Kvartalsrapport Q1 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====



===== SIDA 2 =====

• Intäkter Hyresavtal uppgick till 845 (780) 
MSEK. Ökningen för jämförbart bestånd i fast 
valuta var 2 procent 
 
• Intäkter Egen drift uppgick till 656 (573) MSEK. 
Ökningen för jämförbart bestånd i fast valuta 
var 6 procent 
 
• Driftnetto Hyresavtal uppgick till 694 (662) 
MSEK. Ökningen för jämförbart bestånd i fast 
valuta var 2 procent 
 
• Driftnetto Egen drift uppgick till 91 (52) MSEK. 
Ökningen för jämförbart bestånd i fast valuta 
var 22 procent 
 • EBITDA uppgick till 740 (675) MSEK, en ökning 
med 10 procent 
 
• Cash earnings uppgick till 272 (259) MSEK, 
motsvarande 1,48 (1,41) SEK per aktie 
 
• Värdeförändringar fastigheter uppgick till 34  
(-212) MSEK. Orealiserade värdeförändringar 
derivat uppgick till 298 (-344) MSEK 
 
• Periodens resultat uppgick till 454 (-203) 
MSEK, motsvarande 2,43 (-1,17) SEK per aktie 
 • Påskens infallande i mars hade en negativ 
effekt på totala intäkter om cirka 2 
procentenheter i kvartalet 
 
• Den 26 februari ingicks avtal om avyttring av 
DoubleTree by Hilton Montreal i Kanada. 
Försäljningen avser både hotellfastighet och 
hotelldrift med ett transaktionspris om cirka 80 
MCAD, motsvarande 630 MSEK. Affären 
slutfördes i andra kvartalet och frånträde 
skedde den 15 april

===== SIDA 3 =====

Hotellmarknaden utvecklades positivt i det första 
kvartalet, som är det säsongsmässigt lugnaste och 
trots en negativt från påskens infallande i mars. 
Totala intäkter och totalt driftnetto ökade med 3 
respektive 4 procent i jämförbart bestånd i fast 
valuta. Med stöd av tidigare genomförda förvärv 
bidrog affärssegmentet Egen drift relativt sett mer 
till resultatförbättringen detta kvartal. Påskens 
infallande hade en negativ effekt på totala intäkter 
om cirka 2 procentenheter i kvartalet, vilken 
förväntas neutraliseras i det andra kvartalet. Cash 
earnings ökade med 5 procent och tillväxten i 
EPRA NRV, med återlagd utdelning, var 3 procent, 
mätt i årstakt. 
Orealiserade värdeförändringar netto för hela 
fastighetsportföljen var oförändrade, förklarat av 
stabila kassaflöden och en fortsatt förbättrad 
kreditmarknad. Hotellfastighetsportföljens 
genomsnittliga direktavkastningskrav ökade med 
en punkt till 6,25 procent, jämfört med 6,24 
procent vid utgången av 2023, vilket var mer än 
200 baspunkter högre än vår genomsnittliga 
utgående skuldränta. 
Finansieringsklimatet förbättrades ytterligare i 
kvartalet. Vi refinansierade lån om motsvarande 
cirka 3 000 MSEK, varav huvuddelen i Norden, 
med en löptid om tre år till en lägre kreditmarginal 
än tidigare. Motsvarande cirka 2 100 MSEK av 
dessa lån hållbarhetslänkades, vilket innebär att 
cirka 12 procent av den totala låneportföljen nu är 
hållbarhetslänkad. 
Andelen kreditfaciliteter med en löptid kortare än 
ett år uppgår till cirka 18 procent, varav cirka 3 000 
MSEK förfaller i det fjärde kvartalet 2024. Baserat 
på aktuella diskussioner förväntar vi oss lägre 
kreditmarginaler i kommande refinansieringar. 
Bankernas riskaptit har ökat och förutsättningarna 
för nyfinansiering till rimliga villkor är bättre än på 
länge. Tillsammans med marknadens 
förväntningar om räntesänkningar, skapar detta 
förutsättningar för en ökad aktivitet på 
transaktionsmarknaden, samtidigt som det stödjer 
fastigheternas värderingsutsikter. 
Justerat för betald utdelning i april uppgick 
belåningsgraden till 47,7 procent, vilket fortsatt är i 
den lägre delen av intervallet i vår finansiella 
policy. Vår räntetäckningsgrad mätt på rullande 
tolv månader var 2,6 ggr och vår räntebärande 
nettoskuld/EBITDA måttliga 8,8 ggr. 
Aktiviteten i hotelltransaktionsmarknaden har varit 
mycket låg de senaste åren och vår förvärvstakt 
har varit lägre än vi önskat. Icke desto mindre har 
vi sedan 2020 förvärvat sex hotellfastigheter till ett 
totalt värde om motsvarande cirka 3 000 MSEK. 
Förvärven har skett i linje med vår strategi om 
aktivt ägande, där vi utnyttjat den osäkerhet som 
funnits i marknaden, framförallt för hotellfastigheter 
med egen drift, där värderingarna har varit särskilt 
attraktiva. Vi har under samma period avyttrat fyra 
hotellfastigheter till ett totalt värde om 
motsvarande cirka 1 400 MSEK där vi bedömt att 
kapitalet kan omallokeras till förvärv och projekt 
med högre avkastningspotential. Försäljningen av 
DoubleTree by Hilton Montreal som slutfördes i 
april är ett sådant exempel. 
Förvärv är en viktig tillväxtmotor för oss, både 
genom det omedelbara intäkts- och 
driftnettotillskott förvärven ger och den grund de 
lägger för värdeskapande över tid. I takt med att 
finansieringsmarknaden normaliseras kommer 
också aktiviteten i transaktionsmarknaden att öka, 
vilket bör skapa intressanta möjligheter för oss. 
Hyresavtal är kärnan i verksamheten men Egen 
drift är ett viktigt verktyg för både förvärv och 
transformation av produkt och avtalsform över tid. 
Scandic Nürnberg Central är ett bra exempel på 
en hotellfastighet där vi genom förvärv, renovering 
och uthyrning skapat betydande värden och 
dessutom lagt grunden för fortsatt värdeskapande 
tillsammans med Scandic. På samma tema ser vi 
fram emot återöppning av Citybox Brussels och 
Scandic Go Fridhemsplan senare under året. 
Det första kvartalet är säsongsmässigt lugnt och 
belastas i år dessutom av en negativ påskeffekt, 
som neutraliseras i det andra kvartalet. För helåret 
förväntar vi oss, som tidigare, en viss RevPAR-
tillväxt i hotellmarknaden med stöd av bland annat 
en stark eventkalender i Tyskland, med fotbolls-
EM i juni-juli, och stabila marknadsförutsättningar i 
övriga marknader. Vi har också flera större 
pågående projekt som kommer att bidra positivt till 
vår resultat- och värdetillväxt, motsvarande 300 
MSEK i årligt driftnetto med full effekt 2026, varav 
cirka 130 MSEK 2024. 
Hotellefterfrågan är beroende av ekonomisk 
aktivitet och den största risken är alltjämt 
geopolitiska följdeffekter på konjunktur och 
resande, där vår exponering mot i huvudsak 
inhemsk och regional efterfrågan är en fördel. Med 
det sagt är räntetoppen sannolikt passerad och 
utsikterna för ett förbättrat konjunkturläge relativt 
goda, vilket är positivt för hotellmarknaden.

