Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

JOHN MATTSON FASTIGHETSFÖRETAGEN AB (PUBL)
I fastigheten Vilunda 18:1 i Upplands Väsby erbjuds bil- och cykelpool, kylrum för matleveranser 
samt e-handelsboxar som minskar biltransporter till och från bostadshuset. Fastigheten färdigställ-
des i januari 2023 och är fullt uthyrd.   
 
 
Januari – september 2023
 ■ Hyresintäkterna uppgick till 464,1 Mkr (468,9), en minskning med 1,0 procent.
 ■ Driftöverskottet uppgick till 335,7 Mkr (313,0), en ökning med 7,3 procent.
 ■ Förvaltningsresultatet uppgick till 102,4 Mkr (140,3), motsvarande 2,70  kr per aktie (3,75).
 ■ Värdeförändringarna på fastigheter uppgick till -986,7 Mkr (-14,3). Värdeförändringar för räntederivat uppgick till 10,4 Mkr (275,1). 
 ■ Periodens resultat efter skatt uppgick till -802,8 Mkr (311,0), motsvarande -21,20 kr per aktie (8,27).
 ■ Fastighetsvärdet uppgick till 14 221,4 Mkr (15 799,1).
 ■ Investeringarna uppgick till 286,8 Mkr (893,9), varav 0,0 Mkr (643,2) avsåg fastighetsförvärv. 
 ■ Långsiktigt substansvärde uppgick till 5 705,3 Mkr (6 780,1). Detta motsvarar 150,55 kr per aktie (178,91), vilket är en minskning 
med 16 procent per aktie. 
Juli –september 2023
 ■ Hyresintäkterna uppgick till 154,5 Mkr (157,0), en minskning med 1,6 procent. 
 ■ Driftöverskottet uppgick till 122,5 Mkr (110,9), en ökning med 10,4 procent.
 ■ Förvaltningsresultatet uppgick till 44,2 Mkr (47,4), motsvarande 1,17 kr per aktie (1,25).
 ■ Värdeförändringarna på fastigheter uppgick till -368,8 Mkr (-295,1). Värdeförändringar för räntederivat uppgick till 1,8 Mkr (50,1). 
 ■ Periodens resultat efter skatt uppgick till -338,2 Mkr (-156,0), motsvarande -8,96 kr per aktie (-4,06).
 ■ Investeringarna uppgick till 96,6 Mkr (81,9), varav 0,0 Mkr (0,0) avsåg fastighetsförvärv. 
DELÅRSRAPPORT
Q3
jan–sep  
2023
Goda livsmiljöer över generationer

===== SIDA 2 =====

Q3 – 2023
Nyckeltal
2023  
jul–sep
2022  
jul–sep
2023  
jan-sep
2022  
jan-sep
Rullande 12 mån 
okt 22–sep 23
2022  
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 95,8 97,1 95,8 97,1 95,8 95,9
Överskottsgrad, % 79,2 70,7 72,3 66,7 68,3 64,1
Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 14 221,4 15 799,1 14 221,4 15 799,1 14 221,4 15 695,5
Antal uppgraderade lägenheter under perioden 11 10 63 76 73 86
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, Mkr 154,5 157,0 464,1 468,9 616,0 620,9
Driftöverskott, Mkr 122,5 110,9 335,7 313,0 420,5 397,8
Förvaltningsresultat, Mkr 44,2 47,4 102,4 140,3 115,9 153,9
Genomsnittlig ränta, % 3,20 2,19 3,20 2,19 3,20 2,54
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 58,6 56,3 58,6 56,3 58,6 56,6
Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1) 1,7 2,0 1,6 2,2 1,5 1,9
Aktierelaterade nyckeltal
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,17 1,25 2,70 3,75 3,06 4,10
Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -6,8 24,2 -27,9 58,5 -26,2 37,6
Periodens resultat efter skatt, kr/aktie -8,96 -4,06 -21,20 8,27 -26,10 3,30
Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % -15,9 14,2 -15,9 14,2 -15,9 -1,1
Aktuellt substansvärde, kr/aktie, % 139,47 168,61 139,47 168,61 139,47 162,08
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 150,55 178,91 150,55 178,91 150,55 174,02
1) Räntetäckningsgrad för perioden har beräknats exklusive engångskostnader om 2.0 Mkr.
Definitioner av nyckeltal , se sidan 24.
Väsentliga händelser under tredje kvartalet
 ■ Ebba Pilo Karth utsågs till ny cfo med tillträde senast den 1 april 2024. Tjänsten upprätthålls tills vidare 
av interim cfo.
-16 % tillväxt  
substansvärde
-28 % tillväxt  
förvaltningsresultat
Uppföljning av finansiella mål Q3 2023 jämfört med Q3 2022*
PERIODEN I KORTHET
*De finansiella målen presenteras på sidan 4. 
Väsentliga händelser efter periodens utgång
 ■ Den 18 oktober fattade John Mattsons styrelse beslut om en nyemission av aktier om cirka  
1 250 miljoner kronor med företrädesrätt för befintliga aktieägare. Företrädesemissionen förutsätter 
beslut vid en extra bolagsstämma.
 ■ Den 18 oktober beslutade John Mattsons styrelse att revidera målet avseende genomsnittlig årlig 
tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie vilket ska uppgå till minst sju procent över en konjunkturcykel.
 ■ Under oktober träffades avtal om försäljning av en bostadsfastighet i Högdalen i Stockholm samt  
av en kontorsfastighet i centrala Stockholm med ett totalt underliggande fastighetsvärde om cirka  
363 miljoner kronor. 
 ■ Samtliga bankkrediter med förfall fram till december 2024 har förlängts.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 2

===== SIDA 3 =====

VD-ORD
Per Nilsson,  
vd John Mattson Fastighetsföretagen AB
Vi stärker bolaget för framtiden
John Mattsons levererar  en för bolaget rekordhög överskottsgrad för perioden januari till september. 
Under oktober har ytterligare två fastighetsförsäljningar genomförts och styrelsen har tagit beslut om 
att genomföra en företrädesemission för att anpassa bolaget till nya marknadsförutsättningar.
Starkt resultat med hög 
överskottsgrad
John Mattson har under tredje kvartalet 
haft fortsatt stort fokus på att stärka 
bolagets kassaflöden vilket givit resultat. 
Det är mycket glädjande att vi under 
perioden januari till september hade en 
överskottsgrad på hela 72 procent, en för 
bolaget rekordhög nivå. Driftöverskottet 
ökade med 7 procent och EBITDA ökade 
med 11 procent under perioden jämfört 
med samma period föregående år trots ett, 
efter genomförda försäljningar, mindre 
fastighetsbestånd, fortsatt hög inflation 
samt engångskostnader under det andra 
kvartalet. För jämförbart bestånd ökade 
driftöverskottet med hela 22 procent och 
EBITDA med 26 procent. Vårt arbete 
med att stärka bolagets kassaflöden är en 
viktig del i att anpassa bolaget till högre 
räntor. Räntetäckningsgraden ökade till 
1,7 för kvartalet och till 1,6 för perioden. 
Som följd av stigande marknadsräntor 
minskade förvaltningsresultat per aktie 
med 28 procent jämfört med motsvarande 
period föregående år.
Värdeförändringen av fastigheterna 
uppgick till -2,5 procent för kvartalet, 
vilket främst är en följd av fortsatt stigande 
avkastningskrav om i genomsnitt sex punk-
ter. Den fortsatt negativa värdeutvecklingen 
ledde till att långsiktigt substansvärde per 
aktie minskade med 16 procent jämfört med 
samma period föregående år.
Efter periodens utgång avyttrade vi en 
nyproducerad bostadsfastighet i Högda-
len i Stockholm och en kontorsfastighet i 
centrala Stockholm till ett totalt underlig-
gande fastighetsvärde om 363 miljoner 
kronor.  Våra fastighetsförsäljningar i en 
fortsatt avvaktande transaktionsmarknad 
bekräftar kvaliteten i vårt fastighetsbestånd. 
Genom försäljningarna tar vi ytterligare 
ett steg mot en lägre belåningsgrad.
Vi stärker bolaget ytterligare
När de makroekonomiska förutsättning-
arna förändrades våren 2022 var John 
Mattson proaktiv och handlingskraftig i att 
anpassa bolaget till de nya förutsättning-
arna med hög inflation och stigande ränta.   
Under hösten 2022 initierade vi ett 
effektiviserings- och kostnadsbespa-
ringsprogram med en positiv effekt på 
rörelseresultatet om 60 miljoner kronor 
från 2023 och framåt. Detta samtidigt som 
både kund- och medarbetarnöjdheten har 
ökat. Sedan juni 2022 har vi sålt fastigheter 
till ett totalt underliggande fastighetsvärde 
om 2,2 miljarder kronor och därmed 
amorterat räntebärande skulder med 1,7 
miljarder kronor. Vi har även refinansierat 
lån och upphandlat räntesäkringar, vilket 
ökat den genomsnittliga kredit- och ränte-
bindningstiden och skapat beredskap för 
fortsatt höga räntenivåer. 
Nu tar vi nästa steg i arbetet med att 
stärka John Mattson och anpassa bolaget 
till nya makroekonomiska förutsättningar. 
I mitten på oktober beslutade styrelsen om 
en fullt garanterad företrädesemission om 
cirka 1,25 miljarder kronor. Vi bedömer att 
de utmanande förutsättningarna i omvärl-
den kommer att kvarstå under överskådlig 
tid varför en nyemission är nödvändig för 
att ytterligare stärka bolaget och uppnå 
en nettobelåning som inte överstiger 50 
procent. Företrädesemissionen kommer 
främst användas för att stärka bolagets 
balansräkning genom amortering av ränte-
bärande skulder. Emissionen ger oss också 
möjlighet till värdeskapande investeringar 
såsom lägenhetsuppgraderingar och ener-
gibesparande åtgärder.
Inför företrädesemissionen har vi, med 
nuvarande och därtill nya banker, ingått 
avtal och erhållit kreditbeslut om förläng-
ning av samtliga bankkrediter som förfal-
ler fram till december 2024. 
Med beaktande av företrädesemissio-
nen och mot bakgrund av de förändrade 
makroekonomiska förutsättningarna och 
dess påverkan på John Mattson, har en 
utvärdering av bolagets finansiella mål 
gjorts. Bolagets mål avseende genomsnitt-
lig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde 
per aktie ändras från tio till sju procent 
över en konjunkturcykel. Det finansiella 
målet avseende genomsnittlig årlig tillväxt 
i förvaltningsresultat per aktie lämnas 
oförändrat med minst tio procent över en 
konjunkturcykel. 
Med de åtgärder som vi under kort 
tid har genomfört, samt med den kom-
mande företrädesemissionen, står John 
Mattson väl rustat för framtiden och har 
förutsättningar att investera i långsiktigt 
värdeskapande. 
T rygga boendemiljöer
De senaste tidens sprängningar och 
skjutningar har berört flera orter, bostads-
områden och fastighetsägare. I september 
drabbades John Mattson genom en skjut-
ning i en av våra fastigheter på Lidingö, 
där ingen lyckligtvis blev fysiskt skadad. 
Händelsen är oroväckande och frustre-
rande då vi varje dag arbetar för att våra 
hyresgäster ska ha en trygg boendemiljö. 
Trygghetsarbetet är en naturlig del i John 
Mattsons verksamhet. Vi arbetar både 
enskilt och i samverkan med andra för att 
hantera ofta komplexa utmaningar. 
Det är dock glädjande att konstatera 
att det långsiktiga trygghetsarbetet ger 
resultat. Enligt vår senaste hyresgästenkät 
som genomfördes under tredje kvartalet 
2023 har den upplevda tryggheten ökat i 
hela John Mattsons bestånd. Ökningen är 
störst i de områden vi har prioriterat mest 
och där behovet av att förbättra tryggheten 
är som störst.  
Vår vision om goda livsmiljöer över 
generationer är mer aktuell än på länge.
Med de åtgärder som vi har 
genomfört, och den kommande  
företrädes emissionen, står John 
Mattson väl rustat för framtiden.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 3

