FULLTEXT DEL 1 AV 2
Årsredovisning 2023
===== SIDA 1 =====
ÅRSREDOVISNING
23
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 2 =====
Innehåll
VERKSAMHETEN
VD HAR ORDET 2
2023 I KORTHET 3
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 4
HÅLLBARHETSRAPPORT 8
REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN
LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN 14
STYRELSE OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR 15
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2023 16
REVISORS YTTRANDE OM
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN 22
FINANSIERING 23
AKTIEN OCH ÄGARNA 24
FINANSIELLA RAPPORTER
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 27
KONCERNENS RAPPORT ÖVER
TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER 33
KONCERNENS RAPPORT ÖVER
FINANSIELL STÄLLNING MED KOMMENTARER 35
KONCERNENS RAPPORT ÖVER
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 37
KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 38
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER
TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER 39
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNINGAR
MED KOMMENTARER 40
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
41
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 42
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 43
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE
DIREKTÖRENS INTYGANDE 70
REVISIONSBERÄTTELSE 71
ÖVRIGT
DEFINITIONER 76
AKTIEÄGARINFORMATION 77
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
1
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 3 =====
VD har ordet
VD HAR ORDET
Jag tillträdde den 17 juni. Vänner har hört av sig och kallat
mig alla möjliga saker. Till dem har jag sagt att rätt bakgrund
för detta är brandman. Vi släcker bränder varje dag.
Varje dag är en kamp för överlevnad. Men det ska lyckas!
Att Oscar är kvar var ett villkor för att Hans von Celsing,
ny ordf, och jag skulle ta uppdraget. En sak är klar, han har
omformat Stockholms skyline med landmarks som Norra Tor -
nen och 79 & Park. Det kommer han bli hågkommen för
länge.
Det som var avgörande för mig var att han inte övergett
skutan. Den 5 juni PMades en överenskommelse med moder -
bolagets obligationsägare varvid dessa, ihop med övriga
oprioriterade fordringsägare, erhåller 99% av bolaget vid full
anslutning till en kvittning. Detta avtal är villkorat av att vi
kallar till en stämma för en delvis säkerställd kontantemission
som följer kvittningsemissionen. Det visar vår beslutsamhet
att rädda bolaget.
I koncernen har vi skrivit ned alla fastigheter som inte har
någon form av bud på sig med 20% för att bättre spegla vär -
dena till det marknadsläge som råder. Således skiljer sig det
från Q4 rapporten.
Erbjudande till fordringsägarna är under utarbetande och
kommer att publiceras under sommaren. Därför riktar jag
mig till er. Ni har makten. Går ni med på skuldomvandling så
kan vi tillsammans bygga en framtid för detta bolag. Då har
ni en god chans att få tillbaka stor del av er fordran. I botten
finns då ett antal fastigheter som genererar viss avkastning.
Med detta som grund kan vi använda bolaget som en platt -
form.
Bolaget främsta tillgång efter omstrukturering, är, förutom
fastigheter, en börsplats, 12 000 aktieägare och förlustavdrag
på ca 1,5 mdr. En idé vore att apportera in en lönsam verk-
samhet som vill in på börsen. En annan vore att leda in verk -
samheten t ex på AI. Där finns många uppslag. Jag har nedan
låtit foga in en schematisk bild för att illustrera vårt läge och
vart vi vill.
Beslutet är ert, kära fordringsägare. Personal och styrelse står
till ert förfogande.
Richard Bagge
VD
Här står vi nu
Hit vill vi komma
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
2
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 4 =====
2023 I KORTHET
2023 i korthet
• Oscar Properties har den 23 oktober fått meddelande från
två långivare att de säger upp lån om sammanlagt 2,2
mdkr till omedelbar betalning med anledning av utebliven
räntebetalning. Bolaget har en fortsatt dialog med långi -
varna.
• Oscar Properties likviditetssituation per 31 december 2023
utgör en väsentlig osäkerhetsfaktor som kan leda till bety -
dande tvivel om företagets förmåga att fortsätta verksam -
heten.
Nyckeltal
2023 2022 2021 2020 2019
Nettoomsättning, mkr 507,2 513,5 257,0 149,5 816,1
Rörelseresultat, mkr -2 345,0 -252,2 505,2 -25,8 -118,9
Periodens resultat, mkr -3 062,4 -451,4 364,5 -70,3 -226,1
Avkastning på eget kapital, % neg neg 20,3 neg neg
Förvaltningsfastigheter, mkr 3 800,2 6 666,4 6 894,4 1 429,7 -
Balansomslutning, mkr 4 189,9 7 572,9 8 074,7 3 761,6 2 958,8
Eget kapital, mkr -1 099,6 2 051,2 2 514,8 1 074,7 862,4
Eget kapital per aktie, kronor neg 14,28 18,58 0,55 -
Substansvärde per aktie, kronor neg 13,24 18,32 0,55 -
Soliditet, % neg 27 31 29 29
Resultat per stamaktie, kronor 1 -21,32 -3,24 2,69 -0,30 -7,43
Totalt antal utestående aktier, tusental 143 635 143 635 135 348 241 442 192 898
Totalt antal utestående BTA, tusental 2 - - - 1 714 759 -
1) Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter utdelning till preferensaktieägarna efter utspädningseffekt.
2) Netto antal utestående BTA:er (Betalda Tecknade Aktier), som omvandlats till stamaktier i början av januari 2021.se vidare sid 56-57
3) Beloppen är ej omräknade efter införandet av den nya redovisningprincipen
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET
• Carl Janglin tillträdde som verkställande direktör från den
1 september. Oscar Engelbert kvarstår som ledamot i
bolagets styrelse.
• Oscar Properties personalstyrka är neddragen från 33 till 27
personer. Minskningen har skett genom naturliga avgångar.
• Oscar Properties lokalkontor i Växjö är avvecklat och istället
hyrs förvaltningspersonal in.
• Oscar Properties har en dialog med långivare för att skjuta
upp betalningar av räntor och amorteringar. Syftet är att
åstadkomma en ordnad avveckling av skulderna och skapa
en hållbar kapitalstruktur.
• Oscar Properties har gjort en nedskrivning av fastighetsbe -
ståndet med 2 127,8 mkr per 31 december 2023.
• Oscar Properties har gjort en nedskrivning av värdet på
företagets skattemässiga underskottsavdrag med 299 mkr.
Detta medför att underskottsavdragen inte längre upptas
till något värde såsom en uppskjuten skattefordran.
• Oscar Properties har sålt byggverksamheten till en extern
part. Försäljningen har gjorts till en förlust om cirka 2 mkr.
• Oscar Properties meddelar den 4 oktober att bolaget ingår
avtal med kvalificerad majoritet av innehavare av bolagets
seniora icke-säkerställda obligationer.
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
3
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 5 =====
Förvaltningsfastigheter
FASTIGHETSBESTÅNDET
Oscar Properties fastighetsbestånd bestod den 31 december
2023 av 57 fastigheter. Fastigheterna återfinns i hela Sverige
men är i huvudsak belägna i kommunerna Helsingborg,
Stockholm, Sollentuna, Malmö och Nacka.
Fastigheternas verkliga värde uppgick per den 31 december
2023 till 3 800,2 miljoner kronor. Den totala uthyrningsbara
ytan är 416 326 kvadratmeter, varav 41 procent är lager/logis-
tik, 27 procent är kontor, 13 procent är butik/dagligvaruhan-
del, 9 procent är industri/verkstad och 10 procent utgörs av
övriga lokalytor. Se även fastighetsvärde fördelat per fastig -
hetskategori i cirkeldiagrammet på nästa sida, sidan 5.
De största hyresgästerna i beståndet utgörs av Frigoscan -
dia AB, Telefonaktiebolaget LM Ericsson, Volvo Parts AB, QO
Söder AB, Johan i Hallen & Bergfalk AB, Stockholm Hotel
Apartments i Sollentuna AB och Arbetsförmedlingen.
Bolaget har nära samarbete med externa entreprenärer för
för den löpande förvaltningen. Organisationen utgår från den
geografi där fastigheterna till stor del finns belägna i idag,
Stockholm med omnejd och Skåne. Vi ser den geografiska
placeringen av kontrakterad förvaltningspersonal som strate -
giskt viktig. Vi vill ha en närhet till våra kunder och vara en
organisation som med effektivitet möter våra kunder efter
deras behov. Förvaltningsorganisationen hanterar den tek -
niska förvaltningen i de orter där vi är representerade. Teknisk
förvaltning kontrakteras på orterna med strategin att ha
nära till kund samt god lokalkännedom om fastigheterna.
Även det felavhjälpande underhållet för fastigheterna kon -
trakteras lokalt på samtliga orter.
INVESTERINGAR
Under perioden har investeringar i befintliga fastigheter
genomförts med 53,4 miljoner kronor. Periodens investeringar
avser i huvudsak hyresgästanpassningar och energieffektivi -
seringar.
FASTIGHETSUTVECKLING
Oscar Properties har under perioden genomfört ett fåtal
ombyggnationer och hyresgästanpassningar till befintliga
kunder.
FÖRVÄRV, AVYTTRINGAR, TILL- OCH FRÅNTRÄDEN
Oscar Properties har under året 2023 frånträtt 30 fastigheter.
Skeppsbron 13, Karlskrona.
UTHYRNINGSVBAR YTA, KVM
416 326
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
4
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 6 =====
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Jordlinan 2, Västerås.
ANTAL FASTIGHETER
57
Fastighetsvärde
fördelat per län
31 december 2023
Fastighetsvärde
fördelat per fastighetskategori
31 december 2023
Fastighetsbeståndet fördelat på län
Län Fastighetsvärde, mkr Hyresvärde, mkr Yta, kvm Antal fastigheter
Stockholms län 1 367 117 70 394 14
Skåne län 1 148 100 150 627 9
Södermanlands län 320 13 41 625 6
Östergötlands län 196 14 35 728 5
Västmanlands län 172 21 23 039 5
Västra Götalands län 128 12 9 320 2
Blekinge län 118 18 16 405 2
Kalmar län 37 3 4 773 2
Övriga 314 114 64 416 12
Total 3 800 412 416 326 57
Stockholms län, 36%
Skåne län, 30%
Södermanlands län, 8%
Östergötlands län, 5%
Västmanlands län, 5%
Västra Götalands län, 3%
Blekinge län, 3%
Kalmar län, 1%
Övriga, 8%
Kontor, 43%
Industri, 18%
Lager, 12%
Verkstad, 10%
Dagligvaruhandel, 6%
Övrigt, 11%
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
5
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 7 =====
Antaganden avseende framtida kassaflöden görs utifrån
analys av:
• Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
• Kontrakt och marknadsmässiga hyresvillkor
• Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i
jämförelse med dem i den aktuella fastigheten
• Fastighetens marknadsförutsättningar och marknads-
position
• Marknadens och närområdets framtida utveckling
• Fastigheternas förutsättningar och position
• Investerings- och underhållsplaner
Värderingen i ingående balans har beaktat bästa och maxi -
mala användning av fastigheterna.
Från analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden
samt restvärde vid kalkylperiodens slut har diskonterats med
bedömd kalkylränta. Den bedömda kalkylräntan ska mot -
svara ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Kalkyl -
räntan är anpassad individuellt för varje fastighet.
Värdebedömningen grundar sig på kassaflödesanalys innebä -
rande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prog -
nostiserade kassaflöden under kalkylperiodens tio år jämte
restvärdet.
VÄRDERING BYGGRÄTTER
I det totala värdet för förvaltningsfastigheterna har byggrät -
terna inte tagits upp till något värde.
FASTIGHETSVÄRDERING - 2023
Mot bakgrund av den finansiellt pressade situation som bola -
get befinner sig i är fastigheterna i årsbokslutet för 2023 vär -
derade till nettoförsäljningsvärdet som erbjudits från externa
köpare när sådana bud förekommer. Denna värderingsteknik
som utgår från forcerade försäljningar medför lägre värdering
av fastigheterna än när värdering görs till så kallat verkligt
värde. Fastigheter för cirka 2,5 Mdr av det totala fastighets-
värdet på 3,8 Mdr har sålts externt innan denna rapport
avlämnas och dessa försäljningsvärden har beaktats i värde -
ringen vid årsskiftet.
Med beaktande av den förändrade värderingstekniken för
huvuddelen av fastighetsbeståndet blir den genomsnittliga
kalkylräntan för diskontering av kassaflöden vid värderingen i
det fjärde kvartalet 2023 9,45 procent (8,3). Det vägda
genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperiodens
slut uppgår till till 6,6 procent (6,2).
FASTIGHETSVÄRDERING - 2022 OCH TIDIGARE
Historiskt har Oscar Properties internvärderat hela fastighets -
beståndet varje kvartal. För att verifiera internvärderingarna
gjordes även externvärdering vid olika tillfällen under ett
räkenskapsår på olika fastigheter.
Vid ingången av året var fastigheterna värderade till verkligt
värde. Verkligt värde definieras enligt följande. Det värde vid
värdetidpunkten till vilket köpare och säljare är beredda att
genomföra en transaktion. Detta efter det att fastigheten
marknadsförts på en öppen marknad och att ingen av par -
terna agerar utifrån några tvång ställda av tredje part.
Värdebedömningarna grundas på kassaflödesanalyser, där
den enskilda fastighetens avkastningsförmåga har uppskat -
tats. Metoden innebär att fastighetens värde baseras på
nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärdet.
Platen 8, Motala.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Belopp i miljoner kronor (mkr)
Fastighetsbestånd vid periodens början, 1 januari
2023 6 666,4
Förvärv -
Investeringar i befintliga fastigheter 53,4
Avyttringar -788,5
Valutadifferens -3,3
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -2 127,8
Fastighetsbestånd vid periodens slut,
31 december 2023 3 800,2
Förändring redovisat värde fastigheter
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
6
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 8 =====
BESTÅNDETS VAKANSER
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per 31 december
2023 till 80 procent (88%). Sett till yta uppgick uthyrningsgra-
den till 77% procent (86%). Förvaltningen har löpande kontakt
med lokala mäklare samt arkitekter som besitter mycket
information och kunskap om marknaden på respektive ort.
Utöver detta arbetar förvaltningen kontinuerligt med egna
kontakter.
KONTRAKTSTRUKTUR
Per 31 december 2023 hade Oscar Properties 566 hyresavtal
(927) tecknade med 451 hyresgäster (655). Den viktade åter-
stående löptiden för dessa hyresavtal upp gick till 3,3 år (3,9
år). De tio största hyresgästerna stod tillsammans för 30 pro-
cent (32%) av hyresvärdet. Antalet avtal och durationen på
dessa medför att Oscar Properties exponering mot enskilda
hyresgäster är begränsad.
Skeppsbron 2, Karlskrona.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Beståndets vakanser
Kategori
Total yta,
kvm
Total yta,
vakant
Area vakant
%
Hyresvärde
totalt, mkr
Hyresvärde 1
vakant, mkr
Ekonomisk
vakans, %
Lager 171 511 24 336 14% 110 13 12%
Kontor 114 146 25 125 22% 176 32 18%
Butik 55 307 26 020 47% 63 22 35%
Industri 39 331 13 781 35% 14 6 44%
Förråd 6 279 1 951 31% 3 1 22%
Vård 4 727 2 396 51% 6 4 54%
Hotell 1 312 0 0% 2 0 0%
Bostad 4 700 636 14% 7 1 11%
Verkstad 3 855 1 470 38% 5 1 19%
Övrigt 15 159 1 556 10% 26 2 9%
Totalt 416 326 97 270 23% 412 82 20%
1 Majoriteten av portföljens vakansvärde omfattas av hyres- och driftnettogarantier lämnade av säljare vid förvärv. Dessa garantier löper till nov 2023,
dec 2023 respektive nov 2026
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
7
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 9 =====
HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
Detta är Oscar Properties hållbarhetsrapport som avser moderbolaget
och samtliga dotterbolag inom koncernen. Hållbarhetsrapporten är
upprättad i enlighet med Årsredovisningslagens 6 och 7 kapitel och
redovisningsprinciperna är oförändrade i förhållande till föregående år.
Hållbarhet och socialt ansvar är en självklar del av Oscar Properties
verksamhet. I arbetet med att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter
strävar bolaget efter att öka medvetenheten och ambitionen i hållbar-
hetsarbetet samt göra förbättringar inom prioriterade områden. Ett
aktivt hållbarhetsarbete bidrar till långsiktig lönsamhet och minskade
risker för koncernen. Det bidrar även till att kunna möta och överträffa
förväntningar hos olika intressenter såsom kunder, ägare, medarbetare,
partners, leverantörer och samhällsaktörer.
Hållbarhet – en naturlig del
av verksamheten
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
8
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 10 =====
Hållbarhetsarbetet drivs inom tre olika fokusområden. För att
kunna mäta och följa upp på hållbarhetsarbetet har rele -
vanta nyckeltal identifierats. Denna process är inspirerad av
GRI:s (Global Reporting Initiative) riktlinjer och redovisnings -
principer. Genom åtaganden inom respektive fokusområde är
målsättningen att göra skillnad och att bidra till ett hållbart
samhälle, samtidigt som värde skapas för bolaget och dess
intressenter. Under 2023 har bolaget haft ett utmanande år
med likviditetsbrist och en ansträngande ekonomi, vilket har
inneburit att fastighetsbeståndet har minskat väsentligt.
Under 2024 kommer Oscar Properties att fortsätta att
avyttra fastigheter.
RIKTLINJER OCH STYRNING
Övergripande riktlinjer för hur Oscar Properties bedriver verk -
samheten finns samlade i bolagets uppförandekod. Den ger
medarbetare och styrelse vägledning i principer för god
affärssed, miljö, mänskliga rättigheter och arbetsförhållan -
den. Uppförandekoden är ett grundläggande ramverk och
kompletteras av mer detaljerade regler och policies.
HÅLLBARA
FASTIGHETER
Förvalta kommersiella
fastigheter som håller hög
kvalitet, har låg miljö påverkan
samt upp muntrar till en
hållbar livsstil.
ANSVARSFULLT
FÖRETAG
Proaktivt arbete för att skapa
en kultur där etiska affärsmeto-
der och anti- korruption sätts
högt på agendan samt att
bidra till att skapa hållbara
stadsmiljöer.
ANSVAR SOM
ARBETSGIVARE
En attraktiv
och ansvarstagande
arbetsgivare.
FOKUSOMRÅDEN FÖR
HÅLLBARHETSARBETET
HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
Ett viktigt komplement är också The Guide – som beskriver
bolagets identitet och grundläggande värderingar: nytän -
kande, kvalitet och engagemang. Värderingarna bidrar till att
skapa en unik kultur samt ger vägledning i synen på ledar -
skap, medarbetar skap samt förhållningssättet till olika intres -
senter.
Det är såväl ledningens som de anställdas ansvar att säker -
ställa att uppförandekod och värderingar efterlevs. Oscar
Properties chefer ansvarar för att implementera och infor -
mera medarbetare om rättigheter och skyldigheter enligt
uppförandekoden.
Oscar Properties har upprättat denna hållbarhetsrapport i
enlighet med årsredovisningslagens sjätte och sjunde kapitel
och redovisningsprinciperna är oförändrade i förhållande till
föregående år. Hållbarhets rapporten avser hela koncernen
och utgörs av sidorna 8-13.
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
9
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 11 =====
Oscar Properties erbjuder goda anställningsvillkor och möjlig-
heter till ett utvecklande och stimulerande arbete där nytän -
kande uppmuntras och hög kvalitet står i fokus. Bolaget
arbetar även proaktivt med att skapa en trygg och hållbar
arbetsmiljö för medarbetarna. Det är en förutsättning för att
skapa en hög trivsel, nöjda medarbetare och låg sjukfrånvaro.
För att skapa tydlighet och säkerställa efterlevnad har
Oscar Properties flera koncernpolicyer som bland annat klargör
riktlinjer kring anställningsvillkor, arbetsmiljö, affärsetik, jäm-
ställdhet och mångfald. Dessa revideras och fastställs en
gång per år. Chefer och medarbetare inom koncernen har ett
gemensamt ansvar att ta del av koncernens policyer och se
till att de efterlevs.
KOMPETENSUTVECKLING
Bolaget ser positivt på och uppmuntrar kompetensutveckling
hos medarbetarna och ser gärna att medarbetaren själv
kommer med önskemål och förslag på utvecklingsmöjligheter
som gagnar både individ och företag. Diskussion av kompe -
tensutveckling sker i samband med medarbetarsamtalet, ett
strukturerat samtal mellan chef och medarbetare som
genomförs minst gång per år. Under samtalet diskuteras
arbetssituationen i stort och vilka mål och aktiviteter som ska
vara i fokus till nästa samtalstillfälle. Årligen hålls även löne -
samtal med alla medarbetare, där principerna för lönesätt -
ning och löneutveckling presenteras och motiveras.
LEDARSKAP OCH KOMMUNIKATION
Ledarskapet och en öppen kommunikation är redskap för ett
högt engagemang och nöjda medarbetare. Ett ledarforum har
etablerats där bolagets chefer träffas regelbundet för intern
utveckling av kompetenser.
ANSVAR SOM ARBETSGIVARE
Under 2023 och 2024 har företagets organisa-
tion successivt anpassats för att lösa den
finansiella situationen som Oscar Properties
befinner sig i.
HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
10
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 12 =====
JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD
Oscar Properties övergripande målsättning är att
jämställdhets arbetet ska ingå som en naturlig och integrerad
del i verksamheten. Kvinnors och mäns villkor, rättigheter och
utvecklingsmöjligheter ska vara lika inom hela företaget.
Överlag är det relativt jämn fördelning av kvinnor och män
inom organisationen. Vid utgången av 2023 hade Oscar Pro -
perties 27 anställda, 19 av dessa var kvinnor och 8 män.
