FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2023
K2A:s hyresintäkter påverkas av en mängd olika
faktorer såsom utveckling i ekonomin på de
delmarknader där K2A verkar, utbud av hyres- och
studentbostäder, befolkningstillväxt, sysselsättning
samt hur väl K2A lyckas utveckla fastighetsbeståndet.
Det kan påverka vakansgrad och hyresnivåer i de
fastigheter K2A äger.
< God marknadskännedom.
< Nära och proaktiv dialog med kunder för att
förstå deras behov idag och i framtiden.
< Utvecklar attraktiva, hållbara bostäder i bra lägen
på marknader med god efterfrågan.
< Strukturerad, digitaliserad process avseende
marknadsföring och uthyrning.
< Kontinuerlig mätning av kundernas nöjdhet följs
upp med relevanta åtgärder.
Hyresintäkter
och vakanser
1. Operativa risker
Operativa risker avser risker förknippade med den löpande förvaltningen av K2A:s fastighetsinnehav, såsom risk för att inte uppnå
kortsiktiga mål på grund av otillräckliga interna processer, effektivitet eller externa händelser.
Risken kopplad till fastighetskostnader ligger framför
allt i ökningar som K2A inte kan kompensera för
genom hyreshöjningar, index eller vidarefakturering.
Under de senaste åren har förutsättningarna i
omvärlden förändrats – hög inflation och volatila
energipriser leder till att K2A behöver säkerställa
hantering av detta.
< Fokus på hyresförhandlingar i syfte att bibehålla
marginaler.
< Energieffektiva miljöcertifierade fastigheter.
< Strukturerat och fokuserat arbete för att
effektivisera och minska energianvändning.
< Installation av solceller där det är möjligt.
< Implementering av individuell mätning av el- och
vattenförbrukning vilket möjliggör att kunderna
bär faktiska kostnader för användningen.
< Underhållsplaner för samtliga fastigheter.
Ökade
fastighets-
kostnader
Risk Riskbeskrivning Hantering
Kassaflöde1 Förändring Effekt på kassaflödet, Mkr
Hyresvärde +/- 5 % +/- 25
Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 5
Fastighetskostnader +/ - 10 % -/+ 13
Räntekostnader +/- 1 procentenhet -/+ 10
1) Kassaflödet avser de senaste 12 månaderna. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Känslighetsanalys för
räntekostnader inkluderar effekt av derivat.
Känslighets-
analys
Det finns en risk att kostnader för genomförande
av projekt blir högre än förväntat på grund av
felkalkyler, bristande styrning i upphandling och
ineffektivt projektgenomförande vilket kan medföra
att avkastningen därmed blir lägre.
< Hög kompetens i projektorganisationen.
< Avtalsmässig reglering med samarbetspartners.
< Tydlig och proaktiv process vid upphandling av
entreprenader.
Projekt-
styrning
Risker och riskhantering
71
K2A Årsredovisning 2023 Förvaltningsberättelse
===== SIDA 72 =====
Utgifter för ränta på lånat kapital är en stor
kostnadspost i K2A:s resultaträkning. Ränteutgifter
påverkas av marknadsräntor och av kreditinstitutens
marginaler samt K2A:s strategi avseende räntebind-
ning. Det finns en risk att K2A:s ränteutgifter ökar
och att räntetäckningsgraden sjunker om marknads-
räntorna stiger eller att K2A binder sina räntor vid en
nivå som är högre än marknadsräntan.
< Av styrelsen fastställd finanspolicy reglerar
riskmandat.
< K2A använder räntederivat och fasträntelån för
att uppnå önskad räntebindningsstruktur och
räntetäckningsgrad.
Ränterisk
Den finansiella rapporteringen är ett viktigt besluts-
underlag och brister i den kan leda till felaktiga
beslut för K2A men också för externa parter såsom
långivare och investerare.
< Styrande dokument med tydlig fördelning av
ansvar och befogenheter.
< God intern kontroll med såväl förebyggande
åtgärder som uppföljningskontroller.
< Ett av styrelsen utsett revisionsutskott granskar
koncernens finansiella rapportering och interna
kontroll.
< Hög kompetens på ekonomifunktionen.
< Löpande bevakning och analys av förändringar i
regelverk.
< Extern revision.
< Aktivt arbete för att säkerställa regelefterlevnad.
Finansiell
rapportering
K2A måste anpassa verksamheten till lagar,
förordningar och regler. I det fall K2A inte efterlever
gällande regelverk kan det medföra ekonomiska
konsekvenser, sanktioner eller skada förtroendet
för K2A.
< Utvecklingen av lagar, regler och förordningar
inom områden som kan påverka K2A följs
löpande.
< God intern kontroll med uppföljning i flera led.
< Eventuella effekter av ändrade regelverk analyseras
och förbereds.
< Funktion för visselblåsning.
Regel-
efterlevnad
Refinansieringsrisk avser risken att finansiering inte
kan erhållas eller förnyas vid låneförfall, eller att
refinansieringen endast kan förnyas till en betydligt
högre kostnad.
Likviditetsrisk avser risken att K2A inte har tillräcklig
betalningsberedskap för förutsedda och/eller oförut-
sedda utgifter. K2A behöver tillgång till likviditet för
att finansiera pågående projekt, drift av verksam-
heten samt betala räntor och amorteringar.
Vi vill också fästa uppmärksamheten på den
information som lämnas i förvaltningsberättelsen på
sidan 69 under rubriken ”Risker och riskhantering”.
< Använder flera olika finansieringsformer och
källor.
< Finanspolicy fastställd av styrelsen begränsar
risktagande.
< Likviditetsreserv för att säkerställa att K2A kan
uppfylla löpande betalningsförpliktelser.
< Med hög andel miljöklassade fastigheter och
projekt har K2A goda förutsättningar att få så
kallad grön finansiering till attraktiva villkor
samtidigt som långivare prioriterar K2A framför
andra aktörer som inte har samma miljöprofil.
Refinansierings-
och likviditets-
risk
2. Finansiella risker och regelefterlevnad
Finansiella risker och regelefterlevnad avser risker kopplade till att K2A inte uppnår sina finansiella åtaganden eller misslyckas med
den finansiella rapporteringen och efterlevnad av förordningar, lagar och regler. K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av
ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk.
Risk Riskbeskrivning Hantering
Risker och riskhantering
72
K2A Årsredovisning 2023 Förvaltningsberättelse
===== SIDA 73 =====
Politiska beslut och regeländringar kan leda till
ändrade förutsättningar för K2A:s verksamhet.
Det kan till exempel gälla beslut om förändrad
skattelagstiftning, regelverk för banker, statliga stöd
och planprocesser med mera.
< K2A följer aktivt utvecklingen av lagar, regler och
praxis inom de områden som berör K2A.
< Analys av eventuella effekter och om möjligt
proaktivt agerande.
< Dialog med styrelse om påverkan och tänkta
åtgärder.
Politiska
beslut
och regel-
ändringar
3. Strategiska risker
Strategiska risker är långsiktiga och övergripande. Det är viktigt att affärsmodellen och sammansättningen av fastighetsportföljen är
rätt anpassad, fastighetsförvärv passar in samt att investeringar inom rätt områden och i rätt tid görs.
Ett förändrat utrikespolitiskt landskap kan medföra
påverkan inom exempelvis konjunkturläge,
finansiella marknader, energiförsörjning och/eller
distributionskedjor. Länder som är stora leverantörer
av byggmaterial eller andra nyckelkomponenter
som bygg- och fastighetssektorn är beroende av kan
påverka K2A:s tillgång till byggprodukter för ny- och
ombyggnation, vilket både kan driva upp priset på
nyproduktion och påverka färdigställandet av nya
projekt.
< Översyn av leverantörskedjor i syfte att minska
exponering mot produktionsland med politisk
instabilitet.
< Strategisk översyn av leverantörskedjor i syfte att
säkerställa tillgång på insatsvaror.
< Upphandling av byggmaterial och varor från
leverantörer i Sverige, inom Europa eller länder
med bedömd låg politisk risk.
< Undersöka möjlighet till användning av
återbrukade material och komponenter.
< K2A använder räntederivat och fasträntelån för
att uppnå önskad räntebindningsstruktur och
räntetäckningsgrad.
< Installation av solceller på nybyggnadsprojekt samt
komplettering på befintliga fastigheter.
Utrikespolitiskt
landskap
Fastighetsutveckling genom investeringar i egna
fastigheter och framtagande av byggrätter är mycket
viktigt för företagets värdetillväxt. En begränsad
projektportfölj kan dämpa den framtida tillväxten.
< K2A arbetar aktivt för att behålla en långsiktig till-
växt och söker ständigt nya affärsmöjligheter och
projekt genom löpande dialog med kommuner
och andra marknadsaktörer.
< Kontinuerlig analys av marknadsläget.
< Tydlig investeringsstrategi som utvärderas
kontinuerligt.
< Tydlig beslutsprocess vad gäller risker och möjligheter
i varje projektmöjlighet.
Projekt-
verksamhet
samt tillgång
till mark/projekt
Risk Riskbeskrivning Hantering
Beroende av enskilda personer på nyckelbefattningar
kan medföra risker för att det dagliga arbetet inte kan
genomföras med tillräcklig effektivitet och kvalitet.
< Hållbart företag i alla dimensioner.
< För att säkerställa medarbetarnas motivation
genomförs årliga medarbetarundersökningar och
medarbetarsamtal med samtliga medarbetare där
individuella önskemål och behov av kompetensut-
veckling kartläggs.
< Plan för kompetensförsörjning.
< Dokumenterade process- och arbetsbeskrivningar
för att minska personberoende.
Beroende
av enskilda
nyckel-
personer
73
K2A Årsredovisning 2023
Risker och riskhantering
Förvaltningsberättelse
===== SIDA 74 =====
Korruption
och brott mot
mänskliga
rättigheter
4. Hållbarhetsrisker
Klimatförändringarna är en global hållbarhetsrisk
som medför konsekvenser för både ekonomiska,
ekologiska och sociala system. För K2A kan akuta
fysiska risker såsom översvämning, extremväder
(exempelvis skyfall, snöfall, värmeböljor, stormar
och brand) samt långsiktiga fysiska risker, komma
att öka K2A:s kostnader för skador och kräva
investeringar för att motverka påverkan. Långsiktiga
fysiska risker såsom kallare väder kan ge ökad
el- och värmeanvändning. Varmare temperaturer
kan medföra ökad risk för skadedjur och påverka
kostnaden för råvara (trä). Ändrade nederbörds
mönster eller havsvattenhöjningar kan påverka
behov av dagvattenhantering och/eller investeringar
i fukt- och vattenhanteringsåtgärder. Dessa risker
kan öka i ett längre tidsperspektiv.
< Klimatriskinventeringar av befintligt fastighets-
bestånd kompletteras allt eftersom fastigheter
förvärvas.
< Framtagna åtgärdsplaner som integrerats i
förvaltningens handlings- och underhållsplaner.
< Förvärv och markanvisningar bedöms utifrån ett
klimatriskperspektiv.
< Miljöcertifiering av all nyproduktion enligt Svanen
eller motsvarande.
< Dagvattenhantering i samtlig nyproduktion.
< Nybyggnader har låg energianvändning. Löpande
energieffektiviseringsåtgärder i befintligt bestånd.
Klimat-
förändringar,
fysiska risker
Klimat-
förändringar,
omställning
Risk Riskbeskrivning Hantering
För K2A är det viktigt att bygga tillit och förtroende i
branschen samt att bedriva affärsverksamheten på
ett transparent och etiskt korrekt sätt. Inom all affärs-
verksamhet kan det förekomma risker kopplade till
korruption och mänskliga rättigheter. Dessa risker
kan finnas inom såväl K2A som hos bolagets part-
ners och leverantörer. K2A ställer därför samma krav
på leverantörer som K2A ställer internt på bolaget.
För K2A kan en incident ha en negativ påverkan på
människor och miljö samt skada bolagets anseende
och verksamhet.
< K2A:s uppförandekod innehåller riktlinjer för att
säkerställa ett ansvarsfullt beteende, hög affärsetik
och respekten för mänskliga rättigheter.
< K2A:s jämställdhetspolicy innehåller riktlinjer för
nolltolerans mot diskriminering eller kränkande
särbehandling.
< Kravställning på leverantörer om att K2A:s
leverantörskod följs.
< Revision av leverantörsavtal på årsbasis och i
samband med nytecknande eller förnyelse av
kontrakt.
< Policy och rutin för visselblåsning som kan
användas vid misstanke om oegentligheter eller
brott mot uppförandekoden.
Korruption
och brott mot
mänskliga
rättigheter
3. Hållbarhetsrisker
Hållbarhetsrisker relaterar till hela verksamhetens värdekedja och relaterar till bolagets risk att bedriva aktiviteter på både kort och
lång sikt som inte är hållbara ur ett ekologiskt, ekonomiskt och socialt perspektiv. Exempelvis risk att inte ta hänsyn till klimat-
förändringar vid planering och anpassning av kommande och befintlig byggnation eller säkerställa uppföljning av leverantörers
uppfyllnad av uppförandekod.
Klimatförändringarna är en global hållbarhetsrisk
som medför konsekvenser för både ekonomiska,
ekologiska och sociala system. För K2A kan akuta
fysiska risker som översvämning, extremväder
(exempelvis skyfall, snöfall, värmeböljor, stormar
eller brand) samt långsiktiga fysiska risker komma
att öka K2A:s kostnader för skador och kräva
investeringar för att motverka påverkan. Långsiktiga
fysiska risker som kallare väder kan leda till ökad
el- och värmeanvändning. Varmare temperaturer
kan medföra ökad risk för skadedjur och påverka
kostnaden för råvara (trä). Ändrade nederbörds-
mönster eller havsvattenhöjningar kan påverka
behov av dagvattenhantering och/eller investeringar
i fukt- och vattenhanteringsåtgärder. Dessa risker
kan öka i ett längre tidsperspektiv.
< Hela K2A:s fastighetsbestånd har klimatrisk-
inventerats. Tidigare inventering från 2021
kompletterades under 2023 med fler klimatrisker
(jordskred och erosion) samt komplett inventering
för tillkomna fastigheter. Klimatriskinventeringar
av befintligt fastighetsbestånd kompletteras allt
eftersom fastigheter tillkommer.
< Framtagna åtgärdsplaner som integrerats i
förvaltningens handlings- och underhållsplaner.
< Förvärv och markanvisningar bedöms utifrån ett
klimatriskperspektiv.
< Miljöcertifiering av all nyproduktion enligt Svanen
eller motsvarande.
< Genomförande av klimatscenarioanalys och
integrering av resultat i verksamhetens hand-
lingsplaner. Klimatscenarioanalys uppdateras på
årsbasis.
< Dagvattenhantering i all nyproduktion.
< Nybyggnader har låg energianvändning. Löpande
energieffektiviseringsåtgärder i befintligt bestånd.
Klimat-
förändringar,
fysiska risker
K2A har sedan bolaget grundades 2013 haft
hållbarhet som fundament för att framtidssäkra verk-
samheten. Detta gör att bolaget idag är väl rustat för
de klimatrelaterade krav på omställning som finns
och kan förväntas komma. Vid poltiska förändringar,
nya lagkrav, förändringar av branschstandarder eller
policyer kan detta innebära investeringar (tidsmäs-
siga eller ekonomiska), ökad beskattning och/eller
förändringar av K2A:s verksamhetsprocesser och
rutiner. Större medvetenhet om klimatfrågan hos
olika intressentgrupper kan öka efterfrågan på miljö-
certifieringar. Till följd av klimatförändringar och
generellt ökad efterfrågan på el kan elpriset komma
att öka, vilket skulle innebära ökade driftskostnader
för K2A:s fastighetsbestånd.
< Bevakning av ändringar i lagkrav, riktlinjer och
policyer.
< Utvärdering av produktionsmetoder för ökad
cirkularitet och resurseffektivitet.
< Miljöcertifiering av nyproduktion och befintligt
fastighetsbestånd.
< Endast inköp av el från förnybara energikällor till
samtliga fastigheter.
< Installation av solceller på nybyggnadsprojekt samt
komplettering på befintliga fastigheter.
Klimat-
förändringar,
omställning
Risk Riskbeskrivning Hantering
Risker och riskhantering
74
K2A Årsredovisning 2023 Förvaltningsberättelse
===== SIDA 75 =====
Förlusten av biologisk mångfald och ekosystem-
tjänster är dels en global hållbarhetsrisk, men även
lokalt får det konsekvenser för klimat, mat-
försörjning, rening av luft, markerosion/mark-
stabilitet och råvaruförsörjning. Vid nyproduktion kan
nya byggnader och tillhörande utbyggnad av mark
eller infrastruktur komma att innebära ett fysiskt
hinder för arter och växter att sprida sig i landskapet.
Lokalt kan rödlistade arter påverkas av K2A:s verk-
samhet kopplad till uppförandet av nya byggnader.
Vid uppförande på jungfrulig mark eller med närhet
till känsliga naturområden kan detta innebära
risker kopplad till lokal artdöd (växter och djur) och
därmed förlust av bidrag till lokala ekosystemtjänster
och/eller förlust av lokala biotoper. För K2A:s
fastigheter kan det innebära en minskad motstånds-
kraft mot klimatrelaterade väderfenomen som kräver
investeringar i, på eller runt byggnaderna. Det kan
påverka fysiska aspekter som ljud- och luftkvalitet i
och utanför byggnaderna. För kunderna kan fysiska
och estetiska aspekter inverka på trivsel och medföra
lägre kundnöjdhet.
< Markanvisningar bedöms utifrån ett miljöperspektiv.
< Baserat på artinventeringar från kommun/
länsstyrelse anpassas grön- och blåstrukturer på
fastigheten.
< För nyproduktion, främjande av spridningskorri-
dorer på fastigheten, bland annat genom gröna
tak och/eller gröna innergårdar med växter som
stöttar eller förstärker lokala biotoper och/eller
ekosystemtjänster.
< Policy för biologisk mångfald inbegriper löpande
förvaltning och är tänkt att stötta K2A:s bidrag och
riskhantering. I takt med ökad nivå av redovisning
enligt CSRD kommer policyn att utvecklas och ge
ytterligare konkret vägledning för verksamheten
i ämnet.
< Miljöcertifiering av nyproduktion och förvärvade
fastigheter.
< Kunddialoger förs för att identifiera och lyfta
relevanta hållbarhetsaspekter, inklusive grönytor
och utemiljöer.
Biologisk
mångfald och
ekosystem-
tjänster
Baserat på forskningen kring de planetära gränserna
har K2A identifierat ett flertal områden där
verksamheten kan medföra en negativ miljöpåverkan.
Utöver klimatpåverkan och biologisk mångfald
(framgår separat ovan) kan användning av kemikalier
vid ombyggnation, nyproduktion och förvaltning bidra
till utsläpp till mark, luft eller vatten. Vid nyproduktion
påverkar K2A markanvändningen vid fastigheten samt
bidrar till utbyggnad av infrastruktur lokalt, vilket kan
innebära förändrad landanvändning på lokal/regional
nivå, till exempel om bostäder byggs på tidigare
åkermark. Verksamheten i fastigheterna samt de boende
bidrar till ett nyttjande av färskvattenresurser vilket kan
ha en negativ påverkan där grundvatten-
nivåerna är låga. Generering av avfall sker från både
fabriksverksamhet, på byggplats och i byggnadens
driftsskede. Det kan innebära en negativ miljöpåverkan
om stora mängder avfall går osorterat till deponi eller
går till energiåtervinning istället för återanvändning eller
materialåtervinning
< Miljöcertifiering av nyproduktion och förvärvade
befintliga byggnader.
< Miljöinventering i befintliga byggnader
genomförd.
< Markanvisningar bedöms utifrån ett miljöperspektiv.
< Rutiner på byggplats i händelse av miljöolycka.
< Rutiner för sortering av byggavfall.
< Generösa avfallsutrymmen i lägenheter och i
fastigheten för bolagets kunder.
< Snålspolande toaletter och kranar i nyproduktion
och ombyggnation.
< Kunddialoger förs för att identifiera och lyfta
relevanta hållbarhetsaspekter som avfallssortering
och återbruk.
< Svanencertifiering av nyproduktion för minskad
användning av miljö- och hälsoskadliga
kemikalier.
Miljö-
påverkan
För K2A är det viktigt att anställda ska känna sig
trygga och ha förutsättningar för att må bra på
arbetsplatsen. Brister i K2A:s arbete kring arbets-
miljö, säkerhet och hälsa samt anställnings- och
arbetsvillkor kan medföra negativa konsekvenser
på såväl individ- som företagsnivå. Brister eller
incidenter kan medföra att K2A ses som en mindre
attraktiv arbetsgivare och kan skada bolagets
varumärke.
< Arbetsmiljöarbetet beskrivs i en arbets-
miljöhandbok och följs upp årligen.
< Tydliga säkerhetsföreskrifter och arbetsmiljö-
utbildningar för personal i produktion genomförs
löpande.
< Hälsofrämjande åtgärder som friskvårdsbidrag
och sjukvårdsförsäkring.
< Årliga medarbetarsamtal och medarbetarenkät
där den psykosociala och fysiska arbetsmiljön
utvärderas. Resultatet går in i handlingsplan för
kommande år.
Arbetsmiljö
Risk Riskbeskrivning Hantering
Risker och riskhantering
4. Hållbarhetsrisker3. Hållbarhetsrisker fortsättning
75
K2A Årsredovisning 2023 Förvaltningsberättelse
===== SIDA 76 =====
TCFD – Klimatrelaterade
finansiella upplysningar
Redan från starten år 2013 har K2A:s ambition varit att
kontinuerligt skapa nya och innovativa hållbarhetslösningar
som tar hänsyn till bolagets klimatavtryck. Bolagets fokus på
klimatarbetet har från och med år 2021 tydliggjorts med ett nytt
klimatmål om att K2A:s verksamhet ska vara klimatpositiv senast
år 2027. Inom satsningen har en färdplan färdigställts under 2023
samtidigt som bolagets arbete med klimatanpassning fördjupas.
K2A vill ta ansvar, bidra till en förändring i branschen och
transparent visa verksamhetens påverkan på klimatet. För fjärde
året redovisas bolagets klimatrelaterade risker och möjligheter
enligt TCFD, T ask Force on Climate related Financial
Disclosures.
