Kvartalsrapport Q1 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  1 | 33 
 
Q1 
 
Delårsrapport  
januari-mars 2024 
 
 
 
 
 
 
 
Januari – mars   
• Intäkterna uppgick till 156,7 mkr (142,9), en ökning med 
10 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. 
• Driftnettot uppgick till 73,4 mkr (67,4), motsvarande en ökning med 
9 procent jämfört med samma kvartal föregående år. 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 20,2 mkr (15,0), en ökning med 
35 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. 
• Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -45,3 mkr 
(-174,1) och för derivat till 44,2 mkr (-41,6). 
 
 
 • Resultatet uppgick till 3,7 mkr (-160,6), motsvarande  
0,03 kr per aktie (-1,22). 
• Belåningsgraden uppgick per 31 mars till 52,6 procent (51,2) med 
en snittränta om 3,5 procent (3,5). Bolaget finansieras endast med 
bankbelåning. 
• Substansvärde per aktie uppgick till 31,7 kr (33,3). 
 
Perioden i korthet 
Väsentliga händelser  
• Generella hyreshöjningar för 2024 blev i genomsnitt 5,3 procent för 
bostäder. Samtliga höjningar förväntas vara genomförda under 
andra kvartalet. 
• Nyupptaget banklån om 40 mkr till en marginal under 
låneportföljens genomsnittsmarginal. 
• Genomförda aktieåterköp inom ramen för det mandat om totalt 30 mkr 
som styrelsen givit för 2024. 
• Konvertering av en råvind till nya lägenheter helt färdigställd i 
Helsingborg. 
Långsiktigt substansvärde  
per aktie, kr 
Ökning av 
förvaltningsresultat, % 
Reell  
uthyrningsgrad, % 
Andel räntesäkring  
skuldportfölj, % 
 
Genomsnittsränta, % 
31,7 
  
34,7 97,8 
  
79,4 3,53 
Nyckeltal – för fullständig nyckeltalstabell se sidan 24 
 
2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec
Förvaltningsresultat, mkr 20,2 15,0 124,2
Periodens resultat, mkr 3,7 -160,6 -381,5
Marknadsvärde/kvm 17 990 17 923 18 032
Överskottsgrad, % 46,9 47,2 57,2
Reell uthyrningsgrad, % 97,8 98,4 97,8
Soliditet, % 42,6 43,9 42,6
Belåningsgrad, % 52,6 51,2 52,2
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8
Andel räntesäkrad portfölj, % 79,4 79,6 79,9
Räntebindningstid, år 3,5 4,3 3,7
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,15 0,11 0,95
Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,03 -1,22 -2,91
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,7 33,3 32,0

===== SIDA 2 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  2 | 33 
 
VD-ord 
Stabiliserade fastighetsvärden 
och kraftigt ökat 
förvaltningsresultat 
 
Året har inletts på ett tillfredställande sätt för KlaraBo mycket tack vare att vi fick igenom en stor 
andel av den årliga hyresförhandlingen per första januari. Förvaltningsresultatet steg med 35 
procent tack vare hyreshöjningar och löpande uppgraderingar av våra bostäder, enligt vårt 
bevisade affärskoncept. De hyresförhandlingarna som inte fastställdes till årsskiftet är nu i 
princip avslutade och genomförs under andra kvartalet och resulterar i att våra hyror i snitt höjts 
med drygt 5,3 procent under 2024. De finansiella kostnaderna är i nivå med första kvartalet 
föregående år tack vare våra höga andel räntesäkrade banklån om 80 procent, men också tack 
vare ett mer stabilt ränteläge på marknaden. 
Det första kvartalet är säsongsmässigt det kvartal med högst kostnader till följd av högre driftkostnader 
för värme, el och snöröjning. I år blev dessa kostnader för jämförbart bestånd något högre än 
motsvarande kvartal för ett år sedan då flera prisjusteringar trätt i kraft för bland annat värme, vatten 
och avfallshantering. Vissa prisjusteringar från dessa samhällsaktörer har varit så höga som 25 – 30 
procent, kostnader vi behöver föra vidare till våra hyresgäster för att skapa en sund, stabil och lönsam 
verksamhet. Tack vare ökade intäkter steg driftnettot med 9 procent jämfört med första kvartalet 
föregående år. 
Fortsatt värdeskapande i beståndet 
KlaraBo har som mål att genom aktiv förvaltning och materiella investeringar uppnå en hyresutveckling 
som överstiger den allmänna årliga hyreshöjningen. För att nå detta mål är en central del i vår strategi 
att förvärva och utveckla befintliga, ofta äldre, bostadsfastigheter i tillväxtregioner över hela landet. 
Samtidigt som hyresintäkterna i dessa lägenheter ökar via standardhöjande uppgraderingar sänks drift- 
och underhållskostnader bland annat tack vare mer energisnåla hållbara lösningar. De standardhöjande 
åtgärderna tillsammans med den generella hyreshöjningen bidrog till att hyresvärdet för våra bostäder 
ökade med 1,2 procentenheter under första kvartalet jämfört med en generell hyreshöjning om 0,6 
procentenheter. 
Något ökat avkastningskrav men stabilisering av fastighetsvärden 
Under kvartalet ökade avkastningskravet på vårt fastighetsbestånd med ytterligare i snitt cirka 8 
baspunkter till 4,8 procent. Värdenedgången i fastighetsbeståndet var betydligt mindre än första 
kvartalet föregående år vilket visar att vi har en stabilisering i fastighetsvärdena och att trenden med 
sjunkande värden bromsar in. I vår känslighetsanalys motsvarar förändringen i avkastningskrav isolerat 
teoretiskt en värdenedgång runt 153 mkr. Med stöd av årets hyresförhandlingar, en aktiv förvaltning 
samt koncernens löpande värdeskapande åtgärder genom investeringar begränsades dock 
värdenedgången till drygt 45 mkr. 
Med en snitthyra om låga 1130 kr/kvm för den oförädlade delen av beståndet, vilket är betydligt under 
generell marknadsnivå, finns alltså betydande utrymme framöver för fortsatt värdeskapande. 
Aktivt arbete för att säkra ett långsiktigt värdeskapande 
Vi ska fortsätta växa vårt förvaltningsbestånd dels via förvärv, dels expandera via nyproduktion över tid. 
Även om KlaraBo i grunden ska vara ett tillväxtföretag är och förblir basen i vårt värdeskapande vår 
affärsmodell som kontinuerligt leder till ett högre värde på vårt fastighetsbestånd och tillväxt i kassaflöde 
per aktie över tid. Det mer gynnsamma marknadsläget vi sett det senaste halvåret skulle även kunna 
innebära förvärvsmöjligheter av såväl kompletterande förvärv på befintliga orter eller etablering på nya 
orter. Det senare förutsatt att vi hittar rätt objekt.  
Med det sagt, är vi samtidigt måna om att ha en sund riskprofil och kontinuerligt skapa finansiell 
stabilitet över tid. Detta gör vi bland annat genom vårt återköpsprogram för egna aktier vilket ger oss 
ökade möjligheter att kunna anpassa bolagets kapitalstruktur från tid till annan, vidare har vi en hög 
andel lån med räntesäkring och vi är finansierade enbart genom banklån.  
 
Andreas Morfiadakis, VD

===== SIDA 3 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  3 | 33 
 
 
 
Det är min övertygelse att vår affärsmodell och strategi med såväl organisk tillväxt som förvärv i 
kombination med en trygg finansiering ger oss rätt förutsättningar för en hållbar och lönsam tillväxt och 
ett långsiktigt aktieägarvärde. Vi kommer att vara väl rustade och förberedda när marknaden väl vänder 
och det uppstår attraktiva affärsmöjligheter. 
Malmö i april 
 
Andreas Morfiadakis 
 
VD KlaraBo 
 
 
Fastigheten Munken 4 i Motala

===== SIDA 4 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  4 | 33 
 
Detta är KlaraBo 
KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför, äger och 
förvaltar attraktiva bostäder. Företaget grundades 2017 och agerar 
över hela landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga 
bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Bolagets 
nyproducerade bostäder är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar 
till rimliga hyror. Såväl lägenheter som husens gestaltning utformas 
efter lokala behov i samarbete med kommunen. Nyproduktionen håller 
hög hållbarhetsstandard, eftersom byggnation sker främst i trä. 
KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare. 
Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per den 31 mars utgör 
85 procent av kontrakterade hyror. Per den 31 mars har KlaraBos 
fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka 499 700 kvm fördelat på 
6 610 lägenheter och ett antal lokaler samt kontrakterade hyror om cirka 
640 mkr på årsbasis. Portföljen omfattar även 1 098 lägenheter 
under projektutveckling. 
Strategi 
KlaraBo ska fokusera på nyproduktion, förvaltning av bostadsfastigheter och förvärv i kommuner 
i tillväxtregioner: 
• Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoveringspotential, och förvärv av 
markområden och byggrätter för nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande. 
• Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa, funktionella, kostnads- och 
yteffektiva bostäder genom egenutvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus. 
• Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter såväl intäktshöjande 
som kostnadssänkande. 
Övergripande mål 
KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga, 
utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efterfrågan. 
Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och förvaltningsresultat per aktie. 
Operationella mål 
• Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga 
och förvalta minst en halv miljon kvm bostäder. 
• Under perioden 2021 till 2023 hade KlaraBo som målsättning att 
byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga 
målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska 
främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade. 
• Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara 
ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga 
den allmänna årliga hyreshöjningen. 
 Finansiella mål 
• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig 
tillväxt i substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive 
eventuella värdeöverföringar. 
• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig 
tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. 
Hållbarhetsmål 
• Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och energi, 
cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare 
samt hållbara affärer. Gällande klimat och energi har bolaget 
som övergripande mål att senast 2030 ska endast förnybar energi 
användas för el, värme och bilar samt att klimatneutralitet i hela 
värdekedjan ska ha uppnåtts senast 2045. 
 
