FULLTEXT DEL 3 AV 3
Årsredovisning 2023
Förvaltningsobjekt - känslighetsanalys fastighetsvärdering, Mkr
2023-12-31 2022-12-31
Samhälls- Samhälls-
Påverkan av verkligt värde Förändring fastigheter Bostäder fastigheter Bostäder
Förväntad normaliserad hyra +/- 5 % +/- 25 +/- 251 +/- 20 +/- 267
Förväntad långsiktig vakans +/- 3 % -/+ 15 -/+ 151 -/+ 12 -/+ 160
Förväntade fastighetskostnader +/- 5 % -/+ 4 -/+ 60 -/+ 2 -/+ 65
Diskonteringsränta + 0,25 % - 23 - 184 - 18 - 186
- 0,25 % + 23 + 191 + 19 + 193
Direktavkastning för bedömning av restvärde + 0,25 % - 17 - 210 - 15 - 255
- 0,25 % + 18 + 238 + 16 + 293
NOT 18 ANDELAR I KONCERNBOLAG
Moderbolaget, Mkr 2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående balans 2 090,1 2 090,1
Aktieägartillskott – –
Utgående balans 2 090,1 2 090,1
Utgående redovisat värde 2 090,1 2 090,1
Specifikation över moderbolagets direkta
innehav av andelar i dotterbolag
K2A Fastigheter Knaust & Andersson Holding AB Dotterbolag
Organisationsnummer 556955-9569
Säte Stockholm
Antal andelar 500
Andel i % 100
Redovisat värde 2023 2 090,1
Redovisat värde 2022 2 090,1
NOT 17 INVENTARIER
Koncernen, Mkr Leasade Ägda 2023
Ingående anskaffningsvärde 8,8 27,3 36,1
Årets anskaffning 2,0 0,6 2,6
Avyttringar -0,3 -2,6 -2,9
Utgående ackumulerade 10,5 25,2 35,8
anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar -4,6 -14,0 -18,6
Avyttringar 0,1 1,9 2,0
Årets avskrivningar -2,4 -2,6 -5,0
Utgående avskrivningar -6,8 -14,7 -21,6
Utgående redovisat värde 3,7 10,5 14,2
NOT 16 RÖRELSEFASTIGHETER
Koncernen, Mkr Leasade Ägda 2023
Ingående värde 30,6 6,8 37,4
Omklassificering – – –
Årets anskaffningar – – –
Utgående värde 30,6 6,8 37,4
Ingående avskrivningar -9,9 -1,7 -11,6
Årets avskrivningar -4,2 -0,2 -4,4
Utgående avskrivningar -14,1 -1,9 -16,0
Utgående redovisat värde 16,5 4,9 21,4
Koncernen, Mkr Leasade Ägda 2022
Ingående värde 16,5 6,8 23,3
Omklassificering – – –
Årets anskaffningar 14,1 – 14,1
Utgående värde 30,6 6,8 37,4
Ingående avskrivningar -7,4 -1,4 -8,9
Årets avskrivningar -2,5 -0,2 -2,7
Utgående avskrivningar -9,9 -1,7 -11,6
Utgående redovisat värde 20,7 5,1 25,8
Skattemässigt restvärde, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Byggnad 1,7 1,8
Mark 0,3 0,3
Summa 2,0 2,1
Taxeringsvärde, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Byggnad 3,9 3,9
Mark 2,7 2,7
Summa 6,5 6,5
Koncernen, Mkr Leasade Ägda 2022
Ingående anskaffningsvärde 7,6 25,6 33,2
Årets anskaffning 1,2 2,8 4,0
Avyttringar – -1,1 -1,1
Utgående ackumulerade 8,8 27,3 36,1
anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar -2,8 -12,6 -15,4
Avyttringar – 1,2 1,2
Årets avskrivningar -1,8 -2,5 -4,4
Utgående avskrivningar -4,6 -14,0 -18,6
Utgående redovisat värde 4,2 13,3 17,5
Moderbolaget, Mkr 2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 5,1 4,1
Inköp 0,5 1,3
Avyttringar – -0,2
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden 5,6 5,1
Ingående avskrivningar -2,5 -1,8
Årets avskrivningar -0,7 -0,6
Utgående avskrivningar -3,2 -2,5
Utgående redovisat värde 2,5 2,6
119
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 120 =====
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) äger indirekt via K2A Fastigheter Knaust & Andersson Holding AB aktier i nedanstående bolag.
Bolag Organisationsnummer Ägarandel 2023 Ägarandel 2022
K2A Admin AB 559065-3449 100 100
Jejoli AB 559210-1660 100 100
K2A Samhällsfastigheter AB 559355-1152 100 100
K2A Samhällfastigheter i Kiruna AB 556925-7818 100 100
K2A Samhällsfastigheter i Sundsvall AB 559292-4087 100 100
K2A Slakthushallen AB 559377-3301 100 100
K2A Sam Förvärv V AB 559411-2475 100 100
K2A Sam Förvärv VI AB 559462-4214 100 100
K2A Sam Förvärv IV AB 559412-2136 100 –
K2A Samhällsfastigheter i Enköping AB 559336-7476 100 –
K2A Trähus Holding AB 559350-0498 100 100
K2A Träfabrik AB 556999-6787 100 100
K2A Trähus AB 559014-3771 100 100
LSS BEMS Hold AB 559351-9191 100 100
K2A LSS AB 559346-2350 100 100
K2A LSS Hold 1 AB 559336-4937 100 100
K2A LSS Enköping 2 AB 559031-1840 100 100
K2A LSS Enköping 3 AB 559296-3549 100 100
K2A LSS Motala AB 559257-0476 100 100
K2A LSS Nyköping AB 559192-9889 100 100
K2A LSS Nyköping & Flen AB 559156-8604 100 100
K2A LSS Oxelösund 2 AB 559311-9364 100 –
K2A LSS Täby Handelsbolag 916610-7228 1 1
K2A LSS Uppsala 2 AB 559208-8768 100 100
K2A LSS Södertälje AB 556879-5438 100 100
K2A LSS Hold 2 AB 559339-9297 100 100
K2A LSS Gävle AB 556948-5450 100 100
K2A LSS Heby AB 559145-2684 100 100
K2A LSS Hässleholm AB 556835-3626 100 100
K2A LSS Katrineholm AB 559160-3195 100 100
K2A LSS Mariefred AB 559064-9058 100 100
K2A LSS Oxelösund AB 559253-1221 100 100
K2A LSS Partille AB 556909-7149 100 100
K2A LSS Ronneby AB 559222-1138 100 100
K2A LSS Strängnäs AB 559064-9041 100 100
K2A LSS Täby AB 559076-6050 100 100
K2A LSS Täby Handelsbolag 916610-7228 99 99
K2A LSS Uppsala AB 556932-6365 100 100
K2A LSS Åkers styckebruk AB 559116-1954 100 100
K2A LSS Hold 3 AB 559338-1212 100 100
K2A LSS Vilande 1 AB 559228-5067 100 100
K2A Sam Förvärv II AB 559377-3343 100 100
K2A Hyresbostäder AB 559050-6092 100 100
K2A Hyresbostäder Hold 1 AB 559350-2080 100 100
K2A Hyresbostäder i Rågsved AB 559386-3854 100 100
K2A Hyr Förvärv II AB 559377-3251 100 100
K2A Hyresbostäder i Västerås 4 AB 559268-1687 100 –
K2A Hyr Förvärv III AB 559377-2451 100 100
K2A Hyr Förvärv IV AB 559462-6243 100 –
K2A Hyresbostäder i Karlstad AB 559239-4554 100 100
K2A Hyresbostäder i Luleå AB 559098-5841 100 –
K2A Hyresbostäder i Borås AB 559112-6254 100 100
K2A Hyresbostäder i Botkyrka AB 559248-4447 100 100
K2A Hyresbostäder i Bromma AB 559043-1580 100 100
K2A Hyresbostäder i Enköping AB 559012-5844 100 100
K2A Hyresbostäder i Enköping 2 AB 559225-7587 100 100
K2A Hyresbostäder i Enköping 3 AB 559225-7637 100 100
K2A Hyresbostäder i Enköping 4 AB 559083-0088 100 100
K2A Hyresbostäder i Haninge AB 559115-8976 100 100
K2A Hyresbostäder i Haninge 1 AB 556972-6622 100 100
K2A Hyresbostäder i Haninge 2 AB 559126-5805 100 100
K2A Hyresbostäder i Haninge 3 AB 556972-6614 100 100
K2A Hyresbostäder i Luleå 2 AB 559244-8921 100 –
K2A Hyresbostäder i Lund AB 559171-8654 100 100
K2A Hyresbostäder i Skogås AB 559239-4539 100 100
K2A Hyresbostäder I Sundsvall AB 556735-9061 100 100
K2A Hyresbostäder i Sundsvall 2 AB 559301-6859 100 100
K2A Hyresbostäder i Vinsta AB 559259-9392 100 100
K2A Hyresbostäder i Västerås 2 AB 559248-4454 100 100
K2A Hyresbostäder i Västerås 3 AB 559299-1516 100 100
K2A Hyresbostäder i Växjö AB 559094-9797 100 100
K2A Hyresbostäder i Örebro AB 559050-6027 100 100
K2A Hyresbostäder i Örebro 2 AB 559225-6886 100 100
K2A Hyresbostäder i Ösmo AB 559068-6720 100 100
K2A Studenthus AB 556923-4114 100 100
K2A Studenthus Hold 1 AB 559350-2098 100 100
K2A Hyd i Uppsala AB 559050-6100 100 100
K2A Stud Förvärv II AB 559377-1644 100 100
K2A Stud Förvärv III AB 559377-1602 100 100
K2A Stud Förvärv IV AB 559462-4461 100 –
K2A Studenthus i Eskilstuna AB 559377-2527 100 100
K2A Studenthus i Karlstad 3 AB 559252-8912 100 100
120
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 121 =====
K2A Studenthus i Visby 2 AB 559114-7839 100 100
K2A Studenthus i Bromma AB 559212-8986 100 100
K2A Studenthus i Gävle AB 556966-3056 100 100
K2A Studenthus i Gävle 2 AB 559172-8059 100 100
K2A Studenthus i Gävle 3 AB 559257-1755 100 100
K2A Studenthus i Järfälla AB 559212-8994 100 100
K2A Studenthus i Karlstad AB 556989-2135 100 100
K2A Studenthus i Karlstad 2 AB 559002-2884 100 100
K2A Studenthus i Kiruna AB 559021-7211 100 100
K2A Studenthus i Linköping AB 559244-0340 100 95
K2A Studenthus i Lund AB 559126-5813 100 100
K2A Studenthus i Lund 2 AB 556781-6524 100 100
K2A Studenthus i Sundsvall AB 559088-2659 100 100
K2A Studenthus i Sundsvall 2 AB 559234-8311 100 100
K2A Studenthus i Sundsvall 3 AB 559261-2989 100 100
K2A Studenthus i Umeå AB 556966-3049 100 100
K2A Studenthus i Visby AB 559349-3215 100 100
K2A Studenthus i Vällingby AB 556997-8777 100 100
K2A Studenthus i Västerås AB 559157-1327 100 100
K2A Studenthus i Växjö AB 559249-9379 100 100
K2A Studenthus i Växjö 2 AB 559255-4074 100 100
K2A Studenthus i Örebro AB 556950-2254 100 100
K2A Studenthus i Örebro 2 AB 556955-9536 100 100
K2A JV Holding 1 AB 559136-4186 100 100
Genova Viby Holding AB 559213-0917 30 30
Genova Viby Fastigheter AB 556708-3323 100 100
Genova Viby Projekt AB 559386-3045 100 100
Genova Viby Holding 1 AB 559386-3052 100 100
Genova Viby Fastighet 1 AB 559386-3060 100 100
Genova Viby Fastighet 2 AB 559386-3078 100 100
Genova Viby Fastighet 3 AB 559386-3086 100 100
Genova Viby Fastighet 4 AB 559386-3094 100 100
Genova Viby Fastighet 5 AB 559386-3102 100 100
Genova Viby Holding 2 AB 559386-3110 100 100
Genova Viby Fastighet 6 AB 559386-2872 100 100
Genova Viby Fastighet 7 AB 559386-2880 100 100
Genova Viby Fastighet 8 AB 559386-2808 100 100
Genova Viby Fastighet 9 AB 559386-2906 100 100
Genova Viby Fastighet 10 AB 559386-2914 100 100
Genova Viby Holding 3 AB 559386-2922 100 100
Genova Viby Fastighet 11 AB 559386-2930 100 100
Genova Viby Fastighet 12 AB 559386-2948 100 100
Genova Viby Fastighet 13 AB 559386-2955 100 100
Genova Viby Fastighet 14 AB 559386-2963 100 100
Genova Viby Fastighet 15 AB 559386-2971 100 100
Genova Viby Holding 4 AB 559386-2989 100 100
Genova Viby Fastighet 16 AB 559386-2997 100 100
Genova Viby Fastighet 17 AB 559386-3003 100 100
Genova Viby Fastighet 18 AB 559386-3011 100 100
Genova Viby Fastighet 19 AB 559386-3029 100 100
Genova Viby Fastighet 20 AB 559386-3037 100 100
Slaggborn Utvecklings AB 559134-4998 50 50
Slaggborn Holding AB 559179-3046 100 100
Fastighets AB Flugsta 559108-7720 100 100
Slaggborn Västerås AB 559108-3786 100 100
Bolag Organisationsnummer Ägarandel 2023 Ägarandel 2022
NOT 19 ANDELAR I JOINT VENTURES
Koncernen, Mkr 2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 352,0 267,7
Andel av årets resultat -76,0 71,8
Aktieägartillskott - 12,5
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 276,0 352,0
Utgående redovisat värde 276,0 352,0
Kapitalandelens
Joint ventures värde i koncernen
Organisationsnummer, Säte Andel % 2023-12-31 2022-12-31
Slaggborn Utvecklings AB (koncern)
559134-4998, Stockholm 50 124,5 186,7
Genova Viby Holding AB (koncern)
559213-0917, Stockholm 30 151,5 165,3
Utgående redovisat värde 276,0 352,0
Slaggborn Utvecklings AB (koncern)
Resultaträkning, Mkr 2023 2022
Nettoomsättning 4,3 3,3
Fastighetskostnader -1,7 -2,2
Räntenetto -3,2 -1,2
Värdeförändring förvaltningsfastigheter -156,0 -21,0
Skatter 32,2 3,9
Årets resultat -124,4 -17,3
Balansräkning, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Anläggningstillgångar 451,3 540,0
Omsättningstillgångar 25,3 2,1
Summa tillgångar 476,6 542,1
Eget kapital 232,4 356,9
Långfristiga skulder 63,0 91,9
Kortfristiga skulder 181,2 93,3
Summa eget kapital och skulder 476,6 542,1
121
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 122 =====
NOT 25 ÖVRIGA FORDRINGAR
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Handpenning 100,0 97,3
Investeringsbidrag 26,9 –
Skattekonto 3,9 15,8
Momsfordran – 0,0
Övrigt 7,1 6,9
Summa 137,9 120,1
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Skattekonto 1,4 2,4
Övrigt 0,9 0,1
Summa 2,3 2,2
NOT 24 KUNDFORDRINGAR
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Åldersfördelning av kundfordringar
< 30 dagar 1,2 0,5
31 – 60 dagar 1,3 0,3
61-90 dagar 0,2 0,1
>90 dagar 0,1 0,3
Summa 2,8 1,2
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Åldersfördelning av kundfordringar
< 30 dagar 4,5 8,7
31 – 60 dagar 0,9 –
61-90 dagar – –
>90 dagar 3,8 0,2
Summa 9,1 8,8
NOT 23 VARULAGER
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Råvaror och ej färdigställda volymer – 2,3
Summa – 2,3
NOT 22 DERIVAT
Samtliga derivat redovisas till verkligt värde i balansräkningen. Då
värdet på deriviaten går att härleda från prisnotering från motpart
tillhör de nivå 2 i verkligt värde hierakin enligt IFRS 13.
Koncernen och moderbolaget, Mkr 2023 2022
Ingående verkligt värde 142,9 25,6
Årets anskaffning 96,6 24,3
Årets värdeförändring -122,8 92,9
Utgående verkligt värde 116,7 142,9
Utgående redovisat värde 116,7 142,9
Derivaten utgörs av 15 fristående ränteswappar, 1 option samt
6 räntetak/golv. Redovisat värde för derivat i koncernen såväl som i
moderbolaget bedöms approximativt motsvara realiserbart verkligt
värde.
