FULLTEXT DEL 2 AV 5
Årsredovisning 2024
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202450
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Sagax är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet,
resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och, om möjligt,
begränsa effekterna av riskerna på verksamheten.
Risker och riskhantering
MARKNADSRISKER
Fastigheternas marknadsvärde
Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt IAS
40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncern -
mä
ssiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde.
Detta innebär att sjunkande marknads vä
rden på bolagets fastigheter
kommer att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning.
Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av för -
svagad konjunktur, stigande ränteläge, förändring i utbud eller efterfrå-
gan eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat
avflyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller incidenter
med materiella skador som följd. Därutöver kan fastigheternas marknads-
värden indirekt påverkas av förändrade lagkrav.
Företagsledningen måste göra bedömningar och antaganden som
påverkar fastighetsvärderingarna och i bokslutet redovisade tillgångs- och
skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad informa -
tion i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar.
Hantering
För att bedöma fastigheternas marknadsvärde anlitar Sagax auktorise -
rade fastighetsvärderare från välrenommerade oberoende värderings -
fö
retag, vilket bolaget anser skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna
för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknads -
värden. För att kvalitetssäkra de externa värderingarna utför Sagax därut -
över interna värderingar avseende 5–10 % a
v portföljens marknadsvärde
varje kvartal. De jämförande interna värderingarna fokuserar på:
■ Analys av marknadsantaganden.
■ Analys av marknadsparametrar tillsammans med Sagax fastighets-
förvaltare och transaktionsteam.
■ Verifiering av indata.
■ Genomförande av så kallad "Black box-analys" som säkerställer att
de oberoende värderingarna och interna jämförande värdering -
arna överensstämmer om samma indata och marknadsantaganden
ti
llämpas i båda värderingsmodellerna.
I not 13 redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid föränd-
rade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyres
in
täkter,
fastig he
tskostnader och uthyrningsgrad.
Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering
mot att fastighetspecifika händelser negativt påverkar marknadsvärdet
genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighetsförsäk-
ring och tecknande av hyresavtal med adekvata avtalsvillkor.
Transaktionsrelaterade risker
Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är
till sin natur förenat med osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgörs
riskerna bland annat av framtida bortfall av hyresintäkter, miljöför-
hållanden, begränsningar av nyttjanderätt samt tekniska brister. Vid
förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och
juridiska tvister.
Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garantier
avseende ägande, hyresavtalens giltighet med mera. Vid försäljning av
fastighetsbolag garanteras normalt även avsaknaden av skattetvister och
andra rättsliga tvister som kan komma att bli en framtida belastning för
bolaget. Garantierna är normalt belopps- och tids
be
gränsade.
Hantering
Risker förebyggs genom att säkerställa att Sagax genomför relevanta
kontroller och undersökningar samt att rätt kompetens finns i organisa-
tionen internt eller anlitas externt vid behov.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obliga-
tionslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating från
Moody´ s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”.
Obligationerna har särskilda åtaganden om upprätthållandet av
netto
sk
uld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta inne-
bär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp
av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en
nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika typer av åta-
ganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. För mer
information se sidorna 40–41.
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansieringsverk -
samheten i syfte att begränsa risker kopplade till Sagax finansiering samt
att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls. Sagax har
följande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksam
he
ten:
■ Belåningsgrad om högst 50 %.
■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
■ Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger.
Refinansieringsrisk
Förutsättningarna på kapital- och kreditmarknaderna kan förändras,
vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller
ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för-
ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på
bolagets resultat- och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till
sänkt kreditrating och därmed försvåra möjligheten till refinansiering av
befintliga skulder.
Hantering
I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att ha
en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinansiera
de långfristiga räntebärande skulderna i god tid före förfall, samt att
använda flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta
arbetssätt begränsa bolagets refinansieringsrisk. I tabellen på sidan 53
redovisas dels belåningsgradens känslighet för förändringar av fastig-
hetsvärden, dels räntetäckningsgradens känslighet för förändringar av
fastigheternas uthyrningsgrad.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
3XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 503XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 50 2025-04-04 13:202025-04-04 13:20
===== SIDA 51 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 51
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Ränterisk
Räntekostnader är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk
definieras som risken att förändringar av marknadsräntor påverkar
Sagax finansieringskostnad och kassaflöde. Ränterisken är hänförlig
till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på ränte
-
ma
rknaden kan förändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget.
Riks ba
nkens och den europeiska centralbankens penningpolitik,
förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl internationellt som natio-
nellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna.
Hantering
För att reducera Sagax exponering mot ett eventuellt stigande ränte lä ge
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
ri
sken för lån med rörlig ränta används ränteswappar och ränte ta
k.
Den 31 december 2024 uppgick andelen fasträntelån till 84 % (86 %
)
och ränteswappar till 12 % (5 %
) av Sagax räntebärande skulder. En
höjning av marknadsräntorna bedöms därför få en begränsad effekt på
Sagax ränte
ko
stnader på kort och medellång sikt. Se även känslighets-
analysen på sidan 53.
Valutarisk
Sagax är exponerat mot valutakursrisker till följd av investeringar och
skulder i euro. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla
balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Valuta-
kursförändringar kan ha en väsentlig effekt på koncernens finansiella
ställning och resultat i svenska kronor.
Hantering
Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter i euro huvudsak-
ligen finansieras genom upplåning i euro. Transaktionsexponering i kon-
cernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma
valuta. Nettoexponeringen, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till
14 295 (11 838) miljoner kronor den 31 december 2024. Sammantaget
uppgick nettoexponeringen till 34 % (32 %) av eget kapital.
I enlighet med IAS 21 redo
vi
sas valutakurseffekter för utlandsverk-
samhet och säkringsredovisning under rubriken Övrigt total re
sultat.
Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Se även
känslig
he
tsanalysen på sidan 53.
Likviditetsrisk
Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång till
likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive räntebetal-
ningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar skulle
ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella
ställning.
Hantering
Sagax har ett positivt operativt kassaflöde och kommer att ha ett
begränsat refinanseringsbehov under de närmaste åren; se not 17 där
förfallodatum för koncernens skulder presenteras. Sagax rörelse
ka
pital
uppgick till −5 0
06 (−4 445) miljoner kronor vid årsskiftet. Outnytt -
jade kreditfaciliteter uppgick vid samma tidpunkt till 11 560 (11 393)
miljoner kronor, inklusive back-up faciliteter avseende Sagax ute
-
stå
ende företagscertifikat.
OPERATIONELLA RISKER
Hyresintäkter och hyresutveckling
Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för
lager och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen
hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella mark-
nadshyror som påverkas av den ekonomiska utvecklingen, demografisk
tillväxt samt omfattningen av nybyggnationer på marknaden.
Hantering
För att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförluster
strävar Sagax efter långvariga kundrelationer samt efter att prioritera
hyresgäster med hög kreditvärdighet, även om detta initialt kan medföra
något lägre intjäning. Detta är av särskild vikt i förhållande till större
hyresgäster.
Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyres-
avtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid
längre än tre år har normalt ett tillägg kopplat till konsumentprisindex
i Sverige och till liknande index på övriga marknader, det vill säga de
är helt eller delvis inflationsjusterade. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal
är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan
i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal
hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar.
Kreditrisk
Sagax primära kreditrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina
betalningar enligt hyresavtalen.
Hantering
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av
fastig
het
sbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyres-
av
talsstruktur bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster.
I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken
och vid behov kompletteras avtalen med säkerheter i form av depositio-
ner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar
löpande med att följa och utvärdera hyresgästernas finansiella ställning.
Sagax bedömer att bolagets hyresgäster generellt sett har god finansiell
ställning.
Drifts- och underhållskostnader
De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och
uppvärmningskostnader samt kostnader för fastighetsskatt. I den mån
kostnadshöjningar inte kompenseras genom regleringar i hyresavtal kan
de påverka bolagets resultat negativt. Vid eventuella vakanser påverkas
bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kost-
nader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster.
Hantering
Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras
normalt av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drifts- och
underhållsansvar. För huvuddelen av dessa kostnader debiteras hyres-
gästerna direkt eller vidaredebiteras av Sagax till självkostnad. Sagax
exponering mot driftskostnadsförändringar är således begränsad.
Operationell risk och risk för bristande IT-säkerhet
Koncernens verksamhet är beroende av välanpassade IT-system, effektiv
intern kontroll, kompetensutveckling samt tillgång till tillförlitliga
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
3XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 513XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 51 2025-04-04 13:202025-04-04 13:20
===== SIDA 52 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202452
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
värderings- och riskmodeller som ger underlag för att minska operativa
risker. Bristande IT-säkerhet eller bristfälliga rutiner kan resultera i
förstörd eller förlorad data, vilket kan ha negativ inverkan på Sagax
verksamhet.
Hantering
Sagax arbetar kontinuerligt med förebyggande åtgärder, som att utveckla
sina administrativa rutiner, policyer och riktlinjer för IT-säkerhet. Sagax
använder brandväggar, e-postfilter, back-up-system och antivirus
-
pr
ogram för att förhindra IT-relaterade driftstörningar.
Organisatorisk risk
Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och
andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget
skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera nyckelpersoner
skulle lämna sin anställning eller om bolaget inte kan attrahera kompe-
tent personal.
Hantering
Bolagets tillväxt och därmed större organisation har bidragit till att
minska denna risk under de senaste åren. Regelbundna utvecklings-
samtal genomförs med all personal bland annat för att identifiera behov
av kompetensutveckling. Därutöver görs uppföljning av arbetsmiljön
genom årliga medarbetarundersökningar. Anställningsavtalen bedöms
vara träffade på marknadsmässiga villkor. Sagax har även upprättat
årliga incitamentsprogram för att attrahera nya och behålla befintliga
medarbetare.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
Bristande transparens avseende styrelsens och företagsledningens eventu-
ella intressekonflikter med Sagax kan påverka kapitalmarknadens förtro-
ende för Sagax och därmed påverka bolagets finansiella ställning negativt.
Hantering
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
ko
nflikter och samtidigt tydligt och enkelt kunna kommunicera att
styrelse och ledning inte har intressen som potentiellt skulle kunna stå
i konflikt med Sagax har bolaget policyer som medför förbud för Sagax
medarbetare och styrelseledamöter att:
■ Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax
verksamhet.
■ Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
■ Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av
vä
rdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits under
2024.
REGULATORISKA RISKER
Regelefterlevnad och affärsetik
Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsyns-
sanktioner, ryktesförluster och avnotering. Vissa regelverk är öppna för
tolkning innebärande att eventuell regelövervakare och Sagax kan ha
olika uppfattning. Risker finns även inom arbetsmiljö, korruption och
mänskliga rättigheter. Sagax kan drabbas av detta genom medarbetares
eller uppdragstagares agerande.
Hantering
■ Utbildning i policyer för all personal
■ Sagax uppförandekod för leverantörer kravställs i avtal
■ Visselblåsarfunktion
Skatter och ändrad lagstiftning
Koncernens verksamhet bedrivs i enlighet med koncernens tolkning av
gällande skattelagar, förordningar och rättspraxis samt i enlighet med
råd från skatterådgivare. Det kan dock inte uteslutas att koncernens
tolkning är felaktig eller att sådana föreskrifter eller rättspraxis ändras
med potentiell retroaktiv verkan. Beslut från skattemyndigheter och
förvaltningsdomstolar kan komma att ändra koncernens tidigare eller
nuvarande skattesituation, vilket kan påverka koncernens verksamhet,
resultat och finansiella ställning negativt.
Sagax har i sin redovisning beaktat uppskjuten skatt beräknat på
skillnaden mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess
skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader, se not 14. Sagax
har även beaktat uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade
skattemässiga underskott i koncernbolagen. Konsekvensen blir att Sagax
resultat och egna kapital är exponerat för förändringar i skattelagstift-
ning i de länder som koncernen har verksamhet i.
Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet
över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av
möjligheten att utnyttja underskott från tidigare år. Möjligheterna att
utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstift-
ning. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis avseende
hyres-, förvärvs- och miljöfrågor, kan få negativa konsekvenser för bola-
get. I not 12 redogörs för Sagax skatter.
Risker förebyggs genom att säkerställa att rätt kompetens finns i
organisationen eller anlitas vid behov. Härutöver strävar Sagax efter
att utföra de kontroller och utredningar som rör skatterelaterade frågor
noggrant.
Omställningsrisker
Omställningsrisker innefattar bland annat införandet av striktare
regleringar kring byggnormer, energieffektivitet och utsläpp av växt-
husgaser. Ändrade krav och preferenser från kunder och investerare,
såsom högre krav på klimatanpassning och energieffektivitet, kan också
innebära ökade kostnader eller behov av investeringar.
Hantering
Sagax analyserar löpande utvecklingen av nya EU-direktiv på hållbarhets -
om
rådet såsom Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD)
och EU:s taxonomi för hållbar finansiering (EU-taxonomin) och dess
implikationer för bolaget.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
3XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 523XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 52 2025-04-04 13:202025-04-04 13:20
===== SIDA 53 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 53
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
MILJÖ- OCH KLIMATRISKER
Miljörisk
Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljö -
sk
ador är enligt gällande miljölagstiftning i de länder Sagax äger fastig -
he
ter att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver ej någon
verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid
kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kr
äver särskilt
tillstånd, det vill säga är verksamhetsutövare.
Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehand -
ling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid
förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig.
Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax
för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller
misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i
syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt tillämplig
miljölagstiftning. Sådana krav kan påverka Sagax negativt.
Hantering
Det är angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren sam -
ar
betar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan.
Sagax genomför vid behov miljöanalyser av de fastigheter som bola-
get över vä
ger att förvärva för att identifiera miljö- och hälsorisker och
bolaget har som målsättning att all nyproduktion miljöcertifieras.
I Sverige använder Sagax Byggvarubedömningen för att genomföra
en miljöbedömning av byggvaror och material i större ombyggnationer och
nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljömässigt bra material
va
l.
För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av
koncern bo
lagen. Sagax har heller inte identifierat några väsentliga miljö-
ri
sker.
Klimatrisker
Effekter av klimatförändringar såsom förhöjda vattennivåer, ökad neder-
börd eller andra förändringar i den fysiska miljön skulle kunna medföra
skador på Sagax fastigheter. Detta kan innebära ett ökat behov av inves-
teringar i fastigheter i utsatta områden. Klimatförändringar kan också
innebära ökade driftskostnader.
Det kan även föreligga risker för olönsamma investeringar om
klimat
ri
sken inte beaktas.
Hantering
Sagax har som målsättning att all nyproduktion ska miljöcertifieras.
Fastigheter i befintligt bestånd miljöcertifieras om förutsättningar för
det finns till exempel vid omfattande ombyggnationer. Sagax gör löpande
utvärderingar av fastigheternas skick och behov av anpassningar av fastig
-
he
ternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav och kundernas
förväntningar. Därutöver följer Sagax utvecklingen av lagar och förord-
ningar inom klimat
om
rådet.
Sagax har genomfört en riskanalys av fastighetsbeståndet för att
identifiera fysiska klimatrelaterade risker som kan påverka verksam -
heten. Ingen fastighet bedömdes bli obsolet på grund av permanent
översvämningsrisk.
För närmare information om Sagax mål relaterade till bland annat
koldioxidutsläpp samt analys av klimatrisker och dess hantering hän
-
vi
sas till sidorna 133–135 och 137–138.
Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
per 31 december 2024
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, mkr –13 175 –6 587 – 6 587 13 175
Belåningsgrad, % 50 45 42 39 36
Känslighetsanalys per 31 december 20241)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på
förvaltningsresultat,
årsbasis
Effekt på
resultat efter
skatt, årsbasis
Effekt på
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +56/–56 +46/–46 +46/–46
Hyresintäkter +/–1 % +53/–53 +44/–44 +44/–44
Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9 – 7/+7 – 7/+7
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet – 7/+7 – 6/+6 – 6/+6
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –41/+41 –34/+34 –34/+34
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +256/–256 +208/–208 +1 430/–1 430
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2025 +/–10 % +73/–73 +61/– 61 +61/– 61
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet
Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad
per 31 december 2024
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,8 5,0 ET ET
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
3XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 533XFinansieringX_Xrisk_v195.indd 53 2025-04-04 13:202025-04-04 13:20
===== SIDA 54 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202454
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Sagax aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde
uppgick den 31 december 2024 till 80 miljarder kronor.
Aktien och ägarna
Omsatt antal aktier
Antal 1 000-talKr
Carnegie Real Estate Index
Sagax D OMX Stockholm_Pl
Källa: Monitor av Modular Finance AB
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
DECNOVOKT SEP AUG JUL JUN MAJ APR MAR FEB JAN
0
10
20
30
40
50
Omsatt antal aktier Carnegie Real Estate Index
Antal 1 000-talKr
Sagax B OMX Stockholm_Pl
Källa: Monitor av Modular Finance AB
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
DECNOVOKT SEP AUG JUL JUN MAJ APR MAR FEB JAN
0
100
200
300
400
500
B-aktiens kursutveckling 2024
D-aktiens utveckling 2024 Handel med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Om
sättnings -
h
astighet
på årsbasis, %
Genomsnittlig
handelsvolym per
handelsdag, mkr
31 dec
2024
31 dec
2023 2024 2023 2024 2023
A-aktier 225,00 274,00 1 2 0 1
B-aktier 226,20 2 7 7, 4 0 28 25 91 69
D-aktier 30,95 28,00 51 51 8 7
Carnegie Real Estate Index
Antal 1 000-talKr
Sagax A
Omsatt antal aktier
OMX Stockholm_Pl
Källa: Monitor av Modular Finance AB
0
7
14
21
28
35
DECNOVOKT SEP AUG JUL JUN MAJ APR MAR FEB JAN
0
100
200
300
400
500
A-aktiens kursutveckling 2024
AKTIEKAPITAL
Aktiekapitalet i Sagax uppgick vid årsskiftet till 816 700 129 kronor och
fördelades på totalt 466 685 788 a
ktier varav 2 0
00 000 B-aktier i eget
förvar. Kvot vä
rdet per aktie är 1,75 kronor. Sagax har tre aktieslag, stam-
aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Na
sdaq Stockholm,
Large Cap.
Varje A-aktie berättigar till en röst och varje B- respektive D-aktie
berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma
rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.
Sagax har med anledning av utnyttjandet av tecknings
op
tioner som
utfärdats genom incitamentsprogram 2021–2024 emitterat 89 804 stam-
aktier av serie B.
UTDELNINGSPOLICY
Sagax utdelningspolicy är att den sammanlagda utdelningen ska uppgå
till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan styrelsen
komma att föreslå att vinster av engångs
ka
raktär överförs till aktie -
äg
arna. Stamaktier av serie D ger rätt till utdelning om fem gånger den
sammanlagda utdelningen på stamaktier av serie A och B, dock maxi-
malt 2,00 kronor per aktie.
