Kvartalsrapport Q1 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

januari -mars 2025 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Q1 
Delårsrapport

===== SIDA 2 =====

2 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 
Delårsrapport januari-mars 2025 
• Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 619 mnkr (573), en ökning om 8 procent.  
• Koncernens bruttoresultat ökade med 11 procent och uppgick till 397 mnkr (359).  
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 47,2 mdkr (47,1 vid årsskiftet).  
• Periodens orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var -205 mnkr (-759). 
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 81 mnkr (-396). 
 
 
 
 
 
     
  
 
Hufvudstaden levererar, trots den osäkerhet som 
råder på marknaderna, ett ökat resultat för första 
kvartalet. Vår vakansgrad var 6,6 procent och vi 
upplever en fortsatt stabil efterfrågan på attraktiva 
kontors- och butikslokaler inom våra marknads-
platser. I detta omvärldsläge är vår långsiktighet 
och våra starka kundrelationer mycket viktiga.  
 
Inom detaljhandeln märker vi att hushållen 
fortsätter hålla hårt i plånboken och det efter-
längtade uppsvinget har skjutits på framtiden. 
  
 
Samtidigt finns det handelsaktörer som har positiv 
tillväxt och under kvartalet har vi välkomnat flera 
starka varumärken som ARC’TERYX, Dior och 
Stronger till Bibliotekstan samt Paradox Museum till 
Femman i Nordstan. 
 
 
 
ANDERS NYGREN 
VD 
 
     
 
Resultat i sammandrag, mnkr 
2025  
jan–mar 
2024  
jan–mar 
2024  
jan–dec  
Nettoomsättning fastighetsförvaltning 619 573 2 319 
Koncerninterna hyror -55 -49 -198 
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto 564 524 2 120 
Bruttoresultat  397 359 1 552 
– varav Fastighetsförvaltning 376 346 1 435 
– varav Övriga segment 21 13 117 
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -205 -759 -603 
Rörelseresultat 185 -413 884 
Periodens resultat 81 -396 365 
 
Nyckeltal 
2025 
 31 mar 
2024  
31 mar 
2024  
31 dec 
Verkligt värde fastigheter, mdkr 47,2 46,2 47,1 
Soliditet, % 57 58 59 
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,3 22,4 21,4 
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 4,0 4,5 
Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 6,6 7,1 5,0 
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 182 180 185 
 
 
          
  Marknadsvärde fastigheter  
                  
                                  
            
                 Årshyra  
 
 
 
 
Hyresvakansgrad exkl. 
utvecklingsprojekt 
 6,6% 
 
 
 
 
 
 
Stockholm,
84%
Göteborg, 
16%
47,2
mdkr
Kontor, 58%
Butik och restaurang, 37%
Lager, garage och övrigt, 5%
2 620
mnkr
”

===== SIDA 3 =====

KONCERNEN  
3 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 
Koncernen 
RESULTAT 
Fastighetsförvaltning 
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning uppgick under 
perioden till 618,8 mnkr (572,7). Verksamhetens kostnader 
var -188,0 mnkr (-177,5). Bruttoresultatet var 430,8 mnkr 
(395,2). Ökningen förklaras främst av hyresindexering, högre 
bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av kontor 
samt engångsersättning om närmare 10 mnkr vid förtida 
avflytt där nytt hyresavtal redan tecknats.  
Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4. 
Föregående år var omsättningshyrestillägget 10,5 mnkr 
varav NK-fastigheterna stod för 7,0 mnkr. Utöver detta 
förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller 
hyror.  
I ovanstående ingår koncerninterna hyror om 55,1 mnkr 
(49,1). 
 
Bruttoresultat fastighetsförvaltning, mnkr 1)  
 
1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter. 
 
Övriga segment 
Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksamhet. 
Övrig verksamhet består av Cecil Coworking, NK e-handel 
och parkeringsrörelsen i Parkaden. 
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 210,7 mnkr 
(212,0). Kostnaderna var -238,4 mnkr (-241,9). Brutto-
resultatet för NK Retail uppgick till -27,7 mnkr (-29,9). 
Resultatet var fortsatt svagt och ett förändringsarbete pågår 
för att uppnå lönsamhet i verksamheten. Resultatet har även 
påverkats av utmanande marknadsförutsättningar. Försälj-
ningen för NK Retail uppvisar säsongsvariationer där normalt 
det första kvartalet är det svagaste och det fjärde kvartalet är 
det starkaste. I ovanstående ingår koncerninterna hyror om  
-34,0 mnkr (-28,3) som kostnad. 
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 35,7 
mnkr (35,4). Kostnaderna var -41,8 mnkr (-42,0). Brutto-
resultatet uppgick till -6,1 mnkr (-6,6). I ovanstående ingår 
koncerninterna hyror om -21,1 mnkr (-20,8) som kostnad. 
 
