FULLTEXT DEL 1 AV 3
Årsredovisning 2023
===== SIDA 1 =====
Årsredovisning 2023
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)
===== SIDA 2 =====
2
Innehåll
K2A är en klimatsmart, fastighetsägare som utvecklar hyres-
bostäder och samhällsfastigheter för egen förvaltning. Vår
inriktning är välplanerade och yteffektiva hyresbostäder för
alla typer av boenden i Sverige på platser där många vill
bo. Vi bygger Svanenmärkta hus i svenskt trä – ett förnybart
material som används effektivt i en industriell process där vi
tar ansvar från naturens egen produktion till förvaltning av
färdiga bostäder. Det gör oss till det gröna fastighetsbolaget,
en position vi är stolta över att förvalta och utveckla.
K2A växer
ur den
svenska
skogen
===== SIDA 3 =====
3
K2A inledning
Viktiga händelser under året 4
K2A:s utveckling 5
Detta är K2A 7
Vd har ordet 9
Affärsmodell och mål
Affärsmodell 12
En värdekedja med starka länkar 14
Måluppföljning 16
Hållbarhetsrapport 18
Ett helhetsperspektiv på hållbarhet 19
Hållbarhet enligt K2A 22
K2A klimatpositivt 2027 24
Styrande riktlinjer för hållbarhetsarbetet på K2A 26
Fyra strategiska hållbarhetsområden 27
Ansvarsfulla och lönsamma affärer 28
Hållbar planet 31
Grön scen för bostadsdebatt under
Almedalsveckan 34
Hållbara bostäder 35
Attraktiv arbetsgivare 39
Intressentdialog och väsentlighetsanalys 41
Fastighets- och projektportfölj 44
Marknader
Bostäder i attraktiva lägen på växande orter 54
Hyresbostäder 57
Studentbostäder 59
Samhällsfastigheter 61
Fastigheternas värdering 64
Finansiering 65
Risker och riskhantering 69
TCFD – Klimatrelaterade
finansiella upplysningar 76
Aktien och ägarna 80
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 83
Styrelsens ersättningsrapport 88
Styrelse och revisor 90
Ledning 91
Finansiell information
Verksamhet 92
Finansiell utveckling 96
Förslag till vinstdisposition 98
Finansiella rapporter 99
Koncernens resultaträkning 100
Koncernens balansräkning 101
Koncernens rapport över
förändring i eget kapital 102
Koncernens rapport över kassaflöden 103
Moderbolagets resultaträkning 104
Moderbolagets balansräkning 105
Moderbolagets rapport över
förändring i eget kapital 106
Moderbolagets kassaflödesanalys 107
Redovisningsprinciper och noter 108
Revisionsberättelse 130
Revisors rapport hållbarhetsgranskning 134
GRI-index 136
K2A:s utsläpp av växthusgaser 141
Upplysning K2A – Principal Adverse Indicators
(PAI) 142
EU-taxonomin 143
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet 146
Översikt och nyckeltal
Historisk översikt 154
Koncernens nyckeltal 155
Alternativa nyckeltal 156
Definitioner
Hållbarhetsdefinitioner 158
Definitioner 159
Årsstämma och kalendarium 161
===== SIDA 4 =====
Viktiga händelser under året
< Erhöll två markanvisningar från Stockholms stad
för totalt 120 hyresbostäder på Tellusborgsvägen i
Midsommarkransen i Stockholm. Markanvisningarna
omfattar totalt cirka 5 000 kvm BTA.
< Ingick avtal om att avyttra fastigheten Umeå Äppellunden
1, med ett underliggande fastighetsvärde om 135,7
Mkr. Ythyrbar yta uppgick till 3 852 kvm fördelat på 83
hyresbostäder. Fastigheten frånträddes den 19 december
2023.
< GRESB, världens största hållbarhetsrankning för
fastighetsbolag, gav K2A fem av fem möjliga stjärnor.
K2A placerade sig på andra plats bland världens samtliga
börsnoterade bostadsbolag.
< Den sista etappen av klimatriskinventering av K2A:s
fastigheter avslutades. Det innebär att samtliga bolagets
fastigheter är klimatriskinventerade.
< K2A:s nybyggda plusenergihus Generatorn i Linköping
nominerades till Studentbostadspriset 2023. Efter att ha
varit nominerade alla tre år som priset funnits blev det
tredje gången gillt för K2A då Generatorn i januari 2024
tog hem priset.
< K2A återbetalade obligationslån om 400 Mkr, finansierat
med egna likvida medel.
< Vid terminsstart var 99,8 procent av K2A:s
studentbostäder uthyrda.
< De första hyresgästerna flyttade in i K2A:s nybyggda
plusenergihus Generatorn i Linköping. Huset är unikt i sitt
slag och sannolikt det största plusenergihuset i trä som
byggts i Sverige. Huset består av 90 studentbostäder och
22 trygghetsboenden.
Q1
< Lanserade ett uppdaterat grönt finansiellt ramverk samt ett
uppdaterat ramverk för gröna aktier. De nya ramverken
innebär högre hållbarhetskrav och en tydligare koppling
till EU:s gröna taxonomi än tidigare.
< Lanserade Den gröna fastighetspodden, en egen
podd med fokus vad som är aktuellt i bolaget och på
fastighetsmarknaden generellt.
< Infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson (KD)
besökte K2A:s studentbostäder i Barkarbystaden i Järfälla.
Ministern träffade studenter som tack vare bygget av nya
studentbostäder kunnat flytta till Stockholmsregionen för
att studera och fick även se konkreta exempel på K2A:s
prisbelönta hållbarhetsarbete.
< Ingick avtal om att avyttra sex fastigheter i Gävle, Västerås
och Uppsala med ett underliggande fastighetsvärde om
1 095 Mkr. Fyra fastigheter frånträddes den 31 maj 2023
och två fastigheter den 1 december 2023. Sammantaget
förstärktes K2A:s likviditet med 400 Mkr. Totalt avyttrades
575 bostäder med en uthyrbar yta om 25 750 kvm och ett
hyresvärde om 57,4 Mkr.
< Ingick avtal om att avyttra fyra fastigheter i Växjö med ett
underliggande fastighetsvärde om 650 Mkr. Fastigheterna
frånträddes den 30 juni 2023. Sammantaget förstärktes
K2A:s likviditet med 235 Mkr. Totalt avyttrades 261
bostäder med en uthyrbar yta om 17 960 kvm och ett
hyresvärde om 32,8 Mkr.
< Region Gotland tog beslut om att ta fram en ny detaljplan,
vilket möjliggör att K2A kan bygga fler permanenta
studentbostäder i Visby. Ambitionen är att de 74 tillfälliga
studentbostäderna som uppförts på fastigheten Visby
Korpralen 1 ska ersättas av 150 permanenta bostäder
som ska uppföras på samma fastighet när den nya
detaljplanen vunnit laga kraft.
< Ingick avtal med Akademiska Hus som innebär att K2A
tog över uthyrning och förvaltning av 199 studentbostäder
i Luleå.
< Anordnade Almedalens grönaste scen för bostadsdebatt
under politikerveckan i Visby.
Q2
Q4
Q3
Förvaltningsberättelse
4
K2A Årsredovisning 2023
Inledning
===== SIDA 5 =====
K2A:s utveckling
K2A har sedan starten 2013 vuxit snabbt genom egen utveckling och produktion
av bostäder samt fastighetsförvärv. Under 2023 avtog tillväxten som en följd av
avyttringar i syfte att stärka balansräkningen. Trots avyttringar av totalt 703 bostäder
ökade K2A:s antal förvaltningsobjekt under året med 147 bostäder. Driftsöverskottet
från fastighetsförvaltningen ökade med 25 procent till 304 Mkr (243). Långsiktigt
subsansvärde (NRV) hänförligt till stamaktieägarna minskade med 29 procent för
2023, den genomsnittliga ökningen för perioden 2019 till och med 2023 uppgår till
22 procent per stamaktie.
Nyckeltal 2023 2022
Hyresintäkter, Mkr 443,6 374,7
Driftsöverskott, Mkr 304,1 243,0
Förvaltningsresultat, Mkr -18,8 127,6
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr -500,4 1,5
Resultat efter skatt, Mkr -536,9 159,1
Antal bostäder i förvaltning 5 159 5 012
Antal bostäder i produktion 253 1 348
Antal bostäder i projekt 3 618 3 517
Totalt antal bostäder, antal 9 030 9 877
Belåningsgrad netto, % 66,4 63,8
Räntetäckningsgrad, gånger 1,5 1,8
Långsiktigt substansvärde (NRV), Mkr 2 675,7 3 383,5
NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 706,9 2 414,3
NRV per stamaktie, kr 19,88 28,12
Tillväxt NRV per stamaktie, % -29,3 0,7
Ramverk för gröna aktier 20231
Hyresintäkter InvesteringarHyresintäkter
83 %
Investeringar
92 %
● Gröna byggnader
● Övriga byggnader
17 % 8 %
8 %28 %
25 % 63 %
1 %
Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Fördelning enligt ramverk
● Mörkgröna fastigheter ● Ljusgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter ● Gula fastigheter
28 %
39 %
56 %
● Projekt
● Förvärv
44 %
68 %
5 %
21 %
● Mörkgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter
● Ljusgröna fastigheter
● Gula fastigheter
5 %
97 %
3 %
● Gröna byggnader
● Övriga byggnader
Fördelning investeringar enligt ramverk 2022
8 %
147 st
bostäder adderade till
förvaltningsportföljen
under året (netto)
475 Mkr
Hyresvärde fastigheter
under förvaltning
25 %
ökning av
driftsöverskott
9 030 st
bostäder i fastighets- och
projektportfölj
9 125 Mkr
fastighetsvärde
1 707 Mkr
NRV hänförligt
till stamaktieägare
2019 2020 2021 2022 2023
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
--------------------------
2019 2020 2021 2022 2023
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2017 2018 2019 2020 2021
0
500
1 000
1 500
2 000
■ Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
------------ ---------
--------------------------
2019 2020 2021 2022 2023
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
--------------------------
2019 2020 2021 2022 2023
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2017 2018 2019 2020 2021
0
500
1 000
1 500
2 000
■ Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
------------ ---------
--------------------------
1) https://www.spglobal.com/ratings/en/products-benefits/products/
second-party-opinions
5
K2A Årsredovisning 2023
Inledning
===== SIDA 6 =====
Det arbete vi gjort med att hantera
effekterna av omvärldskrisen lägger
grunden för en positiv utveckling för
K2A framöver, trots en skakig omvärld.
Johan Knaust, vd K2A
K2A:s 238 Svanenmärkta studentlägenheter på Västern i Sundsvall.
6
===== SIDA 7 =====
Detta är K2A
Affärsidé
K2A ska äga, utveckla och långsiktigt
förvalta bostäder och samhällsfastigheter i
Stockholm, Mälardalen samt på universitets-
och högskoleorter i Sverige.
Affärsmodell
K2A äger, utvecklar och förvaltar bostäder.
Med ett starkt kund- och hållbarhetsfokus
skapar K2A förutsättningar för en långsiktigt
gynnsam utveckling med lönsamhet
och värdetillväxt.
Det gröna fastighetsbolaget
Fördelning fastighets- och projektportfölj – förvaltning och projekt
31 december 2023
Samhällsfastigheter
2 % (168 bostäder)
Fastighets- och projektportfölj, antal bostäder
Hyresbostäder
49 % (4 469 bostäder)
Studentbostäder
49 % (4 393 bostäder)
9 030
Övriga pågående projekt
40 % (3 618 bostäder)
Fördelning per bostadskategori, antal bostäder
Förvaltning
57 % (5 159 bostäder)
Pågående projekt i produktion
3 % (253 bostäder)
9 030
Fördelning fastighets- och projektportfölj per kategori
31 december 2023
Samhällsfastigheter
2 % (168 bostäder)
Fastighets- och projektportfölj, antal bostäder
Hyresbostäder
49 % (4 469 bostäder)
Studentbostäder
49 % (4 393 bostäder)
9 030
Övriga pågående projekt
40 % (3 618 bostäder)
Fördelning per bostadskategori, antal bostäder
Förvaltning
57 % (5 159 bostäder)
Pågående projekt i produktion
3 % (253 bostäder)
9 030
Topplacering i internationell
hållbarhetsrankning
Under 2023 fick K2A fem av fem möjliga
stjärnor i den globala hållbarhetsrankningen
GRESB och placerade sig på andra plats bland
världens samtliga börsnoterade bostadsbolag.
K2A Årsredovisning 2023
Inledning
===== SIDA 8 =====
Miljö- och konkurrensfördel med trä
K2A bygger flerbostadshus med när-
producerat och certifierat svenskt trä som
huvudsakligt byggmaterial för att lämna
ett så litet klimatavtryck som möjligt.
I kombination med vår miljöcertifierade
produktionsmetod ger det oss konkurrens-
fördelar vid exempelvis markanvisnings-
tävlingar där kommuner vill se mer
byggnation i trä.
Associerad medlem i
Sveriges Allmännytta
K2A är sedan 2022 en av elva
associerade medlemmar i Sveriges
Allmännytta, de allmännyttiga
bostadsföretagens bransch-
och intresseorganisation.
Mål 2027
Som ledande grönt fastighetsbolag
och ansvarstagande samhällsaktör
har K2A ambitiösa klimatmål.
Målet är att K2A:s hela värdekedja
ska vara klimatpositiv senast år 2027.
Driftsöverskott 2023
Nasdaq Green
Equity Designation
K2A erhöll förnyad grön märkning av bolagets
aktier enligt Nasdaq Green Equity Designation.
Den gröna märkningen utgör ett bevis på att
över 50 procent av K2A:s omsättning härrör
från aktiviteter som är gröna och att verksam-
heten fortsätter att investera en betydande
andel i gröna aktiviteter. K2A var ett av de
första bolagen i Sverige att kvalificera sig
för märkningen.
+25 %
Våra kärnvärden
n Kundfokus
n Nytänkande
n Långsiktighet
===== SIDA 9 =====
Vd har ordet
Den operationella delen av verksamheten fortsatte under
2023 att gå starkt. Samlat över året var vår ekonomiska
uthyrningsgrad för hela beståndet 97,3 procent – vilket enligt
Fastighetssverige var tredje bäst bland alla fastighetsbolag på
large- och mid-caplistorna. Driftsöverskottet uppgick till drygt
304 miljoner, en ökning med 25 procent jämfört med 2022.
T rots betydande avyttringar landade vårt förvaltningsresultat,
justerat för värdeförändringar, på 57,2 miljoner, jämfört med
55,4 miljoner året innan.
Men på sista raden var 2023 års resultaträkning inget att
glädjas över. Nedskrivna fastighetsvärden gör att årets resultat
landar på en förlust på 536,9 miljoner.
Lyckade försäljningar under året
Avyttra fastigheter var – och fortsätter att vara – den mest
centrala delen i den plan vi tidigt under krisen slog fast. Därför
är det glädjande att vi lyckats visa att det även under rådande
omständigheter är möjligt att göra detta på ett lyckat sätt.
Tidningen Fastighetsvärlden listade i början av året den
största av dessa försäljningar, – sex fastigheter i Västerås, Uppsala
och Gävle – som 2023 års näst bästa fastighetsförsäljning i
2023 blev ett år djupt påverkat av den omvärldskris som utlöstes
året innan och som ännu inte lagt sig. Året inleddes med hög
inflation och höjningar av styrräntan fortsatte även under 2023.
Förutsättningarna för att fira tio år som fastighetsbolag, vilket
K2A gjorde under 2023, kunde ha varit bättre. Men givet läget är
jag stolt över de resultat som vi levererade under jubileumsåret.
Ett år med två ansikten
2023 var ett år med två ansikten för K2A. Precis som resten av
fastighetsbranschen har vi påverkats av en omvärld starkt präglad
av stigande oro och kraftigt stigande räntor. Vi har från krisens
början följt en tydlig plan för att anpassa oss till de förändrade
förutsättningarna, med tre prioriterade områden: att färdigställa
pågående projekt i produktion, effektivisera vår förvaltning för
att stärka överskottsgraden samt avyttra tillgångar för att stärka
vår likviditet, balansräkning och finansiella nyckeltal.
På samtliga dessa punkter har vi levererat. Våra projekt har
kunnat färdigställas enligt plan, överskottsgraden ökade under
året från 64,8 till 68,6 procent och under 2023 genomförde vi tre
försäljningar om sammanlagt elva fastigheter.
9
K2A Årsredovisning 2023
Inledning
===== SIDA 10 =====
Driftsöverskottet uppgick
till över 300 miljoner, en
ökning med 25 procent
jämfört med 2022.
Sverige. Det är uppenbart att det förvånat många att det varit
möjligt att sälja fastigheter på de nivåer som K2A har gjort. Jag
tror att det beroro på att många gör en för översiktlig bedömning
av marknaden, där olika sorters tillgångar klumpas ihop. Det
är dock tydligt att moderna, miljöcertifierade bostäder av hög
kvalitet i bra lägen på tillväxtorter är investeringar som står sig
över tid och som är attraktiva på transaktionsmarknaden även
i sämre tider. Det är skälet till att K2A kunnat göra så lyckade
försäljningar och det är den typen av tillgångar vi fortfarande har
i vår fastighetsportfölj. Jag ser framför mig att K2A kommer göra
ytterligare försäljningar i närtid för att stärka balansräkningen
och säkerställa likviditet.
Förutsättningarna att bygga finns i Stockholm
K2A kommer inte att starta nya projekt förrän förutsättningarna
för det är goda, men vi ser att det finns goda möjligheter att
förverkliga de möjligheter till värdeskapande som ryms inom vår
byggrättsportfölj i Stockholm. I Stockholm finns en majoritet av
K2A:s 3 498 byggrätter och här är möjligheterna till värde-
utveckling på svensk fastighetsutveckling som störst.
Jag ser att förutsättningarna är goda för att under 2024 bygg-
starta vårt projekt med 250 student- och forskarlägenheter, en
förskola och en idrottshall i Slakthusområdet i södra Stockholm.
Idrottshallen kommer ägas av K2A och hyras av Stockholms stad
och jag vågar påstå att studentlägenheterna sannolikt kommer
att bli bland de mest attraktiva i landet. I södra Stockholm har vi
även planstartat våra projekt i Rågsved och Midsommarkransen.
Dessa projekt avser inte investeringar idag: byggstart är planerad
till 2027, men det är två markanvisningar som tydligt visar på
det förtroende som Stockholms stad har för K2A som
samarbetspartner i utvecklingen av Stockholm.
Under de tio år som gått sedan K2A bildades har vi steg för
steg utvecklat vårt interna arbete och vår produkt. När det gäller
bostäderna har vi löpande jobbat med att förbättra utformningen
av lägenheterna genom att göra anpassningar utifrån resultatet
av kundundersökningar och dialog med våra målgrupper. Målet
är att skapa en högkvalitativ produkt som möjliggör starka
hyresintäkter.
Ett kvitto på att vi lyckats är att vårt studentboende
Generatorn i Linköping fick Studentbostadspriset som 2023
års bästa nya studentboende. Det är tredje gången som priset
delas ut och K2A har som enda bolag varit nominerat varje år,
men de tidigare två åren har vi fallit på mållinjen. Att vi gång
på gång lyfts fram för kvaliteten på våra bostäder är naturligtvis
hedrande, men det är framför allt viktigt ur ett affärsmässigt
perspektiv eftersom det visar på att vi levererar det kunderna
efterfrågar.
Även vårt hållbarhetsarbete uppmärksammades under 2023.
GRESB, det internationella benchmarkingverktyget som mäter
och utvärderar hållbarhetsarbete inom fastighetsbolag, gav K2A
toppbetyget fem av fem stjärnor. GRESB utgår från ett
investerarperspektiv och därför var det extra roligt att vi bland
samtliga börsnoterade bostadsbolag i jämförelsen hamnade på
andra plats globalt. Målsättningen för nästa år är given: Då ska vi
vara allra högst upp på prispallen.
Vår solelproduktion fortsätter att öka. Under 2023 produ-
cerade vi 27 procent mer än 2022. Fastighetsvärlden gjorde en
jämförelse över de svenska fastighetsbolag som bidrar med mest
grön energi via solceller på sina fastigheter. När det gäller instal-
lerad effekt i förhållande till förvaltad yta ligger K2A på tredje
plats bland samtliga fastighetsbolag och högst av dem som har
bostäder som primärt fokus. Det arbete vi gjort med att hantera
effekterna av omvärldskrisen samt vårt långsiktiga hållbarhets-
arbete, attraktiva byggrättsportfölj och starka operationella
resultat lägger grunden för en positiv utveckling för K2A
framöver, trots en skakig omvärld. Tillsammans med det arbete
som pågår för att ytterligare stärka likviditeten och finansiella
nyckeltal tycker jag att det är tydligt att vi ser ett nytt K2A med
nya möjligheter som tar form under 2024.
Slutligen bör vi uppmärksamma att bolaget under året står
inför flera utmaningar. En av de främsta utmaningarna är att
stärka bolagets likviditet i syfte att klara bolagets betalnings-
förpliktelser och då främst bolagets två obligationslån om 400
Mkr respektive 300 Mkr som förfaller i juni respektive december
2024. Dessa obligationslån är vid avlämnandet av denna årsredo-
visning ännu inte förlängda eller refinansierade.
Styrelsen har därför beslutat, trots tidigare kommunicerat
besked, att föreslå årsstämman att inte göra någon utdelning
till innehavarna av preferensaktier. Styrelsen fortsätter dock att
löpande utvärdera hur bolagets likviditetsbehov kan säkerställas
genom andra finansieringsalternativ såsom lånefinansiering och
nyemission men även genom försäljningar och strukturerade
samarbeten.
Jämfört med föregående år ser bolaget dock positiva föränd-
ringar på marknaden. Kapitalmarknaden har blivit mer till-
gänglig för fastighetsbolag genom ett ökat intresse från utländska
investerare och inflationen fortsätter att gå ner. Vi ser också att
transaktionsmarknaden ökar redan under detta år. Därutöver
kan Riksbanken komma att påbörja att sänka styrräntan.
Den lägre byggtakten kommer sannolikt att på kort sikt
innebära en brist på nya bostäder. Det tillsammans med EU:s
överenskommelse kring byggnaders klimatpåverkan bör även
innebära att bolag med nya, moderna hyres- och studentbostäder
med ett tydligt hållbarhetsperspektiv kommer att klara sig bättre
i det långa perspektivet. K2A är ett sådant bolag.
Det är därför styrelsens bedömning att bolaget kommer att ha
förutsättningar att få en finansieringslösning på plats innebä-
rande att de obligationslån som förfaller under 2024 kommer att
kunna återbetalas, refinansieras eller förlängas. Bolaget tillämpar
därför principen om fortsatt drift vid upprättandet av denna
årsredovisning.
Johan Knaust, vd
10
K2A Årsredovisning 2023
Inledning
===== SIDA 11 =====
Fastigheten Generatorn i Linköping färdigställdes i september 2023 och är sannolikt det största plusenergihuset
i trä som byggts i Sverige. Huset består av 90 studentlägenheter och 22 trygghetsbostäder.
11
===== SIDA 12 =====
En modern byggmästare
K2A är en modern version av den gamla tidens byggmästare som bygger med omsorg
och kvalitet för att det lönar sig i längden. Vi planerar och bygger bostäder för att äga och
förvalta på lång sikt. Hållbara, digitala och flexibla lösningar är självklara i K2A:s
verksamhet för att det gynnar våra kunder, samhället, miljön och företagets utveckling.
Hållbar affärsmodell
Uthålligt värdeskapande
Utgångspunkten för K2A:s affärsmodell och värdeskapande är att utveckla attraktiva och hållbara bostäder på
marknader med hög efterfrågan. Därigenom skapas goda förutsättningar för en långsiktigt gynnsam utveckling
med lönsamhet och värdetillväxt. Vi erbjuder hyresbostäder i attraktiva lägen i Stockholm, Mälardalen och
utvalda universitets- och högskoleorter i Sverige. K2A:s främsta målgrupp är mindre hushåll med en till två
personer, vilket utgör cirka 70 procent av alla hushåll i Sverige.
