Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 1 | 34 
 
Q3 
 
Delårsrapport       
januari-september 2023  
 
   
 
Juli – september   
Januari – september 
• Intäkterna för kvartalet uppgick till 147,8 mkr (123,2), en ökning 
med 20 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. 
• Koncernens driftnetto uppgick till 97,3 mkr (77,7), motsvarande 
en ökning med 25 procent jämfört med samma kvartal föregående 
år. 
• Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 45,0 mkr (37,4), en 
ökning med 20 procent jämfört med motsvarande kvartal 
föregående år. 
• Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -134,1 mkr 
(-68,7) och för derivat till 40,5 mkr (24,9). 
• Kvartalets resultat uppgick till -50,6 mkr (-5,6), motsvarande  
-0,39 kr per aktie (-0,04). 
• Belåningsgraden uppgick per 30 september till 52,3 procent (48,8). 
Bolaget finansieras endast med bankbelåning. 
 • Intäkterna uppgick för perioden till 440,3 mkr (362,2), en ökning 
med 22 procent jämfört med motsvarande period föregående år. 
• Koncernens driftnetto uppgick för perioden till 260,4 mkr (203,5), 
motsvarande en ökning med 28 procent jämfört med samma 
period föregående år. 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 100,3 mkr (88,0), en ökning med 
14 procent jämfört med motsvarande period föregående år. 
• Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -421,8 mkr 
(122,0) och för derivat till 34,3 mkr (86,4). 
• Periodens resultat uppgick till -245,7 mkr (221,3), motsvarande  
-1,87 kr per aktie (1,68). 
• Substansvärde per aktie uppgick till 31,9 kr (35,4). 
Perioden i korthet 
Väsentliga händelser   
• Tecknat ett femårigt hyresavtal omfattande 1 600 kvm till Malmö 
Stads verksamhet inom funktionsstödsavdelningen. Hyresvärdet 
uppgår årligen till 1,9 mkr.   
• Förlängt låneavtal med en nordisk bank om drygt 500 mkr med 
förfall i tredje kvartalet 2027 till en marginal som understiger 
bolagets genomsnittliga marginal. 
• Tecknat en femårig avtalsförlängning omfattande cirka 850 kvm 
med Systembolaget i centrala Västervik. Hyresvärdet uppgår till 
cirka 1,8 mkr per år. 
 • Förlängt räntebindningstiden på skuldportföljen med drygt ett år till 
3,9 år per den 30 september med en säkringsgrad om knappt 80 
procent. 
• Tecknat ett femårigt hyresavtal omfattande 500 kvm anpassat för 
förskoleverksamhet med Renässans Akademin. Hyresvärdet 
uppgår årligen till 0,8 mkr. 
 
 
 
Långsiktigt substansvärde  
per aktie, kr 
Kvartalets  
överskottsgrad, % 
Reell  
uthyrningsgrad, % 
Andel räntesäkring  
skuldportfölj, % 
 
Genomsnittsränta, % 
31,9  65,8 98,2  79,7 3,65 
Nyckeltal – för fullständig nyckeltalstabell se sidan 24 
 
2023 jul-sep 2022 jul-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022 jan-dec
Förvaltningsresultat, mkr 45,0 37,4 100,3 88,0 113,4
Periodens resultat, mkr -50,6 -5,6 -245,7 221,3 125,1
Marknadsvärde/kvm 17 734 21 041 17 734 21 041 18 044
Överskottsgrad, % 65,8 63,1 59,1 56,2 55,6
Reell uthyrningsgrad, % 98,2 98,6 98,2 98,6 98,1
Soliditet, % 43,6 45,0 43,6 45,0 44,6
Belåningsgrad, % 52,3 48,8 52,3 48,8 49,7
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,1 1,8 2,1 2,0
Andel räntesäkrad portfölj, % 79,7 51,5 79,7 51,5 67,1
Räntebindningstid, år 3,9 2,5 3,9 2,5 3,4
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,34 0,28 0,76 0,67 0,86
Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,39 -0,04 -1,87 1,68 0,95
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,9 35,4 31,9 35,4 34,5

===== SIDA 2 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 2 | 34 
 
VD-ord 
Ökat förvaltningsresultat och 
förutsägbara 
finansieringskostnader 
Den finansiella utvecklingen för det tredje kvartalet visar att vi successivt fortsätter öka vår 
intjäning trots en utmanande marknad, inte minst inom finansieringsområdet. Vårt driftnetto 
ökade i storleksordningen 25 procent jämfört med föregående år samtidigt som 
överskottsgraden är bland den högsta vi uppnått. Förvaltningsresultatet ökade med 20 procent 
under kvartalet jämfört med föregående år tack vare årets hyresökningar och ett större bestånd 
än tidigare. Det underliggande behovet av bostäder i Sverige är fortsatt stort, inte minst vad 
gäller hyresrätter och vi ser en fortsatt hög efterfrågan på våra lägenheter. Den höga efterfrågan 
gäller i synnerhet bostäder med rimliga hyror givet ett mer utmanande ekonomiskt läge för 
många hushåll. Med vårt fokus på attraktiva orter med långsiktigt god efterfrågan i 
tillväxtregioner har vi en bred geografisk närvaro och kan agera där affärsmöjligheter dyker upp. 
I våra tre största bestånd som återfinns i Trelleborg, Visby samt Östersund, och svarar för drygt 
45 procent av portföljen, erbjuder vi en väldigt konkurrenskraftig hyresnivå och ser en fortsatt 
stark efterfrågan och hög uthyrningsgrad.  
Hög och stabil uthyrningsgrad 
Glädjande är att uthyrningsgraden fortsätter att hålla sig på en hög och stabil nivå samtidigt som vi 
fortsätter förädla beståndet. Under det tredje kvartalet, vilket är säsongsmässigt svagt avseende 
renoveringar, uppgraderade vi 45 lägenheter som tillsammans med andra standardhöjande åtgärder 
och den generella hyreshöjningen bidrog till att hyresvärdet för våra bostäder ökat med 7 
procentenheter sedan årsskiftet. Jag kan konstatera att vår affärsmodell med att långsiktigt äga, förvalta 
och inte minst förädla hyresfastigheter fungerar väl även i rådande marknadsklimat.  
Kompensation för ökande driftskostnader 
Samtliga drifts- och underhållskostnader har ökat betydligt de senaste åren i fastighetssektorn till följd 
av den höga inflationen, vilket för övrigt även gäller privata bostäder. Framöver ser vi bland annat 
aviseringar om markant ökande fjärrvärmepriser på många håll. Som ett affärsdrivande bolag måste vi 
se till att ha rätt förutsättningar för att förvalta våra fastigheter på ett ansvarsfullt sätt. Därför behöver vi, 
liksom andra bostadsfastighetsbolag, se till att vi kompenseras för de ökade kostnaderna genom att föra 
vidare en del av dessa till hyresgästerna via den årliga hyresförhandlingen. En förhandling som i 
skrivande stund initierats med ambitionen att skyndsamt slutföras så att vi kan genomföra 
hyreshöjningar redan från årsskiftet, samtidigt som vi ska fortsätta erbjuda attraktiva lägenheter till 
konkurrenskraftiga hyror. Med utmaningarna som återfinns i marknaden ser vi att det är nödvändigt, i 
större utsträckning än tidigare år, att en överenskommelse träder i kraft redan under hösten. 
Nya kommersiella avtal 
Även om vi är ett renodlat bostadsfastighetsbolag återfinns drygt 10 procent av verksamheten i 
kommersiella lokaler. Det är således väsentligt att vi fortsätter erbjuda bra produkter och kontinuerligt 
arbetar med dessa för att hålla dem attraktiva på marknaden. Ett kvitto på detta är två nya hyreskontrakt 
under kvartalet, dels ett femårigt hyresavtal om 1 600 kvm till Malmö Stad och dels ett tvåårigt avtal om 
400 kvm i Borlänge. Lokalerna har tillträtts och får således en omedelbar positiv effekt på vår 
intjäningsförmåga. 
Värdeskapande förvaltning motverkar höjda avkastningskrav  
Värt att upprepa kring vår affärsmodell är hur den motverkar höjda avkastningskrav som vi menar är ett 
styrkebevis. Avkastningskraven ökade med ytterligare i snitt cirka 11 baspunkter under det tredje 
kvartalet. Om vi även räknar in årets alla kvartal har höjt avkastningskrav motsvarat ett teoretiskt 
värdefall i storleksordningen 830 mkr hittills i år. Det motsvarar 9,2 procent av fastighetsvärdet vid 
årsskiftet allt annat lika. Tack vare bland annat KlaraBos värdeskapande åtgärder, eller organiska 
tillväxt annorlunda uttryckt, begränsades dock värdenedgången i beståndet till cirka 405 mkr. Genom att 
fortsätta utveckla och förädla beståndet dämpas alltså effekten med över 425 mkr efter avdrag av 
nedlagda investeringar, trots det ökade avkastningskravet på vår portfölj under året, en möjlighet som 
långt ifrån alla har på marknaden. Med en snitthyra om låga 1 079 kr/kvm för den oförädlade delen av 
 
Andreas Morfiadakis, VD

===== SIDA 3 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 3 | 34 
 
beståndet, vilket är betydligt under generell marknadsnivå, finns alltså betydande utrymme framöver för 
fortsatt värdeskapande.  
Marknadsanpassningar och ökad uthyrningsgrad 
Som vi nämnt i tidigare kvartalsrapporter har vi den senaste tiden varit försiktiga med att starta nya 
byggprojekt i rådande marknadsklimat. Vi har samtidigt varit snabba med att anpassa oss till det 
rådande ekonomiska läget som fortsätter att prägla fastighets- och byggbranschen. Vi ser ett fortsatt 
stort behov av hyresrätter i de flesta av landets lite större städer samt markant minskande antal 
byggstarter, vilket leder till en ökad efterfrågan på lägenheter i det befintliga beståndet. Den reella 
uthyrningsgraden för våra bostäder uppgick till hela 98,2 procent per sista september, vilket är ett bevis 
på att bostäderna är eftertraktade och konkurrenskraftiga. 
Utsikter 
Sammanfattningsvis är behovet av nya bostäder fortsatt stort samtidigt som bostadsbyggandet mer eller 
mindre stannat upp. Det medför att befintliga hyresrätter med en rimlig hyra blir en allt viktigare del av 
bostadsmarknaden, inte minst i rådande ekonomiska klimat med en lägre disponibel inkomst för många 
hushåll. Med en bevisad affärsmodell som dels kontinuerligt förädlar vårt bestånd och dels innebär att 
våra årliga hyreshöjningar överstiger den generella nivån, skapar vi goda förutsättningar för 
värdeökningar på vår fastighetportfölj och ett ökat kassaflöde per aktie över tid. Vidare är en hög andel 
av vår finansiering, som bara sker via banklån, räntesäkrad och ger oss en trygghet på dagens 
marknad.   
Jag är övertygad om att det är långsiktigt klokt att med försiktighet investera i samt äga hyresfastigheter 
och genom detta vara en del av samhällsutvecklingen såväl på regional som nationell nivå. 
Malmö i oktober 
 
