FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2024
===== SIDA 1 =====
Delårsrapport januari - september
Q3 2024
Kraftigt förbättrad balansräkning och nyckeltal
Summering perioden januari – september 2024 Summering kvartalet juli – september 2024
• Intäkterna ökade med 67 procent och uppgick till
465 mkr (278).
• Driftnettot ökade med 83 procent till 385 mkr (210).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 157 mkr (82). Förvaltnings-
resultatet exklusive transaktionskostnader relaterade till
rörelseförvärvet av KMC Holdco AS, ökade med 106 procent
till 169 mkr (82).
• Resultatet före skatt uppgick till 209 mkr (114), där
värdeförändring av fastigheter påverkade resultatet med
144 mkr (20).
• Resultat per aktie uppgick till 0,6 kr (0,6).
• Substansvärde per aktie ökade till 15,0 kr (13,2).
• Den 11 juli tillträdde Logistea aktierna i KMC HoldCo AS och
utökade sitt fastighetsbestånd med 72 fastigheter belägna i
åtta länder. Transaktionen innebär att Logisteas hyresvärde
ökat med ca 513 mkr och fastighetsvärdet ökad med ca. 6,9
mdkr. I samband med förvärvet emitterades totalt
230 815 283 stamaktier i Logistea som vederlag, vilket
motsvarar en köpeskilling om 3 449 mkr.
• Under perioden har, utöver KMCs fastighetsbestånd, totalt
fyra fastigheter tillträtts till ett samlat fastighetsvärde om 649
mkr.
• Intäkterna ökade med 174 procent och uppgick till
244 mkr (89).
• Driftnettot ökade med 204 procent till 219 mkr (72).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 90 mkr (30). Förvaltnings-
resultatet exklusive transaktionskostnader relaterade till
rörelseförvärvet av KMC Holdco AS, ökade med 206 procent till
92 mkr (30).
• Resultatet före skatt uppgick till 7 mkr (94), där värdeförändring
av fastigheter påverkade resultatet med 23 mkr (64).
• Resultat per aktie uppgick till 0,0 kr (0,4).
• Under kvartalet inkluderades Logisteas B-aktie i EPRAs
(European Real Estate Association) aktieindex, ett ledande
aktieindex för noterade fastighetsbolag.
• Efter samgåendet med KMC uppdaterade Logistea i september
sina finansiella mål och riskbegränsningar.
Okt-sep Jan-dec
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023
Intäkter 465 278 244 89 558 371
Driftnetto 385 210 219 72 451 276
Förvaltningsresultat* 157 82 90 30 182 107
Periodens resultat för kvarvarande verksamhet 178 87 17 72 84 -8
Fastighetsvärde 13 101 4 996 13 101 4 996 13 101 5 386
Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år 9,7 7,8 9,7 7,8 9,7 7,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,4 96,3 97,4 96,3 97,4 95,7
Direktavkastning, % 6,9 6,0 6,9 6,0 6,9 6,3
Soliditet, % 45,3 46,7 45,3 46,7 45,3 48,6
Belåningsgrad, % 48,5 42,7 48,5 42,7 48,5 45,5
Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,0 1,9 2,0 1,9 2,0 1,9
Substansvärde (NRV) per stamaktie A och B, kr 15,0 16,3 15,0 16,3 15,0 13,2
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,5 0,5 0,2 0,2 0,7 0,6
Resultat per stamaktie A och B, kr 0,6 0,6 0,0 0,4 0,3 0,0
Jan-sep Jul-sep
*Förvaltningsresultat inklusive transaktionskostnader om 12 miljoner kronor uppkomna i Q2-Q3 2024, hänförliga till rörelseförvärvet av KMC Holdco AS.
===== SIDA 2 =====
2 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Det känns glädjande att få presentera en delårsrapport för
Logistea efter sammanslagningen med KMC Properties. Bolaget
har en stabil finansiell ställning med långa hyresavtal och
sjunkande finansieringskostnader. Logistea är väl rustat för
fortsatt tillväxt. Intäkterna för perioden uppgår till 465 miljoner
kronor (278), driftnettot till 385 miljoner kronor (210) och
förvaltningsresultatet, justerat för transaktionskostnader från
samgåendet, har ökat med 106 procent till 169 miljoner kronor
(82). Förvaltningsresultatet per aktie uppgår till 0,5 kronor (0,5)
och substansvärdet per aktie uppgår till 15,0 kronor (13,2).
Stabil finansiell ställning möjliggör fortsatt tillväxt
Vi har efter sammanslagningen nått en kritisk massa med en
fastighetsportfölj om 13,1 miljarder kronor och en betryggande
belåningsgrad på 48,4 procent. Vi är dock inte nöjda där och
strategin är att växa vidare inom vårt segment. Fokus är som
tidigare att utveckla och förvärva fastigheter som är uthyrda till
välmående hyresgäster som vill expandera och utveckla
lokalerna tillsammans med oss som fastighetsägare.
Tillväxten ska ske på flera plan. Vi kommer fortsätta förvärva
styckefastigheter och portföljer. Vi har som målsättning att
bibehålla en hög investeringstakt i vårt befintliga bestånd, givet
att avkastningen oftast är högre jämfört med om vi köper en
befintlig fastighet. I samband med tilläggsinvesteringar kan vi
dessutom ofta förlänga hyresavtalet i förtid. Vidare så har vi som
målsättning att öka andelen nyproduktion. Vi har en relativt stor
befintlig byggrättsportfölj som vi över tid och när kalkylen är
fördelaktig vill utveckla. Slutligen fortsätter vi att utvärdera
samgåenden. Det är oftast långa processer men vi ska vara en
aktiv aktör som alltid tar vara på bra affärsmöjligheter.
Förbättrad finansieringsmarknad
Vi kan konstatera att inflationen sjunker i snabb takt i våra
delmarknader. Det får till följd sjunkande räntor. De marknader
där vi har störst exponering är Sverige och Norge, där de korta
räntorna förväntas sjunka på både kort och lång sikt. I Sverige är
inflationstakten i september nere på 1,1 procent (KPIF) vilket
ökar sannolikheten för en dubbelsänkning vid Riksbankens nästa
möte i början av november. De långa räntorna fluktuerar ganska
kraftigt där exempelvis den femåriga swapräntan i Sverige i
skrivande stund är runt 2,20 procent. Som lägst efter sommaren
var den nere på under två procent. Detta skapar möjligheter att,
för den som aktivt ser över sin finansportfölj, räntesäkra till
attraktiva nivåer.
Finansieringsmarknaden är dock mycket mer än referensräntor.
Vi arbetar intensivt med att se över vår befintliga finansportfölj
för att optimera prissättningen (marginal). En del i arbetet är att
undersöka möjligheten att ersätta vår säkerställda obligation,
med en marginal på 5 procent, med mer fördelaktig finansiering.
Redan nu i tredje kvartalet har vår snittränta sjunkit till 5,6
procent, att jämföra med 5,9 procent i det andra kvartalet (för det
sammanslagna bolaget). I intjäningsförmågan innebär det en
minskning av de årliga finansiella kostnaderna om 32 miljoner
kronor.
Förnyade finansiella mål
Efter samgåendet har vi kommunicerat nya och mer ambitiösa
finansiella mål. Över en femårsperiod är målsättningen att i snitt
leverera en årlig tillväxt i substansvärde per aktie om 15 procent
och tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om 15 procent. Vi har
behållit våra tidigare finansiella begränsningar där belånings-
graden ska understiga 60 procent och räntetäckningsgraden ska
överstiga 1,8 gånger.
Vi har en lyckad affär bakom oss men vi är inte nöjda där. Som
en del i arbetet att ytterligare stärka bolaget har vi anställt Jonas
Kennerhed som ny förvaltningschef. Jonas kommer närmast
från en position som nordisk förvaltningschef på en av de
största logistikaktörerna i Norden och kommer bidra med både
kunskap inom förvaltning, uthyrning och utveckling.
Niklas Zuckerman, vd
” Vi har en lyckad affär
bakom oss men vi är inte
nöjda där.”
VD-ord
===== SIDA 3 =====
3 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Logistea i korthet
9,7år 6,9% 97,4% 48,5%
Genomsnittlig återstående Direktavkastning Uthyrningsgrad Belåningsgrad
kontraktstid
Intjäningsförmåga
* Exkluderar finansieringskostnader för kvarvarande och inte utnyttjade krediter för projektfastigheter.
Mer information om intjäningsförmågan finns i avsnittet Övrig information.
Finansiella mål
Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst
15 procent per år i snitt över en femårsperiod.
Substansvärde per stamaktie ska öka med minst
15 procent per år i snitt över en femårsperiod.
Belåningsgrad ska långsiktigt uppgå till högst 60 procent. Räntetäckningsgrad ska överstiga 1,8 ggr.
