FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2024
===== SIDA 1 =====
===== SIDA 2 =====
• Intäkter Hyresavtal uppgick till 845 (780)
MSEK. Ökningen för jämförbart bestånd i fast
valuta var 2 procent
• Intäkter Egen drift uppgick till 656 (573) MSEK.
Ökningen för jämförbart bestånd i fast valuta
var 6 procent
• Driftnetto Hyresavtal uppgick till 694 (662)
MSEK. Ökningen för jämförbart bestånd i fast
valuta var 2 procent
• Driftnetto Egen drift uppgick till 91 (52) MSEK.
Ökningen för jämförbart bestånd i fast valuta
var 22 procent
• EBITDA uppgick till 740 (675) MSEK, en ökning
med 10 procent
• Cash earnings uppgick till 272 (259) MSEK,
motsvarande 1,48 (1,41) SEK per aktie
• Värdeförändringar fastigheter uppgick till 34
(-212) MSEK. Orealiserade värdeförändringar
derivat uppgick till 298 (-344) MSEK
• Periodens resultat uppgick till 454 (-203)
MSEK, motsvarande 2,43 (-1,17) SEK per aktie
• Påskens infallande i mars hade en negativ
effekt på totala intäkter om cirka 2
procentenheter i kvartalet
• Den 26 februari ingicks avtal om avyttring av
DoubleTree by Hilton Montreal i Kanada.
Försäljningen avser både hotellfastighet och
hotelldrift med ett transaktionspris om cirka 80
MCAD, motsvarande 630 MSEK. Affären
slutfördes i andra kvartalet och frånträde
skedde den 15 april
===== SIDA 3 =====
Hotellmarknaden utvecklades positivt i det första
kvartalet, som är det säsongsmässigt lugnaste och
trots en negativt från påskens infallande i mars.
Totala intäkter och totalt driftnetto ökade med 3
respektive 4 procent i jämförbart bestånd i fast
valuta. Med stöd av tidigare genomförda förvärv
bidrog affärssegmentet Egen drift relativt sett mer
till resultatförbättringen detta kvartal. Påskens
infallande hade en negativ effekt på totala intäkter
om cirka 2 procentenheter i kvartalet, vilken
förväntas neutraliseras i det andra kvartalet. Cash
earnings ökade med 5 procent och tillväxten i
EPRA NRV, med återlagd utdelning, var 3 procent,
mätt i årstakt.
Orealiserade värdeförändringar netto för hela
fastighetsportföljen var oförändrade, förklarat av
stabila kassaflöden och en fortsatt förbättrad
kreditmarknad. Hotellfastighetsportföljens
genomsnittliga direktavkastningskrav ökade med
en punkt till 6,25 procent, jämfört med 6,24
procent vid utgången av 2023, vilket var mer än
200 baspunkter högre än vår genomsnittliga
utgående skuldränta.
Finansieringsklimatet förbättrades ytterligare i
kvartalet. Vi refinansierade lån om motsvarande
cirka 3 000 MSEK, varav huvuddelen i Norden,
med en löptid om tre år till en lägre kreditmarginal
än tidigare. Motsvarande cirka 2 100 MSEK av
dessa lån hållbarhetslänkades, vilket innebär att
cirka 12 procent av den totala låneportföljen nu är
hållbarhetslänkad.
Andelen kreditfaciliteter med en löptid kortare än
ett år uppgår till cirka 18 procent, varav cirka 3 000
MSEK förfaller i det fjärde kvartalet 2024. Baserat
på aktuella diskussioner förväntar vi oss lägre
kreditmarginaler i kommande refinansieringar.
Bankernas riskaptit har ökat och förutsättningarna
för nyfinansiering till rimliga villkor är bättre än på
länge. Tillsammans med marknadens
förväntningar om räntesänkningar, skapar detta
förutsättningar för en ökad aktivitet på
transaktionsmarknaden, samtidigt som det stödjer
fastigheternas värderingsutsikter.
Justerat för betald utdelning i april uppgick
belåningsgraden till 47,7 procent, vilket fortsatt är i
den lägre delen av intervallet i vår finansiella
policy. Vår räntetäckningsgrad mätt på rullande
tolv månader var 2,6 ggr och vår räntebärande
nettoskuld/EBITDA måttliga 8,8 ggr.
Aktiviteten i hotelltransaktionsmarknaden har varit
mycket låg de senaste åren och vår förvärvstakt
har varit lägre än vi önskat. Icke desto mindre har
vi sedan 2020 förvärvat sex hotellfastigheter till ett
totalt värde om motsvarande cirka 3 000 MSEK.
Förvärven har skett i linje med vår strategi om
aktivt ägande, där vi utnyttjat den osäkerhet som
funnits i marknaden, framförallt för hotellfastigheter
med egen drift, där värderingarna har varit särskilt
attraktiva. Vi har under samma period avyttrat fyra
hotellfastigheter till ett totalt värde om
motsvarande cirka 1 400 MSEK där vi bedömt att
kapitalet kan omallokeras till förvärv och projekt
med högre avkastningspotential. Försäljningen av
DoubleTree by Hilton Montreal som slutfördes i
april är ett sådant exempel.
