FULLTEXT DEL 1 AV 3
Årsredovisning 2023
===== SIDA 1 ===== Årsredovisning 2023 Göteborg Lilla Bommen ===== SIDA 2 ===== Detta är Platzer Vi kan Göteborg 3 Så arbetar vi 4 Vd-ord 5 Mål och måluppfyllelse 8 Omvärld och påverkan Långsiktiga drivkrafter 9 Göteborg står stabilt 10 Så skapar vi hållbara värden 12 Strategi En långsiktigt hållbar stadsutveckling 13 Våra strategiska fokusområden 14 Områdesutveckling 15 Formell årsredovisning Förvaltningsberättelse 16 Finansiering 21 Risker och riskhantering 24 Resultaträkning koncernen 29 Balansräkning koncernen 30 Förändringar i eget kapital koncernen 31 Kassaflödesanalys koncernen 32 Resultaträkning moderbolaget 33 Balansräkning moderbolaget 34 Förändringar i eget kapital moderbolaget 35 Kassaflödesanalys moderbolaget 35 Noter 36 Revisionsberättelse 62 Bolagsstyrning Ordförandens ord 66 Bolagsstyrningsrapport 67 Styrelseåret 72 Styrelsens rapport om intern kontroll 73 Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten 74 Styrelse 75 Ledningsgrupp 76 Hållbarhet Platzers hållbarhetsarbete 77 Styrning av hållbarhets- arbetet 79 Miljömässig hållbarhet 82 Social hållbarhet 87 Hållbarhetsstyrning 91 Rapportering enligt EU:s taxonomi 92 Klimatrelaterade risker och möjligheter 95 GRI-index inklusive hänvisning till EPRA-koder 98 Övrigt EPRA-nyckeltal 102 Flerårsöversikt 104 Platzeraktien 105 Kalendarium 2024 107 21% Under 2023 steg Platzers drifts överskott med 21 procent totalt och 12 procent i jämförbart bestånd, och nådde för första gången över en miljard kronor. ” Platzer är ett ledande fastighetsbolag inom kommers iella fastigheter. Vi finns bara i Göteborg. Ingen annan stans . Helt enkelt därför att vi vill lägga all energi på det vi är bäst på – att skapa en stad som är bättre för våra hyresgäster, deras medarbetare och inte minst göteborgarna. Och med vår vision siktar vi ännu högre: Vi ska göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i. ===== SIDA 3 ===== KONTOR Vi är näst störst inom kontor i hela Göteborg1 och en ledande aktör i Lilla Bommen, Gårda och Gamlesta den. Några av de största kunderna är ESS Group, Västra Götalands regionen, Göteborgs Stad och Nordea. 77 fastigheter bara i Göteborg Vi äger och utvecklar 77 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 960 tkvm till ett värde om 28 mdkr. Beståndet omfattar segmenten kontor och industri och logistik samt en större projektportfölj. INDUSTRI OCH LOGISTIK Vi är en av de ledande aktörerna i Göteborg 1 med samtliga fastigheter i Torslanda och Arendal – där den gröna industriomställningen pågår för fullt. Sveafjord (AB Volvo) och DFDS är våra största kunder. PROJEKT Vår projektportfölj inrymmer projekt i alla skeden, från detaljplaner till inflyttningsklara projekt, och sker i områden som Lilla Bommen, Gam lestaden, Arendal, Torslanda, Södra Äng gården och Almedals Fabriker. 77 % 23% 64 13 fastigheter fastigheter Pågående projekt: 75 000 kvm lokalarea Möjliga projekt: 340 000 kvm bruttoarea av Platzers fastighetsvärde av Platzers fastighetsvärde VÅR VISION Vi ska göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i. Genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborg skapar vi hållbara värden. Vi prioriterar goda relationer med våra kunder och erbjuder service som präg- las av närhet och engagemang. Förutom det rent ekonomiska värdet vi tillför våra aktieägare och övriga intressenter, bidrar vi även med andra icke-finansiella värden såsom trygga och levande områden i staden och minskade utsläpp genom energi- effektiviseringar. Vårt långsiktiga värdeskapande vilar på ett antal tydliga styrkor. Vårt investeringscase EXPERTER PÅ GÖTEBORG DIVERSIFIERAD PORTFÖLJ KUNDEN I FOKUS ENGAGERADE MEDARBETARE LÖNSAM TILLVÄXTPLAN STABIL FINANSIERING 1) Källa: Datscha Vi kan Göteborg Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 3 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 4 ===== Sveafjord AB (AB Volvo) DFDS Logistics Contracts AB ESS Group AB Göteborgs Universitet Västra Götalandsregionen Mölnlycke Health Care AB Migrationsverket NTEX AB Göteborgs stad Nordea Bank Abp, filial i Sverige Så arbetar vi Förvaltning Förvaltningen av våra fastigheter är kärnan i verksamheten. Vi har ett modernt bestånd som är attraktivt för nya och befint liga hyresgäster och som det går att växa inom. All förvaltning sköts av våra medarbetare med fokus på kundnöjdhet, hållbar het och en hög uthyrningsgrad. Vi skapar attraktiva områden med goda affärsmöjligheter för våra kunder och en bra mix av verksamheter. Utveckling För att ha ett attraktivt erbjudande utvecklar vi både befintliga byggnader och bygger nytt från grunden. Vi tar ansvar för de områden där vi verkar, från enskilda projekt till omvandling av kvarter och stadsdelar, och är aktiva i utvecklingen av hela Göteborg, i linje med vår vision. Transaktioner Transaktioner är tredje delen i vår affärsmodell. Vi vill växa i centrala lägen och vid trafikknutpunkter med god tillgänglig het, områden med expansiva planer samt attraktiva lägen för logistik och industri. Våra affärer speglar vår strategi att skapa värde genom att ta en ledande position i dessa områden. Vår affärsmodell bygger på att vi skapar värde för våra kunder, samhället i stort och tar ansvar för håll- barheten i det vi gör för att på så sätt bidra till en lönsam och långsiktig tillväxt för Platzer och aktie- ägarna. Vi fokuserar på uthyrning och förvaltning, fastighets- och stadsutveckling samt förvärv och försäljningar av fast igheter. Kontor Centrala Göteborg, 53 % Industri/logistik, 22 % Kontor Norra Östra Göteborg, 16 % Projekt, 5 % Kontor Södra Västra Göteborg, 4 % Fastighetsvärde per segment Fastighetsvärde per segment 2023 2022 2021 2020 2019 Antal fastigheter1) 77 72 72 69 68 varav projekt fastigheter 21 22 24 22 22 Total uthyrningsbar yta, kvm1) 960 000 845 000 874 000 827 000 825 000 Totalt fastighetsvärde, mkr2) 28 250 26 994 26 031 22 575 20 479 varav de tio största, mkr 15 285 14 468 14 065 12 520 10 990 1) Inklusive delägda fastigheter som redovisas som intresseföretag. 2) Koncernens konsoliderade värde i balansräkningen, vilket är exklusive fastigheter som redovisas som intresseföretag. Platzers fastighetsbestånd Kontor Centrala Göteborg, 53 % Industri/logistik, 22 % Kontor Norra Östra Göteborg, 16 % Projekt, 5 % Kontor Södra Västra Göteborg, 4 % Fastighetsvärde per segment De tio största kunderna, och deras andel av kontrakterad hyresintäkt 6 % 3 % 34 %Totalt 5 % 3 %4 % 2 % 4 % 2 % 3 % 2 % Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 4 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 5 ===== Högsta driftsöverskottet hittills och fortsatt fokus på kund och kassaflöde Efter ett år präglat av justerade fastighetsvärden i en tuffare marknad presterar vi vårt högsta driftsöverskott hittills. Vi gör det genom ett framgångsrikt uthyrningsarbete, vältajmade kon- torsprojekt och investeringar inom segmentet industri och logistik, vilka snabbt bidrar till ökat kassaflöde och höjer vår direktavkastning. Med förstärkt kundfokus, framgångsrik områdesut- veckling och ambitiöst hållbarhetsarbete finns det goda skäl att möta framtiden med försiktig optimism. Jag är ödmjuk för att vi när vi går ur 2023 fortfarande har ett utmanande ekonomiskt läge, vilket berör delar av Göteborgs näringsliv. Samtidigt går andra delar av näringslivet bra och befinner sig i ett utvecklings språng. Enligt BRG (Business Region Göteborg) kommer svensk ekonomi åter att växa något under 2024, och där Göteborgsregionens exportvikt ade BNP förväntas bli högre än för landet som helhet. Inflationen (KPIF) gick under året från 9,3 procent till att i december nere på 2,3 procent, vilket gör att utsikterna blivit lite ljusare. Många experter bedömer att vi kan se nedjusterade räntor redan till sommaren, om inga större, glo bala påverkansfaktorer inträffar. Företagen i Göteborgsregionen befin ner sig, enligt BRGs konjunkturrapport, i lågkonjunktur. Inbromsningen är dock måttlig och hålls uppe av tillverkningsindustrin som i slutet av året åter vänt uppåt och befinner sig i en normalstark konjunktur. Göteborg har visat sig mer motståndskraftigt än landet i övrigt och har fortsatt den lägsta arbetslösheten av storstadsregionerna, vilket också är lägre än landet som helhet. Förutom att vi har en fördel av en stark exportindustri är Västsverige är dessutom ledande i den gröna nyindustrialiseringen och svarar för mer än en tredjedel av det svenska näringslivets samlade FoU inves teringar, vilket är högst i Sverige. Mångfalden av 750 branscher och det framgångsrika samarbetet mellan akademi och näringsliv utgör en innovativ livsnerv som jag ser som en enorm styrka för regionen som helhet. För fastighetssektorn har den svagare konjunkturen lett till att Göteborgsmarknaden nådde en lägre uthyrningsvolym under 2023 än föregående år och vi är nu i nivå med 10 årssn ittet. Vakansgraden (kvm), 11 procent, som är högt för Göteborgsmarknaden, låg kvar på samma nivå under de sista två kvartalen vilket tyder på att kurvan planar ut. Orsaken till de höga vakansnivåerna är att 175 000 kvm nyproducerade kontor färdigställdes under 2022, efter en lång period med låga vakansgrader (lägst 2,7 procent 2017) som faktiskt utgjort en begränsning i förmågan att möta efterfrågan på kontorsarbetsplatser i en växande stad. Från 2021–okt 2023 var arbetskrafttillväxten i staden 33 000. Det överutbud av kontor som uppstod 2022 har länge varit känt för oss aktörer på marknaden och innebar en naturlig ”flight to quality” där det äldre kontorsbeståndet erfor en avflyttning. Över tid kommer detta jämnas ut och under de kommande åren ser vi åter en betydligt lägre nybyggnadstakt mer likt tidigare nivåer om 30 000 kvm per år. Fortsatta investeringar För oss på Platzer präglades 2023 av fortsatta investeringar inom industri och logistik, där vi förvärvade tre färdigställda projekt från vårt JV Sörred Logistikpark, som vi äger tillsammans med Bockasjö/numera Catena. Dessutom färdigställde vi tre egna projekt. Sammanlagt gav det oss 133 000 nya inflyttade kvm. Inom kontorssegmentet slöt vi bland annat VDORD Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 5 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 6 ===== Viktiga händelser 2023 • Johanna Hult Rentsch blir ny vd från och med augusti • Rekordhög uthyrningsvolym i vårt förvaltningsbestånd • Bibehållen BBB rati ng för Platzer med ändrad utsikt från stabil till negativ • Uthyrning till huvudkontoret för det globala foodtech bolag et Picadeli i Gamlestadens Fabriker • Invigning av Sörred Logistikpark med Platzer som ny långsiktig ägare • Uthyrning om 2 400 kvm kontor till vårdbolaget Capio i projektet Aria i Lilla Bommen • Kasper Salinprise t för Sveriges bästa byggnad tilldelas Merkurhuset • Stärkt samarbete mellan Platzer och NTEX genom trippeluthyrning i logistiknavet på Hisingen • Stor återbrukssatsning genomförs tillsammans med Castellum, Vasakronan och Kålltorps Bygg • Minskning av vår energianvändning i jämförbart bestånd med 9 % och CO2utsläppen (scope 1 och 2) med 23 % ”Göteborg har visat sig mer motståndskraftigt än landet i övrigt.” Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 2021 10 9,74 Fastighetsvärde 2322 21 20 19 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 mkr Hyresintäkter och resultat 2322 21 20 19 0 1 000 –1 000 2 000 3 000 Hyresintäkter Årets resultat Förvaltningsresultat Hyresintäkter och resultat mkr flera stora hyresavtal i Aria på Lilla Bommen, samtidigt som vi fortsatt både hyrde ut och utvecklade våra fastigheter i Gamlestaden. Därtill var det naturligtvis väldigt roligt att få Kasper Salinprise t för vår tillbyggnad av Merkurhuset och att konserthallen Big Stage öppnade i Kineum. Viktiga framsteg inom hållbarhet Utmaningarna för mänskligheten med den globala uppvärmningen blir allt tydligare. Vår ambition på Platzer är att vara ett av de ledande bola gen i branschen inom hållbarhet, och under 2023 gjorde vi flera viktiga framsteg. Vi redovisade en minskning av CO 2utsläppen (scope 1 och 2) med 23 procent och av energianvändningen med 9 procent, vilket inne bar att vi nådde våra mål. Målet från 2022 om att mäta och minska scope 3 har vi nu utvecklat till ett kvantifierbart mål avseende nypro duktion. Vi har genomfört återbruk i alla våra hyresgästanpassningar och vi initierade även ett återbruksinitiativ REbygg tillsammans med branschkollegor, vilket ger oss konkreta verktyg att reducera klimat avtrycket i våra projekt. Våra klimatmål är validerade och godkända av Science Based Targets initiative. Mer än en miljard i driftsöverskott Under 2023 översteg vårt driftsöverskott för första gången en miljard kronor. Det är en ökning med 21 procent totalt och 12 procent i jämför bart bestånd. Det är tillfredsställande att se hur våra slutförda projekt såsom Kineum, Gårda Vesta, Merkur och Gamlestads torg som nu smyckar Göteborgs skyline, och bidrar med höga uthyrningsnivåer och driftsnetton till vår verksamhet. Hyrestillväxten var 18 procent under 2023 och hyresintäkterna uppgick till 1 453 mkr och överskottsgraden förbättrades till 78 procent. VDORD 2022 130,12 2023 121,19 Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 6 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 7 ===== Hållbarhetsnyckeltal 2023 2022 2021 Miljöcertifierade förvaltningsfastigheter, % 80,4 91,7 89,1 Energianvändning i jämförbart bestånd, kWh/kvm A-temp 74,9 82,5 80,6 Koldioxidutsläpp1), kg CO2e/kvm LOA 0,31 0,40 0,52 Gröna hyresavtal, %-andel av uthyrningsbar yta 61,4 53,5 53,1 Attraktiv arbetsplats, mätt som förtroendeindex enligt Winningtemp 2) 7,4 7,6 na Fördelning mellan antal kvinnor och män inom inter- vallet 40–60 % på samtliga nivåer inom organisa- tionen (medarbetare, chefer och koncernledning) 3 av 3 3 av 3 2 av 3 Antal studenter som erbjudits praktikplats, examens- arbete eller sommar/extrajobb som %-andel av totala antalet medarbetare 14 20 17 1) Koldioxidutsläpp från scope 1 och 2, från och med 2023 räknas enbart utsläpp från förbrän- ningen av fjärrvärmen in i scope 2. Tidigare års siffror är justerade. Läs mer på sidan 85. 2) Verktyget Winningtemp började användas 2022 därav saknas uppgift för 2021. Finansiella nyckeltal 2023 2022 2021 Hyresintäkter, mkr 1 453 1 229 1 201 Förvaltningsresultat, mkr 609 668 655 Årets resultat, mkr –943 3 026 1 709 Investeringar, mkr 1 323 1 412 1 003 Fastighetsvärde, mkr 28 250 26 994 26 031 Kassaflöde från löpande verksamheten, mkr 604 616 686 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 92 91 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 3,5 4,1 Belåningsgrad, % 49 44 49 Soliditet, % 42 47 41 Avkastning på eget kapital, % –7,2 25,5 16,5 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) per aktie, kr 121,19 130,12 109,74 Resultat efter skatt per aktie, kr –7,87 25,26 14,24 Utdelning per aktie, kr 2,00 2,30 2,20 Detta är ett resultat av gediget och uthålligt arbete från organisationen i arbetet med våra kunder och att trimma och förädla våra fastigheter. Jag kan konstatera att vår uthyrning i andra halvan av 2023 skett näs tan uteslutande i vårt helägda kontorsbestånd och med tanke på den historiskt höga vakansgraden på marknaden är det en bedrift. Nettout hyrningen har fortsatt varit positiv, kvartal efter kvartal, de senaste tre åren. På årsbasis levererar vi den högsta uthyrningen någonsin i vårt hel ägda förvaltningsbestånd om 130 mkr. Platzers styrelse föreslår en ut delning om 2,00 kr per aktie vilket ligger i linje med vår utdelningspolicy. Fokus på värderingar och effekten av yieldjusteringar Den snabbt höjda styrräntan medförde utmaningar i form av ökade kostnader för finansiering och högre marknadsyielder, vilket i sin tur lett till lägre substansvärde, högre belåningsgrad och lägre resultat samt försämrad räntetäckningsgrad. Transaktionsmarknaden av kontor i Göteborg har varit obefintlig sedan andra kvartalet 2022 och köpare och säljare har inte mötts, medan industri och logistiksegmentet justerade yielderna snabbt och varit en mer likvid transaktionsmarknad. Med en mer stabil ränteprognos tror jag att transaktionsmarknaden kommer komma igång igen under 2024. Under 2023 gjorde vi negativa, orealise rade värdeförändringar på våra fastigheter om totalt –1 277 mkr. Den negativa yieldeffekten uppvägs delvis av de värdeökningar vi får genom ökat driftsnetto i förvaltningen och från våra investeringsvinster i pro jekt. Det genomsnittliga direktavkastningskravet (yielden) har justerats upp med 15 procent sedan vår lägsta nivå i andra kvartalet 2022. Under året har direktavkastningskravet justerats upp med 37 punkter och hade vi inte kunnat motverka den fulla effekten med våra ökade hyres intäkter och projektvinster hade yieldeffekten isolerat påverkat våra fastighetsvärden med –2 082 mkr, istället för –1 277 mkr. Stabil finansieringsmodell Vi har en stabil finansiering som till 80 procent är bankfinansierad, vilket i dessa tider gett en trygghet när kapitalmarknaden i början på året inte var tillgänglig. Våra finansiärer uppskattar förutsägbarheten i vår långsiktiga intjäningsförmåga. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,2 ggr under 2023, lägre än föregående år men som successivt förbätt rats under året som en effekt av ett effektivt arbete med våra räntesäk ringar genom derivat. Vi konstaterar att kapitalmarknaden åter börjat fungera i slutet på året på bredare front vilket vi givetvis välkomnar. Vår rating bekräftades i slutet av året av Nordic Credit Rating till BBB , med ändrad utsikt från stabil till negativ. En ansvarsfull plan framåt Jag tog över stafettpinnen från P G Perss on i mitten av augusti och har nu passerat mina 100 första dagar som vd på Platzer. Resan fortsätter med mig vid rodret och vi bygger långsiktiga fastighetsvärden genom ökade hyresintäkter och en god kostnadsstyrning tillsammans med rätt finansiering och fokus på vår balansräkning. Våra två segment Kontor och Industri/logistik kompletterar varandra väl med olika marknads logik och direktavkastningsnivåer. Vi har haft förmånen att fortsätta med våra projekt där skolan i Södra Änggården, kontorsprojektet Aria i Lilla Bommen och stadsutvecklingen av Gamlestadens Fabriker är några av projekten som rullar. Vi har även fortsatt mycket potential kvar i att utveckla fler logistikprojekt i Sveriges bästa logistikläge. Det är projekt som snabbt levererar ett ökat kassaflöde och höjer vår direktavkastning. Vi kommer också att stärka vårt strategiska kund och af färsarbete ytterligare, vilket kommer att vara avgörande i en tuffare marknad. Jag är därför väldigt glad över att vi utökar koncernledningen med Marcus Sandahl som sälj och ut hyrningschef som tillträder under våren 2024. En annan framgångsfaktor för oss är vår områdesutveckling. Ett för oss utvalt strategiskt område är Mölndals innerstad där vi kommer för värva Mimo från NCC när tillträdesvillkoren är uppfyllda, vilket preli minärt sker i fjärde kvartalet 2024. Vi arbetar kontinuerligt med att öka våra kassaflöden och stärka balansräkningen för att möta våra långsikt iga finansiella mål. Med vår stabila kärnverksamhet, goda uthyrnings förmåga, tillgång till likviditet och starka ägare kan vi fortsätta inves tera för framtiden. Med ett svagare konjunkturläge är vi självklart än mer noggranna med utvärderingen av vilka projekt vi startar. Jag är övertygad om att vi utvecklar bolaget bäst genom att behålla vårt lång siktiga perspektiv på verksamheten. Steg för steg fortsätter vi att bidra till vår viktiga vision om att göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i. Johanna Hult Rentsch, vd VDORD Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 7 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 8 ===== Vårt löfte är att hållbarhet ska vara en grund - stomme i vår verksamhet, och att allt vi gör ska stärka våra tolv långsiktiga åtaganden inom ekonomisk, miljömässig och social håll - barhet. Under 2023 hade vi en hög målupp- fyllelse inom de flesta områden. Vi infriade de flesta av våra ekonomiska åtaganden trots en utmanande marknad. Vi fortsatte förbättra vår energi prestanda och våra koldioxidutsläpp från förvaltningen fortsatte minska. Vi har under året utvecklat hur vi följer upp vårt arbete inom områdesutveckling och fokuserar nu på uppföljning av aktiviteter inom tre områden: samverkan, trygghet och attraktionskraft. Sammantaget förbättrade vi utfallen för samtliga ekono miska mål och miljömål. Undantaget var miljöcertifieringar, som minskade då det certifieringsarbete som pågår för nyförvärvade fastigheter inte var klart vid årsskiftet. Målet från förra året om att mäta och minska scope 3 har nu utvecklats till dels ett kvantifierbart mål avseende nypro duktion, dels ett mål för övriga ombyggnadsprojekt där vi mer systematiskt kommer mäta klimatbesparingen från de återbrukade produkter som används. Inom jämställdhet uppnåddes ett fortsatt bra utfall inom de tre grupper där detta mäts. Mål och måluppfyllelse Lönsamhet och tillväxt Mål 2023 2022 2021 Soliditet: > 30 % 42 48 41 Belåningsgrad: ska över tid inte överstiga 50 % 49 44 49 Ökning av substansvärde: >10 % per år (långsiktigt, EPRA NRV) –7 20 14 Räntetäckningsgrad: > 2 ggr 2,2 3,5 4,1 Investeringsvinst i projektinvesteringar: > 20 % 73 62 100 Klimat och energi Mål 2023 2022 2021 Klimatneutral förvaltning (scope 1 och 21)) till 20302), kg CO2e/kvm LOA 0,31 0,40 0,52 Energiprestandan i våra förvaltningsfastigheter ska vara lägre än 70 kWh/kvm A-temp år 2025, energian- vändning i jämförbart bestånd kWh/kvm A-temp 74,9 82,5 80,6 Samtliga av våra förvaltningsfastigheter ska vara miljöcertifierade, % 80,4 91,7 89,1 Mäta och minska utsläpp i scope 3, under året har uppföljning på följande parametrar påbörjats 3): – nybyggnationsprojekt för kontor får vid färdigstäl- landet ej överstiga 260 kg CO2e/kvm BTA (brutto total area) från år 2025 na na na – beräkna klimatbesparing (kg CO2e) av återbru- kade produkter i ombyggnationsprojekt na na na Till grund för vårt hållbarhetsarbete finns tolv långsiktiga åtaganden Människorna och staden Mål 2023 2022 2021 Vi ska aktivt samverka med olika aktörer för att öka trygghet och välbefinnande i utvalda delområden: 4) – Samverkan (till exempel med andra aktörer i området och aktiviteter för att skapa en rekreativ mötesplats), antal delområden med aktiviteter för samverkan 11 av 11 10 av 10 9 av 10 – Trygghet (till exempel service/aktiva bottenvå- ningar och trygghetsstärkande åtgärder), antal delområden med aktiviteter för trygghet 10 av 11 na na – Attraktionskraft (till exempel mobilitet och arbete för att tydliggöra platsens unika identitet), antal delområden med aktiviteter för attraktionskraft 9 av 10 na na Fördelningen mellan antal kvinnor och män ska vara inom intervallet 40–60 % på samtliga nivåer i organi- sationen (medarbetare, chefer och koncernledning) 3 av 3 3 av 3 2 av 3 Vi ska vara en av branschens bästa arbetsplatser (förtroendeindex >8,0 enligt Winningtemp) 7,4 7,6 na 1) Koldioxidutsläpp från scope 1 och 2, from 2023 räknas enbart utsläpp från förbränningen av fjärrvärmen in i scope 2. Tidigare års siffror är justerade. 