Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT   
JANUARI – SEPTEMBER  2023  
DELÅRSRAPPORT   
JANUARI – SEPTEMBER  2023  
DELÅRS RAPPORT  
JANUAR I – SEPTEMBER  2023  
   
   
  
Q3  
  
PPORT  
JANUARI – SEPTEMBER  2023

===== SIDA 2 =====

Omslagsbild: Nyköping Svetsaren 8 
JANUARI-SEPTEMBER 2023 
• Hyresintäkterna ökade till 658 mkr (635). I 
jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 
4,9 procent till följd av hyreshöjningar och 
minskad vakansgrad.  
• Driftnettot ökade till 366 mkr (329) under 
perioden. I jämförbart bestånd ökade 
driftnettot med 3,7 procent, efter justering av 
jämförelsestörande poster, till följd av framför 
allt ökade hyresintäkter.  
• Förvaltningsresultatet uppgick till 127 mkr 
(161). Minskningen förklaras främst av högre 
finansiella kostnader men även av ökade 
centrala administrationskostnader. Periodens 
administrationskostnader har belastats med 
jämförelsestörande poster om 15 mkr.  
• Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 
uppgick för perioden till -926 mkr (-819). 
• Fastighetsbeståndets värde vid periodens 
utgång uppgick till 14 379 mkr, vilket är en 
minskning med 6,0 procent jämfört med 
årsskiftet. 
• Periodens resultat uppgick till -795 mkr (-516) 
motsvarande -5,46 kr/aktie (-3,55). 
• Substansvärdet uppgick till 48,60 kr per aktie 
(65,86). 
 
JULI-SEPTEMBER 2023 
• Hyresintäkterna ökade till 224 mkr (213) i 
kvartalet till följd av hyreshöjningar samt 
minskad vakans.  
• Driftnettot ökade till 140 mkr (128) vilket 
förklaras av både ökade hyresintäkter och 
minskade kostnader. 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 52 mkr (67) 
under tredje kvartalet. Minskningen beror på 
högre finansiella kostnader samt ökade 
kostnader för central administration. Tredje 
kvartalets administrationskostnader har 
belastats med jämförelsestörande poster om 6 
mkr. 
 
VIKTIGA HÄNDELSER I OCH EFTER 
TREDJE KVARTALET 
• Styrelsen har i september fastställt Neobos 
hållbarhetsstrategi och hållbarhetspolicy och 
arbetet med att ta fram konkreta 
hållbarhetsmål pågår. 
• Vid en extra bolagsstämma den 4 oktober 
beslutades att utöka styrelsen med en person 
och Jakob Pettersson valdes till ny 
styrelseledamot. 
• Neobos Förvaltningschef Jonny Göthberg har 
valt att säga upp sig och kommer att lämna 
bolaget vid årsskiftet. 
 
 
Sammanfattning 1) 
2023-07-01 2022-07-01 2023-01-01 2022-01-01 2022-10-01 2022-01-01 
2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-12-31 
Hyresintäkter, mkr 224 213 658 635 862 839 
Driftnetto, mkr 140 128 366 329 460 423 
Värdeförändring förvaltningsfastigheter -392 -543 -926 -819 -2 345 -2 238 
Förvaltningsresultat, mkr 52 67 127 161 138 172 
Kr/aktie 0,36 0,46 0,88 1,11 0,95 1,18 
Periodens resultat, mkr -452 -477 -795 -516 -1 636 -1 355 
Kr/aktie -3,11 -3,28 -5,46 -3,55 -11,25 -9,32 
              
Marknadsvärde fastigheter, mkr 14 379 16 331 14 379 16 331 14 379 15 295 
Belåningsgrad, %  48,6 44,2 48,6 44,2 48,6 46,7 
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,4 1,7 2,3 1,6 2,0 
Substansvärde per aktie, kr 48,60 65,86 48,60 65,86 48,60 54,26 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,0   92,0   92,0 92,0 
Överskottsgrad, % 63 60 56 52 53 50 
 
1) För fullständig nyckeltalstabell se sidan 20 och för definitioner se sidan 19. Vid jämförelser mellan åren är det värt att notera att 
fastighetsbestånden skiljer sig åt mellan åren 2022 och 2023, se sidan 4. För nyckeltal med intjäningsförmåga som faktor saknas 
jämförelsedata, då koncernen ej var en fristående sådan vid tillfället.

===== SIDA 3 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 3 
Fokus på vakanser börjar ge positiv effekt    
Trots en utmanande omvärld så fortsätter vår 
verksamhet att utvecklas på ett positiv sätt och 
driftnettot för årets första nio månader ökar med 
drygt 11 procent jämfört med föregående år. I 
jämförbart bestånd ökade driftnettot med 3,7 
procent och hyresintäkterna med 4,9 procent. 
Överskottsgraden förbättrades till 56 procent (52) 
för delårsperioden och till 63 procent (60) för 
kvartalet. Det är en tydlig förbättring men det 
finns mer att göra för att öka överskottsgraden 
ytterligare.  
Arbetet med att sänka vakansgraden i portföljen 
är ett långsiktigt arbete med fokus på ett antal 
olika åtgärder såsom förbättrad marknadsföring, 
renovering av tomställda lägenheter och 
aktiviteter för att öka trivsel och minska 
omsättningen av hyresgäster. Det är glädjande att 
se att våra ansträngningar börjar ge effekt. Sedan 
årsskiftet har bostadsvakansen minskat från 6,6 
till 6,0 procent.  
 
STABIL FINANSIELL POSITION 
Förvaltningsresultatet minskade till 127 mkr (161) 
till följd av framför allt högre finansierings-
kostnader. Räntorna har fortsatt öka under året 
men genom en hög räntesäkringsgrad har vi 
kunnat begränsa effekterna. Vår genomsnittliga 
ränta uppgick vid periodens slut till 3,2 procent 
och den genomsnittliga räntebindningstiden till 
1,9 år. Vi har en stabil finansiell position med låg 
belåningsgrad, lång kapitalbindning och 
uteslutande bankfinansiering, vilket är en styrka. 
Sedan årsskiftet har fastighetsporföljens värde 
minskat med 6,0 procent till följd av ökade 
avkastningskrav för fastigheter och det 
genomsnittligt vägda avkastningskravet som 
används i värderingarna uppgår nu till 4,5 procent 
(4,1). 
 
