FULLTEXT DEL 1 AV 3
Årsredovisning 2024
===== SIDA 1 ===== K-FASTIGHETER – MER ÄN ETT FASTIGHETSBOLAG K-FAST HOLDING AB – ORG. NR. 556827-0390 ===== SIDA 2 ===== K-FASTIGHETER I KORTHET K-Fastigheter är mer än ett fastighetsbolag. Genom en integrerad process bygger vi vår verksamhet i de två verksamhetsområdena Entreprenad och Fastighetsförvaltning. I verksamhetsområde Entreprenad är målsättningen att leverera färdigställda bostäder med bas i koncernens egenutvecklade koncepthus såväl som högkvalitativa stomlösningar. Vår prefabverksamhet drivs i dotterbolaget K-Prefab som levererar hållbara stomentreprenader inom bostäder, samhällsfastigheter, industri och lager, infrastruktur och lantbruk. För att öka kostnadseffektiviteten, kvaliteten och korta byggtiderna har K-Fastigheter valt att arbeta med tre egenutvecklade koncepthus för bostäder. Dessa är Låghus, Punkthus och Lamellhus. Våra bostäder ska kännetecknas av hög standard, hemkänsla och trygghet. Ett fjärde koncepthus, K-Kommersiellt, för kommersiella lokaler med inriktning på kontor, är också framtaget och under utveckling. Vår målsättning är att byggstarta 1 000 lägenheter om året med en successiv upptrappning till 1 200 år 2028. För att öka graden av självfinansiering och möjliggöra nya projektstarter är målsättningen att avyttra volymer motsvarande 30-50 procent av det vi byggstartar vilket kan ske från befintligt bestånd eller genom försäljning av nyproduktion. Verksamhetsområde Fastighetsförvaltning förvaltar koncernens fastighetsbestånd med fokus på bostäder. Som hyresvärd strävar vi efter att skapa attraktiva hem med hög trivselfaktor. Med bas i Hässleholm samt produktionsanläggningar och lokala kontor på strategiskt utvalda orter hade koncernen vid utgången av 2024 strax under 550 medarbetare. K-Fast Holding AB:s B-aktie är sedan 2019 noterad på Nasdaq Stockholm, kortnamn KFAST B. Största ägare är Erik Selin Fastigheter Aktiebolag, Jacob Karlsson AB och Capital Group. VÅRA VÄRDERINGAR Nytänkande Vi är nyfikna och öppna för nya idéer och fokuserar på att finna lösningar. Genom att ta initiativ, våga prova och utgå från att ”allt är möjligt”, blir vi lite bättre varje dag. Omtänksam Vi strävar efter en arbetsglädje som bygger på lojalitet, uppriktighet och vårt egna ansvar. Vi söker ständigt omtänksamma lösningar kring kostnadsmedvetenhet, säkerhetskultur och miljö. Långsiktig Vi har ett evighetsperspektiv i det vi gör. I våra relationer både internt och externt, arbetar vi långsiktigt för att vara ett lönsamt, framgångsrikt och därmed hållbart bolag samt en långsiktig samarbetspartner. 2 2 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 3 ===== 75 101 131 113 135 Förvaltningsresultat, mkr, 2020–2024 0 30 60 90 120 150 År 2024År 2023År 2022År 2021År 2020 5 067 6 923 9 775 12 514 12 637 Bokfört fastighetsvärde färdigställda förvaltningsfastigheter 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 År 2024År 2023År 2022År 2021År 2020 VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2024 Storaffär med Brinova I december 2024 offentliggjordes att K-Fastigheter avyttrar hela sitt fastighetsbestånd i Region Syd till Brinova. En affär med ett fastighetsvärde om cirka 10,8 miljarder kronor. Betalning skedde i april 2025 i form av nyemitterande aktier i Brinova vilket gjort K-Fastigheter till största ägare i Brinova med en ägarandel om 57,6 procent. Mer om affären finns att läsa på sidan 7. Ny affärsplan och Kapitalmarknadsdag I samband med presentationen av kvartalsrapporten för det första kvartalet 2024 presenterade K-Fastigheter en ny affärsplan för perioden 2024-2028. Affärsplanen presenterades även på en välbesökt Kapitalmarknadsdag i Stockholm den 2 maj. Verksamheten delas upp i Entreprenad och Förvaltning och målsättningen är att byggstarta 1 000 lägenheter per år med en successiv upptrappning till 1 200 lägenheter per år 2028. För att öka graden av självfinansiering finns en målsättning om att avyttra volymer motsvarande 30-50 procent av det som byggstartas vilket kan ske från befintligt bestånd såväl som nyproduktion. Niclas Bagler ansvarig för Entreprenad Under året tillträdde Niclas Bagler en ny tjänst som vice VD i koncernen med ansvar för verksamhetsområde Entreprenad. Verksamhetsområde Entreprenad består av affärsområdena Projektutveckling, Prefab och Bygg. Niclas Bagler arbetar tillsammans med affärsområdescheferna för att utveckla koncernens erbjudande till marknaden såväl vad gäller byggnation av våra koncepthus som kompletta stomleveranser till externa kunder. Avyttring av portfölj i Danmark Som ett led i att på årsbasis avyttra 30-50 procent av de lägenheter som byggstartas för att öka graden av självfinansiering slutfördes avyttringen av en fastighetsportfölj i Köpenhamnsområdet under sommaren 2024. Köparen, en fond uppsatt av Viga Real Estate, tillträdde fastigheterna omfattande totalt 311 lägenheter den 10 juli 2024. Transaktionen skedde i bolagsform och baserades på ett underliggande fastighetsvärde om 1 087 mkr. 3 3 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 4 ===== Antal lägenheter i förvaltning Antal lägenheter i byggnation Nyckeltal i urval 2024 2023 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,7 Soliditet, % 30,4% 30,3% Skuldsättningsgrad, % 59,1% 60,2% Förvaltningsresultat per aktie, kr * 0,55 0,51 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % * 8,5% -16,1% Resultat Entreprenad per aktie * 1,16 1,35 Tillväxt i Resultat Entreprenad per aktie * -13,6% -54,9% Långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie, kr * 25,23 24,25 Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie, % * 4,0% -9,5% * Justerat för nyemission. 4 985 2 052 4 876 1 549 ST 2024 ST 2024 ST 2023 ST 2023 Fördjupat samarbete med Kilenkrysset Under 2024 utökade K-Fastigheter samarbetet med Kilenkrysset AB. K-Fast Kilen AB, som ägs till 51 procent av K-Fastigheter och 49 procent av Kilenkrysset, förvärvade under sommaren 2024 fastigheten Nyköping Oppeby Gård 1:7 av K-Fastigheter. Den förvärvade fastigheten består av 100 lägenheter. Vid årsskiftet 2024/2025 hade K-Fast Kilen 210 lägenheter under förvaltning i Nyköping och Strängnäs samt 650 lägenheter i byggnation och projektutveckling i Örebro och Strängnäs. Projekten under byggnation och projektutveckling kommer färdigställas under perioden 2025–2028. I en separat transaktion förvärvade K-Prefab Fastigheter AB, ett helägt dotterbolag till K-Fastigheter, rörelsefastigheten Strängnäs Bussen 10 av ett bolag inom Kilenkrysset-koncernen. Fastigheten som omfattar 6 500 kvm produktionsyta och cirka 30 000 kvm befintlig och potentiell lageryta har sedan 2021 hyrts av K-Fastigheters dotterbolag K-Prefab. Byggstartade och färdigställda lägenheter 2024 Under 2024 byggstartades sammanlagt 928 lägenheter, varav 74 i Vallentuna tillsammans med Titania AB, samt 161 i Örebro tillsammans med Kilenkrysset. Detta ska jämföras med 450 byggstartade lägenheter under 2023. Sammanlagt färdigställde vår byggorganisation 425 lägenheter under året. Totalt pågick byggnation av 2 052 lägenheter vid årsskiftet varav 348 i projekten Ballerup i Köpenhamn, Viktoria 22 i Helsingborg och Skjutskontoret 3 i Malmö, som vid färdigställande kommer att överlämnas till Brinova. Nyemission stärkte balansräkningen I mars beslutade styrelsen om en riktad nyemission i syfte att stärka bolagets balansräkning för att möjliggöra förvärv av byggrätter och för att kunna starta nybyggnationer av koncernens koncepthus. Totalt emitterades 6 662 000 aktier av serie B vilket tillförde bolaget cirka 128 mkr före transaktionskostnader. 4 4 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 5 ===== Översikt 2024 K-Fastigheter i korthet 2 Väsentliga händelser 2024 3–4 Innehåll 5 VD har ordet 6 Transaktion med Brinova 7 Verksamhet 8 K-Fastigheters affärsplan och mål 9 Vi bygger och förvaltar tillväxtsorter 10 Entreprenad 11 –12 Förvaltning 13 Nyfikna och Framåt – Det är K-Fastigheter 14 Organisation och medansvariga 15–16 K-Fastigheters koncepthus 17–21 K-Fastigheters fastighetsbestånd 22–23 Fastighetsbestånd per 31 december 2024 24 Finansiering och värdering 25–28 Bolagsstyrning 29 Bolagsstyrningsrapport 30–35 Ersättningsrapport 36–37 Intern kontroll och riskbedömning 38–39 Styrelse 40 Koncernledning 41–42 Finansiella Rapporter 43 Förvaltningsberättelse 44–50 Väsentliga händelser under räkenskapsåret och efter dess slut 51 Förvärv, avyttringar, byggstarter, färdigställda projekt under 2024 52 Risker och riskhantering 53 Några specifika risker 54–56 Känslighetsanalys 56 Koncernens räkenskaper 57–60 Moderbolagets räkenskaper 61–64 Not 1: Redovisningsprinciper 65–67 Not 2: Segmentrapportering 68–69 Not 3: Intäkter 70 Not4: Leasingavtal 71 Not 5: Anställda och personalkostnader 72 Not 6: Rörelsens kostnader 73 Not 7: Av- och nedskrivningar 74 Not 8: Ersättning till revisorerna 74 Not 9: Resultat från andelar i intresseföretag och gemensamt styrda företag 74 Not 10: Finansiella intäkter och kostnader 75 Not 11: Värdeförändring förvaltningsfastigheter 75 Not 12: Inkomstskatt 76 Not 13: Övriga totalresultat 76 Not 14: Resultat per aktie 76 Not 15: Immateriella tillgångar 77 Not 16: Förvaltningsfastigheter 78–80 Not 17: Rörelsefastigheter 81 Not 18: Maskiner och inventarier 82 Not 19: Andelar i intresseföretag och gemensamt styrda bolag 83 Not 20: Andra långfristiga fodringar och värdepappersinnehav 84 Not 21: Uppskjuten skatt 84 Not 22: Finansiella risker och finanspolicyer 85–90 Not 23: Varulager 91 Not 24: Kundfodringar 91 Not 25: Nedskrivning förväntade kreditförluster 91 Not 26: Övriga fodringar 92 Not 27: Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 92 Not 28: Likvida medel 92 Not 29: Eget kapital 93 Not 30: Innehav utan bestämmande inflytande 94 Not 31: Övriga avsättningar och lång- och kortfristiga skulder 95 Not 32: Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 95 Not 33: Bokslutsdispositioner 95 Not 34: Resultat från andelar i koncernföretag 95 Not 35: Andelar i koncernföretag 95–96 Not 36: Fodringar och skulder koncernföretag 97 Not 37: Ställda säkerheter och eventuelförpliktelser 97 Not 38: Kassaflödesanalys 98 Not 39: Transaktioner med närstående 99–100 Not 40 Rörelseförvärv 101 Not 41: Händelser efter räkenskapsårets utgång 101 Not 42: Förslag till vinstdisposition 101 Styrelsens och revisorns underskrifter 102 Revisionsberättelse 103–107 Hållbarhet och värdeskapande 108 K-Fastigheters hållbarhetsredovisning 109–110 Redovisning av utfall inom nyckelområden 111 Hållbart miljötänk över en livscykel 112–114 Hem för många 115 Långsiktiga relationer 116–118 Ekonomiska verksamheter – omsättning 119 Ekonomiska verksamheter – driftsutgifter 120 Ekonomiska verksamheter – kapitalutgifter 121 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten 122 Nyckeltal 123 Avstämningstabell och definitioner 124–128 Aktien och ägare 129 Aktier i K-Fastigheter 130-131 Information till aktieägarna 132 INNEHÅLL K-Fast Holding AB (publ): (”K-Fastigheter”) legala årsredovisning omfattar sidorna 44-107 (förvaltningsberättelsen med tillhörande finansiella rapporter) och är granskad av Ernst & Young AB. Med ”K-Fastigheter”, ”K-Fastkoncernen” och ”koncernen” avses K-Fast Holding AB med eller utan dotter- och intressebolag beroende på sammanhang. Årsredovisningen publiceras på svenska och engelska. Den svenska versionen är originalet. Omslag: Lamellhus i kvarteret Limkokaren 17 i Hässleholm. Formgivning: OAS. Foto: K-Fastigheter, Oskar Gydell och Fotograf Daniel. Våra koncepthus sidor 17–21 Våra fastigheter sidor 22–23 Våra siffror sidor 57–64 Vår aktie sidor 129–132 Organisation och medansvariga sidor 15–16 5 5 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 6 ===== K-FASTIGHETER UTVECKLAS STÄNDIGT Marknadsklimatet var fortsatt tufft under 2024 men marknaden började i långsam takt att vända uppåt. I detta klimat har K-Fastigheter fortsatt att satsa men också pröva nya vägar för att säkerställa expansion och värdeskapande för våra aktieägare. Årets stora händelse är avtalet med Brinova rörande avyttring av vår fastighetsportfölj i Region Syd med ett totalt fastighetsvärde om 10 760 mkr. Betalning skedde 2025, i samband med frånträde, i form av nyemitterade aktier i Brinova där vår ägarandel nu uppgår till 57,6 procent. Brinova konsolideras i K-Fast Holding AB:s redovisning från 1 april 2025 och ska sålunda vara ett dotterbolag tills vidare. Nya Brinova kommer att ha ett betydande fastighetsbestånd med fokus på bostäder i Öresundsregionen. Genom transaktionen ges även Brinova bättre förutsättningar för ökad intjäning bland annat genom den överlappningen som finns mellan K-Fastigheters avyttrade bestånd och Brinovas tidigare portfölj. K-Fastigheter kommer även fortsättningsvis vara ett fastighetsbolag men också mycket mera än ett fastighetsbolag. Det är det som är det unika med vår affärsidé, vi har hela kedjan från grus till hus. Vårt fastighetsägande i Region Väst och Öst och pågående byggnationer fortlöper som tidigare. Vår verksamhet inom Entreprenad med affärsområdena Projektutveckling, Prefab och Bygg är oförändrad men kommer att få ett större fokus. Målsättningen är att byggstarta 1 000 lägenheter per år och successivt till 2028 växla upp till 1 200 byggstartade lägenheter per år. 30 till 50 procent av det vi byggstartar vill vi avyttra till förmån för att finansiera nya projektstarter. Prefabverksamheten har tagit sig igenom en period med låga volymer men där vi stegvis under andra halvåret växlade upp och ökade våra volymer. Vid årsskiftet fanns återstående ordervärde om 1 056 mkr, 61 procent av detta till externa kunder. Prefabverksamheten står väl rustad för framtiden och de sämre tider vi genomgått har bidragit till en positiv diversifiering av vår producerade volym där bostäder fortsatt utgör en majoritet men inte i samma omfattning som tidigare. Under 2024 var vi framgångsrika med att minska vakanserna i beståndet som totalt uppgick till nästan 5 000 lägenheter vid årsskiftet. Vi lämnade 2024 med en ekonomisk uthyrningsgrad om 96,4 procent att jämföra med 91,9 procent vid utgången av 2023. Vårt förvaltningsben kommer framöver att bestå av våra bestånd i Region Väst och Region Öst samt ägandet i Brinova. Sedan noteringen på Nasdaq Stockholm 2019 har långsiktigt substansvärde per aktie justerat för split och nyemissioner mer än dubblerats till 25,23 kr. Jag hade så klart önskat att aktiekursen utvecklats annorlunda under samma period men kan konstatera att den dagliga operationella verksamheten som är fundamentet i koncernen haft en årlig genomsnittlig tillväxt av substansvärde per aktie om 20 procent sedan noteringen. Från den positionen kommer vi fortsätta att ständigt utveckla K-Fastigheter och vårt erbjudande till marknaden. Jacob Karlsson, VD för K-Fast Holding AB. ”Nya Brinova kommer att ha ett betydande fastighetsbestånd med fokus på bostäder i Öresundsregionen.” 6 6 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 7 ===== K-Fastigheter ingick den 11 december 2024 ett bindande aktieöverlåtelseavtal om att avyttra hela sitt bestånd av förvaltningsfastigheter i Region Syd till Brinova för ett överenskommet fastighetsvärde om 10 760 mkr. Köpeskillingen erlades den 1 april 2025 med nyemitterade aktier i Brinova med kurs 32,46 kr per aktie, vilket motsvarar Brinovas substansvärde per den 30 september 2024. 19,6 procent av aktierna utgörs av serie A och 80,4 procent av aktierna att utgörs av serie B vilket motsvarar samma fördelning av aktier av serie A respektive B som rådde i Brinova innan nyemissionen för att betala fastighetsförvärvet. K-Fastigheter äger 132 545 872 aktier vilket motsvarar 57,6 procent av rösterna och kapitalet. Transaktionen innebär att K-Fastigheter blivit största ägare i Brinova. K-Fastigheter bedömer att transaktionen kombinerar två attraktiva fastighetsportföljer med fokus på Öresundsregionen. Brinova blir genom förvärvet signifikant större sett till bland annat fastighetsvärde, substansvärde, hyresintäkter och förvaltningsresultat. Ett högre börsvärde förväntas ge en högre likviditet i aktien, mer uppmärksamhet från kapitalmarknaderna och på sikt möjlighet för Brinovas aktie att inkluderas i fastighetsrelaterade aktieindex som exempelvis EPRA index. Genom försäljningen och skapandet av ett starkare Brinova ges bättre förutsättningar för ökad intjäning från fastighetsförvaltning i Region Syd än om K-Fastigheter och Brinova haft separata bestånd. Överlappningen som finns mellan bestånden ger skalfördelar och bedömningen är att K-Fastigheter kommer kunna få större ekonomisk utväxling på ägandet i Brinova än enbart ägande av eget bestånd i Region Syd. Transaktionens genomförande godkändes på extrastämmor i Brinova Fastigheter AB och K-Fast Holding AB vilka hölls den 7 respektive 6 mars 2024. Brinova handlas fortsatt på Nasdaq Stockholm och kommer konsolideras i K-Fast Holding AB:s redovisning. På sikt är K-Fastigheters avsikt att vid en tidpunkt som K-Fastigheter bedömer lämplig dela ut aktierna i Brinova till aktieägarna i K-Fastigheter genom en sakutdelning, vilket tidigast bedöms kunna ske i samband med K-Fastigheters årsstämma 2026. TRANSAKTION MED BRINOVA Detta är Brinova Brinova utvecklar och förvaltar primärt bostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen engagerad förvaltning på de orter där bolaget aktivt valt att verka. Fastighetsbeståndet efter transaktionen med K-Fastigheter består av cirka 656 000 kvadratmeter och har ett fastighetsvärde på cirka 19,2 miljarder kronor inklusive projekt som färdigställs under 2025–2027. Fastighetsbeståndet består av 66 procent bostäder, 15 procent lokaler samt 19 procent samhällsfastigheter. Brinovas B-aktie noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på Mid Cap-listan. Huvudkontoret finns i Helsingborg. 7 7 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 8 ===== VERKSAMHET K-Fastigheter är ett projektutvecklings-, bygg- och fastighetsbolag huvudsakligen inriktat på bostadsfastigheter. Organiserat i de två verksamhetsområdena Entreprenad och Förvaltning ska K-Fastigheter skapa attraktiva hem med hög trivselfaktor. Entreprenadverksamheten bedrivs i de tre affärsområdena Projektutveckling, Prefab och Bygg. Koncernens fokus på att bygga egenutvecklade koncepthus ger goda förutsättningar att skapa värden genom kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela kedjan, från byggrätt, byggmaterial och byggmetod till förvaltning under fastighetens livstid. Våra egenutvecklade koncepthus för bostäder är Låghus, Lamellhus och Punkthus som vi kontinuerligt förbättrar genom de erfarenheter som organisationen löpande tillgodogör sig. Genom våra byggnationer av lägenheter med hög kvalitet är vi med och möter samhällets behov av nya bostäder och hyresgästernas och fastighetsägares önskemål om attraktiva, trivsamma och trygga hem. 8 8 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 9 ===== Mål Utfall Koncernövergripande mål 2028 2024 Långsiktigt substansvärde per aktie 50 kr 25,23 kr Mål i verksamhetsområde Entreprenad 2028 2024 Resultat per aktie 4,50 kr 1,16 kr Mål i verksamhetsområde Fastighetsförvaltning 2028 2024 Förvaltningsresultat per aktie 1,50 kr 0,55 kr Riskbegränsningsmått 2024 Soliditeten ska vara minst 30 procent 30,4% Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,75 ggr 1,6 ggr (rullande 12 månader) Skuldsättningsgraden ska understiga 65 procent 59,1% Övergripande mål K-Fastigheters övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. I den nya affärsplan styrelsen antog under 2024 som gäller för perioden 2024–2028 fastslås ett antal mål att vara uppfyllda till utgången av 2028 samt riskbegränsningsmått. Affärsplan 2024–2028 I samband med kvartalsrapporten för det första kvartalet 2024 antog styrelsen en ny affärsplan för perioden 2024–2028. Affärsplanen innebär ett skifte av strategi. Från att tidigare enbart byggt för egen förvaltning och långsiktigt ägande förutom det som prefabverksamheten levererat till externa kunder ska nu även delar av det som byggs säljas till externa kunder. Detta i syfte att understödja expansion och självfinansiering. Avyttringar kan ske av enskilda fastigheter eller portföljer som nyproduceras eller från befintligt bestånd, som forward funding eller alternativt som bostadsrätter. Samtliga projektstarter kommer liksom tidigare utgå från en hyresrättskalkyl. För att tydliggöra att K-Fastigheter är betydligt mer än ett fastighetsbolag och har externa kunder till färdigställda projekt, såväl som till stomentreprenader, har verksamheten delats upp i två verksamhetsområden: Fastighetsförvaltning och Entreprenad. I verksamhetsområde Entreprenad har affärsområdena Projektutveckling, Prefab och Bygg samlats. Målsättningen är att leverera färdigställda bostäder med bas i koncernens egenutvecklade koncepthus såväl som högkvalitativa stomlösningar. Verksamhetsområde Fastighetsförvaltning ska genom effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad i koncernens fastighetsbestånd med fokus på bostäder bidra med kassaflöde. Uppdelningen är ett steg i att synliggöra de värden som skapas utanför Fastighetsförvaltningen. Det verksamhetsområde som numera benämns som Entreprenad har svarat för 80 procent av koncernens resultat (exklusive orealiserade värdeförändringar av färdigställda förvaltningsfastigheter och derivat) sedan verksamhetsåret 2021 då prefabverksamheten blev en del av K-Fastigheter och för 82 procent under perioden 2019 till 2023 vilket var de år som den tidigare affärsplanen omfattade. I och med avyttringen av fastighetsportföljen i Region Syd till Brinova vars resultat kommer konsolideras i K-Fast Holding AB kommer ännu mera fokus i bolaget att ligga på entreprenadverksamheten. K-FASTIGHETERS AFFÄRSPLAN OCH MÅL 9 9 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 10 ===== 76% 11% 13% Hyresvärde per region 2024 79% 10% 11% Förvaltade lägenheter per region 2024 Hyresvärde per 31 december 2024: 679,1 mkr Antal lägenheter per 31 december 2024: 4 985 lägenheter Nr Orter Förvaltade lägenheter Lägenheter i pågående byggnation Lägenheter i bygglovs- eller detaljplanprocess, preliminärt antal Region Syd 1. Helsingborg 646 41 265 2. Hässleholm 857 – 22 3. Höganäs 385 – – 4. Höör 74 – – 5. Kristianstad 547 – – 6. Kävlinge 65 – – 7. Köpenhamnsområdet – 153 – 8. Landskrona 277 – – 9. Lund – 72 – 10. Malmö 272 154 18 11. Osby 8 – – 12. Växjö 615 – – 13. Älmhult 183 – – Region Väst 14. Ale 14 118 120 15. Borås – – 300 16. Göteborg 404 299 – 17. Vänersborg 140 – – Region Öst 18. Eskilstuna – 109 138 19. Gävle 152 229 418 20. Järfälla – – 316 21. Nyköping 153 – – 22. Strängnäs 57 326 – 23. Uppsala 40 – – 24. Vallentuna – 74 – 25. Värmdö – – 133 26. Västerås 96 316 – 27. Örebro – 161 163 Summa 4 985 2 052 1 893 Uppgifter per 31 december 2024. Syd Väst ÖstPrefab-fabriker i Hultsfred, Hässleholm, Katrineholm, Strängnäs, Vara och Östra Grevie. 