Alla ska ha och ska tillförsäkras lika värde oavsett kön,
etnisk eller religiös tillhörighet, trosuppfattning eller sexuell
läggning. Detta återspeglas i den dagliga verksamheten och
vid rekryteringar. Målet är att alla ska känna sig trygga. Det är
viktigt att aktivt motverka alla former av trakasserier och dis -
kriminering. Bolagets mångfaldspolicy beskriver riktlinjerna
för detta arbete och hjälper till att säkerställa efterlevnad.
EN SÄKER OCH HÅLLBAR ARBETSMILJÖ
Målsättningen med Oscar Properties arbetsmiljöarbete är att
skapa en fysiskt, psykiskt och socialt sund och utvecklande
arbetsplats för alla medarbetare, där risker för arbetsskador
och arbetsrelaterad ohälsa förebyggs. Bolaget arbetar före-
byggande för att begränsa risken för incidenter och olyckor i
verksamheten. Fokus under året har varit på att fortsätta
arbetsmiljöarbetet samt att implementera förbättringar.
Oscar Properties har en nollvision vad gäller arbetsskador
som kan leda till sjukfrånvaro. Uppföljning och utvärdering sker
månadsvis i fastighetsförvaltningen och vid varje kvartals -
möte inom projektorganisationen, är arbetet med att skapa
en säker arbetsmiljö en fast punkt på agendan.
HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
11
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 13 =====
Intresset för hållbarhet hos konsumenter och företag har ökat
på senare år. Valet av tidlösa material och designlösningar av
hög kvalitet som håller över tid, bidrar till en hållbar stadsut-
veckling och hållbara hem. Oscar Properties inspireras av arki -
tektur och design och bygger alltid med utgångspunkt i varje
plats och byggnads historia.
INTEGRERADE MILJÖMÅL
Ökade krav från kunder och den snabba tekniska utvecklingen
gör att fastigheter blir allt mer komplexa och tekniskt avan -
cerade.
Miljöcertifiering av fastigheter är en del i systematiseringen
och kvali tetssäkringen av arbetet mot High Performance Buil -
dings, där hållbar hetsfrågor integreras naturligt, hela vägen
från planering till drift.
ENERGIEFFEKTIVA FASTIGHETER
Genom att standardisera fastighetsförvaltningen, säkerställs
att förvaltningsfastigheterna lever upp till gällande krav från
myndigheter och kommuner. Utöver dessa verkar bolaget
även för att nå en energieffektiv nivå där kraven är högre än
myndigheternas vad gäller energieffektivitet och inneklimat.
HÅLLBARA FASTIGHETER
Oscar Properties ambition är att utveckla
fastigheterna som håller en hög kvalitet, har
en låg miljöpåverkan samt uppmuntrar till en
hållbar förvaltning.
HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
12
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 14 =====
Att verka för etiska affärsmetoder och antikorruption är en
självklarhet för oss. I bolagets uppförandekod framgår tydligt
att vi ska respektera mänskliga rättigheter, vara en ansvars -
full arbetsgivare och inte acceptera någon form av mutor
eller korruption. Inga misstänkta fall av överträdelser av upp -
förandekoden har förekommit under 2023.
För att öka hållbarheten ur ett fastighetsförvaltnings- och
projektperspektiv sker ett kontinuerligt arbete med arbetsbe -
redningar mellan projektering och inköp samt erfarenhetså -
terföring från efter marknaden, för att ständigt utveckla och
förbättra produkten. Vid inköp och upphandlingar kontroll -
eras bl.a. kollektivavtal, F-skattebevis och att entreprenörer är
godkända enligt UE2015. Noggrant utvalda, strategiska leve -
rantörer anlitas för att upprätthålla en jämn och hög kvalitet
i leveranserna. Oscar Properties har nolltolerans mot osund
konkurrens och utbildar kontinuerligt medarbetare gällande
uppförandekoden där etik och antikorruption står i fokus.
ANSVARSFULLT FÖRETAG
Oscar Properties arbetar proaktivt för att
skapa en kultur där etiska affärsmetoder och
antikorruption sätts högt på agendan såväl
internt som externt. Som fastighetsförvaltare
och projektutvecklare är vi med och skapar
framtidens samhällen och vill bidra till att
utveckla och skapa hållbara stadsmiljöer.
HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
13
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 15 =====
REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN
LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten
för år 2023 på sidorna 8-13 och för att den är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen.
GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12
Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrappor -
ten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrappor -
ten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt -
ning jämfört med den inriktning och omfattning som en
revision enligt International Standards on Auditing och god
revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger
oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
UTTALANDE
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 5 juli 2024
PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe Thijs Dirkse
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Till bolagsstämman i Oscar Properties Holding AB
(publ), org. nr 556870-4521
REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
14
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 16 =====
STYRELSE OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR
STYRELSE OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR
OSCAR ENGELBERT
Styrelseledamot sedan 2011
Utbildning och erfarenhet : Grundare av Oscar Properties
Född: 1976
Övriga uppdrag: Övriga engagemang är relaterade till
aktieägarna i Bonnier AB, samt Parkgate AB
Antal aktier: 28 756 448 stamaktier innehav i bolaget via
bolag samt 4 073 521 teckningsoptioner TO11.
Oberoende från bolaget och bolagsledningen: Ja
Oberoende av större ägare: Ja.
1) Per 31 december 2023
HANS VON CELSING
Styrelseordförande sedan 2024
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan och MBA
från Harvard
Född: 1950
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Clinical Laserthermia
AB (Publ) och Partner Fondkommission AB samt styrelse-
ledamot i Advanced Oncotherapy Plc
Antal aktier: 0
Antal teckningsoptioner: 0
Oberoende från bolaget
och bolagsledningen: Ja
Oberoende av större ägare: Ja
RICHARD BAGGE
Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2024
Utbildning: Civilekonom, Handelshögsskolan
Född: 1951
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i EasyFill AB (Publ),
Styrelseledamot i Cortus Energy AB (Publ) samt Styrelse
ledamot i Sällskapet Brödernas Väl
Antal aktier: 0
Antal teckningsoptioner: 0
Oberoende från bolaget
och bolagsledningen: Nej
Oberoende av större ägare: Ja
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
15
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 17 =====
INTRODUKTION
Denna bolagsstyrningsrapport antogs av styrelsen vid styrel -
semötet den 21 april 2023.
Den har tagits fram i enlighet med Svensk kod för bolags -
styrning (”koden”) och årsredovisningslagen, samt granskats
av bolagets revisor. Den presenterar en översikt av Oscar Pro -
perties bolagsstyrnings- system och inkluderar styrelsens
beskrivning av systemet för intern kontroll samt riskhantering
relaterad till finansiell rapportering.
SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING
Oscar Properties aktier är sedan mars 2015 upptagna till han -
del vid Nasdaq Stockholm och Oscar Properties följer därför
Nasdaq Stock- holms regelverk för emittenter. Således tilläm -
par Oscar Properties också koden, som finns tillgänglig på
www.bolagsstyrning.se.
Koden är avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom
det svenska näringslivet och bygger på principen ”följ eller för -
klara”.
Det innebär att ett bolag som tillämpar koden inte vid varje
tillfälle måste följa varje regel i koden.
Om bolaget finner att en viss regel inte passar med hänsyn
till bolagets särskilda omständigheter kan det välja en annan
lösning än den koden anvisar och i bolagsstyrningsrapporten
redovisa detta, samt vilken lösning bolaget istället valt och
motivera detta.
Enligt styrelsens uppfattning har Oscar Properties under
2023 följt koden i alla avseenden.
Bolagsstyrningsstruktur
Styrelse, ledning och kontroll av Oscar Properties Holding AB
fördelas mellan aktieägarna, styrelsen, den verkställande
direktören och övriga personer i ledningen. Till grund för styr -
ningen ligger bland annat bolagsordningen, aktiebolagslagen,
Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, vilket inkluderar
koden, samt andra tillämpliga lagar, regler, föreskrifter och
interna regler (såsom exempelvis styrelsens arbetsordning och
styrelsens instruktion till den verkställande direktören). Oscar
Properties bolagsordning finns att ladda ner på bolagets web -
plats, www.oscarproperties.se.
Aktieägarna utövar sitt inflytande genom att rösta på års -
stämmor i Oscar Properties Holding AB (publ) och beslutar på
så vis bland annat om sammansättningen av bolagets sty -
relse och val av revisor. Valberedningen, som utses enligt prin -
ciper fastslagna av årsstämman, lämnar förslag till nästkom -
mande årsstämma beträffande bland annat val av
styrelseledamöter, styrelseordförande och revisorer, samt för -
slag till beslut om arvode till styrelsen och revisorerna.
Styrelsen är ytterst ansvarig för Oscar Properties organisation
och förvaltningen av dess verksamhet.
Styrelsens arbetsuppgifter bereds delvis av dess revisions-
utskott och ersättningsutskott.
Styrelsen utser verkställande direktör i Oscar Properties.
Den verkställande direktören leder koncernens löpande verk -
samhet i enlighet med styrelsens riktlinjer.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2023
AKTIER OCH AKTIEÄGARE
Oscar Properties Holding AB (publ), org.nr 556870-4521, är ett
avstämningsbolag, vilket innebär att bolagets aktiebok förs
av Euroclear Sweden AB.
Aktiekapitalet i Oscar Properties uppgick den 31 december
2023 till 1 052 033 612 kronor fördelat på 143 682 563 aktier,
varav 143 635 183 stamaktier, och 44 688 preferensaktier och
2 692 preferensaktier av serie B, envar med ett kvotvärde om
7,32 kronor. Parkgate AB (f d Oscar Engelbert AB) ägde den 31
december 2023 cirka 20,0 procent av aktierna och innehade
cirka 20,0 procent av rösterna i bolaget. Parkgate AB är
helägt av Oscar Properties grundare, styrelseledamot och
verkställande direktör Oscar Engelbert.
Enligt bolagsordningen ska bolagets aktiekapital uppgå till
lägst 500 000 000 kronor och högst 2 000 000 000 kronor
uppdelat på lägst 80 000 000 aktier och högst 320 000 000
aktier.
Bolaget kan enligt bolagsordningen ge ut aktier av fyra
aktieslag, stamaktier, stamaktier serie B, preferensaktier och
preferensaktier av serie B.
Stamaktier har ett röstvärde om en röst per aktie. Sta -
maktier av serie B, preferensaktier och preferensaktier av
serie B har ett röstvärde om en tiondels röst per aktie. Förut -
satt att stamaktier av serie B utgivits kan stamaktier konver -
teras till stamaktier av serie B genom skriftlig begäran från
aktieägare till styrelsen. Genomförandet av sådan omvand -
ling innebär att det totala antalet röster i bolaget minskar.
Det finns ingen begränsning i hur många röster varje aktieä -
gare kan avge vid en bolagsstämma. Mer information om
bolagets aktie och dess aktieägare återfinns i årsredovis -
ningen på sida 24-25.
BOLAGSSTÄMMA
Allmänt
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Års -
stämma hålls årligen inom sex månader efter räkenskapsår -
ets utgång. På årsstämman läggs balans- och resultaträkning
samt koncernbalans- och koncernresultaträkning fram och
beslut fattas om bland annat disposition av bolagets resultat,
fastställande av balans- och resultaträkningarna respektive
koncernbalans- och koncernresultaträkningarna, val av och
arvode till styrelseledamöter och revisor samt övriga ärenden
som ankommer på årsstämman enligt lag. Kallelse till bolags -
stämma sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar
samt på bolagets hemsida. Att kallelse har skett annonseras i
Dagens Nyheter.
Vid bolagsstämman ges samtliga aktieägare möjlighet att
utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktie -
innehav representerar. Vid bolagsstämma får således varje
röstberättigad rösta för fulla antalet ägda och företrädda
aktier utan begränsningar i rösträtten. Aktieägarnas rättighe -
ter kan endast förändras av bolagsstämma i enlighet med
lag. En aktieägare som vill få ett särskilt ärende behandlat vid
stämman måste i god tid före stämman begära det hos sty -
relsen under den adress som meddelas på bolagets webb -
plats, www.oscarproperties.se.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2023
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
16
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 18 =====
Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majori -
tet och vid val anses den vald som har fått de flesta rösterna.
För vissa beslut, såsom ändring av bolagsordningen eller
emission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt,
krävs dock beslut av en kvalificerad majoritet. Bolaget har
med hänsyn till ägarkretsen inte bedömt det motiverat att till
exempel simultantolka bolagsstämman eller översätta pre -
sentationer till annat språk.
Årsstämman den 12 maj 2023
Oscar Properties årsstämma hölls den 12 maj 2023 i Stock-
holm Årsstämman hölls enligt 20 och 22 §§ lagen (2020:198)
om tillfäl liga undantag för att genomförandet av bolags-
och föreningsstäm- mor; innebärande att deltagande i stäm -
man kunnat ske endast genom poströstning. Totalt var 43
666 971 aktier företrädda vid årsstämman, 30,4 procent av de
totala antalet aktier i bolaget. Årsstämman beslutade om:
• Fastställande av resultat- och balansräkning, koncernresul-
tat- räkning och koncernbalansräkning samt vinstutdelning i
enlighet med styrelsens förslag,
• ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna samt den verkställande
direktören för räkenskapsåret 2022,
• Om godkännande av styrelsens ersättningsrapport över
ersättningar enligt 8 kap. 53 a § aktiebolagslagen.
• I enlighet med valberedningens förslag att styrelsen skall
bestå av fem ledamöter, utan styrelsesuppleanter.
• Att styrelsearvode skall, i enlighet med valberedningens för-
slag, utgå med 500 000 kronor till styrelsens ordförande och
250 000 kronor till var och en av de övriga ledamöterna utom
den verkställande direktören, till vilken inget arvode ska utgå
samt 50 000 kronor till revisionsutskottets ordförande och
• 25 000 kronor till var och en av de övriga ledamöterna i revi-
sionsutskottet, samt 20 000 kronor till ersättningsutskottets
ordförande och 10 000 kronor till var och en av de övriga
ledamöterna i ersättningsutskottet och att arvode till bola-
gets revisor skall utgå enligt godkänd räkning.
• I enlighet med valberedningens förslag, omval av Oscar Eng-
elbert, Peter Norman, Therese Agerberth, Ulf Nilsson och
Markus Dragicevic. Peter Norman omvaldes till styrelsens
ordförande för tiden fram till nästa årsstämma, samt omval
av PricewaterhouseCoopers Aktiebolag (”PwC”) som bola-
gets revisor för tiden fram till slutet av nästa årsstämma. Det
antecknades att PwC har låtit meddela att man avser utse
auktoriserade revisorn Johan Rippe till huvudansvarig revisor.
• Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att
lämna ett bemyndigade till styrelsen att besluta om emis-
sion, med eller utan företrädesrätt för aktieägarna, att beta-
las kontant, med apportegendom eller genom kvittning, av
(1) nya stamaktier, eller teckningsoptioner eller konvertibler
avseende sådana aktier, innebärande en ökning eller potenti-
ell ökning av antalet röster i bolaget med högst tjugo (20)
procent baserat på det totala antalet röster i bolaget efter
fullt utnyttjande av de i bolaget utestående teckningsoptio-
ner, och av (2) nya stamaktier av serie B, eller teckningsoptio-
ner eller konvertibler avseende sådana aktier, innebärande en
ökning eller potentiell ökning av antalet röster i bolaget med
högst en (1) procent baserat på det totala antalet röster efter
fullt utnyttjande av de i bolaget utestående teckningsoptioner.
• Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att
lämna ett bemyndigade till styrelsen, att utnyttjas vid ett
eller flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, att
besluta om överlåtelse av egna preferensaktier och/eller pre-
ferensaktier av serie B som bolaget innehar vid tidpunkten för
styrelsens beslut. Överlåtelse av aktier får ske genom handel
på NASDAQ Stockholm eller annan reglerad marknadsplats
eller, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädes-
rätt, i samband med förvärv av fastigheter, bolag, eller verk-
samheter till ett pris som motsvarar börskursen för preferens-
aktie i bolaget av det slag som överlåts. Betalning för
överlåtna aktier ska erläggas kontant, genom apport eller
kvittning av fordran mot bolaget eller på villkor enligt 2 kap. 5
§ aktiebolagslagen.
VALBEREDNING
Uppgifter
Valberedningens uppgift ska vara att inför årsstämman
arbeta fram förslag att föreläggas årsstämman för beslut
om:
• ordförande vid årsstämman
• antalet styrelseledamöter och arvodet till styrelsen, uppde -
lat mellan ordförande, vice ordförande (i förekommande
fall), övriga ledamöter och eventuell ersättning för arbete i
styrelseutskott;
– val av styrelseledamöter och styrelseordförande;
– val av revisor, och
– arvode till bolagets revisor.
Därutöver ska valberedningen inför varje årsstämma ta ställ -
ning till huruvida valberedningen finner det vara erforderligt
att föreslå förändringar i instruktionen till valberedningen
(beslutad av årsstämma 2017) och i sådant fall till årsstäm -
man lämna förslag till beslut avseende sådana förändringar.
Valberedningen tillämpar 5.1 i Svensk kod för bolagsstyrning:
”valberedningen beaktar att styrelsen, med hänsyn till bola -
gets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt,
ska ha en ändamålsenlig sammansättning präglad av mång -
sidighet och bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamö -
ternas kompetens, erfarenhet och bakgrund”.
Sammansättning
Vid årsstämman 2016 inrättades en valberedning, enligt föl -
jande principer. Styrelsens ordförande kontaktar de tre största
aktieägarna baserat på Euroclear Sweden AB:s förteckning
över registrerade aktieägare per sista bankdagen i augusti
månad varje år. De tre största aktieägarna ska erbjudas möj -
lighet att utse varsin representant, att jämte ordföranden
utgöra valberedningen för tiden till dess ny valberedning har
utsetts. Om någon av dessa aktieägare väljer att avstå från
sin rätt att utse representant övergår rätten till den aktieä -
gare som, efter dessa aktieägare, har det största aktieägan -
det. Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöterna
enas om annat, vara den ledamot som röstmässigt represen -
terar den största aktieägaren. Utsedd valberedning ska kvar -
stå fram till dess att en ny valberedning konstituerats.
Skulle en aktieägare, som är representerad i valbered -
ningen, väsentligt minska sitt ägande så att aktieägandet
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2023
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
17
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 19 =====
inte längre skulle kvalificera för en plats i valberedningen ska,
om valberedningen så beslutar, sådan aktieägares ledamot
entledigas och annan av bolagets aktieägare erbjudas att
utse ledamot i dennes ställe i enlighet med vad som framgår
ovan. Skulle en aktieägare som inte är representerad i valbe -
redningen, öka sitt ägande så att aktieägandet skulle kvalifi -
cera för en plats i valberedningen (och denne aktieägare inte i
samband härmed erbjuds att utse ledamot i valberedningen
på grund av vad som föreskrivs i föregående mening) ska, om
valberedningen så beslutar, sådan aktieägare erbjudas möjlig -
het att utse en ledamot utan att ledamot utsedd av annan
aktieägare entledigas. Antalet ledamöter i valberedningen ska
aldrig överstiga sex (6).
Parkgate AB (f d Oscar Engelbert AB), Dragfast AB samt
Kvalitena AB har nominerat ledamöter till valberedningen
inför årsstämman 2023, bestående av följande personer:
• Parkgate AB har utsett Robert Rosenberg, VD Parkgate AB,
till sin ledamot i valberedningen.
• Dragfast AB har utsett Malin Robertsson, till sin ledamot i
valberedningen.
• Kvalitena AB har utsett Harald Pousette, till sin ledamot i
valberedningen.
Vidare är Peter Norman i sin egenskap av styrelsens ordfö -
rande ledamot i valberedningen.
Valberedningen inför 2023 årsstämma består av Robert
Rosenberg, Malin Robertsson, Harald Pousette och Peter
Norman.
STYRELSE
Uppgifter
Styrelsens övergripande uppgift är att för ägarnas räkning
förvalta bolagets angelägenheter och att ansvara för bola -
gets organisation. Styrelsens arbete leds av styrelseordföran -
den. Styrelsen ska årligen hålla konstituerande sammanträde
efter årsstämman. Därutöver ska styrelsen sammanträda
minst fyra (4) gånger per år. Vid det konstituerande styrelse -
mötet ska bland annat styrelsens ordförande utses, bolagets
firmatecknare fastställas samt styrelsens arbetsordning,
instruktionen för verkställande direktören och instruktionen
för den ekonomiska rapporteringen gås igenom och faststäl -
las. På bolagets styrelsemöten behandlas bland annat bola -
gets finansiella situation samt framsteg i förhandlingar och
frågeställningar i joint ventures/intresseföretag. Utvecklings -
stadier av bolagets projekt diskuteras vid behov. Bolagets
revisor närvarar och rapporterar vid styrelsemöten vid behov.
Styrelsen är beslutsför när mer än hälften av ledamöterna är
närvarande.
Sammansättning
Vid årets början den 1 januari 2023 bestod styrelsen av de sex
vid årsstämman 2022 valda ledamöterna Oscar Engelbert,
Peter Norman, Therese Agerberth, Ulf Nilsson, Douglas Roos
och Christer Lindholm, med Peter Norman som styrelseordfö -
rande. Vid extrastämma den 20 mars 2023 entledigades
Douglas Roos och Christer Lindholm och nyvaldes Markus
Dragevic. Vid årsstämman den 12 maj 2023 omvaldes Oscar
Engelbert, Peter Norman, Therese Agerberth, Ulf Nilsson och
Markus Dragevic, med Peter Norman som styrelseordförande.
Den 21 december 2023 avgår Therese Agerberth och Ulf Nils -
son varvid styrelsen består av tre ledamöter. Den 25 april 2024
avgår Peter Norman och Markus Dragevic varvid Oscar Engel -
bert kvarstår som enda styrelseledamot . Vid extrastämma
den 17 juni nyväljs Hans von Celsing och Richard Bagge till
styrelseledamöter, med Hans von Celsing som styrelseordfö -
rande. Vid påföljande konstituerande styrelsemöte utsågs
Richard Bagge till verkställande direktör. I avsnittet Styrelse
på sidan 15 redovisas varje styrelseledamots födelseår samt
huvudsaklig utbildning och arbetslivserfarenhet, uppdrag i
bolaget och andra väsentliga uppdrag, eget eller närstående
fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finan -
siella instrument i bolaget. Under 2023 hölls 23 styrelsemöten.
