Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Q3Delårsrapport
januari-september 2023

===== SIDA 2 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari – september 2023 2 (17) 
Delårsrapport januari-september 2023 
• Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 1 515 mnkr (1 365), en ökning om 11 
procent. Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighetsförvaltningens nettoomsättning  
1 654 mnkr (1 515).  
• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 13 procent och uppgick till 1 030 mnkr (914). 
Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighetsförvaltningens bruttoresultat 1 169 mnkr  
(1 064). 
• Periodens resultat efter skatt uppgick till -1 585 mnkr (1 053), motsvarande -7,83 kronor per 
aktie (5,20). Minskningen förklaras av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighets-
beståndet. 
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 47,5 mdkr (49,5 vid årsskiftet), vilket ger ett 
långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) om 188 kronor per aktie (201 vid årsskiftet). Periodens 
orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet var -2 854 mnkr (495). 
• Soliditeten uppgick till 59 procent (61), nettobelåningsgraden till 21 procent (18) och ränte-
täckningsgraden var 5,2 gånger (8,0). 
• Hyresvakansgraden vid periodens slut var 8,8 procent (7,8). Exklusive pågående utvecklings-
projekt uppgick hyresvakansen till 5,7 procent (5,1). 
• Hufvudstaden har branschens nöjdaste kontorshyresgäster och vinner NKI för sjätte året i rad i 
kategorin storbolag. 
 
 
 
 
NYCKELTAL 
Mnkr 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep 
2022 
jan-dec 
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, brutto 1 654 1 515 2 055 
Hyresintäkter, koncerninternt -139 -150 -200 
Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto 1 515 1 365 1 855 
Bruttoresultat fastighetsförvaltning 1 030 914 1 235 
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -2 854 495 -209 
Rörelseresultat -1 797 1 451 1 089 
Periodens resultat -1 585 1 053 722 
    
Verkligt värde fastigheter, mdkr 47,5 50,0 49,5 
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 21,1 18,3 18,7 
Räntetäckningsgrad, ggr 5,2 8,0 7,7 
EPRA vakansgrad, % 5,7 5,1 4,0 
EPRA EPS, kr 3,95 3,78 5,07 
EPRA NRV per aktie, kr 188 203 201 
HÄNDELSER I VERKSAMHETEN UNDER TREDJE KVARTALET 
 
I Bibliotekstan har den återuppbyggda fastigheten Vildmannen 
7 invigts. Bakom den bevarade fasaden finns en unik och 
modern byggnad inrymmande främst kontor och butiker.  
 
I ombyggnadsprojektet i fastigheten Hästhuvudet 13 har 
Simon Kucher och HCL Tech tecknat hyresavtal för cirka  
900 kvm respektive cirka 550 kvm kontor.  
 
Beslut har fattats att NK-varuhusen ska bli kontantfria. 
Andelen av den totala försäljningen som sker med kontanter 
är låg. Beslutet stärker även tryggheten och säkerheten. 
 Skönhetsvarumärket Charlotte Tilbury Beauty har lanserats på 
NK och på entréplanet i NK-varuhuset i Stockholm öppnar 
CAIA Cosmetics sin första fysiska etablering. CAIA Cosmetics 
är ett av Europas snabbast växande skönhetsvarumärken och 
pop-up butiken kommer finnas i ljusgården.  
 
På herrplanet i NK-varuhuset i Stockholm har avdelningen NK 
Man utvecklat konceptet och utökat den förhyrda ytan.  
 
På gatuplan i gallerian Femman i Göteborg omflyttar baby- 
och barnklädeskedjan Newbie till en ny större butik.

===== SIDA 3 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari – september 2023 3 (17) 
 
 
Det tredje kvartalet visar en fortsatt stabil marknad för kontor 
i attraktiva citylägen. Vi märker att uthyrningsprocesserna är 
något mer utdragna, men flera nya kontrakt har tecknats i 
Stockholm. På kontorssidan har vi dessutom fått det 
glädjande beskedet att vi befäster vår förstaplacering bland 
storbolagen i årets Nöjd Kund-undersökning.  
Vår låga riskprofil ger oss trots det högre ränteläget en 
stabilitet och möjlighet att fullfölja våra utvecklingsprojekt.  
Ett av dessa projekt är Vildmannen 7 som i augusti stod klar 
för invigning. Merparten av lokalerna är redan uthyrda till 
verksamheter som bidrar till att stärka Bibliotekstan som 
marknadsplats.  
Omvärldsläget är utmanande för detaljhandeln med hög 
inflation och stigande räntor. Däremot ser vi att de vakanser 
som uppstår på våra attraktiva marknadsplatser hyrs ut 
relativt snabbt till nya koncept. Uppmärksamheten och 
kundflödet för CAIA Cosmetics pop-up butik i NK-varuhuset  
i Stockholm har varit exceptionellt. Det är ett bra exempel på 
hur fysisk och digital handel kompletterar varandra.                                                                     
                                                                       Anders Nygren 
                                                                                           VD 
 
 
 
KONCERNEN  
RESULTAT 
Fastighetsförvaltning 
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive 
koncerninterna hyror om 139,2 mnkr (150,0) uppgick 
under perioden till 1 515,1 mnkr (1 364,7). Ökningen 
förklaras främst av indexering samt högre bruttohyror vid 
nyuthyrningar och omförhandlingar. Sedan början av 2022 
belastas nettoomsättningen av att hela kvarteret Inom 
Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för projektet Johanna. 
Verksamhetens kostnader var -485,1 mnkr (-450,3). 
Ökningen förklaras främst av högre kostnader för 
utvecklingsprojekt, fastighetsskatt och fastighetsdrift. 
Bruttoresultatet var 1 030,0 mnkr (914,4) exklusive 
koncerninterna hyror. 
Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4.  
Föregående år var omsättningshyrestillägget 12,0 mnkr 
varav NK-fastigheterna stod för 9,9 mnkr. Utöver detta 
förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller 
hyror.  
Fastighetsförvaltningens resultat per affärsområde 
redovisas på sidan 10. 
 
Övriga segment 
Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksam-
het. Övrig verksamhet består av Cecil Coworking, NK  
e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden. 
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 546,4 
mnkr (540,0). Kostnaderna, exklusive koncerninterna 
hyror om -82,0 mnkr (-100,3), var -520,2 mnkr (-499,2). 
Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncerninterna 
hyreskostnader var 26,2 mnkr (40,8). Resultatet har 
påverkats av en svag försäljning. Försäljningen för NK 
Retail påverkas av säsongsvariationer där normalt det 
första kvartalet är det svagaste och det fjärde kvartalet är 
det starkaste. 
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 101,6 
mnkr (95,3). Kostnaderna, exklusive koncerninterna hyror 
om -57,2 mnkr (-49,7), var -62,5 mnkr (-55,5). 
Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskostnader 
blev 39,1 mnkr (39,8). 
För mer information, se Segmentsredovisning på 
sidan 10. 
 