Andreas Morfiadakis 
 
VD KlaraBo 
  
 
 Gråbo, Visby

===== SIDA 4 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 4 | 34 
 
Detta är KlaraBo 
KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför, äger och 
förvaltar attraktiva bostäder. Företaget grundades 2017 och agerar 
över hela landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga 
bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Bolagets 
nyproducerade bostäder är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar 
till rimliga hyror. Såväl lägenheter som husens gestaltning utformas 
efter lokala behov i samarbete med kommunen. Nyproduktionen håller 
hög hållbarhetsstandard, eftersom byggnation sker främst i trä. 
KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare. 
Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per den 30 september utgör 
85 procent av kontrakterade hyror. Per den 30 september har KlaraBos 
fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka 496 800 kvm fördelat på 
6 558 lägenheter och ett antal lokaler samt kontrakterade hyror om cirka 
604 mkr på årsbasis. Portföljen omfattar även 1 563 lägenheter under 
byggnation och projektutveckling. 
Strategi 
KlaraBo ska fokusera på nyproduktion, förvaltning av bostadsfastigheter och förvärv i kommuner 
i tillväxtregioner: 
• Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoveringspotential, och förvärv av 
markområden och byggrätter för nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande. 
• Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa, funktionella, kostnads- och 
yteffektiva bostäder genom egenutvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus. 
• Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter såväl intäktshöjande 
som kostnadssänkande. 
Övergripande mål 
KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga, 
utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efterfrågan. 
Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och förvaltningsresultat per aktie. 
Operationella mål 
• Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga 
och förvalta minst en halv miljon kvm bostäder. 
• Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att 
byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga 
målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska 
främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade. 
• Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara 
ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga 
den allmänna årliga hyreshöjningen. 
 Finansiella mål 
• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig 
tillväxt i substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive 
eventuella värdeöverföringar. 
• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig 
tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. 
Hållbarhetsmål 
• Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och energi, 
cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare 
samt hållbara affärer. Gällande klimat och energi har bolaget 
som övergripande mål att senast 2030 ska endast förnybar energi 
användas för el, värme och bilar samt att klimatneutralitet i hela 
värdekedjan ska ha uppnåtts senast 2045. 
 
 
 
KlaraBos affärsmodell
Hög tillväxtpotential i substansvärde från 
förvärv, nybyggnation och renoveringar
Förvärv
Renovering
Nybyggnation och 
projektutveckling
Utöver projektutvecklings-
portföljen, medverkar KlaraBo
i ett antal kommunala 
markanvisningstävlingar

===== SIDA 5 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 5 | 34 
 
 
 
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 
  
 Förvaltningsresultat per aktie, kr 
 
Långsiktigt substansvärde: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo 
uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie 
om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. 
 Förvaltningsresultat: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå 
genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 
12 procent. 
 
ÖVERGRIPANDE MÅL Mål
Utfall 2023 
jan-sep
Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i 
förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.
>12% Se graf nedan
Utdelning Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvaltningsresultat. Dock 
kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduktion, investeringar i 
befintligt bestånd och förvärv, under de närmaste åren, varför utdelningar då kan 
komma att utebli. 
>50% av beskattat 
förvaltningsresultat
-
Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom 
aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga 
hyreshöjningen.
>Allmän hyreshöjning 2,5 procent-
enheter
Långsiktigt substansvärde Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella 
värdeöverföringar.
>15% Se graf nedan
Förvaltad yta, BOA Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst 
en halv miljon kvadratmeter bostäder.
>500 000 kvm 434 525
Byggrätter Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att byggstarta minst 
200 bostäder och därefter är det långsiktiga målet att byggstarta minst 500 
bostäder per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och 
miljöcertifierade.
>200 bostäder -
Hållbarhet Övergripande mål inom området klimat och energi är att bolaget senast 2030 
endast använder förnybar energi för el, värme och bilar samt att vi senast 2045 
ska ha uppnått klimatneutralitet i hela värdekedjan.
2030 - Endast förnybar 
energi
2045 - Klimatneutrala
-
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
2019 Q2
2019 Q3
2019 Q4
2020 Q1
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
2023 Q1
2023 Q2
2023 Q3
Genomsnittlig årlig 
tillväxt om + 24 %
sedan 2019 
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
0,80
0,90
1,00
2019 2020 2021 2022 2023 Q3
rullande 12
mån
Genomsnittlig årlig 
tillväxt om + 33%
sedan 2019

===== SIDA 6 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 6 | 34 
 
Fastighetsbestånd 
Förvaltningsfastigheter 
KlaraBos bestånd av förvaltningsfastigheter finns i hela Sverige, från Trelleborg i söder till Umeå i norr 
och Visby i öst. Portföljen består till övervägande del av bostadsfastigheter. Fastigheterna är uppdelade 
i fyra geografiska områden, Syd, Öst, Mitt samt Nord. Bolagets fokus är förvaltningsfastigheter på orter 
med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad. 
Fastighetsinnehavet består av 226 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 496 800 kvm 
exklusive parkeringsplatser och garage. 
KlaraBo arbetar utifrån en kundnära förvaltningsmodell med förvaltning i egen regi som ger 
en kontinuerlig optimering av driftkostnader och kostnadskontroll.  
 
 
 
Under kvartalet har bolaget investerat 32,3 mkr (31,5) i befintliga förvaltningsfastigheter genom värde-
skapande åtgärder, där värdeskapande totalrenovering är den främsta investeringsåtgärden men även 
energibesparingsåtgärder är en investeringsåtgärd. Totalrenovering innebär att lägenheterna renoveras 
i samband med naturlig omflyttning i beståndet. Renoveringsåtgärd genomförs när en befintlig 
hyresgäst är avflyttad och avslutas innan ny hyresgäst flyttar in. Renoveringen pågår under fyra till sex 
veckor och under den perioden redovisas lägenheten som vakant vilket tillfälligt påverkar den 
ekonomiska uthyrningsgraden negativt. 
  
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fokus på attraktiva bostäder på starka orter 
med befolkningstillväxt och stark 
arbetsmarknad. Fokus på orter med god 
avkastning till begränsad risk.
VÄRDESKAPANDE RENOVERING
Aktiv renoveringsstrategi genomförs 
löpande vid hyresgästomflyttning, vilket 
ökar fastighetsvärdet och bidrar till 
förbättrat kassaflöde. Utförandet anpassas 
till den lokala marknaden.
FÖRVALTNING I EGEN REGI
Förvaltning i egen regi ger kontinuerlig 
optimering och kontroll av drift- och 
underhållskostnader samt fokus på 
överskottsgrad.
STANDARDHÖJANDE ÅTGÄRDER
Fokus på anpassade värdeskapande 
kunderbjudande om åtgärder i fastigheten 
som höjer den generella standarden och 
bidrar till ökat driftnetto.

===== SIDA 7 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 7 | 34 
 
Standardhöjande åtgärder 
Ett av de operationella målen är att hyresutvecklingen för bostäder ska överstiga den generella 
årliga hyreshöjningen genom aktiv förvaltning och investeringar. Grafen nedan speglar 
uppfyllelsen av detta mål där hyresutvecklingen överstiger den generella höjningen med 
13,9 procentenheter för jämförbart bestånd sedan 2019.  
Hyresvärdesutveckling 
 
Generell hyreshöjning för 2023 är slutförd och uppgick till i snitt 4,5%. Justerat för den generella 
hyreshöjningen har hyresvärdet för bostäder ökat med 2,5 procentenheter under perioden.  
Hyresförhandlingar för 2024 har nu inletts och hyresjusteringar är påkallade för alla orter. Inför årets 
förhandlingar kan vi konstatera att parterna skiljer sig kraftigt åt i de utspel som hittills gjorts. Vi förväntar 
oss dock att resultatet av årets förhandlingar ger en högre genomsnittlig hyresjustering än 2023.  
En central del i KlaraBos strategi är att löpande vidta värdeskapande åtgärder i befintligt bestånd, såväl 
intäktshöjande som kostnadssänkande. KlaraBo ser till att lägenheter med renoveringsbehov uppnår 
dagens standard med bland annat moderna kök, badrum och energieffektiva installationer. Åtgärderna 
bidrar till att höja värdet på hela beståndet långsiktigt samt minska drifts- och underhållskostnader över 
tid.   
Antal utförda totalrenoveringar 
 
Anledningen till att KlaraBo kan upprätthålla nivån av antal renoveringar är att den naturliga 
omflyttningen i beståndet är relativt konstant och att i de lägenheter där det sker omflyttning, i viss mån 
är orenoverade. Utfallet för kvartalet är 45 lägenheter vilket gör att renoveringssnittet för de fyra senaste 
kvartalen ligger på 64 lägenheter per kvartal. Nedgången i antalet renoverade lägenheter är till största 
123,8
109,9
100,0
102,0
104,0
106,0
108,0
110,0
112,0
114,0
116,0
118,0
120,0
122,0
124,0
126,0
%-enheter
38
18
41 42
50 49 49
78
69
73
58
86
65
60
45
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2020
Q1
2020
Q2
2020
Q3
2020
Q4
2021
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3

===== SIDA 8 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 8 | 34 
 
delen säsongsdriven, då tredje kvartalet tenderar att vara det svagaste. Bolagets bedömning är att 
takten bör ligga i linje med snittet för senaste 12 månader även kommande kvartal. 
Uthyrningsläget är fortsatt starkt och samtliga renoverade lägenheter hyrs ut efter färdigställande. 
Detta resulterar i en stark reell uthyrningsgrad om 98,2 procent per den 30 september 2023. 
 
 
Utöver åtgärderna för totalrenoveringar av lägenheterna fokuserar KlaraBo på anpassade 
kunderbjudanden i form av generella standardhöjande åtgärder i fastigheterna. Detta sker i form av 
erbjudanden till befintliga hyresgäster om olika tillval som leder till ökad kundnöjdhet och som samtidigt 
bidrar till att öka det faktiska hyresvärdet utöver de generella årliga hyresförhandlingarna. 
 
Kontrakterad årshyra, mkr  Potentiellt värde per lägenhet 
 
 
 
Diagrammet ovan illustrerar kontrakterad årshyra för befintlig förvaltningsportfölj per 
30 september 2023, med tillägg för förväntad kontrakterad årshyra efter renovering 
av befintligt orenoverat bestånd. 
 Diagrammet ovan visar värdet före och efter höjning av direktavkastningskravet samt effekten 
av nettovärdeökningen vid ROT-renovering för en exempellägenhet. Exemplet visar hur ROT-
renoveringar motverkar eventuella värdeminskningar kopplat till ökning av direktavkast-
ningskravet. Siffrorna ovan baseras på en faktisk lägenhet i bolagets bestånd i Trelleborg. 
 