Ledamöternas närvaro framgår av tabellen ovan.
Oberoendekrav
Styrelsen i bolaget är föremål för de oberoendekrav som följer
av koden. Inför årsstämman 2023 presenterade valbered -
ningen följande bedömning avseende de styrelseledamöter
som valdes vid årsstämman 2023. Peter Norman (ordfö-
rande), Therese Agerberth, Ulf Nilsson och Markus Dragicevic
bedömdes samtliga vara oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen samt i förhållande till bolagets större
aktieägare.
Oscar Engelbert bedömdes, såsom verkställande direktör
samt ägare till Parkgate AB (tidigare Oscar Engelbert AB),
inte vara oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen
Styrelsens sammansättning, ersättningar samt närvaro under 1 januari-31 december 2023
Ledamot Invald Ersättning (kr)
Styrelse (23 möten
inkl. konstituerande)
Revisionsutskott
(5 möten)
Ersättningsutskott
(1 möten)
Peter Norman, ordförande 2019 595 000 23 5 1
Therese Agerberth 2019 268 000 23 5
Ulf Nilsson 2019 273 000 22 1
Markus Dragicevic 2023 228 000 17
Oscar Engelbert 2011 Se not 8 sid 52-53 23 5
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2023
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
18
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 20 =====
eller bolagets större aktieägare. Douglas Roos bedömdes inte
vara oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen
eller bolagets större aktieägare.
Arbetsordning
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsear -
betet. Arbetsordningen beskriver styrelsens, styrelseordföran -
dens och styrelseutskottens arbetsuppgifter samt innehåller
bestämmelser för ansvarsfördelningen mellan styrelsen och
den verkställande direktören. Arbetsordningen innehåller
också bestämmelser för antalet styrelsemöten, dagordningar
inför styrelsemöten samt andra riktlinjer för beslutsfattandet,
den finansiella rapporteringen och bolagets revision och
internrevision. Arbetsordningen beskriver också revisions -
utskottet och ersättningsutskottet och vilka arbetsuppgifter
och instruktioner som åligger respektive utskott.
Styrelsens arbete under 2023
Styrelsens arbete bedrivs i första hand inom ramen för for -
mella styrelsemöten samt möten i styrelsens utskott. Därutö -
ver upprätthålls en löpande kontakt mellan bolagets verkstäl -
lande direktör och styrelsens ordförande i syfte att diskutera
den pågående verksamheten och säkerställa att styrelsen får
tillfredsställande information och beslutsunderlag för sitt
arbete och att styrelsens beslut verkställs.
Styrelsen har under år 2023 fortsatt fokuserat på bolagets
nya inriktning mot förvaltningsfastigheter och bolagets finan -
siering. Styrelsen har under 2023 även uppdaterad de opera -
tiva och finansiella målen. Styrelsen har vid sina möten även
informerats om affärsläget samt fastställt de finansiella rap -
porterna.
Styrelseutvärdering
Till styrelseordförandens särskilda uppgifter hör att tillse att
styrelsens arbete årligen utvärderas och att valberedningen
informeras om resultatet av utvärderingen. Styrelsens arbete
utvärderades hösten 2023 baserat på enskilda samtal med
styrelseordföranden. Resultatet av denna utvärdering har
rapporterats till valberedningen.
STYRELSENS UTSKOTT
För att effektivisera styrelsens arbete har styrelsen tillsatt ett
ersättningsutskott och ett revisionsutskott. Respektive leda -
möters närvaro vid utskottens sammanträden framgår av
tabell redovisande styrelsens sammansättning och närvaro.
Revisionsutskottet
Revisionsutskottet inrättades vid det konstituerande styrelse -
mötet den 28 april 2017. Från den 2 maj 2019 och under hela
2020, 2021 och 2022 har revisionsutskottet bestått av Peter
Norman (ordförande) och Therese Agerberth. Oscar Engelbert
har deltagit i sin roll som VD.
Revisionsutskottet har fått i uppgift av styrelsen att:
a. övervaka bolagets finansiella rapportering;
b. med avseende på den finansiella rapporteringen övervaka
effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering;
c. hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och
koncernredovisningen;
d. granska och övervaka revisorns opartiskhet och självstän -
dighet och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn till -
handahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster;
och
e. biträda vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans
beslut om revisorsval.
Revisionsutskottet har berett styrelsens beslut i ovanstående
frågor.
Ersättningsutskottet
Ersättningsutskottet inrättades vid det konstituerande styrel -
semötet den 28 april 2017. Från årsstämman 2019 och under
hela 2020, 2021, 2022 och 2023 har ersättningsutskottet
bestått av Peter Norman (ordförande) och Ulf Nilsson.
Ersättningsutskottet har fått i uppgift av styrelsen att:
a. bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper,
ersättningar och andra anställningsvillkor;
b. följa och utvärdera pågående och under året avslutade
program för rörliga ersättningar för bolagsledningen; och
c. följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersätt-
ningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattat
beslut samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings -
nivåer i bolaget.
Vid biträdande av styrelsen och vid fullgörandet av arbetsupp-
gifterna ovan har ersättningsutskottet särskilt instruerats att
följa kodens bestämmelser om rörliga ersättningar och incita-
mentsprogram.
REVISION
Revisorn ska granska Oscar Properties årsredovisning och
räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning. Styrelsen har också bestämt i sin arbetsordning
att revisorn översiktligt ska granska bolagets halvårs- eller
niomånadersrapport. Revisorn granskade översiktligt delårs -
rapporten för perioden januari-september 2023.
Revisor i Oscar Properties är sedan årsstämman 2021, den
18 maj 2021, det registrerade revisionsbolaget Pricewaterhou -
seCoopers Aktiebolag. Huvudansvarig revisor är Johan Rippe,
auktoriserad revisor och medlem av FAR.
Bolagets nuvarande revisor har deltagit vid tre (3) möten
under år 2023 med bolagets revisionsutskott och träffat hela
styrelsen fyra (4) gånger.
STYRNING OCH ORGANISATIONSSTRUKTUR
Styrdokument
Bolagets styrelse har antagit bland annat följande policies:
finans- policy, kommunikationspolicy, insiderpolicy, utdel-
ningspolicy, IT-policy, lönepolicy samt jämställdhetspolicy.
Därutöver tar styrelsen årligen ställning till eventuella revide -
ringar av instruktionen för den verkställande direktören och
för ekonomisk rapportering samt styrelsens arbetsordning.
Revidering av policies ska göras då så erfordras för att tillför -
säkra att alla policies är aktuella och stödjer verksamhetens
uppställda syften och mål.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2023
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
19
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 21 =====
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverk-
samheten i Oscar Properties ska bedrivas. Den fastställs av
styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten
ska begränsas och vilka risker Oscar Properties får ta. Finans -
policyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler
och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för
personal inom finansfunktionen. Samtliga Oscar Properties
koncernbolag omfattas av finanspolicyn.
Oscar Properties kommunikationspolicy är framtagen för
att uppfylla de krav som gäller för bolag noterade på Nasdaq
Stockholm. Syftet med Oscar Properties policy är att tillför -
säkra aktiemarknadens aktörer snabb, samtidig, korrekt, rele -
vant och tillförlitlig information om bolaget. Policyn skall föl -
jas av samtliga anställda, styrelseledamöter och externt
anlitade konsulter.
Information till företagets omvärld ges främst i form av
pressmeddelanden och ekonomiska rapporter.
Oscar Properties insiderpolicy syftar till att ge riktlinjer för
hur bolaget ska hantera insiderinformation så att bolaget,
och bolagets medarbetare, inte gör sig skyldiga till överträdel -
ser mot lagar och bestämmelser, Nasdaq Stockholms regel -
verk för emittenter eller god sed på aktiemarknaden. Efterlev -
naden av dessa riktlinjer är av högsta vikt för att upprätthålla
kapitalmarknadens och allmänhetens förtroende. Insiderpoli -
cyn omfattar alla personer med insynsställning, närstående
till dessa och övriga personer som underrättats om att de
omfattas av policyn. Samtliga medarbetare och konsulter har
skyldighet att rapportera insiderinformation till Oscar Proper -
ties verkställande direktör. Oscar Properties utdelningspolicy
fastslår att bolaget har som långsiktigt mål att dela ut hälf -
ten av bolagets nettoresultat i sammanlagd utdelning på
stam- och preferensaktierna.
Eftersom Oscar Properties under de närmaste åren kommer
att prioritera tillväxt, kapitalstruktur och likviditet kommer
utdelningen på stamaktierna att utebli. Preferensaktierna
medför företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdel -
ning om 1 000,00 kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning
om 250,00 kronor. Preferensaktierna av serie B medför före-
trädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om
1 750,00 kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om
437,50 kronor per aktie.
Enligt Diskrimineringslagen skall en arbetsgivare vidta
aktiva åtgärder för att motverka diskriminering. Oscar Pro -
perties ledning har därför fastställt ett antal styrande doku -
ment i syfte att säkerställa såväl ett aktivt jämställdhetsar -
bete och att identifiera, samt former för att eliminera,
diskriminering. De dokument som är styrande är enligt föl -
jande och anges utan inbördes rangordning:
• Policy för Jämställdhet
• Policy för att hantera Kränkande Särbehandling
• Policy för Uppförandekod
• Policy för Lönesättning
• Policy för Affärsetik
• Policy för Mångfald
• Policy för Visselblåsning
• Policy för Arbetsmiljö
Oscar Properties målsättning med ovan angivna styrande
dokument är att alla anställda ska ha samma rättigheter,
möjligheter, och skyldigheter inom alla områden i arbetslivet.
Arbetsförhållanden, utbildnings- och befordringsmöjligheter
ska vara oberoende av kön, etnicitet, religion samt ålder och
lönesättningen ska vara jämställd och ej diskriminerande
inom Oscar Properties. Regelefterlevnad ska bedrivas i sam -
verkan mellan arbetsgivare och arbetstagare.
Varje anställd har ett eget ansvar att aktivt medverka till att
de riktlinjer som anges i dessa styrande dokument efterlevs.
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR
Oscar Properties verkställande direktör ansvarar för bolagets
löpande förvaltning i enlighet med reglerna i aktiebolagsla -
gen samt de instruktioner för verkställande direktören och för
den ekonomiska rapporteringen som styrelsen har fastställt.
Verkställande direktören har enligt instruktionen ansvar för
bolagets bokföring och medelsförvaltning. Vidare ska den
verkställande direktören upprätta delegationsföreskrifter för
olika befattningshavare i bolaget samt anställa, entlediga
och fastställa villkor för bolagets personal. Samtliga beslut
om ersättningar och anställningsvillkor för bolagets övriga
personal fastställs av verkställande direktören.
BESKRIVNING AV INTERN KONTROLL AVSEENDE
DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN
Inledning
Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och koden för
bolagets interna kontroll.
Denna beskrivning har upprättats i enlighet med kodens
avsnitt 7.4 och avser bolagets finansiella rapportering.
Kontrollmiljö
För att behålla och utveckla en väl fungerande kontrollmiljö
har styrelsen fastställt ett antal grundläggande dokument av
betydelse för den finansiella rapporteringen. Däribland ingår
styrelsens arbetsordning och instruktionerna för verkställande
direktören och för den ekonomiska rapporteringen. Därutöver
förutsätter en fungerande kontrollmiljö en utvecklad struktur
med löpande översyn. Ansvaret för det dagliga arbetet med
att upprätthålla kontrollmiljön åvilar primärt den verkstäl -
lande direktören. Verkställande direktören rapporterar regel -
bundet till styrelsen.
Verkställande direktören framlägger vid varje styrelsemöte
som hålls i samband med kvartalsbokslut ekonomisk och
finansiell rapport över verksamheten.
Riskbedömning
Riskhantering är inbyggd i bolagets processer och olika meto -
der används för att värdera och begränsa risker samt för att
säkerställa att de risker som Oscar Properties är utsatt för
hanteras i enlighet med fastställda policys och riktlinjer. I
enlighet med arbetsordningen gör styrelsen minst en gång
om året en genomgång av den interna kontrollen tillsammans
med bolagets revisorer och genomgången behandlas av sty -
relsen vid närmast följande styrelsemöte.
Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgär -
der vidtas för att reducera dessa risker. Se separat avsnitt om
risker och riskhantering på sidan 28-29.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2023
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
20
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 22 =====
Kontrollaktiviteter
De risker som identifierats avseende den finansiella rapporte-
ringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i
ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att
förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser och
omfattar till exempel analytisk uppföljning på flera nivåer i
organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoav -
stämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut
och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redo -
visning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighets -
strukturer, firmatecknare, koncerngemensamma definitioner,
mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värde -
ringsprinciper.
Information och kommunikation
Oscar Properties informations- och kommunikationspolicy
syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning avse -
ende den finansiella rapporteringen. Även bolagets insiderpo -
licy och finanspolicy behandlar information och kommunika -
tion avseende den finansiella rapporteringen.
Policies och riktlinjer avseende den finansiella rapporte -
ringen samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga
och kända för berörd personal. Styrelsen erhåller ytterligare
information avseende riskhantering, intern kontroll och finan -
siell rapportering från sina möten med revisorn.
Styrning och uppföljning
Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i
bolaget, såväl på bolagsnivå som på koncernnivå.
Uppföljning sker mot budget. Resultatet analyseras av
såväl förvaltningsorganisationen som ekonomiavdelning.
Avrapportering sker till ledningsgrupp och därefter vidare till
styrelse. På uppdrag av årsstämman ska bolagets revisorer
rapportera direkt till styrelsen minst en gång per år. Reviso -
rerna ska rapportera sina iakttagelser från granskningen och
sin bedömning av den interna kontrollen. Dessa iakttagelser
avrapporteras sedan till styrelsen vid nästföljande styrelse -
sammanträde. Styrelsen protokollför avrapporteringen och
följer upp protokollet vid ett senare sammanträde.
Behov av internrevision
Oscar Properties har en relativt liten organisation där samt -
liga enheter – Fastighetsförvaltning och Projektutveckling –
sköts från bolagets kontor i Stockholm. Uppföljning av resul -
tat och balansutfall görs kvartalsvis av såväl de olika
funktionerna inom bolaget som av bolagsledningen. Sam -
mantaget medför detta att styrelsen inte anser det motiverat
att ha en särskild enhet för internrevision.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2023
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
21
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 23 =====
REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
REVISORS YTTRANDE OM
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor -
ten för år 2023 på sidorna 16-21 och för att den är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen.
GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16 Revi-
sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten . Detta innebär
att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med
den inriktning och omfattning som en revision enligt Interna -
tional Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige
har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för
våra uttalanden.
UTTALANDE
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i
enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredo -
visningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är
förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen
samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen
Stockholm den 5 juli 2024
PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe Thijs Dirkse
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Till bolagsstämman i Oscar Properties Holding AB
(publ), org. nr 556870-4521
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
22
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 24 =====
Finansiering
FINANSIERING
Oscar Properties bedriver en kapitalintensiv
verksamhet. Bolaget har använt sig av olika
finansieringskällor såsom lån från kreditinsti-
tut, obligationer, preferensaktier och förlags-
lån.
SKULDAVVECKLING
Oscar Properties målsättning är nu att åstadkomma en ord -
nad skuldavveckling. Bolaget har anlitat en advokatbyrå för
att biträda i de frågor som uppkommer vid skuldavveckling.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det nominella beloppet för totala räntebärande skulder upp -
gick per den 31 december 2023 till 4 554,2 mkr.
Den genomsnittliga räntan för de totala räntebärande skul -
derna uppgick per den 31 december 2023 till 8,5 procent. Av
koncernens räntebärande skulder är 4 554,2 mkr upplånade
mot Stibor 3 månader. Den högre snitträntan under kvartalet
är framförallt ett resultat av högre marknadsräntor.
Bolaget har inte längre någon räntesäkring.
Skulder till kreditinstitut utgjorde 2 561,8 mkr (2 755,4) med en
genomsnittlig ränta på 7,8 procent, obligationslån utgjorde
1 613,9 mkr (2060,0) med en genomsnittlig ränta på 9,8 pro-
cent, samt övriga räntebärande skulder 314,4 mkr (180,8) med
en genomsnittlig ränta på 20,0 procent. Koncernen har tre
utestående obligationslån varav två säkerställda obligations -
lån utgivna av dotterbolag i koncernen om 550 mkr samt ett
icke-säkerställt obligationslån utgivet av moderbolaget om
793,2 mkr.
Koncernens nettobelåningsgrad per 31 december 2023
överstiger 100 procent givet aktuella värderingar (70,7).
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick per den 31 december 2023 till
-1 099,6 mkr (2 051,2) och soliditeten var negativ (27,1%).
Balansomslutningen uppgick till 4 189,9 mkr (7 572,9).
AKTUELL FINANSIERINGSSITUATION
I slutet av september 2023 ställde Bolaget in räntebetalning -
arna för flera lån och påbörjade en dialog med långivarna.
Skulderna avvecklas i takt med föräljningar av fastigheter. All
finansiering klassificeras som kortfristig i och med att cove -
nantbrott förekommer och det inte finns godkännande från
långivaren om uppehåll i betalningar av ränta och amorte -
ring. Finansieringssituationen utgör en väsentlig osäkerhets -
faktor för företagets förmåga att fortsätta verksamheten
och omöjliggör ett antagande om fortsatt drift. I samband
med detta har bolaget - som framgår i pressmeddelandet av
5 juni 2024 - nått en överenskommelse med obligations inne -
havarna att de fastigheter som ägs direkt eller indirekt av
Bolagets dotterbolag HL18 ska avyttras för att återbetala de
aktuella skulderna i HL18, samt att eventuella övervärden
efter försäljningen av fastigheterna distribueras till Bolaget.
Överenskommelsen innehåller också en överenskommelse om
att verka för att Bolagets oprioriterade borgenärer erbjuds
möjligheten att konvertera sina fordringar till aktier i Bolaget,
förutsatt att Bolaget tillförs visst kapital av dess ägare eller
andra, motsvarande 99% av samtliga aktier i Bolaget (före
tillskottet). Överenskommelsen förutsätter att vissa villkor
kontinuerligt uppfylls.
LIKVIDITET
Koncernens likvida medel uppgick den 31 december 2023 till
42,4 mkr (70,7). Under det fjärde kvartalet har koncernen
amorterat -1 004,5 mkr i skuld.
Mot bakgrund av de covenantbrott som förekommit har
samtliga räntebärande skulder klassificerats som kortfristiga
och Oscar Properties har en dialog med alla långivare .
AKTUELL LIKVIDITETSSITUATION
Koncernens likviditetssituation är ansträngd och flera åtgär -
der vidtas för att förbättra situationen.
Oscar Properties har fortsatt flera försäljningsprocesser
igång i syfte att realisera värden och återbetala dyra lån.
Tyvärr har transaktionsmarknaden varit trög under det tredje
och fjärde kvartalet vilket medfört att affärer inte slutförts.
Utan en mer hållbar kapitalstruktur med ett förstärkt rörel -
sekapital innebär den ansträngda likviditetssituationen en
stor osäkerhet för företagets förmåga att fortsätta verksam -
heten. Bolagets överenskommelse med långivarna innebär en
avveckling av sin verksamhet. Villkoren i denna överenskom -
melse är inte uppfyllda per dagens datum. Med hänsyn till
Bolagets kapitalstruktur och ansträngande likviditetssituation
innebär detta att Bolagets årsredovisning inte kan upprättas
under fortsatt drift antaganden.
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
23
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 25 =====
Aktien och ägarna
Stamaktien, kursutvecklingStam- och preferensaktierna i Oscar Properties Holding AB
(publ) handlas sedan mars 2015 på Nasdaq Stockholm.
Marknadsvärdet på Oscar Properties stamaktier uppgick
den 31 december 2023 till 55,4 mkr.
Den 31 december 2023 uppgick det totala antalet aktier
i Oscar Properties till 143 682 563 aktier, varav 143 635 183
stamaktier, 44 688 preferensaktier och 2 692 preferensaktier
av serie B. Per samma datum uppgick antalet röster i Oscar
Properties till 143 639 921 varav stamaktierna motsvarar
143 635 183 röster, preferensaktierna 4 468,8 röster och
preferensaktierna av serie B 269,2 röster.
Bolaget saknar utdelningsmedel och någon utdelning till
aktieägare är inte aktuell.
AKTIEN OCH ÄGARNA
Källa: Nasdaq
Kronor
Jan 2023 Dec 2023
Oscar Proper ties
Omsatt antal i 1 000-tal per dag
Anta l i 1 000-tal per dag
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
0
1
2
3
4
Oscar Properties, 15 största ägare, 31 december 2023
Antal aktier Andel av
Ägare Stamaktier Preferensaktier
Preferensaktier
Serie B Innehav (%) Röster (%)
Oscar Engelbert, genom bolag 28 756 448 0 0 20,02% 20,02%
Dragfast AB 28 000 000 0 0 19,49% 19,49%
Avanza Pension 10 572 675 1 779 33 7,3 6% 7,3 6%
Sven-Olof Johansson 4 375 000 0 0 3,05% 3,05%
Peter Eriksson 4 445 081 0 0 3,09% 3,09%
Swedbank Försäkring 3 557 715 134 0 2,48% 2,48%
Dan Peters 2 500 000 611 0 1,74% 1,74%
Kusinhus AB 2 500 000 0 0 1,74% 1,74%
Nordnet Pensionsförsäkring 1 409 007 1 455 171 0,98% 0,98%
Agmenta Holding AB 1 250 000 0 0 0,87% 0,87%
Lectoria AB 1 176 000 0 0 0,82% 0,82%
Dan Hägerbring 1 172 822 0 0 0,82% 0,82%
Joakim Svensson 1 147 321 0 0 0,80% 0,80%
Peritas AB 1 047 983 0 0 0,73% 0,73%
Backahill AB 1 015 413 0 0 0,71% 0,71%
Övriga 50 709 718 13 331 812 35,3% 35,3%
Totalt antal utestående aktier 143 635 183 17 310 1 016 100,0% 100,0
Innehav av egna aktier 0 27 378 1 676 - -
Totalt antal registrerade aktier 143 635 183 44 688 2 692
Information om aktieägarstruktur den 31 december 2023 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
24
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 26 =====
AKTIEKAPITALETS UTVECKLING
Tabellen visar förändringen av aktiekapitalet och antalet aktier
i Oscar Properties sedan bolaget grundades.
