Kvartalsrapport Q1 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====



===== SIDA 2 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 2 
 
JANUARI-MARS 2023 
 Hyresintäkterna för kvartalet ökade till 214 
mkr (209). I jämförbart bestånd ökade 
hyresintäkterna med 1,6 procent. Årets 
hyreshöjning för bostadsbeståndet, om i 
genomsnitt 4,3 procent, får genomslag först 
från och med andra kvartalet. 
 Driftnettot ökade till 98 mkr (89) under 
perioden. I jämförbart bestånd ökade 
driftnettot med 6,6 procent till följd av både 
ökade intäkter och minskade kostnader. 
 Förvaltningsresultatet uppgick under kvartalet 
till 29 mkr (36). Minskningen förklaras främst 
av högre finansiella kostnader. 
 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 
uppgick för perioden till -329 mkr (-187). 
 Fastighetsbeståndets värde minskade till 14 
904 mkr (17 815) vid periodens utgång. 
 Periodens resultat uppgick till -222 mkr (-37) 
motsvarande -1,53 kr/aktie (-0,25). 
 Substansvärdet uppgick till 52,12 kr per aktie 
(71,13). 
 
 
 
 
 
 
VIKTIGA HÄNDELSER UNDER FÖRSTA 
KVARTALET 
 Neobos aktie noterades på Nasdaq First North 
Premier Growth Market den 10 februari 2023. 
 Neobo har under kvartalet slutfört 
refinansiering av befintlig extern finansiering 
om 2 mdkr. 
 Omstrukturering i derivatportföljen under mars 
har lett till att räntesäkringsgraden ökat från 
74 till 76 procent och att den genomsnittliga 
räntebindningen har förlängts från 1,8 till 2,3 
år. 
 Arbetet med framtagande av en hållbarhets-
strategi med konkreta hållbarhetsmål 
påbörjades under kvartalet. 
 
 
NYCKELTAL 
2023-01-01 2022-01-01 2022-04-01 2022-01-01 
2023-03-31 2022-03-31 2023-03-31 2022-12-31 
Hyresintäkter, mkr 214 209 844 839 
Driftnetto, mkr 98 89 432 423 
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, mkr -329 -187 -2 380 -2 238 
Förvaltningsresultat, mkr 29 36 165 172 
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,20 0,25 1,13 1,18 
Periodens resultat, mkr -222 -37 -1 540 -1 355 
Periodens resultat, kr/aktie -1,53 -0,25 -10,59 -9,32 
Marknadsvärde fastigheter, mkr 14 904 17 815 14 904 15 295 
Belåningsgrad, %  47 41 47 47 
Räntetäckningsgrad, ggr 1,5 1,9 1,9 2,0 
Substansvärde per aktie, kr 52,12 71,13 52,12 54,26 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,7  91,7 92,0 
Överskottsgrad, % 46 43 51 50 
Jämförelser mellan åren: fastighetsbestånden skiljer sig åt mellan åren 2022 och 2023, se sidan 4.

===== SIDA 3 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 3 
Stabil start på året 
Första kvartalet som självständigt bolag var 
intensivt med bland annat börsnotering, fortsatt 
organisationsuppbyggnad och affärsplanering. Det 
är glädjande att vi trots allt som pågått har 
lyckats hålla fokus på kärnverksamheten och 
redovisa en bra start på året.  
Driftnettot ökade med 10 procent till 98 mkr. I 
jämförbart bestånd ökade driftnettot med 6,6 
procent till följd av högre hyresintäkter och god 
kostnadskontroll. Förvaltningsresultatet minskade 
till 29 mkr (36) på grund av högre finansierings-
kostnader under kvartalet och fastighetsporföljens 
värde minskade med 2,6 procent till följd av 
ökade avkastningskrav för bostadsfastigheter. 
STARK FINANSIELL POSITION 
I en värld med stigande räntor och hög inflation är 
det tryggt att ha låg belåningsgrad och lång 
kapitalbindning. All vår finansiering utgörs av 
banklån och vid kvartalets slut hade vi en 
belåningsgrad om 47 procent, en genomsnittlig 
kapitalbindningstid på 4,1 år och en ökad ränte-
bindningstid om 2,3 år.  
BRA UTFALL FRÅN 
HYRESFÖRHANDLINGARNA 
Vid kvartalets utgång hade vi förhandlat klart 
omkring 70 procent av våra hyresintäkter i 
bostadsbeståndet med en genomsnittlig 
hyresökning om 4,3 procent. Resterande 
förhandlingar beräknas slutföras under andra 
kvartalet. Ökningen ligger en bit ifrån rådande 
inflation men historiskt har fastighetsägare fått 
full kompensation för inflationen över tid, vilket vi 
bedömer att vi kommer få även framöver.  
HÖGSTA PRIORITET ATT SÄNKA 
VAKANSERNA 
Att minska våra vakanser är högsta prioritet. I 
kvartalet var uthyrningen av bostäder god och 
vakansen minskade från 6,6 till 6,4 procent. 
Vakansen i våra kommersiella lokaler ökade dock 
från 11,3 till 13,0 procent till följd av en större 
avflyttning i en samhällsfastighet i Sollentuna. För 
att sänka vakanserna i bostadsbeståndet 
fokuserar vi nu på ett antal åtgärder såsom 
renovering av tomställda lägenheter samt 
aktiviteter för att öka trivsel och minska 
omsättningen av hyresgäster. När det kommer till 
vakanta kommersiella lokaler arbetar vi 
målmedvetet med att hitta rätt hyresgäster och i 
vissa fall även ändra användningen av lokalerna 
för att lyckas med vårt uthyrningsarbete. 
FOKUS PÅ ÖKAD AVKASTNING OCH 
HÅLLBARHET 
Vårt viktigaste fokus här och nu är att öka 
avkastningen i det befintliga beståndet genom att 
höja hyresintäkterna, sänka vakansgraden och 
genomföra värdeskapande investeringar. I nästa 
steg ska vi även se över möjligheterna att 
optimera beståndet för att kunna addera 
ytterligare värde. 
Vi har också accelererat vårt hållbarhetsarbete 
och påbörjat arbetet med framtagande av en 
hållbarhetsstrategi och konkreta mål kopplade till 
denna. Vi kommer ha stort fokus på både 
miljömässig och social hållbarhet och prioritera 
satsningar som minskar vår klimatpåverkan och 
ökar tryggheten och trivseln för våra kunder. 
Vi har en spännande resa framför oss! 
 
