Kvartalsrapport Q1 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
AB Sagax är ett fastighetsbolag 
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri

===== SIDA 2 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 20242
FÖRSTA KVARTALET 2024
  ■  Hyresintäkternaökademed18%till1185miljonerkronor(1007miljonerkronormotsvarandeperiodföregåendeår).
  ■  Förvaltningsresultatetökademed5%till994(943)miljonerkronor.
  ■ FörvaltningsresultatperA-ochB-aktieefterutspädninguppgicktill2,75(2,76)kronor.
  ■  Omvärderingavfastigheterpåverkaderesultatetmed61(–659)miljonerkronor.
  ■  Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed197(–525)miljonerkronor.
  ■  Kvartaletsresultatefterskattuppgicktill1080(–267)miljonerkronor.
  ■  Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelsekapitalökademed8%till905(838)miljonerkronor  
motsvarande2,49(2,43)kronorperA-ochB-aktieefterutspädning.
  ■ Nettoinvesteringarnaifastigheteruppgicktill955(162)miljonerkronorvarav707(19)miljonerkronoravsågförvärv.
JUSTERAD PROGNOS FÖR 2024
För2024beräknasförvaltningsresultatet,detvillsägaresultatetföreomvärderingarochskatt,mednuvarandefastighetsbestånd,tillkännagivna
förvärvochförsäljningarsamtvidnuvarandevalutakurseruppgåtill4300miljonerkronor.Tidigarelämnadprognosuppgicktill4200miljoner
kronorochtillkännagavsvidavlämnandetavbokslutskommunikénför2023.
Delårsrapportjanuari–mars2024
Nyckeltal i urval
2024 
jan-mar
2023 
 jan-mar
2023 
 jan-dec
2022  
jan-dec
2021  
jan-dec
2020  
jan-dec
2019  
jan-dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,75  2,76  11,16  9,70  7,9 9   6,62  5,51
   Förändring jämfört med föregående år, % 0  22  15  21  21  20  28
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 3,01  –1,04  –0,82  7, 75   30,04  10,78  12,13
Utdelning per A- och B-aktie, kr (2023 föreslagen) –  – 3,10  2,70  2,15  1,65  1,30
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,2  7, 2   5,2  7,1   5,8  6,4  6,6
Räntetäckningsgrad, ggr 5,8  6,0  5,7  7,1   6,5  5,7  4,9
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 42  45  41  45  42  43  44
Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 59 814  53 011  57 061  52 682  46 067  37 548  32 625
Fastigheternas direktavkastning, % 6,5  6,0  6,4  5,8  6,0  6,3  6,4
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32-33.

===== SIDA 3 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 20243
AFFÄRSIDÉ
Sagaxaffärsidéärattinvesteraikommersiellafastigheterfrämstinom
segmentetlagerochlättindustri.
VERKSAMHETSMÅL
Sagaxmålärattgenereraattraktivriskjusteradavkastningtillbolagets
aktieägare.FörattnådettamålskaSagaxuppnåföljandeverksamhets -
mål:
  ■  Verksamhetenskagenereralångsiktigtuthålligavkastningoch
starkakassaflöden.
  ■  Bolagetskafortsättaväxagenomnyainvesteringaromattraktiv  
riskjusteradavkastningkanförväntasuppnås.
  ■  Kassaflödetfrånbefintligtfastighetsbeståndskaökamerän  
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagaxharföljandefinansiellamål:
  ■  Avkastningpåegetkapitalskaunderenfemårsperioduppgåtill  
lägst15%perår.
  ■  FörvaltningsresultatperA-ochB-aktieskaökamedminst  
15%perår.
Itabellenochdiagrammennedanredovisashurutfallendesenastefem
årenförhållersigtilldefinansiellamålen.
Affärsidé,målochstrategier
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader 
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
2
4
6
8
10
12
202420232022202120202019
0
5
10
15
20
25
30
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 %
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
202420232022202120202019
Förattuppnåbolagetsverksamhetsmålochfinansiellamålharbolaget
antagitföljandestrategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärvochinvesteringaribefintligtbeståndsyftartillatt
ökakassaflödetochdiversifierahyresintäkternaochdärigenomminska
bolagetsoperativaochfinansiellarisker.