Tidpunkt Transaktion Förändring av antalet aktier Aktiekapital, kr
2012, december Apportemission stamaktier 473 333 47 333 300
Uppdelning av stamaktier (50:1) 23 438 317 –
2013, februari Emission av preferensaktier 625 000 1 250 000
2013, december Emission av preferensaktier 106 250 212 500
2014, februari Emission av stamaktier 4 153 333 8 306 666
2015, maj Inlösen av preferensaktier -731 250 -1 462 500
Fondemission 140 349 280 698
Utgivande av nya preferensaktier 1 059 651 2 119 302
2016, mars Emission preferensaktier serie B 400 000 800 000
2016, maj Emission preferensaktier serie B 50 000 100 000
2016, maj Fondemission pref 140 349 280 698
2017, februari Nyemission i samband med Allegro Projekt 493 513 987 026
2017, juni Fondemission preferensaktier 142 817 285 634
2017, juni Inlösen av preferensaktier serie B -42 072 -84 144
2018, maj Fondemission preferensaktier serie B 571 269 1 142 538
2018, juni Fondemission preferensaktier serie B 180 000 360 000
2018, juli Inlösen av preferensaktier -273 327 -546 654
2019, oktober Obligationskonvertering 4 859 790 9 719 580
2019, december Nyemission av stamaktier och utbyte 157 105 539 157 105 539
Fondemission - 40 140 210
2020, december Utbyte 48 544 515 17 633 039
2021, januari Emission av stamaktier 1 714 759 425 –
2021, mars Riktad emission av stamaktier 195 383 277 28 611 651
2021, april Nyemission och riktade emissioner av stamaktier 1 706 130 343 249 843 321
2021, juli Riktade emissioner av stamaktier 175 645 100 25 721 221
2021, augusti Sammanläggning av samtliga aktieslag (50:1) - 3 952 693 312
2021, oktober Riktade emissioner av stamaktier 5 012 721 36 702 790
2021, november Nyemission och riktade emissioner av stamaktier 31 133 948 227 960 576
2021, december Riktade emissioner av stamaktier 18 534 223 135 706 276
2022, februari Riktade emissioner av stamaktier 8 334 462 61 024 344
2023 Vid årets slut 143 682 563 1 052 033 612
Aktiekapitalet i Oscar Properties uppgick den 31 december
2023 till 1 052 033 612 kronor fördelat på 143 635 183 stam-
aktier, 44 688 preferensaktier och 2 692 preferensaktier
serie B, med ett sammanlagt kvotvärde om 7,32193 kronor per
aktie. Per samma datum uppgår antalet röster i Bolaget till
143 639 921 varav stamaktier motsvarar 143 635 183,0 röster,
preferensaktier motsvarar 4 468,8 röster och preferensaktier
serie B motsvarar 269,2 röster.
AKTIEN OCH ÄGARNA
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
25
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 27 =====
FINANSIELLA RAPPORTER
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 27
KONCERNENS RAPPORT ÖVER
TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER 33
KONCERNENS RAPPORT ÖVER
FINANSIELL STÄLLNING MED KOMMENTARER 35
KONCERNENS RAPPORT ÖVER
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 37
KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 38
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER
TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER 39
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNINGAR
MED KOMMENTARER 40
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
41
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 42
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 43
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE
DIREKTÖRENS INTYGANDE 70
REVISIONSBERÄTTELSE 71
ÖVRIGT
DEFINITIONER 76
AKTIEÄGARINFORMATION 77
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
26
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 28 =====
Styrelsen och verkställande direktören för Oscar Properties
Holding AB (publ), organisationsnummer 556870-4521, avger
härmed redo visning för koncernen och moderbolaget för
räkenskapsåret 2023.
Där inget annat anges avser uppgifterna koncernen. Uppgif-
ter inom parentes avser föregående år. Belopp anges i miljoner
kronor (mkr) om inget annat anges. Avrundningsdifferenser
kan förekomma.
VERKSAMHET
Oscar Properties är ett fastighetsbolag med fokus på att äga
förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden. Vi köper,
utvecklar och säljer fastigheter med attraktiva lägen över
hela Sverige, med den långsiktiga strategin att vara en aktiv
fastighetsägare som är nära sina kunder. Under 2023 fort -
satte bolaget förändringsresan med förflyttning från att vara
en bostadsutvecklare till att bli ett fastighetsbolag med fokus
på fastighetsförvaltning och projektutveckling.
Under 2023 avyttrades 30 fastigheter, det verkliga fastig -
hetsvärdet minskade från 6,7 mkr till 3,8 mkr.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER ER
Oscar Properties har under året en sammanlagd uthyrnings -
bar yta om 416 326 kvadratmeter. Under året har 30 fastig-
heter avyttrats. Vid årets slut bestod Oscar Properties fastig -
hetsbestånd av 57 fastigheter med ett verkligt värde om
3 800,2 mkr. Den totala uthyrningsbara ytan är cirka 416 326
kvadratmeter varav 11 procent är lager, 42 procent är kontor,
6 procent är dagligvaruhandel, 20 procent är industri och 10
procent är övrig yta.
De tio största hyresgästerna i beståndet utgörs av Frigoscan -
dia AB, Telefonaktiebolaget LM Eriksson, QO Söder AB, Johan
i Hallen & Bergfalk AB, Stockholm Hotel Apartments i Sollen -
tuna AB, Arbetsförmedlingen, Jitech AB, Ludus AB, Svea -
verken Sverige Agri AB och Enercon Energy Converter AB.
PROJEKT PORTFÖLJEN
Projektportföljen innehåller fastigheter som Oscar Properties
förvärvat som potentiella framtida projekt för utveckling av
nya bostäder. Bolaget gör en löpande utvärdering av utveck -
lingsmöjligheten för respektive fastighet. Projektfastigheter är
fastigheter under utveckling och består dels av byggnader
med potential att konverteras från kommersiella lokaler till
bostadsrätter och dels av fastigheter med befintliga eller pla -
nerade byggrätter för nyproduktion av bostäder. De helägda
projektfastigheterna redovisas som projektfastigheter i
balansräkningen. Vid utgången av 2023 hade Oscar Proper -
ties inga projektfastigheter i balansräkningen.
Samarbetsarrangemang
Oscar Properties är delägare i ett antal joint ventures/intres -
seföretag. Bolaget bidrar i dessa samägda bolag med fram -
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
förallt affärsgenerering och projektledning, medan övriga del -
ägare i huvudsak bidrar med finansiering och nya projekt.
Koncernen var vid periodens utgång delägare i två joint
ventures med en kapitalandel om 50 procent. Under året har
Oscar Properties förvärvat resterande andelar i joint venture -
bolaget Torsplan Holding. Projektfastigheter där koncernen är
delägare redogörs ytterligare för i not 19 Innehav redovisade
med kapitalandelsmetoden.
VERKSAMHETEN UNDER RÄKENSKAPSÅRET
Förvaltningsfastigheternas utveckling under året
Oscar Properties fastighetsportfölj har under året minskat
med 30 fastigheter, fastighetsvärdet har under året minskat
med 2 866,2 kronor och uppgår vid slutet av året till 3 800,2
miljoner kronor. Orealiserade värdeförändringar i fastighets -
beståndet uppgår under året till -2 127,8 mkr. Antalet avtal
och durationen på dessa medför att Oscar properties expone -
ring mot enskilda hyresgäster är begränsad, de tio största
hyresgästerna stod tillsammans för 30 procent av hyresvär -
det. Oscar Properties arbetar aktivt med uthyrning av
vakanta ytor och per den 31 december 2023 uppgick den eko -
nomiska uthyrningsgraden till 80 procent.
Projektportföljens utveckling under året
Oscar Properties har inte för avsikt att påbörja några nya
bostadsprojekt och planerar inte att förvärva nya byggrätter,
utan att fokusera på att förvalta och utveckla redan befint -
liga i portföljen.
Rörelseresultat
Koncernens rörelseresultat uppgick till -2 345,0 mkr (-252,2).
Årets resultat
Koncernens resultat för räkenskapsåret uppgick till -3 062,4
mkr (-451,4). Den totala skattekostnad för perioden uppgick
till -235,5 mkr (112,1) och avser aktuell skatt med -21,2 mkr
(-1,8) och uppskjuten skatt -214,3 mkr (113,9).
Aktien och ägarna
Stam- och preferensaktierna i Oscar Properties Holding AB
(publ) handlas sedan mars 2015 på Nasdaq Stockholm.
Marknadsvärdet på Oscar Properties stamaktier uppgick den
31 december 2023 till 55,4 mkr.
Den 31 december 2023 uppgick det totala antalet aktier i
Oscar Properties till 143 682 563 aktier, varav 143 635 183 sta-
maktier, 44 688 preferensaktier och 2 692 preferensaktier av
serie B. Per samma datum uppgick antalet röster i Oscar Pro-
perties till 143 639 921 varav stamaktierna motsvarar 143 635
183 röster, preferensaktierna 4 468,8 röster och preferensakti-
erna av serie B 269,2 röster. Vid årets utgång har bolaget 27 378
preferensaktier och 1 676 preferensaktier serie B i eget förvar.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
27
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 29 =====
Avkastning
Avkastning på eget kapital efter skatt är negativt.
Eget kapital, soliditet och balansomslutning
Koncernens eget kapital uppgick den 31 december 2023 till
-1 099,6 mkr (2 051,2) och soliditeten är negativ (27,1).
Balansomslutningen vid årets utgång uppgick till 4 189,9 mkr
(7 572,9).
Aktiekapital
Oscar Properties aktiekapital uppgick den 31 december 2023
till 1 052,0 mkr (1 052,0) fördelat på 143 682 563 (143 682 563)
aktier, varav stamaktier 143 635 183 stycken (143 635 183),
preferensaktier 44 688 stycken (44 688) och preferensaktier
serie B 2 692 stycken (2 692). De utgivna aktierna är fritt över-
låtbara utan begränsningar till följd av lag eller Oscar Proper -
ties bolagsordning. Oscar Properties känner inte till några
avtal mellan aktieägare som kan medföra begränsningar i
rätten att överlåta aktier i bolaget. Vid årets utgång har
bolaget 27 378 preferensaktier och 1 676 preferensaktier serie
B i eget förvar.
Räntebärande skulder ¹
Koncernens räntebärande skulder uppgick till nominellt
4 554,2 mkr (4 971,9). Skulder till kreditinstitut utgjorde
2 561,8 mkr (2 751,4) med en genomsnittlig ränta på 7,8 pro-
cent. Obligationslån utgjorde 1 613,9 mkr (2 039,3) med en
genomsnittlig ränta på 9,8 procent samt övriga räntebärande
skulder 314,4 mkr (181,2) med en genomsnittlig ränta på 20
procent.
Oscar Properties tillämpar kapitalandelsmetoden som
redovisningsmetod vilket innebär att varken fastigheter eller
de räntebärande skulderna i respektive joint venture/intresse -
företag redovisas.
Den 31 december 2023 uppgick den genomsnittliga räntan
för räntebärande skulder i koncernen till 8,5 procent (6,4)
exklusive preferensaktie serie B.
Likvida medel
Koncernens likvida medel uppgick den 31 december 2023 till
42,4 mkr (70,7).
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -150,4
mkr (-48,1). Kassaflödet från investeringsverksamheten påver-
kade kassaflödet med 740,1 mkr (19,3) och hänförde sig
främst till förändringar av förvaltningsfastigheter. Kassaflö -
det från finansieringsverksamheten uppgick till -618,0 mkr
(-13,4) och var huvudsakligen hänförligt till amortering av lån.
Totalt uppgick periodens kassaflöde till -28,3 mkr (-42,1).
Säsongsvariation
Oscar Properties verksamhet har inga tydliga säsongsvaria -
tioner. Enskilda kvartal kan dock variera beroende på att det
första och fjärde kvartalet uppvisar högre kostnader än de
två övriga. Intäkts- och resultat utvecklingen bör därför bedö -
mas över ett helt kalenderår.
MILJÖ OCH ORGANISATION
Miljöpåverkan
Oscar Properties bedriver inte någon tillståndspliktig verk -
samhet enligt miljöbalken. Förändrade lagar, regler och myn -
dighetskrav på miljöområdet kan leda till att Oscar Properties
drabbas av kostnader för sanering eller efterbehandling för
nuvarande eller i framtiden förvärvade fastigheter.
Organisation och medarbetare
Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året till
27 (32) varav 19 (20) kvinnor och 8 (12) män.
Jämställdhet
Oscar Properties övergripande målsättning är att
jämställdhets arbetet ska ingå som en naturlig och integrerad
del i all vår verksamhet. Detta gäller för alla typer av arbets -
platser, nivåer och även för lednings- och beslutsorgan.
Kvinnors och mäns villkor, rättigheter och utvecklings -
möjligheter ska vara lika inom hela koncernen. Arbetsvillkor
och utvecklingsmöjligheter ska inte vara beroende av kön eller
ursprung.
RISKER OCH RISKHANTERING
Att göra väl avvägda riskbedömningar är mycket viktigt för
bolaget, då riskhantering och värdeskapande har
en stark koppling.
Omvärldsrisker
Konjunktursvängningar och balansen mellan lokalt utbud och
efterfrågan av hyresobjekt är yttre faktorer som kan påverka
värdet på förvaltningsfastigheterna. I samband med transak -
tioner finns risk att uthyrningsgrader inte utvecklas enligt för -
väntan, att teknisk standard på fastigheter är sämre än
bedömt eller att dolda miljörisker finns. Oscar Properties
arbetar kontinuerligt med att minimera riskerna relaterade till
fastighetsbeståndet. Det samlade beståndet visar en väldi -
versifierad portfölj avseende både fastighetstyp, ort och
bransch.
Operationella risker
Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla
nivåer inom bolaget. Samtliga väsentliga affärs- och projekt -
beslut analyseras avseende såväl risk som möjlighet. Rutiner
för styrning, bevakning och uppföljning av projekt är utfor -
made för att minska affärs- och genomföranderiskerna.
I övrigt har Oscar Properties att hantera andra mer gene -¹ Angivna belopp avser skuldernas nominella värden.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
28
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 30 =====
rella risker förknippade med en relativt liten organisation,
såsom beroende av nyckelpersoner på viktiga positioner i
bolaget.
Finansiella risker
Styrelsens bedömning är att storleken på det egna kapitalet
måste bibehållas i syfte att bolaget skall kunna fortsätta sin
verksamhet och därmed kan förväntas fullgöra sina förpliktel -
ser på kort och lång sikt. Att skapa en långsiktigt hållbar
kapitalstruktur är en förutsättning för fortsatt verksamhet
samt medför att bolaget såväl som koncernen kan förväntas
fullgöra sina förpliktelser på såväl kort som lång sikt. Den lik -
vida situationen bedöms löpande av styrelsen och koncern -
ledningen. Bolagets styrelse och koncernledning arbetar med
en rad åtgärder för att säkerställa tillgång till erforderlig likvi -
ditet genom att bland annat intensifiera arbetet med försälj -
ning av vissa fastigheter i syfte att renodla bolagets verksam -
het och frigöra likviditet. Vidare förs liksom tidigare löpande
dialoger med kreditgivare.
Koncernens likvida medel uppgick den 31 december 2023 till
42,4 mkr (70,7). Totala räntebärande skulder med förfallotid-
punkt under den kommande tolvmånadersperioden uppgick
per 31 december 2023 till 4 495,2 mkr (2 928,4). Av de totala
kreditförfallen under den kommande 12 månadersperioden är
huvuddelen hänförligt till finansiering av fastigheter via bank -
lån med säkerhet i pantbrev. Samtliga skulder i koncernen är
kortfristiga och en pantrealisation ägt rum. Som framgår i
pressmeddelandet från 5 juni 2024 har bolaget nått en över -
enskommelse med obligations innehavarna att de fastigheter
som ägs direkt eller indirekt av Bolagets dotterbolag HL18 ska
avyttras för att återbetala de aktuella skulderna i HL18, samt
att eventuella övervärden efter försäljningen av fastigheterna
distribueras till Bolaget. Överenskommelsen innehåller också
en överenskommelse om att verka för Bolagets oprioriterade
borgenärer erbjuds möjligheten att konvertera sina fordringar
till aktier i Bolaget, förutsatt att Bolaget tillförs visst kapital
av dess ägare eller andra, motsvarande 99% av samtliga
aktier i Bolaget (före tillskottet). Överenskommelsen förutsät -
ter att vissa villkor kontinuerligt uppfylls. Bolagets överens -
kommelse med långivarna innebär en avveckling av sin verk -
samhet. Villkoren i denna överenskommelse är inte uppfyllda
per dagens datum och med hänsyn till bolagets kapitalstruk -
tur och ansträngande likviditetssituation innebär detta att
bolagets årsredovisning inte kan upprättas under fortsatt
drift antaganden.
UTDELNINGSPOLICY
Långsiktigt ska bolaget lämna hälften av bolagets nettoresul -
tat i sammanlagd utdelning på stam- och preferensaktier.
Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas till preferens -
aktier och stamaktierna. Preferensaktierna medför företrä -
desrätt framför stamaktierna enligt gällande bestämmelser i
bolagsordningen. Denna företrädesrätt uppgår per 31 decem -
ber 2023 för preferensaktie till 79 234 078 kronor.
MODERBOLAGET
Moderbolagets verksamhet består främst av förvaltning av
de investeringar bolaget har i dotterbolag och intresseföretag.
Moderbolagets resultat för räkenskapsåret uppgick till
-5 361,7 mkr (-702,6) och bestod framförallt av resultat från
andelar i koncernföretag om -5 226,5 mkr (-675,2). På bok-
slutsdagen uppgick eget kapital till -4 349,7 mkr (2 075,2).
Balansomslutningen uppgick till 262,5 mkr (5 721,9) och
moderbolagets soliditet var negativt (36).
VALBEREDNINGEN
Inför årsstämman 2024 består Oscar Properties valberedning
av Robert Rosenberg (ordförande), Malin Robertsson, Harald
Pousette, samt styrelsens ordförande Peter Norman.
RIKTLINJER FÖR LÖN OCH ANNAN ERSÄTTNING
TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Ingen ändring mot föregående år när det gäller riktlinjer för
ersättning till ledande befattningshavare. Med ledande
befattningshavare avses verkställande direktör och koncern -
ledning, för närvarande två personer. Målsättningen med
riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare är
att bolaget ska erbjuda en marknadsmässig ersättning
bestående av: fast lön, rörlig lön, pensionsavsättningar samt
övriga ersättningar och förmåner. Riktlinjerna är oförändrade
jämfört med föregående år. Styrelsen ansvarar för att bola -
get har en formaliserad och transparent process för att fast -
ställa principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för
bolagsledningen. Oscar Properties ersättningsutskott bereder
förslag till riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor
till VD och andra ledande befattningshavare samt utvärderar
tillämpningen av de riktlinjerna som årsstämman fattat
beslut om. Ersättningsutskottet i Oscar Properties består av
två av styrelsens ledamöter. Förslag till riktlinjer upprättas av
styrelsen och förslaget läggs fram för beslut vid årsstämman.
Inför årsstämma 2024 avser styrelsen föreslå årsstämman att
fatta beslut om riktlinjer för bestämmande av lön och annan
ersättning till ledande befattningshavare i Oscar Properties.
Oscar Properties ska erbjuda marknadsmässig och konkur -
renskraftig ersättning som står i relation till ansvar och befo -
genheter. Ersättningen ska bestå av fast lön, eventuell rörlig
ersättning, pensionsförmåner och övriga förmåner. Mark -
nadsmässighet och konkurrenskraft ska gälla som övergri -
pande principer för ersättning till ledande befattningshavare.
Lön, ersättningar samt pensionspremier under 2023 framgår
av not 8. Pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga och base -
ras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Övriga förmåner
ska, där de förekommer, utgöra en begränsad del av ersätt-
ningarna. Styrelsen ska i enlighet med vad som följer av 8
kap. 53 § Aktiebolagslagen ha rätt att frångå riktlinjerna, om
det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
29
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 31 =====
Fast lön
Den huvudsakliga ersättningen ska utgöras av fast lön och
anses motsvara en marknadsmässig ersättningsnivå för
ledande befattningshavare. Den fasta lönen ska återspegla
de krav som ställs på befattningen avseende kompetens,
ansvar, komplexitet och på vilket sätt den bidrar till att uppnå
affärsmålen.
Rörlig lön
Den rörliga lönen ska baseras på utfallet av ett antal resultat -
parametrar så kallade KPI:er (Key Performance Indicators),
vilka ska definieras av styrelsen. Respektive KPI ges en viktning
av total rörlig lön beroende på hur viktig respektive KPI anses
vara för bolaget. Utbetalning av del av den villkorade rörliga
lönen är villkorad av att de underliggande målen har uppnåtts
på ett långsiktigt hållbart sätt. KPI:er kan även kombineras
med individuella mål.
Rörlig lön, som inte ska överstiga 50 procent av den fasta
lönen, ska regleras i individuella bonusavtal som upprättas
kalenderårsvis.
Pensionsavsättningar samt övriga ersättningar
Övriga ersättningar och förmåner, t.ex. pensionsförmåner,
tjänstebil och sjukförsäkring, ska vara marknadsmässiga.