Stockholm den 10 maj 2023 
 
Ylva Sarby Westman, VD

===== SIDA 4 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 4 
Om Neobo  
BAKGRUND 
Nuvarande koncernstruktur i Neobo skapades 
under fjärde kvartalet 2022 och bolaget delades 
ut till SBB:s aktieägare vid årets slut. Neobo 
noterades på Nasdaq First North Premier Growth 
Market den 10 februari 2023. 
Utgångspunkten för Neobos fastighetsbestånd var 
de fastigheter som fanns i Amasten Fastighets AB 
per den 30 september 2022. I slutet av december 
såldes fastigheter om 5,8 mdkr till SBB och 
fastigheter om 5,2 mdkr förvärvades från SBB. 
Vid årets slut hade Neobo fastigheter till ett värde 
om 15,3 mdkr.  
VISION 
Vi skapar attraktiva och hållbara bostadsmiljöer 
där människor trivs och känner sig trygga. 
AFFÄRSIDÉ 
Neobos affärsidé går ut på att förvalta och förädla 
bostäder i svenska kommuner med befolknings-
tillväxt och god efterfrågan på bostäder. 
 
STRATEGI 
 Långsiktigt äga, förvalta och förädla 
bostadsfastigheter med inflationsskyddade 
kassaflöden som genererar en attraktiv 
totalavkastning.  
 Arbeta aktivt med hållbarhet genom bland 
annat energieffektiviseringar, 
hållbarhetscertifieringar och sociala 
hållbarhetsinitiativ.  
 Att ha en lokal förvaltningsorganisation med 
fokus på uthyrning och värdeskapande 
förädling.  
 Att ha en geografiskt diversifierad 
fastighetsportfölj i kommuner med 
befolkningstillväxt och bostadsunderskott. 
FINANSIELLA MÅL 
 Avkastning på eget kapital ska över tid 
överstiga 10 procent. 
 Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent 
av fastigheternas marknadsvärde. 
 Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger. 
 Soliditeten ska överstiga 30 procent.

===== SIDA 5 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 5 
Fastighetsbestånd
Neobo förvaltar och förädlar bostadsfastigheter i 
40 kommuner i Sverige. Portföljen består av 268 
fastigheter och 8 401 bostadslägenheter med en 
total uthyrningsbar area om 713 981 kvm. 
95 procent av fastigheterna utgörs av bostads-
fastigheter och resterande del av samhälls-
fastigheter inom skola och sjukvård. 
FASTIGHETSVÄRDERING 
Fastighetsporföljens värde minskade med 2,6 
procent under kvartalet till 14 904 mkr till följd av 
ökade avkastningskrav för bostadsfastigheter. 
Värdena har fastställts baserade på värderingar 
utförda av externa, auktoriserade värderare. 
Värderingarna har genomförts genom analys av 
framtida kassaflöden för respektive fastighet där 
hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, 
marknadens avkastningskrav, hyresnivåer, drifts- 
och underhållskostnader samt fastigheternas 
investeringsbehov. I värderingen har ett 
genomsnittligt avkastningskrav om 4,3 procent 
använts. I fastighetsvärdet ingår ett värde om 73 
mkr (117) för byggrätter som värderats genom 
tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att 
bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser 
av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde 
har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. 
KÄNSLIGHETSANALYS VÄRDERING 
Fastighetsvärderingarna är utförda enligt 
vedertagna principer baserade på marknads-
mässiga antaganden. I tabellen nedan redovisas 
hur värdet påverkas vid en förändring av vissa 
antagna parametrar. 
 
Tabellen ger en förenklad bild då en enskild 
parameter troligtvis inte förändras isolerat. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
  Förändring av 
antagande 
Värdepåverkan, 
mkr 
Värdepåverkan, 
% 
Hyresvärde + / - 5 % + / - 1 115 + / - 7 % 
Drift och underhåll + / - 5 % + / - 399 + / - 3 % 
Direktavkastnings-krav + / - 0,25%-enheter -867 / +992 -6 % / +7 % 
Långsiktig vakansgrad + / - 0,25%-enheter + / - 49 + / - 0 %

===== SIDA 6 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 6 
 
HYRESVÄRDE OCH KUNDER 
Det årliga hyresvärdet uppgick per den 1 april till 
948 mkr. Bostäder utgjorde 76 procent av hyres-
värdet och lokaler 22 procent. Hyresvärdet ökade 
i kvartalet till följd av genomförda hyres-
förhandlingar. Under första kvartalet har 70 
procent av bostadshyrorna förhandlats med en 
genomsnittlig hyresökning om 4,3 procent.  
Neobos hyresgäster utgörs i huvudsak av 
privatpersoner samt ett antal företagskunder som 
hyr butiker, restauranglokaler och kontor i 
bostadsfastigheternas bottenplan eller är kunder i 
någon av våra samhällsfastigheter. Några av våra 
största kommersiella hyresgäster är Axfood, Sala 
kommun, Timrå kommun samt Neobo Continental 
Apartments. 
 
