FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2023
===== SIDA 1 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 1 (25)
• Intäkter Fastighetsförvaltning uppgick till 780 (634) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 21 procent justerat för
valutakurseffekter
• Driftnetto Fastighetsförvaltning uppgick till 662 (543) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 21 procent justerat för
valutakurseffekter
• Driftnetto Operatörsverksamhet uppgick till 52 (-49) MSEK
• EBITDA uppgick till 675 (467) MSEK, en ökning med 45 procent
• Cash earnings uppgick till 259 (178) MSEK, motsvarande 1,41 (0,97) SEK per aktie
• Värdeförändringar fastigheter uppgick till -212 (279) MSEK, varav -410 MSEK orealiserat och 198 MSEK realiserat. Orealiserade
värdeförändringar derivat uppgick till -344 (930) MSEK
• Periodens resultat uppgick till -203 (1 044) MSEK, motsvarande -1,17 (5,67) SEK per aktie
• Under det första kvartalet har Pandox förvärvat The Queens Hotel i Leeds och Best Western Hotel Fridhemsplan i Stockholm. Avyttring
av InterContinental Montreal har slutförts
===== SIDA 2 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 2 (25)
Hotellefterfrågan i det första kvartalet var fortsatt stabil och positiv –
med hänsyn taget till hotellmarknadens historiska säsongsmönster där
det första kvartalet normalt är det svagaste på året.
Pandox tillväxt var god och vårt kassaflöde var starkt. För jämförbara
enheter ökade nettoomsättning och totalt driftnetto med 47 respektive
41 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år, som var
påverkat av pandemirestriktioner. Tillväxten var särskilt stark i
Operatörsverksamhet.
Det första kvartalet inleddes avvaktande men efterfrågan ökade
successivt och bilden av en robust hotellmarknad består. Utvecklingen
var särskilt stark med tanke på de stora kapacitetstillskott som i
skuggan av pandemin tillkommit på många marknader de senaste åren,
till exempel i Köpenhamn och Helsingfors.
Vi har under kvartalet förvärvat The Queens Hotel Leeds i
Operatörsverksamhet och Best Western Hotel Fridhemsplan i
Fastighetsförvaltning. Båda förvärven har gjorts på attraktiva prisnivåer
med god direktavkastning. Det känns särskilt roligt att ha gjort ett
förvärv i Stockholm igen, i synnerhet som vi ser stor potential i
hotellfastigheten vid Fridhemsplan. Vi har en lång och framgångsrik
historia av att förvärva underpresterande hotellfastigheter och på olika
sätt öka lönsamheten och värdet. Vårt fokus och vår specialisering är
värdefulla styrkefaktorer särskilt i nuvarande marknad.
Transaktionsaktiviteten på hotellfastighetsmarknaden är av olika skäl
låg och vår förvärvstakt är för närvarande lägre än vad vi skulle önska.
För investeringar i befintlig portfölj är situationen bättre och vi ser goda
möjligheter att fylla på med lönsamma projekt i samarbete med våra
hyresgäster.
Pandox finansiella ställning förbättrades ytterligare i det första kvartalet
och belåningsgraden sjönk till 46,2 procent. Justerat för betald
utdelning i april var belåningsgraden 46,8 procent. Vi har enbart
bankfinansiering med säkerhet i fastigheterna och lånen tas i lokal
valuta. Vi har under kvartalet genomfört refinansieringar om cirka
5 200 MSEK på längre löptider. Som vanligt arbetar vi nära våra
relationsbanker och långivare när det gäller refinansiering av
kommande förfall.
Vår affärsmodell med rörliga intäkter ger ett effektivt skydd mot såväl
inflation som högre finansieringskostnader. Tillsammans med en driven
organisation och en stark finansiell ställning kan vi därmed både
försvara oss offensivt och proaktivt utnyttja de affärsmöjligheter vi ser.
Så här långt i april har både hotellefterfrågan och snittprisutveckling
varit god på de flesta marknader. Det finns fortsatt
återhämtningspotential i affärsresande och internationellt resande
samtidigt som mässkalendrarna på viktiga marknader är starkare än
2022. Vår försiktigt optimistiska syn på hotellmarknaden 2023 består.
===== SIDA 3 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 3 (25)
Belåningsgrad
Pandox målsättning är en belåningsgrad om
45–60 procent, beroende på marknadsförutsättningar och
rådande möjligheter. Bolaget definierar belåningsgrad som
räntebärande skulder minus likvida medel i förh ållande till
fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.
Utdelningspolicy
Pandox målsättning är en utdelningsandel på
30–50 procent av cash earnings, med en genomsnittlig
utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. Framtida
utdelningar, och storleken på sådana utdelningar, beror på
Pandox framtida utveckling, finansiella ställning,
kassaflöden och rörelsekapitalbehov.
