FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2023
===== SIDA 1 =====
===== SIDA 2 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 2
JANUARI-MARS 2023
Hyresintäkterna för kvartalet ökade till 214
mkr (209). I jämförbart bestånd ökade
hyresintäkterna med 1,6 procent. Årets
hyreshöjning för bostadsbeståndet, om i
genomsnitt 4,3 procent, får genomslag först
från och med andra kvartalet.
Driftnettot ökade till 98 mkr (89) under
perioden. I jämförbart bestånd ökade
driftnettot med 6,6 procent till följd av både
ökade intäkter och minskade kostnader.
Förvaltningsresultatet uppgick under kvartalet
till 29 mkr (36). Minskningen förklaras främst
av högre finansiella kostnader.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
uppgick för perioden till -329 mkr (-187).
Fastighetsbeståndets värde minskade till 14
904 mkr (17 815) vid periodens utgång.
Periodens resultat uppgick till -222 mkr (-37)
motsvarande -1,53 kr/aktie (-0,25).
Substansvärdet uppgick till 52,12 kr per aktie
(71,13).
VIKTIGA HÄNDELSER UNDER FÖRSTA
KVARTALET
Neobos aktie noterades på Nasdaq First North
Premier Growth Market den 10 februari 2023.
Neobo har under kvartalet slutfört
refinansiering av befintlig extern finansiering
om 2 mdkr.
Omstrukturering i derivatportföljen under mars
har lett till att räntesäkringsgraden ökat från
74 till 76 procent och att den genomsnittliga
räntebindningen har förlängts från 1,8 till 2,3
år.
Arbetet med framtagande av en hållbarhets-
strategi med konkreta hållbarhetsmål
påbörjades under kvartalet.
NYCKELTAL
2023-01-01 2022-01-01 2022-04-01 2022-01-01
2023-03-31 2022-03-31 2023-03-31 2022-12-31
Hyresintäkter, mkr 214 209 844 839
Driftnetto, mkr 98 89 432 423
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, mkr -329 -187 -2 380 -2 238
Förvaltningsresultat, mkr 29 36 165 172
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,20 0,25 1,13 1,18
Periodens resultat, mkr -222 -37 -1 540 -1 355
Periodens resultat, kr/aktie -1,53 -0,25 -10,59 -9,32
Marknadsvärde fastigheter, mkr 14 904 17 815 14 904 15 295
Belåningsgrad, % 47 41 47 47
Räntetäckningsgrad, ggr 1,5 1,9 1,9 2,0
Substansvärde per aktie, kr 52,12 71,13 52,12 54,26
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,7 91,7 92,0
Överskottsgrad, % 46 43 51 50
Jämförelser mellan åren: fastighetsbestånden skiljer sig åt mellan åren 2022 och 2023, se sidan 4.
===== SIDA 3 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 3
Stabil start på året
Första kvartalet som självständigt bolag var
intensivt med bland annat börsnotering, fortsatt
organisationsuppbyggnad och affärsplanering. Det
är glädjande att vi trots allt som pågått har
lyckats hålla fokus på kärnverksamheten och
redovisa en bra start på året.
Driftnettot ökade med 10 procent till 98 mkr. I
jämförbart bestånd ökade driftnettot med 6,6
procent till följd av högre hyresintäkter och god
kostnadskontroll. Förvaltningsresultatet minskade
till 29 mkr (36) på grund av högre finansierings-
kostnader under kvartalet och fastighetsporföljens
värde minskade med 2,6 procent till följd av
ökade avkastningskrav för bostadsfastigheter.
STARK FINANSIELL POSITION
I en värld med stigande räntor och hög inflation är
det tryggt att ha låg belåningsgrad och lång
kapitalbindning. All vår finansiering utgörs av
banklån och vid kvartalets slut hade vi en
belåningsgrad om 47 procent, en genomsnittlig
kapitalbindningstid på 4,1 år och en ökad ränte-
bindningstid om 2,3 år.
BRA UTFALL FRÅN
HYRESFÖRHANDLINGARNA
Vid kvartalets utgång hade vi förhandlat klart
omkring 70 procent av våra hyresintäkter i
bostadsbeståndet med en genomsnittlig
hyresökning om 4,3 procent. Resterande
förhandlingar beräknas slutföras under andra
kvartalet. Ökningen ligger en bit ifrån rådande
inflation men historiskt har fastighetsägare fått
full kompensation för inflationen över tid, vilket vi
bedömer att vi kommer få även framöver.
HÖGSTA PRIORITET ATT SÄNKA
VAKANSERNA
Att minska våra vakanser är högsta prioritet. I
kvartalet var uthyrningen av bostäder god och
vakansen minskade från 6,6 till 6,4 procent.