===== SIDA 4 =====

Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 501 
(1 353) MSEK, en ökning med 11 procent med 
stöd av en ökad beläggningsgrad och stabil 
snittprisutveckling i båda affärssegmenten. 
Påskens infallande i mars hade en negativ effekt 
på totala intäkter om cirka 2 procentenheter i 
kvartalet. 
Totalt driftnetto uppgick till 785 (714) MSEK, en 
ökning med 10 procent. Driftnettot ökade i båda 
affärssegmenten.   
Kostnaderna för den centrala administrationen 
uppgick till -51 (-45) MSEK.  
Avskrivningar Egen drift uppgick till -70 (-67) 
MSEK. Därutöver ingår avskrivningar om -6 (-6) 
MSEK i administrationskostnader. 
Finansnettot uppgick till -414 (-336) MSEK. 
Ökningen förklaras huvudsakligen av högre 
räntekostnader främst hänförligt till en högre 
genomsnittlig ränta.  
Den aktuella skatten uppgick till -45 (-65) MSEK. 
Uppskjuten skatt uppgick till -83 (152) MSEK. Se 
vidare Not 6 på sida 22. 
Cash earnings uppgick till 272 (259) MSEK, en 
ökning med 5 procent. Cash earnings per aktie 
uppgick till 1,48 (1,41) SEK. 
Värdeförändringar fastigheter uppgick till 34 (-212) 
MSEK, varav 105 MSEK avser orealiserade 
värdeförändringar Förvaltningsfastigheter och -71 
MSEK är hänförligt till Tillgångar som innehas för 
försäljning. 
Realiserade värdeförändringar uppgick till 0  
(198) MSEK. 
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick 
till 298 (-344) MSEK. 
Periodens resultat uppgick till 454 (-203) MSEK 
och periodens resultat hänförligt till moderbolagets 
aktieägare uppgick till 447 (-216) MSEK, vilket 
motsvarar 2,43 (-1,17) SEK per aktie. 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
  
Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2023 för 
balansposter såvida inget annat anges. 
*För jämförbart bestånd i fast valuta. För Hyresavtal baserat på driftnetto före kostnader för fastighetsadministration.

===== SIDA 5 =====

• 
• 
• 
Hyresintäkter och Övriga fastighetsintäkter 
uppgick till 845 (780) MSEK, en ökning med 8 
procent. I kvartalet ingår cirka 40 MSEK avseende 
hyresintäkter från tidigare år för en hotellfastighet 
vid Köln Bonn Airport. För jämförbart bestånd i fast 
valuta ökade intäkterna med 2 procent. Påskens 
infallande i mars hade en negativ påverkan på 
hyresintäkter om cirka 2 procentenheter. 
Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick 
till cirka 57 (56) procent. Storbritannien och 
Belgien var särskilt starka marknader i kvartalet. 
Enskilda destinationer med en särskilt god 
utveckling var Oslo och flera regionala städer i 
Storbritannien och Tyskland. 
Kostnader, inklusive fastighetsadministration, 
uppgick till -151 (-118) MSEK, vari ingår 
engångskostnader om cirka -38 MSEK avseende 
kommersiell utveckling. 
Driftnettot uppgick till 694 (662) MSEK, en ökning 
med 5 procent. För jämförbart bestånd i fast valuta 
ökade driftnettot med 2 procent. 
Driftnettomarginalen uppgick till cirka 82 procent. 
Justerat för hyresintäkter om 40 MSEK och 
engångskostnader om -38 MSEK uppgick 
driftnettomarginalen till cirka 86 procent. 
 
