Nasdaq Nordic · annual-report
Årsredovisning 2023
314272 tecken · 2 HTML-del(ar)
Automatiskt nyckeltalsindex
Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.
Omsättning
- aktieägare uppgick totalt till 5 829 (6 672). | Omsättning och handel | Totalt omsattes 21,0 (25,9) miljoner aktier under 2023 till ett
- Personal- | omsättning (%) 21,5 | Arbetsrelaterade skador 2023
- Under 2023 har vi fastställt att 100 procent av KlaraBo:s | omsättning, kapitalutgifter (capex) och driftsutgifter (opex) | omfattas av EU:s taxonomiförordning, då vår verksamhet
- Tillämplighet (%) Förenlighet (%) | Omsättning 100 5,9 | Kapitalutgifter (capex)* 100 8,7
- (A.2) | omsättning, | år 2022
- (omställnings- | verksamhet)Ekonomiska verksamheter Kod Omsättning | Andel av
- De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) | verksamheternas omsättning (A.1) 34,6 5,9 | V
- 555,2 94,1 | A. Omsättning för verksamheter | som omfattas
Rörelseresultat
- förseningar i bolagets projekt. Detta kan i sin tur medföra en negativ | effekt på koncernens rörelseresultat och vinstmarginal. I dagsläget | finns ingen kännedom om några väsentliga miljökrav som skulle
- kompensera ökade kostnader för bostäder med ökade hyresnivåer | skulle det få en negativ effekt på koncernens rörelseresultat | och vinstmarginal.
- Centrala administrationskostnader 9, 10, 11 -51,3 -46,5 | Rörelseresultat 285,9 232,4 | Finansiella intäkter 13 7,5 1,4
- Den löpande verksamheten | Rörelseresultat 285,9 232,4 | Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet (avskrivning på inventarier) 2,7 2,2
- Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -0,2 -0,2 | Rörelseresultat -18,9 -23,5 | Resultat från andelar i koncernföretag 12 -71,1 -116,9
- Den löpande verksamheten | Rörelseresultat -18,9 -23,5 | Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
- Centrala administrationskostnader -10,1 -10,0 0,0 -0,2 -41,2 -36,4 -51,4 -46,5 | Rörelseresultat 327,0 269,1 0,0 -0,5 -41,1 -36,3 285,9 232,3 | Finansiella intäkter/kostnader -200,8 -104,8 4,4 -3,1 34,7 -11,1 -161,7 -119,0
- är belånad med räntebärande skulder. | Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat med räntenettot. Nycketalet visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från | den operativa verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för ränteförändringar.
Periodens resultat
- Förvaltningsresultat, mkr 124,2 113,4 76,4 35,8 26,4 | Periodens resultat, mkr -381,5 125,1 640,5 345,2 141,3 | Överskottsgrad, % 57,2 55,6 55,2 54,1 55,3
- Derivat redovisas initialt till verkligt värde innebärande att | transaktionskostnader belastar periodens resultat. Efter den | initiala redovisningen värderas derivatinstrument till verkligt
Resultat per aktie
- -2,91 | Resultat per aktie, kr | 42,6
- Innehav utan bestämmande inflytande – – | Resultat per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare, | före utspädning, kr -2,91 0,95
- före utspädning, kr -2,91 0,95 | Resultat per aktie hänförligt till | moderbolagets aktieägare,
Kassaflöde
- kontinuerligt leder till ett högre värde på vårt fastighetsbestånd | och tillväxt i kassaflöde per aktie över tid. | Sammantaget, är behovet av bostäder i landet fortsatt stort,
- • 8 815,1 mkr i eget kapital och lån. | • Starkt kassaflöde stabil balansräkning. | Tillgångar och resurser Klarabos affärsmodell
- lägenheter vid omflyttning, leder | till succesivt ökat kassaflöde, | driftnetto och minskning av löpande
- standard i fastigheten samt bidrar | till ökat kassaflöde och driftnetto. | • Förvaltning i egen regi ger ett
- 3,5 procent (3,3) inklusive derivat. | KASSAFLÖDE | Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar
- nyupptagna finansiella skulder står för merparten. Totalt uppgick | årets kassaflöde till -169,8 mkr (-278,2). Likvida medel vid årets | utgång uppgick till 168,5 mkr (338,3).
- negativ effekt på bolagets finansiella ställning, lönsamhet eller | kassaflöde. Exponering för valutakursrisk förekommer vid köp av | produkter eller tjänster i annan valuta än SEK, som är bolagets
- direktavkastning och därmed en negativ påverkan på KlaraBos | resultat och kassaflöde. Uppgifter om bolagets transaktions- | uppgifter återfinns i not 3 Finansiella risker.
Likvida medel
- nyupptagna finansiella skulder står för merparten. Totalt uppgick | årets kassaflöde till -169,8 mkr (-278,2). Likvida medel vid årets | utgång uppgick till 168,5 mkr (338,3).
- Summa omsättningstillgångar 21,5 49,1 | Likvida medel 168,5 338,3 | Summa tillgångar 9 249,9 9 692,0
- Periodens kassaflöde -169,8 -278,2 | Likvida medel vid årets ingång 338,3 616,5 | Likvida medel vid årets slut 168,5 338,3
- Likvida medel vid årets ingång 338,3 616,5 | Likvida medel vid årets slut 168,5 338,3 | KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
- Periodens kassaflöde -116,5 -334,7 | Likvida medel vid årets ingång 272,5 607,2 | Likvida medel vid årets utgång 156,0 272,5
- Likvida medel vid årets ingång 272,5 607,2 | Likvida medel vid årets utgång 156,0 272,5 | KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
- Finansiella instrument som redovisas i rapporten över finansiell | ställning inkluderar bland tillgångarna innehav av likvida medel, | kund- och hyresfordringar, räntederivat redovisade till verkligt värde
- till oväsentliga belopp. Denna kategori omfattar hyresfordringar, | kundfordringar och likvida medel. Kundfordringar redovisas till det | belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra
Eget kapital
- Finansiellt kapital | • 8 815,1 mkr i eget kapital och lån. | • Starkt kassaflöde stabil balansräkning.
- följd av dyrare finansiering. Ett minskat fastighetsvärde har också | en negativ effekt på eget kapital. KlaraBos fastighetsv | ä
- Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,95 0,86 0,93 0,47 0,34 | Eget kapital per aktie, kr 30,0 32,9 31,9 21,9 14,9 | Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,0 34,5 33,9 23,7 15,3
- 1, 2, 3, 4, 5, 6 | EGET KAPITAL OCH SKULDER | Eget kapital 20
- EGET KAPITAL OCH SKULDER | Eget kapital 20 | Aktiekapital 6,6 6,6
- Balanserat resultat inklusive årets resultat 708,2 1 089,7 | Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 936,3 4 320,0 | Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0
- Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 | Summa eget kapital 3 936,3 4 320,0 | Långfristiga skulder
- Summa skulder 5 313,6 5 372,0 | Summa eget kapital och skulder 9 249,9 9 692,0 | KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Antal aktier
- 25 | Omsatt antal aktier i | 1 000-tal per månadSEK OMXS PI OMXS
- Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % -7,3 1,7 43 55 25 | Antal aktier vid periodens utgång före utspädning, miljoner 131,1 131,2 131,8 48,8 32,4 | Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljoner 131,1 131,7 82,3 41,0 32,4
- Antal aktier vid periodens utgång före utspädning, miljoner 131,1 131,2 131,8 48,8 32,4 | Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljoner 131,1 131,7 82,3 41,0 32,4 | KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
- Aktiekapitalets utveckling | Antal aktier Kvotvärde/ aktie, kr Aktiekapital kr | Vid årets ingång 2022-01-01 131 827 883 0,05 6 591 394
- B Justering förvaltningsresultat hänförligt minoritets andelen, mkr 0,0 0,0 | C Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 131,1 131,7 | (A–B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,95 0,86
- A Eget kapital, mkr 3 936,3 4 320,0 | B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,1 131,2 | A/B Eget kapital per aktie, kr 30,02 32,92
- A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 189,1 4 525,6 | B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,1 131,2 | A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,95 34,48
- säte, verksamhetens inriktning, gränserna för aktiekapital | och antal aktier samt förutsättningarna för att få delta vid | bolagsstämma.
Antal anställda
- Soliditet (%) 42,6 44,6 49,3 39,9 | Medelantal anställda 66,0 59,2 54,9 24,0 | Moderbolaget
- Soliditet (%) 55,5 52,3 78,5 86,8 79,0 | Medelantal anställda 12,0 8,8 4,6 8,0 6,7 | MÅL
- KlaraBo bedriver sin verksamhet genom en liten organisation | med begränsat antal anställda. KlaraBos framtida utveckling är | i hög grad beroende av ledningens och andra nyckelpersoners
- Personal | Medelantal anställda | Koncernen Moderbolaget
Fulltext
Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2
===== SIDA 1 ===== Värdeskapande förvaltning med fokus på hållbar utveckling ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 2 ===== Innehåll INTRODUKTION KlaraBo i korthet 3 Året i korthet 4 Vd-ord 5 STRATEGI Affärsidé och värdeskapandemodell 7 Mål och utfall 8 AKTIEN Aktien 9 HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete 11 KlaraBos roll i värdekedjan 12 Intressentdialog 13 Våra viktigaste hållbarhetsfrågor 14 Klimat och energi 15 Cirkulära samhällen 18 Trygga och trivsamma kvarter 20 Medarbetare 22 Hållbara affärer 24 EU-taxonomi 25 GRI-index 29 Bestrykanderapport 30 FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse 31 Risker och riskhantering 33 Flerårsöversikt nyckeltal 37 Finansiella rapporter koncernen 38 Finansiella rapporter moderbolaget 42 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 76 Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten 81 Styrelse 82 Ledning 84 ÖVRIGT Fastighetsförteckning 85 Nyckeltal/definitioner 89 Kalendarium 90 KlaraBos historia 91 Noter 45 Styrelsens underskrifter 71 Revisionsberättelse 72 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 2 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 3 ===== KlaraBo i korthet 499 500 Total uthyrningsbar yta, kvm 32,0 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 6 604 Antal hyreslägenheter 9 007 Totalt marknadsvärde fastigheter, mkr -2,91 Resultat per aktie, kr 42,6 Soliditet, % 52,2 Belåningsgrad, % 79,9 Räntesäkringsgrad, % 3,7 Räntebindningstid, år VERKSAMHETEN KlaraBo Sverige AB är ett börsnoterat fastighetsbolag med långsiktigt förvaltningsperspektiv inom bostads- fastigheter. Verksamheten fokuserar på förvaltning, förädling och renovering av beståndet. Därtill förvärvas äldre bestånd och nya hyresbostäder produceras när marknadsförutsättningarna är de rätta. KlaraBo har sitt huvudkontor i Malmö men är verksamt över hela Sverige. Förvaltningsfastigheter Projektportfölj Förvaltningsfastigheter Bestånd med renoveringspotential FASTIGHETSPORTFÖLJ Fastighetsportföljen består av förvaltnings- fastigheter samt av en projektportfölj med mark och byggrätter för nyproduktion av bostäder. Fastigheterna är belägna från Trelleborg i söder, Visby i öster till Umeå i norr och indelade i fyra förvaltnings regioner; Syd, Öst, Mitt och Norr. 40% 60% 80% 20% KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 KLARABO I KORTHET 3 INNEHÅLL INTRODUKTION KlaraBo i korthet Året i korthet Vd-ord STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 4 ===== Året i korthet Kv3 KlaraBo tecknade ett femårigt hyresavtal om 1 600 kvm med Malmö Stad i centrala Malmö. Fastigheten förhyrs i sin helhet av Malmö Stad för verksamhet inom funktionsstödsförvalt- ningen. Avtalet löper från den 1 oktober 2023. KlaraBo tecknade ett tvåårigt hyresavtal om 400 kvm kontorslokaler i det så kallade Palladium-huset i Borlänge. Avtalet gäller från den 1 november 2023 och det årliga hyresvärdet uppgår till 0,5 Mkr. Kv4 KlaraBo förlängde ett befintligt lån om 365 Mkr till hösten 2026. Kreditmarginalen i lånet understeg KlaraBos dåvarande genomsnitt- liga kreditmarginal och samtidigt förlängdes bolagets kapitalbindning till 2,4 år. Därmed har KlaraBo inga ytterligare krediter som förfaller 2023-2024. En klimatfärdplan antogs som beskriver hur KlaraBo ska arbeta för att nå målet om klimat neutralitet i hela värdekedjan senast 2045 respektive delmålet om att bara använda för nybar energi för el, värme och bilar senast 2030. Vid årsskiftet hade sammanlagt 220 lägen- heter renoverats i beståndet under året. Hyresvärdes ökningen uppgick totalt till 12,6 procent, jämfört med den generella hyreshöjningen om cirka 3,4 procent för 2023. Kv2 KlaraBo installerade fjärrvärme och öppet fiber för 140 hushåll i Skönvik strax norr om Sundsvall. Projektet innebär en besparing om knappt 0,5 Mkr respektive drygt 100 000 kg koldioxidekvivalenter (kgCO2e) om året. I samband med fjärrvärmeinstallationen installerades även öppet fiber. KlaraBo meddelade sin avsikt att förlänga befintligt lån om drygt 500 Mkr till hösten 2027. Lånet utgjorde drygt 10 procent av Klarabos totala lånestock och kreditmarginalen blev lägre än snittet för KlaraBos dåvarande kreditmarginal. Åtgärden innebar att kapital- bindningen förlängdes till 2,6 år. KlaraBo tecknade ett femårigt hyresavtal om 500 kvm för förskoleverksamhet med Renässans Akademin i Trelleborg. Hyresvärdet uppgår årligen till 0,8 Mkr. Kv1 KlaraBo förlängde hyresavtalet med System- bolaget i Västervik. Avtalet förlängdes med fem år och avser butikslokalerna i Tullportens galleria i centrala Västervik. Hyresvärdet uppgår till cirka 1,8 Mkr årligen. Parterna träffade även ett samverkansavtal för minskad klimatpåverkan. ÅRET I KORTHET 4 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 INNEHÅLL INTRODUKTION KlaraBo i korthet Året i korthet Vd-ord STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 5 ===== ”Förändrat marknadsklimat och ökad intjäningsförmåga” Utvecklingen under verksamhetsåret bekräftar styrkan i KlaraBos affärsmodell som innefattar långsiktigt ägande, förvalt- ning och förädling av hyresfastigheter. En affärsmodell, som medför årliga hyres- höjningar över den allmänna nivån, och skapar gynnsamma förutsättningar för dels ett successivt ökande värde på vår fastig- hetsportfölj och dels god tillväxt i kassa- flödet per aktie över tid. En ytterligare faktor som bidrar till vår stabilitet, inte minst under 2023, är den höga andelen av finansiering som är räntesäkrad och vår finansiering uteslutande sker via bankbelåning. Bevisad affärsmodell som uppgraderar äldre fastighetsbestånd KlaraBo har som mål att genom aktiv förvaltning och materiella investeringar uppnå en hyresutveckling som överstiger den allmänna årliga hyreshöjningen. För att nå detta mål är en central del i KlaraBos strategi är att förvärva och utveckla befintliga bostadsfastigheter i tillväxt regioner över hela landet. Uppgradering och standardhöjande åtgärder fortsatte enligt plan under året och 220 lägenheter renoverades, vilket innebär i snitt 55 per kvartal. Samtidigt som hyresintäkterna i dessa lägenheter ökar sänks drift- och underhållskostnader bland annat tack vare mer energisnåla hållbara lösningar. De standardhöjande åtgärderna tillsammans med den generella hyreshöjningen bidrog till att hyresvärdet för våra bostäder ökat med 12,6 procentenheter under 2023, jämfört med en generell hyreshöjning om 3,4 procent. Värdeskapande förvaltning motverkar högre avkastningskrav De värdeskapande åtgärderna illustrerar affärsmodellens potential. Trots stigande avkastningskrav dämpar uppgra- deringarna, som endast sker i takt med frivillig avflyttning, en eventuell värdenedgång i beståndet. Under året höjdes det externa avkastningskravet på våra fastigheter med i genomsnitt 67 baspunkter. Detta skulle enligt känslighetsanalysen motsvarat ett värdetapp om cirka 1 190 Mkr, allt annat lika, men tack vare det löpande förädlingsarbetet uppgick värdeminskningen till VD-ORD 5 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 INNEHÅLL INTRODUKTION KlaraBo i korthet Året i korthet Vd-ord STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 6 ===== cirka 750 Mkr. Vår strategi är att fortsätta utveckla beståndet genom förädling och förtätning. Med en snitthyra om låga 1 127 kr/kvm för den oförädlade delen av beståndet, vilket är betydligt under generell marknadsnivå, finns alltså betydande utrymme framöver för fortsatt värdeskapande. Hyresförhandlingar 2024 Under det fjärde kvartalet inleddes hyresförhandlingarna inför 2024. Per den 1 januari 2024 var närmare 90 procent av vårt bestånd, motsvarande cirka 5 800 lägenheter, förhandlade eller direktaviserade med hyreshöjningar om i genomsnitt 5,0–5,5 procent. De senaste åren har de flesta drifts- och underhållskostnader ökat avsevärt till följd av den höga inflationen. Det gäller givetvis också avgifter för fjärrvärme, el samt VA. Som ett affärsdrivande bolag måste vi se till att ha rätt förutsättningar för att förvalta våra fastigheter på ett ansvarsfullt sätt och se till att vi kompenseras för de ökade kostnaderna i samhället genom att föra vidare en del av dessa till hyres- gästerna via den årliga hyresförhandlingen. För oss är det också viktigt att de nya hyrorna börjar gälla från årets inledning, då kostnadsökningarna träder i kraft. Stabil finansiell grund KlaraBo förlängde under året ett befintligt lån om 365 Mkr till hösten 2026. Kreditmarginalen i lånet understeg vår genom snittliga kredit- marginal samtidigt som kapitalbindningen förlängdes. I och med det har vi inga ytterligare krediter som förfaller förrän 2025. Samtliga KlaraBos lån är upptagna via fem nordiska banker vilket är en fördel. Vid årsskiftet uppgick räntesäkringsnivån till 79,9 procent. Belåningsgraden uppgick per årsskiftet till 52,2 pro- cent, och finansiering sker som sagts endast via bankbelåning. Fortsatt fokus på hållbar utveckling Under 2022 tog vi fram en ny hållbarhetsstrategi som grundar sig i våra mest väsentliga hållbarhetsområden: Klimat och energi, Cirkulära samhällen, Trygga och trivsamma kvarter, Medarbetare och Hållbara affärer. Därtill formulerade vi mål som till exempel innebär att vi ska vara klimatneutrala i hela värdekedjan till 2045. Under året som har gått har vi jobbat vidare med att förverkliga vår strategi och implementerat nya rutiner, vi har bland annat tagit fram en klimatfärdplan och klimatriskinventerat hela vårt fastighetsbestånd. Vi har jobbat vidare med att stärka känslan av trygghet och gemenskap i våra bostadskvarter genom olika dialoger och samarbeten. På grund av det marknadsläge som rådde under året med höga räntor och en turbulent fastighets- och byggbransch, har vi haft färre nybyggnationer. I stället har vi fokuserat än mer på att minska koldioxidutsläppen i befintligt bestånd genom att se över möjligheten att teckna mer miljövänliga fjärrvärmeavtal, energieffektivisering och återbruk. KlaraBo kommer påverkas av flertalet av de hållbarhetsrelaterad EU-direktiv som träder i kraft inom de kommande åren, vi har tagit många viktiga steg i år med förberedelserna inför detta men det kommer vara fortsatt fokus under 2024. KlaraBos första medarbetarundersökning genomförd Under 2023 genomförde KlaraBo sin första medarbetarunder- sökning där vi fick värdefull feedback på hur KlaraBo uppfattas som arbetsgivare och hur organisationen mår. Resultatet av undersökningen ligger till grund för de aktiviteter och insatser vi kommer att genomföra under kommande år. Trivsel, hälsa och engagemang för våra 66 medarbetare är avgörande för vår fortsatta utveckling och framgång som bolag. Målet är att skapa förutsättningar för medarbetare att trivas och utvecklas inom sina roller och inom företaget, att utveckla ledarskapet och att arbeta för att KlaraBo blir en än mer attraktiv arbetsgivare. Jag vill här också passa på att tacka alla medarbetare för deras driv, engagemang och prestationer under 2023 och ser fram emot att vi tar ytterligare steg för att skapa trivsel för oss själva som för våra hyresgäster. KlaraBo ska vara ett tillväxtbolag De flesta bedömare ser ett mer gynnsamt marknadsklimat för fastighetsbranschen, och inte minst bostäder, under 2024 jämfört med fjolåret. Det ger oss potential att dels växa vårt förvaltningsbestånd via förvärv och dels expandera via nypro- duktion. Även om KlaraBo i grunden ska vara ett tillväxtföretag är, och förblir, basen i vårt värdeskapande vår affärsmodell som kontinuerligt leder till ett högre värde på vårt fastighetsbestånd och tillväxt i kassaflöde per aktie över tid. Sammantaget, är behovet av bostäder i landet fortsatt stort, inte minst vad gäller hyresrätter och vi har en fortsatt god efterfrågan på våra hyreslägenheter. Under året var vårt med bestånd mer eller mindre fullt uthyrt med en stabil uthyrnings- grad om 97,8 procent. Sammantaget