Nasdaq Nordic · annual-report
Årsredovisning 2025
305964 tecken · 2 HTML-del(ar)
Automatiskt nyckeltalsindex
Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.
Omsättning
- Antalet aktieägare uppgick totalt till 6 404 (6 442). | Omsättning och handel | Totalt omsattes 109,8 (44,3) miljoner av KlaraBos aktier under
- Tranås, Trelleborg, Vaggeryd, Visby, Västervik, Östersund, Umeå | Omsättning: 720 Mkr | Balansomslutning: 10 712,2 Mkr
- Därutöver har ett fel i en emissionsfaktor för scope 3-utsläpp kopplat till diesel identifierats och korrigerats. | **Inkluderar inte utsläpp, kvadratmeter eller omsättning kopplat till fastigheter som förvärvats eller avyttrats under året. | KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 21
- Mkr 2025 2024 2023 2022 2021 | Nettoomsättning 31,9 25,5 25,0 13,5 10,0 | Resultat efter
- 1, 2, 3, 4, 5 | Nettoomsättning 21 31,9 25,5 | Övriga externa kostnader 9 -23,3 -22,3
- Intäkter | Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster | gentemot dotterbolag. Dessa intäkter redovisas i den period
- Transaktionsexponering | Med transaktionsexponering avses påverkan på nettoomsättning | och kostnader där bolag har försäljning/inköp i annan valuta än
- Nyckeltal Definition Syfte | Driftnetto Nettoomsättning fastighetsförvaltning före eliminering av koncerninterna | hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader.
Rörelseresultat
- av förseningar i bolagets projekt. Detta kan i sin tur medföra en | negativ effekt på koncernens rörelseresultat och vinstmarginal. I | dagsläget finns ingen kännedom om några väsentliga miljökrav
- kompensera ökade kostnader för bostäder med ökade hyresnivåer | skulle det få en negativ effekt på koncernens rörelseresultat | och vinstmarginal.
- Centrala administrationskostnader 8, 9, 10 -55,1 -51,7 | Rörelseresultat 352,1 310,5 | Finansiella intäkter 12 2,5 4,5
- Den löpande verksamheten | Rörelseresultat 352,1 310,5 | Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet (avskrivning på inventarier) 2,1 2,5
- Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 16 -0,2 -0,2 | Rörelseresultat -16,4 -18,4 | Resultat från andelar i koncernföretag 11 161,2 562,6
- Den löpande verksamheten | Rörelseresultat -16,4 -18,4 | Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
- kategorier - rörelse, investering och finansiering samt nya obliga- | toriska delsummor. Rörelseresultat är en obligatorisk | delsumma som i IFRS 18 inkluderar värdeförändringar för
- som är belånad med räntebärande skulder. | Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat med räntenettot. Nyckeltalet visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med | resultatet från den operativa verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för
Periodens resultat
- Förvaltningsresultat, Mkr 159,1 135,9 124,2 113,4 76,4 | Periodens resultat, Mkr 408,1 187,9 -381,5 125,1 640,5 | Överskottsgrad, % 56,5 57,5 57,2 55,6 55,2
- Derivat redovisas initialt till verkligt värde innebärande att | transaktionskostnader belastar periodens resultat. Efter den | initiala redovisningen värderas derivatinstrument till verkligt
Resultat per aktie
- 2,66 | Resultat per aktie, kr | 34,2
- Årets resultat* 408,1 187,9 | Resultat per aktie, kr** 2,66 1,39 | * I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför årets resultat för koncernen överensstämmer med årets totalresultat.
Kassaflöde
- förvaltning, värdeskapande investeringar och | stabilt kassaflöde över tid. | Portföljen kännetecknas av högre direktavkastning
- • 10 179 Mkr i eget kapital och räntebärande lån. | • Starkt kassaflöde stabil balansräkning. | • Ändamålsanpassad riskhantering.
- renoveringar och andra värdeskapande | åtgärder som stärker kassaflöde och drift- | netto och därigenom driver värdetillväxt.
- ning och ROT-investeringar som stärker | kassaflöde, lönsamhet och avkastning | över tid.
- till 49,6 procent (51,4). | KASSAFLÖDE | Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar
- negativ effekt på bolagets finansiella ställning, lönsamhet eller | kassaflöde. Exponering för valutakursrisk förekommer vid köp av | produkter eller tjänster i annan valuta än SEK, som är bolagets
- Koncernens rapport över kassaflöde | Mkr Not 2025 2024
- Betald skatt -34,2 -23,4 | Kassaflöde från den löpande verksamheten | före förändringar av rörelsekapital 136,9 118,2
Likvida medel
- har några kortfristiga räntebärande skulder kvar, vi har en längre | kapitalbindning med lägre marginal, större tillgång till likvida medel | och en utökad bredd på finansiella samarbetspartners.
- månaderna uppgick vid periodens utgång till 52,2 Mkr (50,1). Kon- | cernens likvida medel uppgick till 79,7 Mkr (143,0) och därutöver | hade KlaraBo tillgängliga kreditfaciliteter uppgående till 100 Mkr på
- Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 8,1 10,0 | Likvida medel 79,7 143,0 | Summa omsättningstillgångar exklusive tillgångar som innehas
- Periodens kassaflöde -63,3 -25,4 | Likvida medel vid årets ingång 143,0 168,5 | Likvida medel vid årets slut 79,7 143,0
- Likvida medel vid årets ingång 143,0 168,5 | Likvida medel vid årets slut 79,7 143,0 | FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN
- Periodens kassaflöde -104,1 -24,6 | Likvida medel vid årets ingång 131,5 156,0 | Likvida medel vid årets utgång 27,3 131,5
- Likvida medel vid årets ingång 131,5 156,0 | Likvida medel vid årets utgång 27,3 131,5 | FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGET
- Finansiella instrument som redovisas i rapporten över finansiell | ställning inkluderar bland tillgångarna innehav av likvida medel, | kund- och hyresfordringar, räntederivat redovisade till verkligt värde
Eget kapital
- Finansiellt kapital | • 10 179 Mkr i eget kapital och räntebärande lån. | • Starkt kassaflöde stabil balansräkning.
- vet i fastighetsportföljen ökade till 4,95 procent på balansdagen. | Eget kapital uppgick per den 31 december 2025 till 4 840,2 Mkr | (4 484,2). Förändringen förklaras primärt av emissioner, periodens
- till följd av dyrare finansiering. Ett minskat fastighetsvärde har | också en negativ effekt på eget kapital. Känslighetsanalys gällande | förvaltningsfastigheter återfinns i not 13.
- Förvaltningsresultat per aktie, kr** 1,04 1,01 0,95 0,86 0,93 | Eget kapital per aktie, kr 31,7 31,5 30,0 32,9 31,9 | Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 34,2 33,7 32,0 34,5 33,9
- 1, 2, 3, 4, 5 | EGET KAPITAL OCH SKULDER | Eget kapital 19
- EGET KAPITAL OCH SKULDER | Eget kapital 19 | Aktiekapital 7,9 6,6
- Balanserat resultat inklusive årets resultat 1 220,5 873,5 | Summa eget kapital 4 840,2 4 484,2 | Långfristiga skulder
- Summa skulder 5 872,0 5 315,7 | Summa eget kapital och skulder 10 712,2 9 799,9 | FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN
Antal aktier
- Förvärvet stärker bolagets närvaro på orten. | Ökat antal aktier efter företrädesemission | Slutligt utfall i den genomförda företrädese-
- 25 | Omsatt antal aktier i | 1 000-tal per månadSEK OMXS PI OMXS
- Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % 1,5 5,4 -7,3 1,7 43 | Antal aktier vid periodens utgång före utspädning, miljoner 152,6 130,3 131,1 131,2 131,8 | Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljoner 153,7 130,7 131,1 131,7 82,3
- Antal aktier vid periodens utgång före utspädning, miljoner 152,6 130,3 131,1 131,2 131,8 | Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljoner 153,7 130,7 131,1 131,7 82,3 | *Inkluderar tillgångar och skulder som innehas för försäljning
- Aktiekapitalets utveckling | Antal aktier Kvotvärde/ aktie, kr Aktiekapital kr | Vid årets ingång 2024-01-01 131 827 883 0,05 6 591 394
- A Förvaltningsresultat, Mkr 159,1 135,9 | B Vägt gnmsn antal aktier under perioden, miljontal 153,7 130,7 | C Justeringsfaktor avseende företrädesemissionen 0,0000 0,0328
- B Återläggning nyemission avs ej tillträdda aktier 0,0 -376,1 | C Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 152,6 130,3 | (A+B)/C Eget kapital per aktie, kr 31,73 31,53
- A Långsiktigt substansvärde, Mkr 5216,1 4 387,8 | B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 152,6 130,3 | A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 34,19 33,68
Antal anställda
- respektive 12 procent över en konjunkturcykel. | ¹ Räknat på antal anställda i bolaget. | KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 8
- Soliditet (%) 45,2 43,6 42,6 44,6 49,3 | Medelantal anställda 75,0 67,0 66,0 59,2 54,9 | Moderbolaget
- Soliditet (%) 65,4 61,6 55,5 52,3 78,5 | Medelantal anställda 14,0 13,0 12,0 8,8 4,6 | FINANSIELL STÄLLNING OCH FINANSIERING
- KlaraBo bedriver sin verksamhet genom en liten organisation | med begränsat antal anställda. KlaraBos framtida utveckling är | i hög grad beroende av ledningens och andra nyckelpersoners
- Personal | Medelantal anställda | Koncernen Moderbolaget
Fulltext
Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2
===== SIDA 1 ===== Närvaro, effektivitet och värdeskapande genom en mer koncentrerad portfölj ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 2 ===== Innehåll INTRODUKTION KlaraBo i korthet 3 Året i korthet 4 Kommentar från vd 5 STRATEGI Affärsidé och värdeskapandemodell 7 Mål och utfall 8 AKTIEN Aktien 9 HÅLLBARHETSREDOVISNING Om året som gått 11 Hållbarhetsmål 2023-2025: Så gick det 12 Allmänna upplysningar 13 Miljömässig hållbarhet 18 Social hållbarhet 25 Bolagsstyrning 32 Bestyrkanderapport 33 FINANSIELL INFORMATION Förvaltningsberättelse 35 Risker och riskhantering 36 Flerårsöversikt nyckeltal 40 Finansiella rapporter koncernen 41 Finansiella rapporter moderbolaget 45 Noter 48 Styrelsens underskrifter 73 Revisionsberättelse 74 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 78 Styrelse 82 Ledning 84 Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten 85 ÖVRIG INFORMATION Fastighetsförteckning 87 Nyckeltal/definitioner 91 KlaraBos historia 92 Finansiell kalender 93 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 2 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 3 ===== VERKSAMHETEN Våra prioriterade orter utgör mer än hälften av portföljen FASTIGHETSPORTFÖLJ KlaraBos fastighetsportfölj är koncentrerad till svenska tillväxtregioner med stabil efterfrågan och begränsad nybyggnation. Vår strategi är att fokusera på orter där vi uppnår operativ skala och stark lokal närvaro, främst genom etablerade kluster samt i städer med över 70 000 invånare. Våra största kluster finns i Trelleborg, Helsingborg, Visby och Östersund – orter som speglar vårt långsiktiga fokus på värdeskapande, närhet och samhällsengagemang. Genom ökad geografisk koncentration skapar vi förutsättningar för effektiv förvaltning, värdeskapande investeringar och stabilt kassaflöde över tid. Portföljen kännetecknas av högre direktavkastning än i de tre storstadsregionerna och ett värde per kvadratmeter under nyproduktionskostnad, trots låg vakansgrad och god potential för värdeskapande åtgärder. 89% Andel bostäder 58% Andel lägenheter med renoveringspotential KlaraBo skapar värde genom att förvärva, utveckla, förädla och förvalta bostäder med långsiktighet i fokus. Sedan starten 2017 har vi vuxit på tillväxtorter i Sverige och fortsätter att utvecklas där människor vill bo och arbeta. Genom aktiv förvaltning och investeringar i uppgra- deringar och hyresgästanpassningar adderar vi värde för såväl våra hyresgäster som våra aktieägare. Vi vidareutvecklar befintliga hus och bygger nytt när marknadsförutsättningarna är de rätta. Genom dessa processer växer vår fastighetsportfölj och bidrar till värdeskapande. KlaraBo i korthet Nyckeltal för fastighetsportföljen 10 601 Marknadsvärde fastigheter, Mkr¹ 96,9% Reell uthyrningsgrad 7 434 Antal lägenheter Finansiella nyckeltal 1,04 Förvaltningsresultat per aktie, kr 2,66 Resultat per aktie, kr 34,2 Substansvärde per aktie, kr Kreditrelaterade nyckeltal 49,6% Belåningsgrad 1,8 Räntetäckningsgrad, ggr 3,7% Snittränta Värdeskapande nyckeltal 172,7 Investerat kapital, Mkr 188 Antal genomförda ROT-renoveringar 8,7% Avkastning på investerat kapital ¹ Inkluderar tillgångar och skulder som innehas för försäljning KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 3 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 4 ===== Året i korthet Q3 Ny CFO utsedd Magnus Nordholm utsågs till ny CFO och tillträdde den 1 september 2025. Han har över 20 års erfarenhet från ledande roller inom fastighets- och finanssektorn. Incitamentsprogram för ledande befattningshavare Ett långsiktigt incitamentsprogram omfattande 3 000 000 teckningsoptioner beslutades vid extra bolagsstämma den 18 augusti 2025. Teckningsoptionerna överläts till marknads- värde och vd, CFO samt fastighetschef förvärvade tillsammans 77,6 procent av erbjudandet. Q4 Bytesaffär med Sveafastigheter I december 2025 offentliggjordes en bytesaf- fär med Sveafastigheter om cirka 2,1 mdr kr, vilken genomfördes under 2026. Efter genomförandet uppgår andelen av beståndet i strategiska klusterorter till 55 procent, jämfört med 50 procent före affären. Fortsatt återköpsprogram Styrelsen beslutade i december 2025 att fort- sätta återköpsprogrammet av egna B-aktier. Bolaget får återköpa aktier till ett sammanlagt värde om högst 50 Mkr fram till nästa års- stämma. Per bokslutsdagen hade återköp om 14,3 Mkr genomförts. Reviderade hållbarhetsmål beslutade Under året genomfördes en samlad översyn av bolagets hållbarhetsmål. Översynen omfattade uppdatering av tidsbegränsade mål, anpassning till genomförd väsentlighetsanalys samt justering av mål som bedömts otydliga eller svåra att följa upp. De reviderade målen har även anpassats till nya regelverk och rapporteringskrav. Q2 Förändringar i styrelsen Vid årsstämman valdes Karin Gunnarsson och Ralph Mühlrad in som nya styrelseleda- möter. De ersatte de avgående ledamöterna Lulu Gylleneiden och Mats Johansson. Årsstämman beslutade även att ingen utdel- ning skulle utgå samt om bemyndiganden avseende nyemission och förvärv eller överlåtelse av egna aktier. Refinansiering och ny finansiering Lån om drygt 1 mdr kr refinansierades med befintlig bank med en löptid om fyra år med start under tredje kvartalet 2025. Därutöver upptogs nya lån om 510 Mkr under första kvartalet 2025 för att finansiera förvärvet i Helsingborg. Q1 Tillträde i Helsingborg KlaraBo tillträdde den 31 januari 2025 en fastighetsportfölj om 740 lägenheter i Helsing- borg med ett fastighetsvärde om cirka 850 Mkr, motsvarande cirka 15 000 kr per kvm. Förvärvet stärker bolagets närvaro på orten. Ökat antal aktier efter företrädesemission Slutligt utfall i den genomförda företrädese- missionen offentliggjordes i januari 2025. Totalt emitterades 26 057 868 B-aktier. Per den 31 december 2025 uppgick antalet utestående aktier till 157 885 751. Hyresavtal med Östersunds kommun förlängt Ett befintligt hyresavtal med Östersunds kommun förlängdes med en löptid om 20 år. Det årliga hyresvärdet uppgår till cirka 1,4 Mkr. Implementering av energiuppföljningssystem Under året implementerades energiuppfölj- ningssystemet Mestro. Systemet möjliggör löpande uppföljning av energianvändningen i fastighetsbeståndet. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 4 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 5 ===== Fokus på kontinuerligt värdeskapande och ett mer attraktivt bestånd Under det gångna året och inledningen av 2026 tog vi betydande steg för att renodla fastighetsbeståndet mot våra klusterorter. Renodlingen har omfattat såväl förvärv som byten och försäljningar, däribland vårt förvärv i Helsingborg, och har sammantaget inneburit att portföljens sammansättning i dag är mer fokuserad, attraktiv och anpassad till vår affärsmodell. Med en ökad geografisk koncentration blir vår förvaltning effektivare, våra värdeskapande renoveringar mer framträdande samtidigt som vår position blir tydligare mot marknaden och övriga intressenter. Hyresnivåerna utvecklas återigen i vår favör och vi har expanderat samarbetet med våra banker varför vi ser goda förutsättningar att skapa aktieägarvärde långsiktigt. Under 2025 genomförde vi en större översyn av beståndet i syfte att ytterligare stärka portföljens profil och fokus på värdeskapande renoveringar. Året inleddes med ett lyckat och fördelaktigt förvärv i Helsingborg och kulminerade i slutet av året genom en bytestransaktion med Sveafastigheter där vi förvärvade fastigheter i bland annat Öresundsregionen och Östersund, samtidigt som vi avyttrade hela våra bestånd i ett antal orter där bestånden bedömdes som icke strategiska. Tillträde genomfördes den 2 februari 2026. I början av 2026 fortsatte vi arbetet med renodling genom att avyttra, villkorad och ej frånträdd, vårt bostadsbestånd i Bollnäs, en galleria i Västervik samt social infrastruktur i Trelleborg till det blivande fastighetsbolaget Episurf. De två sistnämnda transaktionerna skedde nära bokförda värden och bidrog, efter tillträde i februari 2026, till att stärka såväl den ekonomiska som den reella uthyrningsgraden i den kvarvarande portföljen. Andelen av KlaraBos portfölj som efter nämnda transaktioner återfinns i klusterorter samt orter med mer än 70 000 invånare har ökat från 59 procent i början av 2025 till 74 procent efter sistnämnda transaktion. En kraftfull förbättring av portföljens demografiska och ekonomiska profil. Kommentar från vd KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 5 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 6 ===== Utblick Bostäder har historiskt sett utgjort en stabil tillgång, och i tider av ökad osäkerhet är deras egenskaper än mer attraktiva genom låg intäktsrisk. En omfattande konkurrens från nyproduktion är begränsad till följd av befintliga bestånds tydliga kostnadsfördelar vilket ytterligare minskar risken i tillgångsslaget. Få tillgångsslag kan uppvisa en lika stabil och långsiktig intjäningsförmåga. Vi ser att trenden med en hyresutveckling som överstiger inflationen, över tid korrelerad med disponibel inkomst, fortsätter och att de kommande åren ytterligare kompenserar för de underskott som tidigare uppkommit, och därefter bygger extra värde. Under 2026 avser vi att fortsätta arbetet med att renodla portföljen och skapa värde för hyresgäster och ägare genom bland annat våra totalrenoveringar. Vi har en stark tro på affärsmodellen som, trots de senaste årens utmanande marknad, löpande bevisar sig generera värde. Kvartal efter kvartal. År efter år. Andreas Morfiadakis Vd, KlaraBo Sverige AB KlaraBos strategiska klusterorter är Trelleborg, Helsingborg, Visby och Östersund. Dessa orter kännetecknas av befolk- ningstillväxt, god disponibel inkomstnivå samt relativt låg snitthyra i våra bestånd. Detta stödjer vår affärsmodell med värdeskapande renovering. I tillägg pågår stora infrastruk- turinvesteringar på flera av dessa orter, vilket skapar goda förutsättningar för långsiktigt hög efterfrågan på bostäder som möjliggör ytterligare värdeskapande till låg operationell risk. Genom att stärka närvaron på dessa orter samtidigt som vi helt lämnat en rad mindre och ej strategiska bestånd får vi en mer koncentrerad och för vår affärsmodell attraktiv portfölj. Effektiv och kostnadsfokuserad förvaltning Verksamhetsåret bjöd även på utmaningar, primärt på uthyr- ningsmarknaden. Många hushåll påverkades av en relativt svag löneutveckling samtidigt som levnadsomkostnaderna låg kvar på en hög nivå efter de senaste årens inflation. Uthyrningen har därför varit mer utmanande i vissa mikrolägen på en del orter. Utifrån rådande marknadsförutsättningar är vi mycket nöjda med att vi i praktiken har bibehållit en fortsatt hög uthyrnings- grad under året. Uthyrningsgraden bibehålls på ungefär samma nivå mot bakgrund av ett försämrat marknadsläge i vissa områ- den. Försämringen är relativt liten vilket visar på stabiliteten i vår portfölj och styrkan i vår förvaltningsorganisation. Vi påverkades även av stigande driftskostnader under året. Fortsatta effektiviseringar, ett aktivt förvaltningsarbete och en löpande kostnadsöversyn bidrog dock till att begränsa effekten på resultatet och upprätthålla en god kostnadskontroll. Vår affärsmodell är enkel i teorin och fokuserar på aktivt värde- skapande. Genom att löpande investera i modernisering av äldre bostäder skapar vi högre och fortsatt stabila kassaflöden och därmed långsiktigt aktieägarvärde. Vi renoverar cirka 40 lägenheter per kvartal vilket ökar deras livslängd samtidigt som deras värde stiger. Vi bedömer att renoveringstakten kommer att kvarstå på ungefär dessa nivåer och med nuvarande bestånd innebär det att vi har utrymme att fortsätta detta värdeskapande i många år framöver. Stark finansiell ställning och goda relationer i kapitalmarknaden I samband med bytesaffären i december upphandlade vi även finansiering där en rad banker var intresserade av att finansiera hela det förvärvade beståndet. Genom årets samlade finansieringsåtgärder har vi förbättrat villkoren i skuldportföljen, stärkt likviditeten och minskat refinansieringsrisken, vilket ger oss ökat handlingsutrymme för fortsatt värdeskapande. Efter årets slut genomfördes en större refinansiering och nyfinansiering där cirka 1,4 miljarder kronor refinansierades till betydligt mycket lägre marginaler än tidigare. Samtidigt etablerades nya kreditlinor och vi knöt en ny fullservicebank till KlaraBo. Effekterna från detta är sammantaget kraftfulla då vi efter genomförda åtgärder inte har några kortfristiga räntebärande skulder kvar, vi har en längre kapitalbindning med lägre marginal, större tillgång till likvida medel och en utökad bredd på finansiella samarbetspartners. Jag ser det som ett tydligt bevis på bankmarknadens förtroende för KlaraBo och vår affärsmodell. Vår finansiella ställning ger utrymme att fortsätta förädla portföljen, förvärva selektivt, ge våra aktieägare utdelning och potentiellt återköpa aktier. Med en stark balansräkning och outnyttjad belåningskapacitet har vi ett bedömt investeringsutrymme om cirka 1 miljard kronor. Under året stärkte vi vår transaktions- och kapitalmarknadskompetens med en ny CFO som har gedigen bakgrund i