Årsredovisning 2024

===== SIDA 1 =====

Årsredovisning 2024
På offensiven

===== SIDA 2 =====

HOTELISM BY PANDOX
Vi äger och hyr ut 
hotellfastigheter
Pandox äger och hyr ut de fastigheter som hotell- 
operatörer behöver för att driva hotellverksamhet. 
Tillsammans med skickliga operatörer skapar vi  
attraktiva och lönsamma hotellprodukter. Vi har 
sedan grundandet 1995 vuxit till en av de största 
hotellfastighetsägarna i Europa. 
STRA TEGI OCH   
V ÄRDESKAPANDE
sidan 4
VERKSAMHETEN  
sidan 30
MARKNAD   
OCH TRENDER
sidan 42
FASTIGHETER  
sidan 53
STYRNING  
sidan 70
FINANSIELL T OCH  
HÅLLBARHET
sidan 86
Citybox, brussels

===== SIDA 3 =====

STRA TEGI OCH  
V ÄRDESKAPANDE
5 Detta är Pandox
9 Kort om året
11 Vd har ordet
13 Strategi och mål
16 Pandox ekosystem
17 Affärsmodell
18 Värdekedja
22 Våra medarbetare 
24 Partnerskap och relationer
27 Värdeskapande
 VERKSAMHETEN
31 Affärssegment
32 Hyresavtal
35 Egen drift
41  En inkluderande och jämställd  
arbetsplats
  MARKNAD   
OCH TRENDER
43 Trender
44 Hotellmarknadsdagen 2024
45 Här finns Pandox
46 I fokus: Storbritannien
47  Marknadsstruktur
48  Marknadsöversikt
49 Pandoxaktien
 FASTIGHETER
54 Geografisk översikt
63 Fastighetsportfölj
64 Värdeförändring fastigheter
65 Fastighetsförteckning
 STYRNING
71  Ordförandeord
72 Bolagsstyrningsrapport
78 Styrelse och revisor
79 Ledande befattningshavare
80 Risker och riskhantering
 FINANSIELL T OCH  
     HÅLLBARHET
87 I nnehåll
88 CFO-ord och läsanvisning
90 Förvaltningsberättelse 
92 Hållbarhetsrapport 
148 Finansiella rapporter 
 Koncernen 
151 Finansiella rapporter  
Moderbolaget 
153 Noter 
181 Årsredovisningens 
undertecknande 
182 Revisionsberättelser
188 Flerårsöversikt
190 Kvartalsdata
191 Definitioner
  Den formella årsredovisningen som  
granskats av bolagets revisorer. 
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 4 =====

HOTELISM BY PANDOX
 STRA TEGI OCH    
V ÄRDESKAPANDE
Pandox affärsidé är att äga, utveckla och 
hyra ut hotellfastigheter till skickliga 
hotelloperatörer under långa 
omsättningsbaserade hyresavtal med 
garanterad miniminivå.
5 Detta är Pandox
9 Kort om året
11 Vd har ordet
13 Strategi och mål
16 Pandox ekosystem
17 Affärsmodell
18 Värdekedja
22 Våra medarbetare 
24 Partnerskap och relationer
27 Värdeskapande
FriCh’s hotel, hamar
P ANDOX  ÅRSREDOVISNING  2024 VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE
4

===== SIDA 5 =====

En renodlad hotellfastighetsägare
Pandox är ett hotellfastighetsbolag som äger, utvecklar och hyr ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer.  
Vi är en aktiv och engagerad ägare som sedan grundandet 1995 skapat en av de största hotellfastighetsportföljerna i Europa.
 Läs mer på sidan 25.
Sverige
 Stor- 
britannien
Tyskland
Irland
Schweiz
Österrike
Belgien
Nederländerna
Danmark
Norge
Finland
Fastighetsförvaltning 
Fastighetsförvaltning är kärnan i vår 
verksamhet. Affärsmodellen bygger på  
omsättningsbaserade hyresavtal med 
lång löptid, garanterad miniminivå och  
gemensamma incitament. Vi driver också 
hotellverksamhet i egen regi som en 
viktig del av vårt aktiva ägande.
Fastighetsutveckling 
Vår portfölj erbjuder goda möjligheter  
till värdeskapande investeringar till-
sammans med hyresgästerna. Vi gör 
också transformativa investeringar i de 
hotell vi själva driver, med målet att 
teckna nya hyresavtal.
Portföljoptimering 
Portföljen utvärderas löpande för att 
säkerställa att varje hotellfastighets 
avkastningspotential är attraktiv.  
Förvärv lägger grunden för tillväxt  
och avyttringar är viktiga för att fri-  
göra kapital till investeringar med 
högre avkastningsmöjligheter.
Hållbarhet 
Vi vill bidra till en hållbar utveckling 
genom att skapa resurseffektiva fastig-
heter, hållbar drift samt trygga och 
säkra miljöer för anställda och gäster.
D ETTA  äR  P ANDOX VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
5
STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 6 =====

Hotellfastighetsportföljen
Pandox äger 161 hotellfastig-
heter med cirka 35 600 rum i 
11 länder. Portföljens totala 
marknadsvärde uppgår till 
drygt 76 miljarder SEK.
76 334 MSEK
TOT AL T FASTIGHETSV ÄRDE
MARKNADSV äRDE PER LAND
 Storbritannien, 24%
 Sverige, 22%
 Tyskland, 22%
 Belgien, 8%
 Finland, 6%
 Övriga, 18%
14,4 ÅR
WAULT
A VTALSFORM, ANTAL RUM
  Omsättningsbaserat,  
minimihyra, 61%
  Omsättningsbaserat,  
utan minimihyra, 19%
 Fast hyra, 4%
 Egen drift, 16%
TYP A V EFTERFRÅGAN, ANTAL RUM
  Inhemsk, 41%
  Regional, 44%
 Internationell, 15% 
 
 
Diversifierad 
portfölj
Långa  
hyresavtal
Stabil 
efterfrågan
pågående utbyggnad av  
double tree by hilton  
brussels City
90 ST ÄDER
D ETTA  äR  P ANDOX VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
6
STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 7 =====

Framgångsfaktorer
Vi är en aktiv och engagerad ägare med mål att maxi-
mera värdet i varje enskild hotellfastighet. Det gör vi 
genom att skapa attraktiva och hållbara hotellpro-
dukter och hotellfastigheter baserat på varje fastig-
hets unika förutsättningar.
Enbart  
hotell fastigheter 
Vi investerar enbart i hotellfastig heter 
och skapar värde genom ett aktivt och 
engagerat ägande.
Hållbarhet med  
affärsfokus 
Vi arbetar aktivt och integrerat för en 
hållbar affär i både fastighet och drift.
Omsättningsbaserade 
 hyresavtal
Vi har långa omsättningsbaserade 
hyresavtal med god garanterad mini-
minivå med skickliga hotell operatörer.
Diversifiering  
i flera dimensioner
Vår hotellfastighetsportfölj är diversi-
fierad på geografi, typ av efterfrågan, 
varumärke och hotellprodukt, vilket 
minskar vår risk.
Aktivt  
värdeskapande
Vi har djup hotellkunskap och lång 
erfarenhet av alla driftsmodeller på 
hotellmarknaden. Vi kan skapa värde 
på olika sätt.
residen Ce inn by marriott l ondon Kensington
D ETTA  äR  P ANDOX
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
7
FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNINGFASTIGHETERMARKNAD OCH TRENDERVERKSAMHETENSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 8 =====

Två segment i samverkan
SEGMENTET I KORTHET
Hyresavtal är kärnan i vår verksamhet. 
Avtalen är omsättningsbaserade med 
lång löptid, god garanterad miniminivå, 
delad risk och stabil intjäning.
HÅLLBARHETSANSVAR
I Hyresavtal är vårt ansvar begränsat till 
tekniska hållbarhetsfrågor i hotellfastig-
heten. Ansvaret regleras i hyresavtalet 
med hotell operatören i enlighet med 
marknadspraxis i landet. Lite förenklat  
kan Pandox ansvar sammanfattas i allt  
som berör fastighetens struktur och tek- 
niska drift. Exempel på ansvar är yttre 
skal, tekniskt underhåll och fastighets-
utveckling. Hotelloperatören ansvarar 
för hotellets drift, inköp och förbruk-
ning av el, vatten, värme och kyla.
SEGMENTET I KORTHET
Egen drift är hotellverksamhet vi  
driver i fastigheter som vi själva äger. 
Det är en viktig del av vår aktiva ägar-
modell och ger oss värdefullt hand-
lingsutrymme vid förvärv och om-
positionering av hotellfastigheter  
med målet att skapa värde genom  
nya hyresavtal, eller realisera värde 
genom avyttring.
HÅLLBARHETSANSVAR
I Egen drift har vi fullt ansvar för alla 
hållbarhetsfrågor som rör både hotell-
fastighet och hotelldrift. Exempel på 
ansvar är inköp och förbrukning av 
energi och vatten, avfallshantering, 
 teknisk drift och underhåll, tekniska 
installationer samt hållbarhets  frågor 
rörande hotellpersonal och hotellgäster.
Egen drift
Hyresavtal
Antal hotell: 161 
Marknadsvärde fastigheter: 76 334 MSEK
Driftnetto: 4 139 MSEK
 Hyresavtal, 86%
 Egen drift, 14%
 Hyresavtal, 79%
 Egen drift, 21%
 Hyresavtal, 80%
 Egen drift, 20%
D ETTA  äR  P ANDOX VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
8
STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 9 =====

Ett aktivt och framgångsrikt år
SCIENCE BASED TARGETS  
Egen drift (Scope 1 & 2): Den inledande fasen 
av vår handlingsplan har fokuserat på att 
genomföra omfattande förstudier, vilket har 
lagt grunden för att kunna inleda upphandling 
inom viktiga områden.
Hyresavtal (Scope 3): Vi har genomfört energi-
kartläggningar i våra fastigheter i England och 
påbörjat arbetet i våra fastigheter i Tyskland. 
Vi har också inlett dialoger med operatörer för 
samarbete kring både renoveringar och energi-
besparingsprojekt.
MÅNGFALD OCH INKLUDERING
Samtliga hotell i Egen drift har satt upp lokalt 
anpassade mål för socialt marginaliserade 
grupper.
HÅLLBARHETSLÄNKADE BANKLÅN
Den hållbarhetslänkade delen av låneport -
följen steg från sex till 45 procent under året.
45% hållbarhets-
länkade lån
GRÖNA TILLÄGGSAVTAL
Vi tecknade sex gröna tilläggsavtal med två 
hotelloperatörer i Norden.
RAPPORTERING I LINJE MED ESRS
Pandox rapporterar i linje med European 
Sustaina bility Reporting Standards (ESRS). 
Denna rapportering är en del av Corporate 
Sustainability Reporting Directive (CSRD) som 
blir lagstadgat för rapporteringsåret 2025. 
RIKTAD NYEMISSION OM 2 000 MSEK
I september genomförde vi en riktad nyemis-
sion som stärkte vår balansräkning med  
2 000 MSEK. Det var en offensiv åtgärd för att 
öka vår förmåga att genomföra lönsamma 
förvärv.
HOTELLMARKNADSDAGEN 2024
Årets tema var ”A New Dawn – The European 
Hotel Market in a Changing World” där vi 
samlade branschexperter och beslutsfattare 
och tillsammans utforskade framtiden för 
 hotellbranschen i en tid av stora förändringar.
AV YTTR INGAR
Avyttring av DoubleTree by Hilton Montreal, 
inklusive drift, i april 2024. Försäljningspriset 
var cirka 80 MCAD. Därmed äger Pandox inte 
längre hotell i Kanada.
Hållbarhet Andra viktiga händelser
TRE RESIDENCE INN   
BY MARRIOTT I LONDON
Storbritannien | Tre välpositionerade och 
lönsamma ’aparthotels’ i centrala London. T otalt 
503 rum med en snittstorlek om 28 kvm, samtliga 
med kök eller pentry. Hotellfastigheterna håller en 
hög nivå både tekniskt och hållbarhetsmässigt och 
bidrar till att öka kvaliteten i vår hotellfastighets-
portfölj. T otalt förvärvspris uppgick till 230 MGBP 
med en initial direktavkastning om drygt 7 procent.
DOUBLETREE BY HILTON   
EDINBURGH CITY CENTRE
Storbritannien | DoubleTree by Hilton Edinburgh 
City Centre har en stark position i sin konkurrent -
grupp med god beläggning och goda snittpriser, 
samtidigt som det finns möjligheter att på olika 
sätt utveckla hotellprodukten och öka avkast-
ningen över tid. T otalt förvärvspris uppgick till 
cirka 49 MGBP med en initial direkavkastning om 
7,5 procent.
RADISSON BLU TROMSÖ
Norge | Hotellet har ett mycket starkt läge i cen-
trala Tromsø och attraherar samtliga gästsegment. 
Hotellet presterar idag mycket väl och vi genom-
förde förvärvet till en hög direktavkastning. Vi ser 
samtidigt stor potential att genom riktade inves-
teringar skapa ett av norra Skandinaviens främsta 
fullservicehotell för nöjes-, affärs- och mötesre-
senärer. T otalt förvärvspris uppgick till cirka 750 
MNOK och tillträde skedde den 1 januari 2025. 
SCANDIC GO SANKT ERIKSGATAN 20
Sverige | Hotellet öppnades i oktober efter 
en omfattande renovering och ompositione-
ring. Nytt omsättningsbaserat hyresavtal med 
 Scandic och nya varumärket Scandic Go.
CITYBOX BRUSSELS
Belgien | T otalrenovering av samtliga rum och 
publika ytor slutförd och öppnade under som-
maren 2024 med Citybox som ny hyresgäst.
FRICH’S HOTEL HAMAR
Norge | Renovering och ny hyresgäst med stark 
lokal förankring.
LEONARDO ROYAL GLASGOW
Storbritannien | Renovering av samtliga 321 
rum och publika ytor.
DOUBLETREE BY HILTON BRUSSELS  
CITY
Belgien | Tillbyggnad av cirka 150 rum och 
stora konferensytor kommer att skapa Bryssels 
största hotell med 500 rum. Färdigställs under 
2026.
VIENNA HOUSE EASY BY WYNDHAM  
FRANKFURT AIRPORT
Tyskland | T otal renovering av 150 rum, 
 publika ytor och spa, samt varumärkesbyte.
Förvärv Investeringar
KORT OM ÅRET VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
9
STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 10 =====

Finansiella nyckeltal 
Föränd- 
ring, %MSEK 2024 2023
T otala intäkter 7 136 6 849 4
Intäkter Hyresavtal 3 865 3 690 5
Intäkter Egen drift 3 271 3 159 4
T otalt driftnetto 4 139 3 870 7
Driftnetto Hyresavtal 3 297 3 157 4
Driftnetto Egen drift 842 713 18
EBITDA 3 961 3 696 7
Årets resultat 1 706 –580 n.a
Resultat per aktie, SEK1) 9,04 –3,18 n.a
Cash earnings 1 955 1 742 12
Cash earnings per aktie, SEK1) 10,46 9,48 10
Utdelning per aktie, SEK 4,25 4,00 6
Belåningsgrad fastigheter, % 45,2 46,6 n.a
Räntetäckningsgrad, ggr2) 2,7 2,7 0
Marknadsvärde fastigheter 76 334 69 039 11
EPRA NRV per aktie, SEK  215,58 201,12 7
1) För uppgift om antal aktier, se sida 52.
2) För mer information, se sida 151.
Nyckeltal, hållbarhet
För ändring2024 2023
T otalt antal BREEAM In Use- 
certifierade fastigheter 1) 16 12 33%
Medarbetarnöjdhet, % 74 77 –4%
Antal granskade leverantörer 77 37 108%
T otal andel förnybar energi  
i Egen drift, %
42 42 0%
Avfall per hotellgäst i Egen drift, kg 1,0 1,2 –17%
T otal vattenanvändning i Egen 
drift, l/gn 168 174 –3%
T otala utsläpp per kvadratmeter,  
ton CO2e/kvm 47 50 –6%
T otala utsläpp per nettointäkt,  
ton CO2e/MSEK 13 15 –10%
T otal energiintensitet, 
kWh/kvm 209 209 0%
1) Två fastigheter erhöll sina certifieringar efter räkenskapsårets utgång.
INVESTERINGAR
1 024 MSEK
AKTIENS TOT ALA VKASTNING
31 procent
ENERGIINTENSITET
Hyresgästernas energianvändning
213 kWh/kvm
ENERGIRELA TERADE UTSLÄPP
Egen drift
27 kg CO2e/kvm
ENERGIRELA TERADE UTSLÄPP
Hyresavtal
28 kg CO2e/kvm
FÖRVÄRV
4 500 MSEK
CASH EARNINGS
1 955 MSEK
ENERGIINTENSITET
Egen drift
196 kWh/kvm
T otal cash earnings, MSEK
Energiintensitet, kWh/kvm
0
50
100
150
200
250
2024202320222021
230
204 196214
0
300
600
900
1 200
20242023202220212020
863 912 1 024
907 990
–4
–2
0
2
4
6
20242023202220212020
2,50
0,000,00 0,00
4,00
–20
29 28
–32
1
Utdelning, SEK Aktiens avkastning, %
–40
–20
0
20
40
60
0
50
100
150
200
250
2024202320222021
210 213221
189
0
10
20
30
2024202320222021
27 27
n.a n.a 0
10
20
30
2024202320222021
30 28
n.a n.a
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20242023202220212020
126
616902
1 576
637
4 500
689 482
Förvärv Avyttringar
Investeringar, MSEK Aktiens avkastning %/Utdelning SEK
Energiintensitet, kWh/kvm Kg CO2e/kvm Kg CO2e/kvm
Förvärv/ Avyttringar, MSEK
Cash earnings ökade med 12 procent med stöd 
av en god hotellmarknad, förvärv samt bidrag 
från investeringar i befintlig portfölj.
Energianvändningen i Egen drift, Scope 1 och 
2, minskade med 4 procent från föregående år 
vilket beror på gröna investeringsprogrammens 
resultat.
Under 2024 har Pandox investerat 1 024 MSEK i 
befintlig portfölj för att på sikt stärka kassa flödet 
och öka fastighetsvärdet.  
Under 2024 har Pandoxaktiens totalavkastning 
uppgått till 31 procent, jämfört med –2 procent 
för OMX Stockholm Real Estate GI.
Energianvändningen i Hyresavtal, Scope 3, 
minskade med 10 procent jämfört med 
 föregående år. 
Utsläpp direkt kopplade till energianvänd -
ningen per kvadratmeter i Egen drift har inte 
förändrats från föregående år. 
Utsläpp direkt kopplade till hyresgästernas 
energianvändning i fastigheter per kvadrat -
meter har minskat med 7 procent från före-
gående år.
Under 2024 har Pandox slufört förvärv och 
av yttringar om totalt motsvarande 5 100 MSEK.  
 
Året i siffror
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
20242023202220212020
2 056
1 742 1 955
660 712
KORT OM ÅRET VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
10
STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 11 =====

Offensiva och framtidsfokuserade
2024 var ett aktivt och bra år för Pandox. Här berättar vd Liia Nõu om det gångna året och 
blickar framåt mot 2025.
Liia, 2024 var ett starkt år för Pandox. Vilka höjdpunkter vill  
du lyfta fram?
– 2024 har varit ett mycket aktivt och framgångsrikt år för 
Pandox. Vi har haft stöd av en växande hotellmarknad sam-
tidigt som vi har hållit ett högt tempo när det gäller både 
förvärv och värdeskapande investeringar i vår befintliga port-
följ. Det har gett resultat. Våra intäkter ökade med 4 procent, 
medan driftnettot och cash earnings steg med 7 respektive  
12 procent. Därutöver ökade EPRA NRV med 7 procent. Sam-
mantaget är detta ett tydligt kvitto på att vi gör rätt saker på 
rätt sätt.
– I september genomförde vi en riktad 
nyemission som stärkte vår balansräk-
ning med 2 miljarder kronor. Det var en 
offensiv åtgärd för att öka vår förmåga 
att göra lönsamma förvärv. Kapitaltill-
skottet ger oss ett starkt handlingsut-
rymme och möjlighet att hålla en hög 
takt i vårt värdeskapande.
– Jag uppskattar verkligen det starka 
intresset från investerare att delta i 
nyemissionen och förtroendet vi fått 
att fortsätta utveckla Pandox.
Vad har drivit tillväxten under året?
– Under 2024 har eventkalendern varit 
stark på flera av våra nyckelmarknader, med höjdpunkter 
som T aylor Swifts Europaturné och fotbolls-EM i Tyskland, 
vilka självklart har haft en positiv effekt. Den huvudsakliga 
drivkraften bakom tillväxten har dock varit en fortsatt åter-
gång till ett normalt resande efter pandemin, både för privat -
personer och företag.
– Hotell- och resebranschen är stabil. Det finns många anled-
ningar att resa och utvecklingen de senaste åren visar också 
att både människor och företag värdesätter resor och upp-
levelser högt, vilket fortsätter att stärka vår sektor.
I augusti genomförde ni ett större förvärv av tre hotell  
i centrala London. Varför gjorde ni det?
– Till att börja med är det en väldigt bra affär som skapar 
lönsam tillväxt. Det är tre välpositionerade ’aparthotels’ i 
starka lägen i centrala London som ökar vår exponering mot 
det attraktiva ”extended stay”-segmentet. Hotellen är mycket 
lönsamma, med längre snittvistelser, lägre personalbehov 
och högre snittpriser tack vare deras centrala lägen. De är väl 
etablerade på marknaden och har en 
stark distributionskraft genom vårt nya 
samarbete med Marriott  International. 
Hotellfastigheterna håller en hög 
standard både tekniskt och ur ett håll-
barhetsperspektiv, vilket bidrar till att 
stärka kvaliteten i vår hotellfastighets-
portfölj. Deras goda energiprestanda 
möjliggjorde dessutom att vi kunde 
teckna ett grönt lån – det första för 
Pandox – till fördelaktiga villkor.
– Vi har också under året förvärvat  
DoubleTree by Hilton Edinburgh City 
Centre som är ett fint tillskott till vår 
portfölj. Hotellet presterar redan idag 
väl och Edinburgh är en stark och attraktiv hotellmarknad. 
Det finns samtidigt goda möjligheter att ytterligare utveckla 
hotellprodukten och stärka konkurrenskraften även i högre 
efterfrågesegment.
– I slutet av året annonserade vi dessutom ett förvärv av 
Radisson Blu Hotel i Tromsø. Nordnorge är en spännande 
region och Tromsø är en av de starkaste hotellmarknaderna i 
Norden med hög attraktionskraft hos internationella  besökare. 
”Vi har hållit ett högt 
tempo när det gäller  
både förvärv och 
värdeskapande 
investeringar”
Liia Nõu
Vd Pandox
VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
11
STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE
VD HAR ORDET

