FULLTEXT DEL 2 AV 2
Årsredovisning 2024
5 Anställda och personalkostnader Redovisningsprinciper Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. Koncernen har främst avgiftsbestämda pensionsplaner. För de avgiftsbestämda pen - sionsplanerna betalar bolaget fasta avgifter till en separat juridisk enhet och har därefter fullföljt sitt åtagande gentemot den anställde. Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är hänförbara till. Anställda Verkställande direktören är anställd i moderbolaget Neobo Fastigheter AB. All övrig personal i koncer- nen är anställd i Neobo Service AB. Medelantal anställda i koncernen under 2024 uppgick till 78 (75), av dessa var 28 (27) kvinnor och 50 (49) män. Neobos ledande befattningshavare avser verkställande direktören och övriga som tillsammans med verkställande direktören utgör bolagets ledningsgrupp, se sid. 43. Av ledande befattningshavare i koncernen var på balansdagen 4 (4) kvinnor och 1 (1) män och i styrelsen var 2 (1) kvinnor och 3 (4) män. Löner och andra ersättningar Löner och andra ersättningar till verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare utgörs av grundlön, förmåner och rörlig ersättning enligt incitamentsprogram. Koncernen Moderbolaget Löner och andra ersättningar, mkr 2024 2023 2024 2023 Ledande befattningshavare 12 12 5 4 Övriga anställda 37 33 0 0 Summa löner och ersättningar 49 45 5 4 Pensionskostnader 4 10 2 2 Sociala kostnader 15 15 2 2 Summa 68 70 9 8 2024 Ledande befattningshavare, tkr Grundlön inkl. sociala avgifter/ styrelsearvode Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensions- kostnad Summa Styrelseordförande Jan-Erik Höjvall 550 – – – 550 Övriga styrelseledamöter Mona Finnström 295 – – – 295 Ulf Nilsson 295 – – – 295 Jakob Pettersson 197 – – – 197 Anneli Lindblom 197 – – – 197 Peter Wågström 35 – – – 35 Vd Ylva Sarby Westman* 5 460 840 112 1 380 7 792 Övriga ledande befattningshavare (4 st) 8 341 771 278 2 135 11 525 Total 15 370 1 611 390 3 515 20 886 * Vid uppsägning från bolagets sida gäller en uppsägningstid om sex månader. Avgångsvederlag, inklusive lön under uppsägningstiden, får inte överstiga arton månadslöner. 2023 Ledande befattningshavare, tkr Grundlön inkl. sociala avgifter/ styrelsearvode Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensions- kostnad Summa Styrelseordförande Jan-Erik Höjvall 603 – – – 603 Övriga styrelseledamöter Mona Finnström 324 – – – 324 Ulf Nilsson 324 – – – 324 Jakob Pettersson – – – – – Eva Swartz Grimaldi 309 – – – 309 Peter Wågström 324 – – – 324 Vd Ylva Sarby Westman 4 626 – 108 1 639 6 373 Övriga ledande befattningshavare (5 st) 9 740 – 319 2 313 12 372 Total 16 250 – 427 3 952 20 629 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 65 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 66 ===== 6 Finansiella intäkter och kostnader Redovisningsprinciper Med finansiella intäkter avses ränteintäkter på bankmedel, fordringar, finansiella placeringar och utdel - ningsintäkter. Kostnaderna omfattar räntekostnader samt andra kostnader som uppkommer i samband med upplåning, som uppläggningskostnader och administrativa avgifter. Nettoeffekten av valutakurs- differenser på finansiella poster redovisas som intäkt alternativt kostnad beroende på utfall. Finansiella intäkter och kostnader redovisas i resultaträkningen den period de avser. I resultaträkningen redovisas räntekomponent derivat på samma rad som räntekostnader eftersom alla räntederivat används för att säkra räntekostnader. Koncernen Moderbolaget Finansiella intäkter, mkr 2024 2023 2024 2023 Ränteintäkter 3 1 2 10 Övriga finansiella intäkter 0 – 0 0 Ränteintäkter koncernföretag – – 86 36 Summa finansiella intäkter 3 1 88 46 Finansiella kostnader, mkr Räntekostnader, skulder till kreditinstitut –397 –389 0 – Räntekomponent derivat 156 165 – – Övriga finansiella kostnader –7 –1 0 – Räntekostnader koncernföretag – – –59 –29 Summa finansiella kostnader –248 –225 –59 –29 Finansnetto –246 –224 30 17 Finansnettot Finansnettot påverkas inte av marknadsvärderingen av ingångna avtal för räntederivat, som används för att justera räntebindningen, då de redovisas som värdeförändringar under egen rubrik. Se vidare not 17 och 18. 7 T omträttsavtal och övriga leasingavtal Leasingkostnad/tomträttsavgäld En ägare till byggnad på kommunalt ägd mark betalar årligen en avgift i form av tomträttsavgäld till kommunen. Beräkningen av tomträttsavgälden sker för närvarande genom att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. T omträttsavgälden är fördelad över tid och om - förhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid årets utgång hade Neobo fem fastigheter upplåtna med tomträtt. T omträttsavgälden inklusive arrendeavgifter uppgick till 1 mkr (1). Utöver tomträttsavtalen finns några mindre leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner, mm. Dessa avtal har definierats som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas i balansräkningen. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 66 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 67 ===== Skatt 8 Aktuell skatt Redovisningsprinciper Periodens skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då den underliggande transaktionen redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital då den tillhörande skatteeffekten också redovisas på detta ställe. Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Det skatteplikt- iga resultatet skiljer sig från det redovisade resultatet genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år eventuellt justerat med aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt redovisas på skill - naden mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändring av den redo - visade uppskjutna skattefordran eller skulden redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen utom när skatten är hänförlig till poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital. Avstämning av effektiv skattesats Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Resultat före skatt –251 –1 428 –201 –1 608 Skatt enligt gällande skattesats 52 294 41 331 Skatteeffekt av: Skatt hänförlig till tidigare år 1 1 – 1 Ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av dotterbolag −5 – – – Poster relaterade till försäljning av fastigheter −9 – – – Övriga ej skattepliktiga intäkter – – – 3 Ej avdragsgilla kostnader –1 –34 –47 –335 Utnyttjande av tidigare ej utnyttjade underskottsavdrag 2 16 – – Övriga skattemässiga justeringar – 7 – – Skattemässiga avskrivningar – – – – T emporära skillnader avseende obeskattade reserver – – – – T emporära skillnader avseende derivat 22 –5 – – Avyttring andelar 11 – – – Ej avdragsgillt räntenetto –16 – –6 – T emporära skillnader avseende fastigheter – –225 – – Redovisad skatt 58 54 0 1 Effektiv skattesats –22,9% –3,8% –0,2% –0,1% Aktuell skatt –19 –21 0 1 Uppskjuten skatt 77 75 0 0 Redovisad skatt 58 54 0 1 9 Uppskjuten skatt Redovisningsprinciper Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkom - mit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör ett tillgångsförvärv, redovisas däre - mot inte uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräknas enligt lagstadgade skattesatser som har beslu - tats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden. Uppskjuten skatt 2024 2023 Koncernen, mkr Underlag Skatt Underlag Skatt Fastigheter 1 643 338 2 063 425 Derivat 0 0 0 0 Obeskattade reserver 40 8 24 5 Övrigt 0 0 0 0 Redovisad uppskjuten skatteskuld 1 683 347 2 087 430 Ingående balans 2 087 430 2 452 505 Redovisat i resultaträkningen –404 –77 –365 –75 Försäljning av bolag 0 –6 0 0 Utgående balans 1 683 347 2 087 430 Uppskjuten skatt i moderbolaget Uppskjuten skatteskuld i moderbolagets balansräkning uppgår vid årets utgång till 0 mkr (0). Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 67 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 68 ===== Tillgångar 10 Immateriella anläggningstillgångar Redovisningsprinciper Immateriella anläggningstillgångar Immateriella tillgångar har tagits upp till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskriv- ningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. De immateriella tillgångarna skrivs av linjärt under till - gångens beräknade nyttjandeperiod. De förväntade nyttjandeperioderna förväntas vara 3-5 år. Avskriv- ningar redovisas från och med den tidpunkt då tillgången är färdig att tas i bruk. Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Ingående värde 0 3 0 0 Anskaffningar 4 0 4 0 Omklassificering 1 –3 1 0 Utgående balans 5 0 5 0 11 Förvaltningsfastigheter Redovisningsprinciper Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegringar, redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskost- nader. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. För att fastställa fastigheternas verkliga värde vid varje enskilt boksluts- tillfälle görs marknadsvärdering av samtliga fastigheter. Tillkommande utgifter aktiveras när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med utgiften kommer att erhållas av koncernen och därmed är värderingshöjande, samt att utgiften kan fastställas med tillförlitlighet. Övriga underhållskostnader samt reparationer resultatförs löpande i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras även räntekostnad under produk - tionstiden. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på raden värde - förändring förvaltningsfastig heter. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet om fastig - heten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens investeringar. Realiserade värdeföränd - ringar på fastigheter beräknas som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde inkl. årets orealiserade värdeförändringar. Verkligt värde för förvaltningsfastigheter minskade under året med 317 mkr till 13 701 mkr (14 018). Värdeminskningen speglar den förändringen som har skett i fastigheternas kassaflöden och i direkt- wavkastningskraven. Moderbolaget äger inga fastigheter. Förändring av förvaltningsfastigheter Nord Syd Koncernen mkr 2024 2024 2024 2023 Ingående balans 5 979 8 039 14 018 15 295 Förvärv – – – –100 Försäljningar –180 – –180 0 Investeringar 61 103 164 177 Orealiserade värdeförändringar –74 –228 –301 –1 353 Utgående balans 5 787 7 915 13 701 14 018 Värdering Verkligt värde utgörs av marknadsvärdet som baserar sig på det mest sannolika priset vid en försälj- ning med normal marknadsföringstid på den öppna fastighetsmarknaden. Fastigheternas verkliga värde fastställs vid varje enskilt bokslutstillfälle genom en marknadsvärdering av varje enskild fastig - het. Värderingsprocessen styrs av en värderingspolicy och i enlighet med denna värderas samtliga fastigheter externt vid varje kvartalsskifte. Om avtal har tecknats avseende köp och försäljning av fast- ighet utgör i stället avtalat fastighetsvärde grunden för marknadsvärdet vid kommande kvartalsbok - slut. Extern värdering utförs i enlighet med internationell värderingsstandard (IVS) samt RICS värde - ringsföreskrifter [the Red Book]. Parallellt med den externa värderingen genomförs en intern rimlighe - tskontroll av värdena. Under 2024 genomfördes den externa värderingen av Savills Sweden AB. Värderingsmetod Marknadsvärdena bedöms huvudsakligen med en avkastningsbaserad värderingsmetod grundat på marknadsanpassade kassaflödesanalyser med en kalkylperiod om minst 10 år, vilket främst är tillämp - ligt på förvaltningsfastigheter i normal drift och projektfastigheter med kontrakterade hyresgäster. För byggrätter och andra fastigheter där en kassaflödesvärdering inte är tillämplig bedöms marknadsvär- dena i stället utifrån ortsprismetoden, alternativt en exploateringskalkyl, med hänsyn tagen till de osäkerheter som marknaden bedömer. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 68 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 69 ===== Värderingsantaganden Kalkylränta och direktavkastningskrav är baserade på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens avkastningskrav på jämförbara fastigheter. I prognostiseringen av framtida kassaflöden tas det hänsyn till objektets användning, ålder samt underhållsstatus. Hyresinbetalningarna baseras på befintliga hyreskontrakt och när kontrakten löper ut antas en marknadsmässig hyresnivå. Kostnader för drift, underhåll och administration baseras på faktiska kostnader i kombination med prognoser, bedöm - ningar och erfarenheter från jämförbara objekt. Framtida investeringar bedöms utifrån det behov som föreligger. Externa värderare besiktigar varje fastighet minst vart tredje år. I avkastningskravet har hän - syn även tagits för klimatrisker, dock är denna effekt idag svår att kvantifiera då befintlig marknads- data är otillräcklig. Nyckelantaganden i värderingen av förvaltningsfastigheter Avkastningskrav per fastighetskategori Intervall 2024 2023 Kategori, % Nord Syd Nord Syd Bostäder 3,9–5,2 3,6–6,0 3,7–5,0 3,5–6,0 Kommersiellt 4,3–7,2 3,7–8,0 3,9–7,2 3,6–8,0 Samhällsservice 3,9–7,2 5,0–7,7 3,7–6,8 4,8–7,7 Totalt 3,9–7,2 3,6–8,0 3,7–7,2 3,5–8,0 Avkastningskrav per fastighetskategori Viktat genomsnitt 2024 2023 Kategori, % Nord Syd Nord Syd Bostäder 4,5 4,8 4,2 4,4 Kommersiellt 6,4 7,1 6,3 7,0 Samhällsservice 5,4 5,8 5,2 5,7 Totalt 5,0 5,0 4,8 4,7 Nord Syd Total Total Värderingsantaganden 2024 2024 2024 2023 Kalkylränta – kassaflöde, viktat 6,80% 6,87% 6,84% 6,77% Kalkylränta – restvärde, viktat 7,02% 7,02% 7,02% 6,84% Avkastningskrav – restvärde, viktat 5,03% 5,03% 5,03% 4,74% Långsiktig vakansgrad 2,90% 2,91% 2,91% 2,95% Marknadshyra, fullt uthyrt, kalkylstart 1 659 kr/kvm 1 386 kr/kvm 1 483 kr/kvm 1 401 kr/kvm Drift- och underhållskostnader, kalkylstart 530 kr/kvm 551 kr/kvm 543 kr/kvm 498 kr/kvm Normaliserat driftnetto, kalkylstart 1 090 kr/kvm 800 kr/kvm 903 kr/kvm 868 kr/kvm Hyresökning bostäder, år 0 – – 4,50% 5,00% Hyresökning bostäder, år 1 – – 3,00% 4,00% Inflation, år ≥1 – – 2,00% 2,00% Känslighetsanalys fastighetsvärdering Fastighetsvärderingarna är utförda enligt vedertagna principer baserade på marknadsmässiga anta - ganden och bedömningar. Nedanstående tabell redovisar effekterna på förvaltningsfastigheternas marknadsvärde vid förändring av enskilda parametrar. Ett inbördes samband kan finnas mellan para - metrarna och de rör sig sällan