Mkr 2023-03-31 2023-06-30 2023-09-30 2023-12-31 2024-03-31 2024-06-30 2024-09-30
Förvaltningsfastigheter
Hyresvärde 330 329 327 366 404 421 934
Vakans -12 -12 -15 -16 -17 -16 -25
Driftstillägg 60 63 63 65 68 68 68
Fastighetskostnader -95 -97 -95 -99 -105 -105 -110
Projektfastigheter
Hyresvärde 4 - 16 16 17 17 17
Fastighetskostnader 0 - 0 0 0 0 -
Driftnetto 287 283 296 332 367 385 884
Central administration -39 -39 -37 -36 -38 -38 -71
Finansnetto* -134 -131 -135 -117 -148 -146 -370
Förvaltningsresultat 114 113 124 179 181 201 443
-20%
0%
20%
40%
60%
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Rullande 12 månader, kr
Årlig tillväxt, %
-30%
-10%
10%
30%
50%
70%
90%
5,0
7,0
9,0
11,0
13,0
15,0
17,0
19,0
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Substansvärde per aktie, kr
Årlig tillväxt, %
30
35
40
45
50
55
60
65
70
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Belåningsgrad, % Finansiell riskbegränsning, %
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Ränteräckningsgrad, ggr Finansiell riskbegränsning, %
===== SIDA 4 =====
4 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Koncernens resultaträkning i sammandrag
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag
Okt-sep Jan-dec
Mkr Not 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023
Hyresintäkter 459 265 239 87 551 357
Övriga intäkter 6 13 5 2 7 14
Intäkter 465 278 244 89 558 371
Fastighetskostnader -80 -68 -25 -17 -107 -95
Driftnetto 2 385 210 219 72 451 276
Central administration -56 -26 -26 -8 -66 -36
Finansnetto 3 -172 -102 -103 -34 -203 -133
Förvaltningsresultat 157 82 90 30 182 107
Värdeförändringar fastigheter 144 20 23 64 61 -63
Värdeförändringar derivat -92 12 -106 0 -140 -36
Resultat före skatt 209 114 7 94 103 8
Aktuell skatt -12 -5 -7 -2 -16 -9
Uppskjuten skatt -19 -22 17 -20 -4 -7
Periodens resultat för kvarvarande verksamhet 178 87 17 72 83 -8
Periodens resultat från utdelad verksamhet -1 -1 -1 - -1 -1
Periodens resultat 177 86 16 72 82 -9
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet 178 87 17 72 83 -8
Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet -1 -1 -1 - -1 -1
Resultat per aktie
Resultat per aktie, räknat på periodens resultat för kvarvarande
verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 0,59 0,57 0,04 0,45 0,29 -0,05
Resultat per aktie, räknat på periodens resultat hänförligt till
moderföretagets aktieägare, kr 0,59 0,57 0,04 0,45 0,29 -0,05
Resultat per aktie efter utspädning, räknat på periodens resultat
för kvarvarande verksamhet hänförligt till moderbolagets
aktieägare, kr
0,59 0,57 0,04 0,45 0,29 -0,05
Resultat per aktie efter utspädning, räknat på periodens resultat
hänförligt till moderföretagets aktieägare, kr 0,58 0,57 0,04 0,45 0,29 -0,05
Jan-sep Jul-sep
Okt-sep Jan-dec
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023
Periodens resultat 177 86 16 72 82 -9
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Omräkningsdifferenser 13 - 13 - 13 -
Totalresultat för perioden 190 86 29 72 95 -9
Totalresultat för perioden hänförligt till:
Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet 191 87 30 72 96 -8
Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet -1 -1 -1 - -1 -1
Jan-sep Jul-sep
Resultat per aktie har justerats retroaktivt med effekten av skillnaden mellan den fastställda teckningskursen i företrädesemissionen i september 2023 och
aktiekurserna per datumet innan emissionsvillkoren offentliggjordes, enligt IAS 33.
===== SIDA 5 =====
5 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Resultatanalys
Intäkter
Hyresintäkterna exklusive hyrestillägg ökade under perioden med 80,0 procent till
414 miljoner kronor (230) och de totala intäkterna uppgår till 465 miljoner kronor
(278). Intäkterna har ökat främst till följd av förvärvet av KMC.
I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna exklusive hyrestillägg med 3,4 procent
till följd av indexuppräkning med påverkan av lägre uthyrningsgrad jämfört med
motsvarande period föregående år. En specificering av intäkterna återfinns i Not 2.
Av periodens hyresintäktsökning exklusive hyrestillägg om 184 miljoner kronor är
7 miljoner kronor hänförligt till jämförbart bestånd, och 177 miljoner kronor från
tillträdda fastigheter.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -80 miljoner kronor (-68).
Kostnaderna har ökat till följd av kostnader hänförda till ökat fastighetsbestånd,
hållbarhetsarbete, underhåll av fastigheter, hyresförluster samt justerad
klassificering av förvaltningsarvoden om 1,2 miljoner kronor mellan
fastighetskostnader och central administration.
I jämförbart bestånd har kostnaderna ökat med 10,2 procent, där större delen av
ökningen är hänförlig till hyresförluster. Kostnadsökningen exklusive hyresförluster
uppgår till 5,2 procent. Merparten av driftskostnaderna för perioden har debiterats
vidare på hyresgästerna i enlighet med hyresavtalen. Mer information om hur
mycket kostnader som har blivit vidarefakturerat till hyresgäster finns i not 2.
Driftnetto
Det genomförda förvärvet av KMC är den främsta förklaringen till att driftnettot har
ökat med 83,3 procent till 385 miljoner kronor (210) för perioden. I jämförbart
bestånd har driftnettot ökat med 1,0 procent jämfört med samma period
föregående år. En specificering av driftnettot återfinns i Not 2.
För de senaste tolv månaderna uppgick överskottsgraden till 81,9 procent (78,3)
och den justerade överskottsgraden till 92,0 procent (90,6).
Central administration
Kostnader för central administration uppgick till -56 miljoner kronor (-26) för
perioden. Av dessa kostnader är -44 miljoner kronor hänförliga till
koncerngemensamma funktioner och -12 miljoner kronor är relaterade till externa
transaktionskostnader för rörelseförvärvet av KMC.
Intäkter, mkr
Jämförelse hyresintäkter exklusive
hyrestillägg, mkr
Driftnetto, mkr
0
100
200
300
400
500
600
0
50
100
150
200
250
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Hyresintäkter Hyrestillägg
Övriga intäkter Rullande 12 mån
0
100
200
300
400
500
0
30
60
90
120
150
180
210
240
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Kvartal Rullande 12 mån
===== SIDA 6 =====
6 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Finansnetto
Logistea ha under kvartalet sänkt sin genomsnittliga upplåningsränta från 5,9
procent till 5,6 procent genom amortering av dyrare krediter, omförhandlingar av
befintliga banklån samt nytecknande av räntederivat. Full effekt från dessa
åtgärder kommer först under under kommande kvartal.
Finansnettot har ökat till -172 miljoner kronor (-102) för perioden samt till -103
miljoner kronor (-34) för kvartalet till följd av en större låneportfölj efter förvärvet
av KMC. Räntebärande skuld vid periodens slut uppgick till 6 606 miljoner kronor.
Mer information om finansnettot återfinns i Not 3.
Förvaltningsresultat
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 157 miljoner kronor (82). Ökningen är
främst hänförlig till hyresintäkter från de nyförvärvade fastigheterna.
Förvaltningsresultatet exklusive transaktionskostnader uppgick för perioden till
169 miljoner kronor.
Värdeförändringar
För perioden uppgick värdeförändringar i fastighetsbeståndet till 144 miljoner
kronor (20). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 144 miljoner kronor
(28) och den realiserade värdeförändringen till 0 miljoner kronor (8). Av den
orealiserade värdeförändringen grundar sig 122 miljoner kronor i ett stigande
driftnetto främst till följd av genomförda uthyrningar och omförhandlingar. 10
miljoner kronor beror på ändrade antaganden om direktavkastningskrav.
Avkastningskravet i snitt har justerats upp med 0,25 procentenheter under
perioden, till större del kopplat till rörelseförvärvet. Vidare grundar sig 12 miljoner
kronor av den orealiserade värdeförändringen i uppskjuten skatterabatt vid förvärv.
Mer information om värdeförändringar för fastigheter återfinns i
fastighetsavsnittet samt i Not 7.
Logisteas räntederivat marknadsvärderas vid varje kvartals utgång. För perioden
uppgick värdeförändringarna kopplade till räntederivat till -99 miljoner kronor (12).
Skatt
Periodens skattekostnad uppgick till -31 miljoner kronor (-27). Skatten utgörs av
aktuell skatt om -12 miljoner kronor (-5) på periodens resultat samt uppskjuten
skatt om -19 miljoner kronor (-22).
Periodens resultat
Resultatet för perioden uppgick till 177 miljoner kronor (86), primärt till följd av
högre orealiserade värdeförändringar av fastigheter samt ett förbättrat
förvaltningsresultat. Resultat från utdelad verksamhet uppgick till -1 miljoner
kronor (-1).
Förvaltningsresultat, mkr
Förvaltningsresultat per aktie, kr
0
50
100
150
200
250
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Transaktionskostnader
Kvartal
Rullande 12 mån
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
0,00
0,05
0,10
0,15
0,20
0,25
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Förvaltningsresultat per aktie
Tillväxt per kvartal, %
===== SIDA 7 =====
7 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag
Mkr Not 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 7 1 080 - -
Övriga immateriella tillgångar 2 1 1
Förvaltningsfastigheter 4 13 101 4 996 5 386
Nyttjanderättstillgångar 38 10 10
Övriga materiella anläggningstillgångar 9 4 4
Övriga finansiella anläggningstillgångar 4 1 1
Derivat 5 37 6
Uppskjutna skattefordringar 7 66 - 2
Summa anläggningstillgångar 14 305 5 049 5 410
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 129 73 79
Likvida medel 211 465 29
Summa omsättningstillgångar 340 538 108
SUMMA TILLGÅNGAR 14 645 5 587 5 518
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 6 636 2 608 2 684
Summa eget kapital 6 636 2 608 2 684
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 5 4 953 1 937 1 453
Leasingskulder 33 8 8
Övriga långfristiga skulder 26 - -
Derivat 61 - 18
Uppskjutna skatteskulder 7 1 020 206 194
Summa långfristiga skulder 6 093 2 151 1 673
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 5 1 617 660 1 025
Leasingskulder 5 2 2
Övriga skulder 294 166 134
Summa kortfristiga skulder 1 916 828 1 161
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 14 645 5 587 5 518
Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Eget kapital vid periodens ingång 2 684 1 864 1 864
Totalresultat för perioden 190 86 -9
Emissioner, netto efter emissionskostnader 3 757 653 824
Skatteeffekt emissionskostnader 4 3 3
Personaloptionsprogram 1 2 2
Eget kapital vid periodens utgång 6 636 2 608 2 684
===== SIDA 8 =====
8 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag
Kommentar till kassaflödesanalysen
Kassaflödesanalysen är upprättad i enlighet med IAS 7, vilket
innebär att enbart nettoköpeskillingen för andelarna i förvärvade
bolag, med avdrag för förvärvade likvida medel, redovisas under
förvärv av tillgångar via dotterbolag. Amorterade lån omfattar
koncernens amorteringar på befintlig skuld samt refinansieringar
av förvärvade skulder.
