Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   1
3
Med småländsk klokskap och känsla för kvalitet 
utvecklar och förvaltar vi hus för generationer.
DELÅRSRAPPORT 
1 SEPTEMBER 2022 – 31 MAJ 2023 
Nivika Fastigheter AB (publ)
Delårsrapport

===== SIDA 2 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   2
INLEDNING
Perioden i sammandrag ...................................................................................3
VD har ordet ....................................................................................................4
Detta är Nivika  ................................................................................................5
Väsentliga händelser ........................................................................................6
FASTIGHETSPORTFÖLJ  ........................................................................7
Hyresgäster och avtalsportfölj  .......................................................................9
Fastighetsvärdering  .......................................................................................10
Fastighetstransaktioner  .................................................................................11
PROJEKTVERKSAMHETEN   ...............................................................12
Pågående och färdigställda projekt  .............................................................13
FINANSIERING  ........................................................................................14
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA  ..................................................15
AKTIEN OCH ÄGARNA  ........................................................................ 16
FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över resultat och totalresultat för koncernen i sammandrag ......17
Koncernens rapport över finansiell ställning ...............................................19
Förändring av Eget Kapital ...........................................................................20
Koncernens Kassaflödesanalys .....................................................................21
Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag ..........................................22
Moderbolagets Balansräkning i sammandrag ............................................ 23
Noter till delårsrapporten............................................................................. 24
Övrig information ......................................................................................... 26
Nyckeltal, definitioner och avstämningstabeller ........................................27
FÖRSÄKRAN  ............................................................................................32
REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT  ......................................... 33
INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER  ........................ 34

===== SIDA 3 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   3
PERIODEN I SAMMANDRAG
September 2022 - maj 2023 
Siffror inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Under tredje kvartalet ökade de totala hyresintäkterna till 149 miljoner kronor och driftnettot till 100 miljoner kronor. Under perioden 
har Bolaget avyttrat en av tomterna på Stigamo Industriområde, strax söder om Jönköping. Försäljningen skedde till drygt 50 procent 
över bokfört värde. Tre kommersiella fastigheter har färdigställts, vilka kommer att tillföra 9 miljoner kronor i årshyresintäkter.
Vid periodens utgång uppgick Nivikas fastighetsportfölj till 10,6 miljarder kronor. Under perioden har den vuxit såväl via pågående 
som färdigställda byggnationer och utgörs till cirka 90 procent av förvaltningsfastigheter, där 70 procent av hyresvärdet kommer från 
kommersiella fastigheter.
Nivikas pågående ny- och ombyggnationer -upphandlade till fastpris- kommer tillsammans att tillföra ett årligt hyresvärde om drygt 90 
miljoner kronor. Cirka 40 miljoner kronor av dessa tillkommer redan innan räkenskapsårets slut, den 31 augusti 2023. 
Under tredje kvartalet har Nivika i princip halverat sin exponering mot obligationsmarknaden. I maj löstes den första obligationen, 
2020/2023, i sin helhet. Obligationen hade ett utestående belopp om 600 miljoner kronor och ett ursprungligt förfall i slutet av sep-
tember 2023. Bolaget har även löst en säljarrevers som löpt med ränta i nivå med obligationen om 80 miljoner kronor under april. Allt 
annat lika innebär det en minskning av räntekostnader på 55 miljoner kronor per år.
Nivika har under perioden förlängt lån på nästan 1 miljard kronor, samt även utökat sin låneportfölj, avseende finansiering av pågående 
byggnationer, dels i form av byggnadskreditiv, dels i form av slutfinansiering. Även swap-portföljen har under våren g jorts om och utö-
kats. Per den 31 maj hade bolaget räntesäkrat totalt 1,5 miljarder kronor, vilket motsvarar 30 procent av låneportföljen.
0
100
200
300
400
500
600
2017   2018   2019   2020    2021   2022  22/23 
               Q3 -R12
                                                                   
    
Fastighetsvärde, Mkr Totala intäkter, Mkr
-  De totala hyresintäkterna ökade med 3 % till 149 Mkr (1 44)
 
-  Driftnettot ökade med 6 % till 100 Mkr (94) 
 
-  Förvaltningsresultatet minskade till 23 Mkr (52) 
 
-  Värdeförändring fastigheter uppgick till -4 Mkr (223) varav  
 realiserade värdeförändringar uppgick till 25 Mkr (14)
 
-  Periodens resultat minskade till 16 Mkr (240) 
 
-  Resultat per aktie 0,27 kr (4,93)**
2017     2018    2019    2020    2021   2022  22/23 
                         Q3
             
            
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
Perioden i sammandrag
Mkr
2022/23
9 mån 
sep-maj
2021/22
9 mån 
sep-maj
2021/22 
12 mån 
sep-aug
 
Nyckeltal
Hyresintäkter 454 389  528  
Driftnetto 293 254 354
Förvaltningsresultat 79 125 170
Periodens totalresultat -125 631 627
   
Fastighetsvärde 10 647 10 033 10 699
Uthyrbar area, m² 540 638    542 558 558 276
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 96  97 98
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 97 96 96
Antal fastigheter, st 182 179 187
Antal lägenheter, st 2 169 1 925 2 169
Eget kapital 5 072 4 433 4 472
Likvida medel 131 419 187
Soliditet, % 46 41 40
Nettobelåningsgrad*, % 48 51 53
Räntetäckningsgrad, ggr 1,5x 2,3x 2,2x
Långsiktigt substansvärde per aktie** 71,9 85,8 86,7
Resultat per aktie** -2,1 13,0 11,7
*) Inkluderar obligationslån.
**) Omvänd split genomförd i november 2021 och nyemission genomförd i maj 
2023
-  De totala hyresintäkterna ökade med 17 % till 454 Mkr (390) 
 
-  Driftnettot ökade med 15 % till 293 Mkr (254) 
 
-  Förvaltningsresultatet minskade till 79 Mkr (125) 
 
-  Värdeförändring fastigheter uppgick till -248 Mkr (616) varav  
 realiserade värdeförändringar uppgick till 38 Mkr (14)
 
-  Periodens resultat minskade till -125 Mkr (631) 
 
-  Resultat per aktie -2,11 kr (12,97)**
-  Långsiktigt substansvärde per aktie 71,92 kr (85,80)**
Q3 Mars - maj 2023
Siffror inom parentes avser motsvarande period föregående år.

===== SIDA 4 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   4
VD HAR 
ORDET
Niclas Bergman, VD
Tredje kvartalet 2023 
Under tredje kvartalet ökade hyresintäkterna med 3 procent till 149 
(144) och driftnettot ökade med 6 procent till 100 (94). Det ökade 
driftnettot drevs i huvudsak av ett större fastighetsbestånd. Under 
perioden har tre kommersiella fastigheter färdigställts, vilka kommer 
att tillföra 9 miljoner kronor i årshyresintäkter. Bolagets intjänings-
förmåga per 31 maj var 606 miljoner kronor. Efterfrågan är fortsatt 
god på de flesta av Nivikas marknader, trots utmanande marknads-
förutsättningar.
Finansiell stabilitet
För att stärka den finansiella ställningen och anpassa vår kostnads-
massa till rådande utmanande marknadsförutsättningar och det höga 
ränteläget, har vi under kvartalet vidtagit ett antal viktiga åtgärder:
•  I mars genomförde Nivika en nyemission som tillförde bolaget 
750 miljoner kronor före emissionskostnader. Ungefär 50 
procent av emissionsbeloppet tillfördes av befintliga huvud- 
ägare. Nyemissionen godkändes på extra bolagsstämma i 
början av maj.
•  I slutet av april erhöll Nivika obligationsinnehavarnas god- 
kännande till villkorsändringar relaterade till de två utestående 
gröna obligationerna, i enlighet med förslagen i de skriftliga 
förfarandena. Genom detta fick bolaget en option att lösa in 
helt, eller delvis, de utestående obligationerna samt en justering 
av covenanten, räntetäckningsgrad, till 1,25x.
Under kvartalet har Nivika därmed i princip halverat sin exponering 
mot obligationsmarknaden. I maj löstes den första obligationen, 
2020/2023, i sin helhet. Obligationen hade ett utestående belopp 
om 600 miljoner kronor och ett ursprungligt förfall i slutet av 
september 2023. Bolaget har även löst en säljarrevers som löpt med 
ränta i nivå med obligationen om 80 miljoner kronor under april. Allt 
annat lika innebär det en minskning av räntekostnader på 55 miljoner 
kronor per år.
Arbetet med att få till stånd en förlängning av löptider på befintliga 
banklån har också fortsatt under kvartalet. Genomsnittlig kapital- 
längd var 2,4 år per den 31 maj och under perioden har bolaget för-
längt lån på nästan 1 miljard kronor. Nivika har under perioden även 
utökat sin låneportfölj, avseende finansiering av pågående byggna-
tioner, dels i form av byggnadskreditiv, dels i form av slutfinansiering. 
Även swap-portföljen har under våren g jorts om och utökats. Per 
den 31 maj hade bolaget räntesäkrat totalt 1,5 miljarder kronor, vilket 
motsvarar 30 procent av låneportföljen.
Niclas Bergman, VD
Förädling och konsolidering av fastighetsportföljen
Under våren har vi fortsatt att anpassa verksamheten till rådande 
marknadsmässiga förutsättningar. Vi har framför allt arbetat inten-
sivt med att förädla och renodla vår fastighetsportfölj. 
Vid periodens utgång uppgick Nivikas fastighetsportfölj till 10,6 
miljarder kronor. Under perioden har den vuxit såväl via pågående 
som färdigställda byggnationer och utgörs till cirka 90 procent av 
förvaltningsfastigheter, där 70 procent av hyresvärdet kommer 
från kommersiella fastigheter. Under perioden har bolaget också 
avyttrat en av tomterna på Stigamo Industriområde, strax söder 
om Jönköping. Försäljningen skedde till drygt 50 procent över 
bokfört värde. I slutet av juni har Nivika tecknat avtal om avyttring 
avseende en fastighetsportfölj i Jönköping, försäljningen sker i 
nivå med värdering. Efter de senaste årens kraftiga expansion, ger 
det utmanande marknadsläget oss nu en möjlighet att konsolidera 
verksamheten. Genom att renodla beståndet kan vi stärka balans-
räkningen och skapa oss handlingsutrymme framåt.
Aktiviteten i uthyrningsverksamheten är fortsatt hög, med en hög 
uthyrningsgrad om 96 procent sett över hela beståndet, inklusive 
projektfastigheter, vilket tyder på god efterfrågan på fastigheter i 
bra lägen. Trots vår stabila hyresintäktbas uppgick dock netto-
uthyrningen under kvartalet till -4,8 miljoner kronor, framför allt 
påverkat av en utflyttning relaterad till hyresgästens större ytbehov. 
Nivikas pågående ny- och ombyggnationer -upphandlade till fast-
pris- kommer tillsammans att tillföra ett årligt hyresvärde om drygt 
90 miljoner kronor. Cirka 40 miljoner kronor av dessa tillkommer 
redan innan räkenskapsårets slut, den 31 augusti 2023.
Nivika har en hållbar verksamhet och de fundamentala förut-
sättningarna för vår verksamhet kvarstår. Trots det utmanande 
marknadsläget fortsätter vi därför att utveckla verksamheten med 
ett oförändrat fokus på lokal förvaltning och närvaro. 
Fortsatt stabil förvaltningsverksamhet trots rådande marknads-
förutsättningar
VD har ordet