Förvaltningsfastigheter exklusive projektutveckling 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Inkommen 
uppsägning
Besiktning
Investering/ 
avrop
Uthyrningsprocess under uppsägningstid Renovering Inflyttning
Inom 2 veckor Månad 1-3 Månad 3-4,5
604
712
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2023 Q3 Potentiell kontrakterad
hyra
Antal Antal
Region fastigheter lägenheter BOA LOA Totalt mkr kr/kvm
Mitt 76 851 54,7 11,8 66,5 1 119 16 813
Nord 34 2 042 141,4 5,5 146,9 2 196 14 944
Syd 62 1 696 108,7 27,8 136,5 2 866 20 986
Öst 54 1 969 129,7 17,1 146,8 2 630 17 920
226 6 558 434,5 62,3 496,8 8 810 17 734
                      Yta, tkvm                        Marknadsvärde
Ekonomisk Reell uthyrn. Kontrakterad
Region mkr kr/kvm uthyrn.grad, % grad, % årshyra, mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm
Mitt 88,5 1 330 95,1 97,9 84,2 33,0 496 51,2 769
Nord 169,9 1 156 93,3 96,6 158,5 65,6 447 92,8 632
Syd 188,5 1 381 95,2 99,2 179,5 58,3 427 121,2 888
Öst 189,9 1 294 95,8 99,3 181,8 57,2 390 124,6 849
636,8 1 282 94,8 98,2 603,9 214,1 431 389,8 785
Direktavkastning, % 4,4%
Fastighetsadministration 29,7 60
Driftnetto inkl. fast.admin. 603,9 243,8 491 360,1 725
        Hyresvärde        Fastighetskostnader Driftnetto

===== SIDA 9 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 9 | 34 
 
 
Hyresintäkter bostadsfastigheter                                        Marknadsvärde, mkr                                              Antal lägenheter 
 
                                                 
Projektutveckling och nyproduktion 
KlaraBo arbetar med hela värdekedjan för hyreslägenheter, från projektutveckling via 
byggnation till egen förvaltning. För bolaget handlar affärsutveckling om att driva fram projekt 
från idé till färdig byggrätt. På så vis skapar vi värden oavsett om det gäller förädling av 
befintliga fastigheter eller helt nya projektidéer. 
Projektutveckling 
För att nå de operationella målen gällande nyproducerade hyresrätter bedrivs ett kontinuerligt arbete 
med tillskapandet av byggrätter. 
Arbetet bedrivs genom aktiv uppsökande verksamhet hos privata aktörer, deltagande i kommunala 
markanvisningstävlingar, bearbetning av kommuner för direktanvisning av mark, förtätningar på egna 
fastigheter samt förvärv av fastigheter med befintlig byggrätt eller byggrättspotential. Till grund ligger 
en analys där bland annat ortens befolkningsutveckling, funktionella arbetsmarknad samt marknadens 
betalningsförmåga utreds. 
Antalet lägenheter i projektutvecklingsportföljen uppgick till 1 563 st. 
 
 
• Deltagande i kommunala 
markanvisningstävlingar 
samt direktanvisningar 
• Förtätningsprojekt på 
befintliga fastigheter 
• Förädling av befintliga 
fastigheters ytor såsom 
nyttjande av råvindar eller 
konvertering av lokaler 
till bostäder 
• Förvärv av fastigheter med 
befintliga byggrätter eller 
byggrättspotential 
• Initiering av planprocess  
 • Beslut om markanvisning 
• Tecknade förvärvsavtal 
• Egna fastigheter med 
pågående planprocess 
eller färdig detaljplan 
 • Bygglovsprocesser 
• Byggstartade projekt 
• Produktion 
• Inflyttning och överlämning 
till egen förvaltning 
 
 
 
 
13%
29%
28%
30%
Mitt Nord Syd Öst
1 119
2 196
2 866
2 630
Mitt Nord Syd Öst
851
2 042
1 696
1 969
Mitt Nord Syd Öst
Projektutveckling
Byggrättsutredning Nyproduktion
Projektportfölj

===== SIDA 10 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 10 | 34 
 
Nyproduktion 
KlaraBo tillämpar en långt driven standardisering av bostadsprodukten. I en kontrollerad industriell 
process, med trä som huvudsakligt byggmaterial, tillverkas bostadsenheter som baseras på ett antal 
grundläggande lägenhetsmodeller, så kallade baslägenheter. Dessa välplanerade och yteffektiva bas-
lägenheter utgör grunden för samtliga bostäder som KlaraBo bygger, för att på så vis uppnå optimalt 
resursutnyttjande. KlaraBo har utvecklat flera baslägenheter – allt från ett till fyra rum och kök. Dessa 
lägenheter går att spegelvända och använda i olika kombinationer för att skapa ett attraktivt erbjudande 
till olika marknadssegment. Byggnation på detta sätt resulterar i energibesparingar och snabbare 
montage med kortare byggtid än traditionellt platsbyggda hus vilket resulterar i minskade 
produktionskostnader. 
De färdiga flerbostadshusen uppvisar mångfald i gestaltningen. Även om de enskilda lägenheterna har 
en gemensam grund och är byggda med trästommar, kan fasader och tak ha många olika utföranden 
i varierande material. 
Byggvolymerna prefabriceras i inomhusmiljö av samarbetspartners, för att sedan transporteras 
till byggarbetsplatsen. 
KlaraBo har per 30 september 2023 två pågående projekt med 74 lägenheter i produktion samt 
ytterligare 1 489 lägenheter under projektutveckling, totalt sett 1 563 lägenheter. 
Projektportfölj 
Läget är alltjämt svårbedömt med fortsatt osäkerhet gällande marknadens syn på direktavkastning för 
nyproducerade hyresrätter, överlag ihållande höga produktionskostnader och med en fortsatt svag 
krona. Då marknadsläget inte förbättrats innebär det att vi inte påbörjat något nyproduktionsprojekt 
under kvartalet. 
Bolagets markanvisning ”Öster om Mässan” i Hyllie Malmö omfattar två kvarter med totalt cirka 300 
lägenheter tillsammans med OBOS Nya Hem. Projektet är Malmö kommuns första Mallbo projekt där 
man möjliggör för nyproduktion med lägre hyror genom bland annat subvention av lägre parkeringsnorm 
och rabatterad tomträttsavgäld. Projektet planeras genomföras i fyra etapper där drygt hälften är tänkt 
att uppföras som bostadsrätter och resterande hyreslägenheter. Tillträde till byggrätten är planerad till 
början av 2025. 
På Gotland driver bolaget utvecklings- och förtätningsprojekt på fastigheterna Bogen 1 och Stäven 1 där 
detaljplanen på Bogen 1 är ute på samråd medan för Stäven 1 har ansökan om att driva ny detaljplan 
lämnats in. Vid genomförande av projekt kommer detta ske etappvis. 
I Kristianstad fortsätter arbetet med att ta fram ny detaljplan på den gamla fängelsefastigheten som 
bolaget ingick aktieöverlåtelseavtal i juli 2021. Här driver vi tillsammans med OBOS Nya Hem en ny 
detaljplan som möjliggör för cirka 16 000 kvm BTA bostäder. Byggrätten kommer delas mellan OBOS 
Nya Hem och KlaraBo där KlaraBo har för avsikt att uppföra hyreslägenheter. Detaljplanen är ute på 
granskning under oktober 2023. 
Med anledning av bolagets beslut under tredje kvartalet 2022 att tills vidare senarelägga ännu ej 
startade projekt finns en risk att några markanvisningar eller avtal skulle komma att förändras. Sådan 
risk kvarstår även under detta kvartal då beslut om att tills vidare skjuta på nya projekt ligger kvar på 
obestämd tid.  
För en fullständig överblick av pågående byggnation och projektutveckling per 30 september 2023, 
se nedan.

===== SIDA 11 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 11 | 34 
 
Planerade byggrätter per region  Hyresvärde (mkr) 
 
 
 
 
Diagrammet ovan till vänster visar antal planerade byggrätter per geografisk region, medan diagrammet 
ovan till höger illustrerar hyresvärdet för befintlig förvaltningsportfölj per 30 september 2023, med tillägg 
för förväntat hyresvärde för pågående nybyggnation vid färdigställande. 
 
Pågående byggnation och projektutveckling* 
 
 
* Information om projekt i pågående projektutveckling inkluderar bedömningar och antaganden vilket 
innebär osäkerhet gällande tidplaner, areor, kostnader samt framtida hyresvärde. Informationen 
uppdateras löpande och ska därmed inte ses som en prognos.  
 
288
68
874
333
Mitt Nord
Syd Öst
637
803
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2023 Q3 Potentiellt
hyresvärde
Hyresvärde, mkr
Region Projekt Kommun
Antal 
lägenheter BTA BOA
Bedömd 
byggstart
Bedömd 
inflyttning mkr kr/kvm Status Ägarandel, %
Pågående byggnation
Mitt Källan 6 & 8 (etapp 1) Borlänge 58 4,5 3,7 2021 2023 6,8 1 855 1 60
Syd Navaren 8 & 10, vind Helsingborg 16 0,8 0,6 2021 2023 1,4 2 170 1 100
Totalt 74 5,3 4,3 8,2 1 901
Area, tkvm Hyresvärde
Region Projekt Kommun
Antal 
lägenheter BTA BOA mkr kr/kvm Status Ägarandel, %
Pågående projektutveckling
Nord Härsta 9:3 Sundsvall 68 5,1 4,2 8,2 1 960 2 100
Syd Aspeholm 13 Lund 20 1,4 1,2 2,2 1 816 2 100
Syd Hälleflundran 8, vind Malmö 13 0,6 0,5 0,9 2 000 2 100
Syd Gullbernahult 101 & 31 Karlskrona 48 3,8 3,2 5,6 1 750 2 60
Syd Rödjan 7 Kävlinge 238 20,0 15,5 28,7 1 850 3 60
Mitt Falun 9:22 Falun 135 11,0 8,7 16,1 1 850 3 60
Syd Hässleholm 87:22 Hässleholm 62 5,3 4,6 7,6 1 650 3 100
Mitt Sätra Västerås 55 4,5 3,6 6,8 1 900 3 100
Syd Fängelset 2 Kristianstad 107 7,5 6,0 11,4 1 890 3 100
Öst Ekorren 1 Jönköping 80 6,1 4,7 8,9 1 890 2 100
Öst Elefanten 30 Oskarshamn 39 2,5 2,0 3,1 1 569 2 100
Öst Bogen 1 (etapp 1) Gotland 92 6,3 5,0 8,8 1 750 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 2) Gotland 80 5,5 4,4 7,7 1 750 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 3) Gotland 42 2,9 2,3 4,1 1 750 3 100
Syd Öster om mässan Malmö 150 9,8 7,5 11,5 1 528 3 100
Mitt Källan 7 Borlänge 40 2,7 2,1 4,1 1 959 2 60
Syd Ålen (påbyggnad) Vaggeryd 90 6,2 4,9 9,3 1 887 3 100
Syd Ålen (nyproduktion) Vaggeryd 130 8,8 7,1 13,2 1 871 3 100
Totalt 1 489 110,2 87,6 158,3 1 807
Area, tkvm Hyresvärde

===== SIDA 12 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 12 | 34 
 
Totalresultat för koncernen  
i sammandrag 
   
 
Periodens totalresultat överensstämmer med periodens resultat, eftersom övrigt totalresultat saknas. 
  