HÅLLBARHETSSTRATEGIN FASTSTÄLLD 
Vi har under kvartalet färdigställt vår 
hållbarhetsstrategi och hållbarhetspolicy som 
fastställdes av styrelsen i september. 
Hållbarhetsarbetet är en integrerad del av bolaget 
och utgår från tre perspektiv - Hållbara 
bostadsmiljöer, Ansvarsfullt företagande och 
Hållbara affärer. Arbetet med att ta fram konkreta 
hållbarhetsmål fortgår och ambitionen är att 
dessa ska beslutas och kommuniceras i början av 
nästa år. 
 
 
GODA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR ÖKAD 
AVKASTNING FRAMÅT 
Vi har under året lagt grunden för att öka 
avkastningen från vår fastighetsportfölj genom att 
höja hyresintäkterna, sänka vakansgraden och 
genomföra värdeskapande investeringar.  
Hyreshöjningarna har inte fullt ut kompenserat för 
våra ökade kostnader men vi ser positivt på 
kommande hyresförhandling. Treparts-
överenskommelse mellan Hyresgästföreningen, 
Allmännyttan och Fastighetsägarna innebär bland 
annat att räntor och inflation är variabler som ska 
beaktas vid hyresjusteringen. Eftersom vi nu har 
haft en längre tid med hög inflation och stigande 
räntor är det vår bedömning att utfallet i 
kommande hyresförhandling kommer att bli högre 
än den för 2023. 
Under året har vi fått en organisation på plats 
med engagerade medarbetare som arbetar aktivt 
för att skapa attraktiva och hållbara 
bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig 
trygga. Det är den bästa grunden för att skapa 
långsiktiga värden för kunder och aktieägare. 
 
Stockholm den 16 november 2023 
 
Ylva Sarby Westman, VD

===== SIDA 4 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 4 
Om Neobo  
BAKGRUND 
Nuvarande koncernstruktur i Neobo skapades 
under fjärde kvartalet 2022 och bolaget delades 
ut till SBB:s aktieägare vid årets slut. Neobo 
noterades på Nasdaq First North Premier Growth 
Market den 10 februari 2023. 
Utgångspunkten för Neobos fastighetsbestånd var 
de fastigheter som fanns i Amasten Fastighets AB 
per den 30 september 2022. I slutet av december 
såldes fastigheter om 5,8 mdkr till SBB och 
fastigheter om 5,2 mdkr förvärvades från SBB. 
Vid årets slut hade Neobo fastigheter till ett värde 
om 15,3 mdkr.  
VISION 
Vi skapar attraktiva och hållbara bostadsmiljöer 
där människor trivs och känner sig trygga. 
AFFÄRSIDÉ 
Neobos affärsidé går ut på att förvalta och förädla 
bostäder i svenska kommuner med befolknings-
tillväxt och god efterfrågan på bostäder. 
 
STRATEGI 
• Långsiktigt äga, förvalta och förädla 
bostadsfastigheter med inflationsskyddade 
kassaflöden som genererar en attraktiv 
totalavkastning.  
• Att hållbarhetsarbetet ska vara en integrerad 
del av bolaget och utgå från tre perspektiv - 
Hållbara bostadsmiljöer, Ansvarsfullt 
företagande och Hållbara affärer.  
• Att ha en lokal förvaltningsorganisation med 
fokus på uthyrning och värdeskapande 
förädling.  
• Att ha en geografiskt diversifierad 
fastighetsportfölj i kommuner med 
befolkningstillväxt och bostadsunderskott. 
FINANSIELLA MÅL 
• Avkastning på eget kapital ska över tid 
överstiga 10 procent. 
• Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent 
av fastigheternas marknadsvärde. 
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger. 
• Soliditeten ska överstiga 30 procent. 
 
 
 
 
 
AFFÄRSMODELL

===== SIDA 5 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 5 
Bostadsfastigheter, 
95%
14,4 mdkr
Marknadsvärde
Fastighetsbestånd   
Neobo förvaltar och förädlar bostadsfastigheter i 
40 kommuner i Sverige. Portföljen består av 267 
fastigheter och 8 400 bostadslägenheter med en 
total uthyrningsbar area om 714 000 kvm. 
95 procent av fastigheterna utgörs av bostads-
fastigheter och resterande del i huvudsak av 
samhällsfastigheter inom skola och sjukvård.  
FASTIGHETSVÄRDERING 
Fastighetsporföljens värde har minskat med 6,0 
procent sedan årsskiftet och med 2,5 procent 
under tredje kvartalet till 14 379 mkr. 
Värdeminskningen förklaras främst av ökade 
avkastningskrav samtidigt som högre bedömda 
framtida hyresintäkter har påverkat värdet 
positivt.  
Värdena har fastställts baserade på värderingar 
utförda av externa, auktoriserade värderare. 
Värderingarna har genomförts genom analys av 
framtida kassaflöden för respektive fastighet där 
hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, 
marknadens avkastningskrav, hyresnivåer, drifts- 
och underhållskostnader samt fastigheternas 
investeringsbehov. I värderingen har ett 
genomsnittligt avkastningskrav om 4,5 procent 
(4,1) använts. I fastighetsvärdet ingår ett värde 
om 128 mkr (80) för byggrätter som värderats 
genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket 
innebär att bedömningen av värdet sker utifrån 
jämförelser av priser för likartade byggrätter. 
Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 
nivå 3. 
KÄNSLIGHETSANALYS VÄRDERING 
Fastighetsvärderingarna är utförda enligt 
vedertagna principer baserade på marknads-
mässiga antaganden. I tabellen nedan redovisas 
hur värdet påverkas vid en förändring av vissa 
antagna parametrar. 
 
