Kvartalsrapport Q2 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  1 | 32 
 
Q2 
 
Delårsrapport januari-
juni 2024 
 
 
 
 
 
 
 
April-juni  Januari - juni 
• Intäkterna uppgick till 157,5 mkr (149,7), en ökning med 5 procent 
jämfört med motsvarande kvartal föregående år. 
• Driftnettot uppgick till 96,9 mkr (95,7), motsvarande en ökning med 
1 procent jämfört med samma kvartal föregående år. 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 37,3 mkr (40,3), en minskning 
med 3 mkr jämfört med motsvarande kvartal föregående år. 
• Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till 11,3 mkr  
(-113,7) och för derivat till -1,7 mkr (35,4). 
• Resultatet uppgick till 28,7 mkr (-34,5), motsvarande  
0,22 kr per aktie (-0,26). 
• Belåningsgraden uppgick per 30 juni till 52,8 procent (51,7) med 
en snittränta om 3,6 procent (3,7). Bolaget finansieras endast med 
bankbelåning. 
• Substansvärde per aktie uppgick till 32,1 kr (32,6). 
 
 
 • Intäkterna uppgick till 314,2 mkr (292,6), en ökning med 7 procent 
jämfört med motsvarande period föregående år. 
• Driftnettot uppgick till 170,3 mkr (163,1), motsvarande en ökning 
med 4 procent jämfört med samma period föregående år. 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 57,5 mkr (55,3), en ökning med 
4 procent jämfört med motsvarande period föregående år. 
• Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -34,0 mkr 
(-287,8) och för derivat till 42,5 mkr (-6,3). 
• Resultatet uppgick till 32,4 mkr (-195,1), motsvarande  
0,25 kr per aktie (-1,49). 
• Belåningsgraden uppgick per 30 juni till 52,8 procent (51,7) med 
en snittränta om 3,6 procent (3,7). Bolaget finansieras endast med 
bankbelåning. 
• Substansvärde per aktie uppgick till 32,1 kr (32,6). 
 
Perioden i korthet 
Väsentliga händelser  
• KlaraBo och OBOS tecknade markanvisningsavtal med Malmö 
Stad avseende ett nytt kvarter i Hyllie med hyres- och 
bostadsrätter, totalt ca 300 lägenheter. 
• Nyupptaget banklån om 100 mkr till en marginal under 
låneportföljens genomsnittsmarginal. 
• Genomförda aktieåterköp inom ramen för det mandat om totalt 30 
mkr som styrelsen givit för 2024. 
• Samtliga hyreshöjningar för 2024 var genomförda vid andra kvartalets 
utgång. Indexeringen blev i genomsnitt 5,5 procent för bostäder. 
• I juli ingick KlaraBo avtal med Diös Fastigheter om att förvärva två 
bostadsfastigheter i Falun samt avyttra två kommersiella fastigheter i 
Borlänge. 
• KlaraBo har i juli undertecknat ett ramavtal gällande hållbarhetslänkad 
finansiering med Swedbank. 
 
Långsiktigt substansvärde  
per aktie, kr 
Periodens resultat  
per aktie, kr 
Reell  
uthyrningsgrad, % 
Andel räntesäkring  
skuldportfölj, % 
 
Genomsnittsränta, % 
32,1 0,25 97,7 69,2 3,6 
Nyckeltal – för fullständig nyckeltalstabell se sidan 24
 
2024 apr-jun 2023 apr-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec
Förvaltningsresultat, mkr 37,3 40,3 57,5 55,3 124,2
Periodens resultat, mkr 28,7 -34,5 32,4 -195,1 -381,5
Marknadsvärde/kvm 18 099 17 838 18 099 17 838 18 032
Överskottsgrad, % 61,5 63,9 54,2 55,7 57,2
Reell uthyrningsgrad, % 97,7 98,4 97,7 98,4 97,8
Soliditet, % 42,7 43,8 42,7 43,8 42,6
Belåningsgrad, % 52,8 51,7 52,8 51,7 52,2
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8
Andel räntesäkrad portfölj, % 69,2 79,8 69,2 79,8 79,9
Räntebindningstid, år 3,3 4,1 3,3 4,1 3,7
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,29 0,31 0,44 0,42 0,95
Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,22 -0,26 0,25 -1,49 -2,91
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,1 32,6 32,1 32,6 32,0

===== SIDA 2 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  2 | 32 
 
 
VD-ord 
Stabiliserade fastighetsvärden 
och intensifierat förvärvsfokus 
Intäkterna steg med drygt 5 procent under kvartalet till följd av årets hyresförhandlingar samt 
fortsatta uppgraderingar av lägenheter i vårt bestånd. Driftnettot var i linje med föregående år 
och drevs framför allt av ökade intäkter och fortsatt god kostnadskontroll. Förvaltningsresultatet 
minskade däremot med 3 mkr, dels påverkat av en rad generella och höga taxehöjningar det 
senaste året, dels på grund av något högre finansiella kostnader till följd av en större 
låneportfölj. Priserna har stabiliserats och vår bedömning är att den högre intäktsnivån kommer 
att kompensera för inflation och höjda taxekostnader över tid. 
Trots det något lägre förvaltningsresultat ser vi en fortsatt stabil finansiell utveckling. Belåningsgraden 
vid utgången av andra kvartalet uppgick till 52,8 procent, och vår finansiering sker uteslutande via 
bankbelåning. Bolaget har en större mängd lån som ska refinansieras under 2025 där vi redan påbörjat 
arbetet. Signalen från de banker vi samarbetar med är god och indikation finns om att lånemarginalen 
kan komma att bli lägre än i existerande lån. Vår målsättning är att vi redan under hösten får anledning 
till att återkomma med information om detta. Positiva värdeförändringar i fastighetsportföljen innebar att 
resultat före och efter skatt förbättrades avsevärt jämfört med föregående år. 
Värdeskapande förvaltning med fokus på hållbar utveckling 
KlaraBo vill genom aktiv förvaltning och materiella investeringar uppnå en hyresutveckling som 
överstiger den årliga genomsnittliga hyreshöjningen. Genom standardhöjande uppgraderingar ökar vi 
hyresintäkterna samtidigt som vi sänker drift- och underhållskostnader med hjälp av energieffektiva och 
hållbara lösningar. Under kvartalet resulterade dessa åtgärder tillsammans med den allmänna 
hyreshöjningen i att hyresvärdet för våra bostäder ökade med 1,1 procentenheter, jämfört med en 
generell hyreshöjning på 0,7 procentenheter.  
Under kvartalet genomförde vi uppgraderingar i 35 bostäder vilket är något lägre än det snitt vi hade 
förra året. Vi ser en fortsatt god efterfrågan på våra nyrenoverade bostäder, framför allt i orter där vi har 
våra större bestånd, Trelleborg, Visby och Östersund. I våra orenoverade bestånd har vi fortfarande en 
hög uthyrningsgrad, men vi ser också det som kännetecknar bostadsmarknaden i Sverige generellt på 
dagens marknad och i rådande konjunktur, att efterfrågan på flera orter är något lägre än tidigare år. 
Nöjda medarbetare 
I maj samlade KlaraBo alla sina anställda för en konferens i Stockholm med syfte att fortsätta 
sammansvetsa KlaraBo-andan samt utbyta idéer och erfarenheter som kontinuerligt utvecklar bolaget. 
Konferensen var också ett led i att öka bolagets attraktivitet som arbetsgivare vilket vi även mäter i den 
årliga medarbetarundersökningen. Under konferensen hade vi även en gästtalare som fått i uppgift att 
sprida lite positiva tankar i en annan lite mörkare bild i omvärlden. Min uppfattning var att konferensen 
var väldigt uppskattad av kollegorna och ger mig ett utmärkt tillfälle att träffa och socialisera med alla 
kollegor i ett annat sammanhang än i vardagen. Att KlaraBo är en uppskattad arbetsgivare förmedlades 
även i vår årliga medarbetarundersökning där vi ökar väsentligt i betyg.  
Fortsatt fokus på lönsam tillväxt 
KlaraBos affärsmodell bygger på en långsiktig förvaltning genom renovering, förvärv och nybyggnation. 
Vi ska fortsätta växa lönsamt genom förvärv av fastigheter med god avkastning men också expandera 
via nyproduktion. Basen i vårt värdeskapande är vår affärsmodell som kontinuerligt leder till ett högre 
värde på vårt fastighetsbestånd och tillväxt i kassaflöde per aktie över tid.  
Igår ingick vi avtal om att förvärva två bostadsfastigheter i Falun och samtidigt avyttra två kommersiella 
fastigheter i Borlänge. Försäljningen av fastigheterna i Borlänge sker till bokförda värden. Dessa affärer 
är helt i linje med KlaraBos övergripande mål att skapa värde genom att långsiktigt äga, utveckla och 
aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner. Vi ser nu en transaktionsmarknad med 
förvärvsmöjligheter av såväl kompletterande förvärv på befintliga orter eller etablering på nya orter. Inte 
 
Andreas Morfiadakis, VD

===== SIDA 3 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  3 | 32 
 
minst nu när den svenska transaktionsmarknaden åter vaknat till liv och uppvisar ett positivt momentum. 
KlaraBo är och ska vara ett tillväxtbolag. Vår ambition framåt är att vara aktiva och åter genomföra 
förvärv, givet att vi hittar rätt objekt, samt över tid realisera värden i vår projektportfölj. 
KlaraBo har en väl fungerande verksamhet som löper på bra och utfallet i kvartalet och under de 
senaste kvartalen visar att vi gör rätt saker. Vi har bra bostadsfastigheter i rätt lägen och med en fortsatt 
god efterfrågan. Jag ser positivt på framtiden och ser fram emot att fortsätta leverera resultat 
tillsammans med våra medarbetare och leverera värde för våra hyresgäster och aktieägare.  
Malmö i juli 
 