ser vi framtiden an med tillförsikt. Andreas Morfiadakis, vd KlaraBo KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VD-ORD 6 INNEHÅLL INTRODUKTION KlaraBo i korthet Året i korthet Vd-ord STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 7 ===== Humankapital • Kompetens och erfarenhet hos 66 medarbetare. Strukturkapital • Arbetsmetoder och projektreferenser. • Ett allt starkare varumärke och arbets- givarvarumärke. • Egen förvaltning. Socialt och relationskapital • Långsiktiga och goda relationer med hyresgäster, aktieägare, leverantörer och kommuner. Tillverkat kapital och andra resurser • Cirka 200 fastigheter samt marktillgångar. Finansiellt kapital • 8 815,1 mkr i eget kapital och lån. • Starkt kassaflöde stabil balansräkning. Tillgångar och resurser Klarabos affärsmodell • Upparbetad renoveringsstrategi som genom uppgradering av lägenheter vid omflyttning, leder till succesivt ökat kassaflöde, driftnetto och minskning av löpande underhållsbehov. • Värdeskapande åtgärder i fastigheten genom olika kund- erbjudanden vilket leder till ökad standard i fastigheten samt bidrar till ökat kassaflöde och driftnetto. • Förvaltning i egen regi ger ett kontinuerligt fokus på optimering och kostnadskontroll av drift- och underhållskostnader. • Kundnära förvaltning vilket ger möjligheter till bättre anpassning av erbjudandet för att vid varje tillfälle passa kundernas behov och efterfrågan. Förädling och renovering Nyproduktion och projekt- utveckling Förvärv Affärsidé och värdeskapandemodell Affärsmodell KlaraBos affärsmodell bygger på en långsiktig förvaltning genom renovering, förvärv och nybyggnation. Affärsidé KlaraBo ska förvalta, utveckla och förvärva attraktiva bostäder i svenska tillväxtregioner. För ägarna Hållbar affär och långsiktig lönsamhet, tillväxt och avkastning till ägarna. För medarbetarna Fokus på schyssta arbetsvillkor, hälsa, mångfald och inkludering. Utvecklingsmöjligheter. För kunderna Miljöcertifierade egenutvecklade bostäder. Trygga och trivsamma kvarter. För samhället Tillgodoser lokala behov av bostäder. Arbetar för att minska våra utsläpp av växthusgaser i enlighet med Parisavtalet. Skapat värde Nedan illustreras KlaraBos verksamhet och värdeskapande; vilka resurser bolaget nyttjar, hur de förädlas i verksamheten och vilka värden de skapar för olika intressenter. AFFÄRSIDÈ OCH VÄRDESKAPANDEMODELL KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 7 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI Affärsidé och värdeskapandemodell Mål och utfall AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 8 ===== Övergripande mål Mål Utfall 2023 Kommentar Förvaltad yta, BOA Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst en halv miljon kvadratmeter bostäder. >500 000 kvm 437 258 kvm Förvaltad yta ökade under året med 4 178 kvm till följd av färdigställda nyproduktionsprojekt. Byggrätter Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade. >200 bostäder 0 De fortsatt utmanande marknadsförutsättningarna innebar att målet inte uppnåddes. Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga hyreshöjningen. >Allmän hyreshöjning 3,4 procentenheter Med totalt 220 helrenoverade lägenheter 2023 uppfylldes målet. Långsiktigt substansvärde Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. >15% -2% Den genomsnittliga årliga tillväxten sedan 2019 uppgår till 24 procent. Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. >12% 3% Den genomsnittliga årliga tillväxten sedan 2019 uppgår till 32 procent. Utdelning Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvaltnings- resultat. Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduk- tion, investeringar i befintligt bestånd och förvärv, under de närmaste åren, varför utdelningar då kan komma att utebli. >50% av beskattat förvaltningsresultat – KlaraBo fortsätter att prioritera återinvesteringar i verksamheten framför utdelning i enlighet med utdelningspolicyn. Hållbarhet Senast år 2030 ska endast förnybar energi användas för el, värme och bilar i vår verksamhet. Senast år 2045 ska vi vara klimatneutrala i hela värdekedjan. För övriga hållbarhetsmål, se sidorna 15, 18, 20, 22 och 24. 2030 – Endast förnybar energi 2045 – Klimatneutrala Växthus- gasintensitet 2023: 0,031 ton CO2e/kvm Under 2023 har åtgärder för att minska KlaraBos koldioxidutsläpp i den egna verksamheten prioriterats. Mål och utfall KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga, utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner. Värdeskapandet mäts bland annat som tillväxt i substansvärde och förvaltningsresultat per aktie. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 MÅL OCH UTFALL 8 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI Affärsidé och värdeskapandemodell Mål och utfall AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 9 ===== Aktien KlaraBo har två aktieslag, A- och B-aktier, där varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie berättigar till en röst. Antalet A-aktier uppgick per 31 december 2023 till 16 300 000 och antalet B-aktier till 115 527 883. Aktiekapitalet uppgick till 6 591 394 kr och kvotvärdet per aktie var därmed 0,05 kr. KlaraBos B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan den 2 december 2021. Ägare och ägarstruktur De femton största ägarna kontrollerade 71 (70) procent av kapitalet och 82 (81) procent av rösterna per den 31 december 2023. Svenska företag, fonder och privatpersoner ägde 78,11 (78,60) procent av aktiekapitalet medan det utländska aktie- ägandet uppgick till 21,89 (21,40) procent av kapitalet. Antalet aktieägare uppgick totalt till 5 829 (6 672). Omsättning och handel Totalt omsattes 21,0 (25,9) miljoner aktier under 2023 till ett sammanlagt värde av 304,8 (624,3) mkr. Den största handels- platsen var OMX Stockholm, där 89,21 procent av årets handel skedde. Den näst största var Chicago Board Options Exchange (CBOE), som stod för 6,9 procent av handeln. Aktieutveckling Under året sjönk KlaraBos aktiekurs med 5,92 procent, från 18,24 kr till 17,16 kr. Årets högsta stängningskurs var 21,06 kr per den 17 januari och lägsta stängningskurs var 11,02 kr den 9 juni 2023. Under året steg OMX Stockholm PI med 15,48 procent medan OMX Stockholm Real Estate PI steg med 16,95 procent. Per den 31 december 2023 uppgick KlaraBos börsvärde till 2,3 (2,4) mdr kr. Utdelningspolicy Långsiktigt ska KlaraBo varje räkenskapsår dela ut 50 procent av beskattat förvaltningsresultat. Dock kommer KlaraBo de närmaste åren att främst prioritera tillväxt genom investe- ringar i befintligt bestånd och förvärv, varför utdelningar då kan komma att utebli. 15 största ägarna Kapital Röster Investment AB Spiltan 11,70% 11,80% Rutger Arnhult 8,40% 4,00% Wealins S.A. 7,30% 3,50% Pensionskassan SHB Försäkringsförening 7,10% 3,40% Ralph Mühlrad 6,40% 7,20% Anders Pettersson med familj 5,90% 15,60% ODIN Fonder 4,30% 2,00% Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 4,30% 2,00% Länsförsäkringar Fonder 4,10% 2,00% Lennart Sten 3,90% 8,30% Mats Johansson 2,00% 9,70% Andreas Morfiadakis 1,90% 8,50% Richard Mühlrad 1,40% 3,20% Carnegie Fonder 1,20% 0,60% Avanza Pension 1,20% 0,60% Övriga 29,00% 18,00% Aktiens utveckling 2023 0 700 1 400 2 100 2 800 3 500 DNOSAJJMAMFJ 0 5 10 15 20 25 Omsatt antal aktier i 1 000-tal per månadSEK OMXS PI OMXS Real Estate KLARA B Källa: HoldingsKälla: Holdings KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 AKTIEN 9 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI Affärsidé och värdeskapandemodell Mål och utfall AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 10 ===== HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Hur vi jobbar för en hållbar samhällsutveckling KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 11 ===== Kort om vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsstyrning KlaraBos styrelse är ytterst ansvariga för bolagets hållbarhets- strategi och beslutar om till exempel fokusområden och håll- barhetsmål. Det finns inte något särskilt utskott i styrelsen för hållbarhetsfrågor. Det löpande hållbarhetsarbetet avrapporteras regelbundet till styrelsen och prioriterade hållbarhetsfrågor följs upp i samband med styrelsemöten. Hur hållbarhetsarbetet fort- skrider presenters i delårsrapporterna och en mer omfattande rapportering med klimatbokslut och övriga hållbarhetsnyckeltal presenteras i KlaraBos års- och hållbarhetsredovisning. Styrelsen är ansvarig för och godkänner delårsrapporter samt års- och hållbarhetsredovisning. Klagomål och avvikelser kopplade till KlaraBos hållbarhets arbete och uppförandekod rapporteras till styrelsen om sådana inträffar. Under året har inga avvikelser eller bekräftade fall om brott mot uppförande- koden rapporterats. Styrelsemedlemmarna har ett individuellt ansvar att säker- ställa relevant hållbarhetskompetens. Styrelsens arbete utvärderas årligen och utgör ett underlag för valberedningen. Hållbarhet har hittills inte varit en del av utvärderingen, men kommer framgent att vägas in i valberedningens arbete. Det strategiska ansvaret för KlaraBos hållbarhetsarbete, som innefattar styrning och uppföljning, ligger hos ledningsgruppen, tillsammans med hållbarhetschef och HR-chef. Hållbarhets- åtgärder prioriteras efter förväntad effekt och rimlig kostnad. Vår förvaltningsorganisation ansvarar för implementering och uppföljning. Om hållbarhetsrapporten Sedan 2022 redovisar KlaraBo hållbarhetsarbetet årligen, i samband med årsredovisningen. Hållbarhetsrapporten omfattar hela KlaraBo Sverige AB för rapporteringsperioden 1 januari till 31 december år 2023. Rapporten är granskad av KlaraBos styrelse. Utöver revisors yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten görs ingen extern granskning av innehållet. Kontaktperson för hållbarhetsrapporten är Kristin Lundmark, kristin.lundmark@klarabo.se Förändringar från tidigare hållbarhetsrapport I år utökar vi rapporteringen och redovisar, utöver årsredovis- ningslagen 6 kap 11 §, även vårt hållbarhetsarbete med refe- rens till GRI Standards 2021 samt EU:s taxonomiförordning. Vi utökar även omfånget av rapporterade växthusgas utsläpp i scope 3 till att omfatta fler utsläppskategorier enligt GHG- protokollet. Samarbeten för KlaraBos hållbarhetsarbete LFM 30 Fastighetsägarna Hyresgästföreningen FN:s globala hållbarhetsmål ligger till grund för KlaraBos hållbarhetsarbete.Vi har identifierat de sju målen som områden där KlaraBo kan påverka mest. Styrdokument för KlaraBos hållbarhetsarbete Svenska Aktiebolagslagen Årsredovisningslagen Miljöbalken Arbetsmiljölagen Boverkets byggregler FN:s globala hållbarhetsmål Parisavtalet KlaraBos uppförandekod för medarbetare KlaraBos uppförandekod för leverantörer (enligt riktlinjerna för UN Global Compact) Svanen Miljöbyggnad KORT OM VÅRT HÅLLBARHETSARBETE KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 11 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 12 ===== KlaraBos roll i värdekedjan KlaraBos värdekedja spänner hela vägen från råvaruleverantörer till hyresgäster. Vi påverkar och påverkas av olika hållbarhetsfrågor i såväl tidigare som i senare led av värdekedjan. I våra nybyggnads- och renoveringsprojekt är vi beroende av entreprenörer, materialleverantörer och i förlängningen även av materialtillverkare och råvaruproducenter. För att uppföra en byggnad krävs stora mängder av olika byggmaterial och spårbarheten bakåt i värdekedjan är låg. Vi ställer krav på våra leverantörer inom områdena mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och anti-korruption. Läs mer om det på sida 24. I senare led av värdekedjan finns hyresgästerna fördelade på våra 6604 lägenheter. Som bostadsbolag har vi stor påverkan inom frågor som rör hyresgästernas boendemiljö, trygghet och trivsel. Det ger oss också möjlighet att skapa förutsättningar för hållbara val i vardagen. På sida 20 kan du läsa mer om hur vi arbetar med trygga och trivsamma kvarter. Affärsmodell KlaraBos affärsmodell bygger på en långsiktig förvaltning genom förvärv, nybyggnation och renovering. Nyproducerade bostäder miljöcertifieras och byggs enligt en standardiserad process, vilket medför rimliga hyror för de boende. En viktig del av KlaraBos affär handlar om att förvärva bostäder för ett långsiktigt ägande och förvaltande. Då en stor del av en byggnads totala klimatpåverkan sker under byggskedet är det alltid fördelaktigt att renovera och nyttja de hus som redan finns. I samband med omflyttning, eller på förfrågan från hyresgästen, kan KlaraBo successivt renovera lägenheterna. En sådan renovering innebär bland annat höjd standard, tillgänglighetsanpassning samt att material med eventuella farliga ämnen omhändertas. På sidan 7 beskrivs KlaraBos affärsmodell närmare Råvaruleverantörer Materialtillverkare Materialleverantörer Entreprenörer Nybyggnation, projektutveckling och renovering Ägande och förvaltning Våra hyresgäster Hyresgäster KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 KLARABOS ROLL I VÄRDEKEDJAN KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 12 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 13 ===== Intressentdialog En viktig del i vårt hållbarhetsarbete handlar om att ta reda på vilka förväntningar och krav våra intressenter har på KlaraBo. Genom löpande intressentdialoger får vi en ökad förståelse för vilka frågor som skapar värde för våra intressenter och vilka frågor som påverkar de mest sårbara grupperna. Våra viktigaste intressentgrupper är hyresgäster, medarbetare, styrelse, ägare, långivare och Hyresgästföreningen. KlaraBo för löpande dialog med intressenterna genom bland annat möten, enkäter och intervjuer. År 2022 genomfördes en fördjupad intressentdialog där intressentgrupperna, genom en webbenkät, fick värdera olika hållbarhetsfrågors betydelse för KlaraBo. I styrelse- respektive ledningsgrupp genomfördes workshops där deltagarna fick diskutera vilka hållbarhetsfrågor de ansåg ha störst strategisk betydelse för KlaraBo, utifrån ett risk- och möjlighetsperspektiv. Djupintervjuer genomfördes med repre- sentanter för ägare och Hyresgästföreningen. Under 2024 kommer kompletterande intervjuer att genomföras med fler representanter i värdekedjan. Intressentgrupp Väsentliga hållbarhetsfrågor Dialogtillfällen Hyresgäster Schyssta arbetsvillkor Trygga och trivsamma bostadskvarter Affärsetik Sunda material Enkät Medarbetare Schyssta arbetsvillkor Trygga och trivsamma bostadskvarter Affärsetik Enkät, workshop ledningsgrupp Styrelse Trygga och trivsamma bostadskvarter Klimat och energi Mångfald och inkludering Affärsetik Enkät, workshop Ägare och långivare Affärsetik Trygga och trivsamma bostadskvarter Klimat och energi Mångfald och inkludering Enkät, djupintervju Hyresgästföreningen Klimat och energi Trygga och trivsamma bostadskvarter Hållbar affärsmodell Enkät, djupintervju De hållbarhetsfrågor som intressenterna fick värdera Klimat och energi, klimatanpassade fastigheter, vattenanvändning, cirkulärt samhälle, sunda materialval, biologisk mångfald, transporter, mångfald och inkludering, samhällsengagemang, trygga och trivsamma kvarter, schyssta arbetsvillkor, utbildning och information om hållbarhet, affärsetik, hållbar affärsmodell och långsiktigt värdeskapande. KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 INTRESSENTDIALOG KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 13 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 14 ===== Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Med utgångspunkt i hur KlaraBo påverkar samhälle, miljö och klimat har fem hållbarhets frågor valts ut som de mest väsentliga för KlaraBo att arbeta vidare med. I prioriteringsarbetet har även intressenterna involverats. Inom samtliga hållbarhetsfrågor har mål formulerats. För att identifiera våra viktigaste hållbarhetsfrågor har vi använt oss av GRI:s (Global Reporting Initiative) process för väsentlighets- analys. Processen består av ett antal steg där det första handlar om att förstå organisationens hållbarhetssammanhang. Med utgångspunkt i genomförda intressentdialoger och ramverket SASB (Sustainability Accounting Standards Board) sammanställdes hållbarhetsfrågor relaterade till KlaraBos verksamhet. I nästa steg bedömdes frågornas faktiska och potentiella påverkan på människa, miljö, ekonomi och samhälle. Därefter gjordes en värdering utifrån hur allvarlig och hur sannolik KlaraBos påverkan på dessa frågor är. Fem hållbar- hetsområden identifierades som extra viktiga för KlaraBo att arbeta vidare med. Dessa områden är klimat och energi, cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare samt hållbara affärer. I prioriteringsarbetet involverades även intressenterna. Frågorna validerades med utvalda intressenter och styrelse. Under 2022 fastslogs mål och utifrån dessa har strategier och handlingsplaner arbetats fram under 2023. Under 2024 kommer en dubbel väsent- lighetsanalys att genomföras, som förberedelse för den kommande hållbarhetsrapporteringslagen Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Hållbara affärer Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Cirkulärt samhälle SOCIALT ANSVAR BOLAGSSTYRNING M ILJÖ KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 VÅRA VIKTIGASTE HÅLLBARHETSFRÅGOR KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 14 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 15 ===== Ett KlaraBo i omställning Risk Energimarknaden är global och påverkas av faktorer i omvärlden. De kommande åren förväntas stigande och oförutsägbara energipriser vilket innebär en ekonomisk risk för KlaraBo. Enligt FN:s klimatpanel IPCC är en global temperaturökning på 1,5 grader oundviklig. Med klimatförändringar ökar riskerna för bland annat översvämningar, skyfall, värmeböljor och bränder. Något som kan medföra stora påfrestningar på KlaraBos fastigheter. En klimatfärdplan för att nå våra mål För att kunna följa upp och styra mot våra klimat- och energimål har vi under året lagt stort fokus på att ta fram en klimatfärdplan. Planen, som utgår från GHG-protokollets kategorier för utsläpp av växthusgaser, beskriver mål och delmål inom respektive område. Planen beskriver också översiktligt vilka aktiviteter som krävs för att nå målen inom respektive område, utifrån dessa aktiviteter har utsläppsminskningar beräknats. Planen beskriver där utöver vilken enhet som är ansvarig, respektive enhet ansvarar för en mer detaljerad planering av aktiviteter. Färdplanen ses över årligen av KlaraBos ledningsgrupp. KlaraBos långsiktiga klimatmål är att senast år 2045 vara klimatneutrala i hela värdekedjan. Ett mål som är i linje med FN:s globala hållbarhetsmål och Parisavtalet. Under året har vi arbetat fram en färdplan som beskriver vår omställning. Mål • Senast år 2030 ska endast förnybar energi användas för el, värme och bilar i vår verksamhet. Senast år 2045 ska vi vara klimatneutrala i hela värdekedjan. • Senast år 2025 ska energianvändning per kvm i KlaraBos fastig- hetsbestånd ha minskat med minst 10 procent jämfört med 2021. • Alla våra nybyggda bostäder certifieras minst enligt Svanen. • Trästomme ska prioriteras vid nyproduktion. • Alla våra fastigheter ska klimatsäkras. Figuren visar vilka utsläppsminskningar KlaraBo behöver göra för att nå målet om klimatneutralitet i hela värdekedjan senast år 2045. I stapeln för 2022 ingår den ökning av växthusgasutsläpp som förväntas till följd av en utökad datainsamling i scope 3. Observera att ökningen är uppskattad, och i verkligheten kan bli större eller mindre. Målet om minskning av växhusgasutsläpp till 2030 är 42 procent baserat på Pathways to Net-zero –SBTi Technical Summary samt KlaraBos delmål om att endast förnybar energi ska användas för el, värme och bilar i KlaraBos verksamhet. 