NOT 21 ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA TILLGÅNGAR
Koncernen, Mkr 2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 39,6 148,3
Betalda handpenningar – 0,0
Återbetalda handpenningar återlämnade projekt -11,1 –
Upplupen ränteintäkt på betalda handpennigar 3,8 3,8
Avräknad handpenning tillträdda fastigheter – -21,4
Utrangering/nedskrivning -10,3 –
Omklassificering till kortfristiga tillgångar – -91,1
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 22,0 39,6
Utgående redovisat värde 22,0 39,6
NOT 20 ANDELAR I ANDRA BOLAG
Koncernen, Mkr 2023 2022
Ingående värde 153,4 101,0
Inköp - 60,2
Värdeförändring - -7,8
Utgående värde 153,4 153,4
Utgående redovisat värde 153,4 153,4
Redovisat värde
Bolag, organisationsnummer, säte 2023-12-31 2022-12-31
Indirekt ägda
Brf Guldfisken nr 5, 702002-8564; Stockholm 89,0 89,0
Orbital Systems Inc , 47-4949888; City of Wilmington, 5,0 5,0
USA
Boet Bostad Holding AB, 559088-6551, Stockholm 53,4 53,4
The Forest Solution, 559216-8149, Falun 6,0 6,0
Verkligt värde 153,4 153,4
Moderbolagets verksamhet bedrivs i ovan nämnda bostadsrätter med
adress Nybrogatan 59, 114 40 Stockholm. Bostadsrätterna har
värderats av Novier Property Advisors AB.
Genova Viby Holding AB (koncern)
Resultaträkning, Mkr 2023 2022
Nettoomsättning 7,9 6,9
Fastighetskostnader -6,1 -6,3
Räntenetto -0,6 -0,9
Värdeförändring förvaltningsfastigheter – 338,0
Skatter -0,3 -69,7
Årets resultat 1,0 268,1
Balansräkning, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Anläggningstillgångar 597,5 740,4
Omsättningstillgångar 6,0 5,4
Summa tillgångar 603,5 745,7
Eget kapital 443,6 577,6
Långfristiga skulder 136,1 70,8
Kortfristiga skulder 23,7 97,3
Summa eget kapital och skulder 603,5 745,7
Betalda handpenningar för kommande projekt där tillträde är
2024 och framåt. Redovisat värde för övriga långfristiga tillgångar i
koncernen såväl som i moderbolaget bedöms approximativt motsvara
realiserbart verkligt värde.
122
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 123 =====
År Transaktion Förändring av antal aktier Totalt antal aktier Förändring av kvotvärde Totalt aktiekapital
2013 Nybildning A-serie 500 500 100 50 000
2013 Nyemission A-serie 100 600 100 60 000
2014 Kvittningsemission A-serie 120 000 120 600 100 12 060 000
2014 Nyemission A-serie 6 350 126 950 100 12 695 000
2014 Nyemission A-serie 18 140 145 090 100 14 509 000
2015 Split A-serie 2 176 350 2 321 440 6,25 14 509 000
2015 Nyemission av preferensaktier 700 000 3 021 440 6,25 18 884 000
2016 Nyemission av preferensaktier 400 000 3 421 440 6,25 21 384 000
2017 Nyemission av stamaktier B-serie 45 000 3 466 440 6,25 21 665 250
2017 Konvertering av stamaktier A-serie -598 488
till D-serie 598 488 3 466 440 6,25 21 665 250
2018 Konvertering av stamaktier A-serie till -9 000
till D-serie 9 000 3 466 440 6,25 21 665 250
2018 Inlösen stamaktier B-serie -45 000 3 421 440 6,25 21 384 000
2018 Fondemission Preferensaktier 46 428 3 467 868 6,25 21 674 175
2018 Konvertering av stamaktier A-serie -200 000
till D-serie 200 000 3 467 868 6,25 21 674 175
2019 Konvertering av stamaktier A-serie -100 000
till D-serie 100 000 3 467 868 6,25 21 674 175
2019 Nyemission av preferensaktier 307 144 3 775 012 6,25 23 593 825
2019 Nyemission av stamaktier B-serie 240 000 4 015 012 6,25 25 093 825
2019 Fondemission stamaktier serie A, B och D 10 245 760 14 260 772 6,25 89 129 825
2019 Fondemission Preferensaktier 51 228 14 312 000 6,25 89 450 000
2019 Nyemission av stamaktier B-serie 2 816 901 17 128 901 6,25 107 055 631
2019 Nyemission av stamaktier B-serie 422 535 17 551 436 6,25 109 696 475
2019 Nyemission av preferensaktier 300 000 17 851 436 6,25 111 571 475
2020 Nyemission av stamaktier B-serie 1 035 524 18 886 960 6,25 118 043 500
2021 Nyemission av stamaktier B-serie 90 900 18 977 860 6,25 118 611 625
2021 Fondemission stamaktier serie A, B och D 68 692 240 87 670 100 6,25 547 938 125
NOT 27 EGET KAPITAL OCH AKTIEKAPITALETS UTVECKLING
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Fastighetskostnader 7,8 9,5
Projektkostnader 0,3 0,5
Hyreskostnader 4,3 3,3
Finansiella kostnader 8,0 3,0
Finansiella intäkter 20,6 1,8
Övriga poster 1,1 2,2
Summa 42,2 20,4
Aktierna i bolaget har emitterats enligt svensk lag och är registrerade
i elektronisk form hos Euroclear som även för bolagets aktiebok.
Aktierna är denominerade i svenska kronor. Enligt bolagsordningen
ska bolagets aktiekapital uppgå lägst till 500 000 000 kronor och
högst 2 000 000 000 kronor uppdelat på lägst 80 000 000 och högst
320 000 000 aktier. K2A kan enligt bolagsordningen ge ut aktier av
fyra aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier
av serie D och preferensaktier. Stamaktier av serie A medför tio (10)
röster. Stamaktier av serie B, serie D och preferensaktie medför en
(1) röst vardera. Vid bolagsstämma i K2A får varje röstberättigad
rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.
Vid årsredovisningens avgivande uppgår K2A:s aktiekapital till
547 938 125 kronor fördelat på 10 604 640 stamaktier av serie A,
68 454 500 stamaktier av serie B, 6 806 160 stamaktier av serie D
och 1 804 800 preferensaktier. Bolagets aktier har inte varit föremål
för offentligt uppköpserbjudande eller dylikt. Aktierna är inte föremål
för erbjudande som lämnats till följd av budplikt, inlösenrätt eller
hembudsskyldighet. Bolaget har inga optionsprogram.
Preferensaktier
Totalt antal utgivna preferensaktier uppgår till 1 804 800. Preferens-
aktierna har företrädesrätt framför K2A:s stamaktier till en årlig
utdelning om 20 kr per preferensaktie. Preferensutdelningen utbetalas
kvartalsvis med 5 kr per kvartal och preferensaktie.
NOT 26 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Hyreskostnader 0,0 0,0
Finansiella kostnader – 0,2
Intäkter projekttjänster – 5,0
Finansiella intäkter 17,4 1,8
Övriga poster 2,2 2,5
Summa 19,6 9,5
123
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 124 =====
NOT 28 FINANSIELLA SKULDER
Ränteförfallostruktur 2023-12-31
Räntebärande Genomsnittlig
Koncernen, år, förfall, Mkr skulder Andel % ränta %
Rörligt 778,4 12 6,48
2024 472,4 7 1,55
2025 3 005,9 45 2,55
2026 1 984,0 30 3,30
2028 475,0 7 2,58
Summa 6 715,7 100 3,16
Aktiverade låneutgifter -7,4
Redovisat värde
lång- och kortfristigt 6 708,3
Ränteförfallostruktur 2022-12-31
Räntebärande Genomsnittlig
Koncernen, år, förfall, Mkr skulder Andel % ränta %
Rörligt 2 818,6 38 4,68
2023 272,7 4 1,78
2024 622,5 8 1,52
2025 1 666,1 23 1,52
2026 1 503,9 20 2,89
2028 475,0 6 2,22
Summa 7 358,9 100 3,06
Aktiverade låneutgifter -15,6
Redovisat värde
lång- och kortfristigt 7 343,3
Kapitalbindning 2023-12-31
Leasing- Räntebärande Outnyttjade
Koncernen, år, förfall, Mkr skulder1 skulder Andel % krediter
2024 31,9 2 022,6 30 14,0
2025 29,2 3 120,7 46 –
2026 13,8 1 223,7 18 –
2028 4,4 348,6 5 –
Summa 79,3 6 715,7 100 14,0
Aktiverade låneutgifter -7,4
Tomträtter (leasingskulder) 146,1
Redovisat värde
lång- och kortfristigt 225,3 6 708,3
Kapitalbindning 2022-12-31
Leasing- Räntebärande Outnyttjade
Koncernen, år, förfall, Mkr skulder1 skulder Andel % krediter
2023 18,4 2 167,8 29 349,8
2024 18,3 1 885,9 26 151,2
2025 15,3 2 954,9 40 2,7
2026 8,6 303,9 4 –
2027 4,4 – – –
2028 – 46,4 1 300,0
Summa 65,0 7 358,9 100 803,7
Aktiverade låneutgifter -15,6
Tomträtter (leasingskulder) 144,6
Redovisat värde
lång- och kortfristigt 209,6 7 343,3
Betalda tomträttsavgälder i koncernen uppgår till 1,8 Mkr (1,4).
1) Odiskonterade leasingskulder ovan exkluderar tomträttsavtal på grund
av att dessa leasingavtal ses som eviga då koncernen inte har någon rätt
att säga upp avtalen. Tomträttsavtalen kommer att omförhandlas inom
tidsperioden 2024-2081 vilket kommer att få en effekt på tomträttsavgäl-
dernas storlek.
Kapitalstruktur
K2A ska ha en begränsad finansiell risk. K2A:s mest betydande
finansiella risker utgörs av finansieringsrisk, ränterisk och likviditetsrisk.
K2A:s övergripande finansiella riskbegränsningar avser:
• Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej överstiga 70 procent.
• Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej understiga
1,5 gånger.
För beskrivning av finansiella risker se avsnitten ”Risker och
osäkerhetsfaktorer” samt ”Finansiering” i förvaltningsberättelsen.
Redovisat värde för de finansiella skulderna i koncernen såväl som i
moderbolaget bedöms approximativt motsvara realiserbart verkligt
värde.
Vi vill också fästa uppmärksamheten på den information som
lämnas i förvaltningsberättelsen på sidan 69 under rubriken ”Risker
och riskhantering” där det bl.a. framgår att bolaget under året står
inför flera utmaningar. En av de främsta utmaningarna är att stärka
bolagets likviditet i syfte att klara bolagets betalningsförpliktelser och
då främst bolagets två obligationslån om 400 Mkr respektive 300 Mkr
som förfaller i juni respektive december 2024. Dessa obligationslån
är vid avlämnandet av denna årsredovisning ännu inte förlängda
eller refinansierade.
Det är dock styrelsens bedömning att bolaget kommer att ha
förutsättningar att få en finansieringslösning på plats innebärande
att de obligationslån som förfaller under 2024 kommer att kunna
återbetalas, refinansieras eller förlängas. Bolaget tillämpar därför
principen om fortsatt drift vid upprättandet av denna årsredovisning.
Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2023-12-31
Koncernen, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa
Skulder kreditinstitut 1 274,0 4 244,4 – 5 518,4
Obligationslån 700,0 400,0 – 1 100,0
Räntekostnader 341,7 277,6 – 619,3
Leasingskulder 34,7 95,2 95,5 225,3
Leverantörsskulder 47,2 – – 47,2
Övriga skulder 48,6 48,6 – 97,3
Summa 2 446,1 5 065,9 95,5 7 607,6
Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2022-12-31
Koncernen, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa
Räntebärande skulder 1 833,7 3 978,8 46,4 5 858,9
Obligationslån 400,0 1 100,0 – 1 500,0
Räntekostnader 227,0 273,3 1,4 501,7
Leasingskulder 20,5 82,6 106,5 209,6
Leverantörsskulder 76,3 – – 76,3
Övriga skulder 39,9 – – 39,9
Summa 2 597,4 5 434,7 154,3 8 186,4
Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2023-12-31
Moderbolaget, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa
Räntekostnader 66,2 7,2 – 73,4
Obligationer 700,0 400,0 – 1 100,0
Leverantörsskulder 4,7 – – 4,7
Övriga skulder 41,3 – – 41,3
Summa 812,2 407,2 – 1 219,4
Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2022-12-31
Moderbolaget, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa
Räntekostnader 39,7 26,5 – 66,2
Obligationer 400,0 1 100,0 – 1 500,0
Leverantörsskulder 3,3 – – 3,3
Övriga skulder 17,9 – – 17,9
Summa 460,9 1 126,5 – 1 587,4
124
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 125 =====
Förändring av finansiella skulder i kassaflödesanalysens finansieringsverksamhet
Räntebärande skulder Leasingskulder
Koncernen, Mkr Långfristiga Kortfristiga Långfristiga Kortfristiga Aktiverade låneutgifter Finansiella skulder
Redovisat per 2021-12-31 4 365,9 1 456,8 81,7 12,7 -20,5 5 896,5
Kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån 1 693,3 – – – -5,8 1 687,6
– Amortering – -159,0 – -13,8 – -172,8
Ej kassaflödespåverkan:
– Nya IFRS 16 leasingskulder – – 129,1 – – 129,1
– Fövärvslån 1,9 – – – – 1,9
– Förändring resultaträkning – – – – 10,6 10,6
– Omklassificering -935,9 935,9 -21,7 21,7 – –
Redovisat per 2022-12-31 5 125,2 2 233,7 189,1 20,5 -15,6 7 552,9
Kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån 855,7 – – – -1,7 854,1
– Amortering – -1 502,4 – -26,2 – -1 528,6
Ej kassaflödespåverkan:
– Nya IFRS 16 leasingskulder – – 41,9 – – 41,9
– Fövärvslån 3,4 – – – – 3,4
– Förändring resultaträkning – – – – 9,9 9,9
– Omklassificering -1 332,5 1 332,5 -40,4 40,4 – –
Redovisat per 2023-12-31 4 651,8 2 063,9 190,7 34,7 -7,4 6 933,7
Betalda tomträttsavgälder i koncernen uppgår till 1,8 Mkr (1,4).
Förändring av finansiella skulder i kassaflödesanalysens finansieringsverksamhet
Räntebärande skulder
Moderbolaget, Mkr Långfristiga Kortfristiga Aktiverade låneutgifter Skulder till dotterbolag Finansiella skulder
Redovisat per 2021-12-31 1 200,0 – -14,9 1 200,3 2 385,4
Kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån 300,0 – -4,8 1,8 297,0
Ej kassaflödespåverkan:
– Förändring resultaträkning – – 7,9 – 7,9
– Omklassificering -400,0 400,0 – – –
Redovisat per 2022-12-31 1 100,0 400,0 -11,9 1 202,2 2 690,3
Kassaflödespåverkan:
– Upptagna lån – – – 555,5 555,5
– Amortering – -400,0 – – -400,0
Ej kassaflödespåverkan:
– Förändring resultaträkning – – 7,3 – 7,3
– Omklassificering -700,0 700,0 – – –
Redovisat per 2023-12-31 400,0 700,0 -4,6 1 757,7 2 853,1
Ränteförfallostruktur
2023-12-31 2022-12-31
Räntebärande Genomsnittlig Räntebärande Genomsnittlig
Moderbolaget, år, förfall, Mkr skulder ränta, % skulder ränta, %
Rörligt 1 100,0 7,57 1 500,0 5,90
Summa 1 100,0 7,57 1 500,0 5,90
Aktiverade låneutgifter -4,6 -11,9
Redovisat värde lång-
och kortfristigt 1 095,4 1 488,1
Kapitalbindning
2023-12-31 2022-12-31
Räntebärande Räntebärande
Moderbolaget, år, förfall, Mkr skulder Andel, % skulder Andel, %
2023 – – 400,0 27
2024 700,0 64 700,0 47
2025 400,0 36 400,0 27
Summa 1 100,0 100 1 500,0 100
Aktiverade låneutgifter -4,6 -11,9
Redovisat värde lång-
och kortfristigt 1 095,4 1 488,1
125
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 126 =====
NOT 32 LEASINGAVTAL
Leasingavtal där företaget är leasetagare
Nyttjanderättstillgång
K2A:s materiella anläggningstillgångar utgörs både av ägda
och av leasade tillgångar. Leasade tillgångar som utgör
förvaltningsfastigheter, det vill säga tomträtter, redovisas bland övriga
förvaltningsfastigheter, se not 14. Övriga leasade tillgångar redovisas
bland posterna rörelsefastigheter och inventarier. Se nedan tabell för
utgående balans på leasade tillgångar samt hur stor avskrivningen
och värdeförändringen på dessa leasade tillgångar var under året.