TCFD:s riktlinjer utgår från de fyra områdena styrning,
strategi, riskhantering samt mål och mätvärden. Se sida 77
för en sammanfattande tabell med hänvisning till bolagets
klimatrelaterade rapportering. T abellen motsvarar figure 4
i “Recommendations of the T ask Force on Climate-related
Financial Disclosures” .1
Scenarioanalys
Genom att analysera olika framtida klimatscenarier är det
möjligt att skapa en bättre bild av hur utvecklingen kan komma
att påverka K2A:s verksamhet i framtiden. Viktiga områden att
analysera är hur politik, ekonomi och teknik kan komma att för-
ändras för att uppnå en mer klimatanpassad värld men även hur
ett förändrat klimat kan komma att påverka bolagets fastigheter
fysiskt genom exempelvis höjda vattennivåer.
Klimatscenarioanalysen inkluderar fysiska risker både på
kort och lång sikt samt omställningsrisker: regulatoriska,
teknologiska, marknad och varumärke. Klimatscenarioanalysen
omfattar hela värdekedjan: markanskaffning, tillverkning av
volymelement i fabrik, montage på byggplats, förvaltning och
finansiell utveckling. T vå ytterligheter av klimatscenarier har
använts: RCP 2.6 som anger ett scenario där världen har anpassat
växthusgasutsläppen till Parisavtalets 2°C-mål samt RCP 8.5
som motsvarar en global medeltemperaturökning på 6 °C.
Klimatscenario RCP 2.6 och 8.5
IPCC (International Panel on Climate Change)
har tagit fram ett antal klimatscenarier utifrån
antaganden om hur stora växthusgasutsläppen
kommer att bli. Scenarierna visar varianter på möjlig
framtida utveckling, alltifrån en fortsättning av dagens
utsläppstrender, till en mycket stor begränsning av
framtida utsläpp.
Klimatscenario RCP 2.6 – Anpassning till Parisavtalet
< Än mer stringent klimatpolitik
< Låg energiintensitet
< Minskad användning av olja
< Utsläppen av metan minskar med 40 procent
< Utsläppen av koldioxid kulminerar år 2020 och
minskar därefter. Utsläppen är negativa år 2100.
< Halten av koldioxid i atmosfären kulminerar
omkring år 2050, följt av en måttlig minskning till
drygt 400 ppm (parts per million) år 2100
Klimatscenario RCP 8.5 – Världen fortsätter som
vanligt
< Koldioxidutsläppen är tre gånger dagens nivåer
< Metanutsläppen ökar kraftigt
< Teknikutvecklingen mot ökad energieffektivitet
fortsätter, men långsamt
< Stort beroende av fossila bränslen
< Hög energiintensitet i flertalet sektorer
< Ingen tillkommande klimatpolitik
Källa: www.klimatanpassning.se/klimatanpassa/underlag-for-
klimatanpassning/klimatscenarier-1.87742
Fysiska risker
Kortsiktiga
< Bränder
< Extremväder (snöfall, regn, stormar)
< Översvämningar
< Värmeböljor
Långsiktiga
< Temperaturförändringar
< Ändrade nederbördsmönster
< Vindförhållanden
< Havsnivåhöjning
Omställningsrisker
Regulatoriska
< Krav på klimatrapportering
< Policyer och lagkrav
Teknologiska
< Investeringar som krävs för att uppgradera nuvarande byggsystem
< Investeringar som krävs för att anpassa befintligt fastighetsbestånd
Marknad och varumärke
< Ökade kostnader för råmaterial och energi
< Varumärke, rykte och ändrad efterfrågan
1) https://assets.bbhub.io/company/sites/60/2021/10/FINAL-2017-TCFD-Report.pdf
76
K2A Årsredovisning 2023
Klimatrelaterade finansiella upplysningar
===== SIDA 77 =====
Kunder söker sig till
lägenheter med låg hyra
utan hållbarhetsprofil.
Höga krav på
klimatanpassat
byggande vid
markanvisning kan bli
fördyrande.
Lagkrav och
branschstandarder för
klimatneutralt byggande
kräver en anpassning av
produktionsmodell.
Krav på implementering
av tekniska system för
att reducera byggnadens
klimatpåverkan.
Skatter på fossila
drivmedel medför
ökad bränslekostnad
för transporter och
arbetsmaskiner.
Lagkrav leder till
att omfattande
klimatanpassning av
befintliga fastigheter
krävs, både teknisk och
fysisk prestanda.
Driftskostnader påverkas
av dyra elpriser.
Hållbar produkt som
attraherar fler kunder.
K2A:s hållbarhetsprofil
är attraktiv hos
kommuner och
markägare.
Cirkulerade material
minskar behovet av
jungfruligt material vilket
minskar klimatpåverkan.
Korta, fossilfria
transporter samt eldrivna
arbetsmaskiner ger lägre
bränslekostnad och
klimatpåverkan.
Ökad mängd egen-
producerad solel och
energi från förnybara
energikällor ger lägre
klimatpåverkan.
Kunder söker sig till
billiga bostäder utan
hållbarhetsprofil.
Högre konkurrens om
byggrätter med låg
riskexponering.
Elbrist medför påverkan
på driftssäkerhet i
fabrikerna. Negativ
påverkan på
projekttidplaner och
kostnad för projektet.
Råvarutillgång för trä
ändras på grund av ökad:
< benägenhet för
skadedjursangrepp
< risk för skogsbrand
< konkurrens om trä
som råvara, även från
andra branscher
Elbrist medför påverkan
på driftssäkerhet i
produktion. Negativ
påverkan på
projekttidplaner.
Extrema snö- eller skyfall
kan orsaka driftsstopp
och/eller fuktskador,
vilket medför längre
produktionstid och ökade
materialkostnader.
Elbrist kan påverka
driftssäkerheten i
förvaltning.
Extremväder och
ändrade nederbörds-
mönster medför skador
på klimatskal samt
sättningar i mark.
Extremväder påverkar
inomhuskomfort i
ej klimatanpassade
bostäder, med minskad
kundnöjdhet, och/eller
utflytt som följd. K2A:s
rykte påverkas.
Ökad efterfrågan
på klimatanpassade
bostäder.
K2A:s hållbarhetsprofil
är attraktiv hos
kommuner och
markägare.
Ökad mängd
egenproducerad solel
i fabriker ger ökad
driftssäkerhet.
Cirkulerad råvara från
tidigare volymelement
eller andra byggprojekt
minskar kostnaderna för
material.
Låg energianvändning
och miljöcertifierade
byggnader bidrar
till ränterabatter för
byggkreditiv.
Korta och fossilfria
transporter mellan fabrik
och produktionsplats ger
lägre klimatpåverkan.
Ökad mängd egen-
producerad solel och
energi från förnybara
energikällor ger lägre
klimatpåverkan.
Lokal dagvatten-
hantering minskar risk
för fysiska skador på
byggnader och mark.
Installation av energi-
besparande åtgärder
ökar lönsamheten.
Klimatriskinventerade
fastigheter med
genomförda åtgärder
ökar attraktiviteten.
Låg energianvändning
bidrar till lägre
effektuttag på elnätet
samt möjliggör
ränterabatt på lån.
Kundanalys
Mark-
anskaffning
Bostads-
produktion Byggnation
Uthyrning och
förvaltning
RCP 2.6
RCP 8.5
RiskerMöjligheterMöjligheter Risker
Under 2023 uppdaterades K2A:s klimatfokuserade scenario-
analys från år 2021 i syfte att identifiera och värdera risker,
möjligheter och åtgärder och därmed kunna skapa en så god
beredskap som möjligt för framtida klimatscenarier.
Analysen visar att K2A redan idag har god beredskap för
omställningsrisker. De akuta och långsiktiga fysiska riskerna
är inventerade i samband med genomförda klimatriskinvente-
ringar och uppstår behov kommer riskhanteringsåtgärder att
genomföras
Klimatrelaterade risker och möjligheter i K2A:s värdekedja
77
K2A Årsredovisning 2023
Klimatrelaterade finansiella upplysningar
===== SIDA 78 =====
Finansiell påverkan
K2A har en affärsmodell och värdekedja där låg klimatpåverkan
och klimatanpassning är i fokus. I samband med övergången
till en koldioxidneutral ekonomi behöver K2A göra ytterli-
gare anpassningar av sin affärsmodell för att vara i linje med
Parisavtalets utsläppsmål samt målet om att vara klimatpositivt
senast år 2027. K2A tar höjd för att hantera ett RCP 8.5-kli-
matscenario men anpassar verksamheten för att vara i linje
med ett RCP 2.6-klimatscenario vilket motsvarar en global
medeltemperaturökning som inte överstiger två grader. K2A
har därmed gjort en analys av de kostnader som en hantering
och anpassning till framtida klimatrisker kommer innebära för
bolaget.
På kort sikt innebär detta att samtliga nybyggnadsprojekt
kravställs på mer energieffektiva installationer och klimatskal,
mer hållbara materialval och fossilfria transporter. Befintliga
byggnader står inför ett flertal investeringar relaterat till ener-
gieffektiviseringsåtgärder, uppkoppling mot smarta styrsystem
och egenproducerad energi. På medellång och lång sikt förväntas
lagkrav bidra till ytterligare anpassningar av befintligt fastighets-
bestånd kopplat till energiförsörjning, ny teknik och krav på
klimatutsläppsnivåer.
Kort sikt (inom 5 år)
< Utvecklingskostnader för anpassning av produkt
< Miljöcertifiering av byggnader
< Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi
< Investeringar i ny energieffektiviseringsteknik
< Kostnader för klimatanpassning av befintliga fastigheter –
både teknisk och fysisk prestanda
< Lägre drifts- och underhållskostnader tack vare energi-
effektivisering och klimatanpassning
< Bättre lånevillkor för klimatanpassade byggnader med låga
utsläpp av växthusgaser
Investeringar i egenproducerad förnybar energi
och energieffektiviseringsteknik
Investeringar i egenproducerad förnybar energi och energi-
effektiviseringsteknik kommer inledningsvis prioriteras för de
byggnader som har energiklass D eller sämre. Inom de närmaste
fem åren uppskattas egenproducerad förnybar energi ha imple-
menterats i cirka hälften av byggnaderna i förvaltning. I slutet av
2023 hade 42 procent av alla förvaltade flerbostadshus solceller.
Energieffektiviseringsåtgärder för byggnaderna varierar kraf-
tigt beroende på byggnadsfysik och tekniska system. Exempel
på åtgärder kan vara tilläggsisolering, injusteringar av tekniska
system, implementering av ny teknik såsom energieffektiva
installationer och värmeåtervinning. Inom de närmaste fem åren
uppskattas energieffektiviseringsåtgärder ha implementerats på
samtliga byggnader som idag har energiklass D eller sämre.
Uppskattad Uppskattade årliga
Investering kostnad, Mkr energibesparingar, Mkr
Förnybar energi 15 0,9
Energieffektivisering 28 2,3
Klimatanpassning av befintligt bestånd
K2A har under 2023 slutfört en klimatriskinventering av
beståndet med hjälp av Sweco. En överlagringsanalys har
genomförts för att redovisa vilka byggnader som är utsatta för
klimatrelaterade risker. Objekten överlagras med karterade risk-
områden för respektive klimatrisk för att identifiera objekt inom
och utanför ett riskområde. Nästa steg är att göra en djupare
analys för fastigheter med ökad risk för att slutligen ta fram even-
tuell åtgärdsplan. Baserat på resultatet från årets genomförda
klimatriskinventering bedöms följande andel byggnader ha ökad
risk utifrån exponeringen för olika klimatrelaterade händelser.
Flertalet av de möjliga åtgärderna är värdehöjande i det fall de
genomförs.
Antal byggnader
Händelse (av totalt 219 st) Andel byggnader, %
Översvämning av skyfall 80 36
Skogsbrand 80 36
Skred 40 18
Värme 30 14
Översvämning från sjöar och 5 2
vattendrag
Översvämning från hav vid 0 0
högvatten
Erosion 0 0
Möjliga åtgärder Uppskattad investering, Mkr
Avledning, skydd och 35
omhändertagande av vatten
Solskydd och skuggande växter 28
Anlägga gräsytor/brandkorridorer 20
Markförstärkande åtgärder för skredsäkring 10
Förstärkning av takkonstruktioner 4
Investeringar i kolsänkor och kolinbindande åtgärder
Investeringskostnad för kolsänkor och kolbindande åtgärder
uppskattas till 0,7 Mkr.
Finansiell påverkan
Klimatscenario RCP 2.6
< Ökade utvecklingskostnader för anpassning
av produktionsmetod
< Värde på ej klimatanpassade byggnader minskar
< Värde på klimatanpassade byggnader ökar
< Kostnad för klimatanpassning i befintligt
bestånd ökar
< Högre driftskostnader relaterat till drift och underhåll
av tekniska system
Klimatscenario RCP 8.5
< Minskade intäkter på grund av högre utflyttning och
lägre attraktivitet för ej klimatanpassade byggnader
< Högre byggkostnader
< Mycket högre drifts- och underhållskostnader på
grund av högre energipriser och ökad skadefrekvens
< Dyrare produktions- och byggnationskostnader
78
K2A Årsredovisning 2023
Klimatrelaterade finansiella upplysningar
===== SIDA 79 =====
Medellång sikt (5 till 30 år)
< Kostnader för investeringar i kolsänkor
< Miljöcertifiering av byggnader
< Investeringar i ny energieffektiviseringsteknik
< Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi
< Kostnader för klimatanpassning av befintliga fastigheter
< Lägre drifts- och underhållskostnader tack vare energi-
effektivisering och klimatanpassning
< Bättre lånevillkor för byggnader med låga utsläpp
Investeringar i egenproducerad förnybar
energi och energieffektiviseringsteknik
Investeringar i egenproducerad förnybar energi och energi-
effektiviseringsåtgärder avser de fastigheter där insatser återstår
efter 5 år. Investeringarna är värdehöjande i de fall de genomförs.
Uppskattade
Uppskattad energibesparingar
Investering investering, Mkr per år, Mkr
Förnybar energi 120 12
Energieffektivisering 166 18
Klimatanpassning av befintligt bestånd
Under kommande år kommer FN:s klimatpanel IPCC
uppdatera de klimatriskscenarier som bland annat K2A:s
klimatriskinventeringar har baserats på. Det är i nuläget inte
möjligt att bedöma om ytterligare åtgärder krävs. Finansiell
påverkan är därmed ej möjlig att bedöma.
Investeringar i kolsänkor och kolbindande åtgärder
Fortsatt investering i kolbindning och kolsänkor uppskattas till
1,5 Mkr på medellång sikt.
Lång sikt (30 till 80 år)
< Kostnader för investeringar i kolsänkor
< Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi
< Utvecklingskostnader för anpassning av produkt
< Lägre drifts- och underhållskostnader tack vare energi-
effektivisering och klimatanpassning
< Bättre lånevillkor för byggnader med låga utsläpp
På lång sikt fortsätter K2A med investeringar och produktut-
veckling för hantering av framtida klimatscenarier. Om 26 år,
dvs år 2050 ska EU ha nått målet om att ha netto-noll-utsläpp.
Då K2A redan år 2027 avser att vara klimatpositivt i hela
värdekedjan sker de största investeringarna i klimatanpassnings-
åtgärder och fastighetsnära förnybar energiteknik. Beroende på
tekniska framsteg och leverantörers klimatutsläpp som bolaget ej
har rådighet över, som exempelvis fjärrvärme, kan det bli aktuellt
med investeringar i kolsänkor och/eller kolbindande åtgärder. En
bedömning av finansiell påverkan är därmed ej möjlig i nuläget.
Strategi
A. Klimatrelaterade risker
och möjligheter
organisationen har
identifierat på kort, medel
och lång sikt.
Se sid 78-79
B. Påverkan från klimat-
relaterade risker och
möjligheter på
organisationens
verksamheter, strategi och
finansiella planering.
Se sid 74-75
C. Organisationsstrategins
anpassningsförmåga
med hänsyn till olika
klimatrelaterade scenarier
– inkluderat ett scenario
för 2 grader eller lägre.
Se sid 74-79
Riskhantering
A. Organisationens
processer för att identifiera
och bedöma klimatrelate-
rade risker.
Se sid 69-70
B. Organisationens
processer för att hantera
klimatrelaterade risker.
Se sid 74-75
C. Processer för att
identifiera, bedöma och
hantera klimatrelaterade
risker är integrerade i
organisationens övergri-
pande riskhantering.
Se sid 69-70, 74-75
Mätetal och mål
A. Organisationens
mätetal för att bedöma
klimatrelaterade risker
och möjligheter i linje
med sin strategi och
riskhanteringsprocess.
Se sid 69-70
B. Scope 1, Scope 2 och
Scope 3-utsläpp av växt-
husgaser och relaterade
risker.
Se sid 141
C. Mål som organisa-
tionen använder för att
hantera klimatrelaterade
risker och möjligheter och
utveckling mot mål.
Se sid 74-75, 92
Styrning
A. Styrelsens översyn av
klimatrelaterade risker och
möjligheter.
Se sid 69-70
B. Ledningens roll i
bedömning och hantering
av klimatrelaterade risker
och möjligheter.
Se sid 69
TCFD - sammanfattning och sidhänvisning till upplysningar
79
K2A Årsredovisning 2023
Klimatrelaterade finansiella upplysningar
===== SIDA 80 =====
Aktien och ägarna
Stamaktier av serie B (kortnamn K2A B) samt preferensaktier
(kortnamn K2A PREF) är noterade på Nasdaq Stockholms
huvudlista sedan den 20 juni 2019. Stamaktier av serie A och D
är inte upptagna till handel på någon börs eller marknadsplats.
Gröna aktier
I maj 2020 lanserade K2A det första ramverket i världen för
gröna aktier med syftet att transparent redovisa bolagets
klimatpåverkan. Märkningen utgår från klassificering av bolagets
intäktsströmmar och investeringar enligt CICERO. I juni 2021
fick K2A:s aktier grön märkning enligt Nasdaq Green Equity
Designation, under 2023 förnyades den gröna märkningen.
Den gröna märkningen utgör ett bevis på att över 50 procent av
K2A:s omsättning härrör från aktiviteter som är gröna och att
verksamheten fortsätter att investera en betydande andel i gröna
aktiviteter.
Antal utestående aktier
T otalt antal utestående aktier uppgick den 31 december 2023
till 87 670 100 aktier varav 10 604 640 A-aktier, 68 454 500
B-aktier, 6 806 160 D-aktier samt 1 804 800 preferensaktier.
T otalt antal röster i bolaget uppgick till 183 111 860.
Aktiekapitalet
K2A:s aktiekapital uppgick den 31 december 2023 till 547,9
Mkr fördelat på 87 670 100 aktier med ett kvotvärde om 6,25
kr per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst
500 Mkr och högst 2 miljarder kr fördelat på lägst 80 miljoner
aktier och högst 320 miljoner aktier.
Bolaget har fyra olika aktieserier; stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier.
Stamaktier av serie A berättigar till tio röster per aktie medan stamaktier av serie B
och D samt preferensaktier berättigar till en röst per aktie.
B-aktiens utveckling
Senast betalt för K2A B vid stängning på årets sista handelsdag
den 30 december 2023 var 8,31 kr vilket motsvarar en nedgång
om 40 procent under året.
Utdelning
För räkenskapsåret 2023 föreslår styrelsen att ingen utdelning
lämnas.
Övrig information
Det finns inga begränsningar för överlåtelse av aktier eller
begränsningar att avge röster på bolagsstämma. Så vitt bolaget
känner till förekommer inga avtal mellan ägare som begränsar
överlåtbarhet av aktier. Det förekommer ingen stiftelse eller
liknande för samägande av anställdas aktier och som kan utöva
inflytande. I vissa kreditavtal förekommer villkor om att lån kan
behöva återbetalas i förtid vid ägarförändringar såsom följd av
ett offentligt uppköpserbjudande.