===== SIDA 4 =====

AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER
Affärsidé, mål och strategier
Vår affärsidé är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och attraktiva 
lokalsamhällen i Stockholmsregionen. Vi erbjuder en välfungerande vardag för alla,  
genom förvaltning och utveckling av trivsamma bostäder och trygga boendemiljöer.
Utdelningspolicy – Långsiktigt ska utdelningen upp-
gå till 50 procent av förvaltningsresultatet per år, med 
hänsyn till bolagets investeringsplaner, konsoliderings-
behov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. Utdel-
ningar kan komma att understiga det långsiktiga målet 
eller helt utebli.
Finansiella riskbegränsningar – John Mattson  
efter strävar låg finansiell risk. Det innebär att:
 ■  belåningsgraden netto lång siktigt inte ska  
överstiga 50 procent, och
 ■  räntetäckningsgraden lång siktigt inte ska  
understiga 1,5 ggr.
Strategier
John Mattsons strategi baseras på fyra hörnstenar där 
 hållbarhetsarbetet integreras i varje del.
Förvaltning – Vi förvaltar genom närhet och helhet. Vi kan våra 
fastigheter och känner våra kunder. Vi tar ansvar för helheten, både 
beståndet och att utveckla livet mellan husen. Vi jobbar proaktivt 
med fastighetsförvaltning och gör kontinuerligt effektiviseringar 
och värdeskapande investeringar i syfte att uppnå en mer hållbar 
fastighetsdrift samt ökat driftnetto. Fokus ligger på att optimera 
fastigheternas förbrukning och därmed minska driftkostnaderna. 
Målet är att minska energianvändningen med cirka 45 procent till en 
investering om cirka 200 Mkr kronor.
Förädling – Vi förädlar våra byggnader för att säkra byggnadernas 
tekniska livslängd samt för att generera ett ökat driftöver skott. 
Förädling sker genom att uppgradera, bygga till samt konvertera 
utrymmen till bostäder eller kommersiell verksamhet . Vi har en väl-
etablerad modell för uppgradering av bostäder i två steg, Larsbergs-
modellen. Det första steget är en basupp gradering med kvarboende 
hyresgäster, där fastighetens tekniska status säkras. Det efterföljande 
steget, totaluppgradering, innebär att nya kvaliteter adderas för att 
möta efterfrågan från befintliga och framtida hyresgäster. T otal-
uppgradering sker när lägenheten är tomställd eller när hyresgästen 
så önskar. All uppgradering sker i dialog med hyresgästerna och 
justerade hyresnivåer förhandlas med Hyresgästföreningen. Målet 
är att uppgradera cirka 200 lägenheter per år. I nuvarande bestånd 
har uppgraderingsmöjligheter identifierats om cirka 600 lägenheter 
för både bas- och totaluppgradering samt om cirka 900 lägenheter 
som redan är basuppgraderade och kan totaluppgraderas. Direktav-
kastningen för både bas- och totaluppgradering är 5 procent med 
en investering om 1,25 Mkr per lägenhet. Direktavkastningen för 
totaluppgradering från basuppgraderad lägenhet är cirka 6,5 pro-
cent med en investering om cirka 0,4 Mkr per lägenhet.
Förtätning – Vi förtätar på egen mark eller i nära anslutning till 
befintliga fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark. Utöver nybygg-
nation sker även förtätning i form av tillbyggnader på befintliga 
fastigheter. På så sätt breddas lägenhets- och verksamhetsutbudet 
och hyresgästernas olika behov tillgodoses. Nya kvaliteter tillförs 
lokalsamhället och mångfalden och variationen ökar, vilket bidrar 
till goda livsmiljöer. Målet är tillväxt genom värdeskapande bygg-
nation som samtidigt ökar attraktiviteten i bostadsområdena. 
Utvecklingen sker i nära samarbete med de kommuner där vi är 
verksamma. Förtätningsprojekt bedöms kunna påbörjas tidigast 
under 2026. Initialt i små volymer för att skalas upp enligt målet om 
att starta produktion av 250 lägenheter per år.
Förvärv – Vi strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter med 
utvecklingspotential i goda marknadslägen i Stockholms regionen 
med närhet till välfungerande infrastruktur. Förvärv sker utifrån 
ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv och områden med 
möjlighet till förädling och utveckling är särskilt attraktiva. Vi 
utvärderar även löpande sammansättningen av fastighetsbeståndet 
genom selektiva avyttringar.
Finansiella mål
Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde  
per aktie med minst 7 procent över en konjunktur cykel. 
Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per 
aktie med minst 10 procent över en konjunkturcykel. 
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE*
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
Q3
23
Q2
23
Q1
23
Q4
22
Q3
22
Q2
22
Q1
22
Q4
21
Q3
21
Q2
21
Q1
21
Q4
20
Q3
20
%KR
-60
-30
0
30
60
90
120
150
 Kr/aktie  Tillväxt  Mål
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
0
50
100
150
200
Q3
23
Q2
23
Q1
23
Q4
22
Q3
22
Q2
22
Q1
22
Q4
21
Q3
21
Q2
21
Q1
21
Q4
20
Q3
20
%KR
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
35
40
 Kr/aktie  Tillväxt  Mål
* Den 18 oktober reviderades målet från 10 till 7 procent.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 4

===== SIDA 5 =====

AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER
Levande och tryggt lokalsamhälle
Engagemang i sociala frågor skapar värden för 
hyres gäster och lokalsamhällen.
Mål
 ■ Trygga områden enligt de boende: högre än 
bransch snittet för jämförbara områden.
 ■ Attraktiva områden enligt de boende: högre än 
bransch snittet.
Hållbarhetsmål
Under 2022 antog John Mattson nya långsiktiga hållbarhetsmål 
inklusive vetenskapsbaserade klimatmål för vart och ett av 
bolagets fyra fokusområden inom hållbarhet. De nya målen ska 
styra bolagets verksamhet mot en hållbar utveckling och bidra till 
att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”. Resultatet 
för hållbarhetsmålen redovisas i samband med delårsrapporten 
för kvartal 4.
Ansvarsfull material- och avfallshantering
Ansvarsfulla materialval, återbruk av material  
och  effektiv avfallshantering reducerar klimat-
påverkan och ökar  återvinningsgraden.
Energieffektiva och fossilfria lösningar
Energianvändningen under en fastighets livscykel  
är betydande. Fastigheters energiklass, val av fossil- 
fria energislag och effektiv förvaltning reducerar 
klimatpåverkan.
Mål
 ■ År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt växt-
husgasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med 
minst 40 procent jämfört med basår 2021.
 ■ John Mattsons växthusgasutsläpp från ny- och 
ombyggnation ska per kvadratmeter reduceras 
i linje med eller mer än genomsnittet för fastig-
hetsbranschen.
Hälsosam och inspirerande arbetsplats
Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och  
stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare 
som leverantörer är en förutsättning för trivsel  
och engagemang.
Mål
 ■ Engagerade medarbetare och effektiv organisation: 
över genomsnittet för jämförbara bolag.
 ■ John Mattson ska ha en inkluderande kultur som 
möjliggör att bolaget attraherar och behåller 
medarbetare med olika bakgrund och perspektiv. 
Rekryteringsprocessen ska vara kompetens-
baserad, fri från diskriminerande föreställningar.
 ■ Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga 
två tredjedelar inom bolaget, ledningen och 
 styrelsen.
 ■ Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare: 
högst tre procent.
 ■ John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro 
mer än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser 
både John Mattsons egen personal samt personal 
som arbetar på uppdrag av John Mattson.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 5

===== SIDA 6 =====

FASTIGHETSBESTÅND
Fastighetsbestånd
/S.smcp/T.smcp/O.smcp/C.smcp/K.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp
/N.smcp/A.smcp/C.smcp/K.smcp/A.smcp
/V.smcp/A.smcp/X.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp
/S.smcp/O.smcp/L.smcp/N.smcp/A.smcp
/S.smcp/U.smcp/N.smcp/D.smcp/B.smcp/Y.smcp/B.smcp/E.smcp/R.smcp/G.smcp
/D.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/E.smcp/R.smcp/Y.smcp/D.smcp
/T.smcp/Adieresis.smcp/B.smcp/Y.smcp/S.smcp/O.smcp/L.smcp/L.smcp/E.smcp/N.smcp/T.smcp/U.smcp/N.smcp/A.smcp
/U.smcp/P.smcp/P.smcp/L.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/S.smcp /V.smcp/Adieresis.smcp/S.smcp/B.smcp/Y.smcp
/Odieresis.smcp/S.smcp/T.smcp/E.smcp/R.smcp/Aring.smcp/K.smcp/E.smcp/R.smcp
City/Bromma
Lidingö
Norrort
Söderort/Nacka
Fastighetsbeståndet per 30 september 2023 Januari–september 2023
Lägenheter Uthyrbar area Fastighetsvärde Hyresvärde
Ekonomisk  
uthyrningsgrad Hyres intäkter
Fastighets-
kostnader Drift överskott
Antal tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm % Mkr Mkr Mkr
Lidingö 2 059 157 6 965 44 234 291 1 847 98,0 229 53 177
Norrort 1 068 80 1 796 22 521 107 1 345 92.7 76 32 44
City/Bromma 451 48 2 271 47 396 101 2 094 93,2 72 21 51
Söderort/Nacka 716 59 3 189 53 990 124 2 106 95,5 87 22 64
Summa fastigheter 4 294 344 14 221 41 319 623 1 810 95,8 464 128 336
John Mattson är ett bostadsbolag med verksamhet 
i Stockholmsregionen. Bolaget är noterat på Nasdaq 
Stockholm Mid Cap.
Våra områden 
Beståndet delas in i fyra förvaltningsområden; Lidingö, 
Norrort, City/Bromma, och Söderort/Nacka. Fastighets-
beståndet omfattar 4 294 hyreslägenheter. T otal uthyr-
bar area uppgår till 344 200 kvadratmeter, där bostäder 
står för 82 procent.
Majoriteten av fastigheterna är byggda på 1950– 
1970-talet, med goda förutsättningar att förädlas. 
Tillväxt sker genom förvärv och förtätning av fastig-
heter i bra marknadslägen i Stockholmsregionen. 
Per 30 september 2023 Hyresvärde Vakanser och rabatter1) Kontraktsvärde Uthyrningsgrad
Objekt Antal
Uthyrbar area, 
tkvm
Hyresvärde, 
Mkr Antal 
Uthyrbar area, 
tkvm 
Vakans- och 
rabattvärde, 
Mkr Antal 
Uthyrd area, 
tkvm
Kontraktsvärde, 
Mkr
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Bostäder 4 294 282 468 80 5 3 4 214 277 465 99,3
Kommersiellt 2) 62 134 13 17 49 115 86,3
P-platser 21 5 17 77,6
Summa 4 294 344 623 80 18 25 4 214 326 597 95,8
1) Vakanser är framför allt hänförliga till fastigheter där uppgraderingsprojekt pågår eller planeras att påbörjas. 
2)  45% av vakanser kommersiellt avser utvecklingsfastigheter.
4294 st
lägenheter
82 %
 av uthyrbar area  
utgörs av bostäder
344 tkvm
uthyrbar area
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 6