===== SIDA 5 =====

DETTA ÄR 
NIVIKA
70%
AV HYRESINTÄKTERNA ÄR 
INDEXREGLERADE
FASTIGHETSVÄRDE
Mål: 12 000 Mkr 
vid utgången av 202510 647  Mkr
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
 Mål: 95 % | 90 %96 %    97 %  
LokalerBostäder
MÅL
UPPNÅTT
SOLIDITET
 Mål:  ≥25 %45,8 %
MÅL
UPPNÅTT
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
 Mål:  ≥1,75 x  1,54 X
NETTOBELÅNINGSGRAD
 Mål:  ≤65 %47,8 %
MÅL
UPPNÅTT
TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE 
TILLVÄXT I LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE  
-48,2 %  Mål: ≥15 %
Mål: ≥15 %-16,7 %*
* Under senaste 12-månadersperioden.  
• Vår vision - Med småländsk klokskap och känsla för kvalitet 
 utvecklar och förvaltar vi hus för generationer.
• Nivika är ett småländskt fastighetsbolag som äger 182 fastigheter
 med både kommersiella lokaler och bostäder, huvudsakligen belägna
 i Jönköping, Värnamo, Växjö samt på Västkusten. Orter och 
 marknadsområden med goda tillväxtmöjligheter och stabil 
 hyresmarknad.
• Vi fokuserar på långsiktigt ägande och förvaltning med en 
 investeringsstrategi som bygger på att vara flexibel och 
 anpassningsbar till fastighetsmarknaden.
• Stark lokal närvaro och korta beslutsprocesser gör oss
 konkurrenskraftiga på marknaden.
• Bolagets målsättning är att fastighetsportföljens värde år 2025 
 ska uppgå till 12 miljarder kronor.
* Inklusive beställda ännu ej installerade anläggningar
DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   5
Detta  är Nivika

===== SIDA 6 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   6
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
Q4 
Händelser efter perioden
• Nivika har den 28 juni tecknat avtal om att avyttra en 
kommersiell fastighetsportfölj om 11 000 m2 i Jönkö-
ping till Jönköpings Kommun. Fastigheterna Ämbaret 3, 
Ämbaret 8 och Ödlan 20 avyttras i nivå med värdering.
För information om effekter av Rysslands krig i Ukraina och   
förändringar på kapitalmarknaden, se avsnitt Risker och 
riskhantering.
Q3 
Händelser under perioden mars till maj 2023
• Nivika har den 13 mars 2023 avyttrat en av tomterna på Stigamo 
Industriområde, strax söder om Jönköping. Försäljningen avser en 
byggklar tomt med en yta på cirka 85 000 m² och försäljningen 
skedde 54 procent över värdering.
• Nivika har den 27 mars genomfört en riktad nyemission av B-aktier 
med en teckningskurs om 38 kronor. Emissionen var föremål för 
efterföljande godkännande från extra bolagsstämma. Emissionen 
tillför bolaget cirka 750 miljoner kronor före emissionskostnader. Ett 
antal professionella och institutionella investerare deltog i emissionen, 
däribland Swedbank Robur, Öhman Fonder, Weland, Santhe Dahl, 
VD Niclas Bergman, Benny Holmgren och Håkan Eriksson.
• Nivika har den 28 april erhållit obligationsinnehavarnas godkännande 
för villkorsändringar i enlighet med förslagen i de skriftliga 
förfarandena som inleddes den 30 mars 2023 avseende bolagets 
gröna obligationslån 2020/2023 (ISIN: SE0014855763) med 
ett utestående nominellt belopp om 600 MSEK samt 2021/2024 
(ISIN: SE0015949631) med ett utestående nominellt belopp om 
650 MSEK. Meddelandet om de skriftliga förfarandena inklusive de 
föreslagna villkorsändringarna är tillgängliga på bolagets hemsida. 
Väsentliga händelser
 
• Nivika har den 2 maj 2023 hållit extra bolagsstämma. Stämman 
beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att godkänna styrelsens 
två beslut om riktade nyemissioner.  
 De riktade nyemissionerna utgörs av en emission om högst 17 763  
 159 B-aktier (Emission 1), samt en emission om högst 1 973 683  
 B-aktier (Emission 2). Sammanlagt innebär de två riktade ny- 
 emissionerna att 19 736 842 B-aktier emitteras. Sammanlagt ökar  
 Nivikas aktiekapital med högst 9 868 421 kronor, från 
  29 085 102,50 till 38 953 523,50 kronor. Antalet aktier ökar med  
 19 736 842, från 58 170 205 till 77 907 047, och antalet röster ökar  
 med 19 736 842, från 282 133 405 till 301 870 247.
 I och med bolagsstämmans godkännande enligt ovan har även villkoret  
 för att ändringar av villkoren avseende Nivikas utestående obligationer  
 med ISIN SE0014855763 respektive SE0015949631 uppfyllts.
• Nivika har den 17 maj återbetalt, i helhet, obligationslån 2020/2023 
(ISIN: SE0014855763) med ett utestående nominellt belopp om 
600 MSEK.
33
16
19
3
29
Jönköping 33 %
Värnamo 29 %
Växjö 19 %
Västkusten 16 %
Övriga 3  %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, %
25 9
379
3 3
3
11
Bostäder 37 %  
 
Samhällsfastigheter 9 %
Industri/lager 25 %
Kontor 11 %
Handel 9 %
Hotell/restaurang 3 %
Mark 3 %
Övrigt 3  %
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, % Fördelning hyresvärde per objektstyp, %
Bostäder 30 %  
 
Samhällsfastigheter 10 %
Industri/lager 27 %
Kontor 13 %
Handel 11 %
Hotell/restaurang 4 %
Mark 0 %
Övrigt 5  %
27
10
30
11
54
13

===== SIDA 7 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   7
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
VÄSTKUSTEN Laholm
Höganäs
Båstad
Halmstad
Falkenberg
Varberg Vetlanda
Göteborg
Gislaved
VÄXJÖ
Kalmar
Borås
Eksjö
Sävsjö
NybroLjungby
Jönköping 33 %
Värnamo 29%
Växjö 19 %
Västkusten 16 %
Övriga 3  %
Bostäder 37 %
Samhällsfastighet 9 %
Industri/Lager 25 %
Kontor 11 % 
Handel 9 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 3 %
Övrigt 3 %
33
16
19
3
29
 925
37
11
9
3
33
Värnamo
Bostäder 33 %
Samhällsfastighet 11 %
Industri/Lager 25 %
Kontor 11 % 
Handel 13 %
Hotell/Restaurang 6 %
Mark 1 %
Västkusten
Bostäder 48 %
Samhällsfastighet 2 %
Industri/Lager 29 %
Kontor 11 % 
Handel 5 %
Hotell/Restaurang 4 %
Mark 1 %
Jönköping
Bostäder 38 %
Samhällsfastighet 2 %
Industri/Lager 26 %
Kontor 13 % 
Handel 12 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 6 %
Växjö
Bostäder 40 %
Samhällsfastighet 22 %
Industri/Lager 23 %
Kontor 9 % 
Handel 3 %
Hotell/Restaurang 0 %
Mark 3 %
Övriga Övrigt 100 %
*)  Fastigheter tillhörande Mitt Lager utanför orterna ovan        **)  Ekonomisk uthyrningsgrad  
***) Totala hyresintäkter under perioden
FASTIGHETS-
PORTFÖLJ
Vid periodens utgång ägde Nivika 182 (179) fastigheter med en  
sammanlagd uthyrbar yta om cirka 541 000 m². Vårt fastighetsbe-
stånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen i tillväxtorterna 
Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknadsområdet Västkusten. 
Värdet på fastigheterna uppgick sammantaget till 10,6 miljarder kronor 
(10,0), vilket motsvarar en ökning av portföljen med 6 procent jämfört 
med samma period föregående år. Ökningen förklaras huvudsakligen 
av pågående byggprojekt och värdehöjande investeringar.
Nivikas fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri,  
bostäder, kontor, handel, samhällsfastigheter, hotell/restaurang samt 
övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat två sportarenor.
Vårt huvudsakliga geografiska fokus ligger på Småland samt 
Västkusten. Styrelsens och bolagets mål är att år 2025 nå en fast-
ighetsportfölj om 12 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet utvecklas 
med ett långsiktigt perspektiv så att hyrespotentialen i de olika fastig-
heterna maximeras och drifts- och förvaltningskostnader effektivise-
ras. Därmed skapas god värdetillväxt över tid. Vi fortsätter även med 
renovering och uthyrning av vakanta ytor.
Ulricehamn
Totalt, tkr 31 maj 2023 31 maj 2022
Fastighetsvärde 10 647 200 10 033 373
Hyresintäkter*** 454 159 389 499
Uthyrningsgrad**, % 96 96
Antal fastigheter 182 179
Area, m² 540 638 542 558
Jönköping, tkr 31 maj 2023 31 maj 2022
Fastighetsvärde 3 482 400 3 526 689
Hyresintäkter*** 149 863 138 626
Uthyrningsgrad**, % 96 97
Antal fastigheter 39 39
Area, m² 149 750 159 246
Värnamo, tkr 31 maj 2023 31 maj 2022
Fastighetsvärde 3 052 300 2  715 284
Hyresintäkter*** 127 797 112 464
Uthyrningsgrad**, % 97 97
Antal fastigheter 65 65
Area, m² 171 235 163 520
Växjö, tkr 31 maj 2023 31 maj 2022
Fastighetsvärde 2 142 300 2 044 700
Hyresintäkter*** 74 693 69 095
Uthyrningsgrad**, % 93 91
Antal fastigheter 37 37
Area, m² 97 655 99 333
Västkusten, tkr 31 maj 2023 31 maj 2022
Fastighetsvärde 1 640 700 1 464 000
Hyresintäkter*** 84 162 52 913
Uthyrningsgrad**, % 99 98
Antal fastigheter 36 33
Area, m² 98 925 97 386
Övriga*, tkr 31 maj 2023 31 maj 2022
Fastighetsvärde 329 500 282 700
Hyresintäkter*** 17 644 16 701
Antal fastigheter 5 5
Area, m² 23 073 23 073
Fastighetsportfölj

===== SIDA 8 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   8
Aktuell fastighetsportfölj om 10,6 miljarder kronor där förvaltningsfastigheter utgör 87 %
Förvaltningsfastigheter 9 222
Pågående byggnation 1 012
Pågående projektutveckling 122
Obebyggd mark 291
9 214
Bokfört värde, Mkr
I tabellen nedan är information om pågående byggnation samt pågående projektutveckling baserat på bedömningar om projektens storlek, inriktning och 
omfattning. Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde, vilket innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens 
genomförande, projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att pågående projekt 
färdigställs eller att förutsättningarna förändras. 
10 647    
Mkr
100 %
Projektportfölj, andel egenägd
Projektutveckling, andel med 
kassaflöde
Ägd
Markanvisning el likn. med byggkrav
Kassaflöde
Ej kassaflöde100 %
Sammanställning
Uthyrbar yta /  
potentiell yta
  
Fastighetsvärde / 
potentiellt värde
Hyresvärde 
potentiellt värde
Bokfört  
värde
m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Mkr
Förvaltnings- och rörelsefastigheter  540 638    9 222 17 057 629 1 164  9 222
Pågående byggnation 59 289 1 522 25 666 82 1 380 1 012
Pågående projektutveckling  349 260     9 707     27 793     534     1 528    122
Obebyggd mark - - - - - 291
Totalt 949 187 20 451 21 545 1 245 1 312 10 647
Förvaltnings- och  
rörelsefastigheter Uthyrbar yta 
  
Fastighetsvärde Hyresvärde Kontrakterad hyra
m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Mkr
Bostäder  117 504    3 111    26 472 186 1 584 179
Samhällsfastigheter  51 021 829 16 246 64 1 254 64
Kommersiella lokaler 372 113    5 282 14 196 379 1 019 364
Totalt 540 638 9 222 17 057 629 1 164 606
Pågående byggnation Uthyrbar yta 
  
Fastighetsvärde Hyresvärde
 
Investering (inkl. mark) Mkr
m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Bedömd Upp- 
arbetad
Bokfört 
värde
Bostäder  25 991     1 090    41 938 50 1 920 999 768 788
Samhällsfastigheter  9 249     136     14 672     14    1 470  130    97 97
Kommersiella lokaler 24 049 296  12 308    18 761 271 115 127
Totalt pågående byggnation 59 289 1 522 25 666 82 1 380 1 400 979 1 012
Aktuell fastighetsportfölj

===== SIDA 9 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   9
Diversifierad fastighetsportfölj med en bred avtalsportfölj 
Hyresavtal 
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med 
en spridd förfallostruktur. I kombination med spridning på många olika 
hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser 
och hyresförluster. Per den sista maj 2023 uppgick den vägda åter-  
stående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 4,9 år (4,7).
Uthyrning 
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella  
lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. Bolagets 
fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under flera 
år. Efterfrågan är fortsatt god på de flesta av Nivikas orter trots utma -
nade marknadsförutsättningar oro i omvärlden och på finansmarknaden. 
Uthyrningsgraden är fortsatt hög, 96 procent sett över hela beståndet, 
inklusive projektfastigheter. 97 procent för kommersiellt och 96 procent 
för bostäder. Nivikas nettouthyrning uppgick perioden mars till maj till 
-4,8 miljoner kronor, där största delen beror på att en hyresgäst flyttar 
då vi inte kan tillgodose deras ytbehov. Sammantagen är aktiviteten i 
uthyrningsverksamheten hög.  
 
