Kvartalsrapport Q4 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   1
4
Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta 
högavkastande fastigheter för generationer och vara 
det självklara valet för hyresgästen.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 
1 SEPTEMBER 2022 – 31 AUGUSTI 2023 
Nivika Fastigheter AB (publ)
Bokslutskommuniké

===== SIDA 2 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   2
INLEDNING
Perioden i sammandrag ...................................................................................3
VD har ordet ....................................................................................................4
Detta är Nivika  ................................................................................................5
Väsentliga händelser ........................................................................................7
FASTIGHETSPORTFÖLJ  ........................................................................8
Hyresgäster och avtalsportfölj  .....................................................................10
Fastighetsvärdering  ........................................................................................11
Fastighetstransaktioner  ................................................................................12
Pågående och färdigställda projekt  .............................................................13
MITT LAGER  ................................................................................... 14 
 
AKTUELLT HÅLLBARHETSARBETE  ........................................... 15
Uppföljning Grönt Ramverk  ........................................................................ 16 
 
FINANSIERING  .........................................................................................17
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA  ..................................................18
AKTIEN OCH ÄGARNA  ........................................................................ 19
FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över resultat och totalresultat för koncernen i sammandrag ....20
Koncernens rapport över finansiell ställning ...............................................22
Förändring av Eget Kapital ...........................................................................23
Koncernens Kassaflödesanalys ....................................................................24
Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag ......................................... 25
Moderbolagets Balansräkning i sammandrag ............................................ 26
Noter till delårsrapporten..............................................................................27
Övrig information ......................................................................................... 29
Nyckeltal, definitioner och avstämningstabeller .......................................30
STYRELSENS FÖRSÄKRAN  ...............................................................33
INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER  ........................ 34

===== SIDA 3 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   3
PERIODEN I SAMMANDRAG
September 2022 -augusti 2023 
Siffror inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Under fjärde kvartalet ökade de totala hyresintäkterna till 158 miljoner kronor och driftnettot till 122 miljoner kronor. Under perioden har två bostads-
fastigheter och en kommersiell fastighet färdigställts, samtliga är fullt uthyrda. De färdigställda fastigheterna tillför 30 miljoner kronor till bolagets 
intjäningsförmåga, vilka per 31 augusti uppgick till 642 miljoner kronor. Efterfrågan är fortsatt god på Nivikas marknader, den ekonomiska uthyrnings-
graden var 97 procent på kommersiellt, 98 procent på bostäder och 97 procent på hela portföljen. Vid periodens utgång uppgick värdet på Nivikas 
fastighetsportfölj till 10,6 miljarder kronor. Under perioden har den vuxit såväl via pågående som färdigställda byggnationer och utgörs till 92 procent 
av förvaltningsfastigheter, där två tredjedelar av hyresvärdet kommer från kommersiella fastigheter.
Efter perioden har Nivika löst cirka 600 miljoner kronor av utestående obligation om 650 miljoner kronor, med ett ursprungligt förfall i september 
2024. Det återstående beloppet om 50 miljoner kronor avses att lösas senast i december 2023 och bolaget lämnar då obligationsmarknaden helt.  
 
Nivika har även efter perioden beslutat om att genomföra en företrädesemission om cirka 511 miljoner kronor, utökat sina kreditfaciliteter med  
totalt 400 miljoner kronor hos Nordea, SEB och Danske Bank. Vidare har även avyttringar av fastigheter genomförts, dessa har tillfört 120  
miljoner kronor i likviditet, samtliga transaktioner till- eller över fastigheternas bokförda värden.  
 
Refinansieringsåtgärderna skapar även förutsättningar för att Nivika åter ska bli ett förvärvande bolag med lönsam tillväxt. Detta avspeglas i de nya 
finansiella mål och den utdelningspolicy som styrelsen tagit beslut om. Nivika har, och kommer också fortsatt att genomföra, strategiska förändringar 
i fastighetsportföljen med syfte att geografiskt konsolidera fastighetsportföljen och optimera förvaltningen. Fastighetsportföljen består i dag främst av 
högavkastande fastigheter, ambitionen är att renodla ytterligare. 0
100
200
300
400
500
600
700
2017   2018   2019   2020    2021   2022  2023 
               
                                                                   
    
Fastighetsvärde, Mkr Totala intäkter, Mkr
-  De totala hyresintäkterna ökade med 14 % till 158 Mkr (139)
 
-  Driftnettot ökade med 21 % till 122 Mkr (100) 
 
-  Förvaltningsresultatet ökade till 55 Mkr (44) 
 
-  Värdeförändring fastigheter uppgick till -210 Mkr (-57), varav  
 realiserade värdeförändringar uppgick till 0 Mkr (0)
 
-  Periodens resultat minskade till -158 Mkr (-4) 
 
-  Resultat per aktie -2,45 kr (-0,08)**
2017     2018    2019    2020    2021   2022  2023 
                         
             
            
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
Perioden i sammandrag
Mkr
2022/23
12 mån 
sep-aug
2021/22 
12 mån 
sep-aug
 
Nyckeltal
Hyresintäkter 612  528  
Driftnetto 415 354
Förvaltningsresultat 134 170
Periodens totalresultat -283 627
   
Fastighetsvärde 10 629 10 699
Uthyrbar area, m² 559 418 558 276
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 98 98
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 97 96
Antal fastigheter, st 182 187
Antal lägenheter, st 2 458 2 169
Eget kapital 4 919 4 472
Likvida medel 66 187
Soliditet, % 45 40
Nettobelåningsgrad*, % 50 53
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6x 2,2x
Långsiktigt substansvärde per aktie** 69,9 86,7
Resultat per aktie** -4,4 11,7
*) Inkluderar obligationslån.
**) Omvänd split genomförd i november 2021 och nyemission genomförd i maj 
2023
-  De totala hyresintäkterna ökade med 16 % till 612 Mkr (528) 
 
-  Driftnettot ökade med 17 % till 415 Mkr (354) 
 
-  Förvaltningsresultatet minskade till 134 Mkr (170) 
 
-  Värdeförändring fastigheter uppgick till -458 Mkr (558) varav  
 realiserade värdeförändringar uppgick till 38 Mkr (14)
 
-  Periodens resultat minskade till -283 Mkr (627) 
 
-  Resultat per aktie -4,39 kr (11,68)**
-  Långsiktigt substansvärde per aktie 69,86 kr (86,75)**
 
-  Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för verksamhets- 
 året. Utdelningsförslaget är i enlighet med Nivikas utdelnings- 
 policy.  
-  Årsstämma 2022/2023 hålls den 5 februari 2024 
Q4 Juni - augusti 2023
Siffror inom parentes avser motsvarande period föregående år.

===== SIDA 4 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   4
VD HAR 
ORDET
Niclas Bergman, VD
Finansieringspaket skapar förutsättningar för lönsam tillväxt 
Nivika har under sommaren tillsammans med ägare och finansiärer 
utformat ett finansieringspaket innehållande en garanterad före-
trädesemission om cirka 511 miljoner kronor, en utökad finansiering 
via banker, samt likvida medel från avyttrade fastigheter. Företrä-
desemissionen, som är fullt ut garanterad av befintliga aktieägare, är 
villkorad av bolagsstämmans godkännande 26 oktober. 
Finansieringspaketet omfattar utökade kreditfaciliteter med totalt 
400 miljoner kronor. 235 miljoner kronor i utökad grundfinansiering 
samt 165 miljoner kronor i byggnadskreditiv med beviljad slutfi-
nansiering. Finansieringspaketet möjliggör även en återbetalning av 
utestående obligationslån, där Nivika under oktober har löst cirka 
600 miljoner kronor av den utestående obligationen på 650 miljoner 
kronor. 
 
Genom refinansieringen stärks balansräkningen och bolagets finan-
siella ställning. I samband med att finansieringspaketet togs fram be-
slöt Nivika att uppdatera sina finansiella mål och hållbarhetsmål samt 
bolagets utdelningspolicy med fokus på lönsam tillväxt och finansiell 
stabilitet. Ambitionen om fortsatt lönsam tillväxt är att säkerställa att 
Nivika över tid skapar värde för aktieägarna och andra intressenter. 
Fokus på konsolidering 
Nivika har under det gångna året konsoliderat organisationen och 
står väl rustat för att hantera en större fastighetsportfölj. Ett av 
bolagets finansiella mål är att fastighetsportföljens värde i slutet av 
år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav två tredjedelar skall 
vara kommersiella fastigheter. 
Under september och oktober 2023 har Nivika också avyttrat fast-
igheter med ett totalt underliggande fastighetsvärde om 176 miljoner 
kronor, vilket har tillfört 120 miljoner kronor i likviditet. Transaktio-
nerna har genomförts till, eller över, bokfört värde.
Bolaget har, och kommer också fortsatt att genomföra, strate-
giska förändringar i fastighetsportföljen med syfte att geografiskt 
konsolidera fastighetsportföljen och optimera förvaltningen. 
Fastighetsportföljen består i dag främst av högavkastande fastigheter 
och ambitionen är att renodla ytterligare. I nuvarande marknadsläge 
startas inga nya bostadsprojekt, däremot så startar vi upp kommersi-
ella projekt där det fortsatt finns lönsamhet.
Niclas Bergman, VD
Refinansiering möjliggör fler lönsamma förvärv
Nivika har genom refinansieringen möjlighet att genomföra selek-
tiva kompletteringsförvärv framöver och återigen bli mer offensiva 
genom förvärv av fastigheter i en attraktiv förvärvsmarknad med 
geografiskt fokus på Jönköping, Värnamo, Växjö och på Västkusten. 
Refinansieringen är ett viktigt steg i Nivikas fortsatta tillväxt och 
ambitionen om fortsatt lönsam tillväxt avspeglas i de nya finansiella 
mål och den utdelningspolicy som styrelsen tagit beslut om. 
 
Ökade hyresintäkter och förbättrat driftnetto i fjärde kvartalet
Under fjärde kvartalet ökade hyresintäkterna med 14 procent till 
158 (139) och driftnettot ökade med 21 procent till 122 (100). Det 
ökade driftnettot drevs i huvudsak av ett större fastighetsbestånd. 
Under perioden har två bostadsfastigheter och en kommersiell 
fastighet färdigställts, samtliga fullt uthyrda. De färdigställda fast-
igheterna tillför 30 miljoner kronor till bolagets intjäningsförmåga 
som per 31 augusti var 642 miljoner kronor. Efterfrågan är fortsatt 
god på Nivikas marknader, den ekonomiska uthyrningsgraden var 
97 procent på kommersiellt och 98 procent på bostäder.
Fortsatt värdetillväxt
Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i fastig-
hetsportföljen genom förädling av befintliga fastigheter, framtag-
ning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i 
attraktiva lägen samt genom strategiska förvärv.  Detta i kombi-
nation med en diversifierad fastighetsportfölj samt en långsiktig 
förvaltning och hållbar värdetillväxt ger bolaget stabila och starka 
kassaflöden. Med en solid grund och en lokal närvaro i tillväxtmark-
nader, tillsammans med en välbalanserad kapitalstruktur, lägger vi 
basen för att fortsätta generera lönsam tillväxt för Nivika.
Stärkt balansräkning skapar möjlighet till förvärv
VD har ordet

===== SIDA 5 =====

JÖNKÖPING
VÄRNAMO
VÄSTKUSTEN Laholm
Höganäs
Båstad
Halmstad
Falkenberg
Varberg Vetlanda
Göteborg
Gislaved
VÄXJÖ
Kalmar
Borås
Eksjö
Sävsjö
NybroLjungby
Ulricehamn
Jönköping 32 %
Värnamo 29 %
Växjö 20 %
Västkusten 16 %
Övriga 3 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, %
24
9
39
92
3
3
11
Industri/lager 24 %
Kontor 11 %
Handel 9 %
Samhällsfastigheter 9 % 
Hotell/restaurang 3 %
Mark 2 %
Bostäder 39 %  
Övrigt 3 %
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp*, %
Fördelning hyresvärde per objektstyp*, %
Industri/lager 25 %
Kontor 13 %
Handel 10 %
Samhällsfastigheter 10 %
Hotell/restaurang 4 %
Mark - %
Bostäder 33 % 
Övrigt 5 %
25
10
33
10
5
4
13
Detta är Nivika
                                 