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 
91,7 procent. I bostadsbeståndet var 
uthyrningsgraden 93,6 procent och för 
kommersiella lokaler var den 87,0 procent. 
Vakansen i de kommersiella lokalerna förklaras 
främst av ett fåtal större vakanta lokaler. 
Bostadsvakansen förklaras bland annat av 
lägenheter som tomställts i avvaktan på 
renovering och hög omsättning av hyresgäster i 
vissa områden.  
 
 
 
 
 
 
 
 
LOKAL FÖRVALTNINGSORGANISATION 
Neobos förvaltningsorganisation är uppdelad i två 
regioner, Syd och Nord, för att stärka den lokala 
närvaron och säkerställa närhet till hyresgästerna. 
En kundnära förvaltning stödjer en hög 
uthyrningsgrad och är en förutsättning för att 
bedriva en aktiv och värdeskapande förvaltning. 
 
 
 
 
 
 
        Fastighetsvärde Hyresvärde 
Region Antal 
fastigheter 
Antal 
lägenheter Area, tkvm mkr kr/kvm mkr kr/kvm 
Nord 100 2 837 262 6 345 24 191 389 1 483 
Syd 168 5 564 451 8 560 18 961 559 1 238 
Totalt 268 8 401 714 14 904 20 883 948 1 328

===== SIDA 7 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 7 
Aktuell 
intjäningsförmåga 
Till höger presenteras aktuell intjäningsförmåga för 
tolv månader med beaktande av Neobos fastighets-
bestånd per den 1 april 2023.  
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för 
de kommande tolv månaderna, utan en ögon-
blicksbild som presenteras för att illustrera 
intäkter och kostnader på årsbasis givet 
fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapital-
struktur och organisation vid en bestämd 
tidpunkt. 
Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en 
bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrader, fastighetskostnader, räntor, 
värdeförändringar, köp eller försäljning av 
fastigheter eller andra faktorer. I koncernens 
intjäningsförmåga är inte resultateffekten av 
orealiserade och realiserade värdeförändringar 
inkluderad. 
UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV 
INTJÄNINGSFÖRMÅGAN 
Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på 
kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive 
tillägg, samt övriga fastighetsrelaterade intäkter 
utifrån gällande hyreskontrakt per 1 april 2023.  
 
All vakans per 1 april 2023, även tillfällig sådan, 
har räknats upp på helårsbasis.  
Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade 
kostnader för ett normalår och inkluderar drift- 
och underhållskostnader samt fastighets-
administration. Fastighetsskatten har beräknats 
utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden 
per den 1 april 2023.  
Kostnader för central administration har beräknats 
utifrån Neobos organisation som en fristående 
enhet. Finansnettot avser räntekostnader vilka 
har beräknats genom att på Neobos skuldsättning 
applicera finansieringsvillkoren med de rörliga-
/marknadsvillkor som gällde per den 1 april 2023, 
inklusive effekter från derivat. Eventuella 
ränteintäkter på likvida medel samt engångs-
kostnader relaterade till utdelningen och 
noteringen av Neobo har ej beaktats. 
 
Neobos intjäningsförmåga 
mkr 2023-04-01 2023-01-01 
Hyresvärde 948 924 
Vakans -79 -74 
Hyresintäkter 869 850 
Fastighetskostnader -365 -365 
Fastighetsskatt -24 -23 
Driftnetto 480 462 
Central administration -50 -50 
Finansnetto -222 -190 
Förvaltningsresultat 208 222 
 
 
HERMOD 4, SKARA

===== SIDA 8 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 8 
Hållbarhet 
Neobo arbetar aktivt med hållbarhet som en 
integrerad del av verksamheten genom 
systematiskt arbete inom miljömässig, social och 
ekonomisk hållbarhet. Att utveckla hållbara och 
trygga boendemiljöer handlar bland annat om att 
erbjuda energieffektiva bostäder i attraktiva lägen 
som samverkar med samhället omkring. Genom 
en aktiv och kundnära fastighetsförvaltning 
medverkar Neobo till ökad stabilitet, trygghet 
samt långsiktigt hållbara miljöer och attraktiva 
bostadsområden.  
Neobos hållbarhetsarbete bedrivs framför allt 
inom följande områden: 
 Minskad klimatpåverkan och energiförbrukning 
 Trygga och trivsamma boendemiljöer 
 Stärka hyresrättens betydelse i samhället 
Under 2023 kommer Neobo ta fram en 
hållbarhetsstrategi och konkreta hållbarhetsmål. 
 