 
 
KlaraBos affärsmodell
Hög tillväxtpotential i substansvärde från 
förvärv, nybyggnation och renoveringar
Förvärv
Renovering
Nybyggnation och 
projektutveckling
Utöver projektutvecklings-
portföljen, medverkar KlaraBo
i ett antal kommunala 
markanvisningstävlingar

===== SIDA 5 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  5 | 33 
 
 
 
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 
 
 
 Förvaltningsresultat per aktie, kr 
 
Långsiktigt substansvärde: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo 
uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie 
om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. 
 Förvaltningsresultat: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå 
genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 
12 procent. 
 
ÖVERGRIPANDE MÅL Mål
Utfall 2024 
jan-mar
Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i 
förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.
>12% Se graf nedan
Utdelning Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvaltningsresultat. 
Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduktion, investeringar i 
befintligt bestånd och förvärv, under de närmaste åren, varför utdelningar då kan 
komma att utebli. 
>50% av beskattat 
förvaltningsresultat
-
Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom 
aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga 
hyreshöjningen.
>Allmän hyreshöjning 0,6 procent-
enheter
Långsiktigt substansvärde Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella 
värdeöverföringar.
>15% Se graf nedan
Förvaltad yta, BOA Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst 
en halv miljon kvadratmeter bostäder.
>500 000 kvm 437 546
Byggrätter Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att byggstarta minst 
200 bostäder och därefter är det långsiktiga målet att byggstarta minst 500 
bostäder per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och 
miljöcertifierade.
>200 bostäder 0
Hållbarhet Övergripande mål inom området klimat och energi är att bolaget senast 2030 
endast använder förnybar energi för el, värme och bilar samt att vi senast 2045 
ska ha uppnått klimatneutralitet i hela värdekedjan.
2030 - Endast förnybar 
energi
2045 - Klimatneutrala
-
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
2019 Q2
2019 Q3
2019 Q4
2020 Q1
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
2023 Q1
2023 Q2
2023 Q3
2023 Q4
2024 Q1
Genomsnittlig årlig 
tillväxt om +23 %
sedan 2019 
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
0,80
0,90
1,00
1,10
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Genomsnittlig årlig 
tillväxt om +29 %
sedan 2019

===== SIDA 6 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  6 | 33 
 
Fastighetsbestånd 
Förvaltningsfastigheter 
KlaraBos bestånd av förvaltningsfastigheter finns i hela Sverige, från Trelleborg i söder till Umeå i norr 
och Visby i öst. Portföljen består till övervägande del av bostadsfastigheter. Fastigheterna är uppdelade 
i fyra geografiska områden, Syd, Öst, Mitt samt Nord. Bolagets fokus är förvaltningsfastigheter på orter 
med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad. 
Fastighetsinnehavet består av 226 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 499 700 kvm 
exklusive parkeringsplatser och garage. 
KlaraBo arbetar utifrån en kundnära förvaltningsmodell med förvaltning i egen regi som ger 
en kontinuerlig optimering av driftkostnader och kostnadskontroll.  
 
 
 
Under första kvartalet har bolaget investerat 38,5 mkr (41,9) i befintliga förvaltningsfastigheter genom 
värdeskapande åtgärder, där värdeskapande totalrenovering är den främsta investeringsåtgärden men 
även energibesparingsåtgärder har genomförts. Totalrenovering innebär att lägenheterna renoveras i 
samband med naturlig omflyttning i beståndet. Renoveringsåtgärd genomförs när en befintlig hyresgäst 
är avflyttad och avslutas innan ny hyresgäst flyttar in. Renoveringen pågår under fyra till sex veckor och 
under den perioden redovisas lägenheten som vakant vilket tillfälligt påverkar den ekonomiska 
uthyrningsgraden negativt. 
  
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fokus på attraktiva bostäder på starka orter 
med befolkningstillväxt och stark 
arbetsmarknad. Fokus på orter med god 
avkastning till begränsad risk.
VÄRDESKAPANDE RENOVERING
Aktiv renoveringsstrategi genomförs 
löpande vid hyresgästomflyttning, vilket 
ökar fastighetsvärdet och bidrar till 
förbättrat kassaflöde. Utförandet anpassas 
till den lokala marknaden.
FÖRVALTNING I EGEN REGI
Förvaltning i egen regi ger kontinuerlig 
optimering och kontroll av drift- och 
underhållskostnader samt fokus på 
överskottsgrad.
STANDARDHÖJANDE ÅTGÄRDER
Fokus på anpassade värdeskapande 
kunderbjudanden om åtgärder i fastigheten 
som höjer den generella standarden och 
bidrar till ökat driftnetto.

===== SIDA 7 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  7 | 33 
 
Standardhöjande åtgärder 
Ett av de operationella målen är att hyresutvecklingen för bostäder ska överstiga den generella 
årliga hyreshöjningen genom aktiv förvaltning och investeringar. Grafen nedan speglar 
uppfyllelsen av detta mål där hyresutvecklingen överstiger den generella höjningen med 15,4 
procentenheter för jämförbart bestånd sedan 2019.  
Hyresvärdesutveckling 
 
Hyresförhandlingarna om årlig hyreshöjning för 2024 pågår och påverkar hyran med 4,8 
procentenheter, då ett antal orter inte än är hyresjusterade. Ökningen kopplat till hyran kommer öka 
under året när hyresuppgörelser blir klara. Justerat för den årliga hyreshöjningen har hyresvärdet för 
bostäder ökat med 0,6 procentenheter för kvartalet.  
En central del i KlaraBos strategi är att löpande vidta värdeskapande åtgärder i befintligt bestånd, såväl 
intäktshöjande som kostnadssänkande. KlaraBo ser till att lägenheter med renoveringsbehov uppnår 
dagens standard med bland annat moderna kök, badrum och energieffektiva installationer. Åtgärderna 
bidrar till att höja värdet på hela beståndet långsiktigt samt minska drifts- och underhållskostnader över 
tid.   
Antal utförda totalrenoveringar 
 
För att KlaraBo ska kunna upprätthålla renoveringstakten behöver den naturliga omflyttningen i 
beståndet vara relativt konstant och de lägenheter där det sker omflyttning, i viss mån vara 
orenoverade. Utfallet för kvartalet är 41 lägenheter. Den något lägre renoveringstakten beror på att 
KlaraBo valt att öka kraven för vilka lägenheter som väljs ut för renovering och vara något mer selektiva, 
givet den ökade osäkerheten i marknaden. Över tid behöver även beståndet utökas för att bolaget skall 
kunna upprätthålla samma renoveringstakt.  
130,6
115,2
100,0
102,0
104,0
106,0
108,0
110,0
112,0
114,0
116,0
118,0
120,0
122,0
124,0
126,0
128,0
130,0
132,0
134,0
%-enheter
38
18
41 42
50 49 49
78
69
73
58
86
65
60
45
50
41
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2020
Q1
2020
Q2
2020
Q3
2020
Q4
2021
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1

===== SIDA 8 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  8 | 33 
 
Uthyrningsläget är fortsatt stabilt och samtliga renoverade lägenheter hyrs ut efter färdigställande. 
Detta resulterar i en reell uthyrningsgrad om 97,8 procent per den 31 mars 2024. 
 
Utöver åtgärderna för totalrenoveringar av lägenheterna fokuserar KlaraBo på anpassade 
kunderbjudanden i form av generella standardhöjande åtgärder i fastigheterna. Detta sker i form av 
erbjudanden till befintliga hyresgäster om olika tillval som leder till ökad kundnöjdhet och som samtidigt 
bidrar till att öka det faktiska hyresvärdet utöver de generella årliga hyresförhandlingarna. 
Kontrakterad årshyra, mkr  Potentiellt värde per lägenhet 
 
 
 
Diagrammet ovan illustrerar kontrakterad årshyra för befintlig förvaltningsportfölj per 31 mars 
2024, med tillägg för förväntad kontrakterad årshyra efter renovering av befintligt orenoverat 
bestånd. 
 Diagrammet ovan visar värdet före och efter höjning av direktavkastningskravet samt effekten 
av nettovärdeökningen vid ROT-renovering för en exempellägenhet. Exemplet visar hur ROT-
renoveringar motverkar eventuella värdeminskningar kopplat till ökning av direktavkast-
ningskravet. Siffrorna ovan baseras på en faktisk lägenhet i bolagets bestånd i Trelleborg. 
Förvaltningsfastigheter exklusive projektutveckling 
 
 
 
Hyresintäkter bostadsfastigheter                                        Marknadsvärde, mkr                                              Antal lägenheter 
                                                 
