Kvartalsrapport Q3 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport  
Januari
 -
september  
2025  
 
 
 
  
 
 
Grunden lagd  
för 
betydande resultattillväxt  
Kv
 3

===== SIDA 2 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 2 
 
Kvartalet i korthet  
Juli
 -
september 
 202
 5     
• Intäkter Hyresavtal uppgick till 1 089 (1 069) 
MSEK, en ökning med 2 procent 
 
• Intäkter Egen drift uppgick till 883 (804) MSEK, 
en ökning med 10 procent 
 
• Driftnetto Hyresavtal uppgick till 972 (933) 
MSEK, en ökning med 4 procent 
 
• Driftnetto Egen drift uppgick 285 (226) MSEK, 
en ökning med 26 procent 
 
• EBITDA uppgick till 1 202 (1 123) MSEK, en 
ökning med 7 procent 
 
 
 
  
 
• Cash earnings uppgick till 617 (582) MSEK, 
motsvarande 3,17 (3,14) SEK per aktie, en 
ökning med 1 procent. Justerat för finansiella 
kostnader om -37 MSEK hänförligt till pågående 
förvärv av Dalata Hotel Group plc var ökningen 
7 procent 
 
• Orealiserade värdeförändringar 
Förvaltningsfastigheter uppgick till 85 (12) 
MSEK. Orealiserade värdeförändringar 
Rörelsefastigheter, vilka endast redovisas i 
informationssyfte, uppgick till 5 (190) MSEK. 
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick 
till 41 (-489) MSEK  
 
• Periodens resultat uppgick till 637 (-39) MSEK, 
motsvarande 3,25 (-0,24) SEK per aktie 
 • Den 15 juli offentliggjorde Pandox AB (publ) och 
Eiendomsspar AS ett rekommenderat bud på 
Dalata Hotel Group plc 
 
• Från tillträdet, som beräknas ske i det fjärde 
kvartalet 2025, kommer 31 Förvaltnings-
fastigheter med ett marknadsvärde om cirka 
16 700 MSEK redovisas i affärssegmentet 
Hyresavtal. Initial genomsnittlig direktavkastning 
uppskattas till cirka 6,95 procent. De årliga 
hyresintäkterna uppskattas till motsvarande 
cirka 1 200 MSEK med en beräknad lönsamhet 
i linje med Pandox redan existerande hyresavtal 
i Storbritannien och Irland** 
 
• Under perioden avyttrades Quality Hotel Winn 
Göteborg och Scandic Imatra för totalt 67 
MSEK 
Fi
 nansiellt sammandra
 g 
 
 
okt 2024-
sep 2025 
 Helår
MSEK
 2025
 2024
 Δ
%
 2025
 2024
 Δ
%
 R12m
 2024
Total nettoomsättning
 1 972
 1 873
 5
 5 393
 5 240
 3
 7 289
 7 136
- Varav Hyresavtal
 1 089
 1 069
 2
 2 950
 2 923
 1
 3 892
 3 865
- Varav Egen drift
 883
 804
 10
 2 443
 2 317
 5
 3 397
 3 271
Totalt driftnetto
 1 257
 1 159
 8
 3 246
 3 069
 6
 4 316
 4 139
- Varav Hyresavtal
 972
 933
 4
 2 588
 2 496
 4
 3 389
 3 297
- Varav Egen drift
 285
 226
 26
 658
 573
 15
 927
 842
EBITDA
 1 202
 1 123
 7
 3 087
 2 945
 5
 4 103
 3 961
Periodens resultat
 637
 -39
 n.a
 1 468
 1 125
 30
 2 049
 1 706
Resultat per aktie, SEK
 3,25
 -0,24
 n.a
 7,45
 6,02
 24
 10,46
 9,04
Cash earnings
 617
 582
 6
 1 503
 1 414
 6
 2 044
 1 955
Cash earnings per aktie, SEK
 3,17
 3,14
 1
 7,72
 7,67
 1
 10,51
 10,46
Marknadsvärde fastigheter
 -
 -
 -
 75 962
 74 234
 2
 75 962
 76 334
Investeringar
 235
 237
 -1
 792
 752
 5
 1 064
 1 024
Räntebärande nettoskuld
 -
 -
 -
 38 139
 33 515
 14
 38 139
 34 485
Belåningsgrad netto
 , 
%
 -
 -
 -
 50,2
 45,1
 n.a
 50,2
 45,2
Räntebärande nettoskuld
 /
EBITDA
 , 
ggr
 -
 -
 -
 9,3
 8,6
 n.a
 9,3
 8,7
Genomsnittlig utgående skuldränta
 , 
%
 -
 -
 -
 3,9
 4,1
 n.a
 3,9
 4,0
Räntetäckningsgrad
 , 
ggr
 2,8
 3,0
 n.a
 2,7
 2,6
 n.a
 2,7
 2,7
EPRA NRV per aktie, SEK
 -
 -
 -
 210,18
 209,36
 0
 210,18
 215,58
jul-sep 
 jan-sep 
 
 
 
Nyckeltal, kv
 3 
202
 5 
 
DRIFTNETTO  
 
+
8
%  
 
 CASH EARNINGS  
PER AKTIE  
+
1
%
/+7%*  
   
   
BELÅNINGSGRAD NETTO  
50,2
 %
/46,4%* 
 
 RÄNTETÄCKNINGSGRAD
 , R12
M 
2,7
GGR  
   
 
 
 
  
Januari
 -
september  
202
 5 
• Intäkter Hyresavtal uppgick till 2 950 (2 923) MSEK 
• Intäkter Egen drift uppgick till 2 443 (2 317) MSEK 
• Driftnetto Hyresavtal uppgick till 2 588 (2 496) MSEK 
• Driftnetto Egen drift uppgick till 658 (573) MSEK 
• EBITDA uppgick till 3 087 (2 945) MSEK 
• Cash earnings uppgick till 1 503 (1 414) MSEK, motsvarande 7,72 (7,67) SEK per aktie. 
Justerat för finansiella kostnader om -37 MSEK hänförligt till pågående förvärv av Dalata Hotel 
Group plc uppgick cash earnings per aktie till 7,91 SEK. 
• Värdeförändringar fastigheter uppgick till 547 (437) MSEK och orealiserade värdeförändringar 
derivat uppgick till -316 (-199) MSEK 
• Periodens resultat uppgick till 1 468 (1 125) MSEK, motsvarande 7,45 (6,02) SEK per aktie 
• Belåningsgraden var 50,2 procent och räntetäckningsgraden, rullande tolv månader, var 2,7 
ggr 
 
*Justerat för högre lånevolym och finansiella kostnader hänförligt 
till pågående förvärv av Dalata Hotel Group plc 
** Se sidan 8 för mer information om pågående förvärv av Dalata 
Hotel Group plc.

===== SIDA 3 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 3 
 
VD har ordet  
Stark plattform för tillväxt
• 
 Pos
 i
tiv  
utveckling i Norden  
• 
 Förbättrad  
tillväxt i jämförbar portfölj  
• 
 Förvärv ger 
 betydande resultattillväxt 
2026  
Hotellmarknaden förbättrades i det tredje kvartalet 
med stöd av en god eventkalender och ett fortsatt 
aktivt fritidsresande. Pandox totala intäkter och 
driftnetto ökade med 5 respektive 8 procent med 
stöd av både förvärvad och organisk tillväxt. För 
jämförbart bestånd i fast valuta ökade intäkter och 
driftnetto med 1 respektive 2 procent drivet av en 
bättre marknad och ett positivt bidrag från 
transformativa investeringar.  
Justerat för finansiella kostnader hänförliga till 
det pågående förvärvet av Dalata Hotel Group plc 
(Dalata) ökade cash earnings per aktie med 7 
procent. 
I affärssegmentet Hyresavtal var intäkter, 
driftnetto och lönsamhet högre än föregående år 
förklarat av en bättre marknad och förvärv. 
Efterfrågan förbättrades men varierade mellan 
marknader. Norden utvecklades bäst med god 
hyrestillväxt i Sverige, Norge och Danmark medan 
Finland var svagare. Utvecklingen i Tyskland och 
Storbritannien var stabil.  
Under 2025 genomförda förvärv utvecklades väl 
och det nya hyresavtalet för Numa Brussels Royal 
Galleries, som vi transformerat från Egen drift till 
Hyresavtal, bidrog positivt. Fastigheten har också 
värderats upp med 97 MSEK i omklassificeringen, 
vilket går direkt mot eget kapital och inte syns i 
vårt resultat. Total värdeförändring uppgick i 
kvartalet till 108 MSEK. Elite Hotel Frost i Kiruna 
tillträddes den 30 september och förväntas ge ett 
positivt bidrag i det fjärde kvartalet. 
I affärssegmentet Egen drift ökade både intäkter 
och resultat. Efterfrågan förbättrades samtidigt 
som jämförelsetalen mot föregående år blev 
lättare i takt med att effekten från fotbolls-EM i 
Tyskland 2024 klingade av. Driftnettomarginalen 
ökade till 32 procent, vilket speglar ett tredje 
kvartal som är säsongmässigt starkt, tidigare 
genomförda lönsamma förvärv och förbättrad 
lönsamhet i jämförbar portfölj. 
Portföljoptimering lyfter avkastningspotentialen  
Värdeskapande förvärv och investeringar är viktiga 
delar av Pandox affärsmodell. Förvärv skapar 
tillväxt i intäkter och resultat på kort sikt samtidigt 
som de lägger grunden för lönsamma 
investeringar över tid. Avyttringar är också viktiga 
på så sätt att de frigör kapital som kan 
återinvesteras i fastigheter till högre avkastning. 
Quality Hotel Winn i Göteborg och Scandic Imatra 
är två exempel i det tredje kvartalet. Även om 
dessa fastigheter representerade mindre värden 
så bidrar avyttringar till att optimera portföljen och 
öka avkastningspotentialen över tid. I linje med 
denna strategi förbereder vi ytterligare avyttringar i 
Norden under 2026.  
Förvärv av Dalata öppnar för betydande 
resultattillväxt 2026  
Den 15 juli lämnade Pandox tillsammans med 
Eiendomsspar (Konsortiet) ett rekommenderat 
kontantbud på Dalata, att genomföras som ett 
Scheme of Arrangement (Upplägg). Förvärvet har 
en tydlig strategisk och finansiell logik. 
Hotellportföljen är av hög kvalitet, är mycket 
lönsam och hotellen har starka lägen på 
dynamiska och växande marknader. Vi ser 
möjligheter till betydande värdeskapande både på 
kort och lång sikt med Scandic som driftspartner. 
Som vi har kommunicerat har flera viktiga steg 
tagits mot slutförande av förvärvet, bland annat 
publicering av nödvändig Uppläggsdokumentation, 
godkännande av Dalatas aktieägare på 
bolagsstämmor avseende Upplägget samt 
godkännande från EU-kommissionen av förvärvet. 
Ett datum för domstolsförhandling om Upplägget 
vid High Court of Ireland har också fastställts till 
den 29 oktober 2025, vilket är det sista steget för 
att kunna ta förvärvet i mål, vilket förväntas ske i 
början av november 2025. 
Från tillträdet kommer 31 Förvaltningsfastigheter 
med ett marknadsvärde om cirka 16 700 MSEK 
redovisas i affärssegmentet Hyresavtal. Initial 
genomsnittlig direktavkastning uppskattas till cirka 
6,95 procent. De årliga hyresintäkterna uppskattas 
till motsvarande cirka 1 200 MSEK med en 
beräknad lönsamhet i linje med Pandox redan 
existerande hyresavtal i Storbritannien och Irland. 
Se sidan 8 för mer information om förvärvet. 
Vid slutet av kvartalet uppgick vår 
belåningsgrad, justerat för ökad lånevolym och 
finansiella kostnader i samband med pågående 
förvärv av Dalata, till 46,4 procent. Det kan 
jämföras med 46,7 procent vid utgången av det 
andra kvartalet. Vi har därmed en stark finansiell 
startposition inför slutförandet av förvärvet och 
därutöver ett betydande utrymme för nya 
lönsamma investeringar i befintlig portfölj.  
Positiv  
u
tblick  
I det fjärde kvartalet förväntar vi oss en stabil 
efterfrågan i hotellmarknaden och ett normalt 
säsongsmönster, där efterfrågan normalt minskar 
under andra halvan av december för att åter öka 
under andra halvan av januari.  
Förutsatt ett slutförande av förvärvet av Dalata i 
början av november 2025 kommer vi att 
tillgodogöra oss intäkter och driftnetto del av det 
fjärde kvartalet. Resultateffekten kommer dock 
vara negativ på grund av kostnader av 
engångskaraktär relaterat till förvärvet.  
För 2026 kommer förvärvet ge ett betydande 
bidrag till både driftnetto och cash earnings. 
 
”
För 2026 kommer förvärvet  
av 
Dalata  
ge ett betydande bidrag 
till både driftnetto och cash 
earnings
 ” 
Li
 i
a Nõu  
vd

===== SIDA 4 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 4 
 
R
esultat
 analys  
koncern  
juli
 -
september 
 202
 5 
Intäkter  
Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 972 
(1 873) MSEK, en ökning med 5 procent med stöd 
av stabil tillväxt i Hyresavtal och förvärv i båda 
affärssegmenten. 
Driftnetto  
Totalt driftnetto uppgick till 1 257 (1 159) MSEK, 
en ökning med 8 procent drivet av ökad lönsamhet 
i Hyresavtal och förvärv i båda affärssegmenten.  
Administrationskostnader  
Kostnaderna för den centrala administrationen 
uppgick till -59 (-42) MSEK. Ökningen förklaras 
dels av att bolaget växer, dels av ett 
jämförelsekvartal där kostnaderna var lägre än 
normalt. 
Avskrivningar  
Avskrivningar Egen drift uppgick till -83 (-70) 
MSEK. Den högre nivån förklaras i huvudsak av 
tidigare genomförda förvärv i Storbritannien.  
Därutöver ingår avskrivningar om -3 (-6) MSEK i 
administrationskostnader. 
 
