Kvartalsrapport Q1 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
AB Sagax är ett fastighetsbolag 
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri

===== SIDA 2 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 20232
FÖRSTA KVARTALET 2023
  ■  Hyresintäkterna ökade med 14 % till 1 007 miljoner kronor (885 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■  Förvaltningsresultatet ökade med 20 % till 943 (786) miljoner kronor. 
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 22 % till 2,76 (2,27) kronor.
  ■  Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med –659 (1 406) miljoner kronor.
  ■  Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med –525 (–233) miljoner kronor. 
  ■  Kvartalets resultat efter skatt uppgick till –267 (1 581) miljoner kronor.
  ■  Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade med 25 % till 838 (670) miljoner kronor  
motsvarande 2,43 (1,91) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 162 (1 116) miljoner kronor varav 19 (964) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.  
 
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2023
För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighets  bestånd, tillkännagivna 
förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 3 600 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av boksluts -
kommuniké för 2022.
Delårsrapport januari –mars 2023
Nyckeltal i urval1)2)
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
2021 
jan-dec
2020 
jan-dec
2019 
jan-dec
2018  
jan-dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,76 2,27 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31
   Förändring jämfört med föregående år, % 22 26 21 21 20 28 16
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –1,04 4,77 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24
Utdelning per A- och B-aktie, kr (2022 föreslagen) – – 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00
Nettoskuld/EBITDA, ggr 7, 2 6,9 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4
Räntetäckningsgrad, ggr 6,0 7, 3 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 45 42 45 42 43 44 47
Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 53 011 48 403 52 682 46 067 37 548 32 625 29 024
Fastigheternas direktavkastning, % 6,0 5,8 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8
1) Definition av nyckeltal framgår av sidorna 31-32.
2) Beräkning av alternativa nyckeltal framgår av sidorna 33-34.

===== SIDA 3 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 20233
AFFÄRSIDÉ
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom 
segmentet lager och lätt industri. 
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets 
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets -
mål:
  ■  Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och 
starka kassaflöden.
  ■  Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv  
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
  ■  Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än  
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagax har följande finansiella mål:
  ■  Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 
15 % per år.
  ■  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per 
år.
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem 
åren förhåller sig till de finansiella målen.
Finansiella mål
Utfall rullande 
12 månader 
Femårigt  
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en 
femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år 3 % 21 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska 
öka med minst 15 % per år 20 % 21 %
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte  
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter 
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt -
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud-  
sakligen efter att uthyrning avtalats.
För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget 
antagit följande strategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att 
öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska 
bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet 
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt 
och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj -
ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom -
pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. 
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta 
fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta 
möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs -
rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax 
att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar 
nytta av sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt 
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas 
kapital.
Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande 
verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden 
beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint 
venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande 
verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte 
att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder 
utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro och i svenska 
kronor. Sagax finansierar även sin verksamhet med företagscertifikat 
i euro och i svenska kronor. Därutöver upptar Sagax banklån när det 
bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors 
Service om Baa3 med ”Positive outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam -
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst 
Affärsidé, mål och strategier
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala)
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala)
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
2
4
6
8
10
12
202320222021202020192018
0
5
10
15
20
25
30
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 %
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
202320222021202020192018

===== SIDA 4 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 20234
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
20232022202120202019201820172016201520142013
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning 
om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är 
att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning 
samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A 
och B begränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax 
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit -
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför 
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då 
det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal -
anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings -
tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för 
att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax 
största marknader är Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda 
förutsättningar för långsiktig tillväxt. 
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra -
tegi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd 
ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel 
värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster 
som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets 
investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i 
syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. 
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax 
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. 
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt 
interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: 
Miljö- och resurseffektivitet
Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen 
av fastigheternas energianvändning. Sagax genomför åtgärder löpande 
för att minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar nya byggna -
der som uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggna -
der.
Affärsetik
Sagax arbetar aktivt med att motverka alla former av korruption och  
har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt  
en upp förandekod för leverantörer.
Ekonomisk uthållighet
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga  
vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde  skapande. Således  
är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs  modellen.
Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är 
därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både lockar 
till sig och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med -
arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda 
representanter för före  tagets värderingar och kultur. 
Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa i 
Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2022.
0
 500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
20232022202120202019201820172016201520142013
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader

===== SIDA 5 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 20235
Sagax har under inledningen av det andra kvartalet förvärvat en fastighetsportfölj omfattande fyra fastigheter i Uleåborg, Finland.  
Fastigheterna omfattar 9 000 kvadrat  meter uthyrningsbar area och är fullt uthyrda.

===== SIDA 6 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 20236
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och 
med mars 2023. Jämförelseposterna avser motsvarande period före -
gående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen 
vid periodens utgång.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet ökade med 20 % till 943 (786) miljoner kronor 
varav 185 (187) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. 
Förvaltningsresultatet ökade till följd av fastig  hetsförvärv och  index-
uppräkning av hyresintäkter. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie 
efter utspädning ökade med 22 % till 2,76 (2,27) kronor. 
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med  
–659 (1 406) miljoner kronor, varav –325 (541) miljoner kronor avsåg 
värdeförändringar från joint venture och intresseföretag. Värde -
förändringarna är huvudsakligen hänförliga till förändrade direktav -
kastningskrav och inflationsförväntningar.  
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 
–525 (–233) miljoner kronor, varav –450 (–544) miljoner kronor avsåg 
omvärdering av börsnoterade aktier .
Periodens resultat efter skatt uppgick till –267 (1 581) miljoner kronor.
Resultat, intäkter och kostnader
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
20232022202120202019201820172016201520142013
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
0
200
400
600
800
1 000
1 200
20232022202120202019201820172016201520142013
0
700
1 400
2 100
2 800
3 500
4 200
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
70
75
80
85
90
95
100
20232022202120202019201820172016201520142013
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
0
2
4
6
8
Kvartal 1 2023Kvartal 1 2022Kvartal 1 2021
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive 
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år 
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 14 % till 1 007 (885) miljoner kronor. Intäk -
terna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv, indexering och 
att euron har stärkts mot kronan, Hyresintäkterna har påverkats nega -
tivt av försäljningen av 36 fastigheter i Spanien. 
Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 6,8 % 
(4,8 %) exklusive valutaeffekter. De största ökningarna återfanns i seg -
menten Nederländerna 13,6 %, Sverige 8,6 % och Frankrike 5,4 %. 
Övriga intäkter uppgick till 4 (6) miljoner kronor. 
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-mar
2022
jan-mar
Hyresintäkter  1 007 885
Förvärv och avyttringar –74 –57
Valutajustering1) – 46
Summa 934 874
1)  Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande 
period.

===== SIDA 7 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 20237
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under 
perioden har vakans  värdet ökat med 54 (43) miljoner kronor till följd 
av avflyttningar och minskat med 51 (52) miljoner kronor till följd av 
inflyttningar. Tidsbegränsade inflyttningsrabatter minskade med 4 
(föregående år ökat 8) miljoner kronor och uppgick till 35 (45) miljoner 
kronor på årsbasis vid periodens slut. Förvärv och försäljningar av fast -
igheter under perioden har minskat vakansvärdet med 1 (föregående år 
ökat 4) miljon kronor netto. Sammantaget uppgick vakans  värdet till  
171 (139) miljoner kronor vid periodens slut. 
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtal med ett hyresvärde om 93 (120) miljoner kronor var vid 
periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 90 (119) miljoner 
kronor har sagts upp för avflyttning och hyres  avtal omfattande 3 (1) 
miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som 
sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 51 miljoner 
kronor under 2023. Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej 
inflyttat har minskat det justerade vakansvärdet med 39 (29) miljoner 
kronor. Inflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 34 miljoner kro -
nor sker under 2023. Det justerade vakansvärdet uppgick till 225 (229) 
miljoner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 129 (116) 
miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt har ökat till 50 (44) 
miljoner kronor. Övriga fastighetskostnader har ökat till 23 (20) miljo -
ner kronor. Kostnads  ökningarna förklaras främst av fastig  hets förvärv 
samt prisökningar på uppvärmning och el. 
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 42 (35) miljoner 
kronor motsvarande 4,1 % (4,0 %) av periodens hyresintäkter. Kostnads -
ökningen är en konsekvens av en större organisation. 
Sagax hade vid periodens utgång 95 (89) medarbetare. Funktioner 
såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. 
Sagax har kontor i Stockholm,  Helsingfors,  Paris, Rotterdam,  Barcelona 
och Frankfurt.  
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-mar
2022
jan-dec
Ingående vakans respektive år 171 135
Avflyttningar 54 220
Inflyttningar –51 –207
Förändring av lämnade rabatter –4 1
Vakansvärde, förvärvade fastigheter – 19
Vakansvärde, försålda fastigheter –1 –5
Valutakursförändring 1 8
Utgående vakansvärde 171 171
Uppsagt för omförhandling 3 3
Uppsagda avtal, ej avflyttat 90 104
Uthyrning, ej inflyttat –39 –49
Justerat utgående vakansvärde 225 229
Vakanser 1 april 2023
Segment
Hyresvärde, 
mkr
Vakansvärde, 
mkr1)
Ekonomisk  
vakansgrad1)
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant  
area, kvm
Areamässig
vakansgrad
Sverige 1 004 75 8 % 906 000 63 000 7 %
Finland 1 678 59 4 % 1 393 000 56 000 4 %
Frankrike 671 19 3 % 607 000 20 000 3 %
Nederländerna 552 11 2 % 597 000 9 000 2 %
Spanien 210 3 1 % 298 000 6 000 2 %
Tyskland 110 4 3 % 85 000 8 000 9 %
Övriga Europa 12 – – 6 000 – –
Totalt 4 237 171 4 % 3 894 000 162 000 4 %
Ingångna och uppsagda hyresavtal
   Inflyttningar      Avflyttningar
In- och av-
flyttningsår
Antal 
avtal
Hyresvärde, 
mkr
Antal 
avtal
Hyresvärde, 
mkr
2023 19 34 61 51
2024 2 6 16 23
2025 – – 3 6
2026 – – 1 2
2027 – – 1 8
>2027 – – – –
Totalt 21 39 82 90
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter. 
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 39
Finland 28
Frankrike 12
Nederländerna 9
Spanien 6
Tyskland 1
Totalt 95

