FULLTEXT DEL 1 AV 3
Årsredovisning 2023
===== SIDA 1 =====
2023
Årsredovisning
===== SIDA 2 =====
Innehållsförteckning
Året i korthet 2
Vd har ordet 4
Finansiella mål och utdelningsmål 6
Intjäningsförmåga 7
Affärsmodell 8
Fastighetsbestånd 10
Förvaltning 16
Projekt 18
Transaktioner 20
Finansiering 22
Intresseföretag och joint venture 27
Vår marknad 28
Våra affärsområden 35
Aktien och ägarna 40
Hållbarhetsrapport 43
Förvaltningsberättelse 69
Flerårsöversikt 70
Kvartalsöversikt 71
Strukturerat riskarbete 72
Bolagsstyrningsrapport 77
Styrelse 84
Ledning 86
Finansiella rapporter 88
Noter och redovisningsprinciper 99
Förslag till vinstdisposition 114
Avstämning nyckeltal 116
Definitioner 117
Årsredovisningens undertecknande 118
Revisionsberättelse 119
Fastighetsförteckning 124
Avrundningar i årsredovisningen kan medföra att kolumner
och rader inte summerar.
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Kalender
Delårsrapporter
Q1 januari – mars 2024: 7 maj 2024
Q2 januari – juni 2024: 12 juli 2024
Q3 januari – september 2024: 18 oktober 2024
Bokslutskommuniké 2024: 9 februari 2025
Avstämningsdag för utdelning
på preferensaktier
30 april 2024
Föreslagna avstämningsdagar
för utdelning på preferensaktier
31 juli 2024
31 oktober 2024
31 januari 2024
30 april 2024
Föreslagna avstämningsdagar
för utdelning på stamaktier
10 maj 2024
31 juli 2024
31 oktober 2024
31 januari 2024
Årsstämma: 7 maj 2024
Distributionspolicy
NP3s årsredovisning tillhandahålls
som dokument i pdf-format på:
www.np3fastigheter.se
De som efterfrågar en tryckt version av
årsredovisningen ombeds maila till:
info@np3fastigheter.se
För prenumeration på finansiella rapporter
och pressmeddelanden hänvisas till:
www.np3fastigheter.se/media
NP3 Fastigheter AB (publ)
Gärdevägen 5A, 856 50 Sundsvall, Sverige
===== SIDA 3 =====
Q1
• I februari genomförde bolaget en riktad ny-
emission av 2 750 000 stamaktier till ett pris om
230 kr per aktie vilket tillförde bolaget 617 mkr
efter transaktionskostnader.
• I slutet av mars avled bolagets medgrundare och
styrelseledamot Lars Göran Bäckvall efter en tids
sjukdom.
Q2
• I april emitterade bolaget under befintligt
MTN-program seniora icke säkerställda gröna
obligationer om 500 mkr med en löptid om 3 år till
en ränta om Stibor + 550 baspunkter. I samband
med emissionen återköpte bolaget nominellt 698
mkr av obligationer med förfall i januari 2024 och
oktober 2024. Därutöver genomförde bolaget
under andra kvartalet återköp om ytterligare
94 mkr i dessa obligationer.
• Förvärv avseende övriga delägares aktier i
bolagets joint venture, Malabo Holding AB med
tillhörande tolv fastigheter i Västerås. Fastighets -
förvärvet uppgick till 234 mkr.
• Förvärv avseende tre fastigheter tillträddes till en
sammanlagd investering om 64 mkr och ett årligt
hyresvärde om 5 mkr.
Q3
• I september emitterade bolaget seniora icke
säkerställda gröna obligationer om 400 mkr under
befintligt MTN-program med en löptid om 3,25 år
till en ränta om Stibor + 525 baspunkter. I sam -
band med emissionen återköpte bolaget nominellt
118 mkr av obligationer med förfall i januari 2024
och oktober 2024.
Q4
• I oktober 2023 utnyttjade bolaget sin rätt till
frivillig förtidsinlösen av resterande utestående
obligationer om 324 mkr med förfall i januari 2024.
• Under fjärde kvartalet avyttrade bolaget samtliga
preferensaktier i intresseföretaget Emilshus och
per den 6 december understeg bolagets ägarandel
15 procent varvid Emilshus inte längre utgör ett
intresseföretag till NP3. Återstående aktieinnehav
har omklassificerats till börsnoterade aktier och
redovisas till verkligt värde på balansdagen.
Föreslagen
utdelning på stam-
och preferens-
aktier*
Intäkterna uppgick
till 1 797 mkr
Fastighetsvärdet
uppgick till
20,3 mdkr
Årets tillträdda
förvärv
Driftöverskottet
uppgick till
1 353 mkr
391 mkr
+16 %
408 mkr
+18 %
+2 %
Förvaltningsresultat
per stamaktie
11,76 kr
-10 %
Året i korthet
Väsentliga händelser efter årets utgång
I februari har bolaget emitterat icke säkerställda gröna obligationer
om 300 mkr under befintligt MTN-program med en löptid om 3,5 år
till en ränta om Stibor + 375 baspunkter. I samband med emissionen
återköpte bolaget nominellt 321 mkr av obligationer med förfall i
oktober 2024 och september 2025. Återstående obligationer om
185 mkr med förfall i oktober 2024 har förtidsinlösts under april.
2 ÅRET I KORTHET
*Utdelningsförslaget inkluderar en sakutdelning av B-aktier i Fastighetsbolaget Emils-
hus AB (publ) där värdet av sakutdelningen baserats på Emilshus B-akties aktiekurs
per 31 december 2023. För mer information om utdelningsförslaget, se sidan 41 samt
styrelsens förslag till vinstdisposition på sidan 114.
===== SIDA 4 =====
3ÅRET I KORTHET
NP3 är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med
hög direktavkastning främst i norra Sverige. Per den 31 december uppgick fastighetsbeståndet till
1 998 000 kvadratmeter uthyrbar area fördelat på 507 fastigheter inom kategorierna industri, handel,
kontor, logistik och övrigt. Fastighetsbeståndet är indelat i åtta affärsområden: Sundsvall, Gävle,
Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige. Vid årets slut uppgick fastighetsvärdet
till 20,3 mdkr. NP3-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. NP3 grundades 2010 och har
sitt huvudkontor och säte i Sundsvall.
Fastighetsvärde per fastighetskategori, %Fastighetsvärde per affärsområde, %
Industri 46 (46)
Handel 25 (25)
Kontor 10 (10)
Logistik 9 (9)
Övrigt 10 (10)
Förvaltningsresultatet minskade med 5 % till 745 mkr.
Per stamaktie uppgick förvaltningsresultatet till 11,76
kr, en minskning med 10 %.
Nyckeltal 2023 2022
Utfall
Marknadsvärde fastigheter, mkr 20 276 19 805
Hyresintäkter, mkr 1 797 1 551
Driftöverskott, mkr 1 353 1 149
Förvaltningsresultat, mkr 745 785
Aktierelaterade
Resultat efter skatt, kr/stamaktie -2,43 21,04
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 11,76 13,00
Eget kapital, kr/stamaktie 114,78 117,21
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 135,58 133,17
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94
Överskottsgrad, % 75 74
Finansiella
Belåningsgrad, % 56,6 57,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,9
Skuldkvot, ggr 8,6 9,4
För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 116-117 .
Förvaltningsresultat, mkr
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie
Driftöverskottet ökade med 18 % till 1 353 mkr.
1 500
1 200
900
600
300
0
Mkr
201420152016 2017201820192020202120222023
Fastighetsvärdet ökade med 2 % till 20,3 mdkr.
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
Mkr
201420152016 2017201820192020202120222023
Sundsvall 21 (21)
Gävle 14 (14)
Dalarna 13 (14)
Luleå 12 (12)
Skellefteå 12 (12)
Umeå 11 (11)
Östersund 10 (10)
Mellansverige 7 (6)
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Mkr
13,00
201420152016 2017201820192020202120222023
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
0
2
4
6
8
10
12
14
Förvaltningsresultat per stamaktie/kvartal & år
Förvaltningsreultat Förv.res/stam
10,90
9,26
4,34 4,10
4,90
5,79
6,54
8,07
11,76
===== SIDA 5 =====
4 VD HAR ORDET
Vd har ordet
NP3 har sedan starten 2010 haft en enkel och långsiktig affärsidé: Att äga och förvalta högavkastande
kommersiella fastigheter, primärt i norra Sverige. Vårt fokus att agera inom ett stabilt och väldefinierat
marknadssegment är alltjämt detsamma som när företaget startades.
Erfarenheterna under dessa snart 15 år visar att det tidvis
kan vara utmanande att upprätthålla denna enkla affärsidé.
Initialt upplevde vi en period där fokus var på stora exploa-
teringsplaner som hade potential att skapa enorma värde-
förändringar samtidigt som intresset för kassaflöde var av
underordnad betydelse. Därefter följde en period där alla
förvärv som klarade en nollränta betraktades som positiva
då all fokus låg på kraftig tillväxt. Under samma period var
konkursrisken dessutom väldigt låg för företag, då staten på
olika sätt via stimulerande åtgärder agerade bank. Det gick
så långt att hyresgästrisken och återuthyrningsrisken ibland
uppfattades som obefintlig.
Prövningen under dessa tider har ofta varit att inte börja
springa i en riktning för att följa efter, utan att ställa sig
frågan ”Är detta rimligt?”. Även om säkert mycket hade
kunnat göras annorlunda under dessa snart 15 år kan jag
konstatera att NP3 hela tiden har fokuserat på ett långsiktigt
kassaflöde, vilket har gagnat företaget och dess ägare. Vi
har också valt att prioritera refinansierings- och återuthyr-
ningsrisk – risker som vi själva skall kunna hantera. Förut-
sättningarna vad gäller aktiemarknad, prissättning och
tillgång till kapital förändrades snabbt under 2022 och 2023
vilket inneburit stora utmaningar. Genom att vi bland annat
successivt skapat en bättre förfallostruktur för våra lån
bedömer jag att vi idag har kontroll över dessa utmaningar.
Vi kan därför nu i högre grad blicka framåt, se möjligheter
och tillvarata dessa.
Med de förändrade ekonomiska förhållanden som i dagsläget
råder vill jag understryka att NP3s affärsmodell alltjämt hål -
ler. Mycket talar för att vi nu har nått toppen på räntebanan
och om man förenklat räknar med att räntan inte kommer att
gå ned innebär det en stiboreffekt på 4 procent och en mar-
ginal på i genomsnitt 2,5 procent enligt vår rapportering. Det
ger en total räntekostnad på 6,5 procent. Med en belåning
på 60 procent tar då räntekostnaden 3,9 procentenheter i
anspråk av våra fastigheters direktavkastning. Vi har idag en
snittvärdering på vårt fastighetsbestånd uppgående till 7,12
procent och kan investera på marginalen till en avkastning
på 7,5-9 procent, primärt drivet av projekt.
Enligt ovan resonemang och med NP3s balansräkning blir
avkastningen på det egna kapitalet drygt 10 procent. En av-
kastning på 10 procent är vi inte nöjda med men det är heller
inte en nivå som indikerar en krissituation och att vi måste
förändra vår långsiktiga affärsidé. Positiva värdeförändringar
från projekt och ett ökat kassaflöde från fastighetsbeståndet
bör också ske i takt med inflationen och addera ytterligare
avkastning till våra aktieägare.
Förvaltningsresultat, tillväxt och risk
Förvaltningsresultatet för 2023 uppgick till 745 miljoner
kronor, vilket är en minskning med 5 procent jämfört med
föregående år och med 10 procent per stamaktie. Det är
samtidigt bolagets näst högsta resultat sedan starten.
Under 2023 har NP3 investerat 859 miljoner kronor. För-
värv uppgick till 408 miljoner kronor och avser primärt utköp
av tidigare samarbeten. Projektinvesteringarna uppgick
till 451 miljoner kronor. Snittavkastningen i våra beslutade
projekt har under året uppgått till 9 procent och sett till det
ökade kassaflödet mot investeringen ökade det med cirka
25 procent. Vi kommer därför fortsätta att investera i projekt
för att få en attraktiv avkastning och stärka kassaflödet.
Givet konjunkturen kan 2024 bli ett utmanande år men min
förhoppning är att vi skall lyckas bibehålla våra nyckeltal och
successivt minska vårt vakansvärde.
Hållbarhet
NP3s ambition från start har varit att kontinuerligt göra
allt lite bättre. Detta gäller inte minst i hållbarhetsfrågor.
Historiskt har NP3 prioriterat genomförandet framför redo -
visningen och kommunikationen om vad vi åstadkommer på
området. Under senare år har vi lyft nivån på vår hållbarhets-
redovisning samtidigt som vi lagt fokus på vår gröna portfölj,
vilket är de investeringar som vi i enlighet med ett grönt ram-
verk definierat som ”gröna och mer hållbara”. Under 2023
växte den gröna portföljen med 26 procent trots att vi höjt
kraven på denna portfölj. Denna utveckling skall fortsätta.
När vi minskar vår energiförbrukning genom investeringar
ser vi samtidigt potentialen att via omförhandlade hyror höja
avkastningen till våra aktieägare.
Finansiering
Under 2023 har det varit fortsatt stor osäkerhet på kapital-
marknaden avseende dess prissättning. För att stärka bo-
lagets position genomfördes en stamaktieemission under
februari på 630 miljoner kronor. NP3 har därtill under 2023
och till dagens datum genomfört tre obligationsemissioner
om totalt 1,2 miljarder kronor. Vi har under samma period
återköpt obligationer för 2,0 miljarder kronor. Sammantaget
har vi minskat vår totala obligationsskuld med cirka 760
miljoner kronor och fått en bättre förfallostruktur.
I bank har NP3 under 2023 refinansierat eller säkrat refinan-
siering på 3 miljarder kronor. Refinansieringen har skett till
ungefär samma marginal som tidigare men på bekostnad av
kapitalbindningen. Vår prioritet under kommande låneom-
läggningar kommer ligga på att förlänga kapitalbindningen
och då även få en jämnare fördelning av våra låneförfall.
===== SIDA 6 =====
Andreas Wahlén
5VD HAR ORDET
Andelen räntebundna lån har under året ökat från 31 procent
till 42 procent. Den inverterade räntekurvan och den volati-
litet som varit i räntemarknaden har skapat möjligheter att
förbättra kassaflödet och samtidigt få en större visibilitet över
framtida räntekostnader.
Förfallostrukturen i våra obligationslån gör att refinansie -
ringsrisken minskat. Vi har inga större förfall i bank under
2024 och både räntebindningstiden och andelen räntesäkrad
låneportfölj har ökat. Sammantaget gör detta att ett större
fokus kan läggas på lönsamma investeringar.
Framtid
NP3 kommer även fortsättningsvis använda enkelheten i
affärsmodellen och i vårt risktagande. Vi noterar dock att
byggpriserna har gått ned, vilket troligen kommer leda till fler
projektinvesteringar för NP3 under 2024. Våra byggnader
upptar cirka 10 procent av våra fastigheters markareal vilket
ger goda möjligheter till kompletteringsbyggnader och ny-
produktion. Transaktionsmarknaden i norra Sverige uppgår
fortfarande till väldigt låga volymer inom vårt segment. Detta
borde ge goda förutsättningar för NP3 att genomföra förvärv
på bra villkor, då allt fler borde ha behov av och vilja att för-
ändra sina balansräkningar.
Hyresgästefterfrågan bedömer jag alltjämt som stabil i vår
marknad och att då kunna erbjuda lokaler i befintliga bygg-
nader eller genom nyproduktion är en stor fördel. Givet att
det är och kommer bli en allt mer utmanande marknad är jag
tillfreds med att NP3 redan har en väl fungerande infrastruk-
tur och närvaro via lokala kontor på tolv orter med närhet till
våra fastigheter och våra hyresgäster. Effekterna av detta
hoppas jag skall synas i vår nettouthyrning även 2024.
Prognosen för 2024 motsvarar ett förvaltningsresultat
om 820 miljoner kronor vilket motsvarar 13,00 kronor per
stamaktie, en ökning om 11 procent jämfört med 2023 och i
paritet med utfallet för 2022.
För att nå målet om tillväxt i förvaltningsresultat om 12 pro -
cent per stamaktie över en femårsperiod, med 2022 års utfall
som bas, behöver NP3s förvaltningsresultat stiga till 23 kro -
nor per stamaktie, motsvarande ett förvaltningsresultat om
1,4 miljarder kronor, för år 2027. Det går inte idag att avgöra
om det är möjligt, då många faktorer påverkar. Det är ett högt
uppsatt mål, men sett till historien är det ett mål som NP3
har överträffat. NP3 kommer att vidta behövliga åtgärder för
att nå detta mål och för att den tillväxten skall ske med mins-
kad eller bibehållen finansiell risk. Det har NP3 lyckats med
under föregående perioder. Sammantaget skall våra resurser
riktas mot aktiviteter som levererar ett så stabilt, förutsägbart
och långsiktigt växande förvaltningsresultat som möjligt till
våra aktieägare.
Det är fortsatt en turbulent värld där antalet konflikter går i fel
riktning. Hur dessa konflikter utvecklas och hur det påverkar
NP3 är naturligtvis omöjligt att svara på. Det är en tid då det
gäller att vara ödmjuk och att vaksamt beakta att ökade kon-
fliktnivåer kan få stor påverkan och slå omkull genomtänkta
planer för framtiden, framför allt för enskilda människor. Låt
oss hoppas på en förändring där demokrati och sunt förnuft
får styra.
Avslutningsvis vill jag som vanligt passa på att rikta ett stort
tack till NP3s medarbetare, aktieägare och övriga intres-
senter för ert engagemang som betyder så mycket för NP3s
utveckling. Det gångna året har varit utmanande, men låt
oss nu blicka framåt och hoppas på en utveckling i positiv
riktning där 2024 är starten. Det finns förutsättningar och
möjligheter för detta – vi på NP3 kommer att göra allt för att
så blir fallet.
”Med de förändrade
ekonomiska förhållanden
som i dagsläget råder vill
jag understryka att NP3s
affärsmodell alltjämt
håller.”
===== SIDA 7 =====
6 FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSMÅL
Finansiella mål och utdelningsmål
Utdelning
Bolaget har som mål att
dela ut cirka 50 procent av
förvaltningsresultatet efter
aktuell skatt till stam- och
preferensaktieägare.
Nyckeltalet visar bolagets övergripande till -
växtmål. Förvaltningsresultatet per stamaktie
minskade med 10 procent jämfört med föregående
år. Genomsnittlig tillväxt över femårsperioden
uppgick till 13 procent.
Målet visar förräntningen på bolagets egna
kapital över en femårsperiod. Målet är ett mått
på bolagets förmåga att skapa avkastning på
det egna kapitalet. Avkastning på eget kapital
före skatt uppgick till 0 procent. Genomsnittlig
avkastning på eget kapital över femårsperioden
uppgick till 22 procent.
Räntetäckningsgraden visar bolagets förmåga
att täcka sina räntekostnader. Räntetäcknings -
grad är ett mått som visar hur många gånger
bolaget klarar av att betala sina räntor med
resultatet från den operativa verksamheten.
Räntetäckningsgraden per 31 december var
2,1 gånger.
Belåningsgraden visar hur stor andel av fastig-
hetsvärdet som är skuldfinansierat. Målet är att
över tid ligga på en nivå mellan 55 och 65 pro-
cent. Per 31 december uppgick belåningsgraden
till 57 procent.
Tillväxt i förvaltnings-
resultat per stamaktie
Tillväxten i förvaltningsresul -
tat per stamaktie ska uppgå
till minst 12 procent per år
över en femårsperiod.
Avkastning på eget
kapital
Avkastning på eget kapital
före skatt ska uppgå till
minst 15 procent per år över
en femårsperiod.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska
vara lägst 2 gånger.
Belåningsgrad
Den långsiktiga belånings -
graden ska uppgå till
55-65 procent.
Preferensaktie-
utdelningens andel
Preferensaktieutdelningens
storlek begränsas till max
20 procent av förvaltnings -
resultat efter aktuell skatt.
Nyckeltalet att preferensaktieutdelningens stor -
lek begränsas till max 20 procent av förvaltnings -
resultat efter skatt syftar till att säkerställa en
avvägd balans mellan stam- och preferens-
aktieägares intressen.
1) Utdelningsförslaget inkluderar en sakutdelning av B-aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) där värdet av sakutdelningen baserats på Emilshus B-akties
aktiekurs per 31 december 2023. För mer information om utdelningsförslaget, se sidan 41 samt styrelsens förslag till vinstdisposition på sidan 114.
Mål Förklaring och resultat
%
60
50
40
30
20
10
0
Mål ca 50 %
54 % 53 % 50 % 54 % 58 %
2019 2020 2021 2022 2023
25
20
15
10
5
0
% 11 % 15 % 12 % 10 % 11 %
2019 2020 2021 2022 2023
Max 20 %
1)
1)
Utfall
Förvaltnings-
resultat per
stamaktie, kr
Genom-
snittlig årlig
tillväxt,
5 år, %
Mål 12 %
2019 2020 2021 2022 2023
kr
14
12
10
8
6
4
2
0
%
25
20
15
10
5
00%
5%
10%
15%
20%
25%
0
2
4
6
8
10
12
14
Q4-19 Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23
Tillväxt
Serie1 Serie2
Avkastning på
eget kapital
före skatt, %
Genomsnittlig
avkastning på
eget kapital före
skatt, 5 år, %
Mål 15 %
50
40
30
20
10
0
%
2019 2020 2021 2022 2023
0
10
20
30
40
50
Q4-19 Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23
Avkastning på eget kapital
Serie1 Serie2
ggr
4
3
2
1
0
Mål 2 ggr
3,5 3,4 3,4 2,9 2, 1
2019 2020 2021 2022 2023
%
70
60
50
40
30
20
10
0
Mål 55-65 %
2019 2020 2021 2022 2023
58 % 57 % 56 % 58 % 57 %
Utdelningsmålet är satt utifrån bolagets kassa -
flöden och avkastningsnivåer. Styrelsen föreslår
en utdelning för 2023 om cirka 5,48 kronor/stam-
aktie1) samt en utdelning om 2,00 kr/preferens-
aktie. Totalt föreslaget utdelningsbelopp uppgår
till cirka 391 mkr1) vilket motsvarar en ökning om
8 procent samt 58 procent av förvaltningsresul -
tatet efter aktuell skatt.
===== SIDA 8 =====
7INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga
Definition av intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast
att betrakta som en ögonblicksbild, vars syfte är att pre -
sentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets -
bestånd, räntekostnader och organisation vid en bestämd
tidpunkt, bokslutsdagen. Intjäningsförmågan baseras på
kommande tolvmånadersperiod utifrån det fastighetsbestånd
bolaget ägde per den 31 december 2023. Intjäningsförmågan
baseras på kontrakterad årshyra och visar vilket resultat som
bolaget skulle generera med angivna förutsättningar.
Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av utveck-
ling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde-
förändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Följande information ligger till grund för den bedömda
intjäningsförmågan
• Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg
och efter beaktade hyresrabatter) samt övriga fastighets-
relaterade intäkter per den 1 januari 2024 utifrån gällande
hyresavtal.
• Fastighetskostnader utgörs av en bedömning av ett normal-
års driftkostnader och underhållsåtgärder. I driftkostnaderna
ingår fastighetsrelaterad administration.
• Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas aktuella
taxeringsvärde.
• Kostnader för central administration beräknas utifrån
befintlig organisation och fastighetsbeståndets storlek.
• Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån
bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå per den 1 januari
2024 men har inte justerats för effekter avseende periodise -
ringar av lånekostnader.
Förvaltningsresultat från intjäningsförmåga, mkr
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1 jan, mkr 2024 2023 2022 2021 2020
Justerat hyresvärde 2 043 1 862 1 525 1 236 1 123
Vakans -137 -122 -102 -92 -79
Hyresintäkter 1 906 1 740 1 423 1 144 1 045
Fastighetskostnader -433 -397 -346 -273 -252
Fastighetsskatt -46 -45 -43 -40 -36
Driftöverskott 1 426 1 298 1 034 831 757
Central administration -68 -61 -55 -49 -46
Finansnetto -608 -508 -260 -211 -194
Förvaltningsresultat från
intresseföretag och joint
venture 42 81 72 46 13
Förvaltningsresultat 792 810 791 616 530
Förvaltningsresultat efter
preferensaktieutdelning 716 734 715 561 480
Förvaltningsresultat
kr/stamaktie 12,48 13,44 13,13 10,32 8,84
Kommentar intjäningsförmåga
Jämfört med aktuellt hyresvärde om 2 065 mkr uppgick det
framåtriktade justerade hyresvärdet till 2 043 mkr. De stora
justeringsposterna var främst rabatter om -23 mkr.