Styrelsen föreslår årsstämman 2025 att besluta om att utdelning
ska ske med 3,50 (3,10) kronor per A- respektive B-aktie. Styrelsen före-
slår även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie med kvartalsvis
ut
be
talning om 0,50 kronor i enlighet med bolagsordningen. Den före-
slagna utdelningen uppgår till sammanlagt 1 437 (1 301) miljoner kronor,
motsvarande 33,4 % (33,5 %) av förvaltningsresultatet hänförligt till
moderbolagets aktieägare för 2024.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
4XAktienX_XXHandelserXefter_v86.indd 544XAktienX_XXHandelserXefter_v86.indd 54 2025-04-04 09:362025-04-04 09:36
===== SIDA 55 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 55
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående
A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter
omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under
perioderna 2022–2025, 2023–2026 respektive 2024–2027.
Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive
optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut-
vecklingen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod. Teck-
ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning
att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för
de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Sagax styrelse har föreslagit årsstämman den 8 maj 2025 att besluta
om ett motsvarande incitamentsprogram med rätt att teckna nya B-
ak
tier
i juni 2028 för bolagets medarbetare, undan ta
get bolagets verk st
ällande
direktör och styrelseledamöter.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.
LIKVIDITETSGARANTI
Carnegie Investment Bank agerar likviditetsgarant för bolagets A- och
D-aktier inom ramen för Nasdaq Stockholms system för likviditetsgaranti.
Avtalet med Carnegie innebär att likviditetsgaranten ställer köp- och sälj -
kurs i orderboken för Sagax A- och D-aktier samtidigt som likviditet till -
förs genom en garanterad volym aktier på köp- och säljsidan i respektive
order
bo
k. Syftet med avtalet är att främja aktiernas likviditet.
BÖRSKURS RELATIVT FÖRVALTNINGSRESULTATET
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till
11,95 (11,16) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid
årets utgång motsvarade en multipel om 18,9 (24,9) gånger.
EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE PER A- OCH B-AKTIE
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 107,91 (95,01)
kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 125,23 (110,90)
kr
onor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 210 % (292 %) av det
egna kapitalet per A- och B-aktie och 181 % (250 %) av substansvärdet per
A- och B-aktie.
Största aktieägare 31 december 2024
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309 28 598 279 – 7 ,4 % 12,2 %
Vanguard – 9 356 884 7 453 517 3,6 % 2,4 %
Fjärde AP-fonden 821 630 9 797 208 5 476 928 3,4 % 3,3 %
Avanza Pension 41 787 225 362 15 452 805 3,4 % 2,3 %
Länsförsäkringar Fonder – 11 771 634 1 083 832 2,8 % 1,8 %
SEB Investment Management – 12 660 002 – 2,7 % 1,8 %
Handelsbanken Fonder – 9 221 863 3 106 633 2,6 % 1,8 %
Tredje AP-fonden – 11 399 298 – 2,4 % 1,6 %
BlackRock – 10 384 232 56 123 2,2 % 1,5 %
Patrik Brummer med bolag – – 8 357 887 1,8 % 1,2 %
Lannebo Kapitalförvaltning – 8 316 606 – 1,8 % 1,2 %
Carnegie Fonder – 7 249 953 – 1,6 % 1,0 %
Norges Bank Investment Management – 4 231 649 2 539 815 1,5 % 1,0 %
Filip Engelbert med bolag 243 000 1 889 784 4 200 000 1,4 % 1,2 %
Cliens Fonder – 5 200 000 – 1,1 % 0,7 %
Andra AP-fonden – 4 993 812 – 1,1 % 0,7 %
Swedbank Robur Fonder 500 000 4 241 019 – 1,0 % 1,3 %
Nordea Fonder – 4 165 085 – 0,9 % 0,6 %
Erik Selin med bolag 1 178 959 1 768 033 1 036 935 0,9 % 2,1 %
Summa 20 största ägare 22 522 685 209 184 615 49 664 475 60,3 % 68,9 %
Övriga aktieägare 3 958 742 102 758 417 76 596 854 39,3 % 31,1 %
Delsumma 26 481 427 311 943 032 126 261 329 99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % –
Totalt 26 481 427 313 943 032 126 261 329 100,0 % 100,0 %
– varav styrelse och medarbetare 20 355 565 100 912 591 6 311 331 27 ,3 % 44,2 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
4XAktienX_XXHandelserXefter_v86.indd 554XAktienX_XXHandelserXefter_v86.indd 55 2025-04-04 09:362025-04-04 09:36
===== SIDA 56 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202456
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Antal aktier
Antal
aktieägare
1–500 18 599
501–1 000 2 308
1 001–2 000 1 861
2 001–5 000 1 744
5 001–10 000 745
10 001–50 000 879
50 001– 344
Totalt 26 480
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax
Aktieägarkategori
Antal
aktieägare Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 24 580 14 %
Privatpersoner bosatta utomlands 342 1 %
Företag/institutioner i Sverige 666 70 %
Företag/institutioner utomlands 892 11 %
Okänd ägartyp – 5 %
Totalt 26 480 100 %
Aktieägare per land
Antal
aktieägare Röstandel
Sverige 25 246 84 %
USA 91 6 %
Norge 192 2 %
Nederländerna 14 1 %
Finland 153 1 %
Övriga 784 7 %
Totalt 26 480 100 %
Nyckeltal per B-aktie
2024
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
Börskurs vid periodens utgång, kr 226,20 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,95 11,16 9,70 7,9 9 6,62
Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 9,85 9,94 8,68 6,58 6,09
Eget kapital efter utspädning, kr 10 7,91 95,01 91,20 83,84 55,09
Substansvärde, kr 125,23 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38
Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 18,9 24,9 24,4 38,2 25,6
Börskurs/Kassaflöde, ggr1) 23,0 2 7,9 2 7, 3 46,4 2 7,9
Börskurs/Eget kapital, % 210 292 259 364 308
Börskurs/Substansvärde, % 181 250 222 311 255
1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Aktiekursutveckling och volatilitet
Utveckling1,2) Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI
1 år –18 % –18 % 11 % –5 % 6 %
2 år –6 % –4 % 16 % 10 % 22 %
3 år –26 % –26 % –7 % –40 % –8 %
4 år 34 % 33 % –3 % –11 % 24 %
5 år 62 % 66 % –15 % –15 % 40 %
Volatilitet1) Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI
1 år 33 % 29 % 13 % 29 % 13 %
2 år 41 % 35 % 18 % 33 % 16 %
3 år 45 % 37 % 18 % 33 % 18 %
4 år 40 % 35 % 17 % 31 % 17 %
5 år 43 % 36 % 18 % 32 % 19 %
1) Beräknade per 31 december 2024.
2) Utvecklingen inkluderar ej återinvesterad utdelning för Sagax, Carnegie Real Estate Index eller OMX Stockholm PI.
Aktieägarstruktur 31 december 2024 1)
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
4XAktienX_XXHandelserXefter_v86.indd 564XAktienX_XXHandelserXefter_v86.indd 56 2025-04-04 09:362025-04-04 09:36
===== SIDA 57 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 57
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2024202320222021202020192018201720162015
Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie,
rullande 12 månader
100
150
200
250
300
350
400
2024202320222021202020192018201720162015
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
Ägarkategorier, aktiekapitalandel
Källa: Monitor av Modular Finance AB
Fondbolag 28 %
Privatpersoner 17 %
Pension & försäkring 12 %
Stat, kommun & region 2 %
Stiftelser 1 %
Återköpta aktier 0 %
Övriga 39 %
Substansvärde (NAV) 31 december 2024
Mkr
Per A- och B-aktie
efter utspädning, kr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
ägare 40 941 121
Avdrag för eget kapital D-aktier –4 419 –13
Återläggning av derivat 71 –
Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 185 12
Återläggningar hänförliga till joint venture
och intresseföretag 1 605 5
Substansvärde (NAV) 42 382 125
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel
A-aktier 26 481 427 1,0 26 481 427 ,00 38 % 6 %
B-aktier 313 943 032 0,1 31 394 303,20 45 % 67 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 %
Summa 466 685 788 70 501 863,10 100 % 100 %
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
4XAktienX_XXHandelserXefter_v86.indd 574XAktienX_XXHandelserXefter_v86.indd 57 2025-04-04 09:362025-04-04 09:36
===== SIDA 58 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202458
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
LEGAL STRUKTUR
Koncernen bestod vid årsskiftet av 465 koncernföretag med säte i
Sv
erige, Finland, Frankrike, Nederländerna, Belgien, Spanien, Tyskland
och Danmark. Moderbolaget ägde indirekt 50 % av Söderport Pr
operty
Investment AB, Fastighets ak
tiebolaget Ess-Sierra respektive Hemsö
In
tressenter AB. Därutöver ägde Sagax 20,5 % av rösterna och 15,2 % a
v
kapitalet i N
P3 Fastig he
ter AB, 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa
AB samt 25,7 % a
v rösterna och 25,2 % a
v kapitalet i Fastighets bo
laget
Emilshus AB. Moderbolaget äger inga fastigheter.
ORGANISATION
Bolagets säte och huvudkonto r finns i Stockholm där bolagets koncern-
funktioner ekonomi, hållbarhet, skatt , finans och a ffärsutveckling är
placerade. I F
inland, Frankrike, Nederländerna, Spanien och Tyskland
leds verksamheterna av de verkställande direktörerna för respektive verk-
samhet.
MEDARBETARE
Sagax långsiktiga utveckling är beroende av kompetenta medarbetare.
Det är därför viktigt att bolaget är en attraktiv arbets gi
vare som både
attra he
rar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal.
Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av korta
besluts
vä
gar. Kompetensutveckling är viktigt för Sagax och utvecklings-
samtal sker årligen för att bland an
nat stimulera till vidare ut
veckling av
respektive medarbetare. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid kompe-
tens och erfarenhet samt personliga egenskaper och kvaliteter. Rekry-
tering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax rekryteringsprocess
träffar slutkandidater alltid medarbetare inom olika delar av bolaget och
nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en styrelse
le
damot. I
förekommande fall kan även olika tester genomföras.
Sagax genomför en årlig konferens med samtliga med ar be
tare när-
varande där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras.
Trots en snabb expansion har Sagax lyckats behålla en re
lativt liten
organisation. Sagax hade vid årets slut 98 medarbetare. Medelantalet
anställda var under året 93 personer. 10 medarbetare anställdes under
2024 varav 5 i Sverige, 2 i Finland, 2 i Nederländerna och 1 i Frankrike.
8 medarbetare lämnade bolaget under året.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare presenteras
i
a
vsnittet om bolagsstyrning.
Organisation och medarbetare
Det är viktigt för bolagets konkurrenskraft att medarbetarna tar ansvar för samt
känner sig delaktiga i verksamheten. En kompetent och engagerad organisation är
avgörande för bolagets utveckling.
Förvaltnings-
av
delning i
Sverige
Ekonomi-
avd
elning
Organisation i
Finland
Organisation i
Frankrike
Organisation i
Nederländerna
Finans-
avdelning
Affärs-
utvecklings-
avd
elning
Skatte-
chef
Organisation i
Spanien
Operativ struktur
1) Företagsledning.
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR I SAGAX 1)
Fastighetschef i
Sverige
Ekonomichef1) Finanschef1) Affärs -
ut
veckling
VD i
Finland
VD i
Frankrike
VD i
Nederländerna
VD i
Spanien
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 38
Finland 29
Frankrike 12
Nederländerna 10
Spanien 8
Tyskland 1
Totalt 98
Antal koncernbolag
Säte Antal
Sverige 153
Finland 203
Frankrike 9
Nederländerna 73
Belgien 14
Spanien 7
Tyskland 4
Danmark 2
Summa 465
Håll
barhets-
chef
VD i
Tyskland
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
4XAktienX_XXHandelserXefter_v86.indd 584XAktienX_XXHandelserXefter_v86.indd 58 2025-04-04 09:362025-04-04 09:36
===== SIDA 59 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024
59
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen
är treåriga och har riktats till samtliga med arbetare. Bolagets verkstäl
lande direktör och styrelseleda möter omfattas inte av incitaments
programmen.
ANTI-DISKRIMINERING
Oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörig
het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell
läggning eller ålder ska anställda ges samma möjligheter samt ha samma
rättigheter och skyldig heter. Det gäller exempelvis löne sättning, möjlig
het till befordran, kompetensutveckling samt lika rättigheter till en god
arbetsmiljö. Arbetet ska bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och
arbets tagare. Varje anställd har ett ansvar att aktivt medverka i anti
diskrimineringsarbetet.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
===== SIDA 60 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202460
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Flerårsöversikt
Rapport över koncernens totalresultat
Belopp i miljoner kronor 2024 2023 2022 2021 2020
Hyresintäkter 4 994 4 293 3 696 3 100 2 898
Övriga intäkter 69 25 31 23 10
Drifts- och underhållskostnader –483 –454 –430 –324 – 311
Fastighetsskatt –272 –220 –178 –153 –141
Övriga fastighetskostnader –117 –94 –87 –73 –60
Driftnetto 4 191 3 551 3 032 2 573 2 397
Central administration –187 –182 –174 –147 –132
Resultat från joint venture och intresseföretag 783 –556 1 375 2 718 1 033
– varav förvaltningsresultat 1 108 937 766 713 565
– varav värdeförändring på fastigheter och finansiella instrument –69 –1 523 852 2 572 741
– varav skatt –256 14 –351 –558 –272
– varav övrigt – 15 108 –9 –
Finansiella intäkter 162 339 235 113 39
Finansiella kostnader –912 –734 –492 –419 –455
Finansiell kostnad räntekomponent leasing –36 –31 –28 –28 –26
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 4 001 2 388 3 948 4 809 2 857
– varav förvaltningsresultat 4 326 3 881 3 339 2 805 2 389
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 296 3 881 3 339 2 805 2 389
Realiserade värdeförändringar:
Fastigheter –17 9 –12 6 –30
Finansiella instrument –17 23 3 –10 1
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter 563 –1 306 1 709 3 870 1 274
Finansiella instrument 1 202 –955 –2 343 1 868 228
Resultat före skatt 5 732 159 3 305 10 543 4 330
Uppskjuten skatt –264 –16 –523 –624 – 511
Aktuell skatt –194 –156 –63 –112 –108
Årets resultat 5 274 –13 2 718 9 807 3 711
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 255 –13 2 718 9 807 3 711
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 19 – – – –
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 642 –174 1 478 282 –693
Andel övrigt totalresultat för joint venture 9 228 27 8 –13
Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning –240 29 –878 –141 355
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet –8 16 –42 6 14
Totalresultat för året 5 678 86 3 303 9 963 3 374
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 646 86 3 303 9 963 3 374
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 32 – – – –
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
4XAktienX_XXHandelserXefter_v86.indd 604XAktienX_XXHandelserXefter_v86.indd 60 2025-04-04 09:362025-04-04 09:36
===== SIDA 61 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 61
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Rapport över finansiell ställning, koncernen i sammandrag
Belopp i miljoner kronor 2024−12−31 2023−12−31 2022−12−31 2021−12−31 2020−12−31
Förvaltningsfastigheter 65 862 57 061 52 655 46 067 37 264
Förvaltningsfastigheter till försäljning 12 – 27 – 284
Nyttjanderätter, leasingavtal 546 454 380 390 394
Joint venture och intresseföretag 15 170 13 171 11 022 9 818 6 833
Räntebärande fordringar på joint venture 179 124 76 8 41
Övriga anläggningstillgångar 304 396 1 092 737 613
Summa anläggningstillgångar 82 073 71 207 65 252 57 020 45 429
Börsnoterade instrument 625 752 3 891 4 772 738
Kortfristig finansiell leasingfordran – – 2 008 – –
Övriga omsättningstillgångar 1 059 1 423 865 596 430
Kassa och bank 287 28 76 84 24
Summa omsättningstillgångar 1 971 2 203 6 840 5 452 1 193
Summa tillgångar 84 044 73 410 72 092 62 472 46 622
Eget kapital 41 803 36 578 33 463 31 079 22 452
– varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 862 – – – –
Långfristiga räntebärande skulder 30 002 25 436 29 820 23 368 17 977
Uppskjuten skatteskuld 4 289 3 954 4 040 3 087 2 476
Övriga långfristiga skulder 974 793 679 659 657
Summa långfristiga skulder 35 264 30 184 34 539 27 114 21 110
Kortfristiga räntebärande skulder 5 132 4 907 2 474 2 986 1 851
Övriga kortfristiga skulder 1 844 1 741 1 616 1 293 1 209
Summa kortfristiga skulder 6 976 6 648 4 090 4 279 3 060
Summa skulder 42 240 36 832 38 629 31 393 24 170
Summa eget kapital och skulder 84 044 73 410 72 092 62 472 46 622
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
4XAktienX_XXHandelserXefter_v86.indd 614XAktienX_XXHandelserXefter_v86.indd 61 2025-04-04 09:362025-04-04 09:36
===== SIDA 62 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202462
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Nyckeltal och data per aktie
2024 2023 2022 2021 2020
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,6 6,4 5,8 6,0 6,3
Totalavkastning, % 7, 5 4,0 9,3 15,3 10,0
Överskottsgrad, % 84 83 82 83 83
Areamässig uthyrningsgrad, % 96 97 95 96 95
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 95
Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter 4 834 4 331 3 895 3 759 3 480
Antal fastigheter 983 903 751 673 673
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,7 6,4 5,7 5,9 6,6
Avkastning på eget kapital, % 13,5 0,0 8,4 36,6 17, 8
Genomsnittlig ränta, % 2,3 1,9 1,7 1,4 1,8
Räntebindning inkl. derivat, år 2,9 2,8 3,2 4,0 3,4
Kapitalbindning, år 3,1 3,1 3,7 4,3 3,4
Soliditet, % 50 50 46 50 48
Belåningsgrad, % 42 41 45 42 43
Nettoskuld/EBITDA 5,4 5,2 7,1 5,8 6,4
Räntetäckningsgrad, ggr 5,0 5,7 7,1 6,5 5,7
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 6,5 8,1 12,7 9,4 6,4
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 226,20 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60
Substansvärde (NAV), kr 125,23 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38
Eget kapital, kr 10 7,9 2 95,05 91,33 83,93 55,19
Eget kapital efter utspädning, kr 10 7,91 95,01 91,20 83,84 55,09
Resultat, kr 14,78 –0,82 7, 76 30,09 10,80
Resultat efter utspädning, kr 14,78 –0,82 7, 75 30,04 10,78
Förvaltningsresultat, kr 11,95 11,17 9,71 8,01 6,63
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,95 11,16 9,70 7,9 9 6,62
Kassaflöde, kr 9,85 9,95 8,69 6,59 6,10
Kassaflöde efter utspädning, kr 9,85 9,94 8,68 6,58 6,09
Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 3,50 3,10 2,70 2,15 1,65
Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,4 338,3 318,0 317, 7 317, 3
Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,4 338,5 318,5 318,0 317,9
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4 324,8 317, 8 317, 5 317,1
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,5 325,1 318,3 318,0 317, 7
Data per D-aktie
Börskurs vid årets utgång, kr 30,95 28,00 26,70 33,40 32,05
Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00
Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Antal aktier vid årets utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 125,8
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,2 118, 4
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
4XAktienX_XXHandelserXefter_v86.indd 624XAktienX_XXHandelserXefter_v86.indd 62 2025-04-04 09:362025-04-04 09:36
===== SIDA 63 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 63
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrningsrapport 64
Styrelse 70
Företagsledning 72
Revisor 72
5XBSR_v66.indd 635XBSR_v66.indd 63 2025-04-04 09:412025-04-04 09:41
===== SIDA 64 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202464
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Bolagsstyrningsrapport
Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Bolagsstyrningen uppfyller de krav
som ställs i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) och
Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter.