===== SIDA 8 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 20238
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 
–147 (687) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 185 (187) miljo -
ner kronor, värde förändringar på fastigheter –325 (541) miljoner kronor 
och värdeförändringar på räntederivat –16 (138) miljoner kronor. Skatt 
på resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 9 miljoner 
kronor jämfört med –179 miljoner kronor föregående år. Se även sidan 
13 för ytterligare information.
FINANSNETTO
De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende 
IFRS 16 Leasing, steg till –165 (–110) miljoner kronor till följd av att 
ränte bärande skulder ökat samt att högre marknadsräntor påverkat 
koncernens upplåning. Den genomsnittliga räntan på de räntebärande 
skulderna uppgick till 1,9 % (1,5 %) på balansdagen. 
Räntekomponenten avseende IFRS 16 Leasing uppgick oförändrat 
till –7 (–7) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomt -
rättsavgälder och arrendeavgifter.
De finansiella intäkterna uppgick till 164 (39) miljoner kronor och 
avser huvudsakligen engångsintäkt avseende återköpt obligation om  
59 miljoner kronor, finansiell intäkt om 39 miljoner kronor hänförlig till 
den kortfristiga finansiella leasingfordran som uppstått till följd av den 
avtalade försäljningen av 36 fastigheter i Spanien samt 45 (26) miljoner 
kronor i aktieutdelning från börsnoterade aktier, varav utdelning från 
Nyfosa uppgick till 39 miljoner kronor. 
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas 
marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 97 % av 
marknadsvärdet externt värderade. Fastigheternas värdeförändring 
uppgick till –333 (865) miljoner kronor varav orealiserad värdeföränd -
ring uppgick till  –333 (870) miljoner kronor. Av den orealiserade värde -
förändringen var 174 (40) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 
–508 (830) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeföränd -
ring, se tabell nedan. Se även sidan 12 för ytterligare information.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till –509 (–371) 
miljoner kronor. Värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till 
–2 (83) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade aktier medförde 
en värde förändring om –450 (–544) miljoner kronor, varav aktieinne -
havet i Nyfosa omvärderades med –351 (–560) miljoner kronor. Omvär -
dering av finansiella instrument avseende joint venture har skett med 
2 (85) miljoner kronor. Övriga finansiella instrument har omvärderats 
med –59 (5) miljoner kronor.
SKATT
Sagax redovisar en skattekostnad om 36 (199) miljoner kronor be-  
stående av en aktuell skattekostnad om 43 (20) miljoner kronor och en 
uppskjuten skatteintäkt om 7 (skattekostnad om 179) miljoner kronor. 
Skattekostnad redovisad i övrigt totalresultat uppgick till 0 (6) miljoner 
kronor. Koncernens uppskjutna skatte  skuld uppgick till 3 801 (3 279) 
miljoner kronor vid periodens slut. 
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelse  kapital uppgick till 838 (670) miljoner kronor. Förändringar 
av rörelsekapitalet påverkade kassa  flödet med –208 (–195) miljoner 
kronor. Investerings  verksamheten påverkade kassaflödet med –430 
(–1 442) miljoner kronor samtidigt som kassa  flödet från finansierings -
verksamheten uppgick till –222 (1 289) miljoner kronor. Sammantaget 
har likvida medel förändrats med –20 (318) miljoner kronor under 
perioden. 
MODERBOLAGET
Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie  marknaden 
såsom rapportering och aktiemarknads  information. Tjänster  mellan 
koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med 
 tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består  
av förvaltningstjänster. Moder  bolagets förvaltningsarvode från 
koncern företag uppgick till 25 (20) miljoner kronor. 
Orealiserade värdeförändringar
Belopp i miljoner kronor jan-mar 2023
Nyuthyrningar/Omförhandlingar 266
Avflyttningar/Omförhandlingar –92
Allmän marknadsvärdeförändring –508
Totalt –333

===== SIDA 9 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 20239
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2023
För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före 
omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighets  bestånd, tillkänna -
givna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valuta  kurser uppgå 
till 3 600 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av 
bokslutskommuniké för 2022. Aktieinnehavet i Nyfosa AB är från och 
med andra kvartalet beaktat som intresseföretag i prognosen. 
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs  rapporter och 
bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmåga på tolv  månaders basis 
per 1 april. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en 
prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte inne -
håller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta -
effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. 
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års  basis  
med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets-
kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat 
för innehavstid. Kostnaderna för  central administration har baserats på 
faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats 
utifrån ränte  bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kost -
naderna för de ränte  bärande skulderna har baserats på koncernens 
beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finan -
sieringskostnader och kostnader avseende på balans  dagen outnyttjade 
kreditfaciliteter. Finansiella intäkter hänförliga till den kortfristiga 
finansiella leasingfordran som uppstått till följd av försäljning av 36 
fastigheter i Spanien till hyresgästen ingår med 97 miljoner kronor i 
beräkningen av finansnettot per 1 april 2023. Leasingkostnader avser 
i allt väsent  ligt tomträttsavgälder vilka baseras på faktiskt utfall de 
senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Utdelningar avseende 
bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsför -
mågan. Skatten är beräknad med 18 % (18 %) schablonskatt. Omräkning 
från euro har skett till balansdagens kurs om 11,28 (11,13) kronor. 
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräk -
nade enligt samma antaganden som för Sagax med be  aktande av 
resultat  andelens storlek.
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 apr 2023 1 jan 2023
Hyresvärde 4 237 4 195
Vakans –171 –171
Hyresintäkter 4 065 4 024
Fastighetskostnader –748 –704
Driftnetto 3 318 3 319 
Central administration –180 –174
Joint venture och intresseföretag 772 818
Finansnetto –515 –398
Leasingkostnader –28 –28
Förvaltningsresultat 3 367 3 538
Skatt –606 –637
Resultat efter skatt 2 761 2 902
  – varav ägare av D-aktier 252 252
  – varav ägare av A- och B-aktier 2 509 2 650
Framåtriktad direktavkastning, % 6,2 6,3
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 6,8 6,5
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
202320222021202020192018
Aktuell intjäningsförmåga före skatt
Mkr
Förvaltningsresultat
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och 
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20232022202120202019201820172016201520142013
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20232022202120202019201820172016201520142013

===== SIDA 10 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202310
Fastighetsbeståndet omfattade 749 (690) fastig  heter med en uthyr -
ningsbar area om 3 894 000 (3 847 000) kvadrat  meter. Hyres värdet och 
kontrakterad årshyra uppgick till 4 237 (3 608) respektive 4 065 (3 469) 
miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot  svarar en ekonomisk 
uthyrningsgrad om 96 % (96 %).
INVESTERINGAR
Sagax har under perioden investerat 183 (1 116) miljoner kronor varav 
19 (964) miljoner kronor avsåg fastighets  förvärv. 
Totalt 165 (152) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig -
hetsbeståndet. 56 miljoner kronor avsåg under  håll av fastig  heterna och 
40 miljoner  kronor nyproduktion. Därutöver investerades 61 miljoner 
 kronor i samband med nyuthyrningar och 7 miljoner kronor mot hyres -
tillägg. Sammanlagt 6 miljoner kronor investerades i energi  besparande 
åtgärder. 
Därutöver har Sagax efter periodens utgång avtalat om förvärv av 15 
fastigheter varav fem fastigheter återfinns i Sverige, fyra fastigheter i 
Finland och övriga fastigheter i Frankrike, Nederländerna och Spanien. 
Den sammanlagda investeringen kommer att uppgå till 513 miljoner 
kronor med en total uthyrningsbar area om 36 400 kvadratmeter. 
AVYTTRINGAR
Under perioden har tre fastigheter avyttrats i Frankrike för en samman -
lagd köpeskilling om 21 miljoner kronor. 
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt  avkastningen för perioden i förhållande till marknadsvärdet vid 
periodens utgång uppgick till 6,0 % (5,8 %). 
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari-mars 2023
Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Andel av totala investeringar Avyttringar Netto investeringar
Sverige 15 93 108 59 % – 108
Finland 1 30 31 17 % – 31
Frankrike 1 21  22 12 % –21 0
Nederländerna 1 10 10 6 % – 10
Spanien – 10 10 5 % – 10
Tyskland 1 1 2 1 % – 2
Övriga Europa – – – – – –
Totalt 19 165 183 100 % –21 162
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 april 2023
Segment
Marknadsvärde
Antal  
fastigheter
Uthyrningsbar 
area, kvm
Vakant area, 
kvm
Ekonomisk 
uthyrningsgrad
 