Tabellen ger en förenklad bild då en enskild 
parameter troligtvis inte förändras isolerat. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
  Förändring av 
antagande 
Värdepåverkan, 
mkr 
Värdepåverkan, 
% 
Hyresvärde + / - 5 % + / - 1 089 + / - 8 % 
Drift och underhåll + / - 5 % - 382 / + 386 + / - 3 % 
Direktavkastningskrav + / - 0,25%-enheter -791 / +895 -6 % / +6 % 
Långsiktig vakansgrad + / - 0,25%-enheter -45 / + 46 + / - 0 %

===== SIDA 6 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 6 
Bostäder, 76%
Kommersiellt, 17%
Samhällsservice, 4%
Övrigt, 3%
959 mkr
Hyresvärde
HYRESVÄRDE OCH KUNDER 
Det årliga hyresvärdet uppgick per den 1 oktober 
till 959 mkr. Bostäder utgör 76 procent av 
hyresvärdet och lokaler 21 procent. Hyresvärdet 
ökade under året till följd av genomförda hyres-
förhandlingar. Den genomsnittliga hyresökningen i 
bostadsbeståndet sedan årsskiftet uppgick till 4,5 
procent. 
Våra hyresgäster utgörs i huvudsak av 
privatpersoner samt ett antal företagskunder som 
hyr butiker, restauranglokaler och kontor i 
bostadsfastigheternas bottenplan eller är kunder i 
någon av våra samhällsfastigheter. Några av våra 
största kommersiella hyresgäster är Axfood, Sala 
kommun samt Timrå kommun. 
 
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 
Den ekonomiska uthyrningsgraden ökade under 
det tredje kvartalet från 91,7 till 92,0 procent. 
I bostadsbeståndet har uthyrningsgraden ökat 
från 93,4 procent vid årsskiftet till 94,0 procent i 
slutet av perioden. Kvarvarande bostadsvakans 
förklaras bland annat av lägenheter som har 
tomställts i avvaktan på renovering och hög 
omsättning av hyresgäster i vissa områden.  
Den ekonomiska uthyrningsgraden för 
kommersiella lokaler uppgick i slutet av perioden 
till 86,8 procent. Vakansen i de kommersiella 
lokalerna förklaras främst av ett fåtal större 
vakanta lokaler.  
LOKAL FÖRVALTNINGSORGANISATION 
Vår förvaltningsorganisation är uppdelad i två 
regioner, Syd och Nord, för att säkerställa lokal 
närvaro och närhet till våra hyresgäster. En 
kundnära förvaltning stödjer en hög uthyrnings-
grad och är en förutsättning för att bedriva en 
aktiv och värdeskapande förvaltning. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
        Fastighetsvärde Hyresvärde 
Region Antal 
fastigheter 
Antal 
lägenheter Area, tkvm mkr kr/kvm mkr kr/kvm 
Nord 100 2 836 263 6 148 23 410 393 1 494 
Syd 167 5 564 451 8 232 18 234 566 1 254 
Totalt 267 8 400 714 14 379 20 137 959 1 344

===== SIDA 7 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 7 
Aktuell 
intjäningsförmåga 
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv 
månader med beaktande av Neobos fastighets-
bestånd per den 1 oktober 2023.  
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för 
de kommande tolv månaderna, utan en ögon-
blicksbild som presenteras för att illustrera 
intäkter och kostnader på årsbasis givet 
fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapital-
struktur och organisation vid en bestämd 
tidpunkt. 
Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en 
bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde-
förändringar, köp eller försäljning av fastigheter 
eller andra faktorer. I koncernens intjänings-
förmåga är inte resultateffekten av orealiserade 
och realiserade värdeförändringar inkluderad. 
 
UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV 
INTJÄNINGSFÖRMÅGAN 
Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på 
kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive 
tillägg, samt övriga fastighetsrelaterade intäkter 
utifrån gällande hyreskontrakt per den 1 oktober 
2023.  
All vakans per 1 oktober 2023, även tillfällig 
sådan, har räknats upp på helårsbasis.  
Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade 
kostnader för ett normalår och inkluderar drift- 
och underhållskostnader samt fastighets-
administration. Fastighetsskatten har beräknats 
utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden 
per den 1 oktober 2023.  
Kostnader för central administration har beräknats 
utifrån Neobos organisation som en fristående 
enhet. Finansnettot avser räntekostnader vilka 
har beräknats genom att på Neobos skuldsättning 
applicera finansieringsvillkoren med de rörliga 
marknadsvillkor som gällde per den 1 oktober 
2023, inklusive effekter från derivat. Eventuella 
ränteintäkter på likvida medel samt engångs-
kostnader relaterade till utdelningen och 
noteringen av Neobo har ej beaktats. 
 
 
NEOBOS INTJÄNINGSFÖRMÅGA  
Belopp i mkr 2023-10-01 2023-07-01 2023-04-01 2023-01-01 
Hyresvärde 959 956 948 924 
Vakans -76 -80 -79 -74 
Hyresintäkter 883 877 869 850 
Fastighetskostnader -380 -365 -365 -365 
Fastighetsskatt -24 -24 -24 -23 
Driftnetto 479 488 480 462 
Central administration -55 -50 -50 -50 
Finansnetto -231 -227 -222 -190 
Förvaltningsresultat 192 211 208 222

===== SIDA 8 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 8 
Hållbarhet
Under året har vi tagit fram en hållbarhetsstrategi 
och en hållbarhetspolicy som båda fastställdes av 
Neobos styrelse under det tredje kvartalet. Som 
delmoment i detta arbete har vi genomfört en 
intressentanalys och en dubbel 
väsentlighetsanalys utifrån kraven i CSRD. 
 
Vi har också upprättat riktlinjer för energi och 
vatten samt ett vatten- och energiledningssystem 
för att säkerställa ett proaktivt och systematiskt 
arbete med att minska vatten- och 
energiförbrukningen i våra fastigheter. 
 
Arbetet med att ta fram konkreta hållbarhetsmål 
pågår och ambitionen är att dessa ska beslutas 
och kommuniceras i början av nästa år. 
 
 
Hållbarhetsarbetet är en integrerad del av bolaget 
och utgår från tre perspektiv: 
• Hållbara bostadsmiljöer – trygga, gröna 
och inkluderande bostadsområden där vi 
driver utveckling inom energieffektivitet 
och hållbar resursanvändning. 
• Ansvarsfullt företagande – en stabil 
arbetsgivare som kännetecknas av god 
arbetsmiljö, hög affärsetik, inkludering 
och goda utvecklingsmöjligheter på lika 
villkor för alla. 
• Hållbar affär – stabil och resilient 
värdering och en avkastning över tid som 
attraherar långsiktiga investerare och 
finansiärer. 
 