===== SIDA 7 =====

FASTIGHETSBESTÅND
Lidingö
På Lidingö finns John Mattsons största 
förvaltningsområde, sett till både antal 
lägenheter och till fastighetsvärde. 
Fastigheterna består framför allt av 
bostadsfastigheter i Larsbergsområdet 
och i Käppala, dessa står för 95 procent 
av total uthyrbar area. I de  kommersiella 
lokalerna bedrivs närservice- och utbild-
ningsverksamhet. I beståndet finns även 
en utvecklingsfastighet där detaljplane-
arbete pågår samt identifierade potentiella 
byggrätter. Majoriteten av fastigheterna 
är uppförda under 1960-talet, men här 
finns även nybyggda hus från 2000-talet 
och framåt. 
Bostäderna håller genomgående en 
hög standard, 64 procent av beståndet är 
totaluppgraderat eller nybyggt. Samtliga 
lägenheter är basupp graderade, totalupp-
graderingar pågår löpande i både 
Larsberg och Käppala. Under perioden 
har 40 (76) lägenheter uppgraderats. 
Planarbete pågår för nya bostäder 
på fastigheten Fyrtornet 5 i Larsberg på 
Lidingö som går under projektnamnet 
Ekporten. I Käppala utreds möjlig heterna 
för nybyggnation av vindslägen heter på 
befintlig bostadsfastighet, projektet är 
i tidigt skede. Ytterligare ett antal poten-
tiella förtätningsprojekt är identifierade 
i Larsberg och i Käppala. 
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
 Bostadsfastigheter
 Kommersiella fastigheter
 Utvecklingsfastigheter
Norrort
I Norrort utgörs John Mattsons förvalt-
ningsbestånd framför allt av bostads-
fastigheter i Sollentuna kommun i 
områdena Rotebro, Rotsunda, Häggvik 
och  Tureberg. Den största andelen av 
byggnaderna är uppförda under 1970-
talet men det finns också äldre, som är 
byggda under 1940- och 1950-talet samt 
nyare som byggts under 1990-talet eller 
senare. 
Planering för uppgradering av fastig-
heterna i Rotebro och Rotsunda pågår, 
uppgradering planeras påbörjas i Rotebro 
tidigast under 2024. 
Produktion av ett bostadshus med 
73 hyreslägenheter i området Vilunda i 
 centrala Upplands Väsby färdigställdes i 
januari 2023. 
Nyckeltal, Norrort Q3 2023
Area bostadsfastigheter, tkvm 80
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 345
Ekonomisk uthyrningsgrad bostads-
fastigheter, % 92,7
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 22 522
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 49
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
 Bostadsfastigheter
 Kommersiella fastigheter
 Utvecklingsfastigheter
City/Bromma
I City/Bromma utgörs John Mattsons 
förvaltningsbestånd av fastigheter i bland 
annat Slakthusområdet, Hammarby 
Sjöstad, Johanneshov och Abrahamsberg. 
Bostadsfastigheter står för 64 procent 
av total uthyrbar area. Byggnaderna har 
byggår från början av 1900-talet till 2017, 
där de flesta är från 1940-talet. Av hela 
fastighetsbeståndet har City/Bromma 
störst andel kommersiella fastigheter med 
23 procent av total uthyrbar area. I de 
kommersiella fastigheterna finns lokaler 
för närservice, kontor och samhälls-
verksamhet.
Utvecklingsfastigheter finns i 
Abrahamsberg och i Söderstaden 
(stadsutvecklingsområde bestående av 
Globenområdet, Slakthusområdet och 
Gullmarsplan-Nynäsvägen). 
På fastigheten Geografiboken 1 i 
Bromma har detaljplanen för byggnation 
av ett vård- och omsorgsboende vunnit 
laga kraft.
I det expansiva Slakthusområdet 
i Söderstaden startade under första kvar-
talet 2022 planarbete för nybyggnation av 
bostäder. Detaljplanen bedöms vinna laga 
kraft under 2026. John Mattsons tomträt-
ter har ett attraktivt läge vid den kom-
mande tunnelbaneuppgången i området. 
Nyckeltal, City/Bromma Q3 2023
Area bostadsfastigheter, tkvm 31
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 068
Ekonomisk uthyrningsgrad bostads-
fastigheter, % 98,6
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 50 720
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 70
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
 Bostadsfastigheter
 Kommersiella fastigheter
 Utvecklingsfastigheter
Nyckeltal, Lidingö Q3 2023
Area bostadsfastigheter, tkvm 149
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 775
Ekonomisk uthyrningsgrad bostads-
fastigheter, % 98,7
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 43 850
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 74
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 7

===== SIDA 8 =====

FASTIGHETSBESTÅND
Söderort/Nacka
John Mattsons bestånd i Söderort 
och Nacka är främst koncentrerat till 
Hägerstensåsen, Västberga och Örby. 
Bostadsfastigheter utgör 72 procent av 
total uthyrbar area och består framför 
allt av fastigheter uppförda under 1990-
talet. Kommersiella fastigheter utgör 17 
procent av total uthyrbar area och består 
främst av kontor, vård- och omsorg samt 
närservice. Området har tre utvecklings-
fastigheter i olika skeden. 
I Örby centrum pågår utveckling 
av fastigheten Gengasen, ett nypro-
duktionsprojekt som innefattar hyres-
lägenheter, butikslokaler och LSS- 
boende. Projektet byggstartades 2021 
och har beräknad inflytt under andra 
halvan av 2023. Dessutom påbörjades 
ett  uppgraderingsprojekt av lägenheter 
under andra kvartalet 2022. Under perio-
den har 23 (0) lägenheter uppgraderats. 
I Örnsberg innehas en markanvisning 
för projektet Pincetten där detaljplane-
arbete pågår för nybyggnation av 230 
hyres- och bostadsrätter, lokaler och 
en förskola.
På fastigheten Sicklaön 37:46, belägen 
vid Finnboda kaj i Nacka kommun, finns 
en byggrätt där utveckling av bostäder 
planeras med möjlig byggstart 2024.
ANDEL AV UTHYRBAR AREA
 Bostadsfastigheter
 Kommersiella fastigheter
 Utvecklingsfastigheter
Projekt Område Kategori Typ Antal lgh1)
Tillkommande 
uthyrbar area1) Status
Möjlig 
byggstart2)
Gengasen, Örby Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 129 8 400 Produktion Pågår
Geografiboken, Abrahamsberg City/Bromma Egen regi Vård- och omsorgsboende 80 5 900 Detaljplan laga kraft 2023
Finnboda, Nacka Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 20 1 300 Detaljplan laga kraft 2023
Juno, Käppala Lidingö Egen regi Hyresbostäder 50 1 750 Detaljplan laga kraft 2023
Ekporten, Larsberg/Dalénum Lidingö Egen regi Hyresbostäder 150 8 500 Detaljplan pågår 2025
Pincetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder och bostadsrätter 230 13 500 Detaljplan pågår 2025
Hjälpslaktaren, Slakthusområdet City/Bromma Egen regi Hyresbostäder 100 9 000 Detaljplan pågår 2026
T otal utvecklingsportfölj 759  48 350
1) Antal lägenheter och area är uppskattningar av John Mattson och är således preliminära. Siffrorna kan komma att ändras under projektens gång.
2) Möjlig byggstart avser tidpunkten för när en detaljplan vinner laga kraft. Därefter sker en bedömning när projektarbetet kan inledas på byggrätten.
Utvecklingsprojekt 
John Mattson arbetar aktivt med fastighetsutveckling för att 
identifiera obebyggd mark där förtätning av befintlig bebyggelse 
och nyproduktion är möjlig och lämplig för att möjliggöra lång-
siktig värdetillväxt. Detta arbete bedrivs antingen på egen mark 
eller genom förvärv av mark eller markanvisningar. Även lokaler 
som tidigare varit avsedda för andra ändamål än boende konver-
teras till bostäder där det är ekonomiskt gynnsamt.
De rådande osäkra marknadsförutsättningarna för projektverk-
samhet har medfört att flertalet planerade projekt har skjutits på 
framtiden. Pågående projekt fullföljs men nya projekt kommer 
inte att inledas förrän bolaget gör bedömningen att marknads-
förutsättningar är gynnsamma, vilket för förädlingsprojekt tidi-
gast bedöms vara under 2024 och för förtätningsprojekt 2026. I 
tabellen nedan presenteras John Mattsons totala projektportfölj.
Nyckeltal, Söderort/Nacka Q3 2023
Area bostadsfastigheter, tkvm 43
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 010
Ekonomisk uthyrningsgrad bostads-
fastigheter, % 99,1
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 46 382
Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 74
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 8

===== SIDA 9 =====

FINANSIELL  INFORMATION
I tabellen illustreras John Mattsons aktuella intjäningsförmåga 
på tolvmånadersbasis per 30 september 2023 med beaktande av 
hela fastighetsbeståndet per balansdagen. 
Fastigheter som förvärvas och tillträds samt projekt som 
färdigställs under perioden uppräknas till årstakt. Avdrag görs 
för avyttringar av fastigheter som har frånträtts medan avdrag 
ej görs för fastigheter där avtal träffats om försäljning men som 
ej frånträtts. 
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs-
rapporter och bokslutskommunikéer. Syftet är att belysa bola-
gets underliggande intjäningsförmåga. Det är viktigt att notera 
att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en 
prognos för de kommande tolv månaderna. 
Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedöm-
ning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. John Mattsons 
resultat påverkas dessutom av värdeförändringar av fastig-
heterna och derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den 
aktuella intjäningsförmågan. Hyresintäkter baseras på kon-
trakterade intäkter per balansdagen. Den vakans som framgår 
av intjänings förmågan är främst hänförlig till uppgraderings-
projekt. Fastighetskostnader utgår från de senaste tolv måna-
dernas fastighetskostnader. 
Fastighetsadministration baseras på bedömda kostnader på 
tolvmånadersbasis utifrån storlek och omfattning på fastighets-
administrationen vid balansdagen.
Centraladministration baseras på bedömda kostnader på tolv-
månadersbasis utifrån storlek och omfattning på den centrala 
administrationen vid balansdagen. För mer information om 
centraladministrationskostnader se not 4, sidan 11.
Finansnettot har beräknats utifrån de senaste tolv månader-
nas räntekostnader med tillägg för tomträttsavgäld och utgör 
således inte en prognos för framtida räntekostnader. Eventuell 
ränta på likvida medel har ej beaktats. 
 
Belopp i Mkr 30 sep 2023
Hyresvärde 622,8
Vakanser och rabatter -26,1
Hyresintäkter 596,7
Driftkostnader -111,0
Underhållskostnader -17,6
Fastighetsskatt -13,7
Fastighetsadministration -21,9
Driftöverskott 432,6
 
Central administration -48,2
Finansnetto -263,1
Avgår innehav utan bestämmande inflytande -1,9
Förvaltningsresultat 119,5
Aktuell intjäningsförmåga
Fastigheten Vävstolen 8 på Brommaplan i Stockholm.
JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 9

===== SIDA 10 =====

Finansiell inF ormation
Koncernens resultaträkning 
i sammandrag
Belopp i Mkr Not
2023  
jul–sep
2022  
jul–sep
2023  
jan-sep
2022  
jan-sep
Rullande 12 mån 
okt 22–sep 23
2022  
jan–dec
Hyresintäkter 2 154,5 157,0 464,1 468,9 616,0 620,9
Driftkostnader 3 -23,1 -27,7 -91,7 -99,2 -133,7 -141,2
Underhåll 3 -3,0 -8,0 -10,8 -22,4 -23,6 -35,2
Fastighetsskatt 3 -3,5 -4,4 -10,4 -10,6 -13,4 -13,6
Fastighetsadministration 3 -2,5 -6,0 -15,4 -23,7 -24,8 -33,1
Driftöverskott 122,5 110,9 335,7 313,0 420,5 397,8
Centrala administrationskostnader 4 -13,4 -12,8 -37,2 -44,2 -51,8 -58,8
Finansnetto 5 -64,8 -50,8 -196,1 -128,6 -252,8 -185,2
Förvaltningsresultat 1 44,2 47,4 102,4 140,3 115,9 153,9
Värdeförändringar fastigheter 6 -368,8 -295,1 -986,7 -14,3 -1 197,5 -225,1
Värdeförändring räntederivat 6 1,8 50,1 10,4 275,1 -0,1 264,6
Resultat före skatt -322,8 -197,6 -873,9 401,1 -1 081,7 193,4
aktuell skatt 7 -5,9 -2,8 -7,1 -9,3 2,0 -0,2
Uppskjuten skatt 7 -9,5 44,4 78,2 -80,8 88,5 -70,5
Periodens resultat -338,2 -156,0 -802,8 311,0 -991,2 122,7
Rapport över totalresultat
Periodens totalresultat
Periodens resultat -338,2 -156,0 -802,8 311,0 -991,2 122,7
Övrigt totalresultat
Periodens totalresultat -338,2 -156,0 -802,8 311,0 -991,2 122,7
Periodens resultat hänförligt till moder-
bolagets aktieägare vägt genomsnittligt  
antal aktier -8,96 -4,06 -21,20 8,27 -26,10 3,30
Periodens totalresultat hänförligt till:
moderbolagets aktieägare -339,7 -154,0 -803,3 309,7 -989,2 123,7
innehav utan bestämmande inflytande 1,5 -2,0 0,4 1,3 -1,9 -1,0
Genomsnittligt antal aktier, tusental  37 897 37 897 37 897 37 424 37 897 37 537
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 10

===== SIDA 11 =====

Finansiell inF ormation
Jämförande siffror avser motsvarande period föregående år. 
För vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket innebär att 
tabeller och beräkningar inte alltid summerar. Angivna kronor 
per kvadratmeter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid 
förvärvade fastigheter som tillträtts och färdigställda projekt har 
uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts 
har frånräknats perioden. 
Not 1 Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet exklusive värde-
förändringar och skatt, uppgick under perioden till 102,4 Mkr 
(140,3) motsvarande 2,70 kr per aktie (3,75). Det motsvarar en 
årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med -28 procent.
Driftöverskottet uppgick under perioden till 335,7 Mkr (313,0) 
vilket motsvarar 1 257 kr/kvm (1 079) rullande 12 månader. 
Det motsvarar en årlig tillväxt i driftöverskottet per aktie med 
16 procent. 
Not 2 Intäkter
Koncernens intäkter för perioden uppgick till 464,1 Mkr (468,9), 
vilket motsvarar 1 734 kr/kvm (1 698) rullande 12 månader. 
Hyresintäkterna för bostäder uppgick till 357,5 Mkr (351,0), 
vilket motsvarar 1 637 kr/kvm (1 556). Den generella årliga 
hyresförhandlingen för bostäder 2023 resulterade i hyreshöj-
ningar i intervallet 2,3–4,75 procent.
Intäkter
2023  
jan–sep 
Mkr
30 sep 
2023  
kr/kvm
2022  
jan–sep 
Mkr
30 sep 
2022  
kr/kvm
lidingö 229,2 1 809 235,9 1 823
norrort 76,3 1 247 66,5 1 166
City/Bromma 72,0 2 015 65,1 1 831
söderort/nacka 86,5 1 962 101,4 1 903
T otalt 464,1 1 734 468,9 1 698
Not 3 Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 128,3 Mkr (155,9) motsva-
rande 477 kr/kvm (619) rullande 12 månader, en kostnadsminsk-
ning per kvadratmeter med 142 kr eller -23 procent. De lägre 
kostnaderna förklaras främst av lägre kostnader för fastighets-
administration samt drift och underhåll. 
Driftkostnaderna uppgick till 91,7 Mkr (99,2), vilket förklaras 
av lägre kostnader för energi och fastighetsskötsel. Underhålls-
kostnaderna uppgick till 10,8 Mkr (22,4).
Kostnaderna för fastighetsadministration var lägre och 
uppgick till 15,4 Mkr (23,7). 
Förändringen förklaras av effekter av genomförda effektivise-
rings- och kostnadsbesparingsprogram.
Fastighetskostnader
2023  
jan–sep 
Mkr
30 sep 
2023  
kr/kvm
2022  
jan–sep 
Mkr
30 sep 
2022  
kr/kvm
lidingö 52,7 434 73,9 604
norrort 31,9 549 36,4 695
City/Bromma 21,3 523 19,8 586
söderort/nacka 22,4 455 25,8 589
T otalt 128,3 477 155,9 619
Fastighetskostnader/kvm Lidingö Norrort
City/
Bromma
Söderort/
Nacka T otalt
Driftkostnader 301 385 320 297 322
Underhåll 40 64 72 45 51
Fastighetsskatt 33 31 65 48 40
Fastighets administration 60 69 66 65 64
T otalt 434 549 523 455 477
Not 4 Centrala administrationskostnader
Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för 
bolagsledningen, affärsutveckling och centrala stödfunktioner. 
Under perioden uppgick kostnaderna till 37,2 Mkr (44,2), i 
beloppet ingår 2,0 Mkr som engångskostnad vid avslutande av 
tidigare cfo:s anställning. T otala kostnadsreduceringar med 9,2 
Mkr mot föregående år beror på genomfört effektiviserings- och 
kostnadsbesparingsprogram.
Not 5 Finansnetto
Finansnettot uppgick till 196,1 Mkr (128,6). Ökat finansnetto 
jämfört med motsvarande period föregående år förklaras av 
högre räntenivåer. Aktiverade finansiella kostnader i pågående 
projekt uppgick till 10,8 Mkr (1,5). Vid periodens utgång uppgick 
den genomsnittliga räntenivån till 3,20 procent (2,19) inklusive 
effekter av räntederivat. Vid periodens utgång uppgick ränte-
täckningsgraden till 1,6 ggr (2,2). 
Not 6 Värdeförändringar
Värdeförändringar för fastigheter uppgick totalt till -986,7 Mkr 
(-14,3). Realiserade värdeförändringar av frånträdda fastig heter 
under perioden uppgick till -16,3 Mkr (-14,0). Orealiserade 
värdeförändringar för fastigheter uppgick totalt till -970,3 Mkr   
(-0,3). Värdeförändringarna är hänförliga till förbättrat drift-
överskott kopplat till genomförda effektiviseringar och investe-
ringar, ökade bedömda avkastningskrav och avyttrade fastigheter.
Den genomsnittliga värderingsyielden för koncernen uppgick 
till 3,2 procent (2,9 per 31 december 2022).
Perioden  
januari till september  2023
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 11

===== SIDA 12 =====

Finansiell inF ormation
Värdeförändringar
2023  
jan–sep, Mkr
2022  
jan–sep, Mkr
Driftnettoförändring 720,0 197,2
Pågående projekt/byggrätter 201,2 191,3
avkastningskrav -1 891,5 -415,5
Förvärvade fastigheter - 26,8
avyttrade fastigheter -16,3 -14,0
T otalt -986,7 -14,3
Orealiserade värdeförändringar på räntederivat under perioden 
uppgick till 10,4 Mkr (275,1). Förändringen beror främst på 
förändringar i underliggande marknadsräntor under perioden. 
Not 7 Skatt
Aktuell skatt uppgick under perioden till -7,1 Mkr (-9,3). Upp-
skjuten skatt uppgick till 78,2 Mkr (-80,8) och har påverkats av 
orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat om 
netto 73,4 Mkr (53,7). Detta belopp påverkas av ej redovisad 
uppskjuten skatt för värdenedgångar av historiska tillgångsför-
värv om 124,3 Mkr. I övriga skattemässiga justeringar ingår ej 
avdragsgilla räntekostnader om 139,2 Mkr (2,3), vars skatte värde 
ej aktiverats, då möjligheterna till framtida nyttjande av dessa 
bedöms osäkert. Realiserade värdeförändringar har inneburit en 
påverkan på uppskjuten skatt om 34,2 Mkr.
Koncernens skattemässiga underskott beräknas till 14,6 Mkr 
(364,7 per 31 december 2022), vilka utgör underlag för koncer-
nens uppskjutna skattefordran. Uppskjuten skatte skuld avser 
främst temporära skillnader mellan verkligt värde och skatte-
mässigt restvärde avseende fastigheter. Fastigheternas verkliga 
värde överstiger dess skattemässiga värde med 10 300,3 Mkr 
(11 663,1 per 31 december 2022). Som uppskjuten skatteskuld 
redovisas full nominell skatt om 20,6 procent, med avdrag för 
den uppskjutna skatt som är hänförlig till historiska tillgångs-
förvärv. 
Mkr
Underlag 
aktuell skatt
Underlag 
uppskjuten 
skatt
Förvaltningsresultat 102,4
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar -75,3 75,3
ny- och ombyggnationer
Övriga skattemässiga justeringar 357,7 171,2
Resultat före orealiserade värdeförändringar 384,8 246,5
Värdeförändringar fastigheter -986,7
Värdeförändringar derivat 10,4
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 384,8 -729,8
Underskottsavdrag, ingående balans -364,7 364,7
Underskottsavdrag, utgående balans 14,6 -14,6
Skattepliktigt resultat 34,7 -379,7
Periodens skatt -7,1 78,2
Mkr Underlag
Nominell  
skatteskuld
Verklig skatte-
skuld/fordran
Fastigheter -10 300,3 -2 121,9 -618,0
Derivat -249,8 -51,5 -47,5
Underskottsavdrag 14,6 3,0 2,5
obeskattade reserver -33,1 -6,8 -6,8
Summa -10 568,6 -2 177,1 -669,8
Fastigheter, tillgångsförvärv 4 647,3 957,4
T otalt -5 921,3 -1 219,8 -669,8
Enligt balansräkning -1 219,8
Den i balansräkningen redovisade nominella skatteskulden upp-
gick till netto 1 219,8 Mkr (1 308,1). Den verkliga skatte skulden 
beräknades uppgå netto till 669,8 Mkr (640,0). Bedömd verklig 
uppskjuten skatt avseende koncernens fastigheter har antagits 
till 6 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. 
Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skatte-
lagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag 
utan skattekonsekvenser. Bakomliggande antaganden i denna 
bedömning är att fastigheterna avyttras löpande under en 
period om 50 år där 90 procent av fastigheterna säljs via avytt-
ringar av bolag och 10 procent av avyttringarna görs genom 
direkta fastighetsöverlåtelser. 
Skatteavdrag i de indirekta transaktionerna har bedömts 
till 5,5 procent. För underskottsavdrag och derivat har den 
bedömda verkliga skatteskulden beräknats på en diskonterings-
ränta om 3 procent där underskottsavdragen bedöms komma att 
realiseras under en tioårsperiod och derivaten realiseras under 
en åttaårsperiod. Detta innebär att bedömd verklig skatt uppgår 
till 17 procent för underskottsavdrag och 19 procent för derivat.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 12

===== SIDA 13 =====

Finansiell inF ormation
Koncernens balansräkning  
i sammandrag
Belopp i Mkr Not 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 14 221,4 15 799,1 15 695,5
nyttjanderättstillgång tomträtt 9 361,8 332,8 345,2
räntederivat 10 245,6 249,9 226,5
Övriga anläggningstillgångar 12,1 12,5 12,0
Summa anläggningstillgångar 14 840,9 16 394,3 16 279,4
Kortfristiga fordringar 88,2 191,6 75,9
räntederivat 10 4,2 12,9
likvida medel 32,0 109,5 47,6
Summa omsättningstillgångar 124,4 301,1 136,4
Summa tillgångar 14 965,3 16 695,4 16 415,8
Eget kapital och skulder
eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 4 735,4 5 721,9 5 536,1
innehav utan bestämmande inflytande 80,4 107,6 105,3
Summa eget kapital 4 815,8 5 829,5 5 641,5
avsättningar 1,1 1,5 1,4
leasingskuld tomträtt 9 361,8 332,8 345,3
långfristiga räntebärande skulder 10 5 863,9 6 493,6 6 363,9
Övriga långfristiga skulder 7,0 7,0 7,0
Uppskjutna skatteskulder 7 1 219,8 1 308,1 1 298,0
Summa långfristiga skulder 7 453,7 8 143,0 8 015,6
Kortfristiga räntebärande skulder 10 2 497,8 2 508,6 2 559,9
Övriga kortfristiga skulder 198,0 214,3 198,9
Summa kortfristiga skulder 2 695,8 2 722,9 2 758,8
Summa skulder 10 149,5 10 865,9 10 774,4
Summa eget kapital och skulder 14 965,3 16 695,4 16 415,8
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 13

===== SIDA 14 =====

Finansiell inF ormation
Koncernens rapport över  
förändring av eget kapital  
i sammandrag
Belopp i Mkr
Antal utestå-
ende aktier, 
tusental1,2) Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet  
kapital
Balanserad  
vinst
Eget kapital 
hänförligt till 
moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
T otalt eget 
kapital
Eget kapital, per 2022-01-01 36 364,8 12,1 770,1 4 361,7 5 143,9 106,2 5 250,2
apportemission 1 532,1 0,5 267,9 268,4 268,4
Periodens totalresultat 309,7 309,7 1,3 311,0
Eget kapital, per 2022-09-30 37 897,0 12,6 1 038,0 4 671,4 5 721,9 107,6 5 829,5
Periodens totalresultat -186,1 -186,1 -2,3 -188,3
Eget kapital, per 2022-12-31 37 897,0 12,6 1 038,0 4 485,5 5 536,1 105,3 5 641,5
Förvärv av minoritetsandelar, bestämmande 
inflytande kvarstår 2,4 2,4 -25,3 -22,9
Periodens totalresultat -803,3 -803,3 0,4 -802,8
Eget kapital, per 2023-09-30 37 897,0 12,6 1 038,0 3 684,6 4 735,4 80,4 4 815,8
1) Kopplat till förvärvet av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner om 672 208 aktier respektive 859 930 aktier,  
vilka registrerades den 3 februari samt den 5 maj 2022. antal aktier uppgår per den 30 september 2023 till 37 896 965.
2) aktiernas kvotvärde uppgår den 30 september 2023  till 0,33 kr per aktie (0,33 kr).
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 14

===== SIDA 15 =====

Finansiell inF ormation
Not 8 Förvaltningsfastigheter
John Mattsons fastighetsbestånd finns i fem olika kommuner 
i Stockholmsregionen; Lidingö, Stockholm, Sollentuna, Nacka 
och Upplands Väsby. 
Vid periodens utgång uppgick fastighetsvärdet till 14 221,4 Mkr 
(15 695,5 per 31 december 2022). Fastighetsvärdet har minskat 
med 1 474,2 Mkr jämfört med utgången av föregående år, vilket 
främst förklaras av försäljningar och orealiserade värdeför­
ändringar. Bostads fastigheter står för 84 procent av beståndets 
värde, kommersiella fastigheter står för 10 procent och utveck­
lingsfastigheter för 6 procent. T otal uthyrbar area uppgick till 
344 200 kvadratmeter (355 200) och hyresvärdet per den 30 
september uppgick till 622,8 Mkr (617,3). Beståndet omfattar 
4 294 lägenheter (4 396).
investeringar och försäljningar
Under perioden uppgick de totala investeringarna till 286,8 
Mkr (893,9), varav 0,0 Mkr (643,2) avsåg förvärv. Investeringar 
i nybyggnation uppgick till 155,0 Mkr (178,9) och avser fram­
förallt nybyggnationsprojektet i Örby centrum. Föregående år 
pågick även ett nybyggnadsprojekt i Upplands Väsby. Inves­
teringar i genomförda uppgraderingar uppgick till 103,1 Mkr 
(31,4). Under perioden har 63 lägenheter (76) uppgraderats. 
I övriga investeringar ingår bland annat fönsterbyten. Under 
perioden frånträddes fastigheter med totalt bokfört värde om 
790,6 Mkr.
Förändring fastighetsvärde Mkr
Ingående fastighetsvärde, 2023-01-01 15 695,5
+ Förvärv 0,0
+ investeringar i nybyggnation 155,0
+ investeringar i uppgraderingar 103,1
+ Övriga investeringar 28,8
– Försäljningar -790,6
+/– orealiserade värdeförändringar -970,3
Utgående fastighetsvärde, 2023-09-30 14 221,4
Fastighetsvärde
Koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde i nivå 3 enligt 
IFRS­regelverket. Per 30 september 2023 har externvärdering 
utförts av Cushman & Wakefield på delar av beståndet, motsva­
rande cirka en fjärdedel av fastighetsbeståndets totala värde. 
Resterande del av fastighetsbeståndet har internvärderats. 
Samtliga fastigheter externvärderas en gång per år under ett 
kalenderår.
Värderingar av förvaltningsfastigheter baseras på en kassa­
flödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet 
av framtida intjäningsförmåga. Värderingarna baseras även på 
en analys av genomförda fastighetstransaktioner för jämförbara 
fastigheter, för bedömning av marknadens avkastningkrav.
Utvecklingsfastigheter värderas antingen som byggrätt eller 
pågående projekt. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt 
marknads värde per kvm BTA. Pågående projekt värderas till 
färdigställt skick med avdrag för återstående investeringar och 
ett risk avdrag beroende på vilken fas projektet befinner sig i. 
De externa värderingarna har utförts med en kalkylperiod om 
tio år, perioden oktober 2023 till december 2033. För bedömning 
av restvärdet vid utgången av kalkylperioden har även driftnet­
tot för år 2034 beräknats. Ett par av värderingsobjekten utgörs 
av nybyggnadsprojekt som blir befriade från fastighetsskatt 
i 15 år från färdigställandetidpunkten. För dessa har kalkyl­
perioden förlängts för att beakta detta. 
Modellen för internvärdering baseras på restvärdesberäkning 
som styrks med input från externvärderingen. Bedömning görs 
även löpande om det finns andra indikationer på fastigheternas 
verkliga värde, dessa kan utgöras av utflyttningar, uppsägningar 
och väsentliga förändringar i avkastningskrav.
Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga 
har, utöver ett kortsiktigt inflationsantagande om 6,0 procent 
och ett långsiktigt inflationsantagande om 2,0 procent, hänsyn 
tagits till eventuella förändringar i hyres nivåer, uthyrningsgrad 
och avkastningskraven.
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2023  
jan–sep
2022  
jan–sep
2022  
jan–dec
Hyresvärde kr/kvm 1 810 1 746 1 742
ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 97,1 95,9
Fastighetskostnader, kr/kvm 477 619 620
Driftöverskott, kr/kvm 1 257 1 079 1 106
Fastighetsvärde, kr/kvm 41 319 44 476 43 638
Uthyrbar area vid periodens utgång, 
tkvm 344 355 359
Genomsnittlig värderingsyield, % 3,2 2,8 2,9
Not 9 Nyttjanderättstillgång och leasingskuld
I enlighet med IFRS 16 – Leasingavtal, redovisas värdet av tomt­
rättsavtal som en nyttjanderättstillgång med en motsvarande 
leasingskuld. Den 30 september 2023 uppgick det totala beräk­
nade värdet på nyttjanderättstillgångarna och skulden till 361,8 
Mkr (332,8). 
Balansräkning  
per 30 september  2023
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 15

===== SIDA 16 =====

Finansiell inF ormation
Not 10 Finansiering
John Mattson eftersträvar en låg finansiell risk med en belånings ­
grad som långsiktigt inte ska överstiga 50 procent och en ränte­
täckningsgrad som långsiktigt inte ska understiga 1,5 ggr.
eget kapital 
Det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare 
 uppgick den 30 september till 4 735,4 Mkr (5 721,9) vilket 
motsvarar 124,95 (150,99) kronor per aktie. Under året har 
eget kapital minskat med periodens resultat om –803,3 Mkr 
(309,7) och ökat genom förvärv av andelar från innehavare utan 
bestämmande inflytande med 2,4 Mkr.
räntebärande skulder
John Mattsons upplåning sker i bank med pantbrev som säker­
het. John Mattson hade vid periodens utgång kreditavtal om 
8 533,1 Mkr (9 112,5). 
Den utnyttjade kreditvolymen vid periodens utgång uppgick 
till 8 361,7 Mkr (9 002,2) varav 5 863,9 Mkr (6 493,6) var långfris­
tig skuld och 2 497,8 Mkr (2 508,6) var kortfristig skuld. 
Extern upplåning har under perioden gjorts med 805,5 Mkr 
(1 696,5). Amortering har under året gjorts med 1 367,6 Mkr 
(2 140,8). 
Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång uppgick till 
8 329,7 Mkr (8 892,6), vilket motsvarar en belåningsgrad om 
58,6 procent (56,3). 
Den disponibla likviditeten, bestående av outnyttjad check­
kredit och kassa, uppgick vid periodens utgång till 125,3 Mkr 
(109,5). Därutöver finns ett outnyttjat byggkreditiv om 78,1 Mkr 
för framtida finansierings behov.
Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga kredit­
bindningstiden, inklusive lånelöften, till 2,5 år (2,9). 
Vid periodens utgång uppgick räntetäckningsgraden till  
1,6 ggr (2,2).
Som ett led i förberedelser inför företrädesemission har John 
Mattson förhandlat med såväl nuvarande långivande banker 
som tillkommande långivande bank och ingått avtal respektive 
erhållit kreditbeslut avseende förlängning och refinansiering för 
samtliga bankkrediter som annars hade förfallit fram till decem­
ber 2024. Dessa förlängningar och refinansieringar förutsätter 
att företrädesemissionen genomförs. Med beaktande av företrä­
desemissionen, allt annat lika, skulle finansnettot för perioden 
januari till september 2023 uppgå till ­156,5 miljoner kronor och 
förvaltningsresultatet till 142 miljoner kronor.
räntebindning och räntederivat
För att säkerställa ett stabilt finansnetto är ränteförfallo­
strukturen fördelad över tid. För att begränsa ränterisken för 
lån med rörlig ränta använder John Mattson derivat i form av 
 ränte swappar. Ränteswappar värderas till verkligt värde baserat 
på marknadsräntor vid aktuellt månadsskifte.
John Mattson har totalt tecknat ränteswappar till ett nomi­
nellt belopp om 5 403,6 Mkr (4 788,6), vilket motsvarar 74,4 pro­
cent (61,9) av räntebärande skulder med rörlig Stibor ränta.
Ingångna avtal om ränteswapparna förfaller under år 2023 till 
2033. Marknadsvärdet på räntederivaten vid periodens utgång 
uppgick till 249,8 Mkr (249,9). Detta belopp kommer successivt 
att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum, 
oavsett ränteläge. Ingen säkringsredovisning tillämpas. Verkligt 
värde på långfristiga räntebärande skulder avviker inte väsent­
ligt från det redovisade värdet. 
John Mattsons genomsnittliga räntebindningstid, inklusive 
ränteswappar, uppgick vid periodens utgång till 2,6 år (2,8). 
Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntan för 
koncernens totala räntebärande skuld, inklusive effekt av ränte­
swappar, till 3,20 procent (2,19). 
Not 11 T ransaktioner med närstående
Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelse­
ledamöter och medlemmar i företagsledning samt till dessa 
närstående personer och bolag. Alla transaktioner med när­
stående görs på marknadsmässiga villkor. 
Moderbolaget fattade i maj 2023 beslut om att uppta kortfris­
tigt reverslån från bolagets två största aktieägare. Utestående 
lånebelopp per 30 september 2023 uppgick till 405 Mkr. Lånen 
har upptagits på marknadsmässiga villkor och räntenivån är i 
paritet med externt upptagna krediter med motsvarande löptid.
Finansiering
Ränte- och kreditbindning 30 september 2023
räntebindning Kapitalbindning ränteswappar
Löptid Volym (Mkr) Snitt ränta (%) 1) Andel (%)
Kredit avtal 
volym (Mkr) Ut nytt jat, Mkr Andel (%) Volym (Mkr) Snitt ränta (%) 2)
0–1 år 2 189,5 7,47 26 2 669,2 2 497,8 30 471
1–2 år 1 863,6 1,26 22 1 269,0 1 269,0 15 1 683
2–3 år 1 797,0 1,35 21 1 426,3 1 426,3 17 1 550
3–4 år 496,4 2,12 6 1 477,5 1 477,5 18 400
4–5 år 1 266,3 2,07 15 1 046,1 1 046,1 13 600
> 5 år 749,0 2,67 9 645,0 645,0 8 700
Summa 8 361,7 3,20 100 8 533,1 8 361,7 100 5 404 -2,38
1) Genomsnittlig ränta vid periodens utgång inklusive derivat. i snitträntan för period 0-1 år inkluderas kreditmarginal för alla krediter upptagna med rörlig ränta varför snitträntan ej 
reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. s nittränta exklusive byggnadskreditiv uppgick till 3,03 procent.
2) Volymvägd genomsnittsränta för räntederivat.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 16

===== SIDA 17 =====

Finansiell inF ormation
Koncernens kassaflödesanalys  
i sammandrag
Belopp i Mkr
2023  
jul–sep
2022  
jul–sep
2023  
jan-sep
2022  
jan-sep
Rullande 12 mån 
okt 22–sep 23
2022  
jan–dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -322,8 -197,6 -873,9 401,1 -1 081,7 193,4
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
Värdeförändring på fastigheter 368,8 295,1 986,7 14,3 1 197,5 225,1
Värdeförändring på räntederivat -1,8 -50,1 -10,4 -275,1 0,1 -264,6
avskrivningar och utrangeringar 0,8 0,9 2,3 2,5 3,7 3,9
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -0,1 0,3 -0,3 -0,2 1,4 1,5
Betald skatt -5,9 -2,8 -7,1 -9,3 2,0 -0,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändringar av rörelsekapital 39,0 46,2 97,3 133,2 123,1 159,1
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet
Förändring av rörelsefordringar -8,0 -14,9 -7,3 -6,9 8,6 8,9
Förändring av rörelseskulder 24,2 32,4 -0,8 -156,5 -16,9 -172,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten 55,2 63,7 89,2 -30,2 114,7 -4,6
Investeringsverksamheten
investeringar i inventarier -1,3 -0,6 -2,6 -3,7 -4,2 -5,4
Förvärv av förvaltningsfastigheter netto 1) -263,9 -263,9
investeringar i förvaltningsfastigheter -96,6 -81,9 -286,8 -250,7 -394,2 -358,0
avyttringar av anläggningstillgångar 662,8 769,5 874,9 769,5 874,9
Kassaflöde från investeringsverksamheten -98,0 580,3 480,1 356,6 371,1 247,6
Finansieringsverksamheten
Förvärv av minoritetsandelar -22,9 -22,9
Upptagna lån 148,1 459,0 805,5 1 696,5 1 270,8 2 161,8
amorteringar -227,9 -1 161,2 -1 367,6 -2 140,8 -1 811,3 -2 584,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -79,8 -702,2 -584,9 -444,3 -563,3 -422,8
Periodens kassaflöde -122,6 -58,3 -15,6 -117,9 -77,5 -179,8
likvida medel vid periodens början 154,6 167,8 47,6 227,5 109,5 227,5
likvida medel vid periodens slut 32,0 109,5 32,0 109,5 32,0 47,6
1) tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys – koncernen
Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag
Belopp i Mkr
2023  
jul–sep
2022  
jul–sep
2023  
jan-sep
2022  
jan-sep
Rullande 12 mån 
okt 22–sep 23
2022  
jan–dec
Förvaltningsfastigheter 643,2 643,2
rörelsefordringar 5,7 5,7
likvida medel 6,8 6,8
Uppskjuten skatt periodiseringsfonder
Övertagna rörelseskulder -116,6 -116,6
Övertagna räntebärande skulder
avgår: tidigare redovisade resultatandel från intressebolag
Övertagna nettotillgångar 539,0 539,0
apportemission * -268,4 -268,4
Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande
Utbetald köpeskilling 270,7 270,7
avgår: likvida medel i övertagna verksamheten -6,8 -6,8
Påverkan på likvida medel, netto (positivt = minskning) 263,9 263,9
* Under andra kvartalet 2022 har en skuld hänförlig till ett förvärv genomfört under första kvartalet 2022 omvandlats till eget kapital genom kvittning.  
Under perioden januari–september 2023 har inga förvärv skett.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 17

===== SIDA 18 =====

Finansiell inF ormation
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
Belopp i Mkr
2023
 jan–sep
2022
 jan–sep
2022
 jan–dec
intäkter 4,0 10,0 13,9
Centrala administrationskostnader -21,3 -30,5 -43,5
Rörelseresultat -17,3 -20,5 -29,6
resultat från andelar i koncernföretag 144,4
räntenetto -92,8 -39,4 -60,6
Resultat efter finansiella poster 34,3 -59,9 -90,3
Bokslutsdispositioner 29,8
Resultat före skatt 34,3 -59,9 -60,5
skatt -2,1 4,2
Periodens resultat 32,2 -55,7 -60,5
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 
Tillgångar
maskiner och inventarier 0,3 0,9
andelar i koncernföretag 5 314,9 5 317,5 5 320,5
Uppskjuten skattefordran 0,9 7,2 3,0
Fordringar på koncernföretag 378,9 323,6
Övriga kortfristiga fordringar 14,6 8,7 11,5
Kassa och bank 31,7 6,1 4,7
Summa tillgångar 5 741,4 5 339,5 5 664,2
Eget kapital och skulder
eget kapital 1 877,7 1 850,2 1 845,7
långfristiga skulder till kreditinstitut 475,0 475,0
skulder till koncernföretag 3 448,6 1 983,7 2 430,8
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 405,0 1 017,0 893,1
Övriga kortfristiga skulder 10,0 13,6 19,6
Summa eget kapital och skulder 5 741,4 5 339,5 5 664,2
Moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ)  
med organisationsnummer 556802-2858 består i huvudsak av koncerngemensamma  
tjänster som berör strategi, kommunikation, affärsutveckling och ekonomi/finans.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 18

===== SIDA 19 =====

ÖVrig inF ormation
Möjligheter och risker för 
koncernen och moderbolaget
John Mattsons kassaflöde från den löpande verksamheten är stabilt där 82 procent av den 
uthyrbara arean utgörs av bostadsfastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. Bolagets 
bedömning är att efterfrågan på hyresrätter i dessa lägen kommer att vara fortsatt hög.
Möjligheter och risker i kassaflödet
Av John Mattsons totala hyresintäkter kommer cirka 75 procent 
från bostadshyresgäster. Vakansgraden är låg och hyrorna är 
förhållandevis säkra och förutsägbara. John Mattsons fastighe-
ter finns i attraktiva områden med hög efterfrågan i Stockholms-
regionen. 
De största driftkostnaderna för John Mattson är de så  kallade 
mediakostnaderna där el, värme och vatten ingår. Elkostnaderna 
har blivit mer volatila jämfört med tidigare perioder. 
John Mattson har ett stabilt kassaflöde från den löpande 
verksamheten före förändringar i rörelsekapital. 
Räntekostnader är en av John Mattsons enskilt största kostna-
der och påverkas av förändringar i marknadsräntor varvid stigande 
marknadsräntor normalt över tid är en effekt av ekonomisk tillväxt 
och stigande inflation. Den räntebärande upplåningen medför 
därmed att John Mattson exponeras för bland annat ränterisk. 
Helårseffekt,  
kommande 12 månader, Mkr Förändring +/-
Påverkan på  
förvaltningsresultat
Hyresvärde 5 procent +/- 31,1
ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/- 6,2
Fastighetskostnader 5 procent +/- 8,2
Underliggande marknadsränta 1 procentenhet -35,8/+27,1
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
John Mattson redovisar sina fastigheter till verkligt värde med 
värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför 
allt resultat, men även finansiell ställning, kan bli mer volatila. 
Fastigheternas marknadsvärde bestäms av utbud och efter-
frågan på marknaden. Fastigheternas värde baseras på ett 
förväntat framtida driftnetto och avkastningskrav. Ett högre 
driftnetto och/eller ett lägre avkastningskrav påverkar värdet 
positivt. Ett lägre driftnetto och/eller ett högre avkastningskrav 
påverkar värdet negativt. Nedan illustreras hur en procentuell 
förändring av fastighetsvärdet påverkar belåningsgraden.
-20 % -10 % 0 % + 10 % + 20 %
Värdeförändring, mkr -2 844 -1 422 0 1 422 2 844
Belåningsgrad, % 73,2 65,1 58,6 53,2 48,8
Finansiell risk
John Mattson eftersträvar låg finansiell risk. Risken begränsas 
av att nettobelåningsgrad långsiktigt inte ska överstiga 50 pro-
cent och att räntetäckningsgraden långsiktigt inte ska under-
stiga 1,5. Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden till 
58,6 procent (56,3). För perioden uppgick  räntetäckningsgraden 
till1,6 (2,2). Tillgång till extern finansiering är en av bolagets 
viktigaste riskparametrar att hantera. Den begränsas, förutom 
av belåningsgraden, av tillgång till disponibel likviditet. 
Den disponibla likviditeten, bestående av outnyttjad check-
kredit och kassa, uppgick vid periodens utgång till 125,3 Mkr 
(109,5). Därutöver finns outnyttjat byggkreditiv om 78,1 Mkr för 
framtida finansieringsbehov. Bolagets volymvägda genomsnitt-
liga kredit bindning uppgår till 2,5 år (2,9) vid periodens utgång. 
För att begränsa bolagets exponering mot stigande räntor har 
avtal om ränteswappar ingåtts med banker till ett nominellt 
belopp om 5 403,6 Mkr (4 788,6), vilket motsvarar 74,4 procent 
(61,9) av ränte bärande skulder med rörlig Stibor-ränta. 
Hållbarhetsrisker
John Mattsons hållbarhetsarbete integreras i bolagets affärs-
modell. De hållbarhetsrelaterade riskerna som bedöms vara 
mest väsentliga för bolagets utveckling är sociala förhållanden, 
negativ miljöpåverkan och klimatförändringar samt frågor 
kopplade till bolagets uppförandekod och personal.
John Mattson arbetar utifrån långsiktiga hållbarhetsmål 
inklusive vetenskapsbaserade klimatmål för vart och ett av bola-
gets fyra fokusområden inom hållbarhet. Hållbarhetsmålen ska 
styra bolagets verksamhet mot en hållbar utveckling och bidra 
till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”. 
För att skapa trygga, attraktiva och hållbara boendemiljöer 
och lokalsamhällen tar John Mattson ett helhetsgrepp om både 
byggnader och livet mellan husen. Bolaget har ett engagemang 
i sociala frågor, samverkar med kommuner, polisen, andra 
fastighetsägare och organisationer i trygghetsfrågor och arbetar 
systematiskt för att motverka oriktiga hyresförhållanden.
För att minska den negativa och öka den positiva miljöpåver-
kan under alla delar av fastigheternas livscykel, har John Matt-
son stort fokus på både ansvarsfull material- och avfallshante-
ring och på energieffektiva och fossilfria lösningar. Bolaget har 
åtagit sig att minska koldioxidutsläppen i linje med Parisavtalet 
och har genomfört klimatkartläggning samt upprättat en färd-
plan för att nå de vetenskapsbaserade klimatmålen. 
John Mattson bedriver ett proaktivt arbete för en hälsosam, 
säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare 
som leverantörer. Årliga genomgångar av uppförandekoden 
och kompletterande policyer genomförs för samtliga anställda 
och bolagets värdegrund förankras kontinuerligt där samtliga 
medarbetare involveras. John Mattson har en tydlig process för 
medarbetarsamtal och arbetar systematiskt för att förebygga 
olyckor och arbetsrelaterad ohälsa.
Under 2023 har organisation stärkts inom miljöområdet för 
att leverera utifrån hållbarhetsmålen.
Osäkerhetsfaktorer – en orolig omvärld
Fortsatt omvärldsoro, finansiell volatilitet och hög inflation med 
stigande räntenivåer gör att bolaget löpande måste analysera för-
ändringar i bolagets rörelse- och finansiella risker och vid be-hov 
vidta proaktiva åtgärder för att hantera dessa risker. 
Den 18 oktober fattade John Mattsons styrelse beslut om en 
nyemission av aktier om cirka 1 250 miljoner kronor med före-
trädesrätt för befintliga aktieägare.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 19

===== SIDA 20 =====

ÖVrig inF ormation
Nyckeltal
Nyckeltal
2023 
jul–sep
2022 
jul–sep
2023  
jan–sep
2022  
jan–sep
Rullande 12 mån
okt 22–sep 23
2022
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Överskottsgrad under perioden, % 79,2 70,7 72,3 66,7 68,3 64,1
ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 95,8 97,1 95,8 97,1 95,8 95,9
Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 622,8 617,3 622,8 617,3 622,8 626,6
Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 658 1 599 1 658 1 599 1 658 1 610
Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 344,2 355,2 344,2 355,2 344,2 359,7
investeringar ny-, till- och ombyggnation, mkr 96,6 81,9 286,8 250,7 394,2 358,0
investeringar - förvärv, mkr 0,0 0,0 0,0 643,2 0,0 643,2
Fastighetsvärde vid periodens utgång, mkr 14 221,4 15 799,1 14 221,4 15 799,1 14 221,4 15 695,5
Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 41 319 44 476 41 319 44 476 41 319 43 638
totalt antal lägenheter 4 294 4 396 4 294 4 396 4 294 4 515
antal uppgraderade lägenheter under perioden 11 10 63 76 73 86
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 154,5 157,0 464,1 468,9 616,0 620,9
Driftsöverskott, mkr 122,5 110,9 335,7 313,0 420,5 397,8
Förvaltningsresultat, mkr 44,2 47,4 102,4 140,3 115,9 153,9
Periodens resultat efter skatt -338,2 -156,0 -802,8 311,0 -991,2 122,7
genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,20 2,19 3,20 2,19 3,20 2,54
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 58,6 56,3 58,6 56,3 58,6 56,6
räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1,7 2,0 1,6 2,2 1,5 1,9
räntebindningstid vid periodens utgång, år 2,6 2,8 2,6 2,8 2,6 2,6
Kreditbindningstid vid periodens utgång, år 2,5 2,9 2,5 2,9 2,5 2,8
långsiktigt substansvärde, mkr 5 705,3 6 780,1 5 705,3 6 780,1 5 705,3 6 594,8
aktuellt substansvärde, mkr 5 285,4 6 390,0 5 285,4 6 390,0 5 285,4 6 142,3
Aktierelaterade nyckeltal
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,17 1,25 2,70 3,75 3,06 4,10
tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -6,8 24,2 -27,9 58,5 -26,2 37,6
Periodens resultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare  
efter skatt, kr/aktie -8,96 -4,06 -21,20 8,27 -26,10 3,30
långsiktigt substansvärde, kr/aktie 150,55 178,91 150,55 178,91 150,55 174,02
tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % -15,9 14,2 -15,9 14,2 -15,9 -1,1
aktuellt substansvärde, kr/aktie 139,47 168,61 139,47 168,61 139,47 162,08
eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr/aktie 124,95 150,99 124,95 150,99 124,95 146,09
Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 60,00 82,10 60,00 82,10 60,00 83,10
genomsnittligt antal aktier under perioden, st 37 896 965 37 896 965 37 896 965 37 424 431 37 896 965 37 537 496
Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 37 896 965 37 896 965 37 896 965 37 896 965 37 896 965 37 896 965
Definitioner av nyckeltal, se sidan 24.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 20

===== SIDA 21 =====

ÖVrig inF ormation
Redovisningsprinciper
Lidingö den 9 november 2023 
 Per-Gunnar (P-G) Persson Johan Ljungberg Håkan Blixt
 Styrelseordförande Vice ordförande Styrelseledamot
 
 Ingela Lindh  Christer Olofsson
 Styrelseledamot  Styrelseledamot
 Katarina Wallin  Åsa Bergström
 Styrelseledamot  Styrelseledamot
 
  Per Nilsson
  Verkställande direktör
Väsentliga händelser efter periodens utgång
 ■ Den 18 oktober fattade styrelsen för John Mattson beslut om en nyemission av aktier om cirka 1 250 miljoner kronor  
med företrädesrätt för befintliga aktieägare. Företrädesemissionen förutsätter beslut vid en extra bolagsstämma.
 ■ Den 18 oktober beslutade John Mattsons styrelse att revidera målet avseende genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt  
substansvärde per aktie vilket ska uppgå till minst sju procent över en konjunkturcykel.
 ■ Under oktober träffades avtal om försäljning av en bostadsfastighet i Högdalen i Stockholm samt av en kontorsfastighet i centrala 
Stockholm med ett totalt underliggande fastighetsvärde om cirka 363 miljoner kronor. 
 ■ Samtliga bankkrediter med förfall fram till december 2024 har förlängts.
Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upp-
rättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämp-
liga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade redovis-
nings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört 
med årsredovisningen. 
John Mattson följer upp verksamheten som en enhet vars 
resultat i sin helhet rapporteras till och utvärderas av den högste 
verkställande beslutsfattaren. Koncernen rapporterar därför 
endast ett segment. 
Nya standarder och tolkningar
De av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings-
uttalande bedöms för närvarande inte påverka John Mattsons 
resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning.
Moderbolaget
Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningsla-
gen och RFR2. För övrig information om redovisningsprinciper 
hänvisas till koncernens årsredovisning för 2022 som finns 
tillgänglig på John Mattsons hemsida.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 21

===== SIDA 22 =====

ÖVrig inF ormation
Revisors granskningsrapport
Till styrelsen för John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) Org.nr 556802–2858
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella del-
årsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för John 
Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) per 30 september 2023 
och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är 
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att 
upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 
34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats 
om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Interna-
tional Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig 
granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets 
valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra för-
frågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finan-
siella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk gransk-
ning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En 
översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt 
mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning 
som en revision enligt International Standards on Auditing och 
god revisionssed i övrigt har. 
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig gransk-
ning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet 
att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle 
kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den utta-
lade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför 
inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision 
har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit 
fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att 
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncer-
nens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt 
för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 9 november 2023
Ernst & Young AB
Katrine Söderberg
Auktoriserad revisor
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 22

===== SIDA 23 =====

ÖVrig inF ormation
John Mattsons aktie
John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. 
Börsvärdet den 30 september 2023 uppgick till 2,3 miljarder kronor.
John Mattsons aktie noterades på Nasdaq Stockholm, Mid Cap 
den 5 juni 2019. Priset per aktie vid noteringen var 90 kronor och 
stängningskurs den 30 september 2023 var 60,00 kronor. Lägsta 
stängningskurs under kvartalet, 57,90 kronor, noterades den 27 
september. Högsta stängningskurs under kvartalet, 65,20 kronor, 
noterades den 18 september.
Under kvartalet har 872 617 aktier omsatts på  Nasdaq 
Stockholm till ett sammanlagt värde om 53,5 Mkr, vilket på 
årsbasis motsvarar en omsättningshastighet om 11,8 procent. 
Av all handel i John Mattsons aktie stod Nasdaq Stockholm för 
77,5 procent. 
John Mattson har ett aktieslag och varje aktie berättigar 
till en röst. 
Den 18 oktober beslutade styrelsen för John Mattson om en 
nyemission av aktier om cirka 1 250 miljoner kronor med före-
trädesrätt för befintliga ägare. Företrädesemissionen förutsätter 
beslut vid en extra bolagsstämma. 
Substansvärde 
Det långsiktiga substansvärdet har minskat med 15,9 procent 
jämfört 30 september 2022 och uppgick till 5 705,3 (6 780,1). 
Det långsiktiga substansvärdet per aktie uppgick vid periodens 
utgång till 150,55 kronor (178,91). Aktuellt substansvärde upp-
gick vid periodens utgång till 5 285,4 Mkr (6 390,0) eller 139,47 
kronor per aktie (168,61) efter avdrag för bedömd verklig upp-
skjuten skatt om sex procent. 
Utdelningspolicy
Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av förvalt-
ningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investerings-
planer, konsolideringsbehov, likviditet och finansiell ställning 
i övrigt.
Utdelningar kan komma att understiga det långsiktiga målet 
eller helt utebli.
Ägarförteckning per 30 september 2023
I tabellen nedan presenteras de ägare som äger tre procent eller 
mer av aktierna i John Mattson samt övriga ägare.
Antal aktier Ägarandel
aB Borudan ett 14 351 055 37,9 %
tagehus Holding aB 4 936 782 13,0 %
Carnegie Fonder 3 230 000 8,5 %
Bergamotträdet 9 Holding aB 1 532 138 4,0 %
Fidelity investments (Fmr) 1 488 629 3,9 %
Priornilsson Fonder 1 373 973 3,6 %
Övriga ägare 10 984 388 29,0 %
Summa 37 896 965 100,00 %
Varav utländskt ägande 3 175 766 8,4 %
Källa: sammanställd och bearbetad data från e uroclear/modular Finance
Substansvärde 
30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022
Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
eget kapital hänförligt 
till moderbolagets 
aktieägare enligt 
balansräkningen 4 735,4 124,95 5 721,9 150,99  5 536,1 146,09
Återläggning
Derivat enligt  
balans räkningen -249,8 -6,59 -249,9 -6,59 -239,4 -6,32
Uppskjuten skatteskuld 
enligt balansräkningen 1 219,8 32,19 1 308,1 34,52 1 298,0 34,25
Långsiktigt  
substansvärde 5 705,3 150,55 6 780,1 178,91 6 594,8 174,02
Avdrag
Derivat enligt  
balans räkningen 249,8 6,59 249,9 6,59 239,4 6,32
Bedömd verklig upp-
skjuten skatteskuld -669,8 -17,67 -640,0 -16,89 -691,9 -18,26
Aktuellt substansvärde 5 285,4 139,47 6 390,0 168,61 6 142,3 162,08
Aktierelaterade nyckeltal
2023  
 jan–sep
2022  
 jan–sep
2022  
jan–dec
Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,70 3,75 4,10
tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -27,9 58,5 37,6
Periodens resultat hänförligt till moder-
bolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie -21,20 8,27 3,30
långsiktigt substansvärde, kr/aktie 150,55 178,91 174,02
tillväxt i långsiktigt substansvärde,  
kr/aktie, % -15,9 14,2 -1,1
aktuellt substansvärde, kr/aktie 139,47 168,61 162,08
eget kapital, hänförligt till moderbolagets 
aktieägare kr/aktie 124,95 150,99 146,09
Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 60,00 82,10 83,10
Börsvärde (kr/aktie) /långsiktigt substans-
värde, kr/aktie vid periodens utgång 0,40 0,46 0,48
genomsnittligt antal aktier under perioden, st 37 896 965 37 424 431 37 537 496
Utestående antal aktier vid periodens 
utgång, st 37 896 965 37 896 965 37 896 965
Aktiekapitalets utveckling 
År Händelse
Förändring 
i antalet 
aktier1,2)
T otalt  
antal  
aktier
Förändring i 
aktie kapital 
(kr)
Aktie-
kapital  
(kr)
Kvot-
värde 
(kr)
2010 Bildande 1 000 1 000 100 000 100 000 100
2011 Fondemission 1 000 9 900 000 10 000 000 10 000
2018
aktiesplit 
10 000:1 9 999 000 10 000 000 10 000 000 1
2018 nyemission 1 223 344 11 223 344 1 223 344 11 223 344 1
2019 aktiesplit 3:1 22 446 688 33 670 032 11 223 344 0,33
2021 app.emission 2 694 795 36 364 827 898 265 12 121 609 0,33
2022 app.emission 672 208 37 037 035 224 069 12 345 678 0,33
2022 app.emission 859 930 37 896 965 286 643 12 632 321 0,33
1) Kopplat till förvärvet av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner 
om 672 208 respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 5 maj 
2022. antal aktier uppgår den 30 september 2023 till 37 896 965.
2) aktiernas kvotvärde uppgår den 30 september 2023 till 0,33 kr per aktie (0,33 kr).
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 23

