FULLTEXT DEL 5 AV 5
Årsredovisning 2024
K Händelser efter balansdagen K1 HäNDELSER EFTER BALANSDAGEN Det har det inte skett några händelser eller transaktioner av betydelse efter den 31 december 2024 som påverkar de lämnade finansiella rapporterna för Pandox koncernens verksamhetsår 2024. L Närståendetransaktioner L1 NäRSTÅENDETRANSAKTIONER Närstående bolag definieras som de i Pandoxkoncernens ingående dotter- företag samt bolag där närstående fysiska personer har ett bestämmande, gemensamt bestämmande eller betydande inflytande. Som närstående per- soner räknas styrelsemedlemmar, personer i ledande befattningar samt nära familjemedlemmar till sådana. Det är tre huvudägare av Pandox AB, Eien- domsspar Sverige A/S, Christian Sundt AB och Helene Sundt AB. Moder- bolaget har när stående relation med sina dotterföretag. Intressekonflikter rörande styrelsen för Pandox hanteras innan varje styrelsemöte genom att analysera om någon beslutspunkt på agendan skulle kunna innebära en intressekonflikt. Om så är fallet anges det i styrelseprotokollet hur den aktuella intressekonflikten hanteras, t.ex. att en styrelseledamot förklarar sig jävig och därmed inte deltar under aktuell diskussions- eller beslutspunkt. I ett mindre antal av dotterföretagens kreditavtal förekommer vissa restriktioner avseende utdelningar. Information om ersättningar till nyckel- personer i ledande positioner återfinns i not C7. Information om dotterföre- tag återfinns i not H1. Koncerninterna transaktioner sker till marknadsmässiga villkor. Trans- aktionerna består av utfördelning av centrala administrationskostnader, räntor avseende finansiella fordringar och skulder. Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 fastigheter i Tyskland och 9,9 pro- cent av ytter ligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Pandox har ett förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. Under perioden januari–december 2024 uppgick intäkterna från Pelican Bay Lucaya till 1,4 (0,2) MSEK. Moderbolaget Moderbolagets arvode för centrala administrativa tjänster från koncern- företag uppgick under året till 105 (112) MSEK. Inga övriga inköp har skett mellan moderföretaget och dess koncernföretag. TRANSAKTIONER MELLAN MODERBOLAGET OCH NÄRST ÅENDE Moderbolaget MSEK 31 dec 2024 31 dec 2023 Centrala administrationskostnader 105 112 Ränteintäkter från dotterföretag 946 1 095 Utdelning från dotterföretag 112 1 016 Räntekostnader till dotterföretag –580 –422 Fordringar på närstående 9 192 12 456 Skulder till närstående 5 285 3 215 Erhållna koncernbidrag 425 458 Lämnade koncernbidrag –290 –104 NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 180 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 181 ===== Årsredovisningens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- redovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och ger en rätt visande bild av koncernens ställning och resultat. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovis- ningssed och ger en rättvisande bild av moderbolagets ställ- ning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen och moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfakto- rer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Undertecknande avger härmed även Pandox håll- barhetsredovisning för 2024. Stockholm den 9 mars 2025 Christian Ringnes Ordförande Jon Rasmus Aurdal Jeanette Dyhre Kvisvik Ann-Sofi Danielsson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Jakob Iqbal Ulrika Danielsson Bengt Kjell Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Liia Nõu V erkställande direktör Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 9 mars 2025. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Sofia Götmar-Blomstedt Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 181 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 182 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Pandox Aktiebolag (publ), org. nr 556030-7885 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen för Pandox AB (publ) för år 2024 med undantag för hållbarhetsrapporten på sidorna 92-147 i denna rapport. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 90 till 181 i detta dokument. Vår revision inkluderar inte de sidor som inte omfattas av de här uppräknade, till vilka hänvisning finns i förvaltningsberättelsen eller andra delar av den formella årsredovisningen. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent- liga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredo- visningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi- sande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte hållbarhetsrapporten på sidorna 92-147. Förvaltnings- berättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncern- redovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat- räkningen och balansräkningen för moderbolaget och kon- cernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo- lagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bola- get eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Vår revisionsansats Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlig- hetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga upp- skattningar som har gjorts med utgångspunkt från antagan- den och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosät- ter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi har anpassat inriktningen och omfattningen av vår revision, under det att vi beaktat Pandox koncernstruktur och interna kontrollmiljö samt den bransch i vilken koncernen verkar, för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna avge en revisionsberättelse på årsredovisningen och koncernredovisningen som en helhet. Pandox är ett fastighetsbolag specialiserat på hotell med verksamhet i ett flertal europeiska länder och med ett bestånd till ett marknadsvärde om MSEK 76 334. Koncernens verk- samhet är att äga och hyra ut hotellfastigheter till välkända hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal med delade investeringar. Vårt främsta fokus i revisionen, och även våra särskilt betydelsefulla områden har varit värdering av hotellfastigheter, som redovisas till verkligt värde (förvalt- ningsfastigheter), och värdering av omsättningsbaserade hyror. Vi har även haft ett särskilt fokus på bl a finansiering, investe- ringar, förvärv och bedömning av risk för tvister relaterade till hyresgäster. Vår revision omfattar granskning av samtliga väsentliga bolag inom koncernen. Revisionen täcker in verksamheten i 14 länder och vi har bl a genomfört följande aktiviteter: • Gemensam granskning av värdering av koncernens hotell- fastigheter med tillhörande process för att fastställa redo- visat värde; • Granskning av intern kontroll över finansiell rapportering, rutiner och processer utifrån bedömda risker; • Bedömt och diskuterat bokslutet 30 juni 2024 med företagsledning och revisionsutskott; • Översiktligt granskat bokslutet 30 september 2024 i syfte att avge översiktlig granskningsrapport; och • Granskning av årsbokslut och slutliga revisionsinsatser för att avge denna revisionsberättelse avseende årsredo- visningen i moderbolaget och koncernen samt i före- kommande fall andra legala enheter. I anslutning till detta utförs också granskningsinsatser för att avge vårt yttrande avseende efterlevnad av riktlinjer för ledande befattnings- havare. Granskningen utförs antingen av koncernrevisionsteamet eller av lokala revisionsteam. När ett annat revisionsteam del- tar i granskningen utfärdas specifika instruktioner hänförligt till koncernrevisionen och utfört arbete sker även i enlighet med lokala revisionskrav i respektive land avseende den lag- stadgade revisionen. Utöver detta har huvudansvarig revisor och medrevisor under året genomfört besök och möten med verksamheter i Storbritannien och Tyskland. Detta har skett i syfte att skapa en förståelse för verksamheten i besökta enheter och förstå rutiner och kontroller för att utvärdera efterlevnaden av Pandox ramverk för intern kontroll samt göra en översiktlig genomgång av den finansiella rapporte- ringen utifrån koncernens redovisningsprinciper. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felak- tigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalita- tiva överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning. De kvantitativa väsentlighetstalen används också för att bedöma effekten av eventuella felaktigheter, enskilt och sammantaget, på de finansiella rapporterna som helhet. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områ- den som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och kon- cernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områ- den behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredo- visningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. REVISIONSBER äTTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 182 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 183 ===== Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Värdering av hotellfastigheter Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen och beskrivningen över Pandoxkoncer- nens sammanfattning av övergripande redovisnings- och värderingsprinciper not B1 samt not E1 Förvaltningsfastigheter. Värdet på hotellfastigheterna uppgår per 31 december 2024 till MSEK 76 334 (varav förvaltningsfastigheter MSEK 60 290). Hotellfastigheterna utgör en väsent- lig del av balansräkningen och värderingen av hotellfastigheterna är till sin natur subjektiv och föremål för ledningens bedömningar om och baserat på t ex den specifika fastighetens läge, skick, framtida hyresintäkter och direktavkastningskrav. Pandox har per 31 december 2024 värderat hotellfastigheterna enligt samma metod och modell som använts tidigare år. Värderingsmodellen är en kassaflödes- modell, där de framtida kassaflöden som hotellfastigheterna förväntas generera enligt affärsplaner, diskonteras med direktavkastningskrav som baseras på mark- nadstransaktioner och andra bedömningar, gällande avtal och andra marknadsför- utsättningar samt jämförs med externa värderares applicerade avkastningskrav för motsvarande fastighet. Fastigheter som genomgår större ombyggnationer redo- visas vanligtvis till värde innan ombyggnation påbörjats med tillägg för aktiverade investeringar. Externa värderingar används som en viktig referenspunkt och Pandox har en intern process för att följa upp de externa värderingarna när de utförs. Denna interna kvalitetssäkringsprocess innefattar bl a analys och kontroll av indata till värderingsmodellerna, exempelvis avseende hyresnivåer, ytor samt övergripande analys av värdeutvecklingen per