 
"Långsiktigt ägande, förvaltning i egen 
regi, lokal närvaro och korta  
beslutsvägar.”
32
16
20
3
29
10 629  Mkr
ANDEL KOMMERSIELLA FASTIGHETER
FASTIGHETSVÄRDE
67 %
MÅL
UPPNÅTT
49,6 %
1,56 X
-34 %
 Mål:  ≤50 %
 Mål:  ≤67 %
Mål: 15 000 Mkr 
vid utgången av 2028
 Mål:  ≥2,0 x  
 Mål: ≥15 %
Med småländsk klokskap ska vi  
äga och förvalta högavkastande 
fastigheter för generationer och 
vara det självklara valet för hyres-
gästen.
UTFALL  
REDOVISAS I  
ÅRSREDOVISNING
 Mål: -25 % 
vid utgången av 2025
HÅLLBARHETSMÅL:  
Minska  utsläpp  inoM scope  1 och 2 Med 25% till 
slutet  av år 2025
DETTA ÄR NIVIKA
TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT  
 PER AKTIE
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
NETTOBELÅNINGSGRAD
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   5

===== SIDA 6 =====

Detta är Nivika
Vision
Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för 
generationer och vara det självklara valet för hyresgästen.  
Affärsidé
Med hyresgästen i fokus ska Nivika vara en attraktiv, trygg och långsiktig fastighetsä-
gare. Med lokal förankring, närvaro och kännedom skapar vi förutsättning för lönsam 
tillväxt.
Mål för verksamheten 
• Fastighetsportföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor 
varav 2/3 kommersiella fastigheter
• Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 50 procent
• Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr
• Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15 procent 
• Minska utsläpp inom Scope 1 och 2 med 25% till slutet av år 2025
Utdelningspolicy
Nivikas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare.
Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut 30-50 procent av förvaltningsresultatet 
efter betald skatt.
Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och 
ekonomiska ställning i övrigt för att säkerställa att koncernens framtida utveckling sker 
med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.
Affärsmodell 
Nivikas affärsmodell grundas på långsiktig förvaltning och hållbar värdetillväxt 
Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i fastighetsportföljen. Detta görs via förädling 
av befintliga fastigheter, framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva 
lägen samt genom strategiska förvärv. Detta skapar förutsättningar för en egen och hållbar långsiktig 
förvaltning!
Styrelsen för Nivika Fastigheter AB (publ) har den 22 september 2023 uppdaterat Bolagets finansiella mål, hållbarhetsmål samt Bolagets utdelningspolicy, med fokus på lönsam tillväxt 
och finansiell stabilitet. De finansiella målen ska säkerställa att Nivika över tid fortsatt skapar värde för aktieägarna, samt ger verksamheten en tydlig målbild. För att öka tydligheten och 
avspegla Bolagets förstärkta fokus på lönsamhet och värdeskapande, har styrelsen valt att minska antalet finansiella mål till fyra. 
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   6

===== SIDA 7 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   7
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
Q1  
Händelser efter perioden
• Styrelsen för Nivika har den 22 september 2023 beslutat, villkorat 
av bolagsstämmans efterföljande godkännande, att genomföra 
en, fullt garanterad, nyemission av B-aktier om cirka 511 miljoner 
kronor med företrädesrätt för Bolagets befintliga aktieägare. 
Syftet med företrädesemissionen är att stärka Bolagets finansiella 
ställning, genomföra en förtida återbetalning av utestående obliga-
tionslån samt möjliggöra fortsatt lönsam tillväxt. Nivika fortsätter 
samtidigt sin strategiska översyn och geografiska konsolidering av 
fastighetsportföljen. 
• I anslutning till företrädesemissionen har Bolaget refinansierat och 
utökat sina kreditfaciliteter hos Nordea, SEB och Danske Bank. 
Totalt har finansieringen utökats med 400 miljoner kronor varav 
235 miljoner kronor i utökad grundfinansiering och 165 miljoner 
kronor i byggnadskreditiv med beviljad slutfinansiering. 
• Nivika har även beslutat att uppdatera sina finansiella måla, håll-
barhetsmål samt Bolagets utdelningspolicy, med fokus på lönsam 
tillväxt och finansiell stabilitet. De finansiella målen ska säkerställa 
att Nivika över tid fortsatt skapar värde för aktieägarna, samt 
ger verksamheten en tydlig målbild. För att öka tydligheten och 
avspegla Bolagets förstärkta fokus på lönsamhet och värdeskapan-
de, har styrelsen valt att minska antalet finansiella mål till fyra samt 
addera ett hållbarhetsmål. 
• Nivika har den 12 oktober löst in drygt 90 procent av det återstå-
ende utestående obligationslånet med ISIN: SE0015949631, cirka 
600 miljoner kronor av lånets totala belopp 650 miljoner kronor. 
• Nivika har i samband med beslut om företrädesemission även 
kallat till extra bolagsstämma den 26 oktober 2023 för beslut om 
godkännande av styrelsens beslut om företrädesemission samt 
antagande av reviderad valberedningsinstruktion. 
Q4 
Händelser under perioden juni till augusti 2023
• Inga väsentliga händelser under perioden.
Väsentliga händelser
 
 
• Nivika har den 1 september 2023 avyttrat fyra fastigheter, 
Vesslan 18-21, i Vetlanda. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde 
om 1,3 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om  
1 345 m2. Transaktionen har g jorts till fastigheternas bokförda 
värden.
• Nivika har den 15 september 2023 avyttrat fastigheten Släggan 
11 i Gislaved. Fastigheten har ett årligt hyresvärde om 2,1 miljo-
ner kronor och en uthyrningsbar yta om 2 966 m2. Transaktio-
nen har g jorts strax över fastighetens bokförda värde. 
• Nivika har den 5 oktober 2023 avyttrat tre fastigheter,  
Ämbaret 3, Ämbaret 8 och Ödlan 20 i Jönköping. Fastigheter-
na har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor och en total 
uthyrningsbar yta om 11 000 m2. Transaktionen har g jorts till 
fastigheternas bokförda värden. 
• Nivika har den 16 oktober förvärvat en fastighetsportfölj i 
Ulricehamn/Borås. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 
11 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 9 200 m2. 
Genom förvärvet har Nivika ett fastighetsbestånd i Ulricehamn  
och Borås om 700 miljoner kronor.

===== SIDA 8 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   8
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
VÄSTKUSTEN Laholm
Höganäs
Båstad
Halmstad
Falkenberg
Varberg Vetlanda
Göteborg
Gislaved
VÄXJÖ
Kalmar
Borås
Eksjö
Sävsjö
NybroLjungby
Jönköping 32 %
Värnamo 29 %
Växjö 20 %
Västkusten 16 %
Övriga 3  %
Industri/Lager 24 %
Kontor 11 % 
Handel 9 %  
Samhällsfastighet 9 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 2 % 
Bostäder 39 %
Övrigt 3 %
32
16
20
3
29
11
39
24
9
9
2
3
3
Värnamo
Industri/Lager 26 %
Kontor 9 % 
Handel 13 %  
Samhällsfastighet 12 %
Hotell/Restaurang 6 %
Mark - %
Bostäder 34 %
Västkusten
Industri/Lager 29 %
Kontor 11 % 
Handel 7 %  
Samhällsfastighet 2 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 1 %
Bostäder 47 %
Jönköping
Industri/Lager 26 %
Kontor 13 % 
Handel 12 %  
Samhällsfastighet 2 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 4 %
Bostäder 40 %
Växjö
Industri/Lager 18 %
Kontor 11 % 
Handel 3 %  
Samhällsfastighet 23 %
Hotell/Restaurang 1 %
Mark 2 %
Bostäder 42 %
Övriga Övrigt 100 %
*)  Fastigheter tillhörande Mitt Lager utanför orterna ovan        **)  Ekonomisk uthyrningsgrad  
***) Totala hyresintäkter under perioden
FASTIGHETS-
PORTFÖLJ
Vid periodens utgång ägde Nivika 182 (187) fastigheter med en  
sammanlagd uthyrbar yta om cirka 559 000 m². Vårt fastighetsbe-
stånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen i tillväxtorterna 
Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknadsområdet Västkusten. 
Värdet på fastigheterna uppgick sammantaget till 10,6 miljarder kronor 
(10,7), vilket motsvarar en minskning av portföljen med 0,6 procent 
jämfört med samma period föregående år. Förändringen består i  
huvudsakligen av värdeminskning och avyttringar i portföljen i kombi-
nation med pågående byggprojekt och värdehöjande investeringar.
Nivikas fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri, kontor, 
handel, samhällsfastigheter, hotell/restaurang, bostäder samt övrigt. I 
kategorin övrigt ingår bland annat två sportarenor.
Vårt geografiska fokus ligger på Småland samt Västkusten, områden 
med goda tillväxtmöjligheter och stabila hyresmarknader. Fastighets-
portföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor 
varav två tredjedelar kommersiella fastigheter. Fastighetsbeståndet 
utvecklas med ett långsiktigt perspektiv så att hyrespotentialen i de 
olika fastigheterna maximeras och drifts- och förvaltningskostnader 
effektiviseras. Därmed skapas god värdetillväxt över tid. 
Ulricehamn
Totalt, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsvärde 10 628 500 10 698 539
Hyresintäkter*** 611 913 528 082
Uthyrningsgrad**, % 97 97
Antal fastigheter 182 187
Area, m² 559 418 558 276
Jönköping, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsvärde 3 419 300 3 480 339
Hyresintäkter*** 195 927 185 863
Uthyrningsgrad**, % 97 98
Antal fastigheter 41 39
Area, m² 150 793 159 246
Värnamo, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsvärde 3 091 000 2  829 100
Hyresintäkter*** 177  613 143 484
Uthyrningsgrad**, % 98 96
Antal fastigheter 64 65
Area, m² 178 297 163 504
Växjö, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsvärde 2 143 100 2 127 800
Hyresintäkter*** 103 044 93 829
Uthyrningsgrad**, % 93 92
Antal fastigheter 35 37
Area, m² 107 961 99 333
Västkusten, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsvärde 1 647 600 1 945 000
Hyresintäkter*** 111 966 81 911
Uthyrningsgrad**, % 99 98
Antal fastigheter 35 41
Area, m² 98 963 113 120
Övriga*, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsvärde 327 500 316 300
Hyresintäkter*** 23 364 22 995
Antal fastigheter 7 5
Area, m² 23 404 23 073
Fastighetsportfölj

===== SIDA 9 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   9
Aktuell fastighetsportfölj om 10,6 miljarder kronor där förvaltningsfastigheter utgör 92 %
Förvaltningsfastigheter 9 740
Pågående byggnation 558
Framtida projektportfölj 104
Obebyggd mark 227
9 214
Bokfört värde, Mkr
I tabellen nedan är information om pågående byggnation samt pågående projektutveckling baserat på bedömningar om projektens storlek, inriktning och omfattning. Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet 
själva styr tidsplanerna för framtida projekt. Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader.  Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader 
och hyresvärde, vilket innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att pågående projekt 
färdigställs eller att förutsättningarna förändras. 
10 629   
Mkr
100 %
Framtida projektportfölj, andel 
egenägd
Framtid projektutveckling, andel 
med kassaflöde
Ägd
Markanvisning el likn. med byggkrav
Kassaflöde
Ej kassaflöde100 %
Sammanställning
Uthyrbar yta /  
potentiell yta
  
Fastighetsvärde / 
potentiellt värde
Hyresvärde / 
potentiellt värde
Bokfört  
värde
m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Mkr
Förvaltnings- och rörelsefastigheter  559 418    9 740 17 410 663 1 185  9 740
Pågående byggnation 40 464 802 19 820 45 1 110 558
Framtida projektportfölj 345 060    8 883    25 743     530     1 537    104
Obebyggd mark - - - - - 227
Totalt 944 942 19 425 20 556 1 238 1 310 10 629
Förvaltnings- och  
rörelsefastigheter Uthyrbar yta 
  
Fastighetsvärde Hyresvärde
Kontrakterad 
hyra
m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Mkr
Bostäder  131 560    3 653 27 763 220 1 670 215
Samhällsfastigheter 57 847 979 16 927 67 1 160 67
Kommersiella lokaler, förvaltningsfastigheter 369 386 5 088 13 775 375 1014 360
Kommersiella lokaler, rörelsefastighet 625    20 31 520 1 2 317 1
Totalt 559 418 9 740 17 410 663 1 185 642
Pågående byggnation Uthyrbar yta 
  
Fastighetsvärde Hyresvärde
 
Investering (inkl. mark) Mkr
m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Bedömd Bokfört 
värde
Bostäder  11 980     487    40 651 26 2 137 501 371
Samhällsfastigheter 4 435    18    4 059    1    225 14    4
Kommersiella lokaler 24 049 297  12 350    18 761 271 182
Totalt pågående byggnation 40 464 802 19 820 45 1 110 786 558
Aktuell fastighetsportfölj

===== SIDA 10 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   10
Diversifierad fastighetsportfölj med en bred avtalsportfölj 
Hyresavtal 
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med 
en spridd förfallostruktur. I kombination med spridning på många olika 
hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser 
och hyresförluster. Per den sista augusti 2023 uppgick den vägda åter-  
stående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 4,8 år 
(4,8).
Uthyrning 
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella  
lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. Bolagets 
fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under 
flera år. Efterfrågan är fortsatt god på de flesta av Nivikas orter och 
uthyrningsgraden är fortsatt hög, 97 procent sett över hela beståndet, 
inklusive projektfastigheter. 97 procent för kommersiellt och 98 procent 
för bostäder. Nivikas nettouthyrning uppgick perioden juni till augusti till 
+/- 0 miljoner kronor. Aktiviteten är fortsatt hög i uthyrningsverksam -
heten. 
 
