FULLTEXT DEL 1 AV 3
Årsredovisning 2024
===== SIDA 1 =====
Fokus på tillväxt
och hållbarhet
2024
Års- och hållbarhetsredovisning
===== SIDA 2 =====
INTRODUKTION
Om John Mattson
3
År
et som gått
5
V
d har ordet
7
V
ERKSAMHET OCH STRATEGI 9
Värdeskapande
10
M
arknadsöversikt
12
M
ål och måluppfyllelse
16
S
trategi – fyra hörnstenar 19
Förvaltning
21
Förädling
23
F
örtätning
25
Förvärv 27
V
åra områden
28
Utv
ecklingsprojekt
34
H
ÅLLBARHET 3
9
MÖJLIGHETER OCH RISKER 5
5
AKTIEN
5
9
FINANSIELL INFORMATION 6 2
Ordförandeord
63
F
örvaltningsberättelse
64
Flerårsö
versikt
69
V
instdisposition
70
Bolagsstyrningsrapport
71
Styrelse
75
Ledning
77
F
INANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
78
K
oncernens räkningar 79
K
oncernens noter 83
M
oderbolagets räkningar 100
M
oderbolagets noter 103
S
tyrelsens försäkran
107
R
evisionsberättelse
108
F
astighetsförteckning
111
A
vstämningstabeller
114
D
efinitioner 116
Finansiell k
alender 117
Om den här rapporten
John Mattson redovisar koncernens finansiella och icke-finansiella information i en gemensam rapport.
Den legala årsredovisningen inkluderar förvaltnings
berättelsen och de finansiella rapporterna och omfattar sidorna
64–107.
John Mattsons lagstadgade hållbar
hets
rapport enligt Årsredovisningslagen återfinns på sidorna
10–11, 17–18, 39–53, 56–57 samt 72.
Innehåll
2
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
===== SIDA 3 =====
Det här är John Mattson
John Mattson har en lång tradition av att äga, förvalta och utveckla fastig-
heter. Redan 1965 startade byggmästare John Mattson fastighetsbolaget
med förvaltning och utveckling av fastigheter främst på Lidingö. Bolaget var
familje
ägt
fram till 2019 då det börsnoterades. Idag har John Mattson cirka
2
250 aktieägare och äger hyreslägenheter samt kommersiella lokaler i fem
attraktiva kommuner i Stockholmsregionen. Ambitionen är att fortsätta växa
i
bra marknads
lägen.
V
år vision är att skapa goda livsmiljöer över generationer genom förvaltning,
förädling, förtätning och förvärv av fastigheter. Vårt hållbarhetsarbete är inte-
grerat i alla delar av verksamheten och vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv
för att skapa trygga och attraktiva boendemiljöer och lokalsamhällen. Förvalt-
ningen sker i egen regi med god lokalkännedom och närhet till hyresgästerna.
/S.smcp/T.smcp/O.smcp/C.smcp/K.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp
/N.smcp/A.smcp/C.smcp/K.smcp/A.smcp
/V.smcp/A.smcp/X.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp
/S.smcp/O.smcp/L.smcp/N.smcp/A.smcp
/S.smcp/U.smcp/N.smcp/D.smcp/B.smcp/Y.smcp/B.smcp/E.smcp/R.smcp/G.smcp
/D.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/E.smcp/R.smcp/Y.smcp/D.smcp
/T.smcp/Adieresis.smcp/B.smcp/Y.smcp/S.smcp/O.smcp/L.smcp/L.smcp/E.smcp/N.smcp/T.smcp/U.smcp/N.smcp/A.smcp
/U.smcp/P.smcp/P.smcp/L.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/S.smcp /V.smcp/Adieresis.smcp/S.smcp/B.smcp/Y.smcp
/Odieresis.smcp/S.smcp/T.smcp/E.smcp/R.smcp/Aring.smcp/K.smcp/E.smcp/R.smcp
City/Bromma
Lidingö
Norrort
Söderort/Nacka
1 500 st
lägenheter i beståndet som kan
uppgraderas
JOMA
John Mattsons aktie är noterad på
Nasdaq Stockholm Mid Cap (JOMA)
14,1 mdkr
fastighetsvärde
345 000 kvm
uthyrbar area
5 kommuner
Lidingö, Sollentuna, Stockholm,
Nacka och Upplands Väsby
4 326 st
lägenheter
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
OM JOHN MATTSON 3
===== SIDA 4 =====
Tre anledningar att äga aktier i John Mattson
”
J ohn Mattson har ett unikt erbjudande för de som vill investera
i attraktiva hyresbostäder med potential i Stockholmsregionen.
Attraktiva bostäder
i Stockholmsregionen
John Mattsons fastighetsportfölj är renodlad mot bostä
der. Fastig
heterna är välskötta och finns i attraktiva
områden i Stockholmsregionen med hög efterfrågan på
bostäder, vilket skapar goda tillväxtmöjligheter.
Betalningsviljan för våra bostäder överstiger väsent
ligt våra genomsnittliga hyror, vilket medför låg risk för
vakanser och en värdepotential vid en eventuell framtida
förändring av hyresmarknaden.
Vi har fyra förvaltningsområden med tillräcklig skala
och geografisk avgränsning vilket möjliggör en effektiv
förvaltning och fastighetsutveckling. Förvaltningen sker
med egen personal och vi har god förståelse för våra
hyresgästers behov. Vi har låg omflyttning av hyres
gäster
vilket möjliggör en kostnadseffektiv förvaltning. Vår geo
grafiska avgränsning gör att vi kan våra delmarknader
väl och har väl utvecklade relationer med för bolaget
viktiga aktörer.
Värdeskapande aktör
inom social hållbarhet
John Matsson har sedan bolaget startade arbetat med
social hållbarhet. Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv
där vi inte bara tar ansvar för de enskilda byggnaderna
utan också för livet mellan husen. Under senare år har vi
även visat att vi kan göra skillnad i områden med utma
ningar med upplevd otrygghet.
Vi är en långsiktig och värdeskapande aktör inom
social hållbarhet – något som är viktigt dels för att säker
ställa att våra bostäder även i framtiden är attraktiva,
dels för att generera tillväxt genom nära samarbete med
kommuner och andra aktörer på marknaden.
Tillväxt med balanserad risk
Vår tillväxtstrategi bygger på värdeskapande inom de
fyra strategiska hörnstenarna förvaltning, förädling,
förtätning och förvärv. Genom denna bredd är vi inte
beroende av enskilda förutsättningar för vår tillväxt. Vi
har möjlighet att över tid skifta fokus inom dessa strate
giska hörnstenar beroende på bolagets och omvärldens
förutsättningar.
Vårt fastighetsbestånd har utvecklingspotential
i
värde
skapande uppgraderingar och förtätning genom
nyproduktion.
Vi eftersträvar låg finansiell risk där risken begränsas
av att nettobelåningsgraden inte långsiktigt ska överstiga
50
procent.
4OM JOHN MATTSON
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 5 =====
Året som gått
Q1
> H yresavtal tecknades med flera nya aktörer
för lokaler i Slakthusområdet i Stockholm.
>
S
ista etappen av totalt 129 nyproducerade
lägenheter i fastigheten Gengasen 4 i Örby
i
S
tockholm färdigställdes.
>
Andra etappen a
v totalt 76 uppgraderade
lägenheter i fastigheten Gengasen 4 i Örby
i
S
tockholm färdigställdes.
>
J
ohn Mattsons största solcellsprojekt
startade i Larsber
g – beslut om energi
-
in
vesteringar om totalt 20 miljoner kronor.
Q2
> Bostadsfastighet en Fulufjället 1 i Alvik i
Stockholm avyttrades med ett underlig-
gande fastighetsvärde om 93 miljoner
kronor före avdrag för latent skatt.
>
Plana
vtal signerades för bostadsprojektet
Ekporten på Lidingö.
”
U nder 2024 har vi
färdigställt ett nybyggnads-
projekt, påbörjat ett stort
uppgraderingsprojekt och
ökat vår byggrättsportfölj.
Gengasen 4, Örby. Bostadsprojektet Ekporten på Lidingö.
5Å RET SOM GÅTT
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 6 =====
Q3
> A vtal tecknades med energibolaget
S
tockholm Exergi om investering om
57
miljoner
kronor för omställning av
Stockholm Exergis fjärrvärmeproduktion.
John Mattson säkerställer försörjning av
k
ostnadseffektiv och hållbar fjärrvärme till
stor
del av bolagets fastigheter.
>
Beslut
fattades om att starta ett uppgraderings-
projekt av drygt 280 lägenheter i Rotebro i
Sollentuna kommun.
>
A
vtal tecknades med Stockholms stad om en
markanvisning för ytterligare 50 lägenheter
i
Örnsberg i södra Stockholm.
Q4
> A vtal tecknades med huvudentreprenör för
uppgraderingsprojekt i Rotebro i Sollentuna
kommun. Projektet beräknas pågå i cirka två
år och omfattar en bergvärmeanläggning,
loftgångsrenoveringar samt uppgradering
av cirka 280 lägenheter.
2024 2023
Hyresintäkter, Mkr 642,7 610,4
Driftöverskott, Mkr 459,7 437,3
Förvaltningsresultat, Mkr 195,1 133,2
Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,57 3,37
Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % –23,6 –17,9
Periodens resultat efter skatt, kr/aktie 5,66 –31,75
Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 14
097,7 13
567,6
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 97,6 96,4
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 47,6 49,8
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,6
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 94,66 87,09
Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % 8,7 –50,0
Aktuellt substansvärde (NTA), kr/aktie 86,20 79,08
Nyckeltal
Bostadsprojektet Lasetten i Örnsberg. Rotebro i Sollentuna.
6Å RET SOM GÅTT
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 7 =====
Ett framgångsrikt år
skapar möjlighet att
åter fokusera på tillväxt
Fortsatt positiv utveckling
Det är mycket glädjande att konstatera att John Mattson
fortsatte att utvecklas positivt under 2024. För helåret
redovisar vi en stark tillväxt i både förvaltningsresultat
och i långsiktigt substansvärde. Högre intäkter, fortsatt
effektivisering av driften av våra fastigheter och en lägre
skuld resulterade i ett ökat förvaltningsresultat om hela
46
procent jämfört med 2023.
Vi har lyckats bibehålla en rekordhög överskottsgrad om
72
procent genom att framgångsrikt ha motverkat effekter
av kraftiga prisökningar av taxebundna kostnader och stat
ligt elstöd som erhölls 2023 men som uteblev 2024.
Jag vill särskilt lyfta fram vårt arbete med att effektivi
sera våra fastigheters energianvändning. Vi sänkte energi
användningen med drygt tio procent under fjärde kvartalet
jämfört med samma period föregående år i jämförbart
bestånd. Dessutom har partnerskapet med Stockholm
Exergi bidragit till att sänka kostnaderna för uppvärm
ning av våra fastigheter.
Våra attraktiva lägen och ett framgångsrikt uthyr
ningsarbete ledde även till ökade intäkter. Uthyr
ningsgraden ökade till 97,6
procent, främst tack vare
en positiv nettouthyrning i vårt kommersiella bestånd
där uthyrningsgraden förbättrades med åtta procent
enheter under 2024.
Sedan 2022 har marknadens avkastningskrav, för vårt
och liknande fastighetsbestånd, stigit men under 2024
stabiliserades avkastningskraven och vårt arbete med
att effektivisera fastighetsdriften reflekteras nu i fastig
heternas positiva värdeutveckling. Värdeutvecklingen i
John Mattsons fastighetsbestånd uppgick till 2,3
procent
för helåret. Den positiva värdeutvecklingen under året
medförde att det långsiktiga substansvärdet ökade med
8,7
procent under 2024.
”
D et är mycket glädjande att konstatera
att John Mattson fortsatte att utvecklas
positivt under 2024.
7V D HAR ORDET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 8 =====
Ökat fokus på tillväxt och hållbarhet
Under 2024 avslutade vi ett framgångsrikt arbete med att
ställa om bolaget till nya makroekonomiska förutsättningar.
Vi har nu gått in i en ny fas, med fokus på tillväxt och
hållbarhet. Initialt kommer vi att skapa tillväxt i befintligt
bestånd genom värdeskapande lägenhetsuppgraderingar
och energieffektiviseringar, eftersom dessa investeringar
i dagsläget är mest lönsamma. Arbetet har påbörjats och
under 2024 investerade vi i energieffektiviseringar om totalt
80 miljoner kronor samt beslutade att i början av 2025
starta ett stort uppgraderingsprojekt i Rotebro i Sollentuna
kommun. Vi planerar att under 2026 återigen starta nypro
duktionsprojekt och vi har under året arbetat med att öka
vår byggrättsportfölj för att möjliggöra vårt långsiktiga mål
om produktionsstart av 250 lägenheter per år. Det är därför
mycket glädjande att vi under 2024 tecknade planavtal för
att ta fram en detaljplan för 90 lägenheter på Lidingö och
erhöll en markanvisning om 50 lägenheter i Örnsberg i
södra Stockholm.
Under 2024 har vi även fortsatt att utveckla vårt håll
barhetsarbete. Vi har tagit stora steg i att reducera klimat
avtrycket från uppvärmning av våra fastigheter, både genom
energieffektiviseringar och genom det partnerskapet som
vi under året ingick med energibolaget Stockholm Exergi.
Genom partnerskapet får John Mattson tillgång till hållbar
och kostnadseffektiv fjärrvärme samtidigt som vi bidrar
till omställningen av Stockholms energisystem mot netto
nollutsläpp.
Den utbredda otryggheten i samhället berör även våra
bostadsområden och återspeglar sig i våra hyresgästers
upplevda trygghet. Från att den upplevda tryggheten i John
Mattsons bestånd ökade under 2023 har den, med variatio
ner inom beståndet, tyvärr fallit tillbaka under 2024. I våra
mest prioriterade områden där vi har gjort flest trygghets
främjande åtgärder har den upplevda tryggheten glädjande
nog ökat. Vi får aldrig acceptera otrygghet i samhället och
på John Mattson fortsätter vi att systematiskt arbeta med
social hållbarhet, på egen hand och i samverkan med andra,
för att skapa trygga och attraktiva bostadsområden.
För att stärka förutsättningarna för tillväxt och hållbarhet
genomför vi från mars 2025 förändringar i bolagsledningen
genom nyrekryteringar och tillsättandet av projektutveck
lingschef och hållbarhetschef. Två för bolaget nya roller.
Då vi prioriterar investeringar i tillväxt föreslår styrelsen
att ingen utdelning görs för räkenskapsåret 2024.
Bostäder i attraktiva lägen står starka
Under 2024 har förutsättningarna för fastighetsbolag
utvecklats positivt. Inflationen har fallit tillbaka under
Riksbankens mål vilket medfört att styrräntan har
kunnat
sänkas. Tillgången till finansiering har förbättrats och
transaktions
marknaden har återhämtat sig, även om det
är från låga nivåer. Även hyrorna fortsätter att utveck
las positivt där hyresförhandling för 2025 har resulterat i
hyreshöjningar för våra bostäder på mellan 5,2 och 5,3
pro
cent beroende av geografi.
Det råder dock åter högre osäkerhet om förutsättning
arna för fastighetsbolag framöver. Vi upplever ett fortsatt
osäkert geopolitiskt läge där införande av importtullar kan
leda till stigande inflation och stigande räntor.
Även om vi ser positivt på framtiden har vi beredskap
om marknadsförutsättningarna åter skulle försämras.
Våra stabila intäkter från bostäder i attraktiva lägen, långa
ränte
bindningstider och starka balansräkning gör att vi
står väl rustade inför framtiden och en fortsatt expansion
av bolaget.
Tack till medarbetare
Jag vill slutligen tacka alla medarbetare för ett fantastiskt
arbete under året och ser mycket fram emot att tillsammans
med er alla öka vårt fokus på tillväxt och hållbarhet framåt.
Per Nilsson, vd
JOHN MATTSON FASTIGHETSFÖRETAGEN AB
”
Vi står väl rustade inför framtiden
och en fortsatt expansion av bolaget.
8V D HAR ORDET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 9 =====
Verksamhet och strategi
”
Und er 2024 avslutade vi ett framgångsrikt
arbete med att ställa om till nya marknads-
förutsättningar. Vi har nu gått in i en ny fas,
med fokus på tillväxt och hållbarhet.
PER NILSSON, VD
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
9
===== SIDA 10 =====
Värdeskapande
Affärsidé
Långsiktigt äga, förvalta och utveckla
bostadsfastigheter och attraktiva
lokalsamhällen i Stockholmsregionen.
Vision
Goda livsmiljöer över generationer.
Värderingar
Långsiktighet, engagemang och
nytänkande genomsyrar hela
verksamheten. Värderingarna vägleder
arbetet i vardagen och är grunden
i bolagets företagskultur. För medarbetarna
K ompetensutveckling
A ttraktiv arbetsplats och trivsel
M öjlighet att bidra till samhälls -
b
yggnad
För ägarna
T otalavkastning för aktien
Ö kat långsiktigt substansvärde per aktie Levande och tryggt lokalsamhälle
Engagemang i sociala frågor skapar värden
för hyresgäster och lokalsamhällen.
Energieffektiva och
fossilfria lösningar
Energianvändningen under en fastighets
livscykel är betydande. Fastigheters
energiklass, val av fossilfria energislag och
effektiv förvaltning reducerar klimatpåverkan.
Hälsosam och
inspirerande arbetsplats
Proaktivt arbete för en hälsosam, säker
och stimulerande arbetsmiljö för såväl
medarbetare som leverantörer är en
förutsättning för trivsel och engagemang.
För miljön
E ffektiv användning av resurser
F örvaltning och material med långa
livscykler och låg miljöpåverkan
Å tervinning och återbruk
För samhället
A ttraktiva och hållbara bostadsmiljöer
där
människor trivs och vill bo kvar
T rygga miljöer och aktivit eter i
närområden
S tadsutveckling med byggmästar kv alitet
För hyresgästerna
A ttraktiva hem i trygga miljöer
G emensamma mötesplatser
och arrangemang
V älskötta utemiljöer med fokus
på grönska och mötesplatser
Långsiktig h yresvärd, lokal förvaltning
PRIORITERADE
HÅLLBARHETSOMRÅDENVÄRDE FÖR INTRESSENTERVERKSAMHETRESURSER
Finansiellt kapital
Eget kapital
Räntebärande skulder
Fastigheter
B yggnader och mark i sammanhållna
områden med förädlings- och
förtätningspotential
E nergi, vatten, material och utrustning
för förvaltning och utveckling av
fastigheter
Kunder
Bostadsh yresgäster
K ommersiella hyresgäster
Medarbetare och
strukturkapital
P rocessorienterad organisation med
förvaltning i egen regi
Varumärke och relationer
S tarkt varumärke med en
60-årig historia
E fterfrågade områden
Långsiktiga r elationer med kunder,
leverantörer, finansmarknad,
kommuner och övriga intressenter
Strategi
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
John Mattsons strategi baseras på
fyra hörnstenar där hållbarhetsarbetet
integreras i varje del.
Ansvarsfull material- och
avfallshantering
Ansvarsfulla materialval, återbruk av
material och effektiv avfallshantering
reducerar klimatpåverkan och ökar
återvinningsgraden.
10V ÄRDESKAPANDE
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 11 =====
Värdekedjan och påverkan
John Mattsons arbetar aktivt med att minska den negativa och öka den positiva
påverkan av bolagets verksamhet. Nedan redovisas de viktigaste hållbarhetsfrågorna
under en fastighets livscykel samt hur vi som bolag kan påverka dessa.
V äxthusgasutsläpp under
livscykeln
E nergianvändning
M aterialanvändning
B iologisk mångfald
Arbetsmiljö
V äxthusgasutsläpp från
produktion
Å tervinningsbara material
M änskliga rättigheter
Växthusgasutsläpp
från
transporter och
bygg nation
Avfallssortering och
återbruk
Arbetsmiljö
Antikorruption
V äxthusgasutsläpp
från transporter och
avfallshantering
A vfallssortering och
återbruk av material
och inredning
Miljö- och hälsofarliga
mat
erial
VIKTIGASTE HÅLLBARHETSFRÅGORNA
HUR VI KAN PÅVERKA
V äxthusgasutsläpp
i
förvaltning
Energianvändning
Avfallssortering och
återbruk av material
och inredning
T rygga och attraktiva
områden
Arbetsmiljö
Sam verkan med
k
ommuner och leveran
-
t
örer i tidiga skeden
P rojektanvisningar för
resurseffektiv ny- och
ombyggnation
K rav på utsläppsnivå
i projekteringen vid
produktion och i
förvaltning
Uppf öljning genom bland
annat klimatdeklarationer
Hållbara materialval
med lång livslängd
Miljöc ertifiering
Nyproduktion på redan
hårdgjord mark
K ravställning och upp -
f
öljning av upphandlande
leverantörer
F örankring av uppförande -
k
od för leverantörer genom
upp
handlad entreprenör
i
byggproduktion
K ravställning och upp -
f
öljning av entreprenörer
Nära samverkan mellan
byggherre och entreprenör
för hållbara lösningar
Egen utbildad personal
inom arbetsmiljöfrågor
samt revision av bygg
-
arbetsplatsen.