BOLAGSORDNING
Bolagets företagsnamn är enligt bolagsordningen AB Sagax och bolaget
är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska direkt
eller indirekt äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt
driva därmed förenlig verksamhet. För ytterligare information, se Sagax
hemsida www.sagax.se.
SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING
Från och med den 1 juli 2008 är Koden tillämplig för samtliga bolag vars
aktier är upptagna till handel på Nasdaq Stockholm. Koden är avsedd
att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den
bygger på principen ”följ eller förklara”, vilket innebär att samtliga
regler inte alltid måste följas och att det inte är felaktigt att avvika
från en eller flera enskilda regler i Koden om motiv finns och förklaras.
Koden behandlar det beslutssystem genom vilket ägarna direkt eller
in
di
rekt styr bolaget. Tyngd pu
nkten ligger på styrelsen i dess egenskap
av central aktör i bolagsstyrningen. Koden förvaltas av Kollegiet för
Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.
Regler på bolagsstyrningsområdet för börsnoterade bolag finns i aktie
bolagslagen, börsens noteringskrav och regelverk samt i uttalanden av
Aktiemarknads
n
ämnden.
Styrelsen har valt att tillsätta två ledamöter i revisions ut
skottet
istäl le
t för tre ledamöter i enlighet med Ko
den. Orsaken är att styrelsen
totalt består av sex ledamöter och att två ledamöter i utskottet bedömts
vara ändamålsenligt.
Den samlade styrelsen har valt att enbart träffa bolagets revisorer
i närvaro av VD, vilket är naturligt då denne är bolagets största aktie
ägare.
Födelseår för styrelse och ledning redovisas inte då dessa uppgifter
saknar betydelse för bedömning av kompetens och erfarenhet. Utbild
ning, styrelseuppdrag och arbetslivserfarenhet redovisas.
BOLAGSSTÄMMA
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid bolags
stämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inflytande över
bolaget som deras respektive aktieinnehav
re
presenterar. Utöver obli
gatoriska ärenden som anges i bolags or
dningen fattades även följande
beslut:
Årsstämma den 8 maj 2024
Vid Sagax årsstämma den 8 maj 2024 beslutades bland annat följande:
■ Att fastställa styrelsens förslag till utdelning om 3,10 kronor per
stamaktie av serie A och serie B, samt 2,00 kronor per stamaktie av
serie D för räkenskapsåret 2023 med utbetalning kvartalsvis om 0,50
kronor per stamaktie av serie D.
■ Att bevilja styrelseledamöterna och verkställande direk tö ren
ansvarsf ri
het för verksamhetsåret 2023.
■ Att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex för tiden intill nästa
årsstämma.
■ Att omvälja styrelseledamöterna Johan Cederlund, Filip En gelbert,
David Mindus, Staffan Salén, Johan Thorell och Ul
rika Werdelin.
Staffan Salén utsågs till styrelsens ord fö
rande.
■ Att arvode ska utgå med 360 000 kronor till styrelseord fö randen
och med 200 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda
styrelse
le
damöterna som ej är anställda i bolaget. I arvodet ingår
ersättning för utskottsarbete.
■ Omval av Ernst & Young Aktiebolag som revisionsbolag med Jo nas
Svensson som huvudansvarig revisor. Ar
vodet till revisorerna ska
utgå enligt godkänd räkning.
■ Att godkänna styrelsens ersättningsrapport 2023.
■ Om införandet av Incitamentsprogram 2024/2027 genom a) emission
av t
eckningsoptioner till dotterbolaget Satrap Kapital fö
rvaltning AB
och b) godkännande av överlåtelse av teckningsoptioner till anställda
i bolaget eller dess dotter
bo
lag.
STYRNINGSSTRUKTUR
Företagsledning
Valberedning
Ersättningsutskott RevisionsutskottStyrelse
Revisorer
Beredande funktion Beslutande funktion Kontrollerande funktion
Aktieägare
via bolagsstämma
VD
BOLAGSSTYRNING
5XBSR_v66.indd 645XBSR_v66.indd 64 2025-04-04 09:412025-04-04 09:41
===== SIDA 65 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 65
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
■ Beslut om bemyndigande för styrelsen att öka aktiekapitalet genom
nyemissioner av aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler.
■ Om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill
nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av stamaktier,
teckningsoptioner och/eller konvertibler. Bolagets innehav får vid var
tid inte överstiga en tiondel av samtliga aktier i bolaget.
Inför årsstämman den 8 maj 2025
Sagax årsstämma äger rum den 8 maj 2025 kl 16.00 i Spårvagnshal
larna på Birger Jarlsgatan 57 A i Stockholm. Aktieägare har möjlighet att
utöva sin rösträtt genom poströstning i enlighet med §9 i Sagax bolags
ordning, genom fysiskt deltagande, poströstning eller genom ombud.
Aktie
äg
are som vill delta genom poströstning på årsstämman ska:
■ Dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (”Euroclear”) förda
aktieboken tisdagen den 29 april 2025,
■ Dels anmäla sitt deltagande genom att avge sin poströst enligt
instruktionerna nedan, senast fredagen den 2 maj 2025.
Formuläret finns tillgängligt på Bolagets hemsida, www.sagax.se. Det
ifyllda formuläret ska skickas till AB Sagax, "Årsstämma", c/o Euroclear
Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm eller genom att det ifyllda for
muläret skickas med e
po
st till GeneralMeetingService@euroclear.com.
Ifyllt formulär får även inges elektroniskt genom signering med BankID
enligt instruktioner på https://anmalan.vpc.se/euroclearproxy. Aktie
äg
are som vill delta fysiskt på årsstämman ska:
■ Dels vara införd i den av Euroclear förda aktieboken tisdagen den 29
april 2025,
■ Dels anmäla sitt deltagande till Bolaget senast fredagen den 2 maj
2025 på följande adress: AB Sagax, "Årsstämma", c/o Euroclear
Sw
eden AB, Box 191, 101 23 Stockholm eller via https://anmalan.vpc.
se/euroclearproxy. Vid anmälan ska uppges namn och person e
ller
organisationsnummer samt gärna adress och telefonnummer.
Kallelse till årsstämman med beslutsförslag finns presenterad på bola
gets hemsida, www.sagax.se.
VALBEREDNING
Sagax valberedning ska enligt de instruktioner som beslutades på
årsstämman 2021 bestå av fyra ledamöter varav en ledamot ska vara
styrelsens ordförande. De tre röstmässigt största aktieägarna eller ägar
grupperna, avseende såväl direktregistrerade aktieägare som förvaltar
registrerade aktieägare, enligt den av Euroclear förda aktie
bo
ken per 31
september 2024, ska vardera utse en representant att jämte styrelseord
föranden utgöra valberedning inför årsstämman 2025. Majoriteten av
valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen. Minst en av valberedningens ledamöter ska vara
oberoende i förhållande till den i bolaget röstmässigt största aktieäga
ren eller grupp av aktieägare som samverkar om bolagets förvaltning.
Verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen ska
inte vara ledamot av valberedningen. Styrelse
le
damöter kan ingå i valbe
redningen men ska inte utgöra en majoritet av dess leda mö
ter. Om mer
än en styrelse le
damot ingår i valberedningen får högst en av dem vara
beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Valberedningen
utser ordförande inom gruppen. Styrelse
or
dföranden eller annan styrelse
ledamot ska inte vara ord fö
rande för valberedningen. Sammansätt
ningen av valberedningen ska enligt stämmo be
slutet tillkännages senast
sex månader före årsstämman 2025. Valberedningen som tillkännagavs
30 oktober 2024 har följande sammansättning:
■ Björn Alsén, ordförande, nominerad av David Mindus med bolag.
■ Erik Salén, nominerad av familjen Salén med bolag.
■ Olof Nyström, nominerad av Fjärde AP fo nden.
■ Staffan Salén, styrelseordförande i Sagax.
Valberedningen har i enlighet med årsredovisnings la
gens och Kodens
krav beslutat om en mång fa
lds po
licy för val till styrelsen. Policyn har
följande utformning "Styrelsen ska ha en ändamålsenlig sammansätt
ning avseende kompetens och erfarenhet. Det anses viktigt att leda
möterna även är aktieägare i bolaget. Synnerlig vikt fästs vid att något
diskriminerande urval av ledamöter på basis av exempelvis kön, köns
överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller
annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller
ålder inte förekommer". Valberedningen har haft ett protokollfört sam
manträde under 2024 och ett sammanträde i början av 2025 samt kon
takt via telefon och e
ma
il.
STYRELSEN
Sagax styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst
åtta ledamöter utan suppleanter. Sagax styrelse består av sex leda
möter som valdes vid årsstämman 2024. Styrelsen
be
står av styrelse
ledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, Staffan Sa
lén, Jo
han
Thorell, Ulrika Werdelin och VD David Mindus. Staffan Salén har utsetts
till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till
slutet av kommande årsstämma. För ytterligare information om styrel
sens ledamöter, se sidorna 70–71.
Styrelsens arbetsordning
Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen och bolags or dningen.
Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som styrelsen antar
varje år i samband med konstituerande styrelsemöte efter årsstämma.
Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter samt ansvars
fördelningen mellan styrelsen och VD. Instruktion till VD och instruktion
avseende ekonomisk rapportering fastställs vid samma tidpunkt.
■ Styrelsen har till uppgift att bland annat besluta om förvärv och
avyttringar av företag och fastigheter, upptagande av lån och garan
tier, organisationsfrågor, prognoser samt hel
o
ch delårsrapporter.
■ Styrelsen ska enligt arbetsordningen sammanträda minst fem gånger
per kalenderår utöver konstituerande möte och strategimöte.
■ Arbetsordningen reglerar vilka frågor som alltid ska behandlas vid
dessa fem möten och vid det konstituerande mötet.
Styrelsens ordförande
Enligt styrelsens arbetsordning åligger det styrelsens ord fö rande att se
till att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina
åligganden. Det åligger även ord
fö
randen att fullgöra uppdrag lämnat av
årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess
arbete samt att tillse att styrelsens arbete utvärderas en gång om året.
Därutöver åligger det styrelsens ordförande att tillse att handläggningen
av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktiebolagslagen eller
bolagsordningen samt att tillse att styrelsemedlemmarna är insatta i
insiderlagstiftningen och bolagets insiderpolicy.
Styrelsens arbete under 2024
Sagax styrelse hade 17 protokollförda möten under 2024 varav ett kon
stituerande möte. Huvudpunkterna vid mötena under året har varit
förvärv och avyttringar av fastigheter, finansieringsfrågor samt faststäl
lande av delårsrapporter och prognoser. Styrelsen har även informerats
BOLAGSSTYRNING
5XBSR_v66.indd 655XBSR_v66.indd 65 2025-04-04 09:412025-04-04 09:41
===== SIDA 66 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202466
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
om det aktuella affärsläget. Bolaget investerar i fastigheter som bedöms
upp fy
lla koncernens krav på avkastning och risk. Varje investering prövas
separat vid varje enskilt beslutstillfälle. Styrelsens arbete har genom
styrelseordförandens försorg utvärderats och resultatet sedan disku
terats i styrelsen. De finansiella mål som styrelsen har fastställt följs
löpande upp i samband med fastställande av budget och kvartalsrapporter.
STYRELSEUTSKOTT
Ersättningsutskott
Styrelsen har vid det konstituerande styrelsemötet den 8 maj 2024 tillsatt
ett ersättningsutskott bestående av Ulrika Werdelin och Johan Cederlund.
Styrelsen har antagit en instruktion gällande ersättnings
ut
skottets arbete.
Ersättningsut sk
ottets uppgift är att bereda frågor rörande ersättning och
andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. Ersättnings
ut
skottet har haft ett sammanträde avseende ersättningar. Utskottets
redovisning finns på Sagax hemsida, www.sagax.se.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet tillsattes vid konstituerande styrelsemöte den 8 maj
2024 och består av Johan Thorell och Staffan Salén. Revisionsutskottet
träffar bolagets revisor vid tre till
fä
llen per år. Styrelsen har antagit en
instruktion gällande revisions ut
skottets arbete. Revisionsutskottets
uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens
revisor, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rap
portering, utvärdera revisorns arbete samt följa hur redovisningsprin
ciper och krav på redovisning utvecklas. Revisionsutskottet har haft
tre protokollförda sammanträden med revisorn under 2024 samt ett
protokollfört sammanträde hittills under 2025. Under dessa samman
träden har bland annat revisorns granskning av bolagets finansiella rap
portering och bolagets interna kontroller avrappor
te
rats och diskuterats.
Revisorns iakttag el
ser och synpunkter har sedan vidare ra
pporterats till
styrelsen.
AKTIEMARKNADSINFORMATION
Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig information.
Bolaget lämnar delårsrapporter över verksam
he
ten kvartalsvis samt
bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår. Sagax
använder hemsidan för att snabbt ha möjlighet att leverera information
till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom press
meddelanden.
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE STYRELSE OCH LEDNING
Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller ledningen
å ena sidan och bolaget å andra sidan. Styrelseleda
mö
terna Johan
Ce
derlund, Filip Engelbert, Johan Thorell och Ulrika Werdelin är obe
roende i förhållande till bolaget och bolags le
dningen samt i förhållande
till dess huvudägare. Styrelse le
damoten David Mindus, som även är
verkställande direktör i Sagax, är beroende i förhållande till bolaget.
Staffan Salén och David Mindus representerar vardera mer än 10 % av
rösterna och betraktas därmed som beroende i förhållande till bolagets
huvud
äg
are. Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvud
ägare avses att omfattande affärs fö
rbindelser med bolaget saknas samt
att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller
rösterna vid årsskiftet.
GRUNDLÄGGANDE STRUKTUR FÖR SAGAX STYRELSEARBETE
■ Delårsrapport med prognos
■ Redovisnings- och revisionsfrågor
samt revisionsrapport
■ Resultatutfall
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Intern kontroll
■ Organisationsfrågor
■ Strategifrågor
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Organisationsfrågor
■ Delårsrapport med prognos
■ Resultatutfall
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Organisationsfrågor
■ Kommande årsstämma
■ Arbetsordning och policydokument
■ Styrelseutskott
■ Firmateckningsrätt
■ Attestinstruktion
■ Sammanträdesplan
Januari Februari M
ars April Maj
Juni Juli Augusti
Septem
ber
Oktober November December
Januari Februari M
ars April Maj
Juni Juli Augusti
Septem
ber
Oktober November December
■ Halvårsrapport med prognos
■ Resultatutfall
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Organisationsfrågor
■ Bokslutskommuniké med prognos
■ Redovisnings- och revisionsfrågor
samt revisionsrapport
■ Resultatutfall
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Organisationsfrågor
■ Rapporter från styrelse utskotten
■ Kommande årsstämma
FEB Styrelsemöte i februari
MAJ Styrelsemöte i maj
MAJ Konstituerande styrelsemöteJUL Styrelsemöte i juli
SEP Strategimöte i september
OKT Styrelsemöte i oktober
■ Budget för kommande år
■ Affärsläge
■ Finansieringsfrågor och risker
■ Kapitalstruktur
■ Styrelseutvärdering
■ Ledningsutvärdering
■ Organisationsfrågor
DEC Styrelsemöte i december
BOLAGSSTYRNING
5XBSR_v66.indd 665XBSR_v66.indd 66 2025-04-04 09:412025-04-04 09:41
===== SIDA 67 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 67
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Det har inte förekommit särskilda överenskommelser mellan Sagax och
större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter som legat till
grund för att någon av styrelseledamöterna eller personerna i lednings
gruppen valts in i styrelsen eller i bolagets ledning. Några begränsningar
föreligger inte i styrelseleda
mö
ternas eller de ledande befattningshavar
nas rätt att avyttra sina värdepapper i Sagax. Inget bolag i koncernen har
ingått avtal som ger styrelseledamöter eller medlemmar i ledningsgrup
pen rätt till förmåner efter det att respektive uppdrag avslutats. Personer
i ledningsgruppen har dock rätt till lön under viss tid vid upp
sä
gning
från bolagets sida en
ligt vad som angivits i not 5.
ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE
Vid årsstämman den 8 maj 2024 beslutades att styrelse ar voden ska utgå
med sammanlagt 1 160 000 kronor, för de
lat med 360 0
00 kronor till
styrelseordföranden och med 200 0
00 kronor till envar av de övriga av
stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Sagax. Verk
ställande direktören erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i
Sagax. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning.
Årsstämman har även beslutat om riktlinjer som
om
fattar ersätt
ningen till den verkställande direktören och övriga medlemmar i Sagax
ledning. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska
syfta till att främja Sagax affärsstrategi och långsiktiga intressen. Sagax
har långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram som beslutats av
bolagsstämman och därför inte omfattas av dessa riktlinjer. Ersätt
ningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter:
Fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra
förmåner. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontant
ersättning mäts under ett år. Den rörliga kontant
er
sättningen får uppgå
till högst 50 % a
v den fasta årslönen. Vid uppsägning från Sagax sida
får uppsägningstiden vara högst sex månader. Vid uppsägning från
befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader.
Avgångsvederlag tillämpas ej. För mer information om Sagax riktlinjer
för ersättning till ledande befattningshavare se Sagax hemsida,
www.sagax.se.
För ytterligare information om ersättning till bolagsledningen, se
not 5.
REVISION
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och redovisning samt
styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revisorn ska
närvara och avlämna rapport vid det styrelsemöte där beslut om fast
ställande av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorn ska
efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman.
Revisorn har även utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten
för perioden
ja
nuari–september 2024 och avlämnat en gransknings
rapport av se
ende den finansiella delårsinformationen. Revisorer utses
av årsstämman för en period om ett år.
Årsstämman 2024 valde det auktoriserade revisions bo
laget Ernst
& Young AB med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som påskri
vande huvud
an
svarig revisor för tiden fram till årsstämman 2025. Jonas
Svensson har varit Sagax revisor sedan 2022.
Bolagets ansvarige revisor har vid två tillfällen varit när va
rande vid
styrelse mö
te i Sagax under 2024 och vid ett tillfälle hittills under 2025.
INTERN KONTROLL
Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den interna
kontrollen. Denna rapport om bolagets interna kontroll är upprättad i
enlighet med Koden och avser bolagets finansiella rapportering.
Kontrollmiljö
Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön som tillsam
mans formar den organisationsstruktur, kultur och de värderingar som
styr Sagax. Kontrollmiljön består av Sagax samlade policyer, riktlinjer,
processer, standarder och rutiner. Bolaget har en relativt liten organisa
tion. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats på entrep
re
nad
och i vissa fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln.
Administrativa tjänster har upphandlats för verksamheter i Belgien,
Danmark och Tyskland avseende redovisning av skatter och bokföring.
Administrativ förvaltning av verksamheterna i
de o
lika länderna sköts
från lokala kontor i respektive land. Kontroll och uppföljning av verk
samheten sker lokalt och från kontoret i Stockholm. Sagax interna
kontroll bygger på principerna om tydlig ansvarsfördelning, avgränsade
mandat, tydliga beslutsvägar och regelbunden uppföljning som doku
menterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens
arbetsordning, finanspolicy, attest
in
struktion och rapporterings
instruktion. Interna policyer, riktlinjer och manualer är också av vikt
för den interna kontrollen. Aktuella dokument upp
da
teras regelbundet
vid ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller
noteringskrav.