Från ingången av året har bolagets driftöverskott i intjä-
ningsförmågan ökat med 10 procent till 1 426 mkr. Direkt-
avkastningen i intjäningsförmågan uppgick till 7,0 procent
(6,6) i förhållande till fastighetsvärdet om 20 276 mkr. För-
valtningsresultatet och förvaltningsresultatet per stamaktie
i intjäningsförmågan minskade med 2 procent respektive
7 procent jämfört med ingången av året.
Förvärv och avyttringar
Inga avtalade, ej tillträdda förvärv fanns per 31 december.
En avtalad ej frånträdd försäljning fanns per 31 december
och avser en fastighet i Gävle. Hyresvärdet uppgår till
2 mkr och minskar förvaltningsresultatet med knappt
2 mkr. Fastigheten har frånträtts i början av januari 2024.
CAGR 10 %
===== SIDA 9 =====
Värdeskapande
affärsmodell
NP3s strategi är att skapa värde för bolagets aktieägare med
fokus på ett ständigt förbättrat kassaflöde genom transaktioner
och att löpande förädla befintligt bestånd. Bolaget strategi är
även att ha låg risk genom diversifiering inom geografi, kategori
och branschexponering.
Fastigheter
• 507 fastigheter
• 1 998 000 kvadratmeter
uthyrbar area
• 330 000 kvadratmeter
byggrätter
Medarbetare och
humankapital
Medarbetarnas individuella
färdigheter, kompetenser och
erfarenheter som kollektivt och
enskilt skapar värde genom att
leverera våra mål.
Finansiella
Eget kapital samt extern finan-
siering i form av ränte bärande
lån och krediter.
Goda relationer
• Samverkan och dialog med
kommuner, näringsliv och
intressentgrupper.
• Långsiktiga samarbeten med
våra leverantörer, banker och
övriga intressenter.
• Ett stort antal hyresgäster
som aggregerat står för
drygt 2 450 hyresavtal.
• Relationen med kapital-
marknadens aktörer och
våra aktieägare.
Våra resurser
Genom att tillföra tillgängliga resurser och tillgångar i vår verksamhet skapar
NP3 stabila och långsiktiga värden för aktieägare, medarbetare och hyresgäs -
ter samt för näringslivet och samhället på de orter där bolaget är etablerad.
Förvaltning och uthyrning
En effektiv förvaltning skapar ökande driftöverskott vilket även påverkar fastig-
hetsvärdet positivt. För att uppnå en effektiv förvaltning finns NP3 närvarande på
bolagets samtliga geografiska huvudorter. Bolagets lokala närvaro och tillgäng-
lighet, underlättar engagemang i hyresgästernas verksamheter och skapar
möjligheter att tillgodose kundernas önskemål och behov. Genom att ha en
diversifierad fastighetsportfölj på huvudorterna har bolaget även möjlighet att er-
bjuda hyresgäster flera lokalalternativ och möta kundernas skiftande efterfrågan
på lokaler. Då NP3 arbetar nära och tillsammans med bolagets hyresgäster i så
väl energi- som lokalfrågor bidrar bolaget även till en hållbar utveckling av både
fastigheter och hyresgästernas verksamheter, samtidigt som det genererar lägre
driftkostnader och stabila hyresintäkter.
Nettouthyrning: Uppgick under året till 34 mkr
Vakansgrad: Uppgick vid årsskiftet till 7 procent
Överskottsgrad: Uppgick till 75 procent
Vad vi gör
Transaktioner
Utveckling
av fastighets-
beståndet
Förvaltning
och uthyrning
Vi hyr ut lokaler
och skapar värde för
befintliga hyresgäster
Vi förvärvar
och avyttrar
fastigheter
Vi utför nybygg-
nationer och förädlar
befintliga fastigheter
8 AFFÄRSMODELL
===== SIDA 10 =====
9AFFÄRSMODELL
• Förvaltningsresultat per
stam aktie: 11,76 kr
• Avkastning på eget kapital:
-1 procent
• Resultat efter skatt: -61 mkr
• Föreslagen utdelning till aktie-
ägare: 3911) mkr varav 315 mkr
till stamaktieägarna och 76 mkr
till preferensaktieägarna
• Ökat antal energieffektiva
och hållbara fastigheter
• Minskad klimatpåverkan
genom ökad andel egen-
producerad energi
• Klimatanpassade bygg-
nader i enlighet med
taxonomin
• Arbetstillfällen hos en trygg
och stabil arbetsgivare
• Utveckling och förmåner
• Löner till medarbetare:
40 mkr
• Utveckling av lokaler/
fastigheter enligt kundernas
behov för att skapa värde
och tillväxt i hyresgästernas
verksamhet
• En återköpsgrad om 79
procent, det vill säga antal
hyresavtal som förlängs i
relation till andel uppsäg -
ningsbara kontrakt
• Bidrar direkt och indirekt till
att skapa arbetstillfällen
• Inköpta varor och tjänster
från leverantörer: 850 mkr
• Ränta och övriga finansiella
kostnader till långivare:
617 mkr
• Värdeskapande utveckling
i orterna där vi verkar till-
sammans med kommuner
och näringsliv
• Skatteintäkter och arbets -
tillfällen
• Aktuell skatt och fastighets -
skatt: 114 mkr
Vad vi skapar
Ägare
Leverantörer,
samarbetspartners
och långivare
Kunder
Samhället
Medarbetare
Miljö
Utveckling av fastighets beståndet
NP3s utveckling av fastighetsbeståndet bygger på ett nära
samarbete och långsiktiga relationer med hyresgästerna.
Vi tillgodoser hyresgästernas behov genom att tillhandahålla
ändamålsenliga lokaler som gynnar deras verksamhet. Detta
resulterar i nöjda hyresgäster och värdetillväxt samt ökat
driftöverskott för NP3. Inom ramen för NP3s projektverksam -
het ryms nybyggnationer på våra byggrätter samt utveck-
ling och förädling av befintliga fastigheter. Förädling av det
befintliga beståndet är värdeskapande och gör att lokalerna
attraherar långsiktiga hyresgäster. Nybyggnationer har även
ofta effekten att de höjer värdet på intilliggande fastigheter
och därmed området som helhet.
Uthyrningsgrad nybyggnationer: 100 procent
Investering i befintliga fastigheter och nybyggnationer: 451 mkr
Transaktioner
NP3 arbetar aktivt och kontinuerligt med förvärv och avytt -
ringar för att utveckla fastighetsbeståndet vad gäller dess
sammansättning utifrån geografi och fastighetskategori för
att optimera den riskjusterade avkastningen. En viktig aspekt
i portföljstrategin är att koncentrera beståndet till specifika
områden på varje ort. Transaktionsverksamheten styrs av
den övergripande strategin som anger att bolaget ska verka
på orter med stabil och växande befolkning. NP3 renodlar
beståndet genom avyttring av de fastigheter som medföl -
jer vid större förvärv och som har en avkastning som ligger
under bolagets långsiktiga målsättning eller som genom dess
geografiska placering inte anses passa in i portföljstrategin.
Förvärv: 408 mkr
Avyttringar: -15 mkr
1) Utgör styrelsens förslag, en del av utdelningen till stamaktieägarna utgörs av en skutdelning. För mer information om utdelningsförslaget, se sidan 41.
===== SIDA 11 =====
Fastighetsbestånd
NP3s fastighetsbestånd utgörs av kommersiella fastigheter främst
i norra Sverige. Att uppnå riskspridning och effektiv förvaltning i
fastighetsbeståndet är centralt för att nå en så god riskjusterad
avkastning som möjligt.
Ovanstående målsättning gör att för-
delningen av fastighetskategorier skiljer
sig åt mellan olika affärsområden för att
tillvarata förutsättningarna i respektive
affärsområde.
Fastighetsbeståndet bestod per 31
december av 507 fastigheter (488) med
en total uthyrbar area om 1 998 000
kvadratmeter (1 950 000). Beståndets
marknadsvärde uppgick till 20 276 mkr
(19 805). NP3s fastighetsbestånd är
indelat i åtta affärsområden; Sundsvall,
Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Skel-
lefteå, Luleå och Mellansverige.
Riskdiversifiering
NP3 arbetar kontinuerligt med risk-
spridning genom diversifiering av såväl
fastighetskategori som av hyresgäster-
nas branschtillhörighet. Bolagets samla-
de fastighetsbestånd är väl diversifierat
avseende både fastighetskategorier och
exponering mot bransch.
Fastighetskategori visar vilken beskaf-
fenhet en fastighet har medan bran-
schexponeringen visar vilken bransch
bolagets hyresintäkter är allokerade
till. Skillnaden är att hyresgäster i en
viss bransch kan hyra lokaler inom ett
flertal olika kategorier. Detta blir mest
tydligt avseende stat och kommun som
sammantaget stod för 10 procent (10) av
hyresintäkterna. Lokalerna för stat och
kommun hyrs inom kategorierna kontor,
övrigt och industri. En stor skillnad
finns även i dagligvaruhandeln som i
kategoriseringen uppgick till 1,1 procent
(1,3) av det totala hyresvärdet och till 4
procent (5) avseende branschexpone-
ring av den totala hyresintäkten. Skill-
naden förklaras i att dagligvaruaktörer
även förhyr inom kategorin logistik och
industri. Exponeringen av hyresintäk-
terna är fördelad mellan flera branscher
där tillverkning och lätt industri var den
största.
Fastighetskategorier
Fastigheterna är uppdelade i fem fastig-
hetskategorier; industri, handel, kontor,
logistik och övrigt.
Industri
Kategorin industri ligger på samma nivå
som vid ingången av året och med 51
procent av hyresvärdet utgör denna ka-
tegori NP3s största. I kategorin äger bo-
laget fastigheter primärt inom så kallad
lätt industri vilket är verksamheter som
kräver mindre maskinanläggningar. De
tre största hyresgästerna inom kate-
gorin industri är Assemblin El, LEAX
Falun och Svenska Krämfabriken som
tillsammans står för 5 procent av kate-
gorins totala hyresvärde. För industrika-
tegorin uppgick hyresvärdet till 940 kr
per kvadratmeter (869) för kontrakterad
area. Marknadsvärdet uppgick till 8 578
kr per kvadratmeter (8 471).
Hyresvärde per fastighetskategori, % Branschexponering, %
Hyresvärde per kommun
15 största, per 31 dec 2023
Kommun
Hyres-
värde, mkr Andel, %
Sundsvall 281 14
Skellefteå 238 12
Gävle 227 11
Östersund 202 10
Umeå 173 8
Falun 124 6
Borlänge 118 6
Luleå 115 6
Timrå 68 3
Piteå 64 3
Örnsköldsvik 59 3
Västerås 56 3
Karlstad 50 2
Sollefteå 49 2
Gällivare 40 2
Övriga
kommuner 202 10
Totalt 2 065 100
Industri 51 (51)
Handel 23 (23)
Kontor 11 (11)
Logistik 6 (6)
Övrigt 9 (9)
10 FASTIGHETSBESTÅND
Tillverkning och lätt industri 16 (17)
Industri- och bygghandel 12 (12)
Sällanköpshandel 11 (10)
Stat och kommun 10 (10)
Bygg och produktion 10 (10)
Fastighet och finans 9 (10)
Fordon och verkstad 9 (8)
Mat och fritid 7 (7)
Dagligvaruhandel 4 (5)
Övrigt 12 (11)
===== SIDA 12 =====
11FASTIGHETSBESTÅND
Handel
Inom handelskategorin står konsumenthandel för den största
delen, 60 procent (62), se fördelning i diagram nedan. Kon-
sumenthandel domineras av lågpriskedjor som till exempel
Dollarstore, ÖoB och Rusta. Andelen konfektionshandel
uppgick till 3 procent (3). Inom B2B återfinns stora hyresgäs-
ter som Dagab Inköp & Logistik, Mekonomen och Ahlsell.
Handelsfastigheterna har en genomsnittlig vakansgrad på 4
procent (3) vilket är lägre än genomsnittet för hela fastighets-
beståndet som är 7 procent (6). Den återstående genomsnitt-
liga löptiden för hyresavtalen inom handelskategorin är 4,1 år
(4,2) vilket är något högre än genomsnittet för hela beståndet
där genomsnittlig löptid är 3,9 år. Kontrakterat hyresvärde för
kategorin uppgick till 1 213 kr per kvadratmeter (1 127). Mark-
nadsvärdet uppgick till 12 411 kr per kvadratmeter (12 437).
Kontor
Kategorin kontor står för 10 procent (10) av fastighetsvärdet
och 11 procent (11) av hyresvärdet. Största hyresgäster inom
kategorin är Arbetsförmedlingen, Skanska Sverige AB och
Metso Sweden AB. Kontrakterat hyresvärde uppgick till
1 356 kr per kvadratmeter (1 267) för kontor. Marknadsvärdet
uppgick till 12 168 kr per kvadratmeter (12 325).
Logistik
Logistikfastigheter utgjorde 6 procent (6) av det totala
hyresvärdet. Största hyresgästerna inom kategorin är Post-
Nord, Svensk Cater och Systembolaget. För logistikkategorin
uppgick hyresvärdet till 1 057 kr per kvadratmeter (999) för
kontrakterad area. Marknadsvärdet uppgick till 10 541 kr per
kvadratmeter (10 828).
Övrigt
I kategorin övrigt ingår bland annat lekland, idrotts-
anläggningar och samhällsfastigheter som exempelvis
skolor. Största hyresgästerna inom kategorin är Leos Lek-
land, Fortifikationsverket och Ulno AB som ingår i friskole-
koncernen Prolympia. Dessa tre hyresgäster står för 20
procent av kategorins samlade hyresvärde. Kategorin övrigt
hade det högsta hyresvärdet per kvadratmeter, 1 479 kr per
kvadratmeter (1 359) för kontrakterad area. Marknadsvärdet
uppgick till 12 713 kr per kvadratmeter (12 928).
Fastighetsvärdering
Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde
varje kvartal. Värderingspolicyn innebär att minst 90 procent
av det totala fastighetsbeståndet externvärderas under
kvartal två och fyra, övriga fastigheter värderas internt. Under
kvartal ett och tre justeras fastighetsvärdena genom framför
allt internvärderingar. Under fjärde kvartalet 2023 har 99
procent (99) av hela fastighetsbeståndet externvärderats.
Metod
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en
kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad
metod i form av diskontering av prognostiserade, framtida
kassaflöden. Kassaflödet baseras på faktiska hyror och
normaliserade drifts- och underhållskostnader utifrån en
marknadsmässig bedömning. Vid respektive kontraktstids
utgång sker en marknadsanpassning av de hyror som avviker
från bedömd marknadshyra. Driftöverskottet nuvärdesbe -
räknas tillsammans med restvärdet för att beräkna fastighe -
tens marknadsvärde. Marknadsvärdet, som ska spegla ett
förväntat pris vid försäljning på den öppna fastighetsmark-
naden, jämförs med priser vid kända likvärdiga transaktioner.
Kalkylräntor och avkastningskrav, för beräkning av nuvärde
av kassaflödet samt beräkning av fastighetens restvärde, ska
återspegla fastighetens läge och marknadsutveckling.
Utfall
Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick
vid årets slut till 20 276 mkr (19 805). Värdeförändringen
under helåret uppgick till -372 mkr (341), varav 5 mkr (25)
Värderingsutfall och parametrar 2023 2022
Realiserad värdeförändring, mkr 5 25
Orealiserad värdeförändring, mkr -376 316
- varav kassaflödesgenererad 744 1 488
- varav avkastningsgenererad -1 120 -1 172
Direktavkastningskrav - värdering, % 7,12 6,71
Inflationsantagande år 1 i prognosperiod, % 2,0 4,0
Inflationsantagande resterande prognosperiod, % 2,0 2,0
Tabellen visar grunddata och antaganden för fastighetsvärdering per
31 december 2023 och 2022.
Fördelning inom handelskategorin, %
Konsumenthandel 60 (62)
Business-to-business 26 (26)
Bilhallar och besiktningsanläggningar 9 (7)
Dagligvaruhandel 5 (5)
Snitthyra per kategori för kontrakterad area, kr/kvm
1 400
1 600
1 200
1 000
800
600
400
200
0
Industri Logistik Kontor ÖvrigtSnitt Handel
===== SIDA 13 =====
avsåg realiserade värdeförändringar från försäljningar. Av de oreali-
serade värdeförändringarna om -376 mkr (316) avsåg 744 mkr (1 488)
kassaflödesrelaterade förändringar, medan antaganden om högre
direktavkastningskrav påverkade värderingarna negativt med -1 120
mkr (-1 172). Värdeförändringen relaterat till 2023 års indexering av hy-
ror har hänförts till kassaflödesrelaterade förändringar. Direktavkast-
ningskraven som användes vid värdering under kvartal fyra varierade
från 5,60 till 9,20 procent (5,20 till 9,50). Det vägda direktavkastnings -
kravet för värderingen av fastighetsbeståndet per den 31 december
uppgick till 7,12 procent (6,71) och den vägda kalkylräntan uppgick till
9,27 procent (8,91).
Fastighetsbeståndets förändring
Under året ökade fastighetsvärdet med 2 procent (14), arean med
2 procent (9) och antalet fastigheter med 4 procent (9). Totalt har
20 förvärvade fastigheter tillträtts för 408 mkr (1 662). Dessutom har
121 mkr (265) investerats i nybyggnationsprojekt och 330 mkr (377)
investerats i befintliga fastigheter primärt i form av hyresgästanpass-
ningar. Under året har en fastighet avyttrats och frånträtts för 15 mkr
(176).
Mellansverige och Skellefteå var de affärsområden som hade högst
tillväxt i fastighetsvärde under 2023. Fastighetsvärdet steg med 330
mkr i Mellansverige vilket till största del förklaras av förvärvet av
bolagets tidigare joint venture Malabo Holding AB. I Skellefteå steg
fastighetsvärdet med 83 mkr vilket till största del förklaras av investe-
ringar i en nybyggnation och ett förvärv.
Fastigheternas värde per kvadratmeter har under året minskat med
-0,1 procent (5) från 10 156 kr vid ingången av året till 10 148 kr.
Fastighetskostnader och fastighetsskatt
NP3s fastighetskostnader utgörs framför allt av taxebundna kostnader,
fastighetsskötsel, reparationer och planerat underhåll. Taxebundna
kostnader, som exempelvis kostnader för el, värme och vatten, samt
fastighetsskatt ingår vanligen som hyrestillägg i NP3s hyresintäkter
och vidarefaktureras helt eller delvis till hyresgästerna.
Fastighetskostnaderna för året uppgick till -397 mkr (-362) Kostnader-
na fördelas mellan fastighetsskötsel och drift -346 mkr (-312), repa -
rationer och underhåll -44 mkr (-44) samt befarade och konstaterade
kundförluster om -7 mkr (-5). Fastighetsskatt uppgick till -46 mkr (-41).
12 FASTIGHETSBESTÅND
Fastigheter, värdeförändring, mkr 2023 2022
Ingående värde 19 805 17 335
Förvärv av fastigheter 408 1 662
Investeringar i befintliga fastigheter 330 377
Investeringar i nybyggnation 121 265
Försäljningar -15 -176
Realiserade värdeförändringar 5 25
Orealiserade värdeförändringar -376 316
Utgående värde 20 276 19 805
Förvärvade ej tillträdda fastigheter - -
Hyresvärde per affärsområde, %
Sundsvall 20 (21)
Dalarna 14 (14)
Gävle 13 (13)
Luleå 13 (13)
Skellefteå 11 (12)
Umeå 11 (11)
Östersund 10 (10)
Mellansverige 8 (6)
Investeringar i fastighetsbeståndet
per affärsområde, mkr
Sundsvall 121 (159)
Skellefteå 96 (33)
Gävle 66 (138)
Luleå 49 (95)
Umeå 45 (36)
Mellansverige 32 (30)
Östersund 21 (55)
Dalarna 20 (94)
Fastighetsvärde per fastighetskategori, %
Industri 46 (46)
Handel 25 (25)
Kontor 10 (10)
Logistik 9 (9)
Övrigt 10 (10)
Fastighetsvärde per affärsområde, %
Sundsvall 21 (21)
Gävle 14 (14)
Dalarna 13 (14)
Luleå 12 (12)
Skellefteå 12 (12)
Umeå 11 (11)
Östersund 10 (10)
Mellansverige 7 (6)
===== SIDA 14 =====
13FASTIGHETSBESTÅND
Hyresgäster och kontraktsstruktur
NP3s exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad.
Antalet hyresavtal och durationstiden på dessa tillsammans
med att ingen hyresgäst står för mer än 2 procent av hyres-
värdet skapar en diversifierad och stabil hyresgäststruktur.
Vid årets slut hade bolaget 2 450 hyresavtal (2 400). Den
genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal
uppgick till 3,9 år (4,0). De tio största hyresgästerna i för-
hållande till hyresvärde fördelade sig över 83 avtal (79) med
en återstående löptid om 5,4 år (6,1) och stod för 11 procent
(11) av hyresvärdet. Antal avtal och durationstiden på dessa
medför att NP3s exponering mot enskilda hyresgäster är
begränsad.
Vid årets utgång uppgick det sammanlagda hyresvärdet till
2 065 mkr (1 880) och den kontrakterande årshyran till 1 929
mkr (1 758). Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad
om 93 procent (94). Genomsnittshyran varierar mellan olika
regioner beroende på typ av fastigheter, fastigheternas läge
samt den lokala hyresmarknaden. Genomsnittligt kontrak-
terat hyresvärde uppgick till 1 072 kr per kvadratmeter, vilket
är en ökning med 77 kr, motsvarande 8 procent, i jämförelse
med 995 kr vid ingången av året. Ökningen av genomsnittligt
hyresvärde kan förklaras av KPI-uppräkning samt ökat hyres-
värde i samband med bolagets projektverksamhet. Högst
kontrakterat hyresvärde per kvadratmeter har Östersund
med 1 330 kr (1 237). Dalarna har lägst genomsnittligt kon-
trakterat hyresvärde med 842 kr (790) per kvadratmeter.
Av det totala kontraktsvärdet, exklusive tillägg, var 93 procent
indexerat mot konsumentprisindex. Det finns även avtal med
uppräkning mot en fast procentsats motsvarande drygt 5
procent av det totala kontraktsvärdet samt ett fåtal hyresav-
tal som är föremål för uppräkning i förhållande till hyresgäs-
tens omsättning, det vill säga omsättningshyra, där bashyran
är KPI-justerad.
Hyresintäkterna ökade under året med 16 procent till 1 797
mkr (1 551). Intäkterna har ökat främst till följd av indexerade
hyror, fastighetsförvärv och till viss del genom uthyrningar
och investeringar i befintliga fastigheter som har resulterat
i högre hyresintäkter. I jämförbart bestånd ökade intäkterna
med 11 procent (6), se tabell.
Nettouthyrning
Värdet av tecknade hyresavtal under året uppgick till 244 mkr
(188) och omfattade samtliga nytecknade hyresavtal och be -
fintliga avtal som omförhandlats. Värdet av uppsagda hyres-
avtal inklusive konkurser uppgick för året till -210 mkr (-146).
Beloppet omfattar alla avtal som var uppsagda för avflytt
under året, de avtal som fallit bort till följd av konkurser samt
de hyresavtal som omförhandlats under pågående avtalspe -
riod där de nya avtalen redovisas under ”tecknade hyresav-
tal”. Nettouthyrningen för året uppgick till 34 mkr (42) varav
17 mkr avsåg omförhandlingar. Den positiva nettouthyrningen
visar på en fortsatt god efterfrågan på bolagets lokaler.
Hyresintäkter, mkr 2023 2022
Jämförbart bestånd 1 625 1 464
Förvärvade fastigheter 169 81
Avyttrade fastigheter 2 6
Kontrakterade hyresintäkter 1 797 1 551
I jämförbart bestånd ingår fastigheter som bolaget ägt under helåren
2022 och 2023. Förvärvade och avyttrade fastigheters hyresintäkter
beräknas till den del av året som fastigheterna ägts av NP3.
Kontraktsstruktur per förfalloår
Hyresintäkter per den 31 dec 2023
År Mkr %
2024 235 12
2025 375 19
2026 334 17
2027 351 18
2028 147 8
2029 115 6
2030 80 4
2031 73 4
2032 91 5
2033 47 2
2034- 78 4
Totalt 1 929 100
Snitthyra per affärsområde för kontrakterad area, kr/kvm
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
Dalarna Skellefteå
Snitt
Sundsvall
Umeå Luleå
Östersund
Gävle
Mellansverige
Nettouthyrning, mkr 2023 2022
Tecknade hyresavtal 244 188
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -210 -146
Netto 34 42
===== SIDA 15 =====
FASTIGHETSBESTÅND
Vid årets ingång förföll 11 procent av det totala hyresvärdet till omförhandling under 2023. Ytterligare 3 procent av
hyresvärdet har omförhandlats under pågående hyresperiod. Endast hyresavtal som var befintliga vid 2023 års
ingång redovisas, således exkluderas hyresavtal för fastigheter som förvärvats under året.