2) Utsläpp i vår förvaltning där vi har rådighet arbetar vi aktivt för att få bort. Utsläpp som är utanför vår rådighet till exempel från inköpt energi kan vi behöva klimatkompensera. 3) Nytt mål from 2024 därav inget utfall för tidigare år, utsläppsberäkning för nyproduktion utgår från Boverkets defintion. 4) Delområden avser områden där Platzer har en egen strategisk plan för hur området ska utvecklas. 5) Winningtemp började användas 2022 därav saknas uppgift för 2021. Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 8 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 9 ===== Grön omställning Hållbarhet får allt större plats. Det handlar om att nuvarande produktions och ko nsum tionsmönster innebär stora utsläpp av växt husgaser och ett överutnyttjande av jordens resurser. Kraven på att hantera dessa utma ningar ökar snabbt i bygg och fa stighetsbran schen, som står för en dryg femtedel av Sveriges utsläpp av växthusgaser. Detta inkluderar insatser för ökad energieffektivitet, grön design vid byggnation och renovering samt system för återvinning. På Platzer har vi ambitiösa mål för energianvändning och utsläpp och samarbetar med kunder och andra intressen ter för att minska fastigheternas miljö och klimatavtryck. Dessutom driver vi såväl egna program som deltar i ini tiati v för cirkulärt byggande och återbruk. OMRÅDE: LINDHOLMEN FASTIGHET: PIREN 2 (LINDHOLMEN 39:3) Långsiktiga drivkrafter Vi är ett fastighetsbolag med stark lokal förankring och en central position i Göteborg, Nordens femte största tätort och en ledande exportstad. Detta innebär att vi är tätt sammanlänkade med omvärlden och påverkas av starka globala trender och drivkrafter. Att identifiera och förstå hur dessa påverkar vår marknad och bransch är en förutsättning för framgångsrikt och lång- siktigt värdeskapande. Snabb teknikutveckling Vi kan åter konstatera att tekniken förändrar världen som vi känner den. Konsumtionen av digitala tjänster ökar snabbt och leder till en omställning av affärsmodeller och nya sätt att arbeta i de flesta branscher. Digitaliseringen och ny teknik går även hand i hand med kli matfrågan, med effektivare system för över vakning, analys och styrning av exempelvis ventilation, värme och kyla i en fastighet. Med AI tas nästa steg för att driva på denna utveck ling. På Platzer ser vi möjligheter att löpande både optimera våra processer och underlätta vardagen för våra kunder. Dessutom driver vi och samarbetar kring olika teknikprojekt med leverantörer och andra partners. Vi har till exempel påbörjat resan med att standardisera vårt fastighetsnät och tekniska nät för att bygga en plattform för fortsatt digitalisering. Individens välmående Mitt i denna i det närmaste accelererande utveckling inom så många områden står indi viden. Det finns en tydlig trend mot att männ iskor börjar sätta sin hälsa och välmående allt högre, vilket innefattar såväl boende, arbete och andra val av livsstil. Det ställer ökade krav på omgivningen, vilket förstås i allra högsta grad även gäller arbetsplatsen. Att exempelvis kontoret är viktigt för att möta individens krav på trivsel och stimulans räcker inte, utan även området där det ligger bör gärna ha ett rikt och passande utbud. Det är utifrån denna mål bild vi bygger och utvecklar moderna och kre ativa mötesplatser – på ett kontor, i en fastig het, stadsdel eller ett helt område i staden. Ett exempel är Gårda Vesta, som är Göteborgs för sta WELL Buildingcerti fierade kontorshus, där trivsel och hälsa sätts i första rummet. Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 9 Platzer Årsredovisning 2023 Omvärld och påverkanDetta är Platzer ===== SIDA 10 ===== Göteborgskonjunkturen befann sig i slutet av 2023 i lågkonjunktur men var starkare än Sverige som helhet. Exportindustrin utvecklades bäst, medan framför allt bygg och handel hade det fortsatt utmanande. Göteborg står stabilt En av de faktorer som bidrar till Göteborgs och Västsveriges eko nomiska motståndskraft är att regionen svarar för 34 procent av det svenska näringslivets samlade FoU inves teringar. Att indu strin ligger i framkant av den gröna omställningen och andra framtidsfrågor bidrar till fortsatt god efterfrågan på utbildad arbetskraft. Efter en svag inledning på året återhämtade sig con tainerhanteringen i Göteborgs hamn, främst tack vare en stark industrikonjunktur. Däremot påverkade svag svensk köpkraft importvolymerna negativt. Totalt sett är godsvolymerna fortsatt stabila och med kommande farledsfördjupning utökas möjlighet erna för Göteborgs Hamn. Arbetslösheten i Göteborgsregionen ligger klart under landet som helhet, även lägre än Stockholm. Störst efterfrågan på arbets kraft råder inom energi och miljö, kunskapsintensiva tjänster, hotell och restaurang, finans och försäkring. Dessutom pågår ett antal större utvecklingsprojekt i regionen, varav de största är Northvolts och Volvo Cars satsning på en batterifabrik och ett FoUcenter på Hisingen samt Polestars nya globala huvudkontor i Frihamnen. Business Region Göteborg bedömer att dessa tillsam mans kommer generera cirka 8 000 nya arbetstillfällen i regionen. Generellt sett har dock jobbtillväxten i regionen successivt tappat tempo under 2023 och tillförseln av nya jobb spås dämpas ytterli gare under det närmaste året. OMRÅDE: GÅRDA FASTIGHET: KINEUM (GÅRDA 16:17) Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 10 Platzer Årsredovisning 2023 Omvärld och påverkanDetta är Platzer ===== SIDA 11 ===== INDUSTRI- OCH LOGISTIK Hyresmarknad Logistikhyresmarknaden var avvakt ande 2023, men i attraktiva lägen var efterfrå- gan fortsatt god. Hyresnivåerna bedöms varit oförändrade för nyproduktion i de bästa läge na i Gö teborgsområdet. Inom e-handeln fortsatte volymerna att minska. Samtidigt noterades i slutet av året tecken på minskad lagerhållning inom e-handeln, vilket kan påverka behovet av lokaler. På plus sidan finns den fortsatt stabila aktiviteten i Göteborgs Hamn, vilken bidrar till att hålla uppe efterfrågan på moderna logistiklokaler i attraktiva lägen. I Göteborgsområdet finns de främsta logistiklägena på Hisingen i anslutning till Volvobolagens fabriker, den planerade batterifabriken (en investering om 30 mdkr) och hamnen. Andra viktiga logistiklägen är området runt Landvetter flygplats samt Viared utanför Borås. Fastighetsmarknad Även om industri- och logistikfastigheter stod för den största andelen av transak - tionsmarknaden var antalet affärer få. Catena köpte fastigheter om 14 100 kvm i Kungsbacka från BRA Bygg. Platzer köpte tre fastigheter i Sörreds Logistik - park, medan Corem sålde två fastigheter i östra Göteborg. Kanadensiska fastig - hetsbolaget Cadillac Fairview köpte fem logistikfastigheter i Sverige varav två i Arendal i Göteb org. Därtill genomförde Castellum en villkorad försäljning av en fastighet i Arendal. Till detta kommer Catenas strukturaffär genom vilken bolaget köpte Bocka sjö. KONTOR Hyresmarknad Trots osäkerhet i omvärlden råder det fort- satt god efterfrågan på moderna, miljö - certifierade lokaler i bra lägen i Göteborg. Vakansnivåerna är dock höga, vilket främst beror på det stora tillskottet av nyproduk - tion som tillförts marknaden under senare år, ett tillfälligt överutbud som sedan länge finns med i beräkningarna. Vi ser en tydlig ”flight to quality” och uthyrningsgraden i det som tillförts är hög. Kontorsvakan - serna drabbar därför inte prime-kontoren i samma usträckning som äldre bestånd. Under 2023 minskade färdigställande av nyproduktion från föregående års 175 000 kvm till cirka 35 000 kvm. I genomsnitt har det under de senaste tio åren tillförts cirka 40 000 kvm per år. Under 2024 kommer inga nya projekt färdig- ställas varken i CBD eller övriga innersta- den, däremot på Hisingen och i Mölndal där vårt kommande förvärv Mimo utgör den stora volymen. Lägre nyproduktion innebär att vi kan förvänta oss minskande vakanser. Fastighetsmarknad Den svenska transaktionsmarknaden för kontorsfastigheter minskade kraftigt i volym under 2023. På Göteborgsmark - naden genomfördes inte en enda större fastighetsaffär, vilket försvårar bedöm- ningen av marknadsvärden. % 0 5 10 15 20 25 Q4-2021Q2-2021Q4-2020Q2-2020Q2-2019Q2-2019 Q4-2022Q2-2022 Q4-2023Q2-2023 Vakansgrad kontor Göteborg Östra Göteborg Västra Göteborg Mölndal Övriga Hisingen Norra Älvstranden Övriga innerstaden CBD Totala Göteborg Källa: JLL Vakansgrad kontor Göteborg OMVÄRLD OCH PÅVERKAN Hyresfastigheter exklusive bostadsfastigheter kvm Vasakronan 562 377 Platzer 531 169 Balder 370 872 Castellum 318 320 Wallenstam 257 265 Bygg-Göta 191 365 Skandia 181 399 Nyfosa 177 090 Lundbergföretagen 157 325 Industrivärden 153 877 Källa: Datscha Industri- och logistikfastigheter kvm Geely Holding 840 534 Platzer 325 620 Castellum 262 190 AB Volvo 187 383 Mileaway Sunbeam 146 762 Allianz SE 123 315 Wallenberg 112 409 Prologis 108 646 Balder 105 538 Bygg-Göta 61 854 Källa: Datscha Större aktörer som bedriver projektutveckling Projekt Fastighets ägare Total yta, kvm Färdig ställande Kvarteret Johanna Hufvudstaden 22 000 2025 Park Central NCC & Jernhusen 32 000 2026 B46 Geely 17 500 2024 Global Business Gate Elof Hansson 33 000 2025 Kaj 16 Vasakronan 21 500 2026 Deltahuset Balder 19 000 2024 Mölnlycke HQ Vectura & Next Step 16 000 2024 MIMO NCC1) 33 000 2024 1) Platzer har tecknat avtal om förvärv vid färdigt projekt. Källa: Newsec Största fastighetsägare av kommersiella lokaler i Göteborg 2023 ”Trots en svagare konjunktur går delar av näringslivet bättre än väntat.” Johanna Hult Rentsch vd Platzer Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 11 Platzer Årsredovisning 2023 Omvärld och påverkanDetta är Platzer ===== SIDA 12 ===== VÅRA RESURSER Platzer drivs av 85 engagerade medar - betare som arbetar nära kunderna, ofta på daglig basis, och som via olika sam - arbeten skapar levande, kreativa och hållbara miljöer. Platzers starka finansiella ställning och goda intjäningsförmåga gör att vi kan växa kontinuerligt över tid och driva projekt med det tålamod som krävs för att kunna skapa bestående värden. Så skapar vi hållbara värden Vi äger 77 fastigheter i utvalda områden i Göteborg med goda förutsättningar att få människor och företag att trivas och utvecklas. Vi har en tydlig plan för de fastigheter vi äger, utvecklar, förädlar eller förvärvar och vi driver aktivt utvecklingen av de områden vi verkar i. Ofta i samverkan med såväl våra kunder som andra intres senter för att skapa hållbara värden för samtliga inblandade. Vi har visat att detta är ett framgångsrikt koncept för långsiktig och lönsam tillväxt för Platzer som bolag. VÅR VERKSAMHET Vi arbetar utifrån en fokuserad affärs - modell med tre integrerade delar som möjliggör hållbar tillväxt. Vi bygger värd en genom att skapa attraktiva arbetsplatser och områden för våra kunder, där vi kontinuerligt driver aktiviteter för att minska vår miljöpåverkan och stärka vårt samhällsansvar. VÅRT VÄRDESKAPANDE Vi förvaltar och utvecklar fastigheter och områden som både gör Göteborg till en ännu bättre stad och som bidrar till miljöer för människor att må bra i, såväl inom- som utomhus. Detta är en process som tar tid, det handlar om att sätta långsiktiga och uppnåeliga mål och arbeta mot dem, steg för steg, till - sammans med andra. Det gör våra kund er nöjda och Platzer lönsamt. VÅRA RESURSER VÅR VERKSAMHET VÅRT VÄRDESKAPANDE Medarbetare FörvaltningKapital Utveckling Transaktioner Lönsamhet och nöjda kunder Så skapar vi värde Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 12 Platzer Årsredovisning 2023 Omvärld och påverkanDetta är Platzer ===== SIDA 13 ===== Arbetet med hållbara stadsdelar sker i nära samverkan med våra kunder och andra aktörer i området. För där människor trivs, där trivs också företag och andra verksamheter. Det gör i sin tur att ännu fler söker sig till området. Därför samverkar vi med alla som vill utveckla Göteborg och därmed ta oss ett steg närmare att nå vår vision. Vår verksamhet drivs av långsiktiga mål som omfattar ekonomiska, miljömässiga och sociala faktorer. Tillsammans med FN:s Globala mål för hållbar utveckling utgör de ryggraden i vårt hållbarhetslöfte. Vi har också undertecknat FN:s Global Compact och står bakom de tio principerna avseende mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti korruption. Social hållbarhet Att vara ett fastighetsbolag och stadsutvecklare är mer än att bara förvalta och bygga hus. För oss handlar det om att skapa miljöer som förbättrar och underlättar människors vardag – kontoret där innovatio ner uppstår, skyskrapan som formar en skyline, ett resecentrum där nya möten äger rum eller ett logistiknav som ger både puls och lugn. Genom utveckling på flera nivåer påverkar vi allt från enskilda bygg nader till stadens utveckling i stort. Miljömässig hållbarhet En fastighet belastar miljön under hela dess livscykel. Som lokal fastig hetsägare tar vi ansvar för såväl en hållbar utveckling där vi verkar, som för den påverkan fastighetsdriften har på den globala miljön. Vi fokuserar på de delar där fastighetsförvaltning har störst påverkan, såsom energianvändning, avfallshantering och CO 2utsläpp. Vi arbetar med hållbara materialval vid om och ny byggnationer. Ekonomisk hållbarhet Vår finansiella information är transparent, relevant och korrekt, med syfte att öka kunskapen om bolagets verksamhet och finansiella ställ ning. Det är genom uthyrning och förvaltning, förvärv och försäljning samt projekt och st adsutveckling som vi förädlar vårt fastighetsbestånd och skapar värde. Vi prioriterar goda relationer med hyresgäster och affärspartners och erbjuder närhet och engagemang. En långsiktigt hållbar stadsutveckling Vår strategi, såväl som vårt hållbarhetslöfte, genomsyras av ett fokus på sam verkan och ett stort engagemang i lokalsamhället. Platzer är idag en aktiv aktör när Göteborg utvecklas. Vi tar inte en ledande position i utvalda områden för att vara störst, utan för att skapa levande och urbana miljöer som stärker våra kunder, deras verksamheter och även staden i stort. Detta är Platzer Formell årsredovisning Bolagsstyrning Hållbarhetsrapport Övrigt 13Platzer Årsredovisning 2023 OMRÅDE: GAMLESTADEN FASTIGHET: GAMLESTADENS FABRIKER (OLSKROKEN 18:7) Omvärld och påverkan Formell årsredovisning Bolagsstyrning Hållbarhetsrapport Övrigt 13 Platzer Årsredovisning 2023 Detta är Platzer Strategi ===== SIDA 14 ===== Våra strategiska fokusområden Områdesutveckling Genom att ta en ledande position i utvalda delmark - nader tar vi ansvar för att utveckla hållbara platser där människan är i centrum och verksamheter kan nå sin fulla potential. Tillväxt Vi skapar hållbar tillväxt genom: • värdeskapande förädling i våra fastigheter • aktiv fastighets-, projekt- och stadsutveckling • strategiska fastighetstransaktioner Medarbetare/organisation Vi ska vara en av branschens bästa arbetsgivare genom att attrahera, utveckla och behålla medarbe - tare med olika bakgrund och erfarenhet, som arbetar tillsammans utifrån våra kärnvärden: Finansiering Vår finansiering ska stödja hållbar tillväxt, i första hand utan aktieägartillskott, där finansieringskostnaden är effektiv över tid och en Investment Grade rating bibehålls. Kund Vi skapar långsiktiga kundrelationer genom att ligga steget före, förutse kundbehov och ta initiativ till lösningar i varje skede av kundresan. • Vi gör det lätt för kunden att välja genom tydligt paketerade erbjudanden. • Vi behåller våra kunder genom en aktiv och profes - sionell dialog i vardagen. 78 % överskottsgrad vid årsskiftet På Platzer vill vi bidra positivt till samhället, och framför allt vill vi ta ansvar för Göteborg genom att utveckla hållbara områden med människan i centrum. Resan går via sund lönsamhet och tillväxt, och inte minst genom medarbetare som trivs. Vi arbetar enligt fem strategiområden för att uppnå detta. • Frihet under ansvar • Långsiktig utveckling • Öppenhet Omvärld och påverkan Formell årsredovisning Bolagsstyrning Hållbarhetsrapport Övrigt 14 Platzer Årsredovisning 2023 Detta är Platzer Strategi ===== SIDA 15 ===== Områdesutveckling Gamlestaden I Gamlestaden samverkar vi sedan flera år med fastighetsägare och andra aktörer för att ytterligare stärka platsutvecklingen. Vi vill underlätta för mindre aktörer att etablera sig i området, bland annat genom att tillämpa en differentierad hyressättning. Under året har flera uthyrningar slutförts med ett antal olika aktörer inom restaurangbran- schen, vilket ytterligare stärker området som en matdestination. Gårda Vi har genomfört flera stora projekt i Gårda under de senaste åren, bland annat bygget av Kineum som inrymmer hotellet Jacy’z. Tillsam - mans med andra fastighetsägare är vi drivande i att göra området mer lättillgängligt genom initiativ för utökad kollektivtrafik, och vi har också bidragit till ökad mobilitet genom satsningar på cykel- och bilpooler. Under 2023 inleddes också arbetet med att utveckla serviceutbudet på Gårdatorget. Lilla Bommen I området kring Lilla Bommen pågår en kraftig utbyggnad. Staden växer ner mot vattnet och den nya Hisingsbron bidrar till ökade möjligheter genom att binda ihop centrala Göteborg med Hisingen. Vi samverkar med andra fastighetsägare utifrån en gemensam vision för att utveckla området till ett attraktivt Central Business District igen. Vårt engagemang och samverkan inom ramen för Purple Flag är också en del av arbetet i Lilla Bommen. Purpule Flag arbetar enligt en modell för att öka tryggheten och attrak - tiviteten i områden. Medicinareberget På Medicinareberget finns ett kluster av bolag inom Life Science, som är en viktig tillgång för utvecklingen av Göteborgs näringsliv. Tillsammans med Viartes, Västra Götalands Regi- onen och Akademiska Hus arbetar vi för att utveckla området. Under året har fokus också legat på energieffek - tivisering. Bland annat har all belys- ning i allmänna utrymmen i en av våra fastigheter bytts ut mot LED-belys - ning, vilket beräknas ge en årlig besparing på 80 MWh. Befintliga armaturer kunde återbrukas, viket också bidrog till en klimatbesparing. Arendal Arendal har ett attraktivt industri- och logistikläge med närhet till Nordens största hamn och Volvobolagen. Vi sam - arbetar med såväl andra fastighetsägare som med hyresgäster för att bidra till områdets gröna omställning. Under året har exempelvis laddstationer för upp till 30 lastbilar installerats. Vi har också genomfört flera insatser med fokus på hälsa, bland annat i form av ett nytt ute - gym i området. Under våren erbjöds våra kunder att träna med en personlig tränare en gång i veckan. Vi har också satt upp ett inhägnat cykelförråd med skåp för säker och låsbar batteriladdning. Vi är en aktiv aktör när Göteborg utvecklas. För att driva stadsutveckling måste man göra det till- sammans med andra. Det pågår ständigt mycket ute i våra områden, en del initiativ driver vi själva och annat gör vi i samverkan med flera av våra intressenter. Omvärld och påverkan Formell årsredovisning Bolagsstyrning Hållbarhetsrapport Övrigt 15 Platzer Årsredovisning 2023 Detta är Platzer Strategi ===== SIDA 16 ===== Allmänt om verksamheten Platzer är ett av Göteborgs största och ledande fastighetsbolag inom kommersiella fastigheter, främst kontor samt industri och logistik. Bolaget är engagerat i att skapa, bevara och utveckla Göteborg. Platzer strävar efter att vara den ledande aktören i våra prioriterade områden – en position vi idag har i Arendal, Gamlestaden, Gårda och Lilla Bommen. Platzer Fastigheter Holding AB (publ.) är moderbolag i Platzerkoncernen. Platzeraktien är noterad på Nasdaq Stockholm och ingick under 2023 i Large Cap-segmentet. Från den 2 januari 2024 flyttas Platzeraktien till Mid Cap segmentet. Affärsidé Platzer skapar hållbara värden genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborg. Finansiella mål • Soliditet: >30 % • Belåningsgrad: ska över tid inte överstiga 50 % • Ökning av substansvärde: >10 %/år (långsiktigt, EPRA NRV) • Räntetäckningsgrad: >2 ggr • Investeringsvinst i projektinvesteringar: >20 % Väsentliga händelser under räkenskapsåret