 
 
 
  
SNABB ÅTERBETALNING FÖR 
ENERGIINVESTERING I TIDAHOLM 
Under 2019 installerades nya 
ventilationsaggregat med frånluftsåtervinning 
som bidrar till att sänka kostnaden för 
uppvärmning då varm luft från fastigheterna 
kan tas om hand och skickas tillbaka i 
fastigheternas värmesystem. Detta följdes 
sedan 2021 av en stor installation av solceller 
på byggnadernas tak med en total effekt på 
194 kWp. Den förväntade årsproduktionen 
uppgår till 145 000 kWh, varav 60 procent 
bedöms kunna användas för att täcka delar av 
den egna förbrukningen på cirka 300 000 kWh 
och resterande säljas i energinätet.  
Solcellsanläggningen sattes i drift i början av 
mars 2023. Tillsammans med bland annat 
injusteringar av flöde och temperatur bedöms 
investeringarna leda till minst 40 procent lägre 
energiförbrukning och därmed kan fastigheten 
uppnå miljöcertifieringen Miljöbyggnad iDrift.  
Liknande energibesparande investeringar 
genomförs även i fastigheterna Valhall 5 och 
Yggdrasil 1&2 i Skara.

===== SIDA 9 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 9 
Finansiering 
Neobo har en låg finansiell risk och verksamheten 
finansieras av eget kapital och banklån. 
Belåningsgraden ska understiga 65 procent, 
räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger 
och soliditeten ska överstiga 30 procent. 
Under inledningen av året refinansierades 
befintliga banklån om cirka 2 mdkr med nya 
löptider på 3,5–5 år. 
För att säkra Neobos framtida kassaflöden och 
sänka den finansiella risken har en 
omstrukturering i derivatportföljen genomförts 
under mars som lett till att räntesäkringsgraden 
ökat från 74 till 76 procent och att den 
genomsnittliga räntebindningen förlängts från 1,8 
till 2,3 år. 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER  
Neobos upplåning sker hos nordiska banker med 
pantbrev som underliggande säkerhet. De ränte-
bärande skulderna i koncernen uppgick vid 
kvartalets slut till 7 352 mkr (7 644). 
Belåningsgraden uppgick till 47 procent (41) och 
soliditeten till 48 procent (49). Vid kvartalets 
utgång uppgick den genomsnittliga kapital-
bindningstiden till 4,1 år, räntesäkringsgraden till 
76 procent (40) och den genomsnittliga 
räntebindningen ökade till 2,3 år. Räntetäcknings-
graden uppgick till 1,9 gånger.  
Neobo har fortsatt att arbeta aktivt för att behålla 
låga räntenivåer för de räntebärande skulderna. 
Vid utgången av perioden uppgick den 
genomsnittliga räntan till 3,0 procent (1,6). 
DERIVATINSTRUMENT 
För att begränsa ränterisken från skulder till 
kreditinstitut med rörlig ränta och öka förutsäg-
barheten i förvaltningsresultatet används 
räntederivat. Vid periodens slut uppgick det 
sammanlagda nominella värdet för räntederivat 
till 5 652 mkr med löptider mellan ett och åtta år. 
I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 
redovisas derivat till marknadsvärde. Om den 
avtalade räntan avviker från marknadsräntan, 
uppstår ett över- eller undervärde på ränte-
derivaten där den ej kassaflödespåverkande 
värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. 
Räntederivaten hade vid utgången av kvartalet ett 
verkligt värde om 344 mkr (70).
 
KAPITALBINDNINGSSTRUKTUR, 31 MARS 2023 
Förfalloår Nominellt 
belopp, mkr Andel 
<1 0 0% 
 1-2  85 1,2% 
 2-3 3 597 48,9% 
 3-4 1 502 20,4% 
 4-5 1 130 15,4% 
5< 1 038 14,1% 
Summa 7 352 100% 
 
RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR, 31 MARS 2023 
Förfalloår Nominellt 
belopp, mkr Andel 
<1 2 511 34,2% 
 1-2  500 6,8% 
 2-3 1 680 22,9% 
 3-4 2 061 28,0% 
 4-5 0 - 
5< 600 8,2% 
Summa 7 352 100%

===== SIDA 10 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 10 
Koncernens resultaträkning 
Belopp i mkr 
2023-01-01 2022-01-01 2022-04-01 2022-01-01 
2023-03-31 2022-03-31 2023-03-31 2022-12-31 
          
Hyresintäkter 214 209 844 839 
          
Driftskostnader -83 -78 -303 -298 
Underhåll -15 -15 -58 -58 
Fastighetsadministration -12 -21 -28 -37 
Fastighetsskatt -6 -6 -23 -23 
Fastighetskostnader -116 -120 -412 -416 
          
Driftnetto 98 89 432 423 
          
Centraladministration -15 -13 -81 -79 
Resultat före finansiella poster 83 76 351 344 
          
Finansnetto -54 -40 -186 -172 
Förvaltningsresultat 29 36 165 172 
          
Värdeförändringar fastigheter -329 -187 -2 380 -2 238 
Resultat från bostadsproduktion 0 7 -24 -17 
Värdeförändringar finansiella instrument -49 55 -4 100 
Resultat före skatt -349 -89 -2 243 -1 983 
          
Aktuell skatt -9 -6 -41 -38 
Uppskjuten skatt 136 58 744 666 
PERIODENS RESULTAT -222 -37 -1 540 -1 355 
          
Genomsnittligt antal aktier 145 400 737 145 400 735 145 400 735 145 400 735 
Resultat per aktie, kr -1,53 -0,25 -10,59 -9,32

