FULLTEXT DEL 2 AV 3

Årsredovisning 2023

Föregående del · Dokumentindex · Nästa del

HÅLLBARHETSRAPPORT
Investering i energibesparande åtgärder
NP3 investerar kontinuerligt i effektivare system för el, värme
och ventilation i fastigheterna och minskar därmed förbruk-
ning och miljöpåverkan. Några exempel på investeringar av
denna typ som utförts under 2023 redovisas här.
• Köpstaden 23 i Sundsvall, installation av vätskeburen
värmeåtervinning från tryckluftskompressor samt tillva -
ratagande av spillvärme från hyresgästens produktion.
Beräknad energibesparing cirka 450 MWh el, motsvarande
50 procent.
• Skotet 1 i Luleå, hyresgästanpassning och energiprojekt
där värmesystem och ventilationsaggregat inklusive styr-
och övervakningssystem uppdateras. Tillvaratagande av
spillvärme från kompressorer samt byte till LED-belysning.
Beräknad besparing 700 MWh/år.
• Sköns Prästbord 1:14 i Sundsvall, byte till ny energieffektiv
ventilation med tillhörande styrning. Total energibesparing
beräknas till 54 procent.
• Dingersjö 3:58 i Sundsvall, konvertering av värmesystem,
byte från flis till bergvärme. Beräknad besparing 40 pro -
cent.
• Fortlöpande utbyte till LED-armaturer på ett flertal fastig-
heter i beståndet med beräknade energibesparingar i
intervallet 20-30 procent på el.
UTSLÄPP
NP3s långsiktiga målsättning var tidigare att innan 2025
minska bolagets koldioxidutsläpp med 75 procent jämfört
med basåret 2017. Bolaget nådde vid utgången av 2022 sin
tidigare målsättning då bolagets koldioxidutsläpp hade mins-
kat med knappt 79 procent. Under 2023 har ett nytt långsik -
tigt mål arbetats fram och godkänts av Science Based Tar-
gets (SBTi). Bolagets nya mål är att minska GHG-utsläppen
i scope 1 och 2 med 42 procent till 2030 från basåret, samt
att mäta och minska sina scope 3-utsläpp. NP3 förbinder sig
även att nå nettonoll år 2045. Som en del av detta förbinder
sig bolaget även att minska scope 1+2+3-utsläppen med
90 procent till 2045 från basåret.
NP3 mäter och följer koldioxidutsläpp från den energiför-
brukning som företaget har rådighet över gällande el och
värme, vilket även innefattar delar av hyresgästernas förbruk-
ning. För att minska bolagets totala klimatpåverkan pågår ett
ständigt arbete med utvärdering av alternativa energikällor
samt utfasning av fossila bränslen. Från och med år 2021
pågår en successiv övergång till 100 procent ursprungsmärkt
el för fastigheternas elanvändning. NP3 arbetar även aktivt
med att minska energianvändningen och därmed utsläpp
genom driftsoptimering och investeringar i energieffektivise -
ringsprojekt.
För 2023 uppgick utsläppet av koldioxid till 4,1 kg CO2e/kvm
LOA. Bolaget beräknar utsläpp för inköpt el, för den del som
inte utgörs av 100 procent ursprungsmärkt el, baserat på
residualmix med uppgift från Energimarknadsinspektionen.
Utsläppsvärdena kommer med ett års eftersläpning vilket gör
att värdet för 2023 utkommer först 2024. Statistik för värme
grundar sig på uppgifter från respektive fjärrvärmeleverantör,
även här med ett års eftersläpning.
GRI-indikatorer avseende miljömässig hållbarhet
Koldioxidutsläpp, GRI 305-1-4
Ton CO2e 2023 2022 Förändring
Scope 1 Direkta GHG-utsläpp
Företagsfordon, tjänsteresor 8 13 -5
Köldmedia* 127 124 3
Summa 135 137 -2
Scope 2 Indirekta GHG-utsläpp,
market based-method
Värme 3 859 4 520 -661
Elektricitet 1 240 1 483 -243
Summa 5 099 6 003 -904
Total uthyrbar area, tkvm 1 998 1 950 48
Scope 3 Övriga indirekta GHG-utsläpp
3.1 Inköpta varor och tjänster 69 - -
3.2 Kapitalvaror, nyproduktion 4 413 - -
3.3 Bränsle- och energirelaterade
utsläpp 1 888 - -
3.6 Tjänsteresor med privata
fordon och flyg 10 12 -2
Summa 6 380 12 6 368
Totalt 11 614 6 152 5 246
Redovisningen följer GHG-protokollets fem principer. Utsläpp inom scope 2
beräknade enligt location based-method uppgår till 7 832 (8 357) ton CO2e.
56
Dingersjö 3:58 i Sundsvall, konvertering av värmesystem, byte från flis till bergvärme.

===== SIDA 58 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
SCOPE 1
Utsläpp från bolagets tjänstebilar
Utsläppen har beräknats utifrån bilarnas verkliga förbruk-
ning och antal körda mil i tjänsten. Omräknat till ett samlat
snitt av utsläpp per kilometer och tjänstebil uppgick emis-
sionsfaktorn för 2023 till 50 g CO2e/km (85). Den lägre
emissionsfaktorn beror på en högre andel eldrivna tjänste -
bilar jämfört med tidigare år. Under 2023 har bolagets totala
antal tjänstebilar ökat i takt med bolagets tillväxt. Bolagets
bil- och resepolicy kommer fortsätta utvecklas för att ytterli -
gare minska klimat- och miljöpåverkan från våra resor.
Köldmedia*
NP3 redovisar utsläpp från köldmedia som hämtas från
respektive fastighets köldmediarapport, data redovisas med
anknytning till F-gasförordningen EU/517/2014.
SCOPE 2
Köpt energi
För scope 2 redovisar NP3 koldioxidutsläpp från energian-
vändningen som omfattar den energi som bolaget köper till
beståndets fastigheter. NP3 har i dagsläget inte möjlighet att
redovisa hur stor del av den totala energin som förbrukas av
hyresgästerna vilket innebär att all energi som ingår i hyres-
avtal eller vidarefaktureras hyresgäst finns med i statistiken.
Den energi som hyresgästerna själva har abonnemang för
ingår inte i statistiken. Den el NP3 köper till fastigheterna och
hyresgästerna redovisas enligt ”market based method” och
är främst ursprungsmärkt el från vattenkraft, övrig del är re -
sidualmix, med emissionstal hämtade från Energimarknads -
inspektionen. Utsläpp för fjärrvärme är baserad på faktisk
förbrukning där emissionstalen för att beräkna utsläpp är
hämtade från respektive fjärrvärmeleverantör. Förvärvade
och avyttrade fastigheter ingår i förhållande till ägandetid.
SCOPE 3
3.1 Inköpta varor och tjänster
NP3 redovisar från 2023 tillgängliga siffror på utsläpp från
fastigheternas skötsel och drift, redovisningen bygger på
utsläpp per arbetad timme på bolagets fastigheter och om-
fattar cirka 60 procent av skötseln, uppgående till 41.3 ton
CO2e. Omsatt till 100 procent beräknas utsläppen ha upp-
gått till 68,9 ton CO2e.
3.2 Kapitalvaror
NP3 redovisar från 2023 utsläpp från ny- och tillbyggnad av
fastigheter baserat på IVL-s schablonvärden byggnadstyp
”Alla” för 2022 som är 266 kg CO2e/m2 BTA.
3.3 Bränsle och energirelaterade utsläpp
Uppströms utsläpp från värme och el för 2023. Utsläpp från
elproduktion baseras på emissionsfaktor för Nordisk elmix
med hänsyn till import och export, IVL 2021 (21,3 g CO2e/
kWh) och utsläpp från värme baserat på fjärrvärmeleveran-
törerna.
3.6 Tjänsteresor med privata bilar och flyg
Här redovisas utsläpp från resor med tåg, flyg och privata
bilar i tjänst. Koldioxidutsläppen från resor med tåg är för
låga för att redovisas både gällande antal resor och utsläpp.
Utsläppen från våra flygresor beräknas från och med 2022
med hjälp av SAS utsläppskalkylator, antalet resor och
färdsträckor sammanställs av resenärerna. Utsläpp från
användningen av privata bilar i tjänst baseras på medarbe-
tarnas inrapportering av körda mil under 2023 och sträckan
multipliceras med emissionsfaktorn 168 g CO2e/km vilket
motsvarar utsläpp från en dieseldriven medelstor bil enligt
Carbon Footprint Ltd.
NP3s fokusområden för energi och utsläpp
Fokusområde Styrning och uppföljning
Ökat antal energieffektiva
och hållbara fastigheter
Kvartalsvis uppföljning av energicertifie -
ringar och energimål i NP3s hållbar -
hetskommitté.
Energi och utsläpp Styrs av hållbarhetspolicyn. Kvartalsvis
uppföljning av nyckeltal genomförs i
bolagets hållbarhetskommitté.
Hållbarhetscertifieringar
Miljöcertifiering
NP3 har som målsättning att överväga miljöcertifiering vid
större ombyggnader och nyproduktion, men fokuserar i första
hand på fastigheternas energiprestanda. Med certifierade
byggnader avses byggnader som är hållbarhetscertifierade
från ett fristående certifieringsprogram. NP3 har vid utgång -
en av 2023, elva miljöcertifierade fastigheter varav tio avser
Green Building.
Green Building som certifiering kommer att avvecklas under
2025. Detta innebär att bolaget inte kommer att återrappor-
tera de byggnader som har sitt första återrapporteringsår
2024. Dessa fastigheter kommer därav att tappa sin certifie -
ring 2024 och övriga fastigheter tappar sin Greeen Building
certifiering under 2025. Samtliga fastigheter som tappar sin
certifiering under 2024 har energideklarerats och kvalar in i
top 15 enligt taxonomin.
57
Miljöcertifierade fastigheter
Fastighet Kommun Kategori Certifiering
Area,
kvm
Del av Ödlan 6 Luleå Handel Green Building 2 114
Cementgjuteriet 5 Umeå Handel Green Building 4 635
Cisternen 26 Umeå Kontor BREEAM 4 599
Del av Släpvagnen 6 Östersund Handel Green Building 1 700
Öjebyn 3:496 & 3:497 Piteå Övrigt Green Building 3 219
Målås 4:3 Sundsvall Industri Green Building 2 768
Vivstamon 1:63 Timrå Handel Green Building 2 088
Sköns Prästbord 2:6 Sundsvall Logistik Green Building 1 153
Del av Stadsön 8:9 Piteå Handel Green Building 1 534
Grepen 1 Borlänge Logistik Green Building 3 925
Sköns Prästbord 1:65 Sundsvall Industri Green Building 4 286

===== SIDA 59 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT58
MILJÖ- OCH KLIMATRISKER
Under året har NP3 identifierat och värderat klimatrelaterade
risker och möjligheter. Därigenom har bolaget även gjort en
bedömning av riskernas påverkan för bolagets strategi och
långsiktigt säkra fastighetsbeståndet i våra orter. Analysen
har utförts i linje med TCFD:s rekommendationer avseende
klimatrelaterade risker och möjligheter. Bolagets fastighets-
bestånd består av fastigheter med stora variationer i bygg-
nadsår och därigenom byggda efter de olika byggnads-
normer som gällt under dessa perioder. Detta påverkar hur
bolaget säkerställer att fastigheterna även fortsatt ska kunna
generera värde för NP3 som bolag och bolagets hyresgäster.
Bolagets sårbarhetsanalys behöver därför under 2024 fort -
sätta på fastighetsnivå för de orter där analyserna visar högst
risk i framtiden men även för att möta nuvarande utmaningar,
vilket görs genom lokala fastighetsanpassningar och utveck-
ling av förvaltningsrutiner.
Klimatanalysen har gjorts utifrån fysiska risker samt omställ -
ningsrisker kopplade till ett förändrat klimat som är relevanta
för fastighetsbeståndet i bolagets orter och därmed för NP3
som bolag. NP3 har använt två klimatscenarier, RCP 4,5 som
en medelväg med stabiliserade utsläpp och RCP 8,5 som ett
värsta scenario med fortsatt ökande utsläpp, och tagit fram
ortspecifika riskanalyser för att identifiera utsatta områden.
Klimatrelaterade risker och möjligheter
NP3 har länge arbetat för att minska bolagets klimatavtryck
och även i förvaltningen med att framtidssäkra bolagets
fastigheter utifrån förändrat klimat, främst genom regn och
snö men även vind och temperaturvariationer. I analysen har
NP3 utgått från de risker och möjligheter som identifierats
som mest betydelsefulla för den framtida verksamheten.
Resultatet visar att många av de risker som identifierats
sannolikt kommer att vara betydande i framtiden, men att
den finansiella påverkan troligen kommer vara liten även om
den kan variera beroende på fastigheternas geografiska läge
och byggnadsår.
Omställningsrisker
På lång och medellång sikt finns en stor sannolikhet att
ökade lagkrav medför att det ställs högre krav på NP3 som
bolag. Om ett pris på koldioxid skulle införas i framtiden skul-
le det kunna innebära stora kostnader både i produktion och
förvaltning. En annan risk är att det skulle finnas skattemässi-
ga eller politiska regleringar som hindrar fastighetsägare från
en storskalig produktion av egenproducerad energi. Genom
att bolaget ständigt håller sig uppdaterad om vad som sker
inom klimatområdet anser sig bolaget ändå vara förberedd
att möta nya krav och förväntningar från kunder och andra
intressenter inom en rimlig tid.
Fysiska klimatrisker
Klimatförändringar och därmed förändrade väderförhål -
landen påverkar redan NP3s fastigheter. Detta innebär att
bolaget redan nu måste utveckla fastigheterna utifrån de nya
förutsättningar som följer av ett förändrat klimat vilket sker
genom förvaltning och projektutveckling. Många utmaningar
följer dock med ett varmare klimat och högre temperaturer.
Riskanalys klimatrelaterade fysiska risker
Skyfall
(regn)
Skyfall
(snö)
Skred,
ras
Höga tem-
peraturer
Vatten-
tillgång
Östersund
Skellefteå
Luleå
Mellansverige*
Umeå
Dalarna
Sundsvall
Gävle
Tabellen visar en sammanställning av riskanalysen som genomförts för NP3s
fastighetsbestånd, där grön är ingen risk, gul är måttlig risk och röd är risk.
*Mellansverige avser orterna: Västerås, Örebro, Karlstad
Kalixälven i Norrbottens län

===== SIDA 60 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT 59
I framtiden kommer sannolikt effekterna av stigande tempera-
turer leda till att kostnaderna för att kyla lokaler ökar, även om
priset för värme samtidigt kan minska något. Grundvatten-
nivåerna riskerar att fortsätta minska i utsatta områden, vilket
kan leda till restriktioner för dricksvatten. En ökad nederbörd
och ett större antal dagar med kraftiga regn eller snöfall
innebär också att det kan bildas stora ansamlingar av vatten
och stora snötyngder. Detta skapar ett ökat behov av att leda
bort överskottsvatten och att till exempel tak behöver tätare
tillsyn och skottning, och/eller förstärkta konstruktioner. I
fastigheter med källare ökar även risken med inträngande
vatten och risk för fuktskador. Torka eller kraftig nederbörd
kan även innebära att sättningsskador på byggnader uppstår.
Även om höga temperaturer är en risk har bolaget genom
den genomförda analysen identifierat ökad nederbörd och
översvämningar som de största potentiella riskerna. Huvud-
sakligen till följd av regn men på vissa orter även nederbörd i
kombination med stigande nivåer i vattendrag.
Klimatrelaterade möjligheter
Bolagets affärsmodell och strategi är anpassad för att kunna
tillvarata de möjligheter som följer av omställningen till ett
hållbart samhälle. Arbetet med energieffektiva fastigheter
och minskade utsläpp är ett sätt att framtidssäkra bolagets
fastigheter och minska kostnader samtidigt som eventuella
framtida lagar möts. I NP3s långsiktiga hållbarhetsarbete är
ambitionen att hela tiden göra bolagets fastigheter energi-
effektivare och öka andelen egenproducerad energi samtidigt
som bolaget även klimatanpassar byggnader enligt EU:s
taxonomi vilket på sikt även kan ge ökade fastighetsvärden.
VATTENANVÄNDNING
Vattenbrist är inte längre ett problem som endast finns i
andra delar av världen, utan något som även påverkar Europa
och Sverige. Med en ökande medvetenhet om dessa problem
blir det allt tydligare att bolaget måste tänka om när det gäller
hanteringen av vatten. I Sverige har dricksvatten och badvat-
ten med god kvalitet länge varit en självklarhet. Men på grund
av klimatförändringar, övergödning och miljögifter ökar vår
sårbarhet också när det kommer till vattenkvaliteten.
NP3s fastigheter ligger inte inom områden som i nuläget
kännetecknas av hög vattenstress. Trots detta är det ändå
viktigt att fastigheternas vattenanvändning minskar och att
spillvatten hanteras korrekt. NP3 riktar även stort fokus på att
undvika föroreningar för att minimera miljöpåverkan.
Föroreningar
NP3 motverkar negativ påverkan på vatten till följd av utsläpp
av giftiga ämnen genom att enbart tillåta miljömärkta kemi-
kalier vid fastigheternas skötsel och drift. Samma krav ställs
även i bolagets miljökrav vid byggnadsentreprenader. Vid ny-
och ombyggnad ser bolaget även alltid till att uppfylla de krav
på vattenutrustning som taxonomin ställer.
Grundvatten
Svenskt Vatten har en rapporteringsfunktion för in-
rapportering av vattentillgång i Sveriges kommuner.
Via svensktvatten.se har NP3 gjort en utredning över
på vilka orter bolaget bedriver verksamhet på där ortens
vattentillgång är begränsad.
Hållbar vattenanvändning grundar sig på modellen
nedan.

Källa: www.svensktvatten.se/globalassets/fakta-om-vatten/
vattensituationen sammanfattning 2022
NP3 äger fastigheter i Örebro, Falun, Haparanda, Skellefteå
och Västerås som enligt denna utredning kan komma att bli
påverkade av begränsad vattentillgång.
NP3 jobbar aktivt med att installera automatiska vattenmäta -
re och med att hjälpa bolagets hyresgäster att minska sin vat-
tenanvändning. Framför allt riktat till verksamheter med hög
vattenanvändning, till exempel bryggerier och tvätterier med
flera. Vid renoveringar och nyproduktion väljs snålspolande
utrustning. Samtliga fastigheter ronderas och kontrolleras
för att förekommande vattenläckage från till exempel wc eller
stor vattenanvändning av hyresgäster ska uppmärksammas.
Detta arbete utförs på samtliga orter även om det inte råder
vattenbrist. De orter som finns listade på föregående sida är
aktuella att bevaka under riskperioder. Handlingsplaner kom-
mer att tas fram tillsammans med högförbrukande hyresgäs-
ter för att skapa en hållbar vattenanvändning.
Bevattnings-
förbud
Hållbar vattenanvändning
Spara vatten
Bevattningsförbud
Tillämpning av vattentjänstlagen. Dricks-
vatten prioriteras till mat, dryck och hygien.
Kritiskt läge
Uppmaning om att spara vatten för en
minskad vattenförbrukning.
Alltid
Tips och fakta för en hållbar
vattenanvändning och en lång-
siktig beteendeförändring.

===== SIDA 61 =====

Hälsa och välbefinnande
Hälsa och välbefinnande är ett vitt begrepp som spänner över ett stort område. För NP3 innebär det
att människor ska behandlas lika och att ingen ska må dåligt eller komma till skada på de arbetsplatser
NP3 tillhandahåller. Trivsamma och säkra arbetsplatser är ur bolagets perspektiv lika viktigt för NP3s
hyresgäster och leverantörer som för bolagets medarbetare.
NP3s framgång mäts inte bara i siffror och resultat, utan
även välbefinnande och engagemang hos bolagets medar -
betare. Att prioritera medarbetarnas trivsel och utveckling
är en investering i bolagets framtid och hållbarhet. Genom
att skapa en miljö där medarbetare känner sig hemma och
motiverade att stanna, sätter bolaget grunden för en hållbar
framtid, där varje individ är en nyckel till framgång.
HÄLSA OCH SÄKERHET I ARBETET
NP3 ska vara en välkomnande arbetsplats som präglas av
respekt, integritet och tolerans för att uppnå en god arbets -
miljö. Det är bolagets skyldighet att erbjuda en säker och
hälsosam arbetsmiljö och bolaget värnar om att medarbe-
tarna ska ha en känsla av sammanhang. Genom bolagets
värdegrundsarbete tydliggörs vilka rättigheter och skyldig-
heter man har att förhålla sig till som medarbetare.