Pandox vision är att vara ett av de
ledande hotellfastighetsbolagen i
världen.
Affärsidén är att äga hotellfastigheter
och hyra ut dessa till starka
hotelloperatörer under långa
omsättningsbaserade hyresavtal.
Pandox förmåga att agera genom hela
hotellvärdekedjan både sänker risken
och skapar nya affärsmöjligheter.
Pandox strategi och affärsmodell bygger på:
1. Fokus på hotellfastigheter
2. Stora hotellfastigheter i strategiska lägen
3. Långa omsättningsbaserade hyresavtal med
de främsta hotelloperatörerna och delade
investeringar
4. Hållbarhet med affärsfokus
5. Geografisk diversifiering minskar svängningar
6. Egen drift minskar risk
Pandox presenterar delårsrapporten för januari-mars 2023 för investerare, analytiker och media
via en webbsänd telefonkonferens den 26 april kl. 08:30 CEST. Som en tjänst till Pandox
intressenter sker också en extern uppdatering av hotellmarknaden.
För att följa webcasten, gå till https://ir.financialhearings.com/pandox-q1-2023
För att delta via telefon, vänligen använd något av nedanstående nummer:
SE: +46 8 505 163 86
UK: +44 20 319 84884
US: +1 412 317 6300
Pinkod: 4762730#
Liia Nõu, vd
+46 (8) 506 205 50
Anneli Lindblom, CFO
+46 (0) 765 93 84 00
Anders Berg, Head of Communications and IR
+46 (0) 760 95 19 40
Denna information är sådan information som Pandox AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt
EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 26 april 2023 kl. 07:00 CEST.
Delårsrapport januari-mars 2023 26 april 2023
Delårsrapport januari-juni 2023 14 juli 2023
Delårsrapport januari-september 2023 26 oktober 2023
Hotellmarknadsdag 2023 21 november 2023
Bokslutskommuniké 2023 8 februari 2024
===== SIDA 4 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 4 (25)
I Europa, som är världens största resedestination, noterades 585
miljoner internationella ankomster under 2022, vilket var cirka 80
procent av nivån innan coronavirusets utbrott (UNWTO). Förbättringen
drevs av ett starkt resande inom Europa och en mycket intensiv
sommarsäsong med ett uppdämt resebehov.
Internationellt resande förväntas fortsätta öka under 2023 med stöd
av ett mer aktivt kinesiskt resande under andra halvåret i takt med
bättre pass- och visahantering och återetablering av flyginfrastrukturen
till Europa. En stark dollar och en ökad amerikansk efterfrågan
förväntas också bidra till ett ökat transatlantiskt inresande till Europa.
Trots inflation och ökade levnadsomkostnader finns fortsatt goda
indikationer på att upplevelser och resor prioriteras före annan
konsumtion. Eventuella risker på nedsidan för privatresenärers
resekonsumtion bedöms motverkas av affärs- och mötesefterfrågan
samt internationellt resande som ännu inte återhämtat sig fullt ut till
nivåerna före pandemin.
Det första kvartalet 2023 följde i huvudsak samma mönster som de
närmast föregående kvartalen med beläggningsgrader något under och
snittpriser klart över 2019 års nivå.
• Beläggningsgraden i Europa** uppgick till 60 procent jämfört med 46
procent i motsvarande period föregående år (drygt 63 procent 2019).
• Snittpriset uppgick till 120 EUR, motsvarande 19 procent över 2022
och 21 procent över 2019 års nivå.
• Sammantaget uppgick RevPAR i Europa till 72 EUR, en ökning med
53 procent mot föregående år (+15 procent i jämförelse med 2019).
• Lättade restriktioner för kinesiskt utresande har ännu inte
materialiserats i hotellefterfrågan.
Efter en försiktig inledning på det första kvartalet utvecklades Pandox
marknader väl, dock med vissa skillnader förklarat av olika
sammansättning i efterfrågan samt i vilken takt pandemirestriktionerna
avvecklades i olika länder i jämförelsekvartalet 2022. Tyskland och
Österrike, där restriktionerna togs bort sist, hade den starkaste
tillväxten i kvartalet. Generellt sett, i jämförelse med 2019, var
beläggningen något lägre medan snittpriserna var betydligt högre.
• Beläggningsgraden i Norden* uppgick till 56 procent jämfört med 44
procent motsvarande period föregående år (2019: 61 procent).
• Snittpris och RevPAR för Norden som helhet överträffade 2019 års
nivå med 13 respektive 4 procent.
• Jämfört med 2019 presterade regionala nordiska marknader fortsatt
bättre än de fyra huvudstäderna.