Hyresgäster
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till 
medelstora företag, som till stora multinationella företag. Intäktsbasen är 
väl diversifierad med 630 (600) kommersiella kontrakt. Per den sista maj 
2023 stod de tio största hyreskontrakten för knappt 14 procent (15) av 
den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Genomsnitts -
längden för dessa hyreskontakt är 9,6 år (9,7).  
 
En hög andel av Nivikas hyresvärde uppräknas årligen med en nivå 
motsvarande konsumentprisindex KPI. Vid periodens utgång utg jorde 
dessa avtal knappt 70 procent av Nivikas kontrakterade årshyra och 
där resterande avtal huvudsakligen utgörs av hyresavtal för bostäder, 
parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på 
annat sätt.
Kontraktsvärde hyresavtal lokaler, förfallofördelning, Mkr
Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per typ 2023-05-31  % Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per ort 2023-05-31 , %
Holmgrens Bil AB, Jönköping 4,9
1337 Logistics AB 1,3
Holmgrens Bil AB, Värnamo   1,3
Racketcentrum Sports Business AB 1,3
Rasta Sverige AB 1,0
Polismyndigheten 0,9
Växjö Kommun 0,9
Mantum Holding 0,8
Värnamo Kommun  0,8
Riverty Sweden AB 0,7
Övriga 86,2
Antal lägenheter och uthyrningsbar yta, 2023-05-31
   
 Antal Bostäder Lokaler Total
 Ort lägenheter yta, m² yta, m² uthyrningsbar yta, m²    
Jönköping 889 32 941 116 809 149 750
Värnamo 545 39 566 131 669 171 235
Växjö 282 16 464 81 191 97 655
Västkusten 453 28 533 70 392 98 925
Övrigt - - 23 073 23 073
Summa 2 169 117 504 423 134 540 638
Hyreskontrakt Andel av
kommersiella lokaler total årshyra, %
Jönköping 30
Värnamo 30
Växjö 17
Västkusten 18
Övriga 5
30
5
17
18
30
27
10
3011
54
13
Bostäder 30  
Samhällsfastighet 10
Industri/Lager 27
Kontor 13
Handel 11
Hotell/Restaurang 4
Övrigt 5
606 
Mkr
0
50
100
150
200
2023 2024 2025 2026 2027+
606 
Mkr
Hyresgäster och avtalsportfölj
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet 2023-05-31
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
100
200
300
400
500
600
700
2017/18 2018/19 2019/20 2020/21 2021/22 22/23 Q3
Hyresvärde 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %
De 10 största hyresgästerna per 2023-05-31

===== SIDA 10 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   10
Fastighetsvärdering 
Nivika genomför varje kvartal värdering av hela fastighetsportföljen. 
Värderingen ligger till grund för de verkliga värden som redovisas i kon -
cernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas 
i koncernens resultaträkning. Varje fastighet i beståndet externvärderas 
minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod. 
Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika 
är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och 
delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingen sker i enlighet med nivå 
3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Med ett 
undantag, fastigheten Almen 12 i Värnamo, som är Nivikas huvudkontor, 
vilken redovisas som rörelsefastighet från 1 september 2022.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde 
Värdeförändring fastigheter har historiskt haft en betydande påverkan på 
periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten kan bli mer volatila. 
Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst 
är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens 
avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och 
därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt 
effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en 
prisjustering uppåt och vice versa.
Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i värderingar 
så snart de tillkännages.
I Jönköping pågår byggnation av Hisingstorp, ett trygghetsboende med 82 
lägenheter och är planerade att färdigställas andra kvartalet 2024.
På Västkusten har byggnationen på Bikupan 22 i Varberg färdigställts, 
Chop-Chop öppnade i början av maj.
Känslighetsanalys 
Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av 
ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses som en indikation 
och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som 
bolaget skulle kunna vidta.
Värderingsparametrar 
Värderingsantagande
Värderingstidpunkt 2023-05-31 (2023-02-28)
Inflationsantagande 5,0 % 2023, därefter 2 % per år
Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år)
Direktavkastning bostäder, %  3,0 -5,8, medel 4,3
 (3,0 -5,75, medel 4,2)
Direktavkastning kommersiellt, % 5,5 - 8,0, medel 6,5
 (5,0- 8,0 medel 6,4)
Långsiktig vakans, % 0-20 %
Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån utfall för 
 respektive fastighet och värderingsinstitutets 
 erfarenhet av likartade objekt
Parameter   enhet  antal   Mkr  % 
Marknadshyra för lokal 
(ej bostäder) %-enheter 10 +505   +4,7
Vakansgrad %-enheter 10 -1 290   -12,1
Drift & underhåll kr/m2 10 -150    -1,4
Inflation %-enheter 1 +669    +6,3
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter 1 -1 542    -14,5
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter -1 +2 482    +23,3
Ändring indata Värdeförändring
  
Mkr     31 maj 2023 31 maj 2022
Fastighetsbestånd vid året s början 10 699 6 910
  Förvärv av fastigheter 84 2 188
  Försäljning av fastigheter -549 -76
  Omklassificering till rörelsefastighet -20 -
  Investeringar i befintliga fastigheter 645 396
  Värdeförändring i befintliga fastigheter -231 636 
Fastighetsbestånd vid periodens slut 10 628 10 033
Förändring förvaltningsfastigheter
Fastighetsportföljen Q3
Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 10,6 mil-
jarder kronor. Portföljen har under perioden mars till maj främst förändrats 
via pågående byggnationer.
I Värnamo har första etappen med 50 lägenheter på fastigheten Sadelma-
karen 1 färdigställts, etapp två färdigställs under fjärde kvartalet och består 
av 80 lägenheter. Inflyttning har skett av etapp 1 och etapp 2 är inflyttning 
den 15 augusti. Samtliga lägenheter är uthyrda.
I Värnamo har två byggnationer av kommersiella fastigheter färdigställts 
under tredje kvartalet; Klynnan 12 som är en logistikanläggning till Post-
Nord med inflyttning 1 april 2023 och Porfyren 3 som är en industrilokal 
med kontor och lager till Sporda Nonwowen med inflyttning 1 juni 2023. 
I Värnamo finns även två pågående byggnationer, Graniten 39 som är en 
industrilokal med kontor och lager till BåfiPac med inflyttning i september 
2023 samt Hematiten 1 som är en industrilokal med kontor och lager till 
DS Smith med inflyttning beräknad till första kvartalet 2024.
I Växjö pågår byggnationen av Nivika Center på Värendsvallen 12. 
Byggnaden blir 19 våningar hög inklusive takterrass och skall inrymma 159 
lägenheter, lokaler och en skola med cirka 350 elever. Lägenheterna har 
inflyttning med början i mitten av juni 2023, uthyrningen är igång sedan 
början av juni och hittills är hälften av lägenheterna uthyrda. Lokalerna är 
färdigställda och har inflyttning i juli.
  
Mkr     31 maj 2023 
Fastighetsbestånd vid året s början -
  Omklassificering 19,7
  Avskrivning -0,3
Fastighetsbestånd vid periodens slut 19,4 
Förändring rörelsefastigheter
Fastighetsvärdering
Från 1 september 2022 redovisas fastigheten Almen 12 i Värnamo som 
rörelsefastighet . Fastigheten är Nivikas huvudkontor, och omklassifice -
ringen sker efter att Nivika hyr majoriteten av ytan.

===== SIDA 11 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   11
Q3: Industritomt på Stigamo, Jönköping, avyttrad i mars, drygt 50 % över värdering
Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Yta, m² Tillträde Kommentar  
  Mkr   
Byggrätter Jönköping  -      -     Prel. senhöst 2023 Byggrätter för framtida byggnation av 300 bostäder i Jönköpingsområdet
Totalt   -   -
Förvärvade fastigheter med tillträde från Q3 2022/23 och framåt 
   
Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Yta, m² Frånträde Kommentar  
  Mkr   
Stigamo 1:49 Jönköping   -      -     2023-03-13 Tomt på Stigamo Industriområde om cirka 85 000 m 2, avyttring 54 % över värdering
Totalt  
Genomförda fastighetsavyttringar med frånträde Q3 2022/23
   
Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Yta, m² Tillträde Kommentar  
  Mkr   
Ämbaret 3* Jönköping 1,8 2 920 Prel. 2023-10-01 Kommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde i Jönköping
Ämbaret 8* Jönköping 8,9 7 668 Prel. 2023-10-01 Kommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde i Jönköping
Ödlan 20* Jönköping  0,2 300 Prel. 2023-10-01 Kommersiell fastighet belägen i södra Munksjöområdet, en ny stadsdel i Jönköping
Totalt  10,9 10 888
Genomförda fastighetsavyttringar med frånträde från Q4 2022/23 och framåt 
   
Fastighetstransaktioner
*) Avyttring villkorad av beslut i kommunfullmäktige

===== SIDA 12 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   12
Värendsvallen 12 - Nivika Center  
VÄXJÖ 
Nybyggnation samhällsfastighet
Investering 102 Mkr
Värendsvallen 12 - Nivika Center
VÄXJÖ
Nybyggnation bostäder
Investering 245 Mkr
Graniten 39
VÄRNAMO
Nybyggnation kommersiellt  
Hyresgäst BåfiPac 
Investering 44 Mkr
Roten 2 - Hisingstorp   
JÖNKÖPING
Nybyggnation bostäder
Investering 246 Mkr
Sadelmakaren 1
VÄRNAMO
Nybyggnation bostäder
Investering 253 Mkr
Porfyren 3
VÄRNAMO 
Nybyggnation kommersiellt 
Hyresgäst Sporda Nonwowen 
Investering 53 Mkr
PÅGÅENDE
Kärleken 3
VÄRNAMO
Ombyggnation kommersiellt 
Hyresgäst Region Jönköping
Investering 14  Mkr
Refugen 6
VÄRNAMO 
Nybyggnation kommersiellt 
Hyresgäst Nivika
Investering 75 Mkr
PÅGÅENDE
PÅGÅENDE
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
VÄXJÖ
Vår kompetens sträcker sig från idé, till genomförande och förvaltning och vi utvecklar allt från 
bostäder till alla typer av kommersiella fastigheter. För kommersiella fastigheter tecknas hyres-  
kontrakt innan byggstart sker. Bolaget strävar efter att, där möjlighet finns, koppla hyresavtalet till 
entreprenadkostnaden. 
Vid utveckling av bostäder ska god kännedom om marknadsutveckling, kundbehov och efterfrågan 
finnas innan byggstart sker. 
Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplanerna för fram-
tida projekt. Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för 
oförutsedda kostnader.  
PÅGÅENDE
FÄRDIGSTÄLLD
ETAPP  1                                                                                              
FÄRDIGSTÄLLD
PÅGÅENDE
FÄRDIGSTÄLLD
 
Grön fastighet enligt Nivikas 
gröna ramverk.
Hematiten 1  
VÄRNAMO
Nybyggnation kommersiellt  
Hyresgäst  DS Smith
Investering ca 152 Mkr
PÅGÅENDE
Projektverksamheten
PROJEKT-  
VERKSAMHETEN

===== SIDA 13 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   13
*) Planeras vara färdigställt, kvartal per kalenderår 
**) Boverket.se gällande BBR-krav
***) Uthyrningsgrad %, för bostäder kan uthyrning påbörjas tidigast 
sex månader före första inflyttningsdatum varför det är noll fram tills 
uthyrningen startar. 
Färdigställa fastigheter ej inkluderade i totaler och grafer.
    