Bolagets värdegrund bygger på att medarbetarna är:
• Engagerade – Vi bryr oss om våra hyresgäster,
fastigheter och kollegor
• Trovärdiga – Vi står för vårt ord och håller vad vi lovar
• Affärsmässiga – Vi är ärlig och transparent i våra
affärer

Välmående medarbetare
En god arbetsmiljö och en entreprenöriell och kreativ före-
tagskultur bidrar till att göra NP3 till en attraktiv arbetsgivare.
Ingen ska utsättas för kränkande särbehandling, sexuella tra -
kasserier eller diskriminering. Att alla människor behandlas
lika oavsett kön och etnicitet är en självklarhet. Arbetsmiljön
ska vara nykter och drogfri, och bolagets arbetsplatser följer
l a g a r o c h f ö r o r d n i n g a r.
Medarbetarnas välbefinnande bidrar även till bolagets ut-
veckling vilket gör det självklart att uppmuntra till motion och
en hälsosam livsstil. För att motivera till träning och motion
har bolaget friskvårdsbidrag och friskvårdstimme.
Samtliga medarbetare har möjlighet att boka läkarvård och
få krisstöd genom en privat sjukvårdsförsäkring som tryggar
snabb vård och även erbjuder rehabiliterande åtgärder.
Försäkringen omfattar bland annat sjukvårdsrådgivning,
vårdplanering, specialistläkarvård, second opinion och sjuk-
husvård.
God arbetsmiljö
Alla anställda omfattas av kollektivavtal. Information om
uppsägningstider, bestämmelser om samråd och förhand -
ling samt betydande operativa förändringar som påverkar
medarbetarna väsentligt sker i enlighet med MBL och
kollektivavtal.
Genom ett systematiskt arbetsmiljöarbete (SAM), vilket
regleras i Arbetsmiljöverkets föreskrift Systematiskt arbets -
miljöarbete (AFS 2001:1), arbetar bolaget strukturerat med
arbetsmiljöfrågor. Arbetet omfattar alla medarbetare och tar
hänsyn till medarbetarnas olika förutsättningar i arbetslivet.
Alla förhållanden inom arbetsmiljön som kan påverka med -
arbetarna såväl fysiskt som psykiskt ingår i det systematiska
arbetsmiljöarbetet (SAM). SAM genomförs på ett liknande
sätt som övriga aktiviteter i bolagets styrning. Vilket prak -
tiskt betyder att arbetsmiljöfrågorna naturligt finns med i
den dagliga verksamheten. Arbetsmiljöfrågorna finns även
med i olika dokument som är styrande för verksamheten,
som till exempel policydokument och verksamhetsrutiner.
Arbetsmiljöarbetet bedrivs i samverkan mellan arbetsgi -
vare, medarbetare och skyddsombud. Respektive chef är
arbetsmiljöansvarig för sin enhet. Ansvaret innefattar olika
arbetsmiljöuppgifter som utförs i den dagliga verksamheten,
till exempel att anpassa arbetet till enskilda arbetstagares
förutsättningar eller att hjälpa medarbetare att prioritera
arbetsuppgifter vid hög arbetsbelastning. Alla medarbetare
har ett eget ansvar att bidra till en god arbetsmiljö samt att
följa företagets policyer, riktlinjer och verksamhetsrutiner.
Arbetsmiljön kontrolleras regelbundet och löpande utifrån
de riskkällor som redan är kända och för att uppmärksamma
”nya” risker. Vid större förändringar i verksamheten under -
söks riskerna redan på planeringsstadiet. Bolaget kartlägger
riskerna i arbetsmiljön genom årliga utvecklingssamtal och
uppföljningsmöten, men även vid skyddsronder och per -
sonalträffar. Regelbundna samrådsmöten äger rum mellan
bolagets skyddsombud och arbetsgivarrepresentanter där
även riskbedömningar av verksamheten görs inom ramen
för den årliga uppföljningen av det systematiska arbetsmiljö-
arbetet.

Vid riskbedömningarna sker en bedömning om hur
allvarliga riskerna är enligt nedan frågeställningar:
• Hur sannolikt är det att ohälsa eller olycksfall i arbetet
uppstår?
• Hur svåra blir konsekvenserna om det inträffar?
HÅLLBARHETSRAPPORT60

===== SIDA 62 =====

Målet är att åtgärda eventuella risker på ett sätt så att risken
försvinner eller att minimera riskerna så mycket det går och
skydda medarbetarna på annat sätt, exempelvis genom att
ha regelbunden uppföljning för att göra prioriteringar under
pressade arbetsperioder. Skyddsombudet har rätt att begära
att bolaget vidtar åtgärder vid brister och avbryta farliga
arbeten som kan leda till omedelbar och allvarlig fara för
arbetstagares liv eller hälsa. Samtliga deltagare vid bolagets
samrådsmöten har genomgått arbetsmiljöutbildningar.
Skyddsombudet utför årligen besök på delar av bolagets
lokalkontor för att besikta arbetsplatser avseende ergonomi
samt att informera och utbilda bolagets medarbetare. Utbild -
ningen anpassas efter målgruppen, sker på betald arbetstid
och bekostas i sin helhet av bolaget. Effektiviteten i utbild -
ningen utvärderas muntligt av deltagarna.
Målet för 2023 var att arbetsmiljörond skulle vara genomförd
på samtliga av bolagets kontor och detta mål har uppfyllts
under året. Målet är att samtliga kontor återigen skall vara
ronderade år 2026.
Visselblåsar-funktion
Bolagets anställda har flera olika möjligheter att larma om
hållbarhetsfrågor som de upplever är otillräckligt hantera-
de; med närmsta chef, vd, styrelsens revisionsutskott eller
genom en från företaget oberoende visselblåsar-funktion på
bolagets hemsida. Funktionen syftar till att hjälpa såväl med -
arbetare som externa parter att rapportera händelser och
ageranden som inte är i linje med NP3s värderingar, uppfö-
randekod eller som på annat sätt skulle kunna ha en negativ
påverkan på bolaget eller människors hälsa och säkerhet.
Alla visselblåsar-ärenden hanteras enligt fastställda rutiner.
Den som anmäler ett visselblåsar-ärende får snabb återkopp-
ling och därefter upprätthålls en dialog med anmälaren. Alla
ärenden hanteras konfidentiellt. NP3 har under 2023 inte
erhållit något ärende via visselblåsar-funktionen.
Verksamhetsutveckling och intern kommunikation
Att ha engagerade medarbetare som förstår och arbetar i
linje med bolagets vision är en framgångsfaktor för NP3. I
takt med att bolaget växer prioriteras därför kommunikation
kring vision, mål och strategier för att skapa engagemang
och delaktighet hos medarbetarna vilket samtidigt leder till
att den goda företagsandan bevaras.
Kontinuerligt fokus ligger på verksamhetsutveckling för att
nyttja skalfördelar på bästa sätt. Under året har NP3 anställt
tre nya medarbetare och aktivt arbetat med effektivisering av
ett flertal processer. De gemensamma verksamhetsrutinerna
utvecklas kontinuerligt och finns lättillgängliga på bolagets
intranät för att koordinera och effektivisera den geografiskt
spridda organisationen.
Personalens fördelning på arbetsplatsen
Per den 31 december hade bolaget 60 medarbetare (57)
varav 21 kvinnor (20) och 39 män (38). Samtliga medarbetare
omfattas av bolagets kollektivavtal och är heltidsanställda
tjänstemän i Sverige. Ett par kvinnliga medarbetare har dock
arbetat deltid under året. En av medarbetarna har under en
längre period varit tjänstledig för studier.
Personalomsättning
Under året utökade bolaget organisationen med tre personer
(+5 procent), en person avslutade sin anställning. Persona-
lomsättningen uppgick till 3,29 procent.
Inom bolagets affärsområden finns affärsansvariga och
tekniska förvaltare. Koncerngemensamma tjänster återfinns
med några undantag på huvudkontoret i Sundsvall. Utöver
huvudkontoret i Sundsvall har NP3 medarbetare i Umeå,
Gävle, Luleå, Piteå, Skellefteå, Örnsköldsvik, Falun, Öster -
sund, Sollefteå, Karlstad, Västerås och Stockholm.
NP3s styrelse bestod vid utgången av året av 5 personer (6)
varav 2 kvinnor (2) och 3 män (4). Den strategiska lednings-
gruppen har under 2023 bestått av 3 personer (4): vd, CFO
och COO, alla män (1 kvinna och 3 män).
Frånvaro
Sjukfrånvaron inom bolaget är stadigvarande låg. Under
2023 var den 0,34 procent (0,62) och all frånvaro är korttids-
frånvaro. Inga fall av arbetsrelaterade skador, ohälsa eller
sjukdomar konstaterades under 2023.
HÅLLBARHETSRAPPORT 61
Personalomsättning, GRI 401-1
Kvinnor Män
Antal nyanställda under 2023
Under 30 år - -
30-50 år 2 -
Över 50 år - 1
Totalt 2 1
Personer som slutat under 2023
30-50 år 1 -
Totalt 1 -

===== SIDA 63 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Kvinnor 38
Män 62
Kvinnor 40
Män 60
Kvinnor 35
Män 65
<30 år 0
30-50 år 50
>50 år 50
<30 år 0
30-50 år 40
>50 år 60
<30 år 10
30-50 år 55
>50 år 35
Könsfördelning strategisk
och operativ ledning, %
Könsfördelning styrelse, %
Könsfördelning, %
Fördelning styrelse
och ledning
Medarbetare totalt
Åldersfördelning, %
Åldersfördelning strategisk
och operativ ledning, %
Åldersfördelning styrelse, %
Alla bolagets medarbetare med barn är berättigade till föräldraledighet
enligt gällande lagstiftning. Totalt har 18 medarbetare tagit ut föräldra-
ledighet under året, tio män och åtta kvinnor. Två av dessa medarbetare
befinner sig fortsatt på föräldraledighet men övriga medarbetare har
återgått i arbete efter att föräldraledigheten avslutats. En kvinnlig med -
arbetare som tagit ut en kortare periods föräldraledighet lämnade sin
anställning i nära anslutning till ledigheten. I övrigt har resterande med-
arbetare kvar sina tidigare anställningar. ”Retentionsgraden” uppgick
sålunda till 94. ”Återgång till arbetet-graden” uppgick till 100.
Samtliga medarbetare har genomgått utvecklingssamtal under år 2023.
Information och utbildning
Viktig information som medarbetarna behöver i arbetet finns tillgänglig
på bolagets intranät, medarbetarna informeras även av sin närmsta chef
samt på bolagsgemensamma möten. Alla nya medarbetare genomgår
en introduktionsutbildning på bolagets huvudkontor där bolagets vision,
affärsmodell, uppförandekod och värdegrund gås igenom vid sidan av
annan funktionell information. Samtliga medarbetare ges även utbild-
ning i bolagets uppförandekod samt regulatoriska frågor i samband
med en årlig personalträff.
De tre senaste åren har ett bolagsgemensamt arbete inom informa-
tionssäkerhet bedrivits i syfte att minska risken för dataintrång. Under
året har alla medarbetare genomgått regelbundna interaktiva utbild-
ningar i syfte att öka kunskapsnivån.
Utöver ovanstående mer generella utbildningsinsatser erbjuds även
olika typer av funktionella utbildningsinsatser både till grupper men
även till individuella medarbetare beroende på behov. Utbildningsbe-
hovet fångas vanligtvis upp i samband med årliga utvecklingssamtal.
Utbildningar har genomförts inom följande områden under året i syfte
att utveckla medarbetarnas kompetens:
• Fastighetsekonomi/Fastighetstaxering
• Kommersiell hyresjuridik/Hyresrätt
• Entreprenadjuridik/Byggnads- och installationsteknik
• Redovisning, skatt
• Brandskydd
• Ledarskapsutveckling
• Hållbarhetsredovisning
• Informationssäkerhet
Bolagets medarbetare har genomgått totalt 1 021 utbildningstimmar
avseende intern och extern utbildning under 2023 vilket utgör ett
totalt snitt på 17 timmar per anställd. Snittet för kvinnliga medarbetare
uppgick till 12 timmar och snittet för manliga medarbetare uppgick till
20 timmar. Samtliga medarbetare är tjänstemän och beräkningen görs
utifrån antal anställda. Målsättningen är att ligga på ett snitt om minst
15 utbildningstimmar per anställd.
HYRESGÄSTER OCH LEVERANTÖRER
Hyresgäster
Utvecklingen av bolagets fastighetsbestånd bygger på ett nära och
långsiktigt samarbete med bolagets hyresgäster, att tillgodose hyres -
gäster med ändamålsenliga lokaler med god arbetsmiljö gynnar såväl
NP3s hyresgäster som bolaget själv. NP3s lokala närvaro bidrar till kän-
nedom om hyresgästernas önskemål och behov, samtidigt som det ger
62

===== SIDA 64 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
ett engagemang i verksamheterna. Att NP3s lokaler ska vara
säkra är såväl en skyldighet som en självklarhet. Skyddsron -
der och besiktningar genomförs årligen på samtliga fastig-
heter där NP3 står för den aktiva förvaltningen.
Under år 2023 genomfördes en undersökning för att mäta
kundnöjdhet (NKI). Resultatet visade att drygt 88 procent av
hyresgästerna kunde tänkta sig att tala väl om eller rekom-
mendera NP3 som hyresvärd, drygt 89 procent upplevde en
hög eller mycket hög trivsel i den hyrda fastigheten och drygt
85 procent uppgav att de skulle vända sig till NP3 i första
hand om lokalbehovet skulle förändra sig.
NKI resultat (nöjd-kund-index)
2023 2021 2020 2019
85,5 85,1 82,8 78,1

NP3 kommer att genomföra nästa NKI under 2025. Bolagets
fortsatta mål är ett nöjd-kund-index över 83.
Under året har bolaget inte erhållit några klagomål angående
kränkningar av kundernas integritet eller identifierade läckor,
stölder eller förluster av kunders data.
Leverantörer
Att bolagets leverantörer och entreprenörer uppfyller
samma grundläggande krav som NP3 ställer på sig själv
anser NP3 vara en självklarhet. Att leverantörerna har en
säker arbetsmiljö i och omkring bolagets fastigheter är lika
viktigt för bolagets leverantörer som för NP3. På samma sätt
är det även ett krav att deras arbeten speglar NP3s sätt att
se på hållbarhet och miljö. Genom dialoger och uppföljningar
säkerställs att bolagets leverantörer uppnår såväl sociala
som miljömässiga krav vilket framgår av bolagets uppfö-
randekod för leverantörer. Under 2023 har en hållbarhets-
enkät riktad till de största leverantörerna genomförts med
en svarsfrekvens på 83 procent och inga avvikelser mot
uppförandekoden har konstaterats. Målet är att minst tre av
bolagets största entreprenörer eller leverantörer ska scre -
enas gällande sociala kriterier.
Upphandling av produkter och tjänster ska ske utifrån affärs-
mässiga principer. Valet av en leverantör eller partner ska ske
efter analys av marknadsmässigt pris, hållbarhet och förvän -
tad kvalitet. Grundläggande krav om mänskliga rättigheter,
arbetsförhållanden, miljö och etik ska uppfyllas. Leverantörer
och motparter ska alltid kunna ha tillit till integriteten och
etablerade riktlinjer i vår urvalsprocess. NP3 behåller alltid
ansvaret gentemot bolagets kunder och andra intressenter
även om bolaget lagt ut uppdraget till annan part. NP3 har
nolltolerans mot alla former av korruption och ekonomiska
oegentligheter, till exempel mutor, otillåten provision, bedrä-
geri, förskingring och penningtvätt.
Skyddsronder och besiktningar genomförs årligen på samt -
liga fastigheter där bolagets driftleverantörer är engagera-
de. NP3 har inte identifierat någon arbetsplatsolycka eller
bristande efterlevnad av policyer eller säkerhetsföreskrifter
under året.
Rätten till föreningsfrihet och kollektiva förhandlingar
bedöms inte vara i riskzonen inom någon del av bolaget
eller hos bolagets leverantörer. NP3 tillåter inte barnarbete
inom bolagets verksamhet eller hos bolagets leverantörer.
Bolaget tillåter inte heller att unga arbetstagare utsätts för
farligt arbete inom den egna verksamheten eller hos bola-
gets leverantörer, ej heller bedöms det föreligga en risk för
tvångsarbete eller kränkningar som involverar rättigheter hos
u r s p r u n g s b e f o l k n i n g a r i n o m b o l a g e t s v e r k s a m h e t .
Inga incidenter avseende bristande efterlevnad om produk-
ters hälso- och säkerhetseffekter och tjänster eller mark -
nadskommunikation har rapporterats under 2023.
MÅNGFALD OCH LIKA MÖJLIGHETER
Inom bolaget är jämställdhet en självklarhet som bidrar till
ökad kvalitet, effektivitet, innovation och lönsamhet. Alla
medarbetares gemensamma kompetens och kraft behövs för
att driva utvecklingen och förbättringsarbetet verksamheten.
NP3 utgår från en grundsyn om alla människors lika värde
och att alla ska ha samma möjligheter, rättigheter och skyl-
digheter. Bolagets arbetsklimat ska kännetecknas av respekt
och rättvisa förhållanden mellan individer och grupper. Ingen
ska diskrimineras på grund av kön, könsöverskridande iden-
titet eller uttryck, etnisk tillhörighet, funktionsnedsättning,
sexuell läggning, ålder, religion eller annan trosuppfattning.
NP3 har nolltolerans för kränkande särbehandling såsom
diskriminering eller sexuella trakasserier.
Inga fall av diskriminering har rapporterats under 2023.
Jämställd och konkurrenskraftig ersättning
En del i arbetet med jämställdhet och mångfald handlar om
att säkerställa jämställda och konkurrenskraftiga löner. En år-
lig lönekartläggning genomförs, som i enlighet med tidigare
år, visar att det inom NP3 inte finns någon osaklig löneskill-
nad som kan härledas till kön. Likvärdiga arbetsuppgifter ska
generera likvärdig ersättning. NP3 erbjuder alla medarbe -
tare en konkurrenskraftig och marknadsmässig ersättning.
Lönesättningen baseras på kollektiva förhandlingar, arbets-
uppgifter inom rollen samt den individuella medarbetarens
prestationer. Kontinuerlig utvärdering av prestation i relation
till individuella mål och handlingsplaner är ett viktigt verktyg i
arbetet med jämställda och konkurrenskraftiga löner. Förhål-
landet mellan fast grundlön och rörlig ersättning är densam-
ma mellan kvinnor och män och mellan olika personalgrup-
per inom bolaget undantaget den högsta ledningen.
Under 2023 erbjöds alla tillsvidareanställda i bolaget att delta
i ett teckningsoptionsprogram för sjätte året i rad. Program-
met används som ytterligare ett incitament för medarbetarna
att aktivt bidra till värdeskapande i verksamheten. Ett per-
sonligt ägarengagemang förväntas höja motivationen samt
stimulera ett ökat intresse för verksamheten och resultatut-
vecklingen i sin helhet. NP3 har även en vinstandelsstiftelse
som omfattar samtliga tillsvidareanställda medarbetare
förutom vd.
Bolaget har inte haft några tillfälligt anställda under året.

===== SIDA 65 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT

Följande förmåner erbjuds samtliga tillsvidare-
anställda medarbetare:
• Sjukvårdsförsäkring
• Vinstandelsstiftelse
• Optionsprogram
• Pensionsavsättningar enligt ITP
• Föräldralön
• Friskvårdsbidrag

Information om den årliga totala ersättningsgraden, det vill
säga förhållandet mellan den årliga totala ersättningen för
bolagets högst betalda individ i förhållande till den genom-
snittliga årliga totala ersättningen för alla övriga anställda
samt tillika den förhållandevis procentuella ökningen åter-
finns i bolagets ersättningsrapport 2023 som finns publi-
cerad på bolagets hemsida.
Vi bidrar till erfarenhetsuppbyggnad
Fastighetsbranschen har länge haft svårt att rekrytera ny
personal. NP3 vill därför verka för att ungdomar och arbets -
sökande får en positiv bild av branschen. Detta görs bland
annat genom att erbjuda praktikplatser inom bolaget. Under
år 2023 har totalt två praktikanter, inom olika delar av vår
verksamhet tagits emot. Även elevgrupper har tagits emot
under året genom ett mångårigt samarbete med en gymna-
sieskola. Bolaget bidrar även vid intervjuer med universitet-/
högskoleelever.
Under perioden fram till 2030 kommer NP3 bidra med cirka
30 ytterligare praktikplatser (i snitt fyra om året) för att fler
ska få erfarenhet från branschen och arbetsmarknaden vilket
bidrar till ett mer hållbart samhälle. Under 2024 kommer
bolaget att arbeta ytterligare med leverantörsuppföljning och
undersöka om det är möjligt att skapa praktikplatser hos våra
leverantörer genom våra samarbetsavtal.
Medlemskap och branschorganisationer
I enlighet med FN:s vägledande principer stödjer och res-
pekterar NP3 skyddet av mänskliga rättigheter och säker-
ställer att medverkan till brott mot mänskliga rättigheter inte
förekommer.
64
Medlemskap och samarbeten under 2023
Organisation Roll och syfte
Fastigo Arbetsgivarorganisation som hjälper NP3 att skapa
ett bra förhållande mellan bolaget och anställda.
Fastighets-
ägarna Mitt-
nord
Medlemsorganisation som arbetar med opinions-
bildning, medlemsservice, juridiska frågor, miljö-
frågor, hyresförhandling, kommunikation och
utbildning.
Handels-
kammaren
Jämtland,
Västernorrland
& Västerbotten
Medlemsorganisation som aktivt verkar för att skapa
attraktiva regioner där människor vill leva, där före -
tag vågar investera och politiker förbättrar villkoren
tillsammans med invånarna.
Hand in Hand Ideell organisation som arbetar med entreprenör -
skap som ett effektivt, långsiktigt och hållbart sätt
att bekämpa fattigdom.