F örankring av uppförande -
k
od för leverantörer
Energieffektivisering
Val av hållbara energikällor
O ptimering av fastig -
hetsdrift
Inspirera hyresgäster och
underlätta för en hållbar
livsstil
Utv eckla trygga och
attraktiva områden i
sam v
erkan med andra
aktörer
Arbet e för hälsosam och
inspirerande arbetsplats
K ravställning på
entreprenörens
demontering och
avfallshantering
Å terbruk av material
K onvertera byggnad
till annan funktion
1
Idé och
projektering
Insatsråvaror
/material
2
3
Byggproduktion
5
Omvandling
Förvaltning
4Fokus på våra
prioriterade hållbarhets-
områden genom hela
värdekedjan
Idé och projektering
1
Insatsråvaror/material
2
Byggproduktion
3
Förvaltning
4
Omvandling
5
Låg Medel HögGrad av inflytande:
11V ÄRDESKAPANDE
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 12 =====
Återhämtning på
fastighetsmarknaden
Makroekonomi och
finansmarknaden
Inflation och penningpolitik i förändring
Under 2024 förändrades de ekonomiska för
utsättningarna i Sverige genom avtagande
inflation och sänkta räntenivåer. Efter en
period av hög inflation som nådde sin topp
under 2022, sjönk inflationen successivt
under 2024. I december 2024 låg infla
tionstakten (KPIF) på 1,5
p
rocent, något
under Riksbankens mål på två procent.
Trots den positiva utvecklingen finns risk
för bakslag, särskilt kopplat till globala och
inhemska faktorer som geopolitisk instabi
litet, hushållens konsumtions
mönster och
långsiktiga effekter av penningpolitiken.
Räntesänkningar stimulerar konsumtion
och investeringar
De stora höjningarna av styrräntan, som
påbörjades 2022, avstannade under 2024.
I maj 2024 sänkte Riksbanken styrräntan
till 3,75
procent,
och under resten av året
gjordes ytterligare fyra räntesänkningar.
Vid årets slut låg styrräntan på 2,50
pro
cent. Räntesänkningarna har bidragit till
att stimulera hushållens konsumtion och
investeringar, men den svenska ekonomin
hade trots detta en svag tillväxt om endast
1,0 procent under 2024. Finansdeparte
mentet förutspår en återhämtning under
2025 med en BNP
tillväxt på 2,0 procent,
driven av ökade investeringar, särskilt inom
bostadssektorn.
Utmaningar på arbetsmarknaden
Den svenska arbetsmarknaden försämra
des något under 2024 med ökat antal varsel
och färre lediga tjänster. Arbetslösheten
ökade marginellt från 6,6
procent i slutet av
2023 till 7,1
procent i december 2024, enligt
Arbetsförmedlingen. Under 2025 förväntas
en återhämtning på arbetsmarknaden.
Förändringar på finansmarknaden
Efter en period av restriktiv utlåning, med
skärpta krav för belåningsgrad och ränte
täckningsgrad, blev bankerna under 2024
mer finansieringsvilliga. I kombination med
År 2024 präglades av en gradvis ekonomisk stabilisering i Sverige
och fastighetsmarknaden visade tecken på återhämtning. Hyres-
marknaden står inför utmaningar i delar av landet, men områden
med hög efterfrågan, såsom Stockholm, har låg risk för vakanser
och
goda möjligheter för lönsamma projekt.
Text i samarbete med Newsec
Fastigheten Skålen 2
i Häggvik, Sollentuna.
12MARKNADSÖVERSIKT
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 13 =====
TOTAL TRANSAKTIONSVOLYM, MKR
(TRANSAKTIONER >= 40
MKR)
SEGMENTSFÖRDELNING, MKR
(TRANSAKTIONER >=40
MKR)
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
2024202320222021202020192018
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
156 977
217 935
189 341
399 315
219 571
103 925
139 851
Antal affärerMkr
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
14 574
10 715
36 712
42 841
9 569
25 440
Mkr
Bostad Kontor Handel
L ogistik, industri & lager
Samhällsfastigheter Ö vrigt (ex. mark, hotell)
Källa: Newsec
Källa: Newsec
sjunkande kreditkostnader och ökad kon
kurrens från obligationsmarknaden, bidrog
detta till att pressa bankernas marginaler
för utlåning. Samtidigt har bankernas krav
på hållbarhet vid finansiering av fastigheter
ökat, med fokus på både initial prestanda
och förbättringar under kreditperioden.
Sammanfattningsvis präglas 2024 av en
stabilisering av ekonomiska indikatorer,
en gradvis återhämtning från lågkonjunk
turen och förändrade förutsättningar på
finansmarknaden som ger nya möjligheter,
särskilt inom fastighetssektorn.
Fastighetsmarknaden
Viss ökad transaktionsvolym
Transaktionsmarknaden i Sverige återhäm
tade sig något under 2024. Transaktions
volymen uppgick till cirka 140 miljarder
kronor fördelat på 342 affärer, en ökning
från 2023 års nivå på 104 miljarder kro
nor. Volymen är dock betydligt lägre än de
historiska toppnoteringarna. Stockholms
regionen stod för 45
procent
av den totala
transaktionsvolymen i Sverige, vilket under
stryker regionens fortsatta attraktionskraft.
Av de totala fastighetstransaktionerna
utgjorde bostadsfastigheter den största
andelen med 31
procent, motsvarande
42,8 m
iljarder kronor, en dubblering av
2023 års volym om 22,5 miljarder kronor.
Kontorsfastigheter utgjorde den näst största
andelen med 26
procent, motsvarande ett
värde av 36,7 miljarder kronor. Detta var
en betydande ökning från 2023 års volym
om 18 miljarder kronor.
Andelen transaktioner genomförda av inter
nationella investerare utgjorde 17
procent,
en minskning jämfört med 2023 då andelen
var 29
procent. Detta speglar
ett minskat
utländskt intresse för svenska fastighets
transaktioner i ett osäkert globalt klimat.
En gemensam nämnare för de fastighets
affärer som genomfördes under 2024 var
hög kvalitet på byggnader och/eller att
raktiva lägen. Kapitalstarka aktörer var
mest aktiva, vilket speglar en marknad där
möjligheter att förvärva premiumtillgångar
togs tillvara. Däremot genomfördes få
byggrättsaffärer, vilket signalerar fortsatt
osäkerhet kring nyproduktionsprojekt.
Yieldutveckling
Yielderna ökade under 2024 för samtliga
fastighetssegment, även om den största
ökningen skedde under 2023. Effekterna av
de senaste räntejusteringarna har ännu inte
fullt ut slagit igenom i yieldnivåerna, men
för bostadsfastigheter förväntas markna
den stabiliseras på nuvarande nivåer, med
viss potential för sjunkande yieldnivåer. En
yieldkompression kan även ske för nypro
duktion, särskilt för projekt med hög kva
litet och attraktiva lägen samt för moderna
och centralt belägna kontorsfastigheter.
Bostadsegmentet stabiliseras
Trots utmaningar inom nyproduktion, med
högre bygg
och finansierings
kostnader
samt osäkerhet kring värdeutveckling,
har bostadssegmentet visat tecken på
stabilisering och fortsatt attraktivitet för
investerare.
Sammanfattningsvis präglades 2024 av en
försiktig återhämtning där aktörer med
stark finansiell position tog tillvara på
möjligheter.
Bostads- och
hyresmarknaden
Svagare befolkningstillväxt
Prognoserna för Sveriges befolkningstillväxt
indikerar en fortsatt låg tillväxttakt generellt,
med stora skillnader mellan starkare och
svagare delmarknader, vilket minskar det
akuta behovet av nybyggnation. Det råder
dock fortsatt bostadsbrist i många områ
den. Områden med hög efterfrågan, som
Stockholms närförorter där John Mattson
verkar, visar goda möjligheter för nyproduk
tion, särskilt med tanke på en betalnings
vilja som överstiger de presumtionshyror
som behövs för ekonomiskt genomförbara
projekt. Se diagram för betalningsvilja och
befolkningsprognos på sidan 15.
Antalet vakanser har ökat på svagare
delmarknader i Sverige, medan situatio
nen är en annan i exempelvis Stockholm,
där bostadsbristen är mer påtaglig och
efter
frågan fortsatt stark, vilket speglar en
obalans i efterfrågan.
Stark hyresutveckling för bostäder
Historiskt har bostadsfastighetsägare bli
vit kompenserade för inflationen, även
om det ofta sker med en viss fördröjning
innan hyrorna justeras för att motsvara
inflationen. Hyresförhandlingarna för bostä
der för 2024 landade på nivåer som inte fullt
13MARKNADSÖVERSIKT
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 14 =====
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
20242023202220212020201920182017201620152014
kr/kvm
0
1
2
3
4
5
20242023202220212020201920182017201620152014
%
HYRESUTVECKLING BOSTÄDER FÖR DELOMRÅDEN 2014–2024, KR/KVM
DIREKTAVKASTNINGSKRAV BOSTÄDER FÖR DELOMRÅDEN 2014–2024, %
Källa: Newsec
ut kompenserar för den snabba kostnads
utvecklingen. För större fastighetsägare
i Stockholm varierade hyreshöjningarna
mellan 4,0 och 5,9
procent, med ett genom
snitt på 5,7
procent.
För John Mattsons
bruksvärdesförhandlade hyror blev utfallet
5,7
procent i Stockholm, 5,35
procent på
Lidingö och 4,9
procent i Sollentuna. För
2025 kommer hyres
höjningarna för John
Mattsons bostäder ligga på mellan 5,2 och
5,3
procent. De kommande åren förväntas
hyreshöjningar om 3–5
procent, baserat
på att flera fleråriga hyresavtal nyligen har
tecknats på dessa nivåer.
Betalningsviljan för hyresrätter i att
raktiva områden, såsom Stockholm och
dess närförorter där John Mattson verkar,
överstiger väsentligt de genomsnittliga
hyresnivåerna som en följd av en reglerad
hyresmarknad. Detta ger stabila intäkter
med låg risk för vakanser och skapar sam
tidigt förutsättningar för att uppgradera
befintliga lägenheter med möjligheter till
betydande hyreshöjningar. Betalnings
viljan i dessa områden bedöms öka med
4,5
p
rocent per år under de kommande
fem åren, drivet av hushållens ökade köp
kraft och reallöneökningar. Denna starka
efterfrågan ger också goda möjligheter för
lönsam nyproduktion i områden med hög
betalningsvilja, utan risk för vakanser.
För kommersiella fastigheter var hyres
justeringarna under 2024 högre än för
bostadsfastigheter, vilket stärkte intäkterna
i detta segment. Som en följd av fallande
inflation förväntas dock ökningstakten för
kommersiella hyror att sjunka framöver,
samtidigt som den svaga ekonomiska
utvecklingen i Sverige riskerar att resul
tera i stigande vakanser och sjunkande
marknads
hyror.
Minskad invandring och barnafödande
gör att befolkningstillväxten förväntas
bli betydligt svagare framöver. Samtidigt
förväntas urbaniseringen fortsätta och den
huvudsakliga befolkningstillväxten kon
centreras till Sveriges storstadsregioner.
Andra delar av landet kommer uppleva en
krympande befolkning.
Sammanfattningsvis står hyresmark
naden i delar av Sverige inför utmaningar,
präglad av ökade vakanser och en osäker
hyresutveckling. På marknader där John
Mattson verkar ser situationen däremot
betydligt bättre ut. Här finns en hög och
stabil efterfrågan på bostäder, kombinerat
med en stark betalningsvilja, vilket ger
stabila intäkter och låg risk för vakanser
samt förutsättningar att utveckla lönsamma
projekt.
Hållbarhet
Hållbarhet fortsatte att vara en central
fråga inom fastighetssektorn under 2024,
med EU:s skärpta krav på energieffek
tivisering och en tydlig målsättning om
klimat
neutralitet till 2050. Nya gränsvär
den för energiprestanda hos befintliga
byggnader och höjda ambitioner om
årlig energi
effektivisering driver utveck
lingen mot mer hållbara byggnader. Krav
på installation av solceller, utfasning av
fossila energikällor och återbruk av bygg
Stockholm nyproduktion Stockholm Prime Stockholm närförort Stockholm, övriga
Stockholm nyproduktion Stockholm Prime Stockholm närförort Stockholm, övriga
Källa: Newsec
14MARKNADSÖVERSIKT
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 15 =====
nadsmaterial påverkar både nyproduktion
och förvaltning, vilket innebär att fastig
hetsbolag måste anpassa sina strategier
för att möta de nya regelverken.
På transaktionsmarknaden har hållbar
hetskraven blivit en allt viktigare faktor
vid värdering och investeringar. Byggnader
med hög hållbarhetsprestanda och certi
fieringar attraherar investerare, medan
fastigheter med bristande energiprestanda
riskerar att bli mindre attraktiva och kan
kräva omfattande investeringar för att
uppfylla kommande standarder.
Allokeringen av kapital påverkas också
av hållbarhetskraven, där investerare i allt
högre grad prioriterar fastighetsbolag med
tydliga mål för minskade koldioxidutsläpp
och energieffektivisering.
Även trygghet har blivit en allt viktigare
fråga för fastighetssektorn, och behovet av
trygga och säkra boendemiljöer adresseras
genom olika nationella initiativ. Samman
taget markerar 2024 ett år där hållbarhet,
både miljömässig och social hållbarhet,
fortsätter att vara centrala frågor inom
fastighetssektorn och formar framtidens
marknad.
BEFOLKNINGSTILLVÄXT
JÄMFÖRELSE MELLAN BETALNINGSVILJA 1)
OCH JOHN MATTSONS GENOMSNITTLIGA NORMHYRA
FÖR SUCCESSION OCH NYPRODUKTION 2)
, KR PER KVM
0
500
1 0 00
1 5 00
2 0 00
2 5 00
3 0 00
3 500
Hammarby sjöstad M idsommarkransen
Lidingö
Johanneshov
Hägersten Bromma
Gubbängen
Örby
Upplands Väsby
Sollentuna
Motala Sundsvall
Tranås
Oskarshamn
Referensområden
Succession Nyproduktion
John Mattsons hyresnivå i succession John Mattsons hyresnivå i nyproduktion
1) Källa: Evidens
2) Alla hyror är normhyror (3 RoK 77 kvm)
Sverige Sverige 25% lägre 25% högre Sockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala
Källa: SCB
I grafen redovisas historisk och prognostiserad
befolkningsutveckling. Linjen visar indexerad
befolkning med år 2024 som basår (vänstra
axeln). Staplarna visar den årliga procentuella
tillväxten (högre axeln).
I den pr
ognostiserade befolknings
-
utv
ecklingen jämförs Sverige med storstads
-
r
egionerna samt med de kommuner som
står för de 25
procent av befolkningen som
bedöms ha högst respektive lägst befolk-
ningstillväxt.
09
80
115
110
105
100
95
90
85
0,0%
4,0%
3,0%
3,5%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
%
Prognos
15MARKNADSÖVERSIKT
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 16 =====
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltningsresultatet ökade under 2024 som följd av effektiviseringar av fastighetsdriften
och lägre räntekostnader. Genom förbättrat förvaltningsresultat och stigande fastighets-
värden ökade även substansvärdet.
Långsiktigt substansvärde per aktie
Förvaltningsresultat per aktie
Finansiella riskbegränsningar
John Mattson eftersträvar låg
finansiell risk. Det innebär att:
•
belåningsgraden netto lång
siktigt
int
e ska överstiga 50
pr
ocent, och
•
räntetäckningsgraden
lång
siktigt
inte
ska understiga 1,5 ggr.
Utdelningspolicy
Långsiktigt ska utdelningen uppgå till
50
procent av förvaltningsresultatet
per
år, med hänsyn till bolagets investe-
ringsplaner, konsoliderings
behov,
likviditet och finansiella ställning i övrigt.
Utdelningar kan komma att understiga
det långsiktiga målet eller helt utebli.
Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde
per aktie med minst 7
pr
o
c
ent, inklusive värdeöver-
f
öringar, över en konjunktur c
ykel.
Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltnings r esultatet per
aktie med minst 10
procent över en konjunkturcykel.
Kr/aktie Tillväxt Mål
0
50
100
150
200
Q4
24
Q3
24
Q2
24
Q1
24
Q4
23
Q3
23
Q2
23
Q1
23
Q4
22
Q3
22
Q2
22
Q1
22
Q4
21
%KR
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
8,7 %
-23,6 %
Tillväxt i substansvärde
per aktie 2024
Tillväxt i förvalt
nings
-
r
esultat per aktie 2024
Kr/aktie Tillväxt Mål
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
Q4
24
Q3
24
Q2
24
Q1
24
Q4
23
Q3
23
Q2
23
Q1
23
Q4
22
Q3
22
Q2
22
Q1
22
Q4
21
%KR
-60
-30
0
30
60
90
120
150
Genom en företrädesemission under fjärde kvartalet
2023 dubblerades antalet aktier. Detta medför att lång
siktigt substansvärde per aktie (baserat på antal aktier
på balans
dagen) inte är fullt jämförbart under perioderna
Q1–Q3
2024 men fullt jämförbart vid 2024 års utgång, då
antalet aktier är detsamma som vid 2023 års utgång. Av
samma anledning är förvaltningsresultat per aktie (baserat
på viktat antal aktier under perioden) inte fullt jämförbart
med 2023 under perioderna Q1–Q4
2024.
16MÅL OCH MÅLUPPFYLLELSE
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 17 =====
Långsiktiga hållbarhetsmål
John Mattson har långsiktiga hållbarhetsmål för vart och ett av bolagets fyra fokusområden inom
hållbarhet. Målen inkluderar vetenskapsbaserade klimatmål och ska styra verksamheten mot en
hållbar utveckling och bidra till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer” . Läs mer om
våra fyra fokusområden på sidorna 42–51.
Levande och tryggt lokal samhälle
Engagemang i sociala frågor skapar värden
för
hyres
gäst
er och lokalsamhällen.
Ansvarsfull material- och avfallshantering
Ansvarsfulla materialval, återbruk av material
och
eff
ektiv avfallshantering reducerar
klimatpåverkan och ökar
åt
ervinningsgraden.
Energieffektiva och fossilfria lösningar
Energianvändningen under en fastighets
livscykel är betydande. Fastigheters energi
-
klass,
val av fossilfria energislag och effektiv
förvaltning reducerar klimatpåverkan.
Mål
• T rygga områden enligt de boende:
högre än bransch
snitt
et för jämför-
bara områden.
• A
ttraktiva områden enligt de boende:
högre än branschsnittet.
Mål
• John Mattsons växthusgasutsläpp
från ny- och ombyggnation ska per
kvadratmeter reduceras i linje med
eller mer än genomsnittet för
fastighetsbranschen.
•
År
2030 ska John Mattson ha minskat
sitt växthus
gasutsläpp inom Sc
ope 1
och Scope 2 med minst 40
procent
jämfört med basår 2021.
Utfall
Utfall
Framsteg och kommentar
Drygt 79 procent av våra hyresgäster upplever våra fastigheter och områden
som
try
gga, en minskning med 1,5
procentenheter jämfört med 2023. I de
områden som vi har prioriterat mest, och där behovet av att förbättra tryggheten
är
som störst, har den upplevda tryggheten ökat med 2,4
procent under 2024.
Branschsnittet för privata fastighetsbolag samt allmännyttiga bostadsföretag
i
Stockholmsregionen uppgick under 2024 till 81,0
pr
ocent.
Närmare 84
procent av våra hyresgäster upplever våra områden som attraktiva,
en
minskning med 1,2
procentenheter jämfört med 2023. T rivsel i området, om
hyresgästen kan rekommendera andra att flytta dit samt hur väl man talar om sitt
bostadsområde är delar som ingår i måttet attraktiva områden. Branschsnittet för
privata fastighetsbolag samt allmännyttiga bostadsföretag i Stockholmsregionen
uppgick under 2024 till 85,0
procent.
