FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2026
===== SIDA 1 =====
Q
2
DELÅRSRAPPORT
JANUARI-JUNI 2026
===== SIDA 2 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 2
JANUARI-JUNI 2026
• Hyresintäkterna ökade till 469 mkr (466). I
jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna
med 3,8 procent.
• Driftnettot minskade till 244 mkr (260) till
följd av driftnettobortfall från avyttrade
fastigheter samt att årets första kvartal var
kallare och mer snörikt jämfört med
föregående år.
• Förvaltningsresultatet minskade till 87 mkr
(102), vilket i huvudsak förklaras av sålda
fastigheter samt ökade kostnader i
jämförbart bestånd.
• Förvaltningsresultatet per utestående aktie
på balansdagen uppgick till 0,62 kr (0,70).
• Fastighetsbeståndets värde vid periodens
utgång ökade till 13 601 mkr (13 562) och
värdeförändringar på fastigheter uppgick till
- 39 mkr (11) under perioden.
• Periodens resultat minskade till -2 mkr
(-1).
• Substansvärdet ökade till 48,02 kr per
aktie (47,19).
APRIL-JUNI 2026
• Hyresintäkterna var oförändrade mellan
åren och uppgick till 236 mkr (236) som en
nettoeffekt av försäljningar och ökade
hyresintäkter i jämförbart bestånd.
• Driftnettot minskade till 142 mkr (152)
hänförligt till avyttrade fastigheter och
ökade kostnader i jämförbart bestånd.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 61 mkr
(74) under andra kvartalet. Minskningen
förklaras av försäljningar, ökade kostnader i
jämförbart bestånd samt jämförelse-
störande poster om 2 mkr inom central
administration.
VIKTIGA HÄNDELSER UNDER OCH
EFTER ANDRA KVARTALET
• Under kvartalet har två låneavtal om totalt
1,2 mdkr förlängts. Marginalerna i båda
refinansieringarna understiger den
genomsnittliga marginalen i Neobos
låneportfölj.
• Teckningsoptionsprogrammet av serie
2023/2026 har avslutats. Programmets
deltagare, vd, CFO samt chefsjurist och
hållbarhetschef, har utnyttjat samtliga
utestående teckningsoptioner genom
teckning av 630 066 aktier.
• Under kvartalet har ytterligare 645 000 egna
aktier återköpts till ett värde om 11 mkr.
Totalt innehar Neobo nu cirka 5,8 miljoner
aktier motsvarande 4 procent av totalt antal
registrerade aktier.
• I juni avyttrades fastigheten Prästkragen 5 i
Helsingborg till ett underliggande
fastighetsvärde om 27,5 mkr.
• Tomträtterna Örnholmen 3 och 4 i Vårberg
såldes i juni till ett underliggande
fastighetsvärde om 104 mkr, vilket var 18
procent över det bokförda värdet per den 31
mars 2026.
Sammanfattning 1) 2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Hyresintäkter, mkr 236 236 469 466 937 934
Driftnetto, mkr 142 152 244 260 497 513
Värdeförändring
förvaltningsfastigheter, mkr -38 2 -39 11 -55 -6
Förvaltningsresultat, mkr 61 74 87 102 186 201
Förvaltningsresultat,
kr/utestående aktier per
balansdag
0,44 0,51 0,62 0,70 1,33 1,40
Periodens resultat, mkr -63 -30 -2 -1 78 78
Periodens resultat,
kr/genomsnittligt antal aktier före
utspädning
-0,45 -0,20 -0,01 -0,01 0,55 0,54
Marknadsvärde fastigheter,
mkr 13 601 13 821 13 601 13 821 13 601 13 562
Marknadsvärde, kr/kvm 20 247 19 749 20 247 19 749 20 247 20 155
Belåningsgrad, % 49,9 50,8 49,9 50,8 49,9 49,4
Räntetäckningsgrad, R12, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8
EPRA NRV, substansvärde,
kr/ aktie 48,02 46,31 48,02 46,31 48,02 47,19
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,5 92,5 93,5 92,5 93,5 93,7
Överskottsgrad, R12, % 53 55 53 55 53 55
Avkastning på eget kapital, R12, % 1,2 -1,3 1,2 -1,3 1,2 1,2
1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 21–23 och för definitioner av nyckeltal se sid. 20.
Hyresintäkter, jämförbart bestånd
+3,8%
%+34
% +4,7%
Uthyrningsgrad, senaste 12 mån
+1,0 procentenheter
JANUARI-DECEMBER 2025
Räntetäckningsgrad, R12 mån
1,8 ggr
Belåningsgrad
49,9%
===== SIDA 3 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 3
”I dagens marknad ser vi återköp
av egna aktier som en attraktiv
och värdeskapande användning
av vårt kapital och ett effektivt
sätt att stärka det långsiktiga
aktieägarvärdet”
Återköp av egna aktier för att stärka det långsiktiga aktieägarvärdet
Det första halvåret har präglats av ett osäkert omvärldsläge och
dämpad ekonomisk utveckling. Den svenska ekonomin är i
återhämtning, men tillväxten har inledningsvis varit måttlig och
arbetsmarknaden fortsatt svag. Samtidigt har inflationen fallit
tillbaka och hushållens köpkraft förbättrats, vilket lägger grunden
för en successivt starkare konjunktur framöver.
Neobos hyresintäkter i jämförbart bestånd ökar med 3,8 procent
bland annat till följd av att vi har genomfört värdeskapande
lägenhetsrenoveringar samt sänkt vakansgraden.
Förvaltningsresultatet minskar till 87 mkr (102) till följd av
driftnettobortfall från avyttrade fastigheter samt att årets första
kvartal varit betydligt kallare och mer snörikt jämfört med
föregående år.
AVYTTRINGAR MÖJLIGGÖR FÖRBÄTTRAD
KAPITALALLOKERING
För att maximera aktieägarvärdet och optimera
fastighetsportföljen har två försäljningar av lågavkastande
fastigheter genomförts i juni.
Prästkragen 5 i Helsingborg avyttrades till ett underliggande
fastighetsvärde om 27,5 mkr, vilket var tre procent över det
bokförda värdet per den 31 mars 2026. Frånträde kommer att ske i
september. Tomträtterna Örnholmen 3 och 4 i Vårberg såldes till
ett underliggande fastighetsvärde om 104 mkr, vilket var 18
procent över det bokförda värdet per den 31 mars 2026. Frånträde
kommer att ske i oktober.
Transaktionerna frigör kapital som kommer att användas för mer
högavkastande investeringar i syfte att öka Neobos substansvärde
och vinst per aktie. I dagens marknad ser vi återköp av egna aktier
som en attraktiv och värdeskapande användning av vårt kapital
och ett effektivt sätt att stärka det långsiktiga aktieägarvärdet.
Sedan i höstas har vi återköpt egna aktier för 111 mkr, vilket har
förbättrat våra nyckeltal per aktie samt visat att vi tror på den
långsiktiga potentialen i Neobo. Totalt innehar vi nu cirka 5,8
miljoner aktier motsvarande 4 procent av det totala antalet
registrerade aktier.