fastighetsbranschen och den finansiella sektorn. Därmed står vi väl rustade och hungriga för ytterligare värdeskapande transaktioner. ”Bytesaffären och koncentrationen mot starka kluster förbättrar portföl- jens riskprofil och stärker kassaflö- det över tid. Tillsammans med en robust finansieringsstruktur ger det goda förutsättningar för att fortsätta leverera hållbar avkastning.” KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 6 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION KOMMENTAR FRÅN VD ===== SIDA 7 ===== Humankapital • Kompetens och erfarenhet hos 74 medarbetare (per den 31 dec 2025). Strukturkapital • Arbetsmetoder och projektreferenser. • Ett allt starkare varumärke och arbets- givarvarumärke. Egen förvaltning • Socialt och relationskapital • Långsiktiga och goda relationer med hyresgäster, aktieägare, leverantörer och kommuner. Tillgångar • Cirka 380 fastigheter med möjlighet till betydande aktivt värdeskapande. • Marktillgångar. Finansiellt kapital • 10 179 Mkr i eget kapital och räntebärande lån. • Starkt kassaflöde stabil balansräkning. • Ändamålsanpassad riskhantering. Tillgångar och resurser Affärsmodellens fyra delar Förvärv Vi köper primärt bostadsfastigheter med förädlingspotential samt mark för nyproduktion i tillväxtorter. Förvaltning Vi driver vår verksamhet i egen regi med fokus på effektiv drift, kostnadskontroll och hög kundnöjdhet. Nyproduktion Vi utvecklar nya bostäder om mark- nadsförutsättningarna möjliggör bra värdeskapande. Förädling Vi utvecklar befintliga fastigheter genom renoveringar och andra värdeskapande åtgärder som stärker kassaflöde och drift- netto och därigenom driver värdetillväxt. Affärsidé och värdeskapandemodell Affärsmodell KlaraBos affärsmodell bygger på fyra delar som tillsammans skapar stabila kassaflöden och värde över tid. Affärsidé KlaraBo skapar värde genom att förvärva, utveckla, förädla och förvalta bostäder med långsiktighet i fokus. För ägarna En aktiv och långsiktigt hållbar affärs- modell där värde skapas genom förädling av befintliga fastigheter, effektiv förvalt- ning och ROT-investeringar som stärker kassaflöde, lönsamhet och avkastning över tid. För medarbetarna Fokus på trygga arbetsvillkor, hälsa, mångfald och inkludering. Genom tydliga processer för dialog, utbildning och ledar- skapsutveckling skapar vi förutsättningar för engagemang, kompetensutveckling och interna karriärmöjligheter. För kunderna Genom lokal närvaro, förvaltning i egen regi och förädling skapar vi trygga och trivsamma boendemiljöer som efterfrågas av våra kunder. För samhället Bidra till att möta lokala behov av hyresbostäder. Genom ett långsiktigt och systematiskt arbete med att utveckla och optimera fastigheterna minskar energi- användningen och bolagets utsläpp av växthusgaser, i linje med våra klimatmål. Skapat värde KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 7 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 8 ===== Övergripande mål Mål Utfall 2025 Kommentar Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga hyreshöjningen. >Allmän hyreshöjning Uppfyllt Med totalt 188 helrenoverade lägenheter under 2025 är målet uppfyllt och överstiger den allmänna hyreshöj- ningen med 2,4 procentenheter. Långsiktigt substans- värde Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar >15 % Uppfyllt Den genomsnittliga årliga tillväxten sedan 2019 uppgår till 16 procent. Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. >12 % Uppfyllt Den genomsnittliga årliga tillväxten sedan 2019 uppgår till 21 procent. Hållbarhetslänkade mål Senast 2030 ska endast förnybar energi användas för el, värme och bilar i vår verksamhet. 100 %, 2030 56 % minskning (tonCO2e/kvm, marknads- baserat) till 2025 Väl i fas med målet. Minskningen beror till stor del på en förflyttning till miljömärkt fjärrvärme och el samt konverte- ring av äldre fastigheter med eldningsolja. Mål kvarstår. Senast år 2025 ska energianvändning per kvm i KlaraBos fastighets- bestånd ha minskat med minst 10 procent jämfört med 2021. 2 % minskning per år, fram till 2025 Uppfyllt I 2024 års uppföljning ser vi en reduktion med 6,9 procent ett år innan målet löper ut. Tillsammans med reduktion under 2025 har målet om 10 procent reduktion för åren 2021-2025 uppnåtts. Se vidare förklaring på sida 22. Senast år 2025 ska vi ha uppnått en långsiktig jämn könsfördelning (40/60). 40/60, 2025 36,5 % kvinnor 63,5 % män¹ Målet är inte uppnått till fullo men vi fortsätter jobba aktivt med frågan. Mål löper ut men förlängs. Mål och utfall KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga, utveckla och aktivt förvalta bostadsfastigheter i tillväxtregioner. Värdeskapandet mäts bland annat genom genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie samt förvaltningsresultat per aktie med mål om minst 15 procent respektive 12 procent över en konjunkturcykel. ¹ Räknat på antal anställda i bolaget. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 8 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 9 ===== Aktien KlaraBo har två aktieslag, A- och B-aktier, där varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie berättigar till en röst. Antalet A-aktier uppgick per 31 december 2025 till 16 300 000 och antalet B-aktier till 141 585 751. Aktiekapitalet uppgick till 7 894 288 kr och kvotvärdet per aktie var därmed 0,05 kr. KlaraBos B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan den 2 december 2021. Ägare och ägarstruktur De femton största ägarna kontrollerade 63,00 (66,01) procent av kapitalet och 77,06 (79,80) procent av rösterna per den 31 december 2025. Svenska företag, fonder och privatpersoner ägde 79,40 (81,20) procent av aktiekapitalet medan det utländ- ska aktieägandet uppgick till 20,61 (18,20) procent av kapitalet. Antalet aktieägare uppgick totalt till 6 404 (6 442). Omsättning och handel Totalt omsattes 109,8 (44,3) miljoner av KlaraBos aktier under 2025 till ett sammanlagt värde av 1 715,2 (851,4) mkr. Den största handelsplatsen var OMX Stockholm, där 77,24 procent av årets handel skedde. Den näst största var Chicago Board Options Exchange (CBOE), som stod för 16,91 procent av handeln. Aktieutveckling 2025 sjönk KlaraBos aktiekurs med 6,46 procent, från 16,40 kr till 15,34 kr. Årets högsta stängningskurs var 17,50 kr per den 3 juli och lägsta stängningskurs var 14,02 kr den 9 april 2025. Under året steg OMX Stockholm PI med 10,0 procent medan OMX Stockholm Real Estate PI sjönk med 10,22 procent. Därmed presterade KlaraBo under börsindex men över branschindex. Den 31 december 2025 uppgick KlaraBos börsvärde till 2,4 (2,2) mdr kr. Utdelningspolicy Långsiktigt ska KlaraBo varje räkenskapsår dela ut 25 procent av beskattat förvaltningsresultat. För 2025 har styrelsen beslutat att till årsstämman lämna förslag till utdelning om 0,25 SEK per aktie. 15 största ägarna Kapital Röster Investment AB Spiltan 12,25 % 12,06 % Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 9,86 % 5,11 % Ralph Mühlrad 6,71 % 7,28 % Wealins S.A. 6,37 % 3,30 % Anders Pettersson med familj 4,73 % 12,69 % Lennart Sten 4,30 % 9,60 % Klarabo Sverige AB 3,40 % 1,76 % Avanza Pension 3,03 % 1,57 % Länsförsäkringar Fonder 2,90 % 1,50 % ODIN Fonder 2,09 % 1,08 % Andreas Morfiadakis 1,74 % 7,88 % Mats Johansson 1,71 % 8,86 % Handelsbanken Fonder 1,41 % 0,73 % Richard Mühlrad 1,38 % 3,03 % Carnegie Fonder 1,14 % 0,59 % Övriga 36,98 % 22,96 % Aktiens utveckling 2025 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 DNOSAJJMAMFJ 0 5 10 15 20 25 Omsatt antal aktier i 1 000-tal per månadSEK OMXS PI OMXS Real Estate KLARA B Källa: Euroclear Källa: Bloomberg Källa: Euroclear, Bloomberg KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 9 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 10 ===== KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 10 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 10 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Värdeskapande med omtanke om människor och miljö HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 11 ===== Intervju om året som gått Hållbarhetsåret 2025, vad är nytt hos KlaraBo? Jag skulle säga att vi har tagit tydliga kliv framåt. Nya roller, som inköpskoordinator och energistrateg, har gett oss bättre förutsättningar att arbeta mer strukturerat och strategiskt. Det gör att vi har större kontroll över investeringar och inköp och kan säkerställa att de bidrar till våra hållbarhetsmål. Något du är extra stolt över? Det finns många initiativ att vara stolt över. Vi arbetar aktivt med att energieffektivisera våra fastigheter. Under året har vi tagit viktiga steg framåt och arbetar nu mer strategiskt, med nytt systemstöd samt tydligare processer och ansvar. Vi har också gjort ett gediget arbete med att utveckla och förtydliga våra hållbarhetsmål, för att säkerställa tydlighet, mätbarhet och rele- vans, samt en god linje med våra prioriteringar, intressenters förväntningar och aktuella rapporteringskrav. Jag är också stolt över hur vi arbetar för att skapa trivsel och gemenskap i våra bostadsområden. Vi har många fina samarbeten med lokala föreningar och organisationer. Det skapar meningsfulla sammanhang för barn och unga runt om i landet, där de får känna sig sedda och delaktiga. Det är en typ av samhällsnytta som verkligen känns i hjärtat. Nu är det dags att summera ännu ett års hållbarhetsarbete. Zandra Björk, ansvarig för kommunikation och hållbarhet, delar sina reflektioner. Vad har varit mest utmanande? En utmaning är att få alla medarbetare att se hur de kan bidra i vardagen och vad de faktiskt har mandat att påverka. Ibland finns det en bild av att hållbarhet inte får kosta, men många insatser är investeringar som på sikt ger lägre kostnader och ett starkare värde för både bolaget och våra hyresgäster. Sammantaget blir vi bättre för varje år – mer samordnade, mer förberedda och med en tydligare plan för hur vi tar oss an de här frågorna. Vilka områden blir viktigast framåt? Energioptimering fortsätter vara en nyckelfråga. Det nya direktivet om energieffektivisering ger ett tydligare ramverk för hur vi ska fortsätta minska vår klimatpåverkan och integrera energifrågor i det dagliga arbetet. Samtidigt vill vi utveckla vårt sociala arbete ytterligare genom samverkan. Vi ser möjligheter att, tillsammans med andra fast- ighetsägare och lokala aktörer, göra bredare insatser för ökad trygghet i bostadsområdena. Vi funderar också på hur vi kan bredda den sociala inkluderingen för våra äldre hyresgäster. Många lever ensamma och har behov av att bli inkluderade i sociala sammanhang. Zandra Björk, ansvarig för kommunikation och hållbarhet på KlaraBo KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 1 1 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 1 1 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 12 ===== Miljömässig hållbarhetSocial hållbarhetBolagsstyrning Hållbarhetsmål 2023-2025: Så gick det Fokusområde Mål Utfall 2025 Kommentar Styrs genom Miljö Klimat och energi Senast år 2045 ska vi vara klimatneutrala i hela värdekedjan, och senast 2030 ska endast förnybar energi användas för el, värme och bilar i vår verksamhet. 56 % minskning (tonCO2e/kvm, mark- nadsbaserat) till 2025 Väl i fas med målet. Minskningen beror till stor del på en förflyttning till miljömärkt fjärrvärme och el samt konvertering av äldre fastigheter med eldningsolja. Mål kvarstår. Hållbarhetspolicy Klimatfärdplan Klimatriskinventering Senast år 2025 ska energianvändning per kvm i KlaraBos fastighetsbestånd ha minskat med minst 10 procent jämfört med 2021. 6,9 % 2021-2024 4,4 % 2024-2025 Mål för perioden uppnått. Under perioden 2021–2025 var målet att minska energianvändningen per kvadratmeter med 10 procent. För åren 2021–2024 redovisades en minskning om 6,9 procent och under 2025 minskade energiförbrukningen med ytterligare 4,6 procent. Därmed uppnåddes målet. Från 2026 gäller ett nytt mål om att minska energianvändningen med 2 procent per kvadratmeter och år¹. Se vidare förklaring på sida 22. Alla våra nybyggda bostäder certifieras enligt Svanen eller Miljöbyggnad och trästomme ska prioriteras vid nyproduktion. 1 fastighet Inga nyproduktioner startade på grund av marknadsläge. Mål kvarstår. Alla våra fastigheter ska inventeras utifrån risk för negativa konsekvenser på grund av klimatförändringarna 95 % De fastigheter som förvärvats under 2024–2025 är ännu inte inventerade, vilket kommer ske under 2026. Mål kvarstår. Resurseffektiva kvarter I alla våra bostadskvarter² ska det finnas möjlighet att källsortera. 67 % I de flesta av våra kvarter kan de boende källsortera sitt avfall, och från 2026 kommer möjligheten att finnas i samtliga bostadskvarter². Mål kvarstår. 70 procent av allt byggmaterial ska sorteras för återvinning i samband med ombyggnation och nybyggnation. - Krav på sortering av byggavfall finns i alla våra avtal, tyvärr saknar vi tillförlitliga data från våra byggentre- prenörer för att kunna rapportera utfallet på ett kvalitetssäkrat sätt. Målet utgår då detta är ett lagkrav. Inför renovering av en lägenhet ska vi inventera vilka produkter som går att bevara eller återbruka. 100 % ROT-renoveringar som har inventerats Inventering utförs alltid inför ROT-renoveringar som en del av vår rutin. Mål kvarstår. Vi ska genomföra ett pilotprojekt för delning av prylar i fastigheterna. 0 Målsättningen har under perioden omvärderats och bedöms inte som prioriterad. Mål utgår. Socialt ansvar Våra medarbetare Senast år 2025 ska vi ha uppnått en långsiktig jämn könsfördelning (40/60) 36,5 % kvinnor / 63,5 % män Målet ej uppnått till fullo men vi fortsätter jobba aktivt med frågan. Mål kvarstår och förlängs. Uppförandekod för medarbetare HR-policy Personal-handbokSenast år 2025 ska KlaraBos personalstyrka spegla samhället med avseende på internationell bakgrund. - Mål ej uppnått för perioden och utgår då tillgängliga nyckeltal inte ger en tillförlitlig eller heltäckande bild. Frågan kommer istället att hanteras inom ramen för KlaraBos rekryteringspolicy. Minst 70 procent av medarbetarna ska ha nyttjat sitt friskvårdsbidrag. 64 % Målet ej uppnått för perioden och utgår. Hanteras i stället som en intern förmån och följs upp av HR. Vi ska möjliggöra intern karriärutveckling eller karriärsteg för minst fem medarbe- tare per år, till exempel ta sig an en ny roll eller ett större eller nytt ansvar inom sin nuvarande funktion. 5 medarbetare Mål för perioden uppnått men utgår framåt men vi fortsätter att jobba för intern karriärutveckling. Alla medarbetare ska genomgå en introduktion i KlaraBos hållbarhetsarbete och uppförandekod. Delvis uppfyllt Målet avseende uppförandekoden är uppnått för perioden. Samtliga medarbetare som anställts efter 2023 har fått introduktion i hållbarhetsarbetet i samband med sin anställning. Nya rutiner tas fram. Målet kvarstår. Trygga och trivsamma kvarter Vi ska genomföra årliga trygghetsronder i alla våra bostadskvarter². 8 st (67 %) Trygghetsronderingarna som ännu inte genomförts planeras in till första kvartalet 2026. Målet kvarstår. Rutin trygghetsrond Vi ska erbjuda 50 sommarjobb eller arbetstillfällen till boende i våra bostadsområ- den, till och med år 2025. 14 personer Beslut har fattats om att förlänga tiden till 2030 för att nå målet då vi haft svårigheter att nå ut till boende och därmed få in tillräckligt många ansökningar. Avsikten är att fokusera på mer riktade insatser för att öka räckvidden. Målet kvarstår och förlängs. Vi ska etablera samarbete med lokala idrottsorganisationer i alla våra bostads- kvarter², med syfte att skapa meningsfulla fritidsaktiviteter för ungdomar. 67 % Vi har samarbeten på de flesta av de orter där vi har en större närvaro. Målet revideras och kvarstår. Bolagsstyrning Ansvarsfulla affärer 100 procent signering av uppförandekod för medarbetare och leverantörer 100 % Mål för perioden uppnått och kvarstår. Uppförandekod för medarbetare Uppförandekod för leverantörer Visselblåsarpolicy Inga rapporterade fall i visselblåsaren 0 st Mål för perioden uppnått och kvarstår och revideras. 100 procent undertecknade den interna uppförandekoden samt uppförandekoden för leverantörer. 100 % Mål för perioden uppnått och kvarstår. ¹ Like-for-like, normalårskorrigerat och inklusive fastighetsel. Basår 2024, första mätår 2025. Like-for-like = samma fastigheter jämförs över tid. ² Med bostadskvarter avses ett större, sammanhängande fastighetsbestånd med fler än 200 lägenheter på orten, motsvarande totalt 12 orter. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 12 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 13 ===== Förändringar från tidigare hållbarhetsrapport I förra årets rapport tog vi ett första steg mot rapportering enligt ESRS (European Sustainability Reporting Standards) för att möta kommande krav och förväntningar. Den övergripande strukturen bibehålls även i år, men nyckeltal rapporteras nu enligt VSME (Voluntary Sustainability Reporting Standard), både grund- och omfattande modul. Rap- porteringen inkluderar dessutom utvalda datapunkter från ESRS som vi bedömer särskilt relevanta för vår verksamhet och för våra intressenter. Rapporteringen under klimat och energi har förändrats då vi från och med i år kommer rapportera energi (MWh) och klimat, scope 2 (tonCO2e) enligt like-for-like principen för att jämföra likvärdigt bestånd. Utöver det har vissa emissionsfaktorer justerats från föregående år. Förändringarna beskrivs mer ingående på sida 18. Strategi och styrning Från styrelse till förvaltning Vår styrelse har det yttersta ansvaret för KlaraBos hållbarhetsstrategi och beslutar om strategiska prioriteringar, dubbel väsentlighetsanalys samt hållbarhetsmål och policyer. Hållbarhet är en stående punkt på styrelsens årliga strategimöte. Styrelsen godkänner såväl delårsrapporter som års- och hållbarhetsredovisning, där hållbarhetsarbetet är integrerat. Ansvaret för styrning och uppföljning av KlaraBos hållbarhetsarbete ligger hos ledningsgruppen, där HR-chef, kommunikatör och energistrateg har ett mer operativt ansvar, i nära samarbete med en hållbarhetskonsult. Åtgärder prioriteras utifrån förväntad effekt och rimlig kostnad. Genom lokal närvaro och förvaltning i egen regi omsätts styrelsens beslut och ledningens prioriteringar i praktiskt genomförande i fastighetsbeståndet. Förvaltningsorganisa- tionen ansvarar för implementering, löpande uppföljning och rapportering av åtgärder samt för dialog med hyresgäster och leverantörer i det dagliga arbetet. Hur vi följer upp våra Hållbarhetsarbetet är integrerat i KlaraBos affärsmodell och bidrar till långsiktigt värdeskapande. Genom tydlig styrning, från styrelse till förvaltning, omsätts strategier och mål i praktiskt arbete. Arbetet bedrivs strukturerat utifrån fastställda policys och processer för att hantera risker och möta intressenters förväntningar. Allmänna upplysningar enligt VSME Juridisk form: KlaraBo Sverige AB (publ) NACE/SNI-koder: L68 (L68.1, L68.1.0, L68.2, L68.2.0, L68.3, L68.3.2) Verksamhetsinriktning: Förvaltning, fastighetsutveckling och nyproduktion av bostäder Verksamhetsorter: Bjuv, Bollnäs, Borlänge, Falun, Gränges- berg, Gävle, Helsingborg, Huskvarna, Höör, Malmö, Motala, Nybro, Ronneby, Skokloster, Smedjebacken, Sundsvall, Svalöv, Tranås, Trelleborg, Vaggeryd, Visby, Västervik, Östersund, Umeå Omsättning: 720 Mkr Balansomslutning: 10 712,2 Mkr ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR hållbarhetsrisker behandlas under risker och riskhantering (sida 36). Vårt hållbarhetsarbete styrs av vår hållbar- hetspolicy och våra hållbarhetsmål, som baseras på våra fokusområden (sida 17). Vi har under året reviderat hållbarhetsmålen, dels för att ett antal mål löpte ut under 2025 och dels för att möta intressenternas förväntningar. Om vår hållbarhetsrapport KlaraBo redovisar hållbarhetsarbetet årligen i års- och hållbarhetsredovisningen – ett arbete som inleddes 2022. Hållbarhetsrapporten omfattar hela KlaraBo Sverige AB och avser rapporteringsperioden 1 januari till 31 december 2025 och redovisas enligt årsre- dovisningslagen (6 kap. 11 §). Rapporten har granskats och godkänts av KlaraBos styrelse. Förutom revisors yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten har ingen extern granskning av rapporten utförts. Kontaktperson för hållbarhetsrapporten är kommunikatör Zandra Björk, zandra.bjork@klarabo.se. Våra styrdokument • Hållbarhetspolicy • Uppförandekod för medarbetare • Uppförandekod för leverantörer • Färdplan för ett klimatneutralt KlaraBo • HR-policy • Personalhandbok • Bolagsstyrningspolicy • Visselblåsarpolicy • Finanspolicy KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 13 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 14 ===== Råvaruproducenten Kvarteret SamhälletMaterialleverantören UnderentreprenörenMaterialproducenten HyresgästenEntreprenören/ leverantören Nedströms i värdekedjanUppströms i värdekedjan Egen verksamhet Världen Europa Sverige KlaraBos roll i värdekedjan KlaraBos affärsmodell bygger på långsiktigt värdeskapande genom hela värdekedjan, från bostadsutveckling och -produktion till förädling och aktiv förvaltning av boendemiljöer, till gagn för lokalsamhället. Vår affärsmodell och värdekedja KlaraBo skapar värde genom att förvärva, utveckla, förädla och förvalta bostäder med långsiktighet i fokus. Genom att rusta upp befintliga hus, bygga nytt när förutsättningarna är rätt och förvalta fastigheterna i egen regi bidrar vi till attraktiva boendemiljöer för våra hyresgäster, stabila resultat för våra investerare och en positiv utveckling på de orter där vi verkar. Läs mer om vår affärsidé och värdeskapandemodell på sida 7. Genom vår affärsmodell genererar vi aktiviteter, resurser och relationer – från råvaruutvinning till hyresgäster, kvarter och samhälle. I våra renoverings-, om- och nybyggnadsprojekt är vi beroende av entreprenörer och leverantörer, ofta med material från hela världen. Leverantörsleden är komplexa och spårbarheten är låg men vi jobbar med att ställa krav på de led vi har närmast. I värdekedjans senare led finns våra hyresgäster i över 7 400 lägenheter men också de kvarter där de bor och det samhälle som vi verkar i. Här tar vi ansvar för att skapa trygga och trivsamma områden och bidra till lokal utveckling. ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 14 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 15 ===== Intressentdialog KlaraBos viktigaste intressenter är hyresgäster, medarbetare, leverantörer, styrelse och investerare, långivare samt Hyresgästföreningen. Dessa grupper påverkar eller påverkas av vår verksamhet och är viktiga för bolagets långsiktiga värdeskapande. Dialogen med våra intressenter är en integrerad del av KlaraBos hållbarhetsstyrning och bidrar till att identifiera, förstå och hantera väsentlig påverkan, risker och möjligheter kopplade till vår verksamhet och värdekedja. Intressenternas perspektiv beaktas i såväl strategiska beslut som i den löpande förvaltningen och utgör ett viktigt underlag i arbetet med väsentlighetsanalys och uppföljning av hållbarhetsmål. Form, innehåll och frekvens i dialogen anpassas efter respektive intressentgrupps roll och relation till verksamheten. Dialogen sker genom en kombination av löpande kontakter, strukturerade möten, rapportering, samråd och i vissa fall fördjupade dialoger. Resultaten från dialogerna bidrar till att stärka KlaraBos affärsmodell, riskhantering och operativa prioriteringar. Dialogen med hyresgästerna har en särskild betydelse. Genom förvaltning i egen regi och lokal närvaro på majoriteten av våra orter kan KlaraBo föra en nära och kontinuerlig dialog i vardagen, vilket ger värdefulla insikter om boendekvalitet, trygghet och trivsel i våra bostadskvarter. Tabellen till höger sammanfattar KlaraBos huvudsakliga intressentgrupper, kanaler för dialog samt de frågor som bedöms vara mest väsentliga för respektive grupp. Intressenter Kanaler för dialog Väsentliga frågor Hyresgäster KlaraBos kundtjänst, kundundersökningar, webbplatser och sociala medier. För hyresgästerna är fysisk närvaro och tillgänglighet centrala frågor, liksom trygghet, trivsel och boendekvalitet i bostadskvarteren. Medarbetare Interna kanaler såsom KlaraBos intranät, nyhetsbrev, regelbundna informationsmöten och chefsdialoger, samt medarbetarundersökningar och årliga medarbetarsamtal. För medarbetarna är arbetsmiljö, hälsa och säkerhet samt goda arbetsvillkor de mest väsentliga frågorna. Andra områden som upplevs som viktiga är delaktighet, kompetensutveckling, ledarskap samt möjligheten att bidra till trygga och trivsamma bostadskvarter. Leverantörer Löpande genom ramavtal, projektupphandlingar och uppföljning av leverantörsrelationer. Vi har tidigare genomfört fördjupade intervjuer som en del av dialogen kring risker och förbättringsområden i värdekedjan. För KlaraBos leverantörer är frågor kopplade till arbetsvillkor, hälsa och säkerhet samt affärsetik särskilt väsentliga, både i den egna verksamheten och i leverantörsledet. Miljörelaterade frågor som klimat- och energianvändning samt hantering av kemikalier, vatten och återbruk är också viktiga, särskilt i samband med förvaltning, renovering och underhåll av fastighetsbeståndet. Styrelse och investerare Årsstämma, finansiell rapportering, kapitalmarknadsdagar, pressmeddelanden, webbplatser samt löpande kontakter och enskilda möten. För styrelse och investerare är bolagsstyrning, affärsetik och långsiktigt värdeskapande centrala frågor, liksom hur KlaraBos strategi och förvaltning bidrar till stabila kassaflöden och trygga och trivsamma bostadskvarter. Även klimat- och energiarbete samt mångfald och inkludering är relevanta som en del av bolagets riskhantering och ansvarstagande. Långivare Löpande möten och avstämningar i samband med finansiering, uppföljning och refinansiering, samt genom regelbunden finansiell rapportering. Vi har tidigare genomfört en fördjupad intervju kopplad till hållbarhetsfrågor och riskbedömning. För KlaraBos långivare är uppföljning av bolagets hållbarhetslänkade mål avseende energiutsläpp, koldioxidutsläpp samt könsfördelning särskilt väsentlig. Dessa mål utgör ett centralt underlag för långivarnas bedömning av KlaraBos riskprofil och långsiktiga finansiella stabilitet. Hyresgäst- föreningen Årliga hyresförhandlingar samt löpande samråd i frågor som rör boendestandard, större åtgärder i fastighetsbeståndet och utvecklingen av bostadskvarteren. För Hyresgästföreningen är frågor om boendestandard, hyresutveckling samt trygga och trivsamma bostadskvarter särskilt väsentliga, liksom hur bolagets affärsmodell och investeringar i beståndet påverkar hyresgästerna över tid. Klimat- och energifrågor är relevanta i den mån de påverkar förvaltning och boendekostnader. ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 15 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 16 ===== Dubbel väsentlighetsanalys KlaraBo har tidigare genomfört en dubbel väsentlighetsanalys som visar vilka hållbarhetsfrågor som är väsentliga att rapportera på. Analysen har hjälpt oss att identifiera sex hållbarhetsområden som är särskilt angelägna för vår verksamhet och våra intressenter. Om metoden Den dubbla väsentlighetsanalysen är en metod som går ut på att analysera hållbarhetsfrågor ur ett dubbelt perspektiv. Analysen tittar dels på vilka negativa eller positiva effekter företaget kan ha på samhälle, miljö och klimat, dels på hur hållbarhetsaspekterna påverkar företaget finansiellt. I arbetet har vi följt den process som finns beskriven i ESRS (European Sustainability Reporting Standards). Till grund för arbetet låg en kartläggning av KlaraBos värdekedja samt dialoger med viktiga intressenter. Den dubbla väsentlighetsanalysen ses över årligen. I årets översyn tillkom ett väsentligt underämne, Anpassning till klimatförändringarna. Matrisen till höger visar hur respektive underämne har bedömts Bedömningar i den dubbla väsentlighetsanalysen I bedömningarna, både av KlaraBos påverkan på hållbarhetsfrågorna och hållbarhetsfrågornas finansiella påverkan på KlaraBo, har skalor från 0–5 använts för att kvantifiera både grad och sannolikhet. Den totala påverkansväsentligheten och den totala finansiella väsentlig- heten har därefter beräknats genom att multiplicera värdet för grad med värdet för sannolikhet. Hållbarhetsfrågor som har bedömts med ett värde högre än 16 anses vara väsentliga för KlaraBo. ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Finansiellt väsentliga • Anpassning till klimatförändringarna Finansiellt- och påverkansväsentliga • Begränsningar av klimatförändringarna • Energi • Resursinflöde • Arbetsvillkor, arbetstagare i värdekedjan Icke-väsentliga • Föroreningar av luft • Föroreningar av vatten • Föroreningar av mark • Föroreningar av livsmedelsresurser • Ämnen med farliga egenskaper • Ämnen med särskilt farliga egenskaper • Mikroplaster • Vatten • Marina resurser • Förlust av biologisk mångfald • Konsekvenser för arters tillstånd • Ekosystems omfattning och tillstånd • Beroenden av ekosystemtjänster • Andra arbetsrelaterade rättigheter, anställda • Likabehandling, arbetstagare i värdekedjan • Samhällens civila och politiska rättigheter • Urfolks rättigheter • Informationsrelaterade konsekvenser • Personlig säkerhet • Social inkludering • Skydd för visselblåsare • Djurskydd • Politiskt engagemang • Betalningsrutiner och leverantörsförbindelser • Korruption och mutor Påverkansväsentliga • Resursutflöde • Avfall • Arbetsvillkor, anställda • Likabehandling, anställda • Hälsa och säkerhet, anställda • Andra arbetsrelaterade rättigheter, arbetstagare i värdekedjan • Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter • Företagskultur KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 16 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 17 ===== BOLAGSSTYRNING MILJÖ SOCIALTANSVAR KlaraBos viktigaste hållbarhetsfrågor Utifrån den dubbla väsentlighetsanalysen har vi identifierat sex hållbarhetsområden som är särskilt viktiga för vår verksamhet och för våra intressenter. För varje område har vi satt upp mål och aktiviteter som hjälper oss att rikta vårt arbete och vårt fokus. ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 17 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 18 ===== Klimat – Mål 2026 och framåt • Senast år 2045 ska vi vara klimatneutrala i hela värdekedjan och senast år 2030 ska endast fossilfri energi användas för el, värme och bilar i vår verksamhet ¹. • 100 procent av våra fastigheter ska klimatriskinventeras. • Trästomme ska prioriteras vid nyproduktion. Ett KlaraBo i omställning Påverkan, risker och möjligheter KlaraBos klimat- och energipåverkan påverkas i hög grad av energianvändning och materialval i fastighetsbeståndet. Delar av beståndet består av äldre fastigheter med initialt hög energi- användning, där utsläpp främst uppstår från icke ursprungsmärkt energianvändning samt från byggmaterial vid renovering. Klimatriskinventeringar visar begränsade direkta risker, men extremväder kan öka kostnader för försäkringar, finansiering, renoveringar och alternativa boenden för påverkade hyres- gäster. Energibrist och höjda material- och transportkostnader skapar ytterligare osäkerhet, medan fastigheter som inte möter nya energikrav riskerar lägre värderingar. Samtidigt ger klimatriskinventering, klimatbokslut och vår klimatfärdplan ett stärkt beslutsunderlag. Det skapar förutsätt- ningar för lägre långsiktiga kostnader, högre fastighetsvärden och ett ökat förtroende hos investerare genom större transpa- rens och en tydlig riktning mot klimatneutralitet 2045. Vår strategi för att nå målen I vårt arbete med att följa upp och styra mot klimat- och energimålen utgår vi från vår klimatfärdplan, som baseras på GHG-protokollets (Greenhouse Gas Protocol) kategorier för växthusgasutsläpp. Klimatfärdplanen innehåller mål och delmål Vårt långsiktiga klimatmål är att vara klimatneutrala i hela värdekedjan senast 2045, i linje med FN:s globala mål för hållbar utveckling och Parisavtalet. för respektive område och beskriver ett antal nyckelåtgärder som är avgörande för att vi ska lyckas minska våra utsläpp. Klimatfärdplanen tydliggör vilken enhet inom KlaraBo som ansvarar för genomförandet av nyckelåtgärderna. Varje ansva- rig enhet ansvarar i sin tur för en mer detaljerad planering av aktiviteterna. Ansvarig för kommunikation och hållbarhet, ener- gistrateg och HR ser årligen över och uppdaterar färdplanen i samarbete med externa rådgivare inom hållbarhet. Färdplanen godkänns av ledningsgruppen. Exempel på nyckelåtgärder är: • Fasa ut fossila bränslen till 2030 genom att elektrifiera for- donsparken och fastighetsdriften samt konvertera fastigheter med fossil uppvärmning. • Övergå till att köpa ursprungsmärkt fjärrvärme. • På längre sikt handlar det om att minska utsläppen i scope 3 genom ökat återbruk och val av material med lägre klimatpåverkan. • Underlätta hyresgästernas källsortering och minska deras energibehov genom energieffektivisering. • Energieffektivisera fastighetsbeståndet. KlaraBo ska investera uppskattningsvis 25 miljoner kronor i energief- fektivisering för att eliminera fastigheter med energiklass F och G senast 2030. • Välja hållbarhetslänkade lån för finansiering. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMAT OCH ENERGI Klimatriskinventering av fastighetsbeståndet Ett varmare klimat kan innebära ökade risker för våra fastighe- ter. Under 2023 genomförde vi därför en klimatriskinventering av hela beståndet.148 fastigheter bedömdes utifrån sex risker: översvämning från hav och vattendrag, skyfall, kraftiga snöfall, varmare och torrare klimat, brand samt ras, skred och erosion. Inventeringen visade att ingen fastighet hamnar i den högsta riskkategorin, men flera ligger i mellankategorin. De största identifierade riskerna är brand samt varmare och torrare klimat, särskilt för äldre fastigheter i södra Sverige. Under 2026 kommer även de fastigheter som tillkommit i beståndet att klimatriskinventeras. En åtgärdsplan kommer därefter att tas fram och implementeras, baserad på resultaten från både den tidigare och den kommande inventeringen. Mål kopplat till FN:s globala mål: ¹ Hållbarhetslänkat mål. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 18 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 19 ===== Intervju med vår energistrateg Du klev in i en ny roll under hösten 2024, vad innebär den och hur har arbetet utvecklats under året? Jag tillträdde rollen under hösten 2024, men det är under 2025 som arbetet med energifrågorna har intensifierats. Mitt uppdrag är att arbeta heltäckande med energieffektivisering i vårt fastighetsbestånd, följa upp energiförbrukningen och driva förbättringsåtgärder. Samtidigt stöttar jag organisationen i bygg- och energirelaterade projekt för att säkerställa att energifrågan finns med tidigt i processen. Varför är energioptimering en viktig fråga för KlaraBo? Energioptimering är central både ur ett hållbarhets- och affärsperspektiv. Genom att minska energiförbrukningen reducerar vi våra klimatavtryck och bidrar till ett mer hållbart fastighetsbestånd. Samtidigt sänker vi driftskostnader och stärker fastigheternas långsiktiga värde. I en tid med höga energipriser och ökade krav från myndigheter och EU blir detta arbete särskilt viktigt. KlaraBo har kommunicerat tydliga investeringar i energieffektivisering. Vilka åtgärder prioriteras? Vi fokuserar på åtgärder som ger störst effekt, framför allt i fastigheter med hög energiförbrukning eller låg energiklass. Eftersom KlaraBo ofta förvärvar äldre fastigheter finns det stor potential att förbättra både drift och fastighetsvärde genom riktade energieffektiviserande insatser. Under hösten 2024 tillträdde KlaraBos energistrateg i en ny roll med fullt fokus på energi. Under 2025 har arbetet tagit ordentlig fart. Här berättar han om uppdraget, prioriteringarna och vad som blir viktigt framåt. Ni har även investerat i ett energibevakningssystem. Vad innebär det i praktiken? Med hjälp av Mestro får vi bättre kontroll och en mer struktu- rerad uppföljning av energiförbrukningen i våra fastigheter. Systemet gör det möjligt att tidigt upptäcka avvikelser, följa upp effekten av genomförda åtgärder och arbeta mer datadrivet med energi och hållbarhet. Vad blir viktigast framåt? Framåt är det avgörande att arbeta långsiktigt och strukturerat med energifrågorna, i nära samarbete mellan förvaltning och externa entreprenörer. Genom att kombinera rätt data med rätt åtgärder kan vi fortsätta utveckla våra fastigheter på ett mer långsiktigt och kostnadseffektivt sätt, samtidigt som vi möter de krav som ställs på oss som fastighetsbolag. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMAT OCH ENERGI Marcel Lorentzon, energistrateg på KlaraBo KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 19 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 19 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 20 ===== Scope 1 Scope 2 Scope 3 2045 Minskning scope 3 Scope 1 Scope 2 Scope 3 Minskning scope 2 Minskning scope 3 Scope 1 Scope 3 Scope 3 (beräknat på utsläpp för 2023) 10% 35% 100% 2022 2030 Förväntad minskning 2031-2045 Förväntad minskning 2022-2030 Basår 2022 Totala utsläpp: 7 792 tCO2ekv Intensitet: 0,016 tCO2ekv/kvm KlaraBos GHG-utsläpp Minskning GHG-utsläpp scope 1 Minskning GHG-utsläpp scope 2 Minskning GHG-utsläpp scope 3 Klimatkompensation Våra viktigaste insatser under året Under året har arbetet fortsatt med att ställa om till fossilfri el och värme. Från och med 2025 omfattas i princip alla (99 procent) våra fastigheter av avtalet om ursprungsmärkt el från kärnkraft med Vattenfalls egen miljömärkning EPD. Under året har Region Mitt fokuserat på att ställa om fastigheterna till mer långsiktiga uppvärmningslösningar. Nu återstår endast en fastighet med eldningsolja/pellets att konvertera – ett viktigt steg MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMAT OCH ENERGI mot lägre klimatpåverkan, lägre uppvärmningskostnader och en mer energieffektiv förvaltning. I och med konverteringen teckna- des också avtal om miljöallokerad fjärrvärme i Grängesberg. Sedan 2023 har KlaraBo en bilpolicy som styr mot el- och ladd- hybrider för tjänstebilarna. Vi använder oss också av eldrivna golfbilar som servicefordon i flera av våra kvarter för att minska både utsläpp och buller. Långholmen 1, Västervik KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 20 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 21 ===== Nyckeltal växthusgaser (ton CO2e) 2025 2024 Basår 2022 Scope 1 KlaraBos värmepannor 13,4 16,1* 133,2 KlaraBos fordon 4,7 4,3 70,8 Övrigt bränsle 33,4 23,3 1,1 Läckage köldmedium 0,0 232,7 169,3 Totalt scope 1 51,5 276,4* 374,4 Scope 2 El, marknadsbaserat 30,6 918,0* 1 770,5 El, platsbaserat 451,9 755,8* - Fjärrvärme, marknadsbaserat 1 354,8 1 258,0* 2 804,0 Fjärrvärme, platsbaserat 2 976,3 2 647,4* - Totalt scope 2, marknadsbaserat 1 385,4 2 176,0* 4 574,5 Totalt scope 2, platsbaserat 3 428,2 3 403,2* - Scope 3 Kategori 1 – Inköpta varor och tjänster 10,0 2,9 3,6 Kategori 2 - Kapitalvaror 515,1 411,0 697,0 Kategori 3 - Bränsle- och energi relaterade verksamheter 439,4 463,9* 472,3 Kategori 5 – Avfall genererat i verksamheten 1,1 2,9 1,9 Kategori 6 - Affärsresor 4,8 4,1 2,0 Kategori 13 – Nedströms leasade tillgångar 1 089,8 1 666,2 1 666,2 Totalt scope 3 2 060,2 2 551,0* 2 843,0 Totala utsläpp, marknadsbaserat 3 497,1 5 003,4* 7 791,9 Totala utsläpp, platsbaserat 5 539,9 6 230,6* - Växthusgasintensitet (tonCO2e/kvm), marknadsbaserat 0,007* 0,010 0,016 Växthusgasintensitet (tonCO2e/kvm), platsbaserat 0,011** 0,012* - Växthusgasintensitet (tonCO2e/Mkr intäkter), marknadsbaserat 5,4** 7,9* - Växthusgasintensitet (tonCO2e/Mkr intäkter), platsbaserat 8,5** 9,9* - Totalt, biogenautsläpp (ton CO2e) 1 324,8 1 441,9* - Totalt har de marknadsbaserade utsläppen per kvadratmeter minskat med 30 procent jämfört med föregående år. Utvecklingen varierar dock mellan olika scope och kategorier. Scope 1 har minskat kraftigt jämfört med föregående år, främst till följd av att inga läckage av köldmedium har inträffat, medan en något minskad förbrukning av pellets också har bidragit. Scope 2, marknadsbaserat har minskat, huvudsakligen tack vare en ökad andel fossilfri el i fler fastigheter samt något lägre fjärrvärmeförbrukning på grund av varmare år. Scope 2, platsbaserat är relativt oförändrade, lägre elförbrukning och uppdaterade emissionsfaktorer för nordisk elmix utgör en minskning medan ökade utsläpp från fjärrvärme på grund av förändrade emissionsfaktorer i lokala nät utgör en ökning. Utsläppen i Scope 3 har minskat totalt vilket huvudsakligen beror på uppdaterade emissionsfaktorer för el i kategori 13 och utgör hyresgästernas elförbrukning. Kategori 1 (Inköpta varor och tjänster) har ökat till följd av större inköp av IT-utrustning i samband med etablering av två nya kontor, investeringar i konferensrum och utbyte av äldre utrustning. Även kategori 2 (Kapitalvaror) har ökat på grund av fler renoverade lägenheter jämfört med 2024. Viss minskning i kategori 5 (Avfall genererat i verksamheten) på grund av mer detaljerade data vilket har möjliggjort mer korrekt avfallskategorisering och minskad andel brännbart avfall. Kategori 6 (Affärsresor) har ökat något till följd av förbättrad datatäckning. De biogena utsläppen har samtidigt minskat till följd av den minskade förbrukningen av pellets. Beräkningsprinciper KlaraBos klimatbokslut är upprättat enligt den internationella standarden GHG-protokollet av Greenhouse Gas Protocol Initiative. Växthusgaserna CO2 (koldioxid), CH4 (metan), N2O (lustgas), SF6 (svavelhexafluorid), HFC (fluorkolväten), PFC (perfluorkarboner) och NF3 (kvävetrifluorid) omräknas till koldioxidekvivalenter (CO2e). Biogena CO2-utsläpp beräknas för egna värmepannor. KlaraBo rapporterar från och med 2025 års klimatbokslut enligt principen like-for-like för scope 2 samt för hyresgästernas elförbrukning i scope 3 kategori 13 (Nedströms leasade tillgångar) enligt Fastighetsägarnas vägledning ” Rapportering av utsläpp i Scope 1–3 för fastighetsägare”. Det innebär för KlaraBo att de fastigheter som förvärvats eller avyttrats under året exkluderas från energiförbrukningen. Förvärvda fastigheter inkluderas i rapporteringen från första helår. Vid större förändringar justeras även basåret. Under 2025 handlar det om ett bestånd varpå vi bedömt att förändringen inte är väsentlig och inte utgör behov för justering av basåret. Metod Klimatbokslutet upprättas i plattformen Stratsys, som innehåller emissionsfaktorer, men har kompletterats med ytterligare faktorer från etablerade och tillförlitliga källor som SMED, Naturvårdsverket och DESNZ (tidigare DEFRA). Datatäckningen är god i scope 1 och 2 och relativt god i väsentliga kategorier i scope 3. Datainsamlingen följer bolagets hierarki: bolagsövergripande, regioner och orter. KlaraBo har rapporterat växthusgasutsläpp sedan 2022. Förklaring av utsläppsposterna Scope 1 Posten KlaraBos fordon omfattar bolagets tjänste- och företagsbilar och Övrigt drivmedel omfattar bränsle från den egna driften och skötseln. Egna värmepannor inkluderar förbränning av pellets, eldningsolja och biogas för uppvärmning av fastigheter utan fjärrvärmeanslutning. Läckage av köldme- dium avser den mängd som har läckt under året. Datatäckningen är god. Scope 2 Marknadsbaserat och Platsbaserat Posten omfattar el och fjärrvärme för elbilar, kontor och fastigheter. I den marknadsbaserade metoden används emissionsfaktorer från bolagets specifika el- och fjärrvärmeavtal, medan den platsbaserade metoden baseras på den nordiska elmixen och lokala fjärrvärmenät. För elbilar har emissions- faktorn för den nordiska elmixen använts i båda metoderna. KlaraBo köper ursprungsmärkt fjärrvärme i Sundsvall och Bollnäs. Datatäckningen är god. Scope 3 Kategori 1 – Inköpta varor och tjänster Posten omfattar inköpt elektronik för anställda, med specifika emissionsfak- torer. Kategori 2 - Kapitalvaror Posten inkluderar byggmaterial till ROT-projekt, där Prodikt har använts för att beräkna klimatpåverkan för en genomsnittslägenhet som används som schablon. Byggmaterial för löpande underhåll och större projekt inkluderas ej på grund av bristande datatillgång. Kategori 3 - Bränsle- och energirelaterade verksamheter Posten omfattar uppströms utsläpp från bränsle- och energirelaterade utsläpp som inte ingår i scope 1 eller scope 2. Datatäckningen är god. Kategori 5 – Avfall genererat i verksamheten Posten inkluderar avfall från stora projekt, här används faktisk avfalls- mängd, och för ROT-renoveringar används schabloner till största del. För material- och energiåtervinning redovisas enbart utsläpp från transport till avfallsanläggning, i enlighet med GHG-protokollet. Datatäckningen är i nuläget begränsad, vilket medför viss osäkerhet i beräkningarna. Kategori 6 - Affärsresor Posten omfattar affärsresor med flyg, tåg, taxi och privata bilar samt hotel- lövernattningar. Datatäckningen är god. Kategori 13 – Nedströms leasade tillgångar Posten inkluderar boendes elförbrukning och hushållsavfall. Beräkningarna är baserade på schabloner. Biogena CO2-utsläpp Posten inkluderar biogena utsläpp från egna värmepannor genom förbrän- ning av pellets och biogas. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMAT OCH ENERGI *Dessa poster har ändrats från hållbarhetsrapporten 2024 Utsläppen inom scope 1 för 2024 har justerats efter att en avvikelse i den redovisade mängden förbrukad eldningsolja i egna värmepannor har identifierats. Samtliga scope 2-utsläpp för 2024 har uppdaterats till följd av att mer korrekt energiförbrukningsdata har tillgängliggjorts genom investering i ett nytt system för energiuppföljning. De platsbaserade scope 2-utsläppen från fjärrvärme för 2024 har dessutom räknats om med nya emissionsfaktorer, där faktorer för det lokala fjärrvärmenätet har använts i stället för nationella genomsnittsvärden, i enlighet med Energiföretagens vägledning. Utsläppen i kategori 3 (Bränsle- och energirelaterade aktiviteter) och biogena utsläpp för 2024 har även räknats om, då förändringar i energiförbrukningen påverkar dessa. Därutöver har ett fel i en emissionsfaktor för scope 3-utsläpp kopplat till diesel identifierats och korrigerats. **Inkluderar inte utsläpp, kvadratmeter eller omsättning kopplat till fastigheter som förvärvats eller avyttrats under året. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 21 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 22 ===== Energi – Mål 2026 och framåt • Från 2025 ska energianvändningen i våra fastigheter minska med minst 2 procent per kvadratmeter och år¹,². • Alla våra nybyggda bostäder certifieras enligt Svanen eller Miljöbyggnad. Vår strategi för att nå målen Energieffektivisering är ett prioriterat område för oss. En energistrateg tillsattes 2024 som ansvarar för att styra, följa upp och samordna bolagets energieffektiviserande åtgärder. Utöver vår målsättning att minska energiförbrukningen med 2 procent årligen är vår strategi att samtidigt åtgärda fast- igheter med energiklass F och G senast 2030. Vi beräknar att investera cirka 25 miljoner kronor under perioden för att uppnå detta mål. Under 2025 byggde vi inte några nya fastigheter, men när vi gör det miljöcertifierar vi dem. Det innebär bland annat att vi uppför byggnader med en lägre energiförbrukning än vad Boverkets regler kräver. Våra viktigaste insatser under året Under 2025 har vi genomfört flera energieffektiviserings- projekt, såsom tak- och fönsterbyten, tilläggsisolering, utbyte av fjärrvärmecentraler samt injustering av värme- system. Energiklassningarna av fastigheterna har setts över och uppdaterats, och under året har energiklassen förbättrats för fem byggnader. Nyckeltal energi Energiförbrukning (MWh) 2025 2024** El 9 875,0 10 664,1* Uppvärmning 62 651,6 65 236,3 Fjärrvärme 56 809,5 59 350,5* Biogas 4 693,2 4 116,6 Pellets 1 118,4 1 738,0 Eldningsolja 30,5 31,2 Total energiförbrukning** 72 526,6 75 900,4 Varav icke-fossila källor, %*** 98 97 Varav fossila källor, %*** 2 3 Energiintensitet, MWh/kvm 0,145 0,151 Energiintensitet, MWh/Mkr, nettointäkt 111,3 120,4 Årlig förändring total energiförbrukning per kvm, % -4,6 - Egenproducerad solenergi, MWh 213,5 13,3 KlaraBo rapporterar från och med 2026 enligt principen like-for-like, det innebär för KlaraBo att de fastigheter som förvärvats eller avyttrats under året exkluderas från energiförbrukningen, detsamma gäller för intensitetstalen - kvm och nettointäkt. Förvärvda fastigheter inkluderas i rapporteringen från första helår. *Historisk data har reviderats på grund av ny metod för mätning. Förbrukningen kommer från vårt energibevak- ningssystem Mestro, vi har valt att exkludera äldre jämförelseår från tabellen då vi inte har inkluderat dessa i systemet. I systemet sker även normalårskorrigeringen. **Energi för fastighetsdrift så som bränsle till trädgårdsskötsel och fordon är ej inkluderat i denna sammanställning. Dock beaktar vi klimatpåverkan från dessa bränslen i klimatbokslutet, scope 1. ***Fördelningen mellan fossil och icke-fossil fjärrvärme baseras på Energiföretagens lokala miljövärden per fjärrvärmenät. Fossil andel avser andel fossila bränslen i bränslemixen, exklusive fossilt innehåll i avfall. ¹ Like-for-like, normalårskorrigerat och inklusive fastighetsel. Basår 2024, första mätår 2025. Like-for-like = samma fastigheter jämförs över tid. ² Hållbarhetslänkat mål. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMAT OCH ENERGI Mål kopplat till FN:s Globala mål Arbetet med solcellsinstallationer har fortsatt. I Höganäs har en solcellsanläggning installerats som beräknas producera cirka 100 000 kWh per år. Som tidigare beskrivits har vi även vidtagit åtgärder för att stärka och systematisera arbetet med energieffektivisering. Ett viktigt steg har varit implementeringen av energi- uppföljningssystemet Mestro, som ger oss kontinuerligt uppdaterad och kvalitetssäkrad information om ener- gianvändningen i våra fastigheter. Det skapar bättre förutsättningar för analys och uppföljning samt för snabb identifiering av avvikelser och energikrävande enheter. Systemet bidrar även till ökad kontroll och överblick över våra energirelaterade avtal. I samband med införandet av Mestro har vi konstaterat att den tidigare manuella uppföljningen inte fullt ut fångade all energianvändning, särskilt i en region. Detta påverkar jämförbarheten i den historiska statistiken. Under perioden 2021–2025 har målet varit att minska energianvändningen per kvadratmeter med 10 procent. I föregående rapport redovisades för åren 2021-2024 en total minskning om 6,9 procent. Den faktiska energiförbruk- ningen har mellan 2024-2025 minskat med 4,6 procent. Därigenom uppfyllde vi uppsatt mål. I starten av 2026 har vi antagit ett nytt mål om att minska energianvändningen med 2 procent per kvadratmeter per år¹. Handlanden 3, Östersund KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 22 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 23 ===== Att ta hand om det vi redan har Fastighetssektorn är en av de största konsumenterna av byggmaterial och genererar stora mängder avfall. Vi jobbar för att minska resursförbrukningen och öka återbruket i våra fastigheter och kvarter. Påverkan, risker och möjligheter Fastighetssektorn använder stora mängder byggmaterial och genererar betydande avfall (Boverket, 2024), särskilt vid ROT- renoveringar, vilket också är en stor del av KlaraBos samlade klimatpåverkan. Ökade krav på avfallshantering och cirkulära resursflöden kan innebära högre kostnader för administration och avfallsavgifter på kort sikt. Samtidigt skapar cirkulära arbetssätt som återbruk och effektivare avfallshantering möjligheter att minska materialkostnader. Vår strategi för att nå målen Vid renovering, ombyggnation och nyproduktion används stora mängder material. Återbruk och materialval är därför centrala frågor i vårt arbete. Genom att vårda det befintliga fastighetsbeståndet och återbruka material, byggnadsdelar och produkter kan vi minska både resursanvändning och kostnader, och som en del av detta genomför vi alltid återbruksinventeringar i våra ROT- och reno- veringsprojekt för att identifiera vad som kan återanvändas. På våra största orter har vi dessutom etablerat återbrukslager. Där finns lokaler som gör det möjligt att ta tillvara och återan- vända material i större omfattning. Våra viktigaste insatser under året Under året har vi kompletterat med ytterligare ett lager för återbruk i vårt nyförvärvade kvarter i Helsingborg. Återbruksinventeringar görs löpande, men då arbetet görs manuellt brister ibland dokumentationen, något vi jobbar med att förbättra. Under KlaraRöj, en miljövecka som anordnas på de flesta orter, rensar vi tillsammans med hyresgästerna gemensamma ytor, samlar skräp och skapar möjlighet för boende att byta och återbruka saker tillsammans. Denna typ av insatser främjar återbruk och bidrar samtidigt till renare och mer trivsamma områden. Material till återbruk 2025 2024 2023 Dörrar och garderober, st 62 61 96 WC-inredning, st 86 125 192 Vitvaror, st 116 231 202 Övrigt, st 44 54 17 Genom att integrera återbruk i våra renoverings- och förvaltningsprocesser kan vi minska resursanvändningen och samtidigt skapa kostnadseffektiva och långsiktiga lösningar i vårt fastighetsbestånd. Återbruk – Mål 2026 och framåt • Vid alla standardhöjande och ROT-renoveringar ska återbruksinventering genomföras. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / RESURSEFFEKTIVA KVARTER Mål kopplat till FN:s Globala mål KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 23 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 24 ===== Vår strategi för att nå målen Som fastighetsägare har vi ansvar för att ge de boende goda möjligheter att källsortera sitt hushållsavfall. De senaste åren har vi därför arbetat med att bygga ut och utveckla miljörum i våra kvarter. Vi anpassar löpande våra avfallsutrymmen och rutiner för att möta kraven på fastighetsnära insamling enligt gällande lagstiftning. Målet är att samtliga bostadskvarter¹ ska erbjuda möjlighet till källsortering. När det gäller byggavfall ställer vi i våra inköpsavtal krav på att entreprenörer sorterar avfallet vid renoveringar. Rap- porteringen varierar dock fortfarande i kvalitet, och vi arbetar därför med att tydliggöra krav, uppföljning och rutiner i våra projekt. Då vi ännu inte har kunnat säkerställa tillräcklig kvalitet i avfallsstatistiken väljer vi att inte rapportera avfallsmängder i år, med ambitionen att kunna redovisa mer tillförlitliga data i nästa rapport. Våra viktigaste insatser under året Arbetet med att möjliggöra källsortering i våra bostadskvarter har haft hög prioritet under året. Nya miljöhus har uppförts i bland annat Sundsvall och Östersund. I Västervik har källsorte- ringsmöjligheterna förbättrats och planering har genomförts för ytterligare utveckling av avfallshanteringen under 2026. Avfall - Mål 2026 och framåt • I alla våra bostadskvarter¹ ska det finnas möjlighet att källsortera. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / RESURSEFFEKTIVA KVARTER Mål kopplat till FN:s Globala mål Vatten Vattenförbrukning är en viktig aspekt i arbetet med att använda resurser mer effektivt och ansvarsfullt. Enligt Svenskt Vatten är den genomsnittliga vattenförbrukningen per person i Sverige fortsatt hög, samtidigt som lokala bevattningsförbud blivit vanligare under torra perioder. I samband med våra ROT-renoveringar arbetar vi för att minska vattenförbrukningen genom installation av snålspolande toaletter, duschmunstycken och blandare. På Gotland samlar vi dessutom upp regnvatten för bevattning under perioden april till september, då bevatt- ningsförbud råder. Nyckeltal vatten Vattenförbrukning 2025 2024 2023 2022 2021 m3 710 020 670 245 606 807 698 664 523 978 Vattenintensitet 2025 2024 2023 2022 2021 m3/kvm 1,28 1,34 1,2 1,4 1,26 Vattenförbrukningen varierar något över tid, vi bedömer att det beror på att vi gör avläsningarna manuellt och att det varierar på vilken sida av året avläsningen sker, vi arbetar med att även få in vattenförbrukningen i Mestro för att säkerställa jämförbar data. ¹ Med bostadskvarter avses ett större, sammanhängande fastighetsbestånd med fler än 200 lägenheter på orten, motsvarande totalt 12 orter. Vid årets slut hade 67 procent av våra bostadskvarter¹ möjlighet till källsortering. Utbyggnaden sker stegvis och i takt med införandet av fastighetsnära insamling enligt lagkrav, med hänsyn till lokala förutsättningar. Sammantaget har vi därmed tagit ytterligare steg mot målet att samtliga definierade bostadskvarter ska erbjuda möjlighet till källsortering. Miljöhus i Sundsvall, byggt 2025. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 24 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 25 ===== Påverkan, risker och möjligheter KlaraBo har huvudsakligen en positiv påverkan genom att skapa arbetstillfällen och erbjuda en trygg anställning, kol- lektivavtalsenliga löner och en god arbetsmiljö. Samtidigt kan brister i arbetsmiljön, olyckor eller hög sjukfrånvaro innebära risker i form av minskad kapacitet och negativ påverkan på både intäkter och produktivitet. Även hög personalomsättning kan leda till lägre effektivitet och ökade kostnader. Ett gott ledarskap, ett aktivt arbetsmiljöarbete och tydliga rutiner för likabehandling bidrar i sin tur till en trygg och inklude- rande arbetsplats, och skapar möjlighet att både attrahera och behålla medarbetare. Vår strategi för att nå målen För oss är medarbetarnas intressen, åsikter och rättigheter av stor vikt för vår strategi. Vi jobbar aktivt med årlig medarbetar- undersökning för att lyssna på feedback från våra anställda. Under året har vi också tillsammans med teamen formulerat KlaraBos värderingar Engagemang, Gemenskap och Ansvar, som implementerats i HR-processerna, och som ska ligga till grund för hur vi bemöter varandra och hur vi fattar beslut i vardagen. Vi har därutöver både HR-policy, visselblåsarpolicy och en personalhandbok som säkerställer och beskriver hur vi arbetar med bland annat arbetsmiljö, inkludering, integritet, ansvar och förmåner. Genom tydliga riktlinjer, dialog och ett närvarande och lyhört ledarskap vill vi bidra till medarbetarnas välmående. Vägar för dialog Kontinuerlig dialog med våra medarbetare är viktigt för oss. Vi skickar månatliga nyhetsbrev och håller digitala informationsträffar varje månad för att uppdatera om vad som händer i bolaget och vilka aktiviteter som pågår. I år har vi även lanserat vårt intranät, som ger oss en gemensam plattform för att samla viktiga dokument och sprida information på ett enklare sätt. Vi ser i vår medarbetarenkät att engagemang och trivsel hos våra medarbetare stadigt ökar, så även i år. KPI:n som vi använder är eNPS (Employee Net Promoter Score) och för 2025 ligger denna på 43, vilket är en ökning från 36 från föregående år, vilket visar att vårt arbete med intern kommunikation, delaktighet och satsningar på ledarskap ger resultat. Alla våra medarbetare har deltagit i utvecklingssamtal under året och vid anställnings- avslutet genomförs alltid avskedsintervjuer för att få djupare insikter i syfte att kunna förbättra vår arbetsplats. Varje år samlar vi alla våra medarbetare från hela landet för en konferens, med fokus på att utbyta information, kunskaper och erfarenheter, och på att lära känna varan- dra bättre. Vi bygger våra team och har dessutom kul tillsammans. Vid dessa upp- skattade tillfällen skapar vi en gemensam kultur och gemensamma värderingar. Vi har fortsatt arbetet med att stärka tillgängligheten till visselblåsartjänsten genom att göra den mer synlig på både vår externa webbplats och vårt intranät. Vi har även säkerställt att rutinerna för att hantera inkomna ärenden är tydliga och fungerar effektivt, med omtanke och respekt. På KlaraBo är våra medarbetare vår viktigaste resurs och en central del i vårt värdeskapande. Genom deras engagemang och omtanke kan vi utveckla bostäder och kvarter som fungerar väl för dem som bor och arbetar där. Människorna bakom KlaraBo Trivsel – Mål 2026 och framåt • Bolagets eNPS ska uppgå till minst 20. SOCIAL HÅLLBARHET / VÅRA MEDARBETARE Mål kopplat till FN:s Globala mål KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 25 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 26 ===== Arbetsvillkor Inom förvaltningen erbjuder KlaraBo kollektivavtal för både tjänstemän och kollektivanställda. För de centrala funktionerna på huvudkontoret erbjuder vi trygga anställningar med motsva- rande villkor genom tecknade försäkringar. Personalomsättningen under 2025 var 20,6 procent, vilket är i paritet med 2024. Under perioden fram till i år har vi haft ett årligt mål om att minst fem medarbetare ska ges möjlighet att utvecklas i sin karriär. Under 2025 uppnåddes målet då fem medarbetare utvecklades vidare inom bolaget. Arbetsmiljö På KlaraBo arbetar vi systematiskt för att säkerställa en god arbetsmiljö, även om våra rutiner inte är certifierade enligt något ledningssystem. Rutinerna omfattar samtliga anställda och arbetsmiljörelaterade händelser, såsom tillbud och olyckor, rapporteras i vårt IA-system. Antalet rapporterade tillbud har ökat under året. Det finns inget som tyder på att de faktiska tillbuden blivit fler, utan ökningen bedöms snarare spegla en ökad medvetenhet och en större benägenhet att rapportera. KlaraBo har ett skyddsombud som har en central roll i det systematiska arbetsmiljöarbetet. Under året har vi inlett arbetet med att stärka skyddsombudsorganisationen genom att efter- fråga en representant med särskilt fokus på kollektivanställda. Intresse har redan visats och arbetet fortsätter under 2026. Vi arbetar löpande med åtgärder som stärker medarbetarnas trygghet och integritet, både i kontorsmiljö och ute i våra bostadsområden. Åtgärderna anpassas efter behov och beslutas av områdescheferna. Genom vårt partnerskap med Avonova företagshälsa erbjuds medarbetarna regelbundna hälsokontroller. Vi erbjuder även ett friskvårdsbidrag om 3 000 kronor per år. Sjukfrånvaron har varit låg under året. En motionsutmaning genomfördes också med syftet att stärka gemenskapen och uppmuntra till ökad fysisk aktivitet i vardagen. Utbildning Utbildning är en central del av vår strategi för att främja medarbetarnas utveckling och möjliggöra interna karriärsteg. Vi använder en utbildningsmatris som beskriver rekommenderade utbildningar för våra vanligaste roller och ger stöd i kompetens- planeringen. För nyanställda finns ett strukturerat introduktionsprogram som ger en övergripande förståelse för verksamheten, våra arbets- sätt och centrala styrdokument, inklusive hållbarhetsarbete och uppförandekod. Introduktionen omfattar även ett digitalt möte med ledningsgruppen, vilket ger nya medarbetare en personlig introduktion till bolagets ledning. I samband med anställningen undertecknar samtliga nyanställda uppförandekoden. För att stärka ledarskapet genomförs regelbundna ledarforum med fokus på att utveckla chefernas kompetens inom HR- processer och personalrelaterade frågor. Anställningsformer per den 31 dec 2025 (antal) Kvinnor Män Totalt Antal tillsvidareanställda 27 46 73 Antal med annan anställningsform (säsong) 5 13 18 Antal med timanställning (sommarjobb) 2 5 7 Antal icke-anställda 0 3 3 Personalomsättning (%)* – – 20,6 Fördelning av personalomsättning (%) 30 70 100 Fördelningen avser andel av den totala personalomsättningen. *Inkluderar egen uppsägning samt uppsägning från bolagets sida på grund av arbetsbrist. Utbildningstimmar (antal) 2025 Män 295 Kvinnor 308 Under året har uthyrningsteamet haft särskilt fokus på kompetensutveckling. I teamet är majoriteten kvinnor. Där till har det varit uppsamlingsutbildningar inom hot och våld samt flertalet ledarskapsutbildningar. Arbetsrelaterade skador (antal och frekvens) 2025 2024 2023 Anställda Anställda Anställda Antal arbetsrelaterade skador* 2 0 2 Typ av skada Ryggskada, klämskada finger - Klämskada finger, cykelo- lycka, lindrig huvudskada Antal tillbud 5 0 0 Antal förlorade arbetsdagar till följd av dokumenterad arbetsrelaterad ohälsa 23,0 dagar 51,5 dagar NA Olycksfallsfrekvens* 4,6 NA NA *Olycksfallsfrekvens = (antal arbetsrelaterade olyckor under rapporteringsåret / totalt antal arbetade timmar under ett år av samtliga anställda) x 200 000 Sjukfrånvaro (%) 2025 2024 2023 Korttidssjukfrånvaro 2,1 2,6 1,7 Långtidssjukfrånvaro 1,2 0,5 0,8 Total sjukfrånvaro 3,3 3,1 2,4 Medarbetarundersökning 2025 2024 2023 eNPS 43 36 4 SOCIAL HÅLLBARHET / VÅRA MEDARBETARE KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 26 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 27 ===== ”Ett starkt engagemang bland våra medarbetare är en viktig framgångsfaktor för KlaraBo. Vår eNPS uppgick till 43 under året, vilket visar på hög trivsel och en positiv utveckling över tid.” Maria Lindén, HR-chef KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 27 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 28 ===== Vår strategi för att nå målen Vår HR-policy slår fast att vårt arbetsklimat ska bygga på en humanistisk människosyn och på ömsesidig respekt. Diskriminering, mobbning och trakasserier accepteras inte i någon form. Vi strävar efter att vara ett jämställt företag där alla bedöms utifrån sin prestation och sina möjligheter att bidra. Jämställdhet och mångfald Män är fortsatt överrepresenterade bland våra anställda, men andelen kvinnor har ökat de senaste åren och vi närmar oss successivt vårt mål. Under 2025 uppgår andelen kvinnor till 36,5 procent. Vid nyrekryteringar strävar vi efter att ha kandi- dater av båda könen representerade. Detta är mer utmanande inom tekniska roller, där andelen kvinnliga sökande fortsatt är låg. Vi genomför årligen en lönekartläggning. I årets genomgång identifierades en löneskillnad som korrigerades omgående. Vi förbereder oss även för införandet av EU:s lönetransparensdi- rektiv som träder i kraft under 2026. Inga diskrimineringsincidenter har rapporterats under året. Ett fall av trakasserier har utretts, och sexuella trakasserier kunde uteslutas. För att förebygga diskriminering och trakasserier har samtliga chefer med personalansvar utbildats i