Inkommen 
uppsägning
Besiktning
Investering/ 
avrop
Uthyrningsprocess under uppsägningstid Renovering Inflyttning
Inom 2 veckor Månad 1-3 Månad 3-4,5
640
744
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2024 Q1 Potentiell kontrakterad
hyra
Antal Antal
Region fastigheter lägenheter BOA LOA Totalt mkr kr/kvm
Mitt 76 887 57,1 11,8 68,9 1 221 17 724
Nord 34 2 042 141,4 5,6 147,0 2 184 14 857
Syd 62 1 712 109,4 27,7 137,0 2 913 21 252
Öst 54 1 969 129,7 17,1 146,8 2 673 18 208
226 6 610 437,5 62,2 499,7 8 991 17 991
                      Yta, tkvm                        Marknadsvärde
Ekonomisk Reell uthyrn. Kontrakterad
Region mkr kr/kvm uthyrn.grad, % grad, % årshyra, mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm
Mitt 97,2 1 411 94,6 97,6 91,9 36,0 523 55,9 811
Nord 177,3 1 206 94,1 96,8 166,8 72,9 496 93,9 639
Syd 200,0 1 459 94,7 98,1 189,4 60,2 440 129,2 943
Öst 200,7 1 367 95,6 98,6 191,9 61,3 417 130,6 890
675,1 1 351 94,8 97,8 640,1 230,5 461 409,6 820
Direktavkastning, % 4,6%
Fastighetsadministration 30,6 61
Driftnetto inkl. fast.admin. 640,1 261,1 522 379,0 758
        Hyresvärde        Fastighetskostnader Driftnetto
13%
29%
28%
30%
Mitt Nord Syd Öst
1 221
2 184
2 913
2 673
Mitt Nord Syd Öst
887
2 042
1 712
1 969
Mitt Nord Syd Öst

===== SIDA 9 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  9 | 33 
 
Projektutveckling och nyproduktion 
KlaraBo arbetar med hela värdekedjan för hyreslägenheter, från projektutveckling via 
byggnation till egen förvaltning. För bolaget handlar affärsutveckling om att driva fram projekt 
från idé till färdig byggrätt. På så vis skapar vi värden oavsett om det gäller förädling av 
befintliga fastigheter eller helt nya projektidéer. 
Projektutveckling 
För att nå de operationella målen gällande nyproducerade hyresrätter bedrivs ett kontinuerligt arbete 
med tillskapandet av byggrätter. 
Arbetet bedrivs genom aktiv uppsökande verksamhet hos privata aktörer, deltagande i kommunala 
markanvisningstävlingar, bearbetning av kommuner för direktanvisning av mark, förtätningar på egna 
fastigheter samt förvärv av fastigheter med befintlig byggrätt eller byggrättspotential. Till grund ligger 
en analys där bland annat ortens befolkningsutveckling, funktionella arbetsmarknad samt marknadens 
betalningsförmåga utreds. 
Antalet lägenheter i projektutvecklingsportföljen uppgick till 1 098 st. 
 
 
• Deltagande i kommunala 
markanvisningstävlingar 
samt direktanvisningar 
• Förtätningsprojekt på 
befintliga fastigheter 
• Förädling av befintliga 
fastigheters ytor såsom 
nyttjande av råvindar eller 
konvertering av lokaler 
till bostäder 
• Förvärv av fastigheter med 
befintliga byggrätter eller 
byggrättspotential 
• Initiering av planprocess  
 • Beslut om markanvisning 
• Tecknade förvärvsavtal 
• Egna fastigheter med 
pågående planprocess 
eller färdig detaljplan 
 • Bygglovsprocesser 
• Byggstartade projekt 
• Produktion 
• Inflyttning och överlämning 
till egen förvaltning 
 
 
  
Projektutveckling
Byggrättsutredning Nyproduktion
Projektportfölj

===== SIDA 10 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  10 | 33 
 
Nyproduktion 
KlaraBo tillämpar en långt driven standardisering av bostadsprodukten. I en kontrollerad industriell 
process, med trä som huvudsakligt byggmaterial, tillverkas bostadsenheter som baseras på ett antal 
grundläggande lägenhetsmodeller, så kallade baslägenheter. Dessa välplanerade och yteffektiva bas-
lägenheter utgör grunden för samtliga bostäder som KlaraBo bygger, för att på så vis uppnå optimalt 
resursutnyttjande. KlaraBo har utvecklat flera baslägenheter – allt från ett till fyra rum och kök. Dessa 
lägenheter går att spegelvända och använda i olika kombinationer för att skapa ett attraktivt erbjudande 
till olika marknadssegment. Byggnation på detta sätt resulterar i energibesparingar och snabbare 
montage med kortare byggtid än traditionellt platsbyggda hus vilket resulterar i minskade 
produktionskostnader. 
De färdiga flerbostadshusen uppvisar mångfald i gestaltningen. Även om de enskilda lägenheterna har 
en gemensam grund och är byggda med trästommar, kan fasader och tak ha många olika utföranden 
i varierande material. 
Byggvolymerna prefabriceras i inomhusmiljö av samarbetspartners, för att sedan transporteras 
till byggarbetsplatsen. 
 
Projektportfölj 
Bolaget beslutade under tredje kvartalet 2022 att tillsvidare senarelägga ännu ej startade projekt med 
en risk att några markanvisningar eller avtal skulle komma att förändras. Som följd valde man vid 
årsskiftet att återlämna ett antal byggrätter då man inte såg möjlighet att genomföra dessa inom 
överskådlig tid med bra avkastning. Markanvisningarna i Hässleholm och Västerås har vi dock förlängt 
då vi bedömer att det kan finnas goda möjligheter att utveckla dessa projekt längre fram. 
Bolagets markanvisning ”Öster om Mässan” i Hyllie Malmö omfattar två kvarter med totalt cirka 300 
lägenheter tillsammans med OBOS Nya Hem. Projektet är Malmö kommuns första Mallbo projekt där 
man möjliggör för nyproduktion med lägre hyror genom bland annat subvention av lägre parkeringsnorm 
och rabatterad tomträttsavgäld. Projektet planeras genomföras i fyra etapper där drygt hälften är tänkt 
att uppföras som bostadsrätter och resterande hyreslägenheter. Kommunen är något försenade med 
sina arbeten i området bedöms tillträdet till fastigheterna bli något förskjutet och kunna ske först hösten 
2025. Vi bedömer att projektering kan starta senare under 2024 så att bygglovsprocessen ligger i fas 
med tillträdet och produktion kan starta under slutet av 2025.   
På Gotland driver bolaget utvecklings- och förtätningsprojekt på fastigheterna Bogen 1 och Stäven 1 där 
detaljplanen på Bogen 1 som omfattar ca 14 000 kvm BTA nya byggrätter beräknas kunna bli antagen 
vid årsskiftet 2024/2025. Bygglovsprojektering av första etappen beräknas kunna starta kort därefter 
med produktionsstart under senare delen av 2025. 
I Kristianstad fortsätter arbetet med att ta fram ny detaljplan på den gamla fängelsefastigheten som 
bolaget ingick aktieöverlåtelseavtal i juli 2021. Här driver vi tillsammans med OBOS Kärnhem en ny 
detaljplan som möjliggör för cirka 16 000 kvm BTA bostäder. Byggrätten kommer delas mellan OBOS 
Kärnhem och KlaraBo där KlaraBo har för avsikt att uppföra hyreslägenheter. Detaljplanen tas upp i 
kommunstyrelsen för beslut under maj och bedöms bli antagen efter sommaren 2024. Om marknaden 
ser positivt på projektet kan projektering och efterföljande byggstart ske vinter 2024/2025. 
För en fullständig överblick av pågående byggnation och projektutveckling per 31 mars 2024, se nedan. 
Planerade byggrätter per region  Hyresvärde (mkr) 
 
 
 
 
Diagrammet ovan till vänster visar antal planerade byggrätter per geografisk region, medan diagrammet 
ovan till höger illustrerar hyresvärdet för befintlig förvaltningsportfölj per 31 mars 2024, med tillägg för 
förväntat hyresvärde för pågående nybyggnation vid färdigställande.  
230
574
294
Mitt Syd Öst
675
788
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2024 Q1 Potentiellt
hyresvärde

===== SIDA 11 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  11 | 33 
 
Pågående byggnation och projektutveckling* 
 
 
*Information om projekt i pågående projektutveckling inkluderar bedömningar och antaganden vilket 
innebär osäkerhet gällande tidplaner, areor, kostnader samt framtida hyresvärde. Informationen 
uppdateras löpande och ska därmed inte ses som en prognos.  
 