isolerat. Exempelvis kan en uppsägning påverka bedömningen kring framtida kassaflöden så väl som risken förknippat med framtida vakans vilket kan reflekteras i avkast- ningskravet. En högre inflation leder till högre intäkter och kostnader, samtidigt kan avkastningskravet påverkas. Förskjutningar av en eller flera parametrar i verkligheten ger troligen en förstärkt eller däm - pad värdepåverkan i relation till nedan känslighetsanalys. Total Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, % Hyresvärde +/–5% +1 005 / – 1 001 + / – 7 % Drift- och underhållskostnad +/–5% –338 / + 345 – 2% / + 3 % Avkastningskrav +/–0,25%-enhet –660 / + 738 + / –5 % Långsiktig vakansgrad +/–0,25%-enhet –42 / + 46 + / – 0 % Kalkylränta +/–1%-enhet –980 / + 1 081 – 7% / + 8 % Region Nord Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, % Hyresvärde +/–5% +392 / – 390 + / – 7 % Drift- och underhållskostnad +/–5% –115 / + 120 – / + 2 % Avkastningskrav +/–0,25%-enhet –280 / + 313 + / –5 % Långsiktig vakansgrad +/–0,25%-enhet –15 / + 20 + / – 0 % Kalkylränta +/–1%-enhet –415 / + 460 – 7% / + 8 % Region Syd Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, % Hyresvärde +/–5% +613 / – 612 + / – 8 % Drift- och underhållskostnad +/–5% –224 / + 225 – / + 3 % Avkastningskrav +/–0,25%-enhet –381 / + 425 + / –5 % Långsiktig vakansgrad +/–0,25%-enhet –27 / + 26 + / – 0 % Kalkylränta +/–1%-enhet –565 / + 623 – 7% / + 8 % Känslighetsanalys värdeförändring Nedanstående tabell illustrerar hur förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde, ej beak - tat uppskjuten skatteeffekt, påverkar resultat och berörda nyckeltal. Förändring av fastigheternas marknadsvärde Påverkan Påverkan, % Resultat +/−10% +/– 1 370 mkr +/–710% Eget kapital +/−10% +/– 1 370 mkr +/–22% Belåningsgrad +/−10% –5%-enhet/+6%-enhet –9%/+11% Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 69 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 70 ===== 13 Kundfordringar Redovisningsprinciper Bokfört värde på kundfordringar överensstämmer med verkligt värde. Då inbetalningar av kundfordringar ligger nära i tiden är det verkliga värdet samma som det upplupna anskaffningsvärdet. Historiskt sett har inga väsentliga förluster avseende hyresfordringar skett. Av de kundfordringar som är äldre än två måna - der är samtliga reserverade som osäkra kundfordringar . Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Fordringar på hyresgäster 37 29 1 0 Avsättningar för osäkra fordringar –29 –22 0 0 Utgående balans 8 8 1 0 Avsättning för osäkra fordringar är baserad på historisk statistik samt en riskbedömning av kund- och hyresfordringar. Koncernen Koncernen Ålderfördelade kundfordringar 2024 2023 2024 2023 Ej förfallet 10 12 1 – Förfallet 1–30 dagar 0 2 – – Förfallet 31–90 dagar 4 2 – – Förfallet mer än 90 dagar 23 13 – – Summa 37 29 1 – Förändringen i avsättning för osäkra fordringar under året specificeras enligt nedan. Avsättningar för osäkra fordringar koncernen 2024 2023 Ingående balans –22 –10 Ökning av avsättning, redovisad över resultaträkningen –13 –15 Under året konstaterade kreditförluster 5 2 Återföring av ej utnyttjat belopp 1 1 Utgående balans –29 –22 12 Inventarier Redovisningsprinciper Inventarierna består främst av kontorsinventarier och bilar, vilka har tagits upp till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Inventarierna skrivs av linjärt under tillgångens beräknade nyttjandeperiod som förväntas vara 5 år. Inventarierna beräknas ha en nyttjandeperiod som antas vara lika med tillgångens tekniska livslängd varför restvärdet antas vara försumbart och ej beaktas. Avskrivningar redovisas från och med den tidpunkt då tillgången är färdig att tas i bruk. Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 14 13 1 0 Årets anskaffningar – 1 0 1 Omklassificering –1 – –1 – Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 13 14 0 1 Avskrivningar Ingående ackumulerade avskrivningar –10 –9 0 0 Försäljningar och utrangeringar 0 0 – – Årets avskrivningar inkl förvärvade avskrivningar samt avskrivningar i sålda bolag –1 –1 – – Utgående ackumulerade avskrivningar –11 –10 0 0 Utgående redovisat värde 2 4 0 1 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 70 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 71 ===== 14 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Skattekonto 14 5 0 0 Övriga kortfristiga fordringar 1 26 0 24 Summa 15 31 0 24 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Upplupen räntefordran 2 1 0 0 Övriga interimsfordringar 14 42 2 8 Summa 16 43 2 8 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 71 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 72 ===== Finansiering och kapitalstruktur 16 Kapitalstruktur Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställ - ning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkastning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. Koncernens finansiella riskbegränsningar enligt finanspolicy: • Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10 procent • Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger • Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent Givet dagens marknadsförutsättningar och bolagets investeringsbehov är det styrelsens uppfattning att aktieägarna gynnas och den bästa totalavkastningen uppnås genom att vinster återinvesteras i verksamheten. De ålagda villkor som koncernen har gentemot externa långivare för att tillhandahålla en kredit är likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 1,5–1,7 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75 procent och en soliditet på minst 25–30 procent. Rapportering av covenanter sker kvartals- eller årsvis. Vid års skiftet uppfyllde koncernen samtliga ålagda villkor, det finns inga indikationer på att koncernen skulle ha svårigheter att uppfylla covenanter när de testas nästa gång under 2025. Villkoren ligger även under koncernens finansiella mål. Covenant Volym Te stp e rio d Räntetäckningsgrad 4 702 Kvartalsvis Räntetäckningsgrad 2 913 Årsvis Belåningsgrad 6 084 Kvartalsvis Belåningsgrad 734 Årsvis Soliditet 6 084 Kvartalsvis Soliditet 734 Årsvis Koncernens kapitalstruktur utgörs av räntebärande nettolåneskuld och eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare. Detta består av aktiekapital, övrigt tillskjutet kapital samt balanserade vinstmedel inklusive årets resultat. Neobos upplåning är säkerställd med pantbrev i koncernens fastigheter, aktiepant i dotterbolag samt i vissa fall borgensförbindelse utgiven av moderbolaget för dotterbolagens upp låning. Räntebä- rande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen Kapitalstruktur. Kapitalstruktur 2024-12-31 2023-12-31 Koncernen, mkr Redovisat värde Redovisat värde Skulder till kreditinstitut 7 115 7 278 Likvida medel 146 199 Nettoskuld 6 969 7 079 Eget kapital 6 213 6 405 Summa Nettoskuld och Eget kapital 13 182 13 484 17 Finansiella risker Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i koncernens resultat och kassaflöde till följd av ändringar i exempelvis ränte - nivåer. Neobo är framför allt exponerad mot finansierings- och likviditetsrisk, kreditrisk och ränterisk. Finansiella transaktioner och risker i koncernen hanteras centralt av moderbolagets finansfunktion. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen. Finans policyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler samt definierar målsättning för finansierings- verksamheten. Den övergripande målsättningen för finansieringsverksamheten är att: • Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå och givna risklimiter • Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som uppstår i Neobo • Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna möta Neobo:s betalnings- förpliktelser • Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta möjliga kostnad inom ramen för beslutad risknivå • Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll Finansierings- och likviditetsrisk Med finansieringsrisk avses den långsiktiga risken att säkerställandet av koncernens kapitalbehov samt refinansieringen av utestående lån försvåras eller fördyras, exempelvis begränsning till flera olika typer av finansieringskällor. Likviditetsrisk innebär risken att inte kunna fullgöra finansiella åtaganden. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser. Neobos kreditrisker ligger i att hyresgästerna eventuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt gällande hyreskontrakt. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 72 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 73 ===== Ränterisk Med ränterisk avses exponeringen för förändringar i marknadsräntor och kreditmarginaler. Neobos finansfunktion arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. 2024 Likviditetsrisk – löptidsanalys 0–1 år 1–2 år 2–5 år >5 år Tillgångar Kundfordringar 8 Övriga fordringar 15 Likvida medel 146 Summa 169 Skulder Banklån 1 096 3 282 3 205 91 Leverantörsskulder 41 Summa 1 137 3 282 3 205 91 2023 Likviditetsrisk – löptidsanalys 0–1 år 1–2 år 2–5 år >5 år Tillgångar Kundfordringar 8 Övriga fordringar 31 Likvida medel 199 Summa 238 Skulder Banklån 189 3 491 3 503 96 Leverantörsskulder 53 Summa 242 3 491 3 503 96 Koncernen Förfallostruktur lång- och kortfristiga räntebärande skulder i koncernen, år Räntebindning Kapitalbindning Belopp Andel, % Belopp Andel, % 0-1 1 706 24 847 12 1-2 1 839 26 3 066 43 2-3 1 370 19 2 174 31 3-4 600 8 933 13 4 år och senare 1600 22 94 1 Utgående balans 7 115 100 7 115 100 Fördelning, fast och rörlig ränta inkl. derivatinstrument Räntebärande skulder – rörlig ränta 1 706 Räntebärande skulder – fast ränta 5 409 Finansiella derivatinstrument I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränteswappar). T otalt har Neobo tecknat ränteswappar om 5 409 mkr. T ecknade räntederivat samt marknadsvärde per 31 december framgår av tabell i not 18. Känslighetsanalys kassaflöden1) Förändring, % Resultateffekt, mkr Hyresintäkter +/–5% +/–45 Kostnader fastighetsförvaltningen +/–5% +/–22 Uthyrningsgrad +/–1%-enhet +/–10 Genomsnittlig upplåningsränta, inklusive derivat +/–1%-enhet +/–15 Marknadsvärde derivat +/–1%-enhet +153 /–164 1) Resultateffekt avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal. Resultateffekt avser före skatt. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 73 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 74 ===== 18 Finansiella instrument Redovisningsprinciper Finansiella instrument är varje form av avtal eller kontrakt som ger upphov till en finansiell tillgång eller skuld. Finansiella tillgångar i balansräkningen är; kundfordringar, likvida medel och derivatinstrument. Finansiella skulder utgörs av leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Köp och försäljningar av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, det datum då koncernen förbinder sig att köpa eller sälja tillgången. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller har överförts och koncernen har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella till - gångar i koncernen delas in i följande kategorier i enlighet med IFRS 9: • Derivatinstrument: värderas till verkligt värde via resultaträkningen (exklusive årets ränte - betalningar). • Skuldinstrument: värderas till verkligt värde via resultaträkningen. Beräkning av verkligt värde Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på marknads - värderingar utifrån aktuella marknadsdata. För finansiella tillgångar används aktuell köpkurs och för finansiella skulder används aktuell säljkurs. Metod och underlag Derivatinstrument beräknas genom en diskontering av framtida kontrakterade kassaflöden till aktuell marknadsränta för respektive löptid. Finansiella skulder beräknas genom en diskontering av framtida kontrakterade kassaflöden till aktuell marknadsränta. Kundfordringar och leverantörsskulder baseras på nominellt värde, det vill säga hänsyn tas till eventuella bedömda krediteringar. Förfallostruktur derivatinstrument Förfalloår Nominellt belopp, mkr Marknadsvärde, mkr Genomsnittlig ränta, % 2025 1 450 13 0,17 2026 1 839 48 0,65 2027 420 14 1,10 2028 600 -4 2,56 2029 700 -3 2,55 2030 och senare 400 -5 2,74 Totalt 5 409 63 1,17 Kategorisering av finansiella instrument Finansiell tillgång/skuld värderad till upplupet anskaffningsvärde Finansiell tillgång/skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen Koncernen, mkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Tillgångar Derivat 76 194 Kundfordringar 8 8 Övriga fordringar 15 31 Likvida medel 146 199 Totalt 169 238 76 194 Skulder Räntebärande skulder 7 115 7 278 Derivat 13 23 Övriga skulder 101 70 Leverantörsskulder 41 53 Totalt 7 257 7 401 13 23 Koncernen Derivat, mkr 2024 2023 Ingående värde 171 393 Orealiserad värdeförändring –108 –222 Förvärv – – Utgående balans 63 171 Samtliga derivat avser räntederivat. Koncernen Likvida medel, mkr 2024 2023 Kassa och bank 146 199 Utgående balans 146 199 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 74 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 75 ===== Operativa skulder 19 Övriga skulder Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Momsskuld 8 20 1 1 Personalrelaterade skulder 2 3 1 0 Övriga kortfristiga skulder 91 47 0 0 Summa 101 70 2 1 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Semesterlöneskuld och sociala kostnader 6 7 0 0 Upplupna räntekostnader 2 5 – – Förutbetalda hyror 70 78 – – Fastighetskostnader 31 86 7 9 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 37 38 0 0 Summa 146 214 7 9 21 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Åtaganden samt legalt ansvar för efterbehandling av förorenad mark kan komma att aktualiseras i framtiden, både vad avser ägda och sålda fastigheter. Kostnader kan uppkomma till exempel i form av ökade kostnader för sanering av mark i samband med ny-, om- eller tillbyggnation alternativt pris- reduktion vid försäljning av fastighet. Att bedöma eventuella framtida belopp är inte möjligt. Statliga stöd som beviljats kan komma att behöva återbetalas för det fall förutsättningarna för stöd inte upp - fylls under stödperioden. Därutöver uppstår från tid till annan tvister i verksamheten. Utfallen är ofta svåra att bedöma. I den mån det är troligt att en tvist kommer att medföra