80
K2A Årsredovisning 2023
Aktien och ägarna
Förvaltningsberättelse
===== SIDA 81 =====
Största aktieägare 31 december 2023
Procent av Procent av
Preferens- Totalt antal totalt antal totalt antal
A-aktier B-aktier D-aktier aktier aktier aktier röster
Johan Knaust med bolag 2 841 840 15 453 015 6 806 160 93 085 25 194 100 28,7 27,7
Johan Ljungberg med bolag 2 412 000 9 289 661 – 13 864 11 715 525 13,4 18,3
Johan Thorell med bolag 2 412 000 6 666 496 – 19 499 9 097 995 10,4 16,8
Claes-Henrik Julander med bolag 2 176 800 5 194 622 – 17 659 7 389 081 8,4 14,7
SEB Fonder – 5 048 480 – – 5 048 480 5,8 2,8
Verdipapirfondet Odin Eiendom – 4 238 190 – – 4 238 190 4,8 2,3
Enter Sverige – 3 230 913 – – 3 230 913 3,7 1,8
Länsförsäkringar Fastighetsfond – 2 543 207 – – 2 543 207 2,9 1,4
Ludwig Holmgren 762 000 1 195 419 – 2 032 1 959 451 2,2 4,8
Humle fonder – 1 530 671 – – 1 530 671 1,7 0,8
Swedbank Försäkring – 1 364 312 – 15 071 1 379 383 1,6 0,8
Swedbank Fonder – 1 260 000 – – 1 260 000 1,4 0,7
Cliens Kapitalförvaltning – 1 033 261 – – 1 033 261 1,2 0,6
Diskretionär fond – 921 593 – – 921 593 1,1 0,5
Avanza Pension – 731 524 – 170 799 902 323 1,0 0,5
SEB Försäkring – 677 001 – 14 991 691 992 0,8 0,4
Handelsbanken Liv – 663 371 – 2 120 665 491 0,8 0,4
LK Finans – 636 999 – – 636 999 0,7 0,3
Handelsbanken Fonder – 392 951 – – 392 951 0,4 0,2
Christian Lindberg – 375 000 – – 375 000 0,4 0,2
Övriga – 6 007 814 – 1 455 680 7 463 494 8,5 4,1
Totalt 10 604 640 68 454 500 6 806 160 1 804 800 87 670 100 100,0 100,0
Källa: Euroclear Sweden
Handel med aktien
Handeln med K2A B 2023 2022 2021
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, antal aktier 63 154 63 237 22 905
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 0,5 1,8 1,7
Handeln med K2A PREF 2023 2022 2021
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, antal aktier 1 496 2 184 1 969
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 0,3 0,6 0,7
Källa: Nasdaq
81
K2A Årsredovisning 2023
Aktien och ägarna
Förvaltningsberättelse
===== SIDA 82 =====
K2A PREF
Kursutveckling 2 april 2015 – 30 december 2023
K2A B
Kursutveckling 20 juni 2019 – 30 december 2023
April
2015
Jan
2016
Jan
2017
Jan
2018
Jan
2019
Jan
2020
Jan
2021
Jan
2022
Dec
2023
Juli
2019
Jan
2020
Jan
2021
Jan
2022
Omsättning, antal aktierStängningskurs K2A PREF, SEK
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
800 000
900 000
1 000 000
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2019-06-202019-07-122019-08-022019-08-232019-09-132019-10-042019-10-252019-11-152019-12-062020-01-032020-01-272020-02-172020-03-092020-03-302020-04-222020-05-142020-06-052020-06-292020-07-202020-08-102020-08-312020-09-212020-10-122020-11-022020-11-232020-12-142021-01-112021-02-012021-02-222021-03-152021-04-072021-04-282021-05-202021-06-102021-07-022021-07-232021-08-132021-09-032021-09-242021-10-152021-11-052021-11-262021-12-172022-01-122022-02-022022-02-232022-03-162022-04-062022-04-292022-05-202022-06-142022-07-062022-07-272022-08-172022-09-072022-09-282022-10-192022-11-092022-11-302022-12-212023-01-132023-02-032023-02-242023-03-172023-04-112023-05-032023-05-252023-06-162023-07-102023-07-312023-08-212023-09-112023-10-022023-10-232023-11-132023-12-042023-12-27
K2A B
Omsättning, aktier Stängningskurs K2A B, SEK
Jan
2023
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
-
50
100
150
200
250
300
350
400
2015-04-02
2015-06-15
2015-08-21
2015-10-28
2016-01-11
2016-03-17
2016-05-27
2016-08-05
2016-10-12
2016-12-19
2017-02-27
2017-05-09
2017-07-19
2017-09-25
2017-11-30
2018-02-09
2018-04-20
2018-07-03
2018-09-07
2018-11-14
2019-01-28
2019-04-04
2019-06-18
2019-08-26
2019-10-31
2020-01-16
2020-03-24
2020-06-04
2020-08-12
2020-10-19
2020-12-28
2021-03-09
2021-05-19
2021-07-27
2021-10-01
2021-12-08
2022-02-17
2022-04-28
2022-07-08
2022-09-14
2022-11-21
2023-01-30
2023-04-06
2023-06-20
2023-08-28
2023-11-02
K2A PREF
Omsättning, aktier Stängningskurs K2A PREF, SEK
Jan
2023
82
K2A Årsredovisning 2023
Aktien och ägarna
Omsättning, antal aktierStängningskurs K2A B, SEK
===== SIDA 83 =====
Bolagsstyrningsrapport
Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”)
Koden är en del av näringslivets självreglering. Den anger en
norm för god bolagsstyrning på en högre ambitionsnivå än
aktiebolagslagens och andra reglers krav. Nyckeln till detta är
mekanismen ”följ eller förklara” . ”Följ eller förklara” innebär
att bolagen inte vid varje tillfälle måste följa varje regel i Koden
utan kan välja andra lösningar som bedöms bättre svara mot
omständigheterna i det enskilda fallet, förutsatt att bolaget
öppet redovisar varje sådan avvikelse, beskriver den lösning man
valt i stället samt anger skälen för detta. Därigenom kan Koden
ange vad som ofta – men inte nödvändigtvis alltid – kan anses
utgöra god sed för bolagsstyrning i olika frågor. K2A följer
Koden utan avvikelser.
Risker och riskhantering
K2A:s processer för att identifiera och hantera risker är en del av
bolagets strategiarbete. Avsnittet i årsredovisningen om risker
och riskhantering redogör för de mest väsentliga riskerna samt
vilka styrande dokument och åtgärder som koncernen arbetar
efter för att hantera dessa.
Hållbarhet
K2A:s hållbarhetsarbete är en integrerad del av bolagets
affärsmodell och verksamhet och beskrivs på sid 18-43.
Hållbarhetsarbetet hjälper bolaget att reducera risker och
kostnader, stärka konkurrenskraften samt attrahera talanger
och investerare. Styrelsens hållbarhetsutskott har ansvar för
att ta fram den strategiska inriktningen för bolagets hållbar-
hetsarbete. V d har, med stöd av bolagets hållbarhetschef, det
övergripande ansvaret för att styra K2A:s verksamhet inom
hållbarhetsområdet.
Så här styrs K2A
Bolagsstämma/årsstämma
I enlighet med aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets
högsta beslutsfattande organ och på bolagsstämman utövar
aktieägarna sin rösträtt. Enligt K2A:s bolagsordning finns fyra
aktieslag: A-aktier berättigar till 10 röster per aktie och B-aktier,
D-aktier samt preferensaktier berättigar till 1 röst per aktie. Vid
årsstämman väljs styrelseledamöter, -ordförande och revisorer
samt beslutas kring ersättning till styrelsen och revisorerna.
Valberedning
Enligt Koden ska bolaget ha en valberedning som har till syfte
att lämna förslag beträffande ordföranden på bolagsstämmor,
kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden),
arvoden och övrig ersättning till varje styrelseledamot samt
ersättning för utskottsarbete, val av och ersättning till externa
revisorer samt förslag till ledamöter i valberedning för den
nästföljande årsstämman. V alberedningens förslag redovisas i
kallelse till årsstämman.
K2A:s valberedning ska bestå av tre ägarrepresentanter
representerande de tre röstmässigt största aktieägarna eller
ägargrupperna i bolaget enligt Euroclears utskrift av aktieboken
per sista bankdagen i september månad. Styrelseordföranden
ska kontakta de tre största aktieägarna eller ägargrupperna och
begära att dessa utser varsin representant. Om någon av de
tre största aktieägarna eller ägargrupperna avstår från att utse
en ägarrepresentant eller om en ägarrepresentant avgår innan
uppdraget har fullgjorts utan att den aktieägare eller ägar-
grupp som utsett representanten utser en ny representant, ska
styrelsens ordförande uppmana nästa aktieägare eller ägargrupp
i storleksordning att inom en vecka utse en ägarrepresentant,
varvid denna process ska fortgå till dess att valberedningen består
av tre ägarrepresentanter. V alberedningen ska inom sig utse
valberedningens ordförande. Styrelsens ordförande eller annan
styrelseledamot får inte vara valberedningens ordförande.
V alberedningen ska vid lämnande av sitt förslag beakta de krav
som ställs av Koden avseende styrelsens storlek och samman-
sättning och särskilt beakta kravet på mångsidighet och bredd i
styrelsen samt kravet på att eftersträva en jämn könsfördelning.
V alberedningens ledamöter ska offentliggöras på bolagets
webbplats senast sex månader före årsstämman. V alberedningens
ledamöter erhåller inget arvode. V alberedningen ska ha rätt att
belasta bolaget med kostnader för exempelvis rekryterings-
konsulter eller andra kostnader som erfordras för att val-
beredningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag.
K2A är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolagsstyrningen i K2A utförs i enlighet med
Svensk kod för bolagsstyrning, Nasdaq Stockholms regelverk, svensk lag samt
interna regler och föreskrifter.
83
K2A Årsredovisning 2023
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse
===== SIDA 84 =====
Styrelse
Styrelsen är högsta beslutande organ efter bolagsstämman. Enligt
aktiebolagslagen är styrelsen ansvarig för bolagets förvaltning
och organisation, vilket betyder att styrelsen är ansvarig för
att bland annat fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner
och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande
utvärdera K2A:s finansiella ställning och resultat samt utvär-
dera den operativa ledningen. Styrelsen ansvarar också för att
säkerställa att årsredovisningen och koncernredovisningen samt
delårsrapporterna upprättas i rätt tid. Dessutom utser styrelsen
verkställande direktören. Styrelseledamöterna väljs varje år på
årsstämman för tiden fram till slutet av nästa årsstämma. Enligt
bolagsordningen ska styrelsen till den del den väljs av bolags-
stämman bestå av lägst tre ledamöter och högst sju ledamöter.
Styrelsen består av sju ordinarie stämmovalda ledamöter.
Ledamöterna presenteras mer detaljerat i avsnittet ”Styrelsen” .
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande väljs av årsstämman och har ett särskilt
ansvar för ledningen av styrelsens arbete och att styrelsens arbete
är välorganiserat och genomförs på ett effektivt sätt. Styrelsens
ordförande ska se till att sammanträden hålls när det behövs för
att styrelsen ska kunna utöva sin tillsynsplikt och bestämmande-
rätt i frågor av osedvanlig beskaffenhet eller stor betydelse.
Revisionsutskott
K2A:s styrelse har ett revisionsutskott. K2A har beslutat att
eventuella anställda som ingår i styrelsen ej ska medverka i
beredningen av frågor som ankommer på ett revisionsutskott.
Enligt revisionsutskottets arbetsordning ska revisionsutskottet
övervaka bolagsstyrningsfrågor och tillämpningen av dessa, samt
vidare granska rutinerna för bolagets riskhantering, styrning och
kontroll samt finansiell rapportering samt lämna förslag för att
säkerställa rapporteringens tillförlitlighet. Revisionsutskottets
huvudsakliga uppgifter innefattar bland annat:
< övervakning och kvalitetssäkring av bolagets finansiella
rapportering;
< fortlöpande träffa bolagets revisor och ekonomifunktion för
information och överväganden beträffande inriktningen,
omfattningen av och innehållet i revisionsuppdraget och av
årsredovisningen och koncernredovisningen samt synen på
bolagets risker;
< granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet;
< utvärdera revisionsinsatsen och informera valberedningen om
resultatet;
< biträda valberedningen vid upphandlingen av revisionen,
förbereda val och arvodering av revisor samt lämna
rekommendation till valberedningen i dessa frågor; samt
< med avseende på den finansiella rapporteringen, övervaka
effektiviteten i bolagets interna kontroll, internrevision
(om sådan finns) och riskhantering. Styrelsen ska samman-
träda med bolagets revisorer minst en gång per år.
Revisionsutskottet ska sammanträda så ofta som krävs för att
utskottets uppgifter ska kunna utföras på ett tillfredsställande
sätt, vilket normalt innebär minst fyra sammanträden per år.
Ersättningsutskott
K2A:s styrelse har inrättat ett ersättningsutskott. Enligt ersätt-
ningsutskottets arbetsordning ska ersättningsutskottet bestå
av styrelsens ordförande samt ytterligare en styrelseledamot.
Styrelsens ordförande ska vara ordförande i ersättningsutskottet.
Enligt arbetsordningen ska ersättningsutskottets främsta
uppgifter vara att bereda och övervaka frågor om:
(i) ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställnings-
villkor för ledande befattningshavare;
(ii) följa upp och utvärdera eventuella pågående och under
året avslutade program för rörliga ersättningar för ledande
befattningshavare; samt
(iii) följa upp och utvärdera tillämpningen av de av bolags-
stämman beslutade riktlinjerna för ersättningar, gällande
ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget samt
till bolagsstämma lämna förslag till riktlinjer för ersätt-
ningar ledande befattningshavare.
V erkställande direktör ska vid behov adjungeras till utskottet.
Utskottet kan besluta om att ytterligare personer ska adjungeras
vid behandlingen av ett särskilt ärende.
Hållbarhetsutskott
K2A:s styrelse har inrättat ett särskilt hållbarhetsutskott.
Hållbarhetsutskottets medlemmar utgörs av tre styrelse-
ledamöter som utses vid konstituerande styrelsemöte.
Hållbarhetsutskottets arbete och uppgifter regleras av utskottets
arbetsordning, som fastställts av styrelsen. Hållbarhetsutskottet
ansvarar för att formulera förslag avseende den strategiska
inriktningen för hållbarhetsarbetet och utformning av förslag till
K2A:s hållbarhetsmål samt uppföljning av dessa.
Internrevision
Bolaget har inte inrättat en separat funktion för intern-
revision. Denna uppgift sköts i stället av styrelsen. Styrelsen
ska årligen utvärdera behovet av särskild granskningsfunktion
(internrevision) och, om tillämpligt, i beskrivningen av den
interna kontrollen i bolagsstyrningsrapporten motivera
sitt ställningstagande.
84
K2A Årsredovisning 2023
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse
===== SIDA 85 =====
Verkställande direktör och koncernledning
Enligt arbetsordningen ska vd:
(i) upprätta och för styrelsen presentera förslag till affärsplan,
budget (såsom resultat- och likviditetsbudget) investerings-
kalkyler, prognoser, bokslutskommunikéer, bokslut, års-
redovisningar och delårsrapporter;
(ii) övervaka att för bolagets verksamhet gällande svenska och
utländska lagar och föreskrifter följs; samt
(iii) tillse att styrelsen löpande erhåller rapportering om utveck-
ling av bolagets och koncernens verksamhet, däribland
utvecklingen av bolagets och koncernens resultat, ställning
och likviditet samt information om viktiga händelser
samt, då behov föreligger mellan styrelsens sammanträden,
rapportera direkt till styrelsens ordförande.
Enligt instruktionen för ekonomisk rapportering ska vd
tillsammans med vice vd och CFO kvartalsvis tillställa styrelsen
rapporter avseende väsentliga händelser, resultatutfall, kredit-
och likviditetsrapport.
Arbete under året
Årsstämma 2023
Årsstämman 2023 ägde rum den 27 april 2023 i bolagets lokaler
på Nybrogatan 59 i Stockholm.
Februari
< Bokslutskommuniké
< Utvärdering av styrelsens arbete, rutiner
och arbetsordning, verkställande direktörens
arbete samt behov av att inrätta en särskild
internrevisionsfunktion
< Årlig plan för självutvärdering intern kontroll
Mars
< Bokslutsgenomgång föregående
räkenskapsår
< Godkännande av årsredovisning,
bolagsstyrningsrapport, hållbar-
hetsrapport och ersättningsrapport
< Genomgång av revisionen och
revisionsberättelsen
< Beslut rörande den kommande
årsstämman
April
< Årsredovisning
< Delårsrapport januari-mars
< Konstituerande möte
November
< Delårsrapport januari-september
< Redovisning av styrelsens utvärdering
av bolagets riktlinjer och processer
för intern kontroll och riskhantering
< Riskanalys och rapportering
riskhantering
< Översyn och uppdatering av
policydokument och övriga
riktlinjer
December
< Uppföljning av åtgärdsplan intern kontroll
< Genomgång och antagande/översyn av
affärsplan med långsiktiga mål, strategi
och delmål
< Genomgång och antagande av budget
för nästa budgetår
< Redovisning av ersättningsutskottets
utvärdering av bolagets ersättningssystem
för ledande befattningshavare
< Rapportering uppföljning av åtgärdsplan
intern kontroll
< Genomgång av revisorns rapport från
revisionen av intern kontroll
JAN FEB MAR APR M
AJ JUN JUL AUG SEP O
KT N
OV DEC
Styrelsens arbete 2023
Styrelsen har ett antal inplanerade möten under året med stående beslutspunkter samt specifika beslut för respektive möte, se
en sammanfattning i figuren nedan. Därutöver tillkommer möten för transaktioner och andra ärenden som aktualiserats.
Juli
< Delårsrapport januari-juni
< Riktlinjer avseende framtagande av
budget och prognoser
September
< Strategidag
85
K2A Årsredovisning 2023
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse
===== SIDA 86 =====
Årsstämman fastställde balans- och resultaträkningarna för
moderbolaget och koncernen för föregående räkenskapsår.
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om
utdelning om 20 kronor per preferensaktie.
Årsstämman beslutade vidare om vinstutdelning med
ett belopp om 0,15 kr per stamaktie, totalt 12 879 795 kr.
Resterande vinstmedel balanserades in i ny räkning.
Årsstämman beslutade om omval av styrelseledamöterna
Sten Gejrot, Ludwig Holmgren, Claes-Henrik Julander, Johan
Knaust, Ingrid Lindquist, Johan Ljungberg och Johan Thorell.
Till styrelsens ordförande valdes Sten Gejrot och KPMG AB
omvaldes som bolagets revisor för tiden intill slutet av
nästa årsstämma.
Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om
bemyndigande för styrelsen att, med eller utan avvikelse från
aktieägarnas företrädesrätt och vid ett eller flera tillfällen intill
nästkommande årsstämma, fatta beslut om ökning av bolagets
aktiekapital genom emission av stamaktier av serie B eller prefe-
rensaktier, eller teckningsoptioner eller konvertibler avseende
sådana aktier. Det totala antalet stamaktier av serie B som
omfattas av sådana emissioner får motsvara högst 20 procent av
aktiekapitalet i bolaget vid tidpunkten för årsstämman 2023.
Det totala antalet preferensaktier som omfattas av sådana
emissioner får vara högst 1 000 000 stycken.
Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om
bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill
nästkommande årsstämma, besluta om förvärv och överlåtelse
av aktier i bolaget. Högst så många aktier att bolaget efter varje
förvärv innehar högst tio procent av samtliga aktier i bolaget
innefattades av bemyndigandet.
Valberedning
Vid årsstämman den 28 april 2020 antog aktieägarna principer
för hur valberedningen utses och dess arbete, under 2023 har
dessa riktlinjer fortsatt varit gällande. Enligt principerna för
valberedningens arbete ska valberedningen bland annat lämna
förslag till:
< Ordförande vid bolagsstämma där styrelse- eller revisorsval ska
äga rum;
< antal stämmovalda styrelseledamöter;
< ordförande och övriga stämmovalda ledamöter i styrelsen;
< arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag till var och en
av de stämmovalda styrelseledamöterna och till ledamöter av
styrelsens utskott;
< antal revisorer, revisorer samt arvode till revisorer; och
< beslut om principer för tillsättande av ledamöter i valbered-
ningen, samt beslut om riktlinjer för valberedningens arbete.
Valberedningens sammansättning inför årsstämma 2023
V alberedningen inför årsstämman 2023 utgjordes av:
< Karl Lilja, utsedd av Johan Ljungberg med bolag,
valberedningens ordförande
< Peter Möller, utsedd av Johan Knaust med bolag
< Sten Gejrot, utsedd av Johan Thorell med bolag
Aktieägare har haft möjlighet att lägga fram förslag till val-
beredningen. V alberedningens förslag inför årsstämman 2024
framgår av kallelsen till årsstämman på K2A:s webbplats k2a.se.
Årsstämman 2024 kommer att hållas den 5 juni 2024.
Mångfaldspolicy
Vid framtagande av förslag till styrelse inför årsstämman
2023 tillämpade valberedningen punkt 4.1 i Svensk kod för
bolagsstyrning om mångfaldspolicy. Målet med policyn är
att styrelsen ska ha en med hänsyn till bolagets verksamhet,
utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamålsenlig
sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende
de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet
och bakgrund, samt att en jämn könsfördelning ska efter-
strävas. V alberedningen konstaterade vid framtagandet av sitt
förslag att könsfördelningen i den föreslagna styrelsen inte var
tillfredsställande. V alberedningen gjorde dock bedömningen att
kontinuitet i styrelsearbetet vid tillfället var av stor betydelse och
föreslog mot den bakgrunden omval av samtliga ledamöter. Vid
årsstämman 2023 valdes sju ledamöter, varav en kvinna och sex män.
Styrelsen
K2A:s styrelse består av sju ledamöter, utan suppleanter, valda av
årsstämman den 27 april 2023. Styrelsen består av de bolags-
stämmovalda ledamöterna Sten Gejrot (styrelsens ordförande),
Johan Knaust (verkställande direktör), Claes-Henrik Julander,
Johan Ljungberg, Ludwig Holmgren, Johan Thorell och
Ingrid Lindquist.
Styrelseledamöternas oberoende framgår av tabellen på sidan
87 och ytterligare information för varje individuell styrelse-
ledamot finns att läsa på sidan 90.
Styrelsens arbete
Under 2023 sammanträdde styrelsen vid 15 tillfällen.
Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som revideras årligen
och fastställs på det konstituerande styrelsemötet varje år.
Arbetsordningen för styrelsen reglerar bland annat styrelse-
praxis, funktioner och uppdelningen av arbetet mellan styrelse-
ledamöterna och vd. Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning
och organisation, vilket betyder att styrelsen är ansvarig för att
bland annat fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner och
system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande utvärdera
K2A:s finansiella ställning och resultat samt utvärdera den
operativa ledningen. Under året har styrelsen bland annat
behandlat sedvanliga frågor såsom strategiarbete, projektfrågor,
finansieringsfrågor och hållbarhetsfrågor.
86
K2A Årsredovisning 2023
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse
===== SIDA 87 =====
Styrelse och utskott
Oberoende Oberoende i Deltagande av totalt antal möten
i relation i relation till
till bolagets bolaget och Ersättnings- Revisions- Hållbarhets-
Namn Invald större ägare bolagets ledning Styrelse utskott utskott utskott
Sten Gejrot 2017 Ja Nej 15/15 1/2 – –
Johan Ljungberg 2017 Nej Ja 15/15 – – 2/2
Claes-Henrik Julander 2014 Nej Ja 15/15 2/2 4/4 –
Ingrid Lindquist 2019 Ja Ja 15/15 – 4/4 –
Ludwig Holmgren 2017 Ja Ja 14/15 – – 2/2
Johan Thorell 2015 Nej Ja 15/15 1/2 4/4 –
Johan Knaust 2013 Nej Nej 15/15 – – 2/2
Utvärdering av styrelsens arbete
Styrelsens ordförande initierar en gång per år i enlighet med
styrelsens arbetsordning en utvärdering av styrelsens arbete.
Utvärderingens syfte är att utvärdera resultatet av styrelsens
och utskottens arbete, hur väl arbetssättet fungerat och hur det
kan effektiviseras. Vidare syftar utvärderingen till att identifiera
vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme
och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet
och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen
diskuterades i styrelsen och redovisades av styrelsens ordförande
för valberedningen. Styrelsen utvärderar även fortlöpande vd:s
arbete. Minst en gång per år görs utvärderingen utan
vd:s närvaro.
Externa revisorer
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper
samt styrelsens och vd:s förvaltning. Efter varje räkenskapsår ska
revisorn lämna en revisionsberättelse och en koncernrevisionsbe-
rättelse till årsstämman. Enligt K2A:s bolagsordning ska bolaget
utse en eller två revisorer, med eller utan suppleanter. K2A:s
revisor är KPMG AB med Peter Dahllöf som huvudansvarig
revisor. Bolagets revisor presenteras närmare i avsnittet ”Styrelse
och revisor” . För räkenskapsåret 2023 uppgick den totala
ersättningen till bolagets revisor till 3,8 Mkr.
Ersättningar, styrelse och ledning
Riktlinjer
Årsstämman har antagit riktlinjer för ersättning till verk-
ställande direktören och övriga ledande befattningshavare.
Enligt riktlinjerna ska K2A ha marknadsmässiga ersättnings-
nivåer och anställningsvillkor i syfte att behålla och, vid behov,
rekrytera ledande befattningshavare med erforderlig kompetens
och erfarenhet.