Riskbedömning
Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder
används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att
de risker som Sagax ställs inför hanteras i enlighet med fastställda poli
cyer och riktlinjer.
I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet minst en
gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets
revisorer och genomgången redovisas för styrelsen vid närmast följande
styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och
åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker som
Sagax identifierat kopplat till den finansiella rapporteringen är felaktig
heter i redovisningen och värderingen av fastigheter, skatt och moms
samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.
Kontrollmiljö
Risk-
bedömning
Kontroll-
aktiviteter
Information
och
kommunikation
Uppföljning Process
för
intern kontroll
BOLAGSSTYRNING
5XBSR_v66.indd 675XBSR_v66.indd 67 2025-04-04 09:412025-04-04 09:41
===== SIDA 68 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202468
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Kontrollaktiviteter
De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen han
teras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontroll
aktiviteter. Dessa syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och
avvikelser och omfattar till exempel analytisk uppföljning på flera nivåer
i organisationen och jämförelse av resultatposter, konto
av
stämningar,
uppföljning och avstämning av styrelse be
slut och av styrelsen fast
ställda policyer, godkännande och redovisning av affärstransaktioner,
fullmakts
oc
h behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemen
samma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings
o
ch värderingsprinciper. En viktig del av Sagax kontroll ak
tiviteter är
standardiserade rapporteringsrutiner samt tydliga arbets or
dningar och
ansvarsfördelningar.
Vid upprättande av Sagax finansiella rapportering läggs stor vikt vid
granskning och analys av väsentliga resultat o
ch balansposter. Risk
hantering avseende dessa poster har högsta prioritet. Avseende resultat
räkningen prioriteras främst hyresintäkter, finansiella poster samt
värdeförändringar vilka delvis är beroende av bedömningar. Vad avser
balansräkningen läggs stor vikt vid analys av posterna förvaltnings
fastigheter och räntebärande skulder. Systemkontroller, processbeskriv
ningar och olika koncern
in
terna direktiv används för att säkerställa att
inga väsentliga felaktigheter uppstått eller ska kunna uppstå.
Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastig
heter som de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastig
heternas finansiella resultat är tillsammans med den analys som görs på
koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att
den finansiella rapporteringen inte inne
hå
ller några väsentliga fel. Sagax
arbetar med att löpande utveckla system st
öd för verksamheten.
Information och kommunikation
Sagax informations o ch kommunikationspolicy syftar till en effektiv
och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporte
ringen. Även bolagets insiderpolicy och finans
po
licy behandlar infor
mation och kommunikation avseende den fin
ansiella rapporteringen.
Policyer och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen samt
uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd per
sonal. Andelen medarbetare som 2024 har bekräftat att de tagit del av
policyerna är 99 %. Bolagets regelverk är utformat efter svensk lagstift
ning, Nasdaq Stockholms regelverk och Svensk kod för bolagsstyrning.
Styrelsen erhåller information avseende riskhantering, intern kontroll
och finansiell rapportering från revisorerna via revisions
ut
skottet eller
vid styrelsemöten där revisorerna närvarar.
Styrning och uppföljning
Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i bolaget, såväl
på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot
bu
dget och
prognoser. Resultatet analyseras av såväl förvaltnings s
om ekonomi
a
vdelningarna. Avrapportering sker till VD och styrelse. Enligt styrel
sens instruktion till revisionsutskottet ska bolagets revisorer rapportera
direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år. Revisorerna ska
rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av
den interna kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till sty
relsen vid nästföljande styrelse
sa
mmanträde.
Behov av internrevision
Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets
organisationsstruktur och organisationens storlek. Sagax har en
relativt liten organisation där såväl finans
o
ch ekonomi s
om hyres
administration sköts från bolagets kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris,
Rotterdam och Barcelona. Uppföljning av resultat och finansiell ställ
ning görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av
bolags
le
dningen. Samman ta
get medför detta att bolaget inte anser det
motiverat att ha en särskild enhet för intern re
vision.
Visselblåsarfunktion
Sagax visselblåsarfunktion nås via bolagets webbplats. Vissel bl åsar
tjänsten är ett varningssystem som ger både med ar
betare och externa
intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från
Sagax affärs
et
iska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för
att säkerställa anonymitet och professionalism.
BOLAGSSTYRNING
5XBSR_v66.indd 685XBSR_v66.indd 68 2025-04-04 09:412025-04-04 09:41
===== SIDA 69 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 69
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
INTERNA REGELVERK OCH POLICYDOKUMENT FASTSTÄLLDA AV SAGAX STYRELSE
Anti-diskrimineringspolicy Anti-korruptionspolicy Arbetsmiljöpolicy Finanspolicy
Sagax anti-diskriminerings-
po
licy syftar till att klargöra att
lika b
ehandlingsprincipen gäller
inom Sagax och att detta
innebär att ingen diskrimine-
ring eller annan särbehandling
får förekomma. Arbetet ska
bedrivas i samverkan mellan
arbetsgivare och arbets
ta
gare.
Policyn syftar till att klargöra
bolagets syn på korruption och
minska eventuell osäkerhet om
vad som är att betrakta som
korruption. Brott mot policyn är
skäl för avsked från bolagets
sida.
Sagax långsiktiga mål är
beroende av kompetenta och
professionella med
a
rbetare.
Det är därför viktigt att bolaget
är en attraktiv arbets
gi
vare
som både lockar till sig och
har förmågan att långsiktigt
behålla kompetent personal.
Arbetsmiljö
p
olicyn anger
riktlinjer för hur Sagax kontinu -
erligt följer upp verksamheten
så att ohälsa och olycksfall i
arbetet förebyggs.
Finanspolicyn anger riktlinjer
och regler för hur finans -
verksamheten i Sagax ska
bedrivas samt även fungera
som vägledning i det dagliga
arb
etet för medarbetare inom
finansfunktionen. Den anger
hur de olika riskerna i finans
-
ve
rksamheten ska begränsas
samt hur rapportering avse -
ende Sagax finansverksamhet
ska ske till styrelsen.
Hållbarhetspolicy Informationspolicy Insiderpolicy Utdelnings p olicy
Hållbarhetspolicyn tydlig -
gör riktlinjerna för Sagax
långsiktiga hållbarhetsarbete.
Sagax över
grip
ande mål är
att generera största möjliga
riskjusterade avkastning till
bolagets aktie
äga
re och
för att nå detta mål bedrivs
bolagets verksamhet genom
-
gå
ende med ett långsiktigt
perspektiv. Sagax arbete
med hållbarhetsfrågor är
en naturlig del av verksam
-
he
ten och bidrar till att kunna
uppnå företagets mål.
Syftet med Sagax informations -
po
licy är att tillförsäkra aktie-
ma
rk na
dens aktörer snabb,
samtidig, korrekt, relevant och
tillförlitlig information om bola-
get. Information till företagets
omvärld ges främst i form av
pressmeddelanden och ekono-
miska rapporter.
Sagax insiderpolicy syftar
till att minska riskerna för att
någon med
ar
betare bryter
mot gällande marknadsmiss -
bruksregler. Insiderpolicyn är
ett komplement till gällande
marknadsmissbruksregler och
ställer i vissa hänseenden
strängare krav än lagen.
Insider
p
olicyn omfattar med -
arbetare, alla personer med
insynsställning, närstående till
dessa samt övriga personer
som underrättats om att de
omfattas av policyn.
Sagax utdelningspolicy syftar
till att medge en fortsatt till -
växt samt en god beredskap
att till
v
arata affärs m
öjligheter.
Styrelsen be dömer
det som
angeläget att expansionen
kan ske med bibehållen
handlingsfrihet och finansiell
stabilitet.
St
yrelsen bedömer
det därför vara lämpligt att ut -
delningen, inklusive utdelning
avseende D-aktier, uppgår till
en tredjedel av förvaltnings -
resultatet.
Policy avseende investeringar i andra bolag Policy avseende styrelseuppdrag Policy avseende belåning av aktier i Sagax
Policyn syftar till att säkerställa kapital -
marknadens förtroende för Sagax och
innebär förbud för Sagax medarbetare
och styrelseledamöter att direkt eller
indirekt investera i bolag där Sagax är
aktieägare eller göra större investeringar
i bolag som bedriver konkurrerande verk -
samhet. Förbudet gäller samtliga typer av
värdepapper.
Policyn syftar till att bolaget tydligt och
enkelt ska kunna kommunicera att styrelse
och ledning inte har intressen som poten-
tiellt skulle kunna stå i konflikt med Sagax.
Policyn innebär förbud att åta sig styrelse
-
upp
drag i bolag med konkurrerande verk-
samhet undantaget i bolag där Sagax är
aktie
äg
are och där styrelseuppdraget utförs
inom ramen för Sagax verksamhet.
Syftet med denna policy är att Sagax
tydligt ska kunna kommunicera att styrelse
och ledning inte har några incitament att
föreslå aktieutdelning eller låta bolaget
vidta andra åtgärder (aktieåterköp m.m.)
som på ett olämpligt sätt skulle kunna för -
svaga Sagax finansiella ställning i syfte att
tillgodose enskilda individers finansiella
intressen. Policyn innebär att belåning av
aktier i Sagax överstigande 10 % av mark -
nadsvärdet ska meddelas bolaget.
BOLAGSSTYRNING
5XBSR_v66.indd 695XBSR_v66.indd 69 2025-04-04 09:412025-04-04 09:41
===== SIDA 70 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202470
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Styrelse
Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2024.
STAFFAN SALÉN
Styrelseledamot sedan 2004 och styrelseordförande sedan 2016. Ledamot av revisions ut skottet.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Ework Group AB, Amapola Flyg AB, 3S Invest och Westindia AB.
Styrelseledamot i bland a nn
at Strand Kapitalförvaltning AB, Green Landscaping AB och Landauer Ltd.
Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Salénia AB.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare vice verkställande direktör och informationsdirektör för
FöreningsSparbanken AB, redaktör för Finanstidningen och finansanalytiker på Procter & Gamble.
Beroende i förhållande till huvudägare, oberoende i förhållande till bolaget.
Innehav i Sagax : 5 737 309 A
ak
tier, 28 598 279 Bak
tier.
JOHAN CEDERLUND
Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings ut skottet.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm och jur. kand. från Stockholms Universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Bland annat ordförande i industri o
ch handelsgruppen Lotorp och ordförande
och styrelse le
damot i andra bolag i Lotorpkoncernen.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare advokat och delägare på Advokat fir
man Vinge med inriktning på
företagsförvärv, finansiering och aktiemarknad.
Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare.
Innehav i Sagax : 154 160 B
ak
tier och 13 359 Dak
tier.
FILIP ENGELBERT
Styrelseledamot sedan 2007.
Utbildning: Bachelor of Science från Babson College, USA.
Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Stellar Equipment AB och Ivato AB. Styrelseledamot bland annat
i Matterhorn AEH AB och deras dotterbolag, Vatio AB och Aviot AB.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare verkställande direktör för Avito AB, Kontakt East Holding AB och Remium AB.
Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare.
Innehav i Sagax : 243 000 A
ak
tier, 1 889 784 Bak
tier och 4 2
00 0
00 Dak
tier.
STYRELSE
5XBSR_v66.indd 705XBSR_v66.indd 70 2025-04-04 09:412025-04-04 09:41
===== SIDA 71 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 71
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Styrelsens ersättningar
Deltagande av totalt antal styrelsemöten
Namn Uppdrag Invald Oberoende1) Ersättning, kr Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisionsutskott
Staffan Salén Ordförande 2004 Nej 360 000 17 av 17 3 av 3
Johan Cederlund Ledamot 2010 Ja 200 000 17 av 17 1 av 1
Filip Engelbert Ledamot 2007 Ja 200 000 17 av 17
David Mindus VD/ledamot 2004 Nej – 17 av 17
Johan Thorell Ledamot 2004 Ja 200 000 17 av 17 3 av 3
Ulrika Werdelin Ledamot 2010 Ja 200 000 16 av 17 1 av 1
1) Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas respektive att styrelsemedlemmarna
representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.
DAVID MINDUS
Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2004.
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Nyfosa AB. Styrelseledamot i Hemsö Fastighets AB.
Arbetslivserfarenhet: Tidigare analytiker och affärsutvecklare på fastighetsbolag och konsultföretag.
Beroende i förhållande till bolaget och huvudägare.
Innehav i Sagax : 14 000 000 A
ak
tier, 63 713 912 Bak
tier och 900 000 D ak
tier.
JOHAN THORELL
Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av revisionsutskottet.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i bland annat Atrium Ljungberg AB, Hemsö Fastighets AB,
Storskogen Group AB, Kallebäck Property Invest AB och K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB.
Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Gryningskust Holding AB.
Arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsförvaltning sedan 1996.
Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare.
Innehav i Sagax : 203 254 A
ak
tier, 2 332 540 Bak
tier och 354 164 Dak
tier.
ULRIKA WERDELIN
Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings ut skottet.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm.
Nuvarande befattning: Managing Director och Head of Talent, Europe för Clayton, Dubilier & Rice,
ett globalt riskkapitalbolag.
Arbetslivserfarenhet: 30 år inom olika investeringsfonder och Managing Director för
Goldman Sachs International samt managementkonsult egen firma.
Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare.
Innehav i Sagax : 49 322 A
ak
tier, 1 005 690 Bak
tier och 264 513 Dak
tier.
Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2024.
STYRELSE
5XBSR_v66.indd 715XBSR_v66.indd 71 2025-04-04 09:412025-04-04 09:41
===== SIDA 72 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202472
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
JONAS SVENSSON
Revisor i bolaget sedan 2022.
Auktoriserad revisor hos Ernst & Young AB och medlem i FAR.
Övriga revisorsuppdrag är bland andra Akelius Residential Property AB,
Heimstaden AB, Nivika Fastigheter AB, PEAB AB, Samhällsbyggnadsbolaget i
Norden AB, Sveafastigheter AB och Sweco AB.
Inget aktieinnehav i Sagax den 31 december 2024.
Revisor
Företagsledning
Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2024. Sagax har incitamentsprogram för alla medarbetare,
vilka dock inte omfattar bolagets verkställande direktör.
DAVID MINDUS
Se sidan 71
BJÖRN GARAT
Finanschef och vice VD sedan 2012.
Utbildning: Internationella ekonom
pr
ogrammet vid Linköpings Universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Fastighetsbolaget Emilshus AB, Volati AB,
Vassvik Förvaltning Aktiebolag och Paco Holding AB samt styrelsesuppleant i Manolo Holding AB.
Arbetslivserfarenhet: Partner och chef för Corporate Finance på Remium Nordic AB
och finansanalytiker.
Innehav i Sagax : 121 530 A
ak
tier, 1 891 349 Bak
tier, 157 035 Dak
tier och 42 277 teckningsoptioner
Bak
tier.
AGNETA SEGERHAMMAR
Ekonomichef sedan 2018.
Utbildning: Civilekonom från Uppsala universitet.
Arbetslivserfarenhet: CFO och Vice VD för A Group of Retail Assets Sweden AB (Publ),
Ekonomi
di
rektör på Steen & Ström, CFO på Areim, Kista Galleria KB samt Jones Lang LaSalle.
Tidigare revisor på PwC.
Innehav i Sagax : 60 442 B
ak
tier och 36 354 teckningsoptioner B ak
tier.
FÖRETAGSLEDNING
5XBSR_v66.indd 725XBSR_v66.indd 72 2025-04-04 09:412025-04-04 09:41
===== SIDA 73 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 73
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Finansiella rapporter
Räkningar
Rapport över koncernens totalresultat 74
Kommentarer till koncernens totalresultat 75
Rapport över koncernens finansiella ställning 76
Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 77
Rapport över kassaflöde, koncernen 78
Förändringar av eget kapital, koncernen 79
Moderbolagets resultaträkning 80
Moderbolagets balansräkning 81
Rapport över kassaflöde, moderbolaget 82
Förändringar av eget kapital, moderbolaget 83
Noter
1 Redovisningsprinciper 84
2 Hyresintäkter 87
3 Redovisning av koncernens segment 88
4 Fastighetskostnader 90
5 Anställda och personalkostnader 90
6 Ersättningar till revisorer 91
7 Finansiella intäkter 91
8 Finansiella kostnader 91
9 Leasing 92
10 Resultat från andelar joint venture och intresseföretag 92
11 Resultat från andelar i koncernföretag 93
12 Skatter 93
13 Förvaltningsfastigheter 94
14 Uppskjuten skatteskuld och skattefordran 97
15 Finansiella fordringar 97
16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 97
17 Räntebärande skulder 98
18 Finansiella instrument 99
19 Övriga långfristiga skulder 102
20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 102
21 Materiella anläggningstillgångar 102
22 Andelar i koncernföretag 103
23 Andelar i joint venture och intresseföretag 108
24 Räntebärande fordringar på joint venture 111
25 Långfristiga fordringar på koncernföretag 111
26 Långfristiga skulder till koncernföretag 111
27 Transaktioner med närstående 111
28 Eget kapital 112
29 Orealiserade värdeförändringar 113
30 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 114
31 Kassaflödesanalyser 114
32 Finansiell riskhantering 115
33 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång 117
34 Förslag till vinstdisposition 117
Revisionsberättelse
Revisionsberättelse 120
6XRakningar_v123.indd 736XRakningar_v123.indd 73 2025-04-04 19:162025-04-04 19:16
===== SIDA 74 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202474
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT
Belopp i miljoner kronor Not 2024 2023
Hyresintäkter 2, 3 4 994 4 293
Övriga intäkter 3 69 25
Driftskostnader 3, 4 –357 –350
Underhållskostnader 3, 4 –126 –104
Fastighetsskatt 3, 4 –272 –220
Övriga fastighetskostnader 3, 4 –117 –94
Driftnetto 4 191 3 551
Central administration 5, 6, 21 –187 –182
Resultat från joint venture och intresseföretag 10, 23 783 –556
– varav förvaltningsresultat 1 108 937
– varav värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument –69 –1 523
– varav skatt –256 14
– v
arav övrigt – 15
Finansiella intäkter 7 162 339
Finansiella kostnader 8 –912 –734
Finansiella kostnader, räntekomponent leasing 8, 9 –36 –31
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 4 001 2 388
– varav förvaltningsresultat 4 326 3 881
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 296 3 881
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 3 –17 9
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 3, 13, 29 563 –1 306
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 18 –17 23
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 18, 29 1 202 –955
Resultat före skatt 5 732 159
Uppskjuten skatt 12, 14 –264 –16
Aktuell skatt 12 –194 –156
Årets resultat 5 274 –13
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 255 –13
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 19 –
Övrigt totalresultat
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 642 –174
Andel övrigt totalresultat för joint venture 9 228
Omräkningseffekter säkringsredovisning –240 29
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet –8 16
Övrigt totalresultat för året, netto efter skatt 404 99
Totalresultat för året 5 678 86
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 646 86
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 32 –
Resultat per A- och B-aktie, kr 28 14,78 –0,82
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 28 14,78 –0,82
Resultat per D-aktie, kr 2,00 2,00
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4 324,8
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,5 325,1
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3
FINANSIELLA RAPPORTER
6XRakningar_v123.indd 746XRakningar_v123.indd 74 2025-04-04 19:162025-04-04 19:16
===== SIDA 75 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 75
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 994 (4 293) miljoner kronor.