Stapeln avser hyresvärde
per den 1 januari 2023
Förlängt på oförändrade
villkor, 54 % (48)
Avflyttade avtal, 23 % (30)
Avtal som omförhandlats, 23 % (22)
Avyttrade, 0 % (0)
11 % (14) av det totala hyresvärdet
som förföll till omförhandling.
3 % (3) av hyresvärdet har
omförhandlats under pågående
hyresperiod.
Vakansvärdets förändring, mkr 2023 2022
Ingående vakansvärde 1 jan 122 102
Nettoförändring av från-/tillträden 13 10
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 2 3
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -1
Vakansvärde 137 114
Justering vakanshyror - 8
Utgående vakansvärde 137 122
Uthyrningsgrad, % 93 94
Hyresvärde framtida avtalsförändringar, mkr
Uppsagda avtal ej frånträdda 88 66
-varav förvärvade - -
Nyuthyrning, ej tillträdda -73 -50
Vakans
Vid årets utgång ökade vakansvärdet jämfört med ingången
av året till följd av nettoförändring av från- och tillträden med
13 mkr och förvärvad vakans om 2 mkr. Den ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 93 procent (94).
Per 31 december fanns hyresavtal, ännu ej tillträdda, som
uppgick till 73 mkr. Hyresvärdet för uppsagda men ej från-
trädda hyresavtal uppgick till 88 mkr, varav 81 mkr sker
under 2024.
Frånträdesår uppsagda
hyresavtal Antal
Hyres-
värde, mkr
2024 98 81
2025 12 4
2026- 11 3
Totalt 121 88
14
===== SIDA 16 =====
15FASTIGHETSBESTÅND
Kort beskrivning av de största hyresgästerna (hyresvärde)
• PostNord Sverige ägs till 40 procent av den danska staten och
till 60 procent av den svenska staten. PostNord är den ledande
leverantören av kommunikations- och logistiklösningar till, från
och inom Norden.
• Dagab ingår i Axfoodkoncernen och hanterar sortiment, inköp
och logistik för Willys, Hemköp och Axfood Snabbgross. NP3
har även Willys och Axfood Snabbgross som hyresgäster men
Dagab står för alla hyresavtalen inom koncernen.
• Dollarstore som ägs av Tokkmanni är en lågpriskedja med drygt
130 butiker från Gällivare i norr till Trelleborg i söder och cirka
1 300 anställda.
• Plantagen är ett nordiskt företag i växtbranschen med över 120
butiker i Norge, Sverige och Finland med drygt 1 300 anställda.
Plantagen ägs av Ratos.
• Granngården levererar produkter för bland annat trädgård,
husdjur, lant- och skogsbruk, och har över 100 butiker i Sverige
samt e-handel.
• Assemblin EL är en installations- och servicepartner med verk-
samhet i Sverige, Norge och Finland.
• Swedol är en yrkesbutik med e-handel och cirka 100 butiker i
Sverige, Norge, Finland och Estland. Swedol ingår i Alligo-
koncernen.
• Fortifikationsverket är den statliga myndighet som äger och för -
valtar Sveriges försvarsfastigheter och är en av Sveriges största
fastighetsägare.
• LEAX Group är en privatägd företagsgrupp med cirka 1 200
anställda. Kunder finns främst inom personbils- och annan for -
donsindustri, gruv- och anläggningsindustri och jordbrukssek -
torn. Idag finns tio fabriker i sex olika länder varav fem i Sverige.
• Svenska Krämfabriken grundades i Falun 2014 och är en av
Europas modernaste produktionsanläggningar för kosmetik
med ett brett sortiment av produkter för hälsa och skönhet.
Produktionsanläggningen finns i Borlänge.
Segmentsrapportering i sammandrag
12 mån, mkr Sundsvall Gävle Dalarna Östersund Umeå Skellefteå Luleå Mellan-
sverige
Ej
fördelade
kostnader
Totalt
koncernen
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäk-
ter och övr.
intäkter 404 346 259 223 270 235 189 162 217 191 214 177 244 222 136 103 -3 -2 1 929 1 656
Vakans -34 -31 -16 -9 -17 -15 -6 -7 -13 -10 -17 -11 -14 -12 -16 -11 - - -133 -105
Rep- och
underhåll -13 -13 -5 -4 -7 -6 -4 -4 -5 -5 -3 -3 -6 -6 -2 -3 - -1 -44 -44
Fastighets -
kostnader -72 -68 -37 -39 -53 -49 -36 -30 -47 -39 -41 -34 -44 -42 -18 -14 1 1 -346 -312
Fastighets -
skatt -8 -7 -6 -6 -5 -5 -5 -4 -6 -5 -5 -4 -7 -6 -4 -3 - - -46 -41
Kundför-
luster -1 -3 0 -1 -1 -2 0 0 -1 0 -2 0 0 0 -1 -1 1 1 -7 -5
Driftöver-
skott 276 225 195 165 187 158 138 118 145 132 146 126 172 156 95 70 -1 -1 1 353 1 149
NP3s största hyresgäster
Baserat på area
Hyresgäst
Hyrd area,
kvm
Andel av
tot. area
(%)
Antal
hyresavtal
Baserat på hyresvärde
Hyresgäst
Antal
hyresavtal
Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) 27 851 1,4 6 PostNord Sverige AB 13
LEAX Falun AB 27 143 1,4 5 Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) 6
PostNord Sverige AB 27 012 1,4 13 Ahlberg-Dollarstore AB 7
Granngården AB 24 233 1,2 14 Plantagen Sverige AB 5
Assemblin El AB 22 682 1,1 11 Granngården AB 14
HL Display Aktiebolag 21 368 1,1 1 Assemblin El AB 11
BYGGmax AB 20 998 1,1 10 Swedol AB 9
Trelleborg Sealing Solutions Kalmar AB 20 000 1,0 1 Fortifikationsverket 12
Ahlberg-Dollarstore AB 19 956 1,0 7 LEAX Falun AB 5
CW Lundberg Industri AB 17 500 0,9 2 Svenska Krämfabriken AB 1
Totalt 228 743 11,5 70 Totalt 83
Återstående hyresduration för de tio största/area 4,6 år. Sammanlagt hyresvärde 228 mkr motsvarar 11 procent
av det totala hyresvärdet. Återstående hyresduration
för de tio största/hyresvärde 5,4 år.
===== SIDA 17 =====
16 FÖRVALTNING
Kostnader, kr/kvm
200
160
120
80
40
0
Total Media Fastighets -
skötsel
Reparationer
och underhåll
151
172 178
187
86
98 96
53 56
69
32 24 23
174
83
42
25
91
51
32
2019
2020
2021
2022
2023
2019
2020
2021
2022
2023
2019
2020
2021
2022
2023
2019
2020
2021
2022
2023
Förvaltning
NP3 har lokal närvaro på bolagets samtliga geografiska huvudorter och har en organisation med korta
beslutsvägar, vilket från bolagets perspektiv är en förutsättning för att kunna bibehålla och utveckla
en effektiv förvaltning.
Den lokala närvaron ger bolaget förmåga att förstå och skapa
möjligheter för hur lokaler kan nyttjas och hur NP3 därige-
nom på ett effektivt sätt anpassar bolagets förvaltning efter
fastigheternas och hyresgästernas behov och verksamhet.
Utifrån detta kan bolagets förvaltning arbeta nära befintliga
hyresgäster, hitta den bästa utvecklingen av vakanta lokaler
och omförhandla såväl hyres- som driftavtal.
NP3s arbetssätt utgår från bolagets tre värdeord –
engagerad, trovärdig, affärsmässig.
2023 var ett år med fortsatt god efterfrågan, positiv nettout -
hyrning och ökat driftöverskott, trots något högre fastighets -
kostnader. Ökningen av fastighetskostnaderna var framför
allt beroende på en utmanande vårvinter med höga kost-
nader för snöröjning och höga mediakostnader. De ökade
snöröjningskostnaderna har till stor del drivits av inflation
innefattande höjda finansiella kostnader och bränslepriser för
entreprenörerna. Jämfört med 2022 var NP3s kostnader för
snöröjning under året 13 kr högre sett i kr/kvm uthyrbar area.
Även priset på värme hade ovanligt stora indexjusteringar
och priset på el var initialt på året betydligt över det bolaget
historiskt varit van vid, även om priserna under sommaren
och hösten sedan var gynnsamt låga, bröts den trenden åter-
igen i november när priserna började stiga, vilket sedan höll
i sig året ut. De ökade mediakostnaderna motverkas dock till
stor del av ett framgångsrikt energieffektiviseringsarbete.
Då bolaget i hög grad haft sin elhandel prissäkrad har NP3
fortsatt varit relativt förskonade mot dessa kostnadsökningar
och då en stor del av dessa kostnader debiteras hyresgäster-
na får även de ta del av effekten av vår prissäkring.
Trots ovanstående prisökningar har bolaget ändå med hjälp
av en fortsatt kostnadseffektiv förvaltning och låga repara -
tionskostnader, endast något högre kostnader jämfört med
tidigare år.
Närhet till bolagets kunder
Det löpande arbetet sker nära och tillsammans med hyres-
gästerna genom frekventa möten med tekniska förvaltare
och affärsansvariga. Regelbundna möten med hyresgästerna
gör att bolaget tidigt kan fånga upp synpunkter, tankar och
idéer. Genom att ha en diversifierad fastighetsportfölj på hu -
vudorterna har bolaget möjlighet att över tid möta kundernas
skiftande efterfrågan på lokaler.
NP3s tillgänglighet är av central betydelse för att utföra
service på avtalad tid och för att ge hyresgästerna snabba
besked gällande beslut och åtgärder. Bolaget utför fastig-
hetsförvaltning med egen personal, medan entreprenörer
anlitas för daglig drift och skötsel av bolagets fastigheter då
detta i dagsläget är den mest kostnadseffektiva lösningen.
Då även NP3s drift- och skötselentreprenörer har direktkon-
takt med hyresgästerna påverkar deras agerande bolagets
långsiktiga relation till hyresgästerna. För att säkerställa att
entreprenörernas arbets- och förhållningssätt motsvarar
NP3s standard ställs höga krav när det gäller hållbarhet,
affärsetik och uppförande.
Hållbarhet och kostnadsreducering
NP3 arbetar aktivt med att tillföra värde till fastigheterna där
hållbarhet är en naturlig del. Bolaget arbetar därför kontinu-
erligt med energibesparande drifts- och underhållsåtgärder
i fastighetsbeståndet för att både minska kostnader och
begränsa fastigheternas miljöpåverkan. Bolagets mål är att
gemensamt med hyresgästerna bidra och möjliggöra en
hållbar utveckling av både fastigheter och hyresgästernas
verksamheter. Bolaget arbetar även aktivt med att omför-
handla driftavtal samt strävar efter att uppnå inköpsfördelar
med centrala avtal där det är möjligt. En viktig faktor är
även att tillgodose kundernas behov inom såväl det dagliga
underhållet som för mer långsiktiga lösningar, till exempel
lokalanpassningar.
Fastighetskostnader
NP3s fastighetskostnader utgörs framför allt av taxebundna
kostnader, fastighetsskötsel, reparationer och planerat un-
derhåll. När det gäller taxebundna kostnader och kostnader
för fastighetsskatt täcks dessa vanligen genom hyrestillägg
i NP3s hyresintäkter och vidarefaktureras helt eller delvis till
hyresgästerna. Fokus ligger på en effektiv förvaltning och på
att arbeta tillsammans med hyresgästerna för att optimera
kostnaderna.
Grafen nedan visar bolagets totala kostnadsutveckling under
åren 2018 till 2023 i kr per kvadratmeter inom budgeterat be-
stånd, exkluderat kostnader för fastighetsskatt, kundförluster
och allokerade personalkostnader. I beloppen ingår även
kostnader som ingår i hyrestillägg till bolagets hyresgäster
enligt ovan.
===== SIDA 18 =====
17FÖRVALTNING
Sarita Månsson, energiansvarig.
===== SIDA 19 =====
18 PROJEKT
Josef Sommarkrans
Projektutvecklare
Josef Andersson
Projektansvarig
Projekt
Projektverksamheten inom NP3 ska bidra till en årlig tillväxt med
god lönsamhet. Projekten syftar till att skapa så goda förutsätt -
ningar som möjligt för en långvarig hyresgästrelation och samtidigt
skapa ytterligare värden i NP3s fastighetsbestånd.
NP3s projektverksamhet består av
tre beståndsdelar, nybyggnation, om-
och tillbyggnad samt underhålls- och
energiprojekt. Under 2023 har NP3
investerat 451 mkr i befintliga fastig-
heter och nybyggnationer.
2023 har präglats av en avvaktande
marknad avseende nybyggnationer
samtidigt som projektvolymen för
ombyggnationer har ökat. Inför 2024
är aktiviteten inom nybyggnation åter-
igen god då sjunkande byggkostnader
skapar möjlighet att återigen nå nya
hyresavtal till en god avkastning.
Under året har bolaget även fortsatt
fokusera på en tillväxt i den gröna
projektportföljen, som med draghjälp
av en ökad efterfrågan från våra hyres-
gäster resulterat i att bolaget under
2023 startat upp mer än dubbelt så
många energiprojekt jämfört med
föregående år, 27 (13).
Nybyggnation
Nybyggnationer ger NP3 en god
direktavkastning när byggrätten finns
i det befintliga fastighetsbeståndet. I
slutet av 2023 startades årets enda nya
nybyggnationsprojekt på en av bolagets
byggrätter i Sundsvall.
En huvudregel för NP3s nybyggna-
tion är att byggstart sker först efter
att hyresavtal har undertecknats. Vid
nyproduktion ställs strikta krav på långa
hyresavtal och en attraktiv hyresnivå.
Nybyggnationer har låg förvaltningsin-
tensitet och ofta effekten av att de även
höjer värdet på intilliggande fastigheter
och därmed på området som helhet. Då
nyproduktion ofta äger rum i områden
där NP3 redan äger ett fastighetsbe -
stånd får byggnationen även positiva
effekter på bolagets intilliggande fastig-
heter. Nyproduktion har på så sätt i
flera hänseenden en positiv inverkan på
bolaget utöver byggnationen och dess
avkastning.
Under året har NP3 investerat 121 mkr
i sex nybyggnationer vilket även avser
projekt som startades under 2022. Hy -
resdurationen uppgår i genomsnitt till
tio år och hyresvärdet för de nyproduce-
rade enheterna uppgår till 26 mkr per år
vid årets utgång. Hyresvärdet motsvarar
i snitt 1 590 kr per kvadratmeter att
jämföra med genomsnittligt kontrakte -
rat hyresvärde om 1 072 kr per kvadrat-
meter i befintligt fastighetsbestånd per
31 december 2023. Vid årets slut fanns
pågående nybyggnationsprojekt med
en total projektbudget om 32 mkr med
en återstående investering om 32 mkr.
Om- och tillbyggnad samt
underhålls- och energiprojekt
Om- och tillbyggnader genomförs som
regel för att anpassa befintliga lokaler
efter hyresgästens verksamhet. Vid
investeringar i om- och tillbyggnatio-
ner får NP3 en god avkastning genom
justerade hyresnivåer och ett lägre
underhållsbehov i fastighetsbeståndet
samtidigt som hyresgästen får mer än-
damålsenliga lokaler till en högre kva-
litet och standard. Under 2023 har ett
antal större tillbyggnationer påbörjats
som ett led i att tillgodose befintliga hy-
resgästers förändrade lokalbehov samt
för att tillvarata befintliga byggrätter.
Underhållsprojekt genomförs för att
hålla en god kvalitet i fastighetsbestån-
det och för att långsiktigt säkra fastig-
heternas värde. Dessa projekt leder
bland annat till lägre energiförbrukning,
mer attraktiva lokaler och lägre repara-
tionskostnader.
Inom ramen för om- och tillbyggnader
samt underhålls- och energiprojekt
pågår vid årets slut projekt med en
total projektbudget om 398 mkr med
en återstående investering om 152 mkr.
Under 2023 investerades totalt 330
mkr i om- och tillbyggnadsprojekt samt
underhålls- och energiprojekt.
===== SIDA 20 =====
19PROJEKT
Färdigställda projekt (>10 mkr)
Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektbudget, mkr Uthyrbar area, kvm
Gällivare 12:573 Gällivare Handel/Övrigt Q1-23 43 3 400
Sömmerskan 3 Skellefteå Övrigt Q1-23 13 2 400
Sköns Prästbord 1:65 Sundsvall Industri Q2-23 103 4 300
Näringen 12:2 Gävle Industri Q2-23 38 2 100
Målås 4:6 Sundsvall Logistik Q2-23 12 3 800
Hedkärr 1:24 Uddevalla Handel Q3-23 30 1 900
Ledningen 1 Umeå Industri Q3-23 29 9 900
Hågesta 3:115 Sollefteå Övrigt Q4-23 33 2 200
Totalt 301 30 000
Tillkommande hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 25 mkr.
Pågående projekt (>10 mkr)
Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektbudget, mkr Uthyrbar area, kvm
Räfsan 4 Luleå Logistik Q2 -24 11 3 080
Sköns Prästbord 1:47 Sundsvall Industri Q3 -24 38 3 450
Slagan 4 Sundsvall Industri Q3 -24 32 1 660
Högom 3:179 Sundsvall Industri Q3 -24 32 1 930
Skotet 1 Luleå Industri Q2 -24 20 4 520
Generatorn 7 Umeå Industri Q2 -24 14 1 460
Norrlungånger 2:144 Örnsköldsvik Industri Q2 -24 11 7 160
Sörby Urfjäll 29:4 Gävle Logistik Q4 -24 21 6 680
Totalt 178 29 940
Tillkommande hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 17 mkr.
Hyresdurationen för de lokaler där de tio största om- och till-
byggnadsprojekten färdigställts under året uppgår till i snitt
elva år och hyresvärdet uppgår till 31 mkr per år. Hyresvärdet
motsvarar 1 170 kr per kvadratmeter att jämföra med genom-
snittligt kontrakterat hyresvärde om 1 072 kr per kvadratme -
ter i befintligt fastighetsbestånd per 31 december 2023.
Energieffektiva fastigheter
Bolagets satsning på energieffektiva fastigheter ska förutom
kravet på hållbarhet även generera en avkastning som mot-
svarar bolagets finansiella mål. Bolaget har som mål att höja
fastighetens energiklass alternativt överväga miljöcertifiering
vid varje större ny- eller ombyggnation. Under 2023 har nio
fastigheter fått sina energiklasser höjda varav fem fastigheter
med två steg, exempelvis från E till C.
NP3 har i dag elva miljöcertifierade byggnader varav tio är
Green Building-certifierade och en är BREEAM-certifierad.
Då certifieringssystemet för Green Building är under avveck -
ling har inga nya fastigheter certifierats under 2023, däremot
behåller NP3 kravet om 25 procent lägre energiförbrukning
än nybyggnadskraven i Boverkets byggregler för all komman-
de nybyggnation.
===== SIDA 21 =====
20 TRANSAKTIONER
David Nises
Transaktionschef
John Fransson
Transaktionsansvarig
Transaktioner
Under 2023 har NP3 tillträtt 20 fastigheter till en investering om
408 mkr. De fastigheter som tillträtts under året har ett årligt hyres -
värde uppgående till 37 mkr och en uthyrbar area om 32 600 kvadrat -
meter. Därutöver har bolaget avyttrat och frånträtt en fastighet till ett
värde om 15 mkr.
Mot bakgrund av ett osäkert marknads-
läge, en osäker omvärld och en volatil
kapitalmarknaden har bolaget sedan
halvårsskiftet 2022 intagit en begränsad
förvärvstakt. Denna position har bolaget
hållit fast vid varmed endast ett begrän-
sat antal förvärv genomförts under året.
Mot slutet av 2023 har bolaget dock
noterat att marknadsläget delvis stabili-
serats till följd av kapitalmarknadens för-
väntningar om framtida räntesänkningar
varmed förvärvstakten bedöms gradvis
kunna öka från låga nivåer.
Marknadsvärdet på bolagets fastigheter
uppgick på balansdagen till 20 276 mkr
(19 805) vilket är en ökning med 471 mkr
jämfört med årets början. Förändringen
utgörs av förvärv uppgående till 408
mkr och av värdeförändringar uppgå-
ende till -372 mkr, där den orealiserade
förändringen uppgick till -376 mkr och
förklaras av ökade avkastningskrav som
delvis motverkats av stärkta kassaflöden.
Utöver ovan har NP3 investerat i befint-
liga fastigheter och nybyggnationer för
451 mkr samt avyttrat en fastighet till ett
värde om 15 mkr.
Under första halvåret var förvärvsaktivi -
teten avvaktande. Stor osäkerhet rådde i
transaktionsmarknaden och bolaget fo -
kuserade på att hantera refinansierings-
risk primärt i obligationsmarknaden och
skuldsättningsgrad genom nyemission
av stamaktier för att därigenom skapa
goda förutsättningar för framtida lönsam
tillväxt. Mot bakgrund av de åtgärder
som genomfördes avseende bolagets
finansiella ställning kunde förvärvsakti -
viteten återupptas under andra kvartalet
om än i begränsad omfattning givet den
fortsatta osäkerheten i transaktions- och
kapitalmarknaden. I april tillträddes tolv
fastigheter i Västerås efter att bolaget
förvärvade övriga delägares aktier i bo -
lagets joint venture Malabo Holding AB.
Fastighetsförvärvet uppgick till 234 mkr
och hyresvärdet 19,7 mkr. Under andra
kvartalet tillträddes även tre fastigheter i
Örebro, Sundsvall och Gävle till en inves-
tering om 64 mkr med ett hyresvärde om
4,8 mkr.
Under andra halvåret genomfördes
förvärv avseende fem fastigheter i
Karlstad, Gävle, Falun, Örnsköldsvik och
Skellefteå. Investeringen uppgick till 110
mkr och hyresvärdet 12,3 mkr. Som en
del i att renodla NP3s fastighetsbestånd
avyttrades en fastighet i Skellefteå vilket
resulterande i en realiserad värdeföränd-
ring om 5 mkr.
Efter årets utgång och fram till offentlig-
görandet av bolagets årsredovisning har
ytterligare tre fastigheter förvärvats med
tillträde under första och andra kvartalet
2024 till en investering om 53 mkr. Där-
utöver har två fastigheter avyttrats för 33
mkr med frånträde under första kvartalet
2024.
Förvärv kvartal
Försäljningar kvartal
Förvärv ackumulerat
Försäljningar ackumulerat -100
0
100
200
300
400
500
600
-50
0
50
100
150
200
250
300
Förvärv och försäljningar 2023
Mkr Mkr
300
250
200
150
100
50
0
-50
600
500
400
300
200
100
0
-100
Q1 Q2 Q3 Q4
-15
298
19
298
91
317
408
0 0
0
-15
===== SIDA 22 =====
21TRANSAKTIONER
Transaktioner 2023
Fastighet Kommun Kategori
Area,
kvm
Hyres-
värde,
mkr
Uthyr-
nings-
grad* % Fastighet Kommun Kategori
Area,
kvm
Hyres-
värde,
mkr
Uthyr-
nings-
grad* %
Fastigheter frånträdda under Q4
Ringen 4 Skellefteå Övrigt 1 112 0,9 0
Totalt frånträdda Q4 1 112 0,9
Totalt frånträdda Q3 - -
Totalt frånträdda Q2 - -
Totalt frånträdda Q1 - -
Totalt frånträtt under 2023 1 112 0,9
Förvärvade fastigheter med tillträde Q1 och Q2 2024
Grävskopan 4 Borlänge Övrigt 0 0,3 100
Fredriksfors 5:1 Hudiksvall Industri 7 887 3,1 100
Vivstamon 1:19 Timrå Industri 5 240 2,6 0
Totalt 13 127 6,1
Avyttrade fastigheter med frånträde Q1 2024
Hemsta 17:23 Gävle Övrigt 390 1,9 100
Hälsinggården 1:68 Falun Industri 1 487 0,6 100
Totalt 1 877 2,5
Fastigheter tillträdda under Q2
Karossen 18 Örebro Handel 3 382 3,7 100
Storseglet 7 Västerås Industri 2 672 3,4 91
Energin 10 & 11 Västerås Industri 2 266 3,9 100
Fältmätaren 26 Västerås Industri 1 815 1,6 100
Ringborren 13 Västerås Kontor 1 672 1,8 82
Magnetfältet 5 Västerås Industri 1 586 1,8 100
Sjökortet 5 Västerås Industri 1 350 1,9 100
Kraftfältet 1 Västerås Industri 1 278 1,3 100
Skeppsklockan 1 Västerås Kontor 998 1,7 100
Tallmätaren 11 Västerås Industri 969 1,1 100
Fåret 1 Sundsvall Industri 840 0,6 100
Sörby Urfjäll 30:9 Gävle Industri 683 0,5 100
Sjökortet 18 Västerås Industri 605 0,8 100
Tallmätaren 16 Västerås Industri 322 0,3 100
Totalt tillträtt Q2 20 438 24,5
Fastigheter tillträdda under Q3
Härden 7 Karlstad Industri 2 320 1,9 100
Totalt tillträtt Q3 2 320 1,9
Fastigheter tillträdda under Q4
Andersberg 14:45 Gävle Logistik 3 494 3,8 100
Knorthem 15 Örnsköldsvik Industri 4 400 2,9 100
Främby 1:38 Falun Industri 1 987 1,3 100
Gripen 46 Skellefteå Övrigt 0 2,4 100
Totalt 9 881 10,4
Totalt tillträtt Q4 9 881 10,4
Totalt tillträtt Q3 2 320 1,9
Totalt tillträtt Q2 20 438 24,5
Totalt tillträtt Q1 - -
Totalt tillträtt 2023 32 639 36,8
* Vid transaktionsdag.
