FULLTEXT DEL 2 AV 2
Årsredovisning 2023
INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Finansiella risker Finansieringsrisk och sämre tillgång till finansiering Inteas största finansiella risk är att inte ha tillgång till det kapital som verksamheten kräver vid en viss given tidpunkt. Intea är beroende av möjligheten att kunna refinansiera vid förfall samt att kunna uppta ytterligare finansiering vid exempelvis fastighetsförvärv. Möjligheten att erhålla finansiering är beroende av den allmänna tillgången till kapital och Inteas finansiella situation. Svårigheter att uppta finansiering kan ha negativ inverkan på Inteas verksamhet, finansiella ställning och resultat. Stabilt kassaflöde, acceptabel belåningsgrad och ett starkt kreditbetyg är nödvändigt för att få tillgång till kapital till marknadsmässigt pris. Intea arbetar efter en av styrelsen fastställd finanspolicy som reglerar bolagets arbete med finansiering och hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas. Det förs en löpande dialog med befintliga och potentiella finansiärer för att säkerställa att erforderlig finansiering kan uppnås i alla lägen. För att bredda kapitalbasen arbetar Intea med en diversifierad finansiering genom banklån, certifikat och obligationer. Bolaget sprider aktivt låneförfall över tid och strävar efter att nå en lång kapitalbindning. Ränterisk och högre räntekostnader Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansiella intäkter och kostnader. Inteas finansieringskällor utgörs i huvudsak av kassaflöde från den löpande verksamheten och upplåning. Upplåning medför att koncernens exponeras för en risk att nivån på marknadsräntor och marknadsmässiga marginaler ökar, för vilken risk koncernen inte alltid kan skydda sig. Höjda räntekostnader kan ha negativ inverkan på Inteas verksamhet, finansiella ställning och resultat. Intea arbetar efter en av styrelsen fastställd finanspolicy som reglerar bolagets arbete med finansiering och hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas. Bland annat används räntederivat för att skydda sig mot negativa förändringar i räntan och ge en ekonomisk säkring av räntebetalningarnas kassaflöde. Kreditrisk och fordringar som inte betalas Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina förpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens fordringar. Kreditrisk kan i huvudsak hänföras till utstående hyresfordringar, likvida medel samt finansiella derivatavtal med positiva värden. Förluster relaterade till koncernens motparter uppstår främst om dessa inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Ökade kreditförluster kan ha en negativ inverkan på Inteas verksamhet, finansiella ställning och resultat. Inteas fastighetsbestånd består av samhällsfastigheter och hyres gästerna har hög kreditvärdighet, varför kreditrisken hos hyresgästerna är mycket låg. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 95,0 procent (94,8). Kontraktslängderna är långa och uppgår på offentliga hyres kontrakt till 6,3 år i genomsnitt (5,9). Likviditetsrisk Likviditetsrisk avser risken att inte ha tillgång till likvida medel för utbetalningar som exempelvis löpande fastighetskostnader, investeringar, ränteutgifter eller låneförfall och får isåfall negativ inverkan på Inteas verksamhet. Inteas verksamhet har ett stabilt och förutsägbart kassaflöde vilket möjliggör god framförhållning vid låneförfall och löpande likviditetsbehov i verksamheten. Finanspolicyn reglerar denna risk dels genom att bolaget alltid måste ha tillgänglig likviditet om minst 20 mkr, dels genom att maximalt 30 procent av bolagets möjliga skuld enligt policyn (60 procent av fastighetsvärdet) får förfalla inom 12 månader. 67 ===== SIDA 68 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare HÅLLBARHETSRISKER Som komplement till riskutvärderingen ovan genomför Intea årligen en SWOT-analys av miljö och hållbarhet. Analysen visar att ett otydligt hållbarhetsfokus är en stor risk såväl affärsmässigt som miljömässigt. Baserat på denna analys har ett antal hållbarhetsrisker identifierats och prioriterats. Under 2024 avser Intea att genomföra en dubbel väsentlighetsanalys för att implementera CSRD i hållbarhetsrapporteringen. Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Hållbarhetsrisker Klimatpåverkan Bygg- och fastighetsbranschen står för en betydande del av Sveriges utsläpp av växthusgaser. De största källorna till utsläpp är byggmaterial inom nyproduktion och den löpande driften av fastigheterna. Ändrad lagstiftning, myndighetskrav och ökade kundkrav till följd av klimatanpassningen kan innebära en risk för ökade kostnader och ekonomiska förluster. Intea har klimatmål i linje med Parisavtalet som syftar till att driva på arbetet för att minska klimatpåverkan i hela värdekedjan. Intea strävar efter att underhålla och bevara de hus som bolaget äger för att så långt det går undvika att riva och bygga nytt. I de nyproduktionsprojekt som genomförs ställs höga krav på materialval för att minimera utsläpp. Inteas målsättning är att all el som köps in ska vara förnybar. Därutöver har ett antal vattenkraftverk förvärvats vilket möjliggjort egenproducerad grön el till Inteas fastighetsbestånd. Risker orsakade av klimatförändringar Väderrelaterade händelser som stormar, översvämningar, värmeböljor och kraftiga snöfall kan ge akuta och långsiktiga skador på fastigheterna och byggnaderna och därmed generera stora kostnader. Vid certifiering enligt BREEAM görs klimatriskanalyser. Där det är aktuellt genomförs klimatanpassningsåtgärder, både i den dagliga förvaltningen och i projekt, för att vara förberedda på kommande extremväder. Risker relaterade till omställningen till ett klimatneutralt samhälle Ändrad lagstiftning, myndighetskrav och ökade kundkrav till följd av klimatomställningen kan innebära en risk för ökade kostnader och ekonomiska förluster. Intea har identifierat några områden som, om de inte hanteras, kan komma att påverka Inteas finansiella resultat negativt. Här ingår bland annat krav på uppgradering av teknik i byggnaderna, ökade skatter och priser på energi. Om Intea inte tillgodoser hyresgästernas höga krav på hållbara fastigheter kan detta påverka Inteas intäkter negativt. Intea arbetar aktivt med energieffektivisering i sina fastigheter och uppgraderar de tekniska systemen löpande för att tillse mer effektiv fastighetsdrift. Genom Inteas förvärv av vattenkraftverk skapas en hedge mot elmarknaden och minskar utsattheten för prisförändringar på el. För att leva upp till hyresgästernas förväntningar på en hållbar fastighetsägare har Intea en regelbunden dialog med hyresgästerna genom de lokala förvaltningsorganisationerna. En del i arbetet är att certifiera byggnaderna, säkerställa trygga områden och öka andelen återbruk där så är möjligt. 68 ===== SIDA 69 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Miljöpåverkan av hyresgästers verksamhet Enligt miljöbalken har verksamhetsutövaren ett primärt ansvar för efterbehandling av föroreningar som är ett resultat av den verksamhet som bedrivits på fastigheten. Fastighetsägaren har ett sekundärt ansvar om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling om fastighetsägaren vid förvärvet känt till eller bort känna till föroreningen. Detta innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Intea för att ställa fastigheter i sådant skick som följer av miljöbalken. Om Intea skulle åläggas ett sådant ansvar kan det ha en negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. Intea genomför miljöundersökningar i samband med varje förvärv för att minimera och hantera eventuella miljörisker. Eventuella identifierade miljörisker utvärderas och kan t.ex. hanteras genom garantier och åtaganden i överlåtelseavtalet som tecknas med säljaren. Vid nybyggnation finns rutiner för att minimera risken för t.ex. läckage och utsläpp samt riktlinjer om användning av tex kemikalier och farligt material. Ny EU-lagstiftning om hållbarhetsredovisning CSRD-direktivet ställer nya höga krav på hållbarhetsredovisning. Intea omfattas av direktivet 2025 med rapportering 2026. Anpassning till regelverket kan medföra ökade administrativa kostnader, framförallt under en övergångsperiod när nya processer ska implementeras. CSRD innebär en ökad transparens kring påverkan och risker inom hållbarhet i hela värdekedjan. Det gör att hållbarhetsarbetet blir ännu viktigare för att attrahera kapital och hyresgäster. Om Intea inte lever upp de de höjda kraven finns risk för ökade kapitalkostnader och minskade intäkter. Under 2024 kommer Intea arbeta nära expertis inom CSRD och hållbarhetsrapportering för att ha alla nödvändiga delar på plats till 2025. En dubbel väsentlighetsanalys avses genomföras vilket kommer att belysa Inteas risker för negativ påverkan på hållbarhet samt hållbarhetsrelaterade finansiella risker. Analysen kommer att ligga till grund för en översyn av hållbarhetsmål och hållbarhetsstrategi. Nationell plan för moderna miljövillkor för vattenkraft Intea förvärvade 9 vattenkraftverk under 2023 och har sedan tidigare tre kraftverk. De kommande 20 åren ska majoriteten av Sveriges vattenkraftverk och regleringsdammar få moderna miljövillkor genom prövning i mark- och miljödomstol. Prövningarna kan resultera i att Inteas kraftverk får ändrade tillstånd vilket bland annat kan leda till mindre produktion. Inteas kraftverk kommer genomgå omprövning enligt nationell omprövningsplan (NAP). Som en del av arbetet ska Intea ta fram en utredning för respektive kraftverk som ska ligga till grund för de moderna miljövillkoren. Omprövningen tar bland annat hänsyn till energiproduktion, kulturmiljön, vattenmiljön och gällande miljökvalitetsnorm. 69 ===== SIDA 70 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare KONCERNENS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr Not 2023 2022 Hyresintäkter 2 1 057,3 918,3 Fastighetskostnader, varav 3 -196,6 -179,6 Driftkostnader -135,3 -112,6 Underhållskostnader -35,6 -41,6 Fastighetsskatt -19,7 -19,6 Uthyrnings- och fastighetsadministration -6,0 -5,8 Driftöverskott 860,8 738,7 Centrala kostnader 4-6 -57,0 -63,5 Resultat före finansiella poster 803,8 675,2 Finansiella poster 7 Finansiella intäkter 21,2 4,6 Räntekostnader -315,4 -178,1 Räntekostnader leasingskuld -3,8 -4,2 Förvaltningsresultat 505,8 497,4 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter, orealiserade 9 -892,7 143,2 Derivatinstrument, orealiserade 18 -354,5 639,3 Resultat före skatt -741,4 1 279,9 Skatt 8 102,0 -374,3 Årets resultat -639,4 905,6 Belopp i mkr Not 2023 2022 Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -630,5 903,6 Innehav utan bestämmande inflytande 1) -8,9 2,0 Årets resultat -639,4 905,6 Resultat per A- och B-aktie 2) -5,04 5,58 Resultat per D-aktie 2) 2,00 1,93 1) Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent. 2) Inga utspädande instrument förekommer. Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning. 70 ===== SIDA 71 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING Belopp i mkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022 Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 9 21 406,1 20 157,7 Tomträtt, nyttjanderättstillgång 17 109,0 109,0 Övriga anläggningstillgångar 10 133,9 25,3 Andelar i intressebolag 13 — 3,2 Fordran på intressebolag 13 — 130,0 Derivat 18 334,5 688,9 Nyttjanderättstillgångar 17 13,3 28,2 Övriga långfristiga fordringar 14 — 3,8 Summa anläggningstillgångar 21 996,8 21 146,1 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 15 237,4 189,6 Likvida medel 225,3 214,7 Tillgångar som innehas för försäljning 19 444,0 — Summa omsättningstillgångar 906,7 404,3 Summa tillgångar 22 903,6 21 550,4 Belopp i mkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022 Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital 22,9 22,9 Övrigt tillskjutet kapital 4 882,0 4 882,0 Balanserat resultat inklusive årets resultat 2 901,5 3 781,5 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 7 806,5 8 686,4 Innehav utan bestämmande inflytande 1) 291,1 303,6 Summa eget kapital 8 097,5 8 990,0 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 8 1 229,1 1 334,7 Räntebärande skulder 16 7 882,0 7 858,2 Leasingskuld 17 117,9 125,4 Avsättningar 2,7 2,7 Summa långfristiga skulder 9 231,7 9 321,0 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 16 4 914,0 2 715,0 Övriga kortfristiga skulder 11 656,4 524,4 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 19 4,1 — Summa kortfristiga skulder 5 574,4 3 239,4 Summa eget kapital och skulder 22 903,6 21 550,4 1) Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent. 71 ===== SIDA 72 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare REDOVISNING FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL - KONCERNEN Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. årets resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 20,9 4 134,0 3 051,6 7 206,5 — 7 206,5 Årets totalresultat — — 903,6 903,6 2,0 905,6 Nyemission 2,0 748,0 — 750,0 — 750,0 Utdelning — — -173,7 -173,7 — -173,7 Förvärv av delägda dotterbolag — — — — 301,6 301,6 Utgående eget kapital 2022-12-31 22,9 4 882,0 3 781,5 8 686,4 303,6 8 990,0 Ingående eget kapital 2023-01-01 22,9 4 882,0 3 781,5 8 686,4 303,6 8 990,0 Årets totalresultat — — -630,5 -630,5 -8,9 -639,4 Utdelning — — -249,6 -249,6 -3,6 -253,1 Utgående eget kapital 2023-12-31 22,9 4 882,0 2 901,5 7 806,5 291,1 8 097,5 Totala antal aktier uppgår till 6 390 000 A-aktier, 141 843 936 B-aktier och 58 