Andreas Morfiadakis 
 
VD KlaraBo 
 
 
KlaraBo-fastighet i Umeå

===== SIDA 4 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  4 | 32 
 
Detta är KlaraBo 
KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför, äger och 
förvaltar attraktiva bostäder. Företaget grundades 2017 och agerar 
över hela landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga 
bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Bolagets 
nyproducerade bostäder är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar 
till rimliga hyror. Såväl lägenheter som husens gestaltning utformas 
efter lokala behov i samarbete med kommunen. Nyproduktionen håller 
hög hållbarhetsstandard, eftersom byggnation sker främst i trä. 
KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare. 
Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per den 30 juni utgör 
85 procent av kontrakterade hyror. Per den 30 juni har KlaraBos 
fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka 500 000 kvm fördelat på 
6 614 lägenheter och ett antal lokaler samt kontrakterade hyror om cirka 
642 mkr på årsbasis. Portföljen omfattar även 963 lägenheter 
under projektutveckling. 
Strategi 
KlaraBo ska fokusera på nyproduktion, förvaltning av bostadsfastigheter och förvärv i kommuner 
i tillväxtregioner: 
• Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoveringspotential, och förvärv av 
markområden och byggrätter för nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande. 
• Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa, funktionella, kostnads- och 
yteffektiva bostäder genom egenutvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus. 
• Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter såväl intäktshöjande 
som kostnadssänkande. 
Övergripande mål 
KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga, 
utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efterfrågan. 
Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och förvaltningsresultat per aktie. 
Operationella mål 
• Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga 
och förvalta minst en halv miljon kvm bostäder. 
• Klarabos långsiktiga mål är att byggstarta minst 500 bostäder 
per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och 
miljöcertifierade. 
• Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara 
ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga 
den allmänna årliga hyreshöjningen. 
 Finansiella mål 
• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig 
tillväxt i substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive 
eventuella värdeöverföringar. 
• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig 
tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. 
Hållbarhetsmål 
• Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och energi, 
cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare 
samt hållbara affärer. Gällande klimat och energi har bolaget 
som övergripande mål att senast 2030 ska endast förnybar energi 
användas för el, värme och bilar samt att klimatneutralitet i hela 
värdekedjan ska ha uppnåtts senast 2045. 
 
 
 
KlaraBos affärsmodell
Hög tillväxtpotential i substansvärde från 
förvärv, nybyggnation och renoveringar
Förvärv
Renovering
Nybyggnation och 
projektutveckling
Utöver projektutvecklings-
portföljen, medverkar KlaraBo
i ett antal kommunala 
markanvisningstävlingar

===== SIDA 5 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  5 | 32 
 
 
 
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 
 
 
 Förvaltningsresultat per aktie, kr 
 
Långsiktigt substansvärde: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo 
uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie 
om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. 
 Förvaltningsresultat: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå 
genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 
12 procent. 
 
ÖVERGRIPANDE MÅL Mål
Utfall 2024 
jan-jun
Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i 
förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.
>12% Se graf nedan
Utdelning Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvaltningsresultat. 
Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduktion, investeringar i 
befintligt bestånd och förvärv, under de närmaste åren.
>50% av beskattat 
förvaltningsresultat
-
Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom 
aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga 
hyreshöjningen.
>Allmän hyreshöjning 1,0 procent-
enhet
Långsiktigt substansvärde Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella 
värdeöverföringar.
>15% Se graf nedan
Förvaltad yta, BOA Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst 
en halv miljon kvadratmeter bostäder.
>500 000 kvm 437 748
Byggrätter KlaraBos långsiktiga mål är att byggstarta minst 500 bostäder per år. 
Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade.
>200 bostäder 0
Hållbarhet Övergripande mål inom området klimat och energi är att bolaget senast 2030 
endast använder förnybar energi för el, värme och bilar samt att vi senast 2045 
ska ha uppnått klimatneutralitet i hela värdekedjan.
2030 - Endast förnybar 
energi
2045 - Klimatneutrala
-
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
2019 Q2
2019 Q3
2019 Q4
2020 Q1
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
2023 Q1
2023 Q2
2023 Q3
2023 Q4
2024 Q1
2024 Q2
Genomsnittlig årlig 
tillväxt om +24 % 
sedan 2019 
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
0,80
0,90
1,00
1,10
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Genomsnittlig årlig 
tillväxt om +27 % 
sedan 2019

===== SIDA 6 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  6 | 32 
 
Fastighetsbestånd 
Förvaltningsfastigheter 
KlaraBos bestånd av förvaltningsfastigheter finns i hela Sverige, från Trelleborg i söder till Umeå i norr 
och Visby i öst. Portföljen består till övervägande del av bostadsfastigheter. Fastigheterna är uppdelade 
i fyra geografiska områden, Syd, Öst, Mitt samt Nord. Bolagets fokus är förvaltningsfastigheter på orter 
med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad. 
Fastighetsinnehavet består av 226 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 500 000 kvm 
exklusive parkeringsplatser och garage. 
KlaraBo arbetar utifrån en kundnära förvaltningsmodell med förvaltning i egen regi som ger 
en kontinuerlig optimering av driftkostnader och kostnadskontroll.  
 
 
 
Under kvartalet har bolaget investerat 38,1 mkr (43,3) i befintliga förvaltningsfastigheter genom värde-
skapande åtgärder, där värdeskapande totalrenovering är den främsta investeringsåtgärden men även 
energibesparingsåtgärder har genomförts. Totalrenovering innebär att lägenheterna renoveras i 
samband med naturlig omflyttning i beståndet. Renoveringsåtgärd genomförs när en befintlig hyresgäst 
är avflyttad och avslutas innan ny hyresgäst flyttar in. Renoveringen pågår under fyra till sex veckor och 
under den perioden redovisas lägenheten som vakant vilket tillfälligt påverkar den ekonomiska 
uthyrningsgraden negativt. 
  
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fokus på attraktiva bostäder på starka orter 
med befolkningstillväxt och stark 
arbetsmarknad. Fokus på orter med god 
avkastning till begränsad risk.
VÄRDESKAPANDE RENOVERING
Aktiv renoveringsstrategi genomförs 
löpande vid hyresgästomflyttning, vilket 
ökar fastighetsvärdet och bidrar till 
förbättrat kassaflöde. Utförandet anpassas 
till den lokala marknaden.
FÖRVALTNING I EGEN REGI
Förvaltning i egen regi ger kontinuerlig 
optimering och kontroll av drift- och 
underhållskostnader samt fokus på 
överskottsgrad.
STANDARDHÖJANDE ÅTGÄRDER
Fokus på anpassade värdeskapande 
kunderbjudanden om åtgärder i fastigheten 
som höjer den generella standarden och 
bidrar till ökat driftnetto.

===== SIDA 7 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  7 | 32 
 
Standardhöjande åtgärder 
Ett av de operationella målen är att hyresutvecklingen för bostäder ska överstiga den generella 
årliga hyreshöjningen genom aktiv förvaltning och investeringar. Grafen nedan speglar 
uppfyllelsen av detta mål där hyresutvecklingen överstiger den generella höjningen med 15,8 
procentenheter för jämförbart bestånd sedan 2019.  
Hyresvärdesutveckling 
 
Hyresförhandlingarna om årlig hyreshöjning för 2024 är avslutade och påverkar hyran med 5,5 
procentenheter. Justerat för den årliga hyreshöjningen har hyresvärdet för bostäder ökat med 0,4 
procentenheter för kvartalet.  
En central del i KlaraBos strategi är att löpande vidta värdeskapande åtgärder i befintligt bestånd, såväl 
intäktshöjande som kostnadssänkande. KlaraBo ser till att lägenheter med renoveringsbehov uppnår 
dagens standard med bland annat moderna kök, badrum och energieffektiva installationer. Åtgärderna 
bidrar till att höja värdet på hela beståndet långsiktigt samt minska drifts- och underhållskostnader över 
tid.   
Antal utförda totalrenoveringar 
 
För att KlaraBo ska kunna upprätthålla renoveringstakten behöver den naturliga omflyttningen i 
beståndet vara relativt konstant och de lägenheter där det sker omflyttning, i viss mån vara 
orenoverade. Utfallet för kvartalet är 35 lägenheter. Den något lägre renoveringstakten beror på att 
KlaraBo valt att öka kraven för vilka lägenheter som väljs ut för renovering och vara något mer selektiva, 
givet den ökade osäkerheten i marknaden. Över tid behöver även beståndet utökas för att bolaget skall 
kunna upprätthålla samma renoveringstakt.  
Uthyrningsläget är fortsatt stabilt och samtliga renoverade lägenheter hyrs ut efter färdigställande.  
131,7
115,9
100,0
102,0
104,0
106,0
108,0
110,0
112,0
114,0
116,0
118,0
120,0
122,0
124,0
126,0
128,0
130,0
132,0
134,0
%-enheter
38
18
41 42
50 49 49
78
69
73
58
86
65
60
45
50
41
35
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2020
Q1
2020
Q2
2020
Q3
2020
Q4
2021
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2

===== SIDA 8 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  8 | 32 
 
 
Utöver åtgärderna för totalrenoveringar av lägenheterna fokuserar KlaraBo på anpassade 
kunderbjudanden i form av generella standardhöjande åtgärder i fastigheterna. Detta sker i form av 
erbjudanden till befintliga hyresgäster om olika tillval som leder till ökad kundnöjdhet och som samtidigt 
bidrar till att öka det faktiska hyresvärdet utöver de generella årliga hyresförhandlingarna. 
Kontrakterad årshyra, mkr  Potentiellt värde per lägenhet 
 
