FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2024
===== SIDA 1 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 1 | 33
Q1
Delårsrapport
januari-mars 2024
Januari – mars
• Intäkterna uppgick till 156,7 mkr (142,9), en ökning med
10 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år.
• Driftnettot uppgick till 73,4 mkr (67,4), motsvarande en ökning med
9 procent jämfört med samma kvartal föregående år.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 20,2 mkr (15,0), en ökning med
35 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år.
• Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -45,3 mkr
(-174,1) och för derivat till 44,2 mkr (-41,6).
• Resultatet uppgick till 3,7 mkr (-160,6), motsvarande
0,03 kr per aktie (-1,22).
• Belåningsgraden uppgick per 31 mars till 52,6 procent (51,2) med
en snittränta om 3,5 procent (3,5). Bolaget finansieras endast med
bankbelåning.
• Substansvärde per aktie uppgick till 31,7 kr (33,3).
Perioden i korthet
Väsentliga händelser
• Generella hyreshöjningar för 2024 blev i genomsnitt 5,3 procent för
bostäder. Samtliga höjningar förväntas vara genomförda under
andra kvartalet.
• Nyupptaget banklån om 40 mkr till en marginal under
låneportföljens genomsnittsmarginal.
• Genomförda aktieåterköp inom ramen för det mandat om totalt 30 mkr
som styrelsen givit för 2024.
• Konvertering av en råvind till nya lägenheter helt färdigställd i
Helsingborg.
Långsiktigt substansvärde
per aktie, kr
Ökning av
förvaltningsresultat, %
Reell
uthyrningsgrad, %
Andel räntesäkring
skuldportfölj, %
Genomsnittsränta, %
31,7
34,7 97,8
79,4 3,53
Nyckeltal – för fullständig nyckeltalstabell se sidan 24
2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec
Förvaltningsresultat, mkr 20,2 15,0 124,2
Periodens resultat, mkr 3,7 -160,6 -381,5
Marknadsvärde/kvm 17 990 17 923 18 032
Överskottsgrad, % 46,9 47,2 57,2
Reell uthyrningsgrad, % 97,8 98,4 97,8
Soliditet, % 42,6 43,9 42,6
Belåningsgrad, % 52,6 51,2 52,2
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8
Andel räntesäkrad portfölj, % 79,4 79,6 79,9
Räntebindningstid, år 3,5 4,3 3,7
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,15 0,11 0,95
Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,03 -1,22 -2,91
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,7 33,3 32,0
===== SIDA 2 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 2 | 33
VD-ord
Stabiliserade fastighetsvärden
och kraftigt ökat
förvaltningsresultat
Året har inletts på ett tillfredställande sätt för KlaraBo mycket tack vare att vi fick igenom en stor
andel av den årliga hyresförhandlingen per första januari. Förvaltningsresultatet steg med 35
procent tack vare hyreshöjningar och löpande uppgraderingar av våra bostäder, enligt vårt
bevisade affärskoncept. De hyresförhandlingarna som inte fastställdes till årsskiftet är nu i
princip avslutade och genomförs under andra kvartalet och resulterar i att våra hyror i snitt höjts
med drygt 5,3 procent under 2024. De finansiella kostnaderna är i nivå med första kvartalet
föregående år tack vare våra höga andel räntesäkrade banklån om 80 procent, men också tack
vare ett mer stabilt ränteläge på marknaden.
Det första kvartalet är säsongsmässigt det kvartal med högst kostnader till följd av högre driftkostnader
för värme, el och snöröjning. I år blev dessa kostnader för jämförbart bestånd något högre än
motsvarande kvartal för ett år sedan då flera prisjusteringar trätt i kraft för bland annat värme, vatten
och avfallshantering. Vissa prisjusteringar från dessa samhällsaktörer har varit så höga som 25 – 30
procent, kostnader vi behöver föra vidare till våra hyresgäster för att skapa en sund, stabil och lönsam
verksamhet. Tack vare ökade intäkter steg driftnettot med 9 procent jämfört med första kvartalet
föregående år.
Fortsatt värdeskapande i beståndet
KlaraBo har som mål att genom aktiv förvaltning och materiella investeringar uppnå en hyresutveckling
som överstiger den allmänna årliga hyreshöjningen. För att nå detta mål är en central del i vår strategi
att förvärva och utveckla befintliga, ofta äldre, bostadsfastigheter i tillväxtregioner över hela landet.
Samtidigt som hyresintäkterna i dessa lägenheter ökar via standardhöjande uppgraderingar sänks drift-
och underhållskostnader bland annat tack vare mer energisnåla hållbara lösningar. De standardhöjande
åtgärderna tillsammans med den generella hyreshöjningen bidrog till att hyresvärdet för våra bostäder
ökade med 1,2 procentenheter under första kvartalet jämfört med en generell hyreshöjning om 0,6
procentenheter.
Något ökat avkastningskrav men stabilisering av fastighetsvärden
Under kvartalet ökade avkastningskravet på vårt fastighetsbestånd med ytterligare i snitt cirka 8
baspunkter till 4,8 procent. Värdenedgången i fastighetsbeståndet var betydligt mindre än första
kvartalet föregående år vilket visar att vi har en stabilisering i fastighetsvärdena och att trenden med
sjunkande värden bromsar in. I vår känslighetsanalys motsvarar förändringen i avkastningskrav isolerat
teoretiskt en värdenedgång runt 153 mkr. Med stöd av årets hyresförhandlingar, en aktiv förvaltning
samt koncernens löpande värdeskapande åtgärder genom investeringar begränsades dock
värdenedgången till drygt 45 mkr.
Med en snitthyra om låga 1130 kr/kvm för den oförädlade delen av beståndet, vilket är betydligt under
generell marknadsnivå, finns alltså betydande utrymme framöver för fortsatt värdeskapande.
Aktivt arbete för att säkra ett långsiktigt värdeskapande
Vi ska fortsätta växa vårt förvaltningsbestånd dels via förvärv, dels expandera via nyproduktion över tid.
Även om KlaraBo i grunden ska vara ett tillväxtföretag är och förblir basen i vårt värdeskapande vår
affärsmodell som kontinuerligt leder till ett högre värde på vårt fastighetsbestånd och tillväxt i kassaflöde
per aktie över tid. Det mer gynnsamma marknadsläget vi sett det senaste halvåret skulle även kunna
innebära förvärvsmöjligheter av såväl kompletterande förvärv på befintliga orter eller etablering på nya
orter. Det senare förutsatt att vi hittar rätt objekt.
Med det sagt, är vi samtidigt måna om att ha en sund riskprofil och kontinuerligt skapa finansiell
stabilitet över tid. Detta gör vi bland annat genom vårt återköpsprogram för egna aktier vilket ger oss
ökade möjligheter att kunna anpassa bolagets kapitalstruktur från tid till annan, vidare har vi en hög
andel lån med räntesäkring och vi är finansierade enbart genom banklån.
Andreas Morfiadakis, VD
===== SIDA 3 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 3 | 33
Det är min övertygelse att vår affärsmodell och strategi med såväl organisk tillväxt som förvärv i
kombination med en trygg finansiering ger oss rätt förutsättningar för en hållbar och lönsam tillväxt och
ett långsiktigt aktieägarvärde. Vi kommer att vara väl rustade och förberedda när marknaden väl vänder
och det uppstår attraktiva affärsmöjligheter.
Malmö i april
Andreas Morfiadakis
VD KlaraBo
Fastigheten Munken 4 i Motala
===== SIDA 4 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 4 | 33
Detta är KlaraBo
KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför, äger och
förvaltar attraktiva bostäder. Företaget grundades 2017 och agerar
över hela landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga
bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Bolagets
nyproducerade bostäder är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar
till rimliga hyror. Såväl lägenheter som husens gestaltning utformas
efter lokala behov i samarbete med kommunen. Nyproduktionen håller
hög hållbarhetsstandard, eftersom byggnation sker främst i trä.
KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare.
Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per den 31 mars utgör
85 procent av kontrakterade hyror. Per den 31 mars har KlaraBos
fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka 499 700 kvm fördelat på
6 610 lägenheter och ett antal lokaler samt kontrakterade hyror om cirka
640 mkr på årsbasis. Portföljen omfattar även 1 098 lägenheter
under projektutveckling.
Strategi
KlaraBo ska fokusera på nyproduktion, förvaltning av bostadsfastigheter och förvärv i kommuner
i tillväxtregioner:
• Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoveringspotential, och förvärv av
markområden och byggrätter för nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande.
• Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa, funktionella, kostnads- och
yteffektiva bostäder genom egenutvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus.
• Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter såväl intäktshöjande
som kostnadssänkande.
Övergripande mål
KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga,
utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efterfrågan.
Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och förvaltningsresultat per aktie.
Operationella mål
• Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga
och förvalta minst en halv miljon kvm bostäder.
• Under perioden 2021 till 2023 hade KlaraBo som målsättning att
byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga
målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska
främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade.
• Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara
ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga
den allmänna årliga hyreshöjningen.
Finansiella mål
• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig
tillväxt i substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive
eventuella värdeöverföringar.
• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig
tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.
Hållbarhetsmål
• Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och energi,
cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare
samt hållbara affärer. Gällande klimat och energi har bolaget
som övergripande mål att senast 2030 ska endast förnybar energi
användas för el, värme och bilar samt att klimatneutralitet i hela
värdekedjan ska ha uppnåtts senast 2045.
KlaraBos affärsmodell
Hög tillväxtpotential i substansvärde från
förvärv, nybyggnation och renoveringar
Förvärv
Renovering
Nybyggnation och
projektutveckling
Utöver projektutvecklings-
portföljen, medverkar KlaraBo
i ett antal kommunala
markanvisningstävlingar
===== SIDA 5 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 5 | 33
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Långsiktigt substansvärde: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo
uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie
om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar.
Förvaltningsresultat: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå
genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst
12 procent.
ÖVERGRIPANDE MÅL Mål
Utfall 2024
jan-mar
Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i
förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.
>12% Se graf nedan
Utdelning Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvaltningsresultat.
Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduktion, investeringar i
befintligt bestånd och förvärv, under de närmaste åren, varför utdelningar då kan
komma att utebli.
>50% av beskattat
förvaltningsresultat
-
Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom
aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga
hyreshöjningen.
>Allmän hyreshöjning 0,6 procent-
enheter
Långsiktigt substansvärde Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i
långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella
värdeöverföringar.
>15% Se graf nedan
Förvaltad yta, BOA Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst
en halv miljon kvadratmeter bostäder.
>500 000 kvm 437 546
Byggrätter Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att byggstarta minst
200 bostäder och därefter är det långsiktiga målet att byggstarta minst 500
bostäder per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och
miljöcertifierade.
>200 bostäder 0
Hållbarhet Övergripande mål inom området klimat och energi är att bolaget senast 2030
endast använder förnybar energi för el, värme och bilar samt att vi senast 2045
ska ha uppnått klimatneutralitet i hela värdekedjan.
2030 - Endast förnybar
energi
2045 - Klimatneutrala
-
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
2019 Q2
2019 Q3
2019 Q4
2020 Q1
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
2023 Q1
2023 Q2
2023 Q3
2023 Q4
2024 Q1
Genomsnittlig årlig
tillväxt om +23 %
sedan 2019
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
0,80
0,90
1,00
1,10
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Genomsnittlig årlig
tillväxt om +29 %
sedan 2019
===== SIDA 6 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 6 | 33
Fastighetsbestånd
Förvaltningsfastigheter
KlaraBos bestånd av förvaltningsfastigheter finns i hela Sverige, från Trelleborg i söder till Umeå i norr
och Visby i öst. Portföljen består till övervägande del av bostadsfastigheter. Fastigheterna är uppdelade
i fyra geografiska områden, Syd, Öst, Mitt samt Nord. Bolagets fokus är förvaltningsfastigheter på orter
med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad.
Fastighetsinnehavet består av 226 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 499 700 kvm
exklusive parkeringsplatser och garage.
KlaraBo arbetar utifrån en kundnära förvaltningsmodell med förvaltning i egen regi som ger
en kontinuerlig optimering av driftkostnader och kostnadskontroll.
Under första kvartalet har bolaget investerat 38,5 mkr (41,9) i befintliga förvaltningsfastigheter genom
värdeskapande åtgärder, där värdeskapande totalrenovering är den främsta investeringsåtgärden men
även energibesparingsåtgärder har genomförts. Totalrenovering innebär att lägenheterna renoveras i
samband med naturlig omflyttning i beståndet. Renoveringsåtgärd genomförs när en befintlig hyresgäst
är avflyttad och avslutas innan ny hyresgäst flyttar in. Renoveringen pågår under fyra till sex veckor och
under den perioden redovisas lägenheten som vakant vilket tillfälligt påverkar den ekonomiska
uthyrningsgraden negativt.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fokus på attraktiva bostäder på starka orter
med befolkningstillväxt och stark
arbetsmarknad. Fokus på orter med god
avkastning till begränsad risk.
VÄRDESKAPANDE RENOVERING
Aktiv renoveringsstrategi genomförs
löpande vid hyresgästomflyttning, vilket
ökar fastighetsvärdet och bidrar till
förbättrat kassaflöde. Utförandet anpassas
till den lokala marknaden.
FÖRVALTNING I EGEN REGI
Förvaltning i egen regi ger kontinuerlig
optimering och kontroll av drift- och
underhållskostnader samt fokus på
överskottsgrad.
STANDARDHÖJANDE ÅTGÄRDER
Fokus på anpassade värdeskapande
kunderbjudanden om åtgärder i fastigheten
som höjer den generella standarden och
bidrar till ökat driftnetto.
===== SIDA 7 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 7 | 33
Standardhöjande åtgärder
Ett av de operationella målen är att hyresutvecklingen för bostäder ska överstiga den generella
årliga hyreshöjningen genom aktiv förvaltning och investeringar. Grafen nedan speglar
uppfyllelsen av detta mål där hyresutvecklingen överstiger den generella höjningen med 15,4
procentenheter för jämförbart bestånd sedan 2019.
Hyresvärdesutveckling
Hyresförhandlingarna om årlig hyreshöjning för 2024 pågår och påverkar hyran med 4,8
procentenheter, då ett antal orter inte än är hyresjusterade. Ökningen kopplat till hyran kommer öka
under året när hyresuppgörelser blir klara. Justerat för den årliga hyreshöjningen har hyresvärdet för
bostäder ökat med 0,6 procentenheter för kvartalet.
En central del i KlaraBos strategi är att löpande vidta värdeskapande åtgärder i befintligt bestånd, såväl
intäktshöjande som kostnadssänkande. KlaraBo ser till att lägenheter med renoveringsbehov uppnår
dagens standard med bland annat moderna kök, badrum och energieffektiva installationer. Åtgärderna
bidrar till att höja värdet på hela beståndet långsiktigt samt minska drifts- och underhållskostnader över
tid.
Antal utförda totalrenoveringar
För att KlaraBo ska kunna upprätthålla renoveringstakten behöver den naturliga omflyttningen i
beståndet vara relativt konstant och de lägenheter där det sker omflyttning, i viss mån vara
orenoverade. Utfallet för kvartalet är 41 lägenheter. Den något lägre renoveringstakten beror på att
KlaraBo valt att öka kraven för vilka lägenheter som väljs ut för renovering och vara något mer selektiva,
givet den ökade osäkerheten i marknaden. Över tid behöver även beståndet utökas för att bolaget skall
kunna upprätthålla samma renoveringstakt.
130,6
115,2
100,0
102,0
104,0
106,0
108,0
110,0
112,0
114,0
116,0
118,0
120,0
122,0
124,0
126,0
128,0
130,0
132,0
134,0
%-enheter
38
18
41 42
50 49 49
78
69
73
58
86
65
60
45
50
41
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2020
Q1
2020
Q2
2020
Q3
2020
Q4
2021
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
===== SIDA 8 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 8 | 33
Uthyrningsläget är fortsatt stabilt och samtliga renoverade lägenheter hyrs ut efter färdigställande.
Detta resulterar i en reell uthyrningsgrad om 97,8 procent per den 31 mars 2024.
Utöver åtgärderna för totalrenoveringar av lägenheterna fokuserar KlaraBo på anpassade
kunderbjudanden i form av generella standardhöjande åtgärder i fastigheterna. Detta sker i form av
erbjudanden till befintliga hyresgäster om olika tillval som leder till ökad kundnöjdhet och som samtidigt
bidrar till att öka det faktiska hyresvärdet utöver de generella årliga hyresförhandlingarna.
Kontrakterad årshyra, mkr Potentiellt värde per lägenhet
Diagrammet ovan illustrerar kontrakterad årshyra för befintlig förvaltningsportfölj per 31 mars
2024, med tillägg för förväntad kontrakterad årshyra efter renovering av befintligt orenoverat
bestånd.
Diagrammet ovan visar värdet före och efter höjning av direktavkastningskravet samt effekten
av nettovärdeökningen vid ROT-renovering för en exempellägenhet. Exemplet visar hur ROT-
renoveringar motverkar eventuella värdeminskningar kopplat till ökning av direktavkast-
ningskravet. Siffrorna ovan baseras på en faktisk lägenhet i bolagets bestånd i Trelleborg.
