Årsredovisning 2024

===== SIDA 1 =====

ÅRSREDOVISNING 
20 
24

===== SIDA 2 =====

3
Verksamhet Kort om Neobo 3
2024 i siffror 5
Vd-ord 6
Marknad och trender 8
Strategisk inriktning och mål 10
Fastighetsbestånd 11
Vägen framåt Förvaltning för framtiden 15
Värdeskapande förädling 16
Portföljoptimering 17
Vi som är Neobo 18
Finansiering 19
Aktuell intjäningsförmåga 20
36
Bolagsstyrning 
och aktien
Bolagsstyrningsrapport 37
Revisorns yttrande 41
Styrelse 42
Ledning 43
Aktien och ägarna 44
21
Hållbarhet Inledning 22
Miljö och klimat 26
Sociala förhållanden 30
Medarbetare 31
Mänskliga rättigheter 33
Motverkande av korruption 34
Revisorns yttrande 35
45
Finansiella 
rapporter
Förvaltningsberättelse 46
Risker och riskhantering 48
Räkningar 52
Noter 60
Revisionsberättelse 82
Övrigt Definitioner 86
Härledning av  
alternativa nyckeltal 87
Information till aktieägare 88
2Neobo årsredovisning 2024
Innehåll
Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns på sid. 45–81. Neobos lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen finns på sid. 22–34. 
Bolagsstyrningsrapporten finns på sid. 37–40.
Malen 16, Helsingborg Nevishög 13, Staffanstorp Balder 12, Skara Apollo 1, Tranås

===== SIDA 3 =====

Neobo
Vi skapar attraktiva och hållbara bostadsmiljöer 
där människor trivs och känner sig trygga. 
Neobo äger, utvecklar och förvaltar 700 tusen 
kvadrat meter fördelat på 260 fastigheter runt  
om i Sverige.
Vi förvaltar och förädlar bostäder i svenska 
 kommuner med befolkningstillväxt och god 
 efter frågan på bostäder.
Uthyrningsbar area 
700 000 kvm
Andel bostadsfastigheter
95%
Fastighetsvärde, miljarder kronor
13,7 
Antal lägenheter 
8 300
Antal fastigheter 
260
Verksamhet
Kort om Neobo
2024 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Kort om Neobo
Innehåll 3
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 4 =====

Vår idé
Alla våra fastigheter är inte nya, tvärtom har några av dem fun -
nits med länge. Men vårt sätt att arbeta är långt ifrån gammal -
dags. Vi sätter omtanke om våra bostadsområden, hyresgäster, 
aktieägare, medarbetare och omvärlden i främsta rummet. Det 
är inte alltid en enkel ekvation att få ihop. Vår tro på oss själva är 
sprunget ur många års erfarenhet och utmanat av vår nyfiken -
het och en övertygelse om att allt går att förbättra. Vi vill bli mer  
effektiva men med större omtanke och engagemang än andra. 
Faktum är att vi behövs nu mer än på länge. Sverige behöver 
fler bostäder som människor har råd att bo i. Att bo i en nypro -
ducerad lägenhet är förhållandevis dyrt och att inte ta hand om 
det som redan finns är inte hållbart. Dessutom ligger bostads-
byggandet fortfarande på historiskt låga nivåer, vilket ökar 
behovet av att förädla det befintliga beståndet. Det är här vi 
kommer in. Hos oss finns det något för alla – gammal som ung, 
familj eller singel. För Neobo har alla typer av lägenheter, med 
storlekar och hyror som fungerar för alla. Genom att förvalta 
och förädla våra befintliga fastigheter och anpassa dem till 
behoven hos människor och miljö idag, vill vi bidra till en mer 
hållbar bostadsmarknad i Sverige.
Verksamhet
Kort om Neobo
2024 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Kort om Neobo
Innehåll 4
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 5 =====

Nyckeltal 2024 2023
Hyresintäkter, mkr 908 888
Driftnetto, mkr 473 460
Värdeförändring fastigheter, mkr –296 –1 353
Förvaltningsresultat, mkr 152 148
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,05 1,02
Periodens resultat, mkr –193 –1 373
Periodens resultat, kr/aktie –1,33 –9,44
Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 701 14 018
Marknadsvärde fastigheter, kr/kvm 19 577 19 658
Belåningsgrad, % 50,9 50,2
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,7
Substansvärde, EPRA NRV , kr/ aktie 44,68 45,83
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,8 92,5
Överskottsgrad, % 52 52
Avkastning på eget kapital, % –3,1 –19,4
• Hyresintäkterna ökade till 908 mkr (888). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna 
med 6 procent.
• Driftnettot ökade till 473 mkr (460). I jämförbart bestånd ökade driftnettot med  
12 procent till följd av högre hyresintäkter och lägre vakans.
• Förvaltningsresultatet ökade till 152 mkr (148) trots att sju fastigheter har avyttrats 
under året samtidigt som finansieringskostnaderna har ökat.
• Fastighetsbeståndets värde vid årets utgång uppgick till 13 701 mkr och värdeföränd -
ringar på fastigheter uppgick till –296 mkr (–1 353) under perioden.
• Årets resultat uppgick till –193 mkr (–1 373). 
• Substansvärdet uppgick till 44,68 kr per aktie (45,83).
2024 I SIFFROR
Hyresintäkter
908 mkr
Driftnetto
473 mkr
Belåningsgrad
50,9%
Substansvärde, EPRA NRV , kr/aktie 
44,68 kr
Verksamhet
Kort om Neobo
2024 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Innehåll
5
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 6 =====

De första två åren i Neobos historia har varit både 
utmanande och utvecklande. Med en turbulent 
omvärld präglad av stigande kostnader och räntor 
har vi som fastighetsägare ställts inför stora pröv-
ningar. Samtidigt har vi sett möjligheterna i vårt 
bestånd med prisvärda bostäder, där den under-
liggande efterfrågan och förädlingspotentialen 
har gett oss en bra grund att bygga vidare på. När 
jag i november 2022 tillträdde som vd var min 
övertygelse stark. Med rätt struktur och fokus kan 
vi inte bara möta de utmaningar vi står inför, utan 
också skapa en hållbar och lönsam utveckling 
baserat på ett starkt och attraktivt erbjudande. 
Rätt struktur och högre avkastning
Under det första året arbetade vi intensivt med 
att bygga rätt struktur för Neobo och koncent-
rera oss på vår kärnverksamhet – förvaltning, 
uthyrning och förädling. Under 2024 har vi ökat 
vårt fokus på att få upp avkastningen från port-
följen och göra Neobo redo för att möta note -
ringskraven på Nasdaqs huvudlista. Det sist-
nämnda har handlat om att öka kvaliteten i våra 
viktigaste processer och säkerställa arbetet med 
risker, internkontroll, finansiell rapportering och 
bolagsstyrning. Det har varit ett värdefullt arbete 
som stärkt vår grund ytterligare. Noteringen på 
Nasdaq Stockholm, som blev verklighet i sep -
tember, följdes upp i slutet av året med det gläd -
jande beskedet att Neobo inkluderas i EPRA-  
GRUNDEN LAGD FÖR  
ÖKAD LÖNSAMHET  
FR AMÅT 
index, ett ledande globalt fastighetsindex. Detta  
är milstolpar som möjliggör för fler institutionella 
och internationella ägare att investera i Neobo,  
vilket kan bredda vår investerarbas. 
Vi har arbetat målmedvetet med att öka avkast-
ningen från fastighetsportföljen genom att höja 
hyror, minska kostnader och sänka vakanser. 
I början av hösten blev det klart att Kriminal -
vården blir en ny stor hyresgäst i en av våra fastig -
heter under sommaren 2025, vilket kommer att 
minska vakanserna i våra lokaler. Arbetet med värde - 
skapande uthyrningar och förädling av beståndet 
fortsätter nu med full kraft för att öka avkast-
ningen ytterligare och skapa värde för våra kunder 
och aktieägare. 
Ökat fokus på portföljoptimering 
Under året har vi avyttrat sex fastigheter i Eskils-
tuna och en handelsfastighet i Falun på nivåer  
som ligger i linje med respektive överstiger våra 
bokföra värden.
Den totala transaktionsvolymen i Sverige ökade 
markant jämfört med föregående år men ligger 
fortsatt på en låg nivå i ett historiskt perspektiv.  
I takt med att finansieringsklimatet stärks finns det 
goda förhoppningar om att likviditeten kommer 
fortsätta öka framöver, vilket är positivt när vi nu 
avser att höja takten i vårt transaktionsarbete. 
Klockringning på  
Nasdaq Stockholm,  
den 20 september
Verksamhet
Kort om Neobo
2024 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Vd-ord
Innehåll 6
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 7 =====

Refinansieringar i ett förbättrat  
finansieringsklimat 
Under året beslutade Riksbanken att sänka styr-
räntan vid fem tillfällen, från 4,0 procent i januari 
till 2,5 procent i december. I början av innevarande 
år genomfördes ytterligare en sänkning till 2,25 
procent. De lägre räntorna tillsammans med en 
ökad tillgång på kapital har lett till att finansie -
ringsklimatet har förbättrats avsevärt. Under det 
gångna året har vi refinansierat låneavtal om 2,7 
mdkr av totalt 7 , 1 mdkr till 
attraktiva villkor som 
förbättrat vårt kassa-
flöde och frigjort resur-
ser för nya investeringar. 
Det är både ett bevis på 
den kvalitetsförflyttning 
av Neobo som vi har 
åstadkommit och det 
stärkta finansierings-
klimatet. Vi har en god 
dialog med våra banker, 
präglad av ömsesidigt 
förtroende, vilket ger oss 
ytterligare stabilitet och 
handlingsutrymme i vår 
verksamhet. 
Engagerade medarbetare som  
ser våra kunders behov
Vårt arbete handlar i grunden om att ta hand om 
våra kunder och fastigheter. En nära dialog och 
ett starkt lokalt engagemang är avgörande. Vi 
har därför gett våra förvaltare ännu större ansvar 
för att möta kundernas behov, eftersom de har 
bäst insikt i vad som krävs för att skapa bestå-
ende förbättringar. Trots att vi inte såg samma 
lyft i kundundersökningen som 2023 arbetar vi 
målmedvetet med att förstå våra kunders behov 
och göra vårt bästa för att tillgodose dem. Jag 
tror att kunderna ser att vi tar deras åsikter på 
allvar, och steg för steg arbetar för att förbättra 
alla delar som bidrar till deras boendemiljö. Inte 
minst gäller detta de områden med högst vakan -
ser, där vi under året fortsatt att lägga in extra 
resurser för att skapa attraktiva boenden.  
Sveriges befolkning ökar inte i samma takt 
som tidigare och många hushåll har haft en tuff 
ekonomisk situation. Här har vi en konkurrens-
fördel med en bostadsportfölj med rimliga hyror 
som människor har råd att bo i. Som helhet är 
efterfrågan god i de flesta kommuner där vi finns 
samtidigt som bostadsbyggandet är kvar på låga 
nivåer. Vår målsättning är tydlig – att skapa attrak-
tiva och hållbara bostads-
miljöer där människor trivs 
och känner sig trygga. 
Hållbarhet som ledstjärna
Hållbarhet har varit cen -
tralt för oss sedan starten. 
Med höga ambitioner och 
tydliga mål inom bland 
annat sociala frågor, klimat 
och energiförbrukning tar 
vi steg för steg på vår håll -
barhetsresa. Under 2024 
nådde vi alla våra delmål 
inom hållbarhetsområdet, 
bland annat genom att ta fram en 
energi- och klimatfärdplan som guidar oss mot 
våra energi- och klimatmål 2030. Under året har 
vi även genomfört energieffektiviserande inves-
teringar som fram över kommer att minska både 
våra kostnader och vår miljöpåverkan. Genom att 
investera smart och stärka vår styrning tar vi vik -
tiga steg mot att nå våra långsiktiga ambitioner 
– för Neobos, våra kunders och aktieägares samt 
samhällets bästa. 
En spännande resa framför oss
Även om vi ännu inte har nått vårt långsiktiga 
mål om 10 procents avkastning på eget kapital, 
är jag övertygad om att det är möjligt på sikt.  
För att lyckas behöver vi optimera portföljen 
ytter ligare, för att åstadkomma en effektivare 
förvaltning och fortsätta arbeta för värdeök -
ningar i fastighetsbeståndet. Vår goda finansiella 
situation, vårt ökande förvaltningsresultat och 
vår portfölj av bostäder som människor har råd 
att bo i, är viktiga konkurrensfördelar som vi nu 
bygger vidare på. Dessutom, att förvalta och för-
ädla befintliga fastigheter och anpassa dem till 
behoven hos människor och för klimatet, är 
 kanske det bästa sättet att bidra till en mer håll -
bar bostadsmarknad i Sverige.  
Vi går nu in i vårt tredje år med en stabil grund 
på plats och goda möjligheter att skapa aktie-
ägarvärde framåt. Med noteringen på Nasdaqs 
huvudlista, inkluderingen i EPRA-index, en mer 
likvid transaktionsmarknad och en ambitiös 
 strategi för värdeskapande är vi redo att ta nästa 
steg på vår resa med fokus på portföljoptimering 
och tillväxt. Jag ser fram emot att tillsammans 
med mina engagerade medarbetare ta vara på 
den förädlingspotential som vi har i vårt fastig-
hetsbestånd och på så sätt skapa värde för våra 
kunder och aktieägare.
Stockholm i mars 2025
Ylva Sarby Westman
Vd Neobo
” Vår målsättning är 
tydlig – att skapa 
attraktiva och håll-
bara bostadsmiljöer 
där människor trivs 
och känner sig 
trygga.”
Ylva Sarby Westman, vd
Verksamhet
Kort om Neobo
2024 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Vd-ord
Innehåll 7
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 8 =====

Makroekonomi
Under 2024 har den ekonomiska återhämtningen 
i Sverige varit svagare än förväntat, trots att  
Riksbanken genomförde omfattande räntesänk -
ningar. Under året beslutade Riksbanken att 
sänka styrräntan vid fem tillfällen, från 4,0 pro -
cent i januari till 2,5 procent i december. Trots 
dessa åtgärder förblev hushållens konsumtion 
återhållsam, vilket har haft en dämpande effekt 
på den ekonomiska tillväxten. Sveriges BNP-  
tillväxt för 2024 beräknas landa på endast 0,9 
procent, vilket speglar den svaga återhämtningen. 
Samtidigt sjönk inflationen stadigt under året 
och uppgick till 1,5 procent i december, vilket är 
långt under Riksbankens mål på 2 procent. 
Arbetsmarknaden visar fortsatt tecken på 
svaghet. Vid utgången av december 2024 uppgick 
arbetslösheten i Sverige till 7 , 1 procent, en ökning 
från 6,6 procent året innan och den högsta nivån 
på tre år. Denna utveckling speglar den osäkra 
ekonomiska situationen, där företagen varit för-
siktiga med nyanställningar och begränsat sin 
expansion. Samtidigt har antalet konkurser nått 
rekordnivåer. Under 2024 gick 10 141 aktie  bolag i 
konkurs. Det drabbade omkring 33 200 anställda, 
vilket motsvarar en ökning med 38 procent jäm -
fört med föregående år. Flera branscher har 
  påverkats kraftigt, med de största ökningarna av 
konkurser inom fastighetssektorn, bilhandeln 
och industrin. Antalet företagsrekonstruktioner 
har dessutom ökat till det dubbla jämfört med 
2023, vilket tydligt belyser de ekonomiska utma -
ningar som många större företag nu står inför.
Prognosen för 2025 är att lågkonjunkturen 
kommer att hålla i sig i Sverige och att arbets-
lösheten kommer att ligga kvar på ungefär 
samma nivå som idag. 
På global nivå har centralbanker, inklusive 
Federal Reserve och ECB, sänkt räntorna för att 
hantera en avmattning i världsekonomin. I USA 
sänktes räntan till 4,25–4,50 procent, men trots 
detta avtog tillväxttakten och arbetsmarknaden 
försvagades med färre nya jobb. ECB reducerade 
sin ränta till 3 procent i december, även om infla -
tionen i eurozonen steg till 2,4 procent under 
samma månad. 
Kinas ekonomi växte med 5 procent under 
2024, vilket motsvarade landets tillväxtmål. Trots 
detta har landet brottats med svagare inhemsk 
konsumtion och ett deflationstryck. Den ekono -
miska återhämtningen efter pandemin har varit 
långsammare än väntat, och problemen inom 
fastighetssektorn, som präglas av en skuldkris, 
fortsätter att skapa utmaningar.
Den globala ekonomin visade viss motstånds-
kraft under året, med en prognostiserad tillväxt 
på 3,4 procent för 2024. Dock kvarstår en bety -
dande osäkerhet, både på grund av geopolitiska 
spänningar och svagheter i Kinas fastighets-
marknad samt politisk instabilitet i USA. 
Fastighetsmarknaden
Trots kvarstående osäkerheter i omvärlden upp -
visade transaktionsmarknaden under 2024 tecken 
på återhämtning. Den totala transaktionsvolymen 
för året uppgick till 140 miljarder kronor, fördelat 
på 342 affärer. Detta innebär en ökning med 35 
procent jämfört med 2023, även om volymen fort-
satt ligger på en historiskt låg nivå, cirka 30 pro -
cent under genomsnittet för perioden 2015–2023. 
FÖRSIKTIG EKONOMISK ÅTERHÄMTNING
Segmentsfördelning transaktionsmarknaden
 Handel   Kontor   Bostad   Logistik, lager, industri   Samhällsfastigheter    Övrigt (t ex hotell, mark)
Den svenska fastighetsmarknaden noterade en 
minskad aktivitet från utländska investerare 
under året, vilket resulterade i att andelen 
utländska affärer sjönk från 30 procent 2023 till 
17 procent 2024. Framöver förväntas marknaden 
fortsätta sin återhämtning, med stöd av ett posi-
tivt sentiment från både bank- och obligations-
marknaderna, som stärker incitamenten för 
 fastighetsinvesteringar. 
Stockholmsregionen behöll sin position som 
den mest attraktiva marknaden och stod för 45 
procent av transaktionsvolymen, i linje med his-
toriska trender. Regionstäderna utgjorde den 
näst största andelen med 28 procent, medan 
resten av Sverige stod för 13 procent. Göteborg 
och Malmö bidrog med 10 respektive 4 procent 
av den totala volymen. 
Vad gäller segmentfördelningen fortsatte 
bostäder att dominera och stod för 31 procent av 
transaktionsvolymen, följt av kontorsfastigheter 
med 26 procent. Transaktioner inom bostads-
segmentet uppgick till 42,8 miljarder kronor, en 
markant ökning från 22,5 miljarder kronor 2023. 
Kontorssegmentet noterade en liknande utveck -
ling med transaktioner till ett värde av 36,7 mil -
jarder kronor, jämfört med 18 miljarder kronor 
året innan. Övriga segment stod för 10 procent av 
transaktionsvolymen, i linje med hur det brukar 
se ut medan handel och samhällsfastigheter 
stod för 8 procent respektive 7 procent.  
0
20
40
60
80
100
2024202320222021202020192018201720162015
Källa: Newsec
Verksamhet
Kort om Neobo
2024 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Marknad och trender
Innehåll 8
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 9 =====

Bostäder 
Sveriges befolkningstillväxt har historiskt sett 
varit stabil, men de senaste åren har utveck -
lingen förändrats. Under de senaste 20 åren har 
den genomsnittliga årliga befolkningstillväxten 
uppgått till 0,8 procent. För helåret 2023 var  
dock tillväxten endast 0,3 procent, och under  
första halvåret 2024 uppmättes den lägsta folk -
ökningen för ett halvår under hela 2000-talet. 
Denna nedgång beror främst på ett ökat antal 
personer som utvandrar från Sverige, en mins-
kad invandring samt lägre födelsetal. 
I de kommuner där Neobo har sitt fastighets-
bestånd noterades en genomsnittlig befolk -
ningstillväxt på 0,3 procent mellan november 
2023 och november 2024. Detta motsvarar en 
ökning från föregående års nivå på 0,2 procent 
och ligger nära rikssnittet på 0,35 procent. Enligt 
prognoser från Statistiska centralbyrån (SCB) 
förväntas befolkningstillväxten förbli positiv 
fram till 2030 och sannolikt även därefter. För 
Neobos kommuner prognostiseras en genom -
snittlig årlig tillväxt på 0,2 procent under denna 
period. Utvecklingen speglar en stabil och fort-
satt positiv befolkningsutveckling i de områden 
där Neobo är verksamma. 
Bostadsläget i landet
Under 2024 har bostadssegmentet återtagit sin 
position som det största på transaktionsmarkna -
den, med en andel på 31 procent av den totala 
transaktionsvolymen. Bostadssegmentets att-
raktivitet grundar sig i dess stabilitet och lång -
siktiga värdeutveckling, som i Sverige under de 
senaste 40 åren har levererat en stark avkast-
ning. Samtidigt har minskad befolkningstillväxt 
och ett försämrat ekonomiskt klimat satt press 
på marknaden. Trots detta kvarstår en påtaglig 
bostadsbrist i flera regioner, särskilt i storstads-
områden som Stockholm och dess förorter, där 
betalningsviljan ofta överstiger genomsnittliga 
hyresnivåer. 
Bostadsbyggandet påverkas i hög grad av regle -
ringar och konjunkturcykler, vilket gör att bygg -
takten varierar över tid. Enligt Boverkets senaste 
rapport sker nu en kraftig avmattning i byggan -
det av bostäder, främst på grund av höga bygg -
kostnader, stigande räntor och hushållens mins-
kade köpkraft. Prognoser för 2024 och 2025 visar 
att endast 40 000 respektive 33 000 bostäder 
väntas färdigställas per år, vilket ligger långt 
under det årliga behovet på 52 300 bostäder. 
Samtidigt har distansarbete medfört att fler flyt-
tar från storstäderna till mer kostnadseffektiva 
områden, en utveckling som gynnar Neobos 
verksamhetsområden. 
Hyresförhandlingarna för 2024 resulterade i 
genomsnittliga hyreshöjningar på cirka 5,0 pro -
cent, och för 2025 förväntas en genomsnittlig 
höjning på 4,7 procent. Dessa fortsatta höjningar 
är ett led i att kompensera för den betydande 
inflation som präglat de senaste åren. I attraktiva 
områden som Stockholm och dess närförorter 
förväntas betalningsviljan för hyresrätter öka 
med 4,5 procent årligen under de kommande fem 
åren, drivet av reallöneökningar och stärkt köp -
kraft. Detta skapar gynnsamma förutsättningar 
för stabila intäkter och möjliggör både investe -
ringar i nyproduktion och renoveringar, utan att 
riskera betydande vakanser i Neobos områden i 
Stockholmsregionen. 
Samtidigt står bostadsmarknaden inför bety -
dande utmaningar. Minskade nybyggnationer ris-
kerar att leda till trångboddhet, svårigheter för 
unga att etablera sig och rekryteringsproblem 
för företag i växande regioner. För att möta 
dessa utmaningar krävs strategisk planering och 
anpassning till målgruppernas behov. Den höga 
efterfrågan på bostäder i många växande orter, 
inklusive Neobos etableringsområden, bidrar till 
en stabil grund för lönsamma projekt och fort-
satt utveckling av bostadsmarknaden. 
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
20242022202020182016201420122010
0%
1%
2%
3%
4%
5%
20242022202020182016201420122010
Geografisk fördelning transaktionsmarknad Direktavkastning bostäder Hyresutveckling bostäder,  %
 Stockholm    Stockholm förorter    Göteborg    Malmö    Regionstäder    Andra större städer    Övriga landet
0%
10%
20%
30%
40%
50%
2024202320222021202020192018201720162015
Källa till text och diagram i avsnitt Marknad och trender: Newsec
Verksamhet
Kort om Neobo
2024 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Marknad och trender
Innehåll 9
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 10 =====