Övriga resultatposter 
Central administration uppgick till -38,1 mnkr (-38,8). 
Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter 
var -2 854,3 mnkr (494,6). För mer information, se sidorna 
4-5. 
 
Finansiella intäkter och kostnader 
Finansiella intäkter och kostnader var netto -198,2 mnkr  
(-123,8). Ränteintäkter var 6,6 mnkr (0,2). Kostnader för 
upplåning var -187,8 mnkr (-106,9), varav avgifter för 
uttag av nya pantbrev om 0,0 mnkr (-5,1). Räntekostnader 
för leasing avseende främst tomträttsavgälder var -17,0 
mnkr (-17,1). Ökningen av finansiella kostnader för upp-
låning förklaras till största del av högre genomsnittlig 
ränta. För mer information, se sidan 6. 
 
Skatt 
Koncernens skatt uppgick under perioden till 410,4 mnkr 
(-274,4), varav -59,3 mnkr (-66,7) utgjorde aktuell skatt 
och 469,7 mnkr (-207,7) uppskjuten skatt. Förändringen 
av uppskjuten skatt förklaras av periodens negativa 
orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. 
 
Periodens resultat 
Koncernens resultat efter skatt uppgick till -1 584,9 mnkr 
(1 052,6). Minskningen förklaras av periodens negativa 
orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.

===== SIDA 4 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari – september 2023 4 (17) 
FASTIGHETSBESTÅNDET 
Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd 
baseras på en intern värdering där klassificeringen sker i 
nivå 3 enligt IFRS 13. Värdet bedöms per den 30 
september 2023 uppgå till 47 507 mnkr (49 547 vid 
årsskiftet). Minskningen förklaras av negativa orealiserade 
värdeförändringar i fastighetsbeståndet men motverkas 
delvis av periodens investeringar. Den uthyrbara ytan var 
cirka 390 800 kvm (386 600 vid årsskiftet), ökningen 
förklaras av att Vildmannen 7 färdigställts. 
Den totala hyresvakansgraden per den 30 september 
2023 var 8,8 procent (7,0 vid årsskiftet) och den totala yt- 
vakansgraden var 12,9 procent (11,2 vid årsskiftet). 
Hyresvakansgraden exklusive pågående utvecklings-
projekt (EPRA vakansgrad) uppgick till 5,7 procent  
(4,0 vid årsskiftet). Ökningen förklaras främst av några 
kontors- och butiksavflyttningar samt ett par tillkommande 
vakanta ytor i den färdigställda byggnaden Vildmannen 7. 
För några av dessa lokaler har nya hyresavtal redan 
tecknats.  
 
Förvärv och investeringar 
De totala investeringarna uppgick till 867,7 mnkr (714,1). 
För närvarande uppgår pågående och planerade 
projekt till cirka 3 mdkr. Större projekt presenteras i 
tabellen nedan. 
Under det tredje kvartalet driftsattes och invigdes 
fastigheten Vildmannen 7 i Bibliotekstan. Det som återstår 
är bland annat del av arbeten i butikslokalerna. Cirio 
Advokatbyrå har tillträtt sin förhyrning om cirka 2 900 kvm 
kontor. I butikslokalerna har Chanel Fragrance and Beauty 
Boutique och A.P.C. tillträtt förhyrningarna om cirka 100 
kvm vardera. Under det fjärde kvartalet tillträder ATP Atelier 
en butik om cirka 80 kvm. Den nya byggnaden erbjuder 
mycket moderna och effektiva kontor samt attraktiva butiker 
i en unik miljö. 
I fastigheten Hästhuvudet 13, vid korsningen Svea-
vägen och Kungsgatan i Stockholm, pågår en större 
ombyggnation av cirka 3 100 kvm kontorslokaler samt 
uppgradering av tekniska installationer. Strategi- och 
marknadskonsultbolaget Simon Kucher har tecknat 
hyresavtal för cirka 900 kvm kontor och IT-konsultbolaget 
HCL Tech har tecknat avtal för cirka 550 kvm kontor.  
I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg pågår det 
omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna.  
Under kvartalet har arbeten med spontning och pålning 
avslutats. Grund- och stomarbeten samt fasadarbeten och 
ny fönstersättning pågår. Den nya stommen har delvis 
nått full byggnadshöjd och del av kvarteret är väder-
skyddat. I källarplan i den befintliga delen pågår installa-
tionsarbeten. Projektet omfattar totalt cirka 44 000 kvm 
bruttoarea och den uthyrningsbara ytan beräknas öka 
med cirka 11 600 kvm. Färdigställandet bedöms till 
årsskiftet 2025/2026.  
 
Fastighets- och substansvärde 
Hufvudstaden gör vid varje kvartalsskifte en intern värd-
ering av varje enskild fastighet. Syftet med värderingen är 
att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde. För att 
kvalitetssäkra värderingarna, inhämtas minst en gång per 
år externa värderingar för en del av fastighetsbeståndet. 
Löpande under året görs uppdateringar av den interna 
värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och 
gjorda investeringar. Hufvudstaden bedömer även löpande 
om det finns andra indikationer på förändringar i fastig-
heternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel 
större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga föränd-
ringar i avkastningskraven. 
Med beaktande av ovanstående bedöms den orealise-
rade värdeförändringen i fastighetsbeståndet för perioden 
uppgå till -2 854,3 mnkr (494,6). Det totala värdet på 
fastighetsbeståndet per den 30 september 2023 uppgick 
till 47,5 mdkr inklusive periodens investeringar. Den 
orealiserade värdeminskningen beror på stigande 
avkastningskrav, men motverkas till viss del av effekten 
av högre hyror. 
Det genomsnittliga direktavkastningskravet har ökat 
med 5 punkter jämfört med kvartal 2 2023 och uppgick vid 
ovanstående värdering till 4,0 procent (3,7 vid årsskiftet). 
 
Värderingsmetod 
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje 
enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen 
har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant 
av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliserings-
metoden. Metoden innebär att marknadens avkastnings-
krav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. För övriga 
projektfastigheter och obebyggd mark har värderingen 
baserats på en färdigställd byggnad med avdrag för bygg-
kostnader samt finansiella kostnader och hyresvakans 
under byggtiden.  
 
 
 
Större pågående och planerade projekt, tredje kvartalet 2023 
Stad Fastighet Status Lokalslag 
Uthyrningsbar 
yta (kvm) 
Varav 
tillskapad 
yta (kvm) 
Bedömd 
investering1) 
(mnkr) 
Bedömt 
färdig- 
ställande (år) 
Stockholm Vildmannen 7 Slutskede Kontor, butik 
& bostäder 
4 800 4 800 800 2023 
Stockholm Hästhuvudet 13 Pågående Kontor 3 100  – 135 2023/2024 
Stockholm Orgelpipan 7 Detaljplanearbete Kontor –  – – – 
Göteborg Kvarteret Inom 
Vallgraven 12 
Pågående Kontor, butik 
& restaurang 
31 600 11 600 2 200 2025/2026 
Göteborg NK Göteborg  Detaljplanearbete Kontor, butik 
& restaurang 
– – – – 
1) Inkluderar bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för ev akuering.  
För Vildmannen 7 inkluderar investeringen extraordinära kostnader som följer av branden 2017.