Förvaltningsfastigheter exklusive projektutveckling
Hyresintäkter bostadsfastigheter Marknadsvärde, mkr Antal lägenheter
Inkommen
uppsägning
Besiktning
Investering/
avrop
Uthyrningsprocess under uppsägningstid Renovering Inflyttning
Inom 2 veckor Månad 1-3 Månad 3-4,5
640
744
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2024 Q1 Potentiell kontrakterad
hyra
Antal Antal
Region fastigheter lägenheter BOA LOA Totalt mkr kr/kvm
Mitt 76 887 57,1 11,8 68,9 1 221 17 724
Nord 34 2 042 141,4 5,6 147,0 2 184 14 857
Syd 62 1 712 109,4 27,7 137,0 2 913 21 252
Öst 54 1 969 129,7 17,1 146,8 2 673 18 208
226 6 610 437,5 62,2 499,7 8 991 17 991
Yta, tkvm Marknadsvärde
Ekonomisk Reell uthyrn. Kontrakterad
Region mkr kr/kvm uthyrn.grad, % grad, % årshyra, mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm
Mitt 97,2 1 411 94,6 97,6 91,9 36,0 523 55,9 811
Nord 177,3 1 206 94,1 96,8 166,8 72,9 496 93,9 639
Syd 200,0 1 459 94,7 98,1 189,4 60,2 440 129,2 943
Öst 200,7 1 367 95,6 98,6 191,9 61,3 417 130,6 890
675,1 1 351 94,8 97,8 640,1 230,5 461 409,6 820
Direktavkastning, % 4,6%
Fastighetsadministration 30,6 61
Driftnetto inkl. fast.admin. 640,1 261,1 522 379,0 758
Hyresvärde Fastighetskostnader Driftnetto
13%
29%
28%
30%
Mitt Nord Syd Öst
1 221
2 184
2 913
2 673
Mitt Nord Syd Öst
887
2 042
1 712
1 969
Mitt Nord Syd Öst
===== SIDA 9 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 9 | 33
Projektutveckling och nyproduktion
KlaraBo arbetar med hela värdekedjan för hyreslägenheter, från projektutveckling via
byggnation till egen förvaltning. För bolaget handlar affärsutveckling om att driva fram projekt
från idé till färdig byggrätt. På så vis skapar vi värden oavsett om det gäller förädling av
befintliga fastigheter eller helt nya projektidéer.
Projektutveckling
För att nå de operationella målen gällande nyproducerade hyresrätter bedrivs ett kontinuerligt arbete
med tillskapandet av byggrätter.
Arbetet bedrivs genom aktiv uppsökande verksamhet hos privata aktörer, deltagande i kommunala
markanvisningstävlingar, bearbetning av kommuner för direktanvisning av mark, förtätningar på egna
fastigheter samt förvärv av fastigheter med befintlig byggrätt eller byggrättspotential. Till grund ligger
en analys där bland annat ortens befolkningsutveckling, funktionella arbetsmarknad samt marknadens
betalningsförmåga utreds.
Antalet lägenheter i projektutvecklingsportföljen uppgick till 1 098 st.
• Deltagande i kommunala
markanvisningstävlingar
samt direktanvisningar
• Förtätningsprojekt på
befintliga fastigheter
• Förädling av befintliga
fastigheters ytor såsom
nyttjande av råvindar eller
konvertering av lokaler
till bostäder
• Förvärv av fastigheter med
befintliga byggrätter eller
byggrättspotential
• Initiering av planprocess
• Beslut om markanvisning
• Tecknade förvärvsavtal
• Egna fastigheter med
pågående planprocess
eller färdig detaljplan
• Bygglovsprocesser
• Byggstartade projekt
• Produktion
• Inflyttning och överlämning
till egen förvaltning
Projektutveckling
Byggrättsutredning Nyproduktion
Projektportfölj
===== SIDA 10 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 10 | 33
Nyproduktion
KlaraBo tillämpar en långt driven standardisering av bostadsprodukten. I en kontrollerad industriell
process, med trä som huvudsakligt byggmaterial, tillverkas bostadsenheter som baseras på ett antal
grundläggande lägenhetsmodeller, så kallade baslägenheter. Dessa välplanerade och yteffektiva bas-
lägenheter utgör grunden för samtliga bostäder som KlaraBo bygger, för att på så vis uppnå optimalt
resursutnyttjande. KlaraBo har utvecklat flera baslägenheter – allt från ett till fyra rum och kök. Dessa
lägenheter går att spegelvända och använda i olika kombinationer för att skapa ett attraktivt erbjudande
till olika marknadssegment. Byggnation på detta sätt resulterar i energibesparingar och snabbare
montage med kortare byggtid än traditionellt platsbyggda hus vilket resulterar i minskade
produktionskostnader.
De färdiga flerbostadshusen uppvisar mångfald i gestaltningen. Även om de enskilda lägenheterna har
en gemensam grund och är byggda med trästommar, kan fasader och tak ha många olika utföranden
i varierande material.
Byggvolymerna prefabriceras i inomhusmiljö av samarbetspartners, för att sedan transporteras
till byggarbetsplatsen.
Projektportfölj
Bolaget beslutade under tredje kvartalet 2022 att tillsvidare senarelägga ännu ej startade projekt med
en risk att några markanvisningar eller avtal skulle komma att förändras. Som följd valde man vid
årsskiftet att återlämna ett antal byggrätter då man inte såg möjlighet att genomföra dessa inom
överskådlig tid med bra avkastning. Markanvisningarna i Hässleholm och Västerås har vi dock förlängt
då vi bedömer att det kan finnas goda möjligheter att utveckla dessa projekt längre fram.
Bolagets markanvisning ”Öster om Mässan” i Hyllie Malmö omfattar två kvarter med totalt cirka 300
lägenheter tillsammans med OBOS Nya Hem. Projektet är Malmö kommuns första Mallbo projekt där
man möjliggör för nyproduktion med lägre hyror genom bland annat subvention av lägre parkeringsnorm
och rabatterad tomträttsavgäld. Projektet planeras genomföras i fyra etapper där drygt hälften är tänkt
att uppföras som bostadsrätter och resterande hyreslägenheter. Kommunen är något försenade med
sina arbeten i området bedöms tillträdet till fastigheterna bli något förskjutet och kunna ske först hösten
2025. Vi bedömer att projektering kan starta senare under 2024 så att bygglovsprocessen ligger i fas
med tillträdet och produktion kan starta under slutet av 2025.
På Gotland driver bolaget utvecklings- och förtätningsprojekt på fastigheterna Bogen 1 och Stäven 1 där
detaljplanen på Bogen 1 som omfattar ca 14 000 kvm BTA nya byggrätter beräknas kunna bli antagen
vid årsskiftet 2024/2025. Bygglovsprojektering av första etappen beräknas kunna starta kort därefter
med produktionsstart under senare delen av 2025.
I Kristianstad fortsätter arbetet med att ta fram ny detaljplan på den gamla fängelsefastigheten som
bolaget ingick aktieöverlåtelseavtal i juli 2021. Här driver vi tillsammans med OBOS Kärnhem en ny
detaljplan som möjliggör för cirka 16 000 kvm BTA bostäder. Byggrätten kommer delas mellan OBOS
Kärnhem och KlaraBo där KlaraBo har för avsikt att uppföra hyreslägenheter. Detaljplanen tas upp i
kommunstyrelsen för beslut under maj och bedöms bli antagen efter sommaren 2024. Om marknaden
ser positivt på projektet kan projektering och efterföljande byggstart ske vinter 2024/2025.
För en fullständig överblick av pågående byggnation och projektutveckling per 31 mars 2024, se nedan.
Planerade byggrätter per region Hyresvärde (mkr)
Diagrammet ovan till vänster visar antal planerade byggrätter per geografisk region, medan diagrammet
ovan till höger illustrerar hyresvärdet för befintlig förvaltningsportfölj per 31 mars 2024, med tillägg för
förväntat hyresvärde för pågående nybyggnation vid färdigställande.
230
574
294
Mitt Syd Öst
675
788
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2024 Q1 Potentiellt
hyresvärde
===== SIDA 11 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 11 | 33
Pågående byggnation och projektutveckling*
*Information om projekt i pågående projektutveckling inkluderar bedömningar och antaganden vilket
innebär osäkerhet gällande tidplaner, areor, kostnader samt framtida hyresvärde. Informationen
uppdateras löpande och ska därmed inte ses som en prognos.
Region Projekt Kommun
Antal
lägenheter BTA BOA mkr kr/kvm Status Ägarandel, %
Pågående projektutveckling
Syd Aspeholm 13 Lund 20 1,4 1,2 2,2 1 816 2 100
Syd Hälleflundran 8, vind Malmö 15 0,6 0,5 0,9 2 000 2 100
Mitt Falun 9:22 Falun 135 11,0 8,7 16,1 1 850 3 60
Syd Hässleholm 87:22 Hässleholm 62 5,3 4,6 7,6 1 650 3 100
Mitt Sätra Västerås 55 4,5 3,6 6,8 1 900 3 100
Syd Fängelset 2 Kristianstad 107 7,5 6,0 11,4 1 890 3 100
Öst Ekorren 1 Jönköping 80 6,1 4,7 8,9 1 890 2 100
Öst Bogen 1 (etapp 1) Gotland 92 6,3 5,0 8,8 1 750 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 2) Gotland 80 5,5 4,4 7,7 1 750 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 3) Gotland 42 2,9 2,3 4,1 1 750 3 100
Syd Öster om mässan Malmö 150 9,8 7,5 11,5 1 528 3 100
Mitt Källan 7 Borlänge 40 2,7 2,1 4,1 1 959 2 100
Syd Ålen (påbyggnad) Vaggeryd 90 6,2 4,9 9,3 1 887 3 100
Syd Ålen (nyproduktion) Vaggeryd 130 8,8 7,1 13,2 1 871 3 100
Totalt 1 098 78,7 62,7 112,7 1 797
Status:
1) Byggstartade projekt eller projekt där bygglov erhållits
2) Lagakraftvunnen detaljplan och/eller där bygglovsprojektering pågår
3) Projekt där bygglov ej beviljats men där kommunalt beslut om markanvisning fattats eller förvärvsavtal
tecknats
===== SIDA 12 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 12 | 33
Totalresultat för koncernen i
sammandrag
Periodens totalresultat överensstämmer med periodens resultat, eftersom övrigt totalresultat saknas.