Mkr Not
2023
3 mån 
jul-sep
2022
3 mån 
jul-sep
2023
9 mån 
jan-sep
2022
9 mån 
jan-sep
2022
12 mån 
jan-dec
Intäkter 1 147,8 123,2 440,3 362,2 501,6
Kostnader 2 -50,5 -45,5 -180,0 -158,7 -222,7
Driftnetto 3 97,3 77,7 260,4 203,5 278,9
Centrala administrationskostnader 4 -12,8 -10,7 -39,8 -34,4 -46,5
Rörelseresultat 84,6 67,0 220,6 169,1 232,4
Finansiella intäkter/kostnader 5 -39,6 -29,6 -120,3 -81,2 -119,0
Förvaltningsresultat 45,0 37,4 100,3 88,0 113,4
Värdeförändringar fastigheter 6 -134,1 -68,7 -421,8 122,0 -25,7
Värdeförändringar derivat 40,5 24,9 34,3 86,4 95,9
Resultat före skatt -48,6 -6,4 -287,3 296,4 183,6
Skattekostnad 7 -2,0 0,8 41,6 -75,1 -58,5
Periodens resultat -50,6 -5,6 -245,7 221,3 125,1
Periodens totalresultat -50,6 -5,6 -245,7 221,3 125,1
Resultat per aktie före utspädning, kr -0,39 -0,04 -1,87 1,68 0,95
Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,39 -0,04 -1,87 1,68 0,95
 
 Kvarnsveden, Borlänge

===== SIDA 13 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 13 | 34 
 
Resultatanalys januari – september 2023 
Resultatposter nedan avser kvartalet 1 juli till 30 september och perioden 1 januari till 30 september 
2023. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. 
Not 1 Intäkter 
Kvartalets intäkter uppgick till 147,8 mkr (123,2), vilket motsvarar en ökning med 20,0 procent jämfört 
med samma kvartal föregående år. Intäkterna för jämförbart bestånd har ökat med cirka 6,4 procent. 
Främst förklarat av koncernens löpande arbete med standardhöjande åtgärder samt den generella 
årliga hyresförhandlingen. Därtill ökade intäkter för lokaler.  
Intäkterna för perioden uppgick till 440,3 mkr (362,2). Ökningen jämfört med motsvarande period 
föregående år beror främst på förvärvet av Östersund per 30 september 2022, färdigställande av 
nyproduktion samt koncernens löpande arbete med standardförbättringar. 
Not 2 Kostnader 
Koncernens kostnader omfattas av drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, fastighets-
administration, försäkring samt övriga förvaltningskostnader. Driftkostnader omfattar i huvudsak 
uppvärmning, el- och vattenförbrukning samt avfallshantering. 
Kostnaderna för kvartalet uppgick till -50,5 mkr (-45,5), Ökningen beror på tillkommande fastigheter i 
samband med förvärv, Kostnaderna för jämförbart bestånd har minskat med cirka 1,9 procent jämfört 
med motsvarande kvartal föregående år, Detta beror på att elpriserna generellt legat på lägre nivåer, 
samt att bolaget valt att låsa systempriset för största delen av portföljen hos Vattenfall under hösten. 
Periodens kostnader uppgick till 180,0 mkr (158,7), motsvarande en ökning om 13,4 procent, vilket 
huvudsakligen förklaras av tillkommande fastigheter i samband med förvärv. Detta tillsammans med 
utebliven skattesubvention för gas samt taxehöjningar för avfall och VA förklarar den totala ökningen för 
perioden.  
För att uppnå en långsiktig hållbarhet har bolaget ett ramavtal med Vattenfall för leverans av Vattenkraft 
EPD-certifierad miljöel. För närvarande ligger cirka 80 procent av den totala volymen i avtalet med 
Vattenfall på en prognosticerad elvolym på cirka 11 000 MWh/år. Resterande volymer kommer 
successivt att fasas in i avtalet i takt med att befintliga avtal med andra leverantörer löper ut, Detta sker 
under slutet av 2023 och under första kvartalet 2024 
Under hösten kommer bolaget att slutföra ett projekt med installation av fjärrvärme i vårt bestånd norr 
om centrala Sundsvall. Projektet beräknas innebära en besparing om knappt 0,5 mkr respektive drygt 
100 000 kg koldioxidekvivalenter (kgCO2e) om året. 
Not 3 Driftnetto och överskottsgrad 
Driftnettot för kvartalet uppgick till 97,3 mkr (77,7), vilket är en ökning med 25,2 procent jämfört med 
samma kvartal föregående år. Färdigställande av nyproduktion och genomförda förvärv tillförde ett 
driftnetto om 10,9 mkr jämfört med samma kvartal föregående år. Överskottsgraden för kvartalet 
uppgick till 65,8 procent (63,1).  
Not 4 Centrala administrationskostnader 
Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner 
till både förvaltnings- och projektverksamheten. 
Kostnader för central administration uppgick för kvartalet till -12,8 mkr (-10,7). Ökningen förklaras främst 
av en större organisation samt stigande inflation.  
Periodens kostnader uppgick till -39,8 mkr (-34,4) och har ökat jämfört med samma period föregående 
år, vilket dels beror på förklaringarna nämnda för kvartalet men är även hänförligt till en momseffekt 
kopplad till internfakturering av engångskaraktär i det andra kvartalet samt kostnader kopplade till 
rekryteringar och konsultkostnader av engångskaraktär. 
Not 5 Finansiella intäkter/kostnader 
Finansiella intäkter/kostnader för kvartalet uppgick till -39,6 mkr (-29,6) och för perioden till -120,3 mkr  
(-81,2). Ökningen jämfört med motsvarande kvartal föregående år förklaras dels av en högre lånevolym 
hänförligt till nyförvärv och färdigställande av nyproduktion, dels av högre rörliga räntor. Under kvartalet 
gjorde KlaraBo en valutakursvinst om cirka 2,5 mkr i samband med förfall av en valutatermin där 
KlaraBo valt att inte starta projektet, effekten är av engångskaraktär.  
KlaraBo har under året ökat räntesäkringsnivån till cirka 80 procent (51,5) i låneportföljen vilket innebär 
att endast cirka 20 procent av de räntebärande skulderna löpte med rörlig ränta och påverkas av högre 
korta räntor. Den höga räntesäkringsgraden ger en stabilitet och förutsägbarhet i framtida 
räntekostnader.

===== SIDA 14 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 14 | 34 
 
Not 6 Värdeförändringar 
Koncernens förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis. Varje värderingsobjekt värderas externt minst 
en gång per år av oberoende auktoriserade värderingsinstitutet Savills. För övriga kvartal utförs så 
kallade desktop-värderingar av samma värderingsinstitut. Varje fastighet är individuellt besiktigad, 
utifrån ett rullande schema över en tre-årsperiod, och bedömd utifrån det material som finns tillgängligt 
på fastigheten samt den externa värderarens marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Fysisk 
besiktning av fastighetsbeståndet sker löpande.  
Fastighetsmarknaden fortsatte under tredje kvartalet på den inslagna vägen från tidigare under året 
med låg aktivitet. Transaktionsnivån är fortsatt väsentligt lägre än tidigare år där både antalet 
transaktioner och transaktionsvolym ligger ungefär 50 procent lägre än tidigare år. Som nämnts under 
tidigare kvartal är skillnaden i prisförväntan mellan köpare och säljare fortsatt stor men framförallt är det 
en väldigt avvaktande marknad bland aktörer då man inväntar viss stabilisering i marknaden innan man 
agerar. Det finns i dagsläget inget som tyder på att transaktionsvolymen kommer förändras markant 
under resterande delen av 2023 utan bedömningen är att osäkerheten fortsatt kommer finnas i 
marknaden kommande kvartal med risk för ytterligare värdenedgång.  
Ett delsegment inom bostäder där vi sett viss ökad aktivitet under det andra och tredje kvartalet under 
2023 är nyproduktion. Köpare och säljare verkar i något större utsträckning accepterat det nya 
marknadsläget vilket möjliggjort för fler transaktioner. Transaktioner inom detta delsegment har i större 
regionstäder genomförts med avkastningskrav över 4,0 procent.  
Värdeminskningar har varit en återkommande faktor under 2023 men något som håller emot dessa är 
de förhållandevis höga hyreshöjningarna för bostadslägenheter som drivs på av den höga inflationen. 
Hyreshöjningarna har kommit in högre, i KlaraBos fall ett vägt genomsnitt om 4,5 procent, än vad som 
prognosticerades i värderingskalkylerna per årsskiftet och ger därför en viss positiv effekt på värdena, 
dock inte tillräckligt för att hålla emot en värdenedgång på grund av ökande avkastningskrav.  
Marknadsvärdet har vid kvartalets utgång genererat en negativ värdeförändring om -134,1 mkr (68,7), 
med i genomsnitt höjda avkastningskrav om cirka 11 punkter jämfört med kvartalet innan. För 
koncernens portfölj föranleder höjningen isolerat en negativ värdeförändring om drygt 231 mkr jämfört 
med föregående kvartal. Samtidigt har bolaget genom fortsatt aktiv förvaltning i form av värdehöjande 
åtgärder samt nya lokaluthyrningar genererat positiv värdeförändring om närmare 135 mkr, vilket gör att 
värdeförändring exklusive investeringar för kvartalet uppgick till 95 mkr. Resterande negativ 
värdeförändring hänförs i huvudsak till kvartalets nedlagda investeringar.  
Även periodens värdenedgång om -421,8 mkr (122,0) förklaras av höjda avkastningskrav. I vår 
känslighetsanalys motsvarar förändringen teoretiskt en värdenedgång runt 830 mkr, eller över 9 procent 
jämfört med ingången av året, allt annat lika. Med hjälp av årets hyresförhandlingar samt koncernens 
löpande värdeskapande åtgärder genom investeringar och nya lokaluthyrningar begränsades dock 
värdenedgången med drygt 405 mkr. Vid periodens utgång uppgick det genomsnittliga 
avkastningskravet för hela portföljen på cirka 4,6 procent medan portföljens bostäder uppgick till 4,4 
procent. 
Även koncernens derivat marknadsvärderas kvartalsvis. Värdeförändring för perioden uppgick till 
34,3 mkr (86,4) och hänförs främst till koncernens räntederivat.  
Not 7 Skattekostnad 
Kvartalets skatt uppgick till -2,0 mkr (0,8), varav 16,1 mkr (16,6) avser uppskjuten skatteintäkt hänförlig 
till värdeförändring av fastigheter. Nettoeffekten av värdeförändringarna är för kvartalet negativ, se 
Not 6 ovan, vilket resulterat i en minskning av uppskjuten skatt. Eftersom koncernen har redovisat 
förvärv av fastighetsbolag som tillgångsförvärv, redovisas initialt ingen uppskjuten skatt på temporära 
skillnader vid förvärv. Beroende på hur stor värdenedgången har varit på fastigheten, kan det innebära 
att det inte blir någon reversering av uppskjuten skatt motsvarande det initiala undantaget. Detta 
förklarar varför den uppskjutna skatteintäkten på totalnivå inte uppgår till 20,6 % av värdenedgången. 
Koncernens aktuella skattekostnad uppgick till -9,7 mkr (-1,9). Resterande -8,3 mkr (-5,1) utgörs av 
uppskjuten skattekostnad hänförlig till värdeförändring av koncernens räntederivat. 
Av periodens skattekostnad om 41,6 mkr (-75,1) utgörs 71,4 mkr (-35,3) av uppskjuten skatt hänförlig till 
värdeförändring av fastigheter. Resterande förklaras av uppskjuten skatt hänförlig till derivat och 
underskott samt aktuell skatt. 
Uppskjuten skatt saknar direkt likviditetspåverkan. 
Moderbolaget 
Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller koncerngemensamma funktioner för 
administration, förvaltning, finansiering och projektutveckling.  
Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag.