Färdigställande av projekt tillför ett årshyresvärde om +40 Mkr redan under innevarande         
räkenskapsår 
59 289
m/two.num44%
37%
15%
4%
59 289
m²
14%
64%
22%
1 400
Mkr
72%
14%
9%
5%
476
Pågående projekt, 
antal bostäder, st
Pågående projekt, 
projektbudget, Mkr
Pågående projekt, uthyrbar yta 
per kategori, %
Pågående projekt, uthyrbar yta 
fördelat per ort, m²
Bostäder 25 991 m2
Industri/lager 21 999 m2
Samhällsfastighet 9 249 m2
Kontor 2 050 m2
Bostäder 999
Samhällsfastighet 130
Industri/lager 196
Kontor 75
Jönköping 8 228 m2
Värnamo 37 731 m2
Växjö 13 330 m2
  
Hyresbostäder 476
Studentbostäder -
Fastighet Ort Projekttyp Kategori Projektstart
Planeras vara 
färdigställt*
Bedömd  
investering,  
Mkr
Upparbetad 
investering,  
Mkr
 
Bokfört värde,  
Mkr
Energi- 
prestanda,  
%**
Bostäder  
Uthyrbar yta, 
m2
Lokaler 
Uthyrbar yta, 
m2
Hyres- 
värde, 
Mkr
Uthyrnings-  
grad, %***
Estimerat  
fastighetsvärde,  
Mkr
Antal 
lägenheter
Bikupan 22 Varberg Nybyggnation Restaurang Q3 2022 Q2 2023 24 23 27 80%  470 1,5 100 27
Klynnan 12 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q1 2022 Q2 2023 35 34 42 80%  1 900 2,7 100 42
Porfyren 3 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q1 2022 Q2 2023 53 54 59 80%  4 799 4,7 100 66
Värendsvallen 12, bostäder Växjö Nybyggnation Bostäder Q1 2021 Q2 2023 245 226 240 56%  5 900 11,0 50 286 159
Sadelmakaren 1 Värnamo Nybyggnation Bostäder Q1 2021 Q2/Q3 2023 253 253 260 56%  8 111 12,8 100 303 130
Värendsvallen 12, skola Växjö Nybyggnation Samhällsfastighet Q1 2022 Q2 2023 102 84 84 80%  3 678 6,1 100 102
Roten 2 "Hisingstorp" Jönköping Nybyggnation Bostäder Q2 2022 Q2 2024 246 135 160 80%  6 002 13,1 *** 246 82
Graniten 39 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q4 2022 Q3 2023 44 26 38 80%  3 999 3,1 100* 52
Tor 3 Nybro Nybyggnation Bostäder Q4 2022 Q2 2024 140 104 79 80%  3 752 7,2 *** 140 63
Kärleken 3 (BUP) Värnamo Ombyggnation Samhällsfastighet Q4 2022 Q3 2023 14 9 9  1 136 2,4 100 16
Hovslätts ängar Jönköping Nybyggnation Bostäder Q4 2022 Q1 2024 115 50 50 80%  2 226 5,8 *** 115 42
Rosen 1 (Polisen) Värnamo Ombyggnation Samhällsfastighet Q4 2022 Q1 2024 14 3 3  4 435 5,1 100 18
Hematiten 1 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q1 2023 Q1 2024 152 82 82 80%  18 000 10,7 100 169
Refugen 6 Värnamo Nybyggnation Kontor Q1 2023 Q1 2025 75 7 7 80%  2 050 4,5 100 75
1 400 979 1 012 25 991 33 298 81,8 1 522 476
Projektverksamheten
Pågående och färdigställda projekt under perioden, >5 Mkr

===== SIDA 14 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   14
Finansiell ställning och likviditet
Bolaget finansierar sina tillgångar med en kombination av bilaterala 
banklån, obligationslån, övriga skulder samt eget kapital. Fastighetsfinan -
siering sker genom lån, byggnadskreditiv och revolverande faciliteter hos 
ett tiotal kreditgivare där tre storbanker utgör basen med tillkommande 
finansiering hos lokala sparbanker samt SBAB. 
En bra finansieringsstruktur innebär att bolaget löpande har tillgång till 
kapital i tillräcklig mängd i relation till pågående verksamhet till ett pris 
avvägt mot risk. Nivika har ett bra och nära samarbete med sina kredit -
givare och arbetar aktivt och kontinuerligt med att säkerställa bolagets 
likviditet och framtida finansiering.
För att stärka den finansiella ställningen och anpassa bolagets kostnads -
massa till rådande utmanande marknadsförutsättningar och det höga 
ränteläget, har bolaget under kvartalet vidtagit ett antal viktiga åtgärder:
•  I mars genomfördes en nyemission som tillförde Nivika 750 
miljoner kronor före emissionskostnader. Ungefär 50 procent av 
emissionsbeloppet tillfördes av befintliga huvudägare. Ny-  
emissionen godkändes på extra bolagsstämma i början av maj.
• I slutet av april erhöll Nivika obligationsinnehavarnas godkän -
nande till villkorsändringar relaterade till de två utestående gröna 
obligationerna, i enlighet med förslagen i de skriftliga förfarandena. 
Genom detta fick bolaget en option att lösa in helt, eller delvis, de 
utestående obligationerna samt en justering av covenanten, ränte-
täckningsgrad, till 1,25x.
Under kvartalet har Nivika i princip halverat sin exponering mot obliga -
tionsmarknaden. I maj löstes den första obligationen, 2020/2023, i sin 
helhet. Obligationen hade ett utestående belopp om 600 miljoner kro -
nor och ett ursprungligt förfall i slutet av september 2023. Bolaget har 
även löst en säljarrevers som löpt med ränta i nivå med obligationen om 
80 miljoner kronor under april. Allt annat lika innebär det en minskning 
av räntekostnader på 55 miljoner kronor per år. Fokus är även framåt på 
refinansieringsrisk, bolagets avsikt är att fortsätta minska obligationsbe -
låningen och därmed ytterligare sänka räntekostnaderna.
Arbetet med att få till stånd en förlängning av löptider på befintliga 
banklån har också fortsatt under kvartalet. Genomsnittlig kapitallängd var 
2,4 år per den 31 maj (2,8) och under perioden har bolaget förlängt lån 
på nästan 1 miljard kronor. Bolaget har under perioden även utökat sin 
låneportfölj, avseende finansiering av pågående byggnationer, dels i form 
av byggnadskreditiv, dels i form av slutfinansiering. 
Finansiering  2023-05-31  2022-05-31
Säkerställd finansiering, Mkr 4 540 4 023
Obligationslån, Mkr 650 1 250
Genomsnittlig ränta, säkerställd finansiering, %* 5,2 1,7
Genomsnittlig ränta, icke säkerställd finansiering, % 7,2 5,0
Genomsnittlig ränta, total, %** 4,9 2,4
Kapitalbindningstid, år 2,4 2,8
Räntebindningstid, år 0,9 0,5
Likvida medel, Mkr 131 419
Nettobelåningsgrad, % 47,8 51,4
Räntetäckningsgrad, ggr 1,5 2,3
Soliditet, % 45,8 41,2
* Inklusive byggnadskreditiv  
** Inklusive byggnadskreditiv och räntesäkringar
FINANSIERING  
0
10
20
30
40
50
60
 2018      2019     2020     2021      2022     2023
                        Q3       
 
2022–
2023
Eget kapital   
46 %                                
Övriga poster
8%
2023-05-31
Obligationsfinansiering 
6 %                                
Bankfinansiering    
40 %                            
2023–
2024
2024–
2025
2025–
2026+
Nettobelåningsgrad, % Kapitalstruktur förfall 
per 2023-05-31Kapitalstruktur*
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
5 072                      
945                            
650                 
4 415              
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
*) Baserad på balansomslutning
Även swap-portföljen har under våren g jorts om och utökats. Per den 31 
maj hade Nivika räntesäkrat totalt 1,5 miljarder kronor, vilket motsvarar 
30 procent av låneportföljen .
Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till 
fastighetsvärde uppgick vid periodens slut till 48 procent (51). Samtliga 
informations- och finansiella åtaganden vid periodens slut var uppfyllda.
De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick vid rapport-
dagen till 5 137 miljoner kronor (5 443) varav långsiktig bankfinansiering 
uppgick till 4 415 miljoner kronor (4 024), obligationslån 650 miljoner 
kronor (1 250) och övriga räntebärande skulder till 72 miljoner kronor 
(170). Minskningen i räntebärande skulder förklaras till största del av lösen 
av obligation samt lösen av lån i samband med avyttring. Investeringar i 
ny- och ombyggnationer påverkar i motsatt riktning. 
Beviljad men ej nyttjad finansiering uppgick per sista juni till 320 miljoner 
kronor, avseende kontokredit, beviljade men ej utbetalade banklån samt 
outnyttjade byggnadskreditiv. 
Under perioden har en obelånad tomt avyttrats. Efter perioden har 
ytterligare avtal om avyttring tecknats, som efter tillträden under hösten 
kommer tillföra likviditet för att fortsätta minska obligationsskuld.
Obligationsförfall 
september 2024
Finansiering
Kapitalförfall 
2022-23 
förlängt efter 
periodslut

===== SIDA 15 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   15
AKTUELL 
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Utifrån det fastighetsbestånd bolaget ägde per den 31 maj 2023, baseras intjäningsförmågan på en kommande tolvmånadersperiod. Intjänings-
förmågan baseras på tecknade hyresavtal och visar vilken avkastning som bolaget kan generera med givna förutsättningar. Aktuell intjänings- 
förmåga är inte en prognos utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på 
årsbasis givet fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt.
Intjäningsförmågan innehåller inga estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, 
räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Följande information utgör grunden för 
den uppskattade intjäningsförmågan:
•  Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis 
 (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga 
 fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyresavtal per bokslutsdag
• Fastighetskostnader baseras på ett normalt verksamhetsår med
 underhåll, för innehavda fastigheter per bokslutsdag. I driftkostnaderna
 ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt ingår i posten 
 Fastighetskostnader och beräknas utifrån fastigheternas aktuella 
 taxeringsvärden. 
    2023-05-31                     
Hyresintäkter   606
Fastighetskostnader   -182 
Driftnetto  424 
Central förvaltning   -35 
Finansiella kostnader  -256 
Förvaltningsresultat   133 
Förväntad hyresutveckling
Diagrammet illustrerar aktuellt hyresvärde för färdigställda förvaltnings-
fastigheter per 31 maj med tillägg för förväntat hyresvärde för pågående 
nybyggnation av förvaltningsfastigheter och förvärvade eller avyttrade, 
men ej till- eller frånträdda förvaltningsfastigheter per 31 maj 2023 i takt 
med att dessa färdigställs alternativt till- eller frånträds samt bedömd 
hyreshöjning utifrån KPI-indexing.
Information om färdigställda, pågående nybyggnationer och förvärvade 
men ej tillträdda förvaltningsfastigheter inkluderar bedömningar och 
antaganden. Hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg för bedömd 
hyra för vakanta ytor och rabatter uppräknat till årstakt. Bedömningarna 
och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ska inte ses som 
en prognos.
•  Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella 
 organisationen, inklusive projektutveckling, och fastighetsport- 
 följens storlek per bokslutsdag. Kostnader av engångskaraktär är  
 inte medtagna.
•  Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån bolagets 
 faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj per 
 bokslutsdag
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr
Aktuell Intjäningsförmåga
  400
  500
  600
  700
  800
Q3 2023 Q4 2023 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q4 2024 Q1 2025
Förväntad hyresutveckling, mkr

===== SIDA 16 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   16
AKTIEN OCH ÄGARNA
Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn Real Estate. Nivikas 
marknadsvärde uppgick den 31 maj 2023 till 2 953 Mkr och antalet aktieägare var 3 109 stycken.
       
Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 77 907 407 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A och 53 022 247 
stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en röst per aktie. Samtliga aktier medför 
lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.    
       