2045 ska KlaraBos utsläpp av växthusgaser ha minskat med 90 procent och resterande del ska kompenseras genom växthusgasupptag eller klimatkompensation. Modell klimat- färdplan, saknar underlag Klimat och energi KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 KLIMAT OCH ENERGI KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 15 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 16 ===== Energi Genom att ta väl hand om det befintliga fastighetsbeståndet kan KlaraBos påverkan på klimatet begränsas. Att välja fossilfri energi för el, värme och bilar är avgörande för att minska den egna verksamhetens koldioxidutsläpp. KlaraBo har sedan år 2020 köpt ursprungsmärkt vattenkraft från Vattenfall. Under 2023 löpte avtalet ut och beslut togs då av kostnadsskäl att teckna ett nytt avtal för fossilfri el, vilket inkluderar kärnkraft. Avtalet kommer omprövas om ett år då den långsiktiga målsätt- ningen är att ha förnybar el. KlaraBo har installerade solceller som under 2023 har genererat cirka 42 MWh el. Förvärvade fastigheter med fossil uppvärmningskälla konverteras löpande. Under året har 140 lägenheter i Sundsvall fått en ny uppvärm- ningskälla då oljepannor ersatts med fjärrvärme. I samband med detta tecknades även avtal för allokerad fjärrvärme för alla fastigheter i Sundsvall, en åtgärd som minskar våra koldioxidutsläpp från fjärrvärmen med ca 10 procent. Totalt sett har energiförbrukningen ökat jämfört med förra året på grund av en kallare vinter sett till graddagar. I förhållande till 2021 har energiförbrukning dock minskat med 2 procent. Klimatriskinventering av fastighetsbeståndet Ett varmare klimat innebär ökade risker för våra fastigheter. Som ett första steg mot en framtidssäkrad fastighetsportfölj har beståndet under 2023 inventerats med avseende på utsatthet för fysiska klimatrisker idag och framåt. 148 fastigheter har bedömts utifrån sex olika klimatrisker. Dessa är: risk för över- svämning från hav, sjöar eller vattendrag; risk för översvämning från skyfall; risk för kraftiga snöfall; risk för varmare och torrare klimat; risk för brand och risk för ras, skred och erosion. För varje risk har sannolikhet och skaderisk bedömts, vilka sammantaget genererar en riskfaktor mellan 1–9, där en risk faktor mellan 1 och 3 innebär ingen risk, en riskfaktor mellan 4 och 6 innebär viss risk och en faktor över 6 innebär stor risk. Inventeringen visar att ingen av KlaraBos fastigheter bedöms hamna i den högsta kategorin. Flera fastigheter hamnar däremot i mellankategorin, som innebär viss risk för negativa effekter. De klimatrisker som främst hotar beståndet är risk för brand och risk för ett varmare och torrare klimat, då en stor del av fastigheterna ligger i södra Sverige och är byggda för mer än 50 år sedan. Under 2024 ska KlaraBo gå igenom de fastigheter som bedöms ha riskfaktor 6, och planera för vilka åtgärder som behöver vidtas. Utvärdering av klimatrisker kommer framgent att göras i samband med investeringsbeslut för nyproduktion. Under året har även områdescheferna utbildats i klimatrisker. Klimatrisker Antal fastigheter med riskfaktor 6 Andel fastigheter med riskfaktor 6 Antal fastigheter med riskfaktor 9 Andel fastigheter med riskfaktor 9 Risk för översvämning från hav, sjöar eller vattendrag 16 11% 0 0% Risk för översvämning från skyfall 11 7% 0 0% Risk för kraftiga snöfall 24 16% 0 0% Risk för varmare och torrare klimat 39 26% 0 0% Risk för brand 49 33% 0 0% Risk för ras, skred och erosion 1 0,5% 0 0% KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 KLIMAT OCH ENERGI KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 16 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 17 ===== Scope 1, 2% Scope 2, 21% Scope 3, 77% Total energiförbrukning 2021–2023 2023 2022 2021 Fjärrvärme (MWh) 58 383 56 105 49 859 Varav icke-fossilt (%) 98,3 98,6 – El (MWh) 12 336 11 796 10 381 Varav icke-fossilt (%) 93,2 72 – Energiintensitet (MWh/uthyrningsbar yta) 0,142 0,136 0,145 KlaraBo har som mål att senast år 2030 endast använda för nybar energi för el, värme och bilar i sin verksamhet. Senast år 2045 ska KlaraBo vara klimatneutralt i hela värdekedjan. KlaraBo redovisar i år sitt andra klimatbokslut. Från och med 2023 rapporterar vi utsläpp i scope 3 enligt IVL:s rapport Scope 3 för bostadsföretag: Vägledning för beräkning och rapportering av klimatpåverkan enligt Greenhouse Gas Protocol, där vi har valt att inkludera de utsläppskategorier som antigen har en hög eller medium påverkan utifrån rapportens väsentlighetsanalys. Kommentar klimatbokslut 2023: Under 2023 har utsläppen i scope 1 minskat med 45 procent. Den främsta anledningen till det är att en fastighet i Sundsvall har konverterats från eldningsolja till fjärrvärme. I scope 2 har utsläppen för el och fjärrvärme gått ned trots en kall vinter som genererat högre energiförbrukning. Det beror på att vi har flyttat över fler elavtal till Vattenfall samt att flera av fjärrvärmeverken förbättrar sin bränslemix vilket genererar en lägre emissionsfaktor. Utsläppen i scope 3 har ökat ordentligt då vi i år mäter majoriteten av alla utsläpp. KlaraBos största indirekta klimatpåverkan ligger i de boendes bilkörande och elförbrukning, följt av klimatpåverkan från nyinköpta byggmaterial i samband med ROT-renoveringar. * Omräknad med ny emissionsfaktor Klimatbokslut 2023 2022 Scope 1 KlaraBo:s värmepannor 202 458 KlaraBo:s fordon 88 73 Övrigt bränsle 1 1 Läckage köldmedium 0 0,2 Totalt scope 1 291 532,2 Scope 2 El, marknadsbaserat 64 64 El, platsbaserat 283 322 Fjärrvärme 2 808 3 154 Totalt scope 2 3 155 3 540 2023 2022 Scope 3 Flygresor 4 11 Inköpta varor 4 – Byggmaterial (ROT) 697 – Bygg- och rivningsavfall 6 – El, scope 3 12,5 11 Boendes hushållsel 1 633 – Boendes restavfall 33 34* Boendes bilkörning 9 461 – Totalt scope 3 11 852 1 026 Totala utsläpp 15 298 5098,2 Växthusgasintensitet (tonCO2e/kvm) 0,031 Växthusgasintensitet (tonCO2/mkr intäkter) 25,9 Andel utsläpp per scope (%) 2023 KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 KLIMAT OCH ENERGI KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 17 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 18 ===== Material till återbruk 2023 Innerdörrar & garderober, st 96 WC-inredning, st 192 Vitvaror, st 202 Övrigt, st 17 Besparing kgCO2ek 62 420 Att ta hand om det vi har Risk Bygg- och anläggningssektorn genererar cirka en tredjedel av det avfall som årligen uppkommer i Sverige. Samtidigt ser vi ökade kostnader för såväl framställning som transport av material, vilket innebär en ekonomisk risk för KlaraBo, i samband med nyproduktion och ombyggnation. Material och återbruk Vid nyproduktion, ombyggnation och renovering används stora mängder material. KlaraBo kan bidra till ett minskat resursuttag genom att ta väl hand om det befintliga fastighetsbeståndet och återbruka det material som redan finns. Under året har vi arbetat fram en ny rutin för återbruksinventering i samband med ROT-renovering. Rutinen innebär att vi går igenom lägenheterna som ska renoveras och identifierar material som är i gott skick och som kan återbrukas på en annan plats i fastigheten alternativt säljas vidare. Återbruksinventeringar Cirkularitet handlar om att nyttja de material vi skapar så länge det går, genom smart design, återanvändning och återvinning. KlaraBo vill öka andelen återbrukat och återvunnit material i sina fastigheter. har gjorts för alla ROT-renoveringar som KlaraBo genomfört under 2023. Vi har också identifierat lokala återbruksaktörer att samarbeta med, för de orter där vi är verksamma. Under året har ett avtal tecknats med en leverantör av systemstöd för att beräkna materialens klimatpåverkan i våra ROT- och nybyggnadsprojekt. Beräkningarna kan hjälpa oss att fatta mer medvetna beslut i samband med projektering och inköp. Mål • I alla våra bostadskvarter ska det finnas möjlighet att källsortera. • 70 procent av allt byggmaterial ska sorteras för återvinning i samband med ombyggnation och nybyggnation. • Inför renovering av en lägenhet ska vi inventera vilka produkter som går att bevara eller återbruka. • V i ska genomföra ett pilotprojekt för delning av prylar i fastigheterna. Cirkulärt samhälle KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 CIRKULÄRA SAMHÄLLEN KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 18 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 19 ===== Vatten Tillgång på färskt vatten är en viktig fråga för oss som bostads- bolag. I våra fastigheter använder vi vatten från de kommunala vattenverken i respektive kommun. De utsläpp som sker till vatten i fastigheterna hanteras av de kommunala avlopps- reningsverken. I Sverige har vi de senaste åren tidvis upplevt en begränsad tillgång på dricksvatten i vissa delar av landet, bland annat på Gotland där KlaraBo äger fastigheter. För att minska vattenförbrukningen i våra fastigheter byts toaletter, duschmunstycken och blandare succesivt ut mot snålspolande alternativ i samband med att lägenheterna renoveras. KlaraBo följer upp vattenförbrukningen men har i dagsläget inget uttalat mål på området. KlaraBo har även en indirekt påverkan på vatten och marina resurser i och med det material som används vid nyproduktion och ROT-renoveringar. Att få fram data för dessa tidigare led är svårt och i dagsläget mäter vi inte den vattenförbrukning som härrör från materialtillverkningen. Avfall I Sverige är byggbranschen den sektor som genererar den absolut största mängden avfall. I samband med nyproduktion och renoveringar kan KlaraBo ställa krav på materialåtervinning på arbetsplatserna. Målet är att 70 procent av allt bygg material ska sorteras för återvinning i samband med ROT, ombyggna- tion och nybyggnation. För de tidigare leden, när materialen tillverkas, har KlaraBo liten kontroll över vilket avfall som uppstår. Information om avfallsmängder relaterade till KlaraBos ROT- och nybyggnadsprojekt har varit begränsad då avfallsstatistik inte reglerats i avtalen, och redovisningen skett på olika sätt i de olika regionerna. Framgent kommer samma krav på avfalls statistik ställas på KlaraBos samtliga entreprenörer, och för nästa års rapport planerar vi att redovisa statistik för allt bygg- och rivningsavfall. Utöver byggavfallet uppstår en stor mängd hushållsavfall hos våra hyresgäster. Även om KlaraBo har liten möjlighet att påverka mängden avfall kan vi skapa förutsättningar för de boende att sortera avfall för återvinning. Målet är att det i alla fastigheter ska finnas möjlighet att källsortera. Under året har KlaraBo genomfört ett arbete med att utöka antalet fraktioner för avfallssortering i Ronneby. Vi redovisar den sammanlagda mängden restavfall som genererats i våra hyreshus. Här inkluderas inte det avfall som källsorteras. Vattenanvändning (m3/kvm) m3 0 200 000 400 000 600 000 800 000 202320222021 Vattenförbrukning Vattenintensitet m3/kvm 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 Hushållsavfall m3 2023 2022 Restavfall 19 799 19 945 KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 CIRKULÄRA SAMHÄLLEN KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 19 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 20 ===== Bostadsområden att trivas i Risk Enligt Brottsförebyggande rådet upplever nästan en tredjedel av Sveriges befolkning att de känner sig otrygga i sitt bostads- område under kvällstid. En ökad otrygghet kan i sin tur medföra risk för omflyttning och i förlängningen även vakanser, vilket innebär en ekonomisk risk för KlaraBo. Skadegörelse och klotter medför kostnader och kan leda till en ökad otrygghet i bostadsområdet. Trygghetsronder Under året har en rutin för trygghetsronder tagits fram med syfte att undersöka bostadskvarterens fysiska miljö ur trygg- hetssynpunkt. KlaraBo har identifierat sju större bostadskvarter där ronder har genomförts under 2023. Något som framgent kommer att genomföras årligen i dessa kvarter. Till trygghets- ronderna inbjuds hyresgästrepresentanter och samhällsnyttiga organisationer, som till exempel polisen. Ronden genomförs med fördel på kvällen för att fånga upp sådant som upplevs otryggt. Det kan till exempel handla om buskage eller bristande belysning och lås. En vecka fri från våld Under hösten deltog KlaraBo i det landsomfattande initiativet En vecka fri från våld, vilket syftar till att uppmärksamma brotts- och våldsförebyggande åtgärder med särskilt fokus på våld i nära relationer. I våra bostadskvarter i Östersund inleddes ett samarbete med kommunen och andra bostadsbolag för att sätta ljus på frågan. Det handlade bland annat om att informera hyresgästerna om var de kan vända sig om man är utsatt, anhörig eller orolig för en medmänniska. Sysselsättningsgrad, inkludering och social hållbarhet är tätt sammankopplat. Genom att skapa trygga och trivsamma bostadskvarter kan KlaraBo bidra till ett mer inkluderande samhälle. KlaraBo-dagarna Årligen arrangeras KlaraBo-dagarna på de större orterna där KlaraBo är verksamma. Under dessa dagar bjuds hyresgäs- terna in till att träffa KlaraBos medarbetare och lära känna varandra under trevliga former. I år arrangerades KlaraBo- dagarna i Trelleborg, Bollnäs och Ronneby. På agendan stod bland annat ansiktsmålning, blåljus-besök, hoppborg, trollerishow och ponnyridning. Under 2024 planerar vi för att arrangera KlaraBo-dagar även i Visby och Östersund. Lokala samarbeten med idrottsföreningar KlaraBo har sedan flera år tillbaka framgångsrika samarbeten med lokala idrottsföreningar med syfte att bidra till meningsfulla fritidsaktiviteter för de ungdomar som bor i KlaraBos bostads - områden. Ett sådant exempel är vårt samarbete med Trelleborgs Idrottsallians i region Syd, där vi tillsammans anordnar sommar - aktiviteter som ger de boende möjlighet att få testa på olika idrotter. Målsättningen är att utöka med samarbeten på fler orter runt om i landet. Under året har ett nytt samarbete ingåtts med Nybro Vikings i region Öst och möjligheter till utökade samarbeten under 2024, i region Mitt och Norr, undersöks. Arbetstillfällen i våra kvarter KlaraBo kan bidra till social hållbarhet genom att verka för en ökad sysselsättning i våra kvarter. Vår målsättning är att, till år 2025, erbjuda 50 sommarjobb eller arbetstillfällen till personer som bor i våra fastigheter. Under året har dock endast tre sommarjobb eller arbetstillfällen förmedlats då antalet sökande varit lågt. Under 2024 kommer vi ha ett ökat fokus på frågan för att nå vårt mål. Mål • V i ska genomföra en årlig trygghetsrond i alla våra bostadskvarter. • V i ska etablera samarbete med lokala idrotts- organisationer i alla våra bostadskvarter, med syfte att skapa meningsfulla fritidsaktiviteter för ungdomar. • V i ska erbjuda 50 sommarjobb eller arbets - tillfällen till boende i våra bostadsområden, till och med år 2025. Trygga och trivsamma kvarter KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 TRYGGA OCH TRIVSAMMA KVARTER KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 20 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 21 ===== Sysselsättningsgrad, inkludering och social hållbarhet är tätt sammankopplat. Genom att skapa trygga och trivsamma bostadskvarter kan KlaraBo bidra till ett mer inkluderande samhälle. TRYGGA OCH TRIVSAMMA KVARTER KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT 21 ===== SIDA 22 ===== Medarbetare Risk Skador och fysisk eller psykisk ohälsa hos våra medarbetare kan innebära en negativ långsiktig påverkan för individen såväl som för KlaraBo. En annan riskfaktor är brist på mångfald. Om medarbetarna är en homogen grupp finns det en risk för ett likriktat beteende och beslutsfattande, mindre kreativitet och en mindre inkluderande kultur. Det innebär i sin tur större ekonomiska risker och svagare affärsutveckling. Policy och styrning HR-chefen är ansvarig för att upprätthålla och utveckla frågor relaterade till KlaraBos medarbetare. Arbetet utgår i från HR- policyn och en personalhandbok som beskriver rutiner inom arbetsmiljö, säkerhet, likabehandling, hälsa och friskvård. Våra medarbetare På KlaraBo arbetar 66 medarbetare där majoriteten jobbar i förvaltningen med lokalkontor utspridda över hela landet. Resterande jobbar inom företagsledning, projektledning och supportfunktioner. Alla medarbetare inom förvaltningen omfat- tas av kollektivavtal och tillsvidareanställning är den vanligaste anställningsformen, med undantag från säsongsarbetare. KlaraBo är ett relativt ungt företag som hela tiden utvecklas, vilket skapar goda möjligheter för intern karriärsutveckling. Under året har 5 personer tagit sig an ett större ansvar eller en ny roll. Vi har också genomfört vår första medarbetarunder- sökning – något vi kommer fortsätta med årligen. Några av de I arbetet mot en mer hållbar framtid är våra medarbetare en viktig nyckel. Därför jobbar vi med frågor som schyssta arbetsvillkor, hälsa, mångfald och inkludering. I arbetet mot en mer hållbar verksamhet är våra 65 medarbetares mående en viktig nyckel och en avgörande faktor för att vi ska nå våra mål. utmaningar som identifierades i årets undersökning var kom- munikation och intern information. Vi har därför infört månatliga nyhetsbrev och digitala informationsträffar som samlar hela bolaget kvartalsvis, och planerat för fler gemensamma träffar under 2024. Under 2023 hade KlaraBo en personalomsättning på 21 procent. I samband med att anställda väljer att sluta hålls avskedsintervjuer. Genom dessa intervjuer kan vi få en tydligare bild av varför medarbetare väljer att söka sig vidare, och om det är något som vi på KlaraBo behöver förändra i vårt sätt att arbeta för att behålla kompetens. Jämställdhet och mångfald För KlaraBo är det viktigt att verksamheten präglas av jämställd- het, mångfald och lika möjligheter för alla. Senast år 2025 ska vi ha uppnått en långsiktig jämn könsfördelning och spegla samhället med avseende på internationell bakgrund. I ledande befattningar finns idag 25 procent kvinnor och i bolaget i stort är män överrepresenterade, framför allt inom förvaltningen. I samband med nyrekrytering ställs krav på att båda könen är representerade i urvalet och en lönekartläggning genomförs årligen för att säkerställa en jämställd lönestruktur. Inga oskäliga skillnader identifierades under 2023, men däremot några mindre avvikelser som ska avhjälpas under kommande år. Inga diskrimineringsincidenter har rapporterats under året, och i medarbetarundersökningen ansågs KlaraBo över lag vara en arbetsplats fri från diskriminering och kränkande beteende. Mål • V i ska möjliggöra intern karriärutveckling eller karriärsteg för minst fem medarbetare per år, till exempel ta sig an en ny roll eller ett större eller nytt ansvar inom sin nuvarande funktion. • Senast år 2025 ska vi ha uppnått en långsiktig jämn könsfördelning (40/60) och spegla samhället med avseende på internationell bakgrund. • Minst 70 procent av medarbetarna ska ha nyttjat sitt friskvårdsbidrag. • Alla medarbetare ska genomgå en introduktion i KlaraBos hållbarhetsarbete och uppförandekod. Medarbetare Utbildning För att säkerställa en god företagskultur, arbetsmiljö, och möjlighet till utveckling ser vi utbildningar som en viktig insats. Under året har alla medarbetare genomgått en utbildning i företagets hållbarhetsarbete och uppförandekod. Förvaltningen har utbildats i hantering av hot och våld och en representant från varje ort har fått genomgå HLR-utbildning. KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 MEDARBETARE KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 22 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 23 ===== Hälsa och säkerhet På KlaraBo jobbar vi systematiskt med vår arbetsmiljö, men rutinerna är inte certifierade enligt något ledningssystem. Rutinerna omfattar alla anställda på KlaraBo. För de entrepre- nörer som arbetar i våra fastigheter har vi ett arbetsmiljöansvar (BAS-U). Arbetsmiljörelaterade risker bedöms genom att analysera inrapporterade tillbud och olyckor. Under 2023 har ett antal risker identifierats inom förvaltningen. Dels i form av mindre olyckor i samband med fastighetsskötsel, dels i form av hot i samband med hyresgästärenden. Alla medarbetare i förvaltningen har under året genomgått en utbildning i hot och våld för att få stöd i hur dessa situationer ska hanteras. KlaraBo har skyddsombud för tjänstemän och har efter- sökt representanter för driftsteknikerna. Skyddsombudet deltar på skyddsronderna, i arbetsmiljökommittén, samt vid utredning och förebyggande hantering av tillbud. 