===== SIDA 5 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari – september 2023 5 (17) 
Avkastningskravet baseras på inhämtad information om 
marknadens avkastningskrav på aktuella köp och 
försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. 
Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens 
delområde, analyseras transaktioner i anslutande område. 
Även affärer som inte kommit till avslut eller andra 
påverkande faktorer ger vägledning om marknadens 
avkastningskrav. 
Avkastningskravet kan variera mellan olika regioner 
och delområden inom regionerna. Hänsyn tas även till 
fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion 
samt större investeringsbehov. För fastigheter med tomt-
rätt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som 
är 0,20 procentenheter högre än för motsvarande fastig-
heter där mark innehas med äganderätt. Fastigheternas 
driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyres-
intäkter, långsiktig hyresvakansgrad, samt normaliserade 
drifts- och underhållskostnader. Råder större osäkerhet 
än normalt kompenseras det av höjda direktavkastnings-
krav i värderingen. 
Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för 
kontors- och butiksfastigheter tillämpats: 
 
Avkastningskrav, fastighetsvärdering1) 
Stockholm 3,6-4,0 procent 
Göteborg 4,5-4,8 procent 
Fastighetsbeståndet, genomsnitt 4,0 procent 
1) Värdetidpunkt 2023-09-30. 
 
Känslighetsanalys 
Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försälj-
ningspris på marknaden vid värdetidpunkten. 
Priset kan dock endast fastställas när en transaktion 
genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett 
intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar 
av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till 
+/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på 
marknadssituation, fastighetens tekniska standard och 
investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd 
värderas till 47,5 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om 
+/- 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga 
värdet varierar med +/- 2,4 mdkr. Nedan anges de 
väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och 
resultateffekten före skatt därav. 
 
Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1) 
 Förändring, +/- 
Resultateffekt 
före skatt, +/- 
Hyresintäkter 100 kr/kvm 1 010 mnkr 
Fastighetskostnader 50 kr/kvm 505 mnkr 
Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 640 mnkr 
Avkastningskrav 0,25 procentenhet 3 075 mnkr 
1) Värdetidpunkt 2023-09-30. 
 
Substansvärde 
Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgick 
långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) till 38,0 mdkr eller 
188 kronor per aktie. Substansvärde (EPRA NTA) uppgick 
till 35,8 mdkr eller 177 kronor per aktie efter avdrag för 
bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna bedömning har 
gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning och 
 
 
1) Bakom Fastighetsbarometern står Fastighetsägarna Sverige 
och konsultföretaget CFI Group. 
marknadspraxis, som innebär att fastigheter kan säljas via 
aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bedömd verklig upp-
skjuten skatt har antagits till 5 procent. 
  
Substansvärde, 30 september 2023 
 Mnkr Kr/aktie 
Eget kapital  29 130,8 144 
Återläggning   
Redovisad uppskjuten skatt1) 8 902,1 44 
EPRA NRV (Långsiktigt 
substansvärde) 
38 032,9 188 
Avdrag   
Immateriella tillgångar -96,7 0 
Bedömd verklig uppskjuten skatt 5% -2 160,7 -11 
EPRA NTA (Aktuellt substansvärde)  35 775,5 177 
Återläggning   
Immateriella tillgångar enligt ovan 96,7 0 
Redovisad uppskjuten skatt1) med 
avdrag för bedömd verklig upp-
skjuten skatt -6 741,4 -33 
EPRA NDV (Substansvärde) 29 130,8 144 
1) Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter 
och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.  
 
HUFVUDSTADEN HAR BRANSCHENS  
NÖJDASTE KONTORSHYRESGÄSTER 
Fastighetsbarometern1) är branschens Nöjd Kundunder-
sökning. Med ett resultat om 88 på en 100-gradig skala 
placerade sig Hufvudstaden för sjätte året i rad på en 
första plats bland storbolagen. Genomsnittet för hela 
branschen var 79. Hufvudstadens kunder har gett högst 
betyg inom områdena kontaktperson, image, läge, 
felanmälan och information. 
 
HYRESMARKNADEN 
Kontorshyresmarknaden i Stockholms city utvecklades 
stabilt under det tredje kvartalet. Uthyrningsprocesserna 
tog något längre tid jämfört med vid årets inledning. 
Främst efterfrågades moderna och flexibla kontorslokaler i 
bästa läge. Vakansnivåerna var fortsatt inom normal-
intervallet och i Stockholms mest eftertraktade lägen i 
Bibliotekstan, vid Norrmalmstorg/Hamngatan och runt 
Hötorgsområdet bedöms marknadshyrorna för moderna 
kontor till mellan 6 900 och 9 600 kronor per kvm och år 
exklusive fastighetsskattetillägg. På marknaden för 
butikslokaler var efterfrågan stabil och flera hyresavtal 
tecknades. Marknadshyrorna för butiker i bästa kommers-
iella läge bedöms vara inom intervallet 11 000 till 24 000 
kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. 
I Göteborgs centrala delmarknader efterfrågades 
främst moderna och flexibla kontorslokaler. Vakanserna 
var högre än normalintervallet och marknadshyrorna i de 
attraktivaste lägena var inom intervallet 3 200 och 4 000 
kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. 
För butikslokaler i centrala kommersiella lägen var 
marknadshyrorna mellan 3 000 och 13 000 kronor per 
kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. 
Utfallet av koncernens omförhandlingar har varit 
positivt för kontor och negativt för butikslokaler. Totalt har 
under perioden 41 800 kvm omförhandlats till ett årligt 
hyresvärde av 304 mnkr. I genomsnitt resulterar omför-
handlingarna i en hyresökning om cirka 1 procent.

===== SIDA 6 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari – september 2023 6 (17) 
FINANSIERING 
Hufvudstadens finansieringsbehov tillgodoses via 
upplåning från de större nordiska bankerna samt 
kapitalmarknaden. Total upplåning uppgick per den 
30 september 2023 till 9 600 mnkr (9 000 vid årsskiftet). 
Räntebärande nettoskuld var 9 275 mnkr (8 547 vid 
årsskiftet). Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 
uppgående till 729 mnkr (712 vid årsskiftet), total netto-
skuld var 10 004 mnkr (9 259 vid årsskiftet). Utöver 
utestående upplåning finns outnyttjade lånelöften 
uppgående till 5 000 mnkr. 
Hufvudstaden har ett MTN-program om 12 000 mnkr 
samt ett certifikatsprogram om 3 000 mnkr. Totalt ute-
stående belopp uppgår till 5 800 mnkr i obligationer 
respektive 1 300 mnkr i företagscertifikat. 
Hufvudstaden tillser att det vid varje givet tillfälle finns 
outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga utestående 
certifikat. Per den 30 september 2023 uppgick likvida 
medel samt outnyttjade lånelöften till 5 325 mnkr, vilket 
täcker samtliga obligations- och certifikatsförfall de 
kommande tre åren. 
 