 
 
Diagrammet ovan illustrerar kontrakterad årshyra för befintlig förvaltningsportfölj per 30 juni 
2024, med tillägg för förväntad kontrakterad årshyra efter renovering av befintligt orenoverat 
bestånd. 
 Diagrammet ovan visar värdet före och efter höjning av direktavkastningskravet samt effekten 
av nettovärdeökningen vid ROT-renovering för en exempellägenhet. Exemplet visar hur ROT-
renoveringar motverkar eventuella värdeminskningar kopplat till ökning av direktavkast-
ningskravet. Siffrorna ovan baseras på en faktisk lägenhet i bolagets bestånd i Trelleborg. 
Förvaltningsfastigheter exklusive projektutveckling 
 
 
 
Hyresintäkter bostadsfastigheter                                        Marknadsvärde, mkr                                              Antal lägenheter 
                                                 
Inkommen 
uppsägning
Besiktning
Investering/ 
avrop
Uthyrningsprocess under uppsägningstid Renovering Inflyttning
Inom 2 veckor Månad 1-3 Månad 3-4,5
642
752
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2024 Q2 Potentiell kontrakterad
hyra
Antal Antal
Region fastigheter lägenheter BOA LOA Totalt mkr kr/kvm
Mitt 76 891 57,3 11,8 69,1 1 220 17 648
Nord 34 2 042 141,4 5,7 147,1 2 193 14 913
Syd 62 1 712 109,4 27,7 137,1 2 929 21 368
Öst 54 1 969 129,7 17,1 146,8 2 698 18 384
226 6 614 437,7 62,3 500,0 9 040 18 079
                      Yta, tkvm                        Marknadsvärde
Ekonomisk Reell uthyrn. Kontrakterad
Region mkr kr/kvm uthyrn.grad, % grad, % årshyra, mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm
Mitt 97,7 1 414 94,4 96,7 92,3 36,0 522 56,3 814
Nord 179,3 1 219 94,1 97,6 168,8 72,9 496 95,9 652
Syd 201,5 1 470 94,3 98,0 190,0 60,2 440 129,7 946
Öst 201,7 1 374 94,7 98,0 191,0 61,3 417 129,7 884
680,2 1 360 94,4 97,7 642,1 230,5 461 411,6 823
Direktavkastning, % 4,6%
Fastighetsadministration 30,6 61
Driftnetto inkl. fast.admin. 642,1 261,1 522 381,0 762
        Hyresvärde        Fastighetskostnader Driftnetto
13%
29%
28%
30%
Mitt Nord Syd Öst
1,220
2,193
2,929
2,698
Mitt Nord Syd Öst
891
2 042
1 712
1 969
Mitt Nord Syd Öst

===== SIDA 9 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  9 | 32 
 
Projektutveckling och nyproduktion 
KlaraBo arbetar med hela värdekedjan för hyreslägenheter, från projektutveckling via 
byggnation till egen förvaltning. För bolaget handlar affärsutveckling om att driva fram projekt 
från idé till färdig byggrätt. På så vis skapar vi värden oavsett om det gäller förädling av 
befintliga fastigheter eller helt nya projektidéer. 
Projektutveckling 
För att nå de operationella målen gällande nyproducerade hyresrätter bedrivs ett kontinuerligt arbete 
med tillskapandet av byggrätter. 
Arbetet bedrivs genom aktiv uppsökande verksamhet hos privata aktörer, deltagande i kommunala 
markanvisningstävlingar, bearbetning av kommuner för direktanvisning av mark, förtätningar på egna 
fastigheter samt förvärv av fastigheter med befintlig byggrätt eller byggrättspotential. Till grund ligger 
en analys där bland annat ortens befolkningsutveckling, funktionella arbetsmarknad samt marknadens 
betalningsförmåga utreds. 
Antalet byggrätter för lägenheter i projektutvecklingsportföljen uppgick till 963 st. 
 
 
• Deltagande i kommunala 
markanvisningstävlingar 
samt direktanvisningar 
• Förtätningsprojekt på 
befintliga fastigheter 
• Förädling av befintliga 
fastigheters ytor såsom 
nyttjande av råvindar eller 
konvertering av lokaler 
till bostäder 
• Förvärv av fastigheter med 
befintliga byggrätter eller 
byggrättspotential 
• Initiering av planprocess  
 • Beslut om markanvisning 
• Tecknade förvärvsavtal 
• Egna fastigheter med 
pågående planprocess 
eller färdig detaljplan 
 • Bygglovsprocesser 
• Byggstartade projekt 
• Produktion 
• Inflyttning och överlämning 
till egen förvaltning 
 
 
  
Projektutveckling
Byggrättsutredning Nyproduktion
Projektportfölj

===== SIDA 10 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  10 | 32 
 
Nyproduktion 
KlaraBo tillämpar en långt driven standardisering av bostadsprodukten. I en kontrollerad industriell 
process, med trä som huvudsakligt byggmaterial, tillverkas bostadsenheter som baseras på ett antal 
grundläggande lägenhetsmodeller, så kallade baslägenheter. Dessa välplanerade och yteffektiva bas-
lägenheter utgör grunden för samtliga bostäder som KlaraBo bygger, för att på så vis uppnå optimalt 
resursutnyttjande. KlaraBo har utvecklat flera baslägenheter – allt från ett till fyra rum och kök. Dessa 
lägenheter går att spegelvända och använda i olika kombinationer för att skapa ett attraktivt erbjudande 
till olika marknadssegment. Byggnation på detta sätt resulterar i energibesparingar och snabbare 
montage med kortare byggtid än traditionellt platsbyggda hus vilket resulterar i minskade 
produktionskostnader. 
De färdiga flerbostadshusen uppvisar mångfald i gestaltningen. Även om de enskilda lägenheterna har 
en gemensam grund och är byggda med trästommar, kan fasader och tak ha många olika utföranden 
i varierande material. 
Byggvolymerna prefabriceras i inomhusmiljö av samarbetspartners, för att sedan transporteras 
till byggarbetsplatsen. 
Projektportfölj 
Bolaget beslutade under tredje kvartalet 2022 att tills vidare senarelägga ännu ej startade projekt med 
en risk att några markanvisningar eller avtal skulle komma att förändras. Som följd har bolaget valt att 
under året återlämna ett antal byggrätter då man inte såg möjlighet att genomföra dessa inom 
överskådlig tid med bra avkastning. Under andra kvartalet har även byggrätten i Falun återlämnats och 
således exkluderats från byggrättstabellen nedan.  
Bolagets markanvisning ”Öster om Mässan” i Hyllie Malmö omfattar två kvarter med totalt cirka 300 
lägenheter tillsammans med OBOS Nya Hem. Projektet är Malmö kommuns första Mallbo projekt där 
man möjliggör för nyproduktion med lägre hyror genom bland annat subvention av lägre parkeringsnorm 
och rabatterad tomträttsavgäld. Projektet planeras genomföras i fyra etapper där drygt hälften är tänkt 
att uppföras som bostadsrätter och resterande hyreslägenheter. Markanvisningsavtalet för projektet 
”Öster om Mässan” i Hyllie i Malmö är klart och undertecknat vilket betyder att tidigare bedömning för 
genomförande kvarstår. Vi planerar att starta projekteringen efter sommaren med en förhoppning att 
byggnation kan påbörjas 2025/2026. 
Exploateringsavtalet för förtätningsprojektet på fastigheten Bogen 1 på Gotland bedömer vi kan 
färdigställas inom kort och detaljplanen bör därmed kunna antas under första delen av 2025. 
Bygglovsprojekteringen av första etappen beräknas kunna starta kort därefter med produktionsstart 
under senare delen av 2025.  
På Gotland har vi också ansökt om att ändra detaljplanen för fastigheten Stäven 1 för att kunna förtäta 
med fler bostäder. Arbetet och dialogen med Region Gotland bedöms kunna påbörjas under tidig höst. 
Detaljplanen för fastigheten Fängelset 2 i Kristianstad har nu godkänts i byggnadsnämnden och 
kommer att beslutas i kommunstyrelsen och kommunfullmäktige efter sommaren. Planen förväntas då 
kunna antas under oktober 2024. Om marknaden ser positivt på projektet kan projektering och 
efterföljande byggstart påbörjas i inledningen av 2025. 
För en fullständig överblick av pågående byggnation och projektutveckling per 30 juni 2024, se nedan. 
Planerade lägenheter per region  Hyresvärde (mkr) 
 
 
 
 
Diagrammet ovan till vänster visar antal planerade lägenheter per geografisk region, medan 
diagrammet ovan till höger illustrerar hyresvärdet för befintlig förvaltningsportfölj per 30 juni 2024.  
95
574
294
Mitt Syd Öst
680
777
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2024 Q2 Potentiellt
hyresvärde

===== SIDA 11 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  11 | 32 
 
Byggrätter och projektutveckling* 
 
 
*Information om projekt i pågående projektutveckling inkluderar bedömningar och antaganden vilket 
innebär osäkerhet gällande tidplaner, areor, kostnader samt framtida hyresvärde. Informationen 
uppdateras löpande och ska därmed inte ses som en prognos.  
 
