FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2023
===== SIDA 1 =====
DELÅRSRAPPORT
JANUARI – SEPTEMBER 2023
DELÅRSRAPPORT
JANUARI – SEPTEMBER 2023
DELÅRS RAPPORT
JANUAR I – SEPTEMBER 2023
Q3
PPORT
JANUARI – SEPTEMBER 2023
===== SIDA 2 =====
Omslagsbild: Nyköping Svetsaren 8
JANUARI-SEPTEMBER 2023
• Hyresintäkterna ökade till 658 mkr (635). I
jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med
4,9 procent till följd av hyreshöjningar och
minskad vakansgrad.
• Driftnettot ökade till 366 mkr (329) under
perioden. I jämförbart bestånd ökade
driftnettot med 3,7 procent, efter justering av
jämförelsestörande poster, till följd av framför
allt ökade hyresintäkter.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 127 mkr
(161). Minskningen förklaras främst av högre
finansiella kostnader men även av ökade
centrala administrationskostnader. Periodens
administrationskostnader har belastats med
jämförelsestörande poster om 15 mkr.
• Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
uppgick för perioden till -926 mkr (-819).
• Fastighetsbeståndets värde vid periodens
utgång uppgick till 14 379 mkr, vilket är en
minskning med 6,0 procent jämfört med
årsskiftet.
• Periodens resultat uppgick till -795 mkr (-516)
motsvarande -5,46 kr/aktie (-3,55).
• Substansvärdet uppgick till 48,60 kr per aktie
(65,86).
JULI-SEPTEMBER 2023
• Hyresintäkterna ökade till 224 mkr (213) i
kvartalet till följd av hyreshöjningar samt
minskad vakans.
• Driftnettot ökade till 140 mkr (128) vilket
förklaras av både ökade hyresintäkter och
minskade kostnader.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 52 mkr (67)
under tredje kvartalet. Minskningen beror på
högre finansiella kostnader samt ökade
kostnader för central administration. Tredje
kvartalets administrationskostnader har
belastats med jämförelsestörande poster om 6
mkr.
VIKTIGA HÄNDELSER I OCH EFTER
TREDJE KVARTALET
• Styrelsen har i september fastställt Neobos
hållbarhetsstrategi och hållbarhetspolicy och
arbetet med att ta fram konkreta
hållbarhetsmål pågår.
• Vid en extra bolagsstämma den 4 oktober
beslutades att utöka styrelsen med en person
och Jakob Pettersson valdes till ny
styrelseledamot.
• Neobos Förvaltningschef Jonny Göthberg har
valt att säga upp sig och kommer att lämna
bolaget vid årsskiftet.
Sammanfattning 1)
2023-07-01 2022-07-01 2023-01-01 2022-01-01 2022-10-01 2022-01-01
2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-12-31
Hyresintäkter, mkr 224 213 658 635 862 839
Driftnetto, mkr 140 128 366 329 460 423
Värdeförändring förvaltningsfastigheter -392 -543 -926 -819 -2 345 -2 238
Förvaltningsresultat, mkr 52 67 127 161 138 172
Kr/aktie 0,36 0,46 0,88 1,11 0,95 1,18
Periodens resultat, mkr -452 -477 -795 -516 -1 636 -1 355
Kr/aktie -3,11 -3,28 -5,46 -3,55 -11,25 -9,32
Marknadsvärde fastigheter, mkr 14 379 16 331 14 379 16 331 14 379 15 295
Belåningsgrad, % 48,6 44,2 48,6 44,2 48,6 46,7
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,4 1,7 2,3 1,6 2,0
Substansvärde per aktie, kr 48,60 65,86 48,60 65,86 48,60 54,26
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,0 92,0 92,0 92,0
Överskottsgrad, % 63 60 56 52 53 50
1) För fullständig nyckeltalstabell se sidan 20 och för definitioner se sidan 19. Vid jämförelser mellan åren är det värt att notera att
fastighetsbestånden skiljer sig åt mellan åren 2022 och 2023, se sidan 4. För nyckeltal med intjäningsförmåga som faktor saknas
jämförelsedata, då koncernen ej var en fristående sådan vid tillfället.
===== SIDA 3 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 3
Fokus på vakanser börjar ge positiv effekt
Trots en utmanande omvärld så fortsätter vår
verksamhet att utvecklas på ett positiv sätt och
driftnettot för årets första nio månader ökar med
drygt 11 procent jämfört med föregående år. I
jämförbart bestånd ökade driftnettot med 3,7
procent och hyresintäkterna med 4,9 procent.
Överskottsgraden förbättrades till 56 procent (52)
för delårsperioden och till 63 procent (60) för
kvartalet. Det är en tydlig förbättring men det
finns mer att göra för att öka överskottsgraden
ytterligare.
Arbetet med att sänka vakansgraden i portföljen
är ett långsiktigt arbete med fokus på ett antal
olika åtgärder såsom förbättrad marknadsföring,
renovering av tomställda lägenheter och
aktiviteter för att öka trivsel och minska
omsättningen av hyresgäster. Det är glädjande att
se att våra ansträngningar börjar ge effekt. Sedan
årsskiftet har bostadsvakansen minskat från 6,6
till 6,0 procent.
STABIL FINANSIELL POSITION
Förvaltningsresultatet minskade till 127 mkr (161)
till följd av framför allt högre finansierings-
kostnader. Räntorna har fortsatt öka under året
men genom en hög räntesäkringsgrad har vi
kunnat begränsa effekterna. Vår genomsnittliga
ränta uppgick vid periodens slut till 3,2 procent
och den genomsnittliga räntebindningstiden till
1,9 år. Vi har en stabil finansiell position med låg
belåningsgrad, lång kapitalbindning och
uteslutande bankfinansiering, vilket är en styrka.