Finansieringsfaciliteter, mnkr, 30 september 2023 
Lån-/facilitetstyp Ram-/facilitetsvolym Outnyttjat 
MTN-program 12 000 6 200 
Certifikatsprogram 3 000 1 700 
Banklån inkl. lånelöften 7 500 5 000 
 
Den genomsnittliga räntebindningstiden var 1,2 år (1,7 vid 
årsskiftet), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,4 år 
(2,6 vid årsskiftet) och den effektiva genomsnittliga räntan 
3,3 procent (1,9 vid årsskiftet) inklusive och 3,1 procent 
(1,7 vid årsskiftet) exklusive kostnad för outnyttjade låne-
löften. I kapitalbindningstiden för certifikatslån har beräk-
ning skett utifrån underliggande lånelöften. För att uppnå 
önskad ränteförfallostruktur sker upplåning både med fast 
och rörlig ränta. Av den långfristiga upplåningen löper 
4 500 mnkr med fast ränta. Finansiella tillgångar och 
skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilka 
utöver obligationslånen i all väsentlighet överensstämmer 
med verkligt värde. För obligationslån med fast ränta upp-
går övervärdet till 334,1 mnkr (397,3 mnkr vid årsskiftet). 
Dessa har beräknats utifrån nivå 2 i IFRS 13 vilket 
betyder att värdet har beräknats baserat på officiella 
marknadsnoteringar. 
 
Räntebindningsstruktur, 30 september 2023 
Förfall, år 
Krediter,  
mnkr 
Genomsnittlig  
eff. ränta, % Andel, % 
<1 5 100                        5,01) 52 
1–2 1 500                      1,1 16 
2–3 1 500                      1,2 16 
3–4 1 500                      1,6 16 
Totalt 9 600 3,32) 100 
1) Inklusive kostnaden för outnyttjade lånelöften.  
2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade 
lånelöften uppgick till 3,1 procent. 
 
Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 30 september 2023 
Förfall,år Banklån  
Obligationer/ 
Certifikat 
Total 
skuld 
Outnyttjade 
lånelöften 
<1 500  1 800 2 300 – 
1–2 1 000  2 300 3 300 1 000 
2–3 –  1 500 1 500 2 000 
3–4 –  1 500 1 500 1 000 
4–5 1 000  – 1 000 1 000 
Totalt 2 500  7 100 9 600 5 000 
 
Grön finansiering 
Syftet med grön finansiering är att finansiera gröna 
fastigheter samt investeringar i projekt inom klimat-
omställning och hållbarhet. Hufvudstaden har totalt 4,3 
mdkr i grön finansiering vilket motsvarar 45 procent  
av den totala upplåningen. Emission av gröna obligationer 
görs enligt Hufvudstadens ramverk som följer Green Bond 
Principles. Vid upptagande av gröna banklån följs 
utgivande institutioners ramverk för grön finansiering. Av 
den totala gröna finansieringen uppgick obligationer till 2,3 
mdkr och banklån till 2,0 mdkr. Målsättningen framöver är 
att successivt öka andelen grön finansiering. 
 
KVARTAL 3 
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive kon-
cerninterna hyror om 42,6 mnkr (49,4) var 511,2 mnkr 
(459,3), en ökning med 11 procent. Ökningen förklaras 
främst av indexering samt högre bruttohyror vid om-
förhandlingar och nyuthyrningar. Verksamhetens 
kostnader var -156,0 mnkr (-143,8). Ökningen beror 
främst på ökad fastighetsskatt och högre underhålls-
kostnader. Fastighetsförvaltningens bruttoresultat 
exklusive koncerninterna hyror om 42,6 mnkr (49,4) 
uppgick till 355,2 mnkr (315,5). 
Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 177,8 
mnkr (181,5). Kostnaderna, exklusive koncerninterna 
hyror om -23,4 mnkr (-33,0), var -166,6 mnkr (-165,1). 
Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncerninterna 
hyreskostnader blev 11,2 mnkr (16,4). 
Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 
33,0 mnkr (31,0). Kostnaderna exklusive koncerninterna 
hyror om -19,2 mnkr (-16,4), var -18,8 mnkr (-18,9). 
Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskostnader 
blev 14,2 mnkr (12,1). 
Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till  
-559,3 mnkr (85,0). Finansiella intäkter och kostnader var 
netto -79,4 mnkr (-42,1). 
 
AKTIEN OCH ÄGARNA 
Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, 
bolagets C-aktie avnoterades från Nasdaq Stockholm i 
januari 2020. Bolaget hade vid periodens utgång totalt 
33 677 aktieägare. Andelen utländskt ägande uppgick per 
den 30 september 2023 till 19,9 procent (21,0 vid års-
skiftet) av antalet utestående aktier. Kursen på A-aktien 
den 30 september 2023 var 121,00 kronor och totala 
marknadsvärdet för samtliga aktier, baserat på kursen för 
A-aktien, uppgick till 25,6 mdkr.

===== SIDA 7 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari – september 2023 7 (17) 
Omvandling av Hufvudstadens C-aktier 
Vid årsstämman 2001 infördes ett omvandlingsförbehåll i 
Hufvudstadens bolagsordning. Aktieägare har rätt att när 
som helst begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. 
Under perioden har totalt 1 097 C-aktier omvandlats till A-
aktier. Inga omvandlingar har skett under det tredje kvart-
alet 2023. 
 
Aktiestruktur per 30 september 2023 
Aktieslag Antal aktier Antal röster Kapital, % Röster, % 
A (1 röst) 203 001 207 203 001 207 96,1 19,7 
C (100 röster) 8 270 726 827 072 600 3,9 80,3 
Totalt 211 271 933 1 030 073 807 100,0 100,0 
 
Återköpta aktier 
Totalt innehav av egna aktier per den 30 september 2023 
uppgick till 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 procent 
av samtliga emitterade aktier och 0,9 procent av det totala 
antalet röster. Inga återköp har skett under perioden eller 
efter rapportperiodens utgång. Vid årsstämman 2023 fick 
styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva aktier av 
serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade 
aktier samt att överlåta egna aktier i bolaget. 
 