Ersättning lämnas i tre former:
< Fast kontantlön. Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas
betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Den
fasta kontantlönen ska anses motsvara en marknadsmässig
kompensation för ett fullgott arbete. Den fasta kontantlönen
ska ses över årligen för att säkerställa att lönen är marknads-
mässig och konkurrenskraftig.
< Pensionsförmåner. Pensionsavsättningar kan göras för
personer i bolagsledningen motsvarande maximalt 25
procent av fast kontantlön. Pensionsåldern är 65 år. Personer
i bolagsledningen ska ha avgiftsbestämda pensionsplaner om
inte personen omfattas av förmånsbestämd pension enligt
tvingande kollektivavtalsbestämmelser.
< Andra förmåner. Andra förmåner kan utgå i form av exem-
pelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån och ska bidra till att
underlätta personens möjligheter att fullgöra sina arbets-
uppgifter. Det samlade värdet av dessa förmåner ska motsvara
marknadspraxis och utgöra ett begränsat värde i förhållande
till den totala ersättningen.
Vidare ska ersättning bidra till god etik och företagskultur och
samtidigt vara i linje med aktieägarnas intressen. För fullständiga
riktlinjer, se styrelsens ersättningsrapport.
Det förslag avseende riktlinjer som kommer framläggas vid
årsstämman 2024 är i all väsentlighet oförändrat jämfört med
2020 års förslag.
Ersättning till vd och ledande befattningshavare
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande
befattningshavare utgörs av fast lön och sedvanliga förmåner.
Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare för
K2A, antogs av årsstämman 2020 och tillämpades utan
förändring under 2023.
Ersättning till styrelsen
Det sammanlagda arvodet till de stämmovalda styrelseledamöterna
framgår av not 5. Ingen av styrelseledamöterna eller de ledande
befattningshavarna har avtal som berättigar till förmån efter det
att uppdraget avslutats (med undantag för normal uppsägningslön
för de ledande befattningshavarna samt verkställande direktören).
Bolaget har inga avsatta eller upplupna belopp för pensioner eller
liknande förmåner efter styrelseledamots eller ledande befattnings-
havares frånträdande av tjänst eller uppdrag.
87
K2A Årsredovisning 2023
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse
===== SIDA 88 =====
Styrelsens ersättningsrapport
Inledning
Styrelsens ersättningsrapport beskriver hur riktlinjer för
ersättningar till ledande befattningshavare för K2A, antagna
av årsstämman 2020 och oförändrade under 2023, tillämpades
under 2023. Rapporten innehåller även information om
ersättning till verkställande direktör. Rapporten har upprättats i
enlighet med aktiebolagslagen och Kollegiet för svensk bolags -
styrning – Regler om ersättningar till ledande befattningshavare
och om incitamentsprogram. Y tterligare information om ersätt-
ningar till ledande befattningshavare finns i not 6. Riktlinjerna
revideras vart fjärde år eller vid behov, styrelsen föreslår mindre
förändringar i riktlinjerna under 2024.
Styrelsearvodet till K2A:s styrelseledamöter omfattas inte av
denna rapport. Styrelsearvodet beslutas årligen av årsstämman
och redovisas i not 6.
Bolagets utveckling under 2023
En sammanfattning över bolagets resultat och utveckling
presenteras på sidan 96-97.
Bolagets riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare: tillämpningsområden,
ändamål och avvikelser
För att främja bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och
hållbarhet och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt för
aktieägarna ska K2A ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och
anställningsvillkor i syfte att behålla och, vid behov, rekrytera
personer i bolagsledningen med den kompetens och erfarenhet
som krävs. Den totala ersättningen ska baseras på faktorer såsom
befattning, prestation och individuell kvalifikation.
Principer och styrmodell för ersättning framgår av riktlinjerna
som anger att ersättningar ska vara i linje med bolagets strategi,
mål, värderingar och långsiktiga intressen samt att det ska säker-
ställas att intressekonflikter undviks. Detta ska främja värdeska-
pande, uppmuntra goda prestationer, ett risktagande i linje med
styrelsens fastställda toleransnivå samt ett sunt och ansvarstagande
beteende baserat på K2A:s värderingar.
Medarbetarens ersättning ska spegla den komplexitet, det
ansvar och de ledaregenskaper som krävs i rollen, liksom
individens egen prestation. K2A följer löpande medarbetarnas
prestation och utveckling. Den totala ersättningen till personer
i bolagsledningen kan bestå av följande delar: fast kontantlön,
pensionsförmåner samt andra förmåner. Till detta kommer
villkor vid uppsägning.
< Fast kontantlön. Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas
betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Den
fasta kontantlönen ska anses motsvara en marknadsmässig
kompensation för ett fullgott arbete. Den fasta kontantlönen
ska ses över årligen för att säkerställa att lönen är marknads-
mässig och konkurrenskraftig.
< Pensionsförmåner. Pensionsavsättningar kan göras för
personer i bolagsledningen motsvarande maximalt 25
procent av fast kontantlön. Pensionsåldern är 65 år. Personer
i bolagsledningen ska ha avgiftsbestämda pensionsplaner om
inte personen omfattas av förmånsbestämd pension enligt
tvingande kollektivavtalsbestämmelser.
< Andra förmåner. Andra förmåner kan utgå i form av exem-
pelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån och ska bidra till att
underlätta personens möjligheter att fullgöra sina arbets-
uppgifter. Det samlade värdet av dessa förmåner ska motsvara
marknadspraxis och utgöra ett begränsat värde i förhållande
till den totala ersättningen.
Uppsägningstiden får maximalt uppgå till sex månader.
Lön under uppsägningstid får sammantaget inte överstiga ett
belopp motsvarande den fasta kontantlönen för sex månader.
Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkur-
rensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska kompensera för
eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen ska uppgå till högst
60 procent av den fasta kontantlönen om inte annat följer av
tvingande kollektivavtalsbestämmelser, och utgår under den tid
som konkurrensbegränsningen gäller, vilket ska vara högst 18
månader efter anställningens upphörande. Några avgångs-
vederlag ska inte betalas ut.
Vid beredningen av styrelsens förslag till ersättningsriktlinjer
beaktades lön och anställningsvillkor för bolagets anställda
genom att uppgifter om anställdas arbetsuppgifter, totalersätt-
ning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och
ökningstakt över tid jämfördes och rimlighetsbedömdes. Detta
utgjorde en del av ersättningsutskottets och styrelsens besluts-
underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de
begränsningar som följer av dessa.
Styrelsen har rätt att frångå riktlinjer för ersättningar helt eller
delvis om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar
det. Det ingår i ersättningsutskottets uppgifter att bereda
styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om
avsteg från riktlinjerna. Avsteg får endast göras om det bedöms
vara nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen
och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska
bärkraft. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning
till styrelseledamöter och bolagsledningen ska detta redovisas
vid nästkommande årsstämma.
88
K2A Årsredovisning 2023
Styrelsens ersättningsrapport
===== SIDA 89 =====
Styrmodell för ersättningar på K2A
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott med huvudsakliga
uppgifter att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings-
principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för
personer i bolagsledningen. Ersättningsutskottet ska således
utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till styrelse-
ledamöter och personer i bolagsledningen, som styrelsen ska
underställa årsstämman för beslut åtminstone vart fjärde år.
Ersättningsutskottet ska vidare följa och utvärdera pågående
och under året avslutade program för rörliga ersättningar till
personer i bolagsledningen (om tillämpligt), samt följa och
utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till
styrelseledamöter och bolagsledningen som bolagsstämman
beslutat om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings-
nivåer i bolaget. Styrelsens ordförande kan vara ordförande i
utskottet. Övriga ledamöter ska vara oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen.
Ersättningsutskottet är ett beredande organ och har ingen
självständig beslutanderätt, såvida inte styrelsen uttryckligen
har bemyndigat ersättningsutskottet att fatta beslut i en specifik
fråga. V erkställande direktörens ersättning bereds av ersättnings-
utskottet och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte
medan ersättningsnivåer för övriga personer i bolagsledningen
godkänns av ersättningsutskottet på förslag från verkställande
direktören.
Anställningsvillkor för verkställande direktör och
övriga ledande befattningshavare
Johan Knaust är styrelseledamot och verkställande direktör i
K2A. Johan Knaust erhåller en månatlig fast ersättning om
335 000 kronor. Vid uppsägning ska både bolaget och Johan
Knaust iaktta sex månaders uppsägningstid. Om bolaget är
uppsägande part ska Johan Knaust erhålla en uppsägningslön
motsvarande maximalt sex månadslöner. Johan Knaust har inte
rätt till något avgångsvederlag. Övriga ledande befattningshavare
har sedvanliga anställningsvillkor.
Bolaget har under 2023 följt de tillämpliga ersättnings-
riktlinjer som antagits av bolagsstämman. Inga avsteg från
riktlinjerna har gjorts och inga avvikelser har gjorts från den
beslutsprocess som enligt riktlinjerna ska tillämpas för att fast-
ställa ersättningen. Revisorns yttrande över bolagets efterlevnad
av riktlinjerna kommer finnas tillgängligt på https://investerare.
k2a.se/bolagsstammor senast tre veckor före årsstämman 2024.
Ingen ersättning till ledande befattningshavare har krävts tillbaka
av bolaget.
Ersättning till ledande befattningshavare
Pension och övriga Pension och övriga
Tkr Grundlön 2023 förmåner 2023 Grundlön 2022 förmåner 2022
Verkställande direktör 3 060 5 3 060 7
Vice verkställande direktör 1 966 507 1 860 466
Övriga ledande befattningshavare* 12 949 3 361 11 274 3 265
Summa 17 975 3 873 16 194 3 738
Jämförande information avseende förändringar i ersättning och bolagets förvaltningsresultat
Tkr 2023 2022 2021 2020 2019
Ersättning verkställande direktör 3 065 3 067 3 065 3 060 2 603
Ersättning Vice verkställande direktör 2 473 2 326 2 158 – –
Ersättning övriga ledande befattningshavare* 16 310 14 539 11 958 13 179 3 985
Totala ersättningar ledande befattningshavare 21 848 19 932 17 181 16 236 6 588
Ersättning övriga anställda 28 566 58 537 47 794 41 652 41 063
Årets resultat -536 874 159 085 756 528 219 564 202 748
Ersättning ledande befattningshavare/årets resultat, % neg 13 2 7 3
Heltidsekvivalenter för bolagets övriga anställda 571 492 419 375 384
* Under perioden maj 2021 – maj 2022 utgick ersättning till CFO Ola Persson i form av konsultarvode och ingår inte i ovan belopp
Stockholm i april 2024
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)
Styrelsen
89
K2A Årsredovisning 2023
Styrelsens ersättningsrapport
===== SIDA 90 =====
Styrelse och revisor
Sten Gejrot
Styrelseordförande
Invald i styrelsen 2017
Född: 1962
Utbildning: Jur. Kand.
Övriga uppdrag (urval):
Advokat och partner på
Advokatfirman Lindahl
Aktieinnehav (inklusive bolag):
20 500 B-aktier.
Beroende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning.
Oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare.
Johan Thorell
Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2015
Född: 1970
Utbildning: Civilekonom,
Handelshögskolan i Stockholm
Övriga uppdrag (urval):
Styrelseordförande i
Kallebäck Property Invest AB.
Styrelseledamot i Sagax AB,
Hemsö Fastighets AB, Atrium
Ljungberg AB och Storskogen
Group AB.
Aktieinnehav (inklusive bolag):
2 412 000 A-aktier,
6 166 496 B-aktier,
19 499 preferensaktier.
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning.
Beroende i förhållande till
bolagets större aktieägare.
Johan Knaust
Styrelseledamot och
verkställande direktör
Invald i styrelsen 2013
Född: 1971
Utbildning: Master of Science
Operational Research, London
School of Economics samt Fil.
kand. Nationalekonomi,
Stockholms universitet.
Bakgrund: Grundare och
partner Sveafastigheter.
Startade dessförinnan Leimdörfers
finansieringsrådgivning.
1996-2001 verksam på Goldman
Sachs International i London,
inom Fixed Income.
Aktieinnehav (inklusive bolag):
2 841 840 A-aktier,
17 452 015 B-aktier,
6 806 160 D-aktier,
94 025 preferensaktier.
Beroende i förhållande till bolaget
och bolagets ledning.
Beroende i förhållande till
bolagets större aktieägare.
Claes-Henrik Julander
Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2014
Född: 1969
Utbildning: Civilekonom,
Stockholms universitet
Övriga uppdrag (urval):
Styrelseordförande i Erik Penser
Bank Aktiebolag och Star Stable
Entertainment AB. Styrelseledamot
i Biocrine AB och Svipdag AB
inklusive dotterbolag.
Aktieinnehav (inklusive bolag):
2 176 800 A-aktier,
5 194 622 B-aktier,
17 659 preferensaktier.
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning.
Beroende i förhållande till
bolagets större aktieägare.
Johan Ljungberg
Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2017
Född: 1972
Utbildning: Civilingenjör
Övriga uppdrag (urval):
Styrelseordförande i Atrium
Ljungberg AB, Tagehus Holding
AB och styrelseledamot i John
Mattson Fastighetsföretagen AB
och Eastnine AB.
Aktieinnehav (inklusive bolag):
2 412 000 A-aktier,
6 995 000 B-aktier,
13 864 preferensaktier.
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning.
Beroende i förhållande till
bolagets större aktieägare.
Ludwig Holmgren
Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2017
Född: 1972
Utbildning: Ekonomistudier,
Uppsala universitet
Aktieinnehav (inklusive bolag):
762 000 A-aktier,
1 195 419 B-aktier,
2 032 preferensaktier.
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning.
Oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare.
Ingrid Lindquist
Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2019
Född: 1957
Utbildning: Civilekonom,
Handelshögskolan i Stockholm
Övriga uppdrag (urval):
Styrelseordförande i Lysa AB
samt styrelseledamot i
Hobohm Brothers Equity AB,
Länsförsäkringar Stockholm,
Kavat Vård AB, Collectum AB,
Fora AB och Wise Group AB
och Kollektivavtalsinformation
Sverige AB.
Aktieinnehav (inklusive bolag):
30 000 B-aktier.
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning.
Oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare.
Revisor
KPMG AB är bolagets revisor
med Peter Dahllöf som
huvudansvarig revisor. Peter
Dahllöf är auktoriserad
revisor och medlem i FAR.
90
K2A Årsredovisning 2023
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse
===== SIDA 91 =====
Ledning
Johan Knaust
Styrelseledamot och
verkställande direktör
För mer information se under
Styrelse, föregående sida.
Christian Lindberg
Vice vd
Ingår i ledningen sedan 2017
Född: 1980
Utbildning: Civilingenjör
Bakgrund: Rådgivning inom
Corporate Finance i egen
verksamhet 2011-2017. HQ
Bank Corporate Finance 2006-
2011.
Aktieinnehav (inklusive bolag):
375 000 B-aktier
Ola Person
CFO
Ingår i ledningen sedan 2021
Född: 1969
Utbildning: Master of
International Business
Bakgrund: CFO på
bostadsutvecklingsbolaget SSM
Aktieinnehav (inklusive bolag):
27 500 B-aktier
Sandra Sundman
Ekonomichef
Ingår i ledningen sedan 2017
Född: 1986
Utbildning: Ekonomie
kandidatexamen företagsekonomi
Bakgrund: Olika befattningar
inom K2A, ekonomiassistent,
redovisningsekonom och
redovisningschef
Aktieinnehav: 2 600 B-aktier
Karl Vahlund
Transaktionschef
Ingår i ledningen sedan 2019
Född: 1984
Utbildning: Civilingenjör
Bakgrund: Transaktionschef
Rikshem
Aktieinnehav: 89 987 B-aktier,
145 preferensaktier
Erik Lemaitre
Affärsutvecklingschef
Ingår i ledningen sedan 2020
Född: 1968
Utbildning: Byggekonom
Bakgrund: Affärsutvecklingschef
SSM Bygg & Fastighets AB,
affärsutvecklare och
projektledare på NCC samt
Nexity
Aktieinnehav: 8 000 B-aktier
Karina Antin
Hållbarhetschef
Ingår i ledningen sedan 2020
Född: 1986
Utbildning: Civilingenjör
Bakgrund: Hållbarhetsstrateg
PlaceX, miljö- och
hållbarhetskonsult på PE Teknik
& Arkitektur, Ebab och White
Arkitekter
Aktieinnehav: 4 690 B-aktier
Henrik Nordlund
Förvaltningschef
Ingår i ledningen sedan 2020
Född: 1987
Utbildning: Civilingenjör,
Kandidatexamen
Nationalekonomi
Bakgrund: Fastighetschef på
Rikshem och managementkonsult
på Applied Value
Aktieinnehav: 3 000 B-aktier
Fredrik Widerstedt
Chef projekt
Ingår i ledningen sedan 2020
Född: 1983
Utbildning: Byggnadsingenjör
Bakgrund: Konsult och Partner
på Structor, Projectmanagment
konsult på Ramböll
Aktieinnehav: 20 394 B-aktier,
3 preferensaktier
Emma Nyborg
Marknad- och kommunikationschef
Ingår i ledningen sedan 2021
Född: 1989
Utbildning: Strategisk kommunikation
Bakgrund: Kommunikationsansvarig
på Mattecentrum och olika
kommunikationstjänster på K2A
Aktieinnehav: 1 950 B-aktier
91
K2A Årsredovisning 2023
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse
===== SIDA 92 =====
Verksamhet
K2A grundades 2013 och är ett fastighetsbolag med fokus på
långsiktig förvaltning av egenproducerade hyresbostäder för alla
typer av boenden. Bolagets affärsidé bygger på att långsiktigt
äga, utveckla och förvalta hyresrätter och samhällsfastigheter i
Stockholm, Mälardalen samt i ett antal universitets- och högsko-
leorter i Sverige där efterfrågan på hyresbostäder är hög.
K2A:s hyresbostäder utvecklas i samverkan med berörda
kommuner i efterfrågade lägen med bra kommunikationer och
närhet till stadskärnan och närservice. Bolagets studentbostäder
återfinns i attraktiva lägen på eller i direkt anslutning till
universitets- och högskoleområdena. Sedan juni 2019 är bolagets
stamaktier av serie B samt preferensaktier upptagna till handel på
Nasdaq Stockholm.
K2A:s mål och riskbegränsningar
Övergripande mål
K2A ska generera en konkurrenskraftig riskjusterad avkastning
till sina aktieägare.
Hållbarhetsmål
K2A ska framtidssäkra sin verksamhet genom betydande fokus
på värdeskapande hållbarhet vilket innebär:
< K2A ska vara klimatpositivt senast 2027.
< Förvärvade fastigheter ska vara certifierade enligt Svanen eller
ha motsvarande miljöcertifiering.
< K2A ska upprätthålla en hållbar och långsiktig förvaltning.
< Samtliga K2A:s fastigheter i förvaltning ska vara miljöcertifie-
rade samt klimatriskinventerade.
< K2A:s produktionsmetod ska vara resurseffektiv och ha
förutsättningar för cirkularitet.
< K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel än genomsnittet i
Sverige.
< K2A ska anses vara det mest hållbara fastighetsbolaget som
fokuserar på hyres- och studentbostäder.
< K2A ska anses vara det bästa fastighetsbolaget på
hållbarhetsrapportering.
< K2A ska ha nöjda medarbetare som trivs på arbetsplatsen.
Finansiella mål
< Driftsöverskottet ska, i genomsnitt under åren 2019 till och
med 2025, öka med minst 25 procent per år.
< NRV hänförligt till stamaktieägare ska, i genomsnitt under
åren 2019 till och med 2025, öka med minst 20 procent per år.
Finansiella riskbegränsningar
< Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej överstiga 70
procent.
< Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej
understiga 1,5 gånger.
Utdelningspolicy
Utdelningen ska långsiktigt uppgå till högst en tredjedel av det
genomsnittliga årliga resultatet för de tre senaste räkenskapsåren.
K2A kommer de närmaste åren prioritera tillväxt före utdelning
vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier.
Utdelning på preferensaktier ska ske enligt bolagsordningens
bestämmelser.
För att uppnå sina mål ska K2A:
< Fokusera på Stockholm, Mälardalen och ett antal universitets-
och högskoleorter samt identifiera förvärvsmöjligheter och
erhålla markanvisning för nyproduktion av hyresbostäder.
< Fokusera på bra boendelägen, campusnära studentbostäder
och samhällsfastigheter med låg motparts- och/eller
rörelserisk.
< Fokusera på nyproduktion av yteffektiva och funktionella
hyresbostäder av hög kvalitet lämpade för industriellt
producerade byggnadsvolymer.
Organisationsstruktur
Per 31 december 2023 var totalt 50 personer anställda i K2A. 48
medarbetare, varav 17 kvinnor, arbetade med projektutveckling,
ekonomi, kommunikation och förvaltning med placering på
K2A:s huvudkontor i Stockholm eller i orter där K2A har
förvaltningsobjekt. Resterande 2 medarbetare avser personal i
dotterbolaget K2A T rähus.
Rapporterande segment
K2A:s finansiella rapportering sker i två segment:
Förvaltningsobjekt och Pågående projekt. Förvaltningsobjekt
avser i all väsentlighet funktionen förvaltning medan Pågående
projekt avser funktionerna affärsutveckling, pågående projekt
och produktion.
Verksamhet
Förvaltningsberättelse
92
K2A Årsredovisning 2023
Verksamhet
===== SIDA 93 =====
Hållbarhet
V erkställande direktör ansvarar för K2A:s hållbarhetsarbete.
K2A utvecklar bostäder med låg klimatpåverkan för ansvarsfullt
och långsiktigt eget ägande. Hela värdekedjan, från resurseffektiv
industriell produktion med förnybar råvara till förvaltning av
yt- och energieffektiva bostäder ska präglas av ett genomgripande
och konsekvent hållbarhetsarbete. K2A:s hållbarhetsstrategi
utgår från en helhetssyn och syftar till ekonomiskt, ekologiskt
och socialt värdeskapande. Som ledande grönt fastighetsbolag
och ansvarstagande samhällsaktör har K2A beslutat om
ambitiösa klimatmål. Målet är att K2A:s hela värdekedja ska vara
klimatpositiv senast år 2027. Arbetet leds av hållbarhetschefen.
Affärsutveckling
Affärsutvecklingsenheten ansvarar för att säkerställa att nya
projekt anskaffas. Affärsutvecklingsenheten utvärderar kontinu-
erligt potentiella affärer avseende såväl förvaltningsfastigheter
som mark med projektutvecklingsmöjligheter. Vidare bidrar
affärsutvecklingsenheten med stöd i projektutveckling och
vid transaktioner, vilket är viktiga inslag i K2A:s verksamhet.