27 14 17 7 16 15 18 19 23 26 3 5 24 2 4 6 20 8 9 10 21 11 22 25 12 13 VI BYGGER OCH FÖRVALTAR I TILLVÄXTORTER 1 10 10 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 11 ===== ENTREPRENAD I samband med antagandet av den nya affärsplanen för perioden 2024–2028 skapades verksamhetsområde Entreprenad. Koncernens entreprenadverksamhet består av verksamhet inom projektutveckling, prefabtillverkning av stomlösningar och byggledning, vilka delas upp i affärsområde Projektutveckling, Prefab och Bygg. Verksamheten utgår från kontor i Hässleholm, Malmö, Göteborg och Stockholm och har sex produktionsanläggningar för prefabelement i Hässleholm, Östra Grevie, Vara, Hultsfred, Katrineholm och Strängnäs samt en fabrik för lättelement i trä i Hässleholm. Ansvarig för entreprenadverksamheten är Niclas Bagler. Projektutveckling Verksamheten inom projektutveckling grundas på förvärv av primärt byggrätter men också i förekommande fall ej byggklar mark, för vilka vi med egna arkitekter, markprojektörer och plan- och bygglovshandläggare driver detaljplaner och bygglov för koncernens egenutvecklade koncepthus för bostäder men i förekommande fall även andra typer av hus. För mer information om K-Fastigheters koncepthus, se sidan 17-21. Genom gediget förarbete skapas goda förutsättningar för en hög utnyttjandegrad av de olika byggrätterna samt en ekonomiskt effektiv byggnations- och förädlingsprocess. En stor del av det inledande arbetet är effektiviserat genom att koncernen arbetar med koncepthus med en hög grad av gemensamma och standardiserade material och processer. Kontinuerlig produktutveckling sker på grundval av erfarenheter från byggprocessen samt hyresgästers, förvaltares och fastighetsskötares löpande återkoppling från tidigare genomförda projekt. På detta sätt säkerställs att K-Fastigheter har god insikt i vilka lösningar, materialval och produkter som fungerar och vilka som eventuellt behöver förbättras. Allt för att hitta så effektiva lösningar som möjligt. Vid utgången av 2024 bestod projektutvecklingsportföljen av 1 893 lägenheter i olika stadier varav 969 i bygglovsprocess. Utöver de befintliga projekt som affärsområdets medarbetare arbetar med finns affärsutvecklare som samordnar och leder arbetet med förvärv av byggrätter såväl som mark. Att löpande förvärva byggrätter är viktigt både på lång och kort sikt för att säkerställa fortsatt expansion. Som en följd av långa handläggningstider för plan- och bygglovsärenden är K-Fastigheter med i initiativet Bygg i Tid tillsammans med andra aktörer inom bostadssektorn. Bygg i Tid syftar till att proaktivt föreslå reformer för att snabba upp plan- och bygglovsprocesser och inte bara påtala att handläggningstiderna ökat. Prefab Under varumärket K-Prefab driver koncernen stomentreprenad för kompletta stomlösningar i främst betong men även i trä för bostäder, samhällsfastigheter, industri och lager, infrastruktur och lantbruk. Stomentreprenaden omfattar konstruktion, produktion och montage med egen personal. Stomlösningarna består bland annat av sandwichväggar, homogena innerväggar, hisschakt och bjälklag med inbyggda installationer för el, VA och ventilation, utfackningsväggar, balkonger och trappor. K-Prefabs kunder utgörs av externa aktörer samt internt i koncernen. Samtliga stomelement som ingår i koncernens koncepthus levereras av K-Prefab. En majoritet av de producerade volymerna går till externa kunder. Prefabricering av stommar möjliggör bättre arbetsförhållanden, hög kostnads- och kvalitetskontroll, minskat spill samt säkerställer kompabilitet, produktion och just-in-time-leverans till projekten. 11 11 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 12 ===== 2024 har sett en tydlig uppväxling från lägre volymer under första halvåret till högre volymer under andra halvåret. Vid årets slut hade K-Prefab 76 pågående stomentreprenader, till ett totalt återstående ordervärde om 1 056,0 mkr (1 058,4), och under året har K-Prefab tagit flera större ordrar framför allt till stomleveranser för bostadsbyggnation. Bygg Koncernens byggverksamhet ansvarar för byggnation och färdigställande av koncernens byggnation av koncepthus. Genom att arbeta med hög grad av prefabricering, repetitiva processer och specialiserade arbetsuppgifter uppnås hög kostnadskontroll och en effektiv byggprocess. Genom att koncentrera byggandet till ett fåtal utvalda koncepthus som uppförs upprepade gånger arbetar K-Fastigheter upp omfattande erfarenhet och kännedom om risker, flaskhalsar och andra effektivitetsfällor i de specifika uppförandeprocesserna och kan därför proaktivt vidta åtgärder för att undvika dessa. Det innebär vidare ett begränsat antal materialkategorier, vilket ger skalfördelar vid inköp, kännedom kring hantering och minimalt svinn. Arbetet med att effektivisera byggprocessen är ständigt pågående. K-Fastigheter arbetar strategiskt och kontinuerligt med ett långsiktigt förbättringsarbete, där de lärdomar som kan dras i byggnationsprojekten dokumenteras och tillvaratas för att kunna tas i beaktande även av affärsområdena Projektutveckling och Prefab i utformningen av framtida byggprojekt. Våra lägenheter har en genomgående hög standard och är utrustade med moderna vitvaror, såsom integrerad diskmaskin, tvättmaskin och torktumlare samt inbyggd mikrovågsugn. Eftersom tvättmaskin och torktumlare dessutom placeras i lägenheterna höjs dels boendestandarden för hyresgästerna, dels minskas behovet av gemensam tvättstuga, vilket innebär att mer yta av byggnaden kan tas i anspråk för bostadsändamål. Byggnation, utöver stommontage som genomförs av affärsområde Prefab, sker med hjälp av underentreprenörer. K-Fastigheters byggorganisation består av projektledare, inköpare, entreprenadingenjörer och eftermarknad som arbetar i regionerna Syd, Öst och Väst. Vid årets slut hade byggverksamheten 18 pågående byggnationer av koncepthus, med ett återstående ordervärde om 1 971,4 mkr (1 297,5), fördelat på 2 052 lägenheter, samt byggnationen av Hässleholm Rusthållaren 3. Rusthållaren omfattar 8 000 kvm uthyrningsbar yta, varav stora delar kommer inrymma koncernens nya huvudkontor. Under året byggstartades 928 lägenheter, varav 74 lägenheter i joint venture tillsammans med Titania Holding AB, och 425 lägenheter har färdigställts. 12 12 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 13 ===== Inom verksamhetsområde Förvaltning förvaltas de fastigheter som koncernen uppfört eller förvärvat. Verksamheten ska genom effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad bidra med kassaflöde till koncernen. Vår fastighetsportfölj kommer att variera i omfattning över tid då vi kan addera såväl som avyttra fastigheter i eget ägande i enlighet med gällande affärsplan som antogs under 2024. Affärsområdets verksamhet omfattade vid årsskiftet fastigheter från Malmö i söder till Gävle i norr. Sammanlagt hade bolaget 4 985 lägenheter i förvaltning vid årsskiftet att jämföra med 4 876 vid utgången av 2023. Merparten av fastigheterna i förvaltning fanns vid årsskiftet i Region Syd. 67 procent av det totala beståndet är uppfört efter 2019. Fastigheterna i Region Syd övergick den 1 april 2025 i Brinova Fastigheter AB:s ägande. K-Fastigheter äger sedan samma datum 57,6 procent av aktierna i Brinova. Läs mer om transaktionen med Brinova på sidan 7. K-Fastigheters fastighetsbestånd består nu av det egna innehavet i Region Väst och Region Öst samt ägandet i Brinova. På de platser där K-Fastigheter inte har egen personal kan fastighetsrelaterade tjänster köpas in av externa samarbetspartners. Uthyrning i såväl nyproduktion som i befintligt bestånd i Sverige sker med egen personal. K-Fastigheters fokus för förvaltningen ligger på att uppnå nöjda hyresgäster som känner trygghet i både sina hem och sina områden, samt i att de alltid kan få kontakt med och service från representanter för K-Fastigheter. Vår förvaltning ska vara rationell och effektiv men samtidigt upplevas personlig i de fall hyresgäster är direkt FÖRVALTNING berörda. Verksamhetsområdet arbetar ständigt med att förbättra dessa processer och optimera driften av fastigheterna, bland annat genom digitalisering. I syfte att säkerställa förbättring och produktutveckling inhämtar K-Fastigheter löpande återkoppling från hyresgäster och andra intressenter, inklusive branschkollegor. Bolaget genomför årligen undersökningar för att mäta kundnöjdheten med frågor om bland annat inomhusmiljö, allmänna utrymmen, trygghet och service. Eftersom K-Fastigheter har en hög grad av standardisering och arbetar med ett begränsat antal materialkategorier är varje komponent i koncernens egenproducerade fastighetsbestånd väl dokumenterad, vilket medför korta ledtider för reparationer och hög driftsäkerhet i fastigheterna. 13 13 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 14 ===== KARRIÄR FÖRETAG 2025 K-Fastigheter är ett ungt och expansivt bolag som startades år 2010. Vid årsskiftet 2024/2025 hade koncernen nära 550 anställda plus inhyrd personal. Genom vårt konceptuella byggande och det faktum att vi kontrollerar hela kedjan från projektutveckling, prefabverksamhet, byggnation och slutligen förvaltning har vi möjlighet att arbeta med ständiga förbättringar. Att hela tiden söka efter möjligheter att bli bättre och hitta smarta och kostnadseffektiva lösningar är en del av vår kultur. Varje medansvarig i vår koncern har möjlighet att med entreprenöriellt tänkande bidra i detta arbete och det finns möjligheter att utvecklas inom olika roller över tid. För våra karriär- och utvecklingsmöjligheter har vi uppmärksammats och utsetts till Karriärsföretag*. Vi utsågs första gången för år 2024 och har återigen utsetts till Karriärföretag 2025. Vi bygger våra bostäder för att vara trivsamma och trygga hem åt de som flyttar in vare sig vi själva behåller fastigheten eller bygger åt kunder. Genom detta förhållningssätt vill vi bidra till att utveckla samhället och de orter där vi är verksamma och där vi bygger åt externa kunder. Som en del av K-Fastigheter-familjen är våra anställda en del av denna utveckling. Vi tänker långsiktigt och stort och söker löpande medansvariga som kan vara med på vår resa. En resa med tanken att förändra byggandet och bostadssektorn genom konceptuellt byggande och ständiga förbättringar. NYFIKNA OCH FRAMÅT – DET ÄR K-FASTIGHETER K-Fastigheter finns i flera sociala medier. K-Fastigheter finns i flera sociala medier. Följ oss för att lära känna oss och vår verksamhet. Sök efter ”K-Fastigheter” och ”K-Prefab”. Besök även karriärsidorna för att se vilka roller för nya medarbetare vi söker. * Läs mer om K-Fastigheter som Karriärföretag: www.karriarforetagen.se/foretag/k-fastigheter/ 14 14 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 15 ===== ORGANISATION OCH MEDANSVARIGA att K-Fastigheter ska vara det självklara valet för kunder, hyresgäster, medansvariga och andra intressenter, utvärderas varje process, oavsett om den är i ett byggprojekt, i en fabrik eller en administrativ uppgift, för att nästa gång kunna göra den lite bättre. En bra introduktion av nyanställda medansvariga skapar grunden för en god arbetsmiljö, trivsel samt snabbare och säkrare resultat. Bland annat genomförs koncerngemensamma introduktionsdagar för nyanställda K-Fastigheters organisation kännetecknas av tillväxt, involvering och ansvarstagande samt stödja koncernens strategier och mål. Verksamheten är organiserad i två verksamhetsområden: Entreprenad och Förvaltning. Entreprenadverksamheten i sin tur är uppdelad i affärsområdena Projektutveckling, Prefab och Bygg. Prefabverksamheten är organiserad som ett dotterbolag (K-Prefab) med egen VD och ledning. Entreprenad levererar till såväl externa kunder som internt i koncernen. Verksamheten erbjuder koncernens koncepthus internt och externt samt kompletta stomentreprenader till externa kunder. Förvaltningsverksamheten har hand om koncernens förvaltningsfastigheter som ska drivas med god ekonomi. Därutöver finns gemensamma funktioner som affärsutveckling, ekonomi och finans, inköp, IT, juridik, HR, KMA och kommunikation/IR/marknad. För att arbeta så effektivt som möjligt och ha en organisation som kan fatta snabba beslut och känna den lokala marknaden är koncernens verksamhet indelade i tre regioner, Syd (inklusive Danmark), Väst och Öst. En viktig faktor för fortsatt framgång för K-Fastigheter är att koncernen som arbetsgivare arbetar med att skapa delaktighet för samtliga medansvariga. Hög grad av involvering och öppen kommunikation skapar förtroende, engagemang och tydlighet. Engagerade, motiverade och kompetenta medansvariga inger förtroende vilket ökar andelen nöjda kunder och hyresgäster. Långsiktig, Nytänkande och Omtänksam är de ledord ska styra alla koncernens medansvariga i det dagliga arbetet, hur de ser på sig själva i sin roll, hur de vill agera och upplevas av andra. Koncernen använder ett digitalt verktyg för regelbundna medarbetarundersökningar, så att vi tillsammans kan utvärdera och arbeta för att bli lite bättre varje dag. Som ett led i att vara en attraktiv arbetsgivare arbetar K-Fastigheter med utvecklingsplaner för att uppmuntra kompetensutveckling hos de medansvariga. Att följa utvecklingen inom respektive arbetsområde såväl som koncernövergripande är viktigt och K-Fastigheter måste rusta sina medansvariga så att de kan möta den utveckling och de förväntningar som finns från olika intressenter. Koncernen strävar efter att spegla det omgivande samhället, vilket stärker bolaget och våra anställda. För tjänstemän. Under 2024 genomfördes två sådana introduktioner. Arbetsmiljö Vid utgången av 2024 uppgick antalet medansvariga i koncernen till 542 (550), varav 66 (65) kvinnor respektive 476 (485) män. Majoriteten av dessa arbetar inom tillverkning, montage och förvaltning. För att möta tillväxt och variationer i beläggning arbetar Prefab i perioder med viss andel inhyrd personal i främst våra fabriker utöver egna anställda. 15 15 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 16 ===== K-Fastigheter strävar alltid efter att ha en säker arbetsmiljö, ur såväl fysiskt som socialt och psykiskt perspektiv, med ledorden ”Vi är varandras arbetsmiljö.” K-Fastigheter arbetar för att skapa en arbetsmiljö där alla medansvariga kan känna sig trygga och må bra. Medansvariga som mår bra gör ett bra arbete och tar hand om koncernens kunder på ett bättre sätt. Engagemang, trygghet och kompetens inom sitt ansvarsområde skapar förutsättningar för att medansvariga ska kunna känna sig ansvariga för såväl sin egen som bolagets utveckling. Inom koncernen finns ett flertal specialister inom arbetsmiljö och under 2024 har det genomförts ett stort antal interna revisioner samt utbildningar med mera på byggarbetsplatser, fabriker och kontor. K-Prefab arbetar aktivt med säkerhet i det dagliga arbetet på våra produktionsanläggningar och vid montage. Hela koncernen har också haft en säkerhetsvecka med olika temautbildningar för samtliga medarbetare i syfte att öka både den praktiska kompetensen inom säkerhet och stärka säkerhetskulturen. För K-Fastigheter är de medansvarigas hälsa prioriterad. Alla medansvariga omfattas av ett årligt friskvårdsbidrag samt gemensamma kampanjer eller aktiviteter utöver olika personalaktiviteter på både koncern- och affärsområdesnivå. För medarbetarsamtal finns ett systematiserat arbete. Som koncern har K-Fastigheter över tid ett kontinuerligt behov av nya medansvariga samtidigt som en stark företagskultur bibehålls. Koncernen har väl implementerade rekryteringssystem med en kandidatdatabas bestående av ett stort antal intresserade kandidater. Det är viktigt att säkra inflödet av ny personal genom att söka brett och använda kompletterande sökkanaler utöver traditionell rekrytering. Detta görs genom bland annat intern kompetensutveckling, samarbete med olika rekryterare för spetskompetenser och samarbete med yrkes- och högskolor. Internrekrytering uppmuntras som ett led i att utveckla såväl koncernen som individen och vi har många goda exempel på personal som gjort interna karriärer både i chefs- och specialistroller inom samtliga affärsområden. K-Fastigheter utsågs för första gången av en extern part till Karriärföretag för 2024 och har även utsetts till detta för 2025. 16 16 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 17 ===== K-FASTIGHETERS KONCEPTHUS K-Fastigheter arbetar med tre olika egenutvecklade koncepthus för hyreslägenheter samt ett för kommersiella lokaler, främst kontor. De tre modellerna för bostäder är Låghus, Lamellhus och Punkthus. Modellen med Punkthus har vidareutvecklats och finns även i ett utförande kallat Punkthus Plus. Koncepthuset K-Kommersiellt är utvecklat tillsammans med dotterbolaget K-Prefab och den första byggnationen sker i Hässleholm och kommer bland annat innehålla huvudkontor för koncernen. Läs mer om bolagets koncepthus och lediga bostäder i såväl nyproduktion som befintligt bestånd på www.k-fastigheter.se Genom att arbeta med standardiserade byggmetoder med hög grad av prefabricering uppnås en effektiv process samtidigt som samtliga modeller kan anpassas och kombineras efter de förutsättningar som råder på den aktuella platsen. Det standardiserade tänkandet ger också utmärkta möjligheter att arbeta med ständiga förbättringar och att vidareutveckla byggmetoderna. K-Fastigheter uppför dessa koncepthus både för egen förvaltning och till externa kunder. Genom att kombinera två eller tre husmodeller kan varierad bebyggelse uppnås på samma eller närliggande fastigheter och på så sätt nyttja byggrätter på ett optimalt sätt. LÅGHUS LAMELLHUS PUNKTHUS 17 17 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 18 ===== Låghus – Flexibla hus med stor valfrihet K-Fastigheters hus i en till tre våningar kan antingen uppföras som parhus eller radhus med lägenheter i ett eller två plan. Därutöver kan de placeras ovanpå varandra för att skapa tvåplanshus med loftgång. Lägenheter i låghus finns i storlekarna två rum och kök om 55 kvm, tre rum och kök om 68 kvm samt fyra rum och kök i två plan om 89 kvm med takterrass. Genom koncerninternt utvecklingsarbete har en huskropp där varje lägenhet har så lite fasadyta som möjligt uppnåtts i kombination med en attraktiv planlösning. Låghus lämpar sig väl för både barnfamiljer och personer som sålt ett ägt boende i form av en villa och söker ett högkvalitativt boende med egen uteplats och/eller takterrass. Placering sker lämpligen i villa- och radhusområden i städernas ytterområden. Konstruktionsfakta: Platta på mark med prefabstomme. Fasaden kan utföras i valfri kulör. 18 18 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 19 ===== Lamellhus – Variation och yteffektivitet K-Fastigheters flerfamiljshus i kvartersstruktur kan uppföras med upp till tio våningar. Bostadslägenheterna i Lamellhuset byggs primärt i två särskilt yteffektiva lägenhetskonfigurationer om två rum och kök om 51 kvadratmeter respektive tre rum och kök om 68 kvadratmeter. Det finns även möjlighet att bygga både större och mindre lägenhetsalternativ. För att kunna möta marknadens efterfrågan samt på bästa sätt utnyttja specifika byggrätter har K-Fastigheter valt att göra Lamellhuset anpassningsbart i fråga om planlösningar, vilket ger möjlighet att exempelvis ha kommersiella lokaler i bottenplan och att lägga till underjordiska garage. Vid utformningen av Lamellhuset har betydande fokus lagts på att åstadkomma en byggnad med ett högt antal kvadratmeter boyta i förhållande till fasadyta. Lamellhuset har väsentligt mindre fasadyta i förhållande till boyta än den genomsnittliga nyproducerade lägenheten i Sverige. I samband med uppförandet har detta betydelse såtillvida att en mindre fasad innebär lägre materialåtgång och färre arbetstimmar för uppförandet. I ett långsiktigt förvaltningsperspektiv medför en mindre fasadyta lägre underhållskostnader, men framförallt en mindre yta som exponeras mot kyla, vilket bidrar till att sänka byggnadens totala energiförbrukning. Lamellhus med sina variationsmöjligheter och yteffektiva lägenheter lämpar sig väl för urbana lägen. Konstruktionsfakta: Bärande betongkonstruktion med bjälklag och lägenhetsskiljande väggar i betong samt sandwichväggar i betong. Fasader kan ha olika material och därmed ges olika uttryck. 