Återköp av aktier per 30 september 2023 
Miljoner aktier 
Totalt  
antal aktier 
Eget  
innehav 
Övriga  
ägare 
Per 1 jan 2023 211,3 9,0 202,3 
Återköp aktier – – – 
Per 30 sep 2023 211,3 9,0 202,3 
 
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte- 
och kreditrisker samt värdeförändringar i fastighets-
beståndet. 
 Säkerhetsläget i omvärlden har kraftigt försämrats i 
och med krig i Europa och Mellanöstern. Det har 
resulterat i negativa effekter på de finansiella mark-
naderna och stor volatilitet på energimarknaden med 
periodvis markant högre prissättning. Inflationen är fortsatt 
hög och för att motverka den har flera centralbanker 
successivt höjt styrräntorna. Säkerhetspolisen (Säpo) har 
höjt terrorhotnivån till en 4:a på en femgradig skala, vilket 
betyder att hotnivån i och mot Sverige bedöms som hög. 
Hufvudstaden följer utvecklingen och arbetar enligt 
myndigheternas rekommendationer och råd.  
Utöver ovanstående har inga andra väsentliga risker 
eller osäkerhetsfaktorer identifierats än de som beskrivs i 
Års- och hållbarhetsredovisningen 2022. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE 
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett 
under perioden. 
 
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS Standarderna. 
Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmel-
ser i årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A 
framkommer i de finansiella rapporterna och i övriga delar 
av delårsrapporten. Redovisningsprinciper och beräknings-
grunder har varit oförändrade från senast avgivna Års- och 
hållbarhetsredovisningen. 
 
Nya standarder och tolkningar 
Nya och ändrade standarder som trätt i kraft 2023 har inte 
medfört några väsentliga effekter på koncernens 
finansiella rapportering. 
 
KOMMANDE INFORMATION 
Bokslutskommuniké för 2023 15 februari 2024 
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 februari 2024 
Årsstämma 2024 21 mars 2024 
 
Informationen i denna delårsrapport är sådan som 
Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt 
EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värde-
pappersmarknaden. Informationen lämnas genom nedan-
stående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande 
den 9 november 2023. 
 
Informationen publiceras även på Hufvudstadens 
hemsida, www.hufvudstaden.se 
 
Frågor besvaras av Anders Nygren, VD, och  
Åsa Roslund, vVD samt chef Ekonomi och Finans,  
telefon 08-762 90 00.

===== SIDA 8 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari – september 2023 8 (17) 
RAPPORT ÖVER RESULTAT I SAMMANDRAG 
KONCERNEN, Mnkr 
2023  
juli-
september 
2022 
juli-  
september 
2023 
januari- 
september 
2022 
januari-  
september 
2022 
januari-  
december 
Nettoomsättning1)      
Fastighetsförvaltning, brutto 553,8 508,7 1 654,3 1 514,7 2 054,7 
Hyresintäkter, koncerninternt -42,6 -49,4 -139,2 -150,0 -199,8 
Fastighetsförvaltning, netto 511,2 459,3 1 515,1 1 364,7 1 854,9 
Övriga segment 210,8 212,5 648,0 635,3 890,9 
 722,0 671,8 2 163,1 2 000,0 2 745,8 
Fastighetsförvaltningens kostnader      
Underhåll -11,1 -4,7 -33,5 -21,1 -32,1 
Drift och administration -83,1 -88,4 -268,1 -256,1 -355,0 
Fastighetsskatt -60,2 -49,2 -178,7 -168,6 -227,0 
Avskrivningar -1,6 -1,5 -4,8 -4,5 -5,9 
Fastighetsförvaltningens kostnader -156,0 -143,8 -485,1 -450,3 -620,0 
Övriga segment, kostnader brutto -228,0 -233,4 -721,9 -704,7 -972,0 
Hyreskostnader, koncerninternt 42,6 49,4 139,2 150,0 199,8 
Övriga segment, kostnader netto -185,4 -184,0 -582,7 -554,7 -772,2 
Verksamhetens kostnader -341,4 -327,8 -1 067,8 -1 005,0 -1 392,2 
      
Bruttoresultat 380,6 344,0 1 095,3 995,0 1 353,6 
– varav Fastighetsförvaltning 355,2 315,5 1 030,0 914,4 1 234,9 
– varav Övriga segment 25,4 28,5 65,3 80,6 118,7 
      
Central administration -12,5 -13,3 -38,1 -38,8 -55,7 
Rörelseresultat före värdeförändringar 368,1 330,7 1 057,2 956,2 1 297,9 
      
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -559,3 85,0 -2 854,3 494,6 -209,1 
      
Rörelseresultat -191,2 415,7 -1 797,1 1 450,8 1 088,8 
Finansiella intäkter och kostnader -79,4 -42,1 -198,2 -123,8 -184,5 
Resultat före skatt -270,6 373,6 -1 995,3 1 327,0 904,3 
Skatt 58,2 -77,1 410,4 -274,4 -182,3 
Resultat efter skatt -212,4 296,5 -1 584,9 1 052,6 722,0 
      
Övrigt totalresultat – – – – – 
Periodens totalresultat -212,4 296,5 -1 584,9 1 052,6 722,0 
      
Genomsnittligt antal utestående aktier 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933 
      
Periodens resultat efter skatt per aktie före  
och efter utspädning, kronor -1,05 1,46 -7,83 5,20 3,57 
1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 10.

===== SIDA 9 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari – september 2023 9 (17) 
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG 
KONCERNEN, Mnkr 
2023  
30 september 
2022  
30 september 
2022  
31 december 
Förvaltningsfastigheter 47 507,0 49 959,9 49 546,9 
Nyttjanderättstillgångar 727,5 708,9 711,0 
Övriga anläggningstillgångar 185,3 161,2 165,4 
Summa anläggningstillgångar 48 419,8 50 830,0 50 423,3 
    
Omsättningstillgångar 778,8 901,2  812,1 
Summa tillgångar 49 198,6 51 731,2 51 235,4 
    
Eget kapital 29 130,8 31 592,6 31 262,0 
    
Långfristiga räntebärande skulder 7 300,0 6 000,0 6 500,0 
Uppskjutna skatteskulder 8 783,5 9 369,8 9 253,2 
Långfristiga leasingskulder 720,6 701,8 702,8 
Övriga långfristiga skulder 99,5 101,4 104,0 
Övriga avsättningar 28,1 30,8 31,7 
Summa långfristiga skulder 16 931,7 16 203,8 16 591,7 
    
Kortfristiga räntebärande skulder 2 300,0 3 000,0 2 500,0 
Kortfristiga leasingskulder 7,9 7,9 9,0 
Övriga skulder 828,2 926,9 872,7 
Summa kortfristiga skulder 3 136,1 3 934,8 3 381,7 
Summa eget kapital och skulder 49 198,6 51 731,2 51 235,4 
  
 
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG 
KONCERNEN, Mnkr 
2023 
januari-
september  
2022 
januari-  
september 
2022  
januari-  
december 
Ingående eget kapital 31 262,0 31 066,0 31 066,0 
Periodens totalresultat -1 584,9 1 052,6 722,0 
Utdelning -546,2 -526,0 -526,0 
Utgående eget kapital 29 130,8 31 592,6 31 262,0 
 
