FULLTEXT DEL 1 AV 2
Årsredovisning 2023
===== SIDA 1 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 2023 ===== SIDA 2 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER INNEHÅLL 01 Inledning Detta är Intea 3 Intea i siffror 4 Året i korthet 5 Vd-ord 7 06 Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse 59 Risker och osäkerhetsfaktorer 64 Räkenskaper 70 Noter 78 Styrelsens underskrifter 95 Revisionsberättelse 96 Fastighetsförteckning 100 Flerårsöversikt 104 Nyckeltal 105 Underlag till nyckeltal 107 Definitioner 110 Information till aktieägare 112 03 Verksamhet Fastighetsportföljen 16 Förvaltning 20 Förvärv 22 Projektutveckling 24 Våra hyresgäster 29 Finansiering 30 Medarbetare 33 05 Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport 45 Aktien och ägarna 52 Styrelse 55 Ledningsgrupp 57 02 Strategi och marknad Affärsmodell 9 Strategi och mål 10 Svensk fastighetsmarknad 13 Marknaden för samhällsfastigheter 14 04 Hållbarhet Hållbarhet inom Intea 34 Globala hållbarhetsmålen 35 Hållbarhetsrapport 36 Året som gått 38 Intea Kraft 41 Inteas agenda för hållbar social infrastruktur 42 2 INTEA ÅRSREDOVISNING 20232 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 3 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 01 Inledning INLEDNING → Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Detta är Intea Intea är en ansvarstagande och stabil samhällsbyggare som investerar i social infrastruktur för egen långsiktig förvaltning. Vi tillhandahåller specialanpassade lokaler för samhällsviktiga funktioner som utförs av offentliga hyresgäster verksamma inom rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övriga offentliga verksamheter. Intea har fastigheter på 18 orter i Sverige, från Östersund i norr till Malmö i söder. 3 INTEA ÅRSREDOVISNING 20233 INTEA ÅRSREDOVISNING 20233 ===== SIDA 4 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea → Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Intea i siffror Inteas portfölj består av fastigheter och projekt med offentliga hyresgäster inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övrig offentlig verksamhet. Fastig heterna finns på 18 orter. Det totala fastighetsvärdet uppgick 2023 till 21,4 mdkr. FÖRVÄRV OCH INVESTERINGAR, MKR FASTIGHETSVÄRDE, MKR INTEAS GEOGRAFI, % AV FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE INTEAS HYRESGÄSTER, % AV KONTRAKTERAD ÅRSHYRA Syd 46 % Öst 30 % Nord 13 % Väst 11 % Rättsväsende 34 % Högre utbildning 34 % Sjukvård 12 % Övriga offentliga 15 % Icke offentliga 5 % ANDEL OFFENTLIGA HYRESGÄSTER, % 95,0 PÅGÅENDE PROJEKT, MDKR 4,9 UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM 518 FASTIGHETSVÄRDE, MDKR 21,4 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 20232022202120202019 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 20232022202120202019 1 136 mkr 21,4 mdkr ÅTERSTÅENDE KONTRAKTSTID, ÅR 6,3 2,1 mdkr 21,4 mdkr 4 INTEA ÅRSREDOVISNING 20234 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 5 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror → Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Kalmar, Eldaren 6, Linnéuniversitetet Nyckeltal i urval 2023 2022 Hyresintäkter, mkr 1 057,3 918,3 Förvaltningsresultat, mkr 505,8 497,4 D:o kr/ A- och B-aktie 2,63 2,74 D:o tillväxt, % -4,2 11,1 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr -630,5 903,6 D:o kr/ A- och B-aktie -5,04 5,58 Långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr 45,77 50,03 D:o tillväxt, % -6,7 7,7 Fastighetsvärde, mdkr 21,4 20,2 Belåningsgrad, % 57,2 51,0 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,9 HYRESINTÄKTER, MKR 1 05 7,3 BELÅNINGSGRAD, % 5 7,2 DRIFTÖVERSKOTT, MKR 860,8 RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR 2,7 Året i korthet 5 INTEA ÅRSREDOVISNING 20235 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 6 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror → Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Intea emitterade i april obligationer om 600 mkr och samtidigt skedde ett återköp av obligationer om 450 mkr. Obligationen om 600 mkr har förfall i mars 2025 och utgör en del av ett befintligt obligationslån som därmed uppgår till sammanlagt 900 mkr. Återköpet om 450 mkr av ett obligationslån som sammanlagt uppgår till 1 350 mkr förföll i september 2023. I juni etablerade Intea ett grönt finansieringsramverk för att skapa möjligheter till grön finansiering av förvärv, befintliga fastigheter, projekt och investeringar i förnyelsebar energi med höga krav på hållbarhet. Ramverket togs fram i samarbete med Nordea och följer branschstandard Green Bond Principles (International Capital Market Association) respektive Green Loan Principles (Loan Market Association). Intea utökade i juni backup-faciliteterna med 1 000 mkr och avtalade om ett nytt säkerställt banklån om 825 mkr med en befintlig långivare. Lånen togs för att möjliggöra flexibilitet kopplat till utestående företagscertifikat och kommande obligationsförfall samt att finansiera investeringar i projektportföljen. Intea och Kristianstad kommun ingick i juni ett tioårigt hyresavtal rörande en ny skola med en uthyrnings bar area om 1 500 kvm på högskoleområdet i Kristianstad. Det årliga hyresvärdet är 1,7 mkr och inflyttning skedde december 2023. Intea och LBS Kreativa Gymnasiet tecknade ett tioårigt hyresavtal avseende utbildningslokaler om 1 500 kvm på högskoleområdet i Halmstad. Det årliga hyresvärdet för uthyrningen uppgår till 3,2 mkr och avtalet löper till september 2033. Inom ramen för ett befintligt MTN-program emitterade Intea i februari ett obligationslån. Lånet har en rörlig ränta om 2,10 procent plus tre månaders STIBOR och har två års löptid med förfall i mars 2025. I och med förvärvet av nio vattenkraftverk i Västsverige uppfyllde Intea sin målsättning om att bli helt självförsörjande på förnyelsebar el. Intea samlade samtidigt koncernens elproduktion under bolaget Intea Kraft AB. Portföljen består efter förvärvet av tolv vattenkraftverk, huvudsakligen i elområde 3, med en samlad årlig elproduktion som beräknas uppgå till 11,5 GWh. Intea tecknade i mars ett 14-årigt grönt låneavtal om 410 mkr med Nordiska Investeringsbanken (NIB) för att finansiera uppförandet av landets första samhällsgemensamma ledningscentral (SLC) i Örebro, samt en ny träbyggnad på Campus - området i Östersund. Under hösten fick hyresgästen Region Uppsala tillträde till den nyligen uppförda rättspsykiatriska kliniken utanför Uppsala. Hyresavtalet löper över 20 år med en årlig hyra om cirka 22 mkr. De specialanpassade lokalerna inrymmer vårdlokaler för skyddsklass 2 och 3, häkte, allmänvård, förvaltningsrätt och utslussningslägenhet. Huset är i stora delar uppfört i trä, vilket bidragit väsentligt till att minska koldioxidutsläppen i produktionen, och klassas som Miljöbyggnad Guld. Första spadtag togs för en ny tågdepå för underhåll av tåg i Falköping. Denna nya depå byggs i anslutning till den befintliga depå som ägs av Intea och hyrs av Västtrafik. I och med utbyggnaden tillkommer en uthyrningsbar yta om 3 500 kvm och kapaciteten att underhålla tåg ökar från tre till sex platser. Den nya depån byggs med stort fokus på hållbarhet och väntas bli klar 2025. Västtrafik har tecknat ett 25-årigt hyresavtal för den nya depån och samtidigt förlängt hyrestiden på den befintliga depån. I oktober utsåg styrelsen Charlotta Wallman Hörlin till ny vd för Intea. Charlotta började på företaget som operativ chef 2019 och utsågs i början av 2023 till vice vd samtidigt som Christian Haglund övergick till en rådgivande roll i bolaget. Charlotta tillträder som vd den 1 januari 2024. Hon ersätter Henrik Lindekrantz, en av Inteas grundare och större aktieägare, som varit bolagets vd sedan starten år 2015. Henrik fortsätter vara verksam i bolaget i rollen som strategisk rådgivare. Magnus Ekström anställdes som ny CFO i Intea och tillträdde sin tjänst i september 2023 då han ersatte Emil Jansbo. Anstalten Ringsjön i Eslövs kommun ska utökas med cirka 3 000 kvm enligt ett nytt hyresavtal mellan Intea och Kriminalvården. Avtalet sträcker sig till 2028 och har initialt ett årligt hyresvärde om cirka 5,9 mkr. Lokalerna ska genomgå renovering och beräknas stå färdiga under slutet av 2024. I och med utökningen beräknas anstaltens kapacitet öka med 40 anstaltsplatser till totalt 80 platser. Q1 Q2 Q3 Q4 6 INTEA ÅRSREDOVISNING 20236 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 7 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet → Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Den första januari tillträdde jag som vd på Intea och jag kan konstatera att bolaget står fortsatt starkt i en utmanande marknad som oroas av ökande geopolitiska spänningar, försämrat säkerhetsläge, osäkert makroekonomiskt läge och allt fler väpnade konflikter. Fastighetsmarknaden påverkas av detta på både kort och lång sikt genom bland annat stigande avkastningskrav. Antalet varsel och konkurser relaterade till bygg- och fastighetsbranschen har ökat under året. Samtidigt ser vi positiva signaler i vikande inflation, sjunkande långräntor och allt fler som tror på kommande räntesänkningar. För Inteas del ser vi en ökad aktivitet inom framför allt den del av verksamheten som rör rättsväsendet. Starkt förvaltningsresultat Trots en orolig omvärld, nya marknadsförutsättningar och ökade finansieringskostnader fortsatte Intea att uppvisa ett starkt förvaltningsresultat och stabila kassaflöden för helåret 2023. Hyresintäkterna ökade med 15,1 procent och driftöver- skottet ökade med 16,5 procent jämfört med år 2022. Även beaktat de högre finansieringskostnaderna ökade förvalt- ningsresultatet med 1,7 procent till 506 mkr jämfört med år 2022. Det förklarades främst av en stark hyresutveckling, flera nyuthyrningar och en stabil fastighetsportfölj. Dessutom bidrog projekt som färdigställts under året till ökade intäkter och förbättrat driftöverskott. På jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med cirka 9 procent. Fortsatt bra tillgång till finansiering Genom goda bankrelationer och ett starkt varumärke i kredit- och kapitalmarknaden har vi möjlighet att ta upp ny finansiering till rimliga villkor. Under året har vi etablerat ett grönt finansieringsramverk, vilket möjliggjorde att Intea i januari i år emitterade sin första gröna obligation om 600 mkr och i mars emitterade vi ytterligare en grön obli- gation om 300 mkr. Utöver det har vi även utökat backup- faciliteterna och vi har per i mitten av mars cirka 2,7 mdkr i outnyttjade kreditfaciliteter, vilket med god marginal täcker samtliga obligationsförfall under 2024. Projektutveckling skapar värde på lång sikt Vi kan tydligt se att de projekt vi driver skapar värde på lång sikt. Vid årets slut hade vi pågående projekt om 4,9 mdkr innefattande bland annat byggnation av ett rättscentrum i Kristianstad, ett fängelse utanför Ånge och en tågdepå i Falköping. Hyresvärdet för pågående projekt uppgår till cirka 400 mkr och dessa kommer i takt med att de färdigställs bidra till ett ökat driftnetto. Närmast i tid för färdigställande ligger rättscentrum i Kristianstad som beräknas vara klart under andra halvåret 2024 och bidra med ett årligt hyresvärde om cirka 130 mkr. Under det fjärde kvartalet har tre större projekt fär - digställts: nyuppförda lokaler för rättspsykiatri åt Region Uppsala, en samhällsgemensam larm- och ledningscentral i Örebro och ett nytt kontorshus i Östersund byggt helt i trä, vilket blir det första huset i Inteas portfölj som kommer att Vd-ord 7 INTEA ÅRSREDOVISNING 20237 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 8 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet → Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER certifieras enligt BREEAM Outstanding. Under året har vi sett stigande avkastningskrav vilket påverkat värdet på In - teas fastighetsbestånd, som vid utgången av året uppgick till 21,4 mdkr. Det motsvarar en genomsnittlig direktav - kastning om 5,3 procent, vilket är en uppgång med 60 punkter sedan årsskiftet 2022 och innebär en sammanlagd nedskrivning av värdet på cirka 0,9 mdkr motsvarande en värdenedgång på 4,4 procent. I fjärde kvartalet skrev Intea ned fastighetsvärdet med cirka 0,6 mdkr vilket motsvarar en värdenedgång på 2,8 procent. Sammanfattningsvis Bolagets verksamhet vilar på en stabil grund med defensi- va tillgångar av god kvalitet och med långa hyreskontrakt med offentliga hyresgäster. Vår strategi att äga och utveckla lokaler åt offentliga långsiktiga hyresgäster och förvalta dessa med egna lokala förvaltningsorganisationer ligger fast. Dessutom har vi en robust kapitalstruktur och stabila kassaflöden vilket gör att jag känner mig trygg när jag blickar framåt. Avslutningsvis vill jag tacka alla medarbetare, hyresgäster, aktieägare, kreditgivare, samarbetspartners och andra intressenter för deras stora engagemang under året och jag ser fram emot 2024. Charlotta Wallman Hörlin Vd, Intea 8 INTEA ÅRSREDOVISNING 20238 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 Halmstad, Fanan 54, Högskolan i Halmstad ===== SIDA 9 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 02 Strategi och marknad INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD → Affärsmodell Strategi och mål Svensk fastighetsmarknad Marknaden för samhällsfastigheter VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Vision Intea ska vara det främsta ren odlade fastighets bolaget inom social infra struktur. Affärsidé Inteas affärsidé är att utveckla och förvalta fastigheter inom social infra struktur med ett långsiktigt perspektiv. STRATEGI OCH MARKNAD Resurser RELATIONER Nära relationer med såväl hyresgäster som marknad MEDARBETARE Skalbar central och lokal organisation med engagerade medarbetare FASTIGHETER Väl underhållna, hög kvalitativa och fullt uthyrda fastigheter FINANSIELLT Starka ägare och gott rykte hos finansiärer Intressenter HYRESGÄSTER Ska uppleva tillgänglighet, kompetens och genom - förandeförmåga SAMHÄLLET Ska uppleva en ansvars tagande och stabil samhällsbyggare MEDARBETARE Ska uppleva ett spännande och meningsfullt arbete FINANSIÄRER Ska uppleva en konsekvent och stark motpart i lågrisksegmentet ÄGARE Ska uppleva en profes sionellt styrd och värde skapande investering Värdeskapande OMVÄRLDSFAKTORER ` Kontinuerligt växande behov av social infrastruktur ` Över tid stor efterfrågan på stabila realtillgångar ` Offentlig försäljning drivet av underhållsbehov ` Ökad efterfrågan på kompetens Inteas verksamhet utgörs av tre huvudsakliga områden: Förvaltning, förvärv och utveckling. Tillsammans med stabil finansiering utgör de grunden för bolagets långsiktiga värdeskapande. FÖRVALTNING Ett innovativt och mänskligt förhållningssätt till våra hyresgäster och hus.UTVECKLING Nära relationer, nyfikenhet och kompetens skapar förtroende hos hyresgäster vilket skapar förädlingsmöjligheter. FÖRVÄRV Utvalda förvärv som genom- förs på ett profess ionellt sätt genom nära och långvariga relationer med aktörer på marknaden. FINANSIERING STABIL TILLVÄXT INNOVATION & HÅLLBARHET LÅNGSIKTIGA RELATIONER STRATEGIER Affärsmodell 99 ===== SIDA 10 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 02 Strategi och marknad INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD Affärsmodell → Strategi och mål Svensk fastighetsmarknad Marknaden för samhällsfastigheter VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Inteas strategi bygger på tre pelare; Stabil tillväxt, Innovation & hållbarhet samt Långsiktiga relationer. För varje strategisk pelare finns ett antal verktyg och mål för att mäta och följa upp verksamheten. Strategi och mål Stabil tillväxt Målet är att fortsätta växa kontinuerligt samt bibehålla och vidareutveckla ett hållbart fastighetsbestånd inom social infrastruktur. Projektutveckling sker som huvudregel tillsam- mans med och på uppdrag av hyres gästen. Inteas strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera bolagets finansiella risker. ` Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent. ` Årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent. ` Till år 2026 ska fastighetsvärdet uppgå till minst 30 mdkr. Detta ska ske både genom förvärv och projektinvesteringar i fram förallt nybyggnation. ` Minst 90 procent av hyresintäkterna ska över tid komma från offentliga hyresgäster. ` Belåningsgrad för koncernen ska över tid ligga i intervallet 50—55 procent, och ska inte överstiga 60 procent. ` Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte understiga 2 gånger. Mål och verktyg Utfall 2023 TILLVÄXT I SUBSTANS VÄRDE PER A OCH B AKTIE, % TILLVÄXT I FÖRVALTNINGS - RESULTAT PER A OCH B AKTIE, % -20 0 20 40 60 20232022202120202019 Min 12% -10 0 10 20 30 40 20232022202120202019 Min 12% -6,7 % -4,2 % OFFENTLIGA HYRESGÄSTER, %FASTIGHETSVÄRDE, MKR 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 20232022202120202019 2026P 30 mdkr 86 88 90 92 94 96 20232022202120202019 Min 90% 21,4 mdkr 95,0 % RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGRBELÅNINGSGRAD, % 40 45 50 55 60 20232022202120202019 Max 60% 0 1 2 3 4 5 20232022202120202019 Min 2 ggr 57,2 % 2,7 ggr 10 INTEA ÅRSREDOVISNING 202310 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 11 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 02 Strategi och marknad INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD Affärsmodell → Strategi och mål Svensk fastighetsmarknad Marknaden för samhällsfastigheter VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Innovation & hållbarhet En stark drivkraft i Inteas affärsidé är att sätta utmanande och ambitiösa klimatmål för att eskalera arbetet med att minska miljö påverkan i hela värdekedjan. Effektivisering, minskad material- och energiförbrukning samt en ökande andel åter- bruk bidrar till ett minskat klimatavtryck. Därtill utvecklar och implementerar bolaget innovationer i ökad utsträckning. Den största insatsen i Inteas hållbarhetsstrategi ligger i att underhålla och bevara de hus som bolaget äger för att så långt det går undvika att riva och bygga nytt. Med ett långsiktigt ägarperspektiv är hållbara lösningar en central del av Inteas verksamhet. Mål och verktyg Mål och verktyg Utfall 2023 Utfall 2023 ` Minska CO2-utsläppen inom scope 1 och 2 per kvm uthyrningsbar area med minst 20 procent eller under 5,3 kg CO2 från år 2019 fram till år 2030. För ytterligare detaljer om detta mål se Hållbarhetsrapport, sidorna 36-43. ` Energiprestanda kWh/kvm ska minska med minst 20 procent eller under 158 kWh/kvm från år 2019-2030. ` 100 procent förnybar el. ` 100 procent av nytecknade hyresavtal (mätt i hyresvärde) ska innehålla en överenskommelse om hållbarhetssamarbete. ` Samtliga nyproducerade byggnader ska miljöcertifieras enligt något av gällande miljöcertifieringssystem. av nytecknade hyresavtal hade överens kommelse om hållbarhets samarbete HYRESAVTAL, % 90 UTSLÄPP CO2, KG CO2E/KVM 2,7 ENERGIPRESTANDA, KWH/KVM 139 FÖRNYBAR EL, % 100 Långsiktiga relationer Intea arbetar varje dag med att bibehålla och utveckla rela- tionerna med hyresgäster, medarbetare, leverantörer, ägare och finansiärer. Relationer är hjärtat i bolagets affär. Genom att vara lyhörda ser vi till att hyresgäster, ägare, finansiärer och andra intressenters förslag om åtgärder eller förändringar i byggnader och utemiljöer tillgodoses. Byggnader och ute- miljöer uppdateras kontinuerligt och tillgängliggörs för att förbättra arbetsmiljöer och välbefinnande i respektive fastig- het. Bolaget arbetar aktivt med att öka samarbete, motivation och värdeskapande. ` Korttidsfrånvaro mindre än 2 procent. ` Långtidsfrånvaro mindre än 1 procent. ` Inga arbetsplatsolyckor. ` Ökad jämställdhet kvinnor/män (antal anställda). ` Ökad jämställdhet kvinnor/män (antal i styrelsen). ` Inga överträdelser av grundläggande mänskliga rättig heter och inga fall av mutor eller korruption. ` 100 procent av Inteas nyanställda ska utbildas i uppförandekoden och andra relevanta policys. ` Samtliga nya leverantörer ska åta sig att följa Inteas uppförandekod för leverantörer. ANTAL ANSTÄLLDA 2023 ANTAL STYRELSEMEDLEMMAR 2023 17 kvinnor 34 män 2 kvinnor 5 män 11 INTEA ÅRSREDOVISNING 202311 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 12 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 02 Strategi och marknad INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD Affärsmodell Strategi och mål → Svensk fastighetsmarknad Marknaden för samhällsfastigheter VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Marknad Kalmar, Eldaren 6, Linnéuniversitetet 1212 ===== SIDA 13 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 02 Strategi och marknad INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD Affärsmodell Strategi och mål → Svensk fastighetsmarknad Marknaden för samhällsfastigheter VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Makroekonomi Svensk ekonomi gick under 2023 in i en lågkonjunktur. BNP sjönk med 0,2 procent jämfört med föregående år. Den negativa utvecklingen i svensk ekonomi berodde i huvudsak på hög inflation och stigande räntor som ledde till mins- kad konsumtion och minskande investeringar. Inflationen dämpades dock under slutet av året och Riksbanken lämnade styrräntan oförändrad på 4 procent i november. Entreprenörerna inom byggsektorn drabbades under året hårt av både inflation och höga räntor som ledde till minskat byggande. Byggentreprenörernas avtal kan ha fastpris eller räknas upp med index. Det senare ger dem bättre förutsätt- ningar att överbrygga lågkonjunkturen. Välmående entrepre- nörer är avgörande för en fungerande bygg- och fastighets- marknad. Fastighetsbolagen drabbades främst av högre kapitalkost- nader och svårigheter att finansiera sig genom obligations- marknaden som präglades av väsentligt lägre volymer och högre räntor. Flera fastighetsbolag sågs under året återbetala sina obligationer för att i stället öka andelen banklån. Under andra halvåret förbättrades förutsättningarna på obligations- marknaden även om priserna var fortsatt höga. De högre räntorna ledde till att direktavkastningskraven ökade vilket i sin tur påverkade fastighetsvärderingarna. De flesta av fastighetsbolagen gjorde betydande nedskrivningar av fastighetsvärdena och flera fick sina kreditbetyg sänkta. Slutet av 2023 karaktäriserades av lägre räntor och för- väntningar om framtida räntesänkningar från de europeiska, amerikanska och svenska centralbankerna. Nedgången i de långa räntorna visade att marknaden trodde att räntetoppen låg bakom oss. Transaktionsmarknaden¹ En svagare efterfrågan från både internationella och inhem- ska investerare, i kombination med en svag utveckling för fastighetssektorn på börsen, drog under 2023 ned transak- tionsvolymerna som nådde den näst lägsta nivån på 20 år. Transaktionsvolymerna uppgick till 82 mdkr, vilket var en minskning med 54 procent jämfört med 2022. Strukturaf- färer som inkluderar organisationer och inte bara fastigheter, bidrog med 13,4 mdkr, vilket var en minskning från 29,6 mdkr 2022. Transaktionsvolymen inom samhällsfastigheter – definierat som studentbostäder, skolor/utbildningsfastigheter, publika byggnader och vårdfastigheter – uppgick till 11,3 mdkr, vilket motsvarade 13,7 procent av den totala volymen 2023. Trots nedgången i de långa räntorna i slutet av 2023 fortsatte det råda viss försiktighet, beroende delvis på fortsatta svårigheter kring tillgången på finansiering, det stora utbudet av fastigheter till försäljning och behovet av mer kapital i de flesta transaktioner. Många aktörer avvaktar nu med transaktioner tills de långa räntorna blir mer stabila och bankerna sänker räntan. Alla sektorer påverkas av detta även om segment med hög synlighet för hyrestillväxt länkad till KPI-justeringar delvis kan kompensera för de högre finansieringskostnaderna. TRANSAKTIONSVOLYM , MDKR 0 100 200 300 400 20232022202120202019 Svensk fastighetsmarknad 1) Källa: fastighetsrådgivaren JLL. 13 INTEA ÅRSREDOVISNING 202313 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 14 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 02 Strategi och marknad INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD Affärsmodell Strategi och mål Svensk fastighetsmarknad → Marknaden för samhällsfastigheter VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Långa hyresavtal med offentliga hyresgäster Samhällsfastigheter som till exempel fängelser, skolor, äldre- boenden och sjukhus bedöms vara attraktiva tillgångar med låg risk eftersom de har långa, indexreglerade hyresavtal med goda hyresnivåer och offentligt finansierade, kreditvärdiga hyresgäster. Vakansgraderna är också låga eftersom verksam- heterna som bedrivs i lokalerna är samhällsviktiga och i stor utsträckning okänsliga för konjunktursvängningar. I oroliga tider finns därför en stark efterfrågan från inves- terare på samhällsfastigheter som defensiv tillgång. Intresset påverkas även av drivkrafter som ett lågt utbud och möjlighe- ten att bygga nytt till förlängda hyresavtal eftersom befintligt bestånd är föråldrat. Den demografiska utvecklingen med en växande och åldrande befolkning gör också att myndigheters, regioners och kommuners behov av nya och ändamålsenliga lokaler ökar. Det låga utbudet av samhällsfastigheter har sin grund i att stat, regioner och kommuner varit ägare av samhällsfastig- heter. Under de senaste cirka 20 åren har dock avyttringar av befintliga fastigheter till privata aktörer skett. Privata aktörer har också uppfört nya samhällsfastigheter med stat, regioner och kommuner som långsiktiga hyresgäster. Det privata ägan- det av samhällsfastigheter uppgår idag till cirka 25 procent. Behovet av social infrastruktur för samhällsviktiga funktioner Inteas definition av social infrastruktur är lokaler för sam- hällsviktiga funktioner där fastigheterna ofta är specialan- passade för sitt ändamål och där hyresgästen är offentlig. De fastighets typer som Intea fokuserar på är lokaler inom rätts väsende, högre utbildning och sjukvård. I takt med att Sveriges befolkning växer finns ett behov av utbyggnad av den sociala infrastrukturen. Det finns också ett moderniserings behov av befintliga fastigheter. Marknaden för samhällsfastigheter Helsingborg, Högkvarteret 1, Polishus 14 INTEA ÅRSREDOVISNING 202314 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 15 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 02 Strategi och marknad INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD Affärsmodell Strategi och mål Svensk fastighetsmarknad → Marknaden för samhällsfastigheter VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Rättsväsende Kriminalvården, som faller inom kategorin rättsväsende, vittnar om att det råder platsbrist i häkten och anstalter, trots att det öppnats nya platser och att dubbelbeläggningen utvidgats. Detta hänger samman med att Kriminalvården under senare år påverkats av ökad kriminalitet, straffskärpningar och andra lagstiftningsförändringar som genomförts. I Kriminalvårdens senaste kapacitetsrapport som omfattar den påverkan som Tidöavtalets reformer kommer att få på myndigheten planeras nu en kraftig utökning av antalet häktes- och anstaltsplatser från dagens 9 000 till 27 000 inom tio år. Även andra rättsvårdande myndigheter kommer behöva anpassa sin lokalförsörjning till en växande verksamhet. Enligt preliminär statistik från Brottsförebyggande rådet ökade anta- let anmälda brott med 4 procent 2023 jämfört med året innan. Långsiktigt bedöms antalet anmälda brott fortsätta att öka. Högre utbildning Antalet sökande till högskola på grund- och avancerad nivå hösten 2023 utgjordes av totalt 458 000 personer, vilket kan jämföras med 445 000 året innan, en ökning med 3 procent. Pandemiåren präglades av kraftigt ökat intresse för studier vid högskola och jämfört med åren 2020-2021 har antalet sökande till högskola minskat. Fram till 2040 bedöms efterfrågan på arbetskraft med eftergymnasial utbildning öka som ett resultat av flera fakto- rer. Bland annat medför den växande befolkningen ett ökat behov av arbetskraft inom välfärdstjänster som skola, vård och omsorg men även fler tjänster inom den privata tjänstesek- torn. Kompetenskraven bedöms också öka vilket ställer högre krav på arbetskraft med eftergymnasial utbildning. Sjukvård De disponibla vårdplatserna har under en lång tid minskat och möter idag inte behoven. Det leder till överbeläggningar, utlokaliseringar och brister i arbetsmiljön för de anställda. I slutänden påverkas också patientsäkerheten. Enligt Socialstyrelsens riktvärden behöver antalet nya vårdplatser på kort sikt öka med 15 procent eller 2 360 nya platser, varav 60 intensivvårdsplatser. Utmaningen för regionerna är idag att rekrytera och behålla sin vårdpersonal så att antalet vård- platser snabbt ska kunna öka. En åldrande befolkningen ställer samtidigt ökade krav på vården. Av de stora barnkullar som föddes på 1940-talet kommer de personer som fortfarande lever år 2030 ha passerat 80 års ålder. Enligt SCB:s prognoser kommer det att finnas 810 000 personer som är 80 år eller äldre år 2030. Det motsva- rar 7,4 procent av befolkningen jämfört med dagens 5,8 procent. Källa: Kriminalvården och Brottsförebyggande rådet Källa: SCB BEHOV UTÖKNING AV ANTALET ANSTALTS- OCH HÄKTESPLATSER, 2023–2033 300% ÖKNING I ANTAL SÖKANDE TILL UNIVERSITET OCH HÖGSKOLA, HT 2023 3% BEHOV AV NYA VÅRDPLATSER PÅ KORT SIKT, ANTAL 2 360 Källa: Socialstyrelsen och SCB ANMÄLDA BROTT, 1975-2023, ANTAL SÖKANDE TILL HÖGSKOLEUTBILDNING, ANTAL PROGNOS BEFOLKNING ÖVER 80 ÅR, 2023–2030, ANTAL 0 400 000 800 000 1 200 000 1 600 000 2 000 000 2020201520102005200019951990198519801975 0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 20232022202120202019 0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 2030P2023 15 INTEA ÅRSREDOVISNING 202315 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 16 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET → Fastighetsportföljen Förvaltning Förvärv Projektutveckling Våra hyresgäster Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER VERKSAMHET Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur med allt från nybyggda hus till historiskt värdefulla hus och miljöer. Intea har ett konstant fokus på möjligheter till förbättringar, både inom den generella kvaliteten och genom hållbarhetssatsningar. Intea har en bred erfarenhet av social infrastruktur och de särskilda risker och möjligheter som förknippas med den. Med social infrastruktur avser Intea special- anpassade lokaler för samhällsviktiga funktioner där hyresgästerna är offentliga. Ett exempel på hög grad av specialanpassning är Inteas lokaler för Kriminalvården på flera håll i landet. Inteas fastighetsbestånd delas in i kategorierna rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övrig offentlig verksamhet samt i regionerna Syd, Väst, Öst och Nord. Vid årets slut bestod Inteas fastighetsportfölj av 37 fastigheter till ett fastighetsvärde om 21,4 mdkr. Under året har fastighetsportföljen vuxit främst genom färdigställande av projekt, bland annat i Örebro, Uppsala och Östersund. Intea är en långsiktig inves- terare och har inte genomfört några avyttringar sedan bolaget grundades 2015. Fastighetsportföljen 1616INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 17 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET → Fastighetsportföljen Förvaltning Förvärv Projektutveckling Våra hyresgäster Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER FASTIGHETER, ANTAL 37 ORTER, ANTAL 18 UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM 518 INVESTERINGAR I BEFINTLIG PORTFÖLJ, MKR 1 721 FASTIGHETSVÄRDETS UTVECKLING PER ÅR, MKR 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 20232022202120202019 Fastighetsvärde, mkr Direktavkastning, % 3,0 % 3,5 % 4,0 % 4,5 % 5,0 % 5,5 % 6,0 %21,4 mdkr NORD VÄST ÖST SYD LUND YSTADMALMÖ STRÖMSTAD HELSINGBORG UPPSALA ÅNGE ESLÖV LINKÖPING STOCKHOLM KALMAR HALMSTAD SKÖVDE VÄNERSBORG NORRTÄLJE ÖSTERSUND KRISTIANSTAD ÖREBRO FALKÖPING HÄRNÖSAND FÖRVALTNINGSBESTÅND PÅGÅENDE PROJEKT Med social infrastruk - tur avser Intea lokaler för samhällsviktiga funktioner som ofta är special anpassade för sitt ändamål och där hyres gästen av lokalen är offentlig. Fastighetsvärde och värderingar Fastighetsvärdet uppgick vid årets slut till 21,4 mdkr (20,2). Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 892,7 mkr (143,2) under perioden, vilket främst förklaras av höjda avkastningskrav, se vidare sida 12. Sedan årsskiftet 2022 har Intea värderat ned det totala fastighetsvärdet med 4,4 pro- cent och i det fjärde kvartalet skrevs värdet ned med 2,8 procent. Fastighetsvärdet exklusive projektfastigheter har värderats ned med 5,2 procent under året och i det fjärde kvartalet skrevs värdet ned med 3,0 procent. Bolagets värderingsprinciper framgår av sidorna 86-87. Initial direktavkastning uppgick till 5,3 procent (4,7). Den vägda kalkyl räntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 7,0 procent (6,2). Förvärv och transaktioner Inga förvärv av nya förvaltningsfastigheter har skett under perioden. Tilläggsköpeskillingar om 420 mkr avseende projekt- fastigheter har reglerats. Belopp i mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 Fastighetsvärde vid årets början 20 158 17 797 Förvärv inkl tilläggsköpeskillingar 420 1 135 Investeringar i ny- till- och ombyggnation 1 721 1 082 Värdeförändringar -893 143 Fastighetsvärde vid årets slut, varav 21 406 20 158 Förvaltningsfastigheter exkl pågående projekt och outnyttjade byggrätter 17 955 17 713 Pågående projekt 3 385 2 375 Outnyttjade byggrätter 66 70 Fastighetsvärde vid årets slut 21 406 20 158 FASTIGHETSVÄRDETS FÖRÄNDRING 17 INTEA ÅRSREDOVISNING 202317 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 18 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET → Fastighetsportföljen Förvaltning Förvärv Projektutveckling Våra hyresgäster Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Inteas fastighetskategorier Rättsväsende Härnösand, Duvan 1, anstalt Kalmar, Eldaren 6, universitet Lund, Landsdomaren 6, psykiatrisk klinik Vänersborg, Lasarettet 2, kontor Högre utbildning Sjukvård Övriga offentliga 428,9 mkr 136,0 mkr 148,9 mkr2,5 mdkr 6,8 mdkr 2,1 mdkr Utöver ovan presenterade fastighetskategorier har Intea icke-offentliga verksamheter med en kontrakterad årshyra om 24,8 mkr och ett fastighets värde om 0,4 mdkr. Antal objekt : 22 Uthyrningsbar area : 160 tkvm Uthyrnings grad: 97,8 % Största hyresgäster : Polismyndigheten Kriminalvården Sveriges domstolar Rättsmedicinalverket Ekobrottsmyndigheten Antal objekt : 24 Uthyrningsbar area : 199 tkvm Uthyrnings grad: 99,3 % Största hyresgäster : Linnéuniversitetet Högskolan i Halmstad Malmö universitet Mittuniversitetet Högskolan Kristianstad Antal objekt : 14 Uthyrningsbar area : 59 tkvm Uthyrnings grad: 99,5 % Största hyresgäster : Region Skåne Region Uppsala Västra Götalandsregionen Region Östergötland Region Jämtland Härjedalen Antal objekt : 31 Uthyrningsbar area : 84 tkvm Uthyrnings grad: 97,3 % Största hyresgäster : Vänersborgs kommun Västtrafik AB Skövde kommun Linköpings kommun Skatteverket 397,0 mkr 7,0 mdkr Kontrakterad årshyra, 35 % Fastighetsvärde, 33 % Kontrakterad årshyra, 38 % Fastighetsvärde, 32 % Kontrakterad årshyra, 12 % Fastighetsvärde, 12 % Kontrakterad årshyra, 13 % Fastighetsvärde, 10 % 18 INTEA ÅRSREDOVISNING 202318 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 19 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET → Fastighetsportföljen Förvaltning Förvärv Projektutveckling Våra hyresgäster Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER INTEAS FASTIGHETSBESTÅND Antal objekt, st Uthyrnings- bar area, tkvm Fastighets- värde, mkr Fastighets- värde, kr/kvm Hyresvärde, mkr Hyresvärde, kr/kvm Uthyrnings- grad, % Kontrakterad årshyra, mkr Drift- överskott, mkr Direkt- avkastning, % Per fastighetskategori Rättsväsende 22 160 7 013 43 831 406,1 2 538 97,8 397,0 335,9 5,1 Högre utbildning 24 199 6 776 34 119 431,8 2 174 99,3 428,9 367,3 5,5 Sjukvård 14 59 2 480 42 243 136,7 2 328 99,5 136,0 121,2 5,2 Övriga offentliga 31 84 2 132 25 451 153,0 1 826 97,3 148,9 115,9 6,1 Icke-offentliga 14 17 403 24 349 27,0 1 630 91,8 24,8 16,3 4,1 Summa/genomsnitt objekt under förvaltning 105 518 18 805 36 327 1 154,6 2 230 98,4 1 135,6 956,6 5,3 Per geografi Syd 17 201 7 753 38 576 458,0 2 279 98,5 451,1 396,3 5,2 Öst 32 152 6 373 41 819 379,9 2 493 97,5 370,4 304,8 5,2 Väst 22 79 2 292 28 836 143,0 1 799 99,6 142,3 115,9 5,6 Nord 34 85 2 387 28 148 173,6 2 048 98,9 171,7 139,5 5,9 Summa/genomsnitt objekt under förvaltning 105 518 18 805 36 327 1 154,6 2 230 98,4 1 135,6 956,6 5,3 Sammanställningen avser de fastigheter som Intea ägde vid årets utgång. Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent och per den 31 december 2023 uppgick innehav utan bestämmande inflytandes andel av årets resultat till -8,9 mkr. Kontrakterad årshyra avser kontrakterad årshyra inklusive hyrestillägg vid årets utgång med tillägg av fastställd indexuppräkning gällande från och med 1 januari 2024 på årsbasis. Hyresvärde avser kontrakterad årshyra med tillägg för vakanser och rabatter på årsbasis. Driftöverskottet avser kontrakterad årshyra med avdrag för fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration varvid fastighetskostnader för fastigheter som ägts under de senaste tolv månaderna ingår med dess utfall och fastigheter som förvärvats och projekt som färdigställts under de senaste tolv månaderna räknats upp till årstakt. Bedömningar och antaganden som ligger till grund för informationen i denna tabell innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses som en prognos. 19 INTEA ÅRSREDOVISNING 202319 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 20 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen → Förvaltning Förvärv Projektutveckling Våra hyresgäster Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Inteas hyresgäster bedriver samhällsviktiga verksamheter och har specifika behov och krav på närvaro i förvaltningen av de specialanpassade lokalerna. För att vara en proaktiv, lyhörd och närvarande hyresvärd, har Intea lokala förvaltnings - organisationer som i kontinuerlig dialog med hyresgästerna kan fånga upp och stötta hyres - gästernas varierande behov. Kraven från Inteas hyresgäster skiljer sig åt. Medan rättsvår- dande myndigheter ställer krav på en nära förvaltning med hög kompetens som finns tillgänglig dygnet runt, har högskolor och universitet krav på en mer flexibel förvaltningsmodell som ger möjlighet till förändring av hur ytor nyttjas och att det ska vara Skåne Rättsväsende/Högre utbildning/Sjukvård Antal objekt: 5 Uthyrningsbar area: 127,5 tkvm Antal medarbetare: 5 Linköping Rättsväsende Antal objekt: 27 Uthyrningsbar area: 87,7 tkvm Antal medarbetare: 7 Halmstad Högre utbildning Antal objekt: 11 Uthyrningsbar area: 73,4 tkvm Antal medarbetare: 5 Kalmar Högre utbildning Antal objekt: 1 Uthyrningsbar area: 29,3 tkvm Antal medarbetare: 2 Östersund Rättsväsende/Högre utbildning/Övriga offentliga Antal objekt: 33 Uthyrningsbar area: 77,2 tkvm Antal medarbetare: 6 Storstockholm Rättsväsende Antal objekt: 3 Uthyrningsbar area: 23,1 tkvm Antal medarbetare: 3 Vänersborg/Skövde Rättsväsende/Högre utbildning/Sjukvård/ Övriga offentliga Antal objekt: 21 Uthyrningsbar area: 75,5 tkvm Antal medarbetare: 5 Inteas förvaltningsorganisationer enkelt att komma in i lokalerna. Vad gäller sjukvård finns krav på säkerhetslösningar och teknisk utrustning av hög kvalitet. Oavsett hyresgästernas specifika behov, är Inteas ambition att alltid leverera den bästa möjliga servicen. Inom de större marknadsområdena – Halmstad, Kalmar, Linköping, Skåne, Skövde, Storstockholm, Vänersborg och Östersund – har Intea därför lokala förvaltningsorganisationer med egna medarbeta- re vars olika tekniska kompetenser skapar värde för hyresgäs- terna. De lokala förvaltningsorganisationerna ansvarar för sina byggnader och hyresgäster, både vad gäller teknisk förvaltning och ekonomiskt utfall. Detta ger möjlighet att genom närvaro och tydliga mandat skapa goda relationer och långsiktiga sam- arbeten med hyresgästerna. Fördelarna med lokal närvaro i egen regi är många. Det skapar ett tydligt engagemang, fokus på kvalitet, kortare beslutsvägar och en nära och långsiktig relation med hyres- gästerna. Det finns också möjlighet att identifiera hyresgäster- nas behov i ett tidigt skede. Likaså finns möjlighet att tillvarata förvärvs- och projektutvecklingsmöjligheter, vilket gör lokal närvaro till en viktig del i Inteas tillväxtstrategi. Året som gått Under 2023 har Intea fortsatt att aktivt förvalta byggnaderna inom beståndet och bygga nära relationer med hyresgästerna. Intea förlängde hyresavtal med ett flertal hyresgäster, bland andra Region Jämtland Härjedalen och Högskolan Kristianstad. Därutöver har avtal om nyuthyrning av vakanta lokaler i bland annat Halmstad tecknats. Förvaltning 20 INTEA ÅRSREDOVISNING 202320 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 21 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Förvaltning → Förvärv Projektutveckling Våra hyresgäster Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvärv 2121Eslöv, Rönneholm 6:2, Anstalt ===== SIDA 22 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Förvaltning → Förvärv Projektutveckling Våra hyresgäster Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Sedan starten 2015 har Intea genomfört projekt och förvärv som uppgår till ett värde om 21,4 mdkr inklusive värdeförändringar och adderat 518 tkvm till fastighetsportföljen. En viktig del i Inteas tillväxtstrategi är kontinuerliga förvärv av noga utvalda fastigheter. För detta krävs ett professionellt genomförande och goda relationer med andra aktörer på marknaden. På grund av oron i omvärlden och ekonomin rådde dock låg aktivitet på transaktionsmarknaden under det gångna året. Intea genomför förvärv av förvaltningsfastigheter, fastigheter under uppförande och tomtmark. De förvärv som genom- förs grundar sig i goda och nära relationer och bygger i allt högre grad på det förtroende som bolaget byggt upp hos olika aktörer på marknaden. Potentiella förvärv utvärderas alltid mot Inteas tydliga förvärvskriterier: • Hyresgästen ska vara en offentlig aktör som bedriver en samhällsviktig funktion med behov av specialanpassade lokaler för sin verksamhet. • Fastigheten ska vara av hög kvalitet och det ska finnas möjlighet till ett långsiktigt ägande samt en långsiktig relation med hyresgästen. • Fastigheten ska falla inom någon av kategorierna rättsväsende, högre utbildning eller sjukvård, alternativt övriga offentliga verksamheter. Eftersom de flesta samhällsfastigheter idag säljs genom riktade förfrågningar och utan konkurrens på en öppen marknad, är det viktigt att Intea har ett gott anseende och genomför förvärven på ett professionellt sätt. Det innebär bland annat en saklig och rättvis förhandling med motparten, noggrant fullföljande av Inteas undersökningsplikt och tydliga rutiner för kommunikation med hyresgästerna vid tillträdan- det av en ny fastighet. Transaktioner under året För att uppnå målet att bli helt självförsörjande på förnyelse- bar el förvärvade Intea i februari nio vattenkraftverk. Intea har nu totalt tolv vattenkraftverk som ingår i Intea Kraft AB. Merparten av vattenkraftverken ligger inom elområde 3 och samlad årlig elproduktion beräknas till 11,5 GW. Intea betalade slutlikviden för fastigheten Jälla 2:25 som förvärvats från Stams Fastigheter AB och Pronordic AB. På fastigheten har Intea uppfört specialanpassade verksamhets- lokaler för rättspsykiatrin i Uppsala. Hyresgästen Region Uppsala tillträdde fastigheten i oktober. Intea är redo för fler förvärv Intea förväntar sig en stabilisering av ekonomin och att aktivi- teten på transaktionsmarknaden på nytt tar fart under 2024. Givet att förutsättningarna på marknaden förbättras står Intea redo att genomföra fler förvärv. Lasarettet 2 i Vänersborg med hyresgästerna Västra Götalandsregionen och Vänersborgs kommun. Anstalten Duvan 1 i Härnösand med Kriminalvården som hyresgäst. Mittuniversitetet i Östersund. Förvärv 22 INTEA ÅRSREDOVISNING 202322 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 23 ===== Rättscentrum, Kristianstad 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Förvaltning Förvärv → Projektutveckling Våra hyresgäster Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Projekt utveckling 2323 ===== SIDA 24 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Förvaltning Förvärv → Projektutveckling Våra hyresgäster Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER PÅGÅENDE PROJEKT — FASTIGHETSKATEGORI Genom att växa tillsammans med hyresgästerna skapar Inteas projektutveckling tillväxt och hög kvalitet i fastighetsportföljen samtidigt som riskerna begränsas. Under året slutfördes flera stora projekt så som Sveriges första samhälls gemensamma ledningscentral för Polismyndigheten i Örebro och träbyggnaden med bland annat Skatteverket som största hyresgäst på Campusområdet i Östersund. När ett nytt projekt ska utvecklas är Inteas nuvarande eller framtida hyresgäster med från ett tidigt skede och deras behov styr hur lokalerna ska se ut samt vilka funktioner de ska upp- fylla. Målsättningen för Intea är att äga de fastigheter vi ut- vecklar under lång tid. Därför är hållbarhet och kunskap som rör förvaltning en viktig del i Inteas projektutveckling. Inteas hyresgäster ställer också krav på att lokalerna ska vara socialt och miljömässigt håll bara. Läs mer om miljöcertifiering av Inteas byggnader på sida 25. Egen projektorganisation Intea har en erfaren projektorganisation med olika roller och kompetenser. Projektutvecklare planerar och utformar projektet med hyresgästerna, projektledare med byggkunskap är med under själva utvecklingen och projektcontrollers följer upp ekonomin. Med lång erfarenhet av samhällsfastigheter och hyres- gäster inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning och sjukvård, är Intea bra på att uppfatta behov hos sina hyres- gäster och omsätta dessa i nya projekt. Förvaltningsorganisa- tionen känner också hyresgästerna väl och kan många gånger Per kategori Uthyrnings - bar area, kvm Hyres- värde, mkr Andel offentliga, % Genomsnittlig kontraktstid, år Bedömt drift - överskott, mkr Investering, mkr Redovisat värde1), mkrBedömd Upparbetad Rättsväsende 86 724 362 100 17,6 344 4 238 1 901 2 999 Sjukvård 6 606 16 100 15,0 16 261 107 147 Övriga offentliga 5 362 27 100 25,0 24 445 203 239 Summa pågående projekt 98 692 405 100 18,0 384 4 944 2 211 3 385 1) Avser aktuellt redovisat värde på projektet, inklusive i förekommande fall upparbetad orealiserad värdeförändring. Vid till- eller ombyggnadsprojekt avses redovisat värde hänförlig till projektet. Information om pågående projekt och outnyttjade byggrätter i årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning, samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer, samt att förutsättningar förändras. Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov. Pågående projekt i tidig fas utan tecknade hyresavtal värderas på grundval av redovisat värde av nedlagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/potentiell byggrätt. BEDÖMD UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM 98,7 REDOVISAT FASTIGHETSVÄRDE, MKR 3 385 proaktivt föreslå förädling av lokalerna. Här kan förvaltnings- organisationen också dra nytta av erfarenheter från olika orter med samma hyresgäst. Projektutveckling 24 INTEA ÅRSREDOVISNING 202324 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 25 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Förvaltning Förvärv → Projektutveckling Våra hyresgäster Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER BERÄKNAD TILLKOMMANDE UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM Stapeldiagrammet visar beräknad tillkommande uthyrningsbar area om totalt 99 000 kvm fram till utgången av 2028 då 100 procent av Inteas pågående projekt förväntas vara färdigställda. Pågående projekt GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID UTHYRNINGSBAR AREA, ÅR ANDEL AV BEDÖMD INVESTERING, MDKR BEDÖMT DRIFTÖVERSKOTT, MKR 384 BEDÖMT HYRESVÄRDE, MKR 405 18 år 4,9 mdkr 11-15 år 64 % 16-20 år 14 % >20 år 22 % Rättsväsende 86 % Sjukvård 9 % Övriga offentliga 5 % Miljöcertifiering Inteas projektorganisation samarbetar med teamen för håll- barhet och affärsutveckling för att generera och genomföra nya projekt. Som regel miljöcertifieras Inteas byggnader alltid och där så är lämpligt bygger Intea i trä. Av de projekt som fär- digställdes under året certifierades två med BREEAM Excellent och ett med Miljöbyggnad Guld. Den viktigaste insatsen som Intea gör för miljön är dock att underhålla och bevara de hus som bolaget äger för att de ska gå att använda under lång tid framöver. Produktionsvolym Vid årets slut hade Intea pågående ny-, till- och ombyggna- tioner med en sammanlagd area om cirka 99 tkvm. Det totala redovisade värdet avseende pågående projekt uppgick per den 31 december 2023 till 3 385 mkr, varav projektfastigheter utgjorde 2 601 mkr och utvecklingsprojekt i förvaltningsfastig- heter 783 mkr. Produktionsvolymen påverkades under året av att projek- ten för Polismyndigheten i Täby och nya högskolan i Kristian- stad utgick. Därutöver påkallade Västra Götalandsregionen sin optionsrätt att köpa tillbaka marken för projektet Sahlgrenska Life genom att förvärva aktierna i det fastighetsägande bolaget. Färdigställda projekt under året I november färdigställde Intea den samhällsgemensamma larm- och ledningscentralen i Örebro. De specialanpas - sade lokalerna har en uthyrningsbar area om 12 300 kvm och är de första av sitt slag i Sverige. Lokalerna kommer att användas av Polismyndigheten, Räddningsregion Berg slagen och SOSalarm. Intea har ingått ett 15årigt avtal med Polis myndigheten till ett årligt värde av cirka 27 mkr. Byggnaden miljöcertifieras enligt BREEAM Excellent. På Campusområdet i Östersund färdigställde Intea i fjärde kvartalet en ny kontorsfastighet byggd i trä. Byggnaden har en uthyrningsbar area om 6 930 kvm och Intea har ingått ett 6-årigt avtal med Skatteverket avseende en lokal om 4 600 kvm. Projektet har genomförts med höga hållbarhets- mål och byggnaden miljöcertifieras enligt BREEAM Excellent. 450 500 550 600 650 2028P2027P2026P2025P2024P2023 Tillkommande uthyrningsbar area från pågående projekt Nuvarande uthyrningsbar area +99 tk vm 25 INTEA ÅRSREDOVISNING 202325 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 26 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Förvaltning Förvärv → Projektutveckling Våra hyresgäster Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER I oktober färdigställde Intea en rättspsykiatrisk klinik i Uppsala. Ett 20årigt hyresavtal tecknades med hyresgäs- ten Region Uppsala till ett årligt värde av drygt 22 mkr. De specialanpassade lokalerna har en uthyrningsbar area om 4 100 kvm och inrymmer vårdlokaler för skyddsklass 2 och 3, häkte, allmänvård, förvaltningsrätt och utslussningslägenhet. Byggnaden är certifierad enligt Miljöbyggnad Guld. Nystartade och pågående projekt I november tog Intea det första spadtaget för en ny depå för underhåll av tåg i Falköping på uppdrag av Västtrafik. Den nya depån har en uthyrningsbar area om 5 400 kvm och uppförs i anslutning till den befintliga depån som ägs av Intea. Spår området kommer också att byggas ut för att kunna hantera fler uppställda tåg. Den nya tågdepån beräknas stå klar våren 2025. Intea bygger om och renoverar Viskananstalten i Ånge kommun för Kriminalvårdens räkning. Anstalten har en total uthyrningsbar area om 14 300 kvm. Hyresavtalet löper fram till 2043 och har ett preliminärt årligt hyresvärde om cirka 62 mkr. Fastigheten omfattar 10 byggnader med boendeytor, tillagningskök, sporthall och lokaler för sysselsättning. Detta är den andra anstalten som Intea och Kriminalvården återöppnar. Anstalten nyttjades tidigare av Kriminalvården 1974-2009. Ett annat pågående projekt är uppförandet av ett nytt rättscentrum i Kristianstad. Lokalerna kommer att nyttjas av Kriminalvården, Polismyndigheten och Åklagarmyndigheten och beräknas vara färdigställda under tredje respektive fjärde kvartalet 2024. Rättscentrumet får en uthyrningsbar area om cirka 36 000 kvm och kommer att miljöcertifieras enligt BREEAM Excellent. I Linköping pågår byggnation av nya lokaler för en ögon- och logopedimottagning. Hyresgästen är Region Östergötland som kommer att disponera den totala uthyrningsbara arean om 6 600 kvm. Planerad inflytt är i andra kvartalet 2025 och målsättningen är att byggnaden ska certifieras enligt BREEAM Excellent. Riskminimering En fördel med att bedriva projektutvecklingsarbetet tillsam- mans med hyresgästerna är att det minimerar risken för Intea. Innan större investeringar görs ingås oftast ett projekterings- avtal med hyresgästen. Om projektet inte skulle materialiseras fördelas upparbetade kostnader mellan Intea och hyresgästen i enlighet med avtalet. Vi begränsar även risken för ökade projektkostnader då hyran i de flesta fall utgörs av ett avkast- ningskrav på projektkostnaden. Urval av pågående projekt Kommun: Falköping Depå 2. Kategori: Övriga offentliga Beräknat färdigställt: Q1 2025 Uthyrningsbar area: 5 tkvm Hyresvärde: 27 mkr Andel offentliga hyresgäster: 100 % Genomsnittlig kontraktstid: 25 år Hyresgäst: Västtrafik. Intea äger sedan tidigare Depå 1 och uppför nu Depå 2 inom samma fastighet. Den nya depån byggs med ett stort fokus på hållbarhet, däribland limträstomme för kontors- och lagerdelen samt att lokalerna kommer att värmas och kylas med bergvärme i kombination med solhybrider och solceller. Byggnationen möjliggör ett ökat antal underhållsplatser för Västtrafiks tåg. Kommun: Linköping Syn- och hörselklinik. Kategori: Sjukvård Beräknat färdigställt: Q2 2025 Uthyrningsbar area: 7 tkvm Hyresvärde: 16 mkr Andel offentliga hyresgäster: 100 % Genomsnittlig kontraktstid: 15 år Hyresgäst: Region Östergötland. Garnisonsområdet i Linköping fortsätter att utvecklas genom uppförandet av en byggnad för regionens ögon- och logopedimottagning. Byggnaden är arkitektoniskt utformad likt övrig bebyggelse inom området. De nya forsknings- och vårdlokalerna kommer att bli arbetsplats åt runt 130 personer och besökas av 350-400 patienter per dygn. Kommun: Kristianstad Rättscentrum. Kategori: Rättsväsende Beräknat färdigställt: Q3 och Q4 2024 Uthyrningsbar area: 36 tkvm Hyresvärde: 129 mkr Andel offentliga hyresgäster: 100 % Genomsnittlig kontraktstid: 15 och 25 år Hyresgäst: Kriminalvården, Polismyndigheten och Åklagarmyndigheten. Intea konverterar en gammal bangård till ett modernt rättscentrum med rättsvårdande myndigheter som hyresgäster. Rättscentrum kommer att bli arbetsplats åt runt 600 personer, och cirka 250 nya arbetstillfällen kommer att skapas. 26 INTEA ÅRSREDOVISNING 202326 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 27 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Förvaltning Förvärv → Projektutveckling Våra hyresgäster Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Projekt Kommun Fastighets - kategori Färdig - ställande Uthyrningsbar area, kvm Hyres - värde, mkr Andel offentliga, % Genom snittlig kontrakts tid, år Projekt där hyresavtal ingåtts 2) Rättscentrum, Häkte Kristianstad Rättsväsende Q3 2024 16 398 70 100 25,0 Rättscentrum, Polishus Kristianstad Rättsväsende Q4 2024 19 859 59 100 15,0 Anstalten Viskan Ånge Rättsväsende Q1 2025 14 272 62 100 20,0 Falköping Depå 2 Falköping Övriga offentliga Q1 2025 5 362 27 100 25,0 Syn- och hörselklinik Linköping Sjukvård Q2 2025 6 606 16 100 15,0 Summa / genomsnitt 62 497 234 100 20,5 Projekt där projekteringsavtal ingåtts Rättsvårdande myndighet Strömstad Rättsväsende Q4 2026 4 200 10 100 15,0 Rättsvårdande myndighet Ystad Rättsväsende Q2 2027 11 500 26 100 15,0 Summa / genomsnitt 15 700 36 100 15,0 Övriga pågående projekt med hyres- eller projekteringsavtal 20 495 135 100 14,5 Summa pågående projekt 98 692 405 100 18,0 PÅGÅENDE PROJEKT UNDER 2023, DÄR HYRES- ELLER PROJEKTERINGSAVTAL INGÅTTS 1) Bruttoarea (BTA), tkvm Uthyrningsbar area, tkvm Redovisat värde, mkr kr/kvm Område Garnisonen, Linköping 12,5 10,6 12,5 1 000 Campusområdet, Östersund 21,4 18,2 10,7 500 Högskoleområdet, Halmstad 41,4 35,2 39,5 954 Övrigt 7,6 6,5 3,8 500 Summa 82,9 70,5 66,5 802 BYGGRÄTTER, GÄLLANDE DETALJPLAN — PER OMRÅDE Byggrätter består av mark eller rättighet till mark och tillhörande detaljplan. En potentiell byggrätt innefattar en pågående process för ny eller ändrad detaljplan. Byggrätter och potentiella byggrätter värderas till bedömt verkligt värde motsvarande ett pris som skulle erhållas vid en försäljning genom en ordnad transaktion under aktuella marknadsför - hållanden. Utgångspunkten för beräkning av byggrättsvärdet är byggrättens marknads - värde om lagakraftvunnen detaljplan funnits på plats. Om detaljplan inte har vunnit laga kraft så uppgår värdet till ett bedömt lagakraftvunnet byggrättsvärde med ett avdrag för osäkerhet i planprocessen samt exploateringskostnader som sannolikt kommer att belasta fastighetsägaren. 1) Avser pågående projekt över 20 mkr. 2) Inkluderar förändringar sedan hyresavtalet ingåtts. 27 INTEA ÅRSREDOVISNING 202327 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 28 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Förvaltning Förvärv Projektutveckling → Våra hyresgäster Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Våra hyresgäster 2828Halmstad, Fanan 54, Högskola ===== SIDA 29 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Förvaltning Förvärv Projektutveckling → Våra hyresgäster Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Intea strävar efter att vara en engagerad och ansvarsfull fastighetsägare inom social infrastruktur. Det gör vi genom att skapa nära och långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Vårt fokus ligger på att utveckla och stärka vårt fastighetsbestånd i samarbete med hyresgästerna, alltid med hållbarhet i åtanke och med prioritet på att tillgodose deras behov. Inteas hyresgäster innefattar olika statliga verk och myndig- heter, regioner samt andra offentliga institutioner inom områ- den som rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övriga offentliga verksamheter. Genom att upprätta långa hyresavtal med främst offentliga hyresgäster som har hög kreditvärdig- het skapar Intea förutsägbara intäkter med låg risk över tid. Sedan start har vi haft en målsättning om att offentliga hyresgäster bör stå för minst 90 procent av hyresintäkterna. Vid årets slut stod offentliga hyresgäster för 95,0 procent av Inteas totala hyresintäkter. Den återstående kontraktstiden för offentliga hyresavtal uppgick vid årets slut till 6,3 år. De tio största hyresgästerna svarade den 31 december 2023 för 71,8 procent av bolagets kontrakterade årshyra. Våra största hyresgäster inkluderar Polismyndigheten, Kriminalvården, Linnéuniversitetet i Kalmar, Högskolan i Halmstad och Region Skåne. Polismyndigheten och Kriminal- vården är hyresgäster på flera orter och har totalt 65 hyresavtal med olika återstående kontraktstid. Eftersom våra fastigheter huvudsakligen huserar samhällsviktig verksamhet finns det ofta ett stort behov av specialanpassade ytor, vilket leder till att Intea vanligtvis tecknar långa hyresavtal för större enheter med färre hyresgäster. Detta resulterar i en lägre omsättning av hyresgäster över tid. Hyresgäst Kontrakterad årshyra, mkr Andel av total 1), % Återstående kontraktstid, år Hyres- avtal, antal Polismyndigheten 212 18,7 5,0 47 Kriminalvården 110 9,6 11,5 18 Linnéuniversitetet, Kalmar 95 8,4 5,6 3 Högskolan i Halmstad 88 7,8 6,4 19 Region Skåne 74 6,5 9,4 1 Malmö universitet 59 5,2 6,7 1 Mittuniversitetet 57 5,0 3,2 19 Högskolan Kristianstad 52 4,5 5,9 18 Högskolan i Skövde 35 3,1 4,6 7 Sveriges Domstolar 33 2,9 3,2 4 Övriga offentliga hyresgäster 263 23,2 5,7 166 Summa offentliga hyresgäster 1 079 95,0 6,3 303 1) Andel av total kontrakterad årshyra. STÖRSTA HYRESGÄSTERNA Hyresgästkategori Uthyrningsbar area, tkvm Uthyrd area, tkvm Hyres- värde, mkr Kontrakterad årshyra, mkr Återstående kontraktstid, år Rättsväsende 146 146 384 383 6,6 Högre utbildning 176 176 386 386 5,5 Sjukvård 59 58 142 142 9,1 Övriga offentliga 90 84 172 168 5,0 Totalt offentliga 471 463 1 085 1 079 6,3 Icke-offentliga 46 33 70 57 3,8 Totalt 518 496 1 155 1 136 6,2 1) Kategorier fördelat på lokalytor. INTEAS HYRESGÄSTER, PER HYRESGÄSTKATEGORI 1) HYRESVÄRDE PER ORT, % Linköping 16 % Halmstad 12 % Östersund 12 % Helsingborg 10 % Kalmar 9 % Lund 6 % Vänersborg 6 % Kristianstad 5 % Malmö 5 % Skövde 5 % Örebro 3 % Härnösand 3 % Stockholm 3 % Uppsala 2 % Övrigt 3 % Våra hyresgäster Vi har en kontinuerlig dialog med våra hyres gäster för att säkerställa att de lokaler vi tillhandahåller överensstämmer med deras behov. Vi gör ofta platsbesök och träffar de som arbetar i lokalerna Intea tillhandahåller. 1 155 mkr 29 INTEA ÅRSREDOVISNING 202329 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 30 ===== 1) Exklusive ägarlån. 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Förvaltning Förvärv Projektutveckling Våra hyresgäster → Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Finansiering Eget kapital Totalt eget kapital uppgick den 31 december 2023 till 8 097,5 mkr (8 990,0) varav innehav utan bestämmande inflytande uppgick till 291,1 mkr (303,6). Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till A- och B-aktier vid årets utgång uppgick till 6 784,6 mkr (7 415,8) motsvarande 45,77 kr (50,03) per A-och B-aktie. För D-aktierna uppgick det långsiktiga substansvärdet vid årets utgång till 1 916,4 mkr (1 916,4) motsvarande 33,00 kr (33,00) per D-aktie. Räntebärande skulder Inteas externa upplåning omfattar obligationer, företags- certifikat och säkerställda banklån. Till dessa finns ytterli- gare bindande kreditlöften som backup-faciliteter om totalt 6 200 mkr (5 200). Koncernens långfristiga räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 7 882 mkr (7 858). De långfristiga skulderna utgörs av obligationslån om totalt 3 350 mkr (2 750), säker- ställda lån om 1 977 mkr (1 608) samt utnyttjade backup- faciliteteter (säkerställt banklån) om 2 555 mkr (3 500). Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 4 914 mkr (2 715) och består av säkerställda banklån om 950 mkr (100), utnyttjade backup-faciliteteter om 1 780 mkr (0), obliga- tionslån om 300 mkr (1 350) samt företagscertifikat om 1 884 mkr (1 265). Därtill finns outnyttjade backupfaciliteter om 1 865 mkr (1 700). Efter årets utgång, per mitten av mars, har Intea ökat andelen icke säkerställd skuld med totalt cirka 1 600 mkr, varav cirka 1 000 mkr i företagscertifikat och 600 mkr i obligationer. Andel säkerställd skuld sjunker därmed under 30 procent. Räntederivat För att reducera Inteas ränteexponering används derivat- instrument i form av främst ränteswapkontrakt. Den genom- snittliga räntebindningstiden, inklusive räntederivat, uppgick vid årets utgång till 3,0 år (3,0). När långa räntor sjönk under senare delen av kvartal 4 ingicks nya derivat kontrakt om 1 000 mkr vilket minskat den genomsnittliga räntan med 0,05 procentenheter jämfört med 30 september 2023. Den 31 december 2023 fanns derivatkontrakt med ett totalt nominellt belopp om 8 800 mkr (5 800). Dessa avser ränte- swapkontrakt där rörlig ränta växlas mot en fast ränta, varav 2 000 mkr (0) dessutom innehåller en option där motparten har rätt att förlänga derivatet på oförändrade villkor under ytterligare ett antal år. Vid årets utgång hade derivatportföljen ett verkligt värde om 334,5 mkr (688,9). Räntekostnaden redo- visas löpande under raden Räntekostnader och förändringar i verkligt värde redovisas under rubriken ”Värdeföränd ringar” efter ”Förvaltningsresultatet”. Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick till -354,5 mkr (639,3) under året. Likvida medel Per årsskiftet uppgick koncernens likvida medel till 225,3 mkr (214,7). Rating Intea har det långsiktiga kreditbetyget BBB med stabila utsikter från Nordic Credit Rating AS. Vidare har bolaget det kortsiktiga kreditbetyget N3. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld. BELÅNINGSGRAD, KAPITAL- OCH RÄNTEBINDNING, % OCH ÅR 1) 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % Belåningsgrad Räntebindning Kapitalbindning 0 år 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 år 20232022202120202019 RÄNTEBÄRANDE SKULD OCH GENOMSNITTLIG RÄNTA, MKR OCH %1) 0 4 000 8 000 12 000 16 000 20232022202120202019 Säkerställd skuld Obligation Företagscertifi kat Genomsnittlig ränta 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 4,0 % 22,9 mdkr KAPITALSTRUKTUR, % Eget kapital 35 % Långfristiga 34 % räntebärande skulder Kortfristiga 22 % räntebärande skulder, Övriga skulder 9 % 30 INTEA ÅRSREDOVISNING 202330 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 31 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Förvaltning Förvärv Projektutveckling Våra hyresgäster → Finansiering Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER FINANSIELLA NYCKELTAL Nyckeltal Finanspolicy 31 dec 2023 31 dec 2022 Räntebärande skuld, mkr — 12 796 10 573 Nettoskuld, mkr — 12 571 10 359 Soliditet, % — 35,4 41,7 Belåningsgrad, % < 60% 57,2 51,0 Andel säkerställd skuld, % < 30% 31,7 24,2 Räntetäckningsgrad, ggr > 2,0 2,7 3,9 Kapitalbindning, år > 2,0 2,4 2,3 Räntebindning, år > 2,0 3,0 3,0 Genomsnittlig ränta, % — 3,27 2,56 Genomsnittlig ränta exkl. outnyttjade kreditfaciliteter, % — 3,22 2,51 Genomsnittlig ränta exkl. räntederivat, % — 5,20 3,66 Verkligt värde på derivat, mkr — 334 689 RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 DEC 2023, INKL DERIVAT Förfallotidpunkt Belopp, mkr Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig räntebindning, år 0-1 år 3 549 5,26 0,3 1-2 år 800 1,56 1,4 2-3 år 1 500 3,47 2,5 3-4 år 1 500 2,38 3,2 4-5 år 948 1,76 4,4 > 5 år 4 500 2,41 4,2 Summa/ genomsnitt 12 796 3,22 3,0 Outnyttjade kreditfaciliteter 1 865 0,32 — Inkl outnyttjade kreditfaciliteter 14 661 3,27 3,0 KREDITFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 DEC 2023, MKR Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt räntebärande skulder Outnyttjade krediter Summa tillgängliga krediter 0-1 år 2 730 2 184 4 914 720 5 634 1-2 år 480 2 150 2 630 20 2 650 2-3 år 2 400 1 200 3 600 125 3 725 3-4 år 948 -- 948 1 000 1 948 4-5 år -- -- -- -- -- > 5 år 705 -- 705 -- 705 Totalt 7 262 5 534 12 796 1 865 14 661 RÄNTEDERIVAT PER 31 DEC 2023 Räntederivat, år Rörlig ränta, % Fast ränta, % Nominellt belopp, mkr Verkligt värde, mkr 2024 4,05 0,35 800 17,2 2025 4,05 2,25 1 500 -30,9 2026 4,05 1,16 1 500 37,3 2027 4,05 0,18 500 36,1 2028 4,05 0,93 1 000 64,9 2029 4,05 0,61 500 43,2 2030 4,05 0,32 500 57,2 2031 4,05 0,80 500 49,4 2032 4,05 1,33 1 000 70,9 2033 4,05 2,43 1 000 -10,8 Totalt 8 800 334,5 31 INTEA ÅRSREDOVISNING 202331 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 32 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Förvaltning Förvärv Projektutveckling Våra hyresgäster Finansiering → Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Medarbetare 3232 ===== SIDA 33 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea i siffror Året i korthet Vd-ord STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 03 Verksamhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET Fastighetsportföljen Förvaltning Förvärv Projektutveckling Våra hyresgäster Finansiering → Medarbetare HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Är du nyfiken på oss? Vi är alltid intresserade av att träffa initiativrika och engagerade personer. Hör gärna av dig till oss på ansokan@intea.se Vår viktigaste tillgång är våra medarbetare. Därför strävar vi efter att erbjuda en arbetsplats som engagerar och väcker varje individs nyfikenhet och vilja att fortsätta utvecklas tillsammans med bolaget. Under året har vi välkomnat flera nya medarbetare, bland annat vår nya CFO Magnus Ekström. Inteas organisation präglas på alla nivåer av vårt entrepre- nöriella förhållningssätt och finns med när vi driver, utvecklar och förädlar vår verksamhet. Våra medarbetare förenas i deras genuina intresse och engagemang för vår kärnverksamhet att förvalta och utveckla social infrastruktur i nära samarbete med våra hyresgäster. Kunskapsutbyte och ansvar för att främja medarbetares utveckling Som arbetsgivare strävar vi efter att skapa en arbetsmiljö där varje individ tar på sig ansvar och växer i sin roll. Utöver kvali- fikationer sätter vi också stort värde på personliga egenskaper och engagemang. Att varje individ känner att de har möjlighet att påverka företagets framtid är av högsta vikt för oss. Vi lägger därför ned mycket tid och energi på att attrahera och välkomna rätt personer som delar vår vision om gemensam utveckling. Företagets platta organisation med korta beslutsvägar inspirerar våra medarbetare till att ta egna initiativ och underlättar arbetet med våra hyresgäster. Intea uppmuntrar gemensamt lärande och erfarenhetsutbyte för att alla ska kunna ta del av varandras erfarenheter. Våra förvaltningsorga- nisationer runt om i landet, som har kontinuerlig kontakt med våra hyresgäster, kan jobba självständigt och utvecklas genom att ta ansvar. Våra medarbetare jobbar tätt tillsammans med våra hyresgäster för att säkerställa att vi levererar en optimal hyresgästupplevelse. Med Intea-loggan på bröstet jobbar vi proaktivt, inlyssnande och ödmjukt. Vi tror starkt på att en kultur där lärande integreras i var- dagen och där varje röst hörs skapar optimala förutsättningar för en öppen och inkluderande arbetsplats. ORGANISATIONSSCHEMA Vd Charlotta Wallman Hörlin 1) CFO Magnus Ekström 2) Fastighets chef Henrik Olsson Chef affärsutveckling och projekt Peter Jacobsson GENOMSNITTLIGT ANTAL HELTIDSANSTÄLLDA 1) Charlotta Wallman Hörlin utsågs till vd i oktober 2023 och tillträdde januari 2024. 2) Magnus Ekström tillträdde rollen som CFO i september 2023. Medarbetare 0 10 20 30 40 50 60 20232022202120202019 MänKvinnor 5149 41 2524 3333 ===== SIDA 34 ===== 34 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet inom Intea Globala hållbarhetsmålen Hållbarhetsrapport Året som gått Intea Kraft Inteas agenda för hållbar social infrastruktur BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET Sedan start har Intea, som långsiktig ägare av social in- frastruktur, haft som tydlig målsättning att hållbarhet ska genomsyra hela bolaget. Inteas affärsidé bygger på att långsiktigt äga, förvalta och utveckla fastigheter, där Intea vill bidra till en hållbar vidareutveckling av geografier, städer och platser där människor kan verka och trivas under lång tid. Medborgare och samhälle har allt högre förvänt- ningar på näringslivets arbete med hållbarhetsfrågor. För att accelerera arbetet ytterligare och samtidigt göra bolagens hållbarhetsarbete mer transparent och jämförbart har EU etablerat ett direktiv om företagens hållbarhetsrapportering, CSRD (Corporate Sustaina- bility Reporting Directive), som innebär att nuvarande regler revideras och skärps. CSRD kommer imple- menteras successivt med hänsyn till bolagens storlek. Genom CSRD kommer nuvarande EU-direktiv för icke finansiell information (NFRD), d.v.s. årsredovisnings- lagens krav på hållbarhetsrapportering, ersättas av CSRD och rapporten ska i stället utformas i enlig- het med ESRS (European Sustainability Reporting Standards) som blir en ny redovisningsstandard kopplad till CSRD. Intea omfattas av direktivet från 1 januari 2025 med rapportering 2026. Arbetet med att implementera CSRD i verksam- heten har pågått sedan en tid tillbaka. Intea kommer under 2024 att genomföra en dubbel väsentlighetsana- lys som kommer ligga till grund för bolagets fortsatta hållbarhetsarbete som inbegriper översyn av befintliga och nya mål. Hållbarhet inom Intea ===== SIDA 35 ===== 35 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet inom Intea → Globala hållbarhetsmålen Hållbarhetsrapport Året som gått Intea Kraft Inteas agenda för hållbar social infrastruktur BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Globala hållbarhets- målen Inteas hållbarhetsarbete utgår bland annat från FN:s 17 Globala hållbarhetsmål där 10 mål lyfts ut som mest prioriterade utifrån de områden där Intea anses ha störst förutsättningar att påverka och göra skillnad. Mål 6 - Rent vatten och sanitet för alla Genom att säkerställa hållbara uttag av sötvatten och göra medvetna materialval effektiviserar Intea vattenanvändningen och bidrar till hushållning av vatten. Fokus ligger bland annat på att uppnå förbättrad vattenkvalitet genom att minimera ut- släpp och föroreningar samt tillhandahålla en smart dagvatten- hantering. Mål 7 - Hållbar energi för alla Genom att minska energianvändningen, endast köpa förnybar el och kontinuerligt investera i förnybara energikällor bidrar Intea till att öka andelen förnybar energi i en övergripande nationell och global energimix. Mål 9 - Hållbar industri, innovationer och infrastruktur Intea strävar efter att stödja innovationer och att använda mil- jövänlig teknik, vilket bidrar till utveckling och diversifiering av en hållbar, tålig och kvalitativ infrastruktur. Mål 11 - Hållbara städer och samhällen På flera av de orter där Intea har egna lokala organisationer har samverkan och en god dialog med kommuner lett till en mer tillgänglig och trygg miljö för verksamheter och människor. Genom att ständigt utveckla och förbättra våra områden medverkar vi till en bättre infrastruktur, bättre stadsdelar och därmed till mer hållbara städer och samhällen. Mål 12 - Hållbar konsumtion och produktion Bolagets målsättning att ha en resurseffektiv verksamhet bidrar till att minska den linjära resursförbrukningen. Intea strävar efter varsam hantering av kemikalier, minskning av utfasningsämnen och avfall samt en ökande andel återvinning och återbruk vid om- och nybyggnation. Genom att konti- nuerligt ställa tydliga krav och samarbeta för nya innovativa lösningar i både produktion och förvaltning bidrar Intea successivt mer och mer för varje år. Mål 13 - Bekämpa klimatförändringarna Genom att minska energianvändningen och nyttjandet av fossila bränslen, såsom att välja produkter och material med lägre klimatavtryck, bidrar bolaget till ett minskat koldioxid- utsläpp vilket är en mycket viktig del i Inteas hållbarhets- arbete. Mål 15 - Ekosystem och biologisk mångfald Bevarandet av ekosystem och biologisk mångfald är av stor betydelse för att bekämpa de klimatförändringar Intea ser, exempelvis genom att minska skadan på naturliga livsmil- jöer och stoppa förlusten av biologisk mångfald. Det kan göras genom att bevara och skapa rika grönytor som främjar artrikedom samt att använda träd, mark, väggar och tak på ett hållbart sätt på våra fastigheter. Mål 4 - God utbildning för alla Genom en kombination av att äga och förvalta flera av landets stora högskolesäten och en vilja att medverka till en bättre lärandemiljö kan Intea bidra till att tillgängliggöra god utbild- ning för alla. Mål 5 - Jämställdhet Intea arbetar aktivt i alla led, både i den lokala förvaltningen och på central nivå, med att motverka diskriminering och öka diversifieringen. Genom likabehandling av medarbetare kan Intea bidra till en säker och trygg miljö. Mål 8 - Anständig arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt Intea arbetar aktivt med att främja en trygg och säker arbets- miljö med goda arbetsvillkor för såväl egna medarbetare som underentreprenörer. Att motverka brott mot mänskliga rättig- heter är en viktig del i det dagliga arbetet och i de krav bolaget ställer på leverantörer. ===== SIDA 36 ===== Plantering vid Linnéuniversitetet i Kalmar 36 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet inom Intea Globala hållbarhetsmålen → Hållbarhetsrapport Året som gått Intea Kraft Inteas agenda för hållbar social infrastruktur BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Hållbarhetsrapport Utifrån en kartläggning av våra intressenters förväntning- ar och omvärldsfaktorer, samt hänsyn till klimatrelaterade förändringar, målsätter och följer denna hållbarhetsrapport de direktiv som kommer från bolagets ägare och som utgör grunden till att driva verksamheten på ett hållbart sätt. Hållbarhetsrapporten tas fram en gång per år och granskas översiktligt av KPMG AB, deras uttalande finns på sida 99. Hållbarhetsrapporten omfattar moderbolaget och samtliga helägda dotterbolag. Hållbarhetsrapporten omfattar inte verksamheter som kontrolleras av enskilda hyresgäster eller leverantörer. Hållbarhetsmål Inteas hållbarhetsmål är satta för att bidra till Parisavtalets syfte att begränsa den globala uppvärmningen och samtidigt stödja FN:s Global Compact och de Globala Hållbarhetsmålen. Intea stödjer det nationella målet om att Sverige som nation ska vara klimatneutral år 2045. Lyhörd närvaro En stark drivkraft i bolaget är att ha en lokal närvaro, för att snabbt kunna agera vid behov och främja en regelbunden dialog med våra hyresgäster. Genom att vara lyhörda inför våra hyresgästers behov, samverka och föra en nära dialog kan vi gemensamt bidra till hållbara lösningar där energiförbruk- ningen minskar och effektiviseringen ökar. Gröna hyresavtal är exempel på där fastighetsägare och hyresgäst samverkar för att tillsammans minska miljöpåverkan inom områden som energi, material och avfall. Gröna hyresavtal reglerar i de flesta fall även inomhusmiljö, som är viktigt ur ett hälsoperspektiv. Miljöcertifieringar Ytterligare en väg som bolaget valt är att miljöcertifiera byggnader, vilket är ett erkänt verktyg för att säkerställa att byggnaderna är hållbara och minskar sin miljöpåver- kan. Vid miljöcertifieringar finns tydliga krav, där resultatet tredjepartsgranskas. Certifieringarna bidrar även till att fastigheternas miljöprestanda blir jämförbar och enklare att kommunicera. Intea arbetar med flera typer av certifieringar och majoriteten av projekten certifieras enligt BREEAM, nivå ”Excellent”. Egen elproduktion Hållbara investeringar i befintligt fastighetsbestånd liksom i nyuppförda byggnader är en annan naturlig del i Inteas hållbarhetsarbete. Under det gångna året har ett antal vatten- kraftverk förvärvats vilket möjliggjort ökad andel egenprodu- cerad grön el till Inteas fastighetsbestånd. ===== SIDA 37 ===== 37 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet inom Intea Globala hållbarhetsmålen → Hållbarhetsrapport Året som gått Intea Kraft Inteas agenda för hållbar social infrastruktur BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Goda exempel inom Inteas fastighetsförvaltning Under året har Intea fortsatt att utveckla, energieffektivisera och optimera befintliga byggnader. Parallellt med det arbetet har Inteas förvaltningsorganisationer regelbundna möten med hyresgäster för att vara observanta inför deras nuvarande och framtida behov. Linköping • Aktivt arbete med åter- och nyplantering av växter på området • Byte av ventilationsaggregat med bättre verkningsgrad • Byte av lysrörsarmaturer till LED-armaturer • Regelbunden avluftning av vattnet i värmekretsarna • Ny styrutrustning för en mer effektiv uppföljning och styrning av inomhusklimatet • Återbruk av byggnadsdelar vid lokalanpassningar • Filtrering med magnetfilter i samtliga varmvatten- och radiatorkretsar Östersund • Nya ventilationsaggregat, bedömd energibesparing 100 000-150 000 kWh/år • Byte till mer effektiva fläktmotorer, bedömd energibesparing 26 000 kWh/år • Installation av behovsstyrning • Nytt utegym • Aktivt arbete med åter- och nyplantering av växter på campusområdet • Byte av pumpar till tryckstyrda, bedömd energibesparing 14 400 kWh/år • Installation av nya solpaneler på flera byggnader • El-glaspartier har tagits ur drift och ersätts tillsvidare av befintlig golvvärme, bedömd energibesparing 40 000 kWh/år Halmstad • Installation av fjärrkyla i två byggnader • Sponsring av träningskläder till flicklag i fotboll • Nya ventilationsaggregat, bedömd energi - besparing 70 000 kWh/år • Byte av lysrörsarmaturer till LED-plattor • Återbruk av inredning och möbler • Nattvandring tillsammans med Högskolan för att hitta åtgärder för att öka tryggheten i området Vänersborg • Installation av markiser vilket leder till minskat kylbehov • Byte till LED-armaturer • Installation av nya cirkulationspumpar med vattenkylning • Byte av DUC ===== SIDA 38 ===== 38 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet inom Intea Globala hållbarhetsmålen Hållbarhetsrapport → Året som gått Intea Kraft Inteas agenda för hållbar social infrastruktur BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Året som gått Intea har i sin strävan att alltid tänka hållbart fortsatt att vara proaktiva. Utöver arbetet med att minska bolagets utsläpp och fastigheternas energiförbrukning genom mer traditio- nella energiförbruknings åtgärder pågår ständigt arbetet med att öka andelen egenproducerad förnybar energi, i huvudsak genom vattenkraft och solkraft. Under året förvärvade Intea ytterligare nio vattenkraftverk, främst i elområde 3 (SE3). Målbilden är att nettoproducera högre andel kWh än den för- brukning som koncernen har under innevarande år (se vidare sida 41). Solkraften byggs ut i både befintligt bestånd samt i majoriteten av bolagets nyproduktionsprojekt. Hållbara material Under året har flera av Inteas nyproduktionsprojekt färdig- ställts. Här ingår bland annat en träbyggnad i Östersund samt en rättspsykiatrisk klinik i Uppsala. Båda dessa har uppförts med en stomme i KL-trä. Under året har även byggnationen av en tågdepå i Falköping påbörjats, där all gjutning utgörs av grön betong och delar av stommen av limträ. För att minska klimatpåverkan kommer de nya depålokalerna att värmas och kylas med bergvärme i kombination med solhybrider och solceller. Biologisk mångfald På universitetsområdet i Halmstad har en tidigare stenlagd yta blivit en stor rabatt för att gynna biologisk mångfald och bevara det lokala ekosystemet. I Strömstad har Intea vidtagit kompensationsåtgärder för att skydda snokar genom att flytta deras reproduktions- och övervintringslokaler till en annan del av Inteas fastighet i samband med ett projekt. I Kristianstad där Intea uppför två byggnader till rättsvårdande myndigheter ingår det att Intea kompenserar för de träd som fick ge vika vid byggnationen och istället plantera träd runt om i Kristianstad. Intea har även vidtagit åtgärder för att marklevande bin, som tidigare byggt bon i sandhögar på fastigheten, ska få en ny anpassad livsmiljö i närområdet. Samhällsengagemang Intea har utökat sitt engagemang för samhällsnyttiga projekt och investeringar som gynnar både människor och mil- jön. Bland dessa åtgärder finns utvecklingen av en lekplats i Vänersborg och etableringen av ett utegym i Östersund, vilka inte bara stärker gemenskapen utan också främjar en hälsosam livsstil. Intea har också skänkt pengar till den ideella organisationen The Ocean Cleanup. Strategi Intea har beslutat att hållbarhet är en fråga som ska genom- syra alla beslut som tas i bolaget. Det innebär att medvetna val avseende hållbarhet ska göras även om det ibland kan innebära högre kostnader. Inteas övergripande strategi bygger på tre pelare: stabil tillväxt, innovation och hållbarhet samt långsiktiga relationer. Intea driver sin verksamhet och förvaltar fastigheter på ett genomgående hållbart sätt, ur ett ekonomiskt, miljömässigt och socialt perspektiv. Bolaget jobbar aktivt för att minska klimatpåverkan och bidra till en balanserad miljö och natur, genom att bland annat påverka hela värdekedjan och ta sin del av ansvaret för branschens klimatavtryck. Den lokala förvaltningen, som är en av bolagets Korslimmat trä KL-trä eller korslimmat trä är en massiv träskiva av hyvlat virke som består av limmade, korsvis lagda brädor eller plankor för ökad formstabilitet. Resultatet ger ett starkt, tåligt och styvt bygg - element med hög bärförmåga i förhållande till sin låga vikt. I Inteas träbyggnad på campusområdet i Östersund har Intea använt KL-trä i stomme, trappor och möbler. Läs mer om Inteas kontorsbyggnad i trä på sida 40. ===== SIDA 39 ===== 39 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet inom Intea Globala hållbarhetsmålen Hållbarhetsrapport → Året som gått Intea Kraft Inteas agenda för hållbar social infrastruktur BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER grundpelare, främjar ett nära samarbete med hyresgäster där miljö- och hållbarhetsfrågor är en naturlig del i förvaltningen av Inteas fastigheter. Vi arbetar med ständiga förbättrings- och optimeringsåtgärder i driftskede men även med att stötta hyresgäster att med hjälp av beteendeförändring minska energiförbrukningen. Bolaget lägger stor vikt vid att kunna erbjuda verksam- hetsanpassade lokaler utifrån respektive hyresgästs krav och samtidigt tillhandahålla mer hållbara och miljövänliga alternativ. Med Inteas lokala organisationer, där det finns egenanställd personal, förankras hållbarhetsarbetet naturligt i organisationen. Genom kontinuerlig utbildning av medarbetare, tydliga mål och regelbunden uppföljning kan vi mäta och påskynda hållbarhetsarbetet. En förflyttning mot effektivisering genom digitalisering av mätning, uppföljning och förfining av verk- samheten samt utveckling av strategi och uppdatering av mål pågår. Intea har identifierat att hållbarhetsarbetet successivt bör övergå till att baseras på en cirkulär ekonomi snarare än en linjär för att uppnå bolagets mål. En annan viktig del av bola- gets hållbarhetsstrategi är att öka egenförsörjningen av energi. Affärsmodell Inteas affärsmodell beskrivs utförligt på sidorna 9-11. Styrning Miljö och kvalitetsledningssystemet ISO 14001 och ISO 9001 är viktiga verktyg för styrning samt för ledningens kontroll och uppföljning. Det finns en hållbarhetsstrategi för bolaget, som ligger till grund för verksamhetens långa och kortsiktiga miljömål. Ansvaret för det dagliga arbetet med klimatrelate- rade frågor såsom planering, styrning och uppföljning följer organisationsstrukturen, med en tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Förändringsarbetet sker genom ett tätt samarbete mellan den centrala enheten och de lokala förvalt- ningsorganisationerna. Våra intressenter Utifrån ett löpande arbete med att identifiera bolagets intres- senter har Inteas ledning genomfört en intressentanalys. Base- rat på analysen har organisationen valt att fokusera hållbar- hetsarbetet på bolagets viktigaste intressenter – hyresgäster och medarbetare. Klimatrelaterade risker och hur vi hanterar dem Ledningen i Intea genomför årligen en SWOTanalys vars utfall visar att positionering inom miljö och hållbarhet är en stor möjlighet. Analysen visar även att ett otydligt hållbarhets fokus är en stor risk såväl affärsmässigt som miljömässigt. Här pågår ett arbete med att identifiera hur bolaget påverkar klimat och miljö men även hur bolaget blir påverkat av klimatrelaterade förändringar, inte minst ekonomiskt. Läs mer om hur vi hanterar våra klimatrisker i vår förvaltningsberättelse på sidorna 68-69 och avsnittet risker och osäkerhetsfaktorer, sidorna 64-67. Regelverk Utöver lagar, förordningar och föreskrifter som är tillämpliga på Inteas verksamhet har Intea antagit ett antal interna policys och styrdokument avseende miljö- och hållbarhet, uppförande, arbetsmiljö, antikorruption och visselblåsning. Därutöver har Intea ett internt miljö- och kvalitetslednings- system enligt ISO 14001 och ISO 9001 som underlättar ett strukturerat arbete i kombination med processer för intern kontroll. Det finns även ett antal externa initiativ som är cen- trala för Inteas hållbarhetsarbete. Bland dessa kan FN:s Global Compact och FN:s Globala hållbarhetsmål nämnas liksom miljöcertifieringssystemen BREEAM, LEED och Miljöbyggnad. Cirkularitet är ett prioriterat utvecklingsområde i Inteas hållbarhetsarbete. Vi eftersträvar cirkularitet i hela fastighetens livscykel: • Nyproduktion • Om- och tillbyggnad • Löpande underhåll MODELL FÖR EN CIRKULÄR FASTIGHETSBRANSCH Använda återvunnet byggmaterial Effektiv resurs- användning Återvinning av byggavfall Minimera avfall Råmaterial ===== SIDA 40 ===== 40 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet inom Intea Globala hållbarhetsmålen Hållbarhetsrapport → Året som gått Intea Kraft Inteas agenda för hållbar social infrastruktur BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Flexibelt bygge i trä Inteas nya kontorsbyggnad i Östersund utgår från cirkulär design och möter högt ställda energikrav. God samverkan med lokala entreprenörer har bidragit till att flera hållbara lösningar kunnat utvecklats under projektets gång. Campusområdet i Östersund är ett tidigare militärt område med tidstypiska hus från förra sekelskiftet. Dessa hus har inspirerat fasadutsmyckningen på Inteas nya träkontorsbyggnad. Variationen i fasaden med pilistrar, metallraster och panel i olika riktningar bidrar till byggnadens solavskärmning. Byggnaden utnyttjar också det nordsydliga läget, där trapphusen är placerade i söderläge medan arbetsplatserna i mindre solutsatta lägen. Lägre koldioxidustläpp Innemiljön präglas av flexibilitet. Trapphusen är placerade så att varje våningsplan kan nyttjas av en till fyra hyresgäster, installationer är placerade centralt i huset för att lämna fasaderna fria och därmed underlätta eventuell framtida utbyggnad. Mycket har anpassats efter modulmått för att med lätthet kunna byta placering på ett fönster eller en dörr. Trä utgör det dominerande materialet i såväl stomme som fasad. Väggarna består av massivträ som exponeras i stora delar av byggnaden. Andra interiöra material är jämtländsk kalksten som återfinns i trapphus, på fönsterbrädor och bänkskivor samt golv. – Fördelen med en träkonstruktion är att den vid produktion genererar ett lägre koldioxidutsläpp jämfört med betong. Även transporten av materialet blir effektivare då trä är lättare än betong, säger Jerker Häggström, vd Intea Östersund. Träkontorsbyggnaden beräknas ha en total klimatpåverkan på ca 155 kg CO2e/ kvm BTA under hela byggskedet A1A5. Tack vare engagerade medarbetare hos Intea och tillmötes gående entreprenörer har många lösningar utvecklats under upp- förandet av byggnaden. Spillmaterial från KL-stommen har använts till att göra trappor och möbler. Grundstenar från gamla, rivna byggnader har bland annat använts för att skapa en trivsam utemiljö. Taket är utrustat med 430 solpaneler på en yta om 800 kvm riktade i alla väderstreck. Elproduktionen kommer förse både den nya träbyggnaden och kringliggande byggna- der och förhoppningsvis bidra till kunskap om hur solceller fungerar i ett jämtländskt klimat. Träbyggnaden är uppförd enligt BREEAM nivå ”Excellent”. ===== SIDA 41 ===== 41 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet inom Intea Globala hållbarhetsmålen Hållbarhetsrapport Året som gått → Intea Kraft Inteas agenda för hållbar social infrastruktur BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER En central del i Inteas hållbarhetsstrategi är att minska koldioxidutsläppen, vilket främst sker genom att kontinuerligt arbeta med att minska energi - användningen och därtill skapa egenproducerad el för att matcha fastigheternas elförbrukning. Bolagets målsättning är att vara helt självförsörjande genom egen produktion av förnyelsebar el. Egenproducerad el skapas idag främst genom investeringar i egen grön energiproduktion 1) I mars 2023 tillträddes nio nya vattenkraftverk varför produktionen för januari och februari är förhållandevis låg. energi gör också att Intea är finansiellt säkrat för framtida elpris uppgångar. SJÄLVFÖRSÖRJNINGSGRAD NETTO 1) 0 3 6 9 12 15 DecNovOktSepAugJulJunMajAprMarFebJan 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % GWh Ackumulerad produktionAckumulerad förbrukning netto Självförsörjningsgrad, netto TOTAL EGENPRODUCERAD ENERGI, % Vattenkraft 66 % Energilager 30 % Bergkyla 3 % Solkraft 1 % 16 GWh Kungsbacka, Ålgårda Kraftverk Intea Kraft såsom solceller på våra byggnader inom förvaltningsbestån- det, en avancerad energilagringsanläggning i Vänersborg och flera vattenkraftverk. Under 2023 landade den sammanlagda energiproduktionen på 16 GWh. Under 2023 förvärvades 9 vattenkraftverk, i huvudsak inom elområde 3 (SE3). Inteas portfölj består efter förvär- ven av 12 vattenkraftverk med en förväntad produktion om ca 11,5 GWh. Förvärven gör att Intea kan uppnå sitt mål om att vara självförsörjande på förnyelsebar el. Att producera egen ===== SIDA 42 ===== 42 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet inom Intea Globala hållbarhetsmålen Hållbarhetsrapport Året som gått Intea Kraft → Inteas agenda för hållbar social infrastruktur BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Inteas agenda för hållbar social infrastruktur Intea har en dedikerad och driven organisation som ständigt arbetar med hållbarhets- och förbättringsåtgärder för att skapa bättre byggnader för klimat, miljö och människor. Genom att prioritera och sätta rätt fokus har vi, med avstamp i Inteas affärsidé, miljö och hållbarhetspolicy, intressentanalys och väsentlighetsanalys arbetat fram en agenda för hållbar social infrastruktur med mätbara mål. Intea har följande övergripande mål: • Minskade koldioxidutsläpp för att främja en god miljö samt minskad energiförbrukning • Medarbetare och sociala förhållanden • Mänskliga rättigheter och motverkande av mutor och korruption Utöver ovan nämnda områden är en stabil och säker avkast- ning en grundförutsättning för att klara av att på ett fram- gångsrikt sätt leverera goda resultat. Mätbara mål hjälper oss att på ett tydligt sätt se hur vi presterar inom olika områden. Målen är satta för att bidra till Parisavtalets syfte att begränsa den globala uppvärmningen och uppnå de Globala hållbar- hetsmålen. Detta uppnås genom aktivt arbete med förbätt- ring, mätning och uppföljning i linje med medlemskapet i FN:s Global Compact. Inom några områden är målen inte direkt mätbara men har bedömts relevanta för att tydliggöra företagets ambition och riktning och säkerställa att rätt fokus upprätthålls inom respektive område. Mål 2023 2022 Minska CO2 till under 5,3 kg CO2e/kvm senast 2030 2), CO2e/kvm 2,7 4,0 70 procent av resor som görs i tjänst ska ske med tåg (minska CO2-utsläpp vid längre tjänsteresor), % 83 36 Direkta, indirekta och övriga indirekta utsläpp av växthusgaser 1) Utfall 2023 2022 Totala utsläpp, ton CO2e 1 392 1 658 Scope 1 3) 6 0,01 Scope 24) 1 384 1 628 Scope 3 5) 2 30 UTSLÄPP SCOPE 1 OCH 2, TON OCH TON/KVM ENERGI PRESTANDA, KWH/KVM Minskade koldioxidutsläpp Mål 2023 2022 Energiprestanda kWh/kvm ska minska med minst 20 procent eller vara under 158 kWh/kvm fram till år 2030, kWh/kvm 139 142 100 procent förnybar el, % 100 100 Utfall 2023 2022 Total energiförbrukning, GWh 50,8 51,6 Total egenproducerad energi, GWh 16,2 5,6 1) Inteas kartläggning av klimatutsläpp utgår från standarden Greenhouse Gas (GHG) Protocol. Idag omfattas Scope 1 och Scope 2, där direkta utsläpp från företagsbilar och indirekta utsläpp från inköpt energi inkluderas. 2) Minska CO2-utsläppen inom Scope 1 och Scope 2 per kvm uthyrningsbar area med minst 20 procent eller under 5,3 kg CO2e/kvm från år 2019 fram till år 2030. 3) CO2-utsläpp till följd av företagsbilar, förmånsbilar eller värmepannor. 4) CO2- utsläpp till följd av el, fjärrvärme och fjärrkyla fördelad på uthyrningsbar area där Intea har avtal för respektive media. 5) CO2-utsläpp vid längre tjänsteresor. 0 50 100 150 200 20232022202120202019 1 300 1 400 1 500 1 600 1 700 20232022 Utsläpp ton per kvm 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 ===== SIDA 43 ===== 43 INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 04 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet inom Intea Globala hållbarhetsmålen Hållbarhetsrapport Året som gått Intea Kraft → Inteas agenda för hållbar social infrastruktur BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Mål Utfall 2023 2022 Korttidsfrånvaro mindre än 2 procent, % 0,9 1,4 Långtidsfrånvaro mindre än 1 procent, % 1,1 0,4 Inga allvarliga arbetsplatsolyckor 1 0 Jämställdhet, anställda (kvinnor/män) 17 kvinnor 34 män 19 kvinnor 31 män Jämställdhet, styrelse (kvinnor/män) 2 kvinnor 5 män 2 kvinnor 5 män Medarbetare och sociala förhållanden Mänskliga rättigheter och motverkande av mutor och korruption Samtliga nyproducerade byggnader ska miljöcertifieras enligt något av gällande miljöcertifieringssystem 2023 – N/A, Inga projekt har avslutats under året 3) 2022 – N/A, Inga projekt har avslutats under året MILJÖCERTIFIERING 100 % ÖVERENSKOMMELSE OM HÅLLBARHETSSAMARBETE 100 procent av nytecknade hyresavtal (mätt i hyresvärde) ska innehålla en överenskommelse om hållbarhetssamarbete 90 % 2023 2022 1) Genomgång i samband med koncernträff samt löpande utbildningsinsatser. 2) Arbetet är pausat tillsvidare med anledning av arbetet med CSRD och den dubbla väsentlighetsanalysen. Mål Utfall 2023 2022 Inga överträdelser av grundläggande mänskliga rättigheter Inget fall rapporterat Inget fall rapporterat 100 procent av nyanställda ska utbildas i uppförandekoden och andra relevanta policys 100 %1) 100 % Samtliga nya leverantörer ska åta sig att följa Inteas uppförandekod för leverantörer n/a2) 100 % ANSTÄLLDA 2023, % Män, 67 % 51 personer Kvinnor, 33 % STYRELSEMEDLEMMAR 2023, % Män, 71 % 7 personer Kvinnor, 29 % 3) Tre projekt har färdigställts under året men inget av dem har hunnit få sitt certifikat för miljöcertifieringen under 2023. ===== SIDA 44 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING Malmö, Niagara 2, Malmö universitet 44 ===== SIDA 45 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER Bolagsstyrningsrapport Revisor Revisions - utskott Interna styrsystem och internkontroll Bolagsstämma Styrelse Vd och koncernledningAktieägare Ersättnings- utskott 45 ===== SIDA 46 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER Bolagsstyrning Intea Fastigheter AB (publ) (”Intea”) är ett svenskt publikt aktiebolag. Styrningen av Intea utgår främst från aktie - bolagslagen, årsredovisningslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av räntebärande finansiella instrument samt andra relevanta svenska och utländska lagar, regler och riktlinjer, såsom IFRS standards och EU:s marknadsmissbruks förordning. Därutöver ligger Inteas bolagsordning samt interna policys och riktlinjer till grund för bolagets styrning. Bolagsordningen anger bland annat styrelsens säte, verksamhetens inriktning, gränserna för antal aktier och aktiekapital samt förutsättningarna för att delta vid bolagsstämma. Bolagets bolagsordning saknar särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt om ändring av bolagsordningen. Bolagsordningen i dess helhet finns tillgänglig på bolagets webbplats, www.intea.se. Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) gäller för alla bolag vars aktier är noterade på en reglerad marknad i Sverige, och anger en högre norm för god bolagsstyrning än de minimikrav som framgår av aktiebolagslagen. Koden medger en möjlighet för bolaget att avvika från reglerna och välja alternativa lösningar som bolaget bedömer passar Intea och dess verksamhet bättre, under förutsättning att sådana eventuella avvikelser och den alternativa lösningen beskrivs samt att orsakerna härför förklaras (i enlighet med princi - pen ”följ eller förklara”). Intea omfattas inte av Koden, men bolaget avser att följa Koden utan avvikelse efter eventuell notering av bolagets aktier på Nasdaq Stockholm. Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredo- visningslagen och redogör för Inteas bolagsstyrning under räkenskapsåret 2023. Bolagsstyrningsrapporten har granskats av Inteas revisor och resultatet av granskningen framgår av yttrandet på sidorna 96-99 i denna årsredovisning. Aktieägare och aktier Aktiekapitalet i bolaget uppgick per den 31 december 2023 till 22 922 914,02 kr fördelat på totalt 206 306 226 aktier och 26 381 622,6 röster, varav 6 390 000 A-aktier med en (1) röst vardera, 141 843 936 Baktier med en tiondels (1/10) röst varde- ra och 58 072 290 Daktier med en tiondels (1/10) röst vardera Utöver vad som framgår av tabellen på sida 53 så finns det såvitt bolaget känner till inte några fysiska eller juridiska personer vars direkta eller indirekta aktieinnehav i bolaget representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. För ytterligare information om ägarstrukturen, se sidorna 52-53. Bolagsstämma Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets högsta beslutande organ. Bolagsstämman kan avgöra varje fråga i bolaget som inte uttryckligen faller under ett annat bolags- organs exklusiva kompetens. Varje röstberättigad aktieägare i Intea får rösta för fulla antalet av aktieägaren ägda och före- trädda aktier utan begränsning i röstetalet. På bolagsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt i nyckel- frågor så som fastställande av balans- och resultaträkningar, disposition av Inteas vinstmedel, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verkställande direktören, val av styrelseledamöter och revisorer samt ersättning till styrelsen och revisorerna. Årsstämma ska hållas årligen inom sex månader efter utgången av räkenskapsåret. Utöver årsstämma kan extra bolagsstämma sammankallas. Kallelse till årsstämma respektive extra bolagsstämma där ändring av bolagsord- ningen kommer att behandlas ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolagsstämman. Kallelse till annan extra bolagsstämma ska utfärdas tidigast sex veckor och senast tre veckor före bolagsstämman. Kallelse till såväl årsstämma som extra bolagsstämma ska ske genom annon- sering i Post- och Inrikes Tidningar samt genom att kallelsen hålls tillgänglig på Inteas webbplats. Att kallelse har skett ska även annonseras i Dagens Nyheter. Kallelser, protokoll och kommunikéer från bolagsstämmor kommer att hållas tillgängliga på Inteas webbplats. Rätt att närvara och rösta vid bolagsstämma, antingen personligen eller genom ombud, tillkommer aktieägare som är införd i Inteas av Euroclear Sweden förda aktiebok på avstämningsdagen (som bestäms i enlighet med aktiebolags- lagen) samt anmäler sitt deltagande till bolaget senast den dag som anges i kallelsen till bolagsstämman. Aktieägare vars aktier är förvaltarregistrerade hos bank eller annan förvaltare måste, för att vara berättigade att delta vid bolags - stämman, utöver att informera Intea begära att deras aktier tillfälligt registreras i eget namn i den av Euroclear Sweden förda aktieboken. Aktieägare bör informera sina förvaltare om detta i god tid före avstämningsdagen. Aktieägare får vid bolagsstämma medföra ett eller två biträden, dock endast om aktieägaren anmäler antalet biträden till bolaget i enlig - het med det förfarande som gäller för aktieägares anmälan till bolagsstämma. Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat vid bolagsstämman ska skriftligen skicka begäran till styrelsen. Varje aktieägare i Intea som anmäler ett ärende med till- räcklig framförhållning har rätt att få ärendet behandlat vid bolagsstämman. 46 ===== SIDA 47 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER Årsstämma den 9 maj 2023 Årsstämma i Intea hölls den 9 maj 2023 i Stockholm. Årsstämman fattade bland annat nedan angivna beslut. Samtliga beslut var i enlighet med framlagda förslag, vilka beskrivs i detalj i kallelsen som finns tillgänglig hos bolaget och på bolagets webbplats, www.intea.se. • Fastställande av räkenskaperna för 2022 och beviljande av ansvarsfrihet för styrelsen och den verkställande direktören för förvaltningen av bolagets angelägenheter under räkenskapsåret 2022. • Utdelning till aktieägarna om 0,90 kronor per stamaktie av serie A och serie B med avstämningsdag för utdelning den 11 maj 2023. Utdelning om 2,00 kronor per stamaktie av serie D med kvartalsvis utdelning om 0,50 kronor per stamaktie av serie D. Avstämningsdag för utdelning på stamaktier av serie D fastställdes till fredagen den 30 juni 2023, fredagen den 29 september 2023, fredagen den 29 december 2023 och torsdagen den 29 mars 2024. Resterande disponibla vinstmedel om 294 045 028 kronor ska balanseras i ny räkning. • Att arvode till styrelsen ska utgå med följande belopp: 500 000 kronor till styrelsens ordförande, 200 000 kronor till investerarutsedda ledamöter och 350 000 kronor till oberoende ledamöter. • Omval av styrelseledamöterna Caesar Åfors, Håkan Sandberg, Mattias Grahn, Kristina Alvendal, Pernilla Ramslöv och Christian Haglund samt nyval av Peter Ragnarsson. Vidare beslutades om nyval av Caesar Åfors till styrelsens ordförande. • Omval av KPMG AB som revisor, med Mattias Johansson som ny huvudansvarig revisor. Valberedning Bolaget har en valberedning bestående av en representant för var och en av de sex till röstetalet största aktieägare (egna eller andra ägares röster). Styrelsens ordförande är sammankallan- de till valberedningen. Ordförande i valberedningen ska vara den ledamot som representerar den röstmässigt största aktieägaren. Styrelseledamöter ska inte ingå i valberedningen och valbe- redningen ska inte heller nominera kandidater till styrelsen bland valberedningens ledamöter. Valberedningens förslag ska presenteras i kallelsen till årsstämman samt på bolagets webbplats. Styrelse Styrelsen är det högsta beslutande organet efter bolagsstäm- man och det högsta verkställande organet. Enligt aktiebo- lagslagen är styrelsen ansvarig för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter, och ska fortlöpande bedöma Inteas och koncernens ekonomiska situation samt tillse att Inteas organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Dessutom utser styrelsen verkställande direktören. Styrelseledamöterna (med undantag för eventuella arbets- tagarrepresentanter) väljs normalt av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Enligt Inteas bolagsordning ska bolagets styrelse bestå av lägst tre (3) och högst nio (9) ledamöter utan suppleanter. Någon begränsning för hur länge en ledamot får sitta i styrelsen finns inte. Styrelsen består för närvarande av Caesar Åfors (ordförande), Kristina Alvendal, Mattias Grahn, Christian Haglund, Peter Ragnarsson, Pernilla Ramslöv och Håkan Sandberg. Närmare information om ledamöterna återfinns på sidorna 55-56. Styrelsens ordförande har ett särskilt ansvar att leda styrelsens arbete och bevaka att styrelsen fullgör sina lagstadgade uppgifter. Styrelsen har fastställt en skriftlig arbetsordning för sitt arbete, vilken årligen ska utvärderas, uppdateras och fastställas på nytt vid det konstituerande styrelsemötet. Arbetsordningen reglerar bland annat funktioner och fördel- ningen av arbete mellan styrelseledamöterna och verkställan- de direktören. I samband med det konstituerande styrel- semötet fastställer styrelsen också en vd-instruktion med instruktion för ekonomisk rapportering samt arbetsfördelning mellan styrelsen och vd. Styrelsen sammanträder regelbundet efter ett i arbetsord- ningen fastställt program som innehåller vissa fasta besluts- punkter. Utöver dessa styrelsemöten kan ytterligare styrel- semöten sammankallas för att hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett ordinarie styrelsemöte. Utöver styrelsemö- tena har styrelseordföranden och verkställande direktören en fortlöpande dialog rörande ledningen av bolaget. Styrelsen har inrättat ett revisionsutskott enligt aktie- bolagslagen och ett ersättningsutskott enligt Koden. Nedan framgår en närmare beskrivning av utskottens nuvarande sammansättning och uppgifter. Revisionsutskott Styrelsen har inrättat ett revisionsutskott bestående av tre ledamöter: Caesar Åfors, Pernilla Ramslöv och Christian Haglund. Caesar Åfors är ordförande för utskottet. Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka Inteas finan- siella rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering, hålla sig informerat om revision- en av årsredovisningen och koncernredovisningen, granska och övervaka revisors opartiskhet och självständighet och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid 47 ===== SIDA 48 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER förberedelse av upphandling av revisorstjänster och i samband med bolagsstämmans beslut om revisorsval. Ersättningsutskott Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott bestående av tre ledamöter: Kristina Alvendal, Håkan Sandberg och Mattias Grahn. Kristina Alvendal är ordförande för utskottet. Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgifter är att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. Utskottet har också i uppdrag att följa och utvärdera eventuella program för rörlig ersättning till bolagsledningen samt följa och utvär- dera tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till ledande befattnings havare som fastställts av årsstämman samt bola- gets gällande ersättningsnivåer och ersättningsstrukturer. Utvärdering av styrelse och vd Styrelsen genomför årligen en utvärdering av sitt arbete avseende bland annat arbetsformer, inriktning för styrelsens arbete samt tillgång till och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Syftet med utvärderingen är att utveckla styrel- sens arbetsformer och effektivitet. Avsikten är också att få en uppfattning om vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens i styrelsen. 2023 års utvärdering har utförts digitalt genom att styrelseledamöterna har svarat på ett flertal olika frågor. Det sammanvägda resultatet av utvärderingen har redovisats inom styrelsen. Styrelsen utvärderar fortlöpande vd:s arbete. En gång per år ska en formell utvärdering genomföras. Styrelsens arbete under 2023 Styrelsen har ett antal inplanerade styrelse möten under året med stående besluts punkter. Därutöver tillkommer möten för ärenden som aktualiseras. Under 2023 sammanträdde styrelsen vid 14 möten. Vid årets möten har styrelsen utöver löpande frågor, huvudsakligen behandlat frågor relaterade till nya affärer och projekt. Under 2023 har revisionsutskottet haft fem möten och har bland annat hanterat frågor relaterade till finansiell rapporte- ring och revision. Under 2023 har ersättningsutskottet haft tre möten. Vid mötena har bland annat behandlats bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och ersättningsnivåer för vd och andra ledande befattnings- havare. Namn Styrelsemöten Ersättningsutskottsmöten Revisionsutskottsmöten Oberoende Deltagit Totalt Deltagit Totalt Deltagit Totalt Caesar Åfors Styrelseordförande Ja 14 14 — — 5 5 Håkan Sandberg Ledamot Nej 14 14 3 3 — — Mattias Grahn Ledamot Nej 14 14 — — 3 3 Kristina Alvendal Ledamot Ja 14 14 3 3 — — Håkan Hellaeus 1) Ledamot Nej 5 5 — — 3 3 Pernilla Ramslöv Ledamot Ja 14 14 3 3 2 2 Christian Haglund Ledamot Nej 14 14 — — 2 2 Peter Ragnarsson 2) Ledamot Nej 9 9 — — — — 1) Avträdde från styrelsen i samband med årsstämman 9 maj 2023. 2) Vald till ledamot vid årsstämman 9 maj 2023 NÄRVARO VID MÖTEN UNDER ÅRET 48 ===== SIDA 49 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER Verkställande direktör och ledningsgrupp Inteas verkställande direktör är underordnad styrelsen och sköter den löpande förvaltningen i bolaget i enlighet med aktiebolagslagen och styrelsens riktlinjer och anvis - ningar. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkstäl - lande direktören anges i arbetsordningen för styrelsen och instruktionen för verkställande direktören. Åtgärder som med hänsyn till omfattningen och arten av bolagets verksamhet är av osedvanligt slag eller stor betydelse faller utanför den löpande förvaltningen. Den verkställande direktören ska också vidta de åtgärder som är nödvändiga för att Inteas bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medels förvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska hålla styrelsen kontinuerligt underrättad om utvecklingen av Inteas verksamhet och tillse att styrelsen erhåller tillräckligt med information för att styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera bolagets finansiella ställning. Vd och övriga i ledningsgruppen för kontinuerlig dialog med bolagets styrelse. Ledningsgruppen består av Charlotta Wallman Hörlin (vd), Magnus Ekström (CFO), Henrik Olsson (fastighetschef) och Peter Jacobsson (chef affärsutveckling och projekt). STYRELSENS ARBETE (ÅRSHJUL) Styrelsemöte december • Projektrapport • Avrapportering revisor • Budget Styrelsemöte oktober/november • Delårsrapport, Q3 • Finansrapport • Prognos, simulering samt pågående projekt • Verksamhetsuppdatering, Q3 • Kalendarium kommande år Styrelsemöte augusti/september • Strategi • Planering Styrelsemöte juli • Delårsrapport, Q2 • Finansrapport • Prognos, simulering samt pågående projekt • Verksamhetsuppdatering, Q2 Styrelsemöte mars/april • Underskrift årsredovisning • Årsredovisning publiceras i anslutning till undertecknande • Kallelse till årsstämman inkl. ärenden inför årsstämman såsom ersättningsrapport Styrelsemöte februari • Bokslutskommuniké, Q4 • Resultat- och balansräkning helår • Finansrapport • Prognos, simulering samt pågående projekt • Verksamhetsuppdatering, Q4 • Förslag till vinstdisposition • Avrapportering revisor • Uppföljning förvärv • Utvärdering styrelse och vd Styrelsemöte april/maj • Delårsrapport, Q1 • Finansrapport • Prognos, simulering samt pågående projekt • Verksamhetsuppdatering, Q1 Årsstämma april/maj • Fastställande av årsredovisning • Val av styrelseInvesterarforum april/maj Januari Februari Mars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December Konstituerande styrelsemöte april/maj • Firmateckning • Arbetsordning för styrelsen • Vd-instruktion • Sammansättning av utskott • Policys och styrdokument • Revisionsplan och översyn årshjul Valberedningens arbete januari 49 ===== SIDA 50 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER Ersättning till styrelseledamöter, verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare Ersättning till styrelsen Arvode och annan ersättning till styrelse ledamöterna, inklusi- ve ordföranden, fastställs av bolagsstämman. Vid årsstämma den 9 maj 2023 beslutades att arvode till styrelsen ska utgå med följande belopp: • 500 000 kr till styrelsens ordförande; • 200 000 kr till investerarutsedda ledamöter; och • 350 000 kr till oberoende ledamöter. Bolagets styrelseledamöter har inte rätt till några förmåner efter det att de avgått som ledamöter i styrelsen. Det samman- lagda arvodet till de stämmovalda styrelseledamöterna under räkenskapsåret 2023 framgår av not 5. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Årsstämman 2022 beslutade att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar till verkställande direktör, vice verkställan- de direktör, övriga medlemmar av koncernledning samt, i förekommande fall, ersättning till styrelseledamöter utöver styrelsearvode. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av bolagsstäm- man. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Enligt riktlinjerna ska Intea ha marknadsmässiga ersätt- ningsnivåer och anställningsvillkor i syfte att behålla och, vid behov, attrahera och rekrytera ledande befattningshavare med erforderliga egenskaper, kompetenser och erfarenheter. Vidare ska ersättningen bidra till att uppfylla bolagets mål och vara förenlig med aktieägarnas intressen. Ersättning till Inteas ledning utgår i huvudsak i form av kontant lön, sedvanliga förmåner samt pension. Ersättning kan utgöras av en kombi- nation av fast och rörlig lön. Riktlinjerna i sin helhet finns tillgängliga på bolagets webbplats, www.intea.se Arvodet under räkenskapsåret 2023 till verkställande direktören samt för övriga ledningsgruppen sammantagen framgår av not 5. Intern kontroll och riskhantering Allmänt Styrelsens ansvar för intern kontroll regleras i aktiebolagsla- gen, årsredovisningslagen – som innehåller krav på att infor- mation om de huvudsakliga dragen i Inteas system för intern kontroll ska ingå i bolagsstyrningsrapporten – samt Koden. Ändamålet med god intern kontroll är att uppnå en effektiv verksamhet som når sina mål, säkerställa tillförlitlig intern och extern finansiell rapportering samt efterlevnad av tillämpliga lagar, regler, policys och instruktioner. Styrelsen har det övergripande ansvaret för Inteas interna kontroll. Detta verkställs formellt genom en skriftlig arbets- ordning som definierar styrelsens ansvar och hur ansvaret fördelas mellan styrelseledamöter, styrelseutskott och verk- ställande direktör. Bolagets struktur för den interna kontrollen baseras på Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commissions (COSO) ramverk. Baserat på ramverket tillämpar Intea följande byggstenar för att uppnå god intern kontroll: kontrollmiljö, riskbedömning, kontroll aktiviteter, information och kommunikation samt styrning och uppföljning. Kontrollmiljö Den interna kontrollen bygger på ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar genom styrelsens arbetsordning, arbets- ordningar för utskotten, instruktion inklusive rapportinstruk- tion, uppförandekod och policys. Efterlevnaden av dessa följs upp och utvärderas kontinuerligt av ansvarig person. I den övergripande kontrollmiljön ingår också att en koncernöver- gripande risk utvärdering utförs där risker identifieras och utvärderas. Ledningsgruppen ansvarar för att riskerna hante- ras på tillfreds ställande sätt. Riskbedömning Identifiering, bedömning och hantering av risker är centrala både gällande processen för den koncernövergripande risk- analysen samt Inteas identifiering och scoping av väsentliga processer kopplat till Intern Kontroll Finansiell Rapportering (”IKFR”). Genom processkartor och processbeskrivningar dokumenteras processerna inklusive identifierade risker och kontroller. Se Risker och osäkerhetsfaktorer, sidorna 64-69. Kontrollaktiviteter Till varje identifierad risk på koncernövergripande nivå samt inom IKFR kopplas kontroller till dess att risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Kontrollaktiviteter dokumenteras så att spårbarhet finns av utförandet. Framtagna åtgärder respektive dokumenterade processkartor och risk/kontrollmatriser är exempel på hur kontrollaktiviteter hanteras inom Koncernen. 50 ===== SIDA 51 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER Information och kommunikation Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera relevant information, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del av god intern kontroll. Ledningsgruppens möten ska användas som ett forum för kommunikation och informationsspridning. Likaså åligger det ledningsgruppen att säkerställa att de processansvariga har tillräcklig kunskap om de väsentliga riskerna samt relaterade kontrollaktiviteter i den specifika processen. Styrning och uppföljning Systemet för intern kontroll och riskhantering följs upp kontinuerligt och syftar till att säkerställa att systemet upprätthålls och att förändringar sker vid behov samt att förändringar i arbetssätt utvärderas. Ledningsgruppen utvärderar att den koncernövergripande riskutvärdering - en och hanteringen är fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga risker Intea står inför. Styrelsen är ytterst ansvarig för Inteas riskhantering. Det är ledningens ansvar att identifiera, utvärdera och hantera risker samt att rapportera dessa till styrelsen. En självutvärdering av internkontrollens effektivitet ska genomföras årligen. Bolagets CFO är ansvarig för att presente- ra resultatet till revisionsutskottet och styrelsen. Revision Intea är, i egenskap av publikt bolag, skyldigt att ha minst en revisor för granskning av bolagets och koncernens årsredo- visning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Granskningen ska vara så ingående och omfattande som god revisionssed kräver. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Inteas revisorer väljs enligt aktiebolagslagen av bolags - stämman. Enligt Inteas bolagsordning ska bolaget utse en revisor, med högst en suppleant. Vid årsstämman 2023 omvaldes revisionsbolaget KPMG AB till bolagets revisor samt att Mattias Johansson valdes till ny huvudrevisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Under 2023 uppgick den totala ersättningen till bolagets revisor till 2,1 mkr, varav 2,0 mkr avser revisionsuppdraget och 0,1 mkr avser övriga uppdrag. 51 ===== SIDA 52 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport → Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER Aktien och ägarna Intea har tre olika aktieserier: stamaktier av serie A, B och D. A-aktier berättigar till en röst per aktie medan B- och D-aktier berättigar till en tiondels (1/10) röst per aktie. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktierna, dock högst 2,00 kronor per D-aktie och år, att utbetalas genom fyra lika stora delbetalningar. Delbetalningarna om max 50 öre per D-aktie har avstämningsdagar den sista bankdagen i mars, juni, september och december varje år. Antal utestående aktier Totalt antal utestående aktier uppgick den 31 december 2023 till 6 390 000 A-aktier, 141 843 936 B-aktier samt 58 072 290 D-aktier. Aktiekapitalet Inteas aktiekapital uppgick den 31 december 2023 till 22,9 mkr fördelat på 206 306 226 aktier med ett kvotvärde om 0,11 kr per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst 20 mkr och högst 80 mkr fördelat på lägst 180 miljoner aktier och högst 720 miljoner aktier. Utdelning För räkenskapsåret 2023 föreslår styrelsen att en utdelning om 0,90 kr per A- och B-aktie lämnas till stamaktieägare. Styrelsen föreslår att utdelning till D-aktieägarna lämnas i enlighet med bolagsordningen, om 2,00 kronor per D-aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Stamaktie A 1 röst per aktie Stamaktie B 1/10 röst per aktie Stamaktie D 1/10 röst per aktie Tre olika aktieserier 52 ===== SIDA 53 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport → Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 DECEMBER 2023 Inteas största ägare Serie A Serie B Serie D Kapital, % Röster, % Henrik Lindekrantz privat och genom bolag 3 195 000 4 982 610 — 4,0 14,0 Christian Haglund privat och genom bolag 3 195 000 4 982 610 — 4,0 14,0 Svenska Handelsbanken Pensionsstiftelse 20 386 920 13 405 742 16,4 12,8 Saab Pensionsstiftelse 19 177 840 6 467 361 12,4 9,7 Volvo Pensionsstiftelse 16 485 124 5 832 111 10,8 8,5 Lantbrukarnas Ekonomi-Aktiebolag 15 997 108 5 389 457 10,4 8,1 Pensionskassan SHB Försäkringsförening 10 193 462 6 702 871 8,2 6,4 Östersjöstiftelsen 11 765 006 4 096 001 7,7 6,0 Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt 11 359 450 3 772 637 7,3 5,7 Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond 9 598 248 3 233 694 6,2 4,9 10 största ägare 6 390 000 124 928 378 48 899 874 87,4 90,1 Övriga aktieägare 16 915 558 9 172 416 12,6 9,9 Totalt 6 390 000 141 843 936 58 072 290 100,0 100,0 53 ===== SIDA 54 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport → Aktien och ägarna Styrelse Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Nedan beskrivs aktiekapitalets utveckling i Bolaget sedan bildandet. År Händelse Förändring i antalet Totalt antal aktier Förändring i aktiekapital Totalt aktiekapital Kvot- värde A-aktier B-aktier D-aktier 2015 Nybildning — 50 000 — 50 000 50 000 kr 50 000 kr 1 kr 2016 Nyemission 1) — 950 000 — 1 000 000 950 000 kr 1 000 000 kr 1 kr 2017 Fondemission — 9 000 000 — 10 000 000 9 000 000 kr 10 000 000 kr 1 kr 2021 Nyemission 2) 550 000 — — 10 550 000 550 000 kr 10 550 000 kr 1 kr 2021 Nyemission 3) — 3 740 491 — 14 290 491 3 740 491 kr 14 290 491 kr 1 kr 2021 Nyemission 3) — — 5 610 726 19 901 217 5 610 726 kr 19 901 217 kr 1 kr 2021 Nyemission 4) 160 000 — — 20 061 217 160 000 kr 20 061 217 kr 1 kr 2021 Nyemission 4) — 168 000 — 20 229 257 168 000 kr 20 229 257 kr 1 kr 2021 Nyemission 4) — 29 040 — 20 258 257 29 040 kr 20 258 257 kr 1 kr 2021 Aktiesplit 9:1 5 680 000 111 500 248 44 885 808 182 324 313 — 20 258 257 kr 0,11 kr 2022 Nyemission 5) — 6 024 097 — 188 348 410 669 344,12 kr 20 927 601,1 kr 0,11 kr 2022 Nyemission 6) — 10 382 060 — 198 730 470 1 153 562 kr 22 081 163 kr 0,11 kr 2022 Nyemission 7) — — 7 575 756 206 306 226 841 751 kr 22 922 914 kr 0,11 kr 2023 — — — — 206 306 226 — 22 922 914 kr 0,11 kr 1) Teckningskursen uppgick till 1 kr per aktie. 2) Betald genom kvittning. Teckningskursen uppgick till 300 kr per aktie. 3) Betald genom kvittning av samtliga befintliga utestående ägarlån om totalt 2 805 365 100 kr. Teckningskursen uppgick till 300 kr per aktie. 4) Teckningskursen uppgick till 300 kr per aktie. 5) Teckningskursen uppgick till 41,50 kr per aktie. Nyemissionen beslutades av styrelsen den 22 december 2021 och godkändes av extra bolagsstämma den 18 januari 2022 varefter den registrerades. 6) Teckningskursen uppgick till 48,16 kr per aktie. 7) Teckningskursen uppgick till 33,02 kr per aktie. 54 ===== SIDA 55 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna → Styrelse Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER CAESAR ÅFORS Styrelseordförande sedan 2021. Styrelseledamot sedan 2016. Född: 1959 Utbildning: Jägmästarexamen. Övrig erfarenhet: Caesar har över tjugo års erfarenhet från fastighetsbranschen och har bl a haft uppdrag som transaktionschef, finanschef, IR-chef, CFO och vice vd för Klövern AB (publ) och vd för Torslanda Property Investment AB (publ) och Link Prop Investment AB (publ). Huvudsysselsättning: Egen verksamhet på Virå Bruk. Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot i Catena AB och CRK Forest Management AB. Innehav i Bolaget: — Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsled - ningen och Bolagets större aktieägare. MATTIAS GRAHN Styrelseledamot sedan 2016. Född: 1969 Utbildning: Gymnasial ekonomiutbildning Övrig erfarenhet: Mattias har lång erfarenhet från treasury verksamhet och kapitalförvaltning inom bland annat Saab. Huvudsysselsättning: Chef för Saabs Pensionsstiftelse. Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot i Svenska Pensionsstiftelsers Förening, styrelse - ledamot i Järfälla-Veddesta AB. Innehav i Bolaget: — HÅKAN SANDBERG Styrelseledamot sedan 2016. Född: 1948 Utbildning: Högre företagsekonomisk kurs vid Stockholms universitet och Linköpings universitet. Övrig erfarenhet: Håkan har tidigare erfarenhet från uppdrag som styrelseordförande i Stads - hypotek AB och som ordförande i olika styrelser inom Handelsbankenkoncernen. Därtill har Håkan varit vice verkställande direktör för Svenska Handelsbanken AB, ledamot i Centrala Bankledningen, Svenska Handelsbanken AB och dess förinnan varit verksam som regionbank - chef i regionbanken Södra Norrland, Svenska Handelsbanken AB. Pågående uppdrag: Styrelseledamot i KlaraBo Sverige AB. Innehav i Bolaget: — KRISTINA ALVENDAL Styrelseledamot sedan 2020. Född: 1972 Utbildning: Jur.kand. från Stockholms universitet. Övrig erfarenhet: Kristina var tidigare borgarråd i Stockholms stad med ansvar för bostäder, fastig - heter och stadsbyggnad. Kristina har även lång erfarenhet från uppdrag som ledamot i kommunfullmäktige i Stockholms stad, därtill ytterligare politiska uppdrag på lokal, nationell och europeisk nivå samt verkställande direktör för Airport City Stockholm. Pågående uppdrag: Verkställande direktör i eget bolag med fokus på strategisk fastighets - utveckling. Styrelseledamot i Prisma Properties AB, Svefa Partners AB, Svefa Holding AB, Svefa Aktiebolag, Danske Hypotek AB (publ), Storsala AB och Salktennis AB. Innehav i Bolaget: — Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsled - ningen och Bolagets större aktieägare. Styrelse 55 ===== SIDA 56 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna → Styrelse Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER CHRISTIAN HAGLUND Styrelseledamot sedan 2021. Född: 1979 Utbildning: Civilekonomexamen från Lunds universitet. Övrig erfarenhet: Christian är en av grundarna till Intea där han varit vvd och CFO. Han har tidigare erfarenhet från uppdrag som CFO för Vacse AB (publ) och ansvarig för kapitalförvaltningen på Atlas Copco AB. Huvudsysselsättning: Egen affärsutveckling samt strategisk rådgivare till Intea Fastigheter AB (publ). Andra pågående uppdrag: Investeringsrådgivare åt Epiroc-gruppens gemensamma pensions - stiftelse. Styrelseledamot i bland annat Kim Denzler AB, World's Sports Group AB, I Know a Place AB och Astrid Education AB. Innehav i Bolaget: 3 195 000 A-aktier (genom Audaxum AB) och 4 982 610 B-aktier, varav 450 000 ägs direkt och resterande ägs genom Audaxum AB. Christian äger 100 procent av samt - liga aktier och röster i Audaxum. PETER RAGNARSSON Styrelseledamot sedan 2023. Född: 1984 Utbildning: Civilingenjörsexamen med inriktning finansiell matematik från Kungliga Tekniska Högskolan och Civilekonomexamen med inriktning finansiering från Stockholms Universitet. Övrig erfarenhet: Peter har över 15 års erfarenhet från kapitalförvaltning inom framförallt alter - nativa investeringar. Han har tidigare haft roller som portföljförvaltare på Tredje AP-fonden samt investeringsanalytiker och riskanalytiker på RPM Risk & Portfolio Management. Pågående uppdrag: Portföljförvaltare alterna - tiva investeringar på Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt. Styrelseledamot i Granit Bostad AB och Midstar Hotels AB. Innehav i Bolaget: — PERNILLA RAMSLÖV Styrelseledamot sedan 2021. Född: 1970 Utbildning: Civilingenjörsutbildning i material - teknik vid Kungliga Tekniska Högskolan. Övrig erfarenhet: Pernilla har lång erfarenhet som entreprenör och är grundare och verk - ställande direktör för NOX Consulting AB. Därtill har Pernilla erfarenhet från uppdrag som affärs utvecklingsdirektör i WM Data och Ivar Jacobson AB, och från rollen som försäljningschef i Jaczone AB. Huvudsysselsättning: Verkställande direktör för Nox Consulting AB. Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot i NN Partners AB och oberoende styrelseledamot i Foxway. Innehav i Bolaget: — Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsled - ningen och Bolagets större aktieägare. MATTIAS JOHANSSON Auktoriserad revisor KPMG AB. Född: 1973 Andra revisionsuppdrag: Nyfosa, Emilshus, Skandia Fastigheter, ICA Fastigheter och Slättö Förvaltning. 56 ===== SIDA 57 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 05 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse → Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER CHARLOTTA WALLMAN HÖRLIN Verkställande direktör sedan 1 januari 2024. 1) Född: 1976 Utbildning: Juristexamen från Stockholms universitet och Master of Laws från University of Glasgow. Övrig erfarenhet: Specialist inom fastighets - rätt med tidigare uppdrag som advokat på Mannheimer Swartling Advokatbyrå och som delägare på Advokatfirman Morris Law. Därtill har Charlotta erfarenhet från uppdrag som chefs - jurist och vice verkställande direktör på Nordisk Renting AB. Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot i Vitartes Intea Holding AB och CharLaw AB. Innehav i Bolaget: 12 422 B-aktier. MAGNUS EKSTRÖM CFO sedan 2023. Född: 1968 Utbildning: Filosofie Kandidatexamen i Företagsekonomi och Systemvetenskap, Uppsala- och Stockholms universitet. Övrig erfarenhet: Magnus har lång erfaren - het inom fastighetsbranschen och kommer närmast från Besqab AB (publ) där han varit CFO sedan 2018. Tidigare har han varit CFO på HSB ProjektPartner AB under sex år samt CFO på Fastighets AB Förvaltaren och Landic Property AB. Dessförinnan har han innehaft flertalet roller inom fastighetsbranschen, bl a Vasakronan AB. Innehav i Bolaget: — HENRIK OLSSON Fastighetschef sedan 2021. 1) Född: 1978 Utbildning: Civilingenjörsexamen inom väg, vatten och industriell ekonomi från Chalmers Tekniska Högskola. Övrig erfarenhet: Henrik har tidigare erfarenhet av förvaltningsfrågor och affärsutveckling från uppdrag som bland annat förvaltare och projekt - utvecklare inom Skanska Göteborg AB och från rollen som regionchef för Skanska Sverige AB:s bostadsrättsutveckling i Stockholmsregionen. Därtill har Henrik medverkat i uppbyggnaden av fastighetsutvecklingen inom Skanska Sverige AB i rollen som affärsutvecklingschef. Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot i Nextopia AB, Dare2Care AB, Fastighets AB Vargön, BRF Sandel 42 i Stockholm och Sverigehuset Fastigheter AB. Innehav i Bolaget: — PETER JACOBSSON Chef affärsutveckling och projekt sedan 2021. 1) Född: 1971 Utbildning: Högskoleingenjör inom bygg- och fastighetsteknik från Högskolan i Halmstad samt vidareutbildning inom projektledning på Kungliga Tekniska Högskolan. Civilingenjörsprogrammet, ekonomi från Handelshögskolan i Stockholm Övrig erfarenhet: Peter har tidigare erfarenhet från uppdrag som verkställande direktör och styrelseledamot i Fem Hjärtan Holding AB samt vd och Regionchef i Bygg-Fast AB. Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i Intea Änggården AB, Adalco AB och Vitartes Utveckling Göteborg AB. Innehav i Bolaget: — Ledningsgrupp 1) Vice verkställande direktör sedan februari 2023 och operativ chef sedan 2021. Tidigare anställd som operativ chef i Intea AB sedan 2019. 1) Tidigare anställd som fastighetschef i Intea AB (mellan 2019 och 2020), därefter vice vd (mellan 2020 och 2021). 1) Tidigare anställd som projektchef i Intea AB sedan 2018. 57 ===== SIDA 58 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare FINANSIELLA RAPPORTER 58 ===== SIDA 59 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER → Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Styrelsen och verkställande direktören för Intea Fast - igheter AB (publ), organisationsnummer 559027-5656, med säte i Stockholm avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2023. Förvaltningsberättelse OM INTEA Inteas affärsidé är att investera i, utveckla och förvalta fastig heter för social infrastruktur. Fastighetsportföljen består främst av fastigheter inom kategorierna rättsväsende, högre utbild- ning, sjukvård och övriga offentliga verksamheter. Investerarna i Intea är svenska institutioner med långt ägarperspektiv och med höga krav på en trygg och säker avkastning. Detta innebär att bolaget drivs med ett starkt fokus på att minimera risker i alla led och att kraven på hållbart företagande är höga. Hyresgästerna är till övervägande del offentliga och består bland andra av statliga verk och myndigheter, regioner och andra offentliga institutioner. Bolagets målsättning är att minst 90 procent av hyresintäkterna ska komma från offentliga hyres- gäster. Inteas investeringar i social infrastruktur kombinerar på ett naturligt sätt hyresgästernas önskemål om en trygg långsik- tig ägare med investerarnas önskemål om en trygg långsiktig investering. Inteakoncernen bestod per den 31 december 2023 av 45 bolag (42) som äger 37 fastigheter (37), fem holding- bolag och tre intressebolag. Under året fortsatte Intea driva ett antal pågående projekt som fortskrider enligt plan. Utöver året färdigställdes även tre projekt och en mer utförlig beskrivning av dessa projekt och Inteas projektutvecklingsverksamhet åter- finns på sidorna 24-27. NYCKELTAL Belopp i mkr 2023 2022 Hyresintäkter, mkr 1 057,3 918,3 Driftöverskott, mkr 860,8 738,7 Förvaltningsresultat, mkr 505,8 497,4 Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr 2 141 1 677 Fastighetsvärde, mdkr 21,4 20,2 Uthyrningsbar area, tkvm 518 494 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,4 97,9 Andel offentliga hyresgäster, % 95,0 94,8 Återstående kontraktstid offentliga, år 6,3 5,9 Medarbetare och organisation Koncernens medarbetarantal uppgick per den 31 december 2023 till 51 personer (50), inkluderande anställda i moderbola- get och dess dotterbolag. En mer utförlig beskrivning av Inteas medarbetare och organisation återfinns på sida 33. Väsentliga händelser under året Arbetet med att förbereda Intea inför en börsnotering, där bl a en översyn av bolagets organisation och kapitalstruktur genomförts, pausades under 2022 och är vid utgången av 2023 fortfarande pausad. • I februari emitterades ett obligationslån om 300 mkr inom ramen för befintligt MTNprogram. Obligations lånet, med en rörlig ränta om 2,10 procent plus 3 månad- ers STIBOR, har två års löptid med förfall i mars 2025. • Koncernens elproduktion samlades under bolaget Intea Kraft AB. Efter förvärvet av nio vattenkraftverk i februari äger Intea totalt tolv vattenkraftverk, huvudsakligen belägna i elområde 3, med en samlad årlig elproduktion som beräknas uppgå till 11,5 GWh. • I mars tecknades ett 14-årigt grönt låneavtal om 410 mkr med Nordiska Investeringsbanken (NIB). Lånets syfte är att finansiera uppförandet av landets första samhällsgemensamma ledningscentral (SLC) i Örebro samt den nya träbyggnaden som byggs på Campusområdet i Östersund. • I april emitterades obligationer om 600 mkr och samtidigt skedde ett återköp av obligationer om 450 mkr. Obligationen om 600 mkr har förfall i mars 2025 och utgör en del av ett befintligt obligationslån. Obligationerna emitterades till kurs 99,53 vilket motsvarar 3 månaders STIBOR plus 2,35 procent. • I maj meddelade Nordic Credit Rating (NCR) att de sänker kreditbetyget för Intea till BBB från tidigare BBB+ samtidigt som utsikterna justeras från negativa till stabila. Det kortsiktiga kreditbetyget N3 bekräftades. • I juni etablerade Intea att ett grönt finansieringsramverk vilket möjliggör emission av gröna obligationer och certifikat. Syftet är att skapa möjligheter till grön finansiering av förvärv, befintliga fastigheter, projekt samt investeringar i förnyelsebar energi med höga krav på hållbarhet. Ramverket har genomgått en oberoende extern utvärdering av CICERO Shades of Green, och tilldelats det övergripande betyget Medium Green. 59 ===== SIDA 60 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER → Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare • I juni tecknade Intea och Kristianstad kommun hyresavtal avseende en ny skola på högskoleområdet i Kristianstad. Den uthyrningsbara arean uppgår till 1 500 kvm, med ett årligt hyresvärde om cirka 1,7 mkr. Avtalet löper över tio år fram till december 2033. Inflyttning skedde december 2023. • I juni utökade Intea backupfaciliteterna med 1 000 mkr samt avtalade om ett nytt säkerställt banklån om 825 mkr med en befintlig långivare. Syftet med de nya lånen är att skapa flexibilitet kopplat till utestående företagscertifikat och kommande obligationsförfall samt att finansiera investeringar i projektportföljen. • I juli ingick Intea och Kriminalvården hyresavtal avseende en utökning om cirka 3 000 kvm på Anstalten Ringsjön i Eslövs kommun. Lokalerna ska genomgå renovering och beräknas stå färdiga för inflyttning under hösten/vintern 2024. Det nya hyresavtalet sträcker sig till år 2028 med ett initialt årligt hyresvärde om cirka 5,9 mkr. Kriminalvården kommer i och med det nya hyresavtalet att disponera sammanlagt drygt 5 000 kvm i en samlad förhyrning i områdets södra del. I och med utökningen beräknas anstaltens kapacitet att öka med 40 anstaltsplatser till totalt 80 platser. • I oktober överlämnade Intea nyuppförda lokaler för rättspsykiatri till hyresgästen Region Uppsala. De specialanpassade lokalerna inrymmer vårdlokaler för skyddsklass 2 och 3, häkte, allmänvård, förvaltnings- rätt och utslussningslägenhet. Byggnaden har en uthyrningsbar area om cirka 4 100 kvm och är certifierad enligt Miljöbyggnad Guld. Hyresavtalet med Region Uppsala löper över 20 år med en årlig hyra om cirka 22 mkr. • I oktober utsåg styrelsen Charlotta Wallman Hörlin till ny vd för Intea. Charlotta började på företaget som operativ chef 2019 och utsågs i början av 2023 till vice vd. Charlotta tillträdde som vd den 1 januari 2024. Hon ersätte Henrik Lindekrantz, en av Inteas grundare och större aktieägare, som varit bolagets vd sedan starten år 2015. Henrik fortsätter vara verksam i bolaget i rollen som strategisk rådgivare. • I november färdigställdes byggnationen av den samhällsgemensamma larm- och ledningscentralen i Örebro. Byggnaden kommer att innehålla gemensamma larm- och sambandslokaler för Polismyndigheten, Räddningsregion Bergslagen och SOSalarm och kommer att miljöcertifieras enligt Breeam, nivå Excellent. Hyresavtalet som har ingåtts med Polis myndigheten sträcker sig över 15 år med en årlig hyra om cirka 27 mkr. • I november togs det första spadtaget för en ny tågdepå i Falköping där Västtrafik ska underhålla tåg. Depån har en uthyrningsbar yta om 5 400 kvm och uppförs i anslutning till den befintliga tågdepån som ägs av Intea. Västtrafik har tecknat ett 25årigt hyresavtal med Intea avseende den nya tågdepån och samtidigt förlängdes också hyrestiden för den befintliga depån med 25 år från det att den nya tågdepån färdigställs. Väsentliga händelser efter balansdagen • I januari 2024 emitterade Intea sitt första gröna obligationslån om 600 mkr inom ramen för befintligt MTNprogram. Obligationslånet, med en rörlig ränta om 1,78 procent plus 3 månaders STIBOR, har tre års löptid med förfall i februari 2027. • I mars 2024 emitterade Intea ett grönt obligationslån om 300 mkr inom ramen för befintligt MTNprogram. Obligations lånet, med en rörlig ränta om 1,25 procent plus 3 månad ers STIBOR, har två års löptid med förfall i mars 2026. HÅLLBARHETSARBETE Hållbarhet och innovation är en del av bolagets långsiktiga strategi och i enlighet med 6 kap 10 § årsredovisningslagen har Intea Fastigheter AB (publ) upprättat en hållbarhetsrapport. Rapporten omfattar Intea Fastigheter AB (publ) och samtliga dotterbolag. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 36-43 i Årsredovisningen. KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och fastighetskostnader Hyresintäkterna uppgick till 1 057,3 mkr (918,3), varav 49,9 mkr (38,9) avser annan fakturering än kontrakterad års- hyra. Ökningen jämfört med motsvarande period föregående år uppgick till 15,1 procent och förklaras av indexjustering - ar, genomförda förvärv under 2022, färdigställda projekt, uthyrningar samt vidarefakturering av mediakostnader. Jämförelsestörande post om 6,5 mkr avser elstöd i fastighets - beståndet för perioden 1 oktober 2021-30 september 2022. Jämförelsestörande post under motsvarande period föregå - ende år avser ersättningar för avflyttning och återställande av lokal om 15,9 mkr. Intäkter för jämförbart bestånd uppgick till 941,3 mkr (865,6), en ökning med 8,7 procent, främst drivet av index- uppräkning, uthyrningar och vidarefakturering av kostnader. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 31 decem- ber 2023 till 98,4 procent (97,9). Fastighetskostnaderna uppgick till 196,6 mkr (179,6) under året. Direkta fastighetskostnader för jämförbart bestånd 60 ===== SIDA 61 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER → Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare uppgick till 166,7 mkr (152,2), en ökning med 9,5 procent, främst drivet av ökade kostnader för snöröjning, fjärrvärme och fjärrkyla, kostnader för åtgärder som vidarefaktureras samt kostnader för fastighetsskötsel. Jämförelsestörande post under motsvarande period föregående år om 10,3 mkr avser återställande av lokal där hyresgästen har ersatt motsvarande belopp inkluderat i hyres intäkter. Direkta fastighetskostnader för projektfastig- heter uppgick till 5,2 mkr (3,8) och för förvärvade fastigheter 8,7 mkr (3,8). Driftöverskott Totala driftöverskottet ökade till 860,8 mkr (738,7). Över- skottsgraden ökade till 81,4 procent (80,4). Driftöverskottet för jämförbart bestånd uppgick till 776,6 mkr (714,8), en ökning med 8,7 procent. Överskottsgraden för jämförbart bestånd uppgick till 81,8 procent (81,9). Centrala kostnader De centrala kostnaderna avser bland annat förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration samt ekonomi, finans och ledningsfunktioner. Centrala kostnader uppgick under året till 57,0 mkr (63,5). Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader uppgick till -298,0 mkr (177,7), varav finansiella intäkter om 21,2 mkr (4,6) och räntekostnader om 319,2 mkr (182,3). Ökningen av finansiella intäkter avser främst utlåning till intressebolag. Ökningen av räntekostnader beror dels på en högre genomsnittsränta, dels på en högre lånevolym till följd av investeringar i projektport- följen. Finansiella kostnader för fjärde kvartalet 2023 innehåll- er en jämförelsestörande post om cirka 13,5 mkr härrörande från 2022 vilket påverkar räntetäckningsgraden. Rensat från denna justering skulle räntetäckningsgraden för kvartal 4 2023 uppgå till 2,4 ggr i stället för som redovisat 2,1 ggr. Koncernens genomsnittliga ränta på extern upplåning uppgick till 3,27 procent (2,53) vid utgången av året. Ränta exklusive outnyttjade krediter uppgick till 3,22 procent (2,48). Förvaltningsresultat Årets förvaltningsresultat uppgick till 505,8 mkr (497,4). Värdeförändringar Fastighetsvärdet uppgick vid årets slut till 21,4 mdkr (20,2). Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till -892,7 mkr (143,2) under året, vilket främst förklaras av höjda avkastningskrav. Sedan årsskiftet 2022 har Intea värderat ned det totala fastighetsvärdet med 4,4 procent och i det fjärde kvartalet skrevs värdet ned med 2,8 procent. Fastighetsvärdet exklusive projektfastigheter har värderats ned med 5,2 pro- cent under året och i det fjärde kvartalet skrevs värdet ned med 3,0 procent. Initial direktavkastning uppgick till 5,3 procent (4,7). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 7,0 procent (6,2). Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till -354,5 mkr (639,3) drivet av nya derivat och sjunkande långa räntor. Skatt Koncernen redovisade för året en skatt om 102,0 mkr (-374,3), varav 107,6 mkr (-363,5) är relaterat till förändring i uppskjuten skatt. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 1 229,1 mkr (1 334,7). Förändringen beror i huvudsak på värdeförändringar på fastigheter och derivat samt skattemässiga avskrivningar på förvaltningsfastigheter. Årets resultat Årets resultat efter skatt uppgick till -639,4 mkr (905,6), varav innehav utan bestämmande inflytandes andel uppgick till 8,9 mkr (2,0). Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 598,0 mkr (590,0). Ökningen jämfört med motsvarande period föregående år förklaras huvudsakligen av ett högre driftöverskott. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med 2 549,6 mkr (1 803,3) i form av investeringar i befintliga fast- igheter och projekt, förändring av långfristiga fordringar samt förvärv av vattenkraftverk. Ökningen av långfristiga fordringar består till stor del av utlåning till intressebolag. Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet positivt med 1 962,4 mkr (1 230,3) vilket främst förklaras av nyupptag- na lån. Därtill påverkades kassaflödet negativt av amortering av lån samt utdelning på aktier. Totalt uppgick årets kassaflöde till 10,7 mkr (17,0) och likvi- da medel uppgick den 31 december 2023 till 225,3 mkr (214,7). Förvaltningsfastigheter Per den 31 december 2023 ägde koncernen 37 förvalt - nings- och projektfastigheter (37), varav en med upplåten tomträtt, omfattande 107 objekt (107) med en samman - lagd uthyrningsbar area om 518 tkvm (494) till ett verkligt värde om 21 406 mkr (20 158). Fastigheterna är belägna i Eslöv, Falköping, Halmstad, Helsingborg, Härnösand, Kalmar, Kristianstad, Linköping, Lund, Malmö, Norrtälje, 61 ===== SIDA 62 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER → Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Skövde, Stockholm, Uppsala, Vänersborg, Ånge, Örebro och Östersund. Därtill äger koncernen tolv vattenkraftverk i anläggningstillgångar, se avsnitt Intea Kraft på sida 41 för mer information. Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur och hyresgästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 95,0 procent (94,8) den 31 december 2023 och den återstående kontraktstiden för offentliga hyreskontrakt uppgick i genomsnitt till 6,3 år (5,9). Den kontrakterade årshyran om 1 135,6 mkr inkluderar hyres- rabatter om 1,4 mkr på årsbasis. FINANSIERING Eget kapital Totalt eget kapital uppgick den 31 december 2023 till 8 097,5 mkr (8 990,0) varav innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 291,1 mkr (303,6). Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till A- och B-aktier vid årets utgång uppgick till 6 784,6 mkr (7 415,8) motsvarande 45,77 kr (50,03) per A-och B-aktie. För D-aktierna uppgick det långsiktiga substansvärdet vid årets utgång till 1 916,4 mkr (1 916,4) mot- svarande 33,00 kr (33,00) per D-aktie. Räntebärande skulder Inteas externa upplåning omfattar obligationer, företagscerti- fikat och säkerställda banklån. Till dessa finns ytterligare bin- dande kreditlöften som backupfaciliteter om totalt 6 200 mkr (5 200). Koncernens långfristiga räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 7 882 mkr (7 858). De långfristiga skulderna utgörs av obligationslån om totalt 3 350 mkr (2 750), säker- ställda lån om 1 977 mkr (1 608) samt utnyttjade backup- faciliteteter (säkerställt banklån) om 2 555 mkr (3 500). Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 4 914 mkr (2 715) och består av säkerställda banklån om 950 mkr (100), utnyttjade backup-faciliteteter om 1 780 mkr (0), obliga- tionslån om 300 mkr (1 350) samt företagscertifikat om 1 884 mkr (1 265). Därtill finns outnyttjade backupfaciliteter om 1 865 mkr (1 700). Efter årets utgång, per i mitten av mars 2024, har Intea ökat andelen icke säkerställd skuld med totalt cirka 1 600 mkr, varav cirka 1 000 mkr i företagscertifikat och 600 mkr i obligationer. Räntederivat För att reducera Inteas ränteexponering används derivat- instrument i form av främst ränteswapkontrakt. Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive räntederivat, uppgick vid årets utgång till 3,0 år (3,0). När långa räntor sjönk under senare delen av kvartal 4 ingicks nya derivatkon- trakt om 1 000 mkr vilket minskat den genomsnittliga räntan med 0,05 procentenheter jämfört med 30 september 2023. Den 31 december 2023 fanns derivatkontrakt med ett totalt nominellt belopp om 8 800 mkr (5 800). Dessa avser ränte swapkontrakt där rörlig ränta växlas mot en fast ränta, varav 2 000 mkr (0) dessutom innehåller en option där motparten har rätt att förlänga derivatet på oförändrade villkor under ytterligare ett antal år. Vid årets utgång hade derivatportföljen ett verkligt värde om 334,5 mkr (688,9). Räntekostnaden redo- visas löpande under raden Räntekostnader och förändringar i verkligt värde redovisas under rubriken ”Värdeförändringar” efter ”Förvaltningsresultatet”. Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick till -354,5 mkr (639,3) under året. För ytterligare information se sidorna 30-31. Likvida medel Per årsskiftet uppgick koncernens likvida medel till 225,3 mkr (214,7). Rating Intea har det långsiktiga kreditbetyget BBB med stabila utsikter från Nordic Credit Rating AS. Vidare har bolaget det kortsiktiga kreditbetyget N3. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld. UPPSKJUTEN SKATT Uppskjuten skatt i resultaträkningen och balansräkningen består av en beräkning av framtida skatt. Uppskjuten skatt kan vara både negativ och positiv. Den uppskjutna skattekost- naden består av årets förändringar i uppskjuten skattefor- dran och uppskjuten skatteskuld. Posterna nettoredovisas i balansräkningen under uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skattefordran består av underskottsavdrag som i framtiden kan användas för att reducera den aktuella skatten. Dessa realiseras i takt med att underskotten utnyttjas. Möjligheten att utnyttja underskotten kan vara begränsad beroende på de skattemässiga möjligheterna att resultatutjämna inom koncernen. Uppskjuten skatteskuld uppkommer på skillnaden mellan redovisade verkliga värden och motsvarande skatte- mässiga värden. I fråga om temporära skillnader i fastigheter har dessa minskats med den temporära skillnad som förelåg vid förvärvstidpunkten i linje med kraven i IFRS. Koncernen redovisade vid årets utgång en uppskjuten skatteskuld om 1 229,1 mkr (1 334,7). KOMMENTAR TILL MODERBOLAGETS UTVECKLING Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick under perioden januari - december 2023 till 79,0 mkr (69,4) och rörelse resultatet uppgick till 8,3 mkr (-7,0). Finansnettot om 121,3 mkr (252,4) bestod av interna ränteintäkter från dotterbolagen om 473,4 mkr (432,3), övriga finansiella 62 ===== SIDA 63 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER → Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare intäkter om 19,6 mkr (4,5) och externa räntekostnader om 371,7 mkr (184,4). Sammantaget uppgick resultatet efter skatt till 96,0 mkr (206,1). Moderbolagets anläggningstillgångar består till största delen av aktier i dotterbolag samt fordringar på desamma, totalt uppgående till 16,0 mdkr (14,7). Externa räntebärande lån uppgick till 12,7 mdkr (10,5). FRAMTIDA UTVECKLING Intea lämnar inte någon utförlig prognos över framtiden. Bolaget gör dock bedömningen att möjligheterna är goda för att fortsätta växa genom driftöverskott och utvecklingsprojekt med bibehållen konservativ syn på risk. STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRESLAGEN VINSTUTDELNING Med anledning av den av styrelsen föreslagna vinstutdelning- en får styrelsen och den verkställande direktören härmed avge följande yttrande enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 §. Föresla- gen vinstutdelning grundar sig på 2023 års årsredovisning som framläggs för fastställelse vid årsstämman den 7 maj 2024 med beaktande av bolagets investerings- och likviditets- behov. Soliditeten bedöms efter utdelningen vara betryggande mot bakgrund av att moderbolagets och koncernens verksam- het bedrivs med fortsatt lönsamhet. Tillgången till likviditet i moderbolaget och koncernen bedöms vara fortsatt god. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen inte hindrar moderbolaget, eller övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt och inte heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i aktiebolagslagen 17 kap 3 § 2-3 st (försiktighetsregeln). Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande medel i moder bolaget Intea Fastigheter AB (publ). Belopp i kr Balanserade vinster 294 045 019 Överkursfond 4 064 557 758 Årets resultat 96 002 443 Till årsstämmans förfogande stående medel 4 454 605 220 Styrelsens föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande Till aktieägarna utdelas 0,90 kr per stamaktie av serie A och serie B 133 410 542 Till aktieägarna utdelas 2,00 kr per stamaktie av serie D 116 144 580 Överföres till överkursfond 4 064 557 758 Överföres till balanserade vinstmedel 140 492 340 Summa 4 454 605 220 Totala antal aktier uppgår till 6 390 000 A-aktier, 141 843 936 B-aktier och 58 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. 63 ===== SIDA 64 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Risker och osäkerhetsfaktorer Intea utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för samhället och bolagets framtida verk - samhet, finansiella ställning och resultat avseende koncernen och moderbolaget. Detta har varit extra tydligt under de senaste åren med pandemi, förändrat geopolitiskt läge i världen och en kraftigt försämrad makroekonomisk utveckling i Sverige. Beskrivning av riskhanteringsprocessen Risker och möjligheter identifieras och hanteras löpande i verksamheten. Intea definierar risk som en osäkerhetsfaktor som kan komma att påverka bolagets förmåga att uppnå sina mål. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan det operativa arbetet är delegerat till vd och före- tagsledning. Bedömningar om risker och osäkerhetsfaktorer avser även moderbolaget. Intea följer COSOramverket och gör löpande en riskutvärdering utifrån en tydligt identifierad process i fem steg. Enligt COSOramverket ska bolagsöver- gripande riskarbete bidra till att säkerställa att företagets affärsmål uppnås och är anpassat för att nå bolagets mål inom fyra områden: • Strategiska mål – mål på hög nivå, nära knutna till företagets vision och mission och stödjer dess syfte • Operationella mål – mål kopplade till effektivt och produktivt utnyttjade av verksamhetens resurser • Finansiella rapporteringsmål – mål som kopplas till företagets förmåga att leverera tillförlitlig finansiell rapportering • Regelefterlevnadsmål – mål som kopplas till företagets behov av att efterleva gällande lagar och regler. Regelefterlevnadsrisker Regelefterlevnadsrisker innebär risk för ekonomiska och juridiska påföljder till följd av bristande efterlevnad av lagar, förordningar och regelverk. Finansiella risker Risker relaterade till bolagets interna och externa rapportering, fastighetsvärdering samt bolagets exponering mot finansiella risker så som ränta, likviditet, krediter och valutor. Operationella risker Risker relaterade till effektivitet och effektiv hantering av resurser. Operationella risker är risker anslutna till interna processer, resurser, system och anställda. Strategiska risker Innefattar risker som kan hindra bolaget från att uppnå sin vision och sina mål. Strategiska risker är ofta förknippade med att verka i en specifik bransch. Riskutvärdering 2023 Intea har under 2023 reviderat och uppdaterat riskkartan för verksamheten utifrån risklistan från 2022. Riskerna har kategoriserats utifrån COSOramverket inom strategiska, operationella, finansiella och regelefterlevnadsrisker. Totalt identifierades 94 risker inom de olika riskkategorierna och var- je enskild risk bedömdes utifrån två parametrar – magnituden av riskens/händelsens påverkan vid ett eventuellt inträffande samt sannolikheten för att risken/händelsen inträffar. Utifrån detta arbete har cirka 15 signifikanta risker identifierats och för dessa har åtgärdsplaner tagits fram av ledningsgruppen och ansvarsområden tilldelats. Se nedan ett urval av signifikanta identifierade risker och dess hantering. Riskhantering och åtgärdsplan Väsentlig hets- bedömning Riskanalys och värdering Riskidentifiering och klassificering Uppföljning Inteas riskhanteringsprocess 64 ===== SIDA 65 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Strategiska risker Förändrade fastighetsvärden Högre avkastningsnivåer på marknaden bidrar till sjunkande fastighetsvärden för Intea. Intea har en försiktig och konsekvent syn på fastighetsvärderingen. Genom att stärka analys och prognos i värderingsprocessen kan Intea bättre förutse olika scenarion. Intea arbetar med flera känslighetsanalyser och strategier för att utvärdera både hot och möjligheter. Genom att fortsätta genomföra bra projekt med låg risk och acceptabel avkastningsnivå minskas risken för kraftiga svängningar i fastighetsvärderingen. Förändrade hyresvillkor och lönsamhet Hyresgäst säger upp för omförhandling och Intea måste acceptera försämrade hyresvillkor. Hyresgäster genomför kostnadsbesparingar till följd av makroekonomiska faktorer och ändrar arbetssätt, vilket får en negativ påverkan på Inteas lönsamhet. I takt med att Inteas fastighetsbestånd växer minskar också betydelsen av enskilda hyresgäster och hyreskontrakt. Inteas tre största hyresgäster står för 36,7 procent av total kontrakterad årshyra, se sida 29. Kontraktstiderna är långa vilket ger bolaget en god framförhållning vad gäller förfall av hyresavtal och möjlighet att minska risken för långsiktiga vakanser. En hög andel av hyror samt eventuella tillägg kopplas till konsumentprisindex. Intea arbetar strukturerat proaktivt och nära hyresgästerna för att fånga in signaler i ett tidigt skede. Utifrån tidigare framtagen intressentlista görs extra insatser för de hyresgäster som har möjlighet att säga upp sina hyresavtal inom 18 månader. Intea säkerställer att bolaget möter personer på olika nivåer inom hyresgästernas organisationer för bästa effekt. Säkerhetsskyddsavtal och IT-säkerhet Intea brister i sina säkerhetsskyddsavtal eller brister i en tydlig IT- strategi som säkerställer en robust IT-säkerhet. Intea initierar en handlingsplan för att implementera en säker och robust IT-struktur i hela företaget. Makroekonomiska faktorer påverkar hela verksamheten negativt Makroekonomiska och geopolitiska faktorer (t.ex. lägre tillväxt, arbetslöshet, inflation, valuta, krig i Ukraina, kriget i Gaza etc) påverkar Inteas uthyrningsgrad, hyresnivåer och marknadsvärde av förvaltningsfastigheter negativt. Intea följer det makroekonomiska läget och händelseutvecklingen i omvärlden noga och har beredskap för att ta beslut utifrån detta. Detta görs även genom att vara ute i verkligheten tillsammans med intressenter och ha en god dialog med hyresgästerna. 65 ===== SIDA 66 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Operationella risker Konkurs hos entreprenörer Entreprenörer/underentreprenörer går i konkurs, vilket kan leda till omfattande konsekvenser för projekt. Intea har en strukturerad bevakning och kontakt med viktiga entreprenörer/underentreprenörer. Intea arbetar proaktivt genom att ta fram alternativa handlingsplaner där risken för att entreprenören går i konkurs eller väljer att lämna entreprenaden på grund av oenigheter är stor. Genom att ställa krav på entreprenörer/underentreprenörer redan i upphandlingen avseende finansiell stabilitet och ställda säkerheter minskas risken för att välja entreprenörer med svag finansiell uthållighet. Medarbetare Intea lyckas inte behålla anställda i verksamheten. Intea arbetar med att successivt stärka organisationen i syfte att minska personberoende, både vad gäller utbildning och ytterligare rekryteringar. Nyckelpersoner som är viktiga för verksamheten och utvecklingen för företaget identifieras och tydliga rollbeskrivningar, successionsplanering, back-up planer och resursplanering tas fram som en del av arbetet. Intea har en tät och proaktiv dialog med de anställda och tar gemensamt fram en utvecklingsplan för medarbetarnas utveckling inom bolaget. Påverkan av kostnadsökningar och förseningar inom projektutvecklingen Väsentliga fördyringar eller förseningar av projekt samt bristande projektuppföljning leder till negativa ekonomiska konsekvenser för Intea (t.ex. brist på byggmaterial). Intea har en stark ekonomisk projektuppföljning och kommer att implementera ytterligare verktyg för projektuppföljning. Åtgärder för att minska risken är bland annat att dela kostnader i tidig fas med hyresgästen om projektet skulle avbrytas. Byggstart sker normalt när hyresavtalet är undertecknat och i vissa fall även godkänt av regeringen. Hyran utgörs i flera fall av ett avkastningskrav på projektkostnaden. Samtliga investeringsbeslut som överstiger 20 mkr fattas av styrelsen. 66 ===== SIDA 67 =====