 
 
HÅLLBARA BOSTADSMILJÖER 
 
Under det tredje kvartalet har ett par 
energiprojekt genomförts. Detta efter en 
kartläggning av beståndet med syfte att 
identifiera fastigheter med potential för 
värdeskapande hållbarhetsinvesteringar.  
I Mjärden 1 i Växjö har ett av de större 
energiprojekten genomförts under perioden. I 
fastigheten har man installerat fyra 
solcellsanläggningar med en förväntad årlig 
total produktion om 110 000 kWh med 
tillhörande batterilagring om totalt 282 kWh. I 
projektet monterades även nya 
värmecentraler, frånluftsfläktar, moderniserad 
belysning, elladdstolpar, nya maskiner i 
gemensamma tvättstugor samt nytt låssystem.  
 
                                 
 Bild: Mjärden 1

===== SIDA 9 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 9 
Finansiering 
Neobo har en låg finansiell risk och verksamheten 
finansieras av eget kapital och banklån. 
Belåningsgraden ska understiga 65 procent, 
räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger 
och soliditeten ska överstiga 30 procent. 
Under inledningen av året avslutades 
omstruktureringen av koncernens finansiering 
genom att befintliga banklån om cirka 2 mdkr 
omförhandlades med nya löptider på 3,5–5 år. 
För att säkra Neobos framtida kassaflöden och 
sänka den finansiella risken har en 
omstrukturering i derivatportföljen genomförts 
under mars som ledde till att räntesäkringsgraden 
ökade och att den genomsnittliga räntebindningen 
förlängdes. 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER  
Neobos upplåning sker hos nordiska banker med 
pantbrev som underliggande säkerhet. De ränte-
bärande skulderna i koncernen uppgick vid 
periodens slut till 7 318 mkr (7 496). 
Belåningsgraden uppgick till 48,6 procent (46,7) 
och soliditeten till 46,3 procent (48,4). Vid 
periodens utgång uppgick den genomsnittliga 
kapitalbindningstiden till 3,6 år (3,9), 
räntesäkringsgraden till 77 procent (80) och den 
genomsnittliga räntebindningen till 1,9 år (1,8). 
Räntetäckningsgraden för delårsperioden uppgick 
till 1,7 gånger (2,0).  
Neobo har fortsatt att arbeta aktivt för att behålla 
låga räntenivåer för de räntebärande skulderna. 
Vid utgången av perioden uppgick den 
genomsnittliga räntan till 3,2 procent (2,7). 
DERIVATINSTRUMENT 
För att begränsa ränterisken från skulder till 
kreditinstitut med rörlig ränta och öka förutsäg-
barheten i förvaltningsresultatet används ränte-
derivat. Vid periodens slut uppgick det samman-
lagda nominella värdet för räntederivat till 5 617 
mkr med löptider mellan ett och åtta år. 
I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 
redovisas derivat till marknadsvärde. Om den 
avtalade räntan avviker från marknadsräntan, 
uppstår ett över- eller undervärde på ränte-
derivaten där den ej kassaflödespåverkande 
värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. 
Räntederivaten hade vid utgången av perioden ett 
verkligt värde om 335 mkr (393).
 
Kapitalbindning, mkr  
Förfalloår Belopp Andel, % 
<1 0 - 
 1–2  1 059 14 
 2–3 4 084 56 
 3–4 905 12 
 4–5 424 6 
5< 845 12 
Summa 7 318 100 
 
Räntebindning, mkr  
Förfalloår Volym Andel, % 
<1 3 001 41 
 1–2  1 470 20 
 2–3 1 497 20 
 3–4 750 10 
 4–5 0 0 
5< 600 8 
Summa 7 318 100

===== SIDA 10 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 10 
Koncernens resultaträkning 
Belopp i mkr 
2023-07-01 2022-07-01 2023-01-01 2022-01-01 2022-10-01 2022-01-01 
2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-12-31 
              
Hyresintäkter 224 213 658 635 862 839 
              
Driftkostnader -43 -92 -180 -228 -250 -298 
Underhåll -18 -11 -48 -40 -66 -58 
Fastighetsadministration -17 24 -46 -20 -63 -37 
Fastighetsskatt -6 -6 -18 -18 -23 -23 
Fastighetskostnader -84 -85 -292 -306 -402 -416 
              
Driftnetto 140 128 366 329 460 423 
              
Central administration -26 -15 -66 -48 -97 -79 
Resultat från intresseföretag 0 1 0 2 -2 0 
Resultat före finansiella poster 114 114 300 283 361 344 
              
Finansnetto -62 -47 -173 -122 -223 -172 
Förvaltningsresultat 52 67 127 161 138 172 
              
Värdeförändringar fastigheter -392 -543 -926 -819 -2 345 -2 238 
Resultat från bostadsproduktion 0 -10 0 2 -19 -17 
Värdeförändringar finansiella instrument -24 17 -58 95 -53 100 
Resultat före skatt -364 -469 -857 -561 -2 279 -1 983 
              
Aktuell skatt -8 -13 -24 -33 -29 -38 
Uppskjuten skatt -81 5 85 78 673 666 
Periodens resultat -452 -477 -795 -516 -1 635 -1 355 
Summa totalresultat för perioden -452 -477 -795 -516 -1 635 -1 355 
 
Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.  
Genomsnittligt antal aktier 145 400 737 145 400 735 145 400 737 145 400 735 145 400 735 145 400 735 
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr -3,11 -3,28 -5,46 -3,55 -11,25 -9,32

===== SIDA 11 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 11 
Kommentarer till koncernens resultaträkning 
Utgångspunkten för Neobos fastighetsbestånd är 
de fastigheter som fanns i Amasten Fastighets AB 
per den 30 september 2022. I slutet på december 
såldes fastigheter om 5,8 mdkr till SBB och 
fastigheter om 5,2 mdkr förvärvades från SBB. 
Jämförbart bestånd av fastigheter utgörs således 
av de fastigheter som finns kvar i Neobos bestånd 
från tidigare Amasten Fastighets AB. 
DRIFTNETTO 
Driftnettot ökade med 37 mkr till 366 mkr (329) 
under delårsperioden. I jämförbart bestånd 
motsvarar ökningen 3,7 procent exklusive 
jämförelsestörande poster avseende bland annat 
elstöd om 8 mkr under tredje kvartalet. 
Driftnettoökningen i jämförbart bestånd hänförs 
framför allt till ökade hyresintäkter. 
HYRESINTÄKTER 
Hyresintäkterna ökade till 658 mkr (635) under 
perioden. Jämförbart bestånd uppvisade ökade 
hyresintäkter om 4,9 procent. Hyresökningen 
hänförs till hyreshöjningar i bostadsbeståndet om 
i genomsnitt 4,5 procent, hyresökning i 
kommersiella lokaler samt minskad vakans. Den 
ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid 
periodens slut till 92,0 procent. 
HYRESINTÄKTER PER SEGMENT  
 