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 
Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter 
var -205,4 mnkr (-758,8). 
 
Finansiella intäkter och kostnader 
Finansiella intäkter och kostnader var netto -81,2 mnkr  
(-83,4). Ränteintäkter var 2,5 mnkr (2,8). Kostnader för  
upplåning var -75,2 mnkr (-80,4). Räntekostnader för leasing 
avseende främst tomträttsavgälder var -8,5 mnkr (-5,8).  
Minskningen av finansiella kostnader för upplåning förklaras  
av lägre genomsnittlig ränta under perioden. 
 
 
 
Skatt 
Koncernens skatt uppgick under perioden till -22,0 mnkr 
(100,7), varav -33,0 mnkr (-23,4) utgjorde aktuell skatt och 
11,0 mnkr (124,1) uppskjuten skatt. Förändringen av upp-
skjuten skatt förklaras främst av periodens lägre negativa 
orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. 
 
Periodens resultat 
Koncernens resultat efter skatt uppgick till 81,3 mnkr  
(-396,1). Förbättringen förklaras främst av periodens lägre 
negativa orealiserade värdeförändringar i fastighets-
beståndet. 
 
FASTIGHETER 
Fastighetsvärdering 
Värdet på Hufvudstadens fastighetsbestånd per den 31 
mars 2025 uppgick till 47 160 mnkr (47 115 vid årsskiftet). 
Ökningen förklaras av periodens investeringar som till stor 
del motverkas av negativa orealiserade värdeförändringar i 
fastighetsbeståndet. Den orealiserade värdeminskningen 
beror på ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt effekten av 
något lägre hyror för butiker. 
 
Förvaltningsfastigheter               Mnkr 
Ingående verkligt värde, 1 januari 2025 47 115,4 
Investeringar i fastighetsbeståndet 249,8 
Orealiserade värdeförändringar -205,4 
Utgående verkligt värde, 31 mars 2025 47 159,8 
 
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen per 
den 31 mars 2025 är oförändrad jämfört med 31 december 
2024 och uppgick vid ovanstående värdering till 4,1 procent 
(4,1 vid årsskiftet).  
Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för 
kontors- och butiksfastigheter tillämpats. 
 
Direktavkastningskrav, fastighetsvärdering1) 
Stockholm 3,7–4,2 procent 
Göteborg 4,7–5,0 procent 
Fastighetsbeståndet, genomsnitt 4,1 procent 
2) Värdetidpunkt 31 mars 2025. 
  
I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som 
påverkar värderingen och resultateffekten därav. 
 
Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1) 
 Förändring, +/- 
Resultateffekt 
före skatt, +/- 
Hyresintäkter 100 kr/kvm 970 mnkr 
Fastighetskostnader 50 kr/kvm 485 mnkr 
Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 650 mnkr 
Avkastningskrav 0,25 procentenhet 2 915 mnkr 
1) Värdetidpunkt 31 mars 2025. 
 
 
 
 
 
 
 
 
1 374 1 435
1 542 1 633
395 431
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
 2021  2022  2023  2024 Q1 2024 Q1 2025

===== SIDA 4 =====

KONCERNEN  
4 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 
 
Marknadsvärde fastigheter, mdkr 
 
För ytterligare information om fastighetsvärdering hänvisas 
till senast avgivna Års- och hållbarhetsredovisning. 
 
Uthyrningsbar yta och vakans 
Uthyrningsbar yta per den 31 mars 2025 var cirka 391 000 
kvm (390 800 vid årsskiftet). Den totala ytvakansgraden var 
13,0 procent (11,1 vid årsskiftet) och ytvakansgraden 
exklusive utvecklingsprojekt var 8,6 procent (6,7 vid års-
skiftet). Den totala hyresvakansgraden uppgick till 8,6 
procent (7,1 vid årsskiftet) och hyresvakansgraden exklusive 
utvecklingsprojekt var 6,6 procent (5,0 vid årsskiftet).  
 
Hyresmarknaden 
Kontorshyresmarknaden i Stockholms city var stabil under 
årets första kvartal. En viss avvaktan rådde på marknaden 
med fortsatt utdragna uthyrningsprocesser. Främst efter-
frågades moderna och flexibla kontorslokaler i bästa läge. 
Vakansnivån var något högre än normalintervallet. I 
Stockholms mest eftertraktade lägen i Bibliotekstan, vid 
Norrmalmstorg/Hamngatan och runt Hötorgsområdet 
bedöms marknadshyrorna för moderna kontor till mellan  
7 000 och 9 900 kronor per kvm och år exklusive fastighets-
skattetillägg. På marknaden för butikslokaler var efterfrågan 
stabil och marknadshyrorna för butiker i bästa kommersiella 
läge bedöms vara inom intervallet 11 000 till 25 000 kronor 
per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.  
I Göteborgs centrala delmarknader efterfrågades främst 
moderna och flexibla kontorslokaler. Vakanserna var högre 
än normalintervallet och marknadshyrorna i de attraktivaste 
lägena var inom intervallet 3 300 och 4 200 kronor per kvm 
och år exklusive fastighetsskattetillägg. För de allra mest 
moderna och attraktiva kontorslokalerna är hyresnivåerna 
högre. För butikslokaler i centrala kommersiella lägen var 
marknadshyrorna mellan 3 000 och 13 000 kronor per kvm 
och år exklusive fastighetsskattetillägg.   
Koncernens omförhandlingar av kontorslokaler har 
utvecklats positivt medan omförhandlingar av butikslokaler 
har resulterat i lägre hyror. 
 