Sedan årsskiftet har fastighetsporföljens värde
minskat med 6,0 procent till följd av ökade
avkastningskrav för fastigheter och det
genomsnittligt vägda avkastningskravet som
används i värderingarna uppgår nu till 4,5 procent
(4,1).
HÅLLBARHETSSTRATEGIN FASTSTÄLLD
Vi har under kvartalet färdigställt vår
hållbarhetsstrategi och hållbarhetspolicy som
fastställdes av styrelsen i september.
Hållbarhetsarbetet är en integrerad del av bolaget
och utgår från tre perspektiv - Hållbara
bostadsmiljöer, Ansvarsfullt företagande och
Hållbara affärer. Arbetet med att ta fram konkreta
hållbarhetsmål fortgår och ambitionen är att
dessa ska beslutas och kommuniceras i början av
nästa år.
GODA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR ÖKAD
AVKASTNING FRAMÅT
Vi har under året lagt grunden för att öka
avkastningen från vår fastighetsportfölj genom att
höja hyresintäkterna, sänka vakansgraden och
genomföra värdeskapande investeringar.
Hyreshöjningarna har inte fullt ut kompenserat för
våra ökade kostnader men vi ser positivt på
kommande hyresförhandling. Treparts-
överenskommelse mellan Hyresgästföreningen,
Allmännyttan och Fastighetsägarna innebär bland
annat att räntor och inflation är variabler som ska
beaktas vid hyresjusteringen. Eftersom vi nu har
haft en längre tid med hög inflation och stigande
räntor är det vår bedömning att utfallet i
kommande hyresförhandling kommer att bli högre
än den för 2023.
Under året har vi fått en organisation på plats
med engagerade medarbetare som arbetar aktivt
för att skapa attraktiva och hållbara
bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig
trygga. Det är den bästa grunden för att skapa
långsiktiga värden för kunder och aktieägare.
Stockholm den 16 november 2023
Ylva Sarby Westman, VD
===== SIDA 4 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 4
Om Neobo
BAKGRUND
Nuvarande koncernstruktur i Neobo skapades
under fjärde kvartalet 2022 och bolaget delades
ut till SBB:s aktieägare vid årets slut. Neobo
noterades på Nasdaq First North Premier Growth
Market den 10 februari 2023.
Utgångspunkten för Neobos fastighetsbestånd var
de fastigheter som fanns i Amasten Fastighets AB
per den 30 september 2022. I slutet av december
såldes fastigheter om 5,8 mdkr till SBB och
fastigheter om 5,2 mdkr förvärvades från SBB.
Vid årets slut hade Neobo fastigheter till ett värde
om 15,3 mdkr.
VISION
Vi skapar attraktiva och hållbara bostadsmiljöer
där människor trivs och känner sig trygga.
AFFÄRSIDÉ
Neobos affärsidé går ut på att förvalta och förädla
bostäder i svenska kommuner med befolknings-
tillväxt och god efterfrågan på bostäder.
STRATEGI
• Långsiktigt äga, förvalta och förädla
bostadsfastigheter med inflationsskyddade
kassaflöden som genererar en attraktiv
totalavkastning.
• Att hållbarhetsarbetet ska vara en integrerad
del av bolaget och utgå från tre perspektiv -
Hållbara bostadsmiljöer, Ansvarsfullt
företagande och Hållbara affärer.
• Att ha en lokal förvaltningsorganisation med
fokus på uthyrning och värdeskapande
förädling.
• Att ha en geografiskt diversifierad
fastighetsportfölj i kommuner med
befolkningstillväxt och bostadsunderskott.
FINANSIELLA MÅL
• Avkastning på eget kapital ska över tid
överstiga 10 procent.
• Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent
av fastigheternas marknadsvärde.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger.
• Soliditeten ska överstiga 30 procent.
AFFÄRSMODELL
===== SIDA 5 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 5
Bostadsfastigheter,
95%
14,4 mdkr
Marknadsvärde
Fastighetsbestånd
Neobo förvaltar och förädlar bostadsfastigheter i
40 kommuner i Sverige. Portföljen består av 267
fastigheter och 8 400 bostadslägenheter med en
total uthyrningsbar area om 714 000 kvm.
95 procent av fastigheterna utgörs av bostads-
fastigheter och resterande del i huvudsak av
samhällsfastigheter inom skola och sjukvård.
FASTIGHETSVÄRDERING
Fastighetsporföljens värde har minskat med 6,0
procent sedan årsskiftet och med 2,5 procent
under tredje kvartalet till 14 379 mkr.
Värdeminskningen förklaras främst av ökade
avkastningskrav samtidigt som högre bedömda
framtida hyresintäkter har påverkat värdet
positivt.
Värdena har fastställts baserade på värderingar
utförda av externa, auktoriserade värderare.
Värderingarna har genomförts genom analys av
framtida kassaflöden för respektive fastighet där
hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,
marknadens avkastningskrav, hyresnivåer, drifts-
och underhållskostnader samt fastigheternas
investeringsbehov. I värderingen har ett
genomsnittligt avkastningskrav om 4,5 procent
(4,1) använts. I fastighetsvärdet ingår ett värde
om 128 mkr (80) för byggrätter som värderats
genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket
innebär att bedömningen av värdet sker utifrån
jämförelser av priser för likartade byggrätter.
Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13
nivå 3.
KÄNSLIGHETSANALYS VÄRDERING
Fastighetsvärderingarna är utförda enligt
vedertagna principer baserade på marknads-
mässiga antaganden. I tabellen nedan redovisas
hur värdet påverkas vid en förändring av vissa
antagna parametrar.
Tabellen ger en förenklad bild då en enskild
parameter troligtvis inte förändras isolerat.