===== SIDA 11 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 11 
Kommentarer till koncernens resultaträkning 
Utgångspunkten för Neobos fastighetsbestånd är 
de fastigheter som fanns i Amasten Fastighets AB 
per den 30 september 2022. I slutet på december 
såldes fastigheter om 5,8 mdkr till SBB och 
fastigheter om 5,2 mdkr förvärvades från SBB. 
Jämförbart bestånd av fastigheter utgörs således 
av de fastigheter som finns kvar i Neobos bestånd 
från tidigare Amasten Fastighets AB. 
DRIFTNETTO 
Driftnettot ökade med 9 mkr till 98 mkr (89) 
under första kvartalet. I jämförbart bestånd 
motsvarar ökning 6,6 procent och förklaras både 
av ökade hyresintäkter samt minskade fastighets-
kostnader. 
HYRESINTÄKTER 
Hyresintäkterna ökade till 214 mkr (209). 
Jämförbart bestånd uppvisade ökade hyres-
intäkter om 1,6 procent för perioden. I majori-
teten av bostadsbeståndet har årets hyres-
förhandlingar med Hyresgästföreningen slutförts 
och höjningen uppgår i genomsnitt till 4,3 
procent. Denna hyresökning får genomslag under 
andra kvartalet och har således inte påverkat 
första kvartalets utfall. Ökningen under kvartal 1 
hänförs framförallt till hyresökning i kommersiella 
lokaler. Den ekonomiska uthyrningsgraden 
uppgick till 91,7 procent. 
HYRESINTÄKTER PER SEGMENT 
 
FASTIGHETSKOSTNADER 
Fastighetskostnaderna minskade under första 
kvartalet med 4 mkr till -116 mkr (-120). 
Minskningen är en nettoeffekt av ökade drifts-
kostnader om 5 mkr samt minskad fastighets-
administration om 9 mkr. Ökningen av drifts-
kostnader härleds till ökade kostnader för el och 
uppvärmning, vilket motverkas av minskade 
kostnader för fastighetsadministration hänförligt 
till lägre personalkostnader. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 29 mkr 
(36). Försämringen mot föregående år hänförs till 
ökade finansieringskostnader. 
CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER 
Centrala administrationskostnader ökade med 2 
mkr till -15 mkr (-13). Kvartalet har belastats 
med engångskostnader om 3 mkr hänförliga till 
separationen från SBB samt Neobos notering på 
Nasdaq First North Premier Growth Market. 
Exklusive kostnader av engångskaraktär minskar 
centrala administrationskostnader med 1 mkr till 
följd av lägre personalkostnader. 
FINANSNETTO 
Finansnettot uppgick till -54 mkr (-40) för 
perioden. Den betalda genomsnittsräntan för det 
första kvartalet uppgick till 3,0 procent (1,6). De 
finansiella kostnaderna har ökat till följd av höjda 
marginaler i refinansieringar samt ökad 
underliggande basränta.  
PERIODENS RESULTAT 
Periodens resultat efter skatt uppgick till -222 mkr 
(-37). 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 
Orealiserade värdeförändringen på fastigheterna 
uppgick för kvartalet till -329 mkr (-187). 
Värdeförändringen förklaras främst av höjda 
avkastningskrav för bostadsfastigheter. 
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick 
till -49 mkr (55), drivet av sjunkande långräntor. 
SKATT  
Redovisad skatt under perioden uppgick till 127 
mkr (52) varav -9 mkr (-6) är aktuell skatt och 
resterande del utgör uppskjuten skatt. Skatten 
har beräknats utifrån en nominell skattesats om 
20,6%.

===== SIDA 12 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 12 
Koncernens balansräkning i sammandrag 
Belopp i mkr  2023-03-31  2022-03-31  2022-12-31  
TILLGÅNGAR           
Förvaltningsfastigheter  14 904 17 815 15 295 
Nyttjanderätt tomträtt  0 14 0 
Immateriella anläggningstillgångar  3 0 3 
Övriga anläggningstillgångar 4 89 4 
Derivat  344 70 393 
Summa anläggningstillgångar  15 255 17 988 15 695 
     
  
Omsättningstillgångar  201 466 127 
Likvida medel  159 230 231 
Summa omsättningstillgångar  360 696 358 
    
  
Summa tillgångar 15 615 18 684 16 053 
     
  
EGET KAPITAL OCH SKULDER    
  
Eget kapital  7 555 9 093 7 777 
    
  
Uppskjutna skatteskulder  367 1 319 505 
Långfristiga räntebärande skulder 7 352 3 387 6 571 
Leasingskulder tomträtter  0 14 0 
Övriga långfristiga skulder  1 2 2 
Summa långfristiga skulder  7 720 4 722 7 078 
    
  
Övriga kortfristiga skulder  340 4 869 1 198 
Summa kortfristiga skulder  340 4 869 1 198 
Summa eget kapital och skulder 15 615 18 684 16 053 
Koncernens förändringar i eget kapital 
  Hänförligt till moderbolagets aktieägare 
Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet 
kapital 
Balanserade 
vinstmedel 
Totalt eget 
kapital 
Ingående balans per 1 januari 2022 752 5 141 3 238 9 131 
Periodens resultat     -37 -37 
Utgående balans per 31 mars 2022 752 5 141 3 201 9 094 
          
Periodens resultat     -1 317 -1 317 
Utgående balans per 31 december 2022 752 5 141 1 884 7 777 
          
Periodens resultat     -222 -222 
Utgående balans per 31 mars 2023 752 5 141 1 662 7 555