Sagaxinvesterarikommersiellafastigheter,främstinomsegmentet
lagerochlättindustri.Dettasegmentkombinerarlågnyproduktionstakt
ochstabiluthyrningsgradvilketgenererarstabilakassaflödenochmöj -
lighetertilllångsiktigtvärdeskapande.Sagaxgenomförlöpandekom -
pletteringsförvärvochinvesteringaribefintligafastigheter.
ItilläggtillhelägdafastigheterinvesterarSagaxäveniindirekta
fastighetsinvesteringargenomjointventureochintresseföretag.Detta
möjliggörinvesteringarimarknadersomSagaxintekannåframgångs -
riktpåegenhand.DeindirektainvesteringarnagördetmöjligtförSagax
attsamarbetamedspecialiseradeförvaltaresamtidigtsomSagaxdrar
nyttaavsingenerellabranschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagaxfinansieringsstrategiärutformadmedtydligtfokuspåoperativt
kassaflödeochräntetäckningsgrad.Dettabedömsskapagodaförutsätt -
ningarförsåvälexpansionsomattraktivavkastningpåaktieägarnas
kapital.
Diagrammetpåsidan4visarattSagaxkassaflödefråndenlöpande
verksamhetentillstordelmotsvararförvaltningsresultatet.Skillnaden
berorfrämstpåattutdelningochinteförvaltningsresultatfrånjoint
ventureochintresseföretagredovisassomkassaflödefråndenlöpande
verksamheten.
Sagaxeftersträvarenvälavvägdränte-ochkapitalbindningisyfte
attsäkerställadetoperativakassaflödet.Bolagetsräntebärandeskulder
utgörsfrämstavicke-säkerställdaobligationslånieuro.Sagaxfinansie -
rarävensinverksamhetmedföretagscertifikatieuroochisvenskakro -
nor.DärutöverupptarSagaxbanklånieuroochisvenskakronornärdet
bedömsvarafördelaktigt.SagaxharenratingfrånMoody’sInvestors
ServiceomBaa2med”stableoutlook”.
Bolagethartreaktieslag,stamaktieravserieA,BochD.Stam -
aktiernaavserieA ochBharingenbegränsningiförhållandetillvinst
STRATEGIER
Sagaxinvesterarmedettlångsiktigtperspektiv.Sagaxbedriverinte  
fastighetshandelannatängenomenstakaförsäljningaravfastigheter
somintelängreuppfyllerbolagetsinvesteringskriterier.Sagaxprojekt -
utvecklingsverksamhetärbegränsadochprojektgenomförshuvud -
sakligenefterattuthyrningavtalats.
Finansiella mål
Utfall rullande 
 12 månader 
Femårigt  
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en fem -
årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 4 % 17 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka 
med minst 15 % per år 9 % 21 %

===== SIDA 4 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 20244
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20242023202220212020201920182017201620152014
0
12 000
24 000
36 000
48 000
60 000
elleregetkapital.StamaktieravserieDberättigartillenårligutdelning
omhögst2,00kronorperaktie.SyftetmedstamaktiernaavserieDär
attnåinvesterarkategoriersomvärdesätterenstabillöpandeutdelning
samtidigtsomutspädningenförinnehavarnaavstamaktieravserieA
ochBbegränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagaxfokuspålångsiktighetomfattarävenbolagetsförvaltning.Sagax
strävarefterattattraheravälrenommeradekundermedhögkredit -
värdighet.Bolagetprioriterarlångakundrelationerävenomdetmedför
attbolagetavstårhögrehyresnivåer.Dettabedömsvarafördelaktigtdå
detledertillminskadriskförvakansersamtlägreuthyrnings-ochlokal -
anpassningskostnader.
Sagaxinvesterarhuvudsakligeniregionermedstabilbefolknings -
tillväxtochdiversifieratnäringsliv.Dettabedömsbegränsariskenför
attbolagetdrabbasavlägreuthyrningsgraderochhyresnivåer.Sagax
störstamarknaderärStockholmochHelsingfors,vilkabedömshagoda
förutsättningarförlångsiktigtillväxt.
Bolagettecknarhuvudsakligenkallhyresavtal.Genomdennastra -
tegiskyddasbolagetsoperativakassaflödefrånökadekostnadertillföljd
avändradfastighetsskatt,förbrukningellerändradetaxorförtillexem -
pelvärme,el,vattenochavlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagaxhållbarhetsarbetesyftartillundvikandetavkortsiktigavinster
somuppstårtillprisetavnegativakonsekvenserpålängresikt.Bolagets
investeringsverksamhet,förvaltningochfinansieringsarbetebedrivsi
syfteattuppnåbästamöjligalångsiktiga,detvillsägahållbara,utfall.