• Norge hade den starkaste ökningen i snittpris med +26 procent
jämfört med 2019.
• Helsingfors var fortsatt den delmarknad som var mest utmanande på
grund av ett relativt stort beroende av långdistansflyg från Asien och
rysk efterfrågan. Därutöver har marknaden sett ett relativt stort
tillskott av nya hotell den senaste åren.
• Fortsatt god trend i Tyskland med RevPAR på 58 EUR jämfört med
29 EUR motsvarande period föregående år. Jämfört med 2019 var
RevPAR i Tyskland 9 procent lägre.
• Tysk mötes-, mäss- och kongressrelaterad efterfrågan återvände med
kraft, vilket är särskilt positivt för städer som Düsseldorf, Hannover
och Frankfurt.
• Irland och UK Regional (utanför London) var starka både jämfört
med 2022 och 2019. För Irland och UK Regional var RevPAR 34
respektive 21 procent högre än 2019, huvudsakligen drivet av högre
snittpris.
• Bryssel, som är en internationell hotellmarknad, såg god tillväxt i
RevPAR. Internationella möten, delegationer och konferenser är
tillbaka på bra nivåer. Beläggningsgraden var 11 procent lägre och
snittpriserna 16 procent högre än 2019, vilket gav en RevPAR som var
3 procent högre än 2019.
* Benchmarking Alliance baserat på öppna hotell ** STR baserat på öppna hotell
186%
206%
62%
51% 53%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
Kv1 2022
Kv2 2022
Kv3 2022
Kv4 2022
Kv1 2023
103%
90%
51% 51% 49%
38% 35% 34%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
Tyskland
Österrike
Irland
Finland
Sverige
Norge
Danmark
Storbritannien
118%
104%100%
75%
60%
41%
33% 32%26%
14%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
Frankfurt
Montreal
Berlin
Bryssel
Stockholm
Helsingfors
Oslo
London
Köpenhamn
UK Regional
Källa: STR, Benchmarking Alliance. Baserat på öppna hotell. Avrundade siffror.
===== SIDA 5 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 5 (25)
Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 353 (876) MSEK, en ökning
med 54 procent där pandemirestriktioner påverkade
jämförelsekvartalet negativt. Hotellefterfrågan utvecklades i linje med
tidigare säsongsmönster där det första kvartalet normalt sett är det
svagaste på året. För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med
47 procent justerat för valutakurseffekter.
Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 780 (634) MSEK, en
ökning med 23 procent. Intäktsökningen förklaras av ökade
omsättningsbaserade hyror, vilka uppgick till totalt 208 (98) MSEK. För
jämförbara enheter ökade intäkterna med 21 procent justerat för
valutakurseffekter.
Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 573 (242) MSEK, en
ökning med 137 procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med
113 procent och RevPAR med 112 procent, justerat för
valutakurseffekter.
Totalt driftnetto uppgick till 714 (494) MSEK, en ökning med 45
procent. För jämförbara enheter ökade totalt driftnetto med 41 procent
justerat för valutakurseffekter.
Driftnetto från Fastighetsförvaltning uppgick till 662 (543) MSEK, en
ökning med 22 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med
21 procent, justerat för valutakurseffekter.
Driftnetto från Operatörsverksamhet uppgick till 52 (-49) MSEK. I
jämförelsekvartalet ingår mottagna statliga stöd om 17 MSEK.
Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -45 (-32)
MSEK.
Avskrivningar Operatörsverksamhet uppgick till -67 (-61) MSEK.
Avskrivningar om -6 (-5) MSEK ingår i administrationskostnader.
De finansiella kostnaderna uppgick till -320 (-232) MSEK, varav
-22 (-18) MSEK utgörs av avskrivningar av aktiverade
uppläggningskostnader för lån. Ökningen förklaras huvudsakligen av
högre basräntor och negativa valutakurseffekter och till mindre del av
ökade kreditmarginaler.
De finansiella intäkterna uppgick till 10 (2) MSEK. Finansiella
kostnader avseende nyttjanderättstillgångar uppgick till
-26 (-23) MSEK.
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till
-410 (279) MSEK, vilket framför allt förklaras av ett ökat genomsnittligt
direktavkastningskrav.
Realiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till
198 (–) MSEK, varav två tredjedelar avser reavinst vid försäljning av
InterContinental Montreal och resterande del avser nettot av
utrangering och försäkringsersättning för Dorint Parkhotel Bad
Neuenahr.
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -344 (930) MSEK.
Den aktuella skatten uppgick till -65 (-33) MSEK. Ökningen av aktuell
skatt förklaras framför allt av ett högre resultat före skatt i Sverige, där
Pandox inte har några skattemässiga underskott från tidigare år kvar att
nyttja.