Året har, likt föregående år, präglats av konsekvenserna av ökad infla - tion och stigande marknadsräntor som har en fortsatt negativ påverkan på fastighetsmarknaden. Även fortsättningsvis finns osäkerhet i fram - Förvaltningsberättelse tida inflation med ökade fastighetskostnader samt en risk i att en för - längd lågkonjunktur skulle medföra en försämrad hyresmarknad. Vi motverkar effekten genom att fokusera på vår kärnverksamhet, hyres - intäkter, kostnadskontroll och finansiering samt genomför fördjupade kontinuerliga analyser. Vi säkrar våra hyresintäkter genom nära dialog med våra kunder och täta uppföljningar av betalningsförmåga. Under hösten har vi genomfört en dubbel väsentlighetsanalys av vår verk - samhet som ett led i att förbereda oss inför rapporteringen enligt det nya EU-direktivet CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Under året har inflyttning i ett av våra största utvecklingsprojekt, Kineum, som färdigställdes 2022, fortsatt vilket bidrar till ökade intäk - ter. Vid halvårsskiftet tillträddes även tre fastigheter i Sörred Logistik - park från vårt joint venture med Bockasjö (numera en del av Catena), som bidrar till ökade intäkter. I Arendal har vi under andra kvartalet färdigställt en logistikfastig - het. I Torslanda fortsätter vi utveckling av industri- och logistikfastig - heter genom tre nyproduktioner, varav en delvis färdigställdes och till - träddes under slutet av 2023, och övriga planeras färdigställas under första halvåret 2024. Inom Södra Änggården har frånträde av mark skett till bostadsut - vecklare inom vår utvecklingsetapp 2. Bostadsutvecklare tillträder sina byggrätter etappvis fram till 2026. Platzer bedriver byggnation av skola i området som planeras att färdigställas hösten 2024. Utveckling av Gamlestadens Fabriker har under 2023 bedrivits genom fortsatt infrastrukturarbete, utveckling av byggrätter och uthyrning av kommande kontors- och butikslokaler. Styrelsen och verkställande direktören för Platzer Fastigheter Holding AB (publ) organisations nummer 556746–6437, avger härmed följande årsredovisning och koncernredovisning för 2023. Uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår. Resultat Hyresintäkterna ökade under året till 1 453 mkr (1 229), en ökning med 18 %. Här bidrar främst inflyttningen av våra hyresgäster i Kineum (Gårda 16:17), förvärv av Sörred Logistikpark (Sörred 7:21, 8:12 och 8:14) och indexökningar. På årsbasis bedöms hyresintäkterna i befintliga hyreskontrakt (per 31 december 2023) uppgå till 1 675 mkr (1 434), se intjäningsförmåga sidan 18. Den ekonomiska uthyrningsgraden upp - gick under året till 92 % (92). Fastighetskostnaderna uppgick under året till –321 mkr (–290). Netto - ökningen på 31 mkr beror främst på ökade elkostnader drivet av kost - nader för prissäkring jämfört med föregående år då prissäkring inte var möjlig pga volatiliteten i elpris, samtidigt som mediakostnaderna minskats för det elstöd på 15 mkr som erhållits. Det milda första kvar - talet och energioptimeringsåtgärder bidrog till att begränsa mediaför - brukningen som är i nivå med föregående år. Driftsöverskottet ökade under året med 21 % (2) till 1 132 mkr (939). I jämförbart bestånd ökade driftsöverskottet med 12 %, vilket främst förklaras av nyuthyrningar och indexökning. Överskottsgraden uppgick till 78 % (76). Förvaltningsresultatet, exklusive värdeförändringar i intresseföretag uppgick till 609 (668). Kostnader för central administration uppgick för helåret till –59 mkr (–58). Årets finansnetto uppgick till –494 mkr (–245). Finansnettot har påverkats negativt av högre räntenivåer och högre skuldvolym. Låne - volymen var i genomsnitt drygt 1 600 mkr högre än föregående år. Ökningen är en nettoeffekt av finansiering av förvärv och projektin - vesteringar samt av löpande kassaflöden. Årets genomsnittliga ränta, inklusive effekter av tecknade derivatinstrument uppgick till 3,9 % (2,4). Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 16 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 17 ===== Orealiserade värdeförändringar på helägda fastigheter uppgick under året till –1 277 mkr (2 562). Under året har vi bedömt att direktavkast - nings kraven har ökat och att det genomsnittliga direktavkastnings - kravet (yield) i värderingen på bokslutsdagen uppgick till 5,08 % (4,7). Den negativa effekten från justeringar i direktavkastningskrav uppgick till –2 082 mkr, positiva effekter från ökade kassaflöden och investe - ringsvinster från projekt motverkar yieldeffekten. I andra kvartalet justerades även våra inflationsantagande för 2023 från 4 % till 6 %. Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick under året till –380 mkr (671). Årets resultat efter skatt uppgick till –943 mkr (3 026). Investeringar och kassaflöde Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under året till 604 mkr (616). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till –2 488 mkr (1 240). I detta ingick investeringar i befintliga fastigheter om –1 323 mkr (–1 412). Årets kassaflöde uppgick, efter det att utdelning till aktieägare skett med –275 mkr, till –50 mkr (46). Likvida medel uppgick på bokslutsdagen till 167 mkr (217). Utöver likvida medel fanns beviljade byggnadskreditiv, kreditfaciliteter och outnyttjad checkkredit om 2 350 mkr (2 190). Finansiell ställning Koncernens eget kapital uppgick per bokslutsdagen till 12 480 mkr (13 698). Soliditeten uppgick per samma dag till 42 % (47). Eget kapital per aktie uppgick per bokslutsdagen till 104,16 kr (114,33) och det lång - siktiga substansvärdet enligt EPRA NRV till 121,19 kr (130,12). Per bokslutsdagen uppgick de räntebärande skulderna till 13 952 mkr (11 823), vilket motsvarade en belåningsgrad om 49 % (44). Kortfristig del av räntebärande skulder avser lån som kommer omförhandlas under de kommande tolv månaderna samt årets planenliga amorte - ringar på långfristiga lån. Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av ingångna derivatavtal, uppgick den 31 december 2023 till 2,8 år (2,8). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,0 år (2,1). Skatt Skatteintäkten för året uppgick till 210 mkr (–773), varav 233 mkr (–714) utgjordes av uppskjuten skatt och aktuell skatt uppgick till –23 mkr (–59), varav –1 mkr avser aktuell skatt för året innan. Skattemässiga under - skottsavdrag uppgick per bokslutsdagen till 138 mkr (19) i konce rnen. För mer detaljerad information se not 11. Organisation Platzers organisationsstruktur avser att på bästa sätt stödja vår verk - samhet och att driva tillväxt inom våra prioriterade segment. Verksam - heten är därför indelad i två affärsområden: • Affärsområde kontor • Affärsområde industri/logistik Varje affärsområde har ett helhetsansvar för fastighetsaffären inom respektive affärsområde. Till sitt stöd har affärsområdena koncerngemensamma funktioner. Idag består koncern- och stabsfunktionerna av finans/ekonomi/fastig - hetsanalys, kommunikation/marknad, hållbarhet, verksamhetsutveck - ling/it/inköp, affärsutveckling, hr och från och 1 januari 2024 även sälj/ uthyrning. Vid årsskiftet uppgick antal anställda till 85 personer (86). Bolagets kontor finns i Lilla Bommen, Göteborg, i en av Platzer ägd fastighet. Fastighetsbeståndet Platzer ägde vid årsskiftet 2023/2024 totalt 77 fastigheter (72) inkluderat 5 (5) delägda fastigheter som redovisas som intresseföretag. I fastig - hetsbeståndet ingår 21 projektfastigheter (22), varav 2 (2) är delägda. Fastigheterna har ett verkligt värde om 28 250 mkr (26 994) exklusive intresseföretag. Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 960 000 kvm, vilka fördelade sig på kontor 50 % (60), industri/lager 37 % (28) och övrigt 13 % (12). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick för året till 92 % (92). Totalt hade Platzer 695 lokalhyresavtal (675) vid årsskiftet 2023/2024 och hyresintäkter på årsbasis utifrån gällande hyresavtal uppgick till 1 675 mkr (1 379). Utöver lokalhyreskontrakten finns avtal för parke - FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ringsplatser samt för reklamskyltar och master med totala hyresin - täkter om 59 mkr (55). De tjugo största hyresavtalen stod för 34 % (37) av det kontrakterade hyresvärdet. Genomsnittlig återstående löptid för hyresavtalen uppgick till 52 månader (51). Fastigheternas värde Platzers samtliga fastigheter klassificeras i redovisningen som förvalt - ningsfastigheter och värderas i enlighet med beskrivningen i not 12. Fastigheterna redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värde- förändringarna redovisas i resultat räkni ngen. Vid årsskiftet 2023/2024 uppgick det samlade fastighetsvärdet till 28 250 mkr (26 994) och det genomsnittliga direktavkastningskravet till 5,08 % (4,7). Hållbarhet Vi har upprättat en separat hållbarhetsredovisning i enlighet med årsredovisningslagen. Hållbarhetsredovisningen omfattar Platzer Fastigheter Holding AB (publ) med samtliga dotterbolag. Hållbarhets - rapporten vars omfattning beskrivs på sidan 81 ingår inte i den finan - siella rapporteringen. Efter rapportperiodens utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång. Utsikter för 2024 Platzer fortsätter under 2024 att utveckla Göteborg och våra prioriterade områden Arendal, Gamlestaden, Gårda, Lilla Bommen och Torslanda. I Centrum fortsätter utvecklingsprojekt i Aria (Gullbergsvass 1:1) och den äldre delen av Merkur (Inom Vallgraven 49:1). På Låssby 3:142 (fd Syrhåla 3:1) och Syrhåla 2:3 i Torslanda fortsätter vi byggnationen, där inflytt - ning av tillkommande lokaler sker under första halvåret 2024. Inom vår finansieringsverksamhet bekräftades under året det invest - ment grade kreditbetyg BBB- från Nordic Credit Rating, som erhölls 2021. Ratingen bekräftades medan utsikten sänktes till negativ i oktober 2023. Ratingen ger oss goda förutsättningar för att säkerställa framtida tillgång till likviditet förutsatt förbättrade villkor på kapitalmarknaden. Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 17 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 18 ===== Intjäningsförmåga 2023–12–31 Antal fastig heter Uthyrbar yta, kvm Verkligt värde, mkr Hyres värde, mkr Ekonomisk uthyr ningsgrad, % Hyres intäkter, mkr Drifts överskott, mkr Överskotts grad, % Central Business District (CBD) 8 73 963 4 372 255 91 231 185 80 Övriga innerstaden 18 224 962 10 694 662 96 633 505 80 Centrala Göteborg 26 298 925 15 066 917 94 864 690 80 Östra Göteborg 7 119 573 2 968 231 94 217 167 77 Norra Älvstranden/Backaplan 4 38 700 1 486 103 96 99 77 78 Norra/östra Göteborg 11 158 273 4 454 334 95 316 245 77 Västra Göteborg 4 22 054 275 30 82 25 17 66 Mölndal 4 28 794 754 63 100 63 51 81 Södra/västra Göteborg 8 50 848 1 029 93 94 88 67 77 Summa förvaltningsfastigheter kontor 45 508 046 20 549 1 345 94 1 268 1 002 79 Projektfastigheter kontor 16 1 860 1 151 2 78 1 –1 0 Summa kontor exkl intresseföretag 61 509 906 21 700 1 346 94 1 270 1 001 79 Förvaltningsfastigheter industri/logistik 8 402 401 6 387 420 93 391 324 83 Projektfastigheter industri/logistik 3 — 163 15 100 15 14 96 Summa industri/logistik exkl intresseföretag 11 402 401 6 550 435 93 406 338 83 Summa Platzer exkl intresseföretag 72 912 307 28 250 1 781 94 1 675 1 339 80 Intresseföretag kontor 100 % 3 47 454 2 780 158 97 153 125 — Intresseföretag industri/logistik 100 % 2 — 291 — — — –1 — FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Intjäningsförmåga Sammanställningen bygger på fastighetsbeståndet den 31 december 2023 och baseras på tecknade avtal. Den ger en ögonblicksbild av vår intjäningsförmåga på 2023 års nivå, men är inte en prognos. I samman - ställningen görs ingen bedömning av eventuella förändringar i hyres - avtal. Indelningen av kontorsfastigheter följer den allmänna branschområd - esindelningen i Göteborg med undantag för fastigheten på Backaplan som vi redovisar som Norra Älvstranden. Vi särredovisar våra industri/ logistik- och projektfastigheter. Som projektfastigheter räknas exem - pelvis alla fastigheter i Södra Änggården. Nedanför Summa Platzer exklusive intresseföre tag pre senteras uppgifterna för våra intresse - företag med 100 % av värdet oavsett ägarandel, som generellt uppgår till 50 %. Tecknade avtal om inflyttningar som sker om sex månader eller senare och kommande vakanser på uppsagda hyresavtal särredovisas i egen tabell. Med hyresvärde menar vi hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i befintligt skick. Resultat relat erade kolumner inklu - derar gällande hyresavtal i befintliga fastigheter, inklusive inflyttning under kommande halvår. Hyresavtal med senare inflyttning eller i fast - igheter som är under byggnation inkluderas däremot inte. Med hyresintäkter avses ovan kontrakterade hyresintäkter, inklusive avtalade tillägg såsom ersättning för värme och fastighetsskatt samt oaktat tidsbegränsade hyresrabatter om 62 mkr. När det gäller projekt - fastigheter där projekt start e j skett än eller där projekt pågår avser hyresvärde, hyresintäkter och driftsöverskott befintliga hyresavtal och kostnader i fastigheten. För projektfastigheter där inflytt sker under kommande halvår inkluderas hyresvärde, hyresintäkter och driftsöver - skott hänförligt till dessa hyresavtal. Driftsöverskottet visar fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis definierat som kontrakterade hyresintäkter per 1 januari 2024. Avdrag görs för bedömda fastighetskostnader inklusive fastighetsadministra - tion avseende ett normalår. Utöver ovanstående finns tecknade hyresavtal med inflyttning från den 1 juli 2024 och framåt Hyresintäkter, mkr Kontor Industri/ logistik Platzer totalt Pågående och kommande nybyggnadsprojekt, inklusive intressebolag 24 — 24 Förvaltningsfastigheter, inklusive intressebolag 16 — 16 Utöver ovanstående finns uppsagda hyresavtal med avflyttning från och med den 1 januari 2024 Hyresintäkter, mkr Kontor Industri/ logistik Platzer totalt Pågående och kommande nybyggnadsprojekt, inklusive intressebolag — — — Förvaltningsfastigheter, inklusive intressebolag 22 10 32 Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 18 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 19 ===== I tabellen för intjäningsförmåga presenteras en överskottsgrad om 80 % ej inkluderat effekter av uppsagda hyresavtal och rabatter, vilka presenteras under tabellen. Överskottsgraden i utfallet för 2023 upp - gick till 78 %. Aktien och ägarna Platzers B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och ingick under 2023 i segmentet Large Cap, men flyttas den 2 januari 2024 till seg - mentet Mid Cap. Bolaget har ett aktiekapital om 11 993 429 kr och antalet regi strer ade aktier uppgick vid årets utgång till 119 934 292, varav 20 000 000 A-aktier med tio röster per aktie och 99 934 292 B-aktier med en röst per aktie. Varje röstberättigad aktieägare får vid bolagsstämman rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Samtliga aktier äger lika rätt till andel i Platzers vinst. I Platzers bolagsordning finns en hembudsklausul som innebär att en köpare av A-aktier, vilken inte tidigare äger A-aktier, är skyldig att hembjuda de förvärvade aktierna till övriga ägare av A-aktier, om inte förvärvet skett genom koncernintern överlåtelse eller motsvarande inom respektive nu varan de ägargrupp. Om ägare av A-aktier inte för - värvar de hembjudna aktierna omvandlas de överlåtna aktierna auto - matiskt till B-aktier innan förvärvaren införs i aktieboken. Platzers innehav av egna aktier uppgår till 118 429 B-aktier motsvarande 0,1 % av registrerade aktier. Bolagsstyrning Platzer är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Göteborg. Till grund för bolagsstyrning ligger bolagsordningen, aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och regelverk. Platzer tillämpar Svensk kod för bolags - styrning. Närmare beskrivning av bolagsstyrningen inom Platzer finns på sidan 67–74. Styrelsens arbete Platzers styrelse består av åtta ledamöter utan supp leante r. Styrelsen antar varje år en arbetsordning som anger vilka ärenden som behand - las under året, ansvarsfördelning mellan styrelse och vd samt vilken ekonomisk rapportering som ska ske till styrelsen. Styrelsens ledamö - ter har inte ansvar för olika arbetsområden, utan hela styrelsen är del - aktig i samtliga ansvarsområden. Styrelsen har dock utsett ett ersätt - ningsutskott och ett risk- och revisionsutskott. Ersättning till vd och ledande befattningshavare Enligt aktiebolagslagen ska årsstämman besluta om riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. Med ledande befattningshavare avses Platzers ledningsgrupp. Styrelsen föreslog årsstämman 2023 att nedanstående huvudsakliga riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befattnings havar e ska gälla fram till nästa årsstämma. Riktlinjer och anställningsvillkor avviker inte från förslagets principer. I övrigt hän - visas till not 4. Ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagets led nings grupp ska vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga samt vara baserade på den anställdes ansvar och prestation. Ersättning utgår med fast lön för samtliga i led nings grupp en. Pensions villk or ska vara marknads - FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE mässiga och baserade på avgiftsbestämda pensionslösningar eller ITP- planen. Utöver fast lön ska också rörlig kontant ersättning kunna utgå som då ska belöna förutbestämda och mätbara prestationer. Sådan ersättning får inte överstiga ett belopp motsvarande 10 % av den fasta årliga kontantlönen. Beslut om ytterligare kontant ersättning ska beslutas av styrelsen. Vid uppsägning av anställning från bolagets sida ska gälla en uppsäg - ningstid om högst 12 månader. Avgångsvederlag, inkl usive lö n under uppsägningstid, får inte överstiga 12 månadslöner. Styrelsen äger rätt att frångå riktlinjerna om det i en skilt f all finns särskilda skäl för det. Moderbolag och förslag till vinstdisposition Moderbolaget Platzer Fastigheter Holding AB (publ) äger inga egna fast - igheter. Verksamheten består i koncerngemensamma funktioner kring ledning, administration och finansiering. Samtliga moderbolagets intäkter kommer från fakturering av tjänster till koncernföretag. Omsättningen uppgick under året till 17 mkr (15) och värdeförändringar avseende derivat uppgick till –380 mkr (671). Resultat efter skatt var 339 mkr (1 505). Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Överkursfond 2 399 944 876 Balanserade vinstmedel 2 121 141 804 Årets resultat 338 764 037 Kronor 4 859 850 717 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: Till aktieägare utdelas 2,00 kr per aktie 239 631 726 I ny räkning överförs 4 620 218 991 Kronor 4 859 850 717 Styrelsens förslag är att utdelningen utbetalas vid två till fällen o m var- dera 1,00 kr. Den första avstämningsdagen föreslås vara den 22 mars 2024 och den andra avstämningsdagen 27 september 2024. Bolagets ägarstruktur framgår av tabellen Största ägare Andel röster, % Andel kapital, % Neudi & C:o 39,0 15,0 Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän 20,5 13,7 Länsförsäkringar Skaraborg 14,2 5,4 Familjen Hielte / Hobohm 6,0 15,1 Länsförsäkringar fondförvaltning AB 3,0 7,5 Handelsbanken fonder 2,6 6,4 Fjärde APfonden 1,9 4,7 SEB Investment Management 1,5 3,7 Lesley Invest (inkl privata innehav) 1,3 3,4 State Street Bank and Trust Co 1,3 3,3 Övriga ägare 8,7 21,8 Totalt utestående aktier 100,0 100,0 Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 19 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 20 ===== Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstu tdelningen Den föreslagna utdelningen motsvarar 50 % av utdel ningsbart förvalt - ningsresultat efter schablonskatt. Det är i linje med den av styrelsen fastställda utdelningspolicyn som anger att utdelningen över tid ska uppgå till 50 % av förvaltningsresultatet efter schablonskatt. Vid bedömning av utdelningens storlek har styrelsen tagit hänsyn till kon - cernens och moderbolagets investeringsplaner, konsolideringsbehov och ställning i övrigt samt att den framtida utvecklingen kan ske med bibehållen finans iell st yrka och fortsatt god handlingsfrihet. Den föreslagna vinstutdelningen till aktieägarna reducerar moderbo - lagets soliditet marginellt, vilken efter föreslagen utdelning uppgår till 33 %. Koncernens soliditet uppgår efter föreslagen utdelning till 41 %. Soliditeten är betryggande mot bakgrund av att bolagets och koncern - ens verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryg - gande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen vare sig hindrar bolaget, och övriga i koncernen ingående bolag, från att full - göra sina förpliktelser på kort och lång sikt, eller att fullgöra erforder - liga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3§ 2–3 stycken (försiktig - hets regeln). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE OMRÅDE: GÅRDA FASTIGHET: KINEUM (GÅRDA 16:17) HYRESG ÄST: ESS GROUP/JACY’Z HOTEL & RESORT Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 20 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 21 ===== Finansverksamheten styrs av vår finanspolicy som beslutas av vår styrelse. Policyn ger vägledning kring ränte- och kapitalbindning samt nyttjandet av räntederivat, liksom hur många och vilka finansierings - källor vi ska ha. Syftet är att hantera risker i finansieringen på ett strukturerat sätt (se sidan 28 och not 3 sidan 39). Eget kapital Vid utgången av 2023 svarade eget kapital för 42 % (48) av vår finansiering, vilket motsvarar soliditeten. Vårt mål är att soliditeten långsiktigt ska överstiga 30 %. Lånefinansiering Lån hos bank och kapitalmarknadsfinansiering svarar för 47 % (40) av vår finansiering. Av detta utgjordes den 31 december 77 % (75) av bank - lån, 19 % (23) av obligationer samt 4 % (2) av företagscertifikat. Räntebärande skulder uppgick den 31 december 2023 till 13 952 mkr (11 823), motsvarande en belåningsgrad om 49 % (44), vilket är inom Finansiering vårt mål om att över tid inte överstiga 50 %. De senaste tio åren har belåningsgraden varit som lägst 40 % och som h ögst 66 %. Kortfristig del av räntebärande skulder avser lån som ska omför - handlas under 2024 samt årets planenliga amorteringar på långfristiga lån. Sedan 2018 har vi lån i sex banker varav den största långivaren vid årsskiftet stod för 28 %. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden upp- gick till 2,0 år (2,1). Under året har grön finansiering kompletterats med hållbarhetslänkad finansiering och utgjorde vid utgången av 2023 tillsammans 65 % (67) av våra utestående skulder. Gröna obligationer och gröna banklån inne - bär lägre refinansieringsrisk och ofta bättre investeringsvillkor då det bland annat är möjligt att räkna hem finansieringsrabatter för miljö - certifierade fastigheter. Under 2021 etablerades ett MTN-program samtidigt som ett grönt finansiellt ramverk lanserades. Det gör det möjligt att ge ut icke säker - ställda gröna obligationer inom en ram om 5 mdkr. Vårt gröna ramverk bygger på Green Bond Principles som ges ut av International Capital Market Association (ICMA) och har klassificeringen ”Medium Green”, i en oberoende granskning, från Standard & Poor´s Shades of Green (fd Cicero). Ramverket ger möjlighet att finansiera projekt och tillgångar som möter ramverkets kriterier genom att emittera gröna obligationer under MTN-programmet. Utestående ej säkerställda gröna obligationer uppgår till 1 300 mkr ( 1 300). U nder året har 0 mkr (0) gröna obligationer emitterats. Första förfall av en ej säkerställd obligation sker i november 2024. Vi har ett upprättat företagscertifikatprogram med ett rambelopp om 2,0 mdkr. Per bokslutsdagen fanns 505 mkr (275) i utestående certifikat. Vår obligationsfinansiering via Svensk Fastighetsfinansiering AB (SFF) är också 100 % grön. S FF emitterar säkerställda fastighetsobliga - Att äga och förvalta fastigheter är mycket kapitalintensivt och våra fastigheter utgör ett betydande värde. Val av kapitalstruktur och finansiering är av största vikt och vi strävar därför efter en attraktiv fördelning mellan eget kapital och lånefinansiering för att balansera risken. Finanspolicy Mål/mandat Utfall 2023 Soliditet >30 % 42 % Lånefinansiering, antal banker 3–8 6 Lånevolym hos en bank <35 % 28 % Andel låneförfall inom ett år, exkl företagscertifikat <35 % 28 % Genomsnittlig kapitalbindningstid >2 år 2,0 år Genomsnittlig räntebindningstid 2–5 år 2,8 år Andel räntebindning som förfaller inom ett år 20–60 % 45 % OMRÅDE: LILLA BOMMEN FASTIGHET: GULLBERGSVASS 1:17 HYRESGÄST: PLATZERS HUVUDKONTOR Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 21 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 22 ===== FINANSIERING tioner där vi sedan lånar beloppet. SFF ägs till lika delar av Platzer Fastigheter Holding AB, Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB och Wihlborgs Fastigheter AB. Varje ägarbolag har en representant i styrel - sen för SFF. Totalt har vi tre utestående gröna obligationer via SFF till ett sammanlagt värde om 1 344 mkr ( 1 456) . Samtliga våra gröna obliga - tioner är noterade på Nasdaq Sustainable Bonds List. Under året refinansierade och omförhandlade vi banklån samt upp - tog nya lån för finans ierin g av projekt. Sammantaget innebär detta att räntebärade skulder minskade med 2 129 mkr ( 2 296) . Vi amorterade även lån vid fastighetsförsäljning. Räntebindning och derivat Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive räntederivat, upp - gick den 31 december 2023 till 2,8 år (2,8). Per den 31 december var den genomsnittliga räntan inklusive derivat 4,04 % (3,15) exklusive outnytt - jade kreditlöften och 4,15 % (3,30 ) inklusive outnyttjade kreditlöften. När längre räntor föll under det sista kvartalet ingicks nya derivat om 1 650 mkr, vilket sänkt den utgående snitträntan. Räntetäckningsgraden för året uppgick till 2,2 ggr (4,0). Den totala utestående volymen av derivat var vid årsskiftet 8 270 mkr (5 570). Under året har nya ränteswappar om 3 000 mkr ingåtts medan 300 mkr har förfallit. Stängningsbara swapar utgör 500 mkr av volymen. Marknadsvärdet var netto 230 mkr (611), vilket för hela året innebar en värdeförändring om –380 mkr (671). Generellt är strategin att behålla derivaten under deras fulla löptid. När derivaten förfaller är värdet alltid noll. % 0 15 30 45 60 75 2322 21 20 19 Belåningsgrad Belåningsgrad Maxvärde 0 1 2 3 4 5 2322 21 20 19 År Genomsnittlig räntebindningstid Genomsnittlig räntebindningstid Maxvärde Minvärde Belåningsgrad Genomsnittlig räntebindningstid 2322 21 20 19 Mkr Räntebärande skulder Gröna banklån Gröna obligationer Företagscertifikat Banklån 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 Gröna MTN Hållbarhetslänkade banklån Räntebärande skulder OMRÅDE: SKEPPSBRON FASTIGHET: MERKUR (INOM VALLGRAVEN 49:1) Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 22 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 23 ===== FINANSIERING Finansiering Eget kapital, 42 % Uppskjuten skatteskuld, 8 % Långfristiga räntebärande skulder, 33 % Långfristiga ej räntebärande skulder, 1 % Kortfristiga räntebärande skulder, 13 % Kortfristiga skulder, 3 % Räntebärande skulder Banklån, 4 369 mkr, 31 % Gröna banklån, 5 434 mkr, 39 % Gröna obligationer, 1 344 mkr , 10 % Gröna MTN, 1 300 mkr , 9 % Hållbarhetslänkade banklån, 1 000 mkr. 7 % Företagscertifikat, 505 mkr, 4 % Finansiering Räntebärande skulder 65 % hållbar finansiering Rörelsekapital Ett syfte med finansverksamheten är att försäkra oss om att vi har tillräck - ligt rörelsekapital och tillgång till likvida medel för att klara de löpande betalningarna. Vi erhåller hyresintäkter i förskott samtidigt som utgifterna betalas i efterskott. Vid utgången av 2023 uppgick likvida medel till 167 mkr (217). Därutöver fanns outnyttjade lånelöften om 2 250 mkr (2 090) samt out - nyttjade checkkrediter om 100 mkr (100). Säkerheter Av de räntebärande skulderna var 12 147 mkr (9 461) säkerställda med pant - brev vilket motsvarar 87 % (87) av r äntebärande skulder och 43 % (37) av fastighetsvärdet. Andelen ej säkerställd finansiering utgör 13 % (13) och består av vårt MTN-program och företagscertifikat. Säkerheter utgörs främst av pantbrev i fastigheter. Som komplement till pantbrev i fastig - heter lämnar moderbolaget i vissa fall pant i form av aktiebrev i de fastig - hetsägande koncernbolagen. Likaså lämnar moderbolaget borgensförbin - delse för dotterbolags utfästelser i samband med garantiåtaganden eller upplåning. Moderbolagets borgensförbindelser för dotterbolag uppgick vid årsskiftet till 7 157 mkr (7 145). Kovenanter Kovenanter, de villkor en långivare kräver för att tillhandahålla en kredit och som innebär att en kredit förfaller till betalning om villkoren inte upp - fylls, är likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 1,5 ggr, belåningsgrad om maximalt 70 % och e n soliditet på minst 25 %. Plat zers finansella mål är satta med hänsyn taget till befintliga kovenanter i syfte att hålla god marginal mot dessa. Kreditrating Platzer har kreditbetyg BBB- med negativa utsikter från kreditvärderingsin - stitutet Nordic Credit Rating. Ratingen bekräftades medan utsikten sänktes i oktober 2023. Finansiering 2023 2022 2021 2020 2019 Eget kapital 12 480 13 698 11 068 9 687 8 556 Uppskjuten skatteskuld 2 271 2 503 2 020 1 707 1 440 Långfristiga räntebärande skulder 9 988 7 466 10 553 7 216 7 094 Långfristiga ej räntebärande skulder 179 270 562 615 619 Kortfristiga räntebärande skulder 3 964 4 357 2 186 3 633 2 939 Kortfristiga skulder 891 870 568 427 458 Ränteförfall Låneförfall År Räntebärande volym, mkr Andel, % Snittränta, % Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr Andel, %1) varav bank, mkr varav kapital marknad, mkr 0–1 år 6 232 45 7,19 2) 4 869 4 469 28 3 564 905 1–2 år 970 7 1,26 2 805 2 455 18 1 107 1 348 2–3 år 250 2 2,62 6 915 5 415 44 4 519 896 3–4 år 1 800 13 1,38 – – – – — 4–5 år 1 630 12 1,38 626 626 4 626 — 5–6 år 1 100 8 1,39 500 500 3 500 — 6–7 år 1 050 7 1,34 487 487 3 487 — 7–8 år 520 4 1,79 — — — — — 8–9 år 200 1 2,48 — — — — — 9–10 år 200 1 2,83 — — — — — 10+ år — — — — — — — — Totalt 13 952 100 4,04 16 202 13 952 100 10 803 3 149 1) Exklusive företagscertifikat om 505 mkr. 2) Netto räntebärande volym lån och derivat ger hög snittränta. Snittränta lån exklusive derivat 5,53 %. Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 23 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 24 ===== Vi har delat upp riskerna i verksamhetsrisker, omvärldsrisker och finansiella risker. Verksamhetsrisker är risker som uppstår på grund av bristande interna processer och rutiner, mänskliga fel eller felak - tiga system. Med omvärldsrisker avses risker som vi inte själva kan påverka, men som vi måste förhålla oss till. Med finansiella risker avses risken att inte kunna tillgodose verksamheten med kapital till en rimlig kostnad, vilket är en nödvändig resurs för fastighetsverk - samhet. Platzers finanspolicy (se sidan 21) anger riktlinjer och regler för hur dessa risker ska hanteras. En utförligare beskrivning av den finansiella riskhanteringen framgår av not 3 på sidan 39–40. Vi har graderat varje risk efter hur stor sannolikheten bedöms vara att den infaller samt hur stor påverkan den i så fall skulle ha på Platzer. Graderingen har nivåerna 1–2 = låg (L), 3–4 = medel (M) och 5–6 = hög (H). Urvalet av risker baseras på såväl historiska erfaren - heter som bedömningar inför framtiden. Risker som vi tidigare inte exponerats för och som vi bedömer mindre sannolika har exkluderats ur uppställningen. Löpande riskhantering All affärsverksamhet innebär ett risktagande. En systematisk och strukturerad riskhantering i kombination med vår strategi och affärsmodell ger god riskspridning. Risker hanteras på flera nivåer inom bolaget. Styrelsen analyserar och säkerställer med underlag från vd och koncernledning vad som måste hanteras. Utvärdering sker kontinuerligt i risk- och revisionsutskottet som även ansvarar för att övervaka effektiviteten av den interna kontrollen och riskhan - teringen. Revisorerna tar del av detta som en del i granskningen av bolagets interna kontroll. Risker och riskhantering Vi arbetar aktivt med att identifiera, bedöma och möta de risker som har störst påverkan på Platzer. God intern kontroll, kontroll från revisorer samt väl fungerande administrativa system och policyer är grundläggande för att hantera och minimera riskerna. Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta effektiva system för riskhantering och internkontroll (se sidan 73). I den löpande verksamheten är det vd som är ansvarig. Verksamhetsrisker A Fastigheternas värde B Hyresintäkter och uthyrningsgrad C Investeringar och projekt D Organisatorisk och operationell risk E ITrisk F Leverantörsrisk G Fastighetskostnader H Fastighetstransaktioner I Tvisterisk J Miljörisk K Social risk Låg Medel Hög Medel Hög SANNOLIKHET Översikt riskanalys PÅVERKAN Låg Omvärldsrisker L Ekonomisk konjunktur M Lagstiftning och skatter N Utbud av lokaler O Råvaruprisrisk P Klimatrelaterad risk Q Inflation och ränta R Lokal politisk risk och planrisk S Säkerhetsläge T Energiförsörjning Finansiella risker U Ränterisk V Likviditetsrisk X Refinansieringsrisk Y Kreditrisk A C B D E LG R K Y I Q U X S V H T J F N P M O Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 24 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 25 ===== Gradering Risk Beskrivning Påverkan Sannolikhet Samman vägd risk Hantering Verksamhetsrisker A Fastigheternas värde Förändringar av fastigheternas värde påverkar både vårt resultat och vår finansiella ställning. Våra förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde och värdeförändring arna redovisas i resultaträkningen. Värdet på fastigheterna beräknas utifrån ett antal faktorer; dels fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå och driftkostnader, dels marknadsspecifika såsom avkastningskrav och kalkylräntor som härleds ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. I värderingsprocessen finns risk för att gjorda antaganden är felaktiga, vilket också skulle påverka värderingen. Genom att koncentrera fastigheterna till attraktiva lägen med utvecklingspotential i Göteborgsregionen minskar risken för negativa värdeförändringar. Risken minskar också av att vi arbetar aktivt med underhåll och utveckling av fastigheterna. Fastighetsvärderingen görs kvartalsvis. Majoriteten av beståndet externvärderas varje år. Våra interna värderingar kvalitetssäkras av oberoende värderare. B Hyresintäkter och uthyrningsgrad Platzers intäkter påverkas av hyresnivåerna och fastigheternas uthyrningsgrad samt av hyresgästernas betalningsförmåga. Både uthyrningsgrad och hyresnivåer påverkas i sin tur av konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av motsvarande lokaler. Vi koncentrerar vårt fastighetsbestånd till attraktiva områden i Göteborgsregionen som har en stabil ekonomisk utveckling med ökande efterfrågan på lokaler och låga vakansnivåer. Vi arbetar långsiktigt med uthyrning och startar inga nya projekt utan en tillfredsställande uthyrningsgrad. Hyresavtalens längd varierar från ett till 20 år, där merparten av hyresavtalen är längre än tre år. Genom att arbeta nära hyresgästerna, med egen personal och med gemensamma värderingar säkerställer vi en hög kundnöjdhet. Dessutom arbetar vi för att utveckla de områden där vi är verksamma. Vi minskar även risken genom en stor andel offentliga hyresgäster, långa hyresavtal och i så stor utsträckning som möjligt ha fler brukarhus samt följa upp hyresgästernas betalningsförmåga. Vi har även god spridning på våra hyresavtal. Vid årsskiftet uppgick de 20 största hyreskontraktens andel av hyresvärdet till 34 procent (37) av hyresintäkterna på årsbasis, varav det största svarade för 4 procent (4). C Investeringar och projekt Platzer utvecklar och uppför egna byggnader. Det medför risker i form av att projekten blir dyrare än beräknat på grund av exempelvis felkalkylering, ändrade förutsättningar eller högre inköpspriser. Förseningar kan också innebära att intäkterna kommer senare än beräknat. Projekten drivs i olika entreprenadformer, vilket ger en flexibel samt kostnadseffektiv produktion. I vissa fall samäger vi och entreprenören fastigheten under utvecklingsfasen. Det ökar incitamenten hos båda parter att slutföra projekten. Vi har alltid direktkontakt med kunderna, korta beslutsvägar samt snabb och enkel överläm ning till förvaltningen. För alla investeringar gäller bolagets försiktighetsprincip. Det innebär att inga investeringar påbörjas utan att en rimlig avkastning kan tryggas genom tecknande av hyreskontrakt. D Organisatorisk och operationell risk Platzers fortsatta framgång är till stor del beroende av medarbetarna, såväl ledande befattningshavare som övriga medarbetare. Risker finns inom följande områden: • Attrahera och behålla rätt kompetens • Effektivitet i definierade roller, ansvar och arbetsprocesser • Sund kultur och god affärsetik Vi arbetar aktivt för att öka medarbetarnas engagemang och lojalitet för bolaget. Medarbetarna har årliga upp dragssamtal med tillhörande uppföljningssamtal utifrån befattningsbeskrivningar. Det genomförs regelbundna medarbetarundersökningar. Varje medarbetare har stora befogenheter och eget ansvar. Våra arbetssätt, kärn värden och uppförandekod utgör en grund för hur våra medarbetare agerar. Vikten av god och tydlig affärsetik lyfts kontinuerligt upp internt. Vi har en visselblåsartjänst för att få kännedom om missförhållanden och upprätthålla förtroendet för vår verksamhet. För att säkerställa tillgång till kompetens i utvecklingsprojekt samarbetar vi nära våra entreprenörer. E ITrisk ITsystem är en vital och integrerad del i Platzers verksamhet. I takt med digitaliseringen ökar mängden kvalificerade cyberattacker. Intrång i ITsystemen kan leda till driftstör ningar, förlust av konfidentiell information och ekonomisk skada vid så kallade ransom wareattacker. Därtill finns en risk att Platzer inte lever upp till gällande lagkrav. Vi arbetar kontinuerligt med säkerhetshöjande åtgärder kring IT säkerhet samt uppgraderar brandväggar, virusskydd och system löpande. Vi genomför också intrångstester samt ser kontinuerligt över våra rutiner för ITskydd. RISKER OCH RISKHANTERING Låg Medel Hög Gradering av risker Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 25 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 26 ===== Gradering Risk Beskrivning Påverkan Sannolikhet Samman vägd risk Hantering F Leverantörsrisk I leverantörsledet finns risker förknippade med kostnader, affärsetik och klimatpåverkan. Detta ställer höga krav på vår kravställan och uppföljning. Upphandlingar och avtal behöver genomföras på ett korrekt sätt och täcka in samtliga leverantörsled. Vi har också upparbetade rutiner och processer för inköp och tydligt ansvarsmandat för projektansvariga och andra medarbetare. Genom god lokalkännedom och marknadskunskap har vi upparbetat långa relationer och väletablerade samarbeten med entreprenörer och leverantörer. Vi för en kontinuerlig dialog med entreprenörer om krav på efterlevande av våra regler. Misstankar om korruption eller oetiskt uppförande kan anmälas via Platzers vissel blåsarfunktion. Vi har inte haft någon anmälan under året. G Fastighetskostnader Driftskostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader (till exempel kostnader för el, sophämtning, vatten och värme). Flera av dessa tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket minskar möjligheten till påverkan. Därutöver tillkommer kostnader för fastig hetsskatt, fastighetsskötsel och administration. Oförutsedda och omfattande reparatio ner kan också påverka resultatet negativt. Som fastighetsägare innebär framför allt vinter halvåret högre fastighetskostnader för exempelvis uppvärmning och snöskottning, vilket medför säsongsmässiga variationer. Vi vidaredebiterar mer än 90 procent av de taxebundna kostnaderna till hyresgästerna. Dessutom arbetar vi kontinuerligt med att optimera och energieffektivisera driften av fastigheterna. Ett strukturerat och förebyggande underhållsarbete minskar också risken för oförutsedda kostnader. Varje fastighet har en individuell underhålls plan. Eftersom merparten av våra hyresavtal med kunderna tecknas med kallhyra påverkas vi i ganska liten utsträckning av variationer i utomhustemperatur. Detta förstärks av Göteborgs relativt milda klimat och snöfattiga vintrar. H Fastighetstransaktioner Fastighetsförvärv är alltid förenade med osäkerhet, exempelvis i form av bortfall av hyresgäster, oförutsedda kostnader för hantering av tekniska problem eller miljö sanering. Inför förvärv genomför vi en legal, finansiell, teknisk och miljömässig due diligence. Dessutom innehåller alla förvärvsavtal såväl sedvanliga, som för den individuella affären, erforderliga garantier och andra åtaganden från säljarens sida. Vid avyttringar strävar vi efter balanserade avtalsvillkor med sedvanliga ansvarsbegränsningar samt öppenhet och tydlighet i informationsgivningen. I Tvisterisk Liksom i all affärsverksamhet finns risken att Platzer blir indraget i legala processer, vilket skulle kunna påverka bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning negativt. Vi möter denna risk bland annat genom ett strukturerat arbete i enlighet med policys och fastlagda riktlinjer. J Miljörisk Miljöriskerna i vår verksamhet består främst av följande risker: • Negativ inverkan på klimatförändringar genom utsläpp i samtliga scope genom nybyggnation, hyresgästanpassningar, värme och kyla samt transport och service fordon samt energianvändning i egen verksamhet och i värdekedjan. • Negativ påverkan på biologisk mångfald och ekosystem • Att föroreningar eller giftiga ämnen påträffas på fastigheter och i byggnader • Avfallshantering Det dagliga miljöarbetet bedrivs systematiskt och är integrerat i verksamheten genom hela värdekedjan, det vill säga tillsammans med våra kunder och leverantörer. Ökad andel miljöcertifierade fastigheter är en del av detta. Vi har också högt uppsatta mål för att minska energianvändningen och arbetar för att öka mängden avfall som återvinns. Medvetenhet vid materialval och återbruk är en viktig fråga både i nybyggnations och ombyggnations projekt. Genom aktiv dialog med våra hyresgäster, bland annat som en del av de gröna hyresavtalen, arbetar vi tillsammans för minska fastigheternas miljöpåverkan. K Social risk Sociala risker är risker kopplade till de områden där vi äger fastigheter. Det kan handla om allt från upplevd otrygghet till kriminalitet. I förlängningen kan sociala risker leda till att hyresgäster lämnar området, vilket i sin tur ger sjunkande hyresnivåer och fastighetsvärden. Vi strävar efter att koncentrera vårt innehav till attraktiva lägen där vi kan vara en ledande aktör och bidra till utvecklingen av områdena. Det handlar både om att ta ansvar, ta hand om och utveckla de egna fastigheterna samt att vi tar en aktiv roll i områdesutveckling tillsammans med andra. RISKER OCH RISKHANTERING Låg Medel Gradering av risker Hög Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 26 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 