Framsteg och kommentar
Från och med 2022 är det krav på klimatdeklarationer vid uppförande av nya
byggnader. Detta innebär att det framöver kommer att finnas statistik för påverkan
på klimatet vid nyproduktion. I dagsläget är det inte möjligt att följa upp vårt mål
genom denna statistik. Genom de systemval som gjorts i våra projekt bedöms de
projekt vi färdigställt under 2024 ha en påverkan på klimatet som är i linje med
branschen.
Våra utsläpp av CO
2e under 2024 minskade med 7,5 procent jämfört med 2023.
M
ålet om en genomsnittlig reduktion om 5,5
procent, för att uppnå målet om en
minskning med 40
procent till 2030, uppnåddes därmed. Jämfört med basåret
2021 är den genomsnittliga reduktionen under 2022–2024 9,5
procent per år,
vilket
överstiger målet om en genomsnittlig reduktion om 5,5
procent per år.
(Fastigheten Gengasen 4 har exkluderats i beräkningen på grund av pågående
nyproduktion och ROT-projekt.)
79,1 %
(Bransch:
81,0 %)
I linje med
branschen
83,8 %
(Bransch:
85,0
%)
7,5 %
(Mål: 5,5 %/år)
Under 2024 fortsatte vi att utveckla vårt hållbarhetsarbete
och tog bland annat stora steg i att minska klimatavtrycket
från uppvärmning av våra fastigheter. Vi sänkte våra CO
2e
utsläpp inom
Scope 1 och Scope 2 med 7,5
procent
jämfört
med 2023. Det är också mycket glädjande att medarbetar
nöjdheten fortsätter att öka och ligger över branschsnittet.
Den utbredda otryggheten i samhället påverkar även John
Mattsons bostadsområden. Efter en förbättring 2023 har
den upplevda tryggheten fallit tillbaka under 2024, sett till
hela vårt bestånd. Det är dock glädjande att tryggheten har
ökat i de områden som vi har prioriterat för trygghetsfräm
jande åtgärder. Vi fortsätter att systematiskt arbeta med
social hållbarhet med fokus på trygghet, på egen hand och
i samverkan med andra, för att skapa trygga och attraktiva
bostadsområden.
Mål uppfyllt Mål delvis uppfyllt Mål ej uppfyllt
17MÅL OCH MÅLUPPFYLLELSE
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 18 =====
Hälsosam och inspirerande arbetsplats
Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och
stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbe-
tare som leverantörer är en förutsättning för
trivsel och engagemang.
Mål
• E ngagerade medarbetare och
effektiv organisation: över genom
-
snitt
et för jämförbara bolag.
• J
ohn Mattson ska ha en inkluderande
kultur som möjliggör att bolaget
attraherar och behåller medarbetare
med olika bakgrund och perspektiv.
Rekryteringsprocessen ska vara
kompetensbaserad, fri från diskrimi-
nerande föreställningar.
•
Andelen kvinnor
eller män ska ej
överstiga två tredjedelar inom
bolaget, ledningen och styrelsen.
•
S
jukfrånvaron hos John Mattsons
medarbetare: högst tre procent.
• J
ohn Mattson ska ha noll olyckor,
med
från
varo mer än en dag, på våra
arbetsplatser. Detta avser både
John
Mattsons egen personal samt
personal som arbetar på uppdrag av
John Mattson.
Utfall Framsteg och kommentar
Via plattformen Winningtemp mäter vi veckovis välmående inom organisationen
med frågor kring ledarskap, arbetsglädje, meningsfullhet, autonomi, arbets-
situation, delaktighet, personlig utveckling, teamkänsla, engagemang och
självledarskap. Det sammantagna värdet för samtliga områden var under 2024
i
genomsnitt 8,0 på en tiogradig skala, att jämföra med branschens 7,8.
Genom vårt verktyg för att mäta välmående i organisationen kan vi kontinuerligt
följa upp medarbetarnas upplevelse av att bli respekterade och inkluderade.
Under 2024 hade frågor kring respekt, glädje att gå till jobbet samt frihet från
mobbing eller kränkning ett svarsvärde på 8,8 på en tiogradig skala, i vårt
mätverktyg.
Vid slutet av 2024 var andelen kvinnor/män 44/56
procent i bolaget, 60/40 i
ledningen och 43/57 i styrelsen. Under 2024 placerade sig John Mattson på
Allbrights lista över Sveriges mest jämställda bolag. Den genomsnittliga andelen
kvinnor/ män för börsnoterade fastighetsbolag i Sverige var 2024 41/59 för
ledningsgrupper och 35/65 för styrelser.
Den sammanlagda sjukfrånvaron under året (långtids- och korttidsfrånvaro) upp-
gick till 5,2
procent, en ökning jämfört med 2023 då den var 1,9
procent. Rensat
från sjukskrivningar längre än 90 dagar uppgick sjukfrånvaron till 3,0
procent.
Under 2024 rapporterades noll olyckor.
8,0
(Bransch: 7,8)
5,2 %
(Mål: 3 %)
0
(Mål: 0)
Under två
tredjedelar
Mål uppfyllt Mål delvis uppfyllt Mål ej uppfyllt
18MÅL OCH MÅLUPPFYLLELSE
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 19 =====
Tillväxt genom fyra strategiska hörnstenar
John Mattsons strategi för tillväxt bygger på att
skapa värde inom fyra strategiska hörnstenar.
Vi integrerar hållbarhetsarbetet i varje del och
förvaltar och utvecklar våra områden i nära
samverkan med andra. Genom vår bredd är vi
inte beroende av enskilda förutsättningar för vår
tillväxt, utan kan över tid skifta fokus inom dessa
hörnstenar.
Förvaltning
Vi förvaltar genom närhet och helhet. Vi kan våra fastighe
ter och känner våra kunder. Vi tar ansvar för helheten, både
beståndet och att utveckla livet mellan husen. Vi jobbar
proaktivt med fastighetsförvaltningen genom effektivise
ringar och värdeskapande investeringar i syfte att uppnå en
mer hållbar fastighetsdrift och ökat driftnetto. Ett viktigt
fokusområde är att optimera fastigheternas förbrukning
och därmed minska driftkostnaderna.
Målet är att minska energianvändningen med cirka
45
procent fram till 2030 jämfört med 2021 års nivå, till en
investering om cirka 200 Mkr kronor.
Läs mer på sidorna 21–22
Förädling
Vi förädlar våra byggnader för att säkra byggnadernas
tekniska livslängd och för att generera ett ökat drift
överskott. Förädling sker genom att uppgradera, bygga till
samt konvertera utrymmen till bostäder eller kommersiell
verksamhet.
Uppgradering av våra lägenheter sker oftast i två steg;
basuppgradering med stambyte där fastighetens tekniska
status säkras samt totaluppgradering där resterande
delar av lägenheten moderniseras. Även andra varianter
förekommer, såsom tillvalsrenoveringar. Uppgradering
sker i dialog med hyresgästerna och justerade hyresnivåer
förhandlas normalt med Hyresgästföreningen.
Målet är att uppgradera cirka 200 lägenheter per
år. I nuvarande bestånd har uppgraderingsmöjligheter
identifierats om cirka 600 lägenheter för både bas
och
totaluppgradering samt om cirka 900 lägenheter som redan
är basuppgraderade och kan totaluppgraderas. Direktav
kastningen för både bas
och totaluppgradering är cirka
5
procent med en investering om 1,25 Mkr per lägenhet.
Direktavkastningen för totaluppgradering från basupp
graderad lägenhet är cirka 6,5
procent med en investering
om cirka 0,4 Mkr per lägenhet.
Läs mer på sidorna 23–24
Förtätning
Vi förtätar på egen mark eller i nära anslutning till befintliga
fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark. Utöver nybygg
nation sker även tillbyggnation på befintliga fastigheter.
På så sätt breddas lägenhets
och verksamhetsutbudet och
hyresgästernas olika behov tillgodoses. Nya kvaliteter till
förs lokalsamhället och mångfalden och variationen ökar,
vilket bidrar till goda livsmiljöer. Målet är tillväxt genom
värdeskapande byggnation som samtidigt ökar attraktivite
ten i bostadsområdena. Utvecklingen sker i nära samarbete
med de kommuner där vi är verksamma.
Förtätningsprojekt bedöms påbörjas under 2026. Initialt
i små volymer för att skalas upp enligt målet om att starta
produktion av 250 lägenheter per år.
Läs mer på sidorna 25–26
Förvärv
Vi strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter med
utvecklingspotential i goda marknadslägen i Stockholms
regionen med närhet till välfungerande infrastruktur. Förvärv
sker utifrån ett långsiktigt ägar
och förvaltningsperspektiv
och områden med möjlighet till förädling och utveckling är
särskilt attraktiva. Vi utvärderar även löpande sammansätt
ningen av fastighetsbeståndet genom selektiva avyttringar.
Läs mer på sidan 27
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
HÅLLBARHET
19STRATEGI – FYRA HÖRNSTENAR
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 20 =====
Investeringar i befintligt bestånd prioriteras
I närtid prioriterar John Mattson investeringar i
befintligt bestånd, såsom energiinvesteringar
och uppgradering av lägenheter. Här har vi en
stor potential och dessa investeringar bedöms
i dagsläget ge bäst lönsamhet.
Genom bredden av våra fyra strategiska hörnstenar har
John Mattson en flexibilitet att, beroende av bolagets och
marknadens förutsättningar, fokusera på de investeringar
som vid var tid ger bäst lönsamhet med balanserat risk
tagande.
Under 2024 förändrades marknadsförutsättningarna
positivt och John Mattson kan nu åter fokusera på tillväxt.
I närtid prioriteras investeringar i befintligt bestånd, såsom
energiinvesteringar och uppgraderingar av lägenheter.
Dessa investeringar bedöms i dagsläget vara mer lönsamma,
med högre direktavkastning och marginal på investering, än
investeringar i nyproduktion av hyresrätter eller förvärv av
nyproducerade hyresbostäder eller äldre bostäder. Vi har
också goda möjligheter att genomföra investeringar inom
energiinvesteringar och uppgraderingar av lägenheter i vårt
fastighetsbestånd.
Diagrammet intill visar en indikativ lönsamhet av olika
investeringar samt de olika investeringsalternativens
direktavkastning och bedömda investeringsmarginal.
Investeringar i befintligt bestånd är markerade med blått
och investeringar genom nyproduktionsprojekt och förvärv
av förvaltningsfastigheter är markerade med grönt.
Vi utvärderar löpande investeringsalternativ vilket gör
att våra prioriteringar kan komma att förändras framåt.
Indikativ1) marginal och direktavkastning per investeringskategori, %
Marginal på
investering
Investering i befintlig bestånd
Nytt bestånd
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
0 42 61 53 7 8 9 10
1) Angiven marginal på investering och direktavkastning ska ses som indikativa för respektive projektkategori och kan variera i enskilda projekt beroende
på projektets förutsättningar.
Direktavkastning
Energioptimering
Anpassning
kommersiellt
Uppgradering
bostäder
Nyproduktion
hyresrätter
Förvärv
nyproducerade
hyresrätter
Förvärv
äldre bostäder
20STRATEGI – FYRA HÖRNSTENAR
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 21 =====
Hållbar och nära förvaltning
Effektiv förvaltning i egen regi
John Mattson arbetar kontinuerligt för att
skapa en så effektiv förvaltning som möj
ligt med en hållbar fastighetsdrift, nöjda
hyresgäster och ökat driftöverskott. Våra
fyra förvaltningsområden utgör geografiskt
sammanhållna områden med goda förut
sättningar för en effektiv förvaltning. De
sammanhängande områdena utgör också
en plattform för tillväxt där nya fastigheter
kan integreras på ett effektivt sätt.
Vi har en egen förvaltningsorganisation
som består av huvudsakligen egna medar
betare med hög kompetens, stort engage
mang och god lokalkännedom. På så sätt
säkerställer vi närheten till våra hyresgäster
och hög kvalitet på fastighetsskötseln.
Energieffektiviseringar
Energieffektiviseringar, effektiv avfalls
hantering och minskad klimatpåverkan
är prioriterade områden inom vår förvalt
ningsverksamhet. I början av 2024 sjösatte
vi ett nytt energiuppföljningssystem som
har varit ett värdefullt verktyg för att följa
upp energiförbrukning, koldioxidutsläpp,
solelsproduktion med mera.
Under 2024 investerade vi i flera energi
projekt för att minska fastigheternas
energianvändning och energikostnader
samt för att fasa ut användningen av fossila
bränslen. Läs mer om våra energieffektiva
och fossilfria lösningar på sidorna 47–48.
Genom partnerskap med energibolaget
Stockholm Exergi investerar vi i omställ
ningen till koldioxidfri fjärrvärmeproduk
tion och får kostnadseffektiv och hållbar
fjärrvärme till en stor del av våra fastigheter.
Läs mer om partnerskapet med Stockholm
Exergi på sidan 22.
Trygghetsarbete i samverkan
Vårt sociala ansvarstagande, där trygghet
prioriteras, genomsyrar arbetet inom för
valtningen. Vi arbetar med trygghetsfrågor
på flera sätt, på egen hand och tillsammans
med andra.
Grunden för trygga områden är att hålla
helt och rent i och omkring bostäderna,
ett aktivt arbete mot olovlig andrahands
uthyrning och tydlig kommunikation med
hyresgästerna.
Otrygga platser förebyggs genom till
exempel aktivt utemiljöarbete för att skapa
Hållbarhet är integrerat i alla delar i vår affär, så även inom förvaltningen.
Vi underhåller våra fastigheter utifrån ett långsiktigt perspektiv och
optimerar resursanvändningen genom effektiv drift och skötsel. Vår
vision ”Goda livsmiljöer över generationer” pekar ut riktningen för
att skapa trygga och attraktiva platser med låg resursanvändning där
människor vill leva, bo, arbeta och mötas.
Förvaltningen sker i egen regi
med närhet till hyresgästerna.
21FÖRVALTNING
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 22 =====
I juni 2024 tecknade John Mattson och
energibolaget Stockholm Exergi avtal
om partnerskap. Genom partner
sk
apet
investerar John Mattson i
Stockholm
Exergis fjärrvärme
produktion.
Investeringen bidrar till omställning av
Stockholm Exergis fjärrvärme
-
pr
oduktion till nettonollutsläpp av
koldioxid senast 2033. Omställningen
sker genom att först fasa ut fossila
bränslen och i slutändan genom
koldioxid
infångning.
För John Mattson innebär partnerska-
pet även att vi minskar kostnaden för
fjärrvärme till en stor del av våra
fastigheter, initialt till en tredjedel av
fastighetsbeståndet, samt att vi
minskar vårt klimatavtryck.
överblickbara områden, säkert skalskydd,
bra belysning samt väl fungerande avfalls
hantering. Vi tar hand om klotter, förstö
relse och nedskräpning omgående för att
minska risken för eskalerande problem.
Som en del av vårt trygghetsarbete
startade vi under 2024 Trygga trappan
i
utvalda fastigheter. Trygga trappan är ett
beprövat koncept i samarbete med polisen
som syftar till att få bort obehöriga perso
ner från trapphusen och öka tryggheten för
dem som bor i husen och deras besökare.
Utvärdering kommer att ske under 2025.
För att förebygga oriktiga hyresförhål
landen, störningar, kriminalitet och upp
levd otrygghet har vi tydliga processer och
rutiner vid uthyrning av bostäder och vi
arbetar aktivt med att förhindra otillåten
andrahandsuthyrning och skenbyten av
hyreskontrakt. Under 2024 återtogs 34
lägenheter som hyrts ut olovligt.
Den 1 juli 2024 trädde en ny lagändring
i kraft i Sverige som syftar till att skapa
tryggare bostadsområden. Lagen ger både
fastighetsägare med hyresrätter och hyres
gäster ökade möjligheter att säkerställa en
trygg boendemiljö.
Samverkan är det största framgångsfak
torn för proaktivt trygghetsarbete. I områ
den där vi är en betydande fastighetsägare
arbetar vi nära kommunen och polisen och
ingår i samverkansgrupper tillsammans
med dem, övriga fastighetsägare, det lokala
näringslivet, organisationer, Hyresgäst
föreningen med flera.
Vi har en tydlig modell för vårt arbete inom
social hållbarhet. Modellen utgår från att
trygghet och säkerhet är grunden för att
skapa trivsel och öka områdets attraktivitet.
Läs mer om våra samarbeten och vår modell
för social hållbarhet på sidorna 43–45.
Kundservice och kommunikation
Vi använder flera kanaler för att kommuni
cera med våra hyresgäster på ett effektivt
sätt. I vår digitala plattform Mina sidor
hittar hyresgästerna information om sitt
boende och gör digital felanmälan. Fel
anmälan kan också göras via telefonväxel,
där vi under året har utökat öppettiderna.
Vår egen kundtjänstpersonal är tillgäng
lig för frågor och dialog via e
post, chatt
och telefon. Vi finns även tillgängliga
i
vår reception på Lidingö samt anordnar
vid behov hyresgästmöten. Utöver detta
kommunicerar vi med våra hyresgäster på
hyresgästwebb, via digitala trapphustavlor
och i sociala medier.
Vi genomför löpande hyresgästunder
sökningar i samarbete med undersöknings
företaget AktivBo AB. Undersökningen
är ett viktigt verktyg för att identifiera
förbättringsåtgärder och få insikter från
våra hyresgäster. Vi strävar hela tiden efter
att förbättra och effektivisera hyresgäst
kommunikationen och öka kundnöjdheten
då nöjdare kunder oftast bor kvar längre
vilket minskar kostnaderna som omflytt
ningar medför. Läs mer om resultat från
hyresgästundersökningen 2024 på sidan 43.
Partnerskap för fossilfri
uppvärmning och lägre kostnader
22FÖRVALTNING
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 23 =====
Förädling bidrar till värdeskapande
Uppgradering av lägenheter
En viktig del av fastighetsutvecklingen är
att löpande uppgradera våra hyreslägenhe
ter. Genom uppgradering säkrar vi byggna
dernas livslängd och hyresgästerna får ett
attraktivt boende som möter moderna krav
på säkerhet, funktion och hållbarhet. God
teknisk status på fastigheterna bidrar till
effektivare förvaltning, hållbarhetsvinster
genom energioptimering samt minskade
driftkostnader.
Uppgradering av våra lägenheter sker
oftast i två steg, basuppgradering och
totaluppgradering, men andra varianter,
såsom tillvalsrenoveringar förekommer
också. En basuppgradering innebär stam
byte, ny elinstallation, renoverat badrum och
nya säkerhetsdörrar. Vid basuppgradering
görs även områdesstärkande insatser
och allmänna delar av fastigheten, såsom
trapphus och tvättstugor, renoveras. Vid en
John Mattson förädlar byggnader
genom att uppgradera lägenheter
eller anpassa kommersiella lokaler
samt genom att bygga till och
konvertera outnyttjade utrymmen
till bostäder eller kommersiell verk-
samhet. Vårt långsiktiga mål är att
uppgradera omkring 200 lägenheter
per år.
200
lägenheter/år
Vårt långsiktiga mål är
att årligen uppgradera
omkring 200 lägenhet
er.
lägenheter
Antal lägenheter i
beståndet som k
an
uppgraderas.
T otaluppgraderad
lägenhet i Rotebro,
Sollentuna.
1500
23FÖRÄDLING
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 24 =====
totaluppgradering moderniseras resterande
delar av lägenheten, köksinredning byts ut
och alla ytskikt renoveras. Ofta sker bas
och
totaluppgradering stegvis men när en lägen
het är vakant sker det vid samma tillfälle.
När både en bas
och totaluppgradering
har utförts innebär det att en fullständig
renovering av lägenheten har skett.
En totaluppgradering av en lägenhet
medför en högre hyresjustering än för en
basuppgraderad lägenhet. Vid en totalupp
gradering kan hyresnivån höjas med närmare
50
procent och fastighetskostnaderna kan
reduceras med cirka 20
procent, framför allt
som följd av förbättrad energiprestanda. De
justerade hyresnivåerna som följer av både
bas
och
totaluppgraderingar förhandlas
normalt med Hyresgästföreningen i förväg.
Långsiktigt uppgraderingsmål
John Mattsons långsiktiga mål är att årligen
uppgradera omkring 200 lägenheter. Vid
slutet av 2024 hade vi cirka 1
500 lägen
heter i beståndet som både kan bas
och
totaluppgraderas. Cirka 900 av dessa är
redan basuppgraderade och kan vid tillfälle
totaluppgraderas. Under 2024 färdigställ
des totalt 83 bas
och totaluppgraderade
lägenheter.