Uppsägningslön ska uppgå till maximalt sex månadslöner.
Avgångsvederlag ska inte tillämpas.
Rätt att frångå riktlinjerna
Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om det i
ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det. Sådana
avsteg från riktlinjerna ska redovisas vid nästkommande års -
stämma.
Några avsteg från de riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare som antogs vid årsstämman 2023 har ej
skett.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2023
Bolagsstyrningsrapporten finns som en separat del i Oscar
Properties årsredovisning 2023 och utgör inte en del av de for-
mella årsredovisningshandlingarna, se avsnitt Bolagsstyr -
ningsrapport 2023 på sid. 16-21.
STYRELSENS FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Styrelsens förslag till vinstdisposition till årsstämman 2024, se
nedan samt framgår av not 33.
Till årsstämman finns följande medel att förfoga:
Överkursfond 1 222 645 748 kr
Balanserat resultat -210 605 597 kr
Årets förlust 2023 -5 361 713 041 kr
Summa disponibla medel -4 349 672 891 kr
Styrelsen föreslår med hänsyn till bestämmelserna i
17 kap.3 § andra och tredje styckena aktiebolags -
lagen (2005:551) att ingen utdelning lämnas till
aktieägarna vilket innebär att medlen disponeras
enligt följande:
per preferensaktie, totalt 44 688 aktier,
utdelas 0 kr dvs sammanlagt 0
per preferensaktie, serie B, 2 692 aktier,
utdelas 0 kr dvs sammanlagt 0
per stamaktie, 143 635 183 aktier,
utdelas 0 kr dvs sammanlagt 0
Sammanlagd av styrelsen föreslagen utdelning upp-
går till 0
Summa föreslagen utdelning 0
Balanseras i ny räkning -4 349 672 891 kr
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPS-
ÅRETS UTGÅNG
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång framgår
av not 34.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
30
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 32 =====
OMVÄRLDSRISKER
Risk Beskrivning av risk Hantering
Makro-
ekonomiska
risker
Makroekonomiska faktorer såsom konjunktur, regionalekonomisk utveckling, sysselsätt -
ning, produktionstakt för nya bostäder och lokaler, förändringar i infrastruktur, befolk -
ningstillväxt, befolkningsstruktur, inflation, räntenivåer med mera kan komma att ha
påverkan på bolaget.
- Regelbunden omvärldsanalys
- Affärsplanering
Konkurrens-
situation
Bolagets framtida konkurrensmöjligheter är bl.a. beroende av bolagets förmåga att förutse
framtida marknadsförändringar, vilket kan leda till kostnadsökningar eller kräva prissänk -
ningar eller förändringar i bolagets affärsmodell. Vidare är koncernen verksam på en marknad
där många av Oscar Properties konkurrenter har större finansiella resurser än koncernen.
- Regelbunden omvärldsanalys
- Affärsplanering
Politiska, legala
och miljörisker
Oscar Properties verksamhet påverkas av ett antal olika lagar såväl som olika processer och
beslut relaterade till dessa regelverk, både på politisk- och tjänstemannanivå. Bl.a. plan-
och bygglagen, säkerhetsföreskrifter, regler kring tillåtna byggmaterial, antikvarisk bygg -
nadsklassning mm. Ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt miljö -
lagstiftningen att verksamhetsutövaren, nuvarande och tidigare, bär ansvaret. Oscar
Properties bedriver inte någon sådan verksamhet. Emellertid kan det finnas, eller ha fun -
nits, hyresgäster på de fastigheter som Oscar Properties direkt eller indirekt äger som
bedriver sådan verksamhet. Oscar Properties är, och kan komma att bli, inblandat i tvister
eller krav, exempelvis avseende entreprenader inom ramen för den löpande verksamheten.
- Kompetensutveckling av
personal avseende miljöfrågor
- Rutiner för detaljerad due
diligence inför förvärv
Värdeföränd-
ring fastigheter
Fastighetsinnehavet redovisas till verkligt värde, vilket ger en direkt påverkan på resultat
och finansiell ställning. Fastigheternas värde påverkas både av hur väl bolaget lyckas för -
ädla och utveckla fastigheterna, förvaltnings- och uthyrningsarbetet i form av avtals- och
hyresgäststruktur, samt av yttre faktorer som konjunktur och den lokala utbuds- och efter -
frågebalansen.
- Samtliga fastigheter värderas
varje kvartal. Samtliga fastighe -
ter värderas externt en gång per
år.
Hyresintäkter
och uthyrnings-
grad
Resultatet påverkas av ekonomisk uthyrningsgrad samt av eventuellt bortfall av hyresin -
täkter. Risken för svängningar i vakanser och bortfall av intäkter ökar ju fler enskilt stora
hyresgäster ett fastighetsbolag har. Oscar Properties är beroende av att hyresgäster beta-
lar sina avtalade hyror i tid för god likviditet. Risk finns även att hyresgäster ställer in sina
betalningar eller i övrigt inte kan fullgöra sina förpliktelser.
- Risken för svängningar i vakanser
och bortfall av intäkter ökar ju
fler enskilt stora hyresgäster ett
fastighetsbolag har. En diversifie -
rad kontraktsbas, med hyresgäs -
ter inom olika branscher och
hyresavtal med olika löptider,
minskar risken för större påver -
kan genom yttre marknadsfak -
torer.
Transaktion Tillväxten av Oscar Properites fastighetsbestånd grundas i en aktiv transaktionsverksam -
het. Vid förvärv finns risk att fastigheternas uthyrningsgrad ej utvecklas enligt förväntan,
tekniska standard är sämre än gjorda bedömningar, eller att dolda miljörisker finns. Vid
bolagsförvärv finns även risk för juridiska åtaganden inom det förvärvade bolaget samt en
skattemässig risk
-God kontakt med marknaden
och hög marknadskännedom
säkerställer förvärvs och avytt -
ringsmöjligheter. Risker vid
genomförande av transaktioner
hanteras genom att ha bred och
hög kunskap inom fastighetsverk -
samhet och vid varje förvärv
genomföra sedvanlig Due Dili -
gence.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
31
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 33 =====
OPERATIONELLA RISKER
Risk Beskrivning av risk Hantering
Tekniska
risker
Vid fastighetsförvaltning förekommer tekniska risker. Dessa inkluderar risk för dolda fel eller
brister, skador samt föroreningar. Om sådana tekniska problem skulle uppstå kan de komma
att medföra ökade kostnader för förvaltning av bolagets fastigheter.
- Rutiner för detaljerad due
diligence inför förvärv
- Systematisk uppföljning under
hela projekteringsprocessen.
- Erfarenhetsåtermatning
Risker
relaterade
till projekt-
genomförandet
Vid genomförande av projektutveckling förekommer risker relaterade till förmågan att pla -
nera, kontrollera och leda de olika entreprenörerna som engageras i projektet. Oscar Pro -
perties arbetar ofta med delad entreprenad som genomförandeform vilket ställer högre
krav på projektutförare. Särskilt viktigt är det att säkerställa att underentreprenörer med
rätt resurser och tillräcklig finansiell kapa citet upphandlas och att det ritningsunderlag som
projekteras fram är genomförbart på ett kostnadseffektivt sätt.
- Personal med rätt kompetens i
projektledningen
- Rutiner för bedömning av
under entreprenörer inklusive
motparts riskanalys
- Löpande projektavstämningar
Risker
relaterade
till förvärv
Vid förvärv av fastigheter föreligger exempelvis osäkerhet beträffande hantering av hyresgäster,
oförutsedda kostnader för miljö sanering, ombyggnad och hantering av tekniska problem,
myndighetsbeslut samt uppkomsten av tvister relaterade till förvärvet eller fastighetens skick.
- Rutiner för detaljerad due
diligence inför förvärv
Risker
relaterade
till försäljning
Vid avyttring av fastigheter föreligger osäkerhet inte bara om pris utan även att olika krav
kan komma att riktas mot Oscar Properties eller intresseföretagen med anledning av
avyttringen eller skicket på fastigheterna.
- Väl planerade marknads-
kampanjer med tydliga
målgrupper och budskap
- Juridiskt stöd i granskning och
upprättande av försäljningsavtal
Värderisker Oscar Properties förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och
värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Värdet på fastigheterna påverkas av ett
antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå, driftskostnader och
tillåten användning av fastigheten, dels marknadsspecifika såsom direktavkastningskrav
och kalkylräntor. Såväl realiserade som orealiserade värdeförändringar, liksom felaktigheter
i värderingarna av Oscar Properties fastigheter, skulle kunna ha en väsentlig negativ
inverkan på koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning.
- Professionell förvaltnings -
organisation för att säkerställa
uthyrning på marknadsmässiga
villkor
- Regelbunden och oberoende
marknadsvärdering av förvalt -
ningsfastigheterna
FINANSIELLA RISKER
Risk Beskrivning av risk Hantering
Kredit- och
motpartsrisk
Oscar Properties är exponerade mot risken att inte få betalt. Förutom kreditrisker i förhål-
lande till kunder är bolaget exponerat mot kreditrisker i förhållande till hyresgäster och
andra motparter. Fram förallt gäller det kreditrisker i förhållande till hyresgäster i förvalt -
ningsfastigheterna. Vidare är bolaget exponerat mot kreditrisker i förhållande till de banker
i vilka bolaget placerar sina likvida medel eller annars har fordringar på.
- Välja projektpartners och banker
med omsorg. Företrädesvis väljs
stora och välrenommerade bolag
och banker
Finansierings -
risk
En stor del av koncernens och intresseföretagens/joint ventureföre tagens verksamhet
utgörs av fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av
oförutsedda, eller ökade kostnader. Om sådana omständigheter inträffar kan det innebära
att projekten inte kan slutföras innan lånen förfaller, eller att sådana ökade kostnader inte
ryms inom beviljade kreditfaciliteter.
- Planering och aktivt prognos -
arbete för att skapa handlings -
utrymme
- Förhandlingar avseende förläng -
ningar
Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken att bolaget inte kan infria sina betalnings förpliktelser vid
förfallopunkten utan att kostnaden för att erhålla betalningsmedel ökar avsevärt.
- God likviditetsplanering
- Reducera kapitalbindning och
att frigöra likviditet
Marknadsrisk Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på, eller framtida kassaflöden från, ett
finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Enligt IFRS indelas
marknadsrisker i tre slag: valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. Den marknadsrisk som
främst påverkar bolaget är ränterisk.
- Bolagets målsättning är att
identifiera, hantera och mini -
mera marknadsriskerna enligt
gällande policy och riktlinjer
Ränterisk Med ränterisk avses risken att förändringar i ränteläget påverkar ett bolags räntekostnader.
Ränterisk kan leda till förändring i verkliga värden, förändringar i kassaflöden samt fluktua -
tion i bolagets resultat. Bolaget är utsatt för ränterisker till följd av låneskulder.
- Bolagets hantering av ränterisk
sker enligt gällande policy och
riktlinjer, se not 29
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
32
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 34 =====
Belopp i miljoner kronor (mkr) Not
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
1
Hyresintäkter 4 405,1 446,3
Projektomsättning och övriga intäkter 102,1 67,2
Nettoomsättning 2,3 507,2 513,5
Fastighetskostnader 6 -208,9 -160,2
Projektkostnader -83,4 -162,6
Summa kostnader 2,5,7,8 -292,3 -322,8
Bruttoresultat 214,9 190,7
Central administration 5,7,8,13 -61,9 -57, 2
Förvärvskostnader 5 -25,1 -82,5
Resultat från andelar i intresse- och andra företag 19 -1,6 -1,3
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 15 -2 127,8 -167,4
Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 15 -115,9 -24,5
Realiserad värdeförändring projektfastigheter -227,6 -110,0
Rörelseresultat -2 345,0 -252,2
Finansiella intäkter 9 4,1 10,8
Finansiella kostnader 9 -486,0 -322,1
Resultat från finansiella poster -481,9 -311,2
Resultat före skatt -2 826,9 -563,5
Inkomstskatt 11 -235,5 112,1
Årets resultat -3 062,4 -451,4
Övrigt totalresultat, netto efter skatt - -
Summa totalresultat för året -3 062,4 -451,4
Årets resultat hänförligt till:
Moderföretagets aktieägare -3 062,4 -451,4
Innehav utan bestämmande inflytande - -
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderföretages aktieägare -3 062,4 -451,4
Innehav utan bestämmande inflytande - -
Resultat per stamaktie, kr ¹ 12 -21,32 -3,24
Resultat per genomsnittligt antal stamaktier, kr -21,32 -3,24
Antal aktier utestående, miljoner stycken 143,7 143,6
Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner stycken 143,7 139,5
Genomsnittligt antal preferensaktier, tusen stycken 44,7 44,7
¹ Resultat i relation till antal stamaktier vid periodens slut.
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
33
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 35 =====
NETTOOMSÄTTNING
Koncernens nettoomsättning uppgick under perioden till
507,2 mkr (513,5) och är hänförlig till hyresintäkter från för-
valtningsfastigheterna 405,1 mkr (446,3) och upparbetade
intäkter inom projektverksamheten samt fakturerade entre -
prenader om totalt 102,1 mkr (67,2).
FASTIGHETS- OCH PROJEKTKOSTNADER
Koncernens rörelsekostnader uppgick under perioden till
-292,3 mkr (-322,8). Rörelsekostnaderna är hänförliga till för-
valtningsfastigheterna med -208,9 mkr (-160,2) och projektut-
vecklingsverksamheten med -83,4 mkr (-162,6), se även seg-
mentredovisningen not 2. Fastighetskostnaderna -208,9 mkr
(-160,2), består i huvudsak av taxebundna kostnader, fastig-
hetsskötsel, reparationer och underhåll av fastigheterna.
Kostnaderna är normalt sett lägre under det andra och tredje
kvartalet i jämförelse med det första och det fjärde kvartalet.
Projektkostnaderna -83,4 (-162,6) mkr består i huvudsak av
kostnader för Volvo-projektet i Flen.
ÖVRIGA POSTER I RÖRELSERESULTATET
Kostnader för central administration uppgick under perioden
till -61,9 mkr (-57,2) och består i huvudsak av kostnader för
koncerngemensamma funktioner, samt externa kostnader för
bolagsgemensamma åtaganden. Förvärvskostnader uppgick
under perioden till -25,1 mkr (-82,5) och avser kostnader, såväl
interna som externa, för såväl som avyttringsaktiviteten som
genomförts under perioden.
Resultat från andelar i intresse- och andra företag uppgick
under perioden till -1,6 mkr (-1,3), se not 19 sid 53.
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter upp-
gick under perioden till -2 127,8 mkr (-167,4), varav -2 127,8 mkr
(-209,5) avser periodens värdeförändring förvaltningsfastighe-
ter, väsentligen en effekt av högre direktavkastningskrav, se not
15 sid 70. Enligt IFRS regelverk redovisas även driftnettogaran-
tier, 13,0 mkr (42,1), tillhörande perioden som orealiserad värde-
förändring.
Realiserade värdeförändringar projektfastigheter uppgick
under perioden till -115,9 (-110,0) mkr och är i huvudsak hänför-
liga till försäljning av fem villor i Skurusund, samt avslut av
projekten Plania samt Smådalarö.
RÖRELSERESULTAT
Koncernens rörelseresultat uppgick till -2 345,0 mkr (-252,2),
varav -2 471,3 mkr (-301,9) avsåg värdeförändringar på fastighe-
ter.
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
Koncernens finansiella intäkter uppgick under perioden till 4,1
mkr (10,8). De finansiella intäkterna är främst hänförliga till
kortfristiga fordringar.
Koncernens finansiella kostnader uppgick under perioden
till -486,0 mkr (-322,1). De finansiella kostnaderna är främst
hänförliga till räntekostnader till kreditinstitut och obliga -
tionsinnehavare. I de finansiella kostnaderna ingår även upp -
läggningskostnader som uppkommer vid upptagande av kre -
diter och som periodiseras över lånets löptid.
SKATT
Redovisad skatt för perioden uppgick till -235,5 mkr (112,1) och
består av aktuell skatt om -21,2 mkr (-1,8) och uppskjuten
skatt om -214,3 mkr (113,9). Den uppskjutna skatten avser dels
temporära skillnader mellan skattemässigt värde och verkligt
värde på förvaltningsfastigheter, som under perioden redovi -
sats med 0,0 mkr (53,9), dels att fordran avseende befintliga
underskottsavdrag under perioden redovisats med 0,0 mkr
(60,0). Den förändring mot fastighetsförvaltningsbolag som
Oscar Properties verksamhet genomgår genom de förvärv
och avyttringar som genomförts, innebär att de skattemäs -
siga underskotten i koncernen om sammanlagt cirka 1,5 mdkr
kommer att kunna utnyttjas mot framtida vinster. Totalt
motsvarar underskottsavdragen ett värde om cirka 300 mkr.
Bolaget har tidigare gjort bedömningen att underskotten ska
kunna utnyttjas mot skattepliktiga vinster i en nära framtid.
Mot bakgrund av att osäkerheten ökat betydligt om när och
till hur mycket dessa underskott kan utnyttjas tas dessa
underskottsavdrag inte längre upp till något värde.
PERIODENS RESULTAT
Periodens resultat uppgick till -3 062,4 mkr (-451,4), vilket mot-
svarar -21,32 (-3,24) kronor per stamaktie och -21,32 (-3,24) kro-
nor per stamaktie efter utspädning.
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
34
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 36 =====
Belopp i miljoner kronor (mkr) Not 2023-12-31 2022-12-31
1
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar 14 8,7 12,4
Förvaltningsfastigheter 15 3 800,2 6 666,4
Övriga materiella anläggningstillgångar 16 27,7 39,1
Nyttjanderättstillgångar 20 65,5 75,9
Andelar i joint ventures/intresseföretag 19 10,7 12,3
Uppskjutna skattefordringar 11 - 148,5
Övriga finansiella anläggningstillgångar 21 135,9 218,4
Summa anläggningstillgångar 4 048,8 7 173,1
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter 22 - -
Kundfordringar 23 49,6 72,4
Aktuella skattefordringar - -
Övriga kortfristiga fordringar 24 12,0 197,2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 37,2 59,5
Likvida medel 26 42,4 70,7
Summa omsättningstillgångar 141,2 399,8
SUMMA TILLGÅNGAR 4 189,9 7 572,9
EGET KAPITAL 27
Aktiekapital 1 052,0 1 052,0
Övrigt tillskjutet kapital 842,3 932,3
Upparbetat resultat inklusive årets resultat -2 993,9 66,9
Summa eget kapital -1 099,6 2 051,2
SKULDER
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 28 - 705,0
Obligationslån 28 - 1 330,6
Långfristiga leasingskulder - 69,1
Övriga räntebärande långfristiga skulder 28 - 0,8
Långfristiga skulder intresseföretag - -
Övriga långfristiga skulder - 29,1
Summa långfristiga skulder - 2 134,6
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstititut 28,29 2 561,8 2 046,4
Obligationslån 28,29 1 613,9 708,7
Kortfristiga leasingskulder 20 64,1 5,1
Övriga räntebärande skulder 28 314,4 180,4
Leverantörsskulder 141,9 112,6
Aktuella skatteskulder 41,1 14,2
Övriga kortfristiga skulder till intresseföretag 4,3 3,4
Övriga kortfrista skulder 224,3 162,4
Uppskjutna skatteskulder 11 59,5 -
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 264,5 153,9
Summa kortfristiga skulder 5 289,5 3 387,1
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 4 189,9 7 572,9
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING MED KOMMENTARER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
35
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 37 =====
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2023 till
3 800,2 mkr (6 666,4), för vidare information se sid 4-7 och
not 15 sid 55-56.
Andelar i intresseföretag/joint ventures uppgick per den 31
december 2023 till 10,7 mkr (12,3).
Uppskjuten skatt, skattefordran samt skatteskuld, är net -
toredovisad och uppgår per den 31 december 2023 till upp -
skjuten skattefordran 0,0 mkr (148,5), se not 11 sidan 53-54.
Övriga finansiella anläggningstillgångar uppgick till 135,9
mkr (218,4).
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Totala omsättningstillgångar uppgick den 31 december 2023
till 141,2 mkr (399,8) och avser väsentligen kundfordringar,
kortfristiga tilläggsköpeskillingar och upplupna driftnettoga-
rantier.
Likvida medel uppgick den 31 december 2023 till 42,4 mkr
(70,7). se not 26 sidan 61.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Skulder till kreditinstitut utgjorde 2 561,8 mkr (2 751,4) efter
avdrag för uppläggningsavgifter. Obligationslån utgjorde
1 613,9 mkr (2 039,3) samt övriga räntebärande skulder
314,4 mkr (181,2).
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING MED KOMMENTARER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
36
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 38 =====
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I
EGET KAPITAL
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Koncernens egna kapital uppgår per den 31 december till
-1 099,6 mkr (2 051,2). Aktiekapitalet uppgår per den 31
december till 1 052,0 mkr (1 052,0), och soliditeten uppgick per
den 31 december var negativt (27). För mer information, se
not 27 Eget kapital sid 61-63.