===== SIDA 66 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT 65
Avsteg
GRI standard Upplysning
Sidhän-
visning
Avsteg
från krav Skäl Förklaring
GRI 2: Generella upplysningar 2021
Organisationen och redovisningsprinciper
2-1 Information om organisationen 1, 3
2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen 45
2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson
Kontaktperson för hållbarhetsredovisningen: Vd
45
2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 46, 55
2-5 Externt bestyrkande 123
Verksamhet och medarbetare
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 3, 27
2-7 Medarbetare 61-62
2-8 Medarbetare som inte är anställda - Uteläm-
nande
Information
ofullständig
Redovisar endast egna
anställda men sysselsätter
ca 30 heltidstjänster inom
fastighetsskötsel.
Styrning
2-9 Sammansättning och struktur för styrning 77-87
2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 78-79
2-11 Ordförande för högsta styrande organ 79-80
2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet med översyn 45, 80-81
2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan 45, 81
2-14 Högsta styrande organets roll i relation till
hållbarhetsredovisningen
45
2-15 Intressekonflikter 77-80
2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 45-46
2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 45
2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 80
2-19 Ersättningspolicy 79-82
2-20 Process för att fastställa ersättningar 63, 80-82
2-21 Årlig total ersättning 81, 103 Ersättningsrapport
Strategi, policyer och praxis
2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 4-5, 44
2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande
uppförande
45, 50
2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och
normer gällande uppförande
45, 50
2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 45-46
2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av
angelägenheter för organisationen
45, 61
2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 50
2-28 Medlemskap i organisationer 64
Intressentengagemang
2-29 Metod för intressentengagemang 46
2-30 Kollektivavtal 56
GRI-index

===== SIDA 67 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
GRI-index
Avsteg
GRI standard Upplysning
Sidhän-
visning
Avsteg
från krav Skäl Förklaring
Väsentliga frågor
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 46
3-2 Lista på väsentliga frågor 46
3-3 Styrning av väsentliga frågor 45-46
GRI 201: Ekonomiskt resultat 2016
201-1 Genererat och fördelat direkt ekonomiskt värde 49
201-2 Ekonomiska konsekvenser och andra risker och
möjligheter som en följd av klimatförändringar
45, 58-59, 75
201-3 Förpliktelser för förmånsbestämda planer och andra
pensionsplaner
63, 81
201-4 Ekonomiskt bistånd från staten - - - Inga bidrag har erhållits
GRI 202: Market Place
202-2 Andel ledande befattningshavare som anställts från
lokalsamhället
- - - Två av tre
GRI 204 - Procurement Practices
204-1 Andel av utgifterna för lokala leverantörer - 61 % av driftsutgifterna är
från lokala leverantörer
GRI 205 - Anti-korruption 2016
205-1 Verksamheter utvärderade gällande risker relaterade
till korruption
50
205-2 Kommunikation och utbildning om antikorruptionspolicy 45, 50
205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 50
GRI 206: Konkurrensbegränsande beteende 2016
206-1 Legala fall gällande konkurrensbegränsande praxis,
konkurrenslagstiftning och ominerande marknadsställning
50
GRI 207 - Skatt 2019
207-1 Skatteansats 83, 106
207-2 Styrning av skattefrågor, kontroller och riskhantering 73, 83, 106
207-3 Metod för samarbeten med intressenter och hantering
av skattefrågor
83, 106
207-4 Land-för-landrapportering - - - Enbart Sverige
GRI 302 - Energi 2016
302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 55
302-2 Energianvändning utanför den egna organisationen 55
302-3 Energiintensitet 55
302-4 Minskning av energianvändning 55
GRI 303 - Vatten och utsläpp 2018
303-1 Interaktioner med vatten som en delad resurs 59
66

===== SIDA 68 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
GRI-index
Avsteg
GRI standard Upplysning Sidhän-
visning
Avsteg
från krav Skäl Förklaring
GRI 304 - Biologisk mångfald 2016
304-2 Signifikant påverkan på biologisk mångfald från verksamhet 46
GRI 305 - Utsläpp 2016
305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 56-57
305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 56-57
305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 56-57
305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 56
305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 56-57
GRI 306 - Avfall 2020
306-2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 47
GRI 308 - Bedömning av leverantörer utifrån miljökriterier 2016
308-1 Bedömning av leverantörer utifrån miljökriterier 50, 63
GRI 401 - Anställning 2016
401-1 Nyanställningar och personalomsättning 61
401-2 Förmåner till heltidsanställda som inte ges till tillfälligt
anställda eller deltidsanställda
63
401-3 Föräldraledighet 62
GRI 402 - Labor/Management Relations 2016
402-1 Minsta uppsägningstid vid verksamhetsförändringar 60
GRI 403 - Hälsa och säkerhet 2018
403-1 Arbetsmiljöledningssystem 60-61
403-2 Riskidentifiering, riskbedömning och
incidentundersökning
60-61
403-3 Arbetshälsovårdstjänster 60
403-4 Medarbetardeltagande, konsultation och kommunikation
gällande hälsa och säkerhet
60-61
403-5 Träning och utbildning gällande hälsa och säkerhet 60-62
403-6 Främjande av medarbetares hälsa 60-61
403-7 Förebyggande och hantering av hälso- och säker-
hetspåverkan
60-61
403-8 Medarbetare som omfattas av arbetsmiljöledningssystem 60
403-9 Arbetsrelaterade skador 61
403-10 Arbetsrelaterad ohälsa 61
GRI 404 - Träning och utbildning 2016
404-1 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per år och anställd 62
404-2 Program för uppgradering av anställdas färdigheter
och övergångsstöd
62
404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering av
prestation och karriärutveckling
62
67

===== SIDA 69 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
GRI-index
Avsteg
GRI standard Upplysning Sidhän-
visning
Avsteg
från krav Skäl Förklaring
GRI 405 - Mångfald och lika möjligheter 2016
405-1 Mångfald i ledning och bland medarbetare – Uteläm-
nande
Bolaget re -
dovisar inte
anställdas
ursprung
405-2 Förhållandet mellan kvinnors ock mäns
grundlön och ersättningar
63
GRI 406 - Icke-diskriminering 2016
406-1 Incidenter av diskriminering och korrigerande
åtgärder vidtagna
63
GRI 407 - Föreningsfrihet och kollektiva förhandlingar 2016
407-1 Risker att föreningsfrihet och rätt till kollektivavtal
inte uppfylls
60, 63
GRI 408 - Barnarbete 2016
408-1 Verksamheter och leverantörer löper stor risk för
incidenter med barnarbete
63
GRI 409 -Tvångsarbete 2016
409-1 Verksamheter och leverantörer löper betydande risk för
incidenter av tvångsarbete eller tvångsarbete
63
GRI 411 - Ursprungsfolks rättigheter 2016
411-1 Incidenter av kränkningar som involverar
ursprungsbefolkningars rättigheter
63
GRI 413 - Lokala samhällen 2016
413-1 Verksamhet med lokalt samhällsengagemang,
konsekvensanalys och utvecklingsprogram
64
413-2 Verksamhet med väsentlig, faktisk eller potentiell negativ
påverkan på lokala samhällen
– – – Bolaget har inte upp-
märksammat någon
negativ påverkan på
lokala samhällen
GRI 414 - Bedömning av leverantörer utifrån sociala kriterier 2016
414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 63
414-2 Negativ social påverkan i leverantörsledet och vidtagna
åtgärder
63
GRI 415 - Public Policy 2016
415-1 Politiska bidrag 50
GRI 416 - Kunders hälsa och säkerhet 2016
416-1 Utvärdering av hälso- och säkerhetseffekter av produkter
och tjänster
62-63
416-2 Efterlevnad gällande produkter och tjänsters påverkan på
hälsa och säkerhet
62-63
GRI 417 - Marknadsföring 2016
417-3 Incidenter av bristande efterlevnad gällande
marknadskommunikation
63
GRI 418 - Kunders integritet 2016
418-1 Underbyggda klagomål rörande intrång i kundernas
integritet och förlust av kunddata
63
68

===== SIDA 70 =====

69FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förvaltningsberättelse 2023
NP3 Fastigheter AB (publ) är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag inriktat på kommersiella
fastigheter med hög direktavkastning i främst norra Sverige. NP3 har sedan starten i slutet av 2010
haft en tillväxtstrategi med fokus på fastigheter med stabila kassaflöden och hög avkastning. Fastig -
heterna finns inom fastighetskategorierna industri, handel, kontor, logistik och övrigt.
Moderbolaget
Moderbolaget NP3 Fastigheter AB (publ) har inget direkt-
ägande i fastigheter, utan dessa ägs via hel- och delägda
dotterbolag. Moderbolaget tillhandahåller administrativa och
tekniska fastighetsförvaltande tjänster till dotterbolagen samt
koncernledning. Bolaget har säte och huvudkontor i Sundsvall.
Organisation
NP3s organisation utgörs av ledning och tre huvudfunktioner;
uthyrning och marknad, drift och fastighetsförvaltning samt
finansiering och ekonomisk förvaltning. Vid årsskiftet hade
bolaget 60 medarbetare.
Resultat
• Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 797 mkr (1 551).
• Koncernen redovisade ett driftöverskott om 1 353 mkr (1 149)
och ett resultat före skatt om -3 mkr (1 575).
• Moderbolagets nettoomsättning uppgick till 64 mkr (62).
• Moderbolaget redovisade ett rörelseresultat om -40 mkr (-34)
och ett resultat före skatt om 91 mkr (87).
Kommentarer till årets resultat finns på sidorna 91 och 97.
Årets väsentliga händelser
• I februari genomförde bolaget en riktad nyemission av
2 750 000 stamaktier till ett pris om 230 kr per aktie vilket
tillförde bolaget 617 mkr efter transaktionskostnader.
• I slutet av mars avled bolagets medgrundare och styrelse-
ledamot Lars Göran Bäckvall efter en tids sjukdom.
• I april emitterade bolaget under befintligt MTN-program
seniora icke säkerställda gröna obligationer om 500 mkr med
en löptid om 3 år till en ränta om Stibor + 550 baspunkter. I
samband med emissionen återköpte bolaget nominellt 698
mkr av obligationer med förfall i januari 2024 och oktober
2024. Därutöver genomförde bolaget återköp om ytterligare
94 mkr.
• Förvärv avseende övriga delägares aktier i bolagets joint
venture Malabo Holding AB med tillhörande tolv fastigheter
i Västerås. Fastighetsförvärvet uppgick till 234 mkr.
• I september emitterade bolaget seniora icke säkerställda
gröna obligationer om 400 mkr under befintligt MTN-pro -
gram med en löptid om 3,25 år till en ränta om Stibor + 525
baspunkter. I samband med emissionen återköpte bolaget
nominellt 118 mkr av obligationer med förfall i januari 2024
och oktober 2024.
• I oktober 2023 utnyttjade bolaget sin rätt till frivillig förtidsin-
lösen av resterande utestående obligationer om 324 mkr med
förfall i januari 2024.
• Under fjärde kvartalet avyttrade bolaget samtliga preferens-
aktier i intresseföretaget Emilshus och per den 6 december
understeg bolagets ägarandel 15 procent varvid Emilshus
inte längre utgör ett intresseföretag till NP3. Återstående
aktieinnehav har omklassificerats till börsnoterade aktier
och redovisas till verkligt värde på balansdagen.
Förväntad framtida utveckling
Mot bakgrund av ett osäkert marknadsläge och en osäker
omvärld har NP3 sedan halvårsskiftet 2022 genomfört ett
begränsat antal förvärv, en position som bolaget hållit fast vid
under 2023 varmed endast ett begränsat antal förvärv genom -
förts under året. Mot slutet av 2023 har bolaget dock noterat
att marknadsläget delvis stabiliserats till följd av kapitalmark-
nadens förväntningar om framtida räntesänkningar varmed
förvärvstakten bedöms gradvis kunna öka från låga nivåer.
Trots ett fortsatt osäkert marknadsläge och ett fortsatt osäkert
omvärldsläge håller bolaget fast vid sitt övergripande mål att
fortsätta sin tillväxt genom selektiva förvärv i samtliga åtta
affärsområden. NP3s fortsatta tillväxt fokuseras i hög grad till
målen att generera en tillväxt i förvaltningsresultat per stam-
aktie om tolv procent per år över en femårsperiod samt att
över femårsperioden generera en avkastning på eget kapital
före skatt på minst 15 procent. En god avkastning och ett
starkt kassaflöde gör att NP3 över tid kan leva upp till målet
att dela ut cirka 50 procent av bolagets förvaltningsresultat
efter aktuell skatt till bolagets stam- och preferensaktieägare.
Hållbarhetsrapport
NP3 upprättar en hållbarhetsrapport för att informera om bo -
lagets hållbarhetsarbete samt uppfylla kraven enligt Årsredo -
visningslagens sjätte kapitel. Hållbarhetsrapporten redovisas
som ett separat avsnitt före förvaltningsberättelsen, se sidorna
43-68.
Aktien och ägarna
För information om bolagets stam- och preferensaktie samt
information om ägarstruktur, se sidorna 40-42.
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står följande fria egna kapital i
moderbolaget:
Belopp (kr)
Balanserad vinst 1 557 288 033
Årets resultat 91 159 688
Summa 1 648 447 722
Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande:
Sakutdelning 1,766 kr/stamaktie 101 562 594
Kontant utdelning 1,50 kr/stamaktie 86 245 161
Utdelas 2,00 kr/preferensaktie 76 000 000
Balanseras i ny räkning 1 384 639 967
Summa 1 648 447 722
I bolaget finns per bokslutsdagen 57 496 774 registrerade stamaktier samt
38 000 000 registrerade preferensaktier.
1) Sakutdelningen utgörs av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
(”Emilshus”) där åtta stamaktier i NP3 ger en B-aktie i Emilshus. Moderbo -
lagets bokförda värde/anskaffningsvärde på B-aktierna i Emilshus uppgår
till 14,13 kr/B-aktie vilket motsvarar en utdelning om cirka 1,766 kr/stamaktie
i NP3. Detta motsvarar en total sakutdelning om 101 562 594 kr. För mer
information om sakutdelningen samt marknadsvärde på Emilshus B-aktie,
se styrelsens förslag till utdelning på sidan 41.

===== SIDA 71 =====

70 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - FLERÅRSÖVERSIKT
Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Antal fastigheter vid årets slut 507 488 446 388 358
Fastigheternas uthyrbara area, tkvm 1 998 1 950 1 784 1 436 1 350
Förvaltningsfastigheter, mkr 20 276 19 805 17 335 12 582 11 402
Fastighetsvärde, kr/kvm 10 148 10 156 9 717 8 762 8 446
Hyresvärde, mkr 2 065 1 880 1 538 1 236 1 131
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94 93 93 93
Överskottsgrad, % 75 74 74 75 71
Direktavkastning, % 6,8 6,1 6,4 6,9 6,7
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % -2,1 18,9 44,0 17,4 25,2
Avkastning på eget kapital, % -0,8 17,0 36,7 15,2 21,4
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 0 21,5 44,8 19,0 25,3
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % 9,4 10,7 12,0 12,9 13,2
Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,6 1,5 1,6 1,6
Skuldkvot, ggr 1) 8,6 9,4 10,0 9,6 9,4
Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,1 2,9 3,4 3,4 3,5
Belåningsgrad, % 56,6 57,6 55,9 57,3 58,0
Soliditet, % 35,9 35,1 36,0 34,7 34,7
Genomsnittlig ränta, % 5,07 4,18 2,53 2,73 2,76
Kapitalbindningstid, år 2,2 2,3 2,9 1,9 2,2
Räntebindningstid, år 2,1 1,9 2,0 1,7 2,4
Andel säkrad låneportfölj, % 41,6 31,3 35,8 31,8 45,3
Nyckeltal per stamaktie
Antal aktier vid årets slut, tusental 57 497 54 608 54 445 54 339 54 339
Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 56 864 54 543 54 403 54 339 54 339
Eget kapital, kr 114,78 117,21 100,67 68,67 61,42
Långsiktigt substansvärde, kr 135,58 133,17 118,64 80,47 70,36
Förvaltningsresultat, kr 11,76 13,00 10,90 9,26 8,07
Resultat efter skatt, kr -2,43 21,04 35,82 11,12 13,60
Utdelning, kr 5,475 2) 5,00 4,30 3,60 3,40
Aktiekurs vid årets slut kr 233,00 198,60 362,50 121,20 113,00
Nyckeltal per preferensaktie
Antal aktier vid årets slut, tusental 38 000 38 000 38 000 27 950 24 850
Eget kapital, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning, kr 2,00 2) 2,00 2,00 2,00 2,00
Aktiekurs vid årets slut kr 27,20 24,80 33,95 32,80 36,50
Flerårsöversikt
1) Definitionerna av räntetäckningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för
tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
2) Av styrelsen föreslagen utdelning, för mer information om utdelningsförslaget, se sidan 41.
För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 116-117.

===== SIDA 72 =====

71FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - KVARTALSÖVERSIKT
Nyckeltal 2023 2023 2023 2023 2022 2022 2022 2022
Kvartal 4
okt-dec
Kvartal 3
jul-sep
Kvartal 2
apr-jun
Kvartal 1
jan-mar
Kvartal 4
okt-dec
Kvartal 3
jul-sep
Kvartal 2
apr-jun
Kvartal 1
jan-mar
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Antal fastigheter vid periodens utgång 507 504 503 488 488 486 480 458
Fastigheternas uthyrbara area, tkvm 1 998 1 982 1 978 1 957 1 950 1 939 1 893 1 816
Förvaltningsfastigheter, mkr 20 276 19 985 20 041 19 844 19 805 19 651 19 213 17 862
Fastighetsvärde, kr/kvm 10 148 10 083 10 132 10 140 10 156 10 135 10 150 9 836
Hyresvärde, mkr 2 065 1 933 1 924 1 894 1 880 1 700 1 655 1 575
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 93 94 94 94 94 93
Överskottsgrad, % 75 82 76 68 75 79 75 66
Direktavkastning, % 6,8 6,6 6,4 6,3 6,1 6,2 6,2 6,3
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % -2,1 0,6 3,4 11,2 18,9 35,7 39,9 41,3
Avkastning på eget kapital, % -0,8 1,7 4,1 10,6 17,0 30,7 33,7 34,7
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 0 2,3 5,5 13,7 21,5 38,1 41,6 42,2
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % 9,4 9,5 9,9 10,2 10,7 11,3 11,5 11,6
Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,5 1,5 1,4 1,6 1,6 1,6 1,5
Skuldkvot, ggr 1) 8,6 8,9 8,9 8,9 9,4 10,4 10,5 10,0
Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,0 2,2 2,2 2,1 2,5 2,9 3,2 3,1
Belåningsgrad, % 56,6 55,4 55,2 54,6 57,6 57,3 57,7 55,9
Soliditet, % 35,9 36,5 36,2 38,1 35,1 35,1 34,9 36,0
Genomsnittlig ränta, % 5,07 5,19 4,94 4,53 4,18 3,53 2,72 2,51
Kapitalbindningstid, år 2,2 2,2 2,4 2,2 2,3 2,6 2,6 2,8
Räntebindningstid, år 2,1 2,2 1,9 2,0 1,9 1,8 1,7 2,0
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 41,6 41,9 39,6 41,0 31,3 32,6 32,2 33,6
Nyckeltal per stamaktie
Antal aktier vid periodens slut, tusental 57 497 57 497 57 358 57 358 54 608 54 608 54 608 54 445
Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 57 497 57 428 57 358 55 983 54 608 54 608 54 524 54 445
Eget kapital, kr 114,78 117,42 117,33 122,06 117,21 116,75 113,03 108,34
Långsiktigt substansvärde, kr 135,58 132,02 132,69 138,25 133,17 132,10 128,74 124,33
Förvaltningsresultat, kr 2,72 3,25 3,06 2,68 3,01 3,67 3,49 2,83
Resultat efter skatt, kr -2,71 0,33 0,28 -0,31 0,45 3,66 9,27 7,66
Aktiekurs vid periodens slut kr 233,00 158,20 162,90 187,00 198,60 165,00 202,00 312,00
Nyckeltal per preferensaktie
Antal aktier vid periodens slut, tusental 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000
Eget kapital, kr 32,00 31,50 31,00 32,50 32,00 31,50 31,00 32,50
Resultat, kr 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50
Aktiekurs vid periodens slut, kr 27,20 24,50 24,95 26,30 24,80 24,05 23,15 32,90
Kvartalsöversikt
1) Definitionerna av räntetäckningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för
tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 116-117.

===== SIDA 73 =====

72 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - STRUKTURERAT RISKARBETE
Hyresintäkter och förvaltning
Bolagets fastighetsbestånd är geografiskt lokaliserat i tillväxtorter främst i de norra delarna av Sverige. Fastigheterna rymmer ett
stort antal hyresgäster med kommersiell verksamhet fördelat inom kategorierna industri, handel, kontor, lager/logistik och övrigt.
Spridningen i geografiskt hänseende, antal kontrakt, branscher och kategorier bidrar till stabilitet. Risk kopplat till hyresgäster
påverkas av det allmänna affärsklimatet. Minskade hyresintäkter eller inställda betalningar påverkar resultat, kassaflöde och på
sikt även marknadsvärdering av bolagets fastigheter.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Minskade
hyresintäkter
Lägre hyresintäkter till följd av lägre hy -
resnivåer eller minskad uthyrningsgrad.
Bolaget arbetar med långa hyresavtal och kontinuerlig omför -
handling av befintliga kontrakt som ger en stabil förfallostruktur
på kontraktsportföljen. Efterfrågan på lokaler inom bolagets
fastighetskategorier och marknadslägen är mindre konjunktur -
känslig än till exempel lokaler i centrumlägen, vilket minskar risk.
Dessutom bidrar den höga diversifieringsgraden av hyresgäster
inom flertalet branscher tillsammans med ett lågt beroende av
ett fåtal större hyresgäster till en begränsad risk.
Kundförluster,
kreditrisk
NP3s primära motpartsrisk ligger i att
hyresgästerna inte kan fullgöra sina
betalningar enligt hyreskontrakten.
Bolagets affärsansvariga har en nära relation till hyresgästerna
och följer löpande upp marknadsläget. Vid förvärv och nya
uthyrningar görs kreditprövningar och vid behov kompletteras
avtalet med säkerheter i form av garantier. Riskpolicyn anger att
maximalt fem procent av hyresvärdet ska vara exponerat mot en
enskild hyresgäst.
Väsentligt
ökade drift- och
underhållskost -
nader
Ökade kostnader för bland annat el,
vatten, värme och snöröjning. Extrema
väderförhållanden och oförutsedda
händelser kan få påverkan på kostnad
för fastighetsskötsel och försäkring.
Bolaget arbetar kontinuerligt med att minska riskexponeringen
för kostnadsökningar inom drift genom löpande avtalsförhand -
lingar och upphandlingar med leverantörer i syfte att sänka
kostnaderna. Genom att hyresgästen ofta själv står för kost -
naderna för el, vatten, värme och snöröjning, minskar bolagets
exponering för variationer.
Strukturerat riskarbete
Koncernens affärsverksamhet är utsatt för risker som kan få betydelse för bolagets framtida verk -
samhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget har en hög riskmedvetenhet i hela organisationen
och genom ett aktivt och förebyggande arbete begränsas och hanteras riskerna på bästa sätt i en så
stor utsträckning som möjligt.
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
De väsentliga risker som bolaget är utsatt för påverkas i stor
utsträckning av allmän konjunkturutveckling, ekonomisk
tillväxt och befolkningstillväxt i affärsområdena tillsam -
mans med inflations- och ränterisk. Nedan finns upptaget
både strategiska risker kopplade till externa händelser och
omvärldsfaktorer, operativa risker hänförliga till den löpande
verksamheten och kvalitet i interna rutiner samt finansiella
risker avseende bolagets kapitalförsörjning. Nedanstående
riskfaktorer avser de generella risker som över en konjunk-
turcykel skulle kunna ha en påverkan på NP3s verksamhet.
Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är indirekt
desamma som för koncernen.