Vakansen i våra kommersiella lokaler ökade dock
från 11,3 till 13,0 procent till följd av en större
avflyttning i en samhällsfastighet i Sollentuna. För
att sänka vakanserna i bostadsbeståndet
fokuserar vi nu på ett antal åtgärder såsom
renovering av tomställda lägenheter samt
aktiviteter för att öka trivsel och minska
omsättningen av hyresgäster. När det kommer till
vakanta kommersiella lokaler arbetar vi
målmedvetet med att hitta rätt hyresgäster och i
vissa fall även ändra användningen av lokalerna
för att lyckas med vårt uthyrningsarbete.
FOKUS PÅ ÖKAD AVKASTNING OCH
HÅLLBARHET
Vårt viktigaste fokus här och nu är att öka
avkastningen i det befintliga beståndet genom att
höja hyresintäkterna, sänka vakansgraden och
genomföra värdeskapande investeringar. I nästa
steg ska vi även se över möjligheterna att
optimera beståndet för att kunna addera
ytterligare värde.
Vi har också accelererat vårt hållbarhetsarbete
och påbörjat arbetet med framtagande av en
hållbarhetsstrategi och konkreta mål kopplade till
denna. Vi kommer ha stort fokus på både
miljömässig och social hållbarhet och prioritera
satsningar som minskar vår klimatpåverkan och
ökar tryggheten och trivseln för våra kunder.
Vi har en spännande resa framför oss!
Stockholm den 10 maj 2023
Ylva Sarby Westman, VD
===== SIDA 4 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 4
Om Neobo
BAKGRUND
Nuvarande koncernstruktur i Neobo skapades
under fjärde kvartalet 2022 och bolaget delades
ut till SBB:s aktieägare vid årets slut. Neobo
noterades på Nasdaq First North Premier Growth
Market den 10 februari 2023.
Utgångspunkten för Neobos fastighetsbestånd var
de fastigheter som fanns i Amasten Fastighets AB
per den 30 september 2022. I slutet av december
såldes fastigheter om 5,8 mdkr till SBB och
fastigheter om 5,2 mdkr förvärvades från SBB.
Vid årets slut hade Neobo fastigheter till ett värde
om 15,3 mdkr.
VISION
Vi skapar attraktiva och hållbara bostadsmiljöer
där människor trivs och känner sig trygga.
AFFÄRSIDÉ
Neobos affärsidé går ut på att förvalta och förädla
bostäder i svenska kommuner med befolknings-
tillväxt och god efterfrågan på bostäder.
STRATEGI
Långsiktigt äga, förvalta och förädla
bostadsfastigheter med inflationsskyddade
kassaflöden som genererar en attraktiv
totalavkastning.
Arbeta aktivt med hållbarhet genom bland
annat energieffektiviseringar,
hållbarhetscertifieringar och sociala
hållbarhetsinitiativ.
Att ha en lokal förvaltningsorganisation med
fokus på uthyrning och värdeskapande
förädling.
Att ha en geografiskt diversifierad
fastighetsportfölj i kommuner med
befolkningstillväxt och bostadsunderskott.
FINANSIELLA MÅL
Avkastning på eget kapital ska över tid
överstiga 10 procent.
Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent
av fastigheternas marknadsvärde.
Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger.
Soliditeten ska överstiga 30 procent.
===== SIDA 5 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 5
Fastighetsbestånd
Neobo förvaltar och förädlar bostadsfastigheter i
40 kommuner i Sverige. Portföljen består av 268
fastigheter och 8 401 bostadslägenheter med en
total uthyrningsbar area om 713 981 kvm.
95 procent av fastigheterna utgörs av bostads-
fastigheter och resterande del av samhälls-
fastigheter inom skola och sjukvård.
FASTIGHETSVÄRDERING
Fastighetsporföljens värde minskade med 2,6
procent under kvartalet till 14 904 mkr till följd av
ökade avkastningskrav för bostadsfastigheter.
Värdena har fastställts baserade på värderingar
utförda av externa, auktoriserade värderare.
Värderingarna har genomförts genom analys av
framtida kassaflöden för respektive fastighet där
hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,
marknadens avkastningskrav, hyresnivåer, drifts-
och underhållskostnader samt fastigheternas
investeringsbehov. I värderingen har ett
genomsnittligt avkastningskrav om 4,3 procent
använts. I fastighetsvärdet ingår ett värde om 73
mkr (117) för byggrätter som värderats genom
tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att
bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser
av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde
har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3.
KÄNSLIGHETSANALYS VÄRDERING
Fastighetsvärderingarna är utförda enligt
vedertagna principer baserade på marknads-
mässiga antaganden. I tabellen nedan redovisas
hur värdet påverkas vid en förändring av vissa
antagna parametrar.
Tabellen ger en förenklad bild då en enskild
parameter troligtvis inte förändras isolerat.