Planering,styrningochuppföljningav hållbarhetsarbetetföljerSagax
organisationsstrukturmedtydligdelegeringavansvarochbefogenheter.
Hållbarhetsarbetettarsinutgångspunktigällandelagstiftningsamt
internapolicyer.Sagaxharidentifieratföljandefokusområden:
Miljö- och resurseffektivitet
Uppvärmningsamtelanvändningstårfördenstörstaandelenavfastig -
heternasenergianvändning.Sagaxgenomförlöpandeåtgärderföratt
minskaenergianvändningen.Sagaxmiljöcertifierarbyggnadersom  
uppförsocharbetarmedattmiljöcertifierabefintligabyggnader.
Affärsetik
Sagaxarbetarmedattmotverkaallaformeravkorruptionoch  
harenvisselblåsarfunktionsomärtillgängligpåSagaxhemsidasamt  
enuppförandekodförleverantörer.
Ekonomisk uthållighet
Sagaxaffärsmodellpräglasialladelaravlångsiktighet.Kortsiktiga  
vinsterärunderordnadebolagetslångsiktigavärde skapande.Således  
ärhållbarhetsarbetetintegreratiaffärs modellen.
Professionella och engagerade medarbetare
Bolagetsutvecklingärberoendeavkompetentamedarbetare.Detär
därförviktigtattföretagetärenattraktivarbetsgivaresombådekan
anställaochharförmåganattbehållakompetentpersonal.Sagaxmed -
arbetareförväntastaansvarförsinaarbetsuppgifterochvaragoda
representanterförföre tagetsvärderingarochkultur.
YtterligareinformationomSagaxhållbarhetsarbetefinnsattläsa
iHållbarhetsrapporteniSagaxårsredovisning2023.
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
20242023202220212020201920182017201620152014
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader

===== SIDA 5 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 20245
Under det första kvartalet har Sagax förvärvat fastigheten Keurweg 2 i Waalwijk, öster om Rotterdam. Fastigheten består av kontors-,  
lager- och produktions  lokaler omfattande 2 700 kvadrat  meter uthyrningsbar area.

===== SIDA 6 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 20246
Resultat-samtkassaflödesposternedanavserperiodenjanuaritilloch
medmars2024.Balansposternaavserställningenvidperiodensutgång.
Jämförelseposternaavsermotsvarandeperiodföre gåendeårrespektive
ställningenvidperiodensutgångföregåendeår.
RESULTAT
Förvaltningsresultatetökademed5%till994(943)miljonerkronorvarav
238(185)miljonerkronorfrånjointventureochintresseföretag.Förvalt-
ningsresultatetökadefrämsttillföljdavfastig hetsförvärv,valutaeffekter
samtindexuppräkningavhyresintäkter.FörvaltningsresultatetperA-och 
B-aktieefterutspädninguppgicktill2,75(2,76)kronorochärinivåmed
föregåendeår.
Värdeförändringarpåfastigheterpåverkaderesultatetmed61
(–659)miljonerkronor,varav–95(–325)miljonerkronoravsågvärde -
förändringarfrånjointventureochintresseföretag.
Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed  
197(–525)miljonerkronor.
Periodensresultatefterskattuppgicktill1080(–267)miljonerkronor.
Resultat,intäkterochkostnader
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
20242023202220212020201920182017201620152014
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
0
200
400
600
800
1 000
1 200
20242023202220212020201920182017201620152014
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
70
75
80
85
90
95
100
20242023202220212020201920182017201620152014
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
0
2
4
6
8
Kvartal 1 
2024
Kvartal 1 
2023
Kvartal 1 
2022
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive 
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år 
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
INTÄKTER
Hyresintäkternaökademed18%till1185(1007)miljonerkronor.
Intäkternaharfrämstpåverkatsavfastighetsförvärvochindexuppräk -
ningavhyresintäkter.
Underperiodensteghyresintäkternaijämförbartbeståndmed4,9%
(6,8%)exklusivevalutaeffekter.Destörstaökningarnaåterfannsiseg -
mentenSverige11,4%,Tyskland7 ,9%ochFrankrike5,9%.