Förvärv är en viktig tillväxtmotor för oss, både
genom det omedelbara intäkts- och
driftnettotillskott förvärven ger och den grund de
lägger för värdeskapande över tid. I takt med att
finansieringsmarknaden normaliseras kommer
också aktiviteten i transaktionsmarknaden att öka,
vilket bör skapa intressanta möjligheter för oss.
Hyresavtal är kärnan i verksamheten men Egen
drift är ett viktigt verktyg för både förvärv och
transformation av produkt och avtalsform över tid.
Scandic Nürnberg Central är ett bra exempel på
en hotellfastighet där vi genom förvärv, renovering
och uthyrning skapat betydande värden och
dessutom lagt grunden för fortsatt värdeskapande
tillsammans med Scandic. På samma tema ser vi
fram emot återöppning av Citybox Brussels och
Scandic Go Fridhemsplan senare under året.
Det första kvartalet är säsongsmässigt lugnt och
belastas i år dessutom av en negativ påskeffekt,
som neutraliseras i det andra kvartalet. För helåret
förväntar vi oss, som tidigare, en viss RevPAR-
tillväxt i hotellmarknaden med stöd av bland annat
en stark eventkalender i Tyskland, med fotbolls-
EM i juni-juli, och stabila marknadsförutsättningar i
övriga marknader. Vi har också flera större
pågående projekt som kommer att bidra positivt till
vår resultat- och värdetillväxt, motsvarande 300
MSEK i årligt driftnetto med full effekt 2026, varav
cirka 130 MSEK 2024.
Hotellefterfrågan är beroende av ekonomisk
aktivitet och den största risken är alltjämt
geopolitiska följdeffekter på konjunktur och
resande, där vår exponering mot i huvudsak
inhemsk och regional efterfrågan är en fördel. Med
det sagt är räntetoppen sannolikt passerad och
utsikterna för ett förbättrat konjunkturläge relativt
goda, vilket är positivt för hotellmarknaden.
===== SIDA 4 =====
Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 501
(1 353) MSEK, en ökning med 11 procent med
stöd av en ökad beläggningsgrad och stabil
snittprisutveckling i båda affärssegmenten.
Påskens infallande i mars hade en negativ effekt
på totala intäkter om cirka 2 procentenheter i
kvartalet.
Totalt driftnetto uppgick till 785 (714) MSEK, en
ökning med 10 procent. Driftnettot ökade i båda
affärssegmenten.
Kostnaderna för den centrala administrationen
uppgick till -51 (-45) MSEK.
Avskrivningar Egen drift uppgick till -70 (-67)
MSEK. Därutöver ingår avskrivningar om -6 (-6)
MSEK i administrationskostnader.
Finansnettot uppgick till -414 (-336) MSEK.
Ökningen förklaras huvudsakligen av högre
räntekostnader främst hänförligt till en högre
genomsnittlig ränta.
Den aktuella skatten uppgick till -45 (-65) MSEK.
Uppskjuten skatt uppgick till -83 (152) MSEK. Se
vidare Not 6 på sida 22.
Cash earnings uppgick till 272 (259) MSEK, en
ökning med 5 procent. Cash earnings per aktie
uppgick till 1,48 (1,41) SEK.
Värdeförändringar fastigheter uppgick till 34 (-212)
MSEK, varav 105 MSEK avser orealiserade
värdeförändringar Förvaltningsfastigheter och -71
MSEK är hänförligt till Tillgångar som innehas för
försäljning.
Realiserade värdeförändringar uppgick till 0
(198) MSEK.
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick
till 298 (-344) MSEK.
Periodens resultat uppgick till 454 (-203) MSEK
och periodens resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick till 447 (-216) MSEK, vilket
motsvarar 2,43 (-1,17) SEK per aktie.
Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2023 för
balansposter såvida inget annat anges.
*För jämförbart bestånd i fast valuta. För Hyresavtal baserat på driftnetto före kostnader för fastighetsadministration.
===== SIDA 5 =====
•
•
•
Hyresintäkter och Övriga fastighetsintäkter
uppgick till 845 (780) MSEK, en ökning med 8
procent. I kvartalet ingår cirka 40 MSEK avseende
hyresintäkter från tidigare år för en hotellfastighet
vid Köln Bonn Airport. För jämförbart bestånd i fast
valuta ökade intäkterna med 2 procent. Påskens
infallande i mars hade en negativ påverkan på
hyresintäkter om cirka 2 procentenheter.
Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick
till cirka 57 (56) procent. Storbritannien och
Belgien var särskilt starka marknader i kvartalet.
Enskilda destinationer med en särskilt god
utveckling var Oslo och flera regionala städer i
Storbritannien och Tyskland.
Kostnader, inklusive fastighetsadministration,
uppgick till -151 (-118) MSEK, vari ingår
engångskostnader om cirka -38 MSEK avseende
kommersiell utveckling.
Driftnettot uppgick till 694 (662) MSEK, en ökning
med 5 procent. För jämförbart bestånd i fast valuta
ökade driftnettot med 2 procent.
Driftnettomarginalen uppgick till cirka 82 procent.