Koncernens likvida medel har under perioden ökat från 29 till 211,
till största del föranlett av den genomförda riktade emissionen som
inbringade 250 miljoner kronor före emissionskostnader i det första
kvartalet 2024.
Okt-sep Jan-dec
Mkr Not 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023
Kassaflöde från rörelsen
Driftnetto kvarvarande verksamhet 385 210 219 72 451 276
Central administration kvarvarande verksamhet -56 -26 -26 -8 -66 -36
Rörelseresultat från utdelad verksamhet -1 -1 -1 - -1 -1
Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster 1 1 - 0 1 1
Erhållen ränta 9 41 8 28 -29 3
Betald ränta -121 -113 -61 -34 -140 -132
Betalda inkomstskatter -9 -9 -3 -5 -7 -7
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av
rörelsekapitalet 208 103 136 53 209 104
Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet
Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar -18 46 3 34 -23 41
Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder -9 -12 -55 -20 -25 -28
Kassaflöde från den löpande verksamheten 181 137 84 67 161 117
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -186 -60 -73 -15 -237 -111
Förvärv av tillgångar via dotterbolag 7 -295 -89 158 - -535 -329
Förändring av övriga anläggningstillgångar 0 0 0 0 0 0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -481 -119 85 -15 -772 -410
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission, netto efter emissionskostnader 233 421 -90 422 232 420
Personaloptioner 1 2 1 0 1 2
Upptagna lån 2 124 160 90 - 2 342 378
Amortering av lån -1 874 -188 -176 -38 -2 216 -530
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 484 395 -175 384 359 270
Minskning/ökning av likvida medel
Periodens kassaflöde 184 413 -6 436 -252 -23
Likvida medel vid periodens början, netto 29 52 219 29 465 52
Kursdifferenser i likvida medel -2 - -2 - -2 -
Likvida medel vid periodens slut, netto 211 465 211 465 211 29
Jan-sep Jul-sep
===== SIDA 9 =====
9 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Fastighetsbestånd
Fastighetsbestånd per balansdag 30 september 2024
Per den 30 september 2024 ägde Logistea 145 fastigheter (69)
fördelade på 8 länder. Hyresvärdet vid periodens slut uppgick till
934 miljoner kronor (366). Total uthyrningsbar yta uppgick till 1 404
tusen kvadratmeter (564), exklusive pågående och planerade ny-
och tillbyggnationer. Det genomsnittliga kontrakterade hyresvärdet
uppgick i beståndet till 665 kronor per kvadratmeter (588). Den
ekonomiska uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheterna uppgick
vid periodens utgång till 97,4 procent (96,3).
Det årliga hyresvärdet för förvaltningsfastigheterna uppgick på
balansdagen till 910 miljoner kronor (350) att jämföras med 327
miljoner kronor vid utgången av det tredje kvartalet 2023.
Fastighetsbeståndets samlade redovisade värde uppgick på
balansdagen till 13 101 miljoner kronor (5 386). Per balansdagen
finns en pågående nybyggnation som planeras färdigställas inom
en 12-månaders period och avser en nybyggnation åt NKT HV
Cables AB på Bulten 1 i Alingsås med en investeringsvolym om
totalt 160 miljoner kronor. Projektet bedöms färdigställas under
slutet av Q4 2024.
Intäkter och driftnetto per land
Land
Fastighetsvärde,
mkr
Antal
fastigheter
Uthyrningsbar yta,
tkvm
Byggrätt BTA,
tkvm
Hyresvärde,
mkr
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Kontrakterat
hyresvärde, mkr Driftnetto*, mkr
Sverige 6 698 78 805 139 497 96,6 480 443
Norge 3 355 34 215 - 248 96,9 240 236
Danmark 1 006 12 161 - 74 100,0 74 74
Nederländerna 480 4 31 - 24 100,0 24 24
Finland 315 4 72 - 35 100,0 35 35
Tyskland 325 2 55 - 25 100,0 25 25
Belgien 282 2 42 - 18 100,0 18 18
Polen 129 3 20 - 13 100,0 13 13
Summa 12 591 139 1 401 139 934 97,4 910 868
Projektfastigheter 510 6 3 204 17 17 17
Summa 13 101 145 1 404 343 951 927 884
Okt-sep Jan-dec Okt-sep Jan-dec
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023
Sverige 355 278 134 89 448 371 276 210 109 72 342 276
Norge 62 - 62 - 62 - 61 - 61 - 61 -
Danmark 19 - 19 - 19 - 19 - 19 - 19 -
Nederländerna 9 - 9 - 9 - 9 - 9 - 9 -
Finland 6 - 6 - 6 - 6 - 6 - 6 -
Tyskland 6 - 6 - 6 - 6 - 6 - 6 -
Belgien 5 - 5 - 5 - 5 - 5 - 5 -
Polen 3 - 3 - 3 - 3 - 3 - 3 -
Totalt 466 278 245 89 559 371 385 210 219 72 451 276
Jan-sep
DriftnettoIntäkter
Jan-sep Jul-sepJul-sep
*Avser driftnetto från intjäningsförmåga
===== SIDA 10 =====
10 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Transaktioner
Under det tredje kvartalet har 72 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 715
tusen kvadratmeter tillträtts. Fastigheterna, som förvärvades av KMC Properties
ASA, hade per den 30 juni en genomsnittlig återstående kontraktslängd på 11,3 år
och ett hyresvärde på 524 miljoner kronor. Årligt driftnetto för de förvärvade
fastigheterna bedöms uppgå till 499 miljoner kronor.
Fastighetsbeståndets avkastning
Direktavkastningen för Logisteas kassaflödesgenererande fastigheter uppgick vid
periodens utgång till 6,9 procent (6,3) och den genomsnittliga värderingsyielden
uppgick till 6,9 procent (6,6).
Värdering
Per utgången av det tredje kvartalet har 54 procent av de kassaflödesgenererande
fastigheterna, motsvarande 61 procent av det samlade beståndet värdemässigt,
värderats av externa auktoriserade och oberoende värderingsinstitut. Övriga
fastigheter har värderats internt. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde
har Logistea använt sig av Newsec, Savills, Norion samt Cushman & Wakefield
som oberoende värderingsföretag.
För det tredje kvartalet uppgick den orealiserade värdeförändringen till 23 miljoner
kronor (-64). Av den orealiserade värdeförändringen grundar sig 33 miljoner kronor
i ett stigande driftnetto främst till följd av genomförda uthyrningar och
omförhandlingar. -10 miljoner kronor beror på ändrade antaganden om
direktavkastningskrav där avkastningskravet i snitt har justerats upp med 0,02
procentenheter under perioden.
Som huvudregel används kassaflödeskalkyler vid värdebedömningarna i vilka
driftnetto, investeringar och restvärdet nuvärdesberäknas. Kalkylperioden
anpassas utifrån respektive fastighets befintliga hyresavtals återstående löptid.
Värderingstekniken är oförändrat från föregående år och mer information om
värderingar återfinns i not 4 i den här rapporten samt i not 10 i Logisteas Års- och
hållbarhetsredovisning 2023.
Förvärv, investeringar och avyttringar, mkr
Förändring fastighetsvärde, mkr
Mkr 2024 2023
Fastighetsvärde 1 januari 5 386 4 623
Investeringar i bef. fastigheter 186 45
Tillgångsförvärv
639 324
Rörelseförvärv (KMC) 6 759 -
Avyttring
0 -37
Orealiserad
värdeförändring 144 937
Valutakursomräkning -13 -
Fastighetsvärde 30 sept 13 101 4 918
Uthyrningsgrad, %
-1 000
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Förvärv Investeringar Avyttringar
98,1 96,3 96,3 96,3 95,7 95,7 96,2 97,4
60
70
80
90
100
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
===== SIDA 11 =====
11 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Hyresgäster
Kunder och hyresavtal
Logisteas vision är att vara den naturliga långsiktiga partnern till företag som
efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lättindustri genom
att erbjuda hållbara och effektiva lokaler i bra verksamhetslägen anpassade till
hyresgästernas behov. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas fastigheterna
till nytta för båda parter.
Logistea tecknar främst så kallade triple net-hyresavtal med full KPI-justering där
hyresgästen utöver den kontrakterade hyran även betalar kostnaden för drift och
underhåll. Exempel på dessa kostnader är uppvärmning, el, vatten, fastighetsskatt,
fastighetsskötsel och underhåll av fastigheterna. Detta medför att Logistea har en
begränsad risk för ökningar av dessa typer av kostnader.
Logisteas förvärvsstrategi fokuserar på och prioriterar fastigheter i bra lägen med
finansiellt stabila hyresgäster och långa hyresavtal. Per den 30 september 2024
uppgick den genomsnittliga återstående kontraktslängden för Logisteas
hyresgäster till 9,7 år (7,9). Logistea prioriterar en väldiversifierad kundbas vad
gäller hyresgästernas verksamhetsområden och branscher vilket bedöms ge en
minskad risk för hyresförluster och vakanser och ett över tid stabilt kassaflöde.
Den 8 oktober ingick Logistea ett femårigt hyresavtal med Gina Tricot AB
avseende 6 300 kvadratmeter inom fastigheten Viran 8 i Borås. Efter uthyrningen
är fastigheten fullt uthyrd.
BLL, som hyr lageryta på tre fastigheter inom Logisteas bestånd med en total årlig
hyra om cirka 13,2 miljoner kronor, har efter balansdagen ansökt om konkurs.
Logistea har en tät dialog med konkursförvaltaren och det finns goda
förhoppningar om att hitta en lösning inom kort på de ytor som hyrs av BLL.
Nettouthyrning
Under perioden har nettouthyrningen varit 3 miljoner kronor (10). I det första
kvartalet 2024 uppkom en konkurs om 6 miljoner kronor där hälften av de berörda
ytorna är uthyrda till en ny hyresgäst. Under årets tredje kvartal har nya avtal
tecknats om 7 miljoner kronor och nettouthyrningen för kvartalet uppgår till 3
miljoner kronor (-15).