en kostnad för koncernen beaktas detta i redovisningen. Koncernen Moderbolaget mkr 2024 2023 2024 2023 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 8 336 8 648 – – Eventualförpliktelser Borgensförbindelser – – 7 115 7 273 Summa 8 336 8 648 7 115 7 273 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 75 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 76 ===== Koncernstruktur 22 Andelar i koncernföretag Redovisningsprinciper Moderbolagets andelar i koncernföretag värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade nedskrivningar. Ett dotterbolags redovisade värde prövas minst årligen avseende eventuellt nedskriv- ningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är åter- vinningsbart. Vid nedskrivningsprövningen jämförs det beräknade återvinningsvärdet med det bok - förda värdet. Återvinningsvärdet utgörs av det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljnings- kostnader och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av framtida kassaflöden. Eventuell nedskrivning redovisas i de fall då värdenedgången kan antas vara bestående. Nedskrivningar och åter- föringar av tidigare nedskrivningar redovisas i resultaträkningen. Moderbolaget Aktier och andelar i dotterbolag, mkr 2024 2023 Ingående balans 48 0 Aktieägartillskott 5 818 1 671 Försäljning – – Nedskrivning –227 –1 623 Utgående balans 5 639 48 Redovisat värde Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterföretag Organisationsnummer Säte Antal andelar Andel, % 2024 2023 Neobo Service AB 559395-8167 Stockholm 25 000 100 19 19 Neobo Holdco 1 AB 559408-9673 Stockholm 25 000 100 649 0 Neobo Holdco 2 AB 559408-9681 Stockholm 25 000 100 905 0 Neobo Holdco 3 AB 559408-9699 Stockholm 25 000 100 1 322 1 Neobo Holdco 4 AB 559408-9707 Stockholm 25 000 100 1 652 0 Neobo Holdco 5 AB 559408-9715 Stockholm 25 000 100 185 15 Neobo Holdco 6 AB 559408-9723 Stockholm 25 000 100 153 5 Neobo Holdco 7 AB 559408-9749 Stockholm 25 000 100 699 1 Neobo Holdco 8 AB 559408-9756 Stockholm 25 000 100 54 7 Summa 5 639 48 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 76 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 77 ===== Specifikation av moderbolagets indirekta innehav av andelar i dotterföretag Org nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Neobo Alingsås Lerum AB 559248-6681 Stockholm 250 100 Neobo Anna och Hummern i Helsingborg AB 556847-1451 Stockholm 500 100 Neobo Biografen AB 559248-6699 Stockholm 250 100 Neobo Bostad 103 AB 559347-1963 Stockholm 25 000 100 Neobo Bostad 22 AB 559070-4663 Stockholm 50 000 100 Neobo Bostad 23 AB 559070-4531 Stockholm 50 000 100 Neobo Bostad 3 AB 559062-6254 Stockholm 50 000 100 Neobo Bostad Oskarshamn AB 559043-2216 Stockholm 50 000 100 Neobo Brågarp AB 556212-1912 Stockholm 40 000 100 Neobo Continental Apartments AB 559062-6122 Stockholm 50 000 100 Neobo Dubbelkrut AB 559159-3156 Stockholm 500 100 Neobo East AB 556691-9543 Stockholm 800 000 100 Neobo Enigheten HB 916831-9763 Stockholm 100 Neobo Eskilstuna 4 AB 559323-5756 Stockholm 25 000 100 Neobo Eskilstuna 6 AB 559323-5947 Stockholm 25 000 100 Neobo Falköping 1 KB 969691-5009 Stockholm 100 Neobo Falköping 2 KB 969691-7625 Stockholm 100 Neobo Falköping 3 KB 967800-2842 Stockholm 100 Neobo Falköping AB 559408-9657 Stockholm 25 000 100 Neobo Falköping Holding AB 559319-6883 Stockholm 25 000 100 Neobo Falun Timrå AB 556684-8999 Stockholm 1 000 100 Neobo Falun Timrå Holding AB 559018-1219 Stockholm 50 000 100 Neobo Fastighets AB Prästkragen 5 559208-2241 Stockholm 50 000 100 Neobo Fenja Agne AB 556551-6522 Stockholm 5 000 100 Neobo Fjärilen 17 AB 559317-1357 Stockholm 50 000 100 Neobo Fjärilsvingen AB 556679-8202 Stockholm 1 000 100 Neobo Färgaren HB 969671-1093 Stockholm 100 Neobo Gustaf HB 969673-5423 Stockholm 100 Neobo Gävle 2 AB 559003-8617 Stockholm 500 100 Neobo Helsingborg 5 AB 556704-6767 Stockholm 1 000 100 Neobo Holdco 1.1.1 AB 559408-9830 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 1.1.2 AB 559408-9822 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 1.1.3 AB 559408-9814 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 1.1.4 AB 559408-9665 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 2.1 AB 559408-9764 Stockholm 25 000 100 Specifikation av moderbolagets indirekta innehav av andelar i dotterföretag Org nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Neobo Holdco 2.1.1 AB 559408-9772 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 2.1.2 AB 559408-9780 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 2.1.3 AB 559408-9798 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 3.1 AB 559408-9582 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 3.1.1 AB 559408-9590 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 4.1 AB 559408-9608 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 4.1.1 AB 559408-9988 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 4.1.2 AB 559408-9996 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 5.1 AB 559408-9913 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 6.1 AB 559408-9905 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 7.1 AB 559408-9871 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 7.1.1 AB 559408-9897 Stockholm 25 000 100 Neobo Holdco 7.1.2 AB 559408-9889 Stockholm 25 000 100 Neobo i Enköping AB 556710-5902 Stockholm 1 000 100 Neobo i Märsta AB 559082-2622 Stockholm 50 000 100 Neobo Isaksdal AB 556897-8257 Stockholm 500 100 Neobo Järna AB 556976-6925 Stockholm 1 000 100 Neobo Karlstad KB 969664-8386 Stockholm 100 Neobo Katrineholm AB 559337-1718 Stockholm 25 000 100 Neobo Knivsta Gredelby AB 559218-2215 Stockholm 500 100 Neobo Kristinegatan AB 556677-6331 Stockholm 1 000 100 Neobo Köping 1 AB 559026-6036 Stockholm 500 100 Neobo Köping 2 AB 556748-9660 Stockholm 1 000 100 Neobo Köping 3 AB 556950-8400 Stockholm 50 000 100 Neobo Köping Holding AB 559333-2462 Stockholm 25 000 100 Neobo Köping Innerstaden 1:38 AB 559113-0405 Stockholm 1000 100 Neobo Köping Saga & Ale AB 559059-5426 Stockholm 500 100 Neobo Köping Stadskanten AB 559157-4362 Stockholm 500 100 Neobo Lerum AB 559273-6325 Stockholm 50 000 100 Neobo Liljan HB 916896-8452 Stockholm 100 Neobo Luleå AB 559273-6341 Stockholm 50 000 100 Neobo Mariestad 2 AB 559408-9640 Stockholm 25 000 100 Neobo Mariestad AB 559081-0734 Stockholm 500 100 Neobo Mitt Holding AB 559222-2995 Stockholm 50 000 100 Neobo Mjärden AB 556883-4989 Stockholm 500 100 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 77 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 78 ===== Specifikation av moderbolagets indirekta innehav av andelar i dotterföretag Org nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Neobo Motala AB 556680-9363 Stockholm 1 000 100 Neobo Nevisborg AB 559163-6138 Stockholm 500 100 Neobo Norrköping 2 AB 559408-9632 Stockholm 25 000 100 Neobo Norrköping AB 559323-5749 Stockholm 25 000 100 Neobo Nyckelpigan 24 AB 556605-0893 Stockholm 1 000 100 Neobo Nyköping 2 AB 556707-9362 Stockholm 100 000 100 Neobo Nynäshamn AB 556919-3773 Stockholm 500 100 Neobo Oscarsbo AB 556173-2636 Stockholm 200 100 Neobo Panirab AB 556520-8856 