FASTIGHETSKOSTNADER 
Fastighetskostnaderna minskade med 14 mkr för 
delårsperioden till -292 mkr (-306) i jämförelse 
med motsvarande period föregående år. 
Minskningen är en nettoeffekt av lägre 
driftkostnader och ökade kostnader för underhåll 
och fastighetsadministration. Driftkostnaderna har 
delvis minskat till följd av erhållet elstöd om 8 
mkr under tredje kvartalet.  
Under tredje kvartalet 2022 gjordes en 
redovisningsmässig omfördelning av kostnader 
mellan fastighetsadministration och driftkostnader 
varför jämförelse av kvartal 3 2022 och kvartal 3 
2023 blir missvisande för dessa poster.  
FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Delårsperiodens förvaltningsresultat minskade till 
127 mkr (161) vilket förklaras av ökade 
finansieringskostnader och högre kostnader för 
central administration. 
CENTRAL ADMINISTRATION 
Centrala administrationskostnader ökade med 18 
mkr till -66 mkr (-48). Perioden har belastats med 
jämförelsestörande poster om totalt 15 mkr, 
varav 3 mkr under första kvartalet, 6 mkr under 
andra kvartalet samt 6 mkr under det tredje 
kvartalet. Jämförelsestörande poster är hänförliga 
till separationen från SBB, Neobos notering på 
Nasdaq First North Premier Growth Market samt 
diverse uppstartskostnader för bolaget. Exklusive 
jämförelsestörande poster ökade centrala 
administrationskostnader med 3 mkr, till följd av 
att Neobo är ett fristående bolag från och med 
den 1 januari 2023, istället för ett dotterbolag i en 
koncern. 
FINANSNETTO 
Finansnettot uppgick till -173 mkr (-122) för 
perioden. Genomsnittsräntan för perioden uppgick 
till 3,2 procent (2,7). De finansiella kostnaderna 
har ökat jämfört med föregående år till följd av 
högre underliggande ränta samt högre marginaler 
i refinansieringar. 
PERIODENS RESULTAT 
Periodens resultat efter skatt uppgick till -795 mkr 
(-516). 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 
Orealiserade värdeförändringar för fastigheter 
uppgick för perioden till -926 mkr (-819). 
Värdeminskningen förklaras främst av höjda 
avkastningskrav för fastigheter. Värdeförändringar 
på finansiella instrument uppgick till -58 mkr (95), 
drivet av förändringar i återstående löptid och 
ändrade marknadsräntor. 
SKATT  
Redovisad skatt under perioden uppgick till 60 
mkr (45) varav -25 mkr (-33) är aktuell skatt och 
resterande del utgör uppskjuten skatt. Skatten 
har beräknats utifrån en nominell skattesats om 
20,6 procent.
Nord, 41%
Syd, 59%
658 mkr
Hyresintäkt

===== SIDA 12 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 12 
Koncernens balansräkning i sammandrag 
Belopp i mkr  2023-09-30  2022-09-30  2022-12-31  
TILLGÅNGAR           
Förvaltningsfastigheter  14 379 16 331 15 295 
Nyttjanderätt tomträtt  0 14 0 
Immateriella anläggningstillgångar  0 0 3 
Övriga anläggningstillgångar 4 88 4 
Derivat  335 97 393 
Summa anläggningstillgångar  14 718 16 530 15 695 
     
  
Omsättningstillgångar  141 1 224 127 
Likvida medel  214 55 231 
Summa omsättningstillgångar  355 1 279 358 
    
  
Summa tillgångar 15 073 17 809 16 053 
     
  
EGET KAPITAL OCH SKULDER    
  
Eget kapital  6 982 8 617 7 777 
    
  
Uppskjutna skatteskulder  420 1 056 505 
Räntebärande skulder 7 210 1 557 6 571 
Leasingskulder tomträtter  0 14 0 
Övriga långfristiga skulder  2 2 081 2 
Summa långfristiga skulder  7 632 4 708 7 078 
    
  
Räntebärande skulder 108 4 229 923 
Övriga kortfristiga skulder  351 255 275 
Summa kortfristiga skulder  459 4 484 1 198 
        
Summa eget kapital och skulder 15 073 17 809 16 053 
Koncernens förändringar i eget kapital 
  Hänförligt till moderbolagets aktieägare 
Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet 
kapital 
Balanserade 
vinstmedel 
Totalt eget 
kapital 
Ingående balans per 1 januari 2022 752 5 141 3 238 9 132 
Periodens resultat     -514 -514 
Utgående balans per 30 september 2022 752 5 141 2 724 8 618 
          
Periodens resultat     -841 -841 
Utgående balans per 31 december 2022 752 5 141 1 883 7 777 
          
Periodens resultat     -795 -795 
Emission personaloptioner     1 1 
Utgående balans per 30 september 2023 752 5 141 1 089 6 982

===== SIDA 13 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 13 
Kommentarer till koncernens balansräkning 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
Fastighetsbeståndets värde uppgick vid periodens 
slut till 14 379 mkr (15 295). Värdet har fast-
ställts baserat på värderingar utförda av externa, 
auktoriserade värderare. I värderingen har ett 
genomsnittligt avkastningskrav om 4,5 procent 
använts. För mer information se avsnittet 
Fastighetsbestånd. 
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET  
  2023-01-01 2022-01-01 
mkr 2023-09-30 2022-09-30 
Verkligt värde, ingående värde 15 295 17 173 
Förvärv -100 837 
Investeringar 110 655 
Försäljningar 0 -1 800 
Orealiserade värdeförändringar -926 -616 
Omklassificeringar 0 83 
Verkligt värde, utgående värde 14 379 16 331 
 