Ett större uppgraderingsprojekt om
drygt 280 lägenheter i Rotebro i Sollentuna
påbörjades under första kvartalet 2025 och
kommer att pågå i cirka två år. Läs mer på
sidan 36.
Slakterilokal byggdes om till
ny restaurang för Sin Ramen
Restaurangaktören Sin Ramen är en av flera aktörer som ser möjligheter med
stadsutvecklingsprojektet i Slakthusområdet i Stockholm. Under 2024 har de
tidigare slakterilokalerna byggts om och anpassats för restaurangverksamhet
och egen tillverkning av nudlar.
Med sitt japanska koncept SIN Slaughterhouse bidrar Sin Ramen till att
levandegöra området som, när det står klart, ska rymma en mångfald av
verksamheter i en varierad och småskalig miljö.
Tillbyggnad och konvertering
Förädling av vårt fastighetsbestånd innebär
även att vi bygger till redan befintliga fast
igheter, konverterar outnyttjade utrymmen
till lägenheter eller lokaler eller gör anpass
ningar i kommersiella lokaler utifrån hyres
gästens behov. Förädling bidrar till ökade
hyresintäkter och högre fastighetsvärden
samt till att tillgängliggöra fler lägenheter
och kommersiella lokaler.
Under 2024 tecknade John Mattson
hyresavtal med flera nya aktörer för lokaler
i Slakthusområdet, i Örby och i Sollentuna.
Lokalerna i Slakthusområdet har historiskt
inhyst slakteri och verksamhet för styck
ning och tillverkning av charkuterivaror.
Under året har vi anpassat flera av dessa
till bland annat restaurangverksamhet,
konfektyr
och bageritillverkning. Många
starka varumärken såsom Sin Ramen,
Pärlans konfektyr, Mr Cake och Choklad
fabriken har öppnat och bidrar starkt till
platsutvecklingen enligt visionen för fram
tidens Slakthusområde.
24FÖRÄDLING
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 25 =====
Förtätning
breddar utbudet
Nyproduktion och förtätning är en viktig del
för
att skapa värdetillväxt i bolaget. Det breddar
utbudet av bostäder och verksamheter, tillför
nya kvaliteter och ökar attraktiviteten i våra
bostadsområden.
För att möjliggöra långsiktig värdetillväxt i bolaget arbetar
vi aktivt med att identifiera obebyggd mark där nypro
duktion är möjlig och lämplig. Utvecklingsarbetet utgörs
både av att identifiera möjligheter för nyproduktion på
egen mark, samt av dialog med kommuner för att erhålla
markanvisningar.
Långsiktiga mål för nybyggnation
John Mattsons långsiktiga mål är att starta produktion av
250 nya lägenheter per år. Mot bakgrund av de senaste årens
osäkra marknadsförutsättningar, med bland annat stigande
entreprenadkostnader, räntor och avkastningskrav, har
inga nya förtätningsprojekt påbörjats sedan 2022. Pågående
projekt har dock fullföljts och under 2024 färdigställde vi
den sista etappen av ett stort nyproduktionsprojekt i Örby
i Stockholm. Läs mer på sidan 35.
Under 2024 tecknade vi planavtal för 90 bostäder
i området Larsberg/Dalénum på Lidingö samt erhöll
markanvisning för 50 bostäder i Örnsberg. Vid slutet av
2024 hade John Mattson därmed en projektportfölj som
möjliggör nyproduktion av 730 lägenheter. Utvecklings
projekt befinner sig i olika faser och vi bedömer att nya
nyproduktionsprojekt påbörjas tidigast under 2026 till
förmån för investeringar i befintligt bestånd. Vår ambition
är att från 2026 starta produktion av 75 lägenheter och
därefter utöka produktionen mot vårt långsiktiga mål om
att starta produktion av 250 lägenheter per år. För att skapa
78
nya lägenheter
har
färdigställts
under 2024
250
lägenheter/år – vårt
långsiktiga mål för
nyproduktion
Fastigheten Naturläran 7 i
Abrahamsberg, Stockholm.
25FÖRTÄTNING
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 26 =====
mångfald och kunna erbjuda olika boendeformer i våra områden
kan nyproduktion även omfatta bostadsrätter. Läs mer om vår
projektportfölj på sidan 34.
Breddat utbud ökar attraktiviteten
Utöver bostadsbebyggelse är handel, service och samhälls
fastigheter såsom vårdboende, skolor och förskolor, viktiga
för att göra ett område mer attraktivt. Därför omfattar vår
nyproduktion även lokaler för kommersiell användning och
samhällsnytta.
Genom nyproduktion förstärks lägenhets
och verksamhets
utbudet i ett område, fler får möjlighet att bo i hyreslägenhet och
hyresgästers olika behov tillgodoses. Nyproduktionen breddar
både standard och hyresnivå och medför att hyresgästerna kan
byta till nytt boende inom sitt bostadsområde när deras livs
situation förändras. Mångfald i fastighetsbeståndet skapar en
mer varierad målgrupp för aktörer inom handel och service,
vilket är positivt för etablering av ett varierat serviceutbud.
Förtätning med begränsad påverkan
Förtätning sker oftast på vår egen mark eller i nära anslutning
till våra befintliga fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark.
Exempelvis kan parkeringsytor som används i liten utsträckning
i stället utgöra plats för nybyggnation, utan större påverkan
på befintliga grönområden. Genom att bevara vegetation och
anlägga ny grönska strävar vi efter att bidra till att bevara biolo
gisk mångfald. Som en del av John Mattsons hållbarhetsarbete
är ambitionen att nyproducerade lägenheter som utvecklas från
start ska miljömärkas enligt Svanen, Nordens officiella miljö
märkning, eller motsvarande.
Nyproducerade hyreslägenheter har förbättrad energieffek
tivitet och ett mindre klimatavtryck. Genom att utforma nya
boendemiljöer med anpassad service kan vi medverka till att
skapa en mer hållbar livsstil för våra hyresgäster.
Våra bostäder och lokaler är byggda för att vara hållbara,
funktionella och attraktiva över tid, det vi kallar byggmästarkva
litet. Det innebär hög byggnads
och förvaltningskvalitet med
hållbara material som är lätta att underhålla utan att göra avkall
på estetiska värden. Materialval vid nybyggnation baseras på
såväl miljömässiga aspekter utifrån livscykelanalyser som
ekonomiska aspekter vilket skapar fördelar både ur totalkost
nads
och hållbarhetsperspektiv.
Nytt bostadskvarter i Örby
Örby, strax söder om Stockholm city, är ett
karaktäristiskt område med arkitektur från
tidigare årtionden. Här finns parker och
naturområden, skolor, kyrka, handel och
service.
Sedan beslut om att rusta Örby centrums
offentliga miljö och tillföra fler bostäder och
lokaler har John Mattson haft ett nybygg-
nads- och uppgraderingsprojekt i fastig
-
het
en Gengasen 4 invid centrumet. I början
av 2024 var samtliga nya lägenheter, totalt
129 stycken i varierande storlekar från
1–5 rum och kök, färdigställda och inflyttade.
D
e nybyggda husen ligger nu sida vid sida med
de ursprungliga byggnaderna, där lägenhe-
terna har renoverats, och ett nytt bostads
-
kv
arter med garage under kvartersbyggnaden
har skapats. I kvarterets bottenvåning har
Hemköp etablerat en modern livsmedelsbutik
och i mars 2025 öppnar STC gym i samma
byggnad, två långsiktiga aktörer som bidrar till
att levandegöra området. Arbete pågår för att
öppna fler verksamheter i kvarteret för att öka
utbudet ytterligare.
26FÖRTÄTNING
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 27 =====
Förvärv av fastigheter och byggrätter
En del av John Mattsons strategi är att växa genom
förvärv av fastigheter och byggrätter. Vi tar ett
helhetsansvar för de områden där vi finns och är en
ansvarstagande samarbetspartner till kommunen.
Ansvarstagande samarbetspartner
Förvärv av fastigheter och byggrätter sker utifrån ett lång
siktigt ägar
och förvaltningsperspektiv där vi tar ett hel
hetsansvar med fokus på trygghet och social hållbarhet. En
viktig framgångsfaktor för John Mattson är goda relationer
med kunder, kommuner, näringsliv och andra intressenter
där vi eftersträvar ett nära samarbete för att bidra till trygga
och attraktiva områden.
Förvärv och avyttringar de senaste åren
Efter börsnoteringen 2019 växte John Mattson både stor
leksmässigt och geografiskt. På kort tid gick bolaget från
att endast äga fastigheter på Lidingö till att vara etable
rat i fem kommuner i Stockholmsregionen och dubble
rade fastighetsvärdet. Under åren 2022–2023 avyttrades
flera fastigheter varav samtliga fastigheter i centrala
Stockholm. Under 2024 avyttrades en bostadsfastighet i
Alvik i Stockholm. Syftet med avyttringarna var att ren
odla fastighetsbeståndet för att skapa förutsättningar för
en mer effektiv och värdeskapande förvaltning samt att
stärka John Mattsons finansiella ställning genom sänkt
belåningsgrad.
Strategi framåt
John Mattson ska fortsätta växa på attraktiva områden
i
goda marknadslägen i Stockholmsregionen. För att säkra
en långsiktig tillväxt arbetar vi därför aktivt med att på
sikt öka vår fastighets
och projektportfölj genom förvärv
av fastigheter och byggrätter i områden där möjlighet till
förädling och utveckling är särskilt attraktiva.
Vi ser fördelar med att förvärva sammanhängande
bestånd då det möjliggör effektiv förvaltning och där vi
över tid kan skapa områden där bostäder, arbetsplatser,
handel, närservice och kultur samverkar.
Vi utvärderar löpande sammansättningen av vårt fastig
hetsbestånd och gör selektiva avyttringar. Fastigheter som
kan vara aktuella att avyttra är i huvudsak färdigutvecklade
fastigheter eller fastigheter som av olika anledningar inte
bedöms bidra till en god förvaltningseffektivitet.
27FÖRVÄRV
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 28 =====
Våra områden
och fastigheter
”
Hög efterfrågan på våra bostäder innebär
stabila intäkter och låg risk för vakanser.
Nyckeln är våra attraktiva områden”.
28Våra områden
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
===== SIDA 29 =====
Fastigheter i attraktiva
områden
John Mattsons fastigheter är belägna i attraktiva områden i fem kommuner
i
Stockholmsregionen; Lidingö, Sollentuna, Stockholm, Nacka och Upplands
Väsby. Den 31 december 2024 bestod fastighetsbeståndet av en total
uthyrbar area om cirka 345
000 kvadratmeter med ett fastighetsvärde om
14,1 miljarder kronor.
Våra fastigheter finns i tillväxtkommu
ner, generellt i centrala lägen med närhet
till kommunikationer och grönområden.
Fastigheterna håller hög kvalitet och är
välskötta. Majoriteten är byggda på 1950–
1970
talet, med goda förutsättningar att
förädlas.
Med fokus på hög förvaltningskvalitet
och social hållbarhet arbetar vi aktivt för
att skapa trygga och attraktiva områden.
Sammantaget skapar detta nöjda kunder,
hög efterfrågan på våra bostäder samt
hög betalningsvilja. Det bidrar även till låg
omflyttning av hyresgäster, vilket i sin tur
håller nere underhållskostnader och ger låg
risk för vakanser. Givet fastigheternas lägen
och en låg vakansgrad bedöms intäktsbasen
för bostäder vara stabil.
Cirka 19 procent av John Mattsons
hyresintäkter på årsbasis härrör från kom
mersiella hyresgäster varav cirka hälften
av dessa intäkter kommer från hyresgäster
med skattefinansierad verksamhet eller
med verksamheter inom livsmedel, vilka i
mindre utsträckning påverkas av ett sämre
ekonomiskt läge.
Lägenheter Uthyrbar area Fastighetsvärde Hyresvärde
Antal tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Lidingö 2 059 157 7 264 46 163 307 1 948
Norrort 1
070 80 1
774 22
248 113 1
416
City/Bromma 424 45 1
999 44
348 94 2
079
Söderort/Nacka 773 63 3
060 48
544 146 2
312
Summa fastigheter 4
326 345 14
098 40
837 659 1
909
FASTIGHETSINNEHAV 2024-12-31 ANDEL BOSTÄDER/
KOMMERSIELLA LOKALER, AREA
Bostäder, 82 %
Kommersiella
lokaler, 18 %
ANTAL LÄGENHETER PER OMRÅDE
Lidingö, 2 059
Norrort, 1 070
City/Bromma, 424
Söderort/Nacka, 773
F
astigheten Vävstolen 8 i Bromma,
Stockholm.
29V ÅRA OMRÅDEN
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 30 =====
Lidingö: hög standard i naturnära miljö
Lidingö är John Mattsons största förvalt
ningsområde sett till antalet lägenheter
och till fastighetsvärde. I stadsdelen Lars
berg uppförde byggmästare John Mattson
bolagets första bostadsområde under slutet
av 1960
talet enligt hans idé om folkhem
met. Idag äger vi fortfarande merparten av
marken i Larsberg och vi har även ett stort
fastighetsbestånd i stadsdelen Käppala.
Bostadsfastigheter står för 95 procent
av vår totala uthyrbara area på Lidingö,
motsvarande totalt cirka 2
000 lägenheter.
Samtliga fastigheter har närhet till vatten,
park
o
ch grönområden samt goda kom
munikationer.
I våra kommersiella lokaler på Lidingö
bedrivs närservice och utbildningsverksam
het. I Larsberg ligger även John Mattsons
huvudkontor.
Majoriteten av fastigheterna är uppförda
under 1960
talet men här finns även hus
byggda på 2000
talet och framåt. Bostä
derna håller genomgående hög standard
där hela beståndet är basuppgraderat
och cirka 64 procent är totaluppgraderat
eller nybyggt. Totaluppgraderingar pågår
löpande i både Larsberg och i Käppala.
I Larsberg finns även en utvecklings
fastighet som går under namnet Ekporten.
Under året signerades planavtal för nya
bostäder och detaljplanearbete pågår. Läs
mer om våra utvecklingsprojekt på sidorna
34–38.
Parkhusen i Larsberg på Lidingö
upfördes 2018.
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter
Nyckeltal, Lidingö 2024
Area bostadsfastigheter, tkvm 149
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1
871
Ekonomisk uthyrningsgrad bostads
-
fastigheter, % 99,3
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 45
243
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 75
NYCKELTAL LIDINGÖ ANDEL AV UTHYRBAR AREA
30V ÅRA OMRÅDEN
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 31 =====
Norrort: sammanhållna bestånd med potential
I förvaltningsområdet Norrort utgörs John
Mattsons fastighetsbestånd framför allt av
bostadsfastigheter i Rotebro,
Rotsunda,
Häggvik och Tureberg i Sollentuna kom
mun. Beståndet består av cirka 1
0
00 lägen
heter samt kommersiella lokaler. Samtliga
fastigheter ligger i direkt närhet till eller
på några minuters promenadavstånd från
pendeltågs
station, handel, service och grö
nområden. Den största andelen av bygg
naderna är uppförda under 1970
talet,
men här finns även äldre byggnader från
1940
och 1950
talet samt nyare 1990
talet
eller senare.
Ett uppgraderingsprojekt av drygt 280
lägenheter i Rotebro startade under första
kvartalet 2025. Projektet kommer pågå i
cirka två år och genomförs i etapper. Läs
mer på sidan 36.
Bostadshusen i Rotsunda, som är upp
förda på sent 1940
tal var byggmästare
John Mattsons första större entreprenad,
byggherre var Sollentunahem. Under 2021,
nästan ett sekel efter att bygg
mästare
John
Mattson uppfört byggnaderna, för
värvade vi dem av Sollentunahem som del
i en större affär. Vi planerar även för upp
gradering av lägenheterna i Rotsunda när
uppgraderingsprojektet i Rotebro är slut
fört. På grund av uppgraderingsprojekten
i Rotebro och i Rotsunda har fastigheterna
här tillfälligt en något högre vakansgrad.
I Vilunda i Upplands Väsby äger John
Mattson ett nyproducerat bostadshus
med ett sjuttiotal hyreslägenheter samt
verksamheter i bottenvåningarna. Huset är
utrustat med flera mobilitetslösningar som
syftar till att möjliggöra ett hållbart boende
och resande för hyresgästerna.
Fastigheten Ränseln 1 i Rotsunda,
Sollentuna.
Nyckeltal, Norrort 2024
Area bostadsfastigheter, tkvm 80
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1
416
Ekonomisk uthyrningsgrad bostads
-
fastigheter, % 93,6
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 22
126
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 54
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter
NYCKELTAL NORRORT ANDEL AV UTHYRBAR AREA
31V ÅRA OMRÅDEN
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 32 =====
City/Bromma: centralt med hög efterfrågan
I förvaltningsområdet City/Bromma äger
John Mattson fastigheter i bland annat
Slakthusområdet, Hammarby Sjöstad,
Johanneshov, Abrahamsberg samt på
Gullmarsplan. Bostadsfastigheter står för
65 procent av total uthyrbar area.
Fastigheterna i Abrahamsberg är byggda
på 1940
talet och 1990
talet. Området
kallas ibland för den ”gula staden” då det
i tidigare stadsplan föreskrevs att bygg
naderna skulle ha mestadels gult tegel till
skillnad från i systerstadsdelen Åkeslund
där husen mestadels har rött tegel.
Våra fastigheter i Slakthusområdet,
Hammarby Sjöstad, Johanneshov och på
Gullmarsplan har byggår från slutet av
1800
talet till 2017, de flesta från 1940
talet.
Samtliga är i gott skick.
Utöver förvaltningsfastigheter äger John
Mattson även utvecklingsfastigheter i
Abrahams
berg
och i Slakthusområdet.
Under 2023 vann detaljplanen för bygg
nation av ett vård
och omsorgsboende på
fastigheten Geografiboken 1 i Abrahams
berg laga kraft.
I Slakthusområdet pågår planarbete
för nybyggnation av bostäder och detalj
planen bedöms vinna laga kraft under
2026. Läs mer om våra utvecklingsprojekt
på sidorna 34–38.
Under 2024 avyttrades en bostads
fastighet, Fulufjället 1 i Alvik i Stockholm.
Fastigheten Mältplåten 1,
Hammarby Sjöstad, Stockholm.
Nyckeltal, City/Bromma 2024
Area bostadsfastigheter, tkvm 29
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2
081
Ekonomisk uthyrningsgrad bostads
-
fastigheter, % 98,8
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 48
461
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 71
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter
NYCKELTAL CITY/BROMMA ANDEL AV UTHYRBAR AREA
32V ÅRA OMRÅDEN
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 33 =====
Söderort/Nacka: attraktivt och förvaltningsvänligt
John Mattsons fastighetsbestånd i Söderort
och Nacka finns främst i Hägerstensåsen,
vid Telefonplan i Västberga samt i Örby. I
beståndet ingår även en kontorsfastighet
vid Finnboda kaj i Nacka kommun.
Bostadsfastigheter utgör 73 procent av
total uthyrbar area och består framför allt
av fastigheter uppförda under 1990
talet.
Resterande utgörs av kommersiella fastig
heter, främst av kontor, vård
och omsorg
samt närservice.
Stadsdelen Hägerstensåsen, där John
Mattson idag äger närmare 500 lägenheter
samt kommersiella fastigheter, var fram till
mitten av 1930
talet helt obebyggt då en
stadsplan för området togs fram bestående
av smalhus och villor. Byggnationen stan
nade av i samband med andra världskriget
och stadsplanen förändrades 1943. Med
inspiration från utlandet samlades då alla
butiker på ett ställe, vid det som idag heter
Riksdalertorget och som fortfarande är ett
levande torg för de boende i området.
I Örby är utvecklingen av fastigheten
Gengasen i sitt slutskede. Den sista etappen
av ett nyproduktionsprojekt om totalt 129
lägenheter och LSS
boenden samt lokaler
färdigställdes under första kvartalet 2024.
I samma kvarter pågår även ett uppgrade
ringsprojekt av totalt 76 lägenheter, varav
elva lägenheter återstår att färdigställa
under 2025.
Läs mer om våra utvecklingsprojekt på
sidorna 34–38.
Fastigheten Blåklockan 2 i Hägersten,
Stockholm.