===== SIDA 15 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 15 | 34 
 
 
Finansiell ställning för  
koncernen i sammandrag 
  
 
Koncernens rapport över förändring i eget kapital 
 
 
 
  
Mkr Not 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 0,3 0,4 0,4
Förvaltningsfastigheter 8 8 960,5 9 232,1 9 170,7
Materiella anläggningstillgångar 8,2 10,6 9,8
Finansiella anläggningstillgångar 9 17,5 17,8 17,8
Derivat 137,3 93,6 103,1
Fordringar 19,7 120,2 51,9
Likvida medel 204,9 363,2 338,3
Summa tillgångar 9 348,5 9 837,9 9 692,0
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 4 072,2 4 422,9 4 320,0
Uppskjuten skatteskuld 11 244,7 334,6 309,2
Långfristiga räntebärande skulder 12 4 416,3 4 807,2 4 800,6
Kortfristiga räntebärande skulder 12 472,9 64,6 97,5
Övriga skulder 142,3 208,6 164,7
Summa eget kapital och skulder 9 348,5 9 837,9 9 692,0
Mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Belopp vid periodens ingång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 320,0 4 206,9 4 206,9
Periodens resultat -245,7 221,3 125,1
Kostnader hänförliga till nyemissioner - -0,2 -0,3
Skatteeffekt på emissionskostnader - 0,0 0,0
Återköp av aktier -2,1 -5,0 -11,7
Belopp vid periodens utgång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 072,2 4 422,9 4 320,0
Belopp vid periodens utgång, hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - -
Totalt eget kapital vid periodens utgång 4 072,2 4 422,9 4 320,0

===== SIDA 16 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 16 | 34 
 
Kommentarer till koncernens finansiella ställning 
Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställning vid periodens utgång i år respektive 
motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. 
Not 8 Förvaltningsfastigheter 
Koncernens förvaltningsfastigheter inklusive projektutvecklingsfastigheter redovisas till verkligt värde 
i enlighet med IFRS 13 nivå 3. För projektutvecklingsfastigheter redovisas en förutbestämd andel av 
den orealiserade värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och totala uppskattade 
produktionskostnader i takt med färdigställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen 
beslutad upptrappningsmodell. 
Koncernens förvaltningsfastigheter har vid periodens utgång värderats till 8 960,5 mkr (9 232,1), varav 
projektutvecklingsfastigheter, dvs inklusive pågående nyproduktion, utgör 143,2 mkr, tomträtt värderad 
enligt IFRS 16 uppgående till 7,3 mkr och resterande 8 810,0 mkr avser befintliga 
förvaltningsfastigheter. 
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, mkr 
 
 
Not 9 Finansiella anläggningstillgångar 
Finansiella anläggningstillgångar uppgick till 17,5 mkr (17,8) varav 17,1 (17,4) utgörs av andelar 
i gemensamt styrda företag. 
Not 10 Eget kapital 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 072,2 mkr (4 422,8). Förändringen 
förklaras av periodens resultat samt att bolaget under perioden gjort återköp av aktier om 2,1 mkr.  
Not 11 Uppskjuten skatteskuld  
Uppskjuten skatteskuld uppgående till 244,7 mkr (334,6) är hänförlig främst till omvärdering 
av förvaltningsfastigheter men även till derivat. 
Moderbolaget 
Moderbolagets tillgångar och skulder består primärt av andelar i, fordringar på, och skulder 
till koncernbolag samt likvida medel. 
  
2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Ingående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 170,7 7 850,0 7 850,0
Förvärv - 1 066,4 1 072,5
Investeringar i förvaltningsfastigheter 116,3 114,1 195,2
Investeringar i nyproduktionsfastigheter 76,1 99,9 118,2
Offentligt bidrag 19,2 -20,2 -39,4
Värdeförändringar -421,8 122,0 -25,7
Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter 8 960,5 9 232,1 9 170,7

===== SIDA 17 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 17 | 34 
 
Finansiering 
Not 12 Finansiering 
 
Räntebärande skulder 
Räntebärande skulder uppgick till 4 889,2 mkr (4 871,8) och avser främst finansiering av koncernens 
förvaltningsfastigheter och pågående nyproduktion. Koncernens kassa uppgick till 204,9 mkr (363,2) 
och därutöver har KlaraBo tillgängliga kreditfaciliteter om 300 mkr. Av totala räntebärande skulder är 
61,1 mkr (16,7) hänförligt till finansiering av ej färdigställda nyproduktionsprojekt och exkluderas i tabell 
nedan över kredit- och räntebindning. Skulden avseende IFRS16 bokningar för en tomträtt och två 
kontorslokaler bidrar till en total IFRS16 skuld om 11,4 mkr, också denna exkluderad i tabellen över 
kredit- och räntebindning. 
Den amortering som ska betalas de kommande tolv månaderna uppgår vid periodens utgång till 
47,8 mkr (46,6). Periodiserade upplåningskostnader om 1,8 mkr (3,5) har reducerat räntebärande 
skulder i balansräkningen och inkluderas inte heller i tabellen nedan. Skuldernas verkliga värde avviker 
totalt sett inte väsentligt från redovisat värde. 
Belåningsgraden för koncernen uppgick per 30 september 2023 till 52,3 procent (48,8). 
Kapital- och räntebindning 
KlaraBo ska ha en begränsad finansiell risk. Per 30 september 2023 utgörs KlaraBos finansiering av 
upplåning i fem nordiska banker. 
Koncernens låneportfölj består till övervägande del av krediter med rörlig räntebas, men består även av 
krediter med fast ränta. För att gardera sig mot fluktuationer på räntemarknaden och minska ränterisken 
nyttjas räntederivat, primärt ränteswappar, för att påverka räntebindningstiden. Totalt uppgick 
swapportföljen till 2 750 mkr (1 400) vid periodens utgång. Portföljens räntebindningstid uppgick per  
30 september 2023 till 3,9 år (2,5). Inkluderat fasträntekrediter hamnar koncernens räntesäkringsnivå, 
det vill säga andelen av de skulder som löper med fast ränta, på 79,7 (51,5) procent. Den 
genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till knappt 3,7 procent (3,0). Ökningen jämfört med 
årsskiftet förklaras av att STIBOR 3m gått upp vilket påverkar den del av låneportföljen som inte 
räntesäkrats. Ökningen har dämpats av ett ökat positivt kassaflöde på koncernens ränteswappar. 
Vidare har bolaget under perioden ingått ett swaptionsavtal om 300 mkr med en ränta om 2,5 procent 
med eventuell start 2025 som inte beaktas i räntebindningstiden.  
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,2 år (3,0), varav 366 mkr ska refinansieras under 
2024.  
Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid periodens utgång till 137,3 mkr (93,6). 
 
 
 
Swaptionen har inte påverkat den genomsnittliga räntebindningen då den löper med startdatum 2025 och exkluderas 
således i ovan tabeller över kredit- och räntebindning samt tabellen över utestående swappar. 
Förfalloår Mkr Andel, % Mkr Andel, % Mkr Ränta, %
2023 980 20
2024 366 8 500 10 500 0,09
2025 2 947 61 1 287 27 200 0,18
2026 469 10 - - - -
2027 1 035 21 - - - -
 > 5 år - - 2 050 43 2 050 2,70
Summa* 4 817 100 4 817 100 2 750 2,04
* Exklusive byggnadskreditiv, IFRS16 samt periodiserade upplåningskostnader
RänteswapparKreditbindning Räntebindning
Utestående ränteswappar 2023-09-30
Nominellt belopp (mkr) Förfallodatum Fast räntenivå
100,0 2024-07-17 0,287%
200,0 2024-08-26 0,015%
200,0 2025-05-11 0,181%
200,0 2024-08-27 0,059%
700,0 2032-05-09 2,205%
250,0 2029-11-18 2,873%
300,0 2030-11-18 2,945%
200,0 2028-11-21 2,827%
300,0 2033-02-16 3,055%
300,0 2031-02-20 3,050%
2 750,0 2,044%

===== SIDA 18 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 18 | 34 
 
Koncernens kassaflödesanalys  
i sammandrag 
 
  
Mkr
2023
3 mån 
jul-sep
2022
3 mån 
jul-sep
2023
9 mån 
jan-sep
2022
9 mån 
jan-sep
2022
12 mån 
jan-dec
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 84,6 67,0 220,6 169,1 232,4
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0,6 0,8 2,1 1,5 2,2
Erhållen ränta 3,3 - 4,8 - 1,4
Betald ränta -33,9 -32,4 -117,4 -67,7 -105,4
Betald skatt -8,7 -6,4 -39,1 -26,4 -25,3
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av 
rörelsekapital 46,0 29,0 70,9 76,5 105,4
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar/-skulder 6,3 -1,0 -0,4 -54,1 -8,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten 52,2 28,0 70,5 22,4 96,5
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter - -160,4 - -248,4 -252,4
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -31,1 -31,5 -116,3 -116,2 -197,1
Nyproduktionsinvesteringar -31,7 -22,7 -76,1 -85,4 -117,4
Erhållet investeringsstöd - 20,2 - 20,2 20,2
Investeringar i immateriella anläggningstillgångar - - - 0,0 0,0
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -0,2 -0,3 -0,3 -1,1 -1,3
Försäljning av materiella anläggningstillgångar - - - - 0,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten -63,0 -194,6 -192,7 -430,9 -547,8
Finansieringsverksamheten
Nyupptagna finansiella skulder 3,7 23,8 24,8 489,1 557,8
Låneupptagnings- och låneuppläggningskostnader - - - -10,8 -14,6
Amortering av finansiella skulder -10,3 -175,3 -34,0 -318,0 -358,4
Återköp av egna aktier - -2,8 -2,1 -5,0 -11,7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -6,6 -154,4 -11,2 155,2 173,1
Periodens kassaflöde -17,3 -321,0 -133,4 -253,3 -278,2
Likvida medel vid årets början 222,3 684,2 338,3 616,5 616,5
Likvida medel vid periodens slut 204,9 363,2 204,9 363,2 338,3

===== SIDA 19 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 19 | 34 
 
Moderbolagets resultat- och 
balansräkning i sammandrag 
Moderbolagets resultaträkning 
 
 
Moderbolagets balansräkning 
 
 
Moderbolagets resultat- och balansräkning har under kvartalet belastats med 71,1 mkr i nedskrivning av dotterbolagsaktier. 
 