Kursutveckling och handel         
Under perioden 1 mars till 31 maj 2023 omsattes på Nasdaq Stockholm cirka 708 000 NIVI B-aktier. Dagsomsättningen för Nivika 
på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 11 064 aktier och det volymviktade genomsnittspriset uppgick till 39,02 kronor. Högst 
betalkurs under perioden var 42,90 kronor den 28 april och lägst betalkurs var 35,95 kronor den 27 mars. Aktiekursen den 31 maj upp -
gick till 37,90 kronor (senast betalt). Marknadsvärde på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktien 31 maj 2023, 
uppgick till 2 953 Mkr. Information om aktiens utveckling finns även på www.nivika.se.
Aktiekapital   
Nivika har den 27 mars genomfört en riktad nyemission av B-aktier med en teckningskurs om 38 kronor, motsvarande en premie om 
cirka 5,7 procent i förhållande till stängningskursen den 27 mars. Emissionen var föremål för efterföljande godkännande från extra 
bolagsstämma. Emissionen tillför bolaget cirka 750 miljoner kronor före emissionskostnader. Ett antal professionella och institutionella 
investerare deltog i emissionen, däribland Swedbank Robur, Öhman Fonder, Weland, Santhe Dahl, VD Niclas Bergman, Benny Holm -
gren och Håkan Eriksson. Sammantaget ökade Nivikas aktiekapital till 38 953 523,50 kronor. Antalet aktier ökade till 77 907 047 samt 
antalet röster ökade från 282 133 405 till 301 870 247 stycken. 
De tio största aktieägare (röstsorterat) per den 31 maj 2023
Namn Antal A-aktier*  Antal B-aktier*  Totalt antal aktier  Andel av kapital  Andel av röster
Värnanäs AB  8 185 600     1 375 875     9 561 475     12,3    27,6    
Santhe Dahl Invest AB  5 352 000      8 953 373    14 305 373     18,4    20,7    
Holmgren Group AB  3 900 000     2 027 631      5 927 631     7,6     13,6       
Skandinavkonsult i Stockholm AB  3 233 600      1 729 407     4 963 007    6,4    11,3
Planch AB  3 233 600      808 400      4 042 000   5,2  11,0        
Pollock Invest AB  980 000      245 000      1 225 000      1,6      3,3    
Husleden Förvaltning AB  7 894 736 7 894 736 10,1 2,6
Nordnet Pensionsförsäkring AB  -     4 100 358 4 100 358  5,3      1,4    
Nordea Livförsäkring Sverige AB  -     4 021 296    4 021 296   5,2      1,3    
Tredje AP-Fonden  -      3 618 420      3 618 420     4,6      1,2       
10 största aktieägare  24 884 800      34 774 496  59 659 296    76,6      94,0    
Övriga aktieägare  -      18 247 751  18 247 751   23,4      6,0    
Totalt  24 884 800     53 022 247 77 907 047      100,0      100,0    
Varav styrelse och koncernledning  21 651 200     14 469 586   36 120 786  46,4   76,5   
    Källa: Euroclear Sweden och Bolaget  
* A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie.      
    
 2023-05-31    
Handelsplats  Nasdaq Stockholm    
Aktienamn  Nivika   
Kortnamn (ticker) NIVI B   
ISIN-kod SE0017083272   
Segment Nasdaq, Mid Cap   
Sektor Real Estate   
Valuta SEK   
Totalt antal utestående aktier 77 907 047 st  
Totalt antal B-aktier  53 022 247 st  
Stängningskurs 31 maj 2023 37,90 kr  
Marknadsvärde 31 maj 2023* 2 953 Mkr 
               
*Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan.
Aktien och ägarna

===== SIDA 17 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   17
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2017    2018    2019    2020    2021   2022   22/23 
                     Q3-R12
                                                                   
Driftnetto, Mkr
RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH TOTALRESULTAT 
FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG 
0
100
200
300
400
500
600
2017    2018   2019   2020  2021   2022  22/23 
              Q3-R12
                                                                        
 
Totala hyresintäkter, Mkr
0
50
100
150
200
2017   2018    2019   2020   2021    2022  22/23 
              Q3-R12
          
 
Förvaltningsresultat, Mkr
tkr
 
2022/23 
3 mån 
mars-maj
2021/22 
3 mån 
mars-maj
 
2022/23 
9 mån 
sep-maj
2021/22 
9 mån 
sep-maj
2021/22 
12 mån 
sep-aug
Hyresintäkter 144 473  139 776    429 726  371 018    502 885
Serviceintäkter 4 618  4 613    24 433  18 481    25 196
Summa intäkter 149 091  144 389    454 159  389 499    528 082
Driftskostnader -41 801    -38 194    -135 695 -107 101    -137 096
Underhållskostnader -3 088    -5 747    -11 449 -13 775    -18 976
Fastighetsskatt -4 630    -6 252    -14 090    -14 718    -17 640
Summa fastighetskostnader -49 519    -50 194    -161 234    -135 594    -173 712
Driftnetto 99 572  94 195    292 924     253 905 354 370
Central administration -8 051 -9 473    -31 966 -33 052    -43 194
Finansnetto -68 769 -32 608    -181 997 -95 836    -141 668
Förvaltningsresultat 22 751  52 115    78 962  125 016    169 508
Värdeförändring fastigheter, realiserade  25 350     14 000     37 832     14 000    14 000
Värdeförändring fastigheter, orealiserade -29 169  209 142    -285 547  601 760    544 475
Värdeförändring räntederivat -2 178     20 786     2 436     37 471    47 626
-5 997     243 928    -245 279     653 231    606 101
Resultat före skatt 16 754  296 043    -166 317  778 248    775 609
Aktuell skatt -1 398 -6 411    -4 846 -10 724    -9 975
Uppskjuten skatt  781    -49 888     46 169    -136 414    -138 601
Periodens resultat 16 138  239 743    -124 995  631 109    627 033
Periodens totalresultat 16 138  239 743    -124 995 631 109 627 033
Hänförligt till
Moderföretagets aktieägare 16 138 239 743 -124 995 631 109 627 033
Innehav utan bestämmande inflytande
Utestående antal aktier 77 907 047 58 170 205 77 907 047 58 170 205 58 170 205
Justerat antal aktier* 77 907 047 58 170 205 77 907 047 58 170 205 58 170 205
Genomsnittligt antal aktier under perioden* 59 359 822 48 646 487 59 359 822 48 646 487 53 705 054
Resultat per aktie, kr 0,27 4,93 -2,11 12,97 11,68
Koncernen

===== SIDA 18 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   18
KOMMENTARER TILL RESULTATET
Hyresintäkter
För tredje kvartalet uppgick de totala hyresintäkterna till 149 Mkr vilket 
är en ökning med 3 procent i jämförelse med 144 Mkr motsvarande 
period föregående år. För hela perioden uppgick de till 454 Mkr, en till -
växt på 17 procent i jämförelse med motsvarande period föregående år. 
Intäkterna under hela perioden utgörs av hyresintäkter 430 Mkr (371) 
och serviceintäkter 24 Mkr (18). Serviceintäkter består huvudsakligen av 
vidaredebitering av värme, el och vatten.  
 
Ökningen av hyresintäkterna är framförallt hänförlig till ett större 
fastighetsbestånd och hyresindexeringar samtidigt som avyttringar verkar 
i motsatt riktning. Per 31 maj 2023  förvaltar Nivika 182 fastigheter, att 
jämföra med 179 stycken vid motsvarande tidpunkt föregående år .  
 
Den uthyrbara ytan i Nivikas fastighetsbestånd uppgick till cirka  
541 000 m² per 2023-05-31 jämfört med 542 000 m² 2022-05-31. 
Det sammanlagda kontraktsvärdet för förvaltningsobjekten per  
2023-05-31 uppgick, på årsbasis, till 606 Mkr (555), vilket motsvarar 
en tillväxt om 9 procent.  
 
Driftkostnader och driftnetto
Driftöverskottet för tredje kvartalet uppgick till 100 Mkr (94) vilket 
motsvarar en överskottsgrad om 67 procent (65). För hela perioden  
september till maj 2022/23 uppgick driftöverskottet till 293 Mkr (254) 
vilket motsvarar en överskottsgrad om 65 procent (65). 
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet, vilket är verksamhetens resultat efter finansnetto, 
uppgick för tredje kvartalet till 23 Mkr (52) för hela perioden, september 
till maj var förändringen -37 procent jämfört med motsvarande period  
föregående år och uppgick till 79 Mkr (125). Förvaltningsresultatet 
påverkades negativt av högre finansieringskostnader.
Värdeförändringar fastigheter,  2022/23
Mkr mars-maj  
Förändring kassaflöde mm.  7
Pågående nybyggnation  26
Mark och outnyttjade byggrätter -
Förändringar i avkastningskrav  -62
Orealiserad värdeförändring  -29 -0,3%
Realiserad värdeförändring  25
Totala värdeförändringar -4 -0,0%
Värdeförändringar 
Kvartalet har präglats av fortsatt stigande marknadsräntor och högre 
finansieringskostnader än för ett år sedan. Högre finansieringskostnader 
medför enligt vår bedömning fortsatt stigande avkastningskrav i mark -
naden, vilket även återspeglas i vår portfölj. Högre avkastningskrav har 
till viss del motverkats av förbättrat kassaflöde, främst kopplat till positiv 
nettouthyrning och ökat indexantagande för 2023 då inflationen inte 
viker undan. Det medför att periodens orealiserade värdeförändringar 
uppgår till –29 Mkr (209) motsvarande –0,3 procent (21).
Tredje kvartalets realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter 
uppgick till 38 Mkr (14), dessa är hänförliga till försäljning av Stigamo 
1:49 i Jönköping.
För hela perioden uppgick värdeförändringen till -248 Mkr (616) varav 
38 Mkr (14) är realiserade och är hänförliga till försäljningen av Helsing -
borgsportföljen, Stigamo 1:47 och 1:49 i Jönköping samt Bikupan 19 i 
Varberg. Orealiserade värdeförändringar uppgick till -285 Mkr (602).
Orealiserade värdeförändringar på derivat för hela perioden påverkade 
resultatet med 2 Mkr (37) och avser i sin helhet orealiserade värdeföränd-
ringar drivet av stigande räntor.
Säsongsvariationer
Driftöverskottet hos Nivika varierar över året, detta beroende på de 
säsongsvariationer som uppkommer i fastighetsbranschen och på bolagets 
marknader. Under vintermånaderna påverkas resultatet av att kostnaderna 
avseende främst el och värme är höga. Kontraktsstrukturen är utformad så 
att hyresgästerna debiteras en jämnt fördelad preliminär avgift löpande  
under året, medan utgiften för den faktiska förbrukningen kostnadsförs i 
takt med utfall. Detta ger en lägre överskottsgrad dessa månader, mot- 
svarande ligger den på en högre nivå under sommarmånaderna.
Skatt
Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar har beräknats till skatte -
satsen 20,6 procent.  
 
Medarbetare
Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 68 (58). Medarbetarna 
är anställda i moderbolaget.
I juni publiceras Allbrights årliga granskning av jämställdheten inom 
Sveriges börsnoterade bolag. Då Nivika har uppnått en jämn könsfördel-
ning i ledningsgruppen (40/60) har vi i år placerat oss på Allbrights gröna 
börslista. 
Kort om Allbright: 
”Sedan 2012 har Allbright årligen granskat börsens toppskikt med 
utgångspunkt i representation. Vi rankar sedan börsbolagen utifrån hur 
jämställda de är i ledningsgruppen. Bolag som har lika andel män som 
kvinnor blir gröna, bolag som inte når hela vägen fram blir gula och bolag 
som helt saknar kvinnor i ledningsgruppen rödlistas.”
      