¹ Avser villkorsändringar i den utestående hybridobligationen i Uppfinnaren 1 AB (publ), samt amortering på det eget kapitalinstrument som
emitterades i december 2021
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Hänförligt till moderföretagets aktieägare
Summa
eget kapitalBelopp i miljoner kronor (mkr) Not
Aktie-
kapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
inklusive
årets resultat
Ingående balans per 2022-01-01 991,0 984,4 539,4 2 514,8
Totalresultat
Årets resultat - - -451,4 -451,4
Övrigt totalresultat - – – –
Summa Totalresultat – – -451,4 -451,4
Transaktioner med aktieägare
Justering tillträdesbokslut – - –13,0 -13,0
Nyemission 61,0 -57,8 -1,9 1,3
Avyttring egetkapitalinstrument 1 - 5,7 -4,9 0,8
Omräkningsdifferens - - –1,3 -1,3
Summa Transaktioner med aktieägare 61,0 -52,1 -21,2 -12,2
Utgående balans per 2022-12-31 1 052,0 932,3 66,9 2 051,2
Ingående balans per 2023-01-01 1 052,0 932,3 66,9 2 051,2
Totalresultat
Årets resultat – – -3 062,4 -3 062,4
Övrigt totalresultat – – – –
Summa Totalresultat – – -3 062,4 -3 062,4
Transaktioner med aktieägare
Omklassificering hybridlån till skuld – -87,0 – -87,0
Avyttring egetkapitalinstrument ¹ - -3,0 -0,6 -3,6
Omräkningsdifferens - - 2,2 2,2
Summa Transaktioner med aktieägare - -90,0 1,6 -88,4
Utgående balans per 2023-12-31 1 052,0 842,3 -2 993,9 -1 099,6
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
37
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 39 =====
KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
Belopp i miljoner kronor (mkr) Not
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Rörelseresultat -2 345,0 -252,2
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
- Resultat från andelar i intresseföretag/joint ventures 1,6 -1,3
- Återföring av av- och nedskrivningar 115,9 -14,3
- Värderförändring fastigheter 2 471,3 167,4
- Övriga icke kassaflödespåverkande poster -189,3 1,4
Erhållen ränta 4,1 10,8
Betald ränta -313,8 -270,7
Betald skatt 0,0 -0,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -255,2 -359,5
Förändring av projektfastigheter - 390,3
Förändring av övrigt rörelsekapital 11,9 -78,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten -243,3 -48,1
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i förvaltningsfastigheter -53,4 -404,9
Försäljningar av förvaltningsfastigheter 788,5 423,4
Investeringar i övriga anläggningstillgångar - -4,5
Investeringar/försäljningar av verksamheter - -13,0
Förändring andelar och utlåning till intresseföretag/joint ventures - 50,4
Förändring övriga finansiella anläggningstillgångar - -32,1
Kassaflöde från investeringsverksamheten 735,1 19,3
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission - 1,2
Upptagna lån 28 489,8 987,3
Amortering av lån 28 -1 006,9 -1 002,7
Återköp/Avyttring egetkapitalinstrument -3,0 0,8
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -520,1 -13,4
Periodens kassaflöde -28,3 -42,1
Likvida medel vid periodens början 70,7 112,8
Likvida medel vid periodens slut 26 42,4 70,7
KOMMENTARER TILL KASSAFLÖDESANALYS
Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till -243,3
mkr (-48,1). Kassaflödet från investeringsverksamheten påver-
kade kassaflödet med 735,1 mkr (19,3) och hänförde sig
främst till avyttring av förvaltningsfastigheter. Kassaflödet
från finansieringsverksamheten uppgick till
-520,1 mkr (-13,4) och var framförallt hänförligt till uppta-
gande av lån i samband med fastighetsförvärv och refinan -
siering av befintliga lån.
Totalt uppgick periodens kassaflöde till -28,3 mkr (-42,1).
Likvida medel uppgick vid periodens slut till 42,4 mkr (70,7).
KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
38
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 40 =====
Belopp i miljoner kronor (mkr) Not
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
1
Nettoomsättning 3 25,2 19,1
Summa rörelsens intäkter 25,2 19,1
Övriga externa kostnader -46,5 -27,3
Personalkostnader 7, 8 -8,1 -8,9
Avskrivningar av materiella och immateriella tillgångar -11,7 -0,3
Summa rörelsens kostnader 5,6 -66,3 -36,5
Rörelseresultat -41,1 -17,4
Resultat från andelar/aktier -5 226,5 -675,2
Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 183,2 188,6
Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -277,3 -208,6
Resultat från finansiella poster -5 320,6 -695,2
Bokslutsdispositioner - 10,0
Resultat före skatt -5 361,7 -702,6
Skatt på årets resultat 11 - -
Årets resultat ¹ -5 361,7 -702,6
¹ Överensstämmer med årets totalresultat.
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RAPPORT
ÅRETS RESULTAT
Moderbolagets verksamhet består främst av förvaltning av
de investeringar moderbolaget har i dotterbolagen. Rörelsens
intäkter består främst av utfakturerade tjänster motsvarande
25,2 mkr (19,1). Rörelseresultatet uppgick till -41,1 mkr (-17,4).
KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS
BALANSRÄKNINGAR
Balansomslutningen uppgick till 262,5 mkr (5 721,9).
Soliditeten är negativ (46,2). Andelar i dotterbolag har under
året skrivits upp med 76,8 mkr (196,0). Under
samma period har andelar i dotterbolag om -2 356,7 mkr
(-762,1) skrivits ner i resultatet. Under året ar 848,7 mkr
(396,8) av uppskrivningsfonden tagits i anspråk.
Under perioden har en nedskrivning av aktier/andelar i kon -
cernföretag gjorts med -2 356,7 mkr (-762,1). En nedskrivning
av koncernfordringar har gjorts om -2 938,9 mkr (0,0). En
uppskrivning av andelar mot det egna kapitalet har gjorts
med 76,8 mkr (196,0). Periodens resultat uppgick till -5 361,7
(-702,6) mkr.
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
39
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 41 =====
Belopp i miljoner kronor (mkr) Not 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR 1
Materiella anläggningstillgångar
Förbättringar på annans fastighet 3,4 4,3
Inventarier, verktyg och installationer - 0,8
Summa materiella anläggningstillgångar 3,4 5,1
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 17 230,6 1 943,6
Fordringar på koncernföretag 18 - 180,5
Andelar i joint ventures/intresseföretag 19 - -
Övriga finansiella anläggningstillgångar 21 1,4 11,4
Summa finansiella anläggningstillgångar 232,0 2 135,5
Omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag 18 9,2 3 523,6
Fordringar på intresseföretag 0,2 0,2
Övriga kortfristiga fordringar 24 7,0 54,7
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 10,0 2,8
Kassa och bank 26 0,7 0,0
Summa omsättningstillgångar 27,1 3 581,3
SUMMA TILLGÅNGAR 262,5 5 721,9
EGET KAPITAL
Eget kapital 27
Aktiekapital 1 052,0 1 052,0
Uppskrivningsfond - 848,7
Summa bundet eget kapital 1 052,0 1 900,8
Överkursfond 1 222,6 1 222,6
Balanserat resultat -210,6 -345,6
Årets resultat -5 361,7 -702,6
Summa fritt eget kapital -4 349,7 174,4
Summa eget kapital -3 297,7 2 075,2
SKULDER
Långfristiga skulder
Obligationslån 28 - 786,5
Övriga räntebärande skulder - 0,8
Summa långfristiga skulder - 787,2
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 28 - 562,1
Obligationslån 28 793,2 -
Skulder till koncernbolag 18 2 527,9 2 776,1
Skulder till intresseföretag 3,4 10,8
Leverantörsskulder 24,6 7,0
Aktuella skatteskulder 0,2 0,1
Övriga räntebärande skulder 28 137,0 29,1
Övriga skulder 13,7 11,5
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 60,2 24,9
Summa kortfristiga skulder 3 560,2 2 859,5
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 262,5 5 721,9
Information om ställda säkerheter och eventualförpliktelser framgår av not 31.
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNINGAR
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNINGAR MED KOMMENTARER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
40
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 42 =====
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I
EGET KAPITAL
Hänförligt till moderföretagets aktieägare
Summa
eget kapitalBelopp i miljoner kronor (mkr) Not Aktiekapital
Uppskrivnings-
fond
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
inklusive
årets resultat
Ingående balans 2022-01-01 991,0 1 049,5 1 380,2 -830,4 2 590,3
Totalresultat
Årets resultat – – – -702,6 -702,6
Övrigt totalresultat – – – – –
Summa Totalresultat – – – -702,6 -702,6
Transaktioner med aktieägare
Uppskrivningsfond – 196,0 – – 196,0
Ianspråktagande av uppskrivningsfond - -396,8 - 396,8 0
Avyttring egetkapitalinstrument - - -10,0 - -10,0
Nyemission 61,0 – -57,5 -2,0 1,5
Summa Transaktioner med aktieägare 61,0 -200,8 -67,5 394,7 187,5
Utgående balans per 2022-12-31 1 052,0 848,7 1 312,7 -1 138,3 2 075,2
Ingående balans per 2023-01-01 1 052,0 848,7 1 312,7 -1 138,3 2 075,2
Totalresultat
Årets resultat – – – -5 361,7 -5 361,7
Övrigt totalresultat – – – – –
Summa Totalresultat – – – -5 361,7 -5 361,7
Transaktioner med aktieägare
Uppskrivningsfond – - – – -
Ianspråktagande av uppskrivningsfond - -848,7 - 848,7 0
Avyttring egetkapitalinstrument - - -11,1 - -11,1
Summa Transaktioner med aktieägare - -848,7 -11,1 848,7 -11,1
Utgående balans per 2023-12-31 1 052,0 - 1 301,6 -5 651,3 -3 297,7
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
41
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 43 =====
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
Belopp i miljoner kronor (mkr) Not
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Rörelseresultat -41,1 -17,4
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 587,6
Av- och nedskrivningar 11,7 0,3
Erhållen ränta 1) 183,2 185,4
Erlagd ränta -277,3 -195,0
Erhållen utdelning - -
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 711,2 -26,7
Förändringar i rörelsekapital
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar 898,3 -173,6
Ökning/minskning av leverantörsskulder 17,6 -18,2
Ökning/minskning övriga kortfristiga skulder -272,8 554,6
Summa förändringar i rörelsekapital -68,1 336,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i materiella anläggningstillgångar - -4,5
Erhållen utdelning 71,8 74,4
Lämnade aktieägartillskott - -585,1
Investeringar i och utlåning till koncernföretag - -19,1
Avyttring koncernbolag - 15,8
Avyttring intressebolag - 50,1
Ökning/minskning långfristiga finansiella tillgångar - -5,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten 71,8 -473,4
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission - 1,2
Upptagna lån - 562,1
Amortering av lån -3,0 -421,0
Återköp/Avyttring egetkapitalinstrument - -10,0
Utdelning till moderbolagets aktieägare - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -3,0 132,3
Förändring likvida medel 0,7 -5,1
Likvida medel vid periodens början 0,0 5,1
Likvida medel vid periodens slut 26 0,7 0,0
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
42
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 44 =====
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER
NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER 44
NOT 2 SEGMENTREDOVISNING 50
NOT 3 SPECIFIKATION NETTOOMSÄTTNING 50
NOT 4 AVTALADE FRAMTIDA HYRESINTÄKTER 50
NOT 5 KOSTNADER FÖRDELADE PÅ
KOSTNADSSLAG 50
NOT 6 FASTIGHETSKOSTNADER 51
NOT 7 ANTAL ANSTÄLLDA 51
NOT 8 PERSONALKOSTNADER OCH LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR 52
NOT 9 FINANSIELLA INTÄKTER OCH
FINANSIELLA KOSTNADER 53
NOT 10 RESULTAT FRÅN ANDELAR
I KONCERNFÖRETAG 53
NOT 11 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT 53
NOT 12 RESULTAT PER STAMAKTIE 54
NOT 13 ARVODEN OCH KOSTNADSERSÄTTNINGAR
TILL REVISIONSFÖRETAG 54
NOT 14 IMMATERIELLA
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 55
NOT 15 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 55
NOT 16 ÖVRIGA MATERIELLA
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 56
NOT 17 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 56
NOT 18 FORDRINGAR OCH SKULDER PÅ
KONCERNFÖRETAG 58
NOT 19 INNEHAV REDOVISADE MED
KAPITALANDELSMETODEN 58
NOT 20 NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR 59
NOT 21 ÖVRIGA FINANSIELLA
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 60
NOT 22 PROJEKTFASTIGHETER 60
NOT 23 KUNDFORDRINGAR 60
NOT 24 ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 61
NOT 25 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH
UPPLUPNA INTÄKTER 61
NOT 26 LIKVIDA MEDEL 61
NOT 27 EGET KAPITAL 61
NOT 28 RÄNTEBÄRANDE SKULDER 64
NOT 29 FINANSIELLA INSTRUMENT OCH
FINANSIELL RISKHANTERING 64
NOT 30 UPPLUPNA KOSTNADER OCH
FÖRUTBETALDA INTÄKTER 68
NOT 31 STÄLLDA SÄKERHETER OCH
EVENTUALFÖRPLIKTELSER 68
NOT 32 UPPLYSNINGAR OM
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER 68
NOT 33 VINSTDISPOSITION 68
NOT 34 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN 69
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
43
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 45 =====
Not 1
Allmän information och redovisningsprinciper
ALLMÄN INFORMATION
Oscar Properties Holding AB (publ), org.nr 556870-4521, är ett
aktiebolag som är registrerat i Sverige med säte i Stockholm.
Besöksadressen till huvudkontoret är Nybrogatan 55, Box 5123,
102 43 Stockholm.
Oscar Properties är ett fastighetsbolag med fokus på att äga
förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden. Vi köper, förval -
tar, utvecklar och säljer fastigheter med attraktiva lägen i hela
Sverige, med den långsiktiga strategin att vara en aktiv fastig -
hetsägare som står sina kunder nära.
Oscar Properties stam- och preferensaktier handlas sedan års -
skiftet 2016/2017 på Nasdaq Stockholms Small Cap lista.
Årsredovisningen och koncernredovisningen avseende 2023 har
godkänts av styrelsen för utfärdande den 28 juni 2024 och före -
läggs för fastställande vid årsstämman den 19 juli 2024 .
GRUND FÖR RAPPORTERNAS UPPRÄTTANDE
Tillämpade regelverk
Med hänsyn till bolagets finansiella situation (kortfristiga skulder
som överstiger bolagets tillgångar)och överenskommelse med
fordringsägarna den 5 juni 2024, upprättas denna koncernredo -
visning inte enligt antagande om fortsatt drift. Bolaget har
utvärderat vilken effekt denna situation medför på valet av redo -
visningsprincper och för vilka områden antaganden om inte fort -
satt drift har en potentiell väsentlig effekt i jämförelse med en
situation under fortsatt drift antaganden. Detta har resulterat i
att koncernredovisningen upprättas enligt samma redovisnings -
principer som under de tidigare räkenskapsåren med en föränd -
ring vad gäller metodval för bedömning av verkligt värde för för -
valtningsfastigheter som framgår nedan.
Koncernredovisningen har därmed upprättats i enlighet med
International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar
som utfärdats av IFRS Interpretations Committee (IFRIC) såsom
de fastställts av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats
enligt svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rap -
porterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisnings -
regler). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med
svensk lag och tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings
rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). I de
fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än kon -
cernen anges detta separat i slutet av denna not.
Utöver finansiella definitioner enligt IFRS’ regelverk, används-
alternativa nyckeltal för att beskriva den underliggande verksam-
hetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder.
Bolaget följer European Securities and Market Authorities (ESMA)
riktlinjer om Alternativa Nyckeltal .
Metod för att fastställa verkligt värde på förvaltningsfastigher på
grund av icke fortsatt drift antaganden. Bolaget har ändrat
metod för bedömning av verkligt värde för fastigheter i koncern-
redovisningen eftersom bolaget har beslutat att avveckla sitt
nuvarande fastighetsinnehav. I årsredovisningen per 31 december
2023 har fastigheterna värderats till nettoförsäljningsvärde, dvs
aktuella budpriser eller uppskattade försäljningspriser som kan
antas vid en ordnad försäljning reducerat med antagna försälj -
ningskostnader per det datum när årsredovisningen upprättas.
Denna metod bedöms ge en bättre bedömning av verkligt värde
när bolaget har ambitionen att avyttra fastigheterna på ett ord -
nat sätt.
Grund för koncernredovisningen
Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden,
med undantag för förvaltningsfastigheter och vissa finansiella
instrument. Tillgångar som innehas för försäljning värderade till
det lägsta av redovisat värde och verkligt värde med avdrag för
försäljningskostnader. Alla belopp anges, om inget annat sägs, i
miljoner svenska kronor (mkr).
Grunder för konsolideringen
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget, de företag och
verksamheter i vilka moderbolaget och dotterbolagen, direkt eller
indirekt, har ett bestämmande inflytande.
De finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterbolagen
som tas in i koncernredovisningen avser samma period och är upp-
rättade enligt de redovisningsprinciper som gäller för koncernen.
Ett dotterbolag tas med i koncernredovisningen från förvärvs -
tidpunkten, vilken är dagen när moderbolaget får ett bestäm -
mande inflytande, normalt mer än 50% av rösterna. Bostads -
rättsföreningarna konsolideras till den tidpunkt då huvuddelen av
bostadsrättsinnehavarna tillrätt sina lägenheter och styrelsen
därmed kan utses av boende medlemmar. Dotterbolag exklude -
ras från koncernredovisningen när det bestämmande inflytandet
upphör. Interna mellanhavanden och vinster och förluster från
interna transaktioner elimineras.
Redovisningsprinciperna för dotterbolag har i förekommande
fall ändrats för att garantera en konsekvent tillämpning av kon-
cernens principer.
De viktigaste redovisningsprinciper som tillämpats när denna
koncernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har
tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat
anges.
NYA OCH ÄNDRADE REDOVISNINGSSTANDARDER OCH
TOLKNINGAR 2023
Inga nya eller förändrade standarder eller tolkningar enlig IASB
har haft någon påverkan på finansiella rapportering och de redo -
visningsprinciper som tillämpas av Osar Properties.
Övriga nya standarder, ändringar eller tolkningar
Övriga ändringar i IFRS har inte fått någon väsentlig påverkan på
Oscar Properties finansiella rapportering.
Redovisningsprinciper för bostadsutveckling genom
bostadsrättsföreningar
Oscar Properties ttillämpar från den 1 januari 2020 en princip
för redovisning av bostadsutvecklingsprojekt genom bostads -
rättsföreningar, som är anpassad till den bedömning Finansin -
spektionen gjort av IFRS 10. Koncernredovisning. Bostadsrättsför -
eningarna konsolideras till den tidpunkt då huvuddelen av
bostadsrättsinnehavarna tillträtt sina lägenheter och styrelsen
därmed kan utses av boendemedlemmarna. Det innebär att
Oscar Properties redovisar projekten i balansräkningen som
pågående arbeten inom tillgångsposten projekt samt som ränte -
bärande skulder.
Den ändrade redovisningsprincipen enligt IFRS innebär också
att intäkter och således resultat för bostadsutveckling genom
bostadsrättsföreningar redovisas vid en viss tidpunkt i samband
med att Oscar Properties uppfyllt sitt prestationsåtagande och
att det är den tidpunkt då huvuddelen av bostadsrättsinneha -
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
44
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 46 =====
varna tillträtt sina lägenheter och styrelsen därmed utses av
boende medlemmarna. Intäkter från bostadsutveckling till
bostadsrättsföreningar redovisas när slutkunden erhåller kontroll
över bostaden vilket sker vid en tidpunkt i samband med tillträ -
det.
I och med ändringen redovisar Oscar Properties när slutkunden
erhåller kontroll över bostaden vilket sker vid en tidpunkt i sam-
band med samband med tillträdet.
VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Vid upprättande av redovisningen måste Oscar Properties göra
bedömningar, uppskattningar och antaganden som påverkar
redovisade tillgångs och skuldposter respektive intäkt- och kost -
nadsposter samt den information som lämnas. Dessa uppskatt -
ningar och bedömningar speglar vad Oscar Properties anser vara
välgrundade vid tidpunkten för årsredovisningens avgivande.
Andra bedömningar, antaganden eller uppskattningar kan leda
till andra resultat och senare bedömningar och/eller faktiska
utfall kan komma att avvika från de bedömningarna som nu
utförts på grund av senare inträffade händelser eller förändringar
i omvärldsfaktorer. Oscar Properties måste också göra bedöm -
ningar vad avser tillämpningen av koncernens redovisningsprinci -
per.
Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedöm-
ningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens
resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning
av och antaganden om framtida kassaflöden.
EFFEKTIVT KAPITALUTNYTTJANDE OCH
RISKMINIMERING
Ett grundläggande mål för bolaget är att alla projekt ska drivas i
separata projektbolag varigenom risken begränsas för att eventu-
ella problem i enskilda projekt kan spridas till andra projekt.
Beträffande finansiering av förvaltningsfastigheter har Oscar Pro -
perties valt en kombination av utgivande av aktier, banklån och
emittering av obligationslån.
Verksamhetens art, omfattning och risker
Styrelsens bedömning är att storleken på det egna kapitalet
måste bibehållas i syfte att bolaget skall kunna fortsätta sin
verksamhet och därmed kan förväntas att fullgöra sina förpliktel -
ser på kort och lång sikt.
Att skapa en långsiktigt hållbar kapitalstruktur är en förutsätt -
ning för fortsatt verksamhet samt medför att bolaget såväl som
koncernen kan förväntas fullgöra sina förpliktelser på såväl kort -
som lång sikt.
Väsentliga bedömningar vid tillämpning av
redovisningsprinciper
Oscar Properites beslutade att ändra sina redovisningsprinciper
from den 1 januari 2020 och det innebär att bostadsrättsfören-
ingarna konsolideras i Oscar Properties räkenskaper från och med
samma datum. För att kunna upprätta redovisningen i enlighet
med IFRS och god redovisningssed krävs det att det görs bedöm -
ningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade till -
gångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information.
Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska
erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under
rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa
bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsätt -
ningar föreligger. Vid utgången av 2023 pågår inga byggprojekt,
då inriktningen är äga och förvalta fastigheter. Redovisningsprin -
ciper och beräkningsmetoder som tillämpas i denna årsredovis -
ning är ändrade jämfört med dem som användes vid upprät -
tande av årsredovisningen för år 2022. Den väsentliga
förändringen är att antagandet om fortsatt drift inte längre til l-
lämpas.
Joint ventures och intresseföretag
Med joint ventures avses företag där bolaget genom samarbets -
avtal har ett gemensamt bestämmande inflytande över
kontrollen och styrningen i företaget mot bakgrund av att varken
avtalsvillkoren eller enhetens legala form ger delägarna rätt till
tillgångar eller skulder tillhörande samarbetsarrangemangen.