fastighet. Det finns en inneboende osäkerhet utifrån hotellmarknadens utveckling samt samhällsekonomin i stort vilket försvårar bedömningarna av framtida kassaflöden och direktavkastningskrav för Pandox hotellfastigheter. Betydelsen av de uppskatt- ningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det faktum att endast en liten procentuell skillnad i enskilda fastigheters parametrar tillsammans kan leda till väsentliga felaktigheter, gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna kontroll och kvalitets- säkring som finns avseende värderingar av hotellfastigheterna per årsbokslutet 2024 och vi har bl a utfört följande granskningsinsatser: • Koncernrevisionsteamet, inklusive våra värderingsspecialister, har inhämtat och granskat ett urval av värderingsrapporterna och granskat att värderingarna följer de av styrelsens beslutade riktlinjerna för värdering och korrekt värderingsmetod; • Vi har utvärderat den interna och externa värderarens kompetens och erfaren- het för att bedöma om det fanns några omständigheter som skulle kunna ha påverkat deras objektivitet och begränsningar av deras arbete; • Vidare har vi på stickprovsbasis granskat ledningens indata till värderingsmodel- lerna. Detta för att utvärdera om informationen som utgör grund för fastighets- värderingarna är korrekt och riktig; • Vi har haft möten med värderingsansvariga där viktiga antaganden och bedöm- ningar diskuterats. Vårt arbete har fokuserat på att bedöma och utvärdera använda antaganden inklusive direktavkastningskrav och estimerade kassa- flöden. Vi har inkluderat de beloppsmässigt största förvaltningsfastigheterna i portföljen, de väsentligaste antagandena samt de fastigheter där det varit störst variationer i värde jämfört med tidigare kvartal i vårt granskningsurval. Vi har bedömt gjorda antaganden avseende avkastningskrav. Vi har även bedömt rimligheten för andra antaganden som inte har direkt jämförbara tillgängliga publika data. I de fall där antaganden och parametrar har varit utanför vår ini- tiala förväntan har dessa avvikelser diskuterats med företrädare för bolaget och ytterligare revisionsbevis inhämtats som stöd för de använda antagandena; och • jämfört i årsredovisningen införda upplysningar mot kraven i IFRS 13. Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur behäftade med en inneboende osäkerhet. Baserat på vår granskning är vår bedömning att de av Pandox använda antagandena ligger inom ett skäligt intervall. Vi har som ett resultat av vår granskning inte rapporterat några väsentliga iakttagelser till revisionsutskottet. REVISIONSBER äTTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 183 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 184 ===== Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–71, 80–89 respektive sidorna 188–193 samt hållbarhetsrapporten på sidorna 92–147 i detta dokument. Informationen i ”Pandox ersättningsrapport 2024”, vilken publiceras på bolagets hemsida samtidigt med denna rapport och som vi inhämtade före datumet för denna revisionsbe- rättelse utgör också annan information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernre- dovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den informa- tion som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsent- liga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informa- tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredo- visningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern- redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktig- heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo- visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fort- sätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrel - sen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe- rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisors inspektionens webbplats: www.revisorsinspek- tionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. RAPPORT OM ANDRA KRA V ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFA TTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk- ställande direktörens förvaltning för Pandox AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Omsättningsbaserade hyresintäkter Se not C2 om hyresintäkter och redovisningsprinciper för upplysningar och beskrivning av området. Pandoxs hyresintäkter utgörs i hög grad av omsättnings- baserade hyror. Hyresdebiteringen baseras därvid på hyres- tagarnas rapportering av omsättning. Pandox har rutiner och kontroller för att säkerställa att denna rapporterade omsätt- ning är korrekt. Hyresavtalen sträcker sig över ett antal år och affärsmodellen i hotelldriften kan över tid påverkas genom utveckling av nya säljkanaler, tillkomst av olika tjäns- ter i hotellens respektive utbud med mera. Området omfat- tas dels av bedömningar rörande avtalstolkning i vissa fall, dels av bedömningar av den kontroll koncernen utövar med avseende på hyrestagarnas rapportering. Givet de omsätt- ningsbaserade hyrornas höga andel av totala hyresintäkter och det inslag av beroende av erhållna externa uppgifter som föreligger vid bestämmandet av dessa intäkter utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Vår revision baseras både på utvärdering av den interna kon- trollen samt substansgranskning och andra analysåtgärder, inklusive databaserade