===== SIDA 74 =====

73FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - STRUKTURERAT RISKARBETE
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
Förvärv och investeringar
Bolaget är ett tillväxtbolag och genomför en stor mängd transaktioner varje år vilket är förenat med viss risk. Detsamma gäller
investeringsverksamheten med hyresgästanpassningar och projekt för ny- till- och ombyggnad. Felaktiga förvärvs- eller investe -
ringsbeslut utgör risk för ökade kostnader och lägre avkastning på kapital. Bolagets organisation har stor erfarenhet och kompe -
tens avseende förvärv och försäljningar och har en väl inarbetad process för att minska risk i transaktioner. Bolaget gör inte större
investeringar på spekulation utan på i förhand givna villkor och hyresavtal.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Transaktions-
relaterade
risker
Transaktionsrelaterade risker utgörs
bland annat av framtida hyresbortfall,
miljöförhållanden och tekniska brister.
Även vissa risker för skatter och juridis -
ka tvister finns.
Förvärv av fastigheter görs i enlighet med bolagets strategiska
plan och en beslutsprocess där hänsyn tas till marknadsförutsätt-
ningar och risk. Vid varje förvärvssituation görs en noggrann ana-
lys och Due Diligence. Risker hanteras via avtal i form av garantier
mot säljaren och priset baseras på en marknads- och ortsanalys
för jämförbara fastigheter kombinerat med en värdering genom
diskonterade kassaflöden.
Risker i projekt-
investeringar
vid ny- till- och
ombyggnader
Risker i projektinvesteringar består
bland annat av kostnadsökningar, miljö-
och arbetsmiljörisker.
Investeringsbeslut tas i enlighet med bolagets strategiska plan
och med genomarbetade beslutsunderlag. Ny- till- eller om -
byggnader görs mot tecknade kontrakt med hyresgäster. Krav
ställs på entreprenörer gällande miljöhänsyn och bedömning av
arbetsmiljörisk genomförs vid varje projekt.
Fastighetsvärden
Bolagets fastigheter värderas till verkligt värde varje kvartal och värdeförändringen redovisas över resultatet. Värdet påverkas av
ett flertal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader, dels marknadsspecifika såsom
direktavkastning och kalkylräntor. Marknadens avkastningskrav är en faktor som bolaget inte kan påverka men genom den
geografiska spridningen av fastigheter på tillväxtorter bedöms risk för kraftiga värdeförändringar under kort tid som låg.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Lägre mark-
nadsvärde på
fastigheter
Fallande marknadsvärden på bolagets
fastigheter.
Bolaget arbetar kontinuerligt med att bibehålla eller öka mark-
nadsvärdet på fastigheterna genom att hyra ut vakanta lokaler
samt förädling och vidareutveckling av befintliga fastigheter.
Risken för stor negativ påverkan på grund av fallande marknads -
läge på en viss ort minskas genom fastigheternas geografiska
spridning.
Skatt
Förändringar i skattelagstiftning såsom nivån på företagsbeskattning, ränteavdragsbegränsningar, fastighetsskatt eller andra til l-
lämpliga skatter har en påverkan på bolagets resultat. Risk i felaktig tolkning eller tillämpning av lagar och regler gällande skatter
och moms kan få konsekvenser för resultat och ställning. Skatt påverkar dessutom kalkyler och kan få inverkan på värderings-
beräkningar.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Förändringar
i skattelag-
stiftning
Förändringar i skattelagstiftningen
såsom företagsbeskattning, fastighets -
taxering, skatt vid fastighetstransak-
tioner samt andra tillämpliga skatter.
Bolaget har ett tydligt och väl strukturerat upplägg avseende
skatt. Kontinuerlig utbildning inom området görs och vid behov
tas hjälp av extern expertis inom skatteområdet.

===== SIDA 75 =====

74 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - STRUKTURERAT RISKARBETE
Finansiering
Fastighetsförvärv och förvaltning är en kapitalintensiv verksamhet vilket gör bolaget utsatt för förändringar på kreditmarknaden
och av räntenivåer. Tillgång till finansiering via banker och kapitalmarknad är av stor vikt för bolaget och förändringar i räntenivåer
påverkar bolagets kassaflöde och resultat. Räntenivåerna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditgivarnas
marginaler. För mer information se not 24.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Försvårad
finansiering och
refinansiering
Risk att finansiering inte kan erhållas el -
ler endast till avsevärt ökade kostnader.
Bolagets planerade expansionstakt är beroende av nya lån från
kreditgivare samt emissionskapital från aktieägarna. För att
minska risken att inte kunna erhålla finansiering arbetar bolaget
med ett flertal finansieringskällor och lägger stort vikt vid en
väl avvägd låneförfallostruktur. Bolaget har ett väl fungerande
samarbete med bankerna.
Ränterisk Räntekostnader är en väsentlig kost -
nadspost för bolaget och förändringar i
räntenivåer har betydande påverkan på
resultat och kassaflöde.
För att begränsa ränterisk över tid och öka förutsägbarheten i
bolagets förvaltningsresultat och kassaflöde binds en andel av
lånen till fast ränta huvudsakligen genom räntesäkringsinstru -
ment i form av ränte-swappar.
Motpartsrisk,
bank
Motpartsrisk i bankmedel, upplåning
och derivat avser framför allt bolagets
upplåning hos affärsbankerna och avser
att dessa inte kan fullgöra sina åtag -
anden om befintlig och ny finansiering
till bolaget.
Bolagets motpartsrisker inom bank hanteras genom att
upplåning fördelats på framför allt fem olika banker. På så sätt
minskas den totala motpartsrisken i bankmedel, upplåning och
derivat.
Effekt på belåningsgrad vid förändrat värde på NP3s fastighetsbestånd per 31 dec 2023
Förändring, % -15 -10 -5 0 5 10 15
Värdeförändring, mkr -3 041 -2 028 -1 014 0 1 014 2 028 3 041
Belåningsgrad, % 66,4 62,8 59,6 56,6 54,0 51,6 49,4
Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 dec 2023
Förändring, % -10 -5 0 5 10
Uthyrningsgrad, % 85 89 94 99 ET
Räntetäckningsgrad, % 1,9 2,0 2,1 2,2 ET
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.

===== SIDA 76 =====

75FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - STRUKTURERAT RISKARBETE
Miljörisk
Klimatrisker utgörs av både fysiska risker och risker kopplade till omställning för ett ändrat klimat och har bedömts som en
mindre betydande risk för NP3. Bedömningen är dock att risken har ökat över tid och kan komma att utgöra en ökad framtida risk
för bolaget. För NP3 bedöms miljörisker förenade med föroreningar i mark på befintliga och/eller förvärvade fastigheter som en
betydande risk som kan ge en påverkan på bolaget.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Miljörisk kopplat
till klimat
För NP3 innebär klimatförändringarna
risk för skador på egendom orsakade av
förändrade väderförhållanden, framför
allt gällande ökande nederbördsmäng -
der men även andra förändringar i kli -
matet som påverkar fastigheterna eller
fastigheternas drift. NP3 har under 2023
gjort en kartläggning av bolagets kli -
matrisker utifrån sannolikhet, påverkan,
prioritet och utveckling som analyserats
utifrån ett klimatscenario fram till 2050.
NP3 bedömer att riskerna har ökat och
fortsatt kan komma att öka över tid och
fördjupade utredningar på utsatta orter
kommer att utföras på fastighetsnivå.
Även miljöpolitiska beslut kan komma
att påverka bolagets kostnader.
Rutiner för att förebygga risker vid extrema väderförhållan -
den har vidareutvecklats. Samtliga investeringar och förvärv
granskas ur ett klimatperspektiv för att bedöma fastigheternas
eller investeringens känslighet för klimatförändringar. NP3
bevakar och värderar klimatriskerna i fastigheterna utifrån
MSB:s kartläggning av klimatrisker samt SMHI:s kartläggning
av skyfallsutredningar.
Miljörisk kopplat
till föroreningar
Om förorenad mark upptäcks på
någon av bolagets fastigheter behöver
marken troligen saneras. Bolaget kan då
åläggas att bekosta marksanering eller
avhjälpande.
Bolaget har god kännedom på vilka fastigheter som det bedrivs
eller har bedrivits tillståndspliktig verksamhet och kontrollerar
alltid tidigare verksamhet vid förvärv av fastigheter. Miljöaspek -
ter prioriteras i samtliga delar av verksamheten och bolaget
följer utvecklingen i fråga om rättslig reglering.
Medarbetare och organisation
Bolagets human- och strukturkapital är dess viktigaste tillgång och utvecklingen är till hög grad beroende av förmågan att kunna
behålla och motivera medarbetare. En välmående organisation och nöjda medarbetare ökar dessutom möjligheten till goda
rekryteringar.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Medarbetarrisk NP3 har en relativt liten personalstyrka
där vissa nyckelfunktioner är person -
beroende och förlusten av en eller flera
nyckelpersoner kan innebära att bolaget
inte når uppsatta mål.
Bolaget arbetar utifrån upprättade policyer och rutinbeskriv -
ningar vilket gör verksamheten mindre sårbar vid ett eventuellt
skifte av personal. Medarbetarna deltar aktivt i processför -
bättringar inom sina områden vilket skapar engagemang och
kompetensutveckling. Bolagets medarbetare samlas regelbun -
det för att dela kunskap och erfarenheter. De anställda erbjuds
också att bli delägare i bolaget genom årliga incitamentspro -
gram samt via en vinstandelsstiftelse.
Risk för korrup -
tion och oetiskt
beteende
Risk att anställda uppträder på ett sätt
som strider mot bolagets värderingar eller
utnyttjar sin position inom bolaget på ett
felaktigt sätt.
Bolaget accepterar inga former av hot, mutor eller oetiskt upp -
trädande. Riktlinjer för det finns i bolagets hållbarhetspolicy samt
policy för affärsetik. Etiska frågor diskuteras även löpande vid
personalträffar för att synliggöra och skapa kunskap inom dessa
frågor.
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.

===== SIDA 77 =====

76 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - STRUKTURERAT RISKARBETE
Rapportering och intern kontroll
Bolagets finansiella rapportering ska ge en rättvisande bild av bolagets resultat och finansiella ställning samt följa de lagar och
redovisningsregler som är tillämpliga. En missvisande rapport skulle kunna leda till osäkerhet och felaktiga beslut hos investerare
som i sin tur kan medföra negativ kurspåverkan och en ökad riskpremie. Risk finns att bristfälliga interna rutiner och/eller oegent -
ligheter orsakar störningar eller skada i verksamheten.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Missvisande
rapportering
Medvetna eller omedvetna fel i bolagets
externa rapportering.
Bolaget har en väl fungerande intern kontroll och en kultur som
bygger på ordning och reda. Rapporteringsfunktionen utgörs av
kompetent och erfaren personal som löpande följer utvecklingen
av lagar, praxis och förändrade redovisningsregler.
Informationssäkerhet
Med dagens nyttjande av ny teknik hamnar frågor om informationssäkerhet och IT-säkerhet lätt i centrum då nya risker och
hot blir synliga och behöver hanteras. Arbetet med IT-säkerhet är centralt, vilket förstärks av aktuella lagar som omarbetats, till
exempel GDPR, regulatoriska branschkrav samt krav från Finansinspektionen. En viktig del av arbetet med IT-säkerhet handlar
om att förstå olika hotbilder, hantera sannolikheter för att utsättas för skada samt att balansera kostnader för ett starkare skydd
mot värdet av det man skyddar.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
IT- och
informations-
säkerhetsrisker
Risken för att bolaget utsätts för cyber-
attacker, det vill säga elektroniska
angrepp mot informationssystem,
teknisk infrastruktur, datornätverk eller
persondatorer. En växande användning
av mobila enheter, uppkopplade mot bo -
lagets nätverk, har gjort angreppspunk -
terna fler för potentiella attacker.
Funktionen för IT är utkontrakterad till en leverantör som är
certifierad avseende informationssäkerhet. I upphandlingen
har NP3 noga bedömt de levererade tjänsternas kvalitet och
ställt höga krav på leverantörens kunskaper inom IT-säkerhet.
Bolaget använder sig endast av tillförlitliga och standardiserade
system och plattformar för sin IT-miljö. För att begränsa risker
till följd av den mänskliga faktorn har NP3 högt ställda krav på
processer, intern styrning och kontroll gällande informationssä -
kerhet. Medarbetare ges löpande utbildning om IT-risker.
Intressekonflikter
Intressekonflikter är något som skulle kunna drabba NP3 och påverka bolagets anseende och förtroende. Risken för intresse -
konflikter måste därför beaktas i varje enskilt fall.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Intresse-
konflikter
Risk för intressekonflikter skulle kunna
uppstå då styrelseledamöter, personer
i strategisk- och operativ ledning samt
övriga anställda inom bolaget åtar sig
vissa styrelseuppdrag, investerar i bolag
där NP3 investerat, investerar i bolag
som är konkurrent till NP3, belånar sitt
aktieinnehav i NP3 eller förvärvar eller
avyttrar aktier i NP3.
Bolaget har väl utvecklade rutiner och policyer för att hantera
intressekonflikter. Bland väsentliga policyer kan nämnas
bolagets Uppförandekod. NP3 har även en insiderpolicy som
reglerar vad som gäller vid handel med bolagets finansiella
instrument, handelsförbud, marknadsmissbruk med mera. Frå -
gor rörande intressekonflikter diskuteras löpande på bolagets
styrelsemöten och i bolagets ledningsgrupp. För anställda
har bolaget en rutin för dokumentation och godkännande av
bisysslor.
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.

===== SIDA 78 =====

77FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Bolagsordning
Bolagets företagsnamn är NP3 Fastigheter AB (publ).
Bolaget ska ha säte i Sundsvall. Bolaget har till föremål för
sin verksamhet att – direkt eller indirekt genom hel- eller
delägda bolag eller genom inköpta tjänster – äga, utveckla
och förvalta fast egendom samt driva annan därmed förenlig
verksamhet. Bolagets fastigheter är till övervägande del
belägna i norra Sverige. Ändringar i bolagsordningen sker
enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen,
som i övrigt innehåller uppgifter om bland annat aktiekapital,
antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om
kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att
tillgå på bolagets hemsida, www.np3fastigheter.se.
Svensk kod för bolagsstyrning
Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är tillämplig för
samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på Nasdaq
Stockholm. Koden förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolags -
styrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se. Bolag
behöver inte följa kodens samtliga regler om motiv till att inte
göra så finns och förklaras. Styrelsen har beslutat att inte
inrätta något särskilt ersättningsutskott. Istället ska styrel -
sen i sin helhet fullgöra de uppgifter som ett sådant utskott
ska ha. Det är styrelsens uppfattning att bolaget i alla övriga
avseenden följer koden.
Aktier och aktieägare
NP3s aktier är registrerade för handel på Nasdaq Stockholm,
Large Cap. Vid årsskiftet uppgick det totala antalet aktier
till sammanlagt 95 496 774, varav 57 496 774 stamaktier och
38 000 000 preferensaktier. Varje stamaktie har en (1) röst
och varje preferensaktie har en tiondels (1/10) röst, vilket
innebär att antalet röster uppgår till sammanlagt 61 296 774
röster. Bolaget hade per balansdagen cirka 11 000 aktieägare.
Av det totala aktiekapitalet ägdes 17 procent av utländska
investerare. Av det totala antalet aktieägare var 95 procent
fysiska personer vars innehav uppgick till 15 procent av det
totala aktiekapitalet. Resterande 5 procent av ägarna var
i huvudsak juridiska personer vars innehav uppgick till 85
procent av samtliga aktier. NP3 har ingen direktregistrerad
aktieägare med ett innehav överstigande 10 procent. Aktieka -
pitalet uppgår till 334 238 709 kr, aktierna har ett kvotvärde
om vardera 3,50 kr.
Varje röstberättigad aktieägare får vid bolagsstämma rösta
för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.
Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamakti -
erna till årlig utdelning om 2,00 kr per preferensaktie med
kvartalsvis utbetalning om 0,50 kr per preferensaktie. Om
ingen utdelning utbetalats på preferensaktier i anslutning till
en avstämningsdag eller om utdelning understigande 0,50 kr
Externa regelverk
• Svensk aktiebolagslag
• Svensk årsredovisningslag
• Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter
• Svensk kod för bolagsstyrning
• IFRS standard
Viktiga interna regelverk
• Bolagsordning
• Styrelsens arbetsordning och
vd-instruktion
• Firmateckning och attestordning
• Informations- och IR-policy,
insiderpolicy, hållbarhetspolicy,
policy för affärsetik, finanspolicy,
värderingspolicy och IT-policy
• Processer för intern kontroll och
riskhantering
Aktieägare
Extern revisionValberedning
Intern kontroll och
riskhantering
Revisionsutskott
Vd & ledningsgrupp
Styrelse
Årsstämma
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilka ägarna direkt eller indirekt styr bolaget.
Styrning, ledning och kontroll av bolaget fördelas mellan styrelsen, vd och övriga personer i bolagets
ledning. Bolagsstyrningen är det ramverk som hanterar ansvarsfördelning och rapportering samt reg -
lerar hur riskerna i verksamheten begränsas. Styrningen grundar sig på externa och interna regelverk
som är föremål för ständig utveckling, förändring och förbättring.

===== SIDA 79 =====

78 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
utbetalats, ska preferensaktierna, förutsatt att bolagsstäm -
man beslutar om vinstutdelning, medföra rätt att i tillägg
till framtida preferensutdelning erhålla ett belopp, motsva-
rande skillnaden mellan vad som skulle ha betalats ut och
utbetalat belopp (”innestående belopp”) innan utdelning på
stamaktierna eller annan värdeöverföring enligt 17 kap. 1 §
aktiebolagslagen till stamaktieägarna utbetalas. Innestående
belopp ska räknas upp med en årlig räntesats om tio procent
varvid uppräkning ska ske med början från den kvartalsvisa
tidpunkt då utbetalning understigit 0,50 kr. Bolagsstämman
i NP3 har en ensidig rätt, men inte någon skyldighet, att
lösa in preferensaktier för 35,00 kr per aktie, med tillägg för
eventuellt innestående belopp. Upplöses bolaget ska pre -
ferensaktierna medföra företrädesrätt att ur bolagets egna
kapital erhålla ett belopp per aktie beräknat som summan av
30,00 kr och eventuellt innestående belopp innan utskift -
ning sker mellan stamaktierna (för ytterligare information se
bolagsordningen som finns att tillgå på bolagets hemsida).
Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till
skiftesandel.
Inget eget innehav av återköpta aktier har förekommit. Per-
sonalen innehar 434 171 teckningsoptioner som motsvarar
0,8 procent av antalet utestående stamaktier i bolaget per
sista december 2023. Det förekommer inga ytterligare teck -
ningsoptioner, konvertibler eller motsvarande värdepapper
som kan leda till ytterligare aktier i bolaget.
Bolagsstämma
Bolagets högsta beslutande organ är årsstämman (ordinarie
bolagsstämma) som hålls i Sundsvall under första halvåret
efter utgången av räkenskapsåret. Tillsammans med eventu-
ella extra bolagsstämmor ger stämman aktieägarna möjlig -
het till styrning via sin beslutanderätt. På årsstämman utses
styrelse och styrelsens ordförande samt fastslås principer för
såväl valberedningens sammansättning som för ersättning
till ledande befattningshavare. Stämman utser även revisorer
för granskning av koncernens redovisning samt beslutar om
bland annat ändringar i bolagsordning och om förändring av
aktiekapitalet. För att kunna delta i beslut erfordras att aktie -
ägare är närvarande vid stämman, antingen personligen eller
genom ombud. Styrelsen får dock besluta att aktieägarna
ska kunna utöva sin rösträtt på bolagsstämma genom post-
röstning före bolagsstämman i enlighet med 7 kap. 4 a §
aktiebolagslagen. Vidare krävs att aktieägaren är införd i
aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan
om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Beslut vid bo -
lagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor
föreskriver dock aktiebolagslagen att förslag ska godkännas
av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och
avgivna rösterna.
Årsstämma 2023
Senaste årsstämman ägde rum den 4 maj 2023 i Sundsvall.
Vid tidpunkten för årsstämman var det totala antalet aktier
95 357 856 samt antal röster 61 157 856. Vid stämman repre -
senterades 53 898 165 aktier och 48 478 798 röster, motsva -
rande 56,5 procent av totala antalet aktier och 79,3 procent
av totala antalet röster. Årsstämman fastställde räkenskaper-
na för 2022 och beviljade styrelsen och vd ansvarsfrihet för
2022 års förvaltning. Följande beslut fattades på årsstämman
den 4 maj:
• Utdelning om 5,00 kr per stamaktie för räkenskapsåret 2022
med utbetalning vid fyra tillfällen om vardera 1,25 kr. Vidare
beslutade årsstämman om utdelning till aktieägarna om 2,00
kr per preferensaktie med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kr
per preferensaktie.
• Att arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 375 000 kr
och till övriga ledamöter om 190 000 kr vardera. Ersättning
för medlemmar i revisionsutskottet ska uppgå till ytterligare
totalt 210 000 kr att av styrelsen fördelas mellan medlem -
marna i revisionsutskottet.
• Att styrelsen ska bestå av fem styrelseledamöter och ingen
suppleant.
• Omval av styrelseledamöterna Åsa Bergström, Anders
Nilsson, Mia Bäckvall Juhlin, Nils Styf och Hans-Olov Blom.
Stämman beslutade vidare om omval av Nils Styf som
styrelseordförande.
• Val av KPMG AB som revisionsbolag fram till slutet av nästa
årsstämma där KPMG hade meddelat att auktoriserade
revisorn Peter Dahllöf fortsätter som huvudansvarig revisor.
• Att godkänna ersättningsrapporten för räkenskapsåret 2022.
• Införande av Incitamentsprogram 2023/2026 genom en
emission av högst 220 000 teckningsoptioner av serie
2023/2026 där det maximala antalet tillkommande stamaktier
beräknas uppgå till högst 220 000, motsvarande cirka 0,4
procent av det totala antalet stamaktier i bolaget, förutsatt
full teckning och fullt utnyttjande av samtliga tecknings-
optioner.
• Mandat för styrelsen att fram till nästa årsstämma besluta
om nyemission av aktier till en sammanlagd teckningslik -
vidsvolym om högst 5 400 000 stamaktier och 15 000 000
preferensaktier i syfte att fortlöpande kunna anpassa
bolagets kapitalbehov och därmed kunna bidra till ökat
aktieägarvärde, samt kunna erbjuda aktier till investerare i
samband med eventuella fastighets- eller företagsförvärv.
• Bemyndigande för verkställande direktören att vidta mindre
justeringar i årsstämmans beslut.
• Protokoll från årsstämman den 4 maj 2023 finns att tillgå på
bolagets hemsida.
Valberedning inför årsstämman 2024
Vid NP3s årsstämma den 4 maj 2023 beslutades att valbe -
redningen inför årsstämman 2024 ska utgöras av styrelsens
ordförande samt en representant för var och en av de tre
röstmässigt största ägarregistrerade aktieägarna per den sis -
ta bankdagen i augusti året före årsstämman. I enlighet med
beslutet har de tre största aktieägarna baserat på ägandet
per den sista bankdagen i augusti 2023 erbjudits plats i NP3s
valberedning och följande valberedning har bildats:
• Poularde AB har utsett Åse Bäckvall, styrelseledamot
Poularde AB,
• AB Sagax har utsett David Mindus, vd AB Sagax,
• Länsförsäkringar Fondförvaltning AB har utsett Johannes
Wingborg, ägaransvarig Länsförsäkringar Fondförvaltning,
• Nils Styf, ordförande i styrelsen för NP3.

