FULLTEXT DEL 1 AV 5
Årsredovisning 2024
===== SIDA 1 ===== AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ÅRSREDOVISNING 2024 1XInlednX_Xforvarv_v195.indd 11XInlednX_Xforvarv_v195.indd 1 2025-04-04 19:092025-04-04 19:09 ===== SIDA 2 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Innehåll Årsredovisningen för AB Sagax (publ) 556520-0028 utgörs av förvaltnings- berättelsen, bolagsstyrningsrapporten och de finansiella rapporterna på sidorna 8–119. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 124–147 . Året i korthet 3 Sagax i korthet 4 VD har ordet 6 Förvaltningsberättelse 8 Affärsidé, mål och strategier 9 Sagax utveckling 11 Marknadsöversikt 12 Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 17 Marknadssegment Sverige 24 Marknadssegment Finland 26 Marknadssegment Frankrike 28 Marknadssegment Benelux 30 Marknadssegment Spanien 32 Marknadssegment Tyskland 34 Marknadssegment Övriga Europa 35 Fastighetsbeståndets marknadsvärde 36 Finansiering 39 Joint venture och intresseföretag 45 Aktuell intjäningsförmåga 48 Risker och riskhantering 50 Aktien och ägarna 54 Organisation och medarbetare 58 Flerårsöversikt 60 Bolagsstyrningsrapport 63 Bolagsstyrningsrapport 64 Styrelse 70 Företagsledning 72 Revisor 72 Finansiella rapporter 73 Rapport över koncernens totalresultat 74 Kommentarer till koncernens totalresultat 75 Rapport över koncernens finansiella ställning 76 Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 77 Rapport över kassaflöde, koncernen 78 Förändringar av eget kapital, koncernen 79 Moderbolagets resultaträkning 80 Moderbolagets balansräkning 81 Rapport över kassaflöde, moderbolaget 82 Förändringar av eget kapital, moderbolaget 83 Redovisningsprinciper och noter 84 Förslag till vinstdisposition (not 34) 117 Revisionsberättelse 120 Hållbarhetsrapport 124 Allmänna upplysningar 125 Miljömässig hållbarhet 133 Social hållbarhet 143 Ansvarsfullt företagande 145 Global Reporting Initiative 146 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhets- rapporten 148 Övrigt 149 Fastighetsförteckning 150 Definitioner 174 Alternativa nyckeltal 176 Kalendarium 178 1XInlednX_Xforvarv_v195.indd 21XInlednX_Xforvarv_v195.indd 2 2025-04-04 19:092025-04-04 19:09 ===== SIDA 3 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 3 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HYRESINTÄKTERNA ÖKADE MED 16 % Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 994 (4 293) miljoner kronor. Hyresintäkterna påverkades positivt främst av fastighetsförvärv och indexuppräkning av hyror . FÖRVALTNINGSRESULTATET ÖKADE MED 11 % Förvaltningsresultatet ökade med 11 % till 4 326 (3 881) miljoner kronor varav 1 108 (937) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 296 (3 881) miljoner kronor. Förvaltnings re sultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 7 % t ill 11,95 (11,16) kronor. OMVÄRDERING AV FASTIGHETER Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 558 (−2 517) mi ljoner kronor. Marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till 65 874 (57 061) miljoner kronor vid årsskiftet motsvarande en direkt - av kastning om 6,6 % (6,4 %). OMVÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT Omvärdering av finansiella instrument uppgick till 1 104 (−1 235) mil- joner kronor varav –81 (–302) miljoner kronor avsåg värdeförändringar från joint venture och intresseföretag. Omvärdering av börsnoterade instrument uppgick till 1 1 85 (–609) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade instrument under 2024 avsåg omvärdering till mark- nadsvärde av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB. Värdeförändring hänförligt till räntederivat uppgick till –147 (–338) miljoner kronor varav –81 (–302) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Värdeförändring avseende övriga finansiella instrument uppgick till 5 (–61) miljoner kronor. Finansiella instrument avseende joint venture har omvärderats med 61 (–226) miljoner kronor. ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT Årets resultat efter skatt uppgick till 5 274 (−13) miljoner kronor varav 5 2 55 (−13) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare, motsvarande 14,78 (−0,82) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. NETTOINVESTERINGAR Under året nettoinvesterade Sagax 6 683 (5 913) miljoner kronor i fa stig he ter, varav 5 554 (5 011) miljoner kronor avsåg nettoförvärv och 1 129 ( 902) miljoner kronor avsåg investeringar i befintliga fastigheter. KASSAFLÖDET ÖKADE MED 3 % Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse- kapital ökade med 3 % till 3 586 (3 485) miljoner kronor motsvarande 9,85 (9,94) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. FÖRESLAGEN UTDELNING Styrelsen föreslår att utdelningen per A- och B-aktie höjs till 3,50 (3,10) kronor. Styrelsen föreslår även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Utdelnings - fö rslaget är i enlighet med bolagets utdelningspolicy. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 11 % till 4 296 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 7 % till 11,95 kronor. Året i korthet Nyckeltal i urval 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 jan–dec 2020 jan–dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,95 11,16 9,70 7,9 9 6,62 Förändring jämfört med föregående år, % 7 15 21 21 20 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 14,78 –0,82 7, 75 30,04 10,78 Utdelning per A- och B-aktie, kr (2024 föreslagen) 3,50 3,10 2,70 2,15 1,65 Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,4 5,2 7,1 5,8 6,4 Räntetäckningsgrad, ggr 5,0 5,7 7,1 6,5 5,7 Belåningsgrad vid årets utgång, % 42 41 45 42 43 Fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång, mkr 65 874 57 061 52 682 46 067 37 548 Fastigheternas direktavkastning, % 6,6 6,4 5,8 6,0 6,3 Avkastning på eget kapital, % 13,5 0,0 8,4 36,6 17, 8 Definitioner av nyckeltal framgår av sidorna 174–175. ÅRET I KORTHET 1XInlednX_Xforvarv_v195.indd 31XInlednX_Xforvarv_v195.indd 3 2025-04-04 19:092025-04-04 19:09 ===== SIDA 4 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 20244 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSBESTÅNDET Den 31 december 2024 omfattade fastighetsbeståndet 983 (903) fastig - he ter med en uthyrningsbar area om 4 834 000 (4 331 000) kvadrat - me ter. Bolaget äger fastigheter i Sverige, Finland, Frankrike, Benelux (Neder lä nderna och Belgien), Spanien, Tyskland och Danmark. De tre största segmenten var Sverige, Frankrike och Finland som motsvarade totalt 75 % (75 %) av marknadsvärdet och 78 % (77 %) av hyresvärdet. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 553 (4 738) miljoner kronor respektive 5 323 (4 557) miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % ( 96 %). HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 557 (2 462) hy resavtal med 1 407 (1 429) hyresgäster. 2 550 (2 455) hyresavtal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 91 % ( 90 % ) av Sagax kontrakterade årshyra. Inget (1) hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av koncernens hyresintäkter. 70 % av koncernens årshyra vid årets utgång utgjordes av hyresgäs- ter som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens årshyra, 11 % av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 19 % av koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av koncernens årshyra. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin stod för 17 % (16 %) av hyresintäkterna. Livsmed- elsrelaterad verksamhet samt fordonsrelaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 15 % (10 %) respektive 14 % (14 %) av hyresintäkterna. FINANSIERING De räntebärande skulderna uppgick till 35 134 (30 343) miljoner kronor med en genomsnittlig ränta om 2,3 % (1,9 %) vid årets slut. Belånings- graden uppgick till 42 % (41 %) och räntetäckningsgraden till 5,0 (5,7) gånger, se utvecklingen i diagrammet nedan. Den genomsnittliga ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,9 (2,8) respektive 3,1 (3,1) år. Sagax finansiella kostnader uppgick till 948 (765) miljoner kronor motsvarande 47 % (45 %) av bolagets sammanlagda kostnader exklusive värde fö rändringar och skatt. JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i in di rekta fastig- hetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Det redovi- sade värdet på dessa investeringar uppgick till 15 170 (13 171) miljoner kronor varav 97 % bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 1 108 (937) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 477 (692) miljoner kronor till kassaflödet. Därutöver har Sagax erhållit sakutdelning bestå- ende av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB motsvarande 50 miljoner kronor. AKTIERNA Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie av A, B och D. Alla aktie - sl agen är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolaget hade vid årets utgång 26 480 (23 512) aktieägare. Sagax börsvärde uppgick till 80 428 (97 299) miljoner kronor per 31 december 2024. Förvaltnings- resultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 11,95 (11,16) kronor, vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 18,9 (24,9) gånger. Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 107,91 (95,01) kronor vid årets slut. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 125,23 (110,90) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 226,20 ( 277,40) kronor, motsvarande 210 % ( 292 % ) av eget kapital per A- och B-aktie och 181 % (250 % ) av substansvärdet per A- och B-aktie. Sagax i korthet Fastigheternas marknadsvärde Finland 30 % (19 606 mkr) Sverige 23 % (15 101 mkr) Övriga Europa 0 % (126 mkr) Spanien 8 % (5 485 mkr) Frankrike 22 % (14 515 mkr) Benelux 14 % (9 264 mkr) Tyskland 3 % (1 778 mkr) Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 2024202320222021202020192018201720162015 0 20 40 60 80 100 Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Fastighetsinnehavet per 31 december 2024 värderades till 65,9 miljarder kronor fördelat på 983 fastigheter. Sagax är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. SAGAX I KORTHET 1XInlednX_Xforvarv_v195.indd 41XInlednX_Xforvarv_v195.indd 4 2025-04-04 19:092025-04-04 19:09 ===== SIDA 5 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 5 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt SVERIGE FINLAND SPANIEN FRANKRIKE TYSKLAND BENELUX SAGAX MARKNADSSEGMENT I SAMMANDRAG Sverige Andel Marknadsvärde, mkr 15 101 23 % Uthyrningsbar area, kvm 935 000 19 % Antal fastigheter 128 Finland Andel Marknadsvärde, mkr 19 606 30 % Uthyrningsbar area, kvm 1 480 000 31 % Antal fastigheter 248 Frankrike Andel Marknadsvärde, mkr 14 515 22 % Uthyrningsbar area, kvm 1 050 000 22 % Antal fastigheter 310 Benelux Andel Marknadsvärde, mkr 9 264 14 % Uthyrningsbar area, kvm 708 000 15 % Antal fastigheter 157 Spanien Andel Marknadsvärde, mkr 5 485 8 % Uthyrningsbar area, kvm 524 000 11 % Antal fastigheter 124 Tyskland Andel Marknadsvärde, mkr 1 778 3 % Uthyrningsbar area, kvm 132 000 3 % Antal fastigheter 14 SAGAX I KORTHET 1XInlednX_Xforvarv_v195.indd 51XInlednX_Xforvarv_v195.indd 5 2025-04-04 19:092025-04-04 19:09 ===== SIDA 6 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 20246 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Till Sagax aktieägare SAGAX Sagax investerar i fastigheter som genererar stabila driftnetton och förvaltar fastigheterna med ett långsiktigt perspektiv. Bolaget är sedan många år fokuserat på ett relativt litet segment av fastighetsmarknaden – fastigheter för lager och lätt industri – som historiskt kännetecknats av begränsad hyrespotential men hög stabilitet. I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag i syfte att nå marknader som Sagax inte har kapacitet att nå på egen hand men som bedömts som attraktiva för bolagets aktie - äg are. Vi har byggt upp bolaget från grunden och verksamheten har visat god lönsamhet och positivt kassaflöde. Både styrelse och personal är aktieägare och Sagax har aldrig haft några finansiella problem eller större hyresförluster. Sagax har inga visioner eller andra mål än att skapa en god riskjusterad avkastning åt aktieägarna och att säkerställa att bola - gets kreditgivare inte utsätts för högre risk än vad som utlovats. FINANSIELLA MÅL Målen för verksamheten är, för det första, att avkastningen på eget kapital lägst ska uppgå till 15 % per år under en femårsperiod och, för det andra, att öka förvaltningsresultatet per A- och B-aktie med minst 15 % per år. Avkastningen på eget kapital har i genomsnitt uppgått till 15 % p er år under de senaste fem åren. Förvaltningsresultatet per A- och B- aktie ökade med 7 % under 2024 medförandes att förvaltningsresultatet per aktie ökat med i genomsnitt 18 % per år under de senaste fem åren, vilket i absoluta tal inneburit att vinstökningen uppgått till sammanlagt 2 2 95 miljoner kronor. Riskbegränsningarna för verksamheten är av finansiell karaktär: Belåningsgraden får högst uppgå till 50 % (31 december 2024: 42 %), räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger (2024: 5,0 ggr) samt att netto sk ulden i förhållande till EBITDA högst får uppgå till 8 gånger (2024: 5,4 ggr). Samtliga riskbegränsningar var därmed uppfyllda under 2024. VERKSAMHETEN Under 2024 steg hyresintäkterna med 16 % och driftnettot med 18 %. I jämförbart bestånd steg hyresintäkterna med 3,9 % exklusive valuta - eff ekter samtidigt som inflationen i Sagax marknader (vägd i förhållande till fastighetsportföljens sammansättning) uppgick till 1,4 %. Den reala hyrestillväxten uppgick således till 2,4 %. Överskottsgraden var fortsatt hög och uppgick till 84 %. Under 2024 uppvisade Sagax en negativ nettouthyrning om 32 miljoner kronor motsvarande 0,6 % av det sammanlagda hyresvärdet. Uthyrningsgraderna var höga, 93 till 98 %, i samtliga bolagets marknads - segment. Efterfrågan på Sagax lokaler var något svagare än tidigare men, generellt sett, stabil. Sagax uthyrningskapacitet var god vilket illustreras av att inflyttningarna under året hade ett hyresvärde om 156 miljoner kronor motsvarande 3 % av bolagets hyresvärde. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 187 miljoner kronor motsvarande 3,7 % av hyresintäkterna. Jag förväntar mig att de centrala administrationskostnaderna, mätt som andel av hyresintäk- terna, sjunker i takt med att Sagax fortsätter utveckla verksamheten genom fastighetsförvärv. Förvaltningsresultatet från joint venture och intresseföretag steg med 18 %. Justerat för omklassificeringarna av innehaven i Nyfosa (2023) och NP3 (2024) från börsnoterade aktier till intresseföretag ökade förvaltningsresultatet från joint venture och intresseföretag med 10 %. Förvaltningsresultatet hänförligt till Sagax aktieägare uppgick till 4 2 96 miljoner kronor för 2024 och är det högsta resultatet som Sagax hittills rapporterat. Förvaltningsresultatet 2024 kan jämföras med 3 8 81 miljoner kronor för 2023. Jag vill uppmärksamma aktieägarna på vissa större och ovanliga resultat - på verkande poster: Förvaltningsresultatet för 2023 påverkades av finan- sie lla intäkter av engångskaraktär om 183 miljoner kronor samt 25 mi ljoner kronor i övriga intäkter av engångskaraktär (främst försäkrings - er sättning). Förvaltningsresultatet för 2024 påverkades av övriga intäkter av engångskaraktär (främst försäkringsersättning) om 69 miljoner kro- nor. Justerat för dessa engångsintäkter uppgick förvaltningsresultatet 2023 till 3 6 73 miljoner kronor och 2024 till 4 2 27 miljoner kronor. För 2024 föreslås en utdelning om 3,50 kr per A- och B-aktie vilket är 13 % högre än föregående år och i enlighet med bolagets utdelningspolicy. FINANSIELL STÄLLNING Sagax finansiella ställning är fortsatt god. Bolagets räntebärande skuld ökade med 4 791 miljoner kronor under året och uppgick till 35 1 34 miljoner kronor vid periodens utgång. Av förändringen är 1 0 69 miljoner kronor hänförligt till valutakursförändring (svenska kronan försvagades i förhållande till euron under 2024 och bolagets skulder i euro ökar när de räknas om till bolagets funktionella valuta). Återstoden av ökningen är huvudsakligen en konsekvens av de investeringar om 5 7 32 miljoner kronor som genomfördes under året. Värt att nämna är att 95 % av Sagax skulder är denominerade i euro, vilket medför att belåningsgraden sjun- ker när den svenska kronan stärks relativt euron och vice versa. Bolagets kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 3 5 86 miljoner kronor under 2024. Den räntebärande nettoskulden efter avdrag för likvida medel, räntebärande tillgångar samt börsnoterade instrument uppgick till 24 3 67 miljoner kronor. Nettoskulden i förhållande till EBITDA, vilket är det nyckeltal som bäst uttrycker finansiell risk enligt min bedömning, var i princip oförändrad och uppgick till 5,4 gånger. Per 31 december 2024 hade Sagax 11 1 04 miljoner kronor i outnytt- jade kreditfaciliteter (efter avdrag för 456 miljoner kronor som utgjorde så kallade back-up faciliteter för certifikatprogram). Vid årsskiftet uppgick de skulder som förfaller till betalning under 2025 till 4 6 76 miljoner kronor varav Sagax återbetalade 4 596 miljoner kronor den 13 mars 2025. Såväl obligations- som bankmarknaderna var, med undantag för det första kvartalet, välfungerande under 2024 och under inledningen av 2025. Sedan början av mars har dock volatiliteten stigit. Låneförfallen de närmaste åren täcks av befintliga kreditfaciliteter utan nyupplåning eller att bolagets operativa kassaflöde beaktats. Bolaget har således goda förutsättningar att både bibehålla sin kreditprofil och samtidigt fortsätta utveckla verksamheten. Moody’s Investors Service, det ratinginstitut som följer Sagax, bekräftade bolagets rating om Baa2 med "stable outlook" under året. Vi förväntar oss fortsatt stabila nyckeltal och att ratingen förblir oförändrad under 2025. OPERATIONELL RISK Bolagets operationella riskprofil fortsatte att utvecklas positivt under 2024. Under de senaste fem åren har antalet hyresavtal ökat från 1 7 24 till 2 557 stycken motsvarande en ökning om 48 %. Vid utgången av 2024 var 91 % av kontrakterad årshyra hänförligt till 2 5 50 hyresavtal där hyresvärdet för varje enskilt hyresavtal understeg 1 % av bolagets årshyra. Inget hyresavtal hade ett hyresvärde överstigande 2 % av Sagax sammanlagda årshyra. Intäktsdiversifieringen har således ökat under de senaste fem åren och enskilda hyresavtal får en allt mindre påverkan på Sagax verksamhet. Sagax fastighetsportfölj omfattade knappt 5 miljoner kvadratmeter och nästan 1 000 fastigheter vid årets utgång, vilket inne- bär att exponeringen mot enskilda fastigheter är relativt låg. VD HAR ORDET 1XInlednX_Xforvarv_v195.indd 61XInlednX_Xforvarv_v195.indd 6 2025-04-04 19:092025-04-04 19:09 ===== SIDA 7 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 7 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Aktieägarna kan förvänta sig att den utvecklingen kommer att fortsätta, det vill säga att en framgångsrik investeringsverksamhet kommer att leda till en fortsatt förbättrad intäktsdiversifiering och en mer diversifie- rad fastighetsportfölj. VÄRDEUTVECKLING PÅ FASTIGHETSPORTFÖLJEN Den reala värdeutvecklingen på fastighetsportföljen var –5,5 % per år under både 2022 och 2023. För 2024 rapporterade Sagax en värde ök ning på fastighetsportföljen, huvudsakligen hänförlig till framgångsrik förvaltning, om 563 miljoner kronor. Detta kan jämföras med –1 3 06 miljoner kronor under 2023. Värdeökningen under 2024 motsvarade 0,9 % av fastighetsportföljens marknadsvärde samtidigt