transaktionsanalyser av vissa balans- och resultatposter och på stickprovsbasis av väsentliga dot- terbolag. Vi har genomfört bland annat följande gransknings- insatser: • Vi har utvärderat Pandox rutiner för att hantera väsentliga intäktsflöden; • Vi har tagit del av hyresavtal och granskat hur Pandox som hyresgivare tolkar avtalens olika delar som grund för fakturering och redovisning; • Skapat oss en förståelse och tagit del av de kontroller Pandox utövar med avseende på hyrestagarnas rapporte- ring. Vi har tillika tagit del av och satt oss in i resultatet av de kontrollåtgärder genom extern granskning som Pandox i enlighet med hyresavtalen genomför årligen genom stickprov av ett antal hyresavtal för att säkerställa att fakturering och intäktsredovisning är korrekt; • På stickprovsbasis granskat fakturering mot underlag och säkerställt genom kontrollberäkning att korrekt omsätt- ningsbaserat hyra redovisas samt skapat oss en förståelse för rutiner för fakturering; • Vi har även genomfört analytisk granskning för att be - döma redovisningen av intäkter samt inhämtat Pandox egna analyser av hyresintäkterna för att skapa oss en förståelse för deras kontroller avseende intäktsredovis- ning; och • Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. Utifrån vår granskning har vi inte rapporterat några väsent- liga iakttagelser till revisionsutskottet. REVISIONSBER äTTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 184 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 185 ===== Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi- tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bola- gets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nöd- vändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstäm- melse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum- melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webb- plats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Pandox AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Pandox AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansva- ret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rap- porten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark - naden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämp- liga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovis- ningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram under- laget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamåls- enliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsen- ligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direk- törens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en valide- ring av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru- vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 93-145 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstad- gade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En hållbarhetsrapport har upprättats. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, med Sofia Götmar- Blomstedt som huvudansvarig revisor, utsågs till revisorer av Pandox AB (publ) vid årsstämman som hölls den 10 april 2024 och har varit Pandox AB revisor sedan den 29 mars 2017. Stockholm den 9 mars 2025 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Sofia Götmar-Blomstedt Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor REVISIONSBER äTTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 185 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 186 ===== Revisorns granskningsberättelse av Pandox AB (publ)s frivilligt upprättade hållbarhetsrapport Till Pandox AB (publ), org. nr 556030-7885 Slutsats Vi har fått i uppdrag av styrelsen att översiktligt granska håll- barhetsrapporten för Pandox AB (publ), för räkenskapsåret 2024. Hållbarhetsrapporten ingår på sidorna 93–145 i detta dokument. Grundat på vår översiktliga granskning som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbar- hetsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen vilket inbegriper • om hållbarhetsrapporten uppfyller kraven i ESRS, • om den process som företaget har genomfört för att identi- fiera rapporterad hållbarhetsinformation har utförts såsom den beskrivs på sidan 99 (IRO-1) i hållbarhetsrapporten • efterlevnaden av rapporteringskraven i EU:s gröna taxono- miförordning artikel 8 Grund för slutsats Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 19 Revisorns översiktliga granskning av den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommenda- tion beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vår slutsats. Övrig upplysning Hållbarhetsrapporten för föregående räkenskapsår har inte varit föremål för översiktlig granskning enligt RevR19 och någon granskning av jämförelsetalen i hållbarhetsrapporten för år 2024 (räkenskapsåret) har därmed inte utförts. Annan information än hållbarhetsrapporten Detta dokument innehåller även annan information än hållbarhetsrapporten och återfinns på sidorna 1–92 samt 146–181 samt 188–192. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vår slutsats avseende hållbarhetsrapporten omfattar inte denna information och vi uttalar ingen slutsats med bestyr- kande avseende denna andra information. I samband med vår översiktliga granskning av hållbar- hetsrapporten är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med hållbarhetsrapporten. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under den översiktliga granskningen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga fel- aktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informa- tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansva- ret för att hållbarhetsrapporten har upprättats i enlighet med 6 kap. 12–12f §§ årsredovisningslagen, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direk- tören bedömer nödvändig för att upprätta hållbarhetsrap- porten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutats om hållbarhetsrapporten är upprättad enligt 6 kap. 12–12f §§ årsredovisningslagen på grundval av vår granskning. Granskningen har utförts enligt FARs rekommendation RevR 19 Revisorns översiktliga granskning av den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Denna rekommendation kräver att vi planerar och utför våra gransk- ningsåtgärder för att uppnå begränsad säkerhet att hållbar - hetsrapporten är upprättad i enlighet med dessa krav. De granskningsåtgärder som har utförts för att inhämta bevis är mer begränsade än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet och den säkerhet som har uppnåtts är därför lägre än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet. Det innebär att det inte är möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifie- rade om ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet utförts. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Stan- dard on Quality Management), som kräver att företaget utfor- mar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyr- ning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämp- liga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Pandox AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes- etiska ansvar enligt dessa krav. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta underlag till hållbarhetsrapporten. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i hållbarhetsrapporten vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kon- trollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören upprättar hållbarhetsrapporten i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att uttala en slutsats om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsrapporten, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga gransk- ningsåtgärder. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen: Våra granskningsåtgärder avseende den process som företaget har genomfört för att identifiera hållbarhetsinformation att rapportera inkluderade, men var inte begränsade till följande: • Erhållit en förståelse för processen genom att: – Genomföra förfrågningar för att förstå källorna till den information som används av företagsledningen (t.ex. intres- sentdialoger, affärsplaner och strategidokument), och – Granska företagets interna dokumentation av sin process; och • Utvärderat om den information som erhållits från våra åtgärder om den process som implementerats av företaget överensstämmer med beskrivningen av processen i IRO-1 ”Väsentlighetsanalys” i hållbarhetsrapporten. REVISIONSBER äTTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 186 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 187 ===== Våra granskningsåtgärder avseende hållbarbetsrapporten inkluderade, men var inte begränsade till följande: • Genom förfrågningar erhållit en allmän förståelse för den interna kontrollmiljön, rapporteringsprocesserna, och informationssystemen som är relevanta för upprättandet av informationen i hållbarhetsrapporten. • Utvärderat om information som identifierats som väsentlig genom den process som bolaget genomfört för att identi- fiera innehållet i hållbarhetsrapporten också ingår. • Utvärderat om strukturen och presentationen av hållbar- hetsrapporten är förenlig med kraven i ESRS; • Genomfört förfrågningar till relevant personal och analy- tiska granskningsåtgärder avseende utvalda upplysningar i hållbarhetsrapporten; • Utfört begränsade substansgranskningsåtgärder baserat på ett stickprov på utvalda upplysningar i hållbarhetsrapporten; • Genom förfrågningar och analytiska granskningsåtgärder inhämtat underlag på metoderna för att ta fram väsentliga uppskattningar och framåtblickande information och på hur dessa metoder tillämpades; • Erhållit förståelse för processen för att identifiera ekono- miska verksamheter som omfattas av- och är förenliga med EU:s gröna taxonomi och de motsvarande upplysningarna i hållbarhetsrapporten. • Granskningen av taxonomiupplysningarna inkluderade men var inte begränsat till översiktliga substansgransknings- åtgärder baserat på ett stickprov på utvalda upplysningar i hållbarhetsrapporten avseende EU:s gröna taxonomi. Begränsningar i upprättandet av hållbarhetsrapporten Vid rapportering av framåtblickande information i enlighet med ESRS måste styrelsen och verkställande direktören för Pandox AB (publ) förbereda framåtblickande information utifrån angivna antaganden om händelser som kan inträffa i framtiden och möjliga framtida aktiviteter av Pandox AB (publ). Faktiska utfall kommer sannolikt att vara annorlunda eftersom förväntade händelser ofta inte inträffar som förväntat. Stockholm den 9 mars 2025 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Sofia