Kvartalsrapport Q1 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT  
 
Q1 
Delårsrapport januari–mars 2024

===== SIDA 2 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  2 
JANUARI-MARS 2024 
• Hyresintäkterna ökade till 227 mkr (214). I 
jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 6,9 
procent till följd av föregående års hyreshöjningar i 
bostadsbeståndet, minskad vakans samt årets 
hyresökning i kommersiella avtal. Årets hyres-
höjning i bostadsbeståndet får full effekt under 
tredje kvartalet och har inte påverkat första 
kvartalet nämnvärt. 
• Driftnettot för första kvartalet minskade till 91 mkr 
(98). Minskningen förklaras delvis av att 
jämförelsen mellan första kvartalet 2023 och första 
kvartalet 2024 är missvisande, eftersom kostnader 
hänförliga till första kvartalet 2023 inkom först 
under andra kvartalet 2023. Minskningen förklaras 
också av ökade kostnader för uppvärmning och 
snöröjning till följd av en kallare och mer snörik 
vinter. 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 11 mkr (29). 
Minskningen förklaras delvis av att jämförelsen 
mellan första kvartalet 2023 och första kvartalet 
2024 är missvisande, eftersom kostnader 
hänförliga till första kvartalet 2023 inkom först 
under andra kvartalet 2023. Minskningen förklaras 
också av ökade kostnader för drift och finansiering 
samt av att jämförelsestörande administrations-
kostnader om 2 mkr har belastat första kvartalet. 
• Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 
uppgick under perioden till -130 mkr (-329). 
• Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång 
uppgick till 13 798 mkr (14 018). 
• Periodens resultat uppgick till -27 mkr (-222) 
motsvarande -0,19 kr/aktie (-1,53). 
• Substansvärdet uppgick till 44,99 kr per aktie (45,83). 
VIKTIGA HÄNDELSER UNDER FÖRSTA 
KVARTALET 
• I februari avyttrades sex bostadsfastigheter i 
Eskilstuna till ett underliggande fastighetsvärde om 
113 mkr, vilket var i nivå med den senast 
genomförda externvärderingen.  
• Neobo har färdigställt sitt första klimatbokslut och 
fastställt kort- och långsiktiga hållbarhetsmål. 
• Under kvartalet har Neobo blivit medlemmar i 
EPRA, European Public Real Estate Association. 
• I februari lämnade Peter Wågström styrelsen på 
egen begäran till följd av ett annat bolags-
engagemang.  
 
Sammanfattning 1) 2024 2023 2023/2024 2023 
jan-mar jan-mar apr-mar jan-dec 
Hyresintäkter, mkr 227 214 901 888 
Driftnetto, mkr 91 98 453 460 
Värdeförändring 
förvaltningsfastigheter, mkr -131 -329 -1 155 -1 353 
Förvaltningsresultat, mkr  11 29 130 148 
Kr/aktie 0,08 0,20 0,89 1,02 
Periodens resultat, mkr -27 -222 -1 178 -1 373 
Kr/aktie -0,19 -1,53 -8,10 -9,44 
         
Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 798 14 904 13 798 14 018 
Belåningsgrad, %  50,4 47,6 50,4 50,2 
Räntetäckningsgrad, ggr 1,2 1,5 1,6 1,7 
Substansvärde per aktie, kr 44,99 52,12 44,99 45,83 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 91,7 93,0 92,5 
Överskottsgrad, % 40 46 50 52 
 1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 20 och för definitioner se sid. 19
 
Uthyrningsgrad, senaste 12 mån 
+1,3 procentenheter 
Belåningsgrad  
50,4% 
 
Hyresintäkter, jämförbart bestånd 
+6,9%  
Orealiserade värdeförändringar  
-130 mkr

===== SIDA 3 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  3 
Ökade hyresintäkter och minskad vakansgrad 
Vår verksamhet fortsätter att utvecklas på ett positivt sätt med 
ökade hyresintäkter och minskad vakansgrad. Hyresintäkterna 
ökar med 6,9 procent i jämförbart bestånd och det råder en 
stark efterfrågan på hyreslägenheter i Sverige. Samtidigt som vi 
har en positiv intäktsutveckling, har våra kostnader för bland 
annat uppvärmning, snöröjning och finansiering ökat. 
Därutöver är jämförelsen mellan första kvartalet 2023 och 
första kvartalet 2024 inte rättvisande, eftersom kostnader 
hänförliga till första kvartalet 2023 inkom först under andra 
kvartalet 2023. 
STADIGT SJUNKANDE VAKANSGRAD  
Att minska vakansgraden genom att erbjuda bra boende för alla 
är en av våra viktigaste prioriteringar. Vi gick in i föregående år 
med en vakansgrad i bostadsbeståndet på 6,6 procent och 
avslutar det första kvartalet i år på 5,0 procent. Det är ett antal 
olika åtgärder som har lett fram till denna förbättring, såsom 
effektivare marknadsföring, renovering av tomställda 
lägenheter och ett målmedvetet arbete från våra engagerade 
medarbetare. I vår fastighet i Tidaholm, med totalt 237 
lägenheter, har vi sedan sommaren 2023 lyckats minska 
antalet lediga lägenheter från 42 till 9, tack vare ett dedikerat 
och lösningsorienterat arbete från vårt team på plats.  
Vi fortsätter också att arbeta målmedvetet med insikterna från 
den kundundersökning som genomfördes i höstas för att öka 
attraktiviteten och trivseln i våra bostadsområden och på det 
sättet sänka vakansgraden ytterligare.  
OPTIMERINGEN AV VÅR PORTFÖLJ PÅBÖRJAD 
I februari avyttrade vi sex lågavkastande bostadsfastigheter i 
Eskilstuna till ett underliggande fastighetsvärde om 113 mkr, 
vilket var i nivå med den senast genomförda externvärderingen. 
De sex fastigheterna står inför betydande investeringar, vilket 
innebär att försäljningen kommer bidra till att stärka vårt 
kassaflöde framöver. Likviditeten i transaktionsmarknaden har 
ökat markant sedan föregående år, vilket är positivt både för 
oss och för fastighetsmarknaden som helhet. 
STABIL FINANSIELL POSITION MED 
UTESLUTANDE BANKFINANSIERING 
Neobo har en stabil finansiell position med uteslutande 
bankfinansiering från nordiska banker. Vår höga ränte-
säkringsgrad har på ett effektivt sätt motverkat den kraftiga 
ränteuppgång som ägt rum under det senaste året. För att öka 
förutsägbarheten i framtida kassaflöden och sänka den 
finansiella risken ytterligare har vi under kvartalet ingått nya 
swapavtal och förlängt vår räntebindning till 2,8 år (2,2). 
Avkastningskraven har fortsatt att stiga under kvartalet och det 
genomsnittliga avkastningskravet som används i extern-
värderingarna uppgår nu till 4,9 procent. Fastighetsportföljens 
värdeminskning till följd av högre avkastningskrav har dock 
motverkats av antaganden om högre hyresökningar de 
kommande åren. Den orealiserade värdeförändringen under 
kvartalet uppgick till -0,9 procent. 
PÅGÅENDE HYRESFÖRHANDLING 
Vid kvartalets utgång hade vi förhandlat klart omkring 
74 procent av våra hyresintäkter i bostadsbeståndet, med 
en genomsnittlig hyresökning om 5,1 procent. Resterande 
förhandlingar beräknas slutföras under andra kvartalet och 
få full effekt under årets tredje kvartal.  
 