Övrigaintäkteruppgicktill8(4)miljonerkronor.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-mar
2023  
jan-mar
Hyresintäkter 1 185 1 007
Förvärv och avyttringar −124 −2
Valutajustering1) –  6
Summa 1 061 1 011
1)  Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande 
period.

===== SIDA 7 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 20247
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING 
Denekonomiskauthyrningsgradenuppgicktill96%(96%).Under
periodenharvakans värdetökatmed49(54)miljonerkronortillföljd
avavflyttningarochminskatmed50(51)miljonerkronortillföljdav
inflyttningar.Tidsbegränsadeinflyttningsrabatterminskademed3(4)
miljonerkronorochuppgicktill49(35)miljonerkronorpåårsbasisvid
periodensslut.Förvärvochförsäljningaravfastig heterunderperioden
harökatvakansvärdetmed6(–1)miljonerkronornetto.Sammantaget
uppgickvakans värdettill189(171)miljonerkronorvidperiodensslut.
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtalmedetthyresvärdeom 97(93)miljonerkronorvarvidperio -
densslutuppsagdavaravhyresavtalomfattande87(90)miljonerkronor
harsagtsuppföravflyttningochhyres avtalomfattande10(3)miljoner
kronorharsagtsuppföromförhandling.Avdehyresavtalsomsagtsupp
skeravflyttningarmotsvarandeetthyresvärdeom50miljonerkronor
under2024.
Uthyrningaravlokalertillhyresgästersomännuejinflyttathar
minskatdetjusteradevakansvärdetmed2(39)miljonerkronor.Inflytt -
ningarmotsvarandeetthyresvärdeom2miljonerkronorskerunder
2024.Detjusteradevakansvärdetuppgicktill283(225)miljonerkronor.
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-mar
2023  
jan-dec
Ingående vakans respektive år 182 171
Inflyttningar −50 −211
Avflyttningar 49 210
Förändring av lämnade rabatter −3 13
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 7 6
Vakansvärde, för sålda fastigheter −1 −7
Valutakursförändring 5 0
Utgående vakansvärde 189 182
Uppsagt för omförhandling 10 – 
Uppsagda avtal, ej avflyttat 87 74
Uthyrning, ej inflyttat −2 −19
Justerat utgående vakansvärde 283 237
Vakanser 1 april 2024
Segment
Hyresvärde, 
mkr
Vakansvärde,  
mkr1)
Ekonomisk  
vakansgrad1)
Uthyrningsbar  
area, kvm
Vakant  
area, kvm
Areamässig  
vakansgrad
Sverige 1 110 54 5 % 920 000 32 000 4 %
Finland 1 896 86 5 % 1 476 000 78 000 5 %
Frankrike 874 19 2 % 750 000 16 000 2 %
Benelux 661 22 3 % 668 000 13 000 2 %
Spanien 355 6 2 % 472 000 12 000 3 %
Tyskland 118 1 1 % 94 000 2 000 2 %
Övriga Europa 12 –  –  6 000 –  – 
Totalt 5 026 189 4 % 4 386 000 153 000 3 %
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 39
Finland 27
Frankrike 13
Nederländerna 9
Spanien 8
Tyskland 1
Totalt 97
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts-ochunderhållskostnadernauppgicktillsammanlagt148(128)
miljonerkronor.Kostnadernaförfastighetsskattharökattill60(50)
miljonerkronorochövrigafastighetskostnaderharökattill26(23)mil -
jonerkronor.Kostnads ökningarnaförklarasfrämstavfastig hetsförvärv. 
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna förcentral administration uppgicktill43(42)miljonerkro-
normotsvarande3,7%(4,1%)avperiodenshyresintäkter.
Sagaxhadevidperiodensutgång97(95)medarbetare.Funktioner
såsomfastighetsskötselochjourverksamhetärutlagdapåentreprenad.
SagaxharkontoriStockholm,Helsingfors,Paris,Rotterdam,Barcelona
ochFrankfurt.