Kontrakterad 
årshyra, mkr
Hyresvärde,  
mkrMkr Andel kr/kvm
Sverige 14 818 28 % 16 300 115 906 000 63 000 1 004 92 % 929
Finland 18 078 34 % 13 000 218 1 393 000 56 000 1 678 96 % 1 619
Frankrike 8 114 15 % 13 400 192 607 000 20 000 671 97 % 651
Nederländerna 7 263 14 % 12 200 129 597 000 9 000 552 98 % 540
Spanien 3 270 6 % 1 1 000 84 298 000 6 000 210 99 % 208
Tyskland 1 326 3 % 15 600 9 85 000 8 000 110 97 % 107
Övriga Europa 143 0 % 22 100 2 6 000 – 12 100 % 12
Totalt 53 011 100 % 13 600 749 3 894 000 162 000 4 237 96 % 4 065

===== SIDA 11 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202311
HYRESAVTALSSTRUKTUR 
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig  heterna 
att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för  
minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela -
tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av 
hyres avtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 250 (2 130) 
hyres avtal. I  tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres  avtal i 
relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen fram -
går att 2 241 (2 120) hyres avtal hade ett hyres  värde understigande 1 % 
av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal 
motsvarade 87 % (83 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i 8 
(8) hyres avtal med ett hyres  värde motsvarande 1–2 % av koncernens 
årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 11 % (11 %) av Sagax 
årshyra. Endast 1 (2) av Sagax hyres  avtal hade ett årligt hyres  värde 
över stigande 2 % av koncernens årshyra. Avtalet svarade för 2 % av  
koncernens årshyra.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom 
tillverkningsindustrin står för 15 % (15 %) av hyresintäkterna. Fordons -
relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning 
samt livsmedelsrelaterad verksamhet står för 13 % (12 %) respektive 
11 % (15 %) av hyresintäkterna . En diversifiering av hyres  gästernas 
branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres  - 
förluster. De huvuds  akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet 
nedan. 
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa 
hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta 
bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings -
grad. Avtal som representerar 48 % av årshyran förfaller år 2027 eller 
senare. Mellan åren 2023 och 2026 förfaller 9-15 % av årshyran per år.  
0
100
200
300
400
500
600
700
800
>2037203720362035203420332032203120302029202820272026202520242023
Förfalloår årshyra
Mkr
Löptider för hyresavtal
Förfalloår Antal Area, kvm Mkr Andel
2023 652 317 000 370 9 %
2024 508 536 000 618 15 %
2025 395 671 000 624 15 %
2026 250 447 000 504 12 %
2027 142 394 000 382 9 %
> 2027 303 1 365 000 1 567 39 %
Totalt 2 250 3 731 000 4 065 100 %
Fördelning av kontrakterad årshyra 
IT, utveckling,utbildning 6 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 7 %
Övrigt 16 %
Media 4 %
Medicin,medicinteknik 6 %
Logistik 5 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 11 %
Produktion,fastigheter 6 %
Stat, kommun 2 %
Fordon 13 %
Tillverkningsindustri 15 %
Fördelning av hyresavtal
Andel av  
kontrakterad årshyra
Årshyra
Antal  
hyres avtal, st
Genom-
snittlig  
årshyra, mkr Hyres duration, årMkr Andel, %
> 2 % 99 2 1 99 14
1–2 % 435 11 8 54 6
< 1 % 3 531 87 2 241 2 4
Totalt 4 065 100 2 250 2 5

===== SIDA 12 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202312
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial 
Reporting Standards, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter 
till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig  heternas 
marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings  företag 
och uppdateras kvartalsvis. 
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 749 (690) fastig  heter 
fastställdes per 31 mars 2023 till 53 011 (48 403) miljoner kronor. 
Valuta kursförändringar under perioden har medfört att fastighets -
värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har ökat  
med 501 (350) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till –333 
(870) miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om –0,6 %. Under 
samma period var den vägda inflationen 1,3 % i de marknader där Sagax 
är verksamma. Den reala värdeförändringen uppgick således till –1,9 %.
Av den orealiserade värdeförändringen var 174 miljoner kronor 
hänförlig till förvaltning och –508 miljoner kronor huvudsakligen rela -
terat till antaganden om högre drift- och underhållskostnader, höjda 
direktavkastningskrav samt höjd stämpelskatt i Nederländerna. 
Höjda räntor och försämrade finansieringsvillkor fortsätter att 
påverka likviditeten i fastighetsmarknaden negativt. Ett antal transak -
tioner inom Sagax marknadssegment har genomförts under kvartalet, 
men jämfört med tidigare år är omsättningen låg. Osäkerheten i värde -
bedömningarna är således fortsatt högre än normalt.
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade 
internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 97 % av 
fastighetsvärdet har per 31 mars 2023 värderats av auktoriserade fastig -
hets värderare från oberoende värderings  företag. För övriga fastigheter 
har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med internvärde -
ring. 
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassa -
flödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden 
nuvärdes beräknas. Kalkyl  perioden har anpassats efter åter  stående 
löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl -
perioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax års -
redovisning för 2022 sidan 96.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (4,8–16,1 %), kalkyl -
ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (4,8–16,1 %) och direktavkast -
ningskrav för restvärdes  bedömning (4,0–14,0 %) baseras på analyser av 
genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende 
risknivå och respektive fastighets marknads  position. 
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde och 
restvärden steg till 7 ,8 % (7 ,3 %) respektive 7 ,8 % (7 ,4 %) för fastighets-
portföljen. Det vägda direktavkastningskravet steg till 6,3 % (6,2 %).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2022 52 682 751
Förvärv av fastigheter 19 1
Investeringar i befintligt bestånd 165
Avyttring av fastigheter –21 –3
Omräkningseffekt valuta 501
Orealiserad värdeförändring –333
Fastighetsbestånd 31 mars 2023 53 011 749
Fastigheternas marknadsvärde
Finland 34 % (18 078 mkr)
Sverige 28 % (14 818 mkr)
Övriga Europa 0 % (143 mkr)
Spanien 6 % (3 270 mkr)
Frankrike 15 % (8 114 mkr)
Nederländerna 14 % (7 263 mkr)
Tyskland 3 % (1 326 mkr)
Koncernens hyresvärde
Finland 40 % (1 678 mkr)
Sverige 24 % (1 004 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Spanien 5 % (210 mkr)
Frankrike 16 % (671 mkr)
Nederländerna 13 % (552 mkr)
Tyskland 3 % (110 mkr)

===== SIDA 13 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202313
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att 
nå marknader som Sagax inte har kapacitet att nå men som bedömts 
som attraktiva för aktieägarna. De ackumulerade investeringarna har 
uppgått till 3 230 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad 
utdelning till Sagax om 2 487 miljoner kronor. Det redovisade värdet 
på dessa investeringar uppgick till 10 815 (10 504) miljoner kronor varav 
91 % bestod av Hemsö Fastighets AB, Söderport Property Investment AB 
samt NP3 Fastigheter AB. 
Under perioden bidrog dessa investeringar med sammanlagt 185 
(187) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 114 (135) mil-
joner kronor till kassaflödet. Sagax andel av värdeförändringar på fastig -
heter uppgick till –325 (541) miljoner kronor och av värde förändringar på 
derivat till –16 (138) miljoner kronor. 
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje  
AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i  Sverige, Tyskland och Finland. 
Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. 
För mer information se www.hemso.se.
Söderport Property Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söder-
ports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i 
 Sverige. Sagax  ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av 
fastighetsförvaltningen. 
Motsvarande 75 % av Söderports hyresvärde om 1 073 miljoner 
kronor återfanns i Stockholm den 31 mars 2023. 
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, resterande del 
ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta 
fastigheter för framförallt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean 
uppgår till 184 000 kvadrat  meter varav huvuddelen utgörs av lager -
lokaler och byggvaru  handel. Merparten av fastigheterna är belägna i 
 universitets- och regionstäder. Sagax  ombesörjer ekonomisk- och fastig -
hetsförvaltning. 
INTRESSEFÖRETAG
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagax äger 21,3 % av rösterna och 15,8 % av kapitalet i NP3. Mark -
nadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 2 451 miljoner kronor 
och det redovisade värdet till 2 179 (1 996) miljoner kronor. NP3 är ett 
fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direkt -
avkastning främst i norra  Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 488 
fastig  heter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 19,8 miljarder kro -
nor och ett hyresvärde om 1 894 miljoner kronor per 31 mars 2023. NP3 
är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se 
www.np3fastigheter.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger 24,0 % av rösterna och 21,8 % av kapitalet i Emilshus. 
Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 605 miljoner kronor 
och det redovisade värdet till 639 (517) miljoner kronor. Emilshus förvär-
var, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Småland och när -
liggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet omfattade 125 fastigheter 
med ett sammanlagt marknadsvärde om 7 ,1 miljarder kronor per 31 mars 
2023. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer 
information se www.emilshus.com.
Joint venture och intresseföretag
Sagax joint venture
  Hemsö Söderport Ess-Sierra
2023, jan – mar 2022, jan – mar 2023, jan – mar 2022, jan – mar 2023, jan – mar 2022, jan – mar
Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50
Sagax andel av totalresultat, mkr –75 261 –59 265 –5 23
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 74 73 57 58 8 8
Hyresintäkter, mkr 1 183 983 256 220 24 23
Förvaltningsresultat, mkr 580 572 113 123 16 16
Periodens resultat, mkr –463 1 934 –119 579 –11 46
31 mar 2023 31 mar 2022 31 mar 2023 31 mar 2022 31 mar 2023 31 mar 2022
Redovisat värde för innehavet, mkr 4 855 4 922 2 821 2 754 314 314
Antal fastigheter 484 458 84 84 39 39
Fastigheternas redovisade värde, mkr 84 784 79 987 14 058 13 850 1 581 1 553
Uthyrningsbar area, kvm 2 415 000 2 286 000 770 000 761 000 184 000 184 000
Hyresduration, år 9,5 9,6 4,1 4,4 6,3 6,4
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 94 95 100 100
Räntebärande skulder, mkr 50 535 44 375 7 007 6 606 866 872
Kapitalbindning, år 6,1 6,6 2,2 2,2 1,7 2,7
Räntebindning, år 5,3 5,8 1,6 2,1 2,5 1,9
Marknadsvärde för derivat, mkr 87 309 131 8 – –