Okt-sep Jan-dec
Mkr 2024 2023 2023/2024 2023
Nyuthyrningar 15 20 25 30
Omförhandlingar 0 0 0 1
Uppsägningar -5 -6 -12 -13
Konkurser -6 -4 -10 -8
Nettouthyrning 4 10 3 10
Jan-sep
Genomsnittlig kontraktstid, år
Förfallostruktur kontrakterat hyresvärde, %
Nettouthyrning per kvartal, mkr
7,8 7,7 7,5 7,8 7,9 8,1 8,0
9,7
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
1 2 4 2 3
88
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
2024 2025 2026 2027 2028 2029<
-25
-15
-5
5
15
25
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Nyuthyrningar Omförhandlingar
Uppsägningar Konkurser
===== SIDA 12 =====
12 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Projekt
För att bibehålla nöjda och långsiktiga hyresgäster arbetar Logistea
kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och anpassa
sina fastigheter utifrån hyresgästens behov. Tillsammans med
hyresgästerna utvecklar Logistea nya fastigheter, moderniserar och
bygger till befintliga fastigheter samt driver vidareutveckling av den
omkringliggande miljön intill fastigheterna. Genom ett bra och nära
samarbete kan Logistea växa tillsammans med hyresgästerna.
Pågående nybyggnation
Alingsås (Bulten 1)
I augusti 2023 tecknade Logistea ett 20-årigt hyresavtal med NKT
HV Cables AB avseende uppförande av en produktions- och
testanläggning på fastigheten Bulten 1 i Alingsås. Investeringen
uppgår till maximalt 160 miljoner kronor och byggnaden beräknas
färdigställas i december 2024. Hyresavtalet är ett grönt triple-net
hyresavtal. Projektet finansieras via Sparbanken Alingsås. Logistea
har även förlängt hyresavtalet med NKT avseende cirka 10 700
kvadratmeter i den befintliga byggnaden på samma fastighet till
2045-04-30. Årshyran, exklusive tillägg, för de två hyresavtalen
uppgår sammanlagt till cirka 29,6 miljoner kronor.
Framtida projekt
Vaggeryd Logistikpark
Vaggeryd Logistikpark är ett omfattande utvecklingsområde beläget
söder om Jönköping. Utöver ett utmärkt logistikläge finns även
järnvägsanslutning på området. Logistikparken omfattar en markyta
om totalt 380 000 kvadratmeter och cirka 150 000 kvadratmeter
utvecklingsbar byggrätt, exklusive den första färdigställda
byggetappen.
I logistikparken har batterilager med en effekt om 9 MW installerats
och driftsattes i etapper under det andra och tredje kvartalet 2024.
Inga investeringar är kopplade till detta projekt.
Fåglabäck i Vaggeryd
Med närhet till Båramoterminalen, en kombiterminal sammanlänkad
med järnväg från Göteborgs hamn, är området en av de största
inlandsnoderna i järnvägsnätet. Här planerar Logistea byggnation av
moderna lager- och logistikbyggnader om cirka 55 000 - 60 000
kvadratmeter på en markyta om cirka 100 000 kvadratmeter mark.
Båramo kombiterminal ingår i den av EU inrättade europeiska
järnvägskorridoren ScandMed.
Lockryd Industripark i Svenljunga
Detaljplanen för området förväntas vinnas laga kraft under första
kvartalet 2025. Logistea har fortsatt en option på att förvärva
marken från kommunen. Logistea utvärderar vidare potentiella
etableringar inom industriparken och för dialog med intressenter.
Pågående nybyggnation
Fastighet
Uthyrningsbar
yta, kvm
Bedömt
hyresvärde, mkr
Bedömt
driftnetto, mkr
Total
investering, mkr
Återstående
investering, mkr
Beräknat
färdigställande, år
Alingsås Bulten 1 3 500 17 17 160 16 2024
Summa 3 500 17 17 160 16
Visionsbild över Vaggeryd Logistikpark Skissbild på test- och produktionshallen i Alingsås
===== SIDA 13 =====
13 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Marknad – Lager, logistik och lättindustri
Transaktionsmarknad
Transaktionsvolymerna för lager, logistik och lätt industri i Norden
föll tillbaka i det tredje kvartalet efter det säsongsstarka andra
kvartalet, men jämfört med samma period förra året var det en
ökning med nära 50%. Det ska noteras att ökningen är från
historiskt låga nivåer och dessutom driven i stort sett helt av
Catenas förvärv från DSV i Danmark på cirka 5 miljarder.
Investerarintresset för segmentet är fortsatt starkt med hög
aktivitet från både nordiska och internationella investerare, drivet av
fundamentala trender som gynnar segmentet (e-handel, onshoring
etc.). Volymerna på transaktionsmarknaden ser ut att ha bottnat ur
och vår bedömning är att den höga aktivitet vi ser i marknaden nu
snart kommer efterspeglas i högre transaktionsvolymer.
Hyresmarknad
Hyresmarknaden i samtliga Nordiska länder, och mer specifikt
huvudstäder, fortsätter att påvisa styrka. I lokala valutor är hyrorna
upp mellan 1-6% på årsbasis med Oslo i täten och Köpenhamn med
lägst tillväxttakt. Det utmanande ekonomiska läget har inte givit
utslag på hyresnivåer i Logisteas marknader och det understryker
den fundamentalt starka efterfrågan på lager och industrilokaler i
Norden.
Vakansgraderna har fortsatt att klättra under tredje kvartalet i
samtliga Nordiska huvudstäder och Stockholm påvisar den högsta
vakansen med knappt 8%. Detta är i stort ett resultat av spekulativ
nyproduktion i norra Stockholm och således ett förhållandevis lokalt
fenomen. I takt med att färdigställandet av nya lokaler minskar är
det rimligt att anta att vakansgraden kommer att falla tillbaka.
Snitthyror prime-logistik
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-22 Q1-23 Q2-23 Q3-23 Q4-23 Q1-24 Q2-24 Q3-24
Stockholm Oslo Köpenhamn Helsingfors
Logistik/industri transaktionsvolym på kvartalsbasis, Mkr
0
20
40
60
80
100
120
140
0
5
10
15
20
25
30
35
Q1-19 Q2-19 Q3-19 Q4-19 Q1-20 Q2-20 Q3-20 Q4-20 Q1-21 Q2-21 Q3-21 Q4-21 Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-22 Q1-23 Q2-23 Q3-23 Q4-23 Q1-24 Q2-24 Q3-24
Sverige Norge Danmark Finland Totalt, LTM (rhs)
Vakanser
0%
2%
4%
6%
8%
10%
Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-22 Q1-23 Q2-23 Q3-23 Q4-23 Q1-24 Q2-24 Q3-24
Stockholm Oslo Köpenhamn Helsingfors
Text och information i marknadsavsnittet är upprättad i samarbete med Newsec i oktober 2024.
===== SIDA 14 =====
14 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Hållbarhet
Nytt fastighetsbestånd med nya möjligheter
Efter samgåendet med KMC har Logistea ur ett hållbarhetsperspektiv
analyserat den nya fastighetsportföljen. Det initiala arbetet har
bestått av kartläggning, analys och jämförelser av arbetssätt,
målbilder, fastighetsdata samt risker och möjligheter.
Bolaget fortsätter sin resa mot att rapportera enligt CSRD och EU-
taxonomin. Under hösten kommer den dubbla väsentlighetsanalysen
att uppdateras och valideras med bolagets nya intressenter.
Väsentlighetsanalysen kommer belysa de hållbarhetsfrågor Logistea
ska prioritera för att minimera risker och ta vara på möjligheter, både
finansiellt och i termer av Logisteas påverkan på omvärlden. Vidare
är avsikten att under hösten anta nya mål och interna riktlinjer för
hållbarhetsarbetet utifrån hur det nya sammanslagna bolagets
förutsättningar, risker och möjligheter.
Arbetet med att samla in förbrukningsdata fortgår och har
intensifierats med det nytillkomna fastighetsbeståndet. Tidigare mål
att rapportera data under det andra halvåret 2024 har skjutits upp
med anledning av samgåendet med KMC. Målet är istället att
rapportera förbrukningssiffror för räkenskapsåret 2024.
Energideklarationer och energibesparing
Fram till bokslutsdagen har Logistea erhållit
energideklarationer för 84 procent av fastighetsbeståndet.
Av de byggnader som har fått en energideklaration tillhör cirka 50
procent av fastigheterna till klasserna A, B och C.
Med utgångspunkt i fastigheternas energideklarationer har olika
åtgärder för energieffektivisering påbörjats och genomförts under
perioden. För de fastigheter där hyresgästen ansvarar för energi- och
uppvärmningskostnaderna pågår dialog om åtgärdsplaner.
Batterier
Mål - Installerad effekt från batterilagring ska uppgå till
minst 30 MW vid slutet av år 2025.
Uppdatering – I början på april 2024 anlände och installerades de
första batterierna i Vaggeryds Logistikpark. Batterierna har en effekt
om 9 MW och driftsattes mot Svenska Kraftnät i den andra kvartalet
2024. Efter en test- och kontrollperiod om 2 till 3 månader kommer
batterierna att börja generera avkastning, vilket beräknas ske i slutet
av fjärde kvartalet. Därutöver har 1 MW installerats på Logisteas
fastighet på Klädesholmen vilken beräknas driftsättas under slutet av
fjärde kvartalet 2024.
Solcellsenergi
Mål - Årligen öka installerad effekt från solenergi med 1 MWp.
Uppdatering – Inventering av vilka fastigheter som är aktuella för
solcellsanläggningar och diskussioner med hyresgäster pågår. Vi har
dock noterat en markant minskning av intresse av solceller hos våra
hyresgäster till följd av låga energipriser vilket försvårar arbetet med
att nå målet om 1 MWp per år.
Uppförande
Mål - Samtliga Logisteas medarbetare ska utbildas i och
väsentliga leverantörer ska åta sig att följa Logisteas
uppförandekod.
Uppdatering – Logistea ska under fjärde kvartalet 2024 uppdatera
gällande uppförandekod för att anpassas till förutsättningarna efter
sammanslagningen av KMC. Därefter kommer bolaget hålla
utbildning för samtliga medarbetare i Logisteas uppförandekod.