Region Projekt Kommun
Antal 
lägenheter BTA BOA mkr kr/kvm Status Ägarandel, %
Pågående projektutveckling
Syd Aspeholm 13 Lund 20 1,4 1,2 2,2 1 816 2 100
Syd Hälleflundran 8, vind Malmö 15 0,6 0,5 0,9 2 000 2 100
Mitt Falun 9:22 Falun 135 11,0 8,7 16,1 1 850 3 60
Syd Hässleholm 87:22 Hässleholm 62 5,3 4,6 7,6 1 650 3 100
Mitt Sätra Västerås 55 4,5 3,6 6,8 1 900 3 100
Syd Fängelset 2 Kristianstad 107 7,5 6,0 11,4 1 890 3 100
Öst Ekorren 1 Jönköping 80 6,1 4,7 8,9 1 890 2 100
Öst Bogen 1 (etapp 1) Gotland 92 6,3 5,0 8,8 1 750 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 2) Gotland 80 5,5 4,4 7,7 1 750 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 3) Gotland 42 2,9 2,3 4,1 1 750 3 100
Syd Öster om mässan Malmö 150 9,8 7,5 11,5 1 528 3 100
Mitt Källan 7 Borlänge 40 2,7 2,1 4,1 1 959 2 100
Syd Ålen (påbyggnad) Vaggeryd 90 6,2 4,9 9,3 1 887 3 100
Syd Ålen (nyproduktion) Vaggeryd 130 8,8 7,1 13,2 1 871 3 100
Totalt 1 098 78,7 62,7 112,7 1 797
Status:
1) Byggstartade projekt eller projekt där bygglov erhållits
2) Lagakraftvunnen detaljplan och/eller där bygglovsprojektering pågår
3) Projekt där bygglov ej beviljats men där kommunalt beslut om markanvisning fattats eller förvärvsavtal 
tecknats

===== SIDA 12 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  12 | 33 
 
Totalresultat för koncernen i 
sammandrag 
 
Periodens totalresultat överensstämmer med periodens resultat, eftersom övrigt totalresultat saknas. 
 
Mkr Not
2024
3 mån 
jan-mar
2023
3 mån 
jan-mar
2023
12 mån 
jan-dec
Intäkter 1 156,7 142,9 589,7
Kostnader 2 -83,3 -75,5 -252,5
Driftnetto 3 73,4 67,4 337,2
Centrala administrationskostnader 4 -12,3 -12,7 -51,4
Rörelseresultat 61,1 54,7 285,9
Finansiella intäkter/kostnader 5 -40,9 -39,6 -161,7
Förvaltningsresultat 20,2 15,0 124,2
Värdeförändringar fastigheter 6 -45,3 -174,1 -439,9
Värdeförändringar derivat 44,2 -41,6 -139,8
Resultat före skatt 19,1 -200,7 -455,5
Skattekostnad 7 -15,4 40,1 73,9
Periodens resultat 3,7 -160,6 -381,5
Övrigt totalresultat - - -
Periodens totalresultat 3,7 -160,6 -381,5
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 3,7 -160,6 -381,5
Resultat per aktie före utspädning, kr 0,03 -1,22 -2,91
Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,03 -1,22 -2,91

===== SIDA 13 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  13 | 33 
 
Resultatanalys januari – mars 2024 
Resultatposter nedan avser kvartalet 1 januari till 31 mars. Jämförelseposterna avser motsvarande 
period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. 
Not 1 Intäkter 
Kvartalets intäkter uppgick till 156,7 mkr (142,9), vilket motsvarar en ökning med 9,7 procent jämfört 
med samma kvartal föregående år och förklaras främst av koncernens löpande arbete med 
standardhöjande åtgärder samt den årliga hyresförhandlingen. Intäkterna från tillförd nyproduktion har 
påverkat kvartalet positivt med cirka 0,5 procent. Därtill ökade även intäkter för lokaler något.  
Not 2 Kostnader 
Koncernens kostnader omfattas av drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, fastighets-
administration, försäkring samt övriga förvaltningskostnader. Driftkostnader omfattar i huvudsak 
uppvärmning, el- och vattenförbrukning samt avfallshantering. 
Dirftskostnaderna för kvartalet uppgick till -83,3 mkr (-75,5), Ökningen beror på högre kostnader för 
värme, VA och snöröjning. Ökningen av taxebundna kostnader är främst hänförlig till höjda avgifter.  
Kostnaderna har ökat med 10,3 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Kostnaderna 
för tillförd nyproduktion har påverkat kvartalet negativt med 0,4 procent.  
Inför 2024 förlängde bolaget ramavtalet med Vattenfall för leverans av EPD-certifierad miljöel för åren 
2024–2025. Efter första kvartalet ligger i princip 100 procent av bolagets prognosticerade elvolym på 
cirka 10 700 MWh för 2024 i ramavtalet med Vattenfall. Bolaget har i dagsläget prislåst ca 33 procent av 
de prognosticerade volymerna för återstående kvartal 2024. 
Not 3 Driftnetto och överskottsgrad 
Driftnettot för kvartalet uppgick till 73,4 mkr (67,4), vilket är en ökning med 8,9 procent jämfört med 
samma kvartal föregående år. Överskottsgraden uppgick till 46,9 procent (47,2). 
Not 4 Centrala administrationskostnader 
Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner 
till både förvaltnings- och projektverksamheten. 
Kostnader för central administration uppgick för kvartalet till -12,3 mkr (-12,7). Förändringen mellan 
kvartalen förklaras främst av lägre kostnader för externa tjänster.  
Not 5 Finansiella intäkter/kostnader 
Finansiella intäkter/kostnader för kvartalet uppgick till -40,9 mkr (-39,6). Ökningen jämfört med 
motsvarande kvartal föregående år förklaras främst av högre rörliga marknadsräntor. Värt att påpekas 
är att ökningen dock är lägre än utvecklingen av marknadsräntor under samma period, vilket förklaras 
med bolagets höga räntesäkringsgrad. 
KlaraBos räntesäkringsnivå uppgår till 79,4 procent (79,6) av låneportföljen vilket innebär att endast 
cirka 21 procent av de räntebärande skulderna har löpt med rörlig ränta och påverkats av de korta 
marknadsräntorna. Den höga räntesäkringsgraden ger en stabilitet och förutsägbarhet i framtida 
räntekostnader.  
Not 6 Värdeförändringar 
Koncernens förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis. Varje värderingsobjekt värderas externt minst 
en gång per år av oberoende auktoriserade värderingsinstitutet Savills, vilket har skett för fjärde 
kvartalet 2023. För första kvartalet har desktop-värdering gjorts av samma värderingsinstitut. Varje 
fastighet är individuellt besiktigad, utifrån ett rullande schema över en treårsperiod, och bedömd utifrån 
det material som finns tillgängligt på fastigheten samt den externa värderarens marknadsinformation 
och erfarenhetsbedömningar. Fysisk besiktning av fastighetsbeståndet sker löpande.  
Det första kvartalet innebar höjda avkastningskrav i värderingarna om 8 (16) punkter i genomsnitt, vilket 
genererade en underliggande teoretisk värdeförändring om -152,8 mkr (-354,7) i fastighetsbeståndet. 
Förändringen motsvarar en värdenedgång på 1,7 procent jämfört med ingången av året, allt annat lika. 
Med stöd av genomförda hyresförhandlingar, en aktiv förvaltning samt koncernens löpande 
värdeskapande åtgärder (genom renovering och investeringar) begränsades dock den faktiska 
värdenedgången till cirka 0,5 procent eller ca 45 mkr (-174). Vid periodens utgång var det 
genomsnittliga avkastningskravet för hela portföljen cirka 4,8 procent, medan avkastningskravet för 
portföljens bostäder var 4,6 procent. 
Gällande marknaden, så förväntas investeringsaptiten för bostäder öka framöver. Tron på kommande 
räntesänkningar i kombination med höjda avkastningskrav torde ha en positiv inverkan på sentimentet. 
Gapet mellan köpare och säljare förväntas minska i takt med att bokförda fastighetsvärden sänks.

===== SIDA 14 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  14 | 33 
 
Under kvartal 1 2024 ökade transaktionsvolymen för bostäder markant, förvisso från en låg nivå, jämfört 
med första kvartalet 2023. De noterade fastighetsbolagen och bostadsutvecklarna hörde till de mest 
aktiva säljarna och på köpsidan har vi sett fonder mest aktiva då möjligheterna att förvärva i en mindre 
konkurrensutsatt marknad ökat. 
Värdeförändring för koncernens derivatportfölj uppgick i kvartalet till 44,2 mkr (-41,6) och hänförs till 
koncernens räntederivat. Den positiva utvecklingen under kvartalet förklaras av stigande 
marknadsräntor. Denna effekt är endast bokföringsmässig och inte kassaflödespåverkande och vid 
derivatens utgång är värdet noll.  
Not 7 Skattekostnad 
Kvartalets skatt uppgick till -15 mkr (40). Skattekostnaden avser primärt uppskjuten skattekostnad 
hänförlig till värdeförändring av räntederivat samt skatt på förvaltningsresultatet.  
Nettoeffekten av värdeförändringarna är för kvartalet ca -1 mkr, se Not 6 ovan. Koncernen har redovisat 
förvärv av fastighetsbolag som tillgångsförvärv och då redovisas initialt ingen uppskjuten skatt på 
temporära skillnader vid förvärv. Beroende på hur stor värdenedgången har varit för en enskild 
fastighet, kan det innebära att det inte blir någon reversering av uppskjuten skatt motsvarande det 
initiala undantaget. Det har inneburit att det i perioden inte redovisas någon uppskjuten skatteintäkt 
motsvarande den negativa värdeförändringen av fastighetsbeståndet, vilket förklarar varför den 
uppskjutna skatteeffekten i resultatet inte blir 20,6 procent av den redovisade värdenedgången. 
Uppskjuten skatt saknar direkt likviditetspåverkan. 
Moderbolaget 
Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller koncerngemensamma funktioner för 
administration, förvaltning, finansiering och projektutveckling.  
Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag.