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
Nyckeltal, Söderort/Nacka 2024
Area bostadsfastigheter, tkvm 46
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2
206
Ekonomisk uthyrningsgrad bostads
-
fastigheter, % 99,4
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 49
769
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 74
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter
NYCKELTAL SÖDERORT/NACKA
33V ÅRA OMRÅDEN
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 34 =====
Utvecklingsprojekt: nyproduktion
och uppgraderingar
John Mattson har en projektportfölj som möjliggör nyproduktion av 730 lägen het er och uppgradering
av cirka 1
500 lägenheter. Bedömningen är att byggstart av nyproduktionsprojekt sker under 2026.
Under 2024 färdigställde vi 78 nya lägenheter i Örby.
Hela projektet, som omfattar totalt 129 nya lägenheter
och lokaler, är därmed slutfört. Därutöver har totalt 83
lägenheter bas
o
ch totaluppgraderats i vårt bestånd under
året och ett uppgraderingsprojekt om drygt 280 lägenheter
UTVECKLINGSPROJEKT - NYPRODUKTION LÄGENHETER
Projekt Område Kategori Typ Antal lgh1)
Tillkommande
uthyrbar area1) Status
Bedömd
detaljplan2)
Geografiboken, Abrahamsberg City/Bromma Egen regi Vård- och omsorgsboende 80 5 900 Detaljplan laga kraft
Finnboda, Nacka Söderort/Nacka Egen regi Bostadsrätter 40 1
300 Detaljplan laga kraft
Juno, Käppala Lidingö Egen regi Hyresbostäder 50 1
750 Detaljplan laga kraft
Pincetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 210 11
000 Detaljplan pågår 2026
Lansetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Bostadsrätter 50 4
000 Detaljplan pågår 2026
Ekporten, Larsberg/Dalénum Lidingö Egen regi Bostadsrätter 90 6
000 Detaljplan pågår 2026
Hjälpslaktaren, Slakthusområdet City/Bromma Egen regi Hyresbostäder 210 12
000 Detaljplan pågår 2026
Total utvecklingsportfölj 730 41
950
1) Antal lägenheter och area är uppskattningar av John Mattson och är således preliminära. Siffrorna kan komma att ändras under projektens gång .
2) Bedömd detaljplan avser tidpunkten för när en detaljplan vinner laga kraft. Därefter sker en bedömning när projektarbetet kan inledas på byggrätten.
Från idé till inflytt
Tidslinjen visar stegen i
processen från förstudie
till
att
boende flyttar in.
Förstudie
Idé och förstudie inför
utveckling
Planbesked
Kommunbeslut att inleda
detaljplanearbetet
Granskning
Efter samråd går
förslag till detaljplan ut på
granskning inför beslut
Produktion
Bygglov har erhållits
före byggstart
Lagakraft-
vunnen detaljplan
Detaljplan är antagen
och har vunnit laga kraft
Inflyttning
Byggnation är färdigställd
och hyresgäster flyttar in
Produktion – inflyttning 2–3 årTidigt skede – lagakraftvunnen detaljplan 3–5 år
har påbörjats i Rotebro i Sollentuna. Projektet kommer att
genomföras i etapper och pågå i cirka två år.
I slutet av 2024 hade John Mattson en projektportfölj
med möjlighet för nyproduktion av 730 lägenheter. Utöver
det finns i beståndet cirka 1
500 lägenheter med uppgrade
ringspotential. Vårt långsiktiga mål är att årligen uppgra
dera omkring 200 lägenheter och att starta produktion av
250 nya lägenheter per år. Ambitionen är att under 2026
starta produktion av 75 lägenheter och att därefter utöka
produktionen över tid.
Under 2024 anställdes en projektutvecklingschef som
tillträder i mars 2025.
I tabellen nedan presenteras John Mattsons totala
projektportfölj i olika faser.
34U TVECKLINGSPROJEKT
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 35 =====
Färdigställt projekt Pågående projekt
GENGASEN 4, ÖRBY
NYPRODUKTION
Nyproduktion av hyres
lägenhet
er, butikslokaler och
LSS-boende i Örby.
Typ: hyresrätter, livsmedels
butik,
LSS-boende, k
ommersiella lokaler
Antal lägenheter: 129
Antal lok
aler: 6
Bostadsarea (BOA): 8
000 kvm
Lok
alarea (LOA): 1
500 kvm
Produktionsstart: Q3
2021
Inflyttning
: 51 st Q4
2023, 78 st Q1
2024
GENGASEN 4, ÖRBY
UPPGRADERING
Uppgradering av hyres
lägenhet
er och kommersiella lokaler i Örby. Elva lägenheter
med underliggande källarlokaler kvarstår att färdigställa.
Typ: hyresrätter, kommersiella lokaler
Antal lägenheter: 76
Antal lok
aler: 4
Bostadsarea (BOA): 5
500 kvm
Lok
alarea (LOA): 400 kvm
Produktionsstart: Q2
2022
Inflyttning: 23 st Q2
2023, 42 st 2024, 11 st Q3
2025
35U TVECKLINGSPROJEKT
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 36 =====
Pågående projekt
Förbättrad boendemiljö i Rotebro
John Mattson genomför nu ett stort uppgraderingsprojekt i Rotebro i
Sollentuna. Lägenheternas kvalitet förbättras och en boendemiljö för
ökad trivsel och trygghet skapas. Även fastigheternas energiprestanda
förbättras väsentligt.
Projektet i Rotebro omfattar bas och
t
otaluppgradering av drygt 280 lägenheter.
Under hösten 2024 inleddes förarbetena
med att energioptimera fastigheterna. Den
primära uppvärmningskällan kommer att
vara bergvärme och en ny bergvärmean
läggning driftsattes under första kvartalet
2025. Renovering av loftgångar inleddes vid
årsskiftet och i början av mars 2025 påbör
jades renovering av lägenheterna.
Projektet genomförs i flera etapper med 2–3
huskroppar per etapp. Att basuppgradera
en lägenhet tar 10–11 veckor och hyresgäs
terna är då evakuerade. I lägenheter som
vi har tomställt utförs totaluppgradering.
Målet är att möjliggöra totaluppgradering
av minst 150 lägenheter i Rotebro.
Hela uppgraderingsarbetet beräknas
pågå under cirka två år.
ROTEBRO
UPPGRADERING
Basuppgradering av lägenheter.
Typ: hyresrätter
Antal lägenheter: 282
Bostadsar
ea (BOA): 18
600 kvm
Lok
alarea (LOA): 700 kvm
Produktionsstart: Q4
2024
Inflyttning: etappvis t.o.m. Q1
2027
36U TVECKLINGSPROJEKT
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 37 =====
LANSETTEN, ÖRNSBERG
NYPRODUKTION
Nyproduktion av bostadsrätter i Örnsberg
i
södra Stockholm. Detaljplane
arbet
e pågår.
Typ: bostadsrätter
Bostads/lokalarea (BOA/LOA): 4
000 kvm
Antal lägenheter: 50
Produktionsstart: tidigast 2026
ROTSUNDA
UPPGRADERING
Basuppgradering av lägenheter.
Typ: hyresrätter
Antal lägenheter: 245
Bostadsarea (BOA): 14
500 kvm
Lokalarea (LOA): 2
200 kvm
Produktionsstart: tidigast 2026
Inflyttning
: etappvis
Kommande projekt
HJÄLPSLAKTAREN,
SLAKTHUSOMRÅDET, NYPRODUKTION
Nyproduktion av hyresbostäder och lokaler
i
Slakthusområdet i Stockholm. Detaljplane-
arbete pågår.
Typ: hyresrätter, kommersiella lokaler
Bostads/lokalarea (BOA/LOA): 12
000 kvm
Antal lägenheter: 210
Produktionsstart: tidigast 2026
GEOGRAFIBOKEN, ABRAHAMSBERG
NYPRODUKTION
Nyproduktion av vård- och omsorgsboende
i Bromma. Färdig detaljplan finns.
Typ: vård- och omsorgsboende
Bostads/lokalarea (BOA/LOA): 5
900 kvm
Antal lägenheter: 80
Produktionsstart: tidigast 2026
37U TVECKLINGSPROJEKT
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 38 =====
FINNBODA, NACKA
NYPRODUKTION
Nyproduktion av bostadsrätter vid
Finnboda kaj i Nacka. Färdig detaljplan
finns.
Typ: bostadsrätter
Bostads/lokalarea (BOA/LOA): 1
300 kvm
Antal lägenheter: 40
Produktionsstart: tidigast 2026
JUNO, KÄPPALA
NYPRODUKTION
Nyproduktion av hyresbostäder i Käppala
på
Lidingö. Färdig detaljplan finns.
Typ: hyresrätter
Bostads/lokalarea (BOA/LOA): 1
750 kvm
Antal lägenheter: 50
Produktionsstart: tidigast 2026
EKPORTEN, LARSBERG/DALÉNUM
NYPRODUKTION
Nyproduktion av bostadsrätter i Larsberg/
Dalénum på Lidingö. Detaljplanearbete
pågår.
Typ: bostadsrätter
Bostads/lokalarea (BOA/LOA): 6
000 kvm
Antal lägenheter: 90
Produktionsstart: tidigast 2026
PINCETTEN, ÖRNSBERG
NYPRODUKTION
Nyproduktion av hyresbostäder, lokaler och
förskola i Örnsberg i södra Stockholm.
Detaljplanearbete pågår.
Typ: hyresrätter, förskola, kommersiella
lokaler
Bostads/lokalarea (BOA/LOA): 11
000 kvm
Antal lägenheter: 210
Produktionsstart: tidigast 2026
38U TVECKLINGSPROJEKT
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 39 =====
Hållbarhet
genomsyrar alla
delar i verksamheten
”
V åra hållbarhetsmål och vetenskapsbaserade
klimatmål styr verksamheten mot en hållbar
utveckling och bidrar till att nå visionen
”Goda livsmiljöer över generationer”.
39H ÅLLBARHET
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
===== SIDA 40 =====
Ansvarsfullt företagande
Visionen för vår verksamhet är att skapa
goda livsmiljöer över generationer. Vår
värdegrund – långsiktighet, engagemang
och nytänkande – genomsyrar företagskul
turen och är tillsammans med policyer och
riktlinjer vägledande i det dagliga arbetet.
FN:s Global Compacts tio principer för
hållbart företagande utgör grunden för vårt
ansvarsfulla företagande och för bolagets
uppförandekod. Uppförandekoden kom
pletteras av specifika policyer inom olika
områden. Under 2024 upprättades en leve
rantörspolicy för att tydliggöra kravet på
våra leverantörer och för att möjliggöra
ökad samverkan kring hållbarhetsfrågorna.
Ansvar
Styrelsen har det övergripande ansvaret för
att hållbarhet är en central och integrerad
del i den övergripande styrningen av bola
get. Läs mer i Bolagsstyrningsrapporten på
sidorna 70–73.
Sedan 2022 arbetar John Mattson efter
strategiska hållbarhetsmål fattade av sty
relsen och som är kopplade till bolagets
fokusområden inom hållbarhet. Läs mer om
våra fokusområden och hållbarhetsmål på
sidorna 42–51.
Det operativa ansvaret för hållbarhets
arbetet är delegerat till verkställande
direktören och alla chefer ansvarar för
att de väsentliga hållbarhetsfrågorna är
integrerade i det löpande arbetet. Hela
organisationen är delaktig i arbetet med
att ta fram konkreta initiativ och åtgärder
i form av handlingsplaner, som ska bidra
till att nå våra hållbarhetsmål.
Samtliga medarbetare och chefer är
ansvariga att följa bolagets uppförandekod
och övriga policyer. Policyerna uppdateras
årligen och förankras hos alla medarbetare.
Under 2024 anställdes en hållbarhets
chef med det övergripande ansvaret för att
utveckla John Mattsons hållbarhetsstrategi
samt utveckla och samordna bolagets håll
barhetsarbete. Hållbarhetschefen tillträder
i mars 2025.
Visselblåsning
Misstankar om missförhållanden och
oegentligheter samt misstankar om över
trädelser mot uppförandekod, policyer och
riktlinjer kan rapporteras anonymt och på
ett säkert sätt genom bolagets visselblåsar
funktion. Under året har inga fall av korrup
tion eller brott mot mänskliga rättigheter
rapporterats.
John Mattsons hållbarhetsmål styr verksamheten mot en hållbar utveck-
ling. Vår vision, värdegrund, upp
f
örandekod samt övriga policyer och
riktlinjer vägleder styrelse, ledning, medarbetare och samarbetspartners
i det dagliga arbetet.
Hållbarhetsstyrning
> Uppförandepolicy
> Leverantörspolicy
> Arbetsmiljöpolicy
> Uthyrningspolicy
>Lönepolicy
> Bilpolicy
Hållbarhet – styrande policyer och riktlinjer
> Visselblåsarpolicy
>
M
ångfalds- och jämställdhetspolicy
> Riktlinjer för hantering av missbruk
>
Riktlinjer
om kränkande särbehandling,
trak
asserier och sexuella trakasserier
>
Riktlinjer
för arbetsanpassning och rehabilitering
Läs mer på sidorna 42–51 om vilka policyer och riktlinjer som är styrande
inom respektive fokusområde.
40H ÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 41 =====
Väsentlighetsanalys och intressentdialog
Dialog och samverkan
Dialogen med våra nyckelintressenter –
hyresgäster, medarbetare, aktieägare, kom
muner, leverantörer och entre
prenörer – ger
oss löpande inspel som är viktiga för våra pri
oriteringar av investeringar och satsningar
framåt. Den löpande dialogen kompletteras
av exempelvis medarbetarundersökningar,
hyresgästenkäter och strategiska samver
kansprojekt med bland annat kommuner.
Särskilda intressentdialoger med fokus
på hållbarhet har kompletterat den löpande
dialogen och bidragit med värdefull input
från bland annat aktieägare, banker,
ESG
analytiker, ledning och medarbetare.
Under 2022 involverades ett flertal per
soner från kapitalmarknaden i en särskild
intressentdialog med syfte att få deras syn på
bolagets prioriterade hållbarhetsfrågor samt
kriterier för hållbar finansiering. Dialogen
bekräftade bolagets sedan tidigare identifie
rade hållbarhetsfrågor där antikorruption
och mänskliga rättigheter adderades.
Analys utifrån ett dubbelt
väsentlighetsperspektiv
Som förberedelse inför krav på hållbarhets
rapportering enligt EU
direktiv har vi under
2024 genomfört en väsentlighetsanalys uti
från ett dubbelt väsentlighetsperspektiv.
Den dubbla väsentlighetsanalysen är gjord
i enlighet med Corporate Sustainability
Reporting Directive (CSRD) och European
Sustainability Reporting Standards (ESRS).
Vilka bolag som ska omfattas av CSRD är
dock ännu inte fastställt. I februari 2025
publicerade EU ett förslag om att företag
med färre än 1
000 anställda samt noterade
små
och medelstora företag ej ska omfattas
av de nya rapporteringskraven.
I John Mattsons dubbla väsentlighets
analys har bolagets väsentliga hållbarhets
påverkan identifierats ur två perspektiv; hur
bolagets verksamhet påverkar människor
och miljö (påverkansmaterialitet) och hur
olika hållbarhetsfrågor påverkar bolaget ur
ett finansiellt perspektiv (finansiell materi
alitet). Analysen omfattar John Mattsons
värdekedja både uppströms och nedströms.
Metoden som har använts utgår ifrån de
krav som ställs i ESRS samt från tillgänglig
vägledning från EFRAG vid tidpunkten för
utförandet av analysen.
Process
Den dubbla väsentlighetsanalysen har med
stöd av extern specialistkompetens genom
förts av en kärngrupp från John Mattsons
ledningsgrupp. Övriga avdelningschefer
och medarbetare med specifik kompetens
har involverats i arbetet och resultatet har
förankrats och fastställts hos ledningen
och styrelsen. Processen har varit indelad
i följande delar:
1.
Förståelse för bolagets kontext utifrån
affärsmodell, värdekedja, riskanalys,
områden i ESRS. Definitioner för
respektive hållbarhetsfråga samt
definitioner av skala för bedömning av
bedömningsparametrar har fastställts
(såsom skala, omfattning, sannolikhet
och finansiella tröskelvärden).
2.
Identifiering av faktisk/potentiell
påverkan, risker och möjligheter.
Hållbarhetsfrågor har bedömts utifrån
perspektiven väsentlig påverkan och
finansiell effekt.
3.
Validering av väsentliga hållbarhets
frågor. Hållbarhetsfrågorna har
stämts
av och förankrats med ledande
befattnings
havare.
4.
Fastställande av väsentliga hållbarhets
frågor för rapportering. Väsentliga
hållbarhetsfrågor har sammanställts,
baserat på gränsvärden som beslutats.
Resultat och nästa steg
Under 2025 fortsätter vi att förbereda för att
rapportera vårt hållbarhetsarbete enligt gäl
lande EU
direktiv och med upplysningskrav
enligt ESRS
standarden. Detta kommer att
presenteras i års
och hållbarhets
redovisning
2025 som publiceras i mars 2026.
John Mattsons mest väsentliga och prioriterade hållbarhetsfrågor har
identifierats i dialog med bolagets viktigaste intressenter. Under 2024
har en väsentlighetsanalys utifrån ett dubbelt väsentlighetsperspektiv
genomförts, som en förberedelse inför krav på hållbarhetsrapportering
enligt nya EU-direktiv.
Våra fyra fokusområden
inom hållbarhet:
L evande och tryggt lokalsamhälle
Ansvarsfull material-
och a
vfallshantering
Energieffektiva och fossilfria
lösningar
H älsosam och inspirerande
arbetsplats
Underliggande hållbarhetsfrågor:
Utsläpp
Energi
Material
Avfall
T rygghet
Lokalsamhälle
Arbetsmiljö
Antikorruption
Mänskliga rättigheter
Externa initiativ och medlemskap
som främst är kopplade till vårt
strategiska hållbarhetsarbete:
Håll Nollan
Science Based T arget initiative
Fastighetsägarna
BID T ureberg
BID Rotebro
Forskningsprojektet
Rik
are Grannskap
Lidingö Näringsliv
41H ÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 42 =====
Fokusområden inom hållbarhet
De prioriterade hållbarhetsfrågorna är grupperade i fyra områden. Vårt hållbarhetsarbete inom
respektive område bidrar till flera av FN:s globala mål för hållbar utveckling.
Våra prioriterade hållbarhetsfrågor är grupperade i områ
dena; levande och tryggt lokalsamhälle, ansvarsfull material
och avfallshantering, energieffektiva och fossilfria lösningar
samt hälsosam och inspirerande arbetsplats. Hållbarhets
frågor inom dessa områden bidrar mest, såväl strategiskt som
finansiellt, till John Mattsons långsiktiga konkurrenskraft
och till FN:s globala mål för hållbar utveckling.
En kartläggning av klimatrelaterade risker och möjlig
heter visar att nyproduktion och uppgraderingar står för en
stor del av de klimatrelaterade utsläppen i vår värdekedja.
Utöver våra fokusområden ser vi respekt för mänskliga
rättigheter, motverkande av korruption och efterlevnad
av lagar och riktlinjer som väsentliga frågor som behöver
hanteras på en hög nivå och som är hygienfaktorer för alla
i branschen att hantera.
Biologisk mångfald och vatten är i dagsläget inte inklu
derade i bolagets mest väsentliga hållbarhetsfrågor även
om John Mattson arbetar aktivt med dem. Om ny mark
tas i anspråk eller om vattentillgången skulle minska i de
områden vi är verksamma ökar dessa frågor i betydelse och
kommer rapporteras på en mer detaljerad nivå.
Hållbarhetsmål
Våra hållbarhetsmål inom vardera fokusområde pekar
ut riktningen för kommande år och höjer ambitionen för
hållbarhetsarbetet ytterligare. Klimatmålen är godkända
av Science Based Targets Initiative (SBTi), det vill säga
vetenskapsbaserade och i linje med Parisavtalet. Läs mer
om våra hållbarhetsmål på sidorna 17–18.
Hållbarhetslänkade lån
Genom hållbarhetslänkade lån integrerar vi hållbarhets
arbetet med finansiering vilket skapar ytterligare incita
ment. Villkoren för de hållbarhetslänkade lånen är kopplade
till våra prestationer inom trygghetsarbetet och energi
effektivisering.
42H ÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 43 =====
Levande och tryggt lokalsamhälle
Mål och styrning
Social hållbarhet har varit viktigt för
John Mattson från start. För att bibehålla
vår position inom hållbarhet har vi antagit
mål om att våra områden ska vara tryg
gare och mer attraktiva än genomsnittet
för branschen. Vi jämför oss med samtliga
hyresvärdar i Stockholmsregionen.