Förändring av
antagande
Värdepåverkan,
mkr
Värdepåverkan,
%
Hyresvärde + / - 5 % + / - 1 115 + / - 7 %
Drift och underhåll + / - 5 % + / - 399 + / - 3 %
Direktavkastnings-krav + / - 0,25%-enheter -867 / +992 -6 % / +7 %
Långsiktig vakansgrad + / - 0,25%-enheter + / - 49 + / - 0 %
===== SIDA 6 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 6
HYRESVÄRDE OCH KUNDER
Det årliga hyresvärdet uppgick per den 1 april till
948 mkr. Bostäder utgjorde 76 procent av hyres-
värdet och lokaler 22 procent. Hyresvärdet ökade
i kvartalet till följd av genomförda hyres-
förhandlingar. Under första kvartalet har 70
procent av bostadshyrorna förhandlats med en
genomsnittlig hyresökning om 4,3 procent.
Neobos hyresgäster utgörs i huvudsak av
privatpersoner samt ett antal företagskunder som
hyr butiker, restauranglokaler och kontor i
bostadsfastigheternas bottenplan eller är kunder i
någon av våra samhällsfastigheter. Några av våra
största kommersiella hyresgäster är Axfood, Sala
kommun, Timrå kommun samt Neobo Continental
Apartments.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till
91,7 procent. I bostadsbeståndet var
uthyrningsgraden 93,6 procent och för
kommersiella lokaler var den 87,0 procent.
Vakansen i de kommersiella lokalerna förklaras
främst av ett fåtal större vakanta lokaler.
Bostadsvakansen förklaras bland annat av
lägenheter som tomställts i avvaktan på
renovering och hög omsättning av hyresgäster i
vissa områden.
LOKAL FÖRVALTNINGSORGANISATION
Neobos förvaltningsorganisation är uppdelad i två
regioner, Syd och Nord, för att stärka den lokala
närvaron och säkerställa närhet till hyresgästerna.
En kundnära förvaltning stödjer en hög
uthyrningsgrad och är en förutsättning för att
bedriva en aktiv och värdeskapande förvaltning.
Fastighetsvärde Hyresvärde
Region Antal
fastigheter
Antal
lägenheter Area, tkvm mkr kr/kvm mkr kr/kvm
Nord 100 2 837 262 6 345 24 191 389 1 483
Syd 168 5 564 451 8 560 18 961 559 1 238
Totalt 268 8 401 714 14 904 20 883 948 1 328
===== SIDA 7 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 7
Aktuell
intjäningsförmåga
Till höger presenteras aktuell intjäningsförmåga för
tolv månader med beaktande av Neobos fastighets-
bestånd per den 1 april 2023.
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för
de kommande tolv månaderna, utan en ögon-
blicksbild som presenteras för att illustrera
intäkter och kostnader på årsbasis givet
fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapital-
struktur och organisation vid en bestämd
tidpunkt.
Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en
bedömning av den framtida utvecklingen av hyror,
vakansgrader, fastighetskostnader, räntor,
värdeförändringar, köp eller försäljning av
fastigheter eller andra faktorer. I koncernens
intjäningsförmåga är inte resultateffekten av
orealiserade och realiserade värdeförändringar
inkluderad.
UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV
INTJÄNINGSFÖRMÅGAN
Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på
kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive
tillägg, samt övriga fastighetsrelaterade intäkter
utifrån gällande hyreskontrakt per 1 april 2023.
All vakans per 1 april 2023, även tillfällig sådan,
har räknats upp på helårsbasis.
Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade
kostnader för ett normalår och inkluderar drift-
och underhållskostnader samt fastighets-
administration. Fastighetsskatten har beräknats
utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden
per den 1 april 2023.
Kostnader för central administration har beräknats
utifrån Neobos organisation som en fristående
enhet. Finansnettot avser räntekostnader vilka
har beräknats genom att på Neobos skuldsättning
applicera finansieringsvillkoren med de rörliga-
/marknadsvillkor som gällde per den 1 april 2023,
inklusive effekter från derivat. Eventuella
ränteintäkter på likvida medel samt engångs-
kostnader relaterade till utdelningen och
noteringen av Neobo har ej beaktats.
Neobos intjäningsförmåga
mkr 2023-04-01 2023-01-01
Hyresvärde 948 924
Vakans -79 -74
Hyresintäkter 869 850
Fastighetskostnader -365 -365
Fastighetsskatt -24 -23
Driftnetto 480 462
Central administration -50 -50
Finansnetto -222 -190
Förvaltningsresultat 208 222
HERMOD 4, SKARA
===== SIDA 8 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 8
Hållbarhet
Neobo arbetar aktivt med hållbarhet som en
integrerad del av verksamheten genom
systematiskt arbete inom miljömässig, social och
ekonomisk hållbarhet. Att utveckla hållbara och
trygga boendemiljöer handlar bland annat om att
erbjuda energieffektiva bostäder i attraktiva lägen
som samverkar med samhället omkring. Genom
en aktiv och kundnära fastighetsförvaltning
medverkar Neobo till ökad stabilitet, trygghet
samt långsiktigt hållbara miljöer och attraktiva
bostadsområden.