Götmar-Blomstedt Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Utsedd av styrelsen REVISIONSBER äTTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 187 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 188 ===== Flerårsöversikt Pandox tillämpar IFRS 16 Leases från 2019. Jämförelsesiffrorna har inte räknats om. RAPPORT ÖVER TOT ALRESUL T A T FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter 3 728 3 548 3 052 2 279 2 228 3 017 2 809 2 121 1 717 1 431 Övriga fastighetsintäkter 137 142 255 143 171 112 162 81 70 112 Intäkter Egen drift 3 271 3 159 2 347 851 779 2 424 2 153 2 067 2 158 2 046 Nettoomsättning 7 136 6 849 5 654 3 273 3 178 5 553 5 124 4 269 3 945 3 589 Kostnader Hyresavtal –568 –533 –439 –395 –381 –365 –454 –321 –292 –263 Kostnader Egen drift –2 713 –2 729 –2 111 –1 151 –1 182 –1 993 –1 776 –1 743 –1 866 –1 767 Bruttoresultat 3 855 3 587 3 104 1 727 1 615 3 195 2 894 2 206 1 787 1 559 Central administration –200 –-197 –153 –157 –171 –175 –148 –124 –117 –94 Finansnetto –1 552 –1 467 –1 003 –940 –900 –865 –803 –519 –456 –438 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –119 –108 –95 –88 –86 –81 — — — — Resultat före värdeförändringar 1 984 1 815 1 853 542 458 2 074 1 943 1 563 1 214 1 027 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter 475 –1 107 1 180 –396 –1 779 1 459 1 495 1 914 1 460 1 399 Värdeförändring derivat –100 –1 205 2 318 740 –221 –39 25 173 –39 203 Resultat före skatt 2 359 –497 5 351 886 –1 542 3 494 3 463 3 650 2 635 2 629 Aktuell skatt –318 –375 –164 –128 –57 –122 –216 –73 –72 –35 Uppskjuten skatt –335 292 –983 –149 191 –672 –424 –429 –349 –463 Årets resultat 1 706 –580 4 204 609 –1 408 2 700 2 823 3 148 2 214 2 131 Årets övrigt totalresultat 1 035 –112 1 323 740 –1 010 46 465 –185 359 –291 Årets totalresultat 2 741 –692 5 527 1 349 –2 418 2 746 3 288 2 963 2 573 1 840 NYCKEL T AL Belopp MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 Driftnetto Hyresavtal 3 297 3 157 2 868 2 027 2 018 2 764 2 517 1 882 1 495 1 280 Driftnetto Egen drift 842 713 566 –22 –168 625 540 494 439 416 EBITDA 3 961 3 696 3 304 1 868 1 699 3 215 2 909 2 252 1 817 1 603 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,7 3,7 2,1 2,0 4,1 3,8 4,4 4,0 3,6 Resultat per aktie, SEK 9,04 –3,18 22,94 3,32 –7,61 15,91 16,83 19,89 14,65 14,21 Cash earnings 1 955 1 742 2 056 713 669 2 167 1 890 1 652 1 284 1 122 Cash earnings per aktie, före och efter utspädning, SEK 10,46 9,48 11,18 3,88 3,59 12,71 11,30 10,52 8,18 7,53 RevPAR (rörelsefastigheter) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs 1 075 1 036 839 295 222 904 873 806 657 684 FLERÅRSÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 188 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 189 ===== RAPPORT ÖVER FINANSIELL ST ÄLLNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK 31-dec 2024 31-dec 2023 31-dec 2022 31-dec 2021 31-dec 2020 31-dec 2019 31-dec 2018 31-dec 2017 31-dec 2016 31-dec 2015 Tillgångar Fastigheter inklusive inventarier 72 915 66 079 65 552 60 246 57 555 60 558 52 949 48 217 36 578 29 463 Nyttjanderätter 3 156 2 848 3 218 3 039 2 926 3 064 — — — — Övriga anläggningstillgångar 1 232 1 612 2 462 522 268 151 43 37 23 25 Uppskjuten skattefordran 347 340 305 249 631 383 465 613 748 800 Omsättningstillgångar 1 752 1 560 2 050 1 152 813 1 025 885 1 871 563 1 162 Likvida medel 1 286 769 1 630 1 593 2 622 632 674 999 517 170 Summa tillgångar 80 688 73 208 75 217 66 801 64 815 65 813 55 016 51 737 38 429 31 620 Eget kapital och skulder Eget kapital 33 695 29 725 30 933 25 422 24 088 26 506 21 538 19 027 15 258 12 215 Uppskjuten skatteskuld 5 776 5 270 5 538 4 281 4 307 4 552 3 430 3 026 2 582 2 281 Räntebärande skulder 35 534 32 770 33 871 32 623 31 452 29 621 27 917 26 298 18 841 15 546 Leasingskulder 3 165 2 856 3 223 3 042 2 928 3 064 — — — — Icke räntebärande skulder 2 518 2 587 1 652 1 433 2 040 2 070 2 131 3 386 1 748 1 578 Summa eget kapital och skulder 80 688 73 208 75 217 66 801 64 815 65 813 55 016 51 737 38 429 31 620 NYCKEL T AL Belopp MSEK 31-dec 2024 31-dec 2023 31-dec 2022 31-dec 2021 31-dec 2020 31-dec 2019 31-dec 2018 31-dec 2017 31-dec 2016 31-dec 2015 Räntebärande nettoskuld, MSEK 34 485 32 190 32 334 31 159 29 007 29 191 27 421 25 474 18 324 15 376 Belåningsgrad fastigheter, % 45,2 46,6 46,7 49,8 48,7 46 49,7 50,8 47,9 49,5 Marknadsvärde fastigheter, MSEK 76 334 69 039 69 231 62 596 59 542 63 469 55 197 50 121 38 233 31 437 EPRA NRV per aktie, SEK 215,58 201,12 205,03 173,54 167,60 186,40 164,04 144,54 126,24 107,71 W AUL T (förvaltningsfastigheter), år 14,4 15,0 15,0 14,0 14,6 15,6 15,7 15,6 13,9 11,2 FLERÅRSÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 189 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 190 ===== Kvartalsdata RAPPORT ÖVER TOT ALRESUL T A T FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK Kv 4 2024 Kv 3 2024 Kv 2 2024 Kv 1 2024 Kv 4 2023 Kv 3 2023 Kv 2 2023 Kv 1 2023 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter 903 1 033 980 812 895 1 002 908 743 Övriga fastighetsintäkter 39 36 29 33 33 38 34 37 Intäkter Egen drift 954 804 857 656 910 844 832 573 Nettoomsättning 1 896 1 873 1 866 1 501 1 838 1 884 1 774 1 353 Kostnader Hyresavtal –141 –136 –140 –151 –159 –120 –136 –118 Kostnader Egen drift –764 –647 –667 –635 –762 –694 –685 –588 Bruttoresultat 