Inom affärsutvecklingsenheten bedrivs även kvalificerad
produktutveckling för att optimera bolagets yteffektiva
lägenhetsenheter som lämpar sig för rationell industriell
produktion. Funktionen utvecklar produkter och tjänster för att
skapa mervärde för de boende. När ett projekt ska genomföras
övergår ansvaret för projektet till enheten pågående projekt.
Affärsutvecklingsenheten leds av en affärsutvecklingschef med
stöd av tre medarbetare.
Pågående projekt
Pågående projekt innefattar fastigheter under uppförande
och ombyggnation som avses att användas som förvaltnings-
fastigheter, samt markanvisningar med eventuellt tillhörande
byggrätter. Enheten pågående projekt tar över ett projekt
från affärsutvecklingsenheten när projektet ska genomföras.
Arbets- och ansvarsområden för enheten avser att säkerställa
effektivt genomförande av pågående projekt samt säkerställa
god kontroll och uppföljning. Projektgenomförande omfattar
framtagande av kalkyler, detaljplanearbete, projektering,
upprättande av underlag för bygglovsansökan, projektledning,
upprättande av projektbudget, upphandling av entreprenadavtal
(markentreprenad och husentreprenad), projektledning under
produktionstid (styrning, övervakning, kontroll och ändringar
etc.), färdigställande och besiktning samt överlämning av
projektdokumentation till förvaltningsenheten när projektet
har färdigställts och projektet övergår till att betraktas som ett
förvaltningsobjekt. Enheten leds av en ansvarig för pågående
projekt med stöd av tre medarbetare.
Verkställande direktör
IR/KommunikationHållbarhet
ITEkonomi
Pågående projektAffärsutveckling FörvaltningProduktion
Förvaltning
Mälardalen & Syd
Förvaltning
Mälardalen
Energi & Teknik
K2A:s operativa verksamhet bedrivs genom funktionerna
Affärsutveckling, Pågående projekt, Produktion samt Förvaltning,
med stöd av de koncerngemensamma funktionerna Hållbarhet,
Ekonomi, IR/Kommunikation samt IT, vilket visas i bilden ovan.
Koncernledningen har det övergripande ansvaret för bland annat
strategifrågor och affärsutveckling, finansiering, ekonomistyrning och
resultatuppföljning samt kommunikation.
K2A:s Organisationsstruktur
Förvaltningsberättelse
Region
Stockholm & Nord
Förvaltning
Syd
Marknad, kund
& kommunikation
Inköp
93
K2A Årsredovisning 2023
Verksamhet
===== SIDA 94 =====
Produktion
Prisökningar och osäkerheter kring tillgänglighet av insatsvaror
bidrog till att K2A under andra kvartalet 2022 beslutade om att
senarelägga flertalet planerade byggstarter under 2022 och 2023
samt varslade personal anställd i K2A T rähus produktions-
anläggningar. Under fjärde kvartalet 2022 slutfördes den
pågående fabriksproduktionen och större delen av personalen
avslutade sina anställningar.
Enheten produktion leds av vd för K2A T rähus. Per 31
december 2023 uppgick antalet anställda i K2A T rähus till 2
personer.
Till följd av omvärldsoron och dess konsekvenser för bygg-
sektorn råder det osäkerhet när K2A T rähus kommer starta
produktionen på nytt.
Förvaltning
Förvaltningsobjekt består av färdigbyggda fastigheter med
inget eller begränsat projektinslag. Arbets- och ansvarsområden
för förvaltningsverksamheten avser uthyrning av bostäder och
lokaler till kunder samt säkerställande av effektiv drift och
underhåll av fastigheterna. Förvaltningsenheten ansvarar för den
löpande förvaltningen av bolagets fastigheter vilket inkluderar
att tillse en bra skötsel av husen och att underhåll sker när detta
krävs för att säkerställa fastigheternas långsiktiga värde.
Förvaltningsenheten leds av förvaltningschef med stöd av
21 medarbetare.
Marknad, kund och kommunikation
Ansvarar för kundtjänst, uthyrning, hyresavisering och felan-
mälan samt bolagets profilering på sociala medier, deltagande i
marknadsföringsaktiviteter och PR. Enheten leds av marknads-
och kommunikationschef med stöd av åtta medarbetare.
Förvaltning
Fyra förvaltare ansvarar, inom varsitt geografiskt område
(Nord, Syd, Stockholm och Mälardalen), för att styra och
övervaka de tekniska installationerna (värme, el, vatten) så att de
fungerar optimalt utifrån ett ekonomiskt och trivselperspektiv.
Förvaltarna arbetsleder bovärdarna.
Bovärdar
Ansvarar för rondering av fastigheterna och utför enklare
löpande underhåll samt på vissa orter även den utvändiga
skötseln av grönytor. Bovärdarna ansvarar även för besiktning av
bostäderna vid byte av hyresgäst.
Digitalisering
En särskild funktion har etablerats för att säkerställa att bolaget
ligger i framkant avseende digital förvaltning med fokus
uppkopplade fastigheter och optimering av energianvändning.
Stödfunktioner
Ekonomi
Ekonomifunktionen ansvarar för att fastställa de administrativa
rutinerna avseende K2A:s ekonomiprocesser och att se till att
de efterlevs. Ekonomifunktionen ansvarar även för att operativt
hantera koncernens finansiella risker och avge finansiell
rapportering till ledning och styrelse.
Ekonomifunktionen leds av CFO med stöd av ekonomichef,
koncernredovisningsansvarig, tre bolagsekonomer, hyres-
administratör, business controller samt en ekonomiassistent.
IT
IT-ansvarig ansvarar internt för styrning, ansvar och kontroll av
IT-verksamheten enligt fastställd IT-policy. IT-ansvarig ansvarar
även för utveckling av IT-miljön samt support till samtliga
enheter inom K2A som arbetar med IT-relaterade frågor.
IR
IR ansvarar för den interna och externa kommunikationen
på daglig basis. V d, vice vd och CFO uttalar sig för bolagets
räkning. PR-chef ansvarar för innehållet på bolagets IR-sida och
för den övergripande samordningen av bolagets medierelationer
samt utformning och distribution av pressmeddelanden.
Hållbarhetsrapportering
K2A uppfyller inte kriterierna i ÅRL 6 kap 10 §, vilket innebär
att K2A inte har skyldighet att upprätta en hållbarhetsrapport.
Hållbarhetsarbetet är dock integrerat i K2A:s verksamhet i
stor utsträckning då K2A bygger hus med trästomme och all
nyproduktion sedan 2018 är Svanenmärkt eller har motsva-
rande miljöcertifiering. Mot bakgrund av att hållbarhet är
ett prioriterat område inom K2A har bolaget på frivillig basis
upprättat en hållbarhetsrapport som integrerats i årsredovis-
ningen för år 2023. K2A:s hållbarhetsrapport är upprättad i
enlighet med GRI standards 2021 och GRI 1: Foundation, med
rapporteringsperiod från den 1 januari 2023 till 31 december
2023. Förändringar i historiska hållbarhetsdata har skett med
avseende på energianvändning från år 2022, se GRI 302-3 sid
139. K2A:s styrelse är det högsta styrande organet och även
ansvarig för informationen i hållbarhetsrapporten. I nuläget
finns det inte någon sektorspecifik standard som träffar K2A:s
verksamhet men bolaget övervakar kommande sektorstandarder.
Kontaktperson för hållbarhetsrapporten är K2A:s hållbarhets-
chef. Hållbarhetsrapporten omfattar K2A Knaust & Andersson
Fastigheter AB (publ) samt dess dotterbolag som framgår av not
18.
Förvaltningsberättelse
94
K2A Årsredovisning 2023
Verksamhet
===== SIDA 95 =====
Förvaltningsberättelse
En beskrivning av K2A:s verksamhet och affärsmodell finns
på sidorna 12-15 samt i detta avsnitt.
K2A:s uppförandekod, hållbarhetspolicy och affärsplan
är koncernens främsta styrdokument och utgör grunden för
K2A:s hållbarhetsarbete. K2A:s vd samt hållbarhetschef är
ytterst ansvariga för hållbarhetsarbetet. Styrelsen fastställer den
övergripande hållbarhetspolicyn med syftet att bolaget ska bidra
till en långsiktigt hållbar utveckling av samhället. Detta sker
genom en lönsam affärsmodell, en ansvarsfull syn på omvärlden
och bolagets påverkan på den, samt en medvetenhet om
betydelsen av en god och hälsosam arbetsmiljö. Därigenom
skapas värden och möjligheter till en kontinuerlig positiv
utveckling av företaget.
K2A:s övergripande hållbarhetspolicy utvärderas och
revideras årligen. K2A:s styrelse antog under 2021 en mål-
sättning som innebär att hela K2A:s värdekedja ska vara klimat-
positiv senast år 2027.
K2A för en löpande dialog med bolagets intressenter för
att utveckla och förbättra verksamheten. Genom dialogen har
väsentliga hållbarhetsfrågor identifierats, det vill säga de frågor
där K2A har störst möjlighet att påverka och som är viktigast att
arbeta med för bolagets långsiktiga värdeskapande. Sammantaget
har principerna i FN:s Global Compact, målen i FN:s Agenda
2030 och forskningsläget kring de planetära gränserna varit
vägledande i arbetet med att identifiera de väsentliga hållbar-
hetsfrågorna, liksom K2A:s värderingar, riskbedömningar och
intressenternas förväntningar.
Hantering av väsentliga risker inom hållbarhetsområdet utgör
en del av koncernens generella arbete med att identifiera och
hantera risker. Processen, identifierade risker och hantering av
dessa beskrivs i avsnittet Risker och riskhantering. De strategiska
prioriteringarna för hållbarhetsarbetet, var i K2A:s värdekedja
påverkan sker, på vilket sätt områdena är väsentliga för K2A:s
intressenter, hur de styrs samt de viktigaste resultatindikatorerna
beskrivs i årsredovisningens hållbarhetsrapport.
K2A:s hållbarhetsarbete och utfallet av detta uppdelat per
hållbarhetsområde beskrivs på följande sidor:
Innehåll Sid
Affärsmodell 12-15
Styrning av hållbarhetsarbetet 22-26
Miljö 24-25, 27-38
Personal 39-40
Sociala förhållanden 28-30
Mänskliga rättigheter 28-30
Affärsetik och antikorruption 30
Riskhantering 69-75
Mångfaldspolicy för styrelsen 86
95
K2A Årsredovisning 2023
Verksamhet
===== SIDA 96 =====
Förvaltningsberättelse
Hyresintäkter och uthyrningsgrad
Hyresintäkterna ökade under perioden till 443,6 Mkr (374,7).
Ökningen motsvarade en tillväxt i hyresintäkterna om 18,4
procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under
perioden till 97,3 procent (97,9).
Ökningen av hyresintäkterna är framför allt hänförlig till
hyreshöjningar samt ett större fastighetsbestånd jämfört
med samma period 2022. För jämförbart bestånd ökade
Finansiell utveckling
hyresintäkterna med 6,7 procent varav intäkter från vidarefaktu-
rerade kostnader bidrog med 0,3 procentenheter. Den uthyrbara
ytan i K2A:s fastighetsbestånd uppgick till 187,1 tkvm den 31
december 2023 jämfört med 187,2 tkvm den 31 december 2022,
vilket innebär en förändring med -0,1 procent. Minskningen är
en följd av att K2A färdigställt/tillträtt 10 projekt samt avyttrat
11 fastigheter. Det sammanlagda hyresvärdet för förvaltningsob-
jekten per 31 december 2023 uppgick, på årsbasis, till 475,3 Mkr
(438,9), vilket motsvarar en tillväxt om 8,3 procent.
Utveckling intäkter
Utveckling intäkter
Mkr 2023 2022 Förändring, %
Studentbostäder 217,0 166,6 30,3
Hyresbostäder 161,5 150,5 7,3
Samhällsfastigheter 65,1 57,6 13,0
Totala intäkter 443,6 374,7 18,4
Fastighetskostnader
De totala fastighetskostnaderna ökade under perioden till 139,5 Mkr (131,7), vilket motsvarade en ökning om 5,9 procent. Ökningen
förklaras nedan.
Fastighetskostnader 2023
Student- Hyres- Samhälls-
Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt
Driftskostnader -48,2 -33,8 -9,7 -91,7
Underhåll -6,3 -4,1 -4,0 -14,4
Fastighetsskatt -2,5 -1,6 -0,0 -4,1
Avskrivning – -1,6 – -1,6
Direkta fastighetskostnader -57,0 -41,1 -13,7 -111,7
Fastighetsadministration -27,8
Totala fastighetskostnader -139,5
Fastighetskostnader 2022
Student- Hyres- Samhälls-
Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt
Driftskostnader -46,2 -33,1 -9,1 -88,4
Underhåll -7,3 -4,7 -2,9 -14,8
Fastighetsskatt -3,0 -1,0 – -3,9
Avskrivning – -1,1 – -1,1
Direkta fastighetskostnader -56,4 -39,8 -12,0 -108,3
Fastighetsadministration -23,4
Totala fastighetskostnader -131,7
96
K2A Årsredovisning 2023
Finansiell utveckling
===== SIDA 97 =====
Drifts- och underhållskostnader inklusive fastighetsskatt
uppgick under perioden till -110,2 Mkr (-107,2) vilket
motsvarar en ökning med 2,7 procent. Ökningen förklaras
främst av att K2A förvaltat ett större fastighetsbestånd jämfört
med motsvarande period 2022. Under jämförelseperioden
påverkades driftskostnaderna negativt med 2,1 Mkr för
återställande av fastigheten Gävle Kungsbäck 2:21. Elstöd
påverkade driftsöverskottet positivt för perioden med 3,4 Mkr.
Driftskostnaderna i jämförbart bestånd ökade med 0,1 procent.
Kostnader för fastighetsadministration uppgick till -27,8 Mkr
(-23,4). Ökningen är främst hänförlig till att K2A stärkt upp
organisationen.
Driftsöverskott och överskottsgrad
Driftsöverskottet var under perioden 304,1 Mkr (243,0), vilket
motsvarade en ökning med 25,1 procent. Överskottsgraden för
de senaste 12 månaderna uppgick till 68,6 procent (64,8).
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick till -59,1 Mkr
(-59,0), vilket motsvarade en ökning av kostnaderna med 0,1
procent. Under perioden fakturerades joint ventures totalt 8,0
Mkr för projektledningstjänster, vilket har redovisats som en
kostnadsreduktion av central administration.
De centrala kostnaderna fördelas över K2A:s två verksamhets-
områden fastighetsförvaltning och projektutveckling och kostna-
derna uppgick under perioden till -15,5 Mkr (-16,3) respektive
-43,6 Mkr (-42,7). Central administration för projektutveckling
har under perioden belastats med 7,3 Mkr i kostnadsförda
projektkostnader.
Resultat från joint ventures
Resultatandelen under perioden uppgick till -76,0 Mkr (71,8).
Förändringen jämfört med motsvarande period 2022 beror
till största delen på värdeförändringar hänförliga till samägda
projekt, vilka uppgick till -76,0 Mkr (72,2).
Räntenetto
Räntenettot uppgick till -187,9 Mkr (-128,1). Jämfört med
motsvarande tidpunkt föregående år har räntorna stigit,
vilket har medfört högre räntekostnader. Den genomsnittliga
räntenivån uppgick per balansdagen till 3,2 procent (3,1).
Räntetäckningsgraden för de senaste 12 månaderna uppgick till
1,5 (1,8).
Värdeförändringar
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter
uppgick under perioden till -471,0 Mkr (3,5).
Orealiserade värdeförändring fastigheter
Mkr 2023 2022
Förvaltningsobjekt -238,0 -221,2
Pågående projekt -233,1 224,6
Totala värdeförändringar -471,0 3,5
Totalt i procent av ingående balans -4,7 0,0
Förvaltningsberättelse
K2A har ränteswapavtal för lån med ett sammantaget nominellt
värde om 4 065,4 Mkr (2 075,0). Orealiserade värdeförändringar
på derivaten uppgick under perioden till -122,8 Mkr (92,9).
Värdeförändringen 2023 är i huvudsak en följd av att marknads-
räntorna sjönk under fjärde kvartalet.
Aktuell och uppskjuten skatt
Aktuell skatt för perioden uppgick till -0,1 Mkr (-0,3), vilket
hänför sig till beräknad skattekostnad i nyförvärvade bolag.
Uppskjuten skatt uppgick till 105,2 Mkr (-54,9) och har i
huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar på
fastigheter och derivat. Bolagsskattesatsen är 20,6 procent.
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick
per 31 december 2023 till 403,7 Mkr (343,5). I koncernens
balansräkning nettoredovisas uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Fastigheter 508,2 583,8
Underskottsavdrag -83,7 -70,7
Obeskattade reserver 0,6 0,1
Derivat 9,5 25,1
Övriga poster 0,4 2,0
Summa 435,0 540,2
Årets resultat
Årets resultat efter skatt uppgick till -536,9 Mkr (159,1) och
resultat per stamaktie uppgick till -7,17 kr (1,08).
Framtidsutsikter
K2A lämnar inte någon prognos avseende den finansiella
utvecklingen. Till följd av marknadsutvecklingen under de
två senaste åren har K2A beslutat att pausa huvuddelen av nya
byggstarter. Givet de förändrade förutsättningarna på bygg- och
kapitalmarknaderna med fortsatt stor omvärldsoro kommer
även 2024 bli ett konsolideringsår för K2A. I huvudsak kommer
fokus vara på effektiviseringar inom förvaltning för att stärka
översskottsgraden samt säkerställa ytterligare likviditet genom
att avyttra tillgångar för att stärka balansräkningen, finansiella
nyckeltal samt kassaflödet. På så vis anpassas balansräkningen till
en miljö med högre räntenivåer men även för att frigöra finansie-
ringsutrymme för fortsatt tillväxt. En tillväxt som fokuseras på
projekt i framförallt Stockholmsområdet.
Vi vill också fästa uppmärksamheten på den information som
lämnas i förvaltningsberättelsen på sidan 69 under rubriken
”Risker och riskhantering” .
Händelser efter balansdagen
Inga väsentliga händelser inträffade efter balansdagen.
97
K2A Årsredovisning 2023
Finansiell utveckling
===== SIDA 98 =====
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Överkursfond, kr 942 022 520
Balanserade vinstmedel, kr -538 372 273
Årets resultat, kr -120 467 924
Summa, kr 283 182 323
I ny räkning balanseras, kr 283 182 323
Förslag till vinstdisposition
Förvaltningsberättelse
98
K2A Årsredovisning 2023
Förslag till vinstdisposition
===== SIDA 99 =====
Finansiella rapporter
Räkenskaper SidRäkenskaper Sid
Koncernens resultaträkning 100
Koncernens balansräkning 101
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 102
Koncernens rapport över kassaflöden 103
Moderbolagets resultaträkning 104
Moderbolagets balansräkning 105
Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 106
Moderbolagets kassaflödesanalys 107
Redovisningsprinciper och noter SidRedovisningsprinciper och noter Sid
NOT 1. Allmän information 108
NOT 2. Redovisningsprinciper 108
NOT 3. Segment 112
NOT 4. Hyresintäkter 113
NOT 5. Arvode och kostnadsersättning till revisorer 113
NOT 6. Antal anställda och personalkostnader 113
NOT 7. Rörelsens kostnader 114
NOT 8. Resultat från joint ventures 114
NOT 9. Räntenetto 114
NOT 10. Skatter 114
NOT 11. Resultat per aktie 115
NOT 12. Förslag till vinstdisposition 115
NOT 13. Licenser 115
NOT 14. Förvaltningsfastigheter 116
NOT 15. Verkligt värde 117
NOT 16. Rörelsefastigheter 119
NOT 17. Inventarier 119
NOT 18. Andelar i koncernbolag 119
NOT 19. Andelar i joint ventures 121
NOT 20. Andelar i andra bolag 122
NOT 21. Övriga långfristiga tillgångar 122
NOT 22. Derivat 122
NOT 23. Varulager 122
NOT 24. Kundfordringar 122
NOT 25. Övriga fordringar 122
NOT 26. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 123
NOT 27. Eget kapital och aktiekapitalets utveckling 123
NOT 28. Finansiella skulder 124
NOT 29. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 126
NOT 30. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 126
NOT 31. Kortfristiga fordringar/skulder till koncernen 126
NOT 32. Leasingavtal 126
NOT 33. Närstående 127
NOT 34. Specifikation till rapport över kassaflöden 128
NOT 35. Rättelse 128
NOT 36. Väsentliga händelser efter balansdagen 128
Innehållsförteckning
99
K2A Årsredovisning 2023
Finansiella rapporter
===== SIDA 100 =====
Koncernens resultaträkning
Mkr Not 2023 2022
Hyresintäkter 3, 4 443,6 374,7
Fastighetskostnader
Driftskostnader 3, 7 -91,7 -88,4
Underhåll 3, 7 -14,4 -14,8
Fastighetsskatt 3, 7 -4,1 -3,9
Avskrivningar 3, 7 -1,6 -1,1
Fastighetsadministration 3, 7 -27,8 -23,4
Summa fastighetskostnader -139,5 -131,7
Driftsöverskott 304,1 243,0
Central administration, fastighetsförvaltning 3, 5, 6 -15,5 -16,3
Central administration, projektutveckling 3, 5, 6 -43,6 -42,7
Resultat från joint ventures 8 -76,0 71,8
- varav förvaltningsresultat 0,0 -0,4
- varav värdeförändring förvaltningsfastigheter -76,0 72,2
Ränteintäkter 9 102,5 10,6
Räntekostnader 9 -290,4 -138,7
Förvaltningsresultat -18,8 127,6
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter, orealiserade 14 -471,0 3,5
Förvaltningsfastigheter, realiserade 14 -29,4 -2,0
Andelar i andra bolag 19 – -7,8
Derivat, orealiserade 22 -122,8 92,9
Summa värdeförändringar -623,2 86,6
Resultat före skatt -642,0 214,3
Aktuell skatt 10 -0,1 -0,3
Uppskjuten skatt 10 105,2 -54,9
Årets resultat -536,9 159,1
Resultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare -536,6 159,5
Innehav utan bestämmande inflytande -0,3 -0,4
Resultat per aktie 11
Resultat per stamaktie (före utspädning), kr -7,17 1,08
Resultat per stamaktie (efter utspädning), kr -7,17 1,08
Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st 85 865 300 85 865 300
Genomsnittligt antal utestående stamaktier efter utspädning, st 85 865 300 85 865 300
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.