Hyresgäster
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till 
medelstora företag, som till stora multinationella företag. Intäktsbasen 
är väl diversifierad med 620 (630) kommersiella kontrakt. Per den sista 
augusti 2023 stod de tio största hyreskontrakten för drygt 16 procent 
(15) av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Genom -
snittslängden för dessa hyreskontakt är 10,0 år (9,9) .  
 
En hög andel av Nivikas hyresvärde uppräknas årligen med en nivå 
motsvarande konsumentprisindex KPI. Vid periodens utgång utg jorde 
dessa avtal knappt 70 procent av Nivikas kontrakterade årshyra och 
där resterande avtal huvudsakligen utgörs av hyresavtal för bostäder, 
parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på 
annat sätt.
Kontraktsvärde hyresavtal lokaler, förfallofördelning, Mkr
Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per typ, 2023-08-31 Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per ort, 2023-08-31
Holmgrens Bil AB, Jönköping 5,8
1337 Logistics AB 1,5
Holmgrens Bil AB, Värnamo   1,5
Racketcentrum Sports Business AB 1,5
Rasta Sverige AB 1,1
Polismyndigheten 1,0
Växjö Kommun 1,0
Mantum Holding 1,0
Värnamo Kommun  0,9
Riverty Sweden AB 0,9
Övriga 83,7
Hyreskontrakt Andel av
kommersiella lokaler total årshyra, %
Jönköping 30%
Värnamo 31 %
Växjö 19 %
Västkusten 16 %
Övriga 5 %
30
5
17
18
30
33
10
25
10
5
4
13
Industri/Lager 25 %
Kontor 13 %
Handel 10 %
Samhällsfastighet 10 %
Hotell/Restaurang 4 %
Bostäder 33 %
Övrigt 5 %
634 
Mkr
0
50
100
150
200
2023 2024 2025 2026 2027+
634 
Mkr
Hyresgäster och avtalsportfölj
De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet 2023-08-31
De 10 största hyresgästerna per 2023-08-31
Ort
Antal 
lägenheter
Bostäder 
yta, m²
Lokaler 
yta, m²
Total uthyrningsbar 
yta, m²
Jönköping 889 32 941 117 852 150 793
Värnamo 675 47 699 130 598 178 297
Växjö 441 22 387 85 574 98 963
Västkusten 453 28 533 70 430 98 963
Övrigt - - 23 404 23 404
Summa 2 458 131 560 427 858 559 418
Antal lägenheter och uthyrningsbar yta, 2023-08-31
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
100
200
300
400
500
600
700
2017/18 2018/19 2019/20 2020/21 2021/22 2022/23
Hyresvärde 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %

===== SIDA 11 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   11
Fastighetsvärdering 
Nivika genomför varje kvartal värdering av hela fastighetsportföljen. Per 
den 31 augusti 2023 har Newsec värderat hundra procent av beståndet. 
Värderingen ligger till grund för de verkliga värden som redovisas i kon -
cernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas 
i koncernens resultaträkning. Varje fastighet i beståndet externvärderas 
minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod.
Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika 
är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och 
delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingen sker i enlighet med nivå 
3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Med ett 
undantag, fastigheten Almen 12 i Värnamo, som är Nivikas huvudkontor, 
vilken redovisas som rörelsefastighet från 1 september 2022.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde 
Värdeförändring fastigheter har historiskt haft en betydande påverkan på 
periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten kan bli mer volatila. 
Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst 
är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens 
avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och 
därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt 
effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en 
prisjustering uppåt och vice versa.
Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i värderingar 
så snart de tillkännages.
I Jönköping pågår också byggnation på Hovslätts Ängar, ett fyrtiotal 
hyresrätter som kommer att färdigställas under första kvartalet 2024. 
Hovslätts Ängar ligger naturskönt strax söder om Jönköping med endast 
några kilometer från Jönköpings centrum.
Känslighetsanalys 
Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av 
ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses som en indikation 
och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som 
bolaget skulle kunna vidta.
Värderingsparametrar 
Förändring förvaltningsfastigheter
Fastighetsportföljen Q4
Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 10,6 
miljarder kronor. Portföljen har under perioden juni till augusti främst 
förändrats via pågående byggnationer.
I Värnamo finns två pågående byggnationer, Graniten 39 som är en 
industrilokal med kontor och lager till Boxess (tidigare BåfiPac) som 
färdigställdes efter periodens slut, i september 2023, samt Hematiten 1 
som är en industrilokal med kontor och lager till DS Smith med inflyttning 
beräknad till första kvartalet 2024. Även en större renovering pågår på 
Rosen 1 till Polismyndigheten vilken beräknas färdigställas under första 
kvartalet 2024.
I Växjö har byggnationen av Nivika Center på Värendsvallen 12 färdig-
ställts. Byggnaden inrymmer 159 lägenheter, lokaler och en skola med 
cirka 350 elever. Lägenheterna är fullt uthyrda och lokalerna är inflyttade 
från juli.  
I Jönköping pågår byggnation av Hisingstorp, ett trygghetsboende med 82 
lägenheter som är planerade att färdigställas andra kvartalet 2024. Nivikas 
koncept för trygghetsboende kallas ”Nivika Garden” och lägger fokus på 
trygghet, enkelhet, gemenskap och smarta lösningar. Bland annat kommer 
en Bovärd finnas på plats under vissa timmar under veckan för att arrange-
ra aktiviteter och hjälpa till med enklare saker i hemmet.
Förändring rörelsefastigheter
Fastighetsvärdering
Från 1 september 2022 redovisas fastigheten Almen 12 i Värnamo som 
rörelsefastighet. Fastigheten är Nivikas huvudkontor, och omklassifice -
ringen sker efter att Nivika utnyttjar majoriteten av ytan.
Mkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsbestånd vid året s början 10 699 6 910
Förvärv av fastigheter 84 2 673
Försäljning av fastigheter -549 -76
Omklassificering till rörelsefastighet -20 -
Investeringar i befintliga fastigheter 843 634
Värdeförändring i befintliga fastigheter -428 558
Fastighetsbestånd vid periodens slut 10 629 10 699
Ändring indata Värdeförändring
Parameter enhet antal Mkr %
Marknadshyra för lokal 
(ej bostäder) %-enheter 10 502 4,7
Vakansgrad %-enheter 10 -1 27 7 -12,0
Drift & underhåll kr/m² 10 -155 -1,5
Inflation %-enheter 1 +625 +5,9
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter 1 -1 507 -14,2
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter -1 +2 283 +21,5
Värderingsantagande
Värderingstidpunkt 2023-08-31 (2023-05-31)
Inflationsantagande 6,0 % 2023, därefter 2 % per år
Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år) 
Direktavkastning bostäder, % 3,0 -7,0, medel 4,4 (3,0 -5,8, medel 4,3)
Direktavkastning kommersiellt, % 5,5 - 8,5, medel 6,6 (5,5- 8,0 medel 6,5)
Långsiktig vakans, % 0-20 %
Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader
Individuellt anpassat utifrån utfall för  
respektive fastighet och värderingsinstitutets 
erfarenhet av likartade objekt
Mkr 31 aug 2023 31 aug 2022
Fastighetsbestånd vid året s början - -
Omklassificering 19,7 -
Avskrivning -0,4 -
Fastighetsbestånd vid periodens slut 19,3 -

===== SIDA 12 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   12
Inga transaktioner genomfördes under Q4 - 15 000 m2 avyttrade efter periodens slut
Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Yta, m² Tillträde Kommentar  
  Mkr   
Båten 3 & 4 Ulricehamn 0,7 576 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn  
Laxen 5,6 & 13 Ulricehamn 1,6 1 298 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn
Petersberg 11 Borås 1,3 825 2023-10-16 Bostadsfastighet i Borås  
Brännebo 1:32 Borås 2,3 2 182 2023-10-16 Bostadsfastighet utanför Borås  
Ljung 1:27 & 1:73 Ulricehamn 2,4 2 171 2023-10-16 Bostadsfastighet utanför Ulricehamn  
Smörbollen3  Ulricehamn  0,3 352 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn  
Linnéan 9 Ulricehamn 0,4 292 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn  
Hästhoven 10 Ulricehamn 0,4 348 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn  
Gulsippan 3 Ulricehamn 0,3 259 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn  
Björkdungen 2 Ulricehamn 0,8 454 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn  
Aspen 10 Ulricehamn 0,5 424 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn  
Byggrätter Jönköping  -      -     Prel. vinter 23/24 Byggrätt för framtida byggnation av 300 bostäder i Jönköpingsområdet  
Totalt   11,0   9 181
Förvärvade fastigheter med tillträde från Q1 2023/24 och framåt 
   
Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Yta, m² Tillträde Kommentar  
  Mkr   
Vesslan 18-21 Vetlanda 1,3 1 345 2023-09-01 Bostadsfastighet i centrala Vetlanda, avyttrad till aktuell värdering
Släggan 11 Gislaved 2,1 2 966 2023-09-15 Kommersiell fastighet i Gislaved
Ämbaret 3 Jönköping 1,8 2 920 2023-10-05 Kommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde i Jönköping
Ämbaret 8 Jönköping 8,9 7 668 2023-10-05 Kommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde i Jönköping
Ödlan 20 Jönköping 0,2 300 2023-10-05 Kommersiell fastighet belägen i södra Munksjöområdet, en ny stadsdel i Jönköping
Totalt  14,3 15 199
Genomförda fastighetsavyttringar med frånträde från Q1 2023/24 och framåt 
   
Fastighetstransaktioner

===== SIDA 13 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   13
 
289 
lägenheter
Graniten 39
VÄRNAMO 
Nybyggnation kommersiellt 
Hyresgäst Boxess
Investering 44 Mkr
Refugen 6
VÄRNAMO 
Nybyggnation kommersiellt 
Hyresgäst Nivika
Investering 75 Mkr
PÅGÅENDE
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
Nivikas pågående ny- och ombyggnationer -upphandlade till fastpris- kommer tillsammans att tillföra ett årligt hyresvärde om 45 miljoner 
kronor. Cirka 40 miljoner kronor av dessa tillkommer redan innan räkenskapsårets slut, den 31 augusti 2024.
Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplanerna för framtida projekt. Entreprenaderna upphandlas i 
regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader.  
PÅGÅENDE
FÄRDIGSTÄLLD 
SEPTEMBER 2023
 
Grön fastighet enligt Nivikas 
gröna ramverk.
Hematiten 1  
VÄRNAMO
Nybyggnation kommersiellt  
Hyresgäst  DS Smith
Investering 152 Mkr
PÅGÅENDE
Pågående projekt
Färdigställande av pågående projekt tillför ett årshyresvärde om  
+40 Mkr under räkenskapsåret 2023/2024 
Räkenskapsåret 
2022/2023 
 
Under det gångna året har Nivika färdigställt 289 
lägenheter och fem kommersiella fastigheter på 
totalt 12 000 m2 i följande större projekt: 
 