===== SIDA 13 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 13 
Kommentarer till koncernens balansräkning 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
Fastighetsbeståndets värde uppgick vid periodens 
slut till 14 904 mkr (17 815). Värdet har fast-
ställts baserat på värderingar utförda av externa, 
auktoriserade värderare. I värderingen har ett 
genomsnittligt avkastningskrav om 4,3 procent 
använts. För mer information se avsnittet 
Fastighetsbestånd. 
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET  
  2023-01-01 2022-01-01 
mkr 2023-03-31 2022-03-31 
Verkligt värde, ingående värde 15 295 17 173 
Förvärv -100 767 
Investeringar 38 62 
Försäljningar 0 0 
Orealiserade värdeförändringar -329 -187 
Verkligt värde, utgående värde 14 904 17 815 
 
Reglering hänförlig till separationen från SBB har 
skett i kvartalet, vilket redovisas med ett negativt 
belopp på raden för förvärv.  
Under perioden har 38 mkr (62) investerats i 
befintliga fastigheter.  
 
LIKVIDA MEDEL  
Likvida medel uppgick per balansdagen till 159 
mkr (230). Slutreglering av separationen från SBB 
kommer ske under tredje kvartalet.  
EGET KAPITAL  
Det egna kapitalet uppgick per balansdagen till 
7 555 mkr (9 093).  
UPPSKJUTEN SKATT  
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell 
skattesats om 20,6 procent på skillnaden mellan 
redovisat och skattemässigt värde på tillgångar 
och skulder samt med beaktande av underskotts-
avdrag. Den uppskjutna skatteskulden uppgick vid 
periodens utgång till 367 mkr (1 319) och är till 
största del hänförlig till förvaltningsfastigheter. 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER  
Vid periodens utgång uppgick räntebärande 
skulder till 7 352 mkr (7 644) med en genom-
snittlig ränta om 3,0 procent (1,6). Belånings-
graden vid samma tidpunkt uppgick till 47 procent 
(41). Bolaget använder ränteswapar för att 
förlänga räntebindningen. Värdet av derivat-
portföljen vid periodens utgång uppgick till 344 
mkr (70). För vidare information läs 
Finansieringsavsnittet.

===== SIDA 14 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 14 
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 
Belopp i mkr 2023-01-01 
2023-03-31 
2022-01-01 
2022-03-31 
2022-01-01 
2022-12-31 
        
Den löpande verksamheten       
Förvaltningsresultat 29 36 172 
Justering för ej kassaflödespåverkande poster       
Avskrivningar 0 0 1 
Räntenetto 54 42 172 
Erlagd ränta -57 -44 -192 
Erhållen ränta 38 2 16 
Betald skatt -3 -19 -22 
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
före förändringar i rörelsekapital 61 17 147 
        
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital       
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -13 360 224 
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -23 385 172 
Kassaflöde från den löpande verksamheten 25 762 542 
        
Investeringsverksamheten       
Investeringar i fastigheter -38 -62 -722 
Förvärv av dotterbolag  
med avdrag för förvärvade likvida medel 0 -767 -3 084 
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 0 0 5 451 
Kassaflöden från finansiella tillgångar 0 4 -318 
Förändring av andra långfristiga fordringar 0 -204 0 
Kassaflöde från investeringsverksamheten -38 -1029 1 327 
        
Finansieringsverksamheten       
Upptagna lån 0 170 4 143 
Amortering av lån -58 -17 -5 919 
Förändring övriga långfristiga skulder -1 0 -206 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -59 153 -1 982 
         
Periodens kassaflöde -72 -114 -112 
        
Likvida medel vid periodens början 231 344 344 
Likvida medel vid periodens slut 159 230 231 
Kommentar till koncernens kassaflödesanalys  
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att nettoresultatet justeras för 
transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och 
kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Rörelsens 
kassaflöde efter förändring i rörelsekapital uppgick till -72 mkr. I befintliga fastigheter och projekt har 
38 mkr investerats. Likvida medel uppgick per balansdagen till 159 mkr (230). Slutreglering av 
separationen från SBB kommer att ske under tredje kvartalet i år.

===== SIDA 15 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 15 
Moderbolagets resultaträkning 
Belopp i mkr 
2023-01-01 2022-01-01 2022-04-01 2022-01-01 
2023-03-31 2022-03-31 2023-03-31 2022-12-31 
Nettoomsättning 0 19 63 82 
          
Personalkostnader -3 -22 -29 -48 
Övriga rörelsekostnader -11 -13 -92 -94 
Rörelseresultat -14 -16 -58 -60 
          
Resultat från finansiella poster         
Resultat från andelar i koncernföretag 0 0 3 587 3 587 
Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 15 102 113 
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 -3 -38 -40 
Resultat efter finansiella poster -11 -4 3 593 3 600 
          
Bokslutsdispositioner 0 0 0 0 
Resultat före skatt -11 -4 3 593 3 600 
          
Skatt 0 0 -5 -5 
PERIODENS RESULTAT -11 -4 3 588 3 595 
Moderbolagets balansräkning 
Belopp i mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 
TILLGÅNGAR       
Materiella anläggningstillgångar 0 0 0 
Finansiella anläggningstillgångar 0 1 941 0 
Omsättningstillgångar 8 096 2 569 8 116 
Summa tillgångar 8 096 4 510 8 116 
        
EGET KAPITAL OCH SKULDER       
Eget kapital 8 073 4 485 8 085 
Kortfristiga skulder  23 25 31 
Summa eget kapital och skulder  8 096 4 510 8 116

