FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 ===== JANUARI –– JUNI K-FAST HOLDING AB – Org. nr.: 556827-0390 ”Min tro på hyresrätten som bostadsform och det kloka i att långsiktigt äga och förvalta hyresfastigheter är orubblig.” Kvarteret Oden i Hässleholm. 43 Punkthus+ lägenheter med inflyttning i juni 2023. 1 962 ST Q2 2023 2 058 ST Q4 2022 Förvaltningsresultat 33,0 MKR Q2 2023 41,3 MKR Q2 2022 117,1 MKR Q2 2023 93,9 MKR Q2 2022 Förvaltningsfastigheter, värde 14 258,1 MKR Q2 2023 13 094,6 MKR Q4 2022 Långsiktigt substansvärde 5 636,2 5 768,3 MKR Q4 2022 Q2 2023 MKR 4 002 ST Q2 2023 3 708 ST Q4 2022 Antal lägenheter i förvaltning Antal lägenheter i byggnation Hyresintäkter ===== SIDA 2 ===== Nyckeltal* 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec Hyresintäkter, mkr 231,5 173,2 384,2 Projekt- och entreprenadintäkter, mkr 1 094,3 969,6 2 038,8 Bruttoresultat, mkr 221,7 152,3 323,1 Förvaltningsresultat, mkr 65,1 67,3 130,7 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, mkr -182,4 556,4 699,0 Periodens resultat, mkr -121,3 697,4 907,4 Nettoinvesteringar förvaltningsfastigheter, mkr 1 279,0 1 442,4 2 707,0 Förvaltningsfastigheter, mkr 14 258,1 11 631,6 13 094,6 Långsiktigt substansvärde (NAV), mkr 5 636,2 5 583,2 5 768,3 Antal lägenheter i förvaltning 4 002 3 258 3 708 Antal byggstartade lägenheter 199 545 1 012 Antal lägenheter i pågående byggnation 1 962 2 009 2 058 Antal lägenheter under projektutveckling 4 293 5 273 4 046 Räntetäckningsgrad, ggr (period) 2,0 2,5 2,2 Soliditet, % 31,0% 35,7% 33,9% Skuldsättningsgrad, % 58,9% 53,0% 55,4% Belåningsgrad färdigställda förvaltningsfastigheter, % 59,2% 57,0% 58,2% Förvaltningsresultat, kr per aktie 0,30 0,31 0,61 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % -3,3% 51,1% 28,9% Långsiktigt substansvärde (NAV), kr per aktie 26,17 25,93 26,79 Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie, % -2,3% 12,2% 15,9% Periodens resultat, kr per aktie** -0,68 3,24 4,13 * Definitioner samt härledning av nyckeltal finns på www.k-fastigheter.com/for-investerare/avstamningar-och-definitioner. ** Några potentiella aktier, t.ex. konvertibler, förekommer inte och därmed finns inte någon utspädningseffekt att beakta. 2 - Den 27 juni 2023 offentliggjorde K-Fastigheter att vi avser inleda ett samarbete med Titania-koncernen gällande en byggrätt i Vallentuna omfattande 74 lägenheter. Väsentliga händelser efter periodens utgång - Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång. April – juni - Hyresintäkterna för kvartalet uppgick till 117,1 mkr (93,9), en ökning med 25 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. - Intäkterna för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till 527,0 mkr (505,0), varav 347,4 mkr (204,1) avsåg koncerninterna projekt. - Koncernens bruttoresultat för kvartalet uppgick till 116,0 mkr (94,1), varav driftsöverskott hänförligt till fastighetsförvaltning uppgick till 78,1 mkr (67,4) och bruttoresultat hänförligt till projekt- och entreprenadverksamhet uppgick till 37,9 mkr (26,7). - Resultat före värdeförändringar för kvartalet uppgick till 25,6 mkr (34,7). - Förvaltningsresultatet uppgick till 33,0 mkr (41,3), en minskning med 20 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Förvaltningsresultat per aktie uppgick till 0,15 kr per aktie (0,19). - Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till 40,5 mkr (316,4) och för derivat till 39,2 mkr (125,4). - Kvartalets resultat uppgick till 74,5 mkr (369,2), motsvarande 0,23 kr per aktie (1,71). Januari – juni - Hyresintäkterna för perioden uppgick till 231,5 mkr (173,2), en ökning med 34 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Ökningen berodde primärt på fler förvaltade lägenheter, vilka ökade med 23 procent till 4 002 lägenheter (3 258) under perioden. Avtalade hyreshöjningar för 2023 slog igenom från och med april 2023. - Intäkterna för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till 1 094,3 mkr (969,6), varav 735,0 mkr (399,2) avsåg koncerninterna projekt och 359,3 mkr (570,4) avsåg externa projekt, varav Prefabs externa intäkter uppgick till 352,8 mkr (567,4). - Koncernens bruttoresultat för perioden uppgick till 221,7 mkr (152,3), varav driftsöverskott hänförligt till fastighetsförvaltning uppgick till 151,4 mkr (117,3) och bruttoresultat hänförligt till projekt- och entreprenadverksamhet uppgick till 70,3 mkr (34,9). - Resultat före värdeförändringar för perioden uppgick till 50,3 mkr (40,6). - Förvaltningsresultatet uppgick till 65,1 mkr (67,3), en minskning med 3 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Förvaltningsresultatet per aktie uppgick till 0,30 kr per aktie (0,31). - Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -182,4 mkr (556,4) och för derivat till -15,0 mkr (305,2). Orealiserad värdeförändring för förvaltningsfastigheter fördelar sig med 217,5 mkr (417,4) på pågående nybyggnation och -399,9 mkr (138,9) på fastigheter under förvaltning. - Periodens resultat uppgick till -121,3 mkr (697,4), motsvarande -0,68 kr per aktie (3,24). - Värdet av förvaltningsfastigheter uppgick vid periodens utgång till 14 258,1 mkr (13 094,6), en ökning med 9 procent jämfört 31 december 2022 och med 23 procent sedan 30 juni 2022. - Det långsiktiga substansvärdet (NAV) uppgick vid periodens utgång till 5 636,2 mkr (5 768,3), motsvarande 26,17 kr per aktie (26,79), en minskning med 2 procent jämfört med 31 december 2022 och ökning med 1 procent sedan 30 juni 2022. - Räntetäckningsgraden uppgick för perioden till 2,0 ggr (2,5) och på rullande 12 månader till 2,0 ggr (3,0). Soliditeten uppgick till 31,0 procent (33,9) och skuldsättningsgraden till 58,9 procent (55,4). Väsentliga händelser under andra kvartalet I tabell på sidan sex redovisas genomförda förvärv av byggrätter och förvaltningsfastigheter, byggstartade och färdigställda projekt samt genomförda renoveringar enligt K-Fastigheters renoveringskoncept under andra kvartalet 2023 och fram till publicering av denna rapport. - Den 2 maj 2023 publicerade K-Fastigheter delårsrapport januari till mars 2023. - Den 3 maj 2023 offentliggjorde K-Fastigheter att Leif Astikainen utsetts till den nyinrättade tjänsten som COO/Operativ chef för K-Fast Holding AB. Leif är sedan tidigare HR-chef i koncernen, vVD i K-Prefab AB och ingår i koncernens ledningsgrupp. - Den 3 maj 2023 offentliggjorde K-Fastigheter att Henrik Gustafsson utsetts till den nyinrättade tjänsten som Inköpschef för koncernen. Henrik är sedan tidigare inköpschef i K-Prefab AB och kommer ingå i koncernens ledningsgrupp. - Den 15 maj 2023 avhöll K-Fastigheter årsstämma. Samtliga ledamöter omvaldes på ett år och Erik Selin omvaldes till styrelsens ordförande. Årsstämman bemyndigade styrelsen att, fram till nästa årsstämma, fatta beslut om nyemission om maximalt 24 000 000 aktier serie B samt återköp av aktier av serie B motsvarande maximalt en tiondel av det totala antalet utgivna aktierna i bolaget. KVARTALET OCH PERIODEN I KORTHET ===== SIDA 3 ===== 3 Jacob Karlsson, VD för K-Fast Holding AB. VD HAR ORDET Jag kan konstatera att K-Fastigheters affärsmodell står stark när marknadsförutsättningarna är under förändring. Även om det går att skönja vissa förbättringar för bygg- och fastighetssektorn råder fortsatt osäkerhet till följd av bland annat inflation och stigande räntor. Något nytt normalläge för branschen har ännu inte etablerats och prognoserna för antalet byggstarter tydliggör detta. Prognoserna pekar på kring 21 000 byggstarter för bostäder under 2023 men personligen tror jag det kommer hamna kring 15 000. Med vår målsättning om att byggstarta 1 000 lägenheter under 2023 ser jag att vi kommer att vara en offensiv aktör på marknaden. Behovet av nya bostäder är fortsatt stort och hyresrätter är en viktig del av bostadsmarknaden. Min tro på hyresrätten som bostadsform och det kloka i att långsiktigt äga och förvalta hyresfastigheter är orubblig. Den försämrade byggkonjunkturen innebär både möjligheter och utmaningar för K-Fastigheter som koncern. Utmaningarna återfinns primärt inom vår prefabverksamhet där cirka två tredjedelar av omsättningen varit extern. När byggandet minskar blir beläggningen i våra anläggningar lägre och även om vi kan väga upp med interna projekt motsvarande i storleksordningen 500 mkr klarar vi inte av att fullt ut kompensera det externa bortfallet i relation till potentiell produktionskapacitet. Under 2023 har prefabverksamheten god generell beläggning medan det råder större osäkerhet för 2024. Mot bakgrund av detta anpassar vi succesivt personalstyrkan för att motsvara den bemanning som behövs för de volymer vi idag ser ska produceras under första halvan av 2024. Jag kan konstatera att vår prefabverksamhet genom interna projekt klarar den försämrade byggkonjunkturen bättre jämfört med branschkollegor. Symbiosen mellan koncernens affärsområden och styrkan i vår affärsmodell blir här tydlig. I andra delar av vår verksamhet ger konjunkturen möjligheter. Byggrätter som tidigare kostnadsmässigt inte passat K-Fastigheter är nu prissatta på andra nivåer. Förvärvet av vår första byggrätt i Lund är ett exempel på en möjlighet som öppnats upp i och med konjunkturläget. Vi har under kvartalet fortsatt förvärva byggrätter och har utöver Lund genomfört affärer som tillför vår portfölj två projekt i Göteborg samt ett i Kävlinge. Dessa ska läggas till tidigare förvärv under året i Eskilstuna och Ale. Under kvartalet har vi också meddelat att vi tecknat en avsiktsförklaring gällande ett samarbetsavtal med Titania. Detta första samarbete gäller en byggrätt för 74 hyresrätter i Vallentuna utanför Stockholm som ska ägas av ett gemensamt bolag. Min förhoppning är att i förlängningen kunna hitta fler samarbeten av detta slag med Titania och jag är öppen för samarbeten även med andra aktörer i likhet med hur vi redan samarbetar med Kilenkrysset. På byggsidan förutspår jag en press nedåt på priserna när antalet uppdrag för bygg- och anläggningsbolag sjunker vilket tillsammans med lägre kostnader för byggrätter i alla fall delvis ska kunna kompensera högre räntor på kreditiv under byggfasen. Sammantaget ser jag fortsatta möjligheter för K-Fastigheter att förvärva byggrätter och byggstarta projekt som möter våra avkastningskrav. Flera av de förvärvade projekten har en bedömd direktavkastning i förhållande till anskaffningskostnad (yield on cost) på över 6 procent. Vi vill fortsatt hålla en hög expansionstakt och ser goda möjligheter till detta genom som nämnt ovan förvärv av byggrätter och byggstarter och är öppna för olika metoder att uppnå detta. Som ett led i det arbetet undersöker vi därför även löpande olika möjligheter att stärka balansräkningen genom att tillföra nytt kapital eller avyttra fastigheter som inte är byggda enligt koncernens koncepthus. Allt för att kunna dra nytta av de tillfällen som erbjuds i marknaden. Merparten av våra byggstarter 2023 kommer att ske under det fjärde kvartalet vilket linjerar med att vi under hösten färdigställer ett stort antal projekt. Genom denna planering kan vi på bästa sätt nyttja kapaciteten i vår byggorganisation där vi efter att ha överlämnat ett stort antal projekt kan påbörja nya byggnationer. Under andra kvartalet färdigställde och överlämnade vår ===== SIDA 4 ===== 4 byggorganisation 169 lägenheter till vår förvaltningsorganisation. Totalt består vår bostadsportfölj därmed av 4 002 lägenheter vid kvartalets utgång med 1 962 lägenheter under produktion. I vår landbank finns 4 293 lägenheter i olika utvecklingsstadier som vårt