STRATEGISK INRIKTNING OCH MÅL 
Finansiella mål Mål Utfall 2024
Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10% –3,1%
Belåningsgraden ska inte överstiga 65% 50,9%
Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5x 1,6x
Långsiktiga hållbarhetsmål i urval Mål 2030 Utfall 2024
Minskade klimatutsläpp till 2030, Scope 1 och 2 –50% –21,7%
Minskad energianvändning till 2030 –20% 0% 
Hyresgästomsättning per år 2030 <20% 26,2%
Medarbetar engagemang eNPS 2030 >20  26
Affärsmodell Strategi 
• Långsiktigt äga, förvalta och förädla bostads-
fastig heter med stabila kassaflöden i syfte att 
generera en attraktiv totalavkastning. 
• Ett hållbarhetsarbete som är en integrerad del av 
all verksamhet och anpassas kontinuerligt för att 
uppfylla kraven från intressenter och kommande 
lagstiftning.
• En lokal förvaltningsorganisation som arbetar 
nära kunden med fokus på uthyrning och värde -
skapande förädling. 
• En geografiskt diversifierad fastighetsportfölj 
i kommuner med befolkningstillväxt och bostads-
underskott.
Vision 
Vi skapar attraktiva och 
hållbara bostadsmiljöer 
där människor trivs och 
känner sig trygga. 
Förvaltning
Hållbara 
bostadsmiljöer 
Ansvarsfullt 
företagandeOptim
ering                Förädling
Verksamhet
Kort om Neobo
2024 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Innehåll
10
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 11 =====

VÅRA FASTIGHETER 
Vid årsskiftet bestod Neobos fastighetsportfölj 
av 260 fastigheter med cirka 8 300 bostadslägen-
heter och en uthyrningsbar area om cirka 700 000 
kvm. 95 procent av fastigheterna utgjordes av 
bostadsfastigheter och resterande del i huvud -
sak av samhällsfastigheter.
Orealiserade värdeförändringar under året 
uppgick till −301 mkr (−1 353), vilket motsvarar en 
värdeminskning om –2,2 procent (−8,8). Realise -
rade värdeförändringar uppgick till 6 mkr under 
året till följd av genomförda försäljningar. Vid 
utgången av året värderades fastighetsbestån -
det till 13 701 mkr (14 018). Värdeminskningen 
under perioden förklaras främst av ökade avkast-
ningskrav och högre taxebundna kostnader sam -
tidigt som framtida hyresintäkter har bedömts 
högre, vilket har påverkat värdet positivt. 
Värdena har fastställts baserade på värde -
ringar utförda av externa, auktoriserade värde -
rare. Värderingarna har genomförts genom ana -
lys av framtida kassaflöden för respektive fastig -
het där hänsyn har tagits till gällande hyreskon -
trakt, marknadens avkastningskrav, hyresnivåer, 
drift- och underhållskostnader samt fastigheter-
nas investeringsbehov. I värderingen har ett 
genomsnittligt vägt avkastningskrav om 5,0 pro -
cent (4,7) använts. Avkastningskraven har varit 
oförändrade sedan andra kvartalet 2024 och det 
är tydligt att de nu stabiliserats.
Hyresvärde och uthyrningsgrad
Det årliga hyresvärdet för fastighetsbeståndet 
uppgick vid årsskiftet till 1 017 mkr. Bostäder ut - 
gjorde 77 procent av hyresvärdet och lokaler 20 
procent. Neobos hyresgäster är i huvudsak pri-
vatpersoner samt företagskunder som hyr buti-
ker, restauranglokaler och kontor i bostadsfast-
igheternas bottenplan samt kunder i någon av 
bolagets samhällsfastigheter. Vid utgången av 
2024 uppgick det totala antalet hyreskontrakt  
till 13 185. Bostäder omfattade 7 896 hyresavtal, 
med en sammantagen årshyra om 742 mkr och 
hyresintäkterna för kommersiella lokaler var för-
delade på 454 hyreskontrakt med en årshyra om 
172 mkr. Ingen enskild hyresgäst svarade för mer 
än 1, 1 procent av hyresintäkterna. Neobos största 
hyresgäst är Sala kommun som hyr både kontor 
och bostäder. Den ekonomiska uthyrningsgraden 
uppgick vid årsskiftet till 92,8 procent för hela 
portföljen.
Hyresintäkter och vakansgrad 
Under 2024 ökade hyresintäkterna till 908 mkr 
(888). Jämförbart bestånd av fastigheter uppvi-
sade ökade hyresintäkter om 6 procent. Intäk -
sökningen förklaras av en genomsnittlig hyres-
höjning i bostadsbeståndet om 5, 1 procent, 
ökade hyror för kommersiella lokaler, minskad 
vakansgrad samt hyresökningar för de lägenhe -
ter som har renoverats under året. Den ekono -
miska uthyrningsgraden i bostadsbeståndet 
uppgick i slutet av året till 94,9 procent och till 
86,7 procent för de kommersiella lokalerna. Den 
genomsnittliga hyran för Neobos bostäder ökade 
under 2024 och uppgick vid årsskiftet till 1 406 
kronor per kvadratmeter. Hyresförhandlingen för 
bostäder 2025 pågår och hittills ingångna avtal 
omfattande 48 procent av bostadshyrorna inne -
bär en genomsnittlig hyresökning om 4,9 procent.  
1 017mkr
 Bostäder, 77%
 Kommersiella lokaler, 16%
 Samhällsfastigheter, 4%
 Parkering och garage, 3%
  Hyresvärde
Förändring av fastighetsbeståndet
Region Nord Region Syd Totalt Neobo
mkr
2024  
jan–dec
2024 
 jan–dec
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
Verkligt värde, ingående värde 5 979 8 039 14 018 15 295
Förvärv −100
Investeringar 61 103 164 177
Försäljningar −180 −180
Orealiserade värdeförändringar −74 −228 −301 −1 353
Omklassificeringar
Verkligt värde, utgående värde 5 787 7 915 13 701 14 018
Innehåll
Verksamhet
Kort om Neobo
2024 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Fastighetsbestånd 11
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 12 =====

Helsingborg
Lerum
Alingsås
Karlskoga
Vänersborg
Karlstad
Staffanstorp
Malmö
Falköping
Tidaholm
Ulricehamn
Skara
Skövde
Mariestad
Oskarshamn
Växjö
Tranås
Motala
Sundsvall
Gävle
Timrå
Örnsköldsvik
Umeå
Skellefteå
Luleå
Norrköping
Nyköping
Nynäshamn
Södertälje
StockholmKatrineholm
Eskilstuna
Strängnäs
Köping
Enköping
Sala
Sollentuna
Sigtuna
Knivsta
Portföljens geografiska fördelning
Neobos 260 fastigheter finns i 39 kommuner. De största innehaven sett till fastig -
hetsvärde finns i Sundsvall, Nynäshamn, Helsingborg och Sollentuna. Fastighets-
beståndet är indelat i två regioner. I den södra regionen, som omfattar åtta län, 
finns det största fastighets värdet i Västra Götaland. I den norra regionen, som 
omfattar nio län, finns det största beståndet i Stockholms län. Största innehaven 
sett till hyresvärde framgår i tabellen nedan. 
Fördelning per kommun, 20 största baserat på hyresvärde
Kommun Region
Area,  
tkvm
Antal  
lägenheter
Hyresvärde  
mkr
Hyresvärde 
kr/kvm
Sundsvall Nord 48 822 560 78 1 595
Tranås Syd 48 355 517 59 1 214
Nynäshamn Nord 40 476 513 56 1 386
Oskarshamn Syd 42 846 520 52 1 223
Motala Syd 36 534 476 49 1 349
Norrköping Syd 31 770 347 47 1 490
Helsingborg Syd 29 528 456 44 1 487
Sollentuna Nord 17 909 80 43 2 373
Skara Syd 32 274 395 41 1 265
Växjö Syd 28 631 450 41 1 425
Enköping Nord 27 649 259 38 1 387
Staffanstorp Syd 21 817 218 34 1 564
Köping Nord 24 472 313 32 1 322
Alingsås Syd 22 793 206 32 1 409
Falköping Syd 21 765 196 30 1 388
Nyköping Syd 16 379 243 27 1 641
Vänersborg Syd 19 600 273 25 1 293
Karlstad Syd 18 382 243 25 1 353
Knivsta Nord 8 406 120 24 2 875
Timrå Nord 15 978 116 23 1 465
Innehåll
Verksamhet
Kort om Neobo
2024 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Fastighetsbestånd 12
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 13 =====

Totalt Neobo Region Syd Region Nord
Januari–december 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 701 14 018 7 915 8 039 5 787 5 979
Marknadsvärde, kr/kvm 19 574 19 658 17 523 17 825 23 306 22 812
Hyresvärde, mkr 1 017 969 616 568 401 401
Hyresvärde, kr/kvm 1 454 1 358 1 364 1 258 1 616 1 531
Hyresintäkter, mkr 908  888 544 514 364 373
Driftnetto, mkr 473  460 275 265 197 196
Överskottsgrad, % 52  52 51 51 54 52
Uthyrningsgrad, % 93 93 94 93 91 92
Antal fastigheter 260 267 167 167 93 100
Antal lägenheter 8 309 8 391 5 556 5 556 2 753 2 835
Area, tkvm 700 713 452 451 248 262
Andel av hyresintäkter
Fördelning objektstyp
Avser andel av hyresintäkter
 Bostäder, 77%
 Lokaler, 20%
 Parkering, 3%
 Region Syd, 60%
 Region Nord, 40%
 Bostäder, 64%
 Lokaler, 33%
 Parkering, 3%
 Bostäder, 85%
 Lokaler, 13%
 Parkering, 2%
60% 40%
Segment 
Innehåll
Verksamhet
Kort om Neobo
2024 i siffror
Vd-ord
Marknad och trender
Strategisk inriktning och mål
Fastighetsbestånd 
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Fastighetsbestånd 13
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 14 =====

VÄGEN FRAMÅT 
Fokus på kärnverksamheten
Förvaltning för framtiden
Värdeskapande förädling
Portföljoptimering
Vi som är Neobo

===== SIDA 15 =====

Neobo bedriver effektiv och kundnära förvaltning 
med fokus på hållbarhet och lönsamhet. Genom 
närvaro och löpande dialog med hyresgästerna 
säkerställer Neobo lämpliga värdeskapande för-
bättringar i fastigheterna, vilket leder till ökad 
kundnöjdhet och avkastning. T axebundna kostna-
der, såsom el, värme och vatten, följs upp på 
månadsbasis, vilket underlättar arbetet med att 
göra rätt åtgärd i rätt fastighet. Dessutom sker en 
löpande översyn av avtal för att säker ställa kvalitet 
och kostnadseffektivitet. Den tekniska förvalt-
ningen och det felavhjälpande underhållet av 
fastigheterna bedrivs till stor del av den egna per-
sonalen i respektive region, vilket kompletteras 
med inhyrda tjänster avseende exempelvis VVS 
och el. I relevanta fall arbetar Neobo med före-
tagsövergrip ande upphandlingar av driftoperatö-
rer och leverantörer för att utnyttja bolagets stor-
lek och på så sätt sänka fastighetskostnaderna. 
Kundfokus och vårt serviceerbjudande
Grunden är lagd för att ta nästa steg i vårt service-
erbjudande. Nu har vi en organisation och system 
på plats för att öka vårt kundfokus. Vi har genom 
analys, dialog och kundundersökningar fått goda 
insikter till det fortsatta arbetet. Vi har, med hjälp 
av AI, analyserat över 10 000 kommentarer i 2024 
års kundundersökning. Vi har arbetat vidare med 
resultatet i form av bland annat workshops, 
fokusgrupper och aktivitetsplaner per ort och 
förvaltningsområde. Prioriterade fokusområden 
för 2025 är kontaktvägar, kommunikation och 
avfallshantering. 
Med hållbarhet i centrum
Hållbarhet har varit centralt för oss sedan star-
ten. Under 2024 nådde vi alla våra delmål inom 
hållbarhetsområdet, bland annat genom att ta 
fram en energi- och klimatfärdplan som guidar 
oss mot våra energi- och klimatmål 2030. Håll -
barhet är en central del för förvaltningsorganisa -
tionen och våra medarbetare arbetar dagligen 
med de tio aspekter som utgör vårt hållbarhets-
arbete. Vill du läsa mer om vårt hållbarhetsarbete 
kan du göra det i hållbarhetsredovisningen på  
sidorna 22–34.
Neobo skapar långsiktiga värden genom sin strukturerade modell för att  
förvalta, förädla och optimera fastighetsbeståndet. Syftet är att skapa 
trygga, hållbara och inkluderande bostads  områden som attraherar fler  
hyresgäster som trivs och därmed bor kvar längre.
Förvaltning för framtiden
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Förvaltning för framtiden
Värdeskapande förädling
Portföljoptimering
Vi som är Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Vägen framåt 15
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 16 =====

Värdeskapande  
förädling
Förädling är en viktig del av vår affärsmodell och 
vi arbetar kontinuerligt med värdeskapande för-
bättringar för att öka avkastningen från våra fast-
igheter och skapa värde för våra kunder. Det inklu -
derar bland annat lägenhetsrenoveringar, hållbar-
hetsinvesteringar, förbättring av utemiljöer och 
tekniska uppgraderingar. Ett stort fokus läggs på 
energibesparande åtgärder som samtidigt mins-
kar driftkostnaderna. Vid underhålls- och renove -
ringsarbeten är ambitionen att alltid välja de 
miljö- och energimässigt bästa alternativen. 
Exempel på detta är vattensparande blandare, 
energieffektivare fönster och tilläggsisolering. 
Bland trivsel- och värdehöjande åtgärder kan 
nämnas badrums- och köksrenoveringar, ny el och 
ledbelysning, installation av säkerhets dörrar och 
inpasseringssystem samt gårdsrenoveringar.
När en hyresgäst säger upp sin lägenhet för 
 avflyttning besiktigas lägenheten, och beroende 
på lägenhetens skick, hyresnivå och uthyrnings-
marknaden tas beslut om uthyrning eller reno -
vering. Är lägenheten endast i behov av mindre 
åtgärder görs en enklare renovering med fokus  
på hållbarhet och trygghet. Krävs mer omfattande 
åtgärder genomförs en renovering som uppgrade -
rar lägenhetens standard, vilket innebär högre 
hyres intäkter. Under 2024 har 100 lägenheter 
 uppgraderats i linje med detta.
Nyköping: Nöjdare kunder och neotänk
Neobo äger 121 lägenheter i fastigheten Svetsaren 9 i 
Nyköping. Under året har Neobo erbjudit hyresgästerna 
ett trygghetspaket, som ger ökade intäkter om ca  
165 000 kr per år. Jacob Milde, förvaltare i området, 
berättar:
Berätta om Trygghetspaketet
– Vi har under året jobbat med ett projekt som vi kallar 
för Trygghetspaketet. Trygghetspaketet är något vi erbju -
dit samtliga hyresgäster i en av våra fastigheter i Nykö-
ping. Det innefattar bland annat installation av nya lås-
system av modell iLOQ, nytt passersystem och digital 
tvättstugebokning. Idén kom från våra hyresgästers öns-
kemål i den årliga kundundersökningen. Arbetet är precis 
i sluttampen och har flutit på väldigt bra. Samtliga hyres-
gäster har tackat ja och det som har varit mest utma -
nande hittills har varit logistiken kring att samtliga hyres-
gäster behövt kvittera ut nya nycklar. Men eftersom detta 
var efterfrågat från våra hyresgäster har arbetet gått 
 väldigt smidigt.
Hur kom ni på idén?
– Idén och tankarna har funnits med sen fjolårets kund -
undersökning. Planeringen drog igång i början av året  
och tillsammans med kollegor och duktiga samarbets-
partner har vi hittat en bra lösning. Nu har vi både under-
lättat vår interna drift, men även bidragit till att öka våra 
hyresgästers trygghet. Det känns bra!
Vad har ni fått för feedback från hyresgästerna?
– Eftersom vi är i sluttampen av projektet så har inte all -
ting kommit igång till fullo än. Vi har dock redan mottagit 
mycket positiv feedback från våra hyresgäster för att vi 
arbetar för ett tryggare område. 
Vi såg även i resultaten från 2024 års kundundersök -
ning att Nyköping är en av de orter som har ökat mest 
gällande kundnöjdhet. Det känns roligt att våra hyres-
gäster ser det arbete som vi gör. Vi fortsätter att lyssna 
på våra kunder och identifiera värdeskapande investe -
ringar som förädlar våra områden och skapar ökad trivsel 
hos våra hyresgäster.
Möt vår  
förvaltare  
Jacob Milde
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Förvaltning för framtiden
Värdeskapande förädling
Portföljoptimering
Vi som är Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Vägen framåt 16
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 17 =====

Portfölj optimering
Under året har vi påbörjat optime -
ringen av vår fastighetsportfölj. 
I februari avyttrade vi sex lågavkastande bostads-
fastigheter i Eskilstuna till ett underliggande 
fastighetsvärde om 113 mkr, vilket var i nivå med 
den senast genomförda externvärderingen. De 
sex fastigheterna stod inför betydande investe -
ringar och försäljningen bidrog till att stärka vårt 
kassaflöde. I slutet av juni avyttrade vi handels-
fastigheten T egelbruket 4 i Falun till ett underlig-
gande fastighetsvärde om 75 mkr. Transaktionen 
gav en positiv resultateffekt om 10 mkr och den 
frigjorda likviditeten kommer återinvesteras i det 
befintliga beståndet. Försäljningen innebar att 
Neobo lämnade Falun.
Likviditeten i transaktionsmarknaden har 
ökat markant sedan föregående år, vilket är posi-
tivt när vi nu avser att höja takten i vårt transak -
tionsarbete för att optimera vår fastighetsport-
följ ytterligare.
Fastigheten  
Letten 2 i Karlstad
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Förvaltning för framtiden
Värdeskapande förädling
Portföljoptimering
Vi som är Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Vägen framåt 17
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 18 =====

Vi som är Neobo
Vi arbetar nära våra kunder med korta besluts-
vägar och inarbetade processer. Flera av våra 
medarbetare har lång erfarenhet av såväl värde -
skapande förvaltning som av Neobos nuvarande 
fastighetsbestånd. Allt arbete som görs syftar till 
att optimera möjligheterna att bedriva en lång -
siktigt hållbar fastighetsförvaltning som skapar 
värde för våra kunder.
Neobo har en stark företagskultur som präg -
las av engagemang, omtanke och mod. Dessa 
värdeord genomsyrar  allt vi gör och fungerar 
som ett styrmedel i det dagliga arbetet.
Medarbetarna har goda möjligheter att påverka 
verksamheten och atmosfären präglas av per-
sonligt engagemang på alla nivåer. Vi värnar om 
en god arbetsmiljö, hög affärsetik, en inklude -
rande kultur och goda utvecklingsmöjligheter. 
Målet är att bli en av de bästa arbetsgivarna  
i branschen sett till medarbetarengagemang. 
Vid årsskiftet hade Neobo 78 anställda. Av dessa 
var 28 kvinnor och 50 män.
Engagemang
• Vi är engagerade och affärsmässiga.
• Vi bryr oss, vi är framåtlutade och vi 
anstränger oss lite extra för att lyckas.
• Vi har drivkraft och är resultatorien -
terade.
Omtanke
• Vi visar omtanke för varandra, för våra 
kunder, för våra aktieägare och för vår 
omvärld.
• Vi bemöter människor med respekt och 
har en inkluderande företagskultur.
• Vi samarbetar och stöttar varandra.
Mod
• Vi är förändringsbenägna och vågar 
tänka nytt, vi strävar alltid efter att 
göra saker lite bättre.
• Vi är prestigelösa och lösningsorien -
terade.
• Vi utmanar oss själva, varandra och  
vår omvärld.
• Vi är nyfikna och öppna.
78medarbetare
 Män, 64%
 Kvinnor, 36%
Våra medarbetare 2024
Vår värdegrund
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Förvaltning för framtiden
Värdeskapande förädling
Portföljoptimering
Vi som är Neobo
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Vägen framåt 18
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 19 =====

Neobo strävar efter en låg finansiell risk och 
verksamheten finansieras av eget kapital och 
banklån. 
Under året sänkte Riksbanken styrräntan  
vid flera tillfällen för att stödja konjunkturen  
och stabilisera inflationen vid målet. I december 
2024 sänktes styrräntan med 0,25 procent - 
enheter till 2,5 procent. För Neobos del innebär 
detta en förbättrad finansiell position och ökat 
utrymme för att genomföra värdeskapande 
investeringar i fastighetsportföljen.
Neobo har under året arbetat aktivt med 
skuld- och derivatportföljen. Låneavtal om 2,7 
mdkr av totalt 7 , 1 mdkr har refinansierats till  
marginaler som understiger den genomsnittliga 
marginalen i Neobos befintliga låneavtal och 
flertalet nya swappar har ingåtts för att minska 
ränterisken och öka förutsägbarheten i framtida 
kassaflöden.
Neobo eftersträvar en god resultatutveckling, 
ekonomisk uthållighet och en stark finansiell 
ställning. De ekonomiska och finansiella målen  
är satta för att ge en kombination av hög avkast-
ning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och 
finansiell stabilitet. 
Finansiering och finanspolicy
Givet dagens marknadsförutsättningar och bola -
gets investeringsbehov är det styrelsens upp -
fattning att aktieägarna gynnas och den bästa 
total avkastningen uppnås genom att vinster 
återinvesteras i verksamheten. Värdeskapande 
investeringar kommer att ske i form av lägen -
hetsrenoveringar och hållbarhetsinvesteringar 
som bidrar till att öka avkastningen från fastig -
heterna.
Finansiella mål Mål Utfall 2024
Avkastning på eget kapital  
ska över tid överstiga 10% –3,1%
Belåningsgraden  
ska inte överstiga 65% 50,9%
Räntetäckningsgraden  
ska överstiga 1,5x 1,6x
Kapitalstruktur
Koncernen, mkr 2024-12-31 2023-12-31
Skulder till kreditinstitut 7 115 7 278
Likvida medel 146 199
Nettoskuld 6 968 7 079
Eget kapital 6 213 6 405
Summa Nettoskuld och 
Eget kapital 13 181 13 484
Kapitalstruktur
Koncernens verksamhet finansieras med eget 
kapital och banklån. Eget kapital uppgick till  
6 213 mkr (6 405) och skulder uppgick till 7 765 
mkr (8 092) varav 7 115 mkr (7 278) avser ränte -
bärande skulder. Belåningsgraden ska enligt 
finanspolicyn understiga 65,0 procent och vid 
årsskiftet uppgick den till 50,9 procent (50,2). 
Tillgänglig likviditet
T otal tillgänglig likviditet består av tillgångar  
på bankkonton vilka vid årsskiftet uppgick till  
146 mkr (199).
Låneränta, kapital- och räntebindning
Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets slut 
till 3,2 procent (3,4). Vårt fastighetsägande är ett 
långsiktigt engagemang vilket kräver en långfristig 
finansiering. Lång kapitalbindning minskar även 
refinansieringsrisken. Den återstående kapital-
bindnings tiden var vid årsskiftet 2,8 år (3,3).
Finansiella kostnader är en väsentlig kost-
nadspost i resultaträkningen. Den påverkas av 
förändringar i underliggande marknadsränta och 
förändringar i kreditgivarnas marginalpåslag.  
För att reducera svängningarna i de finansiella 
kostnaderna till en acceptabel nivå är räntorna  
i hög utsträckning bundna på olika löptider. För 
att minska ränterisken och för att uppnå önskad 
 räntebindning används räntederivat vilket är ett 
flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förändra 
räntebindningen i portföljen utan att behöva för-
ändra villkoren på de underliggande lånen. Den 
genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive 
derivatinstrument, uppgick till 2,4 år (2,2) vid 
årets slut. 
Det sammanlagda nominella värdet för ränte-
derivat uppgick till 5 409 mkr (5 406) med löp tider 
mellan 1 och 7 år. Räntederivaten hade vid ut-
gången av året ett verkligt värde om 63 mkr (171).
Covenanter
I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som 
Neobo åtar sig att upprätthålla under löptiden,  
så kallade covenanter. Uppfylls inte dessa kan  
till exempel ytterligare säkerhet behövas eller så 
kan i förlängningen motparten ha rätt att säga 
upp låneavtalet till betalning. Avtalen föreskriver 
i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 
1,50–1,70 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 
procent och en soliditet på minst 25–30 procent. 
Bolaget har uppfyllt samtliga covenanter gente -
mot alla motparter under året.
FINANSIERING
Kapitalbindning, mkr
Förfalloår Banklån Andel, %
2025 847 12
2026 3 066 43
2027 2 174 31
2028 933 13
2029 0 0
2030 och senare 94 1
Totalt 7 115 100
Räntebindning, mkr
Förfalloår Volym Andel, %
2025 1 706 24
2026 1 839 26
2027 1 370 19
2028 600 8
2029 700 10
2030 och senare 900 13
Totalt 7 115 100
Aktiva räntederivat, mkr
Förfalloår Nominellt belopp Medelränta, %
2025 1 450 0,17
2026 1 839 0,65
2027 420 1,10
2028 600 2,56
2029 700 2,55
2030 och senare 400 2,74
Totalt 5 409 1,17
Räntederivat, framtida start
Start Förfall
Nominellt 
belopp, mkr Ränta, %
2025-03 2030-03 500 2,40
2025-03 2027-07 948 2,34
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
 19
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 20 =====