Mkr Not
2024
3 mån
jan-mar
2023
3 mån
jan-mar
2023
12 mån
jan-dec
Intäkter 1 156,7 142,9 589,7
Kostnader 2 -83,3 -75,5 -252,5
Driftnetto 3 73,4 67,4 337,2
Centrala administrationskostnader 4 -12,3 -12,7 -51,4
Rörelseresultat 61,1 54,7 285,9
Finansiella intäkter/kostnader 5 -40,9 -39,6 -161,7
Förvaltningsresultat 20,2 15,0 124,2
Värdeförändringar fastigheter 6 -45,3 -174,1 -439,9
Värdeförändringar derivat 44,2 -41,6 -139,8
Resultat före skatt 19,1 -200,7 -455,5
Skattekostnad 7 -15,4 40,1 73,9
Periodens resultat 3,7 -160,6 -381,5
Övrigt totalresultat - - -
Periodens totalresultat 3,7 -160,6 -381,5
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 3,7 -160,6 -381,5
Resultat per aktie före utspädning, kr 0,03 -1,22 -2,91
Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,03 -1,22 -2,91
===== SIDA 13 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 13 | 33
Resultatanalys januari – mars 2024
Resultatposter nedan avser kvartalet 1 januari till 31 mars. Jämförelseposterna avser motsvarande
period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr.
Not 1 Intäkter
Kvartalets intäkter uppgick till 156,7 mkr (142,9), vilket motsvarar en ökning med 9,7 procent jämfört
med samma kvartal föregående år och förklaras främst av koncernens löpande arbete med
standardhöjande åtgärder samt den årliga hyresförhandlingen. Intäkterna från tillförd nyproduktion har
påverkat kvartalet positivt med cirka 0,5 procent. Därtill ökade även intäkter för lokaler något.
Not 2 Kostnader
Koncernens kostnader omfattas av drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, fastighets-
administration, försäkring samt övriga förvaltningskostnader. Driftkostnader omfattar i huvudsak
uppvärmning, el- och vattenförbrukning samt avfallshantering.
Dirftskostnaderna för kvartalet uppgick till -83,3 mkr (-75,5), Ökningen beror på högre kostnader för
värme, VA och snöröjning. Ökningen av taxebundna kostnader är främst hänförlig till höjda avgifter.
Kostnaderna har ökat med 10,3 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Kostnaderna
för tillförd nyproduktion har påverkat kvartalet negativt med 0,4 procent.
Inför 2024 förlängde bolaget ramavtalet med Vattenfall för leverans av EPD-certifierad miljöel för åren
2024–2025. Efter första kvartalet ligger i princip 100 procent av bolagets prognosticerade elvolym på
cirka 10 700 MWh för 2024 i ramavtalet med Vattenfall. Bolaget har i dagsläget prislåst ca 33 procent av
de prognosticerade volymerna för återstående kvartal 2024.
Not 3 Driftnetto och överskottsgrad
Driftnettot för kvartalet uppgick till 73,4 mkr (67,4), vilket är en ökning med 8,9 procent jämfört med
samma kvartal föregående år. Överskottsgraden uppgick till 46,9 procent (47,2).
Not 4 Centrala administrationskostnader
Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner
till både förvaltnings- och projektverksamheten.
Kostnader för central administration uppgick för kvartalet till -12,3 mkr (-12,7). Förändringen mellan
kvartalen förklaras främst av lägre kostnader för externa tjänster.
Not 5 Finansiella intäkter/kostnader
Finansiella intäkter/kostnader för kvartalet uppgick till -40,9 mkr (-39,6). Ökningen jämfört med
motsvarande kvartal föregående år förklaras främst av högre rörliga marknadsräntor. Värt att påpekas
är att ökningen dock är lägre än utvecklingen av marknadsräntor under samma period, vilket förklaras
med bolagets höga räntesäkringsgrad.
KlaraBos räntesäkringsnivå uppgår till 79,4 procent (79,6) av låneportföljen vilket innebär att endast
cirka 21 procent av de räntebärande skulderna har löpt med rörlig ränta och påverkats av de korta
marknadsräntorna. Den höga räntesäkringsgraden ger en stabilitet och förutsägbarhet i framtida
räntekostnader.
Not 6 Värdeförändringar
Koncernens förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis. Varje värderingsobjekt värderas externt minst
en gång per år av oberoende auktoriserade värderingsinstitutet Savills, vilket har skett för fjärde
kvartalet 2023. För första kvartalet har desktop-värdering gjorts av samma värderingsinstitut. Varje
fastighet är individuellt besiktigad, utifrån ett rullande schema över en treårsperiod, och bedömd utifrån
det material som finns tillgängligt på fastigheten samt den externa värderarens marknadsinformation
och erfarenhetsbedömningar. Fysisk besiktning av fastighetsbeståndet sker löpande.
Det första kvartalet innebar höjda avkastningskrav i värderingarna om 8 (16) punkter i genomsnitt, vilket
genererade en underliggande teoretisk värdeförändring om -152,8 mkr (-354,7) i fastighetsbeståndet.
Förändringen motsvarar en värdenedgång på 1,7 procent jämfört med ingången av året, allt annat lika.
Med stöd av genomförda hyresförhandlingar, en aktiv förvaltning samt koncernens löpande
värdeskapande åtgärder (genom renovering och investeringar) begränsades dock den faktiska
värdenedgången till cirka 0,5 procent eller ca 45 mkr (-174). Vid periodens utgång var det
genomsnittliga avkastningskravet för hela portföljen cirka 4,8 procent, medan avkastningskravet för
portföljens bostäder var 4,6 procent.
Gällande marknaden, så förväntas investeringsaptiten för bostäder öka framöver. Tron på kommande
räntesänkningar i kombination med höjda avkastningskrav torde ha en positiv inverkan på sentimentet.
Gapet mellan köpare och säljare förväntas minska i takt med att bokförda fastighetsvärden sänks.
===== SIDA 14 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 14 | 33
Under kvartal 1 2024 ökade transaktionsvolymen för bostäder markant, förvisso från en låg nivå, jämfört
med första kvartalet 2023. De noterade fastighetsbolagen och bostadsutvecklarna hörde till de mest
aktiva säljarna och på köpsidan har vi sett fonder mest aktiva då möjligheterna att förvärva i en mindre
konkurrensutsatt marknad ökat.
Värdeförändring för koncernens derivatportfölj uppgick i kvartalet till 44,2 mkr (-41,6) och hänförs till
koncernens räntederivat. Den positiva utvecklingen under kvartalet förklaras av stigande
marknadsräntor. Denna effekt är endast bokföringsmässig och inte kassaflödespåverkande och vid
derivatens utgång är värdet noll.
Not 7 Skattekostnad
Kvartalets skatt uppgick till -15 mkr (40). Skattekostnaden avser primärt uppskjuten skattekostnad
hänförlig till värdeförändring av räntederivat samt skatt på förvaltningsresultatet.
Nettoeffekten av värdeförändringarna är för kvartalet ca -1 mkr, se Not 6 ovan. Koncernen har redovisat
förvärv av fastighetsbolag som tillgångsförvärv och då redovisas initialt ingen uppskjuten skatt på
temporära skillnader vid förvärv. Beroende på hur stor värdenedgången har varit för en enskild
fastighet, kan det innebära att det inte blir någon reversering av uppskjuten skatt motsvarande det
initiala undantaget. Det har inneburit att det i perioden inte redovisas någon uppskjuten skatteintäkt
motsvarande den negativa värdeförändringen av fastighetsbeståndet, vilket förklarar varför den
uppskjutna skatteeffekten i resultatet inte blir 20,6 procent av den redovisade värdenedgången.
Uppskjuten skatt saknar direkt likviditetspåverkan.
Moderbolaget
Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller koncerngemensamma funktioner för
administration, förvaltning, finansiering och projektutveckling.
Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag.