Med intresseföretag avses företag där koncernen innehar minst
20 och högst 50 procent av rösterna eller där koncernen i övrigt
har ett betydande inflytande.
Innehav i joint ventures/intresseföretag redovisas enligt
kapitalandelsmetoden, vilket innebär att andelarna i dessa bolag
redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och
därefter justeras med koncernens andel av förändringen i joint
ventures/intresseföretagets nettotillgångar. Koncernens bokförda
värde på aktierna i joint ventures/intresseföretaget motsvaras av
koncernens andel av eget kapital samt eventuella restvärden på
koncernmässiga över- och undervärden. Orealiserade vinster på
transaktioner mellan koncernen och dessa bolag elimineras mot -
svarande koncernens innehav. Orealiserade förluster elimineras
eller resulterar i nedskrivning av dessa andelar. Redovisningsprin -
ciperna i respektive ägt joint venture och/eller intresseföretag jus -
teras för att motsvara koncernens redovisningsprinciper. Andelar i
joint ventures/intresseföretag redovisas i not 19.
Transaktioner med aktieägare utan bestämmande
inflytande
Koncernen redovisar transaktioner med aktieägare utan bestäm -
mande inflytande som transaktioner med koncernens aktieägare.
Vid förvärv från aktieägare utan bestämmande inflytande redovi-
sas skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiskt förvär -
vade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets netto-
tillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till
innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget
kapital.
Segmentsrapportering
Från och med 2021 följer bolaget upp två rörelsesegment,
projektutveckling och fastighetsförvaltning. Rörelsesegmenten
baserar sig på skillnader i rörelsens karaktär samt den rapporte -
ring som styrelsen inhämtar för att fatta strategiska beslut.
RESULTATRÄKNING
Intäktsredovisning
Intäkter redovisas när det är troligt att ekonomiska fördelar kom -
mer koncernen tillgodo och intäkterna kan fastställas på ett till -
förlitligt sätt. Intäkterna redovisas exklusive mervärdesskatt och
med avdrag för eventuella rabatter.
Intäkt för fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen.
Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som
avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner, enga -
gemang i den löpande förvaltningen samt övergång av legal
äganderätt. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka
affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens
kontroll. Intäkterna avseende projektomsättning och övriga
intäkter är hänförliga till försäljning av bygg- och konsulttjänster i
Oscar Properties olika projekt.
Hyresintäkter
Oscar Properties är hyresvärd avseende avtal där alla väsentliga
risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegiva-
ren, klassificeras som operationella leasingavtal. Koncernens
samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal.
Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt över
hyresperioden om inte en annan periodisering följer av de ekono-
miska fördelarna i hyreskontraktet.
Förskottsbetalade hyror redovisas som förutbetalda intäkter. I
de fall som hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss
period periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperi-
oden. Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resul-
Not 1, forts.
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
45
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 47 =====
finansiering genom lån under motsvarande period och med säker-
het i lokalerna belägna i centrala Stockholm.
Efter inledningsdatumet värderas leasingskulden genom att
öka det redovisade värdet för att återspegla räntan på leasing-
skulden (genom användning av effektivräntemetoden), och
genom att minska det redovisade värdet för att återspegla utbe -
talda leasingavgifter.
Oscar Properties omvärderar leasingskulden (och gör en mot-
svarande justering av nyttjanderätten) om antingen:
• Leasingperioden förändras eller om bedömningen av en option
att köpa den underliggande tillgången förändras, i vilket fall
leasingskulden måste omvärderas genom diskontering av de
ändrade leasingavgifterna med användning av en ändrad dis-
konteringsränta.
• Leasingavgifterna förändras till följd av ändringar i ett index
eller ett pris eller om det sker en förändring i de belopp som för -
väntas betalas ut enligt en restvärdesgaranti, i vilka fall lea-
singskulden omvärderas genom diskontering av de ändrade lea -
singbetalningarna
med användning av den initiala diskon- teringsräntan (såvida
inte leasingbetalningarna förändras på grund av en förändring i
den rörliga räntan, i vilket fall en ändrad diskonteringsränta ska
användas).
• En ändring av leasingavtalet som inte redovisas som ett sepa-
rat leasingavtal, i vilket fall leasingskulden omvärderas genom
att diskontera de ändrade leasingavgifterna med en ändrad dis -
konteringsränta.
Oscar Properties haruppdaterat leasingberäkningen till följd av
att ett nytt hyresavtal för huvudkontoret har tillträtts under 2022
med en löptid på 5 år med en rätt för Oscar Properties att för -
länga hyresperioden med ytterligare 3 år i taget.
Nyttjanderätter omfattar den initiala värderingen av motsva-
rande leasingskuld, leasingavgifter som betalats vid eller före
inledningsdatumet och eventuella initiala direkta utgifter. Däref-
ter värderas de till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumule-
rade avskrivningar och nedskrivningar.
När koncernen har en skyldighet att bortforsla den underlig-
gande tillgången, återställa den plats där den befinner sig eller
återställa den underliggande tillgången till det skick som före-
skrivs i leasingavtalets villkor, redovisas en avsättning och värde-
ras enligt IAS 37, om inte dessa kostnader uppstår i samband med
produktion av varor.
Nyttjanderättigheter skrivs av under det kortare av leasingpe-
rioden och den underliggande tillgångens nyttjandeperiod. Om
leasingavtalet överför äganderätten till den underliggande till-
gången till koncernen eller om anskaffningsvärdet för nyttjande-
rätten återspeglar att koncernen kommer att utnyttja en option
att köpa, ska den relaterade nyttjanderätten skrivas av under den
underliggande tillgångens nyttjandeperiod. Avskrivningarna
påbörjas vid leasingavtalets inledningsdatum.
Nyttjanderätterna redovisas som en separat post i koncernens
rapport över finansiell ställning.
Koncernen tillämpar IAS 36 för att fastställa om det föreligger
ett nedskrivningbehov av nyttjanderätten och redovisar eventuell
identifierad nedskrivning vilket beskrivs i principen för ”Materi-
ella anläggningstillgångar”.
Variabla leasingavgifter som inte beror på ett index eller ett pris
inkluderas inte i värderingen av leasingskulden eller nyttjan-
derätten. Dessa relaterade betalningar redovisas som en kostnad
i den period som den händelse eller förhållande som ger upphov
till dessa betalningar uppstår och inkluderas i ”Övriga rörelsekost -
nader” i resultatet.
Som en praktisk lösning tillåter IFRS 16 att inte skilja icke-lea -
singkomponenter från leasingkomponenter, och i stället redovisa
varje leasingkomponent och alla tillhörande icke-leasingkompo-
nenter som en enda leasingkomponent. Koncernen har valt att
inte använda denna praktiska lösning.
tatet linjärt över hyresperioden.
Resultat av fastighetsförsäljning
Avyttring av fastigheter som inte är föremål för vidareutveckling
redovisas i resultaträkningen i den period när fastigheten från-
träds. Resultat av fastighetsförsäljning i samband med byggna-
tion av bostadsrätter medtas i bostadsprojektet.
Intäkt för fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträ-
desdagen. I händelse av att kontrollen över tillgången har över -
gått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten intäktsredovi -
sas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid
bedöm- ning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som
avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner, enga -
gemang i den löpande förvaltningen samt övergång av legal
äganderätt.
Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens
utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.
Rörelsens kostnader
Projektkostnader motsvaras av direkta och indirekta kost nader
från projekten. Fastighetskostnader motsvaras av direkta och
indirekta kostnader relaterat till förvaltningsfastigheter.
Finansiella intäkter
Ränteintäkter intäktsredovisas fördelat över löptiden med til l-
lämpning av effektivräntemetoden samt återköp av obligation.
Finansiella kostnader
Räntekostnader kostnadsförs fördelat över löptiden med tilläm -
ning av effektivräntemetoden. Uppläggningsavgifter kostnads -
förs över lånens löptid.
Leasingtagare
Oscar Properties bedömer om avtalet är, eller innehåller, ett lea -
singavtal när avtalet ingås. Oscar Properties redovisar en nyttjan-
detillgång med tillhörande leasingskuld för samtliga leasingavtal
där koncernen är leasingtagare, förutom för korttidsleasingavtal
(avtal klassificerade som leasing med en leasingperiod under 12
månader) och leasingavtal av lågt värde (såsom datorer och kon -
torsinventarier). För dessa leasingavtal, redovisar koncernen lea -
singbetalningarna som en kostnad linjärt över leasingavtalet
såvida inte en annan systematisk metod är mer representativ för
när de ekonomiska fördelarna från de leasade tillgångarna för -
brukas av koncernen.
Leasingavgifter som inkluderas i värderingen av leasingskul-
den omfattar:
• fasta avgifter (inklusive till sin substans fasta avgifter, med
avdrag för eventuella förmåner i samband med teckning av
leasingavtal),
• variabla leasingavgifter som beror på ett index eller ett pris, ini -
tialt värderade med hjälp av det index eller det pris som gällde
vid inledningsdatumet,
• belopp som förväntas betalas ut av leasetagaren enligt restvär -
desgarantier, det belopp som förväntas eventuell restvärdesga -
ranti som tillhandahålls leasegivaren av leasetagaren, en till lea -
setagaren närstående part eller en tredje part som inte är
relaterad till leasegivaren och som har finansiella förutsätt -
ningar att infria de avtalade förpliktelserna,
• lösenpriset för optioner att köpa om leasetagaren är rimligt
säker på att utnyttja optionerna, och
• straffavgifter som utgår vid uppsägning av leasingav
talet, om leasingperioden återspeglar att leasetagaren
kommer att utnyttja en möjlighet att säga upp lea
singavtalet.
Leasingskulden redovisas som en separat post i koncernens rap -
port över finansiell ställning. Koncernen har vid diskontering till
nuvärde av leasingskulden utgått från den marginella lånerän-
tan. Den marginella låneräntan motsvarar den bedömda ränta
som koncernen skulle betalt vid förvärv av nyttjanderätten vid
Not 1, forts.
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
46
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 48 =====
Central administration
Central administration består av kostnader för bolagsledningen
och centrala stödfunktioner samt kostnader relaterat till börsno -
tering och liknande.
Förvärvskostnader
Förvärvskostnader består av kostnader som avser förvärvs och
avyttringsaktiviteter som genomförts under perioden. Kostna -
derna är relaterade till den omvandling mot fastighetsförvaltning
som genomförs och hör inte till den löpande verksamheten inom
fastighetsförvaltning eller projektutveckling.
Ersättningar till anställda/pensioner
Löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och pensioner till
anställda redovisas i takt med intjänandet. Pensioner efter avslu-
tad anställning består enbart av avgiftsbestämda pensionspla -
ner. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen
avgifter till en separat oberoende juridisk enhet. Inga ytterligare
betalningsförpliktelser återstår för koncernen när avgifterna är
betalda. Av gifterna redovisas som personalkostnader i takt med
intjänandet. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den
utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av fram-
tida betalningar kan komma koncernen tillgodo.
Avsättningar
Avsättningar motsvarar skulder där ovisshet råder om när betal -
ning ska ske eller beloppets storlek för att reglera skulden. En
avsättning redovisas när koncernen har en legal eller informell
förpliktelse till följd av tidigare händelser, och det är sannolikt att
ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtag -
andet, samt att beloppet har beräknats på ett tillförlitligt sätt.
Inga avsättningar görs för framtida rörelseförluster.
Skatter inklusive uppskjuten skatt
Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt.
Den aktuella skattekostnaden beräknas på basis av de skatte -
regler som på balansdagen är beslutade eller i praktiken beslutade
i Sverige. Ledningen utvärderar regelbundet de yrkanden som gjorts
i självdeklarationer avseende situationer där tillämpliga skatte -
regler är föremål för tolkning och gör, när så bedöms lämpligt,
avsättningar för belopp som troligen ska betalas till Skatteverket.
Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräknings -
metoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan
det skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och dessas
redovisade värden i koncernredovisningen. Den uppskjutna skatten
redovisas emellertid inte om den uppstår till följd av en transaktion
som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som
inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktio-
nen, varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Upp -
skjuten inkomstskatt beräknas med tillämpning av skattesatser
(och lagar) som har beslutats eller aviserats per balansdagen och
som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran
realiseras eller den uppskjutna skatteskulden regleras.
Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är
troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas
tillgängliga, mot vilka de temporära skillnaderna kan utnyttjas.
Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader som upp -
kommer på andelar i dotterföretag, förutom där tidpunkten för
återföring av den temporära skillnaden kan styras av koncernen
och det är sannolikt att den temporära skillnaden inte kommer
att återföras inom överskådlig framtid.
BALANSRÄKNING
Immateriella anläggningstillgångar
Koncernens immateriella anläggningstillgångar består av utveck-
lingskostnader så som aktivering av ekonomisystem. Immateriella
anläggningstillgångar redovisas till anskaffningskostnader minus
ackumulerade av- och nedskrivningar. Avskrivningstiden för
utvecklingskostnader är 5 år.
Materiella anläggningstillgångar
Alla materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffnings -
värde med avdrag för avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår
utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången.
Avskrivningar för att fördela deras anskaffningsvärde ner till det
beräknade restvärdet över den beräknade nyttjandeperioden,
görs linjärt enligt följande:
• Inventarier, verktyg och installationer 5 år
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter som innehas för att generera hyresintäk -
ter och/eller värdestegringar redovisas initialt till anskaffnings -
värde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader. Därefter
redo visas förvaltningsfastigheter till verkligt värde baserat i första
hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till vilken en
tillgång skulle kunna överlåtas mellan initierade parter som är obe-
roende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen
genomförs. Förändringar redovisas för helägda förvaltningsfastig -
heter som värdeförändring i resultat räkningen och för delägda
som resultat från andelar i joint venture/intresseföretag.
Vid försäljning av fastighet redovisas skillnaden mellan erhållet
försäljningspris och redovisat värde enligt senast upprättad del -
årsrapport, med avdrag för försäljningsomkostnader och tillägg
för aktiveringar sedan senaste rapporten som värdeförändring i
resultaträkningen.
Tillkommande utgifter aktiveras enbart när det är troligt
att framtida ekonomiska fördelar förknippade med fastigheten
kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas
med tillförlitlighet samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig
eller införandet av en ny identifierad komponent. Vid större
ny-, till- och ombyggnad aktiveras även räntekostnad under
produktionstiden. I bokslutet för 2023 har fastigheterna värderats
till nettoförsäljningsvärde, dvs aktuella budpriser eller uppskat -
tade försäljningspriser som kan antas vid en forcerad försäljning
reducerat med antagna försäljningsomkostnader. Denna värde -
ring tillämpas när antagande om fortsatt drift inte kan göras och
medför en försiktigare, lägre värdering än vid tillämpning av verk -
ligt värde.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i
resultaträkningen.
Projektfastigheter
Projektfastigheter avser dels fastigheter som konverteras till
bostadsfastigheter samt fastigheter som nyuppförs. Projektfast -
igheter värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoför -
säljningsvärde. I anskaffningsvärdet för projektfastigheter ingår
utgifter för markanskaffning och projektering/fastighetsutveck -
ling samt utgifter för ny- till- och/eller ombyggnation. Nettoför -
säljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den
löpande verksamheten efter avdrag för uppskattade kostnader
för färdigställande och för att åstadkomma en försäljning. Intäk -
ter från bostadsutveckling till bostadsrättsföreningar redovisas
när slutkunden erhåller kontroll över bostaden vilket sker vid en
tidpunkt i samband med tillträdet.
Nedskrivningar
Materiella och immateriella tillgångar prövas varje balansdag och
justeras vid behov. En tillgångs redovisade värde skrivs omgående
ner till dess återvinningsvärde om tillgångens redovisade värde
överstiger dess bedömda återvinningsvärde. En nedskrivning
återförs endast i den utsträckning tillgångens redovisade värde
efter återföring inte överstiger det redovisade värde som till -
gången skulle ha haft om nedskrivning inte skett. Avskrivning sker
linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Bedömning av
en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
Finansiella Instrument
En finansiell tillgång eller finansiell skuld redovisas i balansräk -
ningen när koncernen blir part till instrumentets avtalsenliga villkor.
Not 1, forts.
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
47
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 49 =====
En finansiell tillgång bokas bort från balansräkningen när den
avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången upphör, regleras
eller när koncernen förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld,
eller del av finansiell skuld, bokas bort från balansräkningen när
den avtalade förpliktelsen fullgörs eller på annat sätt upphör.
Klassificering och värdering
Finansiella tillgångar klassificeras utifrån den affärsmodell som
tillgången hanteras i och tillgångens kassaflödeskaraktär. Om den
finansiella tillgången innehas inom ramen för en affärsmodell vars
mål är att inkassera kontraktsenliga kassaflöden ( hold to collect)
och de avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid
bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden som enbart
består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestå -
ende kapitalbeloppet redovisas tillgången till upplupet anskaff -
ningsvärde.
Om affärsmodellens mål istället uppnås genom att både inkas -
sera avtalsenliga kassaflöden och sälja finansiella tillgångar ( hold
to collect and sell ), och de avtalade villkoren för den finansiella
tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden
som enbart består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på
det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till verkligt
värde via övrigt totalresultat.
Alla övriga affärsmodeller ( other) där syftet är spekulation,
innehav för handel eller där kassaflödeskaraktären utesluter
andra affärsmodeller innebär redovisning till verkligt värde via
resultat räkningen.
Koncernen tillämpar affärsmodellen hold to collect för samtliga
finansiella tillgångar. Koncernens finansiella tillgångar redovisas
inledningsvis till verkligt värde samt transaktionskostnader och
därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effek -
tivräntemetoden, minskat med reservering för värdeminskning.
Finansiella skulder värderas till verkligt värde via resultat -
räkningen om de är en villkorad köpeskilling på vilken IFRS 3 appli -
ceras, innehav för handel eller om de initialt identifieras som skul -
der till verkligt värde via resultaträkningen. Övriga finansiella
skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde.
Koncernens finansiella skulder består av upplåning samt leve -
rantörsskulder. Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt
värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redovisas
därefter till upplupet anskaffningsvärde. Låneutgifter aktiveras
och redovisas enligt effektivräntemetoden över lånets längd.
Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncer -
nen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i
åtminstone 12 månader efter balansdagen. Lånekostnader redo -
visas i resultaträkningen i den period till vilken de hänför sig. I de
fall lånekostnaderna är hänförliga till inköp, uppförande eller pro -
duktion av en kvalificerad tillgång aktiveras lånekostnaderna i
balansräkningen. Leverantörsskulder värderas till upplupet
anskaffningsvärde.
Finansiella instrumentens verkliga värde
Det verkliga värdet för finansiella tillgångar och skulder som
handlas på en aktiv marknad bestäms med hänvisning till noterat
marknadspris. Det verkliga värdet på andra finansiella tillgångar
och skulder bestäms enligt allmänt accepterade värderingsmo -
deller såsom diskontering av framtida kassaflöden och använd -
ning av information hämtad från aktuella marknadstransaktioner.
För samtliga finansiella tillgångar och skulder bedöms det redo -
visade värdet vara en god approximation av dess verkliga värde,
om inte annat särskilt anges.
Kvittning av finansiella tillgångar och skulder
Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett
nettobelopp i balansräkningen när det finns legal rätt att kvitta
och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp
eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Kon -
cernen har inte kvittat några finansiella tillgångar och skulder per
bokslutsdagen.
Nedskrivningar
Koncernen redovisar en förlustreserv för förväntade kreditför -
luster på finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaff -
ningsvärde.
Koncernen redovisar förväntade kreditförluster för åter stående
löptid för alla finansiella instrument för vilka det har skett
betydande ökningar av kreditrisken sedan det första
redovisningstillfället antingen bedömt enskilt eller kollektivt med
tanke på alla rimliga och verifierbara uppgifter inklusive framåtb -
lickande sådana.
För kundfordringar. avtalstillgångar och leasingfordringar finns
förenklingar som innebär att koncernen direkt redovisar
förväntade kreditförluster för tillgångens återstående löptid (den
förenklade modellen).
Likvida medel utgörs av placeringar med förfallodag inom tre
månader från anskaffningstidpunkten samt spärrade banktillgo -
dohavanden som förväntas bli reglerade inom 12 månader efter
balansdagen och omfattas av den generella modellen för ned -
skrivningar. För likvida medel tillämpas undantaget för låg
kreditrisk. Även fordringar på joint ventures/intresseföretag,
övriga fordringar och fordringar på koncernföretag omfattas av
den generella modellen.
Koncernens kundfordringar och avtalstillgångar omfattas
av den förenklade modellen för nedskrivningar.
Eventualförpliktelser och ställda säkerheter
Med eventualförpliktelse avses ett möjligt åtagande som härrör
från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av
en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett
åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på
grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer
att krävas.
Aktiekapital och resultat per stamaktie
Stamaktier klassificeras som eget kapital. Transaktionskostnader
som direkt kan hänföras till emission av nya aktier redovisas,
netto efter skatt, i eget kapital som ett avdrag från emissionslik -
viden. I moderbolaget finns också preferensaktier emitterade.
Resultat per stamaktie beräknas som resultat i relation till
genomsnittligt antal stamaktier efter utdelning till preferensak -
tieägarna.
Utdelningar
Utdelning till moderbolagets aktieägare redovisas som skuld i
koncernens finansiella rapporter i den period när utdelningen har
beslutats av bolagsstämman.
Kassaflödesanalys
Indirekt metod tillämpas vid upprättande av kassaflödesanalys i
enlighet med IAS 7, Kassaflödesanalys . Det redovisade kassaflödet
omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetal -
ningar.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer .
Moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncernen
i de fall som anges nedan.