Förvaltnings- Rörelse-
Koncernen, Mkr fastigheter fastigheter Inventarier Totalt
Avskrivningar under 2023 – 4,2 2,4 6,6
Värdeförändringar
under 2023 20,3 – – 20,3
Utgående balans
2023-12-31 204,3 16,5 3,6 224,4
Avskrivningar under 2022 – 2,5 1,2 3,7
Värdeförändringar
under 2022 9,5 – – 9,5
Utgående balans
2022-12-31 184,6 20,7 4,2 209,5
Tillkommande nyttjanderättstillgångar (”Additions to right-of-use
assets”) under 2023 uppgick till 41,9 Mkr (130,6). I detta belopp
ingår anskaffningsvärdet för under året nyanskaffade nyttjanderätter
samt tillkommande belopp vid omprövning av leasingskulder på grund
av ändrade betalningar till följd av att leasingperioden har förändrats.
Leasingskulder
K2A presenterar leasingskulderna som egna poster i balansräkningen.
Utgående balans avseende kortfristig och långfristig leasingskuld
var enligt nedan.
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Kortfristiga leasingskulder 34,7 20,5
Långfristiga leasingskulder 190,7 189,1
Leasingskulder som ingår
i rapporten över finansiell ställning 225,3 209,6
För löptidsanalys av leasingskulderna 2023, se not 28 Finansiella skulder.
Belopp redovisade i resultatet
Koncernen, Mkr 2023 2022
Avskrivning på nyttjanderättstillgångar1 1,6 1,1
Ränta på leasingskulder 4,2 2,6
1) Totala avskrivningar på nyttjanderättstillgångar uppgår till 5,8 Mkr (3,7)
varav 4,3 Mkr (2,6) hänförs till produktionsutrustning/rörelsefastighet för
uppförande av förvaltningsfastigheter och har aktiverats som pågående
projekt.
Icke uppsägningsbara leasingbetalningar uppgår till:
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Inom ett år 2,1 1,6
Mellan ett och fem år 1,4 1,7
Längre än fem år – –
Summa 3,5 3,3
Då K2A:s tomträttsavtal innebär ett ”evigt” åtagande mot leasegivaren
lämnas av praktiska skäl ingen uppgift om framtida åtaganden
avseende dessa.
KORTFRISTIGA FORDRINGAR/
NOT 31 SKULDER TILL KONCERNEN
Moderbolaget, Mkr 2023 2022
Fordringar
Ingående balans 1 612,2 1 653,0
Förändring av utlåning till dotterbolag 207,8 -40,8
Utgående balans 1 820,0 1 612,2
Skulder
Ingående balans 1 202,2 1 200,3
Förändring av inlåning från dotterbolag 555,5 1,9
Utgående balans 1 757,7 1 202,2
Fastställd amorteringsplan föreligger inte. Inga kreditförluster har
förekommit. Dotterbolagens finansiella ställning följs upp regelbundet
och eventuella kapitaltillskott tillskjuts bolagen för att undvika
kreditförluster.
STÄLLDA SÄKERHETER
NOT 30 OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Ställda säkerheter
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Fastighetsinteckningar 5 416,1 5 619,2
Företagsinteckningar 20,0 20,0
Andel i bostadsrättsförening 46,3 46,3
Aktier i dotterbolag 757,5 744,9
Summa 6 239,9 6 430,4
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Borgensåtaganden för dotterbolag 4 234,8 4 504,3
Summa 4 234,8 4 504,3
Eventualförpliktelser
Koncernen och moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Borgensåtaganden för joint ventures 35,0 40,2
Summa 35,0 40,2
UPPLUPNA KOSTNADER OCH
NOT 29 FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Räntekostnader 22,3 16,2
Förskottsbetalda hyror 30,1 28,4
Personalkostnader 3,9 6,7
Driftskostnader 15,7 15,4
Projektkostnader 44,6 57,4
Hybridobligation 8,7 6,8
Övriga kostnader 6,6 8,1
Summa 131,9 138,9
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Räntekostnader 10,8 10,4
Förskottsbetalda hyror 0,3 0,1
Personalkostnader 3,2 3,1
Hybridobligation 8,7 6,8
Övriga kostnader 5,7 6,0
Summa 28,7 26,5
126
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 127 =====
NOT 33 NÄRSTÅENDE
Följande juridiska och fysiska personer har identifierats som
närstående till K2A:
• Samtliga bolag inom K2A-koncernen, se not 18. Moderbolaget
fakturerar/tillhandahåller projektledning, hyresadministration,
koncern- och bolagsredovisning, upplåning och finansiell
riskhantering till sina dotterbolag.
• Koncernen fakturerades under perioden januari till december 2023
projektledningstjänster av Samhed Fastighets AB, Ljungskär AB,
Ludwig Holmgren Capital AB och C Interior Design AB för totalt
5,7 Mkr (11,6), varav 5,4 Mkr (6,9) fakturerades moderbolaget.
Bolagen ägs i sin tur av fyra personer som äger eller är närstående
till person som äger aktier i K2A.
• Koncernen köpte under perioden tjänster avseende löpande
legal rådgivning av Advokatfirman Lindahl för 4,3 Mkr (2,9),
varav 2,2 Mkr (1,5) fakturerats moderbolaget. Sten Gejrot är
styrelseordförande i K2A och är delägare i Advokatfirman Lindahl.
Odiskonterade leasingavgifter
Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Inom ett år 84,8 79,3
Mellan ett och två år 75,3 67,5
Mellan två och tre år 66,7 62,9
Mellan tre och fyra år 60,6 53,7
Mellan fyra och fem år 47,8 49,0
Senare än fem år 264,4 249,5
Summa odiskonterade leasingavgifter 599,6 561,8
Moderbolaget har inga leasingavgifter.
Kostnadsförda avgifter för operationella leasingavtal uppgår till:
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Minimileaseavgifter 2,0 1,3
Variabla avgifter – –
Totala leasingavgifter 2,0 1,3
Belopp redovisade i rapporten över kassaflöden
Koncernen, Mkr 2023 2022
Summa kassautflöden hänförliga till leasingavtal -26,2 -13,8
Ovanstående kassautflöde inkluderar såväl belopp för leasingavtal
som redovisas som leasingskuld, som belopp som betalas för variabla
leasingavgifter, korttidsleasing och leasar av lågt värde.
Förvaltningsfastighet
K2A har ett lokalhyreskontrakt avseende fastigheten Hydra, Campus
Ultuna i Uppsala. Fastigheten ägs av Akademiska Hus. Hyreskontraktet
har en icke-uppsägningsbar leasingperiod fram till 2026-12-31 med
möjlighet att utnyttja förlängningsperioder om 3 år i taget.
K2A har ett lokalhyreskontrakt avseende fastigheten Polstjärnan,
Porsön 1:405. Fastigheten ägs av Akademiska Hus. Hyreskontraktet
har en icke-uppsägningsbar leasingperiod fram till 2026-01-31 med
möjlighet att utnyttja förlängningsperioder om tre år i taget.
K2A hyr 76 hyresmoduler till ett projekt i Visby, Gotland. Modulerna
hyrs ut fram till 2025-07-31 när projekt Korpralen, Visby ska vara
byggstartat.
K2A redovisar tomträtter för förvaltningsfastigheter.
Rörelsefastighet
K2A har ett lokalhyreskontrakt avseende fabriken i Gävle. Detta avtal
har en icke-uppsägningsbar leasingperiod fram till 2027-12-31 med
möjlighet att utnyttja förlängningsperioder på ytterligare fem år åt
gången.
Övriga leasingavtal
K2A har ett mindre antal övriga leasingavtal som exempelvis fordon
(elpoolsbilar, förmåns- och tjänstebilar), produktionsutrustning,
kontorsutrustning och liknande som redovisas bland inventarier.
Leasingperioderna avseende dessa avtal sträcker sig mellan 3 och 5 år.
Leasingavtal där företaget är leasegivare
Leasingintäkter från leasingavtal där koncernen är leasegivare är enligt
nedan. Samtliga avtal klassificeras som operationella leasingavtal.
Operationella leasingavtal
Koncern, Mkr 2023 2022
Leasingintäkter 443,6 374,7
Koncernen hyr ut förvaltningsfastigheter för bostadsändamål och som
samhällsfastigheter samt elpoolsbilar. Koncernen klassificerar dessa
leasingavtal som operationella eftersom leasingavtalen inte överför
de betydande risker och förmåner som är förknippade med ägandet
av den underliggande tillgången.
Nedan presenteras en förfallostruktur av odiskonterade
leasingavgifter. Leasingavgifterna avseende elpoolsbilarna är
undantagna av väsentlighetsskäl. Då bostadsfastigheter med
hyresintäkter om 378,5 Mkr (317,1) löper med obestämd leasing-
period ingår inte heller dessa i tabellen. Uppsägningstid för bostads-
hyresgäster är tre månader.
Transaktioner och mellanhavanden mellan moderbolaget
och andra koncernbolag
Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Försäljning till dotterbolag 52,6 49,8
Fakturering till joint ventures 8,3 8,0
Fordringar på närstående (koncernbolag) 1 820,0 1 612,2
Skulder till närstående (koncernbolag) 1 757,7 1 202,2
Inga övriga transaktioner mellan närstående och K2A har skett under
året. Ersättning till styrelse och bolagsledning hänvisas till not 6.
127
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 128 =====
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
NOT 36 EFTER BALANSDAGEN
Inga väsentliga händelser inträffade efter balansdagen.
SPECIFIKATION TILL
NOT 34 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet m.m
Koncernen, Mkr 2023 2022
Avskrivning på immateriella anläggningstillgångar 1,4 1,5
Avskrivning på rörelsefastighet 4,4 2,7
Avskrivningar på inventarier 3,1 4,4
Periodisering av aktiverade låneutgifter 9,9 10,6
Realisationsresultat försäljning inventarier 2,0 0,1
Resultat från joint ventures 76,0 -71,8
Förändring upplupna räntor 20,3 9,6
Summa 117,2 -42,8
Moderbolaget, Mkr 2023 2022
Avskrivning på immateriella anläggningstillgångar 1,4 1,5
Avskrivningar på inventarier 0,7 0,6
Periodisering av aktiverade låneutgifter 7,3 7,9
Värdeförändring derivat 107,4 -117,2
Förändring upplupna räntor 0,4 4,4
Summa 117,2 -102,9
Förvärv av dotterbolag/fastigheter,
likvidpåverkan (netto), Mkr 2023 2022
Förvaltningsfastigheter 974,1 710,1
Kortfristiga fordringar 36,0 77,2
Likvida medel 0,2 0,9
Kortfristiga skulder -36,1 -78,0
Utbetald köpeskilling 974,1 710,2
Köpeskilling
Utbetald köpeskilling 974,1 710,2
Avgår: betald handpenning tidigare år -26,5 -21,4
Avgår: betalda transaktionskostnader tidigare år -0,4 –
Avgår: likvida medel i förvärvat företag -0,2 -0,9
Påverkan på likvida medel 974,0 687,9
Avyttring av dotterbolag/fastigheter,
likvidpåverkan (netto), Mkr 2023 2022
Förvaltningsfastigheter 1 860,9 86,8
Rörelsefordringar 5,5 0,0
Likvida medel 1,7 –
Rörelseskulder -26,6 -0,7
Erhållen köpeskilling 1 841,6 86,2
Köpeskilling
Erhållen köpeskilling 1 841,6 86,2
Avgår: likvida medel i avyttrat företag -1,7 –
Påverkan på likvida medel 1 839,9 86,2
NOT 35 STATLIGT STÖD
Statligt stöd utgörs huvudsakligen till investeringsstöd till att bygga nya
hyresrätter. Investeringstödet redovisas som en reduktion av tillgångens
anskaffningsvärde. Koncernen har erhållit statligt stöd avseende
lönebidrag och nystartsarbeten samt nedsättning av energiskatt i
projektverksamheten och elstöd.
Koncernen, Mkr 2023 2022
Investeringsstöd nyproduktion hyresrätter 88,6 191,7
Lönebidrag och nystartsarbeten 0,0 2,1
Nedsättning energiskatt 0,4 0,3
Elstöd 3,4 –
Summa 92,5 194,0
128
K2A Årsredovisning 2023
Redovisningsprinciper och noter
===== SIDA 129 =====
Sten Gejrot
Styrelseordförande
Johan Knaust
Vd och styrelseledamot
Claes-Henrik Julander
Styrelseledamot
Ludwig Holmgren
Styrelseledamot
Johan Thorell
Styrelseledamot
Johan Ljungberg
Styrelseledamot
Ingrid Lindquist
Styrelseledamot
Stockholm den 3 maj 2024
Vår revisionsberättelse har lämnats den 3 maj 2024
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
Styrelsens och verkställande direktörens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och
koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets
förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive
koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget
respektive koncern ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt
beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen
har, som framgår nedan, godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 3 maj 2024. Koncernens och moderbolagets resultat- och
balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 5 juni 2024.
Årsredovisningens undertecknande
129
K2A Årsredovisning 2023
Årsredovisningens undertecknande
===== SIDA 130 =====
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ),
organisationsnummer 556943-7600
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen för K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)
för år 2023 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på
sidorna 83-87 och 90-91. Bolagets årsredovisning och koncern-
redovisning ingår på sidorna 4, 64-75, 80-81, 83-87, 90-129 i
detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella
ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredo-
visningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande
bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december
2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt
International Financial Reporting Standards (IFRS), så som
de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden
omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 83-87 och
90-91. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resulta-
träkningen och balansräkningen för moderbolaget och för
koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen
och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den
kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo-
lagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens
(537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt
dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till K2A Knaust & Andersson
Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i
övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta
innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga
förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014)
artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i
förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade
företag inom EU .
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Väsentliga osäkerhetsfaktorer avseende
antagandet om fortsatt drift
Utan att det påverkar våra uttalanden ovan vill vi fästa
uppmärksamheten på den information som lämnas i
förvaltningsberättelsen på sidorna 69-70 under rubriken
”Risker och riskhantering” , på sidan 72 under rubriken
”Refinansieringsrisk” , på sidan 97 under rubriken
”Framtidsutsikter” samt i not 28 ”Finansiella skulder” på sidan
124. Av denna information framgår att bolaget behöver stärka
sin likviditet i syfte att klara sina betalningsförpliktelser och då
främst de två obligationslån om 400 Mkr respektive 300 Mkr
som förfaller i juni respektive december 2024. Dessa obliga-
tionslån är vid avlämnandet av denna årsredovisning ännu inte
är förlängda eller refinansierade. Dessa förhållanden tyder på att
det finns väsentliga osäkerhetsfaktorer som kan leda till bety-
dande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Vi
har inte modifierat våra uttalanden på grund av detta.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden
som enligt vår professionella bedömning var de mest betydel-
sefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades
inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till,
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men
vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Utöver det
förhållande som beskrivs ovan i avsnittet Väsentliga osäkerhets-
faktorer avseende antagandet om fortsatt drift har vi fastställt att
de förhållanden vi beskriver nedan är det särskilt betydelsefulla
område som vi ska kommunicera i revisionsberättelsen
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 14 och redovisningsprinciper på sidan 109 i årsredovis-
ningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar
och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till
verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till
9 125,4 Mkr per den 31 december 2023. Fastigheternas verkliga
värde har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende
externa värderare. De externa värderingarna utförs genom en
individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjänings-
förmåga och marknadens avkastningskrav.
Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av
makro- och mikroekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker.
Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan
ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella
ställning.
Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter
kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet
direkt påverkar årets resultat.
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
130
K2A Årsredovisning 2023
Revisionsberättelse
===== SIDA 131 =====
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är
rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra
fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden som
är normala vid värdering av jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa
värderarna och vi har tagit del av värderarnas uppdragsavtal
i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan
påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värde-
rarnas uppdrag.
Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för
att säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna
är riktiga och fullständiga. Vi har stickprovsvis granskat de
upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt
aktuella marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden
om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer
och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar
om förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not 14 i
årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt
tillämpade nyckelantaganden.
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än
årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på
sidorna 1-3, 5-63, 76-79, 82, 88-89 och 135-161. Den andra
informationen består också av ersättningsrapporten och
hållbarhetsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna
revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernre-
dovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget
uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information
som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den
kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna
information, drar slutsatsen att den andra informationen
innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera
detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas
och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de
antagits av EU . Styrelsen och verkställande direktören ansvarar
även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för
att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-
visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för
bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhål-
landen som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten
och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om
fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande
direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksam-
heten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något
av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets
finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse
som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög
grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som
utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.
Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag
och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen
kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare
fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under
hela revisionen. Dessutom:
– identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felak-
tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och
utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och
inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga
för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte
upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter
är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag,
eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information
eller åsidosättande av intern kontroll.
– skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten
i den interna kontrollen.
– utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
– drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk-
ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid
upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisions-
bevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhets-
faktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan
leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga
att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns
en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen
fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen
och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfak-
torn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera
uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen.
Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas
fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida
131
K2A Årsredovisning 2023
Revisionsberättelse
===== SIDA 132 =====
händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern
inte längre kan fortsätta verksamheten.
– utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen
och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,
däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och
koncernredovisningen återger de underliggande transaktio-
nerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
– inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis
avseende den finansiella informationen för enheterna eller
affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande
avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,
övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt
ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den.
Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under
revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den
interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp
alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka
vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits
för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer
vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklu-
sive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter,
och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla
områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen
såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning
om frågan.
Revisorns granskning av förvaltning och förslag
till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkstäl-
lande direktörens förvaltning för K2A Knaust & Andersson
Fastigheter AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till disposi-
tioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för
räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-
behov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att
fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
V erkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta
de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
– företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
– på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner
av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om
detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.
Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras
på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och
väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för
verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild
betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar
fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra
förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvars-
frihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi
granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
132
K2A Årsredovisning 2023
Revisionsberättelse
===== SIDA 133 =====
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en
granskning av att styrelsen och verkställande direktören har
upprättat årsredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för K2A Knaust
& Andersson Fastigheter AB (publ) för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad-
gade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett
format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR
18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt
denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till K2A Knaust &
Andersson Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige
och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamål-
senliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a
§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-
rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-
rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller
kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark-
naden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-
ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är
upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på
grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga
om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka
de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för
revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning
av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och
näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för
kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer
och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder
för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska
utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar
av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och
verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om
effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar
också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i
styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av
att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och
en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflö-
desanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i
enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten
på sidorna 83-87 och 90-91 och för att den är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta
innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört
med den inriktning och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed i
Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i
enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovis-
ningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga
med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar
samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till K2A
Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)s revisor av
bolagsstämman den 27 april 2023. KPMG AB eller revisorer
verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2015.
Stockholm den 3 maj 2024
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
133
K2A Årsredovisning 2023
Revisionsberättelse
===== SIDA 134 =====
Revisors rapport
hållbarhetsgranskning
Revisors rapport över översiktlig granskning av K2A Knaust & Andersson
Fastigheter AB (publ) hållbarhetsredovisning.
Inledning
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i K2A Knaust & Andersson
Fastigheter AB (publ) att översiktligt granska K2A Knaust &
Andersson Fastigheter AB:s hållbarhetsredovisning för år 2023.
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) har definierat
hållbarhetsredovisningens omfattning till sidorna 18-42, 76-79
och 136-153.
Styrelsens och företagsledningens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktör som har ansvaret för
att upprätta hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga
kriterier, vilka framgår på sidorna 94-95 i hållberhetsredovis-
ningen och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsre-
dovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är
tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna
framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar
innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig
för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen
grundad på vår översiktliga granskning. Vårt uppdrag är
begränsat till den historiska information som redovisas och
omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE
3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga
granskningar av historisk finansiell information (omarbetad).
En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i
första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av
hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och
att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig
granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre
omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som
en revision enligt International Standards on Auditing och god
revisionssed i övrigt har.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Standard
on Quality Management), som kräver att företaget utformar,
implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning
inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkese-
tiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav
i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande
till K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ) enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig gransk-
ning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet
att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle
kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade
slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte
den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de
av styrelsen och verkställande direktörs valda kriterier, som
definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för
upprättande av hållbarhetsredovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är
tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra
uttalanden nedan.
Uttalanden
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit
fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att
hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad
i enlighet med de ovan av styrelsen och den verkställande
direktörens angivna kriterier.
Stockholm den 3 maj 2024
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
T orbjörn W estman
Specialistmedlem i FAR
Till K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB organisationsnummer 556943-7600
134
K2A Årsredovisning 2023
Revisors rapport
===== SIDA 135 =====
135
I Brunnshög i Lund har K2A 120 studentbostäder. Parasollet är Sveriges första Svanenmärkta
studentbostadshus och är byggt i trä. Solpanelerna på taket försörjer en stor del av både
fastigheten och elbilspoolen med el.
===== SIDA 136 =====
K2A:s hållbarhetsrapport är upprättad i enlighet med GRI standards 2021 och GRI
1: Foundation, med rapporteringsperiod från den 1 januari 2023 till 31 december
2023. K2A:s styrelse är det högsta styrande organet och även ansvarig för infor-
mationen i hållbarhetsrapporten. För mer information, se sidan 94.
136
K2A Årsredovisning 2023
GRI-index
GRI-index
GRI 2 Organisationen och redovisningsprinciper Sida-
2-1 Organisationsdetaljer Omslag, 92-94
2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen 94
2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson Omslag, 94
2-4 ”Reviderad” information 4-5, 94
2-5 Extern försäkran 133-134
GRI 2 Organisationen och redovisningsprinciper Sidac
GRI 2 Aktiviteter och anställda Sida-
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 15, 30, 32, 150
2-7 Medarbetare 40, 92, 139
2-8 Medarbetare som inte är anställda 139
GRI 2 Styrning Sida-
2-9 Styrningsstruktur och sammansättning 83-84, 90
2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 83-84
2-11 Ordförande för högsta styrande organ 83-84, 90
2-12 Högsta styrande organets roll med översyn och
hantering av påverkan 22, 69-70, 83-84
2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan 22-23
2-14 Högsta styrande organets roll i hållbarhetsrapportering 22-23
2-15 Intressekonflikter 83-84, 88
2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 22-23
2-17 Den samlade vetenskapen hos det högsta styrande organet 22-23, 39
2-18 Prestationsutvärdering av högsta styrande organet 87
2-19 Ersättningspolicy 88-89
2-20 Process för att fastslå ersättningar 89
2-21 Årlig total kompensationsgrad 89
GRI 2 Strategi, policies och praxis Sida-
2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 9-10
2-23 Riktlinjer och policyåtaganden 26, 40, 74
2-24 Förankring av policyåtaganden 26-27, 29
2-25 Processer för att avhjälpa negativa effekter 28-30
2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering
av oegentligheter (visselblåsarfunktion) 30
2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 26, 30
2-28 Medlemskap i organisationer 26
2-29 Tillvägagångssätt för intresseengagemang 41-42
2-30 Kollektivavtal 139
GRI 3 3 Väsentliga frågor Sida-
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 41-42
3-2 Lista på väsentliga frågor 41-42
3-3 Hantering av väsentliga frågor 23, 26, 41,42
GRI 201 201 Ekonomisk utveckling Sida-
201-1 Skapat och distribuerat ekonomiskt värde 96, 100-101
201-2 Finansiell påverkan, risker och möjligheter till
följd av klimatpåverkan 76-79
201-3 Omfattning av organisationens förmånsbestämda
åtaganden 113
201-4 Ekonomiskt bidrag 128
GRI 205205 Anti-korruption Sida
205-2 Kommunikation och utbildning i anti-
korruptionspolicies och rutiner 30
205-3 Antal fall av korruption 30
===== SIDA 137 =====
1) Egen indikator
137
K2A Årsredovisning 2023
GRI 301 Material Sida
301-1 Materialanvändning 139
GRI 302 Energi Sida
302-1 Organisationens energianvändning 16, 35, 139-140
302-3 Energiintensitet byggnader 16, 35, 139-140
302-4 Minskad energianvändning 35, 139-140
GRI 303 VattenVatten Sida -
303-3 Vattenuttag 139
GRI 305 UtsläppUtsläpp Sida -
E.i.1 Utsläpp av växthusgaser från byggnader 31, 141
305-1 Direkta växthusgasutsläpp (scope 1) 141
305-2 Indirekta växthusgasutsläpp (scope 2) 141
305-3 Övriga indirekta växthusgasutsläpp (scope 3) 141
305-4 Växthusgasintensitet i byggnader
305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 141
GRI 306 AvfallAvfall Sida -
306-1 Avfallsgenerering och signifikant avfallsrelaterad
påverkan 140
306-3 Genererat avfall 140
GRI 308 Efterlevnad miljöEfterlevnad miljö Sida -
E.i.1 Nya leverantörer som granskas med avseende
på miljö 23, 30
308-2 Negativ miljömässig påverkan i leverantörskedjan
samt vidtagna åtgärder 23, 30
GRI 401 Anställningsförhållanden och arbetsvillkorAnställningsförhållanden och arbetsvillkor Sida -
401-1 Personalomsättning 140
401-2 Förmåner som ges till heltidsanställda men
inte till deltids- eller visstidsanställda 40, 75, 87
GRI 403 Hälsa och säkerhetHälsa och säkerhet Sida -
403-1 Ledningssystem för hälsa och säkerhet 39
403-3 Hälsovård 39
403-4 Medarbetares deltagande, samråd och kommunikation
i hälso- och säkerhetsfrågor 39
403-6 Främjande av medarbetares hälsa 39-40
403-9 Tillbud och olyckor 140
403-10 Sjukfrånvaro 140
GRI 404 UtbildningUtbildning Sida -
E.i.1 Träning och kompetensutveckling 73
404-3 Utvecklingssamtal 73
GRI 405 Mångfald och lika möjligheterMångfald och lika möjligheter Sida -
405-1 Sammansättning av företaget
(utifrån ålder och kön) 90-91, 140
GRI 406 Icke-diskrimineringIcke-diskriminering Sida -
406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna åtgärder 40, 74
GRI 413 Lokala samhällenLokala samhällen Sida -
413-1 Bolagets påverkan på samhällen där
verksamhet bedrivs 35-38
GRI 414 Leverantörsutvärdering avseende samhälleLeverantörsutvärdering avseende samhälle Sida -
E.i.1 Andel nya leverantörer som granskats avseende
arbetsvillkor och mänskliga rättigheter 30
414-2 Negativ social påverkan i leverantörskedjan
samt vidtagna åtgärder 40
GRI-index
===== SIDA 138 =====
1) Avsteg som utelämnas i denna rapportering kommer ses över i samband med CSRD-rapportering.
138
K2A Årsredovisning 2023
GRI 416 Kunders hälsa och säkerhetKunders hälsa och säkerhet Sida -
E.i.1 Hållbara materialval och åtgärder som vidtas
i syfte att upprätthålla en hög trygghet och säkerhet. 35-38
GRI-index
Förklaring om utelämnande enligt GRI1
GRI-index Krav/upplysning Utelämnande Förklaring-
2-21 Årlig total kompensationsgrad a, b Saknar rutin för rapportering av förhållande
mellan högst kompensation och median,
samt procentuell utveckling för den
jämförelsen.
303-3 Vatten a, b, c, d Saknar uppgifter om vattenuttag avseende
källor och utsatta områden. Rapporterar
endast på förbrukat vatten från VA-bolag
och vattenintensitet per m2 Atemp.
401-1 Personalomsättning b Saknar data för att redovisa personalomsätt-
ning per åldersgrupp, kön och region.
403-1 Ledningssystem för hälsa och säkerhet a, i, ii Ej relevant då vi saknar ledningssystem för
hälsa och säkerhet.
403-9 Tillbud och olyckor a-iv, v, b-i, b-v, Saknar rutin för redovsining av arbetsplats-
c, d, e, f olyckor.
403-10 Sjukfrånvaro a-i, a-ii, a-iii, b, c Saknar rutin för redovisning av arbetsrelate
rad ohälsa.
413-1 Bolagets påverkan på samhällen där a Saknar rutin för specifik redovisning av
verksamheten bedrivs lokalt engagemang på verksamma orter.
===== SIDA 139 =====
GRI 2-7, Aktiviteter och anställda
Medarbetare K2A (moderbolaget) per 2023-12-31
Tillsvidareanställda/heltidsanställda
Totalt Kvinnor Män
Antal 52 19 33
Procent 100 37 63
Visstidsanställda med timlön/deltidsanställda
Totalt Kvinnor Män
Antal 15 6 9
Procent 100 40 60
Medarbetare K2A (moderbolaget) per 2022-12-31
Tillsvidareanställda/heltidsanställda
Totalt Kvinnor Män
Antal 50 21 29
Procent 100 42 58
Visstidsanställda med timlön/deltidsanställda
Totalt Kvinnor Män
Antal 2 1 1
Procent 100 50 50
GRI 2-8, Medarbetare som inte är anställda
Medarbetare som inte är anställda per 2023-12-31
Totalt Kvinnor Män
Antal 3 2 1
Medarbetare som inte är anställda per 2022-12-31
Totalt Kvinnor Män
Antal 2 1 1
GRI 2-30, Kollektivavtal
Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal
K2A 100 %
K2A Trähus 100 %
GRI 301-1 , Materialanvändning
Materialanvändning
Använt material1, kg –
Varav förnybart –
Varav icke-förnybart –
GRI 302-1, Energi
Energi
MWh 2023 2022
Bränslen, fossila2 – 106
Varav olja – E/T
Varav kol – E/T
Varav naturgas – E/T
Varav gasol – E/T
Bränslen, icke-fossila – –
Fastigheter, el 5 394 4 804
Varav egenproducerad solel 385 E/T
Fastigheter, värme 15 015 14 407
Kyla – –
Ånga – E/T
Fabrik, el 316 723
Fabrik, biobränsle 68 732
Summa 20 792 20 772
Totalt producerad solel, samtliga fastigheter 721 570
Varav såld solel, samtliga fastigheter 346 247
GRI 302-33, Energi
Energiintensitet, totalt fastighetsbestånd 2023 2022
Fjärrvärme, kWh/kvm Atemp 62,0 57,8
Fastighetsel, kWh/kvm Atemp 19,0 19,7
Totalt 81,0 77,5
Energiintensitet, jämförbart bestånd 2023 2022
Fjärrvärme, kWh/kvm Atemp 68,2 78,9
Fastighetsel, kWh/kvm Atemp 22,1 20,4
Totalt 90,3 99,3
GRI 303, Vatten
Vattenanvändning 2023 2022
GRI 303-3 Vattenanvändning4, m3 228 363 214 805
CRE 2 Vattenintensitet, byggnader5, m3/kvm 1,14 1,07
1) Avser byggmaterial för nyproduktion, som exempelvis trä, betong, stål och isolering. Utfallet blir 0 för 2023 då ingen nyproduktion tas med i klimatbokslut.
2) Förbrukning kopplat till produktion i trähusfabrik.
3) Sålda fastigheter exkluderade. Fastigheter med inflytt under året har räknats upp till helårsdata.
4) Sålda fastigheter exkluderade. Fastigheter med inflytt under året har räknats upp till helårsdata.
5) Avser vattenintensitet för alla fastigheter med helårsdata. Sålda fastigheter exkluderade. Fastigheter med inflytt under året har räknats upp till helårsdata.
139
K2A Årsredovisning 2023
GRI-index
===== SIDA 140 =====
Personalomsättning, procent per 2022-12-31
K2A 28
K2A Trähus 95
GRI 403-10, Hälsa och säkerhet
Sjukfrånvaro, procent 2023 2022
K2A 6 4
K2A Trähus 5 12
GRI 403-9, Hälsa och säkerhet
Olyckor och tillbud, antal
Tillbud Olyckor
2023 2022 2023 2022
K2A, moderbolaget – – 2 –
K2A Trähus, totalt 2 15 5 25
Varav:
– Valdemarsvik 2 8 3 10
– Gävle – 7 1 14
– Byggarbetsplats – – 1 1
Olyckor som ledde till (inkluderade i ovan):
sjukfrånvaro 2 3
långtidssjuksskrivning (>2 veckor) – 1
dödsfall – –
GRI 405-1, Mångfald och lika möjligheter
Sammansättning av företaget (ålder och kön)
Antal anställda per 2023-12-31 Under 30- Över
Totalt Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
K2A 67 25 42 26 28 13
K2A Trähus 2 – 2 – 1 1
Styrelse 7 1 6 0 0 7
Totalt 75 26 49 26 29 20
Andel i procent Under 30- Över
Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
K2A 37 63 39 42 19
K2A Trähus – 100 – 50 50
Styrelse 14 86 – – 100
Totalt 35 65 35 39 26
Antal anställda per 2022-12-31 Under 30- Över
Totalt Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
K2A 50 21 29 13 26 11
K2A Trähus 35 4 31 4 17 14
Andel i procent Under 30- Över
Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
K2A 42 58 26 52 22
K2A Trähus 11 89 11 49 40
GRI 302-3, forts.