I 2024 års hyresgästenkät, som genom
fördes via undersökningsföretaget AktivBo,
uppgav 79
procent av våra hyresgäster
att de upplever att våra fastigheter och
bostadsområden är trygga, en minskning
med 1,5
procentenheter jämfört med
2023. Branschsnittet för 2024 uppgick till
81
proc
ent. Under året har vi prioriterat att
arbeta med trygghetsskapande åtgärder i
områden där behovet har varit störst; på
Gullmarsplan i Stockholm samt i Rotsunda,
Rotebro och Tureberg i Sollentuna. Arbetet
har glädjande nog gett positivt resultat. Den
upplevda tryggheten i dessa områden ökade
med totalt 2,4
procentenheter under 2024
jämfört med 2023.
Enligt 2024 års hyresgästenkät upplever
närmare 84
procent av våra hyresgäster
att deras bostadsområde är attraktivt.
Trivseln i området, om hyresgästerna kan
rekommendera andra att flytta dit samt
hur väl man talar om sitt bostadsområde
är frågor som ställs för att mäta attrak
Vi vill skapa trygga och attraktiva miljöer där människor vill leva, bo, umgås
och arbeta. T rygga och attraktiva områden ökar såväl hyresgästernas och
medarbetarnas trivsel som fastigheternas värde.
1) Enkät via AktivBo AB septemberd ecember 2024. Andel hyresgäster som upplever att deras boende och
område är tryggt/attraktivt. Våra prioriterade områden avser Gullmarsplan, Rotsunda/Rotebro och Tureberg.
Branschsnittet avser privata aktörer samt allmännyttan i Stockholmsområdet.
0
20
40
60
80
100
20242023202220212020
85,0 86,0 84,3 84,8 85,0 85,084,8 85,9 83,8 85,0
%
ATTRAKTIVITET HELA BESTÅNDET
2020–2024 INKL. BRANSCHJÄMFÖRELSE 1)
J ohn Mattson Branschen
TRYGGHET HELA BESTÅNDET 2020–2024
INKL. BRANSCHJÄMFÖRELSE 1)
J ohn Mattson Branschen
0
20
40
60
80
100
20242023202220212020
84,2
78,5 80,7 79,7 79,180,6 80,680,0 81,080,5
%
1
tivitet. Branschsnittet för 2024 uppgick till
85
procent.
Vi har ett tydligt arbetssätt och modell
som styr vårt arbete inom social hållbar
het. En rättvis och bred uthyrningsprocess
säkerställs genom vår uthyrningspolicy och
i samverkan med myndigheter driver vi ett
aktivt arbete med att motverka oriktiga
hyresförhållanden.
TRYGGHET PRIORITERADE OMRÅDEN
2022–2024 1)
J ohn Mattson
0
10
20
30
40
50
60
70
80
202420232022
69,2
72,8 75,2
%
Utfall
79,1
%
(Bransch:
81,0 %)
83,8 %
(Bransch:
85,0 %)
Mål
• T rygga områden enligt de boende:
högre än bransch
snitt
et för jämförbara områden.
• A
ttraktiva områden enligt de boende:
högre än branschsnittet.
Mål uppfyllt Mål delvis uppfyllt Mål ej uppfyllt
43H ÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 44 =====
Så här arbetar vi med social hållbarhet
Engagerade hyresgäster som är stolta över sitt område tar ett positivt
ägandeskap och bidrar till att öka områdets attraktivitet.
Mångfald, gemenskap och inkludering stärker bostadsområdet
och närsamhället. Känsla av tillhörighet är en viktig del för
att må bra och trivas i sin bostad och i sitt område.
T rygghet och säkerhet är grunden för trivsel.
Att känna trygghet innefattar såväl fysisk
som psykisk och ekonomisk trygghet.
ENGAGEMANG
OCH STOLTHET
GEMENSKAP OCH SERVICE
TRYGGHET
Våra områden skiljer sig från varandra och har olika
förutsättningar, vilket innebär att vi anpassar insat-
serna för respektive område. Modellen för social
hållbarhet hjälper oss att arbeta systematiskt med
social hållbarhet med hänsyn taget till områdenas
olikheter och utvecklingsfaser.
Helt och rent
Basen i vårt trygghetsarbete är att det är helt
och rent i och omkring våra hus, att otrygga
platser förebyggs genom till exempel bra
belysning, välskött utomhusmiljö med
överblickbara områden och aktiva verk
samheter i fastigheternas botten
våningar.
Oriktiga hyresförhållanden
Det är också av största vikt att ha kontroll
på vilka som bor i våra fastigheter för att
förebygga osäkra boendeförhållanden, före
komst av störningar och kriminalitet. Vi har
i hög utsträckning egna fastighetstekniker
som jobbar nära våra hyresgäster och vi
arbetar kontinuerligt och systematiskt för
att motverka oriktiga hyresförhållanden.
Samverkan med andra
Utöver vårt eget trygghetsarbete ingår vi
i platssamverkan (BID) för Tureberg och
Rotebro, där vi tillsammans med Sollentuna
kommun, polis, andra fastighetsägare med
flera, arbetar för att öka tryggheten och att
raktiviteten i dessa områden. Tillsammans
genomför vi till exempel trygghetsvandringar
och deltar i kommunens medborgardagar. Vi
deltar också i Sollentuna kommuns projekt
T rygga trappan
I samarbete med polisen har John Mattson infört det
förebyggande trygghetsprojektet ”T rygga trappan”
i
några av bolagets fastigheter. Projektet syftar till att
få
bort obehöriga personer från trapphusen och öka
tryggheten för dem som bor i husen och deras besökare.
TRYGGHET
EST (Effektiv Samordning för Trygghet), ett
informationsutbyte om händelser i kommu
nen. Vi har även en nära samverkan med
Lidingö stad och med polisen vad gäller
trygghetsfrågor i våra områden på Lidingö.
Hyresgästkommunikation
God kommunikation och möjlighet att för
hyresgästerna att lämna synpunkter skapar
trygghet hos våra hyresgäster och utvecklar
oss som bolag. Vi genomför hyresgästun
dersökningar löpande under året och dessa
är ett viktigt verktyg för att fånga synpunk
ter och identifiera förbättringsåtgärder.
44H ÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 45 =====
ENGAGEMANG OCH STOLTHET
GEMENSKAP OCH SERVICE
Boendemiljöer för alla
Att verka för inkludering och mångfald stär
ker både bostadsområdet och närsamhället.
Vi erbjuder hyresrätter i olika prisklasser,
av varierande storlek och i olika lägen för
att möjliggöra ett attraktivt boende för
fler. Vi erbjuder även kollektivboende för
ungdomar. Huvuddelen av våra bostäder
förmedlas via bostadsförmedlingen.
Handel, service och mötesplatser
Handel, service, vård och skolor är viktiga
ingredienser för att skapa levande och
trygga områden. Så är även miljöer för
träning, lek, rekreation och mötesplatser
för sociala sammanhang. Vår verksamhet
för kommersiell uthyrning arbetar konti
Förutsättningar för hållbar livsstil
Genom exempelvis bilpooler, laddstolpar
för elbilar och avfallsrum som gör det lätt
att sortera rätt, skapar vi förutsättningar för
våra hyresgäster att ha en hållbar livsstil.
I vårt bilfria bostadshus i Upplands Väsby
erbjuds hyresgästerna en rad lösningar
såsom bil
och cykelpool, återbruksrum,
kylrum för matleveranser samt e
handels
Vi informerar regelbundet hyresgästerna
om vad som sker i deras hus och områden.
Främst används digitala kommunika
tionskanaler såsom Mina sidor, digitala
trapphustavlor, webb, och sociala kanaler.
För frågor och dialog finns även vår kund
tjänstpersonal tillgänglig via telefon, e
post
och i vår reception på huvudkontoret. Vid
behov anordnar vid hyresgästmöten.
Ekonomisk trygghet
John Mattson förhandlar normalt de årliga
hyresnivåerna för bostäder med Hyresgäst
föreningen i förväg. Vår modell för upp
gradering av lägenheter i två steg bidrar
också till att hyresgäster i viss omfattning
kan påverka i vilken utsträckning reno
vering genomförs. Om livssituationen för
hyresgästen förändras erbjuder vi till viss
del omflytt inom vårt bestånd.
nuerligt för att etablera verksamheter som
bidrar till områdets attraktivitet och kom
pletterar övriga verksamheter.
Evenemanget utomhusbio i Larsberg,
ett flerårigt samarbete med Lidingö stad,
är ett exempel på hur vi arbetar för att
skapa mötesplatser och levandegöra våra
områden. Vi deltar även regelbundet på
medborgardagar, för att möta och samtala
med hyresgäster och andra medborgare.
boxar. Under 2024 införde vi även hållbara
hyresavtal för nya bostadshyresgäster,
vilket innebär att hyresgästen åtar sig att
teckna gröna elavtal, följa nya reglerna för
avfallshantering samt bidra till en ren och
hållbar boendemiljö.
Konsten i John Mattsons hus
Vi har under många år satsat på offentlig
konst i våra områden. Konsten bidrar till
positiva värden, både för de boende och för
oss som bolag. I Larsberg på Lidingö finns
ett tjugotal verk på fasader, entréer och i
trapphus. Det senaste konstverket vi lät
uppföra finns i vårt bostadshus i Vilunda
i Upplands Väsby.
Socialt engagemang
Vi samverkar med Lidingö stad och
Sollentuna kommun för uthyrning av
bostäder till kommunen samt erbjuder
sommarjobb för ungdomar boende i
Sollentuna kommun.
Spontanfotboll
som del av trygghetsarbetet
Genom ett samarbete mellan John Mattson,
Lidingö stad och Lidingös fotbollsförening
BG Spartans genomfördes spontanfotboll för
barn och ungdomar i Larsbergsparken på
Lidingö under våren och försommaren 2024.
Engagemanget är en del av vårt trygghetsarbete,
för att skapa mer liv och rörelse i våra områden
och för att främja meningsfulla och hälsosamma
aktiviteter för barn och ungdomar.
Sommarjobb för ungdomar
John Mattson har under flera år erbjudit ungdomar
i
Sollentuna kommun sommarjobb inom bolagets
förvaltning.
45H ÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 46 =====
Mål och styrning
John Mattsons ska fram till år 2030 redu
cera bolagets växthusgasutsläpp från ny
och ombyggnation. Målet är en reduktion
per kvadratmeter i linje med eller mer än
genomsnittet för fastighetsbranschen.
För styrning och uppföljning av målet
används projekteringsanvisningar och
ställs projektkrav på klimatförbättrad ny
och ombyggnation samt på miljöcertifiering
i nyproduktion. Vi utför klimatberäkningar
i projektering
och färdigställandeskedet.
Ansvarsfull material- och avfallshantering
Materialval har stor betydelse för en byggnads klimatpåverkan. John Mattson
väljer därför hållbara material med lång livslängd och tar ansvar för att material
och avfall hanteras ansvarsfullt genom hela värdekedjan.
2
Vår leverantörspolicy bidrar till att
säkerställa att våra leverantörer och
deras underleverantörer har kunskap om
och kontroll över sin miljöpåverkan, har
ett system för att avfall tas om hand på
korrekt sätt så att återanvändning och
återbruk främjas.
Materialval och miljöcertifiering
Mer än hälften av koldioxidutsläppen från
nybyggda hus uppstår, i ett livscykelper
spektiv, under materialproduktion och
Mål
• J ohn Mattsons växthusgasutsläpp från ny- och ombygg-
nation ska per kvadratmeter reduceras i linje med eller
mer än genomsnittet för fastighetsbranschen.
I linje med
branschen
Utfall
Mål uppfyllt Mål delvis uppfyllt Mål ej uppfyllt
uppförandeskede. Därför är beslut i tidiga
skeden avgörande för att reducera klimat
påverkan. Genom att till exempel välja
trästomme och klimatförbättrad betong
vid nyproduktion kan utsläppet av växt
husgaser begränsas.
Vid projektering och upphandling av
entreprenader ställer vi krav på utsläppsnivå
för att säkerställa att utsläppen från ny
och
ombyggnation är i linje med eller lägre än
genomsnittet för branschen. Uppföljning
sker bland annat genom klimatdeklarationer.
För att minska miljöbelastningen när
fastigheter renoveras eller nyproduceras
väljer vi material med lång livslängd och
som går att underhålla. Målet är att alla
John Mattsons nyproducerade bostäder,
som bolaget utvecklat från start, ska cer
tifieras enligt Svanen, Nordens officiella
miljö
märkning, eller motsvarande. Materi
alval vid projekt ska vara godkända i Bygg
varubedömningen. Vid uppgraderingar ser
vi över möjligheten till återbruk av material
och inredning
Ansvarsfull avfallshantering
Spill och avfall från bygg och fastighets
sektorn är betydande. Vid renovering är det
därför viktigt att, utöver att återanvända så
mycket material som möjligt, säkerställa
rätt hantering av byggavfall. Avfall från våra
ny
och ombyggnadsprojekt sorteras enligt
gällande lagstiftning.
En viktig del i John Mattsons arbete är
också att underlätta för våra hyresgäster att
källsortera. Vi arbetar för att förenkla detta
genom bland annat tydlig fraktionsskyltning
och löpande hyresgästkommunikation. De
flesta hus i vårt bestånd har separat hante
ring av matavfall i underjordsbehållare och
arbete pågår för att förse samtliga hus med
underjordsbehållare.
46H ÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 47 =====
Mål och styrning
År 2030 ska John Mattson ha minskat
bolagets växthusgasutsläpp inom Scope 1
och Scope 2 med minst 40
procent jämfört
med basår 2021. Vårt växthusgasutsläpp
från ny
och ombyggnation ska per kva
dratmeter reduceras i linje med eller mer
än genomsnittet för fastighetsbranschen.
Vår plan för att reducera inköpt energi
på kort sikt (t.o.m. 2026) och på lång sikt
(t.o.m. 2030) styr takten i vårt arbete.
Planerna omfattar både reducering av
byggnaders energianvändning och till
skapande av hållbara energikällor och
rymmer både större åtgärder såsom upp
värmningssystem, förnybara energikällor
och värmeåtervinning där det saknas
idag, samt mindre åtgärder för att minska
energi
användningen.
Vår leverantörspolicy ska säkerställa att
våra leverantörer har kunskap om och kon
troll över sin miljöpåverkan samt att de tar
hänsyn till materialval vid om
och tillbygg
nad. Vår bilpolicy begränsar våra nyinköp
av tjänstefordon till enbart el
drivna fordon.
John
Mattsons förmåga att reducera
energianvändningen är villkorade i våra
hållbarhetslänkade lån och är därmed även
ett ekonomiskt incitament för bolaget.
Investeringar i hållbara energikällor och
fossilfri uppvärmning
Under 2024 investerade vi i bergvärme
och ökade produktionen av egen, förny
bar el genom nya solcellsanläggningar.
Solcells
och bergvärmeanläggningar i Örby
driftsattes och nya solcellsanläggningar
installerades och driftsattes även på ett
flertal fastigheter i Larsberg på Lidingö.
I Larsberg genomförde vi också ett ener
gioptimeringsprojekt genom installation
av koldioxid
värme
pumpar för
närmare
150 bostäder och ett flertal kommersiella
lokaler. Vi startade dessutom ett berg
värme
projekt i Rotebro med ambition att
värmeförsörjningen i området i huvudsak
ska vara fossilfri framöver.
Vi fasar successivt ut fossildrivna tjänste
fordon till förmån för fossilfria alternativ
med ambition att uppnå en fossilfri bilpark
2028. Vid årsskiftet bestod 87
procent av
vår bilpark av bilar drivna med el eller
biogas. Hybridbilar inkluderas eftersom
arbetsresor per dag understiger fem mil
och sker med eldrift.
Partnerskap med Stockholm Exergi
Under 2024 ingick John Mattson partner
skap med Stockholm Exergi, en investering
Energieffektiva och fossilfria lösningar
John Mattsons fastigheter ska förvaltas med så låg miljö- och klimatpåverkan
som möjligt. Vi underlättar också för våra hyresgäster och medarbetare att
minska sin miljöpåverkan och inspirerar till fler hållbara val.
3
Mål
• J ohn Mattsons växthusgasutsläpp från ny- och ombygg-
nation ska per kvadratmeter reduceras i linje med eller
mer än genomsnittet för fastighetsbranschen.
• År
2030 ska John Mattson ha minskat sitt växthus
-
gasutsläpp inom Sc
ope 1 och Scope 2 med minst
40
procent jämfört med basår 2021.
I linje med
branschen
7,5 %
(Mål: 5,5 %/år)
Utfall
Mål uppfyllt Mål delvis uppfyllt Mål ej uppfyllt
1) Under 2024 minskade den graddagskorrigerade
fjärrvärmeanvändningen med ca 5,8
procent. Den
totala elanvändningen minskade med cirka 1
procent.
Minskningen är resultatet av de energieffektiviserings
åtgärder som genomförts under åren 2023–2024.
0
10
20
30
40
50
60
202420232022
0
20
40
60
80
100
120
kWh/kvmGWh
ENERGIANVÄNDNING 1)
El, GWh 9,4 8,5 8,4
Fjärrvärme, GWh 37,6 36,3 34,2
Värme, kwh/kvm 92,1 92,6 85,2
El, kwh/kvm 23,1 21,9 20,8
0
500
1000
1500
2000
202420232022
0
1
2
3
4
5
kg CO 2 e /kvmT on CO 2 e
VÄXTHUSGASUTSLÄPP INKÖPT ENERGI
Elanvändning,
ton CO2e 98 62 0
Fjärrvärme, ton CO2e 1730 1694 1629
Växthusgasutsläpp för
värme, kg CO2e/kvm 4,2 4,3 4,06
Växthusgasutsläpp för
el, kg CO
2e/kvm 0,2 0,16 0
47H ÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 48 =====
som ska bidra till energibolagets omställ
ning av sin fjärrvärmeproduktion till netto
nollutsläpp av koldioxid senast 2033. För
John Mattson innebär avtalet också att vi
sänker kostnaden för fjärrvärme och mins
kar vårt klimatavtryck. Läs mer om partner
skapet med Stockholm Exergi på sidan 22.
Underlätta för boende
John Mattson vill inspirera och underlätta
för våra hyresgäster att göra mer hållbara
val. Genom hållbara hyresavtal åtar sig våra
bostadshyresgäster att teckna grönt el
av
tal för sin hushållsel samt att följa gemen
samma regler för avfallshantering och
bidra till en ren och hållbar boendemiljö.
Vi fortsätter att informera om hur man kan
minska sin egen energianvändning i hus
hållet och hur man sorterar sitt matavfall.
Genom laddstolpar ger vi möjlighet till
elfordon och vi har flera bilpoolslösningar
i vårt bestånd. Under året etablerade vi
ytterligare en bilpoolslösning i vår fastighet
i Örby.
I vårt bostadshus i Vilunda i Upplands
Väsby har privata parkeringsplatser ersatts
av flera hållbara mobilitetslösningar och
delningstjänster för att inspirera hyres
gästerna till ett hållbart resande och boende.
I Örby i Stockholm har vi skapat ett helt kvarter med
ener
gieffektiva byggnader och klimatsmarta lösningar.
48H ÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 49 =====
Hälsosam och inspirerande arbetsplats
John Mattson ska vara en jämställd arbetsplats präglad av sunt klimat,
hög
triv
sel och stort engagemang. Våra arbetsplatser ska även vara säkra
och trygga för våra medarbetare och för de som arbetar på uppdrag av oss.
Målsättning och styrning
John Mattsons mål är att ligga över genom
snittet för jämförbara bolag vad gäller enga
gemang och effektiv organisation. Vi ska ha
en inkluderande företagskultur och en jäm
ställd organisation där andel kvinnor eller
män inte överstiger två tredjedelar inom
bolag, ledning och styrelse. Medarbetares
sammanlagda sjukfrånvaro ska vara högst
tre procent och vi ska inte ha några olyckor
på våra arbetsplatser, inklusive våra bygg
arbetsplatser.
Styrande policy är vår uppförandepolicy
för medarbetare som alla medarbetare och
tillfälligt anställda förväntas uppträda efter
och som uttrycker bolagets värderingar.