FOKUS PÅ HÅLLBART VÄRDESKAPANDE  
Vårt viktigaste fokus är att öka avkastningen från 
fastighetsportföljen genom att höja hyresintäkterna, sänka 
vakansgraden och genomföra värdeskapande investeringar. 
Vi har också påbörjat vår viktiga hållbarhetsresa som du kan 
läsa mer om i hållbarhetsavsnittet i denna rapport. Detta 
tillsammans med fortsatt förädling och en mer aktiv 
portföljoptimering ska kunna ta oss närmare vårt mål om en 
avkastning på eget kapital om minst 10 procent. 
Nu pågår ett intensivt arbete med att förbereda Neobo för ett 
byte till Nasdaq Stockholms huvudlista under året, i syfte att 
skapa de bästa förutsättningarna för att leverera en attraktiv 
totalavkastning till våra aktieägare framöver. 
 
Stockholm den 23 april 2024 
 
Ylva Sarby Westman, VD 
”Vårt viktigaste  
fokus är att öka 
avkastningen från 
fastighetsportföljen”

===== SIDA 4 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  4 
Förvaltning
Optimering Förädling
Ansvarsfullt 
företagande
Hållbara 
bostadsmiljöer
Strategisk inriktning och 
mål 
VISION 
 
Vi skapar attraktiva  
och hållbara 
bostadsmiljöer där 
människor trivs och 
känner sig trygga 
STRATEGI 
• Långsiktigt äga, förvalta och förädla bostadsfastigheter 
med inflationsskyddade kassaflöden som genererar en 
attraktiv totalavkastning.  
• Ett hållbarhetsarbete som är en integrerad del i all vår 
verksamhet och som kontinuerligt anpassas för att uppfylla 
kraven i CSRD. 
• En lokal förvaltningsorganisation som arbetar nära kunder 
med fokus på uthyrning och värdeskapande förädling. 
•  En geografiskt diversifierad fastighetsportfölj i kommuner 
med befolkningstillväxt och bostadsunderskott. 
AFFÄRSMODELL 
 
 
 
 
 
 
  
Delårsrapport januari-mars 2024 4 
FINANSIELLA MÅL   HÅLLBARHETSMÅL I URVAL  
Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10%  Minskade klimatutsläpp till 2030, scope 1 och 2 -50% 
Belåningsgraden ska inte överstiga 65%  Minskad energianvändning till 2030 -20% 
Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5x  Hyresgästomsättning per år 2030 <20% 
   Medarbetarengagemang eNPS 2030 >20%

===== SIDA 5 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  5 
Fastighetsbestånd 
Neobo förvaltar och förädlar bostadsfastigheter i 40 kommuner 
i Sverige. Portföljen består av 261 fastigheter och 8 300 
bostadslägenheter med en total uthyrningsbar area om 
708 000 kvm. 95 procent av fastigheterna utgörs av 
bostadsfastigheter och resterande del i huvudsak av 
samhällsfastigheter inom skola och sjukvård.  
Under kvartalet har sex fastigheter i Eskilstuna till ett värde om 
113 mkr avyttrats, vilket var i nivå med senast utförda 
externvärderingen. 
FASTIGHETSVÄRDERING 
Orealiserade värdeförändringar under första kvartalet uppgick 
till -130 mkr (-329) motsvarande en minskning om -0,9 procent 
(2,2). Vid utgången av perioden värderades beståndet till 13 
798 mkr (14 018). Värdeminskningen förklaras främst av ökade 
avkastningskrav samtidigt som högre bedömda framtida 
hyresintäkter har påverkat värdet positivt.  
Värdena har fastställts baserade på värderingar utförda av 
externa, auktoriserade värderare. Värderingarna har 
genomförts genom analys av framtida kassaflöden för 
respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande 
hyreskontrakt, marknadens avkastningskrav, hyresnivåer, drift- 
och underhållskostnader samt fastigheternas 
investeringsbehov. I värderingen har ett genomsnittligt vägt 
avkastningskrav om 4,9 procent (4,7) använts.  
 
 
 
I fastighetsvärdet ingår ett värde om 115 mkr (131) för 
byggrätter som värderats genom tillämpning av 
ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker 
utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt 
värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
KÄNSLIGHETSANALYS VÄRDERING 
Fastighetsvärderingarna är utförda enligt vedertagna principer 
baserade på marknadsmässiga antaganden och bedömningar. 
Nedanstående tabell redovisar effekterna på förvaltnings-
fastigheternas marknadsvärde vid förändring av varje enskild 
parameter.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
  Förändring av 
antagande 
Värdepåverkan, 
mkr 
Värdepåverkan,  
% 
Hyresvärde + / - 5 % + 998 / - 1 000 + / - 7 % 
Drift och underhåll + / - 5 % - 345 / + 350 + / - 3 % 
Direktavkastningskrav + / - 0,25%-enheter - 690 / + 769 - 5 % / + 6 % 
Långsiktig vakansgrad + / - 0,25%-enheter -44 / + 43 + / - 0 % 
Bostads-
fastigheter, 
95%
13,8 mdkr
Marknadsvärde