Q1
• Avenboken 1, Ulricehamn, 45 lägenheter  
Q3
• Bikupan 22, Varberg, LOA 490 m 2
• Klynnan 12, Värnamo, LOA 1 900 m 2
• Kärleken 3, Värnamo, LOA 1 136 m2 
• Porfyren 3, Värnamo, LOA 4 799 m 2 
Q4
• Sadelmakaren 1, Värnamo, 130 lägenheter
• Värendsvallen 12, Växjö, 159 lägenheter
• Värendsvallen 12, Växjö, LOA 3 678 m 2
Samtliga fastigheter är fullt uthyrda och tillsammans 
tillför de färdigställda projekten 44 miljoner kronor i 
årligt hyresvärde och 38 miljoner kronor i driftnetto 
per år. 
Tor 3 
NYBRO
Nybyggnation bostäder  
Investering 140 Mkr
PÅGÅENDE
Roten 2 - Hisingstorp   
JÖNKÖPING
Nybyggnation bostäder
Investering 246 Mkr
Hovslätts Ängar
JÖNKÖPING
Nybyggnation bostäder  
Investering 115 Mkr
PÅGÅENDE
Pågående projekt
Fastighet Ort Projekttyp Kategori
Planeras 
vara 
färdigställt*
Bedömd  
investering,  
Mkr
Återstående 
investering
Energi- 
prestanda,  
%**
Bostäder  
Uthyrbar yta, 
m2
Lokaler 
Uthyrbar yta, 
m2
Hyres- 
värde, 
Mkr
Antal 
lägenheter
Hematiten 1 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q1 2024 152 39 80 % - 18 000 10,7 -
Refugen 6 Värnamo Nybyggnation Kontor Q1 2025 75 61 80 % - 2 050 4,5 -
Graniten 39 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q3 2023 44 - 80 % - 3 999 3,1 -
Rosen 1 (Polisen) Värnamo Ombyggnation Samhällsfastighet Q1 2024 14 10 - - 4 435 0,5 -
Roten 2 "Hisingstorp" Jönköping Nybyggnation Bostäder Q2 2024 246 62 80 %  6 002 - 13,1 82
Hovslätts ängar Jönköping Nybyggnation Bostäder Q1 2024 115 35 80 % 2 539 - 5,3 42
Tor 3 Nybro Nybyggnation Bostäder Q2 2024 140 33 80 % 3 752 - 7,2 63
786 239 12 293 28 484 44,5 187
NYBRO
12 000m2 
lokaler
38 
miljoner kronor i 
driftnetto

===== SIDA 14 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   14
Göteborg 
Motala
Gislaved
Lysekil
Hunnebostrand
Strömstad
Jönköping
Borås
Värnamo
Växjö
Vetlanda
Selfstorageverksamheten Mitt Lager har sedan dess start 2016 bedrivits 
med syftet att utnyttja vakanser i Nivikas fastighetsbestånd. Mitt Lager 
startades till följd av två lediga lokaler i Jönköping och Värnamo som läm-
pade sig för selfstorageverksamhet. Beståndet har sedan vuxit med cirka 
två anläggningar per år, genom etableringar i Nivikas fastighetsbestånd 
i Småland samt genom strategiska förvärv av liknande verksamheter på 
orter i västra Sverige, såsom Lysekil och Strömstad.  
 
Nivika har en fortsatt tillväxtstrategi för selfstorageverksamheten och har 
som mål att växa med två anläggningar per år, antingen genom etablering 
på flera orter och eller att utöka verksamheten på befintliga orter. 
 
Mitt Lager bedriver verksamheten med en för branschen låg bemanning 
tack vare sitt digitala system med bokning och betalning vilket även ger 
kunden snabb tillgång till den lokal de bokat. Kunden skall kunna hyra och 
få tillgång till ett förråd på mindre än två minuter. 
 
Verksamheten omsätter drygt 20 miljoner kronor i årstakt och drivs av två 
medarbetare.
Per den 31 augusti 2023 har Mitt Lager 15 anläggningar på tolv orter i  
södra Sverige. Anläggningarna har tillsammans cirka 3 100 förråd, med 
en genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad på 53 procent. Uthyrnings-
graden är påverkad av säsongsvariation men även av utbyggnationen av 
anläggningen i Göteborg och den hårdnande konkurrensen där. 
Fördelning av förråd per geografi 
2023-08-31, %
Omsättning och Ekonomisk uthyrningsgrad 2023-08-31, %
Borås 75 
Falkenberg 185
Gislaved 101 
Göteborg 676
Hunnebostrand 242
Jönköping* 339 
Lysekil 212 
Motala 93
Strömstad 144
Vetlanda 116 
Värnamo 142
Växjö* 756
Anläggning Antal förråd
24
2 6
22
8
113
7
5
4
5
41
68
48
78
29
55 53
Falkenberg
59
41
613 081 st
52
58
3
Mitt Lager
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
 -
 5 000
 10 000
 15 000
 20 000
 25 000
2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31
Omsättning totalt Ekonomisk uthyrningsgrad
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
 -
  500
 1 000
 1 500
 2 000
 2 500
 3 000
 3 500
2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31
Antal förråd Uthyrningsgrad antal förräd
Antal förråd och uthyrningsgrad 2023-08-31, %

===== SIDA 15 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   15
MINSKA ENERGIANVÄNDNINGEN 
Mål: -10 % 
kWh per m2 jmf med 
2021/22
-4 % 
ANDEL GRÖNA FASTIGHETER I 
PORTFÖLJEN
38 %  Mål: 20 %
ANTAL NYINSTALLERADE LADDPLATSER
 Mål:  ≥100 ST87ST
INSTALLATION SOLENERGI
 Mål:  ≥1 GWp  1,3 GWp
NYPRODUKTION MILJÖBYGGNAD 
 Mål: 100 %100 %
Hållbarhetsmål 
2022/23
HÅLLBARHETSARBETE - ÅRET I KORTHET
MÅL
UPPNÅTT
Aktuellt hållbarhetsarbete
Energi, extremväder och kund i fokus 
Nivika sätter ramarna för hela byggnadens livscykel i projekteringsstadiet, redan 
där skapas energieffektiva byggnader med långsiktig kvalitet enligt Nivika-standard. 
Byggnaden utformas för att skapa flexibilitet genom att ta hänsyn till framtida al-
ternativ användning och behov av förändring. Byggskedet är den fas i livscykel med 
störst miljöpåverkan. För att säkerhetsställa ett gott inomhusklimat bygger Nivika 
i enlighet med Miljöbyggnad, där fokus läggs på hållbara material och en effektiv 
energianvändning. Under året har bostadsfastigheterna Sadelmakaren i Värnamo 
och Värendsvallen 12 i Växjö färdigställts i enlighet med Miljöbyggnad Silver samt 
logistikanläggningen Klynnan 12 i Värnamo.
Minskad energianvändning är en viktig del i att minimera vår klimatpåverkan. 
Tillsammans med hyresgästerna arbetar vi målmedvetet för att minska energiför-
brukningen. Flera större energibesparande projekt har genomförts, bland annat i 
fastigheterna Rättaren 5, Växjö och Folkets hus 1, Värnamo - som lett till minskad 
elförbrukning på 70 procent respektive en energibesparing på 13 procent.
Parallellt med Nivikas arbete för en minskad klimatpåverkan behöver fysiska risker 
hanteras såsom ett förändrat klimat och en förändrad omvärld. Under året har 
Nivika genomfört analyser av hållbarhetsrisker på samtliga fastigheter i beståndet. 
Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största 
framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt pågående och framtida om-
byggnationer säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifierade 
hållbarhetsrisker.  
 
Kundfokus är en av Nivikas strategier för att skapa goda och långa kundrelationer. 
Under hösten 2022 genomförde bolaget för första gången en kundundersökning 
för sina bostadshyresgäster. 93 procent trivs bra med sitt boende och 90 procent 
kan rekommendera Nivika som hyresvärd, 80 procent tycker att de får möjlighet 
att agera miljömedvetet och 83 procent tycker att Nivika anstränger sig för att 
bidra till en hållbar utveckling. 
Medarbetarna är avgörande för företagskulturen, affärerna och den pågående 
utvecklingen. Kunniga, engagerade och välmående medarbetare ger nöjdare 
hyresgäster och en effektivare verksamhet. Engagemang, ärlighet, glädje och 
hållbarhet är de kärnvärden som ligger till grund för företagskulturen. För att 
vara en hållbar arbetsplats ingår jämställdhet som ett av de tre prioriterade 
arbetsområdena. I juni publicerades Allbrights årliga granskning av jämställdheten 
inom Sveriges börsnoterade bolag. Då Nivika har uppnått en jämn könsfördelning i 
ledningsgruppen (40/60) har bolaget i år placerat sig på Allbrights gröna börslista.
När året 2022/2023 summeras är det ett aktivt hållbarhetsår för Nivika, samtidigt som det är ett fortsatt omvälvande år och utmanande tider för många. Nivika utgår från visionen 
att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Nivikas hållbarhetsarbete är integrerat i 
verksamheten och präglar såväl förvaltning som utveckling av fastighetsportföljen. Den övergripande målsättningen är att säkra en attraktiv fastighetsportfölj med ett långsiktigt 
uthålligt värde som inte har en negativ påverkan på människor eller miljön.
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT

===== SIDA 16 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   16
GRÖNA LÅN OCH UPPFÖLJNING GRÖNT RAMVERK
Utveckling grön finansiering per kvartal, Mkr
0
500
1000
1500
2000
20-11-30
Gröna banklån
 Godkänt investeringsbelopp  Mkr
Upparbetade investeringar i pågående projekt  622 
Befintliga fastigheter  3 455   
     -Varav tidigare ny och ombyggnadsprojekt 2 231   
Totalt godkänt investeringsbelopp  4 077   
 
Utestående volym gröna obligationer  650*   
Utestående volym gröna krediter  777 
Kvarvarande godkänt investeringsbelopp 2 650
 
Uppföljning grönt ramverk
Hösten 2020 gav Nivika ut ett Grönt Ramverk i samband med att 
bolagets första gröna obligation emitterades. Det gröna ramverket 
innebär att grön finansiering ska användas till projekt och tillgångar som 
är gröna, såsom gröna och energieffektiva byggnader, men kan också vara 
investeringar i energieffektiviseringsåtgärder och förnybar energi. Som 
en del av ramverket ingår också uppföljning och rapportering av hur den 
gröna finansieringen utnyttjas och KPI’er. Nedan är en sammanställning 
av investeringsbelopp per 2023-08-31 samt utvalda KPI’er. Fullständig 
investerarrapport kommer i sedvanlig ordning i Nivikas årsredovisning.  
 
Gröna obligationer
Grön finansiering
Per 31 augusti 2023 har Nivika ett utestående obligationslån, vilket 
också är kategoriserat som grönt, om 650 miljoner kronor. Efter 
periodens slut, den 12 oktober 2023, har bolaget löst in 600 miljoner 
kronor av det utestående obligationslånet med ISIN: SE0015949631, 
lånets totala belopp var 650 miljoner kronor. 
I juni 2021 erhöll Nivika sin första gröna bankfinansiering vilket 
sedan dess har utvecklats till att omfatta totalt 777 miljoner kronor 
per 2023-08-31 vilket utgör 54 procent av den totala gröna finan -
sieringen 1 427 miljoner kronor. Bolaget har under perioden ökat grön 
bankfinansiering med 175 miljoner kronor.
Nivika har under året 2022/2023 färdigställt två projekt med grön 
finansiering, Sadelmakaren 1 i Värnamo och Nivika Center i Växjö, 
fastigheter som är byggda i enlighet med Miljöbyggnad Silver.
21-02-28
21-05-31
21-08-31
21-11-30
22-02-28
22-05-31
23-02-28
54 %
46 %
22-08-31
Uppföljning Grönt Ramverk
Klynnan 12, Värnamo
Investeringsbelopp 2023-08-31
* 12 oktober 2023, har bolaget löst in cirka 600 miljoner kronor av 
lånets totala belopp 650 miljoner kronor. 
23-05-31
23-08-31

===== SIDA 17 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   17
Finansiell ställning och likviditet
Nivika finansierar sina tillgångar med en kombination av bilaterala 
banklån, obligationslån, övriga skulder samt eget kapital. Finansiering sker 
genom lån, byggnadskreditiv och revolverande faciliteter hos ett tiotal 
kreditgivare där tre storbanker utgör basen med tillkommande finansie -
ring hos lokala sparbanker samt SBAB.
En bra finansieringsstruktur innebär att bolaget löpande har tillgång till 
kapital i tillräcklig mängd i relation till befintlig verksamhet till ett riskav -
vägt pris. Bolaget har ett bra och nära samarbete med sina kreditgivare 
och arbetar aktivt och kontinuerligt med att säkerställa bolagets likviditet 
och framtida finansiering.
 