Reglering hänförlig till separationen från SBB har 
skett i perioden, vilket redovisas med ett negativt 
belopp om 100 mkr på raden för förvärv.  
Under perioden har 110 mkr (655) investerats i 
befintliga fastigheter.  
LIKVIDA MEDEL  
Likvida medel uppgick per balansdagen till 214 
mkr (231).  
Under delårsperioden har SBB erlagt en likvid om 
73 mkr hänförlig till slutreglering av separationen. 
Efter periodens utgång har ytterligare 19 mkr 
reglerats och återstående del av denna fordran på 
SBB uppgår till 8 mkr. 
I samband med avknoppningen av Neobo uppstod 
ytterligare en fordran på SBB om 27 mkr hänförlig 
till ett projekt som SBB övertog i samband med 
separationen mellan bolagen. Efter tredje 
kvartalets utgång har 9 mkr av denna reglerats 
varför en fordran om 18 mkr kvarstår.  
EGET KAPITAL  
Det egna kapitalet uppgick per balansdagen till 
6 982 mkr (7 777).  
UPPSKJUTEN SKATT  
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell 
skattesats om 20,6 procent på skillnaden mellan 
redovisat och skattemässigt värde på tillgångar 
och skulder samt med beaktande av underskotts-
avdrag. Den uppskjutna skatteskulden uppgick vid 
periodens utgång till 420 mkr (505) och är till 
största del hänförlig till förvaltningsfastigheter. 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER  
Vid periodens utgång uppgick räntebärande 
skulder till 7 318 mkr (7 496) och belånings-
graden till 48,6 procent (46,7). Bolaget använder 
räntederivat för att förlänga räntebindningen. 
Värdet av derivatportföljen vid periodens utgång 
uppgick till 335 mkr (393). För vidare information 
läs Finansieringsavsnittet.

===== SIDA 14 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 14 
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 
Belopp i mkr 
2023-07-01 2022-07-01 2023-01-01 2022-01-01 2022-10-01 2022-01-01 
2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-12-31 
Löpande verksamhet             
Driftnetto 140 128 366 329 460 423 
Central administration -26 -15 -66 -48 -97 -79 
Återläggning avskrivningar 0 0 0 0 0 1 
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 0 0 0 2 0 0 
Kassaflöde från löpande verksamhet 114 113 300 283 363 345 
före räntor och skatt             
Erlagd ränta -92 -45 -280 -128 -344 -192 
Erhållen ränta 47 1 123 2 137 16 
Betald inkomstskatt -3 -12 -38 -33 -27 -22 
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 67 57 106 124 130 147 
              
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital             
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -13 90 -27 222 -25 224 
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 26 -140 48 11 209 172 
Kassaflöde från löpande verksamhet 80 7 127 357 314 542 
              
Investeringsverksamheten             
Investeringar i befintliga fastigheter -26 -370 -110 -648 -184 -722 
Förvärv av fastigheter 23 0 73 0 73 0 
Förvärv av dotterbolag med avdrag               
för förvärvade likvida medel 0 -1 0 -792 -2 292 -3 084 
Försäljning av dotterbolag               
med avdrag för likvida medel 0 380 0 398 5 053 5 451 
Kassaflöden från finansiella tillgångar 0 32 0 33 -352 -318 
Övriga finansiella anläggningstillgångar netto 0 -13 0 -42 42 0 
Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 28 -37 -1 052 2 340 1 327 
              
Finansieringsverksamheten             
Upptagna lån 0 139 0 1 369 2 774 4 143 
Amortering av lån -21 -29 -105 -2 822 -3 202 -5 919 
Förändring av övriga långfristiga skulder -1 -236 -2 1 859 -2 067 -206 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -22 -126 -107 406 -2 495 -1 982 
               
Periodens kassaflöde 55 -91 -17 -289 159 -113 
              
Likvida medel vid periodens början 159 146 231 344 55 344 
Likvida medel vid periodens slut 214 55 214 55 214 231 
 
KOMMENTAR TILL KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS  
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att driftnettot justerats för 
transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och 
kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Kassaflödet från 
den löpande verksamheten uppgick till 127 mkr. I befintliga fastigheter och projekt har 110 mkr 
investerats. Likvida medel uppgick per balansdagen till 214 mkr (231). Under delårsperioden har dellikvid 
hänförlig till separationen från SBB erhållits om 73 mkr.

===== SIDA 15 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 15 
Moderbolagets resultaträkning 
Belopp i mkr 
2023-01-01 2022-01-01 
2023-09-30 2022-09-30 
Nettoomsättning 45 57 
Personalkostnader -7 -47 
Övriga rörelsekostnader -51 -56 
Rörelseresultat -13 -46 
      
Resultat från finansiella poster     
Resultat från andelar i koncernföretag -1 010 0 
Ränteintäkter och liknande resultatposter 38 85 
Räntekostnader och liknande resultatposter -27 -24 
Resultat efter finansiella poster -1 013 15 
      
Bokslutsdispositioner 0 0 
Resultat före skatt -1 013 15 
      
Skatt 1 0 
PERIODENS RESULTAT -1 011 15 
Moderbolagets balansräkning 
Belopp i mkr 2023-09-30 2022-12-31 
TILLGÅNGAR     
Finansiella anläggningstillgångar 387 0 
Omsättningstillgångar 6 708 8 116 
Summa tillgångar 7 095 8 116 
      
EGET KAPITAL OCH SKULDER     
Eget kapital 7 074 8 085 
Kortfristiga skulder  21 31 
Summa eget kapital och skulder  7 095 8 116 
 
MODERBOLAGET 
Verksamheten i moderbolaget Neobo Fastigheter AB (publ) består av koncernövergripande funktioner och 
organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Inga fastigheter ägs direkt av 
moderbolaget.  
Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 45 mkr (57) och avser främst moderbolagets 
fakturering till dotterbolagen för utförda tjänster. 
Nedskrivning av aktier i koncernföretag har skett med -1 010 mkr (0) till följd av lägre fastighetsvärden i 
koncernföretagen. 
Resultat före skatt uppgick till -1 011 mkr (15). Likvida medel uppgick vid periodens utgången till 180 
mkr (1).