Den 1 mars trädde ett nytt omsättningsbaserat 
hyresavtal i kraft med Scandic Hotels för Scandic 
Nürnberg Central (tidigare Hotel Pomander). 
Under kvartalet har Pandox efter en 
domstolsprocess återfått registreringen av sin 
Hereditary Building Right (”HBR”) för en 
hotellfastighet vid Köln Bonn Airport.
 
 
 
 
 
 
 
Hyresavtal är kärnan i vår verksamhet. Avtalen är omsättningsbaserade med lång löptid, god garanterad 
miniminivå, delad risk och stabil intjäning. Garanterade hyror, det vill säga kontrakterade minimihyror plus 
fasta hyror, uppgår till cirka 2 100 MSEK mätt i årstakt.

===== SIDA 6 =====

• 
• 
• 
Intäkter från Egen drift uppgick till 656 (573) 
MSEK, en ökning med 14 procent. För jämförbart 
bestånd i fast valuta ökade intäkter och RevPAR 
med 6 respektive 12 procent. Påskens infallande i 
mars hade en negativ påverkan på intäkterna om 
cirka 2 procentenheter. 
Hotellefterfrågan var god och snittpriserna 
ökade. Beläggningsgraden för jämförbara hotell 
uppgick till cirka 55 (52) procent. 
De hotell som presterade bäst i kvartalet var 
Hilton Belfast (UK), Hilton Garden Inn London 
Heathrow Airport (Heathrow, UK), DoubleTree by 
Hilton Bath (UK) och Hotel Hubert (Bryssel, 
Belgien). 
 
Kostnader uppgick till -635 (-588) MSEK. 
Ökningen förklaras framförallt av högre aktivitet på 
hotellen.  
Driftnetto (EBITDA) uppgick till 91 (52) MSEK, 
motsvarande en marginal om 14 (9) procent. 
Förklaringen till den stärka marginalen är en högre 
affärsvolym och förbättrad produktivitet. För 
jämförbart bestånd i fast valuta ökade driftnettot 
med 22 procent. 
Den 26 februari ingicks avtal om avyttring av 
DoubleTree by Hilton Montreal i Kanada. 
Försäljningen avser både hotellfastighet och 
hotelldrift med ett transaktionspris om cirka 80 
MCAD, motsvarande cirka 630 MSEK. Affären 
slutfördes i andra kvartalet och frånträde skedde 
den 15 april. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Egen drift är hotellverksamhet vi driver i fastigheter som vi själva äger. Det är en viktig del av vår aktiva 
ägarmodell och ger oss värdefullt handlingsutrymme vid förvärv och ompositionering av hotellfastigheter 
med målet att skapa värde genom nya hyresavtal, eller realisera värde genom avyttring.

===== SIDA 7 =====

Trots geopolitisk instabilitet och lägre ekonomisk 
aktivitet startade 2024 positivt för europeisk rese- 
och hotellindustri. Intraeuropeiskt resande är 
tillbaka på prepandemiska nivåer samtidigt som 
inresande från Nordamerika var rekordhögt 2023. 
Asiatiskt inresande, som till stora delar ännu inte 
återhämtat sig, börjar nu på allvar återvända till 
Europa. Asiatiskt inresande till Heathrow och 
Frankfurt ökade med mer än 20 procent i det 
första kvartalet.  
Det första kvartalet följde ett normalt 
efterfrågemönster och är säsongsmässigt årets 
svagaste kvartal. Påskens infallande i mars 
påverkade kvartalet negativt i jämförelse med ifjol 
då påsken inföll under april, en effekt som 
neutraliseras i det andra kvartalet. 
 
• Både beläggning och snittpris utvecklades väl i 
Europa som helhet under kvartalet. 
Snittpriserna ökade med cirka 4 procent och 
uppgick till 125 EUR. 
• Beläggningsgraden ökade till 61 procent från 
60 procent, motsvarande en tillväxt på cirka 2 
procent. 
• Sammantaget uppgick RevPAR i Europa till 76 
EUR i kvartalet, en ökning med drygt 6 procent. 
• Beläggningen i Norden uppgick till 53 procent, 
vilket var marginellt lägre än motsvarande 
period föregående år. Snittpriserna överträffade 
2023 års nivå med nästan 3 procent. 
Sammantaget ökade RevPAR med en dryg 
procent.  
 
• I Norden var RevPAR fortsatt starkast i Norge 
(+5 procent) medan den minskade med 1 
procent i Sverige, huvudsakligen förklarat av en 
negativ påskeffekt samt en utmanande 
marknadssituation i Göteborg med många nya 
hotellöppningar.  
• I Tyskland ökade RevPAR med 7 procent, 
framförallt drivet av ökad beläggning genom 
ökat inresande samt en starkare efterfrågan i 
de viktiga mäss- och kongressegmenten. 
• UK Regional utvecklades väl med en RevPAR-
ökning på cirka 3 procent, helt drivet av ökade 
snittpriser. 
• RevPAR i Irland minskade med 3 procent, från 
höga nivåer. Nedgången förklaras av flera nya 
hotellöppningar i Dublin samt höjd moms på 
hotellövernattningar. 
• I Bryssel ökade RevPAR med 4 procent drivet 
av ökad internationell efterfrågan. 
 