Hyresintäkterna har ökat främst till följd av fastighetsförvärv i segmen-
ten Frankrike, Spanien, Finland och Benelux samt av indexuppräkning
av hyror. Under året steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med
3,9
% (
6,6 %) exklusive valutaeffekter. De största procentuella ökning-
arna återfanns i segmenten Sverige 8,6 %, Frankrike 4,9 % och Tyskland
2,9 %. Den vägda inflationen under rapportperioden uppgick till 1,4 %
(3,4 %) i årstakt.
Övriga intäkter uppgick till 69 (25) miljoner kronor och avsåg främst
försäkringsersättning.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 483 (454)
miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv. Drifts-
och underhållskostnader i jämförbart bestånd ökade med 1,7 % och
vägd inflation under året uppgick till 1,4 %. Den reala kostnadsökningen
uppgick till 0,2 %, motsvarande 1 miljon kronor. I reala termer sjönk
driftskostnaderna med 3,1 %, motsvarande 11 miljoner kronor, främst
till följd av lägre el- och uppvärmningskostnader. I reala termer ökade
underhållskostnader med 12 %, motsvarande 12 miljoner kronor, varav
5 miljoner kronor avsåg uppgradering av ventilationssystem i en fastig-
het i segmentet Övriga Europa på grund av förändrade myndighetskrav.
Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 272 (220) miljoner kronor och
övriga fastighetskostnader ökade till 117 (94) miljoner kronor. Kostna -
derna för fastighetsskatt och övriga fastighetskostnader i jämförbart
bestånd är oförändrade jämfört med föregående år.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 187 (182) miljoner
kronor, motsvarande 3,7 % (4,2 %) av årets hyres in
täkter. Kostnader för
central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader
för till exempel koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering.
Även delar av kostnaderna för Sagax kontor i Helsingfors, Paris,
Rotterdam, Barcelona och Frankfurt har rubricerats som kostnader för
central administration.
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Resultat från joint venture och intresseföretag avser Sagax andelar
av resultaten från bolagets joint venture och intresseföretag.
Resultat från joint venture och intresseföretag inklusive värde
-
fö
rändringar på fastigheter och räntederivat samt skatt uppgick till 783
(−556) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 1 108
(937) mil jo
ner kronor, värdeförändringar på fastigheter 12 (−1 220)
miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat till −81 (−302)
miljoner kro no
r. Skattekostnad på resultat från joint venture och intresse-
företag uppgick till 256 (−14) miljoner kronor. Övriga värdeförändringar
uppgick till –
(1
5) miljoner kronor.
FINANSIELLA INTÄKTER
De finansiella intäkterna uppgick till 162 (339) miljoner kronor, varav
154 (110) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligatio-
ner och andra finansiella placeringar samt 8 (46) miljoner kronor avsåg
aktieutdelning från börsnoterade aktier, se även not 7. Föregående år
ingick intäkt avseende återköpta obligationer om 59 miljoner kronor
samt finansiell intäkt om 124 miljoner kronor hänförlig till en kortfristig
finansiell leasingfordran utan motsvarighet i år.
FINANSIELLA KOSTNADER
De finansiella kostnaderna steg till 948 (765) miljoner kronor inklu -
sive räntekomponent för leasing om 36 (31) miljoner kronor på grund
av högre räntebärande skulder till följd av fastighetsförvärv och av att
högre marknadsräntor påverkat koncernens upplåningskostnader. Den
31 december 2024 uppgick den genomsnittliga räntan till 2,3 % (1,9
%
).
Räntekostnaderna uppgick till 861 (693) miljoner kronor och kost-
naden för lånelöften till 51 (41) miljoner kronor. För mer information om
Sagax finansiering se not 17.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året upp-
gick till 546 (−1 297) miljoner kronor varav orealiserad värdeförändring
uppgick till 563 (−1 306) miljoner kronor. Av den orealiserade värde
-
för
ändringen var 652 (670) miljoner kronor hänförlig till förvaltning
och −89 (−1 976) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärde -
fö
rändring, se även not 13.
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 1 184
(−932) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade instrument upp-
gick till 1 185 (–609) miljoner kronor och avsåg under 2024 värdering
till marknadsvärde av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB. Realiserade
värdeförändringar vid avyttring av finansiella instrument uppgick till
–17 (23) miljoner kronor. Orealiserad värdeförändring hänförlig till
räntederivat uppgick till –49 (–36) miljoner kronor och övriga finan-
siella instrument till 5 (–61) miljoner kronor. Finansiella instrument
avseende joint venture har omvärderats med 61 (–226) miljoner kronor,
se även not
1
8.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet ökade med 11 % till 4 326 (3 881) miljoner
kro n
or varav 1 108 (937) miljoner kronor från joint venture och intresse-
företag. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare
ökade med 11 % till 4 296 (3 881) miljoner kronor. Förvaltningsresul-
tatet har ökat främst till följd av fastighetsförvärv, indexuppräkning av
hyresintäkter samt högre förvaltningsresultat från joint venture och
intresseföretag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspäd-
ning ökade med 7
% t
ill 11,95 (
11,16) kronor.
Årets resultat efter skatt uppgick till 5 274 (−13) miljoner kronor
varav 5 255 (–13) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktie-
ägare. Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande
uppgick därmed till 19 (–) miljoner kronor.
SKATT
Sagax redovisar en skattekostnad om 458 (172) miljoner kronor. Den
uppskjutna skattekostnaden för året uppgick till 264 (16) miljoner kro-
nor och den aktuella skattekostnaden uppgick till 194 (156) miljo
ne
r
kronor, se även not 12.
Kommentarer till koncernens
totalresultat
FINANSIELLA RAPPORTER
6XRakningar_v123.indd 756XRakningar_v123.indd 75 2025-04-04 19:162025-04-04 19:16
===== SIDA 76 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202476
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING
Belopp i miljoner kronor Not
2024
31 dec
2023
31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 3, 13 65 862 57 061
Förvaltningsfastigheter till försäljning 13 12 –
Nyttjanderätter 9 546 454
Materiella anläggningstillgångar 21 27 17
Andelar i joint venture och intresseföretag 23 14 178 12 240
Räntebärande fordringar på joint venture 15, 18, 24 179 124
Uppskjutna skattefordringar 14 163 168
Räntebärande finansiella fordringar 15, 18 51 101
Övriga finansiella fordringar 15, 18 64 110
Finansiella instrument 18 992 931
Summa anläggningstillgångar 82 073 71 207
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 18 288 264
Börsnoterade instrument 15, 18 625 752
Räntebärande kortfristiga fordringar 15, 18 129 504
Övriga fordringar 18 286 279
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16, 18 356 376
Kassa och bank 18, 31 287 28
Summa omsättningstillgångar 1 971 2 203
SUMMA TILLGÅNGAR 84 044 73 410
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 28
Aktiekapital 817 817
Övrigt tillskjutet kapital 9 935 7 746
Reserver omräkningsdifferenser 1 568 1 177
Balanserad vinst inklusive årets resultat 28 621 26 838
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 40 941 36 578
Innehav utan bestämmande inflytande 862 –
Summa eget kapital 41 803 36 578
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 , 18, 32 30 002 25 436
Uppskjutna skatteskulder 14 4 289 3 954
Derivat 18 71 21
Leasingskulder 9 546 454
Övriga långfristiga skulder 19 357 318
Summa långfristiga skulder 35 264 30 184
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 , 18, 32 5 132 4 907
Leverantörsskulder 18 98 92
Övriga skulder 18 514 650
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18, 20 1 231 999
Summa kortfristiga skulder 6 976 6 648
Summa skulder 42 240 36 832
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 84 044 73 410
FINANSIELLA RAPPORTER
6XRakningar_v123.indd 766XRakningar_v123.indd 76 2025-04-04 19:162025-04-04 19:16
===== SIDA 77 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 77
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Den 31 december 2024 uppgick marknadsvärdet på Sagax fastighets-
bestånd till 65 874 (57 061) miljoner kronor och omfattade 983 (903)
fastig
he
ter med en uthyrningsbar area om 4 834 000 (4 331 0
00)
kvadrat me
ter. Förändringen av fastigheternas redo vi
sade värde beskrivs
i not 13.
Andelar i joint venture och intresseföretag om 14 178 (12 240) mil-
joner kronor bestod huvudsakligen av aktier i Hemsö Fastighets AB,
NP
3 Fa
stigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB,
Fastighets bo
laget Emilshus AB och Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra.
I enlighet med kapitalandels me
toden bokförs resultatandelar, andel av
övrigt total re
sultat, kapitaltillskott samt erhållna utdelningar mot denna
balanspost.
Omsättningstillgångar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 356 (376) miljoner
kronor består främst av periodiserade hyresrabatter.
Övriga fordringar om 286 (279) miljoner kronor består främst av
fordringar avseende försäkringsersättning, inkomstskatt och fastig
-
he
tsskatt.
Börsnoterade instrument uppgick till 625 (752) miljoner kronor och
bestod av börsnoterade obligationer.
Kassa och bank uppgick till 287 (28) miljoner kronor vid års sk
iftet.
Därutöver hade Sagax 11 104 (9 899) miljoner kronor i outnyttjade låne-
löf
ten vid årsskiftet. Total disponibel likviditet uppgick till 11 391 (9 927)
miljoner kronor. Kreditfaciliteter motsvarande utestående företags -
ce
rtifikat, så kallade back-up faciliteter, om 456 (1 495) miljoner kronor är
inte inkluderade i disponibel likviditet.
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Koncernens egna kapital uppgick den 31 december 2024 till 41 803
(36 578) miljoner kronor. Under året har eget kapital huvudsakligen ökat
till följd av ett totalresultat om 5 678 miljoner kronor, transaktioner om
sammanlagt 9 miljoner kronor i anslutning till incitamentsprogram,
aktieutdelning om −1 301 miljoner kronor, transaktioner med inne
-
ha
vare utan bestämmande inflytande om 10 miljoner kronor samt
förändring av innehav utan bestämmande inflytande om 830 miljoner
kronor. Förändring av innehav utan bestämmande inflytande är hän
-
fö
rligt till French Wholesale Properties – FWP där Sagax under året
förvärvat 77 % av andelarna.
Långfristiga skulder
Den 31 december 2024 uppgick räntebärande skulder till 35 134 (30 343)
miljoner kronor varav långfristiga uppgick till 30 002 (25 436) miljoner
kronor. Valutakursförändringar har under året ökat de räntebärande skul-
derna med 1 069 (–72) miljoner kronor.
Uppskjuten skatt nettoredovisas per land och redovisas som en
uppskjuten skatte
sk
uld om 4 289 (3 954) miljoner kronor. Uppskjutna
skatte fo
rdringar uppgick till 163 (168) miljoner kronor. Se även not 12
och 14.
Sagax räntederivat består av räntetak och nominella ränte sw
appar.
Räntederivatens sammanlagda marknadsvärde uppgick till −71 (–21)
miljoner kronor på balans
da
gen. Över- respektive under vä
rde på
ränte de
rivaten nettoredovisas i balansräkningen som en skuld eller
en t
illgång.
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 5 132 (4 907) miljoner
kronor, varav 456 (1 495) miljoner kronor utgjordes av företags
ce
rtifikat.
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 1 231 (999)
miljoner kronor vid årets utgång och bestod främst av förut
be
talda hyres -
intäkter om 623 (527) miljoner kronor samt upplupna räntekostnader
om 452 (346) miljoner kronor. Övriga skulder om 514 (650) miljoner
kronor bestod främst av mervärdesskatt, skatteskulder samt beslutad, ej
utbetald utdelning.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse -
ka
pital uppgick till 3 586 (3 485) miljoner kronor. Kassa flö
det från den
löpande verksamheten avviker från förvaltnings re
sultatet främst till
följd av att resultat från joint venture och intresseföretag under 2024
delvis åter
in
vesterats i dessa verksamheter och att endast erhållen utdel-
ning påverkar kassaflödet.
Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med −235
(80) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassa -
flö
det med −5 732 (−4 749) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen
fastighetsförvärv samt investeringar i befintligt bestånd varav 2 814
mi
ljoner kronor härrör från förvärvet av French Wholesale Properties
– F W P.
Kassa flö
det från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 2 639
(1 135) miljoner kronor, varav 3 722 (−1 880) miljoner kronor netto till
följd av refinansiering av lån och amorteringar.
Likvida medel förändrades med 259
(
–48) miljoner kronor under året.
Kommentarer till koncernens
finansiella ställning samt kassaflöde
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
2024202320222021202020192018201720162015
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
FINANSIELLA RAPPORTER
6XRakningar_v123.indd 776XRakningar_v123.indd 77 2025-04-04 19:162025-04-04 19:16
===== SIDA 78 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202478
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN
Belopp i miljoner kronor Not 31 2024 2023
Resultat före skatt 5 732 159
Betald skatt –162 –130
Utdelning från joint venture och intresseföretag 477 653
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
Värdeförändringar på finansiella instrument –1 184 932
Värdeförändringar på fastigheter –546 1 297
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –783 556
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 56 49
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –4 –31
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 3 586 3 485
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 196 79
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –431 1
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 351 3 565
Förvärv av fastigheter –4 853 –5 088
Avyttring av fastigheter 127 86
Investeringar i befintliga fastigheter –1 129 –902
Förvärv av börsnoterade aktier – –334
Avyttring av börsnoterade aktier – 478
Förvärv av finansiella instrument –101 –733
Avyttring av finansiella instrument 683 2 122
Investeringar i joint venture och intresseföretag –442 –336
Utlåning till joint venture och intresseföretag –230 –45
Återbetalning från joint venture och intresseföretag 176 –
Ökning av övriga anläggningstillgångar –51 –260
Minskning av övriga anläggningstillgångar 88 264
Kassaflöde från investeringsverksamheten –5 732 –4 749
Nyemission av B-aktier 15 4 166
Utbetald utdelning till aktieägare –1 301 –1 111
Incitamentsprogram –4 –26
Upptagna lån 13 405 7 326
Amorterade lån –9 683 –9 206
Ökning av övriga långfristiga skulder 181 181
Minskning av övriga långfristiga skulder –24 –195
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande 52 –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 639 1 135
Årets kassaflöde 258 –49
Kursdifferens i likvida medel 1 1
Förändring av likvida medel 259 –48
Likvida medel vid periodens ingång 28 76
Likvida medel vid periodens utgång 287 28
FINANSIELLA RAPPORTER
6XRakningar_v123.indd 786XRakningar_v123.indd 78 2025-04-04 19:162025-04-04 19:16
===== SIDA 79 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 79
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Reserver
omräknings-
differenser
Intjänade
vinstmedel inkl.
periodens resultat
Totalt eget kapital hän-
förlig till moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2022 781 3 616 1 078 27 988 33 463 – 33 463
Årets resultat 2023 – – – –13 –13 – –13
Övrigt totalresultat 2023 – – 99 – 99 – 99
Totalresultat för perioden – – 99 –13 86 – 86
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 36 4 176 – – 4 212 – 4 212
Aktieutdelning – – – –1 111 –1 111 – –1 111
Transaktioner med aktieägare 36 4 176 – –1 111 3 101 – 3 101
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – –46 – – –46 – –46
Inlösen incitamentsprogram – – – –34 –34 – –34
Teckning incitamentsprogram – – – 8 8 – 8
Övriga transaktioner – –46 – –26 –72 – –72
Eget kapital 31 december 2023 817 7 746 1 177 26 838 36 578 – 36 578
Årets resultat 2024 – – – 5 255 5 255 19 5 274
Övrigt totalresultat 2024 – – 391 – 391 13 404
Totalresultat för perioden – – 391 5 255 5 646 32 5 678
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0 15 – – 15 – 15
Aktieutdelning – – – –1 301 –1 301 – –1 301
Transaktioner med aktieägare 0 15 – –1 301 –1 287 – –1 287
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – –1 – – –1 – –1
Inlösen incitamentsprogram – –13 – – –13 – –13
Teckning incitamentsprogram – – – 9 9 – 9
Överföring till övrigt tillskjutet kapital – 2 179 – –2 179 – – –
Transaktioner med innehavare utan
bestämmande inflytande – 10 – – 10 – 10
Förändring av innehav utan
bestämmande inflytande – – – – – 830 830
Övriga transaktioner – 2 175 – –2 170 4 830 834
Eget kapital 31 december 2024 817 9 935 1 568 28 621 40 941 862 41 803
FINANSIELLA RAPPORTER
6XRakningar_v123.indd 796XRakningar_v123.indd 79 2025-04-04 19:162025-04-04 19:16
===== SIDA 80 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202480
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
Belopp i miljoner kronor Not 2024 2023
Nettoomsättning 27 139 125
Administrationskostnader 5, 6, 21 –136 –131
Resultat före finansiella intäkter och kostnader 3 –5
Resultat från andelar i koncernföretag 11 1 182 2 171
Resultat från andelar i joint venture 122 161
Finansiella intäkter 7 1 054 1 033
Finansiella kostnader 8 –732 –759
Resultat före bokslutsdispositioner 1 629 2 601
Periodiseringsfonder 2 10
Erhållna och lämnade koncernbidrag –54 92
Resultat före skatt 1 577 2 702
Skatter 12 –45 –18
Årets resultat 1 531 2 684
Moderbolaget
Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 1 531 (2 684) miljo-
ner kronor. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag avse -
ende fastighets- och bolagsförvaltning uppgick under året till 127 (119)
miljoner kronor och 6 (6) miljoner kronor från joint venture.
Moder
bo
lagets tillgångar utgörs främst av aktier och andelar i
dotter bo
lag och i joint venture samt fordringar på koncernföretag.
Moderbolagets tillgångar uppgick till totalt 45 440 (43 706) miljoner
kronor varav fordringar på koncern fö retag utgjorde 28 131 (27 969)
miljoner kronor. Under året investerades 1 421 (2 319) miljoner kronor
i
d
otterbolag och joint venture.
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av
rörelse ka
pital uppgick till 272 (261) miljoner kronor. 1 421 (2 706) mil-
joner kronor investerades netto under 2024. Kassaflödet från finansie-
ringsverksamheten uppgick till 1 182 (2 477) miljoner kronor under året.