===== SIDA 16 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 16 
Övrig information 
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med 
IAS 34 Delårsrapportering och 
Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar 
RFR2 Redovisning för juridiska personer och 
Årsredovisningslagen. Tillämpade 
redovisningsprinciper överensstämmer med vad 
som framgår av årsredovisningen för 2022. 
Uppställning av räkningar har dock anpassats i 
förhållande till årsredovisningen, för att på ett 
bättre sätt återspegla verksamheten. 
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER 
Moderbolaget tillämpar samma 
redovisningsprinciper som koncernen med de 
undantag och tillägg som regleras i RFR2 
Redovisning för juridiska personer. 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt 
värde i balansräkningen. Värderingen har skett 
enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.  
DERIVAT 
Derivat är värderade till verkligt värde i 
balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki 
har verkligt värde på derivat värderats enligt 
nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen 
baseras på annan indata än noterade priser och 
som är observerbar för tillgången eller skulden 
antingen direkt eller indirekt.  
SÄSONGSEFFEKTER 
Driftnettot påverkas av säsongsvariationer i 
driftkostnaderna. Generellt är kostnaderna högre 
under årets första och sista kvartal, främst 
orsakat av högre kostnader för uppvärmning och 
fastighetsskötsel. 
AVRUNDNINGAR 
Till följd av avrundningar kan siffror 
presenterade i denna delårsrapport i vissa fall 
inte exakt summera till totalen och procenttal 
kan avvika från de exakta procenttalen. 
JÄMFÖRELSESIFFROR 
Jämförelsesiffror inom parentes avser 
motsvarande period föregående år förutom i 
avsnitt som beskriver finansiell ställning där 
jämförelserna avser utgången av föregående år. 
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Neobos verksamhet, resultat och ställning 
påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är 
främst relaterade till fastigheter, skatt och 
finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att 
identifiera och hantera de risker och möjligheter 
som har stor betydelse för verksamheten. Mer 
information om Neobos risker och hanteringen 
av dessa återfinns i årsredovisningen för 2022 
på sidorna 27–28. 
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER  
Ersättning har skett till styrelseledamöter och 
ledande befattningshavare avseende utfört 
arbete. Inga väsentliga närståendetransaktioner 
utöver dessa ersättningar har skett med något 
närstående bolag eller privatperson. 
På årsstämman den 26 april 2023 beslutades om 
emission av teckningsoptioner riktat till fyra 
personer i ledningsgruppen. Programmet 
omfattar 727 000 teckningsoptioner som 
berättigar till teckning av motsvarande antal 
aktier i bolaget. Teckningskursen per aktie 
motsvarar 120 procent av genomsnittet av 
bolagets aktiers volymvägda senaste betalkurs 
under de 10 handelsdagarna som inföll närmast 
efter den 10 maj 2023. Teckning av aktier med 
stöd av teckningsoptioner kan ske under tiden 
fr.o.m. den 1 maj 2026 t.o.m. den 25 maj 2026. 
 
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN 
Inga väsentliga händelser har skett efter 
balansdagen. 
 
Denna delårsrapport har översiktligt granskats 
av bolagets revisorer. 
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE 
Verkställande direktören försäkrar att 
delårsrapporten ger en rättvisande översikt av 
företagets och koncernens verksamhet, ställning 
och resultat samt beskriver väsentliga risker och 
osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag 
som ingår i koncernen står inför. 
 
Stockholm den 16 november 2023 
 
Ylva Sarby Westman 
Verkställande Direktör

===== SIDA 17 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 17 
Revisors granskningsrapport 
Neobo Fastigheter AB (publ), org.nr 556580-2526 
INLEDNING 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag 
(delårsrapporten) för Neobo Fastigheter AB (publ) per 30 september 2023 och den niomånadersperiod 
som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att 
upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt 
ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. 
 
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING  
 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements 
ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En 
översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för 
finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre 
omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on 
Auditing och god revisionssed i övrigt har. 
 
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa 
oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit 
identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har 
därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. 
 
SLUTSATS 
 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss 
anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet 
med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. 
 
Stockholm den 16 november 2023 
 
Ernst & Young AB 
 
 
Gabriel Novella 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 18 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 18 
Aktien  
Neobos aktie noterades den 10 februari 2023 på 
Nasdaq First North Premier Growth Market. Aktien 
hade vid periodens utgång cirka 141 000 kända 
aktieägare. De tio största enskilda ägarna framgår 
av tabellen nedan. 
AKTIEKAPITAL  
Neobo har endast stamaktier. Utestående antal 
aktier vid kvartalets slut uppgick till 145 400 737 
och aktiekapitalet till 752 027 538 kronor. Varje 
aktie har ett kvotvärde om 5,17 kronor och 
berättigar till 1 röst per aktie. Aktierna ger lika 
rätt till utdelning. 
 
ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR  
De tio största ägarna kontrollerade 46,9 procent 
av kapital och röster per den 30 september 2023. 
Svenska företag, fonder och privatpersoner ägde 
92,6 procent av aktiekapitalet medan det 
utländska aktieägandet uppgick till 7,4 procent.  
 
STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 30 SEPTEMBER 2023  
Aktieägare Antal aktier Andel av kapital & röster 
ICA-handlarnas Förbund 15 000 000 10,32% 
Martin Olof Brage Larsén 11 123 540 7,65% 
Avanza Pension 9 775 081 6,72% 
Arvid Svensson Invest 6 664 412 4,58% 
Sven-Olof Johansson 5 500 000 3,78% 
Ilija Batljan 5 254 297 3,61% 
Länsförsäkringar Fonder 5 025 467 3,46% 
Nordnet Pensionsförsäkring 3 660 558 2,52% 
Futur Pension 3 110 132 2,14% 
ÖstVäst Capital Management 3 080 200 2,12% 
Summa 10 största 68 193 687 46,90% 
Övriga 77 207 050 53,10% 
Totalt 145 400 737 100,00% 
 
Källa: Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.  
AKTIEINFORMATION 
Kortnamn (ticker):  NEOBO 
ISIN-kod:  SE0005034550 
LEI-kod: 213800QBPS3L89U9TZ44

===== SIDA 19 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 19 
Definitioner 
FINANSIELLA DEFINITIONER 
 
Antal utestående aktier  
Antal aktier som är utestående vid periodens utgång. 
 
Avkastning på eget kapital, % 
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget 
kapital för perioden. 
 
Belåningsgrad, %  
Räntebärande skulder i procent av balansomslutning vid 
periodens slut.  
 
Förvaltningsresultat  
Resultat före värdeförändringar och skatt.  
 
Genomsnittligt antal aktier 
Antalet utestående aktier vägt över perioden.  
 
Genomsnittlig ränta, %  
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för räntebärande 
skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade 
kreditfaciliteter.  
 