Finansnetto  
Finansnettot uppgick till -469 (-424) MSEK, vari 
ingår -37 MSEK hänförlig till det pågående 
förvärvet av Dalata Hotel Group plc, som till viss 
del motverkades av lägre kreditmarginaler och 
lägre marknadsräntor. 
Skatt  
Aktuell skatt uppgick till -111 (-115) MSEK. 
Uppskjuten skatt uppgick till 39 (-49) MSEK, 
förklarat av värdeförändring Förvaltnings-
fastigheter samt kommande lägre 
bolagsskattesats i Tyskland. Se vidare Not 7 på 
sida 24. 
Cash earnings  
Cash earnings uppgick till 617 (582) MSEK. Cash 
earnings per aktie uppgick till 3,17 (3,14) SEK, en 
ökning med 1 procent. Justerat för högre 
finansiella kostnader om -37 MSEK hänförligt till 
det pågående förvärvet av Dalata Hotel Group plc 
ökade cash earnings per aktie med 7 procent. 
Värdeförändringar  
Värdeförändring fastigheter uppgick till 21 (-10) 
MSEK, varav orealiserade värdeförändringar 
Förvaltningsfastigheter uppgick till 85 (-12) MSEK. 
Värdeförändring fastigheter inkluderar därutöver 
realiserade värdeförändringar om -64 (2) MSEK.  
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick 
till 41 (-489) MSEK. 
Periodens resultat  
Periodens resultat uppgick till 637 (-39) MSEK och 
periodens resultat hänförligt till moderbolagets 
aktieägare uppgick till 633 (-41) MSEK, 
motsvarande 3,25 (-0,24) SEK per aktie.
 
 
okt 2024-
sep 2025 
 Helår
MSEK
 2025
 2024
 Δ
%
 LFL%*
 2025
 2024
 Δ
%
 LFL%*
 R12m
 2024
Intäkter Hyresavtal
 1 089
 1 069
 2
 2
 2 950
 2 923
 1
 1
 3 892
 3 865
Intäkter Egen drift
 883
 804
 10
 -2
 2 443
 2 317
 5
 -2
 3 397
 3 271
Totala intäkter
 1 972
 1 873
 5
 1
 5 393
 5 240
 3
 0
 7 289
 7 136
Driftnetto Hyresavtal
 972
 933
 4
 3
 2 588
 2 496
 4
 1
 3 389
 3 297
Driftnetto Egen drift
 285
 226
 26
 -2
 658
 573
 15
 -7
 927
 842
Totalt driftnetto
 1 257
 1 159
 8
 2
 3 246
 3 069
 6
 0
 4 316
 4 139
Centrala administrationskostnader
 -59
 -42
 40
 -169
 -141
 20
 -228
 -200
Avskrivningar
 -83
 -70
 19
 -244
 -207
 18
 -323
 -286
Finansnetto
 -469
 -424
 11
 -1 293
 -1 252
 3
 -1 712
 -1 671
Orealiserade värdeförändringar fastigheter
 85
 -12
 n.a
 608
 453
 n.a
 667
 512
Aktuell skatt
 -111
 -115
 -3
 -269
 -264
 2
 -323
 -318
Cash earnings
 617
 582
 6
 1 503
 1 414
 6
 2 044
 1 955
Cash earnings per aktie
 3,17
 3,14
 1
 7,72
 7,67
 1
 10,51
 10,46
jul-sep 
 jan-sep 
   
MARKNADSVÄRDE OCH DRIFTNETTO  
Per segment, %   
CASH EARNINGS, MSEK  
 
 
 
 
   
   
   
   
Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2024 för 
balansposter såvida inget annat anges. 
77%
23%
80%
20%
Hyresavtal
 Egen drift
Marknadsvärde
Driftnetto
415
272
560
 582
541
299
587
 617
0
100
200
300
400
500
600
700
Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
 Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
2023
 2024
 2025
*Like for like. För jämförbart bestånd i fast valuta. För Hyresavtal baserat på driftnetto före kostnader för fastighetsadministration.

===== SIDA 5 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 5 
 
Segment Hyresavtal  
juli
 -
september 
 202
 5 
• 
 Stabil 
 resultat
 utveckling  
• 
 Stärkt  
driftnetto
 marginal  
• 
 Positiv
 t 
bidrag från f
 örvärv  
 
Intäkter  
Hyresintäkter och Övriga fastighetsintäkter 
uppgick till 1 089 (1 069) MSEK, en ökning med 2 
procent. Efterfrågan förbättrades men varierade 
mellan marknader. Norden utvecklades bäst med 
god hyrestillväxt i Sverige, Norge och Danmark 
medan Finland var svagare. Utvecklingen i 
Tyskland och Storbritannien var stabil. För 
jämförbart bestånd i fast valuta ökade intäkter och 
RevPAR med 2 procent vardera. Valutaeffekten 
var negativ. 
Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick 
till cirka 75 (73) procent. Snittpriserna var 
oförändrade. 
Kostnader  
Kostnader, inklusive fastighetsadministration, 
uppgick till -117 (-136) MSEK. 
Driftnetto  
Driftnetto uppgick till 972 (933) MSEK, en ökning 
med 4 procent. För jämförbart bestånd i fast valuta 
ökade driftnettot med 3 procent. 
Driftnettomarginalen uppgick till cirka 89 (87) 
procent. 
Viktigare händelser  
Den 4 juli slutfördes avyttringen av Quality Winn 
Göteborg. 
 
Den 1 september slutfördes avyttringen av 
Scandic Imatra. 
 
Den 30 september slutfördes tidigare offentliggjort 
förvärv av Elite Hotel Frost Kiruna. 
 
 
 
 Helår
MSEK
 2025
 2024
 Δ
%
 2025
 2024
 Δ
%
 2024
Hyresintäkter
 1 050
 1 033
 2
 2 828
 2 825
 0
 3 728
Övriga fastighetsintäkter
 39
 36
 8
 122
 98
 24
 137
Kostnader, exklusive fastighetsadministration
 -72
 -75
 -4
 -222
 -221
 0
 -299
Driftnetto
 , 
före fastighetsadministration
 1 017
 994
 2
 2 728
 2 702
 1
 3 566
Fastighetsadministration
 -45
 -61
 -26
 -140
 -206
 -32
 -269
Bruttoresultat
 972
 933
 4
 2 588
 2 496
 4
 3 297
Driftnetto, efter fastighetsadministration
 972
 933
 4
 2 588
 2 496
 4
 3 297
Driftnettomarginal, %
 89%
 87%
 n.a
 88%
 85%
 n.a
 85%
Intäkter jämförbart bestånd
 975
 953
 2
 2 632
 2 600
 1
Varav valutaeffekt 
 -28
 -59
Driftnetto jämförbart bestånd
 , 
före fastighetsadministration
 913
 887
 3
 2 433
 2 402
 1
Varav valutaeffekt 
 -26
 -55
jul-sep 
 jan-sep 
   
INTÄKTER O
 CH DRIFTNETTO, MSEK  
Per kvartal  
  
INTÄKTER OCH DRIFTNETTO, MSEK  
R12m     
   
   
   
INTÄKTER PER LAND
 , 
KV
 3  
 REVPAR
 , SEK  
   
 
 
   
Hyresavtal är kärnan i vår verksamhet. Avtalen är omsättningsbaserade med lång löptid, god garanterad 
miniminivå, delad risk och stabil intjäning. Garanterade hyror, det vill säga kontrakterade minimihyror plus 
fasta hyror, uppgår till motsvarande cirka 2 400 MSEK mätt i årstakt. 
1
 069
 1
 089
933
972
0
200
400
600
800
1 000
1 200
Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
 Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
2023
 2024
 2025
Intäkter
 Driftnetto
3
 851
 3
 892
3
 265
 3
 389
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
 Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
2023
 2024
 2025
Intäkter
 Driftnetto
Sverige, 24%
 Tyskland, 23%
Storbritannien, 21%
 Norge, 8%
Finland, 7%
 Danmark, 7%
Belgien, 3%
 Övriga, 6%
956
 975
0
200
400
600
800
1 000
1 200
Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
 Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
2023
 2024
 2025

===== SIDA 6 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 6 
 
Segment Egen drift  
juli
 -
september 
 202
 5 
• 
 Positivt bidrag från förvärv  
• 
 Stabil  
efterfrågan 
 men lägre snittpriser  
• 
 Förbättrad lönsamhet i underliggande portfölj  
 
 
Intäkter  
Intäkter från Egen drift uppgick till 883 (804) 
MSEK, en ökning med 10 procent med stöd av 
förvärv. För jämförbart bestånd i fast valuta 
minskade intäkterna med -2 procent och RevPAR 
med cirka -3 procent. 
Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick 
till cirka 74 (75) procent. Snittpriserna minskade 
med cirka -3 procent. 
I Storbritannien ökade RevPAR med 3 procent 
för jämförbara enheter, drivet av ökad beläggning 
och högre snittpriser. I Bryssel minskade RevPAR 
med -1 procent, drivet av lägre snittpriser. För 
Pandox hotell i Tyskland minskade RevPAR med  
-14 procent, främst till följd av lägre snittpriser, 
vilket förklaras av ett starkt jämförelsekvartal 2024 
då fotbolls-EM hölls i Tyskland.  
 
Kostnader  
Kostnader uppgick till -680 (-647) MSEK. 
Ökningen är främst hänförlig till genomförda 
förvärv.  
D
 riftnetto  
(EBITDA)  
Driftnetto (EBITDA) uppgick 285 (226) MSEK, 
motsvarande en marginal om cirka 32 (28) 
procent. För jämförbart bestånd i fast valuta 
minskade driftnettot med -2 procent. 
Viktigare händelser  
Inga viktiga händelser under kvartalet 
 
 
 
 
Helår
MSEK
 2025
 2024
 Δ
%
 2025
 2024
 Δ
%
 2024
Intäkter
 883
 804
 10
 2 443
 2 317
 5
 3 271
Kostnader
 -680
 -647
 5
 -2 027
 -1 949
 4
 -2 713
Bruttoresultat
 203
 157
 29
 416
 368
 13
 558
Återläggning avskrivningar inkluderade i kostnader
 82
 69
 19
 242
 205
 18
 284
Driftnetto/EBITDA
 285
 226
 26
 658
 573
 15
 842
Driftnetto/EBITDA-marginal
 32%
 28%
 n.a
 27%
 25%
 n.a
 26%
Intäkter jämförbart bestånd
 642
 652
 -2
 1 832
 1 878
 -2
Varav valutaeffekt 
 -28
 -66
Driftnetto jämförbart bestånd
 173
 177
 -2
 429
 460
 -7
Varav valutaeffekt 
 -8
 -16
jul-sep 
 jan-sep 
   
INTÄKTER OCH DRIFTNETTO  
MSEK, 
 kvartal   
INTÄKTER OCH DRIFTNETTO  
MSEK, R12m  
   
 
   
   
INTÄKTER PER LAND, KV
 3  
 REVPAR
 , SEK  
   
 
   
   
Egen drift är hotellverksamhet vi driver i fastigheter som vi själva äger. Det är en viktig del av vår aktiva 
ägarmodell och ger oss värdefullt handlingsutrymme vid förvärv och ompositionering av hotellfastigheter 
med målet att skapa värde genom nya hyresavtal, eller realisera värde genom avyttring. 
804
883
226
 285
0
200
400
600
800
1 000
1 200
Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
 Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
2023
 2024
 2025
Intäkter
 Driftnetto
3
 227
 3397
793
 927
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
 Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
2023
 2024
 2025
Intäkter
 Driftnetto
Storbritannien, 40%
 Belgien, 33%
Tyskland, 20%
 Nederländerna, 3%
Danmark, 2%
 Finland, 2%
1
 152
1311
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
 Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
2023
 2024
 2025

===== SIDA 7 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 7 
 
Hotellmarknadens utveckling  
juli
 -
september  
202
 5  
Stabil efterfrågan och fortsatt internationell 
tillväxt  
Hotellmarknaden i Europa fortsatte att visa styrka 
under tredje kvartalet, med stabil beläggningsgrad 
och ökande snittpriser. Södra Europa uppvisade 
fortsatt tillväxt och höga beläggningsnivåer, vilket 
bidrog till en stark marknad som helhet. En viktig 
drivkraft bakom utvecklingen var ett ökat resande 
från USA, vilket hade en positiv effekt på 
beläggning och intäkter. Trots en svagare dollar 
var amerikanskt inresande en fortsatt stabil 
tillväxtfaktor för flera europeiska marknader. 
Internationell turism och stora evenemang 
kompenserade därutöver för nya hotellöppningar 
och ekonomisk osäkerhet. Samtidigt fortsatte 
lyxsegmentet att driva tillväxt, med en god 
efterfrågan från betalningsstarka resenärer, inte 
minst under sommaren. Ekonomisegmentet 
däremot påverkades fortsatt negativt av en mer 
återhållsam konsumtion och ökad 
prismedvetenhet.  
• Beläggningsgraden i Europa ökade 1 procent 
till 77 procent. 
• Snittpriserna ökade med 2 procent och 
uppgick till 170 EUR. 
• Sammantaget uppgick RevPAR i Europa till 
132 EUR, en ökning med drygt 3 procent. 
 
RevPAR
 -
utveckling på Pandox marknader
 * 
• Beläggningsgraden i Norden uppgick till 74 
procent, vilket var 3 procentenheter högre än 
föregående år. Samtidigt ökade snittpriserna 
med 3 procent. 
• Danmark visade den starkaste utvecklingen 
med en RevPAR-tillväxt på 14 procent, drivet 
av ökad efterfrågan och särskilt god 
snittprisutveckling i Köpenhamn (+17 
procent). Den starka efterfrågan förstärktes 
av fyra Ed Sheeran-konserter i augusti och 
återspeglas även i en ökad flygtrafik.  
• Norge och Sverige visade god tillväxt, med 
RevPAR-ökningar på 9 respektive 5 procent. 
Norges tillväxt drevs av starka snittpriser, 
särskilt i Oslo, medan Sveriges stöttades av 
en positiv sommarsäsong och en förbättrad 
efterfrågan i Göteborg under september. I 
Finland ökade RevPAR med blygsamma 1 
procent, där både Helsingfors och regionala 
områden utvecklades likartat med en ökad 
efterfrågan drivet av lägre snittpriser. 
• I Tyskland minskade RevPAR med -6 
procent, till följd av lägre snittpriser. Minskad 
mässaktivitet i Berlin, Frankfurt och Hamburg 
under september, tillsammans med ett starkt 
jämförelsekvartal drivet av fotbolls-EM i juli 
2024, bidrog till utvecklingen. 
• Storbritannien utvecklades positivt med en 
RevPAR-ökning i London på drygt 3 procent, 
främst drivet av förbättrade snittpriser inom 
lyxsegmentet. UK Regional ökade också med 
cirka 3 procent, men utvecklingen var ojämn 
mellan marknader. Enskilda destinationer 
som Manchester, Edinburgh och Cardiff 
gynnades av hög efterfrågan i samband med 
Oasis återföreningskonserter. 
• I Irland ökade RevPAR med 5 procent, främst 
drivet av högre snittpriser i juli och 
september. Samma trend noterades i Dublin, 
där RevPAR ökade med 4 procent under 
kvartalet. 
• I Bryssel minskade RevPAR med -2 procent i 
kvartalet drivet av lägre snittpriser i juli och 
augusti. 
 
Länder
 RevPAR lokal valuta
 RevPAR
 -
tillväxt på årsbasis
 RevPAR lokal valuta
 RevPAR
 -
tillväxt på årsbasis
Europa (EUR, fast valuta)
 132
 3%
 110
 3%
Sverige
 975
 5%
 808
 3%
Norge
 1 104
 9%
 945
 9%
Danmark
 995
 14%
 769
 9%
Finland
 71
 1%
 65
 1%
Tyskland
 84
 -6%
 77
 -3%
Storbritannien
 114
 4%
 95
 1%
Irland
 175
 5%
 141
 3%
Destinationer
London
 181
 3%
 152
 -1%
UK Regional
 88
 3%
 74
 1%
Frankfurt
 62
 -13%
 67
 -7%
Berlin
 95
 -14%
 88
 -8%
Bryssel
 96
 -2%
 98
 -2%
Stockholm
 1 068
 4%
 915
 0%
Oslo
 1 243
 12%
 1 093
 12%
Köpenhamn
 1 235
 17%
 932
 12%
Helsingfors
 73
 0%
 66
 2%
jan-sep 2025 
jul-sep 2025 
   
REVPA
 R
ANALYS Y/Y (
 YTD 
 202
 5
)  
 
    
  
 
 
 
Germany 
 -
3%
UK Regional 1%
Stockholm 0%
Helsinki 2%
Sweden Regional 5%
Norway Regional 8%
Finland Regional 1%
Copenhagen 12%
Oslo 12%
Edinburgh 1%
Manchester 
 -
1%
Hamburg 
 -
3%
Hannover 0%
Brussels 
 -
2%
Frankfurt 
 -
7%
London 
 -
1%
-8%
-4%
0%
4%
8%
-4%
 -2%
 0%
 2%
 4%
 6%
 8%
ADR
OCC Diagrammet visar RevPAR-utveckling för ett urval av länder, regioner och städer jämfört med 
motsvarande period föregående år, baserat på marknadsdata från Benchmarking Alliance (nordiska 
marknader och STR (övriga marknader). ADR/snittpris visas på den vertikala axeln och 
OCC/beläggningsgrad på den horisontella axeln. Diagrammets mittpunkt (origo) motsvarar 
ADR/snittpris och OCC/beläggningsgrad för motsvarande period föregående år. Procentsiffran anger 
RevPAR-förändring jämfört med motsvarande period föregående år. 
*Marknadsdata för nordiska marknader från Benchmarking Alliance, och STR för övriga marknader.