2023 har en relativt låg sjukfrånvaro rapporterats. KlaraBo har avtal med Avonova för företagshälsovård. Hit kan medarbetare vända sig för arbetsrelaterade sjukfall samt förebyggande insatser. Under året har alla medarbetare mellan 40 och 50 år erbjudits hälso kontroller. Dessa erbjuds vart tredje år och hanteras konfidentiellt. KlaraBo erbjuder ett friskvårdsbidrag för alla medarbetare på 3 000 kronor, och under året har 67 procent nyttjat friskvårdsbidraget. Under året har vi aktivt jobbat med informa- tion kring friskvårdsbidraget. Andel med internationell bakgrund (%) 2023 2022 Andel internationell bakgrund 16 16 Internationell bakgrund avser medar betare som är födda utrikes eller som har två föräldrar som är födda utrikes. Statistiken bygger på anonymiserad data, framtagen av SCB. Sjukfrånvaro (%) 2023 2022 Korttidssjukfrånvaro 1,67 3,4 Långtidssjukfrånvaro 0,77 1,8 Total sjukfrånvaro 2,44 5,2 Anställningsformer Kvinnor Män Totalt Tillsvidare- anställning heltid 20 43 63 Tillsvidare- anställning deltid 0 0 0 Annan anställningsform (provanställning) 0 2 2 Nyanställda 5 9 14 Föräldralediga 1 0 1 Personal- omsättning (%) 21,5 Arbetsrelaterade skador 2023 Anställda Partner Antal allvarliga arbetsrelaterade skador* 2 1 Antal arbetsrelaterade skador med en dags sjukfrånvaro eller mer 0 – Övriga incidenter 0 – Antal tillbud 5 – * Typ av skada: Klämskada finger, cykelolycka, lindrig huvudskada Förhållandet mellan kvinnors och mäns grundlön och ersättning Total ersättning Kvinnor Män Ledning * * Övriga medarbetare 114% 88% * Då det statistiska underlaget är för litet har vi valt att inte publicera några uppgifter Andel kvinnor % Andel kvinnor 2023 2022 Styrelsen 25 25 Ledande befattning 25 33 Totalt inom KlaraBo 33 31 Åldersfördelning (%) 2023 Under 30 år, 6% 30–50 år, 61% Över 50 år, 33% När det gäller skadestatistik för våra samarbetspartners så avser siffrorna två av våra ombyggnadsprojekt. Infor- mation saknas för våra ROT-projekt samt nybyggnationsprojekt. Krav på rapportering av tillbuds- och olycksfalls- statistik för våra samarbetspartners kommer att förtydligas och följas upp under 2024. KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 MEDARBETARE KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 23 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 24 ===== En affärsmodell för framtiden Risker Att inte arbeta aktivt med hållbarhetsfrågan innebär en risk för tappat förtroende hos såväl kunder, medarbetare och investerare och i förlängningen minskad lönsamhet. Om policys och upp- förandekoder inte efterlevs finns en risk att affärsbeslut fattas på fel grunder vilket skadar affären på kort sikt och KlaraBos anseende på lång sikt. Ett integrerat hållbarhetsarbete KlaraBo ska verka för att integrera så väl ekologisk som social hållbarhet i affärsbeslut kopplat till förvaltning, ombyggnation och nyproduktion. Affärsetik och antikorruption Genom att jobba med medvetenheten kring affärsetik och sund konkurrens skapas förutsättningar för en schysst bygg- och fastighetsbransch. I KlaraBos uppförandekod för medarbetare beskrivs de etiska riktlinjer som alla våra medarbetare förväntas följa. Den interna uppförandekoden är signerad av samtliga medarbetare och under året har alla genomgått en utbildning i dessa. I samband med anställning får nya medarbetare en genomgång av uppförandekoden. Under 2022 tog KlaraBo fram en uppförandekod för leverantörer, som bygger på UN Global Compacts principer för arbetsvillkor, mänskliga rättig - För KlaraBo handlar en hållbar affärsmodell om att skapa ekonomiska värden utan bekostnad av ekologisk och social hållbarhet. Det innebär att hållbarhetsfaktorer vägs in i alla affärsbeslut. heter, miljö och antikorruption. Koden är obligatorisk bilaga till alla avtal som ingås med leverantörer och under 2023 har samtliga leverantörer signerat. Genom KlaraBos visselblåsarfunktion finns det möjlighet att anonymt anmäla misstankar om avvikelser från lagar och regler som gäller affärsetik, arbetsvillkor eller mänskliga rättigheter. Under 2023 har inga incidenter rapporterats. KlaraBo har heller inte varit inblandad i några rättsliga processer kopplat till korrup- tion, misstroende eller brott mot monopollagstiftning. Uppförandekod 2023 Uppförandekod signerad av leverantörer 100% Rapporterade överträdelser mot uppförandekod 0 Renoveringar I intressentdialogen med Hyresgästföreningen lyftes farhågan att hyreshöjningar till följd av standardhöjande renoveringar på sikt minskar utbudet av billiga bostäder. Renoveringar är en del av KlaraBos affärsmodell, men dessa genomförs endast då den boende själv efterfrågat det, eller i samband med att den boende säger upp avtalet och flyttar ut. Hyreshöjning förhandlas med Hyresgästföreningen, läs mer om det på sidan 6. Mål • Inga rapporterade fall i visselblåsaren. • 100 procent sign-off på uppförandekod (internt) samt upprätta en uppförandekod för leverantörer. Hållbara affärer KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 HÅLLBARA AFFÄRER KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 24 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 25 ===== EU-taxonomin En del av EU:s handlingsplan för hållbara finanser är Taxo nomi - f örordningen. Förordningen, även kallad EU:s taxonomi, är ett gemensamt klassificeringssystem för att avgöra vilka ekonomiska aktiviteter som kan anses vara miljömässigt hållbara. En verksamhet måste, enligt taxonomin, för att vara hållbar väsentligt bidra till ett av sex fastställda miljömål samtidigt som betydande skada inte orsakas för något av de övriga målen. Dessutom ska verksamheten utföras i enlighet med vissa minimiskyddsåtgärder. Bygg- och fastighetssektorn, är en kritisk sektor för att uppnå klimatneutralitet och klimat - anpassningar och har därför specifika kriterier i taxonomins Första Delegerade Akt. KlaraBo omfattas ännu inte av kravet att rapportera enligt taxonomiförordningen då vi har färre än 500 anställda, men har valt att frivilligt redovisa hur stor andel av våra ekonomiska aktiviteter som definieras som hållbara enligt taxonomin. Under 2023 har vi fastställt att 100 procent av KlaraBo:s omsättning, kapitalutgifter (capex) och driftsutgifter (opex) omfattas av EU:s taxonomiförordning, då vår verksamhet omfattas av följande ekonomiska aktivitet: 7.7 Förvärv och ägande av byggnader KlaraBo har valt att redovisa förenlighet med taxonomins första miljömål, begränsning av klimatförändringar och har samman- ställt hur stor andel inom 7.7 Förvärv och ägande av byggnader som bedöms möta de tekniska granskningskriterierna. För att en aktivitet inom 7.7 ska anses förenlig krävs: • Att byggn ader som byggts före den 31 december 2020 har en energideklaration i åtminstone klass A. • Att byggn aden anses vara bland de 15 procent bästa i det nationella eller regionala byggnadsbeståndet uttryckt i behov av primärenergi vid drift. Här har vi utgått från Fastighets - ägarnas tolkning och tröskelvärden. Förutom att en ekonomisk aktivitet väsentligt ska bidra till det valda miljömålet får den heller inte orsaka betydande skada (eng. Do no significant harm, DNSH) på något av de andra miljömålen. För ekonomiska aktiviteter inom 7.7 Förvärv och ägande av byggnader handlar DNSH-kriterierna om att ändamålsenliga klimatriskanalyser ska finnas upprättade för samtliga byggnader. Klarabo har genomfört en klimatriskinven- tering av fastighetsbeståndet under 2023 (läs mer på sida 16). Det ställs också krav på att den ekonomiska aktiviteten ska utföras i överensstämmelse med så kallade minimiskyddsåtgärder (eng. minimum safeguards). KlaraBo har en Uppförandekod vilken alla leverantörer signerar. Under 2024 kommer KlaraBo att fortsätta arbetet med att utveckla processer och rutiner för att nå en ökad förenlighet med taxonomin och samtidigt säkerställa att en due diligence process i linje med OECD:s riktlinjer för multinationella företag, FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter samt gällande minimi- skyddsåtgärder finns på plats. Sammanfattning av ekonomiska aktiviteter som omfattas av taxonomiförordningen samt deras förenlighet med miljömål 1 Tillämplighet (%) Förenlighet (%) Omsättning 100 5,9 Kapitalutgifter (capex)* 100 8,7 Driftsutgifter (opex)** 100 4,4 * KlaraBo har valt att kategorisera nybyggnation för eget ägande och förvaltning under ekonomisk verksamhet 7.7 enligt förtydligande i Kommissionens tillkännagivande (C/2023/267). För fastigheten Motala Munken 4 (linjerat) ingår, projektkostnad på 19,2 MSEK för 2023 på grund av ej erhållet investeringsbidrag 2022. ** Fastighetsskötsel och tillsyn (inkluderat snöröjning), reparation och tillsyn, egen personal (fastighetsskötsel) samt till underhåll relaterade fordons- och maskinkostnader. KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 EU-TAXONOMI KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 25 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 26 ===== Omsättning1) Räkenskapsår 2023 År 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH) Minimiskydds- åtgärder Andel förenlig med taxonomi kraven (A.1) eller som omfattas av taxonomi - kraven (A.2) omsättning, år 2022 Kategori (möjlig- görande verksamhet) Kategori (omställnings- verksamhet)Ekonomiska verksamheter Kod Omsättning Andel av omsättningen, år 2023 Begränsning av klimat - förändringar Anpassning till klima - tförändringar V atten och marina resurser Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald och ekosystem Begränsning av klimatför- ändringar Anpassning till klimatför- ändringar Vatten och marina resurser Cirkulär ekonomi Föro - reningar Biologisk mångfald och ekosystem MSEK % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % M O A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader CCM, 7.7 34,6 5,9 J N N N N N – J – – – – J – – – De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas omsättning (A.1) 34,6 5,9 V arav möjliggörande verksamheter 0 0 Varav omställningsverksamheter 0 0 A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Förvärv och ägande av byggnader CCM, 7,7 555,2 94,1 EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL Omsättningen hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljö- mässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 555,2 94,1 A. Omsättning för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1 +A.2) 589,7 100 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 TOTALT 589,7 100% 1) Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år 2023 KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 EU-TAXONOMI KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 26 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 27 ===== Kapitalutgifter2) Räkenskapsår 2023 År 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH) Minimiskydds- åtgärder Andel förenliga med taxonomikraven (A.1.) eller som omfattas av taxonomi- kraven (A.2.) omsättning, år 2022 Kategori (möjlig- görande verk samhet) Kategori (omställnings- verksamhet)Ekonomiska verksamheter Kod Kapital- utgifter Andel av kapital- utgifterna, år 2023 Begränsning av klimatför- ändringar Anpassning till klimatför- ändringar Vatten och marina resurser Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald och ekosystem Begränsning av klimatför- ändringar Anpassning till klimatför- ändringar Vatten och marina resurser Cirkulär ekonomi Föro- reningar Biologisk mångfald och ekosystem MSEK % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % M O A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader CCM, 7.7 26,0 8,7 J N N N N N – J – – – – J – – – Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 26,0 8,7 Varav möjliggörande verksamheter 0 0 Varav omställningsverksamheter 0 0 A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Förvärv och ägande av byggnader CCM, 7.7 271,8 91,3 EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 271,8 91,3 A. Kapitalutgifter för de verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 297,8 100 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Kapitalutgifter för verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 TOTALT 297,8 100% 2) Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år 2023 KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 EU-TAXONOMI KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 27 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 28 ===== Driftsutgifter3) Räkenskapsår 2023 År 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH) Minimiskydds- åtgärder Taxonomi- förenlig andel av drifts- utgifterna, år 2022 Kategori (möjlig - görande verksamhet) Kategori (omställnings- verksamhet)Ekonomiska verksamheter Kod Drifts utgifter Andel av driftsutgifter, år 2023 Begränsning av klimatför- ändringar Anpassning till klimatför- ändringar Vatten och marina resurser Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald och ekosystem Begränsning av klimatför- ändringar Anpassning till klimatför- ändringar Vatten och marina resurser Cirkulär ekonomi Föro- reningar Biologisk mångfald och ekosystem MSEK % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % M O A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader CCM, 7.7 4,2 4,4 J N N N N N – J – – – – J – – – Drifts utgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 4,2 4,4 Varav möjliggörande verksamheter 0 0 Varav omställningsverksamheter 0 0 A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Förvärv och ägande av byggnader CCM, 7.7 92,1 95,6 EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL N/ EL Drifts utgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 92,1 95,6 A. Driftsutgifter för de verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 96,4 100 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Driftsutgifter för verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 TOTALT 96,4 100% 3) Andel av driftsutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år 2023 KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 EU-TAXONOMI KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 28 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 29 ===== GRI STANDARD UPPLYSNING SIDA GRI 2: Allmänna upplysningar 2021 Organisation och rapporteringsprinciper 2-1 Företagsupplysningar 3 2-2 Enheter som ingår i organisationens hållbarhetsrapportering 11 2-3 Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktuppgifter 11 2-4 Förändringar från tidigare hållbarhetsrapport 11 2-5 Externt bestyrkande 11 Anställda och värdekedja 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 3,12 2-7 Anställda 23 2-8 Arbetare som inte är anställda – Bolagsstyrning 2-9 Företagsstyrning och sammansättning 11,83,84 2-10 Nominering och val av styrelse 78 2-11 Styrelsens ordförande 83 2-12 Styrelsens översyn av ledningens arbete 11,13,14 2-13 Delegering av ansvar för att hantera företagets konsekvenser 11 2-14 Styrelsens roll i hållbarhetsrapporteringen 11,14 2-15 Intressekonflikt 76 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 11 2-17 Styrelsens samlade hållbarhetskunskap 11 2-18 Utvärdering av styrelsens prestationer 11 2-19 Ersättningspolicy 77 2-20 Processen för att fastställa ersättningar 77,78 2-21 Årlig total ersättning – Strategi, policys och praxis 2-22 Uttalande om företagets hållbarhetsstrategi 5,6 2-23 Uppförandekod 11,24 2-24 Förankring av uppförandekod 24 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 24 2-26 Orosanmälan och rådgivning 24 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 24 2-28 Medlemskap 11 Intressentengagemang 2-29 Intressentdialog 13 2-30 Kollektivavtal 22 GRI 3: Väsentliga hållbarhetsfrågor 2021 3-1 Processen för att utvärdera väsentliga hållbarhetsfrågor 14 3-2 Lista över väsentliga hållbarhetsfrågor 14 3-3 Styrning av väsentliga hållbarhetsfrågor 15, 16, 17, 18,19, 20, 22, 23, 24 GRI STANDARD UPPLYSNING SIDA GRI 302: Energi 2016 302-1 Energiförbrukning i organisationen 17 302-3 Energiintensitet 17 GRI 303: Vatten och utsläpp 2018 303-1 Interaktioner med vatten som en delad resurs 19 303-2 Hantering av vattenrelated påverkan 19 303-3 Vattenuttag – 303-4 Utsläpp till vatten – 303-5 Vattenanvändning 19 GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (scope 1) 17 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 2) 17 305-3 Indirekta växthusgasutsläpp (Scope 3) 17 305-4 Intensitet avseende växthusgasutsläpp 17 GRI 306: Avfall 2020 306-1 Avfallsgenerering och signifikant avfallsrelaterad påverkan 19 306-2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 19 306-3 Genererat avfall – 306-4 Avfall sorterat för återvinning – 306-5 Bortskaffat avfall – GRI 401: Anställning 2016 401-1 Nyanställningar och personalomsättning 23 401-2 Förmåner till heltidsanställda som inte ges till tillfälligt anställda eller deltidsanställda – 401-3 Föräldraledighet – GRI 403: Hälsa och säkerhet 2018 403-1 Arbetsmiljö ledningssystem 23 403-2 Riskidentifiering, riskbedömning och incidentundersökning 23 403-3 Arbetshälsovårdstjänster 23 403-4 Medarbetardeltagande, konsultation och kommunikation gällande hälsa och säkerhet 22, 23 403-5 Träning och utbildning gällande hälsa och säkerhet 22, 23 403-6 Främjande av medarbetares hälsa 23 403-7 Förebyggande och hantering av hälso- och säkerhetspåver- kan på arbetsplatsen direkt kopplade till affärsrelationer 23 403-8 Medarbetare som omfattas av arbetsmiljö ledningssystem – 403-9 Arbetsrelaterade skador 23 403-10 Arbetsrelaterad ohälsa 23 GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 23 405-2 Förhållandet mellan kvinnors och mäns grundlön och ersättningar 23 GRI 406: Icke-diskriminering 2016 406-1 Diskrimineringsincidenter och vidtagna åtgärder 22 GRI 413: Lokalsamhällen 2016 413-1 Verksamhet med lokalt samhällsengagemang, konsekvensanalys och utvecklingsprogram 20 413-2 Verksamhet med väsentlig, faktisk eller potentiell negativ påverkan på lokala samhällen – KlaraBo har rapporterat informationen i detta GRI-index för perioden 1 januari 2023 - 31 december 2023 med referens till GRI Standarderna. GRI 1: ”Foundat ion 2021” KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 GRI-INDEX KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 29 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 30 ===== Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2023 på sidorna 10–29 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Malmö den 3 april 2024 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Mats Åkerlund Auktoriserad revisor Revisors yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i KlaraBo Sverige AB (publ), org.nr 559029-2727 KlaraBo Års- och hållbarhetsredovisning 2023 BESTRYKANDERAPPORT KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 30 INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING Kort om vårt hållbarhetsarbete KlaraBos roll i värdekedjan Intressentdialog Våra viktigaste hållbarhetsfrågor Klimat och energi Cirkulära samhällen Trygga och trivsamma kvarter Medarbetare Hållbara affärer EU-taxonomi GRI-index Bestyrkanderapport FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 31 ===== Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för KlaraBo Sverige AB, organisationsnummer 559029-2727, avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2023. VERKSAMHETEN KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför, äger och förvaltar attraktiva bostäder. Företaget grundades 2017 och agerar över hela landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Våra nyprodu- cerade bostäder är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar till rimliga hyror. Såväl lägenheter som husens gestaltning utformas efter lokala behov i samarbete med kommunen. Nyproduktionen håller hög hållbarhetsstandard, eftersom byggnation sker främst i trä. KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare. Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per 31 december utgör 85% av kontrakterade hyror. Per 31 december har KlaraBos fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka 499 500 kvm för - delat på 6 604 lägenheter samt kontrakterade hyror om ca 635 mkr på årsbasis. Portföljen omfattar även 1 098 lägenheter under bygg - nation och projektutveckling. KlaraBo har under året fokuserat på: • Förvaltning av bostadsfastigheter och värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter. • Utveckling av förvärvade bostadsfastigheter, företrädesvis med renoveringspotential. • Nyproduktion av hållbara, kvalitativa, funktionella, kostnads- och ytef fektiva bostäder. Under andra halvåret togs beslut att tillfälligt pausa nyproduktionen medan pågående nyproduktion färdigställs. • Säkerställande av den långsiktiga finansieringen till goda villkor. VÅR MARKNAD Koncernen bedömer att efterfrågan på bostäder är fortsatt god på de orter och regioner där KlaraBo är etablerat, främst som en följd av en strukturell bostadsbrist på många håll i landet. KlaraBo ökar kundnöjdheten hos befintliga hyresgäster och attra- herar samtidigt nya hyresgäster genom sin successiva upprustning av lägenheter efter frivillig avflyttning eller om hyresgästen själv ber om en standardhöjning. Den höga efterfrågan på KlaraBos bostäder tyder på att bolagets erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boenden till rimliga hyror. FLERÅRSJÄMFÖRELSE Koncernen Mkr 2023 2022 2021 2020 Hyresintäkter 577,2 491,4 337,6 176,7 Driftnetto 337,2 278,9 189,9 96,8 Resultat före skatt -455,5 183,6 824,6 441,3 Balansomslutning 9 249,9 9 692,0 8 527,7 3 666,2 Soliditet (%) 42,6 44,6 49,3 39,9 Medelantal anställda 66,0 59,2 54,9 24,0 Moderbolaget Mkr 2023 2022 2021 2020 2019 Nettoomsättning 25,0 13,5 10,0 7,4 3,5 Resultat efter finansiella poster -93,4 -143,9 18,4 -16,0 0,5 Balansomslutning 5 613,2 6 078,5 4 183,5 843,0 506,4 Soliditet (%) 55,5 52,3 78,5 86,8 79,0 Medelantal anställda 12,0 8,8 4,6 8,0 6,7 MÅL KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktie ägare genom att långsiktigt äga, utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efter - frågan. Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och förvaltningsresultat per aktie. Operationella mål • V id utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst en halv miljon kvm bostäder. • Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade. • Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoverings- bara ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga hyreshöjningen. Finansiella mål • Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. • Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. Utdelningspolicy • Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvalt- ningsresultat. Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduktion, investeringar i befintligt bestånd och förvärv, under de närmaste åren, varför utdelningar då kan komma att utebli. Hållbarhetsmål • Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och energi, cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare samt hållbara affärer. Gällande klimat och energi har bolaget som övergripande mål att senast 2030 ska endast förnybar energi användas för el, värme och bilar samt att klimatneutralitet i hela värdekedjan ska ha uppnåtts senast 2045. Finansiella riskbegränsningar KlaraBo eftersträvar en begränsad finansiell risk med följande övergripande riskbegränsningar: • Belåningsgraden ska långsiktigt inte överstiga 65 procent av fastigheternas marknadsvärde. • Soliditeten ska långsiktigt överstiga 25 procent. • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 1,75 gånger. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 32 ===== Strategi KlaraBo ska fokusera på nyproduktion, förvaltning av bostads- fastigheter och förvärv i kommuner i tillväxtregioner: • Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoverings- potential, och förvärv av markområden och byggrätter för nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande. • Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa, funktionella, kostnads- och yteffektiva bostäder genom egen-utvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus. • Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter såväl intäktshöjande som kostnadssänkande. FINANSIELL STÄLLNING OCH FINANSIERING För räkenskapsåret 2023 ökade koncernens förvaltningsresultat med 10 procent, och förändringen i substansvärdet uppgår till -2 procent. Belåningsgraden uppgick till 52,2 procent (49,7), och soliditeten till 42,6 procent (44,6). Det egna kapitalet uppgick till 3 936,3 mkr (4 320,0), varav 3 936,3 mkr (4 320,0) var hänförbart till moderbolagets aktieägare. Långsiktigt substansvärde per aktie uppgick till 32,0 kr (34,5), vilket är en minskning med 7 procent jämfört med föregående år. Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december 2023 till 4 878,8 mkr (4 898,1). Belåningsgrad förvaltningsfastig- heter, dvs. räntebärande skulder hänförliga till förvaltningsfastig- heter i förhållande till förvaltningsfastigheter exklusive pågående nyproduktion, uppgick till 53,4 procent (53,8), och den genomsnitt- liga kapitalbindningen uppgick till cirka 2,1 år (2,5) vid årets slut. KlaraBo arbetar med kapitalbindning på olika löptider i enlighet med koncernens finanspolicy. Räntesäkring, för att begränsa ränte- risk, sker genom ränteswappar, och vid årets utgång var 2 750 mkr (2 150,0) säkrat genom ränteswappar. Detta tillsammans med fast- räntekrediter motsvarar 79,9 procent (67,1) av total räntebärande skuld. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till cirka 3,7 år (3,4), och den genomsnittliga räntan under 2023 uppgick till 3,5 procent (3,3) inklusive derivat. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 101,3 mkr (105,4). Investerings- verksamheten har påverkat kassaflödet med totalt -279,1 mkr (-547,8). Investeringsverksamheten har främst påverkats av investeringar i nybyggnadsprojekt och investeringar i befintliga fastigheter som har uppgått till 278,6 mkr (-314,5). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -23,4 mkr (173,1), där nyupptagna finansiella skulder står för merparten. Totalt uppgick årets kassaflöde till -169,8 mkr (-278,2). Likvida medel vid årets utgång uppgick till 168,5 mkr (338,3). RESULTAT Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolags- ledning och centrala stödfunktioner och uppgick till 51,4 mkr (-46,5). Årets förvaltningsresultat ökade med 10 procent till 124,2 mkr (113,4). Årets resultat efter skatt, hänförligt till moderbolagets aktieägare, uppgick till -381,5 mkr (125,1). Resultatet har påverkats av värde- förändringar av förvaltningsfastigheter om -439,9 mkr (-25,7) samt värdeförändringar av derivat om -139,8 mkr (95,9). Skatt på perio- dens resultat uppgick till 73,9 mkr (-58,5). Aktuell skatt uppgår till -18,8 mkr och resten avser uppskjuten skatt på värdeförändringar av förvaltningsfastigheter och derivatinstrument. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET KlaraBo hade vid årsskiftet förvaltningsfastigheter, och/eller bygg - rätter på 34 orter runt om i Sverige; Bjuv, Bollnäs, Borlänge, Falun, Gävle, Helsingborg, Hässleholm, Höganäs, Höör, Jönköping, Kristianstad, Ludvika, Lund, Malmö, Motala, Nybro, Oskarshamn, Ronneby, Skokloster, Smedjebacken, Sundsvall, Svalöv, Tranås, Trelleborg, Umeå, Vaggeryd, Visby, Västervik, Västerås, Växjö och Östersund. Våra befintliga projekt har utvecklats enligt plan eller bättre och vi fortsätter att föra en bred dialog med flera kommuner och andra markägare över hela Sverige. KlaraBo installerade fjärrvärme i Skönvik. Projektet innebär en besparing om knappt 0,5 mkr respektive drygt 100 000 kg koldioxidekvivalenter om året. Bolaget förlängde räntebindningstiden på skuldportföljen med drygt ett år till att per 31 mars uppgå till 4,3 år med en säkringsgrad om knappt 80 procent. KlaraBo förlängde även i juni ett låneavtal med en nordisk bank om drygt 500 mkr med förfall i tredje kvartalet hösten 2027 till en marginal som understiger bolagets genomsnitt- liga marginal. KlaraBo tecknade i juni ett femårigt hyresavtal omfattande 500 kvm anpassat för förskoleverksamhet med Renässans Akademin. Hyres- värdet uppgår årligen till 0,8 Mkr. Bolaget tecknade i september ett femårigt hyresavtal omfattande 1 600 kvm till Malmö Stads verksamhet inom funktionsstödsavdel- ningen. Hyresvärdet uppgår årligen till 1,9 mkr. Ett befintligt lån om 365 mkr förlängdes till hösten 2026. Kredit- marginalen i lånet understeg bolagets dåvarande genomsnittliga kreditmarginal. En klimatfärdplan antogs som beskriver hur KlaraBo ska arbeta för att nå målet om klimatneutralitet i hela värdekedjan senast 2045 respektive delmålet om att bara använda förnybar energi för el, värme och bilar senast 2030. Under december rekryterades Per Holmqvist som CFO med start under mars 2024. NYPRODUKTION Färdigställandeprojekt Under första kvartalet 2023 färdigställdes ett nybyggnadsprojekt i Trelleborg. Projektet omfattade 23 lägenheter med en boarea på 1 361 kvm och en bruttoarea på 1 860 kvm. Under november slutfördes etapp 2 av ett nybyggnadsprojekt i Borlänge. Projektet omfattade 40 lägenheter varav fyra stycken suterränglägenheter. Lägenheterna har en boarea om 2 575 kvm och en bruttoarea på 3 037 kvm. I slutet av året färdigställdes ett ombyggnadsprojekt av vinds- lägenheter i Helsingborg. Projektet var av karaktären råvindskon- vertering och omfattar 16 lägenheter i två fastigheter med inflyttning 2023/2024. Lägenheterna har en total boarea på 648 kvm med en bruttoarea på 820 kvm. FÖRSLAG TILL RESULTATDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står följande medel (kr): Överkursfond 3 223 057 479 Balanserat resultat -51 900 039 Årets resultat -60 576 751 Summa 3 110 580 689 Styrelsen föreslår att ovanstående vinstmedel disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning 3 110 580 689 Summa 3 110 580 689 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 32 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 33 ===== Risker och riskhantering STRATEGISKA RISKER Strategiska risker innefattar risker som kan hindra KlaraBo från att uppnå koncernens vision och mål. Miljörisker Beskrivning av risk Såväl uppförandet av byggnader som den verksamhet som där- efter bedrivs på fastigheter påverkar miljön. Företag som bedriver fastighetsförvaltning är därför föremål för miljö-, hälso- och säker- hetslagar och andra regelverk som relaterar till förvärv, ägande och förvaltning av fastigheter. Det finns risk att bolaget kan bli ansvarigt för sanering av föroreningar på befintliga eller i framtiden förvär- vade fastigheter, oavsett om bolaget självt orsakat föroreningen eller ej. Risk finns även för att olika typer av extremväder som till exempel översvämningar kan drabba fastigheterna. Exponering Miljöriskerna i KlaraBos verksamhet består främst i risken att föroreningar och giftiga ämnen påträffas i fastighetsportföljen. I den del av fastighetsportföljen som härrör sig från 1960- till 1970-talet finns risk för att miljögifter kan påträffas och komma att ställa krav på olika typer av utredningar och avhjälpande. Entreprenadverksamhet medför vidare en risk för att kända eller okända markföroreningar sprids vid exempelvis utförandet av olika markarbeten, t.ex. schaktning. KlaraBos förvärv och utveckling av fastigheter medför att en eventuell påverkan på en redan befintlig markförorening skulle kunna innebära att KlaraBo kan komma att få ett verksamhetsutövaransvar och därmed kan KlaraBo behöva ombesörja och stå nödvändiga avhjälpandeåtgärder, oavsett om KlaraBo orsakat föroreningen eller inte. Ett eventuellt verksamhetsutövaransvar kan medföra oförut- sedda kostnader och tidstillägg för ett aktuellt projekt som även kan komma att belasta KlaraBos resultat. Om ovanstående risker materialiseras skulle detta kunna medföra ökade kostnader till följd av t.ex. saneringsåtgärder eller minskade intäkter till följd av förseningar i bolagets projekt. Detta kan i sin tur medföra en negativ effekt på koncernens rörelseresultat och vinstmarginal. I dagsläget finns ingen kännedom om några väsentliga miljökrav som skulle kunna ställas mot KlaraBo. Hantering Inför förvärv gör KlaraBo tekniska besiktningar av fastigheterna i samarbete med externa tekniska konsulter, för att minimera riskerna för miljöpåverkan. Ett fullgott försäkringsskydd för fastig- hetsportföljen syftar till att minimera riskerna för att behöva täcka eventuella skador vid till exempel extremväder. Vidare genomför förvaltningen fortlöpande brandsyn, ronderingar och genomför besiktningar för att uppfylla obligatoriska myndighetskrav enligt förutbestämda och reglerade tidsintervall. Politiska beslut och risker kopplade till lagar och tillstånd Beskrivning av risk Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende av lagar och andra förordningar samt myndighetsbeslut avseende exempelvis plan- och byggåtgärder, miljö, subventioner, säkerhet och byggnormer. Lagar och regelverk som omfattar fastighets- marknaden styrs ofta av politiska åsikter och kan därför komma att ändras med kort varsel, vilket kan påverka koncernens dagliga verksamhet i olika avseenden. Förändringar i subventioner såsom investeringsstöd, skattelagstiftning och förordningar kan i betydande utsträckning påverka förutsättningarna för KlaraBos verksamhet. Synen på storleken och förekomsten av bolags-, mervärdes- och fastighetsskatt, liksom övriga pålagor och bidrag skiljer sig väsentligt mellan politiska partier och företagsskattelagstiftningen är ofta föremål för översyn. Vidare består en del av KlaraBos verksamhet av nyproduktion och utveckling av befintliga fastigheter. För att KlaraBos förvalt- ningsfastigheter och projekt ska kunna användas och utvecklas som avsetts kan det krävas olika tillstånd och beslut, t.ex. bygglov, detaljplaner och fastighetsbildningar. Exponering Framtida eventuella förändringar i lagar såsom skattelagstiftningen, regleringar och myndighetsföreskrifter ställer krav på KlaraBo och dess förmåga att anpassa sig till sådana förändringar och kan komma att få en negativ effekt på koncernens resultat. Vidare, även om KlaraBo beviljas tillstånd eller erhåller beslut som är nödvändiga för KlaraBos verksamhet finns det en risk att dessa överklagas eller på annat sätt fördröjs vilket innebär en risk att entreprenaderna inte kan genomföras enligt bestämd tidplan, vilket kan medföra att pågående eller planerade projekt blir väsentligt fördröjda. Hantering Det politiska landskapet behöver löpande monitoreras och utvär- deras för att proaktivt förstå hur verksamheten behöver anpassas. Specialister och rådgivare, såsom extern skatteexpertis, anlitas för att hantera effekten av förändrade lagar och regleringar och KlaraBo följer noggrant och agerar öppet och transparent gentemot myndigheter. Transaktioner som innebär aggressiv skatteplanering ska inte genomföras. Vidare, som medlem i Fastighetsägarna har koncernen möjlighet att ständigt vara informerade och uppdaterade om frågor som påverkar dess vardag. Genom att på olika sätt vara aktiva i branschorganisationen kan koncernen också påverka frågor som rör fastighetsmarknaden i form av bostadspolitik, stadsutveckling, digitalisering och hållbarhet. OPERATIONELLA RISKER Operationella risker är sådana som är relaterade till effektivitet och hantering av resurser i koncernen. Förändrade hyresintäkter, hyresutveckling och hyressättning Beskrivning av risk KlaraBos intäkter består till största del av hyresintäkter, som påverkas av fastigheternas och lokalernas uthyrningsgrad, hyresnivå samt att hyresgästerna klarar av att uppfylla sina betalningsförpliktelser. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 33 RISKER OCH RISKHANTERING INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 34 ===== Skillnaden mellan hyressättningen för lokaler och bostäder är stor. Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är konjunktur- beroende och påverkas främst av faktorer som efterfrågan, typ av lokal, utformning, standard och läge. Hyresgäster som bedriver skattefinansierad verksamhet kan vara föremål för politiska beslut eller kostnadsbesparingar. Detta kan i sin tur påverka KlaraBos möjligheter att förlänga befintliga avtal i takt med att de löper ut med dessa hyresgäster på för KlaraBo förmånliga villkor. Hyressättningen för bostäder förhandlas fram inom det kollektiva förhandlingssystemet, där även presumtionshyror ingår, med de olika orternas lokala hyresgästföreningar. Exponering En minskad uthyrningsrad, lägre hyresnivå, sämre betalnings- förmåga samt felaktiga antaganden om marknad, konkurrens och kunder kan påverka koncernens resultat, kassaflöden samt fastighetsvärden. Den reglerade hyressättningen avseende privata hyresbostäder medför vidare en risk för att generella kostnads- ökningar inte får genomslag i hyresutvecklingen, eller att sådant genomslag sker med fördröjning, samt att hyresnivåerna utvecklas på ett för fastighetsägaren oförmånligt sätt. Om KlaraBo inte lyckas kompensera ökade kostnader för bostäder med ökade hyresnivåer skulle det få en negativ effekt på koncernens rörelseresultat och vinstmarginal. KlaraBo bedömer att risken för lägre hyresintäkter hänförligt till bostäder är låg, eftersom det råder bostadsbrist i Sverige. Risken för lägre hyresintäkter i lokalbeståndet är högre än i bostads- beståndet. Under 2023 kom cirka 85 procent av KlaraBos intäkter från bostäder och cirka15 procent från kommersiella lokaler/ samhällsfastigheter samt förråd och parkeringsplatser. Hantering Bostadsbristen i Sverige är fortsatt hög och det finns en stor efterfrågan på bostäder. KlaraBo arbetar aktivt med sina bostads- områden, bland annat genom lokalkontor och jobbskapande för att öka trivseln och stabiliteten i områdena. Förändrade drift- och underhållskostnader Beskrivning av risk KlaraBos driftkostnader utgörs huvudsakligen av kostnader för el, värme, vatten och renhållning. Förändrade drift- och underhålls- kostnader kan ge en negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. KlaraBo är även skyldig att upprätthålla byggnadernas och bostädernas standard till följd av bestämmelser i hyresavtal och regulatoriska krav. Detta medför underhållskostnader, vilket bl.a. innefattar det tekniska underhållet av fastigheter och påverkas därmed av konstruktionsfel, andra dolda fel och brister, skador (t.ex. elavbrott, fuktskador, brand, asbest eller mögel) och föroreningar. En stor del av KlaraBos kostnader är därför också hänförliga till underhållskostnader. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan leda till väsentligt ökade underhållskostnader. Exponering Flera varor och tjänster för drift av fastigheterna kan köpas endast från en eller ett fåtal aktörer, vilket kan medföra att KlaraBo tvingas acceptera de rådande prisnivåerna i brist på alternativ. Värmekost- nader är t.ex. föremål för säsongsvariationer där kostnaderna stiger under vintern, vilket gör att KlaraBo har begränsade möjligheter att kontrollera dessa kostnader. Ökade drift- och underhållskostnader skulle kunna få en negativ effekt på KlaraBos verksamhet, finan- siella ställning och resultat. Hantering KlaraBo arbetar med aktiv förvaltning av fastigheterna och utvärderar ständigt förbättringar för att öka intäkterna och minska driftkostnader, samt utvärderar energieffektiviseringar. KlaraBo bygger succesivt bort fastigheternas invändiga underhållsbehov genom att ROT-renovera de lägenheter som har ett behov. Vid renovering beräknas det löpande underhållet minska då lägenheterna uppnår invändig nyproduktionsstandard. För kontroll av förändrade drift kostnader genomför koncernen kontinuerlig avtals- och villkorsöversyn för att uppnå den mest fördelaktiga lösningen, samt att koncernen vid investeringar i fastigheterna strävar efter att välja den mest energieffektiva lösningen givet varje situation. Vid upphandlingar eftersträvas centrala avtal för att hålla nere fastighetskostnaderna. Underhållsutgifter kostnadsförs i den utsträckning de utgör reparationer och underhåll för att upprätthålla den ursprungliga standarden på fastigheten. Andra utgifter av underhållskaraktär aktiveras i balansräkningen till den del åtgärderna anses höja fastigheternas värde. Risker relaterade till KlaraBos nybyggnation och projektutveckling Beskrivning av risk KlaraBos verksamhet består dels av nybyggnation, dels av att anpassa det befintliga fastighetsbeståndet efter hyresgästernas önskemål genom om- och tillbyggnationer samt hyresgästan- passningar. Nybyggnation samt större anpassningsprojekt är förknippade med kostsamma investeringar, och det finns en risk att kostnaderna för sådana investeringar inte kan kompenseras genom höjda hyror eller sänkta kostnader. KlaraBo är vidare beroende av strategiska leverantörer för leverans av material och specialanpassade lösningar i samband med byggnation, samt även andra entreprenörer för utförandet av olika typer av arbeten på fastigheterna. Om en viss leverantör eller entreprenör inte förmår att fullfölja avtalen, t.ex. genom att inte leverera rätt utrustning, av rätt kvalitet, i rätt tid eller om samarbetet med en viss leverantör eller entreprenör avbryts på grund av exempelvis konkurs, eller inte fungerar väl, kan det leda till väsentliga förseningar av KlaraBos byggprojekt. Exponering Investerings- och projektkostnader kan bli högre än förväntat, till följd av exempelvis förseningar och oförutsedda händelser, inklu- sive förändringar i regelverk eller detaljplaner, varvid bostäderna och/eller lokalerna inte kan nyttjas från den förväntade tidpunkten. För det fall KlaraBo inte kan erhålla kompensation för sådana ökade kostnader eller inkomstbortfall, skulle förverkligandet av ovan nämnda risker kunna få en negativ effekt på KlaraBos verksamhet, finansiella ställning och resultat. För de fall avtal med viktiga leverantörer eller entreprenörer försenas eller skulle upphöra med kort varsel finns det en risk att KlaraBo inte kommer att kunna anlita en annan leverantör eller entreprenör till motsvarande villkor eller med kort varsel, vilket kan leda till ökade kostnader för leverantörs- eller entreprenadtjänster samt förseningar i projekten. Det finns även en risk att garanti- åtaganden inte fullgörs om en leverantör eller entreprenör försätts i konkurs. Hantering KlaraBo arbetar med erfarna projektledare externt och internt både vid ny- och ombyggnation, för att minimera kostnadsökningar i projekten. I de fall KlaraBo bekostar investeringar för lokalanpassningar KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 34 RISKER OCH RISKHANTERING INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 35 ===== kompenseras koncernen i många fall av investeringstillägg i hyres- avtal. Bankgarantier används för att säkerställa leverantörers och/ eller entreprenörers eventuella tillkortakommanden. Inför nybyggnation görs marknadsbedömningar av efterfrågan och betalningsviljan på orten. Behålla och rekrytera kompetenta medarbetare Beskrivning av risk Det är viktigt att KlaraBo lyckas behålla och fortsätta motivera sina medarbetare, samt att attrahera och rekrytera kvalificerad personal i framtiden. Detta är beroende av flera faktorer, däribland rekryte- ringsförfaranden, kultur och ledarskap, lön och annan ersättning, förmåner samt arbetsplatsens placering. För de fall koncernen skulle misslyckas med att behålla och motivera eller attrahera ledande befattningshavare och annan nyckelpersonal skulle det kunna inverka negativt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Exponering KlaraBo bedriver sin verksamhet genom en liten organisation med begränsat antal anställda. KlaraBos framtida utveckling är i hög grad beroende av ledningens och andra nyckelpersoners kompetens och erfarenhet. Hantering KlaraBo arbetar ständigt med att förbättra attraktiviteten som arbetsgivare genom olika åtgärder. Arbetet med att stärka och grunda koncernens värderingar har fortsatt att utvecklas under 2023. Incitamentsprogram i form av teckningsoptioner finns, med syfte att motivera och behålla medarbetare. LEGALA RISKER Legala risker innefattar risker som är kopplade till lagar, för ordningar och regelverk. Fastighetsförvärv Beskrivning av risk En del av KlaraBos löpande verksamhet består av förvärv av fastigheter. En förutsättning för att förvärv ska kunna genomföras är att utbudet på marknaden motsvarar KlaraBos förväntningar och investeringsförmåga vad gäller exempelvis läge och förväntad avkastning. Tillgången till, och efterfrågan på, fastigheter och bygg- rätter, men även faktorer som konkurrens, tillgång till finansiering, planering och lokala föreskrifter kan begränsa koncernens möjligheter att genomföra förvärv på för koncernen förmånliga villkor. Risker i samband med fastighetstransaktioner kan få en negativ inverkan på KlaraBos verksamhet, finansiella ställning och resultat. Exponering Förvärv av fastigheter är förenat med risker kopplade till den för- värvade fastigheten, t.ex. risken för felaktiga antaganden om den förvärvade tillgångens framtida avkastning, risken för bortfall av hyresgäster eller oförutsedda kostnader för hantering av miljökrav. Fastighetstransaktioner kan även leda till betydande transaktions- kostnader som eventuellt inte kan kompenseras för, t.ex. om en transaktion inte fullföljs eller om ett förvärv återgår till följd av att bestämmelser i avtalsvillkoren eller finansieringsförbehåll aktuali- seras. Exponering för risker i samband med fastighetstransaktioner kan få en negativ inverkan på KlaraBos verksamhet, finansiella ställning och resultat. Hantering Vid förvärv görs tekniska, miljömässiga, legala och skattemässiga utredningar av fastigheternas och bolagens status. Dessa görs av både interna och externa resurser, i form av oberoende externa konsulter. Vidare görs marknadsanalyser av potentiellt bestånd och befintliga lokalhyreskontrakt analyseras. FINANSIELLA RISKER Finansiella risker är relaterade till exponering mot fastighetsvärdering, ränta, likviditet och krediter samt övriga finansiella risker. Risker relaterade till valutakurs Beskrivning av risk Med valutarisk avses risken att valutakursförändringar har en negativ effekt på bolagets finansiella ställning, lönsamhet eller kassaflöde. Exponering för valutakursrisk förekommer vid köp av produkter eller tjänster i annan valuta än SEK, som är bolagets redovisningsvaluta. KlaraBos produktionskostnader vid nyproduk- tion av lägenheter består till stor del av kostnaden för tjänster och produkter som tillhandahålls av utländska bolag i Baltikum. Sådana tjänster betalas i EUR och omfattande förändringar i valutakursen mot SEK kan därför leda till att bolagets nyproduktionsprojekt blir dyrare än beräknat och därmed mindre lönsamma. Exponering Kostnaderna för modulerna från Baltikum påverkas i hög grad av nivån på SEK mot EUR. En svagare SEK ökar kostnaden medan en starkare SEK minskar kostnaden. Om ovanstående risk materialiseras skulle detta medföra lägre exploateringsvinst och direktavkastning och därmed en negativ påverkan på KlaraBos resultat och kassaflöde. Uppgifter om bolagets transaktions- uppgifter återfinns i not 3 Finansiella risker. Hantering KlaraBo arbetar kontinuerligt med valutarisken dels genom att säkerställa intern kompetens som är van vid att hantera finansiella risker, dels genom att säkra inköp i EUR med hjälp av valutaderivat för att på så vis minska risken för valutafluktuationer. Se not 3 för vidare information om hantering i enlighet med bolagets finans policy. Förändringar i marknadsräntor Beskrivning av risk KlaraBos finansiering sker genom upplåning från kreditinstitut där en majoritet av de långfristiga skulderna löper med rörlig ränta. Till följd därav utgörs en av KlaraBos största kostnadsposter av räntekostnader. KlaraBo är därmed exponerad för en ränterisk, dvs. risken för att förändringar i räntorna påverkar KlaraBos räntekostnader och därmed får en negativ effekt på koncernens resultat och kassaflöden. Exponering Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor, kreditinstitutens marginaler samt vilken strategi KlaraBo väljer för räntebindning. Den genomsnittliga räntenivån på räntebärande skulder per 31 december 2023 uppgick till drygt 3,5 procent, inklusive ränteswappar. Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten och de kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens styrränta. Marknadsräntorna kan även komma att påverka den del av KlaraBos skulder som omfattas av ränteswappar. KlaraBo hade per 31 december 2023 ett sammanlagt utestående nominellt belopp om 2 750 mkr (2 150) i ränteswappar. Räntederivaten redovisas till KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 35 RISKER OCH RISKHANTERING INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 36 ===== verkligt värde i balansräkningen. I takt med att marknadsräntorna förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde, som inte är kassaflödespåverkande, på räntederivaten. Om marknadsräntorna sjunker kommer marknadsvärdet på KlaraBos räntederivat att minska, vilket skulle kunna ha en negativ effekt på KlaraBos resultat. Hantering KlaraBo arbetar med ränterisken dels genom att hålla en god dialog med svenska affärsbanker för att därigenom säkra marknads- mässiga lånevillkor, dels genom att minska ränterisken med hjälp av räntederivat. Finanspolicyn sätter mål gällande ränteexponering för koncernens låneportfölj enligt följande principer: • Räntebindningstid: spridning av ränteförfall enligt fastställda perioder. • Minst 20 procent av låneportföljen skall löpa med rörlig, dvs. med ej räntesäkrad, ränta. • Räntetäckningsgrad: minst 1,75 gånger. Vid utgången av räkenskapsåret uppgick räntebindningen till 3,7 år, och andel av låneportföljen som löper med fast ränta uppgick till 79,9 procent. Finansiering och refinansiering Beskrivning av risk Med finansierings- respektive refinansieringsrisk avses risken att KlaraBo inte kan erhålla nödvändig finansiering eller att finansiering inte kan förnyas vid utgången av dess löptid, alternativt att den endast kan erhållas eller förnyas till villkor som är mindre förmån- liga för KlaraBo. Exponering En stor del av KlaraBos verksamhet finansieras med externt kapital. KlaraBos finansiering sker genom traditionella banklån med fastighetsinteckningar som säkerhet. Det finns en risk för att ytterligare finansiering inte kommer att erhållas när och om så bedöms erforderligt, att befintliga lån sägs upp till omedelbar betal- ning eller att nya lån endast kan erhållas på villkor som är mindre förmånliga för KlaraBo. Detta skulle kunna leda till minskade intäkter då KlaraBo inte kan ta tillvara på olika investeringsmöjligheter, alternativt ökade kostnader till följd av dyrare finansiering. I vissa av KlaraBos avtal med långivare finns särskilda åtag- anden som KlaraBo måste uppfylla, t.ex. räntetäckningsgrad, belåningsgrad samt soliditet. Om KlaraBo i framtiden skulle komma att bryta mot sådana finansiella villkor eller andra åtaganden kan det ge långivaren en rätt att säga upp lånen till omedelbar betalning, kräva extra amortering eller ta säkerheter i anspråk. Om så sker kan koncernen behöva ta in ytterligare externt kapital för att kunna fullgöra sina åtaganden. Samtliga villkor har varit uppfyllda under räkenskapsåret. Hantering KlaraBo hanterar finansierings- och refinansieringsrisken genom att ha en kontinuerlig god dialog med affärsbanker på marknaden och genom att teckna längre kreditavtal med diversifierad förfallo s truktur. KlaraBo ser också löpande över möjligheten till alternativa finan- sieringskällor. Vidare, KlaraBos finanspolicy sätter mål gällande kapitalbindningen för koncernens låneportfölj där huvudsakliga mål är: • En likviditetsreserv om minst 3 månader ska vid var tid finnas tillgänglig. • Maximalt 30 procent av skulden får förfalla inom en 12-månadersperiod. • Antal långivare gällande banklån bör uppgå till minst två där ingen enskild långivare långsiktigt får stå för mer än 60 procent av den totala utestående volymen av banklån. • En god spridning i förfallostruktur på skulden ska eftersträvas. Värdet på KlaraBos fastigheter Beskrivning Samtliga fastigheter som innehas av KlaraBo klassificeras som förvaltningsfastigheter och redovisas därmed i balansräkningen till verkligt värde. Verkligt värde fastställs genom en bedömning av marknadsvärdet för varje enskild fastighet. Fastigheternas värde påverkas av ett flertal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå̊ , kontraktslängd och driftkostnader, dels marknadsspecifika såsom avkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föran- leda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Exponering En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en investerare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Värderingen är gjord utifrån vedertagna modeller och vissa antagande om olika parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast säkerställas vid en transaktion mellan två oberoende parter och vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Eftersom KlaraBos redovisade tillgångar till över - vägande del utgörs av fastigheter skulle en värdeminskning få negativa konsekvenser för koncernen. Ett minskat fastighetsvärde kan medföra en risk att KlaraBo inte erhåller ny finansiering eller att ny finansiering måste ske till ett högre pris än tidigare. Detta kan i sin tur leda till minskade intäkter, eftersom KlaraBo inte kan ta tillvara på olika investeringsmöjligheter, eller ökade kostnader till följd av dyrare finansiering. Ett minskat fastighetsvärde har också en negativ effekt på eget kapital. KlaraBos fastighetsv ä rde uppgick till 9 031,9 mkr (9 170,7) vid räkenskapsårets utgång. Känslighets- analys gällande förvaltningsfastigheter återfinns i not 14. Hantering Extern värdering av fastighetsportföljen sker kvartalsvis. KlaraBo har en god marknadskännedom om fastighetsmarknaden och förvaltningsarbetet sker nära hyresgästerna. Utveckling av fastig heterna sker ständigt för att både öka intäkter och minska kostnader på olika sätt. Sociala satsningar i bostadsområden medverkar till att öka stabiliteten och tryggheten och leder dessutom till attraktiva bostadsområden, vilket också påverkar fastighets- värdena positivt. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 36 RISKER OCH RISKHANTERING INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 37 ===== Flerårsöversikt nyckeltal Mkr 2023 2022 2021 2020 2019 Fastighetsrelaterade Hyresintäkter, mkr 577,2 491,4 337,6 176,7 97,7 Förvaltningsresultat, mkr 124,2 113,4 76,4 35,8 26,4 Periodens resultat, mkr -381,5 125,1 640,5 345,2 141,3 Överskottsgrad, % 57,2 55,6 55,2 54,1 55,3 Reell uthyrningsgrad, % 97,8 98,1 98,6 99,3 n.a. Förvaltningsfastigheter, mkr 9 031,9 9 170,7 7 719,3 3 452,1 1 899,7 Marknadsvärde/kvm 18 032 18 044 18 527 15 918 13 209 Total uthyrningsbar yta, tkvm 499,5 498,7 416,6 208,8 137,6 Antal lägenheter i förvaltning 6 604 6 533 5 412 2 682 1 819 Antal lägenheter i projektutveckling 1 098 1 509 1 494 1 159 1 152 Finansiella Soliditet, % 42,6 44,6 49,3 39,9 37,5 Belåningsgrad, % 52,2 49,7 41,6 52,8 56,2 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,0 2,1 2,0 3,2 Långsiktigt substansvärde, mkr 4 189,1 4 525,6 4 471,9 1 157,3 495,3 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,95 0,86 0,93 0,47 0,34 Eget kapital per aktie, kr 30,0 32,9 31,9 21,9 14,9 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,0 34,5 33,9 23,7 15,3 Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 10,0 -7,3 98 41 -223 Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % -7,3 1,7 43 55 25 Antal aktier vid periodens utgång före utspädning, miljoner 131,1 131,2 131,8 48,8 32,4 Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljoner 131,1 131,7 82,3 41,0 32,4 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 37 FLERÅRSÖVERSIKT NYCKELTAL INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 38 ===== Koncernens rapport över totalresultat Koncernens rapport över övrigt totalresultat Mkr Not 2023 2022 1, 2, 3, 4, 5, 6 Hyresintäkter 7 577,2 491,4 Övriga rörelseintäkter 12,5 10,2 Fastighetskostnader 8, 9 -252,5 -222,7 Driftnetto 337,2 278,9 Centrala administrationskostnader 9, 10, 11 -51,3 -46,5 Rörelseresultat 285,9 232,4 Finansiella intäkter 13 7,5 1,4 Finansiella kostnader 13 -169,0 -121,8 Förvaltningsresultat 124,4 112,1 Värdeförändringar fastigheter 14 -439,9 -25,7 Värdeförändringar derivat 15 -139,8 95,9 Andel av resultat efter skatt från gemensamt styrda företag 16 -0,2 1,3 Resultat före skatt -455,5 183,6 Skattekostnad 17 73,9 -58,5 Årets resultat -381,5 125,1 Hänförbart till: Moderbolagets aktieägare -381,5 125,1 Innehav utan bestämmande inflytande – – Mkr Not 2023 2022 Årets resultat -381,5 125,1 Övrigt totalresultat – – Summa totalresultat för året -381,5 125,1 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -381,5 125,1 Innehav utan bestämmande inflytande – – Resultat per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare, före utspädning, kr -2,91 0,95 Resultat per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare, efter utspädning, kr -2,91 0,95 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 38 FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 39 ===== Koncernens rapport över finansiell ställning Mkr Not 2023–12-31 2022–12-31 1, 2, 3, 4, 5, 6 TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0,3 0,4 Summa immateriella anläggningstillgångar 0,3 0,4 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 14 9 031,9 9 170,7 Inventarier 18 7,7 9,8 Summa materiella anläggningstillgångar 9 039,6 9 180,5 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i gemensamt styrda företag 16 17,2 17,3 Fordringar hos gemensamt styrda företag 2,8 2,8 Derivatinstrument 15 – 103,1 Summa finansiella anläggningstillgångar 20,0 123,3 Uppskjutna skattefordringar 17 0,1 0,4 Summa anläggningstillgångar 9 060,0 9 304,6 Omsättningstillgångar Kund- och hyresfordringar 3,4 2,5 Övriga fordringar 11,7 18,6 Upparbetad ej fakturerad intäkt 0,7 1,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 5,7 26,5 Summa omsättningstillgångar 21,5 49,1 Likvida medel 168,5 338,3 Summa tillgångar 9 249,9 9 692,0 Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 1, 2, 3, 4, 5, 6 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 20 Aktiekapital 6,6 6,6 Övrigt tillskjutet kapital 3 221,6 3 223,7 Balanserat resultat inklusive årets resultat 708,2 1 089,7 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 936,3 4 320,0 Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 Summa eget kapital 3 936,3 4 320,0 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 21 4 762,7 4 800,6 Uppskjuten skatteskuld 17 216,0 309,2 Övriga långfristiga skulder 1,1 0,5 Summa långfristiga skulder 4 979,8 5 110,3 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 21 116,1 97,5 Derivatinstrument 15 36,7 – Leverantörsskulder 26,3 19,8 Aktuell skatteskuld 17 19,7 22,5 Övriga kortfristiga skulder 33,5 8,9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 101,4 113,0 Summa kortfristiga skulder 333,8 261,7 Summa skulder 5 313,6 5 372,0 Summa eget kapital och skulder 9 249,9 9 692,0 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 39 FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 40 ===== Koncernens rapport över förändring av eget kapital Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat Eget kapital hänförligt till moder- bolagets aktieägare Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 6,6 3 235,7 964,6 4 206,9 0,0 4 206,9 Årets resultat 125,1 125,1 0,0 125,1 Övrigt totalresultat Summa totalresultat för året 125,1 125,1 0,0 125,1 Kostnader hänförliga till emissioner -0,3 -0,3 -0,3 Återköp av aktier -11,7 -11,7 -11,7 Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital 0,0 -12,0 0,0 -12,0 0,0 -12,0 Utgående eget kapital 2022-12-31 6,6 3 223,7 1 089,7 4 320,0 0,0 4 320,0 Ingående eget kapital 2023-01-01 6,6 3 223,7 1 089,7 4 320,0 0,0 4 320,0 Årets resultat -381,5 -381,5 0,0 -381,5 Övrigt totalresultat Summa totalresultat för året -381,5 -381,5 0,0 -381,5 Kostnader hänförliga till emissioner Återköp av aktier -2,1 -2,1 -2,1 Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital 0,0 -2,1 0,0 -2,1 0,0 -2,1 Utgående eget kapital 2023-12-31 6,6 3221,6 708,2 3 936,3 0,0 3 936,3 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 40 FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 41 ===== Koncernens rapport över kassaflöde Mkr Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 285,9 232,4 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet (avskrivning på inventarier) 2,7 2,2 Erhållen/betald ränta -163,7 -104,0 Betald skatt -23,6 -25,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 101,3 105,4 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar 11,6 13,3 Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder 19,8 -22,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten 132,7 96,5 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter – -252,4 Investeringar i förvaltningsfastigheter -161,5 -197,1 Nyproduktionsinvesteringar -117,1 -117,4 Erhållet investeringsstöd – 20,2 Investeringar i immateriella anläggningstillgångar – 0,0 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -0,6 -1,3 Försäljning av materiella anläggningstillgångar – 0,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -279,1 -547,8 Finansieringsverksamheten