===== SIDA 15 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 15 | 33
Finansiell ställning för
koncernen i sammandrag
Koncernens rapport över förändring i eget kapital
Mkr Not 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 0,3 0,3 0,3
Förvaltningsfastigheter 8 9 020,3 9 064,2 9 031,9
Materiella anläggningstillgångar 7,1 9,2 7,7
Finansiella anläggningstillgångar 9 16,6 17,5 17,2
Derivat 7,4 61,5 -
Fordringar 19,1 52,8 24,3
Likvida medel 161,4 259,9 168,5
Summa tillgångar 9 232,1 9 465,4 9 249,9
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 3 935,5 4 157,6 3 936,3
Derivat - - 36,7
Uppskjuten skatteskuld 11 225,5 264,7 216,0
Långfristiga räntebärande skulder 12 4 792,1 4 788,9 4 762,7
Kortfristiga räntebärande skulder 12 116,5 115,8 116,1
Övriga skulder 162,5 138,4 182,0
Summa eget kapital och skulder 9 232,1 9 465,4 9 249,9
Mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Belopp vid periodens ingång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 936,3 4 320,0 4 320,0
Periodens resultat 3,7 -160,6 -381,5
Återköp av aktier -4,5 -1,8 -2,1
Belopp vid periodens utgång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 935,5 4 157,6 3 936,3
===== SIDA 16 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 16 | 33
Kommentarer till koncernens finansiella ställning
Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställning vid periodens utgång i år respektive
motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr.
Not 8 Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter inklusive projektutvecklingsfastigheter redovisas till verkligt värde
i enlighet med IFRS 13 nivå 3. För projektutvecklingsfastigheter redovisas en förutbestämd andel av
den orealiserade värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och totala uppskattade
produktionskostnader i takt med färdigställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen
beslutad upptrappningsmodell.
Koncernens förvaltningsfastigheter har vid periodens utgång värderats till 9 020,3 mkr (9 064,2), varav
projektutvecklingsfastigheter, dvs inklusive pågående nyproduktion, utgör 19,2 mkr (146,2), tomträtt
värderad enligt IFRS 16 uppgår till 10,6 mkr (7,3) och resterande 8 990,5 mkr (8 910,7) avser befintliga
förvaltningsfastigheter.
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, mkr
Not 9 Finansiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar uppgick till 16,6 mkr (17,5) varav 16,5 (17,2) utgörs av andelar
i gemensamt styrda företag.
Not 10 Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 3 935,5 mkr (4 157,6). Förändringen
förklaras av periodens resultat samt att bolaget under perioden gjort återköp av aktier om 4,5 mkr.
Not 11 Uppskjuten skatteskuld
Uppskjuten skatteskuld uppgående till 225,5 mkr (264,7) är hänförlig främst till omvärdering
av förvaltningsfastigheter men även till derivat.
Moderbolaget
Moderbolagets tillgångar och skulder består primärt av andelar i, fordringar på, och skulder
till koncernbolag samt likvida medel.
2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Ingående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 031,9 9 170,7 9 170,7
Försäljning -7,0 - -
Investeringar i förvaltningsfastigheter 38,5 41,9 161,5
Investeringar i nyproduktionsfastigheter 2,2 25,7 117,1
Offentligt bidrag - - 19,2
IFRS 16 - - 3,3
Värdeförändringar -45,3 -174,1 -439,9
Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 020,3 9 064,2 9 031,9
===== SIDA 17 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 17 | 33
Finansiering
Not 12 Finansiering
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder uppgick till 4 908,6 mkr (4 904,7) och avser främst finansiering av koncernens
förvaltningsfastigheter, uppgående till 4 830,1 mkr (4 822,4). Koncernens kassa uppgick till 161,4 mkr
(259,9) och därutöver har KlaraBo tillgängliga kreditfaciliteter om 260 mkr. Av totala räntebärande
skulder är 67,0 mkr (72,7) hänförligt till byggkreditiv och exkluderas i tabell nedan över kredit- och
räntebindning. Skulden avseende IFRS16 bokningar för en tomträtt och två kontorslokaler bidrar till en
total IFRS16 skuld om 14,1 mkr, också denna exkluderad i tabellen över kredit- och räntebindning.
Den amortering som ska betalas de kommande tolv månaderna uppgår vid periodens utgång till
48,2 mkr (47,4). Periodiserade upplåningskostnader om 2,6 mkr (2,5) har reducerat räntebärande
skulder i balansräkningen och inkluderas inte heller i tabellen nedan. Skuldernas verkliga värde avviker
totalt sett inte väsentligt från redovisat värde.
Belåningsgraden för koncernen uppgick per 31 mars 2024 till 52,6 procent (51,2).
Kapital- och räntebindning
KlaraBo ska ha en begränsad finansiell risk. Per 31 mars 2024 utgörs KlaraBos finansiering av
upplåning i fem nordiska banker.
Koncernens låneportfölj består till övervägande del av krediter med rörlig räntebas, men består även av
krediter med fast ränta. För att säkra sig mot fluktuationer på räntemarknaden och minska ränterisken
nyttjas räntederivat, primärt ränteswappar, för att påverka räntebindningstiden. Totalt uppgick
swapportföljen till 2 750 mkr (2 750) vid periodens utgång. Portföljens räntebindningstid uppgick per
31 mars 2024 till 3,5 år (4,3). Inkluderat fasträntekrediter hamnar koncernens räntesäkringsnivå, det vill
säga andelen av de skulder som löper med fast ränta, på 79,4 (79,6) procent. Den genomsnittliga
räntan, inklusive derivat, uppgick till 3,5 procent (3,5). Förändringen jämfört med årsskiftet förklaras av
marknadsräntornas rörelse, vilket påverkar den del av låneportföljen som inte räntesäkrats. KlaraBo har
fortsatt erhålla positiva kassaflöden från koncernens ränteswappar och swaption, vilket dämpar
bolagets räntekostnader.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 1,9 år (2,2). Under perioden har KlaraBo tagit upp
ett nytt lån om 40 mkr, med en marginal som understiger bolagets nuvarande genomsnittliga
kreditmarginal. KlaraBo kommer under andra kvartalet påbörja diskussioner av refinansiering kopplat till
lånen med förfall 2025.
Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid periodens utgång till 7,4 mkr (61,5).
Swaptionen har inte påverkat den genomsnittliga räntebindningen då den löper med startdatum 2025 och exkluderas
således i ovan tabeller över kredit- och räntebindning samt tabellen över utestående swappar.
Förfalloår Mkr Andel, % Mkr Andel, % Mkr Ränta, %
2024 - - 1 407 29 500 0,09
2025 2 931 61 1 373 28 200 0,18
2026 826 17 - - - -
2027 1 073 22 - - - -
2028 - - 200 4 200 2,83
> 5 år - - 1 850 38 1 850 2,69
Summa* 4 830 100 4 830 100 2 750 2,04
* Exklusive byggnadskreditiv, IFRS16 samt periodiserade upplåningskostnader
RänteswapparKreditbindning Räntebindning
Utestående ränteswappar 2024-03-31
Nominellt belopp (mkr) Förfallodatum Fast räntenivå
100,0 2024-07-17 0,287%
200,0 2024-08-26 0,015%
200,0 2025-05-11 0,181%
200,0 2024-08-27 0,059%
700,0 2032-05-09 2,205%
250,0 2029-11-18 2,873%
300,0 2030-11-18 2,945%
200,0 2028-11-21 2,827%
300,0 2033-02-16 3,055%
300,0 2031-02-20 3,050%
2 750 2,044%
===== SIDA 18 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 18 | 33
Koncernens kassaflödesanalys
i sammandrag
Mkr
2024
3 mån
jan-mar
2023
3 mån
jan-mar
2023
12 mån
jan-dec
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 61,1 54,7 285,9
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0,7 0,8 2,7
Erhållen ränta 1,0 0,2 7,5
Betald ränta -32,5 -40,1 -171,2
Betald skatt -16,9 -20,5 -23,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 13,4 -4,9 101,3
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar/-skulder -5,1 -10,4 31,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten 8,3 -15,3 132,7
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -38,5 -41,9 -161,5
Nyproduktionsinvesteringar -2,2 -25,7 -117,1
Förvärv av materiella anläggningstillgångar - -0,1 -0,6
Kassaflöde från investeringsverksamheten -40,6 -67,7 -279,1
Finansieringsverksamheten
Nyupptagna finansiella skulder 40,0 18,2 30,8
Amortering av finansiella skulder -10,3 -11,8 -52,1
Återköp av egna aktier -4,5 -1,8 -2,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 25,2 4,6 -23,4
Periodens kassaflöde -7,1 -78,4 -169,8
Likvida medel vid periodens början 168,5 338,3 338,3
Likvida medel vid periodens slut 161,4 259,9 168,5
===== SIDA 19 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 19 | 33
Moderbolagets resultat- och
balansräkning i sammandrag
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
Mkr
2024
3 mån
jan-mar
2023
3 mån
jan-mar
2023
12 mån
jan-dec
Nettoomsättning 5,0 4,4 25,0
Personalkostnader -4,8 -4,5 -18,6
Övriga externa kostnader -5,6 -6,0 -25,3
Rörelseresultat -5,4 -6,1 -18,9
Finansiella intäkter/kostnader 68,9 8,5 -74,5
Resultat efter finansiella poster 63,5 2,5 -93,4
Erhållna/lämnade koncernbidrag - - 19,2
Resultat före skatt 63,5 2,5 -74,2
Skattekostnad -10,0 - 13,6
Periodens resultat 53,5 2,5 -60,6
Mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Materiella anläggningstillgångar 0,5 0,8 0,6
Andelar i koncernföretag och gemensamt styrda företag 2 311,1 2 362,2 2 311,1
Fordringar hos koncernföretag och gemensamt styrda företag 3 199,4 3 474,4 3 127,2
Uppskjutna skattefordringar 3,6 - 13,6
Övriga fordringar 7,9 10,0 4,6
Kassa och bank 157,5 224,4 156,0
Summa tillgångar 5 680,2 6 071,8 5 613,2
Bundet eget kapital 6,6 6,6 6,6
Fritt eget kapital 3 159,5 3 173,9 3 110,6
Derivat 2,5 - 51,0
Skulder till koncernföretag 2 491,3 2 884,4 2 438,3
Övriga skulder 20,4 6,9 6,7
Summa eget kapital och skulder 5 680,2 6 071,8 5 613,2
===== SIDA 20 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 20 | 33
Segmentsrapportering
Koncernledningen identifierar för närvarande följande två affärsområden som sina rörelsesegment:
fastighetsförvaltning samt projektutveckling. Därutöver redovisas koncerngemensamma poster som
övrigt. Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som
lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den
funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat.