Uppskjuten skatt uppgick till 152 (-280) MSEK, förklarat av
värdeförändring derivat och Förvaltningsfastigheter. Se vidare not 3 på
sida 19.
Periodens resultat uppgick till -203 (1 044) MSEK och periodens
resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till
-216 (1 042) MSEK, vilket motsvarar -1,17 (5,67) SEK per aktie.
Cash earnings uppgick till 259 (178) MSEK.
Per 31 mars 2023 uppgick likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter
till 3 843 MSEK, jämfört med 4 489 MSEK per 31 december 2022.
Under det första kvartalet har Pandox genomfört refinansieringar om
5 151 MSEK.
===== SIDA 6 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 6 (25)
Hyresintäkter och Övriga fastighetsintäkter uppgick till 780 (634)
MSEK, en ökning med 23 procent. För jämförbara enheter ökade
intäkterna med 21 procent, justerat för valutakurseffekter.
Omsättningsbaserad hyra uppgick till 208 (98) MSEK. Rörliga
hyresintäkter genererades i 55 (20) hyresavtal med miniminivå, vilket är
en normal nivå med hänsyn taget till säsongeffekt.
Kontrakterade minimihyror plus fasta hyror uppgår enligt avtal till
cirka 2 000 MSEK mätt i årstakt.
Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 56 (40)
procent i kvartalet.
De flesta delsegment och marknader utvecklades stabilt positivt,
däribland UK Regional, Sverige, Norge, Danmark och den regionala
marknaden i Finland. Helsingfors presterade fortsatt på en lägre nivå än
portföljen som helhet, även om viss förbättring noterades i kvartalet.
I Tyskland inleddes kvartalet något avvaktande men efterfrågan ökade
successivt. Spridningen var stor mellan de starkaste och svagaste
destinationerna där inhemsk efterfrågan framför allt gynnade städer
som Hamburg, Karlsruhe, Mönchengladbach och Heidelberg. Större
industristäder som Wolfsburg presterade relativt sett sämre.
Driftnettot uppgick till 662 (543) MSEK, en ökning med 22 procent.
För jämförbara enheter ökade driftnettot med 21 procent, justerat för
valutakurseffekter.
Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 573 (242) MSEK, en
ökning med 137 procent. För jämförbara enheter ökade intäkter och
RevPAR med 113 respektive 112 procent, justerat för valutakurseffekter.
Hotellefterfrågan var totalt sett stabil i kvartalet men intäktsökningen
begränsades av en något försiktig start på perioden.
Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 52 (31)
procent och snittprisutvecklingen var fortsatt god.
De hotell som presterade bäst i kvartalet var Hotel Hubert (Bryssel,
Belgien), Hilton Garden Inn London Heathrow Airport (Storbritannien)
och Novotel Den Haag (Nederländerna).
Driftnettot uppgick till 52 (-49) MSEK, motsvarande en
driftnettomarginal om cirka 9 procent, vilket framförallt förklaras av
säsongseffekt och att viktiga efterfrågesegment inte har återhämtat sig
fullt ut. I jämförelsekvartalet ingår mottagna statliga stöd om 17 MSEK.
InterContinental Montreal avträddes per 1 februari och The Queens
Hotel Leeds tillträddes per 16 februari.
NH Brussels Louise stängde för renovering den 1 april med förväntad
återöppning under det första halvåret 2024 i Fastighetsförvaltning.
26%
24%20%
9%
7%
6%
2% 6%
Sverige Tyskland Storbritannien
Finland Norge Danmark
Belgien Övriga
43%
22%
17%
13%
2%2%2%
Belgien Tyskland Storbritannien
Kanada Danmark Nederländerna
Finland
===== SIDA 7 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 7 (25)
Pandox genomför interna värderingar av hotellfastigheterna varje kvartal och Förvaltningsfastigheter redovisas
till verkligt värde. Det är Pandox interna värdering som utgör grunden för fastigheternas värdering. Därutöver
görs externa värderingar av fastigheterna i jämförande och kvalitetssäkrande syfte (se vidare Not E i Pandox
Årsredovisning 2022).
Värderingarna av Rörelsefastigheterna redovisas i informationssyfte och ingår i EPRA NRV-beräkningarna.
Rörelsefastigheternas redovisade värde i ”Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag”
motsvarar anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar och uppgick till 8 817 (8 450)
MSEK vid periodens utgång.