===== SIDA 23 =====
22 FINANSIERING
Håkan Wallin
CFO
Anton Bergh
Finans Controller
Finansiering
Tillgången till kapital är en förutsättning för NP3s långsiktiga
tillväxt och förvaltning av sitt fastighetsbestånd. Bolaget arbetar
löpande med att förbättra sin kreditvärdighet där vald kapital -
struktur och finansiell risknivå är centrala områden. Vägledande
i denna process är att bolagets långsiktiga tillväxt- och lönsam -
hetsmål ska nås med en avvägd nivå av finansiell risk.
Kapitalmarknaden präglades under 2023, i likhet med 2022, av fortsatt hög
volatilitet och osäkerhet initialt skapat av kriget i Ukraina som i sin tur har lett till
en tilltagande inflation och ett högre ränteläge. I syfte att fortsatt reducera refi -
nansieringsrisken, framför allt relaterat till kapitalmarknaden, bibehölls bolagets
fokus att stärka den finansiella ställningen och likviditeten. Genom räntesäk -
ringsåtgärder minskades även känsligheten för ökade räntenivåer.
NP3s räntebärande skulder, exklusive skulder relaterade till nyttjanderättstill -
gångar, minskade under året från 12 235 mkr till 11 943 mkr, dvs en minskning
med 292 mkr. Förändringen avser huvudsakligen minskning av obligationslån
via återköp och återbetalning i samband med obligationsemissioner i april och
september. Återbetalningen av obligationslånen finansierades främst av kapital
från bolagets aktieemission i början av 2023 som inbringande 617 mkr efter
emissionskostnader.
Per 31 december uppgick disponibel likviditet bestående av likvida medel och
outnyttjade kreditfaciliteter till 533 mkr.
Under året ökade bolaget sin andel räntesäkrade låneportfölj från 31 till 42
procent. För att reducera räntekostnaden i en volatil marknad kompletterades
ränteportföljen med räntederivat med begränsningar i ränteskyddet i form av så
kallade performance-swappar och stängningsbara räntederivat om totalt 1 750
mkr vilket innebar att totala räntederivatportföljens andel av skuldportföljen
ökade från 31 procent vid årets början till 56 procent vid årets slut.
Övergripande finansieringsstruktur
Bolagets tillgångar uppgick till 21 885 mkr (21 854) per 31 december, där
de största tillgångsslagen utgjordes av fastigheter om 20 276 mkr, övriga
omsättningstillgångar exklusive likvida medel om 711 mkr (huvudsakligen
börsnoterade aktier i Fastighetsbolaget Emilshus efter omklassificering från
intresseföretag), samt andelar i intresseföretag och joint venture om 468 mkr.
Verksamheten finansieras genom en kombination av eget kapital, räntebärande
skulder och övriga skulder. Eget kapital och räntebärande skulder motsvarade
90 procent (91) av bolagets finansiering vid årsskiftet.
De finansiella kostnaderna uppgick till 617 mkr (385) och utgjorde verksamhet-
ens största kostnadsslag före fastighetskostnader, inklusive fastighetsskatt. För
2023 uppgick räntetäckningsgraden till 2,1 gånger (2,9) och belåningsgraden till
56,6 procent (57,6). Under året minskade kapitalbindningen från 2,3 till 2,2 år.
Bolaget har som mål att på sikt i en stabiliserad kapitalmarknad öka kapital-
bindningen genom att genomföra låneomläggningar till längre löptider.
Räntebärande skulder som förföll inom tolv månader uppgick till 1 408 mkr
(1 622) bestående av banklån om 871 mkr, certifikatslån om 59 mkr,
Kapitalstruktur, %
Eget kapital 36 (35)
Lån från kreditinstitut 46 (45)
Certifikat 0 (1)
Obligationslån 8 (10)
Uppskjuten skatt 6 (6)
Övriga skulder 4 (3)
===== SIDA 24 =====
23FINANSIERING
obligationslån om 468 mkr och övriga räntebärande skulder
om 10 mkr. Av de kortfristiga bankskulderna om 871 mkr per
den 31 december hade bolaget per datum för publicering av
denna årsredovisning antingen genomfört refinansieringar
eller erhållit kreditbeslut till ett belopp om 629 mkr. En majo-
ritet av återstående kortfristiga banklån har förfall i december
2024. Hela obligationsförfallet om 468 mkr hanterades i sam -
band med obligationsemissionen i februari genom återköp
i februari samt kommunikation att förtidsinlösa återstående
del under april 2024.
NP3 har ett långsiktigt kreditbetyg om ”BB” med negativa
utsikter från Nordic Credit Rating. Ratingen bidrar till att öka
transparensen och förståelsen om bolagets verksamhet och
kreditvärdighet.
Eget kapital
NP3 har som tillväxtmål att förvaltningsresultat per stamaktie
skall uppgå till minst 12 procent per år över en femårsperiod
samtidigt som avkastning på eget kapital före skatt ska
uppgå till minst 15 procent per år över en femårsperiod där
vägledande är att detta ska ske med en balanserad risk.
Eget kapital uppgick till 7 849 mkr (7 663) mkr per 31 decem-
ber där soliditeten uppgick till 36 procent (35). Det egna ka-
pitalet fördelades på två aktieslag; stam- och preferensaktier.
Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Antalet aktier uppgick vid årets slut till 57 496 774 stam-
aktier och 38 000 000 preferensaktier. Diagrammet nedan
visar förändringar i eget kapital sedan fem år tillbaka med
förklaringar till dessa. Av det egna kapitalet fördelas 30,00 kr
per preferensaktie med tillägg för ackumulerad ej utbetald
preferensutdelning om 2,00 kr per år. Därefter fördelas åter-
stående del av eget kapital till stamaktierna, motsvarande
115,35 kr per stamaktie.
Räntebärande skulder
Nedanstående tabell visar en sammanfattning av nyckeldata
avseende bolagets skuldportfölj per den 31 december 2023
och 2022.
De räntebärande skulderna uppgick på rapportdagen till
12 093 mkr (12 353) inklusive räntebärande skulder relaterade
till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, som uppgick till 150
mkr (118). De räntebärande låneskulderna exklusive nämnda
skulder om 150 mkr uppgick till 11 943 mkr (12 235) enligt
fördelningen i tabellen nedan.
Finansiering 2023 2022
Banklån, mkr 10 140 9 769
Certifikatslån, mkr 59 144
Obligationslån, mkr 1 767 2 319
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,9
Genomsnittlig ränta, % 5,07 4,18
Likvida medel, mkr 183 204
Belåningsgrad, % 56,6 57,6
Soliditet, % 35,9 35,1
Kapitalbindningstid, år 2,2 2,3
Räntebindningstid, år 2,1 1,9
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 41,6 31,3
Skuldkvot, ggr 8,6 9,4
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2019 2020 2021 2022 2023
mkr Förändring av eget kapital
Totalresultat Aktieemissioner Utdelning
Förändring av eget kapital
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
-500
Mkr
2019 2020 2021 2022 2023
■ Totalresultat ■ Aktieemissioner ■ Utdelning
-1 000
Sammanställning - nettoskuld
2023
31 dec
2022
31 dec
Mkr
Banklån 10 140 9 769
Säkerställda räntebärande skulder 10 140 9 769
Obligationslån 1 767 2 319
Certifikatslån 59 144
Övriga räntebärande skulder 15 44
Icke-säkerställda räntebärande skulder 1 841 2 507
Periodiserade upplåningskostnader -38 -41
Totala räntebärande skulder 11 943 12 235
Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar -192 -212
Nettoskuld 11 751 12 022
===== SIDA 25 =====
24 FINANSIERING
Säkerställda lån utgjorde 85 procent (80) och icke-säker-
ställda obligations- och reverslån 15 procent (20) av totala
räntebärande skulder. Minskningen i icke-säkerställda ränte-
bärande skulder under året beror huvudsakligen på återköp
och återbetalning av obligationslån.
Bolaget har som mål att ha en belåningsgrad mellan 55 och
65 procent där finansieringskällorna utgörs av en balans
av bank-, certifikats- och obligationslån. Belåningsgraden
beräknad som nettoskuld 11 751 mkr, i förhållande till fastig-
heternas marknadsvärde om 20 276 mkr och investeringar
i intresseföretag om 468 mkr, totalt 20 744 mkr, uppgick till
56,6 procent (57,6) per 31 december. Disponibel likviditet be-
stående av likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter per
31 december uppgick till 588 mkr. Skuldkvoten, nettoskuld i
förhållande till framåtriktat justerat driftöverskott uppgick till
8,6 gånger (9,4) på balansdagen.
Ovan analys visar nettoförändringar i räntebärande låneskuld
till skillnad från bolagets rapport över kassaflöde på sid 94
som visar bruttoförändringar.
Finansieringskällor och åtaganden i låneavtal
Banklån
Banklån som utgör bolagets huvudsakliga finansierings-
källa, uppgick netto efter avdrag för periodiserade lånekost-
nader vid årsskiftet till 10 118 mkr (9 744) vilket motsvarade 50
procent (49) av fastigheternas marknadsvärde. Ökningen av
banklånen är framför allt relaterad till utökad belåning på bo-
lagets fastighetsportfölj för att minska andelen obligations -
lån, samt finansiering av projektinvesteringar. Banklånens
förfallostruktur och räntevillkor redovisas i not 22. Bolaget
har som strategi att balansera exponeringen mot olika lån-
givare som till övervägande del avser nordiska affärsbanker.
Nedan visas bolagets banklån fördelat på olika långivare.
Majoriteten av koncernens banklån omfattas av olika åtag-
anden mot långivarna. Om åtagandena inte efterlevs kan lån-
givaren begära att lånen återbetalas, helt eller delvis, i förtid.
Åtagandena utgörs av branschnormala nyckeltal som måste
vara uppfyllda. Exempel på åtaganden är räntetäckningsgrad
och belåningsgrad som inte får under- respektive överstiga
vissa nivåer. Andra exempel på åtaganden är att koncern-
interna avtal ska vara marknadsmässiga, rapportering av
nyckeltal och finansiell ställning ska lämnas per kvartal samt
ställande av säkerheter i form av aktier i dotterbolag och
pantbrev i fastigheter/tomträtter. Samtliga åtaganden mot
bankerna var uppfyllda per årsskiftet.
Obligationslån
Ej säkerställda obligationslån uppgick netto efter avdrag
för periodiserade lånekostnader till 1 751 mkr (2 302) per
31 december och utgjorde 9 procent (12) av fastigheternas
marknadsvärde.
NP3s MTN-program som lanserades juni 2022 med en ram
om 5 mdkr spelade fortsättningsvis en viktig roll under 2023
avseende bolagets flexibilitet att emittera obligationslån i
rätt tidsfönster. Under 2023 emitterades obligationslån vid
två tillfällen om totalt 900 mkr dels i april om 500 mkr, dels i
september om 400 mkr, samtidigt som 1 451 mkr återköptes
eller återbetalades under året vilket sammantaget innebar att
utestående obligationslån minskade med 551 mkr.
Bolaget har tre finansiella åtaganden inom ramen för sina
obligationslån vilka framgår av tabellen på nästa sida.
Fördelning, säkerställd och icke säkerställd skuld
1) Netto efter periodiserade lånekostnader
Icke säkerställd
skuld 15,3 %,
1 825 mkr1)
Säkerställd skuld 84,7 %,
10 118 mkr1)
Fördelning, finansieringskällor
Banklån 84,7 %,
10 118 mkr1)
Obligationslån 14,7 %,
1 751 mkr1)
Certifikat 0,5 %, 59 mkr Övriga skulder 0,1 %, 15 mkr
Banklån, fördelning per långivare
Lånevolym, mkr
3 000
3 500
4 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Bank A B C D E F
Förändring av räntebärande låneskulder, mkr
Räntebärande låneskulder 1 januari 2023 12 235
Emission av obligationslån 900
Utökad belåning i befintligt fastighetsbestånd 240
Projektfinansiering 220
Förvärvsfinansiering 94
Återbetalning obligationslån -1 451
Löpande amorteringar -263
Återbetalning banklån -22
Förändring nyttjandegrad kreditfaciliteter
(inklusive förändring certifikatslån) -13
Minskning periodiserade lånekostnader 3
Räntebärande skulder 31 december 2023 11 943
===== SIDA 26 =====
25FINANSIERING
Vidare finns vissa informationsåtaganden vad gäller kvartals -
rapportering och årsredovisning samt att obligationslånet
ska vara noterat vid Nasdaq Stockholm. Samtliga åtaganden
var uppfyllda per årsskiftet.
Certifikat
Under slutet av 2021 lanserades ett certifikatsprogram med
en total ram om 2 mdkr inom vilken 60 mkr (145) inklusive
ränta hade emitterats per 31 december 2023, vilket motsvara -
de 0,5 procent (1) av fastigheternas marknadsvärde. Löptiden
för utestående certifikat per årsskiftet var högst 4 månader
med en återstående genomsnittlig löptid om 2,7 månader.
Certifikaten var klassificerade som kortfristig räntebärande
skuld per 31 december.
Back-up faciliteter uppgår till cirka 900 mkr som är kopplade
till certifikatslånen. I faciliteterna är fastigheter ställda som
säkerhet via pantbrev och innehåller liknande åtaganden som
för bolagets banklån i det fall certifikatslånen inte refinansie -
ras. Back-up faciliteterna har en löptid på upp till två år med
löpande förlängningar.
Det fortsatta volatila läget på kapitalmarknaden medförde
under året att bolagets utestående volym av certifikatslån
fortsatt var på en låg nivå jämfört med den maximala voly-
men om 900 mkr som bolaget kan emittera via säkerställda
back-up faciliteter.
Finanspolicy
NP3s finanspolicy syftar till att klargöra styrning, riskbe -
gränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll
av finansförvaltningen. Med stöd av finanspolicyn arbetar
bolaget med att styra och hantera sina finansiella risker för
att säkerställa kort- och långfristig kapitalförsörjning. Inom
ramen för finanspolicyn har styrelsen definierat ett antal mål
för finansförvaltningen med avseende på:
• kapitalbindning,
• räntebindning och
• nyckeltal som belånings- och räntetäckningsgrad.
Samtliga mål inom ramen för finanspolicyn var uppfyllda
per årsskiftet.
Grön finansiering
Sedan 2020 har bolaget ett grönt ramverk för obligations-
finansiering som förnyats vart tredje år med senaste upp-
dateringen i september 2023. Under detta ramverk hade
bolaget emitterat 1 767 mkr vid årsskiftet. Det gröna ramver-
ket har utformats i linje med Green Bond Principles fram-
tagna av ICMA (International Capital Market Association)
och har utvärderats av en oberoende tredje part, CICERO
Shades of Green. Ramverket, samt relaterade styrdokument
och rapporteringsstandarder, har fått en ”Medium Green”
bedömning från CICERO Shades of Green.
Det gröna ramverket får användas för finansiering och
refinansiering av kvalificerade gröna tillgångar baserat på ett
portföljtänk, det vill säga finansieringen är ej direkt kopplad
till individuella gröna tillgångar. Fastigheterna kvalificeras
som gröna tillgångar utifrån ett antal kriterier; primärenergital
enligt gränsvärden i EU-taxonomin ”top 15”, miljöcertifie-
ringar, samt energibesparande investeringar. Vid utgången
av 2023 uppgick värdet på bolagets gröna tillgångar till
4 286 mkr (3 413) vilket innebär en ökning om 26 procent
(25). Bolaget har satt ett årligt tillväxtmål om 25 procent på
portföljen av gröna tillgångar.
Kapitalbindning
Långfristiga räntebärande skulder, exklusive räntebärande
skulder för nyttjanderätter, uppgick till 10 319 mkr (11 640)
vid årsskiftet vilket motsvarade 86 procent (95) av totala
räntebärande skulder. Räntebärande kortfristiga skulder efter
justering för periodiserade lånekostnader uppgick till 1 624
mkr (595), varav 1 086 mkr avsåg förfall och amorteringar på
banklån inom tolv månader, 468 mkr avsåg obligationslån,
60 mkr certifikatslån (inklusive ränta) och 10 mkr återbetal-
ning av reversskuld.
NP3 har som mål att minimera andelen kortfristiga ränte -
bärande skulder för att minska refinansieringsrisken. Enligt
tabellen i not 22 över de räntebärande skuldernas förfallo-
struktur uppgick skulder med förfall inom tolv månader vid
årsskiftet till 1 397 mkr. NP3 har som mål att i god tid före
förfall genomföra refinansiering vilket bidrar till att reducera
refinansieringsrisken.
Av de kortfristiga bankskulderna om 871 mkr den 31 de -
cember hade bolaget per datum för publicering av denna
årsredovisning antingen genomfört refinansieringar eller
erhållit kreditbeslut till ett belopp om 629 mkr. En majoritet av
återstående kortfristiga banklån har förfall i december 2024.
Hela obligationsförfallet om 468 mkr hanterades i samband
med obligationsemissionen i februari 2024 dels genom
återköp vid emissionen samt kommunikation att förtidsinlösa
återstående del under april 2024.
Som nämnt ovan minskade kapitalbindningen under året
från 2,3 till 2,2 år huvudsakligen som en följd av genomförd
refinansiering av banklån med kortare löptider.
Räntebindning
NP3s skuldportfölj omfattar huvudsakligen rörliga lån ba -
serade på förändringar i Stibor 3 månader. För att begränsa
ränterisken över tid och öka förutsägbarheten i bolagets för-
valtningsresultat används räntesäkringsinstrument i form av
ränteswappar för att binda räntan. Genomsnittlig räntebind-
ningstid uppgick till 2,1 år (1,9) vid årets slut. Vid årsskiftet var
42 procent (31) av låneportföljen räntesäkrad med en förfal-
lostruktur mellan ett och nio år enligt not 23. Resterande del
ligger räntebunden mot Stibor 3 månader.
Genomsnittlig ränta efter räntesäkringar för bolagets rän -
tebärande låneskulder uppgick till 5,07 procent (4,18) vid
årsskiftet. Den genomsnittliga räntan före räntesäkringar
uppgick för bank- och certifikatslån till 6,03 procent (4,06)
(inklusive löftesprovision för back-up faciliteter) och för
obligationslån 9,05 procent (6,33). Den högre genomsnittliga
räntan vid utgången av 2023 förklaras huvudsakligen av en
Åtaganden Covenant-nivå
Nettobelåningsgrad < 70%
Räntetäckningsgrad > 1,8 ggr
Soliditet > 25%
För obligationslån emitterade från och med september 2023 är
covenant-nivån på räntetäckningsgraden > 1,5 ggr
===== SIDA 27 =====
26 FINANSIERING
högre Stibor-nivå som delvis motverkats av bolagets räntesäkring.
Nedan visas en känslighetsanalys för bolagets räntekostnader i det fall
räntan förändras med +0,5 respektive +1,0 procent.
Derivat
För att begränsa ränterisken används räntederivat företrädesvis i form
av ränte-swappar. Vid årets slut uppgick bolagets portfölj av ränte-
derivat till 6 725 mkr. I derivatportföljen ingår räntederivat om 1 750
mkr vilka inte ingår i bolagets räntesäkringsportfölj och således inte i
beräkningen av bolagets räntesäkringsgrad och räntebindning. Dessa
kategorier av räntederivat har antingen en begränsning i skyddet
uppåt i räntenivån eller kan förtidsstängas av motparten och är ett
komplement till räntesäkringsportföljen för att reducera bolagets rän -
tekostnader i en volatil marknad. Tabellen nedan visar övergripande
bolagets räntederivatsportfölj.
NP3s räntederivatsportfölj uppgick till 6 725 mkr varav 4 975 mkr
avsåg räntesäkring. Swapp-avtalen (derivaten) värderas till verkligt
värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Verkligt värde
fastställs genom att använda marknadsräntor för respektive löptid och
baseras på en diskontering av framtida kassaflöden. Om den avtalade
räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde
och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid förfall
har ett derivats marknadsvärde upplösts och värdeförändringar över
tid påverkar inte eget kapital. Det sammanlagda marknadsvärdet för
derivaten uppgick till 43 mkr (376) på balansdagen. Variationer i deri-
vatens värdeförändring mellan kvartalen avspeglas huvudsakligen av
förändringar i skillnader mellan förväntningar om framtida räntenivåer
och derivatens räntebindning vid kvartalens slut med därtill hörande
avtalslängd. Nettoeffekten av värdeförändringarna för året uppgick till
-333 mkr. Den genomsnittliga nettoräntan för bolagets derivatportfölj
inklusive dess Stiboreffekt, var per 31 december -2,50 procent (-1,01)
med en räntebindning för räntesäkringsportföljen om 4,9 år.
Genomsnittlig räntenivå
Utgående Stibor 3M, periodslut
Räntebindningens Stibor-effekt
Räntebindning
Lånens Stibor-effekt
Lånemarginal
Utgående STIBOR 3M,
periodslut
Räntederivatens STIBOR
effekt
Räntederivatsportfölj - fast
ränta
Lånens STIBOR-effekt
Lånemarginal
5,074,18
700
600
500
400
300
200
100
0
-100
-200
-300
BPS
31 dec 2022 31 dec 202231 dec 202331 dec 2023
418 507
405
271
87
37
215
-69
405
-228
234 243
Känslighetsanalys Förändring Årseffekt på räntekostnad
Förändring Stibor 3 månader +0,5 % +37 mkr
Förändring Stibor 3 månader +1,0 % +67 mkr
Översikt - räntederivatsportfölj
Mkr
Nominellt
belopp
Återstående
löptid, år
Genomsnittlig
fast ränta, %
Marknads-
värde
Räntesäkringsportfölj 1) 4 975 4,9 1,19 114
Stängningsbara räntederivat 2) 1 000 9,9 2,20 -38
Performance-swappar 3) 750 4,7 3,07 -32
Totalt derivatportfölj 6 725 5,7 1,55 43
1) Marknadsvärde inkluderar forward-startad swap om 1 mdkr med löptid mars 2025 till
2030 till fast ränta 2,99 procent, ej beaktat i genomsnittlig fast räntenivå per 31 december
2023.
2) Stängningsbara räntederivat för motparten med början 8 augusti respektive 9 september
2024 därefter kvartalsvis till slutdag 8 november respektive 8 december 2033. Återstående
löptid ovan förutsätter ingen förtida stängning av räntederivaten.
3) Avser räntederivat med en begränsning i ränteskyddet uppåt på nivåer i intervallet 4,40
till 4,50 procent. I det fall dessa nivåer möts eller överskrids för Stibor 3M förfaller swappen
temporärt utan några flöden, det vill säga nettoeffekt är 0 kr.
===== SIDA 28 =====
27INTRESSEFÖRETAG OCH JOINT VENTURE
Intresseföretag och joint venture
Större innehav i intresseföretag och joint venture
NP3s andel av resultat från
intresseföretag och joint venture, mkr
Totalt intresseföretag
och Joint venture
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
Fastighetsaktiebolaget
Ess-Sierra
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec 1)
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
NP3s ägarandel, % 13,1 17,8 50,0 50,0
NP3s röstvärde, % 16,8 19,3 50,0 50,0
Kapitalandel 468 1 064 - 557 284 321
Förvaltningsresultat 76 81 38 35 31 32
Värdeförändringar fastigheter -93 83 -23 33 -68 49
Värdeförändringar finansiella instrument -3 25 -3 25 - -
Skatt 0 -38 -7 -19 8 -16
Summa resultatandel -20 151 5 75 -29 65
1) Emilshus bokslutskommuniké publicerades senare än NP3s bokslutskommuniké, därav har resultatandelen för fjärde kvartalet fram till den 6 december baserats
på den intjäningsförmåga som presenterades i Emilshus kvartalsrapport för januari-september 2023. Beräknad skattekostnad för fjärde kvartalet har antagits uppgå
till 20,6 procent av intjäningsförmågan. Värdeförändringar för fjärde kvartalet har lämnats oförändrade i jämförelse med tredje kvartalet. Jämförelseperioden januari-
december 2022 har beräknats på samma sätt.
Intresseföretag och joint venture
Resultatandelen från intresseföretag och joint venture avseende perioden januari till december
uppgick till -20 mkr (151) varav förvaltningsresultatet uppgick till 76 mkr (81).