===== SIDA 80 =====

Årsstämma 2024
Inför årsstämman den 7 maj 2024 föreslår styrelsen;
• en sakutdelning om 1,766 kr per stamaktie 1) och en
kontant utdelning om 1,50 kr per stamaktie samt att
årsstämman även beslutar om utdelning till aktieägarna
om 2,00 kr per preferensaktie.
• att ersättning till den verkställande direktören ska
utgöras av fast lön, rörlig lön om högst 25 procent av den
sammanlagda fasta lönen, aktierelaterade incitaments -
program och övriga förmåner samt pension. Ersättning
till övriga ledande befattningshavare ska utgöras av fast
lön, rörlig prestationsbaserad lön om högst två månads -
löner, aktierelaterade incitamentsprogram och övriga
förmåner samt pension.
• att årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att
fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, med
eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot
kontant betalning eller genom kvittning eller apport-
egendom, eller annars med villkor, besluta om ökning av
bolagets aktiekapital genom nyemission av stamaktier
och/eller preferensaktier. Bemyndigandet får inte nyttjas
i större utsträckning än att totalt 5 400 000 stamaktier
och 15 000 000 preferensaktier utges.
• att årsstämman beslutar om införande av Incitaments -
program 2024/2027 genom a) emission av tecknings-
optioner till dotterbolaget NP3 Förvaltning AB och
b) godkännande av överlåtelsen av teckningsoptioner
till anställda i bolaget eller dess dotterbolag.
Inför årsstämman föreslår valberedningen:
• omval av styrelseledamöterna Åsa Bergström, Mia Bäck -
vall Juhlin, Anders Nilsson, Hans-Olov Blom och Nils Styf
samt nyval av Anders Palmgren. Valberedningen föreslår
omval av Nils Styf som styrelseordförande.
• att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande:
- styrelsens ordförande: 395 000 kr,
- envar av övriga styrelseledamöter: 205 000 kr,
- ersättning till revisionsutskottet ska utgå med 125 000
kr till ordföranden i revisionsutskottet och 115 000 kr till
övriga ledamöter i revisionsutskottet.
Föreslagen total ersättning till styrelseledamöterna,
inklusive ersättning för utskottsarbete, uppgår således till
1 660 000 kr (1 345 000).
• att antalet bolagsstämmovalda styrelseledamöter
ska vara 6 (5).
• i enlighet med revisionsutskottets rekommendation, för
tiden fram till slutet av nästa årsstämma, omval av det
auktoriserade revisionsbolaget KPMG AB som bolagets
revisor där auktoriserade revisorn Peter Dahllöf kommer
att vara huvudansvarig revisor för revisionen.
• att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2025
års årsstämma ska utses enligt oförändrade principer.
David Mindus är av valberedningen utsedd till ordförande för val-
beredningen.
Valberedningen ska bereda och till bolagsstämman lämna förslag till
stämmoordförande, styrelseledamöter, styrelseordförande, styrelse -
arvode till var och en av styrelseledamöterna och styrelseordföranden
samt annan ersättning för styrelseuppdrag, arvode till revisor samt, i
förekommande fall, förslag till val av revisor.
Vidare ska valberedningen bereda och till bolagsstämman lämna
förslag till principer för valberedningens sammansättning. Valbered-
ningens sammansättning ska tillkännages senast sex månader före
årsstämman. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till
dess ny valberedning har utsetts. Ordförande i valberedningen ska,
om inte ledamöterna enas om annat, vara den ledamot som represen-
terar den till röstetalet största aktieägaren. Valberedningens arbete
utförs i enlighet med de instruktioner som antagits och, såvitt tillämp -
ligt, i linje med Koden.
Valberedningen tillämpar Kodens bestämmelser om styrelsens
sammansättning och har som mångfaldspolicy att tillämpa regel 4.1
i koden vid framtagande av sitt förslag till val av styrelseledamöter.
Styrelse
Aktieägarna utser styrelse på årsstämman. Styrelsen ska enligt
bolagsordningen bestå av lägst tre och högst 13 ledamöter. Inga
suppleanter ska utses. Styrelsen har under 2023 bestått av fem
ordinarie ledamöter med Nils Styf som ordförande. Styrelsen arbetar
enligt en fastställd arbetsordning och arbetet regleras bland annat
av den svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen och Svensk kod
för bolagsstyrning. För beslut i styrelsen gäller aktiebolagslagens
regler, innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter
och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för
beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst. De långsiktiga
och strategiska besluten för NP3 fattas gemensamt av styrelsen och
ledningen. Bolagets vd Andreas Wahlén närvarar vid styrelsemöten
men ingår ej i styrelsen. Ersättning utgår för styrelsearbete samt för
medlemmar i revisionsutskottet. Styrelseledamöterna har inte rätt till
något avgångsvederlag.
Styrelsens ansvar
Enligt aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning är styrelsens
övergripande uppgift att för ägarnas räkning förvalta bolagets ange -
lägenheter på ett sådant sätt att samtliga ägares intresse tillgodoses
på bästa möjliga sätt. Styrelsen har det yttersta ansvaret för verk -
samheten. Mot bakgrund av detta svarar styrelsen för att fastställda
mål och strategier avseende bolagets verksamhet ska uppnås. Vidare
svarar styrelsen för att bolagets verksamhetsinriktning är föremål för
fortlöpande översyn samt att större förändringar i verksamhetsinrikt -
ningen behandlas av styrelsen. I styrelsens uppgifter ingår att ansvara
för bolagets organisation inklusive att tillsätta, utvärdera och vid be -
hov entlediga vd samt att fastställa lön och annan ersättning till den-
ne. Styrelsen fastställer budget, verksamhetsmål, och strategier för
bolagets verksamhet samt fattar beslut rörande förvärv, investeringar
och försäljningar eller omstruktureringar av fastighetsbeståndet.
Styrelsens arbetsordning
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I
arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsför -
delningen mellan styrelsen och vd. Av arbetsordningen framgår vilka
ärenden som ska hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktio -
ner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbets -
ordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisionsutskott.
79
1) Sakutdelningen utgörs av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB
(publ) (”Emilshus”) där åtta stamaktier i NP3 ger en B-aktie i Emilshus.
Moderbolagets anskaffningsvärde på B-aktierna i Emilshus uppgår till
14,13 kr/B-aktie vilket motsvarar en utdelning om cirka 1,766 kr/stamaktie
i NP3. För mer information om sakutdelningen samt marknadsvärde på
Emilshus B-aktie, se styrelsens förslag till utdelning på sidan 41.

===== SIDA 81 =====

80 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
JAN I FEB | M
ARS APRIL | MAJ | JUNI JULI | AUG | SEPT OKT | NOV | DEC
Q1
Q2
Q4
Q3
• Delårsrapport juli-september
• Styrelsen antar affärsplan inklusive budget
för kommande år
• Utvärdering av vd:s arbete
• Utvärdering av styrelsens arbete
• Utvärdering av behov av intern revision
• Bokslutskommuniké för året
som gått
• Förslag till vinstutdelning
• Ersättningsfrågor till vd och
ledning
• Delårsrapport april-juni
• Valberedning utses
• Delårsrapport januari-mars
• Årsstämma och konstituerande
styrelsemöte
• Styrelsens strategimöte
Styrelsens arbete under året
Utöver stående punkter pågår under hela året arbete med förvärv och tillväxt .
Hela styrelsen utgör ersättningsutskott. Vid vart och ett av
de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor
av väsentlig betydelse för bolaget såsom förvärv och försälj -
ningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informeras
styrelsen om marknadsläget på hyres- och fastighetsmark -
naden. Möten i samband med bolagets rapportering behand -
lar marknadsvärdering av bolagets fastigheter och fastställer
periodens eller årets resultat och finansiella ställning. Inför
årsstämman lämnar styrelsen förslag till vinstdisposition. Vid
det konstituerande mötet ska styrelsen bland annat fast-
ställa bolagets firmatecknare och utse revisionsutskott samt
ersättningsutskott.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande har ett särskilt ansvar i styrelsen för
att styrelsens arbete är väl organiserat och bedrivs effektivt
och att styrelsen fullgör sina uppgifter. Ordförande ska fort-
löpande hålla kontakt med och fungera som diskussions-
partner och stöd för bolagets vd.
Styrelsens arbete under 2023
Det osäkra och volatila marknadsklimatet, kraftigt stigande
räntor och hög inflationstakt under 2022 och fortsatt stigan -
de räntor under första halvan av 2023, har till stor del präglat
styrelsearbetet under det gångna året. Enligt gällande ar-
betsordning ska styrelsen hålla minst sex ordinarie styrelse -
möten per år samt ytterligare ett konstituerande möte. Under
2023 har styrelsen hållit 14 styrelsemöten, av dessa var sex
teamsmöten, fyra per capsulam och fyra fysiska möten, varav
ett konstituerande möte. Styrelsen har under 2023 genomfört
en intern utvärdering av dess arbete.
Ersättningsutskott
Styrelsen har beslutat att inte inrätta något särskilt ersätt -
ningsutskott utan styrelsen ska istället i sin helhet fullgöra de
uppgifter som sådant utskott ska ha enligt koden. Avseende
ersättningsfrågor innebär det att styrelsen ska:
• Bereda beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar
och andra anställningsvillkor för bolagsledningen.
• Följa och utvärdera pågående och under året avslutade
program för rörliga ersättningar för bolagsledningen.
• Följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersätt-
ningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattat
beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersätt -
ningsnivåer i bolaget.
Revisionsutskott
Styrelsens revisionsutskott utses av styrelsen en gång per år.
I revisionsutskottet för 2023 ingick styrelseledamöterna Åsa
Bergström och Nils Styf. Revisionsutskottet ska fullgöra de
uppgifter som anges i 8 kap. 49 b § aktiebolagslagen, vilket
bland annat innebär att:
• Övervaka bolagets finansiella rapportering.
• Övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll, internre-
vision och riskhantering, med avseende på den finansiella
rapporteringen.
• Hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och
koncernredovisningen.
• Granska och övervaka revisorns opartiskhet och självstän-
dighet och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn
tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster.
• Biträda vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans
beslut om revisorsval.

===== SIDA 82 =====

81FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Därutöver ska revisionsutskottet bereda styrelsens beslut i
de frågor som anges ovan. Revisionsutskottets möten pro -
tokollförs och utskottet rapporterar till styrelsen. Revisions -
utskottets styrelseledamöter ska utses med särskilt beaktan -
de av kompetens och erfarenhet av redovisning och revision i
börsnoterade bolag. Majoriteten av utskottets ledamöter ska
vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledning-
en. Minst en av de ledamöter som är oberoende i förhållande
till bolaget och bolagsledningen ska även vara oberoende i
förhållande till bolagets större ägare. Utskottets ledamöter
får inte vara anställda av bolaget. Revisionsutskottet stödjer
även bolagsledningen i redovisningsfrågor.
Verkställande direktör
Vd ansvarar för bolagets löpande förvaltning i enlighet med
reglerna i aktiebolagslagen samt instruktioner för vd och för
den ekonomiska rapporteringen som styrelsen har fastställt.
Vd har enligt instruktionen ansvar för bolagets bokföring och
medelsförvaltning. Vidare ska vd upprätta delegationsföre -
skrifter för olika befattningshavare i bolaget samt anställa,
entlediga och fastställa villkor för bolagets personal. För vd
gäller en ömsesidig uppsägningstid om tolv månader. Ingen
uppgörelse om avgångsvederlag finns med vd.
Ledning
Ledningsgruppens sammansättning för 2023 bestod av vd,
CFO samt COO. Varje person i ledningsgruppen har sina
egna ansvarsområden. På ledningsgruppsmöten diskuteras
gemensamt övergripande strategi och verksamhetsfrågor.
Under året har ledningsgruppen haft fokus på bolagets
risker, tillväxt, kapitalförsörjning, refinansieringsrisker och
hållbarhetsarbete. Ett stort fokus har lagts på det osäkra och
volatila marknadsklimatet som lett till stigande räntor och en
hög inflationstakt. Vd utgör ensam styrelseledamot i samtliga
helägda dotterbolag. För CFO och COO gäller sex månaders
ömsesidig uppsägningstid. Ingen uppgörelse om avgångsve-
derlag finns för CFO och COO.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare omfat-
tar medlemmarna i bolagets ledningsgrupp som består av vd,
CFO och COO. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som
avtalas och förändringar som görs i redan avtalade ersätt-
ningar, efter det att riktlinjerna antagits. Riktlinjerna som
antogs på bolagets årsstämma den 15 juni 2020 gäller tills
årsstämman fattar beslut om att anta nya riktlinjer. Riktlinjer-
na omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstäm -
man.
Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi,
långsiktiga intressen och hållbarhet
Bolagets affärsstrategi är i korthet att genom lokal närvaro,
kreativitet och gott affärsmannaskap skapa värden i fastig -
hetsbeståndet och därmed skapa förutsättningar för fortsatt
god expansion och högt anseende. Styrelsen bedömer att en
framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och
tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och
behålla ledande befattningshavare med kompetens och ka-
pacitet att nå uppställda mål. För detta krävs att bolaget kan
erbjuda konkurrenskraftig ersättning som motiverar ledande
befattningshavare att göra sitt yttersta. Dessa riktlinjer möj -
liggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkur-
renskraftig totalersättning. I bolaget har inrättats långsiktiga
aktierelaterade incitamentsprogram. De har beslutats av
bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer.
Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska
syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet.
Formerna av ersättning
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl-
jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning,
pensionsförmåner och andra förmåner.
Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontanter-
sättning ska kunna mätas under en period om ett eller flera
år. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till högst 25
procent av den sammanlagda fasta kontantlönen under mät-
perioden för sådana kriterier. Den rörliga kontantersättning-
en ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier
som kan vara finansiella eller icke-finansiella. De kan också
utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål.
Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets
affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess håll -
barhet, genom att exempelvis ha en koppling till affärsstrate -
gin eller att utformas så att ökad intressegemenskap uppnås
mellan ledande befattningshavare och bolagets aktieägare.
När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av
rörlig kontantersättning avslutats ska bedömas/fastställas i
vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar
för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till
vd. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga ledande
befattningshavare ansvarar vd för bedömningen. Såvitt avser
finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget
senast offentliggjorda finansiella informationen.
För vd ska pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring,
vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska inte vara
pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebestämd
pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga
kontantlönen, dock inte mer än 10 prisbasbelopp. För övriga
ledande befattningshavare ska pensionsförmåner, innefatt-
ande sjukförsäkring, vara premiebestämda om inte befatt -
ningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt
tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontanter-
sättning ska vara pensionsgrundande i den mån så följer av
tvingande kollektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på
befattningshavaren. Pensionspremierna för premiebestämd
pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga
kontantlönen, dock inte mer än 10 prisbasbelopp.
Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring,
sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får
sammanlagt uppgå till högst 15 procent av den fasta årliga
kontantlönen.
Bolaget har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga
anställda förutom vd. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen
baseras på av bolaget årligen uppsatta och uppnådda mål
och får inte överstiga 35 000 kr per år och anställd. För 2023
har stiftelsen haft sex mål varav två är hållbarhetsrelaterade
mål. För året har tre av sex mål uppfyllts. De hållbarhets-
relaterade målen är uppfyllda för året.

===== SIDA 83 =====

82 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara
högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningsti-
den och avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga
ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för ett år.
Vid uppsägning från den ledande befattningshavarens sida
får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till
avgångsvederlag.
Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om kon-
kurrensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska kompensera
för eventuellt inkomstbortfall och ska endast utgå i den
utsträckning som den tidigare ledande befattningshavaren
saknar rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska uppgå till
högst 60 procent av den fasta kontantlönen vid tidpunkten
för uppsägningen, om inte annat följer av tvingande kollektiv-
avtalsbestämmelser, och utgå under den tid som åtagandet
om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska vara högst tolv
månader efter anställningens upphörande.
Beaktande av nuvarande lön och anställningsvillkor
för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings -
riktlinjer har nuvarande lön och anställningsvillkor för bola-
gets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas
totalersättning, ersättningens komponenter samt ersätt -
ningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av
styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten
av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.
Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattnings-
havarnas ersättning och övriga anställdas ersättning kommer
att redovisas i ersättningsrapporten inför närmast följande
årsstämma.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och
genomföra riktlinjerna
Styrelsen i sin helhet fullgör de ersättningsrelaterade
uppgifter som typiskt sett åligger ett ersättningsutskott. I
dessa arbetsuppgifter ingår att bereda förslag till riktlinjer för
ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upp -
rätta förslag till nya riktlinjer när det uppkommer behov av
väsentliga ändringar och lägga fram förslaget för beslut vid
årsstämman, dock åtminstone senast vart fjärde år. Riktlin-
jerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolags-
stämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera program
för rörliga ersättningar till bolagsledningen, tillämpningen
av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer
i bolaget. I syfte att undvika intressekonflikter ska styrelse -
ledamöter som deltar i behandling av och beslut avseende
ersättning till ledande befattningshavare vara oberoende i
förhållande till bolaget och bolagsledningen. Vid styrelsens
behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor
närvarar inte vd eller andra personer i bolagsledningen, i den
mån de berörs av frågorna. I beredningen av ersättningsre-
laterade frågor används när så bedöms nödvändigt extern
rådgivning.
För det fall att styrelsen beslutar att inrätta ett ersättnings -
utskott ska vad som sägs i dessa riktlinjer om styrelsen i
egenskap av bolagets ersättningsutskott gälla för ersätt -
ningsutskottet.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller
delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och
ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa
bolagets ekonomiska bärkraft. Om sådana avsteg sker ska
detta redovisas i ersättningsrapporten inför närmast följande
årsstämma.
Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna
samt ersättningsrapport 2023
Till följd av de ändringar av aktiebolagslagen som trädde i
kraft den 1 juli 2019 tog bolaget fram nya riktlinjer för ersätt-
ning till ledande befattningshavare som antogs av årsstäm-
man i juni 2020. Inför årsstämman i maj 2024 har bolaget
genomfört en ny översyn av riktlinjerna som i allt väsentligt
är i överensstämmelse med de riktlinjer som antogs av
stämman 2020. Av 8 kap. 53b § aktiebolagslagen framgår att
styrelsen ska upprätta en ersättningsrapport. Ersättnings -
rapporten ska omfatta de ersättningar som regleras av de på
stämman antagna riktlinjerna. Ersättningsrapporten för 2023
samt nya riktlinjer för ersättning till ledande befattningsha -
vare kommer att presenteras på årsstämman i maj 2024 och
kommer dessutom att finnas tillgänglig på bolagets hemsida,
www.np3fastigheter.se. För de riktlinjer som gällt under år
2023, se även not 6.
Revision
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räken-
skaper samt styrelsens och vd:s förvaltning. Revisor utses
av stämman. Stämman 2023 beslutade, i enlighet med
valberedningens förslag, att för tiden fram till slutet av nästa
årsstämma, omvälja det auktoriserade revisionsbolaget
KPMG AB som bolagets revisor där KPMG hade meddelat
att auktoriserade revisorn Peter Dahllöf kommer att fortsätta
som huvudansvarig revisor för revisionen.
Intern kontroll
Enligt aktiebolagslagen ansvarar styrelsen för den interna
kontrollen och styrningen av bolaget. För att behålla och
utveckla en väl fungerande kontrollmiljö har styrelsen för
NP3 fastställt ett antal grundläggande dokument av bety -
delse för den finansiella rapporteringen. Däribland ingår
styrelsens arbetsordning och instruktionerna för vd och för
den ekonomiska rapporteringen, insiderpolicy, IR- och in -
formationspolicy samt finanspolicy. Därutöver förutsätter en
fungerande kontrollmiljö en utvecklad struktur med löpande
översyn. Ansvaret för det dagliga arbetet med att upprätthål-
la kontrollmiljön åvilar primärt vd. Vd rapporterar regelbundet
till styrelsen och framlägger, utöver delårsrapporter, löpande
under året ekonomiska och finansiella rapporter över verk-
samheten till styrelsen.
En grundläggande del i utformningen av den interna
kontrollen är att ha kunskap om risken för fel som kan
uppstå i den finansiella rapporteringen och utifrån dessa
risker anpassa processerna och organisationen. Den interna
kontrollen är utformad så att kontrollaktiviteter utförs rutin -
mässigt med syfte att förebygga, upptäcka och korrigera fel
och avvikelser. Dessa kontroller sker på flera nivåer i företa-
get. På operativ nivå sker exempelvis granskning och attest

===== SIDA 84 =====

83FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
av leverantörsfakturor, samt löpande analys av ekonomiskt
resultat på fastighetsnivå. Genomgång och uppföljning per
fastighet och affärsområde med de operativt affärsansvariga
sker löpande under året. På övergripande koncernnivå sker
andra typer av kontroller som exempelvis analyser av nyckel-
tal, avstämningar av genomförda transaktioner och så vidare.
NP3 har större delen av den löpande ekonomiska förvalt-
ningen internt inom den egna redovisningsfunktionen.
Bolaget ser stora fördelar med en egen redovisningsfunktion
vilket ger närhet till siffrorna och på så sätt en bättre kontroll,
större engagemang och kostnadseffektivitet. Arbetet med
att utveckla redovisningsavdelningen fortgår löpande och
bokslutsprocessen följer utformade checklistor och tidplaner
för att säkerställa att alla formella avstämningar och uppda-
teringar genomförs. Rutiner och manualer med ändamålsen-
liga punkter är upprättade för intern kontroll. Upprättande av
koncernredovisning och finansiella rapporter sker av central
funktion.
Vid upprättande av den kvartalsvisa finansiella rapporter-
ingen fokuseras granskning och analys på de mest väsentliga
resultat- och balansposterna. Till resultatposterna hör hyres-
intäkter och fastighetskostnader men även räntekostnader
som är en betydande post samt värdeförändringar som i
hög grad är beroende av bedömningar. I balansräkningen
fokuseras granskning och analys på fastigheter, uppskjuten
skatt och räntebärande skulder samt på att förvärv av fastig-
heter rapporteras korrekt. Inbyggda kontroller mellan olika
rapporter och system utvecklas och förbättras kontinuerligt.
Bolagets revisorer granskar den finansiella rapporteringen
två gånger per år. Deras iakttagelser och bedömningar
rapporteras sedan till revisionsutskottet. Styrelsen granskar
alltid kvartalsrapporter och årsredovisning före publicering.
Policydokument
Styrelsen har prolongerat eller reviderat nedanstående
policyer under 2023:
Finanspolicy
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverk-
samheten ska bedrivas. Syftet är att klargöra styrning, risk -
begränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll
av finansförvaltningen.
IT-policy
NP3s IT-policy syftar till att uppnå en god informationssäker-
het i NP3-koncernens nät, utrustning och externa kommuni -
kation, samt att säkerställa effektiva och säkra processer och
rutiner för drift och support av IT-miljön.
Integritetspolicy
NP3 behandlar personuppgifter i enlighet med GDPR och
bolagets integritetspolicy förklarar hur personlig information
samlas in och används. Policyn beskriver också vilka rät-
tigheter som gäller för den som bolaget samlat in personlig
information om.
Värderingspolicy
Bolaget värderar sina fastigheter till verkligt värde. Värde-
ringspolicyn anger riktlinjer för hur värderingsprocessen ska
fungera och med vilka intervall de interna värderingarna ska
verifieras med externt inhämtade värderingar.
Informations- och IR-policy
Informationspolicyn anger riktlinjer och regler i syfte att för -
säkra att bolagets informationsspridning till aktiemarknadens
aktörer är snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig.
Information om företaget lämnas i huvudsak i form av press-
meddelanden och finansiella rapporter.
Insiderpolicy
Insiderpolicyn ska fungera som en vägledning till personer
som anses ha insiderinformation i bolaget. Insiderpolicyn är
ett komplement till gällande insiderlagstiftning.
Hållbarhetspolicy och affärsetikpolicy
Hållbarhetspolicyn syftar till att försäkra att bolaget är en
respekterad arbetsgivare och en pålitlig affärspartner för
kunder och leverantörer och därmed också till att upprätt-
hålla ett högt förtroende för bolaget. Policyn utgår från de
krav om rapportering av miljö, sociala förhållanden/personal,
mänskliga rättigheter samt motverkande av korruption som
återfinns i årsredovisningslagen. Den har också sin grund i
FN:s Global Compacts principer.
Skattepolicy
NP3s skattepolicy syftar till att sammanfatta hur bolaget,
dels genom sitt eget agerande, dels via ställningstagande
avseende intressenters agerande, bidrar till att säkerställa en
effektiv finansiering av samhället via offentliga skatter och
avgifter. Grundläggande för den egna skattehanteringen är
att den ska vara kostnadseffektiv och följa etik och legala
regler.
Utöver de ovan nämnda policydokumenten har styrelsen
även beslutat om Jämställdhets-, likabehandlings- och anti-
diskriminerings-policy och lönepolicy.