REFINANSIERINGAR TILL ATTRAKTIVA VILLKOR
Vi har en stark finansiell ställning med stabila kassaflöden och
goda förutsättningar för en positiv utveckling av driftnettot
framöver. Fastighetsportföljens värde uppgår till 13,6 mdkr och
belåningsgraden ligger fortsatt under 50 procent. Vår finansiella
styrka skapar handlingsfrihet i ett föränderligt marknadsläge och
möjliggör ett fortsatt genomförande av vår strategi för långsiktigt
värdeskapande.
Under kvartalet har två låneavtal om 1,2 mdkr förlängts till
attraktiva villkor. Den goda tillgången till kapital i kombination med
Neobos finansiella stabilitet har lett till att refinansieringarna
kunnat genomföras till marginaler som understiger den
genomsnittliga marginalen i våra låneavtal.
Avslutningsvis vill jag rikta ett varmt tack till våra medarbetare och
aktieägare för ert engagemang och önska er alla en riktigt fin
sommar. Jag är förväntansfull inför hösten och ser fram emot det
fortsatta arbetet med att utveckla Neobo med fokus på långsiktigt
värdeskapande.
Stockholm den 8 juli 2026
Ylva Sarby Westman, vd
===== SIDA 4 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 4
Bra boende
fö
för
Bra boende
fö
för
Bra boende
fö
för
för alla
fö
för
för alla
fö
för
för alla
fö
för
===== SIDA 5 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 5
Strategi och mål
VÅRT ÖVERGRIPANDE MÅL ÄR ATT SKAPA ATTRAKTIV
TOTALAVKASTNING FÖR VÅRA AKTIEÄGARE
• Långsiktigt äga, förvalta och förädla
bostadsfastigheter i marknader med stabil efterfrågan.
• Öka avkastningen från fastighetsportföljen genom
effektiv och kundnära förvaltning.
• Realisera förädlingspotentialen i portföljen genom
värdeskapande investeringar.
• Optimera portföljen - avyttra fastigheter som inte är
strategiska för oss och i nästa steg förvärva fastigheter i bra
marknader.
• Ett hållbarhetsarbete som är en integrerad del av all vår
verksamhet.
• Arbeta aktivt för att bibehålla ett högt medarbetar-
engagemang.
Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10 procent. Detta ska uppnås genom att:
===== SIDA 6 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 6
Fastighetsbestånd
Neobo äger, förvaltar och förädlar bostadsfastigheter i 38
kommuner i Sverige. Portföljen består av 255 fastigheter
med en total uthyrningsbar area om 672 000 kvm. 94
procent av fastigheterna utgörs av bostadsfastigheter med
8 100 hyreslägenheter. Resterande del utgörs i huvudsak
av samhällsfastigheter.
I juni avyttrades två lågavkastande fastigheter. Prästkragen
5 i Helsingborg såldes för ett underliggande fastighets-
värde om 27,5 mkr, vilket var tre procent över det bokförda
värdet per den 31 mars 2026. Tomträtterna Örnholmen 3
och 4 i Vårberg såldes till ett underliggande fastighetsvärde
om 104 mkr, vilket var 18 procent över det bokförda värdet
per den 31 mars 2026. Frånträde kommer att äga rum
under september och oktober 2026.
Förvaltningsorganisationen är uppdelad i tre regioner,
Nord, Mitt och Syd, för att säkerställa en lokal närvaro med
närhet till våra hyresgäster. Från och med den 1 januari
2026 har förvaltningsområde Stockholm flyttats från region
Mitt till region Nord för att förbättra den organisatoriska
effektiviteten och åstadkomma mer jämnstora regioner.
HYRESVÄRDE OCH KUNDER
Det årliga hyresvärdet uppgick per den 1 juli 2026 till
1 034 mkr och utgjordes till 78 procent av bostäder, 18
procent av kommersiella lokaler och samhällsservice
samt till 4 procent av övrigt.
Bostadshyresförhandlingarna för 2026 har slutförts och
resulterat i en genomsnittlig hyreshöjning om 3,4
procent. Merparten av de överenskomna höjningarna
började gälla under årets första kvartal.
Våra hyresgäster utgörs i huvudsak av privatpersoner
samt ett antal företagskunder som hyr butiker,
restauranglokaler och kontor i bostadsfastigheternas
entréplan eller är kunder i någon av våra
samhällsfastigheter. Vi har också fyra lägenhetshotell
med bostadslägenheter i Sollentuna, Knivsta,
Sundsvall och Helsingborg. Vår största kommersiella
hyresgäst är Kriminalvården som förhyr en stor lokal i
en av våra fastigheter Sollentuna.
Bostadsfastigheter,
94%
13,6 mdkr
Fastighetsvärde
Bostäder, 78%
Kommersiellt, 15%
Samhällsservice, 3%
Övrigt, 4%
1 034 mkr
Hyresvärde
===== SIDA 7 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 7
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Den ekonomiska uthyrningsgraden i Neobo minskade något
under delårsperioden till 93,5 procent till följd av att ett antal
lokalhyresgäster har avflyttat sedan årsskiftet.
I bostadsbeståndet ökade den ekonomiska uthyrningsgraden
under delårsperioden till 95,2 procent.
Bostadsvakansen inkluderar samtliga lägenheter som är tomma,
det vill säga även lägenheter som är uthyrda men inte inflyttade
samt lägenheter som är under pågående renovering eller är
tomställda i avvaktan på renovering.
SEGMENT
Total Neobo Region Nord Region Mitt Region Syd
Januari – juni 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025
Hyresintäkter, mkr 469 466 177 180 149 147 143 139
Driftnetto, mkr 244 260 94 104 74 78 76 78
Överskottsgrad, % 52 56 53 58 50 53 53 56
Per balansdagen 2026-06-30 2025-06-30 2026-06-30 2025-06-30 2026-06-30 2025-06-30 2026-06-30 2025-06-30
Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 601 13 821 5 591 5 877 4 108 4 073 3 903 3 870
Marknadsvärde, kr/kvm 20 247 19 749 24 974 23 683 17 327 16 959 18 512 18 300
Antal fastigheter 255 260 90 93 73 75 92 92
Antal lägenheter 8 103 8 310 2 548 2 753 2 953 2 954 2 602 2 603
Area, tkvm 672 700 224 248 237 240 211 212
Enligt intjäningsförmåga 2026-07-01 2025-07-01 2026-07-01 2025-07-01 2026-07-01 2025-07-01 2026-07-01 2025-07-01
Hyresvärde, mkr 1 034 1 038 389 411 334 328 311 299
Hyresvärde, kr/kvm 1 540 1 484 1 738 1 658 1 410 1 365 1 474 1 415
Uthyrningsgrad, % 93 92 94 91 92 92 95 95
92,5%
93,7% 93,5%
94,5% 94,9% 95,2%
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2025
Q1
2026
Q2
2026
Ekonomisk uthyrningsgrad, total
Ekonomisk uthyrningsgrad, bostäder
===== SIDA 8 =====
FASTIGHETSVÄRDERING
Vid utgången av kvartalet värderades fastighetsbeståndet till 13 601 mkr
(13 562). Portföljens värdeökning beror främst på investeringar som
genomförts under perioden. Värderingarna fastställs varje kvartal av
oberoende, externa och auktoriserade värderare. Samtliga fastighetsvärden
har bedömts enligt IFRS 13, nivå 3, och är baserade på fastigheternas
specifika hyres- och marknadssituation. Värderingarna genomförs genom
analys av framtida kassaflöden med hänsyn tagen till gällande hyreskontakt,
hyresnivåer, drift- och underhållskostnader, fastigheternas investeringsbehov
samt marknadens avkastningskrav.