===== SIDA 6 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  6 
HYRESVÄRDE OCH KUNDER 
Det årliga hyresvärdet uppgick per den 1 april 2024 till 992 mkr 
och utgörs till 76 procent av bostäder, 21 procent av 
kommersiella lokaler och samhällsservice samt till 3 procent 
av övrigt.  
Vid kvartalets utgång hade 74 procent av hyresintäkterna i 
bostadsbeståndet förhandlats klart, med en genomsnittlig 
ökning om 5,1 procent. Resterande förhandlingar beräknas 
slutföras under andra kvartalet och få full effekt under årets 
tredje kvartal.  
Våra hyresgäster utgörs i huvudsak av privatpersoner samt ett 
antal företagskunder som hyr butiker, restauranglokaler och 
kontor i bostadsfastigheternas bottenplan eller är kunder i 
någon av våra samhällsfastigheter. Vi har också fyra 
lägenhetshotell med bostadslägenheter i Sollentuna, Knivsta, 
Sundsvall och Helsingborg. Några av våra största kommersiella 
hyresgäster är Axfood, Sala kommun samt Timrå kommun.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 
Den ekonomiska uthyrningsgraden ökade under kvartalet från 
92,5 till 93,0 procent.  
I bostadsbeståndet har uthyrningsgraden ökat från 94,6 
procent i början av året till 95,0 procent i slutet av kvartalet. 
Kvarvarande bostadsvakans förklaras bland annat av 
lägenheter som har tomställts i avvaktan på renovering. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden för kommersiella lokaler 
uppgick i slutet av perioden till 87,4 procent. Vakansen i de 
kommersiella lokalerna förklaras främst av ett fåtal större 
vakanta lokaler. 
LOKAL FÖRVALTNINGSORGANISATION 
Vår förvaltningsorganisation är uppdelad i två regioner, Syd 
och Nord, för att säkerställa lokal närvaro och närhet till våra 
hyresgäster. En kundnära förvaltning stödjer en hög 
uthyrningsgrad och är en förutsättning för att bedriva en 
aktiv och värdeskapande förvaltning. 
 
 
    Totalt Neobo   Region Syd   Region Nord 
Januari-mars 2024 2023   2024 2023   2024 2023 
Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 798 14 904  7 993 8 560  5 805 6 345 
Marknadsvärde, kr/kvm 19 499 20 883  17 706 18 961  22 658 24 191 
Hyresvärde, mkr 992 948  591 559  401 389 
Hyresvärde, kr/kvm 1 402 1 328  1 309 1 238  1 564 1 483 
Hyresintäkter, mkr 227 214  134 125  93 89 
Driftnetto, mkr 91 98  52 56  39 42 
Överskottsgrad, % 40 46  42 45  39 47 
Uthyrningsgrad, % 93,0 91,7  93,6 92,1  92,0 91,2 
Antal fastigheter 261 268  167 168  94 100 
Antal lägenheter 8 309 8 401  5 556 5 564  2 753 2 837 
Area, tkvm 708 714   451 451   256 262 
 
  
Bostäder, 76%
Kommersiellt, 17%
Samhällsservice, 4%
Övrigt, 3%
992 mkr
Hyresvärde

===== SIDA 7 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  7 
Aktuell intjäningsförmåga 
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv 
månader med beaktande av Neobos fastighetsbestånd 
per den 1 april 2024.  
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de 
kommande tolv månaderna, utan en ögonblicksbild 
som presenteras för att illustrera intäkter och 
kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, 
finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation 
vid en bestämd tidpunkt. 
Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en 
bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde-
förändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller 
andra faktorer. I koncernens intjäningsförmåga är inte 
resultateffekten av orealiserade och realiserade 
värdeförändringar inkluderad. 
UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV 
INTJÄNINGSFÖRMÅGAN 
Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på 
kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive  
 
NEOBOS INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
tillägg, samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån 
gällande hyreskontrakt per den 1 april 2024. Hittills 
överenskomna hyresförhandlingar i bostadsbeståndet 
är medräknade.  All vakans per 1 april 2024, även 
tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis. 
Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade 
kostnader för ett normalår och inkluderar drift- och 
underhållskostnader samt fastighetsadministration. 
Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas 
aktuella taxeringsvärden per den 1 april 2024. 
Kostnader för central administration har beräknats 
utifrån Neobos organisation och verksamhet. 
Finansnettot avser räntekostnader vilka har beräknats 
genom att på Neobos skuldsättning applicera de 
avtalade finansieringsvillkoren med de rörliga 
marknadsvillkor som gällde per den 1 april 2024, 
inklusive effekter från derivat. Eventuella ränteintäkter 
på likvida medel samt kostnader av engångskaraktär 
har ej beaktats.  
 
 
 
  Belopp i mkr 2024-04-01 2024-01-01 2023-10-01 2023-07-01 2023-04-01 
Hyresvärde 992 969 959 956 948 
Vakans -70 -73 -76 -80 -79 
Hyresintäkter 922 896 883 877 869 
Fastighetskostnader -390 -390 -380 -365 -365 
Fastighetsskatt -24 -24 -24 -24 -24 
Driftnetto 508 482 479 488 480 
Central administration -60 -55 -55 -50 -50 
Finansnetto -243 -250 -231 -227 -222 
Förvaltningsresultat 205 177 192 211 208

===== SIDA 8 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  8 
Hållbarhet  
Hållbarhet är en central del av vår vision och affärsmodell.  
Neobo kommer att omfattas av kraven på rapportering enligt 
Corporate Sustainability Reporting Directive, CSRD, som är 
EU:s direktiv för hållbarhetsrapportering sannolikt från och 
med räkenskapsåret 2025. Om föreslaget regelverk antas, så 
kommer den första rapporteringen enligt CSRD således att ske 
under våren 2026. Då Neobo är ett nybildat bolag har vi redan 
från början anpassat vårt hållbarhetsarbete utifrån de nya krav 
som kommer. Vi arbetar med ökat fokus på portföljtänk och en 
plan för förflyttning av hela fastighetsportföljen. Vi lägger våra 
resurser på den del av verksamheten och på de specifika 
projekt och fastigheter där vi får störst effekt. 
 
 
 
HÅLLBARHETSSTRATEGI  
Som ett första steg vid framtagandet av hållbarhetsstrategin 
har vi arbetat igenom en intressentanalys. Vi har därefter 
genomfört en dubbel väsentlighetsanalys baserat på CSRD:s 
regelverk. Utfallet av analysen är att det är tolv 
hållbarhetsaspekter som är väsentliga för Neobo, och som 
därför har målsatts och kommer följas upp, se modellen nedan 
som även utvisar de övergripande målen. De långsiktiga målen 
till 2030 framgår av Årsredovisningen för 2023. 
 