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för  
tolv månader med beaktande av Neobos fastighets-
bestånd per respektive datum.
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för 
de kommande tolv månaderna, utan en ögonblicks-
bild som presenteras för att illustrera intäkter och 
kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, finan -
siella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid 
respektive tidpunkt.
Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte 
en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeför-
ändringar, köp eller försäljning av fastigheter och  
inte heller andra parametrar. I koncernens intjänings-
förmåga är inte resultateffekten av orealiserade och 
realiserade värdeförändringar inkluderad.
Underlag för beräkning av intjäningsförmågan
Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på kon -
trakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive tillägg, 
samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån 
 gällande hyreskontrakt per respektive datum. Över-
enskomna hyresökningar som är gällande vid respek -
tive datum är medräknade och all vakans, även tillfäl -
lig sådan, har räknats upp på helårsbasis.
Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade 
kostnader för ett normalår och inkluderar drift- och 
underhållskostnader samt fastighetsadministration. 
Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheter-
nas aktuella taxeringsvärden per respektive datum.
Kostnader för central administration är baserade på 
budgeterade kostnader för ett normalår.
Finansnettot avser räntekostnader vilka har 
beräknats genom att på Neobos skuldsättning appli-
cera de avtalade finansieringsvillkoren med de rörliga 
marknadsvillkor som gällde per respektive datum, 
inklusive effekter från derivat. Eventuella räntein -
täkter på likvida medel samt kostnader av engångs -
karaktär har ej beaktats.
Belopp i mkr 2025-01-01 2024-10-01 2024-07-01 2024-04-01 2024-01-01
Hyresvärde 1 017 994 1 003 992 969
Vakans –73 –71 –71 –70 –73
Hyresintäkter 944 923 933 922 896
Fastighetskostnader –402 –393 –396 –390 –390
Fastighetsskatt –23 –24 –24 –24 –24
Driftnetto 520 506 512 508 482
Central administration –62 –60 –60 –60 –55
Finansnetto –227 –232 –237 –243 –250
Förvaltningsresultat 230 213 215 205 177
Den nybyggda fastigheten Sovsäcken 2  
i det nya området Kronandalen i Luleå.
Neobos intjäningsförmåga
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
 20
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 21 =====

HÅLLBARHETS-
REDOVISNING
Inledning
Miljö och klimat 
Sociala förhållanden
Medarbetare
Mänskliga rättigheter
Motverkande av korruption
Revisorns yttrande

===== SIDA 22 =====

Neobos hållbarhetsstrategi och tio väsentliga aspekter
HÅLLBARHET
Vi har under året fortsatt vår viktiga hållbarhetsresa. Hållbarhetsfrågor är en central del av vår vision och affärsmodell  
och vi arbetar systematiskt i enlighet med vår långsiktiga hållbarhetsstrategi. 
Årets hållbarhetsrapport finns på sidorna 22–34 
och följer Årsredovisningslagens krav på rappor-
tering. Enligt nu gällande lagstiftning kommer  
Neobo från och med räkenskapsåret 2025 att 
omfattas av kraven på rapportering enligt Corpo -
rate Sustainability Reporting Directive, CSRD, 
som är EU:s direktiv för hållbarhetsrapportering. 
Neobo omfattas inte av rapporteringskrav enligt 
EU:s taxonomiförordning, men kommer enligt nu 
gällande regelverk från och med räkenskapsåret 
2025 att omfattas indirekt via CSRD. EU-kommis-
sionen har i februari 2025 genom Omnibus I före -
slagit ändringar i regelverken, bland annat avse -
ende tillämpningen av CSRD. Dessa ändringar är 
ännu inte beslutade och har inte införts i svensk 
lagstiftning, men om de införs enligt förslaget 
skulle Neobo inte längre omfattas av CSRD:s 
regelverk om hållbarhetsrapportering.
Neobo bildades för två år sedan och vi kunde 
från start anpassa vårt hållbarhetsarbete inför 
de nya krav som redan har införts och de som 
förväntas, inom både hållbarhetsrapportering, 
byggnaders energieffektivitet och enligt övriga 
hållbarhetsregelverk. Vi arbetar med en ambitiös 
plan för förflyttning av hela fastighetsportföljen.  
Vår fastighetsportfölj består av fastigheter med 
byggnader i varierande ålder. Vissa är från förra 
sekelskiftet och andra är nybyggda, men de 
flesta ligger någonstans mittemellan. Detta gör 
att det finns en förbättringspotential. Vi vill bidra 
till det viktiga klimatarbetet genom att ta hand 
om och förädla det redan byggda beståndet. Det 
gynnar klimatet att inte bygga nytt utan utnyttja 
de bostäder och lokaler som redan finns. Vi prio -
riterar ständigt och lägger våra resurser på den 
del av verksamheten, på de specifika projekt och 
fastigheter där vi får störst effekt.
Hållbarhetsstrategi och dubbel  
väsentlighetsanalys
Redan under 2023, som var Neobos första verk -
samhetsår, genomförde vi en intressentanalys, 
som låg till grund för den inledande dubbla 
väsentlighetsanalys som genomfördes samma 
år. Under 2024 har ledningen sett över och slut-
fört den dubbla väsentlighetsanalysen baserat 
på CSRD:s regelverk och de ytterligare bransch -
specifika standarder som publicerats sedan den 
första inledande analysen. Neobos medarbetare 
har givits möjlighet att framföra synpunkter på 
resultatet av väsentlighetsanalysen. Resultatet 
av den dubbla väsentlighetsanalysen har god -
känts och fastställts av styrelsen men har inte 
granskats av våra revisorer. Utfallet av väsentlig-
hetsanalysen är att det är tio hållbarhetsaspek -
ter som bedömts väsentliga. Dessa aspekter har 
målsatts och måluppfyllnaden följs upp löpande. 
Vår hållbarhetsstrategi, som ska säkerställa 
ett hållbart Neobo, bygger på följande två 
 perspektiv: 
Hållbara bostadsmiljöer – attraktiva och hållbara 
bostadsmiljöer där människor trivs och känner 
sig trygga.
Ansvarsfullt företagande – omtanke och respekt 
gentemot medarbetare, hyresgäster, investerare 
och samhället vi verkar i.
G1
Korruptionsrisk  
och  
intressekonflikter 
E3
Vattenanvändning 
S1
Arbetsvillkor
E1
Energieffektivitet 
och förnybar energi
S4
Trygga hem  
och områden
S1
Mångfald och 
jämlikhet 
E1
Klimatutsläpp 
E1
Klimatanpassning
S2
Mänskliga 
 rättigheter och 
arbetsvillkor  
i värdekedjan 
E5
Materialanvändning 
och avfall
Hållbara  
bostadsmiljöer 
Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer  
där människor trivs och känner sig trygga.
Ansvarsfullt  
företagande 
Omtanke och respekt gentemot medarbetare,  hyresgäster, 
investerare och samhället vi verkar i.
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Inledning
Miljö och klimat
Sociala förhållanden
Medarbetare
Mänskliga rättigheter
Motverkande av korruption
Revisorns yttrande
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Hållbarhet 22
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 23 =====

Långsiktiga mål till 2030 Övergripande mål
Hållbarhetspolicy
Neobos styrelse antog 2023 en hållbarhetspolicy 
som sammanfattar bolagets syn och ambitions-
nivå i övergripande hållbarhetsfrågor. För oss 
innebär hållbarhet att ta ett långsiktigt ansvar för 
utvecklingen och styrningen av både vårt bolag 
och vår fastighetsportfölj för att vår påverkan 
inte ska bli negativ för kommande generationer. 
Vi har ett holistiskt perspektiv i arbetet och vår 
definition av hållbarhet utgår ifrån miljö-, sociala 
och styrningsmässiga perspektiv i enlighet med 
internationella konventioner som: ILO:s kärnkon-
ventioner, Parisavtalet, FN:s Globala mål (Agenda 
2030) och EU-direktiv så som CSRD.
UN Global Compact
Neobo har under 2024 anslutit sig till UN Global 
Compact som är världens största hållbarhets-
nätverk inom det privata näringslivet. Genom 
vårt medlemskap har vi åtagit oss att följa de tio 
principerna för mänskliga rättigheter, arbetsvill -
kor, miljöansvar och anti-korruption. Den årliga 
rapporteringen av framstegen inom vårt hållbar-
hetsarbete, Communication on Progress, utgörs 
av denna hållbarhetsrapport.
Hållbarhetsmål
För vart och ett av de väsentliga hållbarhets-
aspekterna har styrelsen fastställt ett övergri-
pande mål, som kompletteras med minst ett 
långsiktigt mål till 2030 samt flera kortsiktiga 
mål som ska nås under de närmsta åren. I sam -
band med färdigställandet av den dubbla väsent-
lighetsanalysen har styrelsen i slutet av 2024 
återigen sett över och fastställt samtliga hållbar-
hetsmål inklusive kortsiktiga mål för 2025. Samt-
liga kortsiktiga mål som sattes upp för 2024 har 
blivit uppfyllda under året.
Enligt bolagets riktlinjer för ersättning till 
ledande befattningshavare som antogs av års-
stämman 2024 ska rörlig kontantersättning till 
ledningsgruppen syfta till att främja bolagets 
affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive 
dess hållbarhet. Kriterierna för rörlig ersättning 
ska vara utformade så att de främjar dessa 
intressen. Redan under 2024 var ledningsgrupp -
ens incitamentsprogram delvis kopplat till upp -
fyllandet av bolagets hållbarhetsmål. I enlighet 
med riktlinjerna för ersättning och för att säker-
ställa ett fokuserat arbete för att uppfylla målen 
har styrelsen även kopplat delar av lednings-
gruppens incitamentsprogram för 2025 till upp -
fyllandet av årets hållbarhetsmål.
100% av med -
arbetarna genomför 
årligen utbildning  
i affärsetik
Minska färskvatten- 
användningen i 
bostäder med 15%  
till år 2030 jämfört  
med 2025
Medarbetarengage -
mang, eNPS > 20 år 
2030
Frisknärvaro  
över bransch-
genomsnittet
Minska energi-
användningen med 
20% (fastighets-
energi) till år 2030 
jämfört med 2023
100% av inköpt 
energi från förnybara 
källor
Årlig hyresgäst-
omsättning för 
bostäder under  
20% år 2030
Över branschsnittet  
i Serviceindex 
(AktivBo) år 2030
Upplevd inkludering 
100% till år 2030
Medarbetarna speg-
lar samhället i stort 
sett till könsfördel-
ning och etnisk bak-
grund 2030
50% lägre klimatut-
släpp i Scope 1 och 2 
år 2030 jämfört  
med 2023
Mäta, följa upp och 
minska klimatutsläpp 
i Scope 3 till år 2030 
jämfört med 2023
Kontinuerligt  
uppdaterad adap-
tionsplan för alla 
fastigheter
Mätning och upp -
följning av mänskliga 
rättigheter i värde -
kedjan till år 203 0 
100% av betydande 
leverantörer utvär-
derade utifrån upp-
förandekod för leve -
rantörer år 2030
Minska mängden 
avfall till år 2030 
jämfört med  
2025
Neobos övergripande och långsiktiga hållbarhetsmål till 2030 
G1
Korruptionsrisk och 
intressekonflikter 
En etisk och tran-
sparent företags-
kultur med noll -
tolerans mot  
oegentligheter 
E3
Vattenanvändning 
Minska använd-
ningen av färsk-
vatten i bostäderna
S1
Arbetsvillkor
En av de bästa 
arbetsgivarna i 
 branschen sett  
till medarbetar-
engagemang
E1
Energieffektivitet 
och förnybar energi
Energieffektiva 
bostäder som 
 försörjs med 
 förnybar energi
S4
Trygga hem  
och områden
Trygg bostadsmiljö 
med låg brottslighet 
där hyresgästerna  
är engagerade i  
närmiljön
S1
Mångfald och 
jämlikhet 
En arbetsplats som 
präglas av mångfald 
och att alla har lika 
förutsättningar att 
utvecklas
E1
Klimatutsläpp 
Minskade klimat-
utsläpp från hela 
 värdekedjan med 
netto-noll utsläpp 
(Scope 1, 2 och 3) år 
2045
E1
Klimatanpassning
Ett fastighets-
bestånd anpassat för 
ett förändrat klimat
S2
Mänskliga rättighe-
ter och arbetsvillkor  
i värdekedjan 
Mänskliga rättig - 
heter respekteras 
och följs upp i  
värde kedjan
E5
Materialanvändning 
och avfall
Effektiv material-
användning och 
minskade avfalls-
mängder
Hållbara  
bostadsmiljöer 
Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer  
där människor trivs och känner sig trygga.
Ansvarsfullt  
företagande
Omtanke och respekt gentemot medarbetare,  hyresgäster, 
investerare och samhället vi verkar i.
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Inledning
Miljö och klimat
Sociala förhållanden
Medarbetare
Mänskliga rättigheter
Motverkande av korruption
Revisorns yttrande
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Hållbarhet 23
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 24 =====

Hur ska vi nå målen? 
Energi- och klimatfärdplan
Ett av de viktigaste arbeten inom hållbarhets-
området som utförts under 2024 har varit att ta 
fram en Energi- och klimatfärdplan. Energifärd -
planen innefattar en åtgärdsplan för energieffek -
tivisering som visar på de steg som vi behöver ta 
och en övergripande bedömning av de investe -
ringar som behöver göras för att nå det långsik -
tiga målet att till 2030 minska energianvänd -
ningen med 20 procent. Klimatfärdplanen visar 
övergripande på de steg som bolaget behöver ta 
och de investeringar som behöver göras för att 
nå det långsiktiga målet att till 2030 minska 
 klimatutsläppen i Scope 1 och 2 med 50 procent.
Under 2025 kommer arbetet fortskrida med 
att ytterligare konkretisera och bedöma vilka 
åtgärder och investeringar som vi ska prioritera 
fram till år 2030. Vi har genom en sammanväg -
ning av olika kriterier valt ut en fokusgrupp, som 
för närvarande omfattar 44 fastigheter, som vi 
prioriterar vid planering samt genomförande av 
energi- och klimatåtgärder. 
Energifärdplan
Fjärrvärmebolagen i olika kommuner bidrar i olika 
hög grad till våra utsläpp från fjärrvärme i Scope 2
Klimatfärdplan
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
20302029202820272026202520242023
tCO2e
–50%
0
20
40
60
80
100
120
20302029202820272026202520242023
kWh/m2
–20%
 Fjärrvärme (Scope 2) tCO 2e   Fastighetsel (Scope 2) tCO2e  Fjärrvärme   Fastighetsel 
Klimatbokslutet 2023 utgör basår för våra klimatmål
 Scope 1   Scope 2 – Marknadsbaserad metod   Scope 3
Bränsle- och  
energirelaterade 
aktiviteter
Hyrd tillgång  
uppströms
Kapitalvaror
Inköpta varor
och tjänster
El
Värme
 Kommun 1   Kommun 2   Kommun 3   Kommun 4   Kommun 5–39
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Inledning
Miljö och klimat
Sociala förhållanden
Medarbetare
Mänskliga rättigheter
Motverkande av korruption
Revisorns yttrande
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Hållbarhet 24
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 25 =====

Styrning och uppföljning
Det övergripande ansvaret för att koordinera 
hållbarhetsarbetet och följa upp hållbarhets-
målen har delegerats till hållbarhetschefen. 
Arbetet med att nå samtliga ettåriga hållbar-
hetsmål följs upp internt på kvartalsbasis, och  
de långsiktiga målen följs upp minst årsvis.
Neobo har antagit ett flertal policyer och rikt-
linjer för att styra hållbarhetsarbetet. Det över-
gripande styrdokumentet är vår hållbarhets-
policy. Under året har samtliga medarbetare 
undertecknat vår uppförandekod för medarbe -
tare, som är en viktig pusselbit för styrningen av 
den dagliga verksamheten. Under 2024 har vi 
även tagit fram en uppförandekod för leverantö-
rer som implementerats gentemot våra största 
leverantörer. Under första halvåret 2025 fortsät-
ter implementeringen gentemot de mindre leve -
rantörerna.
Hållbarhetsrisker
De hållbarhetsrelaterade riskerna identifieras, 
bedöms och hanteras inom bolagets generella 
riskarbete och process för hantering av bolagets 
risker, se beskrivning samt riskanalys på sidorna 
48–51. Hållbarhetschefen ansvarar för hante -
ringen av hållbarhetsriskerna. De risker inom 
hållbarhetsområdet som har ett riskvärde om 
åtta eller däröver har ansetts väsentliga och  
specificeras inom respektive delområde. 
Policyer och andra styrande dokument
Miljö och klimat Sociala förhållanden Medarbetare Respekt för mänskliga rättigheter Motverkande av korruption
Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicy
Uppförandekod för medarbetare Uppförandekod för medarbetare Uppförandekod för medarbetare Uppförandekod för medarbetare Visselblåsarpolicy
Uppförandekod för leverantörer Uppförandekod för leverantörer Arbetsmiljöpolicy Uppförandekod för leverantörer Uppförandekod för medarbetare
Riktlinjer för energi och vatten Riktlinjer för bostadsuthyrning Jämställdhetspolicy Uppförandekod för leverantörer
Riktlinjer för tjänsteresa Pensionspolicy Riktlinjer för inköp
Riktlinjer för tjänstebilar Intern integritetspolicy Besluts- och attestordning
Riktlinjer för inköp Handlingsplan kränkande särbehandling
Vatten- och energiledning Medarbetarhandbok
Ålen 1, ÖrnsköldsvikOmrådesbild, Skara
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Inledning
Miljö och klimat
Sociala förhållanden
Medarbetare
Mänskliga rättigheter
Motverkande av korruption
Revisorns yttrande
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Hållbarhet 25
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 26 =====

MILJÖ OCH KLIMAT 
Fastighetsbolag bidrar generellt till stor klimat-
påverkan huvudsakligen genom nyproduktion, 
ombyggnationer och renoveringar av byggnader, 
samt vid uppvärmning av byggnader. Arbetet med 
att minska energiförbrukningen samt minska  
klimatavtrycket vid renoveringar och underhåll 
är av yttersta vikt för Neobo. Inom detta område 
har vi stor möjlighet att påverka genom att för-
bättra vår fastighetsportfölj och driften därav.
Inom miljö och klimatområdet har vi identi-
fierat två väsentliga risker; klimatrisker samt  
risk för ökade kostnader för grön omställning,  
se beskrivning i bolagets riskanalys på sid. 48. 
Klimatrisker
Vi har under året genomfört en klimatriskkart-
läggning av samtliga våra 260 fastigheter som 
visar deras utsatthet för olika typer av klimatris-
ker. Kartläggningen är en desktopanalys som har 
genomförts baserat på fastigheternas geogra -
fiska läge och med användande av klimatscena -
rier, riskkartor och data från nationella myndig -
heter såsom SMHI och SGU.
Kartläggningen utvisar vilka av våra fastig -
heter som har en hög utsatthet för klimatrisker 
baserat enbart på fastigheternas geografiska 
placering och med klimatscenario RCP 4,5. 
 Analysen har gjorts för de riskindikatorer som 
krävs enligt det kommande regelverket i CSRD 
och EU-taxonomin. Resultatet är att knappt 
 hälften av våra fastigheter är utsatta för någon 
klimat risk. Den mest förekommande risken är 
utsatthet för framtida värmebölja på lång sikt.
Det är viktigt för oss att bedöma klimatris  ker-
nas inverkan på vårt fastighetsbestånd och 
 be hovet av eventuella åtgärder och investeringar 
för att minska dessa risker. Vi har som ett första 
steg låtit våra externa fastighetsvärderare ta del 
av den sammanställda kartläggningen av utsatt-
het för klimatrisker, varvid de har beaktat denna 
vid värderingen av fastigheterna. Bolaget har för 
närvarande gjort bedömningen att effekterna av 
utsattheten för klimatrisker inte är väsentliga för 
bolagets finansiella ställning.
Under 2025 kommer vi i nästa steg att genom-
föra en fördjupad sårbarhetsanalys för de fastig -
heter som identifierats med hög utsatthet för 
risk. Sårbarhetsanalysen kommer att baseras på 
respektive byggnads specifika förutsättningar 
och ta hänsyn till den verksamhet som bedrivs  
i byggnaderna. Mest fokus kommer att ägnas de 
13 fastigheter som har hög utsatthet för över-
svämning vid höga flöden i vattendrag alterna -
tivt vid skyfall. För byggnader med hög risk och 
hög sårbarhet kommer vi därefter att identifiera 
förebyggande åtgärder och upprätta adaptions-
planer för att hantera klimatriskerna. I samband 
därmed kommer vi att bedöma omfattningen av 
eventuella nödvändiga investeringar. 
Mål till 2030
Mål
Kontinuerligt uppdaterad  
adaptionsplan för alla  
fastigheter
Hur har det gått? 
Klimatriskkartläggning  
genomförd 2024 för  
alla fastigheter.
E1
Klimatanpassning
Värmebölja
T emperatur
Risk för fram-
tida kraftiga-
värmeböljor i 
regionen
Värmestress
Förekomst av/
risk för höga 
temperaturer i 
byggnaden
Skogsbrand
Risk för 
 skogsbrand i 
fastighetens 
 närområde
Vind
Vind
Förekomst av 
hög vindlast i 
regionen
Havsnivå
Vatten
Byggnadens 
utsatthet vid 
framtida havs-
vattenstånd
Sjö/vattendrag
Byggnadens 
utsatthet vid 
höga flöden i 
vattendrag
Skyfall
Översväm-
ningsrisk vid 
kraftigt regn
Jordskred
Massa
Om byggnad 
ligger inom 
riskområde för 
jordskred
Ras
Om byggnad 
ligger inom 
riskområde för   
ras
Erosion
Utsatthet för 
erosion (kust 
eller vatten-
drag)
Tio klimatriskindikatorer
Riskindikatorerna är baserade på EU-taxonomins kriterier i Appendix A och vägledning från Byggföretagen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta.
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Inledning
Miljö och klimat
Sociala förhållanden
Medarbetare
Mänskliga rättigheter
Motverkande av korruption
Revisorns yttrande
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Hållbarhet 26
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 27 =====