===== SIDA 15 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  15 | 33 
 
Finansiell ställning för  
koncernen i sammandrag 
  
 
Koncernens rapport över förändring i eget kapital 
 
 
 
  
Mkr Not 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 0,3 0,3 0,3
Förvaltningsfastigheter 8 9 020,3 9 064,2 9 031,9
Materiella anläggningstillgångar 7,1 9,2 7,7
Finansiella anläggningstillgångar 9 16,6 17,5 17,2
Derivat 7,4 61,5 -
Fordringar 19,1 52,8 24,3
Likvida medel 161,4 259,9 168,5
Summa tillgångar 9 232,1 9 465,4 9 249,9
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 3 935,5 4 157,6 3 936,3
Derivat - - 36,7
Uppskjuten skatteskuld 11 225,5 264,7 216,0
Långfristiga räntebärande skulder 12 4 792,1 4 788,9 4 762,7
Kortfristiga räntebärande skulder 12 116,5 115,8 116,1
Övriga skulder 162,5 138,4 182,0
Summa eget kapital och skulder 9 232,1 9 465,4 9 249,9
Mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Belopp vid periodens ingång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 936,3 4 320,0 4 320,0
Periodens resultat 3,7 -160,6 -381,5
Återköp av aktier -4,5 -1,8 -2,1
Belopp vid periodens utgång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 935,5 4 157,6 3 936,3

===== SIDA 16 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  16 | 33 
 
Kommentarer till koncernens finansiella ställning 
Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställning vid periodens utgång i år respektive 
motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. 
Not 8 Förvaltningsfastigheter 
Koncernens förvaltningsfastigheter inklusive projektutvecklingsfastigheter redovisas till verkligt värde 
i enlighet med IFRS 13 nivå 3. För projektutvecklingsfastigheter redovisas en förutbestämd andel av 
den orealiserade värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och totala uppskattade 
produktionskostnader i takt med färdigställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen 
beslutad upptrappningsmodell. 
Koncernens förvaltningsfastigheter har vid periodens utgång värderats till 9 020,3 mkr (9 064,2), varav 
projektutvecklingsfastigheter, dvs inklusive pågående nyproduktion, utgör 19,2 mkr (146,2), tomträtt 
värderad enligt IFRS 16 uppgår till 10,6 mkr (7,3) och resterande 8 990,5 mkr (8 910,7) avser befintliga 
förvaltningsfastigheter. 
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, mkr 
 
 
Not 9 Finansiella anläggningstillgångar 
Finansiella anläggningstillgångar uppgick till 16,6 mkr (17,5) varav 16,5 (17,2) utgörs av andelar 
i gemensamt styrda företag. 
Not 10 Eget kapital 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 3 935,5 mkr (4 157,6). Förändringen 
förklaras av periodens resultat samt att bolaget under perioden gjort återköp av aktier om 4,5 mkr.  
Not 11 Uppskjuten skatteskuld  
Uppskjuten skatteskuld uppgående till 225,5 mkr (264,7) är hänförlig främst till omvärdering 
av förvaltningsfastigheter men även till derivat. 
Moderbolaget 
Moderbolagets tillgångar och skulder består primärt av andelar i, fordringar på, och skulder 
till koncernbolag samt likvida medel. 
  
2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Ingående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 031,9 9 170,7 9 170,7
Försäljning -7,0 - -
Investeringar i förvaltningsfastigheter 38,5 41,9 161,5
Investeringar i nyproduktionsfastigheter 2,2 25,7 117,1
Offentligt bidrag - - 19,2
IFRS 16 - - 3,3
Värdeförändringar -45,3 -174,1 -439,9
Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 020,3 9 064,2 9 031,9

===== SIDA 17 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  17 | 33 
 
Finansiering 
Not 12 Finansiering 
 
Räntebärande skulder 
Räntebärande skulder uppgick till 4 908,6 mkr (4 904,7) och avser främst finansiering av koncernens 
förvaltningsfastigheter, uppgående till 4 830,1 mkr (4 822,4). Koncernens kassa uppgick till 161,4 mkr 
(259,9) och därutöver har KlaraBo tillgängliga kreditfaciliteter om 260 mkr. Av totala räntebärande 
skulder är 67,0 mkr (72,7) hänförligt till byggkreditiv och exkluderas i tabell nedan över kredit- och 
räntebindning. Skulden avseende IFRS16 bokningar för en tomträtt och två kontorslokaler bidrar till en 
total IFRS16 skuld om 14,1 mkr, också denna exkluderad i tabellen över kredit- och räntebindning. 
Den amortering som ska betalas de kommande tolv månaderna uppgår vid periodens utgång till 
48,2 mkr (47,4). Periodiserade upplåningskostnader om 2,6 mkr (2,5) har reducerat räntebärande 
skulder i balansräkningen och inkluderas inte heller i tabellen nedan. Skuldernas verkliga värde avviker 
totalt sett inte väsentligt från redovisat värde. 
Belåningsgraden för koncernen uppgick per 31 mars 2024 till 52,6 procent (51,2). 
Kapital- och räntebindning 
KlaraBo ska ha en begränsad finansiell risk. Per 31 mars 2024 utgörs KlaraBos finansiering av 
upplåning i fem nordiska banker. 
Koncernens låneportfölj består till övervägande del av krediter med rörlig räntebas, men består även av 
krediter med fast ränta. För att säkra sig mot fluktuationer på räntemarknaden och minska ränterisken 
nyttjas räntederivat, primärt ränteswappar, för att påverka räntebindningstiden. Totalt uppgick 
swapportföljen till 2 750 mkr (2 750) vid periodens utgång. Portföljens räntebindningstid uppgick per  
31 mars 2024 till 3,5 år (4,3). Inkluderat fasträntekrediter hamnar koncernens räntesäkringsnivå, det vill 
säga andelen av de skulder som löper med fast ränta, på 79,4 (79,6) procent. Den genomsnittliga 
räntan, inklusive derivat, uppgick till 3,5 procent (3,5). Förändringen jämfört med årsskiftet förklaras av 
marknadsräntornas rörelse, vilket påverkar den del av låneportföljen som inte räntesäkrats. KlaraBo har 
fortsatt erhålla positiva kassaflöden från koncernens ränteswappar och swaption, vilket dämpar 
bolagets räntekostnader. 
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 1,9 år (2,2). Under perioden har KlaraBo tagit upp 
ett nytt lån om 40 mkr, med en marginal som understiger bolagets nuvarande genomsnittliga 
kreditmarginal. KlaraBo kommer under andra kvartalet påbörja diskussioner av refinansiering kopplat till 
lånen med förfall 2025.  
Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid periodens utgång till 7,4 mkr (61,5). 
 
 
 
Swaptionen har inte påverkat den genomsnittliga räntebindningen då den löper med startdatum 2025 och exkluderas 
således i ovan tabeller över kredit- och räntebindning samt tabellen över utestående swappar. 
Förfalloår Mkr Andel, % Mkr Andel, % Mkr Ränta, %
2024 - - 1 407 29 500 0,09
2025 2 931 61 1 373 28 200 0,18
2026 826 17 - - - -
2027 1 073 22 - - - -
2028 - - 200 4 200 2,83
 > 5 år - - 1 850 38 1 850 2,69
Summa* 4 830 100 4 830 100 2 750 2,04
* Exklusive byggnadskreditiv, IFRS16 samt periodiserade upplåningskostnader
RänteswapparKreditbindning Räntebindning
Utestående ränteswappar 2024-03-31
Nominellt belopp (mkr) Förfallodatum Fast räntenivå
100,0 2024-07-17 0,287%
200,0 2024-08-26 0,015%
200,0 2025-05-11 0,181%
200,0 2024-08-27 0,059%
700,0 2032-05-09 2,205%
250,0 2029-11-18 2,873%
300,0 2030-11-18 2,945%
200,0 2028-11-21 2,827%
300,0 2033-02-16 3,055%
300,0 2031-02-20 3,050%
2 750 2,044%

===== SIDA 18 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  18 | 33 
 
Koncernens kassaflödesanalys  
i sammandrag 
 
  
Mkr
2024
3 mån 
jan-mar
2023
3 mån 
jan-mar
2023
12 mån 
jan-dec
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 61,1 54,7 285,9
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0,7 0,8 2,7
Erhållen ränta 1,0 0,2 7,5
Betald ränta -32,5 -40,1 -171,2
Betald skatt -16,9 -20,5 -23,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 13,4 -4,9 101,3
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar/-skulder -5,1 -10,4 31,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten 8,3 -15,3 132,7
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -38,5 -41,9 -161,5
Nyproduktionsinvesteringar -2,2 -25,7 -117,1
Förvärv av materiella anläggningstillgångar - -0,1 -0,6
Kassaflöde från investeringsverksamheten -40,6 -67,7 -279,1
Finansieringsverksamheten
Nyupptagna finansiella skulder 40,0 18,2 30,8
Amortering av finansiella skulder -10,3 -11,8 -52,1
Återköp av egna aktier -4,5 -1,8 -2,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 25,2 4,6 -23,4
Periodens kassaflöde -7,1 -78,4 -169,8
Likvida medel vid periodens början 168,5 338,3 338,3
Likvida medel vid periodens slut 161,4 259,9 168,5

===== SIDA 19 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  19 | 33 
 
Moderbolagets resultat- och 
balansräkning i sammandrag 
Moderbolagets resultaträkning 
 
 
Moderbolagets balansräkning 
 
 
  