 
 
 
 
 
Hållbarhetsstrategin, som ska säkerställa ett hållbart Neobo, 
bygger på följande två perspektiv: 
Hållbara bostadsmiljöer – attraktiva och hållbara 
bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga 
Ansvarsfullt företagande – omtanke och respekt gentemot 
medarbetare, hyresgäster, investerare och samhället vi verkar i

===== SIDA 9 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  9 
Hållbarhet  
Intervju med Malin Axland, chefsjurist och 
hållbarhetschef på Neobo 
 
Malin, vad är hållbarhet för Neobo? 
Det är helt centralt. Vi förvaltar bostadsfastigheter, med ett 
tydligt ansvar att utveckla trygga, hållbara bostadsmiljöer 
där människor trivs och vill stanna. Med detta kommer 
långsiktighet och att ta ett helhetsgrepp kring sociala och 
miljömässiga frågor. Idag är hållbarhet en integrerad del av 
vår strategi, men på sikt är det troligen så att hållbarhet 
driver strategin. 
 
Vilken skillnad kan ni bidra till? 
Vi har stora möjligheter att göra skillnad med tanke på att vi 
äger 261 fastigheter med 8 309 lägenheter i sammanlagt 40 
kommuner. Fastigheterna har varierande ålder, de är från 
olika decennier och många saknar, likt övriga Sveriges 
bostadsbestånd, den senaste tekniken och de senaste 
lösningarna. Här har vi en fördel av att vara ett nystartat 
bolag. Vi är inte låsta vid något utan kan se på helheten från 
start och genomföra de åtgärder som innebär att alla 
fastigheter och områden utvecklas i en positiv riktning. 
 
Vad har ni arbetat med under kvartalet?   
För första gången har vi sammanställt Neobos utsläpp av 
växthusgaser i ett klimatbokslut. Årliga klimatbokslut 
förbättrar möjligheterna att följa upp och mäta framdrift 
mot Neobos hållbarhetsmål samt jämföra utsläppen mot 
liknande fastighetsbolag. Enligt branschpraxis följer 
klimatbokslutet GHG-protokollets principer och delar in 
utsläppen i Scope 1, 2 och 3. Klimatbokslutet går att läsa i 
sin helhet i Årsredovisningen för 2023. 
 
Vi har även fortsatt arbetet med att koppla upp våra 
fastigheter för att kunna följa förbrukningen av vatten, 
energi och el i ett smart verktyg. Med kunskap och data på 
plats har vi verktyg för att till exempel snabbt kunna 
identifiera fastigheter i akut behov av åtgärder. Det kan 
handla om hög energiförbrukning, otrygg utemiljö eller 
läckage med risk för vattenskador. Men framför allt har vi 
något att utgå från för att kunna genomföra det som ger 
långsiktigt bäst effekt. 
 
Vad är mest prioriterat idag? 
Vi har genomfört en dubbel väsentlighetsanalys och haft 
interna diskussioner, bland annat baserat på utfallet i vår 
kundundersökning, för att kunna få fram vad som bör 
prioriteras i ett första skede. Klimatutsläpp, 
Energieffektivitet & förnybar energi samt Trygga hem & 
områden är de tre aspekter som är allra mest prioriterade 
för oss i dagsläget, och där vi kommer sätta in flest åtgärder 
och aktiviteter. Samtidigt arbetar vi vidare med alla 
aspekter. Vi vill förflytta hela Neobo framåt. 
 
 
”Vi vill förflytta hela 
Neobo framåt” 
 
 
 
 
 
Var är Neobo om ett par år? 
Då har vårt strukturerade och målmedvetna 
hållbarhetsarbete gett betydande resultat och fört oss 
närmare de långsiktiga målen. Detta engagemang har stärkt 
vår position som ett hållbart och ansvarsfullt företag - hos 
medarbetare, kunder, investerare, banker och andra viktiga 
intressenter. 
 
 
 
 
9 Delårsrapport januari-mars 2024

===== SIDA 10 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  10 
Finansiering 
Neobo strävar efter en låg finansiell risk och verksamheten 
finansieras av eget kapital och banklån. För att begränsa 
ränterisken från skulder till kreditinstitut med rörlig ränta och 
öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet används 
räntederivat. 
Neobos höga räntesäkringsgrad har på ett effektivt sätt 
motverkat den kraftiga ränteuppgång som ägt rum under 2023. 
Riksbankens styrränta på 4 procent är oförändrad under 
kvartalet och marknaden förväntar sig nu ett antal 
räntesänkningar framöver. För att säkra upp kommande 
räntesänkningar och därmed sänka den finansiella risken har 
Neobo under kvartalet ingått swapavtal med framtida start 
samt omstrukturerat ett befintligt räntederivat.  Detta innebär 
att förutsägbarheten i framtida kassaflöden ökar samt att den 
genomsnittliga räntebindningen förlängs till 2,8 år (2,2).  
  
 
 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER  
Neobos upplåning sker hos nordiska banker med pantbrev som 
underliggande säkerhet. De räntebärande skulderna i 
koncernen uppgick vid periodens slut till 7 155 mkr (7 278).  
Belåningsgraden uppgick till 50,4 procent (50,2) och soliditeten 
till 45,0 procent (44,2). Vid kvartalets utgång uppgick den 
genomsnittliga kapitalbindningstiden till 3,0 år (3,3) och den 
genomsnittliga räntebindningen till 2,8 år (2,2). Räntesäkrings-
graden uppgick till 75 procent (74) och räntetäckningsgraden 
till 1,6 gånger (1,9).  
Vi har fortsatt att arbeta aktivt för att behålla låga räntenivåer 
för de räntebärande skulderna. Vid utgången av kvartalet 
uppgick den genomsnittliga räntan inklusive derivatinstrument 
till 3,4 procent (3,0). 
 
 
  
  
  
 
 
 
 
DERIVATINSTRUMENT 
Vid kvartalets slut uppgick det sammanlagda nominella värdet 
på aktiva räntederivat till 5 394 (5 406) mkr med löptider mellan 
ett och sju år. 
Härutöver finns räntederivat med framtida start till ett 
nominellt belopp om 1 375 mkr.  
I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 redovisas derivat till 
marknadsvärde. Om den avtalade räntan avviker från 
marknadsräntan, uppstår ett över- eller undervärde på ränte-
derivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen 
redovisas i resultaträkningen. Räntederivaten hade vid 
utgången av kvartalet ett verkligt värde om 196 mkr (171). 
 
  
  Kapitalbindning Räntebindning Räntederivat 
Förfalloår Skuld, mkr Andel, % Skuld, mkr Andel, % 
Nominellt  
belopp, mkr Snittränta, % 
0-1 190 3 1 261 18 875 0,21 
1-2 3 462 48 1 660 23 1 660 0,25 
2-3 1 366 19 1 659 23 1 659 0,64 
3-4 1 840 26 375 5 0 0 
4-5 201 3 600 8 600 2,56 
5- 96 1  1 600 22 600 2,73 
Totalt 7 155 100 7 155 100 5 394 0,89 
Räntederivat, framtida start 
Start Förfall Nominellt 
belopp, mkr Ränta, % 
2024-12 2027-09 375 0,95 
2024-09 2029-09 500 2,49 
2025-03 2030-03 500 2,40

===== SIDA 11 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  11 
Koncernens resultaträkning i sammandrag 
Belopp i mkr 
2024 2023 2023/2024 2023 
jan-mar jan-mar apr-mar jan-dec 
     
Hyresintäkter 227 214 901 888 
     
Driftkostnader -101 -83 -290 -272 
Underhåll -12 -15 -63 -66 
Fastighetsadministration -17 -12 -72 -67 
Fastighetsskatt -6 -6 -24 -24 
Fastighetskostnader -137 -116 -449 -429 
     
Driftnetto 91 98 453 460 
     
Central administration -21 -15 -94 -88 
Resultat före finansiella poster 70 83 359 372 
     
Finansnetto -59 -54 -229 -224 
Förvaltningsresultat 11 29 130 148 
     
Värdeförändringar fastigheter -131 -329 -1 155 -1 353 
Värdeförändringar finansiella instrument 29 -49 -145 -223 
Resultat före skatt -92 -349 -1 171 -1 428 
     
Aktuell skatt -5 -9 -17 -21 
Uppskjuten skatt 70 136 9 75 
Periodens resultat -27 -222 -1 178 -1 373 
Summa totalresultat för perioden -27 -222 -1 178 -1 373 
 
Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. 
Genomsnittligt antal aktier 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr -0,19 -1,53 -8,10 -9,44 
 
  
11 Delårsrapport januari-mars 2024

===== SIDA 12 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  12 
Kommentarer till koncernens resultaträkning 
DRIFTNETTO 
Driftnettot uppgick till 91 mkr (98) under kvartalet. Minskningen 
mot föregående år förklaras främst av redovisningsmässiga 
effekter som påverkar jämförelsen mellan åren, ökade 
kostnader för taxebundet och snöröjning samt 
jämförelsestörande poster inom fastighetsadministration.  
HYRESINTÄKTER 
Hyresintäkterna ökade till 227 mkr (214) under kvartalet. 
Jämförbart bestånd uppvisade ökade hyresintäkter om 6,9 
procent. Intäktsökningen hänförs både till förgående års 
hyreshöjning i bostadsbeståndet som inte hade fått genomslag 
under första kvartalet 2023, ökad uthyrningsgrad samt årets 
hyreshöjning i kommersiella lokaler. Vid kvartalets utgång hade 
74 procent av årets hyresförhandlingar i bostadsbeståndet 
slutförts med en genomsnittlig ökning om 5,1 procent. Denna 
hyresökning får fullt genomslag under tredje kvartalet och har 
inte påverkat första kvartalets utfall nämnvärt. Den 
ekonomiska uthyrningsgraden ökade med 1,3 procentenheter 
och uppgick vid kvartalets slut till 93,0 procent (91,7). 
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 
 
 
HYRESINTÄKTER PER SEGMENT 
 
FASTIGHETSKOSTNADER 
Fastighetskostnaderna ökade med 21 mkr till -137 mkr (-116) 
jämfört med förgående år. Ökningen förklaras dels av att 
jämförelsen mellan åren är missvisande, till följd av att 
kostnader för första kvartalet 2023 inkom först under andra 
kvartalet 2023, dels av ökade kostnaderna för taxebundet och 
snöröjning till följd av en kallare och mer snörik vinter. Även 
kostnaderna för fastighetsadministration ökade vilket delvis 
förklaras av en omfördelning mellan fastighetsadministration 
och central administration. Kvartalet har belastats med 
jämförelsestörande poster om 1 mkr.  
FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Första kvartalets förvaltningsresultat minskade till 11 mkr (29). 
Avvikelsen förklaras av redovisningsmässiga effekter som gör 
jämförelsen mellan åren missvisande, ökade kostnader för drift 
och finansiering samt att jämförelsestörande poster om 2 mkr 
har belastat totala administrationskostnader under det första 
kvartalet. 
 
CENTRAL ADMINISTRATION 
Centrala administrationskostnader ökade till -21 mkr (-15). 
Ökningen förklaras dels av att jämförelsen mellan åren är 
missvisande, till följd av att kostnader för första kvartalet 2023 
inkom först under andra kvartalet 2023, dels av att Neobos 
organisation och verksamhet nu är på plats fullt ut. Kvartalet 
har belastats med jämförelsestörande poster om 1 mkr. 
FINANSNETTO 
Finansnettot uppgick till -59 mkr (-54) under kvartalet. 
Genomsnittsräntan uppgick till 3,4 procent (3,4) i slutet av 
kvartalet. De finansiella kostnaderna har ökat jämfört med 
föregående år till följd av högre underliggande ränta. 
PERIODENS RESULTAT 
Periodens resultat efter skatt uppgick till -27 mkr (-222). 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 
Orealiserade värdeförändringar för fastigheter uppgick för 
perioden till -130 mkr (-329). Värdeminskningen förklaras 
främst av höjda avkastningskrav för fastigheter samtidigt som 
högre bedömda framtida hyresintäkter har påverkat värdet 
positivt. Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick 
till 29 mkr (-49), drivet av stigande marknadsräntor. 
SKATT 
Redovisad skatt under perioden uppgick till 65 mkr (127) varav  
-5 mkr (-9) är aktuell skatt och resterande del utgör uppskjuten 
skatt. Förändringen i aktuell skatt förklaras främst av lägre 
resultat i dotterbolagen till följd av ökade kostnader. 
Förändringen i uppskjuten skatt förklaras av lägre 
värdenedgång på fastighetsbeståndet. 
 
91,7% 91,7% 92,0%
92,5%
93,0%
93,6% 93,6%
94,0%
94,6%
95,0%
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Q1
2024
Ekonomisk uthyrningsgrad, total
Ekonomisk uthyrningsgrad, bostäder
Nord, 41%
Syd, 59%
227 mkr
Hyresintäkter

===== SIDA 13 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  13 
 
Koncernens balansräkning  
i sammandrag 
Belopp i mkr  2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 
TILLGÅNGAR           
Förvaltningsfastigheter  13 798 14 904 14 018 
Immateriella anläggningstillgångar  0 3 0 
Övriga anläggningstillgångar 5 4 4 
Derivat  200 344 194 
Summa anläggningstillgångar  14 003 15 255 14 217 
     
  
Omsättningstillgångar  64 201 81 
Likvida medel  118 159 199 
Summa omsättningstillgångar  183 360 280 
    
  
Summa tillgångar 14 186 15 615 14 497 
     
  
EGET KAPITAL OCH SKULDER    
  
Eget kapital  6 378 7 555 6 405 
    
  
Uppskjutna skatteskulder  360 367 430 
Räntebärande skulder 6 965 7 352 7 089 
Derivat  4 0 23 
Övriga långfristiga skulder  2 1 1 
Summa långfristiga skulder  7 330 7 720 7 543 
    
  
Räntebärande skulder 190 83 189 
Övriga kortfristiga skulder  287 256 361 
Summa kortfristiga skulder  477 340 550 
        
Summa eget kapital och skulder 14 186 15 615 14 497 
Koncernens förändring i eget kapital  
i sammandrag 
  Hänförligt till moderbolagets aktieägare 
Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet 
kapital 
Balanserade 
vinstmedel 
Totalt eget 
kapital 
Ingående balans per 1 januari 2023 752 5 141 1 883 7 777 
Periodens resultat     -222 -222 
Utgående balans per 31 mars 2023 752 5 141 1 661 7 555 
          
Periodens resultat     -1 151 -1 151 
Emission personaloptioner     1 1 
Utgående balans per 31 december 2023 752 5 141 511 6 405 
          
Periodens resultat     -27 -27 
Utgående balans per 31 mars 2024 752 5 141 484 6 378 
  
11 Delårsrapport januari-mars 2024

===== SIDA 14 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  14 
Kommentarer till koncernens balansräkning 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
Fastighetsbeståndets värde uppgick vid periodens slut till 
13 798 mkr (14 018). Värdet har fastställts baserat på 
värderingar utförda av externa, auktoriserade värderare. I 
värderingen har ett genomsnittligt avkastningskrav om 
4,9 procent (4,7) använts. För mer information se avsnittet 
Fastighetsbestånd. 
FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDEN  
  2024 2023 
mkr jan-mar jan-mar 
Verkligt värde, ingående värde 14 018 15 295 
Förvärv 0 -100 
Investeringar 24 38 
Försäljningar -114 0 
Orealiserade värdeförändringar -130 -329 
Omklassificeringar 0 0 
Verkligt värde, utgående värde 13 798 14 904 
 
Under perioden har 24 mkr (38) investerats i befintliga 
fastigheter.  
LIKVIDA MEDEL  
Likvida medel uppgick per balansdagen till 118 mkr (199). 
EGET KAPITAL  
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare uppgick vid periodens utgång till 6 378 mkr 
(6 405).  
UPPSKJUTEN SKATT  
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skattesats om 
20,6 procent på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt 
värde på tillgångar och skulder samt med beaktande av 
underskottsavdrag. Den uppskjutna skatteskulden uppgick vid 
periodens utgång till 360 mkr (430) och är till största del 
hänförlig till förvaltningsfastigheter. 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER  
Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 7 155 
mkr (7 278) och belåningsgraden till 50,4 procent (50,2). 
Bolaget använder räntederivat för att förlänga räntebindningen. 
Värdet av derivatportföljen vid periodens utgång uppgick till 
196 mkr (171). För vidare information läs Finansieringsavsnittet 
sida 10.

===== SIDA 15 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  15 
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 
Belopp i mkr 
2024 2023 2023/2024 2023 
jan-mar jan-mar apr-mar jan-dec 
Löpande verksamhet         
Driftnetto 91 98 453 460 
Central administration -21 -15 -94 -88 
Återläggning avskrivningar 0 0 0 0 
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 0 0 0 0 
Kassaflöde från löpande verksamhet 70 83 359 372 
före räntor och skatt         
Erlagd ränta -56 -57 -392 -393 
Erhållen ränta 0 38 131 169 
Betald inkomstskatt -48 -3 -91 -46 
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital -34 61 7 102 
          
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital         
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 23 -13 69 33 
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -35 -23 63 75 
Kassaflöde från löpande verksamhet -46 25 139 210 
          
Investeringsverksamheten         
Investeringar i befintliga fastigheter -24 -38 -163 -177 
Förvärv av fastigheter 0 0 73 73 
Försäljning av fastigheter 113 0 113 0 
Övriga finansiella anläggningstillgångar netto 0 0 0 0 
Kassaflöde från investeringsverksamheten 89 -38 23 -104 
         
Finansieringsverksamheten         
Upptagna lån 0 0 0 0 
Amortering av lån -123 -58 -201 -136 
Förändring av övriga långfristiga skulder 0 -1 -1 -2 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -123 -59 -202 -138 
           
Periodens kassaflöde -80 -72 -40 -32 
          
Likvida medel vid periodens början 199 231 159 231 
Likvida medel vid periodens slut 118 159 118 199 
KOMMENTAR TILL KONCERNENS 
KASSAFLÖDESANALYS  
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket 
innebär att driftnettot justerats för transaktioner som inte medfört 
in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter 
och kostnader som hänförs till investerings- eller finansierings-
verksamhetens kassaflöden. Kassaflödet från den löpande 
verksamheten uppgick till 70 mkr (83). Under perioden har 
slutskatt avseende 2022 betalats, vilket förklarar ökningen av 
betald inkomstskatt. I befintliga fastigheter och projekt har 24 mkr 
(38) investerats. Likvida medel uppgick per balansdagen till 118 
mkr (199).

===== SIDA 16 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  16 
Moderbolagets resultaträkning  
Belopp i mkr 
2024 2023 2023/2024 2023 
jan-mar jan-mar apr-mar jan-dec 
Nettoomsättning 20 0 44 24 
Personalkostnader -3 -3 -10 -10 
Övriga rörelsekostnader -18 -11 -75 -68 
Rörelseresultat -1 -14 -41 -54 
          
Resultat från finansiella poster         
Resultat från andelar i koncernföretag 0 0 -1 623 -1623 
Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 4 50 46 
Räntekostnader och liknande resultatposter -3 -1 -31 -29 
Resultat efter finansiella poster 3 -11 -1 646 -1661 
          
Bokslutsdispositioner 0 0 53 53 
Resultat före skatt 3 -11 -1 593 -1608 
          
Skatt 0 0 1 1 
PERIODENS RESULTAT 3 -11 -1 592 -1607 
 
Moderbolagets balansräkning 
Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 
TILLGÅNGAR       
Finansiella anläggningstillgångar 48 0 48 
Omsättningstillgångar 6 442 8 096 6 440 
Summa tillgångar 6 491 8 096 6 489 
        
EGET KAPITAL OCH SKULDER       
Eget kapital 6 482 8 073 6 479 
Kortfristiga skulder  9 23 10 
Summa eget kapital och skulder  6 491 8 096 6 489 
 
MODERBOLAGET 
Verksamheten i moderbolaget Neobo Fastigheter AB (publ) består av koncernövergripande 
funktioner och organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Inga 
fastigheter ägs direkt av moderbolaget.  
Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 20 mkr (0) och avser främst moderbolagets 
fakturering till dotterbolagen för utförda tjänster. 
Resultat före skatt uppgick till 3 mkr (-11). Likvida medel uppgick vid periodens utgång till 89 mkr 
(143). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
16 
Delårsrapport januari-mars 2024

===== SIDA 17 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  17 
Övrig information 
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar 
enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på 
annan plats i rapporten. Moderbolaget tillämpar RFR2 
Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. 
Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad 
som framgår av årsredovisningen för 2023.  
SÄSONGSEFFEKTER 
Driftnettot påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. 
Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista 
kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och 
fastighetsskötsel. 
AVRUNDNINGAR 
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna 
delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och 
procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. 
JÄMFÖRELSESIFFROR 
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period 
föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell 
ställning där jämförelserna avser utgången av föregående år. 
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Neobos verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett 
antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, 
skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera 
och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse 
för verksamheten. Mer information om Neobos risker och 
hanteringen av dessa återfinns i årsredovisningen för 2023 på 
sidorna 34–37. 
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER  
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande 
befattningshavare avseende utfört arbete. Inga väsentliga 
närståendetransaktioner utöver dessa ersättningar har skett 
med något närstående bolag eller privatperson. 
Neobo har ett optionsprogram för bolagets vd och ledande 
befattningshavare. Totalt vid balansdagen ägde 
optionsinnehavarna 630 067 teckningsoptioner av serie 
2023/2026:1, som löper på tre år. Teckningsoptionerna 
förvärvades av optionsinnehavarna för ett pris om 0,79 kronor 
per option. Priset räknades ut genom Black & Scholes-
modellen. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt till 
teckning av en (1) aktie i bolaget under tiden från och med den 
1 maj 2026 till och med den 25 maj 2026. Optionerna blir 
värdefulla när kursen för aktien överstiger det så kallade 
strikepriset om 10,83 kronor.  
Det maximala antalet tillkommande aktier kan uppgå till högst 
630 067 stycken, motsvarande cirka 0,4 procent av det totala 
antalet aktier och röster i bolaget, förutsatt full teckning och 
fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Ökningen av 
aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst 3 252 061 
kronor. 
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN 
Inga väsentliga händelser har skett efter balansdagen. 
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE 
Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en 
rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, 
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och 
osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i 
koncernen står inför. 
 
Stockholm den 23 april 2024 
 
Ylva Sarby Westman 
Verkställande Direktör 
 
 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av 
bolagets revisorer.

===== SIDA 18 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  18 
Aktien 
Neobos börsvärde, det vill säga värdet av samtliga noterade 
utestående aktier, uppgick per den 31 mars 2024 till 2 768 mkr. 
Antal utestående aktier uppgår till 145 400 737. 
HANDEL OCH OMSÄTTNING  
Neobos aktie är sedan den 10 februari 2023 noterad på 
Nasdaq First North Premier Growth Market. Aktiens 
omsättning uppgick den senaste tolvmånadersperioden till 
227 miljoner aktier. Omsättningshastigheten, det vill säga 
antalet omsatta aktier dividerat med antalet utestående aktier 
per balansdagen, var 156 procent.
TOTALAVKASTNING  
Under den senaste tolvmånadersperioden har aktiens 
totalavkastning varit 53 %. 
SUBSTANSVÄRDEN 
Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar 
åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Neobo skapa stabil 
avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Då Neobos 
fastigheter är redovisade till verkligt värde kan substansvärdet 
beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör 
hänsyn tas till poster som inte innebär någon utbetalning i 
närtid, såsom i Neobos fall derivat och uppskjuten 
skatteskuld.
Substansvärdet uppgick vid periodens utgång till 44,99 
kronor/aktie (45,83). Aktiekursen vid balansdagen uppgick 
således till 42 procent av substansvärdet. 
 
Beräkning av substansvärdet  mkr  kr/aktie 
Eget kapital enligt balansräkning 6 378 43,86 
Återläggning enligt balansräkning   
Derivat -196 -1,35 
Uppskjuten skatt 360 2,48 
Långsiktigt substansvärde 6 542 44,99 
 
AKTIEKURS OCH HANDELSVOLYM  
 
 
STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 31 MARS 2024  
Aktieägare Antal aktier 
 
Andel av kapital 
och röster 
ICA-handlarnas Förbund 15 000 000 10,3% 
Martin Larsén 13 306 850 9,2% 
Avanza Pension 12 502 827 8,6% 
Arvid Svensson Invest 6 664 412 4,6% 
Sven-Olof Johansson 5 500 000 3,8% 
Länsförsäkringar Fonder 4 893 449 3,4% 
Nordnet Pensionsförsäkring 4 269 896 2,9% 
Futur Pension 3 124 908 2,2% 
ÖstVäst Capital Management 3 080 200 2,1% 
Gösta Welandson med bolag 2 620 848 1,8% 
Summa 10 största 70 963 390 48,8% 
Övriga 74 437 347 51,2% 
Totalt 145 400 737 100,0% 
ÄGARSTRUKTUR PER 31 MARS 2024  
Storleksklass Antal aktier 
Kapital och 
röster, % 
Antal kända 
ägare 
Andel      
av kända 
ägare, % 
1–500 7 196 671 5,0 113 123 92,1 
501-1 000 3 308 399 2,3 4 426 3,6 
1 001-5 000 8 880 687 6,1 4 077 3,3 
5 001-10 000 4 360 487 3,0 593 0,5 
10 001-20 000 4 406 440 3,0 305 0,3 
20 001- 105 328 997 72,4 306 0,3 
Anonymt ägande 11 919 056 8,2 0 0,0 
Totalt 145 400 737 100 122 830 100 
 
Källa: Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från 
bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. 
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
5
10
15
20
25
apr
maj
jun
jul
aug
sep
okt
nov
dec
jan
feb
mar
apr
Kr Tkr
Handelsvolym Neobo

===== SIDA 19 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  19 
Definitioner 
FINANSIELLA DEFINITIONER
Antal utestående aktier  
Antal aktier som är utestående vid periodens utgång. 
Avkastning på eget kapital, % 
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för 
perioden. 
Belåningsgrad, %  
Räntebärande skulder i procent av balansomslutning vid 
periodens slut.  
Förvaltningsresultat  
Resultat före värdeförändringar och skatt.  
Genomsnittligt antal aktier 
Antalet utestående aktier vägt över perioden.  
Genomsnittlig ränta, %  
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för räntebärande 
skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade 
kreditfaciliteter.  
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr  
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapital enligt kassaflödesanalysen.  
Resultat per aktie, kr 
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. 
Räntetäckningsgrad, gånger  
Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av 
räntenetto i relation till räntenetto. 
Soliditet, %  
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.  
Substansvärde, kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med återläggning av 
redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat.  
FASTIGHETSRELATERADE DEFINITIONER 
Antal fastigheter 
Antalet fastigheter vid periodens utgång. 
Antal kvm  
Total area i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.  
Direktavkastning, %  
Driftnetto enligt intjäningsförmåga i förhållande till summan av 
fastigheternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. 
fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter.  
Driftnetto, kr  
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet enligt intjäningsförmågan. 
Ekonomisk vakansgrad, % 
Årshyra för vakant area vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet vid periodens utgång. 
Hyresintäkter, kr 
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. 
Jämförbart bestånd 
Avser fastigheter som ägts under hela perioden samt hela 
jämförelseperioden. 
Marknadsvärde fastigheter, kr 
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. 
Överskottsgrad, % 
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden.

===== SIDA 20 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  20 
Härledning av nyckeltal
  
2024 2023 2023/2024 2023 
jan-mar jan-mar apr-mar jan-dec 
SUBSTANSVÄRDE         
Antal utestående aktier, tusental 145 401 145 401 145 401 145 401 
          
Eget kapital 6 378 7 555 6 378 6 405 
Återläggning av uppskjuten skatt 360 367 360 430 
Återläggning av derivat -196 -344 -196 -171 
Substansvärde, mkr 6 542 7 578 6 542 6 664 
Substansvärde, kr/aktie 44,99 52,12 44,99 45,83 
          
ÖVERSKOTTSGRAD         
Driftnetto 91 98 453 460 
Hyresintäkter 227 214 901 888 
Överskottsgrad, % 40 46 50 52 
          
BELÅNINGSGRAD         
Balansomslutning 14 186 15 615 14 186 14 497 
Räntebärande skulder 7 155 7 435 7 155 7 278 
Belåningsgrad, % 50,4 47,6 50,4 50,2 
          
          
RÄNTETÄCKNINGSGRAD         
Förvaltningsresultat 11 29 130 148 
Återläggning räntenetto 59 54 229 224 
Summa 70 83 359 372 
Räntenetto 59 54 229 224 
Räntetäckningsgrad, ggr 1,2 1,5 1,6 1,7 
          
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL         
Periodens resultat -27 -222 -1 178 -1 373 
Eget kapital, genomsnitt 6 392 7 666 6 967 7 091 
Avkastning på eget kapital, % -0,4 -2,9 -16,9 -19,4 
 
 
 
 
 
  
2024 2023 2023/2024 2023 
jan-mar jan-mar apr-mar jan-dec 
DIREKTAVKASTNING         
Driftnetto enligt intjäningsförmåga 513 480 513 482 
         
Förvaltningsfastigheter 13 798 14 904 13 798 14 018 
Byggrätter 115 73 115 131 
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 13 683 14 831 13 683 13 887 
Direktavkastning, % 3,7 3,2 3,7 3,5 
         
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD         
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 922 869 922 896 
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 992 948 992 969 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 91,7 93,0 92,5 
         
RESULTAT PER AKTIE         
Periodens resultat -27 -222 -1 178 -1 373 
Genomsnittligt antal aktier 
145 400 
737 
145 400 
737 
145 400 
737 
145 400 
737 
Periodens resultat, kr/aktie -0,19 -1,53 -8,10 -9,44 
         
SOLIDITET         
Eget kapital 6 378 7 555 6 378 6 405 
Balansomslutning 14 186 15 615 14 186 14 497 
Soliditet, % 45,0 48,4 45,0 44,2

===== SIDA 21 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  21 
Finansiell kalender 
Årsstämma 2024-04-23 
Delårsrapport för perioden januari - juni 2024-07-10 
Delårsrapport för perioden januari – september 2024-10-25 
Bokslutskommuniké 2024 2025-02-12 
neobo.se 
På Neobos webbplats kan du både ladda ner och prenumerera 
på pressmeddelanden och finansiella rapporter. 
 
Informationen i denna delårsrapport är sådan information som 
Neobo Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt 
EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, 
genom nedan angivna kontaktpersoners försorg, för 
offentliggörande den 23 april 2024, kl. 07.00 CET. 
 
Kontakt 
För ytterligare information vänligen kontakta 
Ylva Sarby Westman VD, + 46 70-690 65 97, 
ylva.sarby.westman@neobo.se  
Maria Strandberg, CFO, + 46 70-398 23 80, 
maria.strandberg@neobo.se  
 
Inbjudan presentation 
delårsrapport  
VD Ylva Sarby Westman presenterar delårsrapporten i en 
webbsändning/telefonkonferens den 23 april kl. 09.00. 
Presentationen kommer att hållas på engelska och efter 
presentationen finns möjlighet att ställa frågor. 
För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa 
skriftliga frågor, använd nedanstående länk. 
Webbsändning: Neobo Fastigheter Q1 Rapport 
(financialhearings.com) 
För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa 
muntliga frågor, använd nedanstående länk. Efter 
registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för 
att logga in till konferensen. 
Telefonkonferens: Neobo Fastigheter Q1 Rapport 
(financialhearings.com) 
Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av 
webbsändningen kommer att tillgängliggöras på Neobos 
hemsida efter presentationen.

===== SIDA 22 =====

Delårsrapport januari-mars 2024  22

===== SIDA 23 =====

Neobo Fastigheter AB (publ) 
Organisationsnummer: 556580-2526 
Mäster Samuelsgatan 42, 111 57 Stockholm 
neobo.se