Risk för ökade kostnader för grön omställning
Neobo har bedömt att ökade krav på grön om -
ställning kan komma att leda till högre kostnader 
till följd av ändrade lagkrav och eventuell beskatt-
ning av utsläpp. Samtidigt ser vi att de hållbar-
hetsinvesteringar som vi genomför sänker våra 
driftkostnader och ökar avkastningen från våra 
fastigheter. Vi följer pågående lagstiftningsarbete, 
däribland implemen teringen i svensk rätt av EPBD 
(Energy Performance of Buildings Directive). Vi 
arbetar kontinuerligt med att bedöma och kvanti-
fiera fastighetsportföljens investeringsbehov 
utifrån dessa aspekter.
Löpande hållbarhetsarbete i förvaltningen
Förvaltningsorganisationen arbetar löpande med 
olika hållbarhetsfrågor som en integrerad del i 
driften och förvaltningen av fastigheterna. Inom 
miljö och klimatområdet är arbetet med att 
minska energi- och vattenförbrukningen i fastig -
heterna av stor vikt. För att säkerställa ett syste -
matiskt arbetssätt med god styrning och uppfölj-
ning följer vi ett vatten- och energiledningssys-
tem som beskriver hur Neobo internt ska arbeta 
med dessa frågor. Arbetet leds av en energi-
ansvarig teknisk förvaltare. 
Vi använder analysverktyget Mestro för att få 
överblick över energi- och vattenförbrukningen. 
Under bolagets två första år har det praktiska 
arbetet varit fokuserat på att uppnå en god 
  nulägesanalys vad avser energiförbrukningen i 
våra fastigheter, vilket resulterat i att vi nu har 
möjlighet att månadsvis följa upp energiförbruk -
ningen.
För att möjliggöra löpande övervakning och 
styrning av mediaförbrukningen och fastigheter-
nas driftsystem är det av stor vikt att fastighe -
terna är uppkopplade. Vi har under 2024 kopplat 
upp ett trettiotal av våra fastigheter och hade vid 
årets slut 136 uppkopplade fastigheter. Vi fort-
sätter detta arbete under året med målsättningen 
att två tredjedelar av våra fastigheter ska vara 
uppkopplade i slutet av 2025. Vi arbetar också 
kontinuerligt med att automatisera vattenavläs-
ningen i fastigheterna för att få högre datatäck -
ning och kunna följa upp vattenförbrukningen 
löpande. Vi har under året installerat smarta 
 vattenmätare i flera fastigheter för att tidigt 
kunna upptäcka vattenläckor.
Under året har vi fortsatt arbetet med energi-
effektivisering och genomfört många åtgärder 
för att minska energiåtgången i våra fastigheter, 
såväl investeringar i ny teknik som injustering för 
effektiv drift av befintlig utrustning. Vi har under 
2024 genomfört energieffektiviserande investe -
ringar i ett fyrtiotal fastigheter.
Neobos förbrukning av fastighetsenergi 2024, 
med normalårskorrigerad värmeförbrukning, var 
113,0 kWh/kvm. 2024 var ett varmare år än genom-
snittligt på de 39 orter där vi äger fastigheter.  
För att kunna jämföra energiförbrukningen och 
även klimatutsläppen mellan åren gör vi därför 
normal årskorrigering av siffrorna. Vi har ett lång -
siktigt mål till 2030 att minska förbrukningen av 
fastighetsenergi med 20 procent jämfört med 
vårt basår 2023. Under basåret 2023 var förbruk -
ningen 111,4 kWh/kvm, vilket i jämförbart bestånd 
motsvarar 113,6 kWh/kvm. Förbrukningen av 
fastig hetsenergi ligger således kvar på samma 
nivå som 2023.
Vi har analyserat energiförbrukningen 2024 
på fastighetsnivå och konstaterat att i de fastig-
heter där vi har gjort energibesparande åtgärder 
genom investeringar under 2023 och 2024 så har 
energiförbrukningen minskat i linje med förvänt-
ningarna. Däremot så har förbrukningen ökat i 
andra delar av portföljen, vilket gör att energiför-
brukningen för 2024 på totalen ligger på samma 
nivå som 2023. Vi kommer därför under året att 
lägga ytterligare fokus på det dagliga driftopti-
meringsarbetet och utöka den löpande uppfölj-
ningen av energiförbrukningen. Vi kommer även 
se över hur vi bäst utnyttjar den samlade kompe -
tensen och resurserna i vår teknikorganisation 
för att förbättra den dagliga driften och minska 
vår energiförbrukning.
T otalt inköpt energi under 2024 för de fastig-
heter som ägts under hela året var 94,2 GWh,  
vilket med normalårskorrigering motsvarar  
98,8 GWh. Under 2023 var totalt inköpt energi 
Mål till 2030 
Mål
Minska energi användningen  
med 20% (fastighets energi) till  
år 2030 jämfört med 2023
Hur har det gått  
–0%
Mål
100% av inköpt energi  
från förnybara källor
Hur har det gått  
100%
E1
Energieffektivitet  
och förnybar energi
El Värme Kyla Kallvatten Varmvatten
100 100 100 79 92
Andel datatäckning i Mestro, %
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Inledning
Miljö och klimat
Sociala förhållanden
Medarbetare
Mänskliga rättigheter
Motverkande av korruption
Revisorns yttrande
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Hållbarhet 27
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 28 =====

99,7 GWh, vilket omräknat till jämförbart bestånd 
motsvarar en totalt inköpt energi 2023 om 98,8 
GWh. T otal inköpt energi ligger således kvar på 
samma nivå som 2023.
Det är av stor vikt för oss att begränsa vår  
klimatpåverkan och att bidra till en mer hållbar 
elproduktion. Vi har därför valt att sätta ett mål 
till 2030 att all el vi köper till våra fastigheter ska 
komma från förnybara källor. Vi har redan under 
2024 uppfyllt detta mål genom att köpa in 100 
procent ursprungsmärkt el från förnybara källor.
Klimatbokslut för 2024
Neobos samlade utsläpp av växthusgaser 2024 
har sammanställts i ett klimatbokslut. Enligt 
branschpraxis följer klimatbokslutet GHG-proto -
kollets principer och delar in utsläppen i Scope 1, 
2 och 3. Årliga klimatbokslut förbättrar möjlig -
heterna att följa upp och mäta framdrift mot 
Neobos hållbarhetsmål samt att jämföra utsläp -
pen mot liknande fastighetsbolag.
Vårt första klimatbokslut upprättades för 
2023 vilket även utgör basår för våra klimatrela -
terade hållbarhetsmål. För att säkerställa jäm -
förbarhet mellan åren har vi utgått från samma 
datakällor, metodik och avgränsningar som för 
2023. Därutöver har vi utvecklat metodiken för 
beräkning av anställdas pendlingsresor till 
 medarbetarenkät och schablon för utsläpp per 
personkilometer för olika resesätt, samt att vi 
har lagt till faktiskt uppmätta utsläpp från avfall 
från vårt huvudkontor. För att säkerställa jämför-
barheten mellan åren sker normalårskorrigering 
av mätvärdena för värmeförbrukning.
Neobos totala klimatutsläpp i Scope 1 och 2 
(marknadsbaserad metod) minskar från 3 775 
tCO2e (2023) till 2 887 tCO 2e (2024), vilket mot-
svarar en minskning om 21,7 procent. Det är en 
betydande minskning som till största delen beror 
på att Neobo från och med 2024 valt att enbart 
köpa in ursprungsmärkt el från förnybara källor 
för fastigheternas energiförbrukning, vilket 
minskar de totala utsläppen i Scope 2 enligt den 
marknadsbaserade metoden. Den normalårs-
korrigerade, totala energianvändningen var i 
stort sett oförändrad i jämförbart bestånd från 
2023 till 2024. Utsläppen från värme i Scope 2 
ökade, samtidigt som utsläppen i Scope 1 mins-
kade till följd av lägre utsläpp från förmånsbilar 
då vi valt att succesivt byta ut fossildrivna bilar 
mot elbilar.
Vi har ett långsiktigt mål till 2030 att minska 
klimatutsläppen i Scope 1 och 2 med 50 procent 
jämfört med vårt basår 2023. Enligt vår klimat-
färdplan skulle utsläppen minskat med 32,2 pro -
cent mellan år 2023 och 2024. Årets minskning 
av klimatutsläpp per kvm om 21,7 procent avviker 
från klimatfärdplanen främst eftersom förbruk -
ningen av värme inte har minskat mellan åren 
samt att fjärrvärmebolagens emissionsfaktorer 
har uppdaterats.
Vi har ett långsiktigt mål till 2030 att mäta, 
följa upp och minska klimatutsläpp i Scope 3 jäm-
fört med vårt basår 2023. Neobos totala klimat-
utsläpp i Scope 3 minskar från 10 642 tCO 2e 
(2023) till 7 894 tCO 2e (2024). De minskade 
utsläppen i Scope 3 förklaras till stor del av upp -
daterade emissionsfaktorer för kostnadsbase -
rade utsläpp. För att förbättra kvaliteten och öka 
jämförbarheten finns ett pågående, långsiktigt 
arbete för att successivt minska användningen 
av kostnadsbaserad beräkning i klimatbokslutet 
till att i högre grad få utsläppsstatistik direkt från 
leverantörer. Vi arbetar även kontinuerligt med 
att i övrigt utveckla mätmetoderna för Scope 3 
och har exempelvis förbättrat mätningen av 
pendlingsresor från schablon till frågeformulär 
till medarbetarna.
Mål till 2030
Mål
50% lägre klimatutsläpp  
i Scope 1 och 2 år 2030  
jämfört med 2023
Hur har det gått  
–21,7%
klimatutsläpp/kvm 
2024 jämfört med 2023
Mål
Mäta, följa upp och minska  
klimatutsläpp i Scope 3 till år 2030  
jämfört med 2023 för alla fastigheter
Hur har det gått
Arbete genomförs kontinuerligt  
med att förbättra mätmetoder  
för att kunna följa upp utsläppen  
i Scope 3.
E1
Klimatutsläpp 
SCOPE 1
Direkta egna utsläpp
Exempel:
• Köldmedieutsläpp
• Egna bilar
SCOPE 2
Utsläpp från köpt energi
Exempel:
• Utsläpp i fjärrvärmeverken
• Utsläpp från köpt el
SCOPE 3
Indirekta utsläpp
Exempel uppströms:
• Material vid renoveringar, hyresgästan-
passningar och underhållsåtgärder
• Anställdas pendling
• Tjänsteresor
Exempel nedströms:
• Hyresgästernas el
• Avfallshantering
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Inledning
Miljö och klimat
Sociala förhållanden
Medarbetare
Mänskliga rättigheter
Motverkande av korruption
Revisorns yttrande
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Hållbarhet 28
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 29 =====

Neobos klimatutsläpp 2024 
2024 
tCO2e
2023 
tCO2e
2024 
kgCO2e/kvm1)
2023 
kgCO2e/kvm2)
2024 
kgCO2e/tkr3)
2023 
kgCO2e/tkr4)
Beräkningsmetod  
och kommentar
Scope 1  98 106 0,14 0,15 0,11 0,12
Köldmedieläckage  −   –   −    −    −    −   Köldmedierapporter
Utsläpp från tjänstebilar  98  106 0,14 0,15 0,11 0,12 Leverantörsstatistik
Scope 2 – Marknadsbaserad metod  2 789  3 669 4,00 5,26 3,07 4,13
El  −    1 010 − 1,41 − 1,14 Köpt el (emissionsvärden leverantör)
Värme  2 789  2 659 4,00 3,72 3,07 2,99 Köpt fjärrvärme (emissionsvärden nät)
Kyla  −   –  −    −    −    −   Köpt kyla (emissionsvärden nät)
Scope 2 – Anläggningsbaserad metod  4  034  3 901 5,78 5,59 4,44 4,39  
El  1 244  1 241 1,78 1,74 1,37 1,40 Köpt el (nordisk elmix)
Värme  2 789  2 659 4,00 3,72 3,07 2,99 Köpt fjärrvärme (emissionsvärden nät)
Kyla  −   –  – – – – Köpt kyla (emissionsvärden nät)
Totala utsläpp Scope 1 & 2 
– Marknadsbaserad metod
 2 887  3 775 4,14 5,29 3,18 4,25
Totala utsläpp Scope 1 & 2 
– Anläggningsbaserad metod
 4 132  4 006 5,92 5,61 4,55 4,51
Scope 3  7 894  10 642 11,31 15,25 8,69 11,98
1. Inköpta varor och tjänster  1 179 3 038 1,69 4,25 1,30 3,42 Kostnadsbaserad
2. Kapitalvaror  3 446 4 087 4,94 5,72 3,80 4,60 Hybrid (leverantörsstatistik och kostnadsbaserad)
3.  Bränsle- och energi relaterade aktiviteter  609 796 0,87 1,11 0,67 0,90 Köpt energi (emissionsvärden nät)
5.     Avfall (från kontor)  2 − 0,00 − 0,00 − Leverantörsstatistik, beräknades ej år 2023
6. Tjänsteresor  5 5 0,01 0,01 0,01 0,01 Hybrid (avstånd, leverantörsstatistik, kostnadsbaserad)
7. Pendlingsresor  61 30 0,09 0,04 0,07 0,03 Enkätundersökning, beräknades med schablon år 2023
8. Hyrd tillgång uppströms  5 4 0,01 0,01 0,01 0,01 Hybrid (emissionsvärden nät och schablon)
13. Hyrd tillgång nedströms  2 585 2 681 3,70 3,75 2,85 3,02 Hybrid (emissionsvärden nät och schablon)
Totala utsläpp Scope 1,2 & 3 
– Marknadsbaserad metod
 10 781  14 416 15, 45 20,19 11,87 16,23
Totala utsläpp Scope 1,2 & 3 
– Anläggningsbaserad metod
 12 025  14 648 17,23 20,51 13,25 16,50
1) Beräknat på 697 904 kvm uthyrningsbar area 2024.
2) Beräknat på 714 048 kvm uthyrningsbar area 2023.
3) Beräknat på 908 mkr i omsättning 2024.
4) Beräknat på 888 mkr i omsättning 2023.
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Inledning
Miljö och klimat
Sociala förhållanden
Medarbetare
Mänskliga rättigheter
Motverkande av korruption
Revisorns yttrande
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Hållbarhet 29
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 30 =====

SOCIALA FÖRHÅLLANDEN
Trygghet i boendet är av stor vikt för alla männi-
skor. Detta avspeglas i vår vision som är att skapa 
attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där män -
niskor trivs och känner sig trygga. Inom området 
sociala förhållanden har vi identifierat otrygga 
bostadsområden som en väsentlig risk, se även 
beskrivning i bolagets riskanalys på sid. 48.
Sociala utmaningar i samhället kan påverka 
Neobos verksamhet. Otrygghet i bostadsområ-
den minskar trivseln för våra hyresgäster och 
kan leda till en hög omflyttning av bostadshyres-
gäster och ökad vakans.
Neobo har genom kundundersökningen iden -
tifierat de bostadsområden där otryggheten är 
som störst. Förvaltningen arbetar kontinuerligt 
med åtgärder som bland annat innefattar utom -
husmiljöer, förbättrad belysning och trygghets-
vandringar. I områden med upplevd otrygghet 
har vi ett nära samarbete med övriga aktörer 
såsom polis, kommun, skolor, socialtjänst och 
andra fastighetsägare för att gemensamt arbeta 
med att stärka dessa områden.
Trygghetsskapande arbete pågår kontinuer-
ligt inom fastighetsförvaltningen. Fokus ligger 
främst på de områden där våra kunder upplever 
otrygghet. Vi har fastigheter inom fyra av de 
totalt 59 områden som polisen har identifierat 
som utsatta områden. 
Vi mäter löpande omflyttningshastigheten 
hos våra bostadshyresgäster. Vi har ett långsik -
tigt mål till 2030 att omsättningshastigheten ska 
understiga 20 procent per år. Under 2024 var den 
årliga hyresgästomsättningen 26,2 procent 2023 
var omsättningen 27 ,5 procent Omsättningen 
Mål till 2030
Mål
Årlig hyresgäst omsättning  
för bostäder under 20% år 2030
Hur har det gått  
26,2%
S4
Trygga hem och områden
Mål
Över branschsnittet  
i Serviceindex (AktivBo) år 2030
Hur har det gått  
75
har således minskat med 1,3 procentenheter 
sedan 2023, vilket visar att vårt arbete ger resul -
tat och går åt rätt håll.
Vi genomför årliga kundundersökningar via 
AktivBo där våra bostadshyresgäster ger oss 
värdefulla inspel. Trygghetsaspekter ingår i vissa 
av de frågor som utgör serviceindex. Om hyres-
gästerna även i övrigt är nöjda med sitt boende 
och den service vi erbjuder är vi övertygade om 
att de kommer att trivas och bo kvar längre i våra 
områden, vilket i sig leder till en ökad trygghet.  
Vi har därför satt ett långsiktigt mål till 2030 att 
vårt serviceindex 2030 ska ligga över bransch -
snittet. År 2024 uppgick vårt serviceindex till 75. 
Branschsnittet 2024 var 82 och vi arbetar vidare 
mot detta mål, bland annat genom att åtgärda 
utomhusmiljöer och gemensamma ytor som av 
hyresgästerna upplevs otrygga, till exempel med 
förbättrad belysning. Vid behov genomför vi 
även trygghetsskapande investeringar såsom 
installation av säkerhetsdörrar och digitala 
inpasseringssystem till fastigheterna.
Stensiken 1, Tidaholm
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Inledning
Miljö och klimat
Sociala förhållanden
Medarbetare
Mänskliga rättigheter
Motverkande av korruption
Revisorns yttrande
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Hållbarhet 30
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 31 =====

MEDARBETARE
En av våra viktigaste tillgångar är våra 
medarbetare och vi verkar därför att de 
ska trivas och må bra på jobbet. Inom 
området medarbetare har vi identifierat 
organisatorisk risk som en väsentlig håll-
barhetsrisk, se även beskrivning i bolagets 
riskanalys på sid. 48. Organisatorisk risk 
definieras som risk att vi misslyckas med 
att rekrytera, utveckla och behålla med -
arbetare och ledare med rätt kompetens.
Neobo arbetar kontinuerligt med bolagets värde -
grund vilket samtliga medarbetare involveras i. 
Veckovisa temperaturmätningar för medarbetar-
engagemang genomförs för att löpande följa upp 
förbättrings- och utvecklingspunkter. Årliga mål- 
och utvecklingssamtal genomförs med alla med -
arbetare för att fånga upp förväntningar och 
utveckla medarbetarna. Bolagets samtliga led -
are träffas kontinuerligt i ett ledarforum för erfa -
renhetsutbyte och för att driva gemensamma 
organisationsfrågor framåt. 
Vår värdegrund och vår vision är viktiga led -
stjärnor i vårt dagliga arbete. Under 2024 tog vi 
fram en ny uppförandekod för medarbetare som 
guidar oss rätt i vardagen. För oss är det avgö-
rande att kunna skapa framgångsrika team och 
en välmående och engagerad organisation. Vi 
har därför valt att löpande följa upp hur våra 
medarbetare mår, till exempel avseende upplevd 
stress samt engagemang, genom veckovisa frå-
gor i verktyget Winningtemp. Våra ledare och 
chefer analyserar löpande medarbetarnas svar. 
Genom Winningtemp mäter vi medarbetar-
engagemang samt upplevd inkludering. 
Mål till 2030
Mål
Medarbetarengagemang,  
eNPS > 20 år 2030
Hur har det gått? 
26
Mål
Frisknärvaro  
över bransch genomsnittet
Hur har det gått? 
97,8%
S1
Arbetsvillkor
Minerva 8, Sundsvall
 Med arbetarengagemang mäts genom Employee 
Net Promoter Score (eNPS). Mätningen sker 
genom en fråga till medarbetarna hur sannolikt 
det är att de kan rekommendera Neobo som 
arbetsgivare. De svarande kategoriseras som 
Ambassadörer, Passiva respektive Kritiker. Resul-
tatet av eNPS kan variera mellan –100 och 100 
där 0–19 anses bra, 20–50 mycket bra och över  
50 utmärkt.
Vi har ett långsiktigt mål till 2030 att ha ett 
medarbetarengagemang (eNPS) som överstiger 
20. Under 2024 har vi haft ett genomsnittligt värde 
på medarbetarengagemang om 26. Snittet för 
samtliga bolag i Winningtemp var 20 under 2024.
Vi har även ett mål till 2030 att ha en frisknärvaro 
som överstiger branschsnittet. Vår frisknärvaro 
under 2024 var 97 ,8 procent. Branschsnittet för 
arbetsgivarorganisationen Fastigos medlemmar 
låg 2023 på 95,6 procent.
Vårt fortsatta fokus är att försöka bibehålla 
dessa goda nivåer av medarbetarengagemang 
och frisknärvaro.
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Inledning
Miljö och klimat
Sociala förhållanden
Medarbetare
Mänskliga rättigheter
Motverkande av korruption
Revisorns yttrande
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Hållbarhet 31
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 32 =====

Inom området mångfald och inkludering har vi 
satt två långsiktiga mål till 2030. Ett mål är att 
medarbetarnas upplevda inkludering ska vara 
100 procent. Vi mäter upplevd inkludering konti-
nuerligt och under 2024 har resultatet varit till -
fredsställande på en företagsövergripande nivå. 
Vi fortsätter det viktiga arbetet med att skapa en 
arbetsplats där alla medarbetare upplever att de 
är inkluderade.
Ytterligare ett långsiktigt mål till 2030 är att  
medarbetarna ska spegla samhället i stort sett 
till könsfördelning och etnisk bakgrund. Vi är 
övertygade om att en mångfald bland medarbe -
tarna skapar bättre förutsättningar att driva 
bolaget effektivt, fatta bättre beslut och kunna 
möta våra kunders varierande behov. Vad avser 
könsfördelningen finns det fler män än kvinnor 
totalt i bolaget, medan situationen är omvänd 
sett till ledningsgruppens sammansättning.
Vi har kunnat konstatera att endast 5 procent 
av medarbetarna 2024 har utländsk bakgrund. I 
denna mätning har vi använt Statistiska Central -
byråns definition av utländsk bakgrund, innebä-
rande att medarbetaren antingen själv är utrikes 
född alternativt har två utrikes födda föräldrar.  
I samhället idag har 32 procent av personerna i 
arbetsför ålder, 20–64 år, utländsk bakgrund. Ett 
fokusområde under de kommande åren kommer 
således att vara att arbeta med att främja mång -
falden i bolaget. Under 2025 planerar vi att ta 
fram riktlinjer för rekrytering för att säkerställa 
ett målmedvetet arbete mot vårt mångfaldsmål.
Mål till 2030
Mål
Upplevd inkludering 100%  
 till år 2030
Hur har det gått? 
Tillfredsställande resultat på  
en företagsövergripande nivå
Mål
Medarbetarna speglar samhället  
 i stort sett till könsfördelning och 
etnisk bakgrund 2030
Hur har det gått? 
36% kvinnor 
64% män 
5% med 
 utländsk bakgrund
S1
Mångfald och jämlikhet 
 Män, 20%
 Kvinnor, 80%
 Män, 64%
 Kvinnor, 36%
 Utländsk bakgrund, 5%
 Ej utländsk bakgrund, 95%
Könsfördelning  
ledningsgruppen
Könsfördelning  
samtliga medarbetare
Utländsk bakgrund  
samtliga medarbetare
Sommarjobbare i Vänersborg
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Inledning
Miljö och klimat
Sociala förhållanden
Medarbetare
Mänskliga rättigheter
Motverkande av korruption
Revisorns yttrande
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Hållbarhet 32
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 33 =====

MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER
För Neobo är det av stor vikt att säkerställa 
att mänskliga rättigheter respekteras i 
hela värdekedjan. Vi har i bolagets övergri-
pande riskarbete inte identifierat någon 
väsentlig hållbarhetsrisk inom området 
mänskliga rättigheter, men för oss är det 
likväl viktigt och prioriterat att arbeta med 
våra leverantörer i värdekedjan.
FN:s deklaration om de mänskliga rättigheterna 
består av 30 artiklar om friheter och rättigheter 
som gemensamt uttrycker de grundläggande 
och universella fri- och rättigheterna. Dessa 
 rättigheter och friheter inkluderar bland annat 
rätt till rättvisa och tillfredsställande arbets-
förhållanden, rätt att ansluta sig till fackfören -
ingar, samt ekonomiska, sociala och kulturella 
rättigheter, såsom rätten till social trygghet, 
hälsa och lämpliga bostäder.
Som aktör i fastighetsbranschen har vi ett 
ansvar att se till att de leverantörer som arbetar 
för oss i fastigheterna respekterar de mänskliga 
rättigheterna och till exempel inte utnyttjar per-
sonal på felaktigt sätt. Vi har därför ett långsik -
tigt mål att vi ska mäta och följa upp mänskliga 
rättigheter i värdekedjan till år 2030. Vi har även 
ett långsiktigt mål till 2030 att samtliga bety -
dande leverantörer ska vara utvärderade utifrån 
vår uppförandekod för leverantörer.
Under 2024 har vi infört en uppförandekod för 
leverantörer som klargör de förväntningar och 
krav vi har på våra leverantörer och samarbets-
partner. Leverantörerna ska bland annat stödja 
och respektera internationellt deklarerade mänsk-
liga rättigheter och behandla sina anställda och 
Mål till 2030
Mål
Mätning och upp följning  
av mänskliga rättigheter i  
värdekedjan till år 203 0 
Hur har det gått? 
Planering pågår
Mål
100% av betydande leverantörer 
 utvärderade utifrån upp förandekod  
för leverantörer år 2030
Hur har det gått? 
Uppförandekod för leverantörer  
implementerad för betydande leveran -
törer
S2
Mänskliga rättigheter och  
arbetsvillkor i värdekedjan 
leverantörer rättvist, jämställt och med respekt 
för alla människors lika värde. Leverantörerna 
ska ha rutiner för att utvärdera risken för att de 
genom sin verksamhet medverkar till kränkningar 
av de mänskliga rättigheterna. Under 2024 imple -
menterades uppförandekod för leverantörer gen-
temot våra största och mest betydande leveran -
törer. Första halvåret 2025 fortsätter implemen -
teringen även gentemot mindre leverantörer.
Under 2024 har vi även infört riktlinjer för 
inköp för att tillse att alla inköp av varor och 
tjänster sker i enlighet med Neobos värdegrund 
och hållbarhetspolicy. Målet är att inköpen ska 
göras på ett kostnadseffektivt, förenklat och 
rationellt sätt och att kvaliteten i inköpen ska 
säkerställas med hänsyn tagen till hållbarhets-
aspekter. Bland annat ska vi vid beställning av 
arbeten i våra fastigheter enligt riktlinjerna 
begränsa våra leverantörer så att de maximalt 
får anlita underentreprenörer i två led. Detta är 
ett viktigt första steg för att begränsa de långa 
kedjor av underentreprenörer som är vanligt 
förekommande i bygg- och fastighetsbranschen, 
för att möjliggöra kontroll och insyn i verksam -
heten hos de entreprenörer som utför arbeten  
i våra fastigheter.
Minerva 8, Sundsvall
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Inledning
Miljö och klimat
Sociala förhållanden
Medarbetare
Mänskliga rättigheter
Motverkande av korruption
Revisorns yttrande
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Hållbarhet 33
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 34 =====

MOTVERKANDE AV KORRUPTION
En viktig del i hållbarhetsarbetet är att 
aktivt arbeta för främjande av god affärs-
etik och att bekämpa alla former av 
 korruption. Generellt anses bygg- och 
fastighetsbranschen vara en högrisksek-
tor för korruption och mutor. Vi har inte 
identifierat någon väsentlig risk inom 
området men anser det viktigt att ta sam-
hällsansvar och aktivt arbeta med dessa 
frågor.
Under 2024 har vi infört en ny uppförandekod för 
medarbetare som guidar medarbetarna rätt i 
vardagen. Uppförandekoden stöttar oss i att 
driva bolaget på ett etiskt och i alla hänseenden 
hållbart sätt. I det ingår bland annat att upprätt-
hålla höga ambitionsnivåer vad gäller bekäm -
pande av korruption samt att begränsa vår miljö- 
och klimatmässiga påverkan. Samtliga medarbe -
tare har undertecknat uppförandekoden som 
bland annat innehåller etiska riktlinjer och rikt-
linjer avseende korruptionsbekämpning.
Vi har även infört en uppförandekod för leve -
rantörer eftersom det är en viktig del i vårt håll -
barhetsarbete att ställa motsvarande krav på 
våra leverantörer. Uppförandekoden har imple -
menterats för alla betydande leverantörer och 
under 2025 fortsätter arbetet med implemente -
ring gentemot mindre leverantörer.
Vi har under året även infört riktlinjer för inköp 
för att tillse att alla inköp av varor och tjänster 
sker i enlighet med Neobos värdegrund och håll -
barhetspolicy. Målet är att inköpen ska göras på 
ett kostnadseffektivt, förenklat och rationellt 
sätt och att kvaliteten i inköpen ska säkerställas 
Mål till 2030
Mål
100% av med  arbetarna  
genomför  årligen  
utbildning i affärsetik
Hur har det gått? 
Planering av intern- 
utbildning pågår.
G1
Korruptionsrisk och  
intressekonflikter 
 
med hänsyn tagen till hållbarhetsaspekter. Rikt-
linjerna klargör bland annat hur vi ska hantera 
upphandlingar, eventuella jävssituationer och 
vilka upphandlingar som måste konkurrensut-
sättas. De ger också ett tydligt internt ramverk 
som stöttar vårt arbete mot korruption.
Vi är måna om att göra rätt och att upprätt-
hålla våra medarbetares, samarbetspartner och 
allmänhetens förtroende för oss och vår verk -
samhet. Vi vill därför göra allt vi kan för att upp -
täcka och hindra eventuella missförhållanden i 
vår verksamhet så tidigt som möjligt. Både med -
arbetare och leverantörer uppmuntras därför att 
anmäla misstänkta oegentligheter antingen 
direkt till någon på Neobo eller anonymt via vår 
visselblåsarfunktion. Visselblåsarfunktionen nås 
via vår externa webb och är tillgänglig för alla,  
se www.neobo.se/kontakta-oss/visselblasning .  
Visselblåsningar tas emot och hanteras av 
Neobos chefsjurist tillsammans med en av 
 styrelsens ledamöter.
Båda våra uppförandekoder finns publicerade 
i sin helhet på vår webb www.neobo.se/investerare/
hallbarhet.
Vi har ett långsiktigt mål till 2030 att alla 
med arbetare årligen ska genomföra en utbild -
ning i affärsetik. Under 2024 har vi presenterat 
de båda uppförandekoderna för våra medarbe -
tare och samtliga medarbetare har undertecknat 
den interna uppförandekoden. Under 2025 kom -
mer vi att införa en årlig medarbetarutbildning i 
affärsetik.
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Inledning
Miljö och klimat
Sociala förhållanden
Medarbetare
Mänskliga rättigheter
Motverkande av korruption
Revisorns yttrande
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Hållbarhet 34
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 35 =====

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i Neobo Fastigheter AB, org nr 556580-2526
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2024 på sidorna 22–34 och för att 
den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde 
före den 1 juli 2024.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstad -
gade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan 
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en 
revision enligt International.
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss 
tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 25 mars 2025
Ernst & Young AB
Gabriel Novella
Auktoriserad revisor
Innehåll
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Inledning
Miljö och klimat
Sociala förhållanden
Medarbetare
Mänskliga rättigheter
Motverkande av korruption
Revisorns yttrande
Bolagsstyrning och aktien
Finansiell rapportering
Övrigt
Hållbarhet 35
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 36 =====

BOLAGS- 
STYRNING 
OCH AKTIEN
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Revisorns yttrande
Fastigheten Svetsaren 8 i Nyköping

===== SIDA 37 =====

Neobo Fastigheter AB (publ) (”Neobo” eller 
”bolaget”) är ett svenskt publikt aktiebolag med 
säte i Stockholm. Bolagets aktier är sedan den  
20 september 2024 noterade på Nasdaq Stock -
holm. För att säkerställa god styrning av bolaget 
är ansvaret tydligt fördelat mellan aktieägare, 
styrelse, verkställande direktör och ledning. Till 
grund för styrningen ligger bolagsordningen,  
styrelsens arbetsordning, vd-instruktion, antagna 
policyer och riktlinjer samt den svenska aktie -
bolagslagen och andra tillämpliga lagar, förord -
ningar och regelverk såsom bland annat de reg -
ler och rekommendation som följer av listningen 
av bolagets aktier på Nasdaq Stockholm. Neobo 
tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). 
Neobo har under 2024 inte i något avseende 
  avvikit från Kodens bestämmelser. 
Aktien och aktieägare
Bolagets aktier noterades den 10 februari 2023 
på Nasdaq First North Premier Growth Market 
(”First North”). Under 2024 genomgick bolaget 
en listbytesprocess varvid bolagets interna ruti-
ner, internkontroll samt riskarbete ytterligare 
utvecklades och granskades för att säkerställa 
de höga krav som ställs på bolag som är noterade 
på huvudlistan. Den 20 september 2024 var list-
bytet klart och aktien handlades för första gången 
på Nasdaq Stockholm. 
Aktiekapitalet uppgick vid årets utgång till 
752 027  538 kronor och antalet registrerade 
aktier uppgick till 145 400 737 . Varje aktie har ett 
kvotvärde om 5, 17 kronor. Bolaget har endast ett 
aktieslag och varje aktie berättigar till en röst  
vid bolagsstämma. Det finns inga begränsningar 
för hur många röster varje aktieägare kan avge 
vid en bolagsstämma. De största aktieägarna vid 
utgången av 2024 var Avanza Pension, 13,20 pro -
cent, ICA-handlarnas Förbund, 10,32 procent, och 
Martin Larsén, 7 ,52 procent. 
Bolagsstämma
Bolagsstämman är Neobos högsta beslutande 
organ där aktieägarna har möjlighet att fatta 
beslut i frågor som rör bolaget. Årsstämman ska 
hållas i Stockholm senast den 30 juni varje år. 
Årsstämman väljer styrelseordförande, övriga 
styrelseledamöter och bolagets revisor. Till års-
stämmans uppgifter hör också bland annat att 
besluta om fastställande av bolagets och kon -
cernens balans- och resultaträkningar, besluta 
om disposition av resultatet och om ansvarsfri-
het för styrelseledamöter och vd. Kallelse till års-
stämma sker genom annonsering i Post- och 
Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls 
tillgänglig på bolagets webbplats. Bolaget ska 
upplysa om att kallelse skett genom annonsering 
i Dagens Nyheter. 
Vid Neobos årsstämma den 23 april 2024 
beslutades bland annat om omval av styrelse-  
ledamöterna Jan-Erik Höjvall, Mona Finnström, 
Ulf Nilsson och Jakob Pettersson, samt nyval  
av styrelseledamoten Anneli Lindblom. Jan-Erik 
Höjvall valdes till styrelsens ordförande. Års-
stämman beslutade att ingen utdelning skulle 
lämnas för räkenskapsåret 2023, att arvode 
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Neobo Fastigheter AB (publ) (”Neobo” eller ”bolaget”) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Bolagets aktier är sedan den 20 september 
2024 noterade på Nasdaq Stockholm. 
skulle utgå till styrelsen om totalt 1 730 000 kr 
varav 550  000 kr till styrelsens ordförande och 
295 000 kr vardera till övriga styrelseledamöter, 
samt beslutade om ansvarsfrihet för styrelsele -
damöterna och vd. Årsstämman beslutade vidare 
om omval av revisionsbolaget EY , beslutade att 
anta riktlinjer för ersättning till ledande befatt-
ningshavare, samt beslutade om bemyndigande 
för styrelsen att besluta om nyemission av aktier. 
Protokoll från årsstämman finns på Neobos hem -
sida, neobo.se/sv/arsstamma-2024. 
Årsstämma 2025 kommer att hållas i Stock -
holm den 24 april 2025. Kallelse samt fullständiga 
förslag finns på bolagets webbplats neobo.se/sv/
arsstamma-2025 . 
Valberedning
Valberedningen ska bestå av styrelsens ord -
förande samt representanter för de tre största 
aktieägarna per den 30 september. Valbered -
ningen har till uppgift att inför kommande års -
stämma lämna förslag avseende bland annat  
val av styrelseledamöter och styrelseordförande,  
val av revisor, val av ordförande på årsstämman 
och arvodesfrågor. 
Valberedningen inför årsstämman 2025 
består av Göran Blomberg, valberedningens ord-
förande, utsedd av ICA-handlarnas Förbund AB, 
Martin Larsén, utsedd av Martin Larsén, Johan -
nes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar Fond -
förvaltning samt av Jan-Erik Höjvall i egenskap 
Vd
Bolagsstämmor
AktieägareValberedning
Externa revisorer
Intern kontroll  
och riskhantering
Styrelse
Neobos organisation
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Bolagsstyrningsrapport
Revisorns yttrande
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Finansiella rapporter
Övrigt
Innehåll
37
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 38 =====

av styrelseordförande. Per den 30 september 
2024 representerade de aktieägare som utsett 
ledamöter till valberedningen tillsammans cirka 
22,6 procent av aktierna i Neobo. 
Styrelsen
Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. 
Styrelsens övergripande uppgift är att ansvara 
för koncernens organisation och förvaltning 
samt för att kontrollen av bokföringen, medels-
förvaltningen och ekonomiska förhållanden i 
övrigt är betryggande. Det åligger styrelsen att 
tillse att det finns fungerande rapporteringssys-
tem och att styrelsen erhåller erforderlig infor-
mation om bolagets ställning, resultat, finansie -
ring och likviditet genom periodisk rapportering. 
Utöver att svara för bolagets organisation och 
förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att 
fatta beslut i strategiska frågor såsom faststäl -
lande av strategiska planer, hållbarhets- och lön -
samhetsmål samt policyer. Vidare fattar styrel -
sen beslut om större förvärv och försäljningar  
av fastigheter och bolag. 
Styrelsens arbete regleras genom en arbets-
ordning vilken årligen fastställs på det konstitue -
rande styrelsemötet. Arbetsordningen innehåller 
instruktioner om ansvarsfördelning inom styrel -
sen. Styrelsen ska vidare tillse att den verkstäl -
lande direktören fullgör sina åtaganden i enlig -
het med av styrelsen fastställd vd-instruktion. 
Styrelsen har gjort bedömningen att det mot 
bakgrund av bolagets storlek och verksamhetens 
omfattning inte är motiverat att inrätta några 
utskott inom styrelsen. Revisionsutskottets res-
pektive ersättningsutskottets arbetsuppgifter 
fullgörs därför av styrelsen i dess helhet. Styrel -
sens arbetsordning utvärderas och fastställs 
årligen. Styrelsen ska hålla sex till sju ordinarie 
sammanträden per år, samt hålla extra samman -
träden när styrelsens ordförande bedömer det 
motiverat eller när det begärs av en av ledamö-
terna eller den verkställande direktören. Styrel -
sens ordförande ansvarar för att årlig utvärde -
ring av styrelsens och den verkställande direktö-
rens arbete genomförs. 
Neobos styrelse ska enligt bolagsordningen 
bestå av lägst tre och högst tio ledamöter.  
Ledamöterna väljs årligen för tiden intill slutet  
av nästa årsstämma. Vid inledningen av 2024 
utgjordes styrelsen av fem styrelseledamöter. 
Den 7 februari 2024 avgick Peter Wågström från 
styrelsen med omedelbar verkan på grund av ett 
annat bolagsengagemang, varefter styrelsen 
bestod av fyra ledamöter fram till årsstämman 
2024. 
Neobos styrelse består av ledamöterna  
Jan-Erik Höjvall, styrelsens ordförande, Mona 
Finnström, Anneli Lindblom, Ulf Nilsson och 
Jakob Pettersson. En närmare presentation av 
ledamöterna finns på sid . 42 och på bolagets 
webbplats. Den verkställande direktören ingår 
inte i styrelsen. 
Närvaro vid styrelsemöten 2024
Styrelsemöten
Varav  
per capsulam
Oberoende  
av bolaget
Oberoende  
av större ägare
Jan-Erik Höjvall (ordförande) 18/18 9/9 Nej (tidigare vd) Ja
Mona Finnström 18/18 9/9 Ja Ja
Anneli Lindblom 12/12 6/6 Ja Ja
Ulf Nilsson 18/18 9/9 Ja Ja
Jakob Pettersson 18/18 9/9 Ja Nej
Peter Wågström 1/1 1/1 Ja Ja
Under året har styrelsen haft 18 protokollförda 
möten, varav ett konstituerande möte och 9 
möten per capsulam. Bland de ärenden som sty -
relsen har behandlat kan nämnas Neobos stra -
tegi, mål, affärsplan, budget, organisation, extern 
rapportering, finansieringsfrågor, riskanalys, frå-
gor i samband med listbytet från First North till 
Nasdaq Stockholm, försäljning av fastigheter, 
den dubbla väsentlighetsanalysen enligt CSRD 
samt utformningen av hållbarhetsmål. Styrelsen 
har under året särskilt följt utvecklingen av bola -
gets finansieringskostnader, likviditetsprognos 
samt vakanser. Styrelsen har därutöver under 
året behandlat och antagit ett flertal policyer 
samt särskilt följt bolagets arbete med att 
utveckla den interna kontrollen med anledning 
av bolagets listbyte till Nasdaq Stockholm. 
Vid styrelsemötena har förutom styrelsen 
även vd, CFO och Chefsjurist och Hållbarhets-
chef närvarat. Styrelsen har genomfört en årlig 
styrelseutvärdering genom FNCA, bolagets tidi-
gare Certified Advisor på First North. Utvärde -
ringen av styrelsen har skett genom en digital 
anonym enkät som besvarats av styrelseleda -
möterna och vd. Svaren har sammanställts i en 
rapport som analyserats och kompletterats  
med sammanfattande kommentarer. Utfallet  
har redovisats i diagram som jämförts med en 
referensgrupp bestående av svar från andra 
noterade bolag. Resultatet har redovisats för 
ord föranden varefter styrelsen har gått igenom 
och diskuterat utfallet. Resultatet har även redo-
visats för valberedningen. 
Verkställande direktören
Den verkställande direktören är ansvarig inför 
styrelsen och handhar den löpande förvaltningen 
och leder bolagets verksamhet i enlighet med 
styrelsens riktlinjer och anvisningar, bland annat 
genom av styrelsen antagen vd-instruktionen. 
 