===== SIDA 16 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 16 
Övrig information 
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER  
Neobos verksamhet, resultat och ställning 
påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är 
främst relaterade till fastigheter, skatt och 
finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att 
identifiera och hantera de risker och möjligheter 
som har stor betydelse för verksamheten. Mer 
information om Neobos risker och hantering av 
dessa återfinns i årsredovisningen för 2022 på 
sidorna 27-28. 
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Neobos koncernredovisning upprättas i enlighet 
med International Financial Reporting Standards 
(IFRS). Delårsrapporten är upprättad enligt IAS 
34 Delårsrapportering och för moderbolaget 
enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga 
bestämmelser i årsredovisningslagen och lagen 
om värdepappersmarknaden tillämpats. För 
koncernen och moderbolaget har samma 
redovisningsprinciper och beräkningsgrunder 
tillämpats som i den senaste årsredovisningen. 
Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer 
förutom i de finansiella rapporterna och dess 
tillhörande noter även i övriga delar av 
delårsrapporten. Upprättandet av delårs-
rapporten kräver att företagsledning gör 
bedömningar och uppskattningar samt gör 
antaganden som påverkat tillämpningen av 
redovisningsprinciperna och de redovisade 
beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och 
kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från 
dessa uppskattningar och bedömningar. De 
kritiska bedömningar som görs och de källor till 
osäkerhet i uppskattningar som finns är samma 
som i den senaste årsredovisningen. 
 
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN 
Inga väsentliga händelser har skett efter 
balansdagen. 
 
 
 
 
 
Stockholm den 10 maj 2023 
 
 
Ylva Sarby Westman 
Verkställande Direktör 
 
 
 
 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för 
granskning av bolagets revisorer.

===== SIDA 17 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 17 
Neobos aktie 
Neobos aktie noterades den 10 februari 2023 på 
Nasdaq First North Premier Growth Market.  
AKTIEKAPITAL  
Neobo har endast stamaktier. Utestående antal 
aktier vid kvartalets slut uppgick till 145 400 737 
och aktiekapitalet till 752 027 538 kronor. Varje 
aktie har ett kvotvärde om 5,17 kronor och 
berättigar till 1 röst per aktie. Aktierna ger lika 
rätt till utdelning. 
ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR  
De tio största ägarna kontrollerade 38,5 procent 
av kapital och röster per den 29 mars 2023. 
Svenska företag, fonder och privatpersoner ägde 
86,4 procent av aktiekapitalet medan det 
utländska aktieägandet uppgick till 13,6 procent. 
Antalet aktieägare uppgick till 184 033. 
 
STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 29 MARS 2023  
Aktieägare Antal aktier Andel av kapital & röster 
Ilija Batljan 13 474 578 9,3% 
Avanza Pension 8 355 295 5,8% 
Arvid Svensson Invest 6 664 412 4,6% 
Länsförsäkringar Fonder 6 315 809 4,3% 
Sven-Olof Johansson 5 500 000 3,8% 
Swedbank Robur Fonder 4 300 000 3,0% 
Öst/Väst Capital Management 3 080 200 2,1% 
Futur Pension 2 815 093 1,9% 
Nordnet Pensionsförsäkring 2 795 326 1,9% 
Gösta Welandson med bolag 2 620 848 1,8% 
Summa 10 största 55 921 561 38,5% 
Övriga 89 479 176 61,5% 
Totalt 145 400 737 100% 
 
AKTIEINFORMATION 
Kortnamn (ticker):  NEOBO 
ISIN-kod:  SE0005034550 
LEI-kod: 213800QBPS3L89U9TZ44

===== SIDA 18 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 18 
Definitioner 
FINANSIELLA DEFINITIONER 
 
Antal utestående aktier  
Antal aktier som är utestående vid periodens utgång. 
 
Avkastning på eget kapital, % 
Periodens resultat i % av genomsnittligt eget kapital för 
perioden. 
Nyckeltalet visar Neobos förräntning av det egna 
kapitalet under perioden.  
 
Belåningsgrad, %  
Räntebärande skulder i % av balansomslutning vid 
periodens slut.  
Nyckeltalet används för att belysa Neobos finansiella 
risk. 
 
Förvaltningsresultat  
Resultat före värdeförändringar och skatt.  
Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens 
resultatgenerering oaktat värdeförändringar.  
 
Genomsnittligt antal aktier 
Antalet utestående aktier vägt över perioden.  
 
Genomsnittlig ränta, %  
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för räntebärande 
skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade 
kreditfaciliteter.  
Nyckeltalet används för att belysa Neobos finansiella 
risk.  
 
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr  
Kassaflöde från den löpande verksamheten före 
förändring av rörelsekapital enligt kassaflödesanalysen.  
 
Resultat per aktie, kr 
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal 
aktier. 
 
Räntetäckningsgrad, gånger  
Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning 
av räntenetto i relation till räntenetto. 
Nyckeltalet används för att belysa Neobos finansiella 
risk. 
 
Soliditet, %  
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.  
Nyckeltalet används för att belysa Neobos finansiella 
stabilitet. 
 
Substansvärde, kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med 
återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och 
räntederivat.  
Nyckeltalet används för att belysa Neobos värde. 
FASTIGHETSRELATERADE 
DEFINITIONER 
 
Antal fastigheter 
Antalet fastigheter vid periodens utgång  
 
Antal kvm  
Total area i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.  
 