===== SIDA 8 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 8 
 
Väsentliga händelser 
 i och 
 efter   
perioden  
4 juli 2025 
Avyttring av Quality Winn Göteborg slutfördes 
 
11 juli 2025 
Delårsrapport januari-juni 2025 
 
15 juli 2025 
Pandox AB (publ) offentliggör bindande avsikt att lämna ett rekommenderat kontanterbjudande på Dalata Hotel Group plc 
 
24 juli 2025 
Pandox AB (publ) offentliggör förvärv av aktier i Dalata Hotel Group plc 
 
1 september 2025 
Avyttring av Scandic Imatra slutfördes 
 
9 september 2025 
Pandox Aktiebolag (publ) valberedning inför årsstämman 2026 
 
11 september 2025 
Pandox AB (publ) uppmärksammar resultatet av Dalatas bolagsstämmor 
 
30 september 2025 
Pandox har slutfört tidigare offentliggjort förvärv av Elite Hotel Frost Kiruna 
 
7 oktober 2025 
Pandox AB (publ) uppmärksammar konkurrensgodkännande och datum för  
domstolsförhandling för förvärvet av Dalata Hotel Group plc 
 
 
 
 
P
ågående förvärv av Dalata Hotel Group plc  
Förvärv av aktier i Dalata 
 
Den 15 juli 2025 tillkännagav Pandox ett rekommenderat kontantbud om 6,45 EUR per aktie avseende det noterade bolaget Dalata 
Hotel Group plc (Dalata) genom ett konsortium bestående av Pandox AB (Pandox) och Eiendomsspar AS (Eiendomsspar). Den 24 juli 
2025 förvärvade Pandox, via sitt dotterbolag Pandox Ireland Tuck Limited (Bidco), cirka 17,5 procent av aktiekapitalet i Dalata på 
Euronext Dublin. Tillsammans med det förvärv om 1,1 procent av aktiekapitalet som genomfördes i juni månad 2025 ägde Pandox 18,6 
procent av de utestående aktierna i Dalata vid utgången av det tredje kvartalet 2025. Detta innehav redovisas som aktieinnehav 
värderade till verkligt värde per den 30 september 2025. Se vidare Not 9. 
Tillsammans kontrollerar Pandox och Eiendomsspar 27,3 procent av utestående aktier i Dalata per den 30 september 2025. 
Viktiga steg i förvärvsprocessen 
Den 11 september 2025 tillstyrkte Dalatas aktieägare samtliga förslag på de bolagsstämmor som hölls avseende transaktionen. 
Förvärvet var även föremål för konkurrensgodkännande inom EU, vilket Pandox erhöll den 7 oktober 2025. 
Förvärvet förväntas slutföras under fjärde kvartalet 2025, varvid Pandox, via sitt förvärvande dotterbolag (Bidco), blir ägare till 91,2 
procent av verksamheten och Eiendomsspar erhåller en minoritetspost om 8,8 procent i Pandox Bidco. 
Uppdelning av hotellfastigheter och hotelldrift 
Dalata äger och driver 56 hotell varav 31 i egenägda fastigheter (Förvaltningsfastigheter), 22 under externa hyresavtal och 3 under 
managementavtal. 
Pandox intention med förvärvet är att sälja vidare hotelloperatörsverksamheten med tillhörande operativ plattform till Scandic Hotels 
Group (Scandic) och teckna nya omsättningsbaserade hyresavtal för de 31 Förvaltningsfastigheter Pandox blir ägare till, med Scandic 
som hyresgäst.  
Finansiella effekter av förvärvet efter periodens utgång 
Från tillträdet, som beräknas ske i fjärde kvartalet 2025, kommer Pandox redovisa 31 Förvaltningsfastigheter värderade till cirka 16 700 
MSEK med en bedömd initial genomsnittlig direktavkastning om cirka 6,95 procent. Värdet för fastigheterna har bedömts med stöd av 
Pandox kassaflödesmodell, beskriven i Pandox Årsredovisning 2024, baserad på hyresavtal i varje enskild hotellfastighet. Under fjärde 
kvartalet 2025 kommer externa värderingar genomföras för att säkerställa gjorda antaganden, varvid värdena kan komma att justeras. 
a. Pandox totala fastighetsportfölj kommer vid förvärvstillfället öka med 21 fastigheter i Irland och 10 fastigheter i Storbritannien. 
b. De förväntade årliga hyresintäkterna beräknas uppgå till motsvarande cirka 1 200 MSEK och redovisas från tillträdet i 
affärssegmentet Hyresavtal med en beräknad lönsamhet i linje med Pandox redan existerande hyresavtal i Storbritannien 
och Irland. 
c. Fram till att avyttringen av hotelloperatörsverksamheten genomförs redovisas den som ”Resultat från avvecklad verksamhet” 
och påverkar inte Pandox affärssegment Egen drift. Balansräkningens poster, exklusive fastigheterna och därtill hörande 
poster, redovisas som ”Tillgångar och skulder som innehas till försäljning”. Ingen väsentlig resultateffekt för Pandox beräknas 
redovisas under ”Resultat från avvecklad verksamhet”. 
d. Transaktionskostnader och rådgivning ska i enlighet IFRS 3 redovisas som en kostnad i Pandoxkoncernen och kommer 
hanteras som en jämförelsestörande post tills uppdelning av hotellfastigheter och hotelldrift är genomförd. 
e. Eiendomsspar kommer initialt kvarstå som minoritetsägare i Bidco med cirka 8,8 procent på liknande sätt som Pandox har 
andra minoritetsägare i koncernen.

===== SIDA 9 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 9 
 
Resultatanalys koncern  
januari
 -
september  
2025  
Intäkter  
Koncernens nettoomsättning uppgick till 5 393 (5 240) MSEK, en ökning med 3 procent främst med stöd av förvärv i båda 
affärssegmenten. För jämförbara enheter var nettoomsättningen, justerat för valutakurseffekter, oförändrad. Intäkter från Hyresavtal 
uppgick till 2 950 (2 923) MSEK, en ökning med 1 procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 1 procent justerat för 
valutakurseffekter. Intäkter från Egen drift uppgick till 2 443 (2 317) MSEK, en ökning med 5 procent. För jämförbara enheter minskade 
intäkterna med -2 procent justerat för valutakurseffekter. 
 
V
 ärdeförändringar  
Värdeförändringar netto fastigheter uppgick till 547 (437) MSEK, varav orealiserade värdeförändringar uppgick till 608 MSEK. Lägre 
direktavkastningskrav påverkade positivt med 506 MSEK. Ökade kassaflöden bidrog positivt med 102 MSEK. Realiserade 
värdeförändringar uppgick till -61 MSEK och avser Förvaltningsfastigheter. Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -316 
(199) MSEK. 
 
Resultat  
Driftnetto Hyresavtal uppgick till 2 588 (2 496) MSEK, en ökning med 4 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 1 
procent, justerat för valutakurseffekter. Driftnetto Egen drift uppgick till 658 (573) MSEK, en ökning med 15 procent. För jämförbara 
enheter minskade driftnettot med -7 procent, justerat för valutakurseffekter. Totalt driftnetto uppgick till 3 246 (3 069) MSEK, en ökning 
med 6 procent. För jämförbara enheter var driftnettot oförändrat justerat för valutakurseffekter. 
 
Cash earnings uppgick till 1 503 (1 414) MSEK. Cash earnings per aktie uppgick till 7,72 (7,67) SEK, en ökning med 1 procent. Justerat 
för ökade finansiella kostnader i samband med det pågående förvärvet av Dalata Hotel Group plc uppgick cash earnings per aktie till 
7,91 SEK, en ökning med 3 procent. 
 
Periodens resultat uppgick till 1 468 (1 125) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 449  
(1 110) MSEK, vilket motsvarar 7,45 (6,02) SEK per aktie. 
 
Skatt  
Aktuell skatt uppgick till -269 (-264) MSEK. Uppskjuten skatt uppgick till -36 (-320) MSEK, förklarat av värdeförändring i 
Förvaltningsfastigheter samt kommande lägre bolagsskattesats i Tyskland. Se vidare not 7 på sida 24.

===== SIDA 10 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 10 
 
Fastighetsvärdering  
Fastigheterna  
Marknadsvärde fastigheter  
Vid utgången av perioden hade Pandox 
fastighetsportfölj ett totalt marknadsvärde om  
75 962 (76 334) MSEK, varav 61 060 (60 290) 
MSEK avsåg Förvaltningsfastigheter och 14 902 
(16 044) MSEK avsåg Rörelsefastigheter. 
Påverkan från förändrade valutakurser uppgick 
under perioden till -3 144 MSEK. 
Genomförda externa värderingar under de senaste 
tolv månaderna omfattar 100 procent av 
fastighetsvärdet och ligger totalt sett i linje med de 
interna värderingarna. I det tredje kvartalet 
externvärderades cirka 28 procent av 
fastighetsvärdet.  
I perioden uppgick orealiserade 
värdeförändringar Förvaltningsfastigheter till 608 
(548) MSEK, varav lägre direktavkastningskrav 
påverkade positivt med 506 MSEK och ökade  
kassaflöden bidrog positivt med 102 MSEK.  
I perioden uppgick orealiserade värdeförändringar 
Rörelsefastigheter till -324 (-77) MSEK (redovisas 
endast i informationssyfte).  
I det tredje kvartalet tillträddes Elite Hotel Frost i 
Kiruna i Förvaltningsfastigheter, medan Quality 
Winn Göteborg och Scandic Imatra avyttrades i 
Förvaltningsfastigheter.
Värdeförändring fa
 stigheter  
(period)  
 
Förvärv, avyttringar och omklassificeringar  
 
MSEK
 Förvaltningsfastigheter 
 Rörelsefastigheter¹ 
 Totalt marknadsvärde 
Ingående marknadsvärde 1 januari
 60 290
 16 044
 76 334
Förvärv
 1 842
 3
 1 845
Avyttringar
 -136
 -
 -136
Investeringar
 460
 330
 790
Utrangeringar
 -11
 -
 -11
Omklassificeringar
 213
 -213 
 -
Orealiserad värdeförändring
 608
 -324
 284
Valutakurspåverkan
 -2 206
 -938
 -3 144
Utgående marknadsvärde 30 sep
 61 060
 14 902
 75 962
Påverkansfaktorer
Direktavkastningskrav
 506
 64
 570
Kassaflöde
 102
 -388
 -286
Summa redovisad orealiserad värdeförändring
 608
 -
 608
Genomsnittligt direktavkastningskrav % Kv3 2025
 6,09
 6,84
 6,24
Genomsnittligt direktavkastningskrav % Kv2 2025
 6,09
 6,88
 6,25
Genomsnittligt direktavkastningskrav % Kv1 2025
 6,13
 6,89
 6,28
Händelse
 Hotellfastighet 
 Tillträdesdatum 
Förvärv Hyresavtal
 Elite Hotel Frost, Kiruna
 30 september 2025
Avyttring Hyresavtal
 Scandic Imatra
 1 september 2025
Avyttring Hyresavtal
 Quality Winn Göteborg
 4 juli 2025
Omklassificering till Hyresavtal
 Numa Brussels Royal Galleries
 1 april 2025
Förvärv Hyresavtal
 Hotel Pullman Cologne
 1 april 2025
Förvärv Hyresavtal
 Radisson Blu Hotel Tromsø 
 1 januari 2025
Förvärv Egen drift
 DoubleTree by Hilton Edinburgh City Centre
 1 oktober 2024
DIREKTAVKASTNINGSKRAV OCH 
 SKULD
 RÄNTA, %   
 MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER, MSEK  
 
 
 
   
FÖRVÄRV, INVESTERINGAR  
OCH AVYTTRINGAR, MSEK   
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
KÄNSLIGHETSANALYS, VÄRDEEFFEKT  
per 
3
0 
september
 , 
2025  
 
 
 
 
   
¹⁾ Värderingarna av Rörelsefastigheterna redovisas i informationssyfte och ingår i EPRA NRV, EPRA 
NDV och EPRA NTA. Rörelsefastigheternas redovisade värde i ”Rapport över finansiell ställning för 
koncernen i sammandrag” motsvarar anskaffningsvärde, plus investeringar, minus avskrivningar och 
eventuella nedskrivningar och uppgick till 11 845 (12 637) MSEK vid periodens utgång. 
 