Neobos hållbarhetsarbete bedrivs framför allt
inom följande områden:
Minskad klimatpåverkan och energiförbrukning
Trygga och trivsamma boendemiljöer
Stärka hyresrättens betydelse i samhället
Under 2023 kommer Neobo ta fram en
hållbarhetsstrategi och konkreta hållbarhetsmål.
SNABB ÅTERBETALNING FÖR
ENERGIINVESTERING I TIDAHOLM
Under 2019 installerades nya
ventilationsaggregat med frånluftsåtervinning
som bidrar till att sänka kostnaden för
uppvärmning då varm luft från fastigheterna
kan tas om hand och skickas tillbaka i
fastigheternas värmesystem. Detta följdes
sedan 2021 av en stor installation av solceller
på byggnadernas tak med en total effekt på
194 kWp. Den förväntade årsproduktionen
uppgår till 145 000 kWh, varav 60 procent
bedöms kunna användas för att täcka delar av
den egna förbrukningen på cirka 300 000 kWh
och resterande säljas i energinätet.
Solcellsanläggningen sattes i drift i början av
mars 2023. Tillsammans med bland annat
injusteringar av flöde och temperatur bedöms
investeringarna leda till minst 40 procent lägre
energiförbrukning och därmed kan fastigheten
uppnå miljöcertifieringen Miljöbyggnad iDrift.
Liknande energibesparande investeringar
genomförs även i fastigheterna Valhall 5 och
Yggdrasil 1&2 i Skara.
===== SIDA 9 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 9
Finansiering
Neobo har en låg finansiell risk och verksamheten
finansieras av eget kapital och banklån.
Belåningsgraden ska understiga 65 procent,
räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger
och soliditeten ska överstiga 30 procent.
Under inledningen av året refinansierades
befintliga banklån om cirka 2 mdkr med nya
löptider på 3,5–5 år.
För att säkra Neobos framtida kassaflöden och
sänka den finansiella risken har en
omstrukturering i derivatportföljen genomförts
under mars som lett till att räntesäkringsgraden
ökat från 74 till 76 procent och att den
genomsnittliga räntebindningen förlängts från 1,8
till 2,3 år.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Neobos upplåning sker hos nordiska banker med
pantbrev som underliggande säkerhet. De ränte-
bärande skulderna i koncernen uppgick vid
kvartalets slut till 7 352 mkr (7 644).
Belåningsgraden uppgick till 47 procent (41) och
soliditeten till 48 procent (49). Vid kvartalets
utgång uppgick den genomsnittliga kapital-
bindningstiden till 4,1 år, räntesäkringsgraden till
76 procent (40) och den genomsnittliga
räntebindningen ökade till 2,3 år. Räntetäcknings-
graden uppgick till 1,9 gånger.
Neobo har fortsatt att arbeta aktivt för att behålla
låga räntenivåer för de räntebärande skulderna.
Vid utgången av perioden uppgick den
genomsnittliga räntan till 3,0 procent (1,6).
DERIVATINSTRUMENT
För att begränsa ränterisken från skulder till
kreditinstitut med rörlig ränta och öka förutsäg-
barheten i förvaltningsresultatet används
räntederivat. Vid periodens slut uppgick det
sammanlagda nominella värdet för räntederivat
till 5 652 mkr med löptider mellan ett och åtta år.
I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9
redovisas derivat till marknadsvärde. Om den
avtalade räntan avviker från marknadsräntan,
uppstår ett över- eller undervärde på ränte-
derivaten där den ej kassaflödespåverkande
värdeförändringen redovisas i resultaträkningen.
Räntederivaten hade vid utgången av kvartalet ett
verkligt värde om 344 mkr (70).
