FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2024
===== SIDA 1 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 1 | 32
Q2
Delårsrapport januari-
juni 2024
April-juni Januari - juni
• Intäkterna uppgick till 157,5 mkr (149,7), en ökning med 5 procent
jämfört med motsvarande kvartal föregående år.
• Driftnettot uppgick till 96,9 mkr (95,7), motsvarande en ökning med
1 procent jämfört med samma kvartal föregående år.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 37,3 mkr (40,3), en minskning
med 3 mkr jämfört med motsvarande kvartal föregående år.
• Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till 11,3 mkr
(-113,7) och för derivat till -1,7 mkr (35,4).
• Resultatet uppgick till 28,7 mkr (-34,5), motsvarande
0,22 kr per aktie (-0,26).
• Belåningsgraden uppgick per 30 juni till 52,8 procent (51,7) med
en snittränta om 3,6 procent (3,7). Bolaget finansieras endast med
bankbelåning.
• Substansvärde per aktie uppgick till 32,1 kr (32,6).
• Intäkterna uppgick till 314,2 mkr (292,6), en ökning med 7 procent
jämfört med motsvarande period föregående år.
• Driftnettot uppgick till 170,3 mkr (163,1), motsvarande en ökning
med 4 procent jämfört med samma period föregående år.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 57,5 mkr (55,3), en ökning med
4 procent jämfört med motsvarande period föregående år.
• Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -34,0 mkr
(-287,8) och för derivat till 42,5 mkr (-6,3).
• Resultatet uppgick till 32,4 mkr (-195,1), motsvarande
0,25 kr per aktie (-1,49).
• Belåningsgraden uppgick per 30 juni till 52,8 procent (51,7) med
en snittränta om 3,6 procent (3,7). Bolaget finansieras endast med
bankbelåning.
• Substansvärde per aktie uppgick till 32,1 kr (32,6).
Perioden i korthet
Väsentliga händelser
• KlaraBo och OBOS tecknade markanvisningsavtal med Malmö
Stad avseende ett nytt kvarter i Hyllie med hyres- och
bostadsrätter, totalt ca 300 lägenheter.
• Nyupptaget banklån om 100 mkr till en marginal under
låneportföljens genomsnittsmarginal.
• Genomförda aktieåterköp inom ramen för det mandat om totalt 30
mkr som styrelsen givit för 2024.
• Samtliga hyreshöjningar för 2024 var genomförda vid andra kvartalets
utgång. Indexeringen blev i genomsnitt 5,5 procent för bostäder.
• I juli ingick KlaraBo avtal med Diös Fastigheter om att förvärva två
bostadsfastigheter i Falun samt avyttra två kommersiella fastigheter i
Borlänge.
• KlaraBo har i juli undertecknat ett ramavtal gällande hållbarhetslänkad
finansiering med Swedbank.
Långsiktigt substansvärde
per aktie, kr
Periodens resultat
per aktie, kr
Reell
uthyrningsgrad, %
Andel räntesäkring
skuldportfölj, %
Genomsnittsränta, %
32,1 0,25 97,7 69,2 3,6
Nyckeltal – för fullständig nyckeltalstabell se sidan 24
2024 apr-jun 2023 apr-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec
Förvaltningsresultat, mkr 37,3 40,3 57,5 55,3 124,2
Periodens resultat, mkr 28,7 -34,5 32,4 -195,1 -381,5
Marknadsvärde/kvm 18 099 17 838 18 099 17 838 18 032
Överskottsgrad, % 61,5 63,9 54,2 55,7 57,2
Reell uthyrningsgrad, % 97,7 98,4 97,7 98,4 97,8
Soliditet, % 42,7 43,8 42,7 43,8 42,6
Belåningsgrad, % 52,8 51,7 52,8 51,7 52,2
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8
Andel räntesäkrad portfölj, % 69,2 79,8 69,2 79,8 79,9
Räntebindningstid, år 3,3 4,1 3,3 4,1 3,7
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,29 0,31 0,44 0,42 0,95
Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,22 -0,26 0,25 -1,49 -2,91
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,1 32,6 32,1 32,6 32,0
===== SIDA 2 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 2 | 32
VD-ord
Stabiliserade fastighetsvärden
och intensifierat förvärvsfokus
Intäkterna steg med drygt 5 procent under kvartalet till följd av årets hyresförhandlingar samt
fortsatta uppgraderingar av lägenheter i vårt bestånd. Driftnettot var i linje med föregående år
och drevs framför allt av ökade intäkter och fortsatt god kostnadskontroll. Förvaltningsresultatet
minskade däremot med 3 mkr, dels påverkat av en rad generella och höga taxehöjningar det
senaste året, dels på grund av något högre finansiella kostnader till följd av en större
låneportfölj. Priserna har stabiliserats och vår bedömning är att den högre intäktsnivån kommer
att kompensera för inflation och höjda taxekostnader över tid.
Trots det något lägre förvaltningsresultat ser vi en fortsatt stabil finansiell utveckling. Belåningsgraden
vid utgången av andra kvartalet uppgick till 52,8 procent, och vår finansiering sker uteslutande via
bankbelåning. Bolaget har en större mängd lån som ska refinansieras under 2025 där vi redan påbörjat
arbetet. Signalen från de banker vi samarbetar med är god och indikation finns om att lånemarginalen
kan komma att bli lägre än i existerande lån. Vår målsättning är att vi redan under hösten får anledning
till att återkomma med information om detta. Positiva värdeförändringar i fastighetsportföljen innebar att
resultat före och efter skatt förbättrades avsevärt jämfört med föregående år.
Värdeskapande förvaltning med fokus på hållbar utveckling
KlaraBo vill genom aktiv förvaltning och materiella investeringar uppnå en hyresutveckling som
överstiger den årliga genomsnittliga hyreshöjningen. Genom standardhöjande uppgraderingar ökar vi
hyresintäkterna samtidigt som vi sänker drift- och underhållskostnader med hjälp av energieffektiva och
hållbara lösningar. Under kvartalet resulterade dessa åtgärder tillsammans med den allmänna
hyreshöjningen i att hyresvärdet för våra bostäder ökade med 1,1 procentenheter, jämfört med en
generell hyreshöjning på 0,7 procentenheter.
Under kvartalet genomförde vi uppgraderingar i 35 bostäder vilket är något lägre än det snitt vi hade
förra året. Vi ser en fortsatt god efterfrågan på våra nyrenoverade bostäder, framför allt i orter där vi har
våra större bestånd, Trelleborg, Visby och Östersund. I våra orenoverade bestånd har vi fortfarande en
hög uthyrningsgrad, men vi ser också det som kännetecknar bostadsmarknaden i Sverige generellt på
dagens marknad och i rådande konjunktur, att efterfrågan på flera orter är något lägre än tidigare år.
Nöjda medarbetare
I maj samlade KlaraBo alla sina anställda för en konferens i Stockholm med syfte att fortsätta
sammansvetsa KlaraBo-andan samt utbyta idéer och erfarenheter som kontinuerligt utvecklar bolaget.
Konferensen var också ett led i att öka bolagets attraktivitet som arbetsgivare vilket vi även mäter i den
årliga medarbetarundersökningen. Under konferensen hade vi även en gästtalare som fått i uppgift att
sprida lite positiva tankar i en annan lite mörkare bild i omvärlden. Min uppfattning var att konferensen
var väldigt uppskattad av kollegorna och ger mig ett utmärkt tillfälle att träffa och socialisera med alla
kollegor i ett annat sammanhang än i vardagen. Att KlaraBo är en uppskattad arbetsgivare förmedlades
även i vår årliga medarbetarundersökning där vi ökar väsentligt i betyg.
Fortsatt fokus på lönsam tillväxt
KlaraBos affärsmodell bygger på en långsiktig förvaltning genom renovering, förvärv och nybyggnation.
Vi ska fortsätta växa lönsamt genom förvärv av fastigheter med god avkastning men också expandera
via nyproduktion. Basen i vårt värdeskapande är vår affärsmodell som kontinuerligt leder till ett högre
värde på vårt fastighetsbestånd och tillväxt i kassaflöde per aktie över tid.
Igår ingick vi avtal om att förvärva två bostadsfastigheter i Falun och samtidigt avyttra två kommersiella
fastigheter i Borlänge. Försäljningen av fastigheterna i Borlänge sker till bokförda värden. Dessa affärer
är helt i linje med KlaraBos övergripande mål att skapa värde genom att långsiktigt äga, utveckla och
aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner. Vi ser nu en transaktionsmarknad med
förvärvsmöjligheter av såväl kompletterande förvärv på befintliga orter eller etablering på nya orter. Inte
Andreas Morfiadakis, VD
===== SIDA 3 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 3 | 32
minst nu när den svenska transaktionsmarknaden åter vaknat till liv och uppvisar ett positivt momentum.
KlaraBo är och ska vara ett tillväxtbolag. Vår ambition framåt är att vara aktiva och åter genomföra
förvärv, givet att vi hittar rätt objekt, samt över tid realisera värden i vår projektportfölj.
KlaraBo har en väl fungerande verksamhet som löper på bra och utfallet i kvartalet och under de
senaste kvartalen visar att vi gör rätt saker. Vi har bra bostadsfastigheter i rätt lägen och med en fortsatt
god efterfrågan. Jag ser positivt på framtiden och ser fram emot att fortsätta leverera resultat
tillsammans med våra medarbetare och leverera värde för våra hyresgäster och aktieägare.
