FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2025
===== SIDA 1 ===== JOHN MATTSON FASTIGHETSFÖRETAGEN AB (PUBL) Januari–juni 2025 ■ Hyresintäkterna uppgick till 335,7 Mkr (318,8), en ökning med 5,3 procent. ■ Driftöverskottet uppgick till 242,6 Mkr (224,6), en ökning med 8,0 procent. ■ Förvaltningsresultatet uppgick till 108,0 Mkr (87,8) motsvarande 1,43 kr per aktie (1,16). ■ Värdeförändringarna på fastigheter uppgick till 171,3 Mkr (72,5). Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -54,8 Mkr (67,6). ■ Periodens resultat efter skatt uppgick till 173,1 Mkr (221,2), motsvarande 2,27 kr per aktie (2,92). ■ Fastighetsvärdet fastställdes till 14 381,0 Mkr (13 634,0). ■ Investeringarna summerades till 111,9 Mkr (85,5), varav 0,0 Mkr (0,0) avsåg fastighetsförvärv. ■ Det långsiktiga substansvärdet uppgick till 7 435,2 Mkr (6 748,4), motsvarande 98,10 kronor per aktie (89,04), en ökning med 10,2 procent. April–juni 2025 ■ Hyresintäkterna uppgick till 170,3 Mkr (161,3), vilket motsvarar en ökning med 5,6 procent. ■ Driftöverskottet uppgick till 130,1 Mkr (123,0), en ökning med 5,8 procent. ■ Förvaltningsresultatet uppgick till 61,2 Mkr (55,1), motsvarande 0,81 kr per aktie (0,73). ■ Värdeförändringarna på fastigheter uppgick till 68,4 Mkr (145,5). Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -66,6 Mkr (23,0). ■ Periodens resultat efter skatt blev 39,1 Mkr (215,6), vilket motsvarar 0,50 kr per aktie (2,84). ■ Investeringarna summerades till 61,2 Mkr (16,6), varav 0,0 Mkr (0,0) avsåg fastighetsförvärv. DELÅRSRAPPORT Q2 jan–juni 2025 Goda livsmiljöer över generationer ===== SIDA 2 ===== Q2 – 2025 Nyckeltal 2025 apr–jun 2024 apr–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun Rullande 12 mån jul 24–jun 25 2024 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 97,2 97,1 97,2 97,1 97,2 97,6 Överskottsgrad, % 76,4 76,2 72,3 70,4 72,4 71,5 Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 14 381,0 13 634,0 14 381,0 13 634,0 14 381,0 14 097,7 Antal uppgraderade lägenheter under perioden 28 53 38 53 68 83 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, Mkr 170,3 161,3 335,7 318,8 659,6 642,7 Driftöverskott, Mkr 130,1 123,0 242,6 224,6 477,7 459,7 Förvaltningsresultat, Mkr 61,2 55,1 108,0 87,8 215,2 195,1 Genomsnittlig ränta, % 2,83 3,20 2,83 3,20 2,83 2,84 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 46,9 49,2 46,9 49,2 46,9 47,6 Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,2 2,1 2,1 1,8 2,1 2,0 Aktierelaterade nyckeltal Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,81 0,73 1,43 1,16 2,84 2,57 Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % 11,1 -4,4 23,0 -24,6 2,1 -23,6 Periodens resultat efter skatt, kr/aktie 0,50 2,84 2,27 2,91 5,02 5,66 Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % 10,2 -44,1 10,2 -44,1 10,2 8,7 Aktuellt substansvärde NTA, kr/aktie 89,35 80,60 89,35 80,60 89,35 85,931) Långsiktigt substansvärde NRV, kr/aktie 98,10 89,04 98,10 89,04 98,10 94,66 1) Korrigerad, för ytterligare information se not 10. Definitioner av nyckeltal, se sidan 30. Väsentliga händelser under andra kvartalet ■ Första etappen av uppgraderingsprojektet i Rotebro är nu färdigställd och inflyttad enligt plan. Uppföljning av nyckeltal Q2 2025 jämfört med Q2 2024 JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 2 PERIODEN I KORTHET ===== SIDA 3 ===== Nästa steg i bolagets tillväxtplan John Mattson fortsätter att leverera ett starkt resultat i linje med vår strategi för tillväxt. Vi har haft en fortsatt positiv utveckling under det andra kvar- talet med tillväxt i både förvaltningsresultat och det långsiktiga substansvärdet. Förvaltningsresultatet ökade med 23 procent jämfört med samma period föregående år som följd av högre intäkter, fortsatt god kostnadskontroll och en lägre genomsnittlig ränta. Intäk- terna ökade med 5,3 procent som följd av de årliga hyresjuste- ringarna för bostäder och förbättrad uthyrningsgrad samt högre hyresnivåer inom det kommersiella beståndet. Fastighetskost- naderna var stabila för perioden trots kraftiga prisuppgångar på taxebundna kostnader där vi genom vårt arbete med att effektivisera våra fastigheter framgångsrikt lyckats motverka prisuppgångarna. För det andra kvartalet isolerat steg fastig- hetskostnaderna något jämfört med föregående år. Detta fram- för allt till följd av temporärt låga kostnader för underhåll under det andra kvartalet 2024. Högre intäkter och stabila fastighetskostnader har gjort att drift överskottet ökade med åtta procent under perioden jämfört med samma period föregående år. Avkastningskraven för vår portfölj har fortsatt varit stabila, vilket tillsammans med ett förbättrat driftöverskott från högre hyresintäkter och fortsatt effektivisering av våra fastigheter bidrog till en positiv värdeutveckling på 0,5 procent under kvartalet Den positiva värdeutvecklingen det senaste året har bidragit till att det långsiktiga substansvärdet ökade med tio procent jämförtmed det andra kvartalet 2024 Nästa steg i vår tillväxtplan När vi under 2024 ökade vårt tillväxtfokus var målet inlednings- vis att investera i vårt befintliga bestånd genom energioptimer- ingar och uppgraderingar av lägenheter. Arbetet har varit famgångsrikt. Hittills under 2025 är den normalårskorrigerade energianvändningen 9 procent lägre än samma period föregå- ende år – ett glädjande resultat där vi både minskar våra kostna- der och vårt klimatavtryck, samtidigt som det stärker våra fastig- hetsvärden. Vi har också ökat takten i våra uppgraderingar, där vi under första kvartalet startade ett större projekt i Sollentuna med 282 lägenheter. Projektet löper på enligt plan och de första hyres- gästerna har redan kunnat flyttat tillbaka till sina uppgraderade hem. Under det andra kvartalet har vi tagit nästa steg i vår till- växtplan genom förberedelser för att starta nyproduktionspro- jekt. Precis efter kvartalets utgång tecknades en avsiktsförklaring för utvecklingen av ett vård- och omsorgsboende i Abrahamsberg i Bromma samt ett avtal för projektering av projektet. Boendet kommer bestå av minst 80 platser och produktionsstart beräk- nas till det första halvåret 2026. Vi upplever en stark efterfrågan på vård- och omsorgsboenden vilket är en följd av en förändrad demografi där befolkningen över 80 år kommer öka. ” Vår starka position i Stockholmsregionen ger konkurrensfördelar på en bostadsmarknad som blir allt mer tudelad. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 3 VD-ORD ===== SIDA 4 ===== Vi har tecknat avtal om att projektera ett vård- och omsorgsboende i Abrahamsberg i Bromma med 80 platser. Per Nilsson, vd John Mattson Fastighetsföretagen AB Vård- och omsorgsboenden utgör en naturlig del i vår fastig- hetsportfölj där vi kompletterar våra hyresbostäder med andra boendeformer för att skapa attraktiva livsmiljöer samtidigt som det bidrar till att diversifiera vår fastighetsportfölj. Projektet markerar starten på vår återgång till nyproduktion – inledningsvis i mindre volymer men med målsättningen att successivt öka takten mot vårt långsiktiga mål om att produk- tionsstarta 250 lägenheter per år. Vår styrka i en tudelad bostadsmarknad Under senare tid har flera rapporter pekat på stigande vakanser på bostadsmarknaden, men utvecklingen är långt ifrån homogen runt om i Sverige. Bakgrunden är de förändrade ekonomiska förutsättningarna i landet med hög inflation som påverkat hushållens köpkraft, minskad befolkningstillväxt till följd av färre födslar och lägre invandring samt en fortsatt urbanisering där både hushåll och företag söker sig till storstadsregionerna. Kommuner utan tydlig koppling till landets storstadsregioner har ofta haft ett negativt inrikes flyttnetto, vilket tidigare balan- serats av ett positivt utrikes flyttnetto. Den kraftigt minskade invandringen har nu slagit hårt mot dessa kommuner, vilket är en utveckling som sannolikt kommer att förstärkas ytter- ligare de kommande åren. Samtidigt fortsätter urbaniseringen i Sverige. Trots att den totala befolkningstillväxten har avtagit sedan 2022, är tillväxten fortsatt stark i storstadsregionerna. Detta ger en tudelad bostadsmarknad. I många mindre kom- muner ser vi ökade vakanser, medan attraktiva kommuner i storstadsregionerna fortsatt har mycket låg vakansgrad. Här står John Mattson starkt med ett fastighetsbestånd i Stockholms- regionens mest efterfrågade områden. Den höga efterfrågan och betalningsviljan ger låg risk för vakanser och skapar samtidigt goda förutsättningar för hyreshöjningar vid uppgraderingar och ekonomiskt genomförbar nyproduktion. Vår genomsnittliga kötid under 2025 uppgår till 10,4 år och den ekonomiska uthyr- ningsgraden för våra bostäder är 98,5 procent – där majoriteten av våra vakanser utgörs av lägenheter som vi själva tomställt för att möjliggöra standardhöjande åtgärder. Om dessa exkluderas uppgår den ekonomiska uthyrningsgraden för våra bostäder till hela 99,6 procent. Avslutningsvis är det mycket glädjande att konstatera att vi följer vår plan för tillväxt där vi under kvartalet tagit ytterligare steg i förberedelserna i vår återgång till nyproduktion av attrak- tiva boenden i Stockholm. ” JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 4 VD-ORD ===== SIDA 5 ===== Affärsidé, mål och strategier Vår affärsidé är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och attraktiva lokalsamhällen i Stockholmsregionen. Vi erbjuder en välfungerande vardag för alla, genom förvaltning och utveckling av trivsamma bostäder och trygga boendemiljöer. Utdelningspolicy – Långsiktigt ska utdelningen upp- gå till 50 procent av förvaltningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investeringsplaner, konsoliderings- behov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. Utdel- ningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller helt utebli. Finansiella riskbegränsningar – John Mattson efter strävar låg finansiell risk. Det innebär att: ■ belåningsgraden netto lång siktigt inte ska överstiga 50 procent, och ■ räntetäckningsgraden lång siktigt inte ska understiga 1,5 ggr. Strategier John Mattsons strategi baseras på fyra hörnstenar där hållbarhetsarbetet integreras i varje del. Förvaltning – Vi förvaltar genom närhet och helhet. Vi kan våra fastig- heter och känner våra kunder. Vi tar ansvar för helheten, både beståndet och att utveckla livet mellan husen. Vi jobbar proaktivt med fastighets- förvaltning och gör kontinuerligt effektiviseringar och värdeskapande investeringar i syfte att uppnå en mer hållbar fastighetsdrift samt ökat driftsöverskott. Fokus ligger på att optimera fastigheternas förbrukning och därmed minska driftkostnaderna. Målet är att minska energian- vändningen med cirka 45 procent till 2030, till en investering om cirka 200 Mkr kronor. Förädling – Vi förädlar våra byggnader för att säkra byggnadernas tek- niska livslängd samt för att generera ett ökat driftöver skott. Förädling sker genom att uppgradera, bygga till samt konvertera utrymmen till bostäder eller kommersiell verksamhet. Vi har en väletablerad modell för uppgradering av bostäder i två steg, Larsbergsmodellen. Det första steget är en basupp gradering med kvarboende hyresgäster, där fastighe- tens tekniska status säkras. Det efterföljande steget, totaluppgradering, innebär att nya kvaliteter adderas för att möta efterfrågan från befintliga och framtida hyresgäster. T otaluppgradering sker när lägenheten är tomställd eller i vissa bostadsområden, när hyresgästen så önskar. All uppgradering sker i dialog med hyresgästerna och justerade hyresnivåer förhandlas med Hyresgästföreningen. Målet är att uppgradera cirka 200 lägenheter per år. I nuvarande bestånd har uppgraderingsmöjligheter identifierats om cirka 600 lägenheter för både bas- och totaluppgradering samt om cirka 900 lägenheter som redan är basuppgraderade och kan totaluppgraderas. Direkt avkastningen för både bas- och totaluppgra- dering är cirka 5 procent med en investering om 1,25 Mkr per lägenhet. Direktavkastningen för totaluppgradering från basuppgraderad lägenhet är cirka 6,5 procent med en investering om cirka 0,4 Mkr per lägenhet. Förtätning – Vi förtätar på egen mark eller i nära anslutning till befintliga fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark. Utöver nybyggnation sker även förtätning i form av tillbyggnader på befintliga fastigheter. På så sätt breddas lägenhets- och verksamhetsutbudet och hyresgästernas olika behov tillgodoses. Nya kvaliteter tillförs lokalsamhället och mång- falden och variationen ökar, vilket bidrar till goda livsmiljöer. Målet är tillväxt genom värdeskapande byggnation som samtidigt ökar attrak- tiviteten i bostadsområdena. Utvecklingen sker i nära samarbete med de kommuner där vi är verksamma. Förtätningsprojekt bedöms kunna påbörjas tidigast under 2026. Initialt i små volymer för att skalas upp enligt målet om att starta produktion av 250 lägenheter per år. Förvärv – Vi strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter med utvecklingspotential i goda marknadslägen i Stockholms regionen med närhet till välfungerande infrastruktur. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv och områden med möjlig- het till förädling och förtätning är särskilt attraktiva. Vi utvärderar även löpande sammansättningen av fastighetsbeståndet genom selektiva avyttringar. Finansiella mål Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie med minst 7 procent över en konjunktur cykel. Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med minst 10 procent över en konjunkturcykel. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 1) 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 Q2 25 Q1 25 Q4 24 Q3 24 Q2 24 Q1 24 Q4 23 Q3 23 Q2 23 Q1 23 Q4 22 Q3 22 Q2 22 %KR -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 Kr/aktie Tillväxt Mål FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE 1) 0 50 100 150 200 Q2 25 Q1 25 Q4 24 Q3 24 Q2 24 Q1 24 Q4 23 Q3 23 Q2 23 Q1 23 Q4 22 Q3 22 Q2 22 %KR -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 Kr/aktie Tillväxt Mål 2) 1) John Mattson giorde en företrädesemission under Q4 2023 vilket resulterade i att antalet aktier ökade med 37 896 965 stycken vilket medför att nyckeltalen inte är fullt jämförbara mellan perioderna. 2) Den 18 oktober 2023 reviderades målet från 10 till 7 procent. 1) John Mattson giorde en företrädesemission under Q4 2023 vilket resulterade i att antalet aktier ökade med 37 896 965 stycken vilket medför att nyckeltalen inte är fullt jämförbara mellan perioderna. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 5 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER ===== SIDA 6 ===== Levande och tryggt lokalsamhälle Engagemang i sociala frågor skapar värden för hyres gäster och lokalsamhällen. Mål ■ Trygga områden enligt de boende: högre än bransch snittet för jämförbara områden. ■ Attraktiva områden enligt de boende: högre än bransch snittet. Hållbarhetsmål John Mattson har antagit långsiktiga hållbarhetsmål inklusive vetenskapsbaserade klimatmål för vart och ett av bolagets fyra fokusområden inom hållbarhet. Målen ska styra bolagets verk- samhet mot en hållbar utveckling och bidra till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”. Resultatet för hållbarhets- målen redovisas i samband med delårsrapporten för kvartal 4. Ansvarsfull material- och avfallshantering Ansvarsfulla materialval, återbruk av material och effektiv avfallshantering reducerar klimat- påverkan och ökar återvinningsgraden. Energieffektiva och fossilfria lösningar Energianvändningen under en fastighets livscykel är betydande. Fastigheters energiklass och val av fossil- fria energislag och effektiv förvaltning reducerar klimatpåverkan. Mål ■ År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt växt- husgasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med minst 40 procent jämfört med basår 2021. ■ John Mattsons växthusgasutsläpp från ny- och ombyggnation ska per kvadratmeter reduceras i linje med eller mer än genomsnittet för fastig- hetsbranschen. Hälsosam och inspirerande arbetsplats Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare som leverantörer är en förutsättning för trivsel och engagemang. Mål ■ Engagerade medarbetare och effektiv organisation: över genomsnittet för jämförbara bolag. ■ John Mattson ska ha en inkluderande kultur som möjliggör att bolaget attraherar och behåller medarbetare med olika bakgrund och perspektiv. Rekryteringsprocessen ska vara kompetens- baserad, fri från diskriminerande föreställningar. ■ Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga två tredjedelar inom bolaget, ledningen och styrelsen. ■ Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare: högst tre procent. ■ John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro mer än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser både John Mattsons egen personal samt personal som arbetar på uppdrag av John Mattson. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER ===== SIDA 7 ===== Fastighetsbestånd /S.smcp/T.smcp/O.smcp/C.smcp/K.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp /N.smcp/A.smcp/C.smcp/K.smcp/A.smcp /V.smcp/A.smcp/X.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp /S.smcp/O.smcp/L.smcp/N.smcp/A.smcp /S.smcp/U.smcp/N.smcp/D.smcp/B.smcp/Y.smcp/B.smcp/E.smcp/R.smcp/G.smcp /D.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/E.smcp/R.smcp/Y.smcp/D.smcp /T.smcp/Adieresis.smcp/B.smcp/Y.smcp/S.smcp/O.smcp/L.smcp/L.smcp/E.smcp/N.smcp/T.smcp/U.smcp/N.smcp/A.smcp /U.smcp/P.smcp/P.smcp/L.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/S.smcp /V.smcp/Adieresis.smcp/S.smcp/B.smcp/Y.smcp /Odieresis.smcp/S.smcp/T.smcp/E.smcp/R.smcp/Aring.smcp/K.smcp/E.smcp/R.smcp City/Bromma Lidingö Norrort Söderort/Nacka Fastighetsbeståndet per 30 juni 2025 Januari–juni 2025 Lägenheter Uthyrbar area Fastighetsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad Hyres intäkter Fastighets- kostnader Drift överskott Antal tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm % Mkr Mkr Mkr Lidingö 2 059 157 7 393 46 974 322 2 044 98,5 158,8 37 122 Norrort 1 069 79 1 850 23 297 118 1 488 92,6 54,1 24 30 City/Bromma 424 45 2 024 45 024 98 2 173 97,8 47,8 15 33 Söderort/Nacka 773 63 3 114 49 375 151 2 390 97,8 74,9 17 58 Summa fastigheter 4 325 345 14 381 41 708 688 1 996 97,2 335,7 93 243 John Mattson är ett bostadsbolag med verksamhet i Stockholmsregionen. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Våra områden Beståndet delas in i fyra förvaltningsområden; Lidingö, Norrort, City/Bromma, och Söderort/Nacka. Fastighets- beståndet omfattar 4 325 hyreslägenheter. T otal uthyrbar area uppgår till 345 000 kvadratmeter, där bostäder står för 82 procent. Majoriteten av fastigheterna är byggda på 1950– 1970-talet, med goda förutsättningar att förädlas. Tillväxt sker genom förvärv och förtätning av fastig- heter i bra marknadslägen i Stockholmsregionen. Per 30 juni 2025 Hyresvärde Vakanser och rabatter1) Kontraktsvärde Uthyrningsgrad Objekt Antal2) Uthyrbar area, tkvm Hyresvärde, Mkr Antal Uthyrbar area, tkvm Vakans- och rabattvärde, Mkr Antal Uthyrd area, tkvm Kontraktsvärde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Bostäder 4 325 283 523 69 5 8 4 256 278 515 98,5 Kommersiellt 3) 62 142 9 7 53 136 95,4 P-platser 23 5 19 80,3 Summa 4 325 345 688 69 14 19 4 256 331 669 97,2 1) Vakanser är framför allt hänförliga till fastigheter där uppgraderingsprojekt pågår eller planeras att påbörjas. 2) 57 av lägenheterna är omsorgsboenden, inklusive LSS-, äldre- och andra stödboenden. Dessa räknas in i den kommersiella uthyningsbara arean och hyresvärdena. 3) 24 % av vakanser kommersiellt avser utvecklingsfastigheter. 4325 st lägenheter 82 % av uthyrbar area utgörs av bostäder 345 tkvm uthyrbar area JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 7 FASTIGHETSBESTÅND ===== SIDA 8 ===== Norrort I Norrort utgörs John Mattsons förvalt- ningsbestånd framför allt av bostads- fastigheter i Sollentuna kommun i områdena Rotebro, Rotsunda, Häggvik och Tureberg. Bostadsfastigheter står för 100 procent av total uthyrbar area. Den största andelen av byggnaderna är uppförda under 1970-talet men det finns också äldre, som är byggda under 1940- och 1950-talet samt nyare som byggts under 1990-talet eller senare. Ett uppgraderingsprojekt av drygt 280 lägenheter i Rotebro startade under första kvartalet 2025. Projektet kommeratt pågå i cirka två år och genomförs i etapper. Under perioden uppgraderades 21 (0) lägenheter. Planering för uppgradering av fastig- heterna i Rotsunda pågår. På grund av lägenheter som ska renoveras har fastig- heterna i Rotebro och Rotsunda tillfälligt en något högre vakansgrad. I Vilunda i Upplands Väsby äger John Mattson ett nyproducerat bostadshus med ett sjuttiotal hyreslägenheter samt verksamheter i bottenvåningarna. Huset är utrustat med flera mobilitetslösningar som syftar till att möjliggöra ett hållbart boende och resande för hyresgästerna. Nyckeltal, Norrort Q2 20251) Area bostadsfastigheter, tkvm 79 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 488 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads fastigheter, % 92,6 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 23 297 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 57 ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter City/Bromma I City/Bromma utgörs John Mattsons förvaltningsbestånd av fastigheter i bland annat Slakthusområdet, Hammarby Sjöstad, Johanneshov, Abrahamsberg samt på Gullmarsplan. Bostadsfastigheter står för 65 procent av total uthyrbar area. Byggnaderna har byggår från början av 1900-talet till 2017, där de flesta är från 1940-talet. I de kommersiella fastighet- erna finns lokaler för närservice, kontor och samhälls verksamhet. Utvecklingsfastigheter finns i Abrahamsberg och i Söderstaden (stadsutvecklingsområde bestående av Globenområdet, Slakthusområdet och Gullmarsplan-Nynäsvägen). På fastigheten Geografiboken 1 i Bromma har detaljplanen för byggnation av ett vård- och omsorgsboende vunnit laga kraft. I det expansiva Slakthusområdet i Söderstaden pågår planarbete för nybyggnation av bostäder. Detaljplanen bedöms vinna laga kraft under 2026. John Mattsons tomträtter har ett attraktivt läge vid den kommande tunnelbane- uppgången i området och i väntan på projektstart hyrs befintliga lokaler ut till verksamheter som bidrar till platsens utveckling. Nyckeltal, City/Bromma Q2 20251) Area bostadsfastigheter, tkvm 29 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 166 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads fastigheter, % 98,3 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 49 271 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 66 ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Lidingö På Lidingö finns John Mattsons största förvaltningsområde, sett till både antal lägenheter och till fastighetsvärde. Av den totala uthyrbara ytan utgör bostads- fastigheter 95 procent, med samtliga fastigheter belägna i Larsbergsområdet och Käppala. I de kommersiella lokalerna bedrivs närservice- och utbildningsverk- samhet. Majoriteten av fastig heterna är uppförda under 1960-talet, men här finns även nybyggda hus från 2000-talet och framåt. Bostäderna håller genomgående en hög standard, 64 procent av beståndet är totaluppgraderat eller nybyggt. Samtliga lägenheter är basupp graderade, total- uppgraderingar pågår löpande i både Larsberg och Käppala. Under perioden uppgraderades 17 (22) lägenheter. I beståndet finns även en utvecklings- fastighet, Fyrtornet 5 i Larsberg som går under projektnamnet Ekporten, där detaljplane arbete pågår för nya bostäder. I Käppala utreds möjlig heterna för nybyggnation av vindslägen heter på befintlig bostadsfastighet, projektet är i tidigt skede. ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Nyckeltal, Lidingö Q2 20251) Area bostadsfastigheter, tkvm 149 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 963 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads fastigheter, % 99,2 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 46 414 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 78 1) Nyckeltalen motsvarar status per utgången av perioden. Överskottsgrad bostadsfastigheter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid förvärvade fastigheter som tillträtts och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts har frånräknats perioden. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 8 FASTIGHETSBESTÅND ===== SIDA 9 ===== Söderort/Nacka John Mattsons bestånd i Söderort och Nacka finns främst i Hägerstensåsen, Västberga och Örby. Bostadsfastigheter utgör 73 procent av total uthyrbar area och består till största del av fastigheter uppförda under 1990-talet. Kommersi- ella fastigheter utgör 16 procent av total uthyrbar area. Området har tre utvecklingsfastig- heter i olika skeden. I Örby centrum är utveckling av fastigheten Gengasen i sitt slutskede. Den andra och sista etappen av ett nyproduktionsprojekt bestående av totalt 129 lägenheter och LSS-boenden samt lokaler färdigställdes under första kvartalet 2024. I samma område pågår även ett uppgraderingsprojekt av befint- liga lägenheter där 11 lägenheter återstår att färdigställa under 2025. I Örnsberg innehar John Mattson en markanvisning för projekten Pincetten och Lansetten där detaljplane arbete pågår för nybyggnation av drygt 250 hyres- och bostadsrätter, lokaler och en förskola. På fastigheten Sicklaön 37:46, belägen vid Finnboda kaj i Nacka kommun, innehas en byggrätt där utveckling av bostäder planeras. ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Nyckeltal, Söderort/Nacka Q2 20251) Area bostadsfastigheter, tkvm 46 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 297 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads fastigheter, % 99,4 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 51 217 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 74 1) Nyckeltalen motsvarar status per utgången av perioden. Överskottsgrad bostadsfastigheter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid förvärvade fastigheter som tillträtts och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts har frånräknats perioden. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 9 FASTIGHETSBESTÅND ===== SIDA 10 ===== Nyproduktionsprojekt Projekt Område Kategori Typ Antal lgh1) Tillkommande uthyrbar area1) Status2) Bedömd produktions- start1) 1 Geografiboken, Abrahamsberg City/Bromma Egen regi Vård- och omsorgsboende 80 5 900 Detaljplan laga kraft 2026 2 Finnboda, Nacka Söderort/Nacka Egen regi Bostadsrätter 40 1 300 Detaljplan laga kraft 2026 3 Ekporten, Larsberg/Dalénum Lidingö Egen regi Bostadsrätter 90 6 000 Detaljplan pågår (A) 2027 4 Pincetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 210 11 000 Detaljplan pågår (B) 2028 5 Lansetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Bostadsrätter 50 4 000 Detaljplan pågår (B) 2028 6 Juno, Käppala Lidingö Egen regi Hyresbostäder 50 1 750 Detaljplan laga kraft 2028 7 Hjälpslaktaren, Slakthusområdet City/Bromma Egen regi Hyresbostäder 210 12 000 Detaljplan pågår (B) 2029 T otal utvecklingsportfölj 730 41 950 1) Antal lägenheter, uthyrbar area och bedömd produktionsstart är uppskattningar och är preliminära. Förändringar kan se under projektets gång. 2) Status: A: Planbesked B: Samråd C: Granskning John Mattson arbetar aktivt med fastighetsutveckling för att identifiera obebyggd mark där förtätning av befintlig bebyg- gelse och nyproduktion är möjlig och lämplig för att möjliggöra långsiktig värdetillväxt. Detta arbete bedrivs antingen på egen mark eller genom förvärv av mark eller markanvisningar. Vi förädlar våra befintliga byggnader för att säkra byggnadernas tekniska livslängd samt för att generera ett ökat driftöverskott och värdetillväxt. På grund av osäkra marknadsförutsättningar för projektverksamhet sedan 2022 har flertalet planerade projekt skjutits på framtiden medan pågående projekt har fullföljts. Större förädlingsprojekt har åter påbörjats under 2025 medan förtätningsprojekt / nyproduktion planeras att starta under 2026. Utvecklingsprojekt /S.smcp/T.smcp/O.smcp/C.smcp/K.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp City/Bromma Lidingö Norrort Söderort/Nacka /N.smcp/A.smcp/C.smcp/K.smcp/A.smcp /V.smcp/A.smcp/X.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp /S.smcp/O.smcp/L.smcp/N.smcp/A.smcp /S.smcp/U.smcp/N.smcp/D.smcp/B.smcp/Y.smcp/B.smcp/E.smcp/R.smcp/G.smcp /D.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/E.smcp/R.smcp/Y.smcp/D.smcp /T.smcp/Adieresis.smcp/B.smcp/Y.smcp/S.smcp/O.smcp/L.smcp/L.smcp/E.smcp/N.smcp/T.smcp/U.smcp/N.smcp/A.smcp /U.smcp/P.smcp/P.smcp/L.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/S.smcp /V.smcp/Adieresis.smcp/S.smcp/B.smcp/Y.smcp /Odieresis.smcp/S.smcp/T.smcp/E.smcp/R.smcp/Aring.smcp/K.smcp/E.smcp/R.smcp 1 2 7 4 5 3 6 JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 10 FASTIGHETSBESTÅND ===== SIDA 11 ===== Pågående nyproduktions- och uppgraderingsprojekt: Kommande nyproduktions- och uppgraderingsprojekt: Rotebro Uppgradering Uppgradering av lägenheter. Typ: hyresrätter Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 18 600/700 kvm Antal lägenheter 282 Produktionsstart Q1 2025 Bedömd inflyttning etappvis t.o.m. Q1 2027 Bedömd total investering 290 mkr Nedlagd investering 58 mkr Geografiboken, Abrahamsberg Nyproduktion Nyproduktion av vård- och omsorgsboende i Bromma. Färdig detaljplan finns. Typ: vård- och omsorgsboende Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 5 900 kvm Antal lägenheter 80 Produktionsstart tidigast 2026 Gengasen 4, Örby Uppgradering Uppgradering av hyreslägenheter och kommersiella lokaler i Örby. Projektet färdigställs under kvartal 3 2025. Typ: hyresrätter, kommersiella lokaler Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 5 500/400 kvm Antal lägenheter 76 Produktionsstart Q2 2022 Inflyttning 23 st Q2 2023, 42 st 2024 11 st Q3 2025 Bedömd total investering 163 mkr Nedlagd investering 160 mkr Hjälpslaktaren, Slakthusområdet Nyproduktion Nyproduktion av hyresrätter och lokaler i Slakthus- området i Stockholm. Detaljplanearbete pågår. Typ: hyresrätter, kommersiella lokaler Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 12 000 kvm Antal lägenheter 210 Produktionsstart tidigast 2029 Rotsunda Uppgradering Uppgradering av lägenheter och kommersiella lokaler. Typ: hyresrätter, kommersiella lokaler Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 14 500/2 200 kvm Antal lägenheter 245 Produktionsstart tidigast 2026 JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 11 FASTIGHETSBESTÅND ===== SIDA 12 ===== Lansetten, Örnsberg Nyproduktion Nyproduktion av bostadsrätter i Örnsberg i södra Stockholm. Detaljplanearbete pågår. Typ: bostadsrätter Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 4 000 kvm Antal lägenheter 50 Produktionsstart tidigast 2028 Ekporten, Larsberg/Dalénum Nyproduktion Nyproduktion av bostadsrätter i Larsberg/Dalénum på Lidingö. Detaljplanearbete pågår. Typ: bostadsrätter Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 6 000 kvm Antal lägenheter 90 Produktionsstart tidigast 2027 Finnboda, Nacka Nyproduktion Nyproduktion av bostadsrätter vid Finnboda kaj i Nacka. Färdig detaljplan finns. Typ: bostadsrätter Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 1 300 kvm Antal lägenheter 40 Produktionsstart tidigast 2026 Juno, Käppala Nyproduktion Nyproduktion av hyresrätter i Käppala på Lidingö. Färdig detaljplan finns. Typ: hyresrätter Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 1 750 kvm Antal lägenheter 50 Produktionsstart tidigast 2028 Pincetten, Örnsberg Nyproduktion Nyproduktion av hyresrätter, lokaler och förskola i Örnsberg i Södra Stockholm. Detaljplanearbete pågår. Typ: hyresrätter, förskola, kommersiella lokaler Bostads/lokalarea (BOA/LOA) 11 000 kvm Antal lägenheter 210 Produktionsstart tidigast 2028 Perspektiv från norr 2025-03-11EKPORTEN A206 JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 12 FASTIGHETSBESTÅND ===== SIDA 13 ===== I tabellen illustreras John Mattsons aktuella intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 30 juni 2025 med beaktande av hela fastighetsbeståndet per balansdagen. Fastigheter som förvärvas och tillträds samt projekt som färdigställs under perioden uppräknas till årstakt. Avdrag görs för avyttringar av fastigheter som har frånträtts medan avdrag ej görs för fastigheter där avtal träffats om försäljning men som ej frånträtts. Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs- rapporter och bokslutskommunikéer. Syftet är att belysa bola- gets underliggande intjäningsförmåga. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedöm- ning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. John Matt- sons resultat påverkas dessutom av värdeförändringar av fastigheterna och derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter per balansdagen. Per balansdagen hade hyresjustering gjorts för bostäder i samtliga fastigheter. Den vakans som framgår av intjänings förmågan är främst hänförlig till uppgraderings projekt. Fastighetskostnader utgår från de senaste tolv månadernas fastighetskostnader. Centraladministration baseras på bedömda kostnader på tolvmånadersbasis utifrån storlek och omfattning på den centrala administrationen vid balansdagen. För mer information om centraladministrationskostnader se not 4, Centrala administrations kostnader. Finansnettot har beräknats utifrån snitträntekostnad på netto skulden per balansdagen med tillägg för uppläggnings- kostnader och tomträttsavgäld och utgör inte en prognos för framtida räntekostnader. Eventuell ränta på likvida medel har ej beaktats. Intjäningsförmågan beräknar förvaltningsresultatet utan avräkning för innehav utan bestämmande inflytande. Belopp i Mkr 30 juni 2025 Hyresvärde 688,2 Vakanser och rabatter -19,0 Hyresintäkter 669,2 Driftkostnader -128,5 Underhållskostnader -23,9 Fastighetsskatt -12,5 Fastighetsadministration -18,5 Driftöverskott 485,9 Central administration -52,2 Finansnetto -213,6 Varav tomträttsavgäld -14,8 Förvaltningsresultat 220,1 Aktuell intjäningsförmåga Fortsatt positiv utveckling under det andra kvartalet med ökade intäkter och stärkt förvaltningsresultat. På bilden: port i Gravyren 1 på Gullmarsplan. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 13 FINANSIELL INFORMATION ===== SIDA 14 ===== Finansiell inF ormation Koncernens resultaträkning i sammandrag Belopp i Mkr Not 2025 apr–jun 2024 apr–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun Rullande 12 mån apr 24–mar 25 2024 jan–dec Hyresintäkter 2 170,3 161,3 335,7 318,8 659,6 642,7 Driftkostnader 3 -28,2 -26,0 -67,4 -68,4 -128,3 -129,3 Underhåll 3 -5,3 -3,0 -10,5 -7,9 -23,8 -21,2 Fastighetsskatt 3 -3,2 -3,3 -6,4 -6,5 -11,2 -11,3 Fastighetsadministration 3 -3,4 -6,0 -8,7 -11,4 -18,5 -21,2 Driftöverskott 130,1 123,0 242,6 224,6 477,7 459,7 Centrala administrationskostnader 4 -13,7 -13,7 -28,3 -25,5 -53,2 -50,4 Finansnetto 5 -55,3 -54,2 -106,2 -111,3 -209,2 -214,3 Förvaltningsresultat 1 61,2 55,1 108,0 87,8 215,2 195,1 Värdeförändringar fastigheter 6 68,4 145,5 171,3 72,5 510,2 411,4 Värdeförändring räntederivat 6 -66,6 23,0 -54,8 67,6 -244,7 -122,3 Resultat före skatt 63,0 223,6 224,5 227,9 480,7 484,2 aktuell skatt 7 -5,6 -10,6 -17,8 -10,8 -34,3 -27,3 Uppskjuten skatt 7 -18,2 2,6 -33,6 4,1 -61,1 -23,4 Periodens resultat 39,1 215,6 173,1 221,2 385,3 433,5 RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Periodens totalresultat Periodens resultat 39,1 215,6 173,1 221,2 385,3 433,5 Övrigt totalresultat – – – – – – Periodens totalresultat 39,1 215,6 173,1 221,2 385,3 433,5 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare vägt genomsnittligt antal aktier 0,50 2,84 2,27 2,91 5,02 5,66 Periodens totalresultat hänförligt till: moderbolagets aktieägare 38,1 215,2 172,2 220,4 380,8 429,0 innehav utan bestämmande inflytande 1,1 0,4 0,9 0,8 4,6 4,5 Genomsnittligt antal aktier, tusental 75 793,9 75 793,9 75 793,9 75 793,9 75 793,9 75 793,9 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 14 ===== SIDA 15 ===== Finansiell inF ormation Jämförande siffror avser motsvarande period föregående år. För vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar. Angivna kronor per kvadratmeter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid förvärvade fastigheter som tillträtts och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts har frånräknats perioden. Not 1 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet exklusive värde förändringar och skatt, uppgick under perioden till 108,0 Mkr (87,8) motsvarande 1,43 kr per aktie (1,16). Det motsvarar en årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med 23,0 procent. Driftöverskottet uppgick under perioden till 242,6 Mkr (224,6). Driftöverskottet per kvadratmeter var 1 409 kr/kvm (1 338) rullande 12 månader. Det motsvarar en årlig tillväxt i driftöverskottet per kvadratmeter med 5,3 procent. Not 2 Intäkter Koncernens intäkter för perioden uppgick till 335,7 Mkr (318,8). Intäkterna per kvadratmeter var 1 941 kr/kvm (1 857) rullande 12 månader. Hyresintäkterna för bostäder uppgick till 259,1 Mkr (240,7) under perioden. Bostadsintäkterna per kvadratmeter var 1 794 kr/kvm (1 701) rullande 12 månader. Den generella årliga hyres förhandlingen för bostäder 2025 har resulterat i genomsnittliga hyres höjningar i intervallet 5,2–5,3 procent för bruksvärdes hyror. Intäkter 2025 jan–jun Mkr 30 jun 2025 kr/kvm 2024 jan–jun Mkr 30 jun 2024 kr/kvm lidingö 158,8 2 013 152,0 1 908 norrort 54,1 1 379 52,6 1 320 City/Bromma 47,8 2 125 45,1 2 124 söderort/nacka 75,0 2 338 69,2 2 216 T otalt 335,7 1 941 318,8 1 857 Not 3 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 93,1 Mkr (94,3). Fastighets kostnaderna per kvadratmeter var 532 kr/kvm (519) rullande 12 månader, en kostnadsökning per kvadratmeter med 13 kr eller 2,4 procent. Driftkostnaderna uppgick till 67,4 Mkr (68,4). Underhålls kostnaderna uppgick till 10,5 Mkr (7,9). Kostnaderna för fastighetsadministration minskade till 8,7 Mkr (11,4). Fastighetskostnader 2025 jan–jun Mkr 30 jun 2025 kr/kvm 2024 jan–jun Mkr 30 jun 2024 kr/kvm lidingö 37,2 443 38,6 472 norrort 24,0 599 25,0 559 City/Bromma 14,6 682 15,0 588 söderort/nacka 17,4 562 15,8 536 T otalt 93,1 532 94,3 519 Fastighetskostnader/kvm Lidingö Norrort City/ Bromma Söderort/ Nacka T otalt Driftkostnader 296 446 468 404 373 Underhåll 61 65 110 64 69 Fastighetsskatt 34 33 39 43 36 Fastighets administration 51 54 65 51 54 T otalt 443 599 682 562 532 Not 4 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för bolagsledningen, affärsutveckling och centrala stöd funktioner. Under perioden uppgick kostnaderna till 28,3 Mkr (25,5) som inkluderar högre personalkostnader inklusive högre medarbetar bonus än tidigare år. Not 5 Finansnetto Finansnettot uppgick till 106,2 Mkr (111,3 ). Att finansnettot för bättrats jämfört med motsvarande period föregående år förklaras av lägre lånevolym och lägre genomsnittlig räntenivå. Aktiverade finansiella kostnader i pågående projekt uppgick till 2,4 Mkr (9,2). Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntenivån till 2,83 procent (3,20) inklusive effekter av ränte derivat. För perio den uppgick räntetäckningsgraden till 2,1 ggr (1,8). Not 6 Värdeförändringar Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 171,3 Mkr (72,5). Realiserade värdeförändringar av frånträdda fastigheter under perioden uppgick till 0,0 Mkr (1,4). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick totalt till 171,3 Mkr (73,9). Värdeförändringarna beror på förbättrat driftöverskott och värdeskapande inom projektverksamheten. Den genomsnittliga värderingsyielden för koncernen uppgick till 3,4 procent (3,4 per 31 december 2024). Perioden januari till juni 2025 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 15 ===== SIDA 16 ===== Finansiell inF ormation Värdeförändringar1) 2025 jan–jun, Mkr 2024 jan–jun, Mkr Driftöverskottsförändring 186,2 424,2 Pågående projekt/byggrätter 14,5 -25,2 avkastningskrav -29,3 -324,7 Förvärvade fastigheter – – avyttrade fastigheter – -1,4 T otalt 171,3 72,5 Orealiserade värdeförändringar på räntederivat under perioden uppgick till 54,8 Mkr (67,6). Förändringen beror främst på förändringar i underliggande marknadsräntor under perioden. Not 7 Skatt Aktuell skatt uppgick under perioden till 17,8 Mkr (10,8). Upp skjuten skatt uppgick till 33,6 Mkr (4,1). Den uppskjutna skatten påverkas av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat om netto 116,5 Mkr (28,9). I den utsträckning som värde uppgångar motsvaras av tidigare värdenedgångar där uppskjuten skatt inte har redovisats medför värdeuppgångarna inte någon uppskjuten skattekostnad. I övriga skattemässiga justeringar ingår ej avdragsgilla ränte kostnader om 71,1 Mkr (93,5), vars skattevärde ej aktiverats, då möjligheterna till framtida nyttjande av dessa bedöms osäkert. Koncernens skattemässiga underskott beräknas till 0,0 Mkr (0,0 Mkr per 31 december 2024). Uppskjuten skatteskuld avser främst temporära skillnader mellan verkligt värde och skatte mässigt restvärde avseende fastigheter. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 10 887,9 Mkr (10 637,5 per 31 december 2024). Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 20,6 procent, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till historiska tillgångs förvärv. Därutöver redovisas inte uppskjuten skatt vid vissa värde nedgångar för fastigheter förvärvade via tillgångs förvärv. Mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 108,0 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar -90,9 90,9 Övriga skattemässiga justeringar 69,1 -44,2 Resultat före orealiserade värdeförändringar 86,2 46,7 Värdeförändringar fastigheter 171,3 Värdeförändringar derivat -54,8 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 86,2 163,2 Underskottsavdrag, ingående balans 0,0 0,0 Underskottsavdrag, utgående balans 0,0 0,0 Skattepliktigt resultat 86,2 163,2 Periodens skatt -17,8 -33,6 Mkr Underlag Nominell skatteskuld Verklig skatte- skuld/fordran Fastigheter -10 887,9 -2 242,9 -653,3 Derivat 3,5 0,7 0,7 obeskattade reserver -51,5 -10,6 -10,6 Summa -10 935,8 -2252,8 -663,2 Fastigheter, tillgångsförvärv 4 952,0 1 020,1 T otalt -5 983,9 -1 232,7 -663,2 Enligt balansräkning 1 232,7 Den i balansräkningen redovisade nominella skatteskulden uppgick till netto 1 232,7 Mkr (1 150,1). Den verkliga skatteskul den beräknades uppgå netto till 663,2 Mkr (639,4). Bedömd verklig uppskjuten skatt avseende koncernens fastigheter har antagits till 6 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gäl lande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bakomliggande anta ganden i denna bedömning är att fastigheterna avyttras löpande under en period om 50 år där 90 procent av fastigheterna säljs via avyttringar av bolag och 10 procent av avyttringarna görs genom direkta fastighetsöverlåtelser. Skatteavdrag i de indirekta transaktionerna har bedömts till 5,5 procent. För derivat har den bedömda verkliga skatteskulden beräk nats på en diskonteringsränta om 3 procent där derivaten reali seras under en åttaårsperiod. Detta innebär att bedömd verklig skatt för derivat uppgår till 19 procent. 1) Från och med detta kvartal redovisas orealiserad värdeförändring för projekt/bygg- rätter som förändring i marknadsvärde sedan årsskiftet minus gjorda investeringar. tidigare beräknades förändringen utan att ta hänsyn till investeringar under perioden. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 16 ===== SIDA 17 ===== Finansiell inF ormation Koncernens balansräkning i sammandrag Belopp i Mkr Not 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 8 14 381,0 13 634,0 14 097,7 nyttjanderättstillgång tomträtt 9 457,6 438,8 445,4 räntederivat 10 21,6 125,7 53,7 Övriga anläggningstillgångar 9,1 13,4 10,5 Summa anläggningstillgångar 14 869,4 14 211,9 14 607,4 Kortfristiga fordringar 122,7 119,2 131,8 räntederivat 10 8,1 11,0 15,5 likvida medel 22,7 371,2 61,0 Summa omsättningstillgångar 153,5 501,4 208,3 Summa tillgångar 15 022,9 14 713,3 14 815,7 Eget kapital och skulder eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 6 199,0 5 735,0 6 026,8 innehav utan bestämmande inflytande 85,9 81,4 85,0 Summa eget kapital 6 284,9 5 816,4 6 111,8 avsättningar 0,6 0,9 0,7 leasingskuld tomträtt 9 457,6 438,8 445,4 långfristiga räntebärande skulder 10 5 776,5 5 994,8 6 292,6 Övriga långfristiga skulder 5,6 7,0 7,0 Uppskjutna skatteskulder 7 1 232,7 1 150,1 1 199,0 räntederivat 33,2 – 18,0 Summa långfristiga skulder 7 506,3 7 591,6 7 962,8 Kortfristiga räntebärande skulder 10 984,5 1 080,7 473,2 räntederivat – – – Övriga kortfristiga skulder 247,1 224,6 267,9 Summa kortfristiga skulder 1 231,6 1 305,3 741,1 Summa skulder 8 737,9 8 896,9 8 703,9 Summa eget kapital och skulder 15 022,9 14 713,3 14 815,7 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 17 ===== SIDA 18 ===== Finansiell inF ormation Koncernens rapport över förändring av eget kapital i sammandrag Belopp i Mkr Antal ute- stående aktier, tusental1) Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande T otalt eget kapital Eget kapital, per 2024-01-01 75 793,9 25,27 2 258,30 3 232,14 5 515,6 80,5 5 596,1 Justeringspost tillkommande emissionskostnader 2024 -0,9 -0,9 -0,9 Periodens totalresultat 220,4 220,4 0,8 221,2 Eget kapital, per 2024-06-30 75 793,9 25,3 2 257,4 3 452,5 5 735,1 81,3 5 816,4 Periodens totalresultat 208,6 208,6 3,7 212,3 Eget kapital, per 2024-12-31 75 793,9 25,3 2 257,4 3 661,2 5 943,9 85,0 6 028,8 Korrigering föregående år, räntederivat2) 83,0 83,0 83,0 Eget kapital, per 2025-01-01 75 793,9 25,3 2 257,4 3 744,2 6 026,8 85,0 6 111,8 Periodens totalresultat 172,2 172,2 0,9 173,1 Eget kapital, per 2025-06-30 75 793,9 25,3 2 257,4 3 916,4 6 199,0 85,9 6 284,9 1) aktiernas kvotvärde uppgår vid periodens utgång till 0,33 kr per aktie (0,33 kr). 2) För ytterligare information se not 10. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 18 ===== SIDA 19 ===== Finansiell inF ormation Resultat- och kassaflödesposter jämförs med motsvarande period föregående år. Balansräkningen jämförs med utgången av före- gående räkenskapsår (31 december). Investerings- och analys av förändringar avser jämförelse med samma period föregående år. Not 8 Förvaltningsfastigheter John Mattsons fastighetsbestånd finns i fem olika kommuner i Stockholmsregionen; Lidingö, Stockholm, Sollentuna, Upplands Väsby och Nacka. Vid periodens utgång uppgick fastighetsvärdet till 14 381,0 Mkr (14 097,7). Fastighetsvärdet har ökat med 283,3 Mkr jämfört med utgången av föregående år, vilket främst förklaras av orealiserade värdeförändringar. Bostadsfastigheter står för 88 procent av beståndets värde, kommersiella fastigheter står för 9 procent och utvecklingsfastigheter för 3 procent. T otal uthyrbar area uppgår till 345 000 kvm (345 000) där cirka 82 procent utgörs av bostäder. Hyresvärdet per 30 juni 2025 uppgick till 688 Mkr (660). Beståndet omfattar 4 325 lägenheter (4 324). investeringar och försäljningar Under perioden uppgick de totala investeringarna till 111,9 Mkr (85,5), varav 0,0 Mkr (0,0) avsåg förvärv. Investeringar i nybygg- nation uppgick till 10,0 Mkr (33,7). Investeringar i uppgraderingar uppgick till 79,6 Mkr (15,3). Under perioden har 38 lägenheter (53) uppgraderats. I övriga investeringar ingår bland annat aktiverat underhåll, energiprojekt samt hyresgästanpassningar i det kom- mersiella beståndet. Under perioden från träddes fastig heter med totalt bokfört värde om 0,0 Mkr (93,0). Förändring fastighetsvärde Mkr Ingående fastighetsvärde, 2025-01-01 14 097,7 + Förvärv -- + investeringar i nybyggnation 10,0 + investeringar i uppgraderingar 79,6 + Övriga investeringar 22,3 – Försäljningar -- +/– orealiserade värdeförändringar 171,3 Utgående fastighetsvärde, 2025-06-30 14 381,0 Fastighetsvärde Koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde i nivå 3 enligt IFRS-regelverket. Värderingen av fastighetsbeståndet sker kvartalsvis enligt en rullande modell, där en fjärdedel av fast- igheterna varje kvartal värderas externt av antingen Cushman & Wakefield eller Novier. Övriga fastigheter värderas internt. Samtliga fastigheter externvärderas minst en gång per år. Externa värderingar av förvaltningsfastigheter baseras på en kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastig- het av framtida intjäningsförmåga. Värderingarna baseras även på en analys av genomförda fastighetstransaktioner för jämför- bara fastigheter, för bedömning av marknadens avkastningskrav. De externa värderingarna har utförts med en kalkylperiod om fem år eller längre. För bedömning av restvärdet vid utgången av kalkylperioden har även driftöverskottet för nästkom- mande år beräknats. Ett par av nybyggnadsprojekten utgörs av nybyggnadsprojekt som är befriade från fastighetsskatt i 15 år från färdigställandetidpunkten. För dessa har kalkylperioden förlängts för att beakta detta. Modellen för internvärdering av bostadsfastigheter baseras på direktavkastningsmetoden, där respektive fastighets driftnetto ställs i relation till ett marknadsmässigt direktavkastningskrav. Dessa krav inhämtas från de externa värderingsbolagen. För kommersiella fastigheter tillämpas en kassaflödesbaserad avkastningsmetod med en tioårig kalkyl. Framtida kassaflöden nuvärdesberäknas med ett diskonteringskrav och restvärdet baseras på år 11 enligt ett bedömt driftnetto och direktavkast- ningskrav. Direktavkastnings- och diskonteringskraven inhämtas löpande från ett av de externa värderingsbolagen för att säker- ställa en marknadsmässig och konsekvent bedömning. Utvecklingsfastigheter värderas antingen som byggrätt eller pågående projekt. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt mark- nadsvärde per kvm BTA. Pågående projekt värderas till färdigställt skick med avdrag för återstående investeringar och ett risk avdrag beroende på vilken fas projektet befinner sig i. Fastighetsrelaterade nyckeltal 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Hyresvärde kr/kvm 1 996 1 912 1 909 ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,2 97,2 97,6 Fastighetskostnader, kr/kvm 532 519 532 Driftöverskott, kr/kvm 1 409 1 338 1 331 Fastighetsvärde, kr/kvm 41 707 39 492 40 837 Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 345 345 345 Genomsnittlig värderingsyield, % 3,4 3,4 3,4 Not 9 Nyttjanderättstillgång och leasingskuld I enlighet med IFRS 16 – Leasingavtal, redovisas värdet av tomt- rättsavtal som en nyttjanderättstillgång med en motsvarande leasingskuld. Den 30 juni 2025 uppgick det totala beräknade värdet på nyttjanderättstillgångarna och skulden till 457,6 Mkr (445,4). Balansräkning per 30 jun 2025 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 19 ===== SIDA 20 ===== Finansiell inF ormation Not 10 Finansiering John Mattson eftersträvar en låg finansiell risk med en belånings - grad som långsiktigt inte ska överstiga 50 procent och en ränte- täckningsgrad som långsiktigt inte ska understiga 1,5 ggr. Detta har upprätthållits under perioden. eget kapital Det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare upp- gick den 30 juni 2025 till 6 199,0 Mkr (6 026,8) vilket motsvarar 81,79 (79,52) kronor per aktie. Under perioden har eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare ökat med periodens resultat om 172,2 Mkr (220,4). Dessutom har korrigering av ett fel från föregående år hänförligt till räntederivat påverkat det egna kapitalet med 83 mkr, motsvarande 1,10 kr per aktie. räntebärande skulder John Mattsons upplåning sker i bank. Information om Räntebärande skulder vid periodens utgång 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Kreditavtal, mkr 7 170,9 7 185,5 7 175,3 Utnyttjad kreditvolym, mkr 6 761,5 7 075,5 6 765,8 varav kortfristig skuld, mkr 984,5 1 080,7 473,2 varav långfristig skuld, mkr 5 776,5 5 994,8 6 292,6 extern upplång under perioden, mkr 0,0 59,1 503,1 amortering under perioden, mkr 4,8 127,2 880,9 räntebärande nettoskuld, mkr 6 738,3 6 704,3 6 704,8 Verkligt värde räntebärande skuld, mkr 6 696,8 6 932,0 6 681,8 Belåningsgrad, % 46,9 49,2 47,6 Disponibel likviditet (outnyttjade lånelöften & kassa), mkr 432,2 481,2 470,5 Gemomsnittlig kreditbindningstid inkl lånelöften, år 2,7 2,7 3,2 räntetäckningsgrad, ggr 2,1 1,8 2,0 räntebindning och räntederivat För att säkerställa ett stabilt finansnetto är ränteförfallo- strukturen fördelad över tid. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta använder John Mattson derivat i form av ränte swappar. Ränteswappar värderas till verkligt värde baserat på marknadsräntor vid aktuellt månadsskifte. John Mattson använder räntederivat för att hantera ränterisk och önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrade marknadsräntor. John Mattsons derivat påverkas främst av förändringar i de långa marknadsräntorna. Verkligt värde för räntederivat beräknas genom diskonte- ring av framtida kassaflöden utifrån noterad marknadsränta på balansdagen för respektive löptid. Framtida kassaflöden beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive räntederivatavtal och den implicita stibor- räntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdes beräknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. John Mattson tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument. Tillgångar och skulder i dessa kategorier värderas löpande till verkligt värde enligt IFRS 13 nivå 2 med värde förändringar redovisade i koncernens resultaträkning. Jämförelsesiffrorna för 2024 för derivatfordringar och derivat skulder har på grund av ett tidigare fel nu korrigerats. Information om Räntebindning och räntederivat vid periodens utgång 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec tecknade ränteswappar, nominellt belopp, mkr 8 718,0 6 632,6 8 932,6 varav Forwardswappar, nominellt belopp, mkr 3 500,0 2 100,0 3 800,0 tecknade ränteswappar, nominellt belopp, som andel av skuld med rörlig ränta, % 87,3 77,7 86,0 marknadsvärde räntederivat, mkr -3,5 136,7 51,2 Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,3 2,7 3,5 Genomsnittlig ränta för total räntebärande skuld inkl effekt av ränteswappar, % 2,8 3,2 2,8 Finansiering 0 1 2 3 4 5 6 7 8 203020292028202720262025 0 1 2 3 Mdr % räntesäkrad volym snittränta räntesäkrad volym Diagrammet visar den räntesäkrade lånevolymen i miljarder kronor per kvartal samt snitträntan för den räntesäkrade volymen under samma period och exkluderar kreditmarginal. Den icke räntesäkrade lånevolymen är exponerad mot stibor. snitträntan i diagrammet är med andra ord inte en prognos för snitträntan i den totala låneportföljen. RÄNTESÄKRINGAR JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 20 ===== SIDA 21 ===== Finansiell inF ormation Ränte- och kreditbindning 30 juni 2025 räntebindning Kapitalbindning ränteswappar Löptid Volym (Mkr) Snitt ränta (%)1) Andel (%) Kredit avtal volym (Mkr) Ut nytt jat, Mkr Andel (%) Volym (Mkr) Snitt ränta (%)2) 0–1 år 984,5 6,55% 15% 749,1 639,1 9% 1 518 – 1–2 år 1 026,4 1,93% 15% 2 035,8 1 736,4 26% 2 850 – 2–3 år 900,5 2,03% 13% 2 737,7 2 737,7 40% 500 – 3–4 år 850,0 2,41% 13% 683,3 683,3 10% 850 – 4–5 år 2 400,0 2,25% 35% 506,9 506,9 7% 2 400 – > 5 år 600,0 2,41% 9% 458,2 458,2 7% 600 – Summa 6 761,5 2,83% 100% 7 170,9 6 761,5 100% 8 718 -0,28% 1) Genomsnittlig ränta vid periodens utgång inklusive derivat. i snitträntan för period 0–1 år inkluderas kreditmarginal för alla krediter upptagna med rörlig ränta varför snitträntan ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. 2) Volymvägd genomsnittsränta för räntederivat. Not 11 T ransaktioner med närstående John Mattsons relationer med närstående framgår av not 25 på sidan 99 i John Mattsons årsredovisning för 2024. Alla trans- aktioner med när stående görs på marknadsmässiga villkor. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 21 ===== SIDA 22 ===== Finansiell inF ormation Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i Mkr 2025 apr–jun 2024 apr–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun Rullande 12 mån jul 24–jun 25 2024 jan–dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 63,0 223,6 224,5 227,9 480,8 484,2 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Värdeförändring på fastigheter -68,4 -145,5 -171,3 -72,5 -510,2 -411,4 Värdeförändring på räntederivat 66,6 -23,0 54,8 -67,6 244,7 122,3 avskrivningar och utrangeringar 1,3 1,7 1,3 2,6 0,2 1,5 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -0,1 – -1,5 – -2,4 -0,9 Betald skatt – – – – – – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 62,3 56,8 107,8 90,4 213,1 195,7 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet Förändring av rörelsefordringar 0,4 -7,4 9,2 -14,7 -3,5 -27,1 Förändring av rörelseskulder -14,1 -26,7 -38,5 -22,0 -9,5 7,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten 48,6 22,8 78,5 53,8 200,2 175,6 Investeringsverksamheten investeringar i inventarier -2,2 -2,8 0,0 -4,2 3,9 -0,3 investeringar i förvaltningsfastigheter -61,2 -16,6 -111,9 -85,5 -235,9 -209,5 avyttringar av anläggningstillgångar 0,0 42,4 0,0 42,4 -2,1 40,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten -63,4 23,0 -111,9 -47,3 -234,1 -169,6 Finansieringsverksamheten nyemission – – – -0,9 0,3 -0,9 Förvärv av minoritetsandelar – – – – – – Upptagna lån – 59,1 – 59,1 444,0 503,1 amorteringar -2,6 -124,7 -4,8 -127,2 -758,5 -880,9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -2,6 -65,6 -4,8 -69,0 -314,2 -378,7 Periodens kassaflöde -17,4 -19,9 -38,2 -62,6 -348,2 -372,7 likvida medel vid periodens början 40,1 391,0 61,0 433,7 371,2 433,6 likvida medel vid periodens slut 22,7 371,2 22,7 371,2 22,8 61,0 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 22 ===== SIDA 23 ===== Finansiell inF ormation Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Belopp i Mkr 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec intäkter 5,4 9,5 13,8 Centrala administrationskostnader -17,1 -15,8 -30,8 Rörelseresultat -11,7 -6,3 -17,0 resultat från andelar i koncernföretag - -1,6 -531,2 räntenetto -24,0 -28,6 -71,2 Resultat efter finansiella poster -35,7 -36,4 -619,5 Värdeförändring räntederivat -19,0 – Bokslutsdispositioner - – 6,1 Resultat före skatt -54,7 -36,4 -645,0 skatt -2,2 -0,2 5,4 Periodens resultat -56,9 -36,7 -639,6 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i Mkr 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024 Tillgångar maskiner och inventarier 4,7 2,2 2,1 andelar i koncernföretag 5 257,3 5 257,3 5 257,3 Uppskjuten skattefordran - 0,9 – långfristiga fordringar på koncernföretag 1 257,8 1 209,8 1 236,4 räntederivat 12,8 31,6 Kortfristiga fordringar på koncernföretag 746,4 48,7 727,6 Övriga kortfristiga fordringar 2,4 9,3 2,6 Kassa och bank 21,9 356,4 59,7 Summa tillgångar 7 303,1 6 884,4 7 317,4 Eget kapital och skulder eget kapital 2 231,7 2 841,3 2 288,6 avstättningar 9,3 0,4 7,1 långfristiga skulder till kreditinstitut 2 865,1 – 2 823,2 långfristiga skulder till koncernföretag - 2 770,0 – Kortfristiga skulder till koncernföretag 2 189,5 – 2 190,5 Kortfristiga skulder till kreditinstitut - 1 265,0 – Övriga kortfristiga skulder 7,5 7,6 8,1 Summa eget kapital och skulder 7 303,1 6 884,4 7 317,4 Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) med organisationsnummer 556802-2858 består i huvudsak av koncerngemensamma tjänster som berör strategi, kommunikation, affärsutveckling och ekonomi/finans. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 23 ===== SIDA 24 ===== ÖVrig inF ormation Möjligheter och risker för koncernen och moderbolaget John Mattsons kassaflöde från den löpande verksamheten är stabilt där 82 procent av den uthyrbara arean utgörs av bostadsfastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. Bolagets bedömning är att efterfrågan på hyresrätter i dessa lägen kommer att vara fortsatt hög. Möjligheter och risker i kassaflödet Av John Mattsons totala hyresintäkter kommer cirka 76 procent från bostadshyresgäster. Vakansgraden är låg och hyrorna är för- hållandevis säkra och förutsägbara. John Mattsons fastigheter finns i attraktiva områden med hög efterfrågan i Stockholms- regionen. De största driftkostnaderna för John Mattson är de så kallade mediakostnaderna där el, värme, vatten och avfall ingår. Elkost- naderna har blivit mer volatila jämfört med tidigare perioder. John Mattson har ett stabilt kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital. Räntekostnader är en av John Mattsons enskilt största kostna- der och påverkas av förändringar i marknadsräntor varvid stigande marknadsräntor normalt över tid är en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation. Den räntebärande upplåningen medför därmed att John Mattson exponeras för bland annat ränterisk. Helårseffekt, kommande 12 månader, Mkr Förändring +/- Påverkan på förvaltningsresultat Hyresvärde 5 procent +/- 34,4 ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/- 6,9 Fastighetskostnader 5 procent +/- 9,2 Underliggande marknadsränta 1 procentenhet +9,1/-28,0 Möjligheter och risker i fastigheternas värde John Mattson redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även finansiell ställning, kan bli mer volatila. Fastigheternas marknadsvärde bestäms av utbud och efterfrå- gan på marknaden. Fastigheternas värde baseras på ett förväntat framtida driftöverskott och avkastningskrav. Ett högre driftöver- skott och/eller ett lägre avkastningskrav påverkar värdet positivt. Ett lägre driftöverskott och/eller ett högre avkastningskrav påverkar värdet negativt. Nedan illustreras hur en procentuell förändring av fastighetsvärdet påverkar belåningsgraden. Känslighetsanalys, belåningsgrad, % -20 % -10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr -2 876 -1 438 1 438 2 876 Belåningsgrad, % 58,6 52,1 46,9 42,6 39,0 Nedan illustreras hur en förändring av olika indata i en värde- ringsmodell påverkar beräknat verkligt värde på fastigheterna. Känslighetsanalys, verkligt värde Mkr 2025-06-30 2024-12-31 Hyra/marknadshyra +/- 1,0 % +/- 189,9 +/- 194,4 Bostäder +/- 173,4 +/-178,1 Kommersiellt +/- 16,5 +/- 16,3 Fastighetskostnader +/- 50 kr/kvm +/- 373,8 +/- 514,9 Bostäder +/- 344,0 +/- 483,0 Kommersiellt +/-29,8 +/- 31,9 långsiktig vakansgrad +/- 2,0 % +/-370,5 +/- 382,2 Bostäder +/- 349,9 +/- 361,4 Kommersiellt +/- 20,6 +/- 20,8 avkastningskrav, exit -0,5 % 2 355,1 2 422,8 Bostäder 2 263,3 2 328,5 Kommersiellt 91,8 94,3 avkastningskrav, exit +0,5 % -1 663,7 -1 703,0 Bostäder -1 590,1 -1 627,8 Kommersiellt -73,6 -75,2 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 24 ===== SIDA 25 ===== ÖVrig inF ormation Finansiell risk John Mattson eftersträvar låg finansiell risk. Risken begränsas av att nettobelåningsgrad långsiktigt inte ska överstiga 50 procent och att räntetäckningsgraden långsiktigt inte ska under- stiga 1,5. Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden till 46,9 procent (49,2). För perioden uppgick räntetäckningsgraden till 2,1 (1,8). Tillgång till extern finansiering är en av bolagets viktigaste riskparametrar att hantera. Den begränsas, förutom av belåningsgraden, av tillgång till disponibel likviditet. Den disponibla likviditeten, bestående av outnyttjade lånelöf- ten, checkkredit, säkerställd RCF och kassa, uppgick vid perio- dens utgång till 432,2 Mkr (481,2). Bolagets volymvägda genom- snittliga kredit bindning uppgår till 2,7 år (2,7) vid periodens utgång. För att begränsa bolagets exponering mot stigande räntor har avtal om ränteswappar ingåtts med banker till ett nominellt belopp om 8 718,0 Mkr (6 632,6), vilket motsvarar 87,3 procent (77,7) av ränte bärande skulder med rörlig Stiborränta. Hållbarhetsrisker John Mattsons hållbarhetsarbete integreras i bolagets affärs- modell. De hållbarhetsrelaterade riskerna som bedöms vara mest väsentliga för bolagets utveckling är sociala förhållanden, negativ miljöpåverkan och klimatförändringar samt frågor kopplade till bolagets uppförandekod och personal. John Mattson arbetar utifrån långsiktiga hållbarhetsmål inklusive vetenskapsbaserade klimatmål för vart och ett av bola- gets fyra fokusområden inom hållbarhet. Hållbarhetsmålen ska styra bolagets verksamhet mot en hållbar utveckling och bidra till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”. För att skapa trygga, attraktiva och hållbara boendemiljöer och lokalsamhällen tar John Mattson ett helhetsgrepp om både byggnader och livet mellan husen. Bolaget har ett engagemang i sociala frågor, samverkar med kommuner, polisen, andra fastighetsägare och organisationer i trygghetsfrågor och arbetar systematiskt för att motverka oriktiga hyresförhållanden. För att minska den negativa och öka den positiva miljöpå- verkan under alla delar av fastigheternas livscykel, har John Mattson stort fokus på både ansvarsfull material- och avfalls- hantering och på energieffektiva och fossilfria lösningar. Bolaget har åtagit sig att minska koldioxidutsläppen i linje med Paris- avtalet och har genomfört klimatkartläggning samt upprättat en färdplan för att nå de vetenskapsbaserade klimatmålen. John Mattson bedriver ett proaktivt arbete för en hälsosam, säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare som leverantörer. Årliga genomgångar av uppförandekoden och kompletterande policyer genomförs för samtliga anställda och bolagets värdegrund förankras kontinuerligt där samtliga medarbetare involveras. John Mattson har en tydlig process för medarbetarsamtal och arbetar systematiskt för att förebygga olyckor och arbetsrelaterad ohälsa. Osäkerhetsfaktorer – en orolig omvärld Fortsatt omvärldsoro, finansiell volatilitet och osäkerhet kring utveckling av inflation och räntenivåer gör att bolaget löpande måste analysera förändringar i bolagets rörelse- och finansiella risker och vid behov vidta proaktiva åtgärder för att hantera dessa risker. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 25 ===== SIDA 26 ===== ÖVrig inF ormation Redovisningsprinciper Lidingö den 10 juli 2025 Per-Gunnar (P-G) Persson Johan Ljungberg Styrelseordförande Vice ordförande Håkan Blixt Ingela Lindh Styrelseledamot Styrelseledamot Katarina Wallin Åsa Bergström Styrelseledamot Styrelseledamot Per Nilsson Verkställande direktör Väsentliga händelser efter periodens utgång ■ John Mattson har tecknat en avsiktsförklaring med Vardaga, som är ett dotterbolag till Ambea, om att ingå ett hyresavtal för ett vård- och omsorgsboende med minst 80 platser i fastigheten Geografiboken 1 i Bromma. I samband med detta har även ett avtal tecknats med RO-Gruppen för projektering av projektet. ■ John Mattson har färdigställt sista etappen i renoveringsprojektet Gengasen 4 i Örby. Etappen omfattar 11 lägenheter. Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upp- rättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämp- liga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade redovis- nings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. John Mattson följer upp verksamheten som en enhet vars resultat i sin helhet rapporteras till och utvärderas av den högste verkställande beslutsfattaren. Koncernen rapporterar därför endast ett segment. Nya standarder och tolkningar De av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings- uttalande bedöms för närvarande inte påverka John Mattsons resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Moderbolaget Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisnings- lagen och RFR2. För övrig information om redovisnings- principer hänvisas till koncernens årsredovisning för 2024 som finns tillgänglig på John Mattsons hemsida. Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 26 ===== SIDA 27 ===== ÖVrig inF ormation John Mattsons aktie John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Börsvärdet den 30 juni 2025 uppgick till 4,9 miljarder kronor. John Mattsons aktie noterades på Nasdaq Stockholm, Mid Cap den 5 juni 2019. Priset per aktie vid noteringen var 90 kronor och stängningskurs den 30 juni 2025 var 65,00 kronor. Lägsta stäng- ningskurs under kvartalet, 53,00 kronor, noterades den 9 april. Högsta stängningskurs under kvartalet, 65,40 kronor, noterades den 26 juni. Under kvartalet har 3 617 454 aktier omsatts till ett samman- lagt värde om 219,9 Mkr, vilket på årsbasis motsvarar en omsätt- ningshastighet om 19,0 procent. Av all handel i John Mattsons aktie stod Nasdaq Stockholm för 68,62 procent. John Mattson har ett aktieslag och varje aktie berättigar till en röst. Substansvärde Det långsiktiga substansvärdet per 30 juni 2025 uppgick till 7 435,2Mkr (6 748,4). Det långsiktiga substansvärdet per aktie uppgick vid periodens utgång till 98,10 kronor (89,04). Aktuellt substansvärde uppgick vid periodens utgång till 6 772,0Mkr (6 109,1) eller 89,35 kronor per aktie (80,60) efter avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt om 6 procent. Utdelningspolicy Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av förvaltnings- resultatet per år, med hänsyn till bolagets investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och finansiell ställning i övrigt. Utdelningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller helt utebli. Substansvärde 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 20243) Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie eget kapital enligt balans räkningen 6 199,0 81,79 5 735,0 75,67 6 026,8 79,52 Återläggning Derivat enligt balans räkningen 3,5 0,05 -136,6 -1,80 -51,2 -0,68 Uppskjuten skatte skuld enligt balans räkningen 1 232,7 16,26 1 150,1 15,17 1 199,0 15,82 Långsiktigt substans- värde NRV 7 435,2 98,10 6 748,4 89,04 7 174,6 94,66 Avdrag Bedömd verklig upp- skjuten skatteskuld 6 % -663,2 -8,75 -639,4 -8,44 -661,6 -8,73 Aktuellt substans- värde NTA 6 772,0 89,35 6 109,1 80,60 6 513,0 85,93 Avdrag Derivat enligt balansräkningen -3,5 -0,05 136,6 1,80 51,2 0,68 Uppskjuten skatt, netto -569,5 -7,51 -510,7 -6,74 -537,4 -7,09 räntebärande skuld 6 761,0 89,20 7 075,5 93,35 6 765,8 89,27 Verkligt värde räntebärande skuld -6 696,8 -88,35 -6 932,0 -91,46 -6 681,8 -88,16 Avyttringsvärde NDV 6 263,3 82,64 5 878,5 77,56 6 110,8 80,62 3) Korrigerad, för ytterligare information se not 10. Ägarförteckning per 30 juni 2025 I tabellen nedan presenteras de ägare som äger tre procent eller mer av aktierna i John Mattson samt övriga ägare. Antal aktier Ägarandel aB Borudan ett 28 702 110 37,87% tagehus Holding aB 10 273 564 13,55% Carnegie Fonder 7 000 000 9,24% Fidelity investments (Fmr) 3 441 046 4,54% Bergamotträdet 9 Holding aB 3 064 276 4,04% Priornilsson Fonder 2 488 138 3,28% Övriga ägare 20 824 796 27,48% Summa 75 793 930 100,0% Varav utländskt ägande 7 132 209 9,41% Källa: sammanställd och bearbetad data från e uroclear/modular Finance Aktierelaterade nyckeltal 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,43 1,16 2,57 tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % 23,0 -24,5 -23,6 Periodens resultat hänförligt till moder- bolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie 2,27 2,91 5,66 långsiktigt substansvärde (nrV), kr/aktie 98,10 87,09 94,66 tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % 10,2 -44,1 8,7 aktuellt substansvärde (nta), kr/aktie 89,35 80,60 85,933) eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr/aktie 81,79 75,67 79,523) Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 65,00 56,90 61,20 Börsvärde (kr/aktie) /långsiktigt substans- värde, kr/aktie vid periodens utgång 0,66 0,65 0,65 genomsnittligt antal aktier under perioden, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930 Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930 3) Korrigerad, för ytterligare information se not 10. Aktiekapitalets utveckling År Händelse Förändring i antalet aktier1,2) T otalt antal aktier Förändring i aktie kapital (kr) Aktie- kapital (kr) Kvot- värde (kr) 2010 Bildande 1 000 1 000 100 000 100 000 100 2011 Fondemission 1 000 9 900 000 10 000 000 10 000 2018 aktiesplit 10 000:1 9 999 000 10 000 000 10 000 000 1 2018 nyemission 1 223 344 11 223 344 1 223 344 11 223 344 1 2019 aktiesplit 3:1 22 446 688 33 670 032 11 223 344 0,33 2021 app.emission 2 694 795 36 364 827 898 265 12 121 609 0,33 2022 app.emission 672 208 37 037 035 224 069 12 345 678 0,33 2022 app.emission 859 930 37 896 965 286 643 12 632 321 0,33 2023 nyemission 37 896 965 75 593 930 12 632 321 25 264 642 0,33 1) Kopplat till förvärvet av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner om 672 208 respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 5 maj 2022. i december 2023 genomfördes en riktad nyemmison om totalt 37 896 965 st aktier vilka registrerades 15 december (37 783 415) och 21 december (113 550). antal aktier uppgår vid periodens utgång till 75 593 930. 2) aktiernas kvotvärde uppgår vid periodens utgång till 0,33 kr per aktie (0,33 kr). JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 27 ===== SIDA 28 ===== ÖVrig inF ormation Nyckeltal Nyckeltal 2025 apr–jun 2024 apr–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun Rullande 12 mån jul 24–jun 25 2024 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Överskottsgrad under perioden, % 76,4 76,2 72,3 70,4 72,4 71,5 ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 97,2 97,1 97,2 97,1 97,2 97,6 Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 688,2 658,9 688,2 658,9 688,2 658,9 Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm2) 1 848 1 734 1 848 1 734 1 847 1 736 Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 344,8 345,2 344,8 345,2 344,8 345,2 investeringar ny-, till- och ombyggnation, mkr 61,2 16,6 111,9 85,5 321,5 209,6 investeringar - förvärv, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Fastighetsvärde vid periodens utgång, mkr 14 381,0 13 634,0 14 381,0 13 634 14 381,0 14 097,7 Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 41 708 39 492 41 708 39 492 41 708 40 837 totalt antal lägenheter 4 325 4 327 4 325 4 327 4 325 4 326 antal uppgraderade lägenheter under perioden 28 53 38 53 68 83 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 170,3 161,3 335,7 318,8 659,6 642,7 Driftsöverskott, mkr 130,1 123,0 242,6 224,6 477,7 459,7 Förvaltningsresultat, mkr 61,2 55,1 108,0 87,8 215,2 195,1 Periodens resultat efter skatt 39,1 215,6 173,1 221,2 385,3 433,5 genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 2,83 3,20 2,83 3,20 2,83 2,84 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 46,9 49,2 46,9 49,2 46,9 47,6 räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,2 2,1 2,2 1,8 2,5 2,0 räntebindningstid vid periodens utgång, år 3,3 2,6 3,3 2,6 3,3 3,5 Kreditbindningstid vid periodens utgång, år 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 3,2 långsiktigt substansvärde (nrV), mkr 7 435,2 6 748,4 7 435,2 6 748,4 7 435,2 7 174,7 aktuellt substansvärde (nta), mkr 6 772,0 6 109,1 6 772,0 6 109,1 6 772,0 6 513,01) Aktierelaterade nyckeltal Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,81 0,73 1,43 1,16 2,84 2,57 tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % 11,1 -4,4 23,0 -24,6 1,8 -23,6 Periodens resultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie 0,50 2,84 2,27 2,91 5,02 5,66 långsiktigt substansvärde (nrV), kr/aktie 98,10 89,04 98,10 89,04 98,10 94,66 tillväxt i långsiktigt substansvärde (nrV), kr/aktie, % 10,2 -44,1 10,2 -44,1 10,2 8,7 aktuellt substansvärde (nta), kr/aktie 89,35 80,60 89,35 80,60 89,35 85,931) eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr/aktie 81,79 75,67 81,79 75,67 81,79 79,521) Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 65,00 56,90 65,00 56,90 65,00 61,20 genomsnittligt antal aktier under perioden, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 1) Korrigerad, för ytterligare information se not 10. 2) Från och med Q2 2025 har cirka 1 000 kvm och ett hyresvärde om cirka 9 mkr omklassificerats från kommersiellt till bostad. Definitioner av nyckeltal, se sidan 30. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 28 ===== SIDA 29 ===== ÖVrig inF ormation Flerkvartalsöversikt 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2023 2023 Koncernen kvartalsöversikt Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Fastighetsrelaterade nyckeltal Överskottsgrad, % 76,4 68,0 68,0 77,2 76,2 64,5 69,4 79,2 ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 97,2 97,6 97,6 97,4 97,1 97,0 96,1 95,8 Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 688,2 688,5 658,9 657,0 658,9 654,2 622,4 622,8 Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm2) 1 848 1 824 1 736 1 736 1 734 1 714 1 664 1 658 Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 344,8 345,0 345,2 345,2 345,2 347,1 342,8 344,2 investeringar – ny-, till- och ombyggnation, mkr 61,2 50,7 41,6 82,4 16,6 68,9 61,9 96,6 investeringar – förvärv, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Fastighetsvärde vid periodens utgång, mkr 14 381,0 14 251,3 14 097,7 13 940,6 13 634,0 13 563,2 13 567,6 14 221,4 Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 41 708 41 311 40 837 40 384 39 492 39 088 39 581 41 319 totalt antal lägenheter, st 4 325 4 325 4 326 4 324 4 327 4 351 4 270 4 294 antal uppgraderade lägenheter under perioden, st 28 10 7 16 53 0 9 11 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 170,3 165,4 162,5 161,4 161,3 157,5 146,3 154,5 Driftöverskott, mkr 130,1 112,5 110,4 124,7 123,0 101,6 101,5 122,5 Förvaltningsresultat, mkr 61,2 46,8 48,1 59,2 55,1 32,6 30,7 44,2 Periodens resultat efter skatt, mkr 39,1 134,0 70,4 141,9 215,6 5,6 -452,6 -338,2 genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 2,83 2,78 2,84 3,18 3,20 3,38 3,43 3,20 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 46,9 47,2 47,6 47,8 49,2 50,1 49,8 58,6 räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,2 2,0 2,0 2,2 2,1 1,6 1,6 1,7 räntebindningstid vid periodens utgång, år 3,3 3,3 3,5 3,4 2,6 2,8 2,9 2,6 Kreditbindningtid vid periodens utgång, år 2,7 2,9 3,2 2,4 2,7 2,8 3,0 2,5 långsiktigt substansvärde (nrV), mkr 7 435,2 7 312,3 7 174,7 7 007,4 6 748,4 6 558,8 6 600,8 5 705,4 aktuellt substansvärde (nta), mkr 6 772,0 6 645,7 6 513,01) 6 373,3 6 109,1 6 045,6 5 993,8 5 035,6 Aktierelaterade nyckeltal (i kr)1) Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,81 0,62 0,63 0,78 0,73 0,43 0,69 1,17 Förvaltningsresultat, kr/aktie, tillväxt, % 11,1 43,6 -8,0 -33,1 -4,4 -44,4 93,2 -6,8 Periodens resultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie 0,50 1,77 0,91 1,84 2,84 0,07 -10,18 -8,96 långsiktigt substansvärde (nrV), kr/aktie 98,10 96,48 94,66 92,45 89,04 86,53 87,09 150,55 långsiktigt substansvärde (nrV), kr/aktie, tillväxt % 10,2 11,5 8,7 -38,6 -44,1 -46,0 -50,0 -15,9 aktuellt substansvärde (nta), kr/aktie 89,35 87,68 85,931) 84,09 80,60 79,76 79,08 132,88 eget kapital, kr/aktie 81,79 81,29 79,521) 77,51 75,67 72,83 72,77 124,95 Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 65,00 58,20 61,20 66,80 56,90 56,90 56,90 60,00 genomsnittligt antal aktier under perioden, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 44 480 336 37 897 000 Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 75 793 930 37 896 965 1) Korrigerad, för ytterligare information se not 10. 2) Från och med Q2 2025 har cirka 1 000 kvm och ett hyresvärde om cirka 9 mkr omklassificerats från kommersiellt till bostad. Definitioner av nyckeltal, se sidan 30. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 29 ===== SIDA 30 ===== ÖVrig inF ormation Definitioner John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dess riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, IFRS och Årsredovisningslagen. Nyckeltal Definition Syfte Aktuellt substansvärde (NTA), Mkr långsiktigt substansvärde exklusive bedömd verklig skatteskuld vid periodens utgång. aktuellt substansvärde (nta) används för att ge intressenter information om aktuellt substansvärde beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Avyttringsvärde (NDV), Mkr redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare justerat med skillnad mot verkligt värde på räntebärande skulder. avyttringsvärde (nDV) används för att ge intressenter information om värdet vid ett avyttringsscenario beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Belåningsgrad vid periodens utgång, % räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, med avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. används för att belysa John mattsons finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag. Bostadsfastigheter Bostadsfastigheter avser fastigheter som huvudsakligen innehåller bostadsarea, men där viss del av den uthyrbara arean även kan innehålla lokaler och garage. ej alternativt nyckeltal. Eget kapital, kr/aktie redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med utestående aktier per balansdagen. nyckeltalet visar hur stor andel av John mattsons redovisade egna kapital varje aktie representerar. Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % Kontrakterade hyror på årstakt i förhållande till kontrakterade hyror plus rabatter och vakanser på årstakt vid periodens utgång. nyckeltalet underlättar bedömning av John mattsons effektivitet i utnyttjande av ytor i sina förvaltningsfastigheter. Fastighetskostnader, Mkr i posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighets- kostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. ej alternativt nyckeltal. Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm Verkligt värde för fastigheter exklusive pågående projekt dividerat med uthyrbar area för fastigheter ägda vid periodens utgång. används för att belysa John mattsons genomsnittliga fastighetsvärde per kvm. Förvaltningsresultat, Mkr resultat exklusive värdeförändringar och skatt. nyckeltalet ger en ökad förståelse för John mattsons resultatgenerering. Förvaltningsresultat, kr/aktie resultat exklusive värdeförändringar och skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. nyckeltalet ger en ökad förståelse för utvecklingen av förvaltningsresultatet med hänsyn taget till utestående aktier. Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad, % Periodens hyresintäkter i förhållande till bruttohyra under perioden. används för att mäta John mattsons effektivitet i utnyttjandet av ytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden. Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad lägenheter, % Periodens bostadshyresintäkter i förhållande till bruttohyra bostäder under perioden. används för att mäta John mattsons effektivitet i utnyttjandet av bostadsytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden. Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen inklusive räntederivat, exklusive skulder och ränta avseende iFrs 16 - leasingavtal. används för att belysa John mattsons finansiella risk. Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm Kontrakterade bostadsytor på årstakt plus värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden dividerat med uthyrbar bostadsarea för fastigheter ägda vid periodens utgång. används för att belysa John mattsons intäktspotential avseende bostäder, per kvadratmeter. Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr Kontrakterade hyror på årstakt plus värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden. används för att belysa John mattsons intäktspotential. Kontraktsvärde vid periodens utgång, Mkr Kontrakterade årshyror avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. ej alternativt nyckeltal. Långsiktigt substansvärde (NRV), Mkr redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. långsiktigt substansvärde (nrV) per aktie används för att ge intressenter information om långsiktigt substansvärde beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. ersätter naV. Långsiktigt substansvärde, kr/aktie redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt dividerat med utestående aktier per balansdagen. används för att belysa John mattsons långsiktiga substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr räntebärande skulder, exklusive leasing skuld avseende tomträtter, med avdrag för likvida medel vid periodens utgång. används för att belysa John mattsons skuldsättning. Räntetäckningsgrad under perioden, ggr Förvaltningsresultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader exklusive tomt- rättsavgälder som enligt iFrs 16 redovisas som räntekostnad. nyckeltalet används för att belysa hur känsligt John mattsons resultat är för ränteförändringar, då det visar hur många gånger Bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Överskottsgrad, % Periodens driftöverskott i procent av redovisade hyresintäkter. används för att belysa hur stor del av John mattsons intäkter som återstår efter fastighetskostnader. nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 30 ===== SIDA 31 ===== ÖVrig inF ormation Avstämningstabeller 2025 apr–jun 2024 apr–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun Rullande 12 mån jul 24–jun 25 2024 jan–dec Aktuellt substansvärde (NTA), kr/aktie a aktuellt substansvärde vid periodens utgång, mkr 6 772,0 6 109,1 6 772,0 6 109,1 6 772,0 6 513,0 B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 75 794 75 794 75 794 75 794 75 794 A/B Aktuellt substansvärde, kr/aktie 89,35 80,60 89,35 80,60 89,35 85,931) Belåningsgrad vid periodens utgång, % a räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 6 761,0 7 075,5 6 761,0 7 075,5 6 761,0 6 765,8 B likvida medel vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 22,7 371,2 22,7 371,2 22,7 61,0 C Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 14 381,0 13 634,0 14 381,0 13 634,0 14 381,0 14 097,7 (A-B)/C Belåningsgrad vid periodens utgång, % 46,9 49,2 46,9 49,2 46,9 47,6 Eget kapital, kr/aktie a eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång, mkr 6 199,0 5 735,0 6 199,0 5 735,0 6 199,0 6 026,81) B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 75 794 75 794 75 794 75 794 75 794 A/B Eget kapital, kr/aktie 81,79 75,67 81,79 75,67 81,79 79,52 Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % a Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 669,2 641,1 669,2 641,1 669,2 643,0 B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 19,0 19,0 19,0 19,0 19,0 15,9 A/(A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad under perioden, % 97,2 97,1 97,2 97,1 97,2 97,6 Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm a Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 14 381,0 13 634,0 14 381,0 13 634,0 14 381,0 14 097,7 B Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 344,8 345,2 344,8 345,2 344,8 345,2 A/B Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 41 708 39 492 41 708 39 492 41 708 40 837 Förvaltningsresultat, kr/aktie a Förvaltningsresultat under perioden, mkr 61,2 55,1 108,0 87,8 215,2 195,1 B genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, tusental 75 794 75 794 75 794 75 794 75 794 75 794 A/B Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,81 0,73 1,43 1,16 2,84 2,57 Förvaltningsresultat, Mkr a Periodens resultat 39,1 215,6 173,1 221,2 385,3 433,5 B aktuell och uppskjuten skatt 23,8 8,0 51,4 6,7 95,4 50,7 C Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och räntederivat 1,7 168,5 116,5 140,1 265,5 289,1 A+B-C Förvaltningsresultat, Mkr 61,2 55,1 108,0 87,8 215,2 195,1 Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % a räntekostnad, exklusive ränta avseende iFrs 16 - leasavtal, uppräknat till årstakt vid utgången av perioden, mkr 191,6 226,2 191,6 226,2 191,6 192,2 B räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende iFrs 16 - leasingavtal, vid periodens utgång, mkr 6 761,0 7 075,5 6 761,0 7 075,5 6 761,0 6 765,8 A/B Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 2,8 3,2 2,8 3,2 2,8 2,8 Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr a Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 669,2 641,1 669,2 641,1 669,2 643,0 B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 19,0 17,8 19,0 17,8 19,0 15,9 A+B Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr 688,2 658,9 688,2 658,9 688,2 658,9 Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm2) a Kontraktsvärde lägenheter på årsbasis vid periodens utgång, mkr 514,9 481,5 514,9 481,5 514,9 484,2 B Vakansvärde lägenheter på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 7,9 7,2 7,9 7,2 7,9 5,3 C Uthyrbar area lägenheter vid periodens utgång, tkvm 282,9 281,8 282,9 281,8 282,9 281,9 (A+B)/C Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 847 1 734 1 847 1 734 1 847 1 736 Långsiktigt substansvärde (NRV), kr/aktie a långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, mkr 7 435,2 6 748,4 7 435,2 6 748,4 7 435,2 7 174,6 B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 75 794 75 794 75 794 75 794 75 794 A/B Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 98,10 89,04 98,10 89,04 98,10 94,66 1) Korrigerad, för ytterligare information se not 10. 2) Från och med Q2 2025 har cirka 1 000 kvm och ett hyresvärde om 9 mkr omklassificerats från kommersiellt till bostad. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 31 ===== SIDA 32 ===== ÖVrig inF ormation 2025 apr–jun 2024 apr–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun Rullande 12 mån jul 24–jun 25 2024 jan–dec Långsiktigt substansvärde (NRV) och Aktuellt substansvärde (NTA), Mkr a eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång, mkr 6 199,0 5 735,0 6 199,0 5 735,0 6 199,0 6 026,81) B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 3,5 -136,6 3,5 -136,6 3,5 -51,2 C Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 1 232,7 1 150,1 1 232,7 1 150,1 1 232,7 1 199,0 A+B+C=D Långsiktigt substansvärde (NRV), Mkr 7 435,2 6 748,4 7 435,2 6 748,4 7 435,2 7 174,6 e Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld vid periodens utgång, mkr -663,2 -639,4 -663,2 -639,4 -663,2 -661,6 D-B-E Aktuellt substansvärde (NTA), Mkr 6 772,0 6 109,1 6 772,0 6 109,1 6 772,0 6 513,01) -B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr -3,5 136,6 -3,5 136,6 -3,5 51,2 -C-e Uppskjuten skatt, netto -569,5 -510,7 -569,5 -510,7 -569,5 -537,4 g räntebärande skuld 6 761,0 7 075,5 6 761,0 7 075,5 6 761,0 6 765,8 H Verkligt värde räntebärande skuld -6 696,8 -6 932,0 -6 696,8 -6 932,0 -6 696,8 -6 681,8 F-B-C-E+G-H Avyttringsvärde (NDV), Mkr 6 263,3 5 878,5 6 263,3 5 878,5 6 263,3 6 110,81) Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr a räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid utgången av perioden, mkr 6 761,0 7 075,5 6 761,0 7 075,5 6 761,0 6 765,8 B likvida medel vid utgången av perioden, mkr 22,7 371,2 22,7 371,2 22,7 61,0 A-B Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr 6 738,3 6 704,3 6 738,3 6704,3 6 738,3 6 704,8 Räntetäckningsgrad under perioden, ggr a Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, mkr 1) 61,2 55,1 108,0 87,8 215,2 195,1 B Finansiella kostnader, exklusive tomträttsavgälder som enligt iFrs 16 redovisas som räntekostnad, under perioden, mkr 51,5 49,8 98,8 103,3 195,5 200,0 (A+B)/B Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,2 2,1 2,1 1,8 2,1 2,0 Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % a Förvaltningsresultat, kr/ aktier under perioden 0,81 0,73 1,43 1,16 2,84 2,57 B Förvaltningsresultat, kr/ aktier under föregående period 0,73 0,76 1,16 1,53 2,78 3,37 (A-B)/B Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % 11,1 -4,4 23,0 -24,6 2,1 -23,6 Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % a långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, kr/aktie 98,10 89,04 98,10 89,04 98,10 94,66 B långsiktigt substansvärde vid utgången av föregående tolvmånadersperiod, kr/aktie 89,04 159,30 89,04 159,30 89,04 87,09 (A-B)/B Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % 10,2 -44,1 10,2 -44,1 10,2 8,7 Överskottsgrad under perioden, % a Periodens driftöverskott enligt resultaträkningen, mkr 130,1 123,0 242,6 224,6 477,7 459,7 B Periodens hyresintäkter enligt resultaträkningen 170,3 161,3 335,7 318,8 659,6 642,7 A/B Överskottsgrad under perioden, % 76,4 76,2 72,3 70,4 72,4 71,5 1) Korrigerad, för ytterligare information se not 10. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari–JUni 2025 32 ===== SIDA 33 ===== Kontaktuppgifter och kalender John mattson Fastighetsföretagen aB (publ), org.nr. 556802-2858 larsbergsvägen 10, BoX 10035, 181 10 lidingö, tel: 08-613 35 00, info@johnmattson.se, www.johnmattson.se Finansiell kalender Delårsrapport januari–september 2025: 23 oktober 2025 Bokslutskommuniké 2025: 12 februari 2026 Årsredovisning 2025: mars 2026 Delårsrapport januari–mars 2026: 23 april 2026 Delårsrapport januari–juni 2026: 10 juli 2026 Information På John mattsons webbplats finns möjlighet att ladda ned och prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. corporate.johnmattson.se Per Nilsson, vd per.nilsson@johnmattson.se tel: 08-613 35 02 Ebba Pilo Karth, cfo ebba.pilo.karth@johnmattson.se tel: 08-613 35 09