FINANSIELLA RAPPORTER
6XRakningar_v123.indd 806XRakningar_v123.indd 80 2025-04-04 19:162025-04-04 19:16
===== SIDA 81 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 81
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
Belopp i miljoner kronor Not
2024
31 dec
2023
31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 21 2 1
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 22 16 083 14 737
Andelar i joint venture 23 1 035 960
Fordringar på koncernföretag 25 2 097 2 101
Summa anläggningstillgångar 19 216 17 799
Omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag 26 034 25 868
Övriga fordringar 4 24
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 14 13
Kassa och bank 31 172 2
Summa omsättningstillgångar 26 223 25 907
SUMMA TILLGÅNGAR 45 440 43 706
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital 28
Aktiekapital 817 817
Reservfond 150 150
Summa bundet eget kapital 966 966
Fritt eget kapital
Överkursfond 8 724 6 452
Balanserat resultat 7 889
Årets resultat 1 531 2 684
Summa fritt eget kapital 10 263 10 024
Summa eget kapital 11 229 10 990
Obeskattade reserver 11 13
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 17 9 936 7 291
Långfristiga skulder till koncernföretag 26 18 252 18 096
Uppskjuten skatteskuld 14 6 5
Summa långfristiga skulder 28 194 25 392
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 17 456 1 612
Kortfristiga skulder till koncernbolag 5 200 5 417
Leverantörsskulder 1 2
Övriga skulder 129 131
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 220 149
Summa kortfristiga skulder 6 006 7 311
Summa skulder 34 200 32 703
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 45 440 43 706
FINANSIELLA RAPPORTER
6XRakningar_v123.indd 816XRakningar_v123.indd 81 2025-04-04 19:162025-04-04 19:16
===== SIDA 82 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202482
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, MODERBOLAGET
Belopp i miljoner kronor Not 31 2024 2023
Resultat före skatt 1 577 2 702
Betald skatt –45 –11
Ej kassaflödespåverkande poster
Resultat från andelar i koncernföretag –1 182 –2 034
Koncerninterna ränteintäkter –1 055 –1 037
Koncerninterna räntekostnader 713 665
Bokslutsdispositioner –2 –10
Orealiserade valutakursdifferenser 266 –20
Övriga poster ej ingående i kassaflödet – 7
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 272 261
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 19 –15
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 118 –16
Kassaflöde från den löpande verksamheten 409 231
Andelar i koncernföretag –1 346 –2 094
Fordringar på koncernföretag – –387
Kapitaltillskott till joint venture –74 –225
Ökning av övriga anläggningstillgångar –1 –
Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 421 –2 706
Nyemission av aktier 15 4 166
Utbetald utdelning till aktieägare –1 301 –1 111
Incitamentsprogram –13 –34
Upptagna skulder 6 740 1 663
Amorterade skulder –5 509 –4 341
Skulder till koncernföretag 1 250 2 134
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 182 2 477
Årets kassaflöde 170 2
Likvida medel vid årets ingång 2 0
Likvida medel vid årets utgång 172 2
FINANSIELLA RAPPORTER
6XRakningar_v123.indd 826XRakningar_v123.indd 82 2025-04-04 19:162025-04-04 19:16
===== SIDA 83 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 83
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, MODERBOLAGET
Belopp i miljoner kronor Not 28 Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2022 781 150 4 347 5 278
Omräkningsdifferenser – – 7 7
Emission B-aktier 36 – 4 176 4 212
Aktieutdelning – – –1 111 –1 111
Transaktionskostnader – – –46 –46
Inlösen incitamentsprogram 2020-2023 – – –34 –34
Årets resultat 2023 – – 2 684 2 684
Eget kapital 31 december 2023 817 150 10 024 10 990
Omräkningsdifferenser – – 7 7
Emission B-aktier 0 – 15 15
Aktieutdelning – – –1 301 –1 301
Transaktionskostnader – – –0 –0
Inlösen incitamentsprogram 2021-2024 – – –13 –13
Årets resultat 2024 – – 1 531 1 531
Eget kapital 31 december 2024 817 150 10 263 11 229
FINANSIELLA RAPPORTER
6XRakningar_v123.indd 836XRakningar_v123.indd 83 2025-04-04 19:162025-04-04 19:16
===== SIDA 84 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202484
NOTER
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Redovisningsprinciper och noter
INFORMATION OM BOLAGET
Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisa-
tionsnummer 556520-0028, avseende verksamhetsåret 2024 har god-
känts av styrelsen för publicering den 14 april 2025. Bokslutskommuniké
presenterades den 21 februari 2025. Moderbolaget är ett publikt svenskt
aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Bolagets adress är Engelbrekts-
plan 1, 114 34 Stockholm. Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att
investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt
industri. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm, Large cap. Koncernens
verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredovisning och
koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 8 maj 2025.
GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN
Allmänt
Koncernens räkenskaper har upprättats enligt de av EU godkända IFRS
redovisningsstandarder. Vidare har koncernredovisningen upprättats i
enlighet med RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner,
tillhörande tolkningar utfärdade av Rådet för hållbarhets- och finansiell
rapportering samt den svenska årsredovisningslagen.
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor,
vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för kon -
cernen. Alla belopp är i miljoner svenska kronor om inget annat anges
och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2024. Siffror inom
parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående år.
Avrundningsdifferenser kan förekomma.
Sagax betraktar, i enlighet med IAS 21 Effekterna av ändrade
valuta kurser, euron som funktionell valuta för verksamheterna i
Finland, Tyskland, Nederländerna, Belgien, Frankrike och Spanien. För
verksamheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell
valuta. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens
utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta
till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser. Intäkts- och
kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för året.
Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden, för -
utom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder
vilka värderas till verkligt värde samt uppskjuten skatt som redovisas
till nominellt belopp.
Koncernen
Koncernredovisningen omfattar AB Sagax och dess dotterbolag. AB
Sagax har direkt eller indirekt 100 % av röstetalet i samtliga dotter bolag
förutom i French Wholesale Properties – FWP där AB Sagax på balans -
dagen indirekt ägde 77 % av rösterna. Koncernredovisningen upprättas
enligt förvärvsmetoden. Innehav utan bestämmande inflytande redovi -
sas vid förvärvstidpunkten till dess verkliga värde. Förvärv från inne -
havare utan bestämmande inflytande redovisas som transaktioner med
innehavare utan bestämmande inflytande i eget kapital.
Joint venture och intresseföretag
Andelarna i joint venture och intresseföretag redovisas enligt kapital -
andelsmetoden.
Prövningar av nedskrivningsbehov görs så snart det uppstår
indikationer om att nedskrivning behöver göras. Om så är fallet görs
en beräkning av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden
mellan det bedömda återvinningsvärdet och det redovisade värdet.
Återvinningsvärdet på innehav i intresseföretag beräknas för varje
intresseföretag.
KRITISKA BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR
IFRS redovisningsstandarder kräver att Sagax gör bedömningar och
antaganden som påverkar koncernens redovisade tillgångar, skulder,
intäkter och kostnader. Dessa bedömningar baseras på historiska
erfaren heter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under
rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa upp -
skattningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar
föreligger. Ytterligare faktorer vilka kan påverka bedömningen av
koncernen redogörs för i not 32, Finansiell riskhantering.
Sagax verksamhet är fokuserad på tillväxt av förvaltningsresultatet.
Därför baseras finansiella mål, prognoser och utdelningspolicy på för -
valtningsresultatet. Storleken på värdeförändringarna ingår inte i basen
för utdelning. För att ge en relevant förståelse av verksamheten har rap -
porten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta. En upplys -
ningsrad benämnd varav Förvaltningsresultat har infogats i rapporten.
Redovisning av värdeförändringar sker efter finansiella poster.
Att fastställa vissa tillgångars redovisade värde kräver uppskatt -
ning av effekter av osäkra framtida händelser. Sagax noterar att det
finns en betydande risk, men bedömer den inte som sannolik, för
väsentliga justeringar av redovisade värden på tillgångar och skulder på
grund av effekterna av osäkra framtida händelser under nästkommande
räkenskapsår. Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan
uppskattningar få en betydande påverkan på koncernens resultat och
finansiella ställning. Värdering till verkligt värde kräver en uppskatt -
ning av det framtida kassaflödet samt fastställande av marknadens
avkastningskrav. Värderingarna utförs kvartalsvis av oberoende vär -
deringsföretag, med undantag för fastigheter som förvärvats i nära
anslutning till balansdagen som värderas till anskaffningskostnad. De
värderingar och antaganden som gjorts beskrivs särskilt under avsnittet
Förvaltningsfastigheter i not 13. Känslighetsanalyser som visar fram -
tida effekter av osäkerheter i väsentliga uppskattningar vid värdering av
förvaltningsfastigheter presenteras i not 13 och 32. Externa värderingar
av finansiella instrument baseras på observerbara marknadsdata och
ligger till grund för orealiserade värdeförändringar, vilka påverkar kon -
cernens resultat och finansiella ställning. För känslighetsanalyser och
information om risker kopplat till finansiella instrument, se not 32.
Andelar i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden
i koncernredovisningen från och med den tidpunkt som betydande
1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER
===== SIDA 85 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 85
NOTER
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
inflytande erhålls. Eventuell skillnad vid förvärvet mellan anskaff -
ningsvärdet för innehavet och Sagax andel av det verkliga värdet redo -
visas i enlighet med IFRS 3. Viktiga uppskattningar och bedömningar
har gjorts enligt IAS 28 för att kunna fastställa om Sagax utövar bety -
dande inflytande, för mer information se not 17 och not 23.
Nya eller ändrade redovisningsstandarder tillämpliga 2024
I oktober 2022 publicerade IASB® ändringar i IAS 1 avseende klassi-
ficering av kovenanter, som kort- eller långfristig, med ikraftträdande
den 1 januari 2024. Ändringen har inte haft någon inverkan på koncer -
nens finansiella rapportering.
Under 2024 har inga andra nya redovisningsprinciper implemente -
rats som har väsentlig påverkan på Sagax redovisning.
Nya eller ändrade redovisningsstandarder
tillämpliga efter 2024
Den 9 april 2024 utfärdade IASB en ny redovisningsstandard, IFRS 18,
som kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår
som börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig til l-
lämpning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jäm förelseperioder.
EU har ännu inte antagit denna standard. Koncernen har ännu inte
utvärderat klart effekterna av IFRS 18.
Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder
som är tillämpliga efter 2024 som förväntas ha en väsentlig påverkan på
Sagax redovisning.
RAPPORTERING AV SEGMENT
Företagets interna rapporteringsrutiner är främst baserade på den
geografiska uppdelningen av marknaden, vilken speglar bedömda
marknadsrisker. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna
rapporteringsstruktur till bolagets VD, vilken har identifierats som
högste verkställande beslutsfattare.
INTÄKTER
Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av
lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IFRS 16.
Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns opera -
tionella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. Ersättningar för
fastighetsskatt ses som en integrerad del av hyresavtalet och redovisas
som hyresintäkter vilket även gäller för ersättningar avseende exempel -
vis uppvärmning och elektricitet, då Sagax kontrollerar leverantörsrela -
tionen, frekvens och annan påverkan på utförande. I de fall hyresavtal
medför reducerad hyra under del av hyrestiden som motsvaras av en vid
annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive över -
hyra över kontraktets löptid.
Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i rappor -
ten över finansiell ställning. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter
redovisas från och med tillträdesdagen.
Övriga intäkter utgörs huvudsakligen av försäkringsersättningar,
ersättningar från hyres gäster avseende förtida avflyttningar eller brist -
fälligt underhåll samt ersättningar från elbolag vid leverans av egenpro -
ducerad el. Statliga bidrag för el producerad av solcellspaneler redovisas
också som övriga intäkter i enlighet med IAS 20.
KOSTNADER
Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning
består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader
för upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland
annat koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering ingår i
begreppet central administration. Även delar av kostnaderna för Sagax
kontor i Barcelona, Frankfurt, Helsingfors, Paris och Rotterdam har
rubricerats som kostnader för central administration.
För information avseende fastighetsrelaterade kostnader, se not 4.
FINANSIELLA KOSTNADER
Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader
som uppkommer då Sagax upptar räntebärande skulder. Kostnader och
intäkter avseende räntederivatavtal nettoredovisas under finansiella
kostnader respektive finansiella intäkter. Betalningsströmmar enligt
dessa avtal resultatförs för den period de avser samt redovisas i kassa -
flödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Värdeförändringar redovisas under egen rubrik i resultaträkningen
och påverkar inte redovisade finansiella intäkter och kostnader. Ränte -
utgifter under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer
aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader.
ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
För redovisning av incitamentsprogram, se eget kapital nedan.
Pensioner
Koncernens anställda omfattas av olika avgiftsbestämda pensions -
planer. Utöver fastställda avgifter till fristående företag har Sagax
inga ytterligare förpliktelser. Sagax har inga åtaganden efter avslutad
anställning.
EGET KAPITAL
Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda
köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Om dessa
aktier senare avyttras redovisas erhållna belopp i eget kapital.
Incitamentsprogram
Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram
redovisas som ökning av eget kapital i koncernen i enlighet med IFRS 2
Aktierelaterade ersättningar. Eventuell inlösen av utestående options -
program regleras direkt mot eget kapital.
KASSAFLÖDE
Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med den indirekta meto -
den. Företagsförvärv klassificerade som tillgångsförvärv av fastigheter
redovisas i investeringsverksamheten under förvärv av fastigheter.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och rubrice -
ras som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Sagax redovisar
förvärvade fastigheter från och med tillträdesdagen. En förvaltnings -
fastighet tas vid förvärvet upp till anskaffningsvärde. Transaktionskost -
nader ska inräknas i anskaffningsvärdet. Sagax har valt att redovisa sina
fastigheter till verkligt värde och har som princip att låta auktoriserade
fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag värdera förvalt -
1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.
===== SIDA 86 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202486
NOTER
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
ningsfastigheter som inte förvärvats i nära anslutning till balansdagen,
då istället förvärvspriset anses motsvara verkligt värde, eller fastigheter
som omfattas av överenskommelse om försäljning vilka värderas till
avtalat värde. Värderingarna utförs kvartalsvis.
Värderingen sker enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13,
icke observerbara indata. En fastighets värde utgörs enligt vedertagen
praxis av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som fastig -
heten förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna
används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och rest -
värden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda
driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt
direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas
genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. För
ytterligare information om värderingarna se not 13.
Nettoresultat från fastighetsförsäljningar redovisas vid frånträdet
av fastigheterna, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpe avtalet.
Om fastigheterna frånträds efter ett kvartalsskifte, då fastigheterna ska
marknadsvärderas, redovisas de i den följande rapport perioden till ett
värde motsvarande det mellan parterna överenskomna priset. Värdeför -
ändringar på dessa fastigheter rubriceras då som orealiserade värdeför -
ändringar i delårsrapporten. Konsekvensen blir då att inga realiserade
värdeförändringar redovisas det kvartal då fastigheterna har frånträtts.
Om Sagax avtalar om försäljning och frånträder fastigheter inom ett och
samma kvartal redovisas eventuella värdeförändringar som realiserade
värdeförändringar.
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner, inventarier och
lokalanpassningar vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag
för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskriv-
ningar. Avskrivningar görs linjärt för att fördela anskaffningsvärde, mins-
kat med det beräknade restvärdet, över den beräknade nyttjandeperioden.
För maskiner och inventarier är nyttjandeperioden 5 år. För förbättrings-
utgifter på annans fastighet och nyttjanderättstillgångar görs avskriv-
ningar över den kortaste av nyttjandeperioden eller leasingperioden.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella instrument omfattar på balansräkningens tillgångssida lik -
vida medel, hyresfordringar, finansiella fordringar, derivatinstrument
och övriga fordringar samt på skuldsidan finansiella skulder, derivat -
instrument, leverantörsskulder och övriga skulder. Redovisningen
beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats.
Redovisning i och borttagande från balansräkningen
Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräk -
ningen när koncernen blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.
Hyresfordringar tas upp när faktura skickats och villkoren för bolagets
rätt till ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när motpar -
ten levererat tjänsten eller varan, oavsett om faktura erhållits eller ej.
Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet
anskaffningsvärde
Fordringar klassificeras till upplupet anskaffningsvärde om de avtals -
enliga villkoren resulterar i betalningar som endast avser kapital belopp
och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Fordringar upptas initialt
till verkligt värde med tillägg av eventuella transaktionskostnader.
I efterföljande redovisning sker värdering till upplupet anskaffnings -
värde baserat på effektivräntemetoden minskat med avdrag för
kreditreserveringar.
Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas och beräkning sker
på basis av effektiv ränta på den underliggande tillgångens avkastning.
Då koncernen redovisar fastighetsförsäljningar på frånträdesdagen
uppstår normalt inga fordringar till följd av fastighets försäljningar.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde via resultatet
Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde via resultatet.
Häri innefattas räntederivatinstrument, börsnoterade aktier, konverti -
bla skuldebrev samt optioner. Verkligt värde fastställs för börsnoterade
aktier med noterade kurser i enlighet med nivå 1 i värderingshierarkin i
IFRS 13, med indirekt eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för
räntederivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3 för konver -
tibla skuldebrev samt option avseende Hemsö Intressenter AB.
Finansiella skulder
Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transaktions -
kostnader, därefter till upplupet anskaffningsvärde. Förekommer
skillnader mellan upplåningsbelopp, netto efter transaktionskost -
nader, och återbetalningsbeloppet redovisas de i resultaträkningen
fördelat över låneperioden med tillämpning av effektiv räntemetoden.
Upplupna räntor redovisas under upplupna kostnader.
Derivatinstrument
Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränte risker och
uppnå önskad räntebindningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till
fast räntesats genom ränteswap kontrakt alternativt begränsas ränte -
risken genom räntetak. Derivatavtalen ingås i syfte att begränsa fram -
tida ränte betalningar. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning
utan har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat -
instrument i resultaträkningen under posten värdeförändringar på
finansiella instrument, orealiserade under kontraktets löptid respektive
realiserade efter förfallodagen.
Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas
till verkligt värde både vid första redovisningstillfället och vid efterföl -
jande omvärderingar vid varje rapportperiod. Baserat på kvarvarande
löptid redovisas derivat netto, som anläggningstillgång, under finan -
siella instrument, alternativt omsättningstillgång, under derivat, när
det samlade verkliga värdet är positivt och som långfristiga alternativt
kortfristiga skulder, under derivat, när verkligt värde är negativt.
Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en diskontering av
beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallo -
dagar med utgångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verkligt
värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bok -
slutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att
verkligt värde har fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå
2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med orealiserad värdeföränd -
ring avses den värdeförändring som uppstått under verksamhetsåret på
de derivatavtal koncernen hade vid årets utgång.
1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.
===== SIDA 87 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 87
NOTER
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
INKOMSTSKATT
Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt.
Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräknings -
metoden. I Sagax föreligger temporära skillnader avseende fastigheter,
derivat och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig
till underskottsavdrag redovisas när det är sanno likt att framtida
skatte mässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas
mot underskottsavdrag.
Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv redovisas
ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. För skillnader mellan
fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga restvärde upp -
komna efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatt redovisas till nominellt värde, utan diskontering.
Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter kan säljas i
bolagsform. Den verkliga skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning
kan därför avvika från den skatteskuld som Sagax tidigare beaktat i
redovisningen.
LEASING
Avtal där Sagax är leasegivare utgörs huvudsakligen av operationella
leasingavtal. Redovisning av dessa framgår av principen för intäkter
samt not 2 och not 9.
Avtal där Sagax är leasetagare utgörs huvudsakligen av tomträtts -
avtal. Koncernen redovisar en leasingskuld för tomträttsavtal utifrån
premissen att avtalen är eviga och en motsvarande nyttjanderättstill -
gång. Sagax har valt att särredovisa nyttjanderättstillgångar i balans -
räkningen. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder som en
finansiell kostnad. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden,
personbilar, avfallspressar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en
nyttjanderättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid.
Hyran fördelas i resultaträkningen mellan avskrivningar och räntekost -
nader. För mer information se not 9.