Stockholm 1000 100 Neobo Parken AB 559227-6314 Stockholm 50 000 100 Neobo Pinjen 4 AB 556604-9564 Stockholm 1 000 100 Neobo Propco 8.1 AB 559408-9863 Stockholm 25 000 100 Neobo Propco 8.2 AB 559408-9855 Stockholm 25 000 100 Neobo Pärlan HB 969673-4210 Stockholm 100 Neobo Sala AB 556975-6504 Stockholm 1 000 100 Neobo Samhäll 93 AB 559224-4023 Stockholm 50 000 100 Neobo SamSkara Gräshoppan 6 AB 556695-3633 Stockholm 100 000 100 Neobo SamTidaholm Stensiken 1 AB 556810-8293 Stockholm 50 000 100 Neobo Skara AB 559408-9624 Stockholm 25 000 100 Neobo Skövde AB 559323-5723 Stockholm 25 000 100 Neobo Skövde Holding AB 559036-3676 Stockholm 100 000 100 Neobo Solen 13 HB 969673-4202 Stockholm 100 Neobo Solen 9 HB 969673-5407 Stockholm 100 Neobo Sollentuna Sjöstjärnan 2 AB 559185-5720 Stockholm 50 000 100 Neobo Spitoula Fastighets AB 556893-6677 Stockholm 1 000 100 Neobo Stenfastigheter i Karlskoga AB 556798-6269 Stockholm 15 000 100 Neobo Stenstan AB 556981-7892 Stockholm 500 100 Neobo Stettfast AB 559084-1366 Stockholm 500 100 Neobo Strängnäs AB 556975-6520 Stockholm 1 000 100 Neobo Sundsvall 2 AB 559323-5731 Stockholm 25 000 100 Neobo Sundsvall AB 559127-1431 Stockholm 500 100 Neobo Sundsvall Granlodrakar AB 559200-5580 Stockholm 500 100 Neobo T egelborgen AB 556446-1787 Stockholm 100 100 Neobo Timrå 2 AB 556730-5775 Stockholm 1 000 100 Neobo Timrå 3 AB 556730-3374 Stockholm 1 000 100 Specifikation av moderbolagets indirekta innehav av andelar i dotterföretag Org nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Neobo Timrå 4 AB 556730-3101 Stockholm 1 000 100 Neobo Tjuren HB 916896-7686 Stockholm 100 Neobo Tranås AB 556707-6616 Stockholm 100 000 100 Neobo Tranås Västermalm AB 556649-4273 Stockholm 1 000 100 Neobo Träkolet AB 556652-7049 Stockholm 1 000 100 Neobo Ulricehamn AB 559326-6322 Stockholm 25 000 100 Neobo Umeå 2 AB 559074-2630 Stockholm 50 000 100 Neobo Umeå 3 AB 559118-8395 Stockholm 50 000 100 Neobo Viola Fastighet I Karlskoga AB 556786-2486 Stockholm 1 000 100 Neobo Vipan 15 AB 556692-8569 Stockholm 1 000 100 Neobo Vkn 13 i Helsingborg AB 556751-3063 Stockholm 1 000 100 Neobo VR Bostad Norr 1 AB 559158-1052 Stockholm 50 100 Neobo Vänersborg AB 559326-6330 Stockholm 25 000 100 Neobo Örnholmen 3 AB 556882-0830 Stockholm 500 100 Neobo Övik AB 559273-6358 Stockholm 50 000 100 23 Närstående Närstående Transaktioner Moderbolagets ägare Inga närståendetransaktioner med ägare under året. Presentation av ägare finns på sid. 44. Styrelse För uppgift om ersättningar, se not 5. Ingen styrelseledamot har direkt eller indirekt varit delaktig i någon väsentlig affärstransaktion med Neobo. Presentation av styrelsen finns på sid. 42. Ledningsgrupp För uppgift om ersättningar, se not 5. Ingen ledande befattningshavare har direkt eller indirekt varit delaktig i någon affärstransaktion med Neobo. På årsstämman den 26 april 2023 besluta - des om emission av teckningsoptioner riktat till fyra personer i ledningsgruppen. Efter att 96 933 teckningsoptioner har återlösts under första kvartalet omfattar programmet 630 067 teckningsoptioner riktat till tre personer i ledningsgruppen som berättigar till teckning av motsvarande antal aktier i bolaget. T eckningskursen per aktie motsvarar 120 procent av genomsnittet av bolagets aktiers volymvägda senaste betalkurs under de 10 handelsdagarna som inföll närmast efter den 10 maj 2023. T eckning av aktier med stöd av teckningsoptioner kan ske under tiden fr.o.m. den 1 maj 2026 t.o.m. den 25 maj 2026. Presentation av lednings- gruppen finns på sid. 43. Koncernbolag Bolag framgår av not 22, transaktioner not 24. Transaktioner mellan koncernbolag avser främst fakturering för tjänster avseende förvaltningstjänster som utförs samt ränta på koncernmellanhavanden. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 78 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 79 ===== Moderbolaget Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg om gäller i förhållande till IFRS. De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter. Klassificering och uppställningsformer Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens schema. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpats vid utformningen av koncer- nens finansiella rapporter är främst redovisning av resultat av verksamheter under avyttring samt eget kapital. Intäkter Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotterföretag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser. Finansiella risker Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser. Finansiella instrument Finansiella tillgångar i moderbolaget består av fordringar i koncernföretag, kundfordringar och likvida medel och värderas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för nedskrivning. Finansiella skulder i moderbolaget består av leverantörsskulder och övriga skulder och dessa värderas till upplupet anskaff- ningsvärde. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotter- företag. En ansvarsförbindelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser, eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. 24 Inköp och försäljning mellan koncernföretag Av moderbolagets inköp under räkenskapsåret avser 0 procent (0) inköp från koncernbolag. Av moderbolagets försäljning under räkenskapsåret avser 100 procent (99) försäljning till koncernbolag. De koncerninterna intäkterna består av de kostnader för fastighetsförvaltning som moderbolaget fakturerar koncernbolagen. 25 Resultat från andelar i koncernföretag mkr 2024 2023 Resultat försäljning av andelar i koncernbolag 0 0 Nedskrivning av aktier i dotterbolag –227 –1 623 –227 –1 623 26 Moderbolagets fordringar/skulder hos koncernföretag mkr 2024 2023 Fordringar Ingående balans 11 990 7 838 Tillkommande fordringar –10 384 4 152 Utgående balans 1 606 11 990 Skulder Ingående balans 5 751 0 Tillkommande skulder –4 685 5 751 Utgående balans 1 066 5 751 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 79 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 80 ===== 27 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel 5 722 333 772 kr Årets resultat –201 141 126 kr Summa 5 521 192 646 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: I ny räkning överförs 5 521 192 646 kr Summa 5 521 192 646 kr Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Noter Innehåll 80 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 81 ===== Styrelsens och Vd:s underskrifter Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets finansiella ställning och resultat samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 25 mars 2025 Jan-Erik Höjvall Styrelseordförande Ylva Sarby Westman VD Vår revisionsberättelse har lämnats den 25 mars 2025. Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor Mona Finnström Styrelseledamot Anneli Lindblom Styrelseledamot Ulf Nilsson Styrelseledamot Jakob Pettersson Styrelseledamot Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Innehåll 81 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 82 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Neobo Fastigheter AB (publ), org.nr 556580-2526 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN. Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Neobo Fastigheter AB (publ) för år 2024. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 45-81 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi- sande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finan - siella resultat och kassaflöde för året enligt års- redovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi- sande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finan - siella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsbe - rättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman faststäl - ler resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredo - visningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revi- sionsutskott i enlighet med Revisorsförordning - ens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Stan - dards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för- bjudna tjänster som avses i Revisorsförordning - ens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade före - tag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhäm - tat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revi- sionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genom - fördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Det redovisade verkliga värdet för koncernens förvalt- ningsfastigheter uppgick den 31 december 2024 till 13 701 Mkr och årets värdeförändringar i koncernens resultaträk - ning till –296 Mkr. Per balansdagen 31 december 2024 har hela fastighetsbeståndet värderats av extern värderare. Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Värderingarna är dels avkastningsbaserade i enlighet med kassaflödesmodellen, dels upprättade i enlighet med ortsprismetoden för byggrätter. Kassaflödesmodellen innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastighe - ternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastig- hets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Ortsprismetoden innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Med anledning av de många och väsentliga antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfast- igheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 11. I vår revision har vi utvärderat bolagets pro - cess för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera tillämpad värderings- metod och stickprovsvis granskat indata i värderingarna. Vi har utvärderat kompetens och objek - tivitet hos de externt anlitade värdering - experterna. Vi har med stöd av värderingsspecialis- ter inom revisionsteamet granskat bolagets modell för fastighetsvärdering, rimligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastighe - terna som direktavkastningskrav, hyresin- täkter, driftskostnader, investeringar, kalkyl - ränta och vakansgrad mot känd marknads - information samt diskuterat viktiga anta- ganden och bedömningar med bolagets värderingsansvariga och företagsledning. • Vi har även kontrollberäknat ett urval av värderingar. • Vi har granskat lämnade upplysningar i års redovisningen. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om års- redovisningen också inom dessa områden. Där- med genomfördes revisionsåtgärder som utfor- mats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernre - dovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Innehåll 82 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 83 ===== Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan informa - tion än årsredovisningen och koncernredovis- ningen och återfinns på sidorna 1-36, 42-45 och 85-88. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovis- ningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genom - gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsent- liga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsre - dovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och kon - cernredovisningen ansvarar styrelsen och verk - ställande direktören för bedömningen av bola - gets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk - samheten och att använda antagandet om fort- satt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direk - tören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovis- ningen som helhet inte innehåller några väsent- liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan - den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktig - het om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam - mans rimligen kan förväntas påverka de ekono - miska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revi- sionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen finns på Revisorsinspektionens webb - plats. Denna beskrivning är en del av revisions- berättelsen. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust. Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk - ställande direktörens förvaltning av Neobo Fast- igheter AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl- lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs när- mare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero - ende i förhållande till moderbolaget och koncer- nen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansva- rar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktö- ren ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens- stämmelse med lag och för att medelsförvalt- ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvalt- ningen, och därmed vårt uttalande om ansvars- frihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direk - tören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktie - bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rim - lig grad av säkerhet bedöma om förslaget är för- enligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bola - get, eller att ett förslag till dispositioner av bola - gets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsin - spektionens webbplats. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Revisionsberättelse Innehåll 83 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 84 ===== Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och kon - cernredovisningen har vi även utfört en gransk - ning av att styrelsen och verkställande direktö- ren har upprättat årsredovisningen och koncern - redovisningen i ett format som möjliggör enhet- lig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde - pappers-marknaden för Neobo Fastigheter AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekom - mendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekom - mendation beskrivs närmare i avsnittet Revi- sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Neobo Fastigheter AB (publ) enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till - räckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrel - sen och verkställande direktören bedömer nöd - vändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sve - rige alltid kommer att upptäcka en väsentlig fel - aktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till - sammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvali- tetsstyrning för revisionsföretag som utför revi- sion