 
 
 
Diagrammet visar RevPAR-utveckling för ett urval av länder, regioner och städer jämfört med 
motsvarande period föregående år, baserat på marknadsdata från STR och Benchmarking Alliance. 
ADR/snittpris visas på den vertikala axeln och OCC/beläggningsgrad på den horisontella axeln. 
Diagrammets mittpunkt (origo) motsvarar ADR/snittpris och OCC/beläggningsgrad för motsvarande 
period föregående år. Procentsiffran anger RevPAR-förändring jämfört med motsvarande period 
föregående år.

===== SIDA 8 =====

• 8 februari 2024 
Pandox AB (publ) bokslutskommuniké januari–december 2023. 
 
• 26 februari 2024 
Pandox AB (publ) har ingått avtal om avyttring av DoubleTree by Hilton Montreal i Kanada. Försäljningen avser både hotellfastighet 
och hotelldrift med ett transaktionspris om cirka 80 MCAD, motsvarande cirka 630 MSEK. Frånträde skedde i början av det andra 
kvartalet 2024. 
 
• 8 mars 2024 
Pandox AB (publ) publicerar årsredovisning för 2023. I årsredovisningen beskriver vi bland annat drivkrafterna bakom tillväxten i 
hotellmarknaden, Pandox affärsmodell och framgångsfaktorer samt våra framsteg inom hållbarhet. 
 
• 10 april 2024 
Kommuniké från årsstämman i Pandox Aktiebolag (publ) den 10 april 2024. 
 
  
     Leonardo Hotel Galway, Irland, 130 rum.

===== SIDA 9 =====

Vid utgången av perioden hade Pandox 
fastighetsportfölj ett totalt marknadsvärde om  
71 317 (69 039) MSEK, varav 59 044 (57 226) 
MSEK avsåg Förvaltningsfastigheter och 12 273 
(11 813) MSEK avsåg Rörelsefastigheter. 
Genomförda externa värderingar under de senaste 
tolv månaderna omfattar cirka 98 procent av 
hotellfastighetsportföljen, mätt i värde, och ligger 
totalt sett i linje med de interna värderingarna. I det 
första kvartalet externvärderades cirka 34 procent 
av portföljen, mätt i värde. 
För det första kvartalet 2024 uppgick orealiserade 
värdeförändringar Förvaltningsfastigheter till 105 
MSEK. Ökade direktavkastningskrav om 0,01 
procentenheter påverkade negativt med -26 MSEK 
medan ökade kassaflöden bidrog positivt med 131 
MSEK genom Pandox omsättningsbaserade 
hyresavtal. Avyttringar om -69 MSEK motsvarar 
Tillgångar som innehas för försäljning om -71 
MSEK, justerat för avskrivningar under kvartalet 
(se Not 7). 
Orealiserade värdeförändringar netto 
Rörelsefastigheter uppgick till -105 MSEK 
(redovisas endast i informationssyfte). Minskade 
direktavkastningskrav om 0,04 procentenheter 
påverkade positivt med 32 MSEK medan lägre 
kassaflöden påverkade negativt med -137 MSEK. 
 
 
  
  
  
 
 
  
 
 
 
 
Värderingarna av Rörelsefastigheterna redovisas i informationssyfte och ingår i EPRA NRV, EPRA NDV 
och EPRA NTA. Rörelsefastigheternas redovisade värde i ”Rapport över finansiell ställning för koncernen 
i sammandrag” motsvarar anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar och 
uppgick till 9 226 (8 842) MSEK vid periodens utgång. 
 
För mer information om fastighetsvärdering, se årsredovisning 2023 Not E.

===== SIDA 10 =====

I slutet av perioden bestod Pandox 
fastighetsportfölj av 158 (157) hotellfastigheter 
med 35 613 (35 490) hotellrum i 12 länder. 
Per 31 mars ingår Dorint Parkhotel Bad Neuenahr 
endast till markvärde. Hotellet har varit stängt på 
grund av översvämning sedan juli 2021. 
Försäkringsersättning erhölls under 2023. 
Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra 
Europa. Tyskland (23 procent) är Pandox enskilt 
största geografiska marknad mätt som andel av 
fastighetsportföljens totala marknadsvärde, följt av 
Sverige (22 procent), Storbritannien (20 procent), 
Belgien (8 procent) och Finland (6 procent). 
Mer än 80 procent av portföljens totala 
marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. 
Pandox hyresgäster är välrenommerade 
hotelloperatörer med starka hotellvarumärken. 
Per 31 mars 2024 hade Förvaltningsfastigheter en 
viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod 
(WAULT) på 14,9 (15,0) år. 
 
 
 
 
*DoubleTree by Hilton Montreal avyttrades och frånträddes 1 5 april 2024. 
För mer information om Pandox portfölj, se www.pandox.se   
 
 
 
 
 
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1 000
2025 2029 2033 2037 2041 2045 2049 2053

===== SIDA 11 =====

En stor och väldiversifierad portfölj erbjuder goda 
möjligheter till värdeskapande och tillväxtdrivande 
investeringar. Pandox för en löpande dialog med 
varje hyresgäst om gemensamma 
investeringsprojekt för att ytterligare öka hotellets 
intäkter och lönsamhet. Till exempel nya bäddar i 
existerande rum, nya rum i befintliga 
hotellfastigheter eller nya rum genom tillbyggnad 
av befintliga hotellfastigheter. 
Under perioden januari–mars 2024 uppgick 
investeringar i fastigheter och 
anläggningstillgångar, exklusive förvärv, till 241 
(235) MSEK, varav 177 (121) MSEK för 
Förvaltningsfastigheter och 64 (114) MSEK för 
Rörelsefastigheter. 
Vid utgången av det första kvartalet 2024 uppgick 
beslutade investeringar för pågående och framtida 
projekt till motsvarande cirka 1 360 MSEK, varav 
cirka 710 MSEK förväntas genomföras under 
återstoden av 2024. 
Underhållet uppgick under första kvartalet 2024 till 
15 (14) MSEK. 
 