som den vägda inflationen uppgick till 1,6 %. Den reala värdeutvecklingen var således återigen negativ, –0,7 %, under 2024. Direktavkastningen har stigit med 14 % sedan 2022, från 5,8 % till 6,6 % 2024. Dessvärre är det svårt att ha en tydlig uppfattning om vi nått botten på marknaden ännu. Det kan inte uteslutas att den geopolitiska oro som inlett 2025, om den fortsätter, kan medföra fortsatt press på fastighetsvärdena genom svagare konjunktur (och därmed svagare efter- frågan på lokaler) och högre räntor (och därmed stigande avkastnings- krav). Även om jag bedömer att Sagax har goda förutsättningar att kunna möta sådana marknadsomständigheter är utvecklingen inte den som jag förväntade mig för ett halvår sedan. PROGNOS FÖR 2025 Prognosen för förvaltningsresultatet 2025, som publicerades i boksluts- kommunikén för 2024, uppgår till 4 400 miljoner kronor med nuvarande verksamhet, räntor och valutakurser. Vi förväntar oss således en fortsatt resultattillväxt 2025, om än i en lägre takt än Sagax uppvisat historiskt. För att aktieägarna lättare ska kunna tolka resultatutvecklingen bör den jämförelsestörande försäkringsersättningen om 69 miljoner kronor under 2024 som nämnts ovan noteras. Vidare medför förstärkningen av svenska kronan gentemot euron, som skett under inledningen av 2025, att Sagax intjäning i euro minskar när den omräknas till Sagax funktio- nella valuta, svenska kronor. Därutöver räknar vi även med att finans - ne ttot kommer att försämras till följd av att vi refinansierar lån som förfaller under 2025 till högre marknadsräntor. Viktigast för utvecklingen av förvaltningsresultatet är fortsatt eko- nomisk tillväxt på de marknader där Sagax är verksamt samt att bolaget kan fortsätta återinvestera sitt kassaflöde genom att förvärva fastigheter till acceptabel avkastning. Potentiellt stigande inflation och valuta - fluk tuationer är sedan årsskiftet mer framträdande osäkerhetsfaktorer liksom hur eventuella tullar kan komma att påverka ekonomin på de marknader där Sagax är verksamt. Det kan samtidigt inte uteslutas att ökad osäkerhet kan leda till att investerare väljer att trimma sina fastighetsinnehav för att ta hem vinster, proaktivt stärka sin finansiella ställning eller prioritera investe- ringar utanför fastighetsmarknaden. En sådan utveckling skulle kunna gynna långsiktiga, industriella investerare med god finansiell ställning. INVESTERINGSVERKSAMHETEN Bolaget driver kontinuerligt två parallella affärsprocesser: (A) en förvalt- ningsverksamhet och (B) en investeringsverksamhet. Förvaltningsverk- samheten har redan behandlats ovan, men det är viktigt att understryka att en kompetent och framgångsrik förvaltning är en förutsättning för en lönsam investeringsverksamhet. Ingenting kan kompensera för en medi- oker förvaltning. Aktieägarna har valt att låta två tredjedelar av förvaltningsresultatet samt det resultat som genereras till följd av värdeförändringar kvarstå i bolaget för att skapa förutsättningar för nya investeringar. Investerings- verksamheten är således särskilt betydelsefull för Sagax. Under 2023–2024 genomförde Sagax 56 förvärv, omfattande 10,8 miljarder kronor, motsvarande ett förvärv varannan vecka, månad ut och månad in. Om Sagax är framgångsrikt i sin investeringsverksamhet kan 1 krona i återinvesterat fritt kassaflöde idag ge 2 kronor i fritt kassaflöde om några år. Om detta sedan, återigen, återinvesteras kommer bolaget att fortsätta öka sitt resultat och kassaflöde under lång tid. Som alla investerare känner till, är denna perpetuum mobile vanligt förekommande i Excel-ark men betydligt ovanligare i verkligheten. Jag bedömer dock att Sagax har vissa karakteristika som underlättar åter - inv esteringsverksamheten: ■ Hög kassaflödesgenerering: Sagax organiska tillväxttakt är låg, nor- malt sett rör det sig om låga ensiffriga procenttal, det vill säga strax över inflationstakten. Verksamheten är dock starkt kassaflödesgene- rerande. Detta skapar den grundläggande förutsättningen för inves- teringsverksamheten. Tillväxten i förvaltningsresultat och kassaflöde kommer normalt sett från att föregående års kassaflöde återinveste- rats. För Sagax är cash därför inte bara kung, utan även drottning, prins, prinsessa och alla andra i det kungliga hushållet. ■ Bransch med låg komplexitet ger god skalbarhet: Sagax verkar i en bransch med låg förändringstakt. För att illustrera, på ett något till- spetsat sätt, skulle man kunna säga att de senaste 50 årens produkt- utveckling inom lagerfastigheter har bestått i att taket höjts ett par meter, vilket inte får tanken att svindla i jämförelse med framstegen inom exempelvis informationsteknologi, läkemedel eller robotik under samma period. Detta innebär dock att framgångsrik R&D, ta jming av produktcykler med mera inte är avgörande för Sagax. Detta minskar komplexiteten i bolagets investeringsverksamhet av sevärt, vilket skapar goda förutsättningar för skalbarhet. ■ Decentraliserad företagskultur underlättar tillväxt: Sagax företags- kultur bygger på decentralisering, eget ansvar och delegerade man- dat. Förmågan att fatta snabba beslut nära affärspartners utgör en viktig konkurrensfördel. Den decentraliserade strukturen innebär också att bolaget har en talangpool med många skickliga investerare i organisationen. Samtidigt är inget av Sagax marknadssegment så stort att det inte kan fortsätta växa utan att bli byråkratiska och in- effektiva. ■ Kapacitet att investera i många marknader: Sagax har under de senaste 10 åren successivt byggt upp en plattform som nu möjliggör investeringar i flera delmarknader fördelade på sju europeiska länder. Detta gör att bolaget har tillgång till ett större affärsflöde än om vi enbart hade varit verksamma på en enda marknad. Begränsningarna för investeringsverksamheten består huvudsakligen av (A) utbudet av investeringar med attraktiv riskjusterad avkastning, samt (B) viljan att bibehålla en stark finansiell ställning. Utbudet varie- rar över tid. Typiskt är Sagax investeringsverksamhet mer framgångsrik när optimismen på marknaden är dämpad, och vice versa. Vad gäller den finansiella ställningen kommer vi att fortsätta vårda de nyckeltal som påverkar vår rating och fokusera på att fortsätta öka vårt kassaflöde – ett fastighetsbolags syre, eller för att travestera Mark Hanna (1895); "Två saker är viktiga för ett fastighetsbolag. Det ena är ett starkt kassa- flöde. Det andra kommer jag inte ihåg." TACK Bolagets goda resultatutveckling och utgångsläge inför framtiden är resultatet av många utomordentliga insatser från duktiga och hängivna kolleger. Jag vill därför å styrelsens och aktieägarnas vägnar framföra ett varmt tack till alla Sagax medarbetare. Tack för ert förtroende. Stockholm i april 2025 David Mindus Verkställande direktör VD HAR ORDET 1XInlednX_Xforvarv_v195.indd 71XInlednX_Xforvarv_v195.indd 7 2025-04-04 19:092025-04-04 19:09 ===== SIDA 8 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 20248 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Affärsidé, mål och strategier 9 Sagax utveckling 11 Marknadsöversikt 12 Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 17 Marknadssegment Sverige 24 Marknadssegment Finland 26 Marknadssegment Frankrike 28 Marknadssegment Benelux 30 Marknadssegment Spanien 32 Marknadssegment Tyskland 34 Marknadssegment Övriga Europa 35 Fastighetsbeståndets marknadsvärde 36 Finansiering 39 Joint venture och intresseföretag 45 Aktuell intjäningsförmåga 48 Risker och riskhantering 50 Aktien och ägarna 54 Organisation och medarbetare 58 Flerårsöversikt 60 1XInlednX_Xforvarv_v195.indd 81XInlednX_Xforvarv_v195.indd 8 2025-04-04 19:092025-04-04 19:09 ===== SIDA 9 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 9 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Affärsidé, mål och strategier AFFÄRSIDÉ Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets- mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagax har följande finansiella mål: ■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. I tabellen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen. Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter i regioner med stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv samt fokuserar på att uppnå hög löpande direktavkastning och starka kassaflöden. Bolaget eftersträvar långa kundrelationer med välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Finansiella mål Utfall 2024 Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år 14 % 15 % Förvaltnings re sultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år 7 % 18 % Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 12 20242023202220212020 0 5 10 15 20 25 30 STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt - ut vecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvudsak - li gen efter att uthyrning avtalats. För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bola- gets operativa och finansiella risker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möjligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs- rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammet på nästa sida visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten. Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20242023202220212020 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 1XInlednX_Xforvarv_v195.indd 91XInlednX_Xforvarv_v195.indd 9 2025-04-04 19:092025-04-04 19:09 ===== SIDA 10 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202410 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finan- sierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kr onor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam - ak tierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit - vä rdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal - an passningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings- tillväxt och ett diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra- tegi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exem- pel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete är en naturlig del i verksamheten och bidrar till att kunna uppnå företagets övergripande mål. För att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv. Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel i fråga om syfte och har såle- des inte föreskrivit något annat syfte i bolagsordningen än att ge vinst till fördelning mellan aktieägarna, se 3 kap. 3 § ABL. Sagax uppfattning är att vinstsyftet inte står i konflikt med hållbart företagande: Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bola- get uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Hållbarhetsarbetet inkluderar bland annat att minska klimat - på verkan genom minskad energianvändning i fastighetsbeståndet, miljöcertifieringar och investeringar i solceller. Bolagets utveckling är beroende av kompetenta och engagerade medarbetare. Sagax strävar efter att erbjuda attraktiva arbetsvillkor och god arbetsmiljö, har ett incitamentsprogram för samtliga medarbetare samt uppmuntrar medarbetarnas kompetensutveckling. Sagax arbetar aktivt för att motverka korruption. Sagax har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på bolagets hemsida och en upp- förandekod för leverantörer. Sagax redovisar sitt hållbarhetsarbete enligt GRI Standards 2021. Sagax följer Global Compacts tio principer och har identifierat vilka av FN:s globala mål som är relevanta för Sagax och där bolaget kan påverka genom sitt hållbarhetsarbete. Sagax mål om minskning av koldioxid - ut släppen har validerats och godkänts av Science Based Targets initiative. Sagax har genomfört en analys av klimatrisker i fastighetsbeståndet och rapporterar med utgångspunkt i ramverket Task force on Climate- related Financial Disclosures (TCFD). Sagax följer utvecklingen av EU:s nya hållbarhetsdirektiv Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och dess påverkan på Sagax hållbarhetsrapportering. I enlighet med 6 kap. 11 § ÅRL har Sagax valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredo- visningen avskild rapport som återfinns på sidorna 124–147. Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 2024202320222021202020192018201720162015 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 2024202320222021202020192018201720162015 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 1XInlednX_Xforvarv_v195.indd 101XInlednX_Xforvarv_v195.indd 10 2025-04-04 19:092025-04-04 19:09 ===== SIDA 11 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 11 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Sagax B-aktie under perioden 2015–2024 Sagax utveckling Carnegie Real Estate IndexSagax aktiekurs Kr 0 50 100 150 200 250 300 350 400 Källa: Modular Finance AB 2015 2020 2021 2022 2023 20242019201820172016 Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 12 20242023202220212020 0 5 10 15 20 25 30 Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 2024202320222021202020192018201720162015 Mkr 2019 Förvaltningsresultatet uppgick till 2,0 miljarder kronor. 2,1 miljarder kronor nettoinvesterades, varav 2,8 miljarder kro- nor avsåg fastighetsför - värv. 97 % av förvärven skedde utomlands. Sagax öppnade kontor och gjorde de första fastig- hetsförvärven i Spanien. 2020 Förvaltningsresultatet uppgick till 2,4 miljarder kronor. Sagax installera- de 13 solcellsanläggning - ar och miljöcertifierade 8 fastigheter. Ett nytt joint venture tillsammans med NP3 Fastigheter AB etablerades. 2017 1,7 miljarder kronor netto in vesterades. 80 % av investeringarna skedde utomlands. Be - låningsgraden sjönk till 50 %. Bolaget åsattes en rating om Ba1 med "posi- tive outlook" av Moody´s Investors Service, ett steg under Investment Grade 2016 2,8 miljarder kronor netto investerades. Totalt 3,7 miljarder kronor in- vesterades, varav hälften i Finland. De första fastig- heterna i Neder länderna förvärvades. Stam a ktier av serie D emitterades för första gången. 2015 2,4 miljarder kronor netto i nvesterades i fastig he ter. 43 fastigheter förvärvades och 2 fastig- he ter avyttrades. I bok- slutskommunikén medde - lades att prognosticerat förvaltningsresultat för 2016 överstiger 1 miljard kronor. 2018 3,4 miljarder kronor netto i nvesterades. Moody´s Investors Ser- vice höjde Sagax rating till Baa3 med "stable outlook". Sagax gav ut sitt första obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska kapital m arknaden inom ramen för ett nytt EMTN- program. 2021 Förvaltningsresulta - tet ökade 17 % och uppgick till 2,8 miljarder kronor. Sagax emitterade samman l agt obligations - lån om 1 000 miljoner euro på den europeiska kapitalmarknaden inom ramen för EMTN- programmet. 2022 Förvaltningsresultatet uppgick till 3,3 miljarder kronor. Sagax öppnade kontor i Tyskland. Outnyttjade kreditfaci - liteter uppgick till 9,4 miljarder kronor. Sagax har 35 solcellsanlägg - ningar som under 2022 producerade 8,3 GWh. 2023 Förvaltningsresultatet uppgick till 3,9 miljarder kronor och 5,9 miljarder kronor nettoinvesterades. Moody´s Investors Ser- vice höjde Sagax rating till Baa2 med "stable outlook". Två riktade nyemissioner som tillförde Sagax 4,2 miljarder kronor genomfördes. 2024 Förvaltningsresultatet ökade 11 % och uppgick till 4,3 miljarder kronor. 6,7 miljarder kronor netto - in vesterades varav 3,8 miljarder kronor i Frank- rike. Sagax emitterade ett grönt obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska kapital- marknaden inom ramen för EMTN-programmet. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 1XInlednX_Xforvarv_v195.indd 111XInlednX_Xforvarv_v195.indd 11 2025-04-04 19:092025-04-04 19:09 ===== SIDA 12 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202412 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt BAKGRUND Sagax har idag etablerade verksamheter i Sverige, Finland, Frankrike, Benelux (Nederländerna och Belgien), Spanien och Tyskland. Verksam- heterna i Sverige och utomlands bidrar till både tillväxt och minskad specifik risk genom ökad diversifiering. Sagax verksamheter är huvud- sakligen koncentrerade till större regioner såsom Stockholm, Helsingfors, Paris, Madrid, Ba rcelona, Eindhoven samt Randstad-området, den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna omfattande Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. Dessa regioner kännetecknas av stabil befolkningstillväxt samt ett diversifierat näringsliv. Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på markna- den för uthyrning av lokaler. Bolaget har hög ekonomisk uthyrningsgrad, 96 %, samt jämna avtalsförfall vilket innebär att exponeringen mot för- ändringar på hyresmarknaden är balanserad den närmaste framtiden. Den största exponeringen mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm, Paris och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsik- tig tillväxt. Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden vid förvärv och avyttringar av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påver- kas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och de allmänna konjunkturutsikterna. STARKA FUNDAMENTA I SAGAX REGIONER Sagax investerar i mogna marknader med hög bruttoregionalprodukt (BRP) per capita. Generellt har större regioner uppvisat en högre ekono- misk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstill - växt än mindre regioner. Större regioner har mer utvecklade ekonomier med företag inom ett stort antal branscher och ett större utbud av Nominell BRP per capita 2024 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 EUBarcelonaMadridRandstad & Eindhoven HelsingforsParisStockholm Euro BRP per capita 2024 Källa: Oxford economics Årlig nominell BRP-tillväxt 2000–2024 i genomsnitt 0 1 2 3 4 5 EUBarcelonaMadridRandstad & Eindhoven HelsingforsParisStockholm % BRP-tillväxt Källa: Oxford economics kultur, handel och utbildning. Det finns även ett samband som visar att större regioner (mätt som BRP) är rikare (mätt som BRP per capita), se diagram på nästkommande sida. Majoriteten av de regioner som Sagax investerar i har en högre BRP per capita än genomsnittet inom EU. Sedan år 2000 har BRP-tillväxten i dessa regioner varit högre än snittet för EU. En viktig faktor för en regions tillväxt är befolkningens utbildnings- nivå. Tillgången till universitet och högskolor påverkar den regionala tillväxten och regioner med hög utbildningsnivå tenderar också att uppvisa en mer varierande branschstruktur med tydligare fokus på kun- skapsintensiva sektorer. Enligt Eurostat var 62 % i åldersgruppen 25–34 år i Stockholm högskoleutbildade 2023, en ökning med 62 % sedan år 2000. I Helsingfors var andelen högskoleutbildade i samma åldersgrupp 45 %, i Paris 67 %, i Randstad inklusive Eindhoven 55 %. I Barcelona var an delen högskoleutbildade 25–34-åringar 57 % och i Madrid uppgick andelen högskoleutbildade till 60 %. Den genomsnittliga andelen hög- skoleutbildade i EU uppgick till 43 % och till 56 % i Sagax regioner. DRIVKRAFTER FÖR EKONOMISK TILLVÄXT En kombination av ekonomisk tillväxt och hög BRP samt små utbuds- förändringar gynnar efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri. På Sagax huvudsakliga marknader överstiger befolkningstillväxten genom - sn ittet i EU. Mellan åren 2000 och 2024 ökade befolkningen i Sagax marknader med i genomsnitt 21 % jämfört med 5 % f ör hela EU. I takt med att befolkningen växer ökar efterfrågan generellt sett på bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Detta leder till att befintliga lager- och industrifastigheter tas i anspråk för andra ändamål. Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar är nyproduktionen av den typen av lokaler begränsad. Större regioner har som regel högre ekonomisk, befolknings- och sysselsättningstillväxt än mindre regioner. De har även mer utvecklade ekonomier med ett mer diversifierat näringsliv vilket medför lägre risk för långvariga vakanser i fastighetsbeståndet. Marknadsöversikt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 1XInlednX_Xforvarv_v195.indd 121XInlednX_Xforvarv_v195.indd 12 2025-04-04 19:092025-04-04 19:09 ===== SIDA 13 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 13 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Källa: Euorostat BRP och BRP per capita 2023 BRP (€ miljoner) 200 000 250 000 300 000 150 000 100 000 50 000 0 70 000 80 00060 00050 00040 00020 00010 000 BRP per capita (€) Barcelona Rom Karlsruhe Madrid Milano Düsseldorf Köln Stuttgart Randstad och Eindhoven MünchenParis Dublin Luxemburg Helsingfors Wien Berlin Hamburg Köpenhamn Bryssel Stockholm Darmstadt Cork Lyon Marseille Antwerpen Prag Venedig Bologna Genomsnitt för EU avseende BRP per capita 38 100 30 000 Regionernas utveckling 2000–2024 Årlig befolkningstillväxt Befolkningstillväxt Befolkningstillväxt, tusental invånare BRP per capita 2024, euro Årlig real BRP-tillväxt Real BRP-tillväxt Stockholm 1,3 % 36 % 649 72 318 2,7 % 86 % Paris 0,5 % 12 % 1 352 70 309 1,3 % 35 % Helsingfors 1,0 % 27 % 373 61 374 1,4 % 37 % Randstad & Eindhoven 0,7 % 18 % 1 430 70 440 1,8 % 50 % Madrid 1,1 % 30 % 1 624 44 480 2,2 % 67 % Barcelona 0,9 % 23 % 1 112 38 225 0,4 % 10 % Genomsnitt för EU 0,2 % 5 % 23 172 39 768 1,4 % 39 % Källa: Oxford Economics. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 1XInlednX_Xforvarv_v195.indd 131XInlednX_Xforvarv_v195.indd 13 2025-04-04 19:092025-04-04 19:09 ===== SIDA 14 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202414 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges lokala arbetsmarknader 2000–2024 –1,0 –0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 500 000 –0 – 10 000 % Källa: SCB och Savills Antal invånare 10 000 – 50 000 50 000 – 100 000 100 000 – 500 000 99 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde Sagax 0 % Sagax 0 % Sagax 95 %Sagax 4 %Sagax 1 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands lokala arbetsmarknader 2000–2024 –2,0 –1,5 –1,0 –0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 500 000 –0 – 10 000 % Källa: Statistikcentralen och Savills Antal invånare 96 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 10 000 – 50 000 50 000 – 100 000 100 000 – 500 000 Sagax 0 % Sagax 1 % Sagax 57 %Sagax 39 %Sagax 3 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i Frankrikes regioner 2000–2024 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1 000 000 –0 – 250/uni00A0000 % Källa: Oxford Economics och Savills Antal invånare Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 43 % 250 000 – 500 000 500 000 – 750 000 750 000 – 1 000 000 Sagax 3 % Sagax 22 % Sagax 26 %Sagax 17 %Sagax 32 % Årlig procentuell befolkningstillväxt i Nederländernas regioner 2000–2024 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 2 600 000 –0 – 500 000 % Källa: Oxford Economics och Savills Antal invånare 77 % Sagax 10 % Sagax 3 % Sagax 50 %Sagax 27 %Sagax 10 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 500 000 – 1 000 000 1 000 000 – 1 300 000 1 300 000 – 2 600 000 Årlig procentuell befolkningstillväxt i Spaniens regioner 2000–2024 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 3 000 000 –0 – 250 000 % Källa: Oxford Economics och Savills Antal invånare 89 % Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde 250 000 – 500 000 500 000 – 1 000 000 1 000 000 – 3 000 000 Sagax 0 % Sagax 2 % Sagax 67 %Sagax 22 %Sagax 9 % FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 1XInlednX_Xforvarv_v195.indd 141XInlednX_Xforvarv_v195.indd 14 2025-04-04 19:092025-04-04 19:09 ===== SIDA 15 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 15 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt INVESTERINGSMARKNADEN Lager- och logistikfastigheter har tidigare utgjort ett av de mindre segmenten på fastighetsmarknaden. Intresset för fastighetsinvesteringar med stabila kassaflöden har ökat under de senaste åren, vilket har gjort att lager- och logistikssegmentet under 2024 utgjorde 21 % (22 % ) av transaktionsvolymen i Europa. Efterfrågan på investeringar inom lager- och industrisegmentet har också ökat till följd av förändringar av konsumtionsmönster bland hushåll samt e-handelns ökande marknadsandel inom detalj ha ndeln. Relativt få investerare är specialiserade på lager-, industri- och logistik- fastigheter även om intresset för investeringar inom segmentet har ökat markant under de senaste åren. En stor del av utbudet utgörs av brukar- fastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även äger fastig- heten. Sagax strategi är att växa genom förvärv av fastigheter. Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna. Transaktionsmarknaden Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är bland annat det allmänna konjunkturläget samt tillgången till eget kapital, lånefinansiering och ränteläget. Totalt omsattes kommersiella fastig he ter till ett värde om cirka 152 miljarder kronor i Sverige under 2024. Som en jäm fö relse uppgick transaktionsvolymen till cirka 106 miljarder kronor under 2023, det svagaste transaktionsåret sedan 2013, och till cirka 221 miljarder kronor under 2022. Andelen strukturaffärer sett till total trans- aktionsvolym minskade under 2024 jämfört med 2023. Cirka 6 % av den totala transaktionsvolymen 2024 utgjordes av strukturaffärer. Under 2023 och 2022 uppgick andelen till 10 % respektive 18 % . Utländska investerare svarade för 14 % (30 %) av den totala transak- tionsvolymen i Sverige, motsvarande cirka 22 (32) miljarder kronor. Värt att notera är att utländska investerare varit nettoköpare för åttonde året i rad, vilket innebär att förvärvsvolymen överstiger försäljningarna. 55 % a v Sagax fastighetsvärden återfinns i Sverige och Finland, två marknader med ett tydligt intresse från internationella investerare. Transaktionsvolymen för lager- och industrifastigheter i Sverige upp- gick till 25 (23) miljarder kronor under 2024 varav utländska investerare svarade för 23 %, vilket är lägre än under 2023 och 2022 då u tländska investerare stod för 54 % respektive 40 %. I Finland uppgick transaktionsvolymen till 2,2 (2,1) miljarder euro varav lager- och industrifastigheter utgjorde 0,7 (0,5) miljarder euro, i F rankrike till 14,8 (15,5) miljarder euro respektive 4,6 (3,2) miljarder euro, i Neder lä nderna till 11,4 (8,9) miljarder euro respektive 3,3 (2,6) miljarder euro, i Sp anien till 13,7 (10,8) miljarder euro respektive 1,5 (1,5) miljarder euro, i Belgien till 4,2 (2,8) miljarder euro respektive 1,2 (0,5) miljarder euro och i Tyskland till 32,9 (30,0) miljarder euro, respektive 6,7 (5,7) miljarder euro. Direktavkastningskravet för så kallade "prime" lager- och industrifastig he ter var stabil i de flesta europeiska länder under 2024. Under fjärde kvartalet 2024 bedömdes direkt av kastningskravet i Sv erige uppgå till 4,90–5,10 % (4,90–5,10 %). Direkt av kastningskravet "prime" avser nyproducerade eller moderna logistik- och industrianläggningar om minst 5 0 00 kvadratmeter i framstående logistiklägen med hyresgäster som tecknat långa hyresavtal. Under samma kvartal bedömdes direktavkastningskravet i Sv erige för mindre lager- och industrifastigheter, med en yta mellan 2 000 och 5 0 00 kvadratmeter, uppgå till 6,00–6,50 % (6,00–6,50 %). För fastig- he ter om minst 5 0 00 kvadratmeter uppgår direktavkastningskraven i Finland till 5,25 % ( 5,00 %), i Frankrike till 4,75 % ( 4,75 % ), i N ederländerna till 4,75 % (4,40 %), i Belgien till 5,00 % (5,00 % ) och i Spanien till 4,80 % (5,05 %). HYRESMARKNADEN FÖR LAGER- OCH INDUSTRIFASTIGHETER Diagrammen på sidan 16 illustrerar att hyresutvecklingen för lager- och industrifastigheter i Sagax regioner endast är svagt korrelerad med hyres- utvecklingen för kontor och att hyresnivån för lager- och industrilokaler har uppvisat en låg varians sedan mätperiodernas inledning. Även när det gäller uthyrningsgrad uppvisar lager- och industrifastig he ter som regel mindre varians över tid än uthyrningsgrader för kontors lok aler. Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gynnar efter - frågan på lokaler inom segmentet lager och lätt industri. Hyresutvecklingen för lager- och industrilokaler är stabil i Stockholm, Helsing fo rs, Paris, Randstad och Eindhoven, Madrid och Barcelona. Städerna tillhör de europe - iska marknader som bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Diagrammen på sidan 16 visar hyresutvecklingen uttryckt i nominella termer. Nyproducerade lokaler Hyran för nyproducerade lokaler påverkas huvudsakligen av de faktiska produktionskostnaderna för byggnaden, kostnaden för mark samt exploa- törens vinstkrav. De höga markpriserna i storstadsområdena i Europa påverkar hyresnivåerna för nyproducerade och moderna lokaler. I lands- bygdsområden är hyresnivåerna relativt jämna. Befintliga lokaler Till skillnad från nyproducerade lokaler styrs hyran för befintliga lok aler av utbud och efterfrågan. Denna hyra kan variera kraftigt mellan olika geogra- fiska lokaliseringar. I områden med höga vakanser och stort utbud på lokaler kan marknadshyran understiga nyproduktionshyran väsentligt. Den omvända situationen, där marknadshyran överstiger nyproduktionshyran, förkommer nästan uteslutande i storstädernas citynära anläggningar där byggbar mark saknas och det råder generell brist på moderna och ändamåls en liga lokaler. Spanien Nederländerna Belgien Finland Frankrike Sverige Transaktionsvolym lager & industri MEUR 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 202420232022202120202019201820172016201520142013 Tyskland Källa: Savills Produktion/industri Andel av total volym (%) Övrigt (blandfastigheter, lättindustri, lager) Logistik Transaktionsvolym lager & industri i Sverige Mkr % 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 2022 202420202018201620142012201020082006 0 5 10 15 20 25 30 Källa: Savills FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 1XInlednX_Xforvarv_v195.indd 151XInlednX_Xforvarv_v195.indd 15 2025-04-04 19:092025-04-04 19:09 ===== SIDA 16 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202416 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Källa: Savills Hyresutveckling i Stockholm Kr/kvm Kontor Stockholm i bästa läge Kontor Stockholm Lager/industri Stockholm i bästa läge (>5 000 kvm) Lager/industri Stockholm (>5 000 kvm) 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 202420222020201820162014201220102008 Källa: Savills Kontor Helsingfors i bästa läge Lager/industri Helsingfors i bästa läge Hyresutveckling i Helsingfors Euro/kvm 0 100 200 300 400 500 600 202420222020201820162014201220102008 Källa: Savills Hyresutveckling i Paris och Lyon Euro/kvm Kontor Paris i bästa läge Kontor Lyon i bästa läge 0 200 400 600 800 1 000 1 200 202420222020201820162014201220102008200620042002 Lager/industri Paris i bästa läge Lager/industri Lyon i bästa läge Källa: Savills Hyresutveckling i Madrid och Barcelona Euro/kvm Kontor Madrid i bästa läge Kontor Barcelona i bästa läge Lager/industri Barcelona i bästa läge Lager/industri Madrid i bästa läge 0 100 200 300 400 500 202420232022202120202019201820172016201520142013 Källa: Savills Hyresutveckling i Randstad och Eindhoven Euro/kvm Kontor Amsterdam i bästa läge Kontor Amsterdam Lager/industri Randstad och Eindhoven i bästa läge Lager/industri Randstad och Eindhoven 0 100 200 300 400 500 600 700 202420222020201820162014201220102008200620042002 Källa: Savills Hyresutveckling i Stockholm Kr/kvm Lager/industri Stockholm bästa läge (2 000–4 999 kvm) Lager/industri Stockholm (2 000–4 999 kvm) Logistik/industri Stockholm bästa läge (>5 000 kvm) Logistik/industri Stockholm (>5 000 kvm) 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 202420222020201820162014201220102008 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 1XInlednX_Xforvarv_v195.indd 161XInlednX_Xforvarv_v195.indd 16 2025-04-04 19:092025-04-04 19:09 ===== SIDA 17 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 17 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt MARKNADSSEGMENT Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadssegmenten Sverige, Finland, Frankrike, Benelux, Spanien, Tyskland samt Övriga Europa. Per balansdagen var 77 % a v marknadsvärdet och 79 % av hyresvärdet hänförligt till fastig he ter utanför Sverige. HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem pelvis värme eller vatten. Utanför storstäderna ombesörjer och bekostar hyres gästerna normalt även fastighetsskötsel och under hå ll av fastig heterna, så kallade triple net av tal. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar. Sagax har en diversifierad avtalsstruktur, vilket förbättrar möjlig heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa ris ken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyresav ta lens löptid och storlek. Därutöver eftersträvar Sagax en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Sagax arbetar även aktivt med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället längre löptider kan upp nås. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrningsgrad. Den 31 december 2024 omfattade Sagax fastighetsbestånd 983 fastigheter med en uthyrningsbar area om 4 834 000 kvadratmeter. Det årliga hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 553 respektive 5 323 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % . Sagax fastighetsbestånd i sammandrag Fastighetsbestånd i sammandrag 2024-12-31 2024 Marknadssegment Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direktav- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Sverige 128 935 000 15 101 16 200 1 147 1 227 93 % 1 044 57 –153 –164 948 6,1 % Finland 248 1 480 000 19 606 13 200 1 923 1 299 95 % 1 799 3 –345 –233 1 457 7 ,4 % Frankrike 310 1 050 000 14 515 13 800 1 234 1 175 98 % 1 012 2 –210 –200 804 6,5 % Benelux 157 708 000 9 264 13 100 704 995 97 % 648 7 –60 –84 595 6,7 % Spanien 124 524 000 5 485 10 500 383 731 98 % 355 0 –30 –58 324 6,2 % Tyskland 14 132 000 1 778 13 500 150 1 139 93 % 124 1 –5 –41 119 7 ,5 % Övriga Europa 2 6 000 126 19 500 12 1 927 100 % 12 – –6 –965 6 4,8 % Delsumma 983 4 834 000 65 874 13 600 5 553 1 149 96 % 4 994 69 –809 –167 4 254 6,6 % Ej fördelat – – – – – – – – 0 –63 –13 –63 – Totalt 983 4 834 000 65 874 13 600 5 553 1 149 96 % 4 994 69 –872 –180 4 191 6,6 % Koncernens hyresvärde Finland 35 % (1 923 mkr) Sverige 21 % (1 147 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) Spanien 7 % (383 mkr) Frankrike 22 % (1 234 mkr) Benelux 13 % (704 mkr) Tyskland 3 % (150 mkr) Fastigheternas marknadsvärde Finland 30 % (19 606 mkr) Sverige 23 % (15 101 mkr) Övriga Europa 0 % (126 mkr) Spanien 8 % (5 485 mkr) Frankrike 22 % (14 515 mkr) Benelux 14 % (9 264 mkr) Tyskland 3 % (1 778 mkr) FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 172XBestand_v254.indd 17 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 18 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202418 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 557 hyresavtal med 1 407 hyresgäster. I tabellen nedan redovisas stor leken på Sagax hyresavtal i relation till koncernens kontrakterade års hyra vid årets utgång. Av tabellen nedan framgår att 2 550 hyres av tal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 91 % a v Sagax kontrakterade årshyra. Sagax var därutöver part i 7 hyres avt al med ett hyresvärde motsvarande 1–2 % av koncernens kontrakterade årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 9 % a v Sagax kontrakterade årshyra. Inget av Sagax hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av koncernens årshyra. HYRESGÄSTER Av tabellen nedan framgår att 70 % av koncernens årshyra vid årets utgång utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens årshyra, 11 % av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster Löptider för hyresavtal Antal Kontrakterad årshyra Förfalloår hyresavtal Area, kvm Mkr Andel 2025 882 600 000 733 14 % 2026 515 691 000 768 14 % 2027 416 687 000 726 14 % 2028 240 434 000 535 10 % 2029 121 454 000 532 10 % > 2029 383 1 766 000 2 028 38 % Totalt 2 557 4 631 000 5 323 100 % Hyresduration Marknadssegment Antal fastigheter Antal hyresavtal Hyres- duration, år Sverige 128 535 4,4 Finland 248 707 4,2 Frankrike 310 807 5,2 Benelux 157 269 5,6 Spanien 124 228 4,3 Tyskland 14 9 11,7 Övriga Europa 2 2 9,3 Totalt/genomsnitt 983 2 557 4,9 som var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 19 % av koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av koncernens årshyra. De sex största hyresgästerna är i bokstavsordning Baxter, Groupe Colas, Kesko, Metro, Nokia samt verksamheter med statligt och kommunalt ägande. Den enskilt största hyresgästen är det franska ledande grossist o ch distributionsbolaget Metro som svarade för 6,2 % av Sagax kontrakterade hyresintäkter vid årsskiftet. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin står för 17 % (16 %) av hyresintäkterna. Livsmed elsrelaterad verksamhet samt fordonsrelaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 15 % (10 %) respektive 14 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyresgästernas bransch tillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyresförluster. De huvudsakliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan. Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling, utbildning 5 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 6 % Övrigt 14 % Media 4 % Produktion, fastigheter 5 % Logistik 6 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 15 % Medicin, medicinteknik 5 % Stat, kommun 1 % Fordon 14 % Tillverkningsindustri 17 % Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyres- avtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % – – – – – 1–2 % 498 9 7 71 6 < 1 % 4 825 91 2 550 2 5 Totalt 5 323 100 2 557 2 5 Fördelning av hyresgäster Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresgäster 1) Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % 1 009 19 6 187 84 7 1–2 % 598 11 8 125 26 6 < 1 % 3 716 70 1 393 2 245 3 4 Totalt 5 323 100 1 407 2 557 4 5 1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är upptagna som en hyresgäst. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 182XBestand_v254.indd 18 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 19 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 19 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direktavkastningen för året i förhållande till marknadsvärdet vid årets utgång uppgick till 6,6 % (6,4 %). Fastighetsportföljens totalavkastning uppgick till 7,5 % (4,0 %). Under året uppgick den vägda inflationen till 1,6 % (3,4 %) i de marknader där Sagax är aktivt. Den reala total avkastningen uppgick således till 5,9 % (0,6 %). Framåtriktad direktavkastning uppgick till 6,7 % (6,6 %). I diagram met nedan förklaras hur den framåtriktade direktavkastningen påver kats av hyresförändringar, investeringar, avyttringar, värdeförändringar och valutaeffekter. HYRESFÖRLUSTER Sagax har historiskt redovisat låga hyresförluster, se nedan st ående tabell. Under 2024 uppgick hyresförlusterna till 4,6 ( 5,0) miljoner kronor. Hyresgästernas nettoinflyttning –1,0 –0,5 0,0 0,5 1,0 2024202320222021202020192018201720162015 Andel av hyresvärde, % Netto av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförs med genomsnittligt hyresvärde under året. Hyresgästernas omsättningshastighet 0 1 2 3 4 5 6 2024202320222021202020192018201720162015 Andel av kontrakterad årshyra, % Kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig kontrakterad årshyra under året. Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad 0 200 400 600 800 1 000 1 200 2024202320222021202020192018201720162015 %, kurva Kr/kvm, staplar Hyresvärde, kr/kvm Uthyrningsgrad, % 40 50 60 70 80 90 100 Hyresförluster År Hyres fö rluster, mkr Andel av hyresintäkter, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % 2015 0,6 0,0 96 2016 0,1 0,0 94 2017 0,1 0,0 94 2018 1,6 0,1 95 2019 2,9 0,1 95 2020 0,7 0,0 95 2021 3,2 0,1 96 2022 2,1 0,1 96 2023 5,0 0,1 96 2024 4,6 0,1 96 Direkt- avkastning: 6,6 % –0,1 % 0,1 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 6,7 % 0,1 % Utveckling för fastighetsportföljens framåtriktade direktavkastning 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 57 061 563 5 698 1 129 –144 1 567 65 874 Marknadsvärde förvaltnings- fastigheter 2024-12-31 Valuta- effekt Av- yttringar Investeringar i befintligt bestånd FörvärvOrealiserad värde- förändring Marknadsvärde förvaltnings- fastigheter 2023-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 192XBestand_v254.indd 19 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 20 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202420 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt UTHYRNINGSARBETE Under 2024 har Sagax haft en omsättningshastighet av hyres gä ster om 4,0 % (4,9 %). Omsättningstakten har beräknats som kontrakterad års hyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig kontrakterad årshyra under året. Hyresgästernas nettoinflyttning 2024 uppgick till −0,8 % (0,0 %). Nettoinflyttningen har beräknats genom att nettot av kontrakterade årshyror för in o ch avflyttade hyresgäster under året jämförts med genomsnittlig årshyra under året. Den ekonomiska uthyrnings gr aden uppgick till 96 % ( 96 % ) vid årets utgång och har uppgått till som lägst 94 % s edan 2014. Den ekonomiska uthyrningsgradens förändring Under året har vakansvärdet ökat med 199 (210) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 156 (211) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 42 ( 52) miljoner kronor på årsbasis vid årets slut. Löptiderna för rabatterna framgår av ta bellen nedan. Av vakansvärdet återfanns 74 % (75 % ) i Sv erige och Finland. Förvärv av fastigheter med vakanser har ökat vakans vä rdet med 20 m il joner kronor. Utgående vakansvärde har reducerats med 7 miljoner kro nor till följd av fastighets fö rsäljningar. Utgående vakansvärde uppgick till 231 (182) miljoner kronor. Kommande vakansförändring Hyresavtal med ett hyresvärde om 201 (74) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 196 (74) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och hyresavtal omfattande 5 (–) miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 84 miljoner kronor under 2025 och 97 miljoner kronor under 2026, varav 46 miljoner kr onor av ser uppsägning av ett avtal i Finland. Nyuthyrningar av lokaler som ännu ej inflyttats har minskat det ju sterade vakansvärdet med 43 (19) miljoner kronor. Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 389 (237) miljoner kronor. 153 (55) miljoner kronor avser avtal som sagts upp för avflytt ning, men ännu ej avflyttats och nyuthyrningar som ännu inte inflyttats. Vakanser 1 januari 2025 Marknadssegment Antal fastigheter Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 128 1 147 75 7 % 935 000 65 000 7 % Finland 248 1 923 97 5 % 1 480 000 77 000 5 % Frankrike 310 1 234 20 2 % 1 050 000 18 000 2 % Benelux 157 704 21 3 % 708 000 11 000 2 % Spanien 124 383 8 2 % 524 000 23 000 4 % Tyskland 14 150 10 7 % 132 000 10 000 8 % Övriga Europa 2 12 – – 6 000 – – Totalt 983 5 553 231 4 % 4 834 000 203 000 4 % 1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. Löptider för lämnade rabatter Förfalloår Mkr 2025 35 2026 5 2027 1 2028 0 2029 0 >2029 1 Totalt 42 Ingångna och uppsagda hyresavtal Inflyttningar A vflyttningar In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, mkr Antal avtal Hyresvärde, mkr 2025 28 43 99 84 2026 – – 17 97 2027 – – 2 8 2028 – – 1 6 >2028 – – – – Totalt 28 43 119 196 Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2024 jan–dec 2023 jan–dec Ingående vakans respektive år 182 171 Inflyttningar −156 −211 Avflyttningar 199 210 Förändring av lämnade rabatter −11 13 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 20 6 Vakansvärde, för sålda fastigheter −7 −7 Valutakursförändring 4 – Utgående vakansvärde 231 182 Uppsagt för omförhandling 5 – Uppsagda avtal, ej avflyttat 196 74 Uthyrning, ej inflyttat −43 −19 Justerat utgående vakansvärde 389 237 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 202XBestand_v254.indd 20 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 21 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 21 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Fastighetsförvärv 2024, area Finland 5 % (26 704 kvm) Sverige 1 % (7 152 kvm) Spanien 17 % (86 189 kvm) Benelux 9 % (44 493 kvm) Frankrike 60 % (306 330 kvm) Tyskland 7 % (38 109 kvm) Investering i befintligt fastighetsbestånd per marknadssegment, 2024 Finland 25 % (279 mkr) Sverige 56 % (635 mkr) Spanien 2 % (23 mkr) Benelux 8 % (89 mkr) Frankrike 9 % (103 mkr) Tyskland 0 % (1 mkr) Orsak till investeringar i befintligt fastighetsbestånd, 2024 Nyuthyrning 21 % (233 mkr) Nyproduktion 45 % (510 mkr) Hyrestillägg 9 % (107 mkr) Underhåll 25 % (279 mkr) Fastighetsförvärv 2024, förvärvspris Finland 8 % (439 mkr) Sverige 2 % (88 mkr) Spanien 12 % (681 mkr) Benelux 7 % (408 mkr) Frankrike 65 % (3 725 mkr) Tyskland 6 % (357 mkr) NETTOINVESTERINGAR 2024 Sagax nettoinvesteringar i fastigheter under 2024 uppgick till 6 683 (5 9 13) miljoner kronor motsvarande 12 % a v ingående fastighetsvärde, se diagram sidan 22. Under den senaste femårsperioden har nettoinves teringarna i genomsnitt uppgått till 11 % a v ingående fastig he tsvärde respektive år. Nettoinvesteringarna har beräknats som ne ttot av fastig hetsförvärv, investeringar i befintligt fastig he tsbestånd samt avyttringar av fastigheter. Förvärv Sagax har under året förvärvat 85 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 509 000 kvadratmeter för totalt 5 698 ( 5 088) miljoner kronor. Det största förvärvet avsåg en portfölj om 43 stycken fastigheter i Frankrike, French Wholesale Properties – FWP, med en uthyrningsbar area om 296 000 kvadratmeter. Grossist o ch distribu tionsbolaget Metro hyr i samtliga fastigheter och uthyrningsgraden upp går till 100 %. Sagax ägarandel i FWP uppgick vid årets slut till 77 %. Avyttringar Under året har 5 (9) fastigheter till ett redovisat värde om 144 (77) mi ljoner kronor avyttrats. Investeringar i befintligt bestånd Sagax har under 2024 investerat 1 129 (902) miljoner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet, varav 635 (539) miljoner kronor i Sverige och 279 (167) miljoner kronor i Finland. Av investeringarna i befintligt bestånd avsåg 279 (205) miljoner kronor underhåll av fastigheterna och 510 (395) miljoner kronor nyproduktion. Av investeringarna i nyproduk tion avsåg 410 miljoner kronor projekt i Sverige. Därutöver investerades 233 (252) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 107 (50) miljoner kronor mot hyrestillägg. Av investeringarna i befintligt bestånd avsåg sammanlagt 53 (18) miljoner kronor i energibesparande åtgärder. Där ut över har löpande underhåll om 126 (104) miljoner kronor ko stnadsförts i koncernens redovisning under 2024. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 212XBestand_v254.indd 21 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 22 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202422 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Fem största investeringarna i befintligt fastighetsbestånd under 2024 Nedan redogörs för de fem största investeringarna i det befintliga fastig hetsbeståndet under året. Dessa fem investeringar uppgick till samman lagt 447 miljoner kronor, motsvarande 40 % av de totala investeringarna i befintligt fastighetsbestånd under året. Jakobsberg 18:19, 261 miljoner kronor Nybyggnation om 14 000 kvadratmeter lager o ch verksamhetslokaler i Järfälla, nordväst om Stockholm. Byggnationen påbörjades under 2022 och beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2025. Den totala investeringen beräknas uppgå till 511 miljoner kronor och fastigheten avses bli certifierad enligt Miljöbyggnad Silver vid färdigställande. Fa stigheten är fullt uthyrd. Sollentuna Häradsallmänning 1:34, 80 miljoner kronor På fastigheten, belägen i Järfälla, nordväst om Stockholm, har nybygg nation om 7 300 kvadratmeter lager o ch verksamhetslokaler färdig ställts. Fastigheten förvärvades under 2021 och färdigställdes under fjärde kvartalet 2024. Fastigheten är certifierad enligt Miljöbyggnad Silver. Den totala investeringen uppgick till 187 miljoner kronor och uthyrningsgraden uppgick till 65 % vid årets utgång 17 Rue Levassor et Les Garennes, 44 miljoner kronor På fastigheten, 33 km väster om Paris, uppförs en nybyggnation om 3 3 00 kvadratmeter lätt industri fördelad på 10 separata lokaler. Fastig he ten beräknas vara färdigställd under första kvartalet 2025, och den totala investeringen uppskattas till 49 miljoner kronor. Fastigheten kom mer att certifieras enligt BREEAM New Construction, nivå Very Good. Uthyrning pågår. Autokeskuksentie 12–20, 34 miljoner kronor Nybyggnation om 2 000 kvadratmeter lagerlokaler på Autokeskuksentie 12–20 i Tammerfors färdigställdes under fjärde kvartalet 2024. Den totala investeringen uppgick till 34 miljoner kronor. Fastigheten, som är fullt uthyrd är certifierad e nligt B REEAM N ew C onstruction, n ivå V ery G ood. Bredablick 4, 28 miljoner kronor På fastigheten Bredablick 4 i Malmö pågår återställande i form av nybyggnation av lokal om cirka 5 0 00 kvadratmeter lager o ch verk samhetslokaler efter en brand samt förbättringsinvesteringar i befintlig fastighet. Nybyggnationen avses att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver. Den totala investeringen beräknas uppgå till 75 miljoner kronor, där investeringen för återställandet täcks av försäkringsersättning. Den nya byggnaden beräknas att vara färdigställd under tredje kvartalet 2025. Fastigheten är fullt uthyrd. Pågående investeringar vid årsskiftet Sagax hade vid årsskiftet 10 pågående investeringar med en beräknad investeringsvolym överstigande 25 miljoner kronor, se tabell nedan. Vid årsskiftet hade Sagax pågående projekt med en beräknad inves tering om 1 578 miljoner kronor varav 1 226 miljoner kronor investerats till och med 2024 och 352 miljoner kronor återstår att investera. Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2020–2024 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 20242023202220212020 %, linje Nettoinvesteringar, mkr % av ingående fastighetsvärden Rullande 5-årssnitt Mkr, staplar 0 4 8 12 16 20 Pågående projekt Pågående projekt med en beräknad total investering överstigande 25 miljoner kronor Fastighet/adress Kommun Segment Avseende Projektarea, kvm Beräknad investering, mkr Återstående investering, mkr Beräknat färdigställande Jakobsberg 18:19 Järfälla Sverige Nybyggnation 14 000 511 68 2025 Bredablick 4 Malmö Sverige Nybyggnation 5 000 75 47 2025 17 Rue Levassor et Les Garennes Les Mureaux Frankrike Nybyggnation 3 266 49 6 2025 46 Avenue des Gardes Messiers Villemoisson-sur-Orge Frankrike Nybyggnation 2 368 36 1 2025 Versterkerstraat 10 Almere Benelux Nybyggnation 2 859 36 1 2025 Romben 3 Sollentuna Sverige Hyresgästanpassning 5 000 35 1 2025 Karaportti 8 Esbo Finland Hyresgästanpassning 16 113 34 26 2025 Kugghjulet 3 Huddinge Sverige Hyresgästanpassning 5 397 32 1 2025 Calle Irlanda 6 Les Franqueses Spanien Nybyggnation 2 580 30 28 2026 Jordbromalm 3:1 Haninge Sverige Hyresgästanpassning 52 000 29 1 2025 Delsumma 108 583 868 179 Pågående projekt med en beräknad total investering understigande 25 miljoner kronor 710 173 Totalt pågående projekt 31 december 2024 1 578 352 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 222XBestand_v254.indd 22 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 23 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 23 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt På fastigheten Sollentuna Häradsallmänning 1:34 belägen i Järfälla nordväst om Stockholm har nybyggnation om 7 300 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler färdigställts. Fastigheten certifieras enligt Miljöbyggnad Silver. Den totala investeringen uppgick till 187 miljoner kronor. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 232XBestand_v254.indd 23 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 24 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202424 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 128 fastigheter med 935 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hy resvärdet uppgick till 1 147 m iljoner kronor. Marknadssegment Sverige Korta fakta 2024 2023 Antal fastigheter 128 125 Uthyrningsbar area, kvm 935 000 918 000 Hyresvärde, mkr 1 147 1 085 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 95 Antal hyresavtal 535 518 Fastigheternas marknadsvärde, mkr 15 101 14 649 Driftnetto, mkr 948 816 Direktavkastning, % 6,1 5,5 Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 10 20 30 40 20242023202220212020 % Segmentets andel av Sagax 23 % Hyresvärde 21 %19 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % – – – – 1–2 % 56 1 1 56 < 1 % 1 016 19 534 2 Totalt 1 072 20 535 2 Fastighetsbestånd i Sverige i sammandrag 2024-12-31 2024 Geografisk fördelning Antal fastig- het er Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direktav- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Stockholm 94 673 000 13 099 19 500 967 1 437 93 % 866 0 –139 −207 726 5,4 % Övriga Sverige 34 262 000 2 002 7 600 180 686 97 % 178 58 –14 −52 222 10,8 % Totalt Sverige 128 935 000 15 101 16 200 1 147 1 227 93 % 1 044 57 –153 −164 948 6,1 % SVERIGE Sverige är en av Sagax huvudmarknader. Av koncernens totala mark nadsvärde och hyresvärde återfinns 23 % respektive 21 % i detta seg ment. Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 128 f astigheter med 935 000 k vadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 535 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Sverige fastställdes per 31 december 2024 till 15 101 (14 649) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen i segmentet uppgick till −270 (–859) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om –1,8 % (–5,5 %). Under samma period var inflationen 0,8 % (4,4 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till –2,5 % (–9,5 %). Av den orealiserade värdeföränd ringen var –66 ( 240) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –204 (–1 0 99) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärde fö rändring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024 6,0 % ( 5,9 %) med intervallet 5,4–9,4 % (5,2–9,5 %). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 242XBestand_v254.indd 24 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 25 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 25 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Stockholm Sagax fastighetsbestånd i Stockholmsom råd et omfattade 94 f astig he ter med 673 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Sagax fastigheter i Stockholm utgjorde 14 % av Sagax uthyrningsbara area och 17 % av kon cernens hyresvärde. Sagax fastigheter i Stockholm återfinns utanför centrala Stockholm framförallt utmed de större trafiklederna som E4/E20, E18 och Nynäs vägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade industriom råd en som till exempel Lunda och Ulvsunda i norra Stockholm samt Älvsjö, Segeltorp, Jordbro och Årsta i södra Stockholm. Avflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga avtal sker löpande och möjlig he terna att hyra ut vakanta lokaler bedöms som goda. Förvaltning Hyresintäkterna ökade med 10 % till 866 (785) miljoner kronor och dr iftnettot ökade med 11 % till 726 ( 657) miljoner kronor, främst till följd av fastighetsförvärv och hyresindexering. Den ekonomiska uthyr ningsgraden i Stockholm var 93 % ( 94 %) vid utgången av 2024. Sagax har under året tecknat 44 nya hyres av tal omfattande en uthyrningsbar area om 54 300 kvadratmeter och 23 hyresavtal om 89 8 00 kvadratmeter har omförhandlats. Under året har 34 hyresavtal om 120 2 00 kvadratmeter sagts upp för avflyttning vilket betyder att netto ut hy rningen uppgick till –66 000 kvadratmeter. Under 2024 har 594 (539) miljoner kronor investerats i befintligt fastighetsbestånd, varav 381 (318) miljoner kronor avsåg nyproduktion. Förvärv och avyttringar Under 2024 har 3 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 7 200 kvadratmeter förvärvats i Stockholm för 88 miljoner kronor. Övriga Sverige Sagax fastighetsbestånd i övriga Sverige om fa ttade vid årets utgång 34 fa stigheter med 262 000 k vadratmeter uthyrningsbar area och utgjorde 5 % a v Sagax totala uthyrningsbara area. Sagax fastigheter i övriga Sv erige utgjorde 3 % av Sagax fastigheters totala marknadsvärde och 3 % a v kon cernens hyresvärde. Förvaltning Hyres intäkterna ökade med 5 % till 178 ( 170) miljoner kronor och driftnettot med 40 % till 222 ( 159) miljoner kronor, främst beroende på erhållen försäkringsersättning om 54 miljoner kronor under tredje kvar talet 2024 samt hyresindexering. Den ekonomiska uthyrningsgraden i övriga Sverige var 97 % ( 100 % ) vid årets utgång. Sagax har under året tecknat 2 nya avtal omfattande en uthyrnings bar area om 2 600 kvadratmeter och 6 avtal om 53 200 kvadratmeter har förlängts. Inga avtal har sagts upp för avflyttning. Netto ut hyrningen uppgick därmed till 2 600 kvadratmeter. Den genomsnittliga hyres durationen uppgick till 5,4 (6,0) år. Merparten av fastig he terna är uthyrda med tr iple netav tal. Under 2024 har 40 (10) miljoner kronor investerats i befintligt fastig he tsbestånd. Förvärv och avyttringar Inga förvärv eller avyttringar i segmentet övriga Sverige har skett under året. Under det tredje kvartalet förvärvades fastigheten Dikesrenen 8 i Stockholm. Fastigheten omfattar 1 300 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrd. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 252XBestand_v254.indd 25 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 26 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202426 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Finland Sagax fastighetsbestånd i Finland omfattade 248 fastigheter med 1 480 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hy resvärdet uppgick till 1 923 m iljoner kronor. Korta fakta 2024 2023 Antal fastigheter 248 243 Uthyrningsbar area, kvm 1 480 000 1 458 000 Hyresvärde, mkr 1 923 1 767 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 Antal hyresavtal 707 735 Fastigheternas marknadsvärde, mkr 19 606 18 175 Driftnetto, mkr 1 457 1 370 Direktavkastning, % 7, 4 7, 5 Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 10 20 30 40 20242023202220212020 % Segmentets andel av Sagax 35 % Hyresvärde 31 %30 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % – – – – 1–2 % 273 5 4 68 < 1 % 1 553 29 703 2 Totalt 1 826 34 707 3 Fastighetsbestånd i Finland i sammandrag 2024-12-31 2024 Geografisk fördelning Antal fastig- het er Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direktav- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Helsingfors 87 721 000 11 602 16 100 1 021 1 416 93 % 933 0 –186 −257 747 6,5 % Övriga Finland 161 759 000 8 004 10 500 902 1 188 97 % 866 4 –159 −210 710 8,9 % Totalt Finland 248 1 480 000 19 606 13 200 1 923 1 299 95 % 1 799 3 –345 −233 1 457 7 ,4 % FINLAND Finland är Sagax största marknadssegment, motsvarande 30 % av koncernens marknadsvärde och 35 % av totalt hyresvärde. Sagax fastig hetsbestånd i Finland omfattade 248 f astigheter med 1 480 000 k vadrat meter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 707 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Finland fastställdes per 31 december 2024 till 19 606 (18 175) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen i segmentet uppgick till 90 (–629) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om 0,5 % (–3,3 %). Under samma period var inflationen 0,7 % (3,6 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till –0,2 % (–6,7 %). Av den orealiserade värdeföränd ringen var 626 (194) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –536 (–824) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024 6,8 % ( 6,7 %), med intervallet 4,3–14,0 % (4,3–14,0 %). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 262XBestand_v254.indd 26 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 27 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 27 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Helsingfors Sagax fastighetsbestånd i Helsingfors inklusive de intilliggande kommu nerna Esbo, Vanda, Kerava och Tusby om fa ttade vid årsskiftet 87 f astig heter med 721 000 k vadrat me ter uthyrningsbar area. Sagax fastig he ter är främst belägna utmed ring le derna och större trafikleder. Sagax fastigheter i Helsingfors utgjorde 15 % av Sagax uthyrnings bara area och 18 % a v koncernens hyresvärde. Förvaltning Hyresintäkterna ökade med 5 % till 933 (892) miljoner kronor och drift ne ttot med 3 % till 747 ( 723) miljoner kronor, främst till följd av fastig hetsförvärv och hyresindexering. Sagax har under 2024 investerat 132 (86) miljoner kronor i befintligt fastighetsbestånd. Sagax har under året tecknat 49 nya hyresavtal med en uthyr ningsbar area om 33 300 kvadratmeter och 53 hyresavtal om 56 500 kvadratmeter har förlängts. Under året har 77 hyresavtal om 34 500 kvadratmeter sagts upp för avflyttning. Nettouthyrningen uppgick där med till –1 2 00 kvadratmeter under 2024. Förvärv och avyttringar Under 2024 förvärvades 2 fastigheter i Helsingfors omfattande sam manlagt 5 800 kvadratmeter uthyrningsbar area för totalt 45 miljoner kronor. Övriga Finland Övriga Finland omfattade 161 fastig he ter med 759 000 k vadratmeter uthyrningsbar area och utgjorde 16 % a v Sagax uthyrningsbara area och 16 % av hyresvärdet. En stor andel av fastigheterna är belägna i universitets st äderna Jyväskylä, Tammerfors, Uleåborg och Åbo. Förvaltning Hyresintäkterna ökade med 10 % till 866 (790) miljoner kronor och drif t ne ttot med 10 % till 710 ( 647) miljoner kronor främst till följd av fastig hetsförvärv och hyresindexering. Merparten av hyresavtalen är triple net avt al. Sagax tecknade 34 nya hyresavtal under 2024 med en uthyrningsbar area om 11 400 kvadratmeter. 22 hyresavtal om 31 400 kvadratmeter har förlängts samt 37 uppsägningar för avflyttning om 80 600 kvadrat meter har mottagits. Nettout hy rningen var följaktligen –69 300 kvadrat meter. Sagax har under 2024 investerat 147 (81) miljoner kronor i befintligt fastighetsbestånd. Förvärv och avyttringar Under året har 5 fastigheter omfattande 20 900 kvadratmeter uthyr ningsbar area förvärvats för 394 miljoner kronor. 2 fastigheter med en uthyrningsbar area om totalt 2 700 kvadrat me ter avyttrades för motsva rande 19 miljoner kronor un der 2024. På fastigheten Autokeskuksentie 12–20 i Tammerfors, Finland, uppfördes en ny byggnad om 2 000 kvadratmeter lager- och verksamhets - lo kaler på befintlig mark. Den totala investeringen uppgick till 34 miljoner kronor och fastigheten miljöcertifieras enligt BREEAM New Construction, nivå Very Good och är fullt uthyrd. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 272XBestand_v254.indd 27 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 28 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202428 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Frankrike Sagax fastighetsbestånd i Frankrike omfattade 310 fastigheter med 1 050 000 kvadratmeter uth yrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 1 234 m iljoner kronor. Korta fakta 2024 2023 Antal fastigheter 310 264 Uthyrningsbar area, kvm 1 050 000 743 000 Hyresvärde, mkr 1 234 814 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 Antal hyresavtal 807 763 Fastigheternas marknadsvärde, mkr 14 515 9 815 Driftnetto, mkr 804 534 Direktavkastning, % 6,5 6,4 Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 5 10 15 20 25 20242023202220212020 % Segmentets andel av Sagax 22 % Hyresvärde 22 %22 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fastighetsbestånd i Frankrike i sammandrag 2024-12-31 2024 Geografisk fördelning Antal fastig- het er Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direktav- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Paris 128 554 000 9 053 16 300 758 1 369 98 % 665 1 −155 −280 511 6,1 % Övriga Frankrike 182 496 000 5 461 1 1 000 476 959 100 % 347 0 −54 −109 294 7 ,1 % Totalt Frankrike 310 1 050 000 14 515 13 800 1 234 1 175 98 % 1 012 2 −210 −200 804 6,5 % FRANKRIKE Segmentet Frankrike svarade för 22 % av marknadsvärdet på Sagax fastighetsportfölj och för 22 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig hetsbestånd omfattade 310 f astigheter med 1 050 000 k vadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 807 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Frankrike fastställdes per 31 december 2024 till 14 515 (9 815) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen i segmentet uppgick till 509 (230) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om 3,6 % (2,4 %). Under samma period var inflationen 1,3 % (3,7 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till 2,3 % (–1,3 %). Av den orealiserade värdeföränd ringen var 35 (131) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 474 (99) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024 6,5 % (6,4 %), med intervallet 5,0–9,0 % (4,8–9,0 %). Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % – – – – 1–2 % 63 1 1 63 < 1 % 1 150 22 806 1 Totalt 1 214 23 807 2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 282XBestand_v254.indd 28 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 29 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 29 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Paris Vid utgången av 2024 ägde Sagax 128 fastigheter med 554 000 kv adrat me ter uthyrningsbar area i Paris. Sagax fastigheter i Paris området är belägna i eftertraktade och etablerade industri om råden utmed större trafikleder som A4 och A6. Fastighets be ståndet omfattade 11 % av Sagax uthyrningsbara area och 14 % av koncernens hyresvärde. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 665 (567) miljoner kronor och drift ne ttot med 20 % till 511 (425) miljoner kronor, främst till följd av fastig he ts förvärv och hyresindexering. Sagax har under 2024 investerat 99 (80) miljoner kronor i b efintligt fastighetsbestånd. Sagax har under året tecknat 72 nya hyresavtal med en uthyr ningsbar area om 28 900 kvadratmeter och 82 hyresavtal om 32 500 kvadratmeter har sagts upp för avflyttning. Inga avtal har förlängts. Netto ut hyrningen uppgick till –3 600 kvadratmeter under 2024. Förvärv och avyttringar Under 2024 har 6 fastigheter förvärvats i Paris för 1 174 miljoner kro nor, varav 4 fastigheter avsåg French Wholesale Properties – FWP med Metro som hyresgäst. Fastig he terna omfattar 75 000 kvadrat me ter uthyrningsbar area. 1 fastighet har avyttrats med en uthyrningsbar area om 600 kvadrat me ter för motsvarande 17 miljoner kronor. I tillägg har mark om 900 kvadratmeter avyttrats för 14 miljoner kronor i redovisat värde under 2024. Övriga Frankrike Vid utgången av 2024 ägde Sagax 182 fastigheter med 496 000 kvadrat me ter uthyrningsbar area i övriga Frankrike. Fastigheterna utgjorde 10 % av Sagax uthyrningsbara area och 9 % av koncernens hyresvärde. Fastigheterna i övriga Frankrike återfinns bland annat i universitets städer som Bordeaux, Lille, Lyon och Marseille. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 347 (130) miljoner kronor och driftnettot med 168 % till 294 (109) miljoner kronor, främst till följd av fastighets förvärv. Sagax har investerat 5 (9) miljoner kronor i b efintligt fastighets bestånd under 2024. Sagax har under året tecknat 5 nya hyresavtal med en uthyrningsbar area om 9 000 kvadratmeter och 4 avtal har sagts upp för avflyttning om 7 100 kvadratmeter. Inga avtal har förlängts. Nettouthyrningen uppgick till 1 900 kvadratmeter under 2024. Förvärv och avyttringar Under 2024 har 42 fastigheter förvärvats för 2 551 miljoner kronor varav 39 fastigheter avsåg French Wholesale Properties – FWP med Metro som hyresgäst. Fastig he terna omfattar 233 000 kvadrat me ter uthyrningsbar area. 1 f astighet om totalt 600 kvadratmeter uthyrningsbar area avyttra des för motsvarande 14 miljoner kronor i re dovisat värde under 2024. På fastigheten 13 Avenue Gutenberg i Paris, Frankrike, färdigställdes nybyggnation om 3 200 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler. Den totala investeringen uppgick till 50 miljoner kronor. Fastigheten är miljöcertifierad enligt BREEAM New Construction, nivå Very Good. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 292XBestand_v254.indd 29 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 30 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202430 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Benelux Sagax fastighetsbestånd i Benelux omfattade 157 fastigheter med 708 000 kvadratmeter uth yrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 704 m iljoner kronor. Korta fakta 2024 2023 Antal fastigheter 157 147 Uthyrningsbar area, kvm 708 000 661 000 Hyresvärde, mkr 704 631 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 96 Antal hyresavtal 269 246 Fastigheternas marknadsvärde, mkr 9 264 8 461 Driftnetto, mkr 595 530 Direktavkastning, % 6,7 6,5 Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 3 6 9 12 15 18 20242023202220212020 % Segmentets andel av Sagax 13 % Hyresvärde 15 %14 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fastighetsbestånd i Benelux i sammandrag 2024-12-31 2024 Geografisk fördelning Antal fastig- het er Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direktav kas tningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Randstad & Eindhoven 96 434 000 6 037 13 900 454 1 046 96 % 431 5 −44 −102 391 6,5 % Övriga Nederländerna och Belgien 61 274 000 3 228 11 80 0 250 913 99 % 217 2 −15 −56 204 7 ,0 % Totalt Benelux 157 708 000 9 264 13 100 704 994 97 % 648 7 −60 −84 595 6,7 % BENELUX Segmentet Benelux svarade för 14 % av marknadsvärdet på Sagax fastighetsportfölj och för 13 % a v koncernens hyresvärde. Sagax fastig hetsbestånd omfattade 157 f astigheter med 708 000 k vadrat me ter uthyrningsbar area varav merparten av fastigheterna är belägna i Randstadområdet och Eindhoven. Randstad är den sammanvuxna stor stadsregionen i centrala Nederländerna bestående av Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 269 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i segmentet Benelux fastställdes per 31 december 2024 till 9 264 (8 461) miljoner kronor. Den orealise rade värdeförändringen i segmentet uppgick till 8 (–37) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om 0,1 % (–0,4 %). Under samma period var inflationen 2,9 % (1,2 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till –2,7 % (–1,6 %). Av den orealiserade värdeföränd ringen var 40 (94) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –32 (–131) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024 5,7 % ( 6,2 %), med intervallet 5,0–8,4 % (5,0–8,5 %). Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % – – – – 1–2 % – – – – < 1 % 683 13 269 3 Totalt 683 13 269 3 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 302XBestand_v254.indd 30 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 31 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 31 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Randstad & Eindhoven Vid utgången av 2024 ägde Sagax 96 fa stigheter belägna i Randstad och Eindhoven omfattande sammanlagt 434 000 k vadrat me ter uthyr ningsbar area. Sagax fastigheter i segmentet är främst belägna i etable rade industriområden i anslutning till större trafikleder. Fastigheterna utgjorde 9 % av Sagax uthyrningsbara area och 8 % a v hyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 431 (403) miljoner kronor och drift ne ttot med 9 % till 391 (358) miljoner kronor, främst beroende på fastig he tsförvärv och hyresindexering. Sagax har investerat 44 (70) miljoner kronor i befintligt fastighets bestånd under 2024. Sagax har under året tecknat 17 nya hyresavtal med en uthyrnings bar area om 32 200 kvadratmeter och 12 hyresavtal om 29 70 0 kvadrat meter har förlängts. 24 uppsägningar för avflyttning har mottagits under året med en uthyrningsbar area om 58 300 kvadratmeter. Nettouthyr ningen uppgick till –26 100 kvadratmeter under 2024. Förvärv och avyttringar Under 2024 har 2 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 7 300 kvadratmeter förvärvats för 57 miljoner kronor. Övriga Nederländerna och Belgien Sagax fastigheter i övriga Nederländerna och Belgien omfattade 61 f astig he ter med 274 000 k vadrat me ter uthyrningsbar area. Fastig heterna är främst belägna utmed större trafikleder eller etablerade industri om råden i Nederländerna och Belgien. Dessa fastigheter utgjorde 6 % av Sagax uthyrningsbara area och 5 % a v hyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 217 (183) miljoner kronor och drift ne ttot med 19 % till 204 (172) miljoner kronor, främst till följd av fastig he tsförvärv. Sagax har investerat 45 (9) miljoner kronor i befintligt bestånd under 2024. Sagax har under året tecknat 3 nya hyresavtal med en uthyrnings ba r area om 9 800 kvadratmeter och 2 hyresavtal om 3 200 kvadratmeter har förlängts. 5 uppsägningar för avflyttning har mottagits under året med en uthyrningsbar area om 20 300. Nettouthyrningen uppgick där med till –10 500 kvadratmeter under 2024. Förvärv och avyttringar Under 2024 har 8 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 37 200 kvadratmeter förvärvats för 351 miljoner kronor. Under andra kvartalet förvärvades fastigheten Innovatieweg 2 i Terneuzen, Nederländerna. Fastigheten omfattar 2 400 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler och är fullt uthyrd. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 312XBestand_v254.indd 31 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 32 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202432 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Spanien Sagax fastighetsbestånd i Spanien omfattade 124 fastigheter med 524 000 kvadrat me ter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 383 m iljoner kronor. Korta fakta 2024 2023 Antal fastigheter 124 113 Uthyrningsbar area, kvm 524 000 451 000 Hyresvärde, mkr 383 317 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 99 Antal hyresavtal 228 193 Fastigheternas marknadsvärde, mkr 5 485 4 543 Driftnetto, mkr 324 230 Direktavkastning, % 6,2 6,0 Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020 % Segmentets andel av Sagax 7 % Hyresvärde 11 %8 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fastighetsbestånd i Spanien i sammandrag 2024-12-31 2024 Geografisk fördelning Antal fastig - he ter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direktav- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Madrid & Barcelona 98 392 000 3 787 9 700 266 678 97 % 238 0 −24 −61 214 6,1 % Övriga Spanien 26 131 000 1 698 13 000 117 895 99 % 117 0 −7 −50 110 6,5 % Totalt Spanien 124 524 000 5 485 10 500 383 731 98 % 355 0 −30 −58 324 6,2 % SPANIEN Segmentet Spanien svarade för 8 % av marknadsvärdet på Sagax fastighetsportfölj och för 7 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig hetsbestånd omfattade 124 f astigheter med 524 000 k vadratmeter uthyr ningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 228 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Spanien fastställdes per 31 december 2024 till 5 485 (4 543) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen i segmentet uppgick till 155 (61) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om 2,9 %. Under samma period var inflationen 2,8 % (3,1 %) och den reala värdeförändringen uppgick såle des till 0,1 % (–1,7 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 17 (1) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 138 (60) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastnings krav för segmentet var per 31 december 2024 6,3 % (6,2 %), med inter vallet 5,3–7,5 % (5,3–7,5 %). Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % – – – – 1–2 % – – – – < 1 % 375 7 228 2 Totalt 375 7 228 2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 322XBestand_v254.indd 32 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 33 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 33 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Madrid & Barcelona Sagax fastighetsbestånd i storstadsområdena Madrid och Barcelona om fa ttade vid årets utgång 98 f astigheter med 392 000 k vadrat me ter uthyrningsbar area. Fastigheterna i Barcelona återfinns utanför de ce ntrala delarna och är belägna utmed större trafikleder i kring li ggande kommuner som Montcada, Parets och Sant Andreu. Merparten av fastig heterna i Mad rid är belägna utmed större trafikleder som M 30 o ch M40 o ch i kringliggande kommuner med etablerade industri om råden som Al calá, Coslada, Getafe och Leganés. Madrid & Barcelona utgör 8 % av Sagax totala uthyrningsbara area och 5 % a v hyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 238 (177) miljoner kronor och driftnettot med 36 % till 214 (158) miljoner kronor främst till följd av fastighets förvärv och hyresindexering. Sagax har under året tecknat 21 nya hyresavtal omfattande 64 700 kvadratmeter uthyrningsbar area. 6 hyresavtal om 44 200 kvadratmeter har sagts upp för avflyttning och 17 hyresavtal om 8 900 kvadratmeter har förlängts under året. Nettouthyrningen uppgick till 20 600 kvadratmeter under 2024. Merparten av fastigheterna är uthyrda på triple net av tal. Under 2024 har 18 (23) miljoner kronor investerats i befintligt fastighetsbestånd. Förvärv och avyttringar Under 2024 har 12 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 86 200 kvadratmeter förvärvats för 681 miljoner kronor. Under 2024 avyttrades 1 fastighet för motsvarande 80 miljoner kronor . Övriga Spanien Sagax fastigheter i övriga Spanien omfattade 26 fastigheter med 131 000 kv adratmeter uthyrningsbar area. Dessa fastigheter utgjorde 3 % av Sagax totala uthyrningsbara area och 2 % a v hyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkterna ökade till 117 (77) miljoner kronor och drift ne ttot ökade med 51 % till 110 (72) miljoner kronor främst till följd av helårs effekt av fastighetsförvärv under 2023 samt hyresindexering. Sagax har under året tecknat 7 nya hyresavtal omfattande 8 300 kvadratmeter uthyrningsbar area. 12 hyresavtal om 10 900 kvadrat meter har sagts upp för avflyttning och 3 hyresavtal om 1 500 kvadrat meter har förlängts under året. Nettouthyrningen uppgick till –2 600 kvadratmeter under 2024. Mer pa rten av fastigheterna är uthyrda på triple net av tal. Under året har 5 (3) miljoner kronor investerats i befintligt fastig hetsbestånd. Förvärv och avyttringar Inga förvärv eller avyttringar i segmentet övriga Spanien har skett under 2024. Under det tredje kvartalet förvärvades fastigheten Calle Sierra Elvira 5 belägen i Madrid. Fastigheten består av verksamhetslokaler för lager och industri och omfattar 6 200 kvadratmeter uthyrningsbar area. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 332XBestand_v254.indd 33 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 34 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202434 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Tyskland Sagax fastighetsbestånd i Tyskland omfattade 14 fastigheter med 132 000 kvadrat me ter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 150 m iljoner kronor. Korta fakta 2024 2023 Antal fastigheter 14 9 Uthyrningsbar area, kvm 132 000 94 000 Hyresvärde, mkr 150 112 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 98 Antal hyresavtal 9 5 Fastigheternas marknadsvärde, mkr 1 778 1 295 Driftnetto, mkr 119 104 Direktavkastning, % 7, 5 8,0 Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 1 2 3 4 20242023202220212020 % Segmentets andel av Sagax 3 % Hyresvärde 3 % 3 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fastighetsbestånd i Tyskland i sammandrag 2024-12-31 2024 Geografisk fördelning Antal fastig- het er Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direktav- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Tyskland 14 132 000 1 778 13 500 150 1 137 93 % 124 1 −5 −41 119 7 ,5 % Totalt 14 132 000 1 778 13 500 150 1 137 93 % 124 1 −5 −41 119 7 ,5 % TYSKLAND I Tyskland återfinns 3 % av koncernens totala marknadsvärde och 3 % av k oncernens totala hyresvärde. Sagax fastighetsbestånd omfattade 14 f astigheter med 132 000 k vadratmeter uthyrningsbar area. Antalet hyresavtal uppgick till 9 stycken vid årsskiftet. Förvärv och avyttringar Under 2024 har 5 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 38 100 kvadratmeter förvärvats för 357 miljoner kronor. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Tyskland fastställdes per 31 december 2024 till 1 778 (1 295) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen i segmentet uppgick till 74 (–52) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om 4,4 % (–3,9 %). Under samma period var inflationen 2,6 % (3,7 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till 1,7 % (–7,3 %). Av den orealiserade värdeföränd ringen var 0 (10) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 74 (–62) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024 8,0 % (10,6 %), med intervallet 7,0–11,0 % (7,0–11,0 %). Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % – – – – 1–2 % 105 2 1 105 < 1 % 35 1 8 4 Totalt 140 3 9 16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 342XBestand_v254.indd 34 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 35 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 35 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Övriga Europa Sagax fastighetsbestånd i Övriga Europa omfattade 2 fastigheter med 6 000 kvadrat me ter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 12 m iljoner kronor. Korta fakta 2024 2023 Antal fastigheter 2 2 Uthyrningsbar area, kvm 6 000 6 000 Hyresvärde, mkr 12 12 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 Antal hyresavtal 2 2 Fastigheternas marknadsvärde, mkr 126 124 Driftnetto, mkr 6 12 Direktavkastning, % 4,8 9,0 Fastighetsbestånd i Övriga Europa i sammandrag 2024-12-31 2024 Geografisk fördelning Antal fastig- het er Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direktav- kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Övriga Europa 2 6 000 126 19 500 12 1 927 100 % 12 0 −6 −965 6 4,8 % Totalt 2 6 000 126 19 500 12 1 927 100 % 12 0 −6 −965 6 4,8 % ÖVRIGA EUROPA Sagax fastighetsbestånd i Övriga Europa omfattade 2 fastigheter i Da nmark med 6 000 k vadratmeter uthyrningsbar area. I segmentet återfanns 0,2 % av koncernens totala marknadsvärde och av koncer nens totala hyresvärde. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 2 stycken. Förvaltning Underhållskostnader ökade under 2024 med 5 miljoner kronor till följd av uppgradering av ventilationssystem i en fastighet på grund av föränd rade myndighetskrav. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i segmentet Övriga Europa fast ställdes per 31 december 2024 till 126 (124) miljoner kronor. Den orea liserade värdeförändringen i segmentet uppgick till −2 (–19) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om –1,8 % (–13,6 %). Under samma period var inflationen 1,9 % (0,7 %) och den reala värdeföränd ringen uppgick till –3,6 % ( 14 ,2 %). Av den orealiserade värdeföränd ringen var 0 (0) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –2 (–19) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024 7,9 % (7,9 %), med intervallet 7,3–8,8 % (7,3–8,8 %). Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % – – – – 1–2 % – – – – < 1 % 12 0 2 6 Totalt 12 0 2 6 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 352XBestand_v254.indd 35 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 36 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202436 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt BAKGRUND Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt de av EU godkända IFRS® redovisningsstandarder. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13, värdering till verkligt värde, nivå 3. Verkligt värde motsvarar i allt väsentligt fastigheternas bedömda marknadsvärde. Marknadsvärde, enligt definitionen från International Valuation Stan dards Council (IVSC), är det bedömda belopp för vilket en fastighet skulle överlåtas vid värdetidpunkten mellan en välunderrättad köpare och en välunderrättad säljare i en transaktion till marknadsmässiga villkor per datumet för värderingen efter en korrekt marknadsbedömning där båda parter har agerat kunnigt, med försiktighet och utan tvång. Sagax inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastig heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av auktoriserade värde rare från oberoende välrenommerade värderingsföretag och uppdateras kvartalsvis. MARKNADSVÄRDE Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 983 (903) fastig he ter upp gick den 31 december 2024 till 65 874 (57 061) miljoner kronor. Fastig heternas redovisade värde ökade med 8 813 (4 379) miljoner kronor under 2024, i enlighet med tabell nedan. Nettoinvesteringarna uppgick till 6 683 ( 5 913) miljoner kronor eller 12 % (11 %) av ingående fastig he tsvärde. Valutakursförändringar under året har medfört att fastighetsvärdena som denomineras i euro respektive danska kronor har förändrats med 1 567 (–229) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick under året till 563 (–1 3 06) miljoner kronor. Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde samt restvärde uppgår till 5,0–16,0 % och direktavkastningskrav för restvärdesbedöm ning uppgår till 4,3–14,0 % baseras på analyser av jämförbara transak tioner samt på individuella bedömningar avseende respektive fastighets risknivå och marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet motsvarade 8,0 % (7,8 %) respektive 8,1 % (7,9 %) för fastig hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,4 % (6,4 % ) per 31 december 2024. Orealiserad värdeförändring Under 2024 uppgick den orealiserade värdeförändringen till 563 (–1 30 6) miljoner kronor motsvarade en värdeförändring om 0,9 % ( –2,2 % ). Under samma period var den vägda inflationen 1,6 % (3,4 %) i de marknader där Sagax har verksamhet. Den reala värdeförändringen uppgick således till –0,7 % (–5,5 %). Den reala värdeförändringen har varit positiv under perioden 2013 till och med 2021 för Sagax fastig he ter och negativ under perioden 2022 till och med 2024. Av den orealiserade värdeförändringen var 652 (670) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och −89 (–1 976) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Värdeförändringarna har varit posi tiva under årets fyra kvartal. Lägre inflation, förbättrade finansierings Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 65 874 miljoner kronor per 31 december 2024. Sagax direktavkastning och vägda direktavkastningskrav 2024 uppgick till 6,6 % respektive 6,4 %. Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061 903 Förvärv av fastigheter 5 698 85 Investeringar i befintligt bestånd 1 129 – Avyttring/utrangering av fastigheter –144 –5 Omräkningseffekt valuta 1 567 – Orealiserad värdeförändring 563 – Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874 983 Förvärvade ej tillträdda fastigheter 326 3 Orealiserade värdeförändringar Belopp i miljoner kronor jan–mar 2024 apr–jun 2024 jul–sep 2024 okt–dec 2024 jan–dec 2024 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 152 202 398 135 887 Avflyttningar/Omförhandlingar −37 −45 −66 −87 −235 Allmän marknadsvärdeförändring 37 −33 −126 33 −89 Totalt 152 124 206 81 563 Fastigheternas marknadsvärden per marknadssegment 2020–2024 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 2020 2021 2022 2023 2024 Summa, mkr 37 548 46 067 52 682 57 061 65 874 Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland Övriga Europa FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 362XBestand_v254.indd 36 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 37 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 37 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Fördelning av värderingsobjekt Fastighetsvärderare Segment Andel av fastighetsbeståndet Savills Sverige 23 % CBRE Finland 30 % Jones Lang LaSalle Benelux 14 % Savills Frankrike 16 % CBRE Frankrike 6 % Savills Spanien 8 % Savills Tyskland 3 % Cushman & Wakefield | RED Övriga Europa 0 % Total andel externvärderat 99 % Internvärdering 1 % Totalt 100 % Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning Fastighet/adress Kommun, land Uthyrningsbar area, kvm Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000 Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400 Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 600 Karaportti 8 Esbo, Finland 16 100 Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900 Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800 Rue des Grands Prés - Zone d'Activités du Petit Nanterre Nanterre, Frankrike 35 700 Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300 Väinö Tannerin Tie 1 A–B Vanda, Finland 59 400 Totalt 481 600 Orealiserade värdeförändringar per segment Segment jan–mar 2024 apr–jun 2024 jul–sep 2024 okt–dec 2024 jan–dec 2024 Sverige −149 −66 2 −57 −270 Finland 153 −169 91 16 90 Frankrike 154 232 52 70 509 Benelux −39 50 −25 22 8 Spanien 37 83 33 1 155 Tyskland −2 −6 53 29 74 Övriga Europa −2 0 0 0 −2 Totalt 152 124 206 81 563 villkor och marknadsräntor har stabiliserat fastighetsmarknaden under året som dock fortsatt var avvaktande med en låg omsättning jämfört med tidigare år. Avkastningskraven inom Sagax marknadssegment var oförändrade under året. Fastigheter med högst marknadsvärde Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax värdemässigt tio största fastigheter uppgick per 31 december 2024 till 8,0 (7,8) miljarder kronor. Detta motsvarade 12 % (14 %) av fastighetsbeståndets totala marknads värde. Sagax tio fastigheter med högst marknadsvärde, sorterade i bok stavsordning, presenteras i tabellen nedan. VÄRDERINGSPROCESS OCH METODIK Sagax styrelse har antagit en värderingsinstruktion för att säkerställa att Sagax följer en konsekvent och standardiserad värderingsprocess i syfte att minimera risken i värderingsprocessen. Fastighetsvärdering är dock till sin natur förknippad med betydande osäkerhet. Externa och oberoende värderingar För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax ob eroende värderingsföretag. Sagax bedömer att användandet av väl renommerade oberoende värderingsföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastig heternas marknadsvärde. Enbart värderingsföretag med omfattande kunskap om fastigheter för lager och lätt industri samt med gott anse ende anlitas. Av tabellen nedan framgår vilka värderings fö retag som Sagax anlitat. De externa värderingarna utförs i enlighet med Royal Institute of Ch artered Surveyors (RICS) och International Valuation Standards Councils (IVSC) rekommendationer. Varje fastighet värderas separat, utan hänsyn till eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som auktoriserats av RICS eller liknande nationellt kontrollorgan och med lämplig kompetens och erfarenhet. Vid årsskiftet ska, enligt Sagax värderingsprocess, minst 97 % a v fastigheternas marknadsvärde värderas externt. Nyligen förvärvade fastigheter kan undantas från att värderas externt under det första FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 372XBestand_v254.indd 37 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 38 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202438 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt kvartalet och kan i stället värderas till förvärvspris eller genom intern värdering. 99 % av fastigheterna har per 31 december 2024 värderats av auktoriserade fastig he tsvärderare från oberoende värderings fö retag. Värderingsmetodik enligt Sagax värderingspolicy Med hänsyn till att Sagax fastigheter huvudsakligen är stabila intäkts genererande fastig he ter ska värderaren använda den så kallade avkast ningsmetoden innebärande att värdet på en fastighet baseras på det driftnetto som fastig he ten förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes metoden i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas, en så ka llad Discounted Cash Flow (DCF) mo dell. En kalkylperiod på 5 till 10 år ska användas men värderaren kan justera kalkylperioden för att avspegla längden på hyresavtal som löper under längre tid, till exempel 15 år. Om andra metoder anses vara mer lämpade av värderaren för att fastställa marknadsvärdet på en viss fastighet kan dessa användas, men värderaren ska också lägga fram en DCF be räkning av marknads värdet. Ytterligare information om värderingsmetodik och analyser redovisas i not 13. Besiktningar ska utföras vart tredje år enligt ett rullande schema. Fastigheter som genomgått omfattande ombyggnation, renovering eller påverkats av betydande marknadsrelaterade förändringar sedan den senaste besiktningen ska besiktigas under kvartalet som följer efter att ombyggnationen eller renoveringen färdigställts respektive föränd ringen konstaterats. Kvalitetskontroll enligt Sagax värderingspolicy För att övervaka kvaliteten på de externa värderingarna genomför Sagax varje kvartal interna jämförande värderingar av fastigheter motsvarande 5–10 % a v portföljens marknadsvärde. Vid behov beställer Sagax även en värdering från annat oberoende värderingsföretag som komplettering. Omfattningen av de jämförande värderingarna kan variera från år till år och kan utgöras av en kombination av stora och små fastigheter, fastigheter inom olika segment, fastigheter med stora förändringar av marknadsvärdet eller fastigheter som har varit eller kommer att bli före mål för betydande investeringar. De jämförande värderingarna foku serar på analys av marknadsantaganden och verifiering av att korrekt indata använts. Sagax genomför även så kallade ”black bo x an alyser” som säkerställer att de externa värderingarna och de jämförande vär deringarna använder samma indata och marknadsantaganden i båda värderingarna. Om de jämförande värderingarna sammantaget resulterar i en marknadsvärdebedömning som avviker mer än 10 % från den externa värderingen och/eller en enskild fastighet avviker mer än 10 miljoner euro från den externa värderingen kommer det att klassificeras som en ”väsentlig avvikelse”. Alla väsentliga avvikelser analyseras i en värderingskommitté som består av representanter från den oberoende värderaren, Sagax ekonomichef och värderingsansvarig. Syftet med sådana diskussioner är att besluta om Sagax ska rapportera ett värde som skiljer sig från de externa värderingarna. De jämförande värderingarna som utfördes per 31 december 2024 resulterade inte i några väsentliga avvikelser mellan Sagax redo vi sade värde och det samlade värdet från värderingsföre ta gen. Intern rapportering Sagax värderingsansvarige sammanfattar varje kvartal de slutliga värderingarna i en rapport till bolagets ekonomichef med en kopia till Sagax styrelse. Sammanfattningen omfattar en analys av alla bety dande värdeförändringar och marknadsbedömningar samt en kom mentar om resultatet och processen. I sammanfattningen finns också ett uttalande från bolagets värderingsansvarige om de oberoende vär deringarna har genomförts med vederbörlig noggrannhet och om den indata som användes för värderingarna, såvitt denne kan bedöma, är korrekta i alla väsentliga avseenden. Sagax värderingsansvarige kom till slutsatsen att värderingarna som gjordes per 31 december 2024 har utförts i enlighet med Sagax riktlinjer. Fastigheternas marknadsvärden per segment 2015–2024 FrankrikeFinland BeneluxSverige Övriga EuropaTysklandSpanien 0 20 40 60 80 100 2024202320222021202020192018201720162015 % Mkr 16 189 20 630 23 771 29 024 32 625 37 548 46 067 52 682 57 06157 061 65 874 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2XBestand_v254.indd 382XBestand_v254.indd 38 2025-04-09 11:442025-04-09 11:44 ===== SIDA 39 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 39 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt BAKGRUND Sagax bedriver en kapitalintensiv verksamhet. Bolagets tillgångar upp- gick till 84 044 (73 410) miljoner kronor vid årsskiftet. Tillgång till kapi- tal är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik fastighetsrörelse. Verksamheten finansieras genom en kombination av eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Eget kapital och ränte bä rande skulder motsvarade 50 % (50 %) respektive 42 % (41 %) av Sagax finansiering vid årets slut. De finansiella kostnaderna uppgick till 948 (765) miljoner kronor inklusive räntekomponenten hänförlig till IFRS 16 Le asing om 36 (31) miljoner kronor. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,0 (5,7) gånger under 2024. Belåningsgraden uppgick till 42 % (41 %) vid årets utgång. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,4 (5,2) gånger. Sagax finan sie lla struktur är utformad med ett tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt- ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Eget kapital uppgick till 41 803 miljoner kronor vid utgången av 2024. Belåningsgraden uppgick till 42 %. Rä ntetäckningsgraden uppgick till 5,0 g ånger. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,4 g ånger. Finansiering Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 20242023202220212020 42 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 20242023202220212020 4,9 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020 5,4 Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebind- ningen inklusive derivat uppgick till 2,9 (2,8) år. Den genom sn ittliga kapitalbindningen uppgick till 3,1 (3,1) år vid årsskiftet. Bolaget har en jämn förfalloprofil under 2025–2030. FINANSPOLICY Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har föl - jande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 g ånger. I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. EGET KAPITAL Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapi- tal och en acceptabel risknivå. Eget kapital uppgick till 41 803 (36 578) miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade en soliditet om 50 % (50 %). Aktiekapitalet fördelades per 31 december 2024 på tre aktieslag, stam - ak tier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 26 481 427 A-aktier, 313 943 032 B-aktier och 126 261 329 D -aktier ute st ående. Innehav av återköpta egna aktier uppgick till 2 0 00 000 B-aktier. I diagrammet på sidan 40 redovisas förändringar av eget kapital sedan 2015 med angivande av orsaker till förändringarna. Per 31 december 2024 uppgick eget kapital till 107,91 (95,01) kronor per A- och B-aktie efter utspädning och till 35,00 (35,00) kronor per D-aktie. Stamaktier av serie D berättigar till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kro- nor per aktie och år. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 3XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 393XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 39 2025-04-04 13:202025-04-04 13:20 ===== SIDA 40 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202440 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt -2000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2024202320222021202020192018201720162015 -2000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 202420232022202120202019201820172016 Förändring av eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Utdelning Totalresultat Aktieemissioner –2 000 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 2024202320222021202020192018201720162015 Incitamentsprogram Inlösen av preferensaktier inkl. kvittningsemission RÄNTEBÄRANDE SKULDER Allmänt om Sagax räntebärande skulder De räntebärande skulderna utgjorde 42 % (41 %) av bolagets finan- siering vid årsskiftet och uppgick till 35 134 (30 343) miljoner kronor motsvarande 35 283 (30 481) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot- svarande 33 202 (28 636) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. De räntebärande skulderna bestod huvudsakligen av börsnoterade icke-säkerställda obligationslån om totalt 29 454 (26 162) miljoner kro- nor inom ramen för Sagax EMTN-program. Återstående ränte bä rande Förändring av räntebärande skulder Belopp i miljoner kronor Räntebärande skulder 31 december 2023 30 343 Upptagna lån 13 405 Amorteringar −9 683 Valutakursförändring 1 069 Räntebärande skulder 31 december 2024 35 134 Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 20242023202220212020 Finansieringskällor Obligationer 84 % (29 454 mkr) Banklån 15 % (5 224 mkr) Företagscertifikat 1 % (456 mkr) Finansiella nyckeltal beräknade enligt Sagax EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 31 dec 2024 31 dec 2023 Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, stable outlook Baa2, stable outlook Nettoskuld/totala tillgångar < 65 % 30 % 30 % Räntetäckningsgrad > 1,8 x 6,5 x 8,1 x Säkerställda skulder/ totala tillgångar < 45 % 6 % 3 % Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 85 % (29 741mkr) Säkerställda skulder 14 % (4 937 mkr) Företagscertifikat 1 % (456 mkr) skuld bestod av skuld till banker om 5 224 (2 686) miljoner kronor samt icke-säkerställda företags ce rtifikat om 456 (1 495) miljoner kronor. Bank lå nen utgjordes av tidsbundna lån. Nettoskulden uppgick till 24 367 ( 20 804) miljoner kronor och motsvarade vid årets utgång 5,4 (5,2) gånger EBITDA för 2024, se även sidan 177. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 3XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 403XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 40 2025-04-04 13:202025-04-04 13:20 ===== SIDA 41 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 41 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Åtaganden i låneavtal Obligationslån Icke-säkerställda obligationslån motsvarade 45 % (46 %) av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet och uppgick till 29 454 (26 162) miljoner kronor. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för bolagets EMTN-program och är inregistrerade vid Euronext Dublin. Under 2024 emitterades obligationslån om nominellt 500 miljoner euro och ett obligationslån om 294 miljoner euro återbetalades. I not 17 redogörs för obligations l ånens räntevillkor. Finansiella åtaganden för obligationerna är bland annat att obligations - lå nen ska vara marknadsnoterade och att bolaget ska publicera kvartals- rapporter. För det fall att budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har obligations in nehavarna rätt att begära förtida återbetalning av lånen. Ytterligare åtaganden är att nettoskulden ska understiga 65 % av totala tillgångar, att räntetäcknings gr aden ska överstiga 1,8 gånger samt att säkerställda skulder ska understiga 45 % av totala tillgångar. Åtagandena följs upp kvartalsvis. För det fall att Moody's Investors Service skulle sänka Sagax kredit - ra ting understigande Baa3, omfattas 30 % av obligationsvolymen emit- terad under Sagax EMTN-program av villkor som skulle höja den fasta ränte ku pongen med 1,25 procentenheter. Se tabell på sidan 40 för Sagax ställning i förhållande till åtagande per 31 december 2024. Banklån Banklån motsvarade 8 % (5 %) av fastigheternas marknadsvärde vid års- skiftet och uppgick till 5 224 (2 686) miljoner kronor. Banklånen inkluderar olika typer av åt aganden som Sagax ska upp- fylla. Vid brott mot åtagandena kan banken begära att Sagax ska åter- betala lånet i förtid. De finansiella åtaganden som finns i låneavtalen är kassa flö desbaserade eller relaterade till skuldsättningsnivåer och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. Exe mpel på dessa nyckeltal är att belåningsgraden ska understiga en specifik nivå eller att räntetäck- ningsgraden ska överstiga en viss nivå. Övriga åtaganden är bland annat att de låntagande dotterbolagen är helägda, att dessa inte upptar ytterligare lån, att hyresavtalen efterlevs, att kreditgivare ska förses med finansiell information såsom till exempel årsredovisningar samt andra icke finansiella åtaganden. Åtagandena följs upp kvartals- eller årsvis. För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har bankerna rätt att i vissa fall begära förtida återbetalning. Säkerheter för bankfaciliteter Som säkerhet för bankfaciliteterna var pantbrev om sammanlagt 14 342 (1 1 326) miljoner kronor utställda vid årsskiftet. Därutöver lämnas regel- mä ssigt pant i form av aktier och andelar i koncern fö retagen. Bolagets bedömning är att pantsättnings av talen löper på marknadsmässiga villkor. Företagscertifikat Sagax har tre program för företagscertifikat som ger bolaget möjlighet att emittera certifikat i svenska kronor och i euro. Rambeloppen för de tre programmen uppgår till 2 500 miljoner kronor respektive 200 och 500 miljoner euro. Löptiden för företagscertifikaten är högst 364 dagar och vid årsskiftet var företagscertifikat om motsvarande 456 (1 495) miljoner kronor utestående med en genomsnittlig återstående löptid om 0,1 (0,2) år. Utestående företagscertifikat motsvarade 1 % (3 %) av fastig- heternas marknadsvärde vid årsskiftet. Sagax har ett åtagande att inneha långfristiga outnyttjade kredit - fa ciliteter (så kallade back-up faciliteter) till en nivå som vid varje till- fälle minst motsvarar volymen på samtliga utestående företagscertifikat. Grön finansiering Sagax har ett ramverk för grön finansiering. Finansiering inom det gröna ramverket kan användas till förvärv, projekt samt refinansiering av befintliga fastigheter. Tillgångar som är möjliga att finansiera enligt det gröna ramverket utgörs främst av miljöcertifierade eller energieffektiva byggnader. Därutöver möjliggör ramverket finansiering för investeringar i energieffektivisering, laddstolpar samt förnybar energi såsom solcells- anläggningar. Under 2024 emitterade Sagax ett grönt obligationslån om 500 miljoner euro inom ramen för det gröna ramverket. Kapitalbindning Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 30 002 (25 436) miljoner kronor motsvarande 85 % (84 % ) av de to tala räntebärande skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 5 132 (4 9 07) miljoner kronor motsvarande 15 % (16 %) av de räntebärande skulderna, varav 456 (1 495) miljoner kronor avsåg företagscertifikat. Låneförfall under 2025 enligt tabell på sidan 42 uppgår till 4 675 m iljoner kronor, motsvarande 13 % a v de räntebärande skulderna. Företagscertifikat om 456 miljoner kronor redovisas i denna tabell med förfall 2029 då back-up faciliteter i form av outnyttjade långfristiga revolverande kreditfaciliteter för fa ller 2029. De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker finansierings - be hovet på kort sikt och påverkar bolagets refinansieringsrisk. Löpande amorteringar och lån som avtalsenligt ska återbetalas inom tolv måna- der utgör kortfristiga räntebärande skulder i balansräkningen. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom bolagets kassa- flöde, tillgängliga kreditfaciliteter eller ge nom nyupplåning för refinan- siering av lån som löper ut. Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig ränte bä rande finan- siering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax efter - st rävar därför att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bola- gets refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapitalbind- ningen uppgick till 3,1 (3,1) år vid årets utgång. Räntebindning För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en re sultat- och kassaflödespåverkan genom förändring av marknads rä ntorna, och därmed öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet, har Sagax 84 % ( 86 % ) lån med en fast ränta under lånets löptid. För att begränsa ränte - ri sken för lån med rörlig ränta använder bolaget ränte de rivat. Bolaget hade räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nomi- nellt värde om 4 077 (1 632) miljoner kronor motsvarande 12 % av ränte - bä rande skulder. Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av räntederivaten uppgick till 2,9 (2,8) år vid årsskiftet. Kostnaden för räntebindningen via derivat är en konsekvens av räntederivatens storlek, löptid och typ av derivat. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder upp- gick till 2,3 % (1,9 %) inklusive effekter av räntederivat vid årets utgång. Merparten av ökningen hänförs till högre ränta på obligationslånen. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 3XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 413XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 41 2025-04-04 13:202025-04-04 13:20 ===== SIDA 42 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202442 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Räntederivat Sagax räntederivat uppgick till 4 077 (1 632) miljoner kronor i nominellt be lopp, motsvarande 72 % (39 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor, den 31 d ecember 2024. Utestående derivat utgörs av ränteswappar. Räntederivaten ingås i svenska kronor eller euro. Räntederivatens värde fö rändringar under året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i resultatet under posten värdeförändringar på finansiella instrument. Orealiserade värdeförändringar påverkar årets resultat men inte kassa - flö de. Övriga skulder Övriga skulder uppgick till 7 106 (6 489) miljoner kronor motsvarande 8 % (9 %) av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvud- sakligen av uppskjuten skatteskuld, upplupna kostnader och förutbe- talda intäkter samt leasingskulder i e nlighet med IFRS 16. Rörelsekapital och avtalade kreditfaciliteter Med rörelsekapital avses här möjlighet att få tillgång till likvida medel för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till betalning. Den löpande verksamheten binder begränsat rörelsekapital då merparten av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna primärt erläggs i efterskott. Sagax rörelsekapital uppgick den 31 december 2024 till −5 006 (−4 445) miljoner kronor. Förutom likvida medel om 287 (28) miljoner kronor hade Sagax outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up facili- teter för företags ce rtifikat pr ogram om 11 560 (11 393) miljoner kronor. Vid årsskiftet fanns avtal om revolverande kreditfaciliteter om totalt 10 980 (10 571) miljoner kronor, varav 10 980 (9 823) miljoner kronor var tillgängliga vid års sk iftet. Ränte- och kapitalbindning 31 december 2024 Räntebindning1) Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta2) Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2025 6 223 2,9 % 18 % 4 675 13 % 2026 3 446 1,6 % 10 % 3 698 10 % 2027 5 251 1,8 % 15 % 5 882 17 % 2028 6 708 1,3 % 19 % 5 766 16 % 2029 7 911 2,0 % 22 % 9 519 27 % > 2029 5 743 4,4 % 16 % 5 743 16 % Summa/ genomsnitt 35 283 2,3 % 100 % 35 283 100 % 1) Inklusive derivat. 2) I den genomsnittliga räntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Sagax har även avtalat om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 580 (604) miljoner kronor varav 580 (460) miljoner kronor var outnytt- jade vid årsskiftet. Därutöver har Sagax avtalat om 0 (1 110) miljoner kronor i tids- bundna lån som inte hade betalats ut per balansdagen. Kostnaden för Sagax kreditfaciliteter (så kallad löftesprovision) upp- gick till 51 (41) miljoner kronor under 2024. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kredit- faciliteterna. SAGAX KASSAFLÖDE UNDER 2024 Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse - ka pital uppgick till 3 586 (3 485) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag 2024 delvis åter in vesterats i dessa verksamheter. Under året erhölls totalt 477 ( 653) miljoner kronor i utdelning från joint venture och intresseföretag, vi lket inkluderats i kassaflödet. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet från den löpande verksamheten med −235 (80) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassa flö det med −5 732 (−4 749) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen fastighetsförvärv. Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde 2 639 (1 135) miljoner kronor. Samman ta get har likvida medel förändrats med 259 ( –48) miljoner kronor under 2024, se kassa flö desanalys på sidan 78. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 3XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 423XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 42 2025-04-04 13:202025-04-04 13:20 ===== SIDA 43 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 43 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Räntederivat 31 december 2024 Förfalloår Nominellt belopp, mkr Marknadsvärde, mkr Genomsnittlig ränta 2027 944 −20 3,0 % 2028 965 −15 2,6 % 2029 2 168 −36 2,6 % >2029 – – – Summa/genomsnitt 4 077 −71 2,7 % Kapitalstrukturens utveckling 0 20 40 60 80 100 31 dec 202431 dec 202331 dec 202231 dec 202131 dec 2020 % Övriga skulderEget kapital 19 828 22 452 4 342 26 354 31 079 5 039 32 294 33 463 6 074 Räntebärande skulder Mkr MkrMkrMkr Mkr 6 489 30 343 36 578 7 106 35 134 41 803 Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 2024 31 dec 2023 31 dec Räntebärande skulder 35 134 30 343 Räntebärande tillgångar –359 –729 Börsnoterade instrument 1) –10 121 –8 782 Likvida medel –287 –28 Nettoskuld 24 367 20 804 1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 3XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 433XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 43 2025-04-04 13:202025-04-04 13:20 ===== SIDA 44 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202444 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt KREDITRATING Sagax har en kreditrating från Moody´ s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Den erhållna ratingen bedöms vara av godo för Sagax då det innebär förbättrad tillgång till den europeiska och svenska kapital- marknaden som medför lägre refinansieringsrisk, lägre finansierings- kostnader och längre löptider på Sagax upplåning. VALUTAEXPONERING Sagax äger fastigheter i sex länder i euroområdet. Netto ti llgångarna i euro uppgick vid årsskiftet till 1 245 miljoner euro, se vidstående tabell. Marknadsvärdet på fastigheterna i euroområdet uppgick till 4 409 mil- joner euro och övriga tillgångar till 108 miljoner euro vid årets utgång. Räntebärande skulder uppgick till 2 891 miljoner euro. Övriga skulder uppgick till 383 miljoner euro. Sammantaget uppgick nettotillgångarna i euro till 1 245 miljoner motsvarande 34 % a v eget kapital. Under 2024 nettoinvesterade Sagax motsvarande 5 961 miljoner kro- nor i fastigheter i segmenten Frankrike, Finland, Spanien, Benelux och Tyskland. Likvida medel Bank- / obligationslån Löpande verksamhet Aktie- emission Fastighets- försäljningar Övrigt Investeringar Amorterade lån Utdelning Övrigt Inlösenerbjudande Preferensaktier 73 Mkr vid årets slut Tillkommer 1 886 Mkr i form av outnyttjade lånelöften 1) 8 487 Mkr 1 490 Mkr 1 125 Mkr 122 Mkr 122 Mkr 6 707 Mkr 3 803 Mkr 479 Mkr 242 Mkr 4 Mkr Disponibel likviditet 1 959 Mkr 60 Mkr vid årets början Likvida medel Likvida medel 28 Mkr vid årets början Likvida medel 287 Mkr vid årets slut Tillkommer 11 104 Mkr i form av outnyttjade lånelöften Bank- och obligationslån Löpande verksamhet Aktie- emission Övrigt Fastighets- försäljningar 13 405 Mkr 3 586 Mkr 15 Mkr 1 181 Mkr 127 Mkr Amorterade lån 9 683 Mkr Investeringar 6 437 Mkr Utdelning 1 301 Mkr Övrigt 633 Mkr Disponibel likviditet 11 391 Mkr1) 1) Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscertifikat om 456 miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel likviditet. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2024−12−31 2023−12−31 Förvaltningsfastigheter 4 409 3 861 Övriga tillgångar 108 134 Summa tillgångar 4 518 3 995 Räntebärande skulder 2 891 2 580 Övriga skulder 383 348 Summa skulder 3 273 2 928 Nettoexponering 1 245 1 067 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 3XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 443XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 44 2025-04-04 13:202025-04-04 13:20 ===== SIDA 45 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 45 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Joint venture och intresseföretag Sagax ackumulerade investeringar i joint venture och intresseföretag uppgick till 7 872 miljoner kronor och har genererat ackumulerade utdelningar om 3 734 miljoner kronor. Det redovisade värdet på innehaven uppgick till 15 170 miljoner kronor. Fastighetsbestånd i sammandrag Segment Antal fastigheter Hyresintäkter, mkr Uthyrningsbar area, kvm Hyres- duration, år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Fastigheternas marknadsvärde, mkr Äldreboende 231 1 939 1 039 000 8,7 98 32 053 Utbildning 154 1 791 844 000 11,0 98 32 019 Vård 63 786 31 1 000 6,7 97 11 982 Rättsväsende 29 615 230 000 7,9 97 9 919 Totalt 477 5 130 2 425 000 9,1 98 85 973 Kapitalstruktur 31 december 2024 Räntebärande skuld nyttjanderätter 1 % Uppskjuten skatteskuld 7 % Eget kapital 32 % Icke räntebärande skuld nyttjanderätter 3 % Säkerställda lån 1 % Icke-säkerställda lån 56 % BAKGRUND I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är aktivt. De acku - mu lerade investeringarna uppgick till 7 872 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 3 734 (3 2 49) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 15 170 (13 171) miljoner kronor inklusive option om 992 (931) miljoner kronor redovisad som finansiellt instrument. 