===== SIDA 15 =====
15 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Finansiering
Räntebärande skulder
Under kvartalet har stort fokus legat på att analysera, kartlägga och lägga upp en plan över
hur skuldportföljen kan optimeras efter samgåendet med KMC. Flertalet banklån har under
kvartalet omförhandlats med goda resultat i form av lägre marginal. Derivatportföljen har
omstrukturerats då framför allt de längre räntorna har bedömts relativt attraktiva under den
senare delen av det tredje kvartalet, både i det korta och i det längre perspektivet, vilket
föranlett att såväl förlängningar som ytterligare räntesäkringar genomförts. Vidare har en
back-up facilitet om 120 miljoner norska kronor återbetalats.
Logistea nyttjar i huvudsak bankfinansiering men även kapitalmarknaden för att finansiera
investeringar såsom förvärv, nybyggnation samt förädling av det befintliga beståndet såsom
hyresgästanpassningar och energieffektiviserande åtgärder. Av den totala räntebärande
skulden utgör bankfinansiering 85 procent (96), obligationslån 14 procent (3) och reverslån
1 procent (1). Logistea har vid periodens utgång utestående obligationer, som bolaget inte
äger, motsvarande 939 miljoner kronor. Räntan på obligationslånet om 75 miljoner SEK är
rörligt och har en marginal om 5,15 procent, en löptid om 3 år och återbetalades till
obligationsinnehavarna den 7 oktober 2024. Räntan på obligationslånet om 900 miljoner
NOK, som i sin tur är swappat till Euro, har en marginal om 5,00 procent, en löptid om 1,8 år
och förfaller i juli 2026.
Logisteas räntebärande nettoskuld, räntebärande skulder med avdrag för likvida medel,
uppgick på balansdagen till 6 360 miljoner kronor (2 449), vilket motsvarar en belåningsgrad
om 48,5 procent (45,5) av fastigheternas marknadsvärde. Se not 5 för uppdelning av de
räntebärande skulderna.
Räntetäckningsgraden uppgick till 2,0 gånger (1,9). Den säkerställda belåningsgraden
uppgick vid periodens slut till 47,8 procent (42,8). Av de räntebärande skulderna är 4 953
miljoner kronor (1 453) långfristiga och 1 617 miljoner kronor (1 025) kortfristiga.
Den genomsnittliga ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,5 år (2,8) respektive 2,2 år
(1,9) vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan uppgick på balansdagen till 5,6
procent (4,7), inklusive effekten av räntederivat, vilket ska jämföras med 5,9 procent vid
ingången av kvartalet.
Nettoupplåningen under perioden uppgick till totalt 250 miljoner kronor (-28). Under
perioden har koncernen tagit upp 2 124 miljoner kronor (160) i nya lån och amorterat eller
återköpt räntebärande skuld om 1 874 miljoner kronor (188). Vid periodens utgång hade
Logistea likvida medel uppgående till 211 miljoner kronor (29).
Fördelning räntebärande skulder, %
Fördelning lång- och kortfristiga skulder, %
Belåningsgrad, %
85%
14%
1%
Banklån Obligationslån Reverslån
75%
25%
Lång Kort
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Belåningsgrad, % Mål, %
===== SIDA 16 =====
16 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Ränteriskhantering
Under kvartalet har Bolaget fortsatt arbeta aktivt med
derivatportföljen. Under perioden har befintliga derivat uppgående
till 562 miljoner kronor förlängts och nya derivat till ett värde om
894 miljoner kronor tecknats (500 miljoner kronor i derivat i SEK,
192 miljoner kronor i derivat i EUR och 202 miljoner kronor i derivat i
NOK). På balansdagen uppgick det nominella beloppet av bolagets
räntederivat till 4 402 miljoner kronor med en snittränta om 2,6
procent. 73,9 procent av Logisteas lånestock är räntesäkrad,
inkluderat fasträntelån om 483 miljoner kronor. Bolaget ägde
ränteswapar till ett nominellt belopp om 3 502 miljoner kronor med
en snittränta om 2,6 procent, performance swapar till ett nominellt
belopp om totalt 900 miljoner kronor, där barriären i performance
swapar till ett nominellt belopp om 800 miljoner kronor uppgår till
4,50 procent och ett nominellt belopp om 100 miljoner kronor har en
barriär om 4,25 procent. Snitträntan, den fasta räntan, för
performance swaparna uppgick till 2,4 procent vilken betalas så
länge den rörliga räntan (Stibor 3-månader) ligger under respektive
barriärnivå. Vidare innehade Logistea ett räntetak med ett nominellt
belopp om 20 miljoner kronor med ett räntetak om 1,5 procent.
Vid utgången av kvartalet uppgick det nominella värdet på
Logisteas räntederivatportfölj till 4 402 miljoner kronor (2 081) och
bestod av derivat med förfall under perioden 2024–2031.
Nettomarknadsvärdena av derivaten uppgick vid periodens utgång
till -58 miljoner kronor (-12). Förändringen av marknadsvärdet för
perioden uppgick till -92 miljoner kronor (12) och förklaras delvis av
sjunkande längre marknadsräntor.
Derivatinstrument
Logistea har på balansdagen derivat till ett nominellt belopp om
5 279 miljoner kronor, inkluderat valutaderivat 877 miljoner kronor.
Den genomsnittliga räntan på derivaten uppgår till 2,1 procent och
har en genomsnittlig löptid på 3,6 år.
Mer information om de olika derivaten finns under avsnittet
Definitioner.
Kapital- och räntebindning
Skuldportfölj
Bindningstid Banklån, mkr
Obligationslån,
mkr
Övriga
räntebärande
skulder, mkr
Total nominell
skuld, mkr Andel,%
Nominell
volym, mkr Andel,%
Genomsnittlig
räntebindning,
år
0-1 år 1 356 75 25 1 456 22,0 1 165 18 0,2
1-2 år 1 822 864 17 2 704 40,9 17 0 0,0
2-3 år 1 215 - - 1 215 18,4 489 7 0,2
3-4 år 612 - - 612 9,3 2 325 35 1,2
>4 år 600 - 19 620 9,4 2 625 40 1,9
Totalt 5 605 939 62 6 606 100,0 6 621 100 3,5
Räntebindning Kapitalbindning
Skuldportfölj Lånesumma, mkr
Genomsnittlig
marginal, %
Genomsnittlig
totalränta, %
Genomsnittlig årlig
amortering, %
Genomsnittlig
kapitalbindningstid, år
Banklån 5 605 2,17% 6,02% 3,3% 2,3
Obligationslån 939 5,01% 9,66% 0,0% 1,6
Övriga 62 1,73% 5,45% 0,0% 2,9
Summa 6 606 2,57% 6,53% 2,2
Derivat -0,94%
Summa inklusive derivat 5,60%
===== SIDA 17 =====
17 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Aktien
Logisteas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap och hade vid periodens
utgång drygt 12 799 aktieägare (11 692). De tio största ägarna per den 30 september
2024 framgår av tabellen nedan.
Aktieägare per 2024-09-30
Varje A-aktie motsvarar en röst och en B-aktie motsvarar en tiondels röst.
Emission under perioden
Under det första kvartalet genomförde Logistea en riktad nyemission om 250 miljoner
kronor före emissionskostnader, genom ett accelererat bookbuilding-förfarande där
18 940 000 stamaktier av serie B emitterades till en teckningskurs om 13,20 kronor
per aktie.
Den 4 juni 2024 genomförde Logistea en riktad nyemission av 5 657 666 stamaktier av
serie B till ett värde av 79 miljoner kronor. Emissionen genomfördes i ett
kvittningsförfarande som en del av köpeskillingen i tillträdet av fastigheten Åmål 6:78.
I samband med förvärvet av KMC HoldCo AS emitterades 16 263 577 aktier av stam A
och 214 551 706 aktier av stam B som vederlagsaktier vid erläggandet av
köpeskillingen till KMC Properties ASA. KMC Properties ASA kommer i två trancher att
dela ut aktierna till sina aktieägare i sakutdelningar, varav den ena genomfördes i juli
2024.
Optionsprogram
Logistea har tre aktiva optionsprogram för anställda och nyckelpersoner. Det första
optionsprogrammet omfattar 4 125 000 teckningsoptioner som ger rätt att teckna
4 695 450 B-aktier under teckningsperioden i december 2025 till en teckningskurs på
26,1 kronor. Det andra optionsprogrammet omfattar 1 640 000 teckningsoptioner som
ger rätt att teckna 1 816 306 B-aktier under teckningsperioden under juni 2026 till en
teckningskurs om 14,0 kronor. Det tredje optionsprogrammet omfattar 630 000
teckningsoptioner som ger rätt att teckna 630 000 B-aktier under teckningsperioden
under Q2 2027 till en teckningskurs om 16,4 kronor.
Teckningsoptioner vars teckningskurs understiger periodens genomsnittliga
marknadskurs har gett upphov till en utspädningseffekt för nyckeltalet resultat per
aktie.
Aktieägare LOGI A LOGI B Kapital, % Röster, %
Rutger Arnhult med närstående 10 713 210 97 640 326 22,9 26,5
KMC Properties ASA 5 271 803 69 536 077 15,8 15,8
BEWI Invest AS 3 983 600 52 552 298 11,9 11,9
Nordika 4 098 721 51 556 955 11,8 12,0
Fjärde AP-fonden 20 698 700 4,4 2,7
Länsförsäkringar Fonder 19 638 516 4,1 2,5
Stefan Hansson med närstående 935 261 8 746 741 2,0 2,3
Dragfast AB 5 045 000 3 050 000 1,7 6,9
Patrik Tillman med närstående 76 834 6 028 191 1,3 0,9
Handelsbanken Fonder 5 782 237 1,2 0,7
Totalt 10 största aktieägare 30 124 429 335 230 041 77,2 82,3
Ledningsgrupp 5 209 2 502 940 0,5 0,3
Övriga 3 221 800 102 244 505 22,3 17,4
Totalt samtliga aktieägare 33 351 438 439 977 486 100,0 100,0
Källa: Euroclear och aktieägarna själva.