Avkastningskraven i värderingarna är individuella per fastighet och baseras på
jämförelsetransaktioner, fastigheternas läge, skick och marknadsposition.
Vid utgången av perioden uppgick det genomsnittligt vägda avkastningskravet
för samtliga fastigheter i portföljen till 5,1 procent (5,1).
I fastighetsvärdet ingår ett värde om 64 mkr (67) för byggrätter som har
värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att
bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade
byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3.
FASTIGHETSPORTFÖLJENS VÄRDEUTVECKNING
FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDEN
Orealiserade värdeförändringar under perioden uppgick till -38 mkr (11), vilket motsvarar en värdeförändring om -0,3
procent (0,1). Värdeförändringen förklaras av något ökande avkastningskrav på ett fåtal orter. Under perioden har 96
(109) mkr investerats i befintliga fastigheter.
KÄNSLIGHETSANALYS
Fastighetsvärderingarna är utförda enligt vedertagna principer baserade på marknadsmässiga antaganden och
bedömningar. Nedanstående tabell redovisar effekterna på förvaltningsfastigheternas marknadsvärde vid förändring
av enskilda parametrar. Inbördes samband finns mellan parametrarna och de rör sig sällan isolerat. Förskjutningar av
en eller flera parametrar i verkligheten ger troligen en förstärkt eller dämpad värdepåverkan i förhållande till
känslighetsanalysen som presenteras nedan.
KÄNSLIGHETSANALYS VÄRDEFÖRÄNDRING
Nedanstående tabell illustrerar hur förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde, ej beaktat uppskjuten
skatteeffekt, påverkar resultat och berörda nyckeltal.
Förändring av
antagande
Värdepåverkan,
mkr
Värdepåverkan,
%
Hyresvärde +/-5% +992/-996 +/-7
Drift och underhåll +/-5% -333/+326 +/-2
Direktavkastningskrav +/-0,5%-enheter -1 185/+1 464 -9/+11
Kalkylränta +/-1%-enheter -972/+1 064 -7/+8
Långsiktig vakansgrad +/-2%-enheter -348/+252 -3/+2
Förändring av
fastigheternas marknadsvärde Påverkan Påverkan, %
Resultat +/-10% +/-1360 +/-4714
Eget kapital +/-10% +/-1360 +/-21
Belåningsgrad +/-10% -4%-enhet /+5%-enhet -9/+11
Region
Nord
Region
Mitt
Region
Syd Totalt Neobo
2026 2026 2026 2026 2025 2025
Belopp i mkr jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Verkligt värde, ingående värde 5 549 4 088 3 926 13 562 13 701 13 701
Förvärv 0 0 0 0 0 0
Investeringar 37 28 31 96 109 239
Försäljningar 0 -19 0 -19 0
-394
Orealiserade värdeförändringar 5 11 -54 -38 11 16
Verkligt värde, utgående värde 5 591 4 108 3 903 13 601 13 821 13 562
Delårsrapport januari-juni 2026 8
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
10 000
11 000
12 000
13 000
14 000
15 000
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2024
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2025
Q1
2026
Q2
2026
%mkr
Marknadsvärde, mkr Avkastningskrav, %
===== SIDA 9 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 9
Aktuell intjäningsförmåga
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv månader
med beaktande av Neobos fastighetsbestånd per respektive
datum.
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de kommande
tolv månaderna, utan en ögonblicksbild som presenteras för att
illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet
fastighetsbestånd, finansiella kostnader, kapitalstruktur och
organisation vid respektive tidpunkt.
Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning
av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad,
fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller
försäljning av fastigheter och inte heller andra parametrar. I
koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av
orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad.
UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV
INTJÄNINGSFÖRMÅGAN
Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på kontrakterade
hyresintäkter på årsbasis, inklusive tillägg, samt övriga
fastighetsrelaterade intäkter utifrån hyreskontrakt som börjat
löpa per respektive datum. Överenskomna hyresökningar som
är gällande vid respektive datum är medräknade och all vakans,
även tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis.
Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade kostnader för ett
normalår och inkluderar drift- och underhållskostnader samt
fastighetsadministration. Fastighetsskatten har beräknats
utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per respektive
datum.
Kostnader för central administration är baserade på
budgeterade kostnader för ett normalår.
Finansnettot avser räntekostnader vilka har beräknats genom
att på Neobos skuldsättning applicera de avtalade
finansieringsvillkoren med de rörliga marknadsvillkor som
gällde per respektive datum, inklusive effekter från derivat.
Eventuella ränteintäkter på likvida medel samt kostnader av
engångskaraktär har ej beaktats.
Belopp i mkr 2026-07-01 2026-04-01 2026-01-01 2025-10-01 2025-07-01
Hyresvärde 1 034 1 030 1 019 1 036 1 038
Vakans -67 -62 -65 -72 -78
Hyresintäkter 967 968 954 965 960
Fastighetskostnader -420 -420 -420 -420 -425
Driftnetto 547 548 534 545 536
Central administration -63 -63 -63 -62 -62
Finansnetto -229 -235 -230 -239 -240
Förvaltningsresultat 255 251 241 244 234
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,82 1,79 1,68 1,68 1,61
Antal utestående aktier, miljoner 140,2 140,3 143,4 145,4 145,4
NEOBOS INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Tranan 1, Vänersborg
===== SIDA 10 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 10
Hållbarhet
Vi vill bidra till ett bättre samhälle, med attraktiva och hållbara
bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Vår
hållbarhetsstrategi bygger på följande två perspektiv:
• Hållbara bostadsmiljöer – attraktiva och hållbara
bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga.
• Ansvarsfullt företagande – omtanke och respekt
gentemot medarbetare, hyresgäster, investerare och
samhället vi verkar i.
För de två perspektiven har vi identifierat tio väsentliga
hållbarhetsaspekter, se bild nedan. För varje aspekt har styrelsen
fastställt långsiktiga och kortsiktiga mål.
Läs gärna mer om vårt hållbarhetsarbete i vår hållbarhetsrapport
för 2025.
NY STYRNING AV TEKNIKORGANISATIONEN
Under kvartalet har vi utsett Niclas Nieminen, som tidigare arbetat
som energiansvarig teknisk förvaltare, till teknisk chef för hela
Neobos teknikorganisation. Den tekniske chefen är en nyinrättad
roll som har till uppdrag att leda, styra och utveckla teknik-
organisationen i arbetet mot våra övergripande mål. Denna
förändring hjälper oss att arbeta mer fokuserat med att nå våra
hållbarhetsmål, bland annat minskad energiförbrukning samt
optimera drift och underhåll för att i slutändan kunna nå ett
förbättrat driftnetto.