100
K2A Årsredovisning 2023
Finansiell information
===== SIDA 101 =====
Koncernens balansräkning
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Licenser 13 3,9 5,2
Summa immateriella anläggningstillgångar 3,9 5,2
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 14 9 125,4 10 149,7
Rörelsefastigheter 16 21,4 25,8
Inventarier 17 14,2 17,5
Summa materiella anläggningstillgångar 9 160,9 10 193,0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures 19 276,0 352,0
Andelar i andra bolag 20 153,4 153,4
Övriga långfristiga fordringar 21 21,9 39,6
Derivat 22 116,7 142,9
Summa finansiella anläggningstillgångar 568,0 687,8
Summa anläggningstillgångar 9 732,9 10 886,1
Omsättningstillgångar
Varulager 23 0,0 2,3
Kundfordringar 24 2,8 1,2
Skattefordringar 1,2 3,0
Fordringar mot joint ventures 60,7 10,7
Övriga fordringar 25 137,9 120,1
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 26 42,2 20,4
Likvida medel 80,5 298,0
Summa omsättningstillgångar 325,3 455,6
SUMMA TILLGÅNGAR 10 058,2 11 341,7
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 27 547,9 547,9
Övrigt tillskjutet kapital 942,0 942,0
Hybridobligation 450,0 450,0
Balanserad vinst inklusive årets resultat 417,4 1 045,9
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 357,4 2 985,8
Kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – 0,3
Totalt eget kapital 2 357,4 2 986,1
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 10 435,0 540,2
Långfristiga räntebärande skulder 28 4 644,5 5 109,6
Långfristiga leasingskulder 28, 32 190,7 189,1
Summa långfristiga skulder 5 270,2 5 838,9
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 28 2 063,9 2 233,7
Kortfristiga leasingskulder 28, 32 34,7 20,5
Leverantörsskulder 47,2 76,3
Skatteskulder 5,9 7,3
Övriga skulder 147,1 39,9
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 131,9 138,9
Summa kortfristiga skulder 2 430,6 2 516,6
Summa skulder 7 700,8 8 355,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 10 058,2 11 341,7
101
K2A Årsredovisning 2023
Finansiell information
===== SIDA 102 =====
Koncernens rapport över
förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Övrigt Innehav utan
Aktie- tillskjutet Hybrid- Balanserad bestämmande
Mkr kapital kapital obligation vinst inflytande Summa
Ingående eget kapital 2022-01-01 547,9 942,0 450,0 965,6 0,7 2 906,2
Årets resultat – – – 159,5 -0,4 159,1
Kostnad hybridobligation – – – -30,2 – -30,2
Beslutad utdelning stamaktier – – – -12,9 – -12,9
Beslutad utdelning preferensaktier – – – -36,1 – -36,1
Summa transaktioner med bolagets ägare – – – -79,2 – -79,2
Utgående eget kapital 2022-12-31 547,9 942,0 450,0 1 045,9 0,3 2 986,1
Ingående eget kapital 2023-01-01 547,9 942,0 450,0 1 045,9 0,3 2 986,1
Årets resultat – – – -536,6 -0,3 -536,9
Kostnad hybridobligation – – – -42,9 – -42,9
Beslutad utdelning stamaktier – – – -12,9 – -12,9
Beslutad utdelning preferensaktier – – – -36,1 – -36,1
Summa transaktioner med bolagets ägare – – – -91,9 – -91,9
Utgående eget kapital 2023-12-31 547,9 942,0 450,0 417,4 – 2 357,4
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.
102
K2A Årsredovisning 2023
Finansiell information
===== SIDA 103 =====
Koncernens rapport över kassaflöden
Mkr Not 2023 2022
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat -18,8 127,6
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 34 117,2 -42,8
Betald skatt -0,5 -0,6
Förändring av varulager 2,3 13,5
Förändringar rörelsefordringar -34,4 61,7
Förändringar av rörelseskulder 67,9 -97,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten 133,7 62,0
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter 14 -304,4 -889,5
Förvärv av förvaltningsfastigheter 34 -947,0 -687,9
Betalda handpenningar förvaltningsfastigheter 21 -25,0 –
Försäljning av förvaltningsfastigheter 14 1 839,9 86,8
Investeringar i licenser 13 -0,1 -0,4
Investeringar i inventarier 17 -0,6 -2,8
Försäljning av inventarier 0,6 0,4
Utlåning till joint ventures -53,6 -2,6
Investeringar i andra bolag 20 – -60,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten 510,0 -1 556,1
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 28 854,1 1 687,6
Amortering av lån 28 -1 502,4 -159,0
Transaktion derivat 22 -96,6 -24,3
Amortering av leasingskuld 32 -26,2 -13,8
Betalning hybridobligation -41,1 -28,6
Utdelning, stamaktier -12,9 -12,9
Utdelning, preferensaktier -36,1 -36,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -861,2 1 412,9
Årets kassaflöde -217,5 -81,2
Likvida medel vid årets början 298,0 379,2
Likvida medel vid årets slut 80,5 298,0
103
K2A Årsredovisning 2023
Finansiell information
===== SIDA 104 =====
Moderbolagets resultaträkning
Mkr Not 2023 2022
Rörelsens intäkter
Nettoomsättning 63,3 57,8
Summa rörelsens intäkter 63,3 57,8
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader -38,9 -44,3
Personalkostnader 6 -66,2 -59,4
Avskrivningar av immateriella anläggningstillgångar 13 -1,4 -1,5
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 17 -0,7 -0,6
Summa rörelsens kostnader -107,1 -105,8
Rörelseresultat -43,8 -48,0
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter 9, 22 94,4 99,7
Räntekostnader 9, 22 -213,7 -73,3
Summa resultat från finansiella poster -119,3 26,5
Resultat efter finansiella poster -163,1 -21,5
Bokslutsdispositioner
Lämnade koncernbidrag – -2,0
Erhållna koncernbidrag 22,9 28,2
Summa bokslutsdispositioner 22,9 26,1
Resultat före skatt -140,2 4,6
Uppskjuten skatt 10 19,7 -15,6
Årets resultat -120,5 -11,1
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.
104
K2A Årsredovisning 2023
Finansiell information
===== SIDA 105 =====
Moderbolagets balansräkning
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Licenser 13 3,9 5,2
Summa immateriella anläggningstillgångar 3,9 5,2
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 17 2,5 2,6
Summa materiella anläggningstillgångar 2,5 2,6
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 18 2 090,1 2 090,1
Andra långfristiga värdepappersinnehav 59,4 59,4
Derivat 22 103,4 142,9
Uppskjuten skattefordran 31,5 27,4
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 284,4 2 319,8
Summa anläggningstillgångar 2 290,8 2 327,7
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 24 9,1 8,8
Fordringar hos koncernbolag 31 1 820,0 1 612,2
Övriga fordringar 25 2,3 2,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 26 19,6 9,5
Likvida medel 77,5 296,8
Summa omsättningstillgångar 1 928,5 1 929,8
SUMMA TILLGÅNGAR 4 219,3 4 257,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 27 547,9 547,9
Summa bundet eget kapital 547,9 547,9
Fritt eget kapital
Överkursfond 942,0 942,0
Hybridobligation 450,0 450,0
Balanserad vinst -538,4 -435,4
Årets resultat -120,5 -11,1
Summa fritt eget kapital 733,2 945,5
Summa eget kapital 1 281,1 1 493,5
Långfristiga skulder
Obligationslån 395,4 1 088,1
Uppskjuten skatteskuld 9,5 25,1
Summa långfristiga skulder 404,9 1 113,3
Kortfristiga skulder
Obligationslån 700,0 400,0
Leverantörsskulder 4,7 3,3
Skulder till koncernföretag 31 1 757,7 1 202,2
Skatteskulder 0,8 0,9
Övriga skulder 41,3 17,9
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 28,7 26,5
Summa kortfristiga skulder 2 533,2 1 650,8
Summa skulder 2 938,1 2 764,0
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 219,3 4 257,5
105
K2A Årsredovisning 2023
Finansiell information
===== SIDA 106 =====
Moderbolagets rapport över
förändringar i eget kapital
Totalt eget kapital
Överkurs- Hybrid- Balanserad Årets
Mkr Aktiekapital fond obligation vinst resultat Totalt
Ingående eget kapital 2022-01-01 547,9 942,0 450,0 -542,4 186,1 1 583,7
Årets resultat – – – – -11,1 -11,1
Årets disposition – – – 186,1 -186,1 –
Utdelning beslutad, stamaktier – – – -12,9 – -12,9
Utdelning beslutad, preferensaktier – – – -36,1 – -36,1
Kostnader för hybridobligation – – – -30,2 – -30,2
Summa transaktioner med bolagets ägare – – – 106,9 -186,1 -79,2
Utgående eget kapital 2022-12-31 547,9 942,0 450,0 -435,4 -11,1 1 493,5
Ingående eget kapital 2023-01-01 547,9 942,0 450,0 -435,4 -11,1 1 493,5
Årets resultat – – – – -120,5 -120,5
Årets disposition – – – -11,1 11,1 –
Utdelning beslutad, stamaktier – – – -12,9 – -12,9
Utdelning beslutad, preferensaktier – – – -36,1 – -36,1
Kostnader för hybridobligation – – – -42,9 – -42,9
Summa transaktioner med bolagets ägare – – – -102,9 11,1 -91,9
Utgående eget kapital 2023-12-31 547,9 942,0 450,0 -538,4 -120,5 1 281,1
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.
106
K2A Årsredovisning 2023
Finansiell information
===== SIDA 107 =====
Moderbolagets kassaflödesanalys
Mkr Not 2023 2022
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster -163,1 -21,5
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 34 117,2 -102,9
Förändringar rörelsefordringar -10,3 -16,5
Förändringar rörelseskulder 24,7 -7,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten -31,5 -147,9
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 13 -0,1 -0,4
Förvärv av inventarier 17 -0,5 -1,3
Försäljning av inventarier 17 – 0,2
Investering i övriga anläggningstillgångar – -59,4
Förändring kortfristiga lån till koncernbolag 31 -184,8 68,9
Kassaflöde från investeringsverksamheten -185,4 8,1
Finansieringsverksamheten
Nyemission – –
Kostnader för emission – –
Nyemission hybridobligation – –
Kostnader för emission hybridobligation – –
Betalningar hybridobligation -41,1 -28,6
Upptagna lån – 295,2
Utdelning, stamaktier -12,9 -12,9
Utdelning, preferensaktier -36,1 -36,1
Förändring kortfristiga lån från koncernföretag 31 555,6 -0,2
Amortering av lån -400,0 –
Derivat -68,0 –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -2,5 217,4
Årets kassaflöde -219,4 77,6
Likvida medel vid årets början 296,8 219,3
Likvida medel vid årets slut 77,5 296,8
107
K2A Årsredovisning 2023
Finansiell information
===== SIDA 108 =====
Redovisningsprinciper och noter
NOT 2 REDOVISNINGSPRINCIPER
Grunder för redovisningen
Koncernredovisningen för K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB
(publ) har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen, RFR 1
Kompletterande regler för koncerner, samt IFRS Accounting Standards
och IFRIC Interpretations sådana de antagits av EU.
Värderingsgrunder
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden,
förutom vissa finansiella tillgångar, skulder och förvaltningsfastigheter
som i koncernbalansräkningen värderas till verkligt värde.
Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde
består av derivatinstrument, värderade till verkligt värde via
koncernresultaträkningen. Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt
värde i enlighet med IAS 40.
Klassificering
Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas
eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen.
Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning först
efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra belopp för
vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalningen till en
tidpunkt som ligger mer än tolv månader efter balansdagen. Andra
tillgångar och skulder redovisas som omsättningstillgång respektive
kortfristig skuld.
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Moderbolagets och övriga koncernföretags funktionella valuta är
svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget
och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, uttrycks i
miljoner kronor med en decimal.
Bedömningar och uppskattningar
i de finansiella rapporterna
För att upprätta finansiella rapporter krävs å ena sidan bedömningar
vid tillämpning av redovisningsprinciper och å andra sidan
uppskattningar vid värdering av tillgångar, skulder, intäkter och
kostnader. För bedömingar och uppskattningar avseende värdering
av förvaltningsfastigheter, se not 15.
Ändrade redovisningsprinciper
Koncernens redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med
årsredovisningen 2022.
Nya standarder vilka trätt i kraft 2023
Ändringar av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter och
IFRS Practice Statement 2: Disclosures of accounting policies.
Ändringarna innebär att företag ska lämna upplysningar endast om
väsentliga redovisningsprinciper. Syftet med ändringarna är att öka
användbarheten av upplysningar om tillämpade redovisningsprinciper
genom att endast väsentliga principer beskrivs och att dessa
beskrivningar förklarar hur företaget tillämpar principer utifrån sina
specifika förutsättningar. Koncernen har gjort en översyn av beskrivna
redovisningsprinciper i årsredovisningen och anpassat dem i enlighet
med ändringen.
Övriga ändringar i IFRS som har trätt i kraft under 2023 har inte
haft någon väsentlig inverkan på koncernen.
Nya standarder som träder i kraft 2024
De ändrade IFRS som hittills antagits av IASB bedöms inte få någon
väsentlig effekt på koncernens redovisning. Samma sak gäller för
svenska regelverk.
EU-taxonomin
För att göra det enkelt att identifiera och jämföra miljömässigt
hållbara investeringar har EU beslutat om en taxonomi, vars syfte
är att underlätta omallokering av kapital till aktiviteter eller projekt
som är i linje med Parisavtalets mål om att hålla den globala
uppvärmningen under 1,5°C. För bolag som omfattas av NFRD (Non-
Financial Reporting Directive) är den obligatoriska redovisningen för
2023 att tillhandahålla uppgifter om hur stor andel av omsättning,
investeringar samt fastighetskostnader som omfattas av EU:s taxonomi
(alignment). K2A omfattas inte av NFRD men redovisar frivilligt
bolagets alingnment, se avsnittet EU-taxonomi – redovisning av
förenlighet, sida 146.
Koncernredovisning
Dotterbolag
Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande inflytande
från K2A. Dotterbolag konsolideras enligt förvärvsmetoden.
Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag betraktas som en
transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets
tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser.
Dotterbolagets finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen
från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande
inflytandet upphör.
Tillgångsförvärv
När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar som
inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda
identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga
värde vid förvärvstidpunkten. Anskaffningsvärdet proportioneras ut
på förvärvade tillgångar och övertagna skulder baserat på dessa
verkliga värden. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet
för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt
på temporära skillnader redovisas inte initialt, se vidare avsnitt
Skatter. K2A redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en
orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt efter tidpunkten
för förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs
till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar.
Transaktioner som elimineras vid konsolidering
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader
och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från
koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin
helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Innehav utan bestämmande inflytande
För förvärv av dotterbolag där andra ägare utan bestämmande
inflytande förekommer, redovisar koncernen nettotillgångarna
hänförligt till ägare utan bestämmande inflytande till verkligt värde
av samtliga nettotillgångar inklusive goodwill.
NOT 1 ALLMÄN INFORMATION
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ), org. nr. 556943-
7600 (K2A), är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige.
Bolagets affärsidé är att äga och förvalta fastigheter i främst
Stockholm, Mälardalen och på ett antal universitets- och högskoleorter
i Sverige. Verksamheten bedrivs i en koncern genom dotterbolag.
Årsredovisningen och koncernredovisningen för perioden 1 januari
till 31 december 2023 har godkänts för utfärdande av styrelsen den
3 maj 2024. Koncernens resultat- och balansräkning kommer att
framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 5 juni 2024.
108
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 109 =====
Redovisning av segment
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver
intäktsgenererande verksamhet och för vilket det finns fristående
finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp
i två rörelsesegment, förvaltningsobjekt och pågående projekt. Varje
segment följs upp med avseende på den operativa verksamheten
och rapporteras regelbundet till koncernledningen som underlag
för beslut om fördelning av resurser till segmentet och bedömning
av dess resultat. Koncernledningen följer upp driftsresultatet och på
tillgångssidan värdet på fastigheterna och investeringar.
Intäkter
Hyresintäkter består till huvuddelen av intäkter från uthyrning av
samhällsfastigheter och bostäder där bostadshyran inkluderar
förbrukningskostnader som värme och i vissa fall vatten och hushållsel.
I de fall vatten eller hushållsel inte ingår i hyran har hyresgästen eget
abonnemang eller debiteras utifrån schabloner alternativt faktisk
förbrukning. Avgifter för bredband kan förekomma som tillägg för
hyresgäster. Bredbandsdebitering uppgick till 2,3 procent av de totala
intäkterna.
Rörelsekostnader
Fastighetskostnader utgörs av kostnader avseende drift, skötsel,
uthyrning, administration, fastighetsskatt och underhåll av fastighets-
innehavet.
Central administration utgörs av kostnader för koncerngemen-
samma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag.
Centrala administrationskostnader delas upp i kostnader hänförligt
till fastighetsförvaltning respektive projektutveckling.
Ersättningar till anställda
Kortfristiga ersättningar
Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och
redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.
Ersättningar till anställda efter avslutad anställning
Koncernens planer för ersättningar efter avslutad anställning utgörs
av avgiftsbestämda planer.
Avgifterna för avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad.
Obetalda avgifter redovisas som skuld.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på
bankmedel och fordringar. Räntekostnader inkluderar både
kostnader på upptagna lån och periodiserade belopp av direkta
transaktionskostnader för upptagna lån.
Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning
fastställts. Lånekostnader som direkt är hänförliga till markförvärv,
konstruktion eller produktion av större ny-, till- eller ombyggnader
aktiveras under produktionstiden. Realiserade värdeförändringar på
räntederivat innefattar upplupen och betald ränta och redovisas som
finansiell kostnad respektive finansiell intäkt.
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter samt
orealiserade värdeförändringar på derivat
Orealiserade och realiserade förändringar i verkligt värde på
förvaltningsfastigheter respektive orealiserade värdeförändringar
på räntederivat redovisas i resultatet i särskilda poster mellan
resultatnivåerna Förvaltningsresultat och Resultat före skatt,
nämligen Värdeförändringar förvaltningsfastigheter respektive
Värdeförändringar derivat.
Skatter
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Inkomstskatter redovisas i årets resultat utom då underliggande
transaktion redovisas i eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt
redovisas i eget kapital.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden
med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och
skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Temporära skillnader
beaktas inte för skillnad som uppkommit vid första redovisningen av
tillgångar och skulder som anses vara så kallat tillgångsförvärv och
som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat
eller skattepliktigt resultat.
Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur underliggande
tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade.
Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser
och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per
balansdagen.
När förvärv sker av andelar i dotterbolag utgör förvärvet antingen
ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgångar. Vid rörelseförvärv
redovisas uppskjuten skatt till nominellt gällande skattesats utan
diskontering enligt principerna ovan. Vid tillgångsförvärv redovisas
ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan
tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens
verkliga värde efter avdrag för rabatt för uppskjuten skatt. Vid
efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde
kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad
värdeförändring av fastigheten. Efter förvärvstidpunkten för ett
tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändring
av redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som
uppkommer efter förvärvstidpunkten.
Förvaltningsfastigheter
Definition och värdering
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla
hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa båda syften.
Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar
samt fastighetsinventarier. Även fastigheter under uppförande och
ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter
när arbetena är färdigställda klassificeras som förvaltningsfastigheter.
Fastigheter under uppförande infattar även markanvisningar med
tillhörande byggrätter.
Markanvisning: En markanvisning innebär rätt för en part
att under en tidsperiod, med vissa i förväg givna förutsättningar,
få möjlighet att utveckla projekt inom ett avgränsat område. Det
ingår även en möjlighet att förvärva eller nyttja berörd mark genom
tomträttsavtal. För att en byggherre, som är aktuell för bebyggelse
på fastighetsägarens mark, ska våga satsa resurser i ett visst projekt
får byggherren en markanvisning.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med
redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter
till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara
utgifter.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet för
förvaltningsfastigheter endast om det är sannolikt att de framtida
ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna kommer
att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas
på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som
kostnad i den period de uppkommer. Reparationer och underhåll
kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Vid uppförande
av förvaltningsfastigheter aktiveras finansieringskostnader för det
specifika objektet. Se vidare not 14 och 15.
Andra materiella anläggningstillgångar
Andra materiella anläggningstillgångar består av rörelsefastigheter
och inventarier.
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde
minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar.
Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i
tillgångens redovisade värde.
Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs
så att tillgångens anskaffningsvärde skrivs av linjärt över dess
bedömda nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när den materiella
anläggningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggningstillgångars
nyttjandeperioder uppskattas till:
Rörelsefastighet 10-25 år
Inventarier 5-10 år
Leasing
K2A redovisar en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld vid
leasingavtalets inledningsdatum. Nyttjanderättstillgången värderas
initialt till anskaffningsvärde, vilket består av leasingskuldens
initiala värde med tillägg för leasingavgifter som betalats vid eller
före inledningsdatumet plus eventuella initiala direkta utgifter.
109
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 110 =====
Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt från inledningsdatumet till det
tidigare av slutet av tillgångens nyttjandeperiod och leasingperiodens
slut, vilket i normalfallet för K2A är leasingperiodens slut. I de mer
sällsynta fall då anskaffningsvärdet för nyttjanderätten återspeglar
att K2A kommer att utnyttja en option att köpa den underliggande
tillgången skrivs tillgången av till nyttjandeperiodens slut.
Nyttjanderättstillgångarna avseende koncernens tomträttsavtal (vilka
presenteras som förvaltningsfastigheter, se nedan) skrivs ej av då både
leasingperioden och tillgångarnas nyttjandeperiod anses vara eviga.
Leasingskulden – som delas upp i långfristig och kortfristig del
– värderas initialt till nuvärdet av återstående leasingavgifter under
den bedömda leasingperioden. Leasingperioden utgörs av den ej
uppsägningsbara perioden med tillägg för ytterligare perioder i avtalet
om det vid inledningsdatumet bedöms som rimligt säkert att dessa
kommer att nyttjas.
Leasingavgifterna diskonteras i normalfallet med K2A:s marginella
upplåningsränta, vilken utöver koncernens/företagets kreditrisk
återspeglar respektive avtals leasingperiod, valuta och kvalitet på
underliggande tillgång som tänkt säkerhet. I de fall leasingavtalets
implicita ränta lätt kan fastställas används dock den räntan, vilket är
fallet för delar av K2A:s leasing av fordon.
