FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2024
Central administration Central administration avser bland annat förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration samt ekonomi, finans och ledningsfunktioner. Central admi- nistration uppgick till 68 mkr (57). I årets kostnader ingår kostnader om 5 mkr avseende ett projekt i tidigt skede i Ystad där förutsättningarna för projektet inte längre finns. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader uppgick till -382 mkr (-298), varav finansiella intäkter om 19 mkr (21) och finansiella kost- nader inklusive räntekostnader leasingskuld om 401 mkr (319). Finansiella intäkter avser ränta på överskottslikviditet och ränta på utlåning till intressebolag. Minskningen är relaterad till avyttringen av Inteas andel av projektet Sahlgrenska Life vilket bedrevs via ett intressebolag till Intea. Finansiella kostnader avser i huvudsak räntekostnader. Ökningen av räntekostnader förklaras av fortsatt höga mark - nadsräntor samt av förvärv och investeringar i projektport - följen. Årets räntekostnader för leasingskuld uppgick till -1 mkr (-4) där den positiva effekten jämfört mot föregående år förklaras av en ny värdering av bolagets tomträtt. Koncernens genomsnittliga ränta på extern upplåning upp - gick till 2,89 procent (3,27) vid årets utgång. Ränta exklusive outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 2,77 procent (3,22). Förvaltningsresultat Årets förvaltningsresultat uppgick till 536 mkr (506). Värdeförändringar Fastighetsvärdet uppgick vid årets utgång till 23,6 mdkr (21,4). Årets orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 166 mkr (-893) förklarat av positiva värdeföränd - ringar avseende befintliga fastigheter om 107 mkr (940), avseende projektfastigheter om 53 mkr (47) och avseende förvärvade fastigheter om 6 mkr (0). Initial direktavkastning uppgick till 5,2 procent (5,3) och exit yield till 5,0 procent (5,1). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 6,9 procent (7,0). Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 38 mkr (-354). Skatt Koncernen redovisade för året skatt om -149 mkr (102), varav -149 mkr (108) är relaterat till förändring i uppskjuten skatt. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 1 378 mkr (1 229). Förändringen i skatt mot utgången av föregående år beror i huvudsak på värdeförändringar på fastigheter, skattemässiga avskrivningar på förvaltningsfastigheter samt förändringar av obeskattade reserver. Årets resultat Årets resultat efter skatt uppgick till 591 mkr (-639), varav innehav utan bestämmande inflytandes andel av årets resultat uppgick till 10 mkr (-9). Kassaflöde Kassaflödet före förändring i rörelsekapital uppgick till 428 mkr (444). Jämfört med föregående år har kassaflödet påver- kats positivt av ett högre driftöverskott och negativt av ökade räntekostnader. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med -1 487 mkr (-2 489), främst hänförligt till förvärv och investe - ringar i befintliga fastigheter och projekt om 1 930 mkr (2 081). Därtill har kassaflödet påverkats positivt av avyttringen av Inteas andel av projektet Sahlgrenska Life. Finansieringsverksamheten har påverkat kassaflödet positivt med 1 125 mkr (1 962) vilket främst förklaras av nyupptagna lån och emission av nya aktier. Därtill har kassaflödet påverkats negativt av amortering av lån samt utdelning på aktier. Totalt uppgick årets kassaflöde till 16 mkr (11) och likvida medel till 241 mkr (225) vid utgången av året. Förvaltningsfastigheter Per den 31 december 2024 ägde koncernen 42 (37) förvalt- nings- och projektfastigheter, varav en med upplåten tomträtt. Fastigheterna delas upp i 113 objekt (107) med en samman- lagd uthyrningsbar area om 573 tkvm (518). Fastighetsvärdet uppgick vid årets utgång till 23,6 mdkr (21,4), varav värde på byggrätter om 76 mkr (66) och värde på pågående projekt om 2 195 mkr (3 385). Under året har investeringar om 1 555 mkr (1 721) gjorts i den befintliga fastighetsportföljen (inkluderat aktiverad ränta i projekt om 99 mkr respektive 60 mkr). Därtill har förvärv om 473 mkr (420) genomförts. Koncernen äger även 11 (12) vattenkraftverk, vilka klassifi- ceras som övriga anläggningstillgång. Övriga anläggningstill - gångar uppgick till 128 mkr (134) vid utgången av året, varav vattenkraftverk stod för 124 mkr (130). Finansiering Eget kapital Totalt eget kapital uppgick den 31 december 2024 till 10 335 mkr (8 097) varav innehav utan bestämmande infly- tande uppgick till 296 mkr (291). Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till A- och B-akti- er vid årets utgång uppgick till 9 094 mkr (6 785) motsvaran - de 45,88 kr (45,77) per A-och B-aktie. För D-aktierna uppgick det långsiktiga substansvärdet vid årets utgång till 1 949 mkr (1 916) motsvarande 33,00 kr (33,00) per D-aktie. Räntebärande skulder Inteas externa upplåning omfattar obligationer, säkerställda banklån och företagscertifikat. Till dessa fanns vid utgången av året ytterligare bindande kreditlöften som kreditfaciliteter om totalt 7 050 mkr (6 200). Koncernens långfristiga räntebärande skulder uppgick till 8 179 mkr (7 882), varav obligationslån om 4 600 mkr (3 350), säkerställda banklån om 3 079 mkr (1 977) samt utnyttjade kreditfaciliteter om 500 mkr (2 555). Koncernens kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 4 040 mkr (4 914), varav obligationslån om 960 mkr (300), säkerställda banklån om 85 mkr (950), utnyttjade kreditfacili- teter om 130 mkr (1 780) samt företagscertifikat om 2 865 mkr (1 884). Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 6 420 mkr (1 865) vid årets utgång. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER → Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 70 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 71 ===== Räntederivat För att reducera Inteas ränteexponering används derivat - instrument i form av främst ränteswapavtal. Den genomsnitt - liga räntebindningstiden, inklusive räntederivat, uppgick vid årets utgång till 3,9 år (3,0). Den 31 december 2024 fanns derivatkontrakt med ett totalt nominellt belopp om 11 300 mkr (8 800). Dessa avser ränte- swapavtal där rörlig ränta växlas mot en fast ränta, varav 3 300 mkr (2 000) dessutom innehåller en option där motparten har rätt att förlänga derivatet på oförändrade villkor under ytterligare ett antal år. Vid årets utgång hade derivatportföljen ett verkligt värde om 372 mkr (334). Räntekostnaden avseende derivaten redovisas löpande under raden ”Räntekostnader” i resultaträkningen och för - ändringar i verkligt värde redovisas under rubriken ”Värde - förändringar” efter ”Förvaltningsresultatet”. Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick till 38 mkr (-354) under året. Likvida medel Per 31 december 2024 uppgick koncernens likvida medel till 241 mkr (225). Rating Intea har vid utgången av året det långsiktiga kreditbetyget BBB med stabila utsikter från Nordic Credit Rating AS. Vidare har bolaget det kortsiktiga kreditbetyget N3. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt i resultaträkningen och balansräkningen be står av en beräkning av framtida skatt. Uppskjuten skatt kan vara både negativ och positiv. Den uppskjutna skattekost naden består av årets förändringar i uppskjuten skattefor dran och upp- skjuten skatteskuld. Posterna nettoredovisas i balansräkningen under uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skattefordran består av underskottsavdrag som i framtiden kan användas för att reducera den aktuella skatten. Dessa realiseras i takt med att underskotten utnyttjas. Möjlig- heten att utnyttja underskotten kan vara begränsad beroende på de skattemässiga möjligheterna att resultatutjämna inom koncernen. Uppskjuten skatteskuld uppkommer på skillnaden mellan redovisade verkliga värden och motsvarande skattemässiga värden. I fråga om temporära skillnader i fastigheter har dessa om tillämpligt minskats med den temporära skillnad som förelåg vid förvärvstidpunkten i linje med kraven i IFRS. Koncernen redovisade vid årets utgång en uppskjuten skatte skuld om 1 378 mkr (1 229). Kommentar till moderbolagets utveckling Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick under året till 81 mkr (79) och rörelseresultatet uppgick till -1 mkr (8). Finansnettot om 48 mkr (122) bestod av ränteintäkter från dotterbolagen om 521 mkr (473), övriga finansiella intäkter om 18 mkr (20) och externa räntekostnader inklusive finan- siella kostnader om 492 mkr (371). Sammantaget uppgick resultatet efter skatt till 86 mkr (96). Moderbolagets anläggningstillgångar består till största delen av andelar i koncernbolag samt fordringar på desamma, totalt uppgående till 18 051 mkr (16 003). Externa räntebärande skulder uppgick till 12 134 mkr (12 696). Framtida utveckling Intea lämnar inte någon utförlig prognos över framtiden. Bolaget gör dock bedömningen att möjligheterna är goda för att fort - sätta växa genom driftöverskott och utvecklingsprojekt med bibehållen konservativ syn på risk. Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Med anledning av den av styrelsen föreslagna vinstutdel - ningen får styrelsen härmed avge följande yttrande enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 §. Föreslagen vinstutdelning grundar sig på 2024 års årsredo - visning som framläggs för fastställelse vid årsstämman den 5 maj 2025 med beaktande av bolagets investerings- och likviditetsbehov. Soliditeten bedöms efter utdelningen vara betryggande mot bakgrund av att moderbolagets och koncer- nens verksamhet bedrivs med fortsatt lönsamhet. Tillgången till likviditet i moderbolaget och koncernen bedöms vara fortsatt god. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen inte hindrar moderbolaget, eller övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt och inte heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i aktiebolagslagen 17 kap 3 § 2–3 st (försiktig - hetsregeln). Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande medel i moder bolaget Intea Fastigheter AB (publ). 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER → Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Belopp i mkr 2024 Balanserade vinster 81 420 050 Överkursfond 6 018 444 157 Årets resultat 86 236 220 Till årsstämmans förfogande stående medel 6 186 100 427 Styrelsens föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande Till aktieägarna utdelas 0,50 kr per stamaktie av serie A och serie B 99 116 968 Till aktieägarna utdelas 2,00 kr per stamaktie av serie D 118 144 580 Överföres till överkursfond 5 968 838 879 Överföres till balanserade vinstmedel - Summa 6 186 100 427 Totala antal aktier uppgår vid årets utgång till 6 390 000 A-aktier, 191 843 936 B-aktier och 59 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. 71 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 72 ===== Risker och osäkerhetsfaktorer Intea utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för samhället och för bolagets framtida verksamhet, finansiella ställning och resultat avseende koncernen och moderbolaget. Detta har varit extra tydligt under de senaste åren med pandemi, förändrat geopolitiskt läge i världen och en kraftigt försämrad makroekonomisk utveckling i Sverige. Beskrivning av riskhanteringsprocessen Risker och möjligheter identifieras och hanteras löpande i verksamheten. Intea definierar risk som en osäkerhetsfaktor som kan komma att påverka bolagets förmåga att uppnå satta mål. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhante - ringen medan det operativa arbetet är delegerat till vd och företagsledning. Bedömningar om risker och osäkerhetsfaktorer avser även moderbolaget. Intea följer COSO-ramverket och gör löpande en riskut - värdering utifrån en tydligt definierad process i fem steg. Enligt COSO-ramverket ska bolagsövergripande riskarbete bidra till att säkerställa att företagets affärsmål uppnås och är anpassat för att nå bolagets mål inom fyra områden: • Strategiska mål – mål på hög nivå, nära knutna till företagets vision och mission och stödjer dess syfte • Operationella mål – mål kopplade till effektivt och produktivt utnyttjade av verksamhetens resurser • Finansiella rapporteringsmål – mål som kopplas till företagets förmåga att leverera tillförlitlig finansiell rapportering • Regelefterlevnadsmål – mål som kopplas till företagets behov av att efterleva gällande lagar och regler. Riskutvärdering 2024 Intea har under 2024 reviderat och uppdaterat riskkartan för verksamheten utifrån risklistan från 2023. Riskerna har kategoriserats utifrån COSO-ramverket inom strategiska, operationella, finansiella och regelefterlevnadsrisker. Totalt identifierades 101 risker inom de olika riskkategorierna och varje enskild risk har bedömts utifrån två parametrar – magnituden av riskens/händelsens påverkan vid ett even - tuellt inträffande samt sannolikheten för att risken/händelsen inträffar. Utifrån detta arbete har cirka 8 signifikanta risker (15) identifierats. För dessa risker har åtgärdsplaner tagits fram av ledningsgruppen och ansvarsområden tilldelats. Nedan följer ett urval av de identifierade riskerna och dess hantering. Regelefterlevnadsrisker Regelefterlevnadsrisker innebär risk för ekonomiska och juridiska påföljder till följd av bristande efterlevnad av lagar, förordningar och regelverk. Finansiella risker Risker relaterade till bolagets interna och externa rapportering, fastighetsvärdering samt bolagets exponering mot finansiella risker så som ränta, likviditet, krediter och valutor. Operationella risker Risker relaterade till effektivitet och effektiv hantering av resurser. Operationella risker är risker anslutna till interna processer, resurser, system och anställda. Strategiska risker Innefattar risker som kan hindra bolaget från att uppnå sin vision och sina mål. Strategiska risker är ofta förknippade med att verka i en specifik bransch. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Riskhantering och åtgärdsplan Väsentlig hets- bedömning Riskanalys och värdering Riskidentifiering och klassificering Uppföljning Inteas riskhanteringsprocess 72 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 73 ===== Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Strategiska risker Förändrade fastighetsvärden Högre avkastningsnivåer på marknaden bidrar till sjunkande fastighetsvärden för Intea. Intea har en försiktig och konsekvent syn på fastighetsvärderingen. Genom att stärka analys och prognos i värderingsprocessen kan Intea bättre förutse olika scenarion. Intea arbetar med flera känslighetsanalyser och strategier för att utvärdera både hot och möjligheter. Genom att fortsätta genomföra bra projekt med låg risk och acceptabel avkastningsnivå minskas risken för kraftiga svängningar i fastighetsvärderingen. Förändrade hyresvillkor och lönsamhet Hyresgäst säger upp för omförhandling och Intea måste acceptera försämrade hyresvillkor. Hyresgäster genomför kostnadsbesparingar till följd av makroekonomiska faktorer och ändrar arbetssätt, vilket får en negativ påverkan på Inteas lönsamhet. I takt med att Inteas fastighetsbestånd växer minskar också betydelsen av enskilda hyresgäster och hyreskontrakt. Inteas tre största hyresgäster står för 44 procent av total kontrakterad årshyra, fördelat på 75 hyresavtal (se sida 24-25). Kontraktstiderna är långa vilket ger bolaget en god framförhållning vad gäller förfall av hyresavtal och möjlighet att minska risken för långsiktiga vakanser. En hög andel av hyror samt eventuella tillägg kopplas till konsumentprisindex. Intea arbetar strukturerat proaktivt och nära hyresgästerna för att fånga in signaler i ett tidigt skede. Utifrån tidigare framtagen intressentlista görs extra insatser för de hyresgäster som har möjlighet att säga upp sina hyresavtal inom 18 månader. Intea säkerställer att bolaget möter personer på olika nivåer inom hyresgästernas organisationer för bästa effekt. Säkerhetsskyddsavtal och IT-säkerhet Intea brister i sina säkerhetsskyddsavtal eller brister i en tydlig IT-strategi som säkerställer en robust IT-säkerhet. Intea har initierat en handlingsplan för att implementera en säker och robust IT-struktur i hela företaget. Makroekonomiska faktorer påverkar hela verksamheten negativt Makroekonomiska och geopolitiska faktorer (t.ex. lägre tillväxt, arbetslöshet, inflation, valuta, krig i Ukraina, kriget mellan Israel och Hamas etc) påverkar Inteas uthyrningsgrad, hyresnivåer och marknadsvärde av förvaltningsfastigheter negativt. Intea följer det makroekonomiska läget och händelseutvecklingen i omvärlden noga och har beredskap för att ta beslut utifrån detta. Detta görs även genom att vara ute i verksamheten tillsammans med intressenter och ha en god dialog med hyresgästerna. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 73 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 74 ===== Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Operationella risker Konkurs hos entreprenörer Entreprenörer/underentreprenörer går i konkurs, vilket kan leda till omfattande konsekvenser för projekt. Intea har en strukturerad bevakning och kontakt med viktiga entreprenörer/underentreprenörer. Intea arbetar proaktivt genom att ta fram alternativa handlingsplaner där risken för att entreprenören går i konkurs eller väljer att lämna entreprenaden på grund av oenigheter är stor. Genom att ställa krav på entreprenörer/underentreprenörer redan i upphandlingen avseende finansiell stabilitet och ställda säkerheter minskas risken för att välja entreprenörer med svag finansiell uthållighet. Medarbetare Intea lyckas inte behålla anställda i verksamheten. Intea arbetar med att successivt stärka organisationen i syfte att minska personberoende, både vad gäller utbildning och ytterligare rekryteringar. Nyckelpersoner som är viktiga för verksamheten och utvecklingen för företaget identifieras och tydliga rollbeskrivningar, successionsplanering, back-up planer och resursplanering tas fram som en del av arbetet. Intea har en tät och proaktiv dialog med de anställda och tar gemensamt fram en utvecklingsplan för medarbetarnas utveckling inom bolaget. Påverkan av kostnadsökningar och förseningar inom projektutvecklingen Väsentliga fördyringar eller förseningar av projekt samt bristande projektuppföljning leder till negativa ekonomiska konsekvenser för Intea (t.ex. brist på byggmaterial). Intea har en stark ekonomisk projektuppföljning och kommer att implementera ytterligare verktyg för projektuppföljning. Åtgärder för att minska risken är bland annat att dela kostnader i tidig fas med hyresgästen om projektet skulle avbrytas. Byggstart sker normalt när hyresavtalet är undertecknat och i vissa fall även godkänt av regeringen. Hyran utgörs i flera fall av ett avkastningskrav på projektkostnaden. Samtliga investeringsbeslut som överstiger 20 mkr fattas av styrelsen. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 74 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 75 ===== Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Finansiella risker Finansieringsrisk och sämre tillgång till finansiering Inteas största finansiella risk är att inte ha tillgång till det kapital som verksamheten kräver vid en viss given tidpunkt. Intea är beroende av möjligheten att kunna refinansiera vid låneförfall samt att kunna uppta ytterligare finansiering vid exempelvis fastighetsförvärv. Möjligheten att erhålla finansiering är beroende av den allmänna tillgången till kapital och Inteas finansiella situation. Svårigheter att uppta finansiering kan ha negativ inverkan på Inteas verksamhet, finansiella ställning och resultat. Stabilt kassaflöde, acceptabel belåningsgrad och ett starkt kreditbetyg är nödvändigt för att få tillgång till kapital till marknadsmässigt pris. Intea arbetar efter en av styrelsen fastställd finanspolicy som reglerar bolagets arbete med finansiering och hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas. Det förs en löpande dialog med befintliga och potentiella finansiärer för att säkerställa att erforderlig finansiering kan uppnås i alla lägen. För att bredda kapitalbasen arbetar Intea med en diversifierad finansiering genom banklån, certifikat och obligationer. Bolaget sprider aktivt låneförfall över tid och strävar efter att nå en lång kapitalbindning. Ränterisk och högre räntekostnader Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansiella intäkter och kostnader. Inteas finansieringskällor utgörs i huvudsak av kassaflöde från den löpande verksamheten och upplåning. Upplåning medför att koncernens exponeras för en risk att nivån på marknadsräntor och marknadsmässiga marginaler ökar, för vilken risk koncernen inte alltid kan skydda sig. Höjda räntekostnader kan ha negativ inverkan på Inteas verksamhet, finansiella ställning och resultat. Intea arbetar efter en av styrelsen fastställd finanspolicy som reglerar bolagets arbete med finansiering och hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas. Bland annat används räntederivat för att skydda sig mot negativa förändringar i räntan och ge en ekonomisk säkring av räntebetalningarnas kassaflöde. Kreditrisk och fordringar som inte betalas Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina förpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens fordringar. Kreditrisk kan i huvudsak hänföras till utstående hyresfordringar, likvida medel samt finansiella derivatavtal med positiva värden. Förluster relaterade till koncernens motparter uppstår främst om dessa inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Ökade kreditförluster kan ha en negativ inverkan på Inteas verksamhet, finansiella ställning och resultat. Inteas fastighetsbestånd består av samhällsfastigheter och hyres - gästerna har hög kreditvärdighet, varför kreditrisken hos hyresgästerna är mycket låg. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 95,7 procent (95,0). Kontraktslängderna är långa och uppgår på offentliga hyres kontrakt till 7,8 år i genomsnitt (6,3). Likviditetsrisk Likviditetsrisk avser risken att inte ha tillgång till likvida medel för utbetalningar som exempelvis löpande fastighetskostnader, investeringar, ränteutgifter eller låneförfall och får isåfall negativ inverkan på Inteas verksamhet. Inteas verksamhet har ett stabilt och förutsägbart kassaflöde vilket möjliggör god framförhållning vid låneförfall och löpande likviditetsbehov i verksamheten. Finanspolicyn reglerar denna risk dels genom att bolaget alltid måste ha tillgänglig likviditet om minst 20 mkr, dels genom att maximalt 30 procent av bolagets möjliga skuld enligt policyn (60 procent av fastighetsvärdet) får förfalla inom 12 månader. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 75 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 76 ===== Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Hållbarhetsrisker Klimatpåverkan Bygg- och fastighetsbranschen står för en betydande del av Sveriges utsläpp av växthusgaser. De största källorna till utsläpp är byggmaterial inom nyproduktion och den löpande driften av fastigheterna. Ändrad lagstiftning, myndighetskrav och ökade kundkrav till följd av klimatanpassningen kan innebära en risk för ökade kostnader och ekonomiska förluster. Intea har klimatmål i linje med Parisavtalet som syftar till att driva på arbetet för att minska klimatpåverkan i hela värdekedjan. Intea strävar efter att underhålla och bevara de hus som bolaget äger för att så långt det går undvika att riva och bygga nytt. I de nyproduktionsprojekt som genomförs ställs höga krav på materialval för att minimera utsläpp. Inteas målsättning är att all el som köps in ska vara förnybar. Därutöver har ett antal vattenkraftverk förvärvats vilket möjliggjort egenproducerad grön el. Risker orsakade av klimatförändringar Väderrelaterade händelser som stormar, översvämningar, värmeböljor och kraftiga snöfall kan ge akuta och långsiktiga skador på fastigheterna och byggnaderna och därmed generera stora kostnader. Vid certifiering enligt BREEAM görs klimatriskanalyser. Där det är aktuellt genomförs klimatanpassningsåtgärder, både i den dagliga förvaltningen och i projekt, för att vara förberedda på kommande extremväder. Risker relaterade till omställningen till ett klimatneutralt samhälle Ändrad lagstiftning, myndighetskrav och ökade kundkrav till följd av klimatomställningen kan innebära en risk för ökade kostnader och ekonomiska förluster. Intea har identifierat några områden som, om de inte hanteras, kan komma att påverka Inteas finansiella resultat negativt. Här ingår bland annat krav på uppgradering av teknik i byggnaderna, ökade skatter och priser på energi. Om Intea inte tillgodoser hyresgästernas höga krav på hållbara fastigheter kan detta påverka Inteas intäkter negativt. Intea arbetar aktivt med energieffektivisering i sina fastigheter och uppgraderar de tekniska systemen löpande för att tillse mer effektiv fastighetsdrift. Genom Inteas förvärv av vattenkraftverk skapas en hedge mot elmarknaden och minskar utsattheten för prisförändringar på el. För att leva upp till hyresgästernas förväntningar på en hållbar fastighetsägare har Intea en regelbunden dialog med hyresgästerna genom de lokala förvaltningsorganisationerna. En del i arbetet är att certifiera byggnaderna, säkerställa trygga områden och öka andelen återbruk där så är möjligt. Hållbarhetsrisker Som komplement till riskutvärderingen ovan genomför Intea årligen en SWOT-analys av miljö och hållbarhet. Analysen visar att ett otydligt hållbarhetsfokus är en stor risk såväl affärsmässigt som miljömässigt. Under 2024 har Intea tagit fram en dubbel väsentlighets- analys som utgår från ESRS-standarderna. Därutöver har en GAPanalys samt förflyttningsplan arbetats fram för att tydliggöra arbetet framåt. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 76 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 77 ===== Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Miljöpåverkan av hyresgästers verksamhet Enligt miljöbalken har verksamhetsutövaren ett primärt ansvar för efterbehandling av föroreningar som är ett resultat av den verksamhet som bedrivits på fastigheten. Fastighetsägaren har ett sekundärt ansvar om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling om fastighetsägaren vid förvärvet känt till eller bort känna till föroreningen. Detta innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Intea för att ställa fastigheter i sådant skick som följer av miljöbalken. Om Intea skulle åläggas ett sådant ansvar kan det ha en negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. Intea genomför miljöundersökningar i samband med varje förvärv för att minimera och hantera eventuella miljörisker. Eventuella identifierade miljörisker utvärderas och kan t.ex. hanteras genom garantier och åtaganden i överlåtelseavtalet som tecknas med säljaren. Vid nybyggnation finns rutiner för att minimera risken för t.ex. läckage och utsläpp samt riktlinjer om användning av t.ex. kemikalier och farligt material. Ny EU-lagstiftning om hållbarhetsredovisning CSRD-direktivet ställer nya höga krav på hållbarhetsredovisning. Anpassning till regelverket kan medföra ökade administrativa kostnader, framförallt under en övergångsperiod när nya processer ska implementeras. CSRD innebär en ökad transparens kring påverkan och risker inom hållbarhet i hela värdekedjan. Det gör att hållbarhetsarbetet blir ännu viktigare för att attrahera kapital och hyresgäster. Om Intea inte lever upp de de höjda kraven finns risk för ökade kapitalkostnader och minskade intäkter. Under 2024 har Intea tillsammans med expertis inom CSRD och hållbarhetsrapportering tagit fram en dubbel väsentlighetsanalys för att belysa Inteas risker för negativ påverkan på hållbarhet samt hållbarhetsrelaterade finansiella risker. Analysen ligger till grund för den uppdaterade hållbarhetsstrategi och de uppdaterade hållbarhetsmål som styrelsen i Intea beslutade om under hösten 2024. Nationell plan för moderna miljövillkor för vattenkraft Intea har för närvarande 11 vattenkraftverk (12). De kommande 20 åren ska majoriteten av Sveriges vattenkraftverk och regleringsdammar få moderna miljövillkor genom prövning i mark- och miljödomstol. Prövningarna kan resultera i att Inteas kraftverk får ändrade tillstånd vilket bland annat kan leda till mindre produktion. Inteas kraftverk kommer genomgå omprövning enligt nationell omprövningsplan (NAP). Som en del av arbetet ska Intea ta fram en utredning för respektive kraftverk som ska ligga till grund för de moderna miljövillkoren. Omprövningen tar bland annat hänsyn till energiproduktion, kulturmiljön, vattenmiljön och gällande miljökvalitetsnorm. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 77 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 78 ===== KONCERNENS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr Not 2024 2023 Hyresintäkter 2 1 201 1 057 Fastighetskostnader, varav 3 -209 -197 Driftkostnader -143 -135 Underhållskostnader -40 -36 Fastighetsskatt -20 -20 Uthyrnings- och fastighetsadministration -6 -6 Driftöverskott 992 861 Central administration 4–6 -68 -57 Resultat före finansiella poster 923 804 Finansiella poster Finansiella intäkter 7 19 21 Finansiella kostnader 7 -400 -315 Räntekostnader leasingskuld 7 -1 -4 Resultat från andelar i intressebolag -6 — Förvaltningsresultat 536 506 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter, orealiserade 9 166 -893 Derivatinstrument, orealiserade 17 38 -354 Resultat före skatt 740 -741 Skatt 8 -149 102 Årets resultat 591 -639 Belopp i mkr Not 2024 2023 Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 581 -631 Innehav utan bestämmande inflytande 1) 10 -9 Årets resultat 2) 591 -639 Resultat per A- och B-aktie 3) 3,07 -5,04 Resultat per D-aktie 3) 2,02 2,00 1) Intea äger 57 procent av aktierna i Kalkstenen Fastighets AB som äger fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde med Högskolan som hyresgäst. 2) Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning. 3) Inga utspädande instrument förekommer. Det vägda antalet aktier som beräkningen baseras på uppgår till 150 966 176 A- och B-aktier (148 233 936) och 58 126 935 D-aktier (58 072 290). 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 78 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 79 ===== KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i mkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023 Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 9 23 600 21 406 Nyttjanderättstillgångar 15 85 122 Övriga anläggningstillgångar 10 128 134 Andelar i intressebolag 12 0 — Fordran på intressebolag 0 — Derivat 17 372 334 Summa anläggningstillgångar 24 186 21 997 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 13 250 237 Likvida medel 241 225 Tillgångar som innehas för försäljning 18 — 444 Summa omsättningstillgångar 492 907 Summa tillgångar 24 678 22 904 Belopp i mkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023 Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital 29 23 Övrigt tillskjutet kapital 6 836 4 882 Balanserat resultat inklusive årets resultat 3 174 2 901 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 038 7 806 Innehav utan bestämmande inflytande 1) 296 291 Summa eget kapital 10 335 8 097 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 8 1 378 1 229 Räntebärande skulder 14 8 179 7 882 Leasingskuld 15 79 118 Avsättningar 3 3 Summa långfristiga skulder 9 638 9 232 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 14 4 040 4 914 Övriga kortfristiga skulder 16 666 656 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 18 — 4 Summa kortfristiga skulder 4 706 5 574 Summa eget kapital och skulder 24 678 22 904 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 1) Intea äger 57 procent av aktierna i Kalkstenen Fastighets AB som äger fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde med Högskolan som hyresgäst. 79 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 80 ===== KONCERNENS FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp i mkr Aktiekapital 1) Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. årets resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 23 4 882 3 782 8 686 304 8 990 Årets totalresultat 2) — — -631 -631 -9 -639 Transaktioner med ägare Utdelning — — -250 -250 -4 -253 Utgående eget kapital 2023-12-31 23 4 882 2 901 7 806 291 8 097 Ingående eget kapital 2024-01-01 23 4 882 2 901 7 806 291 8 097 Årets totalresultat 2) — — 581 581 10 591 Transaktioner med ägare Nyemission 3) 6 1 954 — 1 960 — 1 960 Utdelning 4) — — -308 -308 -5 -313 Utgående eget kapital 2024-12-31 29 6 836 3 174 10 038 296 10 335 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 1) Per 2024-12-31 uppgår totala antal aktier till 6 390 000 A-aktier, 191 843 936 B-aktier och 59 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. Per 2023-12-31 uppgick totala antal aktier till 6 390 000 A-aktier, 141 843 936 B-aktier och 58 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. 2) Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning. 3) Övrigt tillskjutet kapital inkluderar kostnader om cirka 68 mkr hänförliga till börsnoteringen, nyemissionen och upptagande av handel av Inteas B- och D-aktier på Nasdaq Stockholm. 4) Från och med kvartal 3 2024 redovisas beslutad utdelning för räkenskapsåret under Utdelning. Tidigare perioder har faktiskt utbetald utdelning redovisats under Utdelning. 80 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 81 ===== KONCERNENS KASSAFLÖDE Belopp i mkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023 Den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster 923 804 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 2 12 Erhållna räntor 1) 13 9 Erlagda räntor 1) -502 -375 Betald inkomstskatt -8 -6 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 428 444 Förändring av rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -56 -39 Förändring av kortfristiga skulder 7 132 Summa förändring rörelsekapital -49 93 Kassaflöde från den löpande verksamheten 378 537 Belopp i mkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter 9 -473 -420 Investeringar i befintliga fastigheter 2) 9 -1 457 -1 661 Reglering långsiktig fordran intressebolag 440 — Förvärv av materiella anläggningstillgångar 10 -1 -127 Avyttring materiella anläggningstillgångar 10 3 — Utlåning till intressebolag — -281 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 487 -2 489 Finansieringsverksamheten Nyupptagning av lån 21 5 495 3 289 Nyemission 2 028 — Utgifter för nyemission -65 — Amortering av lån 21 -6 072 -1 066 Amortering av leasingskuld -5 -7 Utdelning -255 -253 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 125 1 962 Årets kassaflöde 16 11 Likvida medel vid årets början 225 215 Likvida medel vid årets slut 241 225 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 1) Anpassning av uppställning enligt IAS 7 har skett från och med Q1 2024, där erhållna och erlagda räntor inkluderats istället för bokförda räntor. Jämförelsetalen har justerats. 