Justerat för hyresintäkter om 40 MSEK och
engångskostnader om -38 MSEK uppgick
driftnettomarginalen till cirka 86 procent.
Den 1 mars trädde ett nytt omsättningsbaserat
hyresavtal i kraft med Scandic Hotels för Scandic
Nürnberg Central (tidigare Hotel Pomander).
Under kvartalet har Pandox efter en
domstolsprocess återfått registreringen av sin
Hereditary Building Right (”HBR”) för en
hotellfastighet vid Köln Bonn Airport.
Hyresavtal är kärnan i vår verksamhet. Avtalen är omsättningsbaserade med lång löptid, god garanterad
miniminivå, delad risk och stabil intjäning. Garanterade hyror, det vill säga kontrakterade minimihyror plus
fasta hyror, uppgår till cirka 2 100 MSEK mätt i årstakt.
===== SIDA 6 =====
•
•
•
Intäkter från Egen drift uppgick till 656 (573)
MSEK, en ökning med 14 procent. För jämförbart
bestånd i fast valuta ökade intäkter och RevPAR
med 6 respektive 12 procent. Påskens infallande i
mars hade en negativ påverkan på intäkterna om
cirka 2 procentenheter.
Hotellefterfrågan var god och snittpriserna
ökade. Beläggningsgraden för jämförbara hotell
uppgick till cirka 55 (52) procent.
De hotell som presterade bäst i kvartalet var
Hilton Belfast (UK), Hilton Garden Inn London
Heathrow Airport (Heathrow, UK), DoubleTree by
Hilton Bath (UK) och Hotel Hubert (Bryssel,
Belgien).
Kostnader uppgick till -635 (-588) MSEK.
Ökningen förklaras framförallt av högre aktivitet på
hotellen.
Driftnetto (EBITDA) uppgick till 91 (52) MSEK,
motsvarande en marginal om 14 (9) procent.
Förklaringen till den stärka marginalen är en högre
affärsvolym och förbättrad produktivitet. För
jämförbart bestånd i fast valuta ökade driftnettot
med 22 procent.
Den 26 februari ingicks avtal om avyttring av
DoubleTree by Hilton Montreal i Kanada.
Försäljningen avser både hotellfastighet och
hotelldrift med ett transaktionspris om cirka 80
MCAD, motsvarande cirka 630 MSEK. Affären
slutfördes i andra kvartalet och frånträde skedde
den 15 april.
Egen drift är hotellverksamhet vi driver i fastigheter som vi själva äger. Det är en viktig del av vår aktiva
ägarmodell och ger oss värdefullt handlingsutrymme vid förvärv och ompositionering av hotellfastigheter
med målet att skapa värde genom nya hyresavtal, eller realisera värde genom avyttring.
===== SIDA 7 =====
Trots geopolitisk instabilitet och lägre ekonomisk
aktivitet startade 2024 positivt för europeisk rese-
och hotellindustri. Intraeuropeiskt resande är
tillbaka på prepandemiska nivåer samtidigt som
inresande från Nordamerika var rekordhögt 2023.
Asiatiskt inresande, som till stora delar ännu inte
återhämtat sig, börjar nu på allvar återvända till
Europa. Asiatiskt inresande till Heathrow och
Frankfurt ökade med mer än 20 procent i det
första kvartalet.
Det första kvartalet följde ett normalt
efterfrågemönster och är säsongsmässigt årets
svagaste kvartal. Påskens infallande i mars
påverkade kvartalet negativt i jämförelse med ifjol
då påsken inföll under april, en effekt som
neutraliseras i det andra kvartalet.
• Både beläggning och snittpris utvecklades väl i
Europa som helhet under kvartalet.
Snittpriserna ökade med cirka 4 procent och
uppgick till 125 EUR.
• Beläggningsgraden ökade till 61 procent från
60 procent, motsvarande en tillväxt på cirka 2
procent.
• Sammantaget uppgick RevPAR i Europa till 76
EUR i kvartalet, en ökning med drygt 6 procent.
• Beläggningen i Norden uppgick till 53 procent,
vilket var marginellt lägre än motsvarande
period föregående år. Snittpriserna överträffade
2023 års nivå med nästan 3 procent.
Sammantaget ökade RevPAR med en dryg
procent.
• I Norden var RevPAR fortsatt starkast i Norge
(+5 procent) medan den minskade med 1
procent i Sverige, huvudsakligen förklarat av en
negativ påskeffekt samt en utmanande
marknadssituation i Göteborg med många nya
hotellöppningar.
• I Tyskland ökade RevPAR med 7 procent,
framförallt drivet av ökad beläggning genom
ökat inresande samt en starkare efterfrågan i
de viktiga mäss- och kongressegmenten.
• UK Regional utvecklades väl med en RevPAR-
ökning på cirka 3 procent, helt drivet av ökade
snittpriser.
• RevPAR i Irland minskade med 3 procent, från
höga nivåer. Nedgången förklaras av flera nya
hotellöppningar i Dublin samt höjd moms på
hotellövernattningar.
• I Bryssel ökade RevPAR med 4 procent drivet
av ökad internationell efterfrågan.
