FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2024
Förvärvade/avyttrade förvaltningsfastigheter Fastighet Kommun Tillträde/ Frånträde Antal lägenheter Yta, kvm Årligt hyresvärde, mkr Köpeskilling, mkr Del av Stafvre 7 (avyttrad) Kristianstad jan 2024 - 1 126 3,1 40,0 Maglegården 30 (avyttrad) Hässleholm jan 2024 - 382 0,7 10,8 Höje-Taastrup By 4ee, 4ef (avyttrad) Höje-Taastrup (DK) jul 2024 36 3 561 9,4 161,5 Karlstrup By 56 (avyttrad) Solröd (DK) jul 2024 32 3 302 7,7 137,1 Vallensbaek By 7cr (avyttrad) Vallensbaek Strand (DK) jul 2024 95 7 746 19,9 342,7 Kildebrönde By 17av, 17aä, 17az (avyttrad) Greve (DK) jul 2024 148 10 380 26,8 445,7 Oppeby Gård 1:7* (internförsäljning) Nyköping jul 2024 100 7 277 13,0 235,8 Bussen 10 (förvärv) Strängnäs jul 2024 - 6 500 - 70,3 Motorn 16 (avyttrad) Falkenberg aug 2024 - 2 000 1,0 9,5 Skjutsstallslyckan 21 (avyttrad) Malmö sep 2024 - 1 859 1,5 16,3 Förvärvade byggrätter Fastighet Kommun Byggstartade Antal lägenheter Yta, kvm Förväntat årligt hyresvärde, mkr Köpeskilling, mkr Vapenrocken 3 Västerås Q1 2024 168 10 259 24,7 43,3 Skjutskontoret 3 Malmö Q4 2024 154 8 997 25,6 50,0 Sandryggen 4 Lund Q4 2024 72 4 155 12,0 36,0 Mjärden 3 & 4* Örebro Q4 2024 161 9 874 24,7 62,4 Byggstartade projekt Fastighet Kommun Förväntad färdigställt Antal lägenheter Yta, kvm Förväntat årligt hyresvärde, mkr Vapenrocken 3 Västerås Q4 2025–Q3 2027 168 10 259 24,8 Sävenäs 131:14 Göteborg Q1 2027 173 9 957 31,7 Gårdsten 7:5 Göteborg Q1 2027 126 7 254 18,6 Skjutskontoret 3 Malmö Q1 2027 154 9 127 25,7 Vallentuna-Rickeby 1:48** Vallentuna Q2 2026 74 2 322 10,6 Sandryggen 4 Lund Q3 2026 72 4 155 12,0 Mjärden 3 & 4* Örebro Q2 2027 161 9 874 24,7 Färdigställda projekt Fastighet Kommun Inflyttning Antal lägenheter Yta, kvm Hyresvärde, mkr Stubbarp 39:5 (etapp 3 av 3) Höganäs jan 2024 36 2 338 4,7 OppebyGård 1:9 (etapp 2 av 2) * Nyköping jan 2024 28 1 749 3,5 Östra Vildrosen 1 (etapp 2 av 3) Västerås feb 2024 40 2 808 4,9 Storspoven 1 (etapp 2 av 3) * Strängnäs feb 2024 19 1 271 2,7 Fogdaröd 8:32 (etapp 2 av 2) Höör mar 2024 38 2 619 5,3 Önnered 45:15 & 45:16 Göteborg apr/jul 2024 110 6 778 17,9 Magasinet 1 Hässleholm maj/jul 2024 31 2 467 4,6 Limkokaren 17 Hässleholm jun 2024 70 4 370 7,6 Skymningen 3 Höganäs sep 2024 53 3 032 7,0 * K-Fast Kilen AB **JV med Titania AB Förvärv, avyttringar, byggstarter, färdigställda projekt under 2024 Nedan redovisas genomförda förvärv och avyttringar av förvaltningsfastigheter och byggrätter samt byggstartade och färdigställda projekt under verksamhetsåret 2024. Dessa har under året presenterats som väsentliga händelser i K-Fastigheters delårsrapporter. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 52 ===== SIDA 53 ===== Operationella risker Omfattar bland annat operationella risker i koncernens projektutvecklings-, bygg-, prefab och förvaltningsverksamhet, samt inom HR och IT. Inom detta område hanterar koncernen riskerna bland annat genom att: • ha nära samarbete mellan affärsområdena för att aktivt anpassa K-Fastigheters produkt efter hyresgästers önskemål och därigenom minska hyres- och vakansrisken, samt för att genom aktiva val i projektutvecklings- och byggnationsfasen bidra till att göra den framtida förvaltningen kostnadseffektiv både avseende löpande drift och framtida underhåll. • arbeta proaktivt och brett med parallella pågående projekt för att minska risken i enskilda projekt. • primärt arbeta med koncernens egenutvecklade koncepthus, vilket minskar risken för konstruktionsfel och risk för fördyrningar under projektering och byggnation. • arbeta proaktivt i uthyrningsprocessen och i nära samarbete mellan affärsområdet Bygg och Förvaltning för att göra inflyttning smidig för våra nya kunder. • arbeta aktivt med att skapa stöd och förutsättningar för att K-Fastigheters medarbetare ska kunna fokusera på det väsentliga – skapa nöjda kunder (internt och externt) och därigenom avkastning till ägarna. • arbeta aktivt med att upprätthålla K-Fastigheters företagskultur, vilken är motorn i koncernens tillväxt. Strategiska risker Omfattar bland annat strategiska risker i koncernens styrning, planering och resursallokering, marknadsförutsättningar, relation med omvärlden och politiska faktorer. Inom detta område hanterar koncernen riskerna bland annat genom att: • föra en aktiv dialog inom ledningsgruppen samt mellan ledningsgrupp och styrelse. • kontinuerligt komplettera, bredda och utveckla kompetensen hos medarbetare. • föra en aktiv och transparent dialog med koncernens intressenter, vilka inkluderar bland andra kunder, ägare, media, leverantörer, banker, revisor och myndigheter, för att upprätthålla en god relation och för att förstå olika trender och strömningar i omvärlden. • fokusera verksamheten på projektutveckling, byggnation och förvaltning av bostadsfastigheter i tillväxtorter med en befolkning över 50 000 invånare i kommunen. • aktivt bredda koncernens geografiska marknad. • aktivt bredda koncernens utbud av boenden genom nya koncepthus och uppgradering av befintligt bestånd för att fortsatt attrahera kunder och för att bredda kundbasen. • aktivt bredda koncernens leverantörsbas för att minimera risken mot enskilda leverantörer eller insatsvaror. Finansiella risker Omfattar bland annat risker avseende koncernens värdering av fastigheter, marknadsrisker, likviditetsrisker, bokföring och rapportering, kapitalstruktur och skattefrågor. Inom detta område hanterar koncernen riskerna bland annat genom att: • arbeta aktivt med den av styrelsen antagna finanspolicyn, som stipulerar finansiella mål och måltal för valuta-, ränte-, finansierings-, likviditets- och kreditrisker. • identifiera, utvärdera och hantera väsentliga processer inom bokföring och rapportering, vilka dokumenteras i koncernens ekonomihandbok. • aktivt samarbeta med och konsultera specialister och rådgivare inom bank, juridik, värdering och finansiell sektor. Risker kopplade till regelefterlevnad Omfattar bland annat koncernens efterlevnad av etiska och legala regler och krav på bokföring och rapportering. Inom detta område hanterar koncernen riskerna bland annat genom att: • aktivt arbeta med koncernens uppförandekod. • vara en aktiv part i arbetsmiljöarbetet, för att attrahera de mest kompetenta medarbetarna och för att i framtiden kunna pensionera friska medarbetare. • aktivt samarbeta med och konsultera specialister och rådgivare inom juridik, IT och finansiell regelefterlevnad. RISKER OCH RISKHANTERING Kontinuerlig riskbedömning Koncernen arbetar kontinuerligt med att identifiera och utvärdera risker som kan påverka verksamheten och dess resultat och finansiella ställning. I avsnittet risker och riskhantering beskrivs hur detta arbete bedrivs och vilka risker som identifierats. K-Fastigheters verksamhet kan påverkas, direkt eller indirekt, av ett antal risker och omvärldsfaktorer, vilka, enskilt eller i kombination, kan ha negativ inverkan på koncernens nuvarande och framtida resultatutveckling och finansiella ställning. K-Fastigheters ledningsgrupp identifierar och utvärderar systematiskt koncernens väsentliga risker. Riskerna kategoriseras som strategiska, operationella och finansiella risker samt risker kopplade till regelefterlevnad. För risker som bedömts ha relativt hög sannolikhet att inträffa kombinerat med relativt stor inverkan på koncernen har ansvarig inom koncernen utsetts och handlingsplan upprättats. Dessa handlingsplaner, där riskerna hanteras genom reducerande, exporterande och eliminerande åtgärder, följs upp minst på kvartalsbasis av koncernens ledningsgrupp och rapporteras till styrelsen via styrelsens revisionsutskott. Vidare finns av styrelsen och ledningsgruppen beslutade styrdokument och policyer samt en webb- baserad kontrollapplikation, vilken är utvecklad för att skapa ett regelverk, att informera och kommunicera med koncernens medarbetare och för att kunna följa att regelverket efterlevs, i syfte att reducera, exportera eller i möjligaste mån eliminera potentiella risker i verksamheten. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 53 ===== SIDA 54 ===== Operationella risker Tillgång till insatsvaror Avser risken om en viss råvara inte finns att tillgå som krävs för att K-Fastigheters produktion ska fungera. Exempelvis att vid varje tillfälle ha tillgång till cement, armeringsjärn eller andra insatsvaror för optimalt kapacitetsutnyttjande av K-Fastigheters produktion och förvaltning. Pandemin till följd av Covid-19 samt Rysslands anfallskrig mot Ukraina är exempel på händelser som påverkat olika leveranskedjor både vad gäller flöden och priser vilket K-Fastigheter behövt hantera. K-Fastigheter har väl etablerade relationer med flera leverantörer för att säkra leveranser av insatsvaror och material vid kortare leverans- eller produktionshinder. I händelse av mer omfattande störningar kan K-Fastigheter anlita kompletterande leverantörer även om detta skulle medföra något högre kostnadsnivåer på kort sikt. Vidare är inköp en central funktion i K-Fastigheter och koncernen har sedan 2023 en central inköpsorganisation. Vidare har koncernen upprättat ramverk för urval och granskning av leverantörer för att stärka kontroll och planering samt tillse att koncernens uppförandekod efterlevs, med fokus på mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden, miljöaspekter och antikorruption. Nyproduktion Nyproduktion av en fastighet är en komplicerad process, vilken ofta sträcker sig över flera år. Under processen kan flera händelser/risker uppstå som kan medföra att projektet delvis eller helt måste omvärderas. Dessa händelser omfattar bland annat politiska beslut, beslut i plan- och bygglovsprocesser, förutsättningar på byggarbetsplatser samt tillgång till material och personal. K-Fastigheter arbetar aktivt med ovan nämnda risker genom att hantera flera parallella projekt samtidigt (per 31 december 2024 18 projekt under byggnation för bostäder, ett projekt för kommersiella lokaler och 14 pågående projekt i projektutvecklingsfas på totalt 15 orter), långsiktigt och ömsesidigt samarbete med myndigheter och leverantörer samt genom att primärt uppföra koncernens egenutvecklade koncepthus, vilket innebär att K-Fastigheter bygger repetitivt och därmed tids- och kostnadseffektivt. Hyresintäkter Hyresintäkterna påverkas av hyresgästernas betalningsförmåga, fastigheternas uthyrningsgrad samt möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror. En minskning av betalningsförmågan eller ökning i vakanser skulle innebära en risk för minskade intäkter och lägre resultat för koncernen. K-Fastigheter arbetar aktivt med denna risk genom att projektutveckla, bygga och aktivt äga och förvalta attraktiva och yteffektiva bostadslägenheter som attraherar en bred kundbas i marknader med ekonomisk och demografisk tillväxt. Med fortsatt behov av nya bostäder genom nyproduktion i de marknader koncernen verkar finns goda möjligheter att även framöver utveckla fastighetsportföljen genom nybyggnation och upprätthålla de för befintliga fastigheter ingångna hyresnivåerna. Vakansnivåerna har i den löpande förvaltningen historiskt varit mycket låga och med hänvisning till fortsatt behov av nya bostäder finns inga tecken på att vakanserna framöver strukturellt skulle öka markant. Per 31 december 2024 bestod de totala intäkterna till ca 93 procent av hyresintäkter från bostäder. De kommersiella hyresintäkterna var fördelade på ca 150 kontrakt där den största hyresgästen utgjorde ca en procent av de totala kontrakterade hyresintäkterna och de tio största kommersiella hyresgästerna utgjorde ca fyra procent av de totala kontrakterade hyresintäkterna. Drifts- och underhållskostnader Kostnader som är taxebundna, såsom kostnader för el, renhållning, vatten och värme, utgör de huvudsakliga driftskostnaderna. Av K-Fastigheters fastighetsbestånd är 90 procent byggt efter år 2010 och resterande fastigheter är väl underhållna eller kommer framöver genomgå renovering enligt K-Fast 2.0-programmet, vilket borgar för fortsatt låga drifts- och underhållskostnader. Inflation Inflationsnivån påverkar både intäkter och kostnader för K-Fastigheters verksamhet. Ett tydligt exempel var den höga inflationsnivån under 2023 vilken påverkade hela samhällsekonomin. Priser och räntor steg och köpkraften minskade hos hushållen vilket även påverkade hyresgästernas möjligheter att hyra de boenden de önskade. Det påverkade även byggandet då allt högre byggpriser och högre ränteläge innebar svårigheter för byggföretagen att få ihop investeringskalkylen för nybyggnation. Under 2024 har inflationsnivån återgått till långsiktigt mer normala nivåer och köpkraften förväntas öka framöver bland annat på grund av reala löneökningar. Vidare bidrar lägre räntenivåer till att transaktionsmarknaden för småhus och bostadsrättslägenheter förbättras och att nybyggnationen successivt kommer i gång, vilket leder till flyttkedjor, vilket i sin tur även påverkar hyreslägenheter positivt. Vidare påverkas driftskostnader för K-Fastigheters förvaltningsfastigheter såväl som byggkostnader. Den höga överskottsgrad K-Fastigheter har gör att vi har mindre påverkan från kostnadsinflation i drift- och underhållskostnader jämfört med många andra aktörer. På samma sätt påverkas K-Fastigheters entreprenadverksamhet relativt mindre än andra aktörer, då en relativt större andel av byggnationen sker internt och med leverans av stomsystem från K-Prefab. Stigande inflation innebär generellt även högre räntor då Riksbanken försöker motarbeta inflationen, något som leder till ökade kostnader för lån. Under avsnittet om finansiella risker redogörs för hur K-Fastigheter hanterar räntor. Cyberrisker Cyberrisker utgörs bland annat av risker att utsättas för IT-attacker, driftstörningar och informationsläckage. Riskerna hanteras dels genom att använda modern mjuk- och hårdvara med tillförlitlig redundans, vilket löpande hanteras av K-Fastigheters IT-chef med organisation och kontrakterade professionella IT-leverantör, dels i det systematiska arbetet med sårbarhetstester, kontinuitets- och incidentplaner samt utbildning av koncernens personal för att öka säkerhetsmedvetandet i organisationen. Arbetsmiljö Byggnation och förvaltning av fastigheter innebär risk för arbetsplatsolyckor både internt och hos externa leverantörer. K-Fastigheter arbetar systematiskt med arbetsmiljörelaterade risker och eftersträvar en arbetsplats utan personskador. Arbetet sker utifrån koncernens arbetsmiljöpolicy och uppförandekod. NÅGRA SPECIFIKA RISKER ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 54 ===== SIDA 55 ===== Strategiska risker Nyckelpersoner och företagskultur K-Fastigheters affärsverksamhet bedrivs som en relativt liten organisation med ett begränsat antal nyckelpersoner, där den mest centrala individen är grundaren och verkställande direktören Jacob Karlsson. En stark drivkraft för medarbetarna i K-Fastigheter är att koncernen lyckas bygga en stark företagskultur baserat på högt engagemang, framåtanda, lojalitet mot varandra och långsiktighet. Koncernen har vuxit snabbt under de senaste åren och det finns en risk att K-Fastigheters företagskultur utsätts för påfrestningar och som en följd urholkas, vilket på sikt skulle kunna få konsekvenser för koncernens framtida tillväxt. K-Fastigheter arbetar aktivt med denna risk genom att ständigt främja företagskulturen både i vardagen och att även lyfta den som en strategisk fråga i ledningsgrupp och styrelse där frågan alltid har en särställning. Vidare arbetar koncernen aktivt med personalförsörjning både på kort och lång sikt, samt med utveckling av medarbetare och chefer för att förbli en attraktiv arbetsgivare. Mot denna bakgrund är det glädjande att K-Fastigheter både under 2024 och 2025 utnämnts till Karriärföretag av Karriärföretagen. Tillgång till byggbar mark En förutsättning för att K-Fastigheter ska kunna uppföra de egenutvecklade koncepthusen är att lämpliga byggrätter finns tillgängliga på villkor som koncernen bedömer är acceptabla. Konkurrensen har under senare år varit påtaglig från aktörer som utvecklar hyres- respektive bostadsrätter. Under 2022 till 2024 har förutsättningarna ändrats då antalet byggstarter minskat vilket kan leda till ökat utbud av byggrätter. Dock har mängden transaktioner varit förhållandevis låg. Brist på lämpliga byggrätter kan på sikt allvarligt påverka den framtida potentiella tillväxten. Enligt K-Fastigheters bedömning är möjligheten att förvärva lämpliga byggrätter något förbättrad då det finns lägre konkurrens om potentiella byggrätter och bolaget finns etablerat över ett större geografiskt område. Vidare har koncernen goda ekonomiska och organisatoriska möjligheter att hantera både större och mindre färdigutvecklade byggrätter, vilket minskar riskerna ytterligare. Per den 31 december 2024 hade K-Fastigheter 1 893 lägenheter under projektutveckling, varav 969 i bygglovsprocess. Klimat- och miljö Klimat- och miljörisker relaterade till K-Fastigheters verksamhet bedöms främst omfatta den fysiska miljön som påverkar människor och fastigheter samt produktion och priser på naturresurser i form av material och energi. Utredningar av vilka klimatanpassningar som kan bli aktuella vid nyproduktion görs i planprocessen och styrs i detaljplaner. Bygg- och fastighetsbranschen står för en stor andel av samhällets energianvändning och klimatpåverkande utsläpp, samt genererar stora mängder avfall. K-Fastigheter gör bedömningen att koncernen kommer påverkas på flera sätt framöver, inklusive ökade krav på hållbara investeringar för att minska den negativa påverkan på vår miljö. Med 90 procent av beståndet uppfört efter 2010, en alltmer hållbar produktion av betongstommar och ett systematiskt hållbarhetsarbete har K-Fastigheter ett bra utgångsläge i strävan att minska den negativa påverkan på vår miljö och möta de krav och regleringar som införts och förväntas införas framöver på klimat- och miljöområdet. Utöver ovan berörda risker hänvisas till K-Fastigheter Hållbarhetsredovisning och där beskrivna hållbarhetsrelaterade risker. Finansiella risker Fastigheternas marknadsvärde K-Fastigheter redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde och värdeförändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter har, historiskt för K-Fastigheter, haft betydande påverkan på koncernens resultat. En fastighets värde påverkas primärt av utvecklingen i hyresintäkter, drift- och underhållskostnader, investeringsbehov och marknadens krav på avkastning för jämförbara objekt. Minskat driftsöverskott, som en följd av till exempel ökade vakanser eller driftskostnader, eller högre avkastningskrav medför en prisjustering nedåt. K-Fastigheters bestånd består primärt av nybyggda och attraktiva bostäder belägna i bra mikrolägen i tillväxtorter och på flera geografiska marknader, vilket sammantaget minskar risken för samtliga parametrar relaterade till värdering av en fastighet. Vidare genomför K-Fastigheter värdering av samtliga fastigheter på kvartalsbasis för att kunna följa marknadsutvecklingen. Räntor Räntekostnaden är den enskilt största löpande utgiften i K-Fastigheters verksamhet. K-Fastigheter arbetar med ränterisken dels genom att hålla en god dialog med nordiska banker för att därigenom säkra marknadsmässiga lånevillkor, dels genom att minska ränterisken med hjälp av räntederivat. Per 31 december 2024 var skuldportföljens andel rörlig ränta 46 procent och genomsnittlig räntebindning uppgick till 1,8 år. Andel rörlig ränta har under december 2024 ökat genom avveckling av räntederivat för att anpassa derivatportföljen efter den skuldsituation som kommer uppstå efter Brinova-affären i april 2025. Vid ökningen av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oförändrad låne- och derivatportfölj skulle räntekostnaden för räntebärande skulder relaterade till koncernens förvärvsfinansiering, förvaltnings- och rörelsefastigheter öka med 37,3 mkr. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 55 ===== SIDA 56 ===== mkr Kassaflöde Verkligt värde Direktavkastningskrav +/- 0,1% - 311,3 Hyresvärde +/- 1 % 6,8 153,0 Drift- och underhållskostnader +/- 1 % 1,2 28,1 Långsiktig vakansgrad +/- 1 % 6,8 153,0 Värdeförändring färdigställda förvaltningsfastigheter, mkr -10% 10% Fastighetsvärde, mkr -1 263,7 1 263,7 Belåningsgrad färdigställda förvaltningsfastigheter, % 67% 55% Skuldsättningsgrad, % 64% 55% Finansiering K-Fastigheter är beroende av finansiering av befintliga förvaltningsfastigheter och kommande nyproduktion. Risken att framöver inte erhålla adekvat finansiering hanteras genom en god dialog med nordiska affärsbanker samt genom att teckna längre kreditavtal med diversifierad förfallostruktur. Per 31 december 2024 hade K-Fastigheter engagemang i ett tiotal nordiska banker och den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 1,1 år. Vidare har börsnoteringen av bolagets aktie på Nasdaq Stockholm inneburit att kapitalbasen breddats ytterligare. Likviditet Risken att inte ha tillräcklig likviditet för att fullfölja nuvarande och framtida betalningsåtaganden hanteras genom upprättandet av en månatlig likviditetsprognos, vilken följs upp kontinuerligt, samt kontrakterande av erforderliga limitutrymmen och krediter för den löpande driften. Vidare påbörjas inga nya projekt utan att finansiering har säkrats. Per 31 december 2024 uppgick K-Fastigheters tillgängliga likvida medel till ca 160 mkr, inklusive outnyttjade kreditlimiter. Kredit Kreditrisk uppstår i K-Fastigheters verksamhet primärt i form av koncernens hyresgästers, kunders och leverantörers betalningsförmåga. Avseende hyresgäster och kunder prövas dessas kreditvärdighet efter fastställda kriterier i samband med nytecknande av hyres- och kundavtal. Väsentliga leverantörer kreditbedöms när nytt samarbete etableras. För väsentliga kommersiella hyresgäster, kunder och leverantörer följs kreditvärdigheten kontinuerligt genom erforderliga kreditbevakningstjänster. Valuta K-Fastigheter äger vid utgången av 2024 en fastighet under byggnation i Danmark. Under uppförande finns risk vad gäller valutakursfluktuationer i omräkning av utländska dotterbolags tillgångar och skulder till moderbolagets valuta. Fastigheten ingår i Brinova-affären, varför valutarisken är begränsad till byggnationstiden. Omräkningsdifferensen hanteras framför allt genom att upplåning sker i lokal valuta motsvarande nettotillgångarna. Regelefterlevnadsrisker Politiska och legala risker Avser risker i efterlevnad och att identifiera förändring av lagar, förordningar och direktiv, vilka påverkar K-Fastigheters möjligheter att anpassa verksamheten enligt lagar och andra regleringar samt myndighetsbeslut avseende exempelvis skatt, subventioner och stöd, plan- och byggåtgärder, miljö, säkerhet, tillåtna byggmaterial och byggnormer, uthyrning och den reglerade hyressättningen för hyresrätter. Dessa risker får dels stor inverkan på K-Fastigheters sätt att bedriva sin verksamhet, dels är de svåra att hantera då de inte sällan förändras med kort varsel. K-Fastigheter bemöter de politiska riskerna primärt genom att hålla organisationen à jour med pågående politiska strömningar och att anlita specialister och rådgivare för att hantera effekten av förändrade lagar och regleringar. KÄNSLIGHETSANALYS K-Fastigheters resultat påverkas av ett antal faktorer. I tabellen nedan framgår en teoretisk effekt på kassaflöde och verkligt värde med utgångspunkt i K-Fastigheters aktuella intjäningsförmåga per 31 december 2024 givet en förändring utifrån fyra parametrar. Varje variabel i tabellen har behandlats var för sig och under förutsättning att övriga variabler förblir oförändrade. Känslighetsanalysen bör läsas tillsammans med informationen om aktuell intjäningsförmåga på sid 23 och avsnitt kring värdering. K-Fastigheter redovisar koncernens fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även finansiell ställning, kan påverkas positivt och negativt över tid. I tabellen nedan framgår den teoretiska värdeförändringen vid ökning respektive minskning av fastighetsvärdet utifrån fastighetsvärdet den 31 december 2024 och dess effekter på belånings- och skuldsättningsgrad vid samma tidpunkt. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 56 ===== SIDA 57 ===== mkr Not 2024 jan–dec 2023 jan–dec Hyresintäkter 3 603,4 480,2 Entreprenadintäkter 3 537,8 603,0 Nettoomsättning 1 141,2 1 083,2 Övriga intäkter 3 12,4 11,6 Drift -133,6 -104,9 Underhåll -11,5 -15,4 Fastighetsskatt -8,8 -10,4 Fastighetsadministration -52,8 -47,8 Kostnader fastighetsförvaltning 4, 5, 6 -206,7 -178,5 Kostnader entreprenad 4, 5, 6 -449,1 -517,9 Kostnader övrigt 4, 5, 6 0,4 -2,6 Bruttoresultat 498,2 395,8 Central administration 4, 5, 6, 8 -67,9 -55,6 Av- och nedskrivningar 7 -71,6 -80,5 Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag 9 14,8 25,9 Finansnetto 10 -274,1 -218,2 varav räntenetto -281,0 -220,2 Resultat före värdeförändringar 99,3 67,3 varav förvaltningsresultat* 135,1 112,6 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 11 143,1 -316,3 Värdeförändring derivat 10 -60,8 -262,6 Resultat före skatt 181,6 -511,6 Skatt på årets resultat 12 -106,8 113,6 Årets resultat 74,8 -398,1 Övrigt totalresultat 13 1,7 5,3 Årets totalresultat 76,5 -392,8 Årets totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 30 50,9 -427,4 Innehav utan bestämmande inflytande 25,6 34,6 Resultat efter skatt per aktie, kr/aktie** 14 0,20 -1,96 * Förvaltningsresultatet omfattar -6,3 Mkr (-1,3) hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande. ** Några potentiella aktier (t.ex. konvertibler) förekommer inte och därmed finns inte någon utspädningseffekt att beakta. KONCERNENS RÄKENSKAPER KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 57 ===== SIDA 58 ===== Tillgångar, mkr Not 2024, 31 dec 2023, 31 dec Materiella anläggningstillgångar Immateriella tillgångar 15 462,3 471,3 Förvaltningsfastigheter 16 15 616,5 14 870,9 Rörelsefastigheter 17 571,0 537,1 Inventarier 18 170,8 181,4 Summa anläggningstillgångar 16 820,6 16 060,6 Finansiella anläggningstillgångar 22 Andelar i intresse- och gemensamt styrda företag och andra långfristiga fordringar 19, 20 251,2 293,9 Derivatinstrument 22 39,6 141,4 Uppskjuten skattefordran 21 60,7 54,3 Summa finansiella anläggningstillgångar 351,5 489,6 Summa anläggningstillgångar 17 172,1 16 550,3 Omsättningstillgångar 22 Varulager 23 29,5 30,7 Kundfordringar 24, 25 70,9 51,2 Övriga kortfristiga fordringar 25, 26 130,7 123,0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27 53,1 46,3 Likvida medel 28 9,5 5,8 Summa omsättningstillgångar 293,8 256,9 SUMMA TILLGÅNGAR 17 465,9 16 807,2 Eget kapital och skulder, mkr Not 2024, 31 dec 2023, 31 dec Eget kapital 29 Aktiekapital 65,6 63,8 Övrigt tillskjutet kapital 1 812,4 1 689,4 Balanserat resultat inklusive årets resultat 3 336,4 3 292,7 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 214,4 5 045,9 Innehav utan bestämmande inflytande 30 90,2 54,5 Summa eget kapital 5 304,6 5 100,4 Långfristiga skulder 22 Uppskjuten skatteskuld 21 1 092,4 953,2 Långfristiga räntebärande skulder 22 4 857,3 6 655,0 Övriga avsättningar och långfristiga skulder 31 244,2 90,9 Summa långfristiga skulder 6 194,0 7 699,2 Kortfristiga skulder 22 Kortfristiga räntebärande skulder 22 5 460,0 3 462,8 Leverantörsskulder 22 154,7 234,5 Övriga kortfristiga skulder 31 150,9 135,7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 201,8 174,8 Summa kortfristiga skulder 5 967,4 4 007,7 Summa skulder 12 161,4 11 706,9 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 17 465,9 16 807,2 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 58 ===== SIDA 59 ===== mkr Hänförligt till moderbolagets aktieägare Antal utestående aktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Valutaomräkningsreserv Balanserat resultat Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital, per 1 januari 2023 215 331 168 57,4 1 372,9 29,7 3 690,3 19,3 5 169,6 Årets resultat -432,7 34,6 -398,1 Övrigt totalresultat 5,3 5,3 Årets totalresultat 5,3 -432,7 34,6 -392,8 Nyemission efter avdrag för transaktionskostnader 24 000 000 6,4 316,6 323,0 Summa transaktioner med ägare 24 000 000 6,4 316,6 323,0 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,5 0,5 Summa transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,5 0,5 Utgående balans per 31 december 2023 239 331 168 63,8 1 689,4 35,0 3 257,6 54,4 5 100,4 mkr Hänförligt till moderbolagets aktieägare Antal utestående aktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Valutaomräkningsreserv Balanserat resultat Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital, per 1 januari 2024 239 331 168 63,8 1 689,4 35,0 3 257,6 54,4 5 100,4 Årets resultat 49,2 25,6 74,8 Valutakursdifferenser* -35,0 35,0 0,0 Övrigt totalresultat 1,7 1,7 Årets totalresultat -33,3 84,2 25,6 76,5 Nyemission efter avdrag för transaktionskostnader 6 662 000 1,8 123,0 124,8 Summa transaktioner med ägare 6 662 000 1,8 123,0 124,8 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande -7,3 7,3 0,0 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande 0,0 2,9 2,9 Summa transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande -7,3 10,2 2,9 Utgående balans per 31 december 2024 245 993 168 65,6 1 812,4 1,7 3 334,6 90,2 5 304,6 * Valutakursdifferenser som återförts via resultaträkningen i samband med avyttring av utländsk verksamhet. KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 59 ===== SIDA 60 ===== mkr Not 2024, jan–dec 2023, jan–dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 181,6 -511,6 Justering för poster som inte påverkar kassaflödet – Värdeförändring förvaltningsfastigheter och derivat -82,3 578,9 – Övriga poster 38 24,2 44,6 Betald skatt -3,6 -11,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 119,9 100,4 Förändring rörelsefordringar -91,1 109,7 Förändring rörelseskulder 2,0 -6,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten 30,7 203,6 Investeringsverksamheten Investeringar i immateriella tillgångar 15 -3,0 -3,0 Investeringar i intresse- och gemensamt styrda bolag 19 -24,1 -11,2 Investeringar i fastigheter 16, 17, 35 -429,4 -398,9 Investeringar i pågående nyanläggning 16 -1 380,9 -2 000,4 Investeringar i maskiner och inventarier 18 -16,2 -8,2 Avyttring fastigheter 16 1 080,8 142,3 Avyttring intresseföretag 19 64,6 0,0 Förändring övriga finansiella anläggningstillgångar 20 55,2 -32,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten -653,0 -2 312,3 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 2 588,0 2 274,8 Amortering av lån -2 086,8 -518,9 Tillskjutet kapital 22 124,8 323,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 625,9 2 078,9 Periodens kassaflöde 3,7 -29,8 Omräkningsdifferens i likvida medel 0,0 0,1 Likvida medel vid årets början 38 5,8 35,4 Likvida medel vid årets slut 9,5 5,8 Likvida medel i kassaflödesanalysen avser i sin helhet kassa och bank. KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 60 ===== SIDA 61 ===== mkr Not 2024, jan–dec 2023, jan–dec Rörelsens intäkter Nettoomsättning 3 130,5 100,7 Summa rörelsens intäkter 130,5 100,7 Rörelsens kostnader Administrationskostnader 4,5,6,8 -122,4 -97,9 Avskrivningar 7 -0,8 -0,6 Summa rörelsens kostnader -123,3 -98,5 Bruttoresultat 7,3 2,3 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresse- och koncernbolag 9, 34 -140,7 39,3 Finansnetto 10 210,1 161,3 Resultat före värdeförändringar 76,7 202,9 Värdeförändring derivat 10 -58,4 -245,4 Bokslutsdispositioner 33 -19,7 1,4 Resultat före skatt -1,4 -41,1 Skatt på årets resultat 12 9,4 70,1 Årets resultat 8,0 29,0 Moderbolagets räkning över totalresultat Årets resultat 8,0 29,0 Övrigt totalresultat 13 0,0 0,0 Årets totalresultat 8,0 29,0 MODERBOLAGETS RÄKENSKAPER MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 61 ===== SIDA 62 ===== Tillgångar, mkr Not 2024, 31 dec 2023, 31 dec Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 15 7,2 4,8 Summa immateriella anläggningstillgångar 7,2 4,8 Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 18 1,0 1,2 Summa materiella anläggningstillgångar 1,0 1,2 Finansiella anläggningstillgångar 22 Andelar i koncernbolag 35 1 471,8 1 235,7 Fordringar hos koncernbolag 36 1 346,1 1 234,7 Andelar och fordringar i intresseföretag och övriga långfristiga fordringar och andelar 19, 20 188,6 215,8 Derivatinstrument 22 55,4 159,2 Uppskjuten skattefordran 21 30,8 21,4 Summa finansiella anläggningstillgångar 3 092,7 2 866,8 Summa anläggningstillgångar 3 101,0 2 872,8 Omsättningstillgångar 22 Fordringar hos koncernbolag 36 1 453,4 984,0 Fordringar hos intressebolag 26 0,0 0,1 Övriga kortfristiga fordringar 26 74,2 51,9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 27 15,9 23,0 Likvida medel 28 3,2 0,5 Summa omsättningstillgångar 1 546,6 1 059,4 SUMMA TILLGÅNGAR 4 647,6 3 932,4 Eget kapital och skulder, mkr Not 2024, 31 dec 2023, 31 dec Eget kapital 29 Bundet eget kapital Aktiekapital 65,6 63,8 Fritt eget kapital Överkursfond 1 812,4 1 689,5 Balanserad vinst 536,1 507,1 Årets resultat 8,0 29,0 Totalt eget kapital 2 422,1 2 289,4 Långfristiga skulder 22 Uppskjuten skatteskuld 21 0,0 0,0 Långfristiga räntebärande skulder 22 635,2 108,1 Övriga långfristiga skulder 31 22,8 0,0 Summa långfristiga skulder 658,1 108,1 Kortfristiga skulder 22 Kortfristiga räntebärande skulder 22 1 245,9 1 338,8 Leverantörsskulder 22 7,0 11,5 Skulder till koncernbolag 36 286,4 169,1 Övriga kortfristiga skulder 31 12,1 3,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 15,9 12,2 Summa kortfristiga skulder 1 567,4 1 535,0 Summa skulder 2 225,5 1 643,0 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 647,6 3 932,4 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 62 ===== SIDA 63 ===== mkr Antal utestående aktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat Totalt eget kapital Eget kapital, per 1 januari 2023 215 331 168 57,4 1 372,9 203,0 1 633,3 Årets resultat 29,0 29,0 Övrigt totalresultat 0,0 0,0 Periodens totalresultat 29,0 29,0 Nyemisson efter avdrag för transaktionskostnader 24 000 000 6,4 316,6 323,0 Summa transaktioner med ägare 0 0,0 0,0 0,0 0,0 Eget kapital, per 31 december 2023 239 331 168 63,8 1 689,5 536,2 2 289,4 mkr Antal utestående aktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat Totalt eget kapital Eget kapital, per 1 januari 2024 239 331 168 63,8 1 689,5 536,2 2 289,4 Årets resultat 8,0 8,0 Övrigt totalresultat 0,0 0,0 Periodens totalresultat 8,0 8,0 Nyemisson efter avdrag för transaktionskostnader 6 662 000 1,8 123,0 124,8 Summa transaktioner med ägare 6 662 000 1,8 123,0 0,0 124,8 Utgående balans per 31 december 2024 245 993 168 65,6 1 812,4 544,1 2 422,1 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 63 ===== SIDA 64 ===== mkr Not 2024, jan–dec 2023, jan–dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt -1,4 -41,1 Justering för poster som inte påverkar kassaflödet – Värdeförändring derivat 58,4 245,4 – Övriga poster 38 142,7 -38,7 Betald skatt 1,5 0,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 201,2 165,6 Förändring rörelsefordringar -484,3 -312,5 Förändring rörelseskulder 123,9 -36,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten -159,3 -183,8 Investeringsverksamheten Investering i koncernföretag 35 -405,3 -92,7 Investering i intresseföretag 19 -10,4 -11,6 Investeringar i immateriella tillgångar 15 -2,9 -3,0 Investeringar i maskiner och inventarier 18 -0,2 -1,2 Avyttring koncernföretag 28,1 125,8 Avyttring intresseföretag 45,0 0,0 Förändring i fordringar och skulder till koncernföretag 36 -73,0 -396,8 Kassaflöde från investeringsverksamheten -418,7 -379,5 Finansieringsverksamheten Tillskjutet kapital 124,7 323,0 Upptagna lån 22 1 699,2 759,7 Amortering av lån -1 243,3 -518,9 Förändring i långfristiga skulder 31 0,0 0,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 580,7 563,8 Årets kassaflöde 38 2,7 0,5 Omräkningsdifferens i likvida medel 0,0 0,0 Likvida medel vid årets början 0,5 0,0 Likvida medel vid årets slut 28 3,2 0,5 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDET ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 64 ===== SIDA 65 ===== NOT 1 Allmän information De finansiella rapporterna för K-Fast Holding AB per 31 december 2024 har godkänts av styrelsen den 8 april 2025 och kommer att föreläggas årsstämman den 21 maj 2025 för fastställande. K-Fast Holding AB, organisationsnummer 556827-0390, utgör moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 35 Andelar i koncernbolag. Bolaget är ett publikt aktiebolag som är bildat och har sitt säte i Sverige. Huvudkontor och huvudsaklig verksamhetsort ligger på Bultvägen 7, 281 43 Hässleholm, Sverige. Bolagets affärsidé är att med stort engagemang och hög kostnadseffektivitet utveckla, bygga och förvalta marknadens mest attraktiva fastigheter såväl avseende skick och standard som servicenivå. Redovisningsprinciperna beskrivs i anslutning till varje not i syfte att ge en ökad förståelse för respektive redovisningsområde. Nedan följer generella redovisningsprinciper och information om koncernredovisningen. Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Redovisningsstandarder utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretation Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats. Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt årsredovisnings- lagen, Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporteringsrekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalande från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar samma redovisnings- principer som koncernen förutom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa (IFRS Redovisningsstandarder) i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade till miljoner kronor med en decimal om inte annat anges. De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av dotterbolag Väsentliga bedömningar och antaganden Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att koncernledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. För närmare beskrivning av väsentliga bedömningar och antaganden inom särskilt betydelsefulla områden se not 3 Intäkter, not 15 Immateriella tillgångar och not 16 Förvaltningsfastigheter. Ändringar i redovisningsprinciper och upplysningar Nya och omarbetade befintliga standarder Tillkommande nya eller ändrade, av EU godkända, standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka K-Fastigheters resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Redovisningsprinciperna och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år. Nya standarder vilka träder i kraft 2024 och framåt Ändringar av IAS1: Klassificering av skulder som kortfristiga eller långfristiga. I januari 2020 och oktober 2022 publicerade IASB ändringar av IAS1 som specificerade kraven för klassificering av skulder som kortfristiga eller långfristiga. Dessutom krävs att ett företag lämnar upplysning om när en skuld som härrör från ett låneavtal klassificeras som långfristig, och företagets rätt att senarelägga regleringen är beroende av att framtida lånevillkor uppfylls inom tolv månader. Ändringarna har inte påverkat klassificeringen i koncernredovisningen. International Accounting Standards Board (IASB) har publicerat en ny redovisningsstandard, IFRS 18 Presentation och upplysningar i finansiella rapporter, som ska ersätta IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Standarden träder i kraft den 1 januari 2027 med retroaktiv tillämpning. IFRS 18 kommer inte att påverka redovisningen eller värderingen av poster i de finansiella rapporterna, men standarden kan påverka vilka transaktioner som ingår i ett företags rörelseresultat. De viktigaste nya begreppen som introduceras i IFRS 18 är: • strukturen för resultaträkningen • obligatoriska upplysningar i de finansiella rapporterna för vissa resultatmått som redovisas utanför ett företags finansiella rapporter. Dessa benämns finansiella lönsamhetsmått definierade av ledningen , management performance measurements (MPM:s) • förbättrade principer för aggregering och uppdelning som gäller för de primära finansiella rapporterna och noterna i allmänhet. K-Fast Holding AB kommer att inleda ett arbete med att analysera vilka konsekvenser den nya standarden kan medföra. Klassificering m m Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I kortfristiga skulder till kreditinstitut ingår ett års avtalad amortering samt krediter som förfaller kommande verksamhetsår. REDOVISNINGSPRINCIPER1 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 65 ===== SIDA 66 ===== I moderbolaget redovisas lån från/till koncernbolag som långfristiga, då fastställda amorteringsplaner saknas. Konsolideringsprinciper Dotterbolag, investeringsobjektet, är företag som står under bestämmande inflytande. Med bestämmande inflytande avses att K-Fast Holding AB exponeras för, eller har rätt till, rörlig avkastning från sitt engagemang i investeringsobjektet och kan påverka avkastningen genom sitt inflytande över investeringsobjektet. Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag som klassas som rörelseförvärv betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. För varje förvärv avgör koncernen om alla innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. Anskaffningsvärdet för dotterbolagsaktierna respektive rörelsen utgörs av de verkliga värdena per överlåtelsedagen för tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och emitterade eget kapitalinstrument som lämnats som vederlag i utbyte mot de förvärvade nettotillgångarna samt transaktionskostnader som är direkt hänförbara till förvärvet. Vid tillgångsförvärv fördelas förvärvspriset inklusive förvärvskostnader på de enskilda förvärvade tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Uppskjuten skatt redovisas inte på de initiala temporära skillnaderna. Full uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader som uppkommer efter förvärvet. Förvärvade förvaltningsfastigheter redovisas vid nästkommande bokslutsdag till verkligt värde, vilket kan avvika från anskaffningsvärdet. Vid ett förvärv görs en bedömning om förvärvet utgör ett rörelse- eller ett tillgångsförvärv utan tillhörande processer. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger nettovärdet av förvärvade tillgångar och övertagna skulder samt eventualförpliktelser, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträkningen. Dotterbolags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med den tidpunkt det bestämmande inflytandet uppstår till det datum då det bestämmande inflytandet upphör. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Förändringar i ägarandel i ett dotterbolag utan förändring av bestämmande inflytande Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som inte leder till förlust av kontroll redovisas som eget kapitaltransaktioner – dvs som transaktioner med ägarna i deras roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterbolagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital. Utländsk valuta Utländska verksamheters finansiella rapporter Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter omräknas till svenska kronor till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approximation av kurserna vid respektive transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas via övrigt totalresultat som en omräkningsreserv. Transaktioner i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser redovisas mot resultaträkningen, bortsett långfristiga interna mellanhavanden som beaktas som en del i nettoinvesteringen i dotterbolagen och redovisas via övrigt totalresultat. Icke monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke monetära tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värderingen till verkligt värde. Nedskrivningar Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje balansdag för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas avseende nedskrivningar av andra tillgångar än finansiella tillgångar vilka redovisas enligt IFRS 9, tillgångar för försäljning och avyttringsgrupper som redovisas enligt IFRS 5, varulager och uppskjutna skattefordringar. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. För undantagna tillgångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard. Om det inte går att hänföra väsentliga oberoende kassaflöden till en enskild tillgång ska vid prövning av nedskrivningsbehov tillgångarna grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentliga oberoende kassaflöden, en så kallad kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen. Återvinningsvärdet på tillgångar tillhörande kategorin lånefordringar och kundfordringar vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som nuvärdet av framtida kassaflöden diskonterade med den effektiva ränta som gällde då tillgången redovisades första gången. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 66 ===== SIDA 67 ===== Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. Återvinningsvärdet på övriga tillgångar är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den specifika tillgången. För en tillgång som inte genererar kassaflöden som är väsentligen oberoende av andra tillgångar beräknas återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Återföring av nedskrivningar En nedskrivning av tillgångar som ingår i IAS 36 tillämpningsområde reverseras om det både finns indikation på att nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och det har skett en förändring i de antaganden som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet. Nedskrivning av goodwill återförs dock aldrig. En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning där så är aktuellt, om ingen nedskrivning gjorts. Nedskrivningar av finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde återförs om en senare ökning av återvinningsvärdet objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det att nedskrivningen gjordes. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. IFRS 16 tillämpas för närvarande inte av moderbolaget. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS. Moderbolagets redovisningsprinciper har inte förändrats jämfört med årsredovisningen föregående år. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Klassificering och uppställningsformer Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital. Koncernbidrag och aktieägartillskott Moderbolaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i resultaträkningen. Skatteeffekten redovisas i enlighet med IAS 12 i resultaträkningen. Leasingavtal Moderbolaget har i allt väsentligt leasingavtal avseende fordon och IT- utrustning. IFRS 16 tillämpas inte i moderbolaget utan istället tillämpas RFR 2. I fall moderbolaget är leasetagare innebär det att leasingavgifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Kostnaden för leasingavtal redovisas i posten Övriga externa kostnader. Nyttjanderätten och leasingskulden redovisas således inte i balansräkningen. Andelar i koncernföretag Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden med avdrag för ackumulerade nedskrivningar ökat eller minskat med förändring av kapitalandelen. Ett dotterbolags redovisade värde prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare om det finns indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återföringsbart. Nedskrivningar och återföringar av tidigare nedskrivningar redovisas i resultaträkningen. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 67 ===== SIDA 68 ===== NOT 2 Redovisningsprinciper Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Ett rörelsesegments resultat följs vidare upp av bolagets högste verkställande beslutsfattare för att utvärdera resultatet samt för att kunna allokera resurser till rörelsesegmentet. I koncernen har styrelse och koncernledning identifierats som högste verkställande beslutsfattare. Vart och ett av rörelsesegmenten sköts separat eftersom respektive rörelsesegment kräver olika teknologier och andra resurser samt marknadsföringsmetoder. Alla transaktioner mellan segmenten genomförs på affärsmässiga grunder och baseras på priser som debiteras icke närstående kunder i samband med fristående försäljningar av identiska varor eller tjänster (d v s transaktioner mellan parter som är oberoende av varandra, välinformerade och med ett intresse av att transaktionerna genomförs). I samband med att K-Fastigheter ändrar sin uppdelning av verksamhetsområden under 2024 förändras även segmentsredovisningen. Från och med 2024 delas verksamheten upp i två verksamhetsområden och koncernen har identifierat två rörelsesegment: Fastighetsförvaltning och Entreprenad. Fastighetsförvaltning Resultat från hyresfastigheter inklusive finansnetto och utfördelade centrala kostnader, resultat från försäljning av förvaltningsfastigheter, resultat från intressebolag verksamma inom områden relaterade till fastighetsförvaltning samt värdeförändring i färdigställda förvaltningsfastigheter och ränte- och valutaderivat relaterade till verksamhetsområdet. Tillgångar och skulder omfattar färdigställda förvaltningsfastigheter, långfristiga skulder relaterade till dessa samt övriga anläggnings- och omsättningstillgångar och lång- och kortfristiga skulder relaterade till verksamhetsområdet. Entreprenad Resultat från koncernens verksamhet inom projektutveckling, prefabtillverkning av stomlösningar och byggledning inklusive finansnetto och utfördelade centrala kostnader, resultat från försäljning av de fastigheter som ej kommer ingå i verksamhetsområde Fastighetsförvaltning, resultat från intressebolag verksamma inom områden relaterade till entreprenadverksamhet och värdeförändring i förvaltningsfastigheter under pågående nybyggnation, vilket i segmentsredovisningen redovisas som en intäkt och påverkar bruttoresultatet, och ränte- och valutaderivat relaterade till verksamhetsområdet. Tillgångar och skulder omfattar förvaltningsfastigheter under byggnation och obebyggd mark, byggkrediter och långfristiga skulder relaterade till dessa samt övriga anläggnings- och omsättningstillgångar och lång- och kortfristiga skulder relaterade till verksamhetsområdet. Koncernen använder samma värderingsprinciper i sin segmentrapportering enligt IFRS 8 som i sina finansiella rapporter. Övrigt Övrigt omfattar koncerngemensamma funktioner. SEGMENTSRAPPORTERING2 FÖRÄNDRAD SEGMENTSREDOVISNING I samband med att K-Fastigheter ändrade sin uppdelning av verksamhetsområden under 2024 förändrades även segmentsredovisningen. Från och med 2024 delas verksamheten upp i två verksamhetsområden: Fastighetsförvaltning och Entreprenad. Fastighetsförvaltning Resultat från hyresfastigheter inklusive finansnetto och utfördelade centrala kostnader, resultat från försäljning av förvaltningsfastigheter, resultat från intressebolag verksamma inom områden relaterade till fastighetsförvaltning samt värdeförändring i färdigställda förvaltningsfastigheter och ränte- och valutaderivat relaterade till verksamhetsområdet. Tillgångar och skulder omfattar färdigställda förvaltningsfastigheter, långfristiga skulder relaterade till dessa samt övriga anläggnings- och omsättningstillgångar och lång- och kortfristiga skulder relaterade till verksamhetsområdet. Entreprenad Resultat från koncernens verksamhet inom projektutveckling, prefabtillverkning av stomlösningar och byggledning inklusive finansnetto och utfördelade centrala kostnader, resultat från försäljning av de fastigheter som ej kommer ingå i verksamhetsområde Fastighetsförvaltning, resultat från intressebolag verksamma inom områden relaterade till entreprenadverksamhet och värdeförändring i förvaltningsfastigheter under pågående nybyggnation, vilket i segmentsredovisningen redovisas som en intäkt (successiv vinstavräkning) och påverkar bruttoresultatet, och ränte- och valutaderivat relaterade till verksamhetsområdet. Tillgångar och skulder omfattar förvaltningsfastigheter under byggnation och obebyggd mark, byggkrediter och långfristiga skulder relaterade till dessa samt övriga anläggnings- och omsättningstillgångar och lång- och kortfristiga skulder relaterade till verksamhetsområdet. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 68 ===== SIDA 69 ===== 2024 jan–dec Resultaträkning, mkr Förvaltning Entreprenad Övrigt Elimineringar Koncernen Intäkter 607,9 1 855,0 0,0 -1 309,3 1 153,6 Kostnader -206,7 -1 456,6 0,4 1 007,5 -655,4 Bruttoresultat 401,2 398,3 0,4 -301,8 498,2 Kostnader central administration -17,5 -41,9 -8,6 0,0 -67,9 Av- och nedskrivningar -5,3 -62,7 -3,6 0,0 -71,6 Resultat intressebolag* 0,0 14,8 0,0 0,0 14,8 Räntenetto -243,2 -24,0 -6,9 0,0 -274,1 Resultat före värdeförändringar 135,1 284,6 -18,7 -301,7 99,3 Resultat per aktie 0,55 1,16 -0,08 -1,23 0,41 Värdeförändring fastigheter -158,8 0,0 0,0 301,8 143,1 Värdeförändring derivat och övrigt -59,0 -1,7 0,0 0,0 -60,8 Resultat före skatt -82,7 282,9 -18,7 0,1 181,6 Skatt 44,9 -58,6 -93,1 0,0 -106,8 Årets resultat -37,8 224,3 -111,8 0,1 74,8 31 december 2024 Balansräkning, mkr Förvaltning Entreprenad Övrigt Elimineringar Koncernen Anläggningstillgångar 12 759,2 4 325,4 1 433,7 -1 346,1 17 172,1 Omsättningstillgångar -258,5 695,4 1 548,5 -1 691,7 293,8 Summa tillgångar 12 481,9 5 020,8 3 001,1 -3 037,8 17 465,9 Räntebärande skulder 7 631,8 2 151,7 533,8 0,0 10 317,3 Långfristiga skulder 1 967,0 692,7 23,1 -1 346,1 1 336,6 Kortfristiga skulder 228,6 1 656,5 314,0 -1 691,7 507,4 Summa skulder 9 827,4 4 500,9 871,0 -3 037,8 12 161,4 varav Räntebärande skulder 7 631,8 2 151,7 533,8 0,0 10 317,3 varav Övriga skulder 2 195,6 2 349,2 337,2 -3 037,8 1 844,1 Skuldsättningsgrad 61,1% 42,9% 59,1% * Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag. 2023 jan–dec Resultaträkning, mkr Förvaltning Entreprenad Övrigt Elimineringar Koncernen Intäkter 485,8 2 359,7 5,7 -1 756,4 1 094,8 Kostnader -178,5 -1 943,7 -2,6 1 425,8 -699,0 Bruttoresultat 307,3 416,0 3,1 -330,6 395,8 Kostnader central administration -10,9 -40,4 -4,4 0,0 -55,6 Av- och nedskrivningar -2,8 -74,9 -2,8 0,0 -80,5 Resultat intressebolag* 0,0 25,9 0,0 0,0 25,9 Räntenetto -181,1 -28,7 -8,4 0,0 -218,2 Resultat före värdeförändringar 112,6 297,8 -12,4 -330,6 67,3 Resultat per aktie 0,51 1,35 -0,06 -1,50 0,30 Värdeförändring fastigheter -646,9 0,0 0,0 330,6 -316,3 Värdeförändring derivat och övrigt -262,2 -0,4 0,0 0,0 -262,6 Resultat före skatt -796,6 297,4 -12,4 -0,1 -511,6 Skatt 187,3 -56,7 -17,0 0,0 113,6 Årets resultat -609,3 240,8 -29,4 -0,1 -398,1 31 december 2023 Balansräkning, mkr Förvaltning Entreprenad Övrigt Elimineringar Koncernen Anläggningstillgångar 12 842,4 3 638,6 1 303,9 -1 234,7 16 550,3 Omsättningstillgångar -97,6 452,5 1 061,0 -1 158,9 256,9 Summa tillgångar 12 726,0 4 091,1 2 383,7 -2 393,6 16 807,2 Räntebärande skulder 7 822,8 2 189,5 105,6 0,0 10 117,8 Långfristiga skulder 2 050,1 228,6 0,1 -1 234,7 1 044,2 Kortfristiga skulder 333,4 1 181,3 189,3 -1 158,9 544,9 Summa skulder 10 206,0 3 599,3 295,1 -2 393,6 11 706,9 varav Räntebärande skulder 7 822,8 2 189,5 105,6 0,0 10 117,8 varav Övriga skulder 2 383,4 1 409,9 189,5 -2 393,6 1 589,1 Skuldsättningsgrad 61,5% 53,5% 60,2% * Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag. NOT 2, FORTS. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 69 ===== SIDA 70 ===== Hyresintäkter fördelat på geografi, mkr Koncernen 2024 jan–dec 2023 jan–dec Region Syd 437,7 381,5 Region Väst 75,0 26,2 Region Öst 61,4 35,6 Danmark 29,3 37,0 Hyresintäkter 603,4 480,2 Hyresintäkter på fastighetskategori, mkr 2024 jan–dec 2023 jan–dec Bostäder (inkl. garage/p-platser) 554,7 425,1 Lokaler 48,7 55,1 Hyresintäkter 603,4 480,2 Projekt- och entreprenadintäkter samt aktiverat arbete för egen räkning, mkr 2024 jan–dec 2023 jan–dec Externa projekt- och entreprenadintäkter 537,8 603,0 Aktiverat arbete för egen räkning 1 010,6 1 419,0 Summa 1 548,3 2 022,0 varav Sverige 1 362,6 1 805,1 varav Danmark 185,7 216,9 Övriga intäkter, mkr 2024 jan–dec 2023 jan–dec Affärsområde Förvaltning 7,5 5,6 Affärsområde Bygg 3,8 2,5 Affärsområde Prefab 1,1 3,5 Övriga intäkter 12,4 11,6 NOT 3 Redovisningsprinciper Hyresintäkter Hyresintäkter, vilka klassificeras i sin helhet som operationella leasingavtal, avser intäkter från leasingavtal där koncernen är leasegivare. I hyresintäkterna ingår hyra, tillägg för investeringar och fastighesskatt samt övriga tilläggsdebiteringar såsom värme, vatten, kyla, sophantering etc då dessa inte bedömts väsentliga för att särredovisas. Både hyresintäkter och tilläggsdebiteringar redovisas linjärt i koncernens resultaträkning baserat på villkoren i leasingavtalet. Den sammanlagda kostnaden för lämnade rabatter redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresintäkter och tilläggsdebiteringar som betalas i förskott redovisas som förutbetalda intäkter i balansräkningen. Per 2024-12-31 uppgick de kontrakterade hyresintäkterna till 655,0 mkr (607,7), varav kommersiella lokaler utgör 45,9 mkr (57,3). Det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för cirka en procent av koncernens totala hyresintäkter. Framtida minimileasingintäkter avseende icke uppsägningsbara leasingavtal Koncernen har ingått hyresavtal avseende lokaler, bostäder och parkeringsplatser vilka redovisas som operationella leasingavtal. Hyresavtal avseende bostäder, parkeringsplatser och vissa lokaler löper tillsvidare med 3-9 månaders uppsägningstid. Årlig hyresintäkt för dessa kontrakt uppgick till 629,7 mkr (568,4). Koncernen har hyresavtal med en årlig hyresintäkt på 12,5 mkr (23,2), där avtalen har en återstående löptid på mellan 1 och 5 år. Koncernen har en årlig hyresintäkt på 12,8 mkr (16,1) där avtalen har en återstående löptid på över 5 år. Entreprenadintäkter Intäkter från byggverksamheten från avtal med kunder redovisas över tid med hänvisning till framsteg mot färdigställande för varje prestationsåtagande. Koncernens prestation skapar eller förbättrar en tillgång (uppförande av byggnad) som kunden kontrollerar när tillgången skapas eller förbättras varvid intäkten för uppförande bör redovisas över tid enligt lämplig metod. Framsteg mot färdigställande för varje prestationsåtagande beräknas baserat på andelen nedlagda kostnader jämfört med totala beräknade kostnader för varje prestationsåtagande (inputmetod). När utfallet för ett entreprenadkontrakt inte kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt redovisas intäkter i den mån det finns uppkomna kostnader som väntas kunna bli återvunna. När det är sannolikt att de totala kontraktskostnaderna kommer att överstiga de totala intäkterna redovisas den förväntade förlusten omedelbart som en kostnad. När värdet på den utförda tjänsten till kunden direkt motsvarar rätten att fakturera tjänsten redovisas intäkter för det fakturerade beloppet. Koncernen bygger till större delen i egen regi och utvecklar hyresrätter. Vid enstaka tillfällen sker utveckling och försäljning av bostadsfastigheter. Intäkten redovisas då när kontrollen över fastigheten har överförts till köparen. Fastigheterna har normalt ingen alternativ användning för koncernen på grund av avtalsenliga begränsningar. En verkställbar rätt till betalning uppkommer dock inte förrän äganderätten har övergått till köparen. Intäkten redovisas därför vid tidpunkten då äganderätten övergår till köparen. Intäkten värderas till det avtalsenliga transaktionspriset. Normalt förfaller ersättningen till betalning när äganderätten har övergått. Även om förlängda betalningsvillkor kan förekomma undantagsvis, överstiger betalningsvillkoren aldrig 12 månader. Transaktionspriset justeras därför inte för effekter av betydande finansieringskomponenter. Avtalsintäkter Entreprenad har intäkter från avtal med kunder. Dessa utgör hela intäktsposten om 537,8 (603,0) mkr för extern projekt- och entreprenadverksamhet. Intäktsredovisning sker över tid och i allt väsentligt redovisas intäkterna inom 12 månader från projektstart. Moderbolaget Intäkterna i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag. Moderbolaget har inga avtalsintäkter. INTÄKTER3 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 70 ===== SIDA 71 ===== mkr Nyttjanderättstillgångar Tomträtter Fordon Hyresavtal Totalt Leasingskuld Per 1 januari 2024 18,0 22,1 50,8 90,9 92,1 Tillkommande avtal 0,0 12,7 0,0 12,7 12,7 Avskrivningar 0,0 -6,5 -6,9 -13,4 0,0 Avslutade avtal 0,0 -3,5 -23,6 -27,1 -24,6 Amortering 0,0 0,0 0,0 0,0 -15,8 Per 31 dec 2024 18,0 24,8 20,3 63,1 64,5 Löptidsanalys (exklusive restvärde) mkr Tomträtter Fordon Hyresavtal Totalt 2025 0,4 6,3 4,9 11,6 2026 0,4 3,6 1,9 5,9 2027 0,4 1,1 1,0 2,5 2028 0,4 0,1 1,0 1,4 2029 0,4 0,0 1,0 1,4 > 2029 4,1 0,0 17,0 21,1 Totalt 6,0 11,2 26,8 44,0 NOT 4 Redovisningsprinciper K-Fastigheter tillämpar IFRS 16 Leasingavtal. Koncernen redovisar Nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än 12 månader och/eller avser mindre värden (5 000 USD). I resultaträkningen redovisas linjära avskrivningar på nyttjanderättstillgången och räntekostnader på skulden. Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt över den längsta av avtalsperioden och ekonomisk livslängd och skulden med den del av periodens leasingavgift som inte fördelas som en räntekostnad. Koncernen har bedömt leasingavtal relaterade till fordon av högre värde, tomträtter och hyresavtal som väsentliga. Nyttjanderättstillgången av dessa leasingavtal hänförliga till tomträtter värderas i enlighet med IAS 40. Motsvarande belopp har tagits upp som långfristig leasingskuld enligt IFRS 16. Den vägda genomsnittliga låneräntan som används uppgår till 4,70 procent för fordon, 2,08 procent för tomträtter och 2,72 procent för hyresavtal beroende på löptid för det underliggande hyresavtalet. Leasingavtal relaterade till exempelvis kopieringsmaskiner, hyresavtal med kortare löptid, kontors- och IT-utrustning av mindre värde har inte bedöms som väsentliga och koncernen tillämpar för dessa leasingavtal förenklingsregeln i balansräkningen på grund av det lägre värdet. Avseende leasingavtal som leasegivare, se Hyresintäkter Not 3 Intäkter. Koncernen kostnadsförde under helåret 2024 totalt leasingavgifter om 27,6 mkr (29,4), varav 13,4 mkr (13,3) avser avskrivningar, 2,4 mkr (2,4) räntekostnader och 11,8 mkr (13,7) var hänförliga till lågvärdeleasing. Koncernen har inga korttidsleasingavtal eller variabla leasingavgifter. LEASINGAVTAL4 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 71 ===== SIDA 72 ===== Löner, arvoden och förmåner mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Styrelseordförande 0,0 0,0 0,0 0,0 Styrelsen 0,8 0,8 0,8 0,8 Verkställande direktör Grundlön 2,4 2,4 2,4 2,4 Förmåner 0,2 0,1 0,2 0,1 Vice verkställande direktörer* Grundlön 2,1 1,5 2,1 1,5 Förmåner 0,2 0,1 0,2 0,1 Övriga ledande befattningshavare Grundlön 11,8 11,8 9,2 8,5 Förmåner 0,8 0,8 0,7 0,6 Övriga anställda Grundlön 232,4 277,7 32,1 25,3 Förmåner 3,5 3,1 0,9 0,4 Summa 254,4 298,3 48,7 39,8 Medelantalet anställda Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Kvinnor 66 68 31 28 Män 477 591 47 34 Totalt 543 659 78 62 Avtalsenliga pensionskostnader mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Styrelsen 0,0 0,0 0,0 0,0 Verkställande direktör 0,0 0,0 0,0 0,0 Vice verkställande direktörer* 0,9 0,3 0,9 0,3 Övriga ledande befattningshavare 4,3 2,0 3,4 1,1 Övriga anställda 20,5 22,7 2,6 1,7 Summa 25,7 25,0 6,8 3,1 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Styrelsen 0,3 0,3 0,3 0,3 Verkställande direktör 0,8 0,8 0,8 0,8 Vice verkställande direktörer* 1,0 0,6 1,0 0,6 Övriga ledande befattningshavare 5,0 4,4 3,9 3,1 Övriga anställda 80,5 94,4 11,0 8,6 Summa 87,6 100,5 17,0 13,3 Ledande befattningshavares ersättning och övriga förmåner under året mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Styrelsens ordförande Erik Selin 0,0 0,0 0,0 0,0 Styrelseledamot Sara Mindus 0,2 0,2 0,2 0,2 Styrelseledamot Ulf Johansson 0,2 0,2 0,2 0,2 Styrelseledamot Jesper Mårtensson 0,2 0,2 0,2 0,2 Styrelseledamot Christian Karlsson 0,2 0,2 0,2 0,2 Verkställande direktör Jacob Karlsson 2,6 2,6 2,6 2,6 Vice verkställande direktör Martin Larsson 2,2 1,9 2,2 1,9 Vice verkställande direktör Niclas Bagler 1,1 0,0 1,1 0,0 Övriga ledande befattningshavare** 16,9 14,5 13,3 10,2 Summa 23,6 19,8 20,0 15,5 * Vice verkställande direktörer 2024: 2 personer; 2023: 1 person) ** 2024: 11 personer; 2023: 11 personer NOT 5 Redovisningsprinciper Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls. Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. Koncernens pensionsplaner är i sin helhet avgiftsbestämda. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar bolaget avgifter till offentligt eller privat administrerade pensionsförsäkringsplaner på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. Bolaget har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda. Avgifterna redovisas som personalkostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av framtida betalningar kan komma bolaget tillgodo. Per 31 december 2024 hade koncernen 542 anställda (550), varav 66 kvinnor (65) respektive 476 män (485). I moderbolaget var antalet anställda per årsskiftet 78 (73), varav 30 kvinnor (32) respektive 48 män (41). K-Fast Holding AB hade 6 styrelseledamöter (6), inklusive ordförande, varav 1 kvinna (1). Koncernen hade 14 ledande befattningshavare (13), inklusive verkställande direktören, varav 2 kvinnor (2). Ersättning till verkställande direktören samt övriga medlemmar av företagsledningen följer de riktlinjer som beslutades vid bolagsstämma 14 maj 2024. Löner och övriga anställningsvillkor ska vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Den verkställande direktörens ersättning föreslås av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen till övriga medlemmar av företagsledningen föreslås av den verkställande direktören och godkänns av ersättningsutskottet. Ersättning till den verkställande direktören utgår enbart i form av fast grundlön. Ersättning till övriga medlemmar av företagsledningen utgår primärt i form av fast grundlön, men kan även utgå som rörlig lön eller prestationsbaserad ersättning motsvarande högst 50 procent av den fasta lönen per kalenderår. För 2024 uppgick rörlig ersättning till medlemmar av företagsledningen till 2,1 mkr baserat på ett bonusprogram som baseras på utfall under föregående år i nöjd-kund-index, personalens engagemangsindex, tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och tillväxt i substansvärde per aktie samt viss diskretionär bedömning fastställd av verkställande direktör. Vidare finns ett åtagande avseende aktierelaterad ersättning (kontantreglerad) för fem personer i företagsledningen. Åtagande enligt den aktierelaterade ersättningen löper till utgången av 2028 då det regleras alternativ förfaller utan reglering. Åtagandet förutsätter att aktuella personer kvarstår i sin anställning vid periodens slut. Bolagets åtagande ökar vid en nedgång i bolagets aktiekurs och minskar alternativ upphör helt vid en uppgång. Bolaget kostnadsför åtagandet i takt med att prestationsvillkor uppfylls – under 2024 har 1,6 Mkr påverkat bolagets resultat. Pensionsåldern för den verkställande direktören och övriga medlemmar av företagsledningen är 67 år. Pensionsåtaganden ska vara avgiftsbaserade och ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER5 innebära att bolaget inte har några ytterligare åtaganden efter erläggande av årliga premier. För den verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om tolv månader. Vid uppsägning från bolagets sida har den verkställande direktören därutöver rätt till avgångsvederlag uppgående till sex månadslöner. För vice verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare gäller generellt en ömsesidig uppsägningstid om mellan tre och tolv månader. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 72 ===== SIDA 73 ===== Fastighetsförvaltningens kostnader mkr Koncernen 2024 jan–dec 2023 jan–dec Driftskostnader -133,6 -104,9 Underhållskostnader -11,5 -15,4 Fastighetsskatt -8,8 -10,4 Direkta fastighetskostnader -153,9 -130,7 Fastighetsadministration -52,8 -47,8 Fastighetsförvaltningens kostnader -206,7 -178,5 Central administration mkr Koncernen Moderbolaget 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec Övriga externa kostnader -44,9 -25,4 -49,9 -37,1 Personalkostnader -23,0 -30,2 -72,5 -60,8 Central administration -67,9 -55,6 -122,4 -97,9 Kostnader projekt- och entreprenadverksamheter mkr Koncernen 2024 jan–dec 2023 jan–dec Externa projekt- och entreprenadkostnader -449,1 -519,3 Interna projekt- och entreprenadkostnader -1 308,9 -1 818,9 Kostnader projekt- och entreprenadverksamhet -1 758,0 -2 338,2 NOT 6 Redovisningsprinciper Kostnaderna redovisas i den period de avser. Koncernens fastighetskostnader utgörs av kostnader som uppkommer i samband med fastighetsförvaltning såsom media (el, fjärrvärme, kyla, gas, vatten), fastighetsskötsel, renhållning, reparationer, underhåll, fastighetsskatt och övriga driftskostnader. Fastighetsadministration omfattar kostnader för bland annat uthyrning, ekonomisk förvaltning och centrala kostnader för koncernens affärsområde förvaltning. Fastighetskostnaderna redovisas i den period de avser. Kostnader för projekt- och entreprenadverksamheten består dels av direkt projektrelaterade kostnader, dels av fasta kostnader för projektutvecklings-, bygg- och prefaborganisationen. Den del av verksamheten som avser extern byggnation redovisas över resultaträkningen. Projekt- och entreprenadverksamhet för egen förvaltning aktiveras som arbete för egen räkning och nettoredovisas över resultaträkningen i posten Kostnader för projekt- och entreprenadverksamhet. Central administration utgörs av koncernens kostnader relaterade till koncernledning, affärsutveckling, juridik, HR, inköp, IT, marknad och kommunikation, ekonomi och finans. RÖRELSENS KOSTNADER6 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 73 ===== SIDA 74 ===== Av- och nedskrivningar mkr Koncernen Moderbolaget 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec Avskrivningar immateriella anläggningstillgångar -12,0 -12,0 -0,5 -0,5 Avskrivningar rörelsefastigheter -18,1 -22,4 0,0 0,0 Avskrivningar inventarier, verktyg och installationer -15,8 -13,9 -0,3 -0,1 Nedskrivning fordringar (tillgångar) -12,4 -19,0 - - Avskrivning nyttjanderättstillgångar -13,4 -13,3 - - Summa av- och nedskrivningar -71,6 -80,5 -0,8 -0,6 Ersättning till revisorerna mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Ernst & Young AB Revisionsuppdrag 3,2 3,4 2,6 3,2 Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0 Övriga tjänster 0,6 0,4 0,6 0,4 Christensen Kjærulff Revisionsuppdrag 0,5 0,7 0,0 0,0 Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0 Övriga tjänster 0,4 0,2 0,0 0,0 Summa 4,7 4,7 3,2 3,6 Resultat från andelar i intresseföretag och gemensamt styrda företag mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Realisation vid försäljningar 0,0 0,0 0,5 0,0 Andel av resultat i intresseföretag 14,8 25,9 0,0 0,0 Totalt 14,8 25,9 0,5 0,0 NOT 7–9 Redovisningsprinciper Redovisningsprinciper gällande av- och nedskrivningar redovisas under respektive tillgångsslag. Redovisningsprinciper Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Dessutom ingår övriga arbetsuppgifter som ankommer på bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är konsultation. Kostnader för revision ingår i koncerngemensamma kostnader, vilka utdebiteras dotterbolagen. Redovisningsprinciper Nedskrivning av aktier i intressebolag och gemensamt styrda bolag är utförd i samband med lämnad utdelning. ERSÄTTNING TILL REVISORERNAAV- OCH NEDSKRIVNINGAR 87 RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH GEMENSAMT STYRDA FÖRETAG 9 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 74 ===== SIDA 75 ===== Ränteintäkter och liknande resultatposter mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Ränteintäkter från koncernföretag 0,0 0,0 179,4 141,4 Övriga ränteintäkter 147,8 126,1 149,7 123,5 Totalt 147,8 126,1 329,0 264,8 Räntekostnader och liknande resultatposter mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Räntekostnader till koncernföretag 0,0 0,0 -62,9 -47,6 Övriga räntekostnader och liknande resultatposter -428,7 -346,4 -56,0 -55,9 Totalt -428,7 -346,4 -118,9 -103,5 Värdeförändring derivat och övrigt mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Orealiserad värdeförändring på omsättningstillgångar * 6,9 2,0 5,0 -1,6 Orealiserad värdeförändring på långfristiga derivatinstrument -40,3 -350,7 -43,0 -334,8 Realiserad värdeförändring på långfristiga derivatinstrument -20,4 88,1 -20,4 91,1 Realiserad värdeförändring på kortfristiga derivatinstrument 0,0 0,0 0,0 0,0 Totalt -53,9 -260,6 -58,4 -245,4 * Redovisas i Koncernens rapport över totalresultat under Finansnetto. Värdeförändring förvaltningsfastigheter mkr Koncernen 2024 2023 Orealiserad värdeförändring pågående nybyggnation 291,6 323,9 Valutaeffekter pågående nybyggnation 10,1 6,7 Totalt pågående nybyggnation 301,8 330,6 Orealiserad värdeförändring förändring driftnetto färdigställt 500,1 91,4 Orealiserad värdeförändring avkastningskrav färdigställt -471,7 -729,5 Realiserad värdeförändring färdigställt -220,2 7,9 Valutaeffekter färdigställt 33,1 -16,7 Totalt färdigställt -158,8 -646,9 Totalt 143,1 -316,3 NOT 10–11 Redovisningsprinciper Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel, räntederivat och fordringar, räntekostnader på räntederivat och skulder, värdeförändringar på derivat samt resultat av försäljning av värdepapper. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Räntekomponenten i leasingbetalningar är redovisad i koncernens rapport över totalresultatet genom tillämpning av effektivräntemetoden. Lånekostnader som är direkt hänförbara till konstruktion eller produktion av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förutsättningen att det är troligt att det kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Realiserade värdeförändring på kortfristiga derivatinstrument redovisas i resultaträkningen via av- och nedskrivning (valutakursförlust) och räntenetto. Redovisningsprinciper För redovisningsprinciper gällande Förvaltningsfastigheter se Not 16. FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER10 11 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 75 ===== SIDA 76 ===== Skattekostnaden består av följande komponenter: mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Aktuell skatt - På årets resultat -2,5 1,3 0,0 0,0 Uppskjuten skattekostnad/-intäkt - Obeskattade reserver 0,0 4,0 0,0 0,0 - Underskottsavdrag 3,5 2,6 0,5 1,1 - Finansiell leasing 0,5 -0,4 0,0 0,0 - Derivat 8,3 72,5 8,8 69,0 - Fastigheter, färdigställda -58,8 111,4 0,0 0,0 - Fastigheter, under byggnation -60,0 -80,0 0,0 0,0 - Övriga poster 2,0 2,2 0,0 0,0 Redovisad skatt i resultaträkningen -106,8 113,6 9,4 70,1 Genomsnittlig skattesats uppgår till i % 58,8% 22,2% 232,0% 182,3% Resultat per aktie mkr Koncernen 2024 2023 Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 49,2 -432,7 Genomsnittlig antal miljoner aktier 244,6 221,0 Totalt 0,20 -1,96 Inga incitamentsprogram som påverkar antal aktier återfanns per 2024-12-31 och någon utspädning har ej skett under året. Inkomstskatt mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Aktuell skatt -2,5 1,3 0,0 0,0 Uppskjuten skatt -104,4 112,3 9,4 70,1 Totalt -106,8 113,6 9,4 70,1 Redovisat resultat före skatt 181,6 -511,6 -4,1 -38,4 Skattesats, % 0,2 0,2 0,2 0,2 Skatt enligt gällande skattesats -37,4 105,4 0,8 7,9 Skatt hänförlig till tidigare år -0,5 3,3 0,0 0,0 Effekt av andra skattesatser 3,0 2,9 0,0 0,0 Ej skattepliktiga intäkter 44,5 90,8 8,9 78,5 Ej avdragsgilla kostnader -120,7 -109,4 -38,3 -70,5 Andra ej bokförda intäkter och kostnader 4,3 20,5 37,9 54,2 Redovisad skattekostnad -106,8 113,6 9,4 70,1 Redovisningsprinciper Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt (se not 21 Uppskjuten skatt). Inkomstskatt redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. I koncernens övriga totalresultat ingår omräkningsdifferenser avseende K-Fastigheters utlandsverksamhet vilket för året uppgick till 1,7 mkr (5,3). Hela detta belopp avser poster som kan återföras över resultatet i en senare period. Moderbolaget hade 2024 inga effekter av övrigt totalresultat. NOT 12–14 INKOMSTSKATT ÖVRIGT TOTALRESULTAT RESULTAT PER AKTIE 12 13 14 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 76 ===== SIDA 77 ===== Goodwill mkr Koncernen 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 443,6 443,6 Förvärv 0,0 0,0 Nedskrivning 0,0 0,0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 443,6 443,6 Övriga immateriella anläggningstillgångar mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 61,9 58,9 5,5 2,5 Förvärv 0,0 0,0 0,0 0,0 Inköp 2,9 3,0 2,9 3,0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 64,9 61,9 8,5 5,5 Ingående ackumulerade avskrivningar -34,2 -22,3 -0,8 -0,3 Årets avskrivningar -12,0 -12,0 -0,5 -0,5 Utgående ackumulerade avskrivningar -46,2 -34,2 -1,3 -0,8 Utgående restvärde enligt plan 18,7 27,7 7,2 4,8 NOT 15 Redovisningsprinciper Goodwill Goodwill uppstår i samband med rörelseförvärv då överförd ersättning överstiger det verkliga värdet på förvärvade nettotillgångar. Goodwill redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad nedskrivning och är en immateriell anläggningstillgång med en obestämbar nyttjandeperiod. Detta innebär att goodwill inte skrivs av utan årligen prövas för nedskrivning. All goodwill allokeras till de kassagenererande enheter som drar nytta av synergierna från rörelseförvärvet. Vid avyttring av koncernföretag inkluderas kvarvarande redovisat värde på den goodwill som är hänförlig till den avyttrade enheten, i realisationsresultatet. Övriga immateriella anläggningstillgångar Övriga immateriella anläggningstillgångar utgörs av kundrelationer och programvaror, vilka redovisas till verkligt värde vid förvärv. Övriga immateriella anläggningstillgångar skrivs av över nyttjandeperioden, som bedöms vara 5 år. Nedskrivningsprövning Ledningens bedömningar baserar sig både på historisk erfarenhet och aktuell information om marknadsutveckling. För de kassagenererande enheter som förvärvats och där goodwill uppstått har kassaflödena efter prognosperioden extrapolerats med en antagen uthållig tillväxttakt om 3,0 procent (3,0), vilket är i linje med den bedömda uthålliga tillväxttakten. Härvid har även rörelsekapitalförändringar och investeringsbehov beaktats. Förväntade framtida kassaflöden enligt dessa bedömningar utgör således grunden för beräkningen. Vid nuvärdesberäkningen av de framtida kassaflödena har det använts en kapitalkostnad på 8,5 procent (10,2) efter skatt och 9,2 procent (10,9) före skatt. Avstämning har också gjorts mot extern bedömning av rimlig kapitalkostnad. Beräkningarna har visat att nedskrivningsbehov inte föreligger för de förvärvade enheterna givet dessa förutsättningar. En känslighetsanalys visar att vid en halverad långsiktig tillväxttakt alternativt en ökning av kapitalkostnaden med 1 procentenhet till 9,5 procent efter skatt skulle fortfarande inget nedskrivningsbehov föreligga. I nedskrivningsprövningen för 2024 har även tagits hänsyn till eventuell finansiell påverkan av klimatrisker. Även om det inte kan uteslutas att framtida klimatrisker, till exempel i form av omställningsrisker och skärpta regelkrav, kan innebära ökade kostnader och ökat investeringsbehov, är bedömningen att dessa risker även kan innebära en möjlighet för K-Prefab, som aktuell goodwill är relaterad till, då K-Prefab ligger i framkant gällande hållbart byggande i betong och bör kunna dra konkurrensmässiga fördelar av skärpta krav. Förvärv Under året har har inga immateriella anläggningstillgångar förvärvats. IMMATERIELLA TILLGÅNGAR15 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 77 ===== SIDA 78 ===== Förvaltningsfastigheter mkr Koncernen 2024 2023 Ingående redovisat värde 13 110,2 10 488,3 Förvärv 180,4 166,7 Investeringar 170,2 161,0 Försäljningar och utrangeringar -1 197,5 -137,5 Omklassificeringar 1 089,1 3 103,1 Valutakursförändring 33,1 -16,7 Orealiserade värdeförändringar -81,5 -654,8 Utgående redovisat värde 13 303,7 13 110,2 Pågående nyanläggningar mkr Koncernen 2024 2023 Ingående redovisat värde 1 760,8 2 606,1 Investeringar 1 353,2 1 990,8 Försäljningar och utrangeringar 0,0 0,0 Förvärv 11,4 44,2 Omklassificering till färdigställd förvaltningsfastighet -1 124,5 -3 217,6 Valutakursförändring 10,1 6,7 Orealiserade värdeförändringar 301,8 330,6 Utgående redovisat värde 2 312,7 1 760,8 mkr Koncernen 2024 2023 Ingående redovisat värde 14 870,9 13 094,6 + Förvärv 191,7 210,9 + Nybyggnation 1 353,2 1 990,8 + Till- och ombyggnation 170,2 161,0 - Försäljning -1 189,5 -136,0 - Övriga omklassificeringar och utrangering -0,3 -126,0 +/- Orealiserade värdeförändringar 220,2 -324,2 varav färdigställda förvaltningsfastigheter -81,5 -654,8 varav pågående nybyggnation 301,8 330,6 Utgående redovisat värde 15 616,5 14 870,9 varav färdigställda förvaltningsfastigheter 12 636,8 12 514,0 varav obebyggd mark 648,9 578,1 varav tomträtter 18,0 18,0 varav pågående nybyggnation 2 312,7 1 760,8 NOT 16 Redovisningsprinciper Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter och lånekostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde metoden. Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltnings- fastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten redovisas enligt verkligt värdemetoden och omklassificeras inte till materiell anläggningstillgång under ombyggnadstiden. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet. Koncernen omklassificerar en fastighet från en förvaltningsfastighet endast när en ändring i användningsområdet sker. En ändring i användningsområdet sker när fastigheten uppfyller eller upphör att uppfylla definitionen av förvaltningsfastighet och det finns bevis för ändringen i användningsområdet. Koncernens fastighetsbestånd Koncernens fastighetsbestånd bestod den 31 december 2024 av 116 helägda och 3 delägda färdigställda förvaltningsfastigheter fördelade på totalt 320 819 kvadratmeter bostäder och 38 201 kvadratmeter kommersiell yta. Vidare hade koncernen 17 koncerninterna pågående byggnationer, fördelade på 122 658 kvadratmeter bostäder och 921 kvadratmeter kommersiell yta. Därutöver hade K-Fastigheter 14 pågående projekt i projektutvecklingsfas i olika skeden av bygglovs- eller planprojektering, varav 7 projekt där K-Fastigheter ännu inte tillträtt marken. Färdigställda förvaltningsfastigheter omfattar fastigheter där hyresgäster kan flytta in och pågående byggnationer och projekt omfattar alla pågående byggnationer och projekt som inte är färdigställda. Värdering Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning till verkligt värde och värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning. Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Fastigheternas verkliga värde baserades under 2024 uteslutande på externa värderingar genom en kombination av avkastnings- och ortsprismetoden. Verkligt värde är det bedömda belopp som skulle inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring, där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Fastigheter under uppförande och projektfastigheter värderas till anskaffningskostnaden med tillägg/avdrag för förväntad orealiserad värdeförändring, beräknat som bedömt verkligt värde enligt avkastningsmetoden reducerat med bedömda anskaffningskostnader, där 20 procent av bedömd värdeförändring tas upp vid lagakraftvunnet bygglov samt undertecknat totalentreprenadavtal och resterande 80 procent tas upp successivt under uppförandet i förhållande till nedlagda anskaffningskostnader. Per 31 december 2024 var samtliga av koncernens färdigställda förvaltningsfastigheter värderade av extern oberoende värderare, Newsec Advise AB, i enlighet med MRICS och IVSC:s rekommendationer i syfte FÖRVALTNINGSFASTIGHETER16 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 78 ===== SIDA 79 ===== att fastställa marknadsvärdet enligt den internationellt vedertagna definitionen framtagen av dessa organisationer. Underlaget för värderingen utgörs i samtliga fall av observerbara och icke observerbara indata där observerbar indata utgörs av fastighetens läge, skick, hyreskontrakt, löpande driftskostnader, vakanser och planerade investeringar samt en analys av befintliga hyresgäster. Icke observerbar indata utgörs av en bedömning av framtida hyresutveckling, vakansgrader och direktavkastningskrav för relevanta marknader med hänsyn tagen till en normaliserad drift- och underhållskostnad. Uppgifter inhämtas från offentliga källor om fastigheternas markareal och detaljplaner för obebyggd mark och exploateringsfastigheter. Värdet på fastighetsbeståndet uppdateras kvartalsvis genom att befintliga värderingar uppdateras med aktuella hyror, vakanser samt marknadsdata från extern oberoende värderare, NewSec Advise AB, i form av nivåer på direktavkastning och drift- och underhållskostnader. Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Syftet är att bedöma fastigheternas standard och skick samt lokalernas attraktivitet. Avkastningsmetoden Vid värdering med avkastningsmetoden värderas varje fastighet individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida förväntade kassaflöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar samt restvärdet år tio alternativt år femton beroende på om det är en äldre eller en nybyggda fastighet. Bedömda hyresinbetalningar samt drifts- och underhållsutbetalningar har härletts från faktiska intäkter och kostnader. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer, drifts- och underhållsutbetalningar såväl som marknadsmässiga nivåer på kalkylränta och direktavkastningskrav. Till grund för samtliga kassaflödeskalkyler har antagits en långsiktig inflation om 2,0 procent (Riksbankens inflationsmål). Den kortsiktiga kostnadsinflationen har under året justerats ned från 2,0 procent till 1,0 procent för 2025. Motsvarande hyresinflation är justerad till 3,0 procent inför 2026 och därefter 2,0 procent per år. Hyresinbetalningar Framtida hyresnivåer för bostäder är baserade på aktuella nivåer samt potentiella hyresökningar vid investeringar och inflation. För 2025 har antagits en generell hyresökning om mellan 4,0 till 5,1 procent för bostäder med varmhyra och 3,5 till 4,5 procent för bostäder med kallhyra, baserat på faktiskt aviserad hyra i det oförhandlade beståndet och på utfall alternativt förväntningar på utfall mellan marknadens parter i det förhandlade beståndet. Samtliga förändrade hyror för 2025 aviseras från januari. Hyresnivåer för kommersiella kontrakt uppskattas utifrån aktuell hyresnivå inklusive indexreglering, vilket innebär att hyran utvecklas i samma takt som inflationsförväntningarna. Vid förhandsvärdering av pågående nybyggnation justeras hyresnivån vid färdigställande med framtida förväntad hyresinflation. Vakanser bedöms för varje fastighet utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till en marknadsmässig vakans och individuella förutsättningar. Drifts- och underhållsutbetalningar Bedömningen av utbetalningar för normala drift, reparation och underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighetsadministration, har gjorts med utgångspunkt i faktiskt utfall för aktuell fastighet alternativt fastighet med liknande konstruktion, samt Newsec AB:s statistik och erfarenheter avseende jämförbara objekt. Bedömningen har skett med hänsyn till fastigheternas användning, ålder och underhållsstatus. Utbetalningarna för drift, administration och underhåll bedöms komma att öka i takt med den antagna inflationen. Investeringsbehov Fastighetens investeringsbehov bedöms utifrån eventuell underhållsplan, fastighetens skick samt pågående och planerade projekt. Direktavkastningskrav och kalkylränta Fastigheternas direktavkastningskrav har bedömts med utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas bland annat av investerarnas prioritering mellan olika tillgångsslag och finansieringsmöjligheter. Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastigheternas läge, typ av fastighet, standard på lokalerna, kvaliteten på installationerna, typ av hyresgäst och kontraktens beskaffenhet. NOT 16, FORTS Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i fastigheten knutna kapitalet. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade fastigheter, vilket i praktiken härleds genom att inflationsanpassa det bedömda direktavkastningskravet. Avkastningskraven på ingående värderingsenheter varierar för de färdigställda förvaltningsfastigheterna från 3,87 procent (3,85) till 7,27 procent (7,30) med ett totalt vägt snitt på 4,44 procent (4,37) och för förhandsvärderade fastigheter under byggnation från 4,14 procent (4,05) till 4,79 procent (4,73) med ett vägt snitt på 4,34 procent (4,33). Primärt är det fördelning mellan lokalslag (bostäder/lokaler), hyresnivå samt geografiska aspekter som gör att avkastningskravet varierar. Den genomsnittliga kalkylräntan som användes för perioden var för färdigställda förvaltningsfastigheter 6,46 procent (6,45) och för förhandsvärderade fastigheter under byggnation 6,42 procent (6,40). Restvärde Restvärdet utgörs av driftsöverskottet under återstående ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret. Restvärdes- beräkningen görs för varje fastighet genom evighetskapitalisering av det uppskattade marknadsmässiga driftsöverskottet och det bedömda marknadsmässiga avkastningskravet för respektive fastighet. Avkastningskravet består av den riskfria räntan samt varje fastighets unika risk. Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde. Ortsprismetoden Ortsprismetoden baseras på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som kan anses utgöra jämförbara fastigheter. Metoden innebär att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade fastigheter på en fri och öppen marknad. Vid jämförelsen ska hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan fastighetsöverlåtelsen och tidpunkten för värderingen. Ortsprismetoden används primärt som stöd till avkastningsmetoden. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 79 ===== SIDA 80 ===== Genomsnittligt direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % Område Bostäder Kommersiellt Färdigställt Nybyggnation Färdigställt Nybyggnation Syd 3,50–5,15% 4,02–4,35% 5,00–7,35% 5,00–6,00% Väst 4,05–4,75% 4,05–4,75% 5,00–7,00% 5,50–6,20% Öst 4,15–4,45% 4,10–4,35% 5,00–5,50% 5,00–6,00% Danmark 4,65% - - Kategori Färdigställt Nybyggnation Bostäder 3,50–5,15% 4,05–4,75% Kontor 5,35–7,20% - Butik 5,00–7,35% 5,40–6,20% Restaurang 5,35–6,70% - Lager/industri 5,33–7,27% - Övrigt 5,00–6,99% 5,00–6,20% Värderingsantaganden, vägt genomsnitt 2024 2023 Kalkylperiod, antal år 10-15 10-15 Årlig långsiktig inflation, % 2,00% 2,00% Kostnadsinflation närmaste året, * % 1,00% 2,00% Långsiktig hyresutveckling bostäder, % per år 2,00% 2,00% Hyresinflation närmaste året, * % 3,00% 4,00% Kalkylränta, % 6,45% 6,44% Direktavkastningskrav restvärde, % Bostäder, % 4,33% 4,26% Kommersiellt, % 5,71% 5,49% Långsiktig vakansgrad, % Bostäder, % 0,27% 0,26% Kommersiellt, % 4,75% 5,73% Hyresvärde, kr/kvm 2 066 1 872 Drifts- och underhållskostnader år 1, kr/kvm 349 331 * 2025/2026 Känslighetsanalys mkr Kassaflöde Verkligt värde Direktavkastningskrav, +/- 0,1 % - 311,3 Hyresvärde, +/- 1 % 6,8 153,0 Drift- och underhållskostnader, +/- 1 % 1,2 28,1 Långsiktig vakansgrad, +/- 1 % 6,8 153,0 Värdeförändring färdigställda förvaltningsfastigheter och byggrätter -10% +10% Fastighetsvärde, mkr -1 263,7 1 263,7 Belåningsgrad färdigställda förvaltningsfastigheter, % 67% 55% Skuldsättningsgrad, % 64% 55% NOT 16, FORTS Finansiell påverkan av klimatrisker K-Fastigheter analyserar omställningsrisker och fysiska risker för koncernens förvaltningsfastigheter. Omställningsrisker innebär att vi som en del av branschen är beroende av nationella och internationella policyåtgärder och sårbara för förändringar i omvärlden. Denna risk bevakas löpande genom att vi håller oss uppdaterarde på kommande förändringar inom lagstiftning och regelverk samt i löpande diskussioner med rådgivare och specialister på området. Fysiska risker relaterar till vår utsatthet för akuta eller permanenta klimatförändringar. Fysiska risker bedöms dels i uppförandefasen, då en fysisk riskbedmömning är en del av plan- och bygglovsprocessen, dels löpande för färdigställda fastigheter. Både omställnings- och fysiska risker kan ha finansiell påverkan på K-Fastigheter då det ökar risken för ökade kostnader och ett ökat investeringsbehov, liksom intäktsbortfall och minskad attraktivitet på hyresmarknaden och transaktionsmarknaden. Dessa risker riskerar även att påverka den löpande värderingen av koncernens förvaltningsfastigheter, då förändrade antagande om till exempel framtida utveckling i driftskostnader och marknadsrisk påverkar värderingen. Övrigt De färdigställda förvaltningsfastigheterna och förvaltningsfastigheter under byggnation är generellt ställda som säkerhet för lån och byggkrediter för finansiering av desamma. Ränta på byggnadskredit för förvaltningsfastigheter under byggnation aktiveras som anskaffningskostnad. Under 2024 har räntekostnaderna på byggkreditiv aktiverats om 183,4 mkr (169,9) på förvaltningsfastigheter. Genomsnittlig räntesats för kontrakterade byggkreditiv uppgick per 31 december 2024 till 4,92 procent (5,95). Per den 31 december 2024 har koncernen investeringsåtaganden för färdigställande av pågående nybyggnation om 2 540,1 mkr (1 927,0). Det finns ingen begränsning i rätten att sälja någon förvaltningsfastighet eller att disponera hyresintäkterna och ersättning vid avyttring. K-Fast Holding AB har inga avtalsenliga förpliktelser att köpa, uppföra eller exploatera en förvaltningsfastighet eller att utföra reparationer, underhåll eller förbättringar. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 80 ===== SIDA 81 ===== Rörelsefastigheter mkr Koncernen 2024 2023 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 598,6 497,4 Inköp 123,1 26,4 Försäljning -12,0 -38,7 Omklassificeringar -67,1 113,5 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 642,6 598,6 Ingående ackumulerade avskrivningar -61,5 -49,8 Inköp -3,4 0,0 Försäljning 12,0 10,4 Årets avskrivningar -18,7 -22,4 Omklassificeringar 0,0 0,2 Utgående ackumulerade avskrivningar -71,6 -61,5 Utgående restvärde enligt plan 571,0 537,1 Komponentavskrivning rörelsefastigheter, år Markbearbetning 40-100 Stomme och grund 40-100 Stomkompletteringar/innerväggar 40-100 Värme och sanitet (VS) 15-25 Elledningar 15-60 Inre ytskickt 10-20 Ventilation 15-50 Fasad 15-60 Yttertak 25-60 Köksinredningar och vitvaror 10-20 NOT 17 Redovisningsprinciper Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt utgifter direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Låneutgifter som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av tillgångar som tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning ingår i anskaffningsvärdet. Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort ur rapport över finansiell ställning vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning eller utrangering/avyttring av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma koncernen till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. En tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta komponenter, eller delar av komponenter, utrangeras och kostnadsförs i samband med utbytet. Rörelsefastigheter är fastigheter som innehas för produktion, lagring eller administrativa ändamål. För fastigheter med blandad användning, då en del av fastigheten innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring och en annan del används i rörelsen, gör koncernen en bedömning om delarna kan säljas var för sig. Om så är fallet delas fastigheten upp i en förvaltningsfastighet och en rörelsefastighet. Om delarna inte bedöms kunna säljas var för sig klassificeras fastigheten som en förvaltningsfastighet om den del som används i rörelsen uppgår till högst 25 procent av den totala fastigheten, annars klassificeras hela fastigheten som en rörelsefastighet. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod förutom för mark som inte skrivs av. För byggnader sker avskrivningen på mellan 15 och 100 år beroende på komponenter i byggnaden samt byggnadens ålder. Markanläggning skrivs av över 20 år. För avskrivning på enskilda komponenter, se tabell nedan: RÖRELSEFASTIGHETER17 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 81 ===== SIDA 82 ===== Maskiner och inventarier mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Ingående anskaffningsvärden 304,6 298,3 1,9 0,7 Inköp 22,3 47,4 0,2 1,2 Försäljning och utrangering -7,9 -41,8 0,0 0,0 Omklassificering -0,5 0,6 0,0 0,0 Genom förvärv av dotterföretag 0,0 0,0 0,0 0,0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 318,5 304,6 2,1 1,9 Ingående avskrivningar -123,2 -104,7 -0,7 -0,6 Försäljningar och utrangeringar 4,8 9,0 0,0 0,0 Omklassificering 0,0 -0,2 0,0 0,0 Genom förvärv av dotterföretag 0,0 0,0 0,0 0,0 Årets avskrivningar -29,2 -27,3 -0,3 -0,1 Utgående ackumulerade avskrivningar -147,7 -123,2 -1,0 -0,7 Utgående restvärde enligt plan 170,8 181,4 1,0 1,2 mkr Koncernen 2024 2023 Anskaffningsvärde 34,0 29,3 Ackumulerade avskrivningar -9,2 -7,2 Redovisat värde 24,8 22,1 Leasade tillgångar Se även Not 4 Leasingavtal. I posten Maskiner och inventarier ingår leasingobjekt som koncernen innehar enligt leasingavtal med följande belopp: NOT 18 Redovisningsprinciper Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt utgifter direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Låneutgifter som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av tillgångar som tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning ingår i anskaffningsvärdet. Maskiner och inventarier tas upp till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort ur rapport över finansiell ställning vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning eller utrangering/avyttring av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/-kostnad. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma koncernen till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. En tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta komponenter, eller delar av komponenter, utrangeras och kostnadsförs i samband med utbytet. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod enligt nedan fördelning: • Byggnadsinventarier: 5–20 år • Inventarier, verktyg och installationer: 3–20 år • Maskiner och andra tekniska anläggningar: 3–20 år • Bilar och andra transportmedel: 5–10 år MASKINER OCH INVENTARIER18 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 82 ===== SIDA 83 ===== Andelar i intresseföretag och gemensamt styrda företag Koncernen Org. nr. Säte Kapitalandel, % Rösträttsandel, % Antal andelar Redovisat värde i moderbolaget, mkr Redovisat värde i koncernen, mkr Novum Samhällsfastigheter AB 559177-8542 Helsingborg 50 50 250 0,0 29,0 Fosie Mark i Skåne AB 559196-0173 Malmö 31 31 310 0,0 0,0 Homestate AB 559179-2253 Jönköping 33 33 166 3,9 0,0 Homesystem Sverige AB 559336-6106 Stockholm 30 30 150 0,7 0,0 Ramsdalen 3:1 Fastighets AB 559306-2531 Hässleholm 33 33 50 0,2 0,0 Tygelsjö Ängar Holding AB 559085-3445 Malmö 49 49 245 0,0 0,0 Mjöbäcks Entreprenad AB 556135-1254 Svenljunga 25 25 112 750 150,1 155,8 OCAP Holding AB 559403-6138 Hässleholm 25 25 6 250 0,4 0,0 PVS Mark och VA Holding AB 559259-4914 Hässleholm 50 50 250 0,0 11,8 Tefyra Holding AB 559336-6072 Hässleholm 50 50 250 0,0 5,4 HME Huset 13 AB 559358-3866 Kävlinge 50 50 250 9,0 11,8 Vallenfast Rickeby AB 559343-0852 Stockholm 50 50 125 10,0 21,2 174,3 235,0 mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Ingående redovisat värde 260,7 223,2 208,5 196,9 Förvärv 13,7 3,3 0,0 3,3 Aktiägartillskott 10,3 8,4 10,3 8,3 Andel i intressebolagens resultat efter skatt 14,8 25,9 0,0 0,0 Erhållen utdelning -5,8 0,0 0,0 0,0 Försäljning -58,8 0,0 -44,5 0,0 Utgående redovisat värde 235,0 260,7 174,3 208,5 NOT 19 Redovisningsprinciper Intressebolag är alla de bolag där koncernen har ett betydande men inte bestämmande inflytande, vilket i regel gäller för aktieinnehav som omfattar mellan 20 och 50 procent av rösterna. Innehav i intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmetoden värderas investeringen inledningsvis till anskaffningsvärde och det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av intressebolagets vinst eller förlust efter förvärvstidpunkten. I de fall orealiserade förluster elimineras prövas även den underliggande tillgången för nedskrivning. För beskrivning av nedskrivningsprinciper se not 1. Samarbetsarrangemang är de företag där koncernen har ett gemensamt bestämmande inflytande över styrningen i företaget, vilket normalt gäller för aktieinnehav som omfattar 50 procent av rösterna. Samtliga investeringar i samarbetsarrangemang karakteriseras som joint venture, där koncernen snarare har rätt till en andel av arrangemangets nettotillgångar än direkta rättigheter till de underliggande tillgångarna och till förpliktelserna för de underliggande skulderna. Innehav i joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden, vilket innebär att det koncernmässigt bokförda värdet av innehavet justeras med koncernens andel av årets resultat och eventuell erhållen utdelning (d v s redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i joint ventures nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar). Moderbolaget Andelar i intressebolag och gemensamt styrda bolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden med avdrag för eventuella nedskrivningar. ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH GEMENSAMT STYRDA BOLAG19 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 83 ===== SIDA 84 ===== Andra långfristiga fordringar och värdepappersinnehav mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Långfristiga fordringar hos intresseföretag och gemensamt styrda företag 13,2 6,2 13,3 6,2 Andra långfristiga fordringar 1,8 25,9 0,0 0,0 Andra långfristiga värdepappersinnehav 1,1 1,1 1,0 1,0 Utgående redovisat värde 16,2 33,3 14,3 7,2 Redovisad i balansräkningen mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Uppskjuten skattefordran hänförlig till: Underskottsavdrag 14,8 12,1 4,4 3,8 Fastigheter 0,3 0,2 0,0 0,0 Leasing 13,3 18,7 0,0 0,0 Derivat 30,9 21,5 26,4 17,6 Övriga poster 1,5 1,8 0,0 0,0 Summa 60,7 54,3 30,8 21,4 Uppskjuten skatteskuld hänförlig till: Fastigheter, färdigställda 486,2 401,9 0,0 0,0 Fastigheter, under byggnation 516,7 469,0 0,0 0,0 Övervärden från bolagsförvärv 61,7 57,8 0,0 0,0 Leasing 13,0 19,0 0,0 0,0 Derivat 0,9 0,0 0,0 0,0 Obeskattade reserver 9,6 9,6 0,0 0,0 Övriga poster 4,3 -4,0 0,0 0,0 Summa 1 092,4 953,2 0,0 0,0 NOT 20–21 Redovisningsprinciper Långfristiga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Redovisningsprinciper Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte: första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intressebolag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Det bokförda värdet på koncernens förvaltningsfastigheter antas realiseras genom försäljning i slutet av användningen. Skattesatsen på vinsten är den som skulle gälla på en direkt försäljning av fastigheten som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning oavsett om koncernen skulle strukturera försäljningen via avyttring av dotterbolag, vilket skulle kunna innebära en annan skattesats. Den uppskjutna skatten beräknas sedan utifrån respektive temporära skillnader och skatte- konsekvenser som härrör från återvinning genom försäljning. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Samtliga underskottsavdrag i koncernen har aktiverats med uppskjuten skattefordran. Det finns ingen tidsbegränsning för nyttjande av koncernens underskottsavdrag. Koncernen har valt att inte aktivera ej utnyttjade ränteavdrag som skattefordran, då bedömningen i nuläget är att dessa inte kan utnyttjas i framtiden. När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid redovisning som ett förvärv av tillgång redovisas ingen uppskjuten skatt. Moderbolaget I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR OCH VÄRDEPAPPERSINNEHAV UPPSKJUTEN SKATT 20 21 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 84 ===== SIDA 85 ===== NOT 22 Redovisningsprinciper Finansiella instrument Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, kundfordringar, fordringar hos intressebolag och gemensamt styrda bolag, derivatinstrument, förutbetalda kostnader och upplupna intäkter samt övriga kortfristiga och långfristiga fordringar. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, kortfristiga och långfristiga räntebärande skulder, förskott från kunder, fakturerade men ej upparbetade intäkter, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, derivatinstrument, skulder till intressebolag samt övriga kortfristiga och långfristiga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats. Redovisning och borttagande En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar och kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och bolagets rätt till ersättning är ovillkorlig. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modifiering redovisas i resultatet. Finansiella tillgångar Klassificeringen av finansiella tillgångar som är skuldinstrument baseras på koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden. Instrumenten klassificeras i någon av följande kategorier: • upplupet anskaffningsvärde, • verkligt värde via övrigt totalresultat, eller • verkligt värde via resultatet. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader. Kundfordringar och leasingfordringar redovisas initialt till det fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Samtliga hyres- och kundfordringar är kortfristiga till sin natur varför redovisat värde motsvarar verkligt värde. Tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen för att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas av en förlustreservering för förväntade kreditförluster. Verkligt värde via övrigt totalresultat omfattar tillgångar som innehas enligt affärsmodellen att både sälja och att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Finansiella instrument i denna kategori värderas vid första redovisningstillfället till verkligt värde. Förändringar i verkligt värde redovisas i övrigt totalresultat till dess tillgången tas bort från balansräkningen, då beloppen i övrigt totalresultat omklassificeras till resultatet. Tillgångarna omfattas av en förlustreservering för förväntade kreditförluster. Verkligt värde via resultatet är alla andra skuldinstrument som inte är värderade till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde via övrigt totalresultat. Finansiella instrument i denna kategori redovisas initialt till verkligt värde. Förändringar i verkligt värde redovisas i resultatet. Koncernens finansiella tillgångar som är skuldinstrument utgörs av kundfordringar, finansiella placeringar och likvida medel och hänförs alla till kategorin upplupet anskaffningsvärde. Likvida medel Likvida medel i koncernens och moderbolagets balansräkning och kassaflödesanalys avser i sin helhet kassa och bank med omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut. Finansiella skulder Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag av derivat och leverantörsskulder. Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transaktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Derivat I detta fall avses ränte- och valutaderivat som klassificeras till verkligt värde via resultatet. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser som är observerbara för tillgångar eller skulder antingen direkt eller indirekt. I avtalet för derivat finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning. Leverantörsskulder Leverantörsskulder är förpliktelser att betala för varor eller tjänster som har förvärvats i den löpande verksamheten från leverantörer. Leverantörsskulder klassificeras som kortfristiga skulder om de förfaller inom ett år eller tidigare (eller under normal verksamhetscykel om denna är längre). Om inte, tas de upp som långfristiga skulder. Samtliga leverantörsskulder är kortfristiga till sin natur varför redovisat värde motsvarar verkligt värde. FINANSIELLA RISKER OCH FINANSPOLICYER22 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 85 ===== SIDA 86 ===== Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till verkligt värde via resultatet eller egetkapitalinstrument som värderas till verkligt värde via övrigt totalresultat, omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande tolv månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser. Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika metoder. Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer enligt en förlustandelsmetod. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga dessa fordringar. Koncernens kunder är en homogen grupp med likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt bedöms kollektivt för samtliga kunder. Eventuella större enskilda fordringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en ratingbaserad metod genom extern kreditrating för beräkning av förväntade kreditförluster utifrån sannolikhet för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fallissemang. Redan vid den initiala redovisningen redovisas en förlustreserv baserat på vad som statistiskt kan förväntas för de kommande 12 månaderna (stadie 1). För de fall det uppstått en betydande ökning av kreditrisken beräknas i stället förlustreserven för hela den återstående förväntade löptiden (stadie 2 eller om exponeringen betraktas som kreditförsämrad – stadie 3). • Stadie 1 omfattar finansiella instrument där ingen betydande ökning av kreditrisken inträffat sedan första redovisningstillfället och motparter som omfattas av koncernens bedömning för låg kreditrisk vid rapporteringstillfället. • Stadie 2 omfattar finansiella instrument där en betydande ökning av kreditrisk inträffat sedan första redovisningstillfället men där det vid rapporteringstillfället saknas objektiva belägg för att fordran är osäker. • Stadie 3 omfattar finansiella instrument för vilka objektiva belägg har identifierats för att fordran är osäker. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer som indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating sker, medförande en rating understigande investment grade, det vill säga fordringarna eller tillgångarna är kreditförsämrade. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga redovisas en reserv för förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument. För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Om det har skett en väsentlig ökning av kreditrisk sedan första redovisningstillfället redovisas en förlustreserv för tillgångens återstående löptid (stadie 2). För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade reserveras fortsatt för förväntade kreditförluster för den återstående löptiden (stadie 3). För kreditförsämrade tillgångar och fordringar baseras beräkningen av ränteintäkterna på tillgångens redovisade värde, netto efter förlustreservering, till skillnad mot på bruttobeloppet som i föregående stadier. Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen. Finanspolicy K-Fastigheters finanspolicy stipulerar hur den finansiella verksamheten ska bedrivas där verksamheten regleras och följs upp utifrån tydligt definierade mål och risknivåer med avseende på valutarisk, ränterisk, finansieringsrisk, likviditetsrisk och kreditrisk. Finanspolicyn syftar till att definiera enhetliga riktlinjer och ramar för de finansiella aktiviteterna inom koncernen som uppkommer i samband med upplåning, skuldförvaltning och likviditetshantering. Riktlinjerna ska ligga till grund för en god kontroll och kostnadseffektiv hantering av finansiella flöden och risker, samtidigt som koncernens finansiella mål uppfylls. Finanspolicyn ska revideras och fastställs årligen och eventuella avsteg från finanspolicyns riktlinjer ska beslutas av styrelsen. Övergripande mål K-Fastigheters övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Värdeskapandet mäts över en konjunkturcykel som resultat och långsiktigt substansvärdet per aktie med följande finansiella måltal vid utgången av 2028: • Substansvärde per aktie skall vid utgången av 2028 uppgå till 50 kr per aktie • Förvaltningsresultat skall vid utgången av 2028 uppgå till lägst 1,50 kr per aktie • Resultat Entreprenad skall vid utgången av 2028 uppgå till lägst 4,50 kr per aktie NOT 22, FORTS ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 86 ===== SIDA 87 ===== 2024 2023 Finansiella mål Finansiell kovenant Räntebärande skuld vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 10 317,3 10 117,8 < 70 % < 70 %Summa eget kapital och skulder vid årets utgång enligt balansräkning, mkr 17 465,9 16 807,2 A/B Skuldsättningsgrad vid årets utgång, % 59,1% 60,2% A Eget kapital vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 5 304,6 5 100,4 > 25 % > 25 %B Eget kapital och skulder vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 17 465,9 16 807,2 A/B Soliditet vid årets utgång, % 30,4% 30,3% A Resultat före värdeförändringar under året enligt resultaträkningen, mkr 99,3 67,3 > 1,75 ggr > 1,50 ggr B Av- och nedskrivningar under året enligt resultaträkningen, mkr -71,6 -80,5 C Räntenetto under året enligt resultaträkningen, mkr -281,0 -220,2 (A-B-C)/-C Räntetäckningsgrad under året, ggr 1,6 1,7 Kredit- och Ränteförfallostruktur 31december 2024 (exkl. bygg, check- och depåkrediter) Ränteförfall Kreditförfall Swapförfall Belopp, mkr Snittränta, % Belopp, mkr Utnyttjat, mkr Räntederivat, mkr Snittränta, % Värde, mkr Löptid 0-1 år 4 027,0 4,16% 5 046,8 5 046,8 300,0 1,29% 3,2 1-2 år 2 100,0 2,81% 1 836,1 1 836,1 2 100,0 1,23% 41,4 2-3 år 800,0 3,29% 1 215,4 1 215,4 800,0 1,72% 11,4 3-4 år 200,0 2,70% 0,0 0,0 200,0 1,12% 9,3 4-5 år - - 0,0 0,0 - - - > 5 år 971,3 4,30% 0,0 0,0 1 221,3 2,72% -25,6 Totalt 8 098,3 3,72% 8 098,3 8 098,3 4 621,3 1,67% 39,6 varav delägda bolag* 355,6 355,6 355,6 250,0 2,11% 4,4 varav forward start 250,0 2,30% 3,2 *Avser per 31 december 2024 K-Fast Kilen AB, vilket ägs till 51% av K-Fastigheter. Finansiella begränsningsmål Övergripande begränsas koncernens finansiella risk genom en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde, vilket över tid tryggar koncernens kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. För att uppnå en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde har styrelsen fastställt följande finansiella begränsningsmål: • Skuldsättningsgraden får uppgå till maximalt 65 procent relativt marknadsvärde av koncernens förvaltningsfastigheter • Soliditeten över tid ska vara minst 30 procent • Räntetäckningsgraden över tid ska vara minst 1,75 ggr Dessa finansiella begränsningsmål motsvarar definitionsmässigt generellt även de så kallade finansiella kovenanterna som koncernen är ålagd att följa och redovisa i enlighet med befintliga låneavtal. Ränterisk Med ränterisk avses risken för att förändringar i marknadsräntor får negativa effekter på nettoräntekostnad och resultat, samt risken att låsa in för höga räntekostnader relativt marknaden under långa perioder, och på så sätt minska möjligheten att kompensera för negativa händelser i resultat och skatt. Ränterisken hanteras i koncernen genom åsatta målnivåer för genomsnittlig räntebindning och andel rörlig ränta för den totala låneportföljen. För att förändra räntebindningstiden utnyttjas räntederivat. Vidare förs löpande dialog med primärt bankernas ränteanalytiker för att bevaka räntemarknaden. Per 31 december 2024 uppgick den genomsnittliga räntebindningen till 1,8 år (3,5) och räntekänsligheten i ökade räntekostnader vid en procentenhets förändring av låneräntorna uppgick till 37,3 mkr (6,5). Andel rörlig ränta av den totala skuldportföljen uppgick till 46 procent (9). Genomsnittlig ränta uppgick vid årets slut till 3,72 procent (3,22) inklusive räntederivat och 4,26 procent (5,47) exklusive räntederivat. Finansieringsrisk och refinansieringsrisk Med (re)finansieringsrisk avses risken för att koncernen inte kan refinansiera sina lån när så önskas, inte kan ta upp ny finansiering NOT 22, FORTS på marknaden när behov uppstår (vid varje given tidpunkt) eller att en refinansiering skulle innebära en avsevärd ökning av koncernens kostnader för upplåning. (Re)finansieringsrisken hanteras genom diversifiering av den totala skuldportföljen på finansiellt stabila motparter och med olika löptider. Målnivåer finns åsatta för minsta antal samarbetsbanker, maximal storlek och minimum rating per bank, maximal andel löptidsförfall inom tolv månader och genomsnittlig kapitalbindning. Vid bokslutstillfället uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 1,1 år (2,8) och 62 procent (35) av lånen hade förfall inom tolv månader. Vid utgången av 2024 hade koncernen låneavtal med kreditinstitut om sammanlagt 11 697,7 mkr (10 781,7), varav 1 491,3 mkr (1 096,3) utgjorde rörelse- och förvärvskrediter och 2 714,4 mkr (2 937,6) utgjorde byggkrediter. Resterande kreditavtal, 7 492,0 mkr (6 747,9), utgjordes av bilaterala avtal med svenska banker med syfte att finansiera koncernens färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter. Av ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 87 ===== SIDA 88 ===== NOT 22, FORTS kreditavtal för finansiering av koncernens färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter slutförföll krediter om totalt 4 596,7 mkr (2 319,1) under 2024, krediter som K-Fastigheter bedömer kunna omförhandla eller förlänga genom koncernens goda relationer med sina samarbetsbanker. Skuldsättningsgraden för koncernen uppgick till 59,1 procent (60,2) och belåningsgraden för färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick till 60,4 procent (62,5). I befintliga låneavtal med kreditinstitut finns finansiella villkor (s.k. kovenanter) stipulerande maximal skuldsättningsgrad och belåningsgrad, lägsta soliditet och lägsta räntetäckningsgrad. Vid utgången av 2024 omfattades totalt 11 177,3 mkr (10 427,2) av koncernens låneavtal av finansiella villkor (kovenanter). K-Fastigheter har vid samtliga uppföljningstillfällen under 2024 uppfyllt dessa villkor. Framtida likviditetsflöden Framtida likviditetsflöden hänförliga till krediter framgår nedan. Vid beräkning av krediter samt de rörliga benen i ränteswapparna har den aktuella Stiborräntan i det underliggande avtalet per bolagsdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har antagits vara densamma per bokslutsdagen fram till respektive förfall, då de antagits slutamorterats. Likviditetsrisken hanteras genom ändamålsenliga betalflödessystem och kreditfaciliteter och lånelöften hos samarbetsbankerna samt målnivå för lägsta nivå på likviditetsreserven. Vidare upprättas och rapporteras kassaflödesprognos på månadsbasis. Vid årets utgång uppgick koncernens likvida medel till 9,5 mkr (5,8). Tillkommer outnyttjad checkkredit om 158,1 mkr (147,3). Kreditrisk Med kreditrisk avses risken att en motpart eller emittent inte kan fullgöra sina åtaganden gentemot koncernen. Koncernen är exponerad för kreditrisk genom innehav av derivatinstrument (om dessa har positivt värde) och överskottslikviditet som placeras. Kreditrisk förekommer även i relation till hyres- och kundfordringar, liksom övriga fordringar. Kreditrisken hanteras genom fastställd minimum kreditvärdighet för koncernens motparter (åsatt rating alternativt kreditkontroll), vilken görs vid tecknande av avtal och därefter löpande för större engagemang. Valutarisk Med valutarisk avses risken för negativ inverkan på koncernens kassaflöde, resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Koncernens verksamhet bedrivs i Sverige och Danmark och koncernen använder SEK som funktionell valuta. Valutaexponering hanteras i koncernen primärt genom naturlig matchning mellan tillgångar och skulder respektive intäkter och kostnader i samma valuta och sekundärt genom finansiella instrument. Löptidsanalys för finansiella skulder För förfallostruktur avseende räntebärande skulder se under stycket ”Ränterisk” ovan. Övriga rörelseskulder förfaller till betalning enligt nedan. Skulder till koncern- och intressebolag redovisas som långfristiga om de inte har en fastställd återbetalningsplan. Avseende de långfristiga skulderna bedömer K-Fastigheter att det inte är någon väsentlig skillnad mellan verkliga och redovisade värden. Framtida likviditetsförfall krediter mkr Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2025 5 046,8 289,8 -44,0 5 292,6 2026 1 836,1 100,9 -29,2 1 907,8 2027 1 215,4 38,7 -2,8 1 251,2 2028 0,0 0,0 -0,4 -0,4 2029 0,0 0,0 1,9 1,9 > 2030 0,0 0,0 8,6 8,6 8 098,3 429,4 -65,9 8 461,8 Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken för att inte kunna infria betalningsförpliktelser vid förfallotidpunkt utan att kostnader för anskaffning av likvida medel avsevärt ökar. mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Förfaller inom 1 år 499,1 544,9 12,1 27,1 Förfaller efter 1 år 240,1 86,0 286,4 169,1 Totalt 739,2 630,9 298,6 196,2 Samtliga långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder löper med rörlig ränta. Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen och enligt IFRS värdehierarki nivå 2. Löptidsanalys för finansiella skulder För förfallostruktur avseende räntebärande skulder se under stycket ”Ränterisk” ovan. Övriga rörelseskulder förfaller till betalning enligt nedan. För leasingskulder hänvisas till Not 4 Leasing. Skulder till koncern- och intresseföretag redovisas som långfristiga om det inte har en fastställd återbetalningsplan. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 88 ===== SIDA 89 ===== NOT 22, FORTS Kategorisering av finansiella tillgångar och skulder per 31 december 2024 Koncernen mkr Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Verkligt värde 31 december 2024 Andra långfristiga fordringar 0,0 1,8 1,8 1,8 Derivatinstrument 39,6 0,0 39,6 39,6 Kundfordringar 0,0 70,9 70,9 70,9 Fordringar hos intresseföretag 0,0 13,7 13,7 13,7 Övriga kortfristiga fordringar 0,0 113,1 113,1 113,1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,0 53,1 53,1 53,1 Likvida medel 0,0 9,5 9,5 9,5 Summa fordringar 39,6 262,2 301,8 301,8 Långfristiga räntebärande skulder 0,0 4 857,3 4 857,3 4 857,3 Övriga långfristiga skulder 0,0 240,1 240,1 240,1 Kortfristiga räntebärande skulder 0,0 5 460,0 5 460,0 5 460,0 Förskott från kund 0,0 3,4 3,4 3,4 Leverantörsskulder 0,0 154,7 154,7 154,7 Skulder till intresseföretag 0,0 10,0 10,0 10,0 Övriga kortfristiga skulder 0,0 20,6 20,6 20,6 Fakturerad med ej upparbetad intäkt 0,0 108,4 108,4 108,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 0,0 201,8 201,8 201,8 Summa skulder 0,0 11 056,5 11 056,5 11 056,5 Kategorisering av finansiella tillgångar och skulder per 31 december 2023 Koncernen mkr Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Verkligt värde 31 december 2023 Andra långfristiga fordringar 0,0 25,9 25,9 25,9 Derivatinstrument 141,4 0,0 141,4 141,4 Kundfordringar 0,0 51,2 51,2 51,2 Fordringar hos intresseföretag 0,0 6,4 6,4 6,4 Övriga kortfristiga fordringar 0,0 113,9 113,9 113,9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,0 46,3 46,3 46,3 Likvida medel 0,0 5,8 5,8 5,8 Summa fordringar 141,4 249,5 390,8 390,8 Långfristiga räntebärande skulder 0,0 6 655,0 6 655,0 6 655,0 Övriga långfristiga skulder 0,0 86,0 86,0 86,0 Kortfristiga räntebärande skulder 0,0 3 462,8 3 462,8 3 462,8 Förskott från kund 0,0 3,2 3,2 3,2 Leverantörsskulder 0,0 234,5 234,5 234,5 Skulder till intresseföretag 0,0 6,7 6,7 6,7 Övriga kortfristiga skulder 0,0 66,2 66,2 66,2 Fakturerad med ej upparbetad intäkt 0,0 59,5 59,5 59,5 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 0,0 174,8 174,8 174,8 Summa skulder 0,0 10 748,7 10 748,7 10 748,7 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 89 ===== SIDA 90 ===== Kategorisering av finansiella tillgångar och skulder per 31 december 2024 Moderbolaget mkr Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Verkligt värde 31 december 2024 Fordringar hos koncernföretag 0,0 2 799,5 2 799,5 2 799,5 Fordringar hos intresseföretag 0,0 13,3 13,3 13,3 Derivatinstrument 55,4 0,0 55,4 55,4 Aktuell skattefordran 0,0 0,0 0,0 0,0 Övriga kortfristiga fordringar 0,0 57,0 57,0 57,0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,0 33,1 33,1 33,1 Likvida medel 0,0 3,2 3,2 3,2 Summa fordringar 55,4 2 906,0 2 961,5 2 961,5 Långfristiga räntebärande skulder 0,0 635,2 635,2 635,2 Övriga långfristiga skulder 0,0 22,8 22,8 22,8 Kortfristiga räntebärande skulder 0,0 1 245,9 1 245,9 1 245,9 Leverantörsskulder 0,0 7,0 7,0 7,0 Skulder till koncernföretag 0,0 286,4 286,4 286,4 Övriga kortfristiga skulder 0,0 12,1 12,1 12,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 0,0 15,9 15,9 15,9 Summa skulder 0,0 2 225,5 2 225,5 2 225,5 Kategorisering av finansiella tillgångar och skulder per 31 december 2023 Moderbolaget mkr Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Verkligt värde 31 december 2023 Fordringar hos koncernföretag 0,0 2 218,6 2 218,6 2 218,6 Fordringar hos intresseföretag 0,0 6,2 6,2 6,2 Andra långfristiga fordringar 0,0 0,0 0,0 0,0 Derivatinstrument 159,2 0,0 159,2 159,2 Aktuell skattefordran 0,0 0,0 0,0 0,0 Övriga kortfristiga fordringar 0,0 52,0 52,0 52,0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,0 23,0 23,0 23,0 Likvida medel 0,0 0,5 0,5 0,5 Summa fordringar 159,2 2 300,3 2 459,5 2 459,5 Långfristiga räntebärande skulder 0,0 108,1 108,1 108,1 Övriga långfristiga skulder 0,0 0,0 0,0 0,0 Kortfristiga räntebärande skulder 0,0 1 338,8 1 338,8 1 338,8 Leverantörsskulder 0,0 11,5 11,5 11,5 Skulder till koncernföretag 0,0 169,1 169,1 169,1 Övriga kortfristiga skulder 0,0 3,4 3,4 3,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 0,0 12,2 12,2 12,2 Summa skulder 0,0 1 643,2 1 643,2 1 643,2 NOT 22, FORTS ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 90 ===== SIDA 91 ===== Kundfordringar Åldersfördelning, mkr Koncernen 2024 2023 Inom 90 dagar 58,0 50,3 91 –120 dagar 7,9 0,2 121 dagar - 15,7 6,1 Osäkra kundfordringar <90 dagar -4,1 -3,3 Osäkra kundfordringar >90 dagar -6,6 -2,1 Kundfordringar netto 70,9 51,2 Analys av förändringar finansiella instrument som omfattas av den förenklade metoden mkr Stadie 1 (0–30 dagar) Stadie 2 (0–90 dagar) Stadie 3 (>90 dagar) IB Kund- och hyresfordringar 50,3 6,3 Förändring 7,7 17,3 UB Kund- och hyresfordringar 58,0 23,6 IB Fordringar hos övriga bolag, intressebolag och gemensamt styrda bolag 78,6 Förändring -27,6 UB Fordringar hos övriga bolag, intressebolag och gemensamt styrda bolag 51,0 IB reserv förväntade kreditförluster -0,8 -3,3 -2,1 Förändring reserv förväntade kreditförluster 0,4 -0,8 -4,5 UB Reserv förväntade kreditförluster -0,4 -4,1 -6,6 Redovisat nettovärde 50,6 53,9 17,0 Redovisningsprinciper Nedskrivning av tillgångar sker enligt de principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer. Finansiella instrument som omfattas av förenklad metod Den förenklade metoden används för kundfordringar och hyresfordringar. Kund- och hyresfordringar förfallna 0-90 dagar klassificeras som stadie 2, medan kund- och hyresfordringar förfallna med över 90 dagar klassificeras som stadie 3. Förväntade kreditförluster beräknas på tillgångens löptid. För den förenklade metoden används en förlustandelsmodell utifrån historisk data på samtliga fordringar i stadie 2. Ett medelvärde har räknats fram på konstaterade kundförluster under de åtta senaste åren (2017-2024). Denna procentsats har sedan justerats för kända framtida fakturor i form av ledningens bedömning avseende utökad risk för framtida kreditförluster. Justeringen har tagit hänsyn till påverkan av förväntat sämre konjunktur. Detta har resulterat i en total reserv om 4,1 mkr (3,3) per 31 december 2024. För kundfordringar i stadie 3 (förfallna överstigande 90 dagar) har individuell prövning gjorts för respektive fordran. Detta har resulterat i en total reserv om 6,6 mkr (2,1) per 31 december 2024. Finansiella instrument som omfattas av generell metod Den generella metoden används för övriga finansiella tillgångar (fordringar hos övriga bolag, intressebolag och gemensamt styrda bolag samt likvida medel). För den generella metoden används en ratingmodell. Förväntade kreditförluster har beräknats på tolv månader för fordringar i stadie 1 och på tillgångens löptid för fordringar i stadie 2 och stadie 3. Fordringar hos övriga bolag, intressebolag och gemensamt styrda bolag Avseende fordringar hos övriga bolag, intressebolag och gemensamt styrda bolag fastställs rating om möjligt. Om inte kreditrating kan fastställas, t. ex. då det saknas erforderlig information rörande bolagen, åsätts S&P-rating B. Loss given Default antas vara 45 procent i linje med Basel II:s riktlinjer för exponering för icke-finansiella företag. Detta har resulterat i en reserv om 0,4 mkr (0,8). Likvida medel Avseende likvida medel hämtas kreditrating från respektive banks webbplats. Default Rates hämtas från S&P. Loss given Default antas vara 45 procent i linje med Basel II:s riktlinjer för exponering för icke-finansiella företag. Detta har resulterat i en reserv om 0,0 mkr (0,0). Redovisningsprinciper Kundfordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Kundfordringar är upptagna till det belopp som de beräknats inflyta. Samtliga förfallna kundfordringar överstigande 30 dagar har bedömts individuellt avseende förlustrisk. Nedskrivningar görs för osäkra kundfordringar. Se även Not 25 Nedskrivning förväntade kreditförluster. 2024 års resultat för koncernen har belastats med 5,5 mkr (5,6) avseende konstaterade kundförluster. Fordringarna är kortfristiga till sin natur varför redovisat belopp motsvarar verkligt värde. Redovisningsprinciper Varulagret värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. För råvaror ingår alla utgifter som är direkt hänförliga till anskaffningen av varorna i anskaffningsvärdet. Lånekostnader ingår ej. Per 31 december 2024 värderades hela varulagret till anskaffningsvärde. NOT 23–25 VARULAGER NEDSKRIVNING FÖRVÄNTADE KREDITFÖRLUSTER KUNDFORDRINGAR 23 25 24 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 91 ===== SIDA 92 ===== Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 53,1 46,3 33,1 23,0 Summa 53,1 46,3 33,1 23,0 Övriga fordringar mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Fordringar hos intresseföretag och gemensamt styrda företag 0,5 0,2 0,0 0,1 Upparbetad men ej fakturerad intäkt 28,1 31,6 0,0 0,0 Aktuella skattefordringar 17,1 8,9 0,0 0,0 Övriga fordringar 85,0 82,2 57,0 51,9 Summa 130,7 123,0 57,0 52,0 NOT 26–28 Redovisningsprinciper Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Redovisningsprinciper Övriga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. ÖVRIGA FORDRINGAR FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 26 27 Redovisningsprinciper Likvida medel redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Koncernens placering av likvida medel och andra banktillgodohavanden sker endast i svenska och danska bank- och kreditinstitut med högsta kreditrating vilket innebär att risken för kreditförluster antas vara i stort sett obefintlig och koncernen har därför valt att inte göra någon reservering för förväntade kreditförluster på likvida medel och banktillgodohavande. Likvida medel Likvida medel utgörs av banktillgodohavanden. Outnyttjade kreditfaciliteter som ej ingår i likvida medel uppgår till 158,1 mkr (147,3), varav 143,5 mkr (135,6) i moderbolaget. Koncernkonto Merparten av koncernbolagen är anslutna till ett så kallt koncernkonto som moderbolaget har med bolagets bank, innebärande att koncernbolagens tillgodohavande hos banken redovisats som en fordran hos koncernbolag och utnyttjad kredit rubriceras som en skuld till koncernbolag. Moderbolaget är juridiskt ansvarig för koncernens transaktioner på koncernkontot gentemot banken. LIKVIDA MEDEL28 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 92 ===== SIDA 93 ===== Kvotvärde, kr Antal aktier 2024 2023 2024 2023 Aktier 0,27 0,27 245 993 168 245 993 168 Utestående antal aktier vid årets utgång* Genomsnittligt antal utestående aktier* 2024 2023 2024 2023 Aktier 245 993 168 239 331 168 244 604 594 221 047 606 * Justerat för riktad nyemission den 13 mars och 8 april 2024. Aktiekapitalets utveckling Datum Händelse Förändring antal aktier Totalt antal aktier Totalt antal utestående aktier Kvotvärde per aktie, kr Förändring aktiekapital,mkr Totalt aktiekapital,mkr 2 november 2010 Starttidpunkt 500 500 100,0 0,1 19 augusti 2019 Fondemission och split 24 999 500 25 000 000 25 000 000 1,6 39,9 40,0 19 augusti 2019 Riktad nyemission 260 587 25 260 587 25 260 587 1,6 0,4 40,4 16 september 2019 Riktad nyemission 2 941 25 263 528 25 263 528 1,6 0,0 40,4 29 november 2019 Nyemission 8 625 000 33 888 528 33 888 528 1,6 13,8 54,2 26 augusti 2020 Nyemission 2 000 000 35 888 528 35 888 528 1,6 3,2 57,4 7 juni 2021 Split 1:6 179 442 640 215 331 168 215 331 168 0,27 0,0 57,4 28 september 2023 Nyemission 18 180 000 233 511 168 233 511 168 0,27 4,8 62,2 24 oktober 2023 Nyemission 5 820 000 239 331 168 239 331 168 0,27 1,6 63,8 13 mars 2024 Nyemission 5 820 000 245 151 168 245 151 168 0,27 1,6 65,3 8 april 2024 Nyemission 842 000 245 993 168 245 993 168 0,27 0,2 65,6 31 december 2024 245 993 168 245 993 168 0,27 65,6 Aktiekapitalet i moderbolaget K-Fast Holding AB uppgår till 65,6 mkr (63,8) och fördelar sig på 245 993 168 aktier (239 331 168). Den 13 mars och 8 april 2024 genomförde K-Fastigheter riktade nyemissioner om totalt 6 662 000 aktier. Aktierna har ett kvotvärde på 0,27 kr per aktie (0,27). Aktierna är uppdelade på 22 500 000 av serie A där varje aktie har fem röster samt 223 493 168 av serie B där varje aktie har en röst. Totalt antal röster uppgick den 31 december 2024 till 335 993 168. Alla per balansdagen registrerade aktier är fullt betalda. Övrigt tillskjutet kapital består av överskjutande kapital vid nyemissioner. Specifikation över förändringar i eget kapital återfinns i Koncernens rapport över förändring i eget kapital. Ingen utdelning har skett under 2024 eller 2023. NOT 29 EGET KAPITAL29 Kapitalhantering Bolagets kapital definieras som koncernens redovisade egna kapital. Koncernens finansiella mål är att öka substansvärdet och resultatet för den löpande verksamheten samtidigt som en väl konsoliderad balansräkning med begränsad skuldsättningsgrad om maximalt 65 procent och en soliditet om minst 30 procent bibehålls över tiden. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 93 ===== SIDA 94 ===== Ägarandel 2024 2023 K-Fast Holding AB, andel % 50,8 50,8 Innehav utan bestämmande inflytande, andel % 49,2 49,2 Totalt 100,0 100,0 Balansräkning i sammandrag, mkr 2024 2023 Förvaltningsfastigheter 1 168,5 551,4 Finansiella anläggningstillgångar 6,7 0,2 Omsättningstillgångar 14,4 17,7 Summa tillgångar 1 189,6 569,3 Långfristiga skulder 953,8 429,9 Kortfristiga skulder 52,6 28,7 Summa skulder 1 006,3 458,6 Nettotillgångar 183,3 110,7 Redovisat värde innehav utan bestämmande inflytande 90,2 54,5 Rapport över totalresultat i sammandrag, mkr 2024 2023 Intäkter 27,7 2,1 Kostnader -40,6 -4,7 Förvaltningsresultat * -12,9 -2,6 Värdeförändring 82,6 91,8 Skatt -17,8 -18,8 Årets resultat 51,9 70,4 Årets resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 25,6 34,6 * Förvaltningsresultatet omfattar -6,3 Mkr (-1,3) hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande. Rapport över kassaflöde i sammandrag, mkr 2024 2023 Kassaflöde från den löpande verksamheten 96,5 -17,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -623,6 0,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 523,9 0,0 Ökning/minskning av likvida medel -3,2 -17,0 NOT 30 Nedan visas finansiell information i sammandrag för väsentliga innehav utan bestämmande inflytande i koncernen. Beloppen som redovisas är baserade på de belopp som ingår i de konsoliderade finansiella rapporterna. Enbart nettotillgångar i vilka innehav utan bestämmande inflytande har en andel är inkluderade. K-Fast Kilen AB (org.nr 559305-2136) är ett fastighetsbolag med inriktning på bostäder i Region Öst. Innehav utan bestämmande inflytande i K-Fast Kilen AB uppgår till 49,2 % (49,2 %). INNEHAV UTAN BESTÄMMANDE INFLYTANDE30 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 94 ===== SIDA 95 ===== mkr Moderbolaget 2024 2023 Erhållna koncernbidrag 68,1 70,7 Lämnade koncernbidrag -87,8 -69,3 Summa -19,7 1,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Upplupna personalrelaterade kostnader 82,0 84,8 10,9 8,9 Upplupna räntor 14,9 11,4 1,3 1,0 Förutbetalda hyresintäkter 46,4 38,4 0,0 0,0 Övriga poster 58,6 40,1 3,6 2,3 Summa 201,8 174,8 15,9 12,2 Övriga avsättningar och långfristiga skulder mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Övriga avsättningar 4,1 4,9 1,2 0,0 Övriga långfristiga skulder 240,1 86,0 21,7 0,0 Summa 244,2 90,9 22,8 0,0 Övriga kortfristiga skulder mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Förskott från kunder 3,4 3,2 0,0 0,0 Skulder till intresseföretag 10,0 6,7 0,0 0,0 Fakturerade men ej upparbetade intäkter 108,4 59,5 0,0 0,0 Aktuella skatteskulder 8,4 0,0 1,7 0,0 Övriga kortfristiga skulder 20,6 66,2 10,4 3,4 Summa 150,9 135,7 12,1 3,4 Resultat från andelar i koncernföretag mkr Moderbolaget 2024 2023 Realisation vid försäljningar -141,1 45,9 Nedskrivningar -0,1 -6,6 Summa -141,2 39,3 Andelar i koncernföretag mkr Moderbolaget 2024 2023 Ingående anskaffningsvärden 1 235,7 1 167,6 Förvärvade andelar 101,8 92,7 Avyttrade andelar -169,2 -79,9 Nedskrivningar -0,1 -6,6 Aktieägartillskott 303,5 61,9 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 471,8 1 235,7 NOT 31–35 Redovisningsprinciper Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Redovisningsprinciper Avsättningar En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. Övriga lång- och kortfristiga skulder Övriga lång- och kortfristiga skulder redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år. ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR OCH LÅNG- OCH KORTFRISTIGA SKULDER UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG ANDELAR I KONCERNFÖRETAG BOKSLUTSDISPOSITIONER 31 32 34 35 33 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 95 ===== SIDA 96 ===== Bolag Org. nr. Säte Kapitalandel, % Röstandel, % Anskaffningsvärde, mkr Fastigheten Hammar 9:197 AB 559242-0839 Kristianstad 100 100 3,6 Helsingborg Långeberga Fastighets AB 559437-2772 Hässleholm 100 100 0,0 Karlsson Fastigheter i Hässleholm AB 556827-7569 Hässleholm 100 100 4,8 K-Fast 21:an AB 559282-9898 Hässleholm 100 100 45,7 K-Fast Alderholmen 4:34 AB 559393-5165 Hässleholm 100 100 4,0 K-Fast Amerika Norra AB 556750-2272 Hässleholm 100 100 36,4 K-Fast Bygg Holding AB 559008-8950 Hässleholm 100 100 9,2 K-Fast Danmark ApS 15915641 Köpenhamn (DK) 100 100 0,1 K-Fast Elinegård AB 559094-9144 Hässleholm 100 100 21,8 K-Fast Flacksta AB 559314-5740 Hässleholm 100 100 2,0 K-Fast Flora AB 556750-0979 Hässleholm 100 100 16,6 K-Fast Fogdaröd AB 559347-7481 Hässleholm 100 100 3,4 K-Fast Fredriksdal AB 559076-5888 Hässleholm 100 100 17,7 K-Fast Fredriksskans AB 559219-4897 Hässleholm 100 100 11,2 K-Fast Getramsen AB 559317-1191 Hässleholm 100 100 8,5 K-Fast Getängen AB 556261-4544 Hässleholm 100 100 15,0 K-Fast Gårdsten 7:5 AB 559202-4359 Hässleholm 100 100 11,3 K-Fast Gävle AB 559103-8160 Hässleholm 100 100 0,1 K-Fast Göteborg 2 AB 559203-6262 Hässleholm 100 100 82,7 K-Fast Göteborg AB 559114-1568 Hässleholm 100 100 34,6 K-Fast Helsingborg AB 556915-0393 Hässleholm 100 100 28,1 K-Fast Hässjan AB 559023-2913 Hässleholm 100 100 10,3 K-Fast Högaffeln AB 559023-2921 Hässleholm 100 100 10,9 K-Fast Jupiter AB 559314-5773 Hässleholm 100 100 6,1 K-Fast Kilen AB 559305-2136 Hässleholm 51 51 4,6 K-Fast Kirseberg AB 559283-1399 Hässleholm 100 100 0,0 K-Fast Kullavägen AB 556995-9587 Hässleholm 100 100 3,5 K-Fast Kvarnhög 19 AB 559477-3094 Hässleholm 100 100 0,4 K-Fast Kävlinge 1 AB 559178-4490 Hässleholm 100 100 0,0 K-Fast Kävlinge 3 AB 559081-9693 Hässleholm 100 100 11,8 K-Fast Landskrona 1 AB 556837-4754 Hässleholm 100 100 47,1 K-Fast Landskrona 2 AB 556837-4747 Hässleholm 100 100 34,3 K-Fast Limkokaren AB 556959-7643 Hässleholm 100 100 22,0 K-Fast Magasinet AB 556978-8259 Hässleholm 100 100 23,5 K-Fast Malmö AB 556980-3553 Hässleholm 100 100 2,8 K-Fast Mariehäll AB 556978-7848 Hässleholm 100 100 78,8 K-Fast Motorn AB 559291-3023 Hässleholm 100 100 2,8 K-Fast Nocken AB 559093-6232 Hässleholm 100 100 9,2 K-Fast Notarien 21 AB 559088-7260 Hässleholm 100 100 10,4 K-Fast Nyköping AB 559144-8666 Hässleholm 100 100 1,0 K-Fast Parkerings AB 559077-1316 Hässleholm 100 100 0,1 Bolag Org. nr. Säte Kapitalandel, % Röstandel, % Anskaffningsvärde, mkr K-Fast Pelikanen 27 AB 559150-8725 Hässleholm 100 100 2,1 K-Fast Rusthållaren 3-4 AB 556801-0010 Hässleholm 100 100 16,2 K-Fast Sandryggen 4 AB 559429-5916 Hässleholm 100 100 25,9 K-Fast Skjutskontoret 3 AB 559169-2131 Hässleholm 100 100 41,2 K-Fast Skruven AB 556817-5557 Hässleholm 100 100 1,3 K-Fast Skymningen AB 559192-8444 Hässleholm 100 100 23,3 K-Fast Smörslottsgatan AB 559114-1469 Hässleholm 100 100 12,4 K-Fast Spoven 1 AB 556806-8471 Hässleholm 100 100 24,8 K-Fast Stafvre AB 556639-9837 Hässleholm 100 100 126,9 K-Fast Stortorget i Hässleholm AB 556419-6201 Hässleholm 100 100 47,9 K-Fast Surte AB 556922-6466 Hässleholm 100 100 14,3 K-Fast Sågklingan AB 559054-0539 Hässleholm 100 100 7,7 K-Fast Sätra 108:20 AB 559130-0735 Hässleholm 100 100 61,2 K-Fast Sävenäs 131:14 AB 559114-1477 Hässleholm 100 100 12,3 K-Fast T4 AB 556040-3957 Hässleholm 100 100 33,1 K-Fast Taket 2 AB 559225-7967 Hässleholm 100 100 8,3 K-Fast Torget AB 559027-5334 Malmö 100 100 9,1 K-Fast Transportgatan AB 559474-9524 Hässleholm 100 100 0,0 K-Fast Trollet AB 559258-4642 Hässleholm 100 100 9,7 K-Fast Utby 3:113 AB 559190-7083 Hässleholm 100 100 1,9 K-Fast Viken 2 AB 556806-0791 Hässleholm 100 100 53,2 K-Fast Viken AB 556995-8779 Hässleholm 100 100 25,9 K-Fast Viktoria 22 AB 559311-8515 Hässleholm 100 100 15,8 K-Fast Vildrosen AB 559136-9961 Hässleholm 100 100 27,5 K-Fast Vänersborg AB 559314-0121 Hässleholm 100 100 9,7 K-Fast Värdepapper AB 559096-4671 Hässleholm 100 100 0,1 K-Fast Yxan AB 559276-4483 Hässleholm 100 100 26,1 K-Fast Älmhult AB 556977-8664 Hässleholm 100 100 29,1 K-Fast Örnen 33 AB 559096-7195 Hässleholm 100 100 34,1 K-Fast Örnen 34 AB 559096-7245 Hässleholm 100 100 54,5 Maglegårdens Fastigheter AB 556772-6384 Hässleholm 100 100 0,0 Maglegården 30 Fastighets AB 559375-4798 Hässleholm 100 100 4,4 Nyponfastigheten AB 556876-2909 Hässleholm 100 100 25,3 Påltua AB 556846-9703 Hässleholm 100 100 10,8 Stjärneholmsvägen 1 Fastighets AB 559474-9565 Hässleholm 100 100 0,0 Stjärneholmsvägen 2 Fastighets AB 559475-0050 Hässleholm 100 100 0,0 Stjärneholmsvägen 3 Fastighets AB 559475-0068 Hässleholm 100 100 0,0 Stjärneholmsvägen 4 Fastighets AB 559474-9888 Hässleholm 100 100 0,0 Stjärneholmsvägen 5 Fastighets AB 559474-9946 Hässleholm 100 100 0,0 T4 Fastighets AB 556824-2969 Hässleholm 100 100 4,9 K-Fast Vapenrocken 3 AB 559407-8379 Hässleholm 100 100 34,1 Summa 1 471,8 NOT 35 FORTS. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 96 ===== SIDA 97 ===== Ställda säkerheter mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 För egna avsättningar och skulder Fastighetsinteckningar 10 776,5 9 132,9 0,0 0,0 Företagsinteckningar 125,0 125,0 0,0 0,0 Till förmån för koncernbolag Andra ställda säkerheter 0,0 0,0 2 658,5 1 938,4 Summa ställda säkerheter 10 901,5 9 257,9 2 658,5 1 938,4 Eventualförpliktelser mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Borgen till förmån för koncernföretag 0,0 0,0 9 763,7 8 380,8 Andra eventualförpliktelser 201,7 12,3 197,5 8,0 Summa eventualförpliktelser 201,7 12,3 9 961,2 8 388,7 Redovisningsprinciper En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. Moderbolaget – Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 p 72 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IFRS 9 när det gäller finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. NOT 36–37 Redovisningsprinciper Fordringar och skulder till koncernbolag redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Moderbolaget hade per 31 december 2024 en utgående fordran på dotterbolag om 2 799,5 mkr (2 218,6), varav 1 453,4 mkr (984,0) avsåg kortfristiga fordringar. Moderbolaget hade per 31 december 2024 lånat ut 1 346,1 mkr (1 234,7) till dotterbolag för omläggning av krediter i koncernen. Därutöver har moderbolaget fordringar på koncernbolag avseende moderbolagets tillgodohavande mot koncernbolag i koncernkontot. För fordringar på koncernbolagen finns inga fastställda amorteringsplaner. Moderbolagets skulder till koncernbolag uppgick per 31 december 2024 till 286,4 mkr (169,1), varav 286,4 mkr (169,1) avsåg kortfristiga skulder. Moderbolagets skulder till koncernbolag avser koncernbolagens tillgodohavanden mot moderbolaget i koncernkontot. FORDRINGAR OCH SKULDER KONCERNFÖRETAG STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER36 37 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 97 ===== SIDA 98 ===== Likvida medel mkr Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och bank 9,5 5,8 3,2 0,5 Summa enligt balansräkningen 9,5 5,8 3,2 0,5 Summa enligt kassaflödesanalysen 9,5 5,8 3,2 0,5 Erhållna och betalda räntor Erhållna räntor 147,8 126,1 329,0 264,8 Betald ränta -428,7 -346,4 -118,9 -103,5 Summa -281,0 -220,2 210,1 161,3 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 59,3 61,5 0,8 0,6 Nedskrivningar 0,0 16,5 0,0 0,0 Förändring avsättningar -13,0 -6,5 1,2 0,0 Resultat från andelar i intresse- och koncernbolag -14,8 -25,9 140,7 -39,3 Övrigt -7,3 -1,0 0,0 0,0 Summa 24,2 44,6 142,7 -38,7 Förändring finansiella skulder Ingående finansiell skuld 9 976,4 8 062,3 1 287,7 803,4 Upptagna lån 2 566,2 2 274,8 1 677,4 759,7 Amorteringar -2 086,8 -518,9 -1 243,3 -518,9 Förändring derivat 101,8 257,7 103,8 242,5 Förvärv/Avyttring rörelse -241,9 -113,4 0,0 0,0 Förändring leasing -27,6 -0,9 0,0 0,0 Valutaeffekt -10,3 14,8 0,1 1,1 Utgående finansiell skuld * 10 277,7 9 976,4 1 825,8 1 287,7 * Inkluderar även Derivatinstrument. NOT 38 Redovisningsprinciper Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter eller kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamheten. Likvida medel Koncernens likvida medel utgörs av kassa- och bankmedel. Likvida medel redovisas enligt de principer som beskrivs i Not 22 Finansiella risker och finanspolicyer avseende finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. KASSAFLÖDESANALYS38 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 98 ===== SIDA 99 ===== mkr 2024 2023 Styrelsens ordförande Erik Selin 0,0 0,0 Styrelseledamot Sara Mindus 0,2 0,2 Styrelseledamot Ulf Johansson 0,2 0,2 Styrelseledamot Jesper Mårtensson 0,2 0,2 Styrelseledamot Christian Karlsson 0,2 0,2 Verkställande direktör Jacob Karlsson 2,6 2,6 Vice verkställande direktör Martin Larsson 2,2 1,9 Vice verkställande direktör Niclas Bagler 1,1 0,0 Övriga ledande befattningshavare 16,9 14,5 Totalt 23,6 19,8 2024: 11 personer; 2023: 11 personer. NOT 39 Närstående Med närstående avses: • verkställande direktören • styrelseledamöter • andra personer i ledningen för bolaget eller betydelsefulla dotterbolag och som kontrollerar eller utövar väsentligt inflytande över finansiella och operativa beslut i bolaget eller dotterbolaget • juridiska personer som kontrolleras av ovan nämnda personer • aktieägare som kontrollerar mer än 10 procent av aktierna eller rösterna i bolaget. Transaktioner med närstående som genomförts på andra än marknadsmässiga villkor Inga transaktioner med närstående har skett på andra än marknadsmässiga villkor. Inga garantier har utfästs eller tagits emot. Utestående saldon regleras vanligen med likvida medel. Ersättning till nyckelpersoner i ledande ställning Ersättningen till nyckelpersoner i ledande ställning innefattar följande kostnader: TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE39 ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 99 ===== SIDA 100 ===== Sammanställning av närståendetransaktioner utöver ersättning till nyckelpersoner i ledande ställning Koncernen, mkr 2024 31 december 2024 Närståenderelation Försäljning till närstående Inköp från närstående Övrigt Fordran på närstående Skuld till närstående Eventualförpliktelser för närstående Intresseföretag 2,4 0,0 -0,4 7,6 0,0 6,3 Gemensamt styrda företag 32,2 3,8 5,7 9,4 13,6 191,2 Andra närstående 0,2 0,9 -0,7 0,1 0,4 0,0 Summa 34,7 4,7 4,7 17,2 14,0 197,5 Koncernen, mkr 2023 31 december 2023 Närståenderelation Försäljning till närstående Inköp från närstående Övrigt Fordran på närstående Skuld till närstående Eventualförpliktelser för närstående Intresseföretag 2,3 0,0 0,0 1,4 0,0 8,0 Gemensamt styrda företag 1,1 46,6 0,0 0,3 19,3 0,0 Andra närstående 0,2 1,3 0,0 0,2 0,0 0,0 Summa 3,6 47,9 0,0 1,8 19,3 0,8 Sammanställning av närståendetransaktioner utöver ersättning till nyckelpersoner i ledande ställning Moderbolaget, mkr 2024 31 december 2024 Närståenderelation Försäljning till närstående Inköp från närstående Övrigt Fordran på närstående Skuld till närstående Eventualförpliktelser för närstående Intresseföretag 0,0 0,0 -0,4 6,1 0,0 6,3 Gemensamt styrda företag 0,0 0,0 0,0 7,1 0,0 191,2 Andra närstående 0,2 0,9 -0,7 0,1 0,3 0,0 Summa 0,2 0,9 -1,0 13,4 0,3 197,5 Moderbolaget, mkr 2023 31 december 2023 Närståenderelation Försäljning till närstående Inköp från närstående Övrigt Fordran på närstående Skuld till närstående Eventualförpliktelser för närstående Intresseföretag 0,1 0,1 0,0 0,1 0,0 8,0 Gemensamt styrda företag 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Andra närstående 0,2 0,4 0,0 0,2 0,0 0,0 Summa 0,3 0,5 0,0 0,3 0,0 0,8 NOT 39, FORTS. Löpande avtal 2024 Avtal mellan Advokatfirman VICI AB, där styrelseledamoten Christian Karlsson är delägare, och K-Fast Holding AB avseende diverse juridiska konsultationer bland annat i samband med bolagsjuridik och transaktioner. Totalt inköp 2024: 0,9 mkr (1,3). Avtal mellan Jacob Karlsson AB och K-Fast Holding AB avseende administrativa tjänster. Totalt inköp 2024: 0,2 mkr (0,2). Entreprenadavtal tecknade mellan PVS Mark & VA Holding AB och K-Fast-koncernen avseende markentreprenad vid ett flertal pågående byggnationer. Totala inköp 2024: 0,1 mkr (46,6). Total försäljning 2024: 0,2 mkr (0,8). Entreprenadavtal tecknade mellan Vallenfast AB och K-Fast-koncernen avseende byggentreprenad. Total försäljning 2024: 31,1 mkr (0,0). Hyresavtal tecknade mellan Homestate AB och K-Fast-koncernen. Total försäljning 2024: 2,4 mkr (2,3). Transaktioner 2024 Erik Selin Fastigheter och Jacob Karlsson AB har ställt borgen för lån till K-Fast Holding AB om totalt 850 mkr. I samband med ett incitamentsprogram har K-Fast Holding AB lämnat lån till medlemmar i företagsledningen om totalt 19,6 mkr. Ett av dessa lån, uppgående till 2,4 mkr, har i efterhand uppdagats stå i strid med reglerna om lån till närstående i aktiebolagslagen, då den aktuella medlemmen i företagsledningen även var styrelseledamot i ett dotterbolag. Så fort detta misstag uppdagades reglerades lånet och lånet var per balansdagen återbetalt. Lånet har således inte medfört någon skada för bolaget. ÖVERSIKT 2024 VERKSAMHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET OCH VÄRDESKAPANDE 100 ===== SIDA 101 =====