organisatorisk och social arbetsmiljö, och alla medarbetare har involverats i arbetet med KlaraBos värdegrund. De nya värderingarna kommer att införlivas i våra HR-processer under 2026. Vår medarbetarundersökning visar att KlaraBo uppfattas som en arbetsplats fri från diskriminering. Könsfördelning (andel kvinnor, %) 2025 2024 2023 Styrelsen 29 29 25 Ledningsgrupp 25 25 25 Chefer med personalansvar 41 31 25 Totalt inom KlaraBo 37 35 33 ¹ Hållbarhetslänkat mål Åldersfördelning (%) 2025 2024 2023 Under 30 år 10 6 6 30–50 år 69 56 61 Över 50 år 21 38 33 Diskriminering, trakasserier och människorättskränkningar (antal och SEK) 2025 2024 Antal fall av diskriminering, trakasserier och övriga inkomna klagomål 1 0 Böter, viten och ersättningar för ovan incidenter (SEK) 0 0 Allvarliga kränkningar mot mänskliga rättigheter (som tvångs- eller barnarbete) 0 0 Böter, viten och ersättningar för ovan incidenter (SEK) 0 0 Likabehandling – Mål 2026 och framåt • Senast 2030 ska andelen kvinnor och män vara fördelad inom intervallet 40–60 procent¹. SOCIAL HÅLLBARHET / VÅRA MEDARBETARE Mål kopplat till FN:s Globala mål KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 28 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 29 ===== Ett ansvar som sträcker sig längre Påverkan, risker och möjligheter Inom fastighetssektorn och i de entreprenadtjänster vi anlitar finns risker kopplade till bristande arbetsmiljö och säkerhet, som dåliga arbetsvillkor och i värsta fall arbetskraftsexploa- tering. Längre uppströms i värdekedjan kan den begränsade transparensen göra det svårt att säkerställa att de produkter och material vi använder har tillverkats under etiska förhållan- den och utan barn- eller tvångsarbete. Brister i hanteringen av dessa frågor kan påverka vår verksamhet negativt och skada förtroendet för branschen som helhet. Det är därför viktigt att aktörer i sektorn fortsätter att arbeta för rättvisa villkor och en trygg arbetsmiljö. Vår strategi för att nå målen Vår uppförandekod och hållbarhetspolicy styr vårt arbete och definierar de värderingar och förväntningar vi har gentemot både medarbetare och leverantörer. Uppförandekoden för leverantörer, som togs fram 2022, är baserad på FN:s Global Compacts principer för mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Den är en obligatorisk bilaga till alla leveran- törsavtal och ska undertecknas av samtliga leverantörer. Vid behov kan vi även begära kompletterande information och vidta åtgärder om brister identifieras. Vägar för dialog Vi för löpande dialog genom möten och platsbesök med de entreprenörer och leverantörer i första led som arbetar i våra fastigheter. Längre upp i värdekedjan är möjligheten till direkt dialog mer begränsad, samtidigt som riskerna ofta är större, exempelvis avseende mänskliga rättigheter och arbetsvillkor. Vår visselblåsartjänst är tillgänglig externt via vår webbplats samt internt på intranätet. Arbetsmiljö och arbetsvillkor för leverantörer Fastighets- och byggbranschen är en av de mest riskutsatta när det gäller arbetsmiljö och säkerhet. För att säkerställa en trygg arbetsplats ställer KlaraBo krav på att entreprenören tillhandahåller godkänd skyddsutrustning, upprättar arbets- miljöplan samt ansvarar för byggarbetsmiljösamordning för planering och projektering (Bas-P) och för utförande (Bas-U). Vid entreprenadupphandlingar ställer vi krav på ID06, ett branschgemensamt system för identifikation och närvaroregist- rering på byggarbetsplatser, i syfte att öka transparensen och motverka osund konkurrens. Vi ställer även krav på UE2021, ett branschavtal som reglerar användningen av underentrepre- nörer och stärker kontrollen över leverantörskedjan. Tillbörlig aktsamhet Under arbetet med den dubbla väsentlighetsanalysen har KlaraBo fått en fördjupad förståelse för värdekedjans komplexitet och de risker som är förknippade med vissa produktkategorier och leverantörsled. Arbetet med att etablera en mer heltäckande process för tillbörlig aktsamhet har därmed visat sig kräva ytterligare kartläggning, intern samordning och dialog med leverantörer för att säkerställa ett ändamålsenligt och proportionerligt angreppssätt. Mot denna bakgrund har KlaraBo valt att förlänga tidplanen för implementering av en fullständig process för tillbörlig aktsam- het till och med 2026. Under tiden fortsätter bolaget att arbeta riskbaserat med: • Utvalda leverantörer och produktkategorier • Att stärka interna processer och styrning i linje med FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter respektive OECD:s (Organisation for Economic Co-operation and Development) riktlinjer Fokus under perioden har varit att först identifiera och hantera de mest väsentliga riskerna i värdekedjan, snarare än att införa en generell process utan tillräcklig förankring. Vårt ansvar sträcker sig bortom den egna organisationen. Därför arbetar vi för att främja rättvisa villkor och en god arbetsmiljö även hos de leverantörer och entreprenörer vi samarbetar med. Arbetsvillkor – Mål 2026 och framåt • 100 procent signering av uppförandekod för leverantörer. SOCIAL HÅLLBARHET / MÄNNISKOR I VÅR VÄRDEKEDJA Mål kopplat till FN:s Globala mål KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 29 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 30 ===== Där människor trivs och vill bo Påverkan, risker och möjligheter Många bostadsområden i Sverige präglas av socioekonomiska utmaningar och ett behov av trygghetsskapande insatser. Det påverkar både lokalsamhällen och fastighetsägare. Samtidigt har vi som fastighetsägare en möjlighet att bidra till långsiktiga lösningar. Även om vissa åtgärder innebär ökade kostnader på kort sikt stärker ökad trygghet och trivsel delaktigheten bland hyresgäs- terna. Det bidrar till högre kundnöjdhet, stabilare områden och ett stärkt förtroende för KlaraBo. Vägar för dialog Närheten till våra hyresgäster är en grundförutsättning i arbetet. Genom områdeskontor och medarbetare på plats finns vi nära i vardagen och kan snabbt fånga upp behov och återkoppla. Fysisk närvaro kompletteras med kundtjänst, felanmälan och digitala tjänster via Mina sidor, vilket gör det enkelt att komma i kontakt med oss. Aktiviteter och mötesplatser i våra kvarter skapar ytterligare forum för dialog och stärker relationerna mellan hyresgäster och medarbetare. Lokala samarbeten Genom sponsring och samarbeten med lokala föreningar och aktörer bidrar vi till trygga och levande orter. Engagemanget riktas främst till idrottsföreningar, ungdomsverksamheter och lokala initiativ som skapar gemenskap och meningsfull fritid. Målet är att etablera samarbeten i samtliga bostadskvarter, det vill säga orter där vi har större sammanhängande bestånd om fler än 200 lägenheter, motsvarande 12 orter. Vid årets slut hade vi lokala samarbeten på 8 av dessa orter, och målet är fortsatt prioriterat. • Bollnäs • Grängesberg • Helsingborg • Tranås • Trelleborg • Visby • Västervik • Östersund Vår ambition är att samarbetena ska vara långsiktiga och suc- cessivt breddas, bland annat för att även nå äldre målgrupper och bidra till att motverka ensamhet bland våra hyresgäster. Genom lokala initiativ och långsiktiga samarbeten bidrar KlaraBo till att utveckla inkluderande samhällen med trygga och trivsamma bostadskvarter och levande orter. Trygghetsskapande åtgärder Vi arbetar aktivt för att öka tryggheten i våra områden, bland annat genom trygghetsronder och samarbeten med lokala aktörer som Hyresgästföreningen, trygghetsvärdar och polisen. Tillsammans identifierar vi platser som upplevs som otrygga och ser över vilka åtgärder som kan förbättra miljön. Våra trygghetsronder, som startade 2023, bidrar till en tryggare fysisk miljö genom åtgärder som att beskära buskar som skym- mer sikt och komplettera belysningen vid behov. I Trelleborg sker trygghetsvandringar i samarbete med trygghetsvärdarna, kommun och polis och i Region Nord engageras hyresgäster direkt i ronderna. Under året har vi genomfört åtta trygghetsron- der i 12 av våra största kvarter. Arbetstillfällen i våra kvarter KlaraBo har som mål att tillhandahålla 50 sommarjobb eller arbetstillfällen i våra kvarter fram till 2025. Under 2025 tillsattes sju sommarjobb. Vid utvärdering av perioden konstaterar vi att det har varit utmanande att nå målet, främst på grund av ett begränsat antal sökande trots återkommande informationsin- satser. Trygga och trivsamma kvarter – Mål 2026 och framåt • Vi ska genomföra årliga trygghetsronder i våra bostadskvarter¹. • Från 2026 ska vi erbjuda 50 sommarjobb eller arbetstillfällen till boende i våra bostadskvarter¹, till och med år 2030. • Vi ska etablera samarbete med lokala organisationer i våra bostads- kvarter¹, med syfte att skapa meningsfulla fritidsaktiviteter. SOCIAL HÅLLBARHET / TRYGGA OCH TRIVSAMMA KVARTER Mål kopplat till FN:s Globala mål ¹ Med bostadskvarter avses ett större, sammanhängande fastighetsbestånd med fler än 200 lägenheter på orten, motsvarande totalt 12 orter. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 30 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 31 ===== Mot denna bakgrund har beslut fattats om att förlänga tidsramen till 2030. Arbetet kommer att fokusera på mer riktade insatser för att öka räckvidden och stärka dialogen med boende. Målet kvarstår. KlaraBo-dagarna KlaraBo-dagarna är ett årligt evenemang där vi bjuder in hyresgäster på våra större orter för att stärka gemenskapen och skapa möten mellan grannar och medarbetare. Under 2025 arrangerades KlaraBo- dagen i Visby, Helsingborg, Trelleborg och Östersund. Dagarna erbjöd aktiviteter för barn och unga såsom ponnyridning, hoppborg, ansiktsmålning och andra familjeaktiviteter. Evenemanget är också ett uppskattat tillfälle för äldre hyresgäster att träffa andra och samtala med både oss och sina grannar, vilket bidrar till minskad social isolering och stärkt lokal sammanhållning. SOCIAL HÅLLBARHET / TRYGGA OCH TRIVSAMMA KVARTER KlaraBo-dagen i Östersund, 2025 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 31 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 32 ===== Att göra val som håller i längden Påverkan, risker och möjligheter Fastighetsbranschen betraktas som riskfylld när det kommer till korruption och mutor på grund av dess ekonomiska värde, komplexa processer och många upphandlingar (High-risk areas of corruption in the EU, 2024). Om policyer och uppfö- randekoder inte efterlevs finns en risk att affärsbeslut fattas på fel grunder vilket kan skada affären och KlaraBos anseende. En stabil och sund företagskultur minskar å andra sidan risken för oetiska och ogrundade affärsbeslut. Vår strategi för att nå målen Vi vill att det ska vara enkelt att göra rätt. Därför har vi tydliga riktlinjer till stöd för oss och våra samarbetspartners för att arbeta ansvarsfullt. Vår uppförandekod för leverantörer bygger på UN Global Compacts principer. Den beskriver våra krav på arbetsvillkor, mänskliga rättigheter, miljö och antikorruption och undertecknas av nya leverantörer i samband med att avtal träffas. Vi har även en uppförandekod för medarbetare, som våra anställda skriver under och får introduktion till när de börjar hos oss. Företagskultur Arbetet med att stärka KlaraBos företagskultur har fortsatt under året. Alla medarbetare har fått en muntlig introduktion till vår uppförandekod och vårt affärsetiska förhållningsätt. För att stärka den organisatoriska och sociala arbetsmiljön (OSA) har vi under året också genomfört ett digitalt ledarforum för alla ledare med fokus på struktur, kommunikation och socialt stöd. Under avsnittet Våra medarbetare på sida 25–28 kan du läsa mer om hur vi har arbetat med företagskultur. Visselblåsarfunktion KlaraBo har också en extern visselblåsarfunktion där man anonymt kan anmäla misstänkta avvikelser kopplade till affärsetik, arbetsvillkor eller mänskliga rättigheter. Under året har funktionen gjorts mer lättillgänglig för våra medarbetare och leverantörer genom att läggas upp på intranätet och blivit mer synliggjord på den externa hemsidan. Under 2025 har bara ett fåtal ärenden kommit in. Inget av dem har klassats som ett faktiskt visselblåsarärende. Under rapporteringsperioden har KlaraBo inte haft några fäl- lande domar eller böter kopplade till korruption eller mutbrott. För oss handlar ansvarsfulla affärer om att göra schyssta och genomtänkta val. Vi tror på att ärlighet, transparens och långsiktighet ger en stabil grund för samarbeten och beslut. Ansvarsfulla affärer – Mål 2026 och framåt • Vi ska säkerställa att vår visselblåsarfunktion är tillgänglig för alla intressenter och att inga konstaterade visselblåsarärenden förekommer. BOLAGSSTYRNING / ANSVARSFULLA AFFÄRER Mål kopplat till FN:s Globala mål KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 32 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 33 ===== Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbar- hetsrapporten för år 2025 på sidorna 10-32 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis- ningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekom- mendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt- ning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i KlaraBo Sverige AB (publ), org.nr 559029-2727 Malmö den 2 april 2026 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Mats Åkerlund Auktoriserad revisor Sjöjungfrun, Trelleborg KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 33 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 34 ===== KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 34 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Finansiell information ===== SIDA 35 ===== Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för KlaraBo Sverige AB, organisationsnummer 559029-2727, avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2025. VERKSAMHETEN Bolagets och koncernens affärsidé är att erbjuda attraktiva bostä- der till rimliga hyror. Strategin är att i tillväxtorter förvärva befintliga bostadsfastigheter med renoverings- och utvecklingspotential. Koncernen är en långsiktig fastighetsinvesterare i bostadssegmen- tet. Per 31 december uppgick uthyrningsbar yta för fastighetsbestån- det till cirka 556 000 kvm, fördelat på 7 434 lägenheter samt kom- mersiella lokaler, med totala kontrakterade hyror om ca 753,3 Mkr på årsbasis. 89 procent av kontrakterade hyror avsåg bostäder och portföljen omfattade även 571 lägenheter under projektutveckling. VÅR MARKNAD KlaraBo bedömer att efterfrågan på bostäder är god i de orter där koncernen är etablerad. Bolaget har en stabil och hög uthyrnings- grad, även om den svagare konjunkturen de senaste åren har inneburit en något mer utmanande hyresmarknad i vissa områden. Boverkets prognos från januari 2025 visar att KlaraBos geografiska etablering väl matchar regionernas bostadsbehov. Den stabila efterfrågan på KlaraBos bostäder bekräftar att bolagets erbjudande i form av hyresnivå, kvalitet och läge möter marknadens efterfrågan. Vår affärsmodell omfattar en successiv renovering av lägenheter som skapar värde för både kunder och bolagets aktieägare. Renovering sker primärt efter att en hyresgäst flyttat ut, men befintliga hyresgäster kan även själva efterfråga en standardhöj- ning. Kundnöjdheten hos både befintliga och nya hyresgäster ökar genom att bolaget kan erbjuda attraktiva boenden till hyresnivåer som även för nyrenoverade lägenheter ligger en bra bit under nyproduktionshyror. FLERÅRSJÄMFÖRELSE Koncernen Mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Hyresintäkter 707,6 619,0 577,2 491,4 337,6 Driftnetto 407,2 362,2 337,2 278,9 189,9 Resultat före skatt 526,5 273,1 -455,5 183,6 824,6 Balansomslutning 10 712,2 9 799,9 9 249,9 9 692,0 8 527,7 Koncernen Mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Soliditet (%) 45,2 43,6 42,6 44,6 49,3 Medelantal anställda 75,0 67,0 66,0 59,2 54,9 Moderbolaget Mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Nettoomsättning 31,9 25,5 25,0 13,5 10,0 Resultat efter finansiella poster 210,3 635,3 -93,4 -143,9 18,4 Balansomslutning 6 595,6 6 683,6 5 613,2 6 078,5 4 183,5 Soliditet (%) 65,4 61,6 55,5 52,3 78,5 Medelantal anställda 14,0 13,0 12,0 8,8 4,6 FINANSIELL STÄLLNING OCH FINANSIERING För räkenskapsåret 2025 ökade koncernens förvaltningsresultat med 17 procent till 159,1 Mkr (135,9). Det förbättrade förvalt- ningsresultatet berodde framförallt på högre intäkter till följd av förvärvade fastigheter samt årliga hyreshöjningar och investeringar i renovering. Nettovärdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter uppgick till 365,4 mkr (111,0). Värdeförändringarna förklarades framförallt av ökat driftnetto som följd av generella hyresjusteringar samt från renoveringar trots att det genomsnittliga avkastningskra- vet i fastighetsportföljen ökade till 4,95 procent på balansdagen. Eget kapital uppgick per den 31 december 2025 till 4 840,2 Mkr (4 484,2). Förändringen förklaras primärt av emissioner, periodens resultat samt att bolaget under 2025 gjort återköp av aktier till ett sammanlagt värde om 59,4 Mkr. Räntebärande skulder avser primärt finansiering av koncernens förvaltningsfastigheter. Finansieringen avseende förvaltnings- fastigheter uppgick på balansdagen till 5 338,5 Mkr (4 890,2). Leasingskulden enligt IFRS16 uppgick till 11,9 Mkr (13,0) och avser tomträtt och kontorslokaler. Amorteringar för de kommande tolv månaderna uppgick vid periodens utgång till 52,2 Mkr (50,1). Kon- cernens likvida medel uppgick till 79,7 Mkr (143,0) och därutöver hade KlaraBo tillgängliga kreditfaciliteter uppgående till 100 Mkr på balansdagen. Koncernens låneportfölj består på balansdagen endast av krediter med rörlig räntebas. I syfte att säkra mot fluktuationer på räntemarknaden och minska ränterisken tecknas räntederivat. Totalt uppgick derivatportföljen till 3 100 Mkr (2 750) vid periodens utgång. Inklusive derivat var koncernens räntesäkringsnivå, det vill säga andelen skulder som löpte med fast ränta, 58,1 (80,2) procent och räntebindningstiden uppgick till 3,0 år (3,3). Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till 3,7 procent (3,3) på balans- dagen. Förändringen jämfört med föregående år beror främst på förändring av derivatportföljen samt förfall av fasträntelån med förmånlig räntenivå. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,2 år (2,1). Belåningsgraden för koncernen uppgick per 31 december 2025 till 49,6 procent (51,4). KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar av rörelsekapital, ökade med 15,8 procent till 136,9 Mkr (118,2). Kassaflödet från investeringsverksamheten innebar ett nettoutflöde på -979,2 Mkr (-103,1) som primärt förklarades av investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter och förvärv. RESULTAT Årets resultat uppgick till 408,1 Mkr (187,9). Det positiva resultatet förklarades framför allt av en stabil ökning av förvaltningsresultatet som följd av förvärv samt den positiva värdeutvecklingen i koncer- nens fastighetsbestånd. FÖRSLAG TILL RESULTATDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står följande medel (kr): Överkursfond 3 611 822 417 Balanserat resultat 444 532 925 Årets resultat 251 522 360 Summa 4 307 877 701 Styrelsen föreslår att ovanstående vinstmedel disponeras enligt följande: Till aktieägare utdelas 0,25 kr per aktie 39 471 438 Balanseras i ny räkning 4 268 406 263 Summa 4 307 877 701 KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 35 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 36 ===== Risker och riskhantering STRATEGISKA RISKER Strategiska risker innefattar risker som kan hindra KlaraBo från att uppnå koncernens vision och mål. Miljörisker Beskrivning av risk Såväl uppförandet av byggnader som den verksamhet som där- efter bedrivs på fastigheter påverkar miljön. Företag som bedriver fastighetsförvaltning är därför föremål för miljö-, hälso- och säker- hetslagar och andra regelverk som relaterar till förvärv, ägande och förvaltning av fastigheter. Det finns risk att bolaget kan bli ansvarigt för sanering av föroreningar på befintliga eller i framtiden förvär- vade fastigheter, oavsett om bolaget självt orsakat föroreningen eller ej. Risk finns även för att olika typer av extremväder som till exempel översvämningar kan drabba fastigheterna. Exponering Miljöriskerna i KlaraBos verksamhet består främst i risken att föroreningar och giftiga ämnen påträffas i fastighetsportföljen. I den del av fastighetsportföljen som härrör sig från 1960- till 1970-talet finns risk för att miljögifter kan påträffas och komma att ställa krav på olika typer av utredningar och avhjälpande. Entreprenadverksamhet medför vidare en risk för att kända eller okända markföroreningar sprids vid exempelvis utförandet av olika markarbeten, t.ex. schaktning. KlaraBos förvärv och utveckling av fastigheter medför att en eventuell påverkan på en redan befintlig markförorening skulle kunna innebära att KlaraBo kan komma att få ett verksamhetsutövaransvar och därmed kan KlaraBo behöva ombesörja och stå nödvändiga avhjälpandeåt- gärder, oavsett om KlaraBo orsakat föroreningen eller inte. Ett eventuellt verksamhetsutövaransvar kan medföra oförut- sedda kostnader och tidstillägg för ett aktuellt projekt som även kan komma att belasta KlaraBos resultat. Om ovanstående risker materialiseras skulle detta kunna medföra ökade kostnader till följd av t.ex. saneringsåtgärder eller minskade intäkter till följd av förseningar i bolagets projekt. Detta kan i sin tur medföra en negativ effekt på koncernens rörelseresultat och vinstmarginal. I dagsläget finns ingen kännedom om några väsentliga miljökrav som skulle kunna ställas mot KlaraBo. Hantering Inför förvärv gör KlaraBo tekniska besiktningar av fastigheterna i samarbete med externa tekniska konsulter, för att minimera riskerna för miljöpåverkan. Ett fullgott försäkringsskydd för fastig- hetsportföljen syftar till att minimera riskerna för att behöva täcka eventuella skador vid till exempel extremväder. Vidare genomför förvaltningen fortlöpande brandsyn, ronderingar och genomför besiktningar för att uppfylla obligatoriska myndighetskrav enligt förutbestämda och reglerade tidsintervall. Politiska beslut och risker kopplade till lagar och tillstånd Beskrivning av risk Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende av lagar och andra förordningar samt myndighetsbeslut avseende exempelvis plan- och byggåtgärder, miljö, subventioner, säkerhet och byggnormer. Lagar och regelverk som omfattar fastighets- marknaden styrs ofta av politiska åsikter och kan därför komma att ändras med kort varsel, vilket kan påverka koncernens dagliga verksamhet i olika avseenden. Förändringar i subventioner såsom investeringsstöd, skattelagstiftning och förordningar kan i betydande utsträckning påverka förutsättningarna för KlaraBos verksamhet. Synen på storleken och förekomsten av bolags-, mervärdes- och fastighetsskatt, liksom övriga pålagor och bidrag skiljer sig väsentligt mellan politiska partier och företagsskattelagstiftningen är ofta föremål för översyn. Vidare består en del av KlaraBos verksamhet av nyproduktion och utveckling av befintliga fastigheter. För att KlaraBos förvalt- ningsfastigheter och projekt ska kunna användas och utvecklas som avsetts kan det krävas olika tillstånd och beslut, t.ex. bygglov, detaljplaner och fastighetsbildningar. Exponering Framtida eventuella förändringar i lagar såsom skattelagstiftningen, regleringar och myndighetsföreskrifter ställer krav på KlaraBo och dess förmåga att anpassa sig till sådana förändringar och kan komma att få en negativ effekt på koncernens resultat. Vidare, även om KlaraBo beviljas tillstånd eller erhåller beslut som är nödvändiga för KlaraBos verksamhet finns det en risk att dessa överklagas eller på annat sätt fördröjs vilket innebär en risk att entre- prenaderna inte kan genomföras enligt bestämd tidplan, vilket kan medföra att pågående eller planerade projekt blir väsentligt fördröjda. Hantering Det politiska landskapet behöver löpande monitoreras och utvär- deras för att proaktivt förstå hur verksamheten behöver anpassas. Specialister och rådgivare, såsom extern skatteexpertis, anlitas för att hantera effekten av förändrade lagar och regleringar och KlaraBo följer noggrant och agerar öppet och transparent gentemot myndigheter. Transaktioner som innebär aggressiv skatteplanering ska inte genomföras. Vidare, som medlem i Fastighetsägarna har koncernen möjlighet att ständigt vara informerade och uppdaterade om frågor som påverkar dess vardag. Genom att på olika sätt vara aktiva i branschorganisationen kan koncernen också påverka frågor som rör fastighetsmarknaden i form av bostadspolitik, stadsutveckling, digitalisering och hållbarhet. OPERATIONELLA RISKER Operationella risker är sådana som är relaterade till effektivitet och hantering av resurser i koncernen. Förändrade hyresintäkter, hyresutveckling och hyressättning Beskrivning av risk KlaraBos intäkter består till största del av hyresintäkter, som påverkas av fastigheternas och lokalernas uthyrningsgrad, hyresnivå samt att hyresgästerna klarar av att uppfylla sina betalningsförpliktelser. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 36 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 37 ===== Skillnaden mellan hyressättningen för lokaler och bostäder är stor. Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är konjunkturberoende och påverkas främst av faktorer som efterfrågan, lokaltyp, utformning, standard och läge. Hyresgäster som bedriver skattefinansierad verksamhet kan påverkas av politiska beslut eller kostnadsbesparingar, vilket i sin tur kan leda till förändrade lokalbehov, omförhandlingar eller uppsägningar av hyresavtal. Detta kan påverka KlaraBos möjligheter att förlänga avtal på för bolaget förmånliga villkor. Hyressättningen för bostäder förhandlas fram inom det kollektiva förhandlingssystemet, där även presum- tionshyror ingår, tillsammans med lokala hyresgästföreningar. Exponering En minskad uthyrningsgrad, lägre hyresnivå, sämre betalnings- förmåga samt felaktiga antaganden om marknad, konkurrens och kunder kan påverka koncernens resultat, kassaflöden samt fastighetsvärden. Den reglerade hyressättningen avseende privata hyresbostäder medför vidare en risk för att generella kostnads- ökningar inte får genomslag i hyresutvecklingen, eller att sådant genomslag sker med fördröjning, samt att hyresnivåerna utvecklas på ett för fastighetsägaren oförmånligt sätt. Om KlaraBo inte lyckas kompensera ökade kostnader för bostäder med ökade hyresnivåer skulle det få en negativ effekt på koncernens rörelseresultat och vinstmarginal. KlaraBo bedömer att risken för lägre hyresintäkter hänförligt till bostäder är låg, eftersom det råder bostadsbrist i Sverige. Risken för lägre hyresintäkter i lokalbeståndet är högre än i bostads- beståndet. Under 2025 kom cirka 89 procent av KlaraBos intäkter från bostäder och cirka 11 procent från kommersiella lokaler/ samhällsfastigheter samt förråd och parkeringsplatser. Hantering Bostadsbristen i Sverige är fortsatt hög och det finns en stor efterfrågan på bostäder. KlaraBo arbetar aktivt med sina bostadsområden, bland annat genom lokalkontor och jobbska- pande för att öka trivseln och stabiliteten i områdena. Förändrade drift- och underhållskostnader Beskrivning av risk KlaraBos driftkostnader utgörs huvudsakligen av kostnader för el, värme, vatten och renhållning. Förändrade drift- och underhålls- kostnader kan ge en negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. KlaraBo är även skyldig att upprätthålla byggnadernas och bostädernas standard till följd av bestämmelser i hyresavtal och regulatoriska krav. Detta medför underhållskostnader, vilket bl.a. innefattar det tekniska underhållet av fastigheter och påverkas därmed av konstruktionsfel, andra dolda fel och brister, skador (t.ex. elavbrott, fuktskador, brand, asbest eller mögel) och föroreningar. En stor del av KlaraBos kostnader är därför också hänförliga till underhållskostnader. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan leda till väsentligt ökade underhållskostnader. Exponering Flera varor och tjänster för drift av fastigheterna kan köpas endast från en eller ett fåtal aktörer, vilket kan medföra att KlaraBo tvingas acceptera de rådande prisnivåerna i brist på alternativ. Värmekost- nader är t.ex. föremål för säsongsvariationer där kostnaderna stiger under vintern, vilket gör att KlaraBo har begränsade möjligheter att kontrollera dessa kostnader. Ökade drift- och underhållskostnader skulle kunna få en negativ effekt på KlaraBos verksamhet, finansiella ställning och resultat. Hantering KlaraBo arbetar med aktiv förvaltning av fastigheterna och utvärderar ständigt förbättringar för att öka intäkterna och minska driftkostnader, samt utvärderar energieffektiviseringar. KlaraBo bygger successivt bort fastigheternas invändiga underhållsbehov genom att renovera de lägenheter som har ett behov. Vid renove- ring beräknas det löpande underhållet minska då lägenheterna uppnår invändig nyproduktionsstandard. För kontroll av föränd- rade driftskostnader genomför koncernen kontinuerlig avtals- och villkorsöversyn för att uppnå den mest fördelaktiga lösningen, samt att koncernen vid investeringar i fastigheterna strävar efter att välja energieffektiva lösningar. Vid upphandlingar efter- strävas centrala avtal för att hålla nere fastighetskostnaderna. Underhållsutgifter kostnadsförs i den utsträckning de utgör reparationer och underhåll för att upprätthålla den ursprungliga standarden på fastigheten. Andra utgifter av underhållskaraktär aktiveras i balansräkningen till den del åtgärderna anses höja fastigheternas värde. Risker relaterade till KlaraBos nybyggnation och projektutveckling Beskrivning av risk KlaraBos verksamhet består dels av nybyggnation, dels av att anpassa det befintliga fastighetsbeståndet efter hyresgästernas önskemål genom om- och tillbyggnationer samt hyresgäst- anpassningar. Nybyggnation samt större anpassningsprojekt är förknippade med kostsamma investeringar, och det finns en risk att kostnaderna för sådana investeringar inte kan kompenseras genom höjda hyror eller sänkta kostnader. KlaraBo är vidare beroende av strategiska leverantörer för leverans av material och specialanpassade lösningar i samband med byggnation, samt även andra entreprenörer för utförandet av olika typer av arbeten på fastigheterna. Om en viss leverantör eller entreprenör inte förmår att fullfölja avtalen, t.ex. genom att inte leverera rätt utrustning, av rätt kvalitet, i rätt tid eller om samarbetet med en viss leverantör eller entreprenör avbryts på grund av exempelvis konkurs, eller inte fungerar väl, kan det leda till väsentliga förseningar av KlaraBos byggprojekt. Exponering Investerings- och projektkostnader kan bli högre än förväntat, till följd av exempelvis förseningar och oförutsedda händelser, inklu- sive förändringar i regelverk eller detaljplaner, varvid bostäderna och/eller lokalerna inte kan nyttjas från den förväntade tidpunkten. För det fall KlaraBo inte kan erhålla kompensation för sådana ökade kostnader eller inkomstbortfall, skulle förverkligandet av ovan nämnda risker kunna få en negativ effekt på KlaraBos verksamhet, finansiella ställning och resultat. För de fall avtal med viktiga leverantörer eller entreprenörer försenas eller skulle upphöra med kort varsel finns det en risk att KlaraBo inte kommer att kunna anlita en annan leverantör eller entreprenör till motsvarande villkor eller med kort varsel, vilket kan leda till ökade kostnader för leverantörs- eller entreprenadtjänster samt förseningar i projekten. Det finns även en risk att garanti- åtaganden inte fullgörs om en leverantör eller entreprenör försätts i konkurs. RISKER OCH RISKHANTERING KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 37 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 38 ===== Hantering KlaraBo arbetar med erfarna projektledare externt och internt både vid ny- och ombyggnation, för att minimera kostnadsökningar i pro- jekten. I de fall KlaraBo bekostar investeringar för lokalanpass- ningar kompenseras koncernen i många fall av investeringstillägg i hyresavtal. Bankgarantier används för att säkerställa leverantörers och/eller entreprenörers eventuella tillkortakommanden. Inför nybyggnation görs marknadsbedömningar av efterfrågan och betalningsviljan på orten. Behålla och rekrytera kompetenta medarbetare Beskrivning av risk Det är viktigt att KlaraBo lyckas behålla och fortsätta motivera sina medarbetare, samt att attrahera och rekrytera kvalificerad personal i framtiden. Detta är beroende av flera faktorer, däribland rekryte- ringsförfaranden, kultur och ledarskap, lön och annan ersättning, förmåner samt arbetsplatsens placering. För de fall koncernen skulle misslyckas med att behålla och motivera eller attrahera ledande befattningshavare och annan nyckelpersonal skulle det kunna inverka negativt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Exponering KlaraBo bedriver sin verksamhet genom en liten organisation med begränsat antal anställda. KlaraBos framtida utveckling är i hög grad beroende av ledningens och andra nyckelpersoners kompetens och erfarenhet. Hantering KlaraBo arbetar ständigt med att förbättra attraktiviteten som arbetsgivare genom olika åtgärder. Arbetet med att stärka och grunda koncernens värderingar har fortsatt under 2025. LEGALA RISKER Legala risker innefattar risker som är kopplade till lagar, för ordningar och regelverk. Fastighetsförvärv Beskrivning av risk En del av KlaraBos löpande verksamhet består av förvärv av fastigheter. En förutsättning för att förvärv ska kunna genomföras är att utbudet på marknaden motsvarar KlaraBos förväntningar och investeringsförmåga vad gäller exempelvis läge och förväntad avkastning. Tillgången till, och efterfrågan på, fastigheter och bygg- rätter, men även faktorer som konkurrens, tillgång till finansiering, planering och lokala föreskrifter kan begränsa koncernens möjligheter att genomföra förvärv på för koncernen förmånliga villkor. Risker i samband med fastighetstransaktioner kan få en negativ inverkan på KlaraBos verksamhet, finansiella ställning och resultat. Exponering Förvärv av fastigheter är förenat med risker kopplade till den för- värvade fastigheten, t.ex. risken för felaktiga antaganden om den förvärvade tillgångens framtida avkastning, risken för bortfall av hyresgäster eller oförutsedda kostnader för hantering av miljökrav. Fastighetstransaktioner kan även leda till betydande transaktions- kostnader som eventuellt inte kan kompenseras för, t.ex. om en transaktion inte fullföljs eller om ett förvärv återgår till följd av att bestämmelser i avtalsvillkoren eller finansieringsförbehåll aktuali- seras. Exponering för risker i samband med fastighetstransaktioner kan få en negativ inverkan på KlaraBos verksamhet, finansiella ställning och resultat. Hantering Vid förvärv görs tekniska, miljömässiga, legala och skattemässiga utredningar av fastigheternas och bolagens status. Dessa görs av både interna och externa resurser, i form av oberoende externa konsulter. Vidare görs marknadsanalyser av potentiellt bestånd och befintliga lokalhyreskontrakt analyseras. FINANSIELLA RISKER Finansiella risker är relaterade till exponering mot fastighetsvärdering, ränta, likviditet och krediter samt övriga finansiella risker. Risker relaterade till valutakurs Beskrivning av risk Med valutarisk avses risken att valutakursförändringar har en negativ effekt på bolagets finansiella ställning, lönsamhet eller kassaflöde. Exponering för valutakursrisk förekommer vid köp av produkter eller tjänster i annan valuta än SEK, som är bolagets redovisningsvaluta. Exponering KlaraBos verksamhet innebär begränsad exponering mot utländska valutor, men exponeringen skulle kunna öka om bolaget återstartar nyproduktionsverksamhet. Hantering KlaraBo hanterar valutarisk dels genom att säkerställa intern kompetens, dels genom att säkra större exponering i främmande valuta med hjälp av valutaderivat för att på så vis minska risken för valutafluktuationer. Se not 3 för vidare information om hantering i enlighet med bolagets finanspolicy. Förändringar i marknadsräntor Beskrivning av risk KlaraBos finansiering sker genom upplåning från kreditinstitut som löper med rörlig ränta. Till följd därav utgörs en av KlaraBos största kostnadsposter av räntekostnader. KlaraBo är därmed exponerad för en ränterisk, dvs. risken för att förändringar i räntorna påverkar KlaraBos räntekostnader och därmed får en negativ effekt på koncernens resultat och kassaflöden. Exponering Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknads- räntor, kreditinstitutens marginaler samt vilken strategi KlaraBo väljer för räntebindning. Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten och de kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens styrränta. Marknadsräntorna kan även komma att påverka den del av KlaraBos skulder som omfattas av ränteswappar. Räntederivaten redovisas till verkligt värde i balansräkningen. I takt med att marknadsräntorna förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde, som inte är kassaflödespåverkande, på räntederivaten. Om marknadsräntorna sjunker kommer marknadsvärdet på KlaraBos räntederivat att minska, vilket har en negativ effekt på KlaraBos resultat. Hantering KlaraBo arbetar med ränterisken dels genom att hålla en god dialog med svenska affärsbanker för att därigenom säkra marknadsmässiga lånevillkor, dels genom att minska ränterisken med hjälp av räntederivat. Finanspolicyn sätter mål gällande ränteexponering för koncernens låneportfölj enligt följande principer: • Genomsnittlig räntebindningstid skall vara minst 3 år. RISKER OCH RISKHANTERING KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 38 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 39 ===== • Räntebindningen skall vara väl spridd med maximalt 30% förfall inom ett år. • Derivatinstrument får endast användas med syfte att hantera finansiella risker. • Derivatinstrument ska i största möjliga mån matcha underlig- gande lån vad gäller beräkningsdatum för interbankränta. Finansiering och refinansiering Beskrivning av risk Med finansierings- respektive refinansieringsrisk avses risken att KlaraBo inte kan erhålla nödvändig finansiering eller att finansiering inte kan förnyas vid utgången av dess löptid, alternativt att den endast kan erhållas eller förnyas till villkor som är mindre förmån- liga för KlaraBo. Exponering En stor del av KlaraBos verksamhet finansieras med externt kapital. KlaraBos finansiering sker genom traditionella banklån med primärt fastighetsinteckningar som säkerhet. Det finns en risk för att ytterligare finansiering inte kommer att erhållas när och om så bedöms erforderligt, att befintliga lån sägs upp till omedelbar betalning eller att nya lån endast kan erhållas på villkor som är mindre förmånliga för KlaraBo. Detta skulle kunna leda till minskade intäkter då KlaraBo inte kan ta tillvara på olika investeringsmöjligheter, alternativt ökade kostnader till följd av dyrare finansiering. I vissa av KlaraBos avtal med långivare finns särskilda åtaganden som KlaraBo måste uppfylla, t.ex. räntetäckningsgrad, belåningsgrad samt soliditet. Om KlaraBo i framtiden skulle komma att bryta mot sådana finansiella villkor eller andra åtaganden kan det ge långivaren en rätt att säga upp lånen till omedelbar betalning, kräva extra amortering eller ta säkerheter i anspråk. Om så sker kan koncernen behöva ta in ytterligare externt kapital för att kunna fullgöra sina åtaganden. Samtliga villkor har varit uppfyllda under räkenskapsåret. Hantering KlaraBo hanterar finansierings- och refinansieringsrisken genom att ha en kontinuerlig god dialog med affärsbanker på marknaden och genom att teckna kreditavtal med diversifierad förfallostruktur. KlaraBo ser också löpande över möjligheten till alternativa finan- sieringskällor. Vidare, KlaraBos finanspolicy sätter mål gällande koncernens låneportfölj där huvudsakliga mål är: • En likviditetsreserv om minst 3 månader ska vid var tid finnas tillgänglig. • Maximalt 30 procent av skulden får förfalla inom en 12-månadersperiod. • Antal långivare gällande banklån bör uppgå till minst tre där ingen enskild långivare långsiktigt får stå för mer än 50 procent av den totala utestående volymen av banklån. • En god spridning i förfallostruktur på skulden ska eftersträvas. Värdet på KlaraBos fastigheter Beskrivning Samtliga fastigheter som innehas av KlaraBo klassificeras som förvaltningsfastigheter och redovisas därmed i balansräkningen till verkligt värde. Verkligt värde fastställs genom en bedömning av marknadsvärdet för varje enskild fastighet. Fastigheternas värde påverkas av ett flertal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå̊ , kontraktslängd och driftkostnader, dels marknadsspecifika såsom avkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Exponering En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en investerare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Värderingen är gjord utifrån vedertagna modeller och vissa antagande om olika parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast säkerställas vid en transaktion mellan två oberoende parter och vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsinter- vall för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Eftersom KlaraBos redovisade tillgångar till övervägande del utgörs av fastigheter skulle en värdeminskning få negativa konsekvenser för koncernen. Ett minskat fastighetsvärde kan medföra en risk att KlaraBo inte erhåller ny finansiering eller att ny finansiering måste ske till ett högre pris än tidigare. Detta kan i sin tur leda till minskade intäkter, eftersom KlaraBo inte kan ta tillvara på olika investeringsmöjligheter, eller ökade kostnader till följd av dyrare finansiering. Ett minskat fastighetsvärde har också en negativ effekt på eget kapital. Känslighetsanalys gällande förvaltningsfastigheter återfinns i not 13. Hantering Extern värdering av fastighetsportföljen sker kvartalsvis. KlaraBo har en god marknadskännedom om fastighetsmarknaden och förvaltningsarbetet sker nära hyresgästerna. Utveckling av fastig- heterna sker ständigt för att både öka intäkter och minska kostnader på olika sätt. Sociala satsningar i bostadsområden medverkar till att öka stabiliteten och tryggheten och leder dessutom till attraktiva bostadsområden, vilket också påverkar fastighetsvärdena positivt. Finansiella riskfaktorer återfinns även i not 3, på sidorna 54-57. RISKER OCH RISKHANTERING KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 39 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 40 ===== Flerårsöversikt nyckeltal Mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Fastighetsrelaterade Hyresintäkter, Mkr 707,6 619,0 577,2 491,4 337,6 Förvaltningsresultat, Mkr 159,1 135,9 124,2 113,4 76,4 Periodens resultat, Mkr 408,1 187,9 -381,5 125,1 640,5 Överskottsgrad, % 56,5 57,5 57,2 55,6 55,2 Reell uthyrningsgrad, % 96,9 97,2 97,8 98,1 98,6 Förvaltningsfastigheter, Mkr* 10 600,8 9 243,9 9 031,9 9 170,7 7 719,3 Marknadsvärde/kvm 19 022 18 469 18 032 18 044 18 527 Total uthyrningsbar yta, tkvm 556,0 499,0 499,5 498,7 416,6 Antal lägenheter i förvaltning 7 434 6 694 6 604 6 533 5 412 Antal lägenheter i projektutveckling 571 974 1 098 1 509 1 494 Finansiella Soliditet, % 45,2 43,6 42,6 44,6 49,3 Belåningsgrad, %* 49,6 51,4 52,2 49,7 41,6 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 2,0 2,1 Räntebindningstid, år 3,0 3,3 3,7 3,4 1,9 Kreditbindningstid, år 2,2 2,1 2,1 2,5 3,2 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 216,1 4 387,8 4 189,1 4 525,6 4 471,9 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie, kr** 1,04 1,01 0,95 0,86 0,93 Eget kapital per aktie, kr 31,7 31,5 30,0 32,9 31,9 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 34,2 33,7 32,0 34,5 33,9 Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 2,8 9,8 10,0 -7,3 98 Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % 1,5 5,4 -7,3 1,7 43 Antal aktier vid periodens utgång före utspädning, miljoner 152,6 130,3 