Ersättning till ledande befattningshavare
Neobos ledande befattningshavare är Ylva  
Sarby Westman, vd, Maria Strandberg, CFO, 
Malin Axland, Chefsjurist och Hållbarhetschef, 
Anna-Carin Skoglund, Regionchef Nord samt  
Per Sundequist, Regionchef Syd. En närmare  
presentation av de ledande befattningshavarna 
finns på sid. 43 och på bolagets hemsida. 
Årsstämman 2024 beslutade anta riktlinjer 
för ersättning till ledande befattningshavare. 
Dessa innebär bland annat att Neobo ska till -
lämpa marknadsmässiga och konkurrenskraftiga 
ersättningsformer. Ersättningen kan bestå av en 
fast och en rörlig del. Riktlinjerna innehåller olika 
krav för ersättningens utformning och ett max -
belopp för rörlig ersättning. Riktlinjerna får från -
gås av styrelsen om det i det enskilda fallet finns 
särskilda skäl. Sådana avsteg ska då redovisas i 
ersättningsrapporten inför närmast följande års-
stämma. Riktlinjerna för ersättning till ledande 
befattningshavare finns publicerade på bolagets 
webbplats neobo.se/sv/investerare/bolagstyrning/ 
ersattningar. 
För uppgifter om ersättning till styrelse och 
ledande befattningshavare under år 2024 se not  
5. Årsstämman 2023 beslutade att införa ett tre -
årigt teckningsoptionsprogram (L TIP 2023) för 
vissa ledande befattningshavare. T eckningsop-
tioner överläts i maj 2023 till Ylva Sarby West-
man, Maria Strandberg, Malin Axland och Jonny 
Göthberg. T eckningsoptionerna som innehafts 
av Jonny Göthberg återlöstes av bolaget vid års-
skiftet 2023/2024 då Jonnys anställning i bolaget 
upphört. 
En ersättningsrapport för 2024 kommer att 
presenteras för årsstämman 2025, se bolagets 
webbplats neobo.se/sv/arsstamma-2025. 
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Bolagsstyrningsrapport
Revisorns yttrande
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Finansiella rapporter
Övrigt
Bolagsstyrningsrapport
Innehåll 38
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 39 =====

Intern kontroll
Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och 
Koden för den interna kontrollen i bolaget. Denna 
rapport är upprättad i enlighet med ÅRL och är 
därmed avgränsad till intern kontroll avseende 
den finansiella rapporteringen. För att beskriva 
den interna kontrollen har bolaget följt det inter-
nationellt etablerade ramverket COSO (the Com -
mittee of Sponsoring Organisations), vilken 
består av fem komponenter; kontrollmiljö, risk-
bedömning, kontrollaktiviteter, information och 
kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö 
Basen för bolagets interna kontroll utgörs av  
den kontrollmiljö som Neobo styrs utifrån. För  
att säkerställa god styrning av bolaget är ansva -
ret tydligt fördelat mellan aktieägare, styrelse, 
verkställande direktör och ledning. Till grund för 
styrningen ligger bolagsordningen, styrelsens 
arbetsordning, vd-instruktion, antagna policyer 
samt affärsplan och budget.  
Ledningen ansvarar för att utforma rutiner 
och processer som krävs för att hantera väsent-
liga risker i den löpande verksamheten och den 
finansiella rapporteringen. Utöver policydoku -
ment finns riktlinjer, besluts- och attestordning, 
rapporteringsinstruktion, uppförandekod för 
medarbetare samt befattningsbeskrivningar för 
respektive roll innehållande ansvar och befogen -
heter. 
Riskbedömning 
I syfte att identifiera och eliminera risker i den 
finansiella rapporteringen kartlägger Neobo  
årligen de väsentliga resultat- och balansposter 
med tillhörande arbetsprocesser, där risk finns 
att felaktigheter, ofullständigheter eller oegent-
ligheter skulle kunna uppstå om inte erforderliga 
kontrollmoment byggs in i rutinerna. Vid riskbe -
dömningen analyseras således huruvida fel 
skulle kunna uppstå och i sådant fall hur och var  
i processen. I riskbedömningen har posterna där 
risken för väsentliga fel är högst identifierats. 
Det är poster där värdena i transaktionerna är 
stora eller att processen innehåller stor kom -
plexitet med behov av stark intern kontroll.  
Neobos identifierade väsentliga finansiella  
processer 2024 är följande: 
• Fastighetsvärderingsprocessen 
• Finansieringsprocessen 
• Projektprocessen 
• Hyresprocessen 
• Inköpsprocessen 
• Bokslutsprocessen 
• Löneprocessen 
• Transaktionsprocessen 
För mer information om verksamhetens risker 
och riskhantering se sid. 48.  
Uppföljning
Kontrollmiljö Riskbedömning Kontrollaktiviteter Information och  
kommunikation
Kontrollaktiviteter 
För att säkerställa att det inte uppstår väsentliga 
fel i den finansiella rapporteringen har kontroll -
aktiviteter upprättats för de risker som identifie -
rats inom de väsentliga processerna. Arbetet 
med riskbedömning och utformande av kontroll -
aktiviteter genomförs av medarbetare som löp -
ande är involverade i respektive process i samar-
bete med Neobos ekonomichef och CFO. Genom 
detta skapas delaktighet och förståelse för risker 
och för vikten av att interna kontroller utförs. 
Kontrollaktiviteter genomförs dels på övergri-
pande nivå i form av exempelvis analyser av 
resultat och nyckeltal. Dels på detaljnivå genom 
att ett antal kontrollpunkter ingår i de löpande 
processerna såsom formella avstämningar och 
attester. 
Neobo har en visselblåsarpolicy som garante -
rar att medarbetare och andra intressenter ano -
nymt och utan påföljd kan rapportera ageranden 
eller andra missförhållanden som innebär över-
trädelser eller misstanke om överträdelse av 
lagar eller andra riktlinjer och regler.  
Ett visselblåsarsystem är tillgängligt via Neobos 
webbplats. 
Information och kommunikation 
För att säkerställa god intern och extern informa-
tionsgivning finns en informationspolicy. Informa-
tionspolicyn reglerar hur extern information ska 
utformas i enlighet med svensk lag och praxis. 
Neobo ska lämna korrekt, relevant, tydlig och till -
förlitlig information samtidigt till alla sina aktie -
ägare, kapitalmarknad, samhälle och media. All 
information som bedöms vara insiderinformation 
meddelas marknaden via pressmeddelande. 
Bolaget har säkerställt att informationen når 
marknaden samtidigt. Vd och CFO är utsedda till 
talespersoner i finansiella frågor. 
Ledningen ansvarar för att internt informera 
berörda medarbetare om deras ansvar att upp -
rätthålla god intern kontroll. Via intranätet och 
informationsmöten hålls medarbetare uppdate -
rade kring regelverk, policyer och riktlinjer.  
Uppföljning 
Samtliga processbeskrivningar, policyer och 
styrdokument uppdateras vid behov, dock minst 
årligen.  Uppföljning av systemet för intern kon -
troll leds av Neobos CFO och ekonomichef till -
sammans med berörda medarbetare som arbe -
tar med de väsentliga processerna för den finan -
siella rapporteringen. Årligen genomförs en obe -
roende utvärdering av den interna kontrollen, 
 vilken avrapporteras till både ledning och sty -
relse.  Dessa kontroller bedöms nödvändiga för 
att skapa god kunskap, erfarenhetsöverföring 
och hög kvalitet i det löpande ekonomiarbetet 
och följaktligen även i den finansiella rapporte -
ringen.  
Bolagets huvudansvariga revisor rapporterar 
personligen, både till styrelsen och ledningen, 
minst två gånger per år sina iakttagelser från 
granskningen och sin bedömning av den interna 
kontrollen. Delårsrapporten för perioden januari–
september granskas av revisorn, som också 
avger en särskild granskningsrapport som pub -
liceras tillsammans med rapporten. Den interna 
kontrollen bedöms vara ändamålsenlig för en 
organisation av Neobos storlek, varför styrelsen 
och ledningen inte ser något behov av en särskild 
avdelad funktion för internrevision. Frågan om 
eventuellt behov av särskild internrevisionsfunk-
tion följs upp årligen. 
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Bolagsstyrningsrapport
Revisorns yttrande
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Finansiella rapporter
Övrigt
Bolagsstyrningsrapport
Innehåll 39
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 40 =====

Revision 
Neobos årsredovisning, inklusive denna bolags-
styrningsrapport samt hållbarhetsrapporten, 
samt styrelsens och den verkställande direktö-
rens förvaltning granskas i enlighet med aktie -
bolagslagen av bolagets revisor. Granskningen 
utmynnar dels i en rapportering till styrelsen, 
dels i en revisionsberättelse som avges till års-
stämman. Revisionsbolaget EY med Gabriel 
Novella som huvudansvarig revisor valdes på 
årsstämman 2024 till revisor för tiden fram till 
årsstämman 2025. Arvode utgår enligt godkänd 
räkning.
Årshjul
Februari
• Bokslutssammanträde
• Kvartalsbokslut (Q4) och 
boksluts kommuniké
• Måluppfyllnad föregående år
• Redovisnings- och revisionsfrågor 
samt revisionsrapport
• Möte med revisorn
• Frågor inför årsstämman
• Ersättningsfrågor
December
• Affärsplan
• Budget för kommande år
• Kapitalstruktur
• Successionsplanering och organisation
Oktober
• Kvartalsbokslut (Q3)
•  Redovisnings- och revisionsfrågor  
samt revisionsrapport
• Möte med revisorn
• Utvärdering av styrelse, vd och ledning
•  Utvärdering av system för intern  
kontroll inklusive eventuellt behov av 
internrevision
September
• Strategimöte
• Riskidentifiering och riskhantering
• Genomgång och uppdatering av policyer
• Marknad och marknadsanalys
• Konkurrentgenomgång
• Strategi inför affärsplan och budget
Mars
• Kallelse till årsstämma
• Årsredovisning
April
• Kvartalsbokslut (Q1)
• Konstituerande styrelsemöte
Juli
• Kvartalsbokslut (Q2)
2024
JAN
FEB
MAR
APR
MAJ
JUN
DEC
NOV
OKT
SEPT
AUG
JUL
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Bolagsstyrningsrapport
Revisorns yttrande
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Finansiella rapporter
Övrigt
Bolagsstyrningsrapport
Innehåll 40
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 41 =====

Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten
Till bolagsstämman i Neobo Fastigheter AB, org nr 556580-2526.
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2024 på sidorna 37–40 och  
för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolags -
styrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan 
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en 
revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att 
denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket 
 punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med års-
redovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 25 mars 2025
Ernst & Young AB
Gabriel Novella
Auktoriserad revisor 
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Bolagsstyrningsrapport
Revisorns yttrande
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Finansiella rapporter
Övrigt
Innehåll
41
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 42 =====

Jan-Erik Höjvall
Styrelseordförande sedan 2022.
Född: 1959. 
Utbildning: Civilingenjör från Kungliga 
T ekniska högskolan.
Övriga nuvarande uppdrag: –
Tidigare erfarenhet i urval:   
Vd Amasten Fastighets AB, vd Rikshem 
och vd Akelius fastigheter AB. Styrelse -
ordförande i Studentbostäder i Norden AB 
(publ).
Aktieägande i bolaget 1):  
253 560 aktier.
Oberoende i förhållande till större  
aktieägare: Ja.
Mona Finnström
Styrelseledamot sedan 2022.
Född: 1959. 
Utbildning: Filosofie kandidat examen i 
beteendevetenskap och enstaka kurser  
i företagsekonomi.
Övriga nuvarande uppdrag:  
Styrelseordförande i Sveriges Förvaltar-
forum AB. Styrelseledamot i Stockholms 
Kooperativa Bostadsförening,  kooperativ 
hyresrättsförening och Mona Finnström 
utveckling AB.
Tidigare erfarenhet i urval:   
Styrelseledamot i Fastigo Aktiebolag,  
HR Huset, Fastighets branschens och 
Arbetsgivarpartner Aktiebolag.  
Vd i Fastigo Aktiebolag.
Aktieägande i bolaget 1):  
15 000 aktier.
Oberoende i förhållande till större  
aktieägare: Ja.
Ulf Nilsson
Styrelseledamot sedan 2022.
Född: 1958. 
Utbildning: Jur kand från Uppsala univer-
sitet.
Övriga nuvarande uppdrag:  
Styrelse ordförande i GC Cru AB, Richard 
Juhlin Grand Cru AB och Vamlingbo Ladu -
gårdar AB. Styrelseledamot i Avestaörnen 
3 AB, Krylbohus AB, LC Åkersberga Fastig -
hets AB och Sigfride Fastigheter AB. 
Styrelsesupp leant i Bällsta udde Bostads-
utveckling AB.
Tidigare erfarenhet i urval:   
Styrelseledamot Amasten Fastighets AB, 
och Kungsleden AB. Vd D. Carnegie & CO.
Aktieägande i bolaget 1):  
300 000 aktier.
Oberoende i förhållande till större  
aktieägare: Ja.
Jakob Pettersson
Styrelseledamot sedan 2023.
Född: 1986.
Utbildning: B.Sc. och M.Sc. från Handels-
högskolan i Stockholm.
Övriga nuvarande uppdrag:  
CFO på ICA-handlarnas Förbund. Styrelse -
ledamot i Hagabacken Fastighets AB.
Tidigare erfarenhet i urval:   
Styrelseledamot i Amasten Fastighets AB.
Aktieägande i bolaget 1):  
0 aktier.
Oberoende i förhållande till större  
aktieägare: Nej.
STYRELSE
Peter Wågström ingick i styrelsen till och med 7 februari 2024. 1) Avser eget samt närstående fysiska och juridiska personers innehav per dagen för årsredovisningens undertecknande.
Anneli Lindblom
Styrelseledamot sedan 2024.
Född: 1 9 67.  
Utbildning: Civilekonom från Frans Schar-
taus Handelsinstitut Stockholm.
Övriga nuvarande uppdrag:  
CFO Pandox AB. Styrelseledamot i Logis-
tea AB och Haypp Group AB. Styrelseord -
förande i dotterbolag inom Pandoxkoncer-
nen.
Tidigare erfarenhet i urval:   
Styrelseledamot och ordförande i revi-
sionsutskottet Amasten Fastighets AB och 
Hemfosa Fastigheter AB. CFO för flera 
noterade bolag.
Aktieägande i bolaget 1):  
833 aktier.
Oberoende i förhållande till större  
aktieägare: Ja.
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Bolagsstyrningsrapport
Revisorns yttrande
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Finansiella rapporter
Övrigt
Innehåll
42
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 43 =====

Ylva Sarby Westman
Verkställande direktör sedan 2022.
Född: 1973. 
Utbildning: Civilingenjör från Kungliga 
T ekniska högskolan.
Övriga nuvarande uppdrag:  
Styrelse ledamot i Eastnine AB (publ).
Tidigare erfarenhet i urval:   
Verkställande direktör i Kungsleden AB. 
Vice verkställande direktör i Castellum AB 
och Kungsleden AB. CFO i Castellum AB 
och Kungs leden AB. 
Aktieägande i bolaget 1):  
117 300 aktier.
T eckningsoptioner 2023/2026:1: 
436 200 optioner.
Maria Strandberg
CFO sedan 2023.
Född: 1983. 
Utbildning: Civilekonom från Södertörns 
högskola. 
Övriga nuvarande uppdrag: –
Tidigare erfarenhet i urval:   
CFO i Castellum AB. Ekonomichef på  
Kungs leden AB. Revisor på EY.
Aktieägande i bolaget 1):  
21 000 aktier.
T eckningsoptioner 2023/2026:1: 
96 933 optioner.
Anna-Carin Skoglund
Regionchef sedan 2022.
Född: 1963.
Utbildning: Drifttekniker på  Örebro univer-
sitet. T eknisk fastighetsförvaltare på  
Newton. Ledarskap på Umeå universitet.
Övriga nuvarande uppdrag: –
Tidigare erfarenhet i urval:   
Regionchef på SBB. Fastighetschef på 
Ängelholmshem.
Aktieägande i bolaget 1):  
25 aktier.
Per Sundequist
Regionchef sedan 2022.
Född: 1 9 67.
Utbildning: Fastighetsmäklar utbildning, 
universitetsstudier i ekonomi, DIHM-  
examen Marknadsekonomi IHM.
Övriga nuvarande uppdrag:  
Styrelsesuppleant i Christina Sundequist 
Konsult AB.
Tidigare erfarenhet i urval:   
Vd HSB Nordvästra Götaland. Marknads-
områdeschef Skandia Fastigheter. Chef 
 Projektutveckling Götenehus. Regionchef 
SBB Norden AB.
Aktieägande i bolaget 1):  
3 500 aktier.
Malin Axland
Chefsjurist sedan 2022 och 
 Hållbarhetschef sedan 2023.
Född: 1974. 
Utbildning: Jur kand från Stockholms  
universitet. 
Övriga nuvarande uppdrag:  
Styrelse ledamot i MAxland AB.
Tidigare erfarenhet i urval:   
Chefsjurist Kungsleden AB. Advokat 
Mannheimer Swartling Advokatbyrå.  
Egen verksamhet som interimsjurist. 
Aktieägande i bolaget 1):  
33 300 aktier.
T eckningsoptioner 2023/2026:1: 
96 933 optioner.
LEDNING
1) Avser eget samt närstående fysiska och juridiska personers innehav per dagen för årsredovisningens undertecknande.
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Bolagsstyrningsrapport
Revisorns yttrande
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Finansiella rapporter
Övrigt
Innehåll
43
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 44 =====

Ägarstruktur per 31 december 2024
Vid årsskiftet fanns det 101 799 kända aktieägare i Neobo. 
De 10 största ägarna kontrollerade 50,6 procent av kapital 
och röster per den 31 december 2024. Det utländska ägan -
det uppgick till 12, 1 procent. 
AKTIEN OCH ÄGARNA
Neobos börsvärde, det vill säga värdet av samtliga noterade ute -
stående aktier, uppgick per den 31 december 2024 till 3 046 mkr. 
Antal utestående aktier uppgick till 145 400  737 och antal kända 
aktieägare till 101 799.  
Handel och omsättning
Neobos aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Aktiens omsätt-
ning uppgick den senaste tolvmånadersperioden till 152 miljoner 
aktier. Omsättningshastigheten, det vill säga antalet omsatta 
aktier dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen, 
var 104 procent. 
Kursutveckling och totalavkastning
Aktiekursen för Neobo var vid årets slut 20,95 kronor (13,8). Under 
året noterades en högsta kurs om 26,30 kronor och en lägsta om 
12, 14 kronor. Under den senaste tolvmånadersperioden har aktiens 
totalavkastning varit 52 procent, att jämföra med –2,0 procent för 
OMX Stockholm Real Estate GI.
Substansvärde, EPRA NRV 
Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar åt 
sina ägare. Utifrån detta kapital vill Neobo skapa stabil avkastning 
och tillväxt under lågt risktagande. Då Neobos fastigheter är redo-
visade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån 
balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till poster som 
inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Neobos fall derivat 
och uppskjuten skatteskuld.  Substansvärdet uppgick vid årets 
utgång till 44,68  kronor/aktie (45,83). Aktiekursen vid balansdagen 
uppgick således till 47 procent av substansvärdet. 
Storleksklass Antal aktier
Kapital och 
röster, %
Antal kända 
ägare
Andel  
av kända  
ägare, %
1–500 6  037 328 4,2 93 274 91,6 
501–1 000 2  824 407 1,9 3 763 3,7 
1 001–5 000 7  936 391 5,5 3 650 3,6 
5 001–10 000 3  791 046 2,6 511 0,5
10 001–20 000 4  246 906 2,9 296 0,3
20 001– 113  429 513 78,0 305 0,3
Anonymt ägande 7  135 146 5,0 0 0,0
Totalt 145 400 737 100 101 799 100
Största aktieägarna Antal aktier
Andel av kapital  
och röster, %
Avanza Pension 19 186 199 13,2
ICA-handlarnas Förbund 15 000 000 10,3
Martin Larsén 10 938 320 7,5
Länsförsäkringar Fonder 7 622 636 5,2
Arvid Svensson Invest 6 664 412 4,6
Handelsbanken Fonder 3 313 898 2,3
Futur Pension 3 289 876 2,3
Handelsbanken Liv Försäkring AB 2 855 196 2,0
ODIN Fonder 2 413 988 2,0
Gösta Welandson med bolag 2 314 636 1,6
Summa 10 största 73 599 161 50,6
Övriga 71 801 576 49,4
Totalt 145 400 737 100,0
Källa: Modular Finance
 Neobo    Handelsvolym
Neobo kurs- och omsättningsutveckling 2024
Beräkning av substansvärdet
mkr Kr/aktie
Eget Kapital enligt balansräkning 6 213 42,73
Återläggning enligt balansräkning:
Derivat –63 –0,44
Uppskjuten skatt 347 2,38
Långsiktigt substansvärde 6 497 44,68
Utdelningspolicy
Ingen utdelning ska betalas till aktieägarna och vinster ska åter-
investeras i verksamheten. 
Givet dagens marknadsförutsättningar och bolagets investe -
ringsbehov är det styrelsens uppfattning att aktieägarna gynnas 
och den bästa totalavkastningen uppnås genom att vinster åter-
investeras i verksamheten. Värdeskapande investeringar kommer 
att ske i form av lägenhetsrenoveringar och hållbarhetsinveste -
ringar som bidrar till att öka avkastningen från fastigheterna. 
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
decnovoktsepaugjuljunmajaprmarsfebjan
Kr Tkr
0
5
10
15
20
25
30
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Bolagsstyrningsrapport
Revisorns yttrande
Styrelse
Ledning
Aktien och ägarna
Finansiella rapporter
Övrigt
Innehåll
44
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 45 =====

FINANSIELLA 
RAPPORTER
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Fastigheten Gredelby 7:85 i Knivsta

===== SIDA 46 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen och verkställande direktören för Neobo Fastigheter AB (publ), org.nr. 556580-2526, avger härmed årsredovisning  
och koncernredovisning för räkenskapsåret 2024. Uppgifterna inom parentes avser föregående räkenskapsår. 
Om Neobo
Neobos verksamhet är att äga, aktivt förvalta  
och förädla bostäder i svenska kommuner med 
befolkningstillväxt, god sysselsättningsgrad och 
en stabil hyresmarknad. Neobo ska vara en lång-
siktig och trygg hyresvärd som arbetar aktivt 
med hållbarhet för att bidra till en god samhälls-
utveckling. Beståndet utgörs av 260 fastigheter 
med en total area om 700 000 kvadratmeter och 
ett marknadsvärde på 13 701 mdkr.  
Intäkter, kostnader och resultat
Hyresintäkter
Hyresintäkterna ökade till 908 mkr (888) under 
året. Jämförbart bestånd av fastigheter uppvi-
sade ökade hyresintäkter om 5,7 procent. Intäkt-
sökningen förklaras av en genomsnittlig hyres-
höjning i bostadsbeståndet om 5, 1 procent, 
ökade hyror för kommersiella lokaler, minskad 
vakansgrad samt hyresökningar för de lägen -
heter som har renoverats under året. Den ekono -
miska uthyrningsgraden ökade med 0,3 procent-
enheter jämfört med föregående år och uppgick 
vid årets slut till 92,8 procent (92,5). 
Fastighetskostnader
T otala fastighetskostnader ökade med 6 mkr 
under året till −435 mkr (−429). Ökningen är en 
nettoeffekt av högre kostnader för drift samt 
minskade kostnader för underhåll och sålda  
fastigheter. Driftkostnaderna ökade med 22 mkr 
exkluderat för en jämförelsestörande post om 
8 mkr avseende elstöd under 2023. De högre 
driftkostnaderna förklaras av ökade kostnader 
för taxebundet och snöröjning. Fastighetsadmi-
nistration har belastats med jämförelsestörande 
poster om 3 mkr hänförligt till organisations-
förändringar. Justerat för detta minskade kost-
naderna för fastighetsadministration med 2 mkr. 
Underhållskostnaderna minskade med 23 mkr 
under året till följd av ett lägre underhållsbehov  
i jämförelse med föregående år. 
Driftnetto
Driftnettot ökade under året med 13 mkr till  
473 mkr (460). I jämförbart bestånd motsvarar 
ökningen 12 procent efter justering av jämförelse-
störande poster, till följd av framför allt ökade 
hyresintäkter.
Administration
Årets administrationskostnader minskade till 
−143 mkr (−155) varav fastighetsadministration 
uppgick till −68 mkr (−67) och central administra -
tion till −75 mkr (−88). Året har belastats med 
jämförelsestörande poster om totalt 19 mkr, 
varav 15 mkr avser kostnader kopplade till för-
beredelser inför ett byte till Nasdaq Stockholms 
huvudlista samt omorganisation. Därutöver hän -
förs 4 mkr till en reservation under fjärde kvar-
talet avseende ett pågående försäkringsärende. 
Exkluderat för jämförelsestörande poster, under 
både innevarande och föregående år, minskar 
administrationskostnaderna med 11 mkr som ett 
led i att uppbyggnaden av verksamhet och orga -
nisation nu är genomförd.
Förvaltningsresultat
Årets förvaltningsresultat ökade till 152 mkr (148) 
trots att sju fastigheter har avyttrats under året 
samt att finansieringskostnaderna har ökat. 
Finansnetto
Finansnettot uppgick till −246 mkr (−224) under 
året och genomsnittsräntan uppgick vid årets 
slut till 3,2 procent (3,4). De finansiella kostna -
derna har ökat jämfört med föregående år till 
följd av högre underliggande ränta. Räntetäck -
ningsgraden för året minskade till 1,6 gånger 
(1,7), främst förklarat av ett högre finansnetto. 
Policyn är att räntetäckningsgraden ska uppgå 
till lägst 1,5 gånger för motsvarande period.
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Orealiserade värdeförändringar under året upp -
gick till −301 mkr (−1 353), vilket motsvarar en 
värdeminskning om −2,2 procent (−8,8). Realise -
rade värdeförändringar uppgick till 6 mkr under 
året till följd av genomförda försäljningar. Vid 
utgången av året värderades fastighetsbestån -
det till 13 701 mkr (14 018).  
Värdeförändring finansiella instrument
Derivatinstrument används för att justera ränte -
risken i låneportföljen. Verkligt värde av derivat-
portföljen uppgår vid årets slut till 63 mkr att 
jämföra med 171 mkr 2023.
Finans
Finanspolicy
Givet dagens marknadsförutsättningar och bola -
gets investeringsbehov är det styrelsens upp -
fattning att aktieägarna gynnas och den bästa 
totalavkastningen uppnås genom att vinster 
åter investeras i verksamheten, varför ingen 
utdelning föreslås för 2024.
Neobos finansiella mål och riskbegränsningar:
• Avkastning på eget kapital ska över tid över-
stiga 10 procent.
• Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger.
De finansiella målen och riskbegränsningarna är 
oförändrade sedan 2023.
Tillgänglig likviditet
Neobos likviditet består av tillgångar på bank -
konton vilka vid årsskiftet uppgick till 146 mkr 
(199). 
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Innehåll
46
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 47 =====