19 19 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 20 ===== Punkthus och Punkthus Plus – Bostadshuset för alla lägen K-Fastigheters Punkthus är kvadratiskt formade flerfamiljshus som kan uppföras med fyra till tio våningar. Punkthuset har fyra lägenheter i varje plan: två lägenheter med två rum och kök om 62 kvadratmeter samt två lägenheter med tre rum och kök om 71 kvadratmeter. Samtliga lägenheter har rymliga balkonger om 27 kvadratmeter i två väderstreck. Punkthuset är särskilt lämpat att uppföras på svårbebyggda byggrätter tack vare att bottenvåningen kan utformas i ett flertal olika utföranden. Bottenvåningen kan exempelvis vid kuperade markförhållanden byggas i suterräng och även varieras med olika typer av ytor som lokaler och återvinngsrum om lägenheter inte byggs i markplan. Punkthus lämpar sig primärt för byggnation i städernas ytterområden men passar även i mer urbana lägen. Punkthuset finns även i en vidareutveckling kallad Punkthus Plus. Punkthus Plus är ett rektangulärt punkthus med sex lägenheter per plan och därför används även det tekniska begreppet ”sexspännare”. Punkthus Plus är en hybrid, ett hus som ger fler valmöjligheter, vilket inkluderar alternativet att byggas som ett fristående Punkthus samt att byggas ihop gavel mot gavel för att skapa en byggnation som visuellt påminner om K-Fastigheters Lamellhus. Punkthuset har utformats för långsiktigt kostnadseffektiv förvaltning, vilket inkluderar dess väggkonstruktion som gör det möjligt att nå alla avloppsstammar från trappuppgången, i syfte att i framtiden kunna genomföra stambyten utan att hyresgäster behöver evakueras. Tack vare en innovativ konstruktion, hög prefabriceringsgrad och en balkongkonstruktion som gör byggnadsställningar överflödiga har Punkthuset en mycket tidseffektiv uppförandeprocess. Konstruktionsfakta: Konstruktion helt i betong med sandwichytterväggar, homogena lägenhetsskiljande väggar samt bjälklag. Husets tak finns i tre alternativ: pulpettak, sadeltak och valmat tak. Fasaden kan utföras i valfri kulör och med flera alternativa balkongräcken. 20 20 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 21 ===== K-Kommersiellt – För det moderna kontoret Koncernen har utvecklat ett fjärde koncepthus. Som komplement till bostadshusen har ett koncepthus för kommersiella lokaler kallat K-Kommersiellt tagits fram. K-Kommersiellt är ett flervåningshus uppfört i prefabricerade betongelement. Planlösningen kan anpassas efter kundens önskemål till exempel med reception, restaurang, gym eller traditionella kontorsutrymmen tack vare den öppna planlösningen. Kontorsvåningarna kan anpassas till ett eller flera företag genom uppdelning av våningsplan vilket gör K-kommersiellt till en attraktiv lösning för både små och stora företag. K-Kommersiellt byggs med en stabiliserande yttre och inre kärna där fyra väggelement tillsammans skapar en fönsteröppning som sträcker sig från golv till tak. Fasaden får ett modernt uttryck samtidigt som det ger fantastiskt ljusinsläpp på varje plan. Fasadens struktur kan användas som stabiliserande tack vare den prefabricerande betongens robusta egenskaper. Husets yttre kärna knyts till den inre kärnan som innehåller hiss, trappa och entré till våningsplanen. Våningsplanens uppbyggnad ger hög flexibilitet för antalet våningar vilket gör att K-Kommersiellt kan uppföras på många olika typer av byggrätter. Prefabriceringsgraden är hög då upprepningseffekten av lika betongelement är unik i branschen. Konstruktionsfakta: Platta på mark med intilliggande garage i två våningar. Sandwichelement i fasad, homogena bjälklag och homogena innerväggar, allt i betong. Taket är uppbyggt som isolerat, pappat låglutande tak. På detta läggs betongplattor som utgör ytan för takterrassen. Fasadfärg i valfri kulör. K-Kommersiellt i Hässleholm I Hässleholm uppför K-Fastigheter det första huset inom konceptet K-Kommersiellt. Utöver externa hyresgäster kommer koncernens att ha sitt huvudkontor i fastigheten. 21 21 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 22 ===== Bostäder Lokaler 95% 5% K-Fastigheters fastighetsvärde per kategori, % Bostäder Lokaler 95% 5% K-Fastigheters fastighetsvärde per kategori, % >2020 2015 2010 <2000 2000 67% 8% 2% 5% 18% K-Fastigheters fastighetsvärde per byggår, % >2020 2015 2010 <2000 2000 67% 8% 2% 5% 18% K-Fastigheters fastighetsvärde per byggår, % 75% 14% 11% K-Fastigheters fastighetsvärde per geografi, % Region Syd Region Väst Region Öst 75% 14% 11% K-Fastigheters fastighetsvärde per geografi, % Region Syd Region Väst Region Öst K-FASTIGHETERS FASTIGHETSBESTÅND Koncernens fastighetsbestånd bestod den 31 december 2024 av 116 helägda och 3 delägda färdigställda förvaltningsfastigheter1 fördelat på totalt 320 819 kvadratmeter bostäder och 38 201 kvadratmeter kommersiell yta. Vidare hade koncernen 17 koncerninterna pågående byggnationer, fördelat på 122 658 kvadratmeter bostäder respektive 921 kvadratmeter kommersiell yta. Därutöver hade K-Fastigheter 14 pågående projekt i projektutvecklingsfas i olika skeden av bygglovs- eller planprojektering, varav 7 projekt där K-Fastigheter ännu inte hade tillträtt marken. Av fastighetsbeståndet är 67 procent uppfört efter 2019 och totalt 90 procent efter 2010. Samtliga fastigheter återfinns i av Newsec bedömt A- eller B-läge på de orter koncernen är verksam. Hyresvärdet uppgick per 31 december 2024 till 679,1 mkr och den kontrakterade hyran uppgick till 655,0 mkr med ett bedömt driftsöverskott om 473,2 mkr, vilket motsvarar en potentiell överskottsgrad om ca 72 procent. För nyproducerade koncepthus ligger motsvarande potentiella överskottsgrad på ca 76 procent och för övriga fastigheter i beståndet på ca 60 procent. 93 procent av de kontrakterade hyrorna avser bostäder eller därtill relaterad uthyrning (t.ex. parkering) fördelat på 4 985 lägenheter under förvaltning vid årets utgång. Kontrakterade hyror från kommersiella hyresgäster fördelas på ca 150 kommersiella kontrakt där den största hyresgästen utgör ca 1 procent av de totala kontrakterade hyresintäkterna och de Bokfört fastighetsvärde vid årets utgång (31 december 2024) uppgick till 12 636,8 mkr. 1 Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa. Från och med 2024 förändrar vi redovisningen av fastighetsrelaterade nyckeltal så att 100 procent av fastighetsbeståndet tas upp i fastighetsrelaterade nyckeltal för delägda bolag som konsolideras i K-Fastigheters koncernredovisning och den procentuella ägarandelen tas upp i fastighetsrelaterade nyckeltal för delägda bolag som ej konsolideras i K-Fastigheters koncernredovisning. Per 31 december 2024 omfattas endast det delägda bolaget K-Fast Kilen AB, vilket ägs till 51 procent av K-Fastigheter och 49 procent av Kilenkrysset AB. Endast jämförelsetalen för Antal byggstartade lägenheter, Antal lägenheter i pågående byggnation och Antal lägenheter under projektutveckling har påverkats av ovan förändring. 10 största kommersiella hyresgästerna utgör ca 4 procent av de totala kontrakterade hyresintäkterna. Det delägda beståndet bestod per 31 december uteslutande av K-Fastigheters samarbete med Kilenkrysset, vilket omfattar ett samarbete om byggnation och förvaltning av K-Fastigheters koncepthus i Nyköping, Strängnäs och Örebro. Det färdigställda beståndet omfattade per 31 december 2024 totalt 210 lägenheter i Nyköping och Strängnäs med ett marknadsvärde om 569,0 mkr och ett hyresvärde om 29,4 mkr. Vidare hade K-Fast Kilen vid årets utgång ca 650 lägenheter under projektutveckling och byggnation i Strängnäs och Örebro med ett totalt hyresvärde om 99,7 mkr. K-Fastigheter äger 51 procent av det delägda bolaget K-Fast Kilen AB, varför det samägda bolaget konsolideras i K-Fastigheters redovisning. Vid årets utgång uppgick det bokförda värdet på färdigställda förvaltningsfastigheter till totalt 12 636,8 mkr med ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 4,44 procent. Det bokförda värdet på pågående nybyggnation uppgick till 2 312,7 mkr och obebyggd mark och byggrätter till 648,9 mkr. Det bedömda marknadsvärdet vid färdigställande av pågående nybyggnation uppgår till 6 172,5 mkr och drygt 5 700 mkr för fastigheter under pågående projektutveckling. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för pågående nybyggnation uppgick vid årets slut till 4,34 procent. K-Fastigheters förvaltningsverksamhet indelas i tre regioner: Syd, Väst och Öst. 75 procent av fastighetsvärdet återfinns i region Syd, vilket omfattar Skåne och södra Småland. Region Väst omfattar Halland och Västra Götaland. Region Öst omfattar Mälardalsregionen samt Nyköping och Gävle. Per 31 december 2024 hade koncernen inga färdigställda fastigheter utanför Sverige. 22 22 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 23 ===== Antal färdigställda lägenheterHyresvärde, mkr Antal färdigställda lägenheterHyresvärde, mkr 0 200 400 600 800 1000 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 2024 2025 2026 2027 3000 4000 5000 6000 7000 Aktuell intjäningsförmåga (mkr) mkr 31 dec 2024 varav Syd varav Väst+Öst Pågående byggnation varav Syd varav Väst+Öst Summa Hyresvärde 679,1 515,3 163,8 320,5 67,3 253,1 999,6 Vakans -24,1 22,8 1,3 -6,4 -1,3 -5,1 -30,6 Hyresintäkter 655,0 492,5 162,5 314,1 66,0 248,1 969,0 Driftskostnader -105,0 -82,7 -22,3 -39,4 -8,0 -31,4 -144,5 Underhåll -19,8 -16,0 -3,8 -6,0 -1,4 -4,6 -25,8 Fastighetsskatt/avgäld -4,2 -3,8 -0,4 0,0 0,0 0,0 -4,2 Fastighetsadministration * -52,8 -41,3 -11,5 -18,2 -3,4 -14,7 -70,9 Driftsöverskott 473,2 348,6 124,6 250,5 53,1 197,4 723,7 Central administration * -17,5 -13,7 -3,8 0,0 0,0 0,0 -17,5 Räntenetto** -269,6 -202,0 -67,6 -147,1 -27,9 -119,1 -416,7 Förvaltningsresultat 186,1 132,8 53,2 103,4 25,2 78,2 289,5 Minoritetens andel av förvaltningsresultatet *** 3,6 0,0 3,6 10,7 0,0 10,7 14,3 Yta, tkvm 359,0 281,1 77,9 123,6 23,3 100,3 482,6 Fastighetsvärde 12 636,8 9 524,7 3 112,1 6 172,5 1 271,5 4 901,0 18 809,3 Räntebärande skulder 7 631,8 5 718,6 1 913,3 3 647,3 692,8 2 954,5 11 279,1 * Inklusive kostnader fastighetsadministration om 147 kr/kvm och centrala kostnader om 49 kr/kvm. **Inklusive räntekostnad med en snittränta om 3,53% för färdigställda förvaltningsfastigheter (inkl. ränteswappar) och 4,03% för förvaltningsfastigheter under byggnation. *** Avser per 31 december 2023 K-Fast Kilen AB, vilket ägs till 51% av K-Fastigheter. Aktuell intjäningsförmåga Information om färdigställda förvaltningsfastigheter och aktuell intjäningsförmåga inkluderar bedömningar och antaganden från 2025. Kontrakterad hyra avser kontraktsvärdet per balansdagen uppräknat till årstakt och hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg för bedömd hyra för vakanta ytor. Kostnader avser budgeterade fastighetskostnader och kostnader för fastighetsadministration och central administration på årsbasis baserade på historiska utfall. Informationen omfattar inte bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och aktuella räntor (inklusive effekt av derivatinstrument) vid årets utgång. Information om pågående byggnationer och projektutveckling är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida investeringar och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering i bygginvesteringar av projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ska inte ses som en prognos. Förväntad hyresutveckling och antal lägenheter Information avseende aktuell intjäningsförmåga och framtida utveckling i hyresvärde och antal färdigställda lägenheter avser färdigställda förvaltningsfastigheter vid utgången av året med tillägg för de förvaltningsfastigheter som är under pågående nybyggnation vid utgången av året, vilka förväntas färdigställas under perioden 2025 till 2027. Projekt som inte byggstartats ingår ej. Aktuell intjäningsförmåga uppdateras löpande i bolagets kvartalsrapporter. 23 23 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 24 ===== Färdigställda förvaltningsfastigheter Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyrningsgrad Kontrakterad hyra Fastighetskostnader Driftsöverskott Per geografi Lgh Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm Syd 3 929 253 407 29 036 282 443 9 535,2 33 760 516,4 1 828 95,5% 493,3 102,9 364 390,5 1 383 Väst 558 33 877 8 011 41 888 1 721,6 41 100 90,1 2 151 99,0% 89,2 14,4 343 74,8 1 787 Öst 498 33 535 1 154 34 689 1 380,0 39 782 72,6 2 092 99,8% 72,4 11,7 338 60,7 1 749 Totalt 4 985 320 819 38 201 359 020 12 636,8 35 198 679,1 1 892 96,4% 655,0 129,0 359 526,0 1 465 varav delägda bolag* 210 14 566 0 14 566 569,0 39 064 29,4 2 020 99,5% 29,3 4,4 304 24,9 1 706 Sammanställning Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Bokfört värde Lgh Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr Färdigställda förvaltningsfastigheter 4 985 320 819 38 201 359 020 12 636,8 35 198 679,1 1 892 12 636,8 Pågående nybyggnation 1 978 122 658 921 123 579 6 172,5 49 948 320,5 2 593 2 794,5 Pågående projektutveckling 1 893 125 853 800 126 653 5 693,4 44 953 317,9 2 510 139,0 Övrigt 46,1 Totalt 8 856 569 330 39 922 609 252 24 502,7 40 218 1 317,4 2 162 15 616,5 * Avser per 31 december 2024 K-Fast Kilen AB, vilket ägs till 51% av K-Fastigheter. ** Upparbetad investering avser totalt nedlagd kostnad i respektive byggnation. Bokfört värde avser koncernmässigt värde justerat för koncernelimineringar och inkluderar upparbetad värdeförändring förvaltningsfastigheter om 600,6 mkr. Pågående byggnation Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Investering (inkl.mark), mkr ** Per geografi Lgh Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm mkr kr/kvm Bedömd Upparbetad Bokfört värde Syd 420 26 832 632 27 464 1 512,5 55 072 79,4 2 890 1 298,4 684,1 711,7 Väst 417 24 583 289 24 872 1 316,0 52 911 68,8 2 768 964,1 322,1 472,8 Öst 1 141 71 243 0 71 243 3 344,0 46 938 172,3 2 418 2 562,6 1 278,8 1 610,0 Totalt 1 978 122 658 921 123 579 6 172,5 49 948 320,5 2 593 4 825,2 2 285,0 2 794,5 varav delägda bolag * 326 20 456 0 20 456 933,0 45 610 48,4 2 365 687,3 565,4 515,5 FASTIGHETSBESTÅND PER 31 DECEMBER 2024 24 24 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 25 ===== Utfall Finansiella begränsningsmål Finansiella mål Finansiell kovenant 31 dec 2024 31 dec 2023 Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) min. 1,75 ggr min. 1,50 ggr 1,6 1,7 Soliditet, % min. 30% min. 25% 30,4% 30,3% Skuldsättningsgrad, % max. 65% 59,1% 60,2% Kredit- och ränteförfallostruktur 31 december 2024 (exkl. bygg- och rörelsekrediter) Löptid Ränteförfall Kreditförfall Swapförfall Belopp, mkr Snittränta, % Belopp, mkr Belopp Snittränta, % 0–1 år 4 027,0 4,16% 5 046,8 300,0 1,29% 1–2 år 2 100,0 2,81% 1 836,1 2 100,0 1,23% 2–3 år 800,0 3,29% 1 215,4 800,0 1,72% 3–4 år 200,0 2,70% 0,0 200,0 1,12% 4–5 år 0,0 0,0 - - > 5 år 971,3 4,30% 0,0 1 221,3 2,72% Totalt 8 098,3 3,72% 8 098,3 4 621,3 1,67% varav delägda bolag* 355,6 355,6 250,0 2,11% varav forward-start 250,0 2,30% * Avser per 31 december 2024 K-Fast Kilen AB, vilket ägs till 51% av K-Fastigheter. FINANSIERING OCH VÄRDERING Finansiering K-Fastigheters tillgångar utgörs primärt av bostäder belägna på ett flertal större orter i Öresundsregionen, Västra Götalands-, och Mälardalsregionerna. Verksamheten kännetecknas av långsiktigt stabila kassaflöden då risken är spridd på ett stort antal kunder och relativt diversifierad geografi. Vidare är en hög andel av K-Fastigheters bostäder nyproducerade under de senaste tio åren. Sammantaget gör detta att K-Fastigheters tillgångar kan belånas högre än kommersiella fastigheter, fastigheter i mindre orter och/eller fastigheter i sämre skick. Finanspolicy K-Fastigheters finanspolicy stipulerar hur den finansiella verksamheten ska bedrivas och hur verksamheten regleras och följs upp utifrån tydligt definierade mål och risknivåer med avseende valutarisk, ränterisk, finansieringsrisk, likviditetsrisk och kreditrisk (se not 22 Finansiella risker och Finanspolicyer i Förvaltningsberättelsen). Finanspolicyn syftar till att fastlägga enhetliga riktlinjer och ramar för de finansiella aktiviteterna inom koncernen i samband med upplåning, skuldförvaltning och likviditetshantering. Riktlinjerna ska ligga till grund för en god kontroll och kostnadseffektiv hantering av finansiella flöden och risker, samtidigt som en långsiktigt god utveckling av finansnettot och en positiv effekt på koncernens resultat uppnås. Finansiella mål Övergripande begränsas koncernens finansiella risk genom en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde, vilket över tiden tryggar koncernens kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. För att uppnå en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde har styrelsen fastställt följande finansiella mål: • Soliditet på koncernnivå ska vara minst 30 procent. • Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,75 ggr. • Skuldsättningsgrad får uppgå till maximalt 65 procent relativt koncernens samtliga tillgångar och skulder. Dessa finansiella måltal motsvarar generellt även de så kallade finansiella kovenanter som koncernen är ålagd att följa och redovisa i enlighet med befintliga låneavtal. Skuld- och derivatportfölj K-Fastigheter finansierade vid årets utgång sina tillgångar uteslutande med bilaterala lån med nordiska banker som motparter. Koncernens räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 10 317,3 mkr, varav 5 460,0 mkr klassificeras som kortfristiga räntebärande skulder. De räntebärande skulderna fördelas på bottenlån för färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter om 7 492,0 mkr, byggkrediter om 1 427,3 mkr, leasingskulder om 64,5 mkr samt rörelse- och förvärvskrediter om 1 333,2 mkr. Skuldsättningsgraden för koncernen uppgick till 59,1 procent, belåningsgrad färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick till 60,4 procent och soliditeten till 30,4 procent. Räntetäckningsgraden uppgick för året till 1,6 gånger. Vid årets utgång hade koncernen kontrakterade kreditavtal om 11 697,7 mkr, varav 7 492,0 mkr avsåg finansiering av färdigställda Räntebärande skulder (mkr) 31 dec 2024 31 dec 2023 Färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter 7 492,0 6 747,9 varav förfaller inom 12 månader 4 596,7 2 319,1 Byggkrediter 1 427,3 2 077,9 Rörelse- och förvärvskrediter 1 333,2 949,9 Säljarrevers 0,0 250,0 Leasingskulder 64,5 92,1 Totalt 10 317,3 10 117,8 varav kortfristiga 5 460,0 3 462,8 Kontrakterade limiter 31 dec 2024 31 dec 2023 Byggkrediter 2 714,4 2 937,6 utnyttjade 1 427,3 2 077,9 Rörelse- och förvärvskrediter 1 491,3 1 096,3 utnyttjade 1 333,2 949,9 Kreditnyckeltal (exkl. bygg- och rörelsekrediter) 31 dec 2024 31 dec 2023 Genomsnittlig räntebindning, år 1,8 3,5 Andel rörlig ränta, % 46% 9% Total snittränta inkl. derivat, % 3,72% 3,22% Total snittränta exkl. derivat, % 4,26% 5,47% Total snittränta byggkrediter, % 4,92% 5,95% Genomsnittlig kapitalbidning, år 1,1 2,8 25 25 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 26 ===== förvaltnings- och rörelsefastigheter, varav 4 596,7 mkr förfaller till omförhandling under de närmaste tolv månaderna. Utöver finansiering av färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter utgörs kontrakterade kreditavtal av byggkrediter om 2 714,4 mkr och rörelse- och förvärvskrediter om 1 491,3 mkr. Byggkrediter och rörelse- och förvärvskrediter var vid årets utgång utnyttjade till 1 427,3 mkr respektive 1 333,2 mkr. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden för koncernens räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering och färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick per 31 december 2024 till 1,1 år. K-Fastigheter arbetar idag uteslutande med lån med rörlig räntebas. För att förändra räntebindningstiden nyttjas räntederivat, primärt ränteswappar. Totalt uppgick swapportföljen nominellt till 4 621,3 mkr vid årets utgång. Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid årets utgång till 39,6 mkr. Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering, förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick till 1,8 år och den genomsnittliga räntan uppgick till 3,72 procent inklusive effekter av räntederivat och 4,26 procent exklusive effekter av räntederivat. Genomsnittlig räntekostnad för kontrakterade byggkreditiv uppgick vid årets slut till 4,92 procent. Total andel rörlig ränta i förhållande till räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering, förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick till 46 procent och räntekänsligheten vid en procentenhets förändring av låneräntorna uppgick till 37,3 mkr. Värdering Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning till verkligt värde och värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning. Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderings- hierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Fastigheternas verkliga värde baserades under 2024 uteslutande på externa värderingar genom en kombination av avkastnings- och ortsprismetoden. Fastigheter under uppförande och projektfastigheter värderas till anskaffningskostnaden med tillägg/avdrag för förväntad orealiserad värdeförändring, beräknat som bedömt verkligt värde enligt avkastningsmetoden reducerat med bedömda anskaffningskostnader, där 20 procent av bedömd värdeförändring tas upp vid lagakraftvunnet bygglov samt undertecknat totalentreprenadavtal och resterande 80 procent tas upp successivt under uppförandet i förhållande till nedlagda anskaffningskostnader. Verkligt värde är det bedömda belopp som skulle inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförts efter sedvanlig marknadsföring, där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Per 31 december 2024 har samtliga koncernens färdigställda fastigheter och fastigheter under byggnation värderats av extern oberoende värderare, NewSec Advise AB, i enlighet med RICS och IVSC:s rekommendationer i syfte att resultera i marknadsvärdet enligt den internationellt vedertagna definitionen framtagen av dessa organisationer. Underlaget för värderingen utgörs i samtliga fall av information om fastighetens skick, hyreskontrakt, löpande driftskostnader, vakanser och planerade investeringar samt en analys av befintliga hyresgäster. En bedömning sker av läge, hyresutveckling, vakansgrader och direktavkastningskrav för relevanta marknader och med hänsyn tagen till en normaliserad drift- och underhållskostnad. Uppgifter inhämtas från offentliga källor om fastigheternas markareal och detaljplaner för obebyggd mark och exploateringsfastigheter. Värdet på fastighetsbeståndet uppdateras kvartalsvis genom att befintliga värderingar uppdateras med aktuella hyror, vakanser samt marknadsdata från extern oberoende värderare, NewSec Advise AB, i form av nivåer på direktavkastning och drift- och underhållskostnader. Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Syftet är att bedöma fastigheternas standard och skick samt lokalernas attraktivitet. Avkastningsmetoden Vid värdering med avkastningsmetoden värderas varje fastighet individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida förväntade kassaflöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar samt restvärdet år tio alternativt år femton beroende på om det är en äldre eller en nybyggda fastighet. Bedömda hyresinbetalningar samt drifts- och underhållsutbetalningar har härletts från faktiska intäkter och kostnader. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer, drifts- och underhållsutbetalningar såväl som marknadsmässiga nivåer på kalkylränta och direktavkastningskrav. Till grund för samtliga kassaflödeskalkyler har antagits en långsiktig inflation om 2,0 procent (Riksbankens inflationsmål). Den kortsiktiga kostnadsinflationen antas minska från 2,0 procent 2024 till 1,0 procent för 2025. Motsvarande hyresinflation antas uppgå till 3,0 procent inför 2026 och därefter 2,0 procent efterföljande år. Hyresinbetalningar Framtida hyresnivåer för bostäder är baserade på aktuella nivåer samt potentiella hyresökningar vid investeringar och inflation. För 2025 har antagits en generell hyresökning om mellan 4,0 till 5,1 procent för bostäder med varmhyra och 3,5 till 4,5 procent för bostäder med kallhyra baserat på faktiskt aviserad hyra i det oförhandlade beståndet och på utfall alternativ förväntningar på utfall mellan marknadens parter i det förhandlade beståndet. Samtliga förändrade hyror för 2025 aviseras från januari. Hyresnivåer för kommersiella kontrakt uppskattas utifrån aktuell hyresnivå inklusive indexreglering, vilket innebär att hyran utvecklas i samma takt som inflationsförväntningarna. Vid förhandsvärdering av pågående nybyggnation justeras hyresnivån vid färdigställande med framtida förväntad hyresinflation. Vakanser bedöms för varje fastighet utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till en marknadsmässig vakans och individuella förutsättningar. Drifts- och underhållskostnader Bedömningen av utbetalningar för normal drift, reparation och underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighetsadministration, har gjorts med utgångspunkt i faktiskt utfall för aktuell fastighet alternativt fastighet med liknande konstruktion, samt Newsecs statistik och erfarenheter avseende jämförbara objekt. Bedömningen har skett med hänsyn till fastigheternas användning, ålder och underhållsstatus. Utbetalningarna för drift, administration och underhåll bedöms komma att öka i takt med den antagna inflationen. 26 26 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 27 ===== Investeringsbehov Fastighetens investeringsbehov bedöms utifrån eventuell underhållsplan, fastighetens skick samt pågående och planerade projekt. Direktavkastningskrav och kalkylränta Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts med utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas bland annat av investerarnas prioritering mellan olika tillgångsslag och finansieringsmöjligheter. Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastigheternas läge, typ av fastighet, standard på bostäder/lokaler, kvaliteten på installationerna, typ av hyresgäst och kontraktens beskaffenhet. Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren har på det i fastigheten bundna kapitalet. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade fastigheter, vilket i praktiken härleds genom att inflationsanpassa det bedömda direktavkastningskravet. Avkastningskraven på ingående värderingsenheter varierar för de färdigställda förvaltningsfastigheterna från 3,87 procent till 7,27 procent med ett totalt vägt snitt på 4,44 procent och för förhandsvärderade fastigheter under byggnation från 4,14 procent till 4,79 procent med ett vägt snitt på 4,34 procent. Primärt är det fördelning mellan lokalslag (bostäder/lokaler), hyresnivå samt geografiska aspekter som gör att avkastningskravet varierar. Den genomsnittliga kalkylräntan som användes för perioden var för färdigställda förvaltningsfastigheter 6,46 procent och för förhandsvärderade fastigheter under byggnation 6,42 procent. Restvärde Restvärdet utgörs av driftsöverskottet under återstående ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret. Restvärdesberäkningen görs för varje fastighet genom evighetskapitalisering av det uppskattade marknadsmässiga driftsöverskottet och det bedömda marknadsmässiga avkastningskravet för respektive fastighet. Avkastningskravet består av den riskfria räntan samt varje fastighets unika risk. Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde. 27 27 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 28 ===== Värderingsantaganden, vägt genomsnitt 2024 31 dec 2023 31 dec Kalkylperiod, antal år 10-15 10-15 Årlig långsiktig inflation, % 2,00% 2,00% Kostnadsinflation närmaste året, * % 1,00% 2,00% Långsiktig hyresutveckling, % per år 2,00% 2,00% Hyresinflation närmaste året, * % 3,00% 4,00% Kalkylränta, % 6,45% 6,44% Direktavkastningskrav restvärde, % Bostäder, % 4,33% 4,26% Kommersiella lokaler, % 5,71% 5,49% Långsiktig vakansgrad, % Bostäder, % 0,27% 0,26% Kommersiella lokaler, % 4,75% 5,73% Hyresvärde, kr/kvm 2 066 1 872 Drifts- och underhållskostnader år 1, kr/kvm 349 331 * 2025/2026 Genomsnittligt direktavkastningskrav för bedömning av restvärde Område Bostäder Kommersiellt Färdigställt Nybyggnation Färdigställt Nybyggnation Syd 3,50-5,15% 4,05-4,35% 5,00-7,35% 5,00-6,00% Väst 4,05-4,75% 4,05-4,75% 5,00-7,00% 5,50-6,20% Öst 4,15-4,45% 4,10-4,35% 5,00-5,50% 5,00-6,00% Danmark - 4,65% - - Kategori Färdigställt Nybyggnation Bostäder 3,50-5,15% 4,05-4,75% Kontor 5,35-7,20% - Butik 5,00-7,35% 5,40-6,20% Restaurang 5,35-6,70% - Lager/Industri 5,33-7,27% - Övrigt 5,00-6,99% 5,00-6,20% Ortsprismetoden Ortsprismetoden baseras på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som kan anses utgöra jämförbara fastigheter. Metoden innebär att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade fastigheter på en fri och öppen marknad. Vid jämförelsen ska hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan fastighetsöverlåtelsen och tidpunkten för värderingen. Ortsprismetoden används primärt som stöd till avkastningsmetoden. 28 28 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 29 ===== BOLAGSSTYRNING K-Fast Holding AB är ett svenskt publikt aktiebolag vars B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan den 29 november 2019. 29 29 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 30 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Denna bolagsstyrningsrapport ingår inte i den formella årsredovisningen, utan utgör en egen rapport. Bolagsstyrningsrapporten har granskats av bolagets revisor. K-Fast Holding AB:s styrelse och ledning strävar efter att genom stor öppenhet underlätta för den enskilde aktieägaren att följa bolagets beslutsvägar samt att tydliggöra var i organisationen ansvar och befogenheter ligger. Detta omfattar upprätthållande av en effektiv organisationsstruktur, system för intern kontroll och riskhantering samt transparent intern och extern rapportering. Bolagsstyrningsrapporten har upprättats i enlighet med reglerna i årsredovisningslagen och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). K-Fastigheter följer Koden, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter och god sed på aktiemarknaden sedan noteringen vid Nasdaq Stockholm i november 2019. Koden bygger på principen ”följ eller förklara”. Det innebär att K-Fastigheter inte vid varje tillfälle måste följa varje regel i Koden utan kan välja andra lösningar som bedöms bättre svara mot omständigheterna i det enskilda fallet, förutsatt att bolaget öppet redovisar varje sådan avvikelse, beskriver den lösning som bolaget har valt i stället samt anger skälen för detta. Koden innebär även att viss information ska hållas tillgänglig på bolagets webbplats. Det är styrelsens uppfattning att K-Fastigheter under 2024 har följt Koden med följande undantag: födelseår för styrelse redovisas inte då dessa uppgifter saknar betydelse för bedömning av kompetens och erfarenhet. Utbildning, styrelseuppdrag och arbetslivserfarenhet redovisas då de har betydelse för att bedöma kompetens och erfarenhet. Bolagsordning Bolagets företagsnamn är K-Fast Holding AB och bolaget är publikt (publ) med organisationsnummer 556827-0390. Bolagets styrelse har sitt säte i Hässleholms kommun. Bolaget ska ha till föremål för sin verksamhet att direkt eller indirekt via dotterbolag äga och förvalta fastigheter och värdepapper, bedriva byggnadsrörelse samt därmed förenlig verksamhet. Ändring av bolagsordningen sker enligt aktiebolagslagens bestämmelser. Senaste ändringarna beslutades av bolagsstämman 2021. Bolagsordningen i sin helhet finns på www.k-fastigheter.com. Struktur för bolagsstyrning Bolagsstyrningens mål är att säkerställa att bolaget sköts på ett för aktieägarna så effektivt sätt som möjligt, men också att K-Fastigheter följer de regler som finns. Bolagsstyrningen syftar även till att skapa ordning och systematik för såväl styrelse som koncernledning. Genom att ha en tydlig struktur samt klara regler och processer kan styrelsen säkerställa att ledningens och medarbetarnas fokus ligger på att utveckla verksamheten för att därigenom skapa aktieägarvärde. Styrelse och ledning strävar efter att företaget ska leva upp till de krav som myndigheter, Nasdaq Stockholm, aktieägare och andra intressentgrupper ställer på bolaget. Styrelsen följer också den debatt som förs i ämnet och bevakar de rekommendationer som olika aktörer, såsom Aktiemarknadsnämnden eller revisorer, utfärdar. Bolagsstyrning inom K-Fastigheter utövas främst genom bolagsstämman och styrelsen. I ett vidare perspektiv omfattar frågorna även bolagsledningen, dess uppgifter samt kontroll- och rapporteringsfunktionerna inom koncernen. Det är aktieägarna i K-Fast Holding AB som ytterst fattar beslut om koncernens styrning. På bolagsstämman utser aktieägarna styrelse, styrelsens ordförande och revisorer, beslutar om ersättning till dessa samt beslutar om hur valberedning ska utses. Styrelsen ansvarar inför ägarna för koncernens organisation och förvaltning av koncernens angelägenheter. Aktieägarna utövar sitt inflytande genom bolagsstämman och extra bolagsstämmor. Ledning och ansvar är fördelat mellan styrelsen och verkställande direktören enligt svensk lagstiftning, främst aktiebolagslagen och årsredovisningslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, bolagsordningen samt interna instruktioner och policydokument. Revisorerna rapporterar om sin granskning på bolagsstämman. 30 30 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 31 ===== Aktieägares möjlighet att påverka Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets högsta beslutsfattande organ. På bolagsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt i frågor som fastställande av resultat- och balansräkningar, disposition av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och verkställande direktören, val av styrelseledamöter och revisorer samt fastställande av arvode till styrelseledamöter och revisorer. Styrelseledamöter tillsätts och entledigas enligt aktiebolagslagen och bolagsordningen innehåller inga särskilda regler för detta. Bolagsstämmor Bolagsstämma ska hållas inom sex månader från utgången av varje räkenskapsår. Utöver bolagsstämma kan extra bolagsstämma sammankallas om bolagets styrelse, revisorer eller ägare till minst 10 procent av samtliga aktier i K-Fast Holding AB begär det. Enligt K-Fast Holding AB:s bolagsordning sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats, www.k-fastigheter.com. Att kallelse har skett ska annonseras i Dagens industri. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver den svenska aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av på stämman företrädda aktier och avgivna röster. Rätt att delta i bolagsstämma Den som önskar delta i bolagsstämma ska dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken sex bankdagar före bolagsstämman, dels anmäla sin avsikt att delta till K-Fastigheter senast den dag som anges i kallelsen till bolagsstämman. Vanligtvis är det möjligt för aktieägare att anmäla sig till bolagsstämman på flera olika sätt, vilka anges i kallelsen till bolagsstämman. För att få delta i stämman måste den som låtit förvaltarregistrera sina aktier, utöver att anmäla sin avsikt att delta, låta registrera aktierna i eget namn så att vederbörande är registrerad som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken senast fyra bankdagar före bolagsstämman. Aktieägare som inte är personligen närvarande vid bolagsstämma får utöva sin rätt vid stämman genom ombud eller, om styrelsen har beslutat om det, via poströst. Externa regelverk Det externa ramverket för bolagsstyrning omfattar bland annat: • Den svenska aktiebolagslagen • Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter • Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) • IFRS • EU:s revisionsförordning • FN:s Global Compact • EU:s marknadsmissbruksförordning (MAR) Viktiga interna regelverk • Bolagsordningen • Styrelsens arbetsordning, inklusive VD- instruktion och riktlinjer för styrelseutskott • Attestinstruktion • Handböcker och riktlinjer för väsentliga delar i verksamheten, bland annat kommunikationspolicy, finanspolicy, insiderpolicy och uppförandekod • Processer för intern kontroll och riskhantering 31 31 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 32 ===== Aktieägare som är personligen närvarande vid bolagsstämma, alternativt ombud för frånvarande aktieägare, får ha med sig högst två biträden. Aktieägares initiativrätt En aktieägare som vill få ett ärende behandlat vid en bolagsstämma ska begära detta skriftligen hos K-Fastigheters styrelse. Ärendet tas upp vid bolagsstämman om begäran har kommit in till styrelsen senast en vecka före den tidpunkt då kallelse enligt aktiebolagslagen tidigast får utfärdas eller efter denna tidpunkt men i sådan tid att ärendet kan tas upp i kallelsen till bolagsstämman. Rösträtt I K-Fast Holding AB finns aktier av två serier: A-aktier respektive B-aktier. En A-aktie berättigar ägaren till fem röster och en B-aktie till en röst. Såväl A-aktier som B-aktier berättigar ägarna till lika stor andel av bolagets tillgångar och vinst. Totalt antal aktier i K-Fast Holding AB uppgick den 31 december 2024 till 245 993 168, fördelade på 22 500 000 A-aktier, motsvarande 112 500 000 röster, respektive 223 493 168 B-aktier, motsvarande 223 493 168 röster. Totalt antal röster uppgick den 31 december 2024 till 335 993 168. B-aktierna representerade 66,5 procent av rösterna och 90,9 procent av aktiekapitalet. Ytterligare information om aktien och aktieägare finns på sidorna 129-132. Årsstämma 2024 Årsstämma hölls den 14 maj 2024 i Hässleholm. Utöver fysisk närvaro fanns möjlighet att poströsta. På stämman deltog eller företräddes sammanlagt 40 aktieägare motsvarande ca 93,1 procent av det totala antalet röster i bolaget. Protokoll fört vid årsstämman finns tillgängligt på bolagets webbplats. På stämman fattade aktieägarna beslut om bland annat följande: • att inte lämna utdelning för verksamhetsåret 2023 • omval enligt förslag från valberedningen av Ulf Johansson, Christian Karlsson, Jacob Karlsson, Sara Mindus, Jesper Mårtensson och Erik Selin till styrelseledamöter och att utse Erik Selin till styrelsens ordförande för tiden fram till slutet av nästa årsstämma • omval enligt förslag från valberedningen av Ernst & Young Aktiebolag som revisor för tiden fram till slutet av nästa årsstämma med huvudansvarig auktoriserad revisor Peter von Knorring • styrelsearvode om 200 000 kr för påföljande mandatperiod för de styrelseledamöter som inte är anställda av K-Fastigheter. Erik Selin erhåller inte något styrelsearvode • bemyndiga styrelsen att fram till årsstämman 2025, vid ett eller flera tillfällen och med eller utan företrädesrätt för aktieägarna, besluta om en eller flera nyemissioner med avvikelse från aktieägares företrädesrätt, om maximalt 25 000 000 nya aktier av serie B som motsvarar en tiondel av det totala antalet utgivna aktier i bolaget • bemyndiga styrelsen att fram till årsstämman år 2025, vid ett eller flera tillfällen, fatta besluta om förvärv av bolagets egna aktier av serie B med ett maximalt antal aktier som motsvarar en tiondel av det totala antalet utgivna aktier i bolaget. Extra bolagsstämma 2024 En extra bolagsstämma hölls den 8 april 2024 i Hässleholm. Utöver fysisk närvaro fanns möjlighet att poströsta. På stämman deltog eller företräddes sammanlagt 30 aktieägare motsvarande ca 91,3 procent av det totala antalet röster i bolaget. Protokoll fört vid årsstämman finns tillgängligt på bolagets webbplats. På stämman fattade aktieägarna beslut om: • att godkänna styrelsens förslag om en riktad nyemission avseende 842 000 aktier av serie B. Detta som en del av den riktade nyemission som styrelsen beslutade 13 mars 2024 om totalt 6 662 000 aktier av serie B i varav 5 820 000 aktier av serie B inrymdes i det mandat om nyemission som beslutades på ordinarie stämma 2023. Årsstämma 2025 Årsstämma i K-Fast Holding AB äger rum den 21 maj 2025. Information om bolagsstämman publiceras på www.k-fastigheter.com. Inför årsstämman 2025 föreslår styrelsen att ingen utdelning lämnas för verksamhetsåret 2024. Valberedning Vid extra bolagsstämma den 19 augusti 2019 fattades beslut om principer för tillsättande av en valberedning. K-Fastigheters valberedning inför bolagsstämman 2025 har utsetts enligt dessa principer. Valberedningen ska bestå av styrelsens ordförande samt representanter för de tre röstmässigt största aktieägarna vid utgången av tredje kvartalet året före årsstämman. Komplett beskrivning av principerna för tillsättande av och instruktion avseende valberedningen finns på bolagets webbplats, k-fastigheter.com. Sammansättningen av valberedningen offentliggjordes genom separat pressmeddelande den 15 november 2024 samt på K-Fastigheters webbplats, där det även anges hur aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen. Valberedningens uppgift är att bereda och lämna förslag till nästa bolagsstämma på ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt om arvode till ordföranden och övriga ledamöter. I valberedningens uppdrag ingår att utvärdera styrelsens arbete, i första hand utifrån den rapport som styrelsens ordförande lämnar till valberedningen. Valberedningen föreslår även val av revisorer och arvode till dessa. Valberedningen inför årsstämman 2025 Namn / representerande Andel av röster, 30 september 2024 Sharam Rahi / Erik Selin Fastigheter AB 37,1% Stefan Alvarsson / Jacob Karlsson AB 36,2% Olof Nyström * / Fjärde AP-Fonden 3,0% Erik Selin, styrelseordförande i K-Fast Holding AB *Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen/ till i bolaget röstmässigt större aktieägare. 