Aktiefakta, 30 september 2024
Substansvärde EPRA NRV per stamaktie av
serie A och B, kr
21EPRA nyckeltal
16,8 16,3 16,3
13,3 13,3 13,9 14,0 15,0
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Mkr
kr/aktie
Eget kapital enligt IFRS 6 636 14,0
Substansvärde EPRA NAV 6 636 14,0
Uppskjuten skatt fastigheter och
derivat 418 0,9
Verkligt värde netto derivat 56 0,1
Substansvärde EPRA NRV 7 110 15,0
Bedömd verklig uppskjuten skatt,
5,15% -343 -0,7
Goodwill (exkl. uppskjuten skatt) -503 -1,1
Immateriella anläggningstillgångar -2 -0,0
Substansvärde EPRA NTA 6 262 13,2
Verkligt värde netto derivat -56 -0,1
Uppskjuten skatt i sin helhet -75 -0,1
Immateriella anläggningstillgångar 2 0.0
Substansvärde EPRA NDV 6 134 13,0
Börsvärde 8,7 mdkr
Marknadsplats Nasdaq Stockholm Mid Cap
LEI nr 549300ZSB0ZCKM1SL747
Antal aktieägare 12 799
Stamaktie serie A
Antal aktier 33 351 438
Stängningskurs 17,85 kr
ISIN SE0017131329
Stamaktie serie B
Antal aktier 439 977 486
Stängningskurs 18,50 kr
ISIN SE0017131337
Totalt utestående aktier per balansdagen uppgår till
473 328 924 aktier.
===== SIDA 18 =====
18 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Nyckeltal
För definitioner av nyckeltal, se sidorna 27-28. Avstämningstabeller för uträkning av nyckeltal finns tillgängligt på Logisteas webbplats.
Okt-sep Jan-dec
2024 2023 2023/2024 2023
Fastighetsrelaterade
Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 13 101 4 996 13 101 5 386
Intäkter, mkr 465 278 558 371
Hyresvärde, mkr 934 327 934 366
Driftnetto, mkr 385 210 451 276
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,4 96,3 97,4 95,7
Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år 9,7 7,8 9,7 7,9
Direktavkastning, % 6,9 6,0 6,9 6,3
Överskottsgrad rullande 12 månader, % 81,9 78,3 81,9 77,3
Justerad överskottsgrad rullande 12 månader, % 92,0 90,6 92,0 90,2
Antal förvaltningsfastigheter, st 145 68 145 69
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % 5,1 5,2 1,8 -0,4
Soliditet, % 45,3 46,7 45,3 48,6
Räntebärande nettoskuld, mkr 6 360 2 131 6 360 2 449
Belåningsgrad, % 48,5 42,7 48,5 45,5
Säkerställd belåningsgrad, % 47,8 34,5 47,8 42,8
Skuldkvot, ggr 7,8 8,2 7,8 8,3
Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,0 1,9 2,0 1,9
Genomsnittlig ränta, % 5,6 5,2 5,6 4,7
Genomsnittlig räntebindning, år 3,5 2,1 3,5 2,8
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,2 2,0 2,2 1,9
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,5 0,5 0,7 0,6
Resultat per stamaktie A och B, kr 0,6 0,6 0,3 0,0
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kr 0,6 0,6 0,3 0,0
Substansvärde (NRV) per stamaktie A och B, kr 15,0 13,3 15,0 13,3
Eget kapital per stamaktie A och B, kr 14,0 12,5 14,0 12,3
Aktiekurs per stamaktie A, kr 17,9 11,0 17,9 12,5
Aktiekurs per stamaktie B, kr 18,5 11,1 18,5 12,5
Betald utdelning per stamaktie A och B, kr - - - -
EPRA
EPRA NRV, kr/aktie 15,0 13,3 15,0 13,3
EPRA NTA, kr/aktie 13,2 12,4 13,2 12,4
EPRA NDV, kr/aktie 13,0 12,5 13,0 12,3
EPRA EPS 0,5 0,3 0,6 0,6
Antal utestående stamaktier A och B, tusental 473 329 209 205 473 329 217 916
Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B, tusental 301 609 152 600 278 926 167 413
Jan-sep
===== SIDA 19 =====
19 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Noter
Not 1. Redovisningsprinciper
Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit
oförändrade jämfört med årsredovisningen för föregående år,
förutom nedan justeringar avseende rörelseförvärv och
säkringsredovisning. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34
Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt
IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i
rapporten. Jämförelsetal för resultatposter i text är för motsvarande
period föregående år. Jämförelsetal för balansposter i text är från
balansdagen 2023-12-31.
Värdering av fordringar och skulder
Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och skulder
redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för
förlustreserv eller verkligt värde via resultatet. För finansiella
tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
bedöms det redovisade värdet vara en god approximation av det
verkliga värdet då fordringarna och skulderna antingen löper över en
kortare tid eller i det fall det sträcker sig längre, löper med en kort
räntebindning.
Rörelseförvärv
Förvärvet av KMC HoldCo AS i juli 2024 klassificeras som ett
rörelseförvärv enligt IFRS 3.
Säkringsredovisning
Valutaeffekter för utländsk verksamhet och valutasäkring redovisas
under periodens totalresultat. Övriga valutaeffekter redovisas i
resultaträkningen.
Segmentsredovisning
Då den interna rapporteringen inte är uppdelad på olika segment
rapporterar bolaget ingen segmentsredovisning enligt IFRS 8.
Risker och riskhantering
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för risker och
osäkerhetsfaktorer. Logistea uppdaterade i september 2024 sina
finansiella mål och riskbegränsningar. Mer information om dessa
återfinns på sidan 3 i den här rapporten. En beskrivning av
koncernens övriga risker återfinns på sidorna 59–63 samt i Not 10
och 18 i Årsredovisningen för 2023. Årsredovisning 2023 återfinns
på Logisteas webbplats.
Not 2. Driftnetto
I tabellen ovan framgår hur mycket av de totala hyresintäkterna som
utgör hyrestillägg. Justerad överskottsgrad är driftnettot genom
hyresintäkter exkluderande av hyrestilläggen och visar
överskottsgraden rensat för fastighetskostnaderna som
vidarefaktureras till hyresgästerna.
Not 3. Finansnetto
Not 4. Förvaltningsfastigheter
Värdering av fastighetsportföljen
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som
aktuella hyresavtal, marknadshyror, faktiska utfall för drifts- och
underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande
vakansgrader samt icke observerbara indata som avkastningskrav
och framtida vakansnivåer. Kalkylperioden har anpassats efter
återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 10
och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år.
Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden gjorda av
värderingsföretagen. Nivån på den årliga framtida inflationen
bedöms till 2,0 procent.
Okt-sep Jan-dec
Mkr 2024 2023 2023/2024 2023
Hyresintäkter 459 265 551 357
Varav hyrestillägg 45 35 61 51
Övriga intäkter 6 13 7 14
Fastighetskostnader -80 -68 -107 -95
Driftnetto 385 210 451 276
Överskottsgrad 84% 79% 81,9% 77%
Justerad överskottsgrad 93% 91% 92,0% 90%
Jan-sep
Okt-sep Jan-dec
Mkr 2024 2023 2023/2024 2023
Ränteintäkter 18,6 2,0 19,5 2,9
Ränteutgifter -183,9 -103,3 -213,1 -132,5
Aktiverad ränta 1,7 4,1 3,7 6,1
Ränteutgifter IFRS 16 -0,7 -0,2 -1,0 -0,5
Återköpskostnader obligation - - -3,1 -3,1
Uppläggningsavgifter -9,8 -4,6 -11,3 -6,1
Orealiserade
valutakursförändringar 2,0 - 2,0 -
Finansnetto -172,1 -102,0 -203,3 -133,2
Jan-sep
===== SIDA 20 =====
20 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av
gällande hyresavtal samt av den aktuella hyresmarknaden.
Hyresavtalen har beaktats individuellt i kalkylen. Normalt har de
befintliga hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För
de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de
sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt
varit möjliga att hyra ut på liknande villkor. I de fall den utgående
hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna
justerats till marknadsmässig nivå. Den maximala och bästa
användningen av fastigheterna har antagits vid
fastighetsvärderingarna. Kassaflödesanalysen beaktar
marknadsläge, hyresnivå, hyresgästens bedömda
betalningsförmåga, annan användning och långsiktig vakansgrad
för varje fastighet. Den långsiktiga vakansgraden för varje fastighet
bedöms bland annat utifrån ort, mikroläge, användningsområde och
bedömd alternativanvändning.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt nivå tre i
verkligt värdehierarkin med värdeförändringar i resultaträkningen.
Koncernens fastigheter består till största delen av lager- och
logistikfastigheter, vilka har liknande riskprofil och
värderingsmetodik. Snitthyrestiden på samtliga kontrakt på
balansdagen var 9,7 år (7,9).
Kalkylräntan, det bedömda avkastningskravet för respektive
fastighet plus inflation, utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt
kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på
statsobligationer med fem års löptid med dels en generell
riskpremie för fastigheter, dels ett objektspecifikt tillägg. Det valda
direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats
från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har
anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska
livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta för nuvärdes-
beräkning av kassaflöden och av restvärde ligger i intervallet 5,5 -
10,9 procent och baseras på analyser av genomförda transaktioner
samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive
fastighets marknadsposition. Den 30 september 2024 uppgick den
vägda kalkylräntan för diskontering av kassaflöden och restvärden
till 8,0 procent (8,4). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till
7,1 procent (6,6), där samtliga direktavkastningskrav låg i intervallet
5,4 – 12,4 procent. Detta innebär att om Logisteas fastighetsportfölj
teoretiskt sett skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar
marknadsvärdet om 13 101 miljoner kronor ett
direktavkastningskrav om 7,1 procent och en kalkylränta om 8,0
procent avseende kassaflödet och nuvärdesdiskontering av
restvärdet. I tabellen nedan redovisas fastighetsvärdenas
känslighet för förändrade antaganden.
Det verkliga värdet för koncernens byggrätter baseras på
ortsprisanalyser från transaktioner i området med liknande
byggrätter. Nedlagda kostnader för exempelvis markarbeten ingår i
det verkliga värdet.
Mer information om Logisteas värderingar finns i Not 10 i
Årsredovisning 2023.