Under sommaren har Nivika fortsatt arbetet med att stärka den finan -
siella ställningen tillsammans med ägare och banker. Sedan tidigare har 
Nivika anpassat organisation och kostnadsmassa till rådande marknads -
förutsättningar och högre ränteläge.  
I september beslutades en fullt ut garanterad företrädesemission som 
kommer tillföra bolaget cirka 511 miljoner kronor. Samtidigt annonse -
rades ett finansieringspaket med utökade säkerställda kreditfaciliteter 
om totalt 400 miljoner kronor hos Nordea, SEB och Danske Bank. 235 
miljoner kronor i utökad grundfinansiering samt 165 miljoner kronor i 
byggnadskreditiv med beviljad slutfinansiering.
 
I maj 2023 löstes den första obligationen, 2020/2023, i sin helhet. 
Obligationen hade ett utestående belopp om 600 miljoner kronor och 
ett ursprungligt förfall i slutet av september 2023. Under oktober löstes 
även cirka 600 miljoner kronor av den andra obligationen om 650 miljo -
ner kronor, 2021/2024, som har förfall i början av september 2024. Det 
återstående beloppet om 50 miljoner kronor avses att lösas under 2023. 
Utträdet ur obligationsmarknaden, allt annat lika, innebär en minskning 
av räntekostnader på nästan 100 miljoner kronor per år. 
 
Genomsnittlig kapitallängd var 2,5 år per den 31 augusti (2,7). Bo -
laget har under perioden fortsatt att utöka sin låneportfölj avseende 
finansiering av pågående byggnationer, dels i form av byggnadskreditiv, 
dels i form av slutfinansiering. Även swap-portföljen har utökats under 
perioden. Per den 31 augusti 2023 hade bolaget räntesäkrat totalt 1,6 
miljarder kronor, vilket motsvarar 30 procent av låneportföljen.  
Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till 
fastighetsvärde uppgick vid periodens slut till 50 procent (53). Samtliga 
informations- och finansiella åtaganden vid periodens slut var uppfyllda.
FINANSIERING  
0
10
20
30
40
50
60
 2018      2019     2020     2021      2022     2023
                        
2023–
2024
Eget kapital   
45 %                                
Övriga poster
7%
2023-08-31
Obligationsfinansiering 
6 %                                
Bankfinansiering    
42 %                            
2024–
2025
2025–
2026
2026–
2027+
Nettobelåningsgrad, % Kapitalstruktur förfall 
per 2023-08-31Kapitalstruktur*
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
4 919                      
744                            
650                 
4 648             
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
*) Baserad på balansomslutning
De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick vid rapport -
dagen till 5 214 miljoner kronor (5 777) varav långsiktig bankfinansiering 
uppgick till 4 520 miljoner kronor (4 355), obligationslån 650 miljoner 
kronor (1 250) och övriga räntebärande skulder 43 miljoner kronor (171). 
Minskningen i räntebärande skulder förklaras till största del av lösen av 
obligation samt lösen av lån i samband med avyttring. Investeringar i ny- 
och ombyggnationer påverkar i motsatt riktning. Total andel gröna lån i 
portföljen uppgår vid periodens slut till knappt 30 procent.
 
Beviljad men ej nyttjad finansiering per sista augusti uppgick till  
239 miljoner kronor och avser kontokredit och outnyttjade byggnads -
kreditiv. Efter periodens utgång har ett finansieringspaket beviljats med 
utökade kreditfaciliteter som uppgår till 400 miljoner kronor.  
 
Efter perioden har Nivika avyttrat fem fastigheter i tre separata affärer 
vilket har tillfört 120 miljoner kronor i likviditet. Bolaget har även tecknat 
avtal och genomfört ett förvärv av en bostadsportfölj i Ulricehamn och 
Borås. Aktielikviden betalades genom kvittning mot utestående fordran 
och är därmed likviditetsneutral för Nivika.
* Obligationsförfall 650 Mkr september 2024, 600 Mkr löst oktober 2023
Finansiering
600 Mkr*
Finansiering 2023-08-31 2022-08-31
Säkerställd finansiering, Mkr 4 648 4 491
Obligationslån, Mkr 650 1 250
Genomsnittlig ränta, säkerställd finansiering, %* 5,6 2,5
Genomsnittlig ränta, icke säkerställd finansiering, % 7,8 5,4
Genomsnittlig ränta, total, %** 5,3 3,2
Kapitalbindningstid, år 2,5 2,7
Räntebindningstid, år 0,9 0,6
Likvida medel, Mkr 66 187
Nettobelåningsgrad, % 49,6 53,5
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,2
Soliditet, % 44,7 39,8
* Inklusive byggnadskreditiv  
** Inklusive byggnadskreditiv och räntesäkringar

===== SIDA 18 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   18
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Nivikas aktuella intjäningsförmåga för förvaltningsverksamheten utgår från bolagets f astighetsbestånd bolaget ägde per den 31 augusti 2023, 
baseras intjäningsförmågan på en kommande tolvmånadersperiod. Intjäningsförmågan baseras på tecknade hyresavtal och visar vilken avkastning 
som bolaget kan generera med givna förutsättningar.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade 
intäkter utifrån gällande hyresavtal per bokslutsdag. 
Fastighetskostnader baseras på ett normalt verksamhetsår med underhåll för innehavda fastigheter per bokslutsdag. I driftkostnaderna ingår fastig-
hetsrelaterad administration. Fastighetsskatt ingår i posten Fastighetskostnader och beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. 
Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen, inklusive projektutveckling, och fastighetsportföljens storlek per 
bokslutsdag. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.
Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj per bokslutsdag. 
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2023-08-31
Hyresvärde 661
Vakans -19
Hyresintäkter 642
Fastighetskostnader 189
Driftnetto 453
Central förvaltning 35
Finansiella kostnader 278
Förvaltningsresultat 140
Intjäningsförmåga per 31 augusti 2023
Baserat på det fastighetsbestånd som förelåg vid periodens utgång 
uppgår hyresintäkterna för den kommande tolvmånadersperioden 
till 661 miljoner kronor och fastighetskostnaderna bedöms uppgå till 
189 miljoner kronor, vilket innebär ett driftnetto om 453 miljoner 
kronor. Överskottsgraden bedöms uppgå till 70 procent. Utifrån 
nuvarande omfattning av organisation och verksamhet bedöms de 
centrala administrationskostnaderna uppgå till 35 miljoner kronor.  
Förvaltningsresultatet bedöms uppgå till 140 miljoner kronor.  
 
Nivikas förvaltningsresultat per aktie beräknas då till 1,8 kronor.  
 
I aktuell intjäningsförmåga är pågående byggnationer ej inräknade. 
Enligt uppskattning, se avsnitt pågående projekt, tillför pågående 
projekt hyresintäkter om 45 miljoner kronor. Utifrån bedömd 
överskottsgrad tillför projekten ett driftnetto om cirka 40 miljoner 
kronor. För mer information om pågående projekt se avsnitt Fastig -
hetsportfölj i delårsrapporten.  
 
Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte är 
en prognos utan visar på Nivikas intjäningsförmåga vid periodens 
utgång och beaktar inte eventuella förändringar av variabler såsom 
hyror, vakanser, fastighetskostnader, räntor med mera.
 
289 
lägenheter

===== SIDA 19 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   19
AKTIEN OCH ÄGARNA
Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn Real Estate. Nivikas 
marknadsvärde uppgick den 31 augusti 2023 till 2 407 miljoner kronor och antalet aktieägare var 3 094 stycken.
       
Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 77 907 047 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A och 53 022 247 
stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en röst per aktie. Samtliga aktier medför 
lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.   
       
Kursutveckling och handel         
Under perioden 1 juni till 31 augusti 2023 omsattes på Nasdaq Stockholm cirka 320 000 NIVI B-aktier. Dagsomsättningen för Nivika 
på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 5 003 aktier och det volymviktade genomsnittspriset uppgick till 33,71 kronor. Högst 
betalkurs under perioden var 36,50 kronor den 1 juni och lägst betalkurs var 30,90 kronor den 31 augusti. Aktiekursen den 31 augusti 
uppgick till 30,90 kronor (senast betalt). Marknadsvärde på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktien 31 
augusti 2023, uppgick till 2 407 miljoner kronor. Information om aktiens utveckling finns även på www.nivika.se.
Aktiekapital   
Styrelsen för Nivika har den 22 september 2023 beslutat, villkorat av bolagsstämmans efterföljande godkännande, att genomföra en fullt 
garanterad nyemission av B-aktier om cirka 511 miljoner kronor med företrädesrätt för Bolagets befintliga aktieägare. Företrädesemissio -
nen omfattar högst 17 978 547 B-aktier i Bolaget och kan innebära en ökning av Bolagets aktiekapital om högst 8 989 273,50 kronor 
från 38 953 523,50 kronor till 47 942 797 kronor. Sammantaget kan Nivikas aktiekapital öka till 38 953 523,50 kronor. 
De tio största aktieägare (röstsorterat) per den 31 augusti 2023
    Källa: Euroclear Sweden och Bolaget  
* A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie.   
            
*Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan.
Aktien och ägarna
Namn Antal A-aktier* Antal B-aktier* Totalt antal aktier Andel av kapital Andel av röster
Värnanäs AB 7 435 600 2 135 746 9 571 746 12,3 25,3
Santhe Dahl Invest AB 3 852 000 10 453 373 14 305 373 18,4 16,2
Holmgren Group AB 3 900 000 2 027 631 5 927 631 7,6 13,6
Husleden Förvaltning AB 3 000 000 4 894 736 7 894  736 10,1 11,6
Skandinavkonsult i Stockholm AB 3 108 600 1 854 407 4 963 007 6,4 10,9
Planch AB 3 108 600 933 400 4 042 000 5,2 10,6
Pollock Invest AB 480 000 745 000 1 225 000 1,6 1,8
Nordnet Pensionsförsäkring AB - 4 100 946 4 100 946 5,3 1,4
Nordea Livförsäkring Sverige AB - 4 021 396 4 021 396 5,2 1,3
Tredje AP-Fonden - 3 618 420 3 618 420 4,6 1,2
10 största aktieägare 24 884 800 34 785 055 59 669 855 76,6 94,0
Övriga aktieägare - 18 237 192 18 237 192 23,4 6,0
Totalt 24 884 800 53 022 247 77 907 047 100,0 100,0
Varav styrelse och koncernledning 18 776 200 17 355 557 36 131 757 46,4 67,9
2023-08-31
Handelsplats Nasdaq Stockholm
Aktienamn Nivika
Kortnamn (ticker) NIVI B
ISIN-kod SE0017083272
Segment Nasdaq, Mid Cap
Sektor Real Estate
Valuta SEK
Totalt utestående aktier 77 907 047 st
Totalt antal B-aktier 53 022 247 st 
Stängningskurs 31 augusti 2023 30,90 kr
Marknadsvärde 31 augusti 2023* 2 407 Mkr

===== SIDA 20 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   20
0
100
200
300
400
500
2017    2018    2019    2020    2021   2022   2023 
                     
                                                                   
Driftnetto, Mkr
RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH TOTALRESULTAT 
FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG 
0
100
200
300
400
500
600
700
2017    2018   2019   2020  2021   2022  2023 
              
                                                                        
 
Totala hyresintäkter, Mkr
0
50
100
150
200
2017   2018    2019   2020   2021    2022  2023 
              
          
 