Förändring av
antagande
Värdepåverkan,
mkr
Värdepåverkan,
%
Hyresvärde + / - 5 % + / - 1 089 + / - 8 %
Drift och underhåll + / - 5 % - 382 / + 386 + / - 3 %
Direktavkastningskrav + / - 0,25%-enheter -791 / +895 -6 % / +6 %
Långsiktig vakansgrad + / - 0,25%-enheter -45 / + 46 + / - 0 %
===== SIDA 6 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 6
Bostäder, 76%
Kommersiellt, 17%
Samhällsservice, 4%
Övrigt, 3%
959 mkr
Hyresvärde
HYRESVÄRDE OCH KUNDER
Det årliga hyresvärdet uppgick per den 1 oktober
till 959 mkr. Bostäder utgör 76 procent av
hyresvärdet och lokaler 21 procent. Hyresvärdet
ökade under året till följd av genomförda hyres-
förhandlingar. Den genomsnittliga hyresökningen i
bostadsbeståndet sedan årsskiftet uppgick till 4,5
procent.
Våra hyresgäster utgörs i huvudsak av
privatpersoner samt ett antal företagskunder som
hyr butiker, restauranglokaler och kontor i
bostadsfastigheternas bottenplan eller är kunder i
någon av våra samhällsfastigheter. Några av våra
största kommersiella hyresgäster är Axfood, Sala
kommun samt Timrå kommun.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Den ekonomiska uthyrningsgraden ökade under
det tredje kvartalet från 91,7 till 92,0 procent.
I bostadsbeståndet har uthyrningsgraden ökat
från 93,4 procent vid årsskiftet till 94,0 procent i
slutet av perioden. Kvarvarande bostadsvakans
förklaras bland annat av lägenheter som har
tomställts i avvaktan på renovering och hög
omsättning av hyresgäster i vissa områden.
Den ekonomiska uthyrningsgraden för
kommersiella lokaler uppgick i slutet av perioden
till 86,8 procent. Vakansen i de kommersiella
lokalerna förklaras främst av ett fåtal större
vakanta lokaler.
LOKAL FÖRVALTNINGSORGANISATION
Vår förvaltningsorganisation är uppdelad i två
regioner, Syd och Nord, för att säkerställa lokal
närvaro och närhet till våra hyresgäster. En
kundnära förvaltning stödjer en hög uthyrnings-
grad och är en förutsättning för att bedriva en
aktiv och värdeskapande förvaltning.
Fastighetsvärde Hyresvärde
Region Antal
fastigheter
Antal
lägenheter Area, tkvm mkr kr/kvm mkr kr/kvm
Nord 100 2 836 263 6 148 23 410 393 1 494
Syd 167 5 564 451 8 232 18 234 566 1 254
Totalt 267 8 400 714 14 379 20 137 959 1 344
===== SIDA 7 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 7
Aktuell
intjäningsförmåga
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv
månader med beaktande av Neobos fastighets-
bestånd per den 1 oktober 2023.
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för
de kommande tolv månaderna, utan en ögon-
blicksbild som presenteras för att illustrera
intäkter och kostnader på årsbasis givet
fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapital-
struktur och organisation vid en bestämd
tidpunkt.
Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en
bedömning av den framtida utvecklingen av hyror,
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde-
förändringar, köp eller försäljning av fastigheter
eller andra faktorer. I koncernens intjänings-
förmåga är inte resultateffekten av orealiserade
och realiserade värdeförändringar inkluderad.
UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV
INTJÄNINGSFÖRMÅGAN
Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på
kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive
tillägg, samt övriga fastighetsrelaterade intäkter
utifrån gällande hyreskontrakt per den 1 oktober
2023.
All vakans per 1 oktober 2023, även tillfällig
sådan, har räknats upp på helårsbasis.
Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade
kostnader för ett normalår och inkluderar drift-
och underhållskostnader samt fastighets-
administration. Fastighetsskatten har beräknats
utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden
per den 1 oktober 2023.
Kostnader för central administration har beräknats
utifrån Neobos organisation som en fristående
enhet. Finansnettot avser räntekostnader vilka
har beräknats genom att på Neobos skuldsättning
applicera finansieringsvillkoren med de rörliga
marknadsvillkor som gällde per den 1 oktober
2023, inklusive effekter från derivat. Eventuella
ränteintäkter på likvida medel samt engångs-
kostnader relaterade till utdelningen och
noteringen av Neobo har ej beaktats.
NEOBOS INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Belopp i mkr 2023-10-01 2023-07-01 2023-04-01 2023-01-01
Hyresvärde 959 956 948 924
Vakans -76 -80 -79 -74
Hyresintäkter 883 877 869 850
Fastighetskostnader -380 -365 -365 -365
Fastighetsskatt -24 -24 -24 -23
Driftnetto 479 488 480 462
Central administration -55 -50 -50 -50
Finansnetto -231 -227 -222 -190
Förvaltningsresultat 192 211 208 222
===== SIDA 8 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 8
Hållbarhet
Under året har vi tagit fram en hållbarhetsstrategi
och en hållbarhetspolicy som båda fastställdes av
Neobos styrelse under det tredje kvartalet. Som
delmoment i detta arbete har vi genomfört en
intressentanalys och en dubbel
väsentlighetsanalys utifrån kraven i CSRD.
Vi har också upprättat riktlinjer för energi och
vatten samt ett vatten- och energiledningssystem
för att säkerställa ett proaktivt och systematiskt
arbete med att minska vatten- och
energiförbrukningen i våra fastigheter.
Arbetet med att ta fram konkreta hållbarhetsmål
pågår och ambitionen är att dessa ska beslutas
och kommuniceras i början av nästa år.
Hållbarhetsarbetet är en integrerad del av bolaget
och utgår från tre perspektiv:
• Hållbara bostadsmiljöer – trygga, gröna
och inkluderande bostadsområden där vi
driver utveckling inom energieffektivitet
och hållbar resursanvändning.