Energiintensitet per verksamhetstyp, kWh/kvm Atemp (lika-för-lika)2
2023 2022
Fjärrvärme + fastighetsel, studentbostäder 87,0 96,0
Fjärrvärme + fastighetsel, hyresbostäder 74,8 73,5
Fjärrvärme + fastighetsel, samhällsfastigheter 108,5 117,8
GRI 306, Avfall
Fastighetsavfall, kg
Farligt avfall 316
– Återvinning 304
– Förbränning 12
Icke-farligt avfall 1 872 801
– Deponi 0
– Återvinning 1 025 152
– Förbränning 847 649
Totalt fastighetsavfall 1 873 118
Fabriksavfall, kg
Farligt avfall 139
– Återvinning 136
– Förbränning 3
Icke-farligt avfall 237 703
– Deponi 9 408
– Återvinning 85 573
– Förbränning 142 650
Totalt fabriksavfall 237 842
Total avfallsvikt 2 110 960
GRI 401-1, Anställningsförhållanden och arbets-
villkor
Personalomsättning, procent per 2022-12-31
K2A 28
K2A Trähus 95
Fördelning nyanställda 2023 (ålder och kön)
Under 30- Över
Totalt Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
K2A 10 3 7 7 3 0
K2A Trähus – – – – – –
Fördelning personalomsättning 2023 (ålder och kön)
Koncernnivå Under 30- Över
Totalt Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
Börjat 10 3 7 7 3 0
Slutat 43 10 33 11 21 11
Personalomsättning1, procent per 2023-12-31
K2A 22
K2A Trähus 174
1) Avser personalomsättning fördelat på antal nyanställningar och avslut 2023 och anställda per 2023-12-31. Hög personalomsättning på K2A Trähus till följd
av stopp i nyproduktion.
2) Kompletterande nyckeltal avseende energiintensiteten för de verksamhetstyper som förekommer i K2A:s förvaltningsbestånd inom samma år.
140
K2A Årsredovisning 2023
GRI-index
===== SIDA 141 =====
141
K2A Årsredovisning 2023
K2A:s utsläpp av växthusgaser
GRI 305, GHG-Dir-Abs, GHG-Dir-Lfl
Scope 11, ton CO2e 2023 2022
Overhead
Företagsbilar 3 27
Egen produktion
Fabrik, biobränsle – –
Fabrik, diesel – 6
Byggplats, diesel – 22
Summa 3 55
Scope 2, ton CO2e 2023 2022
Kontoret
Kontorsel – –
Fastighetsel – 1
Uppvärmning, kontoret 3 1
Fastighetsbeståndet
Fastighetsel 76 137
Fastigheter, värme 775 699
Egen produktion
Fabrik, el – 1
Fabrik, biobränsle – 3
Byggplats, el – 146
Summa (market-based) 854 989
Summa (location-based) 817 762
Scope 32, ton CO2e 2023 2022
Kategori i scope 3
1. Inköp av varor och tjänster3 0 3 212
2. Kapitalvaror4 0 3 804
3. Aktiviteter relaterade till
bränsle- och energiproduktion
som ej ingår i scope 1 eller scope 2 179 154
4. Transport och distribution (uppströms)5 0 209
5. Avfall genererat i verksamheten 2 –
6. Tjänsteresor 22 13
7. Pendling 10 38
8. Leasade tillgångar (uppströms)6 74 74
13. Leasade tillgångar (nedströms)7 147 101
Summa 434 7 605
Summa Alla scope (ton CO2e) 1 291 8 649
Biogent kol, Outside-of-scope (ton CO2e) 0 -3 157
Summa (ton CO2e) 1 291 5 492
Noteringar 2023 2022
Inbindning av biogent kol utanför
värdekedjan (klimatkompensation) 0 0
GRI 305-4, GHG-Int
Växthusgasintensitet 2023 2022
Bruttoarea (kvm BTA) 313 357 268 507
Klimatpåverkan per uthyrbar yta, scope 1-2 2,7 3,9
Klimatpåverkan per uthyrbar yta scope 1-3 4,1 32,2
Metod för klimatberäkningar
K2A har samlat in data från fastigheterna genom mätning och
från organisationen genom rapporterad och/eller uppmätt data.
Då komplett mätning saknas för kategorierna 5, 8, och 13 så har
schablonantaganden gjorts för uppräkning. Det samma gäller för
inbindning av biogent kol, denna estimeras utifrån beräkningar och
fallstudier. För verksamhetsår 2023 minskade utsläppen på total
basis till följd av utebliven nyproduktion, vilket tydliggörs i låga
klimatpåverkan för scope 3 för 2023. Beräkningar har redovisats
enligt standarden Green House Gas-protocol (GHGP).
Källor, emissionsfaktorer
Mobil förbränning, bensinbil: Trafikverket, emissionsfaktorer
vägtrafik (2022)
Mobil förbränning, dieselbil: Trafikverket, emissionsfaktorer
vägtrafik (2022)
Elkonsumtion, 100 % koldioxidfri: ENEAS (2023)
Elkonsumtion, biomassa: EPD S-P-00748 Axpo Domat/Ems Wood-
Fired Power Plant, 2018
Elkomsumtion, Bra Miljöval: Naturskyddsföreningen (2021)
Resultat 2020 – Bra Miljöval Elenergi
Elkomsumtion, Luleå Energi, residual: Luleå Energi, 2023, hämtad
från https://www.luleaenergi.se/produkter-och-erbjudanden/
teckna-elavtal/elens-ursprung/
Elkonsumtion, nordisk residualmix: EI (2023), UN (2022), BEIS
(2021)
Elkonsumtion, grid mix Sv: AIB (2018)
Elkonsumtion, vattenkraft: EPD SP-00088
Elkonsumtion, vindkraft: EPD SP-01435
Elkonsumtion, solkraft: Mårten Lind, Solkompaniet
Tjänsteresor, bil, bensin och diesel: Trafikverket, emissionsfaktorer
vägtrafik (2022)
Tjänsteresor, bil, el: Trafikverket, emissionsfaktorer vägtrafik
(2022)
Tjänsteresor, båt, Gotlandsfärja: Naturvårdsverket (2020)
Beräkning av utsläpp från tjänsteresor. Version 4.
Tjänsteresor, flyg: NTM (2022)
Tjänsteresor, hotellnatt, Sverige: UN 2022, IPCC 2006 & CIBSE
2012 i: Ecometrica 2023 (OI)
Tjänsteresor, taxi miljöbil och average: Taxiförbundet (2021)
Report: Branschläget 2021
Tjänsteresor, buss: NTM (2018)
Pendling, bensinbil: NTM (2018), antagande beläggningsgrad
1,13
Pendling, buss: NTM (2018)
Pendling, tunnelbana: NTM (2018)
Pendling, elcykel: AIB (2020)
Bränsle, biogas: Naturvårdsverket (2012) Vägledning om
beräkning av utsläppsminskning, BEIS (2023)
Bränsle, träpellets: DEFRA (2023)
Värme, samtliga orter: Energiföretagen 2022 Fjärrvärmens lokala
miljövärden för 2021, hämtad från https://www.energiforetagen.
se/statistik/fjarrvarmestatistik/miljovardering-av-fjarrvarme/
Avfall: IVL (2019)
1) Den stora skillnaden i Scope 1 jämfört med 2022 förklaras av utebliven nyproduktion.
2) Den stora skillnaden i Scope 3 jämfört med 2022 förklaras av utebliven nyproduktion.
3, 4, 5) Vi rapporterar endast utsläpp kopplade till nybyggnation och -produktion och därför blir dessa 0 för 2023. Utsläpp kopplade till inköp av varor och tjänster likt
kontorsutrustning eller kapitalvaror likt datorer redovisas inte.
6) Utsläpp utgörs av tillfälliga studentbostäder i Visby.
7) Skillnad mot föregående år utgörs av ändrad schablon för beräkning av verksamhetsel. För 2023 tillämpades 50 kWh per kvadratmeter lokalyta och år medan för 2022
tillämpades 30 kWh per kvadratmeter lokalyta och år.
K2A:s utsläpp av växthusgaser
===== SIDA 142 =====
142
K2A Årsredovisning 2023
Upplysning K2A – Principal Adverse
Indicators (PAI)
Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) är en EU-förordning med syfte
att omdirigera kapitalflöden mot aktiviteter som är i linje med EU:s gröna giv
och därmed Parisavtalets klimatmål. För K2A är redovisning enligt SFRD inte
obligatorisk då K2A inte omfattas av förordningarna, men då K2A eftersträvar
transparens och har som ambition att leva upp till de allra högsta hållbarhets-
kraven har bolaget valt att rapportera i enlighet med förordningen. För 2023
rapporterar K2A för de två Principal Adverse Indicators (PAI) som relaterar till
fastighetsbranschen och är obligatoriska enligt SFRD, samt tre av de fem PAI som
är frivilliga.
Obligatoriska PAI-indikatorer
Exponering mot fossila bränslen
genom fastighetstillgångar1
Exponering mot fastighets
tillgångar som är ineffektiva
ur energisynpunkt
Mätetal PAI Utfall 2023 Utfall 2022 Enhet
Andel av portföljen involverad
i utvinning, lagring, transport
eller tillverkning av fossila
bränslen
17
–
–
%
Andel av investeringar i
energiineffektiva fastigheter
18 3,9
0
%
”Frivilliga” PAI-indikatorer
för miljömässig hållbarhet
GHG-utsläpp
Intensitet av energianvändning
Mätetal PAI Utfall 2023 Utfall 2022 Enhet
GHG-utsläpp Scope 1
GHG-utsläpp Scope 2
GHG-utsläpp Scope 3
GHG-utsläpp totalt
Total energianvändning för
ägda fastighetstillgångar
per kvadratmeter
20 90,2 99,5 kWh/
m2
19
19
19
19
3
854
434
1 291
55
989
7 605
8 649
tCO2
tCO2
tCO2
tCO2
Avfallsproduktion i
verksamheten
Andel av fastighetstillgångarna
som är utrustade
med avfallsutrymmen
21 %
100
100
Upplysning K2A – Principal Adverse Indicators (PAI)
1) Indikator 17 är ej tillämplig på K2Aa:s verksamhet. K2A fortsätter dock att övervaka denna indikator framgent.
===== SIDA 143 =====
EU-taxonomin
K2A har sedan 2020 följt arbetet med utvecklingen av
EU-taxonomin och bidragit till arbetet i fastighetsbranschen
genom att tolka och definiera tekniska granskningskriterier,
DNSH1 -kritierier samt Annex A-E. Sedan 2020 deltar
K2A i Fastighetsägarnas arbetsgrupp för EU-taxonomin
som arbetar med att tydliggöra EU-taxonomikriterierna för
fastighetsbranschen samt deltar i Byggföretagens arbetsgrupp
för tolkningar av kriterier relaterat till nyproduktions- och
ombyggnadsaktiviteter. K2A var då ett av bolagen som bidrog till
samt undertecknade Fastighetsägarnas svar på EU:s remiss-
förslag, den så kallade delegerade förordningen.
Krav på redovisning enligt EU:s
taxonomiförordning
Bolag som omfattas av årsredovisningslagens krav,
Hållbarhetsrapport, ska från och med 1 januari 2023 redovisa
hur stor andel av bolagets ekonomiska aktiviteter som är
förenliga med EU-taxonomin, så kallad alignment. För K2A
är rapportering i dagsläget valfritt, men väljer att frivilligt
rapportera för ökad transparens och för att bidra till branschens
utveckling .
Definitioner
Följande omfattas av EU-taxonomins definition av omsättning,
investeringar och fastighetskostnader2.
Omsättning
Omfattas: intäkter från ekonomiska aktiviteter i bolaget som
omfattas av EU-taxonomin. För K2A innebär det samtliga
intäkter från fastigheterna som bolaget äger.
Omfattas ej: intäkter från fastigheter som K2A inte äger eller
övriga koncernintäkter som ej är relaterade till de fastigheter som
bolaget äger.
K2A har sedan verksamheten startade haft miljörelaterade hållbarhetsfrågor
högt på agendan. Bolaget arbetar aktivt för att bidra till en koldioxidneutral och
ekologiskt hållbar framtid i enlighet med Parisavtalet. Detta återspeglas även i
EU-taxonomin som tagits fram i syfte att allokera kapital till aktiviteter som är
i linje med Parisavtalets mål om att hålla medeltemperaturökningen på jorden
under 1,5 grader.
Om EU-taxonomin
Som en del av Parisavtalet och den Gröna Given
har EU-kommissionen tagit fram ett verktyg, EU-
taxonomin – ett klassningssystem som ska göra
det enkelt att identifiera och jämföra ekologiskt
hållbara investeringar. Syftet är att underlätta
omallokering av kapital till aktiviteter eller projekt
som är i linje med Parisavtalets mål om att hålla
den globala uppvärmningen under 1,5°C.
EU-taxonomin omfattar sex målområden:
1. Begränsning av klimatförändringar
2. Anpassning till klimatförändringar
3. Hållbar användning och skydd av vatten och
marina resurser
4. Övergång till en cirkulär ekonomi
5. Förebyggande och kontroll av föroreningar
6. Skydd och återställande av biologisk mångfald
och ekosystem
I dagsläget har kriterier och gränsvärden tagits
fram för EU-taxonomins alla sex målområden.
För att klassificeras som ekologiskt hållbar ska
en verksamhet bidra till minst ett av målen.
Verksamheten får heller inte väsentligt skada
något av de andra målen och ska uppfylla krav på
minimiskydd.
Källa: https://finance.ec.europa.eu/sustainable-finance/
tools-and-standards/eu-taxonomy-sustainable-activities_
en1) Do No Significant Harm. Översättning: orsakar inte betydande skada.
2) https://ec.europa.eu/info/sites/default/files/business_economy_euro/
banking_and_finance/documents/sustainable-finance-taxonomy-artic-
le-8-report-eligible-activities-assets-faq-part-2_en.pdf
Investeringar (CapEx)
Omfattas: samtliga investeringar kopplat till bolagets fastigheter.
Omfattas ej: investeringar i koncernen utöver de som relaterar
till fastigheterna, exempelvis invtentarier och programvaror.
143
K2A Årsredovisning 2023
EU-taxonomin
===== SIDA 144 =====
Fastighetskostnader (OpEx)
Omfattas: enligt EU-taxonomins regler ska endast fastighets-
kostnader kopplat till följande aktiviteter ingå:
Forskning och utveckling.
Byggnadsrenovering.
Kortsiktiga leasingavtal.
Underhåll och reparation.
Samtliga (övriga) utgifter kopplade till löpande underhåll av
den materiella anläggningstillgången som krävs för att säker-
ställa tillgångens fortlöpande och ändamålsenliga funktion,
genomfört av bolaget eller av anlitad tredjepart.
Omfattas ej: utgifter för fjärrvärme, fastighetsel, biogas eller
bioolja (för uppvärmning eller löpande drift), vatten/ V A,
snöröjning, sophämtning, bredband, adminstration, försäk-
ringar, tomträttsavgäld, avskrivningar och fastighetsskatt.
Fastighetskostnader för delar av fastigheten som används internt
ingår ej.
Redovisning enligt artikel 8 i
EU-taxonomiförordningen
K2A redovisar bolagets förenlighet med EU-taxonomin, där
bolagets verksamhet relaterar till kraven enligt EU-taxonomins
delegerade förordning 2021/2139, del 7 Bygg- och fastighets-
verksamhet. K2A redovisar endast förenlighet med miljö-
mål 1 – begränsning av klimatförändringar.
Eventuella investeringar som relaterar till klimatanpassnings-
åtgärder i byggnaderna under 2023 ingår i investeringar som
redovisas för miljömål 1 – begränsning av klimatförändringar.
K2A särredovisar därmed inte förenlighet under miljömål
2 – anpassning av klimatförändringar. Vi har i dagsläget inga
ekonomiska aktiviteter som relaterar till miljömål 3 till 6.
Följande ekonomiska aktiviteter bedöms vara relevanta för K2A
år 2023:
7.1 Uppförande av nya byggnader.
7.7 Förvärv och ägande av byggnader.
Mål 1 – Begränsning av klimatförändringar
Antaganden och genomförande av beräkning.
Aktivitet 7.1 Uppförande av nya byggnader:
Inom aktivitet 7.1 har K2A utgått ifrån Fastighetsägarnas
tolkningar av T ekniska granskningskriterier och DNSH-krav.
K2A redovisar investeringar (Capex) för byggrätter och
pågående byggprojekt. Ingen omsättning eller fastighetskostnad
(Opex) finns för dessa byggrätter och pågående byggprojekt.
K2A har inga färdigställda byggnader som är förenliga med
7.1. Den ekonomiska aktivitet som redovisas som förenlig i
denna rapport motsvarar K2A:s Capex-plan och utgörs av 1
pågående byggprojekt som upphandlas med krav om förenlighet
samt 29 stycken byggrätter. Investeringar i byggrätter antas
förenliga med taxonomin då framtida byggnation kommer
efterleva specifik hållbarhetspolicy för byggprojekt, som i sin tur
följer de tekniska granskningskriterierna och DNSH-kraven,
medan pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram
där efterlevnad av tekniska granskningskriterier och DNSH-krav
kravställs.
Aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader
För år 2023 har K2A fyra färdigställda fastigheter som erhållit
bygglov efter den 31 december 2020. Dessa fastigheter omfattas
av samma tekniska granskningskriterier som för aktivitet 7.1.