Nyupptagna finansiella skulder 21 30,8 557,8 Låneupptagningskostnader 21 – -14,6 Amortering av finansiella skulder 21 -52,1 -358,4 Återköp av egna aktier -2,1 -11,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -23,4 173,1 Periodens kassaflöde -169,8 -278,2 Likvida medel vid årets ingång 338,3 616,5 Likvida medel vid årets slut 168,5 338,3 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 41 FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 42 ===== Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets rapport över totalresultat Mkr Not 2023 2022 1, 2, 3, 4, 5, 6 Nettoomsättning 22 25,0 13,5 Övriga externa kostnader 11 -25,1 -21,2 Personalkostnader 9 -18,6 -15,6 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -0,2 -0,2 Rörelseresultat -18,9 -23,5 Resultat från andelar i koncernföretag 12 -71,1 -116,9 Ränteintäkter och liknande resultatposter 13 270,7 76,0 Värdeförändringar derivat -66,2 – Räntekostnader och liknande resultatposter 13 -207,8 -79,5 Resultat efter finansiella poster -93,4 -143,9 Erhållna koncernbidrag 19,2 60,7 Resultat före skatt -74,2 -83,2 Skattekostnad 17 13,6 -8,9 Årets resultat -60,6 -92,1 Mkr 2023 2022 Årets resultat -60,6 -92,1 Övrigt totalresultat – – Summa totalresultat för året -60,6 -92,1 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 42 FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGET INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 43 ===== Moderbolagets balansräkning Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 1, 2, 3, 4, 5, 6 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar – 0,0 Inventarier 18 0,6 0,8 Summa materiella anläggningstillgångar 0,6 0,8 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 23 2 294,8 2 345,9 Fordringar hos koncernföretag 22 2 942,9 3 351,9 Andelar i gemensamt styrda företag 16 16,3 16,3 Uppskjutna skattefordringar 17 13,6 – Summa finansiella anläggningstillgångar 5 267,7 5 714,1 Summa anläggningstillgångar 5 268,3 5 714,9 Omsättningstillgångar Kund- och hyresfordringar – – Fordringar hos koncernföretag 22 181,6 80,3 Fordringar hos gemensamt styrda företag 2,7 2,7 Övriga fordringar 2,4 5,7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 2,3 2,4 Summa omsättningstillgångar 188,9 91,1 Kassa och bank 156,0 272,5 Summa tillgångar 5 613,2 6 078,5 Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 1, 2, 3, 4, 5, 6 EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital 20 Bundet eget kapital Aktiekapital 6,6 6,6 Summa bundet eget kapital 6,6 6,6 Fritt eget kapital Överkursfond 3 223,1 3 223,1 Balanserat resultat -51,9 42,3 Årets resultat -60,6 -92,1 Summa fritt eget kapital 25 3 110,6 3 173,2 Summa eget kapital 3 117,2 3 179,8 Långfristiga skulder Skulder till koncernföretag 22 2 161,9 2 552,9 Derivat 51,0 – Summa långfristiga skulder 2 212,9 2 552,9 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag 22 276,4 338,3 Leverantörsskulder 1,9 2,2 Aktuell skatteskuld 17 0,0 0,1 Övriga kortfristiga skulder 3,8 0,0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 1,0 5,1 Summa kortfristiga skulder 283,1 345,8 Summa skulder 2 496,0 2 898,7 Summa eget kapital, avsättningar och skulder 5 613,2 6 078,5 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 43 FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGET INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 44 ===== Moderbolagets förändring av eget kapital Moderbolagets kassaflödesanalys Mkr Aktie- kapital Överkurs- fond Övrigt fritt eget kapital Summa eget kapital Belopp vid årets ingång 2022-01-01 6,6 3 223,3 54,0 3 283,8 Årets resultat -92,1 -92,1 Övrigt totalresultat 0,0 Summa totalresultat för året 0,0 0,0 -92,1 -92,1 Nyemission 0,0 Kostnader hänförliga till emissioner -0,3 -0,3 Återköp av aktier -11,7 -11,7 Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital 0,0 -0,3 -11,7 -11,9 Belopp vid årets utgång 2022-12-31 6,6 3 223,0 -49,8 3 179,8 Belopp vid årets ingång 2023-01-01 6,6 3 223,0 -49,8 3 179,8 Årets resultat -60,6 -60,6 Övrigt totalresultat Summa totalresultat för året -60,6 -60,6 Nyemission – Kostnader hänförliga till emissioner – Återköp av aktier -2,1 -2,1 Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital 0,0 0,0 -2,1 -2,1 Belopp vid årets utgång 2023-12-31 6,6 3 223,0 -112,4 3 117,2 Mkr Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Rörelseresultat -18,9 -23,5 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet (avskrivning på inventarier) 0,2 0,2 Erhållen/betald ränta 29,8 -10,8 Betald skatt -0,2 -0,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 11,0 -34,7 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar 562,7 -297,7 Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder -705,9 169,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten -132.3 -163,1 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar – -0,9 Förvärv av dotterföretag – -0,1 Förvärv av immateriella anläggningstillgångar – 0,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0,0 -1,0 Finansieringsverksamheten Nyemission, netto – -0,2 Förändring långfristiga koncernmellanhavanden 17,9 -158,8 Likvid från teckningsoptioner – -11,7 Återköp av egna aktier -2,1 – Kassaflöde från finansieringsverksamheten 15,9 -170,7 Periodens kassaflöde -116,5 -334,7 Likvida medel vid årets ingång 272,5 607,2 Likvida medel vid årets utgång 156,0 272,5 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 44 FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGET INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 45 ===== Noter Not 1 Allmän information KlaraBo förvärvar, uppför, äger och förvaltar attraktiva bostäder med rimliga hyror. Det gör vi genom att förvärva byggrätter och sedan uppföra kostnads-, yt- och produktionseffektiva egen - utvecklade KlaraBo-hus. Vi kan effektivt kombinera antalet lägen- heter och lägenhetsstorlekar efter kommunens behov. Med vårt flexibla byggsätt kan vi också enkelt anpassa oss till tomternas storlek och utformning. KlaraBo startade sin verksamhet 2017, har huvudkontor i Malmö och agerar över hela landet. Från och med 1 januari 2019 följer KlaraBo de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningen av dessa (IFRIC). Vidare har Rådet för finansiell rappor t erings rekommendation RFR 1, Kompletterande redo visnings regler för koncernen, tillämpats. KlaraBo Sverige AB, org nr 559029-2727, har sitt säte i Malmö. Bolagets besöksadress är Hyllie Vattenparksgata 11A , Malmö. Denna års- och koncernredovisning har godkänts av styrelsen den 3 april 2024 och kommer att föreslås att fastställas av årsstämman den 3 maj 2024. Not 2 Sammanfattning av väsentliga redovisningsprinciper De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna koncernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat anges. De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor och avrundas till närmaste miljon. Summeringar och procenttal som redovisas i de finansiella rapporterna går därmed inte alltid jämnt upp med de summor som redovisas. Grund för rapporternas upprättande Koncernredovisningen för KlaraBo-koncernen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) och tolkningar som utfärdats av IFRS Interpretations Committee (IFRS IC) såsom de antagits av Europeiska unionen (EU). Vidare tillämpar koncernen Årsredovisningslagen (ÅRL) och RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, utfärdad av Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar Års - redovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncernen anges de i separat avsnitt, sist i denna not. Koncern - redovisningen har upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden förutom vad beträffar förvaltningsfastigheter samt vissa finansiella tillgångar och skulder (inklusive derivatinstrument) som värderas och redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att bolagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt antaganden om redovisningsprinciperna och redovisade belopp såsom tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskatt- ningar och antaganden ska baseras på historiska erfaren heter o ch andra faktorer som bedöms rimliga under rådande omständig - h eter. Koncernledningen ska ta hänsyn till utveckling och rådande information om koncernens väsentliga redovisningsprinciper, samt bedöma valet och tillämpningen av dessa. De områden som inne- fattar en hög grad av bedömning som är komplexa, eller sådana områden där antaganden och uppskattningar är av väsentlig betydelse för koncernredovisningen, anges i not 4. Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga standarder som inte har tillämpats i förtid Nya standarder vilka trätt i kraft 2023 Vid upprättande av koncernredovisningen används samma redo v isnings- och värderingsprinciper såsom de beskrivits i årsredovisningen för 2022. Av EU godkända och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka KlaraBos resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Förändringar under 2023 har inte haft någon väsentlig påverkan på KlaraBos redovisning. Nya standarder som träder i kraft 2024 och framåt Nya och ändrade IFRS-standarder med framtida tillämpning förväntas inte ha någon väsentlig effekt på KlaraBos finansiella rapporter. Koncernredovisning Dotterbolag Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestäm- mande inflytande. Koncernen har bestämmande inflytande över ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och kan påverka avkastningen genom sitt bestämmande inflytande i företaget. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestäm- mande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncern redovisningen från och med den dag det bestämmande inflytandet upphör. Innehav utan bestämmande inflytande i dotterföretagens resultat och eget kapital redovisas separat i koncernens rapport över totalresultat, rapport över förändringar i eget kapital och rapport över finansiell ställning. Rörelseförvärv och tillgångsförvärv Vid ett förvärv görs en bedömning av om förvärvet utgör ett rörelse- eller tillgångsförvärv. Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv vilka kriterier som är uppfyllda. Företag kan välja att utföra ett ”koncentrationstest” som, om det visar på att förvärvet är ett tillgångsförvärv, innebär att ingen ytterligare bedömning krävs. Om hela det verkliga värdet av de förvärvade bruttotillgångarna i allt väsentligt kan hänföras till en tillgång eller en grupp av liknande tillgångar visar det frivilliga testet att förvärvet utgör ett tillgångsförvärv. Om testet genomförs KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 45 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 46 ===== Not 2, forts. och det inte går att visa på att det är ett tillgångsförvärv måste vidare bedömning göras för att avgöra huruvida förvärvet är ett rörelseförvärv eller ej. Vid tillgångsförvärv fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsvärdet redovisas vid tillgångsförvärv, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Full uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader som uppkommer efter förvärvet. Förvärvade förvaltningsfastigheter redovisas vid nästkommande bokslutsdag till verkligt värde, vilket kan avvika från anskaffningsvärdet. Förvärvsmetoden används för redovisning av rörelseförvärv. Förvärvsmetoden innebär att förvärv av bolag betraktas som en transaktion varigenom det förvärvande bolaget (moderbolaget) indirekt förvärvar det förvärvade bolagets (dotterbolagets) till- gångar och skulder. Köpeskillingen för förvärvet utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats av koncernen. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommen villkorad köpeskilling. Villkorade köpeskillingar redovisas till verk- ligt värde vid förvärvstidpunkten. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. Identifierbara förvärvade tillgångar och övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis till verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör kon cernen om innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade bolaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade bolagets nettotillgångar. Det belopp varmed köpeskilling, eventuellt innehav utan bestäm- mande inflytande samt verkligt värde på förvärvsdagen på tidigare aktieinnehav överstiger verkligt värde på koncernens andel av identifierbara förvärvade nettotillgångar, redovisas som goodwill. Om beloppet understiger verkligt värde för det förvärvade bolagets tillgångar redovisas mellanskillnaden direkt i rapporten över totalresultat. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncern redovisningen det förvärvade bolagets intäkter, kostnader, identifierbara tillgångar och skulder samt eventuell uppkommen goodwill. Baserat på KlaraBos affärsmodell som går ut på att förvärva, bygga och utveckla fastigheter, är samtliga förvärv som KlaraBo gör att betrakta som tillgångsförvärv. Samarbetsarrangemang och joint ventures Genom samarbetsavtal med en eller flera parter har KlaraBo ett gemensamt inflytande över styrningen i andra företag, så kallade joint arrangements (samarbetsarrangemang). Samarbetsarrange- mang delas upp i joint ventures eller gemensamma verksamheter beroende på om koncernen har direkt rätt till tillgångar och åtagan den i skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint ventures). Samtliga joint arrangements inom KlaraBo är klassi ficerade som joint ventures då varken avtalsvillkoren eller enhetens legala form ger delägarna rätt till tillgångar och skulder till hörande arrang- emanget utan istället har rätt till verksamhetens nettotillgångar. Enligt kapitalandelsmetoden redovisas innehav i intresse företag och joint ventures initialt i koncernens balansräkning till anskaff- ningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat från sina intresseföretag och joint ventures efter förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultat ingår i koncernens resultat och koncernens andel av övrigt totalresultat ingår i övrigt totalresultat i koncernen. Utdelningar från joint ventures redovisas som en minskning av investeringens redovisade värde. Om förlusten i joint ventures överstiger koncernens andel redovisar koncernen inte ytterligare förluster om inte koncernen har påtagit sig förpliktelser eller gjort betalningar för joint venture-bolagets räkning. Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostnader och orealiserade vinster och förluster som uppkommer från koncern- interna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättande av koncernredovisningen. Orealiserade vinster som uppkommer vid transaktioner med joint ventures elimineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel i företaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster men endast i den utsträckning det inte finns indikation på nedskrivningsbehov. Funktionell valuta Koncernredovisningen presenteras i svenska kronor, vilket också är moderbolagets funktionella valuta. För varje juridisk person i koncernen är den funktionella valutan också svenska kronor. Intäkter Hyresintäkter KlaraBo klassificerar idag hyresavtal i sin helhet som operationella hyresavtal och redovisar sina hyresintäkter som operationell leasing. Hyresintäkter inklusive eventuella avdrag eller tillägg aviseras i förskott och periodi sering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkt. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller förväntas komma att erhållas. Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultat- räkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Förskottshyror redo visas som förutbetalda hyresintäkter. I hyresintäkterna ingår i vissa fall fakturerade tillägg såsom exempelvis el, värme och fastighetsskatt. I de fall en hyresgäst under viss tid medges reducerad hyra och under annan tid högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra linjärt över hyreskontraktets löptid såvida hyresreduktionen inte beror på successiv inflyttning eller liknande. Intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas som intäkt den period ersättningen erhållits, i de fall inga ytterligare prestationer krävs från KlaraBos sida. Intäkter från ersättning avseende hyres gäst anpassningar som faktureras hyres tagaren för genomförda lokal-/bostadsanpassningar redo- visas i form av förhöjd hyra över hela eller delar av hyresperioden. Oavsett angreppssätt utgör intäkten för detta en hyra och ska redovisas som en hyresintäkt i enlighet med IFRS 16. Analys har genomförts av intäktsredovisningen utifrån IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder där KlaraBo undersökte avgränsningen mellan redovisning av intäkter enligt IFRS 16 Leasing avtal och IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder. Bedömning har gjorts att andelen av servicetjänster utgör en icke väsentlig del och därför görs ingen separering av intäkterna för tjänster för redovisning enligt IFRS 15. Dessa intäkter redovisas enligt IFRS 16 vilket innebär att intäkten för servicetjänster periodiseras på samma principer som hyresintäkterna. Det är vår uppskattning att detta inte leder KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 46 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 47 ===== Not 2, forts. till väsentliga skillnader i belopp eller tidpunkt för hur intäkten hade redovisats enligt IFRS 15. Utfakturerad fastighetsskatt redovisas som intäkt i den period den avser. Statliga stöd Statliga stöd redovisas till verkligt värde då det föreligger rimlig säkerhet att de statliga stöden kommer att erhållas och koncernen kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med stöden. Från och med 1 januari 2022 har möjligheten till investeringsstöd upphört. Rörelsesegment och segmentsrapportering Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I KlaraBo har denna funktion identifierats som koncernens verkställande direktör. KlaraBo har identifierat två rörelsesegment; Fastighetsförvalt- ning och Projektutveckling. Därutöver redovisas koncerngemen- samma poster som Övrigt. Utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Monetära tillgångar räknas om till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräk- ningarna redovisas i rapporten över totalresultat. Rörelserelate- rade kursvinster och förluster redovisas i rörelseresultatet. Transaktioner med utlandet förekommer framför allt vid inköp av husmoduler från Baltikum (i EUR). Ersättningar till anställda Samtliga pensionsplaner i KlaraBo redovisas som avgiftsbe- stämda. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till offentligt eller privat administrerade pensionsförsäk- ringsplaner på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. KlaraBo har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda. Avgifterna redovisas som personalkostnader när de för- faller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av framtida betalningar kan komma KlaraBo tillgodo. Aktierelaterade ersättningar Koncernen har utestående teckningsoptioner vilket regleras som eget kapitalinstrument. För en detaljerad beskrivning av programmet hänvisas till Not 9. Teckningsoptionerna har sålts till marknadsmässigt värde, varför ingen kostnad har påverkat rapporten över totalresultat. Inkomstskatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell inkomstskatt Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från det redovisade resultatet genom att det justerats för ej skatteplik- tiga och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt redovisas i rapport över totalresultat utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skatte mässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skatte fordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skattebetalningar i framtiden. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Följande temporära skillnader beaktas inte i KlaraBo: • Första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. • Temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intressebolag som inte förväntas bli återförda inom över skådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar och skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Det bokförda värdet på koncernens förvaltningsfastig- heter antas realiseras genom försäljning. Skattesatsen på vinsten är den som skulle gälla på en direkt försäljning av fastigheten som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning oavsett om koncernen skulle strukturera försäljningen via avyttring av dotter- bolag, vilket skulle kunna innebära en annan skattesats. Den uppskjutna skatten beräknas sedan utifrån respektive temporära skillnader och skattekonsekvenser som härrör från försäljning. Vid redovisning av ett förvärv av tillgångar redovisas ingen upp- skjuten skatt på eventuella övervärden. Samtliga av koncernens genomföra förvärv har klassificerats som förvärv av tillgångar, varför ingen uppskjuten skatt initialt redovisats hänförlig till fastigheter avseende dessa förvärv. Materiella anläggningstillgångar Inventarier Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköps- priset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjande- period. Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskriv- ningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Beräknande nyttjandeperioder, år: Inventarier 3–10 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 47 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 48 ===== Not 2, forts. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastigheter avses en fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Även fastigheter under uppförande hänförs till denna kategori. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redo- visas därefter i balansräkningen till verkligt värde i enlighet med IAS40. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i rapporten över totalresultat på raden värdeförändring förvaltningsfastigheter. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet, om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till perio- dens investeringar. Marknadsvärdet tas fram till varje kvartal. KlaraBo värderar 100 procent av sitt fastighetsbestånd externt. Uppdatering sker kvartalsvis genom att befintliga värderingar uppdateras med aktuella hyror, vakanser samt marknadsdata från extern oberoende värderare, i form av nivåer på direktavkastning samt drift- och underhållskostnader. Förvaltningsfastigheter är i nivå 3 enligt värderingshierarkin. Vid förvärv av fastigheter eller bolag bokförs transaktionen vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och förmåner som följer av ägandet normalt övergår den dagen. Till redovisat värde läggs även tillkommande utgifter, dock endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Orealiserad värdeökning för förvaltningsfastigheter i projektutveckling Koncernen genomför marknadsvärdering och intäktsför 20 procent av skillnaden mellan verkligt värde vid färdigställande och totala uppskattade produktionskostnader vid färdigställande den dag då (i) bygglov har erhållits, och (ii) bindande entreprenadavtal har ingåtts med en/flera entreprenör/er. Detta då erhållna bygglov tillsammans med tecknat entreprenadavtal dels motsvarar en reell värdeökning för projektet, dels att KlaraBo, baserat på beprövad affärsmodell, med stor sannolikhet kan prognosticera utfallet av projektet vid sådan tidpunkt. Bedömning av projektets verkliga värde kan dels ske av extern värderingsman, dels av Projekt- utvecklings organisa tionen utifrån projektkalkyl. I takt med upparbetning sker sedan beräkning av orealiserad värdeförändring utifrån färdigställandegraden. Färdigställande- graden beräknas som nedlagda uppdragsutgifter per balans dagen i relation till de totalt beräknade uppdragsutgifterna för att fullgöra projektet. När 50 procent av kostnaderna realiserats bokas ytterligare 30 procent av skillnaden mellan verkligt värde och kostnaderna upp i resultaträkningen. När slutbesked erhållits av byggnadsnämnden bokas resterande 50 procent. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i rapporten över finansiell ställning inkluderar bland tillgångarna innehav av likvida medel, kund- och hyresfordringar, räntederivat redovisade till verkligt värde via resultatet samt övriga fordringar. Redovisning av koncernens finansiella skulder består i huvudsak av räntebärande skulder, räntederivat redovisade till verkligt värde via resultatet, leveran- törsskulder samt övriga kortfristiga skulder. Redovisning och borttagande Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Transaktioner med finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen som är den dag då koncernen förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgångarna. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och företaget har presterat enligt överenskommelse. Skulder redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala även om faktura ännu inte har mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura har mottagits. En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställning (helt eller delvis) när rättigheterna i avtalet har realiserats eller förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över den. En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställning (helt eller delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. En finansiell tillgång och en finansiell skuld nettoredovisas i r apporten över finansiell ställning när det föreligger en legal rätt att kvitta de redovisade beloppen och avsikten är att antingen reglera nettot eller att realisera tillgången samtidigt som skulden regleras. Klassificering och värdering av finansiella tillgångar/skuldinstrument Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaff- ningsvärde. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader. Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Tillgångarna omfattas av en förlustreservering av förväntade kreditförluster. Effektivräntan är den ränta som exakt diskonterar de uppskattade framtida utbetalningarna under den förväntade löptiden för den finansiella tillgången (eller finansiella skulden) till redovisat bruttovärde för en finansiell tillgång (eller till det upplupna anskaffningsvärdet för en finansiell skuld). Vid beräkning av effektivräntan ska de förväntade kassaflödena uppskattas genom att beakta samtliga avtalsvillkor för det finansiella instrumentet men ska inte beakta de förväntade kreditförlusterna. Beräkningen innefattar alla avgifter som betalats eller erhållits av avtalsparterna, som är en integrerad del av effektivräntan; transaktionskostnader och alla andra premier eller rabatter. Tillgångar med kort löptid diskonteras inte då de enbart uppgår till oväsentliga belopp. Denna kategori omfattar hyresfordringar, kundfordringar och likvida medel. Kundfordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt. Övriga fordringar klassifi- ceras som långfristiga fordringar om innehavstiden är längre än ett år och om de är kortare som övriga fordringar. Finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde ingår i omsättnings tillgångar, med undantag av de poster med förfallo- dag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 48 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 49 ===== Not 2, forts. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Här omfattas nedskrivningen av hyresfordringar. KlaraBo tillämpar den förenklade metoden där metoden för kund- och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer (tex försämrad kon- junktur, ökad aktivitet i bygg- och uthyrningsverksamheten eller en större andel äldre lägenheter i fastighetsbeståndet) enligt en förenklad förlustandelsmetod. En förlustreserv redovisas för fordringens eller tillgångens förväntade återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Koncernens kunder är generellt sett en homogen grupp med likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt bedöms kollektivt för samtliga kunder. Eventuella större enskilda fordringar, alternativt enskilda innehav, bedöms dock per motpart/innehav. Koncernen skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Klassificering och värdering av finansiella skulder Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upp- lupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transaktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de enligt effektivräntemetoden. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga skulder har en löptid kortare än 1 år. Klassificering och värdering av derivat Derivat redovisas initialt till verkligt värde innebärande att transaktionskostnader belastar periodens resultat. Efter den initiala redovisningen värderas derivatinstrument till verkligt värde, och värdeförändringar på derivatinstrument redovisas i koncernens rapport över totalresultat. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning. KlaraBo innehar ränteswappar, vilka klassificeras till verkligt värde via resultatet där verklig värdeförändring redovisas i resultatet. Ränteswappar har anskaffats för att motverka kassa- flödesrisker för ränteexponeringar på skulder som koncernen är utsatt för. KlaraBo innehar även valutaderivat, som också klassificeras till verkligt värde via resultatet, vilka har anskaffats för att motverka de risker för valutafluktuationer som koncernen har gällande inköp av modulhus i Baltikum. Inköpen av modulhusen denomi neras i EUR medan tillgången hålls i SEK. Derivat med ett positivt respektive negativt värde redovisas som finansiell tillgång eller finansiell skuld. Låneutgifter Låneutgifter som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion eller produktion för större ny-, till- eller ombyggnader av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffnings- värde. Aktivering av låneutgifter sker under förutsättningen att det är sannolikt att de kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och att kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Eventuellt tillkommande pantbrevskostnader hanteras på samma sätt som låneutgifter. Alla andra lånekostnader kostnadsförs när de uppstår. Eget kapital Aktiekapital Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. KlaraBo innehar stamaktier av serie A och B. Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital utgörs av kapital tillskjutet av koncernens ägare, till exempel överkurs vid aktieteckning och erhållet aktieägartillskott samt ersättning i samband med försäljning av utfärdade teckningsoptioner. Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Balanserade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen minskat med potentiella lämnade utdelningar vilka redovisas som minskning av eget kapital och skuld efter det att årsstämman/ extra bolagsstämma godkänt utdelningen. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande redovisas som en separat post i eget kapital. Nyemission Nyemissioner genomförs för att kapitalisera koncernen. En nyemission ökar det egna kapitalet (aktiekapital och övrigt till skjutet kapital) och tillämplig tillgångspost beroende på om tillskjuten tillgång är kontanter eller apport. Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission av nya stamaktier eller tecknings optioner redo visas i eget kapital som ett avdrag från emissions likviden. Avsättningar och eventualförpliktelser En avsättning redovisas i rapporten över finansiell ställning när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse till följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av eko- nomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. En avsätt- ning ska göras med det belopp som är den bästa uppskattningen av det som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen vid rapportperiodens slut. En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av osäkra framtida händelser. Eventualförpliktelser redovisas också när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resur- ser kommer att krävas eller att det ej tillförlitligt kan beräknas. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredo- visningslagen och tillkommande information i enlighet med Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer, vilket innebär att moderbolaget i årsredo- visningen för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 49 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 50 ===== Not 2, forts. Följande skillnader finns mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper: Klassificering och uppställningsformer Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1 Utformning av finansiella rapporter som tillämpas vid utform- ningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital. Dotterbolag Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget i enlighet med anskaffningsvärdesmetoden. Detta innebär att transaktionskost- nader inkluderas i det bokförda värdet för innehav i dotterbolaget. Det bokförda värdet prövas årsvis mot dotterbolagets egna kapital. Intäkter Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotterbolag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella uppskrivningar. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgens förbindelser till förmån för dotterbolag. Finansiella garan- tier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal till- lämpar moderbolaget RFR 2 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IFRS 9 när det gäller ställda garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderbolaget som juridisk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföretaget värderas finansiella tillgångar vid första redovisningstillfället till anskaffningsvärde, inklusive eventuella transaktionskostnader som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången. Värdering av finansiella tillgångar Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovis- ningstillfället till anskaffningsvärde (med avdrag för eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar). Finansiella omsättningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället enligt lägsta värdets princip (det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen). Värdering av finansiella skulder Långfristiga finansiella skulder redovisas till upplupet anskaff- ningsvärde. Utgifter som är direkt hänförliga till upptagande av lån korrigerar lånets anskaffningsvärde och periodiseras enligt effektiv räntemetoden. Kortfristiga skulder redovisas till anskaffningsvärde. Derivatinstrument med negativt värde och för vilka säkringsredovisning inte tillämpas redovisas som finansiella skulder och värderas till detta värde. Skatter I moderföretaget redovisas obeskattade reserver inklusive upp skjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer Bolaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Aktieägartillskott redovisas mot eget kapital hos mottagaren och andelar i dotterbolag hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Vid redovisning av koncernbidrag kan ett bolag tillämpa antingen huvudregeln eller alternativregeln. KlaraBo tillämpar alternativregeln, vilket innebär att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. Segmentsredovisning Moderbolaget redovisar inte segment enligt samma fördelning och samma omfattning som koncernen, utan upplyser om netto- omsättningens fördelning på moderbolagets verksamhetsgrenar. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 50 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 51 ===== Not 3 Finansiella riskfaktorer KlaraBo är exponerad för finansiella risker vilka framgår nedan. Koncernens ekonomiavdelning identifierar, utvärderar och i vissa fall säkrar finansiella risker i nära samråd med styrelsen. Styrelsen upprättar skriftliga policys såväl för den övergripande riskhanteringen som för specifika områden såsom valutarisk, r änterisk, kreditrisk och användning av derivatinstrument. Under 2023 har säkringsredovisning inte tillämpats på något säkringsinstrument. Nedan beskrivs koncernens exponering mot finansiella risker och hur dessa risker kan påverka koncernens framtida finansiella resultat. Risk Exponering uppstår från Hantering Valutarisk Framtida affärstransaktioner. Redovisade finansiella tillgångar som inte är uttryckta i svenska kronor (kr). Bedömning av behovet av valutaderivat. Ränterisk Långfristig upplåning med rörlig ränta. Bedömning av behovet av räntederivat. Kreditrisk Likvida medel, derivatinstrument och kund- och hyresfordringar. Finansiella motparter med hög kreditvärdighet, kreditupplysning, borgensman och deposition. Kapitalrisk Upplåning och övriga skulder. Tillgång till bindande kreditlöften och krediter. KlaraBo-koncernens resultat och ställning kan komma att avvika, såväl positivt som negativt, med anledning av ovan nämnda risker. De finansiella riskerna avser bland annat påverkan av förändrade räntekostnader för de lån som löper med rörlig ränta, risken i att koncernen inte har tillgång till önskad finansiering för kommande projekt samt att koncernen på kort sikt inte har likviditet att täcka de betalningsåtaganden som finns. Valutarisk Med valutarisk avses risken för att förändrade valutakurser negativt påverkar koncernens balansräkning och räntekostnader. Valutarisk består av dels transaktionsexponering, dels omräk- nings exponering. Transaktionsexponering Med transaktionsexponering avses påverkan på nettoomsättning och kostnader där bolag har försäljning/inköp i annan valuta än den funktionella valutan. KlaraBos exponering avser inköp i EUR där modulhus köps in från Baltikum, denominerade i EUR. KlaraBo innehar valuta- derivat vilka har anskaffats för att motverka de risker för valuta- fluktuationer som koncernen har gällande inköp av modulhusen. Enligt koncernens finanspolicy ska valutarisken hanteras genom att helt elimineras med valutaderivat, enligt följande: • Vid köp av varor och tjänster med framtida betalning i utländsk valuta ska valutarisken för belopp överstigande 10 mkr elimi- neras genom användandet av valutaterminer. Koncernens transaktionsexponering, före valutasäkringsåtgärder, där inköp kontrakterats i EUR uppgick till cirka 188 KEUR per 31 december 2023. 100 procent av risken har säkrats genom valutaderivat där EUR köpts per framtida datum för att täcka inköpen i EUR, till en genomsnittlig kurs om 10,18 och med förfall fram till 2024. KlaraBo har per bokslutsdagen ingen omräkningsexponering. Ränterisk och räntebindning Ränterisk är risken att värdet på finansiella instrument varierar på grund av förändringar i marknadsräntor och som därmed kan ge en negativ effekt på koncernens resultat och kassaflöden. Koncernens finansnetto och resultat påverkas av fluktuationer i räntenivåerna. Hur snabbt en ränte förändring får genomslag i ränte nettot beror på tillgångarna och skuldernas ränte- bindningstid. Räntekostnader är en väsentlig kostnadspost för koncernen och koncernens främsta ränterisk uppstår genom långfristig upp- låning med rörlig ränta där koncernens kassaflöden exponeras. Resultatet är känsligt för högre räntekostnader från upplåning till följd av ränteförändringar där räntekostnaderna främst påverkas av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens mar- ginaler samt vilken strategi koncernen väljer för räntebindning. Politiska beslut om ändrade kapitaltäckningsregler eller andra liknande åtagande kan föranleda åtstramning i kreditmarknaden och därigenom ändrade räntekostnader. Marknads räntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten. I tider med stigande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga och i tider med sjunkande inflations förväntningar kan räntenivån väntas sjunka. Som låntagare medför kortare räntebindning en högre kassa flödeskänslighet, vilket ses som ökad risk. En längre räntebindning ökar stabiliteten men kan samtidigt vara en nackdel vid nedgång i marknadsräntan. Ränterisken, det vill säga kassa- flödes risken, i koncernens skuldportfölj ska i vissa fall begränsas i enlighet med koncernens finanspolicy där KlaraBo på kort sikt delvis säkrar sig mot fluktuationer i räntan genom räntesäkringar i form av ränte swappar där rörlig ränta omvandlas till fast ränta. Men på längre sikt får förändringarna i räntan påverkan på koncernens resultat och kassaflöde. Koncernen utvärderar löpande sin exponering för ränterisk. Enligt KlaraBos finans policy är målsättningen med ränteriskhanteringen att uppnå önskad stabilitet i KlaraBos samlade kassaflöde. Ränteriskstrategin ska utgöras av en balanserad kombination av rörlig ränta och fast räntebindning. Avvägningen mellan lång och kort räntebindning KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 51 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 52 =====