Fastighetsbolaget Emilshus AB
NP3 har under fjärde kvartalet avyttrat samtliga preferens -
aktier i Emilshus och per den 6 december understeg bolagets
ägarandel 15 procent. NP3 har vid denna tidpunkt gjort be -
dömningen att Emilshus inte längre utgör ett intresseföretag
till NP3. För perioden efter den 6 december redovisas ingen
resultatandel och aktieinnehavet har i bolagets balansräk-
ning omklassificerats till börsnoterade aktier.
För perioden januari till den 6 december bidrog Emilshus
med 38 mkr (35) till NP3s förvaltningsresultat och resultat-
andelen för perioden uppgick till 5 mkr (75).
Bolagets styrelse har inför årsstämman i maj 2024 föreslagit
att en del av NP3s innehav i Emilshus delas ut till bolagets
stamaktieägare via en sakutdelning. För mer information om
styrelsen utdelningsförslag, se styrelsens förslag till vinst-
disposition på sidan 114.
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
NP3 äger 50 procent av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra,
resterande 50 procent ägs av AB Sagax. Ess-Sierras verk -
samhet består i att äga och förvalta fastigheter som utgörs
av lagerlokaler och byggvaruhandel. Den uthyrbara arean
uppgår till 184 000 kvadratmeter. Drygt 40 procent av fastig-
hetsvärdet finns på orter där NP3 redan är etablerad idag.
Syftet med joint venturesamarbetet är bland annat att kunna
erbjuda hyresgästerna lokal service.
Hyresintäkterna för året uppgick till 96 mkr (93) och fastig-
hetsvärdet uppgick per 31 december till 1 475 mkr (1 610). För
året bidrog Ess-Sierra med 31 mkr (32) till NP3s förvaltnings-
resultat och resultatandelen uppgick till -30 mkr (65).
Cibola Holding AB
NP3 äger 31,6 procent av hotellfastighetsbolaget Cibola
Holding AB. Cibola äger bland annat fem hotell- och spa-
anläggningar. Fastigheterna är belägna i norra Sverige.
Per 31 december uppgick NP3s kapitalandel till 104 mkr
(99) och för året bidrog Cibola med 8 mkr (11) till NP3s för-
valtningsresultat och den totala resultatandelen uppgick till
5 mkr (9). NP3s resultatandel från Cibola redovisas med ett
kvartals fördröjning.
Fastighets AB Jämtjägaren
NP3 Fastigheter AB och Jämtkraft AB bedriver ett gemen -
samt projekt för att bland annat uppföra ett huvudkontor och
driftcentral för Jämtkraft. Projektet genomförs i det gemen -
samt ägda bolaget Fastighets AB Jämtjägaren där parterna
äger bolaget till 50 procent vardera och NP3 redovisar därför
innehavet som ett joint venture. Projektet utgör en investe-
ring om cirka 400 mkr och hyresavtal har tecknats på 15 och
20 år. Projektet finansieras dels genom tillskjutet kapital från
ägarna, dels genom byggnadskreditiv i bank.
Projektet att uppföra ett huvudkontor och driftcentral för
Jämtkraft kommer att färdigställas under första kvartalet
2024 och tas i drift från och med den 1 april. Per 31 december
uppgick NP3s kapitalandel till 73 mkr (73).
===== SIDA 29 =====
28 VÅR MARKNAD
Vår marknad
NP3 grundades 2010 i Sundsvall. Tidigt expanderade
bolaget till Gävle och Östersund, därefter till flera andra
orter i Norrland och Dalarna. Strategin är att verka på
orter med stabil och växande befolkning och att koncen -
trera beståndet till specifika områden på varje ort.
År 2019 tog NP3 ett strategiskt beslut att för första gången göra större
förvärv utanför norra Sverige. Ett bestånd byggdes upp i Karlstad,
Örebro och Västerås, som idag utgör affärsområdet Mellansverige.
NP3 vill fortsätta att växa i de tre mellansvenska städerna, men norra
Sverige är och förblir bolagets bas.
Tillväxt i Norrland
Trots det fortsatt osäkra marknadsläget som uppstod under 2022
och som bestått under 2023 finns en stark framtidstro hos Norrlands
företagare. Med rika naturresurser och grön energi, har Norrland bli-
vit en europeisk tillväxtregion inom hållbar produktion och miljövänlig
teknik vilket leder till ett minskat beroende av fossila bränslen och
bidrar till Sveriges och Europas gröna omställning. Under de kom-
mande decennierna planeras investeringar på över 1 100 mdkr i norra
Sverige inom bland annat förnybar energi, elektrifiering och fossilfritt
stål uppbackade i flertalet fall av traditionella större industribolag och
investerare.
• Gruvbolaget LKAB, ståltillverkaren SSAB och energibolaget
Vattenfall avser att bygga en stor anläggning för fossilfri järn-
svamp i Gällivare som ska starta 2026. Bolagen är först i världen
med att producera stål framställt med vätgas istället för kol och
koks. Totalt omfattar projektet en investering på 400 mdkr över en
20-årsperiod.
• Även H2 Green Steel avser att bygga en storskalig fossilfri stål -
tillverkning, med bas i Boden och Luleå. H2 Green Steels planer
inkluderar en av Europas största vätgasfabriker och stålproduk -
tionen är tänkt att starta 2024. I en första fas investeras 25 mdkr
i projektet och anläggningen planeras vara i full drift 2030 och
beräknas då sysselsätta cirka 1 750 personer.
• I Skellefteå, en stad där NP3s närvaro är stark etablerar Northvolt
Europas största fabrik för tillverkning av litiumjonbatterier för elbi -
lar. Investeringen uppgå till 70–80 mdkr och beräknas skapa 4 000
arbetstillfällen när fabriken är fullt utbyggd år 2025.
• I Torsboda i Timrå kommun med närhet till Sundsvall där NP3 har
sitt huvudkontor avser green tech-företaget PTL investera över 13
mdkr i anodproduktion för litiumbatterier. Anläggningen, som blir
den största i Europa för tillverkning av anodmaterial beräknas på
sikt sysselsätta 1 900 människor. PTL:s satsning kommer att bli en
av de viktigaste leverantörerna till batteritillverkaren Northvolt.
De fyra projekten ovan syftar alla till grön omställning och när
Norrland nu står i centrum för några av Sveriges största industri-
investeringar på många decennier gynnas stora delar av det regionala
näringslivet, inklusive fastighetsmarknaden och NP3.
”Ökad tillväxt och
framtidstro i Norrland
genom global grön
omställning och ökad
fokus på hållbar
produktion.”
===== SIDA 30 =====
29VÅR MARKNAD
NP3 en etablerad fastighetsägare i Norrland –
en europeisk tillväxtregion
NP3 är en etablerad fastighetsägare i Norrland och är
verksam på flera orter där betydande miljardinvesteringar nu
genomförs. Intresset för kommersiella fastigheter, bostäder
och samhällsfastigheter ökar längs hela Norrlandskusten och
även i Norrlands inland. För en lokal aktör som NP3 innebär
utvecklingen en rad spännande möjligheter. Samtidigt har
det osäkra och volatila marknadsklimatet, med en hög infla-
tionstakt och stigande räntor som följd, påverkat världseko-
nomin och då också Sverige, den svenska fastighetsmark-
naden och NP3 som bolag.
Trots oroligheterna i vår omvärld sker det mycket positivt
i näringslivet på NP3s prioriterade orter, även vid sidan av
de stora industriinvesteringar som sker i Norrland. Utöver
Northvolts industrisatsning i Skellefteå så har de även eta-
blerat ett forskningscentrum i Västerås och under slutet av
2022 flyttade börsnoterade Synsam sin glasögontillverkning
från Asien till ett nytt produktions- och innovationscenter på
Frösön utanför Östersund.
Det osäkra geopolitiska läget i världen och Sveriges an-
slutning till NATO har även inneburit en utbyggnad av det
svenska försvaret med utlokalisering av militära förband och
infrastruktur till den norra delen av landet.
Visualisering Torsboda Syd/SWECO
===== SIDA 31 =====
Befolkningsutveckling
Befolkningsutvecklingen i riket som helhet uppgick till 0,6 procent under
fjolåret och ökningen var den samma på NP3s huvudorter, 0,6 procent.
Befolkningsökningen var positiv i alla NP3s huvudorter med undantag
för Sundsvall och Dalarna där befolkningen var oförändrad i jämförelse
med 2022. Den största befolkningsökningen i Norrland var under fjol -
året i Skellefteå med nästan 3 procent, efterföljt av Umeå där ökningen
uppgick till drygt 1 procent. På de orter där NP3 är verksam bodde i
slutet av 2023 cirka 1,26 miljoner invånare. NP3-orter har haft en positiv
befolkningstillväxt där antalet invånare ökat under ett flertal år till följd
av ett positivt flyttnetto, det vill säga fler flyttar till än ifrån orterna.
Sett över en tioårsperiod har befolkningen på NP3s huvudorter ökat
med 8,1 procent vilket är mindre än i riket som helhet (9,7 procent) men
mer än riket som helhet om man exkluderar storstäderna. Allra snab-
bast har befolkningsökningen varit i Umeå samt i NP3s affärsområde
Mellansverige (Västerås, Karlstad och Örebro), men även Östersund,
Gävle, Skellefteå och Luleå har haft en stark befolkningsutveckling, som
är viktiga drivkrafter för fastighetssektorn i NP3s geografiska områden.
30 VÅR MARKNAD
Befolkningsutveckling NP3s huvudorter 2013-2023
Dalarna
1)
Sundsvall
Luleå
Skellefteå Östersund
Gävle Umeå
Mellansverige
2)
Totalt Riket
14
12
10
8
6
4
2
0
%
Riket exkl. stor-
stadsområden
Befolkning
2023 antal
invånare3)
Befolknings-
utveckling
2013-2023
Befolknings-
utveckling
2022-2023
Sundsvall 99 299 2,4 % -0,1 %
Skellefteå 76 415 6,1 % 2,7 %
Gävle 104 154 7,1 % 0,6 %
Dalarna1) 287 389 3,6 % -0,3 %
Östersund 65 124 8,6 % 0,6 %
Umeå 133 625 12,9 % 1,1 %
Luleå 79 452 5,4 % 0,3 %
Mellansverige 2) 416 961 12,5 % 0,9 %
Samtliga NP3s affärsområden 1 262 419 8,1 % 0,6 %
Riket exkl. storstadsområden 6 546 339 7,4 % 0,4 %
Riket 10 581 643 9,7 % 0,6 %
1) Avser hela Dalarnas län.
2) Med Mellansverige avses i detta hänseende NP3s huvudorter Karlstad, Örebro och
Västerås. Värdena är oviktade per antal invånare per kommun.
3) Siffrorna för 2023 är baserad på statistik från november och Newsec har gjort en
bedömning för helåret.
Källa: SCB, bearbetat av Newsec
===== SIDA 32 =====
31VÅR MARKNAD
Arbets-
löshet
2023
Utveckling
arbetslöshet
20231)
Disponibel
inkomst för
hushåll, 2022 2)
Utveckling
disponibel
inkomst, 2022
Sundsvall 5,8 % -1,0 495 3,7 %
Skellefteå 3,3 % -0,5 484 -2,1 %
Gävle 8,9 % -0,5 489 4,1 %
Dalarna3) 6,3 % -0,2 488 4,5 %
Östersund 4,6 % -0,4 498 9,7 %
Umeå 3,9 % -0,6 511 6,6 %
Luleå 4,6 % -0,6 494 4,2 %
Mellansverige 4) 7,5 % -0,2 507 4,5 %
Samtliga NP3s
affärsområden 5) 7,3 % -0,5 497 4,4 %
Riket exkl. stor-
stadsområden 6,1 % -0,3 487 4,3 %
Riket 6,7 % -0,1 557 3,8 %
Arbetslöshet 2023
Dalarna
*
Sundsvall
Luleå
SkellefteåÖstersund
Riket
Riket exkl. stor-
stadsområden
GävleUmeå
Mellansverige
**
10
8
6
4
2
0
%
Utveckling av disponibel inkomst, 2017-2022
Borlänge
GävleFalun
Västerås SkellefteåSundsvall
Örebro UmeåLuleåRiket
Karlstad Östersund
14
12
10
8
6
4
2
0
%
Riket exkl. stor-
stadsområden
Arbetslöshetsutveckling inom NP3s regioner
och orter, 2018-2023 (procentenheter)
Dalarna
2)
Sundsvall
Luleå
SkellefteåÖstersund
GävleUmeå
Mellansverige
3)
1,0
0,5
0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0
-2,5
3,0
Riket
Riket exkl. stor-
stadsområden
Sysselsättning och inkomstutveckling
Under 2023 ökade arbetslösheten i Sverige med 0,1 procentenheter i
motsats till samtliga orter där NP3 är verksam och då framför allt i norra
Sverige. I Skellefteå, Umeå, Östersund, Luleå, Sundsvall och Dalarna
ligger arbetslösheten på en lägre nivå än i riket som helhet, medan ar-
betslösheten ligger högre är riksgenomsnittet i Gävle och de tre städerna
som utgör region Mellansverige. Sett över en femårsperiod mellan 2018
och 2023 har arbetslösheten ökat i Sverige med 0,4 procentenheter. I
NP3s huvudorter i norra Sverige har förhållandet varit det motsatta där
arbetslösheten minskat på samtliga orter och där Skellefteå är den ort
som utmärker sig mest med en sänkt arbetslöshet på 2,5 procentenheter
för femårsperioden. Därefter är minskningen som störst i Luleå med en
minskad arbetslöshet på 1,6 procentenheter för perioden. I Mellansverige
har också arbetslösheten minskat något där minskningen uppgick till 0,1
procentenheter för femårsperioden.
De senaste 20 åren har hushållens disponibla inkomst utvecklats starkt
i Sverige. Mellan åren 2021 och 2022 steg hushållens disponibla inkomst
på samtliga orter där NP3 har verksamhet om man bortser från Skellef-
teå där disponibel inkomst minskat något (när detta trycks finns ingen
färskare statistik). För de orter där NP3 är verksam ökade den disponibla
inkomsten mellan åren med i snitt med 4,4 procent, vilket är något över
riket som helhet där den disponibla inkomsten steg med 3,8 procent eller
4,3 procent och man exkluderar storstadsområden.
I Sverige uppgick den disponibla inkomsten för ett genomsnittligt hushåll
vid slutet av 2022 till 557 100 kronor per år. På NP3s orter är motsvarande
siffra 497 200 kronor – lägre än Sverigesnittet men högre än snittsiffran
för riket exklusive storstadsregionerna.
1) Anges i procentenheter.
2) Medelvärde, tkr efter region, hushållstyp och ålder.
3) Med Dalarna avses i den här tabellsammanställningen NP3s huvudorter Falun och
Borlänge. Siffran är oviktad per antal invånare per kommun.
4) Med Mellansverige avses i detta hänseende NP3s huvudorter Karlstad, Örebro och
Västerås. Värdena är oviktade per antal invånare per kommun.
5) Oviktat per antal invånare per kommun.
Källa: Arbetsförmedlingen, bearbetat av Newsec
===== SIDA 33 =====
Transaktionsvolym per region 2023, %*
Storstadsregionerna 56 (40)
Mellansverige 4 (2)
Norrland inkl. Dalarna 3 (6)
Övriga Sverige 37 (52)
Transaktionsvolym i Sverige
per kategori 2023, %
Bostäder 22 (24)
Handel 8 (9)
Industri/lager/logistik 27 (21)
Hotell 3 (2)
Kontor 17 (13)
Samhällsfastigheter 12 (21)
Övrigt 11 (10)
Transaktionsvolym på NP3s marknader
per län/stad 2023, %*
Västerås (29) (8)
Örebro 25 (10)
Västerbotten 16 (10)
Gävleborg 13 (18)
Dalarna 11 (18)
Västernorrland 3 (19)
Jämtland 1 (9)
Norrbotten 1 (7)
Karlstad 1 (1)
Samhällsfastigheter 5 (45)
Bostäder 39 (25)
Industri/lager/logistik 12 (15)
Kontor 7 (8)
Hotell 9 (3)
Handel 23 (1)
Övrigt 6 (3)
Transaktionsvolym i Norrland inklusive
Dalarna per kategori 2023, %
Källa: Newsec
VÅR MARKNAD32
Transaktionsmarknaden
För 2022 påverkades transaktionsvolymen på den svenska fastighets -
marknaden kraftigt av förändringar och oro i vår omvärld där vi under
kort tid fick kraftigt stigande räntor och en hög inflationstakt. Transak-
tionsvolymen på den svenska marknaden uppgick till 220 mdkr för 2022
vilket i princip var en halvering jämfört mot 2021 då transaktionsvolymen
uppgick till 400 mdkr. Vi har haft ett fortsatt osäkert marknadsläge un -
der 2023 vilket resulterat i att transaktionsvolymen minskat ytterligare
och uppgick till 104 mdkr under 2023 för den svenska fastighetsmark-
naden.
För Norrland och Dalarna minskade transaktionsvolymen mer än i riket
som helhet. Totalt genomfördes fastighetsaffärer i Norrland och Dalarna
till ett värde om 3 mdkr vilket kan jämföras med 2022 då det genomför-
des affärer för 14 mdkr. Minskningen mellan åren uppgick till 79 procent
vilket kan jämföras med riket som helhet där minskningen uppgick till
53 procent.
Av totalt genomförda affärer i Norrland och Dalarna genomfördes större
delen av affärerna, 2,7 mdkr i Västerbottens-, Gävleborgs-, och Dalarnas
län där största andelen, 1 mdkr genomfördes i Västerbottens län.
I Norrland och Dalarna utgör bostäder 39 procent av transaktionsvoly-
men, handel 23 procent och industri, lager och logistik 12 procent vilket
kan jämföras med hela Sverige där industri, lager och logistik stod för
27 procent, bostäder 22 procent och kontor 17 procent av transaktions -
volymen.
Utanför Norrland och Dalarna utmärker sig Västerås, där fastigheter
till ett värde av 2 mdkr bytte ägare under 2023 vilket är en fördubbling
jämfört mot 2022 då transaktionsvolymen uppgick till 1 mdkr.
Fastighetsägande i norra Sverige
Jämfört med södra och mellersta Sverige ägs kommersiella fastigheter i
norra Sverige i större utsträckning av kommunala bolag, lokala och pri-
vata fastighetsägare samt egenanvändare. Av de börsnoterade bolagen
har Diös (med huvudkontor i Östersund) och NP3 de största fastighets-
bestånden i Norrland, tredje största fastighetsägare i Norrland är Sam -
hällsbyggnadsbolaget.
NP3s lokala förankring och långa erfarenhet ger bolaget en fördel gent-
emot andra aktörer på Norrlandsmarknaden. Genom en långsiktig lokal
närvaro har NP3 lyckats skaffa sig en unik position med god lokalkän-
nedom och erfarenhet.
Mot bakgrund av ett osäkert marknadsläge, en osäker omvärld och en
volatil kapitalmarknaden har NP3 förvärvstakt sedan halvårsskiftet 2022
varit begränsad. Under slutet av 2023 har dock noterats att marknadslä-
get delvis stabiliserats till följd av kapitalmarknadens förväntningar om
framtida räntesänkningar vilket på sikt bedöms skapa förutsättningar
för gradvis ökade förvärv och investeringar som i sin tur bidrar till att
skapa ytterligare värdetillväxt för NP3.
*Volym för strukturaffärer och portföljaffärer
har fördelats per region där denna är publik,
annars bedömts baserad på tillgänglig
information.
===== SIDA 34 =====
33VÅR MARKNAD
Tio största fastighetsaffärerna i Norrland 2023 (exkl. strukturaffärer)
Månad Säljare Köpare Area, kvm Värde, mkr Fastighetsbeteckning/objekt
Dec Diös Nordvestor 43 000 788 Fyra fastigheter i Skellefteå
Maj N/A Storsala 6 100 250 Två fastigheter i Gävle
Mar Mellansvenska Tecnolift Framfastgruppen 50 000 200 Tio fastigheter i Borlänge
Maj Diös Midstar 14 000 200 En fastighet i Borlänge
Okt Point Properties AB Hedern Fastigheter 13 600 165 Två fastigheter i Timrå och Örnsköldsvik
Dec K2A Fastigheter Bantorget Hyresbostäder 3 900 136 Äppellunden 1 i Umeå
Dec BTS Holding DB Schenker E/T 105 Norränget 6:2 i Hudiksvall
Dec Samhällsbyggnadsbolaget Rättviks kommun 8 500 103 Sjukhemmet 1 i Rättvik
Mar Privatperson Bostadsrättsförening E/T 101 Kronopark 1:436 i Malung
Dec M2 Gruppen Karlsarvet Invest AB 6 800 100* Söder 9:8 i Gävle
*Bedömt värde
Källa: Newsec
Börsnoterade fastighetsbolag med störst ägande i Norrland*
Fastighetsvärde i Norrland, mkr*
1. Diös 25 908
2. NP3 Fastigheter 15 835
3. Samhällsbyggnadsbolaget 11 485
4. Nyfosa 4 905
5. Neobo 3 842
6. Balder 3 348
7. Fastpartner 2 232
8. Intea** 2 158
9. Klarabo 2 148
10. Castellum 897
*Där exakt volym inte är publik har denna bedömts baserad på tillgänglig
information. Avser värden 30 september 2023
**Bolagets tänkta börsnotering är pausad med anledning av det rådande
marknadsläget.
Källa: Newsec
Största affärerna i Norrland 2023
Trots det osäkra och volatila marknadsklimatet har det
under året skett några större fastighetstransaktioner i
norra Sverige. Den största fastighetsaffären skedde i
december där Nordvestor Fastigheter förvärvade fyra
handelsfastigheter i Skellefteå från Diös för 788 mdkr. I
Gävle har Storsala förvärvat ett centralt belägna bostäder
för 250 mkr.
Utöver ovan kan nämnas en affär där Framfastgruppen
förvärvat tio fastigheter i Borlänge för 200 mkr inom
segmenten lager, lätt industri, handel och kontor samt
Midstar som förvärvat en hotellfastighet från Diös för
200 mkr även den belägen i Borlänge.
===== SIDA 35 =====
34
===== SIDA 36 =====
35VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Våra affärsområden
Affärsområde Sundsvall
Antal fastigheter totalt 122
Uthyrbar area, tusen kvm 409
Hyresvärde, mkr 423
Antal medarbetare 6
Affärsområde Umeå
Antal fastigheter totalt 46
Uthyrbar area, tusen kvm 217
Hyresvärde, mkr 231
Antal medarbetare 4
Affärsområde Gävle
Antal fastigheter totalt 73
Uthyrbar area, tusen kvm 272
Hyresvärde, mkr 271
Antal medarbetare 3
Affärsområde
Mellansverige
Antal fastigheter totalt 54
Uthyrbar area, tusen kvm 142
Hyresvärde, mkr 155
Antal medarbetare 2
Affärsområde Skellefteå
Antal fastigheter totalt 53
Uthyrbar area, tusen kvm 237
Hyresvärde, mkr 238
Antal medarbetare 3
Piteå 2,9 % (3,1)
Luleå 5,7 % (5,8)
Haparanda 0,5 % (0,5)
Östersund 9,6 % (10,0)
Affärsområde Dalarna
Antal fastigheter totalt 68
Uthyrbar area, tusen kvm 341
Hyresvärde, mkr 282
Antal medarbetare 3
Affärsområde Luleå
Antal fastigheter totalt 50
Uthyrbar area, tusen kvm 220
Hyresvärde, mkr 262
Antal medarbetare 5
Affärsområde Östersund
Antal fastigheter totalt 41
Uthyrbar area, tusen kvm 159
Hyresvärde, mkr 202
Antal medarbetare 4
Gällivare 1,6 % (1,6)
NORRBOTTEN
VÄSTERBOTTEN
JÄMTLAND
DALARNA
VÄRMLAND
ÖREBRO
VÄSTMANLAND
GÄVLEBORG
VÄSTERNORRLAND
Kiruna 1,2 % (1,3)
Skellefteå 12,1 % (12,1)
Umeå 8,6 % (8,9)
Örnsköldsvik 2,2 % (2,0)
Sollefteå 1,9 % (1,8)
Timrå 3,1 % (3,0)
Sundsvall 15,0 % (15,3)
Bollnäs 0,7 % (0,7)
Sandviken 0,6 % (0,6)
Gävle 11,9 % (12,1)
Örebro 1,0 % (0,8)
Västerås 2,8 % (1,6)
Falun 5,6 % (5,7)
Mora 1,3 % (1,3)
Borlänge 5,7 % (6,0)
Karlstad 2,4 % (2,4)
Uddevalla 0,5 % (-)
Färgerna visar NP3s åtta affärsområden och vilka kommuner 1) som ingår i respektive affärsområde. Siffran efter kommunen visar hur
stor andel av bolagets fastighetsvärde som finns i respektive kommun.
Antalet medarbetare i tabellerna gäller per 31 december
och inkluderar inte koncerngemensamma tjänster.