Mkr
2024
3 mån 
jan-mar
2023
3 mån 
jan-mar
2023
12 mån 
jan-dec
Nettoomsättning 5,0 4,4 25,0
Personalkostnader -4,8 -4,5 -18,6
Övriga externa kostnader -5,6 -6,0 -25,3
Rörelseresultat -5,4 -6,1 -18,9
Finansiella intäkter/kostnader 68,9 8,5 -74,5
Resultat efter finansiella poster 63,5 2,5 -93,4
Erhållna/lämnade koncernbidrag - - 19,2
Resultat före skatt 63,5 2,5 -74,2
Skattekostnad -10,0 - 13,6
Periodens resultat 53,5 2,5 -60,6
Mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Materiella anläggningstillgångar 0,5 0,8 0,6
Andelar i koncernföretag och gemensamt styrda företag 2 311,1 2 362,2 2 311,1
Fordringar hos koncernföretag och gemensamt styrda företag 3 199,4 3 474,4 3 127,2
Uppskjutna skattefordringar 3,6 - 13,6
Övriga fordringar 7,9 10,0 4,6
Kassa och bank 157,5 224,4 156,0
Summa tillgångar 5 680,2 6 071,8 5 613,2
Bundet eget kapital 6,6 6,6 6,6
Fritt eget kapital 3 159,5 3 173,9 3 110,6
Derivat 2,5 - 51,0
Skulder till koncernföretag 2 491,3 2 884,4 2 438,3
Övriga skulder 20,4 6,9 6,7
Summa eget kapital och skulder 5 680,2 6 071,8 5 613,2

===== SIDA 20 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  20 | 33 
 
Segmentsrapportering 
Koncernledningen identifierar för närvarande följande två affärsområden som sina rörelsesegment: 
fastighetsförvaltning samt projektutveckling. Därutöver redovisas koncerngemensamma poster som 
övrigt. Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som 
lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den 
funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. 
I KlaraBo har denna funktion identifierats som koncernens verkställande direktör.  
 
 
 
 
 
 
Nyproducerade fastigheter ingår i segmentet projektutveckling till och med det kvartal som de färdig-
ställs. Därmed ingår första marknadsvärderingen och tillhörande uppskjuten skatt efter färdigställande 
i detta segment. Därefter omförs de nyproducerade fastigheterna till segmentet fastighetsförvaltning. 
  
Resultaträkning, mkr 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar
Intäkter 155,8 142,7 0,7 0,0 0,2 0,2 156,7 142,9
Kostnader -83,1 -75,4 -0,2 0,0 0,0 -0,1 -83,3 -75,5
Driftnetto 72,8 67,3 0,5 0,0 0,2 0,1 73,4 67,4
Centrala administrationskostnader -1,9 -2,7 0,0 0,0 -10,4 -10,0 -12,3 -12,7
Rörelseresultat 70,9 64,6 0,5 0,0 -10,2 -9,9 61,1 54,7
Finansiella intäkter/kostnader -51,4 -42,9 1,0 0,9 9,4 2,4 -40,9 -39,6
Förvaltningsresultat 19,5 21,6 1,5 0,9 -0,8 -7,5 20,2 15,0
Värdeförändringar fastigheter -44,5 -173,3 -0,8 -0,8 0,0 0,0 -45,3 -174,1
Värdeförändringar derivat -3,5 -2,6 0,1 0,0 47,5 -39,0 44,2 -41,6
Resultat före skatt -28,4 -154,3 0,8 0,1 46,8 -46,5 19,1 -200,7
Skattekostnad -5,5 32,1 0,0 0,0 -9,8 8,0 -15,4 40,1
Periodens resultat -34,0 -122,2 0,7 0,1 37,0 -38,5 3,7 -160,6
Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen
Balansräkning, mkr 2024-03-31 2023-03-31 2024-03-31 2023-03-31 2024-03-31 2023-03-31 2024-03-31 2023-03-31
Förvaltningsfastigheter 9 001,1 8 917,9 19,2 146,2 - - 9 020,3 9 064,2
Långfristiga räntebärande 
skulder 4 792,1 4 788,9 - - - - 4 792,1 4 788,9
Kortfristiga räntebärande skulder 116,5 43,1 - 72,7 - - 116,5 115,8
Uppskjuten skatteskuld hänförlig 
till omvärdering av fastigheter 216,1 251,4 - 0,6 - - 216,1 252,0
Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen

===== SIDA 21 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  21 | 33 
 
Hållbarhet 
KlaraBos hållbarhetsarbete tar avstamp i FN:s globala mål för hållbar utveckling inom de tre 
dimensionerna för ESG (miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning).  
Med utgångspunkt i en intressentdialog och väsentlighetsanalys har vi identifierat fem viktiga 
hållbarhetsfrågor där vi kan göra skillnad och bidra till en hållbar samhällsutveckling. Inom respektive 
område har mål formulerats, nedan presenteras ett urval av dessa. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MILJÖ  
SOCIALT ANSVAR  
BOLAGSSTYRNING

===== SIDA 22 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  22 | 33 
 
Hållbarhetsrelaterade aktiviteter under perioden 
• Under första kvartalet har års- och hållbarhetsrapporten för 2023 publicerats, nytt i rapporten 
är att den är skriven med referens till GRI, klimatbokslutet enligt GHG-protokollet inkluderar 
hela scope 3. KlaraBo rapporterar också på EU-taxonomin för första gången. Läs mer på 
investor.klarabo.se/rapporter/ 
 
• Ett nytt upphandlingsprotokoll är framtaget vilket omfattar alla projektupphandlingar. 
Upphandlingskriterier inom arbetsmiljö, miljö och sund konkurrens är uppdaterade, målet är 
att bli en bättre kravställare och säkerställa rutinerna för uppföljning.   
 
• Under kvartalet har ledningsgruppen genomgått en utbildning i Corporate Sustainability 
Reporting Directive, CSRD. En dubbel väsentlighetsanalys kommer tas fram under året.  
 
På klarabo.se/hallbarhet finns utförligare beskrivningar av respektive område inklusive de mål som 
KlaraBo arbetar efter.

===== SIDA 23 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  23 | 33 
 
Aktuell intjäningsförmåga 
I tabellen nedan presenteras intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 31 mars, för KlaraBos 
förvaltningsverksamhet. Det är viktigt att notera att intjäningsförmågan inte är en prognos, utan endast 
är att beakta som en teoretisk ögonblicksbild, som presenteras enbart för illustrationsändamål. Den 
aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter 
eller andra faktorer. 
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets-
kostnader under ett normalår baserade på historiskt utfall, samt kostnader för fastighetsadministration 
och central administration bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning av administration. Kostnader 
för de räntebärande skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och koncernens 
genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Intjäningsförmågan speglar samtliga 
kostnader för förvaltnings- och projektverksamheten. 
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader 
 
 
Hyresintäkterna har under kvartalet ökat med 5,2 mkr i huvudsak hänförligt till hyreshöjningar samt 
tillförd nyproduktion, som uppgår till 0,5 mkr. Därtill har 41 ROT-renoveringar genomförts under 
kvartalet och bidragit till intäktsökningen.  
Full effekt av hyreshöjning 2024 är inte inkluderad då cirka 12 procent av beståndet ännu ej aviserats 
med nya hyror per 1 april 2024.  
Sedan föregående kvartal har förvaltningsresultatet i intjäningen ökat med 3,7 procent, vilket främst 
förklaras av att fler orter har blivit klara med den årliga hyreshöjningen. 
På grund av den höga räntesäkringsgraden i låneportföljen påverkas endast cirka 21 procent av 
portföljen av ränteförändringar. Detta tillsammans med lägre kreditmarginal och något lägre 
marknadsräntor gör att de årliga finansiella kostnaderna minskat med 0,8 mkr jämfört med föregående 
kvartal. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till knappt 3,53 procent per 31 mars 2024. 
Räntetäckningsgraden i enlighet med intjäningsförmågan uppgick till 2,0 gånger.  
 
 
 
 
Mkr 2024-04-01 2024-01-01 2023-10-01 2023-07-01 2023-04-01 2023-01-01
Hyresintäkter 640,1 634,9 603,9 600,6 593,8 568,8
Fastighetskostnader -261,1 -261,1 -243,8 -243,4 -243,4 -242,9
Driftnetto 379,0 373,8 360,1 357,1 350,4 325,9
Överskottsgrad, % 59,2 58,9 59,6 59,5 59,0 57,3
Centrala administrationskostnader -43,8 -43,8 -40,1 -40,1 -40,0 -40,0
Finansiella intäkter/kostnader -168,1 -168,9 -173,6 -171,5 -169,9 -160,5
Förvaltningsresultat 167,2 161,2 146,4 145,5 140,6 125,4
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,28 1,23 1,12 1,11 1,07 0,95
Antal aktier, milj 130,9 131,1 131,1 131,1 131,1 131,2
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,0 1,8 1,8 1,8 1,8

===== SIDA 24 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  24 | 33 
 
Nyckeltal 
KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. KlaraBo 
anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning, 
eftersom de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. 
I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS.  
 
