FULLTEXT DEL 2 AV 2
Årsredovisning 2023
Not 3, forts. bestäms av ränte marknadens förutsättningar, KlaraBos förmåga att klara perioder med höga räntor och av styrelsens uppfattning om önskad risknivå. Vid valet av strategi ska det dock säkerställas att möjliga marknadsvärdesförändringar på de räntesäkringar som krävs för att uppnå före slagen strategi inte riskerar att ge oacceptabla effekter på det egna kapitalet. Finanspolicyn sätter följande mål: • Räntebindningstid: Spridning av ränteförfall enligt fastställda perioder med en genomsnittlig räntebindningstid om 1–3 år. • Ej räntesäkrad upplåning till rörlig ränta: Minst 20 procent av låneportföljen. • Räntetäckningsgrad: Minst 1,75 gånger. Den genomsnittliga räntenivån på räntebärande skulder per 31 december 2023 uppgick till drygt 3,5 procent, inklusive ränte swappar. Exklusive STIBOR och ränteswappar uppgick den genomsnittliga lånemarginalen till 1,65 procent. Koncernens räntederivat redovisas till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning. I takt med att marknads räntorna förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten. Om marknadsräntorna sjunker kommer marknadsvärdet på KlaraBos räntederivat att minska, vilket skulle kunna ha en negativ effekt på KlaraBos resultat. Möjlighet till nettning av derivat gällande förpliktelser gentemot samma motpart finns. Räntesäkringar 2023-12-31 Avtal Nominellt belopp, mkr Marknads- värde, mkr Fast ränta, % Förfall Ränteswap 100,0 2,7 0,287 2024-07 Ränteswap 200,0 5,7 0,015 2024-08 Ränteswap 200,0 5,7 0,059 2024-08 Ränteswap 200,0 9,2 0,181 2025-05 Ränteswap 200,0 -4,6 2,827 2028-11 Ränteswap 250,0 -7,9 2,873 2029-11 Ränteswap 300,0 -12,7 2,945 2030-11 Ränteswap 300,0 -14,8 3,050 2031-02 Ränteswap 700,0 6,6 2,205 2032-05 Ränteswap 300,0 -18,4 3,055 2033-02 Summa 2 750,0 -28,5 2022-12-31 Avtal Nominellt belopp, mkr Marknads- värde, mkr Fast ränta, % Förfall Ränteswap 100,0 5,0 0,287 2024-07 Ränteswap 200,0 11,5 0,015 2024-08 Ränteswap 200,0 11,4 0,059 2024-08 Ränteswap 200,0 15,2 0,181 2025-05 Ränteswap 200,0 3,6 2,827 2028-11 Ränteswap 250,0 3,8 2,873 2029-11 Ränteswap 300,0 3,1 2,945 2030-11 Ränteswap 700,0 49,1 2,205 2032-05 Summa 2 150,0 102,8 Känslighetsanalys – räntekostnader inklusive derivat 2023 Förändring av Stibor referensränta, %-enhet Räntekostnader, mkr 1,00 14,1 -1,00 -5,2 0,50 9,3 -0,50 -0,4 0,25 6,9 -0,25 -2,0 2022 Förändring av Stibor referensränta, %-enhet Räntekostnader, mkr 1,00 30,4 -1,00 -30,4 0,50 15,2 -0,50 -15,2 0,25 7,6 -0,25 -7,6 Genomsnittlig räntebindning inklusive derivat 2023-12-31 Förfalloår Mkr Andel, % 2024 1 465 30 2025 1 285 27 2026 0 0 2027 0 0 >2027 2 050 43 2023-12-31 Förfalloår Mkr Andel, % Total 4 800 100 Räntebindningstid, år 3,7 2022-12-31 Förfalloår Mkr Andel, % 2023 1 591 33 2024 500 10 2025 1 293 27 2026 0 0 >2026 1 450 30 Total 4 834 100 Räntebindningstid, år 3,4 I ovanstående tabell exkluderas räntebärande skulder hänförliga till projektutveckling, vilka uppgår till 67 mkr. Även skuld avseende IFRS16-bokningar om 14,4 mkr exkluderas samt periodiserade upplåningskostnader om 2,9 mkr. Kapitalrisk Kapitalrisk består av refinansierings- och likviditetsrisk. Dessa risker uppstår om koncernen inte kan uppfylla betalningsåtaganden på grund av bristande likviditet eller på grund av svårigheter att få kredit från externa källor. Likviditetsrisk definieras som risken att inte kunna uppfylla betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig likviditet eller svårig heter att erhålla finansiering. Refinansieringsrisk definieras som risken att vid någon tidpunkt inte ha tillgång till, eller endast mot en ökad kostnad ha tillgång till medel för refinansieringar, investeringar och den löpande verksamheten. Koncernens investeringar finansieras förutom av eget kapital till stor del av upplåning från kredit institut. Kon- cernens löpande verksamhet finansieras normalt av kassaflödet men om utvecklingen avviker från koncernens förväntningar kan finansiering genom lån komma att behövas för exempelvis underhåll. Finansiering via lån innebär att KlaraBo är exponerat för finansieringsrisk. Om koncernen misslyckas med att anskaffa nödvändigt kapital på för koncernen acceptabla villkor skulle detta kunna ha en negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Långivare har pant i fastigheter, aktier och intern reverser som säkerhet. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 52 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 53 ===== Not 3, forts. Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att: • T rygga koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet genom en långsiktig stabil kapitalstruktur, så att den kan fortsätta att generera avkastning till aktieägarna och nytta för andra intressenter. • Upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostna - derna för kapitalet nere. I koncernens låneavtal förekommer finansiella åtaganden som skiljer sig åt mellan olika banker. KlaraBo har till exempel förbundit sig att uppfylla en belåningsgrad på högst 70 procent, räntetäck- ningsgrad på minst 1,5 gånger samt soliditet om lägst 25 procent. För det fall dessa åtaganden inte uppfylls har kreditgivaren vanligtvis rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid, utnyttja sin panträtt i pantsatta tillgångar, kräva extraamortering eller att begära ändrade villkor. Om koncernen tvingas skaffa ytterligare finansiering, till exempel på grund av krav på förtida återbetalning eller extraamortering, eller om kreditgivare kräver ändrade villkor, kan det påverka koncernens finansiella ställning och resultat negativt. Det noteras att KlaraBo, vid bokslutsdatum, uppfyllde samtliga villkor i koncernens låneavtal. Politiska beslut om ändrade kapitaltäckningsregler eller andra liknande åtagande kan föranleda åtstramning i kreditmarknaden och därigenom ändrade finansieringsmöjligheter. För att begränsa refinansieringsrisken ska följande riktlinjer följas: • En likviditetsreserv ska vid var tid finnas tillgänglig. • Maximalt 30 procent av den totala skulden får förfalla inom en rullande 12-månadersperiod. • Antal långivare gällande banklån bör uppgå till minst två där maximalt 60 procent av den totala lånestocken får ligga mot en och samma långivare. • En god spridning i förfallostruktur på skulden ska eftersträvas. Per bokslutsdagen efterlevs samtliga av ovanstående riktlinjer, varför koncernen bedöms ha minimerat refinansieringsrisken. Tabellen nedan visar finansiella skulders återstående kontraktstid till förfall. De belopp som anges i tabellen är de avtals enliga odiskonterade kassaflödena. Kassaflödet avser ränte kostnader , amortering, leverantörsskulder samt övriga skulder . Räntekostnader har beräknats utifrån räntan på respektive skuld vid bokslutsdatumet. Koncernen 2023-12-31, mkr < 3 mån 3–12 mån 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt Finansiella skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut 57,1 170,1 2 627,3 2 746,4 – 5 600,9 Övriga räntebärande skulder 0,5 1,3 2,9 0,8 9,0 14,5 Leverantörsskulder 26,3 – – – – 26,3 Övriga skulder 7,1 26,4 – – 1,1 34,6 Summa 90,9 197,8 2 630,2 2 747,2 10,1 5 676,3 Koncernen 2022-12-31, mkr < 3 mån 3–12 mån 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt Finansiella skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut 43,3 193,9 3 921,7 991,1 0,0 5 150,0 Övriga räntebärande skulder 0,4 1,2 4,0 0,6 6,2 12,5 Leverantörsskulder 19,8 19,8 Övriga skulder 4,5 2,1 0,5 7,1 Summa 68,0 197,2 3 925,7 991,7 6,7 5 189,4 Koncernens målsättning för att hantera likviditetsrisken är att alltid ha mer än en kreditgivare som är villig att erbjuda finansie- ring till marknadsmässiga villkor. Förfallostruktur för koncernens räntebärande skulder Kapitalbindning 2023-12-31 Förfalloår Mkr Andel, % 2024 0 0 2025 2 939 61 2026 828 17 2027 1 034 22 >2027 0 0 Total 4 800 100 Kapitalbindningstid, år 2,1 2022-12-31 Förfalloår Mkr Andel, % 2023 536 11 2024 369 8 2025 2 970 61 2026 455 9 >2026 503 10 Total 4 834 100 Kapitalbindningstid, år 2,5 I ovanstående tabell exkluderas räntebärande skulder hänförliga till projektutveckling, vilka uppgår till 67 mkr. Även skuld avseende IFRS16-bokningar om 14,4 mkr exkluderas samt periodiserade upplåningskostnader om 2,9 mkr. Kreditrisk KlaraBos kreditrisk omfattar hyresgästernas betalningsförmåga och hanteras genom noggrann bevakning av betalningsmoral, uppföljning av utestående hyresfordringar, samt genom kontinu- erlig kommunikation med hyresgästerna. KlaraBo är beroende av att hyresgäster betalar avtalade hyror i tid. Potentiella hyresgäster genomgår sedvanlig kreditupplysning varvid information om hyresgästernas finansiella ställning inhämtas. I regel tas också KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 53 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 54 ===== Not 3, forts. referenser hos tidigare hyresvärd avseende hyresgästens hyres- betalning. I förekommande fall kan kompletterande säkerhet krävas i form av borgensman eller deposition. Koncernen arbetar vidare enligt en strikt policy avseende inkassohantering, betalningsan- stånd och avbetalningsplaner för att minimera risken för uteblivna hyres inbetalningar. Likväl kvarstår risk för att kunder ställer in sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser, vilket skulle kunna påverka resultatet negativt både direkt och indirekt till följd av lägre fastighetsvärden. Förutom hyresgästernas betalningsförmåga kan hyresin - täkterna påverkas av andra faktorer, såsom fastigheternas uthyrningsgrad och möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs bland annat av den allmänna konjunkturutvecklingen, produktionstakten av nya fastigheter, förändringar i infrastruktur samt befolkningstillväxt och syssel sättningsgrad. Förändringen av dessa faktorer kan leda till ökad vakansgrad med risk för att hyresnivåerna sjunker. KlaraBo bedömer att risken för förlorade hyresintäkter är liten då vakansgraden i koncernens fastighetsbestånd är låg. KlaraBos uthyrningspolicy tillsammans med koncernens förvaltnings- modell, som medför en förädling av fastigheterna, begränsar risken för sjunkande hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad. På balansdagen föreligger ingen signifikant koncentration av kreditexponering, exklusive likvida medel. Per bokslutsdagen har koncernen nedanstående redovisade värde för kund- och hyresfordringar. Samtliga kund- och hyres - fordringar förfaller till betalning inom tre månader efter bokslutsdagen. Koncernen Moderbolaget Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Kund- och hyresfordringar 12,0 6,1 – – Reserv för osäkra kund- och hyresfordringar -8,7 -3,6 – – Summa kund- och hyresfordringar 3,4 2,5 0,0 0,0 Årets förändring av reserv för osäkra kund- och hyresfordringar framgår av nedanstående tabell. Koncernen Moderbolaget Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Ingående reserv för osäkra kund- och hyresfordringar 3,6 2,5 – – Årets förändring 5,1 1,1 – – Utgående reserv för osäkra kund- och hyresfordringar 8,7 3,6 0,0 0,0 KlaraBo tillämpar den förenklade metoden för nedskrivning av förväntade kreditförluster där storleken på reserven baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer. KlaraBo skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan om att erhålla betalning och då aktiva åtgärder vidtagits för att erhålla betalning. Koncernen använder sig av finansiella motparter med hög kredit värdighet för att begränsa kreditrisken för likvida medel och derivatinstrument. Koncernens finanspolicy definierar hur upp låning och placeringar av överskottlikviditet får hanteras där upplåning endast får ske genom: • Svensk bank eller från svenska finansinstitut/försäkringsbolag. • Utländsk bank om upplåningen sker med tillämpning av nordisk rätt. • Upplåning från den svenska kreditmarknaden, såsom obligationer och/eller företagscertifikat. • Hybridobligationer • Preferensaktier Bolagets placeringar av överskottslikviditet får ske i: • Företag ingående i koncernen. • Svensk bank eller svenska finansinstitut/försäkringsbolag (med rating minst A-). • Utländsk bank om placering sker med tillämpning av nordisk rätt (med rating minst A-). • Maximalt 200 mkr får placeras med enskild motpart. Godkända instrument är deposit och certifikat. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 54 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 55 ===== Not 4 Uppskattningar och bedömningar Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på framtida händelser som anses rimliga under rådande förhål- landen. Koncernen gör uppskattningar och antaganden om framtiden. De uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa, kommer definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resultatet. De uppskattningar och antaganden som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande räken- skapsår behandlas i huvuddrag nedan. Förvaltningsfastigheter En väsentlig post i bokslutet som påverkas av bedömningar och uppskattningar är värderingen av koncernens fastighetsbestånd till verkligt värde. Vid värdering av förvaltningsfastigheter har externa värderare verifierat värdena. Värdering har utförts av obe- roende värderings män med erkända och relevanta kvalifikationer och med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med det läge som KlaraBos förvaltningsfastigheter har. För ytterligare information om förvaltningsfastigheterna, se not 14. Tillgångs- och rörelseförvärv Vid förvärv görs en bedömning om det är att betrakta som tillgångs- eller rörelseförvärv. Om syftet är att förvärva ett bolags fastigheter, och dess förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse, klassificeras det som ett tillgångs- förvärv. Ett förvärv klassificeras också som tillgångsförvärv om köpeskillingen i enlighet med IFRS 3 för aktierna i allt väsentligt är hänförligt till marknadsvärdet på förvärvade fastigheter. Övriga förvärv är att betrakta som rörelseförvärv. Då ingen uppskjuten skatt redovisas vid tillgångsförvärv, påverkar eventuell erhållen skatte rabatt fastighetens anskaffningsvärde. Följaktligen kommer även efterföljande värde förändringar påverkas av rabatten. Uppskjutna skatter Betydande bedömningar görs för att bestämma framför allt upp- skjutna skattefordringar/-skulder, inte minst vad gäller värdet av underskottsavdrag samt när de bedöms kunna nyttjas. KlaraBo måste därvid bedöma sannolikheten för att underskottsavdragen kommer att nyttjas för avräkning mot framtida beskattningsbara vinster samt när detta kan komma att ske. Det verkliga resultatet kan avvika från dess bedömningar på grund av bland annat ändrat framtida affärs klimat, ändrade skatteregler eller utfallet av myndigheters eller skattedomstolars ännu ej slutförda granskning av avgivna deklarationer. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle. För ytterligare information om uppskjutna skatter, se not 17. Not 5 Segmentsrapportering Koncernen identifierar två segment: Fastighetsförvaltning samt Projektutveckling. Koncern gemensamma kostnader redovisas under kategorin Övrigt. Segments rapporteringen bygger på följande ställningstaganden avseende verksamhetsområdena: Fastighetsförvaltning Förvaltningsresultat från hyresfastigheter, resultat från joint venture-bolag verksamma inom fastighetsförvaltning samt värde- förändring förvaltnings fastigheter redovisas i aktuellt segment. Projektutveckling Det värde och resultat som är hänförligt till värdeförändring i nyutvecklade fastigheter samt värdeskapande genom förädling av mark eller konvertering av befintliga fastigheter. Koncernen delar upp verksamheten i segmenten Fastighets- förvaltning respektive Projektutveckling för intern uppföljning och analys. KlaraBo har gjort bedömningen att den högste verkställande beslutsfattaren är verkställande direktören. Kon- cernens verksam het är organiserad på det sätt att koncernens verkställande direktör följer upp resultat före skatt på segmenten Fastighetsförvaltning och Projektutveckling. Varje rörelsesegment har en chef som är ansvarig för den dagliga verksamheten och som regelbundet rapporterar utfallet av rörelse segmentets prestationer samt behov av resurser till verkställande direktören. Informationen används för att fatta beslut om allokering av resurser till segmenten och för att utvärdera resultatet. I rörelse- segmentens resultat, tillgångar och skulder har inkluderats direkt hänförbara poster samt poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Alla transaktioner mellan segmenten genomförs på affärsmässiga grunder och baseras på priser som debiteras icke-närstående kunder i samband med fristående försäljningar av identiska varor eller tjänster. Koncernen använder samma värderings principer i sin segmentsrapportering som i sina finansiella rapporter, i enlighet med IFRS 8. KlaraBo har inga enskilda kunder som överstiger 10 procent av koncernens intäkter, för 2022 respektive 2023, som ska upplysas om. Samtliga intäkter hänför sig till hyresgäster i Sverige, och samtliga anläggnings tillgångar är belägna i Sverige. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 55 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 56 ===== Not 5, forts. Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen Koncernens rapport över totalresultat, mkr 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec Intäkter 589,7 501,5 0,0 0,0 0,0 0,1 589,7 501,6 Kostnader -252,6 -222,4 0,0 -0,3 0,1 0,0 -252,5 -222,7 Driftnetto 337,2 279,1 0,0 -0,3 0,1 0,1 337,2 278,9 Centrala administrationskostnader -10,1 -10,0 0,0 -0,2 -41,2 -36,4 -51,4 -46,5 Rörelseresultat 327,0 269,1 0,0 -0,5 -41,1 -36,3 285,9 232,3 Finansiella intäkter/kostnader -200,8 -104,8 4,4 -3,1 34,7 -11,1 -161,7 -119,0 Förvaltningsresultat 126,2 164,3 4,4 -3,6 -6,4 -47,4 124,2 113,3 Värdeförändringar fastigheter -428,4 -26,8 -8,8 1,0 -2,8 0,0 -439,9 -25,7 Värdeförändringar derivat 0,0 26,8 -0,2 0,4 -139,6 68,7 -139,8 95,9 Resultat före skatt -302,2 164,3 -4,6 -2,2 -148,7 21,4 -455,5 183,5 Skattekostnad 53,7 -44,0 0,0 -0,4 20,2 -14,2 73,9 -58,5 Årets resultat -248,5 120,4 -4,6 -2,5 -128,4 7,2 -381,5 125,1 Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen Koncernens rapport över finansiell ställning, mkr 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec Förvaltningsfastigheter 8 857,6 9 006,0 174,3 164,7 0,0 0,0 9 031,9 9 170,7 Långfristiga räntebärande skulder 4 762,7 4 800,6 0,0 0,0 0,0 0,0 4 762,7 4 800,6 Kortfristiga räntebärande skulder 49,1 43,1 67,0 54,5 0,0 0,0 116,1 97,5 Uppskjuten skatteskuld hänförlig till omvärdering av fastigheter 215,8 287,3 0,0 0,6 0,0 0,0 215,8 287,9 Nyproducerade fastigheter ingår i segmentet Projektutveckling till och med det kvartal som de färdigställs. Därmed ingår första marknadsvärderingen efter färdigställande i detta segment. Därefter omförs de nyproducerade fastigheterna till segmentet Fastighetsförvaltning. Uppskjuten skatteskuld i ovanstående rapport över finansiell ställning beräknas för de fastigheter som vid årets slut klassificeras inom respektive segment. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 56 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 57 ===== Not 6 Finansiella instrument och finansiell riskhantering Nedan återges redovisade värden avseende finansiella instrument, fördelat per värderingskategori. Finansiella poster redovisade till verkligt värde via resultatet Finansiella poster redovisade till upplupet anskaffningsvärde Koncernen, mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Finansiella tillgångar Derivatinstrument – 103,1 – – Kund- och hyresfordringar – – 3,4 2,5 Övriga fordringar – – 11,7 18,6 Upparbetad ej fakturerad intäkt – – 0,7 1,5 Likvida medel – – 168,5 338,3 Summa 0,0 103,1 184,2 360,9 Finansiella skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut – – 4 864,3 4 885,7 Övriga räntebärande skulder 14,5 12,5 – – Derivatinstrument 36,7 – – – Leverantörsskulder – – 26,3 19,8 Övriga skulder – – 34,6 9,4 Upplupna kostnader – – 101,4 113,0 Summa 51,3 12,5 5 026,5 5 027,8 Verkligt värde för kortfristiga finansiella tillgångar och skulder bedöms motsvara deras redovisade värde med hänsyn till den korta löptiden samt rörlig ränta för räntebärande skulder. Moderbolagets samtliga finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker. Härvid används i så stor utsträckning som möjligt marknads- information då denna finns tillgänglig, medan företagsspecifik information används i så liten utsträckning som möjligt. Om samtliga väsentliga indata som krävs för verkligt värde-värde- ringen av ett instrument är observerbara återfinns instrumentet i nivå 2, se vidare sid 61 för de olika nivåerna i värdehierarkin. Specifika värderings tekniker som används för att värdera finansiella instrument inkluderar: • Noterade marknadspriser eller mäklarnoteringar för liknande instrument. • Verkligt värde för ränteswappar beräknas som nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden baserat på observerbara avkastningskurvor. • Verkligt värde för valutaterminskontrakt fastställs som nuvärdet av framtida kassaflöden baserat på kurser för valutaterminer på balansdagen. Övriga räntebärande skulder avser leasingskuld som nuvärdes- beräknas utifrån framtida kassaflöden i enlighet med IFRS 16. Samtliga derivat och leasingskulder som KlaraBo har utestående per boksluts datumet återfinns i nivå 2. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 57 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 58 ===== Not 7 Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter fördelar sig enligt nedanstående tabell. Koncernen Mkr 2023 2022 Bostad 499,1 422,7 Lokal 66,3 58,5 Övrigt 11,9 10,1 Summa 577,2 491,4 Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. Nedan anges framtida ackumulerade minimi- inbetalningar avseende hyresintäkter. Beräkningen utgår från att samtliga hyres avtal sägs upp så snart det är möjligt efter bok sluts dagen, och därefter inte förnyas. Bostadshyresavtal löper med tre månaders uppsägningstid men antas vara långsiktiga avtal. I upplysningssyfte visas värdet av årshyran för dessa kontrakt. Vidare presenteras förfallostrukturen för övriga avtalade hyreskontrakt exklusive bostadshyresavtal, dvs kommersiella lokaler och samhällsfastigheter. Förfallostrukturen inkluderar ej framtida indexregleringar av hyrorna. Koncernen Mkr 2023 Bostadshyreskontrakt, årshyra 539,4 Framtida avtalade hyresinbetalningar, exklusive bostäder 2024 71,1 2025 63,6 2026 54,6 2027 30,5 2028 15,6 Senare än fem år 16,9 Summa 252,3 Koncernen Mkr 2022 Bostadshyreskontrakt, årshyra 484,1 Framtida avtalade hyresinbetalningar, exklusive bostäder 2023 77,0 2024 51,5 2025 38,0 2026 31,1 2027 18,0 Senare än fem år 24,6 Summa 240,2 Not 8 Fastighetskostnader Koncernen Mkr 2023 2022 Driftkostnader 187,8 159,7 Underhållskostnader 24,4 27,3 Förvaltningsadministration 27,5 24,1 Fastighetsskatt 12,8 11,6 Summa 252,5 222,7 I förvaltningsadministration ingår främst personalkostnader som redovisas i not 9. Not 9 Personal Medelantal anställda Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Kvinnor 21 15 7 5 Män 45 44 5 4 Summa 66 59 12 9 Könsfördelning Moderbolaget Styrelse 2023 2022 Kvinnor 2 2 Män 6 6 Moderbolaget VD och ledningsgrupp 2023-12-31 2022-12-31 Kvinnor 1 1 Män 3 3 Löner och ersättningar, sociala kostnader och pensioner Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Löner och ersättningar Styrelse, VD och ledande befattnings havare 7,2 8,5 6,9 7,0 Övriga anställda 29,3 25,2 4,9 3,1 Summa 36,5 33,7 11,8 10,1 Sociala kostnader Styrelse, VD och ledande befattnings havare 4,1 5,0 3,9 4,2 (varav pensionskostnader) (1,4) (1,8) (1,3) (1,5) Övriga anställda 12,4 10,3 2,6 1,7 (varav pensionskostnader) (2,4) (1,7) (0,9) (0,6) Summa 16,5 15,3 6,5 5,9 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 58 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 59 ===== Not 9, forts. Ledande befattningshavare utgörs, förutom av VD, av CFO, HR chef och Fastig hetschef. VD har en uppsägningstid om tolv månader, vid uppsägning från företagets sida och sex månader från egen sida. Övriga befattningshavare har en uppsägningstid mellan tre till sex månader både vid egen uppsägning och vid uppsägning från företagets sida. Ersättning till ledande befattningshavare 2023 Mkr Lön/arvode Förmåner Pension Totalt Anders Pettersson, styrelseledamot 0,2 0,2 Andreas Morfiadakis, VD 2,4 0,2 0,7 3,2 Håkan Sandberg, styrelseledamot 0,2 0,2 Lennart Sten, styrelseordförande 0,4 0,4 Lulu Gylleneiden, styrelseledamot 0,2 0,2 Mats Johansson, styrelseledamot 0,2 0,2 Per-Håkan Börjesson, styrelseledamot 0,2 0,2 Sophia Mattsson-Linnala, styrelseledamot 0,3 0,3 Joacim Sjöberg, styrelseledamot 0,3 0,3 Övriga ledande befattningshavare (3 personer) 2,9 0,3 0,7 3,8 Summa 7,2 0,5 1,4 9,1 2022 Mkr Lön/arvode Förmåner Pension Totalt Anders Pettersson, styrelseledamot 0,2 0,2 Andreas Morfiadakis, VD 2,4 0,2 0,7 3,2 Håkan Sandberg, styrelseledamot 0,2 0,2 Lennart Sten, styrelseordförande 0,4 0,4 Lulu Gylleneiden, styrelseledamot 0,2 0,2 Mats Johansson, styrelseledamot 0,2 0,2 Per-Håkan Börjesson, styrelseledamot 0,2 0,2 Sophia Mattsson-Linnala, styrelseledamot 0,3 0,3 Joacim Sjöberg, styrelseledamot 0,8 0,8 Övriga ledande befattningshavare (3 personer) 4,0 0,3 1,0 5,4 Summa 9,0 0,5 1,8 11,3 Styrelsearvoden Styrelsearvode har under 2023 utgått med 400 000 kr (400 000) till styrelseordförande samt med 200 000 kr per person till övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete tillkommer med totalt 345 000 kr. Beloppen sträcker sig från årsstämman 2023-05-03 till och med årsstämman 2024-05-03. Incitamentsprogram KlaraBo har per utgången av året tre utestående optionsprogram, som koncernens anställda erbjudits att teckna optioner i. Samtliga tre program berättigar till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas vid olika tillfällen under 2024. Värdet för samtliga optioner är marknadsmässigt beräknat, i enlighet med Black & Scholes värderingsmodell där Black & Scholes värderingsmodell har använts för att bedöma options- rätternas värde i samband med optionsprogrammen. Följande indata användes: Program 2020/2024 • Värdet på underliggande aktie vid värderingstidpunkten uppgick till 20 kr • Teckningskurs: 30 kr • Teckning av aktierna med nyttjande av optionsrätten kan ske under perioden 1 till 31 mars 2024 • Löptid: 3,5 år • Riskfri ränta baserat på avkastningskurvan för svenska stats obligationer: -0,28% • Volatilitet: 25% • Inga förväntade utdelningar har inkluderats i beräkningen av värdet på teckningsoptionerna Program 2021/2024:1 • Värdet på underliggande aktie vid värderingstidpunkten uppgick till 26 kr • Teckningskurs: 39 kr • Teckning av aktierna med nyttjande av optionsrätten kan ske under perioden 1 juni till 31 augusti 2024 • Löptid: 3,3 år KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 59 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 60 ===== Not 9, forts. • Riskfri ränta baserat på avkastningskurvan för svenska stats obligationer: -0,26% • V olatilitet: 25% • Inga förväntade utdelningar har inkluderats i beräkningen av värdet på teckningsoptionerna Program 2021/2024:2 • Värdet på underliggande aktie vid värderingstidpunkten uppgick till 29 kr • T eckningskurs: 39 kr • T eckning av aktierna med nyttjande av optionsrätten kan ske under perioden 1 augusti till 31 oktober 2024 • Löptid: 3,4 år • Riskfri ränta baserat på avkastningskurvan för svenska stats obligationer: -0,25% • V olatilitet: 25% • Inga förväntade utdelningar har inkluderats i beräkningen av värdet på teckningsoptionerna Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 31 december högst 3 297 025 teckningsoptioner som kan utnyttjas för teckning av högst 3 297 025 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspädnings - e ffekt om högst cirka 2,44 procent baserat på antalet aktier i bolaget. Samtliga tre program är fulltecknade. Bolagets aktie - kapital kommer , efter utnyttjande av teckningsoptionerna, att öka med 164 851,25 kr, förutsatt att ingen omräkning sker. Innehavet av optionerna är kopplat till fortsatt anställning i bolaget endast på så sätt att, för det fall anställningen skulle upphöra, ska optionsinnehavaren hembjuda optionerna till bolaget. Antal optioner tecknade av ledande befattningshavare samt av övrig personal Antal optioner VD 841 379 Fastighetschef 79 526 CFO – HR chef – Övriga och tidigare anställda 2 376 120 Antal optioner vid årets utgång, st 3 297 025 Antal optioner TO 2020/2024 TO 2021/2024:1 TO 2021/2024:2 Totalt Antal optioner vid årets ingång, st 1 367 585 500 000 1 429 440 3 297 025 Nytecknade optioner Återköpta optioner Antal optioner vid årets utgång, st 1 367 585 500 000 1 429 440 3 297 025 Teckningskurs/aktie, kr 30 39 39 Not 10 Centrala administrationskostnader Koncernen Mkr 2023 2022 Avskrivning 2,7 2,8 Kostnader för ersättning till anställda 18,6 16,6 Konsultkostnader 11,0 10,8 IT och programvaror 4,4 4,2 Ersättning till revisorer 3,2 3,0 Marknadsföringskostnader 1,0 1,3 Övriga kostnader 10,5 7,9 Summa 51,3 46,5 I posten övriga kostnader ingår momskostnad för management fee, förbrukningsmaterial, resekostnader samt löpande börs - relaterade kostnader. Not 11 Ersättning till revisorer Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Revisionsuppdrag 2,4 2,2 0,9 0,9 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag – – – – Skatterådgivning 0 0,3 0 0,1 Övriga tjänster 0,8 0,4 0,3 0,2 Summa 3,2 3,0 1,2 1,2 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag avses olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning. Ersättning till revisorer avser PwC. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 60 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 61 ===== Not 12 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolag Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Realisationsresultat vid avyttring av andelar – 36,4 Anteciperad utdelning från dotterbolag 453,6 – Nedskrivning av aktier i dotterföretag i samband med förlusttäckning genom aktieägartillskott -524,7 -153,3 Utgående anskaffningsvärde -71,1 -116,9 Not 13 Finansiella intäkter och kostnader Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter från koncern företag – – 266,1 74,6 Övriga ränteintäkter 7,5 1,4 4,5 1,4 Resultat vid försäljning av dotterföretag – – – – Utdelning från andra företag – – – – Summa finansiella intäkter 7,5 1,4 270,7 76,0 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader till kredit institut -169,7 -104,8 20,3 -6,0 Räntekostnader på reverser – – – – Övriga räntekostnader – -17,0 -228,0 -67,2 Övriga finansiella kostnader 0,8 – -0,1 -6,4 Summa finansiella kostnader -169,0 -121,7 -207,8 -79,6 Majoriteten av finansiella intäkter och kostnader är hänförliga till finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Not 14 Förvaltningsfastigheter Koncernen Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Fastighetsbestånd 1 januari 9 170,7 7 850,0 Förvärv – 1 072,5 Investeringar i förvaltningsfastigheter 161,5 195,2 Investeringar i nyproduktionsfastigheter 117,1 118,2 IFRS16 3,3 – Erhållet offentligt bidrag 19,2 -39,4 Orealiserade värdeförändringar -439,9 -25,7 Summa 9 031,9 9 170,7 Verkligt värde för fastigheter i segmentet Projektutveckling uppgår till 174,3 mkr (164,7), och utgör därmed en icke betygande del av det totala fastighetsvärdet. Därför redovisas detta ej separat. Koncernens fastigheter klassificeras som förvaltningsfastig- heter, varav samtliga ingår i nivå 3 i verkligt värdehierarkin. Enligt IFRS måste värdering följa följande värderingshierarki: Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder som enheten har att tillgå vid värderings tidpunkten. Nivå 2: Andra observerbara data än noterade priser för tillgången eller skulden. Nivå 3: Icke observerbara data för tillgången eller skulden. I posten förvaltningsfastigheter ingår även nedlagda kostnader för pågående nyproduktion. Fastigheter under uppförande värderas till verkligt värde, där en förutbestämd andel av den orealiserade värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och totala uppskattade produktionskostnader bokas i takt med färdig- ställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen beslutad upptrappningsmodell där fastigheten i sin helhet värderas i samband med att projektet färdigställts. I anskaffningskostnad avseende nyproduktion ingår låneutgifter, såsom räntekostnader och kreditavgifter, som är direkt hänförbara till produktionen. Dessa låneutgifter har fastställts utifrån de räntesatser och kreditavgifter som överenskommits i kreditavtalen med banken. För 2023 uppgår aktiverade låneutgifter till 8,9 mkr (2,2). Fastighetsbeståndet utgörs främst av bostadsfastigheter, och samt- liga är belägna i Sverige. Merparten av fastigheterna är uppförda på 60- och 70-talet. Samtliga fastigheter, med undantag av pågå- ende nyproduktion, har per bokslutsdatum värderats av externa värderingsfirmor, som är auktoriserade i enlighet med MRICS. Marknadsvärdet avseende koncernens förvaltnings fastigheter redovisas enligt verkligt värde. Verkligt värde för förvaltnings- fastigheterna baseras på avkastningsbaserade kassaflödes- modeller där nuvärdet av prognosticerade kassa flöden jämte restvärde beräknas för de enskilda värderings objekten om 10 alternativt 15 år. Detta innebär att framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drift- och under hållsbetalningar samt restvärdet år tio alternativt år femton diskonteras till nuvärde. Underlaget för värderingen utgörs i samtliga fall av information om fastighetens skick, hyreskontrakt, löpande driftkostnader, vakanser och planerade investeringar samt en analys av befint- liga hyresgäster. En bedömning sker av läge, hyresutveckling, vakansgrader och direktavkastningskrav för relevanta marknader och med hänsyn tagen till normaliserad drift- och underhållskost- nad. Uppgifter inhämtas från offentliga källor om fastigheternas markareal och detaljplaner för obebyggd mark och exploaterings- fastigheter. Det verkliga värdet på förvaltningsfastigheter baseras på värderingar av oberoende värderingsmän med erkända och relevanta kvalifikationer. Fysisk besiktning av fastighetsbeståndet sker löpande. Utgångspunkterna för samtliga värderingskalkyler har utgjorts av faktiska hyresintäkter och hyresnivåer vid värderingstillfället. Drift- och underhållskostnader har baserats på en sammanvägning av historiska utfall och beräknade normaliserade kostnader. Utgå- ende kostnader avseende fastighetsskatt har använts. Aktuell ekonomisk vakanssituation har beaktats. Hyresutvecklingen har bedömts långsiktigt följa antagen inflationstakt. Inflationsutveck- lingen följer Riksbankens långsiktiga inflationsmål. Drift- och underhållskostnader, baserat på marknadsantaganden utifrån värderarnas expertis, har i genomsnitt antagits till 490 kr/kvm (477), exklusive fastighetsskatt. Restvärdet beräknas genom att ett normaliserat driftnetto året efter kalkyl periodens slut divideras med ett bedömt direktavkastningskrav. Restvärdet har beräknats med ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 4,8 procent (4,1). Långsiktig vakansnivå bedöms för varje fastighet utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till mark- KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 61 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 62 ===== Not 14, forts. nadsmässig vakans och individuella förutsättningar. Kalkylräntan är det räntekrav fastighets ägaren förväntar sig av det i fastigheten knutna kapitalet. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade fast- igheter, vilket i praktiken härleds genom att inflationsanpassa det bedömda direktavkastnings kravet. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkyl räntan genom att en riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt en riskfaktor. Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet. Känslighetsanalys – förvaltningsfastigheter Förändring, %-enheter Förändring, % Värde- förändring, mkr Direktavkastningskrav -0,25 513,3 Direktavkastningskrav +0,25 -459,0 Långsiktig vakansgrad -0,25 28,7 Långsiktig vakansgrad +0,25 -28,8 Hyresvärde* -2,5 -40,4 Hyresvärde +2,5 343,8 Drift- och underhållskostnader -2,5 131,8 Drift- och underhållskostnader +2,5 -131,8 * Avser enbart lokaler Not 15 Derivat Koncernen Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Ingående redovisat värde 103,0 7,1 Årets värdeförändring -139,8 95,9 Summa -36,7 103,0 KlaraBo-koncernen har per bokslutsdagen tio stycken (åtta) ränte derivat där utgående redovisat värde uppgår till -28,5 mkr (102,8). Därutöver finns ett antal valutaderivat med utgående redo visat värde om 0,1 mkr (0,3) samt en swaption där utgående redovisat värde uppgår till -8,4 mkr. Räntederivaten är inte kopplade till specifika banklån, utan löper frikopplade från andra skulder. Valutaderivaten är kopplade till utbetalningsflödet avse- ende fakturor denominerade i EUR, kopplade till nyproduktion. Samtliga derivat redovisas vid varje bokslutstidpunkt till verkligt värde, vilka erhålles från respektive motpart (bank). Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat vär derats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser som är observerbara för tillgångar eller skulder antingen direkt eller indirekt. I KlaraBos fall utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning. Not 16 Andelar i gemensamt styrda företag Koncernen Moderbolaget Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärde 17,3 16,0 16,3 16,3 Inköp – – – – Omklassificering – – – – Lämnade aktieägartillskott – – – – Resultatandel från gemensamt styrda företag -0,2 1,3 Utgående anskaffningsvärde 17,2 17,3 16,3 16,3 Företag Org.nr Säte Kapitalandel Redovisat värde i koncernen Redovisat värde i moderbolaget Gullbernahult Fastighetsutveckling AB 559153-7930 Stockholm 60% 1,8 1,8 Varpslagg Fastighetsutveckling AB 559154-7616 Stockholm 60% 2,7 2,7 Klarsam Fastighetsutveckling AB 559162-1239 Stockholm 60% 12,7 11,7 För de bolag som ovan redovisas som andelar i gemensamt styrda företag innehar KlaraBo Sverige AB mer än 50 procent av kapitalet. Enligt de aktieägaravtal som upprättats har samtliga aktieägare lika stort inflytande, och det finns tydliga riktlinjer för hur beslut ska fattas vid oenighet. Ingen enskild aktieägare har utslagsrätt vid oenighet. Av denna anledning har KlaraBo Sverige AB gjort bedömningen att innehaven ska klassificeras som joint venture-innehav och därmed redovisas i enlighet med kapital- andelsmetoden. Ovanstående gemensamt styrda företag har balansräkningar främst bestående av fordringar på sina ägarföretag, samt eget kapital. Inga andra väsentliga balansposter finns, varför bolagens balansräkningar inte redovisas i denna not. KlaraBo-koncernen äger genom Klarsam Fastighetsutveckling AB ytterligare två bolag, Klarsam Holding 1 AB och Klarsam Holding 2 AB. Dessa två bolag ägs till 100 procent av sitt moder- bolag. För ytterligare information hänvisas till årsredovisning för Klarsam Fastighetsutveckling AB. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 62 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 63 ===== Not 17 Skatt Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Aktuell skatt Aktuell skatt på årets resultat -20,4 -22,1 0,0 0,0 Skatt hänförlig till tidigare år 1,6 0,1 0,0 0,0 Summa aktuell skatt -18,8 -21,9 0,0 0,0 Uppskjuten skatt Värdeförändring finansiella instrument 28,8 -19,8 13,6 0,0 Skillnader mellan bokfört och skattemässigt värde förvaltningsfastigheter 64,3 -8,5 0,0 – Förändring aktivering underskottsavdrag -0,4 -8,4 0,0 -8,8 Summa uppskjuten skatt 92,7 -36,6 13,6 -8,8 Summa inkomstskatt 73,9 -58,5 13,6 -8,8 Inkomstskatten på koncernens resultat före skatt skiljer sig från det teoretiska belopp som skulle ha framkommit vid användning av vägd genomsnittlig skattesats i de konsoliderade koncernföretagen enligt följande: Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Resultat före skatt -455,5 183,6 -74,2 -83,2 Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% 93,8 -37,8 15,3 17,1 Skatteeffekter av: – ej skattepliktiga intäkter 0,1 – 106,4 7,5 – ej avdragsgilla kostnader -18,0 -17,7 -121,7 -32,4 – avdragsgilla kostnader som ej redovisas i resultaträkningen – – – – – skattepliktiga intäkter som ej redovisas i resultaträkningen – – – – – justering uppskjuten skatt hänförligt till finansiella instrument – – 13,6 – – ej värderat underskott – – – – – ej tidigare värderade underskott 1,3 7,8 – – – utnyttjat värderat underskott – – – -1,0 – effekt omvärdering fastigheter -3,2 -10,8 – – Skattekostnad 73,9 -58,5 13,6 -8,8 Uppskjuten skattefordran/-skuld Koncernen Moderbolaget Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Värdeförändringar fastigheter -183,5 -256,7 – – Värdeförändringar finansiella instrument 7,6 -21,2 13,6 – Aktiverat underskottsavdrag 0,1 0,4 – – Temporära skillnader på skattemässiga avskrivningar -41,5 -32,6 – – Internvinst 1,4 1,4 – – Summa -216,0 -308,7 13,6 0,0 Klassificering i balansräkningen Uppskjuten skattefordran 0,1 0,4 13,6 0,0 Uppskjuten skatteskuld -216,0 -309,2 – – -216,0 -308,7 13,6 0,0 Koncernen Moderbolaget Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Ingående uppskjuten skattefordran/-skuld -308,7 -272,1 0,0 8,8 Värdeförändringar fastigheter 73,2 8,9 – – Temporära skillnader på skattemässiga avskrivningar -8,9 -17,4 – – Värdeförändringar finansiella instrument 28,8 -19,8 13,6 0,0 Aktiverat underskottsavdrag -0,4 -8,4 – -8,8 Internvinst – – – – Utgående uppskjuten skattefordran/-skuld -216,0 -308,7 13,6 0,0 Förändring av uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld har redovisats i resultaträkningen för både 2023 och 2022. I koncernen finns ej utnyttjade skattemässiga underskott per den 31 december om totalt 4,2 mkr (1,9). Uppskjuten skattefordran på negativa räntenetton som ej kunnat nyttjas, redovisas inte. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 63 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 64 ===== Not 17, forts. Bedömd förfallostruktur uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld Koncernen Moderbolaget Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Uppskjuten skattefordran Nyttjas efter mer än 12 månader – – 13,6 – Nyttjas inom 12 månader 0,1 0,4 0,0 – Summa 0,1 0,4 13,6 0,0 Uppskjuten skatteskuld Nyttjas efter mer än 12 månader -216,0 -309,2 – – Nyttjas inom 12 månader – – – – Summa -216,0 -309,2 0,0 0,0 Not 18 Inventarier Koncernen Moderbolaget Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärde 23,7 16,5 1,1 0,2 Avyttringar och utrangeringar -0,3 -0,6 – – Förvärvade inventarier – 0,2 – – Årets anskaffningar 0,8 7,7 – 0,9 Utgående anskaffningsvärde 24,2 23,7 1,1 1,1 Ingående avskrivningar -13,9 -11,2 -0,3 -0,1 Avyttringar och utrangeringar 0,1 0,2 – – Förvärvade avskrivningar – -0,2 – – Årets avskrivningar -2,7 -2,7 -0,2 -0,2 Utgående avskrivningar -16,5 -13,9 -0,5 -0,3 Utgående bokfört värde 7,7 9,8 0,6 0,8 Not 19 Periodiseringsposter Koncernen Moderbolaget Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övriga förutbetalda kostnader 5,7 26,5 2,3 2,4 Summa 5,7 26,5 2,3 2,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna projektkostnader 5,8 15,0 – – Upplupna personalrelaterade kostnader 4,3 4,4 1,3 1,6 Upplupna räntekostnader 3,3 4,8 -4,1 -0,4 Övriga upplupna kostnader 36,8 36,9 3,7 3,9 Förutbetalda hyresintäkter 51,3 51,9 – – Summa 101,4 113,0 1,0 5,1 I posten övriga upplupna kostnader ingår främst driftkostnader. Not 20 Eget kapital Aktiekapital Moderbolagets aktiekapital utgörs på balansdagen av totalt 131 827 883 aktier, som fördelar sig på 16 300 000 A-aktier och 115 527 883 B-aktier. Varje A-aktie berättigar till 10 röster medan varje B-aktie berättigar till 1 röst. Kvot värdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kr per aktie. Tillskjutet kapital Tillskjutet kapital består av inbetalt kapital till bolaget genom nyemission. Balanserat resultat I balanserat resultat ingår årets samt tidigare års resultat. I moderbolaget ingår även teckningsoptioner i balanserat resultat. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 64 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 65 ===== Not 20, forts. Aktiekapitalets utveckling Antal aktier Kvotvärde/ aktie, kr Aktiekapital kr Vid årets ingång 2022-01-01 131 827 883 0,05 6 591 394 Nyemission Vid årets utgång 2022-12-31 131 827 883 0,05 6 591 394 Vid årets ingång 2023-01-01 131 827 883 0,05 6 591 394 Nyemission Vid årets utgång 2023-12-31 131 827 883 0,05 6 591 394 Not 21 Upplåning Koncernen Moderbolaget Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Långfristiga räntebärande skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut 4 749,6 4 789,5 – – Övriga räntebärande skulder 13,0 11,1 2,1 3,5 Summa 4 762,7 4 800,6 2,1 3,5 Kortfristiga räntebärande skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut 116,1 97,5 1,0 1,0 Övriga räntebärande skulder – – – – Summa 116,1 97,5 1,0 1,0 Skulder till kreditinstitut avser huvudsakligen belåning kopplad till koncernens fastighetsbestånd. Dessa skulder är säkerställda främst genom pantbrev i fastigheter. Övriga räntebärande skulder avser byggnadskreditiv kopplade till koncernens nyproduktionsprojekt samt skuld avseende IFRS16- bokningar för en tomträtt och två kontorslokaler. Koncernens lånefinansiering sker genom lån från nordiska banker. Total upplåning utgörs av banklån inklusive byggkreditiv. Banklånen löper huvudsakligen med två räntekomponenter i form av förutbestämda marginaler jämte en rörlig referensränta med kvartalsvis betalning och amortering. Avtalen löper med krav om finansiella åtaganden som kontinuerligt följs upp och rapporteras såsom belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad. De finansiella åtagandenivåerna skiljer sig åt mellan olika banker men KlaraBo har förbundit sig att uppfylla en belåningsgrad på högst 70 procent, räntetäckningsgrad på minst 1,5 gånger och soliditet om lägst 25 procent. För det fall dessa åtaganden inte uppfylls har kreditgivaren vanligtvis rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid, utnyttja sin panträtt i pantsatta tillgångar, kräva extra amortering eller begära ändrade villkor. Låneavtalen innehåller även en del andra åtaganden såsom krav på årliga värderingar av fastigheterna och definierade händelser som ger möjlighet för långivarna att säga upp lånen till förtida betalning. Per bokslutsdagen var samtliga åtaganden uppfyllda. Ränteswappar har ingåtts för att delvis byta ut den rörliga räntan mot fast ränta. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per bokslutsdagen till 3,7 år och den genomsnittliga kapitalbindnings-tiden till 2,1 år. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till drygt 3,5 procent per 31 december 2023. För koncernens upplåning med rörlig ränta motsvaras det redovisade värdet på upplåningen av dess verkliga värde, eftersom räntan på denna upplåning är i paritet med aktuella marknadsräntor alternativt på grund av att upplåningen är kortfristig. Verkligt värde på koncernens upplåning med fast ränta understiger det redovisade värdet då marknadsräntorna per bokslutsdagen är högre än de fasta räntorna på lånen. Det redovisade värdet på dessa lån uppgår till 1 084,9 mkr medan det verkliga värdet uppskattats till 1 029,7 mkr. Verkligt värde har beräknats genom att diskontera framtida kassa- flöden med bedömd marknadsränta plus koncernens genomsnittliga lånemarginal. Kostnader som uppkommer i samband med upptagande av nya lån redovisas som reduktion av långfristiga räntebärandeskulder. Periodisering sker under respektive låns löptid. Årets utgående balanspost uppgår till nedanstående och redovisas tillsammans med långfristiga räntebärande skulder. Koncernen Moderbolaget Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Periodiserade lånekostnader 2,9 3,0 – – Summa 2,9 3,0 0,0 0,0 Förfallotabell, långfristiga räntebärande skulder Koncernen Moderbolaget Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Senare än ett år men inom fem år 4 762,7 4 732,2 – – Senare än fem år – – – – Summa 4 762,7 4 732,2 0,0 0,0 Räntebärande skulder, kassaflödespåverkan Koncernen Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Ingående räntebärande skulder 4 898,1 3 883,9 Netto kassaflöde -21,3 435,8 Ej kassaflödespåverkande förändringar 2,0 578,4 Utgående räntebärande skulder 4 878,8 4 898,1 Netto kassaflöde avser nettot av nyupptagna lån, amorteringar samt låneutgifter. Ej kassaflödes- påverkande förändringar avser övertagna lån i samband med förvärv av förvaltningsfastigheter vilka klassificerats som förvärv av förvaltningsfastigheter i koncernens rapport över kassaflöde. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 65 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 66 ===== Not 22 Koncernmellanhavanden Inköp och försäljning mellan koncernföretag Moderbolaget har fakturerat dotterbolagen 25,0 mkr (13,4) av- seende arvoden och kostnader. Övriga bolag i koncernen som har anställd förvaltningspersonal, fakturerar sina systerbolag. I övrigt förekommer inte inköp och försäljning mellan koncernföretag. Moderbolaget redovisar 260,3 mkr (73,7) i ränteintäkter från kon- cernföretag och 225,2 mkr (66,9) i räntekostnader från koncern- företag. Samtliga transaktioner ovan elimineras i koncernen. Fordringar och skulder mellan koncernföretag Som framgår av balansräkningen uppgår moderbolagets lång- fristiga fordringar hos koncernföretag till 2 942,9 mkr (3 351,9) och kortfristiga fordringar hos koncernföretag till 181,6 mkr (80,3). Moderbolagets långfristiga skulder uppgår till 2 161,9 mkr (2 552,9) och kortfristiga skulder till 276,4 mkr (338,3). De långfristiga skulderna till koncernföretag förfaller senare än ett år men inom fem år och löper med en ränta motsvarande STIBOR 3-mån + marginal på 1,6–2,1 procentenheter. Alla koncerninterna mellanhavanden elimineras i sin helhet i koncernen. Not 23 Andelar i koncernföretag Moderbolaget Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärde 2 345,9 2 175,4 Förvärvade företag – 0,0 Sålda företag – -8,5 Lämnade aktieägartillskott 473,6 332,3 Nedskrivning p g a förlusttäckning -524,7 -153,3 Utgående anskaffningsvärde 2 294,8 2 345,9 Företag Org.nr Säte Kapitalandel Bokfört värde Fastighetsbolaget KlaraBo AB 559124-9064 Malmö 100% 1,9 KlaraBo Bygg AB 559104-0224 Malmö 100% 0,1 KlaraBo Malmö Öster AB 559309-2553 Malmö 100% 12,6 KlaraBo Bardisanen AB 559309-2546 Malmö 100% KlaraBo Rovan 2 AB 559280-1418 Malmö 100% 186,6 KlaraBo Älven AB 559349-5772 Malmö 100% 0,1 KlaraBo Söderslätt AB 559254-7565 Malmö 100% 0,1 KlaraBo Trelleborg Öster AB 559254-7508 Malmö 100% 0,1 Cronsjö Fastighetsutveckling AB 559154-7566 Stockholm 100% 6,9 KlaraBo Förvaltning AB 559185-5712 Malmö 100% 656,6 Klara 83 AB 559185-5647 Malmö 100% Klara 87 AB 559201-2016 Malmö 100% KlaraBo Bostadsförvaltning AB 559228-4458 Malmö 100%* 580,4 Stävbo Fastigheter AB 559127-1332 Malmö 100% KlaraBo Tranås AB 559188-7095 Malmö 100% Ketty Fastighets KB 916701-1502 Malmö 100% KlaraBo Projektutveckling AB 559089-1205 Malmö 100% 728,4 KlaraBo Stockholmsberget AB 559241-2547 Malmö 100% KlaraBo Nybro AB 559261-4498 Malmö 100% KlaraBo Vaggeryd AB 559261-4456 Malmö 100% KlaraBo Bostäder Västervik AB 559261-4472 Malmö 100% KlaraBo Vårdfastigheter Västervik AB 559224-2373 Malmö 100% KlaraBo Huskvarna AB 556992-5562 Malmö 100% KlaraBo Öst AB 559222-2979 Malmö 100% KlaraBo Fastigheter AB 559359-1877 Malmö 100% 96,0 KlaraBo Aspeholmen AB 559365-2067 Malmö 100% KlaraBo Anderstorg AB 559351-0075 Malmö 100% KlaraBo Snickarglädjen AB 559374-1167 Malmö 100% KlaraBo Västervik AB 559338-1261 Malmö 100% KlaraBo Ludvigsborgs Bostad AB 559350-7204 Malmö 100% KlaraBo Piperskärr Bostad AB 556611-3931 Malmö 100% KlaraBo Nykulla AB 556481-2823 Malmö 100% KlaraBo Östersund AB 559252-8946 Malmö 100% KlaraBo Degskrapan Östersund AB 559252-8946 Malmö 100% KlaraBo Torvallafastigheter Östersund AB 559256-2838 Malmö 100% KlaraBo Centrumfastigheter Östersund AB 556704-1370 Malmö 100% KlaraBo Odensalafastigheter Östersund AB 559256-2887 Malmö 100% KlaraBo SB Holding AB 559294-6916 Malmö 100% 9,0 forts. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 66 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 67 ===== Not 23, forts. Företag Org.nr Säte Kapitalandel Bokfört värde KlaraBo Bjuv AB 559114-5072 Malmö 100% KlaraBo Svalöv AB 559124-0287 Malmö 100% KlaraBo Höganäs AB 559115-3167 Malmö 100% Oskduvan Fastigheter AB 559167-7884 Malmö 100% Stora Torget 3 i Oskarshamn AB 559110-8062 Malmö 100% Västfogden Fastighets AB 556698-3127 Malmö 100% KlaraBo Elefanten 30 AB 559089-1320 Malmö 100% KlaraBo Ronneby 2 AB 556070-1558 Malmö 100% KlaraBo Ronneby 4 AB 556723-7820 Malmö 100% KlaraBo Hovslagaren AB 559272-0956 Malmö 100% Klarabo DB Holding AB 559373-1002 Malmö 100% 16,0 KlaraBo Höör AB 559253-9984 Malmö 100% KlaraBo Munken AB 559223-2556 Malmö 100% Klara Flundranhälle 8 AB 559057-8943 Malmö 100% Klara Skräddaren 2 AB 559070-4556 Malmö 100% Klara Apoteksgatan AB 559085-5291 Malmö 100% Klara Kvarnsveden AB 559094-9672 Malmö 100% Klara Sigge 5 AB 559065-1922 Malmö 100% Klara Härsta AB 559199-8074 Malmö 100% Klara Ren AB 559199-8082 Malmö 100% Klara Öraberget AB 559185-5761 Malmö 100% KlaraBo Fagerängen AB 559254-7557 Malmö 100% KlaraBo Umeå AB 559349-5780 Malmö 100% Klarabo HB Holding AB 559373-1036 Malmö 100% 0,1 Klara i Bollnäs AB 556422-5885 Malmö 100% Klara 88 AB 559201-2073 Malmö 100% KlaraBo Gävle AB 559323-1334 Malmö 100% KlaraBo Navaren AB 559176-1365 Malmö 100% KlaraBo Skokloster AB 559323-1326 Malmö 100% Klara Gångsta AB 559039-0042 Malmö 100% KlaraBo i Trelleborg AB 559183-3826 Malmö 100% KlaraBo Trelleborg Centrum AB 559254-7573 Malmö 100% KlaraBo Anderslöv AB 559254-7581 Malmö 100% 2 294,8 * Varav 2,3 procent ägs indirekt via KlaraBo Projektutveckling AB. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 67 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 68 ===== Not 24 Förslag till resultatdisposition Till årsstämmans förfogande står följande medel (kr): Överkursfond 3 223 057 479 Balanserat resultat -51 900 039 Årets resultat -60 576 751 Summa 3 110 580 689 Styrelsen föreslår att ovanstående vinstmedel disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning 3 110 580 689 Summa 3 110 580 689 Not 25 Transaktioner med närstående Koncernens närstående innefattar samtliga styrelseledamöter och ledande befattningshavare med sina respektive närstående- kretsar. Utöver ersättningar till ledande befattningshavare (not 9) samt koncerninterna transaktioner (not 22) har inga transaktioner med närstående skett. Not 26 Händelser efter räkenskapsårets slut Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets slut. Not 27 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Ställda säkerheter Pantbrev i fastigheter 5 018,2 5 077,1 Pantsatta aktier i dotterföretag 429,2 628,0 665,7 681,0 Summa 5 447,4 5 705,1 665,7 681,0 Eventualförpliktelser Borgensåtaganden – – 4 868,7 4 888,5 Summa 0,0 0,0 4 868,7 4 885,5 Majoriteten av de ställda säkerheterna avser skulder till kreditinstitut. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 68 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 69 ===== Not 28 Nyckeltal KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS, se ned- anstående tabell. KlaraBo anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare och koncernens ledning. Då inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som anges av andra företag och därmed möjliggör nedanstående tabell en utvärdering av koncernens prestation. Dessa finansiella mått ska inte ses som ersättning för mått som definieras enligt IFRS. 2023 2022 Driftnetto, mkr A Hyresintäkter, mkr 577,2 491,5 B Övriga rörelseintäkter, mkr 12,5 10,2 C Driftkostnader, mkr -187,8 -159,7 D Underhållskostnader, mkr -24,4 -27,4 E Fastighetsskatt, mkr -12,8 -11,6 F Fastighetsadministration, mkr 27,5 -24,1 A+B+C+D+E+F Driftnetto, mkr 337,2 278,9 Marknadsvärde/kvm A Förvaltningsfastigheter, mkr 9 031,9 9 170,7 B Pågående nyproduktioner, mkr 14,0 164,7 C Tomträtt 10,6 7,3 D Total uthyrningsbar yta, tkvm 499,5 498,7 (A–B–C)/D Marknadsvärde/kvm 18 032 18 044 Överskottsgrad, % A Driftnetto, mkr 337,2 278,9 B Intäkter, mkr 589,7 501,6 A/B Överskottsgrad, % 57,2 55,6 Reell uthyrningsgrad, % A Antal lägenheter 6 604 6 533 B Antal outhyrda lägenheter 231 222 C Lägenheter ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 85 99 1–(B–C)/A Reell uthyrningsgrad, % 97,8 98,1 2023 2022 Soliditet, % A Eget kapital vid periodens slut, mkr 3 936,3 4 320,0 B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 0,0 C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 9 249,9 9 692,0 (A+B)/C Soliditet, % 42,6 44,6 Belåningsgrad, % A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 4 762,7 4 800,6 B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 116,1 97,5 C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 168,5 338,3 D Förvaltningsfastigheter, mkr 9 031,9 9 170,7 (A+B–C)/D Belåningsgrad, % 52,2 49,7 E Byggnadskreditiv hänförligt pågående nyproduktioner, mkr 67,0 54,5 F Säljarrevers, mkr 0,0 0,0 G Pågående nyproduktioner, mkr 14,0 164,7 (A+B–E–F)/(D–G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 53,4 53,8 Räntetäckningsgrad, ggr A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 285,9 232,4 B Räntenetto rullande 12 mån, mkr -161,7 -119,0 A/–B Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,0 Långsiktigt substansvärde, mkr A Eget kapital, mkr 3 936,3 4 320,0 B Återläggning derivat, mkr 36,7 -103,1 C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 216,0 309,2 E Justering uppskjuten skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr -0,1 -0,4 G Justering uppskjuten skattefordran hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 A+B+C+D+E+F+G Långsiktigt substansvärde, mkr 4 189,1 4 525,6 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 69 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 70 ===== Not 28, forts. 2023 2022 Förvaltningsresultat per aktie, kr A Förvaltningsresultat, mkr 124,2 113,4 B Justering förvaltningsresultat hänförligt minoritets andelen, mkr 0,0 0,0 C Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 131,1 131,7 (A–B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,95 0,86 Eget kapital per aktie, kr A Eget kapital, mkr 3 936,3 4 320,0 B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,1 131,2 A/B Eget kapital per aktie, kr 30,02 32,92 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 189,1 4 525,6 B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,1 131,2 A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,95 34,48 Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr 0,95 0,86 B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr 0,86 0,93 A/B–1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 10,0% -7,3% Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr 32,0 34,5 B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr 34,5 33,9 A/B–1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % -7,3% 1,7% För Nyckeltal/definitioner se sidan 89. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 70 NOTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 71 ===== Styrelsens underskrifter Resultat- och balansräkning för moderbolaget och koncernen kommer att föreläggas årsstämman den 3 maj 2024 för fastställelse. Malmö den 3 april 2024 Lennart Sten Per Håkan Börjesson Lulu Gylleneiden Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Mats Johansson Sophia Mattsson Linnala Anders Pettersson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Håkan Sandberg Joacim Sjöberg Andreas Morfiadakis Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 3 april 2024 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Mats Åkerlund Auktoriserad revisor KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 71 STYRELSENS UNDERSKRIFTER INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 72 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i KlaraBo Sverige AB (publ), org.nr 559029-2727 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen för KlaraBo Sverige AB (publ) för år 2023. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 31-71 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent- liga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsre- dovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat- räkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultat och rapporten över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kom- pletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets och koncernens revisionsutskott i enlighet med revisorsför- ordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revi- sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Vår revisionsansats Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkstäl- lande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till bolagets och koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rappor- terna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfatt- ning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och samman- tagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 72 REVISIONSBERÄTTELSE INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 73 ===== Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredo- visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-9 och 82-91 samt Hållbarhetsredovisningen på sidorna 10-29. Den andra informationen består även av Ersättningsrapporten som vi inhämtat före datumet för denna revisionsberättelse och som finns tillgänglig på bolagets hemsida i samband med publicering av detta dokument. Den andra informationen utgör inte årsredo- visningen. Det är styrelsen och verkställande direk tören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern- redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den informa- tion som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredo- visning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Värdering av fastigheter Se not 2 (redovisningsprinciper) och not 14 (förvaltningsfastigheter). KlaraBo redovisar 9 032 MSEK relaterat till förvaltningsfastigheter. Koncernen har under 2023 redovisat 440 MSEK i negativa värde- förändringar på fastigheter. Koncernens fastighetsbestånd består i princip uteslutande av bostadsfastigheter. KlaraBo värderar samtliga fastigheter med en oberoende fastighetsvärderare - Savills En värdering är förknippad med väsentliga bedömningar och uppskattningar. De mest väsentliga är antagande om avkastnings- krav och framtida hyresintäkter. En ytterligare parameter som är väsentlig för KlaraBo är hur många lägenheter som genomgått en standardhöjning, en standardhöjning innebär också en hyreshöj- ning och därmed en värdehöjning. Vi har bedömt KlaraBos process för genomgång och bedömning av de externa värderingarna. Våra specialister har gått genom den metod som den externa värderaren använder och jämfört denna med etablerad praxis. Våra specialister har också utmanat de antaganden som är gjorda i värderingen och jämfört med bland annat externa transaktioner och branschdata. Vi har stickprovsvis kontrollerat använda indata avseende investeringar, hyresintäkter och driftskostnader mot budgets som fastställts eller presenterats för styrelsen. Vi har jämfört det antal standardhöjningar som inkluderas i värderingen med av styrelsen godkända investeringsbeslut. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 73 REVISIONSBERÄTTELSE INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 74 ===== Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av års redovisningen och koncernredovisningen finns på Revisors - inspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskriv- ning är en del av revisionsberättelsen. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkstäl- lande direktörens förvaltning för Klarabo Sverige AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings - behov , likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt- ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum- melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvalt- ningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskriv- ning är en del av revisionsberättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis- ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden för Klarabo Sverige AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad- gade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till KlaraBo Sverige AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 74 REVISIONSBERÄTTELSE INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 75 ===== Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de eko- nomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjlig- gör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek- tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa- flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Anna Lindhs plats 4, 203 11 Malmö, utsågs till KlaraBo Sverige AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 3 maj 2023 och har varit bolagets revisor sedan 28 april 2021. Malmö den 3 april 2024 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Mats Åkerlund Auktoriserad revisor KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 75 REVISIONSBERÄTTELSE INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Flerårsöversikt nyckeltal Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT ===== SIDA 76 ===== Bolagsstyrningsrapport Lagstiftning och bolagsordning KlaraBo är ett svenskt publikt aktiebolag och regleras av svensk lagstiftning, främst aktiebolagslagen och årsredovis- ningslagen. Bolaget tillämpar Stockholmsbörsens regelverk (Nasdaq Nordic Main Market Rulebook for Issuers of Shares). Förutom lagstiftning och börsens regelverk ligger KlaraBos bolagsordning och dess interna riktlinjer till grund för bolags- styrningen. Bolagsordningen anger bland annat styrelsens säte, verksamhetens inriktning, gränserna för aktiekapital och antal aktier samt förutsättningarna för att få delta vid bolagsstämma. Svensk kod för bolagsstyrning KlaraBo tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning, Koden. Koden kompletterar aktiebolagslagen genom att på ett antal områden ställa högre krav, men den möjliggör samtidigt för bolaget att avvika från dessa om det i det enskilda fallet skulle anses leda till bättre bolagsstyrning (”följ eller förklara”). KlaraBo redogör årligen för eventuella avvikelser från Koden i bolagsstyrningsrapporten, liksom skälen för en avvikelse och eventuell alternativ lösning. Under året har inga avvikelser skett från Koden. KlaraBo eftersträvar en god standard i sin bolagsstyrning. Bolagsstämma Aktieägarnas inflytande över KlaraBo utövas vid bolagsstämman som är bolagets högsta beslutande organ. Bolagsstämman har därmed en överordnad ställning i förhållande till styrelsen och VD. Den ordinarie bolagsstämman, årsstämman, ska i enlighet med aktiebolagslagen hållas inom sex månader från utgången av varje räkenskapsår och behandla beslut om fastställelse av resultat- och balansräkning, dispositioner beträffade bolagets vinst eller förlust, ansvarsfrihet gentemot bolaget för styrelseledamöter och VD samt val av och ersättning till styrelseledamöter och revisor. Bolagsstämman beslutar även om andra väsentliga frågor, exempelvis ändring av bolagsordningen och bemyndiganden och beslut om nyemission. Styrelsen kan även komma att kalla till en extra bolagsstämma om styrelsen finner att det finns skäl att hålla en bolagsstämma mellan tiden för årsstämmorna eller om revisorn eller en ägare med minst en tiondel av samtliga aktier skriftligen till bolaget begär att en bolagsstämma ska hållas. I enlighet med KlaraBos bolagsordning ska kallelse till bolagsstämma ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt att kallelsen finns tillgänglig på bolagets webbplats www.klarabo.se. En notis om att kallelse till bolags- stämma har skett ska även annonseras i Dagens Industri. Kallelse till årsstämman ska i enlighet med aktiebolagslagen utfärdas tidigast sex och senast fyra veckor före årsstämman. En kallelse till en extra bolagsstämma som ska besluta om fråga om ändring av bolagsordningen ska utfärdas tidigast sex och senast fyra veckor före stämman, annars gäller att en kallelse till extra bolagsstämma ska utfärdas tidigast sex och senast tre veckor före stämman. Närvaro och rösträttsregistrering vid bolagsstämma Aktieägares rätt att närvara och rösta vid bolagsstämma, antingen personligen eller genom ombud med fullmakt, tillkommer aktieägare som är införd i bolagets av Euroclear Sweden förda aktiebok senast den dag som framgår av kallel- sen (det vill säga på avstämningsdagen) samt anmäler sitt deltagande till bolaget senast den dag som anges i kallelsen till stämman. Aktieägare får vid bolagsstämma medföra ett eller två biträden, dock endast om aktieägaren anmäler antalet biträden till bolaget i enlighet med det förfarande som gäller för anmälan till bolagsstämman. Varje aktieägare som anmäler ett ärende med tillräcklig framförhållning har rätt att få ärendet behandlat vid bolagsstämman. Aktieägare som har sina aktier förvaltarregistrerade måste instruera förvaltaren att tillfälligt registrera aktierna i aktieägarens namn för att ha rätt att delta och rösta för sina aktier vid bolagsstämman, så kallad KlaraBo är ett publikt svenskt aktiebolag med säte i Malmö och verksamhet över hela landet. KlaraBos bolagsstyrning syftar till att upprätthålla och utveckla ett affärsmässigt uppträdande och god riskhantering. God bolagsstyrning utgör grunden för att behålla och stärka förtroendet för bolaget bland aktieägare, medarbetare och andra intressenter. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 76 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Styrelse Ledning ÖVRIGT ===== SIDA 77 ===== rösträttsregistrering. Sådan registrering måste ha genomförts senast fyra bankdagar före bolagsstämman. Aktieägare som har sina aktier direktregistrerade på ett konto i Euroclear systemet kommer automatiskt att ingå i listan över aktieägare. Kallelser, protokoll, kommunikéer och andra handlingar i samband med bolagsstämmor kommer att hållas tillgängliga på KlaraBos webbplats. Mångfaldspolicy Från och med räkenskapsår 2022 har valberedningen, vid framtagande av sitt förslag till val av styrelseledamöter, tillämpat regel 4.1 Svensk kod för bolagsstyrning samt ”KlaraBos mångfaldspolicy styrelse”. Målet med policyn är att styrelsen ska ha en med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamålsenlig sam- mansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund, samt att en jämn könsfördelning ska eftersträvas. Valberedning Valberedningen är bolagsstämmans organ med enda uppgift att bereda stämmans beslut i val och arvodesfrågor samt, i förekommande fall, procedurfrågor för nästkommande val - beredning. Vid årsstämman den 28 april 2021 antogs principer för tillsättandet av valberedningen och dess arbete, att gälla intill dess att beslut om ändring fattas av bolagsstämman. Valberedningen ska bestå av en representant vardera för de tre respektive röstmässigt största aktieägarna eller ägargrup- perna i bolaget, enligt aktieboken per den sista bankdagen i september. Om någon av de tre största aktieägarna eller ägar- grupperna avstår från att utse en ägarrepresentant eller om en ägarrepresentant avgår innan uppdraget har fullgjorts utan att den aktieägare eller ägargrupp som har utsett representanten utser en ny representant, ska styrelsens ordförande uppmana nästa aktieägare eller ägargrupp i storleksordningen att utse en ägarrepresentant. Vid ägarförändringar som påverkar de tre största aktieägarna, ska den av de tre största aktieägarna som inte har någon ägarrepresentant i valberedningen kontakta valberedningens ordförande med önskemål om att utse ledamot. Om ägarförändringen inte är oväsentlig bör ledamot utsedd av aktieägare eller ägargrupp som inte längre tillhör de tre största ägarna ställa sin plats till förfogande och den nya aktieägaren eller ägargruppen tillåtas utse en ledamot. Valberedningens ledamöter ska offentliggöras på KlaraBos webbplats senast sex månader före årsstämman. Valberedningen ska inom sig utse valberedningens ordförande. Styrelsens ordförande eller annan styrelseledamot får inte vara valberedningens ordförande. Utöver ovan ordning ska valberedningen ha den sammansättning och fullgöra de uppgifter som följer av Koden. Arvode utgår ej till valberedningens ledamöter. Valberedningen ska dock ha rätt att få ersättning för utgifter som krävts för att valberedningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag. Styrelse Efter bolagsstämman är styrelsen KlaraBos högsta beslutande och verkställande organ liksom dess ställföreträdare. I denna egenskap svarar styrelsen enligt aktiebolagslagen för KlaraBos organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen bedömer fortlöpande KlaraBos ekonomiska situation och tillser att organisationen är utformad så att bokföring, medelsförvaltning och bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Styrelsens ordförande har ett särskilt ansvar att leda styrelsens arbete och bevaka att styrelsen fullgör sina lagstadgade uppgifter. Styrelsearbetet i KlaraBo utvärderas årligen i syfte att utveckla styrelsens arbetsformer och effektivitet. Det är styrelsens ord- förande som ansvarar för utvärderingen och för att presentera den för valberedningen. Avsikten med utvärderingen är att få en bild av styrelseledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs, säkerställa att styrelsen sammantaget har nödvändig kompetens samt vilka åtgärder som eventuellt behöver vidtas för att förbättra styrelsearbetet. Utvärderingen utgör ett viktigt underlag för valberedningen inför årsstämman. KlaraBos styrelse ska i enlighet med bolagsordningen bestå av minst tre och högst åtta ordinarie ledamöter utan suppleanter. Styrelsens ledamöter väljs årligen på årsstämman intill dess att nästa årsstämma har hållits, det finns ingen tidsbegränsning för hur länge en styrelseledamot kan sitta i styrelsen. Inga intresse - konflikter bedöms föreligga. Styrelsen består för närvarande av åtta ledamöter, inklusive ordföranden. Styrelsen ansvarar för att KlaraBos övergripande mål och strategier efterlevs, att lagar, regler och interna riktlinjer efterlevs samt övervaka större investeringar. Det är även styrelsens ansvar att tillse att informationsgivningen till marknaden och investerare präglas av öppenhet och att den är korrekt, relevant och tillför litlig samt att VD tillsätts, utvärderas och vid behov entledigas. Namn Funktion Närvaro1) Oberoende i förhållande till bolaget Oberoende i förhållande till ägare Lennart Sten Ordförande 9 Ja Ja Joacim Sjöberg 7 Ja Ja Mats Johansson 9 Ja Nej Lulu Gylleneiden 9 Ja Ja Anders Pettersson 6 Ja Nej Håkan Sandberg 9 Ja Ja Sophia Mattsson-Linnala 9 Ja Ja Per-Håkan Börjesson 9 Ja Nej 1) Under året har 9 styrelsemöten hållits. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 77 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Styrelse Ledning ÖVRIGT ===== SIDA 78 ===== Närvaro på sammanträden och oberoende Nedan redogörs för styrelseledamöternas närvaro på styrelse- mötena under 2023 samt vilka styrelseledamöter som enligt Kodens definition anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen, respektive i förhållande till bolagets större aktieägare. Arbetsordning och utskott Styrelsen har, i enlighet med aktiebolagslagen, fastställt en skriftlig arbetsordning för sitt arbete, vilken ska utvärderas, uppdateras och årligen fastställas på nytt. Arbetsordningen innehåller även en agenda med fasta beslutspunkter samt vissa beslutspunkter efter behov, enligt vilken styrelsen sammanträder. Styrelsen har rätt att inrätta utskott för att bereda och i vissa fall besluta kring specifika frågor. Styrelsens ansvar för de beslut som hanteras inom utskotten kvarstår alltjämt. Om det finns utskott för specifika frågor ska det av styrelsens arbetsordning framgå vilka arbetsuppgifter och vilken beslutande rätt styrelsen har delegerat till utskotten, samt hur utskotten ska rapportera till styrelsen. Revisionsutskott Revisionsutskottet består av tre ledamöter: Joacim Sjöberg (ordförande), Lennart Sten och Sophia Mattsson-Linnala. Utskottet ska övervaka bolagsstyrningsfrågor och tillämpningen av dessa samt granska rutinerna för KlaraBos riskhantering, styrning och kontroll samt finansiella rapportering och lämna förslag för att säkerställa rapporteringens tillförlitlighet. Utskottet ska hålla sig underrättat om revisionen av bolaget samt granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet. Revisionsutskottet bistår även valberedningen vid upprättande av förslag till årsstämmans beslut om revisorsval. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet består av tre ledamöter: Lennart Sten (styrelseordförande), Anders Pettersson och Mats Johansson. Styrelsens ordförande är ordförande i ersättningsutskottet. Utskottet ska bereda och övervaka frågor om bland annat ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen samt följa upp och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen. Verkställande direktör KlaraBos VD är Andreas Morfiadakis. Närmare information om VD samt övriga ledande befattningshavare återfinns i avsnittet Ledning. Bolagets VD sköter, i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen, den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar. Åtgärder som faller utanför den löpande förvaltningen beror på deras omfattning och art och om de är av osedvanligt slag eller av stor betydelse. Åtgärder utanför den löpande förvaltningen ska som huvudregel beredas och föredras styrelsen för beslut. VD ska vidta nödvändiga åtgärder för att bokföringen fullgörs i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Då VD är underordnad i förhållande till styrelsen kan styrelsen själv också avgöra ärenden som ingår i den löpande förvaltningen. VD:s arbete och roll samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD framgår av den skriftliga VD-instruktion som styrelsen fastställt. Styrelsen utvärderar löpande VD:s arbete. Ersättningsrapport Ersättningar till styrelseledamöter Arvode och annan ersättning till styrelseledamöterna, inklusive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsstämman den 3 maj 2023 beslutades att arvode ska utgå till styrelsens ordfö- rande med 400 000 kr och till övriga ledamöter med 200 000 kr. Vidare beslutades att det till revisions- respektive ersättningsut- skottens ledamöter ska utgå ett arvode om 75 000 kr respektive 40 000 kr per ledamot. Styrelseordförandes arvode inkluderar arvode för utskottsarbete. Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner efter deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört. Ersättningen under året har inte varit baserad på hållbarhetsrelaterade prestationer. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Vid årsstämman den 3 maj 2023 beslutade stämman att anta uppdaterade riktlinjer för ersättning till VD och övriga ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak följande: VD:s ersättning bereds av ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen. Ersättningsutskottet godkänner på förslag från VD ersättningsnivåer för övriga personer i bolagsledningen. Ersättningsnivåer och övriga anställningsvillkor ska vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga samt främja KlaraBos affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet. Ersättning till VD och övriga ledande befattningshavare utgår primärt i form av fast grundlön, men kan även utgå som rörlig ersättning motsvarande högst 50 procent av den fasta lönen under den aktuella mätperioden. Pensionsavsättningar kan göras för personer i bolagsledningen motsvarande maximalt 30 procent av fast kontantlön. Personer i bolagsledningen ska ha avgiftsbestämda pensionsplaner om inte personen omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande kollektivavtals- bestämmelser. Pensionsåldern är 65 år. Övriga förmåner i form av sjukvårdsförsäkring, bilförmån och liknande kan även utgå till bolagets ledande befattningshavare. Det samlade värdet av dessa förmåner ska motsvara marknadspraxis och utgöra ett begränsat värde i förhållande till den totala ersättningen. Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer helt eller delvis om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det. VD har en ömsesidig uppsägningstid om tolv månader med en rätt till avgångsvederlag vid uppsägning från bolagets sida motsvarande max 18 månadslöner. Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå till VD motsvarade högst 60 procent av den fasta kontantlönen. För övriga ledande befattningshavare är uppsägningstiden tre till sex månader eller den längre tid som följer av Lagen om anställningsskydd eller kollektivavtal. Samtliga ledande befattningshavare ska erhålla oförändrad lön och övriga anställningsförmåner under uppsägningstiden. Avtal om ersättning efter avslutat uppdrag Utöver vad som anges ovan under avsnittet Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare har KlaraBo inte träffat några avtal som ger rätt till pension eller liknande förmåner efter avträdande av tjänst. Bolaget har inga avsatta eller KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 78 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Styrelse Ledning ÖVRIGT ===== SIDA 79 ===== upplupna belopp för pensioner och liknande förmåner efter avträdande av tjänst. Ersättningar till styrelseledamöter under 2023 Tabellen nedan visar beslutade ersättningar till styrelseleda- möter. Beloppen sträcker sig från årsstämman 2022-05-03 till och med årsstämman 2023-05-03. Ersättningar till ledande befattningshavare under 2023 Tabellen nedan visar samtliga ersättningar som utbetalats till ledande befattningshavare under räkenskapsåret 2023. Intern kontroll och riskhantering Styrelsen har det yttersta ansvaret för den interna kontrollen. Ansvaret regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen och Koden. Styrelsen ska bland annat tillse att KlaraBo har god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer att fastlagda principer för finansiell rapportering och intern kontroll efterlevs samt att det finns ändamålsenliga system för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker som KlaraBo och dess verksamhet är förknippad med. Syftet med god intern kontroll är att uppnå en ändamålsenlig och effektiv verksamhet samt att säkerställa tillförlitlig intern och extern finansiell rapportering samt efterlevnad av tillämpliga lagar, regler, policys och styrdokument. Den interna kontrollen omfattar kontroll av organisation, förfarande och stödåtgärder. Processer och kontrollmoment är baserade på KlaraBos behov och med beaktande av den bransch med tillhörande riskbild inom vilken bolaget verkar. För att bibehålla och utveckla en ändamålsenlig kontrollmiljö har styrelsen bland annat fastställt styrelsens arbetsordning och instruktion för VD och den eko- nomiska rapporteringen. Därutöver har KlaraBo utvecklat en struktur med löpande översyn för att bibehålla och upprätthålla en välfungerande kontrollmiljö. För att säkerställa en god intern kontroll ansvarar VD för att den utvärderas årligen. Den interna kontrollen omfattar även identifiering, analys och hantering av risker baserat på KlaraBos vision och mål. Riskbedömningen utförs av VD som presenterar resultatet för revisionsutskottet och styrelsen. KlaraBo har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att det löpande interna arbetet med internkontroll, som företrädesvis utförs av företagsled- ningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion med hänsyn till bolagets verksamhet och storlek. Revision KlaraBo är, i egenskap av publikt bolag, skyldigt att ha minst en revisor för granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och VD:s förvaltning. Granskningen ska uppfylla god revisionssed. Bolagets revisor väljs enligt aktiebolagslagen av bolagsstämman. Revisorn erhåller sitt uppdrag från, och rapporterar även sin revisionsberättelse till, bolagsstämman. Enligt bolagsordningen kan KlaraBo ha en till två revisorer med högst en revisorssuppleant. PwC är