affärsområde projektutveckling arbetar med. Vårt förvaltningsresultat under första halvåret uppgick till 65 mkr vilket var en nedgång med 3 procent jämfört med samma period föregående år. Förvaltningsresultatet har under kvartalet påverkats positivt av det faktum att hyreshöjningarna i vårt bestånd genomfördes den första april. Samtidigt har vi, precis som andra fastighetsägare, inte fått full kompensation för kostnads- och ränteökningarna vilket försämrar resultatet totalt sett. Denna kompensation kommer att behöva tas ut över tid och i flera steg. Här menar jag att nyproducerade hyresrätter står sig bättre för fastighetsägaren än äldre bestånd då fastigheterna är mer energieffektiva och därmed har lägre driftskostnader (räntekostnader borträknat) och att hyreshöjningarna sker från högre hyresnivåer. Förvaltningsresultatet har också påverkats negativt av en lägre uthyrningsgrad under kvartalet och kostnader för uppbyggnaden av en egen organisation för uthyrningen i våra nyproduktioner som tidigare skötts av extern part. Vår ekonomiska uthyrningsgrad uppgick vid kvartalets utgång till 94,5 procent. Att vakanserna ökat under kvartalet är kopplat till en trögare uthyrning av våra nyproduktioner. Detta primärt på orter där vi, såväl som andra aktörer, tillfört många nya bostäder på kort tid. Det rör sig sålunda om viss tröghet i marknaden gällande nyproduktion på vissa orter och inte om något strukturellt problem. Att vi sedan vecka 19 med egen organisation ombesörjer uthyrning av även vår nyproduktion ser jag som gynnsamt för att öka uthyrningsgraden. Jag räknar med att vi succesivt genom intensivt arbete kommer minska vakanserna under det kommande halvåret parallellt med arbetet att hyra ut de lägenheter som färdigställs under hösten/vintern. Sedan vår egen uthyrningsorganisation från mitten av maj fullt ut tagit över uthyrningen och fram till rapportdagen kan jag konstatera att vi i vårt befintliga bestånd haft en positiv nettouthyrning (fler tecknade än uppsagda kontrakt). Fullt ekonomiskt genomslag får detta först om två till tre månader. Sedan sommaren 2022 när fastighetsvärdena var som högst har våra värden för jämförbara fastigheter i befintligt bestånd och pågående byggnationer sjunkit med cirka fem procent, varav cirka en procent under andra kvartalet 2023. Detta motsvarar 534 mkr för färdigställda fastigheter sedan toppen sommaren 2022 och 93 mkr under Q2 2023. Vi externvärderar fortsatt samtliga våra färdigställda fastigheter och fastigheter under nybyggnation kvartalsvis. Genom att vi kontinuerligt färdigställer fastigheter, 10 257 1 962 lägenheter i pågående byggnation. 4 293 lägenheter i pågående projektutveckling. Total fastighets- och projektportfölj per 30 juni 2023: 10 257 4 002 lägenheter i förvaltning. byggstartar projekt och förvärvar nya byggrätter ökade koncernens fastighetsvärde trots sänkta värderingar. Vid kvartalets utgång uppgick det totala fastighetsvärdet till 14,3 miljarder kronor. Detta är ytterligare en styrka i vår affärsmodell som jag tycker är värd att framhålla. Genom att kontinuerligt färdigställa projekt har vi sedan utgången av Q2 2022 till och med utgången av Q2 2023 skapat 494 mkr i orealiserade värden i vår pågående nybyggnation. Vi kompenserar sålunda nästan fullt ut fallande värderingar med skapade värden genom att färdigställa våra projekt. Det är en säkerhet i vår unika affärsmodell som gör oss stabilare i tider då omvärlden skakar. Slutligen några ord om vår finansiering. 76 procent av räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering och färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter var vid kvartalets utgång räntesäkrade med en snittränta på 3,20 procent. Räntebindningstiden uppgick till 2,9 år vilket ger oss trygghet att kunna överbrygga högre räntenivåer till dess att någon form av nytt normalläge infinner sig räntemässigt. Jag känner mig trygg med att vår affärsmodell i kombination med en klok och långsiktig hantering av vår kredit- och derivatportfölj utan obligationsfinansiering banar väg för fortsatt expansion. - Jacob Karlsson, VD, juli 2023 ===== SIDA 5 ===== 5 FASTIGHETSBESTÅND OCH VÄRDERING Fastighetsbestånd Koncernens fastighetsbestånd bestod den 30 juni 2023 av 115 färdigställda förvaltningsfastigheter1 fördelat på totalt 259 582 kvadratmeter bostäder och 46 667 kvadratmeter kommersiell yta. Vidare hade koncernen 22 pågående byggnationer, fördelat på 129 269 kvadratmeter bostäder respektive 1 826 kvadratmeter kommersiell yta, samt byggnationen av Hässleholm Rusthållaren 3 & 4. Rusthållaren omfattar 8 000 kvm uthyrningsbar yta, varav stora delar kommer inrymma koncernens nya huvudkontor och därmed klassificeras som rörelsefastighet. Därutöver hade K-Fastigheter 26 pågående projekt i projektutvecklingsfas i olika skeden av bygglovs- eller planprojektering, varav 15 projekt där K-Fastigheter ännu inte hade tillträtt marken. Av fastighetsbeståndet är 58 procent uppfört efter 2020 och totalt 86 procent efter 2010. Samtliga fastigheter återfinns i av Newsec bedömt A- eller B-läge på de orter koncernen är verksam. Den kontrakterade hyran uppgick per 30 juni 2023 till 498,9 mkr med ett bedömt driftsöverskott om 361,4 mkr, vilket motsvarar en potentiell överskottsgrad om ca 72 procent. För nyproducerade koncepthus ligger motsvarande potentiella överskottsgrad på ca 77 procent och för övriga fastigheter i beståndet på ca 67 procent. 89 procent av de kontrakterade hyrorna avser bostäder eller därtill relaterad uthyrning (t.ex. parkering) fördelat på 4 002 lägenheter under förvaltning vid periodens utgång. Kontrakterade hyror från kommersiella hyresgäster fördelas på ca 180 kommersiella kontrakt där den största hyresgästen utgör ca 2 procent av de totala kontrakterade hyresintäkterna och de 10 största kommersiella hyresgästerna utgör ca 5 procent av de totala kontrakterade hyresintäkterna. K-Fastigheters förvaltningsverksamhet indelas i tre regioner: Syd, Väst och Öst. 88 procent av fastighetsvärdet återfinns i region Syd, vilket omfattar Skåne, Danmark och södra Småland. Region Väst omfattar Halland och Västra Götaland. Region Öst omfattar Mälardalsregionen samt Nyköping och Gävle. Per 30 juni 2023 var 92 procent av marknadsvärdet respektive 93 procent av kontrakterade hyror relaterade till förvaltningsfastigheter i Sverige och 8 procent av marknadsvärdet respektive 7 procent av kontrakterade hyror till förvaltningsfastigheter i Danmark. Värdering K-Fastigheter genomför varje kvartal extern oberoende värdering av samtliga färdigställda förvaltningsfastigheter och fastigheter under nybyggnation. Värderingen ligger till grund för de verkliga värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning. Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Det totala värdet av förvaltningsfastigheter uppgick vid periodens utgång till 14 258,1 mkr (13 094,6), fördelat på färdigställda förvaltningsfastigheter 10 131,9 mkr (9 775,3), obebyggd mark och byggrätter 768,4 mkr (695,1), tomträtter 18,0 mkr (18,0) och pågående nybyggnation 3 339,8 mkr (2 606,1). Under perioden har 1 133,1 mkr (886,8) investerats i ny-, till- och ombyggnation. Förvärv har under perioden genomförts för 145,9 mkr (563,8). Inga försäljningar har genomförts under perioden (8,2). Orealiserad värdeförändring för förvaltningsfastigheter för perioden uppgick till -182,4 mkr (556,4) fördelat på fastigheter under förvaltning med -399,9 mkr (138,9) och pågående nybyggnation med 217,5 mkr (417,4). Under andra kvartalet 2023 har direktavkastningskravet i de externa värderingarna för både färdigställda fastigheter och fastigheter under pågående nybyggnation på grund av ändrade marknadsförutsättningar ökat med cirka 0,05 procentenheter. Totalt innebär förändringen att marknadsvärdet för färdigställda fastigheter och fastigheter under pågående nybyggnation under kvartalet minskat med 0,6 procent. Sedan andra kvartalet 2022 har motsvarande nedgång varit cirka 5,0 procent för jämförbara förvaltningsfastigheter, påverkat negativt av ökade direktavkastningskrav om totalt ca 0,45 till 0,55 procentenheter och ökade kostnader för drift och underhåll, kompenserat av ökade hyror och förväntningar på framtida hyresinflation. 1 Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa. Fastighetsrelaterade nyckeltal 2023 30 jun 2022 30 jun 2022 31 dec Ingående redovisat värde, förvaltningsfastigheter 13 094,6 9 603,7 9 603,7 + Förvärv 145,9 563,8 830,3 + Nybyggnation 1 096,0 878,6 1 857,4 + Till- och ombyggnation 37,1 8,2 28,8 - Försäljning 0,0 -8,2 -9,5 - Övrig omklassificering, valutaförändringar och utrangeringar 66,9 29,4 84,8 Orealiserade värdeförändringar -182,4 556,4 699,0 varav färdigställda förvaltningsfastigheter -399,9 138,9 5,1 varav pågående byggnation 217,5 417,4 693,9 Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter 14 258,1 11 631,9 13 094,6 varav färdigställda förvaltningsfastigheter 10 131,9 8 521,5 9 775,3 varav obebyggd mark och byggrätter 768,4 667,2 695,1 varav tomträtter 18,0 18,0 18,0 varav pågående nybyggnation 3 339,8 2 424,9 2 606,1 Hyresvärde, mkr 528,1 402,3 488,6 Hyresintäkt vid periodens slut, kr/kvm 1 629 1 540 1 652 Direkta fastighetskostnader, kr/kvm 449 381 400 Driftsöverskott, kr/kvm 1 180 1 159 1 253 Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens slut 94,5% 97,8% 97,3% Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad under perioden 93,5% 95,3% 95,8% Överskottsgrad under perioden 65,4% 67,8% 65,6% Uthyrningsbar yta, kvm 306 249 255 374 287 869 Antal bostäder i förvaltning 4 002 3 258 3 708 Direktavkastning färdigställda förvaltningsfastigheter 4,20% 3,78% 4,03% Direktavkastning pågående nybyggnation 4,16% 3,75% 4,01% Direktavkastning samtliga värderade fastigheter 4,18% 3,77% 4,02% varav bostäder 4,08% 3,63% 3,90% varav lokaler 5,42% 5,14% 5,45% ===== SIDA 6 ===== Förvärvade/avyttrade förvaltningsfastigheter under andra kvartalet 2023 Fastighet Kommun Tillträde/ Frånträde Antal lägenheter Yta, kvm Årligt hyresvärde, mkr Köpeskilling, mkr — — — — — — — Förvärvade/tillträdda byggrätter Fastighet Kommun Förväntad byggstart Antal lägenheter Yta, kvm Förväntat årligt hyresvärde, mkr Köpeskilling, mkr Del av Sandryggen 1* Lund 2024 83 4 980 13,8 36,0 Sävenäs 131:14* Göteborg 2023/2024 173 9 954 27,7 38,0 Gårdsten 7:5* Göteborg 2023/2024 124 7 239 16,8 30,0 Rickeby 1:48 */** Vallentuna 2023/2024 74 2 324 9,9 14,6 Hackmästaren 1 Kävlinge 2024 25 1 625 3,3 7,0 *Ej tillträdd fastighet/ / **JV tillsammans med Titania-koncernen Byggstartade projekt Fastighet Kommun Förväntad färdigställt Antal lägenheter Yta, kvm Förväntat årligt hyresvärde, mkr Viktoria 22 Helsingborg Q4 2024 41 / kommersiellt 3 182 8,9 Måsen etapp 2* Strängnäs Q1/Q4 2026 105 6 587 15,1 *JV tillsammans med Kilenkrysset-koncernen (uppgifterna avser K-Fastigheters andel) Färdigställda projekt Fastighet Kommun Inflyttning Antal lägenheter Yta, kvm Hyresvärde, mkr Spoven 1 Växjö apr/maj 2023 83 4 697 9,2 Smörjhallen 1 Hässleholm maj 2023 37 2 863 5,2 Kommissarien 1 – etapp 1 Hässleholm maj 2023 6 551 0,9 Oden 8 Hässleholm juni 2023 43 2 325 4,5 K-Fast 2.0 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Totalt 2023 Antal renoverade lägenheter 8 8 16 Ökat hyresvärde, mkr 0,2 0,2 0,4 6 Fastighetsvärde per kategorier 30 juni 2023,% 92% 8% Bostäder Lokaler Fastighetsvärde per byggår 30 juni 2023, % 58% 12% 3% 6% 21% 2010–2014 2015–2019 >2020 2000–2009 <2000 Direktavkastningskravet vid värdering av pågående nybyggnation uppgick vid periodens utgång till 4,16 procent (3,75) att jämföra med 4,01 procent vid utgången av 2022. Det bedömda marknadsvärdet vid färdigställande av pågående nybyggnation uppgår till 6 139,7 mkr (6 251,4). Det genomsnittliga direktavkastningskravet för fastigheter under förvaltning uppgick vid periodens utgång till 4,20 procent (3,78) att jämföra med 4,03 procent vid utgången av 2022 och för hela fastighetsportföljen, inklusive obebyggd mark och byggrätter och pågående nybyggnation, uppgick det genomsnittliga direktavkastningskravet till 4,18 procent (3,77) att jämföra med 4,02 procent vid utgången av 2022. Att ökningen i det genomsnittliga direktavkastningskravet inte är högre under perioden, med hänsyn tagen till den generella ökningen under de senaste tolv månaderna, beror primärt på att K-Fastigheters fastighetsportfölj i ökande grad består av relativt högre andel bostäder i allt bättre lägen. För ytterligare information om K-Fastigheters värderingsprinciper, se årsredovisningen för 2022 (avsnitt Värdering och not 16 Förvaltningsfastigheter). Viktig information avseende tabeller sidorna 6, 7 och 8 Information om färdigställda förvaltningsfastigheter inkluderar bedömningar och antaganden. Kontrakterad hyra avser kontraktsvärdet per balansdagen uppräknat till årstakt. Hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg för bedömd hyra för vakanta ytor. Fastighetskostnader avser budgeterade fastighetskostnader på årsbasis och är exklusive fastighetsadministration. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos. Information om pågående byggnationer och projektutveckling på sidan 6 och 7 är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida investeringar och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. ===== SIDA 7 ===== Förvaltningsfastigheter Per byggnadskategori Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Uthyrningsgrad Kontrakterad hyra Fastighetskostnader Driftsöverskott Antal lgh Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm Koncepthus 2 633 164 849 2 240 167 089 6 485,5 38 815 312,4 1 869 95,0% 296,7 48,6 291 248,1 1 485 Övrigt 1 369 94 733 30 886 125 619 3 536,1 28 149 204,6 1 629 93,9% 192,1 48,7 388 143,4 1 141 Totalt exkl. utvecklingsfastigheter 4 002 259 582 33 126 292 708 10 021,6 34 237 517,0 1 766 94,5% 488,8 97,4 333 391,5 1 337 Utvecklingsfastigheter 0 0 13 541 13 541 110,3 8 146 11,1 820 90,8% 10,1 3,5 256 6,6 489 Totalt inkl. utvecklingsfastigheter 4 002 259 582 46 667 306 249 10 131,9 33 084 528,1 1 724 94,5% 498,9 100,8 329 398,1 1 300 Per geografi Syd 3 533 230 350 35 864 266 214 8 912,8 33 480 464,1 1 744 94,0% 436,2 89,1 335 347,1 1 304 Väst 177 9 642 9 983 19 625 471,1 24 005 26,7 1 362 95,4% 25,5 5,5 279 20,0 1 021 Öst 292 19 590 820 20 410 748,0 36 649 37,2 1 824 99,9% 37,2 6,3 307 30,9 1 515 Totalt 4 002 259 582 46 667 306 249 10 131,9 33 084 528,1 1 724 94,5% 498,9 100,8 329 398,1 1 300 Fastighetsadministration 36,7 120 Driftsöverskott inkl. fastighetsadministration 361,4 1 180 Sammanställning1) Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Bokfört värde Antal lgh Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr Färdigställda förvaltningsfastigheter 4 002 259 582 46 667 306 249 10 131,9 33 084 528,1 1 724 10 131,9 Pågående nybyggnation 1 962 129 269 1 826 131 095 6 139,7 46 834 302,0 2 304 3 800,2 Pågående projektutveckling 4 293 268 626 856 269 482 11 607,0 43 072 618,5 2 295 158,0 Pågående nybyggnation övrigt 137,0 Obebyggd mark 13,1 Tomträtt 18,0 Totalt 10 257 657 476 49 349 706 825 27 878,6 39 442 1 448,6 2 049 14 258,1 Pågående projektutveckling1) Per koncepthus Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Investering (inkl.mark), mkr2) Antal lgh Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm mkr kr/kvm Bedömd Upparbetad Bokfört värde Koncepthus 4 188 261 908 856 262 764 11 267,2 42 880 601,8 2 290 9 256,5 158,0 158,0 Övrigt 105 6 718 0 6 718 339,9 50 591 16,7 2 493 258,7 0,0 0,0 Totalt 4 293 268 626 856 269 482 11 607,0 43 072 618,5 2 295 9 515,3 158,0 158,0 Per geografi Syd 1 900 113 963 0 113 963 4 794,1 42 067 255,9 2 245 3 948,3 9,4 9,4 Väst 664 42 559 56 42 615 1 745,2 40 954 98,5 2 310 1 434,5 16,1 16,1 Öst 1 729 112 104 800 112 904 5 067,8 44 886 264,2 2 340 4 132,4 132,5 132,5 Totalt 4 293 268 626 856 269 482 11 607,0 43 072 618,5 2 295 9 515,3 158,0 158,0 Pågående byggnation1) Per koncepthus Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde Investering (inkl.mark), mkr2) Antal lgh Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm mkr kr/kvm Bedömd Upparbetad Bokfört värde Koncepthus 1 962 129 269 686 129 955 6 090,9 46 870 299,7 2 306 4 511,2 2 641,7 3 798,2 Övrigt 0 0 1 140 1 140 48,7 42 744 2,3 2 025 39,6 2,0 2,0 Totalt 1 962 129 269 1 826 131 095 6 139,7 46 834 302,0 2 304 4 550,8 2 643,7 3 800,2 Per geografi Syd 913 62 240 686 62 926 2 850,2 45 294 143,4 2 279 2 159,7 1 394,4 1 880,1 Väst 382 24 594 0 24 594 1 267,0 51 517 59,0 2 400 901,1 728,8 1 015,3 Öst 667 42 435 1 140 43 575 2 022,5 46 414 99,6 2 285 1 490,0 520,5 904,8 Totalt 1 962 129 269 1 826 131 095 6 139,7 46 834 302,0 2 304 4 550,8 2 643,7 3 800,2 7 1. Uppgifterna omfattar K-Fastigheters andel av eventuella joint venture. 2. Upparbetad investering avser totalt nedlagd kostnad i respektive byggnation. Bokfört värde avser koncernmässigt värde justerat för koncernelimineringar och inkluderar upparbetad värdeförändring förvaltningsfastigheter om 1 083,1 mkr. ===== SIDA 8 ===== mkr 2018 31 dec 2019 31 dec 2020 31 dec 2021 31 dec 2022 31 dec 2023 30 jun Pågående nybyggnation Summa Hyresvärde 133,4 196,6 265,1 328,0 488,6 528,1 302,0 830,1 Vakans -0,9 -6,1 -23,4 -9,8 -13,0 -29,2 -9,1 -38,3 Hyresintäkter 132,5 190,5 241,7 318,2 475,6 498,9 292,9 791,8 Driftskostnader -19,4 -27,0 -35,6 -42,7 -69,6 -79,9 -37,6 -117,5 Underhåll -5,6 -7,3 -9,0 -11,0 -15,5 -16,3 -6,1 -22,4 Fastighetsskatt/avgäld -1,6 -2,6 -3,0 -3,5 -4,3 -4,7 0,0 -4,7 Fastighetsadministration -12,8 -15,0 -19,2 -22,7 -25,2 -36,7 -15,7 -52,4 Driftsöverskott 93,0 138,6 174,9 238,2 361,0 361,4 233,4 594,8 Central administration -4,3 -9,6 -11,2 -10,2 -12,3 -6,7 -6,7 Räntenetto -29,0 -46,9 -51,4 -73,0 -160,9 -202,3 -193,3 -395,6 Förvaltningsresultat 59,7 82,1 112,3 155,0 187,8 152,4 40,1 192,5 Antal färdigställda lägenheter Hyresvärde, mkr Antal färdigställda lägenheter Hyresvärde, mkr Målnivå år 2023: Antal förvaltade lägenheter ska uppgå till 5 000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 Q1 2026Q4 2025Q3 2025Q2 2025Q1 2025Q4 2024Q3 2024Q2 2024Q1 2024Q4 2023Q3 2023Q2 2023 0 1 000 2000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 8 I tabellen till höger presenteras intjäningsförmågan på förvaltningsnivå för K-Fastigheters färdigställda förvaltningsfastigheter per 30 juni 2023 med tillägg för de förvaltningsfastigheter som är under pågående nybyggnation per 30 juni 2023. Projekt som inte byggstartats, ingår ej. Intjäningsförmågan är ej en prognos för innevarande år eller senare perioder utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägdes och var under nybyggnation den 30 juni 2023 och dessas finansiering varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som förvaltningsverksamheten har vid denna tidpunkt. Förvaltningsverksamhetens resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Förväntad hyresutveckling och antal lägenheter Diagrammet till höger illustrerar antal lägenheter och aktuellt hyresvärde för färdigställda förvaltningsfastigheter per 30 juni 2023 med tillägg för förväntat hyresvärde för pågående nybyggnation av förvaltningsfastigheter per 30 juni 2023 i takt med att dessa färdigställs. Information om färdigställda förvaltningsfastigheter och pågående nybyggnationer inkluderar bedömningar och antaganden. Hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg för bedömd hyra för vakanta ytor. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna i diagrammet ska inte ses som en prognos. avseende derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan, ej heller i posten resultat från andelar i intressebolag. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade och bedömda hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader på årsbasis baserade på historiskt utfall för fastigheter i förvaltning samt kostnader för fastighetsadministration och central administration relaterade till affärsområde Förvaltning, bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning av administration. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och aktuella räntor (inklusive effekt av derivatinstrument) vid periodens utgång. ===== SIDA 9 ===== Finansiella mål Finansiella mål Finansiell kovenant Utfall 30 jun 2023 Skuldsättning, % max. 70% 58,9 % Soliditet, % min. 25% min. 25% 31,0 % Räntetäckningsgrad, ggr* min. 1,75 ggr min. 1,50 ggr 2,0 ggr * Avser rullande 12 månader vid periodens utgång. Kredit- och ränteförfallostruktur 30 juni 2023 (exkl. bygg- och rörelsekrediter) Löptid Ränteförfall Kreditförfall Förfallostruktur derivat Belopp, mkr Snittränta, % Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr Räntederivat, mkr Ränta, % Värde, mkr 0–1 år 2 059,7 4,72% 1 990,2 1 990,2 200,0 0,42% 4,8 1–2 år 300,0 1,86% 1 568,7 1 568,7 300,0 0,37% 16,1 2–3 år 1 200,0 2,70% 2 424,0 2 424,0 1 200,0 1,21% 80,3 3–4 år 1 400,0 2,66% 243,5 243,5 1 400,0 1,17% 111,1 4–5 år 900,0 2,60% 317,6 317,6 900,0 1,11% 87,0 > 5 år 914,0 2,70% 229,8 229,8 914,0 1,21% 96,2 Totalt 6 773,7 3,20% 6 773,7 6 773,7 4 914,0 395,5 9 FINANSIERING Skuld- och derivatportfölj K-Fastigheter finansierade vid periodens utgång sina tillgångar uteslutande med bilaterala lån med nordiska banker som motparter. Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 9 613,3 mkr (8 461,4), varav 2 405,7 mkr (2 049,9) klassificeras som kortfristiga räntebärande skulder. De räntebärande skulderna fördelas på bottenlån för färdigställda förvaltningsfastigheter om 5 995,0 mkr (5 693,3), byggkrediter om 2 180,4 mkr (1 591,2), leasingskulder om 95,9 mkr (93,1), rörelse- och förvärvskrediter om 1 092,0 mkr (783,8) och säljarrevers avseende förvärvet av K-Prefab om 250,0 mkr (250,0). Skuldsättningsgraden för koncernen uppgick till 58,9 procent (55,4) och belåningsgrad färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick till 59,2 procent (58,2). Vid periodens utgång hade koncernen kontrakterade kreditavtal om 10 773,0 mkr (9 671,6), varav 5 955,0 mkr (5 693,3) avsåg finansiering av färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter, varav 1 540,2 mkr (1 706,9) förfaller till omförhandling under de närmaste tolv månaderna. Utöver finansiering av färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter utgörs kontrakterade kreditavtal av byggkrediter om 3 424,3 mkr (2 867,1) och rörelse- och förvärvskrediter om 1 353,8 mkr (1 061,3), varav 247,5 mkr (292,5) respektive 81,3 mkr (93,8) avser förvärvsfinansiering av K-Prefab respektive Mjöbäcks Entreprenad AB. Byggkrediter och rörelse- och förvärvskrediter var vid periodens utgång utnyttjade till 2 180,4 mkr (1 591,2) respektive 1 092,0 mkr (783,8). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden för koncernens räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering och färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick per 30 juni 2023 till 2,0 år (2,4). K-Fastigheter arbetar idag uteslutande med lån med rörlig räntebas. För att förändra räntebindningstiden nyttjas räntederivat, primärt ränteswappar. Totalt uppgick swapportföljen nominellt till 4 914,0 mkr (4 407,7) vid periodens utgång. Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid periodens utgång till 395,5 mkr (404,9). Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering, förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick till 2,9 år (3,4) och den genomsnittliga räntan uppgick till 3,20 procent (2,72) inklusive effekter av räntederivat och 5,18 procent (3,85) exklusive effekter av räntederivat. Genomsnittlig räntekostnad för kontrakterade byggkreditiv uppgick vid periodens slut till 5,39 procent (3,92). Total andel rörlig ränta i förhållande till räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering, förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick till 24 procent (27) och räntekänsligheten vid en procentenhets förändring av låneräntorna uppgick till 16,1 mkr (17,2). För att öka säkringsgraden och för att räntesäkra nya lån i samband med omläggning från byggnadskrediter till långfristig finansiering har vi under 2023 fortsatt arbetat med att omstrukturera delar av swapportföljen. Detta görs genom att stänga äldre swappar och använda det upparbetade marknadsvärdet i nytecknade swappar med kortare löptid men med högre swapvolym och fast swapränta på betydligt lägre nivå än marknadsräntan för motsvarande swap vid given tidpunkt och löptid. Därigenom har vi under första halvåret ökat swapportföljen med 500,0 mkr, minskat andelen rörlig ränta från 27 procent till 24 procent och minskat räntekänsligheten från 17,2 mkr till 16,1 mkr samtidigt som skuldportföljen relaterad till färdigställda förvaltningsfastigheter och förvärvskrediter ökat med 6 procent. Den genomsnittliga räntebindningen har inte påverkats då kortare löptid i swapportföljen möts av högre säkringsgrad och den totala snitträntan har påverkats positivt då nytecknade swappar haft lägre fast swapränta än den rörliga räntan i de underliggande lånen i skuldportföljen. Arbetet med att omstrukturera swapportföljen kommer fortsätta även framöver och är möjligt tack vare de positiva marknadsvärden som arbetats upp i portföljen under det senaste året. I övrigt hänvisas avseende finansiering och finansiell risk till årsredovisningen 2022 (avsnitt Finansiering och not 22 Finansiella risker och finanspolicy). ===== SIDA 10 ===== 10 TOTALRESULTAT JANUARI–JUNI 2023 Resultat- och kassaflödesposter nedan avser perioden 1 januari 2023 till och med 30 juni 2023. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställning vid periodens utgång i år respektive föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. Intäkter Totala intäkter för andra kvartalet 2023 uppgick till 303,4 mkr (404,5) och för perioden till 599,8 mkr (756,8). Hyresintäkterna för andra kvartalet uppgick till 117,1 mkr (93,9) och för perioden till 231,5 mkr (173,2), vilket är en ökning med 25 procent respektive 34 procent jämfört med motsvarande kvartal och period 2022. Ökningen beror primärt på fler förvaltade lägenheter, vilka ökade med 23 procent till 4 002 lägenheter (3 258). Ökningen omfattar dock endast delvis avtalade hyreshöjningar för 2023, då dessa slog igenom först från och med april 2023. Den ekonomiska uthyrningsgraden har successivt försämrats under perioden och uppgick vid periodens slut till 94,5 procent (97,8). Uthyrningsgraden är generellt något lägre initialt i de projekt som färdigställts och inflyttats under det senaste året, medan den ekonomiska uthyrningsgraden fortsatt är mycket hög i de delar av beståndet som varit under förvaltning under en längre period. Intäkter från projekt- och entreprenadverksamhet uppgick för andra kvartalet till 527,0 mkr (505,0) och för perioden till 1 094,3 mkr (969,6), varav 735,0 mkr (399,2) avsåg byggnation för koncernbolag, vilka aktiverats för egen räkning. Ökningen beror på fortsatt hög aktivitet i byggverksamheten av lägenheter för egen förvaltning och vid periodens slut var 1 962 lägenheter (2 009) under produktion, vilket är en minskning med 2 procent jämfört med motsvarande period 2022. Externa intäkter i projekt- och entreprenadverksamheten uppgick under perioden till 359,3 mkr (570,4), varav Prefabs intäkter utgjorde 352,8 mkr (567,4). I Prefab uppgick den totala intäkten för perioden till 596,9 mkr (673,9), varav 240,6 mkr (102,9) avsåg koncernintern försäljning. Prefab har därmed, trots ett alltmer utmanade marknadsklimat, relativt väl kunnat hålla uppe de totala intäkterna primärt genom ökad intern försäljning. Rörelsekostnader De totala kostnaderna för fastighetsförvaltningen uppgick för perioden till 81,6 mkr (63,9), vilket är en ökning med 28 procent jämfört med samma period föregående år. Kostnaderna för perioden omfattar sökt elstöd om 3,2 mkr. Driftsöverskottet uppgick till 151,4 mkr (117,3), vilket är en ökning med 29 procent jämfört med samma period föregående år. Ökningen i kostnader jämfört med motsvarande period föregående år beror primärt på fler förvaltade lägenheter, högre el-, värme- och VA-kostnader samt att vi från och med halvårsskiftet 2022 inkluderar förvaltningsrelaterade centrala omkostnader i fastighetsadministrationen. Överskottsgraden uppgick under andra kvartalet till 66,7 procent (71,8) och för perioden till 65,4 procent (67,8). Minskningen i överskottsgrad beror primärt på lägre genomsnittlig uthyrningsgrad, vilken för perioden uppgick till 93,5 procent (95,3). Driftskostnaderna för förvaltningsverksamheten varierar normalt med årstiderna där första och fjärde kvartalet har högre kostnader i jämförelse med övriga kvartal, vilket därmed även påverkar överskottsgraden för dessa perioder. Kostnaderna för projekt- och entreprenadverksamheten består dels av direkt projekt- och produktionsrelaterade kostnader, dels av fasta kostnader för Bygg- och Prefab-organisationen. Kostnaderna för perioden omfattar sökt elstöd om 3,0 mkr. Den del av verksamheten som avser extern byggnation och produktion redovisas över resultaträkningen. Projekt- och entreprenadverksamhet för egen förvaltning aktiveras som arbete för egen räkning och nettoredovisas över resultaträkningen i posten Kostnader projekt- och entreprenadverksamhet. Bruttoresultatet under perioden uppgick för affärsområde Bygg till 12,6 mkr (-1,5) och för Prefab till 42,1 mkr (36,5). Affärsområde Byggs bruttoresultat påverkades under perioden positivt av hög aktivitet i koncerninterna projekt. Affärsområde Prefabs bruttoresultat påverkades positivt av stabilare kostnadsläge jämfört med första kvartalet 2022 då inflationen tog fart och då Covid-19-pandemin fortfarande hade effekt på verksamheten. Kostnader för central administration, av- och nedskrivningar Central administration, vilken omfattar koncernövergripande bolagsledning, affärsutveckling, inköp, IR/kommunikation, marknad, HR, IT och ekonomifunktion, uppgick för perioden till 26,6 mkr (36,6). Minskningen jämfört med motsvarande period föregående år beror dels på lägre kostnader av engångskaraktär dels att vi från och med halvårsskiftet 2022 fördelar ut förvaltnings- och projektutvecklingskostnader på kostnader för fastighetsadministration respektive kostnader för projekt- och entreprenadverksamhet. Av- och nedskrivningar uppgick för perioden till 50,3 mkr (30,8). Totala avskrivningar uppgick till 32,7 mkr (29,6), varav avskrivningar på immateriella tillgångar för perioden uppgick till 6,0 mkr (5,5). Totala nedskrivningar uppgick till 17,6 mkr (1,1), varav 16,5 mkr avser nedskrivningar av inventarier och rörelsefastighet i samband med försäljning av Prefabs verksamhet i Borensberg. ===== SIDA 11 ===== Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter, mkr 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec Färdigställda förvaltningsfastigheter -399,9 138,9 5,1 Pågående nybyggnation 217,5 417,4 693,9 Summa -182,4 556,4 699,0 11 Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag uppgick för perioden till 2,6 mkr (2,4). Resultatet påverkades primärt av K-Fastigheters andel av resultatet i PVS Mark & VA Holding AB, Mjöbäcks Entreprenad AB och Novum Samhällsfastigheter AB, där framför allt PVS Mark & VA haft en mycket god utveckling under 2023. Finans- och räntenetto Finansnettot uppgick för perioden till -97,1 mkr (-46,7), varav räntenettot uppgick till -102,8 mkr (-46,6). Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntenivån till 3,20 procent (1,81) inklusive effekter av räntederivat. Under perioden har räntekostnader på byggkreditiv aktiverats om 77,4 mkr (22,5). Genomsnittlig räntekostnad för kontrakterade byggkreditiv uppgick vid periodens slut till 5,39 procent (2,12). Räntekostnaderna har jämfört med motsvarande period föregående år påverkats negativt av ökad räntebärande skuld relaterat till förvärv av förvaltnings- fastigheter och nybyggnation, samt ökade basräntor. Ränte- täckningsgraden för perioden och på rullande 12 månader uppgick till 2,0 ggr (3,0) påverkat av ett försämrat räntenetto som inte fullt ut kunnat kompenseras av det ökade bruttoresultatet. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för andra kvartalet uppgick till 33,0 mkr (41,3), och för perioden till 65,1 mkr (67,3), en minskning med 20 procent respektive 3 procent jämfört med motsvarande kvartal och period föregående år. Förvaltningsresultat per aktie uppgick för perioden till 0,30 kr per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare (0,31), vilket är en minskning med 3 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Minskningen beror primärt på försämrat räntenetto som inte fullt ut kunnat kompenseras av det ökade bruttoresultatet, vilket för perioden även påverkades negativt av relativt lägre genomsnittlig uthyrningsgrad. Värdeförändringar Orealiserad värdeförändring för förvaltningsfastigheter uppgick för andra kvartalet till 40,5 mkr (316,4) och för perioden till -182,4 mkr (556,4) fördelat på fastigheter under förvaltning med -399,9 mkr (138,9) och pågående nybyggnation med 217,5 mkr (417,4). Under andra kvartalet 2023 har direktavkastningskravet i de externa värderingarna för både färdigställda fastigheter och fastigheter under pågående nybyggnation på grund av ändrade marknadsförutsättningar ökat med cirka 0,05 procentenheter. Totalt innebär förändringen att marknadsvärdet för färdigställda fastigheter och fastigheter under pågående nybyggnation under kvartalet minskat med 0,6 procent. Sedan andra kvartalet 2022 har motsvarande nedgång varit cirka 5,0 procent för jämförbara förvaltningsfastigheter, påverkat negativt av ökade direktavkastningskrav om totalt ca 0,45 till 0,55 procentenheter och ökade kostnader för drift och underhåll, kompenserat av ökade hyror och förväntningar på framtida hyresinflation. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för hela K-Fastigheters fastighetsportfölj, inklusive obebyggd mark och byggrätter och pågående nybyggnation, uppgick vid periodens slut till 4,18 procent (3,77). Att ökningen i det genomsnittliga direktavkastningskravet inte är högre under perioden, med hänsyn tagen till den generella ökningen under de senaste tolv månaderna, beror primärt på att K-Fastigheters fastighetsportfölj i ökande grad består av relativt högre andel bostäder i allt bättre lägen. För mer information se avsnitt Fastighetsbestånd och värdering. Värdeförändringar från derivat uppgick under perioden till -15,0 mkr (305,2). Utvecklingen under perioden beror primärt på lägre marknadsräntor, vilket påverkade marknadsvärdet på koncernens räntederivat negativt. Verkligt värde på koncernens ränte- och valutaderivat uppgick till 387,0 mkr (399,1) vid periodens utgång. Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte kassaflödet och när derivatens löptid gått ut är alltid värdet noll. Skatt Periodens aktuella skatt uppgick till -0,2 mkr (-8,5). Uppskjuten skatt var för perioden positiv och uppgick till 26,0 mkr (-196,2), primärt påverkat av orealiserade värdeförändringar av fastigheter. Periodens resultat, totalresultat och övrigt totalresultat Resultatet för andra kvartalet uppgick till 74,5 mkr (369,2) och för perioden till -121,3 mkr (697,4) motsvarande -0,68 kr per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare (3,24). Periodens totalresultat uppgick till -98,9 mkr (709,9). I övrigt totalresultat ingår omräkningsdifferens avseende K-Fastigheters utlands- verksamhet, vilken för perioden uppgick till 22,4 mkr (12,5). Hela detta belopp avser poster som kan återföras över resultatet i en senare period. ===== SIDA 12 ===== 12 Immateriella tillgångar Immateriella tillgångar utgörs av goodwill och övriga immateriella tillgångar vilka primärt uppstod i samband med förvärvet av K-Prefab. Goodwill uppgick vid periodens utgång till 443,6 mkr (443,6) och övriga immateriella tillgångar, vilka består i värdet av K-Prefabs kundrelationer och aktiverade kostnader för systemutveckling, uppgick till 31,4 mkr (36,6). Förvaltningsfastigheter Det totala värdet av förvaltningsfastigheter uppgick vid periodens utgång till 14 258,1 mkr (13 094,6), fördelat på färdigställda förvaltningsfastigheter 10 131,9 mkr (9 775,3), obebyggd mark och byggrätter 768,4 mkr (695,1), tomträtter 18,0 mkr (18,0) och pågående nybyggnation 3 339,8 mkr (2 606,1). För mer information se avsnitt Fastighetsbestånd och värdering. Rörelsefastigheter och Inventarier Värdet av rörelsefastigheter och inventarier uppgick vid periodens utgång till 434,0 mkr (447,6) respektive 186,9 mkr (193,6). Likviditet Likvida medel uppgick vid periodens utgång till 16,0 mkr (35,4). Därutöver tillkommer outnyttjade kreditlimiter om 261,7 mkr (277,4). Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital uppgick vid periodens utgång till 5 070,6 mkr (5 169,6), vilket motsvarade 23,34 kr per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare (23,92). Minskningen förklaras av periodens totalresultat om -98,9 mkr (709,9). Koncernens soliditet uppgick vid periodens utgång till 31,0 procent (33,9). Det långsiktiga substansvärdet (NAV) uppgick vid periodens utgång till 5 636,2 mkr (5 768,3) motsvarande 26,17 kr per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare (26,79), vilket är en minskning med 2 procent jämfört med 31 december 2022. Räntebärande skulder och räntederivat Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 9 613,3 mkr (8 461,4), varav 2 405,7 mkr (2 049,9) klassificeras som kortfristiga räntebärande skulder. Skuldsättningsgraden för koncernen uppgick till 58,9 procent (55,4). Av koncernens räntebärande skulder var 5 995,0 mkr (5 693,3) relaterade till färdigställda förvaltningsfastigheter och belåningsgrad färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick till 59,2 procent (58,2). Ökningen i räntebärande skuld förklaras primärt av finansiering av pågående och färdigställd nybyggnation samt förvärv under perioden. Koncernens ränte- och valutaderivat hade vid periodens utgång ett marknadsvärde om 387,0 mkr (399,1). För mer information se avsnitt Finansiering. FINANSIELL STÄLLNING PER 30 JUNI 2023 ===== SIDA 13 ===== Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag mkr 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jul –2023 jun 2022 jan–dec Hyresintäkter 117,1 93,9 231,5 173,2 442,6 384,2 Projekt- och entreprenadintäkter 179,7 300,8 359,3 570,4 790,1 1 001,2 Nettoomsättning 296,8 394,7 590,8 743,5 1 232,7 1 385,4 Övriga intäkter 6,6 9,8 9,0 13,3 16,3 20,6 Drift -20,9 -23,1 -47,5 -42,7 -102,3 -97,5 Underhåll -3,1 -3,8 -6,4 -6,9 -13,0 -13,5 Fastighetsskatt -2,6 -1,6 -5,1 -3,2 -10,3 -8,4 Fastighetsadministration -12,2 -5,8 -22,5 -11,1 -36,7 -25,2 Kostnader fastighetsförvaltning -38,9 -34,2 -81,6 -63,9 -162,3 -144,7 Kostnader projekt- och entreprenadverksamheten -148,5 -276,1 -296,4 -540,7 -694,0 -938,3 Bruttoresultat 116,0 94,1 221,7 152,3 392,6 323,1 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftsöverskott) 78,1 67,4 151,4 117,3 286,0 251,9 varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet 37,9 26,7 70,3 34,9 106,5 71,2 Central administration -14,6 -19,0 -26,6 -36,6 -45,0 -54,9 Av- och nedskrivningar -33,3 -15,9 -50,3 -30,8 -82,1 -62,6 Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag 5,7 -0,9 2,6 2,4 2,7 2,5 Finansnetto -48,3 -23,6 -97,1 -46,7 -175,1 -124,8 varav räntenetto -53,9 -23,9 -102,8 -46,6 -180,9 -124,8 Resultat före värdeförändringar 25,6 34,7 50,3 40,6 93,1 83,3 varav förvaltningsresultat* 33,0 41,3 65,1 67,3 128,4 130,7 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 40,5 316,4 -182,4 556,4 -39,8 699,0 Värdeförändring derivat 39,2 125,4 -15,0 305,2 43,9 364,1 Resultat före skatt 105,3 476,6 -147,1 902,1 97,2 1 146,4 Skatt på periodens resultat -30,8 -107,4 25,8 -204,7 -8,5 -239,0 Periodens resultat 74,5 369,2 -121,3 697,4 88,7 907,4 Övrigt totalresultat 17,8 10,4 22,4 12,5 37,3 27,4 Periodens totalresultat 92,3 379,6 -98,9 709,9 126,0 934,8 Periodens totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 66,6 379,6 -125,1 709,9 81,6 916,6 Innehav utan bestämmande inflytande 25,6 0,0 26,2 0,0 44,4 18,2 Resultat efter skatt per aktie, kr/aktie** 0,23 1,71 -0,68 3,24 0,21 4,13 * Förvaltningsresultatet omfattar ingen del hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande ** Några potentiella aktier (t.ex. konvertibler) förekommer inte och därmed finns inte någon utspädningseffekt att beakta. Segmentsredovisning 2023 jan–jun, mkr Förvaltning Projekt- utveckling Bygg Prefab Övrigt* Koncernen Intäkter 233,0 3,7 753,7 596,0 -986,7 599,7 Kostnader -81,6 -3,5 -741,1 -554,0 1 002,1 -378,0 Bruttoresultat 151,4 0,2 12,6 42,1 15,4 221,7 Kostnader central administration -3,4 -0,1 -7,1 -9,9 -6,2 -26,6 Av- och nedskrivningar -1,3 0,0 -2,1 -45,9 -1,1 -50,3 Resultat intressebolag** 0,0 0,0 1,8 0,0 0,8 2,6 Finansnetto -81,7 0,0 -0,1 -15,1 -0,2 -97,1 Resultat före värdeförändringar 65,1 0,2 5,2 -28,8 8,7 50,3 Värdeförändring fastigheter -399,9 217,5 0,0 0,0 0,0 -182,4 Värdeförändring derivat -14,7 0,0 -0,4 0,0 0,0 -15,0 Resultat före skatt -349,5 217,7 4,8 -28,8 8,7 -147,1 Skatt 85,4 -44,8 -0,5 7,2 -21,5 25,8 Periodens resultat -264,1 172,9 4,3 -21,6 -12,9 -121,3 Summa tillgångar 14 725,4 0,0 40,9 1 256,7 311,7 16 334,8 Summa skulder 9 313,1 0,0 124,8 1 038,1 788,2 11 264,2 2022 jan–jun, mkr Förvaltning Projekt- utveckling Bygg Prefab Övrigt* Koncernen Intäkter 181,2 0,0 306,6 668,3 -399,2 756,8 Kostnader -63,9 0,0 -308,1 -631,8 399,2 -604,6 Bruttoresultat 117,3 0,0 -1,5 36,5 0,0 152,3 Kostnader central administration -9,2 -9,2 -9,2 -9,2 0,0 -36,6 Av- och nedskrivningar -1,3 0,0 -1,4 -28,0 0,0 -30,8 Resultat intressebolag** 0,0 0,0 0,0 0,0 2,4 2,4 Finansnetto -39,5 0,0 -0,1 -7,1 0,0 -46,7 Resultat före värdeförändringar 67,3 -9,2 -12,2 -7,8 2,4 40,6 Värdeförändring fastigheter 138,9 417,4 0,0 0,0 0,0 556,4 Värdeförändring derivat 312,3 0,0 -7,1 0,0 0,0 305,2 Resultat före skatt 518,5 408,3 -19,3 -7,8 2,4 902,1 Skatt -92,9 -86,0 1,5 1,6 -28,9 -204,7 Periodens resultat 425,6 322,3 -17,8 -6,2 -26,5 697,4 Summa tillgångar 12 034,5 0,0 33,3 1 430,1 332,0 13 830,0 Summa skulder 7 375,3 0,0 109,1 1 135,6 266,4 8 886,4 * Övrigt omfattar koncerngemensamma poster och elimineringar. ** Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag. 13 TOTALRESULTAT ===== SIDA 14 ===== Finansiell ställning för koncernen i sammandrag mkr 2023 30 jun 2022 30 jun 2022 31 dec TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Immateriella tillgångar 475,0 482,2 480,2 Förvaltningsfastigheter 14 258,1 11 631,6 13 094,6 Rörelsefastigheter 434,0 453,0 447,6 Inventarier 186,9 194,4 193,6 Summa anläggningstillgångar 15 354,0 12 761,2 14 216,0 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag och andra långfristiga fordringar 271,8 264,5 245,8 Derivatinstrument 387,0 342,1 399,1 Uppskjuten skattefordran 5,7 22,5 16,4 Summa finansiella anläggningstillgångar 664,5 629,1 661,3 Summa anläggningstillgångar 16 018,5 13 390,4 14 877,3 Omsättningstillgångar Varulager 38,3 73,9 60,2 Kundfordringar 76,4 133,4 93,2 Övriga fordringar 185,6 180,2 205,8 Likvida medel 16,0 52,1 35,4 Summa omsättningstillgångar 316,3 439,6 394,6 Summa tillgångar 16 334,8 13 830,0 15 272,0 mkr 2023 30 jun 2022 30 jun 2022 31 dec EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 57,4 57,4 57,4 Övrigt tillskjutet kapital 1 372,9 1 372,9 1 372,9 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 3 594,8 3 513,2 3 720,0 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 025,1 4 943,5 5 150,3 Innehav utan bestämmande inflytande 45,5 0,0 19,3 Summa eget kapital 5 070,6 4 943,5 5 169,6 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 1 003,8 1 004,3 1 033,5 Långfristiga räntebärande skulder 7 207,6 5 960,8 6 411,5 Övriga avsättningar och långfristiga skulder 97,7 18,7 74,7 Summa långfristiga skulder 8 309,2 6 983,8 7 519,8 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 2 405,7 1 365,9 2 049,9 Leverantörsskulder 187,0 214,4 198,3 Övriga kortfristiga skulder 362,3 322,3 334,5 Summa kortfristiga skulder 2 955,0 1 902,6 2 582,7 Summa skulder 11 264,2 8 886,4 10 102,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 334,8 13 830,0 15 272,0 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag mkr 2023 30 jun 2022 30 jun 2022 31 dec Totalt eget kapital vid periodens början 5 169,6 4 233,7 4 233,7 Periodens resultat -121,3 697,4 907,4 Övrigt totalresultat 22,4 12,5 27,4 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 1,1 Totalt eget kapital vid periodens slut* 5 070,6 4 943,5 5 169,6 * Varav innehav utan bestämmande inflytande 45,5 0,0 19,3 14 FINANSIELL STÄLLNING ===== SIDA 15 ===== Moderbolagets resultaträkning i sammandrag mkr 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec Rörelsens intäkter Nettoomsättning 33,0 0,0 32,7 Administrationskostnader -44,2 -36,9 -66,4 Avskrivningar -0,3 -0,1 -0,4 Bruttoresultat -11,4 -37,0 -34,1 Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag 0,0 3,2 19,5 Finansnetto 72,4 317,5 398,7 Resultat efter finansiella poster 61,0 283,7 384,0 Bokslutsdispositioner 0,0 0,0 -38,6 Skatt på periodens resultat 11,4 -64,3 -41,2 Periodens resultat 72,3 219,4 304,2 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Tillgångar, mkr 2023 30 jun 2022 30 jun 2022 31 dec Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 2,4 0,0 2,3 Materiella anläggningstillgångar 0,1 0,1 0,1 Andelar i koncernbolag 1 225,1 1 141,3 1 167,6 Fordringar hos koncernbolag 1 263,4 840,7 902,1 Andelar och fordringar i intresseföretag och övriga långfristiga fordringar och andelar 215,1 198,5 203,8 Derivatinstrument 387,0 348,7 401,7 Uppskjuten skattefordran 2,7 0,0 2,7 Summa anläggningstillgångar 3 095,9 2 529,4 2 680,3 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernbolag 568,0 422,2 665,0 Fordringar hos intressebolag 0,0 3,4 0,0 Övriga kortfristiga fordringar 70,5 69,6 81,4 Likvida medel 0,0 141,6 0,0 Summa omsättningstillgångar 638,5 636,8 746,5 Summa tillgångar 3 734,4 3 166,2 3 426,9 Eget kapital och skulder, mkr 2023 30 jun 2022 30 jun 2022 31 dec Eget kapital Bundet eget kapital 57,4 57,4 57,4 Fritt eget kapital 1 952,3 1 795,3 1 880,1 Totalt eget kapital 2 009,7 1 852,7 1 937,5 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 40,1 71,8 51,4 Långfristiga räntebärande skulder 926,5 1 104,0 748,8 Övriga avsättningar och långfristiga skulder 0,0 2,4 0,0 Summa långfristiga skulder 966,6 1 178,3 800,2 