===== SIDA 12 =====

Hotellet har ett mycket starkt läge i centrala Tromsø med 
efterfrågan från alla gästsegment. Hotellet presterar idag 
mycket väl och vi genomför förvärvet till en hög direktav-
kastning. Vi ser samtidigt stor potential att genom riktade 
investeringar skapa ett av norra Skandinaviens främsta full-
servicehotell för nöjes-, affärs- och mötesresenärer. Förvärvet 
slutfördes den 1 januari 2025.
Vad letar ni efter när ni genomför förvärv?
– Vi anpassar oss till de möjligheter som finns. Det viktigaste 
för oss är avkastningen, inte att fastigheten ligger i ett visst 
land eller en viss stad. Vi förvärvar gärna hotellfastigheter där 
det finns ett förändrings- och utvecklingsbehov, driftsformen 
upplevs riskfylld eller hyresavtalet snart förfaller. I de fallen 
är ofta konkurrensen lägre samtidigt som vi kan vi sätta vårt 
finansiella och industriella kunskapskapital i lönsamt arbete. 
– Vi har generellt sett inget intresse av fasta hyresavtal eller 
låg avkastande ”trofétillgångar”. Vår strategi bygger på att ingå 
lång siktiga, omsättningsbaserade hyresavtal med en stark och 
kompetent operatör. Genom att skapa gemensamma incita-
ment och dela investeringar, uppsida och risk, skapar vi en 
hållbar och lönsam affärsmodell.
– Vi har ett gott rykte i transaktionsmarknaden, tack vare vår 
förmåga att agera snabbt, tydligt och med hög grad av ”deal 
certainty”. Vi håller vad vi lovar. 
Pandox har en stark finansiell position vid utgången av året.  
Vilka möjligheter ser ni framåt?
– Vid utgången av året var vår belåningsgrad 45,2 procent, vil-
ket ligger i den lägre delen av vår policy på 45–60 procent. Vår 
ränte täckningsgrad är stabil, och Net debt/EBITDA är på en låg 
nivå. Sammantaget har vi en stark finansiell position som ger 
oss goda förutsättningar att växa både genom investeringar  
i befintlig portfölj och genom nya förvärv.
– Likviditeten på transaktionsmarknaden har ökat stadigt 
det senaste året och vi utvärderar nu fler möjliga förvärv än 
på många år. Det är dock viktigt att påpeka att en förvärvs-
process ofta tar mellan 6 och 9 månader att slutföra. Sedan 
ska man inte heller utesluta försäljningar av fastigheter där  
vi bedömer att kapitalet kan avkasta bättre på annat håll. 
2024 har innehållit flera ompositioneringar och renoveringar.  
Kan du berätta om några av dem?
– Varje år investerar vi över 1 miljard kronor i renoveringar, 
Vi har även utvecklat ett nytt badrumskoncept tillsammans 
med Scandic för att minska klimatavtrycket vid renoveringar 
med upp till 30 procent. Målet är att renovera 600 badrum 
fram till 2026. Två pilotbadrum, som kombinerar operativa, 
kommersiella och hållbarhetsaspekter, har tagits fram och 
bedöms sättas i drift under 2025.
Ni rapporterar enligt CSRD i år när kravet kommer först  
nästa år. Varför?
– Vi vill ligga steget före och stärka upp de områden där vi 
behöver utvecklas. En tredjepartsanalys visar att vi redan 
har cirka 75 procent av de relevanta datapunkterna på plats. 
Vårt fokus har därför varit på att täcka resterande 25 procent, 
ett arbete som fortsätter under 2025. Detta har inneburit 
satsningar på processer, dokumentation och struktur, samt 
förstärkning av hållbarhetsteamet.
Pandox arbetar aktivt för öka sin gröna finansiering. Hur har 
det arbetet fortskridit under året?
– Utöver de gröna lån som vi tecknade i samband med förvär-
vet av tre hotell i centrala London under augusti har vi också 
gjort stora framsteg med att hållbarhetslänka vår låneportfölj. 
Under året ökade denna andel från sex procent till 45 procent 
av vår totala lånestock. Vår ambition är att hållbarhetslänka 
samtliga låneavtal.
Hotellmarknaden är nu i ett nytt normalläge efter pandemin.  
Vad är din bedömning om tillväxten framåt?
– Vi har en positiv grundsyn och förväntar oss en viss Rev-
PAR-tillväxt i hotellmarknaden 2025, drivet av både ökad 
beläggning och högre genomsnittliga rumspriser. Gruppresor 
och ett fortsatt ökat interkontinentalt inresande till Europa 
förväntas bidra positivt. Därutöver kommer de förvärv och 
ompositioneringar vi genomförde under 2024 också att ha  
en positiv påverkan.
– Jag vill rikta ett stort tack till alla medarbetare för ert hårda 
och engagerade arbete under 2024. Ni inspirerar och moti-
verar mig varje dag. T ack till våra partners för framgångsrika 
samarbeten och goda resultat under året. Ett stort tack också 
till våra aktieägare för ert stöd och förtroende, som möjliggör 
vårt arbete med att skapa långsiktigt värde.
– Till sist, ett varmt tack till våra kontorshundar, ”the 
Pandogs,” för er lekfullhet, optimism och den glädje ni 
 sprider – ni är en uppskattad del av vår arbetsvardag.
ompositioneringar och andra strategiska åtgärder som stär-
ker kassa flödet och därmed ökar fastighetsvärdena över tid. 
Med vår verktygslåda kan vi skapa värde på många olika sätt. 
Det mest lönsamma är oftast att skapa nya rum i befintliga 
hotell. Två bra exempel är Scandic Go Sankt Eriksplan 20 och 
Scandic Malmen där vi under året skapat 38 nya rum, vilket 
motsvarar en ökning av totalt antal rum med 7 procent i båda 
dessa fastigheter tillsammans. 
– Under 2024 har vi genomfört flera framgångsrika 
ompositio neringar som nu har återöppnat under nya varu-
märken, bland annat Citybox Brussels och Scandic Go på 
Sankt Eriksgatan 20. Båda hotellkoncepten har mottagits 
mycket positivt på marknaden.
– Listan över värdeskapande projekt under året är lång. Under 
2024 har vi till exempel tillsammans med Fattal-gruppen 
renoverat flera hotell i både Tyskland, Storbritannien och 
Irland, inklusive fastigheter i Baden-Baden och Frankfurt samt 
Glasgow och Galway.
– Vi ser med spänning fram emot 2025, då vi till exempel 
kommer att öppna Hobo i Köpenhamn tillsammans med 
Strawberry, samtidigt som vi förväntas slutföra renoveringar 
av bland annat Scandic Malmen i Stockholm och The Hotel 
i Bryssel.
Pandox lanserade Science Based Targets 2023. Hur har 
utvecklingen sett ut under 2024?
– Vårt gröna investeringsprogram om 29 MEUR, som omfattar 
Scope 1 och 2, ligger fast och är flexibelt för omprioriteringar. 
Det innebär att nya förutsättningar som framkommer vid 
detaljerade studier i fastigheterna, exempelvis för värmepum-
par och solceller, kan påverka genomförandet. Ambitionen 
är att påbörja installation av värmepumpar och annan teknik 
under 2025. Vi har även utvärderat ny AI-teknik och sensorer 
för att optimera energianvändningen i gästrummen. 
– Inom Scope 3, som inkluderar hyresgästers energianvänd-
ning och renoveringar, har vi energikartlagt 38 fastigheter i 
Tyskland och England. Anledningen till att vi fokuserar på 
dessa länder är att de har en sämre energimix än i Norden, 
vilket ger större klimateffekt per investerad krona. Målet är 
att under 2025 presentera en omställningsplan för gemen-
samma projekt med våra hyresgäster.
 ”Vi har en stark finansiell 
position som ger oss goda 
förutsättningar att växa både 
genom investeringar i befintlig 
portfölj och genom nya 
förvärv.”
VD HAR ORDET VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
12
STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 13 =====

Finansiell policy Finansiell prestation
UTDELNING
Pandox policy är en utdelnings andel på 30–50 procent av cash  
earn ings1) per aktie med en genomsnittlig  utdelningsandel över  
tid på cirka 40 procent. 
Utdelningsandel av cash earnings per aktie
KAPITALSTRUKTUR
En belåningsgrad2) netto om 45–60 procent, beroende på marknads-
utvecklingen och rådande möjligheter.  
Belåningsgrad netto
1) Definieras som EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finansiella kostnader 
avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt, justerat för eventuell orealiserad 
omräkningseffekt bank tillgodohavande och minoritetsägande.
2) Definieras som räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknads-
värde vid periodens utgång.
0
10
20
30
40
50
20242023202220212020
%
Policy:M in Max
42 41
22
00
Snitt
0
10
20
30
40
50
60
20242023202220212020
46,7 46,6 45,248,7 49,8
%
Policy:M in Max
Varför är policyn viktig?
Utdelning är en viktig del av aktiens totalavkastning och ett bevis på  
en fungerande affärsmodell och en lönsam verksamhet.
Policyn för belåningsgrad reglerar det finansiella risktagandet och  
säkerställer finansiell stabilitet och handlingsfrihet.
Hur ska den infrias?
• Lönsam och hållbar verksamhet
• Portfölj med god avkastningspotential
• Uthålligt värdeskapande
• Väldiversifierad portfölj
• Effektiv kapitalallokering
• Balanserad förvärvsstrategi
Utfall 2024
För verksamhetsåret 2024 föreslår styrelsen en utdelning om 4,25 (4,00) SEK 
per aktie, totalt cirka 827 (735) MSEK. Det motsvarar en direktavkastning, 
mätt på aktie kursen vid årets slut, om 2,2 (2,7) procent.
Belåningsgraden netto uppgick till 45,2 (46,6) procent. I september genom-
fördes en riktad kontant nyemission om cirka 2 000 MSEK.
Finansiell policy och prestation 
HISTORISK PRESTATION  
Pandox har sedan grundandet 1995 utvecklats till en av de största hotellfastighetsägarna i Europa. 
Mätt från starten har fastighetsvärdet ökat från cirka 600 MSEK till cirka 76 miljarder SEK.  
Cash earnings, per aktie EPRA NRV, per aktie Aktiens totalavkastning, %
0
2
4
6
8
10
12
20242023202220212020
3,88
11,18
9,78 10,46
3,64
SEK
0
50
100
150
200
250
20242023202220212020
173,5167,6
201,1 215,6205,0
SEK
–40
–30
–20
–10
0
10
20
30
20242023202220212020
0,5–34,0
29,0 31,0
–20,0
SEK
Varför är dessa prestationsmått viktiga?
Pandox ambition är att öka kassaflödet och fastighetsvärdet i varje enskild hotellfastighet.  
På aggregerad nivå mäter vi det i cash earnings respektive EPRA NRV. Aktiens totalavkastning  
är det värde som skapats för aktieägarna.
Utfall 2024
• Cash earnings per aktie ökade med 10 procent. 
• EPRA NRV per aktie uppgick till 215,58 SEK. Tillväxt i EPRA NRV per aktie,  
med återlagd utdelning och justerat för nyemission,  uppgick till 10,1 procent.
• Pandoxaktiens totalavkastning uppgick till 31 procent.
A V CASH EARNINGS PER AKTIE   
30-50%
BELÅNINGSGRAD NETTO  
45-60%
STRA TEGI OCH MÅL VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
13
STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 14 =====

Pandox viktigaste bidrag till en hållbar omställning är att skapa resurseffektiva fastigheter, hållbar drift samt trygga 
och säkra miljöer för anställda och gäster. Vi kan därigenom också bidra till FN:s globala mål för hållbar utveckling.
Hållbarhetsstrategi 
FOKUSOMRÅDEN
Miljö och klimat Ansvarsfulla och  
rättvisa affärer
Nöjda och  
trygga gäster & hyresgäster
Attraktiv och  
jämställd arbetsplats
Inkluderande  
lokalsamhällen
BESKRIVNING Vi arbetar strategiskt med våra god-
kända vetenskapliga mål för att 
minska Pandox klimatutsläpp. 
Pandox fokuserar även på regelefter-
levnad och att kunna uppfylla hårdare 
krav vad gäller energideklarationer.
Pandox ska vara en långsiktig och 
pålitlig partner och lägger stort värde 
vid att agera ansvarsfullt och professio-
nellt i alla affärsrelationer.  
Vi ska säkerställa god affärsetik och 
rättvisa villkor i hela värdekedjan.
Inom Egen drift är det viktigast att våra 
hotellgäster får en positiv upplevelse – 
före, under och efter sin vistelse.
Samtidigt strävar vi efter att våra 
hyresgäster ska vara nöjda med vårt 
samarbete och känna sig trygga med 
hur vi hanterar deras data.
Vi har ett ansvar för att våra medarbe-
tare har en trygg arbetsmiljö med rätt-
visa anställningsvillkor och samtidigt 
har goda utvecklingsmöjligheter.
Genom våra fastigheter har vi närvaro  
i lokala samhällen. Vi vill vara en posi-
tivt bidragande faktor i dessa miljöer. 
PRIORITERINGAR  • Automatisera miljödata.
• Fasa ut gas.
• Förnyelsebar energi.
• Energieffektivisering.
• Återbruk och hållbara materialval  
i renovering.
• Fokus på beteendeförändringar.
• Hållbarhetslänkad finansiering.
• Efterlevnad av antikorruptionspolicy 
genom återkommande utbildning.
• Utbildning i uppförandekoden för 
medarbetare.
• Leverantörsgranskning.
• Kanal för visselblåsning för alla 
intressenter som hanteras av tredje 
part där missförhållanden och brott 
mot policyer eller lagar kan rappor-
teras. Där finns även möjlighet att 
rapportera HR-ärenden anonymt. 
• Gästnöjdhet på 80 procent vilket 
utgör gränsen mellan nöjd och lojal.
• Hyresgästnöjdhet på NPS 60.
• Cybersäkerhet.
• Målet är att uppnå och bibehålla 
en arbetsstyrka där max 60 procent 
utgörs av personer med samma 
könsidentitet.
• Alla medarbetare ska känna sig 
inkluderade.
• En eller flera lokalt anpassade mål 
för socialt marginaliserade grupper.
• Samtliga medarbetare ska ha 
 utvecklingssamtal.
Samtliga hotell i Egen drift ska:
• ha belysning vid entrén samt kamera-
övervakning för att skapa trygghet.
• stödja minst ett välgörenhetsprojekt.
• ha ett eller flera lokalt anpassade mål 
för socialt marginaliserade grupper.
BIDRAG TILL FN:S   
GLOBALA MÅL
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
 
SDG 13 – Bekämpa  
klimat förändringarna 
 
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
 
SDG 12 – Hållbar konsumtion 
och produktion 
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
 
SDG 3 – God hälsa  
och välbefinnande 
JÄMSTÄLLDHET
 
SDG 5 – Jämställdhet 
 
SDG 10 – Minskad  
ojämlikhet 
STRA TEGI OCH MÅL VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
14
STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 15 =====

Pandox har vetenskapsbaserade klimatmål som är godkända av Science Based T argets initiative (SBTi). Dessa mål är 
beräknade i enlighet med Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet) och i linje med Parisavtalet. Pandox fokuserar 
i och med målen på de områden där företaget har störst påverkan. 
HÅLLBAR -
HETS-  
OMRÅDEN
Minska utsläppen av växthusgaser i  
Egen drift (Scope 1 & 2) med 42 procent.
SCOPE 1 OCH 2
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
20302028202620242022
basår
ton CO 2 e
 T otal reduktion av ton CO2-ekvivalenter
Minska utsläppen av växthusgaser i 
Hyresavtal (Scope 3) med 25 procent.
SCOPE 3
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
20302028202620242022
basår
ton CO 2 e
 T otal reduktion av ton CO2-ekvivalenter
PRIORITE -
R I N G A R 
UNDER 2024
Detaljerade studier avseende:
• Solceller.
• Värmepumpar.
Pilotprojekt:
• AI-lösningar.
• Snålspolande duschar.
• Sensorer i gästrum för att kunna styra energianvändningen.
• Genomfört energiutredningar i ett 30-tal fastigheter i England 
och Tyskland som en del av att kunna ta fram en detaljerad 
handlingsplan för Scope 3.
Pilotprojekt:
• Nytt badrumskoncept med minskat klimatavtryck. 
RESULTAT  
UNDER 2024
• –3 procent jämfört med 2023
• +11 procent jämfört med basåret 2022. Ökningen beror på för-
säljning av två hotell i Kanada som hade fjärrvärme samt för-
värv av tre hotell under 2022/23 som har gasförbrukning. Alla 
tre hotell ingår i det gröna klimatomställningsprogrammet.
• –15 procent jämfört med 2023
• –22 procent jämfört med basåret 2022. Minskningen är hänför-
lig till bättre dataunderlag och mindre schablonberäkningar. 
Klimatmål 
Pandox Science Based Targets
Pandox vetenskaps baserade klimatmål inne-
bär att bolaget till år 2030 ska minska utsläp-
pen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1 och 
2) med 42 procent. De största utsläppen omfat-
tar använt bränsle (Scope 1) och inköpt energi 
(Scope 2). I Hyresavtal (Scope 3) är målet en 
utsläppsminskning med 25 procent. De största 
utsläppen kommer från hyresgästernas totala 
energianvänding och byggmaterial vid renove-
ringar. Basåret är 2022. 
Scope 1- och 2-utsläpp 
För affärssegmentet Egen drift (Scope 1 och 
2) finns en färdplan och en öronmärkt inves-
teringsbudget om cirka 29 MEUR för elva 
fastigheter. Programmet omfattar utfasning 
av gas och olja, energi effektivisering samt en 
ökad andel förnyelsebar energi. även bete-
endeförändringar är viktiga för att nå målen. 
När projektet är slutfört år 2030 förväntas 
Pandox ha goda förutsättningar att nå de 
vetenskapsbaserade utsläppsmålen för Scope 
1 och 2 och generera en årlig besparing om 
cirka 3 MEUR. 
Under året genomfördes fördjupade detalj-
studier avseende möjlighet och förutsätningar 
för värmepumpar och solceller. Dessutom har 
ett antal olika pilotprojek genomförts omfat-
tande AI-lösningar för att kunna styra inom-
husklimatet, installation av undermätare för 
att kunna följa upp olika avdelningars klima-
tarbete på mer granulär nivå, snålspolande 
duschar och sensorer i gästrum för att kunna 
styra energiförbrukningen. 
 Läs mer om detta på sidan 107.
Scope 3-utsläpp 
Åtgärderna för affärssegmentet Hyresavtal 
(Scope 3) omfattar också utfasning av olja och 
gas, energieffektivisering samt en ökad andel 
förnyelsebar energi. Här ingår även minskade 
CO2-utsläpp vid renovering genom exempel-
vis hållbara materialval samt minskat spill. 
Målet är inte satt per kategori utan totalt för 
att tillåta flexibilitet avseende identifierade 
möjligheter.
Under 2024 genomfördes energiutred-
ningar och analyser på ett 30-tal fastigheter 
i England och Tyskland. Ytterligare ett 30-tal 
fastigheter i Tyskland kommer utredas under 
2025. Målet är att det ska resultera i en hand -
lingsplan under 2025. Under året har en dia-
log inletts med en av våra större internatio-
nella hyresgäster för att proaktivt undersöka 
möjligheter till framtida samarbeten.
Renoveringar av badrum är den vanligaste 
typen av renovering som Pandox genomför. 
Fram till och med 2026 planeras cirka 600 
badrum att renoveras för Scandic. Därför 
har ett samarbete inletts med Scandic för att 
utveckla vägledande principer som integrerar 
klimataspekter vid badrumsrenoveringar. 
Målet är att prioritera uppgraderingar framför 
att riva ut fullt fungerande badrum, vilket ska 
bli standardpraxis. Detta syftar till att minska 
utsläppen och bidra till att uppnå det veten-
skapligt baserade målet för Scope 3, utan att 
kompromissa med gästkomfort, design eller 
driftskostnader. Under året har provbadrum 
tagits fram och förhoppningen är att en utrull-
ning av det nya konceptet ska kunna ske 
under 2025. 
-42%
CO 2 -EKVIV ALENTER
-25%
CO 2 -EKVIV ALENTER
STRA TEGI OCH MÅL VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
15
STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 16 =====

Ett ekosystem byggt på 
partnerskap och 
relationer
Medarbetare
LÄS MER  
Lokalsamhälle
LÄS MER  
Stat
LÄS MER  
Banker och långivare
LÄS MER  
Aktieägare
LÄS MER  
Rådgivare
LÄS MER  
Leverantörer
LÄS MER  
Affärspartner
LÄS MER  
OTA:s
LÄS MER  
Medarbetare
Arbetstagar -
organisationer
Banker och långivare
Aktieägare
Rådgivare 
Leverantörer
Affärspartners
 
OTA:s 
 
Lokalsamhälle
Stat och myndighet
 
leonardo hotel galway
PANDOX EKOSYSTEM
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
16
VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE
16PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 17 =====

Värdeskapande genom aktivt och engagerat ägande
Våra resurser
Hotellfastigheter
• 161 hotellfastigheter med 35 600 rum.
Medarbetare
• 1 464 medarbetare (FTE), varav 1 417 i Egen drift.
Nätverk
• Affärspartners och varumärken.
• Hotellgäster.
• Leverantörer och rådgivare.
Finansiering
• Kapital från aktieägare 33 695 MSEK.
• Lån från banker och andra långivare 34 485 MSEK.
Strukturkapital
• Pandoxmetoden för värdeskapande i hotell.
Naturresurser och material
• Energi, vatten, byggmaterial, inredning och  installationer.
Vår affärsmodell Vårt skapade värde
Hyresgäster & hotellgäster
• Hyresintäkter 3 865 MSEK .
• Intäkter från hotellgäster i Egen drift 3 271 MSEK.
• Investeringar 1 024 MSEK.
Medarbetare
• Löner och ersättningar 1 145 MSEK.
• Attraktiv och jämställd arbetsplats.
• Socialt sammanhang och personlig  utveckling.
Samhälle & miljö
• Direkta och indirekta arbetstillfällen.
• Miljöer för möten och rekreation.
• Levande lokalsamhällen.
• Strävar efter lägre energiförbrukning och  växthusgasutsläpp.
• Skatter och avgifter.
Kapitalägare
• Räntor och avgifter 1 577 MSEK.
• Utdelning 827 MSEK.
Leverantörer
• Betalningar 4 193 MSEK.
Leverantörer Egen drift Hyresavtal | Hyresgäster
SCOPE 3 UPPSTRÖMS 1) SCOPE 3 NEDSTRÖMSSCOPE 1 SCOPE 2
39%
Köpta varor och tjänster 
48%
Energianvändning  
uthyrda fastigheter 
7%
Direkta utsläpp
3%
Indirekta utsläpp, inköpt energi
Utsläpp i värdekedjan
• Vi äger, utvecklar och hyr ut hotellfastigheter till skickliga 
 hotelloperatörer.
• Våra hyresavtal är långa, omsättningsbaserade med en god minimi-
hyresnivå och delad risk.
• Vi har djup hotellkompetens och vi utvecklar hotellfastigheterna  
tillsammans med våra hyresgäster.
• Vi är en aktiv och engagerad ägare med kapacitet att driva och  
ompositionera hotell för att sedan teckna nya hyresavtal.
• Vårt hållbarhetsarbete är långsiktigt och affärsnära.
1) Visar endast de största kategorierna, övriga kategorier summerar till 3 procent.
AFF äRSMODELL
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
17
VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 18 =====

Ansvar i värdekedjan
Pandox är aktiv i flera led av värdekedjan, från förvärv och 
fastighetsutveckling till uthyrning, tekniskt underhåll, hotell-
drift, ombyggnation, renovering och i vissa fall försäljning av 
fastigheter. Detta innebär att vi har möjlighet att påverka hela 
hotellbranschens värdekedja. 
Utöver vårt direkta ansvar för hållbarhetsfrågor inom den 
egna verksamheten har vi även möjlighet att påverka andra 
delar av värdekedjan. Detta sker bland annat genom att ställa 
krav på våra leverantörer och genom nära samarbete med 
våra hyresgäster. I affärssegmentet Hyresavtal, som utgör en 
betydande del av vår verksamhet, är våra största leverantörer 
aktiva inom renovering och underhåll av fastigheter. även här 
finns potential att, tillsammans med våra hyresgäster, driva 
en hållbar utveckling av fastigheterna.
 Läs mer om de olika avtalsformerna på sida 19.
Pandox äger 161 hotellfastigheter i 11 länder. 138 av  fastigheterna hyrs ut till externa hotell operatörer  
i affärssegmentet Hyresavtal. I affärssegmentet Egen drift driver vi själva hotellverksamhet i 23 fastig-
heter. Pandox inflytande i värdekedjan skiljer sig åt mellan de två affärs segmenten. 
AV YTTR ING AV  
FASTIGHET MED   
(1) HYRESAVTAL, ELLER   
(2) EGEN DRIFT
FÖRVÄRV AV   
FASTIGHET MED   
(1) HYRESAVTAL, ELLER  
(2) EGEN DRIFT
ANSVARSFÖRDELNING
Aktiviteter (1) Hyresavtal (2) Egen drift
Fastighetsutveckling
– Renovering
– Ombyggnation
Inventarier
Fastighetsunderhåll
Fastighetsdrift
Hotelldrift
– Personal, organisation och ledning
– Marknadsföring och distribution 
– Inköp av material och tjänster
– Uppvärmning, energi och vatten
– Avfallshantering
 Pandox
 Pandox till största del
 Hyresgästen
V äRDEKEDJA
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
18
VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 19 =====