Totalresultat för koncernen i 
sammandrag 
 
Periodens totalresultat överensstämmer med periodens resultat, eftersom övrigt totalresultat saknas. 
Region Projekt Kommun
Antal 
lägenheter BTA BOA mkr kr/kvm Status Ägarandel, %
Pågående projektutveckling
Syd Aspeholm 13 Lund 20 1,4 1,2 2,2 1 816 2 100
Syd Hälleflundran 8, vind Malmö 15 0,6 0,5 0,9 2 000 2 100
Syd Hässleholm 87:22 Hässleholm 62 5,3 4,6 7,6 1 650 3 100
Mitt Sätra Västerås 55 4,5 3,6 6,8 1 900 2 100
Syd Fängelset 2 Kristianstad 107 7,5 6,0 11,4 1 890 3 100
Öst Ekorren 1 Jönköping 80 6,1 4,7 8,9 1 890 2 100
Öst Bogen 1 (etapp 1) Gotland 92 6,3 5,0 8,8 1 750 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 2) Gotland 80 5,5 4,4 7,7 1 750 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 3) Gotland 42 2,9 2,3 4,1 1 750 3 100
Syd Öster om mässan Malmö 150 9,8 7,5 11,5 1 528 2 100
Mitt Källan 7 Borlänge 40 2,7 2,1 4,1 1 959 2 100
Syd Ålen (påbyggnad) Vaggeryd 90 6,2 4,9 9,3 1 887 3 100
Syd Ålen (nyproduktion) Vaggeryd 130 8,8 7,1 13,2 1 871 3 100
Totalt 963 67,7 54,0 96,6 1 788
Status:
1) Byggstartade projekt eller projekt där bygglov erhållits
Area, tkvm Hyresvärde
2) Lagakraftvunnen detaljplan och/eller där bygglovsprojektering pågår
3) Projekt där bygglov ej beviljats men där kommunalt beslut om markanvisning fattats eller förvärvsavtal tecknats
Mkr Not
2024
3 mån 
apr-jun
2023
3 mån 
apr-jun
2024
6 mån 
jan-jun
2023
6 mån 
jan-jun
2023
12 mån 
jan-dec
Intäkter 1 157,5 149,7 314,2 292,6 589,7
Kostnader 2 -60,6 -54,0 -143,9 -129,5 -252,5
Driftnetto 3 96,9 95,7 170,3 163,1 337,2
Centrala administrationskostnader 4 -15,0 -14,3 -27,3 -27,0 -51,4
Rörelseresultat 81,9 81,4 143,0 136,0 285,9
Finansiella intäkter/kostnader 5 -44,6 -41,1 -85,6 -80,7 -161,7
Förvaltningsresultat 37,3 40,3 57,5 55,3 124,2
Värdeförändringar fastigheter 6 11,3 -113,7 -34,0 -287,8 -439,9
Värdeförändringar derivat -1,7 35,4 42,5 -6,3 -139,8
Resultat före skatt 46,9 -38,0 66,0 -238,7 -455,5
Skattekostnad 7 -18,2 3,5 -33,6 43,6 73,9
Periodens resultat 28,7 -34,5 32,4 -195,1 -381,5

===== SIDA 12 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  12 | 32 
 
 
Resultatanalys april - juni 2024 
Resultatposter nedan avser andra kvartalet, 1:a april till 30:e juni. Jämförelseposterna avser 
motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. 
Not 1 Intäkter 
Kvartalets intäkter uppgick till 157,5 mkr (149,7) vilket motsvarar en ökning med 5 procent jämfört med 
samma kvartal föregående år och förklaras främst av koncernens löpande arbete med standardhöjande 
åtgärder samt den årliga hyresförhandlingen. Den ekonomiska vakansen ökade något jämfört med 
föregående år på grund av en svagare hyresmarknad. Därtill ökade även intäkter för lokaler med 8 
procent.  
Not 2 Kostnader 
Koncernens kostnader omfattas av drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, fastighets-
administration, försäkring samt övriga förvaltningskostnader. Driftkostnader omfattar i huvudsak 
uppvärmning, el- och vattenförbrukning samt avfallshantering. 
Driftskostnaderna för kvartalet uppgick till -60,6 mkr (-54,0), Ökningen beror främst på högre kostnader 
avseende el, vatten och avfall. Ökningen av taxebundna kostnader är främst hänförlig till höjda avgifter. 
Kostnaderna har ökat med 12 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år.  
Not 3 Driftnetto och överskottsgrad 
Driftnettot för kvartalet uppgick till 96,9 mkr (95,7), vilket är en ökning med 1 procent jämfört med 
samma kvartal föregående år. Överskottsgraden uppgick till 61,5 procent (63,9). 
Not 4 Centrala administrationskostnader 
Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner 
till både förvaltnings- och projektverksamheten. 
Kostnader för central administration uppgick för kvartalet till -15,0 mkr (-14,3). Förändringen mellan 
kvartalen förklaras främst av högre kostnader för externa tjänster samt en konferens för bolagets 
anställda.  
Not 5 Finansiella intäkter/kostnader 
Finansiella intäkter/kostnader för kvartalet uppgick till -44,6 mkr (-41,1). Ökningen jämfört med 
motsvarande kvartal föregående år förklaras främst av utökad lånevolym.

===== SIDA 13 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  13 | 32 
 
KlaraBos räntesäkringsnivå uppgår till 69,2 procent (79,8) av låneportföljen. Den lägre 
räntesäkringsnivån förklaras av swappar om 500 mkr som förfaller under juli och augusti 2024 och där 
löptiden är kortare än 3 månader. Värdet av dessa swappar finns med i noten över ränteswappar men 
har exkluderats i beräkningen av räntesäkringsnivå för att ge en rättvisande bild. Den höga 
räntesäkringsgraden ger en stabilitet och förutsägbarhet i framtida räntekostnader.  
Not 6 Värdeförändringar 
Koncernens förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis. Varje värderingsobjekt värderas externt minst 
en gång per år av oberoende auktoriserade värderingsinstitutet Savills, vilket har skett för fjärde 
kvartalet 2023. För andra kvartalet har desktop-värdering gjorts av samma värderingsinstitut. Varje 
fastighet är individuellt besiktigad, utifrån ett rullande schema över en treårsperiod, och bedömd utifrån 
det material som finns tillgängligt på fastigheten samt den externa värderarens marknadsinformation 
och erfarenhetsbedömningar.  
Det andra kvartalet innebar höjda avkastningskrav i värderingarna med 7 punkter i genomsnitt, vilket allt 
annat lika skulle innebära en värdeförändring på ca -110 mkr i fastighetsbeståndet motsvarande en 
värdenedgång på 1,2 procent.. Genomförda hyresförhandlingar, en aktiv förvaltning samt koncernens 
löpande värdeskapande åtgärder (genom renovering och investeringar) och antagande om högre 
hyresindexeringar under kommande år kompenserade för ökade avkastningskrav. 
Nettovärdeförändringen i kvartalet uppgick till 11,3 mkr (-113,7).  Vid periodens utgång var det 
genomsnittliga avkastningskravet för hela portföljen cirka 4,9 procent och avkastningskravet för 
portföljens bostäder var 4,7 procent. 
Under första halvåret 2024 ökade transaktionsvolymen för bostäder med 9% jämfört med första halvåret 
2023, enligt Savills. De noterade fastighetsbolagen och bostadsutvecklarna hörde till de mest aktiva 
säljarna och köpsidan representerades främst av fonder och ej noterade fastighetsbolag. 
Värdeförändring för koncernens derivatportfölj uppgick i kvartalet till -1,7 mkr (35,4) och hänförs till 
koncernens räntederivat. Den negativa utvecklingen under kvartalet förklaras av sjunkande 
marknadsräntor. Denna effekt är endast bokföringsmässig och inte kassaflödespåverkande och vid 
derivatens utgång är värdet noll.  
Not 7 Skattekostnad 
Kvartalets skatt uppgick till -18,2 mkr (3,5). Skattekostnaden avser primärt uppskjuten skattekostnad 
hänförlig till värdeförändring i fastighetsbeståndet samt skatt på förvaltningsresultatet. 
Ränteavdragsbegränsningsreglerna innebär att den effektiva skattesatsen på förvaltningsresultatet blir 
högre än 20,6 procent eftersom regelverket begränsar avdrag för räntekostnader.    
Nettoeffekten av värdeförändringarna är för kvartalet ca 10 mkr, se Not 6 ovan. Koncernen har 
redovisat förvärv av fastighetsbolag som tillgångsförvärv och då redovisas initialt ingen uppskjuten skatt 
på temporära skillnader vid förvärv. Beroende på hur stor värdenedgången har varit för en enskild 
fastighet, kan det innebära att det inte blir någon reversering av uppskjuten skatt motsvarande det 
initiala undantaget. Det har inneburit att det i perioden redovisas en högre uppskjuten skattekostnad än 
den genomsnittliga värdeförändringen av fastighetsbeståndet skulle föranleda, då ett antal fastigheter 
med negativ värdeförändring inte föranlett någon reversering av uppskjuten skatt och fastigheter med 
positiv värdeförändring inneburit en ökning av uppskjuten skattekostnad. Uppskjuten skatt saknar direkt 
likviditetspåverkan. 
Moderbolaget 
Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller koncerngemensamma funktioner för 
administration, förvaltning, finansiering och projektutveckling.  
Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag.