Malmö i juli
Andreas Morfiadakis
VD KlaraBo
KlaraBo-fastighet i Umeå
===== SIDA 4 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 4 | 32
Detta är KlaraBo
KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför, äger och
förvaltar attraktiva bostäder. Företaget grundades 2017 och agerar
över hela landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga
bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Bolagets
nyproducerade bostäder är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar
till rimliga hyror. Såväl lägenheter som husens gestaltning utformas
efter lokala behov i samarbete med kommunen. Nyproduktionen håller
hög hållbarhetsstandard, eftersom byggnation sker främst i trä.
KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare.
Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per den 30 juni utgör
85 procent av kontrakterade hyror. Per den 30 juni har KlaraBos
fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka 500 000 kvm fördelat på
6 614 lägenheter och ett antal lokaler samt kontrakterade hyror om cirka
642 mkr på årsbasis. Portföljen omfattar även 963 lägenheter
under projektutveckling.
Strategi
KlaraBo ska fokusera på nyproduktion, förvaltning av bostadsfastigheter och förvärv i kommuner
i tillväxtregioner:
• Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoveringspotential, och förvärv av
markområden och byggrätter för nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande.
• Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa, funktionella, kostnads- och
yteffektiva bostäder genom egenutvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus.
• Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter såväl intäktshöjande
som kostnadssänkande.
Övergripande mål
KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga,
utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efterfrågan.
Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och förvaltningsresultat per aktie.
Operationella mål
• Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga
och förvalta minst en halv miljon kvm bostäder.
• Klarabos långsiktiga mål är att byggstarta minst 500 bostäder
per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och
miljöcertifierade.
• Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara
ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga
den allmänna årliga hyreshöjningen.
Finansiella mål
• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig
tillväxt i substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive
eventuella värdeöverföringar.
• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig
tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.
Hållbarhetsmål
• Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och energi,
cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare
samt hållbara affärer. Gällande klimat och energi har bolaget
som övergripande mål att senast 2030 ska endast förnybar energi
användas för el, värme och bilar samt att klimatneutralitet i hela
värdekedjan ska ha uppnåtts senast 2045.
KlaraBos affärsmodell
Hög tillväxtpotential i substansvärde från
förvärv, nybyggnation och renoveringar
Förvärv
Renovering
Nybyggnation och
projektutveckling
Utöver projektutvecklings-
portföljen, medverkar KlaraBo
i ett antal kommunala
markanvisningstävlingar
===== SIDA 5 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 5 | 32
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Långsiktigt substansvärde: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo
uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie
om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar.
Förvaltningsresultat: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå
genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst
12 procent.
ÖVERGRIPANDE MÅL Mål
Utfall 2024
jan-jun
Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i
förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.
>12% Se graf nedan
Utdelning Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvaltningsresultat.
Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduktion, investeringar i
befintligt bestånd och förvärv, under de närmaste åren.
>50% av beskattat
förvaltningsresultat
-
Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom
aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga
hyreshöjningen.
>Allmän hyreshöjning 1,0 procent-
enhet
Långsiktigt substansvärde Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i
långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella
värdeöverföringar.
>15% Se graf nedan
Förvaltad yta, BOA Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst
en halv miljon kvadratmeter bostäder.
>500 000 kvm 437 748
Byggrätter KlaraBos långsiktiga mål är att byggstarta minst 500 bostäder per år.
Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade.
>200 bostäder 0
Hållbarhet Övergripande mål inom området klimat och energi är att bolaget senast 2030
endast använder förnybar energi för el, värme och bilar samt att vi senast 2045
ska ha uppnått klimatneutralitet i hela värdekedjan.
2030 - Endast förnybar
energi
2045 - Klimatneutrala
-
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
2019 Q2
2019 Q3
2019 Q4
2020 Q1
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
2023 Q1
2023 Q2
2023 Q3
2023 Q4
2024 Q1
2024 Q2
Genomsnittlig årlig
tillväxt om +24 %
sedan 2019
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
0,80
0,90
1,00
1,10
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Genomsnittlig årlig
tillväxt om +27 %
sedan 2019
===== SIDA 6 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 6 | 32
Fastighetsbestånd
Förvaltningsfastigheter
KlaraBos bestånd av förvaltningsfastigheter finns i hela Sverige, från Trelleborg i söder till Umeå i norr
och Visby i öst. Portföljen består till övervägande del av bostadsfastigheter. Fastigheterna är uppdelade
i fyra geografiska områden, Syd, Öst, Mitt samt Nord. Bolagets fokus är förvaltningsfastigheter på orter
med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad.
Fastighetsinnehavet består av 226 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 500 000 kvm
exklusive parkeringsplatser och garage.
KlaraBo arbetar utifrån en kundnära förvaltningsmodell med förvaltning i egen regi som ger
en kontinuerlig optimering av driftkostnader och kostnadskontroll.
Under kvartalet har bolaget investerat 38,1 mkr (43,3) i befintliga förvaltningsfastigheter genom värde-
skapande åtgärder, där värdeskapande totalrenovering är den främsta investeringsåtgärden men även
energibesparingsåtgärder har genomförts. Totalrenovering innebär att lägenheterna renoveras i
samband med naturlig omflyttning i beståndet. Renoveringsåtgärd genomförs när en befintlig hyresgäst
är avflyttad och avslutas innan ny hyresgäst flyttar in. Renoveringen pågår under fyra till sex veckor och
under den perioden redovisas lägenheten som vakant vilket tillfälligt påverkar den ekonomiska
uthyrningsgraden negativt.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fokus på attraktiva bostäder på starka orter
med befolkningstillväxt och stark
arbetsmarknad. Fokus på orter med god
avkastning till begränsad risk.
VÄRDESKAPANDE RENOVERING
Aktiv renoveringsstrategi genomförs
löpande vid hyresgästomflyttning, vilket
ökar fastighetsvärdet och bidrar till
förbättrat kassaflöde. Utförandet anpassas
till den lokala marknaden.
FÖRVALTNING I EGEN REGI
Förvaltning i egen regi ger kontinuerlig
optimering och kontroll av drift- och
underhållskostnader samt fokus på
överskottsgrad.
STANDARDHÖJANDE ÅTGÄRDER
Fokus på anpassade värdeskapande
kunderbjudanden om åtgärder i fastigheten
som höjer den generella standarden och
bidrar till ökat driftnetto.
===== SIDA 7 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 7 | 32
Standardhöjande åtgärder
Ett av de operationella målen är att hyresutvecklingen för bostäder ska överstiga den generella
årliga hyreshöjningen genom aktiv förvaltning och investeringar. Grafen nedan speglar
uppfyllelsen av detta mål där hyresutvecklingen överstiger den generella höjningen med 15,8
procentenheter för jämförbart bestånd sedan 2019.
Hyresvärdesutveckling
Hyresförhandlingarna om årlig hyreshöjning för 2024 är avslutade och påverkar hyran med 5,5
procentenheter. Justerat för den årliga hyreshöjningen har hyresvärdet för bostäder ökat med 0,4
procentenheter för kvartalet.
En central del i KlaraBos strategi är att löpande vidta värdeskapande åtgärder i befintligt bestånd, såväl
intäktshöjande som kostnadssänkande. KlaraBo ser till att lägenheter med renoveringsbehov uppnår
dagens standard med bland annat moderna kök, badrum och energieffektiva installationer. Åtgärderna
bidrar till att höja värdet på hela beståndet långsiktigt samt minska drifts- och underhållskostnader över
tid.
Antal utförda totalrenoveringar
För att KlaraBo ska kunna upprätthålla renoveringstakten behöver den naturliga omflyttningen i
beståndet vara relativt konstant och de lägenheter där det sker omflyttning, i viss mån vara
orenoverade. Utfallet för kvartalet är 35 lägenheter. Den något lägre renoveringstakten beror på att
KlaraBo valt att öka kraven för vilka lägenheter som väljs ut för renovering och vara något mer selektiva,
givet den ökade osäkerheten i marknaden. Över tid behöver även beståndet utökas för att bolaget skall
kunna upprätthålla samma renoveringstakt.
Uthyrningsläget är fortsatt stabilt och samtliga renoverade lägenheter hyrs ut efter färdigställande.
131,7
115,9
100,0
102,0
104,0
106,0
108,0
110,0
112,0
114,0
116,0
118,0
120,0
122,0
124,0
126,0
128,0
130,0
132,0
134,0
%-enheter
38
18
41 42
50 49 49
78
69
73
58
86
65
60
45
50
41
35
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2020
Q1
2020
Q2
2020
Q3
2020
Q4
2021
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
===== SIDA 8 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 8 | 32
Utöver åtgärderna för totalrenoveringar av lägenheterna fokuserar KlaraBo på anpassade
kunderbjudanden i form av generella standardhöjande åtgärder i fastigheterna. Detta sker i form av
erbjudanden till befintliga hyresgäster om olika tillval som leder till ökad kundnöjdhet och som samtidigt
bidrar till att öka det faktiska hyresvärdet utöver de generella årliga hyresförhandlingarna.