2) Aktiverat planerat underhåll (CAPEX) uppgick till 40 mkr (50) för året. 81 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 82 ===== MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr Not 2024 2023 Intäkter 81 79 Administrationskostnader 4–6 -82 -71 Rörelseresultat -1 8 Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter 7 539 493 Finansiella kostnader 7 -492 -371 Resultat från andelar i koncernföretag 7 11 -51 Resultat från andelar i intressebolag 7 -6 — Resultat efter finansiella poster 52 79 Bokslutsdispositioner Periodiseringsfond 22 4 Koncernbidrag 7 13 Resultat före skatt 82 96 Skatt 8 4 — Årets resultat 1) 86 96 1) Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 82 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 83 ===== MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i mkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023 Tillgångar Anläggningstillgångar Inventarier 10 0 0 Andelar i dotterbolag 11 7 091 6 899 Andelar i intressebolag 12 0 4 Fordran på dotterbolag 19 10 960 9 104 Fordran på intressebolag 12 0 422 Uppskjuten skattefordran 8 5 5 Summa anläggningstillgångar 18 056 16 435 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 3 025 5 445 Övriga kortfristiga fordringar 13 5 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 44 51 Kassa och bank 211 197 Summa omsättningstillgångar 3 285 5 706 Summa tillgångar 21 340 22 141 Belopp i mkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 29 23 Summa bundet eget kapital 29 23 Fritt eget kapital Överkursfond 6 018 4 065 Balanserat resultat 81 294 Årets resultat 86 96 Summa fritt eget kapital 6 186 4 455 Summa eget kapital 6 215 4 478 Obeskattade reserver — 22 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 14 8 179 7 882 Skulder till koncernföretag 1 370 — Summa långfristiga skulder 9 549 7 882 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 14 3 955 4 814 Skulder till koncernföretag 1 474 4 852 Övriga kortfristiga skulder 16 68 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 80 79 Summa kortfristiga skulder 5 577 9 759 Summa eget kapital och skulder 21 340 22 141 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 83 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 84 ===== MODERBOLAGETS FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Bundet eget kapital Fritt eget kapital Belopp i mkr Aktiekapital 1) Överkursfond Aktieägartillskott Balanserad vinst Summa eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 23 4 065 818 -274 4 631 Årets resultat 2) — — — 96 96 Transaktioner med ägare Utdelning — — — -250 -250 Utgående eget kapital 2023-12-31 23 4 065 818 -428 4 478 Ingående eget kapital 2024-01-01 23 4 065 818 -428 4 478 Årets resultat 2) — — — 86 86 Transaktioner med ägare Nyemission 3) 6 1 954 — — 1 960 Utdelning 4) — — — -308 -308 Utgående eget kapital 2024-12-31 29 6 018 818 -651 6 215 1) Per 2024-12-31 uppgår totala antal aktier till 6 390 000 A-aktier, 191 843 936 B-aktier och 59 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. Per 2023-12-31 uppgick totala antal aktier till 6 390 000 A-aktier, 141 843 936 B-aktier och 58 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. 2) Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning. 3) Övrigt tillskjutet kapital inkluderar kostnader om cirka 68 mkr hänförliga till börsnoteringen, nyemissionen och upptagande av handel av Inteas B- och D-aktier på Nasdaq Stockholm. 4) Från och med kvartal 3 2024 redovisas beslutad utdelning för räkenskapsåret under Utdelning. Tidigare perioder har faktiskt utbetald utdelning redovisats under Utdelning. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 84 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 85 ===== MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE Belopp i mkr Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster -1 8 Avskrivning på inventarier 0 0 Erhållna räntor 1) 533 493 Erlagda räntor 1) -495 -372 Betald skatt — -4 Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 37 125 Förändring av kortfristiga fordringar 2 593 791 Förändring av kortfristiga skulder -3 546 -1 299 Kassaflöde från den löpande verksamheten -916 -383 Belopp i mkr Not 2024 2023 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag 11 0 -419 Lämnade aktieägartillskott -191 -132 Erhållen utdelning 11 — Reglering långfristig fordran 440 — Lån till koncernbolag -1 855 -772 Lån till intressebolag — -292 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 10 0 1 Förändring av andelar i intressebolag 4 -1 Ökning/minskning av långfristiga fordringar 0 4 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 591 -1 611 Finansieringsverksamheten Nyupptagning av lån 5 495 3 289 Amortering av lån -6 057 -1 066 Lån från koncernbolag 1 370 — Nyemission 2 028 — Utgifter för nyemission -65 — Utdelning -250 -250 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 521 1 973 Årets kassaflöde 14 -21 Likvida medel vid årets början 197 218 Likvida medel vid årets slut 211 197 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 1) Anpassning av uppställning enligt IAS 7 har skett från och med Q1 2024, där erhållna och erlagda räntor inkluderats istället för bokförda räntor. Jämförelsetalen har justerats. 85 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 86 ===== NOTER Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Intea Fastigheter AB (publ) med organisationsnummer 559027-5656, är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm i Sverige. Bolagets huvudkontor är beläget i Stockholm med adressen Lästmakargatan 20, 111 44 Stockholm. Bolagets B och D-aktie är sedan december 2024 noterade på Nasdaq Stockholm och ingår i Mid Cap-segmentet. Koncernen består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsam- mans benämnda koncernen. Koncernens huvudsakliga verksamhet är att äga, förvalta och utveckla fastigheter för egen långsiktig förvaltning. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS redo- visningsstandarder utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Moderbolaget Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovis - ningslagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS redovisningsstandarder och ut - talanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moder bolagets redovis- ningsprinciper” på sida 88-89. Fastställelse av årsredovisning Årsredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 27 mars 2025. Resultat- och balansräkningarna kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 5 maj 2025. Funktionell och rapporteringsvaluta Moderbolagets och övriga koncernföretags funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp är, om inget annat anges, avrundande till närmaste miljontal. Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna årsredo - visning i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Bedömningar och uppskattningar IFRS redovisningsstandarder och god redovisningssed kräver att Intea gör bedömningar och antaganden som påverkar koncernens redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra rimliga faktorer. Verkligt utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar och bedömningar. Gjorda bedömningar ses över regelbundet. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av avkastningskrav. Intea inhämtar oberoende värderingar av samtliga fastigheter vid hel- och halvår. Interna värderingar upprättas övriga kvartal. För att avspegla osäkerheten i gjorda antaganden har en känslighetsanalys upprättats som framgår av Not 9. Förändringar i omvärlden kan med - föra att antagande som gjorts av företagsledningen måste omprövas. Detta kan innebära stor variation av värdet på fastighetsbeståndet. Bedömningar och antaganden avseende projekten innebär osäker- hetsfaktorer både av projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Bedömningar och antaganden om pågående och planerade projekt omprövas regelbundet och informationen justeras till följd av att förutsättningar förändras varvid projekt kan ändras, tillkomma eller avgå. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv och uppskjuten skatt Klassificering av förvärv som tillgångsförvärv eller rörelseförvärv är en kritisk bedömning som påverkar de redovisningsprinciper som ska tillämpas vid upprättande av koncernredovisning. Förvärv av bolag kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv enligt IFRS 3. Det är en individuell bedömning som görs för varje enskilt förvärv. I de fall bolagsförvärvet i huvudsak endast omfattar fastighet/-er och inte innefattar väsentliga processer, klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv och innehåller således normalt sådana strategiska processer som förknippas med rörelse. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet. Eventuell rabatt för ej skattemässigt avdragsgillt anskaffningsvärde minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad värde - förändring av fastigheten. Vid tillgångsförsäljning med skatterabatt uppkommer en negativ värdeförändring som helt eller delvis motsvarar den lämnade skatterabatten. Hittillsvarande förvärv har bedömts utgöra tillgångsförvärv. Nya standarder och tolkningar Förändrade standarder och tolkningar har inte någon väsentlig påverkan på årets finansiella rapporter. IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements med tillämpning från januari 2027 förändrar främst tre nyckelområden: strukturen på resultaträkningen, införandet av finansiella rapporter "management-defined performance measures" (MPM) samt förbättrad 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 86 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 87 ===== aggregering och disaggregering av informationen i de primära rappor - terna och noterna. Resultaträkningen kommer att delas i tre kategorier: rörelse, investering och finansiering. Den fulla anlysen av effekterna av IFRS 18 är ännu inte avlutad. Övriga av IASB antagna nya och ändrade IFRS redovisningsstandarder med framtida tillämpning förväntas inte få någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. Segmentredovisning Intea består endast av ett enda rörelsesegment som utgörs av sam - hällsfastigheter i Sverige. Vd utgör den beslutsnivå som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av verksamhetens resultat. I nu - läget följs verksamheten upp utifrån koncernen som helhet. Ytterligare information om portföljens geografiska fördelning, hyresgästkategorier och fastighetskategorier, se avsnitt Verksamhet. Intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. För när - varande klassificeras samtliga Inteas hyresavtal där Intea är leasegivare som operationella leasingavtal. Intea redovisar leasingavgiften från operationella leasingavtal avseende förvaltningsfastigheter som intäkt linjärt över leasingperioden som del av posten Hyresintäkter. Intäkter från omsättningshyra förekommer inte i Intea i någon väsentlig omfattning. Hyresintäkter omfattar utdebiterad hyra inklusive indexjusteringar, tilläggsdebiteringar för hyresgästanpassningar och fastig hetsskatt. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Under året har principen avseende vidarefakturering ändrats. Den ändrade redovisningsprincipen innebär att med start 2024 nettoredovisas intäkten mot kostnaden. Tidigare har vidarefakturerade kostnader bruttoredovisats och presenterats som en del av hyresintäkt respektive fastighetskostnader. Serviceintäkter Serviceintäkter omfattar tilläggsdebitering i form av tjänster såsom förvaltningstjänster samt media såsom värme, kyla, sophämtning, vatten, snöröjning m.m. Serviceintäkter intäktförs i takt med att tjänsten levereras och kunden får nytta av tjänsten. Fasta avgifter för media in - täktförs över tid. För rörlig ersättning som baseras på förbrukning sker avräkning mot verklig förbrukning i påföljande period. Intäkt för rörlig ersättning redovisas endast i den utsträckning det är rimligt säkert att en reduktion av intäkten inte redovisas i en senare period. Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultat från försäljning av fastighet redovisas separat som en realiserad värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste rapport med justering för nedlagda investeringar. Intea har inte genom - fört några fastighetsförsäljningar under 2024 eller 2023. Fastighetskostnader och centrala kostnader Fastighetskostnader Utgörs av kostnader avseende drift, underhåll, skötsel, uthyrning och administration av fastighetsinnehavet. Central administration Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Leasingavtal Samtliga hyresavtal hänförliga till förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter. Leasingavtal där i allt väsentligt risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Det finns ett mindre antal leasingavtal där Intea är leasetagare. Kontrakt där koncernen är leasetagare omfattar huvudsakligen tomträtts- avtal, men även hyra av kontorslokaler, fordon och markarrendesavtal. Nyttjanderättstillgång avseende tomträtt skrivs dock inte av. Tomträtts- avgälden redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad istället för en fastighetskostnad, vilket innebär att driftöverskottet förbättras. Leasingavgifterna diskonteras i normalfallet med koncernens marginella upplåningsränta, vilken utöver koncernens kreditrisk återspeglar respektive avtals leasingperiod, valuta och kvalitet på underliggande tillgång som tänkt säkerhet. I de fall leasingavtalets implicita ränta lätt kan fastställas används dock den räntan, vilket är fallet för delar av Koncernens bilar och tomträttsavtal. För leasingavtal som har en leasingperiod på 12 månader eller mindre eller med en underliggande tillgång av lågt värde, understigande 50 tkr, redovisas inte någon nyttjanderättstillgång och leasingskuld. Leasingavgifter för dessa leasingavtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. Finansiella intäkter och kostnader Intea tillämpar följande värderingskategorier enligt IFRS 9: • Verkligt värde via resultaträkningen • Upplupet anskaffningsvärde Finansiella intäkter består av ränteintäkter på fordringar. Finansiella kostnader består främst av räntekostnader på lån och andra skulder, räntekuponger på derivat som används för att säkra ränterisk samt ned- skrivningar av finansiella tillgångar. Säkringsredovisning tillämpas inte. Skatter Vid tillgångsförvärv av andelar i dotterbolag redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för eventuell rabatt för skattemässigt ej avdragsgillt anskaff - ningsvärde. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad värdeförändring av fastigheten. Efter förvärvstidpunkten för tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändringar av redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som uppkom - mer efter förvärvstidpunkten. Finansiella instrument Finansiella instrument som inte är derivat redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader. Finansiella instrument som redovisas på tillgångssidan i balansräkningen inkluderar derivat, likvida medel, kundfordringar, fordringar på intressebolag och övriga fordringar. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder, övriga skulder samt derivat. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning. Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen när det finns en legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången eller reglera skulden. Vid den initiala redovisningen kategoriseras finansiella tillgångar och skulder i olika värderingskategorier. Koncernen tillämpar följande värderingskategorier i enlighet med IFRS 9: • Verkligt värde via resultaträkningen • Upplupet anskaffningsvärde 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 87 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 88 ===== Verkligt värde via resultaträkningen Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultatet. Till denna kategori hör derivatinstrument. Koncernen tillämpar inte möjligheten att värdera andra finansiella tillgångar eller skulder än derivat i denna kategori. Derivatinstrument redovisas initialt till verkligt värde per kontrakts - dagen. Efter den initiala redovisningen redovisas derivatinstrument löpande till verkligt värde i balansräkningen. Värdeförändringarna redo - visas löpande i resultatet eftersom säkringsredovisning inte tillämpas i koncernen. Koncernen använder ränteswappar för att hantera ränterisk från upplåning till rörlig ränta. Ränteswapparna värderas till verkligt värde i balansräkningen. Räntekupongdelen redovisas löpande i årets resultat som en del av räntekostnaden. Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränteswapparna redovisas i resultatet på raden Derivatinstrument, orealiserade. Finansiella tillgångar Samtliga finansiella tillgångar, utöver derivattillgångar, består av finansiella fordringar och likvida medel vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Likvida medel inkluderar kassamedel och bank - tillgodohavanden samt andra kortfristiga likvida placeringar som lätt kan omvandlas till kontanter samt är föremål för en obetydlig risk för värdeförändringar. För att klassificeras som likvida medel får löptiden inte överskrida tre månader från tidpunkten. Banktillgodohavanden är betalningsbara på anmodan och därför motsvaras upplupet anskaff - ningsvärde av nominellt belopp. Skulder Koncernen tillämpar värderingskategorin ”Upplupet anskaffningsvärde” för skulder enligt nedan resonemang. Lån samt övriga finansiella skulder, t.ex. leverantörsskulder, ingår i kategori Övriga skulder. Skulderna värderas till upplupet anskaffnings - värde. Leverantörsskuldernas löptid är kort, varför skulderna redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Räntebärande banklån, check - räkningskrediter och andra lån kategoriseras som ”Övriga finansiella skulder” och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Orealiserade förändringar i verkligt värde på räntederivat redovisas på egen rad i resultatet benämnd Derivatinstrument, orealiserade. Rea- liserade förändringar vid förtida stängning redovisas under finansiella intäkter och kostnader. Nedskrivningar av finansiella tillgångar Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje rapporttillfälle för att avgöra om det finns indikationer på nedskrivningsbehov. En förlust reserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid. Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika metoder. Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer. För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande in - formation. Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultat räkningen. De beräkningar som gjorts av förväntade kreditförluster per 31 december 2024 summerar inte till några för koncernen materiella belopp. Någon reservering för förväntade kreditförluster har därför inte redovisats i koncernen. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att ge - nerera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för omsättning i den löpande verksamheten. Samtliga av Intea ägda fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Fastigheterna redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader och därefter till verkligt värde vid varje rapporteringstillfälle. Rörlig ersättning vid fastighetsförvärv redovisas vid den tidpunkt då avtalade villkor är uppfyllda. Om koncernen påbörjar en investering i en befintlig förvaltnings - fastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Byggnader som är under uppförande för framtida användning som förvaltnings - fastigheter redovisas till verkligt värde som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40 med hänsyn tagen till projektrisk och med avdrag för återstående investering. Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genom- förande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyres avtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov. Pågående projekt i tidig fas utan tecknade hyresavtal värderas på grundval av redovisat värde av nedlagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/potentiell byggrätt. Byggrätter och potentiella byggrätter värderas till bedömt verkligt värde. Förvaltningsfastigheterna redovisas enligt nivå 3. Låneutgifter som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda i form av löner, bonus, betald semester, betald sjukfrånvaro m.m. samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Anläggningstillgångar för försäljning Västra Götalandsregionen har under 2023 påkallat sin optionsrätt att köpa tillbaka marken för projektet Sahlgrenska Life genom att förvärva aktierna i det fastighetsägande bolaget. I samband med att optionsrätten påkallades uppfylldes kriterierna för tillämpning av IFRS 5 Anläggnings - tillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter. Under andra kvartalet 2024 har Intea avyttrat och frånträtt bolagets andel av projektet Sahlgrenska Life till Västra Götalandsregionen. En anläggningstillgång klassificeras som att den innehas för för - säljning om dess redovisade värde kommer att återvinnas i huvudsak genom försäljning och inte genom fortsatt användning i koncernens verksamhet. Tillgången ska även vara tillgänglig för omedelbar försälj - ning och att det ska vara mycket sannolikt att försäljning kommer att ske inom ett år från klassificeringstidpunkten. Dessa tillgångar och skulder redovisas på egen rad som omsätt - ningstillgång respektive kortfristig skuld i koncernens balansräkning. I samband med omklassificering av anläggningstillgångar och skulder ska värdering ske till det lägsta av redovisat värde och verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader. Omklassificering sker från den tidpunkt då anläggningstillgången ej längre kommer återvinnas genom användning i koncernens verksamhet. Omklassificering sker inte för tidigare perioder. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisnings- lagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekom - mendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS redovisningsstandarder och utta - landen så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS redovisningsstandarder som ska göras. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 88 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 89 ===== Ändrade redovisningsprinciper Moderbolagets redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med års - redovisningen 2023. Nya eller ändrade IFRS redovisningsstandarder inklu- sive uttalanden som hittills antagits av IASB med framtida tillämpning bedöms inte få någon väsentlig effekt på moderbolagets redovisning. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisnings - principer framgår nedan. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moder bolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Moderbolagets uppställningsform avseende resultat- och balansräkning är annorlunda jämfört med koncernen eftersom moderbolaget följer årsredovisnings- lagens uppställningsform. Dotterbolag Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings - värdemetoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterbolag. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, till - lämpas inte reglerna om finansiella instrument i IFRS 9 i moderbolaget som juridisk person. I moderbolaget värderas finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde minus eventuell nedskrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. Anskaffningsvärdet för räntebärande instrument justeras för den periodiserade skillnaden mellan vad som ursprungligen betalades, efter avdrag för transak - tionskostnader, och det belopp som betalas på förfallodagen (överkurs respektive underkurs). Ränteswappar som effektivt säkrar kassaflödesrisk i räntebetalningar på skulder värderas till nettot av upplupen fordran på rörlig ränta och upplupen skuld avseende fast ränta och skillnaden redovisas som räntekostnad respektive ränteintäkt. Säkringen är effektiv om den ekonomiska innebörden av säkringen och skulden är densamma som om skulden i stället hade tagits upp till en fast marknadsränta när säkringsförhållandet inleddes. Eventuell betald premie för swapavtalet periodiseras som ränta över avtalets löptid. Via RFR 2 berörs Intea av reglerna i IFRS 9 avseende nedskrivnings - prövning för kreditrisk i interna och externa fordringar och likvida medel. Intea har i all väsentlighet endast interna fordringar i de helägda dotterbolagen. Nedskrivningsmodellen för fordringar enligt IFRS 9 påverkar Intea marginellt. Intea uppskattar (baserat på historiska data) att inga förluster ska ske på dessa interna fordringar och därmed görs ingen reservering. Intea tar dock löpande ställning till värdet av de interna fordringarna. Vid risk att värdet på en fordran har minskat väsentligt skrivs fordran ned. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal består främst av borgensförbin- delser till förmån för dotterbolag och intressebolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuld instrument för förluster som denna ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget en av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering tillåten lättnads - regel jämfört med reglerna IFRS 9. Lättnadsregeln avser finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. Leasade tillgångar Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget som finns i RFR2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt över Leasingperioden och således redovisas inte nyttjanderätter och leasingskulder i balansräkningen. Anteciperade utdelningar Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter. Koncernbidrag och aktieägartillskott Koncernbidrag till moderbolag från dotterbolag redovisas som bok - slutsdisposition i enlighet med alternativregeln i RFR2, redovisning för juridiska personer. Intäkter och förvaltningsarvode Intea tillhandahåller endast tjänster avseende administration och förvaltning till sina dotterbolag enligt samma typ av avtal baserade på marknadsvärdet av dotterbolagets fastighetsinnehav. Avtalen med dotterbolagen löper på tillsvidare. Tjänsterna faktureras dotterbolagen i efterskott och fördelningsnycklar omprövas årligen. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 89 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 90 ===== Not 2 HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna uppgick till 1 201 mkr (1 057). Hyresintäkterna för jäm - förbart bestånd uppgick till 1 097 mkr motsvarande 2 185 kr per kvm (2 081) för räkenskapsåret. Jämförelsestörande post 2023 avser elstöd i fastighetsbeståndet för perioden 1 oktober 2021 – 30 september 2022 om 7 mkr. UTVECKLING HYRESINTÄKTER Belopp i mkr 2024 2023 Förändring, % Jämförbart bestånd 1 097 1 029 6,7 Elstöd — 7 — Projektfastigheter 91 11 — Förvärvade fastigheter 6 — — Övrigt 6 11 — Hyresintäkter 1 201 1 057 13,6 För definition av jämförbart bestånd, se sida 123. TOTALA INTÄKTER FÖRDELAS ENLIGT TABELLEN NEDAN: Belopp i mkr 2024 2023 Kontrakterade hyresintäkter 1 160 1 019 Serviceintäkter 33 28 Övriga intäkter 8 10 Totalt 1 201 1 057 Kontrakterad hyra avser intäkter från avtal om uthyrning av främst kontorslokaler samt övriga utrymmen tillhörande förvaltnings- fastigheterna. Serviceintäkter avser tilläggsdebitering för el, upp - värmning, vatten, sophämtning och liknande intäkter. Serviceintäkterna uppgick till 33 mkr (28) och motsvarade 2,8 procent (2,6) av totala hyresintäkter. Övriga intäkter avser i huvudsak intäkter från Inteas kraftbolag. ANDEL KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER HYRESGÄSTKATEGORI Belopp i mkr 2024 2023 Rättsväsende 42 % 34 % Högre utbildning 30 % 34 % Sjukvård 12 % 12 % Offentlig förvaltning 12 % 15 % Icke-offentliga 4 % 5 % Tabellen ovan visar andel kontrakterad årshyra baserat på respektive hyresgästs verksamhet. Beräkningen baseras på kontrakterad årshyra per hyresavtal. Av totalt 1 305 mkr i kontrakterad årshyra avser 298 mkr, 187 mkr respektive 96 mkr de tre största hyresgästerna. Koncernen har operationella hyresavtal avseende beståndet av förvalt - ningsfastigheter. Av koncernens 42 fastigheter (37) var åter stående löp- tid mellan 1 och 20 år. Den återstående genomsnittliga löptiden uppgick till 7,6 år (6,2) på samtliga hyresavtal och till 7,8 år (6,3) på hyresavtal med offentliga hyresgäster. FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL PER 31 DECEMBER 2024 Hyres avtal, antal Uthyr ningsbar area, tkvm Kontrak terad års hyra, mkr Andel, % Offentliga, löptid 2025 66 12 25 1,9 2026 65 41 83 6,4 2027 43 63 109 8,3 2028 52 82 199 15,2 2029 22 53 98 7,5 2030 26 82 198 15,2 >2030 34 179 537 41,2 Summa offentliga 308 512 1 250 95,7 Icke-offentliga 181 31 56 4,3 Totalt 489 543 1 305 100,0 Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick till 209 mkr (197). Direkta fastighets - kostnader för jämförbart bestånd uppgick till 183 mkr motsvarande 365 kr per kvm (370) för räkenskapsåret. I dessa belopp ingår kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt och personalkostnader. I driftkostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. En stor del av driftkostnaderna vidare- debiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Kostnader avseende Inteas kraftbolag uppgick till 9 mkr (4) och inkluderas under Övrigt nedan. Fastighetsadministration inkl. uthyrning uppgick till totalt 6 mkr (6). Direkta fastighetskostnader som inte genererade hyresintäkter under året uppgick till 4 mkr (2). UTVECKLING FASTIGHETSKOSTNADER Belopp i mkr 2024 2023 Förändring, % Jämförbart bestånd 183 183 0,1 Projektfastigheter 6 1 — Förvärvade fastigheter 1 0 — Övrigt 13 7 — Direkta fastighetskostnader 203 191 6,5 Fastighetsadministration 6 6 — Fastighetskostnader 209 197 6,5 För definition av jämförbart bestånd, se sida 123. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 90 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 91 ===== Not 4 CENTRAL ADMINISTRATION Avser centrala kostnader för ekonomi och administration, upphandlade konsulttjänster och arvoden till styrelse. Jämförelsestörande post om 3 mkr under 2023 är relaterad till börsintroduktionen. RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE PÅ KOSTNADSSLAG Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Personalkostnader -32 -35 -32 -35 Avskrivningar -5 -9 0 -0 Övriga centrala kostnader -45 -23 -50 -33 Omklassificerade kostnader 1) 13 13 — — Jämförelsestörande poster — -3 — -3 Summa -68 -57 -82 -71 Not 5 UPPGIFTER OM MEDARBETARE SAMT ERSÄTTNING TILL STYRELSE LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Löner och andra ersättningar Arvode till styrelsens ordförande 0,5 0,5 0,5 0,5 Arvoden till övriga styrelseledamöter 1,2 1,3 1,2 1,3 Ersättning och förmåner till verkställande direktör 3,8 2,9 3,8 2,9 Ersättning och förmåner till övriga befattningshavare 6,7 11,2 6,7 11,2 Ersättning och förmåner till övriga anställda 28,4 24,7 9,6 8,2 Totalt 40,6 40,6 21,8 24,1 Sociala kostnader inklusive löneskatt Styrelsens ordförande 0,2 0,2 0,2 0,2 Övriga ledamöter 0,4 0,4 0,4 0,4 Verkställande direktör 1,4 1,1 1,4 1,1 Övriga befattningshavare 2,4 4,1 2,4 4,1 Övriga anställda 9,7 8,4 3,2 2,7 Totalt 14,1 14,2 7,6 8,5 Pensionskostnader Verkställande direktör 1,0 0,8 1,0 0,8 Övriga befattningshavare 1,3 2,2 1,3 2,2 Övriga anställda 3,1 3,2 0,9 0,7 Totalt 5,4 6,2 3,2 3,7 Övriga befattningshavare utgörs av 3 personer (6) i moderbolaget Intea Fastigheter AB (publ). Nuvarande anställningsvillkor för vd och övriga ledande befattnings - havare: mellan vd och bolaget gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. För övriga ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader, förutom för en person där en ömsesidig uppsägningstid om tre månader är avtalad. Vd har rätt till avgångsvederlag motsvarande tolv månadslöner vid arbetsgivarens uppsägning. Det finns inga utestående aktierelaterade incitaments- program eller andra rörliga ersättningar i bolaget. MEDELANTALET ANSTÄLLDA, KONCERNEN OCH MODERBOLAGET Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Ledande befattningshavare Kvinnor 2 2 1 1 Män 7 10 3 6 Totalt 9 12 4 7 Övriga anställda Kvinnor 17 15 13 11 Män 29 24 3 4 Totalt 46 39 16 15 Vd för koncernen är anställd i Intea Fastigheter AB (publ). Vd finns även anställda i Intea Garnisonen AB, Intea Campus AB, Intea Fanan 62 AB, Intea Niagara AB samt Intea Vänerparken AB. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 1) Omfattas av utnycklade personalkostnader samt övriga gemensamma kostnader. 91 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 92 ===== Not 5 (forts.) UPPGIFTER OM MEDARBETARE SAMT ERSÄTTNING TILL STYRELSE KÖNSFÖRDELNING BLAND STYRELSEN Antal 2024 2023 Styrelseledamöter Kvinnor 2 2 Män 6 5 Totalt 8 7 ERSÄTTNING SOM KOSTNADSFÖRTS TILL STYRELSELEDAMÖTER, I DERAS EGENSKAP AV STYRELSELEDAMÖTER, UNDER RÄKEN - SKAPSÅRET 2024 (BELOPP I TKR) Belopp i tkr Befattning Styrelse arvode Sociala avgifter Totalt Caesar Åfors Styrelseordförande 500 157 657 Håkan Sandberg Styrelseledamot 200 63 263 Mattias Grahn Styrelseledamot - - - Kristina Alvendal Styrelseledamot 350 110 460 Christian Haglund Styrelseledamot 200 63 263 Pernilla Ramslöv Styrelseledamot 350 110 460 Peter Ragnarsson Styrelseledamot - - - Henrik Lindekrantz Styrelseledamot 117 37 154 Totalt 1 717 540 2 257 Kostnadsförd ersättning till styrelseledamöter för räkenskapsåret 2024 grundar sig på beslutade styrelsearvoden på årsstämmorna 2023 respektive 2024. Styrelseledamot Mattias Grahn och Peter Ragnarsson valde att avstå arvode som beslutades på stämman 2023 respektive stämman 2024. Henrik Li ndekrantz är berättigad styrelsearvode från och med årsstämman i maj 2024. Se sida 59 i Bolagsstyrnings - rapporten för beslut om ersättning till styrelseordförande och övriga styrelseledamöter. Not 6 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Revision KPMG 2 2 2 2 Andra uppdrag 2 0 2 0 Totalt 4 2 4 2 Med revisionsuppdrag avses den lagstiftade revision som är nödvändig för revisorerna att utföra för att kunna avge revisions berättelse. Not 7 FINANSIELLA POSTER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Finansiella intäkter Finaniella intäkter, övriga 19 21 18 20 Ränteintäkter, koncernbolag — — 521 473 Summa 19 21 539 493 Finansiella kostnader Räntekostnader, kreditinstitut -390 -310 -482 -367 Räntekostnader, leasingskuld -1 -4 — — Övriga finansiella kostnader -10 -5 -10 -5 Summa -401 -319 -492 -371 Resultat från andelar i koncernföretag Utdelning — — 11 — Nedskrivning — — — -51 Summa — — 11 -51 Resultat från andelar i intressebolag Avyttring -6 — -6 — Summa -6 — -6 — Samtliga ränteintäkter och räntekostnader till kredit institut är redovisade enligt effektivräntemetoden och hänför sig till finansiella fordringar respektive finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde förutom ifråga om kupongränta på räntederivat som ingår i räntekost - nader med 224 mkr (135). Orealiserad värdeförändring på räntederivat redovisas under rubriken ”Värdeförändringar” på raden ”Derivatinstrument, orealiserade”. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader har aktiverats. Aktivering under året uppgår till 99 mkr (60). Räntan beräknas utifrån upplåningskostnad om Stibor 3 månader plus 1,00 procent och uppgår för koncernen till 3,5 procent (3,0). 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 5 (forts.) UPPGIFTER OM MEDARBETARE SAMT ERSÄTTNING TILL STYRELSE ERSÄTTNING SOM KOSTNADSFÖRTS TILL STYRELSELEDAMÖTER, I DERAS EGENSKAP AV STYRELSELEDAMÖTER, UNDER RÄKEN - SKAPSÅRET 2023 (BELOPP I TKR) Belopp i tkr Befattning Styrelse arvode Sociala avgifter Totalt Caesar Åfors Styrelseordförande 500 157 657 Håkan Sandberg Styrelseledamot 263 82 345 Mattias Grahn Styrelseledamot - - - Kristina Alvendal Styrelseledamot 350 110 460 Christian Haglund Styrelseledamot 263 82 345 Pernilla Ramslöv Styrelseledamot 350 110 460 Peter Ragnarsson Styrelseledamot 117 37 153 Totalt 1 842 579 2 420 92 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 93 ===== Not 8 SKATTER REDOVISAD SKATTEKOSTNAD ELLER SKATTEINTÄKT Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Aktuell skattekostnad Skatt på årets resultat -10 -10 — — Skatt hänförligt till tidigare år 10 4 4 — Summa aktuell skatt 0 -6 4 — Uppskjuten skattekostnad eller skatteintäkt Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver -50 -23 — — Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter -90 55 — — Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader i finansiella derivat -9 73 — — Övriga 0 2 0 — Summa uppskjuten skatt -149 108 0 — Totalt redovisad skatte - kostnad eller skatteintäkt -149 102 4 — AVSTÄMNING AV EFFEKTIV SKATT Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Resultat före skatt 740 -741 82 96 Skatt enligt gällande skattesats 20,6 % -152 153 -17 -20 Ej avdragsgilla kostnader -57 -26 -1 -11 Ej skattepliktiga intäkter 1 22 9 25 Utnyttjat underskott, tidigare ej aktiverat 8 12 6 — Förändring temporär skillnad förvaltningsfastigheter 44 -61 — — Skatt hänförligt till tidigare år 10 4 4 — Övriga skattemässiga justeringar -3 -2 2 6 Redovisad skattekostnad -149 102 4 — Effektiv skattesats, % 20,2 13,8 -4,9 — UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN (+), UPPSKJUTEN SKATTESKULD (-) Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Obeskattade reserver Vid årets ingång -151 -128 — — Redovisat i årets resultat -50 -23 — — Vid årets utgång -201 -151 — — Förvaltningsfastigheter Vid årets ingång -1 015 -1 070 — — Redovisad i årets resultat -90 55 — — Vid årets utgång -1 105 -1 015 — — Derivat Vid årets ingång -68 -142 — — Redovisad i årets resultat -9 73 — — Vid årets utgång --77 -68 — — Övrigt Vid årets ingång 5 5 5 5 Redovisad i årets resultat 0 — 0 — Vid årets utgång 5 5 5 5 Uppskjuten skatteskuld/ skattefordran (-/+) netto -1 378 -1 229 5 5 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 93 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 94 ===== Not 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheternas verkliga värde Förvaltningsfastigheternas verkliga värde uppgick till 23 600 mkr (21 406), varav värde på pågående projekt om 2 195 mkr (3 385) och värde på byggrätter om 76 mkr (66). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 97,5 procent (98,4). Hyresvärde per kvm uppgick till 2 336 kr (2 230) för året. FASTIGHETSVÄRDETS FÖRÄNDRING Belopp i mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 Fastighetsvärde vid årets början 21 406 20 158 Förvärvade fastigheter 473 420 Investeringar i ny- till- och ombyggnation 1) 1 555 1 721 Värdeförändringar 166 -893 Fastighetsvärde vid årets slut, varav 23 600 21 406 Förvaltningsfastigheter exkl. pågående projekt och byggrätter 21 329 17 955 Pågående projekt 2 195 3 385 Outnyttjade byggrätter 76 66 Fastighetsvärde vid årets slut 23 600 21 406 1) Inkl. aktiverad ränta 99 mkr (60). Värdeförändringar fastigheter uppgick till 166 mkr (-893), förklarat av positiva värdeförändringar på befintliga fastigheter om 107 mkr (-940), på projektfastigheter om 53 mkr (47) och på förvärvade fastigheter om 6 mkr (0). VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER Belopp i mkr 2024 2023 Förändring avkastningskrav/kalkylränta 90 -969 Förändring driftöverskott 1) 17 29 Projekt 53 47 Förvärv 6 — Summa 166 -893 1) Förändring driftöverskott baseras på fastigheternas intjäningskapacitet. VÄRDEFÖRÄNDRING OCH DIREKTAVKASTNING PER FASTIGHETSKATEGORI OCH GEOGRAFI Värdeförändring, % Direk tavkastning, % 2024 2023 2024 2023 Per fastighetskategori Rättsväsende 4,2 0,5 4,9 5,1 Högre utbildning -0,4 -6,5 5,4 5,5 Sjukvård -6,4 -4,5 5,8 5,2 Övriga offentliga 1,1 -16,2 5,4 6,1 Icke-offentliga -1,0 -4,4 4,4 4,1 Summa förvaltning 0,6 -5,2 5,2 5,3 Projektfastigheter 1,7 2,1 — — Totalt, % 0,8 -4,4 — — Per geografi Syd -0,3 -3,7 5,1 5,2 Öst 1,1 8,7 5,3 5,2 Väst 1,1 -3,5 5,4 5,6 Nord 2,2 -3,9 5,5 5,9 Summa förvaltning 0,6 -5,2 5,2 5,3 Projektfastigheter 1,7 2,1 — — Totalt, % 0,8 -4,4 — — Direktavkastningen i förvaltningsfastigheter ligger i snitt mellan 4,6-10,4 procent, varav Rättsväsende 4,6-10,4 procent, Högre utbildning 4,9-9,3 procent, Sjukvård 4,8-6,0 procent och Övriga offentliga 5,2-7,3 procent. För kategorin Icke offentliga presenteras inget intervall på grund av vakanta ytor som skapar missvisande värden. Kalkylräntan ligger i intervallet 6,4-9,2 procent. TAXERINGSVÄRDEN Belopp i mkr 2024 2023 Mark 344 318 Byggnad 1 705 1 656 Summa 2 049 1 973 Förvaltningsfastigheterna redovisas enligt verkligt värdemetod i IAS 40 och samtliga har klassificerats i nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 med värdeförändringen i resultaträkningen. Värderingsmetodik Samtliga värderingsobjekt har per sista december 2024 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från det oberoende värderings - institutet Savills Sweden AB. Värderingen har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder och baseras på en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Avkastningsbaserad värdering bygger på en prognos över framtida kassaflöden där nuvärdet av framtida betalningsströmmar beräknas. Ortsprisanalyser av gjorda jämförbara fastighetsköp ligger som grund för bedömning av marknadens direktavkastningskrav. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Förvaltningsfastigheter värderas initialt till anskaffningsvärde. Inteas företagsledning bedömer att några avvikelser inte föreligger avseende marknadsmässiga nivåer på hyresinbetalningar eller drift- och underhållskostnader. Värdering pågående projekt Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är om projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov. Andelen av bedömd projektvinst beräknas som summan av tre projektriskreducerande händelser: • 20 procent av bedömd projektvinst när mark med förfoganderätt för Intea föreligger samt hyresavtal har tecknats. Om fastigheten bara har hyrts ut delvis samtidigt som bedömd projektvinst är beräknad på full uthyrning, multipliceras 20 procent av den bedömda projekt - vinsten med uthyrningsgraden. • 5 procent av bedömd projektvinst när lagakraftvunnen detaljplan finns. • successiv vinstavräkning på resterande 0–75 procent av projektvi sten när bygglov har erhållits. Detta görs genom att multiplicera 75 procent av bedömd projektvinst med ackumulerade investeringar dividerat med bedömd total investering. I förekommande fall vid tillkommande tecknade hyresavtal görs tillägg för andel av bedömd projektvinst som ej tidigare beaktats. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 94 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 95 ===== Not 9 (forts.) FÖRVALTNINGSFASTIGHETER VÄRDERINGSANTAGANDEN Rättsväsende Högre utbildning Sjukvård Övriga offentliga Totalt 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Kalkylperiod, år 10 - 25 10 - 25 10 10 10 - 20 10 - 15 10 - 25 10 - 25 10 - 25 10 - 25 Inflationsantagande, % 1% år 1, sedan 2% 2% 1% år 1, sedan 2% 2% 1% år 1, sedan 2% 2% 1% år 1, sedan 2% 2% 1% år 1, sedan 2% 2% Kalkylränta, % 6,48 - 7,88 6,49 - 8,12 6,40 - 8,87 6,59 - 9,14 6,46 - 7,60 6,54 - 7,81 7,04 - 9,20 7,23 - 9,40 6,38 - 9,20 6,49 - 9,40 Direktavkastningskrav, % 4,40 - 6,00 4,40 - 6,00 4,55 - 7,00 4,50 - 7,00 4,50 - 5,74 4,45 - 5,71 5,18 - 7,25 5,13 - 7,25 4,40 - 7,25 4,40 - 7,25 Bedömd hyresnivå, kr/kvm 1 564 - 3 600 1 461 - 3 207 1 345 - 3 128 1 333 - 3 077 1 527 - 5 144 1 510 - 5 142 1 250 - 5 500 1 250 - 4 000 1 250 - 5 500 1 250 - 5 142 Fastighetskostnader, kr/kvm 200 - 400 200 - 343 165 - 390 165 - 360 150 - 364 150 - 364 165 - 470 165 - 470 150 - 470 150 - 470 Syd Öst Nord Väst Totalt 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Kalkylperiod, år 10 - 25 10 - 25 10 - 15 10 - 15 10 - 20 10 - 20 10 - 25 10 - 25 10 - 25 10 - 25 Inflationsantagande, % 1% år 1, sedan 2% 2% 1% år 1, sedan 2% 2% 1% år 1, sedan 2% 2% 1% år 1, sedan 2% 2% 1% år 1, sedan 2% 2% Kalkylränta, % 6,38 - 8,87 6,49 - 9,14 6,46 - 7,47 6,54 - 7,51 6,65 - 9,20 6,85 - 9,40 6,61 - 8,45 6,85 - 8,63 6,38 - 9,20 6,49 - 9,40 Direktavkastningskrav, % 4,40 - 7,00 4,40 - 7,00 4,50 - 5,60 4,45 - 5,40 4,75 - 7,25 4,75 - 7,25 4,75 - 6,55 4,75 - 6,50 4,40 - 7,25 4,40 - 7,25 Bedömd hyresnivå, kr/kvm 1 345 - 3 251 1 333 - 3 171 1 712 - 5 144 1 692 - 5 142 1 250 - 3 250 1 250 - 3 207 1 527 - 5 500 1 510 - 4 000 1 250 - 5 500 1 250 - 5 142 Fastighetskostnader, kr/kvm 150 - 317 150 - 298 225 - 400 225 - 364 324 - 400 225 - 400 165 - 470 165 - 470 150 - 470 150 - 470 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Värderingsunderlag Driftnettot baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Hyresintäk- terna marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med ny- tecknade och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyresutveckling. Den långsiktiga vakansen har bedömts av värderarna och Intea tillsammans. Driftutbetalningar inkluderar utbetalningar för fastighetens normala drift. Bedömningen om driftutbetalningar är base- rad på budget samt tidigare års utfall kompletterat med de oberoende värderarnas erfarenheter. Fastighetens underhålls nivå bestäms utifrån aktuellt skick kompletterat med bedömningar om framtida underhålls- behov. Investeringsbehovet bedöms utifrån aktuellt skick med tillägg för kommande projekt. Inteas mål att skapa en långsiktigt uthållig avkastning utgår från ett internt krav på grundavkastning med hänsyn tagen till inflation, skattekostnader, fastigheternas läge och byggnadsår samt normala framtida underhållskostnader som sammantaget förväntas resultera i en avkastning inom ett intervall om 5-10 procent. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan genom att en riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt en riskfaktor. Restvärdesberäkning görs separat för varje fastighet genom en evighetskapitalisering av det uppskattade marknadsmässiga driftöver- skottet och det bedömda marknadsmässiga avkastningskravet enligt ovan resonemang. Värdeförändringar 2024 2023 Årets orealiserade värdeförändringar, mkr 166 -893 Genomsnittligt avkastningskrav, % 5,22 5,33 Vägd kalkylränta, kassaflödet, % 6,95 7,04 Vägd kalkylränta, restvärde, % 6,95 7,04 95 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 96 ===== Not 10 ÖVRIGA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets ingång 143 33 1 2 Nyanskaffningar 1 111 0 — Avyttring -5 — — — Utrangering — -1 — -1 Summa 139 143 1 1 Ackumulerade avskrivningar Vid årets ingång -9 -8 -1 -1 Årets avskrivningar -2 -2 0 0 Summa -11 -9 -1 -1 Redovisat värde vid årets slut 128 134 0 0 Inventarier skrivs av linjärt enligt plan över 5 år och vattenkraft över 50 år. Not 11 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 6 950 6 399 Inköp 0 419 Lämnade aktieägartillskott 191 132 Utgående balans 7 141 6 950 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början -51 — Årets nedskrivning — -51 Utgående balans -51 -51 Summa redovisat värde 7 091 6 899 Föregående års nedskrivning om -51 mkr gjordes med anledning av bedömd bestående värdenedgång i Intea Jälla AB. Nedskrivningen har minskat redovisat värde på andelar i koncernföretag. Känslighetsanalys En fastighetsvärdering är en uppskattning av det sannolika priset som en investerare skulle vara villig att betala vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Värderingen är gjord av oberoende värderings- institut utifrån vedertagna värderingstekniker inkluderande antaganden om vissa parametrar såsom exempelvis långsiktigt inflationsantagande. Ett visst mått av osäkerhet är alltid närvarande vid en fastighetsvär- dering. Ett förändrat fastighetsvärde med +/- 5 procent per årsskiftet påverkar Inteas fastighetsvärde med +/- 1 194 mkr (1 082). Nedan följer en känslighetsanalys utifrån valda parametrar baserat på rimliga antaganden. Tabellen illustrerar effekterna på marknadsvär- det vid förändringar av varje enskild parameter. I realiteten är det inte realistiskt att en parameter förändras isolerat utan olika antaganden i känslighetsanalysen är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav. Känslighetsanalys Förändring +/ Resultateffekt (mkr) Direktavkastningskrav 0,5 procentenhet -2 456/3 183 Hyresintäkter 5,0 procent 878/-878 Fastighetskostnader 5,0 procent -163/163 Vakansgrad 1,0 procentenhet -171/171 Kalkylränta driftnetto 0,5 procentenhet -301/317 Värderingsmodell färdigställda fastigheter + Hyresinbetalningar - Driftutbetalningar = Driftnetto - Investeringar = Fastighetens kassaflöde Not 9 (forts.) FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 96 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 97 ===== Not 11 (forts.) ANDELAR I KONCERNFÖRETAG DIREKTA INNEHAV Redovisat värde, mkr Bolag Org. nr Säte Ägarandel 2024 2023 Intea AB 559056-7755 Stockholm 100 39 39 Intea Garnisonen AB 556547-8756 Stockholm 100 1 272 1 225 Intea Eldaren AB 556832-2670 Stockholm 100 277 277 Intea Östersund AB 559085-0037 Stockholm 100 200 188 Intea Eric Uggla AB 559086-0762 Stockholm 100 90 87 Intea Karlsro AB 556558-0494 Stockholm 100 228 226 Intea Bygg AB 559056-3804 Stockholm 100 2 0 Intea Fanan 62 AB 559028-8279 Stockholm 100 22 22 Intea Kristianstad AB 559148-6625 Stockholm 100 112 111 Intea Tullen AB 556760-9580 Stockholm 100 74 72 Intea Seglet AB 559172-7424 Stockholm 100 16 12 Intea Vänersborg AB 556557-9603 Stockholm 100 29 29 Intea Lund AB 556753-3483 Stockholm 100 557 557 Intea Duvan AB 559267-7362 Stockholm 100 93 93 Depå Falköping AB 559174-4668 Stockholm 100 163 163 Intea Fanborgen AB 556879-6998 Stockholm 100 201 201 Intea Fanan 49 AB 559282-8643 Stockholm 100 12 12 Intea Fanan 51 AB 559282-8619 Stockholm 100 29 29 Intea Niagara AB 559210-5687 Stockholm 100 599 587 Intea Näsby AB 559281-7281 Stockholm 100 280 276 Intea Berga AB 559343-1199 Stockholm 100 1 869 1 865 Intea Viskan AB 559267-7370 Stockholm 100 205 205 Intea Jälla AB 556747-4985 Stockholm 100 171 171 Intea Kraft AB 559344-5504 Stockholm 100 12 8 Intea Fanan 63 AB 559028-8287 Stockholm 100 6 6 Redovisat värde, mkr Bolag Org. nr Säte Ägarandel 2024 2023 Rönneholm Slott AB 556533-0122 Stockholm 100 38 38 Kalkstenen Fastighets AB 556064-1838 Stockholm 57 400 400 Intea Kristianstad Holding AB 559473-0888 Stockholm 100 1 — Intea Göteborg Holding AB 559488-8033 Stockholm 100 30 — Intea Storstockholm Holding AB 559486-5502 Stockholm 100 65 — Intea Norr Holding AB 559497-4197 Stockholm 100 0 — Intea Skåne Holding AB 559499-0334 Stockholm 100 0 — Intea Småland Holding AB 559508-4152 Stockholm 100 0 — Totalt 7 091 6 899 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 97 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 98 ===== INDIREKTA INNEHAV Antal aktier Bolag Org. nr Säte Ägarandel 2024 2023 Intea Fanorna AB 559056-7524 Stockholm 100 500 500 Intea Fanan 57 KB 916835-3663 Stockholm 100 — — Intea Fanan 60 KB 916835-4430 Stockholm 100 — — Intea Fanan 54 KB 916847-3529 Stockholm 100 — — Intea Campus AB 556538-8716 Stockholm 100 10 000 10 000 Intea Åkeriet AB 556735-0045 Stockholm 100 100 000 100 000 Intea Tingshuset AB 556735-0037 Stockholm 100 100 000 100 000 Intea Onkel Adam AB 556735-0029 Stockholm 100 100 000 100 000 Intea Lagmannen AB 556735-0011 Stockholm 100 100 000 100 000 Intea Fanan 55 KB 916835-4398 Stockholm 100 — — Intea Vänerparken AB 556557-9538 Stockholm 100 1 000 1 000 Vänerparken Förvaltning KB 969646-8488 Stockholm 100 — — Vänerparken Utveckling KB 969646-5344 Stockholm 100 — — Intea Haren AB 556962-6350 Stockholm 100 500 500 Väst El Hydropower AB 559414-9378 Stockholm 100 500 500 Forsnacken AB 556806-0924 Stockholm 100 500 500 Gökalid Vatten AB 556843-2719 Stockholm 100 500 500 Gökalid Kraft KB 916837-4859 Stockholm 100 — — Intea Kristianstad Vä AB 559473-0896 Stockholm 100 25 000 — Intea Göteborg Mark 1 AB 559488-8041 Stockholm 100 25 000 — Intea Göteborg Mark 2 AB 559488-8058 Stockholm 100 25 000 — Intea Grimmered AB 556733-7810 Stockholm 100 1 000 — Intea Kulspetsen KB 969705–9898 Stockholm 100 — — Intea Bläckspetsen KB 969700-4886 Stockholm 100 — — Intea Mopsen AB 559192-0664 Stockholm 100 500 — Intea Signalisten AB 556982-2330 Stockholm 100 1 000 — Intea Norr Fastighets AB 559497-4205 Stockholm 100 25 000 — Intea Malmö 1 AB 559499-0342 Stockholm 100 25 000 — Intea Värnamo AB 559508-4160 Stockholm 100 25 000 — 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 11 (forts.) ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 98 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 99 ===== Not 12 INTRESSEBOLAG ANDEL I INTRESSEBOLAG, BELOPP I MKR Koncernen Moderbolaget Bolag Org. nr Säte Ägarandel, % 2024 2023 2024 2023 Vitartes Intea Holding AB 559015-3564 Göteborg 30 0 — 0 4 I juni 2024 avyttrades och frånträddes Inteas andel av projektet Sahlgrenska Life till Västra Götalandsregionen, vilka tidigare påkallat sin optionsrätt att köpa tillbaka marken genom att förvärva aktierna i det fastighetsägande bolaget. Not 13 KORTFRISTIGA FORDRINGAR ÖVRIGA FORDRINGAR Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Kundfordringar 87 24 1 2 Skatt och mervärdeskatt 60 130 3 4 Deposition — 4 — 4 Övrigt 51 36 1 3 Summa 198 194 5 13 Not 13 (forts.) KORTFRISTIGA FORDRINGAR UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Förutbetalda räntekostnader 25 24 25 42 Förutbetalda finansieringskostnader 16 4 16 4 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 15 3 5 Summa 52 43 44 51 Kortfristiga fordringar 250 237 Not 14 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernen genomsnittlig ränta Belopp i mkr 2024 2024 2023 2023 Långfristiga skulder Obligationer 4 600 3,70 % 3 350 5,50 % Säkerställda banklån 3 579 3,72 % 4 532 5,00 % Summa 8 179 7 882 Kortfristiga skulder Obligation 960 4,21 % 300 4,72 % Företagscertifikat 1) 2 865 3,34 % 1 884 4,91 % Säkerställt banklån 215 3,77 % 2 730 5,21 % Summa 4 040 4 914 1) Upptagna banklån har säkerställts med aktier i dotterbolag, pantbrev i fastigheter samt rättigheter avseende försäkring i fastighet kompletterat med covenanter avseende belånings- och räntetäckningsgrad. Moderbolagets genomsnittlig ränta Belopp i mkr 2024 2024 2023 2023 Långfristiga skulder Obligationer 4 600 3,70 % 3 350 5,50 % Säkerställt banklån 3 579 3,74 % 4 532 5,00 % Summa 8 179 7 882 Kortfristiga skulder Obligation 960 4,21 % 300 4,72 % Företagscertifikat 2 865 3,34 % 1 884 4,91 % Säkerställt banklån 130 3,74 % 2 630 5,20 % Summa 3 955 4 814 I de finansiella kostnaderna ingår även kostnader för outnyttjade back- upfaciliteter om 6 420 mkr (1 865). Genomsnittlig ränta för backupfacili- teterna (outnyttjade) uppgår till 0,33 procent (0,32). Enligt bolagets MTN program får inte bolaget uppta säkerställd skuld, om detta skulle innebära att andelen säkerställd skuld i förhållande till koncernens tillgångar skulle överstiga 40 procent. Fodringshavare har även rätt att kräva återköp om en fysisk eller juridisk person äger mer än 50 procent av aktierna eller rösterna i Intea. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare FORDRAN PÅ INTRESSEBOLAG Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 Intea Änggården AB — 254 Vitartes Intea Holding AB 0 3 Vitartes utveckling Göteborg AB — 165 Summa 0 422 FORDRAN PÅ INTRESSEBOLAG Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets ingång 422 130 Tillkommande poster — 292 Reglering av fordran -422 — Redovisat värde vid årets slut 0 422 99 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 100 ===== Not 15 LEASING – LEASETAGARE Koncernen har som leasetagare endast ett fåtal leasingavtal i form av ett tomträttsavtal, ett arrendeavtal, ett hyresavtal samt billeasingavtal. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2024 års utgång hade Intea en fastighet upplåten med tomträtt. En ny värdering av bolagets tomträtt under kvartal 2 2024 har medfört ett lägre värde på nyttjanderättstillgången och motsvarande leasingskuld. NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR Koncernen Belopp i mkr Tomt rätt Arrende avtal Lokaler Fordon Totalt Ingående balans 2024 109 3 8 2 122 Omvärdering/justering anskaffnings värde -35 — 2 — -32 Tillkommande — — — 1 1 Avskrivningar under året — 0 -4 -1 -5 Utgående balans 2024 74 3 6 2 85 NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR Koncernen Belopp i mkr Tomt rätt Arrende avtal Lokaler Fordon Totalt Ingående balans 2023 109 3 24 1 137 Justering anskaffnings värde — 1 -17 1 -15 Tillkommande — — 9 2 11 Justering avskrivningar — — -1 0 -1 Avskrivningar under året — 0 -8 -1 -9 Utgående balans 2023 109 3 8 2 122 RESULTATPÅVERKANDE POSTER HÄNFÖRLIG TILL LEASING Koncernen Belopp i mkr 2024 2023 Räntekostnader leasingskuld -1 -4 Avskrivningar på tillgångar med nyttjanderätt -5 -9 Avyttring 0 0 Fastighetsskatt 0 0 Uppskjuten skatt 0 0 Summa -6 -13 LEASINGSKULDER 2024 Belopp i mkr Tomträtt Övriga Summa Långfristiga 74 5 79 Kortfristiga — 5 5 Summa 74 10 84 2023 Belopp i mkr Tomträtt Övriga Summa Långfristiga 109 9 118 Kortfristiga 2 4 6 Summa 111 13 124 Det totala kassautflödet för koncernens leasingavtal uppgår till 10 mkr. (12). För löptidsanalys av leasingskulder se not 17. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 16 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER ÖVRIGA SKULDER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Leverantörsskulder 100 106 8 1 Skatter 0 50 1 5 Leasingskuld 5 6 — — Övriga skulder 67 38 59 8 Summa 172 200 68 15 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Upplupna utgiftsräntor 49 68 49 68 Förskottsbetalda hyror 355 253 — — Övriga interimsskulder 90 136 31 11 Summa 494 457 80 79 Övriga kortfristiga skulder 666 656 100 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 101 ===== Not 17 FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument Intea är främst exponerat för finansierings- och ränterisker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridda kreditförfall, som möjliggör eventuella amorteringar. Ingen upplåning sker i utländsk valuta varför koncernen inte är exponerad för valutakursrisk. Upplåning sker normalt med kort räntebindning och för att uppnå önskad ränte - bindningsstruktur används ränteswappar. Derivatinstrument används endast i riskminimerande syfte och ska vara kopplade till en underliggande exponering. Koncernen har för närvarande derivatinstrument som redovisas i kategorin finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Säkringsredovisning tillämpas ej. Majoriteten av koncernens banklån omfattas av olika åtaganden mot långivarna. Om åtagandena inte efterlevs kan långivaren begära att lånen återbetalas, helt eller delvis, i förtid. Åtagandena utgörs av branschnormala nyckeltal som måste vara uppfyllda. Exempel på åtaganden är räntetäckningsgrad och belåningsgrad som inte får under- respektive överstiga vissa nivåer. Andra exempel på åtaganden är att rapportering av nyckeltal och finansiell ställning lämnas per kvartal samt ställande av säkerhet i form av aktier i dotterbolag och pantbrev i fastigheter / tomträtter. Bolaget har under året efterlevt samtliga villkor i finansieringsavtalen. Inteas finansfunktion är en koncernfunktion med centralt ansvar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs av en av styrel- sen beslutad finanspolicy, som syftar till att säkerställa koncernens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Inom finansfunktionen finns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksamheten. Större finansieringslösningar och derivataffärer ska godkännas av styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om finan- siella frågor. Överskottslikviditet, som inte används till amortering, får endast placeras i instrument med hög likviditet och låg risk. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare UPPLYSNINGAR OM REDOVISADE VÄRDEN OCH VERKLIGA VÄRDEN, FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Derivat 372 334 — — — — Kundfordringar — — 87 24 — — Kortfristiga fordringar — — 163 213 — — Likvida medel — — 241 225 — — Totalt 372 334 491 462 — — Långfristiga räntebärande skulder — — — — 8 179 7 882 Kortfristiga räntebärande skulder — — — — 4 040 4 914 Leverantörsskulder — — — — 100 106 Övriga kortfristiga skulder — — — — 561 544 Totalt — — — — 12 880 13 447 Verkligt värde överensstämmer approximativt med redovisat värde i balansräkningen. Derivat, som har värderats till verkligt värde via resultaträkningen, är hänförliga till nivå 2 i verkligt värdehierarkin det vill säga, värdet har beräknats baserat på observerbara marknadsdata. Finansieringsrisk Finansieringsrisk utgörs av att svårigheter kan föreligga att erhålla finansiering för verksamheten vid en given tidpunkt. Målet är att ha en låneportfölj med spridda förfall och en lång löptid. För att minimera kostnaden för koncernens upplåning och för att säkerställa att finan - siering kan erhållas, behöver bolaget ha lånelöften som täcker behovet för omsättning av lån och investeringar. Styrelsen fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen. Ledningen upprättar rullande prognoser för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Inteas externa upplåning uppgick per den 31 december 2024 till 12 219 mkr (12 796). Belåningsgraden i koncernen per 31 december uppgick till 50,5 procent (57,2). Bolaget har betryggande marginaler till kreditgivarnas restriktioner avseende låneavtalen, så kallade covenanter. 101 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 102 ===== Kreditrisk Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens fordringar. Utestående hyresfordringar, likvida medel och finansiella derivattillgångar kan ge upphov till kreditrisk. Genom att placera likvida medel och göra derivataffärer med större kreditinstitut och genom förskottshyror minimeras kreditrisken. Kreditrisk i hyresfordringar Förluster på hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Då Inteas hyresgäster främst består av offentlig sektor så minskar risken för förluster kopplade till hyresfordringar. IFRS 9 innebär att principerna för reservering för kreditförluster ska bygga på en uppskattning av för - väntade förluster. Då kreditförlusterna är, och historiskt sett har varit, mycket små och Intea framförallt har offentliga hyresgäster med god kreditvärdighet görs ingen reserv då det inte finns någon förväntan på förluster. Inga väsentliga fordringar har skrivits ned under räkenskaps - året. Koncernens kundfordringar avseende hyror och vidarefakturerade kostnader uppgår till 87 mkr (24) vid årets utgång. Intea gör kontinuerligt bedömningar av förväntade kreditförluster. Samtliga utestående kund - fordringar per 31 december förfaller inom 0–30 dagar. Kreditförlusterna på kundfordringar i koncernen är mycket låga. Kreditrisk i finansiella derivatavtal Exponeringar avseende finansiella derivattillgångar begränsas genom att koncernen har som policy att endast ingå sådana avtal med stora finansiella institut med hög rating och där bolaget har långsiktiga relationer. Dessutom finns ramavtal med dessa institut om kvittning av olika derivatavtal, som ytterligare minskar kredit risk exponeringen. Kreditrisk i fordringar på intressebolag Koncernen genomförde via intressebolag fastighetsprojekt Sahlgrenska Life tillsammans med Vitartes Ab som ingår i koncernen SveaNor Fastigheter AB. Västra Götalandsregionen påkallade under 2023 sin optionsrätt att köpa tillbaka marken för projektet Sahlgrenska Life genom att förvärva aktierna i det fastighetsägande bolaget. Under andra kvartalet 2024 har Intea avyttrat och frånträtt bolagets andel av projektet Sahlgrenska Life till Västra Götalandsregionen. Kreditrisk i likvida medel För likvida medel är skandinavisk banker och finansiella institutioner motparter med rating om antingen minst A- (S&P) eller minst A3 (Moody´s) eller annan motpart med rating om antingen minst A (S&P) eller minst A2 (Moody´s). Koncernen anser att likvida medel har låg kreditrisk baserat på motparternas externa kreditbetyg. De förväntade kreditförlusterna för likvida medel har bedömts som immateriella och därför ej redovisats. Kapitalstruktur Vald kapitalstruktur har betydelse för ägarnas förväntade avkastning och exponering för risk. Några faktorer som påverkar valet är affärsrisk, skattesituation samt risk och kostnader förknippade med ökad belåning. Bolagets finansiella ramar framgår i bolaget finanspolicy. Där framgår att belåningsgrad för koncernen ska över tid ligga i intervallet 50–55 procent, och ska inte överstiga 60 procent. Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte understiga 2 gånger. SKULDER FÖRDELADE PÅ FÖRFALLOTIDPUNKT PER 31 DECEMBER 2024 Koncernen Belopp i mkr <1 år 1–5 år >5 år Summa Räntebärande skulder -4 040 -7 479 -700 -12 219 Ränta krediter -346 -462 -128 -937 Ränta derivat 103 252 62 417 Leasingskulder -5 -2 -77 -84 Leverantörsskulder -100 — — -100 Övriga skulder -561 — — -561 Totalt -4 949 -7 692 -843 -13 483 Moderbolaget Belopp i mkr <1 år 1–5 år >5 år Summa Räntebärande skulder -3 955 -7 479 -700 -12 134 Ränta krediter -343 -462 -128 -934 Ränta derivat 103 252 62 417 Leverantörsskulder -8 — — -8 Övriga skulder -60 — — -60 Totalt -4 263 -7 689 -766 -12 719 SKULDER FÖRDELADE PÅ FÖRFALLOTIDPUNKT PER 31 DECEMBER 2023 Koncernen Belopp i mkr <1 år 1–5 år >5 år Summa Räntebärande skulder -4 914 -7 178 -704 -12 796 Ränta krediter -497 -603 -214 -1 314 Ränta derivat 237 610 233 1 081 Leasingskulder -6 -6 -112 -124 Leverantörsskulder -106 — — -106 Övriga skulder -544 — — -544 Totalt -5 829 -7 177 -797 -13 803 Moderbolaget Belopp i mkr <1 år 1–5 år >5 år Summa Räntebärande skulder -4 814 -7 178 -704 -12 696 Ränta krediter -491 -599 -214 -1 305 Ränta derivat 237 610 233 1 081 Leverantörsskulder -1 — — -1 Övriga skulder -13 — — -13 Totalt -5 082 -7 168 -685 -12 934 KREDITFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 DECEMBER 2024, BELOPP I MKR Kredit avtal Bank MTN/ Cert Totalt räntebärande skulder Outnyttjade krediter Summa tillgängliga krediter 0–1 år 215 3 825 4 040 2 570 6 610 1–2 år 825 2 200 3 025 0 3 025 2–3 år 2 054 1 100 3 154 1 850 5 004 3–4 år 0 800 800 1 000 1 800 4–5 år 0 500 500 1 000 1 500 >5 år 700 700 0 700 Totalt 3 794 8 425 12 219 6 420 18 639 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 102 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 103 ===== Not 17 (forts.) FINANSIELLA INSTRUMENT RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR, INKL DERIVAT PER 31 DECEMBER 2024 Förfallotidpunkt Belopp, mkr, Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig räntebindning, år 0-1 år 2 979 3,49 0,8 1-2 år 1 500 3,13 1,7 2-3 år 800 2,12 2,7 3-4 år 1 000 2,31 3,6 4-5 år 940 1,68 4,7 >5 år 5 000 2,64 7,8 Summa/genomsnitt 12 219 2,77 3,9 Outnyttjade kreditfaciliteter 6 420 0,33 - Inklusive outnyttjade kreditfaciliteter 18 639 2,89 3,9 Ränterisk För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har Intea ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat kan det uppstå värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärs dag, där absoluta merparten avser byte av ränteflöden innebärande ett anskaffningsvärde om noll, och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultat räkningen. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräknings- metoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt nivå 2 i värdehierarkin. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde och instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris, vilket erhålles från respektive motpart. Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal bolaget hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen före - gående år alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För att fastställa verkligt värde per bokslutsdagen görs en extern värdering av kreditinstitut. RÄNTEDERIVAT Räntederivat, år Fast ränta, % Nominellt belopp, mkr Verkligt värde, mkr 2025 2,18 2 500 -15 2026 1,07 1 500 21 2027 0,75 800 27 2028 0,93 1 000 51 2029 0,61 500 38 2030 0,32 500 53 2031 0,80 500 50 2032 1,33 1 000 81 2033 2,43 1 000 15 2034 2,34 2 000 52 Totalt 11 300 372 Räntevillkor är Stibor 3M. Räntebetalning sker kvartalsvis. En simu - lerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en omvärdering av Inteas räntederivat med 561 mkr. En minskning av marknadsräntorna med 1 procent skulle påverka koncernens resultat med -561 mkr. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare NOT 18 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR SOM INNEHAS FÖR FÖRSÄLJNING TILLGÅNGAR SOM KLASSIFICERAS SOM INNEHAV FÖR FÖRSÄLJNING KONCERNEN Belopp i mkr 2024 2023 Andelar i intressebolag — 4 Fordran på intressebolag — 440 Summa — 444 SKULDER SOM KLASSIFICERAS SOM INNEHAV FÖR FÖRSÄLJNING KONCERNEN Belopp i mkr 2024 2023 Skulder till intressebolag — 4 Summa — 4 Västra Götalandsregionen påkallade 2023 sin optionsrätt att köpa tillbaka marken för projektet Sahlgrenska Life genom att förvärva aktierna i det fastighetsägande bolaget. I samband med att optionsrätten påkallades uppfylldes kriterierna för tillämpning av IFRS 5 Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter. Under andra kvartalet 2024 har Intea avyttrat och frånträtt bolagets andel av projektet Sahlgrenska Life till Västra Götalandsregionen. 