Projekt 
I del av fastigheten Kåkenhusen 40 pågår projekterings-
arbeten inför en större ombyggnation av cirka 5 400 kvm 
kontor. Nuvarande hyresgäst avflyttar under kvartal 2 2025. 
Projektet marknadsförs som The Corner och uthyrnings-
arbete pågår där kontorsytan kan variera från 300 kvm och 
uppåt. Inflyttning kan ske från andra kvartalet 2026.  
I Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg pågår en modern-
isering av cirka 9 800 kvm kontor som hyresgästen Danske 
Bank hyr till år 2035. Anpassningen av lokalerna sker med 
kvarsittande hyresgäst och stort hållbarhetsfokus. Projektet 
färdigställs under hösten 2025.  
För fastigheten Orgelpipan 7, belägen vid Central-
stationen i Stockholm, vann en ny detaljplan laga kraft under 
2024. Den nya detaljplanen möjliggör en indragen påbygg-
nad om två våningsplan. Byggnadens ursprungliga karaktär 
bibehålls och den uthyrningsbara ytan beräknas öka med 
cirka 3 000 kvm kontor. Projektering pågår och planerad 
byggstart är runt årsskiftet 2026/2027. 
I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg pågår det 
omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna. 
Arbetena med bashuset närmar sig färdigställande och 
hyresgästanpassningar har påbörjats. Projektet omfattar 
totalt cirka 31 300 kvm uthyrningsbar yta varav cirka 10 100 
kvm tillskapas. Vid kvartalets utgång hade hyresavtal 
tecknats för cirka 12 000 kvm varav cirka 9 800 kvm avser 
kontor. Inflyttning kommer ske successivt från våren 2026. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Större utvecklingsprojekt 
Stad Fastighet Status Lokalslag 
Uthyrningsbar 
yta (kvm) 
Varav 
tillskapad 
yta (kvm) 
Bedömd 
investering1) 
(mnkr) 
Bedömt 
färdigställande 
Stockholm 
Stockholm 
Kåkenhusen 40 
Packarhuset 4 
Projektering 
Pågående 
Kontor 
Kontor 
5 400 
9 800 
_ 
– 
210 
160 
2026 
2025 
Stockholm Orgelpipan 7 Projektering Kontor 3 000  3 000 – – 
Göteborg Kvarteret 
Johanna2)  
Pågående Kontor, butik & 
restaurang 
31 300 10 100 2 500 2026 
1) Total investering inklusive bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultat et samt kostnader för evakuering. 
2)  Projektet Kvarteret Johanna är beläget i kvarteret Inom Vallgraven 12 som omfattar fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och Inom Vallgraven 12:11.  
 
  
48,8 49,5 46,7 47,1 47,2
0
10
20
30
40
50
60
Q4 2021  Q4 2022  Q4 2023  Q4 2024 Q1 2025

===== SIDA 5 =====

KONCERNEN  
5 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 
EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE 
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare uppgick till 28 122 mnkr vilket motsvarar 139 
kronor per aktie. Långsiktigt substansvärde uppgick till 
36 871 mnkr eller 182 kronor per aktie.  
 
FINANSIERING 
Total upplåning uppgick per den 31 mars 2025 till 10 200 
mnkr (9 800 vid årsskiftet). Räntebärande nettoskuld var  
9 805 mnkr (9 327 vid årsskiftet). Därtill kommer leasingskuld 
enligt IFRS 16 uppgående till 734 mnkr (736 vid årsskiftet), 
total nettoskuld var 10 539 mnkr (10 063 vid årsskiftet).  
Hufvudstaden har ett ramverk för grön finansiering som 
skapar förutsättningar att emittera gröna obligationer och 
företagscertifikat samt uppta gröna banklån. Hufvudstaden 
har totalt 8,7 mdkr i grön finansiering, vilket motsvarar cirka 
85 procent av total upplåning, varav obligationer uppgick till 
7,2 mdkr och banklån till 1,5 mdkr.  
Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive 
effekter av derivatinstrument, var 2,6 år (2,2 vid årsskiftet), 
den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,4 år (2,2 vid 
årsskiftet) och den effektiva genomsnittliga räntan 3,1 
procent (2,9 vid årsskiftet) inklusive och 2,9 procent (2,8 vid 
årsskiftet) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Det 
verkliga värdet för samtliga räntederivat uppgick per den 31 
mars 2025 till -4,6 mnkr (-10,8 vid årsskiftet). Det negativa 
värdet förklaras av en mindre nedgång av marknads-
räntorna. För obligationslån med fast ränta uppgår över-
värdet till 93,6 mnkr (87,7 vid årsskiftet).  
 