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr  
Kassaflöde från den löpande verksamheten före 
förändring av rörelsekapital enligt kassaflödesanalysen.  
 
Resultat per aktie, kr 
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal 
aktier. 
 
Räntetäckningsgrad, gånger  
Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning 
av räntenetto i relation till räntenetto. 
 
Soliditet, %  
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.  
 
Substansvärde, kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med 
återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och 
räntederivat.  
 
FASTIGHETSRELATERADE 
DEFINITIONER 
 
Antal fastigheter 
Antalet fastigheter vid periodens utgång. 
 
Antal kvm  
Total area i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.  
 
Direktavkastning, %  
Driftnetto enligt intjäningsförmåga i förhållande till 
summan av fastigheternas verkliga värde vid utgången 
av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter 
och projektfastigheter.  
 
Driftnetto, kr  
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärdet. 
 
Ekonomisk vakansgrad, % 
Årshyra för vakant area vid periodens utgång i 
förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång. 
 
Hyresintäkter, kr 
Periodens debiterade hyror med avdrag för 
hyresförluster. 
 
Jämförbart bestånd 
Avser fastigheter som ägts under hela perioden samt 
hela jämförelseperioden. 
 
Marknadsvärde fastigheter, kr 
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. 
 
Överskottsgrad, % 
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden.

===== SIDA 20 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 20 
Härledning av nyckeltal 
  
2023-07-01 2022-07-01 2023-01-01 2022-01-01 2022-10-01 2022-01-01 
2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-12-31 
SUBSTANSVÄRDE             
Antal utestående aktier, tusental 145 401 145 401 145 401 145 401 145 401 145 401 
              
Eget kapital 6 982 8 617 6 982 8 617 6 982 7 777 
Återläggning av uppskjuten skatt 420 1 056 420 1 056 420 505 
Återläggning av derivat -335 -97 -335 -97 -335 -393 
Substansvärde 7 067 9 576 7 067 9 576 7 067 7 889 
kr/aktie 48,60 65,86 48,60 65,86 48,60 54,26 
              
ÖVERSKOTTSGRAD             
Driftnetto 140 128 366 329 460 423 
Hyresintäkter 224 213 658 635 862 839 
Överskottsgrad, % 63 60 56 52 53 50 
              
BELÅNINGSGRAD             
Balansomslutning 15 073 17 809 15 073 17 809 15 073 16 053 
Räntebärande skulder 7 318 7 867 7 318 7 867 7 318 7 496 
Belåningsgrad, % 48,6 44,2 48,6 44,2 48,6 46,7 
              
              
RÄNTETÄCKNINGSGRAD             
Förvaltningsresultat 52 67 127 161 138 172 
Återläggning räntenetto 62 47 173 122 223 172 
Summa 114 114 300 283 361 344 
Räntenetto 62 47 173 122 223 172 
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,4 1,7 2,3 1,6 2,0 
              
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL             
Periodens resultat -452 -477 -795 -516 -1 635 -1 355 
Eget kapital, genomsnitt 7 269 9 092 7 380 9 111 8 037 8 454 
Avkastning på eget kapital, % -6,2 -5,2 -10,8 -5,7 -20,3 -16,0 
              
DIREKTAVKASTNING1             
Driftnetto enligt intjäningsförmåga 479   479   479 462 
             
Förvaltningsfastigheter 14 379   14 379   14 379 15 295 
Byggrätter/projektfastigheter 128   128   128 80 
Fastighetsvärde exkl. 
byggrätter/projektfastigheter 14 251   14 251   14 251 15 215 
Direktavkastning, % 3,4   3,4   3,4 3,0 
             
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD1             
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 883   883   883 850 
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 959   959   959 924 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,0   92,0   92,0 92,0 
             
RESULTAT PER AKTIE             
Periodens resultat -452 -477 -795 -516 -1 635 -1 355 
Genomsnittligt antal aktier 145 400 737 145 400 735 145 400 737 145 400 735 145 400 735 145 400 735 
kr/aktie -3,11 -3,28 -5,46 -3,55 -11,24 -9,32 
             
SOLIDITET             
Eget kapital 6 982 8 617 6 982 8 617 6 982 7 777 
Balansomslutning 15 073 17 809 15 073 17 809 15 073 16 053 
Soliditet, % 46,3 48,4 46,3 48,4 46,3 48,4 
1För nyckeltal med intjäningsförmåga som faktor saknas jämförelsedata, då koncernen ej var en fristående sådan vid tillfället.

===== SIDA 21 =====

NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 21 
Finansiell kalender 
Bokslutskommuniké 2023 2024-02-14 
Årsredovisning Vecka 13 2024 
Delårsrapport för perioden januari - mars 2024-04-23 
Årsstämma 2024-04-23 
Delårsrapport för perioden januari - juni 2024-07-05 
Delårsrapport för perioden januari – september 2024-10-24 
Bokslutskommuniké 2024 2025-02-12 
 
neobo.se 
På Neobos webbplats kan du både ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella 
rapporter. 
Inbjudan presentation delårsrapport  
VD Ylva Sarby Westman presenterar delårsrapporten i en webbsändning/telefonkonferens den 16 
november kl. 09.00. Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presentationen finns 
möjlighet att ställa frågor. 
För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntliga frågor, använd nedanstående länk. 
Efter registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferensen.  
Call (financialhearings.com) 
 
För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga frågor, använd nedanstående länk. 
Neobo Fastigheter Q3 Report 2023 (financialhearings.com) 
 
Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webbsändningen kommer att tillgängliggöras på 
Neobos hemsida efter presentationen. 
 
Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Neobo Fastigheter AB (publ) är skyldigt 
att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedan 
angivna kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 16 november 2023, kl. 07.00 CET. 
Kontakt 
För ytterligare information vänligen kontakta 
Ylva Sarby Westman VD, + 46 70-690 65 97, ylva.sarby.westman@neobo.se  
Maria Strandberg, CFO, + 46 70-398 23 80, maria.strandberg@neobo.se  
Johan Bergman, IR, +46 70-354 80 35, johan.bergman@neobo.se

===== SIDA 22 =====

Neobo Fastigheter AB (publ) 
Organisationsnummer: 556580-2526 
Mäster Samuelsgatan 42, 111 57 Stockholm 
neobo.se