===== SIDA 14 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  14 | 32 
 
Finansiell ställning för  
koncernen i sammandrag 
  
 
Koncernens rapport över förändring i eget kapital 
 
 
  
Mkr Not 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 0,3 0,3 0,3
Förvaltningsfastigheter 8 9 071,0 9 031,7 9 031,9
Materiella anläggningstillgångar 6,6 8,5 7,7
Finansiella anläggningstillgångar 9 4,4 17,7 17,2
Derivat 5,7 96,8 -
Fordringar 19,8 28,0 24,3
Likvida medel 168,9 222,3 168,5
Summa tillgångar 9 276,7 9 405,2 9 249,9
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 3 959,5 4 122,8 3 936,3
Derivat - - 36,7
Uppskjuten skatteskuld 11 234,1 252,5 216,0
Långfristiga räntebärande skulder 12 3 094,0 4 407,8 4 762,7
Kortfristiga räntebärande skulder 12 1 862,7 488,0 116,1
Övriga skulder 126,4 134,1 182,0
Summa eget kapital och skulder 9 276,7 9 405,2 9 249,9
Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
Belopp vid periodens ingång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 936,3 4 320,0 4 320,0
Periodens resultat 32,4 -195,1 -381,5
Återköp av aktier -9,2 -2,1 -2,1
Belopp vid periodens utgång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 959,5 4 122,8 3 936,3

===== SIDA 15 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  15 | 32 
 
Kommentarer till koncernens finansiella ställning 
Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställning vid periodens utgång i år respektive 
motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. 
Not 8 Förvaltningsfastigheter 
Koncernens förvaltningsfastigheter inklusive projektutvecklingsfastigheter redovisas till verkligt värde 
i enlighet med IFRS 13 nivå 3. För projektutvecklingsfastigheter redovisas en förutbestämd andel av 
den orealiserade värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och totala uppskattade 
produktionskostnader i takt med färdigställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen 
beslutad upptrappningsmodell. 
Koncernens förvaltningsfastigheter har vid periodens utgång värderats till 9 071,0 mkr (9 031,7), varav 
projektutvecklingsfastigheter, dvs inklusive pågående nyproduktion, utgör 20,5 mkr (148,1), tomträtt 
värderad enligt IFRS 16 uppgår till 10,6 mkr (7,3) och resterande 9 039,9 mkr (8 876,3) avser befintliga 
förvaltningsfastigheter. 
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, mkr 
 
 
Not 9 Finansiella anläggningstillgångar 
Finansiella anläggningstillgångar uppgick till 4,4 mkr (17,7) och utgörs av andelar i intressebolag. 
Not 10 Eget kapital 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 3 959,5 mkr (4 122,8). Förändringen 
förklaras av periodens resultat samt att bolaget under 2024 gjort återköp av aktier om 9,2 mkr.  
Not 11 Uppskjuten skatteskuld  
Uppskjuten skatteskuld uppgående till 234,1 mkr (252,5) är hänförlig främst till omvärdering 
av förvaltningsfastigheter men även till derivat. 
Moderbolaget 
Moderbolagets tillgångar och skulder består primärt av andelar i, fordringar på, och skulder 
till koncernbolag samt likvida medel. 
  
2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
Ingående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 031,9 9 170,7 9 170,7
Försäljning -7,0 - -
Investeringar i förvaltningsfastigheter 76,5 85,2 161,5
Investeringar i nyproduktionsfastigheter 3,6 44,4 117,1
Offentligt bidrag - 19,2 19,2
IFRS 16 - - 3,3
Värdeförändringar -34,0 -287,8 -439,9
Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 071,0 9 031,7 9 031,9

===== SIDA 16 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  16 | 32 
 
Finansiering 
Not 12 Finansiering 
 
Räntebärande skulder 
Räntebärande skulder avseende finansiering av koncernens förvaltningsfastigheter uppgick till 4 944,9 
mkr (4 888,5). Koncernens kassa uppgick till 168,9 mkr (222,3) och därutöver har KlaraBo tillgängliga 
kreditfaciliteter uppgående till 200 mkr. Leasingskulden enligt IFRS16 uppgick till 10,6 mkr (7,3) och 
avser en tomträtt och två kontorslokaler. Leasingskulden är exkluderad i tabellen över kredit- och 
räntebindning. Amorteringar för de kommande tolv månaderna uppgår vid periodens utgång till 49,5 mkr 
(47,4). Skuldernas verkliga värde avviker inte väsentligt från redovisat värde. 
Belåningsgraden för koncernen uppgick per 30 juni 2024 till 52,8 procent (51,7). 
Kapital- och räntebindning 
KlaraBo ska ha en begränsad finansiell risk. Per 30 juni 2024 utgörs KlaraBos finansiering av upplåning 
i fem nordiska banker. 
Koncernens låneportfölj består till övervägande del av krediter med rörlig räntebas men även av krediter 
med fast ränta. I syfte att säkra mot fluktuationer på räntemarknaden och minska ränterisken nyttjas 
räntederivat för att påverka räntebindningstiden. Totalt uppgick swapportföljen till 2 750 mkr (2 750) vid 
periodens utgång. Låneportföljens räntebindningstid uppgick per 30 juni 2024 till 3,3 år (4,1). Under juli 
och augusti 2024 förfaller swappar om totalt 500 mkr. För att ge en rättvisande bild av koncernens 
räntebindning inkluderas ej swappar med förfall inom 3 månader. Inkluderat fasträntekrediter hamnar 
koncernens räntesäkringsnivå, det vill säga andelen skulder som löper med fast ränta, på 69,2 procent 
(79,8) för perioden. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till 3,6 procent (3,7). 
Förändringen jämfört med föregående år förklaras av marknadsräntornas rörelse, vilket påverkar den 
del av låneportföljen som inte räntesäkrats. KlaraBo har fortsatt erhålla positiva kassaflöden från 
koncernens ränteswappar och swaption, vilket dämpar bolagets räntekostnader. 
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 1,7 år (2,4). Under 2024 har KlaraBo tagit upp ett 
nytt lån om 100 mkr, med en marginal som understiger bolagets nuvarande genomsnittliga 
kreditmarginal. KlaraBo har påbörjat arbetet med refinansiering av lånen med förfall 2025.  
Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid periodens utgång till 5,7 mkr (96,8). 
 
 
 
 
Koncernens Swaption har inte påverkat den genomsnittliga räntebindningen då den löper med startdatum 2025 och exkluderas i ovan tabeller 
över kredit- och räntebindning samt tabellen över utestående swappar. 
Förfalloår Mkr Andel, % Mkr Andel, % Mkr Ränta, %
2024 - - 1 524 31 500 0,09
2025 2 893 58 1 281 26 200 0,50
2026 980 20 90 2 - -
2027 1 072 22 - - - -
2028 - - 200 4 200 2,83
 > 5 år - - 1 850 37 1 850 2,69
Summa* 4 945 100 4 945 100 2 750 2,07
* Exklusive IFRS16 samt periodiserade upplåningskostnader
RänteswapparKreditbindning Räntebindning
Nominellt belopp (mkr) Förfallodatum Fast räntenivå
100,0 2024-07-17 0,287%
200,0 2024-08-26 0,015%
200,0 2024-08-27 0,059%
200,0 2025-05-11 0,181%
200,0 2028-11-21 2,827%
250,0 2029-11-18 2,873%
300,0 2030-11-18 2,945%
300,0 2031-02-20 3,050%
700,0 2032-05-09 2,205%
300,0 2033-02-16 3,055%
2 750 2,044%

===== SIDA 17 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  17 | 32 
 
Koncernens kassaflödesanalys  
i sammandrag 
 
  
Mkr
2024
3 mån 
apr-jun
2023
3 mån 
apr-jun
2024
6 mån 
jan-jun
2023
6 mån 
jan-jun
2023
12 mån 
jan-dec
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 81,9 81,4 143,0 136,0 285,9
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0,6 0,7 1,3 1,4 2,7
Erhållen ränta 0,9 1,2 1,9 1,4 7,5
Betald ränta -44,0 -43,5 -76,4 -83,6 -171,2
Betald skatt -9,8 -9,9 -26,7 -30,4 -23,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av 
rörelsekapital 29,7 29,9 43,1 25,0 101,3
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar/-skulder -25,9 3,7 -31,0 -6,7 31,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3,8 33,5 12,1 18,3 132,7
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -38,1 -43,3 -76,6 -85,2 -161,5
Nyproduktionsinvesteringar -1,4 -18,7 -3,6 -44,4 -117,1
Förvärv av materiella anläggningstillgångar - 0,0 - -0,1 -0,6
Kassaflöde från investeringsverksamheten -39,5 -62,0 -80,1 -129,7 -279,1
Finansieringsverksamheten
Nyupptagna finansiella skulder 60,0 2,9 100,0 21,2 30,8
Amortering av finansiella skulder -12,0 -11,9 -22,3 -23,7 -52,1
Återköp av egna aktier -4,7 -0,3 -9,2 -2,1 -2,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 43,3 -9,2 68,5 -4,6 -23,4
Periodens kassaflöde 7,5 -37,7 0,4 -116,0 -169,8
Likvida medel vid periodens början 161,4 259,9 168,5 338,3 338,3
Likvida medel vid periodens slut 168,9 222,3 168,9 222,3 168,5

===== SIDA 18 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  18 | 32 
 
Moderbolagets resultat- och 
balansräkning i sammandrag 
Moderbolagets resultaträkning 
 
 
Moderbolagets balansräkning 
 
 
  
Mkr
2024
3 mån 
apr-jun
2023
3 mån 
apr-jun
2024
6 mån 
jan-jun
2023
6 mån 
jan-jun
2023
12 mån 
jan-dec
Nettoomsättning 9,0 11,6 14,1 16,0 25,0
Personalkostnader -5,9 -4,9 -10,7 -9,4 -18,6
Övriga externa kostnader -6,0 -4,9 -11,6 -10,8 -25,3
Rörelseresultat -2,9 1,8 -8,2 -4,3 -18,9
Finansiella intäkter/kostnader 24,4 13,5 93,3 22,0 -74,5
Resultat efter finansiella poster 21,6 15,3 85,0 17,7 -93,4
Erhållna/lämnade koncernbidrag - - - - 19,2
Resultat före skatt 21,6 15,3 85,0 17,7 -74,2
Skattekostnad -1,8 - -11,8 - 13,6
Periodens resultat 19,7 15,3 73,2 17,7 -60,6
Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
Materiella anläggningstillgångar 0,5 0,7 0,6
Andelar i koncernföretag och gemensamt styrda företag 2 314,7 2 362,2 2 311,1
Fordringar hos koncernföretag och gemensamt styrda företag 3 353,4 3 537,2 3 127,2
Derivat 6,4 - -
Uppskjutna skattefordringar 1,8 - 13,6
Övriga fordringar 6,9 8,8 4,7
Kassa och bank 164,3 169,1 156,0
Summa tillgångar 5 848,0 6 078,0 5 613,2
Bundet eget kapital 6,6 6,6 6,6
Fritt eget kapital 3 174,5 3 188,9 3 110,6
Derivat - - 51,0
Skulder till koncernföretag 2 658,4 2 875,3 2 438,3
Övriga skulder 8,5 7,2 6,7
Summa eget kapital och skulder 5 848,0 6 078,0 5 613,2

===== SIDA 19 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  19 | 32 
 
Segmentsrapportering 
Koncernledningen identifierar för närvarande följande två affärsområden som sina rörelsesegment: 
fastighetsförvaltning samt projektutveckling. Därutöver redovisas koncerngemensamma poster som 
övrigt. Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som 
lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den 
funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. 
I KlaraBo har denna funktion identifierats som koncernens verkställande direktör.  
 
 
 
  
 
Nyproducerade fastigheter ingår i segmentet projektutveckling till och med det kvartal som de färdig-
ställs. Därmed ingår första marknadsvärderingen och tillhörande uppskjuten skatt efter färdigställande 
i detta segment. Därefter omförs de nyproducerade fastigheterna till segmentet fastighetsförvaltning. 
  
Resultaträkning, mkr 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun
Intäkter 313,8 292,5 0,0 0,0 0,4 0,0 314,2 292,6
Kostnader -143,9 -129,5 0,0 0,0 0,0 0,0 -143,9 -129,5
Driftnetto 169,9 163,0 0,0 0,0 0,4 0,1 170,3 163,1
Centrala administrationskostnader -4,9 -6,7 0,0 -0,2 -22,3 -20,1 -27,3 -27,0
Rörelseresultat 165,0 156,3 0,0 -0,2 -21,9 -20,1 143,0 136,0
Finansiella intäkter /kostnader -104,3 -93,7 1,2 2,7 17,5 10,3 -85,6 -80,7
Förvaltningsresultat 60,7 62,6 1,2 2,5 -4,4 -9,8 57,5 55,3
Värdeförändringar fastigheter -34,0 -287,0 0,0 -0,8 0,0 0,0 -34,0 -287,8
Värdeförändringar derivat -14,1 0,0 0,0 0,2 56,6 -6,4 42,5 -6,3
Resultat före skatt 12,6 -224,4 1,2 1,9 52,2 -16,2 66,0 -238,7
Skattekostnad -21,9 42,5 0,0 -0,2 -11,7 1,3 -33,6 43,6
Periodens resultat -9,3 -181,9 1,2 1,6 40,5 -14,9 32,4 -195,2
Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen
Balansräkning, mkr 2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30
Förvaltningsfastigheter 9 050,5 8 883,6 20,5 148,1 - - 9 071,0 9 031,7
Långfristiga räntebärande skulder 3 094,0 4 407,8 - - - - 3 094,0 4 407,8
Kortfristiga räntebärande skulder 1 862,7 430,6 - 57,4 - - 1 862,7 488,0
Uppskjuten skatteskuld hänförlig 
till omvärdering av fastigheter 224,9 231,1 - 0,0 - - 224,9 231,1
Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen

===== SIDA 20 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  20 | 32 
 
Hållbarhet 
KlaraBos hållbarhetsarbete tar avstamp i FN:s globala mål för hållbar utveckling inom de tre 
dimensionerna för ESG (miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning).  
Med utgångspunkt i en intressentdialog och väsentlighetsanalys har vi identifierat fem viktiga 
hållbarhetsfrågor där vi kan göra skillnad och bidra till en hållbar samhällsutveckling. Inom respektive 
område har mål formulerats, nedan presenteras ett urval av dessa. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MILJÖ  
SOCIALT ANSVAR  
BOLAGSSTYRNING

===== SIDA 21 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  21 | 32 
 
Hållbarhetsrelaterade aktiviteter under perioden 
 
• Stort fokus ligger på att förbereda KlaraBo inför CSRD (Corporate Sustainability Reporting 
Directive). KlaraBo har påbörjat arbetet med den Dubbla väsentlighetsanalysen, metoden för 
att identifiera bolagets väsentliga hållbarhetsfrågor att rapportera på. Under Q2 har en 
omfattande värdekedjekartläggning genomförts och intressentdialog med olika aktörer i 
värdekedjan samt finansiärer pågår.  
 
• KlaraBos årliga medarbetarundersökning har genomförts och den visar på ett avsevärt 
förbättrat resultat jämfört med föregående år. Medarbetarnas nöjdhet har ökat inom i princip 
samtliga områden, och främst gällande företagets övergripande kommunikation. Trenden 
syns både på huvudkontoret och inom förvaltningen. KlaraBo har under året jobbat aktivt med 
olika åtgärder, och kan konstatera att det gett utväxling i ett ökat engagemang hos bolagets 
medarbetare. 
 
• KlaraBo har tecknat avtal om klimatallokerad fjärrvärme för våra fastigheter i Bollnäs. Det 
innebär en minskning av cirka 1000 ton koldioxidekvivalenter, vilket motsvarar 10 000 bilresor 
mellan Stockholm och Göteborg, tur och retur.  
 
På klarabo.se/hallbarhet finns utförligare beskrivningar av respektive område inklusive de mål som 
KlaraBo arbetar efter.

===== SIDA 22 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  22 | 32 
 
Aktuell intjäningsförmåga 
I tabellen nedan presenteras intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 30 juni, för KlaraBos 
förvaltningsverksamhet. Det är viktigt att notera att intjäningsförmågan inte är en prognos, utan endast 
är att beakta som en teoretisk ögonblicksbild, som presenteras enbart för illustrationsändamål. Den 
aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter 
eller andra faktorer. 
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets-
kostnader under ett normalår baserade på historiskt utfall, samt kostnader för fastighetsadministration 
och central administration bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning av administration. Kostnader 
för de räntebärande skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och koncernens 
genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Intjäningsförmågan speglar samtliga 
kostnader för förvaltnings- och projektverksamheten. 
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader 
 
 
Hyresintäkterna har under kvartalet ökat med 2 mkr i huvudsak hänförligt till hyreshöjningar samt tillförd 
nyproduktion, som uppgår till 1 mkr. Därtill har 35 ROT-renoveringar genomförts under kvartalet och 
bidragit till intäktsökningen.  
Sedan föregående kvartal har förvaltningsresultatet i intjäningen sjunkit med 3,0 procent, vilket främst 
förklaras av högre finansiella kostnader. 
Tack vare den höga räntesäkringsgraden i låneportföljen påverkas endast cirka 30 procent av portföljen 
av ränteförändringar. De årliga finansiella kostnaderna ökar med 7 mkr jämfört med föregående kvartal 
och förklaras av en högre lånevolym. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till knappt 
3,6 procent per 30 juni 2024. 
 
 
 
 
 
 
  
Mkr 2024-07-01 2024-04-01 2024-01-01 2023-10-01 2023-07-01 2023-04-01
Hyresintäkter 642,1 640,1 634,9 603,9 600,6 593,8
Fastighetskostnader -261,1 -261,1 -261,1 -243,8 -243,4 -243,4
Driftnetto 381,0 379,0 373,8 360,1 357,1 350,4
Överskottsgrad, % 59,3 59,2 58,9 59,6 59,5 59,0
Centrala administrationskostnader -43,8 -43,8 -43,8 -40,1 -40,1 -40,0
Finansiella intäkter/kostnader -175,0 -168,1 -168,9 -173,6 -171,5 -169,9
Förvaltningsresultat 162,2 167,2 161,2 146,4 145,5 140,6
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,24 1,28 1,23 1,12 1,11 1,07
Antal aktier, milj 130,6 130,9 131,1 131,1 131,1 131,1
Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,0 2,0 1,8 1,8 1,8

===== SIDA 23 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  23 | 32 
 
Nyckeltal 
KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. KlaraBo 
anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning, 
eftersom de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. 
I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS.  
 