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt svenska årsredo-
visnings lagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings
rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär
att moderbolaget i års redovisningen för den juridiska personen ska
tillämpa samtliga av EU godkända IFRS redovisningsstandarder och
uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen
och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.
Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings -
värdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotter -
bolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger
dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar
resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är moti -
verad sker återföring av denna.
Fordringar i moderbolaget på dotterbolag redovisas till anskaff -
ningsvärde. Kreditreserveringar har bedömts uppgå till oväsentliga
belopp.
Utdelningar från joint venture och intresseföretag redovisas som
finansiell intäkt.
Moderbolaget redovisar leasingsavgifter som kostnad linjärt över
leasingperioden. Inga nyttjanderätter eller leasingskulder redovisas i
balansräkningen.
1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.
Koncernens hyresintäkter år 2024 uppgick till 4 994 (4 293) miljoner
kronor. Intäkterna har främst ökat jämfört med före gående år till följd
av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike, Spanien, Finland och
Benelux samt av indexuppräkning av hyror. Hyres intäkterna utgörs av
hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta lokaler samt
lämnade hyresrabatter. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter
med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. I hyresvärdet
ingår hyrestillägg för exempelvis värme, el, fastighetsskatt och index.
Hyresavtalens förfalloår framgår av nedanstående tabell där kon -
trakterad årshyra avser årsvärde för befintliga hyres avtal.
Nedanstående tabell visar avtalade framtida hyresintäkter avse -
ende befintliga hyresavtal. Den genomsnittliga återstående löptiden för
hyresavtalen uppgick till 4,9 (4,7) år.
Koncernens kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på
2 557 (2 462) hyresavtal med 1 407 (1 429) hyresgäster. I tabellerna
nedan redovisas storleken på hyresavtal och hyresgäster i relation till
koncernens kontrakterade årshyra vid årets utgång.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Det
totala hyresvärdet för outhyrda lokaler och lämnade hyresrabatter upp -
gick vid årets slut till 231 (182) miljoner kronor.
2NOT HYRESINTÄKTER
Kontrakterad årshyra
Förfalloår Area, kvm Mkr Andel
2025 600 000 733 14 %
2026 691 000 768 14 %
2027 687 000 726 14 %
2028 434 000 535 10 %
2029 454 000 532 10 %
>2029 1 766 000 2 028 38 %
Summa 4 631 000 5 323 100 %
Avtalade framtida hyresintäkter 2024−12−31 2023−12−31
Avtalade hyresintäkter år 1 5 043 4 340
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 12 928 10 765
Avtalade hyresintäkter senare än år 5 7 888 6 181
Summa 25 859 21 285
Fördelning av hyresavtal
Andel av
kontrakterad
årshyra
Antal
hyresavtal
Genomsnittlig
årshyra, mkr
Hyres-
duration, år
Årshyra
Mkr Andel, %
> 2 % – – – – –
1–2 % 498 9 7 71 6
< 1 % 4 825 91 2 550 2 5
Totalt 5 323 100 2 557 2 5
Fördelning av hyresgäster
Andel av
kontrakterad
årshyra
Årshyra Antal
hyresgäster1)
Antal
hyresavtal
Genomsnittlig
årshyra, mkr
Hyres-
duration, årMkr Andel, %
> 2 % 1 009 19 6 187 84 7
1–2 % 598 11 8 125 26 6
< 1 % 3 716 70 1 393 2 245 3 4
Totalt 5 323 100 1 407 2 557 4 5
1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är
upptagna som en hyresgäst.
===== SIDA 88 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202488
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202488
NOTER
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
3NOT REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT
Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland
Övriga
Europa
Ej fördelade
poster
Summa
Koncernen
2024 2024 2024 2024 2024 2024 2024 2024 2024
RESULTATPOSTER PER SEGMENT
Hyresintäkter 1 044 1 799 1 012 648 355 124 12 – 4 994
Övriga intäkter 57 3 2 7 0 1 – 0 69
Driftskostnader –96 –175 –52 –26 –5 –2 –0 – –357
Underhållskostnader –27 –67 –10 –12 –4 –0 –5 – –126
Fastighetsskatt –27 –71 –136 –19 –16 –2 –1 – –272
Övriga fastighetskostnader –3 –32 –11 –3 –5 –1 – –63 –117
Driftnetto 948 1 457 804 595 324 119 6 –63 4 191
Värdeförändringar
fastigheter
Orealiserade –270 90 509 8 155 74 –2 – 563
Realiserade – 1 2 – –20 –0 – – –17
Totalavkastning 678 1 548 1 315 602 459 194 3 –63 4 737
Central administration – – – – – – – –187 –187
Finansiella intäkter och
kostnader – – – – – – – –786 –786
Resultat från joint venture
och intresseföretag – – – – – – – 783 783
Värdeförändringar på
finansiella instrument – – – – – – – 1 184 1 184
Resultat före skatt 678 1 548 1 315 602 459 194 3 932 5 732
TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT
Fastigheternas
marknadsvärde 15 101 19 606 14 515 9 264 5 485 1 778 126 – 65 874
Övriga tillgångar – – – – – – – 18 169 18 169
Summa tillgångar 15 101 19 606 14 515 9 264 5 485 1 778 126 18 169 84 044
Räntebärande skulder – – – – – – – 35 134 35 134
Övriga skulder – – – – – – – 7 106 7 106
Summa skulder – – – – – – – 42 240 42 240
Eget kapital – – – – – – – 41 803 41 803
Summa skulder
och eget kapital – – – – – – – 84 044 84 044
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Investeringar i fastigheter 634 279 103 89 23 1 – – 1 129
Förvärv av fastigheter 88 439 3 725 408 681 357 – – 5 698
Försäljning av fastigheter – –19 –45 – –80 – – – –144
Nettoinvesteringar 722 699 3 783 497 625 358 – – 6 683
REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2024
Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD.
Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax kunder står
för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2024.
NOTER
8XNotX3_12_v102.indd 888XNotX3_12_v102.indd 88 2025-04-04 19:272025-04-04 19:27
===== SIDA 89 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 89
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 89
NOTER
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2023
3NOT REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT, FORTS.
Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD.
Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax kunder står
för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2023.
Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland
Övriga
Europa
Ej fördelade
poster
Summa
Koncernen
2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023
RESULTATPOSTER PER SEGMENT
Hyresintäkter 955 1 682 697 586 254 108 12 – 4 293
Övriga intäkter 4 5 5 12 0 0 – – 25
Driftskostnader –86 –160 –62 –38 –3 –1 –0 – –350
Underhållskostnader –23 –60 –3 –12 –5 –0 – – –104
Fastighetsskatt –26 –66 –97 –15 –14 –2 –1 – –220
Övriga fastighetskostnader –7 –31 –6 –3 –3 –1 – –44 –94
Driftnetto 816 1 370 534 530 230 104 12 –44 3 551
Värdeförändringar
fastigheter
Orealiserade –859 –629 230 –37 61 –52 –19 – –1 306
Realiserade – 8 1 – – 0 – – 9
Totalavkastning –44 748 765 493 291 52 –8 –44 2 254
Central administration – – – – – – – –182 –182
Finansiella intäkter och
kostnader – – – – – – – –426 –426
Resultat från joint venture
och intresseföretag – – – – – – – –556 –556
Värdeförändringar på
finansiella instrument – – – – – – – –932 –932
Resultat före skatt –44 748 765 493 291 52 –8 –2 140 159
TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT
Fastigheternas
marknadsvärde 14 649 18 175 9 815 8 461 4 543 1 295 124 – 57 061
Övriga tillgångar – – – – – – – 16 348 16 348
Summa tillgångar 14 649 18 175 9 815 8 461 4 543 1 295 124 16 348 73 410
Räntebärande skulder – – – – – – – 30 343 30 343
Övriga skulder – – – – – – – 6 489 6 489
Summa skulder – – – – – – – 36 832 36 832
Eget kapital – – – – – – – 36 578 36 578
Summa skulder
och eget kapital – – – – – – – 73 410 73 410
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Investeringar i fastigheter 539 167 89 79 26 2 – – 902
Förvärv av fastigheter 186 851 1 601 1 096 1 281 73 – – 5 088
Försäljning av fastigheter – –13 –35 – – –30 – – –77
Nettoinvesteringar 726 1 005 1 655 1 175 1 306 45 – – 5 913
NOTER
8XNotX3_12_v102.indd 898XNotX3_12_v102.indd 89 2025-04-04 19:272025-04-04 19:27
===== SIDA 90 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202490
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202490
NOTER
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Antal anställda
Medelantal anställda 93 92 39 40
– varav män 56 55 22 22
Löner och ersättningar
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare 11 11 11 11
– varav tantiem och bonus 2 3 2 3
Övriga anställda 108 104 43 44
Summa 119 115 54 55
Sociala kostnader
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare 5 5 5 5
– varav pensionskostnader 2 1 2 1
Övriga anställda 36 34 22 21
– varav pensionskostnader 14 14 6 6
Summa 41 39 27 26
Fastighetskostnaderna uppgick 2024 till 872 (767) miljoner kronor.
I d
etta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för
drift, underhåll, fastighetsskatt samt indirekta kostnader för fastig
hetsadministration. I flertalet av Sagax hyresavtal står hyres
gä
sten
för vissa fastig he
tskostnader. Sagax har även tecknat så kallade triple
netav
tal vilket innebär att hyres gä
sten står för alla drifts o
ch under
hållskostnader.
DRIFTS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
I drifts o ch underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el,
uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och under
hå
ll. I de
fall där Sagax tecknar avtal för drifts o
ch underhållskostnader vidare
debiteras i de flesta fall hyresgästen. Driftskostnaderna uppgick till 357
(350) miljoner kronor och underhållskostnaderna uppgick till 126 (104)
miljoner kronor under 2024.
FASTIGHETSSKATT
I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis och
beräknas som procent av fastställda taxeringsvärden. För Sagax varie
rar fastig
he
tsskatten i Sverige beroende på om fastig he
ten klassas som
lager/i
ndustri fa
stigheter, 0,5 %
, eller hyreshus, 1,0 %. Sagax äger
4 fastigheter i Sverige där ingen fastighetsskatt utgår. I Finland och
Nederländerna är fastighetsskatterna kommunala och skattesatserna
varierar från kommun till kommun. För Sagax fastigheter är skatten i
Finland mellan 0,41 och 1,55
% o
ch i Nederländerna mellan 0,19 och
0,84 % p
å fastställda taxeringsvärden. Den tyska fastig he
tsskatten
fastställs lokalt och uppgår för Sagax del till mellan 1,25 o
ch 5 % av
taxeringsvärdena. Den franska fastighetsskatten fastställs lokalt och
motsvarar i genomsnitt 15 % av förväntade hyresintäkter. Den spanska
fastig
he
tsskatten fastställs lokalt och uppgår till mellan 0,4 och 1,2 % av
fastställda taxeringsvärden. Den belgiska fastighetsskatten baseras på
det årligen indexerade taxeringsvärdet och består av en grundskatt på
1,25 % samt möjliga lokala tilläggsskatter.
Fastighetsskatten uppgick totalt till 272 (220) miljoner kronor
under 2024.
ÖVRIGA FASTIGHETSKOSTNADER
I övriga fastighetskostnader ingår bland annat uthyrningkostna
der och förvaltningskostnader. Med uthyrningkostnader och för
valtningskostnader avses indirekta kostnader såsom kostnader för
hyresförhandlingar, visningar av lokaler för potentiella hyresgäster,
hyresadministration, såväl som projektledning och projektadministra
tion. Kostnaderna uppgick under 2024 till 117 (94) miljoner kronor.
STYRELSE OCH VD
Under år 2024 hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 1 (1)
kvinna. Koncernen och moderbolaget hade, inklusive VD, 3
(
3) ledande
befattningshavare varav 1 (1) kvinna. Koncernledningen består av VD,
finanschef och ekonomichef.
Ersättning till VD kan bestå av en fast del och en rörlig del. Under
2024 uppgick den fasta ersättningen till VD till 3,2 (3,2) miljoner kronor
och den rörliga ersättningen till 0,9 (1,1) miljoner kronor. Erhållet sty
relsearvode från externa styrelseuppdrag har avräknats från den rörliga
ersättningen. Den rörliga ersättningsdelen kunde maximalt uppgå till
sex månadslöner och regleras i förhållande till individuellt satta mål. Vid
uppsägning av VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader.
Enligt beslut på årsstämman den 9 maj 2024, fastställdes styrelsens
arvode till 1,2 (1,1) miljoner kronor. Därav har styrelsens ordförande
erhållit 360 (330) tusen kronor och övriga 4 (4) ej anställda ledamöter
200 (180) tusen kronor vardera. VD erhåller ingen ersättning för sitt
styrelseuppdrag i Sagax.
ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Sagax övriga koncernledning, ledande befattningshavare med koncern
över
gr
ipande ansvarsområden, utgörs av finanschef och ekonomichef.
Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av en fast
del och en rörlig del. Betalningar av pensionspremier sker till avgifts
bestämd plan i enlighet med beskrivning i not 1. Till finanschef och
ekonomichef har det under 2024 utgått sammanlagt 5,8 (5,7) miljoner
kronor i lön, inklusive 1,4 (1,5) miljoner kronor i bonus. Erhållet styrelse
arvode från externa styrelseuppdrag har avräknats från den rörliga
ersättningen. Sammanlagt 1,0 (1,0) miljoner kronor har även betalats
för pensionsförsäkringar. Uppsägningstiden vid uppsägning från
befattningshavarens sida eller från bolagets sida är fyra månader.
4NOT FASTIGHETSKOSTNADER 5NOT
ANSTÄLLDA OCH
PERSONALKOSTNADER
NOTER
8XNotX3_12_v102.indd 908XNotX3_12_v102.indd 90 2025-04-04 19:272025-04-04 19:27
===== SIDA 91 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 91
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 91
NOTER
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
INCITAMENTSPROGRAM
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen
är treåriga och löper under perioderna 2022–2025, 2023–2026 respek
tive 2024–2027. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier
av serie B i juni 2025, juni 2026 respektive juni 2027.
Teckningskurserna motsvarar B
ak
tiens betalkurs vid respektive
optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut
vecklingen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod. Teck
ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning
att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för
de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.
Totalt innehade medarbetare vid årsskiftet 1 015 015 tecknings
optioner med rätt att teckna B
ak
tier, mot sv
arande 0,3 % av antalet
utestående A o
ch Bak
tier. Bolagets verk st
ällande direktör och
styrelse le
damöter omfattas inte av programmen.
Under 2024 emitterade Sagax 89 804 stamaktier av serie B med
anledning av utnyttjande av teckningsoptioner. Därutöver återköptes
148
4
37 teckningsoptioner med anledning av incitamentsprogrammet
2021–2024 till motsvarande marknadsvärde vid tidpunkten för åter
köpet. Kostnaden för återköpet av teckningsoptionerna uppgick till 13
miljoner kronor.
Personalen förvärvade 320 721 teckningsoptioner för totalt 9 miljo
ner kronor under 2024.
Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler har emitterats.
av bolaget.
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Ernst & Young AB:
Ersättning för revision 11,7 10,4 2,2 1,7
Ersättning för revisions-
verksamhet utöver
revisionsuppdrag 0,3 0,3 – –
Andra konsulttjänster 0,1 0,5 0,1 0,5
Totala arvoden 12,1 11,2 2,3 2,2
Övriga revisorer:
Ersättning för revision 0,9 0,4 – –
Ersättning för revisions-
verksamhet utöver
revisionsuppdrag 0,1 – – –
Totala arvoden till
övriga revisorer 1,0 0,4 – –
Summa 13,1 11,6 2,3 2,2
5NOT
ANSTÄLLDA OCH
PERSONALKOSTNADER, FORTS.
6NOT ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER
7NOT FINANSIELLA INTÄKTER
Koncernens finansiella intäkter härrör främst från börsnoterade obliga
tioner, räntebärande konvertibla skulde bre
v, inlåning i bank samt aktie
utdelning från börsnoterade aktier. Under 2023 ingick intäkt avseende
återköpta obligationer om 59 miljoner kronor samt finansiell intäkt om
124 miljoner kronor hänförlig till en kortfristig finansiell leasingfordran
utan motsvarighet i år.
8NOT FINANSIELLA KOSTNADER
Finansiella kostnader är kostnader som uppstår för räntebärande lån,
räntederivat samt lånelöften.
Finansiella kostnader, räntekomponent leasing uppgick till 36 (31)
miljoner kronor och avsåg huvudsakligen tomträtts
av
gälder.
NOTER
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Ränteintäkter dotterbolag 1) – – 549 554
Ränteintäkter1) 154 110 32 3
Valutakursvinster – – 473 417
Utdelningar från
börsnoterade aktier 8 46 – –
Övriga finansiella intäkter – 183 – 59
Summa 162 339 1 054 1 033
1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde.
Koncernen Moderbolaget
2024 2023 2024 2023
Räntekostnader1) 861 693 314 221
Outnyttjade lånelöften 51 41 20 18
Räntekostnader till
dotterbolag 1) – – 278 303
Valutakursförluster – – 99 192
Övriga finansiella
kostnader – – 21 25
Summa 912 734 732 759
1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde.
8XNotX3_12_v102.indd 918XNotX3_12_v102.indd 91 2025-04-04 19:272025-04-04 19:27
===== SIDA 92 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202492
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202492
NOTER
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Föregående år uppgick övriga poster till 15 miljoner kronor utan mot
svarighet i år.
OPCI French Wholesale Properties – FWP förvärvades under det
andra kvartalet 2024 och redovisades initialt som intresseföretag enligt
kapitalandelsmetoden. Under det tredje kvartalet förvärvade Sagax
ytterligare andelar varpå innehavet redovisades som ett dotterbolag.
Omklassificeringen påverkade årets resultat med 3 miljoner kronor och
redovisas under värdeförändringar på finansiella instrument, orealise
rade.
10NOT
RESULTAT FRÅN ANDELAR I JOINT VENTURE
OCH INTRESSEFÖRETAG9NOT LEASING
AVTAL MED SAGAX SOM LEASETAGARE
Sagax leasingavtal utgörs huvudsakligen av tomträttsavtal. Tomt
rättsavgäld är en avgift för att nyttja marken som byggnaden står på
och betalas till markägaren, vanligtvis kommunen. Sagax hade 83
(81) fastig
he
ter upplåtna med tomträtt vid utgången av 2024 i Sverige,
Fi
nland och Nederländerna. Koncernen redovisar en nyttjanderätts
tillgång och en motsvarande leasingskuld för tomträttsavtal. Avtalen
betraktas som eviga. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder
och arrendeavgifter som en finansiell kostnad. För 2024 uppgick kost
naden till 32 (27) miljoner kronor.
Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden, personbilar,
avfallspressar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjande
rättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran
fördelas i resultat
rä
kningen mellan avskrivningar och räntekostnader
vilka uppgick till 13 (14) respektive 3 (4) miljoner kronor. Såväl leasing
skulden som nyttjanderätten uppgick per 31 december 2024 till 546
(454) miljoner kronor.
Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning
över kommande 90 år.
Sammanställningen avser betalningar för kontrakterade
framtida tomträtts a
vgälder.