Leasingskulden omfattar nuvärdet av följande avgifter under
bedömd leasingperiod:
• fasta avgifter, inklusive till sin substans fasta avgifter,
• variabla leasingavgifter kopplade till index (vanligtvis KPI) eller
räntenivå (vanligtvis STIBOR), initialt värderade med hjälp av det
index eller den räntenivå som gällde vid inledningsdatumet,
• eventuella restvärdesgarantier som förväntas betalas,
• lösenpriset för en köpoption som K2A är rimligt säker på att utnyttja,
och
• straffavgifter som utgår vid uppsägning av leasingavtalet om
bedömd leasingperiod återspeglar att sådan uppsägning kommer
att ske.
Skuldens värde ökas med räntekostnaden för respektive period och
reduceras med leasingbetalningarna. Räntekostnaden beräknas som
skuldens värde multiplicerat med diskonteringsräntan.
Leasingskulden för K2A:s nyttjanderättstillgångar med hyra som
indexuppräknas beräknas på den hyra som gäller vid respektive
rapportperiods slut. Vid denna tidpunkt justeras skulden med
motsvarande justering av nyttjanderättstillgångens redovisade värde.
På motsvarande sätt justeras skuldens och tillgångens värde i samband
med ombedömning av leasingperioden. Detta sker i samband med
att sista uppsägningsdatumet inom tidigare bedömd leasingperiod för
lokalhyresavtal har passerats alternativt då betydelsefulla händelser
inträffar eller omständigheterna på ett betydande sätt förändras
på ett sätt som är inom K2A:s kontroll och påverkar den gällande
bedömningen av leasingperioden.
K2A presenterar nyttjanderättstillgångar, som inte uppfyller
definitionen för förvaltningsfastigheter, bland posterna Rörelsefastigheter
och Inventarier i balansräkningen. Nyttjanderättstillgångar som
uppfyller definitionen av förvaltningsfastigheter presenteras
tillsammans med förvaltningsfastigheter. Detta omfattar koncernens
tomträttsavtal. Leasingskulder, uppdelade på kortfristig och långfristig
del, presenteras separat i balansräkningen.
Leasingavtal där K2A är leasegivare
När K2A är leasegivare fastställer K2A vid varje leasingavtals
inledningsdatum huruvida leasingavtalet ska klassificeras som ett
finansiellt eller operationellt leasingavtal.
Vid fastställande av klassificering görs en övergripande bedömning
av om leasingavtalet i allt väsentligt överför de ekonomiska risker och
förmåner som är förknippade med ägandet av den underliggande
tillgången. Om så är fallet är leasingavtalet ett finansiellt leasingavtal,
i annat fall är det ett operationellt leasingavtal. För närvarande
klassificeras samtliga K2A:s leasingavtal där K2A är leasegivare som
operationella leasingavtal.
När en leasad tillgång vidareuthyrs redovisas huvudleasingavtalet
och avtalet om vidareuthyrning som två separata avtal. K2A
klassificerar avtalet om vidareuthyrning baserat på nyttjanderätten
som uppkommer från huvudleasingavtalet, inte baserat på den
underliggande tillgången.
K2A redovisar leasingavgifter från operationella leasingavtal
avseende förvaltningsfastigheter som intäkt linjärt över leasingperioden
som del av posten Hyresintäkter.
Finansiella tillgångar och finansiella skulder
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen
inkluderas bland tillgångarna likvida medel, lånefordringar,
hyres- och kundfordringar samt derivat. Bland skulderna återfinns
leverantörsskulder, låneskulder samt derivat. Redovisat värde för
finansiella tillgångar och skulder bedöms approximativt motsvara
realiserbart verkligt värde.
En finansiell tillgång tas upp i balansräkningen när bolaget blir
part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när
bolaget presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten
att betala, även om faktura ännu inte har skickats. Kundfordringar
tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp
när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att
betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas
upp när faktura mottagits.
Klassificering och värdering
Klassificeringen av finansiella instrument avgör hur de finansiella
tillgångarna och skulderna värderas och redovisas. Koncernens
principer för klassificering och värdering av finansiella tillgångar
baseras på en bedömning av både (i) företagets affärsmodell
för förvaltningen av finansiella tillgångar, och (ii) egenskaperna
hos de avtalsenliga kassaflödena från den finansiella tillgången.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde är
skuldinstrument som förvaltas med målet att realisera instrumentens
kassaflöden genom att erhålla avtalsenliga kassaflöden som endast
utgörs av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet.
Koncernens finansiella tillgångar utom derivat värderas till upplupet
anskaffningsvärde på grund av att tillgångarna innehas inom ramen
för en affärsmodell vars mål är att inneha finansiella tillgångar i syfte
att inkassera avtalsenliga kassaflöden samt att de avtalade villkoren för
de tillgångarna vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden
som bara är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående
kapitalbeloppet.
Koncernen innehar derivatinstrument som värderas till verkligt
värde via resultaträkningen och som redovisas som derivattillgång
eller derivatskuld beroende på om det verkliga värdet är positivt eller
negativt. Värdeförändringarna redovisas löpande i resultatet.
Koncernens finansiella skulder består av upplåning från kreditinstitut
och leverantörsskulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde.
Koncernen har emitterat gröna hybridobligationer, se avsnitt Gröna
Hybridobligationer under Moderbolagets redovisningsprinciper.
Likvida medel
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga
tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga
likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten
understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig
risk för värdefluktuationer.
Fordringar
Hyresfordringar och andra fordringar värderas till upplupet
anskaffningsvärde motsvarande det belopp som förväntas flyta in,
det vill säga efter avdrag för förväntade kreditförluster. Huvuddelen
av koncernens fordringar utgörs av förskottsfakturerad hyra.
Derivat och ränterisk
För ekonomisk säkring av ränteflöden från upplåning till rörlig
ränta används ränteswappar där företaget erhåller rörlig ränta
och betalar fast ränta. Ränteswapparna värderas till verkligt värde
i balansräkningen. Räntekupongdelen redovisas löpande i årets
resultat som en del av räntekostnaden alternativt ränteintäkter.
Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränteswapparna
redovisas i resultatet mellan Förvaltningsresultat och Resultat före
skatt på raden Värdeförändringar derivat, orealiserade.
Nedskrivningar
Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje rapporttillfälle
för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS
36 tillämpas avseende nedskrivningar av immateriella och materiella
anläggningstillgångar och andelar i dotterbolag samt joint ventures.
IFRS 9 tillämpas avseende nedskrivningar av Finansiella tillgångar.
110
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 111 =====
Nedskrivning av materiella och immateriella tillgångar samt
andelar i joint ventures
Om indikation på nedskrivningsbehov finns beräknas tillgångens
återvinningsvärde enligt nedan. Om det inte går att fastställa
väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång, och dess
verkliga värde minus försäljningskostnader inte kan användas,
grupperas tillgångarna vid prövning av nedskrivningsbehov till
den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende
kassaflöden – en så kallad kassagenererande enhet.
En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande
enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning
redovisas som kostnad i resultatet. Återvinningsvärdet är det högsta
av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid
beräkning av nyttjandevärde diskonteras framtida kassaflöden med
en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är
förknippad med den specifika tillgången.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
För hyresfordringar/kundfordringar, som inte innehåller en väsentlig
finansieringskomponent, tillämpas en förenklad metod och reserv
för kreditförluster initialt och löpande beräknas och redovisas utifrån
förväntade kreditförluster för hela den återstående löptiden oavsett
om kreditrisken ökat väsentligt eller inte.
Beräkningen av förväntade kreditförluster baseras huvudsakligen
på information om historiska förluster för liknande fordringar och
motparter. Nedskrivningsprövningen för kreditrisk omfattar även
likvida medel som består av kortfristig inlåning hos kreditinstitut med
hög kreditvärdighet.
Andelar i joint ventures
Aktieinnehav i joint ventures redovisas i koncernen enligt
kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det
redovisade värdet på aktier i joint ventures motsvaras av koncernens
andel i joint ventures egna kapital, eventuella restvärden på
koncernmässiga över- och undervärden, inklusive goodwill reducerat
med eventuella internvinster.
K2A:s andel av joint ventures resultat efter skatt (justerat för
eventuella avskrivningar på eller upplösningar av förvärvade över-
respektive undervärden) redovisas i koncernens resultaträkning under
posten ”Resultat från joint ventures”. Erhållna utdelningar från joint
ventures minskar redovisat värde.
Eventualförpliktelser
Upplysning om eventualförpliktelse lämnas när det finns ett möjligt
åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst
bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser utom
koncernens kontroll eller när det finns ett åtagande som inte redovisas
som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett
utflöde av resurser kommer att krävas eller beloppet inte kan beräknas
med tillräcklig tillförlitlighet.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Grund för redovisningen
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt års-
redovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings
rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen
förutom i de fall annat följer av bestämmelserna i årsredovisningslagen
eller inte är möjligt med hänsyn till sambandet mellan redovisning
och beskattning. De nedan angivna redovisningsprinciperna för
moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som
presenteras i moderbolagets finansiella rapporter.
Ändrade redovisningsprinciper
Moderbolagets redovisningsprinciper är oförändrade 2023 jämfört
med årsredovisningen 2022.
Övriga ändrade IFRS som hittills antagits av IASB men som
ännu inte trätt i kraft bedöms inte få någon väsentlig effekt på
moderbolagets redovisning.
Gröna hybridobligationer
Moderbolaget har emitterat gröna hybridobligationer och har
möjlighet att förtidsinlösa hybridobligationerna den 21 mars
2026. Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital i
koncernens finansiella rapporter, eftersom obligationerna har en evig
löptid, återbetalning beslutas av årsstämman och bolaget har inte
någon avtalsenlig skyldighet att återbetala hybridobligationerna eller
den löpande kostnaden för dessa. Obligationsinnehavarna har inga
rättigheter motsvarande ordinarie aktieägare, och obligationen späder
inte ut aktieägarnas ägande i företaget. Hybridobligationer redovisas
till nominellt värde. Den löpande kostnaden för hybridobligationer
redovisas direkt i balanserat resultat.
Skillnader mellan moderbolagets och koncernens
redovisningsprinciper
Uppställningsformer
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda
enligt årsredovisningslagens scheman medan rapporten över
förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på
IAS 1 Utformning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport
över kassaflöden. Resultaträkningen för moderbolaget är uppställd
enligt kostnadsslagsindelad uppställningsform. Skillnaden mot IAS 1
Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av
koncernens finansiella rapporter, avser främst det faktum att koncernen
tillämpar en funktionsindelad uppställningsform, redovisning av
finansiella intäkter och kostnader och eget kapital.
Leasingavtal
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 ”Leasingavtal”, i enlighet med
undantaget i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som
kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte
nyttjanderätter och leasingskulder i balansräkningen.
Anteciperad utdelning
Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fallen
moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek
och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan
moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.
Aktieägartillskott
Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier och andelar hos givaren,
efter beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov.
Koncernbidrag
Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.
Andelar i dotterbolag
Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings-
värdemetoden. Nedskrivningsprövning sker vid indikation på
nedskrivningsbehov i enlighet med IAS 36 Nedskrivningar.
Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av
borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Moderbolaget
redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen
när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras
för att reglera åtagandet.
111
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 112 =====
Förvaltningsobjekt Pågående projekt Ofördelade poster Koncernen f
Resultaträkning, Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter1 442,0 373,1 1,7 1,6 -0,1 – 443,6 374,7
Fastighetskostnader -137,8 -127,9 -2,1 -2,7 0,4 -1,1 -139,5 -131,7
Driftsöverskott 304,3 245,2 -0,4 -1,1 0,3 -1,1 304,1 243,0
Central administration -15,5 -16,3 -43,6 -42,7 – – -59,1 -59,0
Resultat från joint ventures – – – – -76,0 71,8 -76,0 71,8
varav förvaltningsresultat – – – – 0,0 -0,4 0,0 -0,4
varav värdefärändring förvaltningsfast. – – – – -76,0 72,2 -76,0 72,2
Ränteintäkter 1,6 0,0 3,8 3,8 97,1 6,8 102,5 10,5
Räntekostnader -138,1 -85,8 -4,4 -2,1 -147,8 -50,8 -290,4 -138,7
Förvaltningsresultat 152,3 143,1 -44,7 -42,1 -126,4 26,7 -18,8 127,6
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade -238,0 -221,2 -233,1 224,6 – – -471,0 3,5
Fastigheter, realiserade -25,3 -0,3 -4,1 -1,7 – – -29,4 -2,0
Andelar i andra bolag – – – – – -7,8 – -7,8
Derivat, orealiserade -15,4 – – – -107,4 92,9 -122,8 92,9
Resultat före skatt -126,4 -78,3 -281,8 180,8 -233,8 111,8 -642,0 214,3
Aktuell skatt – – – – – – -0,1 -0,3
Uppskjuten skatt – – – – – – 105,2 -54,9
Årets resultat – – – – – – -536,9 159,1
1) Varav tilläggsdebiteringar 15,0 Mkr (11,0)
Förvaltningsobjekt Pågående projekt Ofördelade poster Koncernen x
Investeringar, Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Investering i anläggningstillgångar 63,8 293,6 1 273,9 1 371,3 98,5 86,2 1 436,3 1 751,1
Förvaltningsobjekt Pågående projekt Ofördelade poster Koncernen x
Balansräkning, Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Tillgångar
Anläggningstillgångar 8 368,3 8 369,0 1 084,4 2 212,0 280,2 305,1 9 732,9 10 886,1
Omsättningstillgångar 133,1 224,8 108,7 126,8 83,6 104,0 325,3 455,6
Summa tillgångar 8 501,4 8 593,8 1 193,0 2 338,8 363,7 409,1 10 058,2 11 341,7
Långfristiga skulder 4 205,3 4 271,3 456,5 1 183,7 608,4 383,9 5 270,2 5 838,9
Kortfristiga skulder 1 251,4 1 515,8 223,1 524,4 956,1 476,4 2 430,6 2 516,6
Summa skulder 5 456,7 5 787,1 679,6 1 708,2 1 564,5 860,3 7 700,8 8 355,6
Totalt eget kapital 2 357,4 2 986,1
Summa eget kapital och skulder 10 058,2 11 341,7
NOT 3 SEGMENT
K2A:s rörelsesegment utgörs av två segment; Förvaltningsobjekt och
Pågående projekt. Förvaltningsobjekt avser i all väsentlighet funktionen
förvaltning medan Pågående projekt avser funktionen affärsutveckling,
pågående projekt och produktion. Ej fördelade poster är poster som
inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för
de två segmenten. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering
som sker internt till företagsledningen avseende utfall och ställning.
K2A har inga hyresgäster som, var för sig, står för mer än 5 procent
av intäkterna.
Förvaltningsobjekt består av färdigställda fastigheter. Pågående
projekt innefattar fastigheter under uppförande och ombyggnation
som avses att användas som förvaltningsfastigheter. Pågående projekt
innefattar även markanvisningar med tillhörande byggrätter. Se not
14. Ett pågående projekt i produktion avslutas när byggnationen
är färdigställd och godkänd slutbesiktning sker av en extern
besiktningsman. I normalfallet återstår investeringar kopplade
till färdigställande av markarbeten (finplanering) som exempelvis
grönytor, gator och torg. Ansvaret för det nyproducerade objektet
övergår till K2A:s förvaltningsorganisation. Fastigheten överförs från
segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. Det innebär att det
aktuella objektet betraktas som ett förvaltningsobjekt i tabeller över
fastighets- och projektportföljen samt att värdet flyttas (utan vederlag)
från segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt.
112
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 113 =====
Majoriteten av K2A:s intäkter hänförs till segmentet Förvaltningsobjekt.
Intäkterna från fastighetsobjekt består av hyresintäkter och en mindre
del övriga fastighetsintäkter. Hyresintäkterna för året uppgick till 443,6
Mkr (374,7). Den uthyrningsbara ytan i K2A:s fastighetsbestånd
uppgick till 187 060 kvm per 31 december 2023 jämfört med
187 184 kvm den 31 december 2022.
Utveckling intäkter för perioden jan-dec
Förändring
Mkr 2023 2022 %
Studentbostäder 217,0 166,6 30,3
Hyresbostäder 161,5 150,5 7,3
Samhällsfastigheter 65,1 57,6 13,0
Totala intäkter 443,6 374,7 18,4
NOT 4 HYRESINTÄKTER
ARVODE OCH KOSTNADS-
NOT 5 ERSÄTTNING TILL REVISOR
Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och
koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan
granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta
inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets
revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds
av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana
övriga arbetsuppgifter.
Koncernen, Tkr 2023 2022
KPMG
Revisionsuppdrag 3 625 5 421
Rådgivning utöver revisionsuppdraget 127 252
Skatterådgivning – –
Summa 3 751 5 673
Moderbolaget, Tkr 2023 2022
KPMG
Revisionsuppdrag 1 531 2 110
Rådgivning utöver revisionsuppdraget 127 213
Skatterådgivning – –
Summa 1 658 2 323
ANTAL ANSTÄLLDA OCH
NOT 6 PERSONALKOSTNADER
Koncernen
Medelantalet anställda 2023 2022
Män 38 102
Kvinnor 22 27
Summa 60 129
Per balansdagen består styrelsen av 86 procent män.
Ledande befattningshavare, % 2023 2022
Män 67 67
Kvinnor 33 33
Summa 100 100
Löner arvoden och förmåner, Tkr 2023 2022
Verkställande direktör 3 065 3 067
Styrelse förutom Verkställande
direktör, antal 6 (6) 1 630 1 332
Övriga ledande befattningshavare, antal 9 (9) 15 284 13 420
Övriga anställda 28 566 58 537
Summa 48 545 76 356
Sociala kostnader och pensionskostnader, Tkr 2023 2022
Sociala kostnader 15 570 22 311
Pensionskostnader 7 997 10 199
Summa 23 567 32 510
Moderbolaget
Medelantal anställda 2023 2022
Män 31 28
Kvinnor 20 18
Summa 51 46
Per balansdagen bestod styrelsen av 86 procent män.
Övriga ledande befattningshavare, % 2023 2022
Män 67 67
Kvinnor 33 33
Summa 100 100
Löner arvoden och förmåner, Tkr 2023 2022
Verkställande direktör 3 065 3 067
Styrelse förutom Verkställande
direktör, antal 6 (6) 1 630 1 332
Övriga ledande befattningshavare, antal 9 (9) 15 284 13 420
Övriga anställda 22 748 24 637
Summa 42 727 42 456
Sociala kostnader och pensionskostnader, Tkr 2023 2022
Sociala kostnader 13 706 11 709
Pensionskostnader 7 260 6 175
Summa 20 966 17 884
Ersättningar till styrelse,
ledande befattningshavare och anställda
Riktlinjer
Ersättning till anställd i form av löner, betald semester, betald
sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med
intjänandet.
Bolaget ska sträva efter att erbjuda sina ledande befattningshavare
marknadsmässig ersättning och den ska bestå av följande delar: fast
grundlön, pensionsförmåner samt övriga förmåner och avgångsvillkor.
Fast lön
Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas betydelse, krav på
kompetens, erfarenhet och prestation. Den fasta lönen ska ses över
årligen för att säkerställa marknadsmässig och konkurrenskraftig lön.
Pension
Pensionsavsättningar kan göras för ledande befattningshavare
motsvarande maximalt 25 procent av fast lön. Pensionsåldern är 65
år. Ledande befattningshavare har avgiftsbestämda pensionsplaner.
Pensionsavsättning utgår inte till verkställande direktör.
Uppsägningstid
Uppsägningstiden för anställda kan maximalt uppgå till sex månader.
Vid uppsägning från bolagets sida kan dessutom avgångsvederlag
uppgående till maximalt sex månadslöner utgå. Uppsägningstid och
avgångsvederlag är individuella och reglerade i anställningsavtal,
verkställande direktör har inte rätt till något avgångsvederlag.
Övriga ledande befattningshavare har sedvanliga anställningsvillkor.
Uppsägningstid för övriga ledande befattningshavare är tre till sex
månader.
113
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 114 =====
NOT 10 SKATTER
Redovisad i resultaträkningen
Koncernen, Mkr 2023 2022
Aktuell skattekostnad
Aktuell skatt 0,1 0,3
Summa 0,1 0,3
Uppskjuten skattekostnad
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -105,2 54,9
Totalt redovisad skatt -105,1 55,2
Redovisad i balansräkningen
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Uppskjuten skatteskuld (-fordran)
hänför sig till följande:
Fastigheter 508,2 583,8
Underskottsavdrag -83,7 -70,7
Obeskattade reserver 0,6 0,1
Derivat 9,5 25,1
Övriga poster 0,4 2,0
Summa uppskjuten skatteskuld 435,0 540,2
Koncernens skattemässiga underskottsavdrag vid årets slut uppgår
till 403,7 Mkr (343,5).
Avstämning av effektiv skatt för koncernen, Mkr 2023 2022
Resultat före skatt -642,0 214,3
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% -132,3 44,1
Skatt hänförlig till tidigare år 0,6 0,1
Effekt av ändrade skattesatser – –
Ej skattepliktiga intäkter 14,9 -17,9
Ej avdragsgilla kostnader -26,6 0,3
Ej avdragsgillt räntenetto 46,3 29,3
Utnyttjande av tidigare ej avdragsgillt räntenetto -0,1 0,0
Utnyttjande av tidigare ej
aktiverade underskottsavdrag -0,7 -0,7
Uppskjuten skatteintäkt i under året
aktiverat skattevärde i underskottsavdrag – –
Ökning av underskottsavdrag utan
motsvarande aktivering av uppskjuten skatt 0,0 0,4
Skatteeffekt från skattemässiga avskrivningar -7,2 -0,4
Totalt redovisad skatt -105,1 55,2
NOT 9 RÄNTENETTO
Ränteintäkter och räntekostnader från finansiella tillgångar och skulder
redovisade till upplupet anskaffningsvärde.
Koncernen, Mkr 2023 2022
Ränteintäkter 102,5 10,6
Räntekostnader -286,2 -132,3
Övriga finansiella kostnader -4,2 -6,4
Räntenetto -187,9 -128,1
Moderbolaget, Mkr 2023 2022
Ränteintäkter 94,4 6,8
Värdeförändring, derivat -107,4 92,9
Räntekostnader -104,7 -69,7
Övriga finansiella kostnader -1,6 -3,6
Räntenetto -119,3 26,5
NOT 8 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURES
Koncernen, Mkr 2023 2022
Andel av årets resultat -76,0 71,8
Summa 71,8 127,8
RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE
NOT 7 PÅ FASTIGHETSTYP & KOSTNADSSLAG
De största kostnadsposterna i driftskostnader omfattar kostnader
för värme, el, vatten, avfallshantering, bredband/fiber/TV , städning,
fastighetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel och fastighetsförsäkring.