 
 
 
  
Fastighetsrelaterade 2024 apr-jun 2023 apr-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec
Hyresintäkter, mkr 157,5 149,7 314,2 292,6 589,7
Förvaltningsresultat, mkr 37,3 40,3 57,5 55,3 124,2
Periodens resultat, mkr 28,7 -34,5 32,4 -195,1 -381,5
Överskottsgrad, % 61,5 63,9 54,2 55,7 57,2
Reell uthyrningsgrad, % 97,7 98,4 97,7 98,4 97,8
Förvaltningsfastigheter, mkr 9 071,0 9 031,7 9 071,0 9 031,7 9 031,9
Marknadsvärde/kvm 18 099 17 838 18 099 17 838 18 032
Total uthyrningsbar yta, tkvm 500,0 497,6 500,0 497,6 499,5
Antal lägenheter i förvaltning 6 614 6 558 6 614 6 558 6 604
Antal lägenheter i projektutveckling 963 1 373 963 1 373 1 098
Finansiella
Soliditet, % 42,7 43,8 42,7 43,8 42,6
Belåningsgrad, % 52,8 51,7 52,8 51,7 52,2
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 187,8 4 278,0 4 187,8 4 278,0 4 189,1
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,29 0,31 0,44 0,42 0,95
Eget kapital per aktie, kr 30,3 31,4 30,3 31,4 30,0
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,1 32,6 32,1 32,6 32,0
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 148,6 98,3 283,0 9,8 10,0
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % -3,6 -8,5 -3,6 -8,5 -7,3
Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 130,6 131,1 130,6 131,1 131,1
Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 130,7 131,1 130,9 131,2 131,1

===== SIDA 24 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  24 | 32 
 
Definitioner av nyckeltal 
 
Nyckeltal Definition Syfte
Marknadsvärde/kvm Förvaltningsfastigheter exklusive nyproduktion 
dividerat med fastighetsportföljens totala 
uthyrningsbara yta.
Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens 
förvaltningsfastigheter i förhållande till yta över tid.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Nyckeltalet används för att visa hur stor andel av intäkterna 
som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett  
effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag 
och även över tid. 
Reell uthyrningsgrad, % Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter 
ställda för renovering samt lägenheter med 
tecknat hyreskontrakt dividerat med totalt antal 
lägenheter.
Nyckeltalet används för att belysa den verkliga 
uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i 
form av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans.
Soliditet, % Totalt eget kapital i förhållande till 
balansomslutningen vid periodens slut.
Nyckeltalet används för att belysa koncernens 
räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Belåningsgrad, % Totala räntebärande skulder minus likvida medel 
vid periodens utgång i förhållande till 
förvaltningsfastigheter.
Nyckeltalet visar den finansiella risken och hur stor del av 
verksamheten som är belånad med räntebärande skulder 
efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger 
jämförbarhet mellan fastighetsbolag.
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % Räntebärande skulder relaterade till 
förvaltningsfastigheter i förhållande till 
förvaltningsfastigheter exkl. pågående 
nyproduktion.
Nyckletalet visar den finansiella risken och hur stor del av 
förvaltningsverksamheten som är belånad med 
räntebärande skulder. 
Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat 
med räntenettot. 
Nyckeltalet visar hur många gånger koncernen klarar av att 
betala sina räntor med resultatet från den operativa 
verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för 
ränteförändringar. 
Långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt 
och derivat hänförligt till helägd andel.
Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga 
substansvärde och möjliggör analys och jämförelse mellan 
fastighetsbolag.
Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets 
aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt 
antal aktier under perioden före utspädning.
Nyckeltalet visar förvaltningsresultat per aktie på ett för 
börsbolagen enhetligt sätt.
Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare i förhållande till antalet utestående 
aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade 
eget kapital varje aktie representerar.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet 
utestående aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar koncernens långsiktiga substansvärde per 
aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per 
aktie, %
Procentuell förändring av förvaltningsresultat per 
aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av 
förvaltningsresultatet över tid.
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde 
per aktie, %
Procentuell förändring av långsiktigt 
substansvärde per aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av det 
långsiktiga substansvärdet över tid.
Driftnetto Nettoomsättning fastighetsförvaltning före 
eliminering av koncerninterna hyror minus 
fastighetsförvaltningens kostnader.
Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från den 
operativa verksamheten avseende uthyrning och 
fastighetsdrift.

===== SIDA 25 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  25 | 32 
 
Avstämningstabell nyckeltal 
 
2024 apr-jun 2023 apr-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec
Marknadsvärde/kvm
A Förvaltningsfastigheter, mkr 9 071,0 9 031,7 9 071,0 9 031,7 9 031,9
B Pågående nyproduktioner, mkr 10,5 148,1 10,5 148,1 14,0
C Tomträtt 10,6 7,3 10,6 7,3 10,6
D Total uthyrningsbar yta, tkvm 500,0 497,6 500,0 497,6 499,5
(A-B-C)/D Marknadsvärde/kvm 18 099 17 838 18 099 17 838 18 032
Överskottsgrad, %
A Driftnetto, mkr 96,9 95,7 170,3 163,1 337,2
B Intäkter, mkr 157,5 149,7 314,2 292,6 589,7
A/B Överskottsgrad, % 61,5 63,9 54,2 55,7 57,2
Reell utyrningsgrad, %
A Antal lägenheter 6 614 6 558 6 614 6 558 6 604
B Antal outhyrda lägenheter 268 215 268 215 231
C Lgh ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 113 110 113 110 85
1-(B-C)/A Reell uthyrningsgrad, % 97,7 98,4 97,7 98,4 97,8
Soliditet, %
A Eget kapital vid periodens slut, mkr 3 959,5 4 122,8 3 959,5 4 122,8 3 936,3
B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 9 276,7 9 405,2 9 276,7 9 405,2 9 249,9
(A+B)/C Soliditet, % 42,7 43,8 42,7 43,8 42,6
Belåningsgrad, %
A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 3 094,0 4 407,8 3 094,0 4 407,8 4 762,7
B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 1 862,7 488,0 1 862,7 488,0 116,1
C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 168,9 222,3 168,9 222,3 168,5
D Förvaltningsfastigheter, mkr 9 071,0 9 031,7 9 071,0 9 031,7 9 031,9
(A+B-C)/D Belåningsgrad, % 52,8 51,7 52,8 51,7 52,2
E Byggnadskreditiv hänförligt påg. nyproduktioner, mkr 0,0 57,4 0,0 57,4 67,0
F Säljarrevers, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
G Pågående nyproduktioner, mkr 10,5 148,1 10,5 148,1 14,0
(A+B-E-F)/(D-G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 54,7 54,5 54,7 54,5 53,4
Räntetäckningsgrad, ggr
A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 292,9 396,6 292,9 396,6 285,9
B Räntenetto rullande 12 mån, mkr -166,5 -215,7 -166,5 -215,7 -161,7
A/-B Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8
Långsiktigt substansvärde, mkr
A Eget kapital, mkr 3 959,5 4 122,8 3 959,5 4 122,8 3 936,3
B Återläggning derivat, mkr -5,7 -96,8 -5,7 -96,8 36,7
C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 234,1 252,5 234,1 252,5 216,0
E Justering uppskj. skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr 0,0 -0,4 0,0 -0,4 -0,1
G Justering uppskj. skattefordran hänf. minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
A+B+C+D+E+F+G Långsiktigt substansvärde, mkr 4 187,8 4 278,0 4 187,8 4 278,0 4 189,1

===== SIDA 26 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  26 | 32 
 
 
 
 
* Antal aktier efter återköp  
 
 
 
  
2024 apr-jun 2023 apr-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec
Förvaltningsresultat per aktie, kr
A Förvaltningsresultat, mkr 37,3 40,3 57,5 55,3 124,2
B Justering förvaltningsresultat hänf. minoritetsandelen, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
C Vägt gnmsn antal aktier under perioden före utspädning, miljontal * 130,7 131,1 130,9 131,2 131,1
(A-B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,29 0,31 0,44 0,42 0,95
Eget kapital per aktie, kr
A Eget kapital, mkr 3 959,5 4 122,8 3 959,5 4 122,8 3 936,3
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 130,6 131,1 130,6 131,1 131,1
A/B Eget kapital per aktie, kr 30,31 31,45 30,31 31,45 30,02
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 187,8 4 278,0 4 187,8 4 278,0 4 189,1
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal * 130,6 131,1 130,6 131,1 131,1
A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,06 32,63 32,06 32,63 31,95
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %
A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr * 0,29 0,31 0,44 0,42 0,95
B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr * 0,11 0,15 0,11 0,38 0,86
A/B-1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 148,6% 98,3% 283,0% 9,8% 10,0%
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, %
A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr * 32,1 32,6 32,1 32,6 32,0
B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr * 33,3 35,7 33,3 35,7 34,5
A/B-1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % -3,6% -8,5% -3,6% -8,5% -7,3%

===== SIDA 27 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  27 | 32 
 
Möjligheter och risker för  
koncernen och moderbolaget 
För att kunna upprätta redovisning enligt god redovisningssed och i enlighet med IFRS måste företags-
ledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar och skulder 
respektive intäkter och kostnader i bokslutet, samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja 
sig från dessa bedömningar. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter 
och andra faktorer, som under rådande förhållanden förefaller rimliga. Koncernens verksamhet samt 
finansiella ställning och resultat kan påverkas, både direkt och indirekt, av ett antal risker, osäkerhets- 
och omvärldsfaktorer. 
Koncernens verksamhet är beroende av den allmänna ekonomiska och politiska utvecklingen i framför-
allt Sverige, vilka kan påverka efterfrågan på boende och lokaler. Samtliga identifierade risker följs upp 
kontinuerligt och vid behov vidtas riskreducerande åtgärder för att begränsa effekterna. 
Nedan följer en sammanfattning av de mest väsentliga riskerna och möjligheterna för koncernen. 
I övrigt hänvisas till årsredovisningen. 
Finansiell risk 
KlaraBos mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk. 
Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnads-
förändringen för de räntebärande skulderna om räntan förändras med en procentenhet. Med 
finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir 
högre och/eller att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor. 
Likviditetsrisk avser risken att inte kunna uppfylla betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig 
likviditet eller svårigheter att erhålla finansiering. KlaraBo behöver tillgång till likviditet för att finansiera 
pågående projekt, drift av verksamheten samt för att betala räntor och amorteringar. KlaraBos 
tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt. 
Samtliga risker ovan regleras i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. KlaraBo arbetar operativt med 
dessa risker genom att till exempel ränte- och kapitalsäkra skuldportföljen, hålla en god och proaktiv 
dialog med koncernens samarbetspartners samt löpande följa koncernens likviditetssituation. KlaraBos 
arbete styrs dels av interna mål för respektive riskkategori och dels genom koncernens övergripande 
finansiella mål och riskbegränsningar, för att på så vis begränsa de finansiella riskerna och uppnå en 
långsiktigt god utveckling av finansnettot. KlaraBo är vidare ålagt, i enlighet med befintliga låneavtal, 
att på kvartalsbasis följa och redovisa ett antal finansiella nyckeltal.  
Möjligheter och risker i fastigheternas värde 
KlaraBo redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet värderas minst 
en gång per år av externa oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas 
i resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter har betydande påverkan på periodens resultat och 
bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan där 
priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftöverskott och köparens avkastningskrav. En 
ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en svagare 
efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en 
prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. I hyresbegreppet inkluderas dels 
den faktiska hyresnivån och dels vakansrisken i fastighetsbeståndet. Vid fastighetsvärderingar bör 
hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och 
beräkningar. 
 