Förvaltningsresultat, Mkr
tkr
 
2022/23 
3 mån 
juni-aug
2021/22 
3 mån 
juni-aug
 
2022/23 
12 mån 
sep-aug
2021/22 
12 mån 
sep-aug
Hyresintäkter 150 312  131 867    580 037 502 885
Serviceintäkter 7 442 6 715    31 875 25 196
Summa intäkter 157 754 138 582    611 913 528 082
Driftskostnader -29 542 -29 995    -165 238 -137 096
Underhållskostnader -1 892  -5 201    -13 342 -18 976
Fastighetsskatt -4 334    -2 922    -18 423    -17 640
Summa fastighetskostnader -35 768    -38 118    -197 002    -173 712
Driftnetto 121 986 100 465    414 910    354 370
Central administration -8 164 -10 141    -40 130 -43 194
Finansnetto -59 007 -45 832    -241 004 -141 668
Förvaltningsresultat 54 815 44 492    133 777 169 508
Värdeförändring fastigheter, realiserade - -    37 832    14 000
Värdeförändring fastigheter, orealiserade -210 470 -57 285    -496 017 544 475
Värdeförändring räntederivat 5 257    10 155  7 693    47 626
-205 213     -47 130    -450 492 606 101
Resultat före skatt -150 397 -2 638    -316 714 775 609
Aktuell skatt 1 419 749    -3 427 -9 975
Uppskjuten skatt -8 638    -2 187    37 531 -138 601
Periodens resultat -157 615 -4 076 -282 610 627 033
Periodens totalresultat -157 615 -4 076    -282 610 627 033
Hänförligt till
Moderföretagets aktieägare -157 615 -4 076 -282 610 627 033
Innehav utan bestämmande inflytande
Utestående antal aktier 77 907 047 58 170 205 77 907 047 58 170 205
Justerat antal aktier* 77 907 047 58 170 205 77 907 047 58 170 205
Genomsnittligt antal aktier under perioden* 64 334 588 53 705 054 64 334 588 53 705 054
Resultat per aktie, kr -2,45 -0,08 -4,39 11,68
Koncernen

===== SIDA 21 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   21
KOMMENTARER TILL RESULTATET
Hyresintäkter
För fjärde kvartalet uppgick de totala hyresintäkterna till 158 Mkr vilket 
är en ökning med 14 procent i jämförelse med 139 Mkr motsvarande 
period föregående år. För hela perioden uppgick de till 612 Mkr, en till -
växt på 16 procent i jämförelse med motsvarande period föregående år. 
Intäkterna under hela perioden utgörs av hyresintäkter 580 Mkr (503) 
och serviceintäkter 32 Mkr (25). Serviceintäkter består huvudsakligen 
av vidaredebitering av värme, el, vatten och fastighetsskatt.  
 
Ökningen av hyresintäkterna är framförallt hänförlig till ett större fast -
ighetsbestånd och hyresindexeringar samtidigt som avyttringar verkar i 
motsatt riktning. Per 31 augusti 2023 förvaltar Nivika 182 fastigheter, att 
jämföra med 187 stycken vid motsvarande tidpunkt föregående år.  
 
Den uthyrbara ytan i Nivikas fastighetsbestånd uppgick till cirka  
559 000 m² per 2023-08-31 jämfört med 558 000 m² 2022-08-31. 
Det sammanlagda kontraktsvärdet för förvaltningsobjekten per  
2023-08-31 uppgick, på årsbasis, till 661 Mkr (580), vilket motsvarar en 
tillväxt om 14 procent.  
 
Driftkostnader och driftnetto
Driftnettot för fjärde kvartalet uppgick till 122 Mkr (100) vilket motsvarar 
en överskottsgrad om 77 procent (72). För hela perioden september 
till augusti 2022/23 uppgick driftöverskottet till 415 Mkr (354) vilket 
motsvarar en överskottsgrad om 68 procent (67).  
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet, vilket är verksamhetens resultat efter finansnetto, 
uppgick för fjärde kvartalet till 55 Mkr (44) för hela perioden, september 
till augusti 2022/23 var förändringen -21 procent jämfört med motsva -
rande period föregående år och uppgick till 134 Mkr (170). Förvaltnings -
resultatet påverkades negativt av högre finansieringskostnader.
Värdeförändringar 
Fjärde kvartalet har präglats av fortsatt stigande marknadsräntor och 
högre finansieringskostnader än för ett år sedan. Högre finansierings -
kostnader medför enligt vår bedömning fortsatt stigande avkastningskrav 
i marknaden, vilket även återspeglas i vår portfölj. Högre avkastningskrav 
har till viss del motverkats av förbättrat kassaflöde, uppvägt med ökat 
indexantagande för 2023 utifrån underliggande inflation. Det medför att 
periodens orealiserade värdeförändringar uppgår till –210 Mkr (-57) .
För hela perioden uppgick värdeförändringen till -458 Mkr (558) varav 
38 Mkr (14) är realiserade och är hänförliga till försäljningen av Helsing -
borgsportföljen, Stigamo 1:47 och 1:49 i Jönköping samt Bikupan 19 i 
Varberg. Orealiserade värdeförändringar uppgick till -496 Mkr (544).
Orealiserade värdeförändringar på derivat för hela perioden påverkade 
resultatet med 8 Mkr (48) och avser i sin helhet orealiserade värdeföränd-
ringar drivet av stigande räntor.
Säsongsvariationer
Driftöverskottet hos Nivika varierar över året, detta beroende på de 
säsongsvariationer som uppkommer i fastighetsbranschen och på bolagets 
marknader. Under vintermånaderna påverkas resultatet av att kostnaderna 
avseende främst el och värme är höga. Kontraktsstrukturen är utformad så 
att hyresgästerna debiteras en jämnt fördelad preliminär avgift löpande  
under året, medan utgiften för den faktiska förbrukningen kostnadsförs i 
takt med utfall. Detta ger en lägre överskottsgrad dessa månader, mot- 
svarande ligger den på en högre nivå under sommarmånaderna.
Skatt
Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar har beräknats till skatte -
satsen 20,6 procent.
Medarbetare
Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 62 (65). Medarbetarna 
är anställda i moderbolaget. 
      
Koncernen
Värdeförändringar fastigheter 2022/23 2021/22
Mkr juni-aug juni-aug
Förändring kassaflöde mm. 2 11
Pågående nybyggnation 190 24
Mark och outnyttjade byggrätter -82 2
Förändringar i avkastningskrav -331 -90
Avtalad försäljning 10 -
Orealiserad värdeförändring -210 -2,0% -57 -0,5%
Realiserad värdeförändring - 10
Totala värdeförändringar -210 -2,0% -47 -0,4%

===== SIDA 22 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   22
KONCERNENS RAPPORT ÖVER 
FINANSIELL STÄLLNING 
tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara/licenser 650 1 878
Summa immateriella anläggningstillgångar 650 1 878
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 479 100 10 698 539
Rörelsefastigheter 19 306    -
Inventarier 64 844    70 777
Nyttjanderättstillgångar 25 405    19 630
Derivatinstrument 36 793    29 100
Andra långsiktiga värdepappersinnehav 11    11 
Uppskjuten skattefordran 27 113    26 170
Andra långfristiga fordringar 48 300   45 794
Summa anläggningstillgångar 10 700 872 10 890 021
Omsättningstillgångar
Varulager 2 047    16 471
Hyresfordringar 16 285    26 393
Övriga fordringar 55 992 82 187
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 723 27 712
Likvida medel 66 023    186 749
Summa omsättningstillgångar 157 069 339 511
Tillgångar till försäljning 140 000 -
SUMMA TILLGÅNGAR 10 998 591 11 231 410
tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 38 954 29 085
Övrigt tillskjutet kapital 3 098 809 2 379 932
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 780 846 2 063 457
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 918 609 4 472 474
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld  560 482   602 793
Räntebärande finansiella skulder 5 162 650 5 776 770
Leasingskulder 21 747    15 793
Derivatinstrument - -
Summa långfristiga skulder 5 744 879 6 395 356
Kortfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder 126 523 136 107
Leasingskulder 3 626 2 791
Leverantörsskulder 36 187    92 725
Aktuella skatteskulder 13 297
Övriga skulder 41 459 37 700
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 76 434    80 960
Summa kortfristiga skulder 284 230 363 580
Skulder direkt hänförliga till tillgångar till försäljning 50 874 -
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 10 998 591 11 231 410
Koncernen

===== SIDA 23 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   23
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL
0
10
20
30
40
50
2017      2018      2019    2020   2021   2022   2023 
                                  
             
                                                                              
Soliditet, %
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 4 919 Mkr (4 472). Soliditeten uppgick till 45 procent (40). För-
ändringen under perioden september 2022 - augusti 2023 utgörs främst av en nyemission som genomfördes i mars 2023 
och godkändes på en extra bolagsstämma i början av maj, samt periodens resultat.
Fastighetsvärde, Mkr
2017     2018   2019  2020   2021  2022 2023 
              
             
            
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000tkr Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet kapital
Balanserat resultat  
inkl. årets resultat
Totalt 
eget kapital
Ingående balans 2021-09-01 20 358 974 368 1 429 738 2 424 464
Årets resultat 627 033 627 033
Summa totalresultat 627 033 627 033
Transaktioner med ägare:
- Utdelning -24 252 -24 252
- Nyemission 8 727 1 405 564 1 414 291
Övrig förändring 30 938 30 938
Utgående balans 2022-08-31 29 085 2 379 932 2 063 457 4 472 474
Ingående balans 2022-09-01 29 085 2 379 932 2 063 457 4 472 474
Årets resultat -282 610 -282 610
Summa totalresultat -282 610 -282 610
Transaktioner med ägare:
- Nyemission 9 868 718 877 728 745
Utgående balans 2023-08-31 38 954 3 098 809 1 780 846 4 918 609
Koncernen

===== SIDA 24 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   24
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
Investeringar och kassaflöde  
Siffror inom parentes avser 2022-08-31. 
Kassaflödet från den löpande verksamheten i perioden 
uppgick till 106 Mkr (148). Förvärv av fastigheter, direkt 
eller via dotterbolag, påverkade kassaflödet i perioden med 
-84 Mkr (-2 673). Detta avser förvärv av två fastigheter, 
Bikupan 2 i Varberg samt Ämbaret 3 i Jönköping. De 
avyttrade fastigheterna via dotterbolag har påverkat kassa-
flödet med 536 Mkr (69), avser försäljning av Helsing-
borgsportföljen, Stigamo 1:47 och 1:49 i Jönköping samt 
Bikupan 19 i Varberg. Investeringar i befintliga fastigheter 
uppgick till -843 Mkr (-633), avser främst nybyggnation, 
anpassningar och ombyggnationer för befintliga eller nya 
hyresgästers behov.
 
Finansieringsverksamhetens förändring under året utgörs 
av nyemission 740 (1 402) samt upplåning netto om -573 
Mkr (1 718), efter avdrag av utbetald utdelning 0 Mkr (24). 
 
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden 
med -121 Mkr (-24) vilket gav utgående likvida medel om 
66 Mkr (187).  
tkr
 
2022/23 
3 mån 
juni-aug
2021/22 
3 mån 
juni-aug
2022/23 
12 mån 
sep-aug
 
2021/22 
12 mån 
sep-aug
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 113 822    90 323 374 781 311 176
Erhållen ränta 89 - 137 -
Betald ränta -60 255    -45 832 -245 231 -138 510
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 2 151    5 339 32 292 10 316
Betald skatt -9 492    -6 939 -9 492 -9 975
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 46 315 46 049 152 486 173 007
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet
Förändring rörelsefordringar 40 699    61 847 61 715 -64 398
Förändring rörelseskulder -42 384 50 463 -107 767 39 004
Kassaflöde från den löpande verksamheten 44 631    158 359 106 434 147 613
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter - -485 000 -84 000 -2 672 939
Avyttring av förvaltningsfastigheter -   - 535 960 68 760
Investering i förvaltningsfastigheter -197 740    -237 451 -842  901 -633 025
Förändring i materiella anläggningstillgångar 3 261    -10 297 1 375 -20 880
Förändring i finansiella tillgångar 8 971    -26 709 97 -5 156
Kassaflöde från investeringsverksamheten -185 508 -759 457 -389 469 -3 263 240
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning - - - -24 252
Nyemission -    - 740 132 1 401 568
Förändring lån 77 800 369 036 -572 831 1 718 052
Amortering av leasingskuld -1 685    -678 -4 993 -3 767
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 76 116    368 358 162 308 3 091 601
Periodens kassaflöde -64 761 -232 739 -120 726 -24 025
Likvida medel vid periodens början 130 784    419 488 186 749 210 774
Likvida medel vid periodens slut 66 023 186 749 66 023 186 749
Koncernen

===== SIDA 25 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   25
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING  
I SAMMANDRAG 
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen.
 