131,1 131,2 131,8 Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljoner 153,7 130,7 131,1 131,7 82,3 *Inkluderar tillgångar och skulder som innehas för försäljning **Historiska tal är omräknade med anledning av företrädesemission KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 40 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 41 ===== Koncernens rapport över totalresultat Mkr Not 2025 2024 1, 2, 3, 4, 5 Hyresintäkter 6 707,6 619,0 Övriga rörelseintäkter 12,8 11,4 Fastighetskostnader 7,8 -313,2 -268,2 Driftnetto 407,2 362,2 Centrala administrationskostnader 8, 9, 10 -55,1 -51,7 Rörelseresultat 352,1 310,5 Finansiella intäkter 12 2,5 4,5 Finansiella kostnader 12 -195,5 -179,1 Förvaltningsresultat 159,1 135,9 Värdeförändringar fastigheter 13 365,4 111,0 Värdeförändringar derivat 14 2,0 26,2 Resultat före skatt 526,5 273,1 Skattekostnad 15 -118,4 -85,2 Årets resultat* 408,1 187,9 Resultat per aktie, kr** 2,66 1,39 * I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför årets resultat för koncernen överensstämmer med årets totalresultat. ** Historiska tal är omräknade med anledning av företrädesemission FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 41 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 42 ===== Koncernens rapport över finansiell ställning Mkr Not 2025-12-31 2024–12-31 1, 2, 3, 4, 5 TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,2 Summa immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,2 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 13 9 587,2 9 243,9 Inventarier 16 3,6 5,5 Summa materiella anläggningstillgångar 9 590,8 9 249,4 Summa anläggningstillgångar 9 591,0 9 249,6 Omsättningstillgångar Kund- och hyresfordringar 3,3 3,5 Övriga fordringar 16,5 393,7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 8,1 10,0 Likvida medel 79,7 143,0 Summa omsättningstillgångar exklusive tillgångar som innehas för försäljning 107,6 550,3 Tillgångar som innehas för försäljning 18 1 013,6 - Summa omsättningstillgångar 1 121,2 550,3 Summa tillgångar 10 712,2 9 799,9 Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 1, 2, 3, 4, 5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 19 Aktiekapital 7,9 6,6 Övrigt tillskjutet kapital 3 611,8 3 604,1 Balanserat resultat inklusive årets resultat 1 220,5 873,5 Summa eget kapital 4 840,2 4 484,2 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 20 4 052,5 3 762,0 Uppskjuten skatteskuld 15 367,4 269,2 Övriga långfristiga skulder 12,7 1,3 Summa långfristiga skulder 4 432,6 4 032,5 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 20 796,7 1 128,2 Derivatinstrument 14 8,5 10,6 Leverantörsskulder 23,9 22,3 Aktuell skatteskuld 15 6,1 15,3 Övriga kortfristiga skulder 3,4 4,3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 111,4 102,5 Summa kortfristiga skulder exklusive skulder direkt relaterade till tillgångar som innehas för försäljning 950,1 1 283,2 Skulder direkt relaterade till tillgångar som innehas för försäljning 18 489,3 - Summa kortfristiga skulder 1 439,4 1 283,2 Summa skulder 5 872,0 5 315,7 Summa eget kapital och skulder 10 712,2 9 799,9 FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 42 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 43 ===== Koncernens rapport över förändring av eget kapital Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 6,6 3 221,6 708,2 3 936,3 Årets resultat – – 187,9 187,9 Nyemission under registrering – 390,9 – 390,9 Kostnader hänförliga till emissioner inkl skatteeffekt – -14,8 – -14,8 Justering tidigare års återköp av aktier – 6,4 -6,4 – Återköp av aktier – – -16,2 -16,2 Utgående eget kapital 2024-12-31 6,6 3 604,1 873,5 4 484,2 Ingående eget kapital 2025-01-01 6,6 3 604,1 873,5 4 484,2 Årets resultat – – 408,1 408,1 Registrering av aktiekapital 1,3 -1,3 – – Nyemission av teckningsoptioner – 8,2 – 8,2 Kostnader hänförliga till emissioner inkl skatteeffekt – -0,9 – -0,9 Justering tidigare års återköp av aktier – 1,7 -1,7 – Återköp av aktier – – -59,4 -59,4 Utgående eget kapital 2025-12-31 7,9 3 611,8 1 220,5 4 840,2 FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 43 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 44 ===== Koncernens rapport över kassaflöde Mkr Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 352,1 310,5 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet (avskrivning på inventarier) 2,1 2,5 Erhållen ränta 2,5 3,9 Betald ränta -185,5 -175,3 Betald skatt -34,2 -23,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 136,9 118,2 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar -3,2 -3,7 Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder 8,7 -32,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 142,4 82,4 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag -804,5 -77,3 Försäljning av förvaltningsfastigheter via bolag 1,1 123,6 Investeringar i förvaltningsfastigheter -172,7 -144,0 Nyproduktionsinvesteringar -2,9 -5,2 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -0,2 -0,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -979,2 -103,1 Finansieringsverksamheten Nyemission netto 383,5 – Nyupptagna finansiella skulder 20 510,0 100,0 Låneupptagningskostnader 20 – -4,5 Amortering av finansiella skulder 20 -60,6 -84,0 Återköp av egna aktier -59,4 -16,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 773,4 -4,7 Periodens kassaflöde -63,3 -25,4 Likvida medel vid årets ingång 143,0 168,5 Likvida medel vid årets slut 79,7 143,0 FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 44 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 45 ===== Moderbolagets resultaträkning Mkr Not 2025 2024 1, 2, 3, 4, 5 Nettoomsättning 21 31,9 25,5 Övriga externa kostnader 9 -23,3 -22,3 Personalkostnader 8 -24,8 -21,3 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 16 -0,2 -0,2 Rörelseresultat -16,4 -18,4 Resultat från andelar i koncernföretag 11 161,2 562,6 Ränteintäkter och liknande resultatposter 12 248,0 291,5 Värdeförändringar derivat 4,5 38,0 Räntekostnader och liknande resultatposter 12 -186,9 -238,5 Resultat efter finansiella poster 210,3 635,3 Erhållna koncernbidrag 42,3 18,4 Resultat före skatt 252,7 653,7 Skattekostnad 15 -1,1 -14,8 Årets resultat 251,5 639,0 FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGET KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 45 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 46 ===== Moderbolagets balansräkning Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 1, 2, 3, 4, 5 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 16 0,3 0,4 Summa materiella anläggningstillgångar 0,3 0,4 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 22 2 327,8 2 444,2 Fordringar hos koncernföretag 21 3 227,0 2 751,1 Uppskjutna skattefordringar 15 1,8 2,7 Summa finansiella anläggningstillgångar 5 556,5 5 198,0 Summa anläggningstillgångar 5 556,8 5 198,4 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 21 1 002,3 964,9 Övriga fordringar 6,3 4,7 Fordran för tecknat men ej inbetalt aktiekapital – 381,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 2,8 2,8 Summa omsättningstillgångar 1 011,5 1 353,8 Kassa och bank 27,3 131,5 Summa tillgångar 6 595,6 6 683,6 Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 1, 2, 3, 4, 5 EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital 19 Bundet eget kapital Aktiekapital 7,9 6,6 Aktiekapital under registrering – 1,3 Summa bundet eget kapital 7,9 7,9 Fritt eget kapital Överkursfond 3 611,8 3 604,4 Balanserat resultat 444,5 -135,0 Årets resultat 251,5 639,0 Summa fritt eget kapital 23 4 307,9 4 108,4 Summa eget kapital 4 315,8 4 116,3 Långfristiga skulder Skulder till koncernföretag 21 1 933,3 2 215,0 Derivat 8,5 13,0 Summa långfristiga skulder 1 941,8 2 228,0 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag 21 328,7 322,4 Leverantörsskulder 2,0 3,0 Aktuell skatteskuld 15 0,2 0,1 Övriga kortfristiga skulder 0,3 0,7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 6,8 13,1 Summa kortfristiga skulder 338,0 339,3 Summa skulder 2 279,8 2 567,3 Summa eget kapital, avsättningar och skulder 6 595,6 6 683,6 FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGET KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 46 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 47 ===== Moderbolagets förändring av eget kapital Moderbolagets kassaflödesanalys Mkr Aktie- kapital Aktiekapital under registrering Överkurs- fond Övrigt fritt eget kapital Summa eget kapital Belopp vid årets ingång 2024-01-01 6,6 – 3 223,0 -112,4 3 117,2 Årets resultat – – – 639,0 639,0 Nyemission – 1,3 389,6 – 390,9 Kostnader hänförliga till emissioner – – -18,6 – -18,6 Skatteffekt på emissionskostnader – – 3,8 – 3,8 Justering tidigare års återköp av aktier – – 6,4 -6,4 0,0 Återköp av aktier – – – -16,2 -16,2 Belopp vid årets utgång 2024-12-31 6,6 1,3 3 604,4 504,0 4 116,3 Belopp vid årets ingång 2025-01-01 6,6 1,3 3 604,4 504,0 4 116,3 Årets resultat 251,5 251,5 Registrering av aktiekapital 1,3 -1,3 – – 0,0 Nyemission av teckningsoptioner – – 8,2 – 8,2 Kostnader hänförliga till emissioner inkl skatteeffekt – – -0,9 – -0,9 Återköp av aktier – – – -59,4 -59,4 Belopp vid årets utgång 2025-12-31 7,9 – 3 611,8 696,1 4 315,8 Mkr Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Rörelseresultat -16,4 -18,4 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet (avskrivning på inventarier) 0,2 0,2 Erhållen ränta 10,4 12,7 Betald ränta -6,2 27,7 Betald skatt -0,1 0,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -12,1 22,3 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar 535,4 154,9 Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder -194,0 -424,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten 329,4 -247,0 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -0,1 – Förvärv av dotterföretag – -6,4 Kassaflöde från investeringsverksamheten -0,1 -6,4 Finansieringsverksamheten Nyemission, netto 383,5 – Förändring långfristiga koncernmellanhavanden -757,6 245,0 Återköp av egna aktier -59,4 -16,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 433,5 228,8 Periodens kassaflöde -104,1 -24,6 Likvida medel vid årets ingång 131,5 156,0 Likvida medel vid årets utgång 27,3 131,5 FINANSIELLA RAPPORTER MODERBOLAGET KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 47 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 48 ===== Noter Not 1 Allmän information KlaraBo förvärvar, äger, utvecklar och förvaltar bostäder i attraktiva orter. Bolagets aktier är registrerade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap list. KlaraBo startade sin verksamhet 2017, har huvudkontor i Malmö och agerar över hela landet. Från och med 1 januari 2019 följer KlaraBo de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningen av dessa (IFRIC). Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor terings rekommendation RFR 1, Kompletterande redo- visnings regler för koncernen, tillämpats. KlaraBo Sverige AB, org nr 559029-2727, har sitt säte i Malmö. Bolagets besöksadress är Hyllie Vattenparksgata 11A , Malmö. Denna års- och koncernredovisning har godkänts av styrelsen den 2 april 2026 och kommer att föreslås att fastställas av årsstämman den 29 april 2026. Not 2 Sammanfattning av väsentliga redovisningsprinciper De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna koncernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat anges. De finansiella rapporterna presenteras i miljontal svenska kronor avrundat till en decimal. Siffror och procenttal som presenteras på enskilda rader summerar därför inte alltid med de avrundade summor som presenteras i samma räkning. Grund för rapporternas upprättande Koncernredovisningen för KlaraBo-koncernen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) och tolkningar som utfärdats av IFRS Interpretations Committee (IFRS IC) såsom de antagits av Europeiska unionen (EU). Vidare tillämpar koncernen Årsredovisningslagen (ÅRL) och RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, utfärdad av Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar Års- redovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncernen anges de i separat avsnitt, sist i denna not. Koncern- redovisningen har upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden förutom vad beträffar förvaltningsfastigheter samt vissa finansiella tillgångar och skulder (inklusive derivatinstrument) som värderas och redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS Redo- visningsstandarder kräver att bolagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt antaganden om redovisningsprinciperna och redovisade belopp såsom tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och antaganden ska baseras på historiska erfaren- heter och andra faktorer som bedöms rimliga under rådande omständig heter. Koncernledningen ska ta hänsyn till utveckling och rådande information om koncernens väsentliga redovisnings- principer, samt bedöma valet och tillämpningen av dessa. De områden som innefattar en hög grad av bedömning som är komplexa, eller sådana områden där antaganden och uppskattningar är av väsentlig betydelse för koncernredovisningen, anges i not 4. Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga standarder som inte har tillämpats i förtid Nya standarder vilka trätt i kraft 2025 Vid upprättande av koncernredovisningen används samma redo visnings- och värderingsprinciper såsom de beskrivits i års - redovisningen för 2024. Nya EU godkända och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee för tillämpning från och med 1 januari 2025 har inte påverkat KlaraBos resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Nya standarder som träder i kraft 2026 och framåt International Accounting Standards Board (IASB) har publicerat en ny redovisningsstandard IFRS 18 Presentation och upplys- ningar i finansiella rapporter, som ska ersätta IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Standarden träder i kraft den 1 januari 2027 med retroaktiv tillämpning. Tidigare tillämpning är tillåten. IFRS 18 innebär främst förändringar inom följande nyckelområden: - En ny uppdelning för resultaträkningen med indelning i tre kategorier - rörelse, investering och finansiering samt nya obliga- toriska delsummor. Rörelseresultat är en obligatorisk delsumma som i IFRS 18 inkluderar värdeförändringar för förvaltningsfastigheter, vilket är en ändrad klassificering jämfört med idag . - Kassaflödesanalysen kommer att förändras avseende hur erhållen och betald ränta presenteras. Betalda räntor kommer att presenteras som kassaflöden i finansieringsverksamheten och erhållna räntor som kassaflöden i investeringsverksamheten, vilket är en förändring från nuvarande presentation som en del av kassaflöden från den löpande verksamheten. - Införande av utökade upplysningar för vissa resultatmått som rapporteras utanför de finansiella rapporterna. Dessa benämns resultatmått som definieras av företagsledningen, managment performance measures (MPM:s). - De poster som presenteras i räkningarna kan ändras som ett resultat av nya krav på aggregering och disaggregering av information i de finansiella rapporterna och noterna. KlaraBo har påbörjat arbetet med att utvärdera konsekvenserna av att tillämpa den nya standarden på de finansiella rapporterna. Koncernredovisning Dotterbolag Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestäm- mande inflytande. Koncernen har bestämmande inflytande över ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och kan påverka avkastningen genom forts. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 48 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 49 ===== NOTER Not 2, forts. sitt bestämmande inflytande i företaget. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestäm- mande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncern redovisningen från och med den dag det bestämmande inflytandet upphör. Innehav utan bestämmande inflytande i dotterföretagens resultat och eget kapital redovisas separat i koncernens rapport över totalresultat, rapport över förändringar i eget kapital och rapport över finansiell ställning. Rörelseförvärv och tillgångsförvärv Vid ett förvärv görs en bedömning av om förvärvet utgör ett rörelse- eller tillgångsförvärv. Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv vilka kriterier som är uppfyllda. Företag kan välja att utföra ett ”koncentrationstest” som, om det visar på att förvärvet är ett tillgångsförvärv, innebär att ingen ytterligare bedömning krävs. Om hela det verkliga värdet av de förvärvade bruttotillgångarna i allt väsentligt kan hänföras till en tillgång eller en grupp av liknande tillgångar visar det frivilliga testet att förvärvet utgör ett tillgångsförvärv. Om testet genomförs och det inte går att visa på att det är ett tillgångsförvärv måste vidare bedömning göras för att avgöra huruvida förvärvet är ett rörelseförvärv eller ej. Vid tillgångsförvärv fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsvärdet redovisas vid tillgångsförvärv, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Full uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader som uppkommer efter förvärvet. Förvärvade förvaltningsfastigheter redovisas vid nästkommande bokslutsdag till verkligt värde, vilket kan avvika från anskaffningsvärdet. Förvärvsmetoden används för redovisning av rörelseförvärv. Förvärvsmetoden innebär att förvärv av bolag betraktas som en transaktion varigenom det förvärvande bolaget (moderbolaget) indirekt förvärvar det förvärvade bolagets (dotterbolagets) till- gångar och skulder. Köpeskillingen för förvärvet utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats av koncernen. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommen villkorad köpeskilling. Villkorade köpeskillingar redovisas till verk- ligt värde vid förvärvstidpunkten. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. Identifierbara förvärvade tillgångar och övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis till verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör kon cernen om innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade bolaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade bolagets nettotillgångar. Det belopp varmed köpeskilling, eventuellt innehav utan bestäm- mande inflytande samt verkligt värde på förvärvsdagen på tidigare aktieinnehav överstiger verkligt värde på koncernens andel av identifierbara förvärvade nettotillgångar, redovisas som goodwill. Om beloppet understiger verkligt värde för det förvärvade bolagets tillgångar redovisas mellanskillnaden direkt i rapporten över totalresultat. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncern redovisningen det förvärvade bolagets intäkter, kostnader, identifierbara tillgångar och skulder samt eventuell uppkommen goodwill. Baserat på KlaraBos affärsmodell som går ut på att förvärva, bygga och utveckla fastigheter, är samtliga förvärv som KlaraBo gör att betrakta som tillgångsförvärv. Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostnader och orealiserade vinster och förluster som uppkommer från koncern- interna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättande av koncernredovisningen. Orealiserade vinster som uppkommer vid transaktioner med joint ventures elimineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel i företaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster men endast i den utsträckning det inte finns indikation på nedskrivningsbehov. Funktionell valuta Koncernredovisningen presenteras i svenska kronor, vilket också är moderbolagets funktionella valuta. För varje juridisk person i koncernen är den funktionella valutan också svenska kronor. Intäkter Hyresintäkter KlaraBo klassificerar idag hyresavtal i sin helhet som operationella hyresavtal och redovisar sina hyresintäkter som operationell leasing. Hyresintäkter inklusive eventuella avdrag eller tillägg aviseras i förskott och periodi sering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkt. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller förväntas komma att erhållas. Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultat- räkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Förskottshyror redo visas som förutbetalda hyresintäkter. I hyresintäkterna ingår i vissa fall fakturerade tillägg såsom exempelvis el, värme och fastighetsskatt. I de fall en hyresgäst under viss tid medges reducerad hyra och under annan tid högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra linjärt över hyreskontraktets löptid såvida hyresreduktionen inte beror på successiv inflyttning eller liknande. Intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas som intäkt den period ersättningen erhållits, i de fall inga ytterligare prestationer krävs från KlaraBos sida. Intäkter från ersättning avseende hyres gäst anpassningar som faktureras hyres tagaren för genomförda lokal-/bostadsanpassningar redo- visas i form av förhöjd hyra över hela eller delar av hyresperioden. Oavsett angreppssätt utgör intäkten för detta en hyra och ska redovisas som en hyresintäkt i enlighet med IFRS Redovisnings- standarder 16. Analys har genomförts av intäktsredovisningen utifrån IFRS Redovisningsstandarder 15 Intäkter från avtal med kunder där KlaraBo undersökte avgränsningen mellan redovisning av intäkter enligt IFRS Redovisningsstandarder 16 Leasing avtal och IFRS Redovisningsstandarder 15 Intäkter från avtal med kunder. Bedömning har gjorts att andelen av servicetjänster utgör en icke väsentlig del och därför görs ingen separering av intäkterna för tjänster för redovisning enligt IFRS Redovisningsstandarder 15. Dessa intäkter redovisas enligt IFRS Redovisningsstandarder 16 vilket innebär att intäkten för servi- cetjänster periodiseras på samma principer som hyresintäkterna. Det är vår uppskattning att detta inte leder till väsentliga skillnader i belopp eller tidpunkt för hur intäkten hade redovisats enligt IFRS Redovisningsstandarder 15. Utfakturerad fastighetsskatt redovisas som intäkt i den period den avser. forts. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 49 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 50 ===== NOTER Not 2, forts. Rörelsesegment och segmentsrapportering KlaraBo har tidigare identifierat två rörelsesegment; Fastighetsförvaltning och Projektutveckling. Eftersom beslut fattats att tillfälligt pausa nyproduktionen så uppgår inte segmentet Projektutveckling till de kvantitativa gränsvärden om 10 procent (avseende intäkter, resultat eller tillgångar) som anges i IFRS Redovisningsstandarder 8 Rörelsesegment (punkt 13). Därmed betraktas hela KlaraBos verksamhet som ett segment och någon uppdelning redovisas inte. Utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Monetära tillgångar räknas om till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräk- ningarna redovisas i rapporten över totalresultat. Rörelserelate- rade kursvinster och förluster redovisas i rörelseresultatet. Ersättningar till anställda Samtliga pensionsplaner i KlaraBo redovisas som avgiftsbe- stämda. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till offentligt eller privat administrerade pensionsförsäk- ringsplaner på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. KlaraBo har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda. Avgifterna redovisas som personalkostnader när de för- faller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av framtida betalningar kan komma KlaraBo tillgodo. Incitamentsprogram Bolaget har ett incitamentsprogram i form av teckningsoptioner riktat till ledande befattningshavare. Teckningsoptionerna har överlåtits till deltagarna till marknadsmässigt pris beräknat enligt Black & Scholes värderingsmodell. Då optionerna förvärvats till verkligt värde föreligger ingen förmån och programmet medför ingen personalkostnad enligt IFRS 2. Erhållen premie redovisas mot fritt eget kapital. Vid utnyttjande redovisas teckningslikviden som en ökning av aktiekapitalet och överkursfonden. Inkomstskatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell inkomstskatt Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från det redovisade resultatet genom att det justerats för ej skatteplik- tiga och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt redovisas i rapport över totalresultat utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skatte mässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skatte fordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skattebetalningar i framtiden. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Följande temporära skillnader beaktas inte i KlaraBo: • Första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. • Temporära skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intressebolag som inte förväntas bli återförda inom över skådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar och skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Det bokförda värdet på koncernens förvaltningsfastig- heter antas realiseras genom försäljning. Skattesatsen på vinsten är den som skulle gälla på en direkt försäljning av fastigheten som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning oavsett om koncernen skulle strukturera försäljningen via avyttring av dotter- bolag, vilket skulle kunna innebära en annan skattesats. Den uppskjutna skatten beräknas sedan utifrån respektive temporära skillnader och skattekonsekvenser som härrör från försäljning. Vid redovisning av ett förvärv av tillgångar redovisas ingen upp- skjuten skatt på eventuella övervärden. Samtliga av koncernens genomförda förvärv har klassificerats som förvärv av tillgångar, varför ingen uppskjuten skatt initialt redovisats hänförlig till fastigheter avseende dessa förvärv. Materiella anläggningstillgångar Inventarier Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköps- priset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjande- period. Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskriv- ningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Beräknande nyttjandeperioder, år: Inventarier 3–10 Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastigheter avses en fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Även fastigheter under uppförande hänförs till denna kategori. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redo- visas därefter i balansräkningen till verkligt värde i enlighet med IAS40. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i rapporten över totalresultat på raden värdeförändring förvaltningsfastigheter. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med forts. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 50 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 51 ===== NOTER Not 2, forts. värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet, om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till perio- dens investeringar. Marknadsvärdet tas fram till varje kvartal. KlaraBo värderar 100 procent av sitt fastighetsbestånd externt. Uppdatering sker kvartalsvis genom att befintliga värderingar uppdateras med aktuella hyror, vakanser samt marknadsdata från extern oberoende värderare, i form av nivåer på direktavkastning samt drift- och underhållskostnader. Förvaltningsfastigheter är i nivå 3 enligt värderingshierarkin. Vid förvärv av fastigheter eller bolag bokförs transaktionen vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och förmåner som följer av ägandet normalt övergår den dagen. Till redovisat värde läggs även tillkommande utgifter, dock endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Orealiserad värdeökning för förvaltningsfastigheter i projektutveckling Koncernen genomför marknadsvärdering och intäktsför 20 procent av skillnaden mellan verkligt värde vid färdigställande och totala uppskattade produktionskostnader vid färdigställande den dag då (i) bygglov har erhållits, och (ii) bindande entreprenadavtal har ingåtts med en/flera entreprenör/er. Detta då erhållna bygglov tillsammans med tecknat entreprenadavtal dels motsvarar en reell värdeökning för projektet, dels att KlaraBo, baserat på beprövad affärsmodell, med stor sannolikhet kan prognosticera utfallet av projektet vid sådan tidpunkt. Bedömning av projektets verkliga värde kan dels ske av extern värderingsman, dels av Projekt- utvecklings organisa tionen utifrån projektkalkyl. I takt med upparbetning sker sedan beräkning av orealiserad värdeförändring utifrån färdigställandegraden. Färdigställande- graden beräknas som nedlagda uppdragsutgifter per balans dagen i relation till de totalt beräknade uppdragsutgifterna för att fullgöra projektet. När 50 procent av kostnaderna realiserats bokas ytterligare 30 procent av skillnaden mellan verkligt värde och kostnaderna upp i resultaträkningen. När slutbesked erhållits av byggnadsnämnden bokas resterande 50 procent. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i rapporten över finansiell ställning inkluderar bland tillgångarna innehav av likvida medel, kund- och hyresfordringar, räntederivat redovisade till verkligt värde via resultatet samt övriga fordringar. Redovisning av koncernens finansiella skulder består i huvudsak av räntebärande skulder, räntederivat redovisade till verkligt värde via resultatet, leveran- törsskulder samt övriga kortfristiga skulder. Redovisning och borttagande Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Transaktioner med finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen som är den dag då koncernen förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgångarna. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och företaget har presterat enligt överenskommelse. Skulder redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala även om faktura ännu inte har mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura har mottagits. En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställning (helt eller delvis) när rättigheterna i avtalet har realiserats eller förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över den. En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställ- ning (helt eller delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. En finansiell tillgång och en finansiell skuld nettoredovisas i r apporten över finansiell ställning när det föreligger en legal rätt att kvitta de redovisade beloppen och avsikten är att antingen reglera nettot eller att realisera tillgången samtidigt som skulden regleras. Klassificering och värdering av finansiella tillgångar/skuldinstrument Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaff- ningsvärde. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader. Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Tillgångarna omfattas av en förlustreservering av förväntade kreditförluster. Effektivräntan är den ränta som exakt diskonterar de uppskattade framtida utbetalningarna under den förväntade löptiden för den finansiella tillgången (eller finansiella skulden) till redovisat bruttovärde för en finansiell tillgång (eller till det upplupna anskaffningsvärdet för en finansiell skuld). Vid beräkning av effektivräntan ska de förväntade kassaflödena uppskattas genom att beakta samtliga avtalsvillkor för det finansiella instrumentet men ska inte beakta de förväntade kreditförlusterna. Beräkningen innefattar alla avgifter som betalats eller erhållits av avtalsparterna, som är en integrerad del av effektivräntan; transaktionskostnader och alla andra premier eller rabatter. Tillgångar med kort löptid diskonteras inte då de enbart uppgår till oväsentliga belopp. Denna kategori omfattar hyresfordringar, kundfordringar och likvida medel. Kundfordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt. Övriga fordringar klassifi- ceras som långfristiga fordringar om innehavstiden är längre än ett år och om de är kortare som övriga fordringar. Finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde ingår i omsättnings tillgångar, med undantag av de poster med förfallo- dag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Här omfattas nedskrivningen av hyresfordringar. KlaraBo tillämpar den förenklade metoden där metoden för kund- och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer (till exempel försämrad kon junktur, ökad aktivitet i bygg- och uthyrningsverksamheten eller en större andel äldre lägenheter i fastighetsbeståndet) enligt en förenklad förlustandelsmetod. En förlustreserv redovisas för fordringens eller tillgångens förväntade återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Koncernens kunder är generellt sett en homogen grupp med likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt bedöms kollektivt för forts. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 51 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 52 ===== NOTER Not 2, forts. samtliga kunder. Eventuella större enskilda fordringar, alternativt enskilda innehav, bedöms dock per motpart/innehav. Koncernen skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Klassificering och värdering av finansiella skulder Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upp- lupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transaktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de enligt effektivräntemetoden. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga skulder har en löptid kortare än 1 år. Klassificering och värdering av derivat Derivat redovisas initialt till verkligt värde innebärande att transaktionskostnader belastar periodens resultat. Efter den initiala redovisningen värderas derivatinstrument till verkligt värde, och värdeförändringar på derivatinstrument redovisas i koncernens rapport över totalresultat. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning. KlaraBo innehar ränteswappar, vilka klassificeras till verkligt värde via resultatet där verklig värdeförändring redovisas i resultatet. Ränteswappar har anskaffats för att motverka kassa- flödesrisker för ränteexponeringar på skulder som koncernen är utsatt för. Derivat med ett positivt respektive negativt värde redovisas som finansiell tillgång eller finansiell skuld. Låneutgifter Låneutgifter som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion eller produktion för större ny-, till- eller ombyggnader av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffnings- värde. Aktivering av låneutgifter sker under förutsättningen att det är sannolikt att de kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och att kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Eventuellt tillkommande pantbrevskostnader hanteras på samma sätt som låneutgifter. Alla andra lånekostnader kostnadsförs när de uppstår. Eget kapital Aktiekapital Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. KlaraBo innehar stamaktier av serie A och B. Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital utgörs av kapital tillskjutet av koncernens ägare, till exempel överkurs vid aktieteckning och erhållet aktieägartillskott samt ersättning i samband med försäljning av utfärdade teckningsoptioner. Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Balanserade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen minskat med potentiella lämnade utdelningar vilka redovisas som minskning av eget kapital och skuld efter det att årsstämman/ extra bolagsstämma godkänt utdelningen. Nyemission Nyemissioner genomförs för att kapitalisera koncernen. En nyemission ökar det egna kapitalet (aktiekapital och övrigt till skjutet kapital) och tillämplig tillgångspost beroende på om tillskjuten tillgång är kontanter eller apport. Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission av nya stamaktier eller tecknings optioner redo visas i eget kapital som ett avdrag från emissions likviden. Avsättningar och eventualförpliktelser En avsättning redovisas i rapporten över finansiell ställning när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse till följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av eko- nomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. En avsätt- ning ska göras med det belopp som är den bästa uppskattningen av det som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen vid rapportperiodens slut. En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av osäkra framtida händelser. Eventualförpliktelser redovisas också när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resur- ser kommer att krävas eller att det ej tillförlitligt kan beräknas. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredo- visningslagen och tillkommande information i enlighet med Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer, vilket innebär att moderbolaget i årsre- dovisningen för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända IFRS Redovisningsstandarder och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS Redovisningsstandarder som ska göras. Följande skillnader finns mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper: Klassificering och uppställningsformer Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1 Utformning av finansiella rapporter som tillämpas vid utform- ningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital. Dotterbolag Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget i enlighet med anskaffningsvärdesmetoden. Detta innebär att transaktionskost- nader inkluderas i det bokförda värdet för innehav i dotterbolaget. Det bokförda värdet prövas årsvis mot dotterbolagets egna kapital. Intäkter Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotterbolag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar forts. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 52 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 53 ===== NOTER Not 2, forts. och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella uppskrivningar. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgens förbindelser till förmån för dotterbolag. Finansiella garan- tier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal till- lämpar moderbolaget RFR 2 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IFRS Redovisningsstandarder 9 när det gäller ställda garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS Redovisningsstandarder 9 i moderbolaget som juridisk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaffnings- värdemetoden. I moderföretaget värderas finansiella tillgångar vid första redovisningstillfället till anskaffningsvärde, inklusive eventuella transaktionskostnader som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången. Värdering av finansiella tillgångar Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovis- ningstillfället till anskaffningsvärde (med avdrag för eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar). Finansiella omsättningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället enligt lägsta värdets princip (det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen). Värdering av finansiella skulder Långfristiga finansiella skulder redovisas till upplupet anskaff- ningsvärde. Utgifter som är direkt hänförliga till upptagande av lån korrigerar lånets anskaffningsvärde och periodiseras enligt effektiv räntemetoden. Kortfristiga skulder redovisas till anskaffningsvärde. Derivatinstrument med negativt värde och för vilka säkringsredovisning inte tillämpas redovisas som finansiella skulder och värderas till detta värde. Skatter I moderföretaget redovisas obeskattade reserver inklusive upp skjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer Bolaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Aktieägartillskott redovisas mot eget kapital hos mottagaren och andelar i dotterbolag hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Vid redovisning av koncernbidrag kan ett bolag tillämpa antingen huvudregeln eller alternativregeln. KlaraBo tillämpar alternativregeln, vilket innebär att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 53 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 54 ===== NOTER Not 3 Finansiella riskfaktorer KlaraBo är exponerad för finansiella risker vilka framgår nedan. Koncernens finansavdelning identifierar, utvärderar och i vissa fall säkrar finansiella risker i nära samråd med styrelsen. Styrelsen upprättar skriftliga policys såväl för den övergripande riskhanteringen som för specifika områden såsom valutarisk, r änterisk, kreditrisk och användning av derivatinstrument. Till höger beskrivs koncernens exponering mot finansiella risker och hur dessa risker kan påverka koncernens framtida finansiella resultat. Risk Exponering uppstår från Hantering Valutarisk Framtida affärstransaktioner. Redovisade finansiella tillgångar som inte är uttryckta i svenska kronor (kr). Potentiell valutasäkring genom valutaderivat. Ränterisk Långfristig upplåning med rörlig ränta. Hel eller delvis räntesäkring genom räntederivat och eventuellt fasträntelån. Kreditrisk Likvida medel, derivatinstrument och kund- och hyresfordringar. Finansiella motparter med hög kreditvärdighet, kreditupplysning, borgensman och deposition. Kapitalrisk Upplåning och övriga skulder. Bindande kreditlöften och etablering av starka relationer med kreditgivare KlaraBo-koncernens resultat och finansiella ställning kan komma att avvika, positivt såväl som negativt, med anledning av ovan nämnda risker. De finansiella riskerna avser bland annat påverkan av förändrade räntekostnader för de lån som löper med rörlig ränta, risken i att koncernen inte har tillgång till önskad finansiering för kommande projekt eller låneförfall samt att koncernen på kort sikt inte har likviditet att täcka de betalningsåtaganden som finns. Valutarisk Med valutarisk avses risken för att förändrade valutakurser negativt påverkar koncernens balansräkning och resultaträkning. Valutarisk består av dels transaktionsexponering, dels omräk- nings exponering. Transaktionsexponering Med transaktionsexponering avses påverkan på nettoomsättning och kostnader där bolag har försäljning/inköp i annan valuta än den funktionella valutan. KlaraBo har per bokslutsdagen ingen omräkningsexponering. Enligt koncernens finanspolicy ska valutarisken hanteras enligt följande: • Vid köp av varor och tjänster med framtida betalning i utländsk valuta ska valutarisken för belopp överstigande 10 Mkr elimi- neras genom användandet av valutaterminer. KlaraBo har för närvarande ingen valutarisk av väsentlig karaktär då den främst är kopplad till eventuell nyproduktion. Ränterisk och räntebindning Räntekostnader är en väsentlig kostnadspost för koncernen och koncernens främsta ränterisk uppstår genom långfristig upplåning med rörlig ränta där koncernens kassaflöden exponeras. Resulta- tet är känsligt för högre räntekostnader från upplåning till följd av ränteförändringar där räntekostnaderna främst påverkas av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt vilken strategi koncernen väljer för räntebindning. Den genomsnittliga räntenivån på räntebärande skulder per 31 december 2025 uppgick till drygt 3,7 procent, inklusive ränte swappar. Koncernens räntederivat redovisas till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning. I takt med att marknads- räntorna förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten. Om marknadsräntorna sjunker kommer marknadsvärdet på KlaraBos räntederivat att minska, vilket har en negativ effekt på KlaraBos resultat. Möjlighet till nettning av derivat gällande förpliktelser gentemot samma motpart finns. Koncernen har gröna banklån vars marginal delvis är kopplad till uppfyllandet av förutbestämda KPI:er. Uppfyllandegraden påverkar marginalen i form av ränterabatt eller räntepåslag. Vid full måluppfyllelse reduceras marginalen med 0,025-0,06 procentenheter. Vid partiell måluppfyllelse kan en lägre reduktion erhållas, medan utebliven måluppfyllelse kan medföra att ingen rabatt utgår eller att marginalen ökar med upp till 0,025-0,06 procent enheter. För närmare information om KPI:er, mål och utfall hänvisas till hållbarhetsrapporten. forts. KLARABO ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 54 INNEHÅLL INTRODUKTION STRATEGI AKTIEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ===== SIDA 55 =====