UTBILDNING I ENERGIEFFEKTIV DRIFT
Ett av våra viktigaste hållbarhetsmål är att minska förbrukningen av
fastighetsenergi med 20 procent till 2030. För att uppnå detta mål
behöver vi både investera i energieffektiviserande åtgärder samt
arbeta systematiskt och målmedvetet med daglig energi- och
driftsoptimering av fastigheterna. Under första halvåret har vi
därför satsat på vidareutbildning av medarbetare i energieffektiv
drift. Alla våra fastighetstekniker och drifttekniker har genomfört
Energimyndighetens digitala utbildning Driftlyftet. Målet är att
internt öka kunskapen om optimering av användandet och
styrningen av våra byggnader, vilket ger både bättre
energiprestanda och förbättrat inneklimat.
Mer info om Energimyndighetens utbildning finns här:
Driftlyftet – utbildning för driftspersonal
.
Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer
där människor trivs och känner sig trygga
Trygga hem
och områden
Klimat-
anpassning
Energi-
effektivitet
och förnybar
energi
Klimatutsläpp Material-
användning
och avfall
Vatten-
användning
Arbetsvillkor Mångfald och
jämlikhet
Mänskliga
rättigheter
och
arbetsvillkor i
värdekedjan
Korruptions-
risk och
intresse-
konflikter
Hållbara bostadsmiljöer Ansvarsfullt företagande
Omtanke och respekt gentemot medarbetare,
hyresgäster, investerare och samhället vi verkar i
===== SIDA 11 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 11
Kapitalbindning
Räntebindning
Aktiva räntederivat
Återstående
löptid, år Skuld, mkr Andel, % Skuld, mkr Andel, %
Nominellt
belopp, mkr Snittränta, %
0-1 917 13 1 132 16 1 600 0,63
1-2 2 992 43 385 6 1 354 1,96
2-3 2 713 39 2 226 32 1 100 2,45
3-4 183 3 2 763 40 1 400 2,46
4-5 0 0 400 6 400 2,74
5- 99 1 0 0 0 -
Totalt 6 906 100 6 906 100 5 854 1,86
Finansiering
Omvärldsläget under det första halvåret präglades av fortsatt hög
geopolitisk osäkerhet. Konflikten i Mellanöstern har påverkat
energi- och handelsflöden och bidragit till volatilitet på energi- och
finansmarknaderna, samtidigt som den globala tillväxten har
dämpats och inflationsriskerna ökat.
Trots denna osäkerhet visar den svenska ekonomin tecken på
stabilisering efter en svag inledning av året. Inflationstakten har
under våren varit lägre än väntat, samtidigt som den inhemska
efterfrågan successivt har stärkts. Återhämtningen är fortsatt
beroende av omvärldsutvecklingen, inte minst kopplat till
energipriser och global konjunktur.
Mot denna bakgrund har Riksbanken under perioden valt att lämna
styrräntan oförändrad, i syfte att balansera låg inhemsk inflation
mot ökade externa inflationsrisker.
Med en robust finansiell bas bestående av eget kapital och
säkerställd bankfinansiering står Neobo väl positionerat att
hantera ett fortsatt osäkert marknadsläge. Detta skapar
förutsättningar att bibehålla finansiell stabilitet och att konsekvent
genomföra bolagets strategi med fokus på långsiktigt
värdeskapande.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Neobos upplåning är fördelad mellan sju nordiska banker med
pantbrev som underliggande säkerhet.
Under andra kvartalet har två lån om totalt 1,2 mdkr refinansierats
med löptider om tre respektive fyra år. Tillgången till kapital är
fortsatt god och att kreditmarginalerna är attraktiva, vilket medfört
att refinansieringarna kunnat genomföras till marginaler som
understiger den genomsnittliga marginalen i Neobos låneavtal.
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut
till 6 906 mkr (6 928). Belåningsgraden uppgick till 49,9 procent
(49,4) och den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,7 år (2,8).
Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid periodens slut till
2,6 år (2,4) och räntesäkringsgraden till 85 procent (85).
Vid utgången av perioden uppgick den genomsnittliga räntan
inklusive derivatinstrument till 3,4 procent (3,4).
LIKVIDITET
Neobos likviditet uppgick vid periodens utgång till 170 mkr (275)
och bestod av likvida medel samt en outnyttjad kreditfacilitet om
50 mkr.
DERIVATINSTRUMENT
Neobo strävar efter att begränsa kassaflödespåverkan från
plötsliga och oförutsedda förändringar i marknadsräntorna. För att
hantera ränterisken används räntederivat.
I samband med kvartalets refinansieringar har nya
framtidsstartade räntederivat om cirka 1 mdkr tecknats i syfte att
ytterligare reducera ränterisken.
Vid periodens slut uppgick det sammanlagda nominella värdet på
aktiva räntederivat till 5 854 (5 872) mkr med löptider på mellan ett
och fem år.
I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 redovisas derivat till
marknadsvärde. Om den avtalade räntan avviker från
marknadsräntan, uppstår ett över- eller undervärde på
räntederivaten, där den ej kassaflödespåverkande
värdeförändringen redovisas i resultaträkningen, så länge det
underliggande derivatet inte är realiserat i förtid. Räntederivaten
hade vid utgången av perioden ett verkligt värde om -16 mkr (6).
Räntederivat, framtida start
Start Förfall Nominellt belopp, mkr Ränta, %
2026 2028 422 2,20
2026 2029 1099 2,28
2027 2029 646 2,78
2027 2030 323 2,72
Delårsrapport januari-juni 2026 11
===== SIDA 12 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 12
Koncernens resultaträkning i sammandrag
Belopp i mkr
2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Hyresintäkter 236 236 469 466 937 934
Driftkostnader -62 -59 -162 -148 -310 -296
Underhåll -9 -7 -20 -17 -43 -41
Fastighetsadministration -17 -12 -31 -29 -65 -63
Fastighetsskatt -6 -6 -12 -12 -22 -22
Fastighetskostnader -94 -84 -225 -206 -440 -421
Driftnetto 142 152 244 260 497 513
Central administration -18 -15 -35 -36 -65 -65
Resultat före finansiella poster 123 138 209 224 433 448
Finansnetto -62 -64 -122 -122 -247 -247
Förvaltningsresultat 61 74 87 102 186 201
Värdeförändringar fastigheter -38 2 -39 11 -55 -6
Värdeförändringar finansiella instrument -78 -95 -22 -97 17 -57
Resultat före skatt -55 -19 27 16 148 138
Aktuell skatt -6 -5 -12 -9 -26 -23
Uppskjuten skatt -2 -6 -16 -9 -44 -37
Periodens resultat -63 -30 -2 -1 78 78
Belopp i mkr 2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Periodens resultat -63 -30 -2 -1 78 78
Övrigt totalresultat - - - - - -
Summa totalresultat för perioden -63 -30 -2 -1 78 78
Periodens resultat och det summerade totalresultatet för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
Genomsnittligt antal aktier före utspädning 140 236 412 145 400 737 141 191 865 145 400 737 143 110 648 145 212 906
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning* 140 236 412 145 616 687 141 191 865 145 624 966 143 110 648 145 443 945
Resultat per aktie före utspädning, kr -0,45 -0,20 -0,01 -0,01 0,55 0,54
Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,45 -0,20 -0,01 -0,01 0,55 0,54
*För vidare information se avsnitt Övrig information, stycke Närståendetransaktioner på sid. 17.