I KlaraBo har denna funktion identifierats som koncernens verkställande direktör.
Nyproducerade fastigheter ingår i segmentet projektutveckling till och med det kvartal som de färdig-
ställs. Därmed ingår första marknadsvärderingen och tillhörande uppskjuten skatt efter färdigställande
i detta segment. Därefter omförs de nyproducerade fastigheterna till segmentet fastighetsförvaltning.
Resultaträkning, mkr 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar
Intäkter 155,8 142,7 0,7 0,0 0,2 0,2 156,7 142,9
Kostnader -83,1 -75,4 -0,2 0,0 0,0 -0,1 -83,3 -75,5
Driftnetto 72,8 67,3 0,5 0,0 0,2 0,1 73,4 67,4
Centrala administrationskostnader -1,9 -2,7 0,0 0,0 -10,4 -10,0 -12,3 -12,7
Rörelseresultat 70,9 64,6 0,5 0,0 -10,2 -9,9 61,1 54,7
Finansiella intäkter/kostnader -51,4 -42,9 1,0 0,9 9,4 2,4 -40,9 -39,6
Förvaltningsresultat 19,5 21,6 1,5 0,9 -0,8 -7,5 20,2 15,0
Värdeförändringar fastigheter -44,5 -173,3 -0,8 -0,8 0,0 0,0 -45,3 -174,1
Värdeförändringar derivat -3,5 -2,6 0,1 0,0 47,5 -39,0 44,2 -41,6
Resultat före skatt -28,4 -154,3 0,8 0,1 46,8 -46,5 19,1 -200,7
Skattekostnad -5,5 32,1 0,0 0,0 -9,8 8,0 -15,4 40,1
Periodens resultat -34,0 -122,2 0,7 0,1 37,0 -38,5 3,7 -160,6
Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen
Balansräkning, mkr 2024-03-31 2023-03-31 2024-03-31 2023-03-31 2024-03-31 2023-03-31 2024-03-31 2023-03-31
Förvaltningsfastigheter 9 001,1 8 917,9 19,2 146,2 - - 9 020,3 9 064,2
Långfristiga räntebärande
skulder 4 792,1 4 788,9 - - - - 4 792,1 4 788,9
Kortfristiga räntebärande skulder 116,5 43,1 - 72,7 - - 116,5 115,8
Uppskjuten skatteskuld hänförlig
till omvärdering av fastigheter 216,1 251,4 - 0,6 - - 216,1 252,0
Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen
===== SIDA 21 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 21 | 33
Hållbarhet
KlaraBos hållbarhetsarbete tar avstamp i FN:s globala mål för hållbar utveckling inom de tre
dimensionerna för ESG (miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning).
Med utgångspunkt i en intressentdialog och väsentlighetsanalys har vi identifierat fem viktiga
hållbarhetsfrågor där vi kan göra skillnad och bidra till en hållbar samhällsutveckling. Inom respektive
område har mål formulerats, nedan presenteras ett urval av dessa.
MILJÖ
SOCIALT ANSVAR
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 22 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 22 | 33
Hållbarhetsrelaterade aktiviteter under perioden
• Under första kvartalet har års- och hållbarhetsrapporten för 2023 publicerats, nytt i rapporten
är att den är skriven med referens till GRI, klimatbokslutet enligt GHG-protokollet inkluderar
hela scope 3. KlaraBo rapporterar också på EU-taxonomin för första gången. Läs mer på
investor.klarabo.se/rapporter/
• Ett nytt upphandlingsprotokoll är framtaget vilket omfattar alla projektupphandlingar.
Upphandlingskriterier inom arbetsmiljö, miljö och sund konkurrens är uppdaterade, målet är
att bli en bättre kravställare och säkerställa rutinerna för uppföljning.
• Under kvartalet har ledningsgruppen genomgått en utbildning i Corporate Sustainability
Reporting Directive, CSRD. En dubbel väsentlighetsanalys kommer tas fram under året.
På klarabo.se/hallbarhet finns utförligare beskrivningar av respektive område inklusive de mål som
KlaraBo arbetar efter.
===== SIDA 23 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 23 | 33
Aktuell intjäningsförmåga
I tabellen nedan presenteras intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 31 mars, för KlaraBos
förvaltningsverksamhet. Det är viktigt att notera att intjäningsförmågan inte är en prognos, utan endast
är att beakta som en teoretisk ögonblicksbild, som presenteras enbart för illustrationsändamål. Den
aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror,
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter
eller andra faktorer.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets-
kostnader under ett normalår baserade på historiskt utfall, samt kostnader för fastighetsadministration
och central administration bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning av administration. Kostnader
för de räntebärande skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och koncernens
genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Intjäningsförmågan speglar samtliga
kostnader för förvaltnings- och projektverksamheten.
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader
Hyresintäkterna har under kvartalet ökat med 5,2 mkr i huvudsak hänförligt till hyreshöjningar samt
tillförd nyproduktion, som uppgår till 0,5 mkr. Därtill har 41 ROT-renoveringar genomförts under
kvartalet och bidragit till intäktsökningen.
Full effekt av hyreshöjning 2024 är inte inkluderad då cirka 12 procent av beståndet ännu ej aviserats
med nya hyror per 1 april 2024.
Sedan föregående kvartal har förvaltningsresultatet i intjäningen ökat med 3,7 procent, vilket främst
förklaras av att fler orter har blivit klara med den årliga hyreshöjningen.
På grund av den höga räntesäkringsgraden i låneportföljen påverkas endast cirka 21 procent av
portföljen av ränteförändringar. Detta tillsammans med lägre kreditmarginal och något lägre
marknadsräntor gör att de årliga finansiella kostnaderna minskat med 0,8 mkr jämfört med föregående
kvartal. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till knappt 3,53 procent per 31 mars 2024.
Räntetäckningsgraden i enlighet med intjäningsförmågan uppgick till 2,0 gånger.
Mkr 2024-04-01 2024-01-01 2023-10-01 2023-07-01 2023-04-01 2023-01-01
Hyresintäkter 640,1 634,9 603,9 600,6 593,8 568,8
Fastighetskostnader -261,1 -261,1 -243,8 -243,4 -243,4 -242,9
Driftnetto 379,0 373,8 360,1 357,1 350,4 325,9
Överskottsgrad, % 59,2 58,9 59,6 59,5 59,0 57,3
Centrala administrationskostnader -43,8 -43,8 -40,1 -40,1 -40,0 -40,0
Finansiella intäkter/kostnader -168,1 -168,9 -173,6 -171,5 -169,9 -160,5
Förvaltningsresultat 167,2 161,2 146,4 145,5 140,6 125,4
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,28 1,23 1,12 1,11 1,07 0,95
Antal aktier, milj 130,9 131,1 131,1 131,1 131,1 131,2
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,0 1,8 1,8 1,8 1,8
===== SIDA 24 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 24 | 33
Nyckeltal
KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. KlaraBo
anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning,
eftersom de möjliggör utvärdering av bolagets prestation.
I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS.