991 1 090 1 059 715 917 1 070 953 647 Central administration –59 –42 –48 –51 –53 –46 –53 –45 Finansnetto –387 –394 –385 –386 –376 –420 –361 –310 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –32 –30 –29 –28 –28 –28 –26 –26 Resultat före värdeförändringar 513 624 597 250 460 576 513 266 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter 38 –10 413 34 –339 –90 –466 –212 Värdeförändring derivat 99 –489 –8 298 –1 236 43 332 –344 Resultat före skatt 650 125 1 002 582 –1 115 529 379 –290 Aktuell skatt –54 –115 –104 –45 –137 –95 –78 -65 Uppskjuten skatt –15 –49 –188 –83 127 26 –13 152 Periodens resultat 581 –39 710 454 –1 125 460 288 –203 Övrigt totalresultat 480 –87 –227 869 –845 –583 1 146 170 Periodens totalresultat 1 061 –126 483 1 323 –1 970 –123 1 434 –33 NYCKEL T AL Belopp MSEK Kv 4 2024 Kv 3 2024 Kv 2 2024 Kv 1 2024 Kv 4 2023 Kv 3 2023 Kv 2 2023 Kv 1 2023 Driftnetto Hyresavtal 801 933 869 694 769 920 806 662 Driftnetto Egen drift 269 226 256 91 220 222 219 52 EBITDA 1 016 1 123 1 082 740 942 1 102 977 675 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,6 2,5 2,0 2,6 2,8 2,9 2,3 Resultat per aktie, SEK 2,98 –0,20 3,86 2,47 –6,05 2,50 1,57 –1,10 Cash earnings 541 582 560 272 415 558 510 259 Cash earnings per aktie, före och efter utspädning, SEK 2,78 3,14 3,05 1,48 2,26 3,04 2,77 1,41 RevPAR-tillväxt (Egen drift) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs, % 3 8 8 6 7 8 26 112 RAPPORT ÖVER FINANSIELL ST ÄLLNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK 31 dec 2024 30 sep 2024 30 jun 2024 31 mar 2024 31 dec 2023 30 sep 2023 30 jun 2023 31 mar 2023 Tillgångar Fastigheter inklusive inventarier 72 915 70 981 67 799 67 651 66 079 68 210 68 927 66 550 Nyttjanderätter 3 156 3 062 2 977 2 971 2 848 2 975 3 345 3 250 Övriga anläggningstillgångar 1 232 1 235 1 654 1 723 1 612 2 600 2 708 2 274 Uppskjuten skattefordran 347 319 342 394 340 335 269 268 Omsättningstillgångar 1 752 1 775 1 544 2 350 1 560 1 454 1 333 1 287 Likvida medel 1 286 1 476 848 703 769 749 1 008 2 004 Summa tillgångar 80 688 78 848 75 164 75 792 73 208 76 323 77 590 75 633 Eget kapital och skulder Eget kapital 33 695 32 643 30 796 31 048 29 275 31 751 31 874 30 900 Uppskjuten skatteskuld 5 776 5 686 5 601 5 487 5 270 5 470 5 476 5 359 Räntebärande skulder 35 534 34 782 33 356 33 761 32 770 33 891 34 526 34 054 Leasingskulder 3 165 3 071 2 987 2 980 2 856 2 983 3 352 3 256 Icke räntebärande skulder 2 518 2 666 2 424 2 516 2 587 2 228 2 362 2 064 Summa eget kapital och skulder 80 688 78 848 75 164 75 792 73 208 76 323 77 590 75 633 NYCKEL T AL Belopp MSEK 31 dec 2024 30 sep 2024 30 jun 2024 31 mar 2024 31 dec 2023 30 sep 2023 30 jun 2023 31 mar 2023 Räntebärande nettoskuld, MSEK 34 485 33 515 32 705 33 256 32 190 33 333 33 718 32 188 Belåningsgrad fastigheter, % 45,2 45,1 46,2 46,6 46,6 46,8 46,7 46,2 Marknadsvärde fastigheter, MSEK 76 334 74 234 70 815 71 317 69 039 71 177 72 164 69 695 EPRA NRV per aktie, SEK 215,58 209,36 207,70 208,55 201,12 207,53 209,86 204,93 W AUL T (förvaltningsfastigheter), år 14,4 14,4 14,6 14,9 15,0 14,4 14,6 14,7 KVARTALSDATA PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 190 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 191 ===== Finansiella definitioner FINANSIELL INFORMA TION Avrundningar Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna. Belåningsgrad netto, % Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Bruttoresultat, Hyresavtal, MSEK Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Hyresavtal. Bruttoresultat, Egen drift, MSEK Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Egen drift inklusive avskrivningar i Egen drift. Cash earnings, MSEK EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt, justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavande och minoritets ägande. Driftnetto, Hyresavtal, MSEK Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Hyresavtal. Driftnetto, Egen drift, MSEK Bruttoresultat Egen drift plus avskrivningar inkluderade i kostnader Egen drift. Driftnettomarginal, Egen drift, % Driftnetto Egen drift i förhållande till totala intäkter Egen drift. EBITDA, MSEK T otalt bruttoresultat minus central administration (exklusive avskrivningar). EBITDA-marginal, % EBITDA i förhållande till totala intäkter. EPRA Earnings, MSEK Resultat Hyresavtal och Egen drift före skatt. Återläggning av värdeförändring fastigheter, värdeförändring derivat och innehav utan bestämmande inflytande. Företagsspecifik återläggning avskrivningar Egen drift, avskrivningar centrala administrationskostnader, orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavanden minus aktuell skatt. EPRA NRV, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktie- ägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skatte- fordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA NT A, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktie- ägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skatte- fordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA L TV, % Belåningsgrad netto justerat för netto rörelsefordringar/ rörelse skulder. EPRA NDV, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktie- ägare, inklusive omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA NYI, % Driftnetto Hyresavtal, före fastighetsadministration, rullande 