Räntebindningsstruktur, 31 mars 2025 
Förfall, 
år 
Krediter, 
mnkr 
Genomsnittlig  
effektiv ränta, % Andel, % 
<1 2 100                             4,51) 21 
1–2 2 500 1,4 24 
2–3 1 500 3,2 15 
3–4 1 500 3,1 15 
4–5 2 600 3,5 25 
Totalt 10 200                              3,12) 100 
1) Inklusive kostnaden för outnyttjade lånelöften.  
2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade 
lånelöften uppgick till 2,9 procent. 
 
Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 mars 2025 
Förfall, 
år Banklån  
Obligationer/ 
Certifikat 
Total 
upplåning 
Outnyttjade 
lånelöften 
<1  500  1 600 2 100 1 500 
1–2 -  2 500 2 500  2 000 
2–3 1 000  1 500 2 500 1 000 
3–4 -   500 500 1 000 
4–5 -  2 600 2 600 - 
Totalt 1 500  8 700 10 200 5 500 
 
AKTIEN OCH ÄGARNA 
Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. 
Bolagets C-aktie avnoterades från Nasdaq Stockholm i 
januari 2020. Bolaget hade vid periodens slut totalt 31 638 
aktieägare. Kursen på A-aktien den 31 mars 2025 var 113,30 
kronor och totala marknadsvärdet för samtliga aktier, baserat 
på kursen för A-aktien, uppgick till 23,9 mdkr. Totalt innehav 
av egna aktier per den 31 mars 2025 uppgick till 8 965 000 
A-aktier, motsvarande 4,2 procent av samtliga emitterade 
aktier och 0,9 procent av det totala antalet röster. 
 
 
 
 
 
Aktiestruktur, 31 mars 2025 
Aktieslag Antal aktier Antal röster Kapital, % Röster, % 
A (1 röst) 203 001 209 203 001 209 96,1 19,7 
C (100 röster) 8 270 724 827 072 400 3,9 80,3 
Totalt 211 271 933 1 030 073 609 100,0 100,0 
 
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte- och 
kreditrisker samt värdeförändringar i fastighetsbeståndet.   
Utöver ovanstående har inga andra väsentliga risker eller 
osäkerhetsfaktorer identifierats än de som beskrivs i senast 
angivna Års- och hållbarhetsredovisning. 
 
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE 
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett 
under perioden. 
 
REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER 
Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS Standarderna. 
Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmel-
ser i årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A 
framkommer i de finansiella rapporterna och i övriga delar av 
delårsrapporten. Redovisnings- och värderingsprinciper har 
varit oförändrade från senast avgivna Års- och hållbarhets-
redovisning. 
 
KOMMANDE INFORMATION 
Halvårsrapport jan-jun 2025 ...........................21 augusti 2025 
Delårsrapport jan-sep 2025 ........................ 6 november 2025 
Bokslutskommuniké 2025……………………..12 februari 2026 
Års- och hållbarhetsredovisning 2025 ................ februari 2026 
Årsstämma 2026 ............................................... 19 mars 2026 
 
Informationen i denna delårsrapport är sådan som 
Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt 
EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om 
värdepappersmarknaden. Informationen lämnas genom 
nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande 
den 8 maj 2025. 
 
Informationen publiceras även på Hufvudstadens hemsida, 
www.hufvudstaden.se 
 
Frågor besvaras av Anders Nygren, VD, och 
Åsa Roslund, vVD samt chef Ekonomi och Finans, 
telefon 08-762 90 00. 
 
 
 
 
Stockholm den 8 maj 2025 
 
 
 
 
Anders Nygren 
Verkställande direktör 
 
 
Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av 
bolagets revisor.