32 32 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 33 ===== Huvudansvarig revisor i K-Fastigheter sedan 2023. Auktoriserad revisor och medlem i FAR. Ingår i EY:s branschgrupp Real Estate, Hospitality and Construction (RHC). Exempel på övriga större uppdrag: CA Fastigheter, Hyresbostäder i Norrköping, Telenor Sverige AB, Nimlas Group. Exempel på tidigare större uppdrag: Heimstaden, Heimstaden Bostad, Siemens Energy. Peter von Knorring Revisor i K-Fastigheter Styrelsen ska ha en ändamålsenlig erfarenhet och kompetens för den verksamhet som bedrivs i K-Fast Holding AB för att kunna identifiera och förstå de risker som kan uppstå i verksamheten och de regelverk som reglerar verksamheten. Valberedningen ska beakta K-Fastigheters mångfaldspolicy, vilken följer punkt 4.1 i Koden, i sitt förslag gällande val av styrelseledamöter till styrelsen Det åligger valberedningen att beakta policyn, med målsättning att åstadkomma en ändamålsenlig sammansättning av styrelsen. Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse med en samlad kompetens som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning av bolaget. I enlighet med punkt 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning ska bolagets styrelse ha en med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund och en jämn könsfördelning ska eftersträvas. Utöver Erik Selin Fastigheter Aktiebolag och Jacob Karlsson AB, som vid tillfället för fastställande av rätt att utse ledamöter i valberedningen vardera representerade 37,1 respektive 36,2 procent av rösterna, finns inga ytterligare aktieägare som representerar mer än 10 procent av rösterna. Externa revisorer Enligt bolagets bolagsordning antagen den 19 maj 2021 ska bolagets stämma utse en eller två revisorer med eller utan revisorssuppleanter eller ett eller två registrerade revisionsbolag. Bolagets revisorer utses för perioden intill slutet av nästa bolagsstämma. Revisorn ska granska K-Fastigheters årsredovisning och bokföring samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. K-Fast Holding AB är moderbolag i en koncern och K-Fastigheters revisor granskar koncernredovisningen samt koncernbolagens inbördes förhållanden. Revisorn ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse för koncern och moderbolag till bolagsstämman. Det senaste revisorsvalet skedde på bolagsstämman den 14 maj 2024 då Ernst & Young AB omvaldes. Peter von Knorring är huvudansvarig revisor. Styrelsens sammansättning Styrelseledamöterna utses normalt av bolagsstämman för tiden intill slutet av nästa bolagsstämma. Enligt K-Fast Holding AB:s bolagsordning ska styrelsen bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter utan suppleanter. I enlighet med Koden ska styrelsens ordförande utses av bolagsstämman. Högst en bolagsstämmovald styrelseledamot får arbeta i K-Fastigheters ledning eller i ledningen av dotterbolag. Majoriteten av de bolagsstämmovalda styrelseledamöterna ska vara oberoende i förhållande till K-Fastigheter och bolagsledningen. Minst två av de styrelseledamöter som är oberoende i förhållande till K-Fastigheter och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till K-Fastigheters större aktieägare. Mer information om bolagets styrelse finns på sidan 40-42. Styrelsens ansvar Styrelsen är bolagets näst högsta beslutsfattande organ efter bolagsstämman. Enligt aktiebolagslagen svarar styrelsen för K-Fastigheters organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska fortlöpande bedöma K-Fastigheters ekonomiska situation. Styrelsen ska se till att bokföringen, medelsförvaltningen och K-Fastigheters ekonomiska förhållanden i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Enligt Koden ingår det i styrelsens uppgifter att bland annat fastställa bolagets övergripande mål och strategi, tillsätta, utvärdera och vid behov entlediga verkställande direktör, identifiera hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets risker och affärsmöjligheter, fastställa erforderliga riktlinjer för bolagets uppträdande i samhället i syfte att säkerställa dess långsiktigt värdeskapande förmåga, se till att det finns ändamålsenliga system för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker för bolaget som dess verksamhet är förknippad med, se till att det finns en tillfredsställande kontroll av bolagets efterlevnad av lagar och andra regler som gäller för bolagets verksamhet, säkerställa bolagets efterlevnad av interna riktlinjer, säkerställa att bolagets informationsgivning präglas av öppenhet samt är korrekt, relevant och tillförlitlig. 33 33 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 34 ===== Styrelsens sammansättning, närvaro och ersättning Namn Invald Oberoende i förhållande till: Närvaro Ersättning Bolaget och ledande befattningshavare Större aktieägare Styrelsemöte Revisionsutskott Ersättningsutskott Styrelse- och utskottsmöten Erik Selin, ordförande 2018 Ja Nej 16 av 16 5 av 6 1 av 1 - Ulf Johansson, ledamot 2019 Ja Ja 16 av 16 6 av 6 1 av 1 200 000 Christian Karlsson, ledamot 2019 Nej Nej 16 av 16 - - 200 000 Jacob Karlsson, ledamot 2010 Nej Nej 16 av 16 - - - Sara Mindus, ledamot 2019 Ja Ja 16 av 16 6 av 6 1 av 1 200 000 Jesper Mårtensson, ledamot 2018 Ja Nej 15 av 16 - - 200 000 Styrelsen 2024 Styrelsen har, sedan bolagsstämman 2 april 2019, bestått av sex ledamöter. Styrelsen är beslutsför om fler än hälften av antalet styrelseledamöter är närvarande. Styrelseordföranden har utslagsröst vid lika röstetal. Styrelsen i K-Fast Holding AB består av personer som har bred erfarenhet och kompetens från fastighetsbranschen, juridik, affärsutveckling och finansiering. Ett antal av ledamöterna har erfarenhet från styrelsearbete i andra börsnoterade bolag. Samtliga styrelseledamöter har genomgått Nasdaq Stockholms utbildning för styrelse och ledande befattningshavare. Därefter erhåller styrelsen löpande information om bland annat regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag. K-Fastigheters firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelsens ledamöter två i förening samt en styrelseledamot och bolagets finanschef i förening. Om vissa uppgifter delegeras till en eller flera av styrelsens ledamöter eller till andra ska styrelsen handla med omsorg och fortlöpande kontrollera om delegationen kan upprätthållas. Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Styrelsens arbetsordning I sitt arbete följer styrelsen en skriftlig arbetsordning. Arbetsordningen fastställs årligen och reglerar bland annat funktioner och fördelning av arbete mellan styrelseledamöterna och verkställande direktören respektive mellan styrelsen och dess olika utskott samt vissa procedurfrågor rörande sammankallande av styrelsesammanträden. Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott. Styrelsens ordförande är ordförande i utskotten. Styrelsen sammanträder enligt ett årligen fastställt schema. Utöver dessa ordinarie sammanträden ska styrelsen sammankallas om styrelseordföranden anser att det behövs eller om en styrelseledamot eller den verkställande direktören begär det. I enlighet med aktiebolagslagen har styrelsen även fastställt en instruktion för den verkställande direktören, vilken innefattar en instruktion om såväl intern rapportering till styrelsen som bolagets externa rapportering till marknaden. Revisionsutskott Styrelsen har inrättat ett revisionsutskott bestående av tre ledamöter: Ulf Johansson, Sara Mindus och Erik Selin. Erik Selin är ordförande och Sara Mindus är vice ordförande för utskottet. Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt om slutsatserna av Revisorsinspektionens kvalitetskontroll. Utskottet ska även granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och då särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revision. Ersättningsutskott Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott bestående av tre ledamöter: Ulf Johansson, Sara Mindus och Erik Selin. Erik Selin är ordförande för utskottet. Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgifter är att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för styrelseledamöter, verkställande direktör och bolagsledningen, följa och utvärdera eventuella program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, samt följa och utvärdera tillämpningen av riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare fastställda av bolagsstämman samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Styrelsens ordförande Av styrelsens arbetsordning framgår bland annat att ordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina skyldigheter. I detta ligger att organisera och leda styrelsens arbete samt skapa bästa möjliga förutsättningar för dess arbete. Dessutom ska ordföranden se till att styrelsens ledamöter löpande uppdaterar och fördjupar sina kunskaper om bolaget och att nya ledamöter får lämplig introduktion och utbildning. Ordföranden ska stå till förfogande som rådgivare och diskussionspartner till verkställande direktören men också utvärdera dennes arbete samt redogöra för sin bedömning i styrelsen. Därutöver ankommer det på ordförande att se till att styrelsens arbete utvärderas årligen och att informera valberedningen om utvärderingen. Vid årsstämman den 14 maj 2024 valdes Erik Selin till styrelsens ordförande. Styrelseordföranden deltar ej i den operativa ledningen av bolaget. 34 34 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 35 ===== Styrelsens arbete Styrelsen har under verksamhetsåret 2024 genomfört 16 protokollförda sammanträden. Bolagets VD och/eller vVD och finanschef ska som huvudregel vara föredragande i styrelsen. Bolagets medarbetare, revisor eller annan extern konsult ska adjungeras till styrelsemöten för att delta och föredra ärenden vid behov. Styrelseledamoten Christian Karlsson är styrelsens sekreterare. Styrelsen behandlade vid sina möten de fasta punkter som, i enlighet med styrelsens arbetsordning, förelåg vid respektive styrelsemöte. Hit hör affärsläge, budget, delårsrapporter och årsbokslut. Utöver de schemalagda mötena består styrelsens arbete av löpande ekonomisk uppföljning, utvärdering av strategi, rekommendationer kring ersättningsnivåer, förvärvsfrågor samt frågor kring redovisning och revision. Styrelsen genomförde under december 2024 en utvärdering av sitt arbete. Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion kommer att tjäna som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt och säkerställer att styrelsen kan fatta så välgrundade beslut som möjligt. Styrelseutvärderingen följer riktlinjerna för styrelseutvärderingen i Koden. Närvaro styrelsemöten Se information på sidan 34. Verkställande direktör Bolagets verkställande direktör är Jacob Karlsson. Verkställande direktören sköter, i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen, den löpande förvaltningen i K-Fastigheter enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar. Åtgärder som med hänsyn till omfattningen och arten av bolagets verksamhet är av osedvanligt slag eller stor betydelse faller utanför den löpande förvaltningen och ska därför som huvudregel beredas och föredras styrelsen för beslut. Den verkställande direktören ska också vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören är ett i förhållande till styrelsen underordnat bolagsorgan, och styrelsen kan också själv avgöra ärenden som ingår i den löpande förvaltningen. Den verkställande direktörens arbete och roll samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören framgår av en av styrelsen fastställd skriftlig VD-instruktion och styrelsen utvärderar löpande den verkställande direktörens arbete. För presentation av verkställande direktören se sidorna 40-41. För ersättning till verkställande direktören se sidorna 36-37. Jäv Styrelseledamot eller verkställande direktör får inte handlägga frågor rörande avtal mellan sig själv och bolaget eller koncernen. Denne får inte heller handlägga fråga om avtal mellan bolaget och tredje man, om denne har ett väsentligt intresse som kan strida mot bolagets. Med avtal som avses ovan jämställs rättegång eller annan talan. Det åligger styrelseledamot eller verkställande direktör att i förekommande fall upplysa om en jävsituation skulle föreligga. Kvartal 1 Möte 1, 18 januari 2024 • Finansiering Möte 2, 15 februari 2024 • Bokslutskommuniké 2023 Möte 3, 23 februari 2024 • Finansiering Kvartal 2 Möte 4, 9 april 2024 • Kallelse till årsstämma • Årsredovisning, bolagsstyrningsrapport och hållbarhetsrapport • Strategi och affärsplan – nya mål • Möte 5, 25 april 2024 • Delårsrapport januari-mars 2024 • Affärsplan 2028 Möte 6, 14 maj 2024 • Konstituerande styrelsesammanträde • Möte 7, 17 juni 2024 • Finansiering • Möte 8, 20 juni 2024 • Finansiering • Möte 9, 20 juni 2024 • Finansiering • STYRELSEÅRET 2024 Kvartal 3 Möte 10, 23 juli 2024 • Delårsrapport januari–juni 2024 Möte 11, 3 september 2024 • Finansiering Möte 12, 25 september 2024 • Finansiering Kvartal 4 Möte 13, 25 oktober 2024 • Delårsrapport januari-september 2024 • Möte 14, 11 november 2024 • Intern kontroll • Riskhantering • Policyefterlevnad • Fastställande av policydokument • Projekt Ljung • Finansiering Möte 15, 9 december 2024 • Projekt Ljung • Utvärdering av styrelsens och VD:s arbete • Status CSRD-arbete • Riskhantering Möte 16, 17 december 2024 • Finansiering 35 35 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 36 ===== Befattningshavare Fast ersättning, kr Rörlig ersättning, kr Övrig ersättning, kr Relativ andel fast och rörlig ersättning, % Eric Selin, Styrelseordförande - - - - Ulf Johansson, styrelseledamot 200 000 - - - Christian Karlsson, styrelseledamot 200 000 - - - Sara Mindus, styrelseledamot 200 000 - - - Jesper Mårtensson, styrelseledamot 200 000 - - - Jacob Karlsson, VD 2 441 076 - 184 092 - Martin Larsson, vice VD 1 336 800 187 500 709 877 14% Niclas Bagler, vice VD 805 819 - 251 898 ERSÄTTNINGSRAPPORT K-Fast Holding AB (”K-Fastigheter”) är ett publikt aktiebolag vars aktier av serie B är upptagna till handel vid Nasdaq Stockholm. Det ankommer på styrelsen i K-Fastigheter att upprätta förslag till årsstämman om riktlinjer för lön och annan ersättning till styrelseledamöter, verkställande direktör och vice verkställande direktör. Med ersättning jämställs överlåtelse av värdepapper och upplåtelse av rätt att i framtiden förvärva värdepapper från bolaget. Riktlinjerna ska avse tiden från den stämma som fastställer dem. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer för ersättning när det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år. Gällande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare fastställdes vid ordinarie bolagsstämma den 14 maj 2024. Riktlinjerna finns publicerade på K-Fastigheters webbsida, k-fastigheter.com/ bolagsstyrning/ersättning/. Nya riktlinjer kommer att fastställas senast på bolagsstämman 2028. Styrelsen i K-Fastigheter är skyldig att för varje räkenskapsår upprätta en rapport över utbetald och innestående ersättning som omfattas av riktlinjerna. Denna rapport beskriver hur riktlinjerna tillämpades under år 2024. Rapporten innehåller även information om K-Fastigheters ersättning till verkställande direktören och vice verkställande direktörer. Rapporten har upprättats i enlighet med aktiebolagslagen och Kollegiet för svensk bolagsstyrnings Regler om ersättningar till ledande befattningshavare och om incitamentsprogram. Total ersättning Den totala ersättningen till varje enskild befattningshavare framgår av nedanstående tabell. K-Fastigheters övergripande målsättning med verksamheten är att skapa en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna. Värdeskapande mäts över en konjunkturcykel som tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie. Detta ska ske genom att projektutveckla, bygga och förvalta hyresbostäder belägna på utvalda tillväxtorter och att verka lokalt nära sina samarbetspartners och hyresgäster genom egen närvaro på de orter där bolaget är etablerat, samt genom att samverka med aktörer inom samhällssektorn. Hållbarhet är en central del i K-Fastigheters affär där de prioriterade områdena är att bidra till en bättre miljö genom energieffektiva lösningar i fastigheterna och att vara en ansvarstagande arbetsgivare som attraherar och utvecklar sina medarbetare. För att främja bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet, och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna, ska bolaget erbjuda marknadsanpassad och konkurrenskraftig ersättning, men inte vara löneledande i förhållande till jämförbara företag. Det är styrelsens bedömning att den totala ersättningen som omfattas av Riktlinjerna och som har utbetalats under räkenskapsåret är förenlig med Riktlinjerna. Ersättning från annat företag i koncernen Ingen ersättning till någon befattningshavare har utbetalats från något annat företag inom samma koncern som K-Fastigheter. Aktier och optioner Inga aktier eller aktieoptioner har tilldelats eller erbjudits någon befattningshavare. Återkrav av rörlig ersättning Något återkrav vad avser rörlig ersättning har inte framställts. Avvikelser från beslutsprocess Styrelsen i K-Fastigheter har inrättat ett ersättningsutskott med huvudsakliga uppgift att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för verkställande direktör och ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet ska således utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till styrelseledamöter, verkställande direktör och ledande befattningshavare, som styrelsen ska underställa årsstämman för beslut åtminstone vart fjärde år. Beslutsprocessen beskrivs i Riktlinjerna. Det har inte gjorts någon avvikelse från beslutsprocessen. Avsteg från Riktlinjerna Det har inte gjorts något avsteg från Riktlinjerna. Synpunkter från bolagsstämman Det har inte framförts några synpunkter i samband med en stämmobehandling av en tidigare rapport. Styrelsen har därför inte haft några sådana synpunkter att beakta. Uppgifter i årsredovisningen De uppgifter som avses i 5 kap. 40–44 §§ årsredovisningslagen (1995:1554) redovisas på sidan 72 i K-Fastigheters årsredovisning för år 2024. (K-Fast Holding AB avseende verksamhetsåret 1 januari 2024–31 december 2024) 36 36 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 37 ===== Styrelseledamöter 1 VD och vice VD Erik Selin 2 kr 2024 2023 2022 2021 2020 Fast ersättning 0 0 0 0 0 Rörlig ersättning 0 0 0 0 0 Övrig ersättning 0 0 0 0 0 Ulf Johansson 3 kr 2024 2023 2022 2021 2020 Fast ersättning 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 Rörlig ersättning 0 0 0 0 0 Övrig ersättning 0 0 0 0 0 Christian Karlsson 4 kr 2024 2023 2022 2021 2020 Fast ersättning 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 Rörlig ersättning 0 0 0 0 0 Övrig ersättning 0 0 0 0 0 Sara Mindus 5 kr 2024 2023 2022 2021 2020 Fast ersättning 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 Rörlig ersättning 0 0 0 0 0 Övrig ersättning 0 0 0 0 0 Jesper Mårtensson 6 kr 2024 2023 2022 2021 2020 Fast ersättning 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 Rörlig ersättning 0 0 0 0 0 Övrig ersättning 0 0 0 0 0 Jacob Karlsson 7 kr 2024 2023 2022 2021 2020 Fast ersättning 2 441 076 2 424 000 1 215 487 1 207 606 1 219 411 Rörlig ersättning 0 0 0 0 0 Övrig ersättning 184 092 143 196 142 827 191 778 170 302 Martin Larsson 8 kr 2024 2023 2022 2021 2020 Fast ersättning 1 336 800 1 347 540 1 055 042 1 097 423 928 747 Rörlig ersättning 187 500 150 000 190 000 0 150 000 Övrig ersättning 709 877 408 166 390 388 372 888 346 382 Niclas Bagler 9 kr 2024 2023 2022 2021 2020 Fast ersättning 805 819 0 0 0 0 Rörlig ersättning 0 0 0 0 0 Övrig ersättning 251 898 0 0 0 0 kr 2024 2023 2022 2021 2020 Genomsnittlig ersättning 488 473 472 780 455 426 422 126 498 951 mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Årets resultat 74,8 -398,1 907,4 1 044,4 474,5 Årlig förändring av ersättning Den årliga förändringen av ersättningen till varje enskild befattningshavare, av bolagets resultat och av den genomsnittliga ersättningen i måttenheten heltidsekvivalenter för bolagets andra anställda under de fem senaste räkenskapsåren redovisas i det följande. 1 Beslut om arvode till styrelseledamöter fattas av bolagsstämman. 2 Valdes till styrelseordförande vid årsstämman 2019. 3 Valdes till styrelseledamot vid årsstämman 2019. 4 Valdes till styrelseledamot vid årsstämman 2019. 5 Valdes till styrelseledamot vid årsstämman 2019. 6 Valdes till ordförande år 2018 och omvaldes som styrelseledamot vid årsstämman 2019. 7 VD och styrelseledamot. 8 Vice VD sedan 2019. Anställdes år 2018. 