 
 
  
 
 
Under pågående renovering och 
ompositionering av Hotel Mayfair i centrala 
Köpenhamn tecknade vi ett långt, attraktivt och 
omsättningsbaserat hyresavtal med operatören 
Strawberry och varumärket Hobo. Vi tog över 
driften av hotellet 2020 och har genom aktiva 
åtgärder skapat en betydande värdeutveckling i 
hotellfastigheten. 
   
 
 
Ett av Glasgows mest framstående 
livsstilshotell, Radisson Blu Glasgow, har 
renoverat alla 247 rum som en del av ett stort 
renoveringsprojekt. Hotellet har också adderat 
flera lägenhetslika rum med två eller tre bäddar, 
inklusive vardagsrum och matplats, samt 
introducerat nya familjerum. Återstående 
investeringar i spa- och möteserbjudande 
beräknas vara slutförda under 2024.

===== SIDA 12 =====

Vid utgången av perioden uppgick 
belåningsgraden netto till 46,6 (46,6) procent. Eget 
kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
uppgick till 30 883 (29 573) MSEK. EPRA NRV 
uppgick till 38 342 (36 976) MSEK, motsvarande 
208,55 (201,12) SEK per aktie. Likvida medel plus 
outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 2 945  
(3 147) MSEK och det finns flera helt obelånade 
fastigheter om totalt cirka 3 800 MSEK. Därutöver 
finns ytterligare outnyttjade kreditfaciliteter som, 
vid varje givet tillfälle, täcker emitterad volym 
under Pandox företagscertifikatprogram. 
Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen, 
exklusive uppläggningskostnader för lån, till  
33 958 (32 960) MSEK. Outnyttjade 
kreditfaciliteter efter avdrag för företagscertifikat 
uppgick till 2 243 (2 378) MSEK och emitterad 
volym under företagscertifikatprogrammet uppgick 
till 1 160 (816) MSEK. Företagscertifikat används 
enbart för att optimera Pandox finansiella 
kostnader via räntearbitrage. 
Förutom företagscertifikat består Pandox 
skuldfinansiering enbart av bankfinansiering med 
säkerhet i en kombination av fastighetspanter och 
aktiepanter. Pandox har en geografiskt 
diversifierad långivarbas bestående av 14 
nordiska- och internationella banker, samt AMF 
Tjänstepension AB. 
Per 31 mars 2024 var den genomsnittliga 
kapitalbindningstiden 2,2 (2,3) år, den 
genomsnittliga räntebindningstiden 3,3 (3,9) år och 
den genomsnittliga räntenivån, inklusive effekter 
av räntederivat, men exklusive uppläggnings-
kostnader, var 4,2 (4,2) procent. Denna räntenivå 
är också en rimlig approximation för den 
förväntade nivån vid utgången av andra kvartalet 
2024, givet oförändrade marknadsräntor. Vid 
utgången av perioden var räntetäckningsgraden 
(mätt på rullande tolv månader) 2,6 ggr. 
Kortfristiga kreditfaciliteter med en löptid på mindre 
än tolv månader uppgår till 6 673 MSEK, varav  
3 095 MSEK förfaller i det fjärde kvartalet 2024. 
Under första kvartalet 2024 har Pandox 
sammanlagt genomfört refinansieringar av tidigare 
korta skulder motsvarande totalt cirka 3 000 
MSEK, i Storbritannien och Danmark, på tre års 
löptid. 
Pandox har under det första kvartalet 
hållbarhetslänkat ytterligare ett banklån med SEB 
om totalt motsvarande cirka 2 100 MSEK. Total 
hållbarhetslänkad lånevolym uppgår per 31 mars 
2024 till 4 381 MSEK. Banklånens kreditmarginal 
kopplas till det årliga utfallet av tre väldefinierade 
hållbarhetsmål inom miljö, socialt och styrning 
(ESG), vilka också kommer att redovisas i den 
årliga hållbarhetsredovisningen. 
 
 
  
 
1) Exklusive kontraktuell amortering. 
 
 
 
 
Pandox finansiella kovenanter utgörs på koncernnivå av belåningsgrad och 
räntetäckningsgrad.

===== SIDA 13 =====

Kostnadsökningen jämfört med motsvarande kvartal föregående år förklaras i huvudsak av ökade räntekostnader på banklånen till följd 
av högre genomsnittlig ränta. 
 
 
1) Omräknat till MSEK. 
2) Genomsnittlig ränta inklusive marginal och derivat, exklusive uppläggningskostnader för lån. 
3) Delar av räntebärande skulden är en del av kreditutrymmet i SEK, vilket kan dras i flera valutor, däribland EUR.  
För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera investeringen i lokal valuta. Eget kapital 
säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak 
av karaktären valutaomräkningseffekter. 
Pandox bankfinansiering löper med rörlig ränta. För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används 
räntederivat. 
Per 31 mars 2024 uppgick räntederivatens nominella bruttovolym till 32 912 MSEK, inklusive framtidsstartande swappar. Vid samma 
tidpunkt uppgick räntederivatens nominella nettovolym till 25 287 MSEK, vilket utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj. 
Cirka 76 procent av Pandox nettoskuld var säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år och den genomsnittliga 
räntebindningstiden var 3,3 (3,9) år. 
 