===== SIDA 85 =====

ÅSA BERGSTRÖM
Styrelseledamot sedan 2016.
Född 1964.
Civilekonomexamen, Uppsala
universitet.
Övriga uppdrag:
CFO och vice vd i Fabege AB, samt
styrelsesuppleant i samtliga helägda
dotterbolag i Fabege koncernen.
Styrelseledamot i Svensk Fastighets-
Finansiering AB (publ) och John
Matsson Fastighetsföretagen AB.
Bakgrund:
Senior manager KPMG, ekonomichefs-
befattningar i flera fastighetsbolag.
MIA BÄCKVALL JUHLIN
Styrelseledamot sedan 2019.
Född 1974.
Leg. Psykolog och Leg. Psykoterapeut,
Lunds universitet.
Övriga uppdrag:
Styrelseledamot i Poularde AB.
Bakgrund:
Delägare i Poularde AB.
NILS STYF
Styrelseordförande sedan 2021.
Styrelseledamot sedan 2019.
Född 1976.
Civilekonom, Handelshögskolan i
Stockholm.
Övriga uppdrag:
Vd i Hemsö Fastighets AB. Styrel -
seledamot i alla hel- och delägda
dotterbolag till Hemsö Fastighets AB.
Styrelseledamot i Bonava AB, Cibus
Nordic Real Estate AB och Mattssons
Fastighetsutveckling i Stockholm AB.
Bakgrund:
Ett flertal olika befattningar inom
fastighetsbolag, private equity och
investmentbanker i London och Stock -
holm med inriktning mot hotell- och
fastighetssektorn.
ANDERS NILSSON
Styrelseordförande 2017-2021.
Styrelseledamot sedan 2010.
Född 1951.
Civilingenjör, Kungliga Tekniska
Högskolan.
Övriga uppdrag:
Styrelseordförande i Biometria,
VOYD AB och Implementeringssystem
i Sundsvall AB. Styrelseledamot i bland
annat Specialistläkarhuset AB, ELE
Trävaror AB och InCoax Networks AB
(publ).
Bakgrund:
Tidigare vd och koncernchef för
IT-konsultbolaget Know It AB (publ)
2003–2011.
HANS-OLOV BLOM
Styrelseledamot sedan 2022.
Född 1966.
Utbildad vid Försvarshögskolan (FHS).
Övriga uppdrag:
CEO i Ramudden Global AB. Styrelse-
ordförande i E-trafik i Sverige AB,
WEWAB Trafiklösning AB, TMA-
Centralen AB och styrelseledamot i
Westers Group TA AB.
Bakgrund:
Tidigare officer i armén. Entreprenör
och delägare i ett flertal olika bolag.
Varit med sedan 2005 och drivit
Ramudden till en av världens största
företagsgrupper inom segmentet
säkerhet i trafikerade miljöer.
Styrelse
84 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

===== SIDA 86 =====

Styrelse
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 85
Oberoende i
förhållande till Deltagande av totalt antal möten Aktieinnehav per 2023-12-31
Ledamot Invald Avgått
Större
aktieägare Bolaget Styrelsemöten
Revisions -
utskottsmöten Arvode, tkr
Antal
stamaktier
Antal
preferens-
aktier
Anders Nilsson 2010 - Ja Ja 14/14 190 153 500 1) -
Hans-Olov Blom 2022 - Ja Ja 12/14 190 30 366 1) -
Mia Bäckvall Juhlin 2019 - Nej Ja 14/14 190 14 224 635 2) 1 162 983 2)
Nils Styf (ordf.) 2019 - Ja Ja 14/14 4/4 480 58 940 -
Åsa Bergström 2016 - Ja Ja 14/14 3/4 295 11 000 700
Lars Göran Bäckvall, styrelseledamot sedan 2010 och NP3s medgrundare, avled i mars 2023. Deltog vid tre styrelsemöten i början av 2023.
1) Äger aktier genom bolag.
2) Aktieinnehavet inkluderar aktier som ägs av Poularde AB där Mia Bäckvall Juhlins ägarandel och röstandel uppgår till 50 procent.
Ordförande har ordet
När man reflekterar kring 2023 blir det naturligt att tänka på den turbulens och osäkerhet som
dominerat rubriksättningen under året. Både vad avser geopolitik och krig runt om i världen men
även inom fastighetsmarknaden i Sverige. Trots stora risker och utmaningar anser jag att NP3 har
navigerat denna marknadsturbulens under året på ett föredömligt sätt.
Fokus från ledning och styrelse under året har varit att han-
tera refinansieringsrisker och stärka kapitalstrukturen. Dessa
frågor har alltid varit prioriterade för styrelsen men under
det gångna året har det varit den viktigaste arbetsuppgiften.
Varken styrelsen eller ledningen hade en kristallkula för att
skåda framtiden men genom att agera tidigt och resolut
kunde kapitalstrukturen stärkas och därmed den finansiella
risken sänkas. Genom en nyemission och andra åtgärder var
NP3 i en starkare position vid slutet av året trots marknaden.
Det finns positiva tecken som tyder på att räntetoppen är
nådd och att fastighetspriser börjar bottna. Men jag tycker
inte det är lämpligt att spekulera för mycket kring framtiden
utan jag tycker det viktigaste är att konstatera att NP3 avslu-
tar året i en starkare position och har en långsiktigt hållbar
affärsmodell.
Jag har lyft det tidigare år men jag anser att det är en så
viktig del av NP3s långsiktiga framgång att jag tar risken att
säga det som alla redan vet. Förutom en finansiellt hållbar
affärsmodell är NP3s framgångsfaktorer entreprenörskap, en
stark företagskultur och enkelhet. NP3 har en relativt enkel
affärsmodell som de genomför mycket väl. Oavsett vad som
sker i framtiden är det en stabil grund att utveckla vidare på.
Nils Styf
Styrelseordförande

===== SIDA 87 =====

ANDREAS WAHLÉN
Vd sedan 2008.
Född 1980.
Studier i ekonomi med inriktning revi -
sion och finansiering, Mittuniversitetet.
Övriga uppdrag:
Styrelse ledamot i Jonels AB och
Kinema AB.
Bakgrund:
Vd för Norrlandspojkarna Fastighets AB
samt byggbolaget Tre Jonsson Bygg AB.
Aktieinnehav i bolaget:
323 264 stamaktier, 22 000 preferens -
aktier (privat och via bolag) och 42 235
teckningsoptioner.
MATTIAS LYXELL
Operativ chef (COO) sedan 2023.
Förvaltningschef 2018-2023.
Född 1969.
Övriga uppdrag:
Vd och styrelseledamot i Fastighets AB
Jämtjägaren.
Bakgrund:
Mångårig erfarenhet av fastigheter
främst inom segmenten drift, förvalt -
ning och byggprojekt. Har i tidigare
befattningar arbetat med förvalt -
ningsoptimering i större drift- och
fastighetsbolag.
Aktieinnehav i bolaget:
5 770 stamaktier, 100 preferensaktier
samt 12 766 teckningsoptioner.
JENS LENNEFELDT
Affärschef Syd sedan 2020.
Affärsansvarig, Gävle 2017-2020.
Född 1984.
Aktieinnehav i bolaget:
11 000 stamaktier, 50 preferensaktier
och 11 509 teckningsoptioner.
MARKUS HÄGGBERG
Ekonomichef sedan 2020.
Född 1972.
Aktieinnehav i bolaget:
4 500 stamaktier, 5 000 preferens-
aktier och 14 911 teckningsoptioner.
Ledning
NP3s ledningsgrupp bestod
under verksamhetsåret av tre
personer. Ledningen ansvarar för
utveckling och ledning av
bolaget enligt den beslutade
strategin. Utöver ledningsgrup -
pen finns det fyra operativa
ledande befattningshavare.
Aktieinnehav per 31 december.
Operativa ledande
befattningshavare
86 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

===== SIDA 88 =====

ANNA WIRTÉN
Redovisningschef sedan 2015.
Född 1976.
Aktieinnehav i bolaget:
4 700 stamaktier och 11 708
teckningsoptioner.
HÅKAN WALLIN
Ekonomi- och finanschef (CFO) sedan
2018. Född 1962.
Civilekonomexamen vid Stockholms
universitet och Certified European
Financial Analyst (CEFA) vid Handels -
högskolan i Stockholm.
Övriga uppdrag:
Styrelseledamot i Moberg Pharma AB
(publ), Cibola Holding AB och HWA
Advisory & Capital AB.
Bakgrund:
Mångårig erfarenhet inom finansiering,
kapitalmarknad och redovisning. Tidi -
gare befattningar; affärsutvecklingschef
hos Medivir AB, partner på investment-
banken ABG Sundal Collier samt chefs-
befattningar hos revisionsfirmorna
Arthur Andersen och Ernst & Young.
Aktieinnehav i bolaget:
29 875 stamaktier och 18 926
teckningsoptioner.
MARIA PARINGER
Affärschef Norr sedan 2018.
Född 1974.
Aktieinnehav i bolaget:
1 366 stamaktier och 9 463
teckningsoptioner.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 87

===== SIDA 89 =====

Avrundningar i årsredovisningen kan medföra att kolumner och rader inte summerar.
Koncernen
Rapport över totalresultat 90
Rapport över finansiell ställning 92
Rapport över förändring eget kapital 93
Rapport över kassaflöde 94
Moderbolaget
Resultaträkning 96
Balansräkning 96
Förändring eget kapital 97
Kassaflödesanalys 98
Noter och redovisningsprinciper 99
Förslag till vinstdisposition 114
Avstämning nyckeltal 116
Definitioner 1 1 7
Årsredovisningens undertecknande 118
Revisionsberättelse 1 1 9
Finansiella rapporter
88 FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 90 =====

FINANSIELLA RAPPORTER 89

===== SIDA 91 =====

90 FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över totalresultat i koncernen
Belopp i mkr Not 2023 2022
Hyresintäkter 2, 3 1 797 1 551
Fastighetskostnader 4 -397 -362
Fastighetsskatt 4 -46 -41
Driftöverskott 1 353 1 149
Central administration 5, 6 -74 -68
Resultat från intresseföretag och joint venture 7 -20 151
- varav förvaltningsresultat 76 81
- varav värdeförändringar fastigheter -93 84
- varav värdeförändringar finansiella instrument -3 24
- varav skatt 0 -38
Finansiella intäkter 8 6 9
Finansiella kostnader 9 -617 -385
Resultat efter finansiella poster 648 855
- varav Förvaltningsresultat 745 785
Värdeförändringar fastigheter 10 -372 341
Värdeförändringar finansiella instrument 11 -279 378
Resultat före skatt -3 1 575
Aktuell skatt 12 -68 -55
Uppskjuten skatt 12 9 -276
Årets resultat -61 1 244
Övrigt totalresultat - -
Summa årets totalresultat -61 1 244
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -62 1 224
Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 1 20
Resultat efter skatt per stamaktie, kr -2,43 21,04
Antal stamaktier vid årets utgång, tusental 57 497 54 608
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 56 864 54 543
Beräkning av resultat per stamaktie har gjorts enligt följande:
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -62 1 224
Preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för året -76 -76
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 56 864 54 543
Resultat per stamaktie, kr -2,43 21,04
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr -2,38 20,83
Antal stamaktier efter utspädning till följd av utestående teckningsoptioner 57 931 55 079

===== SIDA 92 =====

91FINANSIELLA RAPPORTER
Kommentar till resultat januari-december 2023
Resultat
Förvaltningsresultatet minskade med 5 procent jämfört med
föregående år och uppgick till 745 mkr (785). Minskningen
av förvaltningsresultatet berodde på ökade finansierings -
kostnader som till viss del motverkades av ett ökat driftöver-
skott till följd av förvärv under 2022, ökade hyresintäkter via
indexuppräkning samt uthyrningar. Förvaltningsresultat per
stamaktie motsvarade 11,76 kr (13,00) och förvaltningsresultat
i förhållande till intäkter uppgick till 41 procent (51). Driftöver-
skottet för året uppgick till 1 353 mkr (1 149) vilket motsvarade
en överskottsgrad om 75 procent (74). Värdeförändringar på
fastigheter uppgick till -372 mkr (341), varav -376 mkr (316)
avsåg orealiserade värdeförändringar och 5 mkr (25) avsåg
realiserade värdeförändringar. Värdeförändringar på finan-
siella instrument uppgick till -279 mkr (378). Årets resultat
efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick
till -62 mkr (1 224) vilket motsvarade -2,43 kr per stamaktie
(21,04). Preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning för
perioden uppgick till 76 mkr (76). Om hänsyn tas till maximalt
antal tillkommande stamaktier med anledning av utestående
teckningsoptioner uppgår årets resultat efter skatt hänför -
ligt till moderbolagets aktieägare till -2,38 kr per stamaktie
(20,83).
Intäkter och kostnader
Hyresintäkterna ökade med 16 procent till 1 797 mkr (1 551).
Intäkterna har ökat främst till följd av indexuppräkningar,
fastighetsförvärv samt genom uthyrningar och investeringar
i befintliga fastigheter som resulterat i högre hyresintäkter.
I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 11 procent. In -
täkterna utgjordes av hyresintäkter om 1 649 mkr (1 419) och
serviceintäkter om 148 mkr (132). Serviceintäkterna bestod
framför allt av vidaredebitering av kostnader för värme, el och
vatten samt snöröjning.
Fastighetskostnaderna för året uppgick till -397 mkr (-362).
Kostnaderna fördelades mellan fastighetsskötsel och drift
-346 mkr (-312), reparationer och underhåll -44 mkr (-44)
samt befarade och konstaterade kundförluster om -7 mkr
(-5). Fastighetsskatt uppgick till -46 mkr (-41).
Centrala administrationskostnader uppgick till -74 mkr (-68)
och bestod i huvudsak av koncerngemensamma kostnader.
NP3s investeringar i intresseföretag och joint venture bidrog
positivt till bolagets förvaltningsresultat med 76 mkr (81). Den
totala resultatandelen för perioden uppgick till -20 mkr (151),
den negativa totala resultatandelen förklaras av negativa
värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Fastighetsbola -
get Emilshus AB klassificeras sedan 6 december inte längre
som ett intresseföretag till NP3, vilket resulterade i ett lägre
förvaltningsresultat om knappt 3 mkr. För mer information
om bolagets investeringar i intresseföretag och joint ventu-
res, se sidan 27.
Finansiella intäkter uppgick till 6 mkr (9). De finansiella
kostnaderna ökade till -617 mkr (-385) som en följd av ökade
räntebärande skulder samt en högre räntenivå. I de finansiella
kostnaderna ingick förutom räntekostnader även -27 mkr
(-29) i periodiserade lånekostnader. För mer information om
bolagets finansiering, se sidorna 22-26.
Skatt
Aktuell skatt uppgick till -68 mkr (-55) och beräknades på
årets skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga resultatet för
fastighetsbolag är normalt sett lägre än förvaltningsresultatet
då det skattepliktiga resultatet belastas med skattemässiga
avskrivningar, avsättning till periodiseringsfond och övriga
skattemässiga justeringar. Uppskjuten skatt uppgick till
9 mkr (-276) och utgjordes främst av förändring i temporär
skillnad mellan marknadsvärde och skattemässigt värde på
fastigheter samt förändring vid marknadsvärdering av finan-
siella instrument.

===== SIDA 93 =====

92 FINANSIELLA RAPPORTER
Kommentar till finansiell ställning
Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årets slut till
20 276 mkr (19 805) vilket är en ökning med 471 mkr sedan
ingången av året som förklaras av värdeförändringar, fastig-
hetsförvärv och projektinvesteringar. Försäljningen av aktier
i Fastighetsbolaget Emilshus har medfört att innehavet inte
längre redovisas som intresseföretag utan som börsnoterat
innehav inom omsättningstillgångar. Utgående likvida medel
var 183 mkr (204).
Eget kapital har påverkats av årets resultat, nyemission av
stamaktier samt utdelning och uppgick till 7 849 mkr (7 663).
Periodiserade upplåningskostnader har minskat räntebä-
rande skulder i balansräkningen med 40 mkr. Långfristiga
räntebärande skulder uppgick efter justering för periodise -
rade lånekostnader till 10 319 mkr (11 640). Räntebärande
kortfristiga skulder efter justering för periodiserade lånekost -
nader uppgick till 1 624 mkr (595), 1 088 mkr avsåg förfall och
amorteringar på banklån inom tolv månader, 468 mkr avsåg
obligationslån, 60 mkr certifikatslån (inklusive ränta) och
10 mkr återbetalning av reversskuld. På balansdagen hade
bolagets räntederivat ett positivt värde om 43 mkr (376).
För mer information om bolagets räntebärande skulder, se
sidorna 23-24. Belåningsgraden uppgick till 57 procent (58)
och soliditeten till 36 procent (35). Bolagets skuldkvot var på
balansdagen 8,6 gånger (9,4).
Koncernens rapport över finansiell ställning
Belopp i mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 20 276 19 805
Nyttjanderättstillgångar 13 150 118
Andelar i intresseföretag och joint venture 17 468 1 064
Långfristiga fordringar hos intresseföretag och joint venture 18 9 104
Derivat 11, 23 43 376
Övriga anläggningstillgångar 14, 15 45 28
Summa anläggningstillgångar 20 991 21 495
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 19 118 76
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 79 70
Börsnoterade aktier 11, 24 513 9
Likvida medel 183 204
Summa omsättningstillgångar 894 359
Totala tillgångar 21 885 21 854
Eget kapital och skulder
Eget kapital 20 7 849 7 663
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatt 21 1 240 1 248
Långfristiga räntebärande skulder 22 10 319 11 640
Långfristiga räntebärande skulder nyttjanderätter 150 118
Summa långfristiga skulder och avsättningar 11 709 13 007
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 22 1 624 595
Övriga kortfristiga skulder 24 370 261
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 334 329
Summa kortfristiga skulder 2 328 1 185
Totalt eget kapital och skulder 21 885 21 854

===== SIDA 94 =====

93FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över förändring eget kapital i koncernen
Belopp i mkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel inkl.
årets resultat
Eget kapital
hänförligt till
moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01 324 2 334 4 041 6 698 46 6 743
Årets totalresultat 2022 - - 1 224 1 224 20 1 244
Lämnade utdelningar - - -310 -310 - -310
Inbetald premie vid utfärdande
av teckningsoptioner - 3 - 3 - 3
Av personal inlösta teckningsoptioner 1 3 - 3 - 3
Förändring innehav utan bestämmande inflytande - - - - -20 -20
Summa transaktioner med koncernens ägare 1 6 -310 -304 -20 -324
Utgående eget kapital 2022-12-31 324 2 339 4 954 7 617 46 7 663
Ingående eget kapital 2023-01-01 324 2 339 4 954 7 617 46 7 663
Årets totalresultat 2023 - - -62 -62 1 -61
Lämnade utdelningar - - -363 -363 -4 -367
Nyemission av stamaktier 10 607 - 617 - 617
Inbetald premie vid utfärdande av
teckningsoptioner - 3 - 3 - 3
Av personal inlösta teckningsoptioner 0 0 - 0 - 0
Förändring innehav utan bestämmande inflytande - - 4 4 -9 -5
Summa transaktioner med koncernens ägare 10 610 -359 261 -13 247
Utgående eget kapital 2023-12-31 334 2 949 4 533 7 816 33 7 849