Kontrakterad årshyra, mkr Potentiellt värde per lägenhet
Diagrammet ovan illustrerar kontrakterad årshyra för befintlig förvaltningsportfölj per 30 juni
2024, med tillägg för förväntad kontrakterad årshyra efter renovering av befintligt orenoverat
bestånd.
Diagrammet ovan visar värdet före och efter höjning av direktavkastningskravet samt effekten
av nettovärdeökningen vid ROT-renovering för en exempellägenhet. Exemplet visar hur ROT-
renoveringar motverkar eventuella värdeminskningar kopplat till ökning av direktavkast-
ningskravet. Siffrorna ovan baseras på en faktisk lägenhet i bolagets bestånd i Trelleborg.
Förvaltningsfastigheter exklusive projektutveckling
Hyresintäkter bostadsfastigheter Marknadsvärde, mkr Antal lägenheter
Inkommen
uppsägning
Besiktning
Investering/
avrop
Uthyrningsprocess under uppsägningstid Renovering Inflyttning
Inom 2 veckor Månad 1-3 Månad 3-4,5
642
752
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2024 Q2 Potentiell kontrakterad
hyra
Antal Antal
Region fastigheter lägenheter BOA LOA Totalt mkr kr/kvm
Mitt 76 891 57,3 11,8 69,1 1 220 17 648
Nord 34 2 042 141,4 5,7 147,1 2 193 14 913
Syd 62 1 712 109,4 27,7 137,1 2 929 21 368
Öst 54 1 969 129,7 17,1 146,8 2 698 18 384
226 6 614 437,7 62,3 500,0 9 040 18 079
Yta, tkvm Marknadsvärde
Ekonomisk Reell uthyrn. Kontrakterad
Region mkr kr/kvm uthyrn.grad, % grad, % årshyra, mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm
Mitt 97,7 1 414 94,4 96,7 92,3 36,0 522 56,3 814
Nord 179,3 1 219 94,1 97,6 168,8 72,9 496 95,9 652
Syd 201,5 1 470 94,3 98,0 190,0 60,2 440 129,7 946
Öst 201,7 1 374 94,7 98,0 191,0 61,3 417 129,7 884
680,2 1 360 94,4 97,7 642,1 230,5 461 411,6 823
Direktavkastning, % 4,6%
Fastighetsadministration 30,6 61
Driftnetto inkl. fast.admin. 642,1 261,1 522 381,0 762
Hyresvärde Fastighetskostnader Driftnetto
13%
29%
28%
30%
Mitt Nord Syd Öst
1,220
2,193
2,929
2,698
Mitt Nord Syd Öst
891
2 042
1 712
1 969
Mitt Nord Syd Öst
===== SIDA 9 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 9 | 32
Projektutveckling och nyproduktion
KlaraBo arbetar med hela värdekedjan för hyreslägenheter, från projektutveckling via
byggnation till egen förvaltning. För bolaget handlar affärsutveckling om att driva fram projekt
från idé till färdig byggrätt. På så vis skapar vi värden oavsett om det gäller förädling av
befintliga fastigheter eller helt nya projektidéer.
Projektutveckling
För att nå de operationella målen gällande nyproducerade hyresrätter bedrivs ett kontinuerligt arbete
med tillskapandet av byggrätter.
Arbetet bedrivs genom aktiv uppsökande verksamhet hos privata aktörer, deltagande i kommunala
markanvisningstävlingar, bearbetning av kommuner för direktanvisning av mark, förtätningar på egna
fastigheter samt förvärv av fastigheter med befintlig byggrätt eller byggrättspotential. Till grund ligger
en analys där bland annat ortens befolkningsutveckling, funktionella arbetsmarknad samt marknadens
betalningsförmåga utreds.
Antalet byggrätter för lägenheter i projektutvecklingsportföljen uppgick till 963 st.
• Deltagande i kommunala
markanvisningstävlingar
samt direktanvisningar
• Förtätningsprojekt på
befintliga fastigheter
• Förädling av befintliga
fastigheters ytor såsom
nyttjande av råvindar eller
konvertering av lokaler
till bostäder
• Förvärv av fastigheter med
befintliga byggrätter eller
byggrättspotential
• Initiering av planprocess
• Beslut om markanvisning
• Tecknade förvärvsavtal
• Egna fastigheter med
pågående planprocess
eller färdig detaljplan
• Bygglovsprocesser
• Byggstartade projekt
• Produktion
• Inflyttning och överlämning
till egen förvaltning
Projektutveckling
Byggrättsutredning Nyproduktion
Projektportfölj
===== SIDA 10 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 10 | 32
Nyproduktion
KlaraBo tillämpar en långt driven standardisering av bostadsprodukten. I en kontrollerad industriell
process, med trä som huvudsakligt byggmaterial, tillverkas bostadsenheter som baseras på ett antal
grundläggande lägenhetsmodeller, så kallade baslägenheter. Dessa välplanerade och yteffektiva bas-
lägenheter utgör grunden för samtliga bostäder som KlaraBo bygger, för att på så vis uppnå optimalt
resursutnyttjande. KlaraBo har utvecklat flera baslägenheter – allt från ett till fyra rum och kök. Dessa
lägenheter går att spegelvända och använda i olika kombinationer för att skapa ett attraktivt erbjudande
till olika marknadssegment. Byggnation på detta sätt resulterar i energibesparingar och snabbare
montage med kortare byggtid än traditionellt platsbyggda hus vilket resulterar i minskade
produktionskostnader.
De färdiga flerbostadshusen uppvisar mångfald i gestaltningen. Även om de enskilda lägenheterna har
en gemensam grund och är byggda med trästommar, kan fasader och tak ha många olika utföranden
i varierande material.
Byggvolymerna prefabriceras i inomhusmiljö av samarbetspartners, för att sedan transporteras
till byggarbetsplatsen.
Projektportfölj
Bolaget beslutade under tredje kvartalet 2022 att tills vidare senarelägga ännu ej startade projekt med
en risk att några markanvisningar eller avtal skulle komma att förändras. Som följd har bolaget valt att
under året återlämna ett antal byggrätter då man inte såg möjlighet att genomföra dessa inom
överskådlig tid med bra avkastning. Under andra kvartalet har även byggrätten i Falun återlämnats och
således exkluderats från byggrättstabellen nedan.
Bolagets markanvisning ”Öster om Mässan” i Hyllie Malmö omfattar två kvarter med totalt cirka 300
lägenheter tillsammans med OBOS Nya Hem. Projektet är Malmö kommuns första Mallbo projekt där
man möjliggör för nyproduktion med lägre hyror genom bland annat subvention av lägre parkeringsnorm
och rabatterad tomträttsavgäld. Projektet planeras genomföras i fyra etapper där drygt hälften är tänkt
att uppföras som bostadsrätter och resterande hyreslägenheter. Markanvisningsavtalet för projektet
”Öster om Mässan” i Hyllie i Malmö är klart och undertecknat vilket betyder att tidigare bedömning för
genomförande kvarstår. Vi planerar att starta projekteringen efter sommaren med en förhoppning att
byggnation kan påbörjas 2025/2026.
Exploateringsavtalet för förtätningsprojektet på fastigheten Bogen 1 på Gotland bedömer vi kan
färdigställas inom kort och detaljplanen bör därmed kunna antas under första delen av 2025.
Bygglovsprojekteringen av första etappen beräknas kunna starta kort därefter med produktionsstart
under senare delen av 2025.
På Gotland har vi också ansökt om att ändra detaljplanen för fastigheten Stäven 1 för att kunna förtäta
med fler bostäder. Arbetet och dialogen med Region Gotland bedöms kunna påbörjas under tidig höst.
Detaljplanen för fastigheten Fängelset 2 i Kristianstad har nu godkänts i byggnadsnämnden och
kommer att beslutas i kommunstyrelsen och kommunfullmäktige efter sommaren. Planen förväntas då
kunna antas under oktober 2024. Om marknaden ser positivt på projektet kan projektering och
efterföljande byggstart påbörjas i inledningen av 2025.
För en fullständig överblick av pågående byggnation och projektutveckling per 30 juni 2024, se nedan.
Planerade lägenheter per region Hyresvärde (mkr)
Diagrammet ovan till vänster visar antal planerade lägenheter per geografisk region, medan
diagrammet ovan till höger illustrerar hyresvärdet för befintlig förvaltningsportfölj per 30 juni 2024.
95
574
294
Mitt Syd Öst
680
777
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2024 Q2 Potentiellt
hyresvärde
===== SIDA 11 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 11 | 32
Byggrätter och projektutveckling*
*Information om projekt i pågående projektutveckling inkluderar bedömningar och antaganden vilket
innebär osäkerhet gällande tidplaner, areor, kostnader samt framtida hyresvärde. Informationen
uppdateras löpande och ska därmed inte ses som en prognos.
Totalresultat för koncernen i
sammandrag
Periodens totalresultat överensstämmer med periodens resultat, eftersom övrigt totalresultat saknas.