För mer information om fastighetsvärdering, se årsredovisning 2024 Not E. 
6,24%
3,9%
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
 Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
2023
 2024
 2025
Genomsnittligt direktavkastningskrav, %
Genomsnittlig utgående skuldränta, %
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
 Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
2023
 2024
 2025
Hyresavtal
 Egen drift
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
 Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
2023
 2024
 2025
Förvärv
 Investeringar
 Avyttringar
Påverkan verkl
 . 
värde
 Δ
%
 Δ
MSEK
Direktavkastningskrav
 +/- 0,5
 -4 630/ +5 460
Valutakursförändring
 +/- 1
 +/- 445
Driftnetto
 +/- 1
 +/- 575

===== SIDA 11 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 11 
 
Portföljöversikt  
I slutet av perioden bestod Pandox 
fastighetsportfölj av 162 (160) hotellfastigheter 
med 36 135 (35 534) hotellrum i 11 länder. 
Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra 
Europa. Storbritannien (23 procent) är Pandox 
enskilt största geografiska marknad mätt som 
andel av fastighetsportföljens totala 
marknadsvärde, följt av Tyskland (23 procent), 
Sverige (22 procent), Belgien (8 procent) och 
Danmark (6 procent). 
Cirka 80 procent av portföljens totala 
marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. 
Pandox hyresgäster är skickliga hotelloperatörer 
med starka hotellvarumärken. 
Vid utgången av perioden hade 
Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig 
kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 14,0 (14,4) 
år. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
För mer information om Pandox portfölj, se www.pandox.se   
 
Hyresavtal
 Hotell
 Rum
 Per land
 I % av totalt
 Per rum
Sverige
 42
 9 176
 16 549
 22
 1,8
Tyskland
 33
 6 908
 13 438
 18
 1,9
Storbritannien
 20
 4 821
 10 809
 14
 2,2
Danmark
 8
 1 843
 4 427
 6
 2,4
Finland
 11
 2 605
 4 340
 6
 1,7
Norge
 15
 2 842
 4 215
 6
 1,5
Belgien
 4
 865
 1 883
 2
 2,2
Irland
 3
 445
 1 671
 2
 3,8
Österrike
 2
 639
 1 590
 2
 2,5
Nederländerna
 1
 189
 1 257
 2
 6,7
Schweiz
 1
 206
 880
 1
 4,3
Summa Hyresavtal 
 140
 30 539
 61 060
 80
 2,0
Antal 
 Marknadsvärde 
 (
MSEK
 ) 
Egen drift
Storbritannien
 9
 1 862
 6 550
 9
 3,5
Belgien
 6
 1 868
 4 178
 6
 2,2
Tyskland
 5
 1 490
 3 740
 5
 2,5
Nederländerna
 1
 216
 405
 1
 1,9
Finland
 1
 160
 29
 0
 0,2
Summa Egen drift
 22
 5 596
 14 902
 20
 2,7
Summa totalt
 162
 36 135
 75 962
 100
 2,1
 
Varumärke
 Hotell
 Rum
 I % av totalt 
Scandic
 49
 11 108
 31
Leonardo
 38
 7 957
 22
Oberoende varumärken
 10
 2 755
 8
Hilton
 10
 2 585
 7
Radisson Blu
 9
 2 302
 6
Strawberry
 10
 1 828
 5
NH
 7
 1 681
 5
Dorint
 4
 847
 2
Elite Hotels
 3
 647
 2
Mercure
 3
 610
 2
Marriott
 3
 503
 1
Holiday Inn
 2
 469
 1
Novotel
 2
 421
 1
Övriga
 12
 2 422
 7
Totalt
 162
 36 135
 100
 
 Antal 
   
ANTAL RUM   
P
er 
läge
 skategori   
ANTAL RU
 M  
P
er 
efterfr
 ågekategori  
 
 
 
   
ANTAL 
 RUM  
P
er avtalskategori
  
HYRE
 S
AVTALENS FÖRFALLOPROFIL
 , 
Per 
3
0 
september  
202
 5
 
   
Citycenter, 63%
 Ringled, 15%
Flygplats, 10%
 Konferenscenter, 4%
Resort, 4%
 Företagspark, 4%
Inhemsk, 41%
 Regional, 44%
Internationell, 15%
Omsättningsbaserat med minimihyra, 62%
Omsättningsbaserat utan minimihyra, 18%
Fast hyresavtal, 5%
Egen drift, 16%
0
20
40
60
80
100
0
200
400
600
800
1 000
2025
2029
2033
2037
2041
2045
2049
2053
Värde förfall hyresavtal
MSEK (vänsterskala)
Ackumulerade förfall %
(högerskala)

===== SIDA 12 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 12 
 
Fastighets
 investeringar  
En central del av värdeskapandet  
En stor och väldiversifierad portfölj erbjuder goda 
möjligheter till värdeskapande och tillväxtdrivande 
investeringar. Pandox för en löpande dialog med 
varje hyresgäst om gemensamma investerings-
projekt för att ytterligare öka hotellets intäkter och 
lönsamhet. Till exempel nya bäddar i existerande 
rum, nya rum i befintliga hotellfastigheter eller nya 
rum genom tillbyggnad av befintliga hotell-
fastigheter. 
Investeringar under perioden  
Under perioden januari–september 2025 uppgick 
investeringar i fastigheter och anläggnings-
tillgångar, exklusive förvärv, till 790 (752) MSEK, 
varav 460 (546) MSEK för Förvaltningsfastigheter 
och 330 (206) MSEK för Rörelsefastigheter. 
Vid utgången av perioden uppgick beslutade 
investeringar för pågående och framtida projekt till 
motsvarande cirka 1 450 MSEK, varav cirka 300 
MSEK förväntas genomföras under återstoden av 
2025. 
Kostnader för underhåll Hyresavtal uppgick under 
perioden januari-september 2025 till 55 (51) 
MSEK.  
 
 
Större pågående investeringsprojekt  
 
  
Fastighet
 Antal rum 
 Stad, land 
 Segment 
 Typ av investering 
Investerings-
storlek 
 Status 
 Investerat 
 Färdigställt 
DoubleTree by Hilton Brussels
 354
 Bryssel, Belgien
 O
 O, E, P, T, H
 XL
 Öppet
 60%
 Kv4 2027
Radisson Blu Glasgow
 247
 Glasgow, Storbritannien
 O
 P, T, H
 Medel
 Öppet
 60%
 Kv2 2026
Hotel Mayfair
 203
 Köpenhamn
 , 
Danmark
 O (L)
 O, E, P, T, H
 Medel
 Öppet
 60%
 Kv4 2026
Scandic Grand Marina
 470
 Helsingfors, Finland
 L
 P, T
 Medel
 Öppet
 20%
 Kv4 2026
Home Hotel Bastion
 99
 Oslo, Norge
 L
 P, T, H
 Mindre
 Öppet
 45%
 Kv1 2026
Leonardo Christchurch
 182
 Dublin, Irland
 L
 P, T, H
 Mindre
 Öppet
 80%
 Kv4 2025
Quality Hotel Luleå
 220
 Luleå
 , 
Sverige
 L
 O, E, P, T, H
 Mindre
 Öppet
 30%
 Kv4 2026
Affärssegment  
 Typ av investering  
Hyresavtal
 L
 Ompositionering
 O
 Löpande
 0-30
Egen drift
 O
 Expansion
 E
 Mindre
 30-90
Produkt
 P
 Medel
 90-150
Teknik
 T
 Stor
 150-250
Hållbarhet
 H
 XL
 250-
Storleksintervall (MSEK): 
 
Nyligen färdigställda projekt  
  
 
 
 Elite 
 Hotel 
 Frost Kiruna
 , Sverige  
Pandox har slutfört det tidigare aviserade 
förvärvet av Elite Hotel Frost i Kiruna. Hotellet 
ligger i centrala Kiruna, en unik turistdestination 
i norra Sverige, och är nybyggt med 154 rum. 
Hotellet erbjuder två restauranger, en skybar, 
konferenslokaler, ett gym och ett spa. 
Hotellprodukten har en tydlig skandinavisk 
designestetik och kommer att attrahera 
efterfrågan från både fritids- och 
affärssegmentet.  
   
 
 
 Leonardo Royal Hotel Baden
 -
Baden
 , 
Tyskland  
Leonardo Royal Hotel i Baden-Baden 
genomgick tidigare i år en omfattande 
renovering. Alla 121 rum och badrum har 
totalrenoverats och fått en modern 
inredningsdesign som kombinerar komfort med 
elegans. Bottenvåningen har genomgått en 
betydande förvandling, där de traditionella 
väggarna mellan lobby, bar och restaurang har 
tagits bort för att skapa en mer öppen och 
inbjudande atmosfär.  
 
 
 
  
  .

===== SIDA 13 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 13 
 
Finansiering  
Finansiell ställning och substansvärde  
Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden 
netto till 50,2 (45,2) procent. Justerat för ökad 
lånevolym relaterat till det pågående förvärvet av 
Dalata Hotel Group plc (Dalata) uppgick 
belåningsgraden till 46,4 procent. Eget kapital 
hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till  
32 653 (33 528) MSEK. EPRA NRV uppgick till  
40 901 (41 953) MSEK, motsvarande 210,18 
(215,58) SEK per aktie. Minskningen förklaras i 
huvudsak av negativa valutakurseffekter. Likvida 
medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick efter 
avdrag för certifikatvolym till 2 499 (4 069) MSEK och  
det finns obelånade fastigheter med ett 
marknadsvärde om totalt cirka 884 MSEK. 
Räntebärande skulder  
Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen, 
exklusive uppläggningskostnader för lån, till  
40 638 (35 771) MSEK. Outnyttjade kreditfaciliteter 
efter avdrag för företagscertifikat uppgick till  
-608 (2 783) MSEK. Den del av certifikatvolymen 
som per 30 september inte täcktes av outnyttjade 
kreditfaciliteter täcktes istället av likvida medel. 
Likvida medel har efter periodens utgång använts för 
att återbetala utnyttjade kreditfaciliteter. Emitterad 
volym under företagscertifikatprogrammet uppgick till  
2 749 (1 232) MSEK. Företagscertifikat används 
enbart för att optimera Pandox finansiella kostnader 
via räntearbitrage.  
Förutom företagscertifikat består Pandox 
skuldfinansiering enbart av bankfinansiering med 
säkerhet i en kombination av fastighetspanter och 
aktiepanter. Pandox har en geografiskt diversifierad 
långivarbas bestående av 15 nordiska och 
internationella banker. 
Vid utgången av perioden var den genomsnittliga 
kapitalbindningstiden 2,2 (2,6) år, den genomsnittliga 
räntebindningstiden 1,9 (2,7) år och den 
genomsnittliga räntenivån, inklusive effekter av 
räntederivat, men exklusive uppläggningskostnader, 
3,9 (4,0) procent. Denna räntenivå är också en rimlig 
approximation för den förväntade nivån vid utgången 
av fjärde kvartalet 2025, givet oförändrade 
marknadsräntor. Vid utgången av perioden var 
räntetäckningsgraden (mätt på rullande tolv 
månader) 2,7 ggr (2,6), endast marginellt påverkat av 
kostnader hänförligt till det pågående förvärvet av 
Dalata. 
Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till  
3 663 (2 359) MSEK. Kortfristiga kreditfaciliteter 
inklusive ej nyttjade krediter med en löptid på  
mindre än tolv månader uppgår till 4 811 MSEK. 
Skillnaden förklaras av outnyttjade kreditfaciliteter 
och förväntade amorteringar. 
Under perioden januari-september 2025 har 
Pandox sammanlagt genomfört nyfinansiering 
och refinansiering motsvarande cirka 7 160  
MSEK, varav 2 866 MSEK i det tredje kvartalet. 
Hållbarhetslänkad finansiering  
Total hållbarhetslänkad lånevolym uppgick per 30 
september 2025 till 19 481 MSEK, varav 2 000 
MSEK tillkom i det tredje kvartalet. Därutöver 
tillkom 200 MSEK som grönt banklån i kvartalet. 
Banklånens kreditmarginal kopplas till det årliga 
utfallet av tre väldefinierade hållbarhetsmål inom 
miljö, socialt och styrning (ESG), vilka redovisas i 
den årliga hållbarhetsredovisningen. Inklusive 
grönt banklån uppgår total hållbarhetsrelaterad 
finansiering till 21 133 (17 046) MSEK.
 
Nyckeltal finansiering  
 
 
 Helår
MSEK
 2025
 2024
 2024
Räntebärande nettoskuld
 38 139
 33 515
 34 486
Likvida medel & outnyttjade kreditfaciliteter
 2 499
 3 774
 4 069
Genomsnittlig räntebindningstid
 , 
år
 1,9
 2,9
 2,7
Genomsnittlig kapitalbindningstid
 , 
år
 2,2
 2,4
 2,6
Genomsnittlig utgående skuldränta
 , 
%
 3,9
 4,1
 4,0
Räntetäckningsgrad
 , 
ggr
 2,7
 2,6
 2,7
Belåningsgrad netto
 , 
%
 50,2
 45,1
 45,2
Räntebärande nettoskuld
 /
EBITDA
 , 
ggr
 9,3
 8,6
 8,7
jan-sep 
   
FÖRFALLOSTRUKTUR 
 KREDITFACILITETER   
 GENOMSNITTLIG UTGÅENDE SKULDRÄNTA
 , % 
   1) Exklusive kontraktuell amortering. 
 
 
   
BELÅNINGSGRAD NETTO, %  
Policyintervall 
 45
 –
60%   
RÄNTETÄCKNINGSGRAD  
R12m, ggr  
 
 
 
 
Förfall 
 (
MSEK
 )
 Kreditlimiter
 ¹
<
1 
år 
 4 811
1
-
2 
år
 7 185
2
-
3 
år
 27 455
3
-
4 
år
 810
4
-
5 
år
 376
>
5 
år
 -
Summa
 40 638
3,9%
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
 Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
2023
 2024
 2025
50,2%
30%
35%
40%
45%
50%
55%
60%
65%
Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
 Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
2023
 2024
 2025
Belåningsgrad
 Policyintervall
2,7
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
 Kv4
 Kv1
 Kv2
 Kv3
2023
 2024
 2025
Pandox finansiella kovenanter utgörs på koncernnivå av belåningsgrad och 
räntetäckningsgrad.

===== SIDA 14 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 14 
 
Finansnetto  
 
Kostnadsökningen jämfört med motsvarande kvartal föregående år förklaras i huvudsak av högre lånevolym och finansiella kostnader 
relaterat till det pågående förvärvet av Dalata, som till viss del motverkats av lägre kreditmarginaler och lägre marknadsräntor. 
 
Lån i respektive valuta 
 3
0 
september  
202
 5 
 
1) Omräknat till MSEK. 
2) Genomsnittlig ränta inklusive marginal och derivat, exklusive uppläggningskostnader för lån. 
3) Delar av räntebärande skulden utgörs av företagscertifikat i EUR medan den outnyttjade kreditfacilitet som täcker volymen är i SEK. 
Valuta
 - 
och ränterisk  
För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera investeringen i lokal valuta. Eget kapital 
säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak 
av karaktären valutaomräkningseffekter. 
Pandox bankfinansiering löper med rörlig ränta. För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används 
räntederivat. 
Vid utgången av perioden uppgick räntederivatens nominella bruttovolym till 30 143 MSEK. Vid samma tidpunkt uppgick 
räntederivatens nominella nettovolym till 24 372 MSEK, vilket utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj. 
Cirka 53 procent av Pandox nettoskuld var säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år och den genomsnittliga 
räntebindningstiden var 1,9 (2,7) år. 
Förfallostruktur räntebindning 
 3
0 
september  
202
 5 
 
1)  Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden.  
Räntederivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett 
räntederivats marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital. Vid utgången av 
perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox räntederivat till 639 (955) MSEK. 
Valutakurser  
 
Finansiell känslighetsanalys 
 3
0 
september  
202
 5 
 
  
 