Diagrammet visar RevPAR-utveckling för ett urval av länder, regioner och städer jämfört med
motsvarande period föregående år, baserat på marknadsdata från STR och Benchmarking Alliance.
ADR/snittpris visas på den vertikala axeln och OCC/beläggningsgrad på den horisontella axeln.
Diagrammets mittpunkt (origo) motsvarar ADR/snittpris och OCC/beläggningsgrad för motsvarande
period föregående år. Procentsiffran anger RevPAR-förändring jämfört med motsvarande period
föregående år.
===== SIDA 8 =====
• 8 februari 2024
Pandox AB (publ) bokslutskommuniké januari–december 2023.
• 26 februari 2024
Pandox AB (publ) har ingått avtal om avyttring av DoubleTree by Hilton Montreal i Kanada. Försäljningen avser både hotellfastighet
och hotelldrift med ett transaktionspris om cirka 80 MCAD, motsvarande cirka 630 MSEK. Frånträde skedde i början av det andra
kvartalet 2024.
• 8 mars 2024
Pandox AB (publ) publicerar årsredovisning för 2023. I årsredovisningen beskriver vi bland annat drivkrafterna bakom tillväxten i
hotellmarknaden, Pandox affärsmodell och framgångsfaktorer samt våra framsteg inom hållbarhet.
• 10 april 2024
Kommuniké från årsstämman i Pandox Aktiebolag (publ) den 10 april 2024.
Leonardo Hotel Galway, Irland, 130 rum.
===== SIDA 9 =====
Vid utgången av perioden hade Pandox
fastighetsportfölj ett totalt marknadsvärde om
71 317 (69 039) MSEK, varav 59 044 (57 226)
MSEK avsåg Förvaltningsfastigheter och 12 273
(11 813) MSEK avsåg Rörelsefastigheter.
Genomförda externa värderingar under de senaste
tolv månaderna omfattar cirka 98 procent av
hotellfastighetsportföljen, mätt i värde, och ligger
totalt sett i linje med de interna värderingarna. I det
första kvartalet externvärderades cirka 34 procent
av portföljen, mätt i värde.
För det första kvartalet 2024 uppgick orealiserade
värdeförändringar Förvaltningsfastigheter till 105
MSEK. Ökade direktavkastningskrav om 0,01
procentenheter påverkade negativt med -26 MSEK
medan ökade kassaflöden bidrog positivt med 131
MSEK genom Pandox omsättningsbaserade
hyresavtal. Avyttringar om -69 MSEK motsvarar
Tillgångar som innehas för försäljning om -71
MSEK, justerat för avskrivningar under kvartalet
(se Not 7).
Orealiserade värdeförändringar netto
Rörelsefastigheter uppgick till -105 MSEK
(redovisas endast i informationssyfte). Minskade
direktavkastningskrav om 0,04 procentenheter
påverkade positivt med 32 MSEK medan lägre
kassaflöden påverkade negativt med -137 MSEK.
Värderingarna av Rörelsefastigheterna redovisas i informationssyfte och ingår i EPRA NRV, EPRA NDV
och EPRA NTA. Rörelsefastigheternas redovisade värde i ”Rapport över finansiell ställning för koncernen
i sammandrag” motsvarar anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar och
uppgick till 9 226 (8 842) MSEK vid periodens utgång.
För mer information om fastighetsvärdering, se årsredovisning 2023 Not E.
===== SIDA 10 =====
I slutet av perioden bestod Pandox
fastighetsportfölj av 158 (157) hotellfastigheter
med 35 613 (35 490) hotellrum i 12 länder.
Per 31 mars ingår Dorint Parkhotel Bad Neuenahr
endast till markvärde. Hotellet har varit stängt på
grund av översvämning sedan juli 2021.
Försäkringsersättning erhölls under 2023.
Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra
Europa. Tyskland (23 procent) är Pandox enskilt
största geografiska marknad mätt som andel av
fastighetsportföljens totala marknadsvärde, följt av
Sverige (22 procent), Storbritannien (20 procent),
Belgien (8 procent) och Finland (6 procent).
Mer än 80 procent av portföljens totala
marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt.
Pandox hyresgäster är välrenommerade
hotelloperatörer med starka hotellvarumärken.
Per 31 mars 2024 hade Förvaltningsfastigheter en
viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod
(WAULT) på 14,9 (15,0) år.
*DoubleTree by Hilton Montreal avyttrades och frånträddes 1 5 april 2024.
För mer information om Pandox portfölj, se www.pandox.se
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1 000
2025 2029 2033 2037 2041 2045 2049 2053
===== SIDA 11 =====
En stor och väldiversifierad portfölj erbjuder goda
möjligheter till värdeskapande och tillväxtdrivande
investeringar. Pandox för en löpande dialog med
varje hyresgäst om gemensamma
investeringsprojekt för att ytterligare öka hotellets
intäkter och lönsamhet. Till exempel nya bäddar i
existerande rum, nya rum i befintliga
hotellfastigheter eller nya rum genom tillbyggnad
av befintliga hotellfastigheter.