För resterande fastigheter gäller krav för byggnader uppförda
innan den 31 december 2020. Fastighetsägarna har publicerat
rekommenderade gränsvärden för topp 15 procent, se tabell
nedan. Övriga antaganden avseende tekniska granskningskrite-
rier och DNSH-krav för aktivitet 7.7 har baserats på tolkningar
av krav sammanställda av Fastighetsägarna.
Gränsvärde2 (topp 15 procent) för byggnader
inom K2A:s bestånd som uppförts före 2020-12-31
Gränsvärde
Uppförandeform kWh/kvm Atemp (PE3)
Flerbostadshus 81
Lokaler
– Skolor 89
– Vårdboende, dagtid 84
– Vårdboende, dygnet runt 86
– Övriga lokaler 77
EU-taxonomin – utfall K2A 2023
Nedan redovisas andelen av K2A:s aktiviteter som är förenliga
med taxonomin. För detaljerad redovisning av omfattning, se
sida 151-153.
1) Branschtolkning: erhållit bygglov efter den 31 december 2020.
2) https://www.fastighetsagarna.se/aktuellt/nyheter/2022/sverige/uppdaterade-och-fler-gransvarden-for-hallbara-byggnader-enligt-eus-taxonomi/
3) PE=Primärenergital.
4) Enligt regler för beräkning av förenlighet med taxonomin är det endast capex som relaterar till klimatanpassningsåtgärder som ska tas upp under mål
2. Se även sida 5 i EU-kommissionens Annex 1: https://eur-lex.europa.eu/resource.html?uri=cellar:d84ec73c-c773-11eb-a925-01aa75ed71a1.0002.02/
DOC_1&format=PDF
5) Omsättning som omfattas av EU-taxonomin uppgår till 437,7 Mkr. För information om total omsättning, se not 4 Hyresintäkter.
6) Investeringar som omfattas av EU-taxonomin uppgår till 1 275,2 Mkr. För information om totala investeringar, se not 3, segment ”Investeringar”.
7) 1 152,3 Mkr som är aligned under mål 7.7 plus 79,4 Mkr som är aligned under mål 7.1.
8) Fastighetskostnader som omfattas av EU-taxonomin uppgår till 44,5 Mkr. För information om totala fastighetskostnader, se not 7 segment.
Sammanfattande redovisning av omfattning EU-taxonomin
Andel av bolagets ekonomiska aktiviteter Andel av bolagets ekonomiska aktiviteter Andel av bolagets ekonomiska aktiviteter
som är förenliga med taxonomin, som inte omfattas av taxonomin, som inte är förenliga med EU-taxonomin,
% (alignment) % (non-eligibility/alignment) % (eligibility)
Totalt, Mkr
Omsättning5
Investeringar6,7
Fastighetskostnader8
443,6
1 337,3
45,5
63,0
91,7
60,0
1,4
4,6
–
35,4
3,7
40,0
144
K2A Årsredovisning 2023
EU-taxonomin
===== SIDA 145 =====
145
K2A Årsredovisning 2023
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter
KÄRNENERGIRELATERADE VERKSAMHETER
2
3
1
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och
utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergi-
processer med minimalt avfall från bränslecykeln.
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärn-
tekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller
industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa,
med hjälp av bästa tillgängliga teknik.
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska
anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industri-
ella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av
dessa.
FOSSILGASRELATERADE VERKSAMHETER
4 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsan-
läggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen.
5 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av
anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasfor-
miga bränslen.
6 Kärnenergirelaterade verksamheter
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
===== SIDA 146 =====
146
K2A Årsredovisning 2023
EU-taxonomi – redovisning av
förenlighet
Resultat
För K2A är redovisning enligt taxonomiförordningen inte obligatorisk men i syfte att vara transparenta och tydliggöra bolagets
prestanda med avseende på ekologisk hållbarhet samt sociala minimikrav och åtgärder, redovisar K2A motsvarande nyckeltal för år
2023. K2A bedömer andelen omsättning, investeringar och fastighetskostnader som är förenliga med taxonomin enligt följande:
Omsättning: 63 procent
Investeringar (Capex): 86 procent
Fastighetskostnader (Opex): 19 procent
Nedan följer en detaljerad beskrivning av efterlevnad enligt ekonomisk aktivitet 7.1 Uppförande av nya byggnader samt 7.7 Förvärv
och ägande av byggnader.
Miljömål 1 – begränsning av klimatförändringar
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
d
1. Behovet av primärenergi, som anger energiprestandan hos den
byggnad som uppförts, är minst 10 % lägre än det tröskelvärde
som angetts för nationella krav på nära nollenergibyggnader
Framtida byggnation kommer efterleva specifik
hållbarhetspolicy för byggprojekt, som i sin tur följer de tekniska
granskningskriterierna.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av tekniska granskningskriterier kravställs.
Aktivitet 7.1 Uppförande av nya byggnader
Tekniska granskningskriterier Bedömning av efterlevnad för K2A
2. Byggnader som är större än 5 000 m2 genomgår testning
för lufttäthet och termisk integritet när de är färdigställda.
Investerare och kunder informeras om eventuella avvikelser i de
prestandanivåer som fastställts i utformningsskedet eller defekter
i klimatskalet.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbar-
hetspolicy för byggprojekt, som i sin tur följer de tekniska
granskningskriterierna.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av tekniska granskningskriterier kravställs.
3. För byggnader som är större än 5 000 m2 har byggnadens
globala uppvärmningspotential under hela livscykeln (GWP) till
följd av byggnationen beräknats för varje stadium i livscykeln
och lämnas ut till investerare och kunder på begäran.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbar-
hetspolicy för byggprojekt, som i sin tur följer de tekniska
granskningskriterierna.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av tekniska granskningskriterier krav kravställs.
===== SIDA 147 =====
147
K2A Årsredovisning 2023
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
Miljömål 2 – Anpassning till klimatförändringar
Verksamheten uppfyller de kriterier som anges i tillägg A (i
EU-kommissionens delegerade förordning (EU) 2021/2139).
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy
för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
DNSH-krav Bedömning av efterlevnad för K2A
Miljömål 3 - Hållbar användning och skydd av vatten och
marina resurser
När följande vattenutrustning har installerats, med undantag för
installationer i bostadshusenheter, intygas den angivna vatte-
nanvändningen genom produktdatablad, ett byggnadscertifikat
eller en befintlig produktmärkning i unionen, i enlighet med de
tekniska specifikationer som anges nedan.
Tillägg E; snålspolande armaturer med exakta gränsvärden;
Snålspolande armaturer:
a) Armaturer för handfat och kök har ett maximalt vattenflöde
på 6 liter/min
b) Duschar har ett maximalt vattenflöde på 8 liter/min;
c) WC:s har en full spolvolym
på högst 6 liter och en maximal genomsnittlig spolvolym på 3,5
liter;
d) Urinoarer använder högst 2 liter/skål/timme. Spolning
urinoarer har en maximal full spolvolym på 1 liter.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspo-
licy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
Miljömål 3 – Hållbar användning och skydd av vatten och
marina resurser
För att undvika inverkan från byggarbetsplatsen uppfyller
verksamheten de kriterier som anges i tillägg B.
Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt
Fastighetsägarna.
Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi
Minst 70 viktprocent av det ofarliga bygg- och rivningsavfallet
(med undantag av naturligt förekommande material som
avses i kategori 17 05 04 i den europeiska förteckningen
över avfall, som upprättats enligt beslut 2000/532/EG) från
byggarbetsplatsen förbereds för återanvändning, återvinning
eller annan materialåtervinning, inklusive återfyllnadsmaterial
där avfall används för att ersätta andra material, i enlighet med
avfallshierarkin och EU:s protokoll för bygg- och rivningsavfall.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspo-
licy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi
Verksamhetsutövarna begränsar avfallsgenereringen i
processrelaterad konstruktion och rivning, i enlighet med
EU:s protokoll för bygg- och rivningsavfall, och tar hänsyn till
de bästa tillgängliga teknikerna och använder sig av selektiv
rivning för att möjliggöra bortskaffande och säker hantering av
farliga ämnen och underlätta återanvändning och återvinning
av hög kvalitet genom selektivt bortskaffande av material, med
hjälp av de sorteringssystem som finns tillgängliga för bygg- och
rivningsavfall.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspo-
licy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi
Byggnadskonstruktionen och byggnadsteknikerna stöder cirkula-
ritet och visar i synnerhet, med hänvisning till ISO 20887 eller
andra standarder för att bedöma möjligheten att montera ned
eller anpassa byggnader, hur de har konstruerats för att vara
mer resurseffektiva, anpassningsbara, flexibla och nedmonter-
bara för att möjliggöra återanvändning och återvinning.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspo-
licy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar
Byggnadselement och byggmaterial som används i byggna-
tionen uppfyller de kriterier som anges i tillägg C.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspo-
licy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
===== SIDA 148 =====
148
K2A Årsredovisning 2023
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar
Byggnadselement och byggmaterial som används i samband
med byggarbetet som kan komma i kontakt med byggnads-
användarna släpper ut mindre än 0,06 mg formaldehyd per
m3 material eller element i samband med testning som utförs
i enlighet med de villkor som anges i bilaga XVII till förordning
(EG) nr 1907/2006 och mindre än 0,001 mg av carcinogena
flyktiga organiska föreningar i kategori 1A och 1B per m3
av material eller element i samband med testning som utförs
i enlighet med CEN/EN 16516 eller ISO 16000-3:2011
eller andra motsvarande standardiserade testvillkor och
bestämningsmetoder.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy
för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
DNSH-krav Bedömning av efterlevnad för K2A
Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar
Då den nya byggnaden ligger på en potentiellt kontaminerad
plats (tidigare exploaterad mark) har man i området utfört en
utredning för att upptäcka potentiella föroreningar, till exempel
med hjälp av standarden ISO 18400.
Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt
Fastighetsägarna.
Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar
Åtgärder vidtas för att minska buller, damm och förorenande
utsläpp under bygg- eller underhållsarbeten.
Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt
Fastighetsägarna.
Miljömål 6 – Skydd och återställande av biologisk mångfald
Verksamheten uppfyller de kriterier som anges i tillägg D.
Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt
Fastighetsägarna.
Miljömål 6 – Skydd och återställande av biologisk mångfald
Den nya byggnaden uppfördes inte på något av följande:
a) Åkermark och mark för odling med medelhöga till höga
nivåer av markbördighet och biologisk mångfald under marken
i enlighet med EU- undersökningen Lucas.
b) Orörd mark med erkänd stor biologisk mångfald och mark
som fungerar som livsmiljöer för utrotningshotade arter (växter
och djur) som finns angivna på den europeiska rödlistan eller
IUCN:s rödlista.
c) Mark som motsvarar den definition av skog som fastställs i
nationell lagstiftning och används i den nationella växthusga-
sinventeringen eller, om en sådan inte finns tillgänglig, som
överensstämmer med FAO:s definition av skog.
Med beviljat bygglov anses kravet vara uppfyllt enligt
Fastighetsägarna.
===== SIDA 149 =====
149
K2A Årsredovisning 2023
d
1. För byggnader som byggts före den 31 december 2020 har
byggnaden åtminstone en energideklaration i klass A.
Alternativt är byggnaden bland de 15 procent bästa i det
nationella eller regionala byggnadsbeståndet uttryckt i behov
av primärenergi vid drift.
De byggnader som är byggda före den 31 december 2020 och
uppfyller gränsvärden enligt Fastighetsägarnas rekommendationer
och tolkningar av de 15 procent bästa byggnaderna ur
ett energiprestandaperspektiv (se sida 144 för tabell med
gränsvärden), bedöms uppfylla det tekniska granskningskriteriet.
Aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader
Tekniska granskningskriterier Bedömning av efterlevnad för K2A
2. För byggnader som byggts efter den 31 december 2020
uppfyller byggnaden de kriterier som anges i avsnitt 7.1 i
denna bilaga som är relevanta vid tidpunkten för förvärvet.
De byggnader som har ansökt om bygglov efter den 31
december 2020 ska följa de tekniska granskningskriterierna för
ekonomisk aktivitet 7.1. Uppförande av nya byggnader, samt
förberedas för att uppfylla de tekniska granskningskriterierna
och DNSH-krav för aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av
byggnader.
3. Om byggnaden är en stor byggnad som inte är för bostads-
ändamål (med en nominell effekt på över 290 kW för upp-
värmningssystem, system för kombinerad rumsuppvärmning och
ventilation, luftkonditioneringssystem eller system för
kombinerad luftkonditionering och ventilation) drivs den
effektivt genom övervakning och bedömning av
energiprestandan.
K2A har ett omfattande energiövervaknings- och energistyr-
ningssystem och arbetar rutinmässigt med uppföljning av
byggnadernas energiprestanda. Majoriteten av K2A:s bygg-
nader utgörs av bostadsbyggnader men rutiner och process för
bolagets energiarbete omfattar hela byggnadsbeståndet.
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
===== SIDA 150 =====
150
K2A Årsredovisning 2023
Miljömål 2 – Anpassning till klimatförändringar
Verksamheten uppfyller de kriterier som anges i tillägg A (i
EU-kommissionens delegerade förordning (EU) 2021/2139).
K2A har sedan slutet av 2020 genomfört klimatriskinventeringar
i enlighet med kraven i tillägg A. Klimatriskinventeringarna har
genomförts på byggnadsnivå av oberoende specialister, och vid
behov kompletterats med platsbesök för ytterligare nogrannhet
i analys. Omfattningen av de klimatrisker som bedöms vara
väsentliga för verksamheten och ingår i klimatrisk-
inventeringarna finns beskrivet på sidorna 76-78.
DNSH-krav Bedömning av efterlevnad för K2A
Miljömål 3 – Hållbar användning och skydd av vatten och
marina resurser
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Miljömål 6 – Skydd och återställande av biologisk mångfald
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Mimimiskydd och åtgärder
De ekonomiska aktiviteter som bedrivs ska uppfylla standarder
som hänvisas till inom Artikel 18 för Taxonomiförordningen,
vilka är:
– OECD:s riktlinjer för multinationella företag.
– FN:s vägledande principer för företag och mänskliga
rättigheter.
– Internationella Arbetarorganisationens (ILO:s) åtta konven-
tioner om grundläggande principer och arbetsrättigheter.
– Internationella lagar om mänskliga rättigheter.
K2A har från start arbetat efter FN Global Compacts tio prin-
ciper och sedan 2021 är bolaget officiellt anslutna till initiativet.
K2A:s företagskultur grundas på förtroende, affärsmässighet
och ansvarstagande, och som en del av detta är det viktigt för
bolaget att följa gällande lagar och regelverk. K2A tillämpar
försiktighetsprincipen i verksamheten och följer FN:s principer
för företag och mänskliga rättigheter, vilket även framgår av
bolagets uppförandekod. Bolaget arbetar efter OECD:s riktlinjer
för multinationella företag och ILO:s åtta konventioner om
grundläggande principer och arbetsrättigheter, vilket förtydligas
i bolagets uppdaterade leverantörskod och policy för social
hållbarhet som beslutas under 2023. Bolagets uppförandekod
baseras på K2A:s kärnvärden och innehåller riktlinjer för att
säkerställa ett ansvarsfullt beteende, hög affärsetik och respekt
för mänskliga rättigheter. Leverantörskoden är ett viktigt
styrdokument i arbetet och gäller såväl anställda som
leverantörer och samarbetspartners, vilka kravställs att följa
bolagets leverantörskod. K2A har en visselblåsartjänst där
vem som helst kan anmäla misstanke om korruption. Inga
anmälningar om korruption har inkommit under 2023.
Vid nyanställning intygar nya medarbetare att de ska följa
uppförandekoden. Uppföljning av efterlevnad av leverantörskod
görs vid upphandling av nya leverantörer och förnyelse av avtal.
K2A planerar att genomföra en social revision av leverantörer
med avseende på leverantörskoden under 2024. Revisionen
sker även i syfte att utveckla rutinerna för bolagets uppföljning
av leverantörer. Under 2023 har det inte förekommit några
incidenter kopplat till social hållbarhet i leverantörskedjorna.
K2A har under 2023 varken blivit dömda eller ligger i någon
tvist avseende krav kopplat till mänskliga rättigheter, arbetsrätt,
rättvisa marknadsvillkor, beskattning eller korruption. Bolaget
utövar rättvis konkurrens och rättvisa marknadsvillkor samt har
med skatt i bolagets riskstrategier.
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
===== SIDA 151 =====
1) K2A har gröna obligationer om 1100 Mkr. Av den omsättning bolaget har som klassas som förenlig med taxonomin är 37,7 Mkr finansierat med gröna
obligationer, och relaterar till fastigheter som motsvarar 13 % av fastighetsvärdet.