Hållbara bostäder
Hållbar utveckling – ekonomiskt, ekologiskt och socialt – är centralt för K2A. T rä är huvudsakligt byggmaterial
för K2A:s klimatsmarta och energioptimerade bostäder vilket genererar lägre utsläpp av koldioxid i jämförelse
med andra byggnadsmaterial. Byggprocessen med fabrikstillverkade lägenhetsenheter med trä som råvara är
dessutom snabb och energieffektiv.
Komplett värdekedja
K2A är verksamt i alla delar av värdekedjan – från analys av bostadsmarknaden och industriellt byggande till
effektiv uthyrning och förvaltning av färdigställda bostäder. Vi strävar efter att optimera varje länk i värdekedjan.
Standardisering för industriell produktion
K2A:s bostäder byggs i trä och produceras i en kontrollerad industriell process där standardisering har en central
roll. Ett antal egenutvecklade baslägenheter som kan användas i olika kombinationer utgör grunden för våra
fastigheter. Genom systematisk repetition av en noggrant utformad och yteffektiv bostad uppnås ett optimalt
resursutnyttjande samtidigt som en mångfald i gestaltningen kan uppnås.
Långsiktig kundnära förvaltning
K2A utvecklar och bygger bostäder för långsiktig kundnära förvaltning med ambitionen att ha egen personal på
varje ort som har tillräckligt stor förvaltningsvolym. En lokal förvaltning skapar möjlighet att ansvarsfullt och
effektivt tillgodose kundernas behov.
Samhällsfastigheter med låg risk
K2A:s kassaflöde stärks genom att bostadsportföljen kombineras med samhällsfastigheter, exempelvis vårdfastig-
heter och andra kommersiella fastigheter med låg motparts- och rörelserisk.
Finansiell kontroll
Viktiga komponenter i K2A:s affärsmodell är finansiell kontroll och styrning för att begränsa de finansiella
riskerna. Vi arbetar systematiskt med att hantera och minimera riskerna och samtidigt ta vara på möjligheter som
kan bidra till god utveckling och lönsamhet.
12
K2A Årsredovisning 2023
Affärsmodell och mål
===== SIDA 13 =====
K2A:s 265 Svanenmärkta studentlägenheter på Hinderbanan i Gävle ligger intill Högskolan i Gävle. Här har de
boende tillgång till bland annat studentcafé och elbilspool i direkt anslutning till fastigheten.
13
===== SIDA 14 =====
En värdekedja med starka länkar
K2A är verksamt i alla delar av värdekedjan – från analys av bostadsmarknaden
och industriellt byggande till effektiv uthyrning och förvaltning av
färdigställda bostäder.
1. Kundanalys
K2A har noggrant analyserat vad som är viktigast för potentiella
kunder. Välplanerad yta, funktion och läge anses vara viktigare
än storleken på lägenheten. K2A:s cirkulära värdekedja skapar
möjlighet att inhämta kunders synpunkter och förbättrings-
förslag på lägenhetens utformning och uppdatera till
framtida bostadsprojekt.
2. Markanskaffning
K2A bearbetar kontinuerligt kommuner och andra fastighets-
ägare för att få tillgång till byggbar mark. Vi utvecklar hyres-
bostäder, i samverkan med berörda kommuner, på efterfrågade
lägen med goda kommunikationer och närhet till service.
3. Arkitekt
K2A:s arkitekter arbetar målmedvetet för att utveckla bostäder
efter kundernas önskemål och samtidigt möjliggöra en resurs-
effektiv produktion. K2A:s arkitekter arbetar med att gestalta
husen efter platsens förutsättningar för att skapa en levande
stadsutveckling.
4. Bostadsproduktion
K2A:s hus byggs i svenskt certifierat trä och lägenhetsenheterna
produceras i fabrik, i en effektiv industriell process som bidrar
till låg klimatbelastning. Ett antal egenutvecklade baslägenheter
för användning i olika kombinationer utgör grunden för våra
bostäder. K2A:s produktion är miljöcertifierad enligt Svanen.
5. Byggnation
De färdiga lägenhetsenheterna transporteras till platsen för
byggnationen och blir genom en effektiv byggprocess snabbt
inflyttningsklara bostadshus.
6. Digital strategi
K2A strävar efter att identifiera och attrahera rätt kund på
förhand. Genom riktad kundbearbetning, kontinuerlig sök-
motoroptimering och en aktiv närvaro i sociala medier bygger
bolaget sin bostadskö och etablerar långvariga kundrelationer.
7. Uthyrning & förvaltning
K2A har ett tydligt kundfokus och strävar efter att förvalta
fastigheterna i egen regi för att utveckla och stärka bolagets
kundrelationer. Målet är en förvaltningsvolym på respektive ort
som är tillräckligt stor för en effektiv lokal förvaltning samtidigt
som en hög grad av digitalisering i portföljen gör att mycket av
den dagliga förvaltningen kan ske på distans.
8. Hållbarhet & värdeskapande
K2A ska utvecklas i en långsiktigt hållbar riktning genom
effektiv verksamhetsstyrning och med omsorg om det
omgivande samhället. Genom att använda resurser på ett
effektivt sätt och bidra till en positiv utveckling på de orter
där bolaget är verksamt skapas värden i flera dimensioner.
Trä för en hållbar produktion
K2A använder närproducerat svenskt trä som insatsvara. Ingen annan produktionsmetod kan idag mäta sig med
industriell träbyggnation när det gäller miljö- och klimatpåverkan. Skogen är både en stor kolreserv och en stor
koldioxidsänka. Om trä används som byggnadsmaterial lagras koldioxiden i byggnaden under hela dess livslängd
i stället för att släppas ut i atmosfären. K2A:s strategi är att möjliggöra återbruk av så stor del av byggnaden som
möjligt, så att kolinlagringen kan förlängas bortom byggnadens slutdatum – en tydlig vinst för klimatet.
14
K2A Årsredovisning 2023
Affärsmodell och mål
===== SIDA 15 =====
Utgångspunkten för K2A:s värdeskapande är
att utveckla attraktiva och hållbara bostäder i
bra lägen på marknader med hög efterfrågan.
1.
Kundanalys
2.
Markanskaffning
3.
Arkitekt
4.
Bostadsproduktion
5.
Byggnation
6.
Digital strategi
7.
Uthyrning & förvaltning
8.
Hållbarhet &
värdeskapande
15
===== SIDA 16 =====
Måluppföljning
Att successivt, utifrån ett hållbarhetsperspektiv, utveckla fastighetsbeståndet på rätt
marknader är en viktig del av strategin för att K2A ska uppnå sina mål och
därmed generera en konkurrenskraftig riskjusterad avkastning till sina aktieägare.
Finansiella mål och riskbegränsningar
Driftsöverskottet ökade under 2023
med 25 procent.
Genomsnittet för perioden
2019-2023 uppgår till 33 procent.
Driftsöverskottet ska, i genomsnitt
under åren 2019 till och med 2025,
öka med minst 25 procent per år.
NRV hänförligt till stamaktie-
ägare ska, i genomsnitt under åren
2019 till och med 2025, öka med
minst 20 procent per år.
NRV hänförligt till stamaktieägare
minskade med 29 procent under
2023.
Genomsnittet för perioden
2019-2023 uppgår till 22 procent.
Belåningsgraden för koncernen ska
långsiktigt inte överstiga 70 procent.
Räntetäckningsgraden för koncernen
ska långsiktigt inte understiga
1,5 gånger.
Belåningsgraden för koncernen
uppgick vid årsskiftet till 66,7 procent.
Räntetäckningsgraden för koncernen
uppgick vid årsskiftet till 1,5 gånger.
0
10
20
30
40
50
2019 2020 2021 20232022
32
43
32 32
25
Utveckling
Driftöverskott
Mål/Riskbegränsning
Utveckling
EPRA NRV
-40
-20
0
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 20232022
81
35
55
55%
1
-29
Utveckling
Belåningsgrad
0
10
20
30
40
50
60
70
80
20232022202120202019
58,9 64,5 60,7 64,7 66,7
70
Utveckling
Räntetäckningsgrad
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
20232022202120202019
1,9 2,0 1,9 1,8
1,5
1,5
Utveckling Utfall 2023
Hållbarhet
Nyckeltal 2023
Miljöcertifiering, procent av totalt fastighetsvärde
inklusive pågående certifieringsprocesser 96
exklusive pågående certifieringsprocesser 72
CO2e-utsläpp, scope 1-2, kg CO2e/kvm BTA 2,7
Energianvändning fastighetsbestånd, kWh/kvm Atemp 90,2
Andel grön fastighetsel, procent kvm Atemp 97,6
Klimatriskinventerat bestånd, procent av totalt fastighetsvärde 100
Andel grön finansiering, procent 70
Solelsproduktion, MWh 721
NKI, procent 82
Vattenanvändning, jämförbart bestånd, m3/kvm Atemp 1,14
16
K2A Årsredovisning 2023
Affärsmodell och mål
===== SIDA 17 =====
Hortonomen 1 i Växjö består av 100 studentbostäder.
17
===== SIDA 18 =====
Det gröna fastighetsbolaget
K2A:s hållbarhetsarbete är en integrerad och naturlig del av vår
verksamhet och värdekedja. Vi har ambitionen att vara Sveriges mest
hållbara fastighetsbolag.
18
===== SIDA 19 =====
Ett helhetsperspektiv på hållbarhet
Det globala perspektivet Agenda 2030
2015 antog FN 17 globala mål för hållbar utveckling. Målen
ska vara uppfyllda år 2030 och benämns ofta Agenda 2030. Idag
finns det många initiativ som kopplar till FN:s Agenda 2030,
både på internationell och nationell nivå.
I Sverige har regeringen en nationell samordnare för Agenda
2030 och enligt SKR, Sveriges Kommuner och Regioner,
använder cirka 70 procent av kommunerna agendan i sitt
hållbarhetsarbete. K2A utgår från de 17 globala målen för
hållbar utveckling för att utvärdera verksamheten, definiera mål
och styra hållbarhetsarbetet framåt. Hållbar utveckling delas ofta
Numera är hållbarhet med på alla bolags agendor, men det är ett begrepp som
myntades redan på 1970-talet för att definiera en ekonomi som var i jämvikt
med grundläggande ekologiska system. En långsiktig affärsmodell kräver ett
hållbarhetsperspektiv där både ekonomiska, sociala och ekologiska värden
inkluderas i varje del av värdekedjan. Detta genererar långsiktiga värden för
ett bolags alla intressenter: medarbetare, kunder, aktieägare, samhället och
planeten. Det är därför hållbarhetsarbetet är grunden i K2A:s affärsmodell.
in i tre dimensioner – ekonomisk, social och ekologisk
hållbarhet – där de olika dimensionerna är beroende av varandra.
Exempelvis har en ekonomisk aktivitet alltid en social och en
ekologisk påverkan. De 17 globala målen som utgör Agenda
2030 kan delas upp utifrån de olika dimensionerna. Ekologisk
hållbarhet utgör grunden för övriga hållbarhetsdimensioner,
eftersom en planet med ett fungerande ekosystem är en
förutsättning för att det ska kunna bedrivas sociala och
ekonomiska aktiviteter. För K2A beskrivs målarbetet och
aktiviteter inom hållbarhet utifrån dessa tre dimensioner.
INGEN
FATTIGDOM
INGEN
HUNGER
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
GOD UTBILDNING
FÖR ALLA
JÄMSTÄLLDHET RENT VATTEN OCH
SANITET FÖR ALLA
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA
ARBETS VILLK OR
OCH EK ONOMISK
TILLVÄXT
HÅLLBAR INDUSTRI,
INNOVATIONER OCH
INFRASTRUKTUR
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
INGEN
FATTIGDOM
INGEN
HUNGER
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
GOD UTBILDNING
FÖR ALLA
JÄMSTÄLLDHET
RENT VATTEN OCH
SANITET FÖR ALLA
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA
ARBETS VILLK OR
OCH EK ONOMISK
TILLVÄXT
HÅLLBAR INDUSTRI,
INNOVATIONER OCH
INFRASTRUKTUR
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
Ekonomisk
Social
Ekologisk
Bildkälla: deglobalamalen.se
FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling
Det gröna fastighetsbolaget
19
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 20 =====
De planetära gränserna
2009 publicerade Stockholm Resilience Centre en forsknings-
rapport där begreppet planetens hållbara gränser, eller de
planetära gränserna, användes för första gången. Rapporten
beskriver de miljöprocesser som styr jordens stabilitet och nio
prioriterade miljöförändringar orsakade av människan. I den
tredje stora uppdateringen av ramverket, som publicerades
i september 2023, har alla gränser slutligen bedömts. Sex
gränser har nu överskridits och trycket ökar på samtliga utom
ozonnedbrytningen.
W orld Economic Forum gör varje år en riskbedömning1 av
de största riskerna som den globala ekonomin i världen står
inför. 2023 utgjorde "Avsaknad av tillräckliga klimatåtgärder"
och "Extremväder" två av de fyra största globala riskerna. Under
de närmaste tio åren representerar dessa risker, tillsammans
med riskerna "Avsaknad av klimatanpassning" samt "Förlust av
biologisk mångfald" , de fyra största riskerna för världsekonomin.
K2A har genomfört en bedömning av de viktigaste hållbarhets-
områdena, se väsentlighetsanalys sida 41-42. Dessa har fått ett
särskilt fokus i det operativa arbetet och har präglat det
hållbarhetsarbete som bolaget fokuserat på under 2023 –
begränsning av klimatförändringarna, klimatanpassning och
stärkande av biologisk mångfald.
De nio planetära gränserna
Parisavtalet – en del av de 17 globala målen
På klimatkonferensen i Paris 2015 signerade världens ledare ett
avtal som slår fast att den globala temperaturökningen ska hållas
under två grader med ambitionen att den ska stanna vid en och
en halv grad. Både på EU-nivå och nationell nivå har måltal
med slutår definierats. T rots Parisavtalet ligger dock de globala
växthusgasutsläppen fortsatt på nivåer som medför att vi rör oss
mot en global temperaturhöjning på över tre grader, med risk för
oåterkalleliga effekter som följd.
Biologisk mångfald
Hela samhället är beroende av biologisk mångfald, fungerande
ekosystem och ekosystemtjänster då de är en förutsättning för
allt liv. Biologisk mångfald och ekosystemtjänster bidrar med
exempelvis koldioxidinlagring, ren luft, växtpollinering och
välmående jordar och hav. FN sammanställde 2019 den mest
omfattande rapporten som någonsin gjorts kring den globala
biologiska mångfaldens utveckling och förändring under de
senaste 50 åren. Rapporten visade att en miljon djur- och
växtarter hotas av utrotning, vilket är den högsta nivån i
mänsklighetens historia. Det uppskattas att utrotningsgraden är
10 till 100 gånger högre än genomsnittet de senaste tio miljoner
åren. Förlusten av biologisk mångfald kopplar även till klimat-
förändringar då kollapsen av ekosystem påverkar planetens
förmåga att lagra och omvandla koldioxiden i atmosfären2.
Dagens befolkningstillväxt samt ohållbar produktion och
konsumtion utgör de största hoten mot den biologiska mång-
falden. Ett initiativ som lanserades under 2021 är TNFD – T ask
Force on Nature-related Financial Disclosures. Under 2023
lanserade TNFD det egna ramverket som är ett verktyg där bolag
kan lämna upplysningar om naturrelaterade finansiella risker och
möjligheter. K2A kommer under 2024 att lämna upplysningar
inom ramverket för första gången.
1) https://www3.weforum.org/docs/WEF_The_Global_Risks_Report_2024.pdf
2) https://ipbes.net/sites/default/files/2020-02/ipbes_global_assessment_report_summary_for_policymakers_en.pdf
Bildkälla: Stockholm Resilience Centre.
KLIMATFÖRÄNDRINGAR
NYA KEMISKA SUBSTANSER
STRATOSFÄRISKT OZON
ATMOSFÄRISK AEROSOL
HAVSFÖRSURNING
BIOGEOKEMISKA FLÖDEN
GLOBAL FÄRSKVATTEN-
ANVÄNDNING
LANDANVÄNDNING
FÖRLUST AV
BIOLOGISK
MÅNGFALD
Artutdöendets
takt
Förlust av ekologiska
funktioner
Ökad risk
Fosfor
Kväve
Sötvatten
(blått vatten)
Grönt
vatten
CO2
koncentration
Strålnings-
drivning
20
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 21 =====
Ett EU-perspektiv
Gröna finansieringslösningar
Världens första gröna obligation emitterades av ett svenskt fastig-
hetsbolag 2013. Sedan dess har gröna, sociala och hållbarhets-
länkade obligationer för över 1 525 miljarder dollar emitterats1,2
över hela världen. Syftet är att allokera kapital till gröna och
hållbara investeringar. Det vill säga investeringar som bidrar
till miljö- och hållbarhetsmål, som exempelvis begränsning av
klimatförändringar eller bevarande av biologisk mångfald. Det
finns numera standarder att utgå ifrån (Green Bond Principles3)
som bygger på att investeringen ska ha en positiv miljö- eller
klimatpåverkan. Den svenska regeringen beslutade 2020 om ett
ramverk som möjliggör emissioner av statliga gröna obligationer.
EU lanserade 2021 en frivillig grön obligationsstandard som är
kopplad till EU-taxonomin. Se sida 66-68 för mer information
om K2A:s gröna finansiering.
Sverige – världens första fossilfria välfärdsland?
Utifrån Parisavtalet har EU fattat beslut om utsläppsmål som
innebär att EU ska ha nettonollutsläpp av växthusgaser år 2050.
Sverige har gått längre och ska ha netto noll utsläpp redan år
2045. Detta förutsätter omställningar inom näringslivet. I syfte
att stötta omställningen har EU lanserat European Green Deal,
även kallat Den gröna given, vilket är en färdplan för hur EU ska
nå nettonollutsläpp. Den gröna given har bland annat resulterat
i EU-taxonomin, se sida 143-153 för mer information. På
nationell nivå har Sverige tagit initiativ till Fossilfritt Sverige,
som syftar till att göra Sverige till världens första fossilfria
välfärdsland. Inom ramen för Fossilfritt Sverige har 22 olika
branscher tagit fram färdplaner för att visa hur respektive
bransch kan bli fossilfri eller klimatneutral, där bygg- och
anläggningssektorn har en egen färdplan som lanserades 2018.
K2A – klimatpositivt 2027
För K2A är reduktion av bolagets klimatpåverkan den viktigaste
hållbarhetsfrågan. Under 2021 presenterade K2A ett mål om
att hela bolagets värdekedja ska vara klimatpostiv senast vid
utgången av år 2027 - 18 år före det nollutsläppsmål som svensk
bygg- och anläggningssektor antagit. Under 2023 har K2A
antagit en färdplan som sammanfattar K2A:s strategi, arbetssätt
och prioriteringar för att nå målet. Färdplanen ligger till grund
för bolagets klimatarbete, som fördjupas ytterligare under 2024.
Stödjande initiativ
< Parisavtalet
Ett avtal som signerades av världsledarna på
klimatkonferensen i Paris 2015. Avtalet stipulerar att
den globala temperaturökningen ska hållas under
2,0 grader med ambitionen att den ska stanna vid
1,5 grader.
I syfte att stötta de 17 globala målen för hållbar
utveckling och Parisavtalet har ett antal initiativ vuxit
fram som företag och organisationer idag kan ansluta
sig till och stötta. Ett par exempel på initiativ som K2A
har anslutit sig till är:
< FN Global Compact
Tio principer för hållbart företagande inom miljö,
arbetsrätt, antikorruption och mänskliga rättigheter.
K2A:s uppförandekod bygger på principerna för FN
Global Compact (sida 29).
< Science Based Target initiative (SBTi)
Vetenskapligt baserade målsättningar för utsläpp av
CO2 som sätts utifrån det forskningen visar krävs för
att nå Parisavtalets utsläppsmål.
K2A:s hållbarhetsrapportering
För att åskådliggöra och underlätta mätning och
jämförelse av ett bolags hållbarhetsprestanda har
olika internationella initiativ tagits inom hållbarhets-
redovisning, såsom standarder, ramverk och verktyg.
K2A redovisar hållbarhetsdata enligt följande
rapporteringsinitiativ:
< GRI – Global Reporting Initiative
Global standard för hållbarhetsredovisning
(sida 136-141).
< TCFD – Task Force on Climate-related
Financial Disclosures
Ramverk för att identifiera ett bolags klimat-
relaterade finansiella risker och möjligheter
(sida 76-79).
< GHG-protokollet (Green House Gas-protocol)
Verksamhetens klimatpåverkan genom direkta och
indirekta utsläpp av växthusgaser, uppdelat i tre
olika kategorier, så kallade Scope 1-3 (sida 25).
< EU-taxonomin
Ett verktyg för att klassa ekonomiska aktiviteter
utifrån hur väl de är i linje med Parisavtalet.
(sida 143-153).
< Global Real Estate Sustainability Benchmark
(GRESB)
Världens största hållbarhetsbenchmark för
fastighetssektorn.K2A erhöll fem av fem möjliga
stjärnor och fick en andra plats bland samtliga
börsnoterade bostadsbolag i jämförelsen.
Internationella hållbarhetsinitiativ
1) https://www.edie.net/global-green-bond-market-faltered-amid-challenges-of-2022-climate-bonds-initiative-confirms/
2) https://sebgroup.com/siteassets/cision/documents/2023/20231219-sebs-the-green-bond-report-temporary-setback-en-gb-0-3375932-4706805.pdf
3) https://www.icmagroup.org/sustainable-finance/the-principles-guidelines-and-handbooks/green-bond-principles-gbp/
21
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 22 =====
Hållbarhet enligt K2A
Hållbarhet som värdegrund
För K2A är det viktigt att bedriva verksamheten på ett hållbart
sätt och bidra positivt till det som ligger inom bolagets
påverkanssfär. Bolaget strävar efter att vara en förebild,
kunskapsbärare och inspiratör för hållbarhetsarbetet i fastighets-
branschen. Genom att arbeta med hållbarhet som värdegrund
kan K2A leverera långsiktiga värden till såväl kunder, aktieägare
och medarbetare som samhället och planeten.
Med 80 procent av bostäderna uppförda sedan 2015 har
K2A ett av branschens mest moderna fastighetsbestånd, vilket
borgar för att fastighetsbeståndet är mer hållbart och har bättre
miljöprestanda än genomsnittet i sektorn. K2A har därutöver
en ambitiös hållbarhetsstrategi utifrån en helhetssyn där bolaget
verkar för ett ekonomiskt, ekologiskt och socialt värdeskapande.
K2A:s inriktning har sedan bolaget grundades varit att bygga
bostäder i närproducerat trä, vilket är klimateffektivt. T rä är det
enda förnybara byggmaterialet och det lagrar koldioxid under
hela sin livslängd, vilket bidrar till en minskad klimatpåverkan i
jämförelse med andra byggmaterial. Kombinationen av att bygga
i trä och en effektiv och industrialiserad produktionsprocess är
K2A:s största bidrag till en hållbar utveckling. All nyproduktion
är Svanencertifierad eller har motsvarande miljöcertifiering,
vilket innebär krav på en hållbar boendemiljö, produktion,
materialval, energianvändning och på byggnadens påverkan ur
ett livscykelperspektiv. Under 2023 färdigställdes fem projekt
med Svanencertifiering och två förvärv med Miljöbyggnad Silver.
K2A har ett tydligt engagemang och tar ett socialt ansvar på
de orter där bolaget är verksamt. Genom att vara en betydande
aktör i utvecklingen av attraktiva, hållbara och levande stadsdelar
bidrar K2A till en god livskvalitet och trygghet för boende
och andra människor som rör sig i bostadsområdena. Som
arbetsgivare ska K2A erbjuda en arbetsmiljö där medarbetarna
mår bra, utvecklas och upplever att de bidrar till en hållbar
samhällsutveckling.
Försiktighetsprincipen ligger till grund för hur hållbarhets-
arbetet har utformats. Det systematiska arbetet med hållbarhet
genom hela värdekedjan bidrar till att framtidssäkra bolaget
genom att minska de risker som finns kopplade till hållbarhets-
frågor. Bolagets inriktning innebär också konkurrens-
fördelar, exempelvis när det gäller att erhålla markanvisningar i
kommuner som antagit träbyggnadsstrategier eller som har en
ambitiös hållbarhetsagenda. Många yngre och medvetna kunder
efterfrågar boenden som har låg energianvändning och klimat-
påverkan samt ligger i områden som uppfattas som trygga och
levande. Enligt en undersökning gjord av Novus på uppdrag av
Länsförsäkringar Fastighetsförmedling tycker två av tre svenskar
att det är viktigt att deras nästa bostad är hållbar.