Känslighetsanalys fastighetsvärde
Samtliga förvärv gjorda under perioden är klassificerade som
tillgångsförvärv, förutom förvärvet av KMC HoldCo AS som
klassificeras som ett rörelseförvärv. Mer information om
koncernens förvaltningsfastigheter finns i avsnittet
Fastighetsbestånd.
Not 5. Räntebärande skulder
I samband med transaktionen av KMC HoldCo AS ökade de
räntebärande skulderna i Logistea på tillträdesdagen den 11 juli
2024 med 3 718 miljoner kronor. Mer information om bindningstider
för kapital och räntor finns på sidan 16.
Nedan redovisas en utbrytning av de räntebärande skulderna på
balansdagen.
Not 6. Närståendetransaktioner
I december 2023 ingick Logistea ett avtal avseende förvärv av två
fastigheter i Nybro och Karlstad från Ilija Batljan Invest AB.
Transaktionen betraktades som en närståendetransaktion enligt
16 a kap. ABL med anledning av att Sanja Batljan vid tidpunkten var
ledamot både Logisteas och Ilija Batljan Invest ABs styrelse.
Transaktionen godkändes av extra bolagsstämman den 25 januari
2024.
I maj 2024 ingick Logistea avtal med en fond förvaltad av Slättö
Förvaltning avseende förvärv av en fastighet i Åmål, samt avtal med
Holdingaktiebolaget Knut Hansson avseende förvärv av en fastighet
i Borås. Transaktionerna betraktades som närståendetransaktioner
enligt 16 a kap. ABL med anledning av att Logisteas
styrelseledamot Erik Dansbo är CIO på Slättö samt att Logisteas
dåvarande styrelseledamot Stefan Hansson är ägare av
Holdingaktiebolaget Knut Hansson. De båda transaktionerna
godkändes av den extra bolagsstämman den 29 maj 2024.
Hyresgästen BEWI ASA är klassificerad som en närstående part
enligt IAS 24, då de genom sitt moderbolag BEWI Invest AS äger
betydande andelar i Logistea. BEWI ASA genom dotterbolag har
under perioden inbringat hyresintäkter om 68,0 miljoner kronor till
Logistea. Inga övriga investeringar har skett i lokalerna som dessa
hyresgäster hyr.
Mkr Förändring 2024 2023
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -443 / 477 -188 / 205
Vakans +/- 1,00% -132 / 132 -52 / 52
Hyresintäkter +/- 5,00% 662 / -662 261 / -261
Fastighetskostnader +/- 5,00% -30 / 30 -27 / 27
Värdeförändring
Mkr 2024-09-30 2023-09-30
Banklån 5 605 2 189
Obligationslån 939 384
Övriga räntebärande skulder 62 30
Räntebärande skulder vid periodens slut 6 606 2 603
Kapitaliserade finansiella kostnader -36 -6
6 570 2 597Räntebärande skulder i balansräkning
===== SIDA 21 =====
21 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Not 7. Rörelseförvärv
Den 11 juli 2024 förvärvade koncernen samtliga aktier i KMC
Properties ASA:s helägda dotterbolag KMC Properties HoldCo AS
("KMC HoldCo"). Logistea får det bestämmande inflytandet i KMC
HoldCo genom förvärvet. KMC Properties ASA är ett
fastighetsbolag noterat på Oslo Børs med ett fastighetsbestånd
inom lager, logistik och lätt industri. Förvärvet har kommit till att öka
och diversifiera Logisteas verksamhet, förbättra dess tillväxtutsikter
och tillgång till kapital samt förbättra den interna kapaciteten.
Logistea betalade köpeskillingen genom nyemitterade aktier i
Logistea. För att återspegla Logisteas aktiestruktur med två aktieslag
erhöll KMC Properties både stam A och stam B aktier i Logistea,
fördelat pro rata i förhållande till den vid förvärvstidpunkten
uppdelningen av stam A respektive stam B aktier i Logistea. Efter
genomförandet av förvärvet och KMC Properties erhållande av de
nyemitterade Logistea-aktierna, har en viss del av vederlagsaktierna
delats ut i en första utdelning och övriga aktier kommer delas ut i
framtida utdelning, till aktieägare i KMC Properties. Betalningen av
köpeskillingen skedde genom emission av 16 263 577 stam A aktier
och 214 551 706 stam B aktier i Logistea, vilket innebär att aktieägare
i KMC Properties, förutsatt att de behåller sina aktier mellan
utdelningstillfällena, kommer att erhålla cirka 0,04 stam A aktier och
cirka 0,51 stam B aktier i Logistea för varje (1) aktie de innehar i KMC
Properties. Total köpeskilling uppgick till 3 449 miljoner kronor
baserat på det verkliga värdet av Logisteas aktier vid
kontrolltidpunkten på tillträdesdagen. Information som lämnas om
förvärvet är preliminär.
Preliminär förvärvsanalys KMC HoldCo AS
Förvärvet klassificeras som ett rörelseförvärv enligt IFRS 3. Detta
innebär att förvärvade tillgångar, skulder och eventualförpliktelser
värderas till verkligt värde på förvärvsdagen.
I samband med förvärvet av KMC HoldCo uppstod en goodwill om
1 099 miljoner kronor i form av en skillnad mellan den överförda
ersättningen och det verkliga värdet av de förvärvade
nettotillgångarna. Goodwill utgörs av två delar. Den största delen
utgörs av den fulla uppskjutna skatten på de temporära skillnaderna
mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde för
förvaltningsfastigheterna, vilket måste redovisas vid rörelseförvärv.
För denna redovisningsmässiga goodwill om 587 miljoner kronor
finns ett motsvarande belopp i posten uppskjuten skatt. Därutöver
utgörs goodwill av synergieffekter i form av effektivisering av
driftskostnader inom fastighetsförvaltning och central administration
samt finansieringssynergier. Denna del utgörs av 512 miljoner kronor.
Goodwill förväntas inte vara skattemässigt avdragsgill.
Då goodwillen är hänförlig till utländska tillgångar fluktuerar
balanspostens värde med valutakurser.
Transaktionskostnader relaterade till förvärvet av KMC HoldCo
uppgick till 12 miljoner kronor som har kostnadsförts i
resultaträkningen under central administration och finns redovisade i
kassaflöde från den löpande verksamheten i kassaflödesanalysen.
Resultaträkning KMC HoldCo AS
Under de knappa tre månaderna som KMC HoldCo ingått i koncernen
har de bidragit med 130 miljoner kronor till koncernens intäkter och 5
miljoner kronor till koncernens resultat efter skatt. Om förvärvet hade
skett per början av räkenskapsåret 2024 uppskattar Logistea att
koncernens rapport över resultatet hade inkluderat intäkter om 364
miljoner kronor och resultat efter skatt om 139 miljoner kronor.
Förvärvade nettotillgångar vid förvärvstidpunkten, Mkr
Förvaltningsfastigheter 6 759
Nyttjanderättstillgångar 22
Övriga långfristiga tillgångar 11
Kortfristiga fordringar 29
Derivat 50
Likvida medel 109
Räntebärande skulder -3 718
Leasingskulder -22
Uppskjuten skatteskuld -754
Övriga skulder -136
Identifierade nettotillgångar 2 350
Goodwill 1 099
Total köpeskilling 3 449
Köpeskillingen består av:
Egetkapitalinstrument 3 449
Total köpeskilling 3 449
Rörelseförvärvets påverkan på koncernens
kassaflöde:
Förvärvade likvida medel 109
Summa 109
Förvärvsrelaterade kostnader -12
Nettoinflöde av likvida medel 97
2024
Mkr 11 jul–30 sep
Intäkter 130
Fastighetskostnader -1
Driftnetto 129
Central administration -13
Finansnetto -67
Förvaltningsresultat 49
Värdeförändringar fastigheter 12
Värdeförändringar derivat -61
Resultat före skatt 0
Aktuell skatt -5
Uppskjuten skatt 10
Periodens resultat 5
===== SIDA 22 =====
22 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Moderbolaget
Resultaträkning i sammandrag för moderbolaget
I moderbolaget finns inga transaktioner hänförliga till övrigt totalresultat, varför någon rapport över totalresultat inte upprättats.
Okt-sep Jan-dec
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023
Nettoomsättning 59 53 25 13 82 76
Administrationskostnader -56 -45 -25 -11 -72 -61
Rörelseresultat 3 8 0 2 10 15
Resultat från finansiella poster 51 -16 11 -9 47 -20
Bokslutsdispositioner - - - - 18 18
Resultat före skatt 54 -8 11 -6 75 13
Skatt -3 0 0 0 0 3
Periodens resultat 51 -8 11 -6 75 16
Jan-sep Jul-sep
===== SIDA 23 =====
23 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Balansräkning i sammandrag för moderbolaget
Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0 1 0
Inventarier 1 1 1
Andelar i koncernbolag 4 607 950 1 141
Fordringar hos koncernbolag 1 800 2 233 2 466
Uppskjuten skattefordran - - 3
Summa anläggningstillgångar 6 408 3 185 3 611
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernbolag 367 235 302
Kortfristiga fordringar 14 12 8
Kassa och bank 97 438 4
Summa omsättningstillgångar 478 685 314
SUMMA TILLGÅNGAR 6 886 3 870 3 925
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital 237 106 111
Fritt eget kapital 5 574 1 698 1 887
Summa eget kapital 5 811 1 804 1 998
Obeskattade reserver 1 1 1
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 1 117 626
Skulder till koncernbolag 524 21 21
Derivat - - 16
Summa långfristiga skulder 541 1 138 663
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 100 636 1 004
Skulder till koncernbolag 412 236 243
Övriga kortfristiga skulder 21 55 16
Summa kortfristiga skulder 533 927 1 263
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 886 3 870 3 925
===== SIDA 24 =====
24 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i
koncernen står inför. Delårsrapporten har granskats av bolagets revisor.
Stockholm den 25 oktober 2024
Logistea AB (publ)
Organisationsnummer 556627-6241
Patrik Tillman Bjørnar André Ulstein Anneli Lindblom
Styrelseordförande Vice styrelseordförande Styrelseledamot
Erik Dansbo Jonas Grandér Karl-Erik Bekken Mia Arnhult
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Niklas Zuckerman
Verkställande direktör
===== SIDA 25 =====
25 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Revisors granskningsrapport
Logistea AB, org.nr 556627-6241
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Logistea AB per 30
september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna
delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av
finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till
personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och
omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir
medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på
en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte,
i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med
årsredovisningslagen.