I det första kvartalet har Best Western Hotel Fridhemsplan och The Queens Hotel Leeds förvärvats i
Förvaltningsfastigheter respektive Rörelsefastigheter, samt InterContinental Montreal avyttrats i
Rörelsefastigheter. Därutöver har försäkringsärende avseende Dorint Parkhotel Bad Neuenahr i
Förvaltningsfastigheter avslutats och fastigheten har skrivits ned (utrangering nedan) till markvärdet. Erhållen
försäkringsersättning motverkar resultateffekten av nedskrivningen.
Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett totalt marknadsvärde om 69 695 (69 231) MSEK,
varav 57 719 (57 563) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 11 976 (11 669) MSEK för Rörelsefastigheter.
Genomförda externa värderingar under de senaste tolv månaderna omfattar 94 procent, mätt i värde, av
hotellfastighetsportföljen och ligger i linje med de interna värderingarna. I det första kvartalet
externvärderades cirka 18 procent av portföljen, mätt i värde.
Orealiserade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter uppgick till -410 (279) MSEK, förklarat av ett ökat
genomsnittligt direktavkastningskrav med 0,04 procentenheter. Orealiserade värdeförändringar
Rörelsefastigheter uppgick till -10 (130) MSEK (redovisas endast i informationssyfte). Här ökade det
genomsnittliga direktavkastningskravet med 0,09 procentenheter, vilket i stort sett balanserades av ökade
kassaflöden.
5,62 5,58
6,59 6,50
0
1
2
3
4
5
6
7
31 mar 2023 31 dec 2022
Fastighetsförvaltning
Operatörsverksamhet
===== SIDA 8 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 8 (25)
I slutet av perioden bestod Pandox fastighetsportfölj av 158 (157) hotellfastigheter med 35 586 (35 490)
hotellrum i 15 länder, inräknat delmarknaderna England, Skottland, Wales och Nordirland.
Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra Europa. Tyskland (25 procent) är Pandox enskilt största
geografiska marknad mätt som andel av fastighetsportföljens totala marknadsvärde, följt av Sverige (22
procent), Storbritannien (19 procent), Belgien (8 procent) och Finland (7 procent).
Mer än 80 procent av portföljens totala marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. Pandox hyresgäster är
välrenommerade hotelloperatörer med starka hotellvarumärken.
Per 31 mars 2023 hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på
14,7 (15,0) år.
0
20
40
60
80
100
0
200
400
600
800
1,000
2026
2030
2034
2038
2042
2046
2050
Värde förfall hyresavtal MSEK
(vänsterskala)
Ackumulerade förfall %
(högerskala)
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
Kv1 2022
Kv2 2022
Kv3 2022
Kv4 2022
Kv1 2023
60%19%
5%
16%
Omsättningsbaserade hyresavtal
med minimihyra
Omsättningsbaserade hyresavtal
utan minimihyra
Fast hyra
Egen drift
===== SIDA 9 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 9 (25)
Under perioden januari–mars 2023 uppgick investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar, exklusive
förvärv, till 235 (235) MSEK, varav 122 (88) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 114 (146) MSEK för
Rörelsefastigheter. Underhåll uppgick till 15 (22) MSEK.
Vid utgången av perioden uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt till
motsvarande cirka 2 000 (1 250) MSEK, varav cirka 900 MSEK förväntas genomföras under 2023.
Pandox skickade in en avsiktsförklaring till Science Based Targets initiative (SBTi) den 30 november 2022. Den
1 december 2022 delade Pandox också sina mål med SBTi. Dessa är utformade i samarbete med Svenska
Miljöinstitutet för att kunna möta kraven enligt Parisavtalet. Pandox ”slottid” för att få målen validerade av
SBTi är den 12 juni 2023.
Pandox hållbarhetsarbete ska bidra till hållbara fastigheter, hållbar drift samt skapa nya affärsmöjligheter.
Bolagets övergripande hållbarhetsmål är att erbjuda sina hyresgäster resurseffektiva hotellfastigheter som
bidrar till FN:s globala mål för hållbar utveckling, minskar klimatpåverkan och möjliggör en god hantering av
klimatrisker.
Pandox hållbarhetsstrategi baseras på bolagets vision och affärsmål, dess påverkan på omvärlden när det
gäller hållbarhet och klimatförändringar, samt vilka frågor som intressenterna anser är viktiga. Hänsyn har
även tagits till pågående trender och de risker och möjligheter som bolaget ser.
Pandox har definierat de mest väsentliga hållbarhetsområdena och delat upp dem i fem fokusområden:
1. Miljö och klimat
2. Ansvarsfulla och rättvisa affärer
3. Nöjda och trygga gäster
4. Attraktiv och jämställd arbetsplats
5. Inkluderande lokalsamhällen
Pandox viktigaste bidrag till en mer hållbar utveckling ligger i framväxten av lönsamma gröna fastigheter.