Hyresavtalet är kärnan i verksamheten
Hyresavtalet skapar gemensamma incitament för Pandox och hyresgästen att utveckla lönsamma 
hotellprodukter som ökar kassaflödet och därmed också fastighetsvärdet.
Funktion och fördelar
Omsättningsbaserade hyresavtal har flera fördelar:
• Långsiktigt perspektiv.
• Gemensamma incitament.
• Delade investeringar och delad risk.
• Fokus på produktivitet och lönsamhet. 
Dessa avtal är direkt kopplade till hotellrörelsens prestation, 
där en andel av hotellets omsättning betalas som hyra till 
Pandox. När hotellets omsättning växer, ökar även hyres-
intäkterna. På så sätt delar fastighetsägaren och hotellopera-
tören risken samtidigt som de har gemensamma incitament 
att förbättra hotellets lönsamhet och, i förlängningen, höja 
värdet på hotellfastigheten. I de flesta av våra hyresavtal 
finns också kontrakterade miniminivåer under vilka hyres-
intäkten inte kan falla. De täcker de kapitalkostnader vi har 
för fastigheternas finansiering. Utöver de omsättningsbase-
rade avtal har vi även ett fåtal fasta hyresavtal.
Stort intresse för hyresavtal
Den ökade specialiseringen i hotellmarknaden, med väx-
ande regionala hotelloperatörer med hyresavtal som drifts-
modell, har ökat intresset för hyresavtal. Dessutom har 
erfarenheterna från pandemin ytterligare stärkt argumenten 
för omsättningsbaserade hyresavtal som en hållbar och 
flexibel lösning.
Gröna tilläggsavtal
Under året har Pandox ingått sex gröna tilläggsavtal i sam-
band med omförhandling av hyresavtal. Dessa avtal skapar 
en gemensam och strukturerad grund för miljöarbete mellan 
Pandox och hyresgästerna. I fyra av dessa avtal har fokus 
varit på datainsamling och informationsutbyte kring energi-
data, genomförande av certifieringar samt identifiering av 
behovssystem. I ett av avtalen handlar det om installation 
av solceller och i ett annat om utfasning av gas.
HYRESAVTAL
ANDEL AV ANTAL RUM
84%
ANDEL AV ANTAL RUM
16%
FAST
4%
OMSÄTTNINGSBASERAT
Med miniminivå Utan miniminivå
61% 19%
EGEN DRIFT
FRANSCHISE-  
AVTAL
6%
MANAGEMENT-  
AVTAL
6%
OBEROENDE  
VARUMÄRKE
4%
Funktion och fördelar
Att driva hotellverksamhet i egen regi är en central del av 
Pandox aktiva och engagerade ägandestrategi. Detta möjlig-
gör fler typer av förvärv och en effektiv transformation av 
hotell med målet att teckna nya hyresavtal. Vår Egen drift 
kan organiseras på flera olika sätt, beroende på marknad  
och affärsmodell.
Franchiseavtal
När vi äger både hotellfastigheten och hotellrörelsen kan 
ett franchiseavtal med en varumärkesägare vara lämpligt. 
Med denna modell får vi tillgång till franchisegivarens starka 
varumärke och omfattande distributionskanaler, vilket kan 
bidra till ökad synlighet och lönsamhet. Som franchisetagare 
betalar Pandox en royaltyavgift baserad på hotellets omsätt-
ning. Exempel på hotell i vår portfölj med denna modell är 
Hilton Brussels Grand Place och Hotel Indigo Brussels City.
Oberoende varumärke
I marknader där internationella varumärken har låg igen -
känningsfaktor eller där kostnaderna för varumärke och 
distribution är för höga, kan det vara mer fördelaktigt att 
utveckla ett eget oberoende varumärke. Detta ger oss 
större flexibilitet och möjlighet att anpassa oss till lokala 
marknads behov. Ett exempel på detta i vår portfölj är Hotel 
Berlin, Berlin, ett varumärke som vi själva har skapat.
Managementavtal
Ett managementavtal innebär att Pandox ger en hotell-
operatör uppdraget att driva och förvalta hotellet. För detta 
betalar vi en managementavgift, som ofta är prestations-
baserad. Managementavtal kräver därutöver ett varumärke 
som vanligtvis franchisas. Med denna avtalsstruktur har vi 
som hotellfastighetsägare fullt finansiellt ansvar för både 
hotelldrift och hotellfastighet. Några exempel i vår portfölj 
är Residence Inn by Marriott, DoubleTree by Hilton Bath, 
Queens Hotel Leeds och Novotel Hannover.
V äRDEKEDJA
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
19
VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 20 =====

Arbete med mänskliga rättigheter i värdekedjan
Pandox är medlem i FN:s Global Compact, 
vilket innebär att företaget har förbundit sig 
att arbeta i enlighet med tio principer gäl-
lande mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö 
och anti-korruption. Detta är områden vi 
även förväntar oss att våra affärspartners 
och leverantörer ska arbeta aktivt med.
Pandox största leverantörer är företag inom byggbran-
schen, fastighetsförvaltning samt leverantörer av varor 
och tjänster till hotellverksamheten i Egen drift. Både 
bygg- och hotellbranschen är branscher där exploatering 
och utnyttjande av arbetskraft kan förekomma. Pandox 
kommunicerar därför tydligt sin nolltolerans mot krimi-
nalitet, människohandel, prostitution och sexuellt utnytt-
jande i uppförandekoderna för medarbetare och affärs-
partners samt i ett Modern Slavery Act-uttalande. Under 
året har inga fall av prostitution rapporterats i Egen drift. 
I byggbranschen, där risken bedöms vara högst, granskar 
Pandox även nya och befintliga leverantörer via ett digi-
talt självskattningssystem. Se nästa sida för processen. 
Under 2024 fortsatte vi arbetet med att förstärka våra 
styr dokument och interna processer avseende mänskliga 
rättigheter. Detta för att säkerställa att vi stänger de gap 
som framkom i den konsekvensanalys som genomfördes 
under 2022 av en oberoende tredje part. Syftet var att 
identifiera, bedöma och redovisa risker för mänskliga 
 rättigheter både i leverantörskedjan och vår egen orga-
nisation samt vilka åtgärder som måste vidtas för att 
hantera dessa risker. Arbetet avgränsades till de branscher 
och länder inom verksamheten och värdekedjan som 
anses ha en högre risk inom mänskliga rättigheter. 
 Läs mer om en inkluderande arbetsplats på sida 41
PROCESSBESKRIVNING FÖR ARBETE MED MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER
Identifierade åtgärder 2022 - Kvar att utveckla Aktiviteter 2024 Resultat 2024
• Utveckla en process för att  gottgöra och åtgärda  
negativ påverkan. Detta kan innebära skadestånd, 
garantier för icke-upprepning, offentlig ursäkt etc. 
• Förstärka medvetenhet kring diskriminering och 
trakasserier på arbetsplatsen.
• Förstärka engagemanget och dialogen med leveran-
törer för att säkerställa efterlevnad av mänskliga  
rättigheter enligt uppförandekoden för affärspartner. 
• Förstärka processen för leverantörsgranskning med 
en systemansvarig.
• Årlig enkätunder sökning till hyresgäster med  
möjlighet att ge feedback kring samarbete.
• Utbildning kring diskriminering och trakasserier 
inom ramen för Pandox mångfalds- och inklude-
ringsprogram.
• Årlig inkluderingsundersökning bland medarbetare.
• Utbildning kring inkluderad och jämlik rekrytering.
• Synliggöra klagomålsprocessen på Pandox hemsida. 
• Arbete genomförd av tredje part med fokus att 
 effektivisera och mappa upp leverantörer via en 
spend-analys.
• Åtta av hotellen saknar sedan tidigare utbildning 
kring prostitution varför en utbildning tagits fram.
• Hyresgästundersökningen resulterade i ett NPS-
värde på 19, vilket motsvarar resultatet ”bra” och 
innebär att Pandox har nöjda och lojala hyresgäster 
som kan tänka sig att rekommendera företaget.
• Ökad kunskap internt kring inkludering och mång-
fald. 17 hotell i Egen drift har genomgått Unconcious 
bias utbildning vilket motsvarar 64 procent av med-
arbetarna.
• 82 procent av medarbetarna i Pandox känner sig 
inkluderade.
• Ökad kunskap internt kring inkluderad och jämlik 
rekrytering. Personer som är ansvariga för rekrytering 
samt avdelningschefer genomgick utbildning inom 
inkluderad rekrytering på 15 hotell.
• Ledningsgruppen genomförde en workshop med 
tredje part med fokus på inkluderad kultur.
• Det har genomförts en riskanalys för 2 206 leveran-
törer. Av dessa har högriskleverantörerna, cirka sju 
procent, fått ett självskattningsformulär. Detta har 
givit bättre inblick i värdekedjan och har lett till en 
begynnande process för tillbörlig aktsamhet.
• 49 procent av medarbetarna har genomgått anti-
trafficking utbildningen i Egen drift på de hotell som 
tidigare saknat utbildningsmaterial. 
1 2 3
V äRDEKEDJA
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
20
VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 21 =====

PROCESS FÖR HANTERING AV LEVERANTÖRSKEDJAN INOM BYGGBRANSCHEN
Inköp och upphandling
Alla nya leverantörer över ett visst belopp genom-
går en granskning digitalt via ett externt verktyg. 
Först verifieras att bolaget existerar och därefter 
genomförs en riskanalys i systemet baserad på para-
metrar såsom bransch, land, storlek på årliga inköp. 
Högriskleverantörer ombeds svara på ett digitalt 
självskattningsformulär för att säkerställa efterlev -
nad av lagar och internationella konventioner.
Under 2024 arbetade Pandox reaktivt med att 
ladda upp alla cirka 2 206 leverantörer som var kate-
goriserade i spendanalysen i leverantörssystemet. 
Av dessa föll cirka 7 procent ut som högriskleveran-
törer. Under 2025 ska riskanalysen genomföras   
före kontraktsskrivning med nya leverantörer för 
att ge ett bättre beslutsunderlag i slutskedet av 
upphandlingar.
Kravställning 
Alla nya leverantörer, oavsett kontraktsbelopp, 
måste som en del av kontraktsvillkoren godkänna 
Pandox uppförandekod för affärspartners. Detta 
sker i leverantörssystemet. 
Granskning
Samtliga leverantörer som identifierats ha hög 
risk i riskanalysen ska besvara ett självskatt -
ningsformulär för att följa upp att de möter 
kraven i Pandox uppförandekod. 
Under 2025 ska detta steg ske före kontrakts-
skrivning för leverantörer som faller ut med hög 
risk i riskanalysen.
Under 2026 kommer stickprover att tas även 
på leverantörer med medelhög risk. 
Leverantörsdialog
När avvikelser uppdagas i självskattningsformu-
lären inleds en dialog med leverantören där de 
får ge förslag på åtgärdsplan. Pandox godkänner 
planen och följer sedan upp att beslutade åtgär -
der genomförs inom utsatt tid. De leverantörer 
som inte åtgärdar identifierade avvikelser kan, 
beroende på allvarlighetsgrad, komma att få sina 
kontrakt uppsagda. Inga leverantörer behövde 
sägas upp under 2024.
Platsbesök
Under 2024 har inga av de själv  skattade leve-
rantörerna identifierat allvarliga avvikelser. 
Skulle detta ske ska leverantörerna inspekteras 
på plats av en oberoende, extern part. Om det ej 
finns möjlighet till platsbesök då ett befintligt 
byggprojekt är klart så markeras leverantören 
som röd i systemet och får inte användas igen 
förrän leverantören kan inkomma med korrekt 
underlag. 
Undantag
Leverantörer kan ges undantag från processen ovan om särskilda omständigheter råder, exempelvis om det enbart finns en leverantör av ett visst 
 material på marknaden eller enbart en rivningsleverantör. Undantag får endast beviljas av inköpsrådet med representanter från ledningsgruppen och 
varje enskilt fall ska dokumenteras och arkiveras. Inget fall hänvisades till rådet under 2024. 
Signera  
kontrakt
Riskanalys vid 
inköp och  
upphandling av 
nya leverantörer
1
Krav- 
ställning
2
Granskning av 
nya och  
befintliga 
 leve rantörer
3
Leverantörs- 
dialog
4
Platsbesök
5
V äRDEKEDJA
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
21
VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 22 =====

Vår affärsmodell kan bäst beskrivas som B2B2C (business-to-
business-to-consumer), där vi både arbetar nära våra hyres-
gäster och hotellgäster (slutkund). Det kräver djup förståelse 
för många olika frågor; fastigheter, hotellutveckling, hotell-
drift, hållbarhet, redovisning och skatt, finansiering, trans-
aktioner, marknadsföring och distribution.
Vi är ett vänligt, jordnära och välkomnande företag. Vi  
är transparenta, öppna och ärliga. Vi håller ett högt tempo, 
vi vill hela tiden bli lite bättre på det vi gör och vi gillar att 
vinna. Varje medarbetare har ett stort mandat och ansvar.  
Det underlättar om man som person kan leda sig själv samt 
att uppskatta den frihet som ett entreprenörsdrivet företag 
kan erbjuda. 
Ett ledord för oss är ständig förbättring. Vi vill utveckla 
vårt ledarskap, arbeta smartare tillsammans och bli bättre på 
att reflektera över vår prestation så vi kan bli ännu bättre som 
medarbetare, ledare och företag.
En kultur som  
skapar värde
Pandox är ett fastighetsbolag med hotell som 
specialområde. Vi är aktiva på en internationell 
och dynamisk marknad i ständig förändring. 
MEDARBET ARNÖJDHET
74%
V ÅRA  MEDARBETARE
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
22
VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 23 =====

HUGO KARLSSON
Treasury Analyst
Berätta om din roll på Pandox.
Jag är en del av treasuryteamet som ansvarar 
för koncernens banklån, cash management, 
derivat och försäkringsprogram. I min roll 
ansvarar jag bland mycket annat för intern 
och extern rapportering, Pandox treasurysys-
tem, prognoser av olika slag och försäkrings-
upphandling. Därtill är jag involverad i vår 
kontinuerliga dialog med banker och våra 
finansieringsprocesser. 
Vad är det roligaste med din roll?
Då treasury är involverade i allt som rör pengar 
så blir man direkt eller indirekt involverad i 
allt som händer på bolaget, vilket gör arbetet 
lärorikt och varierande. 
Vad är viktigast för dig för att trivas på  
en arbetsplats?
Att jag konstant har nya saker att lära mig och 
nya mål att sträva mot. 
Hur skulle du beskriva Pandox kultur?
Familjär, empatisk, agil och resultatorienterad. 
Verktyg på jobbet du inte skulle klara dig utan? 
Excel och jag är riktigt goda vänner, vi förstår 
varandra. 
JOSEFIN BERGQVIST
Head of Valuations
Berätta om din roll på Pandox.
Jag jobbar med att genomföra och följa 
upp våra fastighetsvärderingar för att se till 
att fastigheternas långsiktiga värde speglar 
verkligheten. Det handlar om att ta hänsyn 
till saker som marknadstrender, ekonomiska 
läget, byggnadens skick och möjligheter för 
utveckling. Genom att analysera allt det här 
strävar jag efter att få fram en värdering som 
är realistisk och hållbar, både för nuet och 
framtiden. Det är en mix av att använda fakta 
och erfarenhet för att hitta rätt balans.
Vad är det roligaste med din roll?
Det nära samarbetet med kollegor från olika 
avdelningar på Pandox. Deras arbete, oavsett 
om det gäller förvaltning, utveckling, investe-
ring eller drift, påverkar fastigheternas värde. 
Denna dynamik gör arbetet både utmanande 
och givande.
ALEXANDRA MEIJER
VP Asset Management, Nordics
Berätta om din roll på Pandox.
Jag förvaltar våra fastighetsvärden i Norden 
och ser till att min avdelning har de bästa för -
utsättningarna. Som ledare stöttar jag indivi-
ders utveckling och trivsel, och jag värdesätter 
att arbeta med människor som presterar, mår 
bra och har kul.
Vad är det roligaste med din roll?
Den stora variationen i arbetsuppgifter som 
spänner över många olika kompetenser, såsom 
teknik, juridik och ekonomi. Nästan ingen dag 
är den andra lik, och det är en tacksam roll med 
tanke på all den kompetens som finns samlad.
Vad är viktigast för dig för att trivas på  
en arbetsplats?
För mig är det viktigast att det finns en pre-
stigelös kultur där man jobbar tillsammans 
för hela bolagets bästa. T änk V enn-diagram 
snarare än silos. 
Hur skulle du beskriva Pandox kultur?
Jag tycker att Pandox kultur är välkomnande 
och omhändertagande.
JAN HENNINGSEN
Hotelldirektör Hotel Berlin, Berlin
Vad är det roligaste med din roll?
Jag har arbetat inom hotellbranschen i flera 
decennier nu och älskar det jag gör. Pandox 
har en mycket entreprenöriell anda och ger 
dig friheten att utforska idéer om hur du kan 
utveckla verksamheten. Det ger utrymme för 
kreativitet och nytänkande.
Vad är viktigast för att du ska trivas?
Att ha mina kollegors och min arbetsgivares 
förtroende är mycket viktigt för mig. Det går all-
tid upp och ner i affärslivet, och vetskapen om 
att vi alla är på samma sida gör nedgångarna 
mindre stressande och vinsterna mer njutbara.
Hur skulle du beskriva Pandox kultur?
Pandox har en mycket positiv arbetskultur 
med platta hierarkier. Alla är väldigt tillmötes-
gående och får dig att känna dig som en del 
av teamet.
Verktyg på jobbet du inte skulle klara dig utan? 
Min nuvarande tre favoritverktyg är PMI, som 
låter mig se alla viktiga nyckeltal när som helst. 
Juyo Analytics, ett verktyg som ger fullständig 
insikt i intäkterna samt Revinate som gör att 
jag kan hålla reda på alla gästkommentarer som 
gjorts på någon av de större webbplatserna.
RAPHAELLA YVER
Sustainability Manager, Pandox Operations
Vad är det roligaste med din roll?
Att få vara med och skapa något helt nytt. 
Som hållbarhetsansvarig i en koncern som är 
ganska banbrytande inom sitt område har jag 
ett nära samarbete med många olika leveran-
törer och intressenter för att sätta upp mål och 
hitta lösningar som hjälper oss att nå dem.
Hur skulle du beskriva Pandox kultur?
Pandox förståelse för besöksnäringens essens 
– där människor och relationer är kärnan – 
vägleder både verksamheten och relationen 
mellan kollegorna. Pandox fokus på att bygga 
starka, långsiktiga relationer stärker inte bara 
verksamheten utan lyfter också fram företa-
gets kultur som präglas av respekt, tillit och 
lojalitet samt ambitionen att göra ”rätt saker” 
på rätt sätt.
Verktyg på jobbet du inte skulle klara dig utan? 
PMI Go Green och ChatGTP!
Favorithotell?
Hotel Indigo Brussels City. Hotellet är inte bara 
fyllt av frodiga växter och fantastisk design, utan 
själen i det här hotellet är verkligen teamet.
Möt några Pandoxare
V ÅRA  MEDARBETARE
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
23
VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 24 =====

HOTELLOPERATÖRER EXTERNA VARUMÄRKEN WHITE LABEL-OPERATÖRER
PANDOX EGNA VARUMÄRKEN
Partnerskap och relationer
Pandox samarbetar med många företag och våra hotell har en viktig roll i lokalsamhället.
P. 654 C
03.01.2013
PLUMA NEGATIVO
PLUMA POSITIVO
PANTONE NEGATIVOCMYK NEGATIVO
13.0637
sCandiC go sanKt eriKsgatan 20, stoCKholm
PARTNERSKAP OCH RELA TIONER
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
24
VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 25 =====

Djupa, breda och långsiktiga samarbeten
Helt avgörande för vår framgång är de sam arbeten som vi 
har med våra hyresgäster, vilka består av närmare 40 hotell-
operatörer och hotellvarumärken med olika karaktär och 
geografisk räckvidd. Det är globala varumärken som Hilton, 
regionala varumärken som Scandic och lokala oberoende 
varu märken som Hotel Berlin, Berlin.
Vi diversifierar hotellfastighetsportföljen genom att finnas 
på inhemska, regionala och internationella marknader, samt 
genom hotelltyp och efterfrågemix. Våra stora fullservicehotell 
i goda lägen attraherar  alla typer av efterfrågan. Pandox största 
efterfråge segment har historiskt sett varit affärsresenärer och 
möten, men andelen fritidsresenärer har stadigt ökat. Ett ökat 
globalt fritidsresande och vår egen utveckling av nya hotell-
produkter med en mer attraktiv  fritidsprofil är två förklaringar. 
Fritidsresandet dominerade också efterfrågan under 
pandemin. Affärsresandet har dock återhämtat sig starkt och 
 efterfrågemixen i hotellmarknaden är nu mer lik den som 
rådde innan pandemin.
Produktivitet och lönsamhet alltid i fokus
För Pandox är det viktigt att hyresgästen har god kommer-
siell förståelse och fokus på produktivitet och lönsamhet i 
hotelldriften. God lönsamhet skapar förutsättningar för nya 
investeringar i hotellprodukten, vilket är positivt för hotell-
fastighetens värde.
Olika varumärken, olika löften
Samtidigt som antalet varumärkesägare i hotellmarknaden 
har minskat så har antalet hotellvarumärken ökat. En för-
klaring är den starka tillväxten för Online Travel Agencies 
(OTA:s) vilket har drivit fram en ökad mångfald i utbudsledet. 
Idag sker merparten av alla hotellbokningar i världen digitalt 
och andelen fortsätter att öka. För oss som hotellfastighets-
ägare skapar digitaliseringen stora möjligheter. Ett ökat utbud 
av varumärken och låga barriärer för att själv skapa och 
distribuera oberoende hotellprodukter digitalt ger oss unika 
möjligheter att ge nyförvärvade och/eller nyligen övertagna 
hotellfastigheter rätt identitet och position.
Relevansen och  kraften i olika varumärken beror på del-
marknaden. Scandic och Strawberry, med bland annat varu-
märkesnamnen  Clarion, Quality och Hobo, är ledande aktörer 
på den regionala hotellmarknaden i Norden. I Storbritannien 
och Tyskland är Leonardo Hotels ett motsvarande exempel. 
Inget av dessa varumärken har dock samma attraktionskraft 
för internationella affärsresenärer och möten som Hilton eller 
Radisson. För oss som hotellfastighets ägare är det viktigt att 
förstå vilka varumärken som fungerar var, vilken efterfrågan 
de attraherar i sina respektive delmarknader och vilken posi-
tion hotellet måste ha för att bli så lönsamt som möjligt.
Oberoende varumärke ibland bättre
Det uppstår ibland situationer då vi väljer att skapa ett eget 
oberoende hotellvarumärke. Anledningar kan vara att det 
nuvarande varumärket inte ger rätt signaler i  marknaden, att 
det är för dyrt eller att det inte passar för marknaden eller 
hotellet. En oberoende strategi är framför allt aktuell när en 
större förändring av hotellprodukten är nöd vändig, till exem-
pel vid ett förvärv av ett underpresterande hotell eller ett 
över tagande efter ett avslutat hyreskontrakt. I sådana situa-
tioner är det oftast effektivare och enklare att förändra både 
produkten och organisationen under ett  oberoende varu-
märke. Frihetsgraden är större och avkastningen ofta högre.
Exemplet Citybox Brussels
Under 2022 förvärvade vi tidigare NH Brussels Louise och 
inledde därefter ett samarbete med den norska hotellopera-
tören Citybox om ett 25-årigt omsättningsbaserat hyresavtal. 
En omfattande renovering och ompositionering startade 
under våren 2023 och omfattade alla delar av hotellet. Detta 
är det första samarbetet mellan oss och Citybox, och är City-
box första hotell i Bryssel. 
KORTA FAKTA OM NÅGRA AV VÅRA AFFÄRSPARTNERS
P. 654 C
03.01.2013
PLUMA NEGATIVO
PLUMA POSITIVO
PANTONE NEGATIVOCMYK NEGATIVO
13.0637
Scandic Hotel Group är Nordens 
största hotell operatör med cirka 
280 hotell och 58 000 rum i sex 
länder.
Fattal Hotel Group är en av Euro-
pas mest snabbväxande hotell-
kedjor med fler än 294  hotell 
och 52 000 rum samt en aktiv 
pipeline i Europa och Israel.
Strawberry Hospitality Group är 
Nordens näst största hotellope-
ratör efter Scandic med över 230 
hotell och cirka 40 000 rum och 
longstay-produkter. Strawberry 
har bred  portfölj av varumärken.
HR Group är en av de snabbast 
växande hotell ägarna i Central-
europa och en av de ledande 
hotell operatörerna i Tyskland. 
Portföljen  om  fattar idag 200 
hotell i fem länder.
Hilton Worldwide är en av 
världens största varu märkes ägare 
och distribu tionsbolag på hotell-
marknaden med fler än 24 varu-
märken spridda över närmare  
8 300 hotell i 138 länder.
Radisson Hotel Group är ett av 
världens största hotell företag 
med 1 380 hotell och fler än  
227 000 rum i 95 länder. Radisson 
har en stark position i den inter -
nationella hotellmarknaden med 
attraktiva varumärken.
NH Hotel Group är en av Europas 
största regionala  hotell operatörer 
med fler än 350  hotell och cirka 
60 000 rum i 30 länder. NH har 
ett  tydligt fokus på hotelldrift och 
 konstruktiv  affärsutveckling.
Citybox brussels
PARTNERSKAP OCH RELA TIONER
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
25
VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 26 =====