K2A är ett grönt och hållbart fastighetsbolag som bidrar till att samhället utvecklas
i en hållbar riktning och tar ett långsiktigt ansvar för sin påverkan på människor
och miljö. Hållbarhetsarbetet är därför affärskritiskt – ett integrerat hållbar-
hetsarbete och samhällsengagemang går hand i hand med värdeskapande.
Långsiktigheten genomsyrar alla led, från projektering och finansiering till
produktion och förvaltning.
Styrning av hållbarhetsarbetet
K2A:s styrelse fastställer årligen den övergripande
hållbarhetspolicyn, strategin och hållbarhetsmålen.
Styrelsen ansvarar även för riskanalys, inklusive
klimatrelaterade risker och möjligheter. Därtill har
K2A:s styrelse inrättat ett hållbarhetsutskott.
Hållbarhetsutskottet har ansvar för att utforma och
följa upp K2A:s hållbarhetsmål. Hållbarhetsutskottets
arbete och uppgifter regleras av utskottets arbets-
ordning som fastställts av styrelsen.
Hållbarhetschefen bistår hållbarhetsutskottet och
ansvarar för implementering av hållbarhetsmål i
organisationen samt genomförande av åtgärder och
rapportering av hållbarhetsarbetet. Hållbarhetschef
rapporterar direkt till vd.
K2A:s vd är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet
samt riskhantering och åtgärder relaterade till
hållbarhet.
Ledningsgruppen ansvarar för att följa upp utfall
av hållbarhetsmålen, inklusive klimatrelaterade
mål, risker och möjligheter. Hållbarhetsarbetet
rapporteras på månatliga möten och utfall av
hållbarhetsarbetet redovisas fyra gånger per år.
Affärsutvecklingsavdelningen integrerar
verksamhetens hållbarhetsmål i rutiner. Exempelvis
görs en hållbarhetsanalys vid tävlingar och
utvärdering av byggbar mark.
Projektavdelningen integrerar hållbarhetsmål i
rutiner som styr arbetet i projekten (projektering och
produktion), exempelvis vid Svanencertifiering av
nyproduktion.
Förvaltningsavdelningen ansvarar för
handlingsplaner om hur K2A kan minska
koldioxidutsläpp och driva hållbarhetsarbetet
kopplat till byggnaderna såsom inköp,
avfallshantering, underhåll och investeringar i
klimatanpassningsåtgärder. Avdelningen ansvarar
även för att driva hållbarhetsarbetet relaterat till
kundnöjdhet, marknadsföringsinsatser, energi-
användning och energioptimering, exempelvis via
intressentdialoger och löpande kundenkäter.
22
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 23 =====
Styrning av hållbarhetsarbetet
Hållbarhet och värdeskapande är integrerat i hela verksamheten
och styrningen av hållbarhetsrelaterade åtgärder, rapportering
och riskhantering är en integrerad del i bolagets övergripande
bolagsstyrning. Ansvaret för hållbarhetsarbetet är fördelat
på olika nivåer i bolaget. Systematiskt arbete med omvärlds-,
väsentlighets- och klimatanalys samt intressentdialog kopplat till
hållbarhet genom hela värdekedjan bidrar till att framtidssäkra
bolaget. Detta arbete minskar risker och identifierar möjligheter
som finns kopplade till hållbarhetsfrågor på samtliga nivåer.
Hållbarhetsstrategi
Under 2023 fortsatte K2A att utveckla grunden för hållbar-
hetsarbetet och befäste på så sätt viktiga strategier för arbetet på
både kort och lång sikt, med särskilt fokus på klimatet. I och med
K2A:s klimatmål, som innebär att bolagets hela värdekedja ska
vara klimatpositiv år 2027, fortsatte K2A att utveckla strategin
och fastställde en färdplan för att nå klimatpositivitet 2027.
Färdplanen säkerställer att bolaget fortsätter vara en relevant
samhällsaktör som arbetar för en hållbar framtid.
Strategin för K2A:s hållbarhetsarbete baseras på omvärlds-
bevakning och väsentlighetsanalys som inkluderar bolagets
viktigaste intressentgrupper, FN:s 17 globala mål, Parisavtalets
utsläppsmål, en analys av klimatrelaterade risker och möjligheter
samt de planetära gränserna. Kopplat till de stora hållbarhets-
utmaningarna är K2A:s hållbarhetsarbete inriktat på att
begränsa och minska klimatpåverkan från verksamheten,
minska förlust av biologisk mångfald och minska påverkan från
miljö- och hälsofarliga ämnen. Arbetet baseras bland annat
på principerna i FN:s Global Compact samt de nio planetära
gränserna. K2A har utvecklat en hållbarhetspolicy och en
uppförandekod som inkluderar både anställda och leverantörer.
K2A har även en policy för jämlikhet och mångfald för att
främja jämställdhet, jämlikhet och mångfald på arbetsplatsen.
K2A ska framtidssäkra sin verksamhet genom betydande fokus
på värdeskapande hållbarhet, vilket innebär:
< K2A ska vara klimatpositivt genom hela värdekedjan vid
utgången av år 2027.
< All nyproduktion ska vara certifierad enligt Svanen eller
motsvarande miljöcertifiering samt vara förenliga med
EU-taxonomin.
< Samtliga K2A:s fastigheter i förvaltning ska vara klimatrisk-
inventerade och miljöcertifierade.
< K2A:s produktionsmetod ska vara resurseffektiv och ha goda
förutsättningar för cirkularitet.
< K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel än genomsnittet i
Sverige. Därutöver eftersträvar K2A att upprätthålla en hållbar
och långsiktig förvaltning med inriktning på att:
– Minimera koldioxidbelastningen per kvadratmeter.
– Minska användningen av värme, el och vatten.
– Använda grön el och öka andelen egenproducerad el från
egna solceller.
– Använda grön fjärrvärme där det är möjligt.
< K2A ska anses vara det mest hållbara fastighetsbolaget som
fokuserar på hyres- och studentbostäder.
< K2A ska ha nöjda medarbetare som trivs på arbetsplatsen.
2023
K2A har förtydligat och förankrat
hållbarhetsarbetet. Med nya
omvärldsförhållanden och nya
hållbarhetskrav är anpassning av
processer och fördjupad transparens
det som präglat arbetet under 2023.
Exempel på aktiviteter:
< Samlat in och analyserat
hållbarhetsdata för att säkerställa
efterlevnad av klimatmål 2027.
< Fördjupat arbete med energi-
och klimatutsläppsreducerande
åtgärder.
< Uppdaterat interna riktlinjer och
styrdokument.
< Fastställt policy för biologisk
mångfald i värdekedjan. Policyn
omfattar både bolaget och
dess leverantörer och kommer
under 2024 harmoniseras med
leverantörskod och process för due
diligence.
< Harmoniserat hållbarhets-
rapporteringsprocesser mot
kommande CSRD-standard.
< Rapporterat till de internationella
benchmarkverktygen GRESB &
Sustainalytics.
< Implementerat ett nytt
mjukvarusystem för
hållbarhetsredovisning.
2024
K2A fördjupar arbetet med
hållbarhet. Uppföljning blir ett
fokusområde i alla hållbarhets-
processer och i samband med
fortsatt utvecklingsarbete och
transparent redovisning av K2A:s
hållbarhetsprestanda befäster
bolaget ytterligare positionen som
Det gröna fastighetsbolaget genom
att:
< Fortsätta arbetet med analys av
hållbarhetsdata för att säkerställa
efterlevnad av klimatmål 2027.
< Utveckla kontroll och
styrning av hållbarhetskrav i
leverantörskedjorna.
< Utveckla handlingsplan för
cirkularitet och återbruk.
< Förbereda hållbarhetsredovisning
enligt CSRD.
2025
K2A kommer för första gången att
rapportera enligt CSRD. Arbetet
med CSRD inkluderar en dubbel
väsentlighetsanalys vilket förtydligar
vilket typ av företag K2A är, samt
siktar på att bli. Vidare kommer
omfattning av rapporteringsdata att
utvidgas vilket ställer ytterligare krav
på datainsamling och kvalitetssäkring
av denna. Rapportering enligt CSRD
harmoniserar med dagens Taxonomi,
GRI, GHG & TCFD vilket i slutändan
kommer leda till ökad transparens
och en mer samlad bild över K2A
som Det gröna fastighetsbolaget.
Hållbarhetsaktiviteter – nuläge och framtid
23
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 24 =====
Att vara klimatpositiv innebär att reducera mer växthusgaser än
vad ens aktiviteter ger upphov till. K2A ska nå detta mål redan
2027, vilket är 18 år innan Sveriges nationella mål om netto-
nollutsläpp ska vara uppfyllt.
Hållbarhetsfrågan har sedan starten varit en integrerad del av
K2A:s värdekedja. Av K2A:s förvaltningsobjekt är 80 procent
byggda 2015 eller senare, vilket innebär att byggnaderna är
energieffektiva och utrustade med modern teknik. Därmed har
de förutsättningar för låg klimatpåverkan i driftsskedet. K2A
har sedan bolaget grundades 2013 byggt bostäder i svenskt
certifierat trä – ett material som har låg klimatpåverkan och
lagrar koldioxid.
En värdekedja med gynnsamma förutsättningar
All nyproduktion av fastigheter orsakar idag utsläpp av
växthusgaser. Samtidigt behöver det byggas mer, eftersom det
finns ett underskott av bostäder på marknaden. Med fabriks-
tillverkade lägenhetsvolymer med trästomme har K2A från
början haft en klimatfördel vid nyproduktion av bostäder. En
produktionsprocess med låg klimatpåverkan, effektiva trans-
porter, energieffektiva byggnader och egenproducerad förnybar
energi är några faktorer som bidrar till lägre klimatpåverkan.
K2A fortsätter att utveckla processerna för att minska
klimatpåverkan ytterligare i varje del av värdekedjan. Dels genom
att göra värdekedjan oberoende av bränslen som ger upphov
till klimatutsläpp, dels genom resurseffektivitet och medvetna
materialval. Med K2A:s affärsmodell ska bolaget kunna växa
utan att klimatutsläppen gör det. K2A avser att få sina uppda-
terade klimatmål godkända av Science Based T argets initiative2
under 2024. Tidigare godkänt mål från 2022 avsåg 50 procent
minskning av utsläpp i scope 1 och scope 2 fram till 2030, enligt
GHG-protokollet. Vidare fortsätter K2A att vara ansluten som
TCFD-supporter.3
K2A klimatpositivt 2027
Den rapport som offentliggjordes av FN:s klimatpanel IPCC i april 20231 betonar
att läget för världens klimat är mycket allvarligt. Om den globala medel-
temperaturökningen ska hållas under 1,5 grader celsius måste världens utsläpp av
växthusgaser minska kraftigt och snabbt. Bygg- och fastighetssektorn står för en
femtedel av Sveriges växthusgasutsläpp, vilket gör den till en av de mest
koldioxidintensiva sektorerna. K2A:s styrelse beslutade 2021 att anta ett nytt
klimatmål som innebär att K2A:s hela värdekedja ska vara klimatpositiv redan
2027. K2A är det första fastighetsbolaget i Sverige med ett så offensivt klimatmål.
Vad innebär klimatpositiv?4
Definitionen klimatpositiv utgår från definitionen för
koldioxidneutralitet – eller klimatneutralitet – som
innebär att en verksamhet, organisation eller land,
genom sin egen verksamhet och/eller genom att
tillskapa kolsänkor, har nettoutsläpp av växthusgaser
som är noll.
Klimatpositiv är att tillskapa ytterligare kolsänkor
och/eller kolinlagring så att verksamheten bidrar
med ett positivt bidrag till koldioxidinlagring.
CLIPOP är ett internationellt nätverk som har
utvecklat en praxis för klimatpositiv som baseras
på ISO 14021-standarden för klimatneutralitet. För
att en verksamhet ska bli klimatpositiv och därmed
kvalificeras för nätverket krävs att bolaget uppfyller
ISO 14021-standarden och att verksamheten
klimatbalanserar sina utsläpp genom tillskapande
av kolsänkor för minst 10 procent utöver det som
kompenserats ned till netto-noll.
K2A:s mål om klimatpositivitet 2027 utgörs av
kartläggning av verksamheten och nyproduktionens
ingående klimatpåverkan med mål om 90 procent
minskning jämfört med 2020. Utöver minskning på
90 procent krävs klimatkompensation och biogena
utsläpp för att nå klimatpositivitet, effekt från dessa
utgår från olika antaganden och uppskattningar.
Under 2024 avser K2A att få uppdaterat mål
godkänt av SBTi.
1) https://www.ipcc.ch/report/ar6/syr/
2) https://sciencebasedtargets.org/companies-taking-action
3) Task Force on Climate-related Financial Disclosures: https://www.fsb-tcfd.
org/supporters/
4) https://www.clipop.org/
24
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 25 =====
Kartläggning av klimatpåverkan
Sedan 2020 har K2A gjort en sammanställning av bolagets
klimatutsläpp i ett så kallat klimatbokslut som inkluderar
verksamhetens klimatutsläpp samt de utsläpp som verksamheten
ger upphov till via leverantörer och kunder. K2A redovisar
bolagets klimatutsläpp enligt den internationella standarden
GHG-protokollet och dess tre kategorier, så kallade scope 1-3.
Scope 1
Egna, direkta utsläpp av växthusgaser från egna fordon,
värmepannor och läckage av köldmedia.
Scope 2
Egna, indirekta utsläpp av växthusgaser från köpt energi till egna
fastigheter – fjärrvärme, fastighetsel, biogas och bioolja.
Scope 3
Framför allt indirekta utsläpp av växthusgaser från inköpta varor
och tjänster från K2A:s leverantörer och kunder, exempelvis
utsläpp från tillverkning av byggprodukter, personalens tjänste-
resor och transporter till och från byggplats.
För K2A fanns de största utsläppsposterna 2023 inom scope 2,
som utgör 66 procent av den totala klimatpåverkan från bolagets
värdekedja. Fjärrvärme och fastighetsel utgör den största delen
av utsläppen för 2023 då nyproduktion uteblivit. Övrig andel
av bolagets klimatpåverkan är fördelad mellan de olika scopen
och utgörs bland annat av kundernas elanvändning, anställdas
tjänsteresor och hyrda tillgångar uppströms. Se sida 141 för en
detaljerad redovisning av K2A:s utsläpp av växthusgaser.
Klimatstrategi
Med en affärsmodell där hållbarhet har varit integrerat i arbetet
från början och med en produkt som baseras på trä – ett material
med lågt klimatutsläpp – behöver K2A inte ställa om verksam-
heten för att minska utsläppen, utan kan fokusera på att trimma
befintliga processer. De huvudsakliga aktiviteterna för att K2A
ska minska utsläppen av växthusgaser är:
< Fortsätta använda trä som byggnadsmaterial i nyproducerade
bostäder.
< Fortsätta arbetet med en klimateffektiv nyproduktionsprocess.
< Energioptimera befintligt bestånd.
< Investera ytterligare i fastighetsnära förnybar energi.
< Använda fossilfria transporter i hela värdekedjan.
< Arbeta strategiskt med cirkularitet i K2A:s byggnader och
därmed undvika utsläpp i slutet av byggnadernas livslängd.
< Samarbeta med nyckelaktörer för att öka omställningstakten i
branschen.
Utsläpp från förbränning i egna
fordon och processer i fastigheter.
Utsläpp från köpt energi. Utsläpp från leverantörer och kunder.
Inköpta varor och tjänster.
Egna och
leasade
fordon.
K2A:s
pendlings- och
tjänsteresor.
Direkta utsläpp från egna processer. Indirekta utsläpp från egna
processer, köpt energi. Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan.
Scope 1 Scope 2 Scope 3
Utsläpp av
köldmedia.
Egna
värme-
pannor.
Fjärrvärme
och
fastighetsel.
Transporter
till och från
byggplatserna.
Byggmaterial,
avfall, bränslen
och energi-
användning
i fabrikerna
och på
byggplatsen.
Hyresgästernas
användning av
tjänster relaterade
till bostaden
eller lokalerna
såsom egen
elanvändning och
avfallsgenerering.
25
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
Indelning av utsläpp i GHG-protokollets olika scope
===== SIDA 26 =====
Lagar och regler:
< Aktiebolagslagen
< Kod för bolagsstyrning
< Miljöbalken
< Arbetsmiljölagar
< Boverkets byggregler
< Nasdaq Stockholms
regelverk för emittenter
< EU-taxonomin
Externa initiativ:
< Agenda 2030
< Parisavtalet
< De planetära gränserna
< FN Global Compact
< GRI – Global Reporting
Initiative
< Miljöcertifiering – Svanen,
Miljöbyggnad, Passivhus
< TCFD – Task force on
Climate-related Financial
Disclosures
< SBTi – Science Based Target
initiative
< GRESB – Global Real Estate
Sustainability Benchmark
< Sustainalytics
Interna regelverk:
< Bolagsordning
< Interna riktlinjer såsom
uppförandekod,
jämställdhetspolicy,
arbetsmiljöpolicy,
finanspolicy och
hållbarhetspolicy
Finansieringsdrivna
ramverk:
< Grönt ramverk för aktier
< Grönt finansiellt ramverk
Styrande riktlinjer för hållbarhetsarbetet på K2A
Följande lagkrav, standarder, ramverk, forskning och riktlinjer styr K2A:s hållbarhetsarbete.
26
===== SIDA 27 =====
Ansvarsfulla och
lönsamma affärer
Ekonomisk lönsamhet och
stabilitet är en förutsättning för
en positiv utveckling av K2A:s
verksamhet över tid. Bolagets
systematiska hållbarhetsarbete
är ett sätt att framtidssäkra
verksamheten. Arbetet bidrar
även på kort sikt till ökad
lönsamhet och tillväxt. På
så vis skapas ett ökat värde
för bolagets aktieägare. K2A
bedriver ett långsiktigt arbete
med hög transparens för att
stärka bolagets trovärdighet
och skapa goda etiska och
affärsmässiga relationer till
bolagets intressenter.
Väsentliga
hållbarhetsfrågor
< Ekonomiskt värdeskapande
< Grön finansiering
< Hantering av
hållbarhetsrisker
< Uppförandekod
Hållbar planet
Klimatförändringarna
och förlusten av biologisk
mångfald utgör två av vår tids
viktigaste miljöutmaningar.
Ett fastighetsbolag som
bygger i svenskt certifierat
trä med lågt klimatavtryck
har möjlighet att vara en
kraft för positiv förändring
i dessa frågor. Som ett led i
bolagets hållbarhetsarbete
har K2A tydliggjort arbetet
med klimatfrågan genom
att år 2021 definiera ett nytt
klimatmål: Hela bolagets
värdekedja ska vara klimat-
positiv senast 2027.
Väsentliga
hållbarhetsfrågor
< Minskade utsläpp av
växthusgaser
< Resurseffektivitet och
cirkularitet
< Klimatanpassning
< Biologisk mångfald
Hållbara bostäder
Grunden för K2A:s verk-
samhet är att bygga och
förvalta hållbara bostäder på
ett sätt som stärker välmå-
endet för människor och
miljö. K2A:s nyproducerade
hus byggs i trä med fokus på
kvalitet och energieffektiva
lösningar, vilket medför
stora miljöfördelar. All
nyproduktion certifieras med
Svanen eller motsvarande.
De fastigheter som förvärvats
utan miljöcertifiering och
är äldre än tre år, certifieras
enligt Miljöbyggnad iDrift,
vilket skapar förutsättningar
för ytterligare kvalitetssäkring
genom en hållbar
förvaltningsprocess. Bolaget
arbetar för att uppmuntra en
hållbar livsstil genom att skapa
förutsättningar för kunder
att göra miljövänliga val i sin
vardag.
Väsentliga
hållbarhetsfrågor
< Miljöcertifierade byggnader
< Hållbar livsstil
< Kundnöjdhet och trivsel
Attraktiv arbetsgivare
K2A är ett ungt och
innovativt företag och ska vara
en inkluderande arbetsplats
där medarbetarna känner
engagemang och stolthet.
K2A strävar efter att erbjuda
en inspirerande, jämlik och
inkluderande arbetsmiljö med
en företagskultur där
medarbetarna kan trivas,
utvecklas och har möjlighet
att utnyttja sin fulla potential.
Företagskulturen präglas av
K2A:s kärnvärden –
kundfokus, nytänkande och
långsiktighet.
Väsentliga
hållbarhetsfrågor
< Välmående medarbetare
< Kompetensutveckling
< Mångfald och jämlikhet
Fyra strategiska hållbarhetsområden
K2A:s arbete för en hållbar utveckling utgår från FN:s 17 globala mål och de
planetära gränserna. Utifrån dialog med intressenter och en egen väsentlighets-
analys har K2A definierat fyra strategiska områden med delmål som relaterar
till de tre dimensionerna för hållbar utveckling: ekonomisk, ekologisk och social
hållbarhet.
27
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 28 =====
Ansvarsfulla och lönsamma affärer
Ansvarsfullt företagande och ekonomiskt
värdeskapande
En effektiv organisation, kostnads- och resurseffektivitet samt
ett aktivt arbete med riskhantering lägger grunden för K2A:s
lönsamhet och ett stabilt ekonomiskt värdeskapande. Detta värde
kommer aktieägarna till del, men det gynnar även kunder,
medarbetare, samarbetspartners, kommuner, leverantörer,
kreditgivare och andra intressenter. T ydliga finansiella mål ligger
till grund för arbetet, se sida 16.
K2A:s affärsmodell möjliggör hög och långsiktig tillväxt. Ett
växande fastighetsbestånd med fokus på tillväxtregioner med stark
efterfrågan innebär en diversifiering som sänker de operationella
riskerna. Som förvaltande bolag av attraktiva hyresbostäder på
marknader med bostadsbrist är bedömningen att K2A har en
ytterst begränsad uthyrningsrisk. Bolagets systematiska hållbar-
hetsarbete sänker även underhållskostnaderna för fastigheterna
och ökar livslängden i beståndet. En del av hållbarhetsarbetet
innefattar att identifiera finansiella risker kopplade till framtida
klimatscenarier. Genom att kartlägga riskerna för respektive
byggnad och genomföra erforderliga åtgärder minimerar K2A
risknivån i portföljen och tar därmed ytterligare ett steg i att säkra
affärsmodellen. Under 2023 utförde K2A en kompletterande
klimatriskinventering av beståndet, se sida 78 för mer information.
Världens första gröna aktie och
Nasdaq Green Equity Designation
Tillsammans med forskningsinstitutet CICERO Shades of
Green tog K2A fram världens första ramverk för gröna aktier
(”Green Equity Framework”) och i samband med det blev
K2A bedriver ett systematiskt hållbarhetsarbete som bidrar till ett välmående bolag med
ökad lönsamhet och tillväxt, vilket skapar värde för våra aktieägare. Företaget arbetar
därutöver långsiktigt för att skapa goda affärsmässiga relationer till våra intressenter.
Mål
Utfall
Medlemskap
Ett urval av K2A:s samarbeten och medlemskap:
< FN Global Compact
< Sweden Green Building Council
< Fastighetsägarna
< Sveriges Allmännytta
< Hållbart Stockholm 2030 (HS30)
< Nasdaq Green Bond Network
< Studentbostadsföretagen
< Trästad Sverige
< TMF Trä- och möbelföretagen
< Fastigo – fastighetsbranschens
arbetsgivarorganisation
< BeBo – Energimyndighetens nätverk för
energieffektiva flerbostadshus
< Miljö- och klimatpakten, Stockholms Stad
< SBTi – Science Based Targets initiative
< GRESB – Global Real Estate Sustainability
Benchmark
< TCFD – Task Force on Climate-related
Financial Disclosures
Driftsöverskottet ska, i genomsnitt under
åren 2019 till och med 2025, öka med
minst 25 procent per år.
All finansiering av nyproduktion
ska vara grön.
Samtliga medarbetare ska utbildas
i K2A:s uppförandekod.
Driftsöverskottet ökade med 25 procent
procent från 2022 till 2023.