Under perioden januari–mars 2024 uppgick
investeringar i fastigheter och
anläggningstillgångar, exklusive förvärv, till 241
(235) MSEK, varav 177 (121) MSEK för
Förvaltningsfastigheter och 64 (114) MSEK för
Rörelsefastigheter.
Vid utgången av det första kvartalet 2024 uppgick
beslutade investeringar för pågående och framtida
projekt till motsvarande cirka 1 360 MSEK, varav
cirka 710 MSEK förväntas genomföras under
återstoden av 2024.
Underhållet uppgick under första kvartalet 2024 till
15 (14) MSEK.
Under pågående renovering och
ompositionering av Hotel Mayfair i centrala
Köpenhamn tecknade vi ett långt, attraktivt och
omsättningsbaserat hyresavtal med operatören
Strawberry och varumärket Hobo. Vi tog över
driften av hotellet 2020 och har genom aktiva
åtgärder skapat en betydande värdeutveckling i
hotellfastigheten.
Ett av Glasgows mest framstående
livsstilshotell, Radisson Blu Glasgow, har
renoverat alla 247 rum som en del av ett stort
renoveringsprojekt. Hotellet har också adderat
flera lägenhetslika rum med två eller tre bäddar,
inklusive vardagsrum och matplats, samt
introducerat nya familjerum. Återstående
investeringar i spa- och möteserbjudande
beräknas vara slutförda under 2024.
===== SIDA 12 =====
Vid utgången av perioden uppgick
belåningsgraden netto till 46,6 (46,6) procent. Eget
kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
uppgick till 30 883 (29 573) MSEK. EPRA NRV
uppgick till 38 342 (36 976) MSEK, motsvarande
208,55 (201,12) SEK per aktie. Likvida medel plus
outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 2 945
(3 147) MSEK och det finns flera helt obelånade
fastigheter om totalt cirka 3 800 MSEK. Därutöver
finns ytterligare outnyttjade kreditfaciliteter som,
vid varje givet tillfälle, täcker emitterad volym
under Pandox företagscertifikatprogram.
Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen,
exklusive uppläggningskostnader för lån, till
33 958 (32 960) MSEK. Outnyttjade
kreditfaciliteter efter avdrag för företagscertifikat
uppgick till 2 243 (2 378) MSEK och emitterad
volym under företagscertifikatprogrammet uppgick
till 1 160 (816) MSEK. Företagscertifikat används
enbart för att optimera Pandox finansiella
kostnader via räntearbitrage.
Förutom företagscertifikat består Pandox
skuldfinansiering enbart av bankfinansiering med
säkerhet i en kombination av fastighetspanter och
aktiepanter. Pandox har en geografiskt
diversifierad långivarbas bestående av 14
nordiska- och internationella banker, samt AMF
Tjänstepension AB.
Per 31 mars 2024 var den genomsnittliga
kapitalbindningstiden 2,2 (2,3) år, den
genomsnittliga räntebindningstiden 3,3 (3,9) år och
den genomsnittliga räntenivån, inklusive effekter
av räntederivat, men exklusive uppläggnings-
kostnader, var 4,2 (4,2) procent. Denna räntenivå
är också en rimlig approximation för den
förväntade nivån vid utgången av andra kvartalet
2024, givet oförändrade marknadsräntor. Vid
utgången av perioden var räntetäckningsgraden
(mätt på rullande tolv månader) 2,6 ggr.
Kortfristiga kreditfaciliteter med en löptid på mindre
än tolv månader uppgår till 6 673 MSEK, varav
3 095 MSEK förfaller i det fjärde kvartalet 2024.
Under första kvartalet 2024 har Pandox
sammanlagt genomfört refinansieringar av tidigare
korta skulder motsvarande totalt cirka 3 000
MSEK, i Storbritannien och Danmark, på tre års
löptid.
Pandox har under det första kvartalet
hållbarhetslänkat ytterligare ett banklån med SEB
om totalt motsvarande cirka 2 100 MSEK. Total
hållbarhetslänkad lånevolym uppgår per 31 mars
2024 till 4 381 MSEK. Banklånens kreditmarginal
kopplas till det årliga utfallet av tre väldefinierade
hållbarhetsmål inom miljö, socialt och styrning
(ESG), vilka också kommer att redovisas i den
årliga hållbarhetsredovisningen.
1) Exklusive kontraktuell amortering.
Pandox finansiella kovenanter utgörs på koncernnivå av belåningsgrad och
räntetäckningsgrad.
===== SIDA 13 =====
Kostnadsökningen jämfört med motsvarande kvartal föregående år förklaras i huvudsak av ökade räntekostnader på banklånen till följd
av högre genomsnittlig ränta.
1) Omräknat till MSEK.
2) Genomsnittlig ränta inklusive marginal och derivat, exklusive uppläggningskostnader för lån.
3) Delar av räntebärande skulden är en del av kreditutrymmet i SEK, vilket kan dras i flera valutor, däribland EUR.
För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera investeringen i lokal valuta. Eget kapital
säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak
av karaktären valutaomräkningseffekter.
Pandox bankfinansiering löper med rörlig ränta. För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används
räntederivat.