  
Mkr
2023
3 mån 
jul-sep
2022
3 mån 
jul-sep
2023
9 mån 
jan-sep
2022
9 mån 
jan-sep
2022
12 mån 
jan-dec
Nettoomsättning 4,3 2,9 20,3 9,1 13,5
Personalkostnader -4,5 -3,7 -13,9 -12,3 -15,6
Övriga externa kostnader -8,7 -5,3 -19,5 -14,8 -21,4
Rörelseresultat -8,8 -6,1 -13,1 -18,0 -23,5
Finansiella intäkter/kostnader -52,5 -12,0 -30,5 23,7 -120,4
Resultat efter finansiella poster -61,3 -18,1 -43,5 5,7 -143,9
Erhållna/lämnade koncernbidrag 0,0 0,0 0,0 0,0 60,7
Resultat före skatt -61,3 -18,1 -43,5 5,7 -83,2
Skattekostnad 0,0 -8,8 0,0 -8,9 -8,9
Periodens resultat -61,3 -26,9 -43,5 -3,1 -92,1
Mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Materiella anläggningstillgångar 0,7 0,9 0,8
Andelar i koncernföretag och gemensamt styrda företag 2 291,1 2 183,3 2 362,2
Fordringar hos koncernföretag och gemensamt styrda företag 3 607,8 4 892,8 3 434,9
Uppskjutna skattefordringar 0,0 0,0 0,0
Övriga fordringar 5,1 8,4 8,1
Kassa och bank 166,5 308,8 272,5
Summa tillgångar 6 071,1 7 394,2 6 078,5
Bundet eget kapital 6,6 6,6 6,6
Fritt eget kapital 3 127,6 3 268,9 3 173,2
Skulder till koncernföretag 2 930,2 4 111,3 2 891,2
Övriga skulder 6,6 7,4 7,5
Summa eget kapital och skulder 6 071,1 7 394,2 6 078,5

===== SIDA 20 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 20 | 34 
 
Segmentsrapportering 
Koncernledningen identifierar för närvarande följande två affärsområden som sina rörelsesegment: 
fastighetsförvaltning samt projektutveckling. Därutöver redovisas koncerngemensamma poster som 
övrigt. Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som 
lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den 
funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. 
I KlaraBo har denna funktion identifierats som koncernens verkställande direktör.  
 
 
 
 
 
 
Nyproducerade fastigheter ingår i segmentet projektutveckling till och med det kvartal som de färdig-
ställs. Därmed ingår första marknadsvärderingen och tillhörande uppskjuten skatt efter färdigställande 
i detta segment. Därefter omförs de nyproducerade fastigheterna till segmentet fastighetsförvaltning. 
  
Resultaträkning, mkr 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep
Intäkter 440,3 361,3 0,0 0,9 0,0 0,0 440,3 362,2
Kostnader -180,0 -158,5 0,0 -0,2 0,1 0,0 -180,0 -158,7
Driftnetto 260,3 202,9 0,0 0,7 0,1 0,0 260,4 203,5
Centrala administrationskostnader -8,5 -7,1 0,0 0,0 -31,3 -27,3 -39,8 -34,4
Rörelseresultat 251,8 195,8 0,0 0,7 -31,2 -27,3 220,6 169,1
Finansiella intäkter /kostnader -145,0 -70,8 3,6 -2,3 21,1 -8,1 -120,3 -81,2
Förvaltningsresultat 106,8 125,0 3,6 -1,7 -10,1 -35,4 100,3 87,9
Värdeförändringar fastigheter -415,1 118,6 -4,6 3,4 -2,1 0,0 -421,8 122,0
Värdeförändringar derivat 0,0 27,8 0,0 0,0 34,3 58,6 34,3 86,4
Resultat före skatt -308,3 271,4 -1,0 1,7 22,0 23,3 -287,3 296,4
Skattekostnad 48,7 -45,9 0,0 -0,6 -7,1 -28,7 41,6 -75,1
Periodens resultat -259,6 225,5 -1,0 1,2 14,9 -5,4 -245,7 221,3
Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen
Balansräkning, mkr 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30
Förvaltningsfastigheter 8 817,2 9 088,2 143,2 143,8 - - 8 960,5 9 232,1
Långfristiga räntebärande skulder 4 408,1 4 807,2 - - - - 4 408,1 4 807,2
Kortfristiga räntebärande skulder 411,8 48,0 61,1 16,7 - - 472,9 64,6
Uppskjuten skatteskuld hänförlig 
till omvärdering av fastigheter 215,0 313,2 0,0 1,9 - - 215,0 315,0
Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen

===== SIDA 21 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 21 | 34 
 
Hållbarhet 
KlaraBos hållbarhetsarbete tar avstamp i FN:s globala mål för hållbar utveckling inom de tre 
dimensionerna för ESG (miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning).  
Med utgångspunkt i en intressentdialog och väsentlighetsanalys har vi identifierat fem viktiga 
hållbarhetsfrågor där vi kan göra skillnad och bidra till en hållbar samhällsutveckling. Inom respektive 
område har mål formulerats, nedan presenteras ett urval av dessa.

===== SIDA 22 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 22 | 34 
 
Hållbarhetsrelaterade aktiviteter under perioden 
• Förvaltande funktioner hos KlaraBo har utbildats i klimatrisker. En klimatriskinventering av 
KlaraBos samtliga fastigheter har påbörjats och beräknas vara genomförd innan årets slut. Att 
arbeta med klimatrisker är ett prioriterat område för KlaraBo då den globala uppvärmningen 
förväntas medföra väderomställningar under det kommande decenniet och 
fastighetsbranschen är en av de sektorer som kan drabbas.  
 
• En färdplan för att nå KlaraBos mål om klimatneutralitet till år 2045, samt delmålet att senast 
år 2030 endast använda förnybar energi för el, värme och bilar i KlaraBos verksamhet, har 
tagits fram. Planen, som utgår från GHG-protokollets kategorier för utsläpp av växthusgaser, 
beskriver översiktligt vilka aktiviteter som krävs för att nå målen inom respektive område. 
 
• En medarbetarundersökning har genomförts, med syfte att kartlägga medarbetarnas 
engagemang och trivsel.  
 
• Som ett led i att främja trygga och trivsamma bostadskvarter så har ett stödmaterial till 
förvaltningen tagits fram. Trygghetsronder har påbörjats och kommer genomföras i alla 
KlaraBos större bostadskvarter under hösten. På ronderna deltar KlaraBos personal samt 
boenderepresentanter och i den mån det är möjligt även representanter från 
samhällsfunktioner.   
 
• Alla anställda har erbjudits en utbildning i KlaraBos hållbarhetsarbete och uppförandekod. 
Syftet med utbildningen var att skapa medvetenhet i hållbarhetsfrågan i stort och på KlaraBo 
specifikt samt att förankra KlaraBos uppförandekod. De anställda som inte kunde närvara vid 
tillfället har tagit del av utbildningen digitalt i efterhand. 
• En metodik för klimatriskinventering av KlaraBos fastigheter har arbetats fram och en pilot av 
denna har genomförts på KlaraBos fastigheter i Visby. Inventering av hela beståndet är 
planerat till hösten 2023. 
• KlaraBo-dagen har genomförts på flera orter, bland annat i Bollnäs, Trelleborg och Ronneby. 
Under dessa dagar har det erbjudits flertalet aktiviteter för att vi och hyresgästerna ska lära 
känna varandra. I Trelleborg har dessutom än programmet ”Aktiv Gemenskap” dragit igång, 
det pågår under perioden maj till september och är ett samarbete med KlaraBo och sju 
idrottsföreningar. Ungdomarna i området erbjuds prova-på-aktiviteter i olika idrotter. 
• Avtal har tecknats med Prodikt, en plattform för att kunna beräkna och bedöma 
klimatpåverkan från byggmaterial i samband med både nyproduktion och ROT-projekt. 
Statistiken här ifrån kommer används som en del i Scope 3 rapporteringen i KlaraBos 
hållbarhetsrapport för 2023.  
 
På klarabo.se/hallbarhet finns utförligare beskrivningar av respektive område inklusive de mål som 
KlaraBo arbetar efter.

===== SIDA 23 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 23 | 34 
 
Aktuell intjäningsförmåga 
I tabellen nedan presenteras intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 30 september, för KlaraBos 
förvaltningsverksamhet. Det är viktigt att notera att intjäningsförmågan inte är en prognos, utan endast 
är att beakta som en teoretisk ögonblicksbild, som presenteras enbart för illustrationsändamål. Den 
aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter 
eller andra faktorer. 
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets-
kostnader under ett normalår baserade på historiskt utfall, samt kostnader för fastighetsadministration 
och central administration bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning av administration. Data för 
fastigheter som förvärvats under perioden har justerats till helår. Kostnader för de räntebärande 
skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och koncernens genomsnittliga räntenivå 
inklusive effekt av derivatinstrument. Intjäningsförmågan speglar samtliga kostnader för förvaltnings- 
och projektverksamheten. 
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader 
 
 
Hyresintäkterna har under kvartalet ökat med 3,3 mkr i huvudsak hänförligt till en uthyrd fastighet i 
Malmö om 1,9 mkr samt att cirka 1,1 mkr är ett resultat av de 45 ROT-renoveringar som genomförts 
under kvartalet. Andra förklaringsposter består av förändrad vakans, standardförbättringar, avtal med 
externa parkeringsbolag samt nya lokalavtal.  
Sedan årsskiftet har förvaltningsresultatet i intjäningen ökat med hela 16,7 procent, vilket förklaras av 
den eftersläpning som finns på hyreshöjningarna, värdeskapande investeringar, kostnadskontroll samt 
ett stabilt finansnetto hänförligt till den höga säkringsgraden. 
På grund av den höga räntesäkringsgraden i låneportföljen påverkas endast cirka 20 procent av 
portföljen av ränteförändringar. Detta tillsammans med ett ökat positivt kassaflöde på koncernens 
ränteswappar gör att de årliga finansiella kostnaderna endast ökat med 2,1 mkr. Den genomsnittliga 
räntan, inklusive derivat, uppgick till knappt 3,7 procent per 30 september 2023. 
Räntetäckningsgraden i enlighet med intjäningsförmågan uppgick till 1,8 gånger.  
 
 
 
 
 
Mkr 2023-10-01 2023-07-01 2023-04-01 2023-01-01 2022-10-01 2022-07-01
Hyresintäkter 603,9 600,6 593,8 568,8 560,5 494,8
Fastighetskostnader -243,8 -243,4 -243,4 -242,9 -228,2 -198,3
Driftnetto 360,1 357,1 350,4 325,9 332,4 296,5
Överskottsgrad, % 59,6 59,5 59,0 57,3 59,3 59,9
Centrala administrationskostnader -40,1 -40,1 -40,0 -40,0 -40,0 -37,0
Finansiella intäkter/kostnader -173,6 -171,5 -169,9 -160,5 -142,6 -95,9
Förvaltningsresultat 146,4 145,5 140,6 125,4 149,8 163,6
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,12 1,11 1,07 0,95 1,14 1,24
Antal aktier, milj 131,1 131,1 131,1 131,2 131,8 131,8
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 2,1 2,7

===== SIDA 24 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 24 | 34 
 
Nyckeltal 
KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. KlaraBo 
anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning, 
eftersom de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. 
I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS.  
 