KAPITALBINDNINGSSTRUKTUR, 31 MARS 2023
Förfalloår Nominellt
belopp, mkr Andel
<1 0 0%
1-2 85 1,2%
2-3 3 597 48,9%
3-4 1 502 20,4%
4-5 1 130 15,4%
5< 1 038 14,1%
Summa 7 352 100%
RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR, 31 MARS 2023
Förfalloår Nominellt
belopp, mkr Andel
<1 2 511 34,2%
1-2 500 6,8%
2-3 1 680 22,9%
3-4 2 061 28,0%
4-5 0 -
5< 600 8,2%
Summa 7 352 100%
===== SIDA 10 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 10
Koncernens resultaträkning
Belopp i mkr
2023-01-01 2022-01-01 2022-04-01 2022-01-01
2023-03-31 2022-03-31 2023-03-31 2022-12-31
Hyresintäkter 214 209 844 839
Driftskostnader -83 -78 -303 -298
Underhåll -15 -15 -58 -58
Fastighetsadministration -12 -21 -28 -37
Fastighetsskatt -6 -6 -23 -23
Fastighetskostnader -116 -120 -412 -416
Driftnetto 98 89 432 423
Centraladministration -15 -13 -81 -79
Resultat före finansiella poster 83 76 351 344
Finansnetto -54 -40 -186 -172
Förvaltningsresultat 29 36 165 172
Värdeförändringar fastigheter -329 -187 -2 380 -2 238
Resultat från bostadsproduktion 0 7 -24 -17
Värdeförändringar finansiella instrument -49 55 -4 100
Resultat före skatt -349 -89 -2 243 -1 983
Aktuell skatt -9 -6 -41 -38
Uppskjuten skatt 136 58 744 666
PERIODENS RESULTAT -222 -37 -1 540 -1 355
Genomsnittligt antal aktier 145 400 737 145 400 735 145 400 735 145 400 735
Resultat per aktie, kr -1,53 -0,25 -10,59 -9,32
===== SIDA 11 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 11
Kommentarer till koncernens resultaträkning
Utgångspunkten för Neobos fastighetsbestånd är
de fastigheter som fanns i Amasten Fastighets AB
per den 30 september 2022. I slutet på december
såldes fastigheter om 5,8 mdkr till SBB och
fastigheter om 5,2 mdkr förvärvades från SBB.
Jämförbart bestånd av fastigheter utgörs således
av de fastigheter som finns kvar i Neobos bestånd
från tidigare Amasten Fastighets AB.
DRIFTNETTO
Driftnettot ökade med 9 mkr till 98 mkr (89)
under första kvartalet. I jämförbart bestånd
motsvarar ökning 6,6 procent och förklaras både
av ökade hyresintäkter samt minskade fastighets-
kostnader.
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade till 214 mkr (209).
Jämförbart bestånd uppvisade ökade hyres-
intäkter om 1,6 procent för perioden. I majori-
teten av bostadsbeståndet har årets hyres-
förhandlingar med Hyresgästföreningen slutförts
och höjningen uppgår i genomsnitt till 4,3
procent. Denna hyresökning får genomslag under
andra kvartalet och har således inte påverkat
första kvartalets utfall. Ökningen under kvartal 1
hänförs framförallt till hyresökning i kommersiella
lokaler. Den ekonomiska uthyrningsgraden
uppgick till 91,7 procent.
HYRESINTÄKTER PER SEGMENT
FASTIGHETSKOSTNADER
Fastighetskostnaderna minskade under första
kvartalet med 4 mkr till -116 mkr (-120).
Minskningen är en nettoeffekt av ökade drifts-
kostnader om 5 mkr samt minskad fastighets-
administration om 9 mkr. Ökningen av drifts-
kostnader härleds till ökade kostnader för el och
uppvärmning, vilket motverkas av minskade
kostnader för fastighetsadministration hänförligt
till lägre personalkostnader.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 29 mkr
(36). Försämringen mot föregående år hänförs till
ökade finansieringskostnader.
CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Centrala administrationskostnader ökade med 2
mkr till -15 mkr (-13). Kvartalet har belastats
med engångskostnader om 3 mkr hänförliga till
separationen från SBB samt Neobos notering på
Nasdaq First North Premier Growth Market.
Exklusive kostnader av engångskaraktär minskar
centrala administrationskostnader med 1 mkr till
följd av lägre personalkostnader.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till -54 mkr (-40) för
perioden. Den betalda genomsnittsräntan för det
första kvartalet uppgick till 3,0 procent (1,6). De
finansiella kostnaderna har ökat till följd av höjda
marginaler i refinansieringar samt ökad
underliggande basränta.
PERIODENS RESULTAT
Periodens resultat efter skatt uppgick till -222 mkr
(-37).
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Orealiserade värdeförändringen på fastigheterna
uppgick för kvartalet till -329 mkr (-187).
Värdeförändringen förklaras främst av höjda
avkastningskrav för bostadsfastigheter.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick
till -49 mkr (55), drivet av sjunkande långräntor.
SKATT
Redovisad skatt under perioden uppgick till 127
mkr (52) varav -9 mkr (-6) är aktuell skatt och
resterande del utgör uppskjuten skatt. Skatten
har beräknats utifrån en nominell skattesats om
20,6%.