Per 31 mars 2024 uppgick räntederivatens nominella bruttovolym till 32 912 MSEK, inklusive framtidsstartande swappar. Vid samma
tidpunkt uppgick räntederivatens nominella nettovolym till 25 287 MSEK, vilket utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj.
Cirka 76 procent av Pandox nettoskuld var säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år och den genomsnittliga
räntebindningstiden var 3,3 (3,9) år.
1) Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden.
Räntederivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett
räntederivats marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital. Vid utgången av
perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox räntederivat till 1 354 (1 055) MSEK.
===== SIDA 14 =====
• Pandox har under det första kvartalet hållbarhetslänkat ytterligare ett banklån med SEB om totalt motsvarande cirka 2 100 MSEK
• Hotel Mayfair, Copenhagen, certifierades i enlighet med BREEAM In Use Very Good
• Pandox Science Based Targets:
• Projektering och planering för nytt klimatomställningsprojekt i Egen drift (Scope 1 och 2). Se mer information nedan
• Uppstart och planering kring ett grönt investeringsprogram för Scope 3
Pandox hållbarhetsarbete ska bidra till hållbara fastigheter, hållbar drift samt skapa nya affärsmöjligheter.
Bolagets övergripande hållbarhetsmål är att erbjuda sina hyresgäster resurseffektiva hotellfastigheter som bidrar till FN:s globala mål för
hållbar utveckling, minskar klimatpåverkan och möjliggör en god hantering av klimatrisker.
Pandox har definierat de mest väsentliga hållbarhetsområdena och delat upp dem i fem fokusområden:
1. Miljö och klimat
2. Ansvarsfulla och rättvisa affärer
3. Nöjda och trygga gäster
4. Attraktiv och jämställd arbetsplats
5. Inkluderande lokalsamhällen
Pandox vetenskapsbaserade klimatmål har godkänts av Science Based Targets initiative (SBTi). De innebär att Pandox till år 2030 ska
minska utsläppen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1 och 2) med 42 procent samtidigt som utsläppen i Hyresavtal (Scope 3) ska
minska med 25 procent.
Pandox har fattat beslut om att investera 29 MEUR i ett klimatomställningsprojekt för åtta hotellfastigheter i Egen drift. När projektet är
slutfört 2027 förväntas vi nå de SBTi-validerade utsläppsmålen för Egen drift. Projektet kommer gradvis att generera
kostnadsbesparingar, som vid utgången av 2027 beräknas uppgå till 3 MEUR årligen. Klimatomställningsprojektet består av utfasning av
olja och gas, uppgradering eller byte av uttjänta tekniska system för energioptimering, samt förnyelsebar energi och beteendeförändring.
Ett tidigare investeringsprogram i Egen drift har slutförts enligt plan. Totalt har cirka 7 MEUR investerats för att reducera klimatpåverkan
genom energi- och vattenreducerande projekt samt teknikinstallationer. Målet var att minska energi-, gas -och vattenanvändningen med
35 procent, 25 procent respektive 20 procent, samt att minska CO2-utsläppen med 20 procent. Investeringsprogrammets förväntade
finansiella avkastning om 20 procent har så här långt infriats.
Erkännanden
===== SIDA 15 =====
===== SIDA 16 =====
¹⁾ Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt till indirekt.
²⁾ De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden.
===== SIDA 17 =====
Likvida medel består av bankmedel.
¹⁾ Avser verkligt värde förändring av hotellfastigheter som omklassifiserats från Egen drift till Hyresavtal-.
Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2023 för balansposter såvida inget
annat anges.
Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här
delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt "Årsredovisningslagen". Moderbolagets delårsrapport
har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR2
"Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer och tolkningar som EU
antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och beskattning.
Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller
indirekt. De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras
verkliga värden. Delårsrapporten omfattar sidorna 1–26 och sidan 1–14 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. De
redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2023.
I det första kvartalet 2024 har Pandox efter en domstolsprocess återfått registreringen av sin Hereditary Building Right (”HBR”) för en
hotellfastighet vid Köln Bonn Airport. Ingen väsentlig förändring har skett i tidigare kommenterade tvister och försäkringsärenden.
===== SIDA 18 =====
Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ).
Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag.
Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala
administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga
villkor. Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 hotellfastigheter i Tyskland och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland,
vilka förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Pandox har ett förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på
Bahamas, som ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. Under perioden januari–mars 2024 uppgick
intäkterna från Pelican Bay Lucaya till 0,3 (0,0) MSEK.
===== SIDA 19 =====
Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Hyresavtal och Egen drift. Segment Hyresavtal förädlar och förvaltar fastigheter
och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten. I segment Egen drift
äger Pandox hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Egen drift innefattar också ett förvaltningsavtal för en
externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två
segmenten samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Segmenten är framtagna utifrån den
rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de
redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels
Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna.
===== SIDA 20 =====
Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra
alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett
alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning,
finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och
Årsredovisningslagen. Alternativa finansiella nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då
de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid
jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras
enligt IFRS. Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgängliga på Pandox hemsida.