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 622,4 122,8 456,3 Skulder till koncernbolag 115,0 0,0 216,2 Övriga kortfristiga skulder 20,7 12,4 16,7 Summa kortfristiga skulder 758,1 135,2 689,2 Summa eget kapital och skulder 3 734,4 3 166,2 3 426,9 Kassaflödesanalys för koncernen i sammandrag mkr 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec Den löpande verksamheten Resultat före värdeförändringar 25,6 34,7 50,3 40,6 83,3 Justering för poster som inte påverkar kassaflödet 27,5 15,0 47,2 28,0 56,4 Betald skatt -7,5 2,3 -17,0 -7,3 -7,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 45,6 52,1 80,5 61,3 132,7 Förändring rörelsefordringar 23,8 6,8 66,1 -10,3 24,4 Förändring rörelseskulder 12,2 -9,8 7,6 21,7 -6,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten 81,6 49,1 154,2 72,6 150,1 Investeringsverksamheten Investeringar i immateriella tillgångar -0,7 0,0 -0,7 0,0 -3,6 Investeringar i koncern, intresse- och gemensamt styrda bolag -3,3 -6,0 -6,3 -9,6 -9,0 Investeringar i fastigheter -16,1 -222,0 -181,8 -523,0 -803,7 Investeringar i pågående nyanläggning -544,9 -520,6 -1 109,9 -939,6 -1 941,8 Investeringar i maskiner och inventarier 2,7 -11,3 -3,6 -8,5 -20,8 Avyttring fastigheter 16,4 11,0 16,4 14,7 14,7 Förändring övriga finansiella anläggningstillgångar -13,1 -1,0 -15,1 -10,8 -4,3 Utdelning från intresseföretag 0,0 0,0 0,0 0,0 19,5 Kassaflöde från investeringsverksamheten -559,0 -749,9 -1 301,0 -1 476,9 -2 749,0 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 537,6 596,1 1 236,1 1 445,7 2 719,0 Amortering av lån -55,3 -42,8 -108,7 -83,6 -179,8 Tillskjutet kapital 0,0 0,0 0,0 0,0 1,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 482,3 553,3 1 127,4 1 362,1 2 540,4 Periodens kassaflöde 4,9 -147,5 -19,4 -42,1 -58,6 Omräkningsdifferens i likvida medel 0,0 0,0 0,0 0,2 0,0 Likvida medel vid årets början 11,1 199,4 35,4 94,0 94,0 Likvida medel vid periodens början 16,0 52,1 16,0 52,1 35,4 Likvida medel i kassaflödesanalysen avser i sin helhet kassa och bank. 15 KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGETS RÄKNINGAR ===== SIDA 16 ===== Fastighetsrelaterade nyckeltal 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jul –2023 jun 2022 jan–dec Hyresvärde, mkr 528,1 402,3 528,1 402,3 528,1 488,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,5% 97,8% 94,5% 97,8% 94,5% 97,3% Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,1% 95,8% 93,5% 95,3% 94,8% 95,8% Överskottsgrad, % 66,7% 71,8% 65,4% 67,8% 64,6% 65,6% Belåningsgrad färdigställda förvaltningsfastigheter, % 59,2% 57,0% 59,2% 57,0% 59,2% 58,2% Uthyrbar yta, kvm 306 249 255 374 306 249 255 374 306 249 287 869 Antal lägenheter i förvaltning 4 002 3 258 4 002 3 258 4 002 3 708 Antal byggstartade lägenheter 146 301 199 545 666 1 012 Antal lägenheter i pågående byggnation 1 962 2 009 1 962 2 009 1 962 2 058 Antal lägenheter under projektutveckling 4 293 5 273 4 293 5 273 4 293 4 046 Finansiella nyckeltal Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 3,1 2,0 2,5 2,0 2,2 Soliditet, % 31,0% 35,7% 31,0% 35,7% 31,0% 33,9% Skuldsättningsgrad, % 58,9% 53,0% 58,9% 53,0% 58,9% 55,4% Kapitalbindningstid, år 2,0 2,5 2,0 2,5 2,0 2,4 Räntebindningstid, år 2,9 3,6 2,9 3,6 2,9 3,4 Genomsnittlig ränta, % 3,20% 1,81% 3,20% 1,81% 3,20% 2,72% Nettoinvesteringar, mkr 552,8 735,0 1 279,0 1 442,4 2 543,6 2 707,0 Förvaltningsresultat, mkr 33,0 41,3 65,1 67,3 128,4 130,7 Långsiktigt substansvärde (NAV), mkr 5 636,2 5 583,2 5 636,2 5 583,2 5 636,2 5 768,3 Aktierelaterade nyckeltal Långsiktigt substansvärde (NAV), kr/aktie 26,17 25,93 26,17 25,93 26,17 26,79 Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV), % 1,1% 6,8% -2,3% 12,2% 0,9% 15,9% Eget kapital per aktie, kr per aktie 23,34 22,96 23,34 22,96 23,34 23,92 Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie 0,15 0,19 0,30 0,31 0,60 0,61 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % -20,1% 64,7% -3,3% 51,1% 3,5% 28,9% Periodens resultat efter skatt, kr per aktie 0,23 1,71 -0,68 3,24 0,21 4,13 Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 215,3 215,3 215,3 215,3 215,3 215,3 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 215,3 215,3 215,3 215,3 215,3 215,3 16 NYCKELTAL K-Fastigheter presenterar vissa finansiella mått i bokslutskommunikén som inte definieras enligt IFRS. K-Fastigheter anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I tabellen till höger presenteras mått som inte definieras enligt IFRS. Definitioner samt härledning av nyckeltal finns på k-fastigheter.com/for-investerare Jämfört med årsredovisningen 2022 har definitionen för de alternativa nyckeltalen ej förändrats. ===== SIDA 17 ===== Känslighetsanalys, mkr Kassaflöde Verkligt värde Direktavkastningskrav +/- 0,1 % - 251,5 Hyresvärde +/- 1 % 5,3 125,7 Drift- och underhållskostnader +/- 1 % 1,0 22,9 Långsiktig vakansgrad +/- 1 % 5,3 125,7 Värdeförändring färdigställda förvaltningsfastigheter -10% +10% Fastighetsvärde, mkr -1 013,2 1 013,2 Belåningrad färdigställda förvaltningsfastigheter, % 66% 54% Skuldsättningsgrad, % 63% 55% 17 ÖVRIG INFORMATION Möjligheter och risker för koncernen Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att koncernledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciper och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande förhållanden förefaller rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. K-Fastigheters verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas, direkt eller indirekt, av ett antal risker, osäkerhets- och omvärldsfaktorer, vars effekter på koncernens rörelseresultat kan kontrolleras i varierande grad. För att begränsa riskexponeringen finns interna regelverk, policyer och kontrollsystem. K-Fastigheters väsentliga risker och exponering och hantering av desamma beskrivs i årsredovisningen 2022. Effekter av kriget i Ukraina Vid upprättandet av förevarande delårsrapport har kriget i Ukraina pågått i mer än ett år. Kriget har till dags datum haft betydande, men ej väsentlig effekt på K-Fastigheters verksamhet och påverkar så här långt primärt prisbilden för vissa insatsvaror och då kanske framför allt stål- och energipriser, samt indirekta effekter av höjda energi- och bränslepriser och i ökande omfattning även räntekostnader. Hur kriget i Ukraina kommer påverka K-Fastigheters verksamhet framöver är i dagsläget osäkert, men bedömningar kommer ske löpande och redovisas i kommande delårsrapporter samt eventuellt kompletterade med löpande information genom pressmeddelande. Marknadsutsikt K-Fastigheters erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernens egenutvecklade koncepthus skapar förutsättningar för kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela kedjan, från byggrätt till förvaltning. Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt god i Skåne, främst längs Öresund, och i Västra Götalands- och Mälardalsområdena samt i de orter där det finns en strukturell bostadsbrist. Säsongsvariationer Fastighetsförvaltning är förknippad med viss säsongsvariation i primärt taxerelaterade kostnader för uppvärmning. Avseende entreprenadverksamheten är säsongsvariationen primärt förknippad med väder och ledighet, varför normalt första kvartalet samt sommarmånaderna och december visar sämre utveckling än övriga månader av året. ===== SIDA 18 ===== 18 Organisation och medarbetare Moderbolaget i koncernen är K-Fast Holding AB. Koncernen bestod vid periodens utgång av 92 hel- och delägda dotterbolag samt 11 intressebolagskoncerner. Antalet medansvariga uppgick till 661 (729), varav 70 kvinnor (71) respektive 591 män (658). Verksamheten är organiserad i fyra affärsområden: Projektutveckling, Bygg, Prefab och Förvaltning, vars respektive affärsområdeschef rapporterar till VD och ingår i koncernens ledningsgrupp. Därutöver finns koncerngemensamma funktioner omfattande affärsutveckling, ekonomi och finans, inköp, IT, IR/kommunikation, marknad, juridik och HR. Koncernens bolagsjurist, affärsutvecklings-, finans-, ekonomi-, inköps-, IT-, IR/kommunikation och marknads- och HR-chefer ingår i koncernens ledningsgrupp. Huvudkontoret finns i Hässleholm. Därutöver finns kontor i Malmö, Göteborg, Stockholm, Helsingborg, Kristianstad, Växjö och Landskrona samt produktionsanläggningar i Hässleholm, Osby, Östra Grevie, Bollebygd, Vara, Hultsfred, Strängnäs och Katrineholm. Redovisningsprinciper K-Fast Holding AB följer de av EU antagna IFRS-standarderna. Denna bokslutskommuniké är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34. Koncernen värderar samtliga finansiella tillgångar och skulder till upplupet anskaffningsvärde, med undantag av derivatinstrument, vilka värderas till verkligt värde via resultaträkningen. K-Fastigheter bedömer att det redovisade värdet på finansiella tillgångar och finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde utgör en god approximation av det verkliga värdet. Moderbolaget värderar samtliga finansiella tillgångar och skulder till upplupet anskaffningsvärde med undantag av derivatinstrument, vilka värderas enligt lägsta värdets princip. För ytterligare detaljer, se årsredovisning 2022 not 22 Finansiella risker och finanspolicyer. För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till K-Fast Holding AB:s årsredovisning 2022. Inga redovisningsprinciper har ändrats sedan årsredovisningen 2022. Transaktioner med närstående Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter, verkställande direktören och medlemmar i företagsledningen samt till dessa närstående personer och bolag. Totalt uppgick transaktioner med närstående under perioden till 1,1 mkr (0,3), varav juridiska konsultationer från Advokatfirman VICI AB, där styrelseledamoten Christian Karlsson är delägare, utgjorde 1,1 mkr (0,3). Under andra kvartalet 2023 har K-Fast Holding AB ingått avtal med bolag inom Erik Selin Fastigheter-koncernen avseende förvärv av byggrätten Göteborg Sävenäs 131:14 till en köpeskilling om 38,0 mkr. Tillträde förväntas ske under fjärde kvartalet 2023. Utöver ovan transaktioner har byggtjänster under perioden upphandlats från intressebolaget PVS Mark & VA om totalt 38,7 mkr (19,2), försäljning har skett till PVS Mark & VA om 0,7 mkr (0,6) samt uthyrning till Homestate AB om 0,8 mkr (1,1). Samtliga transaktioner har prissatts på marknadsmässiga villkor. ===== SIDA 19 ===== 19 ÖVRIG INFORMATION Hässleholm den 25 juli 2023 Erik Selin Styrelseordförande Ulf Johansson Styrelseledamot Jesper Mårtensson Styrelseledamot Sara Mindus Styrelseledamot Christian Karlsson Styrelseledamot Jacob Karlsson Styrelseledamot och verkställande direktör Delårsrapport januari — september 2023, 9 november 2023 PRESENTATION AV DELÅRSRAPPORTEN KALENDARIUM K-Fastigheters VD och koncernchef Jacob Karlsson samt CFO Martin Larsson kommenterar koncernens delårsrapport för andra kvartalet 2023 tisdagen den 25 juli kl 10:00. Presentationsmaterialet (bilder+ljud) kommer finnas tillgängligt på www.k-fastigheter.com/for-investerare/presentation Presentationen kommer att hållas på svenska med presentationsmaterial på svenska och engelska. Frågor kan ställas skriftligen via mejl till ir@k-fastigheter.se, svar sammanställs löpande under dagen och publiceras på bolagets webbplats: www.k-fastigheter.com Rapportens undertecknande Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. ===== SIDA 20 ===== De tio största aktieägarna (röstsorterat) per 30 juni 2023 Namn Antal A-aktier* Antal B-aktier* Totalt antal aktier Andel av aktiekapital% Andel av röster% Jacob Karlsson AB 11 250 000 64 301 361 75 551 361 