151
K2A Årsredovisning 2023
A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
MEN
Omsättningen hos de verksamheter som omfattas
av taxonomin men som inte är miljömässigt
hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)
Ekonomiska
verksamheter (1)
rä
Kod (a) (2)
Omsättning (3)
Andel av omsättning år 2023 (4)
Begränsning av klimatförändringar (5)
Anpassning till klimatförändringar (6)
Vatten (7)
Föroreningar (8)
Cirkulär ekonomi (9)
Biologisk mångfald (10)
Begränsning av klimatförändringar (11)
Anpassning till klimatförändringar (12)
Vatten (13)
Föroreningar (14)
Cirkulär ekonomi (15)
Biologisk mångfald (16)
Minimiskyddsåtgärder (17)
Andel förenlig med taxonomikraven
(A.1) eller som omfattas av taxonomi-
kraven (A.2) omsättning, år 2022 (18)
Kategori möjliggörande verksamhet (19)
Kategori omställningsverksamhet (20)
Kriterier för väsentligt
bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka
betydande skada (h) (DNSH)
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (TAXONOMIFÖRENLIGA) VERKSAMHETER
Förvärv och
ägande av
byggnader
A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN MEN SOM INTE ÄR MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (EJ TAXONOMIFÖRENLIGA)
Omsättningen
hos de
verksamheter
som omfattas
av taxonomin
men som inte
är miljömässigt
hållbara (ej
taxonomifören-
liga) (A.2)
Totalt (A.1+A.2)
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Omsättningen
hos verksam-
heter som inte
omfattas av
taxonomin (B)
Totalt (A+B)
Omsättning
CCM
7.7
280 63% J J 55 %J
55 %280 63 % 63 %
CCM
7.7 157 35 %
157 35 %
437 98 %
6 2 %
443 100 %
Mkr J/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ; N;
N/EL% % E T
Förvärv och
ägande av
byggnader
98%
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
N/EL
43 %
43 %
Varav
möjliggörande
verksamheter
Varav
omställnings-
verksamheter
N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - -
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
- - - - - -
Omsättning för
de miljömässigt
hållbara (taxo-
nomiförenliga)
verksamheterna
(A.1)1
Räkenskapsår
2023 2023
J - - - -
- - - - - - J - - - - - E
T
- - 0 %
- - - - - -
EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL
35 % - - - - -
98 % - - - - -
-
- - -
J
- 0 %
===== SIDA 152 =====
1) K2A har gröna obligationer om 1100 Mkr varav 0 Mkr har emitterats och allokerats under 2023.
152
K2A Årsredovisning 2023
Omsättningen hos de verksamheter som omfattas
av taxonomin men som inte är miljömässigt
hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)
Ekonomiska
verksamheter (1)
rä
Kod (a) (2)
Kapitalutgifter (3)
Andel av kapitalutgifter år 2023 (4)
Begränsning av klimatförändringar (5)
Anpassning till klimatförändringar (6)
Vatten (7)
Föroreningar (8)
Cirkulär ekonomi (9)
Biologisk mångfald (10)
Begränsning av klimatförändringar (11)
Anpassning till klimatförändringar (12)
Vatten (13)
Föroreningar (14)
Cirkulär ekonomi (15)
Biologisk mångfald (16)
Minimiskyddsåtgärder (17)
Andel förenlig med taxonomikraven
(A.1) eller som omfattas av taxonomi-
kraven (A.2) kapitalutgifter, år 2022 (18)
Kategori möjliggörande verksamhet (19)
Kategori omställningsverksamhet (20)
Kriterier för väsentligt
bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka
betydande skada (h) (DNSH)
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (TAXONOMIFÖRENLIGA) VERKSAMHETER
Förvärv och
ägande av
byggnader
A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN MEN SOM INTE ÄR MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (EJ TAXONOMIFÖRENLIGA)
Kapitalutgifter
hos de
verksamheter
som omfattas
av taxonomin
men som inte
är miljömässigt
hållbara (ej
taxonomifören-
liga) (A.2)
Totalt (A.1+A.2)
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Kapitalutgifter
hos verksam-
heter som inte
omfattas av
taxonomin (B)
Totalt (A+B)
Kapitalutgifter (Capex)
CCM
7.1
79 6 % J J 0 %J
28 %1 146 86 % J
CCM
7.7 50 4 %
50 4 %
1 275 96 %
62 4 %
1 337 100 %
Mkr J/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ; N;
N/EL% % E T
Förvärv och
ägande av
byggnader
45 %
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
N/EL
17 %
17 %
Varav
möjliggörande
verksamheter
Varav
omställnings-
verksamheter
N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - -
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
- - - - - -
Kapitalutgifter
för de
miljömässigt
hållbara (taxo-
nomiförenliga)
verksamheterna
(A.1)1
Räkenskapsår
2023 2023
J - - - -
- - - - - - J - - - - J
Uppförande av
nya byggnader
CCM
7.7
1 225 92 %
EL
92 %
J
- - - - - - J - - - - J0 0 % 0 %
- - - - --
E
T
N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL
- - - - -4 %
- - - - -96 %
0 %
0 0 % 0 %
28 %
0 %-
===== SIDA 153 =====
1) 45 Mkr avser underhåll och drift definierat enligt EU-taxonomin.
2) K2A har gröna obligationer om 1 100 Mkr. Av de fastighetskostnader (Opex) bolaget har som klassas som förenlig med taxonomin är 3,6 Mkr finansierade
med gröna obligationer, och relaterar till fastigheter som motsvarar 13 % av fastighetsvärdet.
153
K2A Årsredovisning 2023
Omsättningen hos de verksamheter som omfattas
av taxonomin men som inte är miljömässigt
hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)
Ekonomiska
verksamheter (1)
rä
Kod (a) (2)
Driftsutgifter (3)
Andel av driftsutgifter år 2023 (4)
Begränsning av klimatförändringar (5)
Anpassning till klimatförändringar (6)
Vatten (7)
Föroreningar (8)
Cirkulär ekonomi (9)
Biologisk mångfald (10)
Begränsning av klimatförändringar (11)
Anpassning till klimatförändringar (12)
Vatten (13)
Föroreningar (14)
Cirkulär ekonomi (15)
Biologisk mångfald (16)
Minimiskyddsåtgärder (17)
Andel förenlig med taxonomikraven
(A.1) eller som omfattas av taxonomi-
kraven (A.2) omsättning, år 2022 (18)
Kategori möjliggörande verksamhet (19)
Kategori omställningsverksamhet (20)
Kriterier för väsentligt
bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka
betydande skada (h) (DNSH)
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (TAXONOMIFÖRENLIGA) VERKSAMHETER
Förvärv och
ägande av
byggnader
A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN MEN SOM INTE ÄR MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (EJ TAXONOMIFÖRENLIGA)
Driftsutgifter hos
de verksamheter
som omfattas
av taxonomin
men som inte
är miljömässigt
hållbara (ej
taxonomifören-
liga) (A.2)
Totalt (A.1+A.2)
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Driftsutgifter hos
verksamheter
som inte
omfattas av
taxonomin (B)
Totalt (A+B)
Driftsutgifter (Opex)1
CCM
7.7
27 60 % J J 18 %J
18 %27 60 % 60 %
CCM
7.7 18 40 %
18 40 %
45 100 %
0 0 %
45 100 %
Mkr J/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ; N;
N/EL% % M O
Förvärv och
ägande av
byggnader
32 %
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
N/EL
14 %
14 %
Varav
möjliggörande
verksamheter
Varav
omställnings-
verksamheter
N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - -
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
- - - - - -
Driftsutgifter för
de miljömässigt
hållbara (taxo-
nomiförenliga)
verksamheterna
(A.1)2
Räkenskapsår
2023 2023
J - - - -
- - - - - - - - - - - E
T
J
EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL
40 % - - - - -
100 % - - - - -
- -- -
- - - -- - - - - -
-
-
===== SIDA 154 =====
154
K2A Årsredovisning 2023
Historisk översikt
Historisk översikt
Resultaträkning, Mkr 2023 2022 2021 2020 2019
Hyresintäkter 443,6 374,7 272,7 202,2 147,5
Fastighetskostnader -139,5 -131,7 -88,8 -62,7 -50,0
Driftsöverskott 304,1 243,0 183,9 139,5 97,5
Central administration, fastighetsförvaltning -15,5 -16,3 -19,8 -13,2 -11,6
Central administration, projektutveckling -43,6 -42,7 -38,5 -33,9 -33,3
Resultat från joint ventures -76,0 71,8 127,8 11,3 12,1
- varav förvaltningsresultat 0,0 -0,4 1,2 2,0 3,4
- varav värdeförändring förvaltningsfastigheter -76,0 72,2 126,6 9,3 8,7
Räntenetto -187,9 -128,1 -85,8 -61,9 -45,6
Förvaltningsresultat -18,8 127,6 167,6 41,7 19,0
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter, orealiserade -471,0 3,5 741,9 217,7 263,4
Förvaltningsfastigheter, realiserade -29,4 -2,0 – – –
Andelar i andra bolag – -7,8 8,2 6,9 –
Derivat, orealiserade -122,8 92,9 24,6 1,0 -0,2
Resultat före skatt -642,0 214,3 942,3 267,3 282,2
Skatt 105,1 -55,2 -185,8 -47,7 -79,5
Årets resultat -536,9 159,1 756,5 219,6 202,7
Balansräkning, Mkr 2023 2022 2021 2020 2019
Licenser 3,9 5,2 6,3 1,2 1,4
Förvaltningsfastigheter 9 125,4 10 149,7 8 458,4 5 782,8 4 023,1
Rörelsefastigheter 21,4 25,8 14,4 17,8 20,4
Inventarier 14,2 17,5 17,9 11,4 15,3
Andelar i joint ventures 276,0 352,0 267,7 139,8 127,8
Andelar i andra bolag 153,4 153,4 101,0 35,0 26,2
Övriga långfristiga fordringar 21,9 39,6 148,3 52,2 9,3
Derivat 116,7 142,9 25,6 1,0 –
Varulager 0,0 2,3 15,8 15,8 10,8
Kundfordringar 2,8 1,2 1,5 0,7 0,8
Skattefordringar 1,2 3,0 1,5 1,3 0,6
Fordringar på joint ventures 60,7 10,7 6,8 – –
Övriga fordringar 137,9 120,1 107,1 11,4 10,3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 42,2 20,4 11,8 6,3 7,9
Likvida medel 80,5 298,0 379,2 412,1 158,3
Summa tillgångar 10 058,2 11 341,7 9 563,2 6 488,8 4 412,1
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 357,4 2 985,8 2 905,6 1 762,1 1 410,2
Kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – 0,3 0,7 1,4 –
Uppskjuten skatteskuld 435,0 540,2 485,3 300,1 252,9
Långfristiga räntebärande skulder 4 644,5 5 109,6 4 345,4 3 340,8 2 442,3
Långfristiga leasingskulder 190,7 189,1 81,7 53,1 43,6
Derivat – – – – 0,0
Kortfristiga räntebärande skulder 2 063,9 2 233,7 1 456,8 842,6 154,3
Kortfristiga leasingskulder 34,7 20,5 12,6 10,7 4,1
Leverantörsskulder 47,2 76,3 100,7 95,8 32,7
Skatteskulder 5,9 7,3 5,1 2,8 2,0
Skulder till joint ventures – – – 0,2 –
Övriga skulder 147,1 39,9 49,4 32,5 34,6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 131,9 138,9 120,0 46,7 35,3
Summa eget kapital och skulder 10 058,2 11 341,7 9 563,2 6 488,8 4 412,1
===== SIDA 155 =====
155
K2A Årsredovisning 2023
Koncernens nyckeltal
Koncernens nyckeltal
Fastighetsrelaterade nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019
Antal bostäder i förvaltning 5 159 5 012 3 910 2 981 2 299
Antal bostäder i produktion 253 1 348 2 025 1 361 676
Antal bostäder i projekt 3 618 3 517 3 808 2 992 3 143
Totalt antal bostäder 9 030 9 877 9 743 7 334 6 118
Uthyrbar bostadsyta bostäder, tkvm 154,3 162,4 129,5 88,2 64,0
Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 32,8 24,8 21,0 23,1 18,4
Total uthyrbar yta, tkvm 187,1 187,2 150,6 111,3 82,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,1 97,9 92,9 96,7 95,0
Överskottsgrad, % 65,9 64,8 67,4 69,0 66,1
Kassaflöde från investeringsverksamhet
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad, Mkr -304,4 -889,5 -939,8 -757,3 -471,4
Förvärv, Mkr -972,0 -687,9 -1 079,0 -759,8 -164,2
Avyttringar, Mkr 1 839,9 86,8 – – –
Investeringar i joint ventures, Mkr – – – -0,7 -1,8
Finansiella nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019
Avkastning på eget kapital, % -22,8 5,3 26,0 12,5 14,4
Soliditet, % 23,4 26,3 30,4 27,2 32,0
Belåningsgrad, % 66,7 64,7 60,7 64,5 58,9
Belåningsgrad netto, % 66,4 63,8 59,0 62,1 57,3
Genomsnittlig räntenivå, % 3,2 3,1 2,0 2,4 2,6
Räntetäckningsgrad, ggr 1,5 1,8 1,9 2,0 1,9
Räntebindningstid, antal månader 20 23 28 34 14
Kapitalbindningstid, antal månader 19 23 27 27 28
Aktierelaterade nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019
Totalt antal utestående preferensaktier1, st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800
Genomsnittligt antal utestående preferensaktier1, st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 469 398
Total utdelning preferensaktier, Mkr 36,1 36,1 36,1 36,1 29,8
Utdelning per preferensaktie, kr 20,00 20,00 20,00 20,00 20,00
Totalt antal utestående stamaktier1 st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 410 800 80 233 180
Genomsnittligt antal utestående stamaktier1, st 85 865 300 85 865 300 85 659 841 85 198 602 70 244 511
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr -1,14 0,71 1,24 0,07 -0,15
Justerat resultat per stamaktie1, kr -7,17 1,08 8,11 2,15 2,46
Resultat per stamaktie, kr -7,17 1,08 8,10 2,15 2,47
Eget kapital, Mkr 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5 1 410,2
Eget kapital hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 388,5 2 016,9 1 936,7 1 243,2 891,3
Eget kapital per stamaktie, kr 16,17 23,49 22,55 14,56 11,11
NRV , Mkr 2 675,7 3 383,5 3 365,9 2 062,5 1 663,2
NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 706,9 2 414,3 2 396,4 1 542,3 1 144,3
NRV per stamaktie, kr 19,88 28,12 27,91 18,06 14,26
Tillväxt NRV per stamaktie, % -29,3 0,7 54,6 26,6 31,2
1) Ingen utspädningseffekt förekommer varför uppgiften avser både före och efter utspädning.
===== SIDA 156 =====
156
K2A Årsredovisning 2023
Alternativa nyckeltal
K2A tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal (ESMA/2015/1415).
Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller
kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i K2A:s fall IFRS eller årsredovisningslagen.
Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och
därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för beräkningen av de alternativa
nyckeltalen.