Låneränta, kapital- och räntebindning
Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets  
slut till 3,2 procent (3,4). Vårt fastighetsägande 
är ett långsiktigt engagemang vilket kräver en 
långfristig finansiering. Lång kapitalbindning 
minskar även refinansieringsrisken. Den återstå-
ende kapitalbindningstiden var vid årsskiftet 2,8 
år (3,3). Finansiella kostnader är en väsentlig 
kostnadspost i resultaträkningen. Den påverkas 
av förändringar i underliggande marknadsränta 
och förändringar i kreditgivarnas marginalpåslag. 
För att reducera svängningarna i de finansiella 
kostnaderna till en acceptabel nivå är räntorna  
i hög utsträckning bundna på olika löptider. För 
att minska ränterisken och för att uppnå önskad 
räntebindning användes räntederivat vilket är ett 
flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förändra 
räntebindningen i portföljen utan att behöva för-
ändra villkoren på de underliggande lånen. Den 
genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 
2,4 år (2,2) vid årets slut.
Covenanter
I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som 
Neobo åtar sig att upprätthålla under löptiden, så 
kallade covenanter. Uppfylls inte dessa kan till 
exempel ytterligare säkerhet behövas eller så kan 
i förlängningen motparten ha rätt att säga upp 
låneavtalet till betalning. De vanligast förekom -
mande covenanterna är en räntetäckningsgrad 
om minst 1,5–1,7 ggr, belåningsgrad om maximalt 
65–75 procent och en soliditet på minst 25–30 
procent. Övriga åtaganden är bland annat att 
låntagande dotterbolag ska vara hel  ägda, att 
dotterbolag med pantsatta tillgångar inte upptar 
ytterligare lån och att långivaren förses med viss 
finansiell information. Bolaget har uppfyllt samt-
liga covenanter mot alla motparter under året.
Skatt
Redovisad skatt under året uppgick till 58 mkr 
(54) varav −19 mkr (−21) är aktuell skatt och res-
terande del utgör uppskjuten skatt. Aktuell skatt 
är i nivå med tidigare period. Förändringen i upp -
skjuten skatt förklaras av lägre värdenedgång på 
fastighetsbeståndet. Den effektiva skattesatsen 
för perioden uppgick till 22,9 procent (3,8).
Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 31 
december 2024 till 347 mkr jämfört med 430 mkr 
vid utgången av 2023. Den uppskjutna skatte -
skulden är till största delen hänförlig till förvalt-
ningsfastigheter. Förändring i skatteskuld förkla-
ras av periodens orealiserade värdeminskningar 
av förvaltningsfastigheterna. 
Neobo var vid utgången av perioden inte före -
mål för några skatteprocesser.
Fastighetsbeståndet
Fastighetsbeståndet bestod vid utgången  
av året av 260 fastigheter (267) med en total 
uthyrningsbar area om 700 000 kvadratmeter 
(713 000). Per den 31 december 2024 har fastig -
hetsbeståndet värderats externt med ett bedömt 
marknadsvärde om 13 701 mkr, jämfört med  
14 018 mkr vid ingången av året. Värdeföränd -
ringen under perioden uppgick till –301 mkr  
(−1 353), vilket motsvarar en värdeminskning  
om 2,2 procent (8,8). 
Värderingarna har utförts enligt riktlinjerna 
för RICS Red Book med samma metodik som vid 
tidigare externvärderingar. Marknadsvärdet på - 
verkas av fastighetsspecifika värdepåverkande 
händelser under perioden som ny- och omteck -
nade hyreskontrakt, avflyttningar och nedlagda 
investeringar. Hänsyn har även tagits till de för-
ändringar som bedöms ha skett i marknadshyra 
och direktavkastningskrav sedan föregående 
externvärdering. 
I värdet för fastigheterna ingår 98 mkr (131) 
för byggrätter som värderats  genom tillämpning 
av ortsprismetoden, vilket innebär att bedöm -
ningen av värdet sker utifrån jämförelser av  
priser för likartade byggrätter. Genomsnittligt 
värde på byggrätterna efter riskavdrag i värde -
ringen är cirka 853 kr/kvm BTA (1 146). Genom -
snittligt avkastningskrav uppgick vid årets slut 
till 5,0 procent (4,7) – en ökning om 29 bp jämfört 
med årsskiftet. Fjärde kvartalet uppvisar oför-
ändrad yield och styrker att avkastningskraven 
stabiliserats. Det visar även på förstärkt kassa -
flöde kopplat till att bostadshyresförhandlingar 
är överenskomna på högre nivåer än tidigare 
antaget i värderingarna. 
Fastighetsbeståndets förändring
mkr 2024 2023
Ingående värde 1 januari 14 018 15 295
Förvärv 0 −100
Investeringar 164 177
Försäljningar −180 0
Orealiserade värdeförändringar −301 −1 353
Utgående värde 31 december 13 701 14 018
Bolagsstyrning
Neobo är ett svenskt publikt aktiebolag med  
säte i Stockholm. Till grund för styrningen ligger 
bolagsordningen, styrelsens arbetsordning, vd- 
instruktion, antagna policyer och riktlinjer samt 
den svenska aktiebolagslagen och andra tillämp-
liga lagar, förordningar och regelverk. För ytter-
ligare information se Bolagsstyrningsrapporten 
på sidorna 37–40.
Ersättningar till ledande befattningshavare
Ersättningsfrågor avseende ledande befatt-
ningshavare behandlas och beslutas av styrel -
sen. Ersättningen består av fast lön, rörlig ersätt-
ning, pension och andra sedvanliga förmåner.  
För ytterligare beskrivning, se not 5.  Riktlinjer för 
ersättning till ledande befattningshavare fram -
går i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37–40. 
Styrelsen föreslår att inte göra några ändringar  
i riktlinjerna för ersättning till ledande befatt-
ningshavare. 
Risker och osäkerhet
Prioriterade områden för riskhantering är fram-
för allt fastighetsvärdering, finansiering, projekt-
verksamhet och uthyrning, med hänsyn till både 
komplexitet och beloppens storlek. Företaget  
har väl fungerande rutiner för att hantera dessa 
risker och uppvisar en stabil finansiell ställning 
med solida nyckeltal. Vad gäller risker och osäker-
hetsfaktorer hänvisas till avsnittet ”Risker och 
riskhantering” på sid. 48. 
Hållbarhet
Neobo arbetar aktivt med hållbarhet som en 
integrerad del av verksamheten genom syste -
matiskt arbete inom miljömässig, ekonomisk  
och social hållbarhet. Att utveckla hållbara och 
trygga boendemiljöer handlar bland annat om  
att erbjuda energieffektiva bostäder i attraktiva 
lägen som samverkar med samhället omkring. 
Genom en aktiv och kundnära fastighetsförvalt-
ning kan Neobo medverka till ökad stabilitet, 
trygghet samt långsiktigt hållbara miljöer och 
attraktiva bostadsområden. 
Neobo har under 2024 genomfört ett fyrtiotal 
energibesparingsprojekt i varierande storlek där 
huvudfokus legat på värmesystem och uppkopp -
ling av fastigheter. Vi har under 2024 även fort-
satt den planerade utrullningen av fibernät i vårt 
fastighetsbestånd. 
Ytterligare information om Neobos hållbar-
hetsarbete finns i Hållbarhetsrapporten på  
sidorna 22–34. 
Vinstdisposition
Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas  
för räkenskapsåret 2024 och att bolagets till för-
fogande stående vinstmedel om 5 521 192 646 kr  
i sin helhet överföres i ny räkning.
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Förvaltningsberättelse
Innehåll 47
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 48 =====

Risker och riskhantering
All affärsverksamhet är förenad med risktagande. 
Rätt hanterade kan dessa risker leda till möjlig -
heter men hanteras inte riskerna alls, inte i tid 
eller felaktigt kan det få stora negativa konse -
kvenser i form av lägre intäkter, högre kostnader 
eller minskad trovärdighet. Arbetet med att iden -
tifiera, analysera, hantera och följa upp både 
strategiska, operationella, legala och finansiella 
risker är därför ett prioriterat område för Neobo. 
Styrelsen har det övergripande ansvaret för risk -
hantering medan det operativa arbetet är dele -
gerat till vd och ledningsgrupp som arbetar med 
detta i en strukturerad process enligt nedan 
figur. Presentation och avstämning med styrel -
sen sker årligen och har en treårig tidshorisont. 
Riskkategori Risk Sannolikhet x Påverkan = Riskvärde
Stategiska risker Transaktionsrisk  3  4  12
Operationella risker Makrorisk (”svart svan”)  3  4  12
Klimatrisk  4  3  12
Ökade kostnader för grön omställning  4  3  12
Otrygga bostadsområden  4  3  12
Hyresintäkter och hyresutveckling  3  4  12
Organisatorisk risk  3  4  12
Eftersatt underhåll  3  3  9
Bristande tekniskt skick  3  3  9
Lågkonjunktur  3  3  9
Värderingsrisk  2  4  8
Legala risker Politisk risk (ny/ändrad lagstiftning eller rättstillämpning)  3  4  12
Finansiella risker Ränterisk  2  5  10
Bristande tillgång på finansiering  2  5  10
Brist på likviditet  2  5  10
Förtida låneförfall  2  4  8
Utifrån riskinventering som görs identifierar  
ledningsgruppen riskområden som är i fokus  
och dessa klassificeras utifrån sannolikhet och 
påverkan enligt skalan:
 1 — Mycket liten
 2 — Liten
 3 — Medel
 4 —  Stor
 5 — Mycket stor
Risker med ett totalvärde på minst 8 presenteras  
i årsredovisningen. Dessa ska följas upp och vara 
inkluderade i nästa års riskutvärdering. Risker 
med ett totalvärde om 12 eller högre omhänder-
tas omedelbart genom att ansvariga för att redu -
cera, eliminera eller exportera oönskade risker 
utses. En handlingsplan med riskmitigerande 
åtgärder tas fram.
Riskinventering Riskutvärdering Riskhantering Riskrapportering
Inventering av befintliga och nya  
risker, bland annat genom workshops 
och  diskussioner med olika delar av 
organisationen.
Löpande uppföljning inom ledningsgrup -
pen. Årlig, eller oftare vid behov, rappor-
tering av riskutvärdering samt åtgärds-
plan och utförda aktiviteter i en risk -
kontrollrapport till styrelsen. 
Ledningsgruppen utvärderar de invent-
erade riskerna utifrån sannolikhet för 
inträffande och påverkan enligt bedöm -
ningsskala 1–5. Väsentliga förändringar  
i riskkartan delges styrelsen.
För de mest väsentliga områdena sätts 
ansvarsfördelning, prioritering och hand-
lingsplan med åtgärder. Risker bryts ned 
på enhetsnivå och samordning sker med 
affärsplaner på samtliga nivåer.
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Förvaltningsberättelse
Innehåll 48
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 49 =====

STRATEGISKA RISKER
Transaktionsrisker
Risk
Portföljoptimering, omfattande både förvärv 
och försäljningar, är en viktig del av Neobos 
affärsmodell och strategi. En förutsättning för 
transaktioner är att utbudet på marknaden mot-
svarar efterfrågan och att köpare och säljare 
kan komma överens om en marknadsmässig 
avkastningsnivå. 
Hantering
Bolaget arbetar nära transaktionsmarknaden 
och träffar regelbundet både fastighetsägare 
och rådgivare för att identifiera affärsmöjlig -
heter och skapa förutsättningar för värde -
skapande transaktioner. 
OPERATIONELLA RISKER
Makrorisk (”Svart svan”)
Risk
En oväntad global händelse inträffar som får 
stor påverkan på omvärlden.
Hantering
Neobo arbetar fortlöpande i enlighet med bola -
gets riskpolicy och kontinuitetsplan samt har 
återkommande krisövningar. Kontinuerlig 
omvärldsbevakning för att tidigt få indikationer.
Klimatrisk
Risk
Högre vattennivåer och extremväder såsom 
skyfall, stormar eller torka som leder till vatten -
brist, är exempel på möjliga konsekvenser av  
klimatförändringar. För fastighetsägare kan för-
ändringarna innebära risk för akuta skador på 
fastigheter och miljön omkring dessa, likväl som 
kroniska risker. Skador på fastigheter kan leda 
till högre underhållskostnader. 
Hantering
Under 2024 har klimatriskscreening av samtliga 
fastigheter genomförts för att identifiera fastig -
heter med risk. För fastigheterna med risk kom -
mer ytterligare utredningar och en sårbarhets-
analys ske under 2025. Därefter kommer vi under 
2026 att ta fram åtgärdsplaner för berörda 
fastig heter.
Ökade kostnader för grön omställning
Risk
Lagförändringar eller regeländringar på hållbar-
hetsområdet, eller ökade krav från bolagets 
finansiärer, kan ge ökade kostnader för bolaget, 
exempelvis koldioxidbeskattning, eller behov av 
investeringar, exempelvis för energieffektivitet.
Hantering
Pågående arbete för att minska Neobos energi-
användning och klimatavtryck i enlighet med 
hållbarhetsstrategi och hållbarhetsmål. Hållbar-
hetschefen ansvarar för omvärldsbevakning, 
bland annat bevakning av ny lagstiftning, tren -
der och samhällsdebatt, för att tidigt få indika -
tioner om risker för krav som kan leda till ökande 
kostnader.
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Förvaltningsberättelse
Innehåll 49
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 50 =====

Otrygga bostadsområden
Risk
Risker hänförliga till sociala utmaningar i sam -
hället kan påverka Neobos verksamhet. Otrygg -
het i bostadsområden minskar trivseln för våra 
hyresgäster och kan leda till en hög omsätt-
ningshastighet och ökad vakans.
Hantering
Neobo har genom kundundersökningen identi-
fierat de bostadsområden där otryggheten är 
som störst. Förvaltningen arbetar kontinuerligt 
med åtgärder som bland annat innefattar utom -
husmiljöer, förbättrad belysning och trygghets-
vandringar. I områdena med störst otrygghet 
har förvaltningen ett nära samarbete med 
övriga aktörer såsom polis, kommun, skolor och 
socialtjänst för att gemensamt arbeta med att 
stärka områdena.
Hyresintäkter och hyresutveckling
Risk
Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker, 
oavsett skäl, påverkas Neobos resultat negativt. 
Hyressättningen för bostäder förhandlas fram 
inom det kollektiva förhandlingssystemet med 
de olika orternas lokala hyresgästföreningar. 
Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler är 
konjunkturberoende och påverkas främst av 
faktorer som efterfrågan, typ av lokal, utform -
ning, standard och läge.
Hantering
Efterfrågan på bostäder är stor i de kommuner 
som Neobo verkar i. Bolaget arbetar aktivt med 
sina bostadsområden genom att renovera 
lägenheter till modern standard och därmed 
höja hyresnivån. För kommersiella avtal regleras 
hyresnivåerna successivt då avtalen normalt 
sträcker sig 3–5 år. För att förstå hyresgästers 
behov förs löpande dialoger på lokal nivå genom 
egen förvaltning samt kontinuerliga kundunder-
sökningar.
Organisatorisk risk
Risk
Medarbetare är en av Neobos viktigaste till -
gångar. På Neobo ska medarbetarna trivas och 
må bra på jobbet. Den stora risken är att miss-
lyckas med att rekrytera, utveckla och behålla 
medarbetare och ledare med rätt kompetens.
Hantering
Neobo arbetar kontinuerligt med bolagets värde-
grund vilket samtliga medarbetare involveras i. 
Veckovisa temperaturmätningar för medarbeta-
rengagemang genomförs för att löpande följa upp 
förbättrings- och utvecklingspunkter. Årliga mål- 
och utvecklingssamtal för alla medarbetare för att 
fånga upp förväntningar och utveckla medarbe-
tare. Bolagets samtliga ledare träffas kontinuerligt 
i ett ledarforum för erfarenhetsutbyte och att 
driva gemensamma organisationsfrågor framåt.
OPERATIONELLA RISKER
Eftersatt underhåll
Risk
Eftersatt arbete med förebyggande riskhante -
ring och eftersatt underhåll, kan ge högre kost-
nader för försäkringspremier och åtgärdande  
av skador på fastigheterna samt ökad risk för 
personskador. 
Hantering
Neobo arbetar med långsiktiga underhållsplaner 
för varje fastighet för att löpande hantera priori-
terade investerings- och underhållsåtgärder 
samt renovera lägenheter som har ett behov. 
Regelbunden rondering av fastigheterna utförs 
som ett led i aktiv förvaltning och det systema -
tiska arbetsmiljöarbetet.
Bristande tekniskt skick
Risk
T ekniskt skick och standard i fastigheter som 
inte uppfyller myndighetskrav eller är tekniskt 
obsoleta.
Hantering
Neobo arbetar med långsiktiga underhållsplaner 
för varje fastighet för att löpande hantera priori-
terade investerings- och underhållsåtgärder.
Lågkonjunktur
Risk
Risk kopplad till minskad efterfrågan i markna -
den som leder till ökad konkurrens och mins-
kade hyresintäkter vilket leder till försämrade 
fastighetsvärden.
Hantering
Neobo arbetar aktivt med förvaltning och föräd -
ling av bostäder och lokaler för att säkerställa 
attraktivitet och klara konkurrens i ett utma -
nande marknadsläge.
Värderingsrisk
Risk
Fastigheterna redovisas till dess bedömda 
marknadsvärde och varierar bland annat bero -
ende på det ekonomiska läget och ränteläget. 
Förändringar i marknadens avkastningskrav får 
stor påverkan på Neobos finansiella rapportering.
Hantering
Hela fastighetsportföljen värderas av externa 
auktoriserade värderare varje kvartal. Bolaget 
arbetar i enlighet med policy och process för 
fastighetsvärdering samt genomför internkon -
troller varje kvartal.
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Förvaltningsberättelse
Innehåll 50
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 51 =====

LEGALA RISKER
Politisk risk (ny/ändrad lagstiftning eller rättstillämpning)
Risk
Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög 
utsträckning beroende av lagar, förordningar 
och myndighetsbeslut. Lagar och regelverk som 
omfattar fastighetsmarknaden styrs ofta av 
politiska åsikter och kan därför komma att 
 ändras med kort varsel. Förändringar till exem -
pel rörande subventioner såsom investerings-
stöd, regleringar av byggnaders energi-
prestanda och skattelagstiftning kan i stor 
utsträckning påverka Neobos verksamhet.
Hantering
Risker kopplade till politiska beslut samt lag -
stiftning och regelverk hanteras främst genom 
proaktivt arbete avseende att vara ständigt 
informerade och uppdaterade inom dessa 
områden. Externa specialister och rådgivare 
anlitas vid behov. 
FINANSIELLA RISKER
Ränterisk
Risk
Neobos verksamhet finansieras förutom av  
eget kapital med banklån, vilket medför att 
ränte kostnader utgör en stor enskild kostnad  
för bolaget. Förändringar i marknadsräntor 
påverkar Neobos resultat direkt via räntekost-
nad men även indirekt via värdet på fastig -
heterna.
Hantering
Neobo arbetar utifrån en tydlig finansiell strategi 
och riskmandat i finanspolicyn. Bolaget driver  
ett aktivt arbete för att reducera ränterisk och 
skapa en jämn förfallostruktur i skuldportföljen. 
Löpande genomförs analys och prognos av 
finansiella nyckeltal inklusive stresstester. Bola-
get har nära samarbete med långivande banker 
för snabb information och omvärldsbevakning.
Bristande tillgång på finansiering
Risk
Neobos finansiering består av banklån.  
Risken finns att finansiering inte kan erhållas, 
eller endast till kraftigt ökade kostnader när  
ett lån förfaller till betalning eller villkoren 
omförhandlas.
Hantering
Neobo arbetar aktivt med att upprätthålla och 
förbättra relationen med bolagets finansiärer. 
Dessutom arbetar bolaget med att sprida 
förfall ostrukturen på låneportföljen, för att se 
till att alla lån ej förfaller samma år och på detta 
sätt minska effekterna av störningar på låne -
marknaden ett enskilt år. 
Brist på likviditet
Risk
Likviditetsrisk innebär bristande tillgång till lik-
vida medel eller kreditutrymme för att kunna 
uppfylla betalningsåtaganden.
Hantering
Bolaget arbetar utifrån en kontinuitetsplan och 
har en tydlig finansiell strategi. Löpande görs 
likviditetsprognoser inklusive stresstester. 
Förtida låneförfall
Risk
Risk för brott mot covenanter i låneavtal vilket 
medför att banker kan säga upp låneavtal i förtid.
Hantering
Neobo arbetar med kontinuerlig uppföljning av 
nyckeltal som utgör covenanter i låneavtalen 
inklusive känslighetsanalyser. 
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Förvaltningsberättelse
Innehåll 51
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 52 =====

Koncernens räkningar
Koncernens resultaträkning
Belopp i mkr Not 2024 2023
Hyresintäkter 2, 3 908 888
Driftkostnader 4 −302 –272
Reparationer och underhåll 4 −43 –66
Fastighetsadministration 4 −68 –67
Fastighetsskatt −23 –24
Summa fastighetskostnader −435 –429
Driftnetto 473 460
Central administration 4, 5 −75 –88
Finansiella intäkter 6 3 1
Finansiella kostnader 6 −247 –224
T omträttsavgälder 7 −1 –1
Förvaltningsresultat 152 148
Värdeförändring fastigheter 11 −296 –1 353
Värdeförändring finansiella instrument 18 −108 –223
Resultat före skatt −251 –1 428
Aktuell skatt 8 −19 –21
Uppskjuten skatt 9 77 75
Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare −193 –1 373
Genomsnittligt antal aktier före utspädning 145 400 737 145 400 735
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 145 715 771 145 400 735
Resultat per aktie före utspädning, kr −1,33 −9,44
Resultat per aktie efter utspädning, kr −1,32 −9,44
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i mkr 2024 2023
Årets resultat –193 –1 373
Övrigt totalresultat – –
Summa totalresultat för året, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare –193 –1 373
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räkningar
Innehåll 52
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 53 =====

Koncernens balansräkning
Belopp i mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 10 5 0
Förvaltningsfastigheter 11 13 701 14 018
Inventarier 12 2 4
Derivat 18 63 181
Andra långfristiga fordringar 1 0
Summa anläggningstillgångar 13 772 14 204
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 13 8 8
Derivat 18 13 13
Aktuell skattefordran 8 0
Övriga fordringar 14 15 31
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 16 43
Likvida medel 18 146 199
Summa omsättningstillgångar 206 293
SUMMA TILLGÅNGAR 13 978 14 497
Belopp i mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
Aktiekapital 752 752
Övrigt tillskjutet kapital 5 141 5 141
Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat 319 512
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 6 213 6 405
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 16, 17 6 267 7 089
Uppskjuten skatteskuld 9 347 430
Derivat 18 13 23
Övriga långfristiga skulder 2 1
Summa långfristiga skulder 6 630 7 543
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 16, 17 847 189
Leverantörsskulder 41 53
Aktuella skatteskulder 0 23
Övriga skulder 19 101 70
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 146 214
Summa kortfristiga skulder 1 135 550
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 978 14 497
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räkningar
Innehåll 53
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 54 =====