97 % av värdet bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 1 108 (937) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 477 (692) miljo - ner kronor till kassaflödet. Därutöver har Sagax erhållit sakutdelning bestående av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB motsvarande 50 miljoner kronor. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 12 (–1 220) miljoner kronor och av värdeförändringar på derivat till –81 (–302) miljoner kronor. Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 118 (12) miljo- ner kronor i joint venture och intresseföretag. JOINT VENTURE Hemsö Intressenter AB (Hemsö) Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastig he ts AB, resterande 85 % ägs av Tredje AP-fonden (AP3). Samarbetet mellan Tredje AP-fonden och Sagax styrs av ett aktie äg aravtal. Avtalet reglerar st yrelsesammansättning, verksam he tsinriktning, vinstutdelning, vissa finan- sie ringsfrågor samt sälj- respektive köpoptioner mellan de två de l äg arna. Hemsö bidrog med 318 (297) miljoner kronor till förvaltningsresul- tatet under 2024 efter att resultatet i Hemsö In tressenter AB belastats med kostnader för räntor. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksam- he ten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighets- beståndet omfattade 477 f astigheter med ett sammanlagt fastig he tsvärde om 86 miljarder kronor den 31 december 2024. 95 % av hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. En genomsnittlig åter st å- ende hyresduration om 9,1 (9,5) år bidrar, i kombination med finan - siellt starka hyresgäster och låg vakansgrad, till ett st abilt driftnetto. Uthyrningsgraden var vid årsskiftet 98 % ( 98 %). Direkt av kastningen uppgick till 4,8 % ( 4,7 %) under 2024. Under 2024 har 5 fastigheter förvärvats för 276 miljoner kronor och 16 f astig he ter avyttrats för 1 3 67 miljoner kronor. 3 490 miljoner kronor har investerats i befintligt fastig - he tsbestånd, varav 2 526 miljoner kronor i nyproduktion och 964 mil - joner kronor avseende hyresgästanpassningar och underhåll. Hemsös räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 52 185 ( 50 823) miljoner kronor varav icke-säkerställda obligationslån uppgick till 39 205 (39 203) miljoner kronor. Hemsö har rating AA- från Fitch Ratings, rating A- från Standard & Poor’s och rating A3 från Moody's. För mer information se bolagets hemsida, www.hemso.se. Hemsö Fastighets AB 2024 jan–dec 2023 jan–dec Sagax ägarandel, % 15 15 Sagax andel av årets totalresultat, mkr 238 –219 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 318 297 Hyresintäkter, mkr 5 130 4 818 Förvaltningsresultat, mkr 2 498 2 345 Årets resultat, mkr 1 886 –2 721 2024 31 dec 2023 31 dec Innehavets redovisade värde, mkr1) 4 799 4 546 Antal fastigheter 477 488 Fastigheternas redovisade värde, mkr 85 973 82 624 Uthyrningsbar area, kvm 2 425 000 2 458 000 Hyresduration, år 9,1 9,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 Räntebärande skulder, mkr 52 185 50 823 Kapitalbindning, år 5,0 5,5 Räntebindning, år 4,8 5,0 Marknadsvärde för räntederivat, mkr –604 –187 1) Inklusive derivat. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 3XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 453XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 45 2025-04-04 13:202025-04-04 13:20 ===== SIDA 46 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202446 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Söderport Property Investment AB 2024 jan–dec 2023 jan–dec Sagax ägarandel, % 50 50 Sagax andel av årets totalresultat, mkr 224 24 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 235 224 Hyresintäkter, mkr 1 096 1 025 Förvaltningsresultat, mkr 469 449 Årets resultat, mkr 448 48 2024 31 dec 2023 31 dec Innehavets redovisade värde, mkr 2 702 2 728 Antal fastigheter 86 86 Fastigheternas redovisade värde, mkr 14 688 14 418 Uthyrningsbar area, kvm 778 000 773 000 Hyresduration, år 3,9 4,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 96 Räntebärande skulder, mkr 7 709 7 354 Kapitalbindning, år 3,1 3,9 Räntebindning, år 2,1 2,7 Marknadsvärde för räntederivat, mkr –54 –72 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % av Ess-Sierra och resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför - al lt byggvaru ha ndel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat me ter varav 92 % utgörs av lagerlokaler/byggvaruhandel och 8 % a v kontors lok aler. Sagax ombesörjer ekonomisk och fastighets - för valtning. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2024 jan–dec 2023 jan–dec Sagax ägarandel, % 50 50 Sagax andel av årets totalresultat, mkr 22 –30 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 24 31 Hyresintäkter, mkr 99 96 Förvaltningsresultat, mkr 48 62 Årets resultat, mkr 44 –59 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2024 31 dec 2023 31 dec Innehavets redovisade värde, mkr 282 283 Antal fastigheter 39 39 Fastigheternas redovisade värde, mkr 1 484 1 475 Uthyrningsbar area, kvm 184 000 184 000 Hyresduration, år 6,6 6,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 Räntebärande skulder, mkr 843 847 Kapitalbindning, år 3,0 4,0 Räntebindning, år 2,0 2,8 Marknadsvärde för räntederivat, mkr – – Kapitalstruktur 31 december 2024 Uppskjuten skatteskuld 11 % Eget kapital 33 % Övriga icke räntebärande skulder 6 % Säkerställda lån 49 % Fastighetsbestånd i sammandrag Segment Antal fastigheter Hyres- värde, mkr Uthyrnings- bar area, kvm Hyres- duration, år Ekonomisk uthyrnings- grad, % Fastig- heternas marknads- värde, mkr Stockholm 73 876 51 1 000 4,0 94 11 128 Övriga Sverige 13 306 267 000 3,6 96 3 560 Totalt 86 1 182 778 000 3,9 94 14 688 Söderport Property Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % av Söderport och resterande del ägs av Nyfosa AB. Samarbetet mellan Nyfosa och Sagax styrs av ett långsiktigt aktie - äg aravtal enligt vilket parterna har lika stor bestämmanderätt över Söderport. Aktie äg aravtalet reglerar till exempel beslutsordning för investeringar och försäljningar, hembud och hur försäljning av aktier i S öderport kan ske. Söderport bidrog med 235 (224) miljoner kronor till Sagax för - va ltnings re sultat under 2024. Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 14 688 m iljoner kronor. Årets resultat har ökat till 448 (48) miljoner kronor huvudsakligen beroende på orealiserade värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastig - he ter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 182 (1 164) miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 decem - ber 2024. Söderports ekonomiska vakansvärde uppgick till 68 (43) miljoner kronor vid årets slut, motsvarande en uthyrningsgrad om 94 % (96 %). Av vakans vä rdet utgjorde 17 (17) miljoner kronor tids be gränsade hyresrabatter. 83 % (89 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm. Under 2024 har 59 (75) nya hyresavtal tecknats omfattande en uthyr- ningsbar area om 27 000 (28 0 00) kvadratmeter. Hyres gä ster har under året sagt upp 56 (57) hyresavtal för avflyttning om totalt 36 0 00 (32 0 00) kvadrat me ter. Nettouthyrning uppgick följaktligen till –9 000 (–4 0 00) kvadrat me ter. Under 2024 har överenskommelser träffats gäl- lande förlängningar av hyresavtal mot sv arande totalt 41 000 (36 0 00) kvadratmeter. Inga fastigheter har förvärvats eller avyttrats under 2024. 182 miljoner kronor har investerats i det befintliga fastighetsbeståndet. Direkt av kastningen uppgick till 6,1 % (5,8 % ) under 2024. Söderports räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 7 709 (7 354) miljo- ner kronor med en genomsnittlig kapital bi ndning om 3,1 (3,9) år. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 2,1 (2,7) år. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 3XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 463XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 46 2025-04-04 13:202025-04-04 13:20 ===== SIDA 47 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 47 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt INTRESSEFÖRETAG Nyfosa AB (Nyfosa) Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 4 856 (4 265) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 809 (2 789) miljoner kronor per 31 december 2024. Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxt- kommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 494 fastigheter med ett fastig- hetsvärde om 39,4 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 963 miljoner kronor per 31 december 2024. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.nyfosa.se. NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagax äger 20,5 % av rösterna och 15,2 % av kapitalet i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 378 (3 041) miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 478 (2 104) miljoner kronor per 31 december 2024. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 554 fastigheter med ett fastighetsvärde om 23,4 miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 326 miljoner kronor per 31 december 2024. NP3 är börs- noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.np3fastigheter.se. Under september 2024 genomförde NP3 en riktad nyemission som med- förde att Sagax omklassificerade innehavet i NP3 till finansiella instrument som resulterade i en orealiserad värdeförändring om 1 335 miljoner kronor i tredje kvartalet. I november 2024 förvärvade Sagax aktier i NP3 och innehavet i NP3 redovisas därefter som ett intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Omklassificeringen resulterade i en orealiserad värdeförändring på finansiella instrument om –150 miljoner kronor. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger 25,7 % av rösterna och 25,2 % av kapitalet i Emilshus. Mark- nadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 1 395 (820) miljoner kronor och det redovisade värdet till 982 (708) miljoner kronor per 31 december 2024. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter med Småland som kärnmarknad. Fastighetsbeståndet omfattade 172 fastig- heter med ett fastighetsvärde om 8,9 miljarder kronor och ett hyresvärde om 790 miljoner kronor per 31 december 2024. Emilshus är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.emilshus.com. Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i NP3 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 202420232022202120202019 Mkr Redovisat värde Börsvärde Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Emilshus 0 400 800 1 200 1 600 Kv 4Kv 3Kv 2Kv 1Kv 4Kv 3Kv 2Kv 1Kv 4Kv 3Kv 2 Mkr 2022 2023 2024 Redovisat värde Börsvärde Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Nyfosa 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 20242023 Mkr Redovisat värde Börsvärde Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Sagax intresseföretag Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec Sagax ägarandel av kapitalet, % 22 23 15 16 25 22 Sagax andel av årets totalresultat, mkr 14 –104 152 –26 40 9 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 284 180 155 154 73 51 Hyresintäkter, mkr 3 341 3 242 1 992 1 797 674 588 Förvaltningsresultat, mkr 1 351 1 239 879 745 297 233 Årets resultat, mkr 113 –639 914 – 61 288 33 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec Innehavets redovisade värde, mkr 2 809 2 789 3 478 2 104 982 708 Antal fastigheter 494 497 554 507 172 130 Fastigheternas redovisade värde, mkr 39 369 39 278 23 384 20 276 8 940 7 324 Uthyrningsbar area, kvm 2 933 000 2 930 000 2 201 000 1 998 000 926 000 805 000 Hyresduration, år 3,4 3,6 4 3,9 5 5,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 92 93 93 95 95 Räntebärande skulder, mkr 21 366 23 340 12 587 11 943 4 717 3 984 Kapitalbindning, år 2,7 2,9 2,3 2,2 2,7 1,8 Räntebindning, år 2,1 1,5 2,1 2,1 2,3 3,1 Marknadsvärde för räntederivat, mkr –77 77 19 43 10 35 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 3XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 473XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 47 2025-04-04 13:202025-04-04 13:20 ===== SIDA 48 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202448 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånaders - ba sis per 1 januari 2025. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeföränd - ringar. Sagax redovisar ak tuell intjäningsförmåga i samband med del- årsrapporter, bokslutskommunikéer och i årsredovisningen. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets- kostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för inne- havstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån ränte bä rande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte bä rande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings - kostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kredit - faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsavgälder vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 17 % (18 %) schablon - skatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,49 kronor. Omräkning från euro i intjäningsförmåga per 1 januari 2024 har skett till 11,10 kronor. Resultatandelar från joint venture och intresse fö retag är beräknade enligt samma principer som för Sagax med beaktande av resultat - an delens storlek. FÖRÄNDRING AV AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA UNDER 2024 I tabellen på nästa sida presenteras Sagax redovisade intjänings fö rmåga under åren 2019–2024. Förändringarna mellan årsskiften redovisas upp- delat på förändringar i befintligt fastighetsbestånd, fastig he tsförvärv, fastig- he tsförsäljningar samt valutaeffekter. Även uppgifter om investeringar och avyttringar under respektive år presenteras i tabellen. Det kan noteras att investeringar i befintligt fastighetsbestånd kan ge effekt på intjäningsför - mågan med viss fördröjning beroende på om det fortfarande är en pågå- ende investering och om till exempel inflyttning har skett. Förändringar i befintligt bestånd ökade hyresvärdet med 137 miljoner kronor samtidigt som vakansvärdet ökade med 29 miljoner kronor och fastig he tskostnaderna ökade med 45 miljoner kronor. Totalt ökade drift- nettot i befintligt bestånd med 63 miljoner kronor. Därutöver medförde eurokursens utveckling att drift ne ttot ökade med 134 miljoner kronor. Fastighetsförvärv under 2024 har medfört att hyresvärdet ökat med 525 miljoner kronor, fastighetskostnaderna ökade med 73 miljoner kronor och att vakans vä rdet ökade med 12 miljoner kronor. Totalt ökade drift- ne ttot med 440 miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv under året. Fastighetsförsäljningar under året minskade hyresvärdet med 13 mil- joner kronor och vakanserna samt fastighetskostnaderna minskade med 2 miljoner kronor vardera. Totalt minskade driftnettot med 8 miljoner kronor till följd av fastighetsförsäljningar under året. Finansnettot har förändrats med –304 miljoner kronor till –859 miljoner kronor, varav finansiella intäkter med –50 miljoner kronor och finansiella kostnader med –254 miljoner kronor. Resultat efter schablonskatt som till fa ller A- och B- ak tieägarna har ökat med 9 % ( 18 %) till 3 416 ( 3 122) miljoner kronor, motsvarande 10,10 (9,22) kronor per A- och B-aktie. Sagax har fokus på långsiktig tillväxt av bolagets förvaltningsresultat. För att underlätta bedömningen av bolagets ställning redovisas den bedömda intjäningsförmågan på årsbasis samt en sammanställning över intjäningsförmågans utveckling sedan 2019. Aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 20242023202220212020 Aktuell intjäningsförmåga före skatt Mkr Förvaltningsresultat Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 jan 2025 1 jan 2024 Hyresvärde 5 553 4 738 Vakans –231 –182 Hyresintäkter 5 323 4 557 Fastighetskostnader –909 –771 Driftnetto 4 414 3 785 Central administration –187 –182 Joint venture och intresseföretag 1 162 1 096 Finansnetto –859 –555 Leasingkostnader –36 –31 Förvaltningsresultat 4 494 4 114 – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 61 – Skatt –764 –741 Resultat efter skatt 3 730 3 374 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 669 3 374 – varav ägare av D-aktier 253 253 – varav ägare av A- och B-aktier 3 416 3 122 Framåtriktad direktavkastning, % 6,7 6,6 Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,1 4,9 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 3XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 483XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 48 2025-04-04 13:202025-04-04 13:20 ===== SIDA 49 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 49 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 2022 2023 2024 Belopp i miljoner kronor Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 2) 1 jan 2023 Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2024 Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastighets- försälj- ningar 1 jan 2025 Hyresvärde 379 217 269 –128 4 195 155 –9 406 –8 4 738 137 166 525 −13 5 553 Vakans –16 –8 –18 5 –171 1 0 –16 4 –182 −29 −10 −12 2 −231 Hyresintäkter 362 209 251 –123 4 024 156 –9 390 –4 4 557 108 155 513 −10 5 323 Fastighetskostnader –89 –34 –35 17 –704 –41 1 –30 2 –771 −45 −21 −73 2 −909 Driftnetto 274 175 216 –106 3 319 115 –8 360 –1 3 785 63 134 440 −8 4 414 Central administration –174 –182 −187 Joint venture och intresseföretag 818 1 096 1 162 Finansnetto –398 –555 −859 Leasingkostnader –28 –31 −36 Förvaltningsresultat 3 538 4 114 4 494 – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – – 61 Skatt –637 –741 −764 Resultat efter skatt 2 902 3 374 3 730 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 902 3 374 3 669 – ägare av preferensaktier – – – – ägare av D-aktier 253 253 253 – ägare av A- och B-aktier 2 650 3 122 3 416 Investeringar och avyttringar –715 – 3 202 2 062 –902 – 5 088 77 –1 129 – 5 698 144 1) Inkluderar förvärv och avyttringar av en portfölj om 37 fastigheter där ett joint venture upprättades tillsammans med NP3 Fastigheter AB. 2) Inkluderar en portfölj omfattande 36 fastigheter med avtalad ej frånträdd avyttring som omrubricerats till kortfristig finansiell leasingfordran. Utveckling av aktuell intjäningsförmåga 2019–2024 2019 2020 2021 Belopp i miljoner kronor Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2020 Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2021 Förändring befintligt bestånd Valuta- effekt Fastig- hets- förvärv Fastig- hets- försälj- ningar 1 jan 2022 Hyresvärde 58 25 271 –128 2 735 64 –73 302 –3 3 024 118 40 370 –94 3 459 Vakans 14 –1 –21 4 –135 –13 3 –15 1 –159 31 –2 –14 9 –135 Hyresintäkter 71 23 251 –124 2 600 51 –70 286 –2 2 865 149 38 357 –85 3 324 Fastighetskostnader –41 –4 –39 13 –446 –21 –13 13 –30 –495 –38 –6 –40 16 –563 Driftnetto 31 19 212 –111 2 155 30 –83 300 –32 2 370 111 32 317 –69 2 761 Central administration –122 –132 –147 Joint venture och intresseföretag 539 638 780 Finansnetto –352 –372 –354 Leasingkostnader –22 –26 –28 Förvaltnings re sultat 2 198 2 479 3 012 – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – – – Skatt –414 –471 –542 Resultat efter skatt 1 764 2 008 2 470 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 764 2 008 2 470 – ägare av preferensaktier 34 34 – – ägare av D-aktier 216 252 252 – ägare av A- och B-aktier 1 515 1 723 2 218 Investeringar och avyttringar –707 – 2 836 1 413 –666 – 5 585 1) 1 4561) –658 – 4 824 1 351 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 3XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 493XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 49 2025-04-04 13:202025-04-04 13:20 ===== SIDA 50 =====