Koncernen
2024−12−31 2023−12−31
Förfaller till betalning inom 1 år 32 28
Förfaller till betalning mellan 2-5 år 127 112
Förfaller till betalning senare än 5 år 614 584
Summa 772 724
Koncernen
2024 2023
Förvaltningsresultat:
Hemsö Intressenter AB 318 297
Söderport Property Investment AB 235 224
Nyfosa AB 284 180
NP3 Fastigheter AB 155 154
Fastighetsbolaget Emilshus AB 73 51
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 24 31
OPCI French Wholesale Properties - FWP 15 –
Finbox AS 4 –
Pangir AB 0 0
Summa 1 108 937
Värdeförändringar på fastigheter:
Hemsö Intressenter AB 15 –791
Söderport Property Investment AB 44 –41
Nyfosa AB –195 –212
NP3 Fastigheter AB 56 –104
Fastighetsbolaget Emilshus AB 31 –9
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 5 –68
OPCI French Wholesale Properties - FWP 39 –
Finbox AS 11 –
Pangir AB 6 5
Summa 12 –1 220
Värdeförändringar på finansiella instrument:
Hemsö Intressenter AB –38 –34
Söderport Property Investment AB 9 –112
Nyfosa AB –31 –71
NP3 Fastigheter AB –10 –63
Fastighetsbolaget Emilshus AB –10 –24
OPCI French Wholesale Properties - FWP –1 –
Summa –81 –302
Skatt:
Hemsö Intressenter AB –65 81
Söderport Property Investment AB –64 –48
Nyfosa AB –44 –1
NP3 Fastigheter AB –49 –13
Fastighetsbolaget Emilshus AB –23 –10
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra –7 8
Finbox AS –2 –
Pangir AB –2 –1
Summa –256 14
AVTAL MED SAGAX SOM LEASEGIVARE
Sagax förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal.
För mer information avseende operationella leasingavtal se Not 1 och
Not 2.
Koncernen
Fördelning av nyttjanderätter 2024−12−31 2023−12−31
Tomträttsavtal 516 424
Övriga leasingavtal 30 30
Summa 546 454
NOTER
8XNotX3_12_v102.indd 928XNotX3_12_v102.indd 92 2025-04-04 19:272025-04-04 19:27
===== SIDA 93 =====
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 93
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 93
NOTER
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Moderbolaget
2024 2023
Resultatandelar från kommanditbolag 4 4
Utdelning från dotterbolag 1 178 2 167
Summa 1 182 2 171
11NOT RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten
skatt. Utifrån den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan
redo
vi
sade och skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder.
Skillnaden mellan dessa värden multipliceras med respektive lands på
balansdagen beslutade skatte
sa
ts för kommande år och redovisas som
uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skatte ko
nsekvenserna vid till
exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av under
skottsavdrag.
Sagax franska verksamhet är av den franska skattemyndig he
ten
klassificerad som SIIC regime. Sagax spanska verksamhet är klassifi
cerad som Socimi. Särskilt för dessa associationsformer är att ingen
12NOT SKATTER
inkomstskatt betalas, utan beskattning sker på annat vis, bland annat
via fastighetsskatt och skatt på utdelningar. I tabellen för avstämning
av redovisad skatt ingår effekten av detta i posten skillnad i utländska
skatte
s
atser.
Lagstiftningen om global minimibeskattning (Pelare 2) har antagits
i de jurisdiktioner där koncernen är verksam. Denna lagstiftning är inte
tillämpbar på Sagax eftersom koncernens konsoliderade intäkter under
stiger minimikravet på 750 miljoner euro.
Nedan redovisas vilka skatteintäkter respektive skattekostnader
som påverkat Sagax redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Koncernen Moderbolaget
Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt 2024 2023 2024 2023
Aktuell skattekostnad:
Beräknad skattekostnad −194 –156 −45 –18
Summa aktuell skatt −194 –156 −45 –18
Uppskjuten skattekostnad eller
skatteintäkt:
Uppskjuten skatt avseende
obeskattade reserver −26 5 – –
Uppskjuten skatt avseende
underskottsavdrag −17 –94 – –
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader i finansiella instrument 11 –33 – –
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader på fastigheter −232 106 – –
Summa uppskjuten skatt −264 –16 – –
Totalt redovisad skattekostnad −458 –172 −45 –18
Koncernen Moderbolaget
Avstämning av redovisad skatt 2024 2023 2024 2023
Resultat före skatt 5 732 159 1 577 2 702
Återläggning resultat från joint venture
och intresseföretag
1) −783 556 – –
Resultat före skatt exklusive joint venture
och intresseföretag 4 949 715 1 577 2 702
Förväntad skattekostnad enligt svensk
skattesats 20,6 % −1 019 –147 −325 –557
Skillnad i utländska skattesatser 328 217 – –
Värdeförändring börsnoterade aktier 244 –108 – –
Ej avdragsgilla kostnader −4 –2 – –
Ej skattepliktiga intäkter – 4 – –
Ej skattepliktig utdelning 2 8 267 480
Ej avräkningsbar skatt på utdelning −21 –30 −44 –17
Avdragsgilla kostnader som inte
redovisas via resultaträkningen 1 10 – 9
Omvärdering optioner 13 –59 – –
Ej avdragsgilla förluster vid försäljning
av aktier – –55 – –
Avdrag negativt räntenetto i
dotterbolag – – 58 67
Övriga skattemässiga justeringar −2 –11 −1 –
Justering skatt hänförlig till tidigare år – 1 – –
Redovisad skatt −458 –172 −45 –18
Effektiv skattesats exklusive joint
venture och intresseföretag 9 % 24 % 1 % 1 %
1) I resultat från joint venture och intresseföretag är skattekostnaden redan
beaktad varför resultatet återlägges i denna avstämning.
NOTER
8XNotX3_12_v102.indd 938XNotX3_12_v102.indd 93 2025-04-04 19:272025-04-04 19:27
===== SIDA 94 =====
MARKNADSVÄRDEN
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till
65 874 (57 061) miljoner kronor per 31 december 2024. Valutakurs
effekter svarade för 1 567 (−229) miljoner kronor i värdeförändring.
Omräkning från euro och danska kronor har skett till balansdagens
kurser, 1 euro motsvarade 11,49 (11,10) kronor och 1 dansk krona
motsvarade 1,54 (1,49) kronor. Den orealiserade värdeförändringen
uppgick under året till 563 (−1 306) miljoner kronor, se tabell. 99 % av
värderingsobjekten har värderats externt. För övriga fastigheter har
marknads
vä
rdet fastställts till förvärvspris eller via internvärdering.
Moderbolaget äger inga fastigheter.
Fastigheternas direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,4 %) i för
hållande till marknadsvärdet vid årets utgång.
VÄRDERINGSMETODIK
Värderingarna genomförs i Sverige enligt RICS och IVSC:s rekom
mendationer. Varje värderingsobjekt värderas separat, utan hänsyn till
eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som auktoriserats av
Samhällsbyggarna. Motsvarande gäller för Sagax fastigheter utomlands.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes
ka
lkyler
i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas.
Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter
sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav.
Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet
och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. Värdet av eventuella
byggrätter har adderats till nuvärdet.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202494
NOTER
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
13NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fastighetsbestånd i sammandrag
2024−12−31 2024
Marknadssegment
Antal
fastig-
heter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde
Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
mkr
Övriga
intäkter,
mkr
Fastighets-
ko
stnader
Drift-
netto,
mkr
Direktav-
kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Sverige 128 935 000 15 101 16 200 1 147 1 227 93 % 1 044 57 −153 −164 948 6,1 %
Finland 248 1 480 000 19 606 13 200 1 923 1 299 95 % 1 799 3 −345 −233 1 457 7 ,4 %
Frankrike 310 1 050 000 14 515 13 800 1 234 1 175 98 % 1 012 2 −210 −200 804 6,5 %
Benelux 157 708 000 9 264 13 100 704 995 97 % 648 7 −60 −84 595 6,7 %
Spanien 124 524 000 5 485 10 500 383 731 98 % 355 0 −30 −58 324 6,2 %
Tyskland 14 132 000 1 778 13 500 150 1 139 93 % 124 1 −5 −41 119 7 ,5 %
Övriga Europa 2 6 000 126 19 500 12 1 927 100 % 12 – −6 −965 6 4,8 %
Delsumma 983 4 834 000 65 874 13 600 5 553 1 149 96 % 4 994 69 −809 −167 4 254 6,6 %
Ej fördelat – – – – – – – – 0 −63 −13 −63 –
Totalt 983 4 834 000 65 874 13 600 5 553 1 149 96 % 4 994 69 −872 −180 4 191 6,6 %
Koncernen
Specifikation av årets förändring 2024 2023
Redovisat ingående värde 57 061 52 682
Förvärv av fastigheter 5 698 5 088
Investeringar i befintligt bestånd 1 129 902
Redovisat värde sålda fastigheter −144 –77
Valutaomräkningseffekter 1 567 –229
Orealiserade värdeförändringar 563 –1 306
Orealiserade värdeförändringar 2024 2023
Uthyrningar/Omförhandlingar 887 831
Avflyttningar/Omförhandlingar −235 –160
Allmän marknadsvärdeförändring −89 –1 976
Totalt 563 –1 306
Beräkning av direktavkastning 2024 2023
Driftnetto 4 191 3 551
Återläggning av tomträttsavgäld −32 –27
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/ 184 232
Valutaomräkning till balansdagskurs 17 –100
Justerat driftnetto 4 360 3 656
Fastigheternas redovisade värde 65 874 57 061
Direktavkastning, % 6,6 6,4
Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning
Fastighet/adress Kommun, land
Uthyrningsbar area,
kvm
Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000
Hort de Ses Animes 2 Palma, Spanien 15 400
Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 600
Karaportti 8 Esbo, Finland 16 100
Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900
Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800
Rue des Grands Prés Nanterre, Frankrike 35 700
Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300
Väinö Tannerin Tie 1 A-B Vanda, Finland 59 400
Totalt 481 600
Förändringen av fastigheternas redovisade värde framgår nedan .
9XNotX13_v75.indd 949XNotX13_v75.indd 94 2025-04-04 19:302025-04-04 19:30
===== SIDA 95 =====
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RELATIVT INFLATION
I vidstående tabell visar fastigheternas reala värdeförändringar när hänsyn
tas till inflation uttryckt som förändring av Konsumentpris in
dex (KPI) eller
motsvarande. Med värdeförändring avses den förändring av fastighetsport
följens marknadsvärde som överstiger investeringar i densamma.
KALKYLRÄNTA OCH DIREKTAVKASTNINGSKRAV
Direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från
marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpas
sats med hänsyn till fastig
he
tens fas i den ekonomiska livscykeln vid
kalkylperiodens slut. Kalkyl rä
nta för nuvärdesberäkning av kassa
flöden, 5,1–16,0 % (5,0–16,1 %
), kalkylränta för nuvärdesberäkning
av restvärde, 5,3–16,1 % (
5,0–16,1 %
), samt direktavkastningskrav för
restvärde be
dömning, 4,3–14,0 % (4,3–14,0 %
), baseras på analyser av
genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende
risknivå och respektive fastighets marknads
po
sition.
Den 31 december 2024 uppgick den vägda kalkylräntan för diskon
tering av kassaflöden och restvärden till 8,0 % (7,8 %) respektive 8,1 %
(7,9 %). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,4 % (6,4
%
).
Detta innebär att om Sagax fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle
betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 65 874
miljoner kronor ett direktavkastningskrav om 6,4 %, en kalkylränta om
8,0 % avseende nuvärdesdiskontering av kassaflödet och en kalkylränta
om 8,1 % avseende nuvärdesdiskontering av restvärdet. Som framgår av
diagrammet på nästkommande sida överensstämmer Sagax redovisade
direktavkastning väl med direkt
av
kastningskraven vid fastighets
värderingarna.
I tabellen nedan redovisas fastighetsvärderingarnas känslighet för
förändrade antaganden.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024 95
NOTER
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
Fastigheterna besiktigas av värderare enligt ett rullande schema.
Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler,
där särskild vikt läggs vid större uthyrda samt vakanta lokaler. Syftet
med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och
skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som aktuella
hyresavtal, marknadshyror, faktiskt utfall för drifts
o
ch underhålls
kostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader samt
icke observerbara indata som avkastningskrav och framtida vakans
nivåer.
Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befintliga
hyresavtal och varierar mellan 5 och 17 år. Kalkylperioden uppgår som
regel till 10 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden
gjorda av värderingsföretagen som ligger mellan 1,5 och 3,5 % per år för
kalkylperioderna med skillnader mellan de olika länderna. Som grund
för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av gällande hyres
avtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har
beaktats individuellt i kalkylen. Normalt har de befintliga hyres
av
talen
antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har
bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att för
länga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att hyra ut på nytt
till liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från
gällande marknadshyra har denna justerats till marknadsmässig nivå.
Den bästa användningen av fastigheterna har antagits vid fastighets
värderingarna. Kassaflödeskalkylerna beaktar marknadsläge, hyres
nivå, annan användning och långsiktig vakansgrad för varje fastighet.
Drifts
o
ch underhållskostnader har dels baserats på en analys av de
historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter och
statistik avseende likartade fastigheter.
ANTAGNA DRIFTNETTON VID VÄRDERING
Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2024 upp
går till 4 487 miljoner kronor i värderingarna. Avvikelse mot driftnettot
i Sagax aktuella intjäningsförmåga per 1 januari 2025, 4 378 miljoner
kronor justerat för tomträttsavgäld, motsvarar 2 % varför värderarnas
beräknade driftnetto bedöms som rimligt.
13NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 2015–2024
År
Värdeförändring1)
KPI-
förändring2)
Real värde-
förändring Mkr %
2015 677 4,4 % 0,0 % 4,4 %
2016 1 306 6,8 % 1,4 % 5,3 %
2017 1 113 4,9 % 1,2 % 3,7 %
2018 1 265 4,6 % 1,6 % 2,9 %
2019 1 301 4,2 % 1,5 % 2,7 %
2020 1 274 3,5 % 0,3 % 3,2 %
2021 3 870 9,2 % 4,1 % 4,8 %
2022 1 709 3,4 % 9,4 % –5,5 %
2023 –1 306 –2,2 % 3,4 % –5,5 %
2024 563 0,9 % 1,6 % –0,7 %
1) Värdeförändringar utöver investeringar.
2) Vägd förändring av KPI eller motsvarande på de marknader Sagax äger
fastigheter.
Kort om Sagax fastighetsvärderingar
Verkligt värde 65 874 mkr
Oberoende värderingsföretag Savills, CBRE, Jones Lang LaSalle samt
Cushman & Wakefield | RED
Kalkylperiod 5–17 år
Antagen inflationsutveckling
1,5-3,5 % initialt, 2,0 % långsiktigt
Drifts- och underhållskostnader Historiska kostnader för respektive fastighet
samt erfarenhet och statistik från jämför-
bara fastigheter
Kalkylränta kassaflöde 5,1–16,0 %. Vägt genomsnitt 8,0 %
Kalkylränta restvärde 5,3–16,1 %. Vägt genomsnitt 8,1 %
Direktavkastningskrav 4,3–14,0 %. Vägt genomsnitt 6,4 %
Marknadshyra 121–4 357 kr/kvm
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar 1)
Värdeförändring
Belopp i
miljoner kronor Förändring 2024 2023
Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 770/+1 922 –1 698/+1 845
Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter – 881/+897 – 967/+9 97
Hyresintäkter +/– 5 % +2 644/–2 657 +2 428/–2 462
Fastighetskostnader +/– 5 % –356/+354 –332/+335
Uthyrningsgrad +/– 1 %-enhet +867/–867 +736/–736
1) Parametrarna i tabellen är att betrakta som ömsesidigt beroende då de
påverkas av gemensamma faktorer men speglar olika aspekter av fastighets-
värderingarna. En förändring i en enskild parameter kan därför förväntas få
konsekvenser för flera andra.
9XNotX13_v75.indd 959XNotX13_v75.indd 95 2025-04-04 19:302025-04-04 19:30
===== SIDA 96 =====
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202496
NOTER
Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt
13NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS.
Direktavkastningskrav vid värderingar
Redovisad direktavkastning
Direktavkastning jämfört med direktavkastningskrav
%
0
2
4
6
8
10
2024202320222021202020192018201720162015
Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under
vald kalkylperiod beräknas enligt följande:
+ Hyresinbetalningar
– Driftutbetalningar
– Underhåll
– Tomträttsavgäld
= Driftnetto
– Investeringar
= Kassaflöde
Kalkylräntor och direktavkastningskrav
VÄGDA GENOMSNITT Kalkylränta kassaflöde Kalkylränta restvärde Direktavkastningskrav
Marknadssegment 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31
Sverige 7 ,9 % 8,0 % 8,0 % 8,0 % 6,0 % 5,9 %
Finland 8,4 % 8,3 % 8,8 % 8,8 % 6,8 % 6,7 %
Frankrike 7 ,9 % 7 ,8 % 7 ,9 % 7 ,8 % 6,5 % 6,4 %
Benelux 6,8 % 6,3 % 6,8 % 6,3 % 5,7 % 6,2 %
Spanien 8,2 % 8,2 % 8,2 % 8,2 % 6,2 % 6,2 %
Tyskland 9,2 % 5,4 % 9,2 % 5,4 % 8,1 % 10,6 %
Övriga Europa 7 ,0 % 6,8 % 7 ,0 % 6,8 % 7 ,9 % 7 ,9 %
Vägt genomsnitt 8,0 % 7 ,8 % 8,1 % 7 ,9 % 6,4 % 6,4 %
INTERVALLER Kalkylränta kassaflöde Kalkylränta restvärde Direktavkastningskrav
Marknadssegment 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2024−12−31 2023−12−31
Sverige 5,1–11,3 % 5, 4 –11,7 % 7,1 –11, 5 % 7, 3 –11, 7 % 5,4–9,4 % 5,2–9,5 %
Finland 6,3–16,0 % 6,4–16,1 % 6,3–16,0 % 6,4–16,1 % 4,3–14,0 % 4,3–14,0 %
Frankrike 5,8–10,5 % 6,0–10,6 % 5,8–10,5 % 6,0–10,6 % 5,0–9,0 % 4,8 –9,0 %
Benelux 5,9–8,9 % 5,1–8,6 % 5,9–8,9 % 5,1–8,6 % 4 , 7– 7, 3 % 5,0–8,5 %
Spanien 5,3–10,3 % 7 ,0–10,0 % 5,3–10,3 % 7 ,0–10,0 % 5, 3 – 7, 5 % 5, 3 – 7, 5 %
Tyskland 7, 3 – 9, 8 % 5,0–8,8 % 7, 3 – 9, 8 % 5,0–8,8 % 5,9–8,8 % 7 ,0–11,0 %
Övriga Europa 7, 0 – 7, 0 % 6,8–6,8 % 7, 0 – 7, 0 % 6,8–6,8 % 7, 3 – 8 , 8 % 7, 3 – 8 , 8 %
Totalt 5,1–16,0 % 5,0–16,1 % 5,3–16,1 % 5,0–16,1 % 4,3–14,0 % 4,3–14,0 %
9XNotX13_v75.indd 969XNotX13_v75.indd 96 2025-04-04 19:302025-04-04 19:30
===== SIDA 97 =====