bolagets revisor med Mats Åkerlund som huvudansvarig. För räkenskapsåret 2023 uppgick ersättningen till 3,2 mkr. Ersättningen avsåg revisionsuppdrag om 2,4 mkr, samt 0,8 mkr i övrig ersättning. Ersättningen utgår enligt godkänd räkning. Ersättningar till styrelseledamöter under 2023 Tkr Styrelse- arvode Löner och annan ersättning (inklusive förmåner) Pension Total ersättning Lennart Sten 400 0,0 0,0 400 Anders Pettersson 240 0,0 0,0 240 Lulu Gylleneiden 200 0,0 0,0 200 Joacim Sjöberg 275 0,0 0,0 275 Mats Johansson 240 0,0 0,0 240 Håkan Sandberg 200 0,0 0,0 200 Sophia Mattsson-Linnala 275 0,0 0,0 275 Per Håkan Börjesson 200 0,0 0,0 200 Totalt 2 030 0,0 0,0 2 030 Ersättningar till ledande befattningshavare under 2023 Tkr Löner och annan ersättning (inklusive förmåner) Pension Total ersättning Andreas Morfiadakis 2 549 664 3 213 Övriga ledande befattningshavare (3 st vid årets utgång) 3 126 721 3 847 Total 5 674 1 385 7 060 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 79 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Styrelse Ledning ÖVRIGT ===== SIDA 80 ===== Information och kommunikation KlaraBo har en informations- och kommunikationspolicy samt en insiderpolicy, antagna av styrelsen, för att säkerställa att informationsgivning och hantering av insiderinformation sker på ett korrekt vis med god kvalitet, internt såväl som externt. VD är övergripande ansvarig för den externa kommunikationen medan ägarrelaterade frågor och kommunikation hanteras av ordförande. Rutiner och regelverk för informationsgivning och insiderregler grundas på policyer och riktlinjer formulerade i enlighet med svensk lagstiftning, Stockholmsbörsens regelverk, Koden och den av EU antagna marknadsmiss- bruksförordningen (MAR). Medarbetarna har tillgång till och får instruktioner om gällande policyer och riktlinjer. Bolagets finansiella rapporter och pressmeddelanden publiceras på www.klarabo.se i samband med offentliggörandet. Bolagsstyrning, frågor till styrelsen, baserat på upplysningskrav från GRI: Vem ansvar för hållbarhetsfrågor i styrelsen? Det är hela styrelsens ansvar att bevaka hållbarhetsfrågorna. Hur övervakar och utvärderar styrelsen hållbarhetsarbetet? Hållbarhetsarbetet avrapporteras löpande och prioriterade hållbarhetsfrågor följs upp på styrelsemöten. Hur hållbarhets- arbetet fortskrider presenters i delårsrapporterna. Klimatbokslut och övriga hållbarhetsnyckeltal presenteras i Års- och hållbarhetsrapport. Styrelsen är ansvarig för och godkänner delårsrapporter och års- och hållbarhetsredovisningen. Finns det intressekonflikter? Hur hanteras dessa i så fall? (gränsöverskridande medlemskap, korsande aktieinnehav med leverantörer och andra intressenter, förekomsten av kontrollerande aktieägare, närstående parter, deras relationer, transaktioner och utestående saldon) Ingen intressekonflikt bedöms finnas Hur jobbar styrelsen för att höja sin kompetens inom hållbarhet? Styrelsen säkerställer hållbarhetskompetens individuellt samt vid en årlig uppdatering från hållbarhetschef. Utvärderas styrelsen på hållbarhetsbaserade parametrar? Styrelsearbete utvärderas årligen och utgör ett underlag för valberedningen, hållbarhet har inte varit en del av utvärde- ringen under året men kommer vara framgent. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 80 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Styrelse Ledning ÖVRIGT ===== SIDA 81 ===== Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2023 på sidorna 76-80 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inrikt- ning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överens- stämmelse med årsredovisningslagen. Malmö den 3 april 2024 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Mats Åkerlund Auktoriserad revisor Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Till bolagstämman i KlaraBo Sverige AB (publ), org.nr 559029-2727 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 81 REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Styrelse Ledning ÖVRIGT ===== SIDA 82 ===== Styrelse Lennart Sten (född 1959) Styrelseordförande sedan 2018. Utbildning: Jurist kandidatexamen, Stockholms universitet, 1987. Övrig erfarenhet: VD för Svenska Handelsfastigheter AB, Europa VD GE Real Estate och styrelseordförande i CLS Holdings plc. Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i CLS Holdings plc, styrelseledamot i Interogo Holding AG, Easy Depot AB och Vestigia Development AB. Innehav i bolaget: 1 995 000 A-aktier och 2 980 609 B-aktier, direkt och indirekt genom Elivågor AB. Lulu Gylleneiden (född 1974) Styrelseledamot sedan 2018. Utbildning: Fastighetsmäklare, 1994. Övrig erfarenhet: Att etablera fastighetsbolag på den skandinaviska marknaden. Bred och lång erfarenhet från fastighets- och byggbranschen i ledande befattningar. Tidigare fastighetschef hos Lidl Sverige, VD i Malthus (Sverige, Finland) och affärschef hos NCC. Andra pågående uppdrag: Affärsutvecklingschef i Easy Depot AB. Innehav i bolaget: 34 000 A-aktier och 18 400 B-aktier. Mats Johansson (född 1961) Styrelseledamot sedan 2015. Utbildning: Gymnasial utbildning. Övrig erfarenhet: Grundare av Abraxas Holding AB, ZetaDisplay AB samt MultiQ International AB samt medgrundare till Iconovo AB, Easy Depot AB samt Nudging Capital AB. Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i Abraxas Holding AB, SIB Solutions AB, Easy Depot AB, Volubus AB och Endeavor Equity Sweden AB, styrelseledamot i Iconovo AB, Nudging Capital AB och prokurist i Zenit Equestrian. Innehav i bolaget: 2 699 400 A-aktier indirekt genom Abrax Holding AB. Per Håkan Börjesson (född 1954) Styrelseledamot sedan 2021. Utbildning: Civilingenjör, Linköpings tekniska högskola, industriell ekonomi, 1978 och MBA, Columbia University, NYC, NY, 1980. Övrig erfarenhet: Erfarenheter från familjeföretag, onoterade aktier och kapitalförvaltning. Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot och verkställande direktör i Investment AB Spiltan och Företagspartner i B P Invest Aktiebolag. Styrelseledamot i Bröderna Börjessons Bil Aktiebolag, P&E Persson AB, P&E Samhällsfastigheter AB. Innehav i bolaget: 1 800 000 A-aktier och 13 769 798 B-aktier indirekt genom Investment AB Spiltan och Br. Börjessons Bil AB:s pensionsstiftelse. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 82 STYRELSE INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Styrelse Ledning ÖVRIGT ===== SIDA 83 ===== Anders Pettersson (född 1959) Styrelseledamot sedan 2017. Utbildning: Civilingenjörexamen och civilekonomexamen vid Lunds universitet. Övrig erfarenhet: Nuvarande styrelseuppdrag i bl.a. Skabholmen Invest AB och Wallbox N.V. Tidigare koncernchef i Thule AB. Andra pågående uppdrag: Styrelseordförande i Wallbox N.V, Ninbeta AB, Ninalpha AB, Skabholmen Invest AB, Hawoc Investment AB, Ningamma AB, Simrishamns Bok- handel AB och COWAH Investment AB, styrelseledamot i PS Enterprise AB, Aston Harald Mekaniska Verkstad AB, PSIW Enterprise AB, Kensington Capital Acquisition Corp. V. KCGI-UN, Stanadyne Inc, Easy Depot AB och ANMIRO AB, styrelsesuppleant i WN Enterprise AB. Innehav i bolaget: 3 966 316 A-aktier och 3 545 538 B-aktier, indirekt genom Ninalpha AB och Ningamma AB. Håkan Sandberg (född 1948) Styrelseledamot sedan 2019. Utbildning: Företagsekonomiska kurser vid Stockholms universitet och Linköpings universitet. Övrig erfarenhet: Representant för Pensionskassan SHB Försäkringsförening. Tidigare bl.a. vice VD i Handelsbanken. Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot i Scandi- navian Resort i Sälen AB och Intea Fastigheter AB (publ). Innehav i bolaget: 50 000 A-aktier och 9 360 610 B-aktier, direkt och indirekt genom Pensionskassan SHB Tjänstepensionsförening. Joacim Sjöberg (född 1964) Styrelseledamot sedan 2020. Utbildning: LLM Stockholms universitet, 1990 och studier vid London School of Economics samt Stockholms universitet. Övrig erfarenhet: Tidigare bakgrund inom fastighets- transaktioner och investmentbanking med olika chefsbefattningar hos bl.a. Jones Lang LaSalle, Enskilda Securities och Swedbank där han var Head of Corporate Finance. Andra pågående uppdrag: VD i Castellum AB, Styrelseledamot och VD i Valhalla Corporate Advisor AB och styrelseledamot i Entra ASA. Innehav i bolaget: 17 400 B-aktier samt köpoptioner avseende 100 000 B-aktier.1) 1) Joacim Sjöberg har ingått ett hembudsavtal enligt vilken han är förpliktigad att erbjuda optionsutställaren, eller den optionsutställaren anvisar, att förvärva köpoptionerna för den händelse han avser att överlåta optionerna. Sophia Mattsson-Linnala (född 1966) Styrelseledamot sedan 2021. Utbildning: Ekonomlinjen vid Stockholms universitet med inriktning mot ekonomiska kalkyler (1986–1989) samt kurser inom institutionen för Lantmäteri på KTH innefattandes bland annat fastighetsmarknad och fastig- hetsvärdering samt byggnads- och installationsteknik (1988–1989). Övrig erfarenhet: Ordförande i kommission som analy- serar och kartlägger bl.a. hur bostäders läge och kvalitet beaktas i förhållande till andra faktorer i hyressättningen. Sophia Mattsson-Linnala har tidigare arbetat som bl.a. VD på Rikshem AB (publ) och varit styrelseledamot i Sweden Green Building Council. Andra pågående uppdrag: Ordförande i Moxyid. Styrel- seledamot och ägare i SML ekonomi och fastighet AB, styrelseledamot i Sh bygg, Sten och Anläggning AB, Sh asfalt AB, TM Anläggning i Uppland AB, Anders Bodin Fastigheter AB, Vallentuna Betong AB, JMG Betong AB, Teqt Group och COVITUM AB. Innehav i bolaget: Innehav i bolaget: 17 400 B-aktier samt köpoptioner avseende 128 000 B-aktier.1) 1) Sophia Mattsson-Linnala har ingått ett hembudsavtal enligt vilken hon är förpliktigad att erbjuda optionsutställaren, eller den optionsutställaren anvisar, att förvärva köpoptionerna för den händelse hon avser att överlåta optionerna. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 83 STYRELSE INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Styrelse Ledning ÖVRIGT ===== SIDA 84 ===== Ledning Andreas Morfiadakis (född 1976) Verkställande direktör sedan 2017. Utbildning: Bachelor’s degree, DePaul University Chicago, 2000. Övrig erfarenhet: Tidigare vice VD och CFO i Victoria Park AB. Andra pågående uppdrag: Ägare och styrelseledamot i Falknästet AB och styrelse-suppleant i HESIA Konsult AB. Innehav i bolaget: 2 331 287 A-aktier privat och indirekt genom Falknästet AB, 30 000 B-aktier och 841 379 tecknings optioner medförande rätt till teckning av lika många B-aktier. Maria Lindén (född 1974) HR-ansvarig sedan 2023. Utbildning: Personal och Arbetslivsprogrammet Lunds Universitet, 1996-2000 Övrig erfarenhet: Cirka 25 års erfarenhet som HR- ansvarig och HR Business Partner i olika branscher, t ex inom livsmedel, transport/shipping. Eget konsultföretag sedan 2021 (Interim HR inom tech, livsmedel och fastighet). Andra pågående uppdrag: VD i AMLL Consulting AB Innehav i bolaget: 0 aktier. 0 teckningsoptioner. Jimmy Larsson (född 1974) Fastighetschef sedan 2019. Utbildning: Kandidatexamen i fastighetsvetenskap, Malmö Universitet, 2001. Övrig erfarenhet: 20 års erfarenhet av bostads- förvaltning. Har tidigare haft chefspositioner hos bl.a. Brogripen AB, Ikano Bostad och Riksbyggen. Ledamot i Hyresnämnden i Malmö. Innehav i bolaget: 100 000 A-aktier, 50 000 B-aktier och 79 526 teckningsoptioner medförande rätt till teckning av lika många B-aktier. Urban Ottosson (född 1961) Interim CFO sedan 20231). Utbildning: Civilekonomexamen, Lunds Universitet. Executive Diploma, KTH Executive School. Övrig erfarenhet: CFO HEXPOL, CFO Ependion (Beijer Electronics), CFO Höganäs Group, CFO Öreundskraft, CFO Lammhults Design Group, Group Accounting Trelleborg AB, Financial Controller Scancem, Styrelse- ordförande Modity Energy Trading Andra pågående uppdrag: Styrelseledamot Neola Medical AB, Senior Advisor Tibia Konsult AB, Styrelse- ledamot Predictus Asset Management AB. Tidigare uppdrag under de fem senaste åren: CFO TePe Munhygienprodukter, CFO Neola Medical, CFO Lammhults Design Group. Innehav i bolaget: 0 aktier. 0 teckningsoptioner. 1) Per Holmqvist tillträdde 1 mars 2024 som CFO. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 84 LEDNING INNEHÅLL INTRODUKTION STRA TEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Styrelse Ledning ÖVRIGT ===== SIDA 85 ===== Fastighetsförteckning Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt Bjuv Tibbarp 1:91 12 18 18 6 0 54 3 204 0 20 3 224 Bollnäs Annexet 2 2 6 2 1 1 12 924 368 91 1 383 Bollnäs Balder 2, 3, 4 0 0 10 2 0 12 912 0 0 912 Bollnäs Gnistan 2 0 6 4 3 0 13 1 031 579 18 1 628 Bollnäs Häggesta 4:21 8 0 0 0 0 8 392 0 0 392 Bollnäs Häggesta 7:101-7:102 69 158 45 6 9 287 18 735 226 317 19 278 Bollnäs Ren 30:17, 30:49, 30:67 4 12 10 0 0 26 1 730 0 0 1 730 Bollnäs Ren 30:204-351 1 55 33 61 0 150 13 648 52 309 14 009 Bollnäs Ren 30:352, 30:353 0 27 49 0 0 76 4 944 60 95 5 099 Bollnäs Säversta 7:75 8 8 0 8 0 24 1 376 0 237 1 613 Borlänge Kvarnsveden 3:196-3:197 27 117 12 1 0 157 8 958 0 119 9 077 Borlänge Källan 6 3 15 9 9 0 36 2 373 0 0 2 373 Borlänge Källan 8 6 1 11 0 0 18 1 086 0 0 1 086 Borlänge Sigge 5 0 0 0 0 0 0 0 3 942 0 3 942 Borlänge Skräddaren 2 0 0 0 0 0 0 0 3 072 0 3 072 Gävle Vallbacken 10:5 11 8 10 0 0 29 1 613 173 65 1 851 Gävle Vallbacken 10:6 0 16 0 0 0 16 944 0 58 1 002 Gävle Vallbacken 10:7 3 9 13 1 0 26 1 926 0 181 2 107 Gävle Väster 29:5 9 18 29 3 1 60 4 038 408 378 4 824 Helsingborg Navaren 8 & 10 10 66 8 1 0 85 4 948 183 407 5 538 Huskvarna Ekorren 1 34 27 63 23 0 147 9 921 108 381 10 410 Höganäs Sjöcrona 6 & 7 15 20 15 6 0 56 3 185 0 0 3 185 Höör Räven 17 4 12 20 5 0 41 2 769 0 0 2 769 Ludvika Lisselmågtorpet 10:14 0 0 0 0 0 0 0 40 40 80 Ludvika Skälkenstorp 17:1-17:16 2 4 60 0 0 66 4 346 0 0 4 346 Ludvika Öraberget 10:39-59:2 34 41 31 6 0 112 6 950 461 46 7 457 Ludvika Öraberget 11:80-11:82 26 11 9 0 0 46 2 796 0 0 2 796 Ludvika Örntorp 1:29-5:35 0 28 24 0 0 52 4 197 0 0 4 197 Ludvika Örntorp 3:5 0 0 0 0 0 0 0 0 36 36 Malmö Hälleflundran 8 10 34 6 3 1 54 3 356 226 72 3 654 Malmö Skrattmåsen 4 0 0 0 0 0 0 0 2 443 0 2 443 Malmö Bardisanen 14 0 0 0 0 0 0 0 1 614 0 1 614 Motala Munken 4 6 4 22 14 0 46 3 282 0 0 3 282 Nybro Delfinen 1 10 18 13 0 0 41 2 170 0 130 2 300 Nybro Lärkan 13 & Bofinken 6 9 42 6 0 0 57 3 168 0 275 3 442 Nybro Räven 1 17 30 31 0 0 78 4 518 0 324 4 842 Nybro Valen 1 18 54 15 0 0 87 4 706 83 303 5 091 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 85 FASTIGHETSFÖRTECKNING INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT Fastighetsförteckning Nyckeltal/definitioner Kalendarium KlaraBos historia ===== SIDA 86 ===== Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt Oskarshamn Duvan 4 3 8 6 0 0 17 1 143 0 0 1 143 Oskarshamn Duvan 5 7 1 5 1 1 15 954 0 0 954 Oskarshamn Orion 2 0 0 0 0 0 0 0 1 744 63 1 807 Ronneby Björnen 4 6 12 12 0 0 30 1 668 0 162 1 830 Ronneby Björnen 5 9 15 18 0 0 42 2 472 0 26 2 498 Ronneby Brottaren 3 0 33 39 0 1 73 4 645 0 182 4 827 Ronneby Elsa 12 0 11 3 0 0 14 901 0 0 901 Ronneby Ernst 1 0 1 1 0 0 2 155 171 0 326 Ronneby Ernst 7 0 10 9 2 0 21 1 676 2 514 256 4 446 Ronneby Frans 1 1 8 3 1 0 13 990 0 115 1 105 Ronneby Fäktaren 9 0 9 18 0 0 27 1 871 88 0 1 959 Ronneby Gertrud 12 5 21 10 8 0 44 3 261 178 50 3 489 Ronneby Illern 1 1 0 3 4 1 9 772 145 0 917 Ronneby Illern 2 4 14 21 9 0 48 3 533 331 0 3 864 Ronneby Johannishus 1:19 0 0 0 0 0 0 0 104 0 104 Ronneby Knut 19 7 15 0 0 0 22 1 256 1 818 191 3 265 Ronneby Löparen 3 0 31 23 2 0 56 3 244 380 147 3 771 Ronneby Per 6 0 1 5 1 0 7 629 483 2 1 114 Ronneby Skytten 3 & 4 6 1 10 0 0 17 1 011 110 80 1 201 Skokloster Skokloster 15:1 3 1 6 3 3 16 1 286 57 0 1 343 Skokloster Skokloster 15:2 0 9 11 4 0 24 1 780 0 0 1 780 Skokloster Skokloster 15:3 16 12 6 0 0 34 1 776 0 0 1 776 Skokloster Skokloster 15:4 5 3 1 0 0 9 445 0 0 445 Skokloster Skokloster 15:5 0 0 3 1 1 5 445 0 0 445 Skokloster Skokloster 17:1 0 18 27 9 0 54 4 005 1 455 0 5 460 Smedjebacken Borgen 9 2 5 5 0 2 14 864 683 0 1 547 Smedjebacken Hagbacken 4 0 8 0 0 0 8 402 0 0 402 Smedjebacken Kugghjulet 5 0 17 0 0 0 17 970 120 0 1 090 Smedjebacken Mataren 1 0 4 0 0 0 4 201 0 0 201 Smedjebacken Posten 10 0 0 8 0 0 8 744 436 0 1 180 Smedjebacken Posten 11 3 12 3 0 0 18 1 027 80 0 1 107 Smedjebacken Skakbordet 1 & 2 0 12 0 0 0 12 602 0 0 602 Sundsvall Gångsta 1:2 13 68 45 13 1 140 10 229 0 0 10 229 Sundsvall Härsta 9:3, 9:6, 9:7 25 101 149 15 0 290 18 960 0 310 19 270 Svalöv Felestad 27:146 12 18 18 6 0 54 3 204 0 0 3 204 Tranås Biljarden 15 1 9 2 5 0 17 1 255 0 42 1 297 Tranås Bägaren 4 0 5 2 1 0 8 555 0 0 555 Tranås Duvan 18 3 6 0 0 0 9 437 30 0 467 Tranås Eldaren 23 0 11 4 0 0 15 1 027 0 0 1 027 Tranås Hästen 1 5 6 11 1 0 23 1 421 20 8 1 449 Fastighetsförteckning, forts. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 86 FASTIGHETSFÖRTECKNING INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT Fastighetsförteckning Nyckeltal/definitioner Kalendarium KlaraBos historia ===== SIDA 87 ===== Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt Tranås Höken 14 6 2 2 0 0 10 544 0 0 544 Tranås Knekten 1 0 18 3 6 0 27 1 943 90 0 2 033 Tranås Lokatten 14 6 5 4 2 0 17 918 236 738 1 892 Tranås Lyran 5 2 4 3 0 0 9 582 0 0 582 Tranås Muraren 1 2 4 0 1 0 7 432 0 0 432 Tranås Mården 13 2 8 2 1 1 14 893 0 6 899 Tranås Norrmalm 13 2 4 11 4 0 21 1 621 532 14 2 167 Tranås Snickaren 13 2 0 4 0 0 6 410 0 120 530 Tranås Snickaren 9 2 0 8 0 0 10 655 0 46 701 Tranås Spinnaren 9 0 0 5 0 0 5 371 0 0 371 Tranås Strömsholmen 1 2 17 6 6 4 35 2 642 0 15 2 657 Tranås Södra Gyllenfors 21 1 1 2 1 1 6 497 0 0 497 Tranås Tigern 7 4 2 5 0 0 11 610 40 106 756 Tranås Tjädern 20 3 25 13 0 0 41 2 660 187 115 2 962 Tranås Vega 2 0 16 0 0 0 16 932 0 107 1 039 Tranås Väduren 1 1 3 0 1 0 5 344 0 0 344 Trelleborg Boktryckaren 1 16 24 56 0 0 96 6 604 0 216 6 820 Trelleborg Bildsnidaren 2 7 4 12 0 0 23 1 361 0 0 1 361 Trelleborg Delfinen 51&52 10 59 16 1 0 86 5 435 1 332 64 6 832 Trelleborg Fagerängen 1-6 73 143 129 12 9 366 24 744 4 901 210 29 855 Trelleborg Gamen 15 0 0 0 5 0 5 460 0 0 460 Trelleborg Hermelinen 3 0 0 0 0 0 0 0 808 0 808 Trelleborg Husaren 16 0 3 9 0 0 12 926 0 47 973 Trelleborg Husaren 17 8 4 6 0 0 18 990 0 0 990 Trelleborg Illern 1 & Hermelinen 1,2,4 25 24 12 2 0 63 3 536 751 143 4 430 Trelleborg Katten 40 1 3 8 0 0 12 815 140 11 966 Trelleborg Lavendeln 1 0 3 3 3 0 9 579 0 0 579 Trelleborg Linden 12 2 12 2 1 0 17 999 39 2 1 040 Trelleborg Lodjuret 1 0 4 6 0 0 10 707 0 0 707 Trelleborg Orren 22 0 9 17 1 0 27 2 022 392 0 2 414 Trelleborg Sjöjungfrun 11 7 8 16 4 0 35 2 291 509 0 2 800 Trelleborg Spoven 3 16 2 0 0 0 18 761 0 0 761 Trelleborg Stigbygeln 6 26 31 24 1 3 85 5 302 33 69 5 404 Trelleborg Triangeln 40 18 3 0 0 0 21 699 0 20 719 Trelleborg Triangeln 45 4 6 5 0 0 15 899 292 25 1 216 Trelleborg Väduren 8 & 13 1 13 5 0 0 19 1 210 5 325 0 6 535 Umeå Krukan 16 0 35 12 12 0 59 4 121 0 0 4 121 Umeå Krukan 18 6 18 12 0 0 36 2 325 0 4 2 329 Umeå Lyftkroken 1 0 2 0 3 1 6 521 54 0 575 Umeå Lyftkroken 2 0 3 0 4 0 7 550 0 0 550 Fastighetsförteckning, forts. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 87 FASTIGHETSFÖRTECKNING INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT Fastighetsförteckning Nyckeltal/definitioner Kalendarium KlaraBos historia ===== SIDA 88 ===== Antal lägenheter Uthyrbar yta, kvm Ort Fastighetsbeteckning 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok Totalt Bostad Lokal Övrigt Totalt Umeå Mosippan 1 0 8 10 0 0 18 1 152 0 0 1 152 Vaggeryd Staren 5 3 0 11 0 0 14 878 169 60 1 107 Vaggeryd Trasten 3 0 0 4 0 0 4 304 0 0 304 Vaggeryd Ålen 1 7 15 11 3 0 36 2 510 0 155 2 665 Vaggeryd Ålen 2 7 15 11 3 0 36 2 510 0 22 2 532 Vaggeryd Ålen 4 5 18 9 4 0 36 2 508 0 136 2 644 Visby Bogen 1 69 144 170 20 0 403 26 503 856 617 27 976 Visby Stäven 1 79 101 283 19 0 482 32 661 1 984 496 35 141 Västervik Fabrikanten 10-11 2 4 7 0 0 13 847 0 49 896 Västervik Fabrikanten 21 6 6 9 0 0 21 1 382 0 32 1 413 Västervik Fogden 1 0 0 0 0 0 0 0 4 409 25 4 434 Västervik Grönkålen 1 7 6 4 0 0 17 895 0 0 895 Västervik Hovslagaren 19 1 4 3 2 1 11 880 0 0 880 Västervik Jättegrytan 2 0 8 16 19 1 44 4 080 0 67 4 147 Västervik Krämaren 7 0 2 3 2 0 7 577 335 0 912 Västervik Lingonet 18 0 0 0 0 0 0 0 560 0 560 Västervik Långholmen 1 0 5 7 1 0 13 970 452 0 1 422 Västervik Masten 3 1 7 0 0 0 8 420 0 0 420 Västervik Prosten 22 0 4 0 0 0 4 261 300 0 561 Västervik Residenset 11 0 1 3 1 0 5 360 0 165 525 Västervik Residenset 12 1 2 3 0 0 6 435 193 0 628 Västervik Skeppet 5 0 6 6 6 0 18 1 318 0 118 1 436 Västervik Svanen 7 2 4 2 2 0 10 658 0 0 658 Västervik Tuppen 9 3 5 4 0 0 12 648 0 12 660 Västervik Vimpeln 3 4 8 3 0 0 15 764 0 0 764 Östersund Bakplåten 1 14 104 122 7 0 247 17 374 879 26 18 279 Östersund Bönboken 4 2 7 5 5 1 20 1 333 86 57 1 476 Östersund Degskrapan 2 4 17 2 2 0 25 1 581 72 0 1 653 Östersund Flossamattan 1 1 44 33 30 16 124 9 941 69 0 10 010 Östersund Färgaren 2 0 4 3 3 0 10 820 420 71 1 311 Östersund Handlanden 3 2 15 1 0 0 18 1 097 56 0 1 153 Östersund Mangården 1 36 41 8 20 0 105 5 283 0 0 5 283 Östersund Medeltiden 1 0 0 32 0 0 32 2 640 27 0 2 667 Östersund Räntmästaren 2 0 2 3 3 0 8 767 305 0 1 072 Östersund Symaskinen 1 8 28 55 1 4 96 7 060 425 24 7 508 Östersund Vallmon 1 2 3 0 0 2 7 487 0 0 487 Östersund Yllemattan 1 22 92 22 32 0 168 10 272 138 0 10 410 Östersund Åkaren 1 3 9 2 4 0 18 1 211 0 146 1 357 Total 1041 2642 2350 505 66 6 604 437 258 52 379 9 887 499 524 Fastighetsförteckning, forts. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 88 FASTIGHETSFÖRTECKNING INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT Fastighetsförteckning Nyckeltal/definitioner Kalendarium KlaraBos historia ===== SIDA 89 ===== Nyckeltal/definitioner Nyckeltal Definition Syfte Driftnetto Nettoomsättning fastighetsförvaltning före eliminering av koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader. Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från verksamheten och visar bolagets förmåga att finansiera verksamheten med egna medel Marknadsvärde/kvm Förvaltingsfastigheter exklusive nyproduktion dividerat med fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta. Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens förvaltningsfastigheter i förhållande till yta över tid. Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Används för att visa hur stor andel av intäkterna som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag och även över tid. Reell uthyrningsgrad, % Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter ställda för renovering samt lägenheter med tecknat hyreskontrakt dividerat med totalt antal lägenheter. Används för att belysa den verkliga uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i form av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans. Soliditet, % Totalt eget kapital i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut. Nyckeltalet används för att belysa koncernens räntekänslighet och finansiella stabilitet. Belåningsgrad, % Totala räntebärande skulder minus likvida medel vid periodens utgång i förhållande till förvaltningsfastigheter. Används för att belysa den finansiella risken och hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger jämförbarhet mellan fastighetsbolag. Belåningsgrad förvaltnings fastigheter, % Räntebärande skulder relaterade till förvaltningsfastigheter i förhållande till förvaltningsfastigheter exkl. pågående nyproduktion. Används för att belysa den finansiella risken och hur stor del av förvaltningsverksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat med räntenettot. Nycketalet visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för ränteförändringar. Långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt och derivat hänförligt till helägd andel. Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga substansvärde och möjliggör analys och jämförelse mellan fastighetsbolag. Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning. Används för att belysa förvaltningsresultat per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade eget kapital varje aktie representerar. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Används för att belysa koncernens långsiktiga substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % Procentuell förändring av förvaltningsresultat per aktie under perioden. Används för att belysa den procentuella utvecklingen av förvaltningsresultatet över tid. Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % Procentuell förändring av långsiktigt substansvärde per aktie under perioden. Används för att belysa den procentuella utvecklingen av det långsiktiga substansvärdet över tid. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 89 NYCKELTAL/DEFINITIONER INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT Fastighetsförteckning Nyckeltal/definitioner Kalendarium KlaraBos historia ===== SIDA 90 ===== Kalendarium Årsstämma 2023 3 maj 2024 Delårsrapport Q1 2024 3 maj 2024 Delårsrapport Q2 2024 16 juli 2024 Delårsrapport Q3 2024 6 november 2024 Bokslutskommuniké 2024 18 februari 2025 IR-kontakter Andreas Morfiadakis, vd +46 76 133 16 61 andreas.morfiadakis@klarabo.se Kontakt Investor relations ir@klarabo.se KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 90 KALENDARIUM INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT Fastighetsförteckning Nyckeltal/definitioner Kalendarium KlaraBos historia ===== SIDA 91 ===== 2017 KlaraBo grundades av bland andra nuvarande VD:n Andreas Morfiadakis. I samband med en nyemission som tillförde bolaget 65 mkr tillkom bland andra Lennart Sten som även är bolagets ordförande. Under året genomfördes de första mark- förvärven, vilket skedde i Bjuv och Svalöv med målet att uppföra hyres lägenheter. 2018 Ytterligare en nyemission genomfördes som tillförde bolaget 287 mkr. Ett bestånd om närmare 1 600 bostäder förvärvades i Malmö, Sundsvall, Borlänge, Ludvika, Bollnäs och Smedjebacken. KlaraBo fick en marktill-delning i Hässleholm för uppförande av cirka 60 hyresbostäder. 2019 Byggstart av 110 hyreslägenheter skedde i Höganäs och Svalöv. Förvärv genomfördes av 74 hyreslägenheter i Helsingborg samt 45 byggrätter i Höör från kommunen. Därtill erhölls markanvisning för uppförande av ett 20-tal hyreslägenheter i Lund. 2020 KlaraBo tillfördes cirka 328 mkr efter en nyemission till främst befintliga aktieägare. Bolaget förvärvade drygt 800 hyreslägen- heter samt samhällsfastigheter i Trelleborg från kommunen för cirka 1 mdr kr. Förvärv av mark och byggrätter i Motala respektive Trelleborg genomfördes också för uppfö- rande av totalt cirka 70 hyreslägenheter. 2021 KlaraBo förvärvade Kuststaden varefter bolaget hade sammanlagt över 5 000 lägenheter i förvaltning och ett fastig- hetsvärde över stigande 6 mdr kr. Förvärv genomfördes av drygt 270 hyreslägen- heter i Gävle och Håbo samt byggrätter i Kristianstad avseende 95 hyreslägenheter. Bolagets B-aktie noterades på Nasdaq Stockholms huvudlista i december. 2022 KlaraBo förvärvade totalt drygt 1 000 lägenheter varav den absoluta merparten i Östersund. Även Umeå tillkom som ny ort för KlaraBo genom förvärv. En stor del av fokuset under året lades på fortsatt föräd- ling av beståndet och i snitt renoverades cirka 70 lägenheter per kvartal vilket var ett nytt rekord. 2023 KlaraBo förbättrade förvaltningsresultatet med 10 % trots ökade ränte- och drifts- kostnader. Bolaget genomförde 220 ROT-projekt under året fördelat över hela landet. Bolagets fokus har i övrigt varit ”keep the company safe” med anledning av utmanande omvärldsfaktorer där kost- nadseffektiviseringar och reducering av den finansiella risken varit en central del. Text och produktion: Hallvarsson & Halvarsson i samarbete med KlaraBo. Foto: Madelene Engh, Christoffer Lomfors med flera. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 91 KLARABOS HISTORIA INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER BOLAGSSTYRNING ÖVRIGT Fastighetsförteckning Nyckeltal/definitioner Kalendarium KlaraBos historia ===== SIDA 92 ===== Hyllie Vattenparksgata 11A 215 32 Malmö Info@klarabo.se www.klarabo.se