1) Endast kommuner som har mer än 0,5 % i andel av fastighetsvärde är markerade på kartan.
===== SIDA 37 =====
36 VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Nettouthyrning, mkr 2023
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -26
Tecknade hyresavtal 37
Nettouthyrning 10
Area per
fastighetskategori
Area per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Nettouthyrning, mkr 2023
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -47
Tecknade hyresavtal 43
Nettouthyrning -4
Vakansförändring, mkr 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 34
Vakansvärde, förvärvade fastigheter -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 9
Vakansvärde 43
Justering vakanshyror -
Utgående vakansvärde 43
Vakansförändring, mkr 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 12
Vakansvärde, förvärvade fastigheter -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 4
Vakansvärde 16
Justering vakanshyror -
Utgående vakansvärde 16
AO Sundsvall 31 dec 2023 2022
Antal fastigheter totalt 122 121
Uthyrbar area, tusen kvm 409 406
Hyresvärde, mkr 423 394
Ekonomisk vakans, % 10 9
Fastighetsvärde, mkr 4 213 4 141
AO Gävle 31 dec 2023 2022
Antal fastigheter totalt 73 71
Uthyrbar area, tusen kvm 272 264
Hyresvärde, mkr 271 248
Ekonomisk vakans, % 6 5
Fastighetsvärde, mkr 2 793 2 761
Affärsområde Sundsvall Affärsområde Gävle
Industri 45 % (44)
Handel 22 % (22)
Kontor 11 % (11)
Logistik 9 % (9)
Övrigt 13 % (14)
Industri 56 % (57)
Handel 17 % (18)
Kontor 10 % (11)
Logistik 9 % (7)
Övrigt 8 % (7)
Industri 62 % (64)
Handel 16 % (16)
Kontor 8 % (9)
Logistik 7 % (6)
Övrigt 7 % (5)
Industri 53 % (53)
Handel 18 % (18)
Kontor 10 % (10)
Logistik 8 % (8)
Övrigt 11 % (11)
Sundsvall är NP3s största affärsområde,
sett till både fastighetsvärde och hyres-
värde. Den största kommunen inom
affärsområdet är Sundsvall där också det
största antalet fastigheter är belägna.
Timrå som angränsar till Sundsvall är den
kommun i affärsområdet där näst flest
fastigheter finns. Sundsvall och Timrå står
tillsammans för 83 procent av affärsom -
rådets hyresvärde. Utöver Sundsvall och
Timrå äger bolaget fastigheter i bland
annat Sollefteå och Härnösand. I Sollefteå
består fastighetsbeståndet huvudsakligen
av tidigare regementet I21 som nu utveck-
las till följd av Försvarsmaktens nyetable -
ring i kommunen. I Sollefteå är Fortifika -
tionsverket NP3s största hyresgäst och
K-Bygg Sverige den näst största.
I Sundsvallsområdet är handels- och
industrisektorn väletablerad, inte minst
till följd av den expansion och utveckling
som skett av Birstaområdet. I Birsta, som
är mest känt för sitt handelsområde, äger
NP3 främst logistik- och handelsfastighe -
ter. Birsta ligger strategiskt mellan E4 och
E14 och även med närhet till Timrå vilket
gör området attraktivt och efterfrågat.
Bland större hyresgäster kan nämnas
Systembolaget, Dagab Inköp & Logistik
samt PostNord.
Större projekt som pågår är bland annat
en skadeverkstad åt Berners på drygt
3 400 kvadratmeter samt ett projekt där
en befintlig fastighet byggs om till vård-
central, båda i Sundsvall.
Gävle är det näst största affärsområdet
sett till fastighetsvärde och tredje störs -
ta sett till hyresvärde. Största delen av
fastighetsbeståndet är beläget i Gävle
och utgör 84 procent av affärsområdets
hyresvärde. Därutöver ägs fastigheter
i Bollnäs, Söderhamn och Sandviken. I
Gävle har efterfrågan på lokaler gynnats
av stora infrastruktursatsningar som
till exempel utbyggnaden av E4 och
utbyggnaden av stambanan.
I affärsområdet har NP3 valt att fokuse -
ra fastighetsbeståndet inom främst två
områden i Gävle, Näringen och Sörby
Urfjäll. Näringen är ett centralt beläget
industriområde där NP3 äger många
business-to-business-handelsfastig-
heter. Sörby Urfjäll är NP3s största
område i Gävle och ett område där
NP3 är den dominerande fastighets-
ägaren. Fastighetsbeståndet innefattar
bland annat logistik, business-to-busi -
ness-handel och lätt industri.
De tre största hyresgästerna i affärsom -
rådet utgörs av BGA Group, Trelleborg
Sealing Solutions och PostNord.
I Högom genomförs en nybyggna-
tion av en industrilokal på drygt 1 900
kvadratmeter och i Sörby Urfjäll pågår
ett utbyggnadsprojekt för befintlig hy -
resgäst, BGA. Projekten beräknas vara
färdigställa under andra- och tredje
kvartalet.
Antal fastigheter
per ort
Antal fastigheter
per ort
Sundsvall 89 (89)
Timrå 16 (16)
Härnösand 6 (6)
Sollefteå 6 (5)
Övrigt 5 (5)
Gävle 57 (55)
Sandviken 7 (7)
Bollnäs 6 (6)
Söderhamn 3 (3)
===== SIDA 38 =====
37VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Huvudorterna i affärsområdet utgörs
av Falun och Borlänge där fastighets-
beståndet på dessa två orte r utgör 86
procent av affärsområdets hyresvärde.
Affärsområdet är NP3s näst största sett
till hyresvärde och tredje största sett
till fastighetsvärde. Utöver Falun och
Borlänge ägs fastigheter i bland annat
Mora, Leksand och Ludvika.
Dalarna med NP3s huvudorter Falun
och Borlänge utgör en integrerad ar-
betsmarknadsregion med stor pendling
mellan orterna. En förväntad fortsatt
befolkningstillväxt ställer krav på
nyproduktion på marknaden, där såväl
industri-, lager- och andra kommersiella
fastighetsslag ser en ökad efterfrågan
även om mycket omsätts mellan mindre
lokaler. I Falun ligger även en av NP3s
största fastighet till area och fastig -
hetsvärde, Främby 1:56. Ursprungligen
producerades axlar till lastbilar och bus -
sar på fastigheten. Fastigheten har idag
utvecklats till en blandning av verksam-
heter såsom industri, idrott, utbildning,
handel med mera.
Större hyresgäster är bland annat
LEAX Falun, Svenska Krämfabriken och
Region Dalarna.
Nettouthyrning, mkr 2023
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -17
Tecknade hyresavtal 20
Nettouthyrning 3
Area per
fastighetskategori
Area per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Vakansförändring, mkr 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 17
Vakansvärde, förvärvade fastigheter -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 0
Vakansvärde 18
Justering vakanshyror -
Utgående vakansvärde 18
Vakansförändring, mkr 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 6
Vakansvärde, förvärvade fastigheter -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 3
Vakansvärde 9
Justering vakanshyror -
Utgående vakansvärde 9
AO Dalarna 31 dec 2023 2022
Antal fastigheter totalt 68 67
Uthyrbar area, tusen kvm 341 339
Hyresvärde, mkr 282 264
Ekonomisk vakans, % 6 7
Fastighetsvärde, mkr 2 624 2 648
AO Östersund 31 dec 2023 2022
Antal fastigheter totalt 41 41
Uthyrbar area, tusen kvm 159 159
Hyresvärde, mkr 202 191
Ekonomisk vakans, % 4 3
Fastighetsvärde, mkr 1 963 1 998
Affärsområde Dalarna
Nettouthyrning, mkr 2023
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -15
Tecknade hyresavtal 15
Nettouthyrning 0
Affärsområde Östersund
Industri 66 % (66)
Handel 13 % (13)
Logistik 11 % (11)
Kontor 7 % (7)
Övrigt 3 % (3)
Industri 69 % (68)
Handel 13 % (13)
Logistik 11 % (11)
Kontor 5 % (6)
Övrigt 2 % (2)
Industri 37 % (37)
Handel 21 % (22)
Kontor 19 % (19)
Logistik 3 % (3)
Övrigt 20 % (19)
Industri 51 % (50)
Handel 16 % (17)
Kontor 16 % (16)
Logistik 4 % (4)
Övrigt 13 % (13)
Majoriteten av fastigheterna i affärs -
området ligger i Östersunds kommun
och står för i princip hela hyresvärdet.
Arbetsmarknaden är stabil vilket till viss
del förklaras av en stark offentlig sektor
där kommun och landsting utgör stora
arbetsgivarna. Även Arbetsförmedlingen
är en stor arbetsgivare inom kommu-
nen och är NP3s största hyresgäst i
Östersund. Näst största hyresgästen
i kommunen är Jonsson & Paulsson
Industri.
I kategorin handel är NP3s fastighets -
bestånd främst lokaliserat till Lillänge
handelsområde som är ett av norra
Sveriges starkaste externhandelsom -
råden. Utöver Lillänge är fastighets -
beståndet koncentrerat till Stadsdel
Norr och Odenskog. Fastigheterna på
Stadsdel Norr utgörs av tidigare Jämt-
lands fältjägarregementes fastigheter.
Området består främst av kontor och
lokaler för skolverksamhet. Odenskog är
ett attraktivt område för lättare industri
samt business-to-business-handel.
På Stadsdel Norr bedriver NP3 och
Jämtkraft AB ett gemensamt projekt
för att bland annat uppföra ett huvud -
kontor och driftcentral för Jämtkraft,
projektet inkluderar även byggnation av
kontorslokaler och lokal för restaurang -
verksamhet. Projektet beräknas vara
färdigställt under andra kvartalet 2024.
Antal fastigheter
per ort
Antal fastigheter
per ort
Östersund 38 (38)
Övriga 3 (3)
Falun 29 (28)
Borlänge 24 (24)
Mora 9 (9)
Leksand 3 (3)
Övriga 3 (3)
===== SIDA 39 =====
38 VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Fastighetsbeståndet i affärsområdet är
koncentrerat till norra Sveriges största
kommun, Umeå men även Örnsköldsvik
ingår i affärsområdet. Fastigheterna i
Umeå står för 75 procent av hyresvärdet,
resterande del av hyresvärdet kommer
från fastigheter i Örnsköldsvik där man
också finner affärsområdets största
hyresgäst, BAE Systems Hägglunds som
är hyresgäst i fastigheten Norrlungånger
2:144, en av NP3s största fastigheter sett
till både till lokalyta och fastighetsvärde.
I Umeå är fastigheterna främst kon-
centrerade kring Östteg, Ersboda och
Västerslätt. Östteg är ett eftertraktat och
expanderande område som är beläget
i direkt anslutning till handelsområdet
Söderslätt, där IKEA är etablerat. På
Östteg innehar NP3 såväl business-
to-business-, handels-, industri- och
kontorsfastigheter samt mark. NP3s
största fastighetsbestånd i Umeå-om -
rådet ligger på Ersboda som är Umeås
största handelsområde. På Ersboda finns
bland annat MIO möbler som är en av
NP3s största hyresgäster i Umeå. På
Ersboda hittar man även Dollarstore som
också är en hyresgäst till NP3. Därutöver
utgör Skanska Sverige och Länstrafiken
i Västerbotten några av de största hyres -
gästerna i affärsområdet.
Affärsområdet är i sin helhet kon-
centrerat till Skellefteå kommun och
etablerades 2021 i samband med ett
större portföljförvärv från kommunäg -
da Skellefteå Industrihus. Skellefteå
har präglats och präglas av Northvolts
fabriksetablering i regionen för tillverk-
ning av litiumjonbatterier för elbilar.
Etableringen har fungerat som en till-
växtmotor för underleverantörer samt
service- och anläggningsföretag. Detta
har resulterat i en stark hyresmarknad
och då framför allt för industrilokaler.
NP3s dominerande fastighetskategori i
Skellefteå är industri som utgör 69 pro -
cent av affärsområdets hyresvärde och
hela 73 procent av arean. Större hyres-
gäster utgörs av Latitude 64, Skellefteå
Kommun och Nefab Packaging.
NP3s fastighetsbestånd i Skellefteå är
i huvudsak beläget i ytterområden och
i närheten av centrumkärnan där man
bland annat kan nämna områden som
Hedensbyn, Hammarängen, Sörböle
och Anderstorp.
Bland projekt kan nämnas en om-
byggnation av kontorslokaler till gym i
Anderstorp med en total uthyrbar area
om 2 400 kvadratmeter. Projektet fär-
digställdes under första kvartalet 2023.
Nettouthyrning, mkr 2023
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -27
Tecknade hyresavtal 32
Nettouthyrning 5
Nettouthyrning, mkr 2023
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -33
Tecknade hyresavtal 37
Nettouthyrning 4
AO Umeå 31 dec 2023 2022
Antal fastigheter totalt 46 45
Uthyrbar area, tusen kvm 217 212
Hyresvärde, mkr 231 210
Ekonomisk vakans, % 6 5
Fastighetsvärde, mkr 2 175 2 152
AO Skellefteå 31 dec 2023 2022
Antal fastigheter totalt 53 53
Uthyrbar area, tusen kvm 237 235
Hyresvärde, mkr 238 216
Ekonomisk vakans, % 5 8
Fastighetsvärde, mkr 2 483 2 401
Industri 47 % (47)
Handel 29 % (29)
Kontor 12 % (12)
Övrigt 12 % (12)
Industri 69 % (70)
Handel 13 % (11)
Kontor 8 % (8)
Logistik 3 % (3)
Övrigt 9 % (8)
Industri 53 % (52)
Handel 25 % (26)
Kontor 10 % (10)
Övrigt 12 % (12)
Industri 73 % (74)
Handel 10 % (9)
Kontor 7 % (7)
Logistik 3 % (3)
Övrigt 7 % (7)
Area per
fastighetskategori
Area per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Antal fastigheter
per ort
Antal fastigheter
per ort
Affärsområde Umeå Affärsområde Skellefteå
Umeå 41 (41)
Örnsköldsvik 5 (4)
Skellefteå 53 (53)
Vakansförändring, mkr 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 11
Vakansvärde, förvärvade fastigheter -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 4
Vakansvärde 15
Justering vakanshyror -
Utgående vakansvärde 15
Vakansförändring, mkr 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 17
Vakansvärde, förvärvade fastigheter -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar -6
Vakansvärde 11
Justering vakanshyror -
Utgående vakansvärde 11
===== SIDA 40 =====
39VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
NP3s huvudorter inom affärsområde
Mellansverige utgörs av Karlstad och
Västerås. Med ett strategiskt läge och
goda kommunikationer är regionen ett
starkt logistikcentrum. Den kommersi -
ella fastighetsmarknaden har gynnats
av regionens positiva befolkningstillväxt
som har varit bland den högsta i hela
landet. Mellansverige är NP3s minsta
affärsområde där fastighetsvärdet
utgör cirka 8 procent av NP3s totala
fastighetsvärde. NP3 vill dock och har
en ambition att fortsätta att förvärva
fastigheter och växa i Mellansverige.
Största delen av fastighetsbeståndet
finns i Västerås och utgör 36 procent
av affärsområdets hyresvärde. Det
näst största fastighetsbeståndet ligger
i Karlstad som står för 32 procent av
hyresvärdet. De största hyresgästerna
utgörs av Assemblin El, K-Rauta och
Plantagen.
Bland projekt som avslutats under året
kan nämnas ett nybyggnationsprojekt i
Uddevalla av handelslokaler för Jysk på
2 200 kvadratmeter. Projektet färdig -
ställdes under fjärde kvartalet 2023.
I affärsområde Luleå ingår även Piteå,
Gällivare, Kiruna, Boden och Haparan -
da. Största delen av fastighetsbestån -
det ligger i Luleå och utgör 44 procent
av affärsområdets hyresvärde. De
största hyresgästerna i affärsområdet
är Scania, PostNord och Rusta.
I Luleå är NP3 primärt verksamt på
Storheden och Notviksstan som är
belägna strax utanför Luleå centrum.
NP3 äger även fastigheter på Bergnäset
som ligger nära Kallax flygplats samt
Porsödalen i närheten av universitetet.
I Piteå utgörs drygt hälften av NP3s
totala hyresvärde av fastigheter belägna
i BackCity, Piteås enda externa han -
delsplats. I området återfinns förutom
handel även service- och industriföre-
tag. Stora hyresgäster i området är
Willys, ÖoB, Step In och Stadium Outlet.
Bland pågående projekt kan nämnas
en ombyggnation av kontorslokaler
i Ytterviken som ligger i närheten av
universitetet samt ett projekt där kon -
torslokaler byggs om i kombinerad med
energibesparande åtgärder. Projekten
beräknas vara färdigställda under andra
kvartalet 2024.
Nettouthyrning, mkr 2023
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -34
Tecknade hyresavtal 46
Nettouthyrning 12
AO Luleå 31 dec 2023 2022
Antal fastigheter totalt 50 50
Uthyrbar area, tusen kvm 220 217
Hyresvärde, mkr 262 241
Ekonomisk vakans, % 4 6
Fastighetsvärde, mkr 2 434 2 445
AO Mellansverige 31 dec 2023 2022
Antal fastigheter totalt 54 40
Uthyrbar area, tusen kvm 142 120
Hyresvärde, mkr 155 115
Ekonomisk vakans, % 10 9
Fastighetsvärde, mkr 1 590 1 260
Nettouthyrning, mkr 2023
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -10
Tecknade hyresavtal 14
Nettouthyrning 4
Handel 42 % (42)
Industri 37 % (37)
Kontor 10 % (11)
Logistik 7 % (7)
Övrigt 4 % (3)
Handel 47 % (47)
Industri 31 % (32)
Kontor 10 % (10)
Logistik 7 % (7)
Övrigt 5 % (4)
Industri 65 % (65)
Handel 27 % (29)
Kontor 5 % (3)
Övrigt 3 % (3)
Industri 70 % (70)
Handel 24 % (26)
Kontor 4 % (2)
Övrigt 2 % (2)
Affärsområde MellansverigeAffärsområde Luleå
Luleå 22 (22)
Piteå 18 (18)
Gällivare 4 (4)
Övriga 6 (6)
Karlstad 15 (14)
Västerås 22 (10)
Övriga 17 (16)
Area per
fastighetskategori
Area per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Antal fastigheter
per ort
Antal fastigheter
per ort
Vakansförändring, mkr 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 14
Vakansvärde, förvärvade fastigheter -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar -3
Vakansvärde 10
Justering vakanshyror -
Utgående vakansvärde 10
Vakansförändring, mkr 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 11
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 2
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 3
Vakansvärde 15
Justering vakanshyror -
Utgående vakansvärde 15
===== SIDA 41 =====
40 AKTIEN OCH ÄGARNA
Handeln med aktien på Nasdaq Stockholm
Stängningskurs, kr
Antal transaktioner
i snitt per handelsdag Omsättningshastighet, %
Genomsnittlig handelsvolym
per handelsdag, mkr
31 dec 2023 31 dec 2022 Helår 2023 Helår 2022 Helår 2023 Helår 2022 Helår 2023 Helår 2022
Stamaktie 233,00 198,60 347 752 19 40 7,9 20,9
Preferensaktie 27, 20 24,80 86 119 18 36 0,7 1,6
Aktien och ägarna
NP3s stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade per den
31 december 10 868 aktieägare (11 339). Vid årets slut uppgick aktiekursen för stamaktien till 233,00 kr
(198,60) vilket motsvarade ett börsvärde om 13 397 mkr (10 845). Därutöver tillkommer preferensaktier -
na med ett börsvärde om 1 034 mkr (942).
Årets högsta betalkurs för stamaktien var 255,00 kr och
noterades den 2 februari. Årets lägsta kurs noterades den 25
och 26 oktober och var 140,00 kr. Den volymviktade genom -
snittskursen för stamaktien under perioden var 196,74 kr
(249,04).
Aktiekursen har under de senaste tolv månaderna stigit med
17 procent (-45) att jämföras med Nasdaqs fastighetsindex
(OMXS Real Estate PI) som under samma period hade en
avkastning på 17 procent (-45) och Carnegies fastighets-
index (CREX) som hade en avkastning på 16 procent (-45).
Aktiens totalavkastning som definieras som aktiekursut -
veckling inklusive återinvesterad utdelning har för året gett
en avkastning på 19 procent (-44) att jämföras med Nasdaqs
totalavkastningsindex för fastighetsbolag (OMXS Real Estate
GI) som haft en avkastning på 20 procent (-43). Nasdaqs
totalavkastningsindex (OMXS GI), som visar den genom-
snittliga utvecklingen på hela Stockholmsbörsen inklusive
utdelningar, hade under samma period en avkastning på
19 procent (-21).
Eget kapital och bolagets stamaktie substansvärde
Eget kapital uppgick till 7 849 mkr (7 663) varav preferens-
kapital 1 216 mkr (1 216) och innehav utan bestämmande
inflytande 33 mkr (46).
I februari 2023 har NP3s styrelse med stöd av det emissions-
bemyndigande som erhölls vid årsstämman den 4 maj 2022,
beslutat om och genomfört en riktad nyemission av 2 750 000
stamaktier. I juli 2023 har teckningsoptioner utnyttjats och
138 918 stamaktier emitterades. Detta skedde som en följd av
det beslut som fattades på bolagets årsstämma den 15 juni
2020 om införandet ett treårigt incitamentsprogram. Nyemis -
sionerna har inneburit att antalet aktier i bolaget ökade från
92 607 856 aktier till 95 496 774 aktier vilket resulterade i att
det fanns totalt 57 496 774 stamaktier och 38 000 000 pre -
ferensaktier vid årets slut. Efter avdrag för preferenskapital
och innehav utan bestämmande inflytande motsvarade eget
kapital 114,78 kr per stamaktie (117,21). Soliditeten i bolaget
uppgick till 36 procent (35).
NP3 volym 1000-tal/månad
NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
NP3s totalavkastning jämfört med Nasdaq Stockholms
totalavkastningsindex
Volym
1000-tal
Stängnings-
kurs, kr
NP3 volym 1000-tal/månad NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex
NP3s kursutveckling jämfört med Carnegie Fastighetsindex
Volym
1000-tal
Stängnings-
kurs, kr
2022-12-312023-01-312023-02-28 2023-12-312023-11-302023-10-312023-03-312023-04-302023-05-312023-06-302023-07-312023-08-312023-09-30 2022-12-312023-01-312023-02-28 2023-12-312023-11-302023-10-312023-03-312023-04-302023-05-312023-06-302023-07-312023-08-312023-09-30
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
020,00
70,00
120,00
170,00
220,00
270,00
320,00
370,00
0,00
200,00
400,00
600,00
800,00
1000,00
1200,00
1400,00
1600,00
1800,00
2023-01-02 2023-02-02 2023-03-02 2023-04-02 2023-05-02 2023-06-02 2023-07-02 2023-08-02 2023-09-02 2023-10-02 2023-11-02 2023-12-02
NP3 stängningskurs/totalavkastning vs
OMX Stockholm GI & OMX Real Estate GI
NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
370
320
270
220
170
120
70
20
300
250
200
150
100
50
0 0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
0,00
200,00
400,00
600,00
800,00
1000,00
1200,00
1400,00
1600,00
1800,00
2023-01-02 2023-02-02 2023-03-02 2023-04-02 2023-05-02 2023-06-02 2023-07-02 2023-08-02 2023-09-02 2023-10-02 2023-11-02 2023-12-02
NP3 stängningskurs vs
Carnegie Fastighetsindex
NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex
===== SIDA 42 =====
Svenska juridiska personer 70 (69)
Svenska fysiska personer 15 (15)
Utländska juridiska personer 15 (16)
Utländska fysiska personer 0 (0)
Ägarkategorier, aktiekapitalandel, %
Aktiefakta per 31 dec 2023
Marknadsplats:
Nasdaq Stockholm, Large Cap
Börsvärde: 14 430 mkr
Antal aktieägare: 10 844
Stamaktier
Antal: 57 496 774
Stängningskurs: 233,00
ISIN: SE0006342333
Preferensaktier
Antal: 38 000 000
Stängningskurs: 27,20
ISIN: SE0010820514
AKTIEN OCH ÄGARNA 41
Utdelning av förvaltningsresultat efter aktuell skatt
Mkr
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
Förvaltningsresultat 745 785 661 558 487
Aktuell skatt -68 -55 -44 -49 -38
Förvaltningsresultat efter aktuell skatt 677 730 617 509 449
Utdelning 3911) 363 310 270 241
Utdelning i procent av förvaltnings-
resultat efter aktuell skatt 58 % 50 % 50 % 53 % 54 %
Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till
stam- och preferensaktieägare.
1) Utgör styrelsens förslag, för mer information om styrelsens förslag till utdelning se ovan, se även
Styrelsens förslag till vinstdisposition på sidan 114.
Långsiktigt substansvärde uppgick till 7 796 mkr (7 272) vilket motsvarar
135,58 kr per stamaktie (133,17). Aktiekursen vid årets slut var 203 procent
(169) av det egna kapitalet per stamaktie och 172 procent (149) av det lång-
siktiga substansvärdet per stamaktie.