Uppförandepolicyn innehåller också
riktlinjer för representation, gåvor och
förmåner. Ytterligare styrande policyer är
arbetsmiljöpolicy, lönepolicy, visselblåsar
policy samt mångfalds
och jämställdhets
policy. Vi har även riktlinjer om kränkande
särbehandling, trakasserier och sexuella
trakasserier, riktlinjer för arbetsanpass
ning och rehabilitering samt riktlinjer för
hantering av missbruk.
John Mattson erbjuder ett bonus
program
för alla medarbetare i syfte att styra mot
bolagets mål och stärka delaktighet och
engagemang.
4
Mål
• E ngagerade medarbetare och effektiv organisation:
över
genomsnittet för jämförbara bolag.
• J
ohn Mattson ska ha en inkluderande kultur som
möjliggör att bolaget attraherar och behåller med
-
arbetar
e med olika bakgrund och perspektiv. Rekryte-
ringsprocessen ska vara kompetensbaserad, fri från
diskriminerande föreställningar.
• Andelen kvinnor
eller män ska ej överstiga två tredjedelar
inom bolaget, ledningen och styrelsen.
•
S
jukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare:
högst tre procent.
• J
ohn Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro mer än
en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser både John
Mattsons egen personal samt personal som arbetar på
uppdrag av John Mattson.
Utfall
8,0
(Bransch: 7,8)
5,2 %
(Mål: 3 %)
0
(Mål: 0)
Under två
tredjedelar
Ökad medarbetarnöjdhet
Vi mäter veckovis organisationens välmå
ende genom frågor till alla medarbetare
kring ledarskap, arbetsglädje, meningsfull
het, autonomi, arbetssituation, delaktighet,
personlig utveckling, teamkänsla, engage
mang och självledarskap. Sedan mätningen
startade 2022 har resultatet successivt
förbättrats. För 2024 var det sammantagna
värdet för samtliga områden i genomsnitt
8,0 på en tiogradig skala, att jämföra med
branschens 7,8. Frågor kring respekt, glädje
att gå till jobbet samt frihet från mobbing
eller kränkning hade ett svarsvärde på 8,8.
Engagemang och företagskultur
I den dagliga verksamheten arbetar vi för
samverkan över avdelningsgränserna och
för att bygga en stark företagskultur. Ett
viktigt forum för detta är den årliga före
tagskonferensen för hela organisationen.
På företagskonferensen 2024 var alla
medarbetare delaktiga i att ta fram hand
lingsplaner per avdelning utifrån bolagets
övergripande affärsplan för 2025. På kon
ferensen förankrades även bolagets uppda
terade värdegrund, ett arbete som startade
tillsammans med alla medarbetare under
2023 och fortsatt under 2024. Våra värdeord
långsiktigt och engagerat omprövades och
förtydligades och värdeordet nytänkande
adderades. Värdegrunden ska genomsyra
hela vår verksamhet och vägleda oss i vårt
dagliga arbete. Den är också en integrerad
del i medarbetarnas individuella mål och i
utvecklingssamtal.
John Mattson har sedan hela 40 år en
egen konstförening som drivs av medarbe
tare och som anordnar konst
och kultur
aktiviteter. Under 2024 bildades även en
aktivitetsgrupp bestående av engagerade
medarbetare i syfte att främja samhörighe
ten och stärka gemenskapen. Både konst
föreningen och aktivitetsgruppen har under
året genomfört flera uppskattade aktiviteter.
Mål uppfyllt Mål delvis uppfyllt Mål ej uppfyllt
49H ÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 50 =====
Lärande organisation
För att våra medarbetare ska klara sina
uppdrag och bidra till verksamhetens mål
arbetar vi kontinuerligt med kompetens
utveckling och kunskapsdelning. Under
2024 har vi fokuserat på att höja samtliga
medarbetarnas kunskaper i trygghetsfrågor
samt med att öka kunskapen kring energi
frågor inom förvaltningen.
Vi har en årlig process för chefer och
medarbetare som omfattar utvecklings
samtal, utvecklingsplan med tydliga
individuella mål och kontinuerlig åter
koppling under året. För att säkerställa
ett kontinuerliga lärande i vår vardag har
vi också kunskapsmål i medarbetarnas
utvecklingsplan.
Värdet av trygga och kompetenta chefer,
för att uppnå en engagerad och effektiv
organisation, går inte att underskatta.
Sedan 2022 har vi ett ledar
utve
cklings
program med fokus på att utveckla våra
chefer i linje med vår ledaridé. Syftet med
ledaridén är att stödja och utveckla ett
ledarskap i bolaget som främjar välmående
och goda prestationer. Under 2024 intro
ducerade vi också ett verktyg för att inleda
en dialog kring ledarutvecklingspotential
redan i rekryteringsskedet av våra chefer.
Jämställdhet
John Mattson arbetar för könsbalans
inom alla personalgrupper och ställer krav
i rekryteringsprocesser för att främja ett
brett urval av kompetenser. Under 2024
placerade vi oss på organisationen
Allbrights gröna lista över Sveriges mest
jämställda bolag. Vid slutet av 2024 var
andelen kvinnor/män 44/56
pr
ocent i bola
get, 60/40 i ledningen och 43/57 i styrelsen.
Den genomsnittliga andelen kvinnor/ män
för börsnoterade fastighetsbolag i Sverige
var 2024 41/59 för ledningsgrupper och
35/65 för styrelser.
Hälsoarbete och trygga arbetsplatser
Vi arbetar systematiskt med fysiska och
psykosociala arbetsmiljöfrågor för att före
bygga arbetsrelaterad ohälsa och olyckor.
För att främja hälsa och välbefinnande
erbjuds samtliga medarbetare ett förmåns
paket där bland annat friskvårdstimme,
träningsbidrag, massage samt hälsounder
sökning ingår. Alla medarbetare förutom
vd omfattas av kollektivavtal och erbjuds
sjukvårdsförsäkring.
Den sammanlagda sjukfrånvaron
(långtids
och korttidsfrånvaro) ökade
från 1,9
procent 2023 till 5,2
procent
2024.
Rensat från sjukskrivningar längre
ANDEL KVINNOR/MÄN FÖR
BOLAGET, LEDNINGEN OCH STYRELSEN 2024
0
10
20
30
40
50
60
StyrelseLedningBolaget
44
56
60
40
43
57
%
0
10
20
30
40
50
20242023202220212020
Antal
K 24
M 10
K 27
M 21 K 21
M 26 K 21
M 24
K 20
M 25
TOTALA ANTALET MEDARBETARE
(PER 31 DECEMBER 2024)
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
202420232022
7,1
7,9 7,9 7,8 8,0 7,8
MEDARBETARNÖJDHET 2024
1)
John Mattson på gröna listan
John Mattson arbetar för en jämn könsfördelning
inom hela bolaget, bolagsledningen och styrelsen.
Under 2024 placerade vi oss, som en av 26
procent
av Sveriges samtliga börsbolag, på Allbrights gröna
lista. Rankning sker utifrån närhet till en 50/50-fördel-
ning mellan kvinnor och män i ledningsgrupper, i
linjepositioner i ledningsgrupper samt i styrelser.
1) Mäts veckovis via plattformen Winningtemp med frågor
kring ledarskap, arbetsglädje, meningsfullhet, autonomi,
arbetssituation, delaktighet, personlig utveckling, team
känsla, engagemang och självledarskap. Resultatet
avser det sammantagna värdet för samtliga områden
i genomsnitt under 2024.
John Mattson Genomsnitt branschen Kvinnor Män Kvinnor Män
50H ÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 51 =====
än 90 dagar uppgick sjukfrånvaron till
3,0
procent.
Den ökade otryggheten i samhället påver
kar även John Mattson och våra medarbe
tare. För en tryggare arbetsmiljö för våra
medarbetare och för effektiv krishantering
använder vi en kris
och trygghetsapp som
möjliggör larmning vid allvarliga händelser
samt snabb och samlad kommunikation för
krishantering. På vår företags
konferens
2024 genomfördes en föreläsning och
workshop för alla medarbetare kring
interna och externa trygghets
frågor. Under
2024 uppdaterades och förtydligades även
bolagets krisplan.
Byggbranschen är en olycksdrabbad
bransch och John Mattsons målsättning är
att ha noll olyckor på våra arbetsplatser, såväl
på kontoren som på bygg
arbets
platserna.
Personal som arbetar på uppdrag av John
Mattson är inkluderade i detta mål. Under
2024 har inga olyckor med frånvaro mer än
en dag rapporterats på våra arbetsplatser.
John Mattson stödjer genom medlem
skap Håll Nollan, ett branschinitiativ som
samverkar för noll olyckor i byggbranschen.
Samverkan över avdelningsgränserna och
kunskapsdelning bygger en stark företagskultur.
51H ÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 52 =====
John Mattson står bakom Parisavtalet och har antagit
vetenskapsbaserade klimatmål godkända av Science Based
Targetinitiativet (SBT), ett initiativ för stöd till företag att
sätta vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Paris
avtalet. Vi har åtagit oss att minska koldioxidutsläppen
inom Scope 1 (bolagets egna direkta utsläpp) och Scope 2
(utsläpp från inköpt energi) med minst 40
pr
ocent till 2030
jämfört med basår 2021.
För att reducera utsläppen i Scope 3 (övriga utsläpp
i
värde
kedjan) har vi äv
en som mål att växthusgasutsläppen
från ny och ombyggnation per kvadratmeter ska reduce
ras i
linje med eller mer än genomsnittet för fastighets
branschen.
Färdplan mot målen
Den klimatkartläggning som genomförts som bas för klimat
målen är vägledning kring vad vi ska fokusera på för att
kunna agera och bidra till omställning i hela värde
kedjan.
Den hjälper oss också att mer effektivt kunna bedöma och
hantera klimatrelaterade möjligheter och risker.
Dessa initiativ och åtgärder för att nå våra klimatmål till
2030 ligger främst inom våra prioriterade hållbarhetsområ
den; Ansvarsfull material och avfallshantering samt Energi
effektiva och fossilfria lösningar. Läs mer på sidorna 46
48.
Koldioxidavtryck 2024
John Mattsons koldioxidavtryck 2024 uppgick till totalt
6
724 ton CO 2e (6 335). Koldioxidutsläppen från nybygg
nation minskade med 16
procent till 3
393 ton CO2e (4 016)
på grund av lägre antal färdigställda lägenheter i ny
pro
duktionsprojekt. I definitionen av Scope 3 har el och fjärr
värme samt bostadshyresgästernas elanvändning lagts till
för 2024, varför totalsumman för 2024 för Scope 1, Scope
2
och Scope 3 är högre än 2023.
Färdplan för vetenskaps baserade klimatmål
Vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet
CO2
Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 1
Fossilfri fordonsflotta
Enstaka fastigheter där eldningsolja används byts till annan
uppvärmning
Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 2
Successivt energioptimera byggnader så att John Mattsons
fastighets bestånd blir mer energieffektivt (minskar koldioxid-
utsläpp med 20 procent).
Addera hållbara energikällor såsom sol, bergvärme etc. samt val
av energileverantör med hållbara energikällor och med möjlighet
att klimatkompensera (minskar koldioxidutsläpp med 20 procent).
Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 3
Projekteringsanvisningar och projektkrav för klimatsmart ny- och
ombyggnation.
Utföra klimatberäkningar i projektering- och färdigställandeskedet.
Återbruk och sortering av byggavfall
Inspirera hyresgäster till minskad energianvändning och att välja
energileverantörer med hållbara energikällor
Gemensamt mål
för Scope 1 och
Scope 2:
Minska koldioxidutsläpp
med 40
procent till 2030
CO2
år
2030
Basår
2021
–40 %
Mål för Scope 3:
Växthusgasutsläpp från
ny- och ombyggnation
ska per kvadratmeter
reduceras i linje med
eller mer än genom
-
snittet för fastighets
-
branschen.
52H ÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 53 =====
T ransporter
egna servicefordon
Förmånsbil
i tjänst Fjärrvärme Fastighetsel
Uppgradering
byggmaterial, transporter och avfallshantering
i samband med
Nybyggnation
Scope 2
Användning av inköpt energi
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp
Scope 1
Våra direkta koldioxidutsläpp
Utsläpp CO2e (ton)
Totala utsläpp av växthusgaser 2024 2023 2022
Scope 1 – Egna direkta utsläpp Transporter 1) 11 20 14
Förmånsbil i tjänst 0,1 0,1 0,1
Egen produktion av värme 40 41 64
Delsumma Scope 1 51 61 78
Scope 2 – Inköpt energi Uppvärmning 2) 1 629 1 694 1 730
Elanvändning 3) 0 62 98
Delsumma Scope 2 1
629 1
756 1
828
Scope 3 – Övriga indirekta utsläpp Byggmaterial, transporter och avfallshantering vid uppgradering 553 454 344
Byggmaterial, transporter och avfallshantering vid nyproduktion 3
393 4
016 1
776
Inköp av varor och tjänster 25 25 28
Kapitalvaror 0 0 2
Avfallshantering kontor och förvaltning 8 8 15
Anställdas arbetspendling 13 13 13
Transport förbrukningsvaror 0,2 0,2 0,2
Energianvändning – Scope 3 4) 130 – –
Bostadshyresgästernas elanvändning 5) 921,5 – –
Delsumma Scope 3 5
044 4
516 2
178
Totalsumma Scope 1, 2, 3 6
724 6
335 4
084
1) John Mattsons egna servicefordon, i huvudsak i samband med fastighets
skötsel.
2) Uppvärmning för hela fastigheterna inkl. lägenheter. Omfattar samtliga
fastigheter som John Mattson ägt respektive år förutom fastigheter med
pågående projekt som i stället inkluderas i Scope 3. Om fastigheter frånträtts
eller tillträtts under året räknas endast förbrukningen för den del av året då
fastigheten varit i John Mattsons ägo. Utsläppet för 2022 har reviderats då en
mätpunkt för fjärrvärme saknades i 2022 års årsredovisning samt att fastighe
ter med pågående projekt har exkluderats för att i stället inkluderas i Scope 3.
3) Elförbrukning för John Mattsons kontor, kommersiella ytor samt gemen
samma ytor (ej lägenheter). Omfattar samtliga fastigheter som John Mattson
ägt respektive år förutom fastigheter med pågående projekt som i stället
inkluderas i Scope 3. Utsläppet för 2022 har reviderats där fastigheter med
pågående projekt har exkluderats för att i stället inkluderas i Scope 3.
4) Fr.o.m. 2024 inkluderas indirekta utsläpp i samband med produktion och
transport av fjärrvärme. Utsläppet ska redovisas av fjärrvärmekunden i
Scope 3 enligt GHG protokollet. John Mattson köper miljövarudeklarerad el
från vattenkraft vilket ger noll växthusgasutsläpp för Scope 3 (market based).
5) Fr.o.m. 2024 inkluderas bostadshyresgästernas elanvändning (hushållsel) i
beräkningen av utsläpp av växthusgaser. Majoriteten av hyresgästerna har
egna elabonnemang varför elanvändningen har beräknats genom Boverkets
schablonvärde som anger 30 kWh/m2 Atemp som normalvärde per år.
Genomsnittlig emissionsfaktor för Nordisk elmix (90,4 g CO
2e/kWh) utgår
från Naturvårdsverkets uppgifter.
24 %1 % 75 %
John Mattsons koldioxidavtryck 2024, fördelat på Scope 1, Scope 2 och Scope 3
53H ÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 54 =====
Revisorns yttrande avseende den
lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ), org.nr 556802-2858
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2024 på sidorna
10–11, 17–18, 39–53, 56–57 samt 72 och för att den är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande
om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av håll
barhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning
jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna
granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 25 mars 2025
Ernst & Young AB
Katrine Söderberg
Auktoriserad revisor
54H ÅLLBARHET
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 55 =====
Möjligheter och risker
Riskkategori Risk Sannolikhet Påverkan
Strategiska risker Transaktionsrisk
Planrisk
Begränsad byggrättsportfölj
Hållbarhetsrisker Negativ miljöpåverkan, Klimatförändringar,
Sociala förhållanden, Personal, Brott mot
uppförandekod
Operationella risker Projektutveckling
Fastighetskostnader
Finansiella risker Värdeförändringar
Förändringar i marknadsräntor
Ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk
Finansiering på acceptabla villkor
Översikt risker
Låg Medel Hög
John Mattsons hyresvärde är till 74 pr ocent
hänförligt till bostäder i Stockholmsregio
nen, vilket ger ett stabilt kassaflöde med
låg vakans. Styrelsen har det övergripande
ansvaret för riskhanteringen medan det ope
rativa arbetet är delegerat till vd. Ledningens
riskhanteringsarbete syftar till att tydliggöra
och analysera de risker som bolaget möter
samt, att så långt det är möjligt, förebygga
och begränsa eventuella negativa effekter.
Risker klassificeras som strategiska, ope
rationella och finansiella risker samt risker
kopplat till regelefterlevnad och hållbarhet.
Främsta verktyget för riskhanteringsarbe
tet är de strategier som bolaget arbetar
John Mattsons koncentration av bostadsfastigheter i attraktiva kommuner
i Stockholmsregionen innebär en tydlig reducering av verksamhetsrisk
och stabila kassaflöden.
utgångspunkt i John Mattsons aktuella intjä
ningsförmåga (aktuell intjäningsförmåga ska
ej likställas med prognos) den 31 december
2024 givet en förändring utifrån fyra para
metrar. Aktuell intjäningsförmåga återfinns
i John Mattsons bokslutskommuniké 2024.
Varje variabel i tabellen har behandlats
var för sig och under förutsättning att övriga
variabler förblir oförändrade. Känslighets
analysen bör läsas tillsammans med infor
mationen om aktuell intjäningsförmåga vil
ken publiceras i bolagets kvartalsrapporter.
Fysiska klimatrelaterade risker
De pågående globala klimatförändringarna
innebär utmaningar även i Stockholmsregi
onen. Under 2022 genomfördes en klimat
screening av fastighetsbeståndets expo
nering mot klimatrelaterade risker såsom
över
svämning, ras/skred/erosion samt
Helårseffekt kommande 12 månader, Mkr Förändring +/– Påverkan på förvaltningsresultat
Hyresvärde 5 procent +/–32,9
Ekonomisk uthyrningsgrad 1
procentenhet +/–6,6
Fastighetskostnader 5
procent +/–9,1
Underliggande marknadsränta 1
procentenhet –45,3/+20,9
Nedan illustreras hur en procentuell förändring av fastighetsvärdet påverkar belåningsgraden.
Förändring Fastighetsvärde –20 % –10 % 0 % 10 % 20 %
Värdeförändring, Mkr –2 820 –1 410 – 1 410 2 820
Belåningsgrad, % 59,4 52,8 47,6 43,2 39,6
efter och som konkretiseras i processer
integrerade i det dagliga arbetet. Även
värde
grundsarbetet samt att säkerställa
en hög kompetens i organisationen är vik
tiga delar i att hantera risker i den dagliga
verksamheten. På följande sidor framgår
de prioriterade områdena för riskhantering
utifrån John Mattsons verksamhet. Mer
om de finansiella riskerna finns beskrivet i
förvaltningsberättelsen på sidan 64.
Känslighetsanalys
John Mattsons resultat påverkas av ett antal
faktorer. I tabellen nedan beräknas en teore
tisk effekt på förvaltningsresultatet med
tunga snölaster, i syfte att få en konkret bild
av vilka fysiska klimatrisker som finns vid
John Mattsons fastigheter. Samtliga bola
gets fastigheter analyserades. Varje bygg
nad kontrollerades genom geografisk posi
tionsangivelse mot data och statistik med
geografisk information om klimatrelaterade
risker i det aktuella området. Den initiala
analysen visade att den huvudsakliga risk
som identifierats vid ett flertal fastigheter
är risken för skyfall. Vid några fastigheter
identifierades även risk för ras/skred/ero
sion samt höga temperaturer. Genom denna
första klimatscreening förbättras möjlig
heterna att proaktivt arbeta med framtids
säkring av John Mattsons fastigheter.
55M ÖJLIGHETER OCH RISKER
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 56 =====
Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan
T ransaktionssrisk
Konkurrensen att förvärva fastigheter i attraktiva lägen är normalt stor. Brist på objekt att förvärva
till relevant pris är John Mattsons största strategiska risk och kan utgöra en begränsning för önskad
tillväxttakt.
Skulle John Mattson tvingas avyttra en eller flera av sina fastigheter finns en risk för att en sådan
avyttring inte kan genomföras alls eller enbart på villkor som är mindre gynsamma för bolaget.
John Mattson har tydliga strategier för förvärv. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv.