 
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN I SAMMANDRAG 
KONCERNEN, Mnkr 
2023 
januari-  
september 
2022 
januari-  
september 
2022 
 januari-  
december 
Resultat före skatt -1 995,3 1 327,0 904,3 
Avskrivningar/nedskrivningar 34,9 45,6 53,4 
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 2 854,3 -494,6 209,1 
Övriga förändringar -3,6 -1,3 -0,4 
Betald inkomstskatt -59,3 -66,7 -91,2 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändringar i rörelsekapital 
831,0 810,0 1 075,2 
Ökning/minskning varulager -27,0 -32,2 -69,9 
Ökning/minskning rörelsefordringar -62,6 -63,5 -35,2 
Ökning/minskning rörelseskulder -49,0 105,9 54,2 
Kassaflöde från den löpande verksamheten 692,4 820,2 1 024,3 
Investeringar i förvaltningsfastigheter -814,5 -675,7 -966,3 
Investeringar i övriga anläggningstillgångar -53,2 -38,4 -51,5 
Kassaflöde från investeringsverksamheten -867,7 -714,1 -1 017,8 
Upptagna lån 4 500,0 1 800,0 2 800,0 
Amortering av låneskuld -3 900,0 -2 000,0 -3 000,0 
Amortering av leasingskuld -6,8 -7,1 -9,5 
Utbetald utdelning -546,2 -526,0 -526,0 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 47,0 -733,1 -735,5 
Periodens kassaflöde -128,3 -627,0 -729,0 
Likvida medel vid periodens början 453,0 1 182,0 1 182,0 
Likvida medel vid periodens slut 324,7 555,0 453,0 
    
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 3,42 4,05 5,06 
Periodens kassaflöde per aktie, kr -0,63 -3,10 -3,60

===== SIDA 10 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari – september 2023 10 (17) 
SEGMENTSREDOVISNING I SAMMANDRAG 
Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, NK Retail och övrig verksamhet. Övrig 
verksamhet avser Cecil Coworking (Affärsområde Stockholm) samt NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden 
(Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten. 
 
 
 AO Stockholm AO NK AO Göteborg Koncerneliminering Totalt 
KONCERNEN, Mnkr 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep 
2023  
jan-sep 
2022  
jan-sep 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep 
Fastighetsförvaltning           
Nettoomsättning 1 048,1 942,6 361,7 352,9 244,5 219,2 -139,2 -150,0 1 515,1 1 364,7 
Fastighetskostnader -225,8 -213,4 -180,7 -158,8 -78,6 -78,1   -485,1 -450,3 
Bruttoresultat 
fastighetsförvaltning 
822,3 729,2 181,0 194,1 165,9 141,1 -139,2 -150,0 1 030,0 914,4 
           
NK Retail           
Nettoomsättning    546,4 540,0     546,4 540,0 
Kostnader   -602,2 -599,5   82,0 100,3 -520,2 -499,2 
Bruttoresultat  
NK Retail   
-55,8 -59,5   82,0 100,3 26,2 40,8 
           
Övrig verksamhet           
Nettoomsättning  33,5 30,0 68,1 65,3     101,6 95,3 
Kostnader -31,5 -26,2 -88,2 -79,0   57,2 49,7 -62,5 -55,5 
Bruttoresultat  
övrig verksamhet 
2,0 3,8 -20,1 -13,7   57,2 49,7 39,1 39,8 
           
Central administration         -38,1 -38,8 
           
Värdeförändringar 
förvaltningsfastigheter         -2 854,3 494,6 
Rörelseresultat         -1 797,1 1 450,8 
Finansiella intäkter  
och kostnader         -198,2 -123,8 
Resultat före skatt         -1 995,3 1 327,0 
 
 
UPPDELNING AV NETTOOMSÄTTNING 
 Koncernen  Moderbolaget 
Mnkr jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-dec 2022  jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-dec 2022 
Hyresintäkter 1 527,7 1 377,0 1 870,8  1 143,3 1 028,5 1 397,2 
Serviceintäkter 89,0 83,0 114,8  39,7 34,1 47,2 
Försäljning av varor 546,4 540,0 760,2  – – – 
Total nettoomsättning 2 163,1 2 000,0 2 745,8  1 183,0 1 062,6 1 444,4

===== SIDA 11 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari – september 2023 11 (17) 
NYCKELTAL 
KONCERNEN 
2023 
 30 september 
2022  
30 september  
2022  
helår  
Fastighetsrelaterade    
Uthyrbar yta, tusental kvm 390,8 386,5 386,6  
Hyresvakansgrad, % 8,8 7,8 7,0 
Ytvakansgrad, % 12,9 12,8 11,2 
Verkligt värde, mdkr 47,5 50,0 49,5 
Överskottsgrad, % 70,7 70,3 69,8 
Driftnetto, mnkr 1 169,2 1 064,4 1 434,7 
    
Finansiella    
Avkastning på eget kapital, % -4,5 4,0 2,3 
Avkastning på sysselsatt kapital, % -3,6 4,3 2,6 
Soliditet, % 59 61 61 
Räntetäckningsgrad, ggr 5,2 8,0 7,7 
Skuldsättningsgrad, ggr 0,3 0,3 0,3 
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 21,1 18,3 18,7 
Bruttomarginal, % 50,6 49,8 49,3 
    
Data per aktie    
Periodens resultat, kr -7,83 5,20 3,57 
Eget kapital, kr 143,99 156,16 154,53 
Fastigheternas verkliga värde, kr 234,83 246,95 244,91 
Antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307 202 307 
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307 202 307 
Antal emitterade aktier, tusental 211 272 211 272 211 272 
    
EPRA    
EPRA Earnings (Förv.res. efter avdr. för nom. skatt), mnkr 799 765 1 025 
EPRA EPS, kr 3,95 3,78 5,07 
EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde), mnkr 38 032,9 41 078,5 40 635,1 
EPRA NRV per aktie, kr 188 203 201 
EPRA NTA (Substansvärde), mnkr 35 775,5 38 686,1 38 270,8 
EPRA NTA per aktie, kr 177 191 189 
EPRA NDV (Substansvärde), mnkr 29 130,8 31 592,6 31 262,0 
EPRA NDV per aktie, kr 144 156 155 
EPRA vakansgrad, % 5,7 5,1 4,0 
 