Målet är att skapa resurseffektiva fastigheter och drift som minskar Pandox miljö- och klimatavtryck, men
också klarar klimatförändringarna i form av skyfall och ett varmare klimat.
Pandox gröna investeringsprogram inom Operatörsverksamhet om 8 MEUR, med en förväntad avkastning
om cirka 20 procent, förväntas slutföras 2023. Syftet är att reducera klimatpåverkan genom energi- och
vattenreducerade projekt samt teknikinstallationer. Målet är att minska energi-, gas -och vattenanvändningen
med 35 procent, 25 procent respektive 20 procent, samt att minska CO2-utsläppen med 20 procent.
===== SIDA 10 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 10 (25)
Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden netto till 46,2 (46,7) procent. Eget kapital hänförligt till
moderbolagets aktieägare uppgick till 30 681 (30 731) MSEK. EPRA NRV uppgick till 37 676 (37 694) MSEK,
motsvarande 204,93 (205,03) SEK per aktie. Likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 3 843
(4 489) MSEK och det finns flera helt obelånade fastigheter om cirka 2 500 MSEK. Därutöver finns ytterligare
outnyttjade kreditfaciliteter som, vid varje givet tillfälle, täcker emitterad volym under Pandox
företagscertifikatprogram. Företagscertifikat används för att optimera Pandox finansiella kostnader via
räntearbitrage.
All Pandox skuldfinansiering är med banker med undantag för AMF Tjänstepension AB samt företagscertifikat.
Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen, exklusive uppläggningskostnader för lån, till
34 191 (33 964) MSEK. Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 1 840 (2 859) MSEK och emitterad volym
under företagscertifikatprogrammet uppgick till 731 (699) MSEK, motsvarande cirka 2 procent av
låneportföljen.
Kortfristiga kreditfaciliteter med en löptid mindre än 12 månader uppgår till 11 021 MSEK, varav cirka 3 500
MSEK förfaller i det andra kvartalet 2023 och cirka 6 700 MSEK i det fjärde kvartalet 2023. Vi har en dialog
med våra kreditgivare och planen är att slutföra refinansieringar i god tid innan förfall. Under det första
kvartalet 2023 har Pandox genomfört refinansieringar om totalt motsvarande 5 151 MSEK.
Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,7 (2,7) år och den genomsnittliga räntan, som motsvarar
räntenivån vid periodens slut, var 3,9 (3,2) procent, inklusive effekter av räntederivat, men exklusive
uppläggningskostnader. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,1 (1,7) år. Lånen säkerställs av
en kombination av fastighetspanter och aktiepanter.
För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera investeringen i
lokal valuta. Eget kapital säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på
sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak av karaktären valutaomräkningseffekter.
För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framförallt
ränteswappar. I slutet av perioden uppgick räntederivaten brutto till 29 019 MSEK och räntederivaten netto till
18 586 MSEK, vilket även utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj. Cirka 64 procent netto av
Pandox låneportfölj var säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år.
•
•
49,1 47,8 47,1 46,7 46,2
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
Kv1 2022
Kv2 2022
Kv3 2022
Kv4 2022
Kv1 2023
31
12
38
8
12
0
0
5
10
15
20
25
30
35
40
<1 år
1-2 år
2-3 år
3-4 år
4-5 år
>5 år
===== SIDA 11 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 11 (25)
Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen.
Vid slutförfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har
därmed inte påverkat eget kapital.
Vid utgången av perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox finansiella derivat till
1 917 (2 261) MSEK.
===== SIDA 12 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 12 (25)
12 april 2023 Årsstämma 2023
10 mars 2023 Publicering av årsredovisning för 2022
6 mars 2023 Kallelse till årsstämma
28 februari 2023 Förvärv av Best Western Hotel Fridhemsplan
16 februari 2023 Förvärv av The Queens Hotel Leeds
9 februari 2023 Bokslutskommuniké 2022
1 februari 2023 Avyttring av InterContinental Montreal slutförd
För fullständiga pressmeddelanden se www.pandox.se.
Under januari 2023 har Pandox erhållit försäkringsersättning för en
fastighet i Tyskland som drabbades av översvämning 2021. Ersättningen
täcker de kostnader som Pandox har haft samt den skada som orsakades
av översvämningen, fastigheten har skrivits ned till markvärdet.
Ingen väsentlig förändring har skett i övriga tidigare kommenterade
tvister och försäkringsärenden.
Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 1 284 (850)
heltidsanställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till
heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 234 (804)
anställda inom segmentet Operatörsverksamhet och 50 (46) inom
segmentet Fastighetsförvaltning samt central administration.
Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av
personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ).
Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag.
Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen.
Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala
administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och
skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga
villkor.
Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 hotellfastigheter i Tyskland
och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka
förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Pandox har ett
förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som
ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS.
Under perioden januari–mars 2023 uppgick intäkterna från Pelican Bay
Lucaya till 0,0 (0,1) MSEK.
Pandox allmänna syn på affärsriskerna har inte förändrats jämfört med
den detaljerade redogörelse som återfinns i årsredovisningen för 2022.
Det finns en risk att högre finansieringskostnader kommer att leda till
högre direktavkastningskrav. Det finns en osäkerhet om vilken
påverkan hushållens minskade disponibla inkomst kommer att ha på
hotellefterfrågan.
Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. De perioder som
bolagets fastigheter redovisar högre intäkter varierar från fastighet till
fastighet, främst beroende på efterfrågans sammansättning och
hotellets läge. Det andra kvartalet är normalt det starkaste drivet av hög
efterfrågan och betalningsvilja från samtliga delsegment i
hotellmarknaden. Eftersom större delen av de kunder som bor på
Pandox-ägda eller Pandox-drivna hotell är affärsresenärer är
hotellefterfrågan normalt svagast under det första kvartalet.
Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA)
riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra
alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga
och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett
alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över
historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt
resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga
regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen.
Avstämning av alternativa nyckeltal finns på sidorna 20–22.
Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter
utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier. För det
fjärde kvartalet 2022 uppgick det viktade antalet aktier före och efter
utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier.
Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för
resultatposter och årsslut 2022 för balansposter såvida inget annat
anges.
Stockholm den 26 april 2023
Liia Nõu, vd
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets
revisor.
===== SIDA 13 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 13 (25)
===== SIDA 14 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 14 (25)
===== SIDA 15 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 15 (25)
===== SIDA 16 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 16 (25)
===== SIDA 17 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 17 (25)
Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här
delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt "Årsredovisningslagen".
Moderbolagets delårsrapport har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar
Årsredovisningslagen och RFR2 "Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer
och tolkningar som EU antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och
beskattning.
Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller indirekt.
De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden.
Delårsrapporten omfattar sidorna 1–24 och sidan 1–12 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport.
De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2022.
===== SIDA 18 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 18 (25)
Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet. Segment Fastighetsförvaltning förädlar och
förvaltar fastigheter och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten.
Operatörsverksamheten äger hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Operatörsverksamhet innefattar också ett
förvaltningsavtal för en externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt
för de två segmenten samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Segmenten är framtagna utifrån den
rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de
redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels Group och Fattal
Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna.
För det första kvartalet 2023 uppgick de omsättningsbaserade intäkterna i Fastighetsförvaltning till 208 (98) MSEK.
===== SIDA 19 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 19 (25)
Uppskjuten skatt
Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 268 (305) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av skattemässiga
underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren.
De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 5 359 (5 538) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt
värde avseende Förvaltningsfastigheter, samt temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende Rörelsefastigheter,
samt temporära värderingsskillnader för räntederivat.
===== SIDA 20 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 20 (25)
===== SIDA 21 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 21 (25)
Flera beskrivningar och analyser i
denna delårsrapport presenterar
utveckling och status på finansiella och
aktierelaterade nyckeltal som inte
definieras enligt IFRS (International
Financial Reporting Standards).
Vidstående alternativa finansiella
nyckeltal ger värdefull kompletterande
information till investerare och
bolagets ledning då de möjliggör
utvärdering av bolagets prestation.
Eftersom inte alla företag beräknar
finansiella mått på samma sätt, är
dessa inte alltid jämförbara med mått
som används av andra företag. Dessa
finansiella mått ska därför inte ses som
en ersättning för mått som definieras
enligt IFRS. På sidorna 20–22
presenteras mått som inte definieras
enligt IFRS, om inte annat anges, samt
avstämning av måtten. Vidare återfinns
även definitionerna av dessa mått på
sidan 24.
Pandox äger, förvaltar och utvecklar
hotellfastigheter samt driver hotell.
Risktagandet uttrycks i en målsättning
om en belåningsgrad netto på 45–60
procent, beroende på marknads-
utvecklingen och rådande möjligheter.
Utöver belåningsgrad så är
räntetäckningsgrad, genomsnittlig
skuldränta och räntebärande
nettoskuld relevanta kompletterande
mått på Pandox finansiella risk.