Direktavkastning, %  
Budgeterat driftnetto (rullande tolv månader) i 
förhållande till summan av fastigheternas verkliga värde 
vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde 
avseende byggrätter och projektfastigheter.  
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för 
driftnetto i förhållande till fastigheternas värde.  
 
Driftnetto, kr  
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärdet. 
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av 
hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig 
uthyrningsbar area. 
 
Ekonomisk vakansgrad, % 
Årshyra för vakant area vid periodens utgång i 
förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång. 
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av 
hyresvärde för vakanta hyresobjekt i förhållande till det 
totala värdet på möjlig uthyrningsbar area. 
 
Hyresintäkter, kr 
Periodens debiterade hyror med avdrag för 
hyresförluster. 
 
Jämförbart bestånd 
Avser fastigheter som ägts under hela perioden samt 
hela jämförelseperioden 
 
Marknadsvärde fastigheter, kr 
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. 
 
Överskottsgrad, % 
Driftnetto i % av hyresintäkterna för perioden. 
Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som 
finns kvar efter direkta fastighetskostnader.

===== SIDA 19 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 19 
Härledning av nyckeltal 
  2023-01-01 2022-01-01 2022-04-01 2022-01-01 
2023-03-31 2022-03-31 2023-03-31 2022-12-31 
SUBSTANSVÄRDE         
Antal utestående aktier, tusental 145 401 145 401 145 401 145 401 
          
Eget kapital 7 555 9 093 7 492 7 777 
Återläggning av uppskjuten skatt 367 1 319 430 505 
Återläggning av derivat -344 -70 -344 -393 
Substansvärde 7 578 10 342 7 578 7 889 
kr/aktie 52,12 71,13 52,12 54,26 
          
ÖVERSKOTTSGRAD         
Driftnetto 98 89 432 423 
Hyresintäkter 214 209 844 839 
Överskottsgrad, % 46 43 51 50 
          
BELÅNINGSGRAD         
Balansomslutning 15 615 18 684 15 615 16 054 
Räntebärande skulder 7 352 7 644 7 352 7 496 
Belåningsgrad, % 47 41 47 47 
          
          
RÄNTETÄCKNINGSGRAD         
Förvaltningsresultat 29 36 165 172 
Återläggning räntenetto 54 40 186 172 
Summa 83 76 351 344 
Räntenetto 54 40 186 172 
Räntetäckningsgrad, ggr 1,5 1,9 1,9 2,0 
          
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL         
Periodens resultat -222 -37 -1 540 -1 355 
Eget kapital, genomsnitt 7 635 9 112 8 293 8 454 
Avkastning på eget kapital, % -2,9 -0,4 -18,6 -16,0 
          
DIREKTAVKASTNING         
Driftnetto enligt intjäningsförmåga 480   480 462 
         
Förvaltningsfastigheter 14 904   14 904 15 295 
Byggrätter/projektfastigheter 73   73 80 
Fastighetsvärde exkl. byggrätter/projektfastigheter 14 832   14 832 15 215 
Direktavkastning, % 3,2   3,2 3,0 
         
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD         
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 869   869 850 
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 948   948 924 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,7   91,7 92,0 
         
RESULTAT PER AKTIE         
Periodens resultat -222 -37 -1 540 -1 355 
Genomsnittligt antal aktier 145 400 735 145 400 735 145 400 735 145 400 735 
kr/aktie -1,53 -0,25 -10,59 -9,32 
         
SOLIDITET         
Eget kapital 7 555 9 093 7 492 7 777 
Balansomslutning 15 615 18 684 15 615 16 054 
Soliditet, % 48 49 48 48

===== SIDA 20 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 20 
Finansiell kalender 
Delårsrapport för perioden januari - juni 2023, Q2 12 juli 2023 
Delårsrapport för perioden januari - september 2023, Q3 16 november 2023 
Bokslutskommuniké för perioden januari – december 2023, Q4 14 februari 2024 
Delårsrapport för perioden januari – mars 2024, Q1 23 april 2024 
 
neobo.se 
På Neobos webbplats kan du både ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella 
rapporter. 
Inbjudan presentation delårsrapport  
VD Ylva Sarby Westman presenterar delårsrapporten i en webbsändning/telefonkonferens den 10 maj kl. 
09.00. Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presentationen finns möjlighet att ställa 
frågor. 
För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntliga frågor, använd nedanstående länk. 
Efter registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferensen.  
Call Access (financialhearings.com) 
För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga frågor, använd nedanstående länk. 
Neobo Fastigheter Q1 Report 2023 (financialhearings.com) 
Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webbsändningen kommer att tillgängliggöras på 
Neobos hemsida efter presentationen. 
 
 
Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Neobo Fastigheter AB (publ) är skyldigt 
att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedan 
angivna kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 10 maj 2023, kl. 07.30 CET. 
Kontakt 
För ytterligare information vänligen kontakta 
Ylva Sarby Westman VD, + 46 70-690 65 97, ylva.sarby.westman@neobo.se  
Maria Strandberg, CFO, + 46 70-398 23 80, maria.strandberg@neobo.se  
Johan Bergman, IR, +46 70-354 80 35, johan.bergman@neobo.se

===== SIDA 21 =====

Neobo Fastigheter AB (publ) 
Organisationsnummer: 556580-2526 
Kungsgatan 9, 111 43 Stockholm 
neobo.se