35,1% 39,5% Erik Selin Fastigheter AB 11 250 000 63 750 000 75 000 000 34,8% 39,3% Capital Group 0 12 909 607 12 909 607 6,0% 4,2% Länsförsäkringar Fonder 0 7 800 747 7 800 747 3,6% 2,6% Fjärde AP-fonden 0 6 602 766 6 602 766 3,1% 2,2% SEB Fonder 0 3 625 100 3 625 100 1,7% 1,2% Carnegie Fonder 0 3 050 907 3 050 907 1,4% 1,0% Familjerna Nergården** 0 2 628 600 2 628 600 1,2% 0,9% ER-HO Förvaltning AB 0 2 283 000 2 283 000 1,1% 0,7% Andra AP-fonden 0 2 150 875 2 150 875 1,0% 0,7% 10 största aktieägare 22 500 000 169 102 963 191 602 963 89,0% 92,2% Övriga aktieägare 0 23 728 205 23 728 205 11,0% 7,8% Totalt 22 500 000 192 831 168 215 331 168 100,0% 100,0% Varav styrelse och koncernledning 22 500 000 131 809 988 154 309 988 71,7% 80,0% * A-aktier berättigar till fem röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie. ** Genom Mjöbäcks Entreprenad Holding AB och VästkustStugan AB. Aktieägarstruktur per 30 juni 2023, baserat på uppgifter från Euroclear Sweden samt K-Fastigheter. Handelsplats Nasdaq Stockholm Aktienamn K-Fast Holding B Kortnamn (ticker) KFAST B ISIN-kod SE0016101679 Segment Mid Cap Sektor Real Estate Valuta SEK Totalt antal utestående aktier 215 331 168 Totalt antal B-aktier noterade på Nasdaq Stockholm 192 831 168 Stängningskurs 30 juni 2023 19,31 kr Totalt marknadsvärde 30 juni 2023 4 158,0 mkr Juli Antal kr Aug Sep Okt Nov Dec Jan Feb Mars April Maj Juni 0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 0 20 40 60 Omsatt antal B-aktier Stängningskurs Källa: Nasdaq Aktiens utveckling, 1 juli 2022 – 30 juni 2023 20 AKTIEN OCH AKTIEÄGARNA K-Fast Holding AB:s B-aktie (kortnamn: KFAST B) är sedan den 29 november 2019 noterad på Nasdaq Stockholm inom sektorn Real Estate. K-Fastigheters börsvärde uppgick den 30 juni 2023 till 3 723,6 mkr. Antal aktieägare vid kvartalets utgång var drygt 7 350. Totalt antal aktier i K-Fast Holding AB uppgick den 30 juni 2023 till 215 331 168 st, fördelade på 22 500 000 A-aktier respektive 192 831 168 B-aktier. Totalt antal röster uppgick den 30 juni 2023 till 305 331 168. Varje A-aktie berättigar till fem röster per aktie och varje B-aktie berättigar till en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst samt till eventuellt överskott vid likvidation. Varken aktier av serie A eller serie B är föremål för några överlåtelsebegränsningar. Kursutveckling och handel Under perioden 1 juli 2022 till 30 juni 2023 omsattes på Nasdaq Stockholm ca 55,8 miljoner KFAST B-aktier. Dagsomsättningen för K-Fastigheter på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till ca 220 000 aktier och genomsnittspriset uppgick till 23,20 kr. Högst betalkurs under perioden var 32,86 kr den 15 augusti 2022 och lägst betalkurs var 17,01 kr den 13 oktober 2022. Aktiekursen den 30 juni 2023 uppgick till 19,31 kr (senast betalt). Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktien 30 juni 2023, uppgick till 4 158,0 mkr. Aktiekapital Årsstämman 2023 bemyndigade styrelsen att fatta beslut om återköp av bolagets aktier av serie B, motsvarande maximalt tio procent av det totala antalet utgivna aktier i K-Fast Holding AB. Under perioden har inga aktier återköpts. Återköpta aktier kan ej företrädas på bolagsstämma. Årsstämman 2023 beslutade även att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om nyemission av upp till 24 000 000 nya aktier av serie B vid ett eller flera tillfällen. Under perioden har inga aktier nyemitterats. Information om aktiekapitalets utveckling finns på www.k-fastigheter.com ===== SIDA 21 ===== 21 Lamellhus – Variation och yteffektivitet K-Fastigheters flerfamiljshus i kvartersstruktur kan uppföras i upp till tio våningar. Bostadslägenheterna i Lamellhuset byggs primärt i två särskilt yteffektiva lägenhetskonfigurationer om två rum och kök om 51 kvm respektive tre rum och kök om 67 kvm. Det finns även möjlighet att bygga både större och mindre lägenhetsalternativ. För att kunna möta marknadens efterfrågan samt på bästa sätt utnyttja specifika byggrätter har K-Fastigheter valt att göra Lamellhuset anpassningsbart i fråga om planlösningar, vilket ger möjlighet att exempelvis ha kommersiella lokaler i bottenplan och att lägga till underjordiska garage. Konstruktionsfakta: Konstruktion helt i betong med sandwichytterväggar, homogena lägenhetsskiljande väggar samt bjälklag. Ytterväggar kan utföras i halvsandwich vid fasadbeklädnad med tegel eller skiffer alternativt i lätt konstruktion mot innergård för att minimera laster ner mot ett eventuellt underliggande garage. Låghus – Flexibla hus med stor valfrihet K-Fastigheters flexibla flerfamiljshus i en till tre våningar, kan antingen uppföras som parhus, radhus eller som kedjehus med lägenheter i ett eller två plan. Bostadslägenheterna finns i fyra olika storlekar: två rum och kök om 60 kvm, tre rum och kök om 75 kvm, fyra rum och kök om 90 kvm samt fyra rum och kök i två etage om 94 kvm. Konstruktionsfakta: Platta på mark, homogena lägenhetsskiljande väggar och bjälklag, med utfackningsväggar i en lätt konstruktion. Punkthus – Bostadshuset för alla lägen K-Fastigheters Punkthus är kvadratiskt formade flerfamiljshus som kan uppföras med fyra till tio våningar. Punkthuset har fyra lägenheter i varje plan: två stycken två rum och kök om 62 kvm samt två stycken tre rum och kök om 71 kvm. Samtliga lägenheter har rymliga balkonger om 27 kvm i två väderstreck. Punkthuset är särskilt lämpat att uppföras på svårbebyggda byggrätter tack vare att bottenvåningen kan utformas i ett flertal olika utföranden. Bottenvåningen kan exempelvis vid kuperade markförhållanden byggas i suterräng. K-Fastigheter har fortsatt utvecklingsarbetet av Punkthuset och resultatet är Punkthus Plus. Punkthus Plus är ett rektangulärt punkthus med sex lägenheter per plan. Punkthus Plus är en hybrid, ett hus som ger fler valmöjligheter, vilket inkluderar alternativet att byggas som ett fristående Punkthus samt att byggas ihop gavel mot gavel för att skapa en byggnation som visuellt påminner om K-Fastigheters Lamellhus. Konstruktionsfakta: Konstruktion helt i betong med sandwichytterväggar, homogena lägenhetsskiljande väggar samt bjälklag. Husets tak finns i tre alternativ: pulpettak, sadeltak och valmat tak. Fasaden kan utföras i valfri kulör och med flera alternativa balkongräcken. HÖGANÄS ÄLMHULT HELSINGBORG Stubbarp – 127 Låghuslägenheter Kedjan – 34 Lamellhuslägenheter Nyponrosen – 64 Punkthuslägenheter och 5 lokaler K-FASTIGHETERS KONCEPTHUS ===== SIDA 22 ===== Denna rapport samt övrig ekonomisk information och pressmeddelanden finns på bolagets webbplats: k-fastigheter.com/for-investerare. Denna information är sådan information som K-Fast Holding AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande klockan 09:00 CEST den 25 juli 2023. K-Fast Holding AB (”K-Fastigheter”) är ett projektutvecklings-, bygg, prefab-, och fastighetsbolag som huvudsakligen är inriktat på hyresbostadsfastigheter, vilka per 30 juni 2023 utgjorde 92 procent av det färdigställda fastighetsbeståndets marknadsvärde och 89 procent av kontrakterade hyror. Den 30 juni 2023 hade K-Fastigheters fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om ca 306 000 kvm fördelad på 4 002 lägenheter och ca 180 kommersiella kontrakt med totala kontrakterade hyresintäkter om ca 499 mkr på årsbasis. Vidare omfattar projektportföljen drygt 6 250 lägenheter under byggnation och projektutveckling. Övergripande mål K-Fastigheters övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Värdeskapandet mäts över en konjunkturcykel som tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie. Operativa mål Hyresintäkterna från bostäder ska långsiktigt utgöra minst 80 procent av K-Fastigheters totala hyresintäkter. Vid utgången av år 2023 ska K-Fastigheter förvalta minst 5 000 lägenheter i Norden. Finansiella mål - Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 20 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. - Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 20 procent. K-FASTIGHETER – MER ÄN ETT FASTIGHETSBOLAG Målet är att tillväxten i substansvärde och förvaltningsresultat ska skapas med en fortsatt stabil och god finansiell ställning och med ett balanserat finansiellt risktagande innebärande att: - Soliditeten på koncernnivå ska vara minst 25 procent. - Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,75 gånger. - Skuldsättningsgraden över tid inte ska överstiga 70 procent relativt marknadsvärdet av koncernens förvaltningsfastigheter. Hållbarhet och värdeskapande För K-Fastigheter är hållbarhet ett begrepp som spänner över långt fler dimensioner än enbart fokus på miljöpåverkan. K-Fastigheter värdesätter engagemang i den egna verksamheten samt i de hållbarhetsfrågor som koncernen vet att dess kunder, leverantörer och myndigheter sätter högt på sin agenda. K-Fastigheters initiativ sker främst inom produktutveckling, upphandling och social hållbarhet. K-Fastigheters affärsidé är att bygga koncepthus, dvs ett begränsat antal alternativa byggnader som kan anpassas för respektive plats. Grunden är ett systematiskt arbetssätt som ger optimalt resursutnyttjande och säkrar såväl hög kvalitet som bra arbetsmiljö. Genom att använda en industriell process i egna produktionsanläggningar kan materialförbrukning, logistik och andra resurser planeras i detalj vilket minskar spill, effektiviserar flöden och sänker kostnaderna i icke värdeskapande delar. Sedan början av 2019 sker upphandling av fastighetsel uteslutande från leverantörer som erbjuder el från förnybara källor, främst vindkraft. Med start från andra kvartalet 2021 installerar K-Fastigheter solceller på alla nybyggda Lamell- och Punkthus. K-Fast Holding AB Adress: Bultvägen 7, 281 43 Hässleholm Telefon: 010 33 00 069 k-fastigheter.com Kontaktpersoner Jacob Karlsson VD E-post: jacob.karlsson@k-fastigheter.se Telefon: 0738 219 626 Martin Larsson vVD/Finanschef E-post: martin.larsson@k-fastigheter.se Telefon: 0703 533 160 Johan Hammarqvist Chef IR- och Kommunikation E-post: johan.hammarqvist@k-fastigheter.se Telefon: 0708 730 900 Koncernen har även påbörjat installationen av solceller på sina produktionsanläggningar. K-Fastigheter är medlem i Global Compact, FN:s principer för företag beträffande mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, antikorruption och miljö. ===== SIDA 23 ===== Fastighetsrelaterade nyckeltal 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jul –2023 jun 2022 jan–dec Definition Motivering Hyresvärde, mkr A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 498,9 393,3 498,9 393,3 498,9 475,6 Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential.B Vakansvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 29,2 9,0 29,2 9,0 29,2 13,0 A+B Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 528,1 402,3 528,1 402,3 528,1 488,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 498,9 393,3 498,9 393,3 498,9 475,6 Kontrakterad årshyra för hyres avtal vilka löper vid periodens slut i förhållande till hyresvärde. Åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden av K-Fastigheters fastigheter. B Vakansvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 29,2 9,0 29,2 9,0 29,2 13,0 A/(A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 94,5% 97,8% 94,5% 97,8% 94,5% 97,3% Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad, % A Periodens hyresintäkter, mkr 117,1 93,9 231,5 173,2 442,6 384,2 Hyresintäkter under perioden i förhållande till hyresvärde under perioden. Åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden av K-Fastigheters fastigheter. B