 Helår 
MSEK
 2025
 2024
 2025
 2024
 2024
Ränteintäkter
 8
 6
 21
 18
 27
Räntekostnader
 -427
 -372
 -1 143
 -1 099
 -1 469
Genomsnittlig utgående skuldränta, %
 3,9
 4,1
 3,9
 4,1
 4,0
Övriga finansiella kostnader
 -17
 -28
 -72
 -84
 -108
Total skuldkostnad,%
 4,2
 4,4
 4,2
 4,4
 4,3
Finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar 
 -33
 -30
 -99
 -87
 -119
Summa finansnetto
 -469
 -424
 -1 293
 -1 252
 -1 671
jul-sep 
 jan-sep 
SEK
 DKK
 EUR
 ³
 CHF
 NOK
 GBP
 Summa
Summa kreditlimiter
 , 
MSEK
 ¹
 11 834
 2 347
 15 951
 523
 2 201
 7 782
 40 638
Summa räntebärande skulder
 , 
MSEK
 ¹
 12 003
 2 347
 16 390
 523
 2 201
 7 782
 41 246
Andel skuld i valuta, %
 29,1
 5,7
 39,7
 1,3
 5,3
 18,9
 100
Genomsnittlig utgående skuldränta
 , 
%
²
 3,2
 2,7
 3,4
 2,9
 5,5
 5,9
 3,9
Genomsnittlig räntebindningstid
 , 
år
 1,5
 0,5
 2,2
 0,2
 1,2
 2,8
 1,9
Marknadsvärde fastigheter
 , 
MSEK
 ¹
 16 549
 4 427
 32 532
 880
 4 215
 17 359
 75 962
Löptid 
 (
MSEK
 )
 Belopp
 ¹
 Andel, %
 Volym
 Andel, %
Genomsnittsränta 
derivat, % 
< 
1 
år
 21 049
 51
 4 175
 17
 1,1
1
–
2 
år
 3 353
 8
 3 353
 14
 0,8
2
–
3 
år
 6 945
 17
 6 945
 28
 1,6
3
–
4 
år
 4 066
 10
 4 066
 17
 0,8
4
–
5 
år
 553
 1
 553
 2
 -0,2
> 
5 
år
 5 281
 13
 5 281
 22
 2,5
Summa
 41 246
 100
 24 372
 100
 1,5
Total räntebindning
 Räntebindning derivat
2025
 2024
 Förändr 
 %
 2025
 2024
 Förändr 
 %
Euro (EUR)
 11,105
 11,412
 -3
 11,057
 11,300
 -2
Brittiska pund (GBP)
 13,056
 13,405
 -3
 12,659
 13,526
 -6
Danska kronor (DKK)
 1,488
 1,530
 -3
 1,481
 1,516
 -2
Norska kronor (NOK)
 0,948
 0,985
 -4
 0,943
 0,961
 -2
Kanadensiska dollar (CAD)
 7,108
 7,718
 -8
 6,764
 7,467
 -9
Schweizerfranc (CHF)
 11,823
 11,914
 -1
 11,807
 11,972
 -1
Genomsnittskurs 
 Balansdagskurs 
Påverkan resultat före värdeförändringar
 MSEK
 Δ
-/+ 141
 +/- 1 pp
-/+ 385
 +/- 1 pp
+/- 646
 +/- 1 pp
Nuvarande räntebindning förändrat ränteläge
 , 
utan derivat
Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor
Nuvarande räntebindning förändrat ränteläge
 , 
med derivat

===== SIDA 15 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 15 
 
H
 ållbarhet  
Pandox vetenskapsbaserade klimatmål har godkänts av Science Based Targets initiative (SBTi). De innebär att Pandox till år 2030 ska 
minska utsläppen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1 och 2) med 42 procent samtidigt som utsläppen i Hyresavtal (Scope 3) ska 
minska med 25 procent. 
 
Utveckling under 
 tredje  
kvartalet 
 2025  
 
Egen drift (
 Scope 1 & 2
 ) 
• Pandox har ett klimatomställningsprogram om 29 MEUR som rör nio hotellfastigheter i Egen drift och som löper mellan 2023 - 
2030. När projektet är slutfört förväntas Pandox nå de SBTi-validerade utsläppsmålen för Egen drift. Projektet kommer gradvis 
att generera kostnadsbesparingar som senast vid utgången av 2030 beräknas uppgå till 3 MEUR årligen. Per utgången av 
tredje kvartalet har 24 procent av planerad total investering genomförts. Under kvartalet har upphandlingen av nya 
ventilationsaggregat med värmeåtervinning (AHU) för fyra hotell slutförts. Arbetet planeras att påbörjas under det fjärde 
kvartalet. Vidare har projektet avseende utbyte av värmepumpar inletts för sju hotell, vilka nu befinner sig i upphandlings- eller 
utredningsfas. Upphandlingarna är planerade att genomföras under första och andra kvartalet 2026.   
• Per utgången av kvartalet var 1 400 av 2 600 sensorer installerade i tre hotell för närvarodetektering i hotellrum. De beräknas 
bidra till en minskning av CO₂-utsläpp med 10–15 procentenheter av de 42 procent som krävs för SBT-målet i Scope 1 och 2. 
Den fullständiga utrullningen planeras vara färdigställd under 2025 i samtliga nio hotell. 
• Se nedan projekttabell för status i delprojekten per utgången av kvartalet. 
 
Projekt  
 S
t
atus 
 kv
 3 
2025
 * 
Termisk optimering 70% 
Duschmunstycken 80% 
BMS (Building Management System) 80% 
Undermätning 55% 
Smartroom (närvarodetektering) 50% 
Solenergi 5% 
Värmepumpar 20% 
* Estimerat färdigställande per delprojekt i procent 
 
 
 
  
 
 
 
Hyresavtal (Scope 3)  
• För att uppfylla SBT-kravet på en 25-procentig minskning av CO₂-utsläpp inom Scope 3 har en handlingsplan tagits fram. Planen 
omfattar energieffektiviseringsåtgärder, utfasning av gas och olja till förmån för värmepumpar samt tillämpning av cirkulära principer 
vid renovering. Pandox kommer framgent fokusera på att integrera dessa lösningar i projekt och inleda nya samarbeten med 
hyresgäster. Tre pilotprojekt har godkänts av styrelsen som en del av implementeringen.   
• Vid Scandic Luleå togs carporter med solceller i drift, tillsammans med ett nytt batterilagringssystem. Åtgärderna förväntas minska 
fastighetens årliga elförbrukning med 15 procent. För närvarande inväntas förkvalificering av batterilagringen hos Svenska kraftnät, 
vilket beräknas ta upp till tre månader på grund av hög belastning. När systemet är i drift förväntas det bidra positivt till Pandox 
affärsmodell och samtidigt stärka fastighetens totala energiprestanda. 
• Pandox har under perioden tagit viktiga steg mot ökad cirkularitet inom hotellfastigheter. Eftersom badrum är den kategori som 
renoveras mest frekvent, har ett nytt koncept för återbruk och minskad klimatpåverkan utvecklats. Konceptet har testats i 
provbadrum med målsättningen att minska utsläpp utan att kompromissa med gästkomfort eller driftseffektivitet för hyresgästen. 
Konceptet har godkänts av Scandic och kommer att implementeras på Scandic St Jörgen första kvartalet 2026, med ambitionen att 
färdigställas under december 2026.   
Övergripande hållbarhetsin
 it
iativ  
• Under kvartalet har Pandox arbetat med att automatisera energidata direkt från hyresgästernas energileverantörer och 
undermätare för att minimera felaktigheter som kan uppstå i manuell inrapportering. Andelen automatiserade fastigheter för 
energi är 67 procent. Vad gäller vattenkonsumtion är 52 procent av datan automatiserad. 
• Antalet certifierade fastigheter uppgår till 13 (13) stycken i Egen drift och 3 (3) i Hyresavtal.  
• Som en del av den koncernövergripande riskprocessen har en klimatriskanalys genomförts på plats på en av Pandox 
fastigheter som potentiellt skulle kunna påverkas av klimatrisker.  
• Pandox avancerade från brons till guld i EPRAs Sustainability Best Practice Recommendation Survey. 
• Den totala andelen av hållbarhetslänkad finansiering av den totala lånestocken uppgick vid kvartalets utgång till 48 (46) 
procent.  
 
 
 
 
 
Erkännanden  
Carporter med solceller vid Scandic Luleå

===== SIDA 16 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 16 
 
Finansiella rapporter  
i sammandrag
Koncernens rapport över resultat i sammandrag  
 
 
Koncernens rapport över 
 övrigt 
 totalresultat i sammandrag  
 
  
 
 Helår
MSEK
 2025
 2024
 2025
 2024
 2024
Intäkter Hyresavtal
  Hyresintäkter 
 1 050
 1 033
 2 828
 2 825
 3 728
  Övriga fastighetsintäkter
 39
 36
 122
 98
 137
Intäkter Egen drift
 883
 804
 2 443
 2 317
 3 271
Nettoomsättning 
 1 972
 1 873
 5 393
 5 240
 7 136
Kostnader Hyresavtal
 -117
 -136
 -362
 -427
 -568
Kostnader Egen drift
 -680
 -647
 -2 027
 -1 949
 -2 713
Bruttoresultat
 1 175
 1 090
 3 004
 2 864
 3 855
  varav bruttoresultat Hyresavtal
 972
 933
 2 588
 2 496
 3 297
  varav bruttoresultat Egen drift
 203
 157
 416
 368
 558
Central administration
 -59
 -42
 -169
 -141
 -200
Finansiella intäkter 
 9
 6
 24
 18
 38
Finansiella kostnader
 -445
 -400
 -1 218
 -1 183
 -1 590
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar
 -33
 -30
 -99
 -87
 -119
Resultat före värdeförändringar 
 647
 624
 1 542
 1 471
 1 984
Värdeförändringar
Värdeförändring fastigheter
 21
 -10
 547
 437
 475
Värdeförändring derivat
 41
 -489
 -316
 -199
 -100
Resultat före skatt 
 709
 125
 1 773
 1 709
 2 359
Aktuell skatt
 -111
 -115
 -269
 -264
 -318
Uppskjuten skatt
 39
 -49
 -36
 -320
 -335
Periodens resultat 
 637
 -39
 1 468
 1 125
 1 706
jul-sep 
 jan-sep 
 
 Helår
MSEK
 2025
 2024
 2025
 2024
 2024
Poster som inte kan omföras till resultaträkningen
 , 
netto efter skatt
Årets omvärdering av anläggningstillgångar 
 -103
 -
 -8
 -
 -
Omräkningsdifferenser vid realisation av utländska verksamheter
 -
 -28
 -
 -28
 -31
Poster som kan komma att omföras till resultaträkningen
 , 
netto 
efter skatt
Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter 
 4
 -28
 34
 -145
 -160
Omräkningsdifferenser utländska verksamheter 
 -424
 -31
 -1 529
 728
 1 226
Periodens övrigt totalresultat 
 -523
 -87
 -1 503
 555
 1 035
Periodens totalresultat 
 114
 -126
 -35
 1 680
 2 741
Moderbolagets aktieägare 
 - 
andel av periodens resultat
 633
 -41
 1 449
 1 110
 1 689
Innehav utan bestämmande inflytande 
 - 
andel av periodens resultat
 4
 2
 19
 15
 17
Moderbolagets aktieägare 
 - 
andel av periodens totalresultat
 111
 -127
 -48
 1 662
 2 718
Innehav utan bestämmande inflytande 
 - 
andel av periodens 
totalresultat
 3
 1
 13
 18
 23
Resultat per aktie före och efter utspädning
 , 
SEK
 3,25
 -0,24
 7,45
 6,02
 9,04
I periodens övrigt totalresultat om 
 -
1 503 
 MSEK ingår skatt om 
 310 
 MSEK
 , 
varav 
 -
25 
MSEK är hänförligt till aktuell skatt
jul-sep 
 jan-sep

===== SIDA 17 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 17 
 
Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag  
 
 
¹⁾ Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt till indirekt. 
²⁾ De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden. 
 
  
 
 31 dec
MSEK
 Not
 2025
 2024
 2024
TILLGÅNGAR
Rörelsefastigheter
 11 198
 11 186
 12 123
Inventarier/Inredning
 655
 513
 522
Förvaltningsfastigheter
 61 060
 59 282
 60 270
Nyttjanderätter
 3 239
 3 062
 3 156
Uppskjuten skattefordran
 369
 319
 347
Derivat
 ¹
 819
 1 145
 1 139
Övriga långfristiga aktieinnehav
 9
 2 779
 -
 -
Andra långfristiga fordringar
 125
 90
 93
Summa anläggningstillgångar 
 80 244
 75 597
 77 650
Omsättningstillgångar 
Varulager
 8
 11
 8
Aktuell skattefordran
 158
 202
 266
Kundfordringar
 374
 418
 419
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
 595
 737
 659
Övriga fordringar
 319
 407
 380
Likvida medel
 3 107
 1 476
 1 286
Tillgångar som innehas för försäljning
 -
 -
 20
Summa omsättningstillgångar 
 4 561
 3 251
 3 038
Summa tillgångar
 84 805
 78 848
 80 688
30 sep 
31 dec
MSEK
 2025
 2024
 2024
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 
Aktiekapital
 487
 486
 487
Övrigt tillskjutet kapital
 9 470
 9 471
 9 470
Reserver
 737
 1 758
 2 234
Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat
 21 959
 20 758
 21 337
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
 32 653
 32 473
 33 528
Innehav utan bestämmande inflytande
 180
 170
 167
Summa eget kapital  
 32 833
 32 643
 33 695
SKULDER
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder²
 37 374
 28 632
 33 175
Övriga långfristiga skulder
 20
 29
 20
Långfristig leasingskuld
 3 222
 3 041
 3 134
Derivat¹
 180
 289
 183
Avsättningar
 53
 44
 43
Uppskjuten skatteskuld
 5 698
 5 686
 5 776
Summa långfristiga skulder 
 46 547
 37 721
 42 331
Kortfristiga skulder
Avsättningar
 30
 40
 12
Kortfristiga räntebärande skulder²
 3 663
 6 150
 2 359
Kortfristig leasingskuld
 22
 30
 31
Skatteskulder
 194
 686
 691
Leverantörsskulder
 373
 432
 369
Övriga kortfristiga skulder 
 267
 281
 241
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
 876
 865
 959
Summa kortfristiga skulder 
 5 425
 8 484
 4 662
Summa skulder
 51 972
 46 205
 46 993
Summa eget kapital och skulder 
 84 805
 78 848
 80 688
30 sep

===== SIDA 18 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 18 
 
Rapport över koncernens kassaflöde i sammandrag  
 Rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag  
 
¹⁾ Årets förändring avser nettot av verkligt värdeförändring av hotellfastigheten Numa Brussels Royal Galleries (fd Hotel Hubert) som omklassificerats från Egen drift till Hyresavtal till 
ett belopp om 96 MSEK samt omvärderingseffekt övriga långfristiga aktieinnehav (Dalata) om totalt -104 MSEK, vari ingår förvärvskostnader om -145 MSEK, uppskjuten skatt om 34 
MSEK samt aktieomvärderingsgseffekt för innehavet om 7 MSEK. 
2⁾ Nyemissionsbeloppet redovisas netto efter avdrag för transaktionskostnader om -28 MSEK. 
Jämförelsetal och /
 -
period  
Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 202 4 för balansposter såvida inget annat anges. 
Not 1.  
Redovisningsprinciper  
Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här 
delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt "Årsredovisningslagen". Moderbolagets delårsrapport 
har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR2 
"Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer och tolkningar som EU 
antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och beskattning. 
Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller 
indirekt. De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras 
verkliga värden. Delårsrapporten omfattar sidorna 1–29 och sidan 1–15 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. De 
redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2024. 
Not 2.  
Pågående tvister och försäkringsärenden  
Förlikning har nåtts med hyresgästen för Park Centraal Amsterdam avseende krav på hyresjusteringar under 2020 och 2021. Beloppet 
har ingen väsentlig påverkan för koncernen. 
 