Koncernen

===== SIDA 19 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   19
KONCERNENS RAPPORT ÖVER 
FINANSIELL STÄLLNING 
tkr 31 maj 2023 31 maj 2022 31 aug 2022
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara/licenser 956 2 108 1 878
Summa immateriella anläggningstillgångar 956 2 108 1 878
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter  10 627 500    10 033 373 10 698 539
Rörelsefastigheter  19 405    - -
Inventarier  66 325    67 257 70 777
Nyttjanderättstillgångar  26 882    16 637 19 630
Derivatinstrument  31 536    - 29 100
Andra långsiktiga värdepappersinnehav  11    11 11 
Uppskjuten skattefordran  29 404    26 170
Andra långfristiga fordringar  54 980    43 196 45 794
Summa anläggningstillgångar  10 856 042     10 160 475    10 890 021
Omsättningstillgångar
Varulager  780     30 160    16 471
Hyresfordringar  8 672     27 860    26 393
Övriga fordringar  44 827  99 391    44 187
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  39 467  19 198    27 712
Likvida medel  130 784     419 488    186 749
Summa omsättningstillgångar 224 531  596 098    301 511
SUMMA TILLGÅNGAR 11 081 529 10 756  572 11 193 410
tkr 31 maj 2023 31 maj 2022 31 aug 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 38 954  29 085    29 085
Övrigt tillskjutet kapital 3 094 521  2 367 209    2 379 932
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 938 462  2 036 595    2 063 457
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 071 936  4 432 889    4 472 474
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld  562 349     577 116    602 793
Räntebärande finansiella skulder  5 137 294     5 443 228    5 776 770
Leasingskulder  22 908     13 161    15 793
Derivatinstrument - -18 945    -
Summa långfristiga skulder  5 722 550     6 014 560    6 395 356
Kortfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder  86 953  132 085    98 107
Leasingskulder  4 002     2 818    2 791
Leverantörsskulder  96 148     55 050    92 725
Aktuella skatteskulder  -     9 662    13 297
Övriga skulder  23 094     32 050    37 700
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter  76 846     77 458    80 960
Summa kortfristiga skulder  287 042  309 123    325 580
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 11 081 529 10 756 572 11 193 410
Koncernen

===== SIDA 20 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   20
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL
0
10
20
30
40
50
2017      2018      2019    2020   2021   2022   22/23 
                                  Q3
             
                                                                              
Soliditet, %
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 5 072 Mkr (4 472). Soliditeten uppgick till 
46 procent (40). Förändringen under perioden september 2022 - maj 2023 utgörs främst av en nyemission som genom-
fördes i mars 2023 och godkändes på en extra bolagsstämma i början av maj, samt periodens resultat.
Fastighetsvärde, Mkr
2017     2018   2019  2020   2021  2022 22/23 
              Q3
             
            
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
tkr
Aktie- 
kapital
Övrigt 
tillskjutet  
kapital
Balanserat  
resultat 
inkl. årets  
resultat
Totalt 
eget kapital
Ingående balans 2021-09-01 20 358 974 368 1 429 738 2 424 464
Årets resultat 627 033 627 033
Summa totalresultat 627 033 627 033
Transaktioner med ägare:
- Utdelning -24 252 -24 252
- Nyemission 8 727 1 405 564 1 414 291
Övrig förändring 30 938 30 938
Utgående balans 2022-08-31 29 085 2 379 932 2 063 457 4 472 474
Ingående balans 2022-09-01 29 085 2 379 932 2 063 457 4 472 474
Årets resultat -124 995 -124 995
Summa totalresultat -124 995 -124 995
Transaktioner med ägare:
- Nyemission 9 868 714 588 724 456
Utgående balans 2023-05-31 38 954 3 094 521 1 938 462 5 071 936
Koncernen

===== SIDA 21 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   21
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
Investeringar och kassaflöde  
Siffror inom parentes avser 2022-08-31. 
Kassaflödet från den löpande verksamheten i perioden 
uppgick till 62 Mkr (148). Förvärv av fastigheter, direkt 
eller via dotterbolag, påverkade kassaflödet i perioden med 
-84 Mkr (-2 673). Detta avser förvärv av två fastigheter, 
Bikupan 2 i Varberg samt Ämbaret 3 i Jönköping. De 
avyttrade fastigheterna via dotterbolag har påverkat kassa-
flödet med 536 Mkr (69), avser försäljning av Helsing-
borgsportföljen, Stigamo 1:47 och 1:49 i Jönköping samt 
Bikupan 19 i Varberg. Investeringar i befintliga fastigheter 
uppgick till -645 Mkr (-633), avser främst nybyggnation, 
anpassningar och ombyggnationer enligt befintliga eller 
nya hyresgästers behov.
 
Finansieringsverksamhetens bidrag under året utgörs av 
nyemission 740 (1 402) samt upplåning netto om -651 
Mkr (3 092), efter avdrag av utbetald utdelning 0 Mkr 
(24). 
 
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden 
med -56 Mkr (-24) vilket gav utgående likvida medel om 
131 Mkr (187).  
tkr
 
2022/23 
9 mån 
sep-maj
2021/22 
9 mån 
sep-maj
 
2021/22 
12 mån 
sep-aug
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat  260 959    220 853 311 176
Erhållen ränta  47    - -
Betald ränta -184 977    -95 836 -138 510
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet  30 141    4 977 10 316
Betald skatt  -    -3 036 -9 975
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital  106 170 126 958 173 007
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet
Förändring rörelsefordringar  21 016    -126 245 -64 398
Förändring rörelseskulder -65 383 -11 459 39 004
Kassaflöde från den löpande verksamheten  61 804    -10 746 147 613
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -84 000 -2 187 939 -2 672 939
Avyttring av förvaltningsfastigheter  535 960    -68 760 68 760
Investering i förvaltningsfastigheter -645 161    -395 574 -633 025
Investering i materiella anläggningstillgångar -1 886    -10 365 -20 880
Investering i finansiella tillgångar -8 874    21 553 -5 156
Kassaflöde från investeringsverksamheten -203 961 -2 503 565 -3 263 240
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning - -24 252 -24 252
Nyemission 740 132    1 401 568 1 401 568
Förändring lån    -650 631 1  349 016 1 718 052
Amortering av leasingskuld -3 308    -3 089 -3 767
Kassaflöde från finansieringsverksamheten  86 192    2 723 243 3 091 601
Periodens kassaflöde -55 965    208 714 -24 025
Likvida medel vid periodens början  186 749    210 774 210 774
Likvida medel vid periodens slut  130 784    419 488 186 749
Koncernen

===== SIDA 22 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   22
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING  
I SAMMANDRAG 
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen.
 
Intäkterna består i huvudsak av vidarebefordrade kostnader till dotterbolagen. Moderbolaget har två gröna obligationer, detta tillsammans med ökade 
personalkostnader i samband med utökad organisation, har medfört ökade kostnader. Balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och 
fordringar hos dessa samt eget kapital. Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen.  
tkr
 
2022/23 
3 mån 
mars-maj
2021/22 
3 mån 
mars-maj
 
2022/23 
9 mån 
sep-maj
2021/22 
9 mån 
sep-maj
2021/22 
12 mån 
sep-aug
Nettoomsättning 20 393 16 307 65 751 48 660 64 538
Bruttoresultat 20 393 16 307 65 751 48 660 64 538
Administrationskostnader -22 627 -21 229 -74 066 -63 982 -83 674
Rörelseresultat -2 234 -4 922 -8 315   -15 322 -19 136
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 41 754   68 735 138 121   68 735   68 735
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 21 242   7 795 44 120   17 460   31 141
Räntekostnader och liknande resultatposter -26 264   -17 253 -71 901   -52 496   -74 088
Finansnetto 36 732   59 277 110 340   33 699   25 788
Resultat efter finansiella poster 34 498 54 355 102 025   18 377   6 652
Bokslutsdispositioner - - - - 29 540
Resultat före skatt 34 498 54 355 102 025 18 377 36 192
Skatt på periodens resultat - - - - -1 270
Periodens resultat 34 498 54 355 102 025 18 377 34 922
Moderbolaget

===== SIDA 23 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   23
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING  
I SAMMANDRAG
tkr 31 maj 2023 31 maj 2022 31 aug 2022
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara/licenser 956 2 108 1 878
Summa immateriella anläggningstillgångar 956 2 108 1 878
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter - - -
Inventarier, verktyg, installationer och immateriella tillgångar  874    1 196 1 172
Pågående nyanläggningar och förskott avseende  
materiella anläggningstillgångar  1 703    808 801
Summa materiella anläggningstillgångar  2 577    2 004 1 973
Finansiella anläggningstillgångar   
Andelar i koncernföretag 2 364 088 2 407 362 2 616 901
Uppskjuten skattefordran 16 790 5 337 16 790
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 380 878 2 412 699 2 633 691
Summa anläggningstillgångar 2 384 411 2 416 810 2 637 542
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar  122    26 192
Fordringar hos koncernföretag  1 374 862    1 060 950 1 130 609
Aktuell skattefordran  2 551     1 694    1 403
Övriga fordringar  8 188     70 475    50 234
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  32 822  24 789    8 693
Summa kortfristiga fordringar 1 418 545     1 157 935    1 191 131
Kassa och bank 115 870 258 222 129 236
Summa omsättningstillgångar 1 534 415 1 416 157 1 320 367
SUMMA TILLGÅNGAR 3 918 826 3  832 967 3 957 909
tkr 31 maj 2023 31 maj 2022 31 aug 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 38 954 29 085 29 085
Fritt eget kapita l
Överkursfond 3 095 136 2 367 208 2 379 931
Balanserat resultat -55 480 -90 403 -90 403
Periodens resultat 102 025 18 377 -34 922
Summa fritt eget kapital 3 141 681 2 295 183 2 324 450
Summa eget kapital 3 180 634 2 295 268 2 353 535
Långfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder 643 435 1 448 369 1 340 252
Summa långfristiga skulder 643 435 1 448 369 1 340 252
Kortfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder  40 717     1 600    205 216
Leverantörsskulder  22 918     1 462    1 570
Skulder till koncernföretag  73     23 535    25 624
Övriga skulder  7 838     9 108    6 925
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter  23 211     24 626    24 787
Summa kortfristiga skulder  94 757     60 331    264 122
Summa skulder 738 192 1 508 700 1 604 374
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 918 826 3 832 967 3 957 909
Moderbolaget

===== SIDA 24 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   24
NOTER TILL DELÅRSRAPPORTEN
Not 1 - Redovisningsprinciper
Nivika Fastigheter AB (publ) tillämpar International Financial Reporting 
Standards (IFRS) såsom de antagits av EU. Dessa finansiella rapporter i 
sammandrag är upprättade i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt 
tillämpliga delar i årsredovisningslagen. Rapporten för moderföretaget har 
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för 
juridiska personer. Samma redovisningsprinciper, beräkningsgrunder och 
bedömningar har tillämpats som i den senaste årsredovisningen. 
 
Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under året 
eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på 
koncernens redovisning och finansiella rapporter.
Uppskattningar och bedömningar  
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör 
bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar 
tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen 
av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika 
från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningarna 
och källorna till osäkerhet i uppskattningar är desamma som i den senaste 
årsredovisningen . 
 
Not 2 - Finansiella instrument - verkligt värde
Uppskattat verkligt värde för koncernens finansiella instrument baseras 
på marknadspriser och värderingsmetoder som beskrivs nedan.
Tabellen nedan visar bolagets värdering till verkligt värde, redovisat som 
tillgång i balansräkningen:
Värderingshierarkin  
Nivåerna i värderingshierarkin definieras som följande:
Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska 
tillgångar och skulder.
Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än notera-
de priser inkluderade i nivå 1, antingen genom direkt (dvs. prisnoteringar) 
eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar). 
Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observer-
bara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata).  
 
Derivat
Ränteswappar värderas i enlighet med den marknadsvärdering den  
emitterande parten har fastställt. 
Nedanstående tabell presenterar förändringar i finansiella instrument 
enligt nivå 2:
En utförligare beskrivning av transaktioner med närstående finns i  
årsredovisningen 2021/22.
Tabellerna nedan visar omfattningen av de transaktioner med närstående 
parter under perioden september till maj 2023, siffror inom parentes avser 
helår 2021/22 :
tkr 2023-05-31 2022-05-31
Ingående balans -29 100 18 526
Värdeförändring -2 436 -37 471
Utgående balans -31 536 -18 945
Koncernen
 
Relation
% av 
kapitalandelar
Santhe Dahl Invest AB (559185-7122) Ägare 18,4
Värnanäs AB (556735-3783) Ägare 12,3
Husleden Förvaltning AB Ägare 10,1  
Inköp Avser Mkr
Värnanäs AB Administrativa tjänster 0,8 (0,5)
Poplanäs  Invest AB Administrativa tjänster 0,2 (0,1)
Yälp Facility AB Lokalvård 1,5 (2,2)
Tigbro AB Badrumsmoduler till byggnation 0,7 (16,5)
Holmgren Group AB Hyresgästanpassning 0,8 (2,7)
Totalt 4,1 (22,0)
Inköp Avser Mkr
Värnanäs AB Hyra 3,2 (0,3)
Poplanäs  Invest AB Hyra 4,6 (0,1)
Holmgren Group AB Hyra 30,4 (38,5)
Pollock Invest AB Hyra 1,7 (1,3)
Totalt 25,4 (38,9)
Not 3 - Transaktioner med närstående
Bolagets transaktioner med närstående parter görs som en del av den 
sedvanliga affärsverksamheten och genomförs utifrån samma krite -
rier och villkor som för jämförbara transaktioner med externa parter i 
liknande ställning.
Värdering 
2023-05-31, tkr Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa
Derivatinstrument  
(ränteswappar)
 
0
 
-31 536
 
0
 
-31 536
Värdering 
2022-05-31, tkr Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa
Derivatinstrument  
(ränteswappar)
 
0
 
-18 945
 
0
 
-18 945

===== SIDA 25 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   25
Not 4 - Segmentredovisning
Ledningen följer primärt upp segmenten på omsättning och driftöverskott. Alla intäkter är från externa kunder. Nivika-koncernen rapporterar en segmentredovisning 
där segmenten är uppdelade geografiskt: Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts i delårsrapporten 
som i den senaste årsredovisningen. 
33
16
19
3
29
 25 9
379
3 3
3
11
Jönköping 33 %
Värnamo 29 %
Växjö 19 % 
Västkusten 16 %
Övriga 3 %
Bostäder 37 % 
Samhällsfastigheter 9 %
Industri/lager 25 %
Kontor 11 %
Handel 9 %
Hotell/restaurang 3 %
Mark 3 %
Övrigt 3 % 
Fördelning fastighetsvärde per geografi, % Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, %
Jönköping Värnamo Växjö Västkusten Övrigt Totalt
 
2022/23 
sep-maj
2021/22 
sep-maj
 
2022/23 
sep-maj
2021/22 
sep-maj
 
2022/23 
sep-maj
2021/22 
sep-maj
 
2022/23 
sep-maj
2021/22 
sep-maj
 
2022/23 
sep-maj
2021/22 
sep-maj
 
2022/23 
sep-maj
2021/22 
sep-maj
Totala hyresintäkter 149 863 138 326 127 797 112 464 74 693 69 095 84 162 52 913 17 643 16 701 454 159 389 499
Fastighetskostnader - Drift -46 136 -48 466 -42 066 -37 996 -18 997 -4 078 -21 711 -7 321 -6 785 -9 240 -135 695 -107 101
Fastighetskostnader - Underhåll -2 750 -3 284 -3 692 -6 368 -2 609 -1 632 -2 180 -2 345 -219 -146 -11 449 -13 775
Fastighetskostnader - Fastighetsskatt -5 389 -5 381 -4 252 -5 551 -1 619 -1 757 -2 447 -1 752 -383 -277 -14 090 -14 718
Driftnetto 95 588 81 194 77 786 62 550 51 469 61 628 57 824 41 495 10 257 7 038 292 925 253 905
Värdeförändring, förvaltningsfastigheter 11 462 258 993 -88 688 150 544 -106 334 69 320 -68 492 116 753 4 337 20 149 -247 715 615 760
Resultat inkl. värdeförändringar 107 050 340 187 -10 902 213 094 -54 865 130 948 -10 668 158 248 14 594 27 187 45 210 869 665
Ofördelade poster:
Förvaltnings- och administrationskostnader -31 966 -33 052
Övriga rörelseintäkter - -
Övriga rörelsekostnader - -
Finansnetto -181 997 -95 836
Värdeförändring derivat 2 436 37 471
Periodens resultat -166 317 778 247
Koncernen

===== SIDA 26 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   26
ÖVRIG INFORMATION
Risker och osäkerhetsfaktorer
Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av 
ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Nivikas fastighetsportfölj är för-
delad över samtliga fastighetstyper och innehåller fastigheter i fler än 20 
kommuner i Småland med omnejd, företagstäta och starka delmarknader 
i tillväxtregioner. 
 
Riskerna delas in i strategiska, operationella, finansiella och legala risker. 
Rätt hanterat kan risker leda till möjligheter och addera värde till verk-
samheten. Arbete bedrivs kontinuerligt med att uppdatera koncernens 
risksituation och detta sker genom en systematisk process där risker iden-
tifieras, värderas, hanteras och rapporteras. Prioritet läggs på de risker som 
bedöms kunna ha störst negativ påverkan utifrån sannolikhet och tänkbar 
påverkan på verksamheten. För en utförlig beskrivning av koncernens 
väsentliga risker och hanteringen av dessa hänvisas till årsredovisningen för 
2021/22, sidorna 65-69. 
 
Kriget mellan Ryssland och Ukraina har en fortsatt negativ inverkan på 
världsekonomin. Lägre tillväxt, högre inflation, högre energipriser, delvis 
fortsatt störningar i leveranskedjor samt prishöjningar på råvarumarkna-
derna utgör några av faktorerna som tynger förtroendet för en återhämt-
ning under den närmaste tiden. 
 
Den höga inflationen och de höga energipriserna skapar fortsatt osäkerhet 
och påverkar Nivika på flera sätt. Den ger exempelvis ökade kostna-
der vid nystart av projekt varför Nivika i nuläget inte startar några nya 
bostadsbyggnationer, pågående byggnationer är dock upphandlade med 
sk. fastpris. I löpande fastighetsförvaltning ökar också kostnaderna, men 
inflationen har också en positiv effekt via indexeringsökningen av hyres- 
intäkterna.  
 
Tillgången till lånat kapital har varierat med en relativt sett stängd 
kapitalmarknad, med stigande kreditmarginaler som följd. Således är den 
generella finansieringskostnaden som marknaden erbjuder klart högre 
än tidigare. Det högre ränteläget baserat på stigande styrränta har fått 
genomslag på de finansiella kostnaderna i bolaget. Nivika ser över sina 
finansieringskällor och går mot en ökad andel säkerställd skuld. Högre 
finansieringskostnader har medfört högre avkastningskrav och därmed 
lägre fastighetsvärden och utvecklingen framåt är svår att uppskatta. Inga 
väsentliga förändringar i hanteringen har skett under 2022/23.
Avrundningar
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i 
vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de 
exakta procenttalen.
Extra bolagsstämma 2 maj 2023
Vid Nivika Fastigheters extra bolagsstämma den 2 maj 2023  
beslutades huvudsakligen följande:
• Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att godkänna 
styrelsens två beslut om riktade nyemissioner.
I och med bolagsstämmans godkännande enligt ovan har även villkoret för 
att ändringar av villkoren avseende Nivikas utestående obligationer ska 
träda i kraft uppfyllts. 
Fullständigt protokoll finns tillgängligt på Nivikas webbplast www.nivika.se
 
 
Koncernen

===== SIDA 27 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   27
*) Fondemission 4:1 och split 1000:1 genomförd i mars 2021 och 
nyemission genomförd i maj 2023
Utspädningseffekt föreligger
Belopp i Mkr 2022/23 
9 mån 
sep-maj 
2021/22 
9 mån 
sep-maj
2021/22 
12 mån 
sep-aug
2020/21 
12 mån 
sep-aug
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Fastighetsvärde,  Mkr 10 646,9 10 033,4 10 698,5 6 910,1
Totala intäkter, Mkr 454,2 389,5 528,1 327,4
Driftnetto, Mkr 292,9 253,9 354,4 236,4
Överskottsgrad, % 64,5 65,2 67,1 72,2
Antal färdigställda lägenheter - 53 5 311
Antal lägenheter i pågående byggnation 476 422 480 376
Antal lägenheter under projektutveckling 2 774 2 939 2 807 1 660
Uthyrbar yta samhällsfastigheter och bostäder, m 2 168 525 150 068 164 284 99 193
Total uthyrbar yta, m 2 540 638 542 558 558 276 428 850
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 96,0 96,6 97,8 98,0
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 96,5 95,9 95,8 94,5
Finansiella nyckeltal
Förvaltningsresultat, Mkr  79,0    125,0 169,5 91,3
Periodens totalresultat, Mkr -125,0    631,1 627,0 363,1
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare,  Mkr  5 071,9    4 432,9 4 472,5 2 424,5
Långsiktigt substansvärde, Mkr  5 602,7    4 991,1 5 046,2 2 860,6 
Avkastning på eget kapital, % -2,7 17,0 14,5 17,7
Soliditet, % 45,8 41,2 40,0 33,2
Nettobelåningsgrad,% 47,8 51,4 53,2 58,4
Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 5,2 1,7 2,5 1,5
Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 7,1 5,0 5,4 4,9
Räntebindningstid, år 0,5 0,5 0,6 0,5
Räntetäckningsgrad, ggr 1,5 2,3 2,2 1,8
Kapitalbindningstid, år 2,8 2,8 2,7 1,9
Aktierelaterade nyckeltal
Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 77 907 047 58 170 205 58 170 205 40 713 036
Förvaltningsresultat per aktie*, kr  1,3    2,6 3,2 2,5
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % -48,2 52,0 24,1 0,4
Resultat per aktie*, kr -2,11    13,0 11,7 10,1
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie*, kr 65,1 76,2 76,9 59,6
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr  71,92    85,8 86,7 70,3
Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % -16,2 27,7 23,5 21,5
NYCKELTAL 
Nyckeltal

===== SIDA 28 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   28
Nyckeltal Definition  Syfte
Nyckeltal Definition  Syfte
DEFINITIONER AV NYCKELTAL 
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Driftnetto
Överskottsgrad
Antal färdigställda lägenheter
Antal lägenheter i pågående byggnation
Antal lägenheter under projektutveckling
Uthyrbar yta samhällsfastigheter och bostäder
Total uthyrbar yta
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler
Hyresvärde
Hyresintäkter för fastigheter reducerat med fastigheternas 
driftskostnader.
Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.
Antal färdigställda lägenheter under perioden.
Antal lägenheter vid periodens slut som är under byggnation.
Antal lägenheter vid periodens slut som är under projektutveckling.
Totalyta för samhällsfastigheter och bostäder som är tillgänglig för 
uthyrning. 
Totalyta (m²) som är tillgänglig för uthyrning.
Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens 
utgång. 
Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens 
utgång.
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd 
marknadshyra för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid 
rapporttillfället.
Nyckeltalet visar förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, 
finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Nivika får behålla och är ett effektivitetsmått som 
är jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.
Nyckeltalet visar antalet lägenheter som färdigställts.
Nyckeltalet visar antalet lägenheter under byggnation.
Nyckeltalet visar antalet lägenheter som är i ett projektstadie.
Nyckeltalet visar på den yta från samhällsfastigheter och bostäder som är möjlig att hyra ut.
Nyckeltalet visar på den totala area i Nivikas fastighetsbestånd som är möjlig att hyra ut. 
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens bostadsfastigheter samt ett 
effektivitetsmått för uthyrningen.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens lokalfastigheter samt ett 
effektivitetsmått för uthyrningen.
Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential.
Finansiella nyckeltal
Förvaltningsresultat
Långsiktigt substansvärde
 Avkastning på eget kapital
Periodens totalresultat före värdeförändringar och skatt. 
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av 
reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära 
skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende 
reserveringar för räntederivat.
Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande till 
genomsnittligt eget kapital.
Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet efter att finansiella 
intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar.
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv.
Nyckeltalet belyser Koncernens förmåga att generera avkastning på ägarnas kapital.
Definitioner

===== SIDA 29 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   29
Nyckeltal Definition  Syfte
Soliditet
Nettobelåningsgrad
Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering
vid periodens utgång
Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering 
vid periodens utgång
Räntebindningstid
Räntetäckningsgrad
Kapitalbindningstid
Eget kapital i procent av totala tillgångar. 
Räntebärande nettoskuld i procent av förvaltningsfastigheternas 
verkliga värde av periodens slut.
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i 
skuldportföljen med säkerställd finansiering uppräknat till årstakt vid 
periodens utgång.
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i 
skuldportföljen med icke säkerställd finansiering uppräknat till 
årstakt vid periodens utgång.
Viktad återstående räntebindningstid för räntebärande skulder och 
derivat.
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i 
relation till finansiella kostnader. 
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende 
räntebärande skulder.
Nyckeltalet visar hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget kapital. 
Nyckeltalet belyser Koncernens finansiella risk.
Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till säkerställda räntebärande skulder.
Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till icke säkerställda räntebärande skulder.
Nyckeltalet visar ränterisken för Nivikas räntebärande skulder.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk samt visar hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. 
Nyckeltalet belyser långsiktigheten i finansieringen och behovet av refinansiering. 
Aktierelaterade nyckeltal
Nyckeltal Definition  Syfte
Justerat antal utestående aktier vid periodens slut
Genomsnittligt antal utestående aktier
Förvaltningsresultat per aktie
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie
Resultat per aktie
Eget kapital hänförligt till moderföretagets 
aktieägare per aktie
Långsiktigt substansvärde per aktie
Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie
Antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid 
viss tidpunkt justerade för fondemissioner, aktiesplittar och aktie-  
sammanslagningar.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.
Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt per aktie 
under perioden.
Procentuell förändring i förvaltningsresultat per aktie under 
perioden.
Årets resultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående 
aktier under perioden.
Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till antal 
utestående aktier vid periodens slut.
Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat samt 
uppskjuten skatt i relation till antal aktier vid periodens utgång. 
Procentuell förändring i substansvärde per aktie under perioden.
Nyckeltalet visar hur antalet utestående aktier utvecklas på ett jämförbart sätt.
Nyckeltalet visar hur det genomsnittliga antalet utestående aktier utvecklas.
Nyckeltalet ger en ökad förståelse för Nivikas resultatgenerering med hänsyn till utestående aktier.
Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av förvaltningsresultat per aktie.
Nyckeltalet visar utvecklingen av årets resultat relativt antalet utestående aktier.
Nyckeltalet visar Nivikas egna kapital per aktie.
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv per aktie.
Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av substansvärde per aktie.
Definitioner

===== SIDA 30 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   30
AVSTÄMNINGSTABELLER FÖR NYCKELTAL
Nyckeltal
2022/23 
9 mån 
sep-maj
2021/22 
9 mån 
sep-maj
2021/22 
12mån 
sep-aug
2020/21 
12 mån 
sep-aug
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 178,8 158,1 180,0 96,1
B Hyresvärde bostäder, Mkr 186,2 163,7 184,0 98,1
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 96,0 96,6 97,8 98,0
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 427,6 396,5 400,0 309,9
B Hyresvärde lokaler, Mkr 443,2 413,4 417,7 328,0
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 96,5 95,9 95,8 94,5
Hyresvärde, bostäder
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 178,8 158,1 180,0 96,1
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 7,4 5,6 4,0 2,0
(A+B) Hyresvärde bostäder, Mkr 186,2 163,7 184,0 98,1
Hyresvärde, lokaler
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 427,6 396,5 400,0 309,9
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 15,6 16,8 17,7 18,1
(A+B) Hyresvärde lokaler, Mkr 443,2 413,4 417,7 328,0
Överskottsgrad
A Periodens driftnetto, Mkr 297,3 253,9 354,4 236,4
B Periodens hyresintäkter, Mkr 454,2 389,5 528,1 327,4
A / B Överskottsgrad, % 65,5 65,2 67,1 72,2
Nyckeltal
2022/23 
9 mån 
sep-maj
2021/22 
9 mån 
sep-maj
2021/22 
12mån 
sep-aug
2020/21 
12 mån 
sep-aug
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 5 071,9 4 432,9 4 472,5 2 424,5
B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -31,5 -18,9 -29,1 18,5
C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 562,3 57 7,1 602,8 417,6
A+B+C Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 602,7 4 991,1 5 046,2 2 860,6 
Avkastning på eget kapital
A Periodens totalresultat, Mkr -125,0    631,1 627,0 363,1
B Eget kapital vid periodens början, Mkr  4 334,2    2 994,7 4 193,1 1 689,7
C Eget kapital vid periodens slut, Mkr  5 071,9    4 432,9 4 472,5 2 424,5
A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % -2,7 17,0 14,5 17,7 
Soliditet
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr  5 071,9    4 432,9 4 472,5 2 424,5
B Balansomslutning vid periodens slut, Mkr  11 081,5    10 756,6 11 193,4 7 311,6  
A / B Soliditet, % 45,8 41,2 40,0 33,2
Nettobelåningsgrad
A (A.1+A.2) Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr  5 224,3    5 575,0 5 874,5 4 248,4
A.1 Långfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr  5 137,3    5 442,9 5 776,3 4 091,5
A.2 Kortfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr  87,0    132,1 98,1 156,9
B Likvida medel vid periodens slut, Mkr  130,8    419,5 186,8 210,8
C Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr  10 647,2    10 033,4 10 698,5 6 910,1
(A-B) / C Nettobelåningsgrad, % 47,8 51,4 53,2 58,4
Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång
A Räntekostnader uppräknat till årstakt vid utgången av perioden 
säkerställd finansiering inkl byggnadskreditiv, Mkr  234,0    71,6 113,4 45,2
B Räntebärande skulder säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr  4 540,1    4 155,3 4 491,0 2 978,4
A / B Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 5,15 1,7 2,5 1,5
Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång
A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden 
för icke säkerställd finansiering, Mkr  51,6    71,5 76,1 62,4
B Räntebärande skulder icke säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr  722,2    1 419,6 1 421,5 1 270,0
A / B Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 7,1 5,0 5,4 4,9 
Räntetäckningsgrad 
A Periodens förvaltningsresultat 12 månader, Mkr  123,5    125,0 169,5 91,3
B Periodens finansiella kostnader 12 månader, Mkr -230,8    -95,8 -141,7 -120,4
(A-B) / (-B) Räntetäckningsgrad, ggr  1,5    2,3 2,2 1,8
Fastighetsrelaterade nyckeltal Finansiella nyckeltal
Avstämningstabeller

===== SIDA 31 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   31
Aktierelaterade nyckeltal
Nyckeltal
2022/23 
9 mån 
sep-maj
2021/22 
9 mån 
sep-maj
2021/22 
12mån 
sep-aug
2020/21 
12 mån 
sep-aug
Förvaltningsresultat per aktie
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 79,0 125,0 169,5 91,3
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 59 359 822 48 646 487 53 705 054 35 897 982
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,3 2,6 3,2 2,5
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie
A Förvaltningsresultat per aktie under perioden, kr  1,33    2,57 3,16 2,54
B Förvaltningsresultat per aktie under motsvarande period, kr  2,6    1,69 2,54 2,53
(A / B) -1 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % -48,2 52,0 24,1 0,4
Resultat per aktie, kr
A Periodens resultat, Mkr -125,0 631,1 627,0 363,1
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 59 359 822 48 646 487 53 705 054 35 897 982
A / B Resultat per aktie, kr 2,1 13,0 11,7 10,1
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie, kr
A Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare vid periodens slut, Mkr 5 071,9 4 432,9 4 472,5 2 424,5
B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 77 907 047 48 170 205 58 170 205 40 713 036
A / B Eget kapital per aktie, kr 65,1 76,2 76,9 55,6
Långsiktigt substansvärde per aktie
A (A.1+A.2+A.3) Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 5 602,7 4 991,1 5 046,2 2 860,6 
A.1 Eget kapital vid periodens slut, Mkr 5 071,9 4 432,9 4 472,5 2 424,5
A.2 Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -31,5 -18,9 -29,1 18,5
A.3 Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 562,3 57 7,1 602,8 417,6
B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 77 907 047 58 170 205 58 170 205 40 713 036
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 71,9 85,8 86,7 70,3
Avstämningstabeller

===== SIDA 32 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   32
Försäkran 
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av 
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker 
och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. 
Värnamo 6 juli 2023
Nivika Fastigheter AB (publ) org.nr. 556735-3809
Niclas Bergman
VD och koncernchef
Denna information är sådan information som Nivika Fastigheter AB 
är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning 
och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades 
genom ovanstående kontaktpersoners försorg för offentliggörande 
den 6 juli 2023 kl 08:30 CET.
FörsäkranSadelmakaren 1, Värnamo
DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   32

===== SIDA 33 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   33
REVISORNS GRANSKNINGSRAPPORT
Revisors granskningsrapport
Nivika Fastigheter AB (publ), org.nr 556735-3809
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för 
Nivika Fastigheter AB (publ) per 31 maj 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är  
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i 
enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad 
på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 
Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning 
består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisnings- 
frågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning 
har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en 
revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. 
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan 
säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision 
utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad 
slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse 
att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisnings- 
lagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 6 juli 2023
Ernst & Y oung AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
Revisors granskningsrapport

===== SIDA 34 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   34
INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER
Den information vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt samt syfta 
till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
Som publikt bolag lyder Nivika under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga 
händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelande och finns 
också tillgängligt på vår webbplats; www.nivika.se
Vi informerar löpande om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regel-
bundet träffa såväl analytiker, investerare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
Årsredovisning och delårsrapporter finns tillgängliga på vår webbplats. 
På www.nivika.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där lämnar 
vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter, våra projekt och mycket annat.
Kontakt
För ytterligare information, vänligen kontakta
KRISTINA KARLSSON , CFO/IR
Tfn: 070-614 20 20   E-post: kristina@nivika.se
FÖLJ OSS I SOCIALA MEDIER
https://www.instagram.com/nivikafastigheter
https://www.facebook.com/nivika1
https://se.linkedin.com/company/nivika-fastigheter
Finansiell kalender                                         Rapporter publiceras i regel kl 08.30 om inget annat anges.
Bokslutskommuniké 2022/23 ................................................................................................................2023-10-26
Årsredovisning 2022/2023 ....................................................................................................................2023-12-07
Delårsrapport Q1 2023/2024 ................................................................................................................2024-01-25
Delårsrapport Q2 2023/2024 ...............................................................................................................2024-04-25
Delårsrapport Q3 2023/2024 ...............................................................................................................2024-07-04
Bokslutskommuniké 2023/2024 ...........................................................................................................2024-10-24
Årsredovisning 2023/2024 ....................................................................................................................December 2024
Pressreleaser under och efter kvartalet 
Nivika säljer tomt på Stigamo industriområde i Jönköping ..................................................................2023-03-13 
Nivika utreder förutsättningarna att genomföra en riktad nyemission om cirka 750 MSEK ..........2023-03-27 
Nivika har genomfört en nyemission av B-aktier om 750 MSEK ......................................................2023-03-27 
Nivika inleder skriftliga förfaranden avseende sina två seniora icke säkerställda obligationslån ......2023-03-30 
Nivika Fastigheter kallar till extra bolagsstämma ...................................................................................2023-03-30
Nivika meddelar resultat från skriftligt förfarande avseende sina två obligationslån .........................2023-04-28 
Stämmokommuniké från Nivika Fastigheters extra bolagsstämma den 2 maj 2023 .......................2023-05-02 
Nivika Fastigheter offentliggör prospekt inför ansökan om upptagande till handel av B-aktier ......2023-05-03 
Notice of unconditional redemption 2020/2023 Green Bond .........................................................2023-05-04 
Ändring av antalet aktier och röster .......................................................................................................2023-05-31  
Information

===== SIDA 35 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   35
DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   35
Värendsvallen 12, Växjö

===== SIDA 36 =====

DELÅRSRAPPORT  1 SEP 2022 – 31 MAJ 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   36
Tfn. +46 (0)10-263 61 00     
www.nivika.se    varnamo@nivika.se
VÄRNAMO / HUVUDKONTOR
Nivika Fastigheter AB (publ)
Ringvägen 38
331 32 Värnamo
JÖNKÖPING
Nivika Fastigheter AB (publ)
Österängsvägen 2A
554 63 Jönköping
VÄXJÖ
Nivika Fastigheter AB (publ)
Smedjegatan 30
352 46 Växjö
Nivika reserverar sig för eventuella tryckfel och förbehåller sig rätten till ändringar. Vissa bilder är visuali seringar och anger inte i detalj det slutliga utförandet.