Alternativa nyckeltal
Mkr 2023 2022 2021 2020 2019
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat -18,8 127,6 167,6 41,7 19,0
Utdelning preferensaktier -36,1 -36,1 -36,1 -36,1 -29,8
Kostnad hybridobligation -42,9 -30,2 -25,4 – –
Justerat förvaltningsresultat -97,8 61,3 106,1 5,6 -10,8
Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 659 841 85 198 602 70 244 511
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr -1,14 0,71 1,24 0,07 -0,15
Resultat per stamaktie (IFRS-mått)
Resultat efter skatt -536,9 159,1 756,5 219,6 202,7
Utdelning preferensaktier -36,1 -36,1 -36,1 -36,1 -29,8
Kostnad hybridobligation -42,9 -30,2 -25,4 – –
Resultat efter utdelning preferensaktier -615,9 92,8 695,0 183,5 172,9
samt kostnad hybridobligation
Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 659 841 85 198 602 70 244 511
Justerat resultat per stamaktie, kr -7,17 1,08 8,11 2,15 2,46
Avdrag för minoritetsandel, kr – 0,00 -0,01 -0,01 0,01
Resultat per stamaktie, kr -7,17 1,08 8,10 2,15 2,47
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5 1 410,2
Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande – -0,3 -0,7 -1,4 –
Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9
Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 – –
Eget kapital hänförligt till stamaktieägare 1 388,5 2 016,9 1 936,7 1 243,2 891,3
Antal stamaktier vid periodens slut 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 410 800 80 233 180
Eget kapital per stamaktie, kr 16,17 23,49 22,55 14,56 11,11
NRV per stamaktie
NRV 1 706,9 2 414,3 2 396,4 1 542,3 1 144,3
Antal stamaktier vid periodens slut 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 410 800 80 233 180
NRV per stamaktie, kr 19,88 28,12 27,91 18,06 14,26
Överskottsgrad
Hyresintäkter 443,6 374,7 272,7 202,2 147,5
Driftsöverskott 304,1 243,0 183,9 139,5 97,5
Överskottsgrad, % 68,6 64,8 67,4 69,0 66,1
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt -536,9 159,1 756,5 219,6 202,7
Eget kapital utgående balans 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5 1 410,2
Avkastning på eget kapital, % -22,8 5,3 26,0 12,5 14,4
Soliditet
Eget kapital 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5 1 410,2
Totala tillgångar 10 058,2 11 341,7 9 563,2 6 488,8 4 412,1
Soliditet, % 23,4 26,3 30,4 27,2 32,0
===== SIDA 157 =====
157
K2A Årsredovisning 2023
Alternativa nyckeltal
Mkr 2023 2022 2021 2020 2019
Räntebärande skuld exklusive leasing
Långfristiga räntebärande skulder 4 644,5 5 109,6 4 345,4 3 340,8 2 442,3
Långfristiga leasingskulder 190,7 189,1 81,7 53,1 43,6
Kortfristiga räntebärande skulder 2 063,9 2 233,7 1 456,8 842,6 154,3
Kortfristiga leasingskulder 34,7 20,5 12,6 10,7 4,1
Räntebärande skuld 6 933,7 7 552,9 5 896,5 4 247,3 2 644,3
Leasingskulder -225,3 -209,6 -94,3 -63,8 -47,7
Räntebärande skuld exklusive leasing 6 708,3 7 343,3 5 802,2 4 183,4 2 596,6
Nettoskuld
Räntebärande skuld exklusive leasing 6 708,3 7 343,3 5 802,2 4 183,4 2 596,6
Likvida medel -80,5 -298,0 -379,2 -412,1 -158,3
Nettoskuld 6 627,8 7 045,3 5 423,0 3 771,3 2 438,3
Belåningsgrad
Räntebärande skuld exklusive leasing 6 708,3 7 343,3 5 802,2 4 183,4 2 596,6
Totala tillgångar 10 058,2 11 341,7 9 563,2 6 488,8 4 412,1
Belåningsgrad, % 66,7 64,7 60,7 64,5 58,9
Belåningsgrad netto
Nettoskuld 6 627,8 7 045,3 5 423,0 3 771,3 2 438,3
Totala tillgångar minus likvida medel 9 977,7 11 043,7 9 184,0 6 076,7 4 253,8
Belåningsgrad netto, % 66,4 63,8 59,0 62,1 57,3
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott 304,1 243,0 183,9 139,5 97,5
Centrala administrationskostnader, förvaltning -15,5 -16,3 -19,8 -13,2 -11,6
Räntenetto -187,9 -128,1 -85,8 -61,9 -45,6
Räntetäckningsgrad, gånger 1,5 1,8 1,9 2,0 1,9
NRV
Eget kapital 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5 1 410,2
Derivat -116,7 -142,9 -25,6 -1,0 0,0
Uppskjuten skatt 435,0 540,2 485,3 300,1 252,9
NRV 2 675,7 3 383,5 3 365,9 2 062,5 1 663,2
Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande – -0,3 -0,7 -1,4 –
Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9
Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 – –
NRV hänförligt till stamaktieägare 1 706,9 2 414,3 2 396,4 1 542,3 1 144,3
Tillväxt NRV per stamaktie
IB NRV hänförligt till stamaktieägare, kr 28,12 27,91 18,06 14,26 10,87
UB NRV hänförligt till stamaktieägare, kr 19,88 28,12 27,91 18,06 14,26
Tillväxt NRV per stamaktie, % -29,3 0,7 54,6 26,6 31,2
===== SIDA 158 =====
158
K2A Årsredovisning 2023
Hållbarhetsdefinitioner
Agenda 2030
FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling
som syftar till att utrota fattigdom och hunger,
förverkliga de mänskliga rättigheterna för
alla, uppnå jämställdhet och egenmakt för
alla kvinnor och flickor samt säkerställa
ett varaktigt skydd för planeten och dess
naturresurser.
Biogent kol
Kol som binds in i biomassa (levande
växter), till skillnad från fossilt kol som
skapats under miljontals år.
CO2e
Koldioxidekvivalenter. Ett mått som
beskriver utsläpp av växthusgaser
(exempelvis koldioxid, metan och
vattenånga) där hänsyn är taget
till att olika sådana gaser har olika
förmåga att bidra till växthuseffekten
och global uppvärmning. Utsläppen
av en viss växthusgas som anges i
koldioxidekvivalenter anger hur mycket
koldioxid som skulle behöva släppas ut
för att ge samma verkan på klimatet.
CSRD
Corporate Sustainability Reporting
Directive. EU-direktivet är en del av
agendan för hållbar finansiering och en
nyckelkomponent för att nå målen i EU:s
gröna giv. Företag och organisationer
kommer att rapportera enligt denna nya
standard från och med 2025, etappvis
utifrån företagets storlek och omsättning.
De planetära gränserna
En beskrivning av de miljöprocesser
och biofysiska gränser som vi inte får
passera om vi vill behålla det klimat och
den typ av biosfär som våra civilisationer
utvecklats i. Begreppet kommer från en
forskningsrapport från Stockholm Resilience
Centre som publicerades i tidskriften
Nature år 2009.
EU-taxonomin
Ett verktyg som ska göra det enkelt att
identifiera och jämföra ekologiskt hållbara
investeringar. Syftet är att underlätta
omallokering av kapital till aktiviteter eller
projekt som är i linje med Parisavtalets mål
om att hålla den globala uppvärmningen
under 1,5°C.
FN Global Compact
Tio principer för hållbart företagande,
inom miljö, arbetsrätt, antikorruption och
mänskliga rättigheter.
GHG-protokollet
Greenhouse Gas Protocol – verksamhetens
klimatpåverkan genom direkta och
indirekta utsläpp av växthusgaser, uppdelat
i tre olika kategorier, så kallade Scope,
(1-3).
GRI
Global Reporting Initiative - oberoende
organisation som utarbetat en global
standard för hållbarhetsredovisning, GRI-
index.
Gröna given
En färdplan för hur vi ska nå netto-noll-
utsläpp. EU:s gröna giv omfattar en
handlingsplan som ska främja ett effektivt
utnyttjande av resurser genom att vi ställer
om till en ren, cirkulär ekonomi samt
återställa förlorad biologisk mångfald och
minska föroreningarna.
IPCC
Intergovernmental Panel on Climate
Change. FN:s mellanstatliga klimatpanel
som sammanställer det vetenskapliga
kunskapsläget kring klimatförändringar,
konsekvenser, sårbarhet och möjliga
lösningar.
Klimatneutral
En verksamhet, organisation eller land,
som genom sin egen verksamhet och/eller
genom att köpa klimatkompensation, det
vill säga andelar i koldioxidsänkor, har ett
nettoutsläpp som är noll.
Klimatpositiv
Att tillskapa och/eller köpa ytterligare
kolsänkor, förbi netto-noll, så att
verksamheten, organisationen eller landet
bidrar med en ytterligare koldioxidsänka,
det vill säga ett positivt bidrag till en
koldioxidlagring.
Kolsänka
En kolsänka är en funktion eller process
där koldioxid tas upp ur luften och lagras
under en lång tid. Vad som är lång tid
kan diskuteras, och de kolsänkor som
K2A syftar på binder kol i allt från flera
decennier till tusentals år. Ett enkelt sätt att
beskriva det är att en sänka tar upp mer
koldioxid än den släpper ut.
Miljöbyggnad iDrift
Svenskt miljöcertifieringssystem för
befintliga byggnader som varit i drift
i minst 3 år. Inkluderar indikatorer
kopplat till energi, innemiljö, materialval,
klimatanpassning och förvaltningsrutiner.
Miljöcertifieringssystemet ägs och förvaltas
av Sweden Green Building Council (SGBC).
Parisavtalet
Ett globalt klimatavtal som världens
ledare enades om på klimatkonferensen
COP21 i Paris år 2015. En av de viktigaste
punkterna i Parisavtalet är att hålla den
globala uppvärmningen långt under 2 °C
och sträva efter att hålla den under 1,5 °C.
Passivhus
Klassning av energieffektiva byggnader
med svenska kriterier definierade av FEBY,
Forum för Energieffektivt byggande. Kraven
relaterar till byggnadens värmeförlusttal,
uttryckt i W/kvm Atemp.
RCP
Representative Concentration Pathway,
en koncentrationsbana för växthusgaser
(inte utsläpp) som antagits av IPCC
(Intergovernmental Panel on Climate
Change), FN:s internationella klimatpanel.
Science Based Target initiative (SBTi)
Vetenskapligt baserade målsättningar
för utsläpp av CO2 som sätts utifrån
det forskningen säger krävs för att nå
Parisavtalets utsläppsmål.
Scope 1
Direkta utsläpp inne i verksamheten, till
exempel vid produktion i egna fabriker eller
från den egna fordonsflottan.
Scope 2
Indirekta utlsäpp från inköpt el, ånga,
värme och kyla, som sker hos producenten.
Scope 3
De indirekta växthusgasutsläppen, utöver
inköpt energi, som alltså sker utanför
företagets gränser. Dessa utsläpp delas ofta
upp i så kallade uppströms och nedströms
utsläpp beroende på om de sker före den
egna verksamheten eller efter den egna
verksamheten i kedjan.
Svanencertifiering
Nordisk miljömärkning Svanen,
miljöcertifiering av produkter som omfattar
kriterier bland annat för flerbostadshus.
En Svanencertifiering av flerbostadshus
inkluderar indikatorer kopplat till energi,
innemiljö, materialval samt rutiner i
byggprocess och förvaltning.
TCFD
Task Force on Climate-related Financial
Disclosures. Ramverk för att identifiera ett
bolags klimatrelaterade finansiella risker
och möjligheter.
TNFD
Task Force on Nature-related
Financial Disclosures. Kommande
ramverk för att identifiera ett bolags
naturrelaterade finansiella risker och
möjligheter. Koncentrationsbanorna
beskriver olika klimatframtider, som
alla anses möjliga beroende på
mängden växthusgaser som släpps
ut under de kommande åren.
Definitioner
===== SIDA 159 =====
159
K2A Årsredovisning 2023
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat (för de senaste 12
månaderna) i procent av eget kapital per
balansdagen. Avkastning på eget kapital
används för att belysa K2A:s förmåga
att generera vinst på ägarnas kapital i
koncernen.
Avrundningar
Då belopp har avrundats till Mkr summerar
inte alltid tabellerna.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till totala
tillgångar. Räntebärande skulder motsvarar
lång- och kortfristiga räntebärande
skulder. Samtliga poster avser balansdag.
Belåningsgrad används för att belysa K2A:s
finansiella risk.
Belåningsgrad netto
Nettoskuld i förhållande till totala tillgångar
justerat för likvida medel vid periodens
utgång. Belåningsgrad netto används för
att belysa K2A:s finansiella risk.
Direktavkastningskrav
Avkastningskravet på restvärdet. Direkt-
avkastningskrav är ett relevant nyckeltal
för att ta ställning till rimligheten i hur
fastigheterna värderas.
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighets-
kostnader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal
för att mäta förvaltningens lönsamhet före
det att centrala kostnader, finansiella
intäkter och kostnader samt orealiserade
värdeförändringar beaktats.
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital reducerat med värdet av
samtliga utestående preferensaktier per
balansdagen samt hybridobligation,
i förhållande till antalet utestående
stamaktier per balansdagen. Värdet av
samtliga utestående preferensaktier har
beräknats som 287,50 kronor multiplicerat
med antalet preferensaktier per
balansdagen. 287,50 kronor motsvarar det
belopp per preferensaktie som innehavaren
har företrädesrätt till, före stamaktier,
vid bolagets eventuella upplösning. Eget
kapital per aktie används för att belysa
stamaktieägarnas andel av bolagets egna
kapital per aktie.
NRV
Långsiktigt substansvärde (NRV). Redovisat
eget kapital med återläggning av
räntederivat och uppskjuten skatt. NRV
används för att ge intressenter information
om K2A:s långsiktiga substansvärde
beräknat på ett för noterade fastighets-
bolag enhetligt sätt.
NRV hänförligt till stamaktieägare
NRV reducerat med värdet av samtliga
utestående preferensaktier och
hybridobligationer. Värdet av samtliga
utestående preferensaktier har beräknats
som 287,50 kronor multiplicerat med
antalet preferensaktier per balansdagen.
287,50 kronor motsvarar det belopp
per preferensaktie som innehavaren har
företrädesrätt till, före stamaktier, vid
bolagets eventuella upplösning. NRV
hänförligt till stamaktieägare anges för
att förtydliga hur stor andel av NRV som
bedöms vara hänförlig till stamaktieägare
efter att andelen hänförlig till innehavare
av preferensaktier, hybridobligationer samt
innehav utan bestämmande inflytande
räknats bort.
NRV per stamaktie
NRV hänförligt till stamaktieägare dividerat
med antalet utestående stamaktier
per balansdagen. NRV per stamaktie
används för att belysa stamaktieägarnas
andel av bolagets NRV hänförligt till
stamaktieägarna per aktie.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar och
skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant
nyckeltal för att mäta förvaltningens
lönsamhet efter att finansiella intäkter och
kostnader beaktas men ej orealiserade
värdeförändringar (värdeförändringar från
joint ventures ingår dock).
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat reducerat med under
perioden utbetalad preferensaktieutdelning
och kostnad hänförligt till hybridobligation
i förhållande till det vägda genomsnittliga
antalet utestående stamaktier under
perioden. Förvaltningsresultat per stamaktie
används för att belysa stamaktieägarnas
andel av förvaltningsresultat per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra
för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för
att belysa koncernens intäktspotential.
IFRS
Förkortning för International Financial
Reporting Standards. Internationella
redovisningsstandarder för koncern-
redovisning som börsnoterade företag
inom EU ska tillämpa från och med 2005.
Justerat resultat per stamaktie
Periodens/årets resultat reducerat
med under perioden utbetalad
preferensaktieutdelning samt avdrag
för kostnader för hybridobligation, i
förhållande till det vägda genomsnittliga
antalet utestående stamaktier under
perioden. Justerat resultat efter skatt
per stamaktie används för att belysa
stamaktieägarnas andel av bolagets
resultat efter skatt per aktie.
Nettoskuld
Räntebärande skuld exklusive leasing
reducerad med likvida medel.
Resultat per stamaktie
Resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare, reducerat med under perioden
utbetalad preferensaktieutdelning samt
avdrag för kostnader för hybridobligation,
i förhållande till det vägda genomsnittliga
antalet utestående stamaktier under
perioden. Resultat efter skatt per stamaktie
används för att belysa moderbolagets
aktieägares andel av bolagets resultat efter
skatt per aktie. Måttet är definierat i IFRS.
Räntebärande skuld exklusive
leasing
Räntebärande skulder reducerade med
korta och långa leasingskulder.
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för central
administration hänförligt till förvaltning i
förhållande till räntenetto (för de senaste
12 månaderna). Räntetäckningsgraden
används för att belysa hur känsligt bolagets
resultat är för ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i
förhållande till balansomslutning vid
periodens utgång. Soliditeten används för
att för att belysa K2A:s räntekänslighet och
finansiella stabilitet.
Uthyrbar yta
Total area som är tillgänglig för uthyrning.
Uthyrningsgrad, ekonomisk
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.
Nytillkomna förvaltningsfastigheter
exkluderas från beräkningen i kvartalet
de tillkommit samt kvartalet därefter.
Nyckeltalet anges i procent och är
relevant för att mäta vakanser, där en hög
uthyrningsgrad i procent innebär en låg
ekonomisk vakans.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkt-
er (för de senaste 12 månaderna). Över-
skottsgrad är ett relevant nyckeltal för att
mäta förvaltningens lönsamhet före det
att finansiella intäkter och kostnader samt
orealiserade värdeförändringar beaktats.
Definitioner
===== SIDA 160 =====
160
K2A:s fastighet Gånsta 2:106 i Enköping består av 80 hyresbostäder som är
miljöcertifierade enligt Miljöbyggnad iDrift.
===== SIDA 161 =====
161
K2A Årsredovisning 2023
Inbjudan till årsstämma
K2A:s årsstämma äger rum onsdagen den 5 juni 2024. För mer information och anmälan se www.k2a.se.
Kalendarium
Finansiella rapporter och bolagshändelser
Årsstämma 2024 5 juni 2024
Delårsrapport Q2 januari – juni 2024 17 juli 2024
Delårsrapport Q3 januari – september 2024 13 november 2024
Bokslutskommuniké 2024 13 februari 2025
Årsstämma och kalendarium
===== SIDA 162 =====
===== SIDA 163 =====
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)
Nybrogatan 59, 114 40 Stockholm
info@k2a.se
www.k2a.se
Org.nr 556943-7600