 
 
 
  
Fastighetsrelaterade 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec
Hyresintäkter, mkr 156,7 142,9 589,7
Förvaltningsresultat, mkr 20,2 15,0 124,2
Periodens resultat, mkr 3,7 -160,6 -381,5
Överskottsgrad, % 46,9 47,2 57,2
Reell uthyrningsgrad, % 97,8 98,4 97,8
Förvaltningsfastigheter, mkr 9 020,3 9 064,2 9 031,9
Marknadsvärde/kvm 17 990 17 923 18 032
Total uthyrningsbar yta, tkvm 499,7 497,7 499,5
Antal lägenheter i förvaltning 6 610 6 557 6 604
Antal lägenheter i projektutveckling 1 098 1 366 1 098
Finansiella
Soliditet, % 42,6 43,9 42,6
Belåningsgrad, % 52,6 51,2 52,2
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 153,5 4 360,5 4 189,1
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,15 0,11 0,95
Eget kapital per aktie, kr 30,1 31,7 30,0
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,7 33,3 32,0
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 34,5 -49,9 10,0
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % -4,6 -6,1 -7,3
Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 130,9 131,1 131,1
Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 131,1 131,2 131,1

===== SIDA 25 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  25 | 33 
 
Definitioner av nyckeltal 
 
Nyckeltal Definition Syfte
Marknadsvärde/kvm Förvaltningsfastigheter exklusive nyproduktion 
dividerat med fastighetsportföljens totala 
uthyrningsbara yta.
Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens 
förvaltningsfastigheter i förhållande till yta över tid.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Nyckeltalet används för att visa hur stor andel av intäkterna 
som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett  
effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag 
och även över tid. 
Reell uthyrningsgrad, % Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter 
ställda för renovering samt lägenheter med 
tecknat hyreskontrakt dividerat med totalt antal 
lägenheter.
Nyckeltalet används för att belysa den verkliga 
uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i 
form av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans.
Soliditet, % Totalt eget kapital i förhållande till 
balansomslutningen vid periodens slut.
Nyckeltalet används för att belysa koncernens 
räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Belåningsgrad, % Totala räntebärande skulder minus likvida medel 
vid periodens utgång i förhållande till 
förvaltningsfastigheter.
Nyckeltalet visar den finansiella risken och hur stor del av 
verksamheten som är belånad med räntebärande skulder 
efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger 
jämförbarhet mellan fastighetsbolag.
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % Räntebärande skulder relaterade till 
förvaltningsfastigheter i förhållande till 
förvaltningsfastigheter exkl. pågående 
nyproduktion.
Nyckletalet visar den finansiella risken och hur stor del av 
förvaltningsverksamheten som är belånad med 
räntebärande skulder. 
Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat 
med räntenettot. 
Nyckeltalet visar hur många gånger koncernen klarar av att 
betala sina räntor med resultatet från den operativa 
verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för 
ränteförändringar. 
Långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt 
och derivat hänförligt till helägd andel.
Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga 
substansvärde och möjliggör analys och jämförelse mellan 
fastighetsbolag.
Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets 
aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt 
antal aktier under perioden före utspädning.
Nyckeltalet visar förvaltningsresultat per aktie på ett för 
börsbolagen enhetligt sätt.
Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare i förhållande till antalet utestående 
aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade 
eget kapital varje aktie representerar.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet 
utestående aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar koncernens långsiktiga substansvärde per 
aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per 
aktie, %
Procentuell förändring av förvaltningsresultat per 
aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av 
förvaltningsresultatet över tid.
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde 
per aktie, %
Procentuell förändring av långsiktigt 
substansvärde per aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av det 
långsiktiga substansvärdet över tid.
Driftnetto Nettoomsättning fastighetsförvaltning före 
eliminering av koncerninterna hyror minus 
fastighetsförvaltningens kostnader.
Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från 
verksamheten och visar bolagets förmåga att finansiera 
verksamheten med egna medel.

===== SIDA 26 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  26 | 33 
 
Avstämningstabell nyckeltal 
 
2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec
Marknadsvärde/kvm
A Förvaltningsfastigheter, mkr 9 020,3 9 064,2 9 031,9
B Pågående nyproduktioner, mkr 19,2 137,2 14,0
C Tomträtt 10,6 7,3 10,6
D Total uthyrningsbar yta, tkvm 499,7 497,7 499,5
(A-B-C)/D Marknadsvärde/kvm 17 990 17 923 18 032
Överskottsgrad, %
A Driftnetto, mkr 73,4 67,4 337,2
B Intäkter, mkr 156,7 142,9 589,7
A/B Överskottsgrad, % 46,9 47,2 57,2
Reell utyrningsgrad, %
A Antal lägenheter 6 610 6 557 6 604
B Antal outhyrda lägenheter 246 204 231
C Lgh ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 100 97 85
1-(B-C)/A Reell uthyrningsgrad, % 97,8 98,4 97,8
Soliditet, %
A Eget kapital vid periodens slut, mkr 3 935,5 4 157,6 3 936,3
B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 0,0 0,0
C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 9 232,1 9 465,4 9 249,9
(A+B)/C Soliditet, % 42,6 43,9 42,6
Belåningsgrad, %
A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 4 792,1 4 788,9 4 762,7
B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 116,5 115,8 116,1
C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 161,4 259,9 168,5
D Förvaltningsfastigheter, mkr 9 020,3 9 064,2 9 031,9
(A+B-C)/D Belåningsgrad, % 52,6 51,2 52,2
E Byggnadskreditiv hänförligt påg. nyproduktioner, mkr 67,0 72,7 67,0
F Säljarrevers, mkr 0,0 0,0 0,0
G Pågående nyproduktioner, mkr 19,2 137,2 14,0
(A+B-E-F)/(D-G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 53,8 54,1 53,4
Räntetäckningsgrad, ggr
A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 292,4 239,3 285,9
B Räntenetto rullande 12 mån, mkr -163,0 -141,0 -161,7
A/-B Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8
Långsiktigt substansvärde, mkr
A Eget kapital, mkr 3 935,5 4 157,6 3 936,3
B Återläggning derivat, mkr -7,4 -61,5 36,7
C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0
D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 225,5 264,7 216,0
E Justering uppskj. skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0
F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr 0,0 -0,4 -0,1
G Justering uppskj. skattefordran hänf. minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0
A+B+C+D+E+F+G Långsiktigt substansvärde, mkr 4 153,5 4 360,5 4 189,1

===== SIDA 27 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  27 | 33 
 
 
 
 
* Antal aktier efter återköp  
 
 
 
  
2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec
Förvaltningsresultat per aktie, kr
A Förvaltningsresultat, mkr 20,2 15,0 124,2
B Justering förvaltningsresultat hänf. minoritetsandelen, mkr 0,0 0,0 0,0
C Vägt gnmsn antal aktier under perioden före utspädning, miljontal * 131,1 131,2 131,1
(A-B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,15 0,11 0,95
Eget kapital per aktie, kr
A Eget kapital, mkr 3 935,5 4 157,6 3 936,3
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 130,9 131,1 131,1
A/B Eget kapital per aktie, kr 30,07 31,71 30,02
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 153,5 4 360,5 4 189,1
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal * 130,9 131,1 131,1
A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,74 33,25 31,95
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %
A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr * 0,15 0,11 0,95
B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr * 0,11 0,23 0,86
A/B-1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 34,5% -49,9% 10,0%
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, %
A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr * 31,7 33,3 32,0
B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr * 33,3 35,4 34,5
A/B-1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % -4,6% -6,1% -7,3%

===== SIDA 28 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  28 | 33 
 
Möjligheter och risker för  
koncernen och moderbolaget 
För att kunna upprätta redovisning enligt god redovisningssed och i enlighet med IFRS måste företags-
ledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar och skulder 
respektive intäkter och kostnader i bokslutet, samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja 
sig från dessa bedömningar. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter 
och andra faktorer, som under rådande förhållanden förefaller rimliga. Koncernens verksamhet samt 
finansiella ställning och resultat kan påverkas, både direkt och indirekt, av ett antal risker, osäkerhets- 
och omvärldsfaktorer. 
Koncernens verksamhet är beroende av den allmänna ekonomiska och politiska utvecklingen i framför-
allt Sverige, vilka kan påverka efterfrågan på boende och lokaler. Samtliga identifierade risker följs upp 
kontinuerligt och vid behov vidtas riskreducerande åtgärder för att begränsa effekterna. 
Nedan följer en sammanfattning av de mest väsentliga riskerna och möjligheterna för koncernen. 
I övrigt hänvisas till årsredovisningen. 
Finansiell risk 
KlaraBos mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk. 
Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnads-
förändringen för de räntebärande skulderna om räntan förändras med en procentenhet. Med 
finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir 
högre och/eller att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor. 
Likviditetsrisk avser risken att inte kunna uppfylla betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig 
likviditet eller svårigheter att erhålla finansiering. KlaraBo behöver tillgång till likviditet för att finansiera 
pågående projekt, drift av verksamheten samt för att betala räntor och amorteringar. KlaraBos 
tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt. 
Samtliga risker ovan regleras i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. KlaraBo arbetar operativt med 
dessa risker genom att till exempel ränte- och kapitalsäkra skuldportföljen, hålla en god och proaktiv 
dialog med koncernens samarbetspartners samt löpande följa koncernens likviditetssituation. KlaraBos 
arbete styrs dels av interna mål för respektive riskkategori och dels genom koncernens övergripande 
finansiella mål och riskbegränsningar, för att på så vis begränsa de finansiella riskerna och uppnå en 
långsiktigt god utveckling av finansnettot. KlaraBo är vidare ålagt, i enlighet med befintliga låneavtal, 
att på kvartalsbasis följa och redovisa ett antal finansiella nyckeltal.  
Möjligheter och risker i fastigheternas värde 
KlaraBo redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet värderas minst 
en gång per år av externa oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas 
i resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter har betydande påverkan på periodens resultat och 
bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan där 
priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftöverskott och köparens avkastningskrav. En 
ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en svagare 
efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en 
prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. Även ökade marknadsräntor 
påverkar avkastningskraven och därmed bolagets fastighetsvärden negativt, medan lägre 
marknadsräntor får motsatt effekt. I hyresbegreppet inkluderas dels den faktiska hyresnivån och dels 
vakansrisken i fastighetsbeståndet. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall 
för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. 
 