12 månader, dividerad med marknadsvärde Förvaltningsfastigheter. Genomsnittlig skuldränta, % Viktad genomsnittlig räntenivå, inklusive räntederivat för räntebärande skulder vid periodens utgång. Investeringar, MSEK Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv. Räntebärande nettoskuld/EBITDA Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång i förhållande till EBITDA. Räntebärande nettoskuld, MSEK Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga placeringar som likställs med likvida medel. Lång- och kortfristiga leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte. Räntetäckningsgrad, ggr EBITDA minus finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar dividerat med netto räntekostnader, som utgörs av räntekostna- der minus ränteintäkter. Tillväxt i EPRA NRV (substansvärdestillväxt), årstakt, % Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, med återlagd utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående tolvmånadersperioden. Tillväxt för jämförbart bestånd i fast valuta Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och omklassi ficeringar samt valutakursförändringar. PER AKTIE Cash earnings per aktie, SEK Cash earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier. EPRA EARNINGS (EPS), PER AKTIE EPRA Earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. EPRA NRV, NT A, NDV (substansvärde) per aktie, SEK EPRA NRV, NTA, NDV delat med det totala antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Resultat per aktie, SEK Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier. T otalresultat per aktie, SEK Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktie- ägare, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestå- ende aktier efter utspädning vid periodens utgång. Utdelning per aktie, SEK Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Viktat genomsnittligt antal aktier, före utspädning, tusental Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under perioden. Viktat genomsnittligt antal aktier, efter utspädning, tusental Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under perioden. DEFINITIONER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 191 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 192 ===== Övriga definitioner och begrepp FASTIGHETSINFORMA TION Antal hotell Antal ägda hotellfastigheter vid periodens utgång. Antal rum Antal rum i ägda hotellfastigheter vid periodens utgång. Marknadsvärde fastigheter, MSEK Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknads- värdet för Rörelsefastigheter. RevPAR för Rörelsefastigheter (jämförbara enheter till en konstant valutakurs), SEK Intäkter per tillgängliga rum, det vill säga totala intäkter från sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella perioden och jämförelse- perioden. Konstant valutakurs definieras som valutakursen för aktuell period och jämförelse perioden räknas om till denna valutakurs. W AUL T (Förvaltningsfastigheter) Viktad genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för Förvaltningsfastigheter. ÖVRIGA BEGREPP Compression night En benämning på särskilt lönsamma gästnätter i hotellmark - naden, som infaller när beläggningsgraden på en viss hotell- marknad är högre än 90 procent. IA T A (International Air Transport Association) IA TA hanterar internationella regler för kommersiellt passa- gerarflyg, framförallt genom standardisering av till exempel biljetter, flygplatskoder och flygbolags koder. OT A – Online Travel Agency Onlineföretag vars webbplatser tillåter konsumenter att boka olika reserelaterade tjänster. UNWTO – United Nations World T ourism Organization Mellanstatligt organ för främjande av turism med högkvarter i Madrid. Organisationen bildades på initiativ av Förenta Nationerna. WTTC – World Travel & T ourism Council En global sammanslutning av större aktörer inom rese- och turismindustrin. WTTC arbetar för att öka medvetenheten om resor, turism och hospitality som tillsammans svarar för mer än 10 procent av världens BNP och sysselsätter närmare 300 miljoner människor. DEFINITIONER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 192 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 193 ===== Knut Golden retriever Juni Jaktgolden/-labrador Dexter Norfolkterrier Blum Blandras Sally Gordonsetter Caesar Cavapoo Fauna Kleiner Münsterländer Laban Engelsk setter Stella Y orkshireterrier The Pandogs The Pandogs är Pandox starka team av kontors- hundar. Alltid nyfikna, alltid hungriga efter mer, alltid på villkorslöst gott humör. Alltid med nosen i vädret på sniff efter nästa affärsmöjlighet. Mer om hundarna hittar du på vår hemsida pandox.se. Produktion: Pandox i samarbete med Addira. Bilden på omslagets framsida: Residence Inn by Marriott London Kensington Foto: Sandra Birgersdotter, Rickard Monéus, Samuel Unéus, Stefan Zander, Espen Indbjør, Ulf Blomberg, Peter Hoelstad, Mats Lundqvist, Olivier Pirard, Leonardo Hotels Central Europe med flera. PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 193 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 194 ===== Pandox AB (publ) | Org nr 556030-7885 | Post: Box 15, 101 20 Stockholm | Besök: Vasagatan 11, 9 trappor, Stockholm | T elefon: 08 506 205 50 | Mejl: info@pandox.se | pandox.se STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET