FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2024
===== SIDA 1 ===== JOHN MATTSON FASTIGHETSFÖRETAGEN AB (PUBL) Under tredje kvartalet togs beslut om att starta ett uppgraderingsprojekt av drygt 280 lägenheter i Rotebro i Sollentuna kommun. Projektet planeras starta under första kvartalet 2025 och beräknas pågå cirka två år. Januari – september 20241) ■ Hyresintäkterna uppgick till 480,2 Mkr (464,1), en ökning med 3,5 procent. ■ Driftöverskottet uppgick till 349,3 Mkr (335,7), en ökning med 4,0 procent. ■ Förvaltningsresultatet uppgick till 147,0 Mkr (102,4) motsvarande 1,94 kr per aktie (2,70). ■ Värdeförändringarna på fastigheter uppgick till 296,0 Mkr (-986,7). Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -42,1 Mkr (10,4). ■ Periodens resultat efter skatt uppgick till 363,1 Mkr (-802,8), motsvarande 4,75 kr per aktie (-21,20). ■ Fastighetsvärdet uppgick till 13 940,6 Mkr (14 221,4). ■ Investeringarna uppgick till 167,9 Mkr (286,8), varav 0,0 Mkr (0,0) avsåg fastighetsförvärv. ■ Långsiktigt substansvärde uppgick till 7 007,4 Mkr (5 705,3). Detta motsvarar 92,45 kronor per aktie (150,55), vilket är en minskning med 39 procent. Juli –september 20241) ■ Hyresintäkterna uppgick till 161,4 Mkr (154,5), en ökning med 4,4 procent. ■ Driftöverskottet uppgick till 124,7 Mkr (122,5) en ökning med 1,8 procent. ■ Förvaltningsresultatet uppgick till 59,2 Mkr (44,2) motsvarande 0,78 kr per aktie (1,17). ■ Värdeförändringarna på fastigheter uppgick till 223,5 Mkr (-368,8). Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -109,7 Mkr (1,8). ■ Periodens resultat efter skatt uppgick till 141,9 Mkr (-338,2), motsvarande 1,84 kr per aktie (-8,96). ■ Investeringarna uppgick till 82,4 Mkr (96,6), varav 0,0 Mkr (0,0) avsåg fastighetsförvärv. 1) John Mattson gjorde en företrädesemission under Q4 2023 vilket resulterade i att antalet aktier ökade med 37 896 965 stycken vilket medför att nyckeltalen inte är fullt jämförbara mellan perioderna. DELÅRSRAPPORT Q3 jan–sep 2024 Goda livsmiljöer över generationer ===== SIDA 2 ===== Q3 – 2024 Nyckeltal 2024 jul–sep 2023 jul–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep Rullande 12 mån okt 23–sep 24 2023 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 97,4 95,8 97,4 95,8 97,4 96,1 Överskottsgrad, % 77,2 79,3 72,7 72,3 72,0 71,6 Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 13 940,6 14 221,4 13 940,6 14 221,4 13 940,6 13 567,6 Antal uppgraderade lägenheter under perioden 16 11 69 63 78 72 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, Mkr 161,4 154,5 480,2 464,1 626,5 610,4 Driftöverskott, Mkr 124,7 122,5 349,3 335,7 450,9 437,3 Förvaltningsresultat, Mkr 59,2 44,2 147,0 102,4 177,7 133,2 Genomsnittlig ränta, % 3,18 3,20 3,18 3,20 3,18 3,43 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 47,8 58,6 47,8 58,6 47,8 49,8 Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1) 2,2 1,7 2,0 1,6 1,9 1,6 Aktierelaterade nyckeltal Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,78 1,17 1,94 2,70 2,61 3,37 Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % 2) -33,1 -6,8 -28,3 -27,9 -14,6 -17,9 Periodens resultat efter skatt, kr/aktie 1,84 -8,96 4,75 -21,20 -1,36 -31,75 Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % 2) -38,6 -15,9 -38,6 -15,9 -38,6 -50,0 Aktuellt substansvärde NTA, kr/aktie 84,09 132,88 84,09 132,88 84,09 79,08 Långsiktigt substansvärde NRV, kr/aktie 92,45 150,55 92,45 150,55 92,45 87,09 1) Räntetäckningsgrad 2023 har beräknats exklusive engångskostnader. 2) Förändring i substansvärde per aktie och förvaltningsresultat per aktie efter genomförd nyemission om totalt 37 896 965 st aktier i Q4 2023. Definitioner av nyckeltal, se sidan 25. Väsentliga händelser under tredje kvartalet ■ Avtal tecknades med energibolaget Stockholm Exergi om investering om 57 miljoner kronor för omställning av Stockholm Exergis fjärrvärmeproduktion. Genom avtalet säkerställer John Mattson försörjningen av kostnadseffektiv och hållbar fjärrvärme till stor del av sina fastigheter. ■ Beslut fattades om att starta ett uppgraderingsprojekt av drygt 280 lägenheter i Rotebro i Sollentuna kommun. ■ Avtal tecknades med Stockholms stad om en markanvisning för 50 lägenheter i Örnsberg i södra Stockholm. Uppföljning av nyckeltal Q3 2024 jämfört med Q3 2023 PERIODEN I KORTHET JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 2 ===== SIDA 3 ===== VD-ORD Fortsatt starkt förvaltningsresultat och ökat fokus på tillväxt John Mattson fortsätter att leverera ett ökat förvaltningsresultat och hade under kvartalet en fortsatt positiv värdeutveckling i fastighetsbeståndet. Bolagets anpassning till nya förutsättningar har varit framgångsrik och John Mattson kan nu åter investera i långsiktigt värdeskapande. Fortsatt starkt resultat John Mattson fortsätter att leverera ett starkt resultat. Under perioden ökade förvaltningsresultatet med hela 43 procent jämfört med samma period föregående år, främst tack vare fortsatta eff ektiviseringar av våra fastigheter och en lägre skuld. Överskottsgraden uppgick till 73 pro- cent för perioden, vilket är 0,4 procent- enheter högre jämfört med samma period förgående år. Detta trots en kall och snörik inledning på året i kombination med statligt elstöd under 2023 och kraftigt höjt fj ärr- värmepris 2024. I början av det tredje kvartalet ingick John Mattson partnerskap med energi- bolaget Stockholm Exergi. Avtalet ger oss tillgång till kostnadseff ektiv och hållbar fj ärrvärmeuppvärmning. Vi sänker våra årliga kostnader för uppvärmning med sex miljoner kronor samtidigt som det ger en positiv eff ekt på fastigheternas värde- utveckling. Värdeförändringen i John Mattsons fastighetsbestånd uppgick under perioden till 1,6 procent hänförlig till stabila avkast- ningskrav och fastigheternas ökade drift- överskott. Att fastighetsvärdena nu åter stiger är viktigt för att frigöra investerings- utrymme för bolagets framtida tillväxt. Vi bedömer att investeringar i befi ntligt fastighetsbestånd i dagsläget ger bättre lönsamhet än nyproduktionsprojekt och förvärv av förvaltningsfastigheter. Per Nilsson, vd John Mattson Fastighetsföretagen AB Ökat fokus på tillväxt Vi bedömer att investeringar i befi ntligt fastighetsbestånd i dagsläget ger bättre lönsamhet, med högre direktavkastning och marginal på investerat kapital, än investering i nyproduktionsprojekt och förvärv av förvaltningsfastigheter. Vi kom- mer därför den närmaste tiden fokusera på investeringar såsom energioptimeringar och uppgraderingar av befi ntliga bostäder där vi har stor potential. Sedan 2022 har vi fokuserat på att anpassa bolaget till nya makroekonomiska förutsättningar. Arbetet har varit fram- gångsrikt och vi kan nu åter investera i lång- siktigt värdeskapande. Det är därför mycket glädjande att vi under tredje kvartalet har tagit beslut om att starta ett uppgraderings- projekt av drygt 280 lägenheter i Rotebro i Sollentuna kommun. Arbetet planeras starta under första kvartalet 2025 och genomförs i etapper. Uppgraderingsprojektet beräknas pågå cirka två år. Genom projektet kommer överskottsgraden i de berörda fastigheterna att öka väsentligt och fastigheternas energi- prestanda att förbättras. Vid en totaluppgra- dering av bostadsfastigheter kan hyresnivån vanligtvis höjas med cirka 50 procent sam- tidigt som fastighetskostnaderna reduceras med cirka 20 procent, mycket som följd av förbättrad energiprestanda. Som vi tidigare har kommunicerat avser vi inte att starta något nyproduk- tionsprojekt förrän tidigast 2026. Dock fortsätter arbetet med att öka volymen på vår byggrättsportfölj med ett långsiktigt mål om att starta produktion av 250 nya lägenheter per år. Det är därför mycket positivt att vi under kvartalet har tecknat markanvisningsavtal med Stockholms stad för 50 lägenheter i ett attraktivt läge invid tunnelbanestationen i Örnsberg i södra Stockholm. I samma område har vi sedan tidigare ett pågående detaljplanearbete som omfattar 210 lägenheter. Förbättrade marknadsförutsättningar I år ingår John Mattson i de kollektiva hyresförhandlingarna med Hyresgäst- föreningen vilka leds av Fastighetsägarna Stockholm. Hyresförhandlingar har inletts med ambition att 2025 års hyresnivå ska vara fastställd till årsskiftet. Parterna har inte lyckats komma överens varför förhand- lingarna har hänskjutits till skiljeman som bedöms komma med sitt utlåtande i slutet av november. Historiskt har bostadsfastig- heter blivit kompenserade för infl ation även om det har dröjt innan hyrorna har anpas- sats, vilket ger hyresgästerna möjlighet att över tid anpassa sig till högre hyresnivåer. Mycket talar för att även hyresjusteringen för 2025 kommer att ligga på en historisk hög nivå. Hyresförhandlingen mellan Hyresgästföreningen och två av Stockholms största allmännyttiga bostadsbolag blev klara i början av oktober, där överenskom- melsen blev en höjning med i genomsnitt 4,69 procent 2025 och 3,50 procent 2026. Vi ser en ökad osäkerhet på den kom- mersiella hyresmarknaden där fl er hyres- gäster än normalt har utmaningar med lönsamheten och där uthyrningsprocesser är längre än normalt. När hyresmarknaden för kommersiella lokaler försämras är det en styrka för John Mattson att cirka 75 procent av bolagets hyresintäkter kom- mer från bostäder i attraktiva områden med låg risk för vakanser. I vårt kommersiella bestånd kommer cirka hälften av intäkterna från hyresgäster med skattefi nansierad verksamhet eller med verksamheter inom livsmedel, vilka i mindre utsträckning påverkas av ett sämre ekonomiskt läge. Under det tredje kvartalet har den långa räntan fallit tillbaka kraftigt som följd av att infl ationen sjunkit under Riksbankens infl ationsmål i kombination med signaler om en svag utveckling av ekonomin. Vi har dragit nytta av detta och förlängt vår genomsnittliga räntebindningstid som nu uppgår till 3,4 år. Även villkoren för bank- fi nansiering har förbättrats där marginalen fallit tillbaka. Detta medför sammantaget att vi nu kan säkra upp en ränta inklusive marginal i linje med vår genomsnittsränta. Även om transaktionsvolymen fortsatt är på en låg nivå har en snabb förbättring av sentimentet hos marknadens aktörer skett under det senaste kvartalet. Att räntorna fallit tillbaka till en nivå som är attraktiv för fi nansiering av lågavkastande tillgångar, samt att tillgången på kapital ökat, har skapat förutsättningar för fl er transaktioner även av bostadsfastigheter framöver. Marknadsförutsättningarna ser ljusare ut än på länge, men det osäkra geopolitiska läget gör att vi fortsatt behöver ha bered- skap för att de makroekonomiska förutsätt- ningarna åter kan försämras. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 3 ===== SIDA 4 ===== AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Affärsidé, mål och strategier Vår affärsidé är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och attraktiva lokalsamhällen i Stockholmsregionen. Vi erbjuder en välfungerande vardag för alla, genom förvaltning och utveckling av trivsamma bostäder och trygga boendemiljöer. Utdelningspolicy – Långsiktigt ska utdelningen upp- gå till 50 procent av förvaltningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investeringsplaner, konsoliderings- behov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. Utdel- ningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller helt utebli. Finansiella riskbegränsningar – John Mattson efter strävar låg finansiell risk. Det innebär att: ■ belåningsgraden netto lång siktigt inte ska överstiga 50 procent, och ■ räntetäckningsgraden lång siktigt inte ska understiga 1,5 ggr. Strategier John Mattsons strategi baseras på fyra hörnstenar där hållbarhetsarbetet integreras i varje del. Förvaltning – Vi förvaltar genom närhet och helhet. Vi kan våra fastigheter och känner våra kunder. Vi tar ansvar för helheten, både beståndet och att utveckla livet mellan husen. Vi jobbar proaktivt med fastighetsförvaltning och gör kontinuerligt effektiviseringar och värdeskapande investeringar i syfte att uppnå en mer hållbar fastighets drift samt ökat driftnetto. Fokus ligger på att optimera fastigheternas förbrukning och därmed minska driftkostnaderna. Målet är att minska energianvändningen med cirka 45 procent fram till 2030 till en investering om cirka 200 Mkr kronor. Förädling – Vi förädlar våra byggnader för att säkra byggnadernas tekniska livslängd samt för att generera ett ökat driftöverskott. Förädling sker genom att uppgradera, bygga till samt konvertera utrymmen till bostäder eller kommersiell verksamhet. Vi har en väletablerad modell för uppgradering av bostäder i två steg, Larsbergsmodellen. Det första steget är en basupp gradering med kvarboende hyresgäster, där fastighetens tekniska status säkras. Det efterföljande steget, totaluppgradering, innebär att nya kvaliteter adderas för att möta efterfrågan från befintliga och framtida hyres- gäster. T otal uppgradering sker vanligtvis när lägenheten är tom- ställd. Uppgradering sker i dialog med hyresgästerna och justerade hyresnivåer förhandlas normalt med Hyresgästföreningen. Målet är att uppgradera cirka 200 lägenheter per år. I nuvarande bestånd har uppgraderingsmöjligheter identifierats om cirka 600 lägenheter för både bas- och totaluppgradering samt om cirka 900 lägenheter som redan är basuppgraderade och kan totaluppgraderas. Direkt- avkastningen för både bas- och totaluppgradering är cirka 5 procent med en investering om 1,25 Mkr per lägenhet. Direktavkastningen för totaluppgradering från basuppgraderad lägenhet är cirka 6,5 procent med en investering om cirka 0,4 Mkr per lägenhet. Förtätning – Vi förtätar på egen mark eller i nära anslutning till befintliga fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark. Utöver nybygg- nation sker även förtätning i form av tillbyggnader på befintliga fastigheter. På så sätt breddas lägenhets- och verksamhetsutbudet och hyresgästernas olika behov tillgodoses. Nya kvaliteter tillförs lokalsamhället och mångfalden och variationen ökar, vilket bidrar till goda livsmiljöer. Målet är tillväxt genom värdeskapande byggnation som samtidigt ökar attraktiviteten i bostadsområdena. Utvecklingen sker i nära samarbete med de kommuner där vi är verksamma. För- tätningsprojekt bedöms kunna påbörjas tidigast under 2026. Initialt i små volymer för att skalas upp enligt målet om att starta produktion av 250 lägenheter per år. Förvärv – Vi strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter med utvecklingspotential i goda marknadslägen i Stockholms regionen med närhet till välfungerande infrastruktur. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv och områden med möjlighet till förädling och utveckling är särskilt attraktiva. Vi utvär- derar även löpande sammansättningen av fastighetsbeståndet genom selektiva avyttringar. Finansiella mål Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie med minst 7 procent över en konjunktur cykel. Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med minst 10 procent över en konjunkturcykel. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE* 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 Q3 24 Q2 24 Q1 24 Q4 23 Q3 23 Q2 23 Q1 23 Q4 22 Q3 22 Q2 22 Q1 22 Q4 21 Q3 21 %KR -60 -30 0 30 60 90 120 150 Kr/aktie Tillväxt Mål FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE 0 50 100 150 200 Q3 24 Q2 24 Q1 24 Q4 23 Q3 23 Q2 23 Q1 23 Q4 22 Q3 22 Q2 22 Q1 22 Q4 21 Q3 21 %KR -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 Kr/aktie Tillväxt Mål * Den 18 oktober 2023 reviderades målet från 10 till 7 procent med start Q1 2024. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 4 ===== SIDA 5 ===== AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Levande och tryggt lokalsamhälle Engagemang i sociala frågor skapar värden för hyres gäster och lokalsamhällen. Mål ■ Trygga områden enligt de boende: högre än bransch snittet för jämförbara områden. ■ Attraktiva områden enligt de boende: högre än bransch snittet. Hållbarhetsmål John Mattson har antagit långsiktiga hållbarhetsmål inklusive vetenskapsbaserade klimatmål för vart och ett av bolagets fyra fokusområden inom hållbarhet. Målen ska styra bolagets verk- samhet mot en hållbar utveckling och bidra till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”. Resultatet för hållbarhets- målen redovisas i samband med delårsrapporten för kvartal 4. Ansvarsfull material- och avfallshantering Ansvarsfulla materialval, återbruk av material och effektiv avfallshantering reducerar klimat- påverkan och ökar återvinningsgraden. Energieffektiva och fossilfria lösningar Energianvändningen under en fastighets livscykel är betydande. Fastigheters energiklass, val av fossil- fria energislag och effektiv förvaltning reducerar klimatpåverkan. Mål ■ År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt växthus gasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med minst 40 procent jämfört med basår 2021. ■ John Mattsons växthusgasutsläpp från ny- och ombyggnation ska per kvadratmeter reduceras i linje med eller mer än genomsnittet för fastig- hetsbranschen. Hälsosam och inspirerande arbetsplats Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare som leverantörer är en förutsättning för trivsel och engagemang. Mål ■ Engagerade medarbetare och effektiv organisation: över genomsnittet för jämförbara bolag. ■ John Mattson ska ha en inkluderande kultur som möjliggör att bolaget attraherar och behåller medarbetare med olika bakgrund och perspektiv. Rekryteringsprocessen ska vara kompetens- baserad, fri från diskriminerande föreställningar. ■ Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga två tredjedelar inom bolaget, ledningen och styrelsen. ■ Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare: högst tre procent. ■ John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro mer än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser både John Mattsons egen personal samt personal som arbetar på uppdrag av John Mattson. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 5 ===== SIDA 6 ===== FASTIGHETSBESTÅND Fastighetsbestånd /S.smcp/T.smcp/O.smcp/C.smcp/K.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp /N.smcp/A.smcp/C.smcp/K.smcp/A.smcp /V.smcp/A.smcp/X.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp /S.smcp/O.smcp/L.smcp/N.smcp/A.smcp /S.smcp/U.smcp/N.smcp/D.smcp/B.smcp/Y.smcp/B.smcp/E.smcp/R.smcp/G.smcp /D.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/E.smcp/R.smcp/Y.smcp/D.smcp /T.smcp/Adieresis.smcp/B.smcp/Y.smcp/S.smcp/O.smcp/L.smcp/L.smcp/E.smcp/N.smcp/T.smcp/U.smcp/N.smcp/A.smcp /U.smcp/P.smcp/P.smcp/L.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/S.smcp /V.smcp/Adieresis.smcp/S.smcp/B.smcp/Y.smcp /Odieresis.smcp/S.smcp/T.smcp/E.smcp/R.smcp/Aring.smcp/K.smcp/E.smcp/R.smcp City/Bromma Lidingö Norrort Söderort/Nacka Fastighetsbeståndet per 30 september 2024 Januari–september 2024 Lägenheter Uthyrbar area Fastighetsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad Hyres intäkter Fastighets- kostnader Drift överskott Antal tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm % Mkr Mkr Mkr Lidingö 2 059 157 7 187 45 679 307 1 951 98,1 227 52 175 Norrort 1 068 80 1 764 22 128 112 1 405 94,0 80 35 45 City/Bromma 424 45 1 993 44 198 94 2 088 98,5 67 20 47 Söderort/Nacka 773 63 2 996 47 531 145 2 297 98,0 106 24 82 Summa fastigheter 4 324 345 13 941 40 384 658 1 906 97,4 480 131 349 John Mattson är ett bostadsbolag med verksamhet i Stockholmsregionen. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Våra områden Beståndet delas in i fyra förvaltningsområden; Lidingö, Norrort, City/Bromma, och Söderort/Nacka. Fastighets- beståndet omfattar 4 324 hyreslägenheter. T otal uthyr- bar area uppgår till 345 000 kvadratmeter, där bostäder står för 82 procent. Majoriteten av fastigheterna är byggda på 1950–1970- talet, med goda förutsättningar att förädlas. Tillväxt sker genom förvärv och förtätning av fastig- heter i bra marknadslägen i Stockholmsregionen. Per 30 september 2024 Hyresvärde Vakanser och rabatter1) Kontraktsvärde Uthyrningsgrad Objekt Antal 2) Uthyrbar area, tkvm Hyresvärde, Mkr Antal Uthyrbar area, tkvm Vakans- och rabattvärde, Mkr Antal Uthyrd area, tkvm Kontraktsvärde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Bostäder 4 324 282 489 77 5 5 4 247 277 484 99,0 % Kommersiellt 3) 63 147 8 7 55 139 94,9 % P-platser 22 5 17 77,8 % Summa 4 324 345 658 77 13 17 4 247 332 641 97,4 % 1) Vakanser är framför allt hänförliga till fastigheter där uppgraderingsprojekt pågår eller planeras att påbörjas. 2) 97 av lägenheterna är LSS- och ungdomsbostäder som räknas in i den kommersiella uthyrningsbara arean och hyresvärdena. 3) 14 % av vakanser kommersiellt avser utvecklingsfastigheter. 4 324 st lägenheter 82 % av uthyrbar area utgörs av bostäder 345 tkvm uthyrbar area JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 6 ===== SIDA 7 ===== FASTIGHETSBESTÅND Lidingö På Lidingö finns John Mattsons största förvaltningsområde, sett till både antal lägenheter och till fastighetsvärde. Fastigheterna består framför allt av bostadsfastigheter i Larsbergsområdet och i Käppala, dessa står för 95 procent av total uthyrbar area. I de kommersiella lokalerna bedrivs närservice- och utbild- ningsverksamhet. Majoriteten av fastig- heterna är uppförda under 1960-talet, men här finns även nybyggda hus från 2000-talet och framåt. Bostäderna håller genomgående en hög standard, 64 procent av beståndet är totaluppgraderat eller nybyggt. Samtliga lägenheter är basupp graderade, total- uppgraderingar pågår löpande i både Larsberg och Käppala. Under perioden uppgraderades 27 (63) lägenheter. I beståndet finns även en utvecklings- fastighet, Fyrtornet 5 i Larsberg som går under projektnamnet Ekporten, där detaljplane arbete pågår för nya bostäder. I Käppala utreds möjlig heterna för nybyggnation av vindslägen heter på befintlig bostadsfastighet, projektet är i tidigt skede. ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Norrort I Norrort utgörs John Mattsons förvalt- ningsbestånd framför allt av bostads- fastigheter i Sollentuna kommun i områdena Rotebro, Rotsunda, Häggvik och Tureberg. Den största andelen av byggnaderna är uppförda under 1970- talet men det finns också äldre, som är byggda under 1940- och 1950-talet samt nyare som byggts under 1990-talet eller senare. Ett uppgraderingsprojekt av drygt 280 lägenheter i Rotebro planeras starta under första kvartalet 2025 och genomförs i etapper. Hela projektet beräknas vara slutfört under andra halvåret 2026. Pla- nering för uppgradering av fastigheterna i Rotsunda pågår. På grund av lägenheter som ska renoveras har fastigheterna i Rotebro och Rotsunda tillfälligt en något högre vakansgrad. I Rotsunda konverteras även en svår- uthyrd lokal till två lägenheter som beräk- nas bli klara december 2024. I Vilunda i Upplands Väsby äger John Mattson ett nyproducerat bostadshus med ett sjuttiotal hyreslägenheter samt verksamheter i bottenvåningarna. Huset är utrustat med flera mobilitetslösningar som syftar till att möjliggöra ett hållbart boende och resande för hyresgästerna. Nyckeltal, Norrort Q3 20241) Area bostadsfastigheter, tkvm 80 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 405 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 94,0 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 22 128 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 54 ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter City/Bromma I City/Bromma utgörs John Mattsons förvaltningsbestånd av fastigheter i bland annat Slakthusområdet, Hammarby Sjö- stad, Johanneshov, Abrahamsberg samt på Gullmarsplan. Bostadsfastigheter står för 65 procent av total uthyrbar area. Byggnaderna har byggår från början av 1900-talet till 2017, där de flesta är från 1940-talet. I de kommersiella fastighe- terna finns lokaler för närservice, kontor och samhälls verksamhet. Utvecklingsfastigheter finns i Bromma och i Söderstaden (stadsutvecklings- område bestående av Globenområdet, Slakthusområdet och Gullmarsplan- Nynäsvägen). På fastigheten Geografiboken 1 i Bromma har detaljplanen för byggnation av ett vård- och omsorgsboende vunnit laga kraft. I det expansiva Slakthusområdet i Söderstaden pågår planarbete för nybyggnation av bostäder. Detaljplanen bedöms vinna laga kraft under 2026. John Mattsons tomt rätter har ett attraktivt läge vid den kommande tunnelbane- uppgången i området och i väntan på projektstart hyrs befintliga lokaler ut till verksamheter som bidrar till platsens utveckling. Nyckeltal, City/Bromma Q3 20241) Area bostadsfastigheter, tkvm 29 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 083 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 98,9 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 48 461 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 71 ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Nyckeltal, Lidingö Q3 20241) Area bostadsfastigheter, tkvm 149 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 874 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 98,8 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 45 248 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 75 1) Nyckeltalen motsvarar status per utgången av perioden. Överskottsgrad bostadsfastigheter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid förvärvade fastigheter som tillträtts och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts har frånräknats perioden. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 7 ===== SIDA 8 ===== FASTIGHETSBESTÅND Söderort/Nacka John Mattsons bestånd i Söderort och Nacka finns främst i Hägerstensåsen, Västberga och Örby. Bostadsfastigheter utgör 73 procent av total uthyrbar area och består till största del av fastigheter uppförda under 1990-talet. Kommersi- ella fastigheter utgör 16 procent av total uthyrbar area. Området har tre utvecklingsfastigheter i olika skeden. I Örby centrum är utveck- ling av fastigheten Gengasen i sitt slut- skede. Den andra och sista etappen av ett nyproduktionsprojekt bestående av totalt 129 lägenheter och LSS-boenden samt lokaler färdigställdes under första kvar- talet 2024. Under perioden färdigställdes 81 (0) nya lägenheter. I samma område pågår även ett uppgraderingsprojekt av befintliga lägenheter. Under perioden uppgraderades 42 (0) lägenheter. Uppgra- deringsprojektet fortsätter under 2025. I Örnsberg innehar John Mattson en markanvisning för projekten Pincetten och Lansetten där detaljplanearbete pågår för nybyggnation av 210 hyresrätter respektive 50 bostadsrätter. På fastigheten Sicklaön 37:46, belägen vid Finnboda kaj i Nacka kommun, innehas en byggrätt där utveckling av bostäder planeras. ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Projekt Område Kategori Typ Antal lgh1) Tillkommande uthyrbar area1) Status Bedömd detaljplan2) Geografiboken, Abrahamsberg City/Bromma Egen regi Vård- och omsorgsboende 80 5 900 Detaljplan laga kraft Finnboda, Nacka Söderort/Nacka Egen regi Bostadsrätter 40 1 300 Detaljplan laga kraft Juno, Käppala Lidingö Egen regi Hyresbostäder 50 1 750 Detaljplan laga kraft Pincetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 210 11 000 Detaljplan pågår 2026 Lansetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Bostadsrätter 50 4 000 Detaljplan pågår 2026 Ekporten, Larsberg/Dalénum Lidingö Egen regi Bostadsrätter 90 6 000 Detaljplan pågår 2026 Hjälpslaktaren, Slakthusområdet City/Bromma Egen regi Hyresbostäder 210 12 000 Detaljplan pågår 2026 T otal utvecklingsportfölj 730 41 950 1) Antal lägenheter och area är uppskattningar av John Mattson och är således preliminära. Siffrorna kan komma att ändras under projektens gång. 2) Bedömd detaljplan avser tidpunkten för när en detaljplan vinner laga kraft. Därefter sker en bedömning när projektarbetet kan inledas på byggrätten. Utvecklingsprojekt John Mattson arbetar aktivt med fastighetsutveckling för att identifiera obebyggd mark där förtätning av befintlig bebyggelse och nyproduktion är möjlig och lämplig för att möjliggöra lång- siktig värdetillväxt. Detta arbete bedrivs antingen på egen mark eller genom förvärv av mark eller markanvisningar. Även lokaler som tidigare varit avsedda för andra ändamål än boende konver- teras till bostäder där det är ekonomiskt gynnsamt. På grund av osäkra marknadsförutsättningar för projekt- verksamhet sedan 2022 har flertalet planerade projekt skjutits på framtiden medan pågående projekt har fullföljts. Större för- ädlingsprojekt kommer påbörjas under 2025 medan förtätnings- projekt / nyproduktion kommer startas då marknadsförutsätt- ningarna bedöms vara tillräckligt gynnsamma. Idag görs bedöm- ningen att byggstart av dessa projekt tidigast blir under 2026. I tabellen nedan presenteras John Mattsons totala projektportfölj. Nyckeltal, Söderort/Nacka Q3 20241) Area bostadsfastigheter, tkvm 46 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 187 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 99,2 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 49 769 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 74 1) Nyckeltalen motsvarar status per utgången av perioden. Överskottsgrad bostadsfastigheter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid förvärvade fastigheter som tillträtts och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts har frånräknats perioden. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 8 ===== SIDA 9 ===== FINANSIELL INFORMATION I tabellen illustreras John Mattsons aktuella intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 30 september 2024 med beaktande av hela fastighetsbeståndet per balansdagen. Fastigheter som förvärvas och tillträds samt projekt som färdigställs under perioden uppräknas till årstakt. Avdrag görs för avyttringar av fastigheter som har frånträtts medan avdrag ej görs för fastigheter där avtal träffats om försäljning men som ej frånträtts. Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs- rapporter och bokslutskommunikéer. Syftet är att belysa bola- gets underliggande intjäningsförmåga. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. John Mattsons resultat påverkas dessutom av värdeförändringar av fastigheterna och derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjä- ningsförmågan. Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter per balansdagen. Per balansdagen hade hyresjustering gjorts för samtliga bostäder i beståndet. Den vakans som framgår av intjänings förmågan är främst hänförlig till uppgraderings- projekt. Fastighetskostnader utgår från de senaste tolv månadernas fastighetskostnader bortsett från el stödet samt engångsbelopp fastighetsskatt avseende föregående år som inte inkluderats i beräkningen. Fastighetsadministration baseras på bedömda kostnader på tolvmånadersbasis utifrån storlek och omfattning på fastighets- administrationen vid balansdagen. Centraladministration baseras på bedömda kostnader på tolv- månadersbasis utifrån storlek och omfattning på den centrala administrationen vid balansdagen. För mer information om centraladministrationskostnader se not 4, Centrala administra- tionskostnader. Finansnettot har beräknats utifrån snitträntekostnad på nettoskulden per balansdagen med tillägg för tomträttsavgäld och utgör inte en prognos för framtida räntekostnader. Eventuell ränta på likvida medel har ej beaktats. Belopp i Mkr 30 sept 2024 Hyresvärde 657,9 Vakanser och rabatter -17,0 Hyresintäkter 640,9 Driftkostnader -130,9 Underhållskostnader -18,5 Fastighetsskatt -12,6 Fastighetsadministration -19,7 Driftöverskott 459,3 Central administration -50,6 Finansnetto -226,1 Varav tomträttsavgäld -14,2 Avgår innehav utan bestämmande inflytande 3,2 Förvaltningsresultat 185,8 Aktuell intjäningsförmåga Det omfattande nyproduktions- och uppgraderingsprojekten i Örby i södra Stockholm omfattar ett helt kvarter med energieffektiva byggnader och klimatsmarta lösningar. T akens yta har utnyttjats till att installera solceller och den egenproducerade elen från solcellerna beräknas reducera John Mattsons inköp av el med cirka 39 000 kWh/år. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 9 ===== SIDA 10 ===== Finansiell inF ormation Koncernens resultaträkning i sammandrag Belopp i Mkr Not 2024 jul–sep 2023 jul–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep Rullande 12 mån okt 23–sep 24 2023 jan–dec Hyresintäkter 2 161,4 154,5 480,2 464,1 626,5 610,4 Driftkostnader 3 -25,1 -23,1 -93,5 -91,7 -125,7 -123,9 Underhåll 3 -6,2 -3,0 -14,1 -10,8 -18,6 -15,3 Fastighetsskatt 3 -1,7 -3,5 -8,2 -10,4 -11,4 -13,7 Fastighetsadministration 3 -3,8 -2,5 -15,2 -15,4 -20,0 -20,2 Driftöverskott 124,7 122,5 349,3 335,7 450,9 437,3 Centrala administrationskostnader 4 -12,3 -13,4 -37,8 -37,2 -51,6 -51,0 Finansnetto 5 -53,2 -64,8 -164,5 -196,1 -221,5 -253,1 Förvaltningsresultat 1 59,2 44,2 147,0 102,4 177,7 133,2 Värdeförändringar fastigheter 6 223,5 -368,8 296,0 -986,7 -66,5 -1 357,4 Värdeförändring räntederivat 6 -109,7 1,8 -42,1 10,4 -222,9 -170,4 Resultat före skatt 173,0 -322,8 400,9 -873,9 -119,8 -1 394,6 aktuell skatt 7 -21,6 -5,9 -32,4 -7,1 -25,2 0,1 Uppskjuten skatt 7 -9,4 -9,5 -5,3 78,2 55,7 139,2 Periodens resultat 141,9 -338,2 363,1 -802,8 -89,4 -1 255,3 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1,84 -8,96 4,75 -21,20 -1,36 -31,75 RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Periodens totalresultat 0,0 – – – Periodens resultat 141,9 -338,2 363,1 -802,8 -89,4 -1 255,3 Övrigt totalresultat 0,0 – - – - – Periodens totalresultat 141,9 -338,2 363,1 -802,8 -89,4 -1 255,3 Periodens totalresultat hänförligt till: moderbolagets aktieägare 139,8 -339,7 360,2 -803,3 -92,4 -1 255,9 innehav utan bestämmande inflytande 2,2 1,5 3,0 0,4 3,15 0,6 Genomsnittligt antal aktier, tusental 75 793,9 37 897 75 793,9 37 897 68 005 39 556 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 10 ===== SIDA 11 ===== Finansiell inF ormation Jämförande siffror avser motsvarande period föregående år. För vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar. Angivna kronor per kvadratmeter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid förvärvade fastigheter som tillträtts och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts har frånräknats perioden. Not 1 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet exklusive värde- förändringar och skatt, uppgick under perioden till 147,0 Mkr (102,4) motsvarande 1,94 kr per aktie (2,70). Det motsvarar en årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med minus 28,3 procent. Nyckeltalen i kr/aktie är dock inte helt jämförbara mellan perioderna då John Mattson gjorde en företrädesemis- sion under Q4 2023 vilket resulterade i att antalet aktier ökade. Driftöverskottet uppgick under perioden till 349,3 Mkr (335,7). Driftöverskottet per kvadratmeter var 1 330 kr/kvm (1 257) rullande 12 månader. Det motsvarar en årlig tillväxt i driftöverskottet per kvadratmeter med 5,8 procent. Not 2 Intäkter Koncernens intäkter för perioden uppgick till 480,2 Mkr (464,1). Intäkterna per kvadratmeter var 1 853 kr/kvm (1 734) rullande 12 månader. Hyresintäkterna för bostäder uppgick till 372,8 Mkr (357,5), vilket motsvarar 1 764 kr/kvm (1 637). Den generella årliga hyresförhandlingen för bostäder 2024 har resulterat i genom- snittliga hyres höjningar i intervallet 4,9–5,4 procent. Intäkter 2024 jan–sep Mkr 30 sep 2024 kr/kvm 2023 jan–sep Mkr 30 sep 2023 kr/kvm lidingö 227,2 1 912 229,2 1 809 norrort 80,0 1 319 76,3 1 247 City/Bromma 66,8 2 056 72,0 2 015 söderort/nacka 106,2 2 250 86,5 1 962 T otalt 480,2 1 853 464,1 1 734 Not 3 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 130,9 Mkr (128,3). Fastig- hetskostnaderna per kvadratmeter var 523 kr/kvm (5531)) rull- lande 12 månader, en kostnadsminskning per kvadratmeter med 30 kr eller 5,4 procent. Driftkostnaderna uppgick till 93,5 Mkr (91,7). Underhålls- kostnaderna uppgick till 14,1 Mkr (10,8). Kostnaderna för fastighetsadministration minskade till 15,2 Mkr (15,4 ). Fastighetskostnader 2024 jan–sep Mkr 30 sep 2024 kr/kvm 2023 jan–sep Mkr 30 sep 2023 kr/kvm lidingö 51,8 466 52,7 434 norrort 34,6 593 31,9 549 City/Bromma 20,1 584 21,3 523 söderort/nacka 24,5 531 22,4 455 T otalt 130,9 523 128,3 553 Fastighetskostnader/kvm Lidingö Norrort City/ Bromma Söderort/ Nacka T otalt Driftkostnader 328 445 427 389 379 Underhåll 50 61 62 48 54 Fastighetsskatt 29 27 46 42 33 Fastighets administration 60 61 48 52 57 T otalt 466 593 584 531 523 Not 4 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för bolagsledningen, affärsutveckling och centrala stödfunktioner. Under perioden uppgick kostnaderna till 37,8 Mkr (37,2). Perio- dens utfall inkluderar högre kostnader för inhyrd personal och system utveckling. Not 5 Finansnetto Finansnettot uppgick till 164,5 Mkr (196,1 ). Att finansnettot förbättrats jämfört med motsvarande period föregående år förklaras av lägre lånevolym. Aktiverade finansiella kostnader i pågående projekt uppgick till 10,9 Mkr (10,8 ). Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntenivån till 3,18 procent (3,20) inklusive effekter av räntederivat. För perioden uppgick räntetäckningsgraden till 2,0 ggr (1,6). Not 6 Värdeförändringar Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 296,0 Mkr (-986,7). Realiserade värdeförändringar av frånträdda fastighe- ter under perioden uppgick till -3,7 Mkr (-16,3). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick totalt till 299,7 Mkr (-970,4). Värdeförändringarna beror på förbättrat driftöverskott vilket bl.a. förklaras av ingångna avtal med Stockholm Exergi och värde skapande inom projektverksamheten som delvis motver- kats av ökade bedömda avkastningskrav. Den genomsnittliga värderingsyielden för koncernen uppgick till 3,4 procent (3,3 per 31 december 2023). Perioden januari till september 2024 1) 2023 års siffror har uppdaterats p.g.a. ändrad beräkningsmetodik. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 11 ===== SIDA 12 ===== Finansiell inF ormation Värdeförändringar 2024 jan–sep, Mkr 2023 jan–sep, Mkr Driftnettoförändring 677,1 720,0 Pågående projekt/byggrätter -52,7 201,2 avkastningskrav -324,7 -1 891,5 avyttrade fastigheter -3,7 -16,3 T otalt 296,0 -986,7 Orealiserade värdeförändringar på räntederivat under perioden uppgick till -42,1 Mkr (10,4). Förändringen beror främst på förändringar i underliggande marknadsräntor under perioden. Not 7 Skatt Aktuell skatt uppgick under perioden till -32,4 Mkr (-7,1). Upp- skjuten skatt uppgick till -5,3 Mkr (78,2). Den uppskjutna skat- ten påverkas av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat om netto 257,6Mkr (73,4). I den utsträckning som värdeuppgångar på fastigheter motsvaras av tidigare värde- nedgångar där uppskjuten skatt inte har redovisats medför värdeuppgångarna inte någon uppskjuten skattekostnad. I övriga skattemässiga justeringar ingår ej avdragsgilla räntekostnader om 135,7 Mkr (139,2), vars skattevärde ej aktive- rats, då möjligheterna till framtida nyttjande av dessa bedöms osäkert. Koncernens skattemässiga underskott beräknas till 0,0 Mkr (45,4 Mkr per 31 december 2023), vilka utgör underlag för koncernens uppskjutna skattefordran. Uppskjuten skatte- skuld avser främst temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde avseende fastigheter. Fastighe- ternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 10 459,7 Mkr (9 915,8 per 31 december 2023). Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 20,6 procent, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till historiska tillgångsförvärv. Därutöver redovisas inte uppskjuten skatt vid vissa värdenedgångar för fastigheter förvärvade via tillgångs- förvärv i enlighet med IAS 12. Mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 147,0 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar -66,3 66,3 Övriga skattemässiga justeringar 122,2 -343,5 Resultat före orealiserade värdeförändringar 202,9 -277,2 orealiserade värdeförändringar fastigheter 299,7 orealiserade värdeförändringar derivat -42,1 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 202,9 -19,6 Underskottsavdrag, ingående balans -45,4 45,4 Underskottsavdrag, utgående balans 0,0 0,0 Skattepliktigt resultat 157,5 25,8 Periodens skatt -32,4 -5,3 Mkr Underlag Nominell skatteskuld Verklig skatte- skuld/fordran Fastigheter -10 459,7 -2 154,7 -627,6 Derivat -26,9 -5,5 -5,1 Underskottsavdrag - 0,0 0,0 obeskattade reserver -6,9 -1,4 -1,4 Summa -10 493,5 -2 161,7 -634,1 Fastigheter, tillgångsförvärv 4 864,8 1 002,1 T otalt -5 628,7 -1 159,5 -634,1 Den i balansräkningen redovisade nominella skatteskulden uppgick till netto 1 159,5 Mkr (1 219,8). Den verkliga skatteskul- den beräknades uppgå netto till 634,1 Mkr (669,8). Bedömd verklig uppskjuten skatt avseende koncernens fastigheter har antagits till 6 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gäl- lande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bakomliggande anta- ganden i denna bedömning är att fastigheterna avyttras löpande under en period om 50 år där 90 procent av fastigheterna säljs via avyttringar av bolag och 10 procent av avyttringarna görs genom direkta fastighetsöverlåtelser. Skatteavdrag i de indirekta transaktionerna har bedömts till 5,5 procent. För underskottsavdrag och derivat har den bedömda verkliga skatteskulden beräknats på en diskonteringsränta om 3 procent där underskottsavdragen bedöms komma att realiseras under en tioårsperiod och derivaten realiseras under en åttaårsperiod. Detta innebär att bedömd verklig skatt för underskottsavdrag uppgår till 17 procent och för derivat till 19 procent. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 12 ===== SIDA 13 ===== Finansiell inF ormation Koncernens balansräkning i sammandrag Belopp i Mkr Not 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 8 13 940,6 14 221,4 13 567,6 nyttjanderättstillgång tomträtt 9 438,8 361,8 375,7 räntederivat 10 64,3 245,6 69,0 Övriga anläggningstillgångar 13,9 12,1 11,8 Summa anläggningstillgångar 14 457,5 14 840,9 14 024,1 Kortfristiga fordringar 121,1 88,2 104,7 räntederivat 10 1,3 4,2 – likvida medel 404,9 32,0 433,7 Summa omsättningstillgångar 527,4 124,4 538,3 Summa tillgångar 14 984,9 14 965,3 14 562,4 Eget kapital och skulder eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 5 874,9 4 735,4 5 515,6 innehav utan bestämmande inflytande 83,5 80,4 80,5 Summa eget kapital 5 958,4 4 815,8 5 596,2 avsättningar 0,8 1,1 1,0 leasingskuld tomträtt 9 438,8 361,8 375,7 långfristiga räntebärande skulder 10 5 568,7 5 863,9 6 083,9 Övriga långfristiga skulder 7,0 7,0 7,0 Uppskjutna skatteskulder 7 1 159,5 1 219,8 1 154,2 räntederivat 10 26,4 – – Summa långfristiga skulder 7 201,1 7 453,7 7 621,8 Kortfristiga räntebärande skulder 10 1 500,8 2 497,8 1 108,8 räntederivat 10 12,3 – – Övriga kortfristiga skulder 312,2 198,0 235,6 Summa kortfristiga skulder 1 825,4 2 695,8 1 344,4 Summa skulder 9 028,2 10 149,5 8 966,2 Summa eget kapital och skulder 14 984,9 14 965,3 14 562,4 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 13 ===== SIDA 14 ===== Finansiell inF ormation Koncernens rapport över förändring av eget kapital i sammandrag Belopp i Mkr Antal ute- stående aktier, tusental1,2) Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande T otalt eget kapital Eget kapital, per 2023-01-01 37 897,0 12,6 1 038,0 4 485,5 5 536,2 105,3 5 641,5 Förvärv av minoritetsandelar, bestämmande inflytande kvarstår 2,4 2,4 -25,3 -22,9 Periodens totalresultat -803,3 -803,3 0,4 -802,8 Eget kapital, per 2023-09-30 37 897,0 12,6 1 038,0 4 735,4 80,4 4 815,8 nyemission 37 897,0 12,6 1 238,1 1 250,7 1 250,7 Kostnader hänförliga till emission -17,7 -17,7 -17,7 skatt på emissionskostnader Periodens totalresultat -452,7 -452,7 0,2 -452,5 Eget kapital, per 2023-12-31 75 793,9 25,3 2 258,4 3 232,1 5 515,6 80,5 5 596,2 Justeringspost tillkommande emissionskostnader 2023 inklusive skatteeffekt -0,9 -0,9 -0,9 Periodens totalresultat 360,2 360,2 3,0 363,1 Eget kapital, per 2024-09-30 75 793,9 25,3 2 257,5 3 592,2 5 874,9 83,5 5 958,3 1) i december 2023 genomfördes en företrädesemission om totalt 37 896 965 st aktier vilka registrerades den 15 december (37 783 415) och den 21 december (113 550). antal aktier uppgår vid periodens utgång till 75 793 930. 2) aktiernas kvotvärde uppgår vid periodens utgång till 0,33 kr per aktie (0,33 kr). JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 14 ===== SIDA 15 ===== Finansiell inF ormation Not 8 Förvaltningsfastigheter John Mattsons fastighetsbestånd finns i fem kommuner i Stockholmsregionen; Lidingö, Stockholm, Sollentuna, Upplands Väsby och Nacka. Vid periodens utgång uppgick fastighetsvärdet till 13 940,6 Mkr (13 567,6 per 31 december 2023). Fastighetsvärdet har ökat med 373,0 Mkr jämfört med utgången av föregående år, vilket bland annat förklaras av orealiserade värdeförändringar. Bostadsfastigheter står för 88 procent av beståndets värde, kom- mersiella fastigheter står för 9 procent och utvecklingsfastigheter för 3 procent. T otal uthyrbar area uppgår till 345 196 kvm (344 200) där cirka 82 procent utgörs av bostäder. Hyresvärdet per 30 september uppgick till 657,9 Mkr (622,8). Beståndet omfattar 4 324 lägenheter (4 294). investeringar och försäljningar Under perioden uppgick de totala investeringarna till 167,9 Mkr (286,8), varav 0 Mkr (0) avsåg förvärv. Investeringar i nybygg- nation uppgick till 35,7 Mkr (155,0) och avser framförallt nybyggnationsprojektet i Örby Centrum som färdigställdes i första kvartalet. Investeringar i genomförda uppgraderingar uppgick till 33,5 Mkr (103,1). Under perioden har 69 lägenheter (63) uppgraderats. I övriga investeringar ingår bland annat energiprojekt, t ex investering i partnerskap Stockholm Exergi, och hyresgästanpassningar i det kommersiella beståndet. Under perioden frånträddes fastig heter med totalt bokfört värde om 94,6 Mkr (790,6). Förändring fastighetsvärde Mkr Ingående fastighetsvärde, 2024-01-01 13 567,6 + Förvärv 0,0 + investeringar i nybyggnation 35,7 + investeringar i uppgraderingar 33,5 + Övriga investeringar 98,7 – Försäljningar -94,6 +/– orealiserade värdeförändringar 299,7 Utgående fastighetsvärde, 2024-09-30 13 940,6 Fastighetsvärde Koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde i nivå 3 enligt IFRS-regelverket. Per 30 september 2024 har externvärdering utförts av Cushman & Wakefield och Novier på delar av bestån- det, motsvarande cirka en fjärdedel av fastighetsbeståndets totala värde. Resterande del av fastighetsbeståndet har intern- värderats. Samtliga fastigheter externvärderas en gång per år under ett kalenderår. Värderingar av förvaltningsfastigheter baseras på en kassa- flödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjäningsförmåga. Värderingarna baseras även på en analys av genomförda fastighetstransaktioner för jämförbara fastigheter, för bedömning av marknadens avkastningkrav. Utvecklingsfastigheter värderas antingen som byggrätt eller pågående projekt. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknads värde per kvm BTA. Pågående projekt värderas till färdigställt skick med avdrag för återstående investeringar och ett risk avdrag beroende på vilken fas projektet befinner sig i. De externa värderingarna har utförts med en kalkylperiod om fem år eller längre. För bedömning av restvärdet vid utgången av kalkylperioden har även driftnettot för nästkommande år beräknats. Samtliga kommerseilla fastigheter i beståndet har värderats internt. Ett par av värderingsobjekten utgörs av nybyggnadsprojekt som blir befriade från fastighetsskatt i 15 år från färdigställandetidpunkten. För dessa har kalkyl perioden förlängts för att beakta detta. Modellen för internvärdering av bostadsfastigheter baseras på restvärdesberäkning som styrks med input från externvär- deringen. Modellen för internvärdering av kommersiella fastig- heter har utförts med en kalkylperiod om tio år som styrks med input från externvärderingen. Bedömning görs även löpande om det finns andra indikationer på fastigheternas verkliga värde, dessa kan utgöras av utflyttningar, uppsägningar och väsentliga förändringar i avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett kortsiktigt inflationsantagande om 2 procent och ett långsiktigt inflationsantagande om 2 procent, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyres nivåer, uthyrningsgrad och ingångna avtal med Stockholm Exergi. Fastighetsrelaterade nyckeltal 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 jan–dec Hyresvärde kr/kvm 1 906 1 810 1 816 ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,4 95,8 96,1 Fastighetskostnader r12, kr/kvm 523 477 512 Driftöverskott r12, kr/kvm 1 330 1 257 1 304 Fastighetsvärde, kr/kvm 40 384 41 319 39 581 Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 345 344 343 Genomsnittlig värderingsyield, % 3,4 3,2 3,3 Not 9 Nyttjanderättstillgång och leasingskuld I enlighet med IFRS 16 – Leasingavtal, redovisas värdet av tomt rättsavtal som en nyttjanderättstillgång med en motsva- rande leasing skuld. Den 30 september 2024 uppgick det totala beräknade värdet på nyttjanderättstillgångarna och skulden till 438,8 Mkr (375,7). Balansräkning per 30 september 2024 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 15 ===== SIDA 16 ===== Finansiell inF ormation Not 10 Finansiering John Mattson eftersträvar en låg finansiell risk med en belånings - grad som långsiktigt inte ska överstiga 50 procent och en ränte- täckningsgrad som långsiktigt inte ska understiga 1,5 ggr. eget kapital Det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick den 30 september 2024 till 5 874,9 (4 735,4) vilket motsvarar 77,51 (124,95) kronor per aktie. Under perioden har eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare ökat med periodens resultat om 360,2 Mkr (-803,3) samt minskats med en justeringspost för emissionskostnader om -0,9 Mkr (0,0). räntebärande skulder John Mattsons upplåning sker i bank. Information om Räntebärande skulder vid periodens utgång 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 jan–dec Kreditavtal, mkr 7 179,5 8 533,1 7 380,5 Utnyttjad kreditvolym, mkr 7 069,5 8 361,7 7 192,6 varav kortfristig skuld, mkr 1 500,8 2 497,8 1 108,8 varav långfristig skuld, mkr 5 568,7 5 863,9 6 083,9 extern upplång under perioden, mkr 59,1 805,5 1 696,2 amortering under perioden, mkr 133,2 1 367,6 3 427,7 räntebärande nettoskuld, mkr 6 664,6 8 329,7 6 759,0 Verkligt värde räntebärande skuld, mkr 6 958,3 8 106,6 7 024,3 Belåningsgrad, % 47,8 58,6 49,8 Disponibel likviditet (outnyttjad checkkredit & kassa), mkr 514,9 125,3 543,6 Gemomsnittlig kreditbindningstid inkl lånelöften, år 2,4 2,5 3,0 räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,6 1,6 räntebindning och räntederivat För att säkerställa ett stabilt finansnetto är ränteförfallo- strukturen fördelad över tid. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta använder John Mattson derivat i form av ränte swappar. Ränteswappar värderas till verkligt värde baserat på marknadsräntor vid aktuellt månadsskifte. John Mattson använder räntederivat för att hantera ränterisk och önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrade marknadsräntor. John Mattsons derivat påverkas främst av förändringar i de långa marknadsräntorna. Verkligt värde för räntederivat beräknas genom diskonte- ring av framtida kassaflöden utifrån noterad marknadsränta på balansdagen för respektive löptid. Framtida kassaflöden beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive räntederivatavtal och den implicita stibor- räntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdes beräknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. John Mattson tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument. Tillgångar och skulder i dessa kategorier värderas löpande till verkligt värde enligt IFRS 13 nivå 2 med värde förändringar redovisade i koncernens resultaträkning. Information om Räntebindning och räntederivat vid periodens utgång 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 jan–dec tecknade ränteswappar, nominellt belopp, mkr 8 632,6 5 403,6 5 932,6 varav Forwardswappar, nominellt belopp, mkr 3 700,0 700,0 1 200,0 tecknade ränteswappar, nominellt belopp, som andel av skuld med rörlig ränta, % 84,7 74,4 85,2 marknadsvärde räntederivat, mkr 26,9 249,8 69,0 Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,4 2,6 2,9 Genomsnittlig ränta för total räntebärande skuld inkl effekt av ränteswappar, % 3,2 3,2 3,4 Not 11 T ransaktioner med närstående John Mattsons relationer med närstående framgår av not 24 på sidan 90 i John Mattsons årsredovisning för 2023. Under perio- den har bolaget förvärvat konsulttjänster från ett till styrelsele- damot närstående bolag om 0,25 mkr. Finansiering Ränte- och kreditbindning 30 september 2024 räntebindning Kapitalbindning ränteswappar Löptid Volym (Mkr) Snitt ränta (%)1) Andel (%) Kredit avtal volym (Mkr) Ut nytt jat, Mkr Andel (%) Volym (Mkr) Snitt ränta (%)2) 0–1 år 1 461,8 8,49 % 21% 1 500,8 1 390,8 20 % 1 683 – 1–2 år 515,2 -2,54 % 7% 2 197,3 2 197,3 31 % 1 550 – 2–3 år 896,4 2,11 % 13 % 1 102,2 1 102,2 16 % 1 650 – 3–4 år 1 046,1 2,03 % 15 % 1 344,9 1 344,9 19 % 600 – 4–5 år 1 150,0 2,37 % 16 % 576,0 576,0 8 % 1 150 – > 5 år 2 000,0 2,32 % 28 % 458,2 458,2 6 % 2 000 – Summa 7 069,5 3,18 % 100 % 7 179,5 7 069,5 100 % 8 633 -0,96 % 1) Genomsnittlig ränta vid periodens utgång inklusive derivat. i snitträntan för period 0-1 år inkluderas kreditmarginal för alla krediter upptagna med rörlig ränta varför snitträntan ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. 2) Volymvägd genomsnittsränta för räntederivat. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 16 ===== SIDA 17 ===== Finansiell inF ormation Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i Mkr 2024 jul–sep 2023 jul–sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep Rullande 12 mån okt 23–sep 24 2023 jan–dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 173,0 -322,8 400,9 -873,9 -119,8 -1 394,6 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Värdeförändring på fastigheter -223,5 368,8 -296,0 986,7 74,7 1 357,4 Värdeförändring på räntederivat 109,7 -1,8 42,1 -10,4 222,9 170,4 avskrivningar och utrangeringar – 0,8 2,6 2,3 3,8 3,5 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -0,6 -0,1 -0,6 -0,3 -1,6 -1,3 Betald skatt – -5,9 – -7,1 7,2 0,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 58,6 39,0 149,0 97,3 187,2 135,5 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet Förändring av rörelsefordringar -1,9 -8,0 -16,5 -7,3 -35,1 -25,9 Förändring av rörelseskulder 68,1 24,2 46,1 -0,8 83,0 36,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 124,7 55,2 178,6 89,2 235,1 145,7 Investeringsverksamheten investeringar i inventarier -0,5 -1,3 -4,7 -2,6 -6,6 -4,5 investeringar i förvaltningsfastigheter -82,4 -96,6 -167,9 -286,8 -229,7 -348,6 avyttringar av anläggningstillgångar -2,2 – 40,3 769,5 390,3 1 119,4 Kassaflöde från investeringsverksamheten -85,1 -98,0 -132,4 480,1 154,0 766,3 Finansieringsverksamheten nyemission – – -0,9 – 1 227,4 1 228,3 Förvärv av minoritetsandelar – – – -22,9 – -22,9 Upptagna lån – 148,1 59,1 805,5 949,8 1 696,2 amorteringar -6,0 -227,9 -133,2 -1 367,6 -2 193,4 -3 427,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -6,0 -79,8 -75,0 -584,9 -16,1 -526,0 Periodens kassaflöde 33,8 -122,6 -28,8 -15,6 372,9 386,0 likvida medel vid periodens början 371,2 154,6 433,6 47,6 32,0 47,6 likvida medel vid periodens slut 404,9 32,0 404,9 32,0 404,9 433,7 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 17 ===== SIDA 18 ===== Finansiell inF ormation Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Belopp i Mkr 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 jan–dec intäkter 8,2 4,0 11,5 Centrala administrationskostnader -21,9 -21,3 -28,4 Rörelseresultat -13,7 -17,3 -16,8 resultat från andelar i koncernföretag -1,8 144,4 -114,3 räntenetto -54,0 -92,8 -122,2 Resultat efter finansiella poster -69,5 34,3 -253,4 Bokslutsdispositioner 27,8 – 60,4 Resultat före skatt -41,7 34,3 -192,9 skatt -0,2 -2,1 -6,7 Periodens resultat -41,9 32,2 -199,6 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i Mkr 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 Tillgångar maskiner och inventarier 2,1 0,3 1,2 andelar i koncernföretag 5 257,3 5 314,9 5 257,3 Uppskjuten skattefordran 0,9 0,9 0,9 långfristiga fordringar på koncernföretag 1 223,9 372,6 1 178,9 Kortfristiga fordringar på koncernföretag 509,8 6,3 342,6 Övriga kortfristiga fordringar 10,7 14,6 9,8 Kassa och bank 404,9 31,7 433,4 Summa tillgångar 7 409,6 5 741,4 7 224,2 Eget kapital och skulder eget kapital 2 836,1 1 877,7 2 878,9 avstättningar 0,5 – 0,3 långfristiga skulder till kreditinstitut – – – långfristiga skulder till koncernföretag 2 798,4 2 680,7 2 710,6 Kortfristiga skulder till koncernföretag 1 766,6 767,8 1 617,4 Kortfristiga skulder till kreditinstitut – 405,0 – Övriga kortfristiga skulder 8,0 10,0 16,9 Summa eget kapital och skulder 7 409,6 5 741,4 7 224,2 Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) med organisationsnummer 556802-2858 består i huvudsak av koncerngemensamma tjänster som berör strategi, kommunikation, affärsutveckling och ekonomi/finans. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 18 ===== SIDA 19 ===== ÖVrig inF ormation Möjligheter och risker för koncernen och moderbolaget John Mattsons kassaflöde från den löpande verksamheten är stabilt där 82 procent av den uthyrbara arean utgörs av bostadsfastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. Bolagets bedömning är att efterfrågan på hyresrätter i dessa lägen kommer att vara fortsatt hög. Möjligheter och risker i kassaflödet Av John Mattsons totala hyresintäkter kommer cirka 78 pro cent från bostadshyresgäster. Vakansgraden är låg och hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. John Mattsons fastigheter finns i attraktiva områden med hög efterfrågan i Stockholms regionen. De största driftkostnaderna för John Mattson är de så kallade mediakostnaderna där el, värme och vatten ingår. Elkostnaderna har blivit mer volatila jämfört med tidigare perioder. John Mattson har ett stabilt kassaflöde från den löpande verk samheten före förändringar i rörelsekapital. Räntekostnader är en av John Mattsons enskilt största kostna der och påverkas av förändringar i marknadsräntor varvid stigande marknadsräntor normalt över tid är en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation. Den räntebärande upplåningen medför därmed att John Mattson exponeras för bland annat ränterisk. Helårseffekt, kommande 12 månader, Mkr Förändring +/- Påverkan på förvaltningsresultat Hyresvärde 5 procent +/-32,9 ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/-6,6 Fastighetskostnader 5 procent +/-9,0 Underliggande marknadsränta 1 procentenhet -26,1/+1,5 Möjligheter och risker i fastigheternas värde John Mattson redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även finansiell ställning, kan bli mer volatila. Fastigheternas marknadsvärde bestäms av utbud och efter frågan på marknaden. Fastigheternas värde baseras på ett förväntat framtida driftnetto och avkastningskrav. Ett högre driftnetto och/eller ett lägre avkastningskrav påverkar värdet positivt. Ett lägre driftnetto och/eller ett högre avkastningskrav påverkar värdet negativt. Nedan illustreras hur en procentuell förändring av fastighetsvärdet påverkar belåningsgraden. Känslighetsanalys, belåningsgrad, % -20 % -10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr -2 788 -1 394 - 1 394 2 788 Belåningsgrad, % 59,8 % 53,1 % 47,8 % 43,5 % 39,8 % Nedan illustreras hur en förändring av olika indata i en värde ringsmodell påverkar beräknat verkligt värde på fastigheterna. Känslighetsanalys, beräknat verkligt fastighetsvärde Mkr 2024-09-30 2023-12-31 Hyra/marknadshyra +/- 1,0 % +/- 191,5 +/- 181,7 Bostäder +/- 175,7 +/- 167,1 Kommersiellt +/- 15,8 +/- 14,6 Fastighetskostnader +/- 50 kr/kvm +/- 510 +/- 509,3 Bostäder +/- 477,9 +/- 481,5 Kommersiellt +/- 32,1 +/- 27,8 långsiktig vakansgrad +/- 2,0 % +/- 376,5 +/- 365,5 Bostäder +/- 356,5 +/- 335,7 Kommersiellt +/- 20 +/- 29,8 avkastningskrav, exit -0,5 % 2 320,8 2 310,3 Bostäder 2 227,6 2 178,6 Kommersiellt 93,2 131,7 avkastningskrav, exit +0,5 % -1 663,3 -1 735,4 Bostäder -1 588,7 -1 625,7 Kommersiellt -74,5 -109,7 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 19 ===== SIDA 20 ===== ÖVrig inF ormation Finansiell risk John Mattson eftersträvar låg finansiell risk. Risken begränsas av att nettobelåningsgrad långsiktigt inte ska överstiga 50 pro cent och att räntetäckningsgraden långsiktigt inte ska under stiga 1,5. Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden till 47,8 procent (58,6). För perioden uppgick räntetäckningsgraden till 2,0 (1,6). Tillgång till extern finansiering är en av bolagets viktigaste riskparametrar att hantera. Den begränsas, förutom av belåningsgraden, av tillgång till disponibel likviditet. Den disponibla likviditeten, bestående av outnyttjad check kredit och kassa, uppgick vid periodens utgång till 514,9 Mkr (125,3). Bolagets volymvägda genomsnittliga kredit bindning uppgick till 2,4 år (2,5) vid periodens utgång. För att begränsa bolagets exponering mot stigande räntor har avtal om ränte swappar ingåtts med banker till ett nominellt belopp om 8 632,6 Mkr (5 403,6), vilket motsvarar 84,7 procent (74,4) av ränte bärande skulder med rörlig Stiborränta. Hållbarhetsrisker John Mattsons hållbarhetsarbete integreras i bolagets affärs modell. De hållbarhetsrelaterade riskerna som bedöms vara mest väsentliga för bolagets utveckling är sociala förhållanden, negativ miljöpåverkan och klimatförändringar samt frågor kopplade till bolagets uppförandekod och personal. John Mattson arbetar utifrån långsiktiga hållbarhetsmål inklusive vetenskapsbaserade klimatmål för vart och ett av bola gets fyra fokusområden inom hållbarhet. Hållbarhetsmålen ska styra bolagets verksamhet mot en hållbar utveckling och bidra till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”. För att skapa trygga, attraktiva och hållbara boendemiljöer och lokalsamhällen tar John Mattson ett helhetsgrepp om både bygg nader och livet mellan husen. Bolaget har ett engagemang i sociala frågor, samverkar med kommuner, polisen, andra fastighetsägare och organisationer i trygghetsfrågor och arbetar systematiskt för att motverka oriktiga hyresförhållanden. För att minska den negativa och öka den positiva miljöpåver kan under alla delar av fastigheternas livscykel, har John Mattson stort fokus på både ansvarsfull material och avfallshantering och på energieffektiva och fossilfria lösningar. Bolaget har åtagit sig att minska koldioxidutsläppen i linje med Paris avtalet och har genomfört klimatkartläggning samt upprättat en färdplan för att nå de vetenskapsbaserade klimatmålen. John Mattson bedriver ett proaktivt arbete för en hälsosam, säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare som leverantörer. Årliga genomgångar av uppförandekoden och kompletterande policyer genomförs för samtliga anställda och bolagets värdegrund förankras kontinuerligt där samtliga med arbetare involveras. John Mattson har en tydlig process för medarbetarsamtal och arbetar systematiskt för att förebygga olyckor och arbetsrelaterad ohälsa. Osäkerhetsfaktorer – en orolig omvärld Fortsatt omvärldsoro, finansiell volatilitet och osäkerhet kring utveckling av inflation och räntenivåer gör att bolaget löpande måste analysera förändringar i bolagets rörelse och finansiella risker och vid behov vidta proaktiva åtgärder för att hantera dessa risker. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 20 ===== SIDA 21 ===== ÖVrig inF ormation Redovisningsprinciper Lidingö den 31 oktober 2024 Per-Gunnar (P-G) Persson Johan Ljungberg Håkan Blixt Styrelseordförande Vice ordförande Styrelseledamot Ingela Lindh Christer Olofsson Styrelseledamot Styrelseledamot Katarina Wallin Åsa Bergström Styrelseledamot Styrelseledamot Per Nilsson Verkställande direktör Väsentliga händelser efter periodens utgång ■ Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång. Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upp rättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämp liga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade redovis nings och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen 2023. John Mattson följer upp verksamheten som en enhet vars resultat i sin helhet rapporteras till och utvärderas av den högste verkställande beslutsfattaren. Koncernen rapporterar därför endast ett segment. Nya standarder och tolkningar De av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings uttalande bedöms för närvarande inte påverka John Mattsons resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Moderbolaget Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningsla gen och RFR2. För övrig information om redovisningsprinciper hänvisas till koncernens årsredovisning för 2023 som finns tillgänglig på John Mattsons hemsida. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 21 ===== SIDA 22 ===== ÖVrig inF ormation Revisors granskningsrapport Till styrelsen för John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) Org.nr 556802–2858 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) per 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Interna tional Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga gransknings åtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncer nens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 31 oktober 2024 Ernst & Young AB Katrine Söderberg Auktoriserad revisor JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 22 ===== SIDA 23 ===== ÖVrig inF ormation John Mattsons aktie John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Börsvärdet den 30 september 2024 uppgick till 5,1 miljarder kronor. John Mattsons aktie noterades på Nasdaq Stockholm, Mid Cap den 5 juni 2019. Priset per aktie vid noteringen var 90 kronor och stängningskurs den 30 september 2024 var 66,80 kronor. Lägsta stängningskurs under kvartalet, 55,80 kronor, noterades den 5 juli. Högsta stängningskurs under kvartalet, 66,80 kronor, noterades den 30 september. Under kvartalet har 928 790 aktier omsatts till ett samman lagt värde om 57,3 mkr, vilket på årsbasis motsvarar en omsätt ningshastighet om 4,9 procent. Av all handel i John Mattsons aktie stod Nasdaq Stockholm för 86,0 procent. John Mattson har ett aktieslag och varje aktie berättigar till en röst. Under det fjärde kvartalet 2023 genomförde John Mattson en nyemission av aktier om cirka 1 250 miljoner kronor som teckna des i sin helhet. Substansvärde Det långsiktiga substansvärdet per 30 september 2024 uppgick till 7 007,4 Mkr (5 705,3). Det långsiktiga substansvärdet per aktie uppgick vid periodens utgång till 92,45 kronor (150,55). Aktuellt substansvärde (NTA) uppgick vid periodens utgång till 6 373,3 Mkr (5 035,6) eller 84,09 kronor per aktie (132,88) efter avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt om 6 procent. Utdelningspolicy Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av förvaltnings resultatet per år, med hänsyn till bolagets investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och finansiell ställning i övrigt. Utdelningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller helt utebli. Substansvärde 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie1) Mkr kr/aktie eget kapital enligt balansräkningen 5 874,9 77,51 4 735,4 124,95 5 515,6 72,77 Återläggning Derivat enligt balans räkningen -26,9 -0,36 -249,8 -6,59 -69,0 -0,91 Uppskjuten skatte skuld enligt balans räkningen 1 159,5 15,30 1 219,8 32,19 1 154,2 15,23 Långsiktigt substans- värde NRV 7 007,4 92,45 5 705,3 150,55 6 600,8 87,09 Avdrag Bedömd verklig upp- skjuten skatteskuld 6 % -634,1 -8,37 -669,8 -17,67 -607,0 -8,01 Aktuellt substansvärde NTA 6 373,3 84,09 5 035,6 132,88 5 993,8 79,08 Avdrag Derivat enligt balansräkningen 26,9 0,36 249,8 6,59 69,0 0,91 Uppskjuten skatt, netto -525,4 -6,93 -550,0 -14,51 -547,2 -7,22 räntebärande skuld 7 069,5 93,27 8 361,7 220,64 7 192,7 94,90 Verkligt värde räntebärande skuld -6 958,3 -91,80 -8 106,6 -213,91 -7 025,1 -92,69 Avyttringsvärde NDV 5 986,1 78,98 4 990,6 65,84 5 683,3 74,98 Ägarförteckning per 30 september 2024 I tabellen nedan presenteras de ägare som äger tre procent eller mer av aktierna i John Mattson samt övriga ägare. Antal aktier Ägarandel aB Borudan ett 28 702 110 37,9 % tagehus Holding aB 10 273 564 13,6 % Carnegie Fonder 7 000 000 9,2 % Fidelity investments (Fmr) 3 437 267 4,5 % Bergamotträdet 9 Holding aB 3 064 276 4,0 % Priornilsson Fonder 3 047 862 4,0 % Övriga ägare 20 268 851 26,7 % Summa 75 793 930 100,0 % Varav utländskt ägande 6 343 952 8,37 % Källa: sammanställd och bearbetad data från e uroclear/modular Finance Aktierelaterade nyckeltal 2024 jan–sep 2023 jan–sep1) 2023 jan–dec1) Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,94 2,70 3,37 tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -28,3 -27,9 -17,9 Periodens resultat hänförligt till moder- bolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie 4,75 -21,20 -31,75 långsiktigt substansvärde (nrV), kr/aktie 92,45 150,55 87,09 tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % -38,6 -15,9 -50,0 aktuellt substansvärde nta, kr/aktie 84,09 132,88 79,08 eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr/aktie 77,51 124,95 72,77 Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 66,80 60,00 56,90 Börsvärde (kr/aktie) /långsiktigt substans- värde, kr/aktie vid periodens utgång 0,72 0,40 0,65 genomsnittligt antal aktier under perioden, st 75 793 930 37 897 000 39 556 000 Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 75 793 930 37 896 965 75 793 930 Aktiekapitalets utveckling År Händelse Förändring i antalet aktier1,2) T otalt antal aktier Förändring i aktie kapital (kr) Aktie- kapital (kr) Kvot- värde (kr) 2010 Bildande 1 000 1 000 100 000 100 000 100 2011 Fondemission 1 000 9 900 000 10 000 000 10 000 2018 aktiesplit 10 000:1 9 999 000 10 000 000 10 000 000 1 2018 nyemission 1 223 344 11 223 344 1 223 344 11 223 344 1 2019 aktiesplit 3:1 22 446 688 33 670 032 11 223 344 0,33 2021 app.emission 2 694 795 36 364 827 898 265 12 121 609 0,33 2022 app.emission 672 208 37 037 035 224 069 12 345 678 0,33 2022 app.emission 859 930 37 896 965 286 643 12 632 321 0,33 2023 nyemission 37 896 965 75 593 930 12 632 321 25 264 642 0,33 1) i december 2023 genomfördes en riktad nyemmison om totalt 37 896 965 st aktier vilka registrerades 15 december (37 783 415) och 21 december (113 550). antal aktier uppgår vid periodens utgång till 75 593 930. 2) aktiernas kvotvärde uppgår vid periodens utgång till 0,33 kr per aktie (0,33 kr). JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 23 ===== SIDA 24 ===== ÖVrig inF ormation Nyckeltal Nyckeltal 2024 jul–sep 2023 jul–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep Rullande 12 mån okt 23–sep 24 2023 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Överskottsgrad under perioden, % 77,2 79,2 72,7 72,3 72,0 71,6 ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 97,4 95,8 97,4 95,8 97,4 96,1 Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 657,0 622,8 657,0 622,8 657,0 622,4 Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 736 1 658 1 736 1 658 1 736 1 664 Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 345,2 344,2 345,2 344,2 345,2 342,8 investeringar ny-, till- och ombyggnation, mkr 82,4 96,6 167,9 286,8 229,9 348,7 investeringar - förvärv, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Fastighetsvärde vid periodens utgång, mkr 13 940,6 14 221,4 13 940,6 14 221,4 13 940,6 13 567,6 Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 40 384 41 319 40 384 41 319 40 384 39 581 totalt antal lägenheter 4 324 4 294 4 324 4 294 4 324 4 270 antal uppgraderade lägenheter under perioden 16 11 69 63 78 72 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 161,4 154,5 480,2 464,1 626,5 610,4 Driftsöverskott, mkr 124,7 122,5 349,3 335,7 450,9 437,3 Förvaltningsresultat, mkr 59,2 44,2 147,0 102,4 177,7 133,2 Periodens resultat efter skatt 141,9 -338,2 363,1 -802,8 -89,4 -1 255,3 genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,18 3,20 3,18 3,20 3,18 3,43 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 47,8 58,6 47,8 58,6 47,8 49,8 räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,2 1,7 2,0 1,6 1,9 1,6 räntebindningstid vid periodens utgång, år 3,4 2,6 3,4 2,60 3,4 2,9 Kreditbindningstid vid periodens utgång, år 2,4 2,5 2,4 2,50 2,4 3,0 långsiktigt substansvärde (nrV), mkr 7 007,4 5 705,4 7 007,4 5 705,4 7 007,4 6 600,8 aktuellt substansvärde (nta), mkr 6 373,3 5 035,6 6 373,3 5 035,6 6 373,3 5 993,8 Aktierelaterade nyckeltal Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,78 1,17 1,94 2,70 2,61 3,37 tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -33,1 -6,8 -28,3 -27,9 -14,6 -17,9 Periodens resultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie 1,84 -8,96 4,75 -21,20 -1,36 -31,75 långsiktigt substansvärde, kr/aktie 92,45 150,55 92,45 150,55 92,45 87,09 tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % -38,6 -15,9 -38,6 -15,9 -38,6 -50,0 aktuellt substansvärde, kr/aktie 84,09 132,88 84,09 132,88 84,09 79,08 eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr/aktie 77,51 124,95 77,51 124,95 77,51 72,77 Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 66,80 60,00 66,80 60,00 66,80 56,90 genomsnittligt antal aktier under perioden, st 75 793 930 37 897 000 75 793 930 37 897 000 68 005 016 39 556 000 Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 75 793 930 37 896 965 75 793 930 37 896 965 75 793 930 75 793 930 Definitioner av nyckeltal, se sidan 25. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 24 ===== SIDA 25 ===== ÖVrig inF ormation Definitioner John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dess riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, IFRS och Årsredovisningslagen. Nyckeltal Definition Syfte Aktuellt substansvärde, (NNNAV), kr/aktie långsiktigt substansvärde exklusive räntederivat och bedömd verklig skatteskuld vid periodens utgång dividerat med utestående aktier per balansdagen. ersätts av nta. används för att belysa John mattsons aktuella substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Aktuellt substansvärde (NTA), Mkr långsiktigt substansvärde exklusive bedömd verklig skatteskuld vid periodens utgång. Från och med Q2 2024 redovisas aktuellt substansvärde enligt definition nta, tidigare användes en annan definition nnnaV som även exkluderar räntederivat. aktuellt substansvärde (nta) används för att ge intressenter information om aktuellt substansvärde beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. ersätter nnnaV. Avyttringsvärde (NDV), Mkr redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare justerat med skillnad mot verkligt värde på räntebärande skulder. avyttringsvärde (nDV) används för att ge intressenter information om värdet vid ett avyttringsscenario beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Belåningsgrad vid periodens utgång, % räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, med avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. används för att belysa John mattsons finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag. Bostadsfastigheter Bostadsfastigheter avser fastigheter som huvudsakligen innehåller bostadsarea, men där viss del av den uthyrbara arean även kan innehålla lokaler och garage. ej alternativt nyckeltal. Eget kapital, kr/aktie redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med utestående aktier per balansdagen. nyckeltalet visar hur stor andel av John mattsons redovisade egna kapital varje aktie representerar. Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % Kontrakterade hyror på årstakt i förhållande till kontrakterade hyror plus rabatter och vakanser på årstakt vid periodens utgång. nyckeltalet underlättar bedömning av John mattsons effektivitet i utnyttjande av ytor i sina förvaltningsfastigheter. Fastighetskostnader, Mkr i posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighets- kostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. ej alternativt nyckeltal. Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm Verkligt värde för fastigheter exklusive pågående projekt dividerat med uthyrbar area för fastigheter ägda vid periodens utgång. används för att belysa John mattsons genomsnittliga fastighetsvärde per kvm. Förvaltningsresultat, Mkr resultat exklusive värdeförändringar och skatt. nyckeltalet ger en ökad förståelse för John mattsons resultatgenerering. Förvaltningsresultat, kr/aktie resultat exklusive värdeförändringar och skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. nyckeltalet ger en ökad förståelse för utvecklingen av förvaltningsresultatet med hänsyn taget till utestående aktier. Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad, % Periodens hyresintäkter i förhållande till bruttohyra under perioden. används för att mäta John mattsons effektivitet i utnyttjandet av ytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden. Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad lägenheter, % Periodens bostadshyresintäkter i förhållande till bruttohyra bostäder under perioden. används för att mäta John mattsons effektivitet i utnyttjandet av bostadsytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden. Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen inklusive räntederivat, exklusive skulder och ränta avseende iFrs 16 - leasingavtal. används för att belysa John mattsons finansiella risk. Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm Kontrakterade bostadsytor på årstakt plus värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden dividerat med uthyrbar bostadsarea för fastigheter ägda vid periodens utgång. används för att belysa John mattsons intäktspotential avseende bostäder, per kvadratmeter. Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr Kontrakterade hyror på årstakt plus värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden. används för att belysa John mattsons intäktspotential. Kontraktsvärde vid periodens utgång, Mkr Kontrakterade årshyror avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. ej alternativt nyckeltal. Långsiktigt substansvärde (NRV), Mkr redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. långsiktigt substansvärde (nrV) per aktie används för att ge intressenter information om långsiktigt substansvärde beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. ersätter naV. Långsiktigt substansvärde, kr/aktie redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt dividerat med utestående aktier per balansdagen. används för att belysa John mattsons långsiktiga substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr räntebärande skulder, exklusive leasing skuld avseende tomträtter, med avdrag för likvida medel vid periodens utgång. används för att belysa John mattsons skuldsättning. Räntetäckningsgrad under perioden, ggr Förvaltningsresultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader exklusive tomt- rättsavgälder som enligt iFrs 16 redovisas som räntekostnad. nyckeltalet används för att belysa hur känsligt John mattsons resultat är för ränteförändringar, då det visar hur många gånger Bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Överskottsgrad, % Periodens driftöverskott i procent av redovisade hyresintäkter. används för att belysa hur stor del av John mattsons intäkter som återstår efter fastighetskostnader. nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 25 ===== SIDA 26 ===== ÖVrig inF ormation Avstämningstabeller 2024 jul–sep 2023 jul–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep Rullande 12 mån 2023 jan–dec Aktuellt substansvärde (NTA), kr/aktie a aktuellt substansvärde vid periodens utgång, mkr 6 373,3 5 035,6 6 373,3 5 035,6 6 373,3 5 993,8 B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 37 897 75 794 37 897 75 794 75 794 A/B Aktuellt substansvärde (NTA), kr/aktie 84,09 132,88 84,09 132,88 84,09 79,08 Belåningsgrad vid periodens utgång, % a räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 7 069,5 8 361,7 7 069,5 8 361,7 7 069,5 7 192,7 B likvida medel vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 404,9 32,0 404,9 32,0 404,9 433,6 C Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 13 940,6 14 221,4 13 940,6 14 221,4 13 940,6 13 567,6 (A-B)/C Belåningsgrad vid periodens utgång, % 47,8 58,6 47,8 58,6 47,8 49,8 Eget kapital, kr/aktie a eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång, mkr 5 874,9 4 735,4 5 874,9 4 735,4 5 874,9 5 515,6 B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 37 897 75 794 37 897 75 794 75 794 A/B Eget kapital, kr/aktie 77,51 124,95 77,51 124,95 77,51 72,77 Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % a Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 640,9 596,7 640,9 596,7 640,9 598,1 B Vakans- och rabattvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 17,0 26,1 17,0 26,1 17,0 24,3 A/(A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad under perioden, % 97,4 95,8 97,4 95,8 97,4 96,1 Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm a Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 13 940,6 14 221,4 13 940,6 14 221,4 13 940,6 13 567,6 B Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 345,2 344,2 345,2 344,2 345,2 342,8 A/B Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 40 384 41 317 40 384 41 317 40 384 39 581 Förvaltningsresultat, kr/aktie a Förvaltningsresultat under perioden, mkr 59,2 44,2 147,0 102,4 177,7 133,2 B genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, tusental 75 794 37 897 75 794 37 897 68 005 39 556 A/B Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,78 1,17 1,94 2,70 2,61 3,37 Förvaltningsresultat, Mkr a Periodens resultat 141,9 -338,2 363,1 -802,8 -89,4 -1255,3 B aktuell och uppskjuten skatt 31,1 15,4 37,8 -71,1 -30,4 -139,3 C Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och räntederivat 113,8 -367,0 253,9 -976,3 -297,6 -1527,8 D resultatandel från intressebolag A+B-C-D Förvaltningsresultat, Mkr 59,2 44,2 147,0 102,4 177,7 133,2 Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % a räntekostnad, exklusive ränta avseende iFrs 16 – leasavtal, uppräknat till årstakt vid utgången av perioden, mkr 224,8 268,0 224,8 268,0 224,8 247,0 B räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende iFrs 16 – leasingavtal, vid periodens utgång, mkr 7 069,5 8 361,7 7 069,5 8 361,7 7 069,5 7 192,7 A/B Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,2 3,1 3,2 3,1 3,2 3,4 Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr a Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 640,9 596,7 640,9 596,7 640,9 598,1 B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 16,1 26,1 16,1 26,1 16,1 24,3 A+B Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr 657,0 622,8 657,0 622,8 657,0 622,4 Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm a Kontraktsvärde lägenheter på årsbasis vid periodens utgång, mkr 484,6 465,0 484,6 465,0 484,6 463,5 B Vakansvärde lägenheter på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 4,6 4,1 4,6 4,1 4,6 3,0 C Uthyrbar area lägenheter vid periodens utgång, tkvm 281,8 282,4 281,8 282,4 281,8 280,3 (A+B)/C Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 736 1 661 1 736 1 661 1 736 1 664 Långsiktigt substansvärde (NRV), kr/aktie a långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, mkr 7 007,4 5 705,4 7 007,4 5 705,4 7 007,4 6 600,8 B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 37 897 75 794 37 897 75 794 75 794 A/B Långsiktigt substansvärde (NRV), kr/aktie 92,45 150,55 92,45 150,55 92,45 87,09 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 26 ===== SIDA 27 ===== ÖVrig inF ormation 2024 jul–sep 2023 jul–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep Rullande 12 mån 2023 jan–dec Långsiktigt substansvärde och Aktuellt substansvärde, Mkr a eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång, mkr 5 873,2 4 735,4 5 873,2 4 735,4 5 873,2 5 515,6 B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr -26,9 -249,8 -26,9 -249,8 -26,9 -69,0 C Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 1 161,2 1 219,8 1 161,2 1 219,8 1 161,2 1 154,2 A+B+C=D Långsiktigt substansvärde (NRV), Mkr 7 007,4 5 705,4 7 007,4 5 705,4 7 007,4 6 600,8 e Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld vid periodens utgång, mkr -634,1 -669,8 -634,1 -669,8 -634,1 -607,0 D+E=F Aktuellt substansvärde(NTA), Mkr 6 373,3 5 035,6 6 373,3 5 035,6 6 373,3 5 993,8 -B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 26,9 249,8 26,9 249,8 26,9 69,0 -C-e Uppskjuten skatt, netto -525,4 -550,0 -525,4 -550,0 -525,4 -547,2 g räntebärande skuld 7 069,5 8 361,7 7 069,5 8 361,7 7 069,5 7 192,7 H Verkligt värde räntebärande skuld -6 958,3 -8 106,6 -6 958,3 -8 106,6 -6 958,3 -7 025,1 F-B-C-E+G-H Avyttringsvärde (NDV), Mkr 5 986,1 4 990,6 5 986,1 4 990,6 5 986,1 5 683,3 Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr a räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid utgången av perioden, mkr 7 069,5 8 361,7 7 069,5 8 361,7 7 069,5 7 192,4 B likvida medel vid utgången av perioden, mkr 404,9 32,0 404,9 32,0 404,9 433,6 A-B Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr 6 664,6 8 329,7 6 664,6 8 329,7 6 664,6 6 759,0 Räntetäckningsgrad under perioden, ggr a Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, mkr 1) 59,2 44,2 147,0 104,4 178,7 133,2 B Finansiella kostnader, exklusive tomträttsavgälder som enligt iFrs 16 redovisas som räntekostnad, under perioden, mkr 49,7 62,2 153,9 188,4 206,6 241,1 (A+B)/B Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1) 2,2 1,7 2,0 1,6 1,9 1,6 Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % a Förvaltningsresultat, kr/aktier under perioden 0,78 1,17 1,94 2,70 2,61 3,37 B Förvaltningsresultat, kr/aktier under föregående period 1,17 1,25 2,70 3,75 3,06 4,10 (A-B)/B Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % -33,1 -6,8 -28,3 -27,9 -14,6 -17,9 Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % a långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, kr/aktie 92,45 150,55 92,45 150,55 92,45 87,09 B långsiktigt substansvärde vid utgången av föregående tolvmånadersperiod, kr/aktie 150,55 178,91 150,55 178,91 150,55 174,02 (A-B)/B Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % -38,6 -15,9 -38,6 -15,9 -38,6 -50,0 Överskottsgrad under perioden, % a Periodens driftöverskott enligt resultaträkningen, mkr 124,7 122,5 349,3 335,7 450,9 437,3 B Periodens hyresintäkter enligt resultaträkningen 161,4 154,5 480,2 464,1 626,5 610,4 A/B Överskottsgrad under perioden, % 77,2 79,3 72,7 72,3 72,0 71,6 1) Förvaltningsresultat och räntetäckningsgrad för 2023 har beräknats exklusive engångskostnader om 3,0 mkr. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2024 27 ===== SIDA 28 ===== Kontaktuppgifter och kalender John mattson Fastighetsföretagen aB (publ), org.nr. 556802-2858 larsbergsvägen 10, BoX 10035, 181 10 lidingö, tel: 08-613 35 00, info@johnmattson.se, www.johnmattson.se Finansiell kalender Bokslutskommuniké 2024: 13 februari 2025 Årsredovisning 2024: mars 2025 Delårsrapport januari–mars 2025: 24 april 2025 Årsstämma 2025: 24 april 2025 Delårsrapport januari–juni 2025: 10 juli 2025 Delårsrapport januari–september 2025: 23 oktober 2025 Information På John mattsons webbplats finns möjlighet att ladda ned och prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. corporate.johnmattson.se Per Nilsson, vd per.nilsson@johnmattson.se tel: 08-613 35 02 Ebba Pilo Karth, cfo ebba.pilo.karth@johnmattson.se tel: 08-613 35 09