Region Projekt Kommun
Antal
lägenheter BTA BOA mkr kr/kvm Status Ägarandel, %
Pågående projektutveckling
Syd Aspeholm 13 Lund 20 1,4 1,2 2,2 1 816 2 100
Syd Hälleflundran 8, vind Malmö 15 0,6 0,5 0,9 2 000 2 100
Syd Hässleholm 87:22 Hässleholm 62 5,3 4,6 7,6 1 650 3 100
Mitt Sätra Västerås 55 4,5 3,6 6,8 1 900 2 100
Syd Fängelset 2 Kristianstad 107 7,5 6,0 11,4 1 890 3 100
Öst Ekorren 1 Jönköping 80 6,1 4,7 8,9 1 890 2 100
Öst Bogen 1 (etapp 1) Gotland 92 6,3 5,0 8,8 1 750 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 2) Gotland 80 5,5 4,4 7,7 1 750 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 3) Gotland 42 2,9 2,3 4,1 1 750 3 100
Syd Öster om mässan Malmö 150 9,8 7,5 11,5 1 528 2 100
Mitt Källan 7 Borlänge 40 2,7 2,1 4,1 1 959 2 100
Syd Ålen (påbyggnad) Vaggeryd 90 6,2 4,9 9,3 1 887 3 100
Syd Ålen (nyproduktion) Vaggeryd 130 8,8 7,1 13,2 1 871 3 100
Totalt 963 67,7 54,0 96,6 1 788
Status:
1) Byggstartade projekt eller projekt där bygglov erhållits
Area, tkvm Hyresvärde
2) Lagakraftvunnen detaljplan och/eller där bygglovsprojektering pågår
3) Projekt där bygglov ej beviljats men där kommunalt beslut om markanvisning fattats eller förvärvsavtal tecknats
Mkr Not
2024
3 mån
apr-jun
2023
3 mån
apr-jun
2024
6 mån
jan-jun
2023
6 mån
jan-jun
2023
12 mån
jan-dec
Intäkter 1 157,5 149,7 314,2 292,6 589,7
Kostnader 2 -60,6 -54,0 -143,9 -129,5 -252,5
Driftnetto 3 96,9 95,7 170,3 163,1 337,2
Centrala administrationskostnader 4 -15,0 -14,3 -27,3 -27,0 -51,4
Rörelseresultat 81,9 81,4 143,0 136,0 285,9
Finansiella intäkter/kostnader 5 -44,6 -41,1 -85,6 -80,7 -161,7
Förvaltningsresultat 37,3 40,3 57,5 55,3 124,2
Värdeförändringar fastigheter 6 11,3 -113,7 -34,0 -287,8 -439,9
Värdeförändringar derivat -1,7 35,4 42,5 -6,3 -139,8
Resultat före skatt 46,9 -38,0 66,0 -238,7 -455,5
Skattekostnad 7 -18,2 3,5 -33,6 43,6 73,9
Periodens resultat 28,7 -34,5 32,4 -195,1 -381,5
===== SIDA 12 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 12 | 32
Resultatanalys april - juni 2024
Resultatposter nedan avser andra kvartalet, 1:a april till 30:e juni. Jämförelseposterna avser
motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr.
Not 1 Intäkter
Kvartalets intäkter uppgick till 157,5 mkr (149,7) vilket motsvarar en ökning med 5 procent jämfört med
samma kvartal föregående år och förklaras främst av koncernens löpande arbete med standardhöjande
åtgärder samt den årliga hyresförhandlingen. Den ekonomiska vakansen ökade något jämfört med
föregående år på grund av en svagare hyresmarknad. Därtill ökade även intäkter för lokaler med 8
procent.
Not 2 Kostnader
Koncernens kostnader omfattas av drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, fastighets-
administration, försäkring samt övriga förvaltningskostnader. Driftkostnader omfattar i huvudsak
uppvärmning, el- och vattenförbrukning samt avfallshantering.
Driftskostnaderna för kvartalet uppgick till -60,6 mkr (-54,0), Ökningen beror främst på högre kostnader
avseende el, vatten och avfall. Ökningen av taxebundna kostnader är främst hänförlig till höjda avgifter.
Kostnaderna har ökat med 12 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år.
Not 3 Driftnetto och överskottsgrad
Driftnettot för kvartalet uppgick till 96,9 mkr (95,7), vilket är en ökning med 1 procent jämfört med
samma kvartal föregående år. Överskottsgraden uppgick till 61,5 procent (63,9).
Not 4 Centrala administrationskostnader
Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner
till både förvaltnings- och projektverksamheten.
Kostnader för central administration uppgick för kvartalet till -15,0 mkr (-14,3). Förändringen mellan
kvartalen förklaras främst av högre kostnader för externa tjänster samt en konferens för bolagets
anställda.
Not 5 Finansiella intäkter/kostnader
Finansiella intäkter/kostnader för kvartalet uppgick till -44,6 mkr (-41,1). Ökningen jämfört med
motsvarande kvartal föregående år förklaras främst av utökad lånevolym.
===== SIDA 13 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 13 | 32
KlaraBos räntesäkringsnivå uppgår till 69,2 procent (79,8) av låneportföljen. Den lägre
räntesäkringsnivån förklaras av swappar om 500 mkr som förfaller under juli och augusti 2024 och där
löptiden är kortare än 3 månader. Värdet av dessa swappar finns med i noten över ränteswappar men
har exkluderats i beräkningen av räntesäkringsnivå för att ge en rättvisande bild. Den höga
räntesäkringsgraden ger en stabilitet och förutsägbarhet i framtida räntekostnader.
Not 6 Värdeförändringar
Koncernens förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis. Varje värderingsobjekt värderas externt minst
en gång per år av oberoende auktoriserade värderingsinstitutet Savills, vilket har skett för fjärde
kvartalet 2023. För andra kvartalet har desktop-värdering gjorts av samma värderingsinstitut. Varje
fastighet är individuellt besiktigad, utifrån ett rullande schema över en treårsperiod, och bedömd utifrån
det material som finns tillgängligt på fastigheten samt den externa värderarens marknadsinformation
och erfarenhetsbedömningar.
Det andra kvartalet innebar höjda avkastningskrav i värderingarna med 7 punkter i genomsnitt, vilket allt
annat lika skulle innebära en värdeförändring på ca -110 mkr i fastighetsbeståndet motsvarande en
värdenedgång på 1,2 procent.. Genomförda hyresförhandlingar, en aktiv förvaltning samt koncernens
löpande värdeskapande åtgärder (genom renovering och investeringar) och antagande om högre
hyresindexeringar under kommande år kompenserade för ökade avkastningskrav.
Nettovärdeförändringen i kvartalet uppgick till 11,3 mkr (-113,7). Vid periodens utgång var det
genomsnittliga avkastningskravet för hela portföljen cirka 4,9 procent och avkastningskravet för
portföljens bostäder var 4,7 procent.
Under första halvåret 2024 ökade transaktionsvolymen för bostäder med 9% jämfört med första halvåret
2023, enligt Savills. De noterade fastighetsbolagen och bostadsutvecklarna hörde till de mest aktiva
säljarna och köpsidan representerades främst av fonder och ej noterade fastighetsbolag.
Värdeförändring för koncernens derivatportfölj uppgick i kvartalet till -1,7 mkr (35,4) och hänförs till
koncernens räntederivat. Den negativa utvecklingen under kvartalet förklaras av sjunkande
marknadsräntor. Denna effekt är endast bokföringsmässig och inte kassaflödespåverkande och vid
derivatens utgång är värdet noll.
Not 7 Skattekostnad
Kvartalets skatt uppgick till -18,2 mkr (3,5). Skattekostnaden avser primärt uppskjuten skattekostnad
hänförlig till värdeförändring i fastighetsbeståndet samt skatt på förvaltningsresultatet.
Ränteavdragsbegränsningsreglerna innebär att den effektiva skattesatsen på förvaltningsresultatet blir
högre än 20,6 procent eftersom regelverket begränsar avdrag för räntekostnader.
Nettoeffekten av värdeförändringarna är för kvartalet ca 10 mkr, se Not 6 ovan. Koncernen har
redovisat förvärv av fastighetsbolag som tillgångsförvärv och då redovisas initialt ingen uppskjuten skatt
på temporära skillnader vid förvärv. Beroende på hur stor värdenedgången har varit för en enskild
fastighet, kan det innebära att det inte blir någon reversering av uppskjuten skatt motsvarande det
initiala undantaget. Det har inneburit att det i perioden redovisas en högre uppskjuten skattekostnad än
den genomsnittliga värdeförändringen av fastighetsbeståndet skulle föranleda, då ett antal fastigheter
med negativ värdeförändring inte föranlett någon reversering av uppskjuten skatt och fastigheter med
positiv värdeförändring inneburit en ökning av uppskjuten skattekostnad. Uppskjuten skatt saknar direkt
likviditetspåverkan.
Moderbolaget
Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller koncerngemensamma funktioner för
administration, förvaltning, finansiering och projektutveckling.
Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag.