• Ansvarsfullt företagande – en stabil
arbetsgivare som kännetecknas av god
arbetsmiljö, hög affärsetik, inkludering
och goda utvecklingsmöjligheter på lika
villkor för alla.
• Hållbar affär – stabil och resilient
värdering och en avkastning över tid som
attraherar långsiktiga investerare och
finansiärer.
HÅLLBARA BOSTADSMILJÖER
Under det tredje kvartalet har ett par
energiprojekt genomförts. Detta efter en
kartläggning av beståndet med syfte att
identifiera fastigheter med potential för
värdeskapande hållbarhetsinvesteringar.
I Mjärden 1 i Växjö har ett av de större
energiprojekten genomförts under perioden. I
fastigheten har man installerat fyra
solcellsanläggningar med en förväntad årlig
total produktion om 110 000 kWh med
tillhörande batterilagring om totalt 282 kWh. I
projektet monterades även nya
värmecentraler, frånluftsfläktar, moderniserad
belysning, elladdstolpar, nya maskiner i
gemensamma tvättstugor samt nytt låssystem.
Bild: Mjärden 1
===== SIDA 9 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 9
Finansiering
Neobo har en låg finansiell risk och verksamheten
finansieras av eget kapital och banklån.
Belåningsgraden ska understiga 65 procent,
räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger
och soliditeten ska överstiga 30 procent.
Under inledningen av året avslutades
omstruktureringen av koncernens finansiering
genom att befintliga banklån om cirka 2 mdkr
omförhandlades med nya löptider på 3,5–5 år.
För att säkra Neobos framtida kassaflöden och
sänka den finansiella risken har en
omstrukturering i derivatportföljen genomförts
under mars som ledde till att räntesäkringsgraden
ökade och att den genomsnittliga räntebindningen
förlängdes.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Neobos upplåning sker hos nordiska banker med
pantbrev som underliggande säkerhet. De ränte-
bärande skulderna i koncernen uppgick vid
periodens slut till 7 318 mkr (7 496).
Belåningsgraden uppgick till 48,6 procent (46,7)
och soliditeten till 46,3 procent (48,4). Vid
periodens utgång uppgick den genomsnittliga
kapitalbindningstiden till 3,6 år (3,9),
räntesäkringsgraden till 77 procent (80) och den
genomsnittliga räntebindningen till 1,9 år (1,8).
Räntetäckningsgraden för delårsperioden uppgick
till 1,7 gånger (2,0).
Neobo har fortsatt att arbeta aktivt för att behålla
låga räntenivåer för de räntebärande skulderna.
Vid utgången av perioden uppgick den
genomsnittliga räntan till 3,2 procent (2,7).
DERIVATINSTRUMENT
För att begränsa ränterisken från skulder till
kreditinstitut med rörlig ränta och öka förutsäg-
barheten i förvaltningsresultatet används ränte-
derivat. Vid periodens slut uppgick det samman-
lagda nominella värdet för räntederivat till 5 617
mkr med löptider mellan ett och åtta år.
I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9
redovisas derivat till marknadsvärde. Om den
avtalade räntan avviker från marknadsräntan,
uppstår ett över- eller undervärde på ränte-
derivaten där den ej kassaflödespåverkande
värdeförändringen redovisas i resultaträkningen.
Räntederivaten hade vid utgången av perioden ett
verkligt värde om 335 mkr (393).
Kapitalbindning, mkr
Förfalloår Belopp Andel, %
<1 0 -
1–2 1 059 14
2–3 4 084 56
3–4 905 12
4–5 424 6
5< 845 12
Summa 7 318 100
Räntebindning, mkr
Förfalloår Volym Andel, %
<1 3 001 41
1–2 1 470 20
2–3 1 497 20
3–4 750 10
4–5 0 0
5< 600 8
Summa 7 318 100
===== SIDA 10 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 10
Koncernens resultaträkning
Belopp i mkr
2023-07-01 2022-07-01 2023-01-01 2022-01-01 2022-10-01 2022-01-01
2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-12-31
Hyresintäkter 224 213 658 635 862 839
Driftkostnader -43 -92 -180 -228 -250 -298
Underhåll -18 -11 -48 -40 -66 -58
Fastighetsadministration -17 24 -46 -20 -63 -37
Fastighetsskatt -6 -6 -18 -18 -23 -23
Fastighetskostnader -84 -85 -292 -306 -402 -416
Driftnetto 140 128 366 329 460 423
Central administration -26 -15 -66 -48 -97 -79
Resultat från intresseföretag 0 1 0 2 -2 0
Resultat före finansiella poster 114 114 300 283 361 344
Finansnetto -62 -47 -173 -122 -223 -172
Förvaltningsresultat 52 67 127 161 138 172
Värdeförändringar fastigheter -392 -543 -926 -819 -2 345 -2 238
Resultat från bostadsproduktion 0 -10 0 2 -19 -17
Värdeförändringar finansiella instrument -24 17 -58 95 -53 100
Resultat före skatt -364 -469 -857 -561 -2 279 -1 983
Aktuell skatt -8 -13 -24 -33 -29 -38
Uppskjuten skatt -81 5 85 78 673 666
Periodens resultat -452 -477 -795 -516 -1 635 -1 355
Summa totalresultat för perioden -452 -477 -795 -516 -1 635 -1 355
Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
Genomsnittligt antal aktier 145 400 737 145 400 735 145 400 737 145 400 735 145 400 735 145 400 735
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr -3,11 -3,28 -5,46 -3,55 -11,25 -9,32
===== SIDA 11 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 11
Kommentarer till koncernens resultaträkning
Utgångspunkten för Neobos fastighetsbestånd är
de fastigheter som fanns i Amasten Fastighets AB
per den 30 september 2022. I slutet på december
såldes fastigheter om 5,8 mdkr till SBB och
fastigheter om 5,2 mdkr förvärvades från SBB.
Jämförbart bestånd av fastigheter utgörs således
av de fastigheter som finns kvar i Neobos bestånd
från tidigare Amasten Fastighets AB.
DRIFTNETTO
Driftnettot ökade med 37 mkr till 366 mkr (329)
under delårsperioden. I jämförbart bestånd
motsvarar ökningen 3,7 procent exklusive
jämförelsestörande poster avseende bland annat
elstöd om 8 mkr under tredje kvartalet.
Driftnettoökningen i jämförbart bestånd hänförs
framför allt till ökade hyresintäkter.
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade till 658 mkr (635) under
perioden. Jämförbart bestånd uppvisade ökade
hyresintäkter om 4,9 procent. Hyresökningen
hänförs till hyreshöjningar i bostadsbeståndet om
i genomsnitt 4,5 procent, hyresökning i
kommersiella lokaler samt minskad vakans. Den
ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid
periodens slut till 92,0 procent.
HYRESINTÄKTER PER SEGMENT
FASTIGHETSKOSTNADER
Fastighetskostnaderna minskade med 14 mkr för
delårsperioden till -292 mkr (-306) i jämförelse
med motsvarande period föregående år.
Minskningen är en nettoeffekt av lägre
driftkostnader och ökade kostnader för underhåll
och fastighetsadministration. Driftkostnaderna har
delvis minskat till följd av erhållet elstöd om 8
mkr under tredje kvartalet.
Under tredje kvartalet 2022 gjordes en
redovisningsmässig omfördelning av kostnader
mellan fastighetsadministration och driftkostnader
varför jämförelse av kvartal 3 2022 och kvartal 3
2023 blir missvisande för dessa poster.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Delårsperiodens förvaltningsresultat minskade till
127 mkr (161) vilket förklaras av ökade
finansieringskostnader och högre kostnader för
central administration.
CENTRAL ADMINISTRATION
Centrala administrationskostnader ökade med 18
mkr till -66 mkr (-48). Perioden har belastats med
jämförelsestörande poster om totalt 15 mkr,
varav 3 mkr under första kvartalet, 6 mkr under
andra kvartalet samt 6 mkr under det tredje
kvartalet. Jämförelsestörande poster är hänförliga
till separationen från SBB, Neobos notering på
Nasdaq First North Premier Growth Market samt
diverse uppstartskostnader för bolaget. Exklusive
jämförelsestörande poster ökade centrala
administrationskostnader med 3 mkr, till följd av
att Neobo är ett fristående bolag från och med
den 1 januari 2023, istället för ett dotterbolag i en
koncern.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till -173 mkr (-122) för
perioden. Genomsnittsräntan för perioden uppgick
till 3,2 procent (2,7). De finansiella kostnaderna
har ökat jämfört med föregående år till följd av
högre underliggande ränta samt högre marginaler
i refinansieringar.
PERIODENS RESULTAT
Periodens resultat efter skatt uppgick till -795 mkr
(-516).
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Orealiserade värdeförändringar för fastigheter
uppgick för perioden till -926 mkr (-819).
Värdeminskningen förklaras främst av höjda
avkastningskrav för fastigheter. Värdeförändringar
på finansiella instrument uppgick till -58 mkr (95),
drivet av förändringar i återstående löptid och
ändrade marknadsräntor.
SKATT
Redovisad skatt under perioden uppgick till 60
mkr (45) varav -25 mkr (-33) är aktuell skatt och
resterande del utgör uppskjuten skatt. Skatten
har beräknats utifrån en nominell skattesats om
20,6 procent.
Nord, 41%
Syd, 59%
658 mkr
Hyresintäkt
===== SIDA 12 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 12
Koncernens balansräkning i sammandrag
Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 14 379 16 331 15 295
Nyttjanderätt tomträtt 0 14 0
Immateriella anläggningstillgångar 0 0 3
Övriga anläggningstillgångar 4 88 4
Derivat 335 97 393
Summa anläggningstillgångar 14 718 16 530 15 695
Omsättningstillgångar 141 1 224 127
Likvida medel 214 55 231
Summa omsättningstillgångar 355 1 279 358
Summa tillgångar 15 073 17 809 16 053
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 6 982 8 617 7 777
Uppskjutna skatteskulder 420 1 056 505
Räntebärande skulder 7 210 1 557 6 571
Leasingskulder tomträtter 0 14 0
Övriga långfristiga skulder 2 2 081 2
Summa långfristiga skulder 7 632 4 708 7 078
Räntebärande skulder 108 4 229 923
Övriga kortfristiga skulder 351 255 275
Summa kortfristiga skulder 459 4 484 1 198
Summa eget kapital och skulder 15 073 17 809 16 053
Koncernens förändringar i eget kapital
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
Totalt eget
kapital
Ingående balans per 1 januari 2022 752 5 141 3 238 9 132
Periodens resultat -514 -514
Utgående balans per 30 september 2022 752 5 141 2 724 8 618
Periodens resultat -841 -841
Utgående balans per 31 december 2022 752 5 141 1 883 7 777
Periodens resultat -795 -795
Emission personaloptioner 1 1
Utgående balans per 30 september 2023 752 5 141 1 089 6 982
===== SIDA 13 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 13
Kommentarer till koncernens balansräkning
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fastighetsbeståndets värde uppgick vid periodens
slut till 14 379 mkr (15 295). Värdet har fast-
ställts baserat på värderingar utförda av externa,
auktoriserade värderare. I värderingen har ett
genomsnittligt avkastningskrav om 4,5 procent
använts. För mer information se avsnittet
Fastighetsbestånd.
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET
2023-01-01 2022-01-01
mkr 2023-09-30 2022-09-30
Verkligt värde, ingående värde 15 295 17 173
Förvärv -100 837
Investeringar 110 655
Försäljningar 0 -1 800
Orealiserade värdeförändringar -926 -616
Omklassificeringar 0 83
Verkligt värde, utgående värde 14 379 16 331
Reglering hänförlig till separationen från SBB har
skett i perioden, vilket redovisas med ett negativt
belopp om 100 mkr på raden för förvärv.
Under perioden har 110 mkr (655) investerats i
befintliga fastigheter.
LIKVIDA MEDEL
Likvida medel uppgick per balansdagen till 214
mkr (231).
Under delårsperioden har SBB erlagt en likvid om
73 mkr hänförlig till slutreglering av separationen.
Efter periodens utgång har ytterligare 19 mkr
reglerats och återstående del av denna fordran på
SBB uppgår till 8 mkr.
I samband med avknoppningen av Neobo uppstod
ytterligare en fordran på SBB om 27 mkr hänförlig
till ett projekt som SBB övertog i samband med
separationen mellan bolagen. Efter tredje
kvartalets utgång har 9 mkr av denna reglerats
varför en fordran om 18 mkr kvarstår.
EGET KAPITAL
Det egna kapitalet uppgick per balansdagen till
6 982 mkr (7 777).
UPPSKJUTEN SKATT
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell
skattesats om 20,6 procent på skillnaden mellan
redovisat och skattemässigt värde på tillgångar
och skulder samt med beaktande av underskotts-
avdrag. Den uppskjutna skatteskulden uppgick vid
periodens utgång till 420 mkr (505) och är till
största del hänförlig till förvaltningsfastigheter.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Vid periodens utgång uppgick räntebärande
skulder till 7 318 mkr (7 496) och belånings-
graden till 48,6 procent (46,7). Bolaget använder
räntederivat för att förlänga räntebindningen.
Värdet av derivatportföljen vid periodens utgång
uppgick till 335 mkr (393). För vidare information
läs Finansieringsavsnittet.
===== SIDA 14 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 14
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i mkr
2023-07-01 2022-07-01 2023-01-01 2022-01-01 2022-10-01 2022-01-01
2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-12-31
Löpande verksamhet
Driftnetto 140 128 366 329 460 423
Central administration -26 -15 -66 -48 -97 -79
Återläggning avskrivningar 0 0 0 0 0 1
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 0 0 0 2 0 0
Kassaflöde från löpande verksamhet 114 113 300 283 363 345
före räntor och skatt
Erlagd ränta -92 -45 -280 -128 -344 -192
Erhållen ränta 47 1 123 2 137 16
Betald inkomstskatt -3 -12 -38 -33 -27 -22
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 67 57 106 124 130 147
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -13 90 -27 222 -25 224
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 26 -140 48 11 209 172
Kassaflöde från löpande verksamhet 80 7 127 357 314 542
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -26 -370 -110 -648 -184 -722
Förvärv av fastigheter 23 0 73 0 73 0
Förvärv av dotterbolag med avdrag
för förvärvade likvida medel 0 -1 0 -792 -2 292 -3 084
Försäljning av dotterbolag
med avdrag för likvida medel 0 380 0 398 5 053 5 451
Kassaflöden från finansiella tillgångar 0 32 0 33 -352 -318
Övriga finansiella anläggningstillgångar netto 0 -13 0 -42 42 0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 28 -37 -1 052 2 340 1 327
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 0 139 0 1 369 2 774 4 143
Amortering av lån -21 -29 -105 -2 822 -3 202 -5 919
Förändring av övriga långfristiga skulder -1 -236 -2 1 859 -2 067 -206
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -22 -126 -107 406 -2 495 -1 982
Periodens kassaflöde 55 -91 -17 -289 159 -113
Likvida medel vid periodens början 159 146 231 344 55 344
Likvida medel vid periodens slut 214 55 214 55 214 231
KOMMENTAR TILL KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att driftnettot justerats för
transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och
kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Kassaflödet från
den löpande verksamheten uppgick till 127 mkr. I befintliga fastigheter och projekt har 110 mkr
investerats. Likvida medel uppgick per balansdagen till 214 mkr (231). Under delårsperioden har dellikvid
hänförlig till separationen från SBB erhållits om 73 mkr.
===== SIDA 15 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 15
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i mkr
2023-01-01 2022-01-01
2023-09-30 2022-09-30
Nettoomsättning 45 57
Personalkostnader -7 -47
Övriga rörelsekostnader -51 -56
Rörelseresultat -13 -46
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag -1 010 0
Ränteintäkter och liknande resultatposter 38 85
Räntekostnader och liknande resultatposter -27 -24
Resultat efter finansiella poster -1 013 15
Bokslutsdispositioner 0 0
Resultat före skatt -1 013 15
Skatt 1 0
PERIODENS RESULTAT -1 011 15
Moderbolagets balansräkning
Belopp i mkr 2023-09-30 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar 387 0
Omsättningstillgångar 6 708 8 116
Summa tillgångar 7 095 8 116
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 7 074 8 085
Kortfristiga skulder 21 31
Summa eget kapital och skulder 7 095 8 116
MODERBOLAGET
Verksamheten i moderbolaget Neobo Fastigheter AB (publ) består av koncernövergripande funktioner och
organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Inga fastigheter ägs direkt av
moderbolaget.
Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 45 mkr (57) och avser främst moderbolagets
fakturering till dotterbolagen för utförda tjänster.
Nedskrivning av aktier i koncernföretag har skett med -1 010 mkr (0) till följd av lägre fastighetsvärden i
koncernföretagen.
Resultat före skatt uppgick till -1 011 mkr (15). Likvida medel uppgick vid periodens utgången till 180
mkr (1).
===== SIDA 16 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 16
Övrig information
REDOVISNINGSPRINCIPER
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med
IAS 34 Delårsrapportering och
Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar
RFR2 Redovisning för juridiska personer och
Årsredovisningslagen. Tillämpade
redovisningsprinciper överensstämmer med vad
som framgår av årsredovisningen för 2022.
Uppställning av räkningar har dock anpassats i
förhållande till årsredovisningen, för att på ett
bättre sätt återspegla verksamheten.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget tillämpar samma
redovisningsprinciper som koncernen med de
undantag och tillägg som regleras i RFR2
Redovisning för juridiska personer.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt
värde i balansräkningen. Värderingen har skett
enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
DERIVAT
Derivat är värderade till verkligt värde i
balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki
har verkligt värde på derivat värderats enligt
nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen
baseras på annan indata än noterade priser och
som är observerbar för tillgången eller skulden
antingen direkt eller indirekt.
SÄSONGSEFFEKTER
Driftnettot påverkas av säsongsvariationer i
driftkostnaderna. Generellt är kostnaderna högre
under årets första och sista kvartal, främst
orsakat av högre kostnader för uppvärmning och
fastighetsskötsel.
AVRUNDNINGAR
Till följd av avrundningar kan siffror
presenterade i denna delårsrapport i vissa fall
inte exakt summera till totalen och procenttal
kan avvika från de exakta procenttalen.
JÄMFÖRELSESIFFROR
Jämförelsesiffror inom parentes avser
motsvarande period föregående år förutom i
avsnitt som beskriver finansiell ställning där
jämförelserna avser utgången av föregående år.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Neobos verksamhet, resultat och ställning
påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är
främst relaterade till fastigheter, skatt och
finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att
identifiera och hantera de risker och möjligheter
som har stor betydelse för verksamheten. Mer
information om Neobos risker och hanteringen
av dessa återfinns i årsredovisningen för 2022
på sidorna 27–28.
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER
Ersättning har skett till styrelseledamöter och
ledande befattningshavare avseende utfört
arbete. Inga väsentliga närståendetransaktioner
utöver dessa ersättningar har skett med något
närstående bolag eller privatperson.
På årsstämman den 26 april 2023 beslutades om
emission av teckningsoptioner riktat till fyra
personer i ledningsgruppen. Programmet
omfattar 727 000 teckningsoptioner som
berättigar till teckning av motsvarande antal
aktier i bolaget. Teckningskursen per aktie
motsvarar 120 procent av genomsnittet av
bolagets aktiers volymvägda senaste betalkurs
under de 10 handelsdagarna som inföll närmast
efter den 10 maj 2023. Teckning av aktier med
stöd av teckningsoptioner kan ske under tiden
fr.o.m. den 1 maj 2026 t.o.m. den 25 maj 2026.
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
Inga väsentliga händelser har skett efter
balansdagen.
Denna delårsrapport har översiktligt granskats
av bolagets revisorer.
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE
Verkställande direktören försäkrar att
delårsrapporten ger en rättvisande översikt av
företagets och koncernens verksamhet, ställning
och resultat samt beskriver väsentliga risker och
osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag
som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 16 november 2023
Ylva Sarby Westman
Verkställande Direktör
===== SIDA 17 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 17
Revisors granskningsrapport
Neobo Fastigheter AB (publ), org.nr 556580-2526
INLEDNING
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag
(delårsrapporten) för Neobo Fastigheter AB (publ) per 30 september 2023 och den niomånadersperiod
som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att
upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt
ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements
ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En
översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för
finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre
omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on
Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa
oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit
identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har
därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
SLUTSATS
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss
anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet
med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 16 november 2023
Ernst & Young AB
Gabriel Novella
Auktoriserad revisor
===== SIDA 18 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 18
Aktien
Neobos aktie noterades den 10 februari 2023 på
Nasdaq First North Premier Growth Market. Aktien
hade vid periodens utgång cirka 141 000 kända
aktieägare. De tio största enskilda ägarna framgår
av tabellen nedan.
AKTIEKAPITAL
Neobo har endast stamaktier. Utestående antal
aktier vid kvartalets slut uppgick till 145 400 737
och aktiekapitalet till 752 027 538 kronor. Varje
aktie har ett kvotvärde om 5,17 kronor och
berättigar till 1 röst per aktie. Aktierna ger lika
rätt till utdelning.
ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR
De tio största ägarna kontrollerade 46,9 procent
av kapital och röster per den 30 september 2023.
Svenska företag, fonder och privatpersoner ägde
92,6 procent av aktiekapitalet medan det
utländska aktieägandet uppgick till 7,4 procent.
STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 30 SEPTEMBER 2023
Aktieägare Antal aktier Andel av kapital & röster
ICA-handlarnas Förbund 15 000 000 10,32%
Martin Olof Brage Larsén 11 123 540 7,65%
Avanza Pension 9 775 081 6,72%
Arvid Svensson Invest 6 664 412 4,58%
Sven-Olof Johansson 5 500 000 3,78%
Ilija Batljan 5 254 297 3,61%
Länsförsäkringar Fonder 5 025 467 3,46%
Nordnet Pensionsförsäkring 3 660 558 2,52%
Futur Pension 3 110 132 2,14%
ÖstVäst Capital Management 3 080 200 2,12%
Summa 10 största 68 193 687 46,90%
Övriga 77 207 050 53,10%
Totalt 145 400 737 100,00%
Källa: Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
AKTIEINFORMATION
Kortnamn (ticker): NEOBO
ISIN-kod: SE0005034550
LEI-kod: 213800QBPS3L89U9TZ44
===== SIDA 19 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 19
Definitioner
FINANSIELLA DEFINITIONER
Antal utestående aktier
Antal aktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, %
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget
kapital för perioden.
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder i procent av balansomslutning vid
periodens slut.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar och skatt.
Genomsnittligt antal aktier
Antalet utestående aktier vägt över perioden.
Genomsnittlig ränta, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för räntebärande
skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade
kreditfaciliteter.
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital enligt kassaflödesanalysen.
Resultat per aktie, kr
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal
aktier.
Räntetäckningsgrad, gånger
Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning
av räntenetto i relation till räntenetto.
Soliditet, %
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.
Substansvärde, kr
Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med
återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och
räntederivat.
FASTIGHETSRELATERADE
DEFINITIONER
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång.
Antal kvm
Total area i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.
Direktavkastning, %
Driftnetto enligt intjäningsförmåga i förhållande till
summan av fastigheternas verkliga värde vid utgången
av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter
och projektfastigheter.
Driftnetto, kr
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande
till hyresvärdet.
Ekonomisk vakansgrad, %
Årshyra för vakant area vid periodens utgång i
förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång.
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror med avdrag för
hyresförluster.
Jämförbart bestånd
Avser fastigheter som ägts under hela perioden samt
hela jämförelseperioden.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden.
===== SIDA 20 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 20
Härledning av nyckeltal
2023-07-01 2022-07-01 2023-01-01 2022-01-01 2022-10-01 2022-01-01
2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-12-31
SUBSTANSVÄRDE
Antal utestående aktier, tusental 145 401 145 401 145 401 145 401 145 401 145 401
Eget kapital 6 982 8 617 6 982 8 617 6 982 7 777
Återläggning av uppskjuten skatt 420 1 056 420 1 056 420 505
Återläggning av derivat -335 -97 -335 -97 -335 -393
Substansvärde 7 067 9 576 7 067 9 576 7 067 7 889
kr/aktie 48,60 65,86 48,60 65,86 48,60 54,26
ÖVERSKOTTSGRAD
Driftnetto 140 128 366 329 460 423
Hyresintäkter 224 213 658 635 862 839
Överskottsgrad, % 63 60 56 52 53 50
BELÅNINGSGRAD
Balansomslutning 15 073 17 809 15 073 17 809 15 073 16 053
Räntebärande skulder 7 318 7 867 7 318 7 867 7 318 7 496
Belåningsgrad, % 48,6 44,2 48,6 44,2 48,6 46,7
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat 52 67 127 161 138 172
Återläggning räntenetto 62 47 173 122 223 172
Summa 114 114 300 283 361 344
Räntenetto 62 47 173 122 223 172
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,4 1,7 2,3 1,6 2,0
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
Periodens resultat -452 -477 -795 -516 -1 635 -1 355
Eget kapital, genomsnitt 7 269 9 092 7 380 9 111 8 037 8 454
Avkastning på eget kapital, % -6,2 -5,2 -10,8 -5,7 -20,3 -16,0
DIREKTAVKASTNING1
Driftnetto enligt intjäningsförmåga 479 479 479 462
Förvaltningsfastigheter 14 379 14 379 14 379 15 295
Byggrätter/projektfastigheter 128 128 128 80
Fastighetsvärde exkl.
byggrätter/projektfastigheter 14 251 14 251 14 251 15 215
Direktavkastning, % 3,4 3,4 3,4 3,0
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD1
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 883 883 883 850
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 959 959 959 924
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,0 92,0 92,0 92,0
RESULTAT PER AKTIE
Periodens resultat -452 -477 -795 -516 -1 635 -1 355
Genomsnittligt antal aktier 145 400 737 145 400 735 145 400 737 145 400 735 145 400 735 145 400 735
kr/aktie -3,11 -3,28 -5,46 -3,55 -11,24 -9,32
SOLIDITET
Eget kapital 6 982 8 617 6 982 8 617 6 982 7 777
Balansomslutning 15 073 17 809 15 073 17 809 15 073 16 053
Soliditet, % 46,3 48,4 46,3 48,4 46,3 48,4
1För nyckeltal med intjäningsförmåga som faktor saknas jämförelsedata, då koncernen ej var en fristående sådan vid tillfället.
===== SIDA 21 =====
NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 21
Finansiell kalender
Bokslutskommuniké 2023 2024-02-14
Årsredovisning Vecka 13 2024
Delårsrapport för perioden januari - mars 2024-04-23
Årsstämma 2024-04-23
Delårsrapport för perioden januari - juni 2024-07-05
Delårsrapport för perioden januari – september 2024-10-24
Bokslutskommuniké 2024 2025-02-12
neobo.se
På Neobos webbplats kan du både ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella
rapporter.
Inbjudan presentation delårsrapport
VD Ylva Sarby Westman presenterar delårsrapporten i en webbsändning/telefonkonferens den 16
november kl. 09.00. Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presentationen finns
möjlighet att ställa frågor.
För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntliga frågor, använd nedanstående länk.
Efter registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferensen.
Call (financialhearings.com)
För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga frågor, använd nedanstående länk.
Neobo Fastigheter Q3 Report 2023 (financialhearings.com)
Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webbsändningen kommer att tillgängliggöras på
Neobos hemsida efter presentationen.
Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Neobo Fastigheter AB (publ) är skyldigt
att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedan
angivna kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 16 november 2023, kl. 07.00 CET.
Kontakt
För ytterligare information vänligen kontakta
Ylva Sarby Westman VD, + 46 70-690 65 97, ylva.sarby.westman@neobo.se
Maria Strandberg, CFO, + 46 70-398 23 80, maria.strandberg@neobo.se
Johan Bergman, IR, +46 70-354 80 35, johan.bergman@neobo.se
===== SIDA 22 =====
Neobo Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer: 556580-2526
Mäster Samuelsgatan 42, 111 57 Stockholm
neobo.se