Pandox övergripande mål är att öka
kassaflödet och fastighetsvärdet och
därigenom skapa utrymme för
investeringar som stödjer Pandox
fortsatta expansion. Eftersom Pandox
både äger och driver hotellfastigheter
behövs flera mått för att mäta
företagets måluppfyllelse i detta
avseende. Tillväxt i cash earnings är
Pandox primära fokus och det är också
basen för vad som årligen skall delas ut
till aktieägarna, dvs 30–50 procent av
cash earnings med en genomsnittlig
utdelningsandel om cirka 40 procent
över tid. Driftnetto skapar transparens
och jämförbarhet mellan bolagets två
rörelsesegment samt med andra
fastighetsbolag. EBITDA mäter Pandox
samlade operativa lönsamhet på ett
enhetligt sätt.
Substansvärdet (EPRA NRV) är det
samlade kapital Pandox förvaltar för
sina aktieägares räkning. Pandox mäter
långsiktigt substansvärde med
utgångspunkt från balansräkningen
justerat för poster som inte innebär
någon utbetalning i närtid, som derivat
och uppskjuten skatteskuld.
Marknadsvärdet för Rörelsefastigheter
ingår också i beräkningen. Se vidare
sida 24.
1
2
3
1
2
3
===== SIDA 22 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 22 (25)
EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbetalning i närtid, såsom
goodwill, finansiella derivat, uppskjuten skatteskuld samt övervärde Rörelsefastigheter (se sidan 8 för mer information). EPRA NTA är detsamma
som långsiktigt substansvärde med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan
marknadsvärderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. Då Pandox inte har någon goodwill, har ett
långsiktigt investeringsperspektiv, samt inte redovisar bedömd verklig uppskjuten skatt medför det att värdet för NRV och NTA i Pandox fall blir
detsamma. EPRA NDV är substansvärdet enligt eget kapital i balansräkningen med justering av goodwill (Pandox har ingen goodwill) och övervärde
Rörelsefastigheter.
EPRA LTV är ett nyckeltal som visar räntebärande nettoskuld i förhållande till det totala marknadsvärdet för fastighetsportföljen samt övriga
tillämpliga tillgångar i syfte att skapa jämförbarhet mellan fastighetsbolag. I stort skiljer sig inte EPRA LTV mot Pandox tidigare definition av
belåningsgrad, med enda skillnaden att netto rörelsefordringar och rörelseskulder inkluderas i EPRA-måttet. Då Pandox inte har intressebolag och
Joint Ventures eller har en minoritetsandel som är väsentlig för verksamheten görs inga ytterligare justeringar. Justering jämfört med hittills
rapporterad belåningsgrad avser nettot av följande kortfristiga rörelseposter: Skattefordran, kundfordringar, övriga fordringar, avsättningar,
skatteskulder, leverantörsskulder samt övriga kortfristiga skulder.
===== SIDA 23 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 23 (25)
===== SIDA 24 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 24 (25)
Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna.
Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus
likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid
periodens utgång.
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Fastighetsförvaltning.
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Operatörsverksamheten
inklusive avskrivningar i Operatörsverksamheten.
EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus
finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16,
minus aktuell skatt, justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt
banktillgodohavande och minoritetsägande.
Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Fastighetsförvaltning.
Bruttoresultat Operatörsverksamhet plus avskrivningar inkluderade i
kostnader Operatörsverksamhet.
Driftnetto Operatörsverksamhet i förhållande till totala intäkter
Operatörsverksamhet.
Totalt bruttoresultat minus central administration (exklusive
avskrivningar).
Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare,
inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat,
uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering
Rörelsefastigheter.
Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare,
inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat,
uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering
Rörelsefastigheter.
Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare,
inklusive omvärdering Rörelsefastigheter.
Belåningsgrad netto justerat för netto rörelsefordringar/rörelseskulder.
Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall i respektive valuta i
förhållande till räntebärande skulder.
Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv.
Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus
uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga
placeringar som likställs med likvida medel. Lång- och kortfristiga
leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte.
EBITDA minus finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar dividerat
med netto räntekostnader, som utgörs av räntekostnader minus
ränteintäkter.
Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, med återlagd
utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående
tolvmånadersperioden.
Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och
omklassificeringar samt valutakursförändringar.
Cash earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående
aktier.
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med
det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.
EPRA NRV, NTA, NDV delat med det totala antalet utestående aktier
efter utspädning vid periodens utgång.
Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, delat
med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter
utspädning vid periodens utgång.
Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade
genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens
utgång.
Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen
till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under
perioden.
Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen
till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under
perioden.
Antal ägda hotellfastigheter och rum vid periodens utgång.
Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknadsvärdet för
Rörelsefastigheter.
Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat
med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som
hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella
perioden och jämförelseperioden. Konstant valutakurs definieras som
valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till
denna valutakurs.
Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för hela
fastighetsportföljen, viktat efter 2019 års hyresintäktsnivå (som är en
approximation för ett normalt verksamhetsår opåverkat av covid-19-
pandemin).
===== SIDA 25 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023 25 (25)