Koncernens rapport över totalresultat
Delårsrapport januari-juni 2026 12
===== SIDA 13 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 13
Kommentarer till koncernens resultaträkning
DRIFTNETTO
Driftnettot minskade med 5,9 procent till 244 mkr (260) till följd av
driftnettobortfall från avyttrade fastigheter samt att årets första
kvartal var kallare och mer snörikt än föregående år. I jämförbart
bestånd minskade driftnettot med 2,4 procent.
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade till 469 mkr (466) under perioden, vilket är
en nettoeffekt av ökade intäkter i jämförbart bestånd och bortfall
av intäkter från avyttrade fastigheter. I jämförbart bestånd ökade
hyresintäkterna med 3,8 procent. Intäktsökningen förklaras av
årets hyreshöjningar, som i bostadsbeståndet uppgick till 3,4
procent, hyresökningar till följd av genomförda
lägenhetsrenoveringar samt minskad vakans.
FASTIGHETSKOSTNADER
Totala fastighetskostnader ökade till -225 mkr (-206) vilket är en
nettoeffekt av försäljningar och ökade kostnader i jämförbart
bestånd. Ökningen förklaras i huvudsak av en betydligt kallare och
mer snörik vinter än förgående år.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens förvaltningsresultat minskade med 14,5 procent till 87
mkr (102), vilket främst förklaras av försäljningar och ökade
kostnader i jämförbart bestånd.
Förvaltningsresultat per utestående aktie på balansdagen
minskade med 11,3 procent till 0,62 kr (0,70).
CENTRAL ADMINISTRATION
Centrala administrationskostnader minskade till -35 mkr (-36) till
följd av genomförda kostnadsbesparande åtgärder. Andra
kvartalets utfall inkluderar jämförelsestörande poster om 2 mkr
hänförliga till personalkostnader av engångskaraktär.
FINANSNETTO
Finansnettot var oförändrat mellan åren och uppgick till -122 mkr
(-122). Genomsnittsräntan vid periodens slut var oförändrad på 3,4
procent (3,4).
PERIODENS RESULTAT
Periodens resultat efter skatt minskade till -2 mkr (-1).
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Orealiserade värdeförändringar under perioden uppgick till -38 mkr
(11), vilket motsvarar en värdeförändring om -0,3 procent (0,1).
Värdeförändringen förklaras av något ökande avkastningskrav på
ett fåtal orter.
Den realiserade värdeförändringen för perioden uppgick till -1 mkr
(0) efter transaktionskostnader.
Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till -22 mkr
(-97), drivet av lägre marknadsräntor.
SKATT
Redovisad skatt under perioden uppgick till -28 mkr (-18) varav
-12 mkr (-9) är aktuell skatt och resterande del utgörs av
uppskjuten skatt.
Region Nord, 38%
Region Mitt, 31%
Region Syd, 31%
469 mkr
Hyresinäkter
===== SIDA 14 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 14
Koncernens balansräkning
i sammandrag
Belopp i mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 13 601 13 821 13 562
Immateriella anläggningstillgångar 3 5 4
Övriga anläggningstillgångar 3 3 3
Derivat 8 31 12
Summa anläggningstillgångar 13 615 13 859 13 582
Derivat 3 3 14
Övriga omsättningstillgångar 49 64 42
Likvida medel 120 84 225
Summa omsättningstillgångar 172 151 281
Summa tillgångar 13 787 14 011 13 863
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 6 319 6 344 6 387
Uppskjutna skatteskulder 398 356 384
Övriga avsättningar 7 0 8
Räntebärande skulder 5 988 6 076 6 711
Derivat 27 67 20
Övriga långfristiga skulder 2 2 2
Summa långfristiga skulder 6 423 6 501 7 126
Räntebärande skulder 917 1 033 217
Övriga kortfristiga skulder 127 132 134
Summa kortfristiga skulder 1 044 1 166 351
Summa eget kapital och skulder 13 787 14 011 13 863
Koncernens förändring i eget kapital
i sammandrag
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
Totalt eget
kapital
Ingående balans per 1 januari 2025 752 5 141 452 6 345
Periodens resultat -1 -1
Utgående balans per 30 juni 2025 752 5 141 451 6 344
Periodens resultat 80 80
Återköp aktier -37 -37
Utgående balans per 31 december 2025 752 5 141 493 6 387
Emission och lösen av teckningsoptioner 3 5 8
Periodens resultat -2 -2
Återköp aktier -74 -74
Utgående balans per 30 juni 2026 755 5 141 423 6 319
Kommentarer till koncernens balansräkning
LIKVIDA MEDEL
Likvida medel uppgick per balansdagen till 120 mkr (225).
EGET KAPITAL
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens utgång till 6 319 mkr
(6 387). Under perioden har bolaget återköpt egna aktier till ett värde om 74 mkr. Det har skett en emission
och lösen av teckningsoptioner till ett värde om 8 mkr, varav 1 mkr avser emission och resterande lösen.
UPPSKJUTEN SKATT
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skattesats om 20,6 procent på skillnaden mellan redovisat och
skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt med beaktande av underskottsavdrag. Den uppskjutna
skatteskulden uppgick vid periodens utgång till 398 mkr (384) och är till största del hänförlig till
förvaltningsfastigheter.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 6 906 mkr (6 928) och belåningsgraden till 49,9 procent
(49,4). För att begränsa ränterisken från skulder med rörlig ränta och öka förutsägbarheten i
förvaltningsresultatet används räntederivat. Värdet av derivatportföljen vid periodens utgång uppgick till -16
mkr (6). För vidare information se avsnitt Finansiering på sid. 11.
Delårsrapport januari-juni 2026 14
===== SIDA 15 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 15
Koncernens kassaflödesanalys
i sammandrag
Belopp i mkr
2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Löpande verksamhet
Driftnetto 142 152 244 260 497 513
Central administration -18 -15 -35 -36 -65 -65
Återläggning avskrivningar 1 1 1 1 2 2
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 0 0 -1 0 -1 0
Kassaflöde från löpande verksamhet 124 138 209 225 434 450
före räntor och skatt
Erlagd ränta -68 -75 -135 -151 -271 -287
Erhållen ränta 8 12 14 32 33 51
Betald inkomstskatt -9 -12 -21 -35 5 -9
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 55 63 67 71 201 205
Kassaflöde från förändringar i
rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 2 15 -3 4 -20 -12
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -33 -35 -2 -23 -9 -31
Kassaflöde från löpande verksamhet 24 43 62 52 172 162
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -41 -68 -96 -108 -218 -230
Försäljning av fastigheter 0 0 17 0 389 372
Övriga immateriella och materiella tillgångar 0 0 0 -1 -1 -1
Kassaflöde från investeringsverksamheten -40 -68 -79 -109 171 141
Finansieringsverksamheten
Återköp av egna aktier -11 0 -74 0 -111 -37
Emission och lösen av teckningsoptioner 8 0 8 0 8 0
Upptagna lån 0 0 0 19 29 48
Amortering av lån -8 -12 -22 -23 -233 -235
Kassaflöde från
finansieringsverksamheten -11 -12 -88 -5 -307 -224
Periodens kassaflöde -27 -36 -105 -62 35 79
Likvida medel vid periodens början 147 121 225 146 84 146
Likvida medel vid periodens slut 120 84 120 84 120 225
Kommentarer till koncernens
kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär
att driftnettot justerats för transaktioner som inte medfört in- eller
utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter och kostnader
som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens
kassaflöden.
Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 62 mkr. I befintliga
fastigheter investerades 96 mkr under perioden. Under första kvartalet
frånträddes en fastighet med ett underliggande värde om 19 mkr före
avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader som sammanlagt
uppgick till 2 mkr. I samband med frånträdet löstes lån om 6 mkr och
nettokassaflödet uppgick till 11 mkr.
Under perioden har inga nya lån tagits upp. Under första halvåret har
återköp av egna aktier gjorts till ett värde om 74 mkr. Under andra kvartalet
har samtliga teckningsoptioner, serie 2023/2026, nyttjats för teckning av
aktier i enlighet med programmets villkor, vilket gett en positiv effekt om 7
mkr. Under perioden har ett nytt teckningsoptionsprogram tecknats av
bolagets vd och vissa ledande befattningshavare, serie 2026/2029, vilket
gett en positiv effekt om 1 mkr. Likvida medel uppgick per balansdagen till
120 mkr.
===== SIDA 16 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 16
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i mkr
2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Nettoomsättning 15 18 35 35 74 74
Personalkostnader -3 -3 -7 -7 -12 -11
Övriga rörelsekostnader -21 -16 -39 -31 -74 -66
Rörelseresultat -8 -1 -11 -3 -11 -3
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 0 0 0 0 0 0
Ränteintäkter och liknande resultatposter 0 16 1 32 1 33
Räntekostnader och liknande resultatposter -11 -10 -19 -20 -36 -37
Resultat efter finansiella poster -19 6 -29 10 -45 -6
Bokslutsdispositioner 1 0 1 0 4 2
Resultat före skatt -17 6 -28 10 -42 -4
Skatt 0 0 0 0 0 0
PERIODENS RESULTAT -17 6 -28 10 -42 -4
Moderbolagets rapport över totalresultat
2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025
Belopp i mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Periodens resultat -17 6 -28 10 -42 -4
Övrigt totalresultat - - - - - -
Summa totalresultat för perioden -17 6 -28 10 -42 -4
Moderbolagets balansräkning
Kommentarer till moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget Neobo Fastigheter AB (publ) består av
koncernövergripande funktioner och organisation för förvaltning av de fastigheter som
ägs av dotterbolagen. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget.
Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 35 mkr (35) och avser främst
moderbolagets fakturering till dotterbolagen för utförda tjänster. Resultat före skatt
uppgick till -28 mkr (10).
Likvida medel uppgick vid periodens slut till 112 mkr (205). Under delårsperioden har
egna aktier återköpts till ett värde om 74 mkr. Det har skett en emission och lösen av
teckningsoptioner till ett värde om 8 mkr, varav 1 mkr avser emission och resterande
lösen.
Belopp i mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31
TILLGÅNGAR
Materiella och immateriella anläggningstillgångar 3 5 4
Finansiella anläggningstillgångar 7 382 5 639 7 171
Omsättningstillgångar 382 651 535
Summa tillgångar 7 767 6 295 7 710
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital 760 756 756
Fritt eget kapital 5 383 5 531 5 480
Summa eget kapital 6 143 6 288 6 236
Långfristiga skulder 1 178 0 939
Kortfristiga skulder 446 7 535
Summa eget kapital och skulder 7 767 6 295 7 710
Delårsrapport januari-juni 2026 16
===== SIDA 17 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 17
Övrig information
REDOVISNINGSPRINCIPER
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34
Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt
IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl här som på annan plats i
rapporten. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska
personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisnings-
principer överensstämmer med vad som framgår av
årsredovisningen för 2025.
VÄRDERINGSMETOD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i
balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS
värderingshierarki.
VÄRDERINGSMETOD DERIVAT
Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt
IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt
nivå 2.
VÄRDERING AV FORDRINGAR OCH SKULDER
Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och skulder
redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för
förlustreserv eller verkligt värde via resultatet. För finansiella
tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
bedöms det redovisade värdet vara en god approximation av det
verkliga värdet då fordringarna och skulderna antingen löper över
en kortare tid eller i det fall det sträcker sig längre, löper med en
kort räntebindning.
SÄSONGSEFFEKTER
Driftnettot påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna.
Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal,
främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och
fastighetsskötsel.
AVRUNDNINGAR
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna
delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och
procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.
JÄMFÖRELSESIFFROR
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period
föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställning
där jämförelserna avser utgången av föregående år.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Neobos verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal
riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och
finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de
risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten.
Mer information om Neobos risker och hanteringen av dessa
återfinns i årsredovisningen för 2025 på sid. 58–61.
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande
befattningshavare avseende utfört arbete. Därutöver har under
andra kvartalet totalt 8 mkr inbetalats från ledande
befattningshavare till bolaget avseende teckningsoptionsprogram,
varav 7 mkr avser lösen av tidigare utgivet program och 1 mkr avser
teckning av ett nytt program. Inga väsentliga
närståendetransaktioner utöver dessa har skett med något
närstående bolag eller med någon närstående privatperson.
Neobo har haft ett teckningsoptionsprogram för bolagets vd och
vissa ledande befattningshavare, serie 2023/2026. Vid
balansdagens ingång uppgick innehavet i detta optionsprogram till
630 066 teckningsoptioner.
Under andra kvartalet har samtliga teckningsoptioner utnyttjats för
teckning av aktier i enlighet med programmets villkor. Antalet
tillkommande aktier uppgår till 630 066, motsvarande cirka 0,4
procent av det totala antalet utestående aktier och röster i bolaget.
Ökningen av aktiekapitalet uppgår till 3 258 766 kronor.
Under andra kvartalet har ett nytt teckningsoptionsprogram
tecknats av bolagets vd och vissa ledande befattningshavare, serie
2026/2029. Programmet beslutades av årsstämman den 22 april
2026 och omfattar 400 000 teckningsoptioner.
Teckningsoptionerna har förvärvats av optionsinnehavarna för ett
pris om 2,94 kronor per option, vilket fastställts med tillämpning av
Black & Scholes-modellen. Varje teckningsoption ger rätt till
teckning av en (1) aktie i bolaget under en framtida teckningsperiod
i enlighet med optionsvillkoren. Lösenpriset uppgår till 19,60
kronor per aktie.
Vid fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner tillkommer
högst 400 000 aktier, motsvarande cirka 0,3 procent av det totala
antalet utestående aktier och röster i bolaget. Då nettostrike
tillämpas kommer den faktiska utspädningen samt ökningen av
aktiekapitalet vara lägre och bero på aktiekursens utveckling.
Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning justeras det
genomsnittliga antalet aktier för att beakta effekter av potentiella
aktier hänförliga till teckningsoptionsprogram. Vid hänsyn tagen till
teckningsoptionerna blir vägt genomsnittligt antal utestående
aktier för perioden 141 191 865 stycken.
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
Inga väsentliga händelser har skett efter balansdagen.