All vår nyproduktion för 2023 finansie-
rades med gräna banklån, med krav på
Svanencertifiering och lägre energian-
vändning än de gränsvärden som följer
av BBR.
Alla nyanställda på bolaget under
2023 har utbildats i uppförandekod,
som redogör förväntningarna på den
anställda att efterleva riktlinjer om
arbetsutförande på ett etiskt, socialt,
ekonomiskt och miljömässigt hållbart
sätt.
2021
25 %32 %
2022 2023
32 %
2021
100 %100 %
2022 2023
100 %
2021
100 %100 %
2022 2023
100 %
28
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 29 =====
K2A 2020 det första bolaget i världen att få sina aktier klassade
som gröna. Utöver en presentation av K2A:s affärsprofil, ger
ramverket också investerare information om och hur K2A:s
hållbarhetsarbete ligger i linje med EU:s taxonomi. Metodiken
bygger på en gedigen kvantitativ och kvalitativ analys av bolagets
hela verksamhet där både intäktsströmmar och investeringar
klassificeras med en nyans av grönt (alternativt gult eller rött)
beroende på hur väl de är i linje med en koldioxidneutral
framtid.
I juni 2021 fick K2A:s aktier även en grön märkning enligt
Nasdaq Green Equity Designation. Bolaget var ett av de första
företagen på Nasdaq som kvalificerade sig för att ingå i Nasdaq
Green Equity Designation, vilket utgör ytterligare ett kvitto på
att bolagets arbete med att minimera påverkan på miljön och
klimatet är framgångsrikt och i framkant. Det utgör även ett
beslutsunderlag för investerare som letar efter hållbara investe-
ringar. Under 2023 uppdaterades bedömningen som visade att
K2A fortsätter att prestera högt med avseende på
hållbarhetsprestanda. I den uppdaterade bedömningen klassades
70 procent av bolagets intäktsströmmar och 80 procent av
bolagets investeringar som gröna.
K2A har arbetat helhjärtat med hållbarhetsfrågan sedan
starten 2013 och varje år strävat efter att bli bättre på att
transparent och öppet visa hur bolaget arbetar för att bidra till
en hållbar samhällsutveckling. Under november 2023 förnyades
K2A som Nasdaq ESG T ransparency Partner, vilket är en certi-
fiering som Nasdaq använder för företag som visar engagemang
för marknadstransparens och för att höja miljöstandarder.
Certifieringen grundas på den hållbarhetsdata bolaget
sammanställt och rapporterat för 2022. Via Nasdaq Genium
Consolidation Feed kan både nuvarande och framtida
investerare ta del av den och jämföra K2A med andra företag.
GRESB – Global Real Estate Sustainability
Benchmark
GRESB är en internationell hållbarhetsundersökning som mäter
och utvärderar fastighetsbolags och fastighetsfonders hållbar-
hetsarbete. K2A har för första gången deltagit i den officiella
jämförelsen och årets studie omfattade 2084 fastighetsbolag
i 75 länder. Utvärderingen går igenom ett stort antal hållbar-
hetsaspekter kopplade till bland annat miljö, social hållbarhet,
styrning och uppföljning. K2A:s resultat blev 90 av 100 möjliga
poäng, vilket resulterade i toppbetyget fem stjärnor och att
bolaget rankades näst högst av samtliga börsnoterade bostads-
bolag i den globala jämförelsen.
Morningstar Sustainalytics
Sustainalytics ESG-riskbedömning omfattar mer än 14 000
företag, som bedöms utifrån hur exponerade de är för olika
hållbarhetsrisker och hur väl dessa risker hanteras av respektive
bolag. Under 2023 fick K2A en ESG risk rating på 12.0, vilket
innebär en låg risk.
Hantering av hållbarhetsrisker
En hållbar verksamhet är en framtidssäkrad verksamhet. Att
arbeta aktivt med att identifiera och hantera risker avseende
hållbarhetens tre ben – ekonomisk, ekologisk och social
hållbarhet – är en del av K2A:s affärsmodell. Genom att ta aktiva
val med hänsyn till risker, men även möjligheter, säkrar K2A
verksamheten – inte bara idag utan även på lång sikt.
FN Global Compacts principer1 Sida
Mänskliga rättigheter 30, 74
1. Stödja och respektera internationella mänskliga
rättigheter inom sfären för företagens inflytande.
2. Försäkra att deras egna företag inte är inblandade
i kränkningar av mänskliga rättigheter.
Arbetsrätt 30, 150
3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten
till kollektiva förhandlingar.
4. Eliminera alla former av tvångsarbete.
5. Avskaffa barnarbete.
6. Avskaffa diskriminering vad gäller rekrytering och
arbetsuppgifter.
Miljö 74-75
7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller
miljörisker.
8. Ta initiativ för att stärka ett större
miljömedvetande.
9. Uppmuntra utvecklandet av miljövänlig teknik.
Bekämpning av korruption 74
10. Motarbeta alla former av korruption, inklusive
utpressning och mutor.
29
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 30 =====
Hållbarhet i leverantörskedjan
K2A:s leverantörer har en viktig roll i värdekedjan. Som
beställare av varor och tjänster har K2A både ett ansvar och
en möjlighet att ställa krav med koppling till hållbarhet. Det
bidrar till efterlevnad av internationella principer om hållbart
företagande, som FN Global Compact, men också till hantering
av risker inom värdekedjan. Exempelvis ställer K2A krav på
sina leverantörer att följa bolagets leverantörskod som utgår
från FN:s global compacts tio principer samt linjerar med ISO
26000:s 7 principer – avseende mänskliga rättigheter, arbetsrätt,
miljö och antikorruption. Denna kravställning sker både vid
upphandling av nya leverantörer samt vid förnyelse av avtal.
K2A eftersträvar nära och långsiktiga samarbeten med sina
affärspartner för att tillsammans främja hållbarhet genom hela
värdekedjan. Under 2023 fortsatte kartläggningen av K2A:s
leverantörskedjor. Kartläggningen utförs dels med avseende på
risker gällande möjlighet till uppfyllnad av FN Global Compacts
tio principer, dels på risker kopplade till biologisk mångfald. Den
absoluta majoriteten av K2A:s leverantörer är svenska leveran-
törer av byggnadsmaterial och komponenter, energi och el samt
tjänsteleverantörer av olika slag, exempelvis teknikkonsulter,
arkitekter och fastighetsskötare.
V aror och tjänster i förvaltningen av våra fastigheter köps
in i egen regi. Vid upphandling av entreprenörer och inköp av
tjänster reglerar K2A i avtal vilket ansvar bolagets partner har
inom affärsetik, miljö och arbetsförhållanden.
Uppförandekod och nolltolerans mot korruption
K2A:s företagskultur grundas på förtroende och affärsmässighet.
Som en del av detta är det viktigt för bolaget att följa gällande
lagar och regelverk. K2A:s uppförandekod är ett viktigt styr-
dokument i bolagets interna och externa arbete och innehåller
riktlinjer för att säkerställa ett ansvarsfullt beteende,
hög affärsetik och respekt för mänskliga rättigheter.
Uppförandekoden baseras på K2A:s kärnvärden, samt
principerna i FN:s Global Compact och de 17 globala målen i
FN:s Agenda 2030. Uppförandekoden omfattar alla bolagets
intressenter, inklusive medarbetare, leverantörer, entreprenörer
och underentreprenörer. För att säkerställa kunskap och
efterlevnad är utbildning om uppförandekoden obligatorisk
och ingår som en del i introduktionsprogrammet för samtliga
nyanställda på K2A. Under 2023 förekom noll fall av korruption
Visselblåsarfunktion
K2A har en policy och rutin för visselblåsning som kan användas
vid misstanke om brott mot K2A:s kärnvärden, uppförandekod
eller lagstiftning. Funktionen hanteras av en extern part som
säkerställer visselblåsarens anonymitet. Anmälningarna ska
hanteras och utredas skyndsamt och effektivt. Information om
uppförandekoden och visselblåsarsystemet ingår som en del
i introduktionsprogrammet för alla nyanställda. Under 2023
inkom inga anmälningar om överträdelser, oegentligheter eller
något annat som strider mot K2A:s kärnvärden eller
uppförandekod eller mot lagstiftning.
Samarbeten för utveckling och framtidssäkring
För att bygg- och fastighetsbranschen ska ha en möjlighet att
uppnå Parisavtalets klimatmål behöver omställningen ske snabbt,
vilket ställer höga krav på anpassningsförmåga och flexibilitet.
K2A driver och deltar i ett flertal branschöverskridande
samarbeten kopplade till bland annat klimatneutralt byggande,
social hållbarhet, digitala delningslösningar och materialval
med låg klimatpåverkan. Se sida 28 för K2A:s samarbeten och
medlemskap.
K2A ska vara en kunskapsbärare och inspiratör för andra
bolag inom näringslivet. Samtidigt som K2A utvecklas är ambi-
tionen att bidra till att branschen rör sig i en positiv riktning
genom att dela med sig av kunskap och goda exempel.
K2A:s fastighet Galaxen i Västerås färdigställdes under andra kvartalet 2023. Fastigheten består av 155 hyresbostäder och fyra
lokaler. Galaxen är miljöcertifierad enligt Svanen.
30
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 31 =====
Hållbar planet
En central del i att vara ett grönt fastighetsbolag är att ta ett långsiktigt ansvar
för verksamhetens påverkan på människor och miljö. K2A:s klimatmål om en
klimatpositiv värdekedja år 2027 är en viktig del för att bolaget ska bidra till en
välmående planet i linje med Parisavtalet. Genom att vara med och ta ansvar för
kommande generationer förbereder sig K2A också för en framtid med nya
förutsättningar och krav på företag.
Strategi för minskade utsläpp av växthusgaser
Bygg- och fastighetssektorn står för mer än en femtedel av
Sveriges utsläpp, enligt beräkningar från Boverket1. Det gör
den till en av de sektorer i Sverige som står för störst utsläpp av
växthusgaser. En majoritet av utsläppen kommer från ny- och
ombyggnation, vilket till stor del beror på utsläpp från
produktion av byggmaterial. Om ett byggbolag enbart mäter sina
direkta utsläpp och inte utsläpp kopplade till material eller andra
utsläpp i bolagets värdekedja (scope 3) riskerar siffrorna därför
att ge en missvisande bild av bolagets klimatpåverkan.
De slutsatser som K2A drar utifrån detta är dels att material-
valet är det enskilt viktigaste beslutet för ett byggande bolag som
vill minska sina utsläpp och dels att ett bolag som på allvar vill
bidra till minskade koldioxidutsläpp måste mäta utsläppen av
växthusgaser i hela sin värdekedja, det vill säga scope 1-3.
K2A arbetar aktivt med att undvika och reducera utsläpp
av växthusgaser i hela värdekedjan, från nybyggnation till
förvaltning. Utgångspunkten är att K2A:s byggnader ska ha låg
klimatpåverkan från ingående material vid nyproduktion och
lågt behov av extern energitillförsel i förvaltningsskedet, för att
på så sätt minimera klimatpåverkan.
Genom att fokusera på byggnation med stomme i trä, ett
material som har låg klimatpåverkan och som dessutom binder
kol, ger K2A:s nyproduktion upphov till betydligt lägre utsläpp
jämfört med likvärdig byggnad med stomme i stål och betong.
Utöver stommaterialet är K2A:s fokus vid nybyggnation och
renovering att använda återbrukade material där det är möjligt
och i annat fall använda material som består av återbrukade
råvaror eller annat material med lägsta möjliga klimatpåverkan.
För att minska utsläppen från befintligt bestånd arbetar
K2A kontinuerligt med smart styrning, driftsoptimering och
uppföljning av energianvändningen. Bolaget investerar även i
förnybar elproduktion till byggnaderna. Mer att läsa om detta
finns på sida 36.
Sedan år 2020 har K2A kartlagt och beräknat bolagets
utsläpp av växthusgaser enligt GHG-protokollets scope 1-3, se
bild sida 25 för förklaring av de olika scopen. K2A:s utsläpp i
samtliga scope framgår i detalj på sida 141. För verksamhetsåret
2023 minskade utsläppen på total basis till följd av utebliven
nyproduktion, vilket tydliggörs i den låga klimatpåverkan för
scope 3 för 2023.
Mål
Utfall
100 procent av K2A:s byggnader i förvaltning ska
vara klimatriskinventerade.
K2A:s klimatpåverkan redovisas enligt GHG-protokollets scope
1-3 för samtliga relevanta kategorier.
Klimatriskinventeringar är genomförda för 100 procent av
fastighetsportföljen.
K2A minskar utsläppen av växthusgaser i scope 1-3 jämfört
med 2022.Den stora minskningen beror främst på minskad
nyproduktion.
2021 2022 2023
26 105
116,9
ton
32,2
8 649
1 291
2021 2022 2023
116,9
116,9
kg CO2e/kvm
32,2
32,2
4,1
För detaljerad redovisning av
växthusgasutsläpp i scope 1-3,
se sida 141.
ton kg CO2e/kvm
Växthusgasutsläpp scope 1-3
1) https://www.boverket.se/sv/klimatdeklaration/om-klimatdeklaration/syfte/
31
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 32 =====
Ansvarsfull framtidssäkring med klimatanpassning
av fastighetsbeståndet
Klimatförändringarna och riskerna som följer i deras spår är
de största hoten mot nutidens och framtidens samhällen. Därför
behöver ett hållbart fastighetsbestånd vara fysiskt motstånds-
kraftigt – både idag och över tid. En framtidssäkrad byggnad
innebär en lägre risk och är en tryggare investering. Att veta vilka
risker som finns inom beståndet blir därför en förutsättning för
att skydda fastighetsvärden och kunna förvalta fastigheterna så
effektivt som möjligt.
K2A kartlägger och hanterar framtida klimatrisker och
möjligheter på såväl bolags- samt fastighetsnivå. På bolagsnivå
identifieras och analyseras fysiska klimatrisker och
omställningsrisker som kan ha en övergripande påverkan på hela
verksamheten. Omställningsrisker kan till exempel vara ändrade
lagkrav, behov av teknologiska uppgraderingar, risker kopplade
till leverantörskedjan och materialförsörjning eller påverkan på
bolagets varumärke.
På fastighetsnivå har K2A utfört en inventering av hela
det befintliga fastighetsbeståndet med avseende på framtida
klimatrisker enligt IPCC:s RCP 8.5 klimatscenario1. Y tterligare
inventeringar görs löpande vartefter bolaget påbörjar ett projekt
eller förvärvar nya fastigheter.
Resurseffektivitet och cirkularitet
Samhällets användning och omhändertagande av naturresurser
formar både mänsklighetens, miljöns och ekonomins
välbefinnande. Genom att använda nya och förädlade naturre-
surser mer effektivt kan miljöpåverkan och kostnader minskas,
samtidigt som de socioekonomiska målen inom ramen för
Agenda 2030 uppnås. Bygg- och fastighetsbranschen står för en
betydande del av samhällets materialanvändning samt miljö- och
klimatpåverkan, samtidigt som sektorn står får 35 procent2 av
allt avfall inom EU . Genom att ställa om till mer resurseffektiva
kretslopp kan såväl exploateringen av naturresurser som utsläpp
av växthusgaser minska.
K2A strävar efter att vara resurseffektivt genom hela
värdekedjan. Det innebär bland annat ansvarsfull användning
av vatten, energi och material samt minimering och effektiv
Klimatriskinventering
K2A inventerar samtliga byggnader i det befintliga fastighetsbeståndet med avseende på följande klimatrisker:
< Översvämning på grund av höjda vattennivåer i hav, vattendrag och sjöar
< Skyfall
< Värmeböljor
< Snöfall
< Bränder
< Markstabilitet
Varje risk har graderats enligt skalan: ingen, låg, medel eller hög risk. Utifrån detta har åtgärdsförslag tagits fram
som K2A integrerar i handlingsplaner för förvaltningens underhållsplan för respektive byggnad. Idag är processen
genomförd för 100 procent av fastigheterna i K2A:s portfölj.
K2A:s kunder kan känna sig trygga med att husen har förutsättningar för god inomhuskomfort och motstånd mot
bland annat värmeböljor, översvämningar och skyfall. Med välmående kunder som vill bo kvar säkrar bolaget sina
framtida hyresintäkter.
hantering av avfall. Svanenmärkningen av bolagets
nyproducerade bostäder är ett viktigt kvitto på detta arbete.
Genom att välja klimateffektiva material med hög kvalitet ökar
bostädernas och installationernas livslängd. T rä som stom-
material och smarta infästningsmetoder gör materialen lättare
att byta ut, underhålla och återbruka. T ack vare smarta plan-
lösningar där stammar för el, vatten och avlopp är placerade mot
korridorer underlättas ett framtida stambyte där inget material
i badrummet behöver rivas och störningen för de boende blir
minimal. V olymelementen monteras ihop så att de i framtiden
ska vara lätta att demontera och kunna användas i nya hus
antingen i sin helhet eller genom återbruk av byggmaterial.
K2A:s byggnader är demonterbara, flyttbara och åter-
användbara. Om ett område hamnar i riskzon för översvämning
eller om behovet av studentbostäder minskar till följd av att
en högskola läggs ned går det att montera ned byggnaden och
bygga upp volymelementen på annan plats. Återbruksalternativ
är en del av byggprocessen och under 2023 togs en strategi för
resurseffektivitet fram i syfte att minska bolagets miljöbelastning
vid användning av byggmaterial vid ny- och ombyggnation.
Strategin är en del av K2A:s färdplan för att nå sitt klimatmål till
2027. Att från början bygga med hög kvalitet på byggmaterial
och hög standard på bostäderna bidrar till att kunden tar bättre
hand om sin bostad och behovet av reparationer minskar, vilket
i förlängningen leder till lägre underhållskostnader och lägre
utsläpp av växthusgaser.
Tillgången till vatten är av stor betydelse och K2A värnar
om vatten som en naturresurs. För att möjliggöra en effektiv
dagvattenhantering på fastigheterna arbetar K2A med olika
typer av dagvattenlösningar som är dimensionerade för
att klara framtida klimat med extrema skyfall, vilket också
minskar risken för klimat- och väderrelaterade vattenskador i
byggnaderna. K2A arbetar även för att minska fastigheternas
vattenanvändning. Bland annat används snålspolande toaletter,
duschmunstycken och blandare som bidrar till minskad åtgång
av vatten. Fastighetsautomationen gör det också lättare att följa
upp användningen och på så vis upptäcka och åtgärda eventuella
läckage i tidigt skede.
1) https://www.klimatanpassning.se/klimatanpassa/underlag-for-klimatanpassning/klimatscenarier-1.87742
2) https://www.boverket.se/sv/byggande/uppdrag/uppdrag-om-cirkular-ekonomi-i-byggsektorn/
32
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 33 =====
Biologisk mångfald
Klimatrisker, klimatpåverkan och biologisk mångfald är tre
viktiga miljöfrågor som är tätt sammankopplade. Ju fler växter
som finns, desto större kapacitet finns att ta upp koldioxid i
atmosfären. Fler växter skapar även skugga, vilket lindrar effek-
ten av värmeböljor och bidrar med naturlig dagvattenhantering
genom upptag av vatten via rötterna.
Nyexploatering i ett område kan medföra att såväl ekologiska
och kulturella värden som rekreationsvärden på platsen påverkas.
Bland annat finns en risk att spridningsvägar för växter och djur
hindras. K2A arbetar aktivt för att vid nyproduktion stötta lokal
biologisk mångfald och lokala ekosystemtjänster. Byggmetoden
med volymelement som monteras på plats innebär avsevärt
mindre påverkan på närmiljön än traditionella byggmetoder.
Ofta kan träd och växtlighet bevaras, även i de fall där de växer
precis intill huskroppen. Därutöver anlägger K2A insektsholkar
som inrymmer boplatser för lokalt rödlistade arter, anlägger
gröna tak och skapar gröna innergårdar med växter som
blommar hela blomningsäsongen, vilket genererar föda för djur,
insekter och pollinatörer.
Fossiloberoende verksamhet
Att bli oberoende av bränslen som ger upphov till fossila utsläpp
är en viktig del av K2A:s långsiktiga klimatarbete. T ransporterna
till byggplats och energianvändningen i byggnaderna är exempel
på delar av värdekedjan som bolaget har rådighet över och
arbetar aktivt med att påverka. Exempelvis gör det skillnad
att transporter mellan fabrik och byggplats drivs på HVO
(biodiesel) eller att arbetsmaskiner på byggplats och i fabriker är
eldrivna. För uppvärmning av byggnaderna tecknar K2A gröna
fjärrvärmeavtal i de kommuner som erbjuder grön fjärrvärme
och bolaget har sedan 2021 avtal om fossilfri fastighetsel för hela
fastighetsbeståndet.
På Roten i Umeå har K2A 277 studentlägenheter. På innergården har den naturliga växtligheten bevarats i så stor utsräckning
som möjligt. Innergården utgör en gemensam plats där de boende kan samlas och nyttja elgrillen.
33
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 34 =====
Hållbarhetsrapport
K2A Årsredovisning 2023
Grön scen för bostadsdebatt under
Almedalsveckan
På Almedalsveckan möts varje år politiker, intresseorganisationer och företag
för att diskutera politik och samhällsfrågor. 2023 anordnade K2A Almedalens
grönaste scen för bostadsdebatt som en del av K2A:s tioårsfirande. Det blev en
heldag med seminarier där riksdagsledamöter, kommunalråd, vd:ar, arkitekter och
andra diskuterade frågor kopplade till bostadsbyggande och hållbarhet.
Seminarierna hölls i centrala Visby och mycket fokus lades på den stora
nedgången i byggandet, men också på hur politik, fastighetsbolag och investerare
kan bidra att klimatutsläppen hålls nere när byggandet väl tar fart igen. Boverkets
analys är fortfarande att det behövs 60 000 nya bostäder per år fram till 2030.
Samtidigt ska Sverige minska sina utsläpp och en femtedel av dem kommer från
fastighetssektorn – den allra största delen från byggnation.
Även detta år lockade K2A:s Almedalsarrangemang en stor och namnkunnig
publik med åskådare från såväl näringslivet som från politikens värld. Behovet av
en tydligare politisk styrning mot hållbart byggande, gärna med utgångspunkt i
klimatdeklarationerna, var ett tema som lyftes från flera håll och även ett sektor-
specifikt klimatmål för bostadssektorn var uppe för diskussion. Ett sådant mål finns
idag bara för transportsektorn.
Johan Knaust, vd på K2A, Marie Passburg, Sverigechef på Boklok, Andreas Hatzgeorgiou, vd Stockholms Handelskammare, Jennie
Nilsson (S), riksdagsledamot och bostadspolitisk talesperson, Katarina Luhr (MP), riksdagsledamot och bostadspolitisk talesperson och
moderator Pontus Ekerljung, pr-chef på K2A.
34
===== SIDA 35 =====
Hållbara bostäder
Kontroll över värdekedjan
K2A kontrollerar hela värdekedjan, från utveckling av bostads-
projekt till förvaltning, och kan därmed arbeta med åtgärder för
minskad miljöpåverkan och värdeskapande i varje led. Med en
kontrollerad och standardiserad fabriksproduktion av lägenheter
för leverans direkt till byggarbetsplatsen kan spill minimeras och
transporter optimeras, vilket bidrar till lägre klimatpåverkan.
Det trä som används är närproducerat, vilket ytterligare
begränsar miljöpåverkan från transporter i värdekedjan.
K2A erbjuder hyresbostäder, studentbostäder och samhälls-
fastigheter på marknader med hög tillväxt och efterfrågan. På
många orter, inte minst i universitets- och högskolestäderna,
råder det stor brist på hyresrätter. Genom att bygga yteffektiva
bostäder i attraktiva lägen till en rimlig hyra fyller K2A ett
tydligt behov i samhället. På så vis bidrar bolaget till en hållbar
och inkluderande bostadsmarknad.