9 Vice VD sedan 2024. Anställdes 1 juni 2024. K-Fastigheters resultat Den årliga förändringen av K-Fastigheters resultat under de fem senaste räkenskapsåren redovisas i följande tabell. Genomsnittlig ersättning för K-Fastigheters andra anställda Den årliga förändringen av den genomsnittliga ersättningen i måttenheten heltidsekvivalenter för K-Fastigheters andra anställda under de fem senaste räkenskapsåren redovisas i följande tabell 37 37 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 38 ===== Styrelsens rapport om intern kontroll Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen – som innehåller krav på att information om de viktigaste inslagen i K-Fastigheters system för intern kontroll och riskhantering i samband med den finansiella rapporteringen varje år ska ingå i bolagsstyrningsrapporten – samt Koden. Styrelsen ska bland annat tillse att K-Fastigheter har god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer att fastlagda principer för finansiell rapportering och intern kontroll efterlevs samt att det finns ändamålsenliga system för uppföljning och kontroll av K-Fastigheters verksamhet och de risker som bolaget och dess verksamhet är förknippade med. Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad säkerställa att K-Fastigheters operativa strategier och mål följs upp och att ägarnas investering skyddas. Den interna kontrollen ska vidare säkerställa att den externa finansiella rapporteringen med rimlig säkerhet är tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed, att tillämpliga lagar och förordningar följs samt att krav på börsnoterade bolag efterlevs. Kontrollmiljön utgör basen för den interna kontrollen som även omfattar riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Styrelsen har det övergripande ansvaret för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. I syfte att skapa och vidmakthålla en fungerande kontrollmiljö har styrelsen antagit ett antal policyer och styrdokument som reglerar den finansiella rapporteringen. Dessa utgörs huvudsakligen av styrelsens arbetsordning, instruktioner för den verkställande direktören, instruktioner för av styrelsen inrättade utskott och instruktioner för finansiell rapportering. Styrelsen har också antagit en särskild attestordning samt en finans- policy. K-Fastigheter har även en ekonomihandbok som innehåller principer, riktlinjer och processbeskrivningar för redovisning och finansiell rapportering. Styrelsen har vidare inrättat ett revisions- utskott som har till huvudsaklig uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering, att övervaka effektiviteten i K-Fastigheters interna kontroll, internrevision (i den mån sådan funktion inrättas) och riskhantering, samt att granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet. Ansvaret för det dagliga arbetet med att upprätthålla kontrollmiljön åvilar primärt K-Fastigheters vice VD och finanschef, som rapporterar löpande till styrelsen i enlighet med fastställda instruktioner. Koncernens ekonomiavdelningar spelar en betydelsefull roll vad gäller tillförlitlig finansiell information. De är ansvariga för en fullständig, korrekt och i tid lämnad finansiell rapportering. Koncernekonomichefen rapporterar till bolagets vice VD och finanschef, som i sin tur rapporterar till den verkställande direktören och styrelsen. Förutom den interna uppföljningen och rapporteringen, rapporterar K-Fastigheters externa revisorer under verksamhetsåret till verkställande direktören och styrelsen. Revisorernas rapportering ger styrelsen en god uppfattning och ett tillförlitligt underlag avseende den finansiella rapporteringen i årsredovisningen. Behov av internrevision Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets organisationsstruktur och organisationens storlek. K-Fastigheter har en relativt liten organisation där administrationen sköts från bolagets kontor i Hässleholm. Bolagsledningen följer kontinuerligt upp resultat- och balansräkning. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision. Riskbedömning och kontrollaktiviteter I riskbedömningen ingår att identifiera och utvärdera risken för väsentliga fel i K-Fastigheters verksamhetsprocesser, vilket bland annat omfattar redovisningen och rapporteringen på koncern- och dotterbolagsnivå. Riskbedömning görs löpande och enligt fastställda riktlinjer med fokus på bolagets väsentliga verksamhetsprocesser. Inom styrelsen ansvarar primärt revisionsutskottet för att löpande utvärdera bolagets risksituation varefter styrelsen gör en årlig genomgång av risksituationen. Kontrollaktiviteter syftar till att identifiera och begränsa risker. Styrelsen ansvarar för den interna kontrollen och uppföljning av bolagsledningen. Detta sker genom både interna och externa kontrollaktiviteter samt genom granskning och uppföljning av bolagets policyer och styrdokument. Kontrollaktiviteter följs upp och dokumenteras på process- och rollnivå genom en av bolaget utvecklad webb-applikation, benämnd IKV (Internt Kontroll-Verktyg). IKV säkerställer att K-Fastigheters medarbetare i sin specifika roll får tillgång till relevant information (och kunskap) vid rätt tidpunkt för att kunna genomföra stipulerad kontrollaktivitet, samt att uppföljning kan ske på ett systematiskt sätt för att säkerställa att kontrollsystemet upprätthålls. De koncernövergripande riktlinjerna för intern kontroll följs upp under året inom samtliga affärsområden och centrala enheter, dels genom löpande översyn av väsentliga processer, dels genom IKV för intern kontroll, varefter avrapportering sker till styrelsen. Enhetliga redovisnings- och rapportinstruktioner tillämpas av samtliga enheter inom K-Fastigheter. Information och kommunikation K-Fastigheter har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att främja riktigheten av den finansiella rapporteringen och möjliggöra rapportering och återkoppling från verksamheten till styrelse och ledning, exempelvis genom att styrande dokument i form av interna policyer, riktlinjer och instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen gjorts tillgängliga och är kända för berörda medarbetare. Styrelsen får ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från möten och rapporter från bolagets revisorer. K-Fastigheter säkerställer att alla medarbetare tar del av de policyer och instruktioner som är relevanta för deras arbete i bolaget. Sådana policyer innefattar bland annat lagar och regler som är tillämpliga avseende bolagets informationsgivning och de särskilda krav som ställs på personer som är aktiva i ett börsnoterat bolag rörande exempelvis insiderinformation och -handel. För att förhindra marknadsmissbruk har K-Fastigheter etablerat rutiner för ändamålsenlig hantering och begränsning av spridning av information som ännu inte har offentliggjorts till allmänheten. K-Fastigheters verkställande direktör har på uppdrag av styrelsen det övergripande ansvaret för att hantera frågor rörande insiderinformation och styrelsen har utsett bolagets vice VD och finanschef som ansvarig för förandet av insiderförteckningar. För att koordinera och besluta i frågor rörande bedömning av eventuell insiderinformation har bolaget en insiderkommitté bestående av VD, vice VD och finanschef, IR-ansvarig samt styrelseledamot Christian Karlsson. INTERN KONTROLL OCH RISKBEDÖMNING 38 38 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 39 ===== K-Fastigheters IR-funktion leds och övervakas av bolagets vice VD och finanschef och bolagets kommunikations- och IR-ansvarige. De huvudsakliga uppgifterna för IR-funktionen är att stödja den verkställande direktören och de ledande befattningshavarna i förhållande till olika intressenter, främst kapitalmarknadens aktörer. IR-funktionen arbetar även, tillsammans med den verkställande direktören, med att förbereda K-Fastigheters finansiella rapporter, bolagsstämmor, kapitalmarknadspresentationer och övrig regelbunden rapportering. Styrelsen har fastställt en kommunikationspolicy som anger vad som ska kommuniceras, av vem samt på vilket sätt informationen ska utges för att säkerställa att den externa informationen blir korrekt och fullständig. Dessutom finns instruktioner för hur den finansiella informationen ska kommuniceras mellan ledning och övriga medarbetare. En förutsättning för korrekt informationsgivning är även goda rutiner kring informationssäkerhet. Finansiell information lämnas i form av: • delårsrapporter och bokslutskommuniké, vilka publiceras som pressmeddelanden • årsredovisning • pressmeddelanden som K-Fastigheter är skyldigt att offentliggöra enligt tillämplig lag eller Nasdaq Stockholms regelverk • presentationer och telefonkonferenser för finansanalytiker, investerare och media i anslutning till att bokslutskommuniké och delårsrapporter publiceras • möten med analytiker och investerare Samtliga finansiella rapporter, presentationer och pressmeddelanden publiceras på bolagets webbplats, www.k-fastigheter.com, i direkt anslutning till offentliggörandet. Uppföljning Efterlevnaden och effektiviteten i de interna kontrollerna följs upp löpande genom K-Fastigheters verktyg för intern kontroll. Verkställande direktören tillser att styrelsen löpande erhåller rapportering om utvecklingen av bolagets verksamhet, däribland utvecklingen av dess resultat och ställning samt information om viktiga händelser, såsom utvecklingen i enskilda projekt. Verkställande direktören avrapporterar också dessa frågor till styrelsen. Styrelsen och revisionsutskottet går igenom årsredovisning och kvartalsrapporter och genomför finansiella utvärderingar i enlighet med fastställd plan. Revisionsutskottet följer upp den finansiella rapporteringen samt andra närliggande frågor och diskuterar regelbundet dessa frågor med de externa revisorerna. Visselblåsarfunktion K-Fastigheter har en visselblåsarfunktion för rapportering av missförhållanden. Visselblåsarfunktionen är tillgänglig för alla medarbetare via K-Fastigheters intranät och hemsida. För att säkerställa anonymitet och korrekt hantering av informationen administreras funktionen av en extern part. Visselblåsarfunktionen är även öppen för externa parter för rapportering av missförhållanden. 39 39 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 40 ===== Erik Selin Ulf Johansson Christian Karlsson Sara Mindus Jesper Mårtensson Jacob Karlsson Styrelseordförande sedan 2018. Ordförande i revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Styrelseledamot sedan 2019. Ledamot i revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Styrelseledamot sedan 2019. Styrelseledamot sedan 2019. Ledamot i revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Styrelseledamot sedan 2018. Grundare av K-Fastigheter. Koncernchef och styrelseledamot sedan 2010 och VD. Utbildning: Gymnasieutbildning med ekonomisk inriktning. Utbildning: Civilekonomexamen vid Uppsala Universitet. Utbildning: Juris kandidatexamen vid Lunds Universitet. Utbildning: Juris kandidatexamen samt civilekonomexamen vid Stockholms Universitet. Utbildning: Ekonomie magisterexamen vid Göteborgs Universitet. Utbildning: Fristående kurser med ekonomisk inriktning vid Kristianstad Högskola, Linnéuniversitetet och Lunds Universitet. Övrig erfarenhet: Erik Selin har över 25 års erfarenhet från fastighetsbranschen, där han grundat och byggt upp bland annat Erik Selin Fastigheter AB och Fastighets AB Balder. Övrig erfarenhet: Ulf Johansson har sedan början av 1990-talet arbetat som CFO vid bolag som Diligenta International, Asticus, Platzer Fastigheter, Fastighets AB Balder och Stena Fastigheter. Övrig erfarenhet: Advokat, delägare och styrelseordförande vid Advokatfirman VICI. Övrig erfarenhet: Sara Mindus har 20 års erfarenhet inom affärsjuridik från Advokatfirman Vinge och som delägare i Hannes Snellman Advokatbyrå. Övrig erfarenhet: Jesper Mårtensson har verkat i fastighetsbranschen i drygt 20 år från befattningar såsom Head of Business Development & Finance i Erik Selin Fastigheter AB, CFO i SveaReal AB och Key Account Financial Manager i Newsec Asset Management. Övrig erfarenhet: Innan Jacob Karlsson grundade K-Fastigheter var han placeringsrådgivare hos Länsförsäkringar. Andra pågående uppdrag inkluderar: Styrelseledamot i och VD för Fastighets AB Balder, styrelseordförande i Brinova Fastigheter AB, Norion Bank och Swedish Logistic Property AB. Styrelseledamot i Hexatronic Group AB och I.A. Hedin Bil AB. Andra pågående uppdrag inkluderar: Styrelseledamot i Stensborg Konsult AB och GUL Förvaltning AB. Andra pågående uppdrag inkluderar: Advokat, delägare och styrelseordförande i Advokatfirman VICI AB. Styrelseordförande i Björklunda Invest Sverige AB, Björklunda Service AB, Vittsjöluft Ventilation AB samt plus four golf AB. Styrelseledamot i Sparbanken Skåne AB. Styrelsesuppleant i Betongteknik i Västervik AB, BL Fastighetstjänst AB samt PCG Invest AB. Andra pågående uppdrag inkluderar: Styrelseledamot och verkställande direktör i Sara Mindus AB. Styrelseledamot i Besqab AB (publ), TF Bank AB (publ), Dreams AB, Colibri Ventures AB, Duco Förvaltning AB och Faboss Invest AB. Styrelsesuppleant i ett flertal bolag i Mindustri-koncernen. Andra pågående uppdrag inkluderar: Styrelseordförande i T-Byggen Sverige AB och Frenbo AB. Styrelseledamot i ett flertal bolag i koncernen Erik Selin Fastigheter Aktiebolag. Andra pågående uppdrag inkluderar: Styrelseledamot i Mjöbäcks Entreprenad AB, Novum Samhällsfastigheter AB, Doxa AB och Swedish Logistic Property AB. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 11 250 000 A-aktier och 68 570 000 B-aktier. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 57 000 B-aktier. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 31 254 B-aktier. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 1 875 000 B-aktier. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 325 000 B-aktier. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 11 250 000 A-aktier och 65 552 00 B-aktier. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning, dock inte i förhållande till större aktieägare. Oberoende: Oberoende såväl i förhållande till bolaget och bolagets ledning som i förhållande till större aktieägare. Oberoende: Beroende såväl i förhållande till bolaget och bolagets ledning som i förhållande till större aktieägare. Oberoende: Oberoende i såväl förhållande till bolaget och bolagets ledning som i förhållande till större aktieägare. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning, dock inte i förhållande till större aktieägare. Oberoende: Beroende såväl i förhållande till bolaget och bolagets ledning som i förhållande till större aktieägare. Aktieinnehav baserar på uppgifter per den 17 mars 2025. STYRELSE 40 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE40 ===== SIDA 41 ===== KONCERNLEDNING Jacob Karlsson Martin Larsson Niclas Bagler Leif Astikainen Martin Johannesson Grundare av K-Fastigheter. Koncernchef sedan 2010 och VD. Finanschef sedan 2018 och vice VD sedan 2019. vVD och chef för Entreprenad sedan 2024. COO/operativ chef i koncernen sedan 2023. HR- chef i koncernen sedan 2021. Dessförinnan vice VD och HR-chef i dotterbolaget K-Prefab AB. Affärsområdeschef Förvaltning sedan 2021. Utbildning: Fristående kurser med ekonomisk inriktning vid Kristianstad Högskola, Linnéuniversitetet och Lunds Universitet. Utbildning: Magisterexamen i internationell finansiell ekonomi och kandidatexamen i internationell makroekonomi vid Lunds Universitet. Utbildning: Byggnadsingenjör, Högre ledarskapsutbildning Skanska STEP vid IMD i Lausanne, Schweiz samt Risk Management utbildning vid King´s College i London, UK. Utbildning: SBL Företagsledning för bygg och fastighet vid SSE Executive Education och Försvarshögskolans högre chefsprogram. Utbildning: Civilingenjör, Lunds Universitet. Övrig erfarenhet: Innan Jacob Karlsson grundade K-Fastigheter var han placeringsrådgivare Länsförsäkringar. Övrig erfarenhet: Arbetat inom nationell och internationell bankverksamhet sedan början av 2000-talet. Övrig erfarenhet: vVD, Country Manager Sverige samt COO för BoKlok Housing AB, Vice President Risk Management Skanska AB, Commercial Manager Costain Skanska JV CSC Shopping Centre, Uxbridge och King´s College Hospital, Brixton samt en mängd roller inom Skanska i Sverige. Övrig erfarenhet: HR och ledning inom Finja- koncernen 2004–2020. Arbetat inom DINOL och EFTEC samt som major inom Försvarsmakten. Övrig erfarenhet: Erfarenhet från bland annat Akademiska Hus samt av operationell fastighetsförvaltning i roller som bland annat fastighetsförvaltare och fastighetschef med både kommersiella lokaler och bostäder. Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot i Mjöbäcks Entreprenad AB, Novum Samhällsfastigheter AB, Doxa AB och Swedish Logistic Property AB. Andra pågående uppdrag: Ägare och styrelseledamot i Martin Larsson Holding AB. Styrelseledamot i Emrahus AB och Emra Gruppen AB. Andra pågående uppdrag: - Andra pågående uppdrag: - Andra pågående uppdrag: - Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 11 250 000 A-aktier och 65 552 000 B-aktier. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 454 825 B-aktier. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 5 000 B-aktier. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 48 671 B-aktier. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 70 168 B-aktier. Aktieinnehav baseras på uppgifter per den 17 mars 2025. 41 41 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 42 ===== Åsa Fredin Stefan Paulsson Jimmy Fröberg Magnus Persson Affärsområdeschef Projektutveckling sedan 2016. VD för K-Prefab AB och chef för affärsområde Prefab sedan 2023. Koncernekonomichef sedan 2022. Affärsutvecklingschef sedan 2021. Utbildning: Gymnasieutbildning. Utbildning: Civilingenjör Väg- och Vattenbyggnad vid Lunds Universitet. Utbildning: Kandidatexamen i ekonomi, inriktning Revisor/ Controller vid Högskolan i Kristianstad. Utbildning: Fristående kurser på Högskolan Kristianstad och Fastighetsvetenskap på Malmö Högskola. Övrig erfarenhet: Administratör av bygglovsfrågor vid stadsbyggnadskontoret i Hässleholm. Övrig erfarenhet: Anställd inom det som nu är K-Prefab AB sedan 2006. Innehaft olika befattningar som konstruktör, konstruktionschef, regionchef samt vice VD och operativ chef. Övrig erfarenhet: Koncernredovisningschef på Stena Fastigheter. Dessförinnan har han arbetat som koncernredovisningsansvarig på Serneke samt som auktoriserad revisor på PwC. Övrig erfarenhet: BoKlok/Skanska som bland annat marknadsområdeschef och affärsutvecklingschef samt del av BoKloks svenska ledningsgrupp, Länsförsäkringar fastighetsförmedling, Modulenthus och NCC. Andra pågående uppdrag: Ägare och styrelseledamot i Åsa Fredin AB. Styrelseledamot och suppleant i flera av K-Fast Holding AB hel- och delägda bolag. Andra pågående uppdrag: - Andra pågående uppdrag: - Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i Vallenfast Rickeby AB. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 353 574 B-aktier. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 47 936 B-aktier. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 8 001 B-aktier. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 79 419 B-aktier. Johan Hammarqvist Camilla Wiksten Henrik Gustafsson Mathias Holm IR- och kommunikationsansvarig sedan 2022. Chefsjurist sedan 2021. Inköpschef för koncernen sedan 2023. IT-Chef för koncernen sedan 2023. Anställdes av K-Fast Holding AB som IT-Chef 2022. Utbildning: Utbildning inom ekologisk ekonomi vid Mälardalens Högskola. Utbildning: Juris kandidatexamen vid Lunds universitet. Utbildning: Civilingenjör Väg- och Vattenbyggnad vid Lunds Tekniska Högskola. Utbildning: Kurser med fokus på företagsekonomi med inriktning mot tjänstesektorn, miljöekonomi och ledarskap vid Högskolan Dalarna samt kurser inom företags- och nationalekonomi med fokus på länderna runt Östersjön vid Högskolan Gotland. Övrig erfarenhet: Kommunikationschef hos Eolus Vind AB (publ). Dessförinnan har han arbetat som politisk redaktör på Norra Skåne. Övrig erfarenhet: Bolagsjurist på RWE Renewables, Ingka Group och IKEA Centres. Advokat på Kilpatrick Townsend. Notarie vid Stockholms tingsrätt. Övrig erfarenhet: Inköpschef sedan 2017 i dotterbolaget K-Prefab AB. Innan dess olika befattningar på AB Sydsten, bland annat som affärsområdeschef och vice VD. Övrig erfarenhet: IT-Chef för Huddinge Samhällsfastigheter, IT-ansvarig för Grafair Flight Management AB, Systemansvarig Fastighetsnära IT för Järfällahus. Andra pågående uppdrag: - Andra pågående uppdrag: - Andra pågående uppdrag: - Andra pågående uppdrag: - Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 4 600 B-aktier. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 32 794 B-aktier. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 63 878 B-aktier. Innehav i K-Fastigheter, inklusive närstående: 12 592 B-aktier. Aktieinnehav baseras på uppgifter per den 17 mars 2025. UTÖKAD KONCERNLEDNING 42 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE42 ===== SIDA 43 ===== FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolagets finansiella rapporter sidor 61-64 Koncernens noter sidor 65-101 Revisionsberättelse sidor 103-107 Koncernens finansiella rapporter sidor 57-60 Finansiella Rapporter 43 Förvaltningsberättelse 44–50 Väsentliga händelser under räkenskapsåret och efter dess slut 51 Förvärv, avyttringar, byggstarter, färdigställda projekt under 2024 52 Risker och riskhantering 53 Några specifika risker 54–56 Känslighetsanalys 56 Koncernens räkenskaper 57–60 Moderbolagets räkenskaper 61–64 Not 1: Redovisningsprinciper 65–67 Not 2: Segmentrapportering 68–69 Not 3: Intäkter 70 Not4: Leasingavtal 71 Not 5: Anställda och personalkostnader 72 Not 6: Rörelsens kostnader 73 Not 7: Av- och nedskrivningar 74 Not 8: Ersättning till revisorerna 74 Not 9: Resultat från andelar i intresseföretag och gemensamt styrda företag 74 Not 10: Finansiella intäkter och kostnader 75 Not 11: Värdeförändring förvaltningsfastigheter 75 Not 12: Inkomstskatt 76 Not 13: Övriga totalresultat 76 Not 14: Resultat per aktie 76 Not 15: Immateriella tillgångar 77 Not 16: Förvaltningsfastigheter 78–80 Not 17: Rörelsefastigheter 81 Not 18: Maskiner och inventarier 82 Not 19: Andelar i intresseföretag och gemensamt styrda bolag 83 Not 20: Andra långfristiga fodringar och värdepappersinnehav 84 Not 21: Uppskjuten skatt 84 Not 22: Finansiella risker och finanspolicyer 85–90 Not 23: Varulager 91 Not 24: Kundfodringar 91 Not 25: Nedskrivning förväntade kreditförluster 91 Not 26: Övriga fodringar 92 Not 27: Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 92 Not 28: Likvida medel 92 Not 29: Eget kapital 93 Not 30: Innehav utan bestämmande inflytande 94 Not 31: Övriga avsättningar och lång- och kortfristiga skulder 95 Not 32: Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 95 Not 33: Bokslutsdispositioner 95 Not 34: Resultat från andelar i koncernföretag 95 Not 35: Andelar i koncernföretag 95–96 Not 36: Fodringar och skulder koncernföretag 97 Not 37: Ställda säkerheter och eventuelförpliktelser 97 Not 38: Kassaflödesanalys 98 Not 39: Transaktioner med närstående 99–100 Not 40 Rörelseförvärv 101 Not 41: Händelser efter räkenskapsårets utgång 101 Not 42: Förslag till vinstdisposition 101 Styrelsens och revisorns underskrifter 102 Revisionsberättelse 103–107 Hållbarhet och värdeskapande 108 K-Fastigheters hållbarhetsredovisning 109–110 Redovisning av utfall inom nyckelområden 111 Hållbart miljötänk över en livscykel 112–114 Hem för många 115 Långsiktiga relationer 116–118 Ekonomiska verksamheter – omsättning 119 Ekonomiska verksamheter – driftsutgifter 120 Ekonomiska verksamheter – kapitalutgifter 121 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten 122 Nyckeltal 123 Avstämningstabell och definitioner 124–128 Aktien och ägare 129 Aktier i K-Fastigheter 130-131 Information till aktieägarna 132 43 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE43 ===== SIDA 44 ===== Flerårsjämförelse mkr 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Koncernen Totala intäkter 1 153,6 1 094,8 1 406,0 1 252,7 215,1 187,3 124,8 130,9 135,0 Årets resultat 74,8 -398,1 907,4 1 044,4 474,5 365,3 244,8 372,6 175,6 Balansomslutning 17 465,9 16 807,2 15 272,0 11 482,7 7 659,6 5 373,7 3 347,1 2 213,6 1 383,9 Soliditet, % 30,4% 30,3% 33,9% 36,9% 41,9% 41,7% 29,3% 34,4% 28,6% Antal anställda 542 550 732 691 76 68 53 34 26 Moderbolaget Årets resultat 8,0 29,0 304,2 93,5 -9,0 107,6 10,2 38,1 2,5 Balansomslutning 4 647,6 3 932,4 3 426,9 3 429,7 3 025,0 2 490,7 992,8 301,3 177,7 Soliditet, % 52,1% 58,2% 56,5% 47,6% 50,9% 42,2% 5,1% 16,0% 8,0% Antal anställda 78 73 42 26 17 13 6 3 1 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för K-Fast Holding AB, 556827-0390, med säte i Hässleholms kommun, Sverige, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2024. Årsredovisningen är upprättad i miljoner kronor. Numeriska uppgifter inom parentes avser motsvarande värde föregående räkenskapsår. Verksamhet K-Fastigheter är ett projektutvecklings-, bygg-, prefab- och fastighetsbolag grundat 2010. Affärsidén är att med engagemang i alla led skapa attraktiva hem med hög trivselfaktor. Koncernen har utvecklat egna bostadskoncept som möter hyresgästers och samhällsplanerares efterfrågan på boenden med hög kvalitet. För att öka kostnadseffektiviteten och korta byggtiderna arbetar koncernen med tre koncepthus som enbart uppförs för långsiktigt eget ägande och aktiv förvaltning: Låghus, Lamellhus och Punkthus, samt ett egenutvecklat koncepthus för kommersiella lokaler, K-Kommersiellt. Koncernen har en stark position i Öresundsregionen och i Västra Götalands- och Mälardalsregionerna. Visionen är att bli en av Nordens största aktörer och ledande fastighetsägare av hållbart byggda, innovativa och kostnadseffektiva koncepthus som uppfyller de önskemål och krav som ställs av de hyresgäster som vill skapa ett hem för många år framöver. Koncernens bostäder ska kännetecknas av marknadens bästa kombination av hög standard, hemkänsla och trygghet. K-Fastigheters huvudsakliga fastighetssegment är bostäder, vilka vid utgången av 2024 utgjorde 89 procent av den förvaltade ytan och 93 procent av de kontrakterade hyrorna. Under verksamhetsåret har K-Fastigheter byggstartat 928 lägenheter (450) och färdigställt 425 lägenheter (1 176). Under året har koncernen avyttrat 313 lägenheter (7). Vid verksamhetsårets utgång förvaltade koncernen 4 985 lägenheter (4 876). Vidare var koncernen verksam i 18 byggnationer (17) om totalt 2 052 lägenheter (1 549). Nuvarande bygg- och projektportfölj omfattar ca 1 893 lägenheter (4 176). Genom dotterbolaget K-Prefab, vars verksamhet består i konstruktion, produktion och montage av primärt prefabricerade betongstommar för bostadsbyggnation, är koncernen självförsörjande avseende den kostnadsmässigt tyngsta posten i byggnationen av egna bostäder, stommen. K-Prefab har även en betydande extern försäljning till den svenska byggindustrin. K-Prefab har med sina sex produktionsanläggningar från Östra Grevie i söder till Strängnäs i norr och lokala montage-team möjlighet att leverera till samtliga koncernens byggprojekt. Vidare har hållbarhet under en lång tid varit en strategisk prioritering. Övergripande mål K-Fastigheters övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Värdeskapandet mäts över en konjunkturcykel som resultat och långsiktigt substansvärdet per aktie med följande finansiella måltal vid utgången av 2028: • Substansvärde per aktie skall vid utgången av 2028 uppgå till 50 kr per aktie • Förvaltningsresultat skall vid utgången av 2028 uppgå till lägst 1,50 kr per aktie • Resultat Entreprenad skall vid utgången av 2028 uppgå till lägst 4,50 kr per aktie Målet är att resultat- och substansvärde ska skapas med en fortsatt stabil och god finansiell ställning och med ett balanserat finansiellt risktagande innebärande att: • Soliditeten över tid inte ska understiga 30 procent. • Räntetäckningsgraden över tid inte ska understiga 1,75 gånger. • Skuldsättningsgraden över tid inte ska överstiga 65 procent. Moderbolaget och organisation Moderbolaget i koncernen är K-Fast Holding AB. Koncernen består vid verksamhetsårets utgång av 99 helägda dotterbolag och 11 intressebolagskoncerner. Antalet anställda uppgick till 542 (550), varav 66 kvinnor (65) respektive 476 män (485). Verksamheten är organiserad i två verksamhetsområden, Fastighetsförvaltning respektive Entreprenad. Entreprenad är uppdelat i tre affärsområden: Projektutveckling, Prefab och Bygg vars respektive affärsområdeschef rapporterar till vice VD och ingår i koncernens ledningsgrupp. Därutöver finns koncerngemensamma funktioner omfattande affärsutveckling, ekonomi och finans, inköp, IT, IR/kommunikation, marknad, juridik och HR. Koncernens chefsjurist, affärsutvecklings-, finans-, ekonomi-, inköps-, IT-, IR/kommunikation och marknads- och HR-chefer ingår i koncernens ledningsgrupp. Huvudkontoret finns i Hässleholm. Därutöver finns kontor i Malmö, ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 44 ===== SIDA 45 ===== Göteborg, Stockholm, Helsingborg, Kristianstad, Växjö och Landskrona samt produktionsanläggningar i Hässleholm, Östra Grevie, Vara, Hultsfred, Strängnäs och Katrineholm. Sedan 2019 är bolagets B-aktie noterad på Nasdaq Stockholms. Koncernens totalresultat Intäkter Totala intäkter för helåret uppgick till 1 153,6 mkr (1 094,8). Hyresintäkterna för helåret uppgick till 603,4 mkr (480,2), vilket är en ökning med 26 procent jämfört med 2023. Ökningen beror primärt på i genomsnitt fler förvaltade lägenheter under året och högre uthyrningsgrad. Antal förvaltade lägenheter vid årets slut uppgick till 4 985 lägenheter (4 876). Den ekonomiska uthyrningsgraden har successivt förbättrats under året och uppgick vid årets slut till 96,4 procent (91,9). Uthyrningsgraden är generellt något lägre initialt i de projekt som färdigställts och inflyttats under det senaste året, medan den ekonomiska uthyrningsgraden fortsatt är mycket hög i de delar av beståndet som varit under förvaltning under en längre period, varför vi förväntar successivt förbättrad uthyrningsgrad även framöver. Hyreshöjning för bostäder uppgår i genomsnitt till 4,4 procent inför 2025 (5,25). Intäkterna för entreprenadverksamheten uppgick under året till 1 855,0 mkr (2 359,7), inkluderat successiv vinstavräkning i pågående nybyggnation om 301,8 mkr (330,6). Intäkter för extern entreprenad har under året påverkats av rådande svaga byggkonjunktur där försäljningen uppgick till 537,8 mkr (603,0). Ett antal större ordrar har tagits under året och orderläget ser bra ut inför kommande år. Byggnationen av koncepthus har under året varit betydande och hög intern aktivitet har till viss del kompenserat för lägre intäkter från externa kunder. Dock är flera av projekten i tidig fas varför totala intäkter relaterat till byggnation av koncepthus under året minskat till 1 312,3 (1 750,7) inkluderat successiv vinstavräkning. Antalet lägenheter under byggnation uppgick vid årets utgång till 2 052 (1 549) och 928 lägenheter (450) har byggstartats under året, varav 74 lägenheter i joint venture med Titania Holding AB. Rörelsekostnader De totala kostnaderna för fastighetsförvaltningen uppgick för helåret till 206,7 mkr (178,5), vilket är en ökning med 16 procent jämfört med föregående år. Ökningen i kostnader jämfört med föregående år beror primärt på i genomsnitt fler förvaltade lägenheter samt relativt högre kostnader för att öka uthyrningsgraden. Driftskostnaderna för förvaltningsverksamheten varierar normalt med årstiderna där första och fjärde kvartalet har högre kostnader i jämförelse med övriga kvartal. Kostnaderna för projekt- och entreprenadverksamheten består dels av direkt projekt- och produktionsrelaterade kostnader, dels av fasta kostnader för Bygg- och Prefaborganisationen. Den del av verksamheten som avser extern byggnation och produktion redovisas över resultaträkningen. Projekt- och entreprenadverksamhet för egen förvaltning aktiveras som arbete för egen räkning och nettoredovisas över resultaträkningen i posten Kostnader projekt- och entreprenadverksamhet. Totalt uppgick projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader för helåret till 1 758,0 mkr (2 338,2), varav 1 308,9 mkr (1 818,9) aktiverats för egen räkning och 449,1 mkr (519,3) redovisats över resultaträkningen. Minskningen i aktiverade kostnader för egen räkning beror primärt på lägre upparbetning i byggverksamheten av lägenheter för egen förvaltning och minskningen i kostnader vilka redovisas över resultaträkningen beror primärt på lägre extern försäljning i Prefab. I rörelsekostnader ingår under året kostnadsförda leasingavgifter hänförliga till lågvärdesleasing om 11,8 mkr (13,7). Övriga leasingavgifter har aktiverat i enlighet med IFRS 16 Leasing. Koncernen har inga korttidsleasingavtal eller variabla leasingavgifter. Bruttoresultat Koncernens bruttoresultat uppgick för helåret 2024 till 498,2 mkr (395,8) fördelat enligt segmentsredovisningen på bruttoresultat för fastighetsförvaltning om 401,2 mkr (307,3) respektive bruttoresultat för projekt- och entreprenadverksamhet om 398,3 mkr (416,0), inkluderat successiv vinstavräkning i pågående nybyggnation om 301,8 mkr (330,6). Bruttoresultat för fastighetsförvaltning påverkades positivt av ökade hyresintäkter och högre överskottsgrad. Överskottsgraden uppgick för året till 66,5 procent (64,0) och påverkades positivt av högre uthyrningsgrad. Bruttoresultatet för entreprenadverksamheten påverkades under året negativt av lägre intäkter för såväl extern byggnation som byggnation av koncepthus, vilket primärt påverkade successiv vinstavräkning i pågående nybyggnation. Bruttoresultatet under året uppgick för affärsområde Bygg till 32,0 mkr (27,4) och för Prefab till 65,7 mkr (58,6). Affärsområde Byggs bruttoresultat har varit stabilt under året trots lägre upparbetning i projekten. Affärsområde Prefabs bruttoresultat påverkades positivt av stabilare marginaler och negativt av lägre intäkter samt lägre produktivitet. Central administration Central administration, vilken omfattar koncernövergripande bolagsledning, affärsutveckling, juridik, inköp, IR/kommunikation, marknad, HR, IT och ekonomifunktion, uppgick för året till 67,9 mkr (55,6). Av dessa har 59,4 mkr (51,3) utfördelats på respektive verksamhetsområde under året, varav 17,5 mkr (10,9) fördelats till verksamhetsområde Förvaltning och 41,9 mkr (40,4) fördelats till verksamhetsområde Entreprenad. Ökningen beror primärt på att vi under senare år successivt flyttat kostnader relaterade till resurser och system som kan utnyttjas brett i koncernen, från dotterbolagen till moderbolaget, kostnader som i steg två fördelas ut på verksamhetsområdena efter utnyttjade. Av- och nedskrivningar Av- och nedskrivningar uppgick för året till 71,6 mkr (80,5), varav av- och nedskrivningar relaterade till Prefabs verksamhet utgjorde 52,6 mkr (70,8), varav avskrivningar på immateriella tillgångar för året uppgick till 12,0 mkr (11,4). Totalt uppgick av- och nedskrivningar inom verksamhetsområde Entreprenad till 62,7 mkr (74,9) och inom verksamhetsområde Förvaltning till 5,3 mkr (2,8). Totala avskrivningar på koncernnivå uppgick till 59,3 mkr (61,5). Nedskrivningar på koncernnivå uppgick till 12,4 mkr (19,0) och avser primärt utrangering och rivning i samband med bland annat byggstarter och renoveringar i pågående projekt. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 45 ===== SIDA 46 ===== Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag uppgick för året till 14,8 mkr (25,9). Resultatet påverkades primärt av K-Fastigheters andel av resultatet i Mjöbäcks Entreprenad AB, Titania Vallenfast AB och Novum Samhällsfastigheter AB. Finans- och räntenetto Finansnettot uppgick för året till -274,1 mkr (-218,2), varav räntenettot uppgick till -281,0 mkr (-220,2). Vid årets utgång uppgick den genomsnittliga räntenivån för förvärvsfinansiering, förvaltnings- och rörelsefastigheter till 3,72 procent (3,22) inklusive effekter av räntederivat. Under året har räntekostnader på byggkreditiv aktiverats om 183,4 mkr (169,9). Genomsnittlig räntekostnad för kontrakterade byggkreditiv uppgick vid årets slut till 4,92 procent (5,95). Räntekostnaderna har jämfört med föregående år påverkats negativt av ökad räntebärande skuld relaterat till nybyggnation och positivt av lägre basräntor där den genomsnittliga basräntan för huvudparten av koncernens finansiering, STIBOR 90 dagar, under året uppgått till i genomsnitt ca 3,45 procent (3,73). Genomsnittlig kreditmarginal för förvärvsfinansiering, förvaltnings- och rörelsefastigheter har under året ökat till 1,59 procent (1,49). Räntetäckningsgraden för året uppgick till 1,6 ggr (1,7) påverkat av ett försämrat räntenetto som inte fullt ut kunnat kompenseras av det ökade bruttoresultatet. Med förbättrad uthyrningsgrad och successivt förbättrat resultat inom verksamhetsområde Entreprenad framöver förväntas räntetäckningsgraden öka. Resultat före värdeförändringar och Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar uppgick för helåret 2024 till 99,3 mkr (67,3), vilket är en ökning med 48 procent jämfört 2023. Resultatet påverkades positivt av primärt förbättrat bruttoresultat i förvaltningsverksamheten och negativt av försämrat räntenetto. Förvaltningsresultatet för helåret uppgick till 135,1 mkr (112,6), en ökning med 20 procent jämfört med föregående år. Förvaltningsresultat per aktie uppgick till 0,55 kr per aktie (0,51), en ökning med 8 procent jämfört med 2023. Förvaltningsresultatet påverkades positivt av fortsatt ökning av hyresintäkter och successivt högre uthyrningsgrad och negativt av försämrat räntenetto. Resultat Entreprenad för helåret uppgick till 284,6 mkr (297,8), inkluderat successiv vinstavräkning i pågående nybyggnation om 301,8 mkr (330,6), en minskning med 4 procent jämfört med föregående år. Resultat per aktie uppgick till 1,16 kr per aktie (1,35), en minskning med 14 procent jämfört med 2023. Resultat Entreprenad påverkades positiv av stabila marginaler och negativt av lägre intäkter och upparbetning i projekten. Värdeförändringar Värdeförändring för förvaltningsfastigheter uppgick för helåret till 143,1 mkr (-316,3) fördelat på fastigheter under förvaltning med -158,8 mkr (-646,9) och pågående nybyggnation med 301,8 mkr (330,6). Värdeförändringen för färdigställda förvaltningsfastigheter fördelar sig på orealiserade värdeförändringar om 61,5 mkr (-654,8) och realiserade värdeförändringar om -220,2 mkr (7,9) där realiserade värdeförändrindringar primärt beror på nedskrivning av marknadsvärden i genomförda transaktioner under året där försäljningen av den danska portföljen är den mest väsentliga. Avseende orealiserade värdeförändring för förvaltningsfastigheter bidrog förbättrat driftnetto med 500,1 mkr (91,4), främst på grund av ökade hyresantaganden, och förändrade värderingsförutsättningar med -471,7 mkr (-729,9). Orealiserad värdeförändring relaterad till mark och byggrätter har minskats i takt med utnyttjande. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 46 ===== SIDA 47 ===== Direktavkastningskravet i de externa värderingarna för både färdigställda fastigheter och fastigheter under pågående nybyggnation har under året fortsatt öka till följd av förändrade marknadsförutsättning. Totalt uppgick ökningen för året till cirka 0,1 till 0,15 procentenheter på fastighetsnivå. Detta har till stor del motverkats av hyreshöjning inför 2025 om i genomsnitt 4,4 procent, vilket var högre än vad som antagits i värderingarna under året. Totalt innebär förändringen att marknadsvärdet för jämförbara färdigställda fastigheter och fastigheter under pågående nybyggnation under året ökat med ca 1,6 procent. Direktavkastningskravet vid värdering av färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick vid årets slut till 4,44 procent (4,37) och för förvaltningsfastigheter under pågående nybyggnation uppgick vid årets utgång till 4,34 procent (4,33). Det genomsnittliga direktavkastningskravet för hela K-Fastigheters fastighetsportfölj, inklusive obebyggd mark och byggrätter och pågående nybyggnation, uppgick vid årets slut till 4,41 procent (4,36). Att ökningen i det genomsnittliga direktavkastningskravet inte är högre under året, med hänsyn tagen till den generella ökningen under året, beror primärt på att K-Fastigheters fastighetsportfölj i ökande grad består av relativt högre andel bostäder i allt bättre lägen. För mer information se avsnitt Fastighetsbestånd och värdering. Värdeförändringar från derivat uppgick under året till -60,8 mkr (-262,6) fördelat på räntederivat om -60,8 mkr (-265,2) och på valutaderivat om 0,0 mkr (2,6). Utvecklingen under året berodde primärt på lägre marknadsräntor, vilket påverkade marknadsvärdet på koncernens räntederivat negativt. Koncernens derivat utgörs av ränte- och valutaderivat som syftar till att minska koncernens ränte- och valutarisk. Verkligt värde på koncernens derivat uppgick till 39,6 mkr (141,4) vid årets utgång. Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte kassaflödet och när derivatens löptid gått ut är värdet alltid noll. Skatt Årets aktuella skatt uppgick till -2,5 mkr (1,3). Uppskjuten skatt uppgick till -104,4 mkr (112,3), primärt påverkat av ej avdragsgilla räntor och orealiserade värdeförändringar av fastigheter och derivat.. Den aktuella skatten har beräknats efter den gällande skattesatsen i Sverige, 20,6 procent. Gällande skattesats i Danmark är 22,0 procent, varför omräkning görs av danska dotterbolag till 20,6 procent. Årets resultat, totalresultat och övrigt totalresultat Resultatet för helåret uppgick till 74,8 mkr (-398,1) och resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare till 49,2 mkr (-432,7) motsvarande 0,20 kr per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare (-1,96). Helårets totalresultat uppgick till 76,5 mkr (-392,8). I övrigt totalresultat ingår omräkningsdifferenser avseende K-Fastigheters utlandsverksamhet, vilka under året uppgick till 1,7 mkr (5,3). Hela detta belopp avser poster som kan återföras över resultatet i en senare period. Koncernens finansiella ställning Immateriella tillgångar Immateriella tillgångar utgörs av goodwill och övriga immateriella tillgångar vilka primärt uppstod i samband med förvärvet av K-Prefab. Goodwill uppgick vid årets utgång till 443,6 mkr (443,6) och övriga immateriella tillgångar, som primärt består i värdet av K-Prefabs kundrelationer, uppgick till 18,7 mkr (27,7). I samband med årsskiftet har nedskrivningsprövning av goodwill genomförts, vilken visat att inget behov av nedskrivning föreligger. För mer information avseende nedskrivningsprövningen se not 15. Övriga immateriella tillgångar skrivs av över fem år. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter omfattar fastigheter där hyresgäster kan flytta in (färdigställda förvaltningsfastigheter), obebyggd mark och mark under exploatering, tomträtter (värderade till verkligt värde i enlighet med IFRS 16) och pågående nybyggnation. Koncernens fastighetsbestånd bestod den 31 december 2024 av 116 helägda och 3 delägda färdigställda förvaltningsfastigheter fördelat på totalt 320 819 kvadratmeter bostäder och 38 201 kvadratmeter kommersiell yta. Vidare hade koncernen 17 koncerninterna pågående byggnationer, fördelat på 122 658 kvadratmeter bostäder respektive 921 kvadratmeter kommersiell yta. Därutöver hade K-Fastigheter 14 pågående projekt i projektutvecklingsfas i olika skeden av bygglovs- eller planprojektering, varav 7 projekt där K-Fastigheter ännu inte hade tillträtt marken. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 47 ===== SIDA 48 ===== Det totala värdet av förvaltningsfastigheter uppgick vid årets utgång till 15 616,5 mkr (14 870,9), fördelat på färdigställda förvaltningsfastigheter 12 636,8 mkr (12 514,0), obebyggd mark och byggrätter 648,9 mkr (578,1), tomträtter 18,0 mkr (18,0) och pågående nybyggnation 2 312,7 mkr (1 760,8). Under helåret har 1 523,4 mkr (2 151,9) investerats i ny-, till- och ombyggnation. Totalt har fyra projekt, samt fem av tretton etapper i byggnationen av Höganäs Stubbarp 39:5, Västerås Östra Vildrosen 1, Höör Fogdaröd 8:32, Strängnäs Storspoven 1 och Nyköping Oppeby Gård 1:9 färdigställts och omklassificerats från pågående nybyggnation till färdigställda förvaltningsfastigheter motsvarande ett värde om 1 089,1 mkr (3 103,1). Vidare har sju byggprojekt byggstartats. Förvärv har under helåret 2024 genomförts för 191,7 mkr (210,9). Dessa utgörs uteslutande av förvärv av obebyggd mark och mark för exploatering. Försäljning av fastigheter har skett under året till ett totalt värde om 1 189,5 mkr (136,0) omfattande ett bestånd om fyra fastigheter i Danmark fördelat på 311 lägenheter, två samhällsfastigheter i Kristianstad och Hässleholm, samt två utvecklingsfastigheter i Falkenberg och Malmö. Vidare har Nyköping Oppeby Gård 1:7 sålts inom koncernen till K-Fast Kilen AB. Vidare har totalt värde av förvaltningsfastigheter påverkats positivt av värdeförändringar om totalt 220,2 mkr (-324,2) fördelat på fastigheter under förvaltning med -81,5 mkr (-654,8) och pågående nybyggnation om 301,8 mkr (330,6). Rörelsefastigheter Värdet av rörelsefastigheter uppgick vid årets slut till 571,0 mkr (537,1). Rörelsefastigheterna utgörs primärt av K-Prefabs produktionslokaler. Ökningen i värde beror primärt på förvärvet av rörelsefastigheten Strängnäs Bussen 10. Fastigheten inhyser K-Prefabs verksamhet i Strängnäs och har tidigare hyrts. Under året har ytterligare ca 28,9 mkr (26,4) investerats i K-Prefabs fastigheter för att uppgradera faciliteterna och öka produktionskapaciteten. Inventarier Inventarier, vilka per 31 december 2024 uppgick till 170,8 mkr (181,4), består primärt av maskiner och inventarier relaterade till koncernens bygg- och prefabverksamhet, byggnadsinventarier samt enligt IFRS 16 aktiverade nyttjanderättstillgångar. Total har koncernen nettoinvesterat 14,4 mkr (5,6) i inventarier under året. Andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag och andra långfristiga fordringar Andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag minskade under 2024, från 260,7 mkr till 235,0 mkr primärt på grund av försäljning av 20 procent av aktierna i Mjöbäcks Entreprenad. Totalt gjordes nettoförvärv under året om -45,1 mkr (3,3) och det sammanlagda resultatet från andel i intressebolagens resultat uppgick till 14,8 mkr (25,9 mkr). Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skattefordran uppgick per 31 december 2024 till 60,7 mkr (54,3) och härrörde primärt från underskottsavdrag, vilka förväntas kunna nyttjas under kommande år, och negativt värde av räntederivat, samt leasing. Varulager Varulager uppgick per 31 december 2024 till 29,5 mkr (30,7) och består primärt av K-Prefabs råvaru- och färdigvarulager. Rörelsefordringar Hyres- och kundfordringar uppgick vid årets slut till 70,9 mkr (51,2), varav hyresfordringar 4,2 mkr (6,4). Resterande andel utgörs av kundfordringar primärt relaterat till K-Prefabs verksamhet. Andelen hyres- och kundfordringar vilka varit förfallna mer än 90 dagar uppgår till 23,6 mkr (6,3). 4,1 mkr (3,3) har reserverats i enlighet med koncernens förlustandelsmodell baserad på historiska utfall och ledningens bedömning av framtida kreditförluster (stadie 2) och 6,6 mkr (2,1) har reserverats i enlighet med individuell bedömning (stadie 3). Totalt uppgick konstaterade kreditförluster till 5,5 mkr (5,6) under året. Koncernens övriga rörelsefordringar bestod primärt av övriga fordringar om 85,0 mkr (82,2), som huvudsakligen består av förskott och handpenning för avtalade men ej tillträdda fastighetsförvärv, vilka minskat under från 73,0 mkr till 61,0 mkr, och upparbetade men ej ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 48 ===== SIDA 49 ===== fakturerade intäkter, vilka uppgick till 28,1 mkr (31,6). Vidare utgörs rörelsefordringar primärt av förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 53,1 mkr (46,3). Likvida medel Likvida medel uppgick vid årets utgång till 9,5 mkr (5,8). Därutöver tillkommer outnyttjade kreditlimiter om 158,1 mkr (147,3). Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid årets utgång till 5 304,6 mkr (5 100,4), vilket motsvarade 21,20 kr per aktie (21,08). Ökningen förklaras av årets totalresultat om 76,5 mkr (-392,8) och emission i mars 2024, vilket ökade eget kapital med totalt 124,8 mkr efter transaktionskostnader. Det långsiktiga substansvärdet (NAV) uppgick vid årets utgång till 6 206,5 mkr (5 803,5) motsvarande 25,23 kr per aktie (24,25). Det långsiktiga substansvärdet per aktie har ökat med 4 procent jämfört med 31 december 2023. Per 31 december 2024 uppgick antalet utestående aktier till 245 993 168 (239 331 168) fördelat på 22 500 000 A-aktier (22 500 000) och 223 493 168 B-aktier (216 831 168). Det genomsnittliga antalet utestående aktierna under 2023 uppgick till 244 604 594 aktier (221 047 606). Uppskjuten skatt Koncernens uppskjutna skatt uppgick vid årets slut till 1 092,4 mkr (953,2). Uppskjuten skatteskuld härrör primärt från temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde för färdigställda fastigheter och fastigheter under byggnation. Räntebärande skulder Koncernens räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 10 317,3 mkr (10 117,8), varav 5 460,0 mkr (3 462,8) klassificeras som kortfristiga räntebärande skulder. De räntebärande skulderna fördelas på bottenlån för färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter om 7 492,0 mkr (6 747,9), byggkrediter om 1 427,3 mkr (2 077,9), leasingskulder om 64,5 mkr (92,1) rörelse- och förvärvskrediter om 1 333,2 mkr (949,9). Förändringen består primärt i omläggning av byggkrediter till långfristig finansiering i samband med färdigställande av förvaltningsfastigheter motverkat av försäljningen av den danska fastighetsportföljen i juli 2024, amortering av säljarrevers och förvärvsfinansiering kopplade till förvärvet av K-Prefab samt löpande amortering. Skuldsättningsgraden för koncernen uppgick till 59,1 procent (60,2) och belåningsgrad färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick till 60,4 procent (62,5). Minskningen i skuldsättnings- och belåningsgrad beror primärt på löpande amortering och stabiliserad värdering av färdigställda förvaltningsfastigheter. Vid årets utgång hade koncernen kontrakterade kreditavtal om 11 697,7 mkr (10 781,8), varav 7 492,0 mkr (6 747,9) avsåg finansiering av färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter, varav 4 596,7 mkr (2 319,1) förfaller till omförhandling under de närmaste tolv månaderna. Utöver finansiering av färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter utgörs kontrakterade kreditavtal av byggkrediter om 2 714,4 mkr (2 937,6) och rörelse- och förvärvskrediter om 1 491,3 mkr (1 096,3). Byggkrediter och rörelse- och förvärvskrediter var vid årets utgång utnyttjade till 1 427,3 mkr (2 077,9) respektive 1 333,2 mkr (949,9). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden för koncernens räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering och färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick per 31 december 2024 till 1,1 år (2,8). Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering, förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick till 1,8 år (3,5) och den genomsnittliga räntan uppgick till 3,72 procent (3,22) inklusive effekter av räntederivat och 4,26 procent (5,47) exklusive effekter av räntederivat. Genomsnittlig räntekostnad för kontrakterade byggkreditiv uppgick vid årets slut till 4,92 procent (5,95). Genomsnittlig ränta har under året påverkats positivt av genomsnittligt lägre basränta och negativt av omläggning av byggnadskreditiv till långfristig finansiering. Total andel rörlig ränta i förhållande till räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering, förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick till 46 procent (9) och räntekänsligheten vid en procentenhets förändring av låneräntorna uppgick till 37,3 mkr (6,5). Derivatinstrument K-Fastigheter arbetar idag uteslutande med lån med rörlig räntebas. För att hantera ränterisken och förändra räntebindningstiden nyttjas räntederivat, primärt ränteswappar. Över tiden uppstår värdeförändringar i räntederivatportföljen primärt som en följd av förändrade marknadsräntor. Totalt uppgick swapportföljen nominellt till 4 621,3 mkr (6 371,7) vid årets utgång. Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid årets utgång till 39,6 mkr (157,3). Under december 2024 har 1 900 mkr av räntederivatportföljen avvecklats för att anpassa derivatportföljen till kommande skuldsituation efter avyttring till Brinova i april 2025. Detta har påverkat genomsnittlig räntebindning och andelen rörlig ränta. Utöver räntederivat har K-Fastigheter under året använt valutaderivat för att hantera valutamässiga risker i den danska verksamheten. Verkligt värde för valutaderivatportföljen uppgick vid årets utgång till 0,0 mkr (0,8). Rörelseskulder Rörelseskulder består primärt av i rörelsen verksamhetsrelaterade leverantörsskulder om 154,7 mkr (234,5), övriga skulder om 20,6 mkr (66,2), fakturerade men ej upparbetade intäkter om 108,4 mkr (59,5) och upplupna kostnader och förutbetalda intäkter om 201,8 mkr (174,8). Rörelseskulderna är primärt relaterade till den löpande bygg- och entreprenadverksamheten samt personalrelaterade skulder. Koncernens kassaflöde Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick för helåret 2024 till 30,7 mkr (203,6) och påverkades positivt av förbättrat bruttoresultat i förvaltningsverksamheten och negativt av högre rörelsekapitalbindning och försämrat räntenetto. Investeringsverksamheten har primärt påverkats av investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter och pågående nyanläggning om totalt 1 810,4 mkr (2 399,3) och nettoförsäljningar av förvaltningsfastigheter om totalt 1 056,7 mkr (131,1). Totalt uppgick kassaflödet från investeringsverksamhet till -653,0 mkr (-2 312,3). ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 49 ===== SIDA 50 ===== kr Överkursfond 1 812 481 910 Balanserat fritt eget kapital 536 146 239 Årets resultat 7 998 082 Summa 2 356 626 231 Disponeras så att i ny räkning överförs 2 356 626 231 Summa 2 356 626 231 Koncernens finansieringsverksamhet har utöver kassaflödet från den löpande verksamheten under 2024 primärt finansierats av ökade räntebärande skulder om 501,1 mkr (1 755,9) efter amorteringar om 2 086,8 mkr (518,9) och tillskjutet kapital genom nyemission om 124,8 mkr (323,0). Totalt uppgick kassaflödet från finansieringsverksamheten till 625,9 mkr (2 078,9), vilket innebär att koncernens likvida medel för året ökade med 3,7 mkr (-29,8) till 9,5 mkr (5,8), inkluderat valutarelaterad omräkningsdifferens, vid årets slut. Investeringar Utöver vad som redogjorts för avseende förvärv av samt under Koncernens kassaflöde, avsnitt som starkt hänger samman, så har inga väsentliga investeringar i anläggningstillgångar gjorts under året. Utöver investeringar i anläggningstillgångar har koncernen under 2024 primärt investerat medel i utveckling av den egna organisationen i form av stärkt organisation, processer, system och funktioner inom affärsutveckling, förvaltning, ekonomi, HR, IT, inköp, marknad, juridik och projektutveckling, investeringar som främst märks genom de ökade kostnaderna för central administration under året. Moderbolaget Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller koncerngemensamma funktioner för affärsutveckling, ekonomi, finans, marknad, inköp, IR/kommunikation, IT, HR, juridik samt samtliga anställda inom affärsområde Förvaltning och Projektutveckling. Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag, vilken för året uppgick till 130,5 mkr (100,7). Moderbolagets bruttoresultat för helåret uppgick till 7,3 mkr (2,3). Det förbättrade bruttoresultatet beror på ökad koncernintern fakturering motverkat av ökade kostnader för utökad central organisation. Moderbolagets resultat före skatt uppgick till -1,4 mkr (-41,1) efter avlämnade nettokoncernbidrag om -19,7 mkr (1,4). Resultatet påverkades negativt av värdeförändringar på ränte- och valutaderivat om -63,4 mkr (-243,8). Moderbolagets tillgångar och skulder bestod per 31 december 2024 primärt av andelar i, fordringar på och skulder till koncernbolag samt derivatinstrument. Fordringar på koncernbolag uppgick vid årets slut till 2 799,5 mkr (2 218,6) och skulder till koncernbolag till 286,4 mkr (169,1) där korta fordringar och skulder primärt utgör tillgodohavanden i koncernens koncernkonto. Det egna kapitalet uppgick per 31 december 2024 till 2 422,1 mkr (2 289,4), positivt påverkat av året resultat. Moderbolagets likvida medel uppgick vid årets utgång till 3,2 mkr (0,5) och räntebärande skulder till 1 881,2 mkr (1 447,0), varav 1 245,9 mkr (1 338,8) klassificeras som kortfristig skuld. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står moderbolaget fria egna kapital. K-Fastigheter prioriterar tillväxt framför utdelning. Därför föreslår styrelsen att ingen utdelning lämnas för 2024. Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande: ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 50 ===== SIDA 51 ===== Väsentliga händelser under 2024 • K-Fastigheter har under året förvärvat fyra byggrätter, byggstartat sju projekt om totalt 982 lägenheter och färdigställt nio projekt eller deletapper om totalt 425 lägenheter. • Dotterbolaget K-Prefab tecknade under första kvartalet 2024 avtal med NCC om leverans av stomlösningar till nya utbildnings- och förvaringslokaler till Försvarsmakten i Halmstad till ett ordervärde om 105 mkr, varav större delen levererades under 2024. Vidare tecknade K-Prefab avtal med Noccon AB om komplett stomentreprenad för nyproduktion av bostäder, lokaler och parkeringsgarage i Nacka till ett ordervärde om 119 mkr med leverans under 2024/2025. Den 17 maj 2024 offentliggjorde K-Fastigheter att K-Prefab tecknat sin historiskt enskilt största order omfattande en komplett stomentreprenad för nyproduktion av bostäder, lokaler och parkeringsgarage vid Årstaberg i Stockholm. Beställare är Noccon AB och slutkund är Wallenstam AB. Ordervärdet uppgår till ca 200 mkr med huvudsaklig leverans under 2025. • K-Fastigheter tecknade under februari 2024 avtal med övriga ägare i Mjöbäcks Entreprenad AB om inlösen av 20 procent av de aktier som K-Fastigheter äger i bolaget motsvarande 5 procent av bolagets totala antal aktier. Ersättningen motsvarade aktiernas andel av bolagets egna kapital per 31 december 2023. • K-Fastigheter offentliggjorde den 13 mars 2024 att en riktad nyemission om 6 662 000 nya B-aktier genomförts. Teckningskursen uppgick till 19,19 kronor per aktie, vilket motsvarade stängningskursen den aktuella dagen och emissionen tecknades av de befintliga aktieägarna Andra AP-fonden, Capital SMALLCAP World Fund, Clearance Capital Limited, First Nordic Real Estate, Odin Fonder och Tredje AP-fonden. Del av emissionen villkorades av godkännande vid extra bolagsstämma, vilken genomfördes 8 april 2024. • Den 10 april 2024 publicerade K-Fastigheter årsredovisningen för 2023 och den 12 april 2024 offentliggjordes kallelse till årsstämma den 14 maj 2024. Vid stämman den 14 maj 2024 omvaldes sittande styrelseledamöter liksom styrelsens ordförande Erik Selin. Vidare beslutades om att ingen utdelning skulle lämnas för räkenskapsåret 2023. Styrelsen erhöll vidare bemyndigande att fram till nästkommande stämma vid ett eller flera tillfällen fatta beslut om nyemission om maximalt 25 000 000 aktier med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. • Den 30 april 2024 offentliggjorde K-Fastigheter att Niclas Bagler anställts som vice VD med ansvar för verksamhetsområde Entreprenad. Niclas har en lång erfarenhet från bygg- och fastighetsbranschen i ett flertal olika roller hos BoKlok och Skanska. Närmast kommer han från en roll som vice VD och landschef Sverige inom BoKlok. Niclas tillträdde anställningen den 1 juni 2024 och ingår i koncernens ledningsgrupp. • Den 2 maj 2024 avhöll K-Fastigheter en välbesökt kapitalmarknadsdag i Stockholm där koncernens affärsplan för åren 2024 till 2028 presenterades. • Den 1 juli offentliggjorde K-Fastigheter att samarbetet med Kilenkrysset fördjupats ytterligare genom att det gemensamt ägda bolaget K-Fast Kilen AB förvärvat Nyköping Oppeby Gård 1:7 från K-Fast Holding AB. Fastigheten omfattar 100 lägenheter och efter förvärvet förvaltar K-Fast Kilen 210 lägenheter i Nyköping och Strängnäs samt har ytterligare 650 lägenheter under projektutveckling och byggnation i Strängnäs och Örebro. I en separat transaktion förvärvade K-Prefab Fastigheter AB, ett helägt dotterbolag till K-Fast Holding AB, rörelsefastigheten Strängnäs Bussen 10 av ett bolag inom Kilenkrysset-koncernen. Fastigheten som omfattar 6 500 kvm produktionsyta och cirka 30 000 kvm befintlig och potentiell lageryta har K-Fast Holding AB:s dotterbolag K-Prefab hyrt sedan 2021. • Den 10 juli 2024 frånträdde K-Fastigheter en fastighetsportfölj i Danmark bestående av 311 lägenheter med ett försäljningsvärde om 1 087 mkr och ett årligt hyresvärde om 63,7 mkr. Köpare var en fond uppsatt av Viga Real Estate. • Den 11 december 2024 offentliggjorde K-Fastigheter att ett bindande aktieöverlåtelseavtal ingåtts om att avyttra hela beståndet av förvaltningsfastigheter i Region Syd till Brinova Fastigheter AB. Beståndet motsvarar cirka 75 procent av K-Fastigheters totala förvaltningsbestånd sett till marknadsvärde. Överenskommet fastighetsvärde uppgår till 10 759,5 mkr och betalning sker i form av nyemitterade aktier i Brinova. Frånträde skedde den 1 april 2025 och K-Fastigheter är efter transaktionens slutförande Brinovas största ägare med en ägarandel om 57,6 procent av rösterna och kapitalet. För mer information se sidan 101 och not 40 Rörelseförvärv. Väsentliga händelser efter årets utgång • I januari utnämndes K-Fastigheter av Karriärföretagen för andra året i rad till Karriärföretag 2025. • Den 3 februari 2025 publicerade K-Fastigheter kallelse till extra bolagsstämma den 6 mars 2025. Den extra bolagsstämmans syfte var att ta ställning till affären med Brinova Fastigheter AB. Vid stämman beslutades, i enlighet med styrelsens förslag, att godkänna affären. • Den 10 februari 2025 publicerade Brinova ett informationsdokument till aktieägarna i K-Fastigheter med anledning av förvärvet av fastighetsbeståndet i Region Syd från K-Fast. • Den 1 april 2025 fullföljdes transaktionen med Brinova Fastigheter AB. Total köpeskilling uppgick, som tidigare kommunicerats, till 10 759,5 mkr och likvid erlades med 132 545 873 nyemitterade aktier i Brinova samt en revers om 63,2 mkr. K-Fastigheters ägarandel i Brinonva uppgår efter tillträdet till 57,6 procent. • Den 19 mars 2025 offentligjorde K-Fastigheter att vi per den 1 april 2025 genomför förändringar av koncernens ledningsgrupp och arbetssätt. Koncernens ledningsgrupp kommer bestå av Jacob Karlsson (VD), Martin Larsson (vVD/CFO), Niclas Bagler (vVD och chef Entreprenad), Martin Johannesson (Affärsområdeschef Förvaltning) och Leif Astikainen (COO och HR-chef). Därutöver bildas en utökad ledningsgrupp som löpande kommer bistå ledninsgruppen. Den utökade ledningsgruppen består av Magnus Persson (Affärsutvecklingschef), Åsa Fredin (Affärsområdeschef Projektutveckling), Stefan Paulsson (VD K-Prefab), Jimmy Fröberg (Koncernekonomichef), Camilla Wiksten (Chefsjurist), Mathias Holm (IT-chef), Henrik Gustafsson (Inköpschef) och Johan Hammarqvist (IR- och kommunikationsansvarig). Eric Johansson har i samband med denna förändring valt att på egen begäran lämna sin roll som Affärsområdeschef Bygg och därmed ledningsgruppen. Eric Johansson kommer kvarstå i koncernen i en annan roll till och med den 31 augusti 2025. Niclas Bagler blir tillförordnad Affärsområdeschef Bygg under den tid rekrytering av ny affärsområdeschef pågår. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET OCH EFTER DESS SLUT ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 51 ===== SIDA 52 =====