1)  Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden.  
Räntederivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett 
räntederivats marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital. Vid utgången av 
perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox räntederivat till 1 354 (1 055) MSEK.

===== SIDA 14 =====

• Pandox har under det första kvartalet hållbarhetslänkat ytterligare ett banklån med SEB om totalt motsvarande cirka 2 100 MSEK 
• Hotel Mayfair, Copenhagen, certifierades i enlighet med BREEAM In Use Very Good 
• Pandox Science Based Targets: 
• Projektering och planering för nytt klimatomställningsprojekt i Egen drift (Scope 1 och 2). Se mer information nedan  
• Uppstart och planering kring ett grönt investeringsprogram för Scope 3 
Pandox hållbarhetsarbete ska bidra till hållbara fastigheter, hållbar drift samt skapa nya affärsmöjligheter. 
Bolagets övergripande hållbarhetsmål är att erbjuda sina hyresgäster resurseffektiva hotellfastigheter som bidrar till FN:s globala mål för 
hållbar utveckling, minskar klimatpåverkan och möjliggör en god hantering av klimatrisker. 
Pandox har definierat de mest väsentliga hållbarhetsområdena och delat upp dem i fem fokusområden: 
1. Miljö och klimat 
2. Ansvarsfulla och rättvisa affärer 
3. Nöjda och trygga gäster 
4. Attraktiv och jämställd arbetsplats 
5. Inkluderande lokalsamhällen 
Pandox vetenskapsbaserade klimatmål har godkänts av Science Based Targets initiative (SBTi). De innebär att Pandox till år 2030 ska 
minska utsläppen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1 och 2) med 42 procent samtidigt som utsläppen i Hyresavtal (Scope 3) ska 
minska med 25 procent. 
Pandox har fattat beslut om att investera 29 MEUR i ett klimatomställningsprojekt för åtta hotellfastigheter i Egen drift. När projektet är 
slutfört 2027 förväntas vi nå de SBTi-validerade utsläppsmålen för Egen drift. Projektet kommer gradvis att generera 
kostnadsbesparingar, som vid utgången av 2027 beräknas uppgå till 3 MEUR årligen. Klimatomställningsprojektet består av utfasning av 
olja och gas, uppgradering eller byte av uttjänta tekniska system för energioptimering, samt förnyelsebar energi och beteendeförändring.  
Ett tidigare investeringsprogram i Egen drift har slutförts enligt plan. Totalt har cirka 7 MEUR investerats för att reducera klimatpåverkan 
genom energi- och vattenreducerande projekt samt teknikinstallationer. Målet var att minska energi-, gas -och vattenanvändningen med 
35 procent, 25 procent respektive 20 procent, samt att minska CO2-utsläppen med 20 procent. Investeringsprogrammets förväntade 
finansiella avkastning om 20 procent har så här långt infriats.  
 
 
 
 
Erkännanden

===== SIDA 15 =====



===== SIDA 16 =====

¹⁾ Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt till indirekt. 
²⁾ De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden.

===== SIDA 17 =====

Likvida medel består av bankmedel. 
 
¹⁾ Avser verkligt värde förändring av hotellfastigheter som omklassifiserats från Egen drift till Hyresavtal-. 
Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2023 för balansposter såvida inget 
annat anges. 
 
Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här 
delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt "Årsredovisningslagen". Moderbolagets delårsrapport 
har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR2 
"Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer och tolkningar som EU 
antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och beskattning. 
Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller 
indirekt. De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras 
verkliga värden. Delårsrapporten omfattar sidorna 1–26 och sidan 1–14 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. De 
redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2023. 
 
I det första kvartalet 2024 har Pandox efter en domstolsprocess återfått registreringen av sin Hereditary Building Right (”HBR”) för en 
hotellfastighet vid Köln Bonn Airport. Ingen väsentlig förändring har skett i tidigare kommenterade tvister och försäkringsärenden.

===== SIDA 18 =====

Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). 
Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag.  
 
Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala 
administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga 
villkor. Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 hotellfastigheter i Tyskland och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland, 
vilka förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Pandox har ett förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på 
Bahamas, som ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. Under perioden januari–mars 2024 uppgick 
intäkterna från Pelican Bay Lucaya till 0,3 (0,0) MSEK.

===== SIDA 19 =====

Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Hyresavtal och Egen drift. Segment Hyresavtal förädlar och förvaltar fastigheter 
och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten. I segment Egen drift 
äger Pandox hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Egen drift innefattar också ett förvaltningsavtal för en 
externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två 
segmenten samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Segmenten är framtagna utifrån den 
rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de 
redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels 
Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna.

===== SIDA 20 =====

Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra 
alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett 
alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, 
finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och 
Årsredovisningslagen. Alternativa finansiella nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då 
de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid 
jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras 
enligt IFRS. Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgängliga på Pandox hemsida. 
 