 
 
 
  
Fastighetsrelaterade 2023 jul-sep 2022 jul-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022 jan-dec
Hyresintäkter, mkr 147,8 123,2 440,3 362,2 501,6
Förvaltningsresultat, mkr 45,0 37,4 100,3 88,0 113,4
Periodens resultat, mkr -50,6 -5,6 -245,7 221,3 125,1
Överskottsgrad, % 65,8 63,1 59,1 56,2 55,6
Reell uthyrningsgrad, % 98,2 98,6 98,2 98,6 98,1
Förvaltningsfastigheter, mkr 8 960,5 9 232,1 8 960,5 9 232,1 9 170,7
Marknadsvärde/kvm 17 734 21 041 17 734 21 041 18 044
Total uthyrningsbar yta, tkvm 496,8 431,6 496,8 431,6 498,7
Antal lägenheter i förvaltning 6 558 6 509 6 558 6 509 6 533
Antal lägenheter i projektutveckling 1 563 1 787 1 563 1 787 1 509
Finansiella
Soliditet, % 43,6 45,0 43,6 45,0 44,6
Belåningsgrad, % 52,3 48,8 52,3 48,8 49,7
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,1 1,8 2,1 2,0
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 179,2 4 663,4 4 179,2 4 663,4 4 525,6
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,34 0,28 0,76 0,67 0,86
Eget kapital per aktie, kr 31,1 33,6 31,1 33,6 32,9
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,9 35,4 31,9 35,4 34,5
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 21,4 -13,4 13,4 -11,4 -7,3
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % -10,0 14,3 -10,0 14,3 1,7
Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,1 131,6 131,1 131,6 131,2
Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 131,1 131,7 131,1 131,8 131,7

===== SIDA 25 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 25 | 34 
 
Definitioner av nyckeltal 
 
Nyckeltal Definition Syfte
Marknadsvärde/kvm Förvaltningsfastigheter exklusive nyproduktion 
dividerat med fastighetsportföljens totala 
uthyrningsbara yta.
Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens 
förvaltningsfastigheter i förhållande till yta över tid.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Nyckeltalet används för att visa hur stor andel av intäkterna 
som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett  
effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag 
och även över tid. 
Reell uthyrningsgrad, % Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter 
ställda för renovering samt lägenheter med 
tecknat hyreskontrakt dividerat med totalt antal 
lägenheter.
Nyckeltalet används för att belysa den verkliga 
uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i 
form av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans.
Soliditet, % Totalt eget kapital i förhållande till 
balansomslutningen vid periodens slut.
Nyckeltalet används för att belysa koncernens 
räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Belåningsgrad, % Totala räntebärande skulder minus likvida medel 
vid periodens utgång i förhållande till 
förvaltningsfastigheter.
Nyckeltalet visar den finansiella risken och hur stor del av 
verksamheten som är belånad med räntebärande skulder 
efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger 
jämförbarhet mellan fastighetsbolag.
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % Räntebärande skulder relaterade till 
förvaltningsfastigheter i förhållande till 
förvaltningsfastigheter exkl. pågående 
nyproduktion.
Nyckletalet visar den finansiella risken och hur stor del av 
förvaltningsverksamheten som är belånad med 
räntebärande skulder. 
Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat 
med räntenettot. 
Nyckeltalet visar hur många gånger koncernen klarar av att 
betala sina räntor med resultatet från den operativa 
verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för 
ränteförändringar. 
Långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt 
och derivat hänförligt till helägd andel.
Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga 
substansvärde och möjliggör analys och jämförelse mellan 
fastighetsbolag.
Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets 
aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt 
antal aktier under perioden före utspädning.
Nyckeltalet visar förvaltningsresultat per aktie på ett för 
börsbolagen enhetligt sätt.
Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare i förhållande till antalet utestående 
aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade 
eget kapital varje aktie representerar.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet 
utestående aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar koncernens långsiktiga substansvärde per 
aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per 
aktie, %
Procentuell förändring av förvaltningsresultat per 
aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av 
förvaltningsresultatet över tid.
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde 
per aktie, %
Procentuell förändring av långsiktigt 
substansvärde per aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av det 
långsiktiga substansvärdet över tid.
Driftnetto Nettoomsättning fastighetsförvaltning före 
eliminering av koncerninterna hyror minus 
fastighetsförvaltningens kostnader.
Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från 
verksamheten och visar bolagets förmåga att finansiera 
verksamheten med egna medel.

===== SIDA 26 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 26 | 34 
 
Avstämningstabell nyckeltal 
 
2023 jul-sep 2022 jul-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022 jan-dec
Marknadsvärde/kvm
A Förvaltningsfastigheter, mkr 8 960,5 9 232,1 8 960,5 9 232,1 9 170,7
B Pågående nyproduktioner, mkr 143,2 143,8 143,2 143,8 164,7
C Tomträtt 7,3 7,3 7,3 7,3 7,3
D Total uthyrningsbar yta, tkvm 496,8 431,6 496,8 431,6 498,7
(A-B-C)/D Marknadsvärde/kvm 17 734 21 041 17 734 21 041 18 044
Överskottsgrad, %
A Driftnetto, mkr 97,3 77,7 260,4 203,5 278,9
B Intäkter, mkr 147,8 123,2 440,3 362,2 501,6
A/B Överskottsgrad, % 65,8 63,1 59,1 56,2 55,6
Reell utyrningsgrad, %
A Antal lägenheter 6 558 6 509 6 558 6 509 6 533
B Antal outhyrda lägenheter 223 198 223 198 222
C Lgh ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 107 109 107 109 99
1-(B-C)/A Reell uthyrningsgrad, % 98,2 98,6 98,2 98,6 98,1
Soliditet, %
A Eget kapital vid periodens slut, mkr 4 072,2 4 422,9 4 072,2 4 422,9 4 320,0
B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 9 348,5 9 837,9 9 348,5 9 837,9 9 692,0
(A+B)/C Soliditet, % 43,6 45,0 43,6 45,0 44,6
Belåningsgrad, %
A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 4 416,3 4 807,2 4 416,3 4 807,2 4 800,6
B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 472,9 64,6 472,9 64,6 97,5
C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 204,9 363,2 204,9 363,2 338,3
D Förvaltningsfastigheter, mkr 8 960,5 9 232,1 8 960,5 9 232,1 9 170,7
(A+B-C)/D Belåningsgrad, % 52,3 48,8 52,3 48,8 49,7
E Byggnadskreditiv hänförligt påg. nyproduktioner, mkr 61,1 16,7 61,1 16,7 54,5
F Säljarrevers, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
G Pågående nyproduktioner, mkr 143,2 143,8 143,2 143,8 164,7
(A+B-E-F)/(D-G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 54,8 53,4 54,8 53,4 53,8
Räntetäckningsgrad, ggr
A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 283,9 212,5 283,9 212,5 232,4
B Räntenetto rullande 12 mån, mkr -158,2 -101,9 -158,2 -101,9 -119,0
A/-B Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,1 1,8 2,1 2,0
Långsiktigt substansvärde, mkr
A Eget kapital, mkr 4 072,2 4 422,9 4 072,2 4 422,9 4 320,0
B Återläggning derivat, mkr -137,3 -93,6 -137,3 -93,6 -103,1
C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 244,7 334,6 244,7 334,6 309,2
E Justering uppskj. skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4
G Justering uppskj. skattefordran hänf. minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
A+B+C+D+E+F+G Långsiktigt substansvärde, mkr 4 179,2 4 663,4 4 179,2 4 663,4 4 525,6

===== SIDA 27 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 27 | 34 
 
 
 
 
* Antal aktier efter återköp  
 
 
 
  
2023 jul-sep 2022 jul-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022 jan-dec
Förvaltningsresultat per aktie, kr
A Förvaltningsresultat, mkr 45,0 37,4 100,3 88,0 113,4
B Justering förvaltningsresultat hänf. minoritetsandelen, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
C Vägt gnmsn antal aktier under perioden före utspädning, miljontal * 131,1 131,7 131,1 131,8 131,7
(A-B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,34 0,28 0,76 0,67 0,86
Eget kapital per aktie, kr
A Eget kapital, mkr 4 072,2 4 422,9 4 072,2 4 422,9 4 320,0
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,1 131,6 131,1 131,6 131,2
A/B Eget kapital per aktie, kr 31,06 33,61 31,06 33,61 32,92
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 179,2 4 663,4 4 179,2 4 663,4 4 525,6
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal * 131,1 131,6 131,1 131,6 131,2
A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,88 35,44 31,88 35,44 34,48
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %
A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr * 0,34 0,28 0,76 0,67 0,86
B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr * 0,28 0,33 0,67 0,75 0,93
A/B-1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 21,4% -13,4% 13,4% -11,4% -7,3%
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, %
A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr * 31,9 35,4 31,9 35,4 34,5
B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr * 35,4 31,0 35,4 31,0 33,9
A/B-1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % -10,0% 14,3% -10,0% 14,3% 1,7%

===== SIDA 28 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 28 | 34 
 
Möjligheter och risker för  
koncernen och moderbolaget 
För att kunna upprätta redovisning enligt god redovisningssed och i enlighet med IFRS måste företags-
ledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar och skulder 
respektive intäkter och kostnader i bokslutet, samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja 
sig från dessa bedömningar. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter 
och andra faktorer, som under rådande förhållanden förefaller rimliga. Koncernens verksamhet samt 
finansiella ställning och resultat kan påverkas, både direkt och indirekt, av ett antal risker, osäkerhets- 
och omvärldsfaktorer. 
Koncernens verksamhet är beroende av den allmänna ekonomiska och politiska utvecklingen i framför-
allt Sverige, vilka kan påverka efterfrågan på boende och lokaler. Samtliga identifierade risker följs upp 
kontinuerligt och vid behov vidtas riskreducerande åtgärder för att begränsa effekterna. 
Nedan följer en sammanfattning av de mest väsentliga riskerna och möjligheterna för koncernen. 
I övrigt hänvisas till årsredovisningen. 
Finansiell risk 
KlaraBos mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk. 
Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnads-
förändringen för de räntebärande skulderna om räntan förändras med en procentenhet. Med 
finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir 
högre och/eller att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor. 
Likviditetsrisk avser risken att inte kunna uppfylla betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig 
likviditet eller svårigheter att erhålla finansiering. KlaraBo behöver tillgång till likviditet för att finansiera 
pågående projekt, drift av verksamheten samt för att betala räntor och amorteringar. KlaraBos 
tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt. 
Samtliga risker ovan regleras i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. KlaraBo arbetar operativt med 
dessa risker genom att till exempel ränte- och kapitalsäkra skuldportföljen, hålla en god och proaktiv 
dialog med koncernens samarbetspartners samt löpande följa koncernens likviditetssituation. KlaraBos 
arbete styrs dels av interna mål för respektive riskkategori och dels genom koncernens övergripande 
finansiella mål och riskbegränsningar, för att på så vis begränsa de finansiella riskerna och uppnå en 
långsiktigt god utveckling av finansnettot. KlaraBo är vidare ålagt, i enlighet med befintliga låneavtal, 
att på kvartalsbasis följa och redovisa ett antal finansiella nyckeltal.  
Möjligheter och risker i fastigheternas värde 
KlaraBo redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet värderas minst 
en gång per år av externa oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas 
i resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter har betydande påverkan på periodens resultat och 
bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan där 
priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftöverskott och köparens avkastningskrav. En 
ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en svagare 
efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en 
prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. Även ökade marknadsräntor 
påverkar avkastningskraven och därmed bolagets fastighetsvärden negativt, medan lägre 
marknadsräntor får motsatt effekt. I hyresbegreppet inkluderas dels den faktiska hyresnivån och dels 
vakansrisken i fastighetsbeståndet. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall 
för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. 
 