Styrelsens förslag till utdelning
Styrelsens förslag till utdelning utgörs dels av en sakutdelning, dels av kon-
tant utdelning. Sakutdelningen utgörs av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus
AB (publ) (”Emilshus”) där åtta stamaktier i NP3 ger en B-aktie i Emilshus.
Utöver sakutdelningen föreslås en kontant utdelning om 1,50 kr/stamaktie.
Baserat på Emilshus B-akties aktiekurs per 31 december 2023 om 31,80 kr
motsvarar sakutdelningen ett värde om 3,975 kr/stamaktie i NP3. Med en
kontant utdelning om 1,50 kr/stamaktie uppgår värdet på den totala utdel-
ningen till 5,475 kr/stamaktie (5,00). Stamaktieutdelningen föreslås fördelas
på fyra tillfällen där sakutdelningen sker efter årsstämman i maj. Därefter
fördelas den kontanta utdelningen på tre utbetalningstillfällen med vardera
0,50 kr/stamaktie.
Styrelsen föreslår vidare en utdelning på bolagets preferensaktie om 2,00
kr/preferensaktie (2,00) att utbetalas vid fyra tillfällen med vardera 0,50 kr.
Total föreslagen utdelning uppgår till 391 mkr (363), vilket är en ökning med 8
procent och motsvarar 58 procent (54) av förvaltningsresultatet efter aktuell
skatt vilket är något över bolagets utdelningspolicy. Föreslagen utdelning per
stamaktie motsvarar en ökning om 10 procent.
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie
Stängningskurs stamaktie
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande 12 månader
kr ggr
400
350
300
250
200
150
100
50
0
35
30
25
20
15
10
5
0
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
2023 Q1
2023 Q2
2023 Q3
2023 Q4
2016 Q1
2015 Q4
2016 Q2
2016 Q3
2016 Q4
2017 Q1
2017 Q2
2018 Q2
2019 Q2
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2017 Q3
2018 Q3
2019 Q3
2017 Q4
2018 Q4
2019 Q4
2018 Q1
2019 Q1
2020 Q1
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
350
400
ggrkr
===== SIDA 43 =====
42 AKTIEN OCH ÄGARNA
Ägarstruktur
Värde inom parentes avser innehav och röster vid ingången av året.
Aktieägare per 31 dec 2023
Antal
stamaktier
Antal
preferensaktier Ägarandel Röstvärde
Poularde AB 14 179 726 1 140 873 16,0 (16,5) 23,3 (24,5)
AB Sagax (Satrap Kapitalförvaltning AB) 12 783 806 2 293 672 15,8 (16,0) 21,2 (21,9)
Fjärde AP-fonden 2 407 918 2 255 030 4,9 (6,7) 4,3 (6,7)
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 536 910 - 4,8 (4,4) 7,4 (7,0)
J.P. Morgan Bank Luxembourg S.A. 1 270 821 1 800 000 3,2 (-) 2,4 (-)
Bonnier Treasury S.A.R.L - 3 000 000 3,1 (3,2) 0,5 (0,5)
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 255 472 2 730 899 3,1 (3,1) 0,9 (0,7)
Lannebo Fonder 2 675 837 - 2,8 (2,6) 4,4 (4,2)
PPB Holding AB - 2 166 666 2,3 (2,3) 0,4 (0,4)
State Street Bank and Trust Co, W9 1 919 123 - 2,0 (1,2) 3,1 (2,0)
SEB Investment Management 1 907 319 - 2,0 (2,3) 3,1 (3,7)
Handelsbanken Liv Försäkrings AB 664 499 843 247 1,6 (1,6) 1,2 (1,3)
J.A. Göthes AB 1 041 600 416 640 1,5 (1,6) 1,8 (1,9)
Handelsbanken Fonder 1 174 872 - 1,2 (-) 1,9 (-)
JP Morgan Chase Bank NA, W9 1 099 204 - 1,1 (1,0) 1,8 (1,6)
Jönsson, Ulf - 1 000 000 1 ,0 (1,1) 0,2 (0,2)
Futur Pension Försäkringsaktiebolag 173 591 766 310 1,0 (0,9) 0,4 (0,2)
BNY Mellon SA/NV (Former BNY), W8IMY 227 566 700 514 1,0 (0,8) 0,5 (0,2)
Alfred Berg 541 507 290 025 0,9 (-) 0,9 (-)
Swedbank Försäkring AB 19 821 720 695 0,8 (1,0) 0,2 (0,2)
Summa 20 största ägare 46 879 592 20 124 571 70,2 (71,2) 79,8 (81,1)
Övriga aktieägare 10 617 182 17 875 429 29,8 (28,8) 20,2 (18,9)
Totalt antal aktier 57 496 774 38 000 000 100,0 100,0
Innehav Antal aktieägare
Antal
stamaktier
Antal
preferensaktier Ägarandel, % Röstvärde, %
1 – 500 7 682 411 353 430 615 0,9 0,7
501 – 1 000 1 003 251 588 526 877 0,8 0,5
1 001 – 2 000 762 350 508 778 091 1,2 0,7
2 001 – 5 000 662 446 843 1 721 664 2,3 1,0
5 001 – 10 000 330 479 266 1 935 548 2,5 1,1
10 001 – 50 000 319 1 997 232 4 910 458 7,2 4,1
50 001 – 110 53 559 984 27 696 747 85,1 91,9
Antal aktieägare totalt 2023-12-31 10 868 57 496 774 38 000 000 100,0 100,0
===== SIDA 44 =====
Hållbarhetsrapport
HÅLLBARHETSRAPPORT 43
===== SIDA 45 =====
HÅLLBARHETSRAPPORT44
”Hållbarhet behöver
inte vara något
belastande för det
ekonomiska utfallet,
snarare tvärtom”
Vd-kommentar
Under 2023 ökade NP3s gröna portfölj, det vill säga de
tillgångar och investeringar som vi i enlighet med vårt
gröna ramverk definierat som ”gröna och mer hållbara”,
med 26 procent trots att vi höjt kraven på denna port -
följ. Ökningen är möjlig då vi i varje projekt utvärderar
hållbara satsningar.
I fjolårets gröna vd-ord skrev jag att det skall vara naturligt att
hållbarhet och långsiktig avkastning går hand i hand. Om vi nu ett år
senare gör en återblick över de investeringar som NP3 beslutat att
genomföra under 2023, med enbart hållbarhet i fokus, blir utfallet
enligt nedan.
Investerad volym i miljoner kronor: 24 miljoner kronor
Antal projekt: 21 stycken
Genomsnittlig avkastning: 12 procent
Att se enbart på ett år är naturligtvis inte långsiktigt men det ger en
indikation på att hållbarhet inte behöver vara något belastande för
det ekonomiska utfallet utan snarare tvärtom.
Ett ökat rapporteringskrav avseende hållbarhet är tyvärr en växande
belastning. Även om syftet med rapporteringskraven i grunden är
gott, behöver ett framgångsrikt hållbarhetsarbete inte vara bero -
ende av ökade rapporteringskrav. Istället riskerar dessa ökade krav
att flytta fokus från genomförandet av de åtgärder som faktiskt gör
skillnad.
NP3 kommer att fortsätta utveckla sin rapportering för att på ett
bättre sätt beskriva vad vi gör och hur vi tar oss an nya krav i både
fastigheternas påverkan och i rapporteringen. Vi har under året
genomfört en klimatanalys över vårt fastighetsbestånd. Vi kommer
kontinuerligt att fortsätta arbetet med att minska vårt resursutnytt -
jande och våra risker för klimatförändringarnas succesiva ökade
påverkan på fastigheterna. NP3 skall fortsätta utveckla sitt hållbar -
hetsarbete och öka sina hållbara investeringar för att även fortsätt-
ningsvis nå tillväxtmålet om 25 procent av den gröna portföljen.
Vi skall med andra ord fortsätta att göra allt lite bättre.
Andreas Wahlén
===== SIDA 46 =====
45HÅLLBARHETSRAPPORT
Vårt hållbarhetsarbete
För NP3 är det viktigt och självklart att hållbarhet och långsiktigt ekonomiskt resultat går hand i hand.
Som en långsiktig aktör i att förvalta och utveckla fastigheter har bolaget ett ansvar över att arbetet
sker på ett för vår framtid hållbart sätt, därför är det en devis för NP3 att alltid göra allt lite bättre. En
förutsättning för ett långsiktigt hållbarhetsarbete är att tillsammans med bolagets intressenter utvär -
dera, prioritera och sätta mål och strategier för ständig förbättring. För att uppnå detta görs en årlig
genomgång av bolagets väsentlighetsanalys. Utifrån denna driver NP3 prioriterade frågor för att uppnå
bolagets målsättningar inom hållbarhet.
HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
Årsredovisningen för 2023 inkluderar även bolagets hållbar-
hetsredovisning som omfattar räkenskapsåret 1 januari till
och med 31 december 2023. Redovisningen upprättas årligen
och omfattar den finansiella redovisningen för hela koncer-
nen för NP3 Fastigheter AB (publ) med samtliga dotterbo-
lag. Hållbarhetsredovisningen omfattar dock inte bolagets
intresseföretag eller joint venture då andelen av dessa anses
ha en marginell påverkan på bolagets utfall inom hållbarhets-
området. Sedan 2020 har NP3 redovisat sitt hållbarhetsarbe -
te i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) nivå Core.
Från och med årsredovisningen för 2022 upprättar bolaget
sin hållbarhetsredovisning i enlighet med GRI Universal
Standards 2021.
Under 2023 har NP3 påbörjat förberedelserna inför redovis-
ning i enlighet med CSRD som bolaget har en skyldighet att
redovisa enligt från och med räkenskapsåret 2025. Den ur-
sprungliga ambitionen var att redovisa dubbel väsentlighets-
analys i denna rapport men efter övervägande av för- och
nackdelar har bolaget valt att vidareutveckla mer av arbetet
innan det redovisas fullt ut. Vissa delar av årets hållbarhets-
redovisning och de väsentliga frågorna har dock anpassats
efter dubbel väsentlighet.
HÅLLBARHETSSTYRNING
NP3s hållbarhetsstyrning ska säkerställa att bolaget uppnår
ett effektivt hållbarhetsarbete och uppfyller de hållbarhets -
mål och strategier som beslutats av styrelsen och som bola -
gets intressenter ställer på NP3. Bolagets hållbarhetsarbete
är integrerat i hela den dagliga verksamheten och utgår från
FN Global Compact och behovet av ett långsiktigt värdeska -
pande och ansvarstagande för ekonomisk, miljömässig och
social utveckling. Hållbarhetsarbetet utgör en integrerad del
i den övergripande styrningen av företaget som styrelse och
vd ytterst ansvarar för. Bolaget ska alltid följa eller överträffa
gällande miljölagstiftning och andra miljökrav som berör
verksamheten.
Utöver externa ramverk tar hållbarhetsarbetet sin utgångs-
punkt i NP3s affärsidé och den årligen uppdaterade vä-
sentlighetsanalysen med tillhörande dialoger med bolagets
viktigaste intressentgrupper. Att integrera hållbarhetsarbetet
i all verksamhet, minska miljöpåverkan och öka antalet håll-
bara fastigheter är ett övergripande mål för bolaget. För att
nå bolagets mål om ökat antal energieffektiva och hållbara
fastigheter sker en kvartalsvis uppföljning av fastigheternas
energiprestanda i NP3s hållbarhetskommitté.
Bolaget har även ett kontinuerligt och väl utvecklat riskar-
bete och har under året färdigställt en klimatscenarioanalys
på ortsnivå enligt TCFD:s rekommendationer. Identifierade
hållbarhetsrisker och möjligheter utvärderas årligen.
Den strategiska styrningen av bolagets hållbarhetsarbete
ska säkerställa måluppfyllelse samt en fortsatt utveckling av
detsamma. Styrningen sker med hjälp av bolagets policyer,
riktlinjer och övergripande mätbara- samt detaljerade mål
och handlingsplaner. Bolaget har en framtagen uppförande-
kod som grundar sig på bolagets värderingar och en uppfö-
randekod för leverantörer som kontinuerligt utvärderas och
följs upp med leverantörer och andra samarbetsparter.
Hållbarhetspolicyn och uppförandekod bildar basen för bo-
lagets hållbarhetsarbete och revideras och beslutas tillsam-
mans med övriga policyer årligen av bolagets styrelse. Ned -
anstående policyer finns tillgängliga på bolagets hemsida. I
övrigt finns ett större antal policyer och verksamhetsrutiner
på bolagets intranät.
• Hållbarhetspolicy
• Informations- och IR-policy
• Insiderpolicy
• Integritetspolicy
• Jämställdhets- likabehandlings och
antidiskrimineringspolicy
• SAM – Systematiskt arbetsmiljöarbete
• Uppförandekod
• Visselblåsarrutin
Samtliga av NP3s anställda och styrelseledamöter har
informerats om bolagets policyer och riktlinjer under år 2023.
Rapportering av bolagets hållbarhetsarbete har skett för
styrelsen på ordinarie styrelsemöten. Merparten av bolagets
styrelseledamöter har även en hög kunskap och erfarenhet
av hållbar utveckling genom sina ordinarie arbetsroller.
Bolaget har inte haft några lagöverträdelser under rappor-
teringsperioden.
===== SIDA 47 =====
HÅLLBARHETSRAPPORT46
Väsentlighetsanalys
och intressentdialog
NP3 har under året utvärderat och förnyat bolagets väsentlighetsanalys
samt påbörjat arbetet med dubbel väsentlighet enligt ESRS. I denna
initiala utvärdering utifrån dubbel väsentlighet identifierades ett stort
antal viktiga hållbarhetsaspekter och frågor för bolaget som därefter
har prioriterats utifrån konsekvenser för människor och miljö samt
finansiell påverkan.
Som ett resultat av denna utvärdering har
bolaget bibehållit de tidigare mest väsent-
liga frågorna samt kompletterat med en
ytterligare fråga för bolagets hållbarhets -
arbete. Strategier och mål för de enskilda
frågorna och hur dessa kopplas till företa-
gets övergripande mål och strategi redovi-
sas inte i detalj i denna hållbarhetsredo-
visning då bolaget kommer att fortsätta
utveckla detta arbete under 2024.
Väsentlighetsanalysen har verifierats i dia-
log med ett urval av bolagets intressenter.
NP3s intressenter:
• Ägare
• Långivare
• Hyresgäster
• Medarbetare
• Leverantörer
• Lokalsamhällen och
intresseorganisationer
Bolaget har valt att dela in de väsentli-
gaste frågorna i tre huvudområden:
Ansvarsfulla affärer:
För NP3 går hållbarhet och långsiktigt
ekonomiskt resultat hand i hand. Bolaget
har ett ansvar gentemot sina intressenter
att ha en fortsatt god ekonomisk tillväxt,
hög affärsmoral och att efterleva lagar och
riktlinjer. Bolaget har en uppförandekod
för såväl egen personal som leverantörer.
Genom att upprätthålla ett gott affärs -
mannaskap möjliggörs ett långsiktigt
ekonomiskt resultat.
Framtidsansvar:
För NP3 är energieffektiva fastigheter och
utsläpp det område där bolaget kan göra
störst skillnad för miljön. En viktig aspekt
i detta är att ha en aktiv förvaltningsor-
ganisation och att i samarbete med våra
hyresgäster hjälpa även dem att spara
energi. Miljö- och klimatrisker utvärderas
alltid, såväl i förvaltning som vid projekt
och transaktion. Fortsatt tillgång till rent
vatten är en prioriterad fråga.
Hälsa och välbefinnande:
Att tillhandahålla trivsamma och säkra
arbetsplatser för medarbetare, hyres-
gäster och leverantörer är väsentligt för
NP3. För bolaget är det även viktigt att
alla människor behandlas lika oavsett kön
och etnicitet. Medarbetarnas hälsa och
arbetsmiljö är självklara frågor där bolaget
uppmuntrar till motion och en hälsosam
livsstil.
Skillnader mot tidigare år
Vid jämförelse med tidigare år har
”Energieffektiva fastigheter” ersatt ”En -
ergianvändning” som väsentlig fråga och
”Vattenanvändning” har tillkommit. I före-
gående hållbarhetsredovisning redovisa-
des ”Vattenanvändning” och ”Biologisk
mångfald” som två viktiga områden som
NP3 uppmärksammat men valt att prio-
ritera som mindre väsentliga för bolaget.
I den nya utvärderingen och förnyelsen
av väsentlighetsanlysen har ”Biologisk
mångfald” fortsatt prioriterats som en
mindre väsentlig fråga då projektverksam-
heten för NP3 är begränsad och ägandet
av mark och skog är liten. Bolagets ställ-
ningstagande kring ”Biologisk mångfald”
har även förankrats i intressentdialogerna.
När det gäller ”Vattenanvändning” så
har denna fråga fått högre prioritet. Även
om bolagets marknader inte ligger inom
områden som lider av hög vattenstress
har bolaget nu tydligare, genom intres-
sentdialoger och genomförd klimatana-
lys, uppmärksammat vilka av bolagets
fastigheter som ligger i områden med lågt
grundvatten, vilket gör att frågan nu anses
väsentlig för NP3.
Ansvarsfulla
affärer
• Långsiktigt
ekonomiskt resultat
• God affärsetik och
antikorruption
Hälsa och
välbefinnande
• Hälsa och säkerhet
• Mångfald och lika
möjligheter
• Hyresgäster och
leverantörer
Framtidsansvar
• Energieffektiva
fastigheter
• Utsläpp
• Miljö och klimatrisker
• Vattenanvändning
===== SIDA 48 =====
HÅLLBARHETSRAPPORT
Hyresgäster och
leverantörer
NP3 ska erbjuda en god arbetsmiljö vilket främjar fysiskt och socialt
välbefinnande och förebygger arbetsrelaterade skador och sjukdomar.
Arbetsmiljön ska vara säker för NP3s medarbetare, hyresgäster och
leverantörer samt uppfylla de krav som följer av lagar och avtal.
NP3 arbetar för att diskriminering, trakasserier, sexuella trakasserier och
kränkande särbehandling inte ska förekomma inom bolaget.
Att tillhandahålla trivsamma och säkra arbetsplatser för våra hyresgäs -
ter och leverantörer såväl som för medarbetarna är väsentligt för NP3.
NP3 ställer hållbarhetskrav vid upphandlingar av varor och tjänster hos
leverantörer och affärspartners.
Hälsa och säkerhet
Mångfald och lika
möjligheter
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
ANSTÄNDIGA
ARBETS VILLK OR
OCH EK ONOMISK
TILLVÄXT
ANSTÄNDIGA
ARBETS VILLK OR
OCH EK ONOMISK
TILLVÄXT
Fokusområde Hur NP3 arbetar med frågan FN:s Globala mål
Miljö- och
klimatrisker
Energieffektiva
fastigheter
Utgångspunkten för NP3 är att verksamheten ska bedrivas med
lönsamhet och god etik. Bolaget bidrar genom lokalt engagemang och
aktiv marknadsnärvaro till sysselsättning och köpkraft samt till ett aktivt
lokalt näringsliv.
NP3 har nolltolerans mot alla former av korruption och ekonomiska
oegentligheter, till exempel mutor, otillåten provision, bedrägeri,
förskingring och penningtvätt.
NP3 arbetar med omställningsrisker, fysiska klimatrisker och klimatrela-
terade möjligheter utifrån bolagets genomförda klimatscenarioanalys i
linje med TCFD.
NP3 arbetar för att minska fastigheternas vattenanvändning och att
spillvatten hanteras korrekt. Bolaget fokuserar även på att undvika
föroreningar för att minimera miljöpåverkan.
Ökat antal energieffektiva och hållbara fastigheter är ett av NP3s över -
gripande miljömål. Bolaget ska årligen minska den totala energiför -
brukningen (kwh) i jämförbart bestånd genom att arbeta mot uppsatta
mål. Bolaget ser det även som sin uppgift att stötta och samarbeta
med sina hyresgäster gällande energibesparande åtgärder.
Långsiktigt
ekonomiskt
resultat
God affärsetik och
antikorruption
ANSTÄNDIGA
ARBETS VILLK OR
OCH EK ONOMISK
TILLVÄXT
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
Utsläpp
Vattenanvändning
NP3 ska verka för att kontinuerligt minska verksamhetens utsläpp samt
sträva efter att minimera det avfall som går till deponi och förbränning.
NP3 prioriterar återanvändning och återvinning vid byggprojekt.
Hälsa och
välbefin-
nande
Framtids-
ansvar
Ansvarsfulla
affärer
47
===== SIDA 49 =====
HÅLLBARHETSRAPPORT
Ansvarsfulla affärer
LÅNGSIKTIGT EKONOMISKT
RESULTAT OCH AFFÄRS-
MODELL
NP3s affärsmodell präglas genom-
gående av långsiktighet. Bolagets
långsiktiga värdeskapande är överord-
nat intresset av kortsiktiga vinster och
hållbarhetsarbetet är på så sätt integre-
rat i affärsmodellen. För att säkerställa
att affärsmodellen efterlevs uppdaterar
bolaget årligen sin långsiktiga strategi-
plan som tillsammans med bolagets
finans- och skattepolicyer styr mot ett
långsiktigt ekonomiskt hållbart resultat.
Det övergripande ekonomiska målet för
NP3 är tillväxt i förvaltningsresultat per
stamaktie som över en femårsperiod
årligen ska uppgå till minst 12 procent.
Avkastning på eget kapital före skatt,
över en femårsperiod, ska uppgå till 15
procent. Dessa långsiktiga mål har till
syfte att säkerställa värdeskapande för
bolagets aktieägare över tid. För mer
information om bolagets finansiella mål,
se sidan 6.
NP3 strävar efter en öppen, transparent
och relevant dialog med aktieägare,
analytiker och investerare. Det är NP3s
ansvar att ge rättvisande och lättill -
gänglig information till bolagets ägare
och övriga intressenter, NP3 följer de
regelverk som styr börsnoterade bolag
och den praxis som finns på finans-
marknaden. Det har under redovis-
ningsperioden inte skett några väsentli-
ga förändringar av lagar och regler inom
ekonomi- och skatteområdet eller andra
regeländringar som skulle kunna få en
väsentlig påverkan på bolaget.
Det rådande och osäkra geopolitiska
läget är en parameter som NP3 har
svårt att påverka som skulle kunna ha
en påverkan på bolagets ekonomiska
hållbarhet. Den höga inflationstakt som
varit aktuell under de senaste åren har
resulterat i ökade kostnader för bolaget
men även ökade intäkter då majoriteten
av bolagets hyresavtal uppräknas med
KPI. Det högre ränteläget har resulterat
i ökade finansiella kostnader för bolaget
men genom att NP3 använder sig av
räntesäkringar begränsas ränterisken
över tid och förutsägbarheten i förvalt-
ningsresultatet ökar. För mer informa-
tion om finansiella risker se sidan 74.
NP3 arbetar med långa hyresavtal
och kontinuerliga omförhandlingar av
befintliga kontrakt, vilket ger en stabil
förfallostruktur på kontraktsportföljen.
Efterfrågan på lokaler inom bolagets
fastighetskategorier och marknads -
lägen är mindre konjunkturkänsliga
än exempelvis lokaler i centrumlägen,
vilket minskar risken för bolaget och
dess intressenter. Bolaget har även ett
kundfokus som uppnås genom lokal
närvaro och långa kundrelationer vilket i
sin tur skapar stabila hyresintäkter.
Fastighetsvärdering och
finansiering
Bolagets fastigheter värderas till ett
bedömt verkligt värde varje kvartal.
Värderingspolicyn innebär att minst 90
procent av det totala fastighetsbestån-
det externvärderas under kvartal två
och fyra, övriga fastigheter värderas
internt. Värdeförändringar i bolagets
fastigheter kan vara både positiva och
negativa och påverkas av flera olika pa-
rametrar. Påverkansfaktorer som NP3
själv kan styra över är fastigheternas
hyresnivåer och exempelvis energief-
fektiviserande investeringar som leder
till sänkta driftkostnader och därigenom
gör fastigheterna mer attraktiva för
uthyrning. Bolagets fastighetsbestånd
och fastighetsvärdering beskrivs mer
ingående i avsnittet fastighetsbestånd
från sidan 10 och framåt.