27 ===== Gradering Risk Beskrivning Påverkan Sannolikhet Samman vägd risk Hantering Omvärldsrisker L Ekonomisk konjunktur Tillväxten i ekonomin påverkar sysselsättningsgraden som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på hyresmarknaden och därmed påverkar vakansgrader och hyresnivåer – framförallt gällande kommersiella lokaler. Vi koncentrerar vår verksamhet till Göteborg och är därför beroende av utvecklingen i regionen. Eftersom fordonsindu strin är större i Göteborg än i övriga Sverige har utvecklingen inom denna sektor stor betydelse för Göteborg och därmed Platzer. Vi genomför ett noggrant förberedande arbete inför varje investering och koncentrerar beståndet till områden som bedöms vara attraktiva även vid svagare konjunktur. Dessutom har vi en diversifierad kontraktsportfölj som minimerar exponeringen mot enskilda branscher och kunder. Ytterligare en faktor är fastighetsbranschens trög rörlighet, med långa kontrakt (genomsnittlig återstående kontraktstid uppgick till 52 månader (51)) och för skottshyror, vilket gör det möjligt att skära i kostnader innan intäkterna eventuellt minskar. M Lagstiftning och skatter Fastighetsskatt är en stor kostnadspost för oss. Förändringar i regelverket för bolags , mervärdes och fastighetsskatt, liksom i övriga statliga och kommunala pålagor, kan påverka förutsättningarna för vår verksamhet. Vi följer utvecklingen inom lagstiftning och skatter, både som bolag och som medlem i branschorganisationer. I de fall det är möjligt vidtar vi åtgärder för att minska effekten av eventuella förändringar. Vi begränsar risken kring fastighetsskatt genom att vidaredebitera densamma till hyresgästerna. N Utbud av lokaler Utbudet av lokaler påverkar både uthyrningsgrad och hyresnivåer. Göteborg har länge haft låga vakansnivåer, men då stora byggprojekt färdigställdes under 2022 har utbudet ökat. Under hösten uppmättes vakansgraden inom kontorssegmentet till elva procent. Vi koncentrerar vårt bestånd till attraktiva lägen där vi också aktivt kan bidra till områdets utveckling. Därmed skapas förutsättningar för fortsatt god efterfrågan som kan möta det ökade utbudet. Vår bedömning är att attraktiva lägen kommer att bli alltmer avgörande, även som en effekt av att efterfrågan förändras och exempelvis kontorets roll som mötesplats stärks. O Råvaruprisrisk Råvaruprisrisken uppstår framförallt i samband med utvecklingsprojekt som pågår under lång tid och där stora mängder material köps in. Risk för högre priser på grund av resursbrist eller regleringar. Råvaruprisrisken säkras inte finansiellt och den är begränsad till respektive utvecklingsprojekt. P Klimatrelaterad risk Klimatförändringarnas fysiska risker, med stigande temperaturer, ökad risk för kraftiga regn och stigande havsnivåer med översvämningar som följd, innebär ökad risk för skador på våra fastigheter, men också stigande kostnader utifrån klimatanspassning i fastigheterna. Även omställningsriskerna drivna av regulatoriska förändingar, teknikutveckling och nya konsumtionsmönster kan innebära ökade kostnader för materialval och energieffekti visering. Vi arbetar aktivt för att minska klimatpåverkan i scope 1, 2 och 3. I vår verksamhet utgör det systematiska arbetet med miljöcertifiering av våra fastigheter en del, liksom kontinu erlig energieffektivisering. Våra val att enbart köpa in el från ursprungsmärkt vindkraft samt att all fjärrvärme vi köper är märkt med bra miljöval eller kommer från förnyelsebar energi är ytterligare ett sätt vi kan bidra till klimat omställningen. Ett systematiskt arbete kring materialval och återbruk pågår. Under 2023 genomfördes en klimat och sårbarhetsanalys av hela vårt fastighetsbestånd. De främsta identifierade riskerna är ökad nederbörd och översvämningar. Analysen är en viktig del i vårt fortsatta arbete för att fokusera och prioritera våra insatser där klimatrisken är störst och proaktiva åtgärder gör mest nytta. Läs mer på sidan 95–97. Våra klimatmål har blivit validerade av SBTi (Science Based Targets Initiative) att vara i linje med Paris avtalet. Q Inflation och ränta Förväntningar på inflationen påverkar räntan och därmed vårt finansnetto. Räntekostna der är vår enskilt största kostnad. Större förändringar i räntenivåer medför påverkan på vårt resultat och kassaflöde. Inflationen påverkar också våra hyresintäkter och fastig hetskostnader. Utöver detta påverkar förändringar i ränta och inflation på lång sikt även avkastningskraven på fastigheter och därmed fastigheternas marknadsvärden. Vi arbetar systematiskt med rörliga räntor och fasta räntor genom räntederivat för att hantera ränterisker i enlighet med finanspolicyn. De flesta hyresavtal är inflationsjusterade då hyrorna är bundna till konsumentprisindex (KPI). R Lokal politisk risk och planrisk Lokal politisk risk består främst i att stora infrastrukturprojekt försenas samt att program och planer skjuts upp, överklagas eller inte blir av. Risken kan uppstå inom det politiska systemet eller genom starka folkliga opinioner. Vi följer den politiska utvecklingen noga för att snabbt få signaler om ändrade program och planer. Inför egna investeringar och utvecklingsprojekt för vi dialog med berörda intressenter för att bemöta och hantera eventuell kritik som annars skulle kunna leda till förseningar i projekten. Vi tar också höjd för eventuella förseningar i exem pelvis planprocesser. RISKER OCH RISKHANTERING Låg Medel Hög Gradering av risker Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 27 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 28 ===== RISKER OCH RISKHANTERING Gradering Risk Beskrivning Påverkan Sannolikhet Samman vägd risk Hantering S Säkerhetsläge Det strategiska terrorhotet mot Sverige utgörs sammantaget av attentatshot, rekrytering och radikalisering samt finansiering av våldsbejakande extremism och terrorism. Terror hotnivån höjdes under hösten 2023 till en 4 på en 5gradig skala enligt Säkerhetspolisen. Bakgrunden är ett försämrat läge avseende attentatshot mot Sverige. Myndigheten bedömer att hotet kommer att bestå under en längre tid. Göteborgs Stad följer händelse utvecklingen och organiserar sig för att öka förmågan till omvärldsbevakning, samordning och samverkan inom Göteborgs Stad och tillsammans med ansvariga myndigheter och andra aktörer. Vi arbetar aktivt för att säkerställa trygga och hållbara fastighetsmiljöer i våra områden. Vi har ett nära samarbete med lokala myndigheter och andra samverkansaktörer. Vi behöver även kartlägga våra byggnader och deras geografiska placering för att identifiera potentiella hot kopplade till terrorhot. Genom daglig närvaro i våra fastig heter med egen personal har vi möjlighet att agera på saker som verkar misstänksamt. T Energiförsörjning En allt högre grad av elektrifiering i samhället innebär ökade krav på kapacitet och innebär kommande effektbrist i elinfrastrukturen. Risk för högre priser på el och fjärrvärme på grund av resursbrist eller regleringar. Vi har en bra och proaktiv dialog med energibolagen i varje kommun och vi har bra möjligheter att påverka i den dialogen med anledning av vår storlek samt interna kunskap och kompetens. Vi jobbar aktivt med att hantera effektfördelning. Vår affärsmodell bygger till stor del på kallhyror. Finansiella risker U Ränterisk Koncernen har räntebärande finansiella tillgångar och skulder vars förändringar, kopplat till marknadsräntor, påverkar resultat och kassaflöde från den löpande verksamheten. Vi tillämpar inte säkringsredovisning. Med ränterisk avses risken att förändringar i det allmänna ränteläget påverkar koncernens nettoresultat negativt. Vi minimerar ränterisken med hjälp av varierande löptider för lånen och räntebindningen i syfte att skapa en opti mal förfallostruktur. Ränterisken bevakas löpande för upplåning till rörlig ränta. En normportfölj, med tillhörande ränteriskram som koncernen ska hålla sig inom, används som styrinstrument. Under året bestod koncernens upplåning av svenska kronor till rörlig och fast ränta. Hanteringen av ränterisker beskrivs utförligare i not 3 på sidan 39. V Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken för att koncernen saknar likvida medel för betalning av sina åtaganden avseende finansiella skulder. För att säkerställa en god betalningsberedskap för den operativa verksamheten ska vi sträva efter att enbart hålla sådan storlek på de likvida finansiella tillgångarna att kraven på likviditetsreserv tillgodoses. Vi eftersträvar effektiva betalningsrutiner och effektiv likviditetsplanering. För att identifiera betalningsflöden görs löpande likviditetsprog noser. X Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk menas risken att refinansiering av ett lån som förfaller ej är genomförbart, eller risken att refinansiering måste ske vid ogynnsamma marknadslägen till ofördelaktiga räntevillkor. Vi begränsar refinansieringsrisken genom att förfallostrukturen i låneportföljen sprids över tid, samt att finansie ringen sprids på flera motparter så att likviditetsproblem inte uppstår. Vår policy är att alltid ha god framförhållning vid refinansieringsförhandlingar och att högst 35 procent av lånestockens avtal ska förfalla för refinansiering under den närmaste kommande perioden om rullande 12 månader. Y Kreditrisk Kreditrisken uppstår främst i samband med företagets placeringar av likvida medel samt genom kundförluster. Det senare sker då kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Vår placeringspolicy är att välja motparter med hög kreditrating samt använda instrument med hög likviditet. Koncernens kreditkontroll innebär att en kreditkontroll genomförs innan kredit lämnas, varvid information om kundens finansiella ställning inhämtas från kreditupplysningsföretag. Hyran förskottsfaktureras och betalas normalt i förskott. Låg Medel Hög Gradering av risker Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 28 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 29 ===== Resultaträkning koncernen Mkr Not 2023 20221 5 Hyresintäkter 6 1 453 1 229 Fastighetskostnader 7 –321 –290 Driftsöverskott 1 132 939 Central administration 4, 7, 8, 32 –59 –58 Andelar i intresseföretag och joint ventures resultat 27, 28 –75 150 –varav förvaltningsresultat 30 32 –varav värdeförändringar –70 246 –varav skatt 13 –86 –varav övrigt –48 –42 Finansiella intäkter 10 7 11 Finansiella kostnader 10 –501 –256 Resultat inklusive resultat från joint ventures och intresseföretag 504 786 –varav totalt förvaltningsresultat 609 668 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 9, 12 –1 277 2 562 Värdeförändring finansiella instrument 9 –380 671 Värdeförändring finansieringsavtal 9 — –220 Resultat före skatt –1 153 3 799 Skatt på årets resultat 11 210 –773 Årets resultat –943 3 026 Periodens resultat hänförligt till: Moderföretagets aktieägare –943 3 026 I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför årets resultat för koncernen överensstämmer med årets total resul tat. 1) Resultatet för 2022 är omräknad på grund av rättelse av fel. Se not 28. Resultat per aktie 2023 20222 Årets resultat –943 3 026 Resultat per aktie, kr –7,87 25,26 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 119 816 119 816 Vägt genomsnittligt antal aktier, miljoner 119 816 119 816 Utspädningseffekt finns ej då inga potentiella aktier förekommer. 2) Resultat per aktie omräknat på grund av rättelse av fel. Se not 28. Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 29 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 30 ===== Mkr Not 2023-12-31 202212311 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 12 28 250 26 994 Nyttjanderätter 13 30 30 Maskiner och inventarier 14 24 19 28 304 27 043 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag och joint ventures 27, 28 673 871 Andra långfristiga fordringar 18 11 10 Derivatinstrument 18, 23 243 608 Summa anläggningstillgångar 29 231 28 532 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 16, 18 13 11 Skattefordringar — 5 Övriga fordringar 18 217 281 Derivatinstrument 18, 23 — 3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 145 115 Likvida medel 17, 18, 19 167 217 Summa omsättningstillgångar 542 632 SUMMA TILLGÅNGAR 29 773 29 164 Mkr Not 2023-12-31 202212311 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 20, 28 12 12 Övrigt tillskjutet kapital 2 400 2 400 Balanserat resultat 11 011 8 260 Årets resultat –943 3 026 Summa eget kapital 12 480 13 698 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 18, 22, 25 9 988 7 466 Uppskjuten skatteskuld 11 2 270 2 503 Övriga långfristiga skulder 18 22 45 Långfristig skuld nyttjandrättstillgångar 13 30 30 Andra avsättningar 21 128 195 Summa långfristiga skulder och avsättningar 12 438 10 239 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 18, 22, 25 3 964 4 357 Leverantörsskulder 18 75 55 Skatteskulder 44 — Övriga kortfristiga skulder 18 182 301 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 577 514 Derivatinstrument 18, 23 13 — Summa kortfristiga skulder 4 855 5 227 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 29 773 29 164 1) 2022 är omräknat på grund av rättelse av fel. Se not 28. Balansräkning koncernen Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 30 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 31 ===== Hänförligt till moderföretagets aktieägare Mkr Aktie kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst inklusive årets resultat Summa Totalt eget kapital Ingående balans 2022-01-01 enl fastställd balansräkning 12 2 400 8 656 11 068 11 068 Rättelse av fel –132 Ingående eget kapital 2022–01–01 12 2 400 8 524 10 936 10 936 Årets resultat (omräknat)1 3 026 3 026 3 026 Transaktioner med aktieägare Utdelning –264 –264 –264 Summa transaktioner med aktieägare –264 –264 –264 Utgående eget kapital 2022–12–31 12 2 400 11 286 13 698 13 698 Utdelning per aktie kr (utbetald) 2,20 Ingående eget kapital 2023–01–01 12 2 400 11 286 13 698 13 698 Årets resultat –943 –943 –943 Transaktioner med aktieägare Utdelning –275 –275 –275 Summa transaktioner med aktieägare –275 –275 –275 Utgående eget kapital 2023–12–31 12 2 400 10 068 12 480 12 480 Utdelning per aktie kr (utbetald) 2,30 1) Se not 28 för information om omräkningen som gjorts till följd av rättelse av fel. Förändringar i eget kapital koncernen OMRÅDE: TORSLANDA FASTIGHET: SÖRRED LOGISTIKPARK (SÖRRED 8:12) HYRESGÄST: SCHENKER LOGISTICS Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 31 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 32 ===== Mkr 2023 2022 Den löpande verksamheten Driftsöverskott 1 132 939 Central administration –55 –56 Erhållen ränta 7 11 Erlagd ränta –501 –256 Betald skatt –25 –72 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 558 566 Förändring av kortfristiga fordringar 40 –216 Förändring av kortfristiga skulder 6 266 Kassaflöde från den löpande verksamheten 604 616 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter –1 393 –1 412 Förvärv av förvaltningsfastigheter –1 463 — Försäljning av förvaltningsfastigheter 253 3 011 Förvärv av andelar i intresseföretag 125 –357 Investering i övrigt –10 –2 Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 488 1 240 Finansieringsverksamheten Amortering av räntebärande skulder 36 –2 941 –3 212 Nyupplåning av räntebärande skulder 36 5 070 2 296 Förändring av långfristiga fordringar 0 –217 Förändring av långfristiga skulder –20 –413 Utdelning –275 –264 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 834 –1 810 Årets kassaflöde –50 46 Likvida medel vid årets början 217 171 Likvida medel vid årets slut 167 217 Kassaflödesanalys koncernen ANSVAR: ANNA/CECILIA UPPDATERAS OMRÅDE: TORSLANDA FASTIGHET: BULYCKE 29 (LÅSSBY 3:142) BULYCKE LOGISTIKPARK Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 32 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 33 ===== Mkr Not 2023 2022 Nettoomsättning 30 17 15 Rörelsens kostnader 4, 32 –17 –15 Rörelseresultat 0 0 Finansiella poster Resultat från koncernföretag 10 400 968 Finansiella intäkter 10 527 236 Finansiella kostnader 10 –303 –214 Förvaltningsresultat 624 990 Värdeförändring derivatinstrument 9 –380 671 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 244 1 661 Bokslutsdispositioner 31 21 –22 Skatt 11 74 –134 Årets resultat 339 1 505 I moderbolaget förekommer inget övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med årets resultat. Resultaträkning moderbolaget OMRÅDE: LILLA BOMMEN FASTIGHET: ARIA (GULLBERGSVASS 1:1) Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 33 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 34 ===== Mkr Not 2023-12-31 20221231 TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 34 1 965 1 962 Fordringar hos koncernföretag 18 4 070 4 070 Andra långfristiga fordringar 18 7 6 Derivatinstrument 18 243 608 Summa anläggningstillgångar 6 285 6 646 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 18 7 811 6 368 Aktuella skattefordringar 0 2 Övriga kortfristiga fordringar 18 4 3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 48 21 Derivatinstrument 18 — 3 Likvida medel 17, 18 5 3 Summa omsättningstillgångar 7 868 6 400 SUMMA TILLGÅNGAR 14 153 13 046 Mkr Not 2023-12-31 20221231 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 20 12 12 Fritt eget kapital Överkursfond 20 2 400 2 400 Balanserat resultat 2 122 892 Årets resultat 339 1 505 Summa fritt eget kapital 4 861 4 797 Summa eget kapital 4 873 4 809 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 18, 25 5 425 3 852 Uppskjuten skatteskuld 11 45 120 Pensionsförpliktelse 21, 25 7 6 Summa långfristiga skulder 5 477 3 978 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 18, 25 1 248 981 Leverantörsskulder 18 0 0 Skulder till koncernföretag 18 2 503 3 257 Övriga kortfristiga skulder 18 — 0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 39 21 Derivatinstrument 18 13 — Summa kortfristiga skulder 3 803 4 259 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 14 153 13 046 Balansräkning moderbolaget Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 34 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 35 ===== Bundet eget kapital Fritt eget kapital Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2022–01–01 12 2 400 445 711 3 568 Årets resultat 1 505 1 505 Transaktioner med aktieägare Vinstdisposition 711 –711 — Utdelning –264 –264 Summa transaktioner med aktieägare — — 447 –711 –264 Utgående eget kapital 2022–12–31 12 2 400 892 1 505 4 809 Ingående eget kapital 2023–01–01 12 2 400 892 1 505 4 809 Årets resultat 339 339 Transaktioner med aktieägare Vinstdisposition 1 505 –1 505 — Utdelning –275 –275 Summa transaktioner med aktieägare — 1 230 –1 505 –275 Utgående eget kapital 2023–12–31 12 2 400 2 122 339 4 873 Styrelsen har föreslagit årsstämman en utdelning per aktie på 2,00 kr (2,30), totalt 240 mkr (275) 2024 avseende räken skapsåret 2023. Mkr Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster 0 0 Erhållen ränta 527 236 Erlagd ränta –303 –214 Betald skatt — –1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 224 21 Förändring av kortfristiga fordringar –1 045 –2 854 Förändring av kortfristiga skulder –726 3 148 Kassaflöde från den löpande verksamheten –1 547 315 Investeringsverksamheten Försäljning av andelar i koncernföretag — 368 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0 368 Finansieringsverksamheten Amortering av räntebärande skulder 36 –1 141 –1 095 Nyupplåning av räntebärande skulder 36 2 981 949 Förändring av långfristiga fordringar –16 –279 Lämnad utdelning –275 –264 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 549 –689 Årets kassaflöde 2 –6 Likvida medel vid årets början 3 9 Likvida medel vid årets slut 5 3 Förändringar i eget kapital moderbolaget Kassaflödesanalys moderbolaget Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 35 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 36 ===== Noter Not 1 Allmän information Platzer Fastigheter Holding AB (publ), organisationsnum mer 556 746– 6437, har sitt säte i Göteborg, Sverige. Platzeraktien är noterad på Nasdaq Stockholm och ingick under 2023 i Large Cap-segmentet. Från den 2 januari 2024 flyttas Platzeraktien till Mid Cap segmentet. Bolaget utgör moder bolag f ör en koncern med dotter bolag. Huvudkontorets postadress är Box 21 1, 401 23 Göteborg och besöks adres s är Lilla Bommen 8 i Göteborg. Platzer skapar värde genom att äga och utveckla kommer siell a fastigheter i Göteborg. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen den 21 februari 2024 och föreläggs för fastställande vid årsstämma den 20 mars 2024. Not 2 Redovisnings- och värderingsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU, RFR 1 Kompletterande redo visningsregler för koncerner samt årsredovisningslagen. Den har upprät - tats enligt anskaffningsvärdemetoden förutom vad beträffar värderingar av förvaltnings fas tig heter, samt finansiella tillgångar och skulder (derivat - instrument) värderade till verkligt värde via resultat räknin gen. Moderbolagets årsredovisning har upprättats i enlighet med årsredovisnings - lagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redo visni ng för juridiska personer. Moder bolag et tillämpar samma redovisnings princ iper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redo visnin gsprinciper. De av vikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens redo - visningsprinciper föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor, vilken även utgör rapport- eringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är angivna i miljoner kronor. De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konse - kvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotter bolag . I enlig- het med Finansdepartementets lagrådsremiss publicerar Platz er Fastigheter Holding AB årsredovisning för 2023 enligt ESEF-format. Bedömningar och uppskattningar Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företags - ledningen gör uppskattningar och be dömninga r som påverkar tillämpningen av redo visningen och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och bedömningar är base rade på h istoriska erfaren - heter och ett antal andra fakto rer som u nder rådande förhållande anses rimliga och ses över regelbundet. Resultatet används sedan för att bedöma de redovis - ade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period änd ringe n görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period och framtida perioder om änd - ringen på verkar både aktuell och framtida perioder. Nedan beskrivs de bedöm - ningar som är mest väsentliga vid upprättandet av bolagets finansiella rapporter. Verkligt värde på förvaltnings fasti gheter Värdering av förvaltningsfastigheter är ett område där uppskattningar och bedömningar kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finans - iella ställning. För närmare beskrivning se not 12. Rörelseförvärv kontra tillgångsförvärv När ett bolag förvärvas utgör förvärvet antingen ett tillgångsförvärv eller ett rörelse förvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyresavtal, där förvärvet inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv om kriterierna för tillgångsförvärv är uppfyllda. Rättelse av fel Väsentliga fel i tidigare perioder rättas i de första finansiella rapporterna som avges efter upptäckten av felet. Detta sker genom att räkna om jämförelsebe - loppen för den tidigare eller de tidigare perioder som presenterats där felet upp - kom eller om felet uppstod före den tidigaste föregående period som presente - ras, räkna om de ingående balanserna för tillgångar, skulder och eget kapital för den tidigaste föregående period som presenteras. Finansieringsavtal Försäljningsavtal med tvingande återköps åtaga nde hanteras i koncernen som finansieringsavtal. Intäkten från försäljningen redovisas initialt som en skuld. Skulden redovisas löpande till verkligt värde över resultaträkningen då återbe - talningsbeloppet är baserat på det underliggande värdet i fastigheten. När fast - ighetens värde stiger ökar även skulden. Värdeförändringen redovisas i resultat- räkningen på raden för värdeförändring finansieringsavtal. Skulden redovisas som övrig långfristig skuld i koncernens balansräkning fram till återköp. Värdering av finansieringsavtalet sker enligt samma principer som värdering av fastigheter, enligt nivå 3 inom verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13. Nya standarder och tolkningar som trädde i kraft 2023 Nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från 1 januari 2023 och som påverkat den finansiella rapporteringen är Utformning av finansiella rapporter (IAS 1) och Inkomstskatter (IAS 12). I enlighet med förtydligande av redovisning av uppskjutna skatter hänförliga till enskild transaktion redovisar vi nu uppskjuten skatt avseende leasingavtal för tomträtt. Uppskjuten skatte - fordran och uppskjuten skatteskuld uppgår till samma värde som nettoredovisas i balansräkningen. Ändringen har inte påverkat beloppen som redovisas i jämfö - relseperioden och inte haft någon resultateffekt på innevarande period. Nya standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av koncernen Nya standarder för tillämpning från och med 1 januari 2024 har inte tillämpats i förtid och förväntas inte komma att ha någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. Förvaltningsresultat Platzers verksamhet är fokuserad på värdetillväxt av eget kapital där en viktig komponent är kassaflöde från den löpande förvaltningen. Kassaflödet från den löpande förvaltningen utgörs av det resultatmått som benämns för valtn ings- resultat. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen för vad som ska delas ut till aktie ägarn a. För att ge en rättvisande bild av Platzers syn på sin verksam het har koncernens resultaträkning utformats med hänsyn till detta så att en resultat rad, varav totalt förvaltningsresul tat, ha r infogats som speglar hur verksamheten styrs. Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 36 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 37 ===== NOT 2 FORTS. Koncernredovisning Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för, eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i före taget o ch har möjlighet att påverka avkast - ningen genom sitt inflytande i företaget. Förvärvsmetoden används för redovis - ning av koncernens förvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterbolag utgörs av verkligt värde för överlåtna tillgångar, skulder och de aktier som emit - terats av koncernen. Dotterföretag inkluderas i koncernredovis ningen f rån och med den dag då det bestämmande infly tande t överförs till koncernen. De exklu - deras ur koncern redov isningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Koncerninterna fordringar och skulder samt intern vinster elimineras i sin helhet. Intresseföretag Intresseföretag är företag där koncernen långsiktigt utövar ett betydande inflyt - ande utan att det delägda företaget är ett dotterföretag. Normalt innebär detta att koncernen innehar mellan 20 % och 50 % av röst erna i dessa företag eller så har koncernen på annat sätt ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Redovisning av intresseföretag sker enligt kapitalan - delsmetoden. Kapitalan delsmet oden innebär att det i koncernen bokförda värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföreta - gens egna kapital samt koncernmässig good will oc h andra eventuella kvarvar - ande värden på koncern mässi ga över- och und ervärden. I koncernens resultat - räk ning redovisas som Andelar i intresseföretag och joint ventures resultat koncernens andel i intresseföretagens resultat efter skatt. I koncernens balans - räkning redovisas andelarna i intresseföretagen bland koncernens finansiella anläggningstill gångar . Det redovisade värd et på i nnehaven förändras normalt med ägarföretag ets and el av respektive företags resultat efter skatt minskat med erhållna utdeln ingar. Joint venture Ett innehav i ett samarbetsarrangemang klassificeras antingen som joint venture eller en gemensam verksamhet. Inom koncernen finns joint venture. Joint venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket parterna, som har gemensamt bestämmande inflytande över arrangemanget, har rätt till netto - tillgångarna från arrangemanget. Gemensamt bestäm mande inflytande förelig - ger antingen genom lika andel ägande i bolaget eller när det i avtal är reglerat ett gemensamt bestämmande inflytande över en verksamhet. Joint ventures redovisas precis som intressebolag enligt kapitalandelsmetoden (se beskrivning av kapitalandelsmetoden i avsnittet ovan). Hyresintäkter och serviceintäkter Hyresintäkter avser intäkter från operationella leasing avtal . I hyresintäkter ingår hyra, tillägg för investeringar och fastighetsskatt samt övriga tilläggsdebiteringar så som utfakturerad fastighetsskatt samt utfakturerade mediakostnader, då dessa inte bedömts väsentliga för att särredovisas. Både hyresintäkter och tilläggs debiteringar redovisas linjärt i koncernens resultat räknin g baserat på villkoren i leasing avtal et. Den sammanlagda kostnaden för större lämnade rabatter redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasing - perioden. Även större tillägg för investeringar redovisas linjärt över leasingperio - den. Hyresintäk ter o ch tilläggsdebiteringar som betalas i förskott redovisas som förutbetalda hyresintäkter i balansräkningen. Ingen fördelning görs mellan hyres intäk ter och intäkter från kontrakt med kunder då dessa intäkter inte är väsentliga. Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkter från försäljning av fastigheter redovisas när kontrollen över fastigheten har överförts till köparen. En verkställbar rätt till betalning uppkommer dock inte förrän äganderätten övergått till köparen. Intäkten redovisas där för vid d en tid- punkt då ägande rätte n övergår till köparen. Äganderätten till fastigheten (oav - sett om fastigheten säljs separat eller via bolag) övergår normalt på tillträdesda - gen. Intäkten värderas till det avtalsenliga transaktionspriset då ersättningen vanligen förfaller till betalning när ägande rätte n har övergått. I det fall en försälj - ning är förbunden med ett återköpsåtagande redovisas försäljningen som ett finansieringsavtal i enlighet med IFRS 15. Därmed redovisas ingen intäkt i sam - band med försäljningen. Leasingavtal Platzer som leasegivare Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Platzers förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. 100 % av Platzers fastigheter består av lokaler. Av lokalkontrakten har merpar - ten en kontrakts tid på 3 år , endast en mindre andel av lokalkontrakten har en längre kontraktstid. Läs mer om hyresintäkter i not 6. Platzer som leasetagare Platzer har två tomträtter vilka redovisas som en nyttjanderättstillgång respek - tive finansiell skuld. Tomt rätte rna bedöms ha eviga kontrakt och redovisas till verkliga värden. Vid beräkningen har en diskonteringsränta om 3 % använ ts. Räntesatsen har beräknats utifrån vad koncernen skulle ha betalt för en finans - iering genom lån under motsvarande period och med motsvarande säkerhet. Nyttjanderätterna klassificeras som långfristiga då tomrättsavtalen är eviga. Den årliga tomträttsavgälden redovisas som en räntekostnad. Någon avskriv - ning redovisas ej då tillgången värderas till verkligt värde. Övriga leasi ngavtal såsom bilar, lokaler och kontorsutrustning är antingen korttidsavtal eller till - gångar av lågt värde. Finansiella instrument Platzer fördelar sina finansiella instrument i följande kategorier i enlighet med IFRS 9; upplupet anskaffningsvärde och verkligt värde via resultaträkningen. Klassifice ringen baseras på karaktären av till gånge ns kassa flöde n och på den affärsmodell tillgången omfattas av. Finansiella tillgångar till upplupet anskaffningsvärde Räntebärande tillgångar (skuldinstrument) som innehas med syftet att inkassera avtals enliga kassaflöden och där dessa kassaflöden endast består av kapitalbe - lopp och ränta värderas till upplupet anskaffningsvärde. Det redovisade värdet av dessa tillgångar justeras med eventuella förvän tade kr editförluster som redo - visats (se stycke nedskrivning på sidan 38). Ränteintäkter från dessa finansiella tillgångar redovisas med effektivräntemetoden och redovisas som finansiella intäkter. Koncernens finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffnings- värde utgörs av hyres fordri ngar, övriga fordringar och likvida medel. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Investeringar i skuldinstrument som inte kvalificerar att redovisas varken till upp - lupet anskaffningsvärde eller till verkligt värde via övrigt totalresultat värderas till verkligt värde via resultaträkningen. Även egetkapital instr ument där koncernen valt att inte redovisa verkligt värdeföränd ringa r via övrigt totalresultat och derivat som inte kvali ficer ar för så kallad säkringsredovisning ingår i denna kategori. En vinst eller förlust på en finansiell tillgång (skuld instru ment) som redovisas till verkligt värde via resultaträk ninge n och som inte ingår i ett säkringsförhållande redo visas netto i resultaträkningen i den period vinsten eller förlusten uppkom - mer. I denna kategori ingår koncernens derivat med positivt verkligt värde samt andra långfristiga fordringar. Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultat räkning en utgörs av derivat med negativa verkliga värden som inte ingår i så kallad säkringsredo - visning. Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 37 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 38 ===== NOT 2 FORTS. Finansiella skulder till upplupet anskaffningsvärde Koncernens övriga finansiella skulder klassificeras som värderade till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Finansiella skulder till upplupet anskaffningsvärde består av ränte bärande s kulder (lång och kort - fristiga), övriga lång och kor tfristiga skulder samt leverantörsskulder. För att diversifiera låneportföljen har Platzer sedan 2014 ett innehav i SFF Holding AB vilket möjliggör att genom obligationslån utgivna av detta bolag låna direkt på kapitalmarknaden. Nedskrivningsprövning av finansiella tillgångar Koncernen bedömer vid varje rapporttillfälle de framtida förväntade kreditförlus - ter som är kopplade till tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde baserat på framåtriktad information. Koncernens finansiella tillgångar för vilka förväntade kreditförluster bedöms, utgörs i allt väsentligt av hyresfordringar och övriga fordringar. Koncernens reserveringsmetod baseras på om det skett en väsentlig förändring i kreditrisk eller inte. Koncernen redovisar en kredit reser v för sådana förväntade kreditförluster vid varje rapporteringsdatum. För koncern - ens finansiella tillgångar, tillämpar koncernen den förenklade ansatsen för kreditreservering, det vill säga, reserven kommer att motsvara den förväntade förlusten över hela fordringens livslängd. För att mäta de förväntade kreditför - lusterna har fordringar grupperats baserat på fördelade kredit riske genskaper och förfallna dagar. Koncernen använder sig utav framåt blick ande variabler för förväntade kreditförluster. Derivatinstrument Derivatinstrument redovisas i balansräk ninge n på affärs dagen o ch värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande omvärderingar. Den vinst eller förlust som uppkommer vid omvärdering redovisas i resultat räkning en, då kra- ven för säkringsredovisning inte uppfylls. Platzer har derivatinstrument för att ekonomiskt säkra räntebetalningar genom ränte swappar där rörliga räntebetalningar byts ut mot fasta räntebetalningar. Koncernen uppfyller inte kraven för säkringsredo visni ng varför för ändri ngarna i verkligt värde redovisas på raden Värde för ändri ng finansiella instrument i resul - taträkningen. Materiella anläggningstillgångar Följande avskrivningsperioder tillämpas: Maskiner och inventarier 5–10 år Förvaltningsfastigheter Samtliga fastigheter i koncernen klassi ficeras i redovis ningen s om för valtn ings- fas tigheter, då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kom binat ion av dessa. Inga fastigheter i koncernen klassificeras som rörelsefastig heter. I redovisningsbegreppet förvaltnings fastig heter ingår byggnader, mark, mark - anläggningar, pågående ny- , till - eller ombyggnation samt byggnadsinventarier. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet hänförbara utgifter. För valt ningsf astigheter redovisas därefter till verkligt värde. Värderingar till verkligt värde under löpande år sker genom en intern värderingsmodell som närmare beskrivs i not 12. Den internt utförda vär - deringen kvalitetskontrolleras normalt genom att ett urval fastigheter extern - värderas årligen, varefter en avstämning sker mellan internt och externt utförd värdering. Vinster och förluster hänförliga till värdeförändringar av förvaltnings fastigheters verkliga värde redovisas för den period de uppkommer på raden Värdeförändring förvaltningsfastigheter i resultaträkningen. Vinst eller förlust som uppstår vid avyttring av förvalt ningsf astigheter utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och verkligt värde baserat på senaste upp - rättad värdering till verkligt värde. Resultatet av avyttring redovisas i resultaträk - ningen på raden Värdeförändring förvaltningsfas tighet er. Projekt för ny- , till- eller o mbyggnation, underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande och medför ekonomiska fördelar för koncernen i förhållande till senaste värderingen samt kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Vid större ny- , till - eller o mbyggnationer aktiveras låneutgifterna under pro - duktionstiden. I normalfallet används den genomsnittliga låneräntan. Beräkning av verkligt värde för finansiella instrument Redovisat värde, efter eventuella nedskrivningar, för hyresfordringar, leve rantörs- skulder och övriga kortfristiga fordringar och skulder förutsätts motsvara deras verkliga värden, eftersom dessa poster är kortfris tiga ti ll sin natur. De finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde i koncernen utgörs av derivatinstrument och kapitalförsäkringar. Både derivatinstrumenten och kapitalförsäkringarna återfinns i nivå 2 i verkligt värdehierarkin, det vill säga det finns observer bara da ta för tillgången eller skulden antingen direkt genom till exempel prisnoteringar eller in direk t genom till exemp el härledda pris noter ingar men det finns inte noterade priser på aktiva marknader för identiska tillgångar och skulder. Se även not 22. Skatter Samtliga av Platzer genomförda förvärv klassificeras som förvärv av tillgång, varför ingen uppskjuten skatt initialt redovisas på fastigheter av seend e dessa förvärv. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredo visning enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rappor tering R FR 2 Redovisning för juridiska personer. Rekommen datione n innebär att moderbolaget i årsredovisningen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen samt med hänsyn till sambandet mellan redovis - ning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS. Klassificering och uppställningsformer Moderbolagets resultaträkning och balansräkning pre senteras i enlighet med årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finans - iella rappor ter, som tillämpas vid utformning av koncernens finansiella rapporter är främst rapport över total resul tatet, redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital. Koncernbidrag För redovisning av koncernbidrag tillämpar Platzer alterna tivre geln vilken innebär att bolaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncernbidrag som boksluts - disposition. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Finan siell a garantier innebär att bolaget har ett åta - gande att er sätta i nnehavaren av ett skuldinstrument. För dessa avtal tillämpar moderföretaget lättnadsregeln i RFR 2 (IFRS 9 p.2) och redovisar därmed borgens förbindelsen som en even tual förpl iktelse. När företaget bedömer att det sannolikt kommer att krävas en betalning för att reglera ett åtagande görs en avsättning. Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 38 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 39 ===== Not 3 Finansiell riskhantering Finansiella riskfaktorer Koncernen utsätts genom sin verksamhet för en mängd olika finansiella risker: marknadsrisk (omfattande främst ränterisk), kreditrisk, likviditetsrisk och refinans - ierings risk. Samtliga dessa risker hanteras i enlighet med Platzers finanspolicy. Koncernens övergripande strategi fokuserar på att minska potentiella ogynn - samma effekter på koncer nens fi nansiella resultat och begränsa bolag ets rän te- och upplåningsrisker. Koncernen använder derivatinstrument (ränteswappar) för att minska viss ränteriskexponering. Styrelsen för Platzer Fastigheter Holding AB (publ) fastställer varje år finans - policyn. Den anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten inom koncern en ska bedrivas. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa reg - ler och anger hur risker i finansverk samhe ten ska begränsas och vilka finans iella risker Platzer får ta. Finanspolicyn fastställer hur kontroll- och resultat utvär dering ska ske av finansverksamheten. Finanspolicyn ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Avsteg från policyn krä - ver godkännande av styrelsen. Styrelsen erhåller kvartalsvis en finansrapport vid ordinarie styrelsemöte. Förutom att ut värdera p ortföljens utveckling innehåller finansrapporten basfakta om lånevolym, derivatinstrument, förfallostruktur och lik - viditetsprognos. Marknadsrisk Ränterisk Koncernen har räntebärande finansiella tillgångar och skulder vars förändringar kopplat till marknadsräntor påverkar resultat och kassaflöde från den löpande verk samheten. Platzer tillämpar inte säkringsredovisning. Med ränterisk avses risken att förändringar i det allmänna ränteläget påverkar koncernens nettore - sultat negativt. Under 2023 bestod koncernens upplåning av svenska kronor till rörlig och fast ränta. Platzer begränsar ränterisken med hjälp av varierande löptider avseende för - fallotidpunkten för lånen och ränte bindn ingen i syfte att skapa en väl avvägd förfallostruktur. Ränterisken bevakas löpande för upplåning till rörlig ränta. Som styrinstrument används en normportfölj med till hörand e ränte risk ram som kon- cernen ska hålla sig inom. Koncernen hanterar ränterisken avseende kassaflödet genom att använda derivat instrument (ränteswappar). Ränteswappar används med den ekonomiska innebörden att konvertera upp - låning från rörliga till fasta räntor för viss del av upplåningen. Koncernen tar van - ligtvis upp långfristiga lån till rörlig ränta och omvandlar dem genom ränteswap - par till fast ränta som ger större flexibilitet än om upplåning skett direkt till fast ränta. Ränteswapparna innebär att koncernen kommer överens med andra part er att, med angivna intervaller, för närvarande kvartalsvis, utväxla skillnaden mellan ränte belopp en ligt fast kontrakts ränta o ch det rörliga räntebeloppet, beräknade på kontrak terade nom inella belopp. Räntan på räntebärande skulder säkras ekonomiskt till viss del med räntes - wappar (rörlig till fast ränta), 8 270 mkr (5 570) av den räntebärande skulden på 13 952 mkr (1 1 823). Koncernen är därmed exponerad för viss ränterisk. Den genomsnittliga räntan inklusive löften för outnyttjade krediter uppgick vid års - skiftet till 4,15 % (3,30 ). Den genomsnittliga kapital bindn ingstiden på låneavtalen uppgick vid årsskiftet till 2,0 år (2,1). Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av ingångna derivat avtal , uppgick vid årsskiftet till 2,8 år (2,8). Andelen lån, inklusive effekter av tecknade räntederivat, med ränteförfall under de kommande 12 månaderna uppgick till 45 % (54). Koncernen har analyserat dess känslighet mot ränte förändr ingar. Genom förd analys visar att effekten på räntekostna derna a v en ändring av räntenivån med +/–1 %-enhet från räntan på boksluts dagen s kulle vara en maximal ökning med 60 mkr (60) respektive minskning med –54 mkr (60). Det asymmetriska utfal- let beror på förekomsten av ett fast derivat där räntan blir rörlig om räntan stiger med 1 %-enhet från nuvarande nivå men behålls fast om räntan sjunker. En parallellförskjutning av hela räntekurvan med +/–1 %-enhet från boksluts - dagen skulle innebära en orealiserad värdeförändring av derivatens marknads - värde med cirka 393 mkr respektive cirka –400 mkr. Det asymmetriska utfallet beror på förekomsten av optionsinslag i derivat där marknadsvärdeföränd - ringen inte är symmetrisk med ränteförändringen. För ytterligare information avseende koncernens låneskulder se not 22 Räntebärande skulder. Valutarisk Platzer har ingen valutarisk då det inte förekommer trans aktio ner i utländsk valuta (transaktionsrisk) och inte heller dotter bolag i utlandet (omräkningsrisk). Prisrisk Platzer har inga investeringar i aktieinstru ment va rför ingen prisrisk finns på finansiella tillgångar. Kreditrisk Kreditrisk eller motpartsrisk är risken för att motparten i en finansiell transak - tion inte fullgör sina förpliktelser på förfallodagen. Platzers kreditrisk innefattar främst likvida medel samt hyresfordringar. Kreditkvalitet Platzers placeringspolicy är att minimera kreditrisk genom att placera endast i godkända likvida instrument, välja motparter med hög kreditrating samt använda instrument med hög likviditet. Platzers placeringar kan göras genom inlåning i bank eller genom köp av räntebärande värde papper. Enligt policyn så ska mot - parten inneha en rating om minst K 1 (S&P No rdisk Rating AB). Kreditkvaliteten för finansiella tillgångar som varken har förfallit till betalning eller är i behov av nedskrivning har bedömts genom hän visni ng till extern kreditrating (där sådan finns tillgänglig) eller till mot parte ns betalningshistorik. Under 2023 har inga placeringar i likvida instrument gjorts utan likvida medel har placerats på inlåningskonto i bank. Platzer strävar efter att balansera likvidi - teten utifrån rörelsens behov bland annat genom att öka andelen revolverande krediter och därmed öka flexibiliteten i ränte bärande s kulder. Likvida medel Samtliga likvida medel 167 mkr (217) är placerade hos bank med lägst kreditrat ing A (Short-term). Derivatinstrument Samtliga derivatinstrument 230 mkr (61 1) är med en motpart med lägst kredit - rating A (Long-term). Kreditrisk i hyresfordringar Förluster på hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betal ningsåt aganden. Koncernens kreditkontroll innebär att innan kredit lämnas genomförs en kreditkontroll varvid information om kundens finansiella ställning inhämtas från kreditupplysningsföretag. Hyran förskottsfaktureras och betalas normalt i förskott. Per den 31 december 2023 uppgick fullgoda hyresford ringa r till 13 mkr (1 1). Koncernens kreditförluster uppgick under 2023 till 0 mkr (0). Avsät tningar respektive åter förin gar av reserver för osäkra hyresfordringar ingår i posten fastighetskostnader i resultaträkningen. Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken för att koncernen saknar likvida medel för betalning av sina åtaganden avseende finansiella skulder. För att säkerställa en god betalnings- beredskap för den operativa verksamheten ska Platzer sträva efter att enbart hålla sådan storlek på de likvida finansiella tillgångarna att kraven på likviditets - reserv tillgodoses. Platzer ska eftersträva effektiva betalningsrutiner och effektiv likviditetsplanering. Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 39 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 40 ===== NOT 3 FORTS. För att identifiera kommande betalningsflöden görs löpande likviditetsprognoser med en månad respektive ett års framförhållning. Platzers strategi avseende likviditetsreservens storlek fastställs av styrelsen genom finanspolicyn. Genom god likviditetsberedskap och bra relationer med kreditgivare har Platzer hanterat de potentiella likviditetsproblem som kunde ha uppkommit med anledning av händels er i omvärlden. Per den 31 december 2023 hade koncernen likvida medel om 167 mkr (217). Därutöver fanns ej utnyttjade check räkningskrediter på 100 mkr (100) samt bevilj ade och outnyttjade kreditfaciliteter om 2 250 mkr (2 090). Villkoren i låneavtalen är förenliga med Platzers finansiella mål och innehåller sedvanliga uppsägnings villkor. Platzers låneavtal innehåller normalt sedvanliga kovenanter avseende exempelvis räntetäckningsgrad och/eller soliditet, i båda fallen över stiger utfall och Platzers egna mål dessa kreditvillkor. För upplysning om de finansiella skuldernas förfallotidpunkter se not 22 Ränte bärande skulder. Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk menas risken att refinansiering av ett lån som förfaller ej är genomförbart, eller risken att refinansiering måste ske vid ogynnsamma marknadslägen till ofördelaktiga räntevillkor. Platzer strävar efter att begränsa refinansierings risken genom att förfallostrukturen i låneportföljen sprids över tiden samt att finans ieringen sprids på flera motparter för att minska risken för att likviditetsproblem uppstår. Platzers policy är att alltid ha god framförhållning vid refinansieringsförhandlingar och att högst 35 % av lånestockens avtal exklu sive certifikat ska förfalla för refinansiering under den närmast kommande perio den om rullande tolvmånader. Platzer för kontinuerliga diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att dels trygga den långsiktiga finansieringen genom ett nära samarbete med ett mindre antal långivare, dels optimera finansieringsstrukturen och därigenom frigöra ytter ligare kapital som en del i finansiering av framtida förvärv. För att ytterligare diver sifiera låneportföljen äger Platzer sedan 2014, 20 % av aktierna i SFF Holding AB, vilket på uppdrag av ägarbolagen emitterar säkerställda obliga tionslån för vidareutlåning direkt från kapitalmarknaden. Per 31 december 2023 har Platzer lånat 1 344 mkr (1 456) genom gröna obligationer utgivna av SFF, en minskning med 1 12 mkr sedan föregående årsskifte. I augusti 2021 lanserades ett MTNprogram med tillhörande grönt ramverk för finansiering genom icke säkerställda gröna obligationer med ett rambelopp om 5 mdkr. Under året emit terades 0 mkr (0) i gröna obligationer under programmet. Utestående volym under MTN programmet är 1 300 mkr (1 300). Totalt är 65 % (67) av våra ute stående skulder i gröna obligationer och gröna eller hållbarhetslänkade lån. Platzer har ett upprättat certifikatprogram med ett rambelopp om 2 mdkr. På bokslutsdagen finns 505 mkr (275) i utestående certifikat. Hantering av kapitalrisk Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 30 %. Detta för att uppfylla kravet på finansiell styrka och på så sätt möjliggöra en fortsatt expansion. Soliditeten anger hur stor del av till gångarna som är finans ierat med eget kapital. Soliditeten uppgick per senaste årsskiftet till 42 % (48). Målet för belåningsgraden är att inte över tid överstiga 50 %. Not 4 Löner och andra ersättningar samt sociala kostnader Medelantal anställda 2023 varav män 2022 varav män Moderbolaget 1 0 1 1 Dotterföretag 82 44 86 46 Koncernen totalt 83 44 87 47 Könsfördelning i koncernen för styrelse leda möter och övriga ledande befattningshavare 2023 2022 Antal på balansdagen varav män Antal på balansdagen varav män Styrelseledamöter 8 5 8 5 Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare 7 3 7 4 Totalt 15 8 15 9 Koncernen hade per årsskiftet 85 anställda (86), varav 38 kvinnor (40). I moderbolaget var antalet anställda per årsskiftet 1 (1), varav 1 kvinnor (0). Vid årsskiftet hade Platzer 8 styrelseledamöter (8) inklusive ordförande, varav 3 kvinnor (3). Koncernen hade 7 ledande befattningshavare (8) inklusive vd, varav 4 kvinnor (3) per årskiftet. Samtliga anställda finns i Sverige. Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Löner 64,0 61,5 8,3 6,8 Sociala avgifter 20,1 19,8 2,6 2,1 Pensionskostnader – avgiftsbestämda planer 9,7 9,3 1,3 1,2 Totalkostnad för ersättningar till anställda 93,8 90,6 12,1 10,1 Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 40 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 41 ===== NOT 4 FORTS. Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions- kostnader Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions- kostnader Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions- kostnader Löner och andra ersättningar (varav tantiem) Pensions- kostnader Styrelseordförande 0,5 — 0,5 — 0,5 — 0,5 — Övriga styrelseleda möter (samma arvode till alla ledamöter) 1,6 — 1,5 — 1,6 — 1,5 — Verkställande direktör 6,1 1,3 4,8 1,2 6,1 1,3 4,8 1,2 Övriga ledande befattningshavare 8,2 2,0 8,6 2,2 — — — — Övriga anställda 47,5 6,4 48,1 5,9 — — — — Totalt 64,0 9,7 63,4 9,3 8,3 1,3 6,9 1,2 Ersättning till ledande befattningshavare Med övriga ledande befattningshavare avses de sju personer, (vd byte per 14 augusti) som tillsammans med verkställande direktören ingår i bolagets lednings grupp. Bolaget har för närvarande ett bonusprogram som omfattar samtliga anställda och som vid maximalt utfall kan ge en månadslön. Bonusprogrammet är kopplat till utfall inom olika områden, men där utfall inom strategiska hållbar hets områden alltid ingår. Ytterligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära omständigheter under förutsättning att sådana arrangemang endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befatt ningshavare, eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver perso nens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning får inte överstiga ett belopp motsvarande 40 procent av den fasta årliga kontantlönen och inte utges mer än en gång per år och individ. Beslut om ytterligare kontant ersättning ska beslutas av styrelsen. Pension Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pensionsålder för verkställande direktör är 65 år. Pensionspremien utgår under anställningsti den med 30 % av den pensionsgrundande lönen. För övriga ledande befattnings havare gäller ITP planen och pensionsåldern är 65 år. Avgångsvederlag Vd har en uppsägningstid om sex månader vid egen uppsägning och vid uppsägning från bolagets sida 12 månader och då rätt till 12 månadslöner. För övriga ledande befattningshavare gäller en uppsägningstid på tre månader vid egen uppsägning och vid uppsägning från bolagets sida 3–12 månader. Beredningsunderlag Ersättningar till verkställande direktör beslutas av styrelsen. Övriga ledande befattningshavares ersättningar har beslutats utifrån de riktlinjer som styrelsen lade fram och som fastslogs på årsstämman 2023. Ersättning till styrelse På årsstämman 2023 beslutades att styrelsens ersättning ska utgå med 2 160 tkr, varav 550 tkr till styrelsens ordförande och 230 tkr till vardera övriga styrelseleda möter, samt att det till ordföranden i risk och revisionsutskottet ska utgå arvode om 55 tkr och 30 tkr till vardera övriga ledamöter i risk och revisionsutskottet. Beloppet avser tiden fram till nästa årsstämma som äger rum den 20 mars 2024. OMRÅDE: GAMLESTADEN FASTIGHET: GAMLESTADS TORG (GAMLESTADEN 740:132) Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 41 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 42 ===== NOT 4 FORTS. Ersättningar och övriga förmåner 2023 Grundlön/ Styrelse- arvode Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensions- kostnad Övrig ersättning Summa Styrelsens ordförande Charlotte Hybinette 0,5 — — — — 0,5 Styrelseledamot Anders Jarl 0,2 — — — — 0,2 Styrelseledamot Eric Grimlund 0,3 — — — — 0,3 Styrelseledamot Ricard Robbstål 0,2 — — — — 0,2 Styrelseledamot Caroline Krensler 0,2 — — — — 0,2 Styrelseledamot Anneli Jansson 0,2 — — — — 0,2 Styrelseledamot Maximilian Hobohm 0,3 — — — — 0,3 Styrelseledamot Henrik Forsberg Schoultz 0,3 — — — — 0,3 Vd P-G Persson (frånträtt 13 aug) 3,7 0,4 — 1,0 — 5,1 Vd Johanna Hult Rentsch 1,2 — — 0,3 0,8 2,3 Övriga ledande befattningshavare (6 antal) 7,6 0,6 — 2,0 — 10,2 Summa 14,7 1,0 — 3,3 0,8 19,8 Ersättningar och övriga förmåner 2022 Grundlön/ Styrelse- arvode Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensions- kostnad Övrig ersättning Summa Styrelsens ordförande Charlotte Hybinette 0,5 — — — — 0,5 Styrelseledamot Anders Jarl 0,2 — — — — 0,2 Styrelseledamot Eric Grimlund 0,2 — — — — 0,2 Styrelseledamot Ricard Robbstål 0,2 — — — — 0,2 Styrelseledamot Caroline Krensler 0,2 — — — — 0,2 Styrelseledamot Anneli Jansson 0,2 — — — — 0,2 Styrelseledamot Maximilian Hobohm 0,2 — — — — 0,2 Styrelseledamot Henrik Forsberg Schoultz 0,2 — — — — 0,2 Vd P-G Persson 4,5 0,3 — 1,2 — 6,0 Övriga ledande befattningshavare (7 antal) 8,1 0,6 — 2,2 — 10,9 Summa 14,6 0,8 — 3,4 — 18,8 En person i gruppen övriga ledande befattningshavare var anställd till och med juni 2022 och har ej ersatts under 2023. OMRÅDE: MEDICINAREBERGET FASTIGHET: HÄLSOVETARBACKEN (ÄNGGÅRDEN 718:1) OCH BIOTECH (ÄNGGÅRDEN 36:2) Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 42 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 43 ===== Not 5 Segmentsredovisning I koncernens interna rapportering delas verksamheten in efter geografiska områden vilka också bedöms utgöra koncernens segment. Dessa presenteras nedan. Fördelning av resultat per segment sker till och med driftsöverskott. Därefter sker ingen uppdelning då merparten av dessa intäkter och kostnader är kon - cerngemensamma. Av posterna i balansräkningen fördelas endast förvaltnings - fastigheter på segment. Övriga tillgångar samt skulder och eget kapital bedöms till största delen vara koncerngemensamma. Inga rörelse segme nt har slagits samman till ett rapporterbart segment när upplysningar om segment presenter as utan samtliga segment presenteras utifrån den interna rapportering som vd erhåller. Verksamheten redovisas i tre geografiska kontorssegment samt industri/logistik: • Kontor centrala Göteborg (Almedal, Centrum, Gårda, Lilla Bommen, Masthugget och Medicinareberget) • Kontor norra/östra Göteborg (Backaplan, Gamlestaden, Lindholmen och Mölnlycke) • Kontor södra/västra Göteborg (Högsbo och Mölndal) • Industri/logistik (Arendal och Torslanda) Projektfastigheter är inkluderade i det segment de tillhör. Totalt driftsöverskott överensstämmer med redovisat driftsöverskott i resultaträkningen och totalt värde för fastigheter och investeringar mm överensstämmer med balansräkningen. Vi särredovisar de fastigheter vi äger genom intresseföretag i en egen segmentsta - bell där respektive intresseföretags totala belopp ingår, oaktat vår ägarandel. Segmentsredovisning helägda fastigheter Kontor Industri/ Logistik Koncern - gemensamt Totalt Centrala Göteborg Södra/Västra Göteborg Norra/Östra Göteborg Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter 769 616 83 80 294 263 307 270 — — 1 453 1 229 Fastighetskostnader –170 –146 –25 –21 –68 –62 –58 –61 — — –321 –290 Driftsöverskott 599 470 58 59 226 201 249 209 — — 1 132 939 Central administration –59 –58 –59 –58 Resultat från andelar i intresse företag och joint ventures –75 150* –75 1501) Finansnetto –494 –245 –494 –245 Resultat inklusive andel av resultat i joint ventures och intresseföretag –628 –153 504 786 Värdeförändring förvaltningsfastigheter –1 277 2 562 –1 277 2 562 Värdeförändring finansiella instrument –380 671 –380 671 Värdeförändring finansieringsavtal — –220 — –220 Resultat före skatt –2 285 2 860 –1 153 3 799 Skatt på årets resultat 210 –773 –210 –773 Årets resultat –2 075 2 087 –943 3 026 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 15 112 15 841 2 085 2 169 4 503 4 480 6 550 4 504 — — 28 250 26 994 Varav investeringar/förvärv/avytttring/ värde förändring under året –729 –364 –84 705 23 276 2 046 346 — — 1 256 963 1) Resultat från andelar i intresseföretag har justerats för 2022, mer information finns i not 28. Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 43 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 44 ===== NOT 5 FORTS. Segmentsredovisning intressebolag Kontor Industri/ Logistik Koncern - gemensamt Totalt Centrala Göteborg Södra/Västra Göteborg Norra/Östra Göteborg Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter 134 110 — — — — 2 — — — 136 110 Fastighetskostnader –26 –24 — — — — –1 — — — –27 –24 Driftsöverskott 108 86 — — — — 1 — — — 109 86 Central administration — — Resultat från andelar i intresse företag och joint ventures — — Finansnetto — — Resultat inklusive andel av resultat i joint ventures och intresseföretag — — Värdeförändring förvaltningsfastigheter — — Värdeförändring finansiella instrument — — Värdeförändring finansieringsavtal — — Resultat före skatt — — Skatt på årets resultat — — Årets resultat — — Verkligt värde förvaltningsfastigheter 2 780 2 731 — — — — 291 1 186 — — 3 071 3 917 Varav investeringar/förvärv/avytttring/ värde förändring under året 49 1 962 — — — — –895 734 — — –846 2 696 Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 44 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 45 ===== Not 6 Hyresintäkter Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingavtal och kontrakten består i sin helhet av kom - mersiella lokaler. Med hyresintäkter avses avtalade hyror och hyrestillägg. Framtida hyresintäkter redovisade per förfalloår som hänför sig till icke uppsägningsbara opera - tionella leasingavtal fördelas enligt följande: 2023 2022 Hyresintäkt Antal Andel, % Hyresintäkt Antal Andel, % 2023 — — — 192 162 14 2024 245 191 15 316 202 23 2025 217 164 13 206 135 15 2026 320 131 20 232 99 17 2027 267 123 17 176 38 13 2028 138 31 9 104 19 7 2029- 429 55 26 152 21 11 Total 1 616 695 100 1 379 676 100 P-hus/övrigt 59 55 Total 1 675 1 434 Vidaredebitering, service- och övriga intäkter uppgår till 178 mkr, vilket motsvarar 12 % av de tot ala hyres intäkterna för 2023. Not 7 Rörelsens kostnader fördelade på funktion och kostnadsslag Koncernen 2023 2022 Rörelsens kostnader fördelade på funktion och kostnadsslag Fastighetskostnader –321 –290 Central administration –59 –58 Summa –380 –348 Personalkostnader (inkl. aktivering projektkostnader) –84 –87 Driftskostnader/administration (exkl. personalkostnader) –172 –139 Underhåll –31 –39 Fastighetsskatt –88 –79 Övrigt –5 –4 Summa –380 –348 Specifikation av fastighetskostnader Driftskostnader –197 –167 Underhåll –31 –39 Fastighetsskatt –88 –79 Kundförluster 1 1 Övrigt –6 –5 Summa –321 –290 Upplysning avseende avtalsenliga förpliktelser samt upplysning avseende direkta kostnader för förvaltnings fasti gheter som inte genererat intäkter under året, se not 13. Not 8 Central administration Centrala administrationskostnader uppgick till –59 mkr (–58). Däri ingår koncernens administrativa kostnader såsom personal-, kontors-, lokal- och marknadsförings - kostnader samt avskrivningar på inventarier. Fastighets- och förvaltningsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna. Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 45 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 46 ===== Not 9 Värdeförändringar Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter –52 674 — — Realiserade värdeförändringar finansieringsavtal — –220 — — Summa realiserade värdeförändringar –52 454 — — Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter –1 225 1 888 — — Orealiserad värdeförändring derivat/kapitalförsäkring –380 671 –380 671 Summa orealiserade värdeförändringar –1 605 2 559 –380 671 Not 10 Finansiella intäkter och kostnader Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Anteciperad utdelning — — 400 400 Ränteintäkter 7 11 527 236 Utdelning — — — 200 Resultat från försäljning av dotterföretag — — — 368 Summa finansiella intäkter 7 11 927 1 204 Varav avseende koncernbolag — — 927 236 Räntekostnader nyttjanderätter –1 –1 — — Räntekostnader upplåning –500 –255 –303 –214 Summa finansiella kostnader –501 –256 –303 –214 Värdeförändring derivat framgår av not 9. OMRÅDE: ALMEDAL FASTIGHET: ALMEDALS FABRIKER (SKÅR 57:14) Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 46 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 47 ===== Not 11 Skatt Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Aktuell skatt för året –22 –54 — — Aktuell skatt hänförlig till tidigare år –1 –5 — — Uppskjuten skatt 233 –714 74 –134 Summa 210 –773 74 –134 Inkomstskatten skiljer sig från det teoretiska belopp som skulle ha framkommit vid användning av vägd genomsnittlig skatt esats för resultaten i de konsoliderade företagen enligt följande: Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Resultat före skatt –1 153 3 968 265 1 639 Skatt på resultatet enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6) 237 –817 –55 –338 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter –32 –62 129 128 Skatteeffekt av ej skattepliktig försäljning dotterbolag 37 85 — 76 Temporära skillnader för vilka ingen uppskjuten skatt redovisas –15 –23 — — Justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare år –1 –19 — — Skatteffekt resultat från intressebolag och joint ventures –15 66 — — Övrig justering –1 –3 — — Skattekostnad 210 –773 74 –134 Uppskjuten skatt på fastigheter, derivat och övrigt avser skillnaden mellan skatte mässig a restvärden och redovisade restvär den. Uppskjutna skatte - fordringar redovisas för skattemässiga underskottsavdrag i den utsträckning det är sannolikt att de kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Underskottsavdragen uppgick till 68,7 mkr (30), uppskjuten skattefordran har beräknats på hela beloppet. Underskottsavdragen förfaller ej vid någon specifik tidpunkt. Samtliga uppskjutna skatteskulder bedöms förfalla längre fram än 12 månader. Den gällande skattesatsen är 20,6 % (20,6). Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Obeskattade reserver –17 17 — — Derivat 79 –138 78 –138 Underskott 22 — –4 4 Förvaltningsfastigheter 154 –679 — — Övriga temporära skillnader –5 86 — — Summa uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen 233 –714 74 –134 Uppskjuten skatt redovisad i balansräkningen Koncernen Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Uppskjuten skattefordran Derivat 3 — 3 — Underskott 28 6 — 4 Övriga finansiella anläggningstillgångar 3 3 2 2 Leasing 6 6 — — Uppskjuten skatteskuld Fastigheter –2 180 –2 334 — — Övriga temporära skillnader –14 –9 — — Obeskattade reserver –60 –43 — — Derivat –50 –126 –50 –126 Leasing –6 –6 — — Summa uppskjuten skatt redovisad i balansräkningen –2 270 –2 503 –45 –120 Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 47 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 48 ===== N OT 11 F O R T S . Förändringar i uppskjutna skattefordringar- och skulder under året, som har redovisats i resultaträkningen, utan hänsyn tagen till kvittningar som gjorts inom samma skatterättsliga jurisdiktion, framgår nedan: Koncernen Temporär skillnad fastighet Derivat- instrument Kapital - försäkring /Övrigt Obeskattade reserver Summa Uppskjutna skatteskulder Per 1 januari 2023 –2 334 –126 –16 –43 –2 519 Redovisat i resultaträkningen 154 76 –4 –17 209 Per 31 december 2023 –2 180 –50 –20 –60 –2 310 Uppskjutna skattefordringar Per 1 januari 2023 — — 15 — 15 Redovisat i resultaträkningen — 3 22 — 25 Per 31 december 2023 — 3 37 — 40 Netto per 31 december 2023 –2 180 –47 17 –60 –2 270 Moderbolaget Temporär skillnad fastighet Derivat- instrument Kapital - försäkring /Övrigt Obeskattade reserver Summa Uppskjutna skatteskulder Per 1 januari 2023 — –126 — — –126 Redovisat i resultaträkningen — 78 — — 78 Per 31 december 2023 — –48 — — –48 Uppskjutna skattefordringar Per 1 januari 2023 — — 6 — 6 Redovisat i resultaträkningen — — –4 — –4 Per 31 december 2023 — — 2 — 2 Netto per 31 december 2023 — –48 2 — –45 Koncernen Temporär skillnad fastighet Derivat- instrument Kapital - försäkring /Övrigt Obeskattade reserver Summa Uppskjutna skatteskulder Per 1 januari 2022 –1 965 — –19 –71 –2 049 Redovisat i resultaträkningen –369 –126 3 28 –464 Per 31 december 2022 –2 334 –126 –16 –43 –2 519 Uppskjutna skattefordringar Per 1 januari 2022 — 12 22 — 34 Redovisat i resultaträkningen — –12 –7 — –19 Per 31 december 2022 — — 15 — 15 Netto per 31 december 2022 –2 334 –126 –1 –43 –2 503 Moderbolaget Temporär skillnad fastighet Derivat- instrument Kapital - försäkring /Övrigt Obeskattade reserver Summa Uppskjutna skatteskulder Per 1 januari 2022 — — — — — Redovisat i resultaträkningen — –126 — — –126 Per 31 december 2022 — –126 — — –126 Uppskjutna skattefordringar Per 1 januari 2022 — 12 2 — 14 Redovisat i resultaträkningen — –12 4 — –8 Per 31 december 2022 — — 6 — 6 Netto per 31 december 2022 — –126 6 — –120 Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 48 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 49 ===== Not 12 Förvaltningsfastigheter Platzers samtliga fastigheter klassificeras i redovisningen som förvaltningsfastigheter. Fastigheterna redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändring - arna redovisas i resultaträkningen. Med verkligt värde menas den gängse använda definitionen av marknads - värde i Sverige, ”Det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer”. I den operativa verksamheten delas fastighetsinnehavet upp i undergrupperna förvaltningsfastigheter och projekt - fastigheter. Förvaltningsfastigheter är fastigheter där byggnaden förväntas vara kvar i nuvarande form, med eller utan ombyggnad. Projektfastigheter är sådana fastigheter där en större om- eller nybyggnation planeras eller pågår. Fastigheten kan vara både bebyggd eller obebyggd. Platzer genomför varje kvartal en intern fastighetsvärd - ering baserad på en tioårig kassaflödesmodell på samt - liga ägda fastigheter. Varje förvaltningsfastighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Värderingarna baseras på en kassaflödeskalkyl med individuellt bedömt avkast - ningskrav för respektive fastighet. Det bedömda avkast - ningskravet används för att fastställa värdet genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden under tio år samt restvärdet år tio. Vid värderingen bedöms varje fastighets långsiktiga intjäningsförmåga. Intäkterna i värderingen utgörs av avtalade hyresnivåer fram till hyresavtal upphör. Bedömda drift- och underhållskostnader härleds från befintliga och budgeterade kostnader. Hänsyn tas till eventuella framtida förändringar i uthyrningsgrad, hyresni - våer, investeringsbehov samt drift- och underhållskostna - der samt är anpassade utifrån respektive fastighets ålder och skick. Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen med hänsyn tagen till gällande indexklausuler i befintliga kontrakt. Vid kontraktens slut görs en bedömning om då rådande marknadshyra. Vakanser bedöms med utgångspunkt i gällande vakans situa tion och utifrån läge och skick. I kas - saflödesmodellen har det för år 2024 antagits en KPI- indexökning om 2 % och en inflationsökning om 2 % (2) för tillämpliga kostnader. Den långsiktiga inflationen efter år 2024 antas vara konstant om 2 % årligen. Inflationsan - tagandena är i linje med externa värderares bedömningar. Marknadens direktavkastningskrav och kalkylräntor base - ras på analys av jämförbara transaktioner på fastighets - marknaden. Projektfastigheter värderas individuellt uti - från bedömt byggrättsvärde. Detta innebär att tomtmark uppvärderas när detaljplan vinner laga kraft och det där - med finns en byggrätt på fastigheten. Blivande byggrätter värderas till anskaffningsvärde utifrån ortsprismetoden och marknadsvärderas när detaljplanen vunnit laga kraft. Pågående större projekt värderas initialt till nedlagda kostnader. När fastigheten blivit uthyrd till mer än 50 % och åt er- stående produktionskostnad bedöms vara vara tillräckligt säkerställd börjar fastigheten värderas utifrån bedömt direktavkastningskrav med avdrag för åter ståen de kostnader inklusive riskavdrag och uthyrningsrisk. Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke observerbara indata. Observerbara data som har störst inverkan på värdet är hyror, drift- och underhålls - kostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader. Bland de indata som kan ses som ej observbara är avkastningskrav samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer. Avkastningskrav härleds från faktiska transaktioner. Antalet jämförelseobjekt som sålts kan ibland vara få, vilket gör det svårare att härleda för - ändringar i avkastningskrav under vissa perioder. I avsak - nad av transaktioner för en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från lik - nande orter eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner som helhet, baseras bedömningen på rådande makroekonomiska faktorer. Vid varje årsskifte låter Platzer genomföra extern värd ering av ett urval av fastighetsbeståndet i syfte att kvalitetssäkra den interna värderingen. Minst en tredje - del av beståndet externvärderas. Den externa värde - ringen som utfördes med värdetidpunkten 2023-12-31 omfattade i år över hälften av värdet av Platzers totala fastighetsbestånd. Under 2023 externvärderades mot - svarande 58 % av fastighetsbeståndets värde och de utfördes av CBRE, Forum Fastighetsekonomi och Svefa. I vår beställda årsskiftesvärdering genomfördes externa värderingar motsvarande 43 % av fastighetsbeståndets värde. Årets interna värdering översteg den externa värd - eringen per årsskiftet med 3,1 % eller 374 mkr, vilket är väl inom osäkerhetsintervallet för marknadsvärderingar. Föregående års externa värdering översteg den interna värderingen med med 1,2 % eller 182 mkr. Vi redovisar vår verksamhet i tre geografiska kontorsseg - ment samt industri/logistik i not 5, där även fastighets - värde per segment framgår. Direktavkastningskrav i inter - vall per segment: • Kontor centrala Göteborg – 4,50–5,65 % (4, 00–5,25) • Kontor norra/östra Göteborg – 4,75–6,00 % (4, 25–5,50) • Kontor södra/västra Göteborg – 6,00–6,95 % (5, 50– 6,25) • Industri/logistik – 4,95–5,80 % (4,50 –5,80) Sammanfattning av den interna värderingen Värdetidpunkt 2023-12-31 Kalkylperiod I normalfallet 10 år (10). I vissa fall kan användas en kalkylperiod på 15 år (15) eller längre om så erfordras. Inflationsantagande 2 % (2) under år 2024 och därefter 2 % (2) resterande kalkylperioden Direktavkastning vid kalkylperiodens slut Varierar mellan 4,5 % (4,0) och 7,0 % (6,3) Kalkylränta Mellan 6,5 % (6,0) och 8,95 % (8,25) Långsiktig vakansgrad Individuell bedömning, vanligtvis mellan 3 % (3) och 7 % (7) Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 5,1 % (4,7). Någon generell förändring av kalkylränta eller direktavkastningskrav har inte gjorts i den interna värderingen. Däremot har förändringar skett på indiv iduella fastig heter , både vad gäller direktavkastning och förväntade kassaflöden. Värdeförändring förvaltningsfastigheter 2023 2022 Ingående verkligt värde 26 994 25 239 Fastighetsförvärv 1 463 — Investeringar i ny-, till- eller ombyggnad 1 323 1 412 Värdeförändring fastigheter –1 277 2 562 Klassificeras som innehav för försäljning — 792 Försäljning och omklassificering av förvaltningsfastigheter –253 –3 011 Utgående verkligt värde 28 250 26 994 Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 49 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 50 ===== NOT 12 FORTS. 2023 2022 Förvaltnings- fastigheter Projekt- fastigheter Totalt Förvaltnings- fastigheter Projekt- fastigheter Totalt Ingående verkligt värde 25 311 1 683 26 994 24 195 1 044 25 239 Fastighetsförvärv 1 463 — 1 463 — — — Investeringar i ny-, till- eller ombyggnad 771 552 1 323 1 351 61 1 412 Värdeförändring fastigheter –1 035 –242 –1 277 1 391 1 171 2 562 Klassificeras som innehav för försäljning — — — 7921) — 7921) Försäljning och omklassificering — –253 –253 –2 418 –593 –3 011 Utgående verkligt värde 26 510 1 740 28 250 25 311 1 683 26 994 1) 792 mkr avser innehav som 2021 klassificerats som tillgångar som innehavs till försäljning. Under 2022 har försäljning av tillgången skett varför ingående balans inkluderas i beskrivning av 2022 års förändring. Aktiverad ränta under året uppgår till 24 mkr (28) vilken ingår i investeringar i ny-, till- och ombyggnad. Platzer hade per årsskiftet fyra (sex) större projekt under byggnation och dessa kommer att färdigställas under 2024. Investeringsvolym för 2024 i dessa är 484 mkr, medan den totala investeringen i dessa bedöms uppgå till 2 207 mkr (4 727). Under 2023 är det totalt 15 stycken (16) projektfastig - heter som har haft låga eller nära nollintäkter, direkta kostnader hänförliga till dessa fastigheter uppgår till 1 mkr (1). Samtliga projektfastigheter och förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3 inom verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Verkligt värde är en bedömning av det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Det verkliga värdet kan endast med säkerhet fastställas då en fastighet faktiskt säljs. Vid fastighetsvärderingar anges ofta ett osäkerhetsintervall om +/- 5–10 % för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av fastighets - värden. Avvikelserna i enskilda fastigheter antas normalt till viss del ta ut varandra i ett samlat fastighetsbestånd varför ett rimligt osäkerhetsintervall för Platzers fastig - hetsbestånd uppskattas till +/- 5 %. Platzers fastighetsbestånd värderas till 28 250 mkr (26 994) och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 % kan det verkliga värdet variera med +/- 1 415 mkr (1 350). Förvaltningsfastigheternas verkliga värde uppgår på balansdagen till intervallet 26 800–29 700 mkr (25 600–28 300 mkr). Den interna fastighetsvärderingen har under året inne - burit en värdeförändring på helägda förvaltningsfastig - heter om –1 277 mkr (2 562). Årets värdeförändring påverkas positivt med 406 mkr som en följd av ökade kassaflöden, positivt med 399 mkr från stads-, projekt- och fastighetsutveckling och negativt med –2 082 mkr från ändrade avkastningskrav i portföljen. Varje fastighet värderas enskilt och därför har hänsyn ej tagits till even - tuella portföljpremier. Som en följd av det förändrade marknadsläget har direktavkastningskraven för kontor respektive industri/logistik i vårt bestånd ökat under året. Av tabellen nedan framgår väsentliga faktorer som påver - kar värderingen och bedömda resultateffekter av föränd - ringar av dessa. Känslighetsanalys, fastighetsvärden Förändring, +/– Värdepåverkan, cirka Hyresintäkter 50 kr per kvm 795 mkr Driftskostnader 25 kr per kvm 395 mkr Direktavkastningskrav 0,25 %-enheter 1 450 mkr Leasingavtal Förvaltningsfastigheterna leasas till hyres gäster under operationella leasingavtal med månatliga hyresbetal - ningar. Leasingbetalningar för vissa kontrakt inkluderar KPI-höjningar, men det finns inga andra rörliga leasing - betalningar som beror på ett index eller ränta. Om det kan anses nödvändigt för att minska kreditrisken kan koncern - en få bankgarantier under leasingperioden. Även om koncernen exponeras för förändringar i rest - värdet i slutet av de nuvarande leasingavtalen, ingår kon - cernen vanligtvis nya operationella leasingavtal och kom - mer därför inte omedelbart att realisera någon minskning av restvärdet i slutet av dessa leasingavtal. Förvänt ninga rna för framtida restvärden återspeglas i fastigheternas verk - liga värde. Minimileasingavgifterna som ska erhållas avseende förvaltningsfastigheterna är enligt följande: 2023 2022 Inom 1 år 1 724 1 585 Mellan 1 och 2 år 1 475 1 304 Mellan 2 och 3 år 1 211 1 000 Mellan 3 och 4 år 881 754 Mellan 4 och 5 år 664 475 Mer än 5 år 2 627 1 884 8 582 7 002 Not 13 Leasing I balansräkningen redovisas följande belopp relaterade till leasingavtal där koncernen är leasetagare: Tillgångar med nyttjanderätt 2023 2022 Tomträttsavgäld 30 30 Summa leasingtillgångar 30 30 Leasingskulder Långfristiga –30 –30 Summa leasingskulder –30 –30 Det finns ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Platzer är leasetagare. Dessa avser främst tomträtts - avtal. Betalningar som görs under leasingperioden kostnads - förs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden och ses som ränta. Kostnaden uppgick under året till –1 (–1). Tomträttsavtalet har värderats till nuvärdet av framtida minimileasingavgifter. Vid beräkningen har en diskonteringsränta om 3 % använts. Räntesatsen har beräknats utifrån vad koncern - en skulle ha betalat för en finansiering genom lån under motsvarande period och med motsvarande säkerhet. Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 50 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 51 ===== Not 14 Maskiner och inventarier Koncernen 2023 2022 Ingående anskaffningsvärden 39 34 Inköp 10 5 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 49 39 Ingående avskrivningar –20 –14 Årets avskrivningar –5 –6 Utgående ackumulerade avskrivningar –25 –20 Utgående restvärde enligt plan 24 19 Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Förutbetalda driftskostnader 28 43 — — Förutbetalda finansiella kostnader 19 13 17 10 Upplupna ränteintäkter 32 11 30 11 Upplupna driftsintäkter 66 48 — — Övriga poster — — 1 — Summa 145 115 48 21 Not 16 Hyresfordringar Koncernen Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Hyresfordringar 17 15 — — Avgår reservering för osäkra fordringar –4 –4 — — Hyresfordringar netto 13 11 — — Det verkliga värdet på hyresfordringar överensstämmer med det redovisade värdet, eftersom de är kortfristiga till sin natur. Per balansdagen uppgick fullgoda hyresfordringar till 13 mkr (11). Andelen betalade hyror som aviserats för första kvartalet 2024 är i nivå med motsvarande period föregående år. Reserv osäkra hyresfordringar Koncernen Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Ingående värde 1 januari –4 –6 — — Reservering för osäkra fordringar 0 2 — — Utgående värde 31 december –4 –4 — — Avsättning till respektive återföring av reserv för osäkra hyresfordringar ingår i posten fastighetskostnader i resultaträkningen. Åldersfördelning hyresfordringar Koncernen 2023 2022 Ej förfallna hyresfordringar 3 — 1–30 dagar 8 6 31–60 dagar 0 1 >60 dagar 7 8 varav reserverat –4 –4 Summa 13 11 Not 17 Likvida medel Koncernen Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Kassa och bank 167 217 5 3 Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 51 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 52 ===== Not 18 Finansiella instrument Av tabellen nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning. Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 Finansiella till- gångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Tillgångar till verkligt värde via resultat räkningen Summa Finansiella till- gångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Tillgångar till verkligt värde via resultat räkningen Summa Tillgångar i balansräkningen Hyresfordringar 13 — 13 11 — 11 Övriga fordringar 217 11 228 281 10 291 Derivatinstrument — 243 243 — 611 611 Likvida medel 167 — 167 217 — 217 Summa 397 254 651 509 621 1 130 2023-12-31 2022-12-31 Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Skulder till verkligt värde via resultat räkningen Summa Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Skulder till verkligt värde via resultat räkningen Summa Skulder i balansräkningen Upplåning 13 952 — 13 952 11 823 — 11 823 Övriga skulder 1) 382 0 382 589 0 589 Derivatinstrument — 13 13 — — — Summa 14 334 13 14 347 12 412 0 12 412 1) Avser i balansräkningen posterna övriga långfristiga skulder, leverantörsskulder samt övriga kortfristiga skulder med avdrag för moms/ källskatt om –25 mkr (–7). Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 Finansiella till- gångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Tillgångar till verkligt värde via resultat räkningen Summa Finansiella till- gångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Tillgångar till verkligt värde via resultat räkningen Summa Tillgångar i balansräkningen Övriga fordringar 2) 11 885 7 11 892 10 441 6 10 448 Derivatinstrument — 243 243 — 611 611 Likvida medel 5 — 5 3 — 3 Summa 11 890 250 12 140 10 444 617 11 061 2) Avser i balansräkningen posterna fordringar hos koncernföretag (finansiella- och omsättningstillgång), andra långfristiga fordringar samt övriga kortfristiga fordringar. 2023-12-31 2022-12-31 Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Skulder till verkligt värde via resultat räkningen Summa Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Skulder till verkligt värde via resultat räkningen Summa Skulder i balansräkningen Upplåning 6 673 — 6 673 4 833 — 4 833 Övriga skulder3) 2 503 — 2 503 3 257 — 3 257 Derivatinstrument — 13 13 — — — Summa 9 176 13 9 189 8 090 — 8 090 3) Avser i balansräkningen posterna leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder med avdrag för moms/källskatt om –0,2 mkr (–0,3). Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 52 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 53 ===== Not 19 Checkräkningskredit Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 Beviljad kreditlimit 100 100 Outnyttjad del 100 100 Utnyttjad del — — Härutöver finns beviljade och outnyttjade kreditfaciliteter om 2 250 mkr (2 090). Not 20 Aktiekapital Antal aktier (tusental) Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Summa 2023-01-01 119 934 12 2 400 2 412 2023-12-31 Totalt registrerade aktier 119 934 12 2 400 2 412 Återköpta aktier –118 2023-12-31 Totalt utestående aktier 119 816 2022-01-01 119 934 12 2 400 2 412 2022-12-31 Totalt registrerade aktier 119 934 12 2 400 2 412 Återköpta aktier –118 2022-12-31 Totalt utestående aktier 119 816 Platzer har ett aktiekapital om 1 1 993 469 kr och antalet registrerade aktier uppgick vid årets utgång till 1 19 934 292, varav 20 000 000 A-aktier med 10 röster per aktie och 99 934 292 B-aktier med 1 röst per aktie. Alla aktier är till fullo betalda. En akties kvotvärde uppgår till 0,10 kr. Not 21 Andra avsättningar Koncernen Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Pensionsavsättning 10 9 7 6 Projekt- och exploateringskostnader 118 186 — — Summa 128 195 7 6 Avsättning för projekt- och exploateringskostnader avser exploateringskostnader för sålda fastighet er inom pr ojektut- vecklingsområdena Gamlestadens Fabriker och Södra Änggården. Detta är Platzer Omvärld och påverkan Formell årsredovisning BolagsstyrningStrategi Hållbarhetsrapport Övrigt 53 Platzer Årsredovisning 2023 ===== SIDA 54 =====