Känslighetsanalys – värdeförändringar (mkr) 
  
Förändring
Effekt på verkligt värde, 
mkr Förändring
Effekt på verkligt värde, 
mkr
Direktavkastningskrav - 0,25%-enheter 524,3 + 0,25%-enheter -466,7
Hyresvärde* - 2,50% -42,6 + 2,50% 355,5
Drift- och underhållskostnader - 2,50% 137,5 + 2,50% -137,5
Långsiktig vakansgrad - 0,25%-enheter 29,4 + 0,25%-enheter -29,5
*-2,50% avseer enbart lokaler medan +2,50% avser både lokaler och bostäder

===== SIDA 29 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 29 | 34 
 
Pågående projekt 
Information om pågående projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning 
och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare 
baseras information på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och 
antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer 
både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner samt projektkostnader 
och framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt i delårsrapporten omprövas regelbundet, 
och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer 
samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, 
vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor. 
Finansiering 
Vi har under senaste året observerat en större osäkerhet på de finansiella marknaderna där bankernas 
finansieringskostnad gått upp med högre marginaler som följd. Detta har dock inte haft någon direkt 
påverkan på KlaraBo och under perioden förlängdes befintliga banklån med ursprungliga förfall i 
september på 534 mkr till nivåer som understiger KlaraBos genomsnittliga kreditmarginal. Efter 
förlängningen löper lånen på 4 år och minskar bolagets finansieringsbehov på kort sikt.   
Bankfinansiering är KlaraBos primära finansieringskälla och obligationslån förekommer inte. 
Avsaknaden av obligationsfinansiering är en styrka då denna typ av finansiering i högre grad påverkas 
vid stigande marknadsräntor, generellt sett är dyrare i perioder av marknadsturbulens samt löper med 
större risk vid refinansiering. 
Kraftigt stigande rörliga räntor påverkar den del av låneportföljen som löper med rörlig ränta och som 
inte gjorts om till fast ränta med hjälp av räntederivat. Detta påverkar i sin tur räntetäckningsgraden som 
belyser känsligheten för ränteförändringar och visar hur många gånger koncernen klarar av att betala 
sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. KlaraBo följer noga utvecklingen och 
simulerar känsligheten för att på så vis kunna agera vid behov.  
Per 30 september 2023 har bolaget en stabil finansiell ställning där likvida medel uppgick till 204,9 mkr. 
Operationell risk 
KlaraBo befinner sig i en expansionsfas och har identifierat ett antal tillväxtorienterade mål. Risker och 
möjligheter kopplade till att nå tillväxtmålen utgörs av bland annat fortsatt tillgång till nya projekt, nyckel-
personer och riskhantering i projekt (avseende tid, kostnad och kvalitet). Stigande avkastningskrav, 
finansierings- och energikostnader skapar osäkerhet kring framtida värderingar vilket just nu präglar 
marknaden. 
Förutsättningarna för nyproduktion av bostäder har försämrats snabbt sedan början av 2022. Kraftigt 
höjda finansieringskostnader i kombination med höjda avkastningskrav och höga byggkostnader har 
generellt sett resulterat i en snabb och mycket markant inbromsning av bostadsbyggandet. Påverkan på 
KlaraBos pågående projekt är begränsad i omfattning men för framtida projekt finns risk för negativ 
påverkan, både på kort och lång sikt.

===== SIDA 30 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 30 | 34 
 
Övriga upplysningar 
Marknadsutsikter 
KlaraBos erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernens egna 
koncept KlaraBo-hus skapar förutsättningar för kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela 
kedjan, från byggrätt till förvaltning, under fastighetens livstid. 
Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt god i de områden där KlaraBo befinner sig, och att det 
fortsatt finns en strukturell bostadsbrist på många orter i Sverige. 
Organisation och medarbetare 
Moderbolag i koncernen är KlaraBo Sverige AB. Koncernen består av helägda dotterbolag samt av 
gemensamt styrda bolag. Antalet medarbetare uppgick till 71 (65), varav 22 kvinnor (19) respektive 49 
män (46). 
Redovisningsprinciper 
KlaraBo följer i sin koncernredovisning den av EU antagna IFRS (International Financial Reporting 
Standards) och tolkningarna av dessa (IFRS IC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 
Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Tillämpade 
redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. Moder-
bolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 
Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver att moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen, det vill säga IFRS i den omfattning som RFR 2 tillåter. 
För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till KlaraBo årsredovisning för 2022. Redovisnings-
principerna är oförändrade jämfört med årsredovisningen 2022. 
Transaktioner med närstående       
Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter, verkställande direktören och med-
lemmar i företagsledningen samt till dessa närstående personer och bolag. 
Inga transaktioner med närstående har skett på andra än marknadsmässiga villkor. Utöver ersättningar 
till ledande befattningshavare finns inga transaktioner med närstående under perioden.

===== SIDA 31 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 31 | 34 
 
Aktien och aktieägare 
Koncernens moderbolag KlaraBo Sverige AB, org.nr. 559029–2727, har två aktieslag, stamaktier av 
serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie berättigar till en röst. Antalet 
aktier uppgick till 131 827 883 stycken, varav 16 300 000 stycken av serie A och 115 527 883 stycken 
av serie B. Kvotvärdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kronor per aktie. Bolaget har per 
bokslutsdatum totalt återköpt 721 497 aktier. 
Största aktieägare per 30 september 2023 
 
 
Teckningsoptioner 
KlaraBo har tre pågående optionsprogram utställda till bolagets anställda. Det första programmet 
omfattas av totalt 1 666 335 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. 
Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 mars – 31 mars 2024, till en teckningskurs om 30 kronor 
per aktie. Vid periodens utgång har 1 367 585 optioner tecknats och resterande har löpt ut och kan 
inte längre tecknas. Det andra programmet omfattas av totalt 500 000 optioner, som vardera berättigar 
till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 juni – 31 augusti 2024, 
till en teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens utgång har 500 000 optioner tecknats. 
Det tredje programmet omfattas av totalt 1 429 440 optioner, som vardera berättigar till teckning av 
en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 augusti – 31 oktober 2024, till en 
teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens utgång har 1 429 440 optioner tecknats. 
Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 30 september högst 3 297 025 teckningsoptioner som kan 
utnyttjas för teckning av högst 3 297 025 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspädningseffekt om 
högst cirka 2,44 procent baserat på antal aktier i bolaget. 
  
A-aktier B-aktier Totalt Kapital Röster
Investment AB Spiltan 1 934 484 13 519 220 15 453 704 11,7% 11,8%
Rutger Arnhult 0 10 073 570 10 073 570 7,6% 3,6%
Wealins S.A. 0 9 638 901 9 638 901 7,3% 3,5%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 0 9 360 610 9 360 610 7,1% 3,4%
Ralph Mühlrad 1 285 000 7 123 728 8 408 728 6,4% 7,2%
Anders Pettersson med familj 3 966 316 3 827 793 7 794 109 5,9% 15,6%
Länsförsäkringar Fonder 0 6 432 755 6 432 755 4,9% 2,3%
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 0 5 646 065 5 646 065 4,3% 2,0%
ODIN Fonder 0 5 305 834 5 305 834 4,0% 1,9%
Lennart Sten 1 995 000 3 132 335 5 127 335 3,9% 8,3%
Mats Johansson 2 699 400 0 2 699 400 2,0% 9,7%
Andreas Morfiadakis 2 361 287 94 900 2 456 187 1,9% 8,5%
Richard Mühlrad 785 000 1 044 832 1 829 832 1,4% 3,2%
Carnegie Fonder 0 1 597 709 1 597 709 1,2% 0,6%
Nordea Liv & Pension 0 1 456 356 1 456 356 1,1% 0,5%
Övriga 1 273 513 37 273 275 38 546 788 29% 18%
16 300 000 115 527 883 131 827 883 100% 100%

===== SIDA 32 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 32 | 34 
 
Rapportens undertecknande 
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av 
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste 
risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. 
Malmö, 26 oktober 2023 
Lennart Sten, 
styrelseordförande 
Per Håkan Börjesson, 
styrelseledamot 
Lulu Gylleneiden, 
styrelseledamot 
Mats Johansson, 
styrelseledamot 
Sophia Mattsson Linnala, 
styrelseledamot 
Anders Pettersson, 
styrelseledamot 
Håkan Sandberg, 
styrelseledamot 
Joacim Sjöberg, 
styrelseledamot 
Andreas Morfiadakis, 
verkställande direktör 
 
 
Denna delårsrapport har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer.

===== SIDA 33 =====

KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 33 | 34 
 
 
 
 
 
 
 
Revisorns granskningsrapport 
KlaraBo Sverige AB (publ) org nr 559029-2727 
Inledning 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag 
(delårsrapport) för KlaraBo Sverige AB (publ) per 30 september 2023 och den 
niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande 
direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella 
delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en 
slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. 
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review 
Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av 
företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första 
hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra 
analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig 
granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den 
inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De 
granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att 
skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle 
kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en 
översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en 
revision har. 
Slutsats 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som 
ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för 
koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i 
enlighet med årsredovisningslagen. 
 
Malmö den 26 oktober 2023 
 
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 
 
Mats Åkerlund 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 34 =====

Kalendarium 
Bokslutskommuniké 2023 
Delårsrapport Q1 januari-mars 2024 
Årsstämma 2023 
Delårsrapport Q2 januari-juni 2024 
Delårsrapport Q3 januari-september 2024 
Bokslutskommuniké 2024 
 
  15 februari 2024 
  3 maj 2024 
  3 maj 2024 
  16 juli 2024 
  6 november 2024 
  18 februari 2025 
 
 
 
Kontaktinformation 
För ytterligare information vänligen kontakta 
Andreas Morfiadakis, VD 
Andreas.morfiadakis@klarabo.se 
+46 761 331 661 
 
Jonas Rosengren, CFO 
jonas.rosengren@klarabo.se 
+46 762 68 94 56