===== SIDA 24 =====

ÖVrig inF ormation
Definitioner
John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) tillämpar European Securities and  
Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal  
avses enligt dess riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, 
finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges  
i tillämpliga regler för finansiell rapportering, IFRS och Årsredovisningslagen.
Nyckeltal Definition Syfte
Aktuellt substansvärde, 
kr/aktie
långsiktigt substansvärde exklusive räntederivat och bedömd 
verklig skatteskuld vid periodens utgång dividerat med 
utestående aktier per balansdagen.
används för att belysa John mattsons aktuella substansvärde  
per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Aktuellt 
substansvärde, Mkr
långsiktigt substansvärde exklusive räntederivat och bedömd 
verklig skatteskuld vid periodens utgång.
ett etablerat mått på koncernens substansvärde som 
möjliggör analyser och jämförelser.
Belåningsgrad vid 
periodens utgång, %
räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende 
tomträtter, med avdrag för likvida medel i procent av 
fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.
används för att belysa John mattsons finansiella risk och visar  
hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande 
skulder. nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag.
Bostadsfastigheter Bostadsfastigheter avser fastigheter som huvudsakligen 
innehåller bostadsarea, men där viss del av den uthyrbara arean 
även kan innehålla lokaler och garage.
ej alternativt nyckeltal.
Eget kapital, kr/aktie redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
dividerat med utestående aktier per balansdagen.
nyckeltalet visar hur stor andel av John mattsons 
redovisade egna kapital varje aktie representerar.
Ekonomisk 
uthyrningsgrad vid 
periodens utgång, %
Kontrakterade hyror på årstakt i förhållande till kontrakterade 
hyror plus rabatter och vakanser på årstakt vid periodens utgång.
nyckeltalet underlättar bedömning av John mattsons effektivitet 
i utnyttjande av ytor i sina förvaltningsfastigheter.
Fastighetskostnader, 
Mkr
i posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom 
kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt, som 
indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och 
fastighetsadministration.
ej alternativt nyckeltal.
Fastighetsvärde 
vid periodens 
utgång, kr/kvm
Verkligt värde för fastigheter exklusive pågående projekt 
dividerat med uthyrbar area för fastigheter ägda vid periodens 
utgång.
används för att belysa John mattsons genomsnittliga 
fastighetsvärde per kvm.
Förvaltningsresultat, 
Mkr
resultat exklusive värdeförändringar och skatt. nyckeltalet ger en ökad förståelse för John mattsons 
resultatgenerering.
Förvaltningsresultat, 
kr/aktie
resultat exklusive värdeförändringar och skatt dividerat med 
genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.
nyckeltalet ger en ökad förståelse för utvecklingen av 
förvaltningsresultatet med hänsyn taget till utestående aktier.
Genomsnittlig 
ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Periodens hyresintäkter i förhållande till bruttohyra under 
perioden.
används för att mäta John mattsons effektivitet i utnyttjandet  
av ytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden.
Genomsnittlig 
ekonomisk 
uthyrningsgrad 
lägenheter, %
Periodens bostadshyresintäkter i förhållande till bruttohyra 
bostäder under perioden.
används för att mäta John mattsons effektivitet i utnyttjandet  
av bostadsytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden.
Genomsnittlig ränta vid 
periodens utgång, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i 
skuldportföljen inklusive räntederivat, exklusive skulder och 
ränta avseende iFrs 16 - leasingavtal.
används för att belysa John mattsons finansiella risk.
Hyresvärde lägenheter 
vid periodens 
utgång, kr/kvm
Kontrakterade bostadsytor på årstakt plus värdet av vakanser 
och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden dividerat med 
uthyrbar bostadsarea för fastigheter ägda vid periodens utgång.
används för att belysa John mattsons intäktspotential avseende 
bostäder, per kvadratmeter.
Hyresvärde vid 
periodens utgång, Mkr
Kontrakterade hyror på årstakt plus värdet av vakanser och 
rabatter på årsbasis vid utgången av perioden.
används för att belysa John mattsons intäktspotential.
Kontraktsvärde vid 
periodens utgång, Mkr
Kontrakterade årshyror avseende fastigheter ägda vid  
periodens utgång.
ej alternativt nyckeltal.
Långsiktigt 
substansvärde, Mkr
redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. 
ett etablerat mått på koncernens substansvärde som 
möjliggör analyser och jämförelser.
Långsiktigt 
substansvärde, kr/aktie
redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt dividerat 
med utestående aktier per balansdagen.
används för att belysa John mattsons långsiktiga 
substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Räntebärande 
nettoskuld vid 
periodens utgång, Mkr
räntebärande skulder, exklusive leasing skuld avseende 
tomträtter, med avdrag för likvida medel vid periodens utgång.
används för att belysa John mattsons skuldsättning. 
Räntetäckningsgrad 
under perioden, ggr
Förvaltningsresultat före värdeförändringar med tillägg för 
räntekostnader dividerat med räntekostnader exklusive 
tomträttsavgälder som enligt iFrs 16 redovisas som 
räntekostnad.
nyckeltalet används för att belysa hur känsligt John mattsons 
resultat är för ränteförändringar, då det visar hur många gånger 
Bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den 
operativa verksamheten.
Överskottsgrad, % Periodens driftöverskott i procent av redovisade hyresintäkter. används för att belysa hur stor del av John mattsons intäkter som 
återstår efter fastighetskostnader. nyckeltalet är ett effektivitetsmått 
jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 24

===== SIDA 25 =====

ÖVrig inF ormation
Avstämningstabeller
2023 
jul–sep
2022 
jul–sep
2023 
jan–sep
2022 
jan–sep
Rullande  
12 mån 
2022
jan–dec
Aktuellt substansvärde, kr/aktie
a aktuellt substansvärde vid periodens utgång, mkr 5 285,4 6 390,0 5 285,4 6 390,0 5 285,4 6 142,3
B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897
A/B Aktuellt substansvärde, kr/aktie 139,47 168,61 139,47 168,61 139,47 162,08
Belåningsgrad vid periodens utgång, %
a
räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid 
periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 8 361,7 9 002,2 8 361,7 9 002,2 8 361,7 8 923,8
B likvida medel vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 32,0 109,5 32,0 109,5 32,0 47,6
C Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 14 221,4 15 799,1 14 221,4 15 799,1 14 221,4 15 695,5
(A-B)/C Belåningsgrad vid periodens utgång, % 58,6 56,3 58,6 56,3 58,6 56,6
Eget kapital, kr/aktie
a
eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens 
utgång, mkr 4 735,4 5 721,9 4 735,4 5 721,9 4 735,4 5 536,1
B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897
A/B Eget kapital, kr/aktie 124,95 150,99 124,95 150,99 124,95 146,09
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, %
a Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 596,7 599,0 596,7 599,0 596,7 601,0
B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 26,1 18,3 26,1 18,3 26,1 25,6
A/(A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad under perioden, % 95,8 97,1 95,8 97,1 95,8 95,9
Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm
a Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 14 221,4 15 799,1 14 221,4 15 799,1 14 221,4 15 695,5
B Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 344,2 355,2 344,2 355,2 344,2 359,7
A/B Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 41 319 44 476 41 319 44 476 41 319 43 638
Förvaltningsresultat, kr/aktie
a Förvaltningsresultat under perioden, mkr 44,2 47,4 102,4 140,3 115,9 153,9
B genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, tusental 37 897 37 897 37 897 37 424 37 897 37 537
A/B Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,17 1,25 2,70 3,75 3,06 4,10
Förvaltningsresultat, Mkr
a Periodens resultat -338,2 -156,0 -802,8 311,0 -991,2 122,7
B aktuell och uppskjuten skatt 15,4 -41,6 -71,1 90,1 -90,5 70,7
C Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och räntederivat -367,0 -245,0 -976,3 260,8 -1 197,3 39,5
D resultatandel från intressebolag – – – – – –
A+B-C-D Förvaltningsresultat, Mkr 44,2 47,4 102,4 140,3 115,9 153,9
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, %
a
räntekostnad, exklusive ränta avseende iFrs 16 - leasavtal, uppräknat  
till årstakt vid utgången av perioden, mkr 268,0 197,1 268,0 197,1 268,0 227,1
B
räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende iFrs 16 - 
leasingavtal, vid periodens utgång, mkr 8 361,7 9 002,2 8 361,7 9 002,2 8 361,7 8 923,8
A/B Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,2 2,2 3,2 2,2 3,2 2,5
Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr
a Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 596,7 599,0 596,7 599,0 596,7 601,0
B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 26,1 18,3 26,1 18,3 26,1 25,6
A+B Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr 622,8 617,3 622,8 617,3 622,8 626,6
Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm
a Kontraktsvärde lägenheter på årsbasis vid periodens utgång, mkr 465,0 462,3 465,0 462,3 465,0 464,1
B Vakansvärde lägenheter på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 3,1 6,6 3,1 6,6 3,1 13,7
C Uthyrbar area lägenheter vid periodens utgång, tkvm 282,4 295,8 282,4 295,8 282,4 296,8
(A+B)/C Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 658 1 599 1 658 1 599 1 658 1 610
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
a långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, mkr 5 705,3 6 780,1 5 705,3 6 780,1 5 705,3 6 594,8
B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897
A/B Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 150,55 178,91 150,55 178,91 150,55 174,02
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 25

===== SIDA 26 =====

ÖVrig inF ormation
2023 
jul–sep
2022 
jul–sep
2023 
jan–sep
2022 
jan–sep
Rullande  
12 mån 
2022
jan–dec
Långsiktigt substansvärde och Aktuellt substansvärde, Mkr
a
eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens 
utgång, mkr 4 735,4 5 721,9 4 735,4 5 721,9 4 735,4 5 536,1
B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr -249,8 -249,9 -249,8 -249,9 -249,8 -239,4
C Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 1 219,8 1 308,1 1 219,8 1 308,1 1 219,8 1 298,0
A+B+C=D Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 705,3 6 780,1 5 705,3 6 780,1 5 705,3 6 594,8
B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 249,8 249,9 249,8 249,9 249,8 239,4
e Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld vid periodens utgång, mkr -669,8 -640,0 -669,8 -640,0 -669,8 -691,9
D-B-E Aktuellt substansvärde, Mkr 5 285,4 6 390,0 5 285,4 6 390,0 5 285,4 6 142,3
Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr
a
räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter,  
vid utgången av perioden, mkr 8 361,7 9 002,2 8 361,7 9 002,2 8 361,7 8 923,8
B likvida medel vid utgången av perioden, mkr 32,0 109,5 32,0 109,5 32,0 47,6
A-B Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr 8 329,7 8 892,6 8 329,7 8 892,6 8 329,7 8 876,1
Räntetäckningsgrad under perioden, ggr
a Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, mkr 1) 44,2 47,4 104,4 140,3 115,9 153,9
B
Finansiella kostnader, exklusive tomträttsavgälder som enligt iFrs 16 
redovisas som räntekostnad, under perioden, mkr 62,2 48,0 188,4 120,1 242,0 173,9
(A+B)/B Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1) 1,7 2,0 1,6 2,2 1,5 1,9
Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, %
a Förvaltningsresultat, kr/ aktier under perioden 1,17 1,25 2,70 3,75 3,06 4,10
B Förvaltningsresultat, kr/ aktier under föregående period 1,25 1,01 3,75 2,36 4,14 2,98
(A-B)/B Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % -6,8 24,2 -27,9 58,5 -26,2 37,6
Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, %
a långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, kr/aktie 150,55 178,91 150,55 178,91 150,55 174,02
B
långsiktigt substansvärde vid utgången av föregående 
tolvmånadersperiod, kr/aktie 178,91 156,65 178,91 156,65 178,91 175,90
(A-B)/B Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % -15,9 14,2 -15,9 14,2 -15,9 -1,1
Överskottsgrad under perioden, %
a Periodens driftöverskott enligt resultaträkningen, mkr 122,5 110,9 335,7 313,0 420,5 397,8
B Periodens hyresintäkter enligt resultaträkningen 154,5 157,0 464,1 468,9 616,0 620,9
A/B Överskottsgrad under perioden, % 79,2 70,7 72,3 66,7 68,3 64,1
1) Förvaltningsresultat och räntetäckningsgrad för perioden har beräknats exklusive engångskostnader om 2,0 mkr.
JoHn mattson – DelÅrsraPPort  J anU ari– sePtemBer 2023 26

===== SIDA 27 =====

Kontaktuppgifter  
och kalender
John mattson Fastighetsföretagen aB (publ), org.nr. 556802-2858
larsbergsvägen 10, BoX 10035, 181 10 lidingö, tel: 08-613 35 00, info@johnmattson.se, www.johnmattson.se
Finansiell kalender
extra bolagsstämma 2023: 21 november 2023 
Bokslutskommuniké 2023: 16 februari 2024 
Årsredovisning 2023: mars 2024
Årsstämma 2024: 18 april 2024 
Delårsrapport januari–mars 2024: 3 maj 2024 
Delårsrapport januari–juni 2024: 12 juli 2024 
Delårsrapport januari-september 2024: 7 november 2024
Information
På John mattsons webbplats finns möjlighet att ladda ned 
och prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. 
corporate.johnmattson.se
Per Nilsson, vd 
per.nilsson@johnmattson.se
tel: 08-613 35 02
Eva Wiklund, tf. cfo 
eva.wiklund@johnmattson.se
tel: 073-077 81 75