Framtidssäkring av befintligt bestånd
En utmaning för hela fastighetsbranschen är att hantera
fastigheters hållbarhetsprestanda. K2A arbetar aktivt med
förvaltningsbeståndets klimatpåverkan, energianvändning och
utemiljöer för att byggnaderna ska ha en hög hållbarhets-
prestanda både nu och i framtiden. I den löpande förvaltnings-
processen har bolaget rutiner för att inventera och identifiera
Grunden för K2A:s verksamhet är att bygga och förvalta hållbara bostäder som
bidrar till välmående människor och miljö. Ambitionen är att skapa bästa möjliga
förutsättningar för en hållbar livsstil där det är lätt för kunderna att göra val för
lägre miljöpåverkan i sin vardag. K2A har kontroll över hela värdekedjan och
arbetar med innovativa och systematiska insatser för att skapa värde i varje led,
från utveckling av miljö- och klimateffektiva bostäder till hållbar förvaltning av
fastigheterna.
åtgärder som kan påverka byggnadens fysiska prestanda, som
sättningar i mark utanför byggnaden eller funktionen av de
tekniska systemen i byggnaden.
Under 2023 har arbetet fortsatt med miljöcertifiering av
fastighetsbeståndet enligt Svanen och Miljöbyggnad iDrift. För
fastigheter som förvärvats utan miljöcertifiering och är äldre än
tre år har certifiering utförts i enlighet med det svenska
miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad iDrift. För all
nyproduktion har miljöcertifiering enligt Svanen tillämpats.
I slutet av 2023 var 72 procent av bolagets fastighetsarea
certifierad och 24 procent är under pågående certifiering. Vid
certifiering i enlighet med både Svanen och Miljöbyggnad
iDrift utvärderas och kravställs hur fastigheterna utformas och
förvaltas ur ett livscykelperspektiv.
I K2A:s förvärvade äldre byggnader investerar bolaget i
energieffektiviserande åtgärder som injustering och adaptiv
värmestyrning samt fastighetsnära förnybar energiproduktion
genom solceller. Som en del av K2A:s arbete med biologisk
mångfald kommer det befintliga fastighetsbeståndet att ses
över med avseende på grönytor och ekosystemtjänster, där en
ökad mängd grönytor kan bidra till hantering av regnvatten i
samband med skyfall samt mervärden för kunder, klimat, djur
och insekter.
Mål
Utfall
Miljöcertifiera all nyproduktion. Minska energianvändningen med fem
procent från 2022 till 2023.
Kundnöjdhet över branschgenomsnitt.
Under 2023 miljöcertifierades all
nyproduktion enligt Svanen.
Den relativa energianvändningen har
minskat med cirka 9 procent, mätt i kWh/
kvm Atemp.
Kundnöjdheten under 2023 uppgick till
82 procent. Branschgenomsnittet
2023 var 81 procent.
2021
100 %100 %
2022 2023
100 %
2021 2022 2023
105,0 99,3
kWh/m3
90,2
2021 2022 2023
81 %
82 %
64 %
76 %
35
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 36 =====
Framtidens bostäder byggs i trä
K2A:s bostäder tillverkas i trä – det enda förnybara
och klimateffektiva byggmaterialet. Vårt trä
kommer från närproducerat hållbart svenskt
skogsbruk och:
< Minskar CO2-utsläppen under byggprocessen.
< Binder CO2 under hela byggnadens livslängd.
< Möjliggör mer energieffektiva transporter då
prefabricerade lägenhetsvolymer i trä väger
mindre än motsvarande i exempelvis betong.
< Är ett vackert och levande byggmaterial.
< Är tystare att bygga med, lättare och ger en bra
arbetsmiljö.
< Är lätt och miljövänligt, men samtidigt hållfast
och har lång livslängd.
Minskad energianvändning
K2A arbetar kontinuerligt med uppföljning, driftsoptimering
och smart styrning för att minska energianvändningen och
använda energi på ett mer effektivt sätt. K2A:s digitaliserade
fastighetsbestånd gör det möjligt att i realtid kontrollera
energianvändningen genom att fjärrstyra värme, ventilation och
elanvändning. Genom att snabbt kunna reagera på avvikelser
eller göra justeringar utifrån växlande väderförhållanden kan
betydande energibesparingar göras.
Under 2023 har en rad energieffektiviseringsåtgärder
genomförts och arbetet med installation av solceller på befintliga
fastigheter har fortsatt. Vidare har nästa steg i digitaliserings-
strategin tagits då K2A inlett ett samarbete med Myrspoven
för att tillämpa AI-styrning av värme- och ventilationssystem
på majoriteten av fastigheterna. Dessa åtgärder har tillsammans
medfört att energianvändningen i jämförbart befintligt bestånd
minskat med cirka nio procent.
Arbetet med energieffektiviseringsåtgärder fortsätter under
2024 då K2A utökar samarbetet med Myrspoven till att omfatta
fler fastigheter och effektivisera styrning av byggnadernas
tekniska system.
För att få en så förnybar energimix som möjligt producerar
K2A egen el via solceller och arbetar med batterilagring.
Under 2022 tredubblade företaget mängden egenproducerad
solel jämfört med 2021. Under 2023 tilkom nio nya solcells-
anläggningar i beståndet, samtidigt såldes sju fastigheter
med egenproducerad solel, vilket medförde att ökningen av
På flera av K2A:s studentbostadsorter arrangeras löpande trivselaktiviteter såsom områdesdagar, grillkvällar och insparks-
evenemang i samband med terminstart. Bilden är från K2A:s fastighet Västern i Sundsvall.
egenproducerad solel stannade på 26 procent för 2023. T otalt
hade K2A vid utgången av 2023 18 solcellsanläggningar, med
en årlig produktion på 721 MWh el, fördelade på bolagets
fastigheter. Det motsvarade 13 procent av bolagets fastighetsel
under samma period, eller elanvändningen för 750 genomsnitt-
liga K2A-lägenheter.
Som en del av vårt taxonomiarbete fortsätter vi att minska vår
energianvändning i hela beståndet och på så vis öka andelen av
ekonomiska aktiviteter som klassas gröna enligt EU-taxonomin.
36
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 37 =====
Miljöcertifieringar för kvalitetssäkring
Sedan 2018 har K2A licens för att bygga Svanenmärkta hus. I
K2A:s byggprocess läggs särskilt stor vikt vid att göra hållbara
och långsiktiga val i alla delar av processen. Svanenmärkningen
syftar bland annat till att säkerställa en god och hälsosam
boendemiljö. Det handlar exempelvis om att välja material av
hög kvalitet som är fria från miljö- och hälsoskadliga kemikalier.
K2A går igenom de material som används för att säkerställa att
kraven efterföljs. Exempelvis är material i ytskikt kontrollerade
med avseende på emissioner för att säkerställa att de inte avger
farliga ämnen, vilket bidrar till en hälsosam och giftfri innemiljö.
Kraven för att erhålla miljöcertifiering är höga och omfattar
bland annat en kvalitetssäkrad byggprocess, noggrant genom-
förda materialval och hög energieffektivitet.
Boende för en hållbar livsstil
För många kunder, framför allt studenter och ungdomar, är
lägenheten hos K2A det första egna boendet. Som fastighets-
ägare har K2A en möjlighet att lägga grunden för hållbara
beteenden genom att underlätta en hållbar livsstil. K2A erbjuder
exempelvis ellådcykel- och elbilspool, elgrillar på innergårdarna,
digitala nycklar och kylboxar för att leverera matkassar. Samtliga
fastigheter har miljörum med goda sorteringsmöjligheter.
Kunderna uppmuntras även att återbruka inredning och får
tips på hur de kan reducera energi- och vattenanvändningen i
sina bostäder. Miljöer och tjänster som stimulerar till ett hållbart
beteende kan skapa livslånga vanor som är bra för både planetens
och kundernas välmående. Under 2023 infördes en grön hyres-
bilaga för alla K2A:s hyresgäster – där fastighetsägarens ansvar
för hållbarhetsarbetet framgår, men även förväntningarna på de
boende avseende bland annat resursförbrukning, källsortering
och transportval.
På flera av K2A:s orter – Lund, Stockholm, Västerås, Gävle,
Umeå och Örebro – erbjuds kunderna bilpooler med elbilar
enligt det egna konceptet BoBil. Bilpoolen lanserades 2018 och
är ett attraktivt inslag i en modern delningsekonomi.
Miljövinster uppstår då flera hushåll kan dela på ett färre antal
bilar. En annan fördel är att behovet av att bygga parkerings-
platser minskar, vilket ofta skapar utrymme för att bygga fler
bostäder som genererar ökade hyresintäkter.
För att uppmuntra kunder hos K2A till hållbara transportsätt
som gång, cykel och kollektivtrafik har entréerna utrustats
med digitala anslagstavlor som visar resplaner och tidtabeller
för närmaste kollektivtrafikpunkt. I samtliga nyproducerade
bostäder har kunderna tillgång till cykelparkeringar, både
inomhus och utomhus. I vissa fastigheter finns även vallabodar
och cykelverkstäder för enklare underhåll.
Kunder som trivs
Kundtrivsel, trygghet och förutsättningar för samvaro är en del
av K2A:s grundkoncept. Utgångspunkten är att K2A:s kunder
ska trivas och vilja bo kvar länge. Att känna sig trygg i sitt hem
är viktigt för alla människor och det är centralt för K2A att
vara en positiv samhällskraft som bidrar till utvecklingen av
attraktiva och levande bostadsområden. Ambitionen är att skapa
inbjudande och säkra utemiljöer där alla kunder är välkomna
och känner sig trygga. Därför läggs stor vikt vid utformningen
av ytorna mellan husen, exempelvis genom att anlägga lekplatser
eller gemensamma uteplatser och samlingslokaler där kunder
kan mötas och umgås. I vissa fastigheter finns inslag av samhälls-
fastigheter såsom LSS-boenden, förskolor och serviceboenden.
Att människor med olika levnadsmönster bor tillsammans i
samma kvarter är positivt för tryggheten då människor rör sig i
området olika tider på dygnet. Baserat på denna insikt har K2A
tagit fram ett koncept för de egenutvecklade fastigheterna som
kallas 24-timmarskvarter. T rygga och attraktiva bostadsområden
leder också till snabbare uthyrning och färre omflyttningar,
vilket bidrar till ökad lönsamhet. Utöver utformningen av de
K2A:s 155 hyreslägenheter på Galaxen i Västerås färdigställdes under det andra kvartalet 2023. Projektet är producerat i
svenskt certifierat trä och miljöcertifieras enligt Svanen.
37
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 38 =====
fysiska miljöerna anordnar K2A olika aktiviteter för kunderna.
Under 2023 anordnades aktiviteter över hela landet, till exempel
påskäggsjakt och julklappsjakt, samt grillkvällar.
K2A har ett nära samarbete med studentkåren på ett flertal
av de orter bolaget verkar på, exempelvis Gävle och Sundsvall. I
Växjö deltar K2A i en samverkansgrupp för trygghet på Campus
tillsammans med kåren, kommunen och övriga fastighetsägare.
Nöjda kunder är en förutsättning för K2A:s framgång och
därför ett viktigt mål. Enligt NKI, Nöjd Kund Index, var
kundnöjdheten 82,2 procent under 2023. En faktor som gett
tydlig positiv effekt i NKI har varit egen personal på orterna,
vilket skapar förutsättningar för långvariga kundrelationer och
minimerar omflyttningar. En kundnära förvaltning är viktig för
att K2A ska kunna leverera bra och snabb service.
En löpande och nära dialog som bygger på direktkontakter
med kunderna främjar lojalitet och kundnöjdhet. Förvaltningen
av fastigheterna bedrivs därför med egen personal i så stor
utsträckning som möjligt. Genom att kunderna ser och möter
samma lokala bovärdar i sin närmiljö skapas en känsla av
personligt bemötande, tillit och trygghet. Detta bekräftas
även av en tydlig uppgång i kundnöjdhet på de orter där K2A
gått från extern till egen förvaltning. I dagsläget har K2A en
övervägande del egen förvaltning.
Andra standardkoncept för kunder hos K2A är fri tillgång till
elgrillar på innergårdarna – ett uppskattat inslag. I Linköping
och Sundsvall finns så kallade “felleshus” , samvarolokaler med
kök som kunderna kan boka för egna sammankomster. I många
studentfastigheter tillhandahåller K2A studentcaféer där studen-
terna kan träffas och studera tillsammans. Bolaget anlitar även
studenter på plats som ansvarar för att öppna, stänga och hålla
lokalerna i ordning. I Sundsvall driver K2A ett trygghetsboende
för äldre och i Linköping färdigställdes under året ytterligare ett
trygghetsboende med generösa ytor för socialt umgänge samt en
trygghetsvärd som anordnar gemensamma aktiviteter.
K2A:s fastighet Hortonomen i Växjö ligger med toppläge intill Linnéuniversitetet och har vacker sjöutsikt över sjön Trummen.
Huset består av 100 nyproducerade och Svanenmärkta studentbostäder.
38
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 39 =====
Attraktiv arbetsgivare
K2A som arbetsgivare
K2A är ett entreprenöriellt bolag som präglas av högt tempo och
snabba beslutsprocesser. Företagskulturen bygger på kärnvärdena
kundfokus, nytänkande och långsiktighet. K2A:s kärnvärden,
tillsammans med styrdokument som hållbarhetspolicy, personal-
policy, jämställdhetspolicy och uppförandekod är vägledande. I
en liten organisation som K2A:s blir varje enskild medarbetares
bidrag mycket betydelsefullt och att rekrytera rätt personer till
denna miljö är en förutsättning för en fortsatt framgångsrik
utveckling av bolaget. Medarbetare uppmuntras att våga tänka
nytt och innovativt för att på ett lösningsorienterat sätt bidra till
att utveckla verksamheten och skapa värde för bolagets intres-
senter. Det är avgörande att medarbetarnas kompetens motsvarar
verksamhetens behov för att möta marknadens utmaningar. För
samtliga medarbetare sker utbildningar löpande i enlighet med
medarbetarens utvecklingsplan och baserat på behov. Under
2023 fick samtliga av bolagets anställda och styrelsemedlemmar
möjlighet att genomgå en hållbarhetsutbildning via Sustademy.
Vid årsskiftet hade 79 % klarat utbildningen.
K2A ska fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare som kan
locka och behålla motiverade och kompetenta medarbetare.
K2A är ett ungt, snabbväxande företag och ska vara en inkluderande arbetsplats
där medarbetarna känner engagemang och stolthet. K2A strävar efter att erbjuda
en inspirerande, jämlik och inkluderande arbetsmiljö med en företagskultur där
medarbetarna kan trivas, utvecklas och har möjlighet att utnyttja sin fulla poten-
tial. Företagskulturen präglas av K2A:s kärnvärden – kundfokus, nytänkande och
långsiktighet.
För att säkerställa medarbetarnas motivation genomförs årliga
medarbetarsamtal, där individuella önskemål och behov av
vidare kompetensutveckling kartläggs. Under 2023 genomfördes
en ny medarbetarundersökning som stärkte bilden av att K2A är
ett bolag där medarbetare trivs och är stolta att arbeta.
K2A som arbetsplats
K2A ska fortsatt erbjuda attraktiva arbetsplatser med fokus
på hälsa och säkerhet. Istället för att ha ett ledningssystem
för hälsa och säkerhet har K2A tillsatt en förbättringsgrupp.
Förbättringsgruppen arbetar proaktivt med årliga skydds-
ronder på samtliga verksamhetsställen för att minimera risken
för arbetsplatsolyckor och tillbud samt för att garantera
att de anställda har en säker och hälsosam arbetsmiljö.
Förbättringsgruppen utser skyddsombud, som representerar
tjänstemän och arbetare. Anställda har möjligheten att skicka
in förbättringsförslag anonymt till förbättringsgruppen.
Vid allvarliga förseelser uppmanas de anställda att anmäla i
visselblåsarfunktionen.
Mål
Utfall
Kvinnor Män
30 %
70 %
Kvinnor Män
57 %
63 %
37 %
Könsfördelningen på K2A ska vara minst
40 procent kvinnor och minst 40 procent
män.
Bolagets ledningsgrupp ska ha en jämn
könsfördelning, vilket innebär minst 40
procent kvinnor och minst 40 procent
män.
K2A:s medarbetare ska vara nöjdare än
branschgenomsnittet.
Andelen kvinnliga medarbetare på
moderbolaget uppgick under 2023 till
37 procent (42).
Andelen kvinnor i ledningsgruppen
under 2023 uppgick till 30 procent (30).
Under 2023 genomförde K2A för andra
gången en medarbetarundersökning.
Employee Net Promotor Score, eNPS,
mäter hur villiga medarbetarna är att
rekommendera K2A till andra. Skalan
går från -100 till 100. K2A:s resultat blev
23+, vilket motsvarar mycket bra enligt
eNPS:s skala.
2022
54
-100
0
100
2023
23
39
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 40 =====
Välmående medarbetare
K2A ska erbjuda medarbetarna en arbetsmiljö som är trygg,
säker och hälsosam. Såväl den psykosociala som den fysiska
arbetsmiljön är viktig för att medarbetarna ska trivas. Vid de
årliga medarbetarsamtalen utvärderas arbetsmiljön. Resultatet
utvärderas och implementeras i kommande års handlingsplan.
Som en del i arbetet för att öka trivseln finns möjlighet att
delta i gemensamma aktiviteter på veckobasis samt halvårsvisa
trivselaktiviteter där både styrelsemedlemmar och medarbetare
har möjlighet att delta. K2A erbjuder även friskvårdsbidrag och
medarbetare på moderbolaget har tillgång till privat sjukvårds-
försäkring. K2A har en förbättringsgrupp som löpande tar emot
förbättringsförslag och arbetar med att förbättra arbetsmiljön.
I förbättringsgruppen ingår representanter från hela organisa-
tionen. Förbättringsgruppen sammanträder kvartalsvis. Under
2023 har gruppen fortsatt med arbetet för medarbetares trivsel
och fokuserat på förbättringsåtgärder från föregående års
medarbetarundersökning.
Mångfald och jämlikhet
K2A ska vara en inkluderande arbetsplats där medarbetarnas
olikheter värdesätts och respekteras. Inom K2A råder noll-
tolerans mot diskriminering och kränkande särbehandling,
vilket även framgår av bolagets jämställdhetspolicy och
uppförandekod. K2A har en process på plats för att hantera
incidenter eller brott mot interna riktlinjer. Inga incidenter
rapporterades under 2023. Under 2021 initierades en intern
arbetsgrupp för mångfald och jämlikhet i syfte att driva och
utveckla arbetet vidare. Under 2023 gjordes bland annat en
genomlysning av bolagets processer och styrdokument för att
säkerställa att bolaget arbetar i enlighet med uppsatta riktlinjer
och policyer. På samma sätt som K2A arbetar med mångfald och
jämlikhet ställs även krav på att leverantörer och under-
entreprenörer tar ansvar för detta i sina organisationer. Vid
tecknande av avtal åtar sig samtliga leverantörer att följa K2A:s
leverantörskod. Under 2023 har det inte rapporterats några
incidenter kopplat till negativ social påverkan i leverantörs-
kedjan.
Koncernen har en jämställdhetsplan till stöd för arbetet med
att främja lika villkor på arbetsplatsen. Andelen kvinnor inom
moderbolaget uppgick 2023 till 37 procent (42).
Organisation och medarbetare
K2A:s verksamhet organiseras i områdena Affärsutveckling,
Pågående projekt, Produktion och Förvaltning samt de koncern-
gemensamma funktionerna Hållbarhet, Ekonomi/Finans och
Kommunikation/IR vid huvudkontoret i Stockholm.
Glada vinnare på K2A:s 10-årsfirande. Från vänster: Karina Antin, hållbarhetschef, Gösta Jansson, energi- och teknikansvarig,
Kevin Åslund, förvaltningsassistent och William Celsing, regionchef.
40
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 41 =====
Intressentdialog
och väsentlighetsanalys
Intressentdialog
Utvecklingen inom fastighetsbranschen går snabbt, vilket ställer
höga krav på anpassningsförmåga och flexibilitet. I syfte att
utveckla och förbättra K2A:s interna arbete och externa erbju-
dande har det genomförts en väsentlighetsanalys som fångar
upp bolagets intressenters förväntningar. Den genomgripande
intressentdialog som utfördes 2022 kompletterades under 2023
för att få med risker och möjligheter vid klimatförändringar,
i enlighet med CSRD (Corporate Sustainability Reporting
Directive). Tidigare enkät kompletterades med svarsalternativ
avseende klimatrisker och -möjligheter, både ur ett ekologiskt
och finansiellt perspektiv. På så sätt kunde dessa risker och
möjligheter tas med i den dubbla väsentlighetsanalysen.
De viktigaste intressentgrupperna för K2A är bolagets kunder,
leverantörer, medarbetare och ledningsgrupp, samhälle och
kommuner, långivare och investerare samt styrelse och ägare.
Baserat på intressentdialogen har ett antal väsentliga aspekter
identifierats och avgränsats till de som bolaget primärt påverkas
av eller som berör bolaget indirekt via omvärlden. Kontakt med
intressenter har skett genom webbformulär, löpande dialogtill-
fällen, individuella intervjuer med investerare och banker och
kundundersökningar via webbenkäter.
Låg klimatpåverkan
Grönytor och utemiljöer
Bostadsstandard och materialval
Kommunikation med fastighetsägare
Service och kollektivtrafik nära fastigheten
Trygghet och trivsel
Kundundersökningar (NKI)
Kunddialoger
Förvaltning och kundtjänst
Webbenkät
Kunder
Resurseffektivitet och cirkularitet
Låg klimatpåverkan
Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan
Arbetsmiljövillkor
Balanserade kommersiella villkor och rimliga
förutsättningar
Tecknande av avtal, beställningar och möten
Besök i fabrik och på byggarbetsplats
Revisioner
Webbenkät
Leverantörer
Låg klimatpåverkan
Bolagsstyrning och affärsetik
Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan
Resursanvändning
Kvartalsrapporter
Finansiella intyg
Individuella möten
Webbenkät
Långivare
Bolagsstyrning och affärsetik
Låg klimatpåverkan
Resurseffektivitet och cirkularitet
Arbetsmiljövillkor
Tillväxt och avkastning
Investerarpresentationer
Ekonomiska rapporter
Individuella möten
Webbenkät
Investerare
Intressentgrupper Väsentliga aspekter Kontakter och dialogtillfällen
Låg klimatpåverkan
Grönytor och biologisk mångfald
Kundnöjdhet
Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan
Bostadsstandard och materialval
Mångfald och jämlikhet
Ledningsgruppsmöten
Teammöten
Internmöten
Medarbetarsamtal
Medarbetarenkät
Webbenkät
Medarbetare och
ledningsgrupp
Låg klimatpåverkan
Resurseffektivitet och cirkularitet
Samhällsengagemang
Bostadsstandard och materialval
Grönytor och biologisk mångfald
Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan
Deltagande på nätverksträffar
Deltagande i branschforum
Resultat från branschundersökningar
Individuella möten
Webbenkät
Samhälle och
kommuner
Resursanvändning
Bolagsstyrning och affärsetik
Låg klimatpåverkan
Tillväxt och avkastning
Styrelsemöten
Individuella möten
Ekonomiska rapporter
Strategidag
Webbenkät
Styrelse och ägare
41
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 42 =====
Den uppdaterade intressentdialogen för 2023 lyfte fram följande
aspekter som de största finansiella riskerna:
< Energiförsörjning
< Resursflöden
< Resurseffektivitet
< V attenanvändning
< Arbetsmiljövillkor
Vidare lyftes nedan aspekter som de med störst finansiell
möjlighet:
< Anpassning till klimatförändringar
< Energi
< Resursflöden
< Resurseffektivitet
< Arbetsmiljövillkor
< Balans mellan arbete och fritid
< Exploatering av mark
I den uppdaterade intressentdialogen framgår det tydligt att flera
klimataspekter ses som både en potentiell risk och möjlighet.
Väsentlighetsanalys
I väsentlighetsanalysen framtagen 2022 viktas K2A:s väsentliga
hållbarhetsaspekter mot de aspekter som identifierats som viktiga
för bolagets intressentgrupper och utgör en grund för hur bolagets
utvecklingsinsatser prioriteras.
En ny väsentlighetsanalys genomfördes under 2023 i enlighet
med CSRD. Denna kommer att presenteras i samband med
redovisning enligt nya direktivet.
Tidigare väsentlighetsanalys visar att K2A:s väsentliga aspekter
är i linje med de som identifierats hos intressentgrupperna. Baserat
på bolagsstrategi och intressentdialoger har de väsentliga frågorna
kategoriserats i fyra fokusområden. Samtliga fokusområden
utgör K2A:s strategiska hållbarhetsområden och framgår med
detaljbeskrivningar på sida 41-42:
Hållbar planet
Beskriver vilka insatser som krävs för att hantera och minska
påverkan på klimatet och ekosystemen.
Hållbara bostäder
Beskriver hur bolaget arbetar med kvalitet och energieffektiva
lösningar som skapar klimat- och miljöfördelar samt uppmuntrar
till en hållbar livsstil.
Attraktiv arbetsgivare
Beskriver hur K2A arbetar för en inspirerande, jämlik arbets-
miljö med en företagskultur där medarbetare har möjlighet att
utnyttja sin fulla potential.
Ansvarsfulla och lönsamma affärer
Beskriver hur bolagets systematiska hållbarhetsarbete bidrar till
långsiktig lönsamhet och tillväxt och därmed ett ökat värde för
bolagets intressenter.
1
9
4
2
7
3
5
86
Väsentliga aspekter
(primär intressentgrupp)
1. Låg klimatpåverkan (alla)
2. Resurseffektivitet och cirkularitet
(investerare, leverantörer, kunder)
3. Resursanvändning (medarbetare och
ledningsgrupp, leverantörer, styrelse och
ägare)
4. Bolagsstyrning och affärsetik
(investerare, styrelse och ägare, långivare)
5. Materialval med låg miljö- och
hälsopåverkan (leverantörer, styrelse och
ägare, långivare)
6. Samhällsengagemang (leverantörer,
samhälle och kommuner)
7. Kundnöjdhet (kunder, medarbetare och
ledningsgrupp, styrelse och ägare)
8. Arbetsmiljövillkor (investerare,
leverantörer, långivare)
9. Tillväxt och avkastning (investerare,
styrelse och ägare)
10. Bostadsstandard och materialval
(kunder, samhälle och kommuner, styrelse
och ägare)
11. Grönytor och biologisk mångfald
(medarbetare och ledningsgrupp, samhälle
och kommuner, kunder)
12. Mångfald och jämlikhet
(medarbetare och ledningsgrupp,
leverantörer, investerare)
13. Transparens (långivare)
14. Kommunikation (medarbetare och
ledningsgrupp, långivare)
15. Service och kollektivtrafiknära (kunder,
samhälle och kommuner)
16. Utveckling av stadsdelar (investerare
och kommuner)
17. Kompetensutveckling (medarbetare och
ledningsgrupp, styrelse och ägare)
18. Balanserade kommersiella villkor och
rimliga förutsättningar (leverantörer)
10
16
1514
13
12
11
Koppling till GRI-standard
För hänvisning till hur identifierade väsentliga aspekter
relaterar till K2A:s strategi och styrning, se hänvisning
till aktuella upplysningar i GRI-index, sida 136-138.
Väsentligt för K2A:s intressenter
Väsentligt för K2A:s arbete för hållbar utveckling
1718
42
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 43 =====
43
===== SIDA 44 =====
Fastighets- och projektportfölj
Bostäder och samhällsfastigheter på utvalda orter
K2A:s verksamhet med förvaltningsfastigheter och projekt är
koncentrerad till Stockholm, Mälardalen och ett antal utvalda
universitets- och högskoleorter. Förvaltningsobjekten med
totalt 5 159 bostäder omfattade vid årets slut en uthyrbar yta om
187 060 kvm, varav 161 732 kvm utgjorde bostäder. Utöver det
förfogar K2A över en byggrättsportfölj som möjliggör utveckling
av 3 871 bostäder motsvarande cirka 144 000 kvm uthyrbar bo-
stadsyta, samt samhällsfastigheter med en uthyrbar yta om cirka
33 000 kvm. K2A:s framtida fastighetsutveckling har ett särskilt
fokus på Stockholmsregionen, där bolaget har en majoritet av
sina byggrätter – totalt 2 269 stycken.
K2A utvecklar och erbjuder främst två bostadskategorier
– yteffektiva hyresbostäder och studentbostäder. Bolagets
hyres- och studentbostäder utvecklas i samverkan med berörda
kommuner på efterfrågade lägen med bra kommunikationer
samt närhet till service och högskole- och universitetsområden.
K2A har som mål att utveckla ett tillräckligt stort fastighets-
bestånd per ort för att uppnå en effektiv förvaltning med egen
personal.
Fastighets- och projektportfölj
2019 2020 2021 2022 2023
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
--------------------------
2019 2020 2021 2022 2023
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2017 2018 2019 2020 2021
0
500
1 000
1 500
2 000
■ Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
------------ ---------
--------------------------
2019 2020 2021 2022 2023
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
--------------------------
2019 2020 2021 2022 2023
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2017 2018 2019 2020 2021
0
500
1 000
1 500
2 000
■ Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
------------ ---------
--------------------------
44
K2A Årsredovisning 2023
===== SIDA 45 =====
Långsiktigt ägande förutsätter hög kvalitet och
hållbarhet
K2A utvecklar fastigheter med fokus på långsiktigt ägande och
förvaltning i egen regi, vilket ställer höga krav på kvalitet och
hållbarhet. Kraven på kvalitet omfattar alltifrån det geografiska
läget till byggmetod och materialval. De utvecklade fastigheterna
ska dels vara attraktiva för kunderna, dels effektiva att förvalta.
Bolaget utvecklar miljömärkta bostäder som prefabriceras med
stomme av trä.
Tillväxt genom fastighetsutveckling
K2A har expanderat kontinuerligt sedan bolaget grundades
2013 genom att i projekt utveckla fastigheter till förvaltnings-
objekt samt komplettera med förvärv. K2A anskaffar ofta mark
för bostadsproduktion via kommunal markanvisning. Bolaget
har etablerat goda kontakter med företrädare för kommuner
över hela landet, vilket skapar möjligheter till förtroendefull
samverkan för att bygga och erbjuda fler bostäder till kommun-
invånarna. Möjligheterna att få fram mark till bostadsändamål
varierar mellan olika kommuner. Det gör även ledtiderna för
planprocesserna.
Försäljningar
K2A har under 2023 genomfört försäljningar av totalt elva
fastigheter för att anpassa balansräkningen till en miljö med
högre räntenivåer och för att frigöra finansieringsutrymme för
fortsatt tillväxt. Försäljningarna genomfördes till i genomsnitt
99,9 procent av bokfört värde. På rådande marknad får det ses
som ett tydligt styrkebesked som visar värdet av att ha moderna
och miljöcertifierade bostäder med hög kvalitet i bra lägen, vilket
är vad K2A:s fastighetsportfölj består av.
Investeringar
K2A färdigställde under 2023 nio projekt med sammanlagt
1 059 bostäder. K2A:s investeringar under året uppgick till
1 276 Mkr i fastigheter, varav 972 Mkr avser förvärv och 304
Mkr avser projektutveckling. I inledningen av 2024 har K2A
slutfört all pågående produktion. T erminsaffären avseende
Norrtälje Rödalen 1 planeras att tillträdas den 1 juli 2024.
Investeringarnas klimatpåverkan
I diagrammen nedan redovisas K2A:s investeringar utifrån
klimatpåverkan. Klassificeringen, som baseras på K2A:s gröna
ramverk och som harmoniserar med Ciceros ramverk, syftar till
att ge investerare en transparent redovisning av intäktsströmmar
och investeringar för att kunna bedöma hur K2A:s verksamhet
lever upp till bolagets högt ställda krav på ekologisk hållbarhet.
Investeringar 2023
Hyresintäkter 2022 Investeringar 2022Hyresintäkter 2022
82 %
Investeringar 2022
97 %
● Gröna byggnader
● Övriga byggnader
18 % 3 %
7 %31 %
24 %
68 %
5 %
21 %
Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Fördelning enligt ramverk
● Mörkgröna fastigheter ● Ljusgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter ● Gula fastigheter
5 %
37 %
24 %
● Projekt
● Förvärv
76 %
32 %
8 %
35 %
● Mörkgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter
● Ljusgröna fastigheter
● Gula fastigheter
25 %92 %
8 %
● Gröna byggnader
● Övriga byggnader
Fördelning enligt ramverk
för gröna aktier
Fördelning projekt och förvärv
Fördelning enligt CICERO
Shades of Green
2018 2019 2020 2021 2022
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
Mkr
Fastighetsvärde
--------------------------
2018 2019 2020 2021 202 2
0
2000
4000
6000
8000
10000
■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2019 2020 2021 2022 2023
0
500
1000
1500
2000
■ Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
------------ ---------
--------------------------
Fastighets- och projektportfölj
1
1) https://www.spglobal.com/ratings/en/products-benefits/products/
second-party-opinions
45
K2A Årsredovisning 2023
===== SIDA 46 =====
Förvaltningsobjekt i sammandrag 31 december 2023
Fastighets-
Förvaltningsobjekt Antal Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde kostnader Driftsöverskott
uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Hyresbostäder 1 657 69 295 3 077 3 416 47 197 177 2 451 41 560 134 1 851
Studentbostäder 3 334 76 515 5 401 3 761 45 912 228 2 789 53 650 169 2 061
Samhällsfastigheter 168 15 922 16 850 987 30 111 69 2 119 10 300 60 1 819
Summa/genomsnitt 5 159 161 732 25 328 8 163 43 641 475 2 541 104 554 362 1 937
Fastighets-
Förvaltningsobjekt Antal Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde kostnader Driftsöverskott
uppdelat geografiskt bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Stockholm/Mälardalen 2 078 70 503 5 885 4 091 53 561 217 2 841 42 547 172 2 248
Universitets- och högskoleorter 2 923 80 785 11 293 3 605 39 153 222 2 406 55 599 161 1 745
Övriga orter 158 10 444 8 150 467 25 116 37 1 977 7 359 30 1 609
Summa/genomsnitt 5 159 161 732 25 328 8 163 43 641 475 2 541 104 554 362 1 937
Förvaltningsobjekt per kategori
32 %
Antal förvaltade bostäder
3 %
65 %
5 159
44 %
Uthyrbar yta, kvm
18 %
39 %
187 060
46 %
Fastighetsvärde, Mkr
12 %
42 %
8 163 48 %
Hyresvärde, Mkr
15 %
37 %
475
57 %
Antal förvaltade bostäder
3 %
40 %
5 159 49 %
Uthyrbar yta, kvm
10 %
41 %
187 060
44 %
Fastighetsvärde, Mkr
6 %
50 % 8 163
47 %
Hyresvärde, Mkr
8 %
46 %
475
● Hyresbostäder
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
● Stockholm/Mälardalen
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
77 %
Antal bostäder i
pågående projekt
23 %
4 865
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
493
● Hyresbostäder
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
38 %
Antal bostäder i
pågående projekt
62 %
4 865
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
73 %
591
● Stockholm/Mälardalen
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
12 %
19 %
69 %
27 %
Förvaltningsobjekt per geografi
Information om förvaltningsobjekt är baserad på bedömningar och antaganden om hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Uppgifter
om hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar och avser helår. Fastighetskostnader inkluderar inte fastighetsadministration. Antaganden om
ekonomisk uthyrningsgrad avser långsiktig vakans rensat från projektvakans och tillfällig initial vakans under inflyttningsperiod i samband med färdigställande.
Uppgifter om fastighetsvärde avser verkligt värde per balansdagen. Bedömningarna och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ovan ska inte
ses som en prognos.
Förvaltningsobjekt
32 %
Antal förvaltade bostäder
3 %
65 %
5 159
44 %
Uthyrbar yta, kvm
18 %
39 %
187 060
46 %
Fastighetsvärde, Mkr
12 %
42 %
8 163 48 %
Hyresvärde, Mkr
15 %
37 %
475
57 %
Antal förvaltade bostäder
3 %
40 %
5 159 49 %
Uthyrbar yta, kvm
10 %
41 %
187 060
44 %
Fastighetsvärde, Mkr
6 %
50 % 8 163
47 %
Hyresvärde, Mkr
8 %
46 %
475
● Hyresbostäder
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
● Stockholm/Mälardalen
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
77 %
Antal bostäder i
pågående projekt
23 %
4 865
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
493
● Hyresbostäder
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
38 %
Antal bostäder i
pågående projekt
62 %
4 865
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
73 %
591
● Stockholm/Mälardalen
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
12 %
19 %
69 %
27 %
46
K2A Årsredovisning 2023
Fastighets- och projektportfölj
===== SIDA 47 =====
Förvaltningsobjekt
Färdigställt, Total yta, Bostäder, Hyresvärde,
Förvaltningsobjekt Kategori¹ år kvm st Mkr
Enköping Bredsand 1:282 Sa 2023 880 – 2,5
Enköping Bredsand 1:353 H 2020 2 342 34 4,4
Enköping Centrum 15:7 Sa 2017 680 6 1,7
Enköping Galgvreten 3:7, 3:8 H 2016/2019 4 060 140 10,4
Enköping Gånsta 2:106 H 2019 4 560 80 9,8
Enköping Nynäs 1:8 Sa 2018 441 6 1,7
Flen Ripan 2 Sa 2020 500 6 1,7
Gotland Visby Järnvägen 6-7 St 1997/1999 4 238 161 9,3
Gotland Visby Korpralen 1 St 2022 1 850 74 5,9
Gotland Visby Rekylen 1 St 2000 838 43 2,0
Gävle Andersberg 17:42 Sa 2014 448 6 1,6
Gävle Kungsbäck 2:21 St 2015 2 024 95 5,7
Gävle Kungsbäck 2:26, 2:29 St 2020/2021 7 243 265 20,2
Gävle Olsbacka 50:6 St 998/2017 4 754 200 12,4
Haninge Kolartorp 1:296 H 2016 5 753 123 16,1
Haninge Kolartorp 1:365, 1:371, 1:8 H 2018 7 945 185 23,6
Haninge Kolartorp 1:47, 1:372, 1:373 H 2020 5 885 154 18,4
Heby Lilla Ramsjö 1:12 Sa 2019 462 6 1,7
Hässleholm Hantverkaren 5 Sa 2000/2015 3 217 29 2,2
Hässleholm Mästaren 1, 6 Sa 1930/2003/2015 1 330 9 0,9
Hässleholm Möbelfabriken 8 Sa 1992/2015 850 6 0,6
Järfälla Barkarby 2:60 St, Sa 2022 6 317 205 24,4
Karlstad Harklövern 1 St 2021 1 058 46 2,9
Karlstad Kronokassören 3 St 2017 2 635 122 7,2
Karlstad Ukulelen 1 St 2016 5 294 248 13,7
Katrineholm Ratten 2 Sa 2020 493 6 1,9
Kiruna Jägarskolan 8:6 St 2017 1 646 72 5,8
Kiruna Kiruna 1:304-305, 1:307-309 Sa 2000 8 038 – 15,0
Linköping Intervallet 7-9 St, Sa 2023 3 169 112 9,9
Luleå Glidet 1 H 2023 4 660 95 8,8
Luleå Vallan 1 H 2023 5 424 115 10,6
Lund Helgonagården 5:12 St 2010/2017/2020 1 136 40 3,5
Lund Näcken 1 H 2023 3 580 98 8,3
Lund Parasollet 1 St 2019 2 564 120 7,8
Motala Lilla Berg 1:4-5 Sa 2022 505 6 1,9
Nyköping Nälberga 1:250 Sa 2020 500 6 1,7
Nyköping Svarvaren 10 Sa 2020 486 6 1,7
Oxelösund Boken 6 Sa 2021 445 6 1,7
Oxelösund Körsbäret 1 Sa 2023 455 6 1,8
Partille Ugglum 14:217 Sa 2015 572 6 2,0
Ronneby Svenstorp 20:5 Sa 2021 505 6 1,7
Stockholm Isaberg 1 FP 1971 1 572 – 2,9
Stockholm Kopiepennan 1 St 2017 1 610 60 6,0
Stockholm Skutkrossen 16 FP 1967 384 – 0,5
Stockholm Utvecklingsfastigheter FP – 750 5 1,7
Strängnäs Engel 2 Sa 2019 485 6 1,7
Strängnäs Laven 20 Sa 2018 470 6 1,4
Strängnäs Norra Skogen 1:12 Sa 2018 470 6 1,5
Sundsvall Förrådet 4, 9 St 2022 5 435 238 15,5
Sundsvall Grönborg 6 St 1998/2009 2 837 80 4,8
Sundsvall Sidsjöhöjden 14 H 1942/2021 5 366 90 10,0
Sundsvall Sidsjöhöjden 4 Sa 1942/2015 7 932 – 11,8
Södertälje Måsnaryd 1:4 Sa 2017 532 6 1,7
Täby Röksvampen 1 Sa 2021 726 6 2,3
Umeå Roten 1 St 2016 6 175 277 17,2
Uppsala Luthagen 18:3 Sa 2020 510 6 1,9
Uppsala Vaksala-Lund 28:2, 29:1 Sa 2014 840 10 3,3
Västerås Forntiden 2 H 2023 6 784 155 17,0
Växjö Diskussen 2 H 2023 6 949 185 18,8
Växjö Hortonomen 1 St 2022 2 640 100 6,8
Växjö Slottsstaden 4 St 2005 3 829 113 7,0
Örebro Bottenhavet 21 St 1968/2020 7 239 352 18,8
Örebro Glidplanet 5 H 2018 3 910 88 9,6
Örebro Oreganon 1 St 2017/2018 6 635 306 20,1
Örebro Startbanan 3 H 2022 3 198 115 8,2
Summa 187 060 5 159 475,3
1) Sa = Samhällsfastigheter, St = Studentbostäder, H = Hyresbostäder
47
K2A Årsredovisning 2023
Fastighets- och projektportfölj
===== SIDA 48 =====
Under 2024 planerar K2A byggstarta Slakthusområdet. Kvarteret som ligger intill Avicii Arena och TELE2 Arena i Stockholm
kommer bestå av en idrottshall, 247 student- och forskarbostäder samt en förskola.
Under det fjärde kvartalet 2023 tilldelades K2A två markanvisningar i Midsommarkransen i södra Stockholm genom direkt-
anvisning. Markanvisningarna ligger ett par minuters promenadavstånd från tunnelbanestationen Midsommarkransen och
omfattar tillsammans 80 studentlägenheter och 40 hyreslägenheter.
40 hyresbostäder
80 studentbostäder
48
K2A Årsredovisning 2023
Fastighets- och projektportfölj
===== SIDA 49 =====
Pågående projekt
Pågående projekt i produktion
T otalt hade K2A 253 bostäder i produktion per 31 december
2023, vilket motsvarar 6,5 procent av hela projektportföljen
om totalt 3 871 bostäder. Under juni 2022 fattade K2A beslut
att pausa produktionen i de egna fabrikerna och skjuta upp
byggstarter till följd av ett svårbedömt marknadsläge på grund
av kriget i Ukraina och osäker tillgång till vissa insatsvaror. I och
med detta beslutade K2A att senarelägga bolagets operationella
tillväxtmål om 10 000 bostäder under förvaltning, som tidigare
var avsett att uppnås under 2025. Under 2023 byggstartades
inga nya projekt. Oavsett om K2A utvecklar fastigheten i egen
regi eller med stöd av tredje part ställs höga krav på standard,
långsiktighet och hållbarhet.
Färdigställande av projekt
Under 2023 färdigställdes totalt nio projekt med sammanlagt
1 059 bostäder. Av de färdigställda projekten utvecklades fyra
projekt med sammanlagt 550 bostäder i egen regi – varav 283
bostäder uppfördes av K2A T rähus och 267 uppfördes genom
totalentreprenad. Fem projekt med sammanlagt 509 bostäder
avsåg tillträde av terminsaffärer.
Under första kvartalet färdigställdes Enköping Bredsand.
Under andra kvartalet färdigställdes Västerås Forntiden,
Luleå Glidet, Lund Näcken och Umeå Äppellunden. Under
tredje kvartalet färdigställdes Växjö Diskusen och Linköping
Intervallet. Under fjärde kvartalet färdigställdes Uppsala Sala
Backe (avyttrades med frånträde i december 2023)* och Luleå
V allan.
Projekttidplan
2023 2024 2025
Fastighet / projekt Kommun bostäder Mkr Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Färdigställda projekt under 2023
Bredsand förskola Enköping – 2,5
Galaxen Västerås 155 17,0
Skrinet Luleå 95 8,8
Sirenen Lund 98 8,3
Äppellunden Umeå 83 7,4
Diskusen Växjö 185 18,8
Generatorn Linköping 112 9,9
Sala backe 50:1 & 2* Uppsala 216 21,8
Spiran Luleå 115 10,6
Pågående projekt i produktion
Planeten Västerås 62 5,1
Magasinet Norrtälje 191 23,1
Hyres-
värde
Mkr
Pågående projekt delas in i bostäder i ”produktion” som består av projekt där byggstart har skett och bostäder i ”projekt” som ännu
inte har byggstartats.
Antal
49
K2A Årsredovisning 2023
Fastighets- och projektportfölj
n Pågående projekt n Planerat färdigställande
===== SIDA 50 =====
Pågående projekt per kategori
33 %
Antal förvaltade bostäder
3 %
64 %
5 012
42 %
Uthyrbar yta, kvm
17 %
41 %
187 184
44 %
Fastighetsvärde, Mkr
11 %
45 %
8 248
47 %
Hyresvärde, Mkr
14 %
40 %
439
56 %
Antal förvaltade bostäder
3 %
41 %
5 012 51 %
Uthyrbar yta, kvm
10 %
39 %
187 184
44 %
Fastighetsvärde, Mkr
6 %
50 % 8 248
47 %
Hyresvärde, Mkr
8 %
45 %
439
● Hyresbostäder
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
● Stockholm/Mälardalen
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
73 %
Antal bostäder i
pågående projekt
27 %
3 871
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
520
● Hyresbostäder
● Studentbostäder
● Samhällsfastigheter
24 %
Antal bostäder i
pågående projekt
76 %
3 871
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
83 %
520
● Stockholm/Mälardalen
● Universitets- och högskoleorter
● Övriga orter
15 %
21 %
63 %
17 %
Total projektportfölj
Utöver projekten i produktion förfogar K2A över byggrätter
som möjliggör utveckling av ytterligare 3 618 bostäder och
samhällsfastigheter. Dessa pågående projekt befinner sig i olika
faser – från detaljplaneprocesser till projektplanering inför
byggstart. Tillsammans med projekten i produktion utgör dessa
projekt K2A:s totala projektportfölj.
Den totala projektportföljen omfattar därmed totalt 3 871
bostäder med en planerad uthyrbar yta om 143 708 kvm, samt
lokaler och samhällsfastigheter med 32 641 kvm uthyrbar yta.
Under 2023 har pågående projekt minskat med 994 bostäder.
Aktiviteter som minskat antalet bostäder i pågående projekt
innefattar färdigställande av 1 059 bostäder samt, som en följd
av skiftat fokus, har K2A avstått eller sålt 265 bostadsbyggrätter
i regionstäder. Aktiviteter som ökat antalet pågående projekt
består av 120 tillkommande bostadsbyggrätter i Stockholm
samt uppdateringar i existerande projekt vilket resulterat i en
utökning om netto 210 byggrätter.
Pågående projekt uppdelat geografiskt
Information om pågående projekt i årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden
projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och
antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och
storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden
justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej
upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor.
Planeten i Västerås består av 62 hyresbostäder och färdigställs under första kvartalet 2024. Fastigheten är byggd av svenskt
certifierat trä och miljöcertifierad med Svanen.