EPRAs (European Public Real Estate Association) uppdrag är att främja, utveckla och representera den europeiska offentliga
fastighetssektorn. EPRA har fler än 290 medlemmar, som täcker hela spektrumet av den noterade fastighetsbranschen (företag,
investerare och deras intressenter) och representerar över 840 miljarder euro i fastighetstillgångar och 95% av marknadsvärdet för
FTSE EPRA Nareit Europe Index. För mer information, se www.epra.com.
===== SIDA 21 =====
===== SIDA 22 =====
Aktuell skatt beräknas på periodens beskattningsbara resultat baserat på de skatteregler som är gällande i de länder där koncernen är
verksam. Eftersom beskattningsbart resultat exkluderar kostnader som inte är skattemässigt avdragsgilla samt intäkter som inte är
skattepliktiga så skiljer sig detta från resultaträkningens resultat före skatt. Aktuell skatt innefattar även justeringar avseende tidigare
perioders redovisade aktuella skatt.
Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 394 (340) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av
skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren.
De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 5 487 (5 270) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader hänförligt till verkligt värde
värdering avseende Förvaltningsfastigheter, samt temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende
Rörelsefastigheter, samt temporära värderingsskillnader för räntederivat.
Pandox allmänna syn på affärsriskerna har inte förändrats jämfört med den detaljerade redogörelse som återfinns i årsredovisningen för
2023. Det finns en risk att marknadsräntor, finansieringskostnader och direktavkastningskrav inte sjunker i den takt som marknaden
förväntar sig. Det finns en osäkerhet om vilken påverkan geopolitisk oro kan få på konjunktur och därmed företagens och hushållens
hotellefterfrågan.
===== SIDA 23 =====
Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte
alltid tabellerna.
Räntebärande skulder, inklusive
uppläggningskostnader för lån, minus likvida
medel i förhållande till fastigheternas
marknadsvärde vid periodens utgång.
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för
Hyresavtal.
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för
Egen drift inklusive avskrivningar i Egen drift.
EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella
kostnader, minus finansiella kostnader avseende
nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus
aktuell skatt redovisad i resultaträkningen, justerat
för eventuell orealiserad omräkningseffekt
banktillgodohavande samt minoritetsägande.
Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Hyresavtal.
Bruttoresultat Egen drift plus avskrivningar
inkluderade i kostnader Egen drift.
Driftnetto Hyresavtal i förhållande till totala intäkter
Hyresavtal.
Driftnetto Egen drift i förhållande till totala intäkter
Egen drift.
Totalt bruttoresultat minus central administration
(exklusive avskrivningar).
EBITDA i förhållande till totala intäkter.
Resultat Hyresavtal och Egen drift före skatt.
Återläggning av värdeförändring fastigheter,
värdeförändring derivat och innehav utan
bestämmande inflytande. Företagsspecifik
återläggning avskrivningar Egen drift,
avskrivningar centrala administrationskostnader,
orealiserad omräkningseffekt
banktillgodohavanden minus aktuell skatt.
Redovisat eget kapital, hänförligt till
moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av
derivat, uppskjuten skattefordran derivat,
uppskjuten skatteskuld fastigheter samt
omvärdering Rörelsefastigheter.
Redovisat eget kapital, hänförligt till
moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av
derivat och avdrag för immateriella tillgångar,
uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten
skatteskuld fastigheter, samt omvärdering
Rörelsefastigheter.
Redovisat eget kapital, hänförligt till
moderbolagets aktieägare, inklusive omvärdering
Rörelsefastigheter.
Belåningsgrad netto justerat för netto
rörelsefordringar/rörelseskulder.
Driftnetto Hyresavtal, före fastighetsadministration,
rullande 12 månader, dividerad med
marknadsvärde Förvaltningsfastigheter.
Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall
i respektive valuta i förhållande till räntebärande
skulder vid periodens utgång.
Investeringar i anläggningstillgångar exklusive
förvärv.
Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång i
förhållande till ackumulerat EBITDA R12.
Resultat före skatt plus värdeförändringar
fastigheter plus värdeförändring derivat.
Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder
plus uppläggningskostnader för lån, minus likvida
medel och kortfristiga placeringar som likställs
med likvida medel. Lång- och kortfristiga
leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte.
EBITDA minus finansiella kostnader
nyttjanderättstillgångar dividerat med netto
räntekostnader, som utgörs av räntekostnader
minus ränteintäkter.
Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV,
med återlagd utdelning samt avdrag för
emissionslikvid, för den närmast föregående
tolvmånadersperioden.
Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv,
avyttringar och omklassificeringar samt
valutakursförändringar.
Cash earnings delat med det viktade
genomsnittliga antalet utestående under perioden.
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare delat med det viktade genomsnittliga
antalet utestående aktier under perioden.
EPRA Earnings delat med det viktade
genomsnittliga antalet utestående aktier under
perioden.
EPRA NRV, NTA och NDV delat med det totala
antalet utestående aktier efter utspädning vid
periodens utgång.
Periodens totalresultat, hänförligt till
moderbolagets aktieägare, delat med det viktade
genomsnittliga antalet utestående aktier efter
utspädning vid periodens utgång.
Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med
det viktade genomsnittliga antalet utestående
aktier efter utspädning vid periodens utgång.