I kostnadsposten fastighetsskötsel ingår personalkostnader.
Underhållskostnader avser löpande underhåll (reparationer) och
planerat underhåll för att upprätthålla fastigheter och byggnader
i gott skick.
Fastighetskostnader 2023
Student- Hyres- Samhälls-
Koncernen, Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt
Driftskostnader 48,2 33,8 9,7 91,7
Underhåll 6,3 4,1 4,0 14,4
Fastighetsskatt 2,5 1,6 0,0 4,1
Avskrivningar – 1,6 – 1,6
Direkta 57,0 41,1 13,7 111,7
fastighetskostnader
Fastighetsadministration 27,8
Totala fastighetskostnader 139,5
Fastighetskostnader 2022
Student- Hyres- Samhälls-
Koncernen, Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt
Driftskostnader 46,2 33,1 9,1 88,4
Underhåll 7,3 4,7 2,9 14,8
Fastighetsskatt 3,0 1,0 0,0 3,9
Avskrivningar – 1,1 – 1,1
Direkta 56,4 39,8 12,0 108,3
fastighetskostnader
Fastighetsadministration 23,4
Totala fastighetskostnader 131,7
Koncernen – uppdelning per kostnadsslag, Mkr 2023 2022
Drifts- och underhållskostnader 90,8 91,3
Personalkostnader 15,3 12,0
Övriga externa kostnader 31,8 27,3
Avskrivningar 1,6 1,1
Summa 139,5 131,7
2023 Styrelse- Pension
arvode/ och övriga
Ledande befattningshavare, Tkr grundlön förmåner Summa
Styrelseordförande: Sten Gejrot 325 – 325
Styrelseledamot: Johan Thorell 270 – 270
Styrelseledamot: Ludwig Holmgren 245 – 245
Styrelseledamot: Claes-Henrik Julander 290 – 290
Styrelseledamot: Ingrid Lindquist 270 – 270
Styrelseledamot: Johan Ljungberg 230 – 230
Verkställande direktör/
styrelseledamot: Johan Knaust 3 060 5 3 065
Övrig koncernledning 14 915 3 868 18 783
Summa 19 605 3 873 23 478
2022 Styrelse- Pension
arvode/ och övriga
Ledande befattningshavare, Tkr grundlön förmåner Summa
Styrelseordförande: Sten Gejrot 158 – 158
Styrelseledamot: Johan Thorell 333 – 333
Styrelseledamot: Ludwig Holmgren 197 – 197
Styrelseledamot: Claes-Henrik Julander 239 – 239
Styrelseledamot: Ingrid Lindquist 221 – 221
Styrelseledamot: Johan Ljungberg 184 – 184
Verkställande direktör/
styrelseledamot: Johan Knaust 3 060 7 3 067
Övriga koncernledning 13 134 3 731 16 865
Summa 17 526 3 738 21 264
114
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 115 =====
Redovisad effektiv skatt
Redovisad i resultaträkningen -105,1 55,2
Procent av resultat före skatt, % 16,4 25,8
Redovisad i resultaträkningen
Moderbolaget, Mkr 2023 2022
Aktuell skattekostnad
Aktuell skatt – –
Uppskjuten skatt -19,7 15,6
Totalt redovisad skatt -19,7 15,6
Redovisad i balansräkningen
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Uppskjuten skatteskuld (-fordran)
hänför sig till följande:
Underskottsavdrag -31,5 -27,4
Derivat 9,5 25,1
Summa uppskjuten skatteskuld -22,0 -2,3
Moderbolagets skattemässiga underskottsavdrag vid årets slut uppgår
till 152,9 Mkr (133,1).
Avstämning av effektiv skatt för moderbolaget, Mkr 2023 2022
Resultat före skatt -140,2 4,6
Skatt enligt gällande skattesats
för moderbolaget, 20,6 % – 0,9
Effekt av ändrade skattesatser – –
Ej skattepliktiga intäkter -0,1 –
Ej avdragsgilla kostnader 0,3 0,3
Ej avdragsgillt räntenetto 8,9 14,4
Summa 9,2 15,6
Redovisad effektiv skatt
Redovisad i resultaträkningen -19,7 15,6
Procent av resultat före skatt, % 14,1 339,7
NOT 11 RESULTAT PER AKTIE
Resultat per stamaktie beräknas som kvoten av årets resultat reducerat
med årets utdelning till innehavare av preferensaktier samt kostnader
hybridobligationen, dividerat med det vägda genomsnittliga antalet
utestående stamaktier under perioden.
Resultat per aktie 2023 2022
Årets resultat, Mkr -536,9 159,1
Utdelning till preferensaktieägare, Mkr -36,1 -36,1
Kostnad hybridobligation -42,9 -30,2
Resultat efter utdelning preferensaktier
samt kostnad hybridobligation -615,9 92,8
Genomsnittligt antal
utestående stamaktier, st 85 865 300 85 865 300
Justerat resultat per stamaktie, kr1 -7,17 1,08
Avdrag innehav utan
bestämmande inflytande, kr -0,00 -0,00
Resultat per stamaktie, kr1 -7,17 1,08
1) Ingen utspädningseffekt förekommer varför uppgiften avser både före och
efter utspädning.
NOT 12 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Till årsstämmans förfogande står
följande vinstmedel, kr
Överkursfond 942 022 520
Balanserade vinstmedel -538 372 273
Årets resultat -120 467 924
Summa 283 182 323
I ny räkning balanseras 283 182 323
NOT 13 LICENSER
Koncernen, Mkr 2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 7,8 7,4
Inköp 0,1 0,4
Utrangeringar – –
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7,9 7,8
Ingående avskrivningar -2,6 -1,1
Utrangeringar – –
Årets avskrivningar -1,4 -1,5
Utgående avskrivningar -4,0 -2,6
Utgående redovisat värde 3,9 5,2
Moderbolaget, Mkr 2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 7,8 7,4
Inköp 0,1 0,4
Utrangeringar – –
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7,9 7,8
Ingående avskrivningar -2,6 -1,1
Utrangeringar – –
Årets avskrivningar -1,4 -1,5
Utgående avskrivningar -4,0 -2,6
Utgående redovisat värde 3,9 5,2
115
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 116 =====
NOT 14 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter delas in i två grupper: Förvaltningsobjekt och
Pågående projekt. Både förvaltningsobjekt och pågående projekt
värderas till verkligt värde enligt IAS 40.
Förvaltningsobjekt
Förvaltningsobjekt innefattar färdigställda byggnader där hyresgäster
kan flytta in. Förvaltningsobjekt innefattar byggnader, mark, mark-
anläggningar samt fastighetsinventarier. Ombyggnad av färdigställda
byggnader klassificeras som Förvaltningsobjekt och ej Pågående projekt.
Pågående projekt
Pågående projekt innefattar alla pågående projekt som inte är
färdigställda. Om ett pågående projekt innefattar en erhållen
markanvisning så ingår tillhörande byggrätter/framtida byggrätter
i värderingen.
En markanvisning innebär rätt för en part att under en tidsperiod,
med vissa i förväg givna förutsättningar, få arbeta med att utveckla
projekt inom ett avgränsat område.
För att en byggherre, som är aktuell för bebyggelse på fastighets-
ägarens mark, ska våga satsa resurser i ett visst projekt får byggherren
en markanvisning. Uppfylls syftet med markanvisningen ger detta
intressenten rätt att förvärva den aktuella marken eller få den upplåten
med tomträtt. Markanvisning kan ske då detaljplan föreligger eller
tidigt i exploateringsprocessen. De resurser i form av utgifter som lagts
ner vid ett visst datum för projekt där markanvisningsavtal erhållits
redovisas som pågående projekt och värdering görs till verkligt
värde eftersom syftet är att färdigställa en förvaltningsfastighet. I
värderingsprocessen tas hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer
såsom tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker.
Klassificering är i nivå 3 enligt IFRS 13. I verkligt värde för
förvaltningsfastigheter kan byggrätter/framtida byggrätter ingå.
För värdering av framtida investeringar, som markanvisningar med
tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren
ortprismetod, avkastningsmetod samt en exploateringskalkyl, där
värderaren har baserat värderingen på priserna i liknande marknader
och transaktioner samt på hur marknaden betraktar det aktuella
objektet.
Verkligt värde för pågående projekt bedöms utifrån det lägsta av:
• Verkligt värde för byggrätten/den framtida byggrätten (marken)
med eventuell befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg
för nedlagda kostnader.
• Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för
kvarstående investeringar för att färdigställa projektet.
Verkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med samma
värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt. Värdering i färdigt
skick kan dock ske när projektet är nästan färdigställt och i princip
helt uthyrt, förutsatt att extern värdering genomförts.
Ett pågående projekt i produktion avslutas när byggnationen
är färdigställd och godkänd slutbesiktning sker av en extern
besiktningsman. I normalfallet återstår investeringar kopplade
till färdigställande av markarbeten (finplanering) som exempelvis
grönytor, gator och torg. Ansvaret för det nyproducerade objektet
övergår till K2A:s förvaltningsorganisation. Fastigheten överförs från
segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. Det innebär att det
aktuella objektet betraktas som ett förvaltningsobjekt i tabeller över
fastighets- och projektportföljen samt att värdet flyttas (utan vederlag)
från segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt.
Koncernen, Mkr
Orealiserade värdeförändringar av förvaltningsfastigheter 2023 2022
Ingående värde 2 011,8 2 021,3
Avyttrade fastigheter -34,9 -7,9
Orealiserade (day one gain) -2,0 -5,1
Orealiserade (övriga) -471,0 3,5
Utgående värde 1 503,9 2 011,8
Specifikation fastighetsportfölj, 2023 Bostäder Samhäll
Nord 1 836,0 379,0
Mälardalen 2 263,0 354,8
Stockholm 2 152,5 149,0
Syd 926,0 104,0
Total förvaltning 7 177,5 986,8
Tomt- och nyttjanderätter 200,6 3,5
Projekt 701,1 56,0
Total fastighetsportfölj 8 079,2 1 046,3
Specifikation fastighetsportfölj, 2022 Bostäder Samhäll
Nord 1 888,0 372,5
Mälardalen 2 127,0 301,1
Stockholm 2 198,4 161,0
Syd 1 089,0 112,0
Total förvaltning 7 302,4 946,6
Tomt- och nyttjanderätter 182,6 2,0
Projekt 1 659,6 56,5
Total fastighetsportfölj 9 144,6 1 005,1
Väsentliga åtaganden, Mkr
Återstående investeringar inklusive finansieringskostnader för att
färdigställa byggstartade projekt.
Total
Projekt som färdigställs, år investering1 Återstår
2024 597,3 344,2
Summa 597,3 344,2
1) Efter beaktande av statligt investeringsstöd
Aktiverade räntor under året uppgår till 65,1 Mkr (62,5) varav
31,2 Mkr (29,8) avser aktiverade räntekostnader för byggkreditiv. Den
genomsnittliga räntenivån uppgick till 7,1 procent (4,3).
Skattemässiga restvärden, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Byggnad 4 687,6 4 402,9
Mark 514,2 551,7
Pågående projekt 261,8 1 157,9
Inventarier i förvaltningsfastigheter 91,0 78,3
Summa 5 554,6 6 190,8
Taxeringsvärde, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Byggnad 3 220,3 3 415,7
Mark 670,4 744,8
Summa 3 890,7 4 160,5
116
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 117 =====
Förvaltningsobjekt Pågående projekt
Förändring av verkligt värde för förvaltningsfastigheter 2023 Leasade1 Ägda Leasade1 Ägda Totalt
Ingående värde 119,8 8 249,0 64,7 1 716,1 10 149,6
Förvärv av fastigheter 40,0 – – – 40,0
Tillgångsförvärv via dotterbolag – – – 974,1 974,1
Ny- och tillbyggnad – 23,1 – 299,8 322,9
Försäljningar – -1 393,6 – -467,4 -1 860,9
Orealiserade värdeförändringar:
– Förvaltningsobjekt -20,4 -217,6 – – -238,0
– Projektvinster – – – -165,2 -165,2
– Pågående projekt – – – -67,9 -67,9
Realiserade värdeförändringar:
– Förvaltningsobjekt – -25,3 – – -25,3
– Projekt – – – -4,1 -4,1
Omklassning från pågående projekt till förvaltningsobjekt 64,7 1 528,4 -64,7 -1 528,4 –
Utgående verkligt värde 204,1 8 164,1 – 757,1 9 125,4
Summa utgående verkligt värde 8 368,3 757,1 9 125,4
Förvaltningsobjekt Pågående projekt
Förändring av verkligt värde för förvaltningsfastigheter 2022 Leasade1 Ägda Leasade1 Ägda Totalt
Ingående värde 79,3 6 652,9 1,5 1 724,7 8 458,4
Förvärv av fastigheter 50,1 – 63,2 – 113,3
Tillgångsförvärv via dotterbolag – 272,5 – 437,6 710,1
Ny- och tillbyggnad – 20,3 – 932,9 953,3
Försäljningar – -85,8 – -1,0 -86,8
Orealiserade värdeförändringar:
– Förvaltningsobjekt -9,6 -211,6 – – -221,2
– Projektvinster – – – 214,7 214,7
– Pågående projekt – – – 10,0 10,0
Realiserade värdeförändringar:
– Förvaltningsobjekt – -0,3 – – -0,3
– Projekt – – – -1,7 -1,7
Omklassning från pågående projekt till förvaltningsobjekt – 1 601,1 – -1 601 1 –
Utgående verkligt värde 119,8 8 249,0 64,7 1 716,1 10 149,7
Summa utgående verkligt värde
Förvaltningsobjekt/Pågående projekt 8 368,9 1 780,8 10 149,7
1) Leasade tillgångar innefattar både tomträtter och hyresfastigheter som K2A hyr.
NOT 15 VERKLIGT VÄRDE
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens balansräkning till
verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens
resultaträkning. Verkligt värde är det bedömda belopp som kan
inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga
och oberoende parter som agerar på en fungerande marknad.
Värderingen bygger på diskonterade framtida kassaflöden där
osäkerhet föreligger beträffande bedömningen av framtida
hyresintäkter, vakansgrader, driftskostnader, ränteutveckling samt
direktavkastningskrav. En förändring av en eller flera faktorer skulle
kunna leda till en väsentlig påverkan på värderingen.
Verkliga värden baseras på marknadsvärden och representerar
det bedömda belopp som skulle erhållas i en transaktion mellan
kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett
intresse att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring
där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång.
Fastigheterna värderas enligt de värderingsprinciper som följer av
RICS Red Book och IVSC värderingsstandard (senaste upplagan).
Värdebedömningen avser fastigheternas marknadsvärde vid
värdetidpunkten, vilket är att likställa med verkligt värde enligt IFRS 13.
Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder, betydande indata i
värdebedömningarna samt vilken nivå i verkligt värdehierarkin som
är aktuell för olika delar av fastighetsbeståndet framgår nedan. Såväl
orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i årets
resultat.
Realiserade värdeförändringar omfattar värdeförändringar från
senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under perioden
avyttrade fastigheter, efter hänsyn tagen till under perioden aktiverade
anskaffningsutgifter.
Realiserade värdeförändringar omfattar värdeförändringar från
senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under perioden
avyttrade fastigheter, efter hänsyn tagen till under perioden aktiverade
anskaffningsutgifter.
Orealiserade värdeförändringar avser övriga värdeförändringar
som inte härrör från förvärv eller aktiverade anskaffningsutgifter.
Fastighetsförsäljningar och fastighetsköp redovisas i samband med
att risker och förmåner som förknippas med att äganderätten övergår
till köparen eller säljaren.
Värderingsprocess
Värdering av fastigheter sker enligt koncernens värderingspolicy vid
varje kvartalsslut. Till kvartal ett och tre genomförs översiktlig värdering
av extern fastighetsvärderare. Till kvartal två och fyra sker fullständiga
externa värderingar. Värderingar har upprättats i enlighet med IVSC
internationella värderingsstandard. För värdering av pågående
projekt tas även hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer såsom
tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker gällande
värdering av byggrätter. Per 2023-12-31 har värderingarna utförts
av värderingsföretaget Novier Property Advisors AB samt Newsec
Advisory Sweden AB.
Värderingsmetod
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med
redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter
till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt
hänförbara utgifter. Verkligt värde har fastställts med en kombinerad
tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den
avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys
upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en
bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftsnetton
under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid
117
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 118 =====
kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår till 15 år och restvärdet
har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat
marknadsmässigt driftsnetto året efter kalkylperiodens slut.
Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav som har
härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för jämförbara
fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag)
transaktioner har beaktats.
Under de senaste två åren har antalet transaktioner kraftigt minskat
samtidigt som ett flertal transaktioner skett av ”stressade” aktörer
(dvs. ej marknadsmässiga transaktioner). Värderingar har fortsatt
skett med hjälp av ortsprismetod, i de fall jämförbara transaktioner
har varit få har andra segment med samma eller liknande aktörer
analyserats för att bedöma direktavkastningskrav samt värdenivåer.
För att beakta rådande marknadsläge har K2A:s värderare höjt sitt
osäkerhetsintervall från +/- 5 % till +/- 7,5 %.
Värderarnas direktavkastningskrav är baserat på komponenterna
direktavkastning samt inflation, där ökad inflation leder till en
kalkylmässigt högre diskonteringsränta. Diskonteringsräntan har
successivt ökats under de senaste åren vilket är följd av observerade
högre direktavkastningsnivåer som i sin tur i huvudsak beror på högre
inflation, ökade finansieringskostnader samt den ökade osäkerheten
som mindre aktivitet på marknaden innebär.
Kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader
baseras på marknadsmässiga och normaliserade utbetalningar för
drift, underhåll och fastighetsadministration varvid korrektion sker för
avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det investeringsbehov som
bedöms föreligga. Klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13.
I verkligt värde för förvaltningsfastigheter kan byggrätter ingå.
För värderingar av framtida investeringar, som markanvisningar
med tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren
ortprismetod, avkastningsmetod samt en förenklad exploateringskalkyl,
där värderaren har baserat värderingen på priserna i liknande
marknader och transaktioner samt på hur marknaden betraktar det
aktuella objektet. Verkligt värde för pågående projekt bedöms utifrån
det lägsta av:
• Verkligt värde för byggrätten/framtida byggrätten (marken) med
eventuell befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg för
nedlagda kostnader
• Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för
kvarstående investeringar för att färdigställa projektet.
Verkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med
samma värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt. Värdering som
i färdigt skick kan dock ske när projektet är nästan färdigställt och
nästan helt uthyrt, förutsatt att extern värdering genomförts.
I tabellen nedan med väsentliga icke observerbara indata för
värdering till verkligt värde utgörs värdena av vägda genomsnitt inom
respektive kategori. Avseende känslighetsanalysen för fastighetsvärden
visar den hur värdet förändras om en variabel förändras, allt annat
lika. I verkligheten samspelar de olika variablerna med varandra - till
exempel kan en högre hyra förväntas öka vakansgraden och högre
marknadsräntor kan förväntas ge högre diskonteringsräntor och
avkastningskrav. Detta tar dock inte känslighetsanalysen hänsyn till.
Känslighetsanalysen är inte en prognos, utan visar på känsligheten
för förändringar i fastighetsvärden om enskilda indata förändras.
Kategoriseringen avseende väsentliga icke observerbara indata för
värdering är uppdelad på bostäder och samhällsfastigheter eftersom
de har olika förutsättningar. K2A:s studentbostäder är helt jämförbara
med traditionella hyresbostäder. Bostäderna är fullt utrustade med eget
kök, diskmaskin, tvättmaskin och badrum med kakel och klinker. Det
finns inga skillnader i de ekonomiska förutsättningarna. Förvaltning,
tillsyn, uppföljning, besiktning med mera, sker på samma sätt och
förslitningarna är inte högre.
Förvaltningsobjekt - väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde per 2023-12-31
Bostäder Nord Mälardalen Stockholm Syd Total
Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 3 302 3 485 4 032 3 709 3 590
Aktuell hyra, kr/kvm 2 435 2 532 3 009 2 510 2 608
Återstående längd på hyreskontrakt, år e.t e.t e.t e.t e.t
Förväntad långsiktig vakans år 16, % 1,7 1,5 1,2 2,3 1,6
Aktuell vakans, % 2,3 2,1 1,6 3,5 2,2
Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm 2 403 2 528 3 102 2 826 2 668
Diskonteringsränta, % 6,6 6,5 6,0 6,6 6,4
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 4,5 4,4 3,9 4,6 4,3
Samhällsfastigheter Nord Mälardalen Stockholm Syd Total
Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 400 4 535 4 712 1 590 2 855
Aktuell hyra, kr/kvm 1 736 3 382 3 501 1 114 2 086
Återstående längd på hyreskontrakt, år 3,5 11,7 7,2 8,8 7,3
Förväntad långsiktig vakans år 16, % 2,5 4,8 5,0 5,0 3,9
Aktuell vakans, % 3,5 6,4 6,7 7,1 5,3
Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm 1 753 4 072 4 304 1 333 2 341
Diskonteringsränta, % 8,0 8,0 7,8 8,3 8,0
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 5,9 5,9 5,7 6,2 5,9
Förvaltningsobjekt - väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde per 2022-12-31
Bostäder Nord Mälardalen Stockholm Syd Total
Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 3 170 3 321 3 702 2 739 3 256
Aktuell hyra, kr/kvm 2 310 2 394 2 729 1 887 2 352
Återstående längd på hyreskontrakt, år e.t e.t e.t e.t e.t
Förväntad långsiktig vakans år 16, % 1,7 1,5 1,1 1,5 1,5
Aktuell vakans, % 2,3 2,1 1,5 2,2 2,0
Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm 2 184 2 398 2 818 1 585 2 282
Diskonteringsränta, % 6,3 6,1 5,6 6,1 6,0
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 4,0 3,8 3,4 3,8 3,7
Samhällsfastigheter Nord Mälardalen Stockholm Syd Total
Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm 2 289 4 316 4 553 1 595 2 681
Aktuell hyra, kr/kvm 1 661 3 112 3 287 1 050 1 919
Återstående längd på hyreskontrakt, år 4,0 12,1 8,2 9,8 7,6
Förväntad långsiktig vakans år 16, % 1,4 4,8 5,0 5,0 3,3
Aktuell vakans, % 1,9 6,6 6,9 7,6 4,6
Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm 1 693 3 850 4 157 1 341 2 193
Diskonteringsränta, % 7,8 7,5 7,3 7,9 7,7
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % 5,7 5,2 5,0 5,6 5,4
118
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 119 =====