50
K2A Årsredovisning 2023
Fastighets- och projektportfölj
===== SIDA 51 =====
Pågående projekt
Byggstart, Färdigställt, Total yta, Antal Hyresvärde,
Pågående projekt i produktion Kommun Kategori¹ Status2 år år kvm bostäder Mkr
Planeten Västerås H 2, 2021 1, 2024 2 463 62 5,2
Magasinet Norrtälje H 1, 2022 2, 2024 10 758 191 23,1
Summa 13 248 253 28,3
Övriga pågående projekt i prioriterade områden
Perrongen Stockholm St 6 2024 2026 6 562 247
Slakthus förskola Stockholm Sa 6 2024 2026 1 230 –
Slakthushallen Stockholm Sa 6 2024 2026 2 130 –
Trätornet Stockholm H 5 2025 2027 4 170 115
Stinsen Nynäshamn H 3 2025 2027 6 414 180
Havet Örebro St 6 2025 2027 1 024 36
Korpralen Gotland St 2 2025 2027 1 672 76
Åkroken Sundsvall St 6 2025 2027 1 892 86
Sandstugan Stockholm H 3 2026 2028 4 149 120
Kärnhuset Stockholm St 5 2026 2028 1 958 89
Timmerfallet Stockholm St 2 2026 2028 4 400 200
Juliana Västerås St 6 2026 2028 990 45
Skogsliden Stockholm H 5 2027 2029 3 425 92
Verkstan Stockholm H 1 2027 2029 2 780 80
Båtvarvet Stockholm H 1 2027 2029 3 400 95
Oxläggen Stockholm St 2 2027 2029 1 100 40
Kastanjen Stockholm St 2 2027 2029 2 140 80
Imperiet Stockholm H 2 2027 2030 7 000 188
Ateljén Stockholm H 2 2030 2032 5 935 152
Summa 62 371 1 921
Övriga pågående projekt
Baronen Sundsvall H 6 2026 2028 7 071 187
Förseglet Västerås H 6 2026 2028 5 420 145
Brinken, etapp 1 Borås H 4 2026 2028 7 639 201
Ekersvägen Örebro H 3 2026 2028 10 500 240
Harklövern, etapp 2 Karlstad H 6 2026 2028 3 128 81
Lugnet Sundsvall H 6 2027 2029 2 558 70
Brinken, etapp 2 Borås H 2 2028 2030 9 894 213
Summa 46 210 1 137
Totalt 121 829 3 311
Samägda projekt, antal bostäder, yta samt hyresvärde hänförligt till K2A
Viby 19:3 Upplands-Bro H 6 2024 2030 23 520 400
Ångpannan (projekt i priorierat område) Västerås Sa 6 2024 2027 23 150 –
Torget Uppsala St 4 2025 2027 7 850 160
Summa 54 520 560
Totalt per balansdagen 176 349 3 871
1) Sa = Samhällsfastigheter, St = Studentbostäder, H = Hyresbostäder
2) Beroende på vilken fas respektive detaljplan befinner sig i beaktar K2A en andel av byggrätternas bedömda verkliga värde. 1 = Planbesked (25 %),
2 = Start-PM (50 %), 3 = Planprogram (50 %), 4 = Plansamråd (75 %), 5 = Utställning (75 %), 6 = Detaljplan fastställd (100 %)
51
K2A Årsredovisning 2023
Fastighets- och projektportfölj
===== SIDA 52 =====
Urval av färdigställda projekt 2023
Luleå Skrinet
95 hyresbostäder
Skrinet ligger i utvecklingsområdet
Kronan, där boende erbjuds ett centrum-
nära läge med naturen runt knuten. Här
erbjuds totalt 95 hyreslägenheter om
1-3 rum och kök, med underliggande
garage. K2A förvärvade fastigheten
från Lerstenen som finansierat, byggt
och färdigställt projektet i dess helhet.
Tillträde skedde under andra kvartalet
2023. T otal uthyrbar yta uppgår till
3 736 kvm med ett hyresvärde om
7,8 Mkr. Fastigheten är miljöcertifierad
enligt Miljöbyggnad Silver och uppnår
miljöklassen ljusgrön enligt K2A:s gröna
ramverk.
Västerås Galaxen
155 hyresbostäder
Under 2023 färdigställdes Galaxen i
Västerås med totalt 155 hyresbostäder
och fyra lokaler. Galaxen ligger fyra
kilometer från Västerås centrum med
goda rekreationsmöjligheteter. T otal
uthyrbar yta uppgår till 6 784 kvm med
ett hyresvärde om 17,0 Mkr. Projektet har
miljöcertifierats enligt Svanen och uppnår
den högsta miljöklassen mörkgrön enligt
K2A:s gröna ramverk.
Växjö Diskusen
185 hyresbostäder
I tredje kvartalet 2023 färdigställdes
fastigheten Diskusen 2 i Arenastaden i
Växjö, två kilometer från centrala Växjö.
I Arenastaden växer Växjös nästa centrum
för idrott och kultur fram. Projektet
består av 185 hyresbostäder. T otal
uthyrbar yta uppgår till 6 949 kvm med
ett hyresvärde om 19,7 Mkr. Fastigheten
är Svanencertifierad och uppnår den
högsta miljöklassen mörkgrön enligt
K2A:s gröna ramverk.
52
K2A Årsredovisning 2023
Fastighets- och projektportfölj
===== SIDA 53 =====
Sveriges bästa studentbostäder
De bästa studentbostäderna som färdigställdes under 2023 tillhör K2A. Det stod klart
i januari 2024 när Studentbostadsprisets jury utsåg K2A:s studentboende Generatorn
i Linköping till 2023 års prisvinnare. Generatorn är inte bara unikt som studentbo-
ende, utan huset även troligtvis det största plusenergihus i trä som byggts i Sverige.
Här finns 112 nybyggda lägenheter, 90 studentbostäder och 22 trygghetsbostäder, tillsammans med flera olika gemensamhetsytor
– bland annat på den vackert inglasade toppvåningen. I motiveringen till K2A:s vinst betonades byggnadens särskilda miljömässiga
hållbarhet, men också det arkitektoniska uttrycket samt hur lägenheterna anpassats efter studenternas behov och önskemål. Spridd,
Secretary och Septembre är de arkitektkontor som varit med och ritat Generatorn.
Studentbostadspriset delas ut av branschorganisationen Studentbostadsföretagen. Priset tilldelas ett studentbostadsprojekt som
genom innovation, hållbarhet och utformning möter kundgruppens behov och stärker högre utbildning. Det är tredje året priset delas
ut och K2A har som enda bolag varit nominerade varje år. Under samma period har inget annat bolag fått mer än en nominering.
Luftseglaren, Järfälla
Nominerat 2022
Hinderbanan, Gävle
Nominerat 2021
53
K2A Årsredovisning 2023
Fastighets- och projektportfölj
===== SIDA 54 =====
Bostäder i attraktiva lägen
på växande orter
Vid utgången av 2023 förvaltade K2A sammanlagt 5 159
bostäder i 27 kommuner jämfört med 5 012 bostäder föregå-
ende år. Samtidigt hade bolaget 3 871 byggrätter för framtida
utveckling i 19 kommuner. På tre av orterna hade K2A samägda
projekt med andra bostadsutvecklare. T otalt hade bolaget 9 030
(9 877) bostäder i förvaltning eller i pågående projekt.
K2A:s bostäder finns i attraktiva lägen
K2A utvecklar och erbjuder främst två bostadskategorier –
hyresbostäder och studentbostäder – på orter där det råder
bostadsbrist. Bolagets yteffektiva hyres- och studentbostäder
utvecklas i samverkan med berörda kommuner på efterfrågade
lägen med bra kommunikationer och närhet till service.
K2A:s studentbostäder återfinns i attraktiva lägen på eller i
direkt anslutning till campus, det vill säga universitets- och
högskoleområden.
Expansion via markanvisningar och förvärv
K2A erhåller ofta mark för bostadsproduktion via kommunal
markanvisning. Bolaget har etablerat goda kontakter med
företrädare för utvalda kommuner, vilket skapar möjligheter till
förtroendefull samverkan för att bygga och erbjuda fler bostäder
till kommuninvånarna. Möjligheterna att få fram mark till
bostadsändamål varierar dock mycket mellan olika kommuner
liksom tiderna för planprocesserna.
K2A har under 2023 erhållit två markanvisningar som innebär
att projektportföljen tillförts projekt med byggrätter för utveck-
ling av 120 bostäder. Stockholm är K2A:s viktigaste marknad.
Av de 3 871 byggrätter som K2A förfogar över finns idag 2 269
i Stockholmsregionen Det innebär att mer än hälften av K2A:s
byggrätter finns i Stockholmsregionen.
Konkurrensmässiga fördelar
K2A specialiserar sig på moderna, klimatsmarta hyres- och
studentbostäder med hög standard i attraktiva lägen samt
erbjuder kundnära förvaltning med hög servicenivå genom
innovativa lösningar. Detta ger bolaget konkurrensmässiga
fördelar gentemot andra aktörer. Miljöcertifiering av K2A:s
bostäder stärker också bolagets position. Y tterligare en konkur-
rensfördel är att bolaget fokuserar på yteffektiva bostäder som
inrymmer alla efterfrågade funktioner på en mindre boyta. På så
vis kan kunderna erbjudas en lägre månadshyra med bibehållen
funktion.
Bostadsmarknaden
Samtliga uppgifter om statistik i detta avsnitt kommer från
Statistiska Centralbyrån (SCB) om inte annat anges. Statistiken
har bearbetats av K2A.
Bristen på bostäder är stor i de flesta av Sveriges kommuner,
men framför allt i de dynamiska storstadsregionerna. Det är i
regioner med högre ekonomisk tillväxt som flest arbetstillfällen
skapas och befolkningstillväxten är som störst. Främst saknas
små bostäder med rimliga hyror, det vill säga mindre hyresrätter.
70 procent av hushållen i Sverige består idag av en till två
personer.
Drivkrafter på bostadsmarknaden
En välfungerande bostadsmarknad för hyresbostäder förutsätter
flera faktorer såsom:
< En underliggande befolkningstillväxt
< En balans mellan utbud och efterfrågan
< En väl fungerande arbetsmarknad
Stark befolkningstillväxt
Sveriges befolkning har ökat kraftigt under det senaste decenniet
från 9,6 till 10,6 miljoner invånare, vilket motsvarar en genom-
snittlig tillväxtökning om strax under en procent per år. Sveriges
befolkning ökade under 2023 med 0,3 procent
8
9
10
11
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Befolkningsmängd, antal miljoner invånare
I många kommuner i Sverige är bristen på hyresbostäder stor till följd av urbanisering
och befolkningstillväxt. K2A utvecklar sitt fastighetsbestånd på orter där efterfrågan är
hög oavsett konjunkturläge.
54
K2A Årsredovisning 2023
Marknad
===== SIDA 55 =====
Befolkningstillväxt per kommun
Befolkningen ökar för Sverige som helhet, men mellan Sveriges kommuner varierar befolkningsförändringen. Urbaniseringen driver
allt fler till de dynamiska storstadsregionerna där flest arbetstillfällen skapas.
Befolkningsökningen för de orter där K2A förvaltar eller uppför bostäder framgår av stapeldiagrammet nedan där varje stapel avser
befolkningsökning per kommun under de senaste tio åren. Den mörkblå stapeln avser genomsnittet för Sverige.
0
5
10
15
20
25
Sverige Gotland
Kiruna
Umeå Sundsvall Gävle Västerås Karlstad Lund Växjö Linköping Enköping Uppsala Stockholm Haninge Järfälla
Befolkningsökning per kommun 10 år, procent
Luleå Örebro Norrtälje
I livfulla Arenastaden, beläget cirka 2 kilometer väster om Växjö centralstation har K2A byggt 185 Svanenmärkta hyresbostäder.
Husen färdigställdes och flyttades in under det tredje kvartalet 2023.
55
K2A Årsredovisning 2023
Marknad
===== SIDA 56 =====
Behov, utbud och efterfrågan
Bristen på bostäder är stor i de flesta av Sveriges kommuner, men
framför allt i orter med stark arbetsmarknad. 2023 stod över
800 000 personer i kö hos Bostadsförmedlingen i Stockholm för
att få en hyresbostad. Den genomsnittliga kötiden för en vanlig
hyresrätt var nio år. Boverkets senaste bostadsmarknadsenkät
(2023) visar att det råder underskott på bostäder i 180 av landets
290 kommuner.
Många personer i Sverige lever ensamma eller i mindre
familjekonstellationer, vilket innebär att det finns en stor
efterfrågan på mindre bostäder. De senaste årens stora
invandring har ytterligare ökat efterfrågan i detta bostads-
segment. Gällande kategorin studentbostäder bedömer nästan
hälften av landets 38 högskolekommuner att det råder under-
skott på bostadsmarknaden för studenter vid högskola eller
universitet. Det är främst på de större universitets- och hög-
skoleorterna som bristen är stor. De genomsnittliga kötiderna
kan på orter som Stockholm, Lund och Uppsala uppgår till
mellan tolv veckor och fem år, vilket motsvarar en stor del av
studietiden.
Nybyggnation
Tillgången på bostäder i tillväxtregionerna har länge legat på
nivåer som understigit efterfrågan. Den accelererande befolk-
ningstillväxten sätter ytterligare press på stat och kommuner att
bättre möta efterfrågan. Boverkets bedömning är att behovet av
nya bostäder på nationell nivå från 2023 till 2030 uppgår till i
genomsnitt 67 300 per år.
Nyproduktionen ökade kraftigt fram till 2017, vilket framgår
av det första stapeldiagrammet. Dock bröts tillväxttakten under
2018 då antalet påbörjade bostäder minskade för första gången
sedan 2012. Fram till 2021 låg dock antalet påbörjade bostäder
på en relativt jämn nivå, men 2022 ändrades förutsättningarna
för bostadsbyggandet till följd av höjda byggkostnader, stopp för
investeringsstöd, ökad inflation och höjda räntekostnader vilket
resulterade i en inbromsning av bostadsbyggandet. Under 2023
har antalet påbörjade bostäder fortsatt att sjunka. I statistiken
för antalet färdigställda bostäder förväntas konsekvenserna av
inbromsningen ge genomslag från år 2024 och framåt.
1 person
41 %
2 personer
30 %
3 personer
11 %
4 personer
11 %
Fler än 4 personer
6 %
Hushållens sammansättning
0
10 000
20 000
30 000
40 000
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Färdigställda hyresrätter
Färdigställda bostads- och äganderätter
Färdigställda hyres- och bostadsrätter, antal
------------ ------------------ -
0
30 000
60 000
90 000
120 000
150 000
180 000
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Befolkningsökning
Färdigställda bostäder
Befolkningsökning och färdigställda bostäder
------------ ------------------ -
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Färdigställda bostäder
Påbörjade bostäder
Påbörjade och färdigställda bostäder, antal
------------ ------------------ -
56
K2A Årsredovisning 2023
Marknad
===== SIDA 57 =====
Hyresbostäder
Om hyresbostäder
Enligt Boverket finns det i Sverige cirka två miljoner hyres-
lägenheter, 750 000 fler än antalet bostadsrätter. För delar av det
befintliga beståndet ligger hyresnivån lågt i förhållande till vad
som kan antas vara marknadspris och regleringen av hyresnivåer
genom bruksvärdessystemet begränsar möjligheten till hyres-
höjningar. För nyproducerade hyresbostäder tillåts högre hyror.
Marknaden i Stockholm skiljer sig mot marknaden i resten av
Sverige. I Stockholm är både hyror och fastighetsvärden betydligt
högre än i övriga Sverige. Regionen har ett väldiversifierat näringsliv,
en stark arbetsmarknad och ett flertal av Sveriges största lärosäten.
Stockholm har dessutom haft en hög befolkningstillväxt under lång
tid vilket sammantaget har skapat en stor efterfrågan på bostäder.
Därför investerar K2A i hyresbostäder
Sveriges befolkning växer och med det följer ett växande behov
av bostäder. Enligt Boverkets beräkning behövs 67 300 nya
bostäder årligen till och med 2030.
K2A:s primära marknader för hyresbostäder har länge varit
Stockholm och Mälardalen. Under 2022 och 2023 har bolagets
framtidsfokus än tydligare skiftats mot Stockholm. Enligt
Stockholmsregionens utvecklingsplan RUFS 2050 behöver
det byggas minst 20 000 nya bostäder per år för att möta det
demografiska behovet. Under 2024 förväntas byggnation av
3 000 bostäder påbörjas, enligt Länsstyrelsen Stockholm.
En annan faktor som gör att möjligheten till värdeutveckling
för hyresbostäder i Stockholm är stor är att markanvisningar
ofta upplåts med tomträtt. Det innebär att totalkostnaderna
kan hållas nere trots högre byggkostnader och att det därmed
möjliggör produktion av nya bostäder med hyresnivåer
som efterfrågas samtidigt som projekten genererar attraktiv
avkastning.
Utöver Stockholm och Mälardalen har K2A idag hyres-
bostäder i Luleå, Lund och Växjö samt pågående projekt i
Borås. Samtliga är universitets- eller högskoleorter med ökande
befolkning och där samordningen med studentbostadsportföljen
medger synergieffekter för K2A.
K2A förvaltar sammanlagt 1 657 hyresbostäder och har därtill byggrätter för att
utveckla ytterligare 2 812 hyresbostäder. Stockholm och Mälardalen är K2A:s
primära marknader vad gäller hyresbostäder. K2A har under lång tid arbetat
aktivt för att långsiktigt utöka sitt fastighetsbestånd i Stockholm, där svensk
bostadsmarknad är som allra starkast.
1
2
3
4
Andel av totalt
antal bostäder
49 %
Andel av totalt
hyresvärde (förvaltning)
37 %
HYRESBOSTÄDERAndel av fastighets- och projektportfölj
57
K2A Årsredovisning 2023
Marknad Hyresbostäder
===== SIDA 58 =====
Vega park, etapp 3, Haninge
Färdigställt 2019/2020
Glidplanet, Örebro
Färdigställt 2018
K2A:s hyresbostäder
Förvaltningsobjekt Pågående projekt
Total yta, Antal Hyres- Total yta, Antal
Kommun kvm bostäder värde, Mkr kvm bostäder
Borås – – – 17 533 414
Enköping 10 962 254 24,6 – –
Haninge 19 583 462 58,1 – –
Karlstad – – – 3 128 81
Luleå 10 084 210 19,4 – –
Lund 3 580 98 8,3 – –
Norrtälje – – – 10 785 191
Nynäshamn – – – 6 414 180
Stockholm 1 956 – 3,4 30 859 842
Sundsvall 5 366 90 10,0 9 629 257
Upplands-Bro – – – 23 520 400
Västerås 6 784 155 17,0 7 883 207
Växjö 6 949 185 18,8 – –
Örebro 7 108 203 17,9 10 500 204
Summa 72 372 1 657 177,4 120 251 2 812
58
K2A Årsredovisning 2023
Marknad Hyresbostäder
===== SIDA 59 =====
Studentbostäder
Om studentbostäder
Det råder studentbostadsbrist på många universitets- och
högskoleorter i Sverige. Idag finns cirka 400 000 studenter och
100 000 studentbostäder, enligt Sveriges förenade studentkårers
bostadsrapport. Även om inte alla studenter behöver en student-
bostad är det en ekvation som är långt ifrån att gå ihop. 17 av
landets 38 högskolekommuner bedömer att det råder underskott
på bostadsmarknaden för studenter.
K2A är ett av få studentbostadsbolag i Sverige som är
rikstäckande och konkurrerar framför allt med lokala aktörer på
respektive ort, ofta allmännyttiga bolag som inte är specialiserade
på studentbostäder.
Därför investerar K2A i studentbostäder
Studenter som läser CSN-berättigade utbildningar har en
förutsägbar ekonomisk situation med låg risk för plötsligt mins-
kade inkomster. Rätten att bo kvar i en studentlägenhet villkoras
av att studenten studerar och så länge hen gör det behåller hen
också samma huvudsakliga intäkter i form av bidrag och lån från
CSN. Att K2A är rikstäckande ger skalfördelar jämfört med de
konkurrenter som enbart agerar lokalt, eftersom studentbostäder
är en speciell produkt där uthyrning och förvaltning skiljer
sig från övriga hyresbostäder med naturlig omflyttning vid
terminstart och andra krav på hyresgästerna.
Strategin att vara rikstäckande innebär också ett kunderbju-
dande som är bättre anpassad för målgruppen. Den sextonåring
som ännu inte vet var hen ska studera efter gymnasiet kan via
K2A:s kö spara kötid till universitetsorter från Lund i söder till
Kiruna i norr.
K2A erbjuder en standardiserad bostad som är utvecklad i
dialog med studenter för att på bästa möjliga sätt möta deras
behov. Läge, kvalitet och utrustning gör att K2A menar att
bolaget erbjuder den bästa produkten på marknaden.
K2A är rikstäckande vad gäller studentbostäder och hade per 31 december 2023
totalt 3 334 studentbostäder som hyrs ut till studenter som läser en utbildning
som berättigar till CSN-stöd. Studentbostäder är en produkt med låg risk eftersom
kunderna är garanterade en jämn ersättningsnivå i form av bidrag och lån från
CSN under sin studietid.
Andel av totalt
antal bostäder
49 %
Andel av totalt
hyresvärde (förvaltning)
48 %
HYRESBOSTÄDERAndel av fastighets- och projektportfölj
Marknad Studentbostäder
59
K2A Årsredovisning 2023
===== SIDA 60 =====
Luftseglaren, Järfälla
Färdigställt 2022
Hinderbanan, Gävle
Färdigställt 2020/2021
K2A:s studentbostäder
Förvaltningsobjekt Pågående projekt
Total yta, Antal Hyres- Total yta, Antal
Kommun kvm bostäder värde, Mkr kvm bostäder
Gävle 14 021 560 38,2 – –
Järfälla 6 317 205 24,4 – –
Karlstad 8 987 416 23,8 – –
Kiruna 1 646 72 5,8 – –
Linköping 3 169 112 9,9 – –
Lund 3 700 160 11,3 – –
Stockholm 2 360 65 7,7 16 160 656
Sundsvall 8 272 318 20,3 1 892 86
Umeå 6 175 277 17,2 – –
Uppsala – – – 7 850 160
Visby 6 926 278 17,2 1 672 76
Västerås – – – 990 45
Växjö 6 469 213 13,8 – –
Örebro 13 874 658 38,9 1 024 36
Summa 81 916 3 334 228,5 29 588 1 059
Marknad Studentbostäder
60
K2A Årsredovisning 2023
===== SIDA 61 =====
Samhällsfastigheter
Om samhällsfastigheter
Samhällsfastigheter är en benämning på fastigheter där
hyresgästerna är offentliga aktörer eller bedriver skattefinan-
sierad verksamhet inom exempelvis skola, vård och omsorg. Den
absolut största ägaren av samhällsfastigheter i Sverige är den
offentliga sektorn även om en rad privata aktörer etablerat sig
med inriktning på samhällsfastigheter under det senaste decen-
niet. De privata aktörernas etablering är en effekt av ett stort
antal förvärv av samhällsfastigheter från regioner och kommuner
samt betydande nybyggnation av privata fastighetsbolag.
Efterfrågan på samhällsfastigheter styrs i stor utsträckning
av befolkningstillväxt och demografisk fördelning. På 20 år har
antalet 70-plussare i Sverige ökat med över 40 procent, till över
1,6 miljoner personer (2023). Även yngre åldersgrupper ökar,
men inte i lika stor utsträckning. Sammantaget innebär detta en
ökad efterfrågan på lokaler för vård och omsorg, men även för
skolor och förskolor. K2A erhåller ofta mark för produktion av
bostäder och samhällsfastigheter via kommunal mark-
anvisning. Bolaget har etablerat goda kontakter med företrädare
för kommuner över hela landet, vilket skapar möjligheter
till förtroendefull samverkan för att bygga och erbjuda fler
bostäder och lokaler för skattefinansierade verksamheter till
kommuninvånarna.
Därför investerar K2A i samhällsfastigheter
K2A investerar i samhällsfastigheter då lokaler för skola, vård
och omsorg ingår som en naturlig del av hyresbostadsbyggande
i nya stadsdelar, men även för att det innebär långa hyresavtal,
begränsad motpartsrisk och stabila kassaflöden.
Offentligt finansierade hyresgäster är stabila och kreditvär-
diga. Uthyrningsgraden i samhällsfastigheter är hög och möjlig-
heten till längre avtal är större än för andra delmarknader. Det är
en stigande efterfrågan på samhällsfastigheter och det utgör ett
bra komplement till K2A:s fokus på hyres- och studentbostäder.
De allra flesta kommuner är i behov av LSS-boenden, vilket
innebär ett behov av nyproduktion och stora delar av denna
nyproduktion väntas tillfalla den privata marknaden. Efterfrågan
på nya samhällsfastigheter finns både hos kommuner och privata
operatörer och projekten drivs i tätt samarbete med hyresgästen
som vanligtvis tecknar hyresavtal innan byggnation påbörjas.
K2A förvaltar och utvecklar samhällsfastigheter med låg motpartsrisk och
långa hyreskontrakt, vilket innebär stabila kassaflöden under lång tid.