===== SIDA 12 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 12
Koncernens balansräkning i sammandrag
Belopp i mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 14 904 17 815 15 295
Nyttjanderätt tomträtt 0 14 0
Immateriella anläggningstillgångar 3 0 3
Övriga anläggningstillgångar 4 89 4
Derivat 344 70 393
Summa anläggningstillgångar 15 255 17 988 15 695
Omsättningstillgångar 201 466 127
Likvida medel 159 230 231
Summa omsättningstillgångar 360 696 358
Summa tillgångar 15 615 18 684 16 053
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 7 555 9 093 7 777
Uppskjutna skatteskulder 367 1 319 505
Långfristiga räntebärande skulder 7 352 3 387 6 571
Leasingskulder tomträtter 0 14 0
Övriga långfristiga skulder 1 2 2
Summa långfristiga skulder 7 720 4 722 7 078
Övriga kortfristiga skulder 340 4 869 1 198
Summa kortfristiga skulder 340 4 869 1 198
Summa eget kapital och skulder 15 615 18 684 16 053
Koncernens förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
Totalt eget
kapital
Ingående balans per 1 januari 2022 752 5 141 3 238 9 131
Periodens resultat -37 -37
Utgående balans per 31 mars 2022 752 5 141 3 201 9 094
Periodens resultat -1 317 -1 317
Utgående balans per 31 december 2022 752 5 141 1 884 7 777
Periodens resultat -222 -222
Utgående balans per 31 mars 2023 752 5 141 1 662 7 555
===== SIDA 13 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 13
Kommentarer till koncernens balansräkning
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fastighetsbeståndets värde uppgick vid periodens
slut till 14 904 mkr (17 815). Värdet har fast-
ställts baserat på värderingar utförda av externa,
auktoriserade värderare. I värderingen har ett
genomsnittligt avkastningskrav om 4,3 procent
använts. För mer information se avsnittet
Fastighetsbestånd.
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET
2023-01-01 2022-01-01
mkr 2023-03-31 2022-03-31
Verkligt värde, ingående värde 15 295 17 173
Förvärv -100 767
Investeringar 38 62
Försäljningar 0 0
Orealiserade värdeförändringar -329 -187
Verkligt värde, utgående värde 14 904 17 815
Reglering hänförlig till separationen från SBB har
skett i kvartalet, vilket redovisas med ett negativt
belopp på raden för förvärv.
Under perioden har 38 mkr (62) investerats i
befintliga fastigheter.
LIKVIDA MEDEL
Likvida medel uppgick per balansdagen till 159
mkr (230). Slutreglering av separationen från SBB
kommer ske under tredje kvartalet.
EGET KAPITAL
Det egna kapitalet uppgick per balansdagen till
7 555 mkr (9 093).
UPPSKJUTEN SKATT
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell
skattesats om 20,6 procent på skillnaden mellan
redovisat och skattemässigt värde på tillgångar
och skulder samt med beaktande av underskotts-
avdrag. Den uppskjutna skatteskulden uppgick vid
periodens utgång till 367 mkr (1 319) och är till
största del hänförlig till förvaltningsfastigheter.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Vid periodens utgång uppgick räntebärande
skulder till 7 352 mkr (7 644) med en genom-
snittlig ränta om 3,0 procent (1,6). Belånings-
graden vid samma tidpunkt uppgick till 47 procent
(41). Bolaget använder ränteswapar för att
förlänga räntebindningen. Värdet av derivat-
portföljen vid periodens utgång uppgick till 344
mkr (70). För vidare information läs
Finansieringsavsnittet.
===== SIDA 14 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 14
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i mkr 2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 29 36 172
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 0 0 1
Räntenetto 54 42 172
Erlagd ränta -57 -44 -192
Erhållen ränta 38 2 16
Betald skatt -3 -19 -22
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar i rörelsekapital 61 17 147
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -13 360 224
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -23 385 172
Kassaflöde från den löpande verksamheten 25 762 542
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -38 -62 -722
Förvärv av dotterbolag
med avdrag för förvärvade likvida medel 0 -767 -3 084
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 0 0 5 451
Kassaflöden från finansiella tillgångar 0 4 -318
Förändring av andra långfristiga fordringar 0 -204 0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -38 -1029 1 327
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 0 170 4 143
Amortering av lån -58 -17 -5 919
Förändring övriga långfristiga skulder -1 0 -206
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -59 153 -1 982
Periodens kassaflöde -72 -114 -112
Likvida medel vid periodens början 231 344 344
Likvida medel vid periodens slut 159 230 231
Kommentar till koncernens kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att nettoresultatet justeras för
transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och
kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Rörelsens
kassaflöde efter förändring i rörelsekapital uppgick till -72 mkr. I befintliga fastigheter och projekt har
38 mkr investerats. Likvida medel uppgick per balansdagen till 159 mkr (230). Slutreglering av
separationen från SBB kommer att ske under tredje kvartalet i år.