===== SIDA 6 =====

KONCERNEN  
6 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 
Rapport över resultat i sammandrag 
Mnkr   
2025  
jan–mar 
2024  
jan–mar 
2024  
jan–dec 
Nettoomsättning1)      
Fastighetsförvaltning   618,8 572,7 2 318,6 
Koncerninterna hyror   -55,1 -49,1 -198,4 
Fastighetsförvaltning, netto   563,7 523,6 2 120,2 
Övriga segment   246,4 247,4 1 059,0 
   810,1 771,0 3 179,2 
Fastighetsförvaltningens kostnader      
Underhåll   -6,8 -6,5 -31,7 
Drift och administration   -114,8 -107,0 -401,6 
Fastighetsskatt   -62,7 -60,4 -237,5 
Avskrivningar   -3,7 -3,6 -14,5 
Fastighetsförvaltningens kostnader   -188,0 -177,5 -685,3 
Övriga segment, kostnader   -280,2 -283,9 -1 140,0 
Koncerninterna hyror   55,1 49,1 198,4 
Övriga segment, kostnader netto   -225,1 -234,8 -941,6 
Verksamhetens kostnader   -413,1 -412,3 -1 626,9 
      
Bruttoresultat   397,0 358,7 1 552,3 
– varav Fastighetsförvaltning   375,7 346,1 1 434,9 
– varav Övriga segment   21,3 12,6 117,4 
      
Central administration   -13,3 -13,1 -54,5 
Rörelseresultat före värdeförändringar   383,7  345,6 1 497,8 
      
Orealiserade värdeförändringar      
–varav Förvaltningsfastigheter   -205,4 -758,8 -602,6 
–varav Räntederivat   6,2 -0,2 -10,8 
      
Rörelseresultat   184,5 -413,4  884,4 
Finansiella intäkter och kostnader   -81,2 -83,4 -321,2 
Resultat före skatt   103,3 -496,8 563,2 
Skatt   -22,0 100,7 -198,6 
Resultat efter skatt   81,3 -396,1  364,6 
      
Övrigt totalresultat   – – – 
Periodens totalresultat   81,3 -396,1 364,6 
      
Genomsnittligt antal utestående aktier   202 306 933 202 306 933 202 306 933 
      
Periodens resultat efter skatt per aktie före  
och efter utspädning, kronor   0,40 -1,96 1,80 
1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 8.

===== SIDA 7 =====

KONCERNEN  
7 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 
Rapport över finansiell ställning i sammandrag 
Mnkr 
2025 
31 mars 
2024  
31 mars 
2024  
31 december 
Förvaltningsfastigheter 47 159,8 46 232,4 47 115,4 
Nyttjanderättstillgångar 732,4 725,9 734,4 
Övriga anläggningstillgångar 128,1 175,7 142,4 
Summa anläggningstillgångar 48 020,3 47 134,0 47 992,2 
    
Omsättningstillgångar 1 003,6 929,6 882,0 
Summa tillgångar 49 023,9 48 063,6 48 874,2 
    
Eget kapital 28 121,8 27 846,3 28 606,9 
    
Långfristiga räntebärande skulder 8 100,0 7 100,0 7 100,0 
Uppskjutna skatteskulder 8 624,8 8 450,6 8 635,9 
Långfristiga leasingskulder 725,8 719,3 727,9 
Övriga skulder 135,7 130,3 142,2 
Summa långfristiga skulder 17 586,3 16 400,2 16 606,0 
    
Kortfristiga räntebärande skulder 2 100,0 2 900,0 2 700,0 
Kortfristiga leasingskulder 7,9 7,7 7,9  
Övriga skulder 1 207,9 909,4 953,4 
Summa kortfristiga skulder 3 315,8 3 817,1 3 661,3 
Summa eget kapital och skulder 49 023,9 48 063,6 48 874,2 
  
 
Rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag 
Mnkr 
2025 
jan–mar 
2024 
jan–mar 
2024  
jan–dec 
Ingående eget kapital 28 606,9 28 788,6 28 788,6 
Periodens totalresultat 81,3 -396,1 364,6 
Utdelning -566,5 -546,2 -546,2 
Utgående eget kapital 28 121,8 27 846,3 28 606,9 
 
 
Rapport över kassaflöden i sammandrag 
Mnkr 
2025 
jan–mar 
2024 
jan–mar 
2024 
 jan–dec 
Resultat före skatt 103,3  -496,8  563,2 
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 217,2 779,3 679,0 
Betald inkomstskatt -55,8 -25,4 -100,8 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändringar i rörelsekapital 
264,7  257,1 1 141,4 
Nettoförändring i rörelsekapital 77,4 -87,0 93,9 
Kassaflöde från den löpande verksamheten 342,1 170,1 1 235,3 
Investeringar i förvaltningsfastigheter -249,8 -248,4 -975,2 
Investeringar och avyttringar i övriga anläggningstillgångar -1,8 -5,6 -15,9 
Kassaflöde från investeringsverksamheten -251,6 -254,0 -991,1 
Upptagna lån 1 500,0 1 200,0 4 200,0 
Amortering av låneskuld -1 100,0 -600,0 -3 800,0 
Amortering av leasingskuld -1,9 -2,0 -7,8 
Utbetald utdelning -566,5 -546,2 -546,2 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -168,4 51,8 -154,0 
Periodens kassaflöde -77,9 -32,1 90,2 
Likvida medel vid periodens början 472,6 382,4 382,4 
Likvida medel vid periodens slut 394,7 350,3 472,6

===== SIDA 8 =====

KONCERNEN  
8 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 
Segmentsredovisning i sammandrag 
Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet 
omfattar Cecil Coworking (Affärsområde Stockholm) samt NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden (Affärsområde NK). 
Segmenten är indelade i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten. 
 
 
 AO Stockholm AO NK AO Göteborg Koncerneliminering Totalt 
Mnkr 
2025  
jan–mar 
2024  
jan–mar 
2025  
jan–mar 
2024  
jan–mar 
2025  
jan–mar 
2024  
jan–mar 
2025  
jan–mar 
2024  
jan–mar 
2025  
jan–mar 
2024  
jan–mar 
Fastighetsförvaltning           
Nettoomsättning 381,4 367,5 153,0 123,5 84,4 81,7 -55,1 -49,1 563,7 523,6 
Fastighetskostnader -87,7 -83,4 -73,0 -67,3 -27,3 -26,8   -188,0 -177,5 
Bruttoresultat 
fastighetsförvaltning 
293,7 284,1 80,0 56,2 57,1 54,9 -55,1 -49,1 375,7 346,1 
           
NK Retail           
Nettoomsättning    210,7 212,0     210,7 212,0 
Kostnader   -238,4 -241,9   34,0 28,3 -204,4 -213,6 
Bruttoresultat  
NK Retail  
 -27,7 -29,9   34,0 28,3 6,3 -1,6 
           
Övrig verksamhet           
Nettoomsättning  12,5 10,6 23,2 24,8     35,7 35,4 
Kostnader -11,8 -11,7 -30,0 -30,3   21,1 20,8 -20,7 -21,2 
Bruttoresultat  
övrig verksamhet 
0,7 -1,1 -6,8 -5,5   21,1 20,8 15,0 14,2 
           
Bruttoresultat 294,4 283,0 45,5 20,8 57,1 54,9   397,0  358,7 
           
Central administration         -13,3 -13,1 
           
Värdeförändringar         -199,2 -759,0 
Rörelseresultat         184,5 -413,4 
Finansiella intäkter  
och kostnader         -81,2 -83,4 
Resultat före skatt         103,3 -496,8 
 
 
Uppdelning av nettoomsättning 
 Koncernen  Moderbolaget 
Mnkr 
2025  
jan–mar  
2024 
 jan–mar 
2024 
 jan–dec   
2025  
jan–mar  
2024  
jan–mar 
2024  
jan–dec  
Hyresintäkter 555,4  528,7 2 142,2  411,7  396,8 1 620,3 
Serviceintäkter 44,0 30,3 121,3  14,7 13,7 57,1 
Försäljning av varor 210,7 212,0 915,7  – – – 
Nettoomsättning 810,1  771,0 3 179,2  426,4  410,5 1 677,4

===== SIDA 9 =====

KONCERNEN  
9 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 
Nyckeltal 
 
2025 
31 mars 
2024 
31 mars 
2024  
Helår  
Fastigheter    
Uthyrbar yta, tusental kvm 391,0 390,7 390,8 
Hyresvakansgrad, % 8,6 9,2 7,1 
Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 6,6 7,1 5,0 
Ytvakansgrad, % 13,0 12,9 11,1 
Ytvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, %   8,6 8,5 6,7 
Verkligt värde, mdkr 47,2 46,2 47,1 
Överskottsgrad, % 69,6 69,0 70,4 
Driftnetto, mnkr 430,8 395,2 1 633,3 
    
Finansiella    
Avkastning på eget kapital, % 2,8 0,8 1,3 
Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,3 2,9 3,0 
Avkastning på sysselsatt kapital, % 3,4 1,6 2,3 
Soliditet, % 57 58 59 
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 4,0 4,5 
Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,4 0,4 
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,3 22,4 21,4 
Bruttomarginal, % 49,0 46,5 48,8 
    
Data per aktie    
Periodens resultat, kr 0,40 -1,96 1,80 
Eget kapital, kr 139 138 141 
Långsiktigt substansvärde, kr 182 180 185 
Aktuellt substansvärde, kr 172 170 174 
Avyttringsvärde, kr 139 138 141 
Fastigheternas verkliga värde, kr 233 229 233 
Antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307 202 307 
Antal emitterade aktier, tusental 211 272 211 272 211 272 
 
 
Nyckeltal per kvartal 
 
2025 
jan–mar 
2024 
okt–dec 
2024  
jul–sep 
2024 
apr–jun 
2024 
jan–mar 
2023 
okt–dec 
2023  
jul–sep 
2023 
apr–jun 
Börskurs A-aktie, kr 113,30 121,10 138,70 125,50 130,00 142,10 121,00 128,10 
Avkastning eget kapital, % 2,8 0,7 0,3 0,5 0,8 -6,4 -4,4 -3,0 
Avkastning eget kapital, justerad, % 3,3 2,4 3,4 3,3 2,9 3,1 3,1 3,0 
Soliditet, % 57 59 58 58 58 59 59 59 
Överskottsgrad, % 69,6 69,4 73,1 70,2 69,0 66,4 71,8 71,4 
Eget kapital per aktie, kr 139 141 139 138 138 142 144 145 
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 182 185 181 180 180 185 188 189 
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,3 21,4 21,7 22,2 22,4 20,9 21,1 20,6 
Kassaflöde löpande verksamhet  
per aktie, kr 1,69 1,25 2,28 1,74 0,84 3,43 0,66 1,25

===== SIDA 10 =====

KONCERNEN  
10 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 
Härledning nyckeltal 
Mnkr 
 2025 
31 mars  
2024 
31 mars  
2024 
Helår 
Avkastning på eget kapital, justerad      
Periodens resultat efter skatt 81  -396   365 
Återläggning värdeförändringar 199  759   613 
Återläggning skatt på värdeförändringar -41  -156  -126 
Periodens resultat, justerad 239  207  852 
Omräkning till helår 956  828  852 
Genomsnittligt eget kapital 28 723  28 628  28 698 
Avkastning på eget kapital, justerad, % 
 
3,3  2,9  3,0 
Soliditet      
Eget kapital 28 122  27 846  28 607 
Balansomslutning 49 024  48 064  48 874 
Soliditet, % 57  58  59 
      
Nettoskuld      
Långfristiga räntebärande skulder 8 100  7 100  7 100 
Långfristiga leasingskulder 726  719  728 
Kortfristiga räntebärande skulder 2 100  2 900  2 700 
Kortfristiga leasingskulder 8  8  8 
Likvida medel -395  -350  -473 
Nettoskuld 10 539  10 377  10 063 
   
 
  
Nettobelåningsgrad fastigheter      
Nettoskuld 10 539  10 377  10 063 
Redovisat värde fastigheter 47 160  46 232  47 115 
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,3  22,4  21,4 
      
Räntetäckningsgrad      
Resultat före skatt 1 011 
1) 
290 
 1) 
 563 
Återläggning av värdeförändringar 199 
 
759 
 
613 
Finansiella kostnader 335 
 1)  
345 
 1)  
335 
Summa 1 545  1 394  1 511 
Finansiella kostnader 335 
 1) 
345 
 1) 
335 
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6  4,0  4,5 
      
Substansvärde      
Eget kapital  28 122  27 846  28 607 
Räntederivat 5  0  11 
Redovisad uppskjuten skatt 2) 8 744  8 571  8 757 
Långsiktigt substansvärde 36 871  36 418  37 375 
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 182  180  185 
Immateriella tillgångar -55  -89  -63 
Bedömd verklig uppskjuten skatt 5% -2 122  -2 080  -2 126 
Aktuellt substansvärde 34 694  34 248  35 186 
Aktuellt substansvärde, kr/aktie                                                                                   172  170  174 
Räntederivat -5  0  -11 
Immateriella tillgångar 55  89  63 
Redovisad uppskjuten skatt 2) med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt -6 622  -6 491  -6 631 
Avyttringsvärde 28 122  27 846  28 607 
Avyttringsvärde, kr/aktie 139  138  141 
      
Hyresvakansgrad      
Hyresvärde vakant yta, totalt 226  230  179 
Hyresvärde vakant yta, utvecklingsprojekt 53  53  54 
Hyresvärde, totalt 2 620  2 494  2 513 
Hyresvakansgrad totalt, % 8,6  9,2  7,1 
Hyresvakansgrad utvecklingsprojekt, % 2,0  2,1  2,1 
Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 6,6  7,1  5,0 
1) Omräknat 12 månader. 
2) Uppskjuten skatt enligt balansräkningen avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträt tsavgälder.

===== SIDA 11 =====

MODERBOLAGET  
11 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 
Moderbolaget 
Resultaträkning i sammandrag 
Mnkr   
2025  
jan–mar 
2024  
jan–mar 
 2024  
jan–dec 
Nettoomsättning 1)   426,4 410,5 1 677,4 
Verksamhetens kostnader   -216,1 -208,5 -726,2 
Bruttoresultat   210,3 202,0 951,2 
      
Central administration   -13,3 -13,1 -54,5 
Värdeförändringar räntederivat   6,2 -0,2 -10,8 
Rörelseresultat   203,2 188,7 885,9 
Övriga finansiella intäkter och kostnader   -62,0 -65,8 -172,2 
Resultat efter finansiella poster   141,2 122,9 713,7 
Bokslutsdispositioner   – – -73,6 
Resultat före skatt   141,2 122,9 640,1 
Skatt   -30,0 -26,4 -213,4 
Periodens resultat   111,2 96,5 426,7 
      
Rapport över totalresultat      
Periodens resultat   111,2 96,5 426,7 
Övrigt totalresultat   – – – 
Periodens totalresultat   111,2 96,5 426,7 
1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 8.  
 
Balansräkning i sammandrag 
Mnkr 
2025 
31 mars 
2024 
31 mars 
2024 
 31 december 
Förvaltningsfastigheter 9 736,7 9 209,3 9 613,2 
Övriga anläggningstillgångar 6 589,0 6 598,1 6 592,1 
Summa anläggningstillgångar 16 325,7 15 807,4 16 205,3 
    
Omsättningstillgångar 899,2 873,7 797,5 
Summa tillgångar 17 224,9 16 681,1 17 002,8 
    
Bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7 1 978,7 
Fritt eget kapital 1 990,0 2 115,1 2 445,2 
Summa eget kapital 3 968,7 4 093,8 4 423,9 
    
Obeskattade reserver 61,0 48,3 61,0 
Avsättningar 988,9 908,9 988,7 
Långfristiga skulder 8 421,7 7 413,1 7 426,2 
Kortfristiga skulder 3 784,6 4 217,0 4 103,0 
Summa eget kapital och skulder 17 224,9 16 681,1 17 002,8

===== SIDA 12 =====

12 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 
Definitioner och ordlista 
 
Finans 
Aktuellt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av 
derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat för verklig bedömd 
uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. 
 
Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till genom-
snittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till 
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i 
verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och 
värdeförändringar. 
 
Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt exklusive 
skattejusterade jämförelsestörande poster och värdeförändringar i 
förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har 
avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongs -
variationer som normalt uppstår i verksamheten. 
 
Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus finansiella 
kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid 
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till 
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med 
undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar.  
 
Avyttringsvärde. Redovisat eget kapital. 
 
Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.  
 
Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, 
upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget 
gemensamma kostnader.  
 
Genomsnittligt eget kapital. Medeltalet av ingående och utgående eget 
kapital för perioden. Vid delårsbokslut har utgående eget kapital 
omräknats med periodens resultat uppräknat till helårsbasis utan hänsyn 
till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med 
undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar.  
 
Genomsnittlig effektiv ränta. Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för 
samtliga krediter i låneportföljen vid periodens utgång.  
 
Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och som försvårar 
jämförbarheten mellan två givna perioder. 
 
Långsiktigt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av 
räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning exklusive 
uppskjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än förvaltnings -
fastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.  
 
Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas 
redovisade värde. 
 
Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder och beslutad 
utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel.  
 
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive 
jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus finansiella 
kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Vid delårsbokslut har 
resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och   
värdeförändringar samt finansiella kostnader omräknats till helårsbasis 
utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid periodens 
utgång. 
 
Soliditet. Eget kapital vid periodens utgång i förhållande till 
balansomslutning. 
 
Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande 
skulder och uppskjutna skatteskulder. 
 
Aktie 
Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående 
aktier vid periodens slut. 
 
Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt antal 
utestående aktier under en viss period. 
 
Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till 
genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.  
 
Fastighet 
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, 
Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga 
varumärken samt restauranger och caféer. 
 
Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna 
hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader. 
 
Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt. 
 
Fredstan. Ett levande och attraktivt stadsområde som består av kvarteren 
runt Fredsgatan, mellan Brunnsparken och Trädgårdsföreningen.  
 
Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande 
till total årshyra. 
 
Hyresvakansgrad exklusive utvecklingsprojekt. Vakant yta exklusive 
utvecklingsprojekt uppskattad till marknadshyra i förhållande till total 
årshyra. 
 
Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna 
överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som 
är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. 
I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde. 
 
Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde. 
 
Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.  
 
Ytvakansgrad exklusive utvecklingsprojekt. Vakant yta exklusive 
utvecklingsprojekt i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta. 
 
Årshyra. Bruttohyra inklusive serviceintäkter vid periodens utgång 
uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra. 
 
Överskottsgrad. Driftnetto i förhållande till nettoomsättning fastighets -
förvaltning inklusive koncerninterna hyror. 
 
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och  
beräkningar inte alltid summerar exakt. 
 
 
 
 
 
 
 
Hufvudstaden AB (Publ) 
NK 100, 111 77 Stockholm 
Besöksadress: Regeringsgatan 38 
Telefon: 08-762 90 00 
E-post: info@hufvudstaden.se 
Hemsida: www.hufvudstaden.se 
Organisationsnummer: 556012-8240 
Styrelsens säte: Stockholm

===== SIDA 13 =====