===== SIDA 14 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 14 | 32
Finansiell ställning för
koncernen i sammandrag
Koncernens rapport över förändring i eget kapital
Mkr Not 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 0,3 0,3 0,3
Förvaltningsfastigheter 8 9 071,0 9 031,7 9 031,9
Materiella anläggningstillgångar 6,6 8,5 7,7
Finansiella anläggningstillgångar 9 4,4 17,7 17,2
Derivat 5,7 96,8 -
Fordringar 19,8 28,0 24,3
Likvida medel 168,9 222,3 168,5
Summa tillgångar 9 276,7 9 405,2 9 249,9
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 3 959,5 4 122,8 3 936,3
Derivat - - 36,7
Uppskjuten skatteskuld 11 234,1 252,5 216,0
Långfristiga räntebärande skulder 12 3 094,0 4 407,8 4 762,7
Kortfristiga räntebärande skulder 12 1 862,7 488,0 116,1
Övriga skulder 126,4 134,1 182,0
Summa eget kapital och skulder 9 276,7 9 405,2 9 249,9
Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
Belopp vid periodens ingång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 936,3 4 320,0 4 320,0
Periodens resultat 32,4 -195,1 -381,5
Återköp av aktier -9,2 -2,1 -2,1
Belopp vid periodens utgång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 959,5 4 122,8 3 936,3
===== SIDA 15 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 15 | 32
Kommentarer till koncernens finansiella ställning
Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställning vid periodens utgång i år respektive
motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr.
Not 8 Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter inklusive projektutvecklingsfastigheter redovisas till verkligt värde
i enlighet med IFRS 13 nivå 3. För projektutvecklingsfastigheter redovisas en förutbestämd andel av
den orealiserade värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och totala uppskattade
produktionskostnader i takt med färdigställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen
beslutad upptrappningsmodell.
Koncernens förvaltningsfastigheter har vid periodens utgång värderats till 9 071,0 mkr (9 031,7), varav
projektutvecklingsfastigheter, dvs inklusive pågående nyproduktion, utgör 20,5 mkr (148,1), tomträtt
värderad enligt IFRS 16 uppgår till 10,6 mkr (7,3) och resterande 9 039,9 mkr (8 876,3) avser befintliga
förvaltningsfastigheter.
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, mkr
Not 9 Finansiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar uppgick till 4,4 mkr (17,7) och utgörs av andelar i intressebolag.
Not 10 Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 3 959,5 mkr (4 122,8). Förändringen
förklaras av periodens resultat samt att bolaget under 2024 gjort återköp av aktier om 9,2 mkr.
Not 11 Uppskjuten skatteskuld
Uppskjuten skatteskuld uppgående till 234,1 mkr (252,5) är hänförlig främst till omvärdering
av förvaltningsfastigheter men även till derivat.
Moderbolaget
Moderbolagets tillgångar och skulder består primärt av andelar i, fordringar på, och skulder
till koncernbolag samt likvida medel.
2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
Ingående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 031,9 9 170,7 9 170,7
Försäljning -7,0 - -
Investeringar i förvaltningsfastigheter 76,5 85,2 161,5
Investeringar i nyproduktionsfastigheter 3,6 44,4 117,1
Offentligt bidrag - 19,2 19,2
IFRS 16 - - 3,3
Värdeförändringar -34,0 -287,8 -439,9
Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 071,0 9 031,7 9 031,9
===== SIDA 16 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 16 | 32
Finansiering
Not 12 Finansiering
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder avseende finansiering av koncernens förvaltningsfastigheter uppgick till 4 944,9
mkr (4 888,5). Koncernens kassa uppgick till 168,9 mkr (222,3) och därutöver har KlaraBo tillgängliga
kreditfaciliteter uppgående till 200 mkr. Leasingskulden enligt IFRS16 uppgick till 10,6 mkr (7,3) och
avser en tomträtt och två kontorslokaler. Leasingskulden är exkluderad i tabellen över kredit- och
räntebindning. Amorteringar för de kommande tolv månaderna uppgår vid periodens utgång till 49,5 mkr
(47,4). Skuldernas verkliga värde avviker inte väsentligt från redovisat värde.
Belåningsgraden för koncernen uppgick per 30 juni 2024 till 52,8 procent (51,7).
Kapital- och räntebindning
KlaraBo ska ha en begränsad finansiell risk. Per 30 juni 2024 utgörs KlaraBos finansiering av upplåning
i fem nordiska banker.
Koncernens låneportfölj består till övervägande del av krediter med rörlig räntebas men även av krediter
med fast ränta. I syfte att säkra mot fluktuationer på räntemarknaden och minska ränterisken nyttjas
räntederivat för att påverka räntebindningstiden. Totalt uppgick swapportföljen till 2 750 mkr (2 750) vid
periodens utgång. Låneportföljens räntebindningstid uppgick per 30 juni 2024 till 3,3 år (4,1). Under juli
och augusti 2024 förfaller swappar om totalt 500 mkr. För att ge en rättvisande bild av koncernens
räntebindning inkluderas ej swappar med förfall inom 3 månader. Inkluderat fasträntekrediter hamnar
koncernens räntesäkringsnivå, det vill säga andelen skulder som löper med fast ränta, på 69,2 procent
(79,8) för perioden. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till 3,6 procent (3,7).
Förändringen jämfört med föregående år förklaras av marknadsräntornas rörelse, vilket påverkar den
del av låneportföljen som inte räntesäkrats. KlaraBo har fortsatt erhålla positiva kassaflöden från
koncernens ränteswappar och swaption, vilket dämpar bolagets räntekostnader.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 1,7 år (2,4). Under 2024 har KlaraBo tagit upp ett
nytt lån om 100 mkr, med en marginal som understiger bolagets nuvarande genomsnittliga
kreditmarginal. KlaraBo har påbörjat arbetet med refinansiering av lånen med förfall 2025.
Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid periodens utgång till 5,7 mkr (96,8).
Koncernens Swaption har inte påverkat den genomsnittliga räntebindningen då den löper med startdatum 2025 och exkluderas i ovan tabeller
över kredit- och räntebindning samt tabellen över utestående swappar.
Förfalloår Mkr Andel, % Mkr Andel, % Mkr Ränta, %
2024 - - 1 524 31 500 0,09
2025 2 893 58 1 281 26 200 0,50
2026 980 20 90 2 - -
2027 1 072 22 - - - -
2028 - - 200 4 200 2,83
> 5 år - - 1 850 37 1 850 2,69
Summa* 4 945 100 4 945 100 2 750 2,07
* Exklusive IFRS16 samt periodiserade upplåningskostnader
RänteswapparKreditbindning Räntebindning
Nominellt belopp (mkr) Förfallodatum Fast räntenivå
100,0 2024-07-17 0,287%
200,0 2024-08-26 0,015%
200,0 2024-08-27 0,059%
200,0 2025-05-11 0,181%
200,0 2028-11-21 2,827%
250,0 2029-11-18 2,873%
300,0 2030-11-18 2,945%
300,0 2031-02-20 3,050%
700,0 2032-05-09 2,205%
300,0 2033-02-16 3,055%
2 750 2,044%
===== SIDA 17 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 17 | 32
Koncernens kassaflödesanalys
i sammandrag
Mkr
2024
3 mån
apr-jun
2023
3 mån
apr-jun
2024
6 mån
jan-jun
2023
6 mån
jan-jun
2023
12 mån
jan-dec
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 81,9 81,4 143,0 136,0 285,9
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0,6 0,7 1,3 1,4 2,7
Erhållen ränta 0,9 1,2 1,9 1,4 7,5
Betald ränta -44,0 -43,5 -76,4 -83,6 -171,2
Betald skatt -9,8 -9,9 -26,7 -30,4 -23,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av
rörelsekapital 29,7 29,9 43,1 25,0 101,3
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar/-skulder -25,9 3,7 -31,0 -6,7 31,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3,8 33,5 12,1 18,3 132,7
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -38,1 -43,3 -76,6 -85,2 -161,5
Nyproduktionsinvesteringar -1,4 -18,7 -3,6 -44,4 -117,1
Förvärv av materiella anläggningstillgångar - 0,0 - -0,1 -0,6
Kassaflöde från investeringsverksamheten -39,5 -62,0 -80,1 -129,7 -279,1
Finansieringsverksamheten
Nyupptagna finansiella skulder 60,0 2,9 100,0 21,2 30,8
Amortering av finansiella skulder -12,0 -11,9 -22,3 -23,7 -52,1
Återköp av egna aktier -4,7 -0,3 -9,2 -2,1 -2,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 43,3 -9,2 68,5 -4,6 -23,4
Periodens kassaflöde 7,5 -37,7 0,4 -116,0 -169,8
Likvida medel vid periodens början 161,4 259,9 168,5 338,3 338,3
Likvida medel vid periodens slut 168,9 222,3 168,9 222,3 168,5
===== SIDA 18 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 18 | 32
Moderbolagets resultat- och
balansräkning i sammandrag
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
Mkr
2024
3 mån
apr-jun
2023
3 mån
apr-jun
2024
6 mån
jan-jun
2023
6 mån
jan-jun
2023
12 mån
jan-dec
Nettoomsättning 9,0 11,6 14,1 16,0 25,0
Personalkostnader -5,9 -4,9 -10,7 -9,4 -18,6
Övriga externa kostnader -6,0 -4,9 -11,6 -10,8 -25,3
Rörelseresultat -2,9 1,8 -8,2 -4,3 -18,9
Finansiella intäkter/kostnader 24,4 13,5 93,3 22,0 -74,5
Resultat efter finansiella poster 21,6 15,3 85,0 17,7 -93,4
Erhållna/lämnade koncernbidrag - - - - 19,2
Resultat före skatt 21,6 15,3 85,0 17,7 -74,2
Skattekostnad -1,8 - -11,8 - 13,6
Periodens resultat 19,7 15,3 73,2 17,7 -60,6
Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
Materiella anläggningstillgångar 0,5 0,7 0,6
Andelar i koncernföretag och gemensamt styrda företag 2 314,7 2 362,2 2 311,1
Fordringar hos koncernföretag och gemensamt styrda företag 3 353,4 3 537,2 3 127,2
Derivat 6,4 - -
Uppskjutna skattefordringar 1,8 - 13,6
Övriga fordringar 6,9 8,8 4,7
Kassa och bank 164,3 169,1 156,0
Summa tillgångar 5 848,0 6 078,0 5 613,2
Bundet eget kapital 6,6 6,6 6,6
Fritt eget kapital 3 174,5 3 188,9 3 110,6
Derivat - - 51,0
Skulder till koncernföretag 2 658,4 2 875,3 2 438,3
Övriga skulder 8,5 7,2 6,7
Summa eget kapital och skulder 5 848,0 6 078,0 5 613,2
===== SIDA 19 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 19 | 32
Segmentsrapportering
Koncernledningen identifierar för närvarande följande två affärsområden som sina rörelsesegment:
fastighetsförvaltning samt projektutveckling. Därutöver redovisas koncerngemensamma poster som
övrigt. Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som
lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den
funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat.