===== SIDA 15 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 15
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i mkr
2023-01-01 2022-01-01 2022-04-01 2022-01-01
2023-03-31 2022-03-31 2023-03-31 2022-12-31
Nettoomsättning 0 19 63 82
Personalkostnader -3 -22 -29 -48
Övriga rörelsekostnader -11 -13 -92 -94
Rörelseresultat -14 -16 -58 -60
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 0 0 3 587 3 587
Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 15 102 113
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 -3 -38 -40
Resultat efter finansiella poster -11 -4 3 593 3 600
Bokslutsdispositioner 0 0 0 0
Resultat före skatt -11 -4 3 593 3 600
Skatt 0 0 -5 -5
PERIODENS RESULTAT -11 -4 3 588 3 595
Moderbolagets balansräkning
Belopp i mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar 0 0 0
Finansiella anläggningstillgångar 0 1 941 0
Omsättningstillgångar 8 096 2 569 8 116
Summa tillgångar 8 096 4 510 8 116
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 8 073 4 485 8 085
Kortfristiga skulder 23 25 31
Summa eget kapital och skulder 8 096 4 510 8 116
===== SIDA 16 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 16
Övrig information
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Neobos verksamhet, resultat och ställning
påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är
främst relaterade till fastigheter, skatt och
finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att
identifiera och hantera de risker och möjligheter
som har stor betydelse för verksamheten. Mer
information om Neobos risker och hantering av
dessa återfinns i årsredovisningen för 2022 på
sidorna 27-28.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Neobos koncernredovisning upprättas i enlighet
med International Financial Reporting Standards
(IFRS). Delårsrapporten är upprättad enligt IAS
34 Delårsrapportering och för moderbolaget
enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga
bestämmelser i årsredovisningslagen och lagen
om värdepappersmarknaden tillämpats. För
koncernen och moderbolaget har samma
redovisningsprinciper och beräkningsgrunder
tillämpats som i den senaste årsredovisningen.
Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer
förutom i de finansiella rapporterna och dess
tillhörande noter även i övriga delar av
delårsrapporten. Upprättandet av delårs-
rapporten kräver att företagsledning gör
bedömningar och uppskattningar samt gör
antaganden som påverkat tillämpningen av
redovisningsprinciperna och de redovisade
beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och
kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från
dessa uppskattningar och bedömningar. De
kritiska bedömningar som görs och de källor till
osäkerhet i uppskattningar som finns är samma
som i den senaste årsredovisningen.
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
Inga väsentliga händelser har skett efter
balansdagen.
Stockholm den 10 maj 2023
Ylva Sarby Westman
Verkställande Direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för
granskning av bolagets revisorer.
===== SIDA 17 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 17
Neobos aktie
Neobos aktie noterades den 10 februari 2023 på
Nasdaq First North Premier Growth Market.
AKTIEKAPITAL
Neobo har endast stamaktier. Utestående antal
aktier vid kvartalets slut uppgick till 145 400 737
och aktiekapitalet till 752 027 538 kronor. Varje
aktie har ett kvotvärde om 5,17 kronor och
berättigar till 1 röst per aktie. Aktierna ger lika
rätt till utdelning.
ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR
De tio största ägarna kontrollerade 38,5 procent
av kapital och röster per den 29 mars 2023.
Svenska företag, fonder och privatpersoner ägde
86,4 procent av aktiekapitalet medan det
utländska aktieägandet uppgick till 13,6 procent.
Antalet aktieägare uppgick till 184 033.
STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 29 MARS 2023
Aktieägare Antal aktier Andel av kapital & röster
Ilija Batljan 13 474 578 9,3%
Avanza Pension 8 355 295 5,8%
Arvid Svensson Invest 6 664 412 4,6%
Länsförsäkringar Fonder 6 315 809 4,3%
Sven-Olof Johansson 5 500 000 3,8%
Swedbank Robur Fonder 4 300 000 3,0%
Öst/Väst Capital Management 3 080 200 2,1%
Futur Pension 2 815 093 1,9%
Nordnet Pensionsförsäkring 2 795 326 1,9%
Gösta Welandson med bolag 2 620 848 1,8%
Summa 10 största 55 921 561 38,5%
Övriga 89 479 176 61,5%
Totalt 145 400 737 100%
AKTIEINFORMATION
Kortnamn (ticker): NEOBO
ISIN-kod: SE0005034550
LEI-kod: 213800QBPS3L89U9TZ44
===== SIDA 18 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 18
Definitioner
FINANSIELLA DEFINITIONER
Antal utestående aktier
Antal aktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, %
Periodens resultat i % av genomsnittligt eget kapital för
perioden.
Nyckeltalet visar Neobos förräntning av det egna
kapitalet under perioden.
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder i % av balansomslutning vid
periodens slut.
Nyckeltalet används för att belysa Neobos finansiella
risk.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar och skatt.
Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens
resultatgenerering oaktat värdeförändringar.
Genomsnittligt antal aktier
Antalet utestående aktier vägt över perioden.
Genomsnittlig ränta, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för räntebärande
skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade
kreditfaciliteter.
Nyckeltalet används för att belysa Neobos finansiella
risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital enligt kassaflödesanalysen.
Resultat per aktie, kr
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal
aktier.
Räntetäckningsgrad, gånger
Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning
av räntenetto i relation till räntenetto.
Nyckeltalet används för att belysa Neobos finansiella
risk.
Soliditet, %
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa Neobos finansiella
stabilitet.
Substansvärde, kr
Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med
återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och
räntederivat.