Helår
MSEK
 2025
 2024
 2025
 2024
 2024
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt
 709
 125
 1 773
 1 709
 2 359
Återföring av avskrivningar
 83
 70
 244
 207
 287
Värdeförändring fastigheter
 -21
 10
 -547
 -437
 -474
Värdeförändring derivat
 -41
 489
 316
 199
 100
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet
 14
 12
 127
 -73
 -127
Betald skatt
 -155
 -88
 -445
 -166
 -280
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
 589
 618
 1 468
 1 439
 1 865
Ökning
 /
minskning rörelsefordringar
 -101
 -177
 -110
 -181
 -43
Ökning
 /
minskning rörelseskulder
 -63
 24
 -18
 27
 4
Förändringar av rörelsekapital
 -164
 -153
 -128
 -154
 -39
Kassaflöde från den löpande verksamheten
 425
 465
 1 340
 1 285
 1 826
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar
 -235
 -237
 -792
 -752
 -1 024
Avyttring av hotellfastigheter
 , 
netto likviditetspåverkan
 59
 -
 80
 680
 680
Förvärv av hotellfastigheter
 , 
netto likviditetspåverkan
 -348
 -3 059
 -1 844
 -3 059
 -3 762
Förvärv av finansiella tillgångar
 -2 782
 -
 -2 964
 -12
 -15
Kassaflöde från investeringsverksamheten
 -3 306
 -3 296
 -5 520
 -3 143
 -4 121
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Nyemission
 -
 2 000
 -
 2 000
 2 000
Emissionskostnader
 -
 -27
 -
 -27
 -28
Upptagna lån
 6 204
 8 985
 15 575
 14 642
 20 760
Amortering av skuld
 -2 396
 -7 556
 -8 666
 -13 407
 -19 283
Utdelning innehav utan bestämmande inflytande
 -
 -
 -
 -
 -17
Utbetald utdelning
 -
 -
 -827
 -735
 -735
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
 3 808
 3 402
 6 082
 2 473
 2 697
Periodens kassaflöde
 927
 571
 1 902
 615
 402
Likvida medel vid periodens början
 2 220
 848
 1 286
 769
 769
Kursdifferens i likvida medel
 -40
 57
 -81
 92
 115
Likvida medel vid periodens slut
 3 107
 1 476
 3 107
 1 476
 1 286
Upplysningar om betalda räntor
Erhållen ränta uppgick till
 8
 6
 21
 18
 27
Betald ränta uppgick till
 -449
 -343
 -1 101
 -1 090
 -1 492
Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar
 -33
 -30
 -99
 -87
 -119
Upplysningar om likvida medel vid periodens slut
 3 107
 1 476
 3 107
 1 476
 1 286
Likvida medel består av bankmedel.
jul-sep 
 jan-sep 
MSEK
 Aktie-
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital 
Omräknings
 -
reserver 
Omvärderings
 -
reserv
 ¹ 
Balanserade 
vinstmedel 
inklusive 
periodens 
resultat 
 Summa 
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande 
Totalt eget 
kapital 
Ingående eget kapital 
 1 
jan
 , 
2024
 460
 7 525
 979
 226
 20 383
 29 573
 152
 29 725
Periodens resultat
 —
 —
 —
 —
 1 689
 1 689
 17
 1 706
Övrigt totalresultat 
 —
 —
 1 029
 —
 —
 1 029
 6
 1 035
Nyemission
 ²
 27
 1 945
 —
 —
 —
 1 972
 —
 1 972
Utdelning innehav utan bestämmande 
inflytande
 —
 —
 —
 —
 —
 —
 -8
 -8
Utdelning 
 —
 —
 —
 —
 -735
 -735
 —
 -735
Utgående eget kapital 
 31 
dec
, 
2024
 487
 9 470
 2 008
 226
 21 337
 33 528
 167
 33 695
Ingående eget kapital 
 1 
jan
 , 
2025
 487
 9 470
 2 008
 226
 21 337
 33 528
 167
 33 695
Periodens resultat
 —
 —
 —
 —
 1 449
 1 449
 19
 1 468
Övrigt totalresultat 
 —
 —
 -1 489
 -8
 —
 -1 497
 -6
 -1 503
Utdelning
 —
 —
 —
 —
 -827
 -827
 —
 -827
Utgående eget kapital 
 30 
sep
 , 
2025
 487
 9 470
 519
 218
 21 959
 32 653
 180
 32 833
 Hänförligt till moderbolagets aktieägare

===== SIDA 19 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 19 
 
Resultaträkning för moderbolaget i sammandrag  
 
Balansräkning för moderbolaget i sammandrag  
 
 
Not 3.  
Moderbolag  
Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). 
Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag.  
Not 4.  
T
 ransaktioner med närstående  
Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala 
administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga 
villkor. Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 hotellfastigheter i Tyskland och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland, 
vilka förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. 
 
Under det tredje kvartalet 2025 har Eiendomsspar AS tillskjutit likvida medel om 1 322 MSEK som en del av den pågående 
förvärvsprocessen av Dalata Hotel Group plc. Den kortfristiga skulden som tillfälligt uppstått har nettoredovisats mot kassan i Pandox för 
att utjämna effekten och kommer regleras i samband med att förvärvet slutförs i det fjärde kvartalet 2025. 
 
Pandox har ett förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som ägs av närstående till Helene Sundt AS 
respektive CGS Holding AS. Under perioden januari–september 2025 uppgick intäkterna från Pelican Bay Lucaya till 1,2 (0,9) MSEK. 
Not 5.  
Personal  
Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 1 486 (1 412) heltidsanställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till 
heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 438 (1 366) anställda inom segmentet Egen drift och 48 (47) inom segmentet 
Hyresavtal samt central administration. 
 
 
Helår
MSEK
 2025
 2024
 2025
 2024
 2024
Nettoomsättning
 34
 19
 101
 80
 105
Administrativa kostnader
 -71
 -56
 -204
 -180
 -250
Rörelseresultat
 -37
 -37
 -103
 -100
 -145
Resultat från andelar i koncernföretag
 -
 2
 2
 123
 123
Övriga räntor och liknande resultatposter 
 -63
 168
 -35
 858
 1 064
Derivat, orealiserade
 40
 -94
 20
 73
 121
Resultat efter finansiella poster
 -60
 39
 -116
 954
 1 163
Bokslutsdispositioner
 -
 -
 -
 -
 135
Resultat före skatt 
 -60
 39
 -116
 954
 1 298
Skatt på periodens resultat
 6
 -73
 -2
 -141
 -137
Uppskjuten skatt
 -7
 2
 -21
 -38
 -22
Periodens resultat
 -61
 -32
 -139
 775
 1 139
Periodens övrigt totalresultat
 -
 -
 -
 -
 -
Periodens totalresultat
 -61
 -32
 -139
 775
 1 139
jul-sep 
 jan-sep 
30 sep
 30 sep
 31 dec
MSEK
 2025
 2024
 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
 9
 9
 9
Finansiella anläggningstillgångar
 26 433
 23 367
 25 129
Omsättningstillgångar
 5 937
 894
 1 234
Summa tillgångar
 32 379
 24 270
 26 372
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital  
 14 724
 15 328
 15 690
Obeskattade reserver
 3
 4
 3
Avsättningar
 93
 81
 48
Långfristiga skulder
 11 939
 7 849
 7 050
Kortfristiga skulder
 5 620
 1 008
 3 581
Summa eget kapital och skulder 
 32 379
 24 270
 26 372

===== SIDA 20 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 20 
 
 
S
egmentsinformation  
 
 
 
 
  
 
 MSEK
 
Hyresavtal
 Egen drift 
Koncern-
gemensamt 
samt ej 
fördelade poster 
 Totalt  
 Hyresavtal 
 Egen drift 
Koncern-
gemensamt 
samt ej 
fördelade poster 
 Totalt 
Intäkter
Hyresintäkter samt övriga 
fastighetsintäkter Hyresavtal
 1 089
 —
 —
 1 089
 1 069
 —
 —
 1 069
Intäkter Egen drift
 —
 883
 —
 883
 —
 804
 —
 804
Nettoomsättning 
 1 089
 883
 —
 1 972
 1 069
 804
 —
 1 873
Kostnader Hyresavtal
 -117
 —
 —
 -117
 -136
 —
 —
 -136
Kostnader Egen drift
 —
 -680
 —
 -680
 —
 -647
 —
 -647
Bruttoresultat
 972
 203
 —
 1 175
 933
 157
 —
 1 090
 Kv 3 2025 (jul-sep 2025)
  Kv 3 2024 (jul-sep 2024)
 Kv3 2025 (jul-sep 2025)
Sverige 
 Danmark
 Norge
 Finland
 Tyskland
 Belgien 
 UK+IE
 Övriga  
 Totalt
Nettoomsättning
Hyresavtal
 292
 78
 92
 77
 227
 26
 238
 59
 1 089
Egen drift
 —
 31
 —
 13
 179
 249
 387
 23
 883
Marknadsvärde fastigheter
 16 549
 4 427
 4 215
 4 369
 17 178
 6 061
 19 030
 4 132
 75 962
Investeringar i fastigheter 
 58
 7
 19
 22
 22
 54
 51
 2
 234
Förvärv fastigheter
 347
 —
 -2
 —
 2
 —
 —
 —
 347
Värdeförändring fastigheter
 -20
 9
 45
 -7
 -26
 20
 -5
 6
 21
Redovisat värde Rörelsefastigheter
 —
 —
 —
 25
 2 004
 3 104
 6 346
 366
 11 845
Totala anläggningstillgångar till 
redovisat värde exkl uppskjuten skatt
 17 959
 4 440
 4 217
 5 138
 16 479
 5 256
 22 387
 4 000
 79 876
 
 Kv3 2024 (jul-sep 2024)
Sverige 
 Danmark
 Norge
 Finland
 Tyskland
 Belgien 
 UK+IE
 Övriga  
 Totalt
Nettoomsättning
Hyresavtal
 266
 77
 79
 85
 226
 22
 257
 57
 1 069
Egen drift
 —
 30
 —
 14
 203
 275
 259
 23
 804
Marknadsvärde fastigheter
 15 895
 4 230
 3 391
 4 485
 16 725
 5 979
 19 301
 4 228
 74 234
Investeringar i fastigheter 
 90
 7
 21
 8
 33
 47
 30
 1
 237
Förvärv fastigheter
 —
 —
 —
 —
 —
 —
 3 177
 —
 3 177
Värdeförändring fastigheter
 -2
 —
 59
 -26
 -56
 15
 1
 -1
 -10
Redovisat värde Rörelsefastigheter
 —
 —
 —
 29
 2 031
 3 131
 6 120
 379
 11 690
Totala anläggningstillgångar till 
redovisat värde exkl uppskjuten skatt
 17 634
 4 244
 3 393
 5 274
 15 625
 4 935
 19 917
 4 256
 75 278

===== SIDA 21 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 21 
 
 
 
 
 
Not 6.  
Rörelsesegment  
Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Hyresavtal och Egen drift. Segment Hyresavtal förädlar och förvaltar fastigheter 
och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten. I segment Egen drift 
äger Pandox hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Egen drift innefattar också ett förvaltningsavtal för en 
externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två 
segmenten samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Segmenten är framtagna utifrån den 
rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de 
redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels 
Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna.  
 
  
 
MSEK
 
Hyresavtal
 Egen drift 
Koncern-
gemensamt 
samt ej 
fördelade poster 
 Totalt  
 Hyresavtal 
 Egen drift 
Koncern-
gemensamt 
samt ej 
fördelade poster 
 Totalt 
Intäkter
Hyresintäkter samt övriga 
fastighetsintäkter Hyresavtal
 2 950
 —
 —
 2 950
 2 923
 —
 —
 2 923
Intäkter Egen drift
 —
 2 443
 —
 2 443
 —
 2 317
 —
 2 317
Nettoomsättning 
 2 950
 2 443
 —
 5 393
 2 923
 2 317
 —
 5 240
Kostnader Hyresavtal
 -362
 —
 —
 -362
 -427
 —
 —
 -427
Kostnader Egen drift 
 —
 -2 027
 —
 -2 027
 —
 -1 949
 —
 -1 949
Bruttoresultat
 2 588
 416
 —
 3 004
 2 496
 368
 —
 2 864
 Kv 
 1
-
3 2025 
 (
jan
 -
sep 
2025
 , 
ackumulerade värden
 )
  Kv 
 1
-
3 2024 
 (
jan
 -
sep 
2024
 , 
ackumulerade värden
 )
 Kv1-Kv3 2025 (jan-sep)
Sverige 
 Danmark
 Norge
 Finland
 Tyskland
 Belgien 
 UK+IE
 Övriga  
 Totalt
Nettoomsättning
Hyresavtal
 740
 192
 254
 225
 657
 79
 638
 167
 2 950
Egen drift
 —
 61
 —
 38
 497
 776
 1 012
 59
 2 443
Marknadsvärde fastigheter
 16 549
 4 427
 4 215
 4 369
 17 178
 6 061
 19 030
 4 132
 75 962
Investeringar i fastigheter 
 215
 67
 40
 50
 98
 178
 134
 8
 790
Förvärv fastigheter
 347
 —
 711
 —
 784
 —
 3
 —
 1 845
Värdeförändring fastigheter
 25
 110
 110
 -15
 60
 179
 17
 60
 547
Redovisat värde Rörelsefastigheter
 —
 —
 —
 25
 2 004
 3 104
 6 346
 366
 11 845
Totala anläggningstillgångar till 
redovisat värde exkl uppskjuten skatt
 17 959
 4 440
 4 217
 5 138
 16 479
 5 256
 22 387
 4 000
 79 876
 
 Kv1-Kv3 2024 (jan-sep)
Sverige 
 Danmark
 Norge
 Finland
 Tyskland
 Belgien 
 UK+IE
 Övriga  
 Totalt
Nettoomsättning
Hyresavtal
 716
 187
 188
 232
 700
 59
 676
 165
 2 923
Egen drift
 —
 70
 —
 31
 567
 863
 640
 146
 2 317
Marknadsvärde fastigheter
 15 895
 4 230
 3 391
 4 485
 16 725
 5 979
 19 301
 4 228
 74 234
Investeringar i fastigheter 
 244
 27
 77
 27
 95
 196
 76
 10
 752
Förvärv fastigheter
 —
 —
 —
 —
 —
 —
 3 177
 —
 3 177
Värdeförändring fastigheter
 181
 68
 100
 -82
 -5
 -10
 201
 -16
 437
Redovisat värde Rörelsefastigheter
 —
 —
 —
 29
 2 031
 3 131
 6 120
 379
 11 690
Totala anläggningstillgångar till 
redovisat värde exkl uppskjuten skatt
 17 634
 4 244
 3 393
 5 274
 15 625
 4 935
 19 917
 4 256
 75 278

===== SIDA 22 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 22 
 
Alternativa n
 yckeltal  
Alternativa nyckeltal  
Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra 
alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett 
alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, 
finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och 
Årsredovisningslagen. Alternativa finansiella nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då 
de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid 
jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras 
enligt IFRS. Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgängliga på Pandox hemsida. 
Fasti
 gheterna  
 
 
Finansiellt  
 
Per aktie  
 
 
EPRA  
  
 
 