Koncernens förändring av eget kapital  
Belopp i mkr Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet kapital
Balanserade  
vinstmedel Totalt
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 752 5 141 1 883 7 777 – 7 777
Årets resultat – – –1 373 –1 373 – –1 373
Årets totalresultat – – –1 373 –1 373 – –1 373
Emission personaloptioner – – 1 1 – 1
Utgående eget kapital 2023-12-31 752 5 141 512 6 405 – 6 405
Ingående eget kapital 2024-01-01 752 5 141 512 6 405 – 6 405
Årets resultat – – − 193 − 193 – − 193
Årets totalresultat – – −193 − 193 – –193
Emission personaloptioner – – − − – –
Utgående eget kapital 2024-12-31 752 5 141 319 6 213 – 6 213
Antalet aktier uppgår till 145 400 737 (145 400 737), samtliga av samma serie. En aktie berättigar till en röst. Aktiens kvotvärde uppgick till 5,2 kr.
Aktiebaserade incitamentsprogram 
Neobo har ett optionsprogram för bolagets vd och vissa ledande befatt-
ningshavare. T otalt vid balansdagen ägde optionsinnehavarna 630 067 
teckningsoptioner av serie 2023/2026:1 som löper på tre år, efter att 96 933 
teckningsoptioner har återlösts av bolaget under första kvartalet. T eck-
ningsoptionerna förvärvades av optionsinnehavarna för ett pris om 0,79 
kronor per option. Priset räknades ut genom Black & Scholes-modellen. 
Varje teckningsoption ger innehavaren rätt till teckning av en (1) aktie i 
bolaget under tiden från och med den 1 maj 2026 till och med den 25 maj 
2026. Optionerna blir värdefulla när kursen för aktien överstiger det så 
 kallade strikepriset om 10,83 kronor. Det maximala antalet tillkommande 
aktier kan uppgå till högst 630 067 , motsvarande cirka 0,4 procent av det 
totala antalet aktier och röster i bolaget, förutsatt full teckning och fullt 
utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Vid beräkning av resultat per 
aktie efter utspädning justeras det genomsnittliga antalet aktier för att ta 
hänsyn till effekter av utspädande potentiella aktier. Vid hänsyn tagen till 
teckningsoptionerna blir vägt genomsnittligt antal utestående aktier  
145 715 771 stycken. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå 
till högst 3 259 096 kronor.
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räkningar
Innehåll 54
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 55 =====

Koncernens kassaflödesanalys
Belopp i mkr Not 2024 2023
Löpande verksamhet
Driftnetto 473 460
Central administration –75 –88
Återläggning avskrivningar 1 0
Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet 0 –
Kassaflöde från löpande verksamhet före räntor och skatt 399 372
Erlagd ränta –401 –393
Erhållen ränta 154 169
Betald inkomstskatt –56 –46
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 96 102
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 43 33
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder −49 75
Kassaflöde från den löpande verksamheten 90 210
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter 11 –164 –177
Förvärv av fastigheter 11 – 73
Försäljning av fastigheter 11 183 –
Investeringar/försäljning inventarier 12 0 0
Kassaflöde från investeringsverksamheten 19 –104
Belopp i mkr Not 2024 2023
Finansieringsverksamheten 16
Upptagna lån 65 –
Amortering av lån –227 –136
Förändring av övriga långfristiga skulder 0 –2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –162 –138
Årets kassaflöde –53 –32
Likvida medel vid årets början 199 231
Likvida medel vid årets slut 18 146 199
Kommentarer till koncernens kassaflödesanalys 
Under året har två stycken avyttringar  ägt rum vilka hade en total erhållen köpeskilling om 188 mkr 
med avdrag för skatterabatt om 5 mkr. I samband med avyttringar löstes lån om 139 mkr, varför 
netto kassaflöde uppgick till 44 mkr.
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räkningar
Innehåll 55
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 56 =====

Moderbolagets räkningar
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i mkr Not 2024 2023
Nettoomsättning 24 89 24
Personalkostnader 5 –9 –10
Övriga rörelsekostnader –85 –68
Rörelseresultat –6 –54
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 25 –227 –1 623
Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 88 46
Räntekostnader och liknande resultatposter 6 –59 –29
Resultat efter finansiella poster –203 –1 661
Bokslutsdispositioner 2 53
Resultat före skatt –201 –1 608
Skatt 8 – 1
ÅRETS RESUL TAT –201 –1 607
Moderbolagets rapport över totalresultat
Belopp i mkr 2024 2023
Årets resultat –201 –1 607
Övrigt totalresultat – –
SUMMA TOTALRESUL TAT FÖR ÅRET –201 –1 607
Kommentarer till moderbolagets räkningar
Verksamheten i moderbolaget Neobo Fastig  heter AB (publ) består av koncernövergripande funktio -
ner och organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Inga fastigheter 
ägs direkt av moderbolaget. Intäkterna i moderbolaget uppgick under året till 89 mkr (24) och avser 
främst moderbolagets fakturering till dotterbolagen för utförda  tjänster. 
Nedskrivning av aktier i koncernföretag har skett med –227 mkr (–1 623) till följd av lägre 
fastighets värden i koncernföretagen. Bolaget har under juni gjort en omstrukturering av interna lån, 
vilket medfört att kortfristiga lån omvandlats till aktieägartillskott, och därmed medfört en ökning 
av anskaffningsvärdet på moderbolagets andelar i dotterbolagen. Detta har ej påverkat bolagets 
kassaflöde. 
Moderbolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till –67 mkr (1 615). Kassa -
flödet från investeringsverksamheten uppgick till 0 mkr (–1 671) och kassaflödet från finansierings-
verksamheten uppgick till 0 mkr (0). Årets kassaflöde uppgick till –67 mkr (–56). Likvida medel upp -
gick vid årets utgång till 101 mkr (168).
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räkningar
Innehåll 56
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 57 =====

Moderbolagets balansräkning
Belopp i mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 10 5 0
Inventarier 12 0 1
Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 5 1
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 22 5 639 48
Summa finansiella anläggningstillgångar 5 639 48
Summa anläggningstillgångar 5 644 49
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 26 540 6 239
Kundfordringar 13 1 0
Skattefordringar 4 4
Övriga fordringar 14 0 24
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 2 8
Kassa och bank 101 168
Summa omsättningstillgångar 649 6 444
SUMMA TILLGÅNGAR 6 293 6 493
Belopp i mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 752 752
Reservfond 4 4
Summa bundet eget kapital 756 756
Fritt eget kapital
Överkursfond 4 888 4 888
Balanserad vinst 834 2 441
Årets resultat –201 –1 607
Summa fritt eget kapital 5 521 5 722
Summa eget kapital 6 278 6 479
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 6 3
Övriga skulder 19 2 1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 7 9
Summa kortfristiga skulder 15 13
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 293 6 493
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räkningar
Innehåll 57
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 58 =====

Moderbolagets förändring av eget kapital  
Belopp i mkr Aktiekapital Reservfond Överkursfond Balanserat resultat Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 752 4 4 887 2 441 8 085
Årets resultat  –  –  – −1 607 −1 607
Årets totalresultat  –  –  – −1 607 −1 607
Emission personaloptioner – – 1 1
Utgående eget kapital 2023-12-31 752 4 4 888 834 6 479
Ingående eget kapital 2024-01-01 752 4 4 888 834 6 479
Årets resultat – – – − 201 − 201
Årets totalresultat – – – − 201 − 201
Emission personaloptioner – – –
Utgående eget kapital 2024-12-31 752 4 4 888 633 6 278
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räkningar
Innehåll 58
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 59 =====

Moderbolagets kassaflödesanalys
Belopp i mkr Not 2024 2023
Löpande verksamhet
Resultat före finansiella poster –6 –54
Återläggning avskrivningar 0 –
Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet – –
Kassaflöde från löpande verksamhet före räntor och skatt –6 –54
Erlagd ränta –59 –29
Erhållen ränta 88 45
Betald inkomstskatt -1 –9
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 22 –46
Ökning (−)/Minskning (+) av rörelsefordringar –91 1 683
Ökning (+)/Minskning (−) av rörelseskulder 2 –22
Kassaflöde från den löpande verksamheten – 67 1 615
Investeringsverksamheten
Investeringar/försäljning inventarier – –
Förändring av andra långfristiga fordringar – –
Lämnade aktieägartillskott – –1 671
Kassaflöde från investeringsverksamheten – –1 671
Belopp i mkr Not 2024 2023
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning – –
Amortering av lån – –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten – –
Periodens kassaflöde –67 –56
Likvida medel vid periodens början 168 224
Likvida medel vid periodens slut 18 101 168
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räkningar
Innehåll 59
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 60 =====

Förteckning över noter  
Allmän information och redovisningsprinciper
Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper 61
Intäkter och kostnader
Not 2 Segmentsrapportering 62
Not 3 Hyresintäkter 63
Not 4 Kostnader 64
Not 5 Anställda och personalkostnader 65
Not 6 Finansiella intäkter och kostnader 66
Not 7 T omträttsavtal och övriga leasingavtal 66
Skatt
Not 8 Aktuell skatt 67
Not 9 Uppskjuten skatt 67
Tillgångar
Not 10 Immateriella anläggningstillgångar 68
Not 11 Förvaltningsfastigheter 68
Not 12 Inventarier 70
Not 13 Kundfordringar 70
Not 14 Övriga fordringar 71
Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 71
Finansiering och kapitalstruktur
Not 16 Kapitalstruktur 72
Not 17 Finansiella risker 72
Not 18 Finansiella instrument 74
Operativa skulder
Not 19 Övriga skulder 75
Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 75
Not 21 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 75
Koncernstruktur
Not 22 Andelar i koncernföretag 76
Not 23 Närstående 78
Moderbolaget
Not 24 Inköp och försäljning mellan koncernföretag 79
Not 25 Resultat från andelar i koncernföretag 79
Not 26 Moderbolagets fordringar/skulder hos koncernföretag 79
Not 27 Förslag till vinstdisposition 80
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter
Innehåll 60
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 61 =====

Allmän information och redovisningsprinciper
1  Allmän information och redovisningsprinciper
Allmän information
Neobo Fastigheter AB (publ), org nr 556580-
2526 är moder bolag i Neobokoncernen och har 
sitt säte i Stockholm med adress Mäster 
Samuels gatan 42, 111 57 Stockholm, Sverige. 
Neobos aktie är noterad på Nasdaq Stockholm.
Neobokoncernen ska långsiktigt äga, förvalta 
och förädla bostadsfastigheter med inflations-
skyddade kassaflöden som genererar en attrak -
tiv totalavkastning. Moderbolagets tillgångar 
består huvudsakligen av aktier och andelar i 
bolagen som äger fastigheterna. 
Årsredovisningen och koncernredovisningen 
har godkänts av styrelsen den 25 mars 2025 och 
föreläggs för fastställande vid årsstämman den 
24 april 2025. 
Redovisningsprinciper
Denna sektion är en översiktlig sammanfattning 
av grunderna för upprättandet av de finansiella 
rapporterna. För väsentlig information om tilläm -
pade redovisningsprinciper för respektive post, 
se efterföljande noter. Alla belopp är redovisade 
i miljoner kronor om inget annat anges. 
Grunder för upprättande av koncern -
redovisningen 
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet 
med IFRS Redovisningsstandarder (International 
Financial Reporting Standards) som beslutats 
per 31 december 2024 och som godkänts av EU 
med tolkningar av IFRS Inter  pretations Commit-
tee, samt i enlighet med RFR 1 (Rådet för hållbar-
hets- och finansiell rapportering), Komplette -
rande redovisningsregler för koncerner och Års-
redovisningslagen. Om inte annat anges har 
principerna tillämpats konsekvent för alla pre -
senterade år. I årsredovisningen har värdering av 
poster skett till anskaffningsvärde, utom då det 
gäller omvärdering av förvaltningsfastigheter 
samt finansiella instrument som värderas till 
verkligt värde. 
Koncernredovisning
Koncernredovisningen har upprättats enligt 
anskaffningsvärdemetoden med undantag för 
posterna för förvaltningsfastigheter samt vissa 
finansiella tillgångar och skulder som värderas 
till verkligt värde. Koncernredovisningen omfat-
tar moderföretaget Neobo Fastigheter AB och de 
företag över vilka moderföretaget har bestäm -
mande inflytande (dotterföretag), se not 22. 
Leasing
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och 
 förmåner förknippade med ägandet faller på 
 leasegivaren, klassificeras som operationella 
 leasingavtal. Fastigheter som hyrs ut under 
 operationella leasingavtal inkluderas i posten 
 förvaltningsfastigheter.
Väsentliga bedömningar och antaganden vid til l-
lämpning av koncernens redovisningsprinciper
Vid upprättandet av de finansiella rapporterna i 
enlighet med IFRS Redovisningsstandarder 
måste företagsledningen och styrelsen göra 
vissa bedömningar och antaganden som påver-
kar det redovisade värdet av tillgångs- och 
skuldposter respektive intäkts- och kostnads-
poster samt lämnad information i övrigt. Bedöm -
ningarna baseras på erfarenheter och antagan -
den som ledningen och styrelsen bedömer vara 
rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt 
utfall kan sedan skilja sig från dessa bedöm -
ningar om andra förutsättningar uppkommer.
Väsentliga bedömningar
Förvärv av bolag:
Förvärv av bolag kan klassificeras som antingen 
rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Ett till -
gångsförvärv föreligger om förvärvet avser fast-
igheter men inte innefattar organisation, perso -
nal och de processer sin krävs för att bedriva 
verksamheten. Vid tillgångsförvärv redovisas 
ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighets-
förvärvet, utan eventuell rabatt minskar fastig -
hetens anskaffningsvärde. Det innebär att vär-
deförändringarna kommer att påverka skattera -
batten vid efterföljande värdering.
Väsentliga antaganden
Förvaltningsfastigheter: 
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt 
värde, vilket fastställs av företagsledningen uti-
från marknadsbedömning. Vid värdering av för-
valtningsfastigheter kan antaganden ge en bety -
dande påverkan på koncernens resultat och 
ställning. Värderingen kräver antaganden om 
framtida kassaflöden samt fastställande av dis-
konteringsräntan (avkastningskrav) för varje 
fastighet. För att avspegla den osäkerheten som 
finns i gjorda antaganden och bedömningar 
anges vanligen vid fastighetsvärdering ett osä-
kerhetsintervall. Mer om detta samt de antagan -
den som används framgår av not 11.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indi-
rekta metoden enligt IAS 7 . 
Nya och ändrade standarder från IASB samt 
 tolkningar och uttalanden från IFRS IC som trätt  
i kraft under året
Inga nya och ändrade standarder, tolkningar och 
uttalanden som trätt i kraft under räkenskaps-
året 2024 har medfört någon väsentlig påverkan 
på koncernens finansiella rapporter.
Nya och ändrade standarder från IASB samt 
 tolkningar och uttalanden från IFRS IC som 
 träder i kraft efter 2024
IFRS 18 Presentation and Disclosures in Financial 
Statements börjar gälla den 1 januari 2027 . Kon-
cernen kommer att undersöka effekterna av 
denna under 2025.
Händelser efter balansdagen
Inga väsentliga händelser har skett efter balans-
dagen.
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter
Innehåll 61
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 62 =====

Intäkter och kostnader
2 Segmentsrapportering
Redovisningsprinciper
Segmentindelningen baseras på hur ledningen 
och högste verkställande beslutsfattaren följer 
och styr verksamheten. Neobo bedriver verk -
samhet i de två regionerna Nord och Syd, vilka 
motsvarar de rörelsesegment för vilken rappor-
tering sker. Vd ansvarar för tilldelning av resurser 
och bedömning av rörelsesegmentens resultat.  
I Neobo har högste verkställande beslutsfattaren 
identifierats som verkställande direktören i 
moderbolaget.
Uppföljning av resultatet per segment sker till 
och med driftnetto, därefter fördelas endast 
poster direkt hänförliga till förvaltningsfastig -
heterna. Övriga intäkter och kostnader bedöms 
vara koncerngemensamma och fördelas inte. 
Även för balansräkningen fördelas poster direkt 
hänförliga till förvaltningsfastigheterna. Övriga 
tillgångar samt skulder och eget kapital bedöms 
huvudsakligen vara koncerngemensamma. 
Vid jämförelser mellan åren är det värt att 
notera att fastighetsbestånden skiljer sig åt 
mellan åren 2024 och 2023. Under 2024 såldes 
fastigheter om 180 mkr.
Syd Nord Koncerngemensamt Total
Resultaträkning 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Hyresintäkter 544 515 364 373 908 888
Driftkostnader –183 –163 –119 –109 –302 –272
Reparationer och underhåll –28 –37 –15 –29 –43 –66
Fastighetsadministration –43 –45 –25 –22 –68 –67
Fastighetsskatt –15 –14 –8 –10 –23 –24
Fastighetskostnader –269 –259 –167 –170 –435 –429
Driftnetto 275 257 197 203 473 460
Central administration –75 –88 –75 –88
Finansiella intäkter 3 1 3 1
Finansiella kostnader –247 –224 –247 –224
T omträttsavgäld –1 –1 –1 –1
Resultat före värdeförändringar och skatt 152 148
Värdeförändring förvaltningsfastigheter –228 –806 –68 –547 0 0 –296 –1 353
Värdeförändring finansiella instrument –108 –223 –108 –223
Resultat före skatt –251 –1 428
Syd Nord Koncerngemensamt Total
Balansräkning 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Förvaltningsfastigheter 7 915 8 039 5 787 5 979 13 701 14 018
 varav årets investeringar 103 154 61 22 164 177
 varav årets förvärv/försäljningar 0 –71 –180 –29 –180 –100
Övriga tillgångar 277 479 277 479
Summa tillgångar 13 978 14 497
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter
Innehåll 62
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 63 =====

3 Hyresintäkter
Redovisningsprinciper
Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyresintäkter. 
Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg 
aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper 
på perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i förekommande fall reducerats med 
värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, 
periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden.  
Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har Neobo konstaterat att den service 
som tillhandahålls av koncernen är underordnad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra 
hyra. 
Kontraktsförfallostruktur Koncernen
Löptid Antal kontrakt
Kontrakts värde, 
mkr
Andel   
av värdet
2025* 12 884 809 86%
2026 121 50 5%
2027 88 21 2%
2028  34 15 2%
2029 36 23 2%
2030+ 22 25 3%
Summa 13 185 944 100%
* Varav 7 896 antal bostadskontrakt med årshyra om 742 mkr. Hyreskontrakt på bostäder löper med 3 månaders uppsägningstid.
Koncernen
Uthyrningsgrad och hyresvärde 2025-01-01
Hyresvärde, 
mkr
Hyresvärde,
kr/kvm
Ekonomisk 
uthyrnings-
grad
Bostäder 782 1 406 94,9%
Lokaler 210 1 480 86,7%
Parkering och garage 25 – 77,7%
Totalt 1 017 1 454 92,8%
Koncernen
Uthyrningsgrad och hyresvärde 2024-01-01
Hyresvärde, 
mkr
Hyresvärde,
kr/kvm
Ekonomisk 
uthyrnings-
grad
Bostäder 728 1 297 94,6%
Lokaler 217 1 446 86,9%
Parkering och garage 24 – 79,3%
Totalt 969 1 358 92,5%
Den genomsnittliga återstående löptiden i kontraktsportföljen uppgick vid årsskiftet till 3,2 år (3,5). Av 
den kontrakterade hyran utgörs 18 procent (21) av kommersiella kontrakt och 82 procent (79) av bostä-
der och parkering samt garage. Det finns 454 kommersiella kontrakt (435) fördelat på hyresgäster i ett 
flertal olika branscher, ingen enskild hyresgäst svarar för mer är 1, 1 procent (1,2) av hyresintäkterna. 
Exponeringen för kreditförluster minskas genom att hyresgästernas kreditvärdighet analyseras vid 
nyuthyrning och löpande, vid behov ställs krav på säkerhet.
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter
Innehåll 63
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 64 =====

4 Kostnader
Koncernens kostnader består i huvudsak av direkta fastighetskostnader och administrationskostnader.
Koncernen
Kostnader fördelade i resultaträkningen, mkr 2024 2023
Fastighetskostnader exklusive administration 367 362
Fastighetsadministration 68 67
Central administration 75 88
Summa 510 517
Koncernen
Kostnader per kostnadsslag, mkr 2024 2023
Reparationer och underhåll 43 66
Fastighetsskatt 23 24
Driftkostnader 302 272
Personalkostnader 68 73
Avskrivningar 1 1
Övriga externa kostnader 74 80
Summa 510 517
Koncernen
Administration, mkr 2024 2023
Personalkostnader 68 73
Köpta tjänster 61 64
IT 10 14
Marknadsföring 3 2
Avskrivningar inventarier 1 1
Summa 143 155
Fastighetskostnader
I fastighetskostnader som är en del av koncernens driftnetto ingår drift- och underhållskostnader, 
 kostnader för fastighetsadministration och fastighetsskatt. Driftkostnader består bl.a. av taxebundna 
kostnader som el, vatten, värme, renhållning och försäkring. Med reparationer och underhåll avses 
kostnader för åtgärder för att upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. Fastighetsskatten 
avser både fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde och i tillämpliga fall fastighets-
avgift baserad på avgift per lägenhet.
Fastighetsadministration
Koncernens administrationskostnader fördelas på fastighetsadministration som ingår i koncernens 
driftnetto och central administration. Fastighetsad ministration avser kostnader för fastighetsförvalt-
ning och uthyrning samt vissa delar av ekonomisk  förvaltning.
Central administration
Central administration består huvudsakligen av kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig led -
ningspersonal, revisionskostnader samt bolagskostnader för framtagande av information till aktie -
ägarna, upprätthållande av börsnotering, kostnader relaterade till årsredovisningen och kostnader för 
avskrivningar på maskiner och inventarier. För avskrivningar på maskiner och inventarier som är hän -
förliga till central administration, se not 12. För information om kostnader hänförliga till styrelse, vd och 
övrig ledningspersonal se not 5.
Redovisning av elstöd
Neobo har redovisat erhållet elstöd om 0 mkr (8) under året. Mottaget elstöd redovisas som en kost-
nadsreduktion vid den tidpunkt där vi med rimlig säkerhet kunnat säkerställa att villkoren som är för-
knippade med stödet är uppfyllda.
Ersättning till revisorer
I central administration ingår även ersättning till revisorer, se tabell nedan. 
Koncernen Moderbolaget
Arvoden och kostnadsersättning till revisorer, mkr 2024 2023 2024 2023
Revisionsuppdrag, EY 4,0 5,2 4,0 5,2
Revision utöver revisionsuppdrag 1,9 0,3 1,9 0,3
Övrigt – – – –
Summa 5,9 5,5 5,9 5,5
Med revisionsuppdraget avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen, det vill säga sådant 
arbete som har varit nödvändigt för att lämna revisionsberättelsen. Med revisionsverksamhet utöver 
revisionsuppdraget avses i princip vad som benämns kvalitetssäkringstjänster samt rådgivning eller 
annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana 
övriga arbetsuppgifter. Alla tjänster har tillhandahållits av Ernst & Young AB.
Verksamhet
Vägen framåt
Finansiering
Aktuell intjäningsförmåga
Hållbarhet
Bolagsstyrning och aktien
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Risker och riskhantering
Räkningar
Noter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter
Innehåll 64
Neobo årsredovisning 2024

===== SIDA 65 =====