===== SIDA 18 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 18
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet,
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 8 juli 2026
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Björn Danckwardt-Lillieström Mona Finnström Anneli Lindblom Ulf Nilsson Jakob Pettersson
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Jan-Erik Höjvall
Styrelsens ordförande
Ylva Sarby Westman
Verkställande direktör
===== SIDA 19 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 19
Aktien
Neobos börsvärde, det vill säga värdet av samtliga registrerade
aktier, uppgick per den 30 juni 2026 till 2 417 mkr. Antal
utestående aktier uppgick till 140 235 066 samtidigt som antal
registrerade aktier uppgick till 146 030 803. Antalet kända
aktieägare uppgick till 74 397 per den 31 maj.
ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER
Vid årsstämman den 22 april 2026 bemyndigades Neobos styrelse
att, fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta
beslut om att förvärva egna aktier. Styrelsen har den 19 maj 2026
beslutat om att påbörja ytterligare ett återköpsprogram av egna
aktier till ett belopp om maximalt 50 mkr. Från och med detta
styrelsebeslut har 645 000 aktier återköpts till ett värde om 11
mkr.
HANDEL OCH OMSÄTTNING
Neobos aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Aktiens
omsättning uppgick den senaste tolvmånadersperioden till 150
miljoner aktier. Omsättningshastigheten, det vill säga antalet
omsatta aktier dividerat med antalet utestående aktier per
balansdagen, var 107 procent.
KURSUTVECKLING OCH TOTALAVKASTNING
Neobos aktiekurs stängde på 16,55 kronor (17,12) vid periodens
slut. Under den senaste tolvmånadersperioden har aktiens
totalavkastning varit -3,3 procent, att jämföra med -16,3 procent
för OMX Stockholm Real Estate GI.
EPRA NRV, SUBSTANSVÄRDE
Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar åt
sina ägare. Utifrån detta kapital vill Neobo skapa stabil avkastning
och tillväxt under lågt risktagande. Då Neobos fastigheter är
redovisade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån
balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till poster
som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Neobos fall
derivat och uppskjuten skatteskuld. Substansvärdet uppgick vid
periodens utgång till 48,02 kronor/aktie (47,19). Aktiekursen vid
balansdagen uppgick således till 34 procent av substansvärdet.
Beräkning EPRA NRV, substansvärde mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 6 319 45,06
Återläggning enligt balansräkning:
Derivat 16 0,12
Uppskjuten skatt 398 2,84
EPRA NRV, substansvärde 6 734 48,02
AKTIEKURS OCH HANDELSVOLYM
STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 MAJ 2026*
Aktieägare Antal aktier
Andel av kapital
och röster, %
ICA-handlarnas Förbund 16 000 000 11,0
Björn Danckwardt-Lillieström 13 824 477 9,5
Martin Larsén 9 572 798 6,6
Länsförsäkringar Fonder 7 200 000 4,9
Avanza Pension 6 777 928 4,6
Swedbank Försäkring 4 774 435 3,3
Folketrygdfondet 3 779 464 2,6
Futur Pension 3 503 218 2,4
Handelsbanken Liv Försäkring AB 3 077 662 2,1
Handelsbanken Fonder 2 788 632 1,9
Summa 10 största 71 298 614 48,8
Övriga 68 936 452 47,2
Totalt utestående aktier 140 235 066 96,0
Återköpta egna aktier** 5 795 737 4,0
Totalt registrerade aktier 146 030 803 100,0
ÄGARSTRUKTUR PER 31 MAJ 2026*
Storleksklass Antal aktier
Kapital och
röster, %
Antal kända
ägare
Andel
av kända
ägare, %
1–500 4 346 767 2,98 67 967 91,4
501-1000 2 112 476 1,45 2 802 3,8
1001-5000 5 811 469 3,98 2 684 3,6
5001-10000 3 126 375 2,14 428 0,6
10001-20000 3 578 477 2,45 246 0,3
20001- 114 499 885 78,43 270 0,4
Anonymt ägande 12 555 354 8,57 0 0,0
Totalt 146 030 803 100 74 397 100
* Aktieägarstatistik per den 30 juni 2026 var vid tidpunkten för
publicering av denna delårsrapport ännu inte tillgänglig. Uppdaterad
aktieägarinformation kommer att publiceras på bolagets hemsida så
snart den finns tillgänglig.
** Avser återköpta aktier till och med balansdagen 2026-06-30.
Källa: Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från
bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
0
4 000
8 000
12 000
16 000
20 000
0
5
10
15
20
25
jul aug sep okt nov dec jan feb mar apr maj jun jul
kr/aktie
Antal,
tusental
Handelsvolym Neobo
===== SIDA 20 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 20
Definitioner
ALTERNATIVA NYCKELTAL
Neobo tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida
resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen.
Neobos alternativa nyckeltal har bedömts ge värdefull kompletterande information vid utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt,
är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Neobo är också medlem i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiella nyckeltalen
EPRA EPS, EPRA NRV och EPRA vakansgrad redovisas.
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång.
Antal kvm
Total area i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.
Antal utestående aktier
Antal aktier som är utestående vid periodens utgång.
Antal registrerade aktier
Antal aktier som är registrerade vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, %
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod, i procent
av genomsnittligt eget kapital.
Belåningsgrad, %
Nettoskuld i relation till verkligt värde för förvaltningsfastigheter vid
periodens utgång.
Direktavkastning, %
Driftnetto enligt intjäningsförmåga i förhållande till summan av
fastigheternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl.
fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter.
Driftnetto, kr
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till
hyresvärdet enligt intjäningsförmågan.
EPRA EPS, kr
Förvaltningsresultat med avdrag för hänförlig aktuell skatt, per
aktie.
EPRA NRV, substansvärde, kr
Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med återläggning av
redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat.
EPRA vakansgrad, %
Årshyra för vakant area vid periodens utgång i förhållande till
hyresvärdet vid periodens utgång.
Förvaltningsresultat, kr
Resultat före värdeförändringar och skatt.
Genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning
Antalet utestående aktier vägt över perioden, före och efter
utspädning.
Genomsnittlig ränta, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för räntebärande skulder vid
periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror jämte tillägg.
Hyresvärde, kr
Kontrakterade årshyror med tillägg för förhandlade årshyror för
vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler.
Jämförelsestörande poster
Poster som inte är återkommande och som stör jämförelsen
gentemot annan period.
Jämförbart bestånd
Avser fastigheter som ägts under hela perioden samt hela
jämförelseperioden.
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av
rörelsekapital enligt kassaflödesanalysen.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Nettoskuld
Räntebärande skulder minskat med likvida medel.
Räntetäckningsgrad, gånger
Förvaltningsresultat efter återläggning av räntenetto, exklusive
tomträttsavgälder som enligt IFRS 16 redovisas som räntekostnad,
i relation till räntenetto, för en rullande tolvmånadersperiod.
Soliditet, %
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.
Överskottsgrad, %
Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod, i procent av
hyresintäkterna för motsvarande tolvmånadersperiod.
===== SIDA 21 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 21
Härledning av nyckeltal
2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 1)
Periodens resultat, R12 78 -85 78 -85 78 78
Eget kapital, genomsnitt, R12 6 332 6 386 6 332 6 386 6 332 6 366
Avkastning på eget kapital, R12, % 1,2 -1,3 1,2 -1,3 1,2 1,2
BELÅNINGSGRAD 1)
Förvaltningsfastigheter 13 601 13 821 13 601 13 821 13 601 13 562
Nettoskuld 6 785 7 025 6 785 7 025 6 785 6 702
Belåningsgrad, % 49,9 50,8 49,9 50,8 49,9 49,4
DIREKTAVKASTNING 1)
Driftnetto enligt intjäningsförmåga 547 536 547 536 547 534
Förvaltningsfastigheter 13 601 13 821 13 601 13 821 13 601 13 562
Byggrätter 64 93 64 93 64 67
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 13 537 13 728 13 537 13 728 13 537 13 496
Direktavkastning, % 4,0 3,9 4,0 3,9 4,0 4,0
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 1)
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 967 960 967 960 967 954
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 1 034 1 038 1 034 1 038 1 034 1 019
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,5 92,5 93,5 92,5 93,5 93,7
FÖRVALTNINGSRESULTAT 1)
Förvaltningsresultat 61 74 87 102 186 201
Antal utestående aktier per balansdag 140 235 066 145 400 737 140 235 066 145 400 737 140 235 066 143 352 706
Förvaltningsresultat, kr/utestående aktier per balansdag 0,44 0,51 0,62 0,70 1,33 1,40
===== SIDA 22 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 22
1) Alternativa nyckeltal, se vidare under definitioner på s. 20.
* För vidare information se avsnitt Övrig information, stycke Närståendetransaktioner på sid. 17.
2) Ingående balans 2024 har justerats vilket påverkar nyckeltal som inkluderar Eget kapital. Läs mer på s. 14.
Härledning av nyckeltal
2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
RESULTAT PER AKTIE
Periodens resultat -63 -30 -2 -1 78 78
Genomsnittligt antal aktier, före utspädning 140 236 412 145 400 737 141 191 865 145 400 737 143 110 648 145 212 906
Genomsnittligt antal aktier, efter utspädning 140 236 412 145 616 687 141 191 865 145 624 966 143 110 648 145 443 945
Periodens resultat, kr/aktie, före utspädning -0,45 -0,20 -0,01 -0,01 0,55 0,54
Periodens resultat, kr/aktie, efter utspädning* -0,45 -0,20 -0,01 -0,01 0,55 0,54
RÄNTETÄCKNINGSGRAD 1)
Förvaltningsresultat, R12 186 187 186 187 186 201
Återläggning räntenetto, exklusive tomträttsavgäld, R12 246 242 246 242 246 245
Summa 432 429 432 429 432 446
Räntenetto, exklusive tomträttsavgäld, R12 246 242 246 242 246 245
Räntetäckningsgrad, R12, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8
SOLIDITET 1)
Eget kapital 6 319 6 344 6 319 6 344 6 319 6 387
Balansomslutning 13 787 14 011 13 787 14 011 13 787 13 863
Soliditet, % 45,8 45,3 45,8 45,3 45,8 46,1
ÖVERSKOTTSGRAD1)
Driftnetto, R12 497 503 497 503 497 513
Hyresintäkter, R12 937 920 937 920 937 934
Överskottsgrad, R12, % 53 55 53 55 53 55
ANTAL AKTIER 1)
Genomsnittligt antal aktier, före utspädning 140 236 412 145 400 737 141 191 865 145 400 737 143 110 648 145 212 906
Genomsnittligt antal aktier, efter utspädning 140 236 412 145 616 687 141 191 865 145 624 966 143 110 648 145 443 945
Antal utestående aktier per balansdag 140 235 066 145 400 737 140 235 066 145 400 737 140 235 066 143 352 706
Antal registrerade aktier per balansdag 146 030 803 145 400 737 146 030 803 145 400 737 146 030 803 145 400 737
===== SIDA 23 =====
Delårsrapport januari-juni 2026 23
1) Alternativa nyckeltal, se vidare under definitioner på s. 20.
* För vidare information se avsnitt Övrig information, stycke Närståendetransaktioner på sid. 17.
Härledning av EPRA-nyckeltal
2026 2025 2026 2025 2025/2026 2025
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
EPRA EPS 1)
Förvaltningsresultat 61 74 87 102 186 201
Aktuell skatt -6 -5 -12 -9 -26 -23
Skatt hänförlig till EPRA-justeringar 0 0 0 0 1 1
EPRA Earnings, mkr 55 69 76 94 161 179
EPRA EPS, kr/aktie, före utspädning 0,39 0,48 0,53 0,64 1,13 1,23
EPRA EPS, kr/aktie, efter utspädning* 0,39 0,48 0,53 0,64 1,13 1,23
EPRA NRV, SUBSTANSVÄRDE 1)
Antal utestående aktier, tusental 140 235 145 401 140 235 145 401 140 235 143 353
Eget kapital 6 319 6 344 6 319 6 344 6 319 6 387
Återläggning av uppskjuten skatt 398 356 398 356 398 384
Återläggning av derivat 16 34 16 34 16 -6
EPRA NRV, substansvärde, mkr 6 734 6 733 6 734 6 733 6 734 6 764
EPRA NRV, substansvärde, kr/aktie 48,02 46,31 48,02 46,31 48,02 47,19
EPRA VAKANSGRAD 1)
Vakanshyra enligt intjäningsförmåga 67 78 67 78 67 65
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 1 034 1 038 1 034 1 038 1 034 1 019
EPRA vakansgrad, % 6,5 7,5 6,5 7,5 6,5 6,3
===== SIDA 24 =====
Bokslutskommuniké januari-december 2025
Finansiell kalender
Delårsrapport för perioden januari-september 2026 2026-10-21
Bokslutskommuniké januari-december 2026 2027-02-12
Delårsrapport för perioden januari-mars 2027 2027-04-23
Årsstämma 2027 2027-04-23
Delårsrapport för perioden januari-juni 2027 2027-07-08
neobo.se
På Neobos webbplats kan du ladda ner och prenumerera på
pressmeddelanden och finansiella rapporter.
Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Neobo
Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s
marknadsmissbruksförordning och lagen om
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedan
angivna kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 8 juli 2026,
kl. 07:00 CEST.
Kontakt
För ytterligare information vänligen kontakta
Ylva Sarby Westman, vd, + 46 70-690 65 97,
ylva.sarby.westman@neobo.se
Maria Strandberg, CFO, + 46 70-398 23 80,
maria.strandberg@neobo.se
Inbjudan presentation
delårsrapport
Vd Ylva Sarby Westman presenterar delårsrapporten i en
webbsändning/telefonkonferens den 8 juli kl. 09:00.
Presentationen kommer att hållas på engelska och efter
presentationen finns möjlighet att ställa frågor.
För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa
skriftliga frågor, använd nedanstående länk.
Webbsändning: Neobos Q2-rapport
För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa
muntliga frågor, använd nedanstående länk. Efter
registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för
att logga in till konferensen.
Telefonkonferens: Neobos Q2-rapport
Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av
webbsändningen kommer att tillgängliggöras på Neobos
hemsida efter presentationen
Delårsrapport januari-juni 2026 24
===== SIDA 25 =====
Neobo Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer: 556580–2526
Mäster Samuelsgatan 42, 111 57 Stockholm
neobo.se