Periodens hyresvärde, mkr 127,2 98,0 247,6 181,6 467,0 401,0 A/B Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad under perioden, % 92,1% 95,8% 93,5% 95,3% 94,8% 95,8% Överskottsgrad, % A Bruttoresultat fastighetsförvaltning under perioden enligt resultaträkningen, mkr 78,1 67,4 151,4 117,3 286,0 251,9 Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Åskådliggör förvaltnings- verksamhetens lönsamhet.B Hyresintäkter under perioden enligt resultaträkningen, mkr 117,1 93,9 231,5 173,2 442,6 384,2 A/B Överskottsgrad under perioden, % 66,7% 71,8% 65,4% 67,8% 64,6% 65,6% Belåningsgrad färdigställda förvaltningsfastigheter, % A Räntebärande skuld relaterad till färdigställda förvaltningsfastigheter vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 5 995,0 4 853,5 5 995,0 4 853,5 5 995,0 5 693,3 Räntebärande skuld relaterad till färdigställda förvaltningsfastgiheter i procent av balansomslutningen vid periodens utgång. Belåningsgrad används för att belysa K-Fastigheters finansiella risk. B Färdigställda förvaltningsfastigheter vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 10 131,9 8 521,5 10 131,9 8 521,5 10 131,9 9 775,3 A/B Belåningsgrad färdigställda förvaltningsfastigheter vid periodens utgång, % 59,2% 57,0% 59,2% 57,0% 59,2% 58,2% Uthyrningsbar yta vid periodens utgång, kvm 306 249 255 374 306 249 255 374 306 249 287 869 Total area tillgänglig för uthyrning. Nyckeltal för att belysa K-Fastigheters möjlighet att nå operativa mål. Antal lägenheter i förvaltning vid periodens utgång 4 002 3 258 4 002 3 258 4 002 3 708 Totalt antal lägenheter i förvaltning vid periodens utgång. Antal byggstartade lägenheter under perioden 146 301 199 545 666 1 012 Totalt antal byggstartade lägenheter under perioden. Antal lägenheter i pågående byggnation vid periodens utgång 1 962 2 009 1 962 2 009 1 962 2 058 Totalt antal lägenheter i pågående byggnation vid periodens utgång. Antal lägenheter under projektutveckling vid periodens utgång 4 293 5 273 4 293 5 273 4 293 4 046 Totalt antal lägenheter i pågående projektering vid periodens utgång. 23 AVSTÄMNINGSTABELL ===== SIDA 24 ===== Finansiella nyckeltal 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jul –2023 jun 2022 jan–dec Definition Motivering Räntetäckningsgrad, ggr A Resultat före värdeförändringar under perioden enligt resultaträkningen, mkr 25,6 34,7 50,3 40,6 93,1 83,3 Resultat före värdeförändring med återläggning av ned- och avskrivningar och räntenetto dividerat med räntenetto (inkl. realiserad värdeförändring på kortfristiga derivatinstrument). Åskådliggör finansiell risk genom att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. B Av- och nedskrivningar under perioden enligt resultaträkningen, mkr -33,3 -15,9 -50,3 -30,8 -82,1 -62,6 C Räntenetto under perioden enligt resultaträkningen, mkr -53,9 -23,9 -102,8 -46,6 -180,9 -124,8 (A-B-C)/-C Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 2,1 3,1 2,0 2,5 2,0 2,2 Soliditet, % A Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 5 070,6 4 943,5 5 070,6 4 943,5 5 070,6 5 169,6 Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk genom att åskådliggöra hur stort det egna kapitalet är i förhållande till balansomslutningen. B Summa eget kapital och skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 16 334,8 13 830,0 16 334,8 13 830,0 16 334,8 15 272,0 A/B Soliditet vid periodens utgång, % 31,0% 35,7% 31,0% 35,7% 31,0% 33,9% Skuldsättningsgrad, % A Räntebärande skuld vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 9 613,3 7 326,7 9 613,3 7 326,7 9 613,3 8 461,4 Räntebärande skuld i procent av balansomslutningen vid periodens utgång. Skuldsättningsgrad används för att belysa K-Fastigheters finansiella risk.B Summa eget kapital och skulder vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 16 334,8 13 830,0 16 334,8 13 830,0 16 334,8 15 272,0 A/B Skuldsättningsgrad vid periodens utgång, % 58,9% 53,0% 58,9% 53,0% 58,9% 55,4% Genomsnittlig ränta, % A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden, mkr 217,0 101,6 217,0 101,6 217,0 173,2 Beräknad årsränta för räntebärande skuld i procent av räntebärande skuld vid periodens utgång exkluderat check- och byggnadskrediter. Genomsnittlig ränta används för att belysa ränterisken för K-Fastigheters räntebärande skulder. B Räntebärande skuld vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 6 773,7 5 607,7 6 773,7 5 607,7 6 773,7 6 379,5 A/B Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,20% 1,81% 3,20% 1,81% 3,20% 2,72% Nettoinvesteringar, mkr A Förvärv under perioden, mkr 7,9 280,4 145,9 563,8 412,4 830,3 Summan av nettoinvesteringar i förvaltnings- och rörelsefastigheter och pågående nyanlägg ning under perioden. Nyckeltal för att belysa K-Fastigheters möjlighet att nå operativa mål. B Nybyggnation under perioden, mkr 531,0 455,3 1 096,0 878,6 2 074,8 1 857,4 C Till- och ombyggnation under perioden, mkr 13,9 4,1 37,1 8,2 57,7 28,8 D Försäljningar under perioden, mkr 0,0 -4,9 0,0 -8,2 -1,3 -9,5 A+B+C+D Nettoinvesteringar under perioden, mkr 552,8 735,0 1 279,0 1 442,4 2 543,6 2 707,0 24 ===== SIDA 25 ===== Finansiella nyckeltal (fortsättning) 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jul –2023 jun 2022 jan–dec Definition Motivering Förvaltningsresultat, mkr A Bruttoresultat fastighetsförvaltning under perioden enligt resultaträkningen, mkr 78,1 67,4 151,4 117,3 286,0 251,9 Bruttoresultat fastighetsförvaltning med avdrag för central administration och av- och nedskrivningar hänförliga till affärsområde Förvaltning och räntenetto. Åskådliggör förvaltnings verksamhetens lönsamhet. B Central administration hänförlig till fastighetsförvaltning under perioden enligt resultaträkningen, mkr -1,6 -4,8 -3,4 -9,2 -6,5 -12,3 C Av- och nedskrivningar hänförliga till fastighetsförvaltning under perioden enligt resultaträkningen, mkr -0,6 -0,1 -1,3 -1,3 -4,0 -4,1 D Räntenetto hänförligt till fastighetsförvaltning under perioden enligt resultaträkningen, mkr -42,9 -21,2 -81,7 -39,5 -147,0 -104,8 A+B+C+D Förvaltningsresultat, mkr 33,0 41,3 65,1 67,3 128,4 130,7 Långsiktigt substansvärde (NAV), mkr A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 5 025,1 4 943,5 5 025,1 4 943,5 5 025,1 5 150,3 Redovisat eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt, räntederivat och innehav utan bestämmande inflytande. Etablerat mått på K-Fastigheters och andra börsnoterade bolags långsiktiga substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. B Derivat vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr -387,0 -342,1 -387,0 -342,1 -387,0 -399,1 C Uppskjuten skatteskuld vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 1 003,8 1 004,3 1 003,8 1 004,3 1 003,8 1 033,5 D Uppskjuten skattefordran vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 5,7 22,5 5,7 22,5 5,7 16,4 A+B+C-D Långsiktigt substansvärde (NAV) vid periodens utgång, mkr 5 636,2 5 583,2 5 636,2 5 583,2 5 636,2 5 768,3 Kapitalbindningstid vid periodens utgång, år 2,0 2,5 2,0 2,5 2,0 2,4 Kapitalbindningstid på skulder till kreditinstitut relaterat till förvärvsfinansiering och färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter vid periodens utgång. Nyckeltalet används för att belysa finansieringsrisken för K-Fastigheters räntebärande skulder. Räntebindningstid vid periodens utgång, år 2,9 3,6 2,9 3,6 2,9 3,4 Räntebindningstid på skulder till kreditinstitut relaterat till förvärvsfinansiering och färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter vid periodens utgång. Nyckeltalet används för att belysa ränterisken för K-Fastigheters räntebärande skulder. 25 ===== SIDA 26 ===== Aktierelaterade nyckeltal 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jul –2023 jun 2022 jan–dec Definition Motivering Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr A Långsiktigt substansvärde (NAV) hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 5 636,2 5 583,2 5 636,2 5 583,2 5 636,2 5 768,3 Långsiktigt substansvärde (NAV) i förhållande till antal utestående aktier vid periodens slut. Används för att belysa K-Fastigheters långsiktiga substansvärde per aktie (NAV) på ett för börsnoterade bolag enhetligt sätt.B Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 215,3 215,3 215,3 215,3 215,3 215,3 A/B Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV) vid periodens utgång, kr 26,17 25,93 26,17 25,93 26,17 26,79 Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), % A Långsiktigt substansvärde (NAV) hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång enligt balansräkningen, kr/aktie 26,17 25,93 26,17 25,93 26,17 26,79 Procentuell förändring i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie under perioden. Används för att belysa tillväxten i K-Fastigheters långsiktiga substansvärde per aktie (NAV) på ett för börsnoterade bolag enhetligt sätt. B Långsiktigt substansvärde (NAV) hänförligt till moderbolagets aktieägare vid utgången av föregående period enligt balansräkningen, kr/aktie 25,89 24,27 26,79 23,11 25,93 23,11 A/B-1 Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie (NAV) under perioden, % 1,1% 6,8% -2,3% 12,2% 0,9% 15,9% Eget kapital per aktie, kr A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens slut enligt balansräkningen, mkr 5 025,1 4 943,5 5 025,1 4 943,5 5 025,1 5 150,3 Eget kapital reducerat med minoritetens andel av eget kapital, i förhållande till antal utestående aktier vid periodens utgång. Används för att belysa K-Fastigheters egna kapital per aktie på ett för börsnoterade bolag enhetligt sätt.B Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 215,3 215,3 215,3 215,3 215,3 215,3 A/B Eget kapital per aktie vid periodens utgång, kr 23,34 22,96 23,34 22,96 23,34 23,92 Förvaltningsresultat per aktie, kr A Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, mkr 33,0 41,3 65,1 67,3 128,4 130,7 Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. Används för att belysa K-Fastigheters förvaltningsresultat per aktie på ett för börsnoterade bolag enhetligt sätt.B Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 215,3 215,3 215,3 215,3 215,3 215,3 A/B Förvaltningsresultat per aktie under perioden, kr 0,15 0,19 0,30 0,31 0,60 0,61 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % A Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden, kr/aktie 0,15 0,19 0,30 0,31 0,60 0,61 Procentuell förändring i förvaltningsresultat per aktie under perioden. Används för att belysa tillväxten i K-Fastigheters förvaltningsresultat per aktie på ett för börsnoterade bolag enhetligt sätt. B Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare under föregående period, kr/aktie 0,19 0,12 0,31 0,21 0,58 0,47 A/B-1 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie under perioden, % -20,1% 64,7% -3,3% 51,1% 3,5% 28,9% Periodens resultat efter skatt per aktie, kr A Periodens resultat efter skatt hänförligt till modebolagets aktieägare under perioden enligt resultaträkningen, mkr 48,9 369,2 -147,5 697,4 44,3 889,2 Periodens resultat i förhållande till genomsnitt ligt antal utestående aktier under perioden. Används för att belysa K-Fastigheters resultat per aktie på ett för börsnoterade bolag enhetligt sätt.B Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden inkl. utspädning, miljoner 215,3 215,3 215,3 215,3 215,3 215,3 A/B Periodens resultat efter skatt, kr/aktie 0,23 1,71 -0,68 3,24 0,21 4,13 Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 215,3 215,3 215,3 215,3 215,3 215,3 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 215,3 215,3 215,3 215,3 215,3 215,3 26