och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett sys- tem för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och till - lämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhet- lig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständighet- erna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk- ningen omfattar också en utvärdering av ända - målsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsak- ligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredo - visningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödes- analys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stock - holm, utsågs till Neobo Fastigheter ABs revisor av bolagsstämman den 23 april 2024 och har varit bolagets revisor sedan 28 september 2016. Stockholm den 25 mars 2025 Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Risker och riskhantering Räkningar Noter Revisionsberättelse Övrigt Revisionsberättelse Innehåll 84 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 85 ===== ÖVRIGT Definitioner Härledning av alternativa nyckeltal Information till aktieägare Bild: Trapphus i Bacchus 12 i Sundsvall ===== SIDA 86 ===== DEFINITIONER Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm T otal area i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. Direktavkastning, % Driftnetto enligt intjäningsförmåga i förhållande till summan av fastigheternas verkliga värde vid utgången av perioden exklusive fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet enligt intjänings - för måga. Ekonomisk vakansgrad, % Årshyra för vakant area vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet enligt intjänings - för måga vid periodens utgång. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Jämförbart bestånd Avser fastigheter som ägts under hela året samt hela jämförelseåret. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Antal utestående aktier Antalet aktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder i procent av balans - om slutning vid periodens slut. Räntebärande skulder Finansiella åtaganden som medför skyldighet att betala ränta. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar och skatt. Genomsnittligt antal aktier Antalet utestående aktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för ränte - bärande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kredit f aciliteter. Jämförelsestörande poster Poster som inte är återkommande och som stör jämförelsen gentemot annan period. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital enligt kassa - flöd esanalysen. Nettoskuld Skulder till kreditinstitut minus likvida medel. Resultat per aktie, kr Periodens resultat i förhållande till genom - sn ittligt antal aktier. Räntesäkringsgrad Skulder till kreditinstitut, inklusive derivat- i nstrument, med fast ränta i förhållande till totala skulder till kreditinstitut. Räntetäckningsgrad, gånger Förvaltningsresultat efter återläggning av rän tenetto, exklusive tomträttsavgälder som enligt IFRS 16 redovisas som räntekostnad, i relation till räntenetto. Soliditet, % Eget kapital i förhållande till balansomslut- ningen. Substansvärde, EPRA NRV, kr Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med återläggning av redovisad uppskjuten skatte - s kuld och räntederivat. FINANSIELLA DEFINITIONER FASTIGHETSRELATERADE DEFINITIONER Alternativa nyckeltal Neobo tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. Neobos alternativa nyckeltal har bedömts ge värdefull kompletterande information vid utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Övrigt Definitioner Härledning av alternativa nyckeltal Information till aktieägare Innehåll 86 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 87 ===== HÄRLEDNING AV ALTERNATIVA NYCKELTAL AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 2024 2023 Periodens resultat –193 −1 373 Eget kapital, genomsnitt 6 309 7 091 Avkastning på eget kapital, % –3,1 −19,4 BELÅNINGSGRAD 2024 2023 Balansomslutning 13 978 14 497 Räntebärande skulder 7 115 7 278 Belåningsgrad, % 50,9 50,2 DIREKTAVKASTNING 2024 2023 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 520 482 Förvaltningsfastigheter 13 701 14 018 Byggrätter 98 131 Fastighetsvärde exklusive byggrätter 13 603 13 887 Direktavkastning, % 3,8 3,5 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 2024 2023 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 944 896 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 1 017 969 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,8 92,5 RESUL TAT PER AKTIE 2024 2023 Periodens resultat –193 –1 373 Genomsnittligt antal stamaktier 145 400 737 145 400 737 Kr / aktie –1,33 –9,44 RÄNTESÄKRINGSGRAD 2024 2023 Skulder till kreditinstitut, inklusive derivatinstrument, med fast ränta 5 409 5 406 Skulder till kreditinstitut 7 115 7 278 Räntesäkringsgrad, % 76,0 74,3 RÄNTETÄCKNINGSGRAD 2024 2023 Förvaltningsresultat 152 148 Återläggning räntenetto 244 224 Summa 397 372 Räntenetto 244 224 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,7 SOLIDITET 2024 2023 Eget kapital 6 213 6 405 Balansomslutning 13 978 14 497 Soliditet, % 44,5 44,2 SUBSTANSVÄRDE, EPRA NRV , kr 2024 2023 Antal utestående aktier, tusental 145 401 145 401 Eget kapital 6 213 6 405 Återläggning av uppskjuten skatt 347 430 Återläggning av derivat –63 –171 Substansvärde, EPRA NRV, kr 6 497 6 664 Substansvärde, EPRA NRV, Kr / aktie 44,68 45,83 ÖVERSKOTTSGRAD 2024 2023 Driftnetto 473 460 Hyresintäkter 908 888 Överskottsgrad, % 52 52 Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Övrigt Definitioner Härledning av alternativa nyckeltal Information till aktieägare Innehåll 87 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 88 ===== Kontakt Ylva Sarby Westman Verkställande direktör 070-690 65 97 ylva.sarby.westman@neobo.se Maria Strandberg CFO 070-398 23 80 maria.strandberg@neobo.se Årsstämma Årsstämma 2025 hålls den 24 april 2025 kl 14:00 på Sergel - konferensen, Mäster Samuelsgatan 42, Stockholm. Inregist- rering till årsstämman börjar kl 13:30. För mer information angående anmälan, se kallelse till års- stämman. Kallelse till årsstämman finns på Neobos webb - plats, neobo.se/sv/arsstamma-2025 , och var införd i Post och Inrikes Tidningar den 19 mars 2025 . Att kallelse skett annonserades i Dagens Nyheter samma dag. Rapporttillfällen Delårsrapport januari–mars 2025 24 april 2025 Delårsrapport januari–juni 2025 9 juli 2025 Delårsrapport januari–september 2025 22 oktober 2025 Bokslutskommuniké 2025 12 februari 2026 Årsredovisning 2025 Mars 2026 INFORMATION TILL AKTIEÄGARE Lägenhet i Svetsaren 8 i Nyköping Verksamhet Vägen framåt Finansiering Aktuell intjäningsförmåga Hållbarhet Bolagsstyrning och aktien Finansiella rapporter Övrigt Definitioner Härledning av alternativa nyckeltal Information till aktieägare Innehåll 88 Neobo årsredovisning 2024 ===== SIDA 89 ===== Produktion: Neobo i samarbete med Addira Foto: Christoffer Edling, T oa Heftiba (Unsplash), Maskot Bildbyrå (Johnér), Erik Svensson, Lisa Öberg (Johnér) ===== SIDA 90 ===== Neobo Fastigheter AB (publ) Org nr: 556580-2526 Mäster Samuelsgatan 42 111 57 Stockholm neobo.se