===== SIDA 95 =====

94 FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över kassaflöde i koncernen
Belopp i mkr 2023 2022
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 745 785
Förvaltningsresultat från intresseföretag
och joint venture -76 -81
Utdelning från intresseföretag
och joint venture 15 45
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -17 -13
Betald skatt -50 -65
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 617 671

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning (+) av rörelsefordringar -37 13
Ökning(+)/Minskning (–) av rörelseskulder -17 39
Kassaflöde från den löpande verksamheten 563 723

Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter, direkt eller via bolag -395 -1 609
Avyttrade fastigheter, direkt eller via bolag 15 125
Investeringar i befintliga fastigheter och
övriga
anläggningstillgångar -334 -377
Investeringar i nybyggnation -121 -265
Investeringar i finansiella tillgångar -7 -222
Avyttring av finansiella tillgångar 210 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -632 -2 348

Finansieringsverksamheten
Nyemission 620 3
Upptagna lån 4 371 6 982
Amortering av låneskulder -4 667 -5 114
Utbetald utdelning -276 -310
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 48 1 561

Årets kassaflöde -21 -64
Likvida medel vid årets början 204 269
Likvida medel vid årets slut 183 204
Tilläggsupplysningar kassaflödesanalys – koncernen
Betalda räntor och erhållen utdelning 2023 2022
Erhållen ränta 6 5
Erlagd ränta -573 -328
Erhållen utdelning 15 45
Justering för övriga poster som inte
ingår i kassaflödet
Avskrivningar av tillgångar 6 4
Övriga poster -23 -17
Summa poster som inte ingår i kassaflödet -17 -13
Förvärv av fastigheter
Förvärvade tillgångar och skulder:
Fastigheter 408 1 662
Rörelsefordringar 6 9
Likvida medel 16 46
Avsättningar -2 -3
Rörelseskulder -240 -558
Köpeskilling -190 -1 156
Tillkommer: Lösen av befintliga koncernskulder -232 -508
Avgår: Säljarreverser 11 9
Utbetald köpeskilling samt lösen av skulder -411 -1 655
Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten 16 46
Påverkan på likvida medel -395 -1 609
Försäljning av fastigheter
Avyttrade tillgångar och skulder:
Fastigheter 15 125
Försäljningspris 15 125
Erhållen köpeskilling inklusive lösen
av koncernskulder 15 125
Påverkan på likvida medel 15 125

===== SIDA 96 =====

95FINANSIELLA RAPPORTER
Kommentar till kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till
563 mkr (723). Förvärv av fastigheter påverkade kassaflödet
med -395 mkr (-1 609), försäljningar av fastigheter bidrog
med 15 mkr (125). Investeringar i befintliga fastigheter upp-
gick till -334 mkr (-377) vilket huvudsakligen avsåg anpass-
ningar och ombyggnader enligt befintliga och nya hyresgäs-
ters behov. Investeringar i nybyggnationer uppgick under
året till -121 mkr (-265). Investeringar relaterade till finansiella
tillgångar uppgick till -7 mkr (-222). Avyttringar av finansiella
tillgångar uppgick till 210 mkr (0). Finansieringsverksamhet-
ens kassaflöde uppgick till 48 mkr (1 561) och förklaras till
största delen av nyemission som möts av negativ nettoupp-
låning. Sammantaget förändrades likvida medel under året
med -21 mkr (-64).
Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten – koncernen
Belopp i mkr Ej kassaflödespåverkande
förändringar
2022-01-01
Kassaflöde från
finansierings-
verksamheten Förvärv Avyttringar
Förändring i
verkligt värde 2022-12-31
Långfristiga räntebärande låneskulder 9 285 2 349 6 - - 11 640
Kortfristiga räntebärande låneskulder 1 076 -481 - - - 595
Derivat 9 - - - -9 -
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 10 370 1 868 6 - -9 12 235
2023-01-01 2023-12-31
Långfristiga räntebärande låneskulder 11 640 -1 324 3 - - 10 319
Kortfristiga räntebärande låneskulder 595 1 029 - - - 1 624
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 12 235 -295 3 - - 11 943

===== SIDA 97 =====

96 FINANSIELLA RAPPORTER
Resultaträkning – moderbolaget
Belopp i mkr Not 2023 2022
Nettoomsättning 64 62
Övriga externa kostnader 5 -64 -57
Personalkostnader 6 -38 -38
Avskrivningar -2 -1
Rörelseresultat -40 -34
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 585 340
Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -453 -307
Övriga finansiella kostnader 9 -40 -25
Resultat efter finansiella poster 52 -26
Bokslutsdispositioner 39 113
Resultat före skatt 91 87
Skatt på årets resultat 12 - -10
Årets resultat* 91 77
* Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat.
Balansräkning – moderbolaget
Belopp i mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara 14 5 6
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 15 1 1
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 16 677 667
Andelar i intresseföretag och joint venture 17 - 344
Långfristiga fordringar koncernbolag 5 465 5 259
Andra finansiella anläggningstillgångar 8 1
Summa anläggningstillgångar 6 156 6 278
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Fordringar koncernbolag 2 566 2 694
Övriga kortfristiga fordringar 22 2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6 0
Summa kortfristiga fordringar 2 594 2 696
Börsnoterade aktier 233 13
Kassa och bank 157 136
Summa omsättningstillgångar 2 984 2 845
Summa tillgångar 9 141 9 123

===== SIDA 98 =====

97FINANSIELLA RAPPORTER
Balansräkning – moderbolaget, fortsättning
Eget kapital och skulder 2023-12-31 2022-12-31
Eget kapital 20
Bundet eget kapital
Aktiekapital 334 324
Fritt eget kapital
Överkursfond 2 967 2 351
Balanserad vinst -1 409 -1 123
Årets resultat 91 77
Summa fritt eget kapital 1 649 1 305
Summa eget kapital 1 983 1 629
Obeskattade reserver 20 20
Långfristiga skulder till kreditinstitut
Räntebärande låneskulder 22 6 319 6 891
Summa långfristiga skulder 6 319 6 891
Kortfristiga skulder
Räntebärande låneskulder 22 647 474
Leverantörsskulder 9 4
Övriga kortfristiga skulder 124 68
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 40 38
Summa kortfristiga skulder 820 584
Totalt eget kapital och skulder 9 141 9 123
Kommentar till moderbolaget
Moderbolagets intäkter består i huvudsak av vidarefaktu -
rerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i
form av utdelning samt ränteintäkter. Kostnaderna består av
centrala administrationskostnader samt finansiella kostna-
der som räntor och periodiserade lånekostnader. Moderbo-
lagets balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda
dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital och
räntebärande låneskulder.
Rapport över förändring eget kapital – moderbolaget
Belopp i mkr Aktiekapital Överkursfond
Övrigt fritt
eget kapital
Summa
eget kapital
2022
Vid årets början 324 2 336 -813 1 847
Nyemission 1 14 - 15
Utdelning - - -310 -310
Årets resultat* - - 77 77
Vid årets slut 324 2 351 - 1 046 1 629
2023
Vid årets början 324 2 351 -1 046 1 629
Nyemission 10 616 - 626
Utdelning - - -363 -363
Årets resultat* - - 91 91
Vid årets slut 334 2 967 -1 318 1 983
* Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat

===== SIDA 99 =====

98 FINANSIELLA RAPPORTER
Tilläggsupplysningar kassaflödesanalys – moderbolaget
Belopp i mkr 2023 2022
Betalda räntor och erhållen utdelning
Erhållen ränta 567 323
Erlagd ränta -453 -303
Erhållen utdelning 8 7
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet består av årets avskrivningar på tillgångar 2 mkr (1).
Likvida medel
Följande delkomponenter ingår i likvida medel:
Kassa och bank 158 136
Kassaflödesanalys – moderbolaget
Belopp i mkr 2023 2022
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster 52 -26
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 2 1

Betald skatt -13 -3
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 41 -28

Kassaflöde från förändring i rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning (+) av rörelsefordringar -26 -1
Ökning(+)/Minskning (–) av rörelseskulder -87 -35
Kassaflöde från den löpande verksamheten -72 -64

Kassaflöde från investeringsverksamheten 140 -19

Finansieringsverksamheten
Nyemission 626 15
Upptagna lån 3 199 3 709
Amortering av låneskulder -3 598 -3 359
Utbetald utdelning -272 -310
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -46 55
Årets kassaflöde 22 -28
Likvida medel vid årets början 136 164
Likvida medel vid årets slut 157 136
Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten – moderbolaget
Belopp i mkr 2022-01-01
Kassaflöde
från finansierings -
verksamheten 2022-12-31
Långfristiga räntebärande låneskulder 6 020 871 6 891
Kortfristiga räntebärande låneskulder 994 -520 474
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 7 014 351 7 365
2023-01-01 2023-12-31
Långfristiga räntebärande låneskulder 6 891 -572 6 319
Kortfristiga räntebärande låneskulder 474 172 646
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 7 365 -400 6 965

===== SIDA 100 =====

99NOTER
Not 1 Redovisningsprinciper
Noter Belopp i mkr om inget annat anges.
Grunder för redovisningen
Koncernredovisning för NP3 Fastigheter har upprättats enligt de av EU
antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare
har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom
tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1
Kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Moderbolaget heter NP3 Fastigheter AB (publ) och har upprättat sin
årsredovisning i enlighet med årsredovisningslagen (ÅRL) och med
tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR
2, Redovisning för juridiska personer. Moderbolaget tillämpar samma
redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall annat följer av
bestämmelserna i ÅRL eller inte är möjligt med hänsyn till sambandet
mellan redovisning och beskattning. Moderbolaget har valt att inte
tillämpa IFRS 9 för finansiella instrument. Istället tillämpas en metod
med utgångspunkt i anskaffningsvärdet enligt ÅRL. Delar av principerna
i IFRS 9 är dock ändå tillämpliga – såsom avseende nedskrivningar,
inbokning/bortbokning, kriterier för att säkringsredovisning ska få til l-
lämpas och effektivräntemetoden för ränteintäkter och räntekostnader.
Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden. Aktie -
ägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktier i dotterbo -
lag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Moderbolagets
finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till
förmån för dotterbolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett
åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster
som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör
betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella
garantier tillämpar moderbolaget en av Rådet för finansiell rapportering
tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IFRS 9. Garantiavtalen re -
dovisas då som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtag -
ande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget som
finns i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som kostnad
linjärt över leasingperioden och således redovisas inte nyttjanderätter
och leasingskulder i balansräkningen.
Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget uppställda
enligt ÅRL:s scheman, medan koncernens rapport över totalresultat,
rapport över finansiell ställning, rapport över förändringar i eget kapital
och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1, Utformning av finansiella
rapporter respektive IAS 7, Rapport över kassaflöden. De skillnader mot
koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets resultat-
och balansräkningar utgörs främst av redovisning av finansiella intäkter
och kostnader, anläggningstillgångar samt eget kapital. I moderbolaget
erhållet och lämnat koncernbidrag redovisas över resultaträkningen
som bokslutsdisposition.
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör
rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Det innebär
att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor.
Väsentliga redovisningsprinciper
Nedan redovisas de redovisningsprinciper som bedöms som mest
väsentliga för NP3.
Intäkter
Hyresintäkter och serviceintäkter
Intäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även kan benämnas intäk -
ter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras
linjärt i resultatet enligt villkoren i hyresavtalen. Samtliga hyresavtal
klassificeras som operationella leasingavtal. I hyresintäkterna ingår
förutom lokalhyran även tilläggsdebitering avseende främst fastighets -
skatt. Bland intäkter som klassificeras som serviceintäkter ingår annan
tilläggsdebitering som exempelvis el, värme, vatten och fastighets-
skötsel. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.
Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid.
Intäkter från fastighetsförsäljningar
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på frånträdesdagen,
såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultat från
försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och motsvarar
skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljnings-
omkostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda inves -
teringar efter senaste värdetidpunkt.
Finansiella intäkter
Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period
de avser. Ränteintäkter från inlåning i bank beräknas enligt effektiv -
räntemetoden. Till finansiella intäkter hör också erhållna koncernbidrag
samt erhållen och, för moderbolaget, anteciperad utdelning.
Kostnader
Fastighetskostnader
I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kost -
nader för att förvalta en fastighet. Dessa utgörs av kostnader för drift,
fastighetsskötsel, reparationer och löpande underhåll av fastigheter
samt teknisk förvaltning och kundförluster.
Central administration
Kostnader för central administration utgörs av kostnader för koncern -
gemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag.
Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, persona -
ladministration, IT, marknadsaktiviteter, investerarrelationer, revisions -
arvoden och finansiella rapporter samt kostnader för att upprätthålla
börsnotering ingår i central administration. I posten central adminis -
tration ingår även avskrivning av övriga immateriella och materiella
anläggningstillgångar.
Ersättningar till anställda
NP3 Fastigheter har endast pensionslösningar för bolagets anställda
som är att betrakta som avgiftsbestämda pensionsplaner. Åtaganden
för ålders- och tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäk -
ring i Alecta. Delar av dessa ska enligt gällande regelverk klassificeras
som förmånsbestämda ITP-planer vilka omfattas av flera arbetsgivare.
Då det inte är möjligt att redovisa bolagets proportionella andel av
planen redovisas även den som avgiftsbestämd plan. Förpliktelser
avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad i
resultaträkningen när de uppstår.
Finansiella kostnader
Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkom -
mer i samband med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av
pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som
utgifter direkt hänförbara till förvärvet av fastigheten. Även räntekom -
ponenten i leasingavtal samt hela kostnaden för tomträtter redovisas
som finansiell kostnad. Finansiella kostnader resultatförs i den period
de hänför sig till och redovisas enligt effektivräntemetoden, utom till
den del de inräknats i ett om- eller nybyggnadsprojekts anskaffnings -
kostnad. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för rän -
tederivatavtal. Betalningsströmmar från dessa resultatförs i den period
de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna
räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under
särskild rubrik.
Förvaltningsfastigheter
Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att
generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av
dessa, snarare än för användning i det egna företagets verksamhet.

===== SIDA 101 =====

100 NOTER
Samtliga av NP3s fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter
och därför är benämningen genomgående ”fastighet” i rapporter och
årsredovisning. I begreppet fastigheter ingår byggnader, mark- och
markanläggningar, pågående ny- till- eller ombyggnation samt fastig -
hetsinventarier.
Initialt redovisas fastigheter till anskaffningsvärde vilket inkluderar
direkt hänförbara utgifter. Fastigheter redovisas därefter i koncernba -
lansräkningen till verkligt värde. Värdering till verkligt värde sker kvar -
talsvis genom oberoende extern eller intern värdering. Värdeföränd -
ringar, både realiserade och orealiserade, redovisas i resultaträkningen
under posten värdeförändring fastighet. Orealiserade värdeföränd -
ringar beräknas från värderingen vid rapporteringstillfället jämfört med
värderingen vid föregående rapporteringstillfälle, alternativt anskaff -
ningsvärdet om fastigheten förvärvats under året, med tillägg för under
perioden aktiverade tillkommande utgifter. Realiserad värdeförändring
uppstår vid försäljning av fastighet och motsvarar skillnaden mellan
erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader
och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter
senaste värdetidpunkt. Vid större investeringsprojekt i form av ny- eller
ombyggnationer aktiveras lånekostnader som tillkommande utgifter på
förvaltningsfastigheter.
Vid värdering av fastigheter kan bedömningar och antaganden få en
betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.
Värderingen kräver en bedömning om framtida kassaflöden samt
att rimligt avkastningskrav fastställs. För att avspegla den osäkerhet
som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid
fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5-10 procent. Infor -
mation om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts
framgår av not 10.
Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv
Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller
tillgångsförvärv enligt IFRS 3. Det är en individuell bedömning som
görs för varje enskilt förvärv. Bolagsförvärv vars huvudsakliga syfte är
att förvärva det köpta bolagets fastigheter, och där bolagets eventuella
förvaltningsorganisation och administration är av underordnad bety -
delse för förvärvet, redovisas som ett tillgångsförvärv. Vid tillgångsför -
värv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet.
Eventuell skatterabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde.
Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde
kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad
värdeförändring av fastigheten. Hittillsvarande förvärv har bedömts
utgöra tillgångsförvärv.
Leasingavtal
Leasegivare
Samtliga hyreskontrakt hänförliga till fastigheter är att betrakta som
operationella leasingavtal. För mer information se principer för intäkter.
Leasetagare
Merparten av koncernens leasingavtal utgörs av tomträttsavtal. Då
tomträttsavtal anses innebära ett evigt åtagande mot leasegivaren
så redovisas ingen avskrivning på nyttjanderättstillgången och ingen
amortering sker av leasingskulden. De erlagda tomträttsavgälderna
presenteras i sin helhet som en finansiell kostnad.
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar
bland tillgångarna likvida medel, innehav i börsnoterade värdepapper,
hyresfordringar, övriga fordringar och derivatinstrument, samt bland
skulderna leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. NP3s
finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas till upplupet
anskaffningsvärde, förutom innehav i börsnoterade värdepapper och
derivatinstrument vilka redovisas till verkligt värde via resultatet. För -
ändringar i verkligt värde redovisas i resultaträkningen som ”Värdeför -
ändringar finansiella instrument”.
Nya redovisningsprinciper
Nya standarder vilka trätt i kraft 2023
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings-
metoder som i årsredovisningen föregående år. De ändringar i IAS 1
om upplysning av väsentliga redovisningsprinciper som trädde i kraft
1 januari 2023 har medfört att ovan avsnitt om redovisningsprinciper till
viss del har omarbetats och att vissa uppgifter om redovisningsprinciper
har flyttat till andra noter.
Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2024 och
framåt
Ingen av de nya och ändrade standarder och tolkningsuttalanden som
godkänts av EU bedöms för närvarande påverka NP3s resultat eller
finansiella ställning i någon väsentlig omfattning under 2024.
Not 2 Hyresintäkter – koncernen
Avtalade framtida hyresintäkter 2023 2022
Avtalade hyresintäkter år 1 1 693 1 555
Avtalade hyresintäkter år 2 1 319 1 222
Avtalade hyresintäkter år 3 985 873
Avtalade hyresintäkter år 4 633 629
Avtalade hyresintäkter år 5 486 445
Den genomsnittliga durationstiden vid utgången av 2023 uppgick till
3,9 år (4,0). Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets slut uppgick till
93 procent (94).
Förfallostruktur 2023 2022
Förfaller inom 0-12 mån 235 203
Förfaller inom 1-2 år 375 332
Förfaller inom 2-3 år 334 350
Förfaller inom 3-4 år 351 244
Förfaller inom 4-5 år 147 185
Förfaller efter mer än 5 år 486 445
Vakans, hyresvärde 137 122
2 065 1 880
De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 1 797 mkr (1 551)
för räkenskapsåret. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med
avdrag för värdet av vakanta ytor under året. Med hyresvärde avses
erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda
ytor. Även tillägg som vidaredebiteras till hyresgästen, som fastig -
hetsskatt, el och värme ingår i hyresvärdet. Dessa tillägg, förutom
fastighetsskatt, definieras som serviceintäkter.
För 2023 utgörs intäkterna av hyresintäkter 1 649 mkr (1 419) och
serviceintäkter 148 mkr (132). I jämförbart bestånd har hyresintäk -
terna ökat med 11 procent. Samtliga hyreskontrakt klassificeras som
operationella leasingavtal.
Förfallostrukturen och avtalade framtida hyresintäkter avseende de
hyreskontrakt som avser ej uppsägningsbara operationella leasing-
avtal framgår av tabellerna nedan.

===== SIDA 102 =====

101NOTER
Not 3 Segmentsredovisning – koncernen
NP3s affärsidé är att med hyresgäster i fokus förvärva, äga och förvalta
högavkastande kommersiella fastigheter främst i norra Sverige. Kon -
cernens verksamhet och interna rapportering sker enligt geografisk
uppdelning i åtta affärsområden, vilka också utgör bolagets segment
enligt IFRS 8 Rörelsesegment. Affärsområdena utgörs av Sundsvall,
Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige.
Segmenten bedöms ha likartade ekonomiska egenskaper då samtliga
segment består av en mix av olika fastighetstyper där det som skiljer
dem åt är geografiskt läge. Respektive affärsområde har en eller flera
affärsansvariga med ansvar för driftöverskott som månatligen rappor -
terar till koncernledningen. Kostnader för central administration, resul -
tat från intresseföretag och joint venture, finansnetto, värdeförändringar
och skatt fördelas inte per segment då de följs upp på central nivå.
12 mån, mkr Sundsvall Gävle Dalarna Östersund Umeå Skellefteå Luleå Mellan-
sverige
Ej för-
delade
kostnader
Totalt
koncernen
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter o
övriga intäkter 404 346 259 223 270 235 189 162 217 191 214 177 244 222 136 103 -3 -2 1 929 1 656
Vakans -34 -31 -16 -9 -17 -15 -6 -7 -13 -10 -17 -11 -14 -12 -16 -11 - - -133 -105
Rep- och
underhåll -13 -13 -5 -4 -7 -6 -4 -4 -5 -5 -3 -3 -6 -6 -2 -3 - -1 -44 -44
Fastighets-
kostnader -72 -68 -37 -39 -53 -49 -36 -30 -47 -39 -41 -34 -44 -42 -18 -14 1 1 -346 -312
Fastighetsskatt -8 -7 -6 -6 -5 -5 -5 -4 -6 -5 -5 -4 -7 -6 -4 -3 - - -46 -41
Kundförluster -1 -3 0 -4 -1 -2 0 0 -1 0 -2 0 0 0 -1 -1 1 1 -7 -5
Driftöverskott 276 225 195 165 187 158 138 118 145 132 146 126 172 156 95 70 -1 -1 1 353 1 149
Central admin. - - - - - - - - - - - - - - - - -74 -68 -74 -68
Resultat från
intresseföretag o
joint venture - - - - - - - - - - - - - - - - -20 151 -20 151
Finansnetto - - - - - - - - - - - - - - - - -611 -376 -611 -376
Värdeföränd-
ring fastighet - - - - - - - - - - - - - - - - -372 341 -372 341
Värdeföränd -
ring finansiella
instrument - - - - - - - - - - - - - - - - -279 378 -279 378
Skatt - - - - - - - - - - - - - - - - -59 -331 -59 -331
Årets resultat 276 225 195 165 187 158 138 118 145 132 146 126 172 156 95 70 -1 415 94 -61 1 244
Överskotts -
grad, % 75 71 80 77 74 72 75 76 71 73 74 76 75 74 79 77 75 74
Antal
fastigheter 122 121 73 71 68 67 41 41 46 45 53 53 50 50 54 40 507 488
Uthyrbar area,
tkvm 409 406 272 264 341 339 159 159 217 212 237 235 220 217 142 120 1 998 1 950
Hyresvärde 423 394 271 248 282 264 202 191 231 210 238 216 262 241 155 115 2 065 1 880
Uthyrnings -
grad, %1) 90 91 94 95 94 93 96 97 94 95 95 92 96 94 90 91 93 94
Förvaltnings -
fastigheter 4 213 4 141 2 793 2 761 2 624 2 648 1 963 1 998 2 175 2 152 2 483 2 401 2 434 2 445 1 590 1 260 20 276 19 805
1) Beräknat på aktuellt hyresvärde på balansdagen.
Det sker inga väsentliga transaktioner mellan segmenten. Alla intäkter avser Sverige där samtliga fastigheter finns. Ingen enskild hyresgäst står för tio procent eller mer av
intäkterna.

===== SIDA 103 =====

102 NOTER
Not 4 Fastighetskostnader
NP3s fastighetskostnader utgörs av direkta fastighetskostnader
såsom taxebundna kostnader, övriga driftkostnader, underhåll
och fastighetsskatt. Även indirekta kostnader i form av fastig -
hetsadministration ingår i fastighetskostnaderna. Taxebundna
kostnader som el, värme och vatten är kostnader som i stor ut -
sträckning vidarefaktureras till hyresgästen i form av hyrestillägg.
Underhållskostnader består av löpande åtgärder för att upp -
rätthålla fastigheternas standard. I fastighetskostnaderna ingår
även kundförluster. Fastighetsskatt är en statlig skatt baserad på
fastigheternas taxeringsvärden som i huvudsak vidaredebiteras
till hyresgästerna.
Koncernen 2023 2022
Fastighetsskötsel och driftkostnader -346 -312
Reparations- och underhållskostnader -44 -44
Kundförluster -7 -5
Summa -397 -362
Fastighetsskatt -46 -41
Moderbolaget har inget direkt ägande i någon fastighet och därmed
inga fastighetskostnader.
Not 5 Kostnader för central administration
I centrala administrationskostnader ingår kostnader för port -
följförvaltning och bolagsadministration. Detta inkluderar samtli -
ga kostnader för koncernledning, ekonomiavdelning, IT, investor
relations, årsredovisning, revisionsarvoden och övriga arvoden
samt avskrivning på inventarier inklusive den del av löpande
leasingkostnader för bilar, kontorsutrustning samt lokaler som re -
dovisas som avskrivningar enligt IFRS 16. De personalkostnader
som inte allokeras till fastighetsadministration ingår i de centrala
administrationskostnaderna.
För år 2023 fördelade sig koncernens kostnader för central admi -
nistration på personalkostnader -37 mkr (-34), övriga administra -
tionskostnader -31 mkr (-30) och avskrivningar -6 mkr (-4).
Ersättning till revisorer 2023 2022
KPMG
Revisionsuppdrag 3,3 3,0
Revision utöver revisionsuppdraget 0,5 0,2
Övriga tjänster 0,3 0,3
Summa 4,1 3,5
Moderbolagets övriga externa kostnader uppgick till -64 mkr
(-57) och moderbolagets personalkostnader till -38 mkr (-38). I
moderbolagets externa kostnader ingår kostnader för fastighets -
administration som i koncernen allokeras till fastighetskostnader.
Not 6 Anställda och personalkostnader (kkr)
Medelantalet anställda Koncernen Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Män 38 36 37 32
Kvinnor 17 16 17 16
Totalt 55 52 54 48
Totalt antal anställda
vid årets utgång 60 58 60 56
Könsfördelning i styrelse och företagsledning
Vid utgången av 2023 bestod styrelsen i moderbolaget av 5 perso -
ner (5) varav 2 kvinnor (2). Under 2023 har bolagets ledningsgrupp
bestått av 3 personer (4) alla män (1 kvinna och 3 män). Lednings-
gruppen utgör koncernens ledande befattningshavare.
Ersättningsprinciper till ledande befattningshavare
För år 2023 bestod ersättning till vd av fast lön, övriga förmåner,
pension samt rörlig lön om högst 25 procent av den sammanlagda
fasta lönen. Till övriga ledande befattningshavare bestod ersätt -
ningen av fast lön, övriga förmåner, pension samt rörlig lön om max
två månadslöner. Bolaget har en vinstandelsstiftelse som omfattar
samtliga anställda förutom vd.
Incitamentsprogram
Vid årets slut fanns tre pågående optionsprogram för bolagets
medarbetare. Dessa är treåriga och löper under perioderna 2021-
2024, 2022-2025 samt 2023-2026. Teckningsoptionerna ger rätt att
teckna nya stamaktier i juni 2024, 2025 samt 2026. Teckningskur -
serna motsvarar NP3-aktiens betalkurs vid optionsprogrammets
inledning omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för
de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex
(CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer
alltså bli värdefulla under förutsättning att NP3 har en kursutveck -
ling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbo -
lagen under treårsperioderna. Totalt innehade medarbetare vid
årsskiftet 434 171 teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier,
motsvarande 0,8 procent av antalet utestående stamaktier. Av
dessa utfärdades 201 266 under 2023 varav 31 791 köptes av per -
soner i ledningen. Anställda har köpt optionerna till verkligt värde
(marknadsmässigt pris). Under 2023 emitterade bolaget 138 918
stamaktier med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner.
Därutöver återköptes 98 042 teckningsoptioner för 9 mkr med
anledning av incitamentsprogrammet 2020-2023 vilket motsvarade
marknadsvärde vid tidpunkten för återköpet. Ytterligare 1 282 optio -
ner från andra år återköptes också i samband med att en anställd
avslutat sin anställning. Programmen har gett upphov till något
högre personalkostnader avseende subvention för att finansiera
del av vissa anställdas köpeskilling. Förfarandet är i enlighet med
årsstämmobeslut 2021, 2022 och 2023. Inga ytterligare tecknings-
optioner eller konvertibler har emitterats av bolaget under året.
Uppsägning
Uppsägningstiden för vd är tolv månader ömsesidigt. Ingen uppgö -
relse om avgångsvederlag finns med vd. För CFO och COO gäller
sex månaders ömsesidig uppsägningstid. Ingen uppgörelse om
avgångsvederlag finns för CFO och COO.
Pensioner
Vd och COO har premiebaserade pensionslösningar. Pension till
övriga anställda följer ITP1 eller ITP2 i Alecta beroende på ålder.
ITP1 är en avgiftsbestämd plan och ITP2 är en förmånsbestämd
plan. För räkenskapsåret 2023 har bolaget inte haft tillgång till
information för att kunna redovisa sin proportionella andel av
planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket
medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmåns -
bestämd plan. Pensionsplanen ITP 2 redovisas därför som en
avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestämda ålders-
och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat
beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återståen -
de tjänstgöringstid. Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP
2-försäkringar uppgår till 3 mkr (3). Koncernens andel av de sam -
manlagda avgifterna till planen och koncernens andel av det totala
antalet aktiva medlemmar i planen uppgår till 0,01042 respektive
0,00808 procent (0,01077 respektive 0,00679).

===== SIDA 104 =====

103NOTER
Forts. Not 6 Anställda och personalkostnader (kkr)
Löner, andra ersättningar
och sociala kostnader Koncernen Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Löner arvoden och förmåner
Styrelsearvode
enligt specifikation 1 345 1 460 1 345 1 460
Vd
Grundlön 2 886 2 832 2 886 2 832
Rörlig ersättning 531 675 531 675
Förmåner 136 123 136 123
Övriga ledande befattningshavare
Grundlön 2 906 4 106 2 906 4 106
Rörlig ersättning 280 330 280 330
Förmåner 193 221 193 221
Övriga anställda 32 092 31 048 31 204 28 483
Summa löner, arvoden
och förmåner 40 369 40 795 39 481 38 230
Pensionskostnader
Vd 517 452 517 452
Övriga ledande befattningshavare 860 1 469 860 1 469
Övriga anställda 3 817 3 942 3 733 3 546
Summa 5 194 5 863 5 110 5 467
Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt
Vd 1 245 1 250 1 245 1 250
Övriga ledande befattningshavare 1 271 1 820 1 271 1 820
Övriga anställda 12 775 11 197 12 461 10 386
Summa 15 291 14 267 14 977 13 456
Utöver redovisade kostnader i ovanstående tabeller ingår i totala perso -
nalkostnader en kostnad för avsättning till vinstandelsstiftelse, inklusive
särskild löneskatt, för koncernen och moderbolaget med 1 760 kkr (1 417).
Styrelsearvode
Arvode,
styrelse-
ledamot
Arvode, revi-
sionsutskott Summa
2023 2022 2023 2022 2023 2022
Åsa Bergström 190 180 105 100 295 280
Hans-Olov Blom 190 180 - - 190 180
Mia Bäckvall Juhlin 190 180 - - 190 180
Lars Göran Bäckvall - 180 - - - 180
Anders Nilsson 190 180 - - 190 180
Nils Styf (ordf.) 375 360 105 100 480 460
Summa 1 135 1 260 210 200 1 345 1 460
Not 7 Resultat från intresseföretag och joint venture
Koncernen 2023 2022
Förvaltningsresultat
Fastighetsbolaget Emilshus AB 38 35
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 31 32
Malabo Holding AB 0 2
Cibola Holding AB 8 11
Fastighets AB Jämtjägaren 0 -
Klarälvens Industrikvarter AB 0 -
Summa 76 81
Värdeförändringar
Fastighetsbolaget Emilshus AB -26 58
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra -68 49
Malabo Holding AB - 1
Cibola Holding AB -3 -
Fastighets AB Jämtjägaren - -
Klarälvens Industrikvarter AB - -
Summa -96 108
Skatt
Fastighetsbolaget Emilshus AB -7 -19
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 8 -16
Malabo Holding AB - -1
Cibola Holding AB 0 -2
Fastighets AB Jämtjägaren 0 -
Klarälvens Industrikvarter AB 0 -
Summa 0 -38
NP3 har under fjärde kvartalet avyttrat samtliga preferensaktier i Emilshus
och per 6 december understeg bolagets ägarandel 15 procent. NP3 har vid
denna tidpunkt gjort bedömningen att Emilshus inte längre utgör ett intres -
seföretag till NP3. För perioden efter den 6 december redovisas ingen resul -
tatandel och aktieinnehavet har i bolagets balansräkning omklassificerats till
börsnoterade aktier. Resultatandelen för fjärde kvartalet fram till den 6 de -
cember är baserat på den intjäningsförmåga som presenterades i bolagets
kvartalsrapport för januari-september 2023. Beräknad skattekostnad har
antagits uppgå till 20,6 procent av intjäningsförmågan. Värdeförändringar
har lämnats oförändrade i jämförelse med perioden januari-september
Från och med april 2024 är Malabo Holding AB helägt dotterbolag och
konsolideras därmed.
Cibola Holding AB rapporterar till NP3 med ett kvartals fördröjning.
Not 8 Ränteintäkter och liknande resultatposter
Koncernen 2023 2022
Ränteintäkter, övriga 6 8
Vinst försäljning börsnoterade aktier - 1
Summa 6 9
Moderbolaget 2023 2022
Ränteintäkter, koncernbolag 576 331
Ränteintäkter, övriga 1 1
Utdelning noterade aktier och
aktier i intresseföretag 8 7
Vinst försäljning börsnoterade aktier - 1
Summa 585 340
Samtliga ränteintäkter avser finansiella instrument som inte är kategoriserade
som verkligt värde via resultaträkningen.

===== SIDA 105 =====

104 NOTER
Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter
Koncernen 2023 2022 Moderbolaget 2023 2022
Räntekostnader, räntederivat 114 -8 Räntekostnader, koncernbolag -125 -57
Räntekostnader, övriga -700 -345 Räntekostnader, räntederivat 114 -8
Finansiell kostnad tomträtt/leasing -4 -3 Räntekostnader, övriga -442 -242
Övriga finansiella kostnader -27 -29 Övriga finansiella kostnader -40 -25
Summa -617 -385 Summa -493 -332
Samtliga räntekostnader och övriga finansiella kostnader utom
räntederivat avser finansiella instrument som inte är kategoriserade
som verkligt värde via resultaträkningen utan värderas till upplupet
anskaffningsvärde. Räntederivaten däremot värderas till verkligt
värde över resultaträkningen. Den orealiserade värdeförändringen
redovisas inte i finansnettot utan på egen rad i resultaträkningen,
se not 11.
Tomträttsavgäld för år 2023 uppgick till 4 mkr (3). Tomträttsavgäld
är den avgift en ägare till en byggnad på kommunalt ägd mark årli-
gen betalar till kommunen. Tomträttsavgälden är fördelad över tid
och omförhandlas oftast med 10 till 20 års mellanrum. Vid utgången
av 2023 hade NP3 56 (48) byggnader upplåtna med tomträtt. Enligt
IFRS 16 Leasing redovisas tomträttsavgälden som finansiell kost -
nad istället för i driftöverskottet. Även räntekomponenten i övriga
leasingavtal redovisas som finansiell kostnad.
Not 10 Förvaltningsfastigheter
Fastighetsvärde fördelat per fastighetstyp och affärsområde:
Handel Industri Logistik Kontor Övrigt Totalt
31 december 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Sundsvall 861 863 1 785 1 696 456 477 445 448 665 657 4 213 4 141
Gävle 442 445 1 468 1 443 348 319 293 304 241 250 2 793 2 761
Dalarna 520 505 1 480 1 511 482 496 91 88 51 48 2 624 2 648
Luleå 1 291 1 296 761 761 381 386 - - 1 1 2 434 2 445
Umeå 732 744 843 807 35 36 384 390 181 176 2 175 2 152
Skellefteå 303 230 1 377 1 353 44 34 194 201 566 583 2 483 2 401
Östersund 535 551 613 620 48 47 481 482 287 298 1 963 1 998
Mellansverige 302 233 1 116 869 - - 125 121 47 37 1 590 1 260
Totalt 4 987 4 869 9 444 9 059 1 795 1 795 2 012 2 032 2 038 2 049 20 276 19 805
Värdeförändring fastigheter 2023 2022
Ingående värde 19 805 17 335
Förvärv av fastigheter 408 1 662
Investeringar i befintliga fastigheter 330 377
varav aktiverade räntekostnader 11 4
Investeringar i nybyggnation 121 265
varav aktiverade räntekostnader 6 6
Försäljningar -15 -176
Realiserad värdeförändring 5 25
Orealiserad värdeförändring -376 316
Utgående värde 20 276 19 805
NP3 Fastigheter redovisar sina fastigheter till verkligt värde i balansräkningen. Det verkliga värdet motsvarar fastigheternas marknadsvärde. Förändringar i
marknadsvärdet redovisas som en värdeförändring i resultaträkningen under rubriken värdeförändringar fastigheter. Årets orealiserade värdeförändring hänförlig
till fastigheter som finns kvar i balansräkningen vid årets slut uppgår till -375 mkr.
Årets förändring per fastighetstyp Handel Industri Logistik Kontor Övrigt Totalt
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Ingående värde 4 869 4 538 9 059 7 680 1 795 1 541 2 032 1 902 2 049 1 674 19 805 17 335
Förvärv av fastigheter 51 141 301 978 34 196 - 132 22 215 408 1 662
Investeringar i befintliga fastigheter 65 65 187 152 29 23 31 56 17 81 330 377
Investeringar i nybyggnation 70 69 33 143 - 43 - - 18 10 121 265
Försäljningar - -45 - -63 - -7 - -57 -15 -3 -15 -176
Realiserad värdeförändring - 10 - 14 - - - 3 5 -1 5 25
Orealiserad värdeförändring -68 91 -136 156 -63 - -51 -4 -58 73 -376 316
Utgående värde 4 987 4 869 9 444 9 059 1 795 1 795 2 012 2 032 2 038 2 049 20 276 19 805

===== SIDA 106 =====

105NOTER
Forts. Not 10 Förvaltningsfastigheter
Fastighetsvärdering
Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde varje
kvartal i enlighet med NP3s värderingspolicy och fastighetsbestån -
dets marknadsvärde fastställs av bolagets styrelse. Värdering sker i
enlighet med IFRS 13 nivå 3.
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en kombi -
nation av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod i form av
diskontering av prognostiserade framtida kassaflöden. Vid ortspris -
metoden görs en jämförelse mellan värderingsobjektet och genom -
förda fastighetstransaktioner med liknande egenskaper. Kassaflö -
desmodellen baserar analysen på ett uppskattat driftöverskott för
respektive fastighet, eller taxeringsenhet, för de kommande 5-20
åren. Kassaflödet baseras på aktuella hyresavtal och normalise -
rade drifts- och underhållskostnader utifrån en marknadsmässig
bedömning. Vid respektive kontraktstids utgång sker en marknads -
anpassning av de hyror som avviker från bedömd marknadshyra.
Driftöverskottet nuvärdesberäknas tillsammans med restvärdet för
att beräkna fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet, som ska
spegla ett förväntat pris vid försäljning på den öppna fastighets -
marknaden, jämförs med priser vid kända likvärdiga transaktioner.
Kalkylräntor och avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av
kassaflödet samt beräkning av fastighetens restvärde, ska åter -
spegla fastighetens läge och marknadsutveckling och åsätts av de
värderingsinstitut som används. Kalkylränta och avkastningskrav
är individuellt för varje fastighet och extraheras i första hand från
transaktionsmarknaden för jämförbara fastigheter på de aktuella
orterna eller likvärdiga geografiska områden samt baseras på
antaganden om realränta, inflation samt riskpremie.
Riskpremien varierar för varje fastighet och utgör en sammanvägd
bedömning av fastighetens kategori, orten, fastighetens placering
på orten samt fastighetens beskaffenhet och standard. Hänsyn tas
även till kontraktssammansättning, kontraktens längd och storlek.
De indata som har använts vid värderingarna presenteras i tabellen
nedan. Inflationsantagandet uppgår till 2 procent för 2024 samt
2 procent åren därefter och den genomsnittliga vägda diskonte -
ringsränta som använts uppgår till 9,27 procent.
Under fjärde kvartalet 2023 har 99 procent av fastighetsvärdet
värderats av extern oberoende part. Enligt bolagets värderings-
policy ska minst 90 procent av det totala fastighetsbeståndet vär -
deras av extern part under kvartal två och fyra. Övriga fastigheter
kompletteras med internvärderingar. De externa värderingarna
har under 2023 inhämtats från Forum Fastighetsekonomi AB och
Newsec Advisory Sweden AB. Osäkerheten kring uppskattningar i
marknadsvärde anges av de externa parterna till +/– 5-10 procent
och har under de senaste två åren varit mer påtaglig än tidigare år.
Under 2023 uppgick den totala transaktionsvolymen i Sverige till
104 mdkr vilket är en minskning från föregående år med 116 mdkr.
Enligt bolagets värderingsinstitut är dock årets transaktionsvolym
att betrakta som normal och fullgod som evidens för att extrahera
kalkylräntor och avkastningskrav för värdering av enskilda fastig -
heter. Som ett resultat av de senaste två årens höga inflationstakt
med resulterande räntehöjningar, volatil kapitalmarknad och
periodvis avvaktande transaktionsmarknad har bolagets externa
fastighetsvärderare gradvis höjt direktavkastningskraven i värde -
ringarna med i genomsnitt 77 baspunkter eller 12 procent sedan
fjärde kvartalet 2021, från 6,35 procent 2021 till 7,12 procent 2023.
Bolaget kan inte utesluta att ytterligare förändringar avseende
direktavkastningskravet för värderingen av fastighetsbeståndet
kan komma att ske under 2024.
Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick på
rapportdagen till 20 276 mkr (19 805). Under året har investeringar
för totalt 859 mkr (2 304) genomförts, varav 330 mkr (377) avsåg
investeringar i befintliga fastigheter, 121 mkr (265) avsåg nybygg -
nationer och 408 mkr (1 662) avsåg nyförvärv. Värderingen för
perioden visar en negativ orealiserad värdeförändring om -376 mkr
(316) och en realiserad värdeförändring om 5 mkr (25). Orealise -
rade värdeförändringar uppkommer bland annat av förändringar i
fastigheternas antagna framtida kassaflöden, omvärdering till följd
av rådande marknadsförhållanden, samt av en redovisningsmässig
effekt till följd av avdrag för uppskjuten skatt i årets förvärv.
NP3 har åtaganden att färdigställa påbörjade projekt med en åter -
stående investeringsvolym på cirka 184 (108) mkr utöver vad som
redovisas i balansräkningen.
Indata vid värdering 2023-12-31
fördelat per fastighetskategori
Direktavkastningskrav, vägt
genomsnitt och intervall, % Hyresvärde, kr/kvm
Fastighetskostnader,
kr/kvm
Initial
Vakansgrad
Handel 7,14 (6,48-8,30) 1 237 279 3,7 %
Industri 7,18 (6,15-9,20) 911 243 7,8 %
Logistik 6,84 (5,60-8,00) 1 274 324 11,0 %
Kontor 7,05 (6,35-8,46) 1 001 217 5,4 %
Övrigt 7,12 (6,09-9,04) 1 135 245 8,1 %
Totalt vägt snitt 7,12 (5,60-9,20) 1 033 255 7,0 %
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
Värdebedömning av fastigheter är alltid förknippat med osäkerhet
i viss utsträckning och en fastighets marknadsvärde kan endast
fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar
gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden.
Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som
oftast ligger på +/- 5-10 procent ska ses som ett mått på den
osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Ned -
anstående tabell visar hur en förändring i olika antaganden skulle
påverka bolagets resultat före skatt.
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
31 dec 2023, mkr Förändring +/– Resultateffekt före skatt
Marknadsvärde fastigheter 5 % +/-1 014
Direktavkastningskrav 0,25 % - 696/+747
Hyresintäkter 80 kr/kvm +/-160
Fastighetskostnader 20 kr/kvm -/+40
Vakansgrad 1 % -/+20

===== SIDA 107 =====