 
 
 
EPRAs (European Public Real Estate Association) uppdrag är att främja, utveckla och representera den europeiska offentliga 
fastighetssektorn. EPRA har fler än 290 medlemmar, som täcker hela spektrumet av den noterade fastighetsbranschen (företag, 
investerare och deras intressenter) och representerar över 840 miljarder euro i fastighetstillgångar och 95% av marknadsvärdet för 
FTSE EPRA Nareit Europe Index. För mer information, se www.epra.com.

===== SIDA 21 =====



===== SIDA 22 =====

Aktuell skatt beräknas på periodens beskattningsbara resultat baserat på de skatteregler som är gällande i de länder där koncernen är 
verksam. Eftersom beskattningsbart resultat exkluderar kostnader som inte är skattemässigt avdragsgilla samt intäkter som inte är 
skattepliktiga så skiljer sig detta från resultaträkningens resultat före skatt. Aktuell skatt innefattar även justeringar avseende tidigare 
perioders redovisade aktuella skatt.  
Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 394 (340) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av 
skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren. 
De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 5 487 (5 270) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader hänförligt till verkligt värde 
värdering avseende Förvaltningsfastigheter, samt temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende 
Rörelsefastigheter, samt temporära värderingsskillnader för räntederivat. 
 
 
 
   
 
Pandox allmänna syn på affärsriskerna har inte förändrats jämfört med den detaljerade redogörelse som återfinns i årsredovisningen för 
2023. Det finns en risk att marknadsräntor, finansieringskostnader och direktavkastningskrav inte sjunker i den takt som marknaden 
förväntar sig. Det finns en osäkerhet om vilken påverkan geopolitisk oro kan få på konjunktur och därmed företagens och hushållens 
hotellefterfrågan.

===== SIDA 23 =====

Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte 
alltid tabellerna. 
Räntebärande skulder, inklusive 
uppläggningskostnader för lån, minus likvida 
medel i förhållande till fastigheternas 
marknadsvärde vid periodens utgång. 
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för 
Hyresavtal.  
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för 
Egen drift inklusive avskrivningar i Egen drift. 
EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella 
kostnader, minus finansiella kostnader avseende 
nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus 
aktuell skatt redovisad i resultaträkningen, justerat 
för eventuell orealiserad omräkningseffekt 
banktillgodohavande samt minoritetsägande. 
Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Hyresavtal. 
Bruttoresultat Egen drift plus avskrivningar 
inkluderade i kostnader Egen drift. 
Driftnetto Hyresavtal i förhållande till totala intäkter 
Hyresavtal. 
Driftnetto Egen drift i förhållande till totala intäkter 
Egen drift. 
Totalt bruttoresultat minus central administration 
(exklusive avskrivningar). 
EBITDA i förhållande till totala intäkter. 
Resultat Hyresavtal och Egen drift före skatt. 
Återläggning av värdeförändring fastigheter, 
värdeförändring derivat och innehav utan 
bestämmande inflytande. Företagsspecifik 
återläggning avskrivningar Egen drift, 
avskrivningar centrala administrationskostnader, 
orealiserad omräkningseffekt 
banktillgodohavanden minus aktuell skatt. 
Redovisat eget kapital, hänförligt till 
moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av 
derivat, uppskjuten skattefordran derivat, 
uppskjuten skatteskuld fastigheter samt 
omvärdering Rörelsefastigheter. 
Redovisat eget kapital, hänförligt till 
moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av 
derivat och avdrag för immateriella tillgångar, 
uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten 
skatteskuld fastigheter, samt omvärdering 
Rörelsefastigheter. 
Redovisat eget kapital, hänförligt till 
moderbolagets aktieägare, inklusive omvärdering 
Rörelsefastigheter. 
Belåningsgrad netto justerat för netto 
rörelsefordringar/rörelseskulder. 
Driftnetto Hyresavtal, före fastighetsadministration, 
rullande 12 månader, dividerad med 
marknadsvärde Förvaltningsfastigheter. 
Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall 
i respektive valuta i förhållande till räntebärande 
skulder vid periodens utgång.  
Investeringar i anläggningstillgångar exklusive 
förvärv. 
Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång i 
förhållande till ackumulerat EBITDA R12. 
Resultat före skatt plus värdeförändringar 
fastigheter plus värdeförändring derivat. 
Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder 
plus uppläggningskostnader för lån, minus likvida 
medel och kortfristiga placeringar som likställs 
med likvida medel. Lång- och kortfristiga 
leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte. 
EBITDA minus finansiella kostnader 
nyttjanderättstillgångar dividerat med netto 
räntekostnader, som utgörs av räntekostnader 
minus ränteintäkter. 
Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, 
med återlagd utdelning samt avdrag för 
emissionslikvid, för den närmast föregående 
tolvmånadersperioden. 
Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, 
avyttringar och omklassificeringar samt 
valutakursförändringar. 
Cash earnings delat med det viktade 
genomsnittliga antalet utestående under perioden. 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets 
aktieägare delat med det viktade genomsnittliga 
antalet utestående aktier under perioden. 
EPRA Earnings delat med det viktade 
genomsnittliga antalet utestående aktier under 
perioden. 
EPRA NRV, NTA och NDV delat med det totala 
antalet utestående aktier efter utspädning vid 
periodens utgång. 
Periodens totalresultat, hänförligt till 
moderbolagets aktieägare, delat med det viktade 
genomsnittliga antalet utestående aktier efter 
utspädning vid periodens utgång. 
Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med 
det viktade genomsnittliga antalet utestående 
aktier efter utspädning vid periodens utgång. 
Det viktade genomsnittliga antalet utestående 
aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet 
utestående aktier, före utspädning, under 
perioden. 
Det viktade genomsnittliga antalet utestående 
aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet 
utestående aktier, efter utspädning, under 
perioden. 
Antal ägda hotellfastigheter och rum vid periodens 
utgång. 
Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus 
marknadsvärdet för Rörelsefastigheter. 
Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från 
sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. 
Jämförbara enheter definieras som 
hotellfastigheter som har ägts och hyrts ut under 
hela den aktuella perioden och 
jämförelseperioden. Fast valutakurs definieras 
som valutakursen för aktuell period och 
jämförelseperioden räknas om till denna 
valutakurs. 
Viktad genomsnittlig återstående hyrestid till förfall 
för Förvaltningsfastigheter.