===== SIDA 14 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202314
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick den 31 mars 2023 till 33 300 (32 783) 
miljoner kronor. Under det första kvartalet 2023 har eget kapi  tal mins -
kat till följd av ett total  resultat om –163 miljoner kronor. 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 32 544 
(27 948) miljoner kronor. Mot svarande 30 293 (26 877) miljoner kronor 
av skulderna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har ökat de 
ränte bärande skulderna med 399 (228) miljoner kronor. 
Börs noterade obligationslån uppgick till 26 563 (26 528) miljoner 
kronor. Åter stående ränte bärande  skuld bestod av företagscertifikat 
om 1 871 (1 296) miljoner kronor samt skuld till banker om 4 111 (124) 
miljoner kronor. 
Icke-säkerställda skulder inklusive företagcertifikat motsvarade 
88 % (100 %) av de räntebärande skulderna. 
Räntetäckningsgraden uppgick till 6,0 (7 ,3) gånger och belåningsgra-
den uppgick till 45 % (42 %) vid periodens utgång.  Den ränte bärande 
netto skulden motsvarade 7 ,2 (6,9) gånger EBITDA för de senaste tolv 
månaderna och 6,8 (6,5) gånger framåtriktad EBITDA, se sidan 9 för 
mer information. 
Totalt har 3 214 (3 151) miljoner kronor upptagits i lån under perio -
den. Totalt 3 359 (1 787) miljoner kronor har amorterats under perioden 
varav 2 315 miljoner kronor avser förtidsinlösen av obligationslån. Den 
räntebärande nettoskulden uppgick till 25 120 (18 422) miljoner kronor. 
Den genomsnittliga återstående  ränte- och kapital  bindningen 
uppgick till 3,1 (4,1) år respektive 3,7 (4,3) år vid periodens utgång. 
Den genomsnittliga räntan för ränte  bärande skulder uppgick till 1,9 % 
(1,5 %) inklusive  effekter av derivat  instrument per balansdagen. 
Av Sagax räntebärande skulder löper 26 269 (26 028) miljoner kronor, 
motsvarande 81 % (93 %) med fast  ränta. Bolaget hade ränte tak och ränte-
swappar med ett sammanlagt nominellt  värde om 2 040 (2 016) miljoner 
kronor motsvarande 6,3 % av räntebärande skulder.
Finansiering
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor 31 mar 2023 31 mar 2022
Räntebärande skulder 32 544 27 948
Räntebärande tillgångar –779 –643
Börsnoterade instrument –6 591 –8 481
Likvida medel –56 –402
Nettoskuld 25 120 18 422
Ränte- och kapitalbindning 31 mars 2023
Räntebindning Kapitalbindning
Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel
2023  5 475 3,6 % 12 %  836 3 %
2024  3 763 2,0 % 12 %  4 005 12 %
2025  4 524 2,2 % 14 %  5 023 15 %
2026  3 368 1,8 % 10 %  3 988 12 %
2027  4 176 2,7 % 13 %  6 777 21 %
> 2027  11 239 0,9 % 37 %  11 915 37 %
Summa/genomsnitt  32 544 1,9 % 100 %  32 544 100 %
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
20232022202120202019201820172016201520142013
0
20
40
60
80
100
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
202320222021202020192018

===== SIDA 15 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202315
Derivatavtal 31 mars 2023
Belopp i miljoner kronor
Nominella 
belopp
Återstående  
löptid, år
Marknadsvärde  
31 mar 2023
Marknadsvärde  
31 dec 2022
Periodens  
förändring
Nominella ränteswappar1) 934 4,7 0 2 –1
Räntetak 1 229 0,4 12 12 –1
Valutatermin – – – – –
Summa 2 164 2,1 12 14 – 2
1) Inklusive avtalade ränteswappar om nominellt 124 miljoner kronor med start 29 juni 2023.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER 
Sagax rörelsekapital per 31 mars 2023 uppgick till –973  (3 148) miljoner 
kronor.  Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för 
certifikat  program uppgick vid samma tidpunkt till 7 578 (7 578) miljo -
ner kronor. Inga ytter  ligare säker  heter behöver ställas för nyttjandet av 
kredit  faciliteterna.
Börsnoterade obligationslån 31 mars 2023
Löptid Räntebas Nominellt belopp mkr  Skuld, mkr Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2019-2023 Fast ränta 250 250 1,18 % 1,13 % 2023-06-16 XS209311984 5
2019-2023 Rörlig ränta 500 500 4,27 %1) Stibor 3M+0,9 % 2023-06-16 XS2093119175
Summa/genomsnitt 750 750 3,24 %
Löptid Räntebas Nominellt belopp meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2018-2024 Fast ränta 294 294 2,10 % 2,00 % 2024-01-17 XS1877540465
2019-2025 Fast ränta 400 401 2,05 % 2,25 % 2025-03-13 XS1962543820
2022-2026 Fast ränta 300 299 1,78 % 1,63 % 2026-02-24 XS2447539060
2020-2027 Fast ränta 300 298 1,26 % 1,13 % 2027-01-30 XS2112816934
2021-2028 Fast ränta 500 497 0,88 % 0,75 % 2028-01-26 XS2291340433
2021-2029 Fast ränta 500 500 1,01 % 1,00 % 2029-05-17 XS2342227837
Summa/genomsnitt 2 294 2 289 1,44 %
1) Stibor fastställd 2023-03-16. 
Finansieringskällor
Obligationer 82 % (26 563 mkr) 
Banklån 12 % (4 111 mkr)
Företagscertifikat 6 % (1 871 mkr)
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder 
82 % (26 836 mkr)
Säkerställda skulder 12 % (3 837 mkr)
Företagscertifikat 6 % (1 871 mkr)
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i  
EMTN-program 31 mar 2023 31 dec 2022
Rating enligt Moody's Investors Service Baa3, Positive outlook Baa3, Positive outlook
Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 36 % 35 %
Räntetäckningsgrad > 1,8 x 20,6 x 12,7 x
Säkerställda skulder/Totala tillgångar  < 45 % 5 % 3 %

===== SIDA 16 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202316
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande -
rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid perio -
dens slut uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 417 
(379) miljoner kronor. 
RÄNTEBÄRANDE LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR
Räntebärande långfristiga fordringar uppgick till 704 (643) miljoner 
kronor och består av ett konvertibelt skuldebrev utställt av franska 
Groupe BMG värderat till 582 (531) miljoner kronor med en löptid till 
 2024-12-31 samt reverser värderade till 121 (112) miljoner kronor som 
ställts ut i samband med en fastighetsförsäljning under 2021. 
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoterade instrument består av börsnoterade aktier och obligatio -
ner och uppgår till 3 609 (4 509) miljoner kronor. Börsnoterade  aktier 
som inte utgör innehav i intresseföretag redovisas till balansdagens 
stängningskurser och uppgick till 3 287 (4 465) miljoner kronor. Aktier 
i Nyfosa AB redovisas till 2 952 (3 634) miljoner kronor motsvarande 
en stängningskurs om 72,00 (134,80) kronor per aktie. Aktier i Cibus 
Nordic Real Estate AB redovisas till 301 (698) miljoner kronor motsva -
rande en stängningskurs om 108,30 (251,20) kronor per aktie. Därutöver 
har Sagax investerat i börsnoterade obligationer som vid perioden slut 
redovisas till 323 (44) miljoner kronor. 
KORTFRISTIG FINANSIELL LEASINGFORDRAN
Kortfristig finansiell leasingfordran uppgår till 2 044 ( –) miljoner kro -
nor och avser 36 fastigheter i Spanien som avyttrats till Coop Group. 
Avyttringen redovisas som kortfristig finansiell leasingfordran i enlighet 
med IFRS 16 då köparen även är hyresgäst i fastigheterna. Redovisad 
kortfristig finansiell leasingfordran per första kvartalet 2023 avser köpe -
skillingen om 2 030 miljoner kronor samt upplupen leasingränta om 13 
miljoner kronor. 
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR  
Övriga omsättningstillgångar uppgår till 888 (795) miljoner kronor  
och består huvudsakligen av förutbetalda kostnader och upplupna intäk -
ter om 434 (334) miljoner kronor samt hyresfordringar uppgående till 
213 (168) miljoner kronor. 
Övriga balansposter
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
202320222021202020192018
Räntetäckningsgraden ska överstiga 
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
202320222021202020192018
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska 
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
2
4
6
8
10
202320222021202020192018
FINANSPOLICY
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten 
i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har 
följande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
  ■ Belåningsgrad om högst 50 %.
  ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
  ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger.
I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit 
sig till bolagets riktlinjer.