Stockholm den 25 Oktober 2024
Ernst & Young AB
Gabriel Novella
Auktoriserad revisor
===== SIDA 26 =====
26 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Övrig information
Intjäningsförmåga
I tabellen på sidan 3 presenteras intjäningsförmåga för koncernen
på 12-månadersbasis. Intjäningen beräknas på det
fastighetsbestånd som är tillträtt på respektive balansdag.
Finansnetto är beräknat på utestående räntebärande skulder och
aktuell räntenivå på respektive balansdag.
Eftersom uppställningen inte är att likställa med en prognos, utan
avser att återspegla ett normalår, kan faktiskt utfall komma att
skilja sig på grund av såväl beslut som påverkar utfallet positivt eller
negativt i förhållande till normalår som oförutsedda händelser. Den
presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av
hyres-, vakans- eller ränteförändring och syftar endast till att
synliggöra de faktiska förutsättningarna per respektive balansdag
för intäkter och kostnader givet exempelvis kapitalstruktur och
organisation vid respektive balansdag.
Logisteas resultaträkning påverkas även av värdeförändring och
förändringar i fastighetsbeståndet. Inget av detta har beaktats i den
aktuella intjäningsförmågan. Driftnetton baseras på per
balansdagen kontrakterade hyresavtal och normaliserade, ej
återvinningsbara, fastighetskostnader för aktuellt bestånd.
Därutöver inkluderas hyresvärdet, fastighetskostnaderna samt
uppskattade finansieringskostnader på årsbasis för de pågående
projekt som planeras färdigställas under 2024 och 2025, där
hyresavtal har tecknats.
Säsongsvariationer
Hyresavtalen i bolagets fastighetsportfölj är till cirka 91 procent så
kallade triple net-avtal, vilket innebär att hyresgästen står för den
absoluta merparten av drift- och underhållskostnader. I de fall
fastighetsägaren står för mediakostnader kan säsongsvariationer
för fastighetskostnader uppstå, där exempelvis kostnader för el och
värme är högre under årets kallare månader.
Medarbetare
Antalet fast anställda medarbetare i koncernen uppgick vid
periodens slut till totalt 24 personer (15). Medeltalet medarbetare
under det tredje kvartalet uppgick till 24 personer (16).
Utdelning
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta beslut om
utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst.
Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför
utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till
stamaktier.
Revisors granskning
Delårsrapporten har varit föremål för granskning av bolagets
revisor.
===== SIDA 27 =====
27 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Alternativa nyckeltal och definitioner
Alternativa nyckeltal
Logistea tillämpar European Securities and Markets Authoritys
(ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att
göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga,
tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet.
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt
mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell
ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och
årsredovisningslagen. Härledning av alternativa nyckeltal återfinns
på Logisteas webbplats.
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av
ingående och utgående eget kapital¹). Vid delårsbokslut har
avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till
fastigheternas verkliga värde.
Direktavkastning
Driftnettot enligt intjäningsförmågan exklusive projektfastigheter i
relation till förvaltningsfastigheternas verkliga värde, exkluderande
projektfastigheter.
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital¹) på balansdagen i relation till antal utestående
stamaktier.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Årligt kontrakterat hyresvärde dividerat med hyresvärde exklusive
projektfastigheter.
EPRA NRV
Eget kapital¹) med återläggning av derivat och uppskjuten skatt
relaterat till värdeförändringar på fastigheter och derivat.
EPRA NTA
EPRA NRV med avdrag för immateriella tillgångar och bedömt
verkligt värde på uppskjuten skatt, 5,15 procent.
EPRA NDV
EPRA NTA med återläggning av immateriella tillgångar, derivat och
uppskjuten skatt relaterad till övervärde vid transaktion.
EPRA EPS
Förvaltningsresultatet med avdrag för aktuell skatt samt uppskjuten
skatt på underskott och obeskattade reserver per stamaktie.
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal
utestående stamaktier före eventuell utspädning.
Genomsnittligt antal utestående stamaktier
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal
aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som
aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under
perioden.
Hyresintäkt exklusive hyrestillägg
Hyresintäkter rensat för intäkter för debiterade mediakostnader för
att visa fasta hyresintäkter plus indextillägg.
Justerad överskottsgrad
Driftnetto i procent av hyresintäkter exklusive hyrestillägg.
Resultat per stamaktie
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående
stamaktier.
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida
medel.
Räntetäckningsgrad
Driftnetto med avdrag för kostnader för central administration
dividerat med räntekostnader och ränteintäkter (exkl. tomträtt och
IFRS 16) för senaste 12-månadersperioden.
Skuldkvot
Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders
framåtriktat driftnetto minus centrala administrationskostnader.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Substansvärde (NRV) per stamaktie
Eget kapital¹) med återläggning av uppskjuten skatteskuld hänförlig
till värdeförändringar av fastigheter och temporära skillnader mellan
verkligt värde och skattemässigt restvärde på fastigheter samt
resultat från värdeförändringar av derivat, i relation till antal
utestående stamaktier, efter eventuell utspädning, på balansdagen.
Överskottsgrad
Driftnetto i procent av hyresintäkter.
¹) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.
===== SIDA 28 =====
28 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Övriga definitioner
Aktiekurs per stamaktie
Aktiekurs på balansdagen.
Antal förvaltningsfastigheter
Antal förvaltningsfastigheter i balansräkningen innefattar
fastigheter under löpande förvaltning samt projektfastigheter.
Antal utestående stamaktier
Antal utestående stamaktier på balansdagen.
Byggrätt
Bedömd byggbar BTA, bruttoarea, i kvadratmeter.
Central administration
Centrala administrationskostnader avser kostnader för
koncernledning och koncerngemensamma funktioner.
Förlängningsbar swap
En kombination av en sedvanlig ränteswap samt en swaption där
Logistea köpt en ränteswap samt sålt eller ställt ut en swaption.
Motparten, banken, har vid löptidens slut möjligheten (inte rätten)
att förlänga ränteswapen med ett förutbestämt antal år. Motparten
kan tänkas förlänga ränteswapen om marknadsräntan understiger
den fasta räntan till vilken ränteswapen tecknats.
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder på
balansdagen.
Genomsnittlig räntebindning
Genomsnittlig återstående löptid på räntan för räntebärande
skulder.
Hyresvärde
Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för
vakanta lokaler.
Nettouthyrning
Hyresvärde för periodens nytecknade hyresavtal med avdrag för
hyresvärde för periodens uppsägningar, omförhandlingar och
konkurser.
Orealiserade värdeförändringar
Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar och
investeringar för perioden.
Performance swap
En kombination av en ränteswap samt ett räntetak där Logistea
köpt en ränteswap samt sålt/ställt ut ett räntetak. Den fasta räntan i
ränteswapen betalas så länge 3-månaders Stibor ligger under
respektive vald barriärnivå vid varje given räntesättningsperiod.
Skulle 3-månaders Stibor ligga på eller över respektive barriärnivån
inför en ny räntesättningsperiod då utgår räntesäkringen för den
ränteperioden och Logistea betalar 3-månaders Stibor tills dess att
3-månaders Stibor faller under barriärnivån igen och då betalar
Logistea återigen den fasta räntan i aktuell performance swap.
Projektfastigheter
Fastigheter där pågående om- eller tillbyggnation påverkar
hyresvärdet mer än 40 procent.
Ränteswap
Ett derivatavtal där två parter byter ränteflöden under en bestämd
tidsperiod. Den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast
ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig
ränta. Då Logisteas skuldportfölj består av rörliga bank- och
obligationslån med en fast marginal, men med en rörlig komponent
i form av 3-månaders Stibor, har Logistea valt att köpa ränteswapar
för att således betala en fast ränta och erhålla Stibor 3-månaders
räntan. På det sättet har Logistea bundit räntan för del av lånen.
Räntetak
Ett tak sätts för den rörliga räntan i form av en i förväg bestämd
räntenivå (barriär). Går den rörliga räntan över barriärnivån erhåller
Logistea räntan över barriärnivån.
Säkerställd belåningsgrad
Säkerställda skulder efter avdrag för likvida medel i relation till
fastigheternas verkliga värden.
===== SIDA 29 =====
Logistea AB (publ) – Org nr 556627-6241 – Säte i Stockholm
Postadress: Logistea AB, Box 5089, 102 42 Stockholm
För mer information, besök www.logistea.se
29 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q3 2024
Logistea i korthet
Logistea AB (publ) är ett svenskt fastighetsbolag med en vision om att vara
den naturliga långsiktiga partnern till företag som efterfrågar hållbara och
moderna lokaler för lager, logistik och lättindustri. Visionen realiseras genom
bolagets affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark.
Bolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap under kortnamnen
LOGI A och LOGI B.
Operativa mål
• 50 procent av låneportföljen består av grön finansiering vid utgången av
2027.
Finansiella mål och riskbegränsningar
• Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst 15 procent per år i
snitt över en femårsperiod.
• Substansvärde per stamaktie ska öka med minst 15 procent per år i snitt
över en femårsperiod.
• Belåningsgrad ska långsiktigt uppgå till högst 60 procent.
• Räntetäckningsgrad ska överstiga 1,8 ggr.
Utdelningspolicy
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta beslut om utdelning
motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de
närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller
utebliven utdelning till stamaktier.
Finansiell kalender
Delårsrapport Q3 2024 2024-10-25
Bokslutskommuniké 2024 2025-02-13
Delårsrapport Q1 2025 2025-05-07
Kontaktuppgifter
Niklas Zuckerman
VD
Niklas.zuckerman@logistea.se
+46 (0)708 39 82 82
Philip Löfgren
CFO
Philip.lofgren@logistea.se
+46 (0)705 91 15 45
Denna information är sådan information som
Logistea AB (publ) är skyldigt att offentliggöra
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och
lagen om värdepappersmarknaden.
Informationen lämnades, genom ovanstående
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande
den 25 oktober 2024 kl 07:30 CEST.