I KlaraBo har denna funktion identifierats som koncernens verkställande direktör.
Nyproducerade fastigheter ingår i segmentet projektutveckling till och med det kvartal som de färdig-
ställs. Därmed ingår första marknadsvärderingen och tillhörande uppskjuten skatt efter färdigställande
i detta segment. Därefter omförs de nyproducerade fastigheterna till segmentet fastighetsförvaltning.
Resultaträkning, mkr 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun
Intäkter 313,8 292,5 0,0 0,0 0,4 0,0 314,2 292,6
Kostnader -143,9 -129,5 0,0 0,0 0,0 0,0 -143,9 -129,5
Driftnetto 169,9 163,0 0,0 0,0 0,4 0,1 170,3 163,1
Centrala administrationskostnader -4,9 -6,7 0,0 -0,2 -22,3 -20,1 -27,3 -27,0
Rörelseresultat 165,0 156,3 0,0 -0,2 -21,9 -20,1 143,0 136,0
Finansiella intäkter /kostnader -104,3 -93,7 1,2 2,7 17,5 10,3 -85,6 -80,7
Förvaltningsresultat 60,7 62,6 1,2 2,5 -4,4 -9,8 57,5 55,3
Värdeförändringar fastigheter -34,0 -287,0 0,0 -0,8 0,0 0,0 -34,0 -287,8
Värdeförändringar derivat -14,1 0,0 0,0 0,2 56,6 -6,4 42,5 -6,3
Resultat före skatt 12,6 -224,4 1,2 1,9 52,2 -16,2 66,0 -238,7
Skattekostnad -21,9 42,5 0,0 -0,2 -11,7 1,3 -33,6 43,6
Periodens resultat -9,3 -181,9 1,2 1,6 40,5 -14,9 32,4 -195,2
Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen
Balansräkning, mkr 2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30
Förvaltningsfastigheter 9 050,5 8 883,6 20,5 148,1 - - 9 071,0 9 031,7
Långfristiga räntebärande skulder 3 094,0 4 407,8 - - - - 3 094,0 4 407,8
Kortfristiga räntebärande skulder 1 862,7 430,6 - 57,4 - - 1 862,7 488,0
Uppskjuten skatteskuld hänförlig
till omvärdering av fastigheter 224,9 231,1 - 0,0 - - 224,9 231,1
Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen
===== SIDA 20 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 20 | 32
Hållbarhet
KlaraBos hållbarhetsarbete tar avstamp i FN:s globala mål för hållbar utveckling inom de tre
dimensionerna för ESG (miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning).
Med utgångspunkt i en intressentdialog och väsentlighetsanalys har vi identifierat fem viktiga
hållbarhetsfrågor där vi kan göra skillnad och bidra till en hållbar samhällsutveckling. Inom respektive
område har mål formulerats, nedan presenteras ett urval av dessa.
MILJÖ
SOCIALT ANSVAR
BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 21 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 21 | 32
Hållbarhetsrelaterade aktiviteter under perioden
• Stort fokus ligger på att förbereda KlaraBo inför CSRD (Corporate Sustainability Reporting
Directive). KlaraBo har påbörjat arbetet med den Dubbla väsentlighetsanalysen, metoden för
att identifiera bolagets väsentliga hållbarhetsfrågor att rapportera på. Under Q2 har en
omfattande värdekedjekartläggning genomförts och intressentdialog med olika aktörer i
värdekedjan samt finansiärer pågår.
• KlaraBos årliga medarbetarundersökning har genomförts och den visar på ett avsevärt
förbättrat resultat jämfört med föregående år. Medarbetarnas nöjdhet har ökat inom i princip
samtliga områden, och främst gällande företagets övergripande kommunikation. Trenden
syns både på huvudkontoret och inom förvaltningen. KlaraBo har under året jobbat aktivt med
olika åtgärder, och kan konstatera att det gett utväxling i ett ökat engagemang hos bolagets
medarbetare.
• KlaraBo har tecknat avtal om klimatallokerad fjärrvärme för våra fastigheter i Bollnäs. Det
innebär en minskning av cirka 1000 ton koldioxidekvivalenter, vilket motsvarar 10 000 bilresor
mellan Stockholm och Göteborg, tur och retur.
På klarabo.se/hallbarhet finns utförligare beskrivningar av respektive område inklusive de mål som
KlaraBo arbetar efter.
===== SIDA 22 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 22 | 32
Aktuell intjäningsförmåga
I tabellen nedan presenteras intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 30 juni, för KlaraBos
förvaltningsverksamhet. Det är viktigt att notera att intjäningsförmågan inte är en prognos, utan endast
är att beakta som en teoretisk ögonblicksbild, som presenteras enbart för illustrationsändamål. Den
aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror,
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter
eller andra faktorer.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets-
kostnader under ett normalår baserade på historiskt utfall, samt kostnader för fastighetsadministration
och central administration bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning av administration. Kostnader
för de räntebärande skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och koncernens
genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Intjäningsförmågan speglar samtliga
kostnader för förvaltnings- och projektverksamheten.
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader
Hyresintäkterna har under kvartalet ökat med 2 mkr i huvudsak hänförligt till hyreshöjningar samt tillförd
nyproduktion, som uppgår till 1 mkr. Därtill har 35 ROT-renoveringar genomförts under kvartalet och
bidragit till intäktsökningen.
Sedan föregående kvartal har förvaltningsresultatet i intjäningen sjunkit med 3,0 procent, vilket främst
förklaras av högre finansiella kostnader.
Tack vare den höga räntesäkringsgraden i låneportföljen påverkas endast cirka 30 procent av portföljen
av ränteförändringar. De årliga finansiella kostnaderna ökar med 7 mkr jämfört med föregående kvartal
och förklaras av en högre lånevolym. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till knappt
3,6 procent per 30 juni 2024.
Mkr 2024-07-01 2024-04-01 2024-01-01 2023-10-01 2023-07-01 2023-04-01
Hyresintäkter 642,1 640,1 634,9 603,9 600,6 593,8
Fastighetskostnader -261,1 -261,1 -261,1 -243,8 -243,4 -243,4
Driftnetto 381,0 379,0 373,8 360,1 357,1 350,4
Överskottsgrad, % 59,3 59,2 58,9 59,6 59,5 59,0
Centrala administrationskostnader -43,8 -43,8 -43,8 -40,1 -40,1 -40,0
Finansiella intäkter/kostnader -175,0 -168,1 -168,9 -173,6 -171,5 -169,9
Förvaltningsresultat 162,2 167,2 161,2 146,4 145,5 140,6
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,24 1,28 1,23 1,12 1,11 1,07
Antal aktier, milj 130,6 130,9 131,1 131,1 131,1 131,1
Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,0 2,0 1,8 1,8 1,8
===== SIDA 23 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 23 | 32
Nyckeltal
KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. KlaraBo
anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning,
eftersom de möjliggör utvärdering av bolagets prestation.
I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS.
Fastighetsrelaterade 2024 apr-jun 2023 apr-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec
Hyresintäkter, mkr 157,5 149,7 314,2 292,6 589,7
Förvaltningsresultat, mkr 37,3 40,3 57,5 55,3 124,2
Periodens resultat, mkr 28,7 -34,5 32,4 -195,1 -381,5
Överskottsgrad, % 61,5 63,9 54,2 55,7 57,2
Reell uthyrningsgrad, % 97,7 98,4 97,7 98,4 97,8
Förvaltningsfastigheter, mkr 9 071,0 9 031,7 9 071,0 9 031,7 9 031,9
Marknadsvärde/kvm 18 099 17 838 18 099 17 838 18 032
Total uthyrningsbar yta, tkvm 500,0 497,6 500,0 497,6 499,5
Antal lägenheter i förvaltning 6 614 6 558 6 614 6 558 6 604
Antal lägenheter i projektutveckling 963 1 373 963 1 373 1 098
Finansiella
Soliditet, % 42,7 43,8 42,7 43,8 42,6
Belåningsgrad, % 52,8 51,7 52,8 51,7 52,2
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 187,8 4 278,0 4 187,8 4 278,0 4 189,1
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,29 0,31 0,44 0,42 0,95
Eget kapital per aktie, kr 30,3 31,4 30,3 31,4 30,0
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,1 32,6 32,1 32,6 32,0
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 148,6 98,3 283,0 9,8 10,0
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % -3,6 -8,5 -3,6 -8,5 -7,3
Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 130,6 131,1 130,6 131,1 131,1
Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 130,7 131,1 130,9 131,2 131,1
===== SIDA 24 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 24 | 32
Definitioner av nyckeltal
Nyckeltal Definition Syfte
Marknadsvärde/kvm Förvaltningsfastigheter exklusive nyproduktion
dividerat med fastighetsportföljens totala
uthyrningsbara yta.
Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens
förvaltningsfastigheter i förhållande till yta över tid.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Nyckeltalet används för att visa hur stor andel av intäkterna
som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett
effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag
och även över tid.
Reell uthyrningsgrad, % Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter
ställda för renovering samt lägenheter med
tecknat hyreskontrakt dividerat med totalt antal
lägenheter.
Nyckeltalet används för att belysa den verkliga
uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i
form av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans.
Soliditet, % Totalt eget kapital i förhållande till
balansomslutningen vid periodens slut.
Nyckeltalet används för att belysa koncernens
räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Belåningsgrad, % Totala räntebärande skulder minus likvida medel
vid periodens utgång i förhållande till
förvaltningsfastigheter.
Nyckeltalet visar den finansiella risken och hur stor del av
verksamheten som är belånad med räntebärande skulder
efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger
jämförbarhet mellan fastighetsbolag.
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % Räntebärande skulder relaterade till
förvaltningsfastigheter i förhållande till
förvaltningsfastigheter exkl. pågående
nyproduktion.
Nyckletalet visar den finansiella risken och hur stor del av
förvaltningsverksamheten som är belånad med
räntebärande skulder.
Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat
med räntenettot.
Nyckeltalet visar hur många gånger koncernen klarar av att
betala sina räntor med resultatet från den operativa
verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för
ränteförändringar.
Långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt
och derivat hänförligt till helägd andel.
Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga
substansvärde och möjliggör analys och jämförelse mellan
fastighetsbolag.
Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt
antal aktier under perioden före utspädning.
Nyckeltalet visar förvaltningsresultat per aktie på ett för
börsbolagen enhetligt sätt.
Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare i förhållande till antalet utestående
aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade
eget kapital varje aktie representerar.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet
utestående aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar koncernens långsiktiga substansvärde per
aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per
aktie, %
Procentuell förändring av förvaltningsresultat per
aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av
förvaltningsresultatet över tid.
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde
per aktie, %
Procentuell förändring av långsiktigt
substansvärde per aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av det
långsiktiga substansvärdet över tid.
Driftnetto Nettoomsättning fastighetsförvaltning före
eliminering av koncerninterna hyror minus
fastighetsförvaltningens kostnader.
Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från den
operativa verksamheten avseende uthyrning och
fastighetsdrift.
===== SIDA 25 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 25 | 32
Avstämningstabell nyckeltal
2024 apr-jun 2023 apr-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec
Marknadsvärde/kvm
A Förvaltningsfastigheter, mkr 9 071,0 9 031,7 9 071,0 9 031,7 9 031,9
B Pågående nyproduktioner, mkr 10,5 148,1 10,5 148,1 14,0
C Tomträtt 10,6 7,3 10,6 7,3 10,6
D Total uthyrningsbar yta, tkvm 500,0 497,6 500,0 497,6 499,5
(A-B-C)/D Marknadsvärde/kvm 18 099 17 838 18 099 17 838 18 032
Överskottsgrad, %
A Driftnetto, mkr 96,9 95,7 170,3 163,1 337,2
B Intäkter, mkr 157,5 149,7 314,2 292,6 589,7
A/B Överskottsgrad, % 61,5 63,9 54,2 55,7 57,2
Reell utyrningsgrad, %
A Antal lägenheter 6 614 6 558 6 614 6 558 6 604
B Antal outhyrda lägenheter 268 215 268 215 231
C Lgh ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 113 110 113 110 85
1-(B-C)/A Reell uthyrningsgrad, % 97,7 98,4 97,7 98,4 97,8
Soliditet, %
A Eget kapital vid periodens slut, mkr 3 959,5 4 122,8 3 959,5 4 122,8 3 936,3
B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 9 276,7 9 405,2 9 276,7 9 405,2 9 249,9
(A+B)/C Soliditet, % 42,7 43,8 42,7 43,8 42,6
Belåningsgrad, %
A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 3 094,0 4 407,8 3 094,0 4 407,8 4 762,7
B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 1 862,7 488,0 1 862,7 488,0 116,1
C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 168,9 222,3 168,9 222,3 168,5
D Förvaltningsfastigheter, mkr 9 071,0 9 031,7 9 071,0 9 031,7 9 031,9
(A+B-C)/D Belåningsgrad, % 52,8 51,7 52,8 51,7 52,2
E Byggnadskreditiv hänförligt påg. nyproduktioner, mkr 0,0 57,4 0,0 57,4 67,0
F Säljarrevers, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
G Pågående nyproduktioner, mkr 10,5 148,1 10,5 148,1 14,0
(A+B-E-F)/(D-G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 54,7 54,5 54,7 54,5 53,4
Räntetäckningsgrad, ggr
A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 292,9 396,6 292,9 396,6 285,9
B Räntenetto rullande 12 mån, mkr -166,5 -215,7 -166,5 -215,7 -161,7
A/-B Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8
Långsiktigt substansvärde, mkr
A Eget kapital, mkr 3 959,5 4 122,8 3 959,5 4 122,8 3 936,3
B Återläggning derivat, mkr -5,7 -96,8 -5,7 -96,8 36,7
C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 234,1 252,5 234,1 252,5 216,0
E Justering uppskj. skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr 0,0 -0,4 0,0 -0,4 -0,1
G Justering uppskj. skattefordran hänf. minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
A+B+C+D+E+F+G Långsiktigt substansvärde, mkr 4 187,8 4 278,0 4 187,8 4 278,0 4 189,1
===== SIDA 26 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 26 | 32
* Antal aktier efter återköp
2024 apr-jun 2023 apr-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec
Förvaltningsresultat per aktie, kr
A Förvaltningsresultat, mkr 37,3 40,3 57,5 55,3 124,2
B Justering förvaltningsresultat hänf. minoritetsandelen, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
C Vägt gnmsn antal aktier under perioden före utspädning, miljontal * 130,7 131,1 130,9 131,2 131,1
(A-B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,29 0,31 0,44 0,42 0,95
Eget kapital per aktie, kr
A Eget kapital, mkr 3 959,5 4 122,8 3 959,5 4 122,8 3 936,3
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 130,6 131,1 130,6 131,1 131,1
A/B Eget kapital per aktie, kr 30,31 31,45 30,31 31,45 30,02
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 187,8 4 278,0 4 187,8 4 278,0 4 189,1
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal * 130,6 131,1 130,6 131,1 131,1
A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,06 32,63 32,06 32,63 31,95
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %
A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr * 0,29 0,31 0,44 0,42 0,95
B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr * 0,11 0,15 0,11 0,38 0,86
A/B-1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 148,6% 98,3% 283,0% 9,8% 10,0%
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, %
A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr * 32,1 32,6 32,1 32,6 32,0
B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr * 33,3 35,7 33,3 35,7 34,5
A/B-1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % -3,6% -8,5% -3,6% -8,5% -7,3%
===== SIDA 27 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 27 | 32
Möjligheter och risker för
koncernen och moderbolaget
För att kunna upprätta redovisning enligt god redovisningssed och i enlighet med IFRS måste företags-
ledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar och skulder
respektive intäkter och kostnader i bokslutet, samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja
sig från dessa bedömningar. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter
och andra faktorer, som under rådande förhållanden förefaller rimliga. Koncernens verksamhet samt
finansiella ställning och resultat kan påverkas, både direkt och indirekt, av ett antal risker, osäkerhets-
och omvärldsfaktorer.
Koncernens verksamhet är beroende av den allmänna ekonomiska och politiska utvecklingen i framför-
allt Sverige, vilka kan påverka efterfrågan på boende och lokaler. Samtliga identifierade risker följs upp
kontinuerligt och vid behov vidtas riskreducerande åtgärder för att begränsa effekterna.
Nedan följer en sammanfattning av de mest väsentliga riskerna och möjligheterna för koncernen.
I övrigt hänvisas till årsredovisningen.
Finansiell risk
KlaraBos mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk.
Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnads-
förändringen för de räntebärande skulderna om räntan förändras med en procentenhet. Med
finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir
högre och/eller att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor.
Likviditetsrisk avser risken att inte kunna uppfylla betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig
likviditet eller svårigheter att erhålla finansiering. KlaraBo behöver tillgång till likviditet för att finansiera
pågående projekt, drift av verksamheten samt för att betala räntor och amorteringar. KlaraBos
tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt.