===== SIDA 17 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202317
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
Rullande tolv
månader
Hyresintäkter 1 007  885 3 696 3 818
Övriga intäkter 4 6 31 29
Driftskostnader –103 –98 –346 –352
Underhållskostnader –25 –18 –84 –91
Fastighetsskatt –50 –44 –178 –185
Övriga fastighetskostnader –23 –20 –87 –90
Driftnetto 809 712 3 032 3 129
Central administration –42 –35 –174 –180
Resultat från joint venture och intresseföretag  –147 687 1 375 540
  – varav förvaltningsresultat 185 187 766 764
  –  varav värdeförändringar –341 679 852 –168
  – varav skatt 9 –179 –351 –163
  – varav övrigt – – 108 108
Finansiella intäkter 164 39 235 359
Finansiella kostnader –165 –110 –492 –548
Finansiell kostnad räntekomponent leasing –7 –7 –28 –28
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 611 1 286 3 948 3 273
  – varav förvaltningsresultat 943  786 3 339 3 497
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade – –6 –12 –7
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade –333 870 1 709 505
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 5 – 3 8
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –514 –371 –2 343 –2 487
Resultat före skatt –232 1 780 3 305 1 293
Uppskjuten skatt 7 –179 –523 –337
Aktuell skatt –43 –20 –63 –85
Periodens resultat –267 1 581 2 718 871
Övrigt totalresultat  
–  poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningseffekter för utlandsverksamhet 222 219 1 478 1 481
Andel övrigt totalresultat för joint venture 2 8 27 21
Omräkningseffekter säkringsredovisning –120 –110 –878 –888
Skatt på poster som kan komma att återföras 0 6 –42 –48
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 104 123 585 566
Totalresultat för perioden –163 1 704 3 303 1 437
Resultat per A- och B-aktie, kr –1,04 4,78 7, 76 1,94
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –1,04 4,77 7, 75 1,94
Resultat per D-aktie, kr 0,50 0,50 2,00 2,00
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 318,0 317, 7 317, 8 318,0
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 318,5 318,1 318,3 318,4
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3

===== SIDA 18 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202318
Koncernens rapport över finansiell 
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2023
31 mar
2022
31 mar
2022
31 dec
Förvaltningsfastigheter 53 011 48 403 52 655
Förvaltningsfastigheter till försäljning – – 27
Leasingavtal nyttjanderätt 417 379 380
Joint venture och intresseföretag 10 815 10 504 11 022
Derivat 12 9 14
Räntebärande långfristiga fordringar 704 643 746
Övriga anläggningstillgångar 154 119 146
Summa anläggningstillgångar 65 112 60 057 64 991
Börsnoterade instrument 3 609 4 509 3 891
Kortfristig finansiell leasingfordran 2 044 – 2 008
Övriga omsättningstillgångar 888 795 865
Kassa och bank 56 402 76
Summa omsättningstillgångar 6 598 5 707 6 840
Summa tillgångar 71 711 65 764 71 831
Eget kapital 33 300 32 783 33 463
Långfristiga räntebärande skulder 26 315 26 588 29 820
Uppskjuten skatteskuld 3 801 3 279 3 779
Derivat – 1 –
Leasingskuld nyttjanderätt 417 379 380
Övriga långfristiga skulder 307 217 299
Summa långfristiga skulder 30 840 30 464 34 278
Företagscertifikat 1 871 1 296 1 572
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 4 359 64 902
Övriga kortfristiga skulder 1 341 1 155 1 616
Summa kortfristiga skulder 7 571 2 515 4 090
Summa eget kapital och skulder 71 711 65 764 71 831

===== SIDA 19 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202319
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
Rullande tolv
månader
Resultat före skatt –232 1 780 3 305 1 293
Värdeförändringar på finansiella instrument 509 371 2 341 2 479
Värdeförändringar på fastigheter 333 –865 –1 697 –499
Resultat från joint venture och intresseföretag 147 –687 –1 375 –540
Utdelning från joint venture och intresseföretag 114 135 577 556
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 11 11 44 44
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –13 –16 –31 –28
Betald skatt –32 –59 –149 –122
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändring av rörelsekapital 838 670 3 015 3 183
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 196 –30 –159 68
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –404 –165 371 133
Kassaflöde från den löpande verksamheten 630 474 3 227 3 383
Förvärv av fastigheter –19 –964 –3 202 –2 257
Försäljning av fastigheter 21 –6 47 74
Investeringar i befintliga fastigheter –164 –152 –715 –727
Förvärv av börsnoterade aktier –25 –237 –1 617 –1 405
Försäljning av börsnoterade aktier 69 – – 69
Förvärv av finansiella instrument –235 – –106 –341
Avyttring av finansiella instrument 18 – 44 62
Förvärv av joint venture och intresseföretag –50 – –29 –79
Avyttring av joint venture och intresseföretag – – 3 3
Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag – –40 –238 –198
Utlåning till joint venture och intresseföretag – –24 –64 –40
Ökning av övriga anläggningstillgångar –46 –20 –58 –85
Minskning av övriga anläggningstillgångar – – 33 33
Kassaflöde från investeringsverksamheten –430 –1 442 –5 902 –4 890
Emission av B-aktier avseende incitamentsprogram – – 15 15
Inlösen av preferensaktier – – – –
Utbetald utdelning till aktieägare –63 –63 –935 –935
Upptagna lån 3 214 3 151 7 631 7 694
Amorterade lån –3 359 –1 787 –4 050 –5 621
Lösen av finansiella instrument – – 16 16
Minskning av övriga långfristiga skulder –14 –11 –23 –25
Ökning av övriga långfristiga skulder – – 11 11
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –222 1 289 2 666 1 155
Periodens kassaflöde –21 320 –10 –352
Kursdifferens i likvida medel 1 –2 2 5
Förändring av likvida medel –20 318 –8 –347
Likvida medel vid periodens ingång 76 84 84 402
Likvida medel vid periodens utgång 56 402 76 56

===== SIDA 20 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202320
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet kapital
Reserver 
omräkningsdifferenser
Intjänade  
vinstmedel inkl.  
periodens resultat Totalt eget kapital1)
Eget kapital 31 december 2021 780 3 578 493 26 228 31 079
Periodens resultat januari-mars 2022 – – – 1 581 1 581
Övrigt totalresultat januari-mars 2022 – – 122 – 122
Totalresultat för perioden – – 122 1 581 1 703
Eget kapital 31 mars 2022 780 3 578 615 27 809 32 783
Periodens resultat april-december 2022 – – – 1 137 1 137
Övrigt totalresultat april-december 2022 – – 463 – 463
Totalresultat för perioden – – 463 1 137 1 600
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier incitamentsprogram 1 38 – – 39
Aktieutdelning – – – –935 –935
Transaktioner med aktieägare 1 38 – –935 –-896
Övriga transaktioner
Inlösen incitamentsprogram – – – –31 –31
Teckning incitamentsprogram – – – 7 7
Eget kapital 31 december 2022  781  3 616  1 078  27 988  33 463
Periodens resultat januari-mars 2023 – – – –267 –267
Övrigt totalresultat januari-mars 2023 – – 104 – 104
Totalresultat för perioden – – 104 –267 –163
Eget kapital 31 mars 2023 781 3 616 1 182 27 721 33 300
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Koncernens rapport över förändringar  
i eget kapital

===== SIDA 21 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202321
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
Nettoomsättning 32 26 118
Administrationskostnader –30 –30 –125
Resultat före finansiella intäkter och kostnader 2 –4 –7
Resultat från andelar i koncernföretag – – 1 863
Resultat från andelar i joint venture – – 109
Finansiella intäkter 249 79 1 314
Finansiella kostnader –116 –181 –1 305
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 135 –106 1 974
Bokslutsdispositioner – – 35
Skatt – – –7
Periodens resultat 135 –106 2 002
Moderbolagets balansräkning  
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2023
31 mar
2022
31 mar
2022
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 1 1 1
Fordringar på koncernföretag 683 1 737 1 714
Övriga finansiella anläggningstillgångar 13 378 13 066 13 378
Summa anläggningstillgångar 14 062 14 804 15 093
Kassa och bank – 149 –
Fordringar på koncernföretag 24 059 20 591 25 044
Övriga omsättningstillgångar 23 77 29
Summa omsättningstillgångar 24 083 20 817 25 073
Summa tillgångar 38 145 35 622 40 166
Eget kapital 5 412 4 107 5 278
Obeskattade reserver 22 30 22
Långfristiga räntebärande skulder 7 414 9 052 9 935
Skulder till koncernföretag 18 294 18 107 18 111
Uppskjuten skatteskuld 5 4 5
Summa långfristiga skulder 25 713 27 163 28 050
Kortfristiga räntebärande skulder 1 937 1 296 1 670
Skulder till koncernföretag 4 955 2 845 4 847
Övriga kortfristiga skulder 106 180 298
Summa kortfristiga skulder 6 998 4 321 6 815
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 38 145 35 622 40 166

===== SIDA 22 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202322
Segmentinformation
Resultatposter per segment Hyresintäkter1)   Driftnetto
 Värdeförändringar fastigheter
 Totalavkastning Orealiserade Realiserade
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2023
jan-mar
2022
jan-mar
Sverige 234 213 193 174 –73 336 – – 120 510
Finland 402 341 315 264 –66 37 – –6 248 295
Frankrike 156 126 120 101 37 164 0 – 157 265
Nederländerna 135 108 118 94 –227 260 – – –109 355
Spanien 53 72 48 65 –3 89 – – 44 154
Tyskland 25 22 24 21 1 –15 – – 25 6
Övriga Europa 3 3 3 2 –2 –1 – – 1 1
Ej fördelat – – –11 –10 – – – – –11 –10
Totalt 1 007 885 809 712 –333 870 0 –6 476 1 577
Tillgångsposter per segment
      Marknadsvärde
     fastigheter
      Investeringar
      fastigheter
  Förvärv
     fastigheter
     Försäljning
      fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2023
31 mar
2022
31 mar
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2023
jan-mar
2022
jan-mar
Sverige 14 818 14 166 93 52 15 22 – –
Finland 18 078 15 793 30 67 1 175 – –
Frankrike 8 114 5 971 21 7 1 369 –21 –
Nederländerna 7 263 6 624 10 9 1 200 – –
Spanien 3 270  4 507 10 18 – 145 – –
Tyskland 1 326 1 210 1 – 1 52 – –
Övriga Europa 143 132 – – – – – –
Totalt 53 011 48 403 165 152 19 965 –21 –
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.

===== SIDA 23 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202323
Nyckeltal
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019 
jan-dec
2018
jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,0 5,8 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8
Överskottsgrad, % 80 80 82 83 83 83 83
Areamässig uthyrningsgrad, % 96 96 95 96 95 95 95
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 95 95 95
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 3 894 3 847 3 895 3 759 3 480 3 022 2 850
Antal fastigheter vid periodens utgång 749 690 751 673 673 553 512
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,2 5,6 5,7 5,9 6,6 6,7 6,8
Avkastning på eget kapital, % –3,2 19,8 8,4 36,6 17, 8 23,7 23,7
Genomsnittlig ränta, % 1,9 1,5 1,7 1,4 1,8 1,9 2,2
Räntebindning inkl. derivat, år 3,1 4,1 3,2 4,0 3,4 3,5 3,0
Kapitalbindning, år 3,7 4,3 3,7 4,3 3,4 3,8 3,6
Soliditet, % 46 50 47 50 48 48 46
Belåningsgrad, % 45 42 45 42 43 44 47
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 6,8 6,5 6,5 5,4 6,4 6,6 7,1
Nettoskuld/EBITDA, ggr 7, 2 6,9 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4
Räntetäckningsgrad, ggr 6,0 7, 3 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 20,6 11,1 12,7 9,4 6,4 5,3 4,3
Data per A- och B-aktie 
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr
 
238,80 287 ,00 236,50 305,00 169,60 136,20 65,70
Substansvärde (NAV), kr 106,28 103,30 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22
Eget kapital, kr 90,81 89,29 91,33 83,93 55,19 46,86 35,70
Eget kapital efter utspädning, kr 90,67 89,14 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67
Resultat, kr –1,04 4,78 7, 76 30,09 10,80 12,15 9,24
Resultat efter utspädning, kr –1,04 4,77 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24
Förvaltningsresultat, kr 2,77 2,27 9,71 8,01 6,63 5,51 4,31
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2,76 2,27 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31
Kassaflöde, kr 2,43 1,91 8,69 6,59 6,10 4,86 3,95
Kassaflöde efter utspädning, kr 2,43 1,91 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95
Utdelning per aktie, kr (2022 föreslagen) – – 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00
Antal vid periodens utgång, miljoner 318,0 317, 7 318,0 317, 7 317, 3 317,1 316,8
Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 318,5 318,2 318,5 318,0 317,9 317, 5 317,1
Genomsnittligt antal, miljoner 318,0 317, 7 317, 8 317, 5 317,1 316,9 316,7
Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner 318,5 318,1 318,3 318,0 317, 7 317, 3 316,9
Data per D-aktie
Börskurs vid periodens utgång, kr 26,20 32,30 26,70 33,40 32,05 36,35 31,70
Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00
Resultat, kr 0,50 0,50 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning per aktie, kr (2022 föreslagen) – – 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Antal vid periodens utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 125,8 10 7, 8 101,9
Genomsnittligt antal, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,2 118, 4 105,7 83,0
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 31–32.

===== SIDA 24 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202324
Aktien och ägarna
Sagax hade vid periodens utgång 23 350 (23 072) aktieägare. Börsvärdet 
uppgick till 79 257 (95 298) miljoner kronor.
Sagax har tre aktieslag, stam  aktier av serie A, B och D. Aktierna är 
noterade på Nasdaq  Stockholm, Large Cap. 
Totalt fanns 446 281 346 aktier utestående vid periodens utgång 
varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen 
ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på 
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. 
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar 
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,4 % av antalet utestående 
A- och B-aktier. Bolagets verk  ställande direktör och styrelse  ledamöter 
omfattas inte av programmen. Prog  rammen är treåriga och löper under 
perioderna 2020-2023, 2021-2024 respektive 2022-2025. Tecknings -
kurserna motsvarar B-  aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms 
 inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de 
noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighets  index (CREX) 
under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna kommer således 
att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling 
som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under 
respektive treårs  period. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE 
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande 
tolv månadersbasis uppgick till 10,19 (8,49) kronor vilket jämfört med 
aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel 
om 23,4 (33,8).
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE 
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 90,67 
(89,14) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 106,28 
(103,30) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 263 % 
(322 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 225 % (278 %) av 
substansvärdet per A- och B-aktie.
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
  Betalkurs, kr
Omsättningshastighet  
på årsbasis, % 
Genomsnittlig handels volym  
per handelsdag, mkr
31 mar 2023 31 mar 2022 31 mar 2023 31 mar 2022 31 mar 2023 31 mar 2022
A-aktier 239,00 289,00 1 2 0,3 0,6
B-aktier 238,80 287 ,00 27 33 79,0 101,2
D-aktier 26,20 32,30 56 69 7, 4 10,9

===== SIDA 25 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202325
1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Nyckeltal per B-aktie
2023
31 mar
2022
31 mar
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
2019
31 dec
2018
 31 dec
Börskurs vid periodens utgång, kr 238,80 287 ,00 236,50 305,00 169,60 136,20 64,70
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 10,19 8,49 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31
Kassaflöde efter utspädning, kr 1)2) 9,20 7, 3 9 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95
Eget kapital efter utspädning, kr 90,67 89,14 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67
Substansvärde, kr 106,28 103,30 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22
Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 1) 23,4 33,8 24,4 38,2 25,6 24,7 15,0
Börskurs/Kassaflöde, ggr1)2) 25,9 38,8 2 7, 3 46,4 2 7,9 28,0 16,4
Börskurs/Eget kapital, % 263 322 259 364 308 292 182
Börskurs/Substansvärde, % 225 278 222 311 255 240 147
5
10
15
20
25
30
35
40
20232022202120202019201820172016201520142013
Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie
Ggr
Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie, 
rullande 12 månader
100
150
200
250
300
350
400
20232022202120202019201820172016201520142013
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs/substansvärde (NAV) per B-aktie
Börskurs/eget kapital per B-aktie

===== SIDA 26 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202326
Antal aktier Antal aktieägare
1–500 16 546 
501–1 000 1 932 
1 001–2 000 1 467 
2 001–5 000 1 481 
5 001–10 000 681 
10 001–50 000 845 
50 001– 398 
Totalt 23 350 
Aktieägarkategori Antal Röstandel
Privatpersoner  
bosatta i Sverige 21 290 9 %
Privatpersoner  
bosatta utomlands 130 0 %
Företag/institutioner  
i Sverige 715 75 %
Företag/institutioner 
utomlands 1 215 15 %
Totalt 23 350 100 %
Aktieägare per land Antal Röstandel
Sverige 22 005 84 %
USA 60 7 %
Storbritannien 73 2 %
Irland 9 1 %
Luxemburg 46 1 %
Övriga 1 157 4 %
Totalt 23 350 100 %
Aktieägarstruktur 31 mars 2023
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier
Rösträtt
 per aktie Antal röster
Rösträtts-
andel
Aktiekapital-
andel
A-aktier 26 565 758 1,0 26 565 758,00 39 % 6 %
B-aktier 293 454 259 0,1 29 345 425,90 43 % 66 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 28 %
Summa 446 281 346 68 537 316,80 100 % 100 %
Största aktieägare 31 mars 20231)
 Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster2)
David Mindus med bolag  14 000 000  63 713 912  900 000 17, 6  % 29,9 %
Staffan Salén med bolag  5 637 309  31 598 279  95 600 8,4 % 12,9 %
Fjärde AP-fonden  805 716  15 178 462  9 685 293 5,8 % 4,8 %
Tredje AP-fonden  –  24 227 658  – 5,4 % 3,5 %
Avanza Pension  47 598  718 717  11 895 478 2,8 % 1,9 %
SEB Fonder  –  11 830 233  – 2,7 % 1,7 %
Vanguard  –  7 003 260  4 735 173 2,6 % 1,7 %
Länsförsäkringar Fonder  –  9 706 873  975 819 2,4 % 1,6 %
Handelsbanken Fonder  –  7 958 994  888 838 2,0 % 1,3 %
Rutger Arnhult med bolag  –  306 824  8 148 173 1,9 % 1,2 %
BlackRock  –  7 475 878  6 954 1,7 % 1,1 %
Swedbank Robur Fonder  500 000  6 957 045  – 1,7 % 1,7 %
Norges Bank  –  4 317 985  2 940 130 1,6 % 1,1 %
Filip Engelbert med bolag  241 000  1 869 784  4 200 000 1,4 % 1,2 %
Erik Selin med bolag  1 174 959  1 735 554  2 017 055 1,1 % 2,3 %
Lannebo Fonder  –  4 175 435  – 0,9 % 0,6 %
Patrik Brummer  –  –  4 066 666 0,9 % 0,6 %
Andra AP-fonden  –  4 006 316  – 0,9 % 0,6 %
Folksam  –  3 400 284  – 0,8 % 0,5 %
Odin Fonder  –  3 337 385  – 0,7 % 0,5 %
Summa 20 största ägare  22 406 582  209 518 878  50 555 179 63,3 % 70,8 %
Övriga aktieägare  4 159 176  81 935 381  75 706 150 36,3 % 29,2 %
Delsumma  26 565 758  291 454 259  126 261 329 99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax  –  2 000 000  – 0,4 % 0,0 %
Totalt  26 565 758  293 454 259  126 261 329 100,0 % 100,0 %
 – varav styrelse och medarbetare  20 012 565  103 606 618  6 598 790 29,2 % 45,4 %
1) Aktieägarstruktur per 31 mars 2023 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Modular Finance. 
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.

===== SIDA 27 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202327
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisnings  sed måste 
företagsledningen göra bedömningar och antag  anden som påverkar i 
bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och 
kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan 
avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika 
risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat 
och finansiella ställning. 
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas kraftigt av de bedöm -
ningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga 
bedömningar har fastigheter motsvarande 97 % av fastighetsvärdet 
per 31 mars 2023 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från 
oberoende värderingsföretag. Fastighetsvärderingar är till sin karaktär 
alltid behäftade med viss osäkerhet. 
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig -
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar 
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken 
för vakanser. 
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta 
innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, 
fastig  hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna 
hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av för -
ändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor 
för exempelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är 
indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i 
vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre 
antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar. 
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen 
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax 
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska 
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för kon -
cernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig  ande ränteläge 
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
risken för lån med rörlig ränta används ränte  swappar och räntetak. 
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte  bärande skul -
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att 
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar 
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande 
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli -
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations  lånen finns 
tillgängliga på www.sagax.se. 
VALUTARISKER
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta -
kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 mars 
2023, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 7 800 (6 173) miljoner 
kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 23 % (19 %) 
av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas kon -
cernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella 
valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser, 1 euro 
motsvarade 11,28 kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,51 kronor. 
Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för 
perioden, 1 euro motsvarade 11,20 kronor och 1 dansk krona mot -
svarade 1,50 kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs  effekter för 
utlandsverksamhet och säkringsredo  visning till Övrigt totalresultat. 
Övriga valuta  kurseffekter redo  visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
konflikter har bolaget policyer som medför förbud för Sagax medarbe -
tare och styrelseledamöter att:
 i.   Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger 
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är 
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax 
verksamhet.
ii.   Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii.   Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av 
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter 
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska 
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per 
denna rapports avgivande. 
ÖVRIGA RISKER
Rysslands invasion av Ukraina, ökad inflation och stigande marknads -
räntor har haft en negativ effekt på de finansiella marknaderna med 
bland annat stigande lånemarginaler och ökad volatilitet som följd. 
Därigenom har även fastighetsmarknaden påverkats negativt. Bolaget 
följer utvecklingen för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella 
risker.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2022, på 
sidorna 50-53. 
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2023 
31 mar
2022  
31 mar
Förvaltningsfastigheter 3 374 3 299
Övriga tillgångar 307 106
Summa tillgångar 3 681 3 405
Räntebärande skulder 2 687 2 600
Övriga skulder 303 211
Summa skulder 2 990 2 811
Nettoexponering 692 594

===== SIDA 28 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202328
Känslighetsanalys per 31 mars 20231)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på 
förvaltnings  resultat, 
årsbasis
Effekt på  
resultat efter  
skatt, årsbasis
Effekt på 
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +42/–42 +34/–34 +34/–34
Hyresintäkter +/–1 % +41/–41 +33/–33 +33/–33
Fastighetskostnader +/–1 % – 7/+7 – 6/+6 – 6/+6
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –13/+13 –10/+10 –10/+10
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –41/+41 –32/+32 –32/+32
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +219/–219 +176/–176 +786/–786
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 +/–10 % +37/–37 +30/–30 +30/–30
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med Inter -
national Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet 
IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända Inter -
national Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av 
International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). 
Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse 
med de som tillämpades i årsredovisningen för 2022 och ska läsas till -
sammans med denna. 
Det föreligger inga förändringar av redovisningsstandarder under 
2023 som bedöms ha väsentlig påverkan på bolagets finansiella rappor -
tering. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis -
ningen för 2022. Inga materiella förändringar avseende transaktioner 
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års -
redovisningen för 2022.
HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Sagax har per 19 april 2023 frånträtt 36 fastigheter i Spanien. Köparen 
är Coop Group, ett av Schweiz största detalj- och grossistföretag, som via 
dotterbolag var hyresgäst i fastigheterna. Avtal om försäljningen ingicks 
under december 2022 och transaktionen har redovisats som kortfristig 
finansiell leasingfordran i balansräkningen och medfört en finansiell 
intäkt i enlighet med IFRS 16. Sagax kommer att redovisa hela den åter -
stående finansiella intäkten om 9 miljoner euro under andra kvartalet 
2023 i koncernens resultaträkning med anledning av att frånträde skett. 
Övriga upplysningar
Känslighetsanalys för fastighetsvärden
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, mkr –10 602 –5 301 0 5 301 10 602
Belåningsgrad, % 53 49 45 42 39
Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 5,5 5,8 6,0 ET ET
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav  +/– 0,25 %-enheter –1 819/+1 979
Kalkylränta  +/– 0,25 %-enheter –1 113/+1 139
Hyresintäkter  +/– 5 % +2 269/–2 329
Fastighetskostnader  +/– 5 % –337/+333

===== SIDA 29 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202329
Stockholm den 9 maj 2023
AB SAGAX (publ)
Organisationsnummer 556520-0028
Staffan 	 Salén	 Johan 	 Cederlund	 Filip 	 Engelbert
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
David	Mindus	 Johan 	 Thorell	 Ulrika 	 Werdelin
VD och styrelseledamot  Styrelseledamot  Styrelseledamot
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för 
offentlig-görande den 9 maj 2023, klockan 12:15, CEST.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och 
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

===== SIDA 30 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202330
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. 
Delårsrapport januari-juni 2023 17 juli 2023
Delårsrapport januari-september 2023 27 oktober 2023
Bokslutskommuniké 2023 16 februari 2024
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
Juni 2023 1)
  ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning   28 juni 2023
  ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning  29 juni 2023
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning   30 juni 2023
September 2023 1)
  ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning   27 september 2023
  ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning  28 september 2023
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning   29 september 2023
December 2023 1)
  ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning   27 december 2023
  ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning  28 december 2023
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning   29 december 2023
Mars 2024 1)
  ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning   26 mars 2024
  ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning  27 mars 2024
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning   28 mars 2024
1) Av styrelsen föreslagna
Kalendarium

===== SIDA 31 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202331
Definitioner
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal 
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras 
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av 
företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom -
snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital  
förräntats under perioden.
Avkastning på totalt kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter åter -
läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala 
tillgångar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera 
resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie -
ringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area direkt efter periodens utgång i förhållande till total 
uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till -
gångar vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med återläggning 
av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas 
innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valutakurser i 
för hållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för 
erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet 
EBITDA/Nettoskuld åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid 
periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till  
D-aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid  
periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyres -
värde direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska 
utnyttjande  graden i koncernens fastigheter.
EURIBOR EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) är en daglig referensränta som be -
räknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna  erbjuder 
varandra för utlåning i euro.
Ej alternativt nyckeltal.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto (inklusive fastighetsadministration) enligt aktuell intjänings -
förmåga med återläggning av tomträttsavgälder, i förhållande till fastig -
heternas bokförda värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration 
med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag 
rullande 12 månader.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet 
EBITDA/Nettoskuld, framåtriktad åskådliggöra 
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A- och 
B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, 
dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och 
B-aktier.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg 
för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart 
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte -
rings perioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt 
fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter 
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida 
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda 
fastigheter.

===== SIDA 32 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202332
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet samt  
minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier. 
Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för  
perioden. Erhållen utdelning från joint venture och intresse  företag har  
lagts till resultat före skatt.
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens 
kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna 
av A- respektive B-aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets  bestånd  
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar,  
likvida medel och börsnoterade instrument. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt  
EMTN-program
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier  
och likvida medel. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt EMTN-  
program/Totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier  
och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel och börsnoterade instrument i förhållande till totala tillgångar. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A- och B-aktie Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn 
tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden.
IFRS-nyckeltal.
Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på  
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa  
faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas  
normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma 
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot 
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig 
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och 
intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intressefö -
retag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella 
kostnader.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt  
EMTN-program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och  
kostnader i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
STIBOR STIBOR (Stockholm Interbank Offered Rate) är en daglig referensränta som 
beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker erbjuder varandra 
för utlåning i svenska kronor.
Ej alternativt nyckeltal.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av  
reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära  
skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende  
reserveringar för räntederivat.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som 
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/Totala 
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala 
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -
innehavare.
Totalavkastning på aktie Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden 
erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som  
kommit aktieägarna till godo.
Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig -
heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång 
justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och  
värde tillväxt för fastigheterna under en period.
Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga  
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat  
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets -
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med 
IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att 
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående 
potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt 
att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.

===== SIDA 33 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202333
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.
Belopp i miljoner kronor  
om inte annat anges
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt –267 1 581 2 718
Tillägg för omräkning till årsvärde –802 4 743 –
Justerat resultat efter skatt –1 070 6 324 2 718
Genomsnittligt eget kapital 33 381 31 931 32 272
Avkastning på eget kapital –3,2 % 19,8 % 8,4 %
Avkastning på totalt kapital
Förvaltningsresultat 943 786 3 339
Tillägg för omräkning till årsvärde 2 829 2 358 –
Finansiella kostnader 173 117 520
Tillägg för omräkning till årsvärde 518 351 –
Resultat före finansiella kostnader 4 463 3 612 3 859
Genomsnittligt totalt kapital 71 771 64 099 67 133
Avkastning på totalt kapital 6,2 % 5,6 % 5,7 %
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area, tusental kvm 3 731 3 706 3 719
Totalt uthyrningsbar area,  
tusental kvm 3 894 3 847 3 895
Areamässig uthyrningsgrad 96 % 96 % 95 %
Belåningsgrad
Räntebärande skulder 32 545 27 948 32 294
Totala tillgångar 71 711 65 762 71 831
Belåningsgrad 45% 42 % 45%
Direktavkastning
Driftnetto 809 712 3 032
Återläggning av tomträttsavgäld –7 –7 –25
Tillägg för omräkning till årsvärde 2 406 2 115 –
Innehavsjustering,  
förvärv/försäljningar –56 20 –77
Valutaomräkning till  
balansdagskurs 18 –34 112
Justerat driftnetto 3 170 2 806 3 042
Fastigheternas redovisade värde 53 011 48 403 52 682
Direktavkastning 6,0% 5,8 % 5,8%
EBITDA rullande 12 månader
Driftnetto 3 129 2 682 3 032
Central administration –180 –153 –174
Utdelningar från joint venture och  
intresseföretag 556 135 577
EBITDA 3 505 2 664 3 435
Eget kapital per A- och B-aktie
Eget kapital 33 300 32 783 33 463
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 –4 419
Eget kapital hänförligt till A- och 
B-aktier 28 881 28 364 29 044
Antal aktier, st 318 020 017 317 653 595 318 020 017
Antal aktier efter utspädning, st 318 512 657 318 187 942 318 459 519
Eget kapital per A- och B-aktie, kr 90,81 89,29 91,33
Eget kapital per A- och B-aktie  
efter utspädning, kr 90,67 89,14 91,20
Belopp i miljoner kronor  
om inte annat anges
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra 4 065 3 469 4 024
Hyresvärde 4 237 3 608 4 195
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %
Framåtriktad direktavkastning
Driftnetto enligt aktuell intjänings -
förmåga 3 318 2 859 3 319
Återläggning av tomträttsavgäld –28 –28 –25
Justerat driftnetto 3 290 2 831 3 294
Fastigheternas bokförda värde 53 011 48 403 52 682
Framåtriktad direktavkastning 6,2 % 5,8 % 6,3 %
Framåtriktad EBITDA 
Driftnetto enligt aktuell intjänings -
förmåga 3 318 2 859 3 319
Central administration –180 –153 –174
Utdelningar från joint venture och 
intresseföretag 556 135 577
Framåtriktad EBITDA 3 694 2 841 3 722
Förvaltningsresultat
Resultat efter skatt –267 1 581 2 718
Skatt 27 378 937
Värdeförändringar 1 184 –1 173 –316
Förvaltningsresultat 943 786 3 339
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat 943 786 3 339
Utdelning hänförlig till D-aktier –63 –63 –253
Justerat förvaltnings resultat 880 723 3 086
Förvaltningsresultat per A- och 
B-aktie efter utspädning, kr 2,76 2,27 9,70
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader
Förvaltningsresultat 3 497 2 953 3 339
Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253 –253
Justerat förvaltnings resultat 3 244 2 700 3 086
Förvaltningsresultat per A- och 
B-aktie efter utspädning, kr 10,19 8,49 9,70
Antal A- och B-aktier efter  
utspädning 318 406 463 317 862 541 318 301 177
Förvaltningsresultat per A- och 
B-aktie föregående period 8,49 6,95 7,9 9
Årlig tillväxttakt % 20 % 22 % 21 %
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Hyresintäkter 1 007 885 ET
Förvärvade och sålda fastigheter –74 –57 ET
Valutajustering1) – 46 ET
 Övrig justering – – ET
   Hyresintäkter i jämförbart bestånd 
exklusive valutaeffekter 934 874 ET
1)  Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som  
innevarande period.

===== SIDA 34 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202334
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. 
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
2) IFRS-nyckeltal.
Belopp i miljoner kronor  
om inte annat anges
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
Kassaflöde per A- och B-aktie
Resultat före skatt –232 1 780 3 305
Ej kassaflödes påverkande poster 1 101 –1 052 –141
Betald skatt –32 –59 –149
Utdelning hänförlig till D-aktier –63 –63 –253
Kassaflöde 774 607 2 762
Kassaflöde per A- och B-aktie efter 
utspädning, kr 2,43 1,91 8,68
Nettoskuld
Se sid 14.
Nettoskuld enligt EMTN-program
Räntebärande skulder 32 545 27 948 32 294
Börsnoterade aktier i  
anläggningstillgångar 1) –2 981 –3 972 –3 141
Börsnoterade aktier i omsättning -
stillgångar –3 287 –4 465 –3 786
Likvida medel –56 –402 –76
Nettoskuld enligt EMTN-program 26 221 19 110 25 291
Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN-program 26 221 19 110 25 291
Totala tillgångar 71 711 65 762 71 831
Nettoskuld enligt EMTN-program/  
Totala tillgångar 37 % 29 % 35 %
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld 25 120 18 422 24 364
EBITDA rullande 12 månader 3 505 2 664 3 435
Nettoskuld/EBITDA 7, 2  x 6,9 x 7,1  x
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA
Nettoskuld 25 120 18 422 24 364
EBITDA, framåtriktad 3 694 2 841 3 722
Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 6,8 x 6,5 x 6,5 x
Nettoskuld/Totala tillgångar
Nettoskuld 25 120 18 422 24 364
Totala tillgångar 71 711 65 762 71 831
Nettoskuld/Totala tillgångar 35 % 28 % 34 %
Resultat per A- och B-aktie 2) 
Resultat efter skatt –267 1 581 2 718
Utdelning hänförlig till D-aktier –63 –63 –253
Justerat resultat efter skatt –331 1 518 2 465
Resultat per A- och B-aktie efter 
utspädning, kr –1,04 4,77 7, 75
Belopp i miljoner kronor  
om inte annat anges
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat 943 786 3 339
Återläggning förvaltnings  resultat 
joint venture och intresseföretag –185 –187 –766
Utdelning från joint venture och 
intresseföretag 114 135 577
Finansiella kostnader 173 117 520
Justerat förvaltnings resultat före 
finansiella kostnader 1 045 851 3 670
Räntetäckningsgrad 6,0 x 7, 3  x 7,1  x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 943 786 3 339
Finansnetto 48 77 285
Förvaltningsresultat före finansnetto 991 863 3 624
Räntetäckningsgrad 20,6 x 11,1 x 12,7 x
Soliditet
Eget kapital 33 300 32 783 33 463
Totala tillgångar 71 711 65 762 71 831
Soliditet 46% 50 % 47%
Substansvärde (NAV)
Eget kapital 33 300 32 783 33 463
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 –4 419
Återläggning av derivat –12 –8 –14
Återläggning av uppskjuten skatt 4 004 3 529 3 990
Återläggningar hänförliga till joint 
venture 978 984 930
Substansvärde (NAV) 33 851 32 869 33 950
Substansvärde (NAV) per A- och 
B-aktie efter utspädning, kr 106,28 103,30 106,61
Säkerställda skulder/Totala tillgångar
Säkerställda skulder 3 849 87 1 895
Totala tillgångar 71 711 65 762 71 831
Säkerställda skulder/ 
Totala tillgångar 5 % 0 % 3 %
Överskottsgrad
Driftnetto 809 712 3 032
Hyresintäkter 1 007 885 3 696
Överskottsgrad 80 % 80 % 82 %

===== SIDA 35 =====

AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt 
industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 mars 2023 uppgick till 3 894 000 kvadratmeter fördelat på 749 fastigheter.  
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 
Mer information finns på www.sagax.se.