103 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 104 ===== NOT 20 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER KONCERNEN MODERBOLAGET Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 Aktier i dotterbolag 9 753 10 177 6 077 6 006 Ställda säkerheter, pant brev för lån hos kreditinstitut 7 510 7 262 7 425 7 162 Totalt 17 263 17 439 13 502 13 168 Eventualförpliktelser Borgen för dotterbolag - - - 908 Borgen för intressebolag - 200 - 200 Summa - 200 - 1 108 Borgen för dotterbolag redovisat i moderbolaget avser fullgörande- garantier till förmån för projekt i dotterbolag. NOT 21 TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDEN FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN — KONCERNEN Icke kassaflöde 2024 2023 1231 Kassaflöde Upplåningskostnader Omklassificering 20241231 Kortfristiga räntebärande skulder 4 914 -1 964 — 1 090 4 040 Långfristiga räntebärande skulder 7 882 1 387 — -1 090 8 179 Leasingskuld 124 -5 — -35 84 Icke kassaflöde 2023 20221231 Kassaflöde Upplåningskostnader Omklassificering 2023 1231 Kortfristiga räntebärande skulder 2 715 918 1 1 280 4 914 Långfristiga räntebärande skulder 7 858 1 303 1 - 1 280 7 882 Leasingskuld 137 -7 — -6 124 FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN — MODERBOLAGET Icke kassaflöde 2024 2023 1231 Kassaflöde Upplåningskostnader Omklassificering 20241231 Kortfristiga räntebärande skulder 4 814 -1 949 — 1 090 3 955 Långfristiga räntebärande skulder 7 882 1 387 — -1 090 8 179 Icke kassaflöde 2023 20221231 Kassaflöde Upplåningskostnader Omklassificering 2023 1231 Kortfristiga räntebärande skulder 2 615 918 1 1 280 4 814 Långfristiga räntebärande skulder 7 858 1 303 1 - 1 280 7 882 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Not 19 FORDRAN PÅ DOTTERBOLAG MODERBOLAGET Belopp i mkr 2024 2023 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets ingång 9 104 8 333 Tillkommande poster 1 904 774 Avgående poster -48 -2 Utgående balans 31 december 10 960 9 104 104 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 105 ===== NOT 22 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Intea Fastigheter AB (publ) står inte under ett bestämmande inflytande från någon av aktieägarna. Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterbolag. Transaktioner mellan moderbolag och dotterbolag har skett på marknadsmässiga villkor. Moderbolagets ägare De största ägarna vad gäller röster är Henrik Lindekrantz och Christian Haglund som äger aktier privat eller via bolag. De har ca 12 procent av rösterna vardera, följt av Svenska Handelsbankens pensionsstiftelse med ca 9 procent av rösterna. Därmed har ingen av bolagets ägare ett bestämmande eller betydande inflytande. De 10 största aktieägarna anges på sida 62. Intea Fastigheter AB (publ) har köpt rådgivningstjänster om cirka 3,9 mkr enligt avtal tecknade med två bolag som ägs av Henrik Lindekrantz respektive Christian Haglund. Både Henrik Lindekrantz och Christian Haglund är ägare och styrelseledamöter i Intea Fastigheter AB (publ). Samtliga transaktioner har skett på marknadsmässiga villkor. Styrelse Styrelseledamöter anses som närstående. Ersättningar till styrelsen framgår av not 5. Företagsledning Företagsledningen anses som närstående. Ersättning till företags- ledningen framgår av not 5. I Know a Place AB Intea Fastigheter AB (publ) har under 2023 och början av 2024 hyrt ut kontorsyta till I Know a Place AB, vilket är ett bolag som ägs av Henrik Lindekrantz och Christian Haglund genom Antea AB. Dotterbolag Transaktioner framgår av tabellen till höger. NOT 22 (forts.) TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE TRANSAKTIONER OCH MELLANHAVANDEN MELLAN MODER - BOLAGET OCH ANDRA KONCERNBOLAG MODERBOLAGET Belopp i mkr 2024 2023 Försäljning till dotterbolag 76 73 Försäljning till I Know a Place AB 1 4 Ränteintäkter från dotterbolag 521 473 Fordringar på dotterbolag 13 985 14 550 Skulder till dotterbolag 2 844 4 852 Not 23 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN I januari 2025 tecknade Intea ett nytt sexårigt hyresavtal med Polis- myndigheten i Linköping. Förhyrningen avser drygt 4 200 kvm. Tillträdet förväntas ske kring årsskiftet 2025/26. I februari 2025 kom Intea och Kriminalvården överens om ett hyres - avtal avseende en utökning av Anstalten Kristianstad med 10 000 kvm samt en option om ytterligare 3 200 kvm. Hyrestiden är 25 år. Projektet beräknas färdigställas under andra kvartalet 2026. I februari 2025 tilldelades Intea ett häktesprojekt i Gävle. Det nya häktet beräknas omfatta knappt 22 000 kvm LOA. Hyresavtalet löper med en hyrestid om 25 år från färdigställande. Investeringen beräknas uppgå till cirka 1 450 mkr. I februari 2025 tilldelades Intea ett anstaltsprojekt i Värnamo. Den nya anstalten beräknas omfatta cirka 29 000 kvm LOA. Hyresavtalet löper med en hyrestid om 25 år från färdigställande. Investeringen beräknas uppgå till cirka 2 400 mkr. NOT 24 VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande finns följande medel i moderbolaget Intea Fastigheter AB (publ), med belopp i kr. NOT 24 (forts.) VINSTDISPOSITION Belopp i kr Balanserade vinster 81 420 050 Överkursfond 6 018 444 157 Årets resultat 86 236 220 Till årsstämmans förfogande stående medel 6 186 100 427 Styrelsens föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande Till aktieägarna utdelas 0,50 kr per stamaktie av serie A och serie B 99 116 968 Till aktieägarna utdelas 2,00 kr per stamaktie av serie D 118 144 580 Överföres till överkursfond 5 968 838 879 Överföres till balanserade vinstmedel _ Summa 6 186 100 427 Totala antal aktier uppgår till 6 390 000 A-aktier, 191 843 936 B-aktier och 59 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. Motivering Koncernens egna kapital har beräknats med de av EU antagna IFRS- standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sam - manhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 105 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 106 ===== Styrelsens underskrifter Styrelsens underskrifter Styrelsen och verkställande direktören försäkrar, såvitt de känner till, att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europa- parlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen har undertecknats den dag som framgår av vår elektroniska signatur Kristina Alvendal Styrelseledamot Peter Ragnarsson Styrelseledamot Caesar Åfors Styrelseordförande Mattias Grahn Styrelseledamot Pernilla Ramslöv Styrelseledamot Charlotta Wallman Hörlin Verkställande direktör Christian Haglund Styrelseledamot Håkan Sandberg Styrelseledamot Henrik Lindekrantz Styrelseledamot Årsredovisningen och koncernredovisningen har, som framgår ovan, godkänts för utfärdande av styrelsen och den verkställande direktören den 27 mars 2025. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 5 maj 2025. Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska signatur KPMG AB Mattias Johansson, Auktoriserad revisor 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter → Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 106 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 107 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Intea Fastigheter AB (publ), org. nr 559027-5656 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen för Intea Fastigheter AB (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 53–60 och hållbarhetsrapporten på sidorna 39–52. Bolagets årsredo - visning och koncernredovisning ingår på sidorna 67–106 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med års - redovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 53–60 och hållbar - hetsrapporten på sidorna 39–52. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat- räkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moder- bolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelse- fulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis - ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 1 Redovisningsprinciper och not 9 Förvaltningsfastig- heter på sidorna 86–89 och 94–96 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området • Förvaltningsfastigheterna redovisas I koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 23 600 MSEK per den 31 december 2024. • Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2024 har fastställs baserat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. • Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av kon - cernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefull område i vår revision. • Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar periodens resultat. Hur området har beaktats i revisionen • Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka anta- ganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. • Vi har bedömt kompetensen och oberoende hos de externa värderarna. • Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att identifiera felaktigheter i de externa fastighets värderingarna. • Vi har stickprovsvis testat de upprättade fastighets- värderingarna. Därvid har vi använt oss av aktuella mark- nadsdata från externa källor, särskilt avseende antaganden om direktavkastningskrav, hyresnivåer och vakanser. • Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om för- valtningsfastigheterna som koncernen lämnar i not 1 och not 9 i årsredovisningen. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter → Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 107 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 108 ===== Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än års - redovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sid- orna 1–52 samt 111–125. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo- visningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och kon - cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den informa - tion som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt be - dömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har an - svaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovis - ningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegent - ligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo - visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk - samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta - gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe - rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga fel aktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsent- lig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalsk - ning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till om - ständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern - redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksam - heten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhets - faktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisions - bevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberät - telsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärs enheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisions- arbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter → Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 108 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 109 ===== Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser un - der revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo - visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Intea Fastigheter AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträf - fande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi - tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt - ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt - ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum - melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter → Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revi - sionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. 109 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 110 ===== Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Intea Fastigheter AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag - stadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Intea Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har an - svaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde - pappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk - ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen ga - ranti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsent - liga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrnhing inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkes- etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovis - ningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är rele - vanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verk - ställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru- vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esefrapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 53–60 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 års- redovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovis - ningslagen. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 39–52 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhets - rapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhets - rapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En hållbarhetsrap - port har upprättats. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Intea Fastig - heter AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 7 maj 2024. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2016. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift. KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter → Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 110 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 111 ===== FASTIGHETSFÖRTECKNING, PER FASTIGHETSKATEGORI Bolaget ägde och förvaltade den 31 december 2024 ett fastighetsbestånd i Sverige om totalt 42 fastigheter med ett totalt fastighetsvärde om 23 600 mkr. Fastighetsbeståndet är diversifierat över 20 orter och har en total area om 573 000 kvm. Uthyrningsbar area, tkvm Fastighet Adress Ort Rättsväsende Högre utbildning Sjukvård Övriga offentliga Icke offentliga Total Rönneholm 6:2 Rönneholm slott Eslöv 8 8 Anneborg 2:4 Spårvägen 1 Falköping 4 4 Rud 51:3 Klangfärgsgatan 6B Göteborg 9 9 Rud 51:14 Klangfärgsgatan 6A Göteborg 7 7 Rud 51:18 Klangfärgsgatan 4D Göteborg 0 0 Fanan 54 Spetsvinkelgatan 11-19 Halmstad 10 10 Fanan 55 Spetsvinkelgatan 9 Halmstad 2 2 Fanan 57 Spetsvinkelgatan 21-29 Halmstad 12 12 Fanan 60 Linjegatan 12 Halmstad 3 3 Fanan 62 Spetsvinkelgatan 11 Halmstad 10 10 Fanan 63 Diagonalen 4 Halmstad — — Fanan 65 Linjegatan 5-7 Halmstad 5 5 Fanan 66 Linjegatan 8-10 Halmstad 7 7 Fanborgen 3 Kristian IV:s väg 1-3 Halmstad 21 2 24 Högkvarteret 1 Berga Allé 21, 25 Helsingborg 38 38 Duvan 1 Hospitalsgatan 6 Härnösand 8 8 Eldaren 6 Norra Kajplan 6 Kalmar 29 29 Kasematten 1 Vattentornsvägen 5 A-D Kristianstad 36 36 Näsby 34:24 Elmetorpsvägen 15 Kristianstad 34 34 Smedstad 1:21 Brigadgatan 26 Linköping 68 8 6 6 88 Landsdomaren 6 Baravägen 1 Lund 27 27 Niagara 2 Nordenskiöldsgatan 1 mfl. Malmö 21 21 Tullen 6 Esplanaden 1 Norrtälje 6 6 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse → Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 111 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 112 ===== Uthyrningsbar area, tkvm Fastighet Adress Ort Rättsväsende Högre utbildning Sjukvård Övriga offentliga Icke offentliga Total Eric Uggla 2 Eric Ugglas plats 2 Skövde 4 4 Ringaren 6 Kanikegränd 1-3, Kaplansgatan 9 Skövde 13 13 Stora Mörke 18 Högskolevägen 2-4, 6A-B, 8 Skövde 15 15 Mopsen 1 Kvastvägen 4 Stockholm 2 2 — — Stockholm 13 Jälla 2:25 Jälla 59 Uppsala 4 4 Haren 3 Korsgatan 20, 22 Vänersborg 6 6 Lasarettet 2 Vänerparken 1 mfl. Vänersborg 15 21 36 Lasarettet 6, 7 & 8 Vänerparken 11, 12 Vänersborg 3 3 Signalisten 20 Signalistgatan 6 Västerås 1 1 Seglet 1 Skjutbanevägen 16 Örebro 12 12 Artilleristen 1 Studentplan 2 mfl. Östersund 28 4 20 7 59 Lagmannen 6 Köpmangatan 21 Östersund 7 7 Onkel Adam 9 Köpmangatan 16-20 Östersund 6 6 Tingshuset 7 Storgatan 6 Östersund 4 4 Åkeriet 10 Prästgatan 53 Östersund 2 2 Summa objekt under förvaltning 240 171 62 82 18 573 Hjältan 4:11 Hjältan 350 Ånge — Summa projektfastigheter 1) — — — — — — Summa fastighetsbeståndet 240 171 62 82 18 573 1) Bedömd uthyrningsbar area för projektfastigheter uppgår till sammanlagt 14 tkvm. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse → Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 112 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 113 ===== FASTIGHETSFÖRTECKNING, PER REGION Uthyrningsbar area, tkvm Fastighet Adress Ort Syd Öst Väst Nord Total Rönneholm 6:2 Rönneholm slott Eslöv 8 8 Anneborg 2:4 Spårvägen 1 Falköping 4 4 Rud 51:3 Klangfärgsgatan 6B Göteborg 9 9 Rud 51:14 Klangfärgsgatan 6A Göteborg 7 7 Rud 51:18 Klangfärgsgatan 4D Göteborg 0 0 Fanan 54 Spetsvinkelgatan 11 Halmstad 10 10 Fanan 55 Spetsvinkelgatan 11 Halmstad 2 2 Fanan 57 Spetsvinkelgatan 21 Halmstad 12 12 Fanan 60 Linjegatan 12 Halmstad 3 3 Fanan 62 Spetzvinkelgatan 11 Halmstad 10 10 Fanan 63 Diagonalen 4 Halmstad - 0 Fanan 65 Linjegatan 5-7 Halmstad 5 5 Fanan 66 Linjegatan 8-10 Halmstad 7 7 Fanborgen 3 Kristian IV:s väg 1-3 Halmstad 24 24 Högkvarteret 1 Berga Allé 21, 25 Helsingborg 38 38 Duvan 1 Hospitalsgatan 6 Härnösand 8 8 Eldaren 6 Norra Kajplan 6 Kalmar 29 29 Kasematten 1 Vattentornsvägen 5 A-D Kristianstad 36 36 Näsby 34:24 Elmetorpsvägen 15 Kristianstad 34 34 Smedstad 1:21 Brigadgatan 26 Linköping 88 88 Landsdomaren 6 Baravägen 1 Lund 27 27 Niagara 2 Nordenskiöldsgatan 1 mfl. Malmö 21 21 Tullen 6 Esplanaden 1 Norrtälje 6 6 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse → Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 113 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 114 ===== Uthyrningsbar area, tkvm Fastighet Adress Ort Syd Öst Väst Nord Total Eric Uggla 2 Eric Ugglas plats 2 Skövde 4 4 Ringaren 6 Kanikegränd 1-3, Kaplansgatan 9 Skövde 13 13 Stora Mörke 18 Högskolevägen 2-4, 6A-B, 8 Skövde 15 15 Mopsen 1 Kvastvägen 4 Stockholm 2 2 — — Stockholm 13 13 Jälla 2:25 Jälla 59 Uppsala 4 4 Haren 3 Korsgatan 20, 22 Vänersborg 6 6 Lasarettet 2 Vänerparken 1 mfl. Vänersborg 36 36 Lasarettet 6, 7 & 8 Vänerparken 11, 12 Vänersborg 3 3 Signalisten 20 Signalistgatan 6 Västerås 1 1 Seglet 1 Skjutbanevägen 16 Örebro 12 12 Artilleristen 1 Studentplan 2 mfl. Östersund 59 59 Lagmannen 6 Köpmangatan 21 Östersund 7 7 Onkel Adam 9 Köpmangatan 16-20 Östersund 6 6 Tingshuset 7 Storgatan 6 Östersund 4 4 Åkeriet 10 Prästgatan 53 Östersund 2 2 Summa objekt under förvaltning 266 126 95 86 573 Hjältan 4:11 Hjältan 350 Ånge — Summa projektfastigheter 1) — — — — — Summa fastighetsbeståndet 266 126 95 86 573 1) Bedömd uthyrningsbar area för projektfastigheter uppgår till sammanlagt 14 tkvm. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse → Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 114 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 115 ===== FLERÅRSÖVERSIKT Belopp i mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Resultaträkning Intäkter 1 201 1 057 918 733 549 Fastighetskostnader -209 -197 -180 -124 -98 Driftöverskott 992 861 739 609 450 Central administration -68 -57 -64 -241 -67 Finansiella poster -387 -298 -178 -201 -238 Förvaltningsresultat 536 506 497 167 145 varav förvaltningsresultat exkl. ränta på ägarlån 536 506 497 246 279 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 166 -893 143 2 207 453 Värdeförändringar derivatinstrument 38 -354 639 127 -43 Skatt -149 102 -374 -532 -143 Årets resultat 591 -639 906 1 969 412 Balansräkning Förvaltningsfastigheter 23 600 21 406 20 158 17 797 10 238 Övriga tillgångar 836 1 272 1 178 544 183 Likvida medel 241 225 215 198 395 Summa tillgångar 24 678 22 904 21 550 18 539 10 816 Eget kapital 10 335 8 097 8 990 7 206 1 945 Uppskjutens skatteskuld 1 378 1 229 1 335 971 439 Derivat — — — — 77 Ägarlån — — — — 2 235 Räntebärande låneskulder 12 219 12 796 10 573 9 814 5 758 Ej räntebärande skulder 747 781 652 547 362 Summa eget kapital och skulder 24 678 22 904 21 550 18 539 10 816 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning → Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 115 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 116 ===== NYCKELTAL Belopp i mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Fastighets- och operativa nyckeltal Fastighetsvärde, mkr 23 600 21 406 20 158 17 797 10 238 Direktavkastning, % 5,2 5,3 4,7 4,4 4,9 Uthyrningsbar area, kvm 573 459 517 655 493 893 454 310 324 792 Hyresvärde, kr per kvm 2 336 2 230 2 089 1 910 1 827 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,5 98,4 97,9 99,0 98,7 Överskottsgrad, % 82,6 81,4 80,4 83,1 82,1 Andel offentliga hyresgäster, % 95,7 95,0 94,8 94,0 93,8 Återstående kontraktstid offentliga, år 7,8 6,3 5,9 6,0 6,2 Nettoinvesteringar, mkr 2 029 2 141 1 677 5 352 414 Förvaltningsresultat, mkr 536 506 497 167 145 Förvaltningsresultat, exkl. ränta på ägarlån, mkr 536 506 497 246 279 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad 1), % 50,5 57,2 51,0 53,8 52,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,7 3,9 3,0 3,7 Kapitalbindning, år 2,5 2,4 2,3 3,3 3,3 Räntebindning, år 3,9 3,0 3,0 3,2 4,9 Genomsnittsränta, % 2,89 3,27 2,53 1,31 1,63 Genomsnittsränta exkl. outnyttjade kreditfaciliteter, % 2,77 3,22 2,48 1,24 1,52 Andel säkerställd skuld, % 15,4 31,7 24,2 12,6 15,6 Soliditet, % 41,9 35,4 41,7 38,9 38,6 Skuldkvot, ggr (Nettoskuld/EBITDA) 13,0 15,6 15,3 18,02) 14,0 Justerad skuldkvot, ggr (Nettoskuld/EBITDA) 10,6 11,4 11,8 15,62) 12,3 1) Definitionen av belåningsgrad har förändrats från Q4 2022. Förändringen innebär att andelar i intressebolag, fordran på intressebolag, övriga anläggningstillgångar samt tillgångar som innehas för försäljning har inkluderats i beräkningsbasen. 2) Inklusive återlagd kostnad för avveckling av rådgivningsavtal om 165 mkr. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt → Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 116 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 117 ===== Belopp i mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Nyckeltal per A- och B-aktie Långsiktigt substansvärde, kr 45,88 45,77 50,03 46,87 30,19 Tillväxt i långsiktigt substansvärde 1), % 2,2 -6,7 7,7 55,2 19,3 Förvaltningsresultat, exkl. ränta på ägarlån, kr 2,77 2,63 2,74 2,47 1,79 Tillväxt i förvaltningsresultat, % 5,5 -4,2 11,1 38,2 12,3 Justerat förvaltningsresulat, kr (EPRA EPS) 2,69 2,51 2,67 2,44 1,75 Utdelning, kr 0,90 0,90 0,46 2,22 0,56 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 3,07 -5,04 5,58 15,60 3,71 Antal aktier vid årets utgång, miljoner 198 148 148 138 111 Genomsnittligt antal aktier under året, miljoner 151 148 143 125 111 Nyckeltal per D-aktie 2) Eget kapital, kr 33,00 33,00 33,00 33,00 — Resultat, kr 2,02 2,00 1,93 0,50 — Utdelning, kr 2,00 2,00 1,80 0,50 — Antal aktier vid årets utgång, miljoner 59 58 58 50 — Genomsnittligt antal aktier under året, miljoner 58 58 54 50 — 1) Inklusive återlagd utdelning under året. 2) D-aktier fanns inte före 2021. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt → Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 117 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 118 ===== UNDERLAG TILL NYCKELTAL Intea presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte definieras av IFRS redovisningsstandarder och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securites and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och ställning. Belopp i mkr 2024 2023 FASTIGHETS- OCH OPERATIVA NYCKELTAL Andel offentliga hyresgäster, % Kontrakterad årshyra, offentliga hyresgäster, mkr 1 249 1 079 (/) Kontrakterad årshyra, totalt, mkr 1 305 1 136 Andel offentliga hyresgäster, % 95,7 95,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra, mkr 1 305 1 136 (/) Hyresvärde, mkr 1 339 1 155 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,5 98,4 Nettoinvesteringar, mkr Förvärv under året, mkr 473 420 Investeringar i ny-, till och ombyggnation, mkr 1 555 1 721 Nettoinvesteringar, mkr 2 029 2 141 Överskottsgrad, % Årets driftöverskott, mkr 992 861 (/) Årets hyresintäkter, mkr 1 201 1 057 Överskottsgrad, % 82,6 81,4 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal → Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 118 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 119 ===== Belopp i mkr 2024 2023 FINANSIELLA NYCKELTAL Belåningsgrad, % Räntebärande skulder 1), mkr 12 219 12 796 (-) Likvida medel, mkr -241 -225 Nettoskuld, mkr 11 977 12 571 Verkligt värde fastigheter, mkr 23 600 21 406 Andelar i intressebolag, mkr 0 — Fordran på intressebolag, mkr 0 — Övriga anläggningstillgångar, mkr 128 134 Tillgångar som innehas för försäljning, mkr 0 444 (/) Summa, mkr 23 729 21 984 Belåningsgrad, % 50,5 57,2 Långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare, mkr 10 038 7 806 varav D-aktier, mkr -1 949 -1 916 Uppskjuten skatt, mkr 1 378 1 229 Derivat, mkr -372 -334 Långsiktigt substansvärde, mkr 9 094 6 785 Genomsnittlig ränta vid årets utgång, % Räntekostnad på årsbasis vid årets utgång, mkr 353 419 (/) Räntebärande skuld 1) vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 12 219 12 796 Genomsnittlig ränta vid årets utgång, % 2,89 3,27 Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster, mkr 923 804 (/) Årets finansnetto exkl. ränta tomträtt, mkr -381 -294 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,7 1) Räntebärande skulder exklusive leasingskuld. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal → Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 119 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 120 ===== Belopp i mkr 2024 2023 Soliditet, % Eget kapital, mkr 10 335 8 097 (/) Tillgångar, mkr 24 678 22 904 Soliditet, % 41,9 35,4 Skuldkvot, ggr (nettoskuld/EBITDA) Räntebärande skulder 1), mkr 12 219 12 796 (-) Likvida medel, mkr -241 -225 Nettoskuld, mkr 11 977 12 571 Driftöverskott, mkr 992 861 (-) Central administration, mkr -68 -57 EBITDA, mkr 923 804 Skuldkvot, ggr (nettoskuld/EBITDA), årstakt 13,0 15,6 Justerad skuldkvot, ggr (nettoskuld/EBITDA) Räntebärande skulder 1), mkr 12 219 12 796 (-) Likvida medel, mkr -241 -225 (-) Redovisat värde pågående projekt, mkr -2 195 -3 385 Nettoskuld, mkr 9 782 9 186 Driftöverskott, mkr 992 861 (-) Central administration, mkr -68 -57 EBITDA, mkr 923 804 Justerad skuldkvot, ggr (nettoskuld/EBITDA), årstakt 10,6 11,4 1) Räntebärande skulder exklusive leasingskuld. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal → Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 120 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 121 ===== Belopp i mkr 2024 2023 AKTIERELATERADE NYCKELTAL Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr Förvaltningsresultat, mkr 536 506 (-) Utdelning D-aktier, mkr -117 -116 Summa 419 390 (/) Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 151 148 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr 2,77 2,63 Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr (EPRA EPS) Förvaltningsresultat, mkr 536 506 (-) Aktuell skatt, mkr -1 -6 (-) Minoritetens andel av förvaltningsresultat, mkr 1) -13 -12 (-) Utdelning D-aktier, mkr -117 -116 Summa 406 372 (/) Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 151 148 Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr (EPRA EPS) 2,69 2,51 Långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr Långsiktigt substansvärde, mkr 9 094 6 785 (/) Antal A- och B-aktier vid årets utgång, miljoner 198 148 Långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr 45,88 45,77 1) Motsvarar "Innehav utan bestämmande inflytande". 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal → Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 121 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 122 ===== Definitioner NYCKELTAL DEFINITION SYFTE Andel offentliga hyresgäster, % Kontrakterad årshyra från offentliga hyresgäster dividerat med total kontrakterad årshyra. Nyckeltalet används för att belysa bolagets samlade kreditrisk på dess hyresgäster. En hög andel intäkter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre kreditrisk. Andel säkerställd skuld, % Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet är ett mått på graden av strukturell efterställdhet på den icke säkerställda skulden. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder minus leasingskuld i förekommande fall, likvida medel och kortfristiga placeringar i förhållande till fastigheternas verkliga värde, andelar i intressebolag, fordringar på intressebolag, övriga anläggningstillgångar och tillgångar som innehas för försäljning. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är finansierad med räntebärande skulder. Direktavkastning, % Driftöverskottet på årsbasis för fastighetsbeståndet per balansdagen i förhållande till fastighetsbeståndets värde per balansdagen med avdrag för värdet av pågående projekt och outnyttjade byggrätter. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultatgenerering före finansiella kostnader och centrala kostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande till summan av kontrakterade intäkter, bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och i förekommande fall rabatter på årsbasis. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden av bolagets uthyrningsbara ytor. Fastighetskategori Baserad på respektive fastighets huvudsakliga användning har en indelning gjorts av fastigheterna i kategorierna Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. På fastigheter med flera byggnader med olika användning sker motsvarande indelning per byggnad. Beräkningen baseras på kontrakterad årshyra. Förbrukning netto, GWh El som förbrukas av koncernen. Ej inkluderat el som vidarefaktureras till hyresgästerna. Förvaltningsresultat, mkr Resultat före värdeförändringar och skatt. Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr Förvaltningsresultat med avdrag för årets resultat hänförligt till D-aktier, i förhållande till genomsnittligt antal utestående A- och B-aktier. Genomsnittlig kontraktstid, år Genomsnittlig kontraktstid för offentliga hyresgäster viktat utifrån kontrakterad årshyra. Genomsnittlig ränta vid årets utgång, % Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder exklusive leasingskuld, inklusive kostnader för lånelöften och inklusive räntekupong i derivat. Nyckeltalet används för att belysa ränterisken för bolagets räntebärande skulder. Hyresgästkategori Baserat på respektive hyresgästs verksamhet har en indelning gjorts av hyresgästerna i kategorierna Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. Beräkningen baseras på kontrakterad årshyra per hyresavtal. Hyresvärde, mkr Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, exklusive hyresrabatter, inklusive vakanshyra. Justerad skuldkvot, ggr (Nettoskuld/EBITDA) Räntebärande skulder minskat med likvida medel och redovisat värde för pågående projekt dividerat med driftöverskott justerat för central administration. Nyckeltalet används för att belysa intjäning i relation till skuldsättning. Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr (EPRA EPS) Förvaltningsresultat med avdrag för årets resultat hänförligt till D-aktier, aktuell skatt samt minoritetens andel av förvaltningsresultatet, i förhållande till genomsnittligt antal utestående A- och B-aktier under året. Nyckeltalet används för att belysa bolagets förvaltningsresultat per A- och B-aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal → Definitioner Information till aktieägare 122 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 123 ===== NYCKELTAL DEFINITION SYFTE Jämförbart bestånd De fastigheter som ägts under hela jämförbara perioder och som inte har varit klassificerade som projektfastigheter under dessa perioder. Kapitalbindning, år Genomsnittlig kvarvarande löptid vid årets utgång på räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa refinansieringsrisken. En lång löptid indikerar lägre refinansieringsrisk. Kontrakterad årshyra, mkr Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive hyresrabatter, exklusive vakanshyra. Långsiktigt substansvärde, mkr Vid årets utgång redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av uppskjuten skatt, räntederivat enligt balansräkningen samt med avdrag för maximalt 33 kr per D-aktie multiplicerat med antalet utestående D-aktier. Nyckeltalet är ett etablerat mått på bolagets och andra börsnoterade bolags långsiktiga substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. Långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr Långsiktigt substansvärde i relation till antalet utestående A- och B-aktier vid årets utgång. Nyckeltalet belyser ägarna av A- och B-aktiers andel av det långsiktiga substansvärdet. Nettouthyrning, mkr Skillnaden mellan kontrakterad årshyra för nytecknade hyresavtal och kontrakterad årshyra för uppsagda hyresavtal för perioden/året. Nettoinvesteringar, mkr Summan av kassaflödet från gjorda investeringar i förvaltningsfastigheter och projekteringsfastigheter med justering för eventuella försäljningar under året. Nyckeltal för att belysa bolagets möjlighet att nå operativa mål. Objekt En registerfastighet alternativt en byggnad i de fall registerfastigheten är bebyggd med flera byggnader med olika användning. Offentliga hyresgäster Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet bärs av stat, kommun eller regioner. Nyckeltalet används för att belysa kreditrisken i bolagets intäkter. Projektfastighet Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomtställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastigheter hänförs även byggnad under uppförande samt fastighet med en investering uppgående till minst 20 procent av verkligt värde. Omklassificeringen från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställandet. Räntebindning, år Genomsnittlig räntebindningstid vid årets utgång på räntebärande skulder och leasingskuld men inklusive kupongränta på räntederivat. Nyckeltalet används för att belysa ränterisken. En lång räntebindningstid indikerar lägre ränterisk. Räntetäckningsgrad, ggr Årets resultat före finansiella poster i förhållande till periodens/årets finansnetto exklusive ränta tomträtt. Nyckeltalet åskådliggör ränterisk genom att belysa hur känsligt bolagets förvaltningsresultat är för ränteförändringar. Självförsörjningsgrad netto, % Andel el som koncernen producerar i förhållande till koncernens elförbrukning, ej inkluderat den el som vidarefaktureras till hyresgästerna. Nyckeltalet används för att redovisa hur stor andel av Inteas elförbrukning, exklusive vidarefakturerad förbrukning, som produceras av egenägda solcellsanläggningar och vattenkraftverk. Skuldkvot, ggr (nettoskuld/EBITDA) Räntebärande skulder minskat med likvida medel dividerat med driftöverskott justerat för central administration. Nyckeltalet används för att belysa intjäning i relation till skuldsättning. Soliditet, % Vid årets utgång totalt eget kapital dividerat med totala tillgångar. Nyckeltalet används för att visa hur stor del av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och inkluderas för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur. Underliggande fastighetsvärde Det värde som en fastighet har baserat på dess marknadsvärde, utan hänsyn till eventuella skulder eller finansiella åtaganden som är kopplade till fastigheten. Återstående kontraktstid offentliga, år Genomsnittlig återstående kontraktstid för offentliga hyresgäster viktat utifrån kontrakterad årshyra. Nyckeltalet används till att belysa bolagets hyresrisk. Överskottsgrad, % Driftöverskottet i förhållande till totala hyresintäkter under året. Nyckeltalet åskådliggör förvaltningsverksamhetens lönsamhet. 06 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal → Definitioner Information till aktieägare 123 INTEA ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 124 =====