Inkluderande lokalsamhällen
Hotell spelar en betydelsefull roll i lokalsamhällen; som leve-
rantör av övernattningsmöjligheter, upplevelser och mötes-
platser, som arbetsgivare, och som inköpare av lokala tjänster 
och produkter. Hotell är också en viktig del i turist industrin 
som genererar inkomster till såväl stat och kommun som 
lokalsamhälle. Genom nära samarbete med lokalsamhället 
och genom att anställa människor som bor i området kan 
hotell även bidra positivt till social hållbarhet. 62 (65) pro cent 
av Pandox medarbetare bor inom en radie av 10 kilo meter 
från hotellet där de arbetar och 13 (15) procent av medarbe-
tarna är bosatta i socioekonomiskt utsatta områden. 
Vi anlitar lokala och regionala företag för exempelvis tek-
nisk drift, service av fastigheterna och för tvätt av lakan och 
handdukar. Vår ambition är att använda lokala leverantörer 
av mat i så stor utsträckning som möjligt. Hotellfastigheterna 
har också en viktig roll i att skapa trygga och levande stads-
kärnor. Trygghet i närområdet kan skapas exempelvis genom 
ljussättning av entréer och fasader. 19 (20) hotell i Egen drift 
har belysning vid entrén och 18 (20) hotell har kameraöver-
vakning. 
Hotell har en viktig roll i samhället. De skapar arbetstillfällen, övernattningsmöjligheter och 
upplevelser, samtidigt som de bidrar till en positiv samhällsutveckling och trygga närområden. 
Pandox vill bidra till att skapa levande, inkluderande och trygga lokalsamhällen.
Samhällsengagemang 
Pandox engagerar sig i och bidrar till lokalsamhället inom 
områden där våra medarbetare har särskild kunskap, kom-
petens eller intresse. Vi har som mål att alla hotell i Egen drift 
samt huvudkontoret ska stödja minst ett lokalt projekt var, 
vilket 18 hotell gjorde under 2024. Projekten kan exempelvis 
innebära att erbjuda praktikplatser till ungdomar med funk -
tionsvariation, eller att sponsra aktiviteter för cancersjuka 
barn. Vi är stolta över de många initiativ som hotell och team 
har varit involverade i under 2024. 
För att få mer genomslagskraft i stödet av lokalsamhäl-
let har även ett mer strategiskt tillvägagångssätt anammats. 
Avsikten är att hitta lokalt relevanta samhällsfrågor för hotel-
len att arbeta med för att få större påverkan och kunna följa 
upp resultaten mer strukturerat. Samtliga hotell har satt lokalt 
anpassade mål för socialt marginaliserade grupper. Tio av 
hotellen valde att prioritera funktionsvariation. 60 procent av 
hotellen lyckades även rekrytera medarbetare inom den kate-
gorin under året. Under 2024 genomfördes forsatt utbildning 
av personal inom inkluderat ledarskap och rekrytering. 
Huvudkontoret har satt målet att fokusera på integration 
på arbetsmarknaden av människor med utländsk bakgrund. 
20 procent av utrikesfödda med eftergymnasial utbildning 
i Sverige är antingen arbetslösa eller har ett jobb som inte 
matchar utbildningen. Kompetenshöjande utbildningsinsat -
ser såsom inkluderat ledarskap för ledningsgruppen påbörja-
des under året. 
 Läs mer om lokalt anpassade mål för socialt marginaliserade grupper 
på sid 41
sCandiC nürnberg Central
PARTNERSKAP OCH RELA TIONER
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
26
VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 27 =====

Fastighetsförvaltning 
Fastighetsförvaltning är kärnan i verksamheten. Vår 
 affärsmodell bygger på omsättningsbaserade hyresavtal 
med lång löptid, god garanterad minimihyresnivå och 
gemensamma incitament. Hyresgästerna är skickliga 
hotelloperatörer som driver hotellverksamhet under  
olika varumärken. 
Vi har individuella affärsplaner för varje hotellfastighet 
och vi utvärderar löpande hotellets potential samt dess 
kommersiella och tekniska status. 
Egen drift av hotell är ett viktigt verktyg vid förvärv och 
ompositionering av hotellfastigheter på väg mot nya 
hyresavtal.
Fastighetsutveckling 
Vår portfölj erbjuder goda möjligheter till värdeskapande 
investeringar tillsammans med våra hyresgäster. Vi gör 
också transformativa investeringar i Egen drift med målet 
att teckna nya hyresavtal.
Vi har en nära dialog med varje hyresgäst om gemen-
samma investeringsprojekt för att ytterligare öka hotel-
lets intäkter och lönsamhet. Till exempel nya bäddar i 
existerande rum, nya rum i befintliga hotellfastigheter 
eller nya rum genom tillbyggnad av befintliga hotell-
fastigheter.
Genom en kombination av kunskap, erfarenhet och nyfi-
kenhet utmanar och inspirerar Pandox sina hyresgäster 
till att se nya affärs- och investeringsmöjligheter. 
Portföljoptimering 
Vi utvärderar fastighetsportföljen löpande för att säker-
ställa att varje hotellfastighets avkastningspotential  
är attraktiv. 
Pandox har en aktiv förvärvsstrategi som bygger på indu-
striellt kunnande, långsiktighet och förmåga att fritt agera 
över hela hotellvärdekedjan. 
Möjligheterna för Pandox att skapa värde genom förvärv 
ökar när förvärvsobjektet är underpresterande eller när 
transaktionens komplexitet är hög.
Avyttringar är viktiga för att frigöra kapital till investe-
ringar med en högre avkastningspotential.
Hållbarhet 
Vi vill bidra till en hållbar utveckling genom att skapa 
resurseffektiva fastig heter och hållbar drift, samt trygga 
och säkra miljöer för anställda och gäster.
Hållbarhet är en del av vår affärsmodell och vårt dagliga 
arbete. Vi arbetar med fem fokusområden:
1. Miljö och klimat
2. Ansvarsfulla och rättvisa affärer
3. Nöjda och trygga gäster
4. Attraktiv och jämställd arbetsplats
5. Inkluderande lokalsamhällen
• Hur ska hotellet drivas?
• Vilken affärspartner är bäst?
• Hur ska hyresavtalet se ut?
• Hur kan vi lyfta hotellprodukten?
• Varumärke och distribution?
• Har hotellet rätt position? 
• Vilka investeringar behöver göras?
• Vad är avkastningen på investeringen? 
• Hur ska risk och avkastning delas? 
• Varför gör vi förvärvet?
• Hur kan vi skapa värde?
• Har hotellet nått sin fulla potential? 
• Finns det andra investeringsalternativ?
• Minskat klimatavtryck
• God affärsetik
• Positiva gästupplevelser 
• Trygg och utvecklande arbetsmiljö
• Utveckling av lokalsamhället
Robust och lönsam affärsmodell
Vi är en aktiv och engagerad ägare. Vårt värdeskapande bygger på långa hyresavtal med 
skickliga hotelloperatörer, löpande fastighetsutveckling och optimering av portföljen.
NYCKELFRÅGOR
V äRDESKAPANDE
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
27
VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 28 =====

Jacob, i intervjun med dig för två år sedan beskrev du 
transak tionsmarknaden som avvaktande. Hur skulle du 
beskriva den idag? Hur skiljer sig de olika geografiska 
marknaderna åt?
– Jag skulle beskriva marknaden som överlag avvaktande, 
men med tydliga tecken på ökad aktivitet i vissa regio-
nala marknader. Under 2023 var aktiviteten särskilt hög i 
Medel havsregionen, medan Storbritannien har tagit över 
som den mest aktiva marknaden under 2024.
– I Tyskland har det varit mycket låg aktivitet, men vi 
tror att den marknaden kommer att vakna till liv under 
2025 och 2026. I Norden har aktiviteten varit något högre, 
främst drivet av intresset bland utomnordiska aktörer vil-
ket dels beror på fördelaktiga växelkurser, dels attraktiva 
huvudstäder, som till exempel Köpenhamn. 
– De senaste åren har det i princip uteslutande genomförts 
enfastighetsaffärer, så kallade ”single asset”-försäljningar. 
Under 2024 har vi dock sett fler portföljer komma  
ut på marknaden, vilket signalerar en möjlig trend. Med 
stöd av en gynnsam utveckling för inflation och räntor  
tror jag att denna trend kommer att fortsätta framöver.
Vad är det som driver transaktionsmarknaden idag?
– Lägre inflation och räntor har gjort det enklare att få 
finansie ring och att ”räkna hem” affärerna, vilket har till  - 
fört energi till en tidigare sömnig transaktionsmarknad. 
Detta har också bidragit till en bättre prisbalans mellan 
köpare och säljare.
– Intresset för hotell som fastighetsklass har ökat, tack 
vare en stark utveckling i sektorn efter pandemin. Köpare 
har insett att hotell- och resebranschen inte bara har en  
god tillväxtpotential utan också är motståndskraftig mot 
olika typer av externa chocker.
– I nuläget befinner sig transaktionsmarknaden tidigt i 
sin cykel och präglas av opportunistiska affärer. De mest 
aktiva köparna är specialister och private equity-bolag. 
Före pandemin lockade budgivningarna en bredare grupp 
av aktörer, men den dynamiken har ännu inte återvänt.
Pandox har varit relativt aktiva på 
förvärvsfronten de senaste åren, särskilt 
i Storbritannien, och kunnat förvärva 
till god avkastning. Hur kommer det sig?
– Det beror på flera saker. Under och 
efter pandemin har vi haft en stark 
balansräkning, vilket har gett oss möj-
lighet att förvärva när andra har haft 
begränsade resurser. Detta har resulte-
rat i lägre konkurrens i budgivningarna 
och fler attraktiva möjligheter.
– En annan viktig faktor är vår flexibilitet och breda kom-
petens. Vi kan genomföra olika typer av förvärv, oavsett 
om det handlar om att driva hotellet själva, genomföra 
omfattande renoveringar eller ompositionera fastigheten. 
Vi gillar när det är lite komplicerat, eftersom det är där vår 
affärsmodell och hotellexpertis kommer bäst till sin rätt. 
Dessutom är vi inte begränsade till en specifik marknad, 
utan kan låta möjligheterna styra. Det är en bra position 
att vara i.
– En sista, men mycket viktig faktor – som jag är särskilt 
stolt över – är vårt goda rykte som en pålitlig och uppskat-
tad motpart. Vi är tydliga med vad vi vill och vi håller vad 
vi lovar. Det kan låta självklart, men i en förvärvssituation 
kan detta ofta vara avgörande för en säljare.
Vad tänker du om Pandox roll på transaktionsmarknaden 
närmsta åren?
– Vi strävar efter att fortsätta vara aktiva och ser att fler 
möjligheter öppnar sig i takt med att transaktionsmark -
naden tinar upp på fler marknader 
utöver Storbritannien.
– Vi är också öppna för att sälja hotell-
fastigheter där vi inte längre ser oss 
som den bästa ägaren. Detta skapar 
möjligheter att omallokera kapitalet 
till investeringar som kan ge en högre 
avkastning. Flexibiliteten att både 
köpa och sälja är en viktig del av vår 
långsiktiga strategi för att maximera 
värdet i vår portfölj.
Varför tycker du att det är roligt att arbeta med transaktioner?
– Världens bästa jobb! Dels är det en rolig utmaning 
att genomföra en transaktion, för det kan se så olika ut 
beroende på vilket hotell det är, var det ligger och vilka 
förutsättningar som finns i den specifika marknaden och 
jurisdiktionen.
– Sedan har vi en väldigt stark lagkänsla i vårt förvärvs-
team. Vi arbetar väldigt bra tillsammans och lär oss kon-
stant nya saker.
– Och slutligen – inget slår känslan av att genomföra ett 
förvärv som man vet inombords kommer bli en bra affär. 
Det är nästintill beroendeframkallande.
”Vi utvärderar hela tiden nya affärer”
Transaktionsmarknaden präglas fortsatt av en avvaktande inställning, men Pandox har lyckats dra nytta av sin 
starka balansräkning, flexibilitet och expertis för att genomföra lönsamma förvärv. Jacob Rasin, SVP Transactions på 
Pandox, berättar om skillnaderna mellan geografiska marknader, vad som driver intresset för hotell som fastighets-
klass och hur Pandox strategi och goda rykte skapar möjligheter även i en avvaktande miljö.
V ÄRDE-  
SKAPANDE
”Jag är stolt över vårt 
goda rykte som en 
pålitlig och uppskattad 
motpart i transaktioner”
Jacob Rasin
SVP Transactions
V äRDESKAPANDE
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
28
VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 29 =====

Några exempel på investeringar i befintlig portfölj under 2024
Leonardo Hotel Christchurch
Leonardo Hotel Dublin Christchurch är strategiskt 
beläget i hjärtat av Dublins pulserande stadsmiljö och 
mittemot Christchurch Cathedral. Under 2024 påbörja-
des en omfattande renovering av hotellets 182 rum och 
badrum. I renoveringen ingår dessutom uppdaterade 
publika ytor såsom lobby och restaurang. Projektet 
beräknas vara slutfört under första halvåret 2025.
Leonardo Royal Frankfurt
Ett av våra största hotell i Tyskland har under 2024 
genomgått en omfattande renovering av samtliga 449 
rum och badrum. även publika ytor, konferensytor och 
tekniska installationer har ingått i förbättringsarbetet. 
Hotellet är beläget nära Frankfurts eleganta stadsdel 
Sachsenhausen och Frankfurt Süds tågstation.
The Hotel, Brussels
The Hotel, Brussels är vårt största hotell i Belgien med 421 
rum. Beläget i en av Bryssels högsta byggnader, endast 15 
minuters promenad från Grand Place, erbjuder The Hotel 
panoramautsikt över staden. Pandox förvärvade hotellet 
2010 och har sedan dess kontinuerligt utvecklat hotell-
produkten. I det pågående renoveringsprogrammet sker en 
uppgradering av befintliga rum samt skapande av fem nya 
hotellrum och ett mini-spa på 25:e våningen. Investeringen 
beräknas bli klar under sommaren 2025. 
Scandic Malmen
Scandic Malmen ligger i anslutning till området SoFo i 
centrala Stockholm, känt för sin rika kultur, nöjesliv och 
shopping. I närheten finns Globen och T ele2 Arena, där 
gäster kan njuta av sportevenemang eller förstklassiga 
underhållningsupplevelser. Under 2024 har hotellet 
genomgått en genomående uppgradering, inklusive rum 
och publika ytor. Därtill har 25 nya hotellrum skapats i 
källarplanet.
Leonardo Royal Baden-Baden
Vår hotellfastighet i ”spastaden” Baden-Baden i sydvästra 
Tyskland har under 2024 renoverats och ompositionerats 
för att vinna marknadsandelar. Förutom en renovering 
av samtliga 121 rum har hotellets källarplan gjorts om till 
en stor spa- och wellnessavdelning. Projektet slutfördes 
under 2024.
V äRDESKAPANDE
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
29
VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE

===== SIDA 30 =====

HOTELISM BY PANDOX
 VERKSAMHETEN
Vår kärnaffär är att äga, utveckla och  
hyra ut hotellfastigheter till skickliga hotell-
operatörer. Vi kan också driva hotellverksamhet i 
egen regi, vilket minskar risken, skapar nya affärs-
möjligheter och ökar avkastningspotentialen.
31 Affärssegment
32 Hyresavtal
35 Egen drift
41 En inkluderande och jämställd arbetsplats
leonardo royal, baden-baden
 
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
30
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN
30

===== SIDA 31 =====

God tillväxt i intäkter och driftnetto
RevPAR ökade på samtliga våra marknader, drivet av ökad beläggning och högre snittpriser. Resultat utvecklingen var positiv i båda affärssegmenten och  
vi tog viktiga steg inom hållbarhet. Investeringstakten var hög och vi slutförde flera projekt som bidrar till vår tillväxt de kommande åren.
Hyresavtal Egen drift
ANT AL FASTIGHETER
138 
ANT AL FASTIGHETER
23
MARKNADSVÄRDE   
FASTIGHETER 60 290 MSEK
DIREKT-
AVK ASTNINGSKR AV 6,13%
INTÄKTER 3 865 MSEK
DRIFTNETTO 3 297 MSEK
INTÄKTER PER LAND 2024
 Sverige, 24%
 Tyskland, 24%
 UK/Irland, 23%
 Finland, 8%
 Danmark, 6%
 Norge, 6%
 Belgien, 2%
 Övriga, 6%
MARKNADSVÄRDE   
FASTIGHETER 16 044 MSEK
DIREKT-
AVK ASTNINGSKR AV 6,89%
INTÄKTER 3 271 MSEK
DRIFTNETTO 842 MSEK
INTÄKTER PER LAND 2024
 Belgien, 37%
 UK/Irland, 31%
 Tyskland, 23%
 Kanada, 3%
 Nederländerna, 2%
 Danmark, 3%
 Finland, 1%
AFF äRSSEGMENT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
31
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN

===== SIDA 32 =====

KORT OM ÅRET
God tillväxt i intäkter och driftnetto
Med stöd av en stark hotellmarknad och en god RevPAR-
utveckling ökade hyres intäk terna till 3 865 (3 690) MSEK och 
drift nettot till 3 297 (3 157) MSEK. För jämförbart bestånd i 
fast valuta, ökade både intäkter och driftnetto med 4 procent. 
Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 60 290  
(57 226) MSEK med ett genomsnittligt direktavkastnings-
krav på 6,13 (6,09) pro cent. Den viktade kvarvarande hyres-
perioden (WAUL T) var 14,4 (15,0) år.
Investeringar för tillväxt
Vi investerade under året 732 (493) MSEK i vår befintliga 
portfölj. Vi har en stor verktygslåda för värdeskapande i 
hotellfastigheterna där vi tillsammans med våra hyresgäster 
utvecklar hotellprodukterna och gör dem lönsammare, vilket 
ökar hotellfastigheternas värde.
Större investeringsprojekt som blev slutförda 2024 var 
bland annat öppningarna av Scandic Go Sankt Eriksgatan 
20 och Citybox Brussels där vi också tecknat nya attraktiva, 
omsättningsbaserade hyresavtal. Andra viktiga investeringar 
som blev klara 2024 var bland annat Leonardo Royal Baden-
Baden, Leonardo Royal Frankfurt och Vienna House Easy by 
Wyndham Frankfurt Airport.
Nya hotellprodukter i pipeline
Vi har flera projekt som kommer att färdig ställas 2025, däri-
bland Hobo Copenhagen, Scandic Malmen och Leonardo 
Christchurch.
Förvärv i Tromsø
Vi förvärvade Radisson Blu Hotel Tromsø med 269 rum för 
750 MNOK, som tillträddes 1 januari 2025. Hotellet är i gott 
skick med en stark position i marknaden och har med stöd av 
sin internationella profil uppvisat goda beläggningstal och 
snittpriser. Nordnorge är en spännande region och Tromsø  
är en av de starkaste hotellmarknaderna i Norden med hög 
attraktionskraft hos internationella besökare
Driftnetto, MSEK
3 297
2024 var ett bra år med god tillväxt i intäkter och driftnetto. Vi höll en hög investe-
ringstakt i befintlig portfölj vilket lägger en stabil grund för kommande år.  
Hyresavtal
Investeringar skapar tillväxt
Hyresintäkter och driftnetto
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
20242023202220212020
Hyresintäkter Dri/f_tnetto
MSEK
2 399
2 018
2 422
2 027
3 307
2 868
3 690
3 157
3 865
3 297
Antal rum och fastigheter
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
20242023202220212020
Antal rum Antal fastigheter
Rum Fastigheter
136 137 137 139 138
29 273 29 469 29 717 30 201 29 976
0
30
60
90
120
150
180
Marknadsvärde och andel av total portfölj
0
20 000
40 000
60 000
80 000
20242023202220212020
Marknadsvärde Andel av total
60
70
80
90
100
MSEK %
84 83 83 83
79
50 181 52 215 57 563 57 226 60290
OM AFFÄRSMODELLEN
Välkända och skickliga hyresgäster
Pandox hyresgästbas utgörs av skickliga hotelloperatörer 
med starka hotellvarumärken.
Hyresavtal med rätt incitament
Hyresavtalen är mestadels omsättningsbaserade med en 
kontrakterad hyra med miniminivå. Det ger möjlighet till 
såväl ökade intäkter i en bättre marknad som skydd vid 
nedgång i en sämre marknad. Hyresintäkten utgörs av en 
andel av hotellets omsättning: 
1)  En högre procentuell hyra baserat på  operatörens 
 intäkter från hotell- och konferensrum. 
2)  En lägre procentuell hyra på andra operatörsintäkter, 
framförallt mat och dryck, garage och spa.
Omsättningsbaserade hyresavtal ger oss och hyresgästen 
gemensamma incitament att utveckla hotellprodukten 
och skapa god produktivitet och lönsam tillväxt. Vi arbetar 
tillsammans med hyresgästen för att identifiera lämpliga 
kassaflödeshöjande investeringar i fastigheten. Större 
gemensamma investeringsprojekt omfattar normalt en 
förlängning av hyresavtalsperioden och en eventuell juste-
ring av den procentuella hyran. Nya eller omförhandlade 
hotellhyresavtal löper vanligtvis på 10–25 år. 
HYRESAVTAL
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
32
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN

===== SIDA 33 =====

Fördelning avtalstyp
Antal rum
  Omsättningsbaserat  hyresavtal  
med minimihyra, 72%
  Omsättningsbaserat  hyresavtal  
utan minimihyra, 22%
 Fasta hyresavtal, 5%
Fördelning samarbetspartner
Antal rum
 Scandic, 37%
 Leonardo, 26%
 Strawberry, 6%
 NH, 6%
 Radisson Blu, 5%
 Oberoende, 5%
 Hilton, 4%
 Dorint, 4%
 Mercure, 2%
 Övriga, 7%
Fördelning destination
Antal rum
 Regional, 43%
 Inhemsk, 41%
 Internationell, 16% 
Delade investeringar minskar risken
Fördelningen av underhållskostnader och investeringar i 
hotell fastigheter skiljer från till exempel kontorsfastigheter. 
Ansvarsför delningen regleras i en så kallad krysslista. I Norden 
är hyresgästen normalt ansvarig för underhåll av hotellrum, 
restauranger, lobby område och andra allmänna utrymmen, 
inklusive inventarier, medan fastighetsägaren normalt sett 
ansvarar för  tekniska investeringar och installationer i fastig-
heten,  tekniskt underhåll samt oftast återinvestering i badrum. 
Generellt gäller att hyresgästens ansvar är större utanför Norden.
Investeringar höjer hotellets standard och ökar dess konkur-
renskraft, vilket betyder ökade intäkter och förbättrad lönsamhet 
för hotelloperatören och därmed en högre omsättningsbaserad 
hyra för Pandox. Ökade kassaflöden lägger i sin tur grunden 
för ökade fastighetsvärden. Hyresavtalens långa löptider samt 
hyres gästens ansvar för underhåll och kassa flödeshöjande 
investeringar, betyder också att Pandox delar en stor del av 
investeringarna i hotellfastigheten med hyresgästen över tid.
Storbritannien och Irland  
överträffade förväntningarna
Våra huvudmarknader har under 
året haft god tillväxt, med högre 
beläggning och stigande genom-
snittspriser. även om Tyskland 
visade något svagare tillväxt påver-
kat av höga räntor och utmaningar 
inom bilindustrins elektrifiering, 
nådde marknaden äntligen 2019 års 
nivåer. En ljuspunkt var sommarens 
fotbolls-EM, där värdstäder som Stutt-
gart, Dortmund och Frankfurt bidrog 
till ett uppsving för hotellbranschen. 
Storbritannien och Irland överträffade förväntningarna, med 
stark inhemsk efterfrågan och ökat internationellt resande. 
Nyrenoverade hotell i Birmingham, Glasgow och Galway 
bidrog till ökade omsättningshyror, vilket är ett tydligt bevis 
på att vår modell för värdehöjande investeringar fungerar.
I Tyskland slutfördes flera renoveringar med fokus på 
att höja beläggning och prisnivåer, bland annat i Frankfurt, 
 Nürnberg och Baden-Baden.
En milstolpe var även färdigställandet av Citybox Brussels, 
nu uthyrt till den moderna operatören Citybox inom budget-
segmentet med bland annat obemannad in- och utcheckning.
De framgångsrika renoveringsprojekten har öppnat för nya 
diskussioner med våra partners om ytterligare investeringar. 
Trots vissa osäkerheter ser vi fram emot 2025 med tillförsikt 
och en växande aptit för nya satsningar.
Martin Creydt
SVP, Director Asset Mana-
gement International Positiv utveckling i alla nordiska länder
Under 2024 har de nordiska 
länderna sett en positiv RevPAR-
utveckling jämfört med 2023, med 
en ökning på mellan 2–9 procent 
i Sverige, Norge, Danmark och 
Finland. Snittpriserna i regionen 
ligger på historiskt höga nivåer 
och har fortsatt att stiga. Belägg-
ningsgraden har ökat i alla länder 
utom Sverige och når nu 62 procent, 
jämfört med 64 procent under 2019.
Huvudstäderna visar också 
positiv utveckling, med RevPAR-ökningar om cirka 6 procent 
under året. Helsingfors, som haft en långsam återhämtning 
efter pandemin, såg en RevPAR-ökning på 5 procent, främst 
tack vare ökad beläggning, fler asiatiska besökare och ett ökat 
antal konserter och kongresser.
Göteborg är den mest utmanande marknaden i Norden, 
med ett RevPAR-tapp på –12 procent mot 2023. Stora tillskott 
i hotellutbudet samt ett svagt år för evenemang och kongres-
ser påverkar negativt. Det förväntas dröja innan marknaden 
absorberar det ökade utbudet.
Inför 2025 ser bokningsläget särskilt lovande ut för Oslo 
och Köpenhamn, och försiktigt positivt för Stockholm. Till-
växten i hotellutbudet har dessutom saktat ner i hela regionen.
T obias Ekman
SVP, Director Asset  
Management Nordics
HYRESAVTAL
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
33
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN

===== SIDA 34 =====

Miljö och klimat i Hyresavtal
Förnyelsebar energi
I hyresavtal med externa hotelloperatörer står hyresgästen  
för tecknandet av elavtalen. Pandox kan i dialog med opera-
törerna ha visst inflytande som vid tecknande av gröna till-
läggsavtal. Under 2024 var andelen förnyelsebar energi  
33 (34) procent av total energi använding inom Hyresavtal. 
Energieffektiviseringsprojekt 
Pandox har fortsatt att hålla proaktiva dialoger med sina 
hyresgäster för att hitta nya samarbetsformer att minska kli-
matavtrycket. Kommande lagkrav, energikris och ny kunskap 
kring klimatfrågorna driver fram efterfrågan på nya lösningar 
och har medfört att ämnet kommit högre upp på agendan. 
Pandox fokus är att kunna presentera en handlingsplan 
under nästkommande år för hur företaget ska minska sina 
växthusgasutsläpp med 25 procent. Målet är en del av de 
MÖJLIGGÖRARE AV ELEKTRIFIERING OCH ENERGIEFFFEKTIVISERING
Laddstolpar för stärkt konkurrenskraft
Pandox har 89 laddstolpar i anslutning till 14 hotell 
i Sverige, Finland, Danmark och Norge. Det hjälper 
hyresgäster på framför allt väghotell att få en kon-
kurrensfördel genom att kunna erbjuda laddplatser 
till sina gäster. Det bidrar även till infrastruktur för 
elektrifiering av transportsektorn. 
Batterilagring som pilotprojekt
Pandox har under året installerat en kombinerad 
solcells- och batterianläggning på Scandic Luleå. 
Solcellerna kommer att producera förnybar el som 
används i verksamheten och som optimeras med 
hjälp av batterilagret. Utöver att förbättra energi-
användningen under dygnet i fastigheten bidrar 
även lagret med stödtjänster till det lokala elnätet 
och skapar balans vid överskott eller underskott 
av el. Pilotprojektet kommer utvärderas och kan 
bli aktuellt för ytterligare ett tiotal väg hotell under 
nästkommande år. 
vetenskapliga klimatmålen för Scope 3 där hyresgästernas 
energianvänding utgör en väsentlig del. Därför har ett 30-tal 
energiutredningar i England och Tyskland genomförts under 
året. Ytterligare ett trettiotal utredninar ska utföras i Tyskland 
under 2025. Syftet är att identifiera en övergripande plan med 
attraktiva energibesparingsprojekt för både hyresgäst och 
Pandox. Dialoger har inletts med en av Pandox hyresgäster 
kring att integrera energibesparingsåtgärder i redan planerade 
renoveringar. 
Pandox har även tagit fram två pilotbadrum som tar håll-
barhet i beaktande utan att kompromissa med gästkomfort, 
design och drift. Detta då badrumsrenoveringar är ett av de 
vanligaste ingreppen som Pandox genomför löpande i fastig-
heterna. Mellan 2023 och 2026 kommer ungefär 600 badrum 
att renoveras i Norden för Scandics räkning. Förhoppningen 
är att ett slutgiltigt koncept ska kunna rullas ut under 2025. 
 Läs mer på sida 15
Certifiering av fastigheterna 
Pandox har som ambition att certifiera sina fastigheter enligt 
BREEAM In Use – en etablerad standard i Europa för gröna 
fastigheter. Målsätningen är nivå V ery Good. Vid certifieringen 
bedöms och poängsätts områdena energi, transport, vatten, 
avfall, föroreningar, hälsa och inomhusmiljö, mark och eko-
logi, material, innovation och ledning. För att uppnå certi-
fiering av uthyrda fastigheter krävs samsyn och samarbete 
mellan Pandox och hyresgästen och uppgradering av exem-
pelvis system och teknikinstallationer, men också ett stort 
engagemang från hyresgästens medarbetare för att få fram 
nödvändig dokumentation. Åtgärder måste också integre-
ras i hotelloperatörens löpande drift- och underhållsplaner. 
Pandox har under året certifierat Scandic Go Sankt Eriksgatan 
20 i enlighet med BREEAM In Use på nivån V ery Good. Vidare 
kommer Scandic i Nürnberg certifieras på motsvarande nivå 
under 2025. Dessutom har 120 (110) av de 137 fastigheterna 
miljöcertifierat driften med en tredjepartsgranskad miljö-
certifiering. 
HYRESAVTAL
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
34
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN

===== SIDA 35 =====

Egen drift 
Stora förvärv ökade vår lönsamhet
Vi förvärvade fyra mycket lönsamma hotellfastigheter under 2024, varav tre  
’aparthotels’ i London som gav oss exponering mot ’longstay’-segmentet. Vår befintliga 
verksamhet utvecklades väl med stöd av en stark eventkalender.
KORT OM ÅRET
God tillväxt i intäkter och driftnetto
En stark eventkalender, ett ökat affärsresande och fler möten 
bidrog till ökad beläggning och en god RevPAR-utveckling. 
Intäkterna ökade till 3 271 (3 159) MSEK och drift nettot till 
842 (713) MSEK. För jämförbart bestånd i fast valuta, var 
ökningen 7 respektive 13 procent. Fastigheternas mark nads-
värde uppgick till 16 044 (11 813) MSEK med ett genomsnitt -
ligt direkt avkastningskrav på 6,89 (7,02) procent.
Ett aktivt förvärvsår
Vi förvärvade dels tre ’aparthotel’ i centrala London för 230 
MGBP, dels DoubleTree by Hilton Edinburgh City Centre för 
49 MGBP. Hotellen är välinvesterade med starka lägen och 
förvärven skedde på attraktiva avkastningsnivåer. Hotellen 
drivs under managementavtal med Axiom Hospitality, som 
nu driver samtliga våra brittiska hotell i Egen drift. Under året 
avyttrade vi också DoubleTree by Hilton Montreal för cirka 
80 MCAD.
Investeringar för tillväxt
Investeringar i befintlig portfölj uppgick till 292 (429) MSEK. 
Minskningen jämfört med 2023 förklaras framförallt av slut-
förandet av ompositioneringen av Scandic Nürnberg Central, 
som hyrts ut till Scandic och omklassificerats till Hyreasavtal. 
Utbyggnaden av DoubleTree by Hilton Brussels City är det 
största pågående investeringsprojektet i portföljen.
Omsättning och driftnetto
Antal rum och fastigheter
Marknadsvärde och andel av total portfölj
–1 000
0
1 000
2 000
3 000
4 000
20242023202220212020
Omsättning Dri/f_tnetto
MSEK
2 347
566
3 159
713
3 271
842779
–168 –22
851
0
2 000
4 000
6 000
8 000
20242023202220212020
Antal rum Antal fastigheter
Rum Fastigheter
0
8
16
24
32
20 20 20 20
23
5 787 5 773 5 650 5 6965 903
0
5 000
10 000
15 000
20 000
20242023202220212020
Marknadsvärde Andel av total
0
10
20
30
40
MSEK %
16 17 17 17
21
9 361 10 380 11 669 11 813
16 044
OM AFFÄRSMODELLEN
En viktig del av vårt aktiva ägande
Egen drift av hotell är ett viktigt verktyg vid förvärv, omposi-
tionering och transformation av hotellfastigheter.
Förmågan att driva hotellverksamhet i egen regi minskar 
risken när hyresavtal förfaller och/eller när hyresgästen inte 
kan fullgöra sina skyldigheter. Det är värdefullt i situationer när 
hotell måste renoveras och ompositioneras eftersom vi kan 
göra investeringar och driva förändringsarbete i högt tempo. 
Att kunna driva hotellverksamhet själv gör oss också till en 
starkare och mer kompetent partner till våra hyresgäster.
Full rörelseexponering
Vi har full exponering mot hotellrörelsen. Intäkter kommer 
främst från hotellrum, mat och dryck, konferensrum samt spa 
och garage. På kostnadssidan finns personal för reception, städ-
ning och restaurang samt annat som behövs i driften, till exem-
pel energi och värme. Intäktsskapandet är en viktig del och vi 
har intäkts- och distributionsstrategier för varje hotell. Kombi-
nationen av goda intäktsprognoser och en god resursplanering 
driver både produktivitet och lönsamhet.
Driftnetto, MSEK
842
Både externa och egna varumärken
Valet av varumärke beror på hotellfastig hetens unika förut-
sättningar och lokala marknadsförhållanden.
Per 31 december 2024 drevs elva hotellfastigheter genom 
managementavtal, åtta genom franchiseavtal och fyra 
genom oberoende varumärken som ägs av Pandox.
EGEN DRIFT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
35
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN

===== SIDA 36 =====

Ett starkt eventår
År 2024 var ett starkt 
år, framför allt tack vare 
stora evenemang som 
fotbolls-EM i Tyskland 
och större konserter 
i Storbritannien. De 
flesta hotell presterade 
bättre än sina konkur-
renter, vilket gav ökade 
marknadsandelar. Trots 
en generell avmattning 
i prisökningarna möj-
liggjorde ett fokus på kostnaderna en förbättrad 
intäktskonvertering..
De individuella, icke-kontrakterade segmen-
ten uppvisade stark volymtillväxt, där rabatt-
kategorin ledde utvecklingen. Samtidigt visade 
affärsgruppssegmentet en tydlig förbättring av 
snittpriset, trots att volymerna var stabila eller 
något minskande. Detta tydliggör ett fokus på att 
attrahera bokningar med högre snittvärde sam-
tidigt som en jämn efterfrågan bibehålls.
Inför 2025 kan förändringar som minskad 
efterfrågan på sociala evenemang, färre affärsmö-
ten och längre planeringstid för gruppbokningar 
påverka utvecklingen. Den tyska ekonomin är 
fortsatt osäker. För att öka lönsamheten blir det 
viktigt att fortsätta fokusera på intäkter från grup-
per, möten och evenemang samt direkta bok-
ningar online.
Aldert Schaaphok 
SVP, Director International 
Operations
Fördelning avtalstyp
Antal rum
 Franchise, 48%
 Managementavtal, 35%
 Oberoende varumärke, 17%
Fördelning samarbetspartner
Antal rum
 Oberoende varumärke, 28%
 Hilton, 26%
 Radisson Blu, 12%
 Marriott, 9%
 HolidayInn, 8%
 Novotel, 7%
 Indigo, 5%
 Crowne Plaza, 5%
Fördelning destination
Antal rum 
 Internationell, 64%
 Inhemsk, 21%
 Regional, 15%
Dörrarna har öppnat till Citybox Brussels
Citybox Brussels är ett nytt tillskott på hotellscenen i centrala Bryssel. Hotellet 
har ett starkt läge intill prestigefyllda Avenue Louise i hjärtat av staden. Efter 
en omfattande renovering öppnade hotellet igen sommaren 2024 med 246 
moderna rum. Parterna har tecknat ett 25-årigt omsättningsbaserat hyresavtal 
och är det första samarbetet mellan Pandox och Citybox. Hotellets design passar 
perfekt in i Citybox economic lifestyle-koncept och vänder sig till andra efter-
frågesegment jämfört med Pandox övriga hotell i Bryssel. 
Detta projekt exemplifierar Pandox strategi att vitalisera underpresterande 
fastigheter och ompositionera dem för att attrahera nya typer av efterfrågan.
EGEN DRIFT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
36
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN

===== SIDA 37 =====

Miljö och klimat  
i Egen drift
Förnyelsebar energi och solceller 
Pandox har som mål att öka användningen av förnybara ener-
gikällor, särskilt inom Egen drift där företaget har direkt möj -
lighet till påverkan. Under 2024 var andelen förnybar energi 
42 (42) procent av den totala energianvändningen i Egen 
drift. De förnybara energikällorna bestod av el från vind- och 
vattenkraft samt från egna solceller. Idag har fem av hotellen 
solceller och två har solpaneler för värmeproduktion.  
Handlingsplan för att uppnå SBT målen för Scope 1 och 2
Pandox har börjat implementera sin handlingsplan för Egen 
drift som omfattar elva hotell för att kunna nå sitt SBT mål 
för Scope 1 och 2 om att minska växthusgaserna med 42 
procent. För att uppnå målet beräknas utfasning av gas stå 
för 20 procent, beteendeförändring vilket även inkluderar 
närvarodetektorer i exempelvis gästrum och mötesrum för 
15 procent, fastighetsautomation för fem procent och nya 
och utökade solceller för två procent. Under 2024 var fokus 
på detaljerade analyser och pilotprojekt för att kunna upp-
handla och implementera effektiva lösningar under 2025. 
Under året genomfördes fördjupade detaljstudier avseende 
möjlighet och förutsättningar för värmepumpar, och solcel-
ler. Beslut fattades om att testa två olika värmepumpar för 
att möta kommande lagkrav inom F-gas förordningen och 
beakta potentiella framtida PFAS-krav. Dessutom kommer 
solceller installeras på tre nya fastigheter och utökas på två av 
hotellfastigheterna. Ytterligare ett antal olika pilotprojekt har 
genomförts vad gäller fastighetsautomation och AI-lösningar 
för att kunna styra inomhusklimatet. Exempelvis har närva-
rodetektorer installerats i 25 procent av gästrummen på ett 
hotell för att kunna styra energianvändningen. Resultat har 
visat på upp till 20 procents besparing för gäster som bor en 
natt. Ambitionen är att fem hotell kommer få närvarodetek-
torer installerade under 2025. Samma fem hotell kommer 
även få undermätare installerade för att kunna följa upp olika 
avdelningars klimatarbete på mer granulär nivå. På så vis kan 
de övergripande målen brytas ner på avdelningsnivå såsom 
för kök eller möten & event och visualisera hur deras age-
rande har direkt påverkan. Slutligen har ett riktat pilotprojekt 
avseende snålspolande duschar genomförts vilket beskrivs 
under avsnittet vatten och avfall på nästa sida.
 Läs mer om klimatmålen på sidan 15
 Läs mer om vatten på sidan 39
Beteendeförändring kritiskt för omställningen 
För att kunna uppnå klimatmålen för Egen drift krävs även 
beteendeförändring bland medarbetarna. Därför har Pandox 
implementerat en grön modul i det system där hotelldirek-
törerna dagligen följer exempelvis intäkter och gästnätter. 
I modulen är hållbarhetsmålen nedbrutna i sex kategorier 
som har störst påverkan i Egen drift; energi, vatten, avfall, 
matavfall, handdukar & linne samt kemikalier. Aktiviteter 
som bedöms ha störst påverkan har kopplats till respektive 
kategori. Kategorierna viktas efter väsentlighet i ett aggregerat 
index mellan 1 till 10 där ambitionen var minst nivå 8 år för 
2024. Den sista december 2024 var genomsnittet 8,2 (8,4). 
Hotelldirektörerna kan på detta sätt tydligt följa upp sina mål 
och eventuella avvikelser vilket gör det enkelt att adressera 
vilka avdelningar och medarbetare som är ansvariga för olika 
aktiviteter. Till sin hjälp har hotelldirektörerna Pandox håll-
barhetschef i Egen drift samt en hållbarhetscoach per hotell 
för support. 20 procent av hotelldirektörernas bonusar är 
kopplade till indexet. även 30 procent av teknikernas och 10 
procent av avdelningschefernas bonus är länkat till indexet. 
Certifieringar i Egen drift 
För Pandox är det viktigt att ha ordning och struktur i sina 
fastigheter samt arbeta med relevanta frågor inom miljö, 
socialt och styrning inom hållbarhet. Att miljöcertifiera 
hotellfastigheterna i Egen drift med BREEAM In Use innebär 
en global kvalitetsstämpel av tredje part av det arbete som 
genomförs. Certifieringarna behöver förnyas vart tredje år. 
Pandox arbete med certifiering har effektiviserats allteftersom 
lärdomar dras av tidigare processer. Pandox har som mål att 
BREEAM In Use-certifiera samtliga hotellfastigheter inom 
Egen drift på nivån V ery Good senast år 2030. Fastigheterna 
är belägna i Tyskland, Belgien, Nederländerna, Finland och 
Storbritannien. Vid årsslutet 2024 var 13 (12) av de 20 fastig-
heterna inom Egen drift certifierade på denna nivå. Ytterligare 
två fastigheter erhöll sina certifieringar efter räkenskapsårets 
slut. Vidare re-certifierades två fastigheter under 2024. Ytterli-
gare sju fastigheter behöver re-certifieras och fem fastigheter 
ska få nya certifieringar under 2025. Samtliga fastigheter har 
genomfört förstudier för att analysera vilken BREEAM nivå 
fastigheterna innehar samt identifiera eventuella gap för att 
uppnå V ery Good. En annan målsättning avseende certifie-
ring är att även hotelldriften ska vara tredjepartscertifierad 
enligt Green Key senast två år efter driftsövertagande, om inte 
annan relevant miljöcertifiering redan finns. Green Key-cer-
tifieringen är en ledande standard för miljöansvar och håll-
bar drift inom turistnäringen. Certifieringen säkerställer att 
miljöåtgärder genomförs som leder till minskad energi- och 
vattenanvändning, användning av förnybar el, källsortering 
och återvinning samt inköp av miljömärkta rengöringsmedel 
och ekologiska livsmedel. Dessutom ska hotellen arbeta med 
socialt ansvarstagande samt kommunikation och samverkan 
med gäster och andra intressenter. Vid utgången av 2024 var 
samtliga 20 (16) hotell Green Key-certifierade. 
 Läs mer om certifiering av hotell inom Hyresavtal på sid 34
-20% CO2
Fasa ut gas mot värme-
pumpar för att värma 
upp varmvatten
-5% CO2
–  Automatisering av 
byggnaden inkluderat 
AI-lösningar
 –  Undermätare per 
avdelning 
-2% CO2
–  Utöka solceller
–   Byta gasspisar mot 
induktionsspisar i kök
-15% CO2
Beteendeförändringar 
bland med arbetare och 
gäster. Inkluderar även 
närvarodetektorer i 
gästrum
Fyra steg för att nå klimatmålen i Egen drift
EGEN DRIFT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
37
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN

===== SIDA 38 =====

Vatten och avfall
Vattenanvändning  
Pandox använder kommunalt vatten på alla sina hotell.  
Vattenanvändningen på hotell beror på hotellens beläggning 
eftersom detta påverkar mängden duschning och spolning, 
samt den diskning, städning och tvättning som krävs för att 
hålla verksamheten igång. Att minska vattenanvändning är 
följaktligen en mycket viktig hållbarhetsfråga för Pandox, sär-
skilt som vissa av hotellen ligger i områden som klassas som 
vattenstressade, exempelvis London och Bryssel. 
Pandox arbetar för att minska vattenanvändningen på 
sina hotell genom vatten besparande utrustning, till exempel 
i badrum och kök, samt genom att förändra medarbetarnas 
och gästernas beteenden kring vattenkonsumtion. Majorite-
ten av hotellen i Egen drift informerar sina gäster om hotel-
lets ambition att minska vattenanvändningen och ger dem 
möjlighet att bidra, exempelvis genom att duscha kortare tid 
och välja bort dagligt byte av handduk och lakan. 
Pandox har mätsystem för vattenanvändning på de hotell 
som ingår i Egen drift. Med hjälp av undermätare har vatten-
läckor larmats och kunnat åtgärdas direkt. Exempel på vatten-
läckor som förekommit är i rör, toaletter och handfat, men även 
duschar och vattenkranar som gäster lämnat på. Vattenläcka-
gesystemen upptäcker och åtgärdar uppskattningsvis mellan 
sex till nio läckor per månad. 
I handlingsplanen för klimatmålet i Eget drift har ett riktat 
pilotprojekt avseende snålspolande duschar genomförts. 
Detta då vatten värms upp med framför allt gas, varför en 
minskad användning bidrar till att minska utsläppen. Under 
tre månader testades utrustningen på tre hotell omfat-
tande ungefär 500 badrum. För handduschar har 6l/min 
installerats och för takduschar 9l/min utan att det påverkat 
gästkomforten. Handduscharna ligger därmed i linje med 
även T axonomikraven. Detta projekt resulterade i att dessa 
hotell minskade sin vattenanvändning med cirka 20 procent 
med resultatet 151 liter per gästnatt istället för 193 liter per 
gästnatt som tidigare. Utrustningen kommer installeras på 
 samtliga elva hotell som ingår i handlingsplanen. 
 Läs mer om klimatmålen i Egen drift på sidan 37
Avfall och återvinning 
Pandox vill uppmuntra till ett mer cirkulärt tänkande i 
 materialval och avfallshantering. Inom Pandox egen hotell-
verksamhet genereras avfall främst i form av förpackningar 
och emballage från inköpta varor. I hotellköken genereras 
även matavfall. 
Vid renoveringar och ombyggnationer genereras avfall 
både i form av emballage och genom rivning av befintliga 
strukturer. Det gäller för alla typer av bygg- och underhålls-
projekt som genomförs – oavsett om det är badrumsreno-
veringar, utbyggnader eller utbyte av tekniska installationer. 
Åtgärder för minskat avfall och ökad återvinning 
Pandox mål i Egen drift är att minska mängden avfall till  
1,0 kg per gästnatt år 2025 och till EU-nivån 0,6 kg per gäst -
natt senast år 2030. Under året var denna siffra i genomsnitt 
1,0 (1,2) kg per gästnatt. Det finns även ett mål relaterat till 
återvinningsgrad; hotellen ska återvinna 65 procent senast 
2025 och nå EU-nivån 85 procent 2030. Under 2024 var 
denna nivå 52 (57) procent. Denna data inkluderar 15 hotell 
vilket motsvarar 90 procent av hotellen som rapporterar 
 miljödata. Se föregående sida kring beteendeförändring. 
Matsvinn utgör i genomsnitt 4–12 procent av matkostna-
derna för hotell. Detta innebär finansiella förluster, och det 
bidrar negativt till växthusgasutsläpp. Pandox arbetar sedan 
2019 med Winnow, ett foodtech-system som kategoriserar 
och registrerar all mat som slängs. Det gör det möjligt för 
hotell att identifiera vilka typer av mat som går till spillo, och 
om avfall uppstår före eller efter konsumtion. Syftet är att öka 
kunskapen kring överproduktion och förbättra inköpsplane-
ringen. Exempel på åtgärder som hittills visat sig framgångs-
rika för att minska matsvinn är att servera färdiga lunchskålar 
eller förbestämda lucnhmenyer istället för buffér. På frukost-
buffén finns även bulkdispensrar för sylt, smör och honung 
istället för engångsartiklar och yoghurt maskiner istället för 
plastförpackningar. Dessutom har två hotell introducerat mat-
rätter som är tillagade på rester såsom exempelvis morots-
soppa. Vidare bidrar samarbetet med Alpaca Solutions i 
Belgien och Food Sharing i Tyskland till att rester konsumeras 
istället för att slängas då organisationerna hämtar rester från 
möten och event som de distribuerar till människor i nöd. 
Pandox mål är att minska matsvinnet med 30 procent per 
år i de 15 hotellfastigheter som installerat Winnow. För 2024 
var det genomsnittliga resultatet 55 procent. Under 2025 
kommer ytterligare två hotell att installera Winnow. Anled-
ningen till att resterande tre fastigheter ej har systemet beror 
på att två hotell inte har någon restaurangverksamhet varför 
det ej är relevant för dem. Ett hotell använder ett annat food-
tech system. 
EGEN DRIFT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
38
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN

===== SIDA 39 =====

Lokala inköp och kemikaliefri städning
Ekologiska och lokala produkter i hotelldrift 
Pandox har en strategi för hållbara inköp i Egen drift för att 
dels minska klimatpåverkan men även för att säkeställa 
sociala faktorer såsom djurhållning och arbetsvillkor i leve-
rantörsledet. Strategin är nedbruten i interna riktlinjer som 
ska mynna ut i en extern policy 2025. Syftet är att ge tydlig 
vägledning för hotellen, leverantörer och centraliserade 
inköpspartners vad gäller krav och målsättningar inom 
viktiga inköpskategorier, bland annat mat. Exemplevis ska 
allt kaffe och 90 procent av fisken vara certifierat enligt 
internationellt godkänd standard. Under 2024 uppnåddes 
båda målen i Tyskland och Belgien. Pandox jobbar även för 
att aktivt stödja lokala leverantörer och den lokala ekono-
min avseende säsongsråvaror som frukt och grönt. De lokala 
inköpen ökade till 37 (22) procent. Samtliga hotell i Egen 
drift, oavsett varumärke, får tillgång till ett externt inköps-
system för mat och dryck. Detta digitala inköpssystem 
garanterar att leverantörerna är granskade och minimerar 
situationer där mutor kan förekomma. Under 2024 gjordes 
cirka 80 procent av alla inköp via denna plattform och cirka 
20 procent köptes in från lokala leverantörer. 
Under året implementerade 13 (7) hotell maträtternas 
klimatpåverkan i à la carte-menyerna. Vidare har 12 hotell 
introducerat detta även vid bokning av möten och events 
där klimatvalet kommuniceras till konferensbokaren. Syftet 
är att hjälpa gästerna och mötesbokarna att göra medvetna 
val med ambitionen att minska klimatavtrycket. Ett arbete 
pågår tillsammans med Klimato för att hitta ett tillförliligt 
sätt att kunna beräkna minskningen av klimatavtrycket vid 
val av maträtt men även vid inköp av hållbara produkter. 
Kemikalier och köldmedier 
Kemikalieanvändning på hotell sker främst vid rengöring och 
desinfektion samt vid tvätt av lakan, handdukar och arbets-
kläder. Köldmedier används i kylar, frysar, luftkonditione-
ringsanläggningar och värmepumpar. 
Pandox har under året fortsatt fokusera på att minska 
kemikalieanvändning vid rengöring i hotellen i Egen drift för 
att minska negativa hälsoeffekter hos anställda och negativ 
miljöpåverkan. Vidare har Pandox genomfört en granskning 
av sina kemtvättsleverantörer över ett fastställt belopp uti-
från mänskliga rättigheter och miljöperspektiv. 19 (16) av 20 
hotell arbetar med ISO 14001-certifierade leverantörer, vilket 
innebär att de arbetar strukturerat och kontinuerligt med att 
förbättra verksamhetens miljöarbete där kemikalier ingår. 
Dessutom pågår ett arbete för att granska städleverantörer 
vilket kommer fortsätta under 2025. 
Under 2024 ökade antalet hotell som använder kemika-
liefri rengöringslösning till 16 (13) hotell. Dessa hotell använ-
der lösningen för städning i hotellrummen med undantag 
för toalettrengöring. 10 (7) hotell har även börjat använda 
kemikaliefri lösning i lobbyn, 11 (5) i restaurang och kök. I 
Pandox nya inköpspolicy anges minimistandarder för inköpta 
rengöringsprodukter. Den vanligaste lösningen är Enozo – en 
åter användbar sprayflaska som innehåller en elektrolytisk 
cell som förvandlar kranvatten till vattenhaltigt ozon för att 
rengöra och desinficera. Detta förhindrar både kemikaliean-
vändning och avfall från plastflaskor. Målet är att andelen 
certifierade miljömärkta produkter och kemikaliefria ren-
göringsprodukter tillsammans ska utgöra 80 procent, vilket 
uppnåddes under året. Ambitionen för 2025 är att samtliga 
hotell använder kemikaliefri städning.
Pandox har som ambition i egen hotelldrift att byta från 
syntetiska köldmedier till naturliga köldmedier, såsom kol-
dioxid eller propan, i de fall där det är möjligt. Detta för att 
minska miljö- och växthusgaspåverkan, som uppstår från 
läckage av köldmedia vid drift av kylrum, frysrum, luftkon-
ditioneringsanläggningar och värmepumpar. Under 2024 
genomfördes en inventering av kylanläggningar på 62 fastig-
heter i Norden för att kunna planera inför kommande lagkrav 
avseende utfasning av F-gaser 2032 och en eventuell PFAS-
reglering. Denna inventering kommer även inkludera reste-
rande av Pandox fastigheter i Norden samt i Europa under 
2025. I handlingsplanen för Scope 1 och 2 i Egen drift har val 
av köldmedier i värmepumpar tagits i beaktande vid utfas-
ning av gas. Därför kommer en pilotstudie att genomföras 
där en CO2 värmepump installeras på ett hotell för att utreda 
fördelar och eventuella utmaningar med denna nya teknik.
EGEN DRIFT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
39
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN

===== SIDA 40 =====

Nöjda och 
trygga gäster
Nöjda hotellgäster är kärnan i Egen drift. V åra 
hotell ska också vara säkra och trygga, både för 
gäster, anställda och tillfälliga besökare. 
Gästnöjdhet är ett av de viktigaste måtten i Egen drift, då det 
visar hur väl hotellet lever upp till hotellgästernas förvänt-
ningar. Vår målsättning för hotell i Egen drift är att minst 80 
procent av hotellgästerna skulle kunna tänka sig att rekom-
mendera hotellet till andra. Gästbeläggningen ökade i Egen 
drift med i genomsnitt 4 procent till 69 (65) procent under 
2024. Gästnöjdheten ökade under samma period med  
1 procent till 84 (83) procent enligt Pandox årliga, externt 
utförda gästundersökning. 
Gästen i centrum 
Några av de saker som skapar nöjda hotellgäster är personligt 
bemötande, individuell uppmärksamhet och trygghet; värde-
ringar som genomsyrar Pandox hotellverksamhet. Naturligtvis 
är kontinuerligt hög kvalitet i service och produktleverans i 
kombination med prisvärdhet också viktiga parametrar, men 
även samhällsengagemang och miljöarbete blir allt viktigare 
för våra gäster. 
Det händer allt oftare att konferensbokare och affärsrese-
närer ställer krav på att hotellen ska vara miljöcertifierade och 
att de kan redovisa utsläpp av växthusgaser per gästnatt, och 
även vissa gäster som reser privat visar intresse för detta; en 
tydlig indikator på att klimatfrågan blivit en del av samhälls-
medvetandet. 
Hälsa, säkerhet, gästintegritet och datasäkerhet 
Att värna om gästernas hälsa och säkerhet, och även deras 
personliga integritet och datasäkerhet är en självklarhet för 
Pandox, och något som tas på största allvar. 
 Läs mer om hur vi jobbar med dessa frågor på sida 132-133  
EGEN DRIFT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
40
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN

===== SIDA 41 =====

En inkluderande och jämställd arbetsplats
Jämställdhet och inkludering 
På dagens arbetsmarknad möts fem generationer 
vilket kräver ny kunskap kring inkluderande ledar-
skap; både för att attrahera nya talanger, och för att 
behålla existerande. Exempelvis anser 56 procent 
av Generation Z att de inte skulle acceptera ett jobb 
utan inkluderande ledarskap1). Inkluderande kulturer 
har en positiv påverkan på medarbetarnas hälsa och 
prestation och attraherar talanger. Det stärker Pandox 
motståndskraft mot de fluktuationer på arbetsmark-
naden som hotellbranschen kan stöta på. 
Vårt mål är därför att vara ett ledande företag inom 
jämställdhet och inkludering. Det är inte bara ett 
 strategiskt val utan det rätta att göra.
En strategi genomsyrad av olika perspektiv 
Pandox genomförde under våren 2024 företagets 
andra medarbetarundersökning med fokus på mång-
fald och inkludering. Resultaten visade att 82 (87) 
procent upplever att de känner sig inkluderade på 
arbetsplatsen. Nedgången från föregående år kan dels 
förklaras med att antalet som svarade på undersök-
ningen ökade från 48 procent till 65 procent, dels att 
medvetenheten hos de svarande ökat i och med årets 
utbildningsinsatser inom ämnet, vilket är en vanlig 
effekt andra året. 
Under året fortsatte utrullningen av den hand-
lingsplan som togs fram och påbörjades under 2023 
och baseras på Pandox mångfalds- och inkluderings-
strategi. I Egen drift fortsatte arbetet med unconcious 
bias utbildningar med hotelldirektörerna och deras 
medarbetare på 17 hotell för att öka medvetenheten 
kring omedvetna fördomar och hur de konkret kan 
arbeta med att förhindra att det sker på arbetsplatsen. 
64 procent av alla medarbetare i Egen drift genomgick 
utbildningen. Medarbetare på Pandox fyra nyför-
värvade hotell samt ny personal kommer utbildas 
under 2025. Därefter påbörjades utbildning av hotell -
direktörerna och deras avdelningschefer i inkluderat 
ledarskap på 18 hotell. Ett arbete som kommer fortgå 
under nästa år. Dessutom fortsatte arbetet med inklu-
derad rekrytering för att säkerställa tillgången till rätt 
kompetens och talanger. Personer som är ansvariga för 
rekrytering samt avdelningschefer utbildades på 15 
hotell. 
På huvudkontoret deltog ledningsgruppen i en 
workshop med fokus på kultur och värdering för att 
identifiera aktiviteter för att stödja en inkluderande 
kultur. Under 2025 kommer ledningsgruppen och 
chefer på Pandox utbildas inom inkluderat ledarskap 
för att säkerställa att alla ledare och chefer arbetar 
enligt samma metodik. 
1) mpg_2023_humanage_workforce_trends_interactive.pdf
Högst 60 procent av  
samma könsidentitet 
Målet är att uppnå och bibehålla en arbetsstyrka 
där max 60 procent utgörs av personer med 
samma  köns identitet.
Alla medarbetare ska känna  
sig inkluderade 
Det är vår fasta övertygelse att alla ska känna sig 
inkluderade på jobbet. Detta mål kommer att föl-
jas noga genom årliga medarbetarundersökningar 
med fokus på mångfald och inkludering. Inget fall 
av diskriminering rapporterades under 2024.
En eller flera lokalt anpassade mål 
för socialt  marginaliserade grupper 
För att tillmötesgå behov på olika marknader 
introducerar vi nya, lokalt anpassade mål som 
samtliga hotell i Egen drift och huvudkontoret 
kommer implementera. Målen kommer inriktas 
på socialt marginaliserade grupper inom den 
lokala gemenskapen, exempelvis etniska minorite-
ter, äldre, eller personer med funktionsvariationer.
Hälsa & väl-
befinnande
T alang
Mångfalds-
och 
inkluderings-
motiv för 
Pandox
Rätt sak 
att göra
Employer 
branding
Resultat-
påverkan
PANDOX STRATEGI FÖR MÅNGFALD OCH INKLUDERING OMFATTAR TRE KONKRETA MÅL:
RESULTAT 2024
51% kvinnor 49% män
(2023: 51%) (2023: 49%)
RESULTAT 2024
82% kände sig inkluderade
(2023: 87%)
RESULTAT 2024
100% har satt SMG-mål varav 
60% av hotellen har uppnått sitt mål
(2023: 94% procent SMG-mål varav 
0% måluppfyllelse)
EGEN DRIFT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
41
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN

===== SIDA 42 =====

HOTELISM BY PANDOX
MARKNAD OCH TRENDER
Pandox har en bred geografisk närvaro med 
hotellfastigheter i 90 städer över Europa. Vi 
finns framförallt i städer där inhemsk och 
regional efterfrågan dominerar. Våra hotell-
fastigheter är stora och mångsidiga och attra-
herar både affärs- och fritidsefterfrågan.
43 Trender
44 Hotellmarknadsdagen 2024
45 Här finns Pandox
46 I fokus: Storbritannien
47  Marknadsstruktur
48  Marknadsöversikt
49 Pandoxaktien
Citybox brussels
 
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
42
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER
42

===== SIDA 43 =====

Trender i hotellmarknaden
• Världen växer ekonomiskt och antalet 
människor ökar.
• Den globala medelklassen växer stadigt. 
 
 
Ett ökat välstånd leder till ett ökat resande, 
vilket i sin tur ökar efterfrågan på hotell-
rum. 
 
Vi erbjuder hotellfastigheter och hotell-
produkter där hotelloperatörer kan bedriva 
sin verksamhet.
En större och rikare värld
• När materiella behov har mättats blir 
upplevelser viktigare.
• Människor värdesätter sin frihet mer  
än innan pandemin.  
 
Människor reser av fler anledningar än tidi-
gare. Det kräver en ökad förståelse för driv-
krafterna hos olika efterfrågesegment och 
hur man anpassar hotellprodukten till dem.
 
Vi utvecklar löpande våra hotellprodukter 
för att attrahera olika typer av efterfrågan 
baserat på marknadens, mikrolägets och 
hotellfastighetens specifika förutsättningar.
Upplevelser i fokus
• Resande sker på nya villkor.
• En gäst kan börja sin resa som affärs-
resenär och avsluta den som fritids-
resenär, eller omvänt. 
 
När hotellgästen går in och ut ur olika 
 roller under en och samma resa ställs  
nya krav på hotellprodukten och gäst-
upplevelsen. 
Vi arbetar med olika strategier för att maxi-
mera intäktsströmmarna i varje enskild 
hotellfastighet, till exempel genom flexibla 
rumskoncept och ett attraktivt service-
utbud.
Gästen har  flera roller
• Kraven på en problemfri gästresa är höga.
• Digitaliseringen ställer också nya krav på 
gästupplevelsen. 
 
 
Dagens hotellgäst vill maximera sina posi-
tiva upplevelser, oavsett om man reser på 
fritiden eller i tjänsten. Hotell är inte längre 
bara en plats för övernattning utan en del av 
en livsstil. 
Vi utforskar och testar ständigt nya sätt att 
förbättra gästupplevelsen. Här är vårt eko-
system av partnerskap och relationer  
en stark konkurrensfördel.
En problemfri gästresa
• Kunskapsnivån ökar och därmed för-
väntningarna på ESG-fokus hos företag.
• Nya krav på transparens och uppfyllande 
av Parisavtalet.
• Förändrad praxis hos investerare och 
banker.
• Att integrera hållbarhet i den övergri-
pande affärsstrategin är en nödvändighet.
• Biologisk mångfald och transparens i 
värdekedjan får allt större betydelse.  
Få Science Based T argets godkända, göra  
en biodiversitetsanalys och rapportera med 
utgångspunkt i ESRS redan innan det blir 
ett krav: Hållbarhet står högt på agendan.
Hållbarhet och värderingar
Hur sker  
förändringar
Påverkan på  
branschen
Så svarar  
Pandox
Den europeiska hotellmarknaden i en värld i förändring
De geopolitiska skiften som nu sker i världen innebär både hot och möjligheter för hotellsektorn. Geopolitiska spänningar är i sig inget nytt, men de konflikter och krig som följer i deras spår är det. Det var med detta i åtanke som vi formulerade temat  
för Hotellmarknadsdagen 2024: ”A New Dawn – The European Hotel Market in a Changing World”, där vi samlade branschexperter och beslutsfattare och tillsammans utforskade framtiden för hotellbranschen i en tid av stora förändringar.
 Se mer på nästa sida.
TRENDER
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
43
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER

===== SIDA 44 =====

A New Dawn – The European Hotel Market in a Changing World
Pandox årliga hotellmarknadsdag hölls den 19 november 2024. Vi fördjupade den geopolitiska diskussionen från 2023 med fokus på de starka drivkrafter  
som stödjer den europeiska hotellmarknaden även i en mer osäker värld än tidigare. Europa är världens största turism- och hotellmarknad där närmare  
90 procent av efterfrågan är inhemsk och regional. Det är en stabil och bra marknad för en hotellfastighetsägare att vara verksam på. 
Hela hotell- 
marknadsdagen  
finns att se på  
pandox.se
Dagens underhållare: 
Lina Hedlund
Dagens moderator:
Victoria Hills
Pandox the hotel 
property specialist
Liia Nõu | Vd på Pandox
The European hotel 
market in a changing 
world – What will 
2025 look like?
Thomas Emanuel | Senior 
Director, STR Global
Travel trends you 
can’t ignore
Carmen Hui | Director  
Commercial Strategy,  
Booking.com
One world seven momentum
Kjell A Nordström | Economist, Author and Advisor
Per Schlingmann | Strategist, Author and Entrepreneur
From conflict to opportunity: Geopolitical  
influences on tourism and hotel real estate
Carine Bonnejean | Managing Director Hotels, Christie & Co
Bridging the geo aspects into the hotel market
Henrik Mitelman | Advisor, Analyst and Columnist
Six geopolitical forces 
reshaping the European 
business landscape
Tim Figures | Partner and  
Associate Director, BCG
HOTELLMARKNADSDAGEN 2024
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
44
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER

===== SIDA 45 =====

Många olika segment Cirka 85 procent av hotellfastighetportföljen – mätt i antal rum – finns  
i marknader där regional och inhemsk efterfrågan dominerar.
Kännetecken
• Lägre köpkraft.
• Knutpunkter för inhemskt resande.
• Färre gästsegment representerade.
• Låg RevPAR.
 
Exempel i Pandox portfölj
Leeds, Sheffield, Jönköping, Örebro,  
Sundsvall, Jyväskylä, Kuopio, Bergen, Bodø, 
Karlsruhe och Mönchen gladbach.
Diversifiering på flera olika sätt
• Typ av efterfrågan.
• Destinationer.
• Lägen.
• Varumärken.
• Hotellprodukter.
Portföljtänk minskar risken
Genom att kombinera olika marknader, typer 
av efter frågan och varu märken balanserar vi 
svängningar på enskilda marknader.
Kännetecken
• Varierande köpkraft.
• Knutpunkter för regionalt och inhemskt 
resande med vissa internationella inslag.
• Flera gästsegment representerade.
• Medelhög RevPAR. 
 
Exempel i Pandox portfölj
Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Haag, 
Köpen hamn, Stockholm, Oslo, Helsingfors, 
Manchester, Edinburgh, Birmingham och Basel.
Kännetecken
• Stark  köpkraft. 
• Knutpunkter för  internationellt resande.
• Alla  gästsegment representerade.
• Hög RevPAR. 
 
 
Exempel i Pandox portfölj
London, Amsterdam, Bryssel, Berlin, Wien  
och Dublin.
44% 41%
PANDOXFAKTA
19 hotell 
5 547 rum
PANDOXFAKTA
65 hotell 
15 619 rum
PANDOXFAKTA
76 hotell 
14 506 rum
16%
Andel av 
totalt antal 
rum
Andel av 
totalt antal 
rum
Andel av 
totalt antal 
rum
Internationella städer Regionala städer Inhemska städer T otal portfölj
Rum per läge 
31 december 2024
 Stadskärna, 62%
 Ringled, 16%
 Flygplats, 10%
 Resort, 4%
 Mässområde, 4%
 Företagspark, 4%
HäR FINNS PANDOX
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
45
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER

===== SIDA 46 =====

Storbritannien har vuxit att bli Pandox största marknad under 2024, mätt i fastighetsvärde. 
Under de senaste åren har Pandox genomfört stora investeringar på den brittiska marknaden, 
både genom nya förvärv och investeringar i befintlig portfölj. 
I fokus: Storbritannien
SNABBFAKTA STORBRITANNIEN
Antal invånare: 68 miljoner
BNP: 2,27 biljoner GBP (2023)
Antal gästnätter: 293 miljoner (2023)
Storbritannien är Europas tredje  
största hotellmarknad efter Spanien 
och Tyskland (mätt i antal rum).
SNABBFAKTA PANDOX I STORBRITANNIEN
Antal hotell
 29 hotell 
19% av totalt 161 hotell
RevPAR (intäkt per tillgängligt rum) 12 månader rullande
 London
 UK Regional (Storbritannien exklusive London)
RevPAR-utveckling 2024, utvalda städer (jämfört med 2023)
Antal rum
 6 683 rum 
19% av totalt 35 672 rum
Marknadsvärde
 18 883 SEKm 
25% av totalt 76 334 SEKm
Vårt största hotell i Storbritannien Pandoxdestinationer 
med Premier League-
lag i fotboll
 
12
Leonardo Royal Birmingham, 445 rum
Den brittiska hotellmarknaden består av två separata och 
tydligt distinkta marknader – London och UK Regional (Stor-
britannien exklusive London). Med sina 9,5 miljoner invånare 
är London ett av världens ledande finansiella centrum och en 
global destination som lockar cirka 20 miljoner internationella 
besökare varje år. Staden erbjuder cirka 160 000 hotellrum och 
har alltid varit lukrativ för hotellutveckling. Under de senaste 
tolv månaderna har cirka 2 900 rum kommit in på marknaden, 
vilket i stort sett ligger i linje med dess 10-åriga genomsnittliga 
trend. 
UK Regional har cirka 56 miljoner invånare och ekonomin 
domineras av industri, grossist- och detaljhandel samt hälso- 
och sjukvårdstjänster. även om reseefterfrågan till största del 
är inhemsk noterades tillväxt i internationellt resande till UK 
Regional redan perioden innan pandemin och då främst i uni-
versitetsstäder och städer med rik historia som exempelvis 
Edinburgh, Oxford och Cambridge. Mer etablerade storstäder 
som Birmingham, Manchester, Leeds, Liverpool, och Glasgow 
har också ökat i popularitet, drivet av ett starkt fritidsresande. 
Dessutom ger det lokala tågnätet enkla förbindelser mel-
lan alla större städer. Det regionala resandet sträcker sig även 
till de mer säsongsbetonade destinationerna som exempelvis 
Scarborough, Brighton och Bath. Cirka 4 600 nya hotellrum 
har tillförts den regionala marknaden de senaste tolv måna-
derna. I pipeline finns ytterligare cirka 12 800 hotellrum vilket 
motsvarar en kapacitetsökning på cirka 2,3 procent. Efter pan-
demin inledde Storbritannien restriktionslättnader tidigare än 
flera andra länder vilket bidrog till en snabbare återhämtning. 
Något som har ökat åren efter pandemin är stora evenemang 
inom idrott och kultur som till exempel regionala idrottsgalor, 
konserter och festivaler. Följaktligen har det inhemska fritids-
resandet ökat i de flesta marknader. Framöver förväntas också 
internationellt resande att fortsätta att öka och stärka tillväx-
ten under 2025 både i London och UK Regional. 
GBP
0
50
100
150
200
Dec 
2023
Dec 
2020
Dec 
2017
Dec 
2014
Dec 
2011
Dec 
2008
Dec 
2005
Dec 
2002
–2 –1 0 1 2 3 4
–6
–4
–2
0
2
4
6
8
10
12
14
Snittpris
Beläggning
UK Regional 3%
Heathrow Airport 2%
Glasgow 9%
Edinburgh 14%
Birmingham 5%
Belfast 8%
Cardiff –5%
Manchester –2%
London 1%
Brighton Area 1%
Genomsnittligt pris per rum (ADR) visas på den vertikala axeln och 
beläggningsgrad (Occ) på den horisontella axeln. Origo är den punkt som 
motsvarar 2023 för både ADR och Occ. Förändringen i intäkt per tillgäng -
ligt rum (RevPAR), jämfört med 2023, anges efter stadens namn.
HäR FINNS PANDOX
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
46
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER

===== SIDA 47 =====

Höga inträdesbarriärer
Pandox är en av de största hotellfastighetsägarna i Europa. Vi är en aktiv och engagerad ägare baserad  
på djup hotellkunskap. Med en väldiversifierad hotellfastighetsportfölj, god tillgång till finansiering och  
ett stort internationellt nätverk av affärspartners är vi en attraktiv samarbetspartner i hotellmarknaden.
Goda förutsättningar för Pandox …
Stor och  
fragmenterad  
marknad
Hotellfastighetsmarknaden i Europa är fragmenterad. Pandox, som är en av de största  
aktörerna, har en samlad marknadsandel om knappt 1 procent, mätt i antalet rum på de 
marknader där företaget är etablerat. Konkurrerande hotellfastighets bolag är  sällan interna-
tionella specialister utan oftast finansiella aktörer eller nationella fastighetsbolag med olika 
fastighetstyper i portföljen. T otalt rör det sig om en handfull konkurrenter på respektive 
marknad, varav endast ett fåtal är aktiva på flera marknader.
Svårt att kopiera Inträdesbarriärerna på hotellfastighetsmarknaden är höga. Hotellfastigheter har tydliga sär-
drag och det krävs omfattande  specialistkompetens och betydande kapital för att skapa en 
portfölj med attraktiv risk- och avkastningsprofil. En väl inarbetad hotellfastighet i ett strate-
giskt läge har naturliga konkurrensfördelar som är svåra att kopiera. En diversifierad hotell-
fastighetsportfölj är ännu svårare att kopiera då det krävs betydande kapital, ett långsiktigt 
 perspektiv och en internationell närvaro.
Specialistkunskap 
avgörande
I takt med att stora hotellkedjor blir mer varumärkesorienterade ökar behovet av specialise-
rade hotellfastighetsägare och starka operatörer. Det beror på att det varumärkeslöfte som  
ges i digitala kanaler måste omsättas till en positiv gästupp levelse i en fysisk miljö på hotellet.  
Det kräver kunskap om hur en attraktiv hotellprodukt skapas genom en kombination av 
effektiv drift och värde skapande investeringar. Här har skickliga operatörsbolag gradvis  
flyttat fram positionerna.
Diversifiering skapar 
möjligheter
Pandox internationella närvaro och förmåga att arbeta med alla driftsmodeller skapar tydliga 
konkurrensfördelar och till växt möjligheter. Vår kärn affär är att förvärva, utveckla och hyra 
ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer under omsätt nings baserade hyresavtal, där 
våra hyres intäkter växer i takt med operatörens omsättning. Vi rör oss fritt över hotellvärde-
kedjan och kan även driva hotellverksamhet i egen regi, parallellt med transformativa inves-
teringar, med målet att teckna nya hyresavtal.
Förändrade 
affärsmodeller i 
hotellmarknaden
Den internationella hotellmarknaden har genomgått en omfattande strukturförändring.  
Stora internationella hotellkedjor har förändrat sina affärsmodeller och avyttrat sina hotell-
fastigheter samt lagt ut driften av hotellen till andra parter. I stället har de utvecklat olika 
former av mindre kapitalkrävande asset light-strategier med fokus på framförallt distribution 
(bokningar), varumärkesutveckling (franchising) och lojalitetsprogram. De stora hotellbolagen 
har idag relativt lite att göra med hotellens dagliga drift. Den sköts istället oftast av specialis-
erade  oberoende driftsbolag genom franchise- och managementavtal.
Asset-light kräver  
stora volymer för 
lönsamhet
I en asset light-strategi består intäkterna primärt av franchise- och boknings avgifter. Affärs-
modellen kräver stora volymer för  lönsamhet. Det övergripande målet är att öka antalet 
franchisetagare och rumsbokningar, helst genom egna distributionskanaler. Affärsmodellen 
kräver inte bara stora marknadsinvesteringar utan också en stadig ökning av antalet rum i 
portföljen, vilket lett till en jakt på nya franchisetagare och i vissa fall konsolidering. En bidra-
gande orsak till utvecklingen är internetbaserade resebyråer (OTA:s) som aggregerar utbud 
och matchar efterfrågan med hjälp av effektiv teknik och omfattande marknads  föring.
Färre operatörer  
men fler varumärken
Konsolideringen har minskat antalet varumärkesägare medan antalet varumärken har ökat. 
Anledningen är att många  hotellkedjor lägger stora resurser på att diversifiera sina varumär-
kesportföljer och attrahera kundefterfrågan i nya segment.
Pandemin har 
förstärkt mer än 
förändrat
Pandemin har förstärkt redan pågående trender, inte minst intresset för omsättningsbaserade 
hyresavtal som balanserar avkastning och risk mellan fastighetsägare och hyresgäst på ett 
bättre sätt än fasta hyresavtal. Det har i sin tur ökat behovet och värdet av djupare kunskap 
om hotellverksamhet vilket är positivt för Pandox.
MARKNADSSTRUKTUR
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
47
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER

===== SIDA 48 =====

RevPAR (revenue per available room eller intäkt 
per tillgängligt rum) är ett centralt nyckeltal i 
hotellindustrin och ett viktigt mått för Pandox. 
RevPAR är ett mått på ett hotells – eller i aggre-
gerad form en marknads – intjäningsförmåga 
och beskriver både hur väl det lyckats belägga 
sina rum (efterfrågan) och till vilket pris (betal-
ningsviljan). RevPAR varierar med ekonomisk 
aktivitet och efterfrågan från olika delsegment på 
resemarknaden samt strukturella faktorer som till 
exempel land, stad, läge, kommunikationer, pro-
dukttyp och utbud i hotellmarknaden. Därutöver 
finns flera starka marknadstrender som stödjer 
hotellmarknaden som till exempel att människor 
lägger mer pengar på upplevelser och gärna reser 
oftare. 
 Se avsnittet om trender på sidan 43.
Daglig bevakning och analys
RevPAR är en del av Pandox affärsuppföljning. 
I affärssegmentet Hyresavtal sker uppföljning 
av RevPAR löpande medan den i Egen drift sker 
dagligen inom ramen för det arbete som görs av 
hotellen och Pandox Revenue Management Centre 
i Bryssel. Den enskilde operatörens förmåga och 
prestation gör stor skillnad. Baserat på systematisk 
affärsanalys  diskuterar Pandox olika möjligheter 
att stötta  operatören i arbetet med att utveckla 
och förädla hotellprodukten för att på så sätt öka 
lönsamheten för operatören och öka hyresintäk-
terna för Pandox.
Marknader med olika karaktär
Pandox har verksamhet på hotellmarknader med 
olika karaktär och förutsättningar,  vilket också 
avspeglas i RevPAR och därmed styr vilken typ 
av hotellinvesteringar som är möjliga att göra 
med lönsamhet. Ju högre RevPAR desto större 
utrymme för Pandox att göra värde skapande 
investeringar.
Internationella destinationer som  London 
och Amsterdam har en hög andel internationell 
efterfrågan och god efter frågan i alla delsegment. 
Regionala städer som Stockholm, Köpenhamn, 
Manchester, Köln och Hamburg har ett mindre 
internationellt inslag men en generellt god efter-
frågan från alla delsegment. Inhemska städer 
som Leeds, Linköping och Kuopio har ett större 
beroende av inhemsk efterfrågan och enstaka 
del segment. Dessa är dock i regel stabila i sin 
utveckling över tid och mindre beroende av större 
globala skeenden. 
Sammantaget har Pandox en tydlig efterfråge-
balans i portföljen med god risk spridning mellan 
olika typer av marknader,  länder och destinationer. 
 Se avsnittet ”Här finns Pandox” på sidan 45.  
Positiv RevPAR-utveckling 2024
RevPAR ökade 2024 med stöd av en stark event-
kalender och en positiv underliggande efterfrågan 
drivet av en fortsatt normalisering av hotellmark-
naden efter pandemin.
RevPAR – ett centralt nyckeltal
RevPAR kan användas på flera sätt:
1.  Som en temperaturmätare på hotell  -
konjunkturen
2.  Som ett mått på hur en hotellmarknad 
 presterar
3.  Som ett mått på hur ett hotell presterar 
i sin marknad
Så fungerar RevPAR
Om det genomsnittliga rumspriset är 
1 000 SEK och beläggningsgraden är 
70 procent så är RevPAR 700 SEK (1 000 x 
0,70 = 700). Ett hotell med 200 rum har 
därmed en årlig rumsintäkt på 51 100 000 
SEK (700 x 200 x 365). Till detta kommer 
övriga intäkter som till exempel mat, 
dryck och konferens som per definition 
inte ingår i RevPAR-begreppet.
Från RevPAR till hyresintäkt 
Pandox hyresavtal är omsättningsbase-
rade där en viss procentandel av hotellets 
intäkter blir Pandox hyra. Procent andelen 
är normalt sett högre för hotell- och konfe-
rensrum och lägre för mat och dryck samt 
övriga intäkter. Skillnaden förklaras av  
att lönsamheten, och därmed hyres-
betalnings   förmågan, är högre för logi än 
restaurang.
Om hyran i ovanstående fall utgår med 
35 procent av rumsintäkten blir hyresin-
täkten för Pandox 17 885 000 SEK                
(51 100 000 x 0,35). Därutöver tillkommer 
normalt sett andra intäkter som i vissa fall 
kan vara betydande. Det innebär att 
Pandox faktiska hyrestillväxt kan vara 
både högre och lägre än marknadens 
RevPAR- tillväxt.
Kommentar: Net RevPAR, som tar hänsyn till kostnader för kundanskaffning, till exempel distribution och 
marknadsföring, är ett mer relevant mått för en hotell operatör.
Marknaden 2024
Fortsatt god utveckling för europeisk rese- och hotellindustri
Tillväxten i hotellmarknaden i Europa 2024 var mer normal jämfört med den höga tillväxt 
som noterades alldeles efter pandemin. Internationellt resande nådde åter upp till samma 
nivå som före pandemin, fritidsresandet var stabilt samtidigt som både grupp- och affärs-
resandet bidrog till ökad beläggning och ökat snittpris på veckodagarna. Större events som 
T aylor Swift, fotbolls-EM i Tyskland och OS i Paris hade en särskild positiv effekt under 
det andra och tredje kvartalet.
• I Norden såg Norge den starkaste utvecklingen, drivet av en god snittprisutveckling, 
speciellt i regionstäderna. Finland utvecklades väl, främst drivet av en ökad internatio-
nell efterfrågan i Helsingfors. Sverige tyngdes av Göteborg som tillförts betydande ny 
hotellkapacitet de senaste åren.
• I Tyskland återgick mässkalendern till mer normala cykler, där större mässor ofta följer 
en två- eller treårskalender, vilket tenderar att ge en ojämn fördelning i RevPAR-utveck-
ling mellan enskilda marknader. Fotbolls-EM i juni-juli lyfte marknader som exempelvis 
Berlin, Dortmund och Stuttgart. 
• UK Regional uppvisade god tillväxt med stöd av förbättrade snittpriser, där Edinburgh 
och Glasgow var de enskilt starkaste marknaderna. 
• I Bryssel var den internationella efterfrågan god, men tillväxten dämpades på grund av  
ny kapacitet. 
Nyckelmarknader (RevPAR-tillväxt 2024 jämfört med 2023)
–3
0
3
6
9
12
15
–1,7 –2,2 –2,3
1,0
5,06,06,16,1
9,8
12,6
8,3
%
Edinburgh
Frankfurt
Berlin Köpenhamn Helsingfors Manchester Amsterdam
Oslo Stockholm Bryssel Dublin
MARKNADSÖVERSIKT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
48
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER

===== SIDA 49 =====

Aktien och kapitalmarknaden
Pandox B-aktier är sedan juni 2015 noterade på Nasdaq Stockholm, Large cap. Pandox mål  
är att förse kapitalmarknaden med öppen, tillförlitlig och korrekt information om företagets 
verksamhet och finansiella utveckling i syfte att möjliggöra en rättvisande värdering av 
 bolaget och därmed aktien.
SEK
0
100
200
300
400
500
2024202320222021202020192018201720162015
Källa: Modular Finance
Pandox, B OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI Kurs Pandox B EPRA NRV per aktie (” spot”, senaste föregående kvartal)
0
35
70
105
140
175
210
245
280
315
350
decjuni
2024
decjuni
2023
decjuni
2022
decjuni
2021
decjuni
2020
decjuni
2019
  dec  juni
2018
  dec  juni
2017
  dec  juni
2016
  dec  juni
2015
SEK
Rabatt
Premie
PANDOXAKTIENS TOTALA VKASTNING 
18 juni 2015–31 december 2024
PANDOXAKTIEN OCH EPRA NRV PER AKTIE 
18 juni 2015–31 december 2024
Kontaktinformation
Substansvärdet viktigt vid värdering av fastighetsbolag
Värdering av ett fastighetsbolag grundas normalt på substans värdet, vilket enkelt uttryckt 
är skillnaden mellan fastighets portföljens marknadsvärde och nettoskulden. I de flesta fast-
ighetsbolag finns också derivat, skattefordringar och skatteskulder som påverkar substans-
värdet. Premie är när börsvärdet är högre än substansvärdet och rabatt är när  börsvärdet är 
lägre än substansvärdet.
 Se sida 153 för definition av Pandox substansvärde enligt EPRA NRV .
Pandox totalavkastning över tid
Pandoxaktiens totalavkastning under 2024 var 31 procent. Räknat från aktiens första 
handelsdag, den 18 juni 2015, uppgick total  avkastningen vid årets slut till 110 procent.
Anders Berg
SVP, Communications & IR
+46 760 95 19 40 
anders.berg@pandox.se
Erik Ax Rabaeus
Director, Communications & IR
+46 707 13 77 06
erik.ax@pandox.se
ÅRSST ÄMMA
Pandox AB:s årsstämma äger rum onsdagen den 9 april 
2025. För information om årsstämman och formerna 
för dess genomförande, besök pandox.se.
Årsstämmokalender
Avstämningsdag för årsstämma  1 april 2025
Årsstämma 9 april 2025
FÖRSLAG TILL UTDELNING
Styrelsen föreslår årsstämman 2025 att en utdelning 
om 4,25 (4,00) SEK per aktie, motsvarande totalt cirka 
827 (735) MSEK, lämnas för räkenskapsåret 2024.
FINANSIELL KALENDER
Årsstämma 2025 9 april 2025
Delårsrapport januari–mars 2025 29 april 2025
Delårsrapport april–juni 2025 11 juli 2025
Delårsrapport juli–september 2025  23 oktober 2025
Bokslutskommuniké 2025 5 februari 2026
PANDOXAKTIEN
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
49
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER

===== SIDA 50 =====

Enbart  
hotellfastigheter
Vi investerar enbart i hotellfastigheter 
och skapar värde genom ett aktivt och 
engagerat ägande. Vi har djup hotell-
kunskap och lång erfarenhet av alla 
driftsmodeller på hotellmarknaden, 
vilket ger oss både flexibilitet och 
 handlingsutrymme.
Attraktiva omsättnings -
baserade hyresavtal
Vi har långa omsättningsbaserade 
hyresavtal med god garanterad minimi-
nivå med starka och skickliga hotellope-
ratörer med gemensamma incitament. 
Vi delar ”uppsidan” i en växande hotell-
marknad och har ett ”skydd på nedsidan” 
i en sämre hotellmarknad. 
Robust plattform för tillväxt
 
Med ett starkt kassaflöde och en stark 
finansiell ställning skapar vi kontinuer-
lig och lönsam tillväxt genom förvärv 
av nya fastigheter och investeringar i 
befintlig portfölj.
Verksamma på världens 
största hotellmarknad
Vår hemmamarknad är Europa som är 
världens största marknad för hotell och 
turism. Hotell och turism är en  global 
och dynamisk bransch med starka 
strukturella tillväxtfaktorer. 
Ambitiösa hållbarhetsmål 
Vi investerar löpande i lönsamma pro-
jekt som minskar vårt klimatavtryck, 
baserat på SBTi-validerade mål.
Högavkastande fastigheter 
och positiv “yieldspread”
Vår portfölj har ett genomsnittligt direkt-
avkastningskrav på 6,29 procent och en 
”yieldspread” på mer än 200 baspunkter.
Sex snabba – Pandox som investering
Quality hotel grand, borås
PANDOXAKTIEN
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
50
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER

===== SIDA 51 =====

ANALYTIKER SOM   
FÖLJER PANDOX
ABG Sundal Collier
Fredrik Stensved
Markus Henriksson
Carnegie
Fredric Cyon
Erik Granström
DNB
Simen Mortensen
Niklas Wetterling
Handelsbanken
Johan Edberg
Sebastian Jakobsson
Kepler Cheuvreux
Albin Sandberg
Green Street
Andres T oome
Rob Phillips
Nordea
Staffan Bülow
David Flemmich
HÅLLBARHET RANKING
• CDP rankad A– 2023.
• Brons i 2024 EPRA Sustainability  
Best Practices  Recommendations 
Award.
• One of Financial Times Europe’s  
Climate Leaders 2024 – Financial 
Times & Statista.
• One of world’s best companies- 
Sustainable growth – Time & 
Statista.
MEDLEMSKAP:
• Sweden Green Building Council
•  Fastighetsägarna
•  UN Global Compact
•  Energy & Environment Alliance 
(EEA)
Dialog med investerare
Vad avgör om ni ska hyra ut ett hotell eller  
ha det i egen drift?
”Vi har alltid fokus på det enskilda hotellets unika 
förutsättningar och möjligheter att skapa maximalt 
värde. Vid nya förvärv låter vi den medföljande 
modellen styra, vilket på senare år ofta har innebu-
rit att vi själva driver hotellen. Detta beror på att vi 
har identifierat de största möjligheterna inom just 
den nischen. Vår ambition är alltid att teckna lång-
siktiga, omsättningsbaserade och attraktiva hyres-
avtal. När dessa förutsättningar inte finns, väljer vi 
att driva hotellet i egen regi. Vid större renoveringar 
eller ompositioneringar föredrar vi ofta att själva 
driva hotellet under processen, för att därefter hyra 
ut hotellet när projektet är färdigställt. Två tydliga 
exempel från 2024 är Scandic Go Sankt Eriksgatan 
20 och Citybox Brussels.”
Är hotellmarknaden helt återställd efter pandemin? 
”De flesta segment och marknader har inte bara åter-
hämtat sig utan även överträffat nivåerna från 2019. 
Det finns dock segment som ännu inte nått full åter-
hämtning, såsom större gruppresor och internatio-
nellt resande, särskilt från regioner som Asien. Här ser 
vi en fortsatt positiv utveckling och förväntar oss en 
gradvis återhämtning under de kommande åren.”
Vilka möjligheter för tillväxt finns under 2025?  
Vilka marknader ser ni mest potential i?
”För 2025 förväntar vi oss RevPAR-tillväxt i hotell-
marknaden drivet av både högre beläggning och 
ökade snittpriser. Genomförda förvärv och inves-
teringar i befintlig portfölj kommer också att bidra 
positivt. Helsingfors i Finland och Tyskland är två 
exempel på marknader där återhämtningen  
har tagit längre tid, även om utvecklingen går  
åt rätt håll.” 
Vad letar ni efter vid förvärv?
”En av våra största styrkor är vår flexibilitet och 
djupa expertis som gör att vi kan hantera olika 
typer av förvärv. Oavsett om det handlar om att 
själva driva hotellet, genomföra omfattande reno-
veringar eller ompositionera ett hotell, har vi för-
mågan att anpassa oss efter förutsättningarna. Vi ser 
särskilt värde i mer komplexa projekt, eftersom det 
är där vår affärsmodell och vår specialistkunskap 
inom hotell kommer till sin rätt. Dessutom är vi inte 
begränsade till en specifik marknad eller land utan 
låter möjligheterna styra, vilket skapar en stark och 
fördelaktig position.”
Vilka framsteg har gjorts inom hållbarhet  
under 2024?
”Vi har fortsatt att hållbarhetslänka våra banklån 
med stöd av våra SBTi-mål. Under året ökade 
andelen hållbarhetslänkade lån från 6 till 45 pro-
cent, och vår ambition är att bibehålla denna goda 
utvecklingstakt. I samband med förvärvet av tre 
aparthotels i centrala London i augusti tog vi ett 
viktigt steg genom att säkra vårt första gröna lån. 
Lånet möjliggjordes tack vare fastigheternas höga 
energiklassificering och har en väsentligt lägre 
kreditmarginal än genomsnittet för vår låneportfölj. 
Sammantaget bidrar våra framsteg inom hållbarhet 
nu i ännu högre grad till positivt finansiellt avtryck 
för koncernen.”
Vi har en löpande dialog med analytiker som bevakar Pandox och med investerare som vill 
veta mer om Pandox som investering. Här är några av frågorna vi fått under det senaste året.
PANDOXAKTIEN
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
51
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER

===== SIDA 52 =====

Aktien och ägarbilden
Noterat på Nasdaq Stockholm
Pandox B-aktier är sedan 2015 noterade på Nasdaq Stock-
holms lista för stora bolag. B-aktierna omsätts också på flera 
alternativa marknadsplatser. Det är andra gången som Pandox 
är börsnoterat. Den första gången var 1997–2004. 
Kursutveckling och börsvärde
Per 31 december 2024 var sista betalkurs för B-aktien 191,80 
(150,40) SEK och det synliga börsvärdet var 22 940 (16 371) 
MSEK. Inräknat de onoterade A-aktierna till samma kurs som 
B-aktierna var börsvärdet 37 325 (27 651) MSEK. 
Under 2024 var värdeutvecklingen på Pandox aktien 31 
(29) procent, jämfört med OMX Stockholm Benchmark PI 
index 9 (13) procent och OMX Stockholm Real Estate PI index 
–2 (14) procent.
Räknat från första handelsdag den 18 juni 2015 hade 
värdet på Pandoxaktien vid årsskiftet 2024/2025 stigit med  
79 procent jämfört med 101 procent för OMX Stockholm Real 
Estate PI index och 69 procent för OMX Stockholm Bench-
mark PI index. Pandox aktiens totalavkastning var under 
samma period 110 procent.
Handel och likviditet
Handeln på Nasdaq Stockholm svarade för 43 (37) procent av  
all handel i Pandox aktien under 2024. Under året omsattes 
cirka 40 (45) miljoner B-aktier på Nasdaq Stockholm, motsva-
rande cirka 34 (42) procent av utestående B-aktier vid årets 
slut, till ett värde om cirka 7 200 (5 800) MSEK. Genomsnittlig 
dags omsättning på Nasdaq Stockholm uppgick under året till  
158 057 (180 890) aktier, vilket motsvarade cirka 29 (23) MSEK  
i värde. Handel på andra marknadsplatser än Nasdaq Stock-
holm  uppgick till 57 (63) procent. 
Största aktieägare per 31 december 2024
De tio största registrerade aktieägarna efter röstetal
Ägare Antal A-aktier Antal B-aktier
Andel av 
 aktiekapital (%)
Andel av  
röster (%)
Eiendomsspar AS 37 314 375 10 950 826 24,8 35,7
Helene Sundt AB 18 657 188 2 912 187 11,1 17,1
Christian Sundt AB 18 657 187 0 9,6 16,2
AMF Försäkring & Fonder 28 894 905 14,9 8,4
Alecta Pensionsförsäkring 7 687 577 4,0 2,2
Länsförsäkringar Fonder 6 422 944 3,3 1,9
Carnegie Fonder 5 605 698 2,9 1,6
Vanguard 3 949 905 2,0 1,2
BlackRock 3 865 173 2,0 1,1
Fjärde AP-fonden 3 685 401 1,9 1,1
Summa topp 10 ägare 74 628 750 74 036 616 76,4 86,5
Övriga ägare 371 250 45 568 384 23,6 13,5
Summa 75 000 000 119 603 000 100 100
Information sammanställd av Monitor per 31 december 2024. 
Källor: Euroclear Sweden, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream.
AKTIEFAKTA
Per 31 december 2024
Marknad: Nasdaq Stockholm
Segment: Large Cap
Sektor: Real Estate
Handelssymbol: PNDX B
Antal B-aktier (noterade): 119 603 000
Antal A-aktier (onoterade): 75 000 000
Börsvärde: 37 325 MSEK (A- och B-aktier)
Aktiens volatilitet: 46% (fem år, årsbasis)
Aktiens betavärde: 1,27 (fem år, OMXSPI)
Genomsnittlig dagsomsättning:  
158 057 aktier (2024)
Källa: Nasdaq, InFront, Euroclear, Monitor, Pandox.
Information sammanställd av Monitor per 31 december 2024.  
Källor: Euroclear Sweden, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream.
Ägare per kategori i procent av kapitalet
31 december 2024
Ägare per land i procent av kapitalet
31 december 2024
 Svenska institutioner, 34%
 Utländska institutioner, 14%
 Svenska privatpersoner, 1%
 Övriga ägare, 47%
 Anonymt ägande, 5%
 Norge, 48%
 Sverige, 36%
 USA, 7%
 Övriga, 9%
Nyckeltal
2024 2023
Nyckeltal per aktie, efter  utspädningseffekter 1)
T otalt driftnetto, SEK 22,15 21,05
Årets resultat, SEK 9,04 –3,18
Cash earnings, SEK 2) 10,46 9,48
Eget kapital, SEK 2) 173,15 160,85
Substansvärde (EPRA NRV), SEK 215,58 201,12
Utdelning, SEK 3) 4,25 4,00
Börsvärde, MSEK 37 325 27 651
Avkastning, Pandoxaktien, % 31 29
Avkastning OMX Stockholm Benchmark Index, % 9 17
Avkastning OMX Stockholm Real Estate Index, % –2 14
Utdelningsandel av cash earnings, % 40,6 42,2
Utdelningsandel av EPRA NRV, % 2,0 2,0
Direktavkastning, % 2,2 2,7
T otalt antal aktier vid periodens slut, tusental 194 600 183 850
1) För definitioner av nyckeltal se sidan 151.
2)   Hänförligt till moderbolagets aktieägare.
3)  För 2024 anges styrelsens förslag till utdelning.
För fler nyckeltal och jämförelseår se pandox.se
PANDOXAKTIEN
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
52
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER

===== SIDA 53 =====

HOTELISM BY PANDOX
FASTIGHETER
Pandox har en stor hotellfastighetsportfölj 
bestående av 161 hotell som drivs under flera 
driftformer under en mängd olika varumärken. 
Vi har en geografiskt diversifierad närvaro 
med hotellfastigheter i över 90 städer.
54 Geografisk översikt
63 Fastighetsportfölj
64 Värdeförändring fastigheter
65 Fastighetsförteckning
leonardo royal hotel, glasgow
 
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
53
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER
53

===== SIDA 54 =====

Belgien
Hotel Indigo Brussels – City
284 rum 
                              Green Key 
  Safe Guard   
nhow Brussels Bloom
305 rum Bioscore 
Hotel Hubert Brussels
100 rum Green Key 
  
The Hotel, Brussels
421 rum Green Key 
  
Holiday Inn Brussels Airport
310 rum Green Key 
  IHG Green Engage 
 Internationell
 Regional
 Inhemsk
Efterfrågan
6%  10 hotell
8% 2 733 rum
8% av marknadsvärdet
Andel av Pandox DoubleTree by Hilton Brussels City
354 rum 
                            Green Key 
   Safe Guard  
Hilton Grand Place Brussels
224 rum 
                         Green Key 
    
      ISO14001, ISO50001
Citybox Brussels 
246 rum 
E
E
E H
E E
E
H
H  Hyresavtal
E  Egen drift
Bryssel
Antwerpen
GEOGRAFISK ÖVERSIKT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
54
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER

===== SIDA 55 =====

Scandic Glostrup
120 rum  Svanen 
Danmark
Urban House Copenhagen by MEININGER
228 rum 
Scandic Copenhagen
486 rum Svanen 
Scandic Kolding
186 rum Svanen 
Motel One Copenhagen
200 rum Green Key 
 Internationell
 Regional
 Inhemsk
Efterfrågan
5%  8 hotell
5% 1 843 rum
6% av marknadsvärdet
Andel av Pandox 
Scandic Hvidovre
207 rum Svanen 
Hotel Mayfair Copenhagen
203 rum Green Key 
H
H
E H
H H
H
H
H  Hyresavtal
E  Egen drift
Scandic Sluseholmen
215  rum Svanen 
Köpenhamn
Kolding
GEOGRAFISK ÖVERSIKT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
55
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER

===== SIDA 56 =====

Scandic Rosendahl
213 rum Svanen  
Finland
Scandic Park Helsinki
523 rum Svanen 
Pilot Airport Hotel
109 rum 
Hilton Helsinki Strand
190 rum Svanen 
Scandic Grand Marina
470 rum Svanen 
 Internationell
 Regional
 Inhemsk
Efterfrågan
8%  13 hotell
8% 2 902 rum
8% av marknadsvärdet
Andel av Pandox 
Scandic T ampere City
263 rum Svanen 
Scandic Kuopio
137 rum Svanen 
H
H
H H
H H
H
H
H  Hyresavtal
E  Egen drift
Hilton Helsinki Kalastajatorppa
238 rum   ISO14001, ISO50001 
Esbo Helsingfors
T ammerfors Vantaa
GEOGRAFISK ÖVERSIKT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
56
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER

===== SIDA 57 =====

Comfort Hotel Børsparken
248 rum  ISO14001
Norge
Scandic Solli
226 rum Svanen 
Radisson Blu Hotel, Bodø
191 rum Green Key 
Clarion Collection Bastion
99 rum ISO14001
Scandic Sørlandet
210 rum Svanen 
Comfort Hotel Bergen
159 rum ISO14001
Scandic Lillehammer
303 rum Svanen 
 Internationell
 Regional
 Inhemsk
Efterfrågan
9%  14 hotell
7% 2 573 rum
5% av marknadsvärdet
Andel av Pandox 
H
H
H H
H H
H
H
H  Hyresavtal
E  Egen drift
Radisson Blu Tromsø
269 rum Green Key 
Bodö
Bergen
Oslo
GEOGRAFISK ÖVERSIKT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
57
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER

===== SIDA 58 =====

Scandic Crown Göteborg
338 rum  Svanen 
Sverige
Scandic Grand Örebro
224 rum Svanen 
Elite Stora Hotellet Jönköping
167 rum Green Key 
    ISO14001, ISO50001
Hilton Stockholm Slussen
289 rum  Green Key 
Vildmarkshotellet Kolmården
213 rum Svanen 
Scandic Park Stockholm
203 rum Svanen 
Radisson Blu Arlandia
342 rum Green Key 
 Internationell
 Regional
 Inhemsk
Efterfrågan
26%  42 hotell
26% 9 120 rum
21% av marknadsvärdet
Andel av Pandox 
H
H
H H
H H
H
H
H  Hyresavtal
E  Egen drift
Scandic Go Sankt Eriksgatan 20
221 rum 
Luleå
Örebro
Stockholm
Jönköping
Borås
Östersund
Malmö
Helsingborg
Göteborg
GEOGRAFISK ÖVERSIKT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
58
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER

===== SIDA 59 =====

Tyskland
Scandic Nürnberg Central
311 rum Svanen 
Dorint Hotel am Dom Erfurt
160 rum Green Key 
Leonardo Royal Köln - Am Stadtwald
150 rum Green Key 
Holiday Inn Lübeck
159 rum Green Key 
   
NH München Airport
236 rum Bioscore 
  
Mercure Hotel München Neuperlach Süd
253 rum 
 Internationell
 Regional
 Inhemsk
Efterfrågan
23%  37 hotell
23% 8 123 rum
22% av marknadsvärdet
Andel av Pandox 
H
H
H
H
H
E
H  Hyresavtal
E  Egen drift
Radisson Blu Hotel, Cologne
393 rum Green Key 
H
Hotel Berlin, Berlin
701 rum Green Key 
   
E
Heidelberg
Düsseldorf
Dortmund
Bremen
Köln
Frankfurt
Hannover
München
Hamburg
Berlin
GEOGRAFISK ÖVERSIKT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
59
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER

===== SIDA 60 =====

Leonardo Royal Hotel Glasgow
321 rum  Green T ourism Silver 
Storbritannien
The Midland Hotel Manchester
312 rum Green T ourism Bronze 
  
DoubleTree by Hilton Bath
176 rum 
Hilton Garden Inn London Heathrow Airport
364 rum                                                               Green Key 
 
Leonardo Hotel Sheffield
259 rum Green T ourism Silver 
Leonardo Royal Hotel Birmingham
445 rum Green T ourism Gold 
Aparthotel Adagio Edinburgh Royal Mile
146 rum 
 Internationell
 Regional
 Inhemsk
Efterfrågan
18%  29 hotell
19% 6 683 rum
24% av marknadsvärdet
Andel av Pandox 
H
H
E E
H H
H
H
H  Hyresavtal
E  Egen drift
Residence Inn by Marriott London Kensington
315 rum                                                                                 Green Key 
 
Glasgow
Inverness
London
Brighton
Manchester Leeds
Birmingham
Belfast
GEOGRAFISK ÖVERSIKT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
60
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER

===== SIDA 61 =====

Irland
Leonardo Hotel Dublin Christchurch
182 rum Green T ourism Bronze 
Leonardo Hotel Cork
133 rum Green T ourism Silver 
Leonardo Hotel Dublin Christchurch
  Green T ourism Bronze 
 Internationell
 Regional
 Inhemsk
Efterfrågan
2% 3 hotell
1% 445 rum
2% av marknadsvärdet
Andel av Pandox 
HH
H
H  Hyresavtal
E  Egen drift
1%  1 hotell
1% 206 rum
1% av marknadsvärdet
Andel av Pandox 
Schweiz
 Internationell
 Regional
 Inhemsk
Efterfrågan
Radisson Blu Hotel, Basel
 Green Key 
Radisson Blu Hotel, Basel
206 rum Green Key 
H
H
Leonardo Hotel Galway
130 rum Green T ourism Silver 
H
Basel
Dublin
Cork
Galway
GEOGRAFISK ÖVERSIKT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
61
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER

===== SIDA 62 =====

1%  2 hotell
2% 639 rum
2% av marknadsvärdet
Andel av Pandox 
Österrike
 Internationell
 Regional
 Inhemsk
Efterfrågan
NH Collection Salzburg City
140 rum Bioscore 
 
NH Vienna Airport
499 rum Bioscore 
 
H
H
2%  3 hotell
1% 405 rum
3% av marknadsvärdet
Andel av Pandox 
Nederländerna
 Internationell
 Regional
 Inhemsk
Efterfrågan
Novotel Den Haag World Forum
216 rum  Green Key 
Park Centraal Amsterdam
189 rum EarthCheck Certified
E
H
H  Hyresavtal
E  Egen drift
WienSalzburgAmsterdam
Haag
GEOGRAFISK ÖVERSIKT
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
62
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER

===== SIDA 63 =====

Fastighetsportfölj
Vid utgången av 2024 bestod Pandox fastighetsportfölj av  
161 (159) hotellfastigheter med 35 672 (35 851) hotellrum  
i 11 (12) länder.
Genom affärssegmentet Hyresavtal täcks mer än 80 pro-
cent av portföljens totala marknadsvärde av externa hyres-
kontrakt. Hyresgästerna är skickliga hotellopera törer med 
starka hotell varumärken på respektive marknad.
Resterande del utgörs av affärssegmentet Egen drift där 
Pandox driver hotellverksamhet i egen regi.
PORTFÖLJÖVERSIKT PER SEGMENT OCH LAND 31 DECEMBER 2024
Antal Marknadsvärde (MSEK)
Hyresavtal Hotell Rum Per land % av totalt Per rum
Sverige (SE) 42 9 120 16 019 21 1,8
Tyskland (GE) 32 6 633 13 076 17 2,0
Storbritannien (GB) 20 4 821 11 778 15 2,4
Finland (FI) 12 2 742 4 481 6 1,6
Norge (NO) 14 2 573 3 455 5 1,3
Danmark (DK) 8 1 843 4 418 6 2,4
Belgien (BE) 3 765 1 541 2 2,0
Österrike 2 639 1 613 2 2,5
Irland (IE) 3 445 1 725 2 3,9
Schweiz (CH) 1 206 912 1 4,4
Nederländerna (NL) 1 189 1 272 2 6,7
Summa Hyresavtal 138 29 976 60 290 79 2,0
Egen drift 
Belgien (BE) 7 1 968 4 286 6 2,2
Storbritannien (GB) 9 1 862 7 105 9 3,8
Tyskland (GE) 5 1 490 3 883 5 2,6
Nederländerna (NL) 1 216 422 1 2,0
Finland (FI) 1 160 30 0 0,2
Summa Egen drift 23 5 696 16 044 21 2,8
Summa totalt 161 35 672 76 334 100 2,1
PORTFÖLJÖVERSIKT PER V ARUMÄRKE 31 DECEMBER 2024
Antal
Varumärke Hotell Rum % av totalt Länder
Scandic 49 11 001 32 SE, NO, FI, DK, GE
Leonardo 38 7 957 22 GB, IE, GE
Hilton 10 2 585 6 SE, FI, GB, BE,CA
Radisson Blu 8 2 033 6 CH, GE, GB, NO, SE
Strawberry 11 1 949 5 SE, NO
NH Hotels 7 1 681 5 A T, BE, GE
Dorint 5 847 2 GE
Mercure 3 610 2 GE
Elite Hotels 2 493 1 SE
Holiday Inn 2 469 1 BE, GE
Novotel 2 421 1 GE, NL
Indigo 1 284 1 BE
Crowne Plaza 1 262 1 BE
Pullman 1 252 1 GE
Citybox 1 246 1 BE
Meininger 1 228 1 DK
Scandic Go 1 221 1 SE
Motel One 1 200 1 DK
Frich’s 1 176 0 NO
Vienna House Easy 1 150 0 GE
Adagio 1 146 0 GB
Best Western 1 103 0 SE
Oberoende varumärken 10 3 166 9 SE, FI, BE, GE, NL, GB
T otalt 161 35 672 100 11
Hyresavtalens förfalloprofil 
31 december 2024
MSEK %
0
200
400
600
800
1 000
205320482042203620302025
0
20
40
60
80
100
Rum per operatör/varumärke
31 december 2024
 Scandic, 32%
 Leonardo, 22%
 Hilton, 7%
 Radisson Blu, 6%
 NH Hotel, 5%
 Strawberry 5%
 Dorint, 2%
 Övriga, 21%
 Värde förfall hyresavtal, MSEK
 Ackumulerade förfall, %
FASTIGHETSPORTFÖLJ
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
63
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET
FASTIGHETER

===== SIDA 64 =====

Värdeförändring fastigheter
Vid utgången av 2024 hade Pandox fastighetsportfölj ett 
marknads  värde på totalt 76 334 (69 039) MSEK, varav 
60 290 (57 226) MSEK för förvaltningsfastigheter och 16 044 
(11 813) MSEK för rörelsefastigheter. Marknads värdet för 
rörelsefastigheter redovisas endast i informationssyfte 
och ingår i EPRA NRV. Rörelsefastig heter redovisas till 
anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella 
 nedskrivningar. Vid utgången av perioden hade rörelsefastig-
heter ett  redo visat värde på 12 637 (8 842) MSEK.
Vid utgången av 2024 uppgick det genomsnittliga direkt-
avkastningskravet för förvaltningsfastigheter till 6,13 (6,09) 
procent och för rörelsefastigheter till 6,89 (7,02) procent.
  Läs mer om Pandox värdering av hotellfastigheter på 
sidorna 163-167. 
Klimatriskanalys och klimatanpassning 
Klimatriskanalyser av fastigheter och vid förvärv 
Klimatförändringarna kommer att leda till fler fall av 
extremväder; värmeböljor, torka och intensiva skyfall måste 
snart tas in i beräkningen som en del av vardaglig verksam-
het. Därför är det viktigt att kartlägga hur Pandox verksam-
het kan komma att påverkas, och planera för hur potentiella 
effekter kan hanteras. 
Pandox använder sig av ett klimatriskverktyg från bola-
gets försäkringsförmedlare som analyserar och värderar 
Pandox exponering mot fysiska klimatrisker och naturkata-
strofrisker. Samtliga fastigheter genomgår årligen en övergri-
pande desktopanalys. För fastigheter med hög risk sker en 
individuell behovsanalys av Pandox försäkringsförmedlare 
för att avgöra om en platsbaserad utvärdering är nödvändig. 
Under 2024 genomfördes inga platsbaserade utvärderingar. 
Istället genomfördes fördjupade desktopanalyser för fem 
identifierade fastigheter i England och Norden som ligger 
nära floder. Utvärdering av klimatrisk och eventuella behov 
av klimatanpassningsåtgärder är en del av Pandox förvävs-
process då potentiella fastigheter proaktivt analyseras på en 
övergripande nivå i klimatriskverktyget. Under 2024 gran-
skades samtliga fem nyförvärv via klimat riskverktyget.
Under 2025 är ambitionen att klimatriskexponering och 
klimatriskanpassningsåtgärder kommer vara en integrerad 
del av den övergripande riskprocessen vad gäller årliga 
planerade riskinspektioner. Dessa inspektioner sker på plats 
i utvalda fastigheter utifrån egendoms- och avbrottsrisker. 
Faktorer av intresse från ett klimatriskperspektiv kan vara 
exempelvis antal källarplan, fastighetens höjdskillnad från 
vatten och placering av teknisk utrustning. Dessutom kom-
mer befintliga skyddsåtgärder och beredskapsplaner gran-
skas alternativt att föreslås vid avsaknad av detta. 
 
  Läs mer om Klimatriskanalysen och klimatanpassning på  
sidan 102
V ÄRDEFÖRÄNDRING FÖRV AL TNINGSFASTIGHETER
MSEK
Förvaltningsfastigheter, ingående balans (1 januari, 2024) 57 226
+ Förvärv 0
– Avyttringar –69
+ Investeringar 732
+/– Orealiserad värdeförändring 608
+/– Valutakursförändring 1 793
Förvaltningsfastigheter, utgående balans (31 december, 2024) 60 290
V ÄRDEFÖRÄNDRING RÖRELSEFASTIGHETER*
 MSEK
Rörelsefastigheter, ingående balans (1 januari, 2024) 11 813
+ Förvärv 3 884
– Avyttringar –637
+ Investeringar 292
+/– Orealiserad värdeförändring 67
+/– Valutakursförändring 625
Rörelsefastigheter, utgående balans (31 december, 2024) 16 044
*Redovisas endast i informationssyfte
Fortsatt låg volym på globala  transaktionsmarknaden
V olymen på den globala hotelltransaktionsmarknaden steg 
med blygsamma 7 procent under 2024, till följd av det fort-
satt höga ränteläget, främst i USA. I EMEA steg transaktions-
volymen med 36 procent vilket förklaras av att ECB sänkt 
styrräntan under året. V olymen domineras av ’single-asset’-
transaktioner medan antalet portföljtransaktioner sjönk till 
50 procent under sitt historiska årssnitt.
Trender på hotellmarknaden 2025:
• Utsuddade gränser mellan arbete och privatliv: Hotell 
erbjuder mer än bara övernattningar och har blivit 
 centrala i den växande upplevelseekonomin, där konsu-
menter prioriterar upplevelser framför fysiska produkter, 
särskilt efter pandemins isolering. Hotell fungerar alltmer 
som ”den tredje platsen” (efter hem och arbetsplats) där 
människor kan samlas för olika syften, såsom kulturupp-
levelser, sociala möten, arbete eller långvarigt boende.
• Förändrat globalt reselandskap: Internationellt resande 
är nästan tillbaka på nivåerna från 2019 men ser annor-
lunda ut. Kina har inte fullt återhämtat sig och når bara 
80 procent av sin tidigare kapacitet, medan USA nu är den 
största utgående resemarknaden, drivet av en stark dollar.
• AI:s växande påverkan: AI är redan en viktig förändrings-
kraft i alla branscher, inklusive hotellsektorn. AI används 
sedan länge inom intäktsoptimering genom prognosmo-
deller för att analysera data och maximera RevPAR. Trots 
detta har många hotell fortfarande outnyttjad potential, 
särskilt inom kundpersonaliserade tjänster och effekti-
vare bemanning.
Ökad transaktionsaktivitet väntas 2025
JLL räknar med att den globala transaktionsvolymen kom-
mer att öka med cirka 15–25 procent under 2025 mot bak -
grund av att institutionellt kapital förväntas återvända till 
hotellmarknaden, samt att utbudstillväxten minskar vilket 
leder till fler plattformsförvärv och partnerskap.
Källa: JLL Global Hotel Investment Outlook 2025.
V äRDEFÖRäNDRING FASTIGHETER
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
64
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET
FASTIGHETER

===== SIDA 65 =====

Fastighetsförteckning
HYRESAVTAL
Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/Miljöledningssystem Avtalsform Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter frågan
SVERIGE
Best Western Royal Star, älvsjö Stockholm Mässområde OM Privat Best Western 4 900 103 R
Clarion Hotel Grand Helsingborg Helsingborg Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Clarion Hotel 8 555 158 D
Clarion Hotel Grand Östersund Östersund Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Clarion Hotel 8 766 197 D
Elite Park Avenue, Göteborg Göteborg Stadskärna Green Key OM Elite Hotels Elite Hotels 21 998 325 R
Elite Stora Hotellet, Jönköping Jönköping Stadskärna Green Key OM Elite Hotels Elite Hotels 11 378 167 D
Hilton Stockholm Slussen Stockholm Stadskärna Green Key, ISO14001, ISO50001 O Hilton Hilton 18 416 289 R
Quality Hotel Ekoxen Linköping Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Quality Hotel 14 671 208 D
Quality Hotel Grand Borås Borås Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Quality Hotel 9 593 158 D
Quality Hotel Luleå Luleå Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Quality Hotel 12 166 220 D
Quality Hotel Park Södertälje Södertälje Stadskärna ISO14001 O Strawberry Hotels Quality Hotel 10 292 207 D
Quality Hotel Winn Göteborg Göteborg Ringled ISO14001 OM Strawberry Hotels Quality Hotel 5 800 121 R
Radisson Blu Hotel, Arlandia Stockholm Flygplats Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 15 260 342 R
Radisson Blu Hotel, Malmö Malmö Stadskärna Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 18 969 229 D
Scandic Alvik, Stockholm Stockholm Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 12 075 324 R
Scandic Backadal, Göteborg Göteborg Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 9 397 236 R
Scandic Crown, Göteborg Göteborg Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 24 380 338 R
Scandic Elmia, Jönköping Jönköping Mässområde Svanen OM Scandic Hotels Scandic 11 230 287 D
Scandic Go Sankt Eriksgatan 20 Stockholm Stadskärna BREEAM in Use V ery Good OM Scandic Hotels Scandic Go 6 000 234 R
Scandic Grand, Örebro Örebro Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 12 900 224 D
Scandic Hallandia, Halmstad Halmstad Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 7 617 170 D
Scandic Helsingborg Nord Helsingborg Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 9 399 240 D
Scandic Järva Krog, Stockholm Stockholm Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 11 300 215 R
Scandic Kalmar Väst Kalmar Flygplats Svanen OM Scandic Hotels Scandic 5 485 150 D
Scandic Kista Stockholm Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 5 517 149 R
Scandic Kramer, Malmö Malmö Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 7 441 113 D
Scandic Kungens Kurva, Stockholm Stockholm Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 11 581 260 R
Scandic Linköping Väst Linköping Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 6 105 153 D
Scandic Luleå Luleå Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 11 313 273 D
Scandic Malmen, Stockholm Stockholm Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 15 130 332 R
Scandic Mölndal, Göteborg Göteborg Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 11 000 208 R
Scandic Norrköping Nord Norrköping Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 6 768 151 D
Scandic Park, Stockholm Stockholm Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 12 290 203 R
Scandic Plaza, Borås Borås Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 10 592 204 D
Scandic S:t Jörgen, Malmö Malmö Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 24 401 288 D
Scandic Segevång, Malmö Malmö Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 6 284 169 D
Scandic Skärholmen Stockholm Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 7 400 208 R
Scandic Star Sollentuna Stockholm Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 18 573 270 R
Scandic Sundsvall Nord Sundsvall Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 4 948 169 D
Scandic Södertälje Södertälje Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 5 630 131 D
Scandic Winn, Karlstad Karlstad Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 10 580 199 D
Scandic Örebro Väst Örebro Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 7 621 212 D
Vildmarkshotellet, Kolmården Norrköping Resort Svanen OM Parks & Resorts Oberoende 10 300 213 D
FAKTA PANDOX TOTALA PORTFÖLJ
Rum per varumärke, 
31 december 2024
 Scandic, 32%
 Leonardo, 22%
 Hilton, 7%
 Radisson Blu, 6%
 NH Hotel, 5%
 Strawberry 5%
 Dorint, 2%
 Övriga, 21%
Rum per avtalstyp, 
31 december 2024
  Omsättningsbaserade hyresavtal med minimihyra, 61%
  Omsättningsbaserade hyresavtal, 19%
 Fast hyra, 4%
  Franchiseavtal (egen drift), 6%
  Oberoende avtal (egen drift), 4%
  Managementavtal (egen drift), 6%
T eckenförklaring
O Omsättningsbaserad
OM  Omsättningsbaserad med garantihyra
OR  Omsättnings- och resultatbaserad
R  Resultatbaserad
F  Fast
IO  Internationellt resultatbaserad
M  Managementavtal
FR  Franchiseavtal
AM  Asset management-avtal
D  Domestic (Inhemsk)
R  Regional (Regional)
I  International (Internationell)
FASTIGHETSFÖRTECKNING
PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024
65
STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET
FASTIGHETER

===== SIDA 66 =====