 
NYCKELTAL PER KVARTAL 
KONCERNEN 
2023 
jul-sep 
2023 
apr-jun 
2023 
jan-mar 
2022 
okt-dec 
2022 
jul-sep 
2022 
apr-jun 
2022 
jan-mar 
2021 
okt-dec 
Börskurs A-aktie, kr 121,00 128,10 140,70 148,30 122,30 113,00 133,80 135,20 
Nettoomsättning, mnkr 722 726 715 746 672 684 644 703 
Avkastning eget kapital, % -4,4 -3,0 0,5 2,4 4,2 4,0 3,1 9,8 
Avkastning eget kapital, justerad % 3,1 3,0 2,8 2,9 2,9 2,9 2,6 3,0 
Soliditet, % 59 59 60 61 61 61 60 61 
Bruttomarginal, % 52,7 51,0 48,2 48,1 51,2 50,8 47,1 48,7 
Överskottsgrad, % 71,8 71,4 68,8 68,6 71,7 71,2 67,8 68,2 
Driftnetto, mnkr 397,8 392,2 379,2 370,3 364,9 361,2 338,3 333,3 
Periodens resultat per aktie, kr -1,05 -4,31 -2,47 -1,63 1,46 1,86 1,88 8,33 
Eget kapital per aktie, kr 143,99 145,04 149,36 154,53 156,16 154,70 152,84 153,56 
EPRA EPS, kr 1,33 1,37 1,25 1,29 1,30 1,33 1,15 1,28 
EPRA NRV per aktie, kr 188 189 195 201 203 201 199 199 
Kassaflöde löpande verksamhet  
per aktie, kr 0,66 1,25 1,51 1,01 1,36 1,45 1,24 1,47

===== SIDA 12 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari – september 2023 12 (17) 
ALTERNATIVA NYCKELTAL 
Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority’s (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Med ett 
alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt 
resultat eller kassaflöden som inte definieras enligt IFRS eller Årsredovisningslagen. Hufvudstaden är även medlem i 
branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) och redovisar finansiella nyckeltal definierade 
av EPRA. Nedan presenteras härledning av alternativa nyckeltal. För definitioner se sidan 15. 
 
 
KONCERNEN, Mnkr 
2023 
30 september  
2022 
30 september  
2022 
helår    
Substansvärde se sidan 5.      
      
Nettoskuld      
Långfristiga räntebärande skulder 7 300  6 000  6 500 
Långfristiga leasingskulder 721  702  703 
Kortfristiga räntebärande skulder 2 300  3 000  2 500 
Kortfristiga leasingskulder 8  8  9 
Likvida medel -325  -555  -453 
Nettoskuld 10 004  9 155  9 259 
      
Soliditet      
Eget kapital 29 131  31 593  31 262 
Balansomslutning 49 199  51 731  51 235 
Soliditet, % 59  61  61 
      
Nettobelåningsgrad fastigheter      
Nettoskuld 10 004  9 155  9 259 
Redovisat värde fastigheter 47 507  49 960  49 547 
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 21,1  18,3  18,7 
      
Räntetäckningsgrad      
Resultat före skatt -1 709 2) 1 604 2) 904 
Återläggning värdeförändringar 2 854  -495  209 
Finansiella kostnader1) 273 2) 159 2) 166 
Summa 1 418  1 268  1 279 
Finansiella kostnader1) 273 2) 159 2) 166 
Räntetäckningsgrad, ggr 5,2  8,0  7,7 
      
EPRA Earnings (Förv.res. efter avdr. för nom. skatt)      
Rörelseresultat före värdeförändringar 1 057  956  1 298 
Finansiella intäkter och kostnader -198  -124  -185 
Förvaltningsresultat 859  832  1 113 
Aktuell skatt förvaltningsresultat -60  -67  -88 
EPRA Earnings (Förv.res. efter avdr. för nom. skatt) 799  765  1 025 
Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 202,3  202,3  202,3 
EPRA EPS, kr 3,95  3,78  5,07 
      
EPRA vakansgrad, %      
Hyresvärde vakant yta, totalt 210  175  155 
Hyresvärde vakant yta, projekt 74  59  68 
Hyresvärde totalt 2 394  2 231  2 214 
Hyresvakansgrad totalt, % 8,8  7,8  7,0 
Hyresvakansgrad projekt, % 3,1  2,7  3,0 
EPRA vakansgrad, % 5,7  5,1  4,0 
1) Exklusive avgifter för uttag av pantbrev. 
2) Omräknat 12 månader.

===== SIDA 13 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari – september 2023 13 (17) 
MODERBOLAGET  
RESULTAT OCH FINANSIELL STÄLLNING 
Nettoomsättningen uppgick till 1 183,0 mnkr (1 062,6).  
Ökningen förklaras främst av indexering samt högre 
bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar.  
Sedan början av 2022 belastas nettoomsättningen av att 
hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts 
för projektet Johanna. 
  Verksamhetens kostnader var -684,0 mnkr (-607,7). 
Kostnaden för underhåll ökade, främst hänförligt till större 
utvecklingsprojekt. Bruttoresultatet blev 499,0 mnkr 
(454,9). Resultat från finansiella poster uppgick till -169,3 
mnkr (-100,3). 
Likvida medel vid periodens utgång var 308,8 mnkr  
(536,7). Investeringar i fastigheter och inventarier uppgick 
till 459,6 mnkr (348,9).
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Bolaget är främst exponerat för finansierings-, ränte- och 
kreditrisker. Utöver vad som anges för koncernen på 
sidan 7 har inga andra väsentliga risker eller osäkerhets-
faktorer identifierats än de som beskrivs i Års- och 
hållbarhetsredovisningen 2022. 
 
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE 
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett 
under perioden. 
 
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska 
personer och Årsredovisningslagen. Denna delårsrapport 
har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagens 
9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciper och beräk-
ningsgrunder är oförändrade från Års- och hållbarhets-
redovisningen 2022. 
 
 
 
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 
MODERBOLAGET, Mnkr 
2023 
juli-  
september 
2022 
juli-  
september 
 2023 
januari-  
september 
2022 
januari-  
september 
 2022 
januari-  
december 
Nettoomsättning1) 395,9 356,3 1 183,0 1 062,6 1 444,4 
Verksamhetens kostnader -217,7 -199,1 -684,0 -607,7 -835,3 
Bruttoresultat 178,2 157,2 499,0 454,9 609,1 
      
Central administration -12,5 -13,4 -38,1 -39,0 -55,8 
Jämförelsestörande poster2) – – -51,4 – – 
Rörelseresultat 165,7 143,8 409,5 415,9 553,3 
Övriga finansiella intäkter och kostnader -66,5 -34,2 -169,3 -100,3 4,7 
Resultat efter finansiella poster 99,2 109,6 240,2 315,6 558,0 
Bokslutsdispositioner – – – – -115,1 
Resultat före skatt 99,2 109,6 240,2 315,6 442,9 
Skatt -20,6 -23,7 -51,5 -66,4 -91,3 
Periodens resultat 78,6 85,9 188,7 249,2 351,6 
      
Rapport över totalresultat      
Periodens resultat 78,6 85,9 188,7 249,2 351,6 
Övrigt totalresultat – – – –   – 
Periodens totalresultat 78,6 85,9 188,7 249,2 351,6 
1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 10. 
2) Avser utrangering av byggnad i kvarteret Inom Vallgraven 12 där projektet Johanna pågår.  
 