Långv
ariga samarbeten och relationer är prioriterat, liksom att närvara och aktivt arbeta på de marknader där bolaget
har sina fastigheter och i kommuner med tydliga tillväxtplaner.
J
ohn Mattson har välskötta fastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen vilket medför att fastigheterna är
eftertraktade på transaktionsmarknaden.
Planrisk
Risk
finns för att John Mattson inte beviljas de tillstånd eller erhåller de beslut från kommun eller
myndighet som krävs för att förvalta och utveckla fastigheter på ett önskvärt sätt. Det kan till
exempelvis handla om att erhållna beslut inte omfattar den volym av bostäder och/eller lokaler som
John Mattson har räknat med. Vidare finns en risk att beslut överklagas och att planerade projekt
därav väsentligen fördröjs. Risk finns också att beslutspraxis, den politiska viljan och kommunens
inriktning kan komma att förändras på ett för John Mattson ofördelaktigt sätt.
John Mattson har en löpande dialog med myndigheter och kommuner för att i tidigt skede hantera risker, så som
exempelvis planrisker. Det främsta verktyget för riskhantering är de strategier vi arbetar efter och som konkretiseras
genom pr
ocesser.
Begränsad byggrättsportfölj
En begränsad byggrättsportfölj kan utgöra en risk då den kan dämpa John Mattsons framtida tillväxt. John Mattson utvärderar löpande förvärv av nya byggrätter, möjligheter till förtätning inom förvaltningsbeståndet
samt genom markanvisningar från kommuner.
Strategiska risker
Hållbarhetsrisker
Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan
Ett eftersatt och otydligt hållbarhetsarbete kan påverka intressenters syn negativt och därmed
påverka John Mattsons möjligheter att realisera uppsatta mål. De hållbarhetsrelaterade risker
som bedöms vara mest väsentliga för bolagets utveckling är:
N
egativ miljöpåverkan: Vid ny-, till- och ombyggnation finns risk att skador på miljö, natur eller
människa uppkommer som en följd av felaktig hantering eller användning av miljö – eller hälso-
farliga ämnen. Bristande efterlevnad av miljörelaterade lagar och regler kan resultera i verkställig-
hetsåtgärder, avgifter eller böter och även i vissa fall även påtagliga restriktioner av koncernens
v
erksamhet. Fastigheternas energiklassificering påverkar John Mattsons möjlighet att uppta ny
bankfinansiering och villkoren för finansieringen. Om John Mattson inte genomför energibespa-
ringar alls, eller i långsammare takt än vad som är planerat, så kommer det att få negativ effekt på
bolagets
fastighetsvärden och räntemarginal för de hållbarhetslänkade lånen.
Klimatförändringar: Högre vattennivåer, extremväder med exempelvis skyfall samt torka och
vattenbrist, är exempel på möjliga konsekvenser av klimatförändringar. För fastighetsbolag kan
förändringarna innebära risk för skador på fastigheter och miljön omkring dessa.
Ett strategiskt hållbarhetsarbete och transparens kring möjligheter och utmaningar stärker långsiktig
konkurrenskraft och ger vägledning kring framtida investeringar och initiativ.
N
egativ miljöpåverkan och klimatförändringar
•
Ans
varsfulla materialval, återbruk av material och inredning samt effektiv avfallshantering
•
Ambition att miljöc
ertifiera bostäder; enligt Svanen där bolaget genomför nyproduktionen från start
•
Sam
verkan med leverantörer och hyresgäster för att få effekt i hela värdekedjan
•
E
ffektiv förvaltning som minskar energianvändning och miljöbelastning
•
100
procent miljömärkt el i fastighetsdriften
•
Utfasning a
v fossildrivna tjänstefordon och installation av elladdstolpar för hyresgäster
•
V
etenskapsbaserade klimatmål till 2030, med basår 2021
•
Klimatscr
eening av fastigheter för proaktiv hantering av fysiska klimatrisker
•
Kartläggning a
v klimatrelaterade utsläpp i värdekedjan genomförd.
•
V
i följer forskning och utveckling och de bedömningar och rapporter som görs utifrån klimatrisker
•
E
nergioptimering av fastigheter samt tillskapande av hållbara energikällor
Sannolikhet
Påverkan
Sannolikhet
Påverkan
Sannolikhet
Påverkan
Sannolikhet
Påverkan
56M ÖJLIGHETER OCH RISKER
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 57 =====
Riskbeskrivning Hantering/möjlighet S annolikhet/Påverkan
Sociala förhållanden: Otrygghet i bostadsområden och utanförskap minskar trivseln för både våra
hyresgäster och andra i området. En risk förknippad med detta är oriktiga hyresförhållanden som kan
orsaka störningar och otrygghet i området.
Personal : Arbetsgivarvarumärket är en förutsättning för att bibehålla och rekrytera kompetent
personal. Minskad attraktivitet innebär en risk för bolagets kompetensförsörjning. En arbetsmiljö
som int
e främjar fysiskt och psykosocialt välmående innebär en risk för arbetsplatsolyckor och
sjukdom.
Brott mot uppförandekod: Om medarbetare, konsulter eller samarbetspartners bryter mot
mänskliga rättigheter, är involverade i korruption eller inte agerar etiskt och respektfullt bryter de
mot upp
f
örandekoden vilken innebär en risk för betydande skada för såväl John Mattsons affär som
varumärke.
Sociala förhållanden:
•
K
ontinuerlig kommunikation med hyresgäster och regelbundna hyresgästenkäter
•
L
okal förvaltning med närhet till hyresgästerna
•
H
yresrätter i olika prisklasser, varierande storlek och i olika lägen
•
S
ystematiskt arbete för att motverka oriktiga hyresförhållanden
•
Sam
verkan med kommuner, polis, andra fastighetsägare och organisationer för att öka trygghet och trivsel.
•
T
rygghetsskapande åtgärder och trivselfrämjande aktiviteter
Personal
•
M edarbetarsamtal och medarbetarundersökningar
•
M
ålmedvetet jämställdhets- och likabehandlingsarbete
•
F
örebyggande hälso- och friskvårdsarbete
•
P
roaktivt arbete för trygga och säkra byggarbetsplatser
•
K
ontinuerligt arbete med bolagets värdegrund, där samtliga medarbetare involveras
Brott mot uppförandekod:
•
Årlig genomgång a
v kodens innehåll för samtliga som omfattas. Beställare ansvarar för att externa partners
har uppdaterad kunskap
•
S
pecifika policyer som kompletterar koden
•
K
ontinuerligt arbete med bolagets värdegrund, där samtliga medarbetare involveras
•
Visselblåsarfunktion för att följa upp oegentligheter
Hållbarhetsrisker forts.
Operationella risker
Riskbeskrivning Hantering/möjlighet S annolikhet/Påverkan
Projektutveckling
Riskerna kopplat till John Mattsons projektutveckling såsom uppgradering av lägenheter, tillbygg-
nad och konvertering av outnyttjade utrymmen till bostäder samt nybyggnationsprojekt finns i
h
yresmarknadens utveckling. Bostadshyror sätts vanligtvis enligt det så kallade bruksvärdessys-
temet, vilket medför att hyrorna inte nödvändigtvis överensstämmer med vad marknadshyran för
samma lägenhet hade
varit. Vid nyproduktion av bostäder förhandlas vanligtvis en presumtionshyra
med Hyresgästföreningen. När en uppgörelse om presumtionshyra inte kan nås sätter John
Mattson själv hyran, kallad egensatt hyra. Denna kan av hyresgästen prövas i Hyresnämnden. Risken
är att den egensatta hyran måste sänkas vilket kan medföra att John Mattson inte kompenseras för
kostnader för sådana investeringar genom höjda hyror.
Ytterligare risker vid projektutveckling är utformningen av produkten och projektets genomförande,
som k
an påverka projektet tids- och kostnadsmässigt. Tillgång till resurser i form av entreprenörer,
konsulter och egen personal är en förutsättning för projektets genomförande.
John Mattsons fastighetsbestånd är beläget i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. Risken för hyresbortfall på bostäder
bedöms de närmsta åren vara mycket låg. Bostadspolitiken tar stor plats i den politiska debatten och hyressättnings
-
s
ystemet är en av frågorna som diskuteras flitigt. En målsättning är att hyresnivån i större utsträckning än i dag ska spegla
hyresgästernas efterfrågan vad gäller service, standard och läge. En eventuell förändring av bruksvärdesystemet är på
sikt
en möjlighet för John Mattson att öka intäkterna och förbätta resultatet, med oförändrad låg risk för hyresbortfall.
John
Mattson har cirka fem procent av lägenheterna med egensatt hyra.
John Mattsons samarbetspartners är noggrant utvalda och vi arbetar i nära dialog med både interna och externa parter.
Väl fungerande interna processer, inkluderat arbetsmiljö och säkerhet samt hög kompetens inom projektorganisationen
säkerställer ett effektivt projektgenomgörande där slutprodukten håller hög kvalité och är lämpad för långsiktig förvalt-
ning. Överlämning från projektorganisation till John Mattsons förvaltningsorganisation sker på ett effektivt sätt.
För att attrahera och behålla våra medarbetare strävar vi efter att erbjuda en arbetsplats präglad av sunt klimat, hög
trivsel och stort engagemang där alla medarbetare har en viktigt roll med möjlighet att påverka.
Sannolikhet/Påverkan: Låg Medel Hög
Sannolikhet
Påverkan
Sannolikhet
Påverkan
57M ÖJLIGHETER OCH RISKER
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 58 =====
Finansiella risker
Riskbeskrivning Hantering/möjlighet S annolikhet/Påverkan
Fastighetskostnader
John Mattson är exponerade för risker relaterade till fastighetskostnader. Dessa kostnader förut-
sätter inköp från leverantörer varav vissa har en monopolställning. I den mån kostnadsökningar från
le
verantörer inte kan kompenseras genom hyreshöjningar kan bolagets fastighetsvärde, resultat
och kassaflöde påverkas negativt.
John Mattson har stort fokus på att effektivisera fastighetsdriften för att motverka effekterna av ökade fastighets-
kostnader. För vissa inköp säkras priset upp under en lägre tidsperiod för att skapa förutsägbarhet i utvecklingen
av bolagets fastighetskostnader.
Operationella risker forts.
Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan
Värdeförändringar
John Mattson redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträk-
ningen. Det kan innebära volatilitet i resultatet. Fastigheternas marknadsvärde bestäms av utbud
och eft
erfrågan på marknaden, samt utifrån fastighetens bedömda driftnetto. Ytterst kan fallande
fastighetsvärden medföra att avtalde villkor och åtaganden i bolagets kreditavtal bryts, vilket i sin
tur kan leda till dyrare upplåning, eller i värsta fall, att krediter sägs upp av kreditgivaren.
Förändringar i marknadsräntor påverkar marknadsvärdet på bolagets derivatportfölj. Värdet på
derivaten och bolagets resultat minskar generellt om marknadsräntor för motsvarande löptider
som ingångna ränteswappar löper med minskar och vice versa.
John Mattsons hyresvärde är till 74 procent hänförligt till bostäder i Stockholmsregionen, vilket skapar ett stabilt
kassaflöde med låg vakans. Cirka 25 procent av koncernens fastigheter externvärderas varje kvartal av Cushman &
Wakefield eller Novier. Resterande 75 procent värderas internt kvartalsvis. Detta innebär att samtliga fastigheter
v
ärderas
externt minst en gång per år.
John Mattsons finanspolicy fastslår begränsningar för användandet av säkringsinstrument som ränteswapar som
syftar till att reducer risken som dessa kan ha på bolaget.
Ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk
Risk finns att förändringar i ränteläget – och/eller marginaljusteringar påverkar bolagets
finansieringskostnad. Det finns även risk för att återfinansiering av befintliga skulder inte kan
ske på skäliga villkor. Det finns även en likviditetsrisk, det vill säga att bolaget kan få svårigheter
att fullgöra förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder.
F
ör värdeskapande investeringar är bolaget bland annat beroende av finansiering på för
John Mattson acceptabla villkor och att på ett effektivt sätt kunna konkurrera på hyres- och
fastighetsmarknaden i Stockholmsregionen.
John Mattsons finanspolicy anger hur finansverksamheten ska bedrivas, hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas
och vilka risker bolaget får ta. Kontinuerlig uppföljning av finanspolicy sker av ledning, revisions- och finansutskott och
styrelse. Bolagets övergripande finansiella riskbegränsning är att belåningsgraden inte varaktigt ska överstiga 50
procent.
Bolaget anser att det är viktigt med ett positivt kassaflöde i verksamheten för att uppnå bolagets långsiktiga målsättningar.
Bolaget har därför som mål att räntetäckningsgraden varaktigt inte ska understiga 1,5 gånger.
I syfte att begränsa ränterisken ingås derivatavtal i form av ränteswappar. I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar
John Mattson efter en genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder överstigande 2 år samt att ha flera
långivare. Disponibla likviditeten, bestående av outnyttjat checkkredit, outnyttjad RCF och kassa, uppgick vid periodens
utgång till 470,5 Mkr (543,6 ).
John Mattson säkerställer tillgång till finansiering genom att upprätthålla affärsrelationer med flera banker samt säkerställa
att bolaget är attraktivt att finansiera genom att upprättahålla finansiella nyckeltal i enlighet med bolagets finanspolicy.
Sannolikhet/Påverkan: Låg Medel Hög
Sannolikhet
Påverkan
Sannolikhet
Påverkan
Sannolikhet
Påverkan
Sannolikhet
Påverkan
Sannolikhet
Påverkan
58M ÖJLIGHETER OCH RISKER
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 59 =====
Aktieslag
John Mattson har ett aktieslag, stamaktier, och varje
aktie berättigar till en röst.
Aktiekapital
Den 31 december 2024 uppgick John Mattsons aktie
kapital till 25
264
643 kronor och antalet aktier i
John Mattson uppgår till 75
793
930 aktier.
Aktiekursens utveckling
Den 5 juni 2019 noterades aktien på Nasdaq Mid
Cap. Tecknings
kursen i samband med börsnote
ringen av John Mattson var 90 kronor per aktie.
Den 31 december 2024 var kursen 61,20 kronor.
Årets högsta kurs för John Mattsons aktie var 68,80
kronor den 4 och 15 oktober 2024 och årets lägsta
kurs var 51,80 kronor den 5 mars 2024.
Handel och omsättning
Under 2024 har 8,1 miljoner aktier omsatts till
ett värde om 463,6 miljoner kronor. Av dessa var
85,7
procent handlade på Nasdaq Stockholm och
resterande på andra handelsplatser.
John Mattsons aktie
John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap och handlas under
k
ort
namnet
JOMA. John Mattsons börsvärde uppgick vid årets slut till 4,6 miljarder kronor.
AKTIEKAPITALETS UTVECKLING
År Händelse
Förändring i
antalet aktier1) Totalt
Förändring i
aktiekapital (kr) Totalt
Kvotvärde
(kr) 2)
2010 Bildande 1 000 1 000 100 000 100 000 100
2011 Fondemission 1
000 9
900
000 10
000
000 10
000
2018
Aktiesplit
10
000:1 9
999
000 10
000
000 10
000
000 1
2018 Nyemission 1
223
344 11
223
344 1
223
344 11
223
344 1
2019 Aktiesplit 3:1 22
446
688 33
670
032 11
223
344 0,33
2021 App.emission 2
694
795 36
364
827 898
265 12
121
609 0,33
2022 App.emission 672
208 37
037
035 224
069 12
345
678 0,33
2022 App.emission 859
930 37
896
965 286
643 12
632
321 0,33
2023 Nyemission 37
896
965 75
793
930 12
632
321 25
264
642 0,33
1) I d ecember 2023 genomfördes en riktad nyemmison om totalt 37 896 965 st aktier vilka registrerades
15 december (37
783
41
5) och 21 december (113
550). Antal aktier uppgår vid periodens utgång till
75
793
930.
2) Ak tiernas kvotvärde uppgår vid periodens utgång till 0,33 kr per aktie (0,33 kr).
AKTIERELATERADE NYCKELTAL
2024 2023 1)
Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,57 3,37
Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % –23,6 –17,9
Periodens resultat hänförligt till moder
bolagets
aktieägare efter skatt,
kr/aktie 5,66 –31,75
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 94,66 87,09
Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % 8,7 –50,0
Aktuellt substansvärde (NTA), kr/aktie 86,20 79,99
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets
aktieägare kr/aktie 78,42 72,77
Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 61,20 56,90
Börsvärde (kr/aktie) /Långsiktigt substansvärde,
kr/aktie vid periodens utgång 0,65 0,65
Genomsnittligt antal aktier under perioden, st 75
793
930 39
556
335
Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 75
793
930 75
793
930
1) I d ecember 2023 genomfördes en riktad nyemison om totalt 37 896 965 st aktier vilka registrerades
15 december (37
783
41
5) och 21 december (113
550). Antal aktier uppgår vid periodens utgång till
75
793
930.
AKTIEKURSUTVECKLING 2 JANUARI–30 DECEMBER 2024
Aktiekurs, kr Omsättning, Mkr
0
5 000 000
10 000 000
15 000 000
20 000 000
DecNovOktSepAugJulJunMajAprMarFebJan0
20
40
60
80
100
Omsättning J ohn Mattson OMX Stockholm Real Estate PI Källa: Nasdaq
59A KTIEN
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 60 =====
Ägarstruktur
Vid årsskiftet fanns det 2 251 kända ägare i John Mattson.
De tre största ägarna är AB Borudan Ett, Tagehus Holding
AB och Carnegie Fonder som tillsammans äger 60,66
procent av aktierna i John Mattson. Det utländska ägandet
i John Mattson uppgick vid årsskiftet till 8,7
procent.
ÄGARE 2024-12-31
Antal aktier Ägarandel
AB Borudan Ett 28 702 110 37,9 %
Tagehus Holding AB 10
273
564 13,6 %
Carnegie Fonder 7
000
000 9,2 %
Fidelity Investments (FMR) 3
437
267 4,5 %
Bergamotträdet 9 Holding AB 3
064
276 4,0 %
PriorNIlsson Fonder 2
936
346 3,9 %
Övriga ägare 20
380
367 26,9 %
Summa 75
793
930 100,0 %
Varav utländskt ägande 6
594
072 8,70 %
Källa: Sammanställd och bearbetad data från Euroclear/Modular Finance
ÄGARKATEGORIER 2024-12-31, %
S venska institutionella ägare, 19,55
Utländsk a institutionella ägare, 4,95
S venska privatpersoner, 12,0
O känd ägartyp, 3,52
Övriga, framförallt bolag, 59,99
ÄGANDE PER LAND 2024-12-31 , %
S venskt ägande, 91,30
Utländskt ägande, 8,70
V
arav okänt land, 3,52
AKTIEÄGARSTRUKTUR 2024-12-31
Storleksklass Antal aktier
Kapital/
röster
Antal
kända ägare
Andel av
kända ägare
1 – 100 52 424 0,07 % 1 149 51,04 %
101 – 200 38
991 0,05 % 247 10,97 %
201 – 300 28
816 0,04 % 113 5,02 %
301 – 400 37
007 0,05 % 97 4,31 %
401 – 500 29
652 0,04 % 63 2,80 %
501 – 1
000 161
731 0,21 % 202 8,97 %
1
001 – 2
000 182
006 0,24 % 116 5,15 %
2
001 – 5
000 295
455 0,39 % 91 4,04 %
5
001 – 10
000 473
697 0,62 % 61 2,71 %
10
001 – 20
000 493
599 0,65 % 34 1,51 %
20
001 – 50
000 733
965 0,97 % 21 0,93 %
50
001 – 100
000 1
559
084 2,06 % 21 0,93 %
100
001 – 500
000 5
257
666 7,10 % 22 0,98 %
500
001 – 1
000
000 3
653
053 4,82 % 5 0,22 %
1
000
001 – 5
000
000 14
029
999 18,51 % 6 0,27 %
5
000
001 – 10
000
000 7
000
000 9,24 % 1 0,04 %
10
000
001 – 50
000
000 38
975
674 51,42 % 2 0,09 %
50
000
001 – 0 0,00 % 0 0,00 %
Okänd innehavsstorlek 2 79
1111 3,52 % 0 0,00 %
Totalt 75
793
930 100,00 % 2
251 100,00 %
60A
KTIEN
JOHN MATTSON ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
INTRODUKTION
Om John Mattson
Året som gått
Vd har ordet
VERKSAMHET OCH STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Mål och måluppfyllelse
Strategi – fyra hörnstenar
Våra områden
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER
Ladda ned PDF A4
===== SIDA 61 =====