Om EPRA  
EPRAs (European Public Real Estate Association) uppdrag är att främja, utveckla och representera den europeiska offentliga 
fastighetssektorn. EPRA har fler än 290 medlemmar, som täcker hela spektrumet av den noterade fastighetsbranschen (företag, 
investerare och deras intressenter) och representerar över 840 miljarder euro i fastighetstillgångar och 95 procent av marknadsvärdet för 
FTSE EPRA Nareit Europe Index. För mer information, se www.epra.com. 
Helår
2025
 2024
 2025
 2024
 2024
Antal fastigheter
 -
 -
 162
 160
 161
- varav Hyresavtal
 -
 -
 140
 138
 138
- varav Egen drift
 -
 -
 22
 22
 23
Antal rum
 -
 -
 36 135
 35 534
 35 672
- varav Hyresavtal
 -
 -
 30 539
 29 976
 29 976
- varav Egen drift
 -
 -
 5 596
 5 558
 5 696
Total kvadratmeteryta
 -
 -
 -
 -
 2 119 551
Marknadsvärde fastigheter
 , 
MSEK
 -
 -
 75 963
 74 234
 76 334
- 
varav Förvaltningsfastigheter
 -
 -
 61 061
 59 281
 60 290
- 
varav Rörelsefastigheter
 -
 -
 14 902
 14 953
 16 044
Totalt genomsnittligt direktavkastningskrav, %
 -
 -
 6,24
 6,28
 6,29
-
Förvaltningsfastigheter
 -
 -
 6,09
 6,14
 6,13
-
Rörelsefastigheter
 -
 -
 6,84
 6,87
 6,89
Orealiserad värdeförändring fastigheter
 , 
MSEK
 -
 -
 284
 625
 675
- 
Förvaltningsfastigheter
 -
 -
 608
 548
 608
- 
Rörelsefastigheter
 -
 -
 -324 
 77
 67
WAULT
 , 
år
 -
 -
 14,0
 14,4
 14,4
jul-sep 
 jan-sep 
Helår
2025
 2024
 2025
 2024
 2024
Belåningsgrad netto
 , 
%
 -
 -
 50,2
 45,1
 45,2
Räntetäckningsgrad
 , 
ggr
 2,8
 3,0
 2,7
 2,6
 2,7
Räntetäckningsgrad
 , 
R
12
m
 , 
ggr
 -
 -
 2,7
 2,6
 2,7
Räntebärande nettoskuld
 /
EBITDA
 , 
ggr
 -
 -
 9,3
 8,6
 8,7
jul-sep 
 jan-sep 
Helår
2025
 2024
 2025
 2024
 2024
Resultat per aktie
 3,25
 -0,24
 7,45
 6,02
 9,04
Eget kapital per aktie
 -
 -
 168,72
 177,13
 180,32
Cash earnings per aktie
 3,17
 3,14
 7,72
 7,67
 10,46
Utdelning per aktie
 -
 -
 -
 -
 4,25
Genomsnittligt antal aktier
 194 603 000
 185 164 255
 194 603 000
 184 288 084
 186 866 813
Antal utestående aktier vid periodens utgång
 194 603 000
 194 603 000
 194 603 000
 194 603 000
 194 603 000
jul-sep 
 jan-sep 
Helår
2025
 2024
 2025
 2024
 2024
EPRA earnings, MSEK
 617
 582
 1 503
 1 414
 1 955
EPRA NRV, MSEK
 -
 -
 40 901
 40 742
 41 953
Tillväxt EPRA NRV
 , 
%
 -
 -
 -2,4
 3,5
 10,1
EPRA NTA, MSEK
 -
 -
 40 901
 40 742
 41 953
EPRA NDV, MSEK
 -
 -
 35 711
 35 736
 36 936
EPRA NIY
 , 
Förvaltningsfastigheter
 , 
R
12
, 
%
 -
 -
 5,88
 6,00
 5,92
EPRA LTV, %
 -
 -
 50,2
 45,7
 45,5
EPRA Capital Expenditure, MSEK
 580
 3 348
 2 635
 3 929
 4 908
EPRA earnings (EPS) per aktie
 3,17
 3,14
 7,72
 7,67
 10,46
EPRA NRV per aktie
 -
 -
 210,18
 209,36
 215,58
EPRA NTA per aktie
 -
 -
 210,18
 209,36
 215,58
EPRA NDV per aktie
 -
 -
 183,50
 183,63
 189,80
jul-sep 
 jan-sep

===== SIDA 23 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 23 
 
Kvartalsdat
 a 
Rapport över totalresultat för koncernen i sammandrag  
 
Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag  
 
 
  
jul-sep 
 apr-jun 
 jan-mar 
 okt-dec 
 jul-sep 
 apr-jun 
 jan-mar 
 okt-dec 
MSEK
 2025
  2025
  2025
  2024
  2024
  2024
  2024
  2023
Intäkter Hyresavtal
  Hyresintäkter 
 1 050
 955
 823
 903
 1 033
 980
 812
 895
  Övriga fastighetsintäkter
 39
 52
 31
 39
 36
 29
 33
 33
Intäkter Egen drift 
 883
 896
 664
 954
 804
 857
 656
 910
Nettoomsättning 
 1 972
 1 903
 1 518
 1 896
 1 873
 1 866
 1 501
 1 838
Kostnader Hyresavtal
 -117
 -131
 -114
 -141
 -136
 -140
 -151
 -159
Kostnader Egen drift 
 -680
 -695
 -652
 -764
 -647
 -667
 -635
 -762
Bruttoresultat
 1 175
 1 077
 752
 991
 1 090
 1 059
 715
 917
Central administration
 -59
 -52
 -58
 -59
 -42
 -48
 -51
 -53
Finansnetto
 -436
 -370
 -388
 -387
 -394
 -385
 -386
 -376
Finansiella kostnader avseende 
nyttjanderättstillgångar
 -33
 -35
 -31
 -32
 -30
 -29
 -28
 -28
Resultat före värdeförändringar 
 647
 620
 275
 513
 624
 597
 250
 460
Värdeförändringar
Värdeförändring fastigheter
 21
 512
 14
 38
 -10
 413
 34
 -339
Värdeförändring derivat
 41
 -285
 -72
 99
 -489
 -8
 298
 -1 236
Resultat före skatt 
 709
 847
 217
 650
 125
 1 002
 582
 -1 115
Aktuell skatt
 -111
 -107
 -51
 -54
 -115
 -104
 -45
 -137
Uppskjuten skatt
 39
 -27
 -48
 -15
 -49
 -188
 -83
 127
Periodens resultat
 637
 713
 118
 581
 -39
 710
 454
 -1 125
Övrigt totalresultat
 -523
 542
 -1 522
 480
 -87
 -227
 869
 -845
Periodens totalresultat
 114
 1 255
 -1 404
 1 061
 -126
 483
 1 323
 -1 970
Nyckeldata
Totalt driftnetto
 1 257
 1 162
 827
 1 070
 1 159
 1 125
 785
 989
-varav Hyresavtal
 972
 876
 740
 801
 933
 869
 694
 769
-varav Egen drift
 285
 286
 87
 269
 226
 256
 91
 220
EBITDA
 1 202
 1 110
 775
 1 016
 1 123
 1 082
 740
 942
Total cash earnings
 617
 587
 299
 541
 582
 560
 272
 415
Tillväxt intäkter Hyresavtal 
 (
LFL
 )
, 
%
 2
 0
 1
 1
 2
 3
 2
 7
Tillväxt intäkter Egen drift 
 (
LFL
 )
, 
%
 -2
 -3
 -3
 3
 9
 10
 6
 8
Tillväxt driftnetto Hyresavtal 
 (
LFL
 )
, 
%
 3
 -0
 1
 0
 1
 4
 2
 7
Tillväxt driftnetto Egen drift 
 (
LFL
 )
, 
%
 -2
 -4
 -25
 1
 15
 20
 22
 5
RevPAR Hyresavtal, SEK
 975
 904
 669
 791
 955
 918
 638
 786
RevPAR Egen drift, SEK
 1 311
 1 300
 882
 1 224
 1 152
 1 158
 803
 1 062
Tillväxt RevPAR Hyresavtal 
 (
LFL
 )
, 
%
 2
 -2
 -0
 -1
 3
 3
 2
 6
Tillväxt RevPAR Egen drift 
 (
LFL
 )
, 
%
 -3
 -3
 -3
 3
 8
 8
 6
 7
30 sep
 30 jun
 31 mar
 31 dec
 30 sep
 30 jun
 31 mar
 31 dec
MSEK
 2025
  2025
  2025
  2024
  2024
  2024
  2024
  2023
TILLGÅNGAR
Fastigheter inklusive inventarier
 72 913
 73 187
 70 684
 72 915
 70 981
 67 799
 67 651
 66 079
Nyttjanderätter
 3 239
 3 282
 2 935
 3 156
 3 062
 2 977
 2 971
 2 848
Övriga anläggningstillgångar
 3 723
 1 124
 1 116
 1 232
 1 235
 1 654
 1 723
 1 612
Uppskjuten skattefordran
 369
 331
 345
 347
 319
 342
 394
 340
Omsättningstillgångar
 1 454
 1 454
 1 532
 1 752
 1 775
 1 544
 2 350
 1 560
Likvida medel
 3 107
 2 220
 1 477
 1 286
 1 476
 848
 703
 769
Summa tillgångar
 84 805
 81 598
 78 089
 80 688
 78 848
 75 164
 75 792
 73 208
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital  
 32 833
 32 719
 32 291
 33 695
 32 643
 30 796
 31 048
 29 725
Uppskjuten skatteskuld
 5 698
 5 770
 5 675
 5 776
 5 686
 5 601
 5 487
 5 270
Räntebärande skulder 
 41 037
 37 590
 35 069
 35 534
 34 782
 33 356
 33 761
 32 770
Leasingskulder
 3 244
 3 287
 2 945
 3 165
 3 071
 2 987
 2 980
 2 856
Icke räntebärande skulder
 1 993
 2 232
 2 109
 2 518
 2 666
 2 424
 2 516
 2 587
Summa eget kapital och skulder 
 84 805
 81 598
 78 089
 80 688
 78 848
 75 164
 75 792
 73 208
Nyckeldata
Marknadsvärde fastigheter
 75 962
 76 229
 73 961
 76 334
 74 234
 70 815
 71 317
 69 038
-varav Förvaltningsfastigheter
 61 060
 61 188
 58 756
 60 290
 59 281
 59 271
 59 044
 57 226
-varav Rörelsefastigheter
 14 902
 15 041
 15 205
 16 044
 14 953
 11 544
 12 273
 11 813
Genomsnittligt direktavkastningskrav, Hyresavtal %
 6,09
 6,09
 6,13
 6,13
 6,14
 6,13
 6,10
 6,09
Genomsnittligt direktavkastningskrav, Egen drift %
 6,84
 6,88
 6,89
 6,89
 6,87
 6,90
 6,98
 7,02
Räntebärande nettoskuld
 38 139
 35 579
 33 806
 34 485
 33 515
 32 705
 33 256
 32 190
Genomsnittlig utgående skuldränta, %
 3,9
 3,9
 3,9
 4,0
 4,1
 4,1
 4,2
 4,2
Räntetäckningsgrad, ggr
 2,8
 2,6
 2,1
 2,7
 2,6
 2,5
 2,0
 2,6
Räntetäckningsgrad, R12m, ggr
 2,7
 2,7
 2,7
 2,7
 2,6
 2,6
 2,6
 2,7
Belåningsgrad netto, %
 50,2
 46,7
 45,7
 45,2
 45,1
 46,2
 46,6
 46,6
Räntebärande nettoskuld/EBITDA, ggr
 9,3
 8,8
 8,5
 8,7
 8,6
 8,5
 8,8
 8,7
Genomsnittlig kapitalbindning, år
 2,2
 2,4
 2,4
 2,6
 2,4
 2,2
 2,2
 2,3
Genomsnittlig räntebindning, år
 1,9
 2,3
 2,5
 2,7
 2,9
 3,3
 3,3
 3,9

===== SIDA 24 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 24 
 
Fastigheterna  
 
Per aktie  
 
 
Not 7.  
Skatt  
Aktuell skatt beräknas på periodens beskattningsbara resultat baserat på de skatteregler som är gällande i de länder där koncernen är 
verksam. Eftersom beskattningsbart resultat exkluderar kostnader som inte är skattemässigt avdragsgilla samt intäkter som inte är 
skattepliktiga så skiljer sig detta från resultaträkningens resultat före skatt.  
Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 369 (347) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av 
skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren. Uppskjutna skattefordringar 
hänförligt till temporära skillnader i Tyskland har minskats med -61 MSEK jämfört mot tidigare kvartal på grund av en sänkning av den 
tyska bolagsskattesatsen. 
De uppskjutna skatteskulderna uppgick 5 698 (5 776) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader hänförligt till verkligt värde 
värdering avseende Förvaltningsfastigheter, och temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende 
Rörelsefastigheter, samt temporära värderingsskillnader för räntederivat. Uppskjutna skatteskulder hänförligt till temporära skillnader i 
Tyskland har minskats med -134 MSEK jämfört mot tidigare kvartal på grund av en sänkning av den tyska bolagsskattesatsen. 
Not 8.  
Risk
 - 
och osäkerhetsfaktorer  
Pandox allmänna syn på affärsriskerna har inte förändrats jämfört med den detaljerade redogörelse som återfinns i årsredovisningen för 
2024. Det finns en osäkerhet om vilken påverkan geopolitisk och geoekonomisk oro kan få på konjunktur och därmed företagens och 
hushållens hotellefterfrågan. 
 
Not 9. 
 Aktiei
 nnehav i Dalata Hotel Group plc  
Pandox AB (publ) innehar totalt 39 271 255 emitterade stamaktier i Dalata Hotel Group plc, motsvarande cirka 18,6 procent av det 
emitterade aktiekapitalet i Dalata. Per den 30 september 2025 redovisas posten i balansräkningen som övriga långfristiga aktieinnehav 
till ett värde om motsvarande cirka 2 779 MSEK. 
Not 10. Tillgångar och skulder som innehas för försäljning  
Koncernen    
3
0 
sep   
3
0 
sep  
 31 dec  
Belopp i MSEK    
 2025  
 2024  
 2024  
Tillgångar      
Mark avseende fastigheten Bad 
 Neuenahr   
 -  
 -  
 20  
Tillgångar klassificerade som innehav för försäljning    
 -  
 -  
 20  
 
 
  
30 sep
 30 jun
 31 mar
 31 dec
 30 sep
 30 jun
 31 mar
 31 dec
2025
  2025
  2025
  2024
  2024
  2024
  2024
  2023
Antal fastigheter
 162
 163
 162
 161
 160
 157
 158
 159
-varav Hyresavtal
 140
 141
 139
 138
 138
 138
 138
 139
-varav Egen drift
 22
 22
 23
 23
 22
 19
 20
 20
Antal rum
 36 135
 36 339
 35 941
 35 672
 35 534
 35 018
 35 613
 35 851
-varav Hyresavtal
 30 539
 30 643
 30 245
 29 976
 29 976
 29 963
 29 963
 30 201
-varav Egen drift
 5 596
 5 696
 5 696
 5 696
 5 558
 5 055
 5 650
 5 650
Marknadsvärde fastigheter
 , 
MSEK
 75 962
 76 229
 73 961
 76 334
 74 234
 70 815
 71 317
 69 038
-
varav Förvaltningsfastigheter
 61 060
 61 188
 58 756
 60 290
 59 281
 59 271
 59 044
 57 226
-
varav Rörelsefastigheter
 14 902
 15 041
 15 205
 16 044
 14 953
 11 544
 12 273
 11 813
jul-sep
 apr-jun
 jan-mar
 okt-dec
 jul-sep
 apr-jun
 jan-mar
 okt-dec
SEK
 2025
  2025
  2025
  2024
  2024
  2024
  2024
  2023
B
-
aktiens börskurs vid periodens utgång
 180,20
 166,40
 173,20
 191,80
 203,00
 189,00
 179,70
 150,40
EPRA NRV
 210,18
 209,82
 207,55
 215,58
 209,36
 207,70
 208,55
 201,12
EPRA NTA 
 210,18
 209,82
 207,55
 215,58
 209,36
 207,70
 208,55
 201,12
EPRA NDV
 183,50
 182,61
 181,99
 189,80
 183,63
 183,05
 184,55
 177,01
EPRA earnings (EPS)
 3,17
 3,02
 1,54
 2,78
 3,14
 3,05
 1,48
 2,26
Eget kapital
 168,72
 168,13
 165,93
 173,15
 167,74
 167,51
 168,88
 161,68
Periodens resultat
 3,25
 3,61
 0,58
 2,98
 -0,20
 3,86
 2,47
 -6,12
Driftnetto
 6,46
 5,97
 4,25
 5,50
 5,96
 6,12
 4,27
 5,38
Cash earnings
 3,17
 3,02
 1,54
 2,78
 3,14
 3,05
 1,48
 2,26
Genomsnittligt antal aktier, tusental
 194 603
 194 603
 194 603
 194 603
 185 164
 183 850
 183 850
 183 850
EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV samt Eget kapital redovisas per balansdag.