Känslighetsanalys – värdeförändringar (mkr) 
  
Pågående projekt 
Information om pågående projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning 
och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare 
Förändring
Effekt på verkligt värde, 
mkr Förändring
Effekt på verkligt värde, 
mkr
Direktavkastningskrav - 0,25%-enheter 499,3 + 0,25%-enheter -448,1
Hyresvärde* - 2,50% -41,5 + 2,50% 347,7
Drift- och underhållskostnader - 2,50% 128,4 + 2,50% -128,4
Långsiktig vakansgrad - 0,25%-enheter 29,2 + 0,25%-enheter -29,2

===== SIDA 28 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  28 | 32 
 
baseras information på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och 
antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer 
både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner samt projektkostnader 
och framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt i delårsrapporten omprövas regelbundet, 
och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer 
samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, 
vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor. 
Finansiering 
Under perioden har KlaraBo tagit upp ett nytt lån om 100 mkr, med en marginal som understiger 
bolagets nuvarande genomsnittliga kreditmarginal. KlaraBo har under andra kvartalet påbörjat arbetet 
med refinansiering kopplat till lånen med förfall 2025. 
Bankfinansiering är KlaraBos primära finansieringskälla och obligationslån förekommer inte. 
Avsaknaden av obligationsfinansiering är en styrka då denna typ av finansiering i högre grad påverkas 
vid stigande marknadsräntor, vilket generellt sett är dyrare i perioder av marknadsturbulens samt löper 
med större risk vid refinansiering. 
Förändringar av underliggande marknadsräntor påverkar den del av låneportföljen som löper med rörlig 
ränta och som inte bundits om till fast ränta med hjälp av räntederivat. Detta påverkar i sin tur 
räntetäckningsgraden som belyser känsligheten för ränteförändringar och visar hur många gånger 
koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. KlaraBo 
följer noga utvecklingen och simulerar känsligheten för att på så vis kunna agera vid behov.  
Per 30 juni 2024 har bolaget en stabil finansiell ställning där likvida medel uppgick till 168,9 mkr. 
Operationell risk 
KlaraBo befinner sig i en expansionsfas och har identifierat ett antal tillväxtorienterade mål. Risker och 
möjligheter kopplade till att nå tillväxtmålen utgörs av bland annat fortsatt tillgång till nya projekt, nyckel-
personer och riskhantering i projekt (avseende tid, kostnad och kvalitet). Stigande avkastningskrav, 
finansierings- och energikostnader skapar osäkerhet kring framtida värderingar vilket just nu präglar 
marknaden. 
Förutsättningarna för nyproduktion av bostäder har försämrats snabbt sedan början av 2022. Kraftigt 
höjda finansieringskostnader i kombination med höjda avkastningskrav och höga byggkostnader har 
generellt sett resulterat i en snabb och mycket markant inbromsning av bostadsbyggandet. Påverkan på 
KlaraBos pågående projekt är begränsad i omfattning men för framtida projekt finns risk för negativ 
påverkan, både på kort och lång sikt.

===== SIDA 29 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  29 | 32 
 
Övriga upplysningar 
Marknadsutsikter 
KlaraBos erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernens egna 
koncept KlaraBo-hus skapar förutsättningar för kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela 
kedjan, från byggrätt till förvaltning, under fastighetens livstid. 
Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt god i de områden där KlaraBo befinner sig, och att det 
fortsatt finns en strukturell bostadsbrist på många orter i Sverige. 
Organisation och medarbetare 
Moderbolag i koncernen är KlaraBo Sverige AB. Koncernen består av helägda dotterbolag samt av 
gemensamt styrda bolag. Antalet medarbetare uppgick till 65 (70), varav 22 kvinnor (22) respektive 43 
män (46). 
Redovisningsprinciper 
KlaraBo följer i sin koncernredovisning den av EU antagna IFRS (International Financial Reporting 
Standards) och tolkningarna av dessa (IFRS IC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 
Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Tillämpade 
redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. Moder-
bolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 
Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver att moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen, det vill säga IFRS i den omfattning som RFR 2 tillåter. 
För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till KlaraBo årsredovisning för 2023. Redovisnings-
principerna är oförändrade jämfört med årsredovisningen 2023. 
Transaktioner med närstående       
Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter, verkställande direktören och med-
lemmar i företagsledningen samt till dessa närstående personer och bolag. 
Inga transaktioner med närstående har skett på andra än marknadsmässiga villkor. Utöver ersättningar 
till ledande befattningshavare finns inga transaktioner med närstående under perioden.

===== SIDA 30 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  30 | 32 
 
Aktien och aktieägare 
Koncernens moderbolag KlaraBo Sverige AB, org.nr. 559029–2727, har två aktieslag, stamaktier av 
serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie berättigar till en röst. Antalet 
aktier uppgick till 131 827 883 stycken, varav 16 300 000 stycken av serie A och 115 527 883 stycken 
av serie B. Kvotvärdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kronor per aktie. Bolaget har per 
bokslutsdatum totalt återköpt 1 188 962 aktier. 
Största aktieägare per 30 juni 2024 
 
 
Teckningsoptioner 
KlaraBo har två pågående optionsprogram utställda till bolagets anställda. Det första programmet 
omfattas av totalt 500 000 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. 
Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 juni – 31 augusti 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per 
aktie. Vid periodens utgång har 500 000 optioner tecknats. Det andra programmet omfattas av totalt 
1 429 440 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas 
under perioden 1 augusti – 31 oktober 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens 
utgång har 1 429 440 optioner tecknats. 
Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 31 mars högst 1 929 440 teckningsoptioner som kan 
utnyttjas för teckning av högst 1 929 440 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspädningseffekt om 
högst cirka 1,44 procent baserat på antal aktier i bolaget. 
Vid årsstämman 2024 bemyndigades ledningen att emittera 2 000 000 teckningsoptioner till anställda till 
en marknadsmässig kurs. För ytterligare detaljer avseende beslutet hänvisas till stämmohandlingarna 
på bolagets hemsida. 
  
A-aktier B-aktier Totalt Kapital Röster
Investment AB Spiltan 1 934 484 13 519 220 15 453 704 11,7% 11,8%
Rutger Arnhult 0 10 047 389 10 047 389 7,6% 3,6%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 0 9 360 610 9 360 610 7,1% 3,4%
Ralph Mühlrad 1 285 000 7 258 728 8 543 728 6,5% 7,2%
Wealins S.A. 0 8 104 701 8 104 701 6,1% 2,9%
Anders Pettersson med familj 3 466 316 3 327 793 6 794 109 5,2% 13,6%
Lennart Sten 2 495 000 3 632 335 6 127 335 4,6% 10,3%
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 0 5 646 065 5 646 065 4,3% 2,0%
ODIN Fonder 0 5 362 116 5 362 116 4,1% 1,9%
Länsförsäkringar Fonder 0 5 222 578 5 222 578 4,0% 1,9%
Mats Johansson 2 699 400 0 2 699 400 2,0% 9,7%
Andreas Morfiadakis 2 361 287 113 400 2 474 687 1,9% 8,5%
Avanza Pension 0 2 384 694 2 384 694 1,8% 0,9%
Richard Mühlrad 785 000 1 044 832 1 829 832 1,4% 3,2%
Carnegie Fonder 0 1 597 709 1 597 709 1,2% 0,6%
Övriga 1 273 513 38 905 713 40 179 226 30% 19%
16 300 000 115 527 883 131 827 883 100% 100%

===== SIDA 31 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024  31 | 32 
 
Rapportens undertecknande 
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av 
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste 
risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. 
Malmö, 16 juli 2024 
Lennart Sten, 
styrelseordförande 
Per Håkan Börjesson, 
styrelseledamot 
Lulu Gylleneiden, 
styrelseledamot 
Mats Johansson, 
styrelseledamot 
Sophia Mattsson Linnala, 
styrelseledamot 
Anders Pettersson, 
styrelseledamot 
Joacim Sjöberg, 
styrelseledamot 
Andreas Morfiadakis, 
verkställande direktör  
 
 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

===== SIDA 32 =====

Kalendarium 
Delårsrapport Q3 januari-september 2024 
Bokslutskommuniké 2024 
 
6 november 2024 
18 februari 2025 
 
 
 
Kontaktinformation 
För ytterligare information vänligen kontakta 
Andreas Morfiadakis, VD 
Andreas.morfiadakis@klarabo.se 
+46 761 331 661 
 
Per Holmqvist, CFO 
Per.holmqvist@klarabo.se 
+46 733 00 29 23