Det viktade genomsnittliga antalet utestående
aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet
utestående aktier, före utspädning, under
perioden.
Det viktade genomsnittliga antalet utestående
aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet
utestående aktier, efter utspädning, under
perioden.
Antal ägda hotellfastigheter och rum vid periodens
utgång.
Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus
marknadsvärdet för Rörelsefastigheter.
Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från
sålda rum delat med antalet tillgängliga rum.
Jämförbara enheter definieras som
hotellfastigheter som har ägts och hyrts ut under
hela den aktuella perioden och
jämförelseperioden. Fast valutakurs definieras
som valutakursen för aktuell period och
jämförelseperioden räknas om till denna
valutakurs.
Viktad genomsnittlig återstående hyrestid till förfall
för Förvaltningsfastigheter.
===== SIDA 24 =====
Fastighetsförvaltning är kärnan i vår
verksamhet. Affärsmodellen bygger på
omsättningsbaserade hyresavtal med lång
löptid, garanterad miniminivå och
gemensamma incitament. Vi driver också
hotellverksamhet i egen regi som en viktig del
av vårt aktiva ägande.
Vår portfölj erbjuder goda möjligheter till
värdeskapande investeringar tillsammans
med hyresgästerna. Vi gör också
transformativa investeringar i Egen drift med
målet att teckna nya hyresavtal.
Pandox policy är en belåningsgrad om
45–60 procent, beroende på
marknadsförutsättningar och rådande
möjligheter. Bolaget definierar belåningsgrad
som räntebärande skulder minus likvida medel i
förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid
periodens utgång.
Pandox policy är en utdelningsandel på 30–50
procent av cash earnings, med en genomsnittlig
utdelningsandel över tid på cirka 40 procent.
Framtida utdelningar, och storleken på sådana
utdelningar, beror på Pandox framtida utveckling,
finansiella ställning, kassaflöden och
rörelsekapitalbehov.
Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur.
De perioder som bolagets fastigheter redovisar
högre intäkter varierar från fastighet till fastighet,
främst beroende på efterfrågans sammansättning
och hotellets läge. Det andra kvartalet är normalt
det starkaste drivet av hög efterfrågan och
betalningsvilja från samtliga delsegment i
hotellmarknaden. Eftersom större delen av de
kunder som bor på Pandox-ägda eller Pandox-
drivna hotell är affärsresenärer är
hotellefterfrågan normalt svagast under det första
kvartalet.
Portföljen utvärderas löpande för att
säkerställa att varje hotellfastighets
avkastningspotential är attraktiv. Förvärv
lägger grunden för tillväxt och avyttringar är
viktiga för att frigöra kapital till investeringar
med högre avkastningsmöjligheter.
Vi vill bidra till en hållbar utveckling genom att
skapa resurseffektiva fastigheter och hållbar
drift, samt trygga och säkra miljöer för
anställda och gäster.
===== SIDA 25 =====
Pandox B-aktier är sedan 2015 noterade på Nasdaq Stockholms lista för stora bolag. B-aktierna omsätts också på flera alternativa
marknadsplatser.
Per 31 mars 2024 var sista betalkurs för B-aktien 179,70 SEK och det synliga börsvärdet var 19 528 MSEK. Inräknat de onoterade A-
aktierna till samma kurs som B-aktierna var börsvärdet 32 983 MSEK. Pandox-aktien har som högst under perioden handlats till 180,00
kronor och som lägst till 136,90 kronor. Under perioden januari-mars 2024 var värdeutvecklingen på Pandoxaktien 20 procent, jämfört
med OMX Stockholm Benchmark PI index 6 procent och OMX Stockholm Real Estate PI index 5 procent.
Per 31 mars 2024 har Pandox 7 600 registrerade aktieägare och antalet aktier i Pandox uppgår till 183 849 999 stycken.
Pandox policy är en utdelningsandel på 30–50 procent av cash earnings per aktie med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på
cirka 40 procent. För 2023 beslutade årsstämman 2024 en utdelning om 4,00 (2,50) SEK per aktie, totalt cirka 735 (460) MSEK, vilket
motsvarade en utdelningsandel om cirka 42 (22) procent. Aktiens direktavkastning, mätt på aktiekursen per 31 mars 2024, var cirka 2,2
procent.
Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier.
För det första kvartalet 2024 uppgick det viktade antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-
aktier.
===== SIDA 26 =====
Stockholm den 25 april 2024
Liia Nõu, vd
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor
Denna information är sådan information som Pandox AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s
marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg,
för offentliggörande den 25 april 2024 kl. 07:00 CEST.
En webcast och telefonkonferens kommer att hållas den 25 april 2024 kl. 08:30 CEST. Information finns tillgänglig på
pandox.se
Liia Nõu, vd
+46 (8) 506 205 50
Anneli Lindblom, CFO
+46 (0) 765 93 84 00
Anders Berg, Head of Communications and IR
+46 (0) 760 95 19 40
12 juli 2024 Delårsrapport, andra kvartalet 2024
24 oktober 2024 Delårsrapport, tredje kvartalet 2024
6 februari 2025 Bokslutskommuniké 2024