Tillgång till finansiering är avgörande för
NP3s fortsatta tillväxt. NP3 har sedan
2020 ett grönt ramverk för obligations-
finansiering som har utformats i linje
med Green Bond Principles. Ramverket
förnyas vart tredje år med senaste upp-
datering i september 2023 och har fått
en ”Medium Green” bedömning från
CICERO Shades of Green. Med NP3s
ramverk för grön finansiering skapas
förutsättningar att emittera gröna
obligationslån där villkoren i det gröna
ramverket styr hur likviden i obliga-
48
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr
Genomsnittlig årlig tillväxt, 5 år, %
Mål 12 %
2019 2020 2021 2022 2023
kr
14
12
10
8
6
4
2
0
%
25
20
15
10
5
00%
5%
10%
15%
20%
25%
0
2
4
6
8
10
12
14
Q4-19 Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23
Tillväxt
Serie1 Serie2
Avkastning på eget kapital före skatt, %
Genomsnittlig avkastning på eget kapital
före skatt, 5 år, %
Mål 15 %
50
40
30
20
10
0
%
2019 2020 2021 2022 2023
0
10
20
30
40
50
Q4-19 Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23
Avkastning på eget kapital
Serie1 Serie2
Avkastning på eget kapital
Mål 2 ggr
ggr
4
3
2
1
0
3,5 3,4 3,4 2,9 2, 1
2019 2020 2021 2022 2023
Räntetäckningsgrad
Mål 55-65 %
%
70
60
50
40
30
20
10
0
2019 2020 2021 2022 2023
58 % 57 % 56 % 58 % 57 %
Belåningsgrad
===== SIDA 50 =====
HÅLLBARHETSRAPPORT
tionerna får användas. Samtliga av NP3s befintliga obliga-
tionslån är idag gröna. Att aktivt jobba för hållbarhetslänkade
lån och grön finansiering ger NP3 bättre lånevillkor och en
bättre tillgång till kapitalmarknaden. NP3 har ett årligt till-
växtmål om att bolagets gröna fastighetsportfölj (fastigheter
som ryms inom gröna ramverket) ska växa med 25 procent
per år. Mer information om grön finansiering återfinns i av-
snittet finansiering på sidan 25.
Organisation och säkerhet
Bolagets affärsstrategi är i korthet att genom lokal närvaro,
kreativitet och gott affärsmannaskap skapa värden i fastig -
hetsbeståndet och därmed skapa förutsättningar för fortsatt
expansion och högt anseende. För att lyckas med detta på
ett hållbart sätt är hållbarhetsarbetet en integrerad del i den
övergripande styrningen av företaget som styrelse och vd yt-
terst ansvarar för. NP3s organisation har korta beslutsvägar
med tydliga mandat och ett högt affärstempo vilket möjlig-
görs av engagerade medarbetare med en gedigen lokalkän-
nedom, gott affärsmannaskap och nära relationer till kunder
och andra intressenter.
Informationssäkerhet är av största vikt då brister i denna
skulle kunna innebära stora konsekvenser för bolaget. NP3
jobbar kontinuerligt med säkerhetshöjande åtgärder tillsam-
mans med sin IT-partner och bolaget utbildar sin personal
löpande i frågor rörande IT-säkerhet. Bolagets IT-policy samt
Informations- och IR-policyn ger guidning i hur IT-säkerhet
och informationsfrågor ska hanteras.
GRI-indikatorer avseende ekonomisk hållbarhet
Skapat och fördelat ekonomiskt värde, GRI 201-1
2023 2022
Skapat ekonomiskt värde Mkr % Mkr %
Hyres- och övriga intäkter 2 174 144 1 782 66
Förvaltningsresultat,
joint venture 76 5 81 3
Värdeförändringar -748 -49 828 31
Summa 1 502 100 2 690 100
2023 2022
Fördelat ekonomiskt värde Mkr % Mkr %
Operativa kostnader -789 52 -601 22
Medarbetare -45 3 -46 2
Skatter -120 8 -424 16
Kreditgivare -595 40 -349 13
Ägare (föreslagen utdelning) -391 26 -363 13
Behållet ekonomiskt värde -434 -29 908 34
Detaljerad information om NP3s finansiella ställning finns i bolagets finan -
siella rapporter på sidorna 88-98.
49
===== SIDA 51 =====
HÅLLBARHETSRAPPORT50
AFFÄRSETIK OCH ANTIKORRUPTION
I bolagets hållbarhetspolicy anges de principer som styr
NP3s förhållande till medarbetare, affärspartners och andra
intressenter. NP3s hållbarhetspolicy ger tydliga riktlinjer
för hur ett ansvarsfullt företagande ska bedrivas genom att
sammanfatta koncernens syn på bland annat mänskliga
rättigheter, arbetsvillkor, affärsetik och antikorruption, jämte
miljöansvar. NP3 har även en policy för affärsetik som är mer
detaljerad gällande frågor om mutor och upphandlingar. I
policyn för affärsetik finns även konkret vägledning för exem-
pelvis representation och gåvor. Frågor avseende affärsetik
och antikorruption diskuteras löpande vid personalträffar för
att synliggöra och skapa kunskap inom dessa frågor. Samtli-
ga medarbetare omfattas av och ska följa angivna policyer.
Fokusområde
Antikorruption Etiska frågor diskuteras kontinuerligt av
styrelse och ledning samt styrs av policy för
affärsetik och hållbarhetspolicy. Möjlighet finns
att rapportera misstanke om överträdelse via
ett digitalt verktyg eller till medlem i revisions -
utskottet.
Utfall 2023
• Inga bekräftade incidenter av korruption har konstaterats.
• Ingen anställd har behövts sägas upp eller blivit föremål för
disciplinära åtgärder på grund av korruption.
• Inga avtal har avslutats eller ej förnyats på grund av överträdelser
relaterade till korruption.
• Inga offentliga rättsfall angående korruption mot organisationen
eller dess anställda har konstaterats.
• Varken NP3 eller någon företrädare för bolaget har under de senaste
fem åren dömts för något brott som kan kopplas till avvikelse mot
bolagets uppförandekod, korruption eller konkurrenshämmande
verksamhet.
• Företaget har inte dömts att betala skadestånd eller någon form
av böter, varken kopplat till brott mot miljölagstiftning eller annan
lagstiftning.
• NP3 har inte lämnat finansiella bidrag eller på annat sätt kom -
penserat lobbyorganisationer eller andra ideella verksamheter
vars syfte är att påverka politiska kampanjer eller olika former av
lagstiftning.
Uppförandekod
Utgångspunkten för NP3 är att verksamheten ska bedrivas
med lönsamhet och god etik. NP3s uppförandekod grun -
dar sig på bolagets värderingar och ger vägledning i hur
bolagets medarbetare ska agera och fatta korrekta beslut i
vardagen. Uppförandekoden gäller för alla medarbetare och
årliga utbildningar genomförs för att all personal ska känna
till bolagets riktlinjer. NP3 är beroende av att omvärlden
har förtroende för bolaget, därför ska medarbetarna alltid
uppträda professionellt och med bolagets värdegrund i åtan-
ke vid möte med intressenter. Uppförandekoden är ett av
bolagets främsta styrdokument inom hållbarhet.
Våra medarbetare förväntas dela NP3s värderingar och följa
bolagets uppförandekod, det är allas ansvar att föregå med
gott exempel. Alla nya medarbetare utbildas i koden som en
del av introduktionen vid nyanställning.
Vår uppförandekod ska bidra till att:
• Våra medarbetare känner ansvar och på egen hand
tar kloka beslut med god affärsmoral.
• En samsyn kring vad som är acceptabelt agerande –
och vad som inte är det – med syfte att skapa lång-
siktigt hållbara relationer, fastigheter och projekt.
• Utveckla goda relationer och motverka en osund
beroendeställning till våra intressenter.
Genom riktlinjer för hur uppförandekoden ska tillämpas
beskrivs vad som gäller för exempelvis gåvor, opartiskhet
och eventuella intressekonflikter.
Uppförandekod för leverantörer
Miljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter är viktiga para-
metrar för NP3 som bolag. Det är därför viktigt att även bola-
gets leverantörer och samarbetspartners delar dessa värde -
ringar. NP3 genomför därför en kontinuerlig utvärdering och
uppföljning av leverantörer och andra samarbetsparter. De
företag som levererar varor och tjänster till NP3 ska uppfylla
bolagets krav avseende arbetsmiljö och etisk standard och
uppdragen ska utföras på ett miljömedvetet sätt. NP3 har
tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkra
att arbetsförhållanden och affärsetik hos våra leverantörer
uppfyller NP3s krav avseende etik, arbetsmiljö och hållbar-
het. Vid utvärdering av framtida och nuvarande leverantörer
ska principerna i uppförandekoden tillämpas. Under 2023
har en hållbarhetsenkät riktad till de största leverantörerna
genomförts med en svarsfrekvens på 83 procent och inga
avvikelser mot uppförandekoden har konstaterats.
===== SIDA 52 =====
HÅLLBARHETSRAPPORT 51
===== SIDA 53 =====
HÅLLBARHETSRAPPORT52
Taxonomi
Taxonomiförordningen har tagits fram som en del av EU:s handlingsplan för att definiera hur stor andel
av en verksamhet som är miljömässigt hållbar. För att anses som hållbar enligt taxonomiförordningen
måste en aktivitet bidra väsentligt till minst ett av sex fastställda miljömål och undvika avsevärd skada
på de övriga miljömålen, dessutom ställs krav avseende sociala minimikrav.
NP3 omfattas inte av rapporteringskraven i taxonomin men
väljer ändå att rapportera bedömt utfall av hur stor del av
verksamheten som är förenlig med taxonomin.
NP3s verksamhet utgörs av förvaltning och utveckling av
kommersiella fastigheter inom främst industri och handel.
Bolagets bedömning är att verksamheten främst omfattas
av den ekonomiska aktiviteten 7.7, ”Förvärv och ägande
av fastigheter” i taxonomin. Andelen verksamhet inom ”7.1
Uppförande av nya byggnader”, ”7.2 Renovering av befintliga
byggnader” och ”7.3 Installation, underhåll och reparation av
energieffektiv utrustning” anses av bolaget vara för liten för
att redovisas.
För att en ekonomisk aktivitet skall anses vara i linje med
taxonomin ska den väsentligt bidra till ett av de två först
framtagna miljömålen och inte orsaka betydande skada
(DNSH) på något av de övriga miljömålen. NP3 har valt att
enbart redovisa mål 1 ”Begränsning av klimatförändringar” i
EU-taxonomin då det är det mål som är mest relevant för bo-
lagets verksamhet. För att uppfylla kraven när det gäller att
inte orsaka någon betydande skada har bolaget gjort vissa
antaganden för att bedöma dem som förenliga eller ej.
Avseende ”Förvärv och ägande av fastigheter” så har NP3
genomfört en klimatscenarioanalys över bolagets fastighets -
bestånd i enlighet TCFD. Denna analys kommer att ligga till
grund för en fördjupad analys på fastighetsnivå där eventu-
ella risker föreligger. I redovisningen för 2023 har NP3 med
den övergripande analysen som grund antagit att ingen av de
förenliga fastigheterna orsakar betydande skada.
NP3 arbetar även med att säkerställa de sociala minimikraven
(minimum safeguards) i taxonomin. NP3 följer internationella
konventioner som FN Global Compact och ILO:s kärnkon-
vention. Bolaget har ett årligt riskarbete för att identifiera
och hantera risker och arbetar efter en hållbarhetspolicy. För
personal och leverantörer finns en uppförandekod som även
omfattar antikorruption och visselblåsning.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Hur stor andel av verksamheten som är miljömässigt hållbar
enligt EU:s taxonomiförordning ska rapporteras bland annat
genom tre finansiella nyckeltal.
Omsättning
Omsättning enligt taxonomin motsvarar koncernens totala
intäkter gällande förvärv och ägande av byggnader.
Investeringar
Investeringar avser förvärv av fastigheter samt investeringar i
nya och befintliga fastigheter.
Driftutgifter
Redovisningen av driftutgifter omfattar de totala kostnader
som avser till exempel reparationer och planerat underhåll
samt löpande driftkostnader, exklusive energikostnader.
Fastigheter förenliga med taxonomin, bidrag till
miljömål 1 ”Begränsning av klimatförändringar”
Tröskelvärdena som avgör om en fastighet omfattas av
taxonomin, enligt det första miljömålet, är att byggnader
byggda före 2021 ska ha energiklass A alternativt vara inom
top 15 procent avseende primärenergianvändning.
Under december 2022 uppdaterade Fastighetsägarna
gränsvärden för primärenergital gällande de 15 procent mest
energieffektiva byggnadsbeståndet inom ramen för taxono -
mins första klimatmål. I tabellerna på nästa sida redovisas
NP3s fastigheter med energideklaration betyg A samt de
som har ett primärenergital som understiger de gränsvärden
som tagits fram av Fastighetsägarna.
Av bolagets totala fastighetsbestånd utgörs cirka 20 procent
av industrifastigheter som enligt Boverket inte skall energide-
klareras. För dessa fastigheter saknar NP3 faktisk uppgift om
byggnadernas primärenergital vilket innebär att de inte kan
anses vara förenliga med taxonomin utifrån Fastighets-
ägarnas tröskelvärden. I tabellerna på nästa sida har indus-
trifastigheterna inte exkluderats från bolagets totala belopp.
Bolaget har dock en egen ambition att energideklarera dessa
fastigheter, under 2023 har 16 industrifastigheter deklarerats
varav sju anses förenlig med taxonomin enligt gränsvärde för
”övriga byggnader”.
KRITERIERNA FÖR ATT INTE ORSAKA
BETYDANDE SKADA (DNSH)
För att vara förenligt med taxonomin krävs utöver väsentligt
bidrag till ett miljömål även att man inte orsakar betydande
skada till något av de andra miljömålen. Det enda DNSH-kra-
vet som är tillämpligt för byggnader under 7.7 ”Förvärv och
ägande av fastigheter” är mål 2 ”Anpassning till klimatför-
ändringar. NP3 kravställer dock i sin miljöbilaga vid entre-
prenadupphandlingar samt via Byggvarubedömningen att
övriga taxonomikrav så som ”Hållbar användning och skydd
av vatten och marina resurser”, ”Omställning till en cirkulär
ekonomi”, ”Förebyggande av bekämpning av föroreningar”
och ”Skydd och återställande av biologisk mångfald och eko -
system” uppfylls vid nyproduktion och större ombyggnader.
Anpassning till klimatförändringar
NP3 har under 2023 genomfört en övergripande klimatrisk-
analys över bolagets fastigheter utifrån rekommendationer
i TCFD:s ramverk samt EU-taxonomin. Den övergripande
analysen av fastigheterna utgår ifrån RCP 4,5 och RCP 8,5-
scenario med fortsatt höga utsläpp av koldioxid till år 2100.
Översvämningar, ökad nederbörd och höga temperaturer har
identifierats som de största framtida potentiella riskerna.
Vid det kvalitativa scenariobyggandet utvärderas även andra
relevanta klimatrisker såsom vind, temperaturförändringar
vattentillgång och erosion/sättningar. Dessa risker bedöms
i slutändan påverka bolagets fastigheter i betydligt min-
dre omfattning än kraftiga regn, översvämningar och höga
temperaturer. Utifrån denna övergripande analys har ingen
av de fastigheter som redovisas som förenlig med taxono-
min bedömts vara utsatt för klimatrisk. En djupare analys på
fastighetsnivå kommer att utföras under 2024 och eventu-
ella åtgärder kommer att planläggas för utförande inom en
tidshorisont på fem år.
===== SIDA 54 =====
OMSÄTTNING*
Ekonomiska verksamheter Mkr % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % % M O
A. Verksamheter som omfattas av taxonomin
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 361 20 - J - - - - J 20 15 - -
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 1 436 80 80 85
Totalt (A.1 + A.2) 1 797 100
B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin
Omsättning hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0
Totalt (A+B) 1 797 100
*Andel av omsättning från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningarna som omfattar
år 2023.
INVESTERINGAR*
Ekonomiska verksamheter Mkr % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % % M O
A. Verksamheter som omfattas av taxonomin
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 78 9 - J - - - - J 9 7 - -
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 781 91 91 93
Totalt (A.1 + A.2) 859 100
B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin
Investeringar hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0
Totalt (A+B) 859 100
*Andel av investeringar från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningarna som
omfattar år 2023.
DRIFTUTGIFTER*
Ekonomiska verksamheter Mkr % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % % M O
A. Verksamheter som omfattas av taxonomin
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 26 17 - J - - - - J 17 13 - -
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 124 83 83 87
Totalt (A.1 + A.2) 150 100
B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin
Driftutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0
Totalt (A+B) 150 100
*Andel av driftutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningarna som
omfattar år 2023.
Kod/koder
Vatten och marina resurser
Biologisk mångfald och ekosystem
Absolut belopp
Begränsning av klimatförändringar
Begränsning av klimatförändringar
Cirkulär ekonomi
Sociala minimikrav
Andel av belopp
Anpassning till klimatförändringar
Anpassning till klimatförändringar
Föroreningar
Taxonomi- förenlig andel, år 2023
Taxonomi-förenlig andel, år 2022
Kategori (möjliggörande verksamhet)
Kategori (omställningsverksamhet)
HÅLLBARHETSRAPPORT 53
===== SIDA 55 =====
Framtidsansvar
NP3 förvaltar och utvecklar fastigheter och har därmed ett
ansvar för att göra detta på ett miljömässigt hållbart sätt,
för vår och kommande generationers framtid.
NP3s framgång i detta arbete berör genom bolagets personal, hyres -
gäster och leverantörer ett stort antal människors trivsel och arbetsmiljö.
Miljöfrågorna integreras i det dagliga arbetet och verksamheten ska
bedrivas resurseffektivt. Det innebär bland annat att NP3 alltid försöker
välja de produkter och tjänster som minimerar belastningen på miljön.
NP3 har länge och kontinuerligt arbetat med att minska
bolagets påverkan på miljön. I praktiken tar detta sig uttryck
bland annat genom att NP3 ska:
• Integrera miljöfrågorna i verksamheten så att företaget uppfyller
myndigheters och kunders krav.
• Arbeta proaktivt för att tillsammans med hyresgäster och
leverantörer värna om en hållbar framtid.
• Visa respekt för naturresurser genom ett sparsamt råvaruuttag
och en hög grad av återvinning och återanvändning i till exempel
byggprojekt.
• Verka för att kontinuerligt minska verksamhetens miljöpåverkan,
främst genom att utvärdera alternativa energikällor och minska
energiförbrukningen i våra fastigheter.
• Ställa miljökrav vid upphandling av produkter och tjänster.
ENERGIEFFEKTIVA FASTIGHETER
Ökat antal energieffektiva och hållbara fastigheter är ett av NP3s över-
gripande miljömål och har sin utgångspunkt i bolagets hållbarhetspolicy.
Uppföljning sker kvartalsvis i NP3s hållbarhetskommitté.
Bolaget har för att möta sitt mål om ökat antal energieffektiva fastig-
heter intensifierat arbetet med energieffektiviseringar genom att kom -
plettera med ett ytterligare miljömål, att lyfta bolagets sämst energi -
presterande fastigheter. Bolagets mål är att i snitt årligen lyfta tio av
de sämst presterande fastigheterna fram till år 2033 vilket även minst
motsvarar EU:s preliminärt överenskomna direktiv om energiprestanda
i byggnader (Energy Performance of Buildings Directive EPBD) – en del
av 55 procent-paketet.
För att mäta och utvärdera detta mål är energiklassen i energideklara -
tionerna och byggnadernas primärenergital i fokus. Under 2023 har nio
byggnader erhållit en förbättrad energiklass varav tre byggnader har
förbättrats från tidigare energiklass E eller F.
GRÖNA
FASTIGHETER
NP3s gröna
fastighetsportfölj
ska växa med
25 % per år
ENERGI
NP3s totala energi-
förbrukning ska
minska med 20 %
till år 2025
KLIMAT-
PÅVERKAN
Nettonoll 2045
Minska GHG-utsläpp
i scope 1 och 2 med
42 % till 2030
54 HÅLLBARHETSRAPPORT
===== SIDA 56 =====
HÅLLBARHETSRAPPORT
Årlig minskad energiförbrukning, %
100
95
90
85
80
75
70
100,0 97,0 94,6 90,1 89,1 85,9 83,4 80,0
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Utfall
Årligt mål
Mål 2025
Fastighet Ort 2023-12-31 2022-12-31
Hammaren 6 Borlänge A B
Snöslungan 8 Östersund A B
Baggen 3 Sundsvall B D
Gällivare 12:334 Gällivare B C
Vandringsmannen 2 Sundsvall B D
Målås 4:3 Sundsvall C E
Målås 4:6 Sundsvall C E
Sörby Urfjäll 37:3 Gävle C D
Motorsågen 2 Östersund D F
NP3 har även en stor andel industrifastigheter som enligt
lagen om energideklarationer inte behöver deklareras men
bolaget har som egen målsättning att även energideklarera
dessa fastigheter och inkludera dessa i ovanstående mål.
Under 2023 har bolaget även uppdaterat sitt gröna ramverk
med anpassning mot EU-taxonomin. I samband med upp-
dateringen har det gröna ramverket därigenom ändrat fokus
från energiklasser till primärenergital och att främst omfatta
top 15 fastigheter. NP3 har som årligt mål att den gröna
fastighetsportföljen ska öka med 25 procent. Under 2023
ökade den gröna fastighetsportföljen från ett fastighetsvärde
om 3 413 mkr vid ingången av året till 4 286 mkr vid utgång-
en av året, vilket motsvarar 26 procent. Vid omräkning av
värdet för det uppdaterade gröna ramverket per 31 december
2022 så uppgick värdet till 3 272 mkr, minskningen beror på
hårdare krav för en fastighet att kvalificera in i det uppdate-
rade ramverket. Ökningen under året för det uppdaterade
ramverket uppgår till 31 procent.
Energianvändning
Fastigheternas energiförbrukning är en stor klimatpåverkan-
de faktor och är därmed även en av NP3s viktigaste miljöfrå-
gor. NP3 mäter och följer energianvändning för de fastigheter
där bolaget har rådighet över försörjningen av elektricitet
och/eller värme. Till stora delar preliminärdebiteras denna
förbrukning och avräknas årsvis vilket innebär att hyresgäs-
terna betalar för egen energiförbrukning. I fastigheter där hy-
resgästerna har egna abonnemang för energiförsörjning har
bolaget inte tillgång till fastighetens energianvändning, dessa
ingår därför inte i bolagets redovisning. I samarbete med
våra hyresgäster försöker bolaget ständigt hitta nya lösning-
ar för att spara energi. Även då hyresgästerna debiteras för
sin energiförbrukning ser NP3 det som sin uppgift att stötta
hyresgästen i att hitta hållbara lösningar både gällande energi-
besparande åtgärder och mer miljövänliga energikällor.
Bolaget mäter energiförbrukning totalt sett men även i jäm-
förbart bestånd (like for like). Jämförbart bestånd kan med
olika parametrar variera mellan åren, hur länge en fastighet
varit i bolagets ägo, större förändringar i fastigheten samt hur
länge bolaget haft tillgång till statistik från mätning av energi-
förbrukning. För att räkna in en ny fastighet behövs 24 måna-
ders sammanhängande energistatistik. Detta gör att tidigare
rapporterad förbrukning för föregående år kan förändras vid
nästkommande rapportering. Minskad normalårskorrigerad
förbrukning rapporteras därför årsvis och jämförs enbart
med föregående år. NP3 har ett långsiktigt mål att minska sin
energiförbrukning med 20 procent mellan 2017-2025 vilket
innebär en årlig besparing på 2,5 procent. Vid jämförelse
mellan 2022 och 2023 så uppgick ackumulerad besparing vid
utgången av 2023 till knappt 17 procent. Normalårskorrigerad
snittförbrukning inom jämförbart bestånd uppgick för 2022
till 148 kWh/kvm LOA och för 2023 till 144 kWh/kvm LOA,
vilket innebär en minskning med 2,54 procent. Förbrukning -
en innefattar även hyresgästers förbrukning där dessa ingår i
bolagets mätning. Normalårskorrigerad total snittförbrukning
för de fastigheter där bolaget har rådighet över försörjningen
av elektricitet och/eller värme uppgick för värme till 89 kWh/
kvm och för elektricitet till 55 kWh/kvm.
Producerad energi
Under 2023 har NP3 driftsatt tre anläggningar med egen
produktion av energi inom bolagets fastighetsbestånd med
en uppskattad produktion om 650 MWh. Anläggningen för
Sundsvalls Fryseri producerar kyla till sin verksamhet, spill-
värmen från denna process går via kulvert ner till grann-
fastigheten och tillgodoser dess värmebehov. Anläggningen
har under året producerat 236 MWh värme.
Bolaget har under året identifierat de anläggningar som sak-
nar statistik för producerad energi och beräknar att årspro -
duktionen uppgår till 1 800 MWh, av dessa utgör producerad
solel 336 MWh. Dock saknas fortsatt fullständiga data för re -
dovisning av egenproducerad energi för helåret 2023. Under
2024 kommer kompletterande mätning av egenproducerad
energi att införas på berörda fastigheter.
Energianvändning inom organisationen, GRI 302-1
Faktisk energianvändning
MWh 2023 2022 Förändring
Värme 102 173 94 898 7 275
El 62 993 61 453 1 540
Summa MWh 165 166 156 351 8 815
Total uthyrbar area, tkvm 1 998 1 950 48
55
===== SIDA 57 =====