Känslighetsanalys – värdeförändringar (mkr) 
  
Förändring
Effekt på verkligt värde, 
mkr Förändring
Effekt på verkligt värde, 
mkr
Direktavkastningskrav - 0,25%-enheter 502,6 + 0,25%-enheter -450,4
Hyresvärde* - 2,50% -39,4 + 2,50% 344,0
Drift- och underhållskostnader - 2,50% 129,6 + 2,50% -129,6
Långsiktig vakansgrad - 0,25%-enheter 28,8 + 0,25%-enheter -28,9
*-2,50% avseer enbart lokaler medan +2,50% avser både lokaler och bostäder

===== SIDA 29 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  29 | 33 
 
Pågående projekt 
Information om pågående projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning 
och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare 
baseras information på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och 
antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer 
både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner samt projektkostnader 
och framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt i delårsrapporten omprövas regelbundet, 
och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer 
samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, 
vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor. 
Finansiering 
Under perioden har KlaraBo tagit upp ett nytt lån om 40 mkr, med en marginal som understiger bolagets 
nuvarande genomsnittliga kreditmarginal. KlaraBo kommer under andra kvartalet påbörja diskussioner 
av refinansiering kopplat till lånen med förfall 2025. 
Bankfinansiering är KlaraBos primära finansieringskälla och obligationslån förekommer inte. 
Avsaknaden av obligationsfinansiering är en styrka då denna typ av finansiering i högre grad påverkas 
vid stigande marknadsräntor, vilket generellt sett är dyrare i perioder av marknadsturbulens samt löper 
med större risk vid refinansiering. 
Förändringar av underliggande marknadsräntor påverkar den del av låneportföljen som löper med rörlig 
ränta och som inte gjorts om till fast ränta med hjälp av räntederivat. Detta påverkar i sin tur 
räntetäckningsgraden som belyser känsligheten för ränteförändringar och visar hur många gånger 
koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. KlaraBo 
följer noga utvecklingen och simulerar känsligheten för att på så vis kunna agera vid behov.  
Per 31 mars 2024 har bolaget en stabil finansiell ställning där likvida medel uppgick till 161,4 mkr. 
Operationell risk 
KlaraBo befinner sig i en expansionsfas och har identifierat ett antal tillväxtorienterade mål. Risker och 
möjligheter kopplade till att nå tillväxtmålen utgörs av bland annat fortsatt tillgång till nya projekt, nyckel-
personer och riskhantering i projekt (avseende tid, kostnad och kvalitet). Stigande avkastningskrav, 
finansierings- och energikostnader skapar osäkerhet kring framtida värderingar vilket just nu präglar 
marknaden. 
Förutsättningarna för nyproduktion av bostäder har försämrats snabbt sedan början av 2022. Kraftigt 
höjda finansieringskostnader i kombination med höjda avkastningskrav och höga byggkostnader har 
generellt sett resulterat i en snabb och mycket markant inbromsning av bostadsbyggandet. Påverkan på 
KlaraBos pågående projekt är begränsad i omfattning men för framtida projekt finns risk för negativ 
påverkan, både på kort och lång sikt.

===== SIDA 30 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  30 | 33 
 
Övriga upplysningar 
Marknadsutsikter 
KlaraBos erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernens egna 
koncept KlaraBo-hus skapar förutsättningar för kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela 
kedjan, från byggrätt till förvaltning, under fastighetens livstid. 
Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt god i de områden där KlaraBo befinner sig, och att det 
fortsatt finns en strukturell bostadsbrist på många orter i Sverige. 
Organisation och medarbetare 
Moderbolag i koncernen är KlaraBo Sverige AB. Koncernen består av helägda dotterbolag samt av 
gemensamt styrda bolag. Antalet medarbetare uppgick till 64 (69), varav 20 kvinnor (23) respektive 44 
män (46). 
Redovisningsprinciper 
KlaraBo följer i sin koncernredovisning den av EU antagna IFRS (International Financial Reporting 
Standards) och tolkningarna av dessa (IFRS IC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 
Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Tillämpade 
redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. Moder-
bolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 
Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver att moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen, det vill säga IFRS i den omfattning som RFR 2 tillåter. 
För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till KlaraBo årsredovisning för 2023. Redovisnings-
principerna är oförändrade jämfört med årsredovisningen 2023. 
Transaktioner med närstående       
Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter, verkställande direktören och med-
lemmar i företagsledningen samt till dessa närstående personer och bolag. 
Inga transaktioner med närstående har skett på andra än marknadsmässiga villkor. Utöver ersättningar 
till ledande befattningshavare finns inga transaktioner med närstående under perioden.

===== SIDA 31 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  31 | 33 
 
Aktien och aktieägare 
Koncernens moderbolag KlaraBo Sverige AB, org.nr. 559029–2727, har två aktieslag, stamaktier av 
serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie berättigar till en röst. Antalet 
aktier uppgick till 131 827 883 stycken, varav 16 300 000 stycken av serie A och 115 527 883 stycken 
av serie B. Kvotvärdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kronor per aktie. Bolaget har per 
bokslutsdatum totalt återköpt 955 867 aktier. 
Största aktieägare per 31 mars 2024 
 
 
Teckningsoptioner 
KlaraBo har två pågående optionsprogram utställda till bolagets anställda. Det första programmet 
omfattas av totalt 500 000 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. 
Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 juni – 31 augusti 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per 
aktie. Vid periodens utgång har 500 000 optioner tecknats. Det andra programmet omfattas av totalt 
1 429 440 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas 
under perioden 1 augusti – 31 oktober 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens 
utgång har 1 429 440 optioner tecknats. 
Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 31 mars högst 1 929 440 teckningsoptioner som kan 
utnyttjas för teckning av högst 1 929 440 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspädningseffekt om 
högst cirka 1,44 procent baserat på antal aktier i bolaget. 
  
A-aktier B-aktier Totalt Kapital Röster
Investment AB Spiltan 1 934 484 13 519 220 15 453 704 11,7% 11,8%
Rutger Arnhult 0 10 361 656 10 361 656 7,9% 3,7%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 0 9 360 610 9 360 610 7,1% 3,4%
Ralph Mühlrad 1 285 000 7 138 728 8 423 728 6,4% 7,2%
Wealins S.A. 0 8 166 471 8 166 471 6,2% 2,9%
Anders Pettersson med familj 3 466 316 3 327 793 6 794 109 5,2% 13,6%
Lennart Sten 2 495 000 3 632 335 6 127 335 4,6% 10,3%
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 0 5 646 065 5 646 065 4,3% 2,0%
ODIN Fonder 0 5 556 395 5 556 395 4,2% 2,0%
Länsförsäkringar Fonder 0 5 222 578 5 222 578 4,0% 1,9%
Mats Johansson 2 699 400 0 2 699 400 2,0% 9,7%
Andreas Morfiadakis 2 361 287 113 400 2 474 687 1,9% 8,5%
Avanza Pension 0 2 197 903 2 197 903 1,7% 0,8%
Richard Mühlrad 785 000 1 044 832 1 829 832 1,4% 3,2%
Carnegie Fonder 0 1 597 709 1 597 709 1,2% 0,6%
Övriga 1 273 513 38 642 188 39 915 701 30% 18%
16 300 000 115 527 883 131 827 883 100% 100%

===== SIDA 32 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024  32 | 33 
 
Rapportens undertecknande 
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av 
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste 
risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. 
Malmö, 3 maj 2024 
Lennart Sten, 
styrelseordförande 
Per Håkan Börjesson, 
styrelseledamot 
Lulu Gylleneiden, 
styrelseledamot 
Mats Johansson, 
styrelseledamot 
Sophia Mattsson Linnala, 
styrelseledamot 
Anders Pettersson, 
styrelseledamot 
Håkan Sandberg, 
styrelseledamot 
Joacim Sjöberg, 
styrelseledamot 
Andreas Morfiadakis, 
verkställande direktör 
 
 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

===== SIDA 33 =====

Kalendarium 
Årsstämma 2023 
Delårsrapport Q2 januari-juni 2024 
Delårsrapport Q3 januari-september 2024 
Bokslutskommuniké 2024 
 
3 maj 2024 
16 juli 2024 
6 november 2024 
18 februari 2025 
 
 
 
Kontaktinformation 
För ytterligare information vänligen kontakta 
Andreas Morfiadakis, VD 
Andreas.morfiadakis@klarabo.se 
+46 761 331 661 
 
Per Holmqvist, CFO 
Per.holmqvist@klarabo.se 
+46 733 00 29 23