Samtliga risker ovan regleras i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. KlaraBo arbetar operativt med
dessa risker genom att till exempel ränte- och kapitalsäkra skuldportföljen, hålla en god och proaktiv
dialog med koncernens samarbetspartners samt löpande följa koncernens likviditetssituation. KlaraBos
arbete styrs dels av interna mål för respektive riskkategori och dels genom koncernens övergripande
finansiella mål och riskbegränsningar, för att på så vis begränsa de finansiella riskerna och uppnå en
långsiktigt god utveckling av finansnettot. KlaraBo är vidare ålagt, i enlighet med befintliga låneavtal,
att på kvartalsbasis följa och redovisa ett antal finansiella nyckeltal.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
KlaraBo redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet värderas minst
en gång per år av externa oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas
i resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter har betydande påverkan på periodens resultat och
bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan där
priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftöverskott och köparens avkastningskrav. En
ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en svagare
efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en
prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. I hyresbegreppet inkluderas dels
den faktiska hyresnivån och dels vakansrisken i fastighetsbeståndet. Vid fastighetsvärderingar bör
hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och
beräkningar.
Känslighetsanalys – värdeförändringar (mkr)
Pågående projekt
Information om pågående projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning
och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare
Förändring
Effekt på verkligt värde,
mkr Förändring
Effekt på verkligt värde,
mkr
Direktavkastningskrav - 0,25%-enheter 499,3 + 0,25%-enheter -448,1
Hyresvärde* - 2,50% -41,5 + 2,50% 347,7
Drift- och underhållskostnader - 2,50% 128,4 + 2,50% -128,4
Långsiktig vakansgrad - 0,25%-enheter 29,2 + 0,25%-enheter -29,2
===== SIDA 28 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 28 | 32
baseras information på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och
antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer
både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner samt projektkostnader
och framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt i delårsrapporten omprövas regelbundet,
och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer
samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats,
vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor.
Finansiering
Under perioden har KlaraBo tagit upp ett nytt lån om 100 mkr, med en marginal som understiger
bolagets nuvarande genomsnittliga kreditmarginal. KlaraBo har under andra kvartalet påbörjat arbetet
med refinansiering kopplat till lånen med förfall 2025.
Bankfinansiering är KlaraBos primära finansieringskälla och obligationslån förekommer inte.
Avsaknaden av obligationsfinansiering är en styrka då denna typ av finansiering i högre grad påverkas
vid stigande marknadsräntor, vilket generellt sett är dyrare i perioder av marknadsturbulens samt löper
med större risk vid refinansiering.
Förändringar av underliggande marknadsräntor påverkar den del av låneportföljen som löper med rörlig
ränta och som inte bundits om till fast ränta med hjälp av räntederivat. Detta påverkar i sin tur
räntetäckningsgraden som belyser känsligheten för ränteförändringar och visar hur många gånger
koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. KlaraBo
följer noga utvecklingen och simulerar känsligheten för att på så vis kunna agera vid behov.
Per 30 juni 2024 har bolaget en stabil finansiell ställning där likvida medel uppgick till 168,9 mkr.
Operationell risk
KlaraBo befinner sig i en expansionsfas och har identifierat ett antal tillväxtorienterade mål. Risker och
möjligheter kopplade till att nå tillväxtmålen utgörs av bland annat fortsatt tillgång till nya projekt, nyckel-
personer och riskhantering i projekt (avseende tid, kostnad och kvalitet). Stigande avkastningskrav,
finansierings- och energikostnader skapar osäkerhet kring framtida värderingar vilket just nu präglar
marknaden.
Förutsättningarna för nyproduktion av bostäder har försämrats snabbt sedan början av 2022. Kraftigt
höjda finansieringskostnader i kombination med höjda avkastningskrav och höga byggkostnader har
generellt sett resulterat i en snabb och mycket markant inbromsning av bostadsbyggandet. Påverkan på
KlaraBos pågående projekt är begränsad i omfattning men för framtida projekt finns risk för negativ
påverkan, både på kort och lång sikt.
===== SIDA 29 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 29 | 32
Övriga upplysningar
Marknadsutsikter
KlaraBos erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernens egna
koncept KlaraBo-hus skapar förutsättningar för kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela
kedjan, från byggrätt till förvaltning, under fastighetens livstid.
Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt god i de områden där KlaraBo befinner sig, och att det
fortsatt finns en strukturell bostadsbrist på många orter i Sverige.
Organisation och medarbetare
Moderbolag i koncernen är KlaraBo Sverige AB. Koncernen består av helägda dotterbolag samt av
gemensamt styrda bolag. Antalet medarbetare uppgick till 65 (70), varav 22 kvinnor (22) respektive 43
män (46).
Redovisningsprinciper
KlaraBo följer i sin koncernredovisning den av EU antagna IFRS (International Financial Reporting
Standards) och tolkningarna av dessa (IFRS IC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34
Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Tillämpade
redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. Moder-
bolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2
Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver att moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen, det vill säga IFRS i den omfattning som RFR 2 tillåter.
För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till KlaraBo årsredovisning för 2023. Redovisnings-
principerna är oförändrade jämfört med årsredovisningen 2023.
Transaktioner med närstående
Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter, verkställande direktören och med-
lemmar i företagsledningen samt till dessa närstående personer och bolag.
Inga transaktioner med närstående har skett på andra än marknadsmässiga villkor. Utöver ersättningar
till ledande befattningshavare finns inga transaktioner med närstående under perioden.
===== SIDA 30 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 30 | 32
Aktien och aktieägare
Koncernens moderbolag KlaraBo Sverige AB, org.nr. 559029–2727, har två aktieslag, stamaktier av
serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie berättigar till en röst. Antalet
aktier uppgick till 131 827 883 stycken, varav 16 300 000 stycken av serie A och 115 527 883 stycken
av serie B. Kvotvärdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kronor per aktie. Bolaget har per
bokslutsdatum totalt återköpt 1 188 962 aktier.
Största aktieägare per 30 juni 2024
Teckningsoptioner
KlaraBo har två pågående optionsprogram utställda till bolagets anställda. Det första programmet
omfattas av totalt 500 000 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B.
Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 juni – 31 augusti 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per
aktie. Vid periodens utgång har 500 000 optioner tecknats. Det andra programmet omfattas av totalt
1 429 440 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas
under perioden 1 augusti – 31 oktober 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens
utgång har 1 429 440 optioner tecknats.
Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 31 mars högst 1 929 440 teckningsoptioner som kan
utnyttjas för teckning av högst 1 929 440 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspädningseffekt om
högst cirka 1,44 procent baserat på antal aktier i bolaget.
Vid årsstämman 2024 bemyndigades ledningen att emittera 2 000 000 teckningsoptioner till anställda till
en marknadsmässig kurs. För ytterligare detaljer avseende beslutet hänvisas till stämmohandlingarna
på bolagets hemsida.
A-aktier B-aktier Totalt Kapital Röster
Investment AB Spiltan 1 934 484 13 519 220 15 453 704 11,7% 11,8%
Rutger Arnhult 0 10 047 389 10 047 389 7,6% 3,6%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 0 9 360 610 9 360 610 7,1% 3,4%
Ralph Mühlrad 1 285 000 7 258 728 8 543 728 6,5% 7,2%
Wealins S.A. 0 8 104 701 8 104 701 6,1% 2,9%
Anders Pettersson med familj 3 466 316 3 327 793 6 794 109 5,2% 13,6%
Lennart Sten 2 495 000 3 632 335 6 127 335 4,6% 10,3%
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 0 5 646 065 5 646 065 4,3% 2,0%
ODIN Fonder 0 5 362 116 5 362 116 4,1% 1,9%
Länsförsäkringar Fonder 0 5 222 578 5 222 578 4,0% 1,9%
Mats Johansson 2 699 400 0 2 699 400 2,0% 9,7%
Andreas Morfiadakis 2 361 287 113 400 2 474 687 1,9% 8,5%
Avanza Pension 0 2 384 694 2 384 694 1,8% 0,9%
Richard Mühlrad 785 000 1 044 832 1 829 832 1,4% 3,2%
Carnegie Fonder 0 1 597 709 1 597 709 1,2% 0,6%
Övriga 1 273 513 38 905 713 40 179 226 30% 19%
16 300 000 115 527 883 131 827 883 100% 100%
===== SIDA 31 =====
KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 31 | 32
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste
risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Malmö, 16 juli 2024
Lennart Sten,
styrelseordförande
Per Håkan Börjesson,
styrelseledamot
Lulu Gylleneiden,
styrelseledamot
Mats Johansson,
styrelseledamot
Sophia Mattsson Linnala,
styrelseledamot
Anders Pettersson,
styrelseledamot
Joacim Sjöberg,
styrelseledamot
Andreas Morfiadakis,
verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
===== SIDA 32 =====
Kalendarium
Delårsrapport Q3 januari-september 2024
Bokslutskommuniké 2024
6 november 2024
18 februari 2025
Kontaktinformation
För ytterligare information vänligen kontakta
Andreas Morfiadakis, VD
Andreas.morfiadakis@klarabo.se
+46 761 331 661
Per Holmqvist, CFO
Per.holmqvist@klarabo.se
+46 733 00 29 23