Samhällsfastigheterna utgör därmed ett bra komplement till beståndet av
hyres- och studentbostäder.
1
2
3
4
Andel av totalt
antal bostäder
2 %
Andel av totalt
hyresvärde (förvaltning)
15 %
HYRESBOSTÄDER
Andel av fastighets- och projektportfölj
Marknad Samhällsfastigheter
61
K2A Årsredovisning 2023
===== SIDA 62 =====
LSS Uppsala
Färdigställt 2014
LSS Mariefred
Färdigställt 2018
K2A:s samhällsfastigheter
Förvaltningsobjekt Pågående projekt
Total yta, Antal Hyres- Total yta, Antal
Kommun kvm bostäder värde, Mkr kvm bostäder
Enköping 2 001 12 5,9 – –
Flen 500 6 1,7 – –
Gävle 448 6 1,6 – –
Heby 462 6 1,7 – –
Hässleholm 5 397 44 3,6 – –
Katrineholm 493 6 1,9 – –
Kiruna 8 038 – 15,0 – –
Motala 505 6 1,9 – –
Nyköping 986 12 3,4 – –
Oxelösund 900 12 3,4 – –
Partille 572 6 2,0 – –
Ronneby 505 6 1,7 – –
Stockholm – – – 3 360 –
Strängnäs 1 425 18 4,6 – –
Sundsvall 7 932 – 11,8 – –
Södertälje 532 6 1,7 – –
Täby 726 6 2,3 – –
Uppsala 1 350 16 5,2 – –
Västerås – – – 23 150 –
Summa 32 772 168 69,4 26 510 –
Marknad Samhällsfastigheter
62
K2A Årsredovisning 2023
===== SIDA 63 =====
I bostadsområdet Vega Park i Haninge ligger K2A:s 462 hyresbostäder, belägna
endast 700 meter från pendeltågsstationen Vega.
63
===== SIDA 64 =====
Fastigheternas värdering
Värderingsprocess
Värdering av fastigheter sker varje kvartalsslut med hjälp av
externa fastighetsvärderare. Kvartal ett och tre genomförs
översiktliga värderingar, kvartal två och fyra sker fullstän-
diga värderingar. Värderingar upprättas i enlighet med IVS
(International V aluation Standards) som ges ut av International
V aluation Standards Council (IVSC).
Värderingsmetod
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet
med redovisningsstandarden IAS 40.
Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffnings-
värde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter.
V erkligt värde har fastställts med en kombinerad tillämpning av
ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den avkastnings-
baserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats
för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av nuvärdet av
fastighetens bedömda framtida driftsnetton under kalkyl-
perioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkyl-
periodens slut. Kalkylperioden uppgår till 15 år och restvärdet
har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat
marknadsmässigt driftsnetto året efter kalkylperiodens slut.
Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav
som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för
jämförbara fastigheter. Såväl direkta som indirekta (fastigheter
sålda i bolag) transaktioner har beaktats.
Under de senaste två åren har antalet transaktioner kraftigt
minskat samtidigt som ett flertal transaktioner skett av
”stressade” aktörer (dvs. ej marknadsmässiga transaktioner).
Värderingar har fortsatt skett med hjälp av ortsprismetod, i de
fall jämförbara transaktioner har varit få har andra segment
med samma eller liknande aktörer analyserats för att bedöma
direktavkastningskrav samt värdenivåer. För att beakta rådande
marknadsläge har K2A:s värderare höjt sitt osäkerhetsintervall
från +/- 5 % till +/- 7,5 %.
Kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskost-
nader baseras på marknadsmässiga och normaliserade utbetal-
ningar för drift, underhåll och fastighetsadministration, varvid
korrektion sker för avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det
investeringsbehov som bedöms föreligga. Klassificering sker i
nivå 3 enligt IFRS 13.
I verkligt värde för förvaltningsfastigheter kan byggrätter ingå.
För värderingar av investeringar, som markanvisningar med
tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren
ortprismetod, avkastningsmetod samt en förenklad exploate-
ringskalkyl, där värderaren har baserat värderingen på priserna i
liknande marknader och transaktioner samt på hur marknaden
betraktar det aktuella objektet. För värdering av pågående
projekt tas även hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer såsom
tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker
gällande värdering av byggrätter. V erkligt värde för pågående
projekt bedöms utifrån det lägsta av:
< V erkligt värde för byggrätten/framtida byggrätten med
eventuell befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg
för nedlagda kostnader.
< V erkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för
kvarstående investeringar för att färdigställa projektet.
V erkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med
samma värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt.
Värdering som i färdigt skick kan dock ske först när projektet
är nästan färdigställt och nästan helt uthyrt, förutsatt att extern
värdering genomförts.
Indata för värdering till verkligt värde, procent
Förvaltningsobjekt, väsentlig icke observerbar
indata till värdering till verkligt värde
Samhälls-
fastigheter Bostäder
Förväntad normaliserad
hyra år 16, kr/kvm 2 855 3 590
Aktuell hyra, kr/kvm 2 086 2 608
Återstående längd på hyreskontrakt, år 7,3 e.t.
Förväntad långsiktig vakans år 16, % 3,9 1,6
Aktuell vakans, % 5,3 2,2
Förväntat normaliserat
driftsnetto år 16, kr/kvm 2 341 2 668
Diskonteringsränta, % 8,0 6,4
Direktavkastningskrav för
bedömning av restvärde år 16, % 5,9 4,3
Bostäder
Diskonteringsränta 6,4
Direktavkastningskrav 4,2
Samhällsfastigheter
Diskonteringsränta 8,0
Direktavkastningskrav 5,9
Förvaltningsberättelse
Känslighetsanalyser värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter
Värdeförändring, % -3 -1,5 +1,5 +3
Värdeförändring, Mkr -274 -137 137 274
Belåningsgrad netto, % 68,3 67,4 65,5 64,7
Förvaltningsobjekt
Samhälls-
Mkr fastigheter Bostäder
Förväntad normaliserad hyra +/- 5 % +/- 25 +/- 251
Förväntad långsiktig vakans +/- 3 % -/+ 15 -/+ 151
Förväntade fastighetskostnader +/- 5 % -/+ 4 -/+ 60
Diskonteringsränta + 0,25 % - 23 - 184
- 0,25 % + 23 + 191
Direktavkastningskrav för + 0,25 % - 17 - 210
bedömning av restvärde - 0,25 % + 18 + 238
64
K2A Årsredovisning 2023
Fastigheternas värdering
===== SIDA 65 =====
Finansiering
Finansiering och finanspolicy
Den finansiella verksamheten i K2A bedrivs i enlighet med
den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Finanspolicyn ska
reglera möjligheter till extern finansiering av K2A:s verksamhet
och dess underliggande fastigheter. K2A ska ha en begränsad
finansiell risk. K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs
av finansieringsrisk, ränterisk och likviditetsrisk. K2A:s över-
gripande finansiella riskbegränsningar avser:
Tillgångar och eget kapital
K2A hade den 31 december 2023 tillgångar till ett värde om
10 058 Mkr (11 342), varav förvaltningsfastigheter utgjorde
9 125 Mkr (10 150). Likvida medel uppgick per balansdagen till
80 Mkr (298). Eget kapital uppgick per balansdagen till 2 357
Mkr (2 986) och inkluderar under 2021 emitterade hybridobli-
gationer om 450 Mkr.
Räntebärande skulder
K2A hade den 31 december 2023 räntebärande skulder (inklu-
sive periodiserade upplåningkostnader) om 6 716 Mkr
(7 359), vilket innebär att de räntebärande skulderna har
minskat med 643 Mkr under året. Belåningsgraden netto för
koncernen uppgick till 66,4 procent (63,8). Den genomsnitt-
liga räntenivån har under året stigit till 3,16 procent (3,06).
Skuldernas realiserbara verkliga värde avviker totalt sett inte
väsentligt från redovisat värde.
Den genomsnittliga räntebindningen per balansdagen
uppgick till 20 månader (23) och den genomsnittliga kapital-
bindningstiden till 19 månader (23). Den amortering som ska
betalas de kommande tolv månaderna uppgick vid årets utgång
till 80 Mkr (80). Periodiserade upplåningskostnader om 7 Mkr
(16) har reducerat räntebärande skulder i balansräkningen.
Finansiella Utfall
riskbegränsningar Riskbegränsning 2023
Belåningsgrad Inte långsiktigt 66,7 %
överstiga 70 %
Räntetäckningsgrad Inte långsiktigt 1,5 ggr
understiga 1,5 ggr
2019 2020 2021 2022 2023
0
1 000
2 000
3 000
4 000
Mkr
Eget kapital
--------------------------0
1
2
3
4
5
%
Genomsnittlig ränta
--------------------------0
10
20
30
40
50
Månader
Räntebindningstid
----------------------------
2019 2020 2021 2022 2023
2019 2020 2021 2022 2023
Förvaltningsberättelse
2019 2020 2021 2022 2023
0
1 000
2 000
3 000
4 000
Mkr
Eget kapital
--------------------------0
1
2
3
4
5
%
Genomsnittlig ränta
--------------------------0
10
20
30
40
50
Månader
Räntebindningstid
----------------------------
2019 2020 2021 2022 2023
2019 2020 2021 2022 2023
2019 2020 2021 2022 2023
0
1 000
2 000
3 000
4 000
Mkr
Eget kapital
--------------------------0
1
2
3
4
5
%
Genomsnittlig ränta
--------------------------0
10
20
30
40
50
Månader
Räntebindningstid
----------------------------
2019 2020 2021 2022 2023
2019 2020 2021 2022 2023
65
K2A Årsredovisning 2023
Finansiering
===== SIDA 66 =====
Lån
Ränte- och kapitalbindning 31 december 2023
Räntebindning Kapitalbindning
Förfalloår Lånevolym, Mkr Ränta, % Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr
Rörlig ränta 778 6,48 – – –
2025 472 1,55 2 036 2 023 14
2026 3 006 2,55 3 121 3 121 –
2026 1 984 3,30 1 224 1 224 –
2028 475 2,58 349 349 –
Summa / genomsnitt 6 716 3,16 6 729 6 716 14
Grönt ramverk för finansiering
K2A har emitterat gröna seniora icke säkerställda obligationer
och gröna hybridobligationer. Obligationerna möjliggör finan-
siering eller refinansiering av gröna fastigheter samt investeringar
i energieffektiviseringar i befintliga fastigheter. I samband
med den första emissionen 2020 upprättades ett finansiellt
ramverk för gröna obligationer där CICERO tagit fram en
second opinion. Inrättandet av det finansiella ramverket är en
naturlig del av K2A:s profil som ett hållbart företag, och gör det
möjligt för K2A att ytterligare fokusera på att uppnå en positiv
miljöpåverkan i sin verksamhet.
Med anledning av MTN-programmet upprättade och publi-
cerade K2A den 21 maj 2021 ett grundprospekt, vilket ska
uppdateras årligen. Av denna anledning uppdaterade K2A
grundprospektet under det andra kvartalet 2023, och i samband
därmed gjordes mindre justeringar i grundprospektet.
I tabellen på nästa sida finns en sammanställning av K2A:s
gröna obligation samt hybridobligation. Samtliga obligationer
samt hybridobligationer är upptagna till handel på Nasdaq
Stockholms företagsobligationslista för hållbara obligationer.
Det åligger K2A att årligen rapportera enligt det gröna
ramverket. K2A rapporterar i enlighet med det gröna ramverket
för finansiering kvartalsvis i delårsrapporter och bokslutskom-
muniké och utfallet per 31 december 2023 framgår av
efterföljande sidor.
Grön finansiering
K2A är en modern version av den gamla tidens byggmästare som
bygger med omsorg och kvalitet för att det lönar sig i längden.
K2A planerar och bygger bostäder och samhällsfastigheter för
att äga och förvalta på lång sikt. Byggnationen sker med dagens
möjligheter och nya hållbarhetsperspektiv. Hållbara digitala och
flexibla lösningar är självklara i K2A:s verksamhet då det gynnar
bolagets kunder, samhället, miljön och företagets utveckling.
Det arbetet gör det möjligt för K2A att finansiera
verksamheten grönt.
Grönt ramverk för aktier
Under 2020 lanserade K2A världens första ramverk för gröna
aktier. Ramverket för den gröna aktien är verifierat av CICERO
Shades of Green (CICERO). Ramverket underlättar för
investerare att få en djupare insyn i bolagets hållbarhetsarbete
samt ger dem en möjlighet att granska och jämföra bolags
hållbara prestationer.
CICERO har i sin second opinion, som reviderats under
2023, klassificerat 70 procent av K2A:s hyresintäkter och 80
procent av K2A:s investeringar som gröna under verksamhets-
året 2022.
Det åligger K2A att årligen rapportera enligt det gröna
ramverket. K2A rapporterar i enlighet med det gröna ramverket
för aktier kvartalsvis i delårsrapporter och bokslutskommuniké
och utfallet 2023 framgår av efterföljande sidor.
Nasdaq Green Equity Designation
Under 2023 förnyades K2A:s gröna märkning av bolagets aktier
enligt Nasdaq Green Equity Designation. Den gröna märk-
ningen utgör ett bevis på att över 50 procent av K2A:s omsätt-
ning härrör från aktiviteter som är gröna och att verksamheten
fortsätter att investera en betydande andel i gröna aktiviteter. För
ansökan görs en kvalitativ bedömning av företagets anpassning
till Nasdaq Green Equity Principles av en av Nasdaq godkänd
granskare. För närvarande godkända granskare är CICERO
Shades of Green och Moody’s ESG Solutions.
Grön finansiering
Förvaltningsberättelse
66
K2A Årsredovisning 2023
Finansiering
===== SIDA 67 =====
K2A:s gröna obligationer och hybridobligationer
Tid till Nom. Ränte- Aktuell
Seniora icke säkerställa, Emissions- Förfallo- förfall belopp, marginal, ränta,
gröna obligationer datum datum år Mkr Räntebas procent procent ISIN Grön
MTN 101 210601 240601 0,4 400 Stibor 3M 3,25 7,32 SE0013360278 J a
MTN 102 211001 250401 1,3 400 Stibor 3M 3,00 7,18 SE0013104791 Ja
MTN 103 220318 241218 1,0 300 Stibor 3M 4,40 8,44 SE0013360690 Ja
Totalt emitterat belopp 1 100
Nom. Ränte- Aktuell
Emissions- Första belopp, marginal, ränta,
datum lösen Mkr Räntebas procent procent ISIN Grön
Hybridobligationer 210121 260421 450 Stibor 3M 5,95 10,04 SE0015407507 Ja
Totalt emitterat belopp 450
Grönt ramverk för finansiering
Certifierade förvaltningsobjekt, byggnad Pågående
Miljöcertifiering och nivå Certifierade Pågående Kommande Totalt projekt Totalt
Svanen 32 2 – 34 37 71
Miljöbyggnad nybyggnad
– Silver 9 – – 9 – 9
Miljöbyggnad iDrift
– Silver 15 39 – 54 – 54
– Brons 40 – – 40 – 40
Passivhus/annan 3 – – 3 – 3
Summa 99 41 – 140 37 177
Galaxen i Västerås
< 155 nyproducerade och Svanenmärkta hyresbostäder i
Västerås.
< Grönskande innergård med gemensamma elgrillar. Boende på
Galaxen har även möjlighet att nyttja vår elbilspool BoBil.
Exempel på gröna fastigheter
Uppföljning av gröna ramverk
Förvaltningsberättelse
67
K2A Årsredovisning 2023
Finansiering
===== SIDA 68 =====
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
Utveckling grön finansiering
------------ ------------------ -
■ Gröna banklån
■ Gröna obligationer
■ Gröna hybridobligationer
Mkr
0
10 000
20 000
30 000
CO2e-utsläpp, ton (scope 1–3)
------------ ------------------ -
ton
2021 2022 2023
26 105
8 649
1 293
31 mars 30 juni 30 sep 31 dec
1 500
1 500 1 100 1 100
450
450
450 450
3 068
2 318 2 397 2 252
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
Utveckling grön finansiering
------------ ------------------ -
■ Gröna banklån
■ Gröna obligationer
■ Gröna hybridobligationer
Mkr
0
10 000
20 000
30 000
CO2e-utsläpp, ton (scope 1–3)
------------ ------------------ -
ton
2021 2022 2023
26 105
8 649
1 291
31 mars 30 juni 30 sep 31 dec
1 500
1 500 1 100 1 100
450
450
450 450
3 068
2 318 2 397 2 252
Hyresintäkter InvesteringarHyresintäkter
83 %
Investeringar
92 %
● Gröna byggnader
● Övriga byggnader
17 % 8 %
8 %28 %
25 % 63 %
28 %
8 %
Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Fördelning av klassificering på fastigheter enligt
CICERO Shades of Green
● Mörkgröna fastigheter ● Ljusgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter ● Gula fastigheter
1 %
39 %
24 %
● Projekt
● Förvärv
76 %
32 %
8 %
35 %
● Mörkgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter
● Ljusgröna fastigheter
● Gula fastigheter
25 %92 %
8 %
● Gröna byggnader
● Övriga byggnader
Fördelning enligt ramverk
för gröna aktier
Fördelning projekt och förvärv
Fördelning enligt CICERO
Shades of Green
Grönt ramverk för aktier, 2023
Grönt ramverk för finansiering, fortsättning
Utveckling grön finansiering
Hyresintäkter 2022 Investeringar 2022Hyresintäkter 2022
82 %
Investeringar 2022
97 %
● Gröna byggnader
● Övriga byggnader
18 % 3 %
7 %31 %
24 %
68 %
5 %
21 %
Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier Fördelning enligt ramverk
● Mörkgröna fastigheter ● Ljusgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter ● Gula fastigheter
5 %
37 %
56 %
● Projekt
● Förvärv
44 %
68 %
5 %
21 %
● Mörkgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter
● Ljusgröna fastigheter
● Gula fastigheter
5 %
97 %
3 %
● Gröna byggnader
● Övriga byggnader
Fördelning investeringar enligt ramverk 2022
Grön finansiering 31 dec 2023
59 %
Allokering 31 dec 2023
88 %
12 % 12 %
Grönt ramverk för finansiering fortsättning
● Gröna banklån
● Gröna obligationer
● Gröna hybridobligationer
● Grön finansiering
● Övrig finansiering
29 %
CO2e-utsläpp och energianvändning
Totala CO2e-utsläpp Energianvändning
År ton 1 kg/kvm 2 kWh/kvm
2020 13 142 79,4 109,6
20212 26 105 116,9 105,0
2022 8 649 32,2 99,3
2023 1 291 4,1 90,2
Den kraftiga minskningen av totala utsläpp är främst en följd av minskad
nyproduktion.
1) K2A redovisar från och med år 2020 klimatutsläpp enligt GHG-protokollet
scope 1-3. Tidigare jämförelseår saknas därmed.
2) Data för 2021 har justerats för normalårskorrigerad fjärrvärme.
CO2e-utsläpp, ton (scope 1-3)
Förvaltningsberättelse
68
K2A Årsredovisning 2023
Finansiering
===== SIDA 69 =====
Risker och riskhantering
Möjligheter och risker för koncernen och
moderbolaget
K2A:s affärsverksamhet rymmer både risker och möjligheter.
Rätt hanterade kan riskerna leda till nya möjligheter, fel
hanterade kan de medföra negativa konsekvenser för K2A.
Y tterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamålsenliga
och effektiva system för riskhantering och intern kontroll.
Styrelsen i K2A har fastställt en riskhanteringspolicy för verk-
samhetsövergripande riskhantering i K2A, som syftar till att ge
K2A:s affärsverksamhet rymmer både risker och affärsmöjligheter. Bolaget
identifierar, analyserar och hanterar risker systematiskt på verksamhets-
övergripande nivå samt i enskilda projekt. K2A har valt att kategorisera riskerna
i fyra huvudområden: operativa risker, finansiella risker och regelefterlevnad,
strategiska risker samt hållbarhetsrisker.
Obetydlig Mindre Måttlig Omfattande Mycket
omfattande
Mycket
sannolik
Sannolik
Möjlig
Osannolik
Mycket
osannolik
1a8
4
2
6
3
7
5
Risk Risknivå*
1a Ny finansiering och refinansiering (bank) Medel
1b Ny finansiering och refinansiering (obligation) Hög
2 Värdeförändringar av fastigheter Medel
3 Tillgång till mark/projekt Låg
4 Riskhantering i projekt (tid, kostnad, kvalitet) Låg
5 Likviditet, svårighet att möta finansiella åtaganden Medel
6 Signifikanta ränteförändringar Medel
7 Nyckelpersoner Låg
8 Ineffektiv förvaltning och lägre lönsamhet Låg
9 Klimatförändringar Medel
* Residualrisknivå, det vill säga risknivå med beaktande
av existerande kontroller.
Förvaltningsberättelse
9
Sannolikhet
Konsekvens
1b
styrelsen och företagsledningen ökad insikt i de risker koncernen
är exponerad för. Syftet med riskhanteringspolicyn är att tydlig-
göra processen för riskhantering, inklusive roller och ansvar samt
hur riskhantering är kopplad till verksamhetens övergripande
mål. Ramverket ska främja transparens, riskbaserade beslut och
investeringar samt att effektiva åtgärder och kontroller appliceras
för att hantera risker.
Väsentliga riskområden
69
K2A Årsredovisning 2023
Risker och riskhantering
===== SIDA 70 =====
Riskhanteringsprocessen
K2A identifierar, analyserar och hanterar risker systematiskt
på verksamhetsövergripande nivå samt i enskilda projekt.
Bedömning görs gällande sannolikheten att risken realiseras
inom en definierad tidsperiod samt vilken konsekvens den har
på fastställda mål alternativt konsekvensen ur tids-, kostnads-
eller kvalitetsaspekter i projekt. Bedömningen ger insikt i vilka
konsekvenser en realiserad risk skulle ha på verksamheten.
Baserat på vilka kontroller eller andra åtgärder som finns på plats
samt vilken risknivå organisationen ämnar uppnå fattas därefter
beslut om eventuella ytterligare åtgärder.
Bolaget står under året inför flera utmaningar. En av de
främsta utmaningarna är att stärka bolagets likviditet i syfte att
klara bolagets betalningsförpliktelser och då främst bolagets två
obligationslån om 400 Mkr respektive 300 Mkr som förfaller
i juni respektive december 2024. Dessa obligationslån är vid
avlämnandet av denna årsredovisning ännu inte förlängda eller
refinansierade.
Styrelsen har därför beslutat, trots tidigare kommunicerat
besked, att föreslå årsstämman att inte göra någon utdelning
till innehavarna av preferensaktier. Styrelsen fortsätter dock att
löpande utvärdera hur bolagets likviditetsbehov kan säkerställas
Riskidentifiering
Riskanalys
Riskevaluering
Riskhantering
Riskidentifiering
Rapportering och
kommunikation
genom andra finansieringsalternativ såsom lånefinansiering och
nyemission men även genom försäljningar och strukturerade
samarbeten.
Jämfört med föregående år ser bolaget dock positiva föränd-
ringar på marknaden. Kapitalmarknaden har blivit mer till-
gänglig för fastighetsbolag genom ett ökat intresse från utländska
investerare och inflationen fortsätter att gå ner. Vi ser också att
transaktionsmarknaden ökar redan under detta år. Därutöver
kan Riksbanken komma att påbörja att sänka styrräntan.
Den lägre byggtakten kommer sannolikt att på kort sikt
innebära en brist på nya bostäder. Det tillsammans med EU:s
överenskommelse kring byggnaders klimatpåverkan bör även
innebära att bolag med nya, moderna hyres- och studentbostäder
med ett tydligt hållbarhetsperspektiv kommer att klara sig bättre
i det långa perspektivet. K2A är ett sådant bolag.
Det är därför styrelsens bedömning att bolaget kommer att ha
förutsättningar att få en finansieringslösning på plats innebä-
rande att de obligationslån som förfaller under 2024 kommer att
kunna återbetalas, refinansieras eller förlängas. Bolaget tillämpar
därför principen om fortsatt drift vid upprättandet av denna
årsredovisning.
K2A:s riskhanteringsprocess
Förvaltningsberättelse
70
K2A Årsredovisning 2023
Risker och riskhantering
===== SIDA 71 =====