===== SIDA 24 =====

Fastighetsförvaltning är kärnan i vår 
verksamhet. Affärsmodellen bygger på 
omsättningsbaserade hyresavtal med lång 
löptid, garanterad miniminivå och 
gemensamma incitament. Vi driver också 
hotellverksamhet i egen regi som en viktig del 
av vårt aktiva ägande. 
   
 
 
Vår portfölj erbjuder goda möjligheter till 
värdeskapande investeringar tillsammans 
med hyresgästerna. Vi gör också 
transformativa investeringar i Egen drift med 
målet att teckna nya hyresavtal. 
    
Pandox policy är en belåningsgrad om  
45–60 procent, beroende på 
marknadsförutsättningar och rådande 
möjligheter. Bolaget definierar belåningsgrad 
som räntebärande skulder minus likvida medel i 
förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid 
periodens utgång. 
 
Pandox policy är en utdelningsandel på 30–50 
procent av cash earnings, med en genomsnittlig 
utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. 
Framtida utdelningar, och storleken på sådana 
utdelningar, beror på Pandox framtida utveckling, 
finansiella ställning, kassaflöden och 
rörelsekapitalbehov. 
 
Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. 
De perioder som bolagets fastigheter redovisar 
högre intäkter varierar från fastighet till fastighet, 
främst beroende på efterfrågans sammansättning 
och hotellets läge. Det andra kvartalet är normalt 
det starkaste drivet av hög efterfrågan och 
betalningsvilja från samtliga delsegment i 
hotellmarknaden. Eftersom större delen av de 
kunder som bor på Pandox-ägda eller Pandox-
drivna hotell är affärsresenärer är 
hotellefterfrågan normalt svagast under det första 
kvartalet. 
 
 
           
           
           
 
 
 
Portföljen utvärderas löpande för att 
säkerställa att varje hotellfastighets 
avkastningspotential är attraktiv. Förvärv 
lägger grunden för tillväxt och avyttringar är 
viktiga för att frigöra kapital till investeringar 
med högre avkastningsmöjligheter. 
   
 
 
Vi vill bidra till en hållbar utveckling genom att 
skapa resurseffektiva fastigheter och hållbar 
drift, samt trygga och säkra miljöer för 
anställda och gäster.

===== SIDA 25 =====

Pandox B-aktier är sedan 2015 noterade på Nasdaq Stockholms lista för stora bolag. B-aktierna omsätts också på flera alternativa 
marknadsplatser.  
Per 31 mars 2024 var sista betalkurs för B-aktien 179,70 SEK och det synliga börsvärdet var 19 528 MSEK. Inräknat de onoterade A-
aktierna till samma kurs som B-aktierna var börsvärdet 32 983 MSEK. Pandox-aktien har som högst under perioden handlats till 180,00 
kronor och som lägst till 136,90 kronor. Under perioden januari-mars 2024 var värdeutvecklingen på Pandoxaktien 20 procent, jämfört 
med OMX Stockholm Benchmark PI index 6 procent och OMX Stockholm Real Estate PI index 5 procent. 
Per 31 mars 2024 har Pandox 7 600 registrerade aktieägare och antalet aktier i Pandox uppgår till 183 849 999 stycken.  
Pandox policy är en utdelningsandel på 30–50 procent av cash earnings per aktie med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på 
cirka 40 procent. För 2023 beslutade årsstämman 2024 en utdelning om 4,00 (2,50) SEK per aktie, totalt cirka 735 (460) MSEK, vilket 
motsvarade en utdelningsandel om cirka 42 (22) procent. Aktiens direktavkastning, mätt på aktiekursen per 31 mars 2024, var cirka 2,2 
procent. 
Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier. 
För det första kvartalet 2024 uppgick det viktade antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-
aktier.

===== SIDA 26 =====

Stockholm den 25 april 2024 
 
 
Liia Nõu, vd 
 
 
 
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor 
 
Denna information är sådan information som Pandox AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s  
marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg,  
för offentliggörande den 25 april 2024 kl. 07:00 CEST. 
En webcast och telefonkonferens kommer att hållas den 25 april 2024 kl. 08:30 CEST. Information finns tillgänglig på 
pandox.se 
 
Liia Nõu, vd  
+46 (8) 506 205 50 
Anneli Lindblom, CFO 
+46 (0) 765 93 84 00 
Anders Berg, Head of Communications and IR 
+46 (0) 760 95 19 40 
12 juli 2024 Delårsrapport, andra kvartalet 2024 
24 oktober 2024 Delårsrapport, tredje kvartalet 2024 
6 februari 2025 Bokslutskommuniké 2024