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning. 72 ===== SIDA 73 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare KONCERNENS KASSAFLÖDE Belopp i mkr Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Resultat före skatt -741,4 1 279,9 Återläggning av ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar på inventarier och övriga anläggningstillgångar 12,2 9,9 Orealiserad värdeförändring fastigheter 9 892,7 -143,2 Orealiserad värdeförändring derivatinstrument 18 354,5 -639,3 Betald skatt -5,6 -6,7 Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 512,3 500,6 Förändring av kortfristiga fordringar -46,0 -21,2 Förändring av kortfristiga skulder 131,6 110,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 598,0 590,0 Belopp i mkr Not 2023 2022 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter — -593,4 Investeringar i befintliga fastigheter 9 -2 140,9 -1 083,7 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -127,4 -22,0 Ökning av långfristiga fordringar -281,3 -104,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 549,6 -1 803,3 Finansieringsverksamheten Nyupptagning av lån 3 289,0 3 635,0 Nyemission — 750,0 Amortering av lån -1 066,2 -2 976,2 Amortering av leasingskuld -7,2 -4,8 Utdelning -253,1 -173,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 962,4 1 230,3 Årets kassaflöde 10,7 17,0 Likvida medel vid årets början 214,7 197,7 Likvida medel vid årets slut 225,3 214,7 Erlagda räntor -251,4 -182,3 Erhållna räntor 9,0 1,4 73 ===== SIDA 74 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr Not 2023 2022 Intäkter 79,0 69,4 Administrationskostnader 4-6 -70,8 -76,5 Rörelseresultat 8,3 -7,0 Finansiella intäkter och kostnader 7 Resultat från andelar i koncernföretag -51,0 — Ränteintäkter 493,0 436,9 Räntekostnader -371,7 -184,4 Resultat efter finansiella poster 78,5 245,4 Bokslutsdispositioner Periodiseringsfond 4,3 3,8 Koncernbidrag 13,2 -43,1 Resultat före skatt 96,0 206,1 Skatt 8 — — Årets resultat 96,0 206,1 Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning. 74 ===== SIDA 75 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Belopp i mkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022 Tillgångar Anläggningstillgångar Inventarier 10 0,2 1,6 Andelar i dotterbolag 12 6 899,2 6 399,1 Andelar i intressebolag 13 4,2 3,4 Fordran på dotterbolag 20 9 104,3 8 332,6 Fordran på intressebolag 13 422,1 130,0 Uppskjuten skattefordran 8 5,1 5,1 Övriga långfristiga fordringar 14 — 3,8 Summa anläggningstillgångar 16 435,1 14 875,6 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 5 445,2 6 230,1 Övriga kortfristiga fordringar 15 13,1 52,7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 50,7 7,2 Kassa och bank 197,0 218,3 Summa omsättningstillgångar 5 706,1 6 508,3 Summa tillgångar 22 141,2 21 383,9 Belopp i mkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 22,9 22,9 Summa bundet eget kapital 22,9 22,9 Fritt eget kapital Överkursfond 4 064,6 4 064,6 Balanserat resultat 294,0 337,6 Årets resultat 96,0 206,1 Summa fritt eget kapital 4 454,6 4 608,2 Summa eget kapital 4 477,5 4 631,1 Obeskattade reserver 22,2 26,5 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 16 7 882,0 7 858,2 Summa långfristiga skulder 7 882,0 7 858,2 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 16 4 814,0 2 615,0 Skulder till koncernföretag 4 852,1 6 199,0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 11 78,6 33,7 Övriga kortfristiga skulder 11 14,7 20,4 Summa kortfristiga skulder 9 759,5 8 868,1 Summa eget kapital och skulder 22 141,2 21 383,9 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING 75 ===== SIDA 76 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare REDOVISNING FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL - MODERBOLAGET Bundet eget kapital Fritt eget kapital Belopp i mkr Aktiekapital Överkursfond Aktieägar- tillskott Balanserad vinst Summa eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 20,9 3 316,6 817,6 -306,4 3 848,7 Årets resultat — — — 206,1 206,1 Nyemission 2,0 748,0 — — 750,0 Utdelning — — — -173,7 -173,7 Utgående eget kapital 2022-12-31 22,9 4 064,6 817,6 -274,0 4 631,1 Ingående eget kapital 2023-01-01 22,9 4 064,6 817,6 -274,0 4 631,1 Årets resultat — — — 96,0 96,0 Utdelning — — — -249,6 -249,6 Utgående eget kapital 2023-12-31 22,9 4 064,6 817,6 -427,6 4 477,5 Totala antal aktier uppgår till 6 390 000 A-aktier, 141 843 936 B-aktier och 58 072 290 D-aktier á nominellt 0,11 kr. Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning. 76 ===== SIDA 77 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN Belopp i mkr Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 96,0 206,1 Avskrivning på inventarier 0,4 0,4 Övriga justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 37,8 43,1 Betald skatt -3,5 -1,0 Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 130,7 248,6 Förändring av kortfristiga fordringar 791,2 -3 134,7 Förändring av kortfristiga skulder -1 305,7 3 801,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten -383,8 915,4 Belopp i mkr Not 2023 2022 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag 12 -551,1 -738,9 Lån till koncernbolag -771,7 -1 322,9 Lån till intressebolag -292,1 -66,8 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 1,0 -0,4 Förändring av andelar i intressebolag -0,8 -0,9 Ökning/minskning av långfristiga fordringar 14 3,8 — Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 610,9 -2 129,9 Finansieringsverksamheten Nyupptagning av lån 3 289,0 3 635,0 Amortering av lån -1 066,2 -2 976,2 Nyemission — 750,0 Utdelning -249,6 -173,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 973,2 1 235,1 Årets kassaflöde -21,3 20,6 Likvida medel vid årets början 218,3 197,7 Likvida medel vid årets slut 197,0 218,3 Erlagda räntor -371,7 -184,4 Erhållna räntor 493,0 436,9 77 ===== SIDA 78 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Intea Fastigheter AB (publ) med organisationsnummer 559027-5656, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Koncernen består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Accounting Standards utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisnings - regler för koncerner tillämpats. Moderbolaget Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovis - ningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär att moder - bolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moder - bolagets redovisningsprinciper” på sida 81. Fastställelse av årsredovisning Årsredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 3 april 2024. Resultat- och balansräkningarna kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 7 maj 2024. Funktionell och rapporteringsvaluta Moderbolagets och övriga koncernföretags funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moder - bolaget och koncernen. Samtliga belopp är, om inget annat anges, avrundande till närmaste hundratusental. Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna årsredo - visning i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Bedömningar och uppskattningar IFRS och god redovisningssed kräver att Intea gör bedömningar och antaganden som påverkar koncernens redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra rimliga faktorer. Verk - ligt utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar och bedömningar. Gjorda bedömningar ses över regelbundet. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedöm - ningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av avkastningskrav. Intea inhämtar oberoende värderingar av samtliga fastigheter vid hel- och halvår. Interna värderingar upprättas övriga kvartal. För att avspegla osäkerheten i gjorda antaganden har en känslighetsanalys upprättats som framgår av not 9. Förändringar i omvärlden kan medföra att antagande som gjorts av företagsledningen måste omprövas. Detta kan innebära stor variation av värdet på fastighetsbeståndet. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv och uppskjuten skatt Klassificering av förvärv som tillgångsförvärv eller rörelseförvärv är en kritisk bedömning som påverkar de redovisningsprinciper som ska tillämpas vid upprättande av koncernredovisning. Förvärv av bolag kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv enligt IFRS 3. Det är en individuell bedömning som görs för varje enskilt förvärv. I de fall bolagsförvärvet i huvudsak endast omfattar fastighet/-er och inte innefattar väsentliga processer, klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv och innehåller således normalt sådana strategiska processer som förknippas med rörelse. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänför - ligt till fastighetsförvärvet. Eventuell rabatt för ej skattemässigt avdragsgillt anskaffningsvärde minskar istället fastighetens anskaff - ningsvärde. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad värdeförändring av fastigheten. Vid tillgångsförsäljning med skatterabatt uppkommer en negativ värdeförändring som helt eller delvis motsvarar den lämnade skatterabatten. Hittillsvarande förvärv har bedömts utgöra tillgångsförvärv. Nya standarder och tolkningar som trätt i kraft Ändring har gjorts av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, ändringen syftar till att öka användbarheten av upplysningar om tillämpade redovisningsprinciper genom att uppmuntra att endast väsentliga principer beskrivs och att dessa beskrivningar förklarar hur dessa principer tillämpas. Beskrivningen av redovisningsprin - ciperna har därför mer/ytterligare koncentrerats till väsentliga principer och mer fokuserats på tillämpning av dessa principer Intea tillämpar IAS 23 från 1 oktober 2022. Av IASB antagna nya och ändrade IFRS standarder med framtida tillämpning förväntas inte få någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. Intea berörs inte i dagsläget av referens räntereformen då bolaget inte har några räntor i Libor. NOTER Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER 78 ===== SIDA 79 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Segmentredovisning Intea består endast av ett enda rörelsesegment som utgörs av samhällsfastigheter i Sverige. Vd utgör den beslutsnivå som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av verksamhetens resultat. I nuläget följs verksamheten upp utifrån koncernen som helhet. Ytterli - gare information om portföljens geografiska fördelning, hyresgästka - tegorier och fastighetskategorier, se sidorna 16-19 . Intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyres - avtalen. För närvarande klassificeras samtliga Inteas hyresavtal där Intea är leasegivare som operationella leasingavtal. Intea redovisar leasingavgiften från operationella leasingavtal avseende förvalt - ningsfastigheter som intäkt linjärt över leasing perioden som del av posten Hyresintäkter. Intäkter från omsättningshyra förekommer inte i Intea i någon väsentlig omfattning. Hyresintäkter omfattar utdebiterad hyra inklusive indexjusteringar, tilläggsdebiteringar för hyresgästanpassningar och fastig hetsskatt. Förskottshyror redo - visas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Serviceintäkter Serviceintäkter omfattar tilläggsdebitering i form av tjänster såsom förvaltningstjänster samt media såsom värme, kyla, sophämtning, vatten, snöröjning m.m. Serviceintäkter intäktförs i takt med att tjänsten levereras och kunden får nytta av tjänsten. Fasta avgifter för media intäktförs över tid. För rörlig ersättning som baseras på förbruk - ning sker avräkning mot verklig förbrukning i påföljande period. Intäkt för rörlig ersättning redovisas endast i den utsträckning det är rimligt säkert att en reduktion av intäkten inte redovisas i en senare period. Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultat från försäljning av fastighet redovisas separat som en realiserad värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljnings - pris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste rapport med justering för nedlagda investeringar. Intea har inte genomfört några fastighetsförsäljningar under 2023 eller 2022. Fastighetskostnader och centrala kostnader Fastighetskostnader Utgörs av kostnader avseende drift, underhåll, skötsel, uthyrning och administration av fastighetsinnehavet. Centrala kostnader Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Leasingavtal Samtliga hyresavtal hänförliga till förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter. Leasingavtal där i allt väsentligt risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Det finns ett mindre antal leasingavtal där Intea är leasetagare. Nyttjanderättstillgång avseende tomträtt skrivs dock inte av. Kontrakt där koncernen är leasetagare omfattar huvudsakligen tomträttsavtal, men även hyra av kontorslokaler, fordon och markarrendesavtal. Tomträttsavgälden redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad istället för en fastighetskostnad, vilket innebär att driftöverskottet förbättras. Leasingavgifterna diskon - teras i normalfallet med koncernens marginella upplåningsränta, vilken utöver koncernens kreditrisk återspeglar respektive avtals leasingperiod, valuta och kvalitet på underliggande tillgång som tänkt säkerhet. I de fall leasingavtalets implicita ränta lätt kan fastställas används dock den räntan, vilket är fallet för delar av Koncernens bilar och tomträttsavtal. För leasingavtal som har en leasingperiod på 12 månader eller mindre eller med en under - liggande tillgång av lågt värde, understigande 50 tkr, redovisas inte någon nyttjanderättstillgång och leasingskuld. Leasingav - gifter för dessa leasingavtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. Finansiella intäkter och kostnader Intea tillämpar följande värderingskategorier enligt IFRS 9: • Verkligt värde via resultaträkningen • Upplupet anskaffningsvärde Finansiella intäkter består av ränteintäkter på fordringar. Finansiella kostnader består främst av räntekostnader på lån och andra skulder, räntekuponger på derivat som används för att säkra ränterisk samt nedskrivningar av finansiella tillgångar. Säkringsredovisning tillämpas inte. Skatter Vid tillgångsförvärv av andelar i dotterbolag redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för eventuell rabatt för skattemässigt ej avdragsgillt anskaffningsvärde. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad värdeförändring av fastigheten. Efter förvärvstidpunkten för tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändringar av redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvstidpunkten. Finansiella instrument Finansiella instrument som inte är derivat redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader. Finansiella instrument som redovisas på tillgångssidan i balansräkningen inkluderar likvida medel, kundfordringar, fordringar på intressebolag och övriga fordringar. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder, övriga skulder samt derivat. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning. Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen när det finns en legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången eller reglera skulden. Vid den initiala redovisningen kategoriseras finansiella tillgångar och skulder i olika värderingskategorier. Koncernen tillämpar följande värderingskategorier i enlighet med IFRS 9: • Verkligt värde via resultaträkningen • Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde via resultaträkningen Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultatet. Till denna kategori hör derivatinstrument. Koncernen tillämpar inte möjligheten att värdera andra finansiella tillgångar eller skulder än derivat i denna kategori. Derivatinstrument redovisas initialt till verkligt värde per kontraktsdagen. Efter den initiala redovisningen redovisas derivatin - strument löpande till verkligt värde i balansräkningen. Värdeföränd - ringarna redovisas löpande i resultatet eftersom säkringsredovisning inte tillämpas i koncernen. Koncernen använder ränteswappar för att hantera ränterisk från 79 ===== SIDA 80 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare upplåning till rörlig ränta. Ränteswapparna värderas till verkligt värde i balansräkningen. Räntekupongdelen redovisas löpande i årets resultat som en del av räntekostnaden. Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränteswapparna redovisas i resultatet på raden Derivat orealiserade. Finansiella tillgångar Samtliga finansiella tillgångar, utöver derivattillgångar, består av finansiella fordringar och likvida medel vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Likvida medel inkluderar kassamedel och bank - tillgodohavanden samt andra kortfristiga likvida placeringar som lätt kan omvandlas till kontanter samt är föremål för en obetydlig risk för värdeförändringar. För att klassificeras som likvida medel får löptiden inte överskrida tre månader från tidpunkten. Banktill - godohavanden är betalningsbara på anmodan och därför motsvaras upplupet anskaffningsvärde av nominellt belopp. Skulder Koncernen tillämpar värderingskategorin ”Upplupet anskaffnings - värde” för skulder enligt nedan resonemang. Lån samt övriga finansiella skulder, t.ex. leverantörsskulder, ingår i kategori Övriga skulder. Skulderna värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskuldernas löptid är kort, varför skulderna redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Ränte - bärande banklån, checkräkningskrediter och andra lån kategori - seras som ”Övriga finansiella skulder” och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Orealiserade förändringar i verkligt värde på räntederivat redo - visas på egen rad i resultatet benämnd Värdeförändringar derivat. Realiserade förändringar vid förtida stängning redovisas under finansiella intäkter och kostnader. Derivatinstrument Koncernen redovisar derivatinstrument enligt värderingskategorin ”Verkligt värde via resultaträkningen”. Instrumenten redovisas i balansräkningen på kontraktsdagen och de värderas till verkligt värde både initialt och vid efterföljande omvärderingar. Koncernen använder ränteswappar för att hantera ränterisk, vilka redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. Nedskrivningar Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje rapporttillfälle för att avgöra om det finns indikationer på nedskrivningsbehov. En förlust reserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid. Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika metoder. Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer. För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultat - räkningen. De beräkningar som gjorts av förväntade kreditförluster per 31 december 2023 summerar inte till några för koncernen mate - riella belopp. Någon reservering för förväntade kreditförluster har därför inte redovisats i koncernen. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för omsättning i den löpande verksamheten. Samt - liga av Intea ägda fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befintlig förvaltningsfast - ighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Byggnader som är under uppförande för framtida användning som förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde som förvaltnings - fastigheter i enlighet med IAS 40 med hänsyn tagen till projektrisk och med avdrag för återstående investering. Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekono - miska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyres avtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov. Pågående projekt i tidig fas utan tecknade hyresavtal värderas på grundval av redovisat värde av nedlagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/potentiell byggrätt. Byggrätter och potentiella byggrätter värderas till bedömt verkligt värde. Förvaltningsfastigheterna redovisas enligt nivå 3. Fr.o.m. kvartal 4 2022 aktiveras låneutgifter som avser ränta under produk - tionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda i form av löner, bonus, betald semester, betald sjukfrånvaro m.m. samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Anläggningstillgångar för försäljning Västra Götalandsregionen har under året påkallat sin optionsrätt att köpa tillbaka marken för projektet Sahlgrenska Life genom att förvärva aktierna i det fastighetsägande bolaget. Detta innebär att koncernens andel av intressebolag samt en långfristig fordran kommer avyttras, likaså en skuld hänförlig till tillgångarna. I samband med att optionsrätten påkallades uppfylldes kriterierna för tillämp - ning av IFRS 5 Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter. En anläggningstillgång klassificeras som att den innehas för försäljning om dess redovisade värde kommer att åter - vinnas i huvudsak genom försäljning och inte genom fortsatt användning i koncernens verksamhet. Tillgången ska även vara tillgänglig för omedelbar försäljning och att det ska vara mycket sannolikt att försäljning kommer att ske inom ett år från klassificeringstidpunkten. Dessa tillgångar och skulder redovisas på egen rad som omsätt - ningstillgång respektive kortfristig skuld i koncernens balans räkning. I samband med omklassificering av anläggningstillgångar och skulder ska värdering ske till det lägsta av redovisat värde och verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader. Omklassifi - cering sker från den tidpunkt då anläggningstillgången ej längre kommer återvinnas genom användning i koncernens verksamhet. Omklassificering sker inte för tidigare perioder. 80 ===== SIDA 81 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovis - ningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras. Ändrade redovisningsprinciper Moderbolagets redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med års redovisningen 2022. Nya eller ändrade IFRS inklusive uttalanden som hittills antagits av IASB med framtida tillämpning bedöms inte få någon väsentlig effekt på moderbolagets redovisning. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisnings - principer framgår nedan. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moder bolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Moderbo - lagets uppställningsform avseende resultat- och balansräkning är annorlunda jämfört med koncernen eftersom moderbolaget följer årsredovisningslagens uppställningsform. Dotterbolag Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings - värdemetoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterbolag. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument i IFRS 9 i moderbo - laget som juridisk person. I moderbolaget värderas finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde minus eventuell nedskrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. Anskaffnings - värdet för räntebärande instrument justeras för den periodiserade skillnaden mellan vad som ursprungligen betalades, efter avdrag för transaktionskostnader, och det belopp som betalas på förfallodagen (överkurs respektive underkurs). Ränteswappar som effektivt säkrar kassaflödesrisk i ränte - betalningar på skulder värderas till nettot av upplupen fordran på rörlig ränta och upplupen skuld avseende fast ränta och skillnaden redovisas som räntekostnad respektive ränteintäkt. Säkringen är effektiv om den ekonomiska innebörden av säkringen och skulden är densamma som om skulden i stället hade tagits upp till en fast mark - nadsränta när säkringsförhållandet inleddes. Eventuell betald premie för swapavtalet periodiseras som ränta över avtalets löptid. Via RFR 2 berörs Intea av reglerna i IFRS 9 avseende nedskriv - ningsprövning för kreditrisk i interna och externa fordringar och likvida medel. Intea har i all väsentlighet endast interna fordringar i de helägda dotterbolagen. Den nya nedskrivningsmodellen för ford - ringar i IFRS 9 påverkar Intea marginellt. Intea uppskattar (baserat på historiska data) att inga förluster ska ske på dessa interna fordringar och därmed görs ingen reservering. Intea tar dock löpande ställning till värdet av de interna fordringarna. Vid risk att värdet på en fordran har minskat väsentligt skrivs fordran ned. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal består främst av borgensför - bindelser till förmån för dotterbolag och intressebolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta inneha - varen av ett skuld instrument för förluster som denna ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget en av Rådet för finansiell rapportering tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna IFRS 9. Lättnadsregeln avser finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag. Moder - bolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balans - räkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. Leasade tillgångar Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget som finns i RFR2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt över Leasingperioden och således redovisas inte nyttjande - rätter och leasingskulder i balansräkningen. Anteciperade utdelningar Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall moderbo - laget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moder - bolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter. Koncernbidrag och aktieägartillskott Koncernbidrag till moderbolag från dotterbolag redovisas som bokslutsdisposition i enlighet med alternativregeln i RFR2, redovis - ning för juridiska personer. Intäkter och förvaltningsarvode Intea tillhandahåller endast tjänster avseende administration och förvaltning till sina dotterbolag enligt samma typ av avtal baserade på marknadsvärdet av dotterbolagets fastighetsinnehav. Avtalen med dotterbolagen löper på tillsvidare. Tjänsterna faktureras dotter - bolagen i efterskott och fördelningsnycklar omprövas årligen. 81 ===== SIDA 82 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 2 HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna uppgick till 1 057,3 mkr (918,3). Hyresintäkterna för jämförbart bestånd uppgick till 2 086 kr per kvm (1 920) för räkenskapsåret. Jämförelsestörande post 2023 avser elstöd i fastighetsbeståndet för perioden 1 oktober 2021 – 30 september 2022 om 6,5 mkr. Jämförelsestörande post 2022 avser ersättningar för avflyttning och återställande av lokal om 15,9 mkr. Utveckling hyresintäkter Belopp i mkr 2023 2022 Förändring, % Jämförbart bestånd 941,3 865,6 8,7 Jämförelsestörande poster 6,5 15,9 Projektfastigheter 44,9 21,2 Förvärvade fastigheter 53,1 13,4 Övrigt 11,5 2,1 Hyresintäkter 1 057,3 918,3 15,1 För definition av jämförbart bestånd, se sida 111. Totala intäkter fördelas enligt tabellen nedan: Belopp i mkr 2023 2022 Hyresintäkter 1 019,2 889,5 Serviceintäkter 27,7 27,7 Övriga intäkter 10,3 1,1 Totalt 1 057,3 918,3 Hyresintäkter avser intäkter från avtal om uthyrning av främst kontorslokaler samt övriga utrymmen tillhörande förvaltnings - wfastigheterna. Tilläggsdebitering avseende el, uppvärmning, vatten, sophämtning och liknande intäkter uppgick till 27,7 mkr (27,7) och motsvarar 2,6 procent (3,0) av totala hyresintäkter. Hyresgäster per hyresgästkategori 2023 2022 Rättsväsende 34% 32 % Högre utbildning 34% 37 % Sjukvård 12% 12 % Offentlig förvaltning 15% 14 % Icke-offentliga 5% 5 % Av totalt 1 135,6 mkr i kontrakterad årshyra avser 211,9 mkr, 109,6 mkr och 95,3 mkr de tre största hyresgästerna. Koncernen har operationella hyresavtal avseende beståndet av förvaltningsfastigheter. Av koncernens 37 fastigheter (37) är åter - stående löptid mellan 1 och 20 år och den återstående genomsnittliga löptiden uppgick till 6,2 år (5,7) på samtliga hyresavtal och 6,3 år (5,9) på hyresavtal med offentliga hyresgäster. Förfallostruktur hyresavtal per 31 december 2023 Hyres- avtal, antal Uthyr- ningsbar area, tkvm Kontrak- terad års- hyra, mkr Andel, % Offentliga, löptid 2024 76 19 32 2,9 2025 44 47 103 9,1 2026 52 61 140 12,4 2027 35 54 90 8,0 2028 34 58 146 12,8 >2028 62 225 567 49,9 Summa offentliga 303 463 1 079 95,0 Icke-offentliga 185 33 57 5,0 Totalt 488 496 1 136 100,0 Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick till 196,6 mkr (179,6). Direkta fast - ighetskostnader för jämförbart bestånd per kvm uppgick till 369 kr (338) för räkenskapsåret. I dessa belopp ingår kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt. I driftkostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. En stor del av driftkostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Fastighetsadministration inkl. uthyrning uppgick till totalt 6,0 mkr (5,8). Utveckling fastighetskostnader Belopp i mkr 2023 2022 Förändring, % Jämförbart bestånd 166,7 152,2 9,5 Jämförelsestörande poster — 10,3 Projektfastigheter 5,2 3,8 Förvärvade fastigheter 8,7 3,8 Övrigt 9,9 3,8 Direkta fastighetskostnader 190,6 173,9 9,6 Fastighetsadministration 6,0 5,8 Fastighetskostnader 196,6 179,6 9,4 För definition av jämförbart bestånd, se sida 111. 82 ===== SIDA 83 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 4 CENTRALA KOSTNADER Avser centrala kostnader för ekonomi och administration, upphand - lade konsulttjänster och arvoden till styrelse. Jämförelsestörande poster om 2,8 mkr är relaterade till den pausade börsintroduktionen. Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 Personalkostnader -34,7 -36,3 -34,7 -36,3 Avskrivningar -9,5 -9,3 -0,4 -0,4 Övriga centrala kostnader -22,9 -22,8 -32,8 -32,7 Intäkter 12,9 11,9 — 4,8 Jämförelsestörande poster -2,8 -7,0 -2,8 -7,0 Summa -57,0 -63,5 -70,8 -71,6 Not 5 UPPGIFTER OM MEDARBETARE SAMT ERSÄTTNING TILL STYRELSE Löner och andra ersättningar Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 Löner och andra ersättningar Arvode till styrelsens ordförande 0,5 0,5 0,5 0,5 Arvoden till övriga styrelseledamöter 1,3 0,8 1,3 0,8 Ersättning och förmåner till verkställande direktör 2,9 2,6 2,9 2,6 Ersättning och förmåner till övriga befattningshavare 11,2 12,3 11,2 12,3 Ersättning och förmåner till övriga anställda 24,7 22,9 8,2 6,9 Totalt 40,6 39,1 24,1 23,1 Sociala kostnader inklusive löneskatt Styrelsens ordförande 0,2 0,1 0,2 0,1 Övriga ledamöter 0,4 0,8 0,4 0,8 Verkställande direktör 1,1 1,0 1,1 1,0 Övriga befattningshavare 4,1 4,6 4,1 4,6 Övriga anställda 8,4 7,7 2,7 2,3 Totalt 14,2 14,2 8,5 8,8 Pensionskostnader Verkställande direktör 0,8 0,7 0,8 0,7 Övriga befattningshavare 2,2 2,8 2,2 2,8 Övriga anställda 3,2 1,7 0,7 0,6 Totalt 6,2 5,2 3,7 4,1 Övriga befattningshavare utgörs av 6 personer (7) i moderbolaget Intea Fastigheter AB (publ). Nuvarande anställningsvillkor för vd och övriga ledande befattnings - havare: mellan vd och bolaget gäller ömsesidig uppsägningstid om sex månader. För en person gäller en ömsesidig uppsägningstid om tre månader och för övriga ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Vd har rätt till avgångs - vederlag motsvarande tolv månadslöner vid arbetsgivarens uppsäg - ning. Det finns inga utestående aktierelaterade incitamentsprogram eller andra rörliga ersättningar i bolaget. Medeltalet anställda, koncernen och moderbolaget Koncernen Moderbolaget Antal 2023 2022 2023 2022 Ledande befattningshavare Kvinnor 2 3 1 3 Män 10 9 6 5 Totalt 12 12 7 8 Övriga anställda Kvinnor 15 15 11 10 Män 24 22 4 4 Totalt 39 37 15 14 Vd för koncernen är anställd i Intea Fastigheter AB (publ). Vd finns även anställda i Intea Garnisonen AB, Intea Campus AB, Intea Fanan 62 AB, Intea Niagara AB samt Intea Vänerparken AB. 83 ===== SIDA 84 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 5 (forts.) UPPGIFTER OM MEDARBETARE SAMT ERSÄTTNING TILL STYRELSE Könsfördelning bland styrelsen Antal 2023 2022 Styrelseledamöter Kvinnor 2 2 Män 5 5 Totalt 7 7 Ersättning som kostnadsförts till styrelseledamöter, i deras egenskap av styrelseledamöter, under räkenskapsåret 2023 Belopp i tkr Befattning Styrelse- arvode Sociala avgifter Totalt Caesar Åfors Styrelseordförande 500 157 657 Håkan Sandberg Styrelseledamot 263 82 345 Mattias Grahn Styrelseledamot — — — Kristina Alvendal Styrelseledamot 350 110 460 Christian Haglund Styrelseledamot 263 82 345 Pernilla Ramslöv Styrelseledamot 350 110 460 Peter Ragnarsson Styrelseledamot 117 37 153 Totalt 1 842 579 2 420 Kostnadsförd ersättning till styrelseledamöter för räkenskapsåret 2023 grundar sig på beslutade styrelsearvoden på årsstämmorna 2022 respektive 2023. Styrelseledamot Mattias Grahn valde att avstå arvode som beslutades på stämman 2022. Peter Ragnarsson är berättigad styrelsearvode från och med årsstämman i maj 2023. Se sida 50 i Bolagsstyrningsrapporten för beslut om ersättning till styrelseordförande och övriga styrelseledamöter. Not 6 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER Koncernen Moderbolag Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 Revision KPMG 2,0 2,3 2,0 2,3 Andra uppdrag 0,1 0,9 0,1 0,9 Totalt 2,1 3,2 2,1 3,2 Med revisionsuppdrag avses den lagstiftade revision som är nödvändig för revisorerna att utföra för att kunna avge revisions - berättelse. Not 7 FINANSIELLA POSTER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 Nedskrivning — — -51,0 — Summa — — -51,0 — Ränteintäkter, övriga 21,2 4,6 19,6 4,6 Ränteintäkter, koncernbolag — — 473,4 432,3 Summa 21,2 4,6 493,0 436,9 Räntekostnader, kreditinstitut -310,1 -172,8 -366,5 -179,7 Räntekostnader, leasingskuld -3,8 -4,2 — — Övriga finansiella kostnader -5,3 -5,3 -5,2 -4,7 Summa -319,2 -182,3 -371,7 -184,4 Samtliga ränteintäkter och räntekostnader till ägare och kredit - institut är redovisade med effektivräntemetod och hänför sig till finansiella fordringar respektive finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde förutom ifråga om kupongränta på räntederivat som ingår i räntekostnader med 134,6 mkr (-9,2). Orea - liserad värdeförändring på räntederivat redovisas under rubriken ”Värdeförändringar” på raden ”Derivatinstrument, orealiserade”. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktions - tiden för större ny-, till- eller ombyggnader har aktiverats. Aktivering har skett från och med fjärde kvartalet 2022 och uppgår till 60,1 mkr (7,6). Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen och uppgår till 3,0 procent (2,4). 84 ===== SIDA 85 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 8 SKATTER Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 Aktuell skattekostnad Skatt på årets resultat -9,7 -10,4 — — Skatt till följd av ändrad taxering 4,1 -0,3 — — Summa aktuell skatt -5,6 -10,7 — — Uppskjuten skattekostnad eller skatteintäkt Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver -22,7 -25,0 — — Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter 55,3 -207,2 — — Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader i finansiella derivat 73,0 -131,7 — — Övriga 2,0 0,3 — — Summa uppskjuten skatt 107,6 -363,6 — — Totalt redovisad skatte- kostnad eller skatteintäkt 102,0 -374,3 — — Avstämning av effektiv skatt Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 Resultat före skatt -741,4 1 279,9 96,0 206,1 Skatt enligt gällande skattesats 20,6% 152,7 -263,7 -19,8 -42,5 Ej avdragsgilla kostnader -71,8 -64,1 -10,8 -0,4 Ej skattepliktiga intäkter 48,0 44,6 24,7 37,1 Utnyttjat underskott, tidigare ej aktiverat -12,3 — — 6,0 Förändring temporär skillnad förvaltnings- fastigheter -15,1 -87,2 — — Övriga skattemässiga justeringar 0,5 -3,9 5,9 -0,2 Redovisad skattekostnad 102,0 -374,3 — — Effektiv skattesats, % 13,8 29,2 — — Uppskjuten skattefordran (+), uppskjuten skatteskuld (-) Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 Förvaltningsfastigheter Vid årets ingång -1 070,2 -863,0 — — Redovisat i årets resultat 55,3 -207,2 — — Vid årets utgång -1 014,9 -1 070,2 — — Derivat Vid årets ingång -141,5 -9,8 — — Redovisad i årets resultat 73,0 -131,7 — — Vid årets utgång -68,5 -141,5 — — Obeskattade reserver Vid årets ingång -123,0 -98,0 5,1 5,1 Redovisad i årets resultat -22,7 -25,0 — — Vid årets utgång -145,7 -123,0 5,1 5,1 Uppskjuten skatteskuld/ skattefordran (-/+) netto -1 229,1 -1 334,7 5,1 5,1 85 ===== SIDA 86 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheternas verkliga värde Förvaltningsfastigheternas verkliga värde uppgår till 21 406,1 mkr (20 157,7), varav 3 385 mkr (2 375) avseende redovisat värde på projekt. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 98,4 procent (97,9). Hyresvärde per kvm uppgår till 2 230 kr (2 089) för året. Fastighetsvärdets förändring Belopp i mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 Fastighetsvärde vid årets början 20 158 17 797 Förvärv inkl. tilläggsköpeskillingar 420 1 135 Investeringar i ny- till- och ombyggnation 1 721 1 082 Värdeförändringar 1) -893 143 Fastighetsvärde vid periodens slut, varav 21 406 20 158 Förvaltningsfastigheter exkl. pågående projekt och byggrätter 17 955 17 713 Pågående projekt 3 385 2 375 Outnyttjade byggrätter 66 70 Fastighetsvärde vid årets slut 21 406 20 158 1) Inkl. aktiverad ränta 60,1 mkr (7,6). Värdeförändringar fastigheter uppgick till -892,7 mkr (143,2) främst förklarat av höjda avkastningskrav vilket påverkat värdet med -968,9 mkr (-285,0) och ett ökat värde på projektfastigheter om 46,9 mkr (354,0). Värdeförändringar fastigheter Belopp i mkr 2023 2022 Förändring avkastningskrav/kalkylränta -968,9 -285,0 Förändring driftöverskott 1) 29,3 69,9 Projekt 46,9 354,0 Förvärv — 4,3 Summa -892,7 143,2 1) Förändring driftöverskott baseras på fastigheternas intjäningskapacitet Värdeförändring och direktavkastning per fastighetskategori och geografi Värdeförändring 2023 % Direkt- avkastning % Per fastighetskategori Rättsväsende 0,5 5,1 Högre utbildning -6,5 5,5 Sjukvård -4,5 5,2 Övriga offentliga -16,2 6,1 Icke-offentliga -4,4 4,1 Summa förvaltning -5,2 5,3 Projektfastigheter 2,1 — Totalt, % -4,4 — Per geografi Syd -3,7 5,2 Öst 8,7 5,2 Väst -3,5 5,6 Nord -3,9 5,9 Summa förvaltning -5,2 5,3 Projektfastigheter 2,1 — Totalt, % -4,4 — Direktavkastningen i förvaltningsfastigheter ligger i snitt mellan 4,7-11,1 procent, varav Rättsväsende 4,7-8,7 procent, Högre utbildning 4,9-9,4 procent, Sjukvård 4,7-6,0 procent och Övriga offentliga 5,2-11,1 procent. För kategorin Icke offentliga presenteras inget intervall på grund av vakanta ytor som skapar missvisande värden. Kalkylräntan ligger i intervallet 6,5-9,1 procent. Taxeringsvärden Belopp i mkr 2023 2022 Mark 317,6 317,6 Byggnad 1 655,5 1 655,5 Summa 1 973,1 1 973,1 Förvaltningsfastigheterna redovisas enligt verkligt värdemetod i IAS 40 och samtliga har klassificerats i nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 med värdeförändringen i resultaträkningen. Värderingsmetodik Samtliga värderingsobjekt har per sista december 2023 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från det oberoende värderingsinstitutet Savills Sweden AB. Värderingen har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder och baseras på en kombination av avkastningsbaserad metod och orts - prismetod. Avkastningsbaserad värdering bygger på en prognos över framtida kassaflöden där nuvärdet av framtida betalningsströmmar beräknas. Ortsprisanalyser av gjorda jämförbara fastighetsköp ligger som grund för bedömning av marknadens direktavkastningskrav. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Förvaltningsfastigheter initialt värderas till anskaffningsvärde. Inteas företagsledning bedömer att några avvikelser inte föreligger avseende marknadsmässiga nivåer på hyresinbetalningar eller drifts- och underhållskostnader. Värderingsunderlag Driftnettot baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Hyres- intäkterna marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med nytecknade och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyresutveckling. Den långsiktiga vakansen har bedömts av värderarna och Intea tillsammans. Driftutbetalningar inkluderar utbetalningar för fastighetens normala drift. Bedömningen om driftut - betalningar är baserad på budget samt tidigare års utfall kompletterat med de oberoende värderarnas erfarenheter. Fastighetens underhålls - nivå bestäms utifrån aktuellt skick kompletterat med bedömningar om framtida underhållsbehov. Investeringsbehovet bedöms utifrån aktuellt skick med tillägg för kommande projekt. Inteas mål att skapa en långsiktigt uthållig avkastning utgår från ett internt krav på grundavkastning med hänsyn tagen till inflation, skattekostnader, fastigheternas läge och byggnadsår samt normala framtida underhållskostnader som sammantaget förväntas resultera i en avkastning inom ett intervall om 5-10 procent. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan genom att en riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt en riskfaktor. Restvärdesberäkning görs separat för varje fastighet genom en evighetskapitalisering av det uppskattade marknadsmässiga driftö - verskottet och det bedömda marknadsmässiga avkastningskravet enligt ovan resonemang. 86 ===== SIDA 87 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 9 (forts.) FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Känslighetsanalys En fastighetsvärdering är en uppskattning av det sannolika priset som en investerare skulle vara villig att betala vid en normal försälj - ning på den öppna marknaden. Värderingen är gjord av oberoende värderingsinstitut utifrån vedertagna värderingstekniker inklude - rande antaganden om vissa parametrar. Ett visst mått av osäkerhet är alltid närvarande vid en fastighetsvärdering. Ett förändrat fast - ighetsvärde med +/- 5 procent påverkar Inteas fastighetsvärde med +/- 1 082 mkr (1 150). Nedan följer en känslighetsanalys utifrån valda parametrar. Tabellen illustrerar effekterna på marknadsvärdet vid förändringar av varje enskild parameter. I realiteten är det inte realis - tiskt att en parameter ändrar på sig isolerat utan olika antaganden i känslighetsanalysen är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav. Värdeförändringar 2023 2022 Årets orealiserade värdeförändringar, mkr -892,7 143,2 Genomsnittligt avkastningskrav, % 5,33 4,75 Vägd kalkylränta, kassaflödet, % 7,04 6,19 Vägd kalkylränta, restvärde, % 7,04 6,19 Värderingsmodell färdigställda fastigheter + Hyresinbetalningar - Driftutbetalningar = Driftnetto - Investeringar = Fastighetens kassaflöde Känslighetsanalys Förändring +/- Resultateffekt (mkr) Direktavkastningskrav 0,5 procentenhet -1 400/1 758 Hyresintäkter 5,0 procent 772/-772 Fastighetskostnader 5,0 procent -142/142 Vakansgrad 1,0 procentenhet -151/151 Kalkylränta driftnetto 0,5 procentenhet -724/766 Not 10 ÖVRIGA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets ingång 32,8 11,2 2,1 1,8 Nyanskaffningar 111,4 21,6 — 0,3 Utrangering -1,0 — -1,0 — Summa 143,2 32,8 1,1 2,1 Ackumulerade avskrivningar Vid årets ingång -7,5 -5,9 -0,5 -0,2 Årets avskrivningar -1,8 -1,6 -0,4 -0,3 Summa -9,3 -7,5 -0,9 -0,5 Redovisat värde vid årets slut 133,9 25,3 0,2 1,6 Inventarier skrivs av linjärt enligt plan över 5 år och vattenkraft över 50 år. Not 11 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 Upplupna utgiftsräntor 67,8 25,0 67,8 24,9 Förskottsbetalda hyror 253,0 240,6 — — Övriga interimsskulder 135,8 54,6 10,8 8,8 Summa 456,6 320,2 78,6 33,7 Not 11 (forts.) Övriga skulder Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 Leverantörsskulder 106,3 122,1 1,4 2,1 Skatter 49,8 36,7 5,3 11,7 Leasingskuld 5,7 11,3 — — Övriga skulder 38,0 34,2 8,0 6,6 Summa 199,8 204,2 14,7 20,4 Övriga kortfristiga skulder 656,4 524,4 14,7 20,4 Not 12 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 6 399,1 5 660,2 Inköp 418,9 584,7 Lämnade aktieägartillskott 132,2 154,2 Utgående balans 6 950,2 6 399,1 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början — — Årets nedskrivning -51,0 — Utgående balans -51,0 — Summa redovisat värde 6 899,2 6 399,1 Nedskrivning om -51,0 mkr har gjorts med anledning av bedömd bestående värdenedgång i Intea Jälla AB. Nedskrivningen har minskat redovisat värde på andelar i koncernföretag. 87 ===== SIDA 88 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 12 (forts.) ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Direkta innehav Redovisat värde, mkr Bolag Org.nr Säte Ägarandel, % 2023 2022 Intea AB 559056-7755 Stockholm 100 39,0 21,0 Intea Garnisonen AB 556547-8756 Stockholm 100 1 225,3 1 216,3 Intea Eldaren AB 556832-2670 Stockholm 100 276,7 276,7 Intea Östersund AB 559085-0037 Stockholm 100 188,0 141,1 Intea Eric Uggla AB 559086-0762 Stockholm 100 86,8 84,3 Intea Karlsro AB 556558-0494 Stockholm 100 226,2 217,7 Intea Bygg AB 559056-3804 Stockholm 100 0,1 0,1 Intea Fanan 62 AB 559028-8279 Stockholm 100 21,9 21,9 Intea Kristianstad AB 559148-6625 Stockholm 100 111,4 105,9 Intea Tullen AB 556760-9580 Stockholm 100 72,0 68,0 Intea Seglet AB 559172-7424 Stockholm 100 11,8 1,3 Intea Vänersborg AB 556557-9603 Stockholm 100 29,3 29,3 Intea Lund AB 556753-3483 Stockholm 100 557,0 557,0 Intea Duvan AB 559267-7362 Stockholm 100 92,9 88,0 Depå Falköping AB 559174-4668 Stockholm 100 162,8 62,8 Intea Fanborgen AB 556879-6998 Stockholm 100 200,9 200,9 Intea Fanan 49 AB 1) 559282-8643 Stockholm 100 12,0 12,0 Intea Fanan 51 AB 2) 559282-8619 Stockholm 100 28,7 28,7 Intea Niagara AB 559210-5687 Stockholm 100 586,9 582,4 Intea Näsby AB 559281-7281 Stockholm 100 275,6 266,9 Intea Berga AB 559343-1199 Stockholm 100 1 865,0 1 865,0 Intea Viskan AB 559267-7370 Stockholm 100 205,0 3,6 Intea Jälla AB 556747-4985 Stockholm 100 171,2 103,3 Intea Kraft AB 559344-5504 Stockholm 100 8,3 0,5 Intea Fanan 63 AB 559028-8287 Stockholm 100 5,6 5,6 Rönneholm Slott AB 556533-0122 Stockholm 100 38,4 38,4 Kalkstenen Fastighets AB 556064-1838 Stockholm 57 400,4 400,4 Totalt 6 899,2 6 399,1 Indirekta innehav Antal aktier Bolag Org.nr Säte Ägarandel, % 2023 2022 Intea Fanorna AB 559056-7524 Stockholm 100 500 500 Intea Fanan 57 KB 916835-3663 Stockholm 100 — — Intea Fanan 60 KB 916835-4430 Stockholm 100 — — Intea Fanan 54 KB 916847-3529 Stockholm 100 — — Intea Campus AB 556538-8716 Stockholm 100 10 000 10 000 Intea Åkeriet AB 556735-0045 Stockholm 100 100 000 100 000 Intea Tingshuset AB 556735-0037 Stockholm 100 100 000 100 000 Intea Onkel Adam AB 556735-0029 Stockholm 100 100 000 100 000 Intea Lagmannen AB 556735-0011 Stockholm 100 100 000 100 000 Intea Fanan 55 KB 916835-4398 Stockholm 100 — — Intea Vänerparken AB 556557-9538 Stockholm 100 1 000 1 000 Vänerparken Förvaltning KB 969646-8488 Stockholm 100 — — Vänerparken Utveckling KB 969646-5344 Stockholm 100 — — Intea Haren AB 556962-6350 Stockholm 100 500 500 Väst El Hydropower AB 559414-9378 Stockholm 100 500 — Forsnacken AB 556806-0924 Stockholm 100 500 — Gökalid Vatten AB 556843-2719 Stockholm 100 500 — Gökalid Kraft KB 916837-4859 Stockholm 100 — — 1) Namnbyte har skett till Intea Fanan 66 AB efter årets utgång. 2) Namnbyte har skett till Intea Fanan 65 AB efter årets utgång. 88 ===== SIDA 89 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 13 INTRESSEBOLAG Andel i intressebolag Belopp i mkr Koncernen Moderbolaget Bolag Org.nr Säte Ägarandel, % 2023 2022 2023 2022 Vitartes Intea Holding AB 559015-3564 Göteborg 30 — 3,2 4,2 3,4 Västra Götalandsregionen har under året påkallat sin optionsrätt att köpa tillbaka marken för projektet Sahlgrenska Life genom att förvärva aktierna i det fastighetsägande bolaget. Detta innebär att koncernens andel av intressebolag samt en långfristig fordran kommer avyttras, likaså en skuld hänförlig till tillgångarna. I samband med att optionsrätten påkallades uppfylldes kriterierna för tillämpning av IFRS 5 Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter. Se not 19 Anläggningstillgångar som innehas för försäljning. Not 15 KORTFRISTIGA FORDRINGAR Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 Kundfordringar 24,4 19,2 1,8 1,4 Skatt och mervärdeskatt 130,3 91,8 4,4 12,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 43,1 24,1 — — Deposition 3,8 — 3,8 — Övrigt 35,8 54,5 3,1 38,8 Summa 237,4 189,6 13,1 52,7 NOT 16 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernen genomsnittlig ränta Belopp i mkr 2023 2023 2022 2022 Långfristiga skulder Obligationer 3 350,0 5,50 % 2 750,0 3,74 % Säkerställda banklån 4 532,0 5,00 % 5 108,2 3,72 % Summa 7 882,0 7 858,2 Kortfristiga skulder Obligation 300,0 4,72 % 1 350,0 3,57 % Företagscertifikat 1) 1 884,0 4,91 % 1 265,0 2,77 % Säkerställt banklån 2 730,0 5,21 % 100,0 2,92 % Summa 4 914,0 2 715,0 1) Upptagna banklån har säkerställts med aktier i dotterbolag, pantbrev i fastigheter samt rättigheter avseende försäkring i fastighet kompletterat med covenanter avseende belånings- och räntetäckningsgrad. Moderbolaget genomsnittlig ränta Belopp i mkr 2023 2023 2022 2022 Långfristiga skulder Obligationer 3 350,0 5,50 % 2 750,0 3,74 % Säkerställt banklån 4 532,0 5,00 % 5 108,2 3,72 % Summa 7 882,0 7 858,2 Kortfristiga skulder Obligation 300,0 4,72 % 1 350,0 3,57 % Företagscertifikat 1 884,0 4,91 % 1 265,0 2,77 % Säkerställt banklån 2 630,0 5,20% — — Summa 4 814,0 2 615,0 I de finansiella kostnaderna ingår även kostnader för outnyttjade backupfaciliteter om 1 865 mkr (1 700). Genomsnittlig ränta för back - upfaciliteterna (outnyttjade) uppgår till 0,32 procent (0,30). Enligt bolagets MTN program får inte bolaget uppta säkerställd skuld, om detta skulle innebära att andelen säkerställd skuld i förhållande till koncernens tillgångar skulle överstiga 40 procent. Fodringshavare har även rätt att kräva återköp om en fysisk eller juri - disk person äger mer än 50 procent av aktierna eller rösterna i Intea. Not 14 ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 Deposition — 3,8 — 3,8 Summa — 3,8 — 3,8 Fordran på intressebolag Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 Intea Änggården AB 253,9 0,5 Vitartes Intea Holding AB 3,0 2,5 Vitartes utveckling Göteborg AB 165,2 127,0 Summa 422,1 130,0 Fordran på intressebolag Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets ingång 130,0 63,2 Tillkommande poster 292,1 66,8 Utgående balans 31 december 422,1 130,0 89 ===== SIDA 90 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 17 LEASING — LEASETAGARE Koncernen har som leasetagare endast ett fåtal leasingavtal i form av ett tomträttsavtal, ett arrendeavtal, ett hyresavtal samt billeasingavtal. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsav - gälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2023 års utgång hade Intea en fastighet upplåten med tomträtt. Nyttjanderättstillgångar Koncernen Belopp i mkr Tomt - rätt Arrende- avtal Lokaler Fordon Totalt Ingående balans 2023 109,0 2,9 24,5 0,8 137,2 Justering anskaffnings värde — 0,6 -16,7 0,6 -15,5 Tillkommande — — 8,5 2,0 10,5 Justering avskrivningar — — -0,6 -0,1 -0,7 Avskrivningar under året — -0,2 -7,8 -1,0 -9,0 Utgående balans 2023 109,0 3,3 7,9 2,3 122,4 Nyttjanderättstillgångar Koncernen Belopp i mkr Tomt - rätt Arrende- avtal Lokaler Fordon Totalt Ingående balans 2022 122,8 4,3 29,9 1,0 158,0 Justering anskaffningsvärde -13,8 — 3,3 — -10,5 Tillkommande — — — 0,1 0,1 Justering avskrivningar — -1,2 -0,5 0,3 -1,4 Avskrivningar under året — -0,2 -8,2 -0,6 -9,0 Utgående balans 2022 109,0 2,9 24,5 0,8 137,2 Resultatpåverkande poster hänförlig till leasing Koncernen Belopp i mkr 2023 2022 Räntekostnader leasingskuld -3,8 -4,2 Avskrivningar på tillgångar med nyttjanderätt -9,0 -9,0 Avyttring -0,4 — Fastighetsskatt 0,1 0,5 Uppskjuten skatt 0,1 0,1 Summa -13,0 -12,6 Leasingskulder 2023 Belopp i mkr Tomträtt Övriga Summa Långfristiga 108,5 9,3 117,9 Kortfristiga 2,3 3,5 5,7 Summa 110,7 12,8 123,7 Leasingskulder 2022 Belopp i mkr Tomträtt Övriga Summa Långfristiga 107,6 17,8 125,4 Kortfristiga 2,2 9,1 11,3 Summa 109,8 26,9 136,7 För löptidsanalys av leasingskulder se not 18. Not 18 Finansiella instrument Intea är främst exponerat för finansierings- och ränterisker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridda kredit - förfall, som möjliggör eventuella amorteringar. Ingen upplåning sker i utländsk valuta varför koncernen inte är exponerad för valuta - kursrisk. Upplåning sker normalt med kort räntebindning och för att uppnå önskad räntebindningsstruktur används ränteswappar. Derivatinstrument används endast i riskminimerande syfte och ska vara kopplade till en underliggande exponering. Koncernen har för närvarande derivatinstrument som redovisas i kategorin finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Säkringsredovisning tillämpas ej. Inteas finansfunktion är en koncernfunktion med centralt ansvar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs av en av styrelsen beslutad finanspolicy, som syftar till att säkerställa koncernens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Inom finansfunktionen finns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksamheten. Större finansieringslösningar och derivataffärer ska godkännas av styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om finansiella frågor. Överskottslikviditet, som inte används till amortering, får endast placeras i instrument med hög likviditet och låg risk. Finansieringsrisk Finansieringsrisk utgörs av att svårigheter kan föreligga att erhålla finansiering för verksamheten vid en given tidpunkt. Målet är att ha en låneportfölj med spridda förfall och en lång löptid. För att mini - mera kostnaden för koncernens upplåning och för att säkerställa att finansiering kan erhållas, behöver bolaget ha lånelöften som täcker behovet för omsättning av lån och investeringar. Styrelsen fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneport - följen. Ledningen upprättar rullande prognoser för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Inteas externa upplåning uppgick per den 31 december 2023 till 12 796 mkr (10 573). Belåningsgraden i koncernen per 31 december uppgick till 57,2 procent (51,0). Bolaget har betryggande marginaler till kreditgivarnas restriktioner avseende låneavtalen, så kallade covenanter. 90 ===== SIDA 91 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Kreditrisk Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens fordringar. Utestående hyresfordringar, likvida medel och finansiella derivattillgångar kan ge upphov till kreditrisk. Genom att placera likvida medel och göra derivataffärer med större kreditin - stitut och genom förskottshyror så minimeras kreditrisken. Kreditrisk i hyresfordringar Förluster på hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Då Inteas hyresgäster främst består av offentlig sektor så minskar risken för förluster kopplade till hyresfordringar. IFRS 9 innebär att principerna för reservering för kreditförluster ska bygga på en uppskattning av förväntade förluster. Då kreditförlusterna är, och historiskt sett har varit, mycket små och Intea framförallt har offentliga hyresgäster med god kreditvärdighet görs ingen reserv då det inte finns någon förväntan på förluster. Inga väsentliga fordringar har skrivits ned under räkenskapsåret. Koncernens kundfordringar avseende hyror och vidarefakturerade kostnader uppgår till 24,5 mkr (19,2). Intea gör kontinuerligt bedömningar av förväntade kreditför - luster. Samtliga utestående kundfordringar per 31 december förfaller inom 0-30 dagar. Kreditförlusterna på kundfordringar i koncernen är mycket låga. Kreditrisk i finansiella derivatavtal Exponeringar avseende finansiella derivattillgångar begränsas genom att koncernen har som policy att endast ingå sådana avtal med stora finansiella institut med hög rating och där bolaget har långsiktiga relationer. Dessutom finns ramavtal med dessa institut om kvittning av olika derivatavtal, som ytterligare minskar kredit risk- exponeringen. Kreditrisk i fordringar på intressebolag Koncernen genomförde via intressebolag fastighetsprojekt Sahlgrenska Life tillsammans med Vitartes Ab som ingår i koncernen SveaNor Fastigheter AB. Västra Götalandsregionen har under året påkallat sin optionsrätt att köpa tillbaka marken för projektet Sahlgrenska Life genom att förvärva aktierna i det fastighetsägande bolaget. Detta innebär att koncernens andel av intressebolag samt en långfristiga fordran kommer avyttras, likaså en skuld hänförlig till tillgångarna. För ytterligare information se not 19 Anläggningstillgångar som innehas för försäljning. Not 18 (forts.) Upplysningar om redovisade värden och verkliga värden, finansiella instrument Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Fordringar på intressebolag — — — 130,0 — — Derivat 334,5 688,9 — — — — Kundfordringar — — 24,4 19,2 — — Kortfristiga fordringar — — 213,0 170,4 — — Likvida medel — — 225,3 197,7 — — Totalt 334,5 688,9 462,7 517,3 — — Långfristiga räntebärande skulder — — — — 7 882,0 7 858,2 Kortfristiga räntebärande skulder — — — — 4 914,0 2 715,0 Leverantörsskulder — — — — 106,3 122,1 Övriga kortfristiga skulder — — — — 544,4 391,0 Totalt — — — — 13 446,7 11 086,3 Verkligt värde överensstämmer med redovisat värde i balansräkningen. Derivat, som har värderats till verkligt värde via resultaträkningen, är hänförliga till nivå 2 i verkligt värdehierarkin det vill säga, värdet har beräknats baserat på observerbara marknadsdata. Omklassificering av Fordringar på intressebolag har skett till Tillgångar som innehas för försäljning, se not 19. Kreditrisk i likvida medel För likvida medel är skandinaviska banker och finansiella institu - tioner motparter med rating om antingen minst A- (S&P) eller minst A3 (Moody´s) eller annan motpart med rating om antingen minst A (S&P) eller minst A2 (Moody´s). Koncernen anser att likvida medel har låg kreditrisk baserat på motparternas externa kreditbetyg. De förväntade kreditförlusterna för likvida medel har bedömts som immateriella och därför ej redovisats. Kapitalstruktur Vald kapitalstruktur har betydelse för ägarnas förväntade avkastning och exponering för risk. Några faktorer som påverkar valet är affärs - risk, skattesituation samt risk och kostnader förknippade med ökad belåning. Bolagets finansiella ramar framgår i bolaget finanspolicy. Där framgår att belåningsgrad för koncernen ska över tid ligga i inter - vallet 50-55 procent, och ska inte överstiga 60 procent. Räntetäck - ningsgraden för koncernen ska inte understiga 2 gånger. 91 ===== SIDA 92 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 18 (forts.) Skulder fördelade på förfallotidpunkt per 31 december 2023 Koncernen, belopp i mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa Räntebärande skulder 4 914,0 7 17 7,5 704,5 12 796,0 Räntekostnader 258,7 188,5 16,9 464,1 Leasingskulder 5,7 5,8 112,1 123,6 Leverantörsskulder 106,3 — — 106,3 Övriga skulder 544,4 — — 544,4 Totalt 5 829,1 7 371,8 833,5 14 034,4 Moderbolaget, belopp i mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa Räntebärande skulder 4 814,0 7 17 7,5 704,5 12 696,0 Räntekostnader 158,7 188,5 16,9 364,1 Leverantörsskulder 1,4 — — 1,4 Övriga skulder 13,3 — — 13,3 Totalt 4 987,4 7 366,0 721,4 13 074,8 Kreditförfallostruktur per 31 december 2023, belopp i mkr Kredit- avtal Bank MTN/ Cert Totalt ränte- bärande skulder Out- nyttjade krediter Summa tillgängliga krediter 0-1 år 2 730 2 184 4 914 720 5 634 1-2 år 480 2 150 2 630 20 2 650 2-3 år 2 400 1 200 3 600 125 3 725 3-4 år 948 — 948 1 000 1 948 4-5 år — — — — — >5 år 705 — 705 — 705 Totalt 7 262 5 534 12 796 1 865 14 661 Ränteförfallostruktur, inkl. derivat per 31 december 2023 Förfallotidpunkt Belopp, mkr Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig räntebindning, år 0-1 år 3 549 5,26 0,3 1-2 år 800 1,56 1,4 2-3 år 1 500 3,47 2,5 3-4 år 1 500 2,38 3,2 4-5 år 948 1,76 4,4 >5 år 4 500 2,41 4,2 Summa/genomsnitt 12 796 3,22 3,0 Outnyttjade kreditfaciliteter 1 865 0,32 — Inklusive outnyttjade kreditfaciliteter 14 661 3,27 3,0 Ränterisk För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har Intea ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat kan det uppstå värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärs - dag, där absoluta merparten avser byte av ränteflöden innebärande ett anskaffningsvärde om noll, och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultat räkningen. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt nivå 2 i värdehierarkin. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde och instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris, vilket erhålles från respektive motpart. Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal bolaget hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen före - gående år alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För att fastställa verkligt värde per bokslutsdagen görs en extern värdering av kreditinstitut. Räntederivat Räntederivat, år Rörlig ränta, %1) Fast ränta, % Nominellt belopp, mkr Verkligt värde, mkr 2024 4,05 0,35 800 17,2 2025 4,05 2,25 1 500 -30,9 2026 4,05 1,16 1 500 37,3 2027 4,05 0,18 500 36,1 2028 4,05 0,93 1 000 64,9 2029 4,05 0,61 500 43,2 2030 4,05 0,32 500 57,2 2031 4,05 0,80 500 49,4 2032 4,05 1,33 1 000 70,9 2033 4,05 2,43 1 000 -10,8 Totalt 8 800 334,5 1) Räntevillkor är Stibor 3M. Räntebetalning sker kvartalsvis. En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en omvärdering av Inteas räntederivat med 359,5 mkr. En minskning av marknadsräntorna med 1 procent skulle påverka koncernens resultat med -441,1 mkr. 92 ===== SIDA 93 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare NOT 19 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR SOM INNEHAS FÖR FÖRSÄLJNING Tillgångar som klassificeras som innehav för försäljning Koncernen Belopp i mkr 2023 2022 Andelar i intressebolag 4,0 — Fordran på intressebolag 440,0 — Summa 444,0 — Skulder som klassificeras som innehav för försäljning: Koncernen Belopp i mkr 2023 2022 Skulder till intressebolag 4,1 — Summa 4,1 — Västra Götalandsregionen har under året påkallat sin optionsrätt att köpa tillbaka marken för projektet Sahlgrenska Life genom att förvärva aktierna i det fastighetsägande bolaget. Detta innebär att koncernens andel av intressebolag samt en långfristig fordran kommer avyttras, likaså en skuld hänförlig till tillgångarna. I samband med att optionsrätten påkallades uppfylldes kriterierna för tillämp - ning av IFRS 5 Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter. Förväntad tid för avyttring av hela fordran är inom 3-12 månader. NOT 22 TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDEN Förändringar av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten — koncernen Icke kassaflöde 2023 2022-12-31 Kassaflöde Upplåningskostnader Omklassificering 2023-12-31 Kortfristiga räntebärande skulder 2 715,0 918,2 0,8 1 280,0 4 914,0 Långfristiga räntebärande skulder 7 858,2 1 303,3 0,5 -1 280,0 7 882,0 Icke kassaflöde 2022 2021-12-31 Kassaflöde Upplåningskostnader Omklassificering 2022-12-31 Kortfristiga räntebärande skulder 4 390,0 2 424,1 2,9 -4 102,0 2 715,0 Långfristiga räntebärande skulder 5 424,4 -1 670,1 1,9 4 102,0 7 858,2 NOT 21 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 Aktier i dotterbolag 10 176,8 9 915,3 4 161,9 4 478,4 Ställda säkerheter, pant brev för lån hos kreditinstitut 7 262,0 5 208,2 7 162,0 5 108,2 Totalt 17 438,8 15 123,5 11 323,9 9 586,6 Eventualförpliktelser Borgen för dotterbolag — — 908,2 908,2 Borgen för intressebolag 200,0 200,0 200,0 200,0 Summa 200,0 200,0 1 108,2 1 108,2 Borgen för dotterbolag avser fullgörande garantier till förmån för projekt i dotterbolag. Not 20 FORDRAN PÅ DOTTERBOLAG Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets ingång 8 332,6 6 919,3 Tillkommande poster 773,5 1 413,3 Avgående poster -1,8 — Utgående balans 31 december 9 104,3 8 332,6 93 ===== SIDA 94 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare NOT 23 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Intea Fastigheter AB (publ) står inte under ett bestämmande inflytande från någon av aktieägarna. Närståendetransaktioner har skett med ägarna i form av inbetalning av aktiekapital vid bolagets grundande, ovillkorat aktieägartillskott, ägarlån och erlagda räntebe - talningar. Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotter - bolag. Transaktioner mellan moderbolag och dotterbolag har skett på marknadsmässiga villkor. Närståendetransaktioner har tidigare år, före omstruktureringen av koncernen, även skett med Intea AB av vilket bolaget köpte förvaltningstjänster enligt marknadsmässiga villkor. Ytterligare information finns under avsnitt om ledningsgrupp sida 57. Moderbolagets ägare Moderbolaget har 21 ägare varav de flesta är institutioner. De största ägarna vad gäller röster är Henrik Lindekrantz och Christian Haglund som äger aktier privat eller via bolag. De har 14,0 procent av rösterna vardera, följt av Svenska Handelsbankens pensionsstiftelse med 12,8 procent av rösterna. Därmed har ingen av bolagets ägare ett bestämmande eller betydande inflytande. De 10 största aktieägarna anges på sida 53. Styrelse Styrelseledamöter anses som närstående. Ersättningar till styrelsen framgår av not 5. Företagsledning Företagsledningen anses som närstående. Ersättning till företagsledningen framgår av not 5. I Know a Place AB Intea Fastigheter AB (publ) har under året hyrt ut kontorsyta till I Know a Place AB, vilket är ett bolag som ägs av Henrik Lindekrantz och Christian Haglund genom Antea AB. Dotterbolag Transaktioner framgår av tabellen till höger. Not 23 (forts.) TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner och mellanhavanden mellan moderbolaget och andra koncernbolag Moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 Försäljning till dotterbolag 73,3 64,6 Försäljning till I Know a Place A B 3,9 4,4 Ränteintäkter från dotterbolag 473,4 432,3 Fordringar på dotterbolag 14 549,5 14 562,7 Skulder till dotterbolag 4 852,1 6 199,0 Not 24 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN I januari 2024 emitterade Intea sitt första gröna obligationslån om 600 mkr inom ramen för befintligt MTN-program. Obligationslånet, med en rörlig ränta om 1,78 procent plus 3 månaders STIBOR, har tre års löptid med förfall i februari 2027. I mars 2024 emitterade Intea ett grönt obligationslån om 300 mkr inom ramen för befintligt MTN-program. Obligationslånet, med en rörlig ränta om 1,25 procent plus 3 månaders STIBOR, har två års löptid med förfall i mars 2026. NOT 25 VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande finns följande medel i moderbolaget Intea Fastigheter AB (publ), med belopp i kr. Belopp i kr Balanserade vinster 294 045 019 Överkursfond 4 064 557 758 Årets resultat 96 002 443 Till årsstämmans förfogande stående medel 4 454 605 220 Styrelsens föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande Till aktieägarna utdelas 0,90 kr per stamaktie av serie A och serie B 133 410 542 Till aktieägarna utdelas 2,00 kr per stamaktie av serie D 116 144 580 Överföres till överkursfond 4 064 557 758 Överföres till balanserade vinstmedel 140 492 340 Summa 4 454 605 220 Totala antal aktier uppgår till 6 390 000 A-aktier, 141 843 936 B-aktier och 58 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. Motivering Koncernens egna kapital har beräknats med de av EU antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämp - ning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämp - ning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Not 25 (forts.) VINSTDISPOSITION 94 ===== SIDA 95 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter → Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Styrelsens underskrifter Styrelsen och verkställande direktören försäkrar, såvitt de känner till, att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen har undertecknats den dag som framgår av vår elektroniska signatur Caesar Åfors Styrelseordförande Kristina Alvendal Mattias Grahn Christian Haglund Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Peter Ragnarsson Pernilla Ramslöv Håkan Sandberg Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Charlotta Wallman Hörlin Verkställande direktör Årsredovisningen och koncernredovisningen har, som framgår ovan, godkänts för utfärdande av styrelsen och den verkställande direktören den 3 april 2024. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 7 maj 2024. Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska signatur KPMG AB Mattias Johansson, Auktoriserad revisor Styrelsens underskrifter 95 ===== SIDA 96 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter → Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Intea Fastigheter AB (publ), org. nr 559027-5656 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen för Intea Fastigheter AB (publ) för år 2023 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44-51 och hållbarhetsrapporten på sidorna 36-43. Bolagets årsredovis- ning och koncernredovisning ingår på sidorna 58-95 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställ- ning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernre- dovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningsla- gen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Accounting Standards, så som de antagits av EU, och årsredo- visningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 44-51 och hållbarhetsrapporten på sidorna 36-43. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisning- ens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul- taträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt resultaträkningen och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo- lagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt full- gjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för- bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydel- sefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 1 Redovisningsprinciper och not 9 Förvaltningsfastig- heter på sidorna 78-81 och 86-87 i årsredovisningen och -koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området • Förvaltningsfastigheterna redovisas I koncern- redovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 21 406 MSEK per den 31 december 2023. • Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2023 har fastställs baserat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. • Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefull område i vår revision. • Risken är att det bokförda värdet på förvaltnings- fastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar periodens resultat. Hur området har beaktats i revisionen • Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. 9696 ===== SIDA 97 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter → Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare • Vi har bedömt kompetensen och oberoende hos de externa värderarna. • Vi har testat de kontroller som bolaget har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. • Vi har stickprovsvis testat de upprättade fastighetsvärderingarna. Därvid har vi använt oss av aktuella marknadsdata från externa källor, särskilt avseende antaganden om direktavkastningskrav, hyresnivåer och vakanser. • Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar av förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-57 och 100-112. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för den andra informationen. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernre- dovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den infor- mation som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentli- ga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende den- na information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapporte- ra detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställan- de direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga fel- aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis- ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för be- dömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhål- landen som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkstäl- lande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisions- berättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig- heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono- miska beslut som användare fattar med grund i årsredovis- ningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisions bevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verk- ställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och 9797 ===== SIDA 98 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter → Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncern- redovisningen om den väsentliga osäkerhets faktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncern redovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisions bevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen faststäl- ler vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisning- en, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revi- sionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Intea Fastigheter AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträf- fande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi- tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. 9898 ===== SIDA 99 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter → Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt- ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbe- vis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummel- ser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositio - ner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi - sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransknings - åtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till disposi - tioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor- ten på sidorna 44-51 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revi- sionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsre- dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovis- ningslagen. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 36-43 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhets- rapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhets- rapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En hållbarhetsrapport har upprättats. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Intea Fastigheter AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 9 maj 2023. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2016 Vår revisionsberättelse har lämnats in den dag som framgår av vår elektroniska signatur KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor 9999 ===== SIDA 100 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse → Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare FASTIGHETSFÖRTECKNING, PER FASTIGHETSKATEGORI Per fastighetskategori Uthyrningsbar area, tkvm Fastighet Adress Kommun Rättsväsende Högre utbildning Sjukvård Övriga offentliga Icke offentliga Total Fanan 54 Spetsvinkelgatan 11-19 Halmstad 10 10 Fanan 55 Spetsvinkelgatan 9 Halmstad 2 2 Fanan 57 Spetsvinkelgatan 21-29 Halmstad 12 12 Fanan 60 Linjegatan 12 Halmstad 3 3 Fanan 62 Spetsvinkelgatan 11 Halmstad 10 10 Fanan 63 Diagonalen 4 Halmstad — — Fanborgen 3 Kristian IV:s väg 1-3 Halmstad 21 2 24 Fanan 66 Linjegatan 8-10 Halmstad 7 7 Fanan 65 Linjegatan 5-7 Halmstad 5 5 Smedstad 1:21 Brigadgatan 26 Linköping 68 8 6 6 88 Artilleristen 1 Studentplan 2 m.fl. Östersund 28 4 21 6 59 Åkeriet 10 Prästgatan 53 Östersund 2 2 Lagmannen 6 Köpmangatan 21 Östersund 7 7 Onkel Adam 9 Köpmangatan 16-20 Östersund 6 6 Tingshuset 7 Storgatan 6 Östersund 4 4 Eric Uggla 2 Eric Ugglas plats 2 Skövde 4 4 Stora Mörke 18 Högskolevägen 2-4, 6A-B, 8 Skövde 15 15 Ringaren 6 Kanikegränd 1-3, Kaplansgatan 9 Skövde 13 13 Karlsro 1 Karlsrogatan 2 Solna 13 13 Bolaget ägde och förvaltade den 31 december 2023 ett fastighetsbestånd i Sverige om totalt 37 fastigheter med ett totalt fastighetsvärde om 21 406 mkr. Fastighetsbeståndet är diversifierat över 18 kommuner och har en total area om 518 000 kvm. 100100 ===== SIDA 101 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse → Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Per fastighetskategori Uthyrningsbar area, tkvm Fastighet Adress Kommun Rättsväsende Högre utbildning Sjukvård Övriga offentliga Icke offentliga Total Lasarettet 2 Vänerparken 1 m.fl. Vänersborg 15 21 36 Lasarettet 6, 7 & 8 Vänerparken 11, 12 Vänersborg 3 3 Haren 3 Korsgatan 20, 22 Vänersborg 6 6 Tullen 6 Esplanaden 1 Norrtälje 6 6 Eldaren 6 Norra Kajplan 6 Kalmar 29 29 Landsdomaren 6 Baravägen 1 Lund 27 27 Anneborg 2:4 Spårvägen 1 Falköping 4 4 Näsby 34:24 Elmetorpsvägen 15 Kristianstad 34 34 Niagara 2 Nordenskiöldsgatan 1 m.fl. Malmö 21 21 Högkvarteret 1&2 Berga Allé 21, 25 Helsingborg 38 38 Rönneholm 6:2 Rönneholm slott Eslöv 8 8 Duvan 1 Hospitalsgatan 6 Härnösand 8 8 Seglet 1 Skjutbanevägen 16 Örebro 12 12 Jälla 2:25 Jälla 59 Uppsala 4 4 Summa objekt under förvaltning 188 171 59 84 17 518 Kasematten 1 Vattentornsvägen 5 A-D Kristianstad — Hjältan 4:11 Hjältan 350 Ånge — Summa projektfastigheter 1) — — — — — — Summa fastighetsbeståndet 188 171 59 84 17 518 1) Bedömd uthyrningsbar area för projektfastigheter uppgår till sammanlagt 50,5 tkvm. 101101 ===== SIDA 102 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse → Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Per region Uthyrningsbar area, tkvm Fastighet Adress Kommun Syd Öst Väst Nord Total Fanan 54 Spetsvinkelgatan 11-19 Halmstad 10 10 Fanan 55 Spetsvinkelgatan 9 Halmstad 2 2 Fanan 57 Spetsvinkelgatan 21-29 Halmstad 12 12 Fanan 60 Linjegatan 12 Halmstad 3 3 Fanan 62 Spetzvinkelgatan 11 Halmstad 10 10 Fanan 63 Diagonalen 4 Halmstad — — Fanborgen 3 Kristian IV:s väg 1-3 Halmstad 24 24 Fanan 66 Linjegatan 8-10 Halmstad 7 7 Fanan 65 Linjegatan 5-7 Halmstad 5 5 Smedstad 1:21 Brigadgatan 26 Linköping 88 88 Artilleristen 1 Studentplan 2 m.fl. Östersund 59 59 Åkeriet 10 Prästgatan 53 Östersund 2 2 Lagmannen 6 Köpmangatan 21 Östersund 7 7 Onkel Adam 9 Köpmangatan 16-20 Östersund 6 6 Tingshuset 7 Storgatan 6 Östersund 4 4 Eric Uggla 2 Eric Ugglas plats 2 Skövde 4 4 Stora Mörke 18 Högskolevägen 2-4, 6A-B, 8 Skövde 15 15 Ringaren 6 Kanikegränd 1-3, Kaplansgatan 9 Skövde 13 13 Karlsro 1 Karlsrogatan 2 Solna 13 13 Lasarettet 2 Vänerparken 1 m.fl. Vänersborg 36 36 Lasarettet 6, 7 & 8 Vänerparken 11, 12 Vänersborg 3 3 FASTIGHETSFÖRTECKNING, PER REGION 102102 ===== SIDA 103 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse → Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Per region Uthyrningsbar area, tkvm Fastighet Adress Kommun Syd Öst Väst Nord Total Haren 3 Korsgatan 20, 22 Vänersborg 6 6 Tullen 6 Esplanaden 1 Norrtälje 6 6 Eldaren 6 Norra Kajplan 6 Kalmar 29 29 Landsdomaren 6 Baravägen 1 Lund 27 27 Anneborg 2:4 Spårvägen 1 Falköping 4 4 Näsby 34:24 Elmetorpsvägen 15 Kristianstad 34 34 Niagara 2 Nordenskiöldsgatan 1 m.fl. Malmö 21 21 Högkvarteret 1&2 Berga Allé 21, 25 Helsingborg 38 38 Rönneholm 6:2 Rönneholm slott Eslöv 8 8 Duvan 1 Hospitalsgatan 6 Härnösand 8 8 Seglet 1 Skjutbanevägen 16 Örebro 12 12 Jälla 2:25 Jälla 59 Uppsala 4 4 Summa objekt under förvaltning 230 123 79 85 518 Kasematten 1 Vattentornsvägen 5 A-D Kristianstad — Hjältan 4:11 Hjältan 350 Ånge — Summa projektfastigheter 1) — — — — — Summa fastighetsbeståndet 230 123 79 85 518 1) Bedömd uthyrningsbar area för projektfastigheter uppgår till sammanlagt 50,5 tkvm. 103103 ===== SIDA 104 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning → Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare FLERÅRSÖVERSIKT Belopp i mkr 2023 2022 2021 2020 2019 Resultaträkning Intäkter 1 057,3 918,3 733,2 548,6 487,8 Fastighetskostnader -196,6 -179,6 -124,3 -98,3 -105,3 Driftöverskott 860,8 738,7 608,9 450,3 382,5 Centrala kostnader -57,0 -63,5 -240,9 -66,9 -61,4 Finansiella poster -298,0 -17 7,7 -201,0 -238,1 -202,3 Förvaltningsresultat 505,8 497,4 167,0 145,3 118,8 varav förvaltningsresultat exkl. ränta på ägarlån 505,8 497,4 245,7 279,4 241,4 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -892,7 143,2 2 207,0 452,5 446,4 Värdeförändringar derivatinstrument -354,5 639,2 126,9 -42,6 -33,0 Skatt 102,0 -374,3 -531,6 -143,0 -133,4 Årets resultat -639,4 905,6 1 969,3 412,2 398,7 Balansräkning Förvaltningsfastigheter 21 406,1 20 157,7 17 797,4 10 237,9 9 371,0 Övriga tillgångar 1 272,1 1 178,0 543,8 182,7 107,5 Likvida medel 225,3 214,7 197,7 395,4 143,8 Summa tillgångar 22 903,6 21 550,4 18 538,9 10 816,0 9 622,3 Eget kapital 8 097,5 8 990,0 7 206,5 1 944,9 1 588,3 Uppskjutens skatteskuld 1 229,1 1 334,7 970,8 438,7 295,1 Derivat — — — 7 7,2 34,7 Ägarlån — — — 2 235,4 2 235,4 Räntebärande låneskulder 12 796,0 10 573,2 9 814,4 5 758,3 5 199,4 Ej räntebärande skulder 781,0 652,5 547,2 361,5 269,3 Summa eget kapital och skulder 22 903,6 21 550,4 18 538,9 10 816,0 9 622,3 104104 ===== SIDA 105 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt → Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019 Fastighets- och operativa nyckeltal Fastighetsvärde, mkr 21 406,1 20 157,7 17 797,4 10 237,9 9 371,0 Direktavkastning, % 5,3 4,7 4,4 4,9 4,7 Uthyrningsbar area, kvm 517 655 493 893 454 310 324 792 297 436 Hyresvärde, kr per kvm 2 230 2 089 1 910 1 827 1 718 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,4 97,9 99,0 98,7 98,8 Överskottsgrad, % 81,4 80,4 83,1 82,1 78,4 Andel offentliga hyresgäster, % 95,0 94,8 94,0 93,8 93,6 Återstående kontraktstid offentliga, år 6,3 5,9 6,0 6,2 6,6 Nettoinvesteringar, mkr 2 141 1 677 5 352 414 1 936 Förvaltningsresultat, mkr 505,8 497,4 167,0 145,3 118,8 Förvaltningsresultat, exkl. ränta på ägarlån, mkr 505,8 497,4 245,7 279,4 241,1 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad 1), % 57,2 51,0 53,8 52,4 53,9 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,9 3,0 3,7 4,0 Kapitalbindning, år 2,4 2,3 3,3 3,3 3,4 Räntebindning, år 3,0 3,0 3,2 4,9 4,7 Genomsnittsränta, % 3,27 2,53 1,31 1,63 1,59 Genomsnittsränta exkl. outnyttjade kreditfaciliteter, % 3,22 2,48 1,24 1,52 1,46 Andel säkerställd skuld, % 31,7 24,2 12,6 15,6 17,7 Soliditet, % 35,4 41,7 38,9 38,6 39,7 NYCKELTAL 1) Definitionen av belåningsgrad har förändrats från Q4 2022. Förändringen innebär att andelar i intressebolag, fordran på intressebolag, övriga anläggningstillgångar samt tillgångar som innehas för försäljning har inkluderats i beräkningsbasen. 105105 ===== SIDA 106 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt → Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019 Nyckeltal per A- och B-aktie Justerat långsiktigt substansvärde, kr 45,77 50,03 46,87 30,19 25,32 Tillväxt i justerat långsiktigt substansvärde 1), % -6,7 7,7 55,2 19,3 24,9 Justerat förvaltningsresultat, exkl. ränta på ägarlån, kr 2,63 2,74 2,47 1,79 1,59 Tillväxt i förvaltningsresultat, % -4,2 11,1 38,2 12,3 11,4 Utdelning, kr 0,90 0,46 2,22 0,56 0,56 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr -5,04 5,58 15,60 3,71 4,43 Antal aktier vid årets utgång, miljoner 148,2 148,2 137,9 111,0 111,1 Genomsnittligt antal aktier under året, miljoner 148,2 143,1 124,6 111,0 111,1 Nyckeltal per D-aktie 2) Eget kapital, kr 33,00 33,00 33,00 — — Resultat, kr 2,00 1,93 0,50 — — Utdelning, kr 2,00 1,80 0,50 — — Antal aktier vid årets utgång, miljoner 58,1 58,1 50,5 — — Genomsnittligt antal aktier under året, miljoner 58,1 54,3 50,5 — — 1) Inklusive återlagd utdelning under året. 2) D-aktier fanns inte före 2021. 106106 ===== SIDA 107 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal → Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare UNDERLAG TILL NYCKELTAL Belopp i mkr 2023 2022 FASTIGHETS- OCH OPERATIVA NYCKELTAL Andel offentliga hyresgäster, % Kontrakterad årshyra, offentliga hyresgäster, mkr 1 078,7 957,5 (/) Kontrakterad årshyra, totalt, mkr 1 135,6 1 009,9 Andel offentliga hyresgäster, % 95,0 94,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra, mkr 1 135,6 1 009,9 (/) Hyresvärde, mkr 1 154,6 1 031,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,4 97,9 Nettoinvesteringar, mkr Förvärv under året, mkr 420,3 593,4 Investeringar i ny-, till och ombyggnation, mkr 1 720,7 1 083,7 Nettoinvesteringar, mkr 2 140,9 1 677,1 Överskottsgrad, % Årets driftöverskott, mkr 860,8 738,6 (/) Årets hyresintäkter, mkr 1 057,3 918,3 Överskottsgrad, % 81,4 80,4 Intea presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte definieras av IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securites and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och ställning. 107107 ===== SIDA 108 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal → Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Belopp i mkr 2023 2022 FINANSIELLA NYCKELTAL Belåningsgrad, % Räntebärande skulder 1), mkr 12 796,0 10 573,2 (-) Likvida medel och kortfristiga placeringar, mkr -225,3 -214,7 Nettoskuld, mkr 12 570,7 10 358,6 Verkligt värde fastigheter, mkr 21 406,1 20 157,7 Andelar i intressebolag, mkr — 3,2 Fordran på intressebolag, mkr — 130,0 Övriga anläggningstillgångar, mkr 133,9 25,3 Tillgångar som innehas för försäljning, mkr 444,0 — (/) Summa, mkr 21 984,0 20 316,2 Belåningsgrad, % 57,2 51,0 Justerat långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare, mkr 7 806,4 8 686,4 varav D-aktier, mkr -1 916,4 -1 916,4 Uppskjuten skatt, mkr 1 229,1 1 334,7 Derivat, mkr -334,5 -688,9 Justerat långsiktigt substansvärde, mkr 6 784,6 7 415,8 Genomsnittlig ränta vid årets utgång, % Räntekostnad på årsbasis vid årets utgång, mkr 418,5 267,5 (/) Räntebärande skuld 1) vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 12 796,0 10 573,2 Genomsnittlig ränta vid årets utgång, % 3,27 2,53 Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster, mkr 803,8 675,1 (/) Årets finansnetto exkl. ränta tomträtt, mkr -294,2 -173,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,9 Soliditet, % Eget kapital, mkr 8 097,5 8 990,0 (/) Tillgångar, mkr 22 903,6 21 550,4 Soliditet, % 35,4 41,7 1) Räntebärande skuld exklusive leasingskuld. 108108 ===== SIDA 109 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal → Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Belopp i mkr 2023 2022 AKTIERELATERADE NYCKELTAL Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr Förvaltningsresultat, mkr 505,8 497,4 (-) Utdelning D-aktier, mkr -116,1 -104,8 Summa 389,6 392,6 (/) Justerat genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 148,2 143,1 Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr 2,63 2,74 Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr Långsiktigt substansvärde, mkr 6 784,6 7 415,8 (/) Antal A- och B-aktier vid årets utgång, miljoner 148,2 148,2 Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr 45,77 50,03 109109 ===== SIDA 110 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal → Definitioner Information till aktieägare Definitioner Nyckeltal Definition Syfte Andel offentliga hyresgäster, % Kontrakterad årshyra från offentliga hyresgäster dividerat med total kontrakterad årshyra. Nyckeltalet används för att belysa bolagets samlade kreditrisk på dess hyresgäster. En hög andel intäkter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre kreditrisk. Andel säkerställd skuld, % Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet är ett mått på graden av strukturell efterställdhet på den icke säkerställda skulden. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder minus leasingskuld i förekommande fall, likvida medel och kortfristiga placeringar i förhållande till fastigheternas verkliga värde, andelar i intressebolag, fordringar på intressebolag, övriga anläggningstillgångar och tillgångar som innehas för försäljning. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är finansierad med räntebärande skulder. Direktavkastning, % Driftöverskottet på årsbasis för fastighetsbeståndet per balansdagen i förhållande till fastighetsbeståndets värde per balansdagen med avdrag för värdet av pågående projekt och outnyttjade byggrätter. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultatgenerering före finansiella kostnader och centrala kostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande till summan av kontrakterade intäkter, bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och i förekommande fall rabatter på årsbasis. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden av bolagets uthyrningsbara ytor. Hyresgästkategori Baserat på hyresgästernas verksamhet har indelning gjorts i kategorierna Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. Fastighetskategori Huvudsaklig verksamhet i fastigheten beräknad på kontrakterad årshyra per objekt. Inom en fastighets - kategori kan förekomma ytor som avser andra verksamheter än den huvudsakliga kategorin. Inteas fastighetskategorier är Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. Fastighetsvärde, mdkr Det belopp till vilket bolagets förvaltningsfastigheter är redovisade till enligt balansräkningen vid årets utgång. Nyckeltalet belyser värdet av bolagets fastighetsbestånd. Förbrukning netto, GWh El som förbrukas av koncernen. Ej inkluderat el som vidarefaktureras till hyresgästerna. Förvaltningsresultat, mkr Resultat före värdeförändringar, skatt och i förekommande fall, inklusive räntekostnader för ägarlån. Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet inklusive kostnad för ägarlån. Förvaltningsresultat exklusive ränta på ägarlån, mkr Resultat före värdeförändringar, skatt och, i förekommande fall, räntekostnader ägarlån. Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet. Genomsnittlig ränta vid årets utgång, % Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder exklusive, i förekommande fall, ägarlån och leasingskuld, inklusive kostnader för lånelöften och inklusive räntekupong i derivat. Nyckeltalet används för att belysa ränterisken för bolagets räntebärande skulder. Hyresvärde, mkr Kontrakterad årshyra med tillägg för hyresrabatter och vakanser på årsbasis. 110110 ===== SIDA 111 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal → Definitioner Information till aktieägare Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr Förvaltningsresultat med, i förekommande fall, avdrag för årets resultat hänförligt till D-aktier alternativt räntekostnader för ägarlån i förhållande till genomsnittligt antal utestående A- och B-aktier under året. Nyckeltalet används för att belysa bolagets förvaltningsresultat per A- och B-aktie på ett för börsbolag enhetligt sätt. Justerat långsiktigt substansvärde, mkr Vid årets utgång redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av uppskjuten skatt, räntederivat enligt balansräkningen samt med avdrag för maximalt 33 kr per D-aktie multiplicerat med antalet utestående D-aktier. Nyckeltalet är ett etablerat mått på bolagets och andra börsnoterade bolags långsiktiga substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr Långsiktigt substansvärde i relation till antalet utestående A- och B-aktier vid årets utgång. Nyckeltalet belyser ägarna av A- och B-aktiers andel av det långsiktiga substansvärdet. Jämförbart bestånd De fastigheter som ägts under hela jämförbara perioder och som inte har varit klassificerade som projektfastigheter under dessa perioder. Kontrakterad årshyra, mkr Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis efter avdrag för hyresrabatter och vakanser. Kapitalbindning, år Genomsnittlig kvarvarande löptid vid årets utgång på räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa refinansieringsrisken. En lång löptid indikerar lägre refinansieringsrisk. Nettoinvesteringar, mkr Summan av kassaflödet från gjorda investeringar i förvaltningsfastigheter och projekteringsfastigheter med justering för eventuella försäljningar under året. Nyckeltal för att belysa bolagets möjlighet att nå operativa mål. Objekt En registerfastighet eller, i förekommande fall, om registerfastighet är bebyggd med flera byggnader i vilka de huvudsakliga användningarna varierar inom Inteas fastighetskategorier utgör sådana byggnader objekt. Offentliga hyresgäster Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet bärs av stat, kommun eller regioner. Nyckeltalet används för att belysa kreditrisken i bolagets intäkter. Projektfastighet Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomtställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastigheter hänförs även byggnad under uppförande samt fastighet med en investering uppgående till minst 20 procent av verkligt värde. Omklassificeringen från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställandet. Räntebindning, år Genomsnittlig räntebindningstid vid årets utgång på räntebärande skulder och leasingskuld men inklusive kupongränta på räntederivat. Nyckeltalet används för att belysa ränterisken. En lång räntebindningstid indikerar lägre ränterisk. Räntetäckningsgrad, ggr Årets förvaltningsresultat, exklusive räntekostnader ägarlån i förhållande till årets finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör ränterisk genom att belysa hur känsligt bolagets förvaltningsresultat är för ränteförändringar. Självförsörjningsgrad netto, % Andel el som koncernen producerar i förhållande till koncernens elförbrukning, ej inkluderat den el som vidarefaktureras till hyresgästerna. Nyckeltalet används för att redovisa hur stor andel av Inteas elförbrukning, exklusive vidarefakturerad förbrukning, som produceras av egenägda solcellsanläggningar och vattenkraftverk. Soliditet, % Vid årets utgång totalt eget kapital dividerat med totala tillgångar. Nyckeltalet används för att visa hur stor del av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och inkluderas för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur. Återstående kontraktstid offentliga, år Genomsnittlig återstående kontraktstid för offentliga hyresgäster viktat utifrån kontrakterad årshyra. Nyckeltalet används till att belysa bolagets hyresrisk. Överskottsgrad, % Driftöverskottet i förhållande till totala hyresintäkter under året. Nyckeltalet åskådliggör förvaltningsverksamhetens lönsamhet. 111111 ===== SIDA 112 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare INTEA ÅRSREDOVISNING 2023 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner → Information till aktieägare Intea Fastigheter AB (publ) Organisationsnummer: 559027-5656 Styrelsen har sitt säte i Stockholm Adresser Lästmakargatan 20 111 44 Stockholm www.intea.se info@intea.se Årsstämma Intea Fastigheter AB (publ)s årsstämma hålls den 7 maj 2024 i Stockholm med möjlighet att delta digitalt. Kalendarium Rapporter Delårsrapport januari — mars 2024 7 maj 2024 Årsstämma 2024 7 maj 2024 Delårsrapport januari — juni 2024 17 juli 2024 Delårsrapport januari — september 2024 25 oktober 2024 Information till aktieägare Produktion Intea i samarbete med Paues Åberg Communications AB Fotograf Studio Emma-Jessica: Sida 12, Linnéuniversitetet, Kalmar Kajsas Foto: Sida 18, psykiatrisk klinik, Lund Kriminalvården: Sida 18 och 22, anstalt, Härnösand Winell & Jern: Sida 26, syn- och hörselklinik, Linköping Göran Strand: Sida 40, Inteas träbyggnad i Östersund 112112 ===== SIDA 113 ===== INTEA FASTIGHETER AB (PUBL) Lästmakargatan 20 111 44 Stockholm intea.se