===== SIDA 25 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 25 
 
Definitioner  
Finansiell information  
Avrundningar  
Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte 
alltid tabellerna. 
Belåningsgrad netto, %  
Räntebärande skulder, inklusive 
uppläggningskostnader för lån, minus likvida 
medel i förhållande till fastigheternas 
marknadsvärde vid periodens utgång. 
Bruttoresultat, Hyresavtal, MSEK  
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för 
Hyresavtal.  
Bruttoresultat, Egen drift, MSEK  
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för 
Egen drift inklusive avskrivningar i Egen drift. 
Cash earnings, MSEK  
EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella 
kostnader, minus finansiella kostnader avseende 
nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus 
aktuell skatt redovisad i resultaträkningen, justerat 
för eventuell orealiserad omräkningseffekt 
banktillgodohavande samt minoritetsägande. 
Driftnetto, Hyresavtal, MSEK  
Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Hyresavtal. 
Driftnetto, Egen drift, MSEK  
Bruttoresultat Egen drift plus avskrivningar 
inkluderade i kostnader Egen drift. 
Driftnettomarginal, Hyresavtal, %  
Driftnetto Hyresavtal i förhållande till totala intäkter 
Hyresavtal. 
Driftnettomarginal, Egen drift, %  
Driftnetto Egen drift i förhållande till totala intäkter 
Egen drift. 
EBITDA, MSEK  
Totalt bruttoresultat minus central administration 
(exklusive avskrivningar). 
EBIT
 D
 A
 -
marginal, %  
EBITDA i förhållande till totala intäkter. 
EPRA Earnings
 , MSEK  
Resultat Hyresavtal och Egen drift före skatt. 
Återläggning av värdeförändring fastigheter, 
värdeförändring derivat och innehav utan 
bestämmande inflytande. Företagsspecifik 
återläggning avskrivningar Egen drift, 
avskrivningar centrala administrationskostnader, 
orealiserad omräkningseffekt 
banktillgodohavanden minus aktuell skatt. 
EPRA NRV, MSEK  
Redovisat eget kapital, hänförligt till 
moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av 
derivat, uppskjuten skattefordran derivat, 
uppskjuten skatteskuld fastigheter samt 
omvärdering Rörelsefastigheter. 
EPRA NTA, MSEK  
Redovisat eget kapital, hänförligt till 
moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av 
derivat och avdrag för immateriella tillgångar, 
uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten 
skatteskuld fastigheter, samt omvärdering 
Rörelsefastigheter. 
EPRA NDV, MSEK  
Redovisat eget kapital, hänförligt till 
moderbolagets aktieägare, inklusive omvärdering 
Rörelsefastigheter. 
EPRA LTV, %  
Belåningsgrad netto justerat för netto 
rörelsefordringar/rörelseskulder. 
EPRA NYI, %  
Driftnetto Hyresavtal, före fastighetsadministration, 
rullande 12 månader, dividerad med 
marknadsvärde Förvaltningsfastigheter. 
Genomsnittlig skuldränta, %  
Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall 
i respektive valuta i förhållande till räntebärande 
skulder vid periodens utgång.  
Investeringar,  
MSEK  
Investeringar i anläggningstillgångar exklusive 
förvärv. 
Räntebärande n
 ettoskuld/EBITDA  
Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång i 
förhållande till ackumulerat EBITDA R12. 
Resultat före värdeförändringar, MSEK  
Resultat före skatt plus värdeförändringar 
fastigheter plus värdeförändring derivat. 
Räntebärande nettoskuld, MSEK  
Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder 
plus uppläggningskostnader för lån, minus likvida 
medel och kortfristiga placeringar som likställs 
med likvida medel. Lång- och kortfristiga 
leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte. 
Räntetäckningsgrad, ggr  
EBITDA minus finansiella kostnader 
nyttjanderättstillgångar dividerat med netto 
räntekostnader, som utgörs av räntekostnader 
minus ränteintäkter. 
Tillväxt i EPRA NRV (substansvärdestillväxt), 
årstakt, %  
Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, 
med återlagd utdelning samt avdrag för 
emissionslikvid, för den närmast föregående 
tolvmånadersperioden. 
Tillväxt 
 i 
jämförbar
 t 
bestånd  
i 
fast valuta  
Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, 
avyttringar och omklassificeringar samt 
valutakursförändringar. 
Per aktie  
Cash earnings per aktie, SEK  
Cash earnings delat med det viktade 
genomsnittliga antalet utestående under perioden. 
Resultat per aktie, SEK  
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets 
aktieägare delat med det viktade genomsnittliga 
antalet utestående aktier under perioden. 
EPRA 
 Earnings (EPS) per aktie  
EPRA Earnings delat med det viktade 
genomsnittliga antalet utestående aktier under 
perioden. 
 
EPRA NRV, NTA, NDV (substansvärde) per aktie, 
SEK  
EPRA NRV, NTA och NDV delat med det totala 
antalet utestående aktier efter utspädning vid 
periodens utgång. 
Totalresultat per aktie, SEK  
Periodens totalresultat, hänförligt till 
moderbolagets aktieägare, delat med det viktade 
genomsnittliga antalet utestående aktier efter 
utspädning vid periodens utgång. 
Utdelning per aktie, SEK  
Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med 
det viktade genomsnittliga antalet utestående 
aktier efter utspädning vid periodens utgång. 
Viktat genomsnittligt antal aktier, före 
utspädning, tusental  
Det viktade genomsnittliga antalet utestående 
aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet 
utestående aktier, före utspädning, under 
perioden. 
Viktat genomsnittligt antal aktier, efter 
utspädning, tusental  
Det viktade genomsnittliga antalet utestående 
aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet 
utestående aktier, efter utspädning, under 
perioden. 
Fastighetsinformation  
Antal hotell och rum  
Antal ägda hotellfastigheter och rum vid periodens 
utgång. 
Marknadsvärde fastigheter, MSEK  
Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus 
marknadsvärdet för Rörelsefastigheter. 
RevPAR Hyresavtal  
& Egen drift  
(jämförbart 
bestånd i fast valuta), SEK  
Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från 
sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. 
Jämförbara enheter definieras som 
hotellfastigheter som har ägts och hyrts ut under 
hela den aktuella perioden och 
jämförelseperioden. Fast valutakurs definieras 
som valutakursen för aktuell period och 
jämförelseperioden räknas om till denna 
valutakurs. 
WAULT  
(Förvaltningsfastigheter)  
Viktad genomsnittlig återstående hyrestid till förfall 
för Förvaltningsfastigheter.

===== SIDA 26 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 26 
 
En renodlad hotellfastighetsägare  
Pandox är ett hotellfastighetsbolag som äger, utvecklar och hyr ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer.  
Vi är en aktiv och engagerad ägare som sedan grundandet 1995 skapat en av de största hotellfastighetsportföljerna i Europa.  
        
 
    
 
 
 
Fastighetsförvaltning  
Fastighetsförvaltning är kärnan i vår 
verksamhet. Affärsmodellen bygger på 
omsättningsbaserade hyresavtal med lång 
löptid, garanterad miniminivå och 
gemensamma incitament. Vi driver också 
hotellverksamhet i egen regi som en viktig del 
av vårt aktiva ägande. 
   
 
 
Fastighetsutveckling  
Vår portfölj erbjuder goda möjligheter till 
värdeskapande investeringar tillsammans 
med hyresgästerna. Vi gör också 
transformativa investeringar i Egen drift med 
målet att teckna nya hyresavtal. 
    
 Finansiell policy  
Belåningsgrad  
Pandox policy är en belåningsgrad om  
45–60 procent, beroende på 
marknadsförutsättningar och rådande 
möjligheter. Bolaget definierar belåningsgrad 
som räntebärande skulder minus likvida medel i 
förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid 
periodens utgång. 
 
Utdelningspolicy  
Pandox policy är en utdelningsandel på 30–50 
procent av cash earnings, med en genomsnittlig 
utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. 
Framtida utdelningar, och storleken på sådana 
utdelningar, beror på Pandox framtida utveckling, 
finansiella ställning, kassaflöden och 
rörelsekapitalbehov. 
 
Säsongsbundenhet  
Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. 
De perioder som bolagets fastigheter redovisar 
högre intäkter varierar från fastighet till fastighet, 
främst beroende på efterfrågans sammansättning 
och hotellets läge. Det andra kvartalet är normalt 
det starkaste drivet av hög efterfrågan och 
betalningsvilja från samtliga delsegment i 
hotellmarknaden. Eftersom större delen av de 
kunder som bor på Pandox-ägda eller Pandox-
drivna hotell är affärsresenärer är 
hotellefterfrågan normalt svagast under det första 
kvartalet. 
 
 
           
           
           
 
 
 
Portföljoptimering  
Portföljen utvärderas löpande för att 
säkerställa att varje hotellfastighets 
avkastningspotential är attraktiv. Förvärv 
lägger grunden för tillväxt och avyttringar är 
viktiga för att frigöra kapital till investeringar 
med högre avkastningsmöjligheter. 
   
 
 
Hållbarhet  
Vi vill bidra till en hållbar utveckling genom att 
skapa resurseffektiva fastigheter och hållbar 
drift, samt trygga och säkra miljöer för 
anställda och gäster. Våra fokusområden 
inom hållbarhet är miljö och klimat, 
ansvarsfulla och rättvisa affärer, nöjda och 
trygga gäster, attraktiv och jämställd 
arbetsplats samt inkluderande lokalsamhällen.

===== SIDA 27 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 27 
 
Aktien och ägare  
Noterat på Nasdaq Stockholm  
Pandox B-aktier är sedan 2015 noterade på Nasdaq Stockholms lista för stora bolag. B-aktierna omsätts också på flera alternativa 
marknadsplatser.  
Per 30 september 2025 var sista betalkurs för B-aktien 180,20 SEK och det synliga börsvärdet var 21 552 MSEK. Inräknat de onoterade 
A-aktierna till samma kurs som B-aktierna var börsvärdet 35 067 MSEK. Under perioden januari-september 2025 var värdeutvecklingen 
för Pandoxaktien -6 procent, jämfört med OMX Stockholm Benchmark PI index +3 procent och OMX Stockholm Real Estate PI index  
-10 procent. 
Per 30 september 2025 hade Pandox 6 842 registrerade aktieägare och antalet aktier i Pandox uppgick till 194 603 000.  
Utdelningspolicy  
Pandox policy är en utdelningsandel på 30–50 procent av cash earnings per aktie med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på 
cirka 40 procent. För 2024 beslutade årsstämman 2025 en utdelning om 4,25 (4,00) SEK per aktie, totalt cirka 827 (735) MSEK, vilket 
motsvarade en utdelningsandel om cirka 41 (42) procent av cash earnings per aktie. 
Antal aktier  
Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 119 603 000 B-aktier. 
För det tredje kvartalet 2025 uppgick det viktade antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 119 603 000 B-
aktier. 
Topp
 -
10 ägare  
per 
 3
0 
september  
202
 5 
 
 
 
 
 
 
  
Ägare
 Antal A-aktier
 Antal B-aktier
Andel av 
aktiekapital (%)
 Andel av röster 
 (
%
)
Eiendomsspar
 37 314 375
 10 950 826
 24,8
 35,7
Helene Sundt AB	
 18 657 188
 2 912 187
 11,1
 17,1
Christian Sundt AB
 18 657 187
 0
 9,6
 16,2
AMF Pension & Fonder
 28 139 363
 14,5
 8,2
Alecta Tjänstepension
 7 687 577
 4,0
 2,2
Länsförsäkringar Fonder
 7 377 120
 3,8
 2,1
Carnegie Fonder
 6 658 036
 3,4
 1,9
Vanguard
 4 591 403
 2,4
 1,3
Handelsbanken Fonder
 4 278 244
 2,2
 1,2
Fjärde AP
 -
fonden
 4 019 275
 2,1
 1,2
Summa 
 10 
största ägare
 74 628 750
 76 614 031
 78
 87
Övriga ägare
 371 250
 42 988 969
 22
 13
Totalt
 75 000 000
 119 603 000
 100
 100
34%
15%
1%
47%
3%
Svenska institutioner
Utländska institutioner
Svenska privatpersoner
Övriga ägare
Anonymt ägande
49%
36%
7%
8%
Norge
Sverige
USA
Övriga

===== SIDA 28 =====

RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
 
 
 PANDOX  
DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER  
2025     
 28 
 
Revisorns granskningsrapport  
Inledning  
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Pandox AB (556030–
7885) per 30 september 2025 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören 
som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. 
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. 
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning  
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig 
granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i 
första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra 
översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den 
inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en 
översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter 
som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför 
inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.   
Slutsats  
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att 
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för 
moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. 
Stockholm den 23 oktober 2025 
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 
 
 
Sofia Götmar-Blomstedt  Linda Andersson  
Auktoriserad revisor   Auktoriserad revisor  
Huvudansvarig revisor

===== SIDA 29 =====

PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI
 -
SEPTEMBER   
2025    
|  
29   
 
 
  
 RESULTATANALYS  
 FASTIGHETERNA  
 FINANSIERING  
 HÅLLBARHET  
 FINANSIELLA RAPPORTER  
Denna information är sådan information som Pandox AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s  
marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för 
offentliggörande den 23 oktober 2025 kl. 07:00 CEST. 
En webcast och telefonkonferens kommer att hållas den 23 oktober 2025 kl. 08:30 CEST. Information finns tillgänglig 
på pandox.se 
 
Kontaktpersoner  
Liia Nõu, vd  
+46 (8) 506 205 50 
Anneli Lindblom, CFO 
+46 (0) 765 93 84 00 
Anders Berg, Head of Communications and IR 
+46 (0) 760 95 19 40 
 
Finansiell kalender  
18 november 2025 Hotellmarknadsdagen 2025   
5 februari 2026 Bokslutskommuniké 2025  
15 april 2026  Årsstämma 2026