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 
MODERBOLAGET, Mnkr 
2023 
30 september 
2022  
30 september 
2022  
31 december 
Förvaltningsfastigheter 8 860,9 8 467,6 8 589,5 
Övriga anläggningstillgångar 6 383,0 6 086,9 6 086,5 
Summa anläggningstillgångar 15 243,9 14 554,5 14 676,0 
    
Omsättningstillgångar 785,4 918,5  771,6 
Summa tillgångar 16 029,3 15 473,0 15 447,6 
    
Bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7 1 978,7 
Fritt eget kapital 2 078,5 2 333,6 2 436,0 
Summa eget kapital 4 057,2 4 312,3 4 414,7 
    
Obeskattade reserver 51,0 52,8 51,0 
Avsättningar 909,5 909,7 911,5 
Långfristiga skulder 7 393,2 6 095,7 6 597,8 
Kortfristiga skulder 3 618,4 4 102,5 3 472,6 
Summa eget kapital och skulder 16 029,3 15 473,0 15 447,6

===== SIDA 14 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari – september 2023 14 (17) 
 
Stockholm den 9 november 2023 
 
 
 
 
 
Anders Nygren 
Verkställande direktör 
 
 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.

===== SIDA 15 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari – september 2023 15 (17) 
DEFINITIONER OCH ORDLISTA 
 
Finans 
Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till 
genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen 
omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som 
normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jäm-
förelsestörande poster och värdeförändringar. 
 
Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt 
exklusive värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt eget 
kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till 
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt 
uppstår i verksamheten. 
 
Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus 
finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt 
kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till 
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt 
uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelse-
störande poster och värdeförändringar. 
 
Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning. 
 
Central administration. Kostnader för koncernledning och 
koncernstaber, upprätthållande av bolagets marknadsnotering 
samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.  
 
EPRA. European Public Real Estate Association. Intresse-
organisation för börsnoterade fastighetsbolag i Europa. 
 
EPRA Earnings – Förvaltningsresultat efter avdrag för 
nominell skatt. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster 
och värdeförändringar med avdrag för finansiella intäkter och 
kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive underskotts-
avdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn 
till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar. 
 
EPRA NRV – Net Reinstatement Value. Redovisat eget kapital 
med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt 
balansräkning exklusive uppskjuten skatt på andra tillgångar 
och/eller skulder än förvaltningsfastigheter och nyttjanderätts-
tillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. 
 
EPRA NTA – Net Tangible Assets. Redovisat eget kapital med 
återläggning av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, 
justerat för verklig bedömd uppskjuten skatt istället för nominell 
uppskjuten skatt. 
 
EPRA NDV – Net Disposal Value. Redovisat eget kapital. 
 
Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande 
poster och värdeförändringar minus finansiella intäkter och 
kostnader. 
 
Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och 
som försvårar jämförbarheten mellan två givna perioder. 
 
MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram med 
en löptid på 1–15 år. 
 
Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till 
fastigheternas redovisade värden. 
 
Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt 
beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida 
medel. 
 
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive 
jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus finansiella 
kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Vid delårsbokslut 
har resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande 
poster och värdeförändringar samt finansiella kostnader om- 
 
 
 
räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som 
normalt uppstår i verksamheten. 
 
Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och 
uppskjuten skatt. 
 
Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid 
årets utgång. 
 
Soliditet. Eget kapital vid periodens slut i förhållande till 
balansomslutning. 
 
Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke 
räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder. 
 
Aktie 
Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet 
utestående aktier vid periodens slut. 
 
EPRA EPS. EPRA Earnings i förhållande till genomsnittligt antal 
utestående aktier under perioden. 
 
Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till 
genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. 
 
Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt 
antal utestående aktier under en viss period. 
 
Fastighet 
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarls-
gatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med 
högklassiga varumärken samt restauranger och caféer. 
 
Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive 
koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader. 
 
EPRA vakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i 
förhållande till total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är 
exkluderade. 
 
Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för 
fastighetsskatt. 
 
Fredstan. Området runt Fredsgatan mellan Brunnsparken och 
Trädgårdsföreningen, med visionen att erbjuda ett unikt butiks-, 
kultur- och restaurangutbud. 
 
Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i 
förhållande till total årshyra. 
 
Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle 
kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs 
mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett 
intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta 
för verkligt värde. 
 
Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde. 
 
Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total 
uthyrbar yta. 
 
Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid periodens utgång 
uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till 
marknadshyra. 
 
Överskottsgrad. Driftnetto i procent av nettoomsättning 
fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror. 
 
 
 
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt.

===== SIDA 16 =====

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Delårsrapport januari – september 2023 16 (17) 
OM HUFVUDSTADEN 
Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett 
av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av 
landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen. 
Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god 
service och långsiktighet i förvaltning och utveckling 
av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och 
Göteborgs mest attraktiva affärslägen. 
 
SYFTE 
Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915. 
 
VISION 
Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges 
mest attraktiva fastighetsbolag. 
 
AFFÄRSIDÉ 
Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm 
och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag 
högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva 
marknadsplatser. 
 
FINANSIELLA MÅL 
• Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt 
över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften 
av nettovinsten från den löpande verksamheten. 
• Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över tiden.  
 
VERKSAMHETSMÅL 
Hufvudstaden ska: 
• Successivt öka resultatet från den löpande 
verksamheten. 
• Ha branschens nöjdaste kunder. 
• Ha branschens mest välutvecklade fastighetsbestånd. 
• Ha branschens mest professionella medarbetare med 
stort engagemang för kunden, affärsmannaskapet och 
yrkeskunnandet. 
 
STRATEGIER FÖR ATT UPPNÅ MÅLEN 
Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan 
med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra 
deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft. 
 
Kvalitet. Systematiskt kvalitetsarbete ska säkerställa 
högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter 
och tjänster. 
 
Kompetensutveckling. Medarbetarnas kompetens-
utveckling ska på ett systematiskt sätt säkerställas med 
fokus på både yrkeskunnande och värderingar. 
 
Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling och anpassning 
till den digitala utvecklingen i omvärlden ska skapa mer-
värden i fastighetsbeståndet. 
 
Hållbarhet. Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta 
för ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet. 
 
 
 
VÅRA VARUMÄRKEN  
 
 
 
 
 
HUFVUDSTADEN AB (PUBL) 
NK 100, 111 77 Stockholm 
Besöksadress: Regeringsgatan 38 
Telefon: 08-762 90 00 
E-post: info@hufvudstaden.se    
Hemsida: www.hufvudstaden.se 
Organisationsnummer: 556012-8240 
Styrelsens säte: Stockholm

===== SIDA 17 =====