Ingångna och uppsagda hyresavtal
   Inflyttningar   Avflyttningar
In- och avflyttningsår
Antal  
avtal
Hyresvärde, 
 mkr
Antal  
avtal
Hyresvärde, 
 mkr
2024 5 −2 63 50
2025 – – 22 24
2026 – – 3 5
2027 – – 2 8
>2027 – – – –
Totalt 5 −2 90 87

===== SIDA 8 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 20248
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Periodensresultatfrånjointventureochintresseföretaguppgicktill177
(–147)miljonerkronorvaravförvaltningsresultat238(185)miljoner
kronor,värde förändringarpåfastigheter–95(–325)miljonerkronor
ochvärdeförändringarpåräntederivat98(–16)miljonerkronor.För -
valtningsresulatetfrånjointventureharpåverkatsmed60miljonerkro -
norunderperiodentillföljdavdenomklassificeringavaktieinnehavet
iNyfosasomägderumiapril2023.Skattpåresultatfrånjointventure
ochintresseföretaguppgicktill–64(9)miljonerkronor.Förytterligare
informationsesidan13.
FINANSNETTO
Definansiellaintäkternauppgicktill31(164)miljonerkronor.Före -
gåendeåringickintäktavseendeåterköptaobligationerom59miljoner
kronor,finansiellintäktom39miljonerkronorkopplattillenkortfristig
finansiellleasingfordransamtaktie utdelningom45miljonerkronor
frånbörsnoteradeaktier,varav39miljonerkronorbelöptepåaktiernai
Nyfosa,utanmotsvarighetiår.
Definansiellakostnaderna,exklusive räntekomponentenavseende
IFRS16Leasing,stegtill–184(–165)miljonerkronortillföljdavatt
högremarknadsräntorpåverkatkoncernensupplåning.Dengenomsnitt -
ligaräntanpåderäntebärandeskuldernauppgicktill2,2%(1,9%)på
balansdagen. 
RäntekomponentenavseendeIFRS16Leasinguppgicktill–9(–7)
miljonerkronor.Kostnadenbestodhuvudsakligenavtomträttsavgälder
ocharrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagaxanvänderexternavärderingarförattfastställafastigheternas 
marknadsvärde. Perbalansdagenvarfastighetermotsvarande97 
%avmarknadsvärdetexterntvärderade.Fastigheternasvärdeför -
ändringuppgicktill156(–333)miljonerkronorvarav orealiserad 
värdeförändringuppgicktill152(–333)miljonerkronorochreali -
seradvärdeförändringtill4(–)miljonerkronor. Avdenorealiserade 
värde förändringenvar115(174)miljonerkronorhänförligtillförvalt -
ningoch37(–508)miljonerkronorrelaterattillallmänmarknads -
värdeförändring, setabellnedan. Förytterligareinformationse 
sidan12.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
Definansiellainstrumentensvärdeförändringuppgicktill99 (–509)
miljonerkronor.Orealiseradvärdeförändringhänförligtillräntederivat
uppgicktill25(–2)miljonerkronor.Omvärderingavfinansiellainstru -
mentavseendejointventureharskettmed75(2)miljonerkronor.
SKATT
Sagaxredovisadeenskattekostnadom–107(–36)miljonerkronorbe-  
ståendeavenaktuellskattekostnadom–33(–43)miljonerkronoroch
enuppskjutenskattekostnadom–74(7)miljonerkronor.Skatte kostnad
redovisadiövrigttotalresultatuppgicktill–10(0)miljonerkronor.
Koncernensuppskjutnaskatte skulduppgicktill4101(4083)miljoner
kronorvidperiodensslut.Uppskjutnaskattefordringaravseendeacku -
muleradeskattemässigaunderskottochfinansiellainstrumentuppgick
till155(282)miljonerkronor.
KASSAFLÖDE
Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringav
rörelse kapitaluppgicktill905(838)miljonerkronor.Förändringar
avrörelsekapitaletpåverkadekassa flödetmed406(-208)miljoner
kronor.Investerings verksamhetenpåverkadekassaflödetmed–1025
(–430)miljonerkronorsamtidigtsomkassa flödetfrånfinansierings -
verksamhetenuppgicktill511( –222)miljonerkronor.Sammantagethar
likvidamedelförändratsmed–13(–20)miljonerkronorunderperioden.