Nyckeltalet används för att belysa Neobos värde.
FASTIGHETSRELATERADE
DEFINITIONER
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång
Antal kvm
Total area i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.
Direktavkastning, %
Budgeterat driftnetto (rullande tolv månader) i
förhållande till summan av fastigheternas verkliga värde
vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde
avseende byggrätter och projektfastigheter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för
driftnetto i förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto, kr
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande
till hyresvärdet.
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av
hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig
uthyrningsbar area.
Ekonomisk vakansgrad, %
Årshyra för vakant area vid periodens utgång i
förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång.
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av
hyresvärde för vakanta hyresobjekt i förhållande till det
totala värdet på möjlig uthyrningsbar area.
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror med avdrag för
hyresförluster.
Jämförbart bestånd
Avser fastigheter som ägts under hela perioden samt
hela jämförelseperioden
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i % av hyresintäkterna för perioden.
Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som
finns kvar efter direkta fastighetskostnader.
===== SIDA 19 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 19
Härledning av nyckeltal
2023-01-01 2022-01-01 2022-04-01 2022-01-01
2023-03-31 2022-03-31 2023-03-31 2022-12-31
SUBSTANSVÄRDE
Antal utestående aktier, tusental 145 401 145 401 145 401 145 401
Eget kapital 7 555 9 093 7 492 7 777
Återläggning av uppskjuten skatt 367 1 319 430 505
Återläggning av derivat -344 -70 -344 -393
Substansvärde 7 578 10 342 7 578 7 889
kr/aktie 52,12 71,13 52,12 54,26
ÖVERSKOTTSGRAD
Driftnetto 98 89 432 423
Hyresintäkter 214 209 844 839
Överskottsgrad, % 46 43 51 50
BELÅNINGSGRAD
Balansomslutning 15 615 18 684 15 615 16 054
Räntebärande skulder 7 352 7 644 7 352 7 496
Belåningsgrad, % 47 41 47 47
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat 29 36 165 172
Återläggning räntenetto 54 40 186 172
Summa 83 76 351 344
Räntenetto 54 40 186 172
Räntetäckningsgrad, ggr 1,5 1,9 1,9 2,0
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
Periodens resultat -222 -37 -1 540 -1 355
Eget kapital, genomsnitt 7 635 9 112 8 293 8 454
Avkastning på eget kapital, % -2,9 -0,4 -18,6 -16,0
DIREKTAVKASTNING
Driftnetto enligt intjäningsförmåga 480 480 462
Förvaltningsfastigheter 14 904 14 904 15 295
Byggrätter/projektfastigheter 73 73 80
Fastighetsvärde exkl. byggrätter/projektfastigheter 14 832 14 832 15 215
Direktavkastning, % 3,2 3,2 3,0
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 869 869 850
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 948 948 924
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,7 91,7 92,0
RESULTAT PER AKTIE
Periodens resultat -222 -37 -1 540 -1 355
Genomsnittligt antal aktier 145 400 735 145 400 735 145 400 735 145 400 735
kr/aktie -1,53 -0,25 -10,59 -9,32
SOLIDITET
Eget kapital 7 555 9 093 7 492 7 777
Balansomslutning 15 615 18 684 15 615 16 054
Soliditet, % 48 49 48 48
===== SIDA 20 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 20
Finansiell kalender
Delårsrapport för perioden januari - juni 2023, Q2 12 juli 2023
Delårsrapport för perioden januari - september 2023, Q3 16 november 2023
Bokslutskommuniké för perioden januari – december 2023, Q4 14 februari 2024
Delårsrapport för perioden januari – mars 2024, Q1 23 april 2024
neobo.se
På Neobos webbplats kan du både ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella
rapporter.
Inbjudan presentation delårsrapport
VD Ylva Sarby Westman presenterar delårsrapporten i en webbsändning/telefonkonferens den 10 maj kl.
09.00. Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presentationen finns möjlighet att ställa
frågor.
För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntliga frågor, använd nedanstående länk.
Efter registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferensen.
Call Access (financialhearings.com)
För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga frågor, använd nedanstående länk.
Neobo Fastigheter Q1 Report 2023 (financialhearings.com)
Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webbsändningen kommer att tillgängliggöras på
Neobos hemsida efter presentationen.
Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Neobo Fastigheter AB (publ) är skyldigt
att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedan
angivna kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 10 maj 2023, kl. 07.30 CET.
Kontakt
För ytterligare information vänligen kontakta
Ylva Sarby Westman VD, + 46 70-690 65 97, ylva.sarby.westman@neobo.se
Maria Strandberg, CFO, + 46 70-398 23 80, maria.strandberg@neobo.se
Johan Bergman, IR, +46 70-354 80 35, johan.bergman@neobo.se
===== SIDA 21 =====
Neobo Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer: 556580-2526
Kungsgatan 9, 111 43 Stockholm
neobo.se