Fastighetsrelaterade 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec
Hyresintäkter, mkr 156,7 142,9 589,7
Förvaltningsresultat, mkr 20,2 15,0 124,2
Periodens resultat, mkr 3,7 -160,6 -381,5
Överskottsgrad, % 46,9 47,2 57,2
Reell uthyrningsgrad, % 97,8 98,4 97,8
Förvaltningsfastigheter, mkr 9 020,3 9 064,2 9 031,9
Marknadsvärde/kvm 17 990 17 923 18 032
Total uthyrningsbar yta, tkvm 499,7 497,7 499,5
Antal lägenheter i förvaltning 6 610 6 557 6 604
Antal lägenheter i projektutveckling 1 098 1 366 1 098
Finansiella
Soliditet, % 42,6 43,9 42,6
Belåningsgrad, % 52,6 51,2 52,2
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 153,5 4 360,5 4 189,1
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,15 0,11 0,95
Eget kapital per aktie, kr 30,1 31,7 30,0
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,7 33,3 32,0
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 34,5 -49,9 10,0
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % -4,6 -6,1 -7,3
Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 130,9 131,1 131,1
Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 131,1 131,2 131,1
===== SIDA 25 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 25 | 33
Definitioner av nyckeltal
Nyckeltal Definition Syfte
Marknadsvärde/kvm Förvaltningsfastigheter exklusive nyproduktion
dividerat med fastighetsportföljens totala
uthyrningsbara yta.
Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens
förvaltningsfastigheter i förhållande till yta över tid.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Nyckeltalet används för att visa hur stor andel av intäkterna
som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett
effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag
och även över tid.
Reell uthyrningsgrad, % Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter
ställda för renovering samt lägenheter med
tecknat hyreskontrakt dividerat med totalt antal
lägenheter.
Nyckeltalet används för att belysa den verkliga
uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i
form av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans.
Soliditet, % Totalt eget kapital i förhållande till
balansomslutningen vid periodens slut.
Nyckeltalet används för att belysa koncernens
räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Belåningsgrad, % Totala räntebärande skulder minus likvida medel
vid periodens utgång i förhållande till
förvaltningsfastigheter.
Nyckeltalet visar den finansiella risken och hur stor del av
verksamheten som är belånad med räntebärande skulder
efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger
jämförbarhet mellan fastighetsbolag.
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % Räntebärande skulder relaterade till
förvaltningsfastigheter i förhållande till
förvaltningsfastigheter exkl. pågående
nyproduktion.
Nyckletalet visar den finansiella risken och hur stor del av
förvaltningsverksamheten som är belånad med
räntebärande skulder.
Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat
med räntenettot.
Nyckeltalet visar hur många gånger koncernen klarar av att
betala sina räntor med resultatet från den operativa
verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för
ränteförändringar.
Långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt
och derivat hänförligt till helägd andel.
Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga
substansvärde och möjliggör analys och jämförelse mellan
fastighetsbolag.
Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt
antal aktier under perioden före utspädning.
Nyckeltalet visar förvaltningsresultat per aktie på ett för
börsbolagen enhetligt sätt.
Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare i förhållande till antalet utestående
aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade
eget kapital varje aktie representerar.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet
utestående aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar koncernens långsiktiga substansvärde per
aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per
aktie, %
Procentuell förändring av förvaltningsresultat per
aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av
förvaltningsresultatet över tid.
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde
per aktie, %
Procentuell förändring av långsiktigt
substansvärde per aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av det
långsiktiga substansvärdet över tid.
Driftnetto Nettoomsättning fastighetsförvaltning före
eliminering av koncerninterna hyror minus
fastighetsförvaltningens kostnader.
Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från
verksamheten och visar bolagets förmåga att finansiera
verksamheten med egna medel.
===== SIDA 26 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 26 | 33
Avstämningstabell nyckeltal
2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec
Marknadsvärde/kvm
A Förvaltningsfastigheter, mkr 9 020,3 9 064,2 9 031,9
B Pågående nyproduktioner, mkr 19,2 137,2 14,0
C Tomträtt 10,6 7,3 10,6
D Total uthyrningsbar yta, tkvm 499,7 497,7 499,5
(A-B-C)/D Marknadsvärde/kvm 17 990 17 923 18 032
Överskottsgrad, %
A Driftnetto, mkr 73,4 67,4 337,2
B Intäkter, mkr 156,7 142,9 589,7
A/B Överskottsgrad, % 46,9 47,2 57,2
Reell utyrningsgrad, %
A Antal lägenheter 6 610 6 557 6 604
B Antal outhyrda lägenheter 246 204 231
C Lgh ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 100 97 85
1-(B-C)/A Reell uthyrningsgrad, % 97,8 98,4 97,8
Soliditet, %
A Eget kapital vid periodens slut, mkr 3 935,5 4 157,6 3 936,3
B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 0,0 0,0
C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 9 232,1 9 465,4 9 249,9
(A+B)/C Soliditet, % 42,6 43,9 42,6
Belåningsgrad, %
A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 4 792,1 4 788,9 4 762,7
B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 116,5 115,8 116,1
C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 161,4 259,9 168,5
D Förvaltningsfastigheter, mkr 9 020,3 9 064,2 9 031,9
(A+B-C)/D Belåningsgrad, % 52,6 51,2 52,2
E Byggnadskreditiv hänförligt påg. nyproduktioner, mkr 67,0 72,7 67,0
F Säljarrevers, mkr 0,0 0,0 0,0
G Pågående nyproduktioner, mkr 19,2 137,2 14,0
(A+B-E-F)/(D-G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 53,8 54,1 53,4
Räntetäckningsgrad, ggr
A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 292,4 239,3 285,9
B Räntenetto rullande 12 mån, mkr -163,0 -141,0 -161,7
A/-B Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8
Långsiktigt substansvärde, mkr
A Eget kapital, mkr 3 935,5 4 157,6 3 936,3
B Återläggning derivat, mkr -7,4 -61,5 36,7
C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0
D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 225,5 264,7 216,0
E Justering uppskj. skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0
F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr 0,0 -0,4 -0,1
G Justering uppskj. skattefordran hänf. minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0
A+B+C+D+E+F+G Långsiktigt substansvärde, mkr 4 153,5 4 360,5 4 189,1
===== SIDA 27 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 27 | 33
* Antal aktier efter återköp
2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec
Förvaltningsresultat per aktie, kr
A Förvaltningsresultat, mkr 20,2 15,0 124,2
B Justering förvaltningsresultat hänf. minoritetsandelen, mkr 0,0 0,0 0,0
C Vägt gnmsn antal aktier under perioden före utspädning, miljontal * 131,1 131,2 131,1
(A-B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,15 0,11 0,95
Eget kapital per aktie, kr
A Eget kapital, mkr 3 935,5 4 157,6 3 936,3
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 130,9 131,1 131,1
A/B Eget kapital per aktie, kr 30,07 31,71 30,02
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 153,5 4 360,5 4 189,1
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal * 130,9 131,1 131,1
A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,74 33,25 31,95
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %
A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr * 0,15 0,11 0,95
B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr * 0,11 0,23 0,86
A/B-1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 34,5% -49,9% 10,0%
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, %
A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr * 31,7 33,3 32,0
B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr * 33,3 35,4 34,5
A/B-1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % -4,6% -6,1% -7,3%
===== SIDA 28 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 28 | 33
Möjligheter och risker för
koncernen och moderbolaget
För att kunna upprätta redovisning enligt god redovisningssed och i enlighet med IFRS måste företags-
ledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar och skulder
respektive intäkter och kostnader i bokslutet, samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja
sig från dessa bedömningar. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter
och andra faktorer, som under rådande förhållanden förefaller rimliga. Koncernens verksamhet samt
finansiella ställning och resultat kan påverkas, både direkt och indirekt, av ett antal risker, osäkerhets-
och omvärldsfaktorer.
Koncernens verksamhet är beroende av den allmänna ekonomiska och politiska utvecklingen i framför-
allt Sverige, vilka kan påverka efterfrågan på boende och lokaler. Samtliga identifierade risker följs upp
kontinuerligt och vid behov vidtas riskreducerande åtgärder för att begränsa effekterna.
Nedan följer en sammanfattning av de mest väsentliga riskerna och möjligheterna för koncernen.
I övrigt hänvisas till årsredovisningen.
Finansiell risk
KlaraBos mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk.
Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnads-
förändringen för de räntebärande skulderna om räntan förändras med en procentenhet. Med
finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir
högre och/eller att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor.
Likviditetsrisk avser risken att inte kunna uppfylla betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig
likviditet eller svårigheter att erhålla finansiering. KlaraBo behöver tillgång till likviditet för att finansiera
pågående projekt, drift av verksamheten samt för att betala räntor och amorteringar. KlaraBos
tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt.
Samtliga risker ovan regleras i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. KlaraBo arbetar operativt med
dessa risker genom att till exempel ränte- och kapitalsäkra skuldportföljen, hålla en god och proaktiv
dialog med koncernens samarbetspartners samt löpande följa koncernens likviditetssituation. KlaraBos
arbete styrs dels av interna mål för respektive riskkategori och dels genom koncernens övergripande
finansiella mål och riskbegränsningar, för att på så vis begränsa de finansiella riskerna och uppnå en
långsiktigt god utveckling av finansnettot. KlaraBo är vidare ålagt, i enlighet med befintliga låneavtal,
att på kvartalsbasis följa och redovisa ett antal finansiella nyckeltal.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
KlaraBo redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet värderas minst
en gång per år av externa oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas
i resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter har betydande påverkan på periodens resultat och
bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan där
priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftöverskott och köparens avkastningskrav. En
ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en svagare
efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en
prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. Även ökade marknadsräntor
påverkar avkastningskraven och därmed bolagets fastighetsvärden negativt, medan lägre
marknadsräntor får motsatt effekt. I hyresbegreppet inkluderas dels den faktiska hyresnivån och dels
vakansrisken i fastighetsbeståndet. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall
för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar.
Känslighetsanalys – värdeförändringar (mkr)
Förändring
Effekt på verkligt värde,
mkr Förändring
Effekt på verkligt värde,
mkr
Direktavkastningskrav - 0,25%-enheter 502,6 + 0,25%-enheter -450,4
Hyresvärde* - 2,50% -39,4 + 2,50% 344,0
Drift- och underhållskostnader - 2,50% 129,6 + 2,50% -129,6
Långsiktig vakansgrad - 0,25%-enheter 28,8 + 0,25%-enheter -28,9
*-2,50% avseer enbart lokaler medan +2,50% avser både lokaler och bostäder
===== SIDA 29 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 29 | 33
Pågående projekt
Information om pågående projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning
och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare
baseras information på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och
antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer
både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner samt projektkostnader
och framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt i delårsrapporten omprövas regelbundet,
och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer
samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats,
vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor.
Finansiering
Under perioden har KlaraBo tagit upp ett nytt lån om 40 mkr, med en marginal som understiger bolagets
nuvarande genomsnittliga kreditmarginal. KlaraBo kommer under andra kvartalet påbörja diskussioner
av refinansiering kopplat till lånen med förfall 2025.
Bankfinansiering är KlaraBos primära finansieringskälla och obligationslån förekommer inte.
Avsaknaden av obligationsfinansiering är en styrka då denna typ av finansiering i högre grad påverkas
vid stigande marknadsräntor, vilket generellt sett är dyrare i perioder av marknadsturbulens samt löper
med större risk vid refinansiering.
Förändringar av underliggande marknadsräntor påverkar den del av låneportföljen som löper med rörlig
ränta och som inte gjorts om till fast ränta med hjälp av räntederivat. Detta påverkar i sin tur
räntetäckningsgraden som belyser känsligheten för ränteförändringar och visar hur många gånger
koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. KlaraBo
följer noga utvecklingen och simulerar känsligheten för att på så vis kunna agera vid behov.
Per 31 mars 2024 har bolaget en stabil finansiell ställning där likvida medel uppgick till 161,4 mkr.
Operationell risk
KlaraBo befinner sig i en expansionsfas och har identifierat ett antal tillväxtorienterade mål. Risker och
möjligheter kopplade till att nå tillväxtmålen utgörs av bland annat fortsatt tillgång till nya projekt, nyckel-
personer och riskhantering i projekt (avseende tid, kostnad och kvalitet). Stigande avkastningskrav,
finansierings- och energikostnader skapar osäkerhet kring framtida värderingar vilket just nu präglar
marknaden.
Förutsättningarna för nyproduktion av bostäder har försämrats snabbt sedan början av 2022. Kraftigt
höjda finansieringskostnader i kombination med höjda avkastningskrav och höga byggkostnader har
generellt sett resulterat i en snabb och mycket markant inbromsning av bostadsbyggandet. Påverkan på
KlaraBos pågående projekt är begränsad i omfattning men för framtida projekt finns risk för negativ
påverkan, både på kort och lång sikt.
===== SIDA 30 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 30 | 33
Övriga upplysningar
Marknadsutsikter
KlaraBos erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernens egna
koncept KlaraBo-hus skapar förutsättningar för kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela
kedjan, från byggrätt till förvaltning, under fastighetens livstid.
Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt god i de områden där KlaraBo befinner sig, och att det
fortsatt finns en strukturell bostadsbrist på många orter i Sverige.
Organisation och medarbetare
Moderbolag i koncernen är KlaraBo Sverige AB. Koncernen består av helägda dotterbolag samt av
gemensamt styrda bolag. Antalet medarbetare uppgick till 64 (69), varav 20 kvinnor (23) respektive 44
män (46).
Redovisningsprinciper
KlaraBo följer i sin koncernredovisning den av EU antagna IFRS (International Financial Reporting
Standards) och tolkningarna av dessa (IFRS IC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34
Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Tillämpade
redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. Moder-
bolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2
Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver att moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen, det vill säga IFRS i den omfattning som RFR 2 tillåter.
För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till KlaraBo årsredovisning för 2023. Redovisnings-
principerna är oförändrade jämfört med årsredovisningen 2023.
Transaktioner med närstående
Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter, verkställande direktören och med-
lemmar i företagsledningen samt till dessa närstående personer och bolag.
Inga transaktioner med närstående har skett på andra än marknadsmässiga villkor. Utöver ersättningar
till ledande befattningshavare finns inga transaktioner med närstående under perioden.
===== SIDA 31 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 31 | 33
Aktien och aktieägare
Koncernens moderbolag KlaraBo Sverige AB, org.nr. 559029–2727, har två aktieslag, stamaktier av
serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie berättigar till en röst. Antalet
aktier uppgick till 131 827 883 stycken, varav 16 300 000 stycken av serie A och 115 527 883 stycken
av serie B. Kvotvärdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kronor per aktie. Bolaget har per
bokslutsdatum totalt återköpt 955 867 aktier.
Största aktieägare per 31 mars 2024
Teckningsoptioner
KlaraBo har två pågående optionsprogram utställda till bolagets anställda. Det första programmet
omfattas av totalt 500 000 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B.
Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 juni – 31 augusti 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per
aktie. Vid periodens utgång har 500 000 optioner tecknats. Det andra programmet omfattas av totalt
1 429 440 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas
under perioden 1 augusti – 31 oktober 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens
utgång har 1 429 440 optioner tecknats.
Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 31 mars högst 1 929 440 teckningsoptioner som kan
utnyttjas för teckning av högst 1 929 440 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspädningseffekt om
högst cirka 1,44 procent baserat på antal aktier i bolaget.
A-aktier B-aktier Totalt Kapital Röster
Investment AB Spiltan 1 934 484 13 519 220 15 453 704 11,7% 11,8%
Rutger Arnhult 0 10 361 656 10 361 656 7,9% 3,7%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 0 9 360 610 9 360 610 7,1% 3,4%
Ralph Mühlrad 1 285 000 7 138 728 8 423 728 6,4% 7,2%
Wealins S.A. 0 8 166 471 8 166 471 6,2% 2,9%
Anders Pettersson med familj 3 466 316 3 327 793 6 794 109 5,2% 13,6%
Lennart Sten 2 495 000 3 632 335 6 127 335 4,6% 10,3%
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 0 5 646 065 5 646 065 4,3% 2,0%
ODIN Fonder 0 5 556 395 5 556 395 4,2% 2,0%
Länsförsäkringar Fonder 0 5 222 578 5 222 578 4,0% 1,9%
Mats Johansson 2 699 400 0 2 699 400 2,0% 9,7%
Andreas Morfiadakis 2 361 287 113 400 2 474 687 1,9% 8,5%
Avanza Pension 0 2 197 903 2 197 903 1,7% 0,8%
Richard Mühlrad 785 000 1 044 832 1 829 832 1,4% 3,2%
Carnegie Fonder 0 1 597 709 1 597 709 1,2% 0,6%
Övriga 1 273 513 38 642 188 39 915 701 30% 18%
16 300 000 115 527 883 131 827 883 100% 100%
===== SIDA 32 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 32 | 33
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste
risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Malmö, 3 maj 2024
Lennart Sten,
styrelseordförande
Per Håkan Börjesson,
styrelseledamot
Lulu Gylleneiden,
styrelseledamot
Mats Johansson,
styrelseledamot
Sophia Mattsson Linnala,
styrelseledamot
Anders Pettersson,
styrelseledamot
Håkan Sandberg,
styrelseledamot
Joacim Sjöberg,
styrelseledamot
Andreas Morfiadakis,
verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
===== SIDA 33 =====
Kalendarium
Årsstämma 2023
Delårsrapport Q2 januari-juni 2024
Delårsrapport Q3 januari-september 2024
Bokslutskommuniké 2024
3 maj 2024
16 juli 2024
6 november 2024
18 februari 2025
Kontaktinformation
För ytterligare information vänligen kontakta
Andreas Morfiadakis, VD
Andreas.morfiadakis@klarabo.se
+46 761 331 661
Per Holmqvist, CFO
Per.holmqvist@klarabo.se
+46 733 00 29 23