Intäkterna består i huvudsak av vidarebefordrade kostnader till dotterbolagen. Moderbolaget har en grön obligation, detta tillsammans med ökade per -
sonalkostnader i samband med utökad organisation, har medfört ökade kostnader. Balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och 
fordringar hos dessa samt eget kapital. Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen.  
tkr
 
2022/23 
3 mån 
juni-aug
2021/22 
3 mån 
juni-aug
 
2022/23 
12 mån 
sep-aug
2021/22 
12 mån 
sep-aug
Nettoomsättning 15 923 15 878 81 674 64 538
Bruttoresultat 15 923 15 878 81 674 64 538
Administrationskostnader -19 755 -19 692 -93 821 -83 674
Rörelseresultat -3 832 -3 814 -12 147   -19 136
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag - - 138 121   68 735
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 32 877   13 681 76 997   31 141
Räntekostnader och liknande resultatposter -12 069   -21 592 -83 970   -74 088
Finansnetto 20 808   -7 911 131 148   25 788
Resultat efter finansiella poster 16 976   -11 725 119 001 6 652
Bokslutsdispositioner 42 900 29 540 42 900 29 540
Resultat före skatt 59 876 17 815 161 901 36 192
Skatt på periodens resultat -7 662 -1 270 -7 662 -1 270
Periodens resultat 52 214 16 545 154 239 34 922
Moderbolaget

===== SIDA 26 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   26
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING  
I SAMMANDRAG
tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara/licenser 650 1 878
Summa immateriella anläggningstillgångar 650 1 878
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter - -
Inventarier, verktyg, installationer och immateriella tillgångar 813    1 172
Pågående nyanläggningar och förskott avseende  
materiella anläggningstillgångar 1 750    801
Summa materiella anläggningstillgångar 2 563    1 973
Finansiella anläggningstillgångar   
Andelar i koncernföretag 2 364 038 2 616 901
Uppskjuten skattefordran 14 643 16 790
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 378 681 2 633 691
Summa anläggningstillgångar 2 381 894 2 637 542
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 318    192
Fordringar hos koncernföretag 1 461 386    1 130 609
Aktuell skattefordran 416     1 403
Övriga fordringar 46 214 50 234
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 7 076 8 693
Summa kortfristiga fordringar 1 515 410 1 191 131
Kassa och bank 59 787 129 236
Summa omsättningstillgångar 1 575 197 1 320 367
SUMMA TILLGÅNGAR 3 957 091 3 957 909
tkr 31 aug 2023 31 aug 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 38 953 29 085
Fritt eget kapita l
Överkursfond 3 098 808 2 379 931
Balanserat resultat -55 480 -90 403
Periodens resultat 154 239 34 922
Summa fritt eget kapital 3 197 567 2 324 450
Summa eget kapital 3 236 520 2 353 535
Långfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder 681 435 1 340 252
Summa långfristiga skulder 681 435 1 340 252
Kortfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder 10 717    205 216
Leverantörsskulder 1 548    1 570
Skulder till koncernföretag -    25 624
Övriga skulder 5 130    6 925
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 741    24 787
Summa kortfristiga skulder 39 136    264 122
Summa skulder 720 571 1 604 374
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 957 091 3 957 909
Moderbolaget

===== SIDA 27 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   27
NOTER TILL DELÅRSRAPPORTEN
Not 1 - Redovisningsprinciper
Nivika Fastigheter AB (publ) tillämpar International Financial Reporting 
Standards (IFRS) såsom de antagits av EU. Dessa finansiella rapporter i 
sammandrag är upprättade i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt 
tillämpliga delar i årsredovisningslagen. Rapporten för moderföretaget har 
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för 
juridiska personer. Samma redovisningsprinciper, beräkningsgrunder och 
bedömningar har tillämpats som i den senaste årsredovisningen. 
 
Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under året 
eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på 
koncernens redovisning och finansiella rapporter.
Uppskattningar och bedömningar  
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör 
bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar 
tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen 
av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika 
från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningarna 
och källorna till osäkerhet i uppskattningar är desamma som i den senaste 
årsredovisningen . 
 
Not 2 - Finansiella instrument - verkligt värde
Uppskattat verkligt värde för koncernens finansiella instrument baseras 
på marknadspriser och värderingsmetoder som beskrivs nedan.
Tabellen nedan visar bolagets värdering till verkligt värde, redovisat som 
tillgång i balansräkningen:
Värderingshierarkin  
Nivåerna i värderingshierarkin definieras som följande:
Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska 
tillgångar och skulder.
Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än notera-
de priser inkluderade i nivå 1, antingen genom direkt (dvs. prisnoteringar) 
eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar). 
Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observer-
bara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata).  
 
Derivat
Ränteswappar värderas i enlighet med den marknadsvärdering den  
emitterande parten har fastställt. 
Nedanstående tabell presenterar förändringar i finansiella instrument 
enligt nivå 2:
En utförligare beskrivning av transaktioner med närstående finns i  
årsredovisningen 2021/22.
tkr 2023-08-31 2022-08-31
Ingående balans 29 100 -18 526
Värdeförändring 7 693 47 626
Utgående balans 36 793 29 100
Koncernen
Inköp Avser Mkr
Värnanäs AB Administrativa tjänster 0,9 (0,5)
Poplanäs Invest AB Administrativa tjänster 0,4 (0,1)
Yälp Facility AB Lokalvård 1,9 (2,2)
Tigbro AB Badrumsmoduler till byggnation 0,6 (16,5)
Holmgren Group AB Hyresgästanpassning 0,9 (2,7)
Totalt 4,7 (22,0)
Inköp Avser Mkr
Värnanäs AB Hyra 4,2 (0,3)
Poplanäs Invest AB Hyra 6,3 (0,1)
Holmgren Group AB Hyra 40,7 (38,5)
Pollock Invest AB Hyra 2,1 (1,3)
Totalt 53,3 (38,9)
Not 3 - Transaktioner med närstående
Bolagets transaktioner med närstående parter görs som en del av den 
sedvanliga affärsverksamheten och genomförs utifrån samma krite -
rier och villkor som för jämförbara transaktioner med externa parter i 
liknande ställning.
Tabellerna nedan visar omfattningen av de transaktioner med närstående 
parter under perioden september till aug 2023, siffror inom parentes avser 
helår 2021/22 :
Värdering 
2023-08-31, tkr Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa
Derivatinstrument  
(ränteswappar)
 
-
 
36 793
 
-
 
36 793
Värdering 
2022-08-31, tkr Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa
Derivatinstrument  
(ränteswappar)
 
-
 
29 100
 
-
 
29 100

===== SIDA 28 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   28
Not 4 - Segmentredovisning
Ledningen följer primärt upp segmenten på omsättning och driftöverskott. Alla intäkter är från externa kunder. Nivikakoncernen rapporterar en segmentredovisning där 
segmenten är uppdelade geografiskt: Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts i delårsrapporten 
som i den senaste årsredovisningen. 
32
16
20
3
29
24
9
39
92
3
3
11
Jönköping 32 %
Värnamo 29 %
Växjö 20 % 
Västkusten 16 %
Övriga 3 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, % Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, %
Jönköping Värnamo Växjö Västkusten Övrigt Totalt
 
2022/23 
sep-aug
2021/22 
sep-aug
 
2022/23 
sep-aug
2021/22 
sep-aug
 
2022/23 
sep-aug
2021/22 
sep-aug
 
2022/23 
sep-aug
2021/22 
sep-aug
 
2022/23 
sep-aug
2021/22 
sep-aug
 
2022/23 
sep-aug
2021/22 
sep-aug
Totala hyresintäkter 195 927 185 863 177 613 143 484 103 044 93 829 111 966 81 911 23 364 22 995 611 913 528 082
Fastighetskostnader - Drift -56 181 -53 638 -51 224 -40 593 -23 133 -21 410 -26 438 -16 091 -8 262 -5 364 -165 238 -137 096
Fastighetskostnader - Underhåll -2 930 -4 271 -4 351 -8 168 -2 970 -2 852 -2 840 -3 523 -251 -161 -13 342 -18 976
Fastighetskostnader - Fastighetsskatt -7 282 -7 180 -5 714 -5 456 -2 139 -2 199 -2 778 -2 372 -511 -433 -18 423 -17 640
Driftnetto 129 535 120 774 116 323 89 267 74 801 67 368 79 910 59 925 14 340 17 037 414 910 354 370
Värdeförändring, förvaltningsfastigheter -94 767 190 597 -127 080 157 109 -110 544 53 656 -123 802 111 848 -1 993 45 265 -458 185 558 475
Resultat inkl. värdeförändringar 34 768 311 371 -10 756 246 376 -35 742 121 024 43 892 171 773 12 347 62 302 -43  274 912 845
Ofördelade poster:
Förvaltnings- och administrationskostnader -40 130 -43 194
Övriga rörelseintäkter - -
Övriga rörelsekostnader - -
Finansnetto -241 004 -141 668
Värdeförändring derivat 7 693 47 626
Periodens resultat -316 714 775 609
Koncernen
Industri/lager 24 %
Kontor 11 %
Handel 9 %
Samhällsfastigheter 9 % 
Hotell/restaurang 3 %
Mark 2 %
Bostäder 39 %  
Övrigt 3 %

===== SIDA 29 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   29
ÖVRIG INFORMATION
Risker och osäkerhetsfaktorer
Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av 
ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Nivikas fastighetsportfölj är för-
delad över samtliga fastighetstyper och innehåller fastigheter i fler än 20 
kommuner i Småland med omnejd, företagstäta och starka delmarknader 
i tillväxtregioner. 
 
Riskerna delas in i strategiska, operationella, finansiella och legala risker. 
Rätt hanterat kan risker leda till möjligheter och addera värde till verk-
samheten. Arbete bedrivs kontinuerligt med att uppdatera koncernens 
risksituation och detta sker genom en systematisk process där risker iden-
tifieras, värderas, hanteras och rapporteras. Prioritet läggs på de risker som 
bedöms kunna ha störst negativ påverkan utifrån sannolikhet och tänkbar 
påverkan på verksamheten. För en utförlig beskrivning av koncernens 
väsentliga risker och hanteringen av dessa hänvisas till årsredovisningen för 
2021/22, sidorna 65-69. 
 
Den höga inflationen och de volatila energipriserna skapar fortsatt osäker-
het och påverkar Nivika på flera sätt. Den ger exempelvis ökade kostnader 
vid nystart av projekt varför Nivika i nuläget inte startar några nya 
bostadsbyggnationer, pågående byggnationer är dock upphandlade med 
sk. fastpris. I löpande fastighetsförvaltning ökar också kostnaderna, men 
inflationen har också en positiv effekt via indexeringsökningen av hyres- 
intäkterna.  
 
Tillgången till lånat kapital har varierat med en relativt sett stängd 
kapitalmarknad, med stigande kreditmarginaler som följd. Således är den 
generella finansieringskostnaden som marknaden erbjuder klart högre 
än tidigare. Det högre ränteläget baserat på stigande styrränta har fått 
genomslag på de finansiella kostnaderna i bolaget. Nivika ser över sina 
finansieringskällor och går mot en ökad andel säkerställd skuld. Högre fi-
nansieringskostnader har medfört högre avkastningskrav och därmed lägre 
fastighetsvärden och utvecklingen framåt är svår att uppskatta. 
Avrundningar
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i 
vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de 
exakta procenttalen.
Extra bolagsstämma 26 oktober 2023
Styrelsen för Nivika Fastigheter AB (publ) har kallat till extra bolagsstäm-
ma torsdagen den 26 oktober 2023. 
Beslut för extra bolagsstämma är:
• Val av styrelseledamot
• Beslut om godkännande av styrelsens beslut om företrädesemission 
av aktierna
• Beslut om antagande av reviderad valberedningsinstruktion
Årsstämma
Nivikas årsstämma för 2022/2023 kommer att hållas i Värnamo den 5 
februari 2024. För mer information om årsstämma, se kommande kallelse.
 