Ändrade redovisningsprinciper
Ändringarna som trädde i kraft 1 januari 2020 är ändringar i IFRS
3 Rörelseförvärv och Oscar Properties bedömer att tillägget inte
har haft en materiell effekt på upplysningar eller på redovisade
belopp i denna årsredovisning. Övriga ändringar i IFRS har inte
fått någon väsentlig påverkan På Oscar Properties finansiella rap -
portering.
Not 1, forts.
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
48
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 50 =====
Aktier i koncernföretag
Aktier i dotterbolag och andelar i joint ventures redovisas till
anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar och
med tillägg för eventuella förvärvsrelaterade kostnader. Erhållna
utdelningar redovisas som intäkter när rätten att erhålla betal -
ning bedöms som säker. En nedskrivning av aktier och andelar i
dotterbolag görs efter en beräkning av återvinningsvärdet. Ned -
skrivningen redovisas i posten Resultat från andelar i koncernbo -
lag. Uppskrivningsfonden ingår i eget kapital och när en uppskriv -
ning sker är det för att täcka förluster eller öka aktiekapitalet via
så kallat fondemission. Uppskrivningarna påverkar inte bolagets
resultat.
Finansiella instrument
Moderbolaget tillämpar undantaget avseende IFRS 9 i RFR2.
Vid första redovisningstillfället redovisas finansiella instrument till
anskaffningsvärde, med vilket avses det belopp som motsvarar
utgifterna för tillgångens förvärv med tillägg för transaktions -
utgifter som är direkt hänförligt till förvärvet.
Per varje balansdag redovisar moderbolaget förändringen i för -
väntade kreditförluster sedan det första redovisningstillfället i
resultatet.
Vid beräkning av nettoförsäljningsvärdet på finansiella till -
gångar som redovisas som omsättningstillgångar tillämpas
principerna för nedskrivning i IFRS 9.
En finansiell tillgång respektive finansiell skuld bokas bort från
balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från
tillgången har upphört eller reglerats respektive när den avtalade
förpliktelsen fullgjorts eller upphört.
Preferensaktier av serie B redovisas i moderbolaget som
egetkapitalinstrument.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Moderbolaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vil -
ket innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas
som bok slutsdispositioner. Aktieägartillskott förs direkt mot eget
kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos
givaren. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en ökning av
fritt eget kapital.
Resultaträkningens intäkter
Intäkter redovisas då det är troligt att ekonomiska fördelar kom -
mer moderbolaget tillgodo och intäkterna kan fastställas på ett
tillförlitligt sätt. Intäkterna redovisas med avdrag för eventuella
rabatter. Moderbolagets intäkter utgörs i all väsentlighet av eko -
nomiarvode samt redovisningsarvode.
Not 1, forts.
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
49
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 51 =====
Not 4
Avtalade framtida hyresintäkter
Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingav-
tal. Förfallostrukturen avseende de hyreskontrakt som avser ej upp-
sägningsbara operationella leasingavtal framgår av tabellen
nedan.
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Koncernen
Avtalade hyresintäkter inom ett år 100,5 366,1
Avtalade hyresintäkter mellan ett
och fem år 225,9 629,7
Avtalade hyresintäkter senare än fem år 161,3 325,0
Summa 487,7 1 320,8
Not 5
Kostnader fördelade på kostnadsslag
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Koncernen
Råvaror och förnödenheter 2,3 42,3
Övriga externa tjönster 314,5 369,3
Personalkostnader 38,7 42,2
Avskrivningar 10,7 8,7
Nedskrivningar 13,2 -
Övriga rörelsekostnader - -
Summa 379,4 462,5
Avskrivningar ingår i central administration med 10,7 mkr (8,7).
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Moderbolaget
Övriga externa kostnader 46,5 27,3
Personalkostnader 8,1 8,9
Avskrivningar 11,7 0,3
Summa 66,3 36,5
Not 3
Specifikation nettoomsättning
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Koncernen
Hyresintäkter 405,1 446,3
Intäkter projekt 86,4 59,1
Intäkter försäkringserättningar - 2,4
Övriga intäkter 15,6 5,7
Summa 507,2 513,5
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Moderbolaget
Intäkter koncernen 25,2 19,1
Summa 25,2 19,1
Not 2
Segmentredovisning
2023-01-01 – 2023-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31
Fastighets-
förvaltning
Projekt-
utveckling Totalt
Fastighets-
förvaltning
Projekt-
utveckling Totalt
Hyresintäkter 506,5 0,7 507,2 446,2 0,1 446,3
Projektomsättning och övriga intäkter - - - 2,7 64,5 67,2
Fastighetskostnader -184,7 -24,2 -208,9 -160,2 - -160,2
Projektkostnader -70,7 -12,7 -83,4 -0,2 -162,4 -162,6
Bruttoresultat 251,1 -36,2 214,9 288,5 -97,8 190,7
Båda segmenten följs upp till resultatnivå, driftöverskott och uppföljning görs på VD nivå.
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
50
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 52 =====
Not 7
Antal anställda
MEDELANTAL ANSTÄLLDA 2023-01-01 – 2023-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31
Medelantal
anställda Varav män
Medelantal
anställda Varav män
Moderbolaget
Sverige 2 50% 2 50%
Summa 2 50% 2 50%
Dotterföretag
Sverige 25 27% 30 35%
Summa 25 27% 30 35%
Koncernen totalt 27 29% 32 36%
KÖNSFÖRDELNING FÖR STYRELSELEDAMÖTER OCH
ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
2023-12-31 2022-12-31
Antal på
balansdagen Varav män
Antal på
balansdagen Varav män
Koncernen
Styrelseledamöter 3 3 5 4
Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare 2 2 2 2
Summa 5 5 7 6
Moderbolaget
Styrelseledamöter 3 3 5 4
Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare 1 1 1 1
Summa 4 4 6 5
Not 6
Fastighetskostnader
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Koncernen
Taxebundna kostnader 51,9 60,4
Driftkostnader 15,7 25,6
Förvaltningskostnader 110,9 34,9
Reparationer och underhåll 12,3 19,8
Fastighetsskatt 18,1 19,5
Summa 208,9 160,2
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
51
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 53 =====
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Koncernen
Löner och ersättningar 26,4 29,3
Sociala kostnader 7,8 8,5
Pensionskostnader – avgiftsbestämda planer 4,6 4,4
Summa 38,7 42,2
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Moderbolaget
Löner och ersättningar 5,5 6,3
Sociala kostnader 1,6 1,9
Pensionskostnader – avgiftsbestämda planer 1,0 0,7
Summa 8,1 8,9
SAMMANSTÄLLNING AV STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR 2023
Belopp i tusental kronor (tkr) Lön/arvode Varav tantiem Förmåner Pension Summa
Peter Norman, styrelseordförande 595 - - - 595
Therese Agerberth, styrelseledamot 268 - - - 268
Ulf Nilsson, styrelseledamot 273 - - - 273
Marcus Dragicevic, styrelseledamot 228 - - - 228
Carl Janglin, VD 1 333 - 104 325 1 762
Oscar Engelbert, styrelseledamot 2 684 - 224 497 3 405
Övriga ledande befattningshavare 1 702 - 774 300 2 776
Total 7 083 - 1 102 1 122 9 307
SAMMANSTÄLLNING AV STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR 2022
Belopp i tusental kronor (tkr) Lön/arvode Varav tantiem Förmåner Pension Summa
Peter Norrman, styrelseordförande 620 - - - 620
Therese Agerberth, styrelseledamot 300 - - - 300
Ulf Nilsson, styrelseledamot 285 - - - 285
Douglas Roos, styrelseledamot 275 - - - 275
Christer Lindholm, styrelseledamot 275 - - - 275
Oscar Engelbert, styrelseledamot och VD 3 000 - 482 497 3 979
Övriga ledande befattningshavare 1 466 - 17 300 1 783
Total 6 221 - 499 797 7 517
Not 8
Personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar inklusive
sociala avgifter
2023-01-01 – 2023-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31
Löner och andra
ersättningar
(varav tantiem)
Pensions-
kostnader Antal
Löner och andra
ersättningar
(varav tantiem)
Pensions-
kostnader Antal
Koncernen
Styrelseledamöter, VD och andra
ledande befattningshavare 8,3 1,1 2 8,2 0,8 2
Övriga anställda 25,9 3,5 30 29,6 3,6 30
Summa 34,2 4,6 32 37,8 4,4 32
Moderbolaget
Styrelseledamöter, VD och andra
ledande befattningshavare 6,1 1,1 1 6,7 0,5 1
Övriga anställda 1,0 0,1 1 1,4 0,2 1
Summa 7,1 1,0 2 8,2 0,7 2
LEDANDE BEFATTNINGHAVARES ERSÄTTNING
OCH VILLKOR
Till styrelsens ordförande och övriga årsstämmovalda ledamöter
utgår arvode enligt beslut av årsstämman.
Till verkställande direktör och tillika styrelseledamot utgår inget
arvode. Inga pensioner utgår till styrelsen.
Arvode eller annan ersättning skall inte utgå till valberedning -
ens ledamöter. Verkställande direktörens ersättningar föreslås av
ordföranden och fastställs av styrelsen. Ersättningar till övriga
ledande befattningshavare föreslås av verkställande direktör och
godkänns av styrelsen. Ersättning till bolagsledningen inklusive
verkställande direktör utgörs av en fast och rörlig ersättning,
övriga förmåner samt pension. Med övriga ledande befattnings -
havare menas de personer som tillsammans med verkställande
direktör utgör koncernledningen. Vid årets början var antalet
medlemmar i koncernledningen 2, varav 0 kvinnor, och vid årets
slut 2, varav 0 kvinnor. Av koncernledningen är 1 (1) anställda av
moderbolaget.
Ingen av styrelseledamöterna eller de ledande befattnings -
havarna har något avtal som berättigar till ersättning vid upp -
hörande av uppdraget.
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
52
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 54 =====
Not 9
Finansiella intäkter och finansiella
kostnader
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Koncernen
Ränteintäkter 4,1 10,8
Summa finansiella intäkter 4,1 10,8
Räntekostnader -453,1 -285,0
Uppläggningsavgifter -32,9 -37,2
Summa finansiella kostnader -486,0 -322,2
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Moderbolaget
Ränteintäkt extern 1,4 5,3
Ränteintäkter koncernföretag 181,8 183,3
Summa ränteintäkter och
liknande poster 183,2 188,6
Räntekostnader extern -129,9 -76,6
Räntekostnader koncernföretag -138,3 -120,7
Uppläggningsavgifter -9,1 -11,3
Övriga ränteposter, netto - -
Summa räntekostnader och
liknande poster -277,3 -208,6
Not 8, forts.
Not 11
Skatt på årets resultat
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Koncernen
Aktuell skatt för året -21,2 -4,2
Aktuell skatt hänförlig till tidigare år 0,3 2,4
Uppskjuten fordran på underskott -299,2 60,0
Uppskjuten skuld temporära skillnader
fastigheter 87,4 54,1
Uppskjuten skattekostnad avseende övriga
temporära skillnader -2,8 -0,2
Summa skatt på årets resultat -235,5 112,1
Skillnaderna mellan redovisad skattekostnad och en beräknad
skattekostnad baserad på gällande skattesats är följande:
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Koncernen
Resultat före skatt -2 826,9 -563,5
Inkomstskatt beräknad enligt koncernens
gällande skattesats 582,3 116,1
Skatteeffekt avseende
outnyttjat underskott från tidigare år 76,7
ej skattepliktiga intäkter 13,1 71,5
ej avdragsgilla kostnader -196,4 -112,6
andra ej bokförda intäkter -171,6 -0,1
andra ej bokförda kostnader 20,4 18,9
temporära skillnader avseende fastigheter 87,4 -14,8
skattemässiga underskott för vilka ingen
uppskjuten skattefordran redovisats -299,2 -51,1
Utnyttjande av förlustavdrag som tidigare
inte redovisats -174,8 5,1
Justering aktuell skatt avseende tidigare år -96,7 2,4
Inkomstskatt -235,5 112,1
RÖRLIG ERSÄTTNING
Befattningshavare är berättigade till rörlig lön som maximalt kan
uppgå till 50 procent av fast årslön. Möjligt bonusutfall baseras
på utfallet av ett antal resultat parametrar.
PENSIONSVILLKOR
Verkställande direktören har ett premiebestämt pensionsavtal
där premien uppgår till max 30 procent av den fasta ersätt -
ningen. Pensionsåldern för verkställande direktör är ej avtalsreg -
lerad.Övriga ledande befattingshavare omfattas av avgiftsbase -
rad ITP med 65 års pensionsålder, i enligt med gällande policy.
Premien är baserad på 4,5 procent på lönedelar upp till 7,5 ibb, 30
procent på de lönedelar som överstiger 7,5 ibb.
INCITAMENTSPROGRAM
Styrelsen i Oscar Properties har beslutat att inte fullfölja det av
årsstämman 2022 beslutade aktierelaterade incitamentsprogram
som riktats till personalen på grund av förändrade omvärldsförut -
sättningar.
Not 10
Resultat från andelar i koncernföretag
Moderbolaget
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Erhållen utdelning 71,8 74,3
Nedskrivning av andelar i dotterbolag -2 358,8 -762,1
Nedskrivning av koncernfordringar -2 939,5 -
Resultat från försäljning av dotterbolag - 12,6
Summa -5 226,5 -675,2
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
53
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 55 =====
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Moderbolaget
Resultat före skatt -5 361,7 -702,6
Inkomstskatt beräknad enligt gällande
skattesats 1 104,5 144,7
Skatteeffekt avseende
outnyttjat underskott från tidigare år 48,6 47,9
ej skattepliktiga intäkter 14,8 17,9
ej avdragsgilla kostnader -624,8 -161,9
andra bokförda intäkter - -
skattemässiga underskott för vilka ingen
uppskjuten skattefordran redovisats -543,1 -48,6
Utnyttjande av förlustavdrag som tidigare
inte redovisats -
Skatt på årets resultat 0,0 0,0
UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/
SKATTESKULD
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Koncernen
Ingående balans 148,5 35,7
Förändring redovisad via resultaträkningen
Underskott -299,2 113,9
Förändring fastigheter 87,4 -
Förändring som inte har redovisats via
resultaträkningen 3,8 -1,1
Utgående balans -59,5 148,5
Vid årets utgång har koncernen outnyttjade underskott uppgå -
ende till 149,9 mkr (484,9) för vilka ingen uppskjuten skattefordran
redovisats.
Not 12
Resultat per stamaktie
Belopp i kronor (kr) 2023 2022
Resultat per stamaktie -21,32 -3,14
Resultat per genomsnittligt antal aktier -21,32 -3,24
Resultat per stamaktie har beräknats som årets resultat dividerat
med antalet utestående stamaktier vid periodens slut. Efter
avdrag för årets totala utdelning till preferensaktier och prefe -
rensaktier serie B av periodens resultat, totalt 0 mkr (0) uppgår
årets resultat till -5 361,7 mkr (-702,6) vilket motsvarar årets resul-
tat till Moderbolagets stamaktieägare. Utspädningseffekter före-
kommer ej under året eller föregående år.
VÄGT GENOMSNITT ANTAL UTESTÅENDE STAMAKTIER
2023-12-31 2022-12-31
Moderbolaget
Ingående totalt antal aktier 143 635 183 135 300 721
Effekt avnyemitterade aktier efter
split 50:1 - 8 334 462
Utgående totalt antal aktier 143 635 183 143 635 183
Vägt genomsnittligt antal utestående
stamaktier under året 143 635 183 139 467 952
Not 13
Arvoden och kostnadsersättningar till
revisionsföretag
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Koncernen
PWC
revisionsuppdrag 6,3 7,7
skatterådgivning 0,4 0,3
övriga tjänster 0,6 0,9
Summa ersättningar till revisorer 7,3 8,9
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Moderbolaget
PWC
revisionsuppdrag 6,3 7,7
skatterådgivning 0,4 0,3
övriga tjänster 0,6 0,9
Summa ersättningar till revisorer 7,3 8,9
Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den lagstad -
gade revisionen, det vill säga sådant arbete som har varit nöd -
vändigt för att lämna revisionsberättelsen. Med revisionsverk -
samhet avses i princip vad som benämns kvalitetssäkringstjänster
samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iaktagelser
vid sådan granskning eller genomförandete av sådana arbets -
uppgifter.
Not 11, forts.
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
54
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 56 =====
Not 14
Immateriella anläggningstillgångar
2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde 39,6 39,6
39,6 39,6
Ingående ackumulerade avskrivningar -27,2 -23,3
Årets avskrivningar -3,7 -3,9
-30,9 -27,2
Utgående redovisat värde 8,7 12,4
Not 15
Förvaltningsfastigheter
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS VÄRDE
2023-12-31 2022-12-31
Verkligt värde vid årets början 6 666,4 6 894,47
Förvärvade fastigheter - 306,2
Investeringar 53,4 98,7
Avyttringar -791,8 -423,4
Orealiserade värdeförändringar -2 127,8 -209,5
Redovisade fastighetsvärden 3 800,2 6 666,4
SAMMANFATTNING AV VÄSENTLIGA ANTAGANDEN
2023-12-31 2022-12-31
Genomsnittlig direktavkastningskrav 6,6 % 6,2 %
Genomsnittlig kalkylränta 9,45 % 8,3 %
FÖRVÄRVADE FASTIGHETER
Under året har inga fastigheter förvärvats. Tidigare års förvärv av
samtliga fastigheter skett via bolagsförvärv. Finansiering av för -
värven har huvudsakligen skett genom bankfinansiering 0,0 mkr
(187,1), säljarreverser 0,0 mkr (75,1), resterande medel ur egen
kassa.
AVYTTRADE FASTIGHETER
Under året har 30 fastigheter avyttrats.
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Årets orealiserade värdeförändringar uppgår till -2 127,8 mkr
(-209,5).
FASTIGHETSVÄRDERING 2023
Mot bakgrund av den finansiellt pressade situation som bolaget
befinner sig i är fastigheterna i bokslutet för 2023 värderade till
nettoförsäljningsvärdet som erbjudits från externa köpare när
sådana bud förekommer. Denna värderingteknik som utgår från
forcerade försäljningar medför lägre värdering av fastighterna än
när värdering görs till så kallat verkligt värde. Se även fastighets -
värdering, sid 6.
VÄRDERINGSMETOD 2022 OCH TIDIGARE
Fastighetsbeståndet värderas varje kvartal. Intern värdering kom -
mer att göras årligen av samtliga fastigheter. Under det fjärde
kvartalet 2022 externvärderades 86 av 87 fastigheter. Värdebe -
dömningarna grundas på kassaflödesanalyser, där den enskilda
fastighetens avkastningsförmåga har uppskattats. Metoden
innebär att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognosti -
serade kassaflöden jämte restvärdet. Antaganden avseende
framtida kassaflöden görs utifrån analys av:
• Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
• Marknadens och närområdets framtida utveckling
• Fastigheternas förutsättningar och position
• Gällande hyreskontraktsvillkor
• Investerings- och underhållsplaner
Oscar Properties samtliga förvaltningsfastigheter har värderats
enligt värderingsnivå 3. Fastigheterna delas in i klasserna kontor,
industri/lager, retail, hotell, bostäder och övrigt.
Värderingen har beaktat bästa och maximala användning av
fastigheterna. Värderingarna har upprättats i enlighet med til l-
lämpliga delar av Valuation Practice Statements (VPS) som ingår
i ”Red Book” och utfärdats av RICS samt det ramverk som upp -
rättats av International Valuation Strandard Committee (IVSC).
KALKYLRÄNTA
Från analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden samt
restvärde vid kalkylperiodens slut har diskonterats med bedömd
kalkylränta. Den bedömda kalkylräntan ska motsvara ett nomi -
nellt avkastningskrav på totalt kapital. Kalkylräntan är anpassad
individuellt för varje fastighet. Den genomsnittliga kalkylräntan
för diskontering av kassaflöden var 9,45 procent.
RESTVÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING
Värdebedömningen grundar sig på kassaflödesanalys innebä -
rande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostise -
rade kassaflöden under kalkylperiodens tio år jämte restvärdet.
Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperi -
odens slut uppgår till 6,6 procent.
KÄNSLIGHETSANALYS
Fastighetsvärdering är en uppskattning av värdet som en investe -
rare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Vär -
deringen är gjord utifrån vissa antaganden om olika parametrar.
Värdepåverkan vid förändrat driftnetto och/eller direktavkast -
ningskrav. De olika parametrarna påverkas var för sig av olika
antaganden och i normalfallet samverkar de inte i samma rikt -
ning. Ett förändrat fastighetsvärde med +/- 5 procent påverkar
bolagets fastighetsvärde med +/- 201 mkr.
SAMMANFATTNING AV VÄSENTLIGA ANTAGANDEN
Per den 31 december 2023 har hela Oscar Properties fastighetsbe -
stånd värderats, med ett bedömt nettoförsäljningsvärde om 3
800,2 mkr.
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
55
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 57 =====
Not 16
Övriga materiella anläggningstillgångar
2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde 51,1 65,1
Årets anskaffningar 6,8 4,6
Försäljningar/utrangeringar -0,3 -0,4
Omklassificeringar - -18,3
57,6 51,1
Ingående ackumulerade avskrivningar -12,0 -30,1
Årets avskrivningar -0,1 -0,3
Försäljningar/utrangeringar 0,6 0,1
Omklassificeringar -18,4 18,3
-29,9 -12,0
Utgående redovisat värde 27,7 39,1
Not 17
Andelar i koncernföretag
Belopp i tusental kronor (tkr) 2023-12-31 2022-12-31
Moderbolaget
Ingående anskaffningsvärde 1 943 577 1 924 164
Investeringar 566 909 585 271
Försäljningar - -25
Uppskrivningar 76 800 196 310
Nedskrivningar -2 356 698 -762 143
Utgående redovisat värde 230 588 1 943 577
Årets investeringar avser 566 909 tkr aktieägartillskott.
TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER
Oscar Properties Holding AB (Publ) Årsredovisning 2023
56
Transaktion 09222115557521816395 Signerat RB, OE, HvC, TD, JR
===== SIDA 58 =====