 
Koncernen

===== SIDA 30 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   30
Nyckeltal
2022/23 
12 mån 
sep-aug
2021/22 
12 mån 
sep-aug Definition Syfte
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 215,1 180,0
Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid 
periodens utgång. 
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens bo -
stadsfastigheter samt ett effektivitetsmått för uthyrningen.B Hyresvärde bostäder, Mkr 219,7 184,0
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 97,9 97,8
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 426,9 400,0
Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid 
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens 
lokalfastigheter samt ett effektivitetsmått för uthyrningen.B Hyresvärde lokaler, Mkr 441,7 417,7
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 96,7 95,8
Hyresvärde, bostäder
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 215,1 180,0 Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd 
marknadshyra för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt 
vid rapporttillfället.
Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential.B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 4,6 4,0
(A+B) Hyresvärde bostäder, Mkr 219,7 184,0
Hyresvärde, lokaler
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 426,9 400,0 Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd 
marknadshyra för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt 
vid rapporttillfället.
Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential.B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 14,8 17,7
(A+B) Hyresvärde lokaler, Mkr 441,7 417,7
Överskottsgrad
A Periodens driftnetto, Mkr 414,9 354,4
Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Nivika får behålla och är ett 
effektivitetsmått som är jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.B Periodens hyresintäkter, Mkr 611,9 528,1
A / B Överskottsgrad, % 67,8 67,1
Driftnetto 414,9 354,4
Hyresintäkter för fastigheter reducerat med fastigheternas 
driftskostnader.
Nyckeltalet visar förvaltningens lönsamhet före det att centrala administra -
tionskostnader, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
Antal färdigställda lägenheter 289 5 Antal färdigställda lägenheter under perioden. Nyckeltalet visar antalet lägenheter som färdigställts.
Antal lägenheter i pågående byggnation 187 480 Antal lägenheter vid periodens slut som är under byggnation. Nyckeltalet visar antalet lägenheter under byggnation.
Antal lägenheter under projektutveckling 2 774 2 807 Antal lägenheter vid periodens slut som är under 
projektutveckling. Nyckeltalet visar antalet lägenheter som är i ett projektstadie.
Uthyrbar yta samhällsfastigheter och bostäder 189 407 164 284 Totalyta för samhällsfastigheter och bostäder som är 
tillgänglig för uthyrning. 
Nyckeltalet visar på den yta från samhällsfastigheter och bostäder som är 
möjlig att hyra ut.
Total uthyrbar yta 559 419 558 276 Totalyta (m²) som är tillgänglig för uthyrning. Nyckeltalet visar på den totala area i Nivikas fastighetsbestånd som är möjlig 
att hyra ut. 
AVSTÄMNINGSTABELLER OCH DEFINITIONER
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Nivika tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal, mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den 
finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Tabellen nedan redogör för beräkningen samt definitionen av de alternativa nyckeltale n.

===== SIDA 31 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   31
Finansiella nyckeltal
Nyckeltal
2022/23 
12 mån 
sep-aug
2021/22 
12 mån 
sep-aug Definition Syfte
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 918,6 4 472,5 Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med 
återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten 
skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och 
uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv.B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -36,8 -29,1
C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 560,5 602,8
A+B+C Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 442,3 5 046,2
Avkastning på eget kapital
A Periodens totalresultat, Mkr -282,6 627,0
Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande till 
genomsnittligt eget kapital.
Nyckeltalet belyser Koncernens förmåga att generera avkastning på ägarnas 
kapital.
B Eget kapital vid periodens början, Mkr 4 472,5 4 193,1
C Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 918,6 4 472,5
A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % -6,0 14,5
Soliditet
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 918,6 4 472,5
Eget kapital i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet visar hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget 
kapital. B Balansomslutning vid periodens slut, Mkr 10 998,6 11 231,4
A / B Soliditet, % 44,7 39,8
Nettobelåningsgrad
A (A.1+A.2) Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 5 340,0 5 912,5
  Räntebärande nettoskuld i procent av förvaltnings-  
  fastigheternas verkliga värde av periodens slut.
A.1 Långfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 5 213,5 5 776,3
Nyckeltalet belyser Koncernens finansiella risk.
A.2 Kortfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 126,5 136,1
B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 66,0 186,8
C Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 10 628,5 10 698,5
(A-B) / C Nettobelåningsgrad, % 49,6 53,5
Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång
A Räntekostnader uppräknat till årstakt vid utgången av perioden 
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i 
skuldportföljen med säkerställd finansiering uppräknat till 
årstakt vid periodens utgång.
Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till säkerställda räntebärande 
skulder.
     säkerställd finansiering inkl byggnadskreditiv, Mkr 262,3 113,4
B Räntebärande skulder säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr 4 647,9 4 491,0
A / B Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 5,6 2,5
Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång
A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden 
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i 
skuldportföljen med icke säkerställd finansiering uppräknat till 
årstakt vid periodens utgång.
Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till icke säkerställda 
räntebärande skulder.
för icke säkerställd finansiering, Mkr 54,1 76,1
B Räntebärande skulder icke säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr 692,2 1 421,5
A / B Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 7,8 5,4
Räntetäckningsgrad 
A Periodens förvaltningsresultat 12 månader, Mkr 133,8 169,5
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende 
räntebärande skulder.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk samt visar hur känsligt bolagets resultat 
är för ränteförändringar.B Periodens finansiella kostnader 12 månader, Mkr -241,0 -141,7
(A-B) / (-B) Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,2
Förvaltningsresultat 133,8 169,5 Periodens totalresultat före värdeförändringar och skatt. 
Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens 
lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej 
orealiserade värdeförändringar.
Räntebindningstid 0,9 0,6 Viktad återstående räntebindningstid för räntebärande 
skulder och derivat. Nyckeltalet visar ränterisken för Nivikas räntebärande skulder.
Kapitalbindningstid 2,5 2,7 Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende 
räntebärande skulder.
Nyckeltalet belyser långsiktigheten i finansieringen och behovet av 
refinansiering.

===== SIDA 32 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   32
Aktierelaterade nyckeltal
Nyckeltal
2022/23 
12 mån 
sep-aug
2021/22 
12 mån 
sep-aug Definition Syfte
Förvaltningsresultat per aktie
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 133,8 169,5
Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt per 
aktie under perioden.
Nyckeltalet ger en ökad förståelse för Nivikas resultatgenerering med hänsyn 
till utestående aktier.B Genomsnittligt antal aktier under perioden 64 334 588 53 705 054
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr 2,1 3,2
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie
A Förvaltningsresultat per aktie under perioden, kr 2,08 3,16
Procentuell förändring i förvaltningsresultat per aktie under 
perioden.
Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av förvaltningsresultat per 
aktie.B Förvaltningsresultat per aktie under motsvarande period, kr 3,16 2,54
(A / B) -1 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % -34,2 24,1
Resultat per aktie, kr
A Periodens resultat, Mkr -282,6 627,0
Årets resultat i relation till vägt antal genomsnittliga 
utestående aktier under perioden.
Nyckeltalet visar utvecklingen av årets resultat relativt antalet utestående 
aktier.B Genomsnittligt antal aktier under perioden 64 334 588 53 705 054
A / B Resultat per aktie, kr -4,39 11,68
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie, kr
A Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare vid periodens        
slut, Mkr 4 918,6 4 472,5
Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till antal 
utestående aktier vid periodens slut. Nyckeltalet visar Nivikas egna kapital per aktie.B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 77 907 047 58 170 205
A / B Eget kapital per aktie, kr 63,1 76,9
Långsiktigt substansvärde per aktie
A (A.1+A.2+A.3) Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 5 442,3 5 046,2
Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat samt 
uppskjuten skatt i relation till antal aktier vid periodens utgång. 
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv 
per aktie.
A.1 Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 918,6 4 472,5
A.2 Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -36,8 -29,1
A.3 Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 560,5 602,8
B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 77 907 047 58 170 205
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 69,9 86,7
Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 77 907 047 58 170 205
Antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta 
egna aktier vid viss tidpunkt justerade för fondemissioner, 
aktiesplittar och aktie-  
sammanslagningar.
Nyckeltalet visar hur antalet utestående aktier utvecklas på ett jämförbart 
sätt.
Genomsnittligt antal utestående aktier 64 334 588 53 705 054 Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Nyckeltalet visar hur det genomsnittliga antalet utestående aktier utvecklas.
Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie. % -19,5 23,5
Procentuell förändring i substansvärde per aktie under 
perioden. Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av substansvärde per aktie.

===== SIDA 33 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   33
Försäkran 
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av 
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker 
och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. 
Värnamo 26 oktober 2023
Nivika Fastigheter AB (publ) org.nr. 556735-3809
Denna information är sådan information som Nivika Fastigheter AB 
(publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruks-
förordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen 
lämnades genom ovanstående kontaktpersoners försorg för offentlig-
görande den 26 oktober 2023 kl 08:30 CET.
FörsäkranSadelmakaren 1, Värnamo
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   33
Elisabeth Norman
Styrelseordförande
Håkan Eriksson
Styrelseledamot
Helena Nordman-Knutson
Styrelseledamot
Thomas Lindster
Styrelseledamot
Viktoria Bergman
Styrelseledamot
Benny Holmgren
Styrelseledamot
Santhe Dahl
Styrelseledamot
Niclas Bergman
VD och koncernchef
Rapporten har inte varit föremål för revisorernas granskning.

===== SIDA 34 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   34
INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER
Den information vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt samt syfta 
till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
Som publikt bolag lyder Nivika under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga 
händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelande och finns 
också tillgängligt på vår webbplats; www.nivika.se
Vi informerar löpande om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regel-
bundet träffa såväl analytiker, investerare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
På www.nivika.se finns även möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Kontakt
För ytterligare information, vänligen kontakta
KRISTINA KARLSSON , CFO/IR
Tfn: 070-614 20 20   E-post: kristina@nivika.se
FÖLJ OSS I SOCIALA MEDIER
https://www.instagram.com/nivikafastigheter
https://www.facebook.com/nivika1
https://se.linkedin.com/company/nivika-fastigheter
Finansiell kalender                                         Rapporter publiceras i regel kl 08.30 om inget annat anges.
Årsredovisning 2022/2023 ....................................................................................................................2023-12-07
Delårsrapport Q1 2023/2024 ................................................................................................................2024-01-25 
Årsstämma 2022/2023 ..........................................................................................................................2024-02-05
Delårsrapport Q2 2023/2024 ...............................................................................................................2024-04-25
Delårsrapport Q3 2023/2024 ...............................................................................................................2024-07-04
Bokslutskommuniké 2023/2024 ...........................................................................................................2024-10-24
Årsredovisning 2023/2024 ....................................................................................................................December 2024
Pressreleaser under och efter kvartalet 
Nivika, ett av Sveriges mest jämlika bolag ..............................................................................................2023-06-19 
Inflyttning på Sadelmakaren 1 i Värnamo ...............................................................................................2023-06-15 
Inflyttning i Nivika Center, Växjö ............................................................................................................2023-06-19 
Resultatet av vår första hyresgästundersökning ....................................................................................2023-06-20 
Nivika utnyttjar byggrätt och bygger besiktningsanläggning i Växjö ...................................................2023-08-18 
Nivikas två nybyggda bostadsfastigheter i Värnamo och Växjö fullt uthyrda .....................................2023-08-24 
Nivika säljer fyra fastigheter i Vetlanda till MP-bolagen ......................................................................2023-09-05 
Nivika säljer tre fastigheter i Jönköping ..................................................................................................2023-09-08 
Nivika Fastigheter AB (publ):s valberedning utsedd ............................................................................2023-09-11
Nivika säljer fastighet i Gislaved ..............................................................................................................2023-09-15 
Nivika Fastigheter AB (publ) beslutar om en fullt garanterad företrädesemission om  511 MSEK 2023-09-22 
Nivika begär delvis inlösen av utestående obligationer till ett belopp om 599 950 000 kr ...........2023-09-25 
Nivika Center nominerat till byggnadspris 2023 ..................................................................................2023-10-02  
Nivika fullföljer affär och har idag frånträtt tre fastigheter i Jönköping ..............................................2023-10-05 
Nivika utökar fastighetsbeståndet i Ulricehamn/Borås ........................................................................2023-10-16  
 
 
Information

===== SIDA 35 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   35
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   35
Graniten 39, Värnamo

===== SIDA 36 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  1 SEP 2022 – 31 AUGUSTI 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   36
Tfn. +46 (0)10-263 61 00     
www.nivika.se    varnamo@nivika.se
VÄRNAMO / HUVUDKONTOR
Nivika Fastigheter AB (publ)
Ringvägen 38
331 32 Värnamo
JÖNKÖPING
Nivika Fastigheter AB (publ)
Österängsvägen 2A
554 63 Jönköping
VÄXJÖ
Nivika Fastigheter AB (publ)
Smedjegatan 30
352 46 Växjö
Nivika reserverar sig för eventuella tryckfel och förbehåller sig rätten till ändringar. Vissa bilder är visuali seringar och anger inte i detalj det slutliga utförandet.