MODERBOLAGET
Moderbolaget,ABSagax,ansvararförfrågorgentemotaktie marknaden
såsomrapporteringochaktiemarknads information.Tjänstermellan
koncernföretagdebiterasenligtaffärsmässigavillkorochmed
tillämpningavmarknadsprissättning. Koncerninternatjänsterbestår  
avförvaltningstjänster.Moder bolagetsförvaltningsarvodefrån
koncernföretaguppgicktill28(25)miljonerkronor.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan-mar 2024
Nyuthyrningar/Omförhandlingar 152
Avflyttningar/Omförhandlingar −37
Allmän marknadsvärdeförändring 37
Totalt 152

===== SIDA 9 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 20249
JUSTERAD PROGNOS FÖR 2024
För2024beräknasförvaltningsresultatet,detvillsägaresultatetföre
omvärderingarochskatt,mednuvarandefastighetsbestånd,tillkänna -
givnaförvärvochförsäljningarsamtvidnuvarandevalutakurseruppgå
till4300miljonerkronor.Tidigarelämnadprognosuppgicktill4200
miljonerkronorochtillkännagavsvidavlämnandetavbokslutskommu -
nikénför2023.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas isambandmeddelårsrapporteroch
bokslutskommunikéer.
Tabellennedanåterspeglarintjäningsförmåganpåtolv månaders-
basisper1april.Detärviktigtattnoteraattdenejärattjämställamed 
enprognosfördekommandetolvmånadernadådenexempelvisinte 
innehållernågrabedömningaravseendeframtidavakanser, ränteläge,
valutaeffekter,hyresutvecklingellervärdeförändringar. 
Hyresvärdetbaseraspåkontrakteradehyresintäkterpåårs basis 
medtilläggförbedömdmarknadshyraförvakantalokaler.Fastighets-
kostnaderbaseraspåfaktisktutfalldesenastetolvmånadernajusterat
förinnehavstid.Kostnadernaför centraladministrationharbaserats
påfaktisktutfalldesenastetolvmånaderna.Finansnettotharberäk -
natsutifrånränte bärandeskulderochtillgångarpåbalansdagen.
Kostnadernaförderänte bärandeskuldernaharbaseratspåkoncernens
beräknadegenomsnittligaräntenivåmedtilläggförperiodiseradefinan -
sieringskostnaderochkostnaderavseendepåbalans dagenoutnyttjade
kreditfaciliteter.Leasingkostnaderavserialltväsent ligttomträtts -
avgäldervilkabaseraspåperiodensutfallomräknattilltolvmånader.
Skattenärberäknadmed17%(18%)schablonskatt.Omräkningfrån
euroharsketttillbalansdagenskursom11,53(11,28)kronor.
Resultatandelarfrånjointventureochintresseföretagärberäk -
nadeenligtsammaprincipersomförSagaxmedbe aktandeavresultat -
andelensstorlek. 
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor  1 apr 2024  1 jan 2024
Hyresvärde 5 026 4 738
Vakans −189 −182
Hyresintäkter 4 837 4 557
Fastighetskostnader −822 −771
Driftnetto 4 016 3 785
Central administration −183 −182
Joint venture och intresseföretag 1 095 1 096
Finansnetto −664 −555
Leasingkostnader −36 −31
Förvaltningsresultat 4 228 4 114
Skatt −719 −741
Resultat efter skatt 3 509 3 374
  – varav ägare av D-aktier 253 253
  – varav ägare av A- och B-aktier 3 256 3 122
Framåtriktad direktavkastning, % 6,7 6,6
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 4,9 4,9
Prognosochaktuellintjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
202420232022202120202019
Aktuell intjäningsförmåga före skatt
Mkr
Förvaltningsresultat
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och 
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20242023202220212020201920182017201620152014
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20242023202220212020201920182017201620152014

===== SIDA 10 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202410
Per31mars2024omfattadefastighetsbeståndet911(749)fastig heter
medenuthyrningsbarareaom4386000(3894000)kvadrat meter.
Hyres värdetochkontrakteradårshyrauppgicktill5026(4237)res -
pektive4837(4065)miljonerkronorvidperiodensutgång.Dettamot -
svararenekonomiskuthyrningsgradom96%(96%).
INVESTERINGAR
Sagaxharunderperiodeninvesterat985(183)miljonerkronorvarav
707(19)miljonerkronoravsågfastighets förvärv.
Totalt278(164)miljonerkronorinvesteradesidetbefintligafastig-
hetsbeståndet.54(56)miljonerkronoravsågunderhållavfastigheterna
och143(40)miljonerkronornyproduktion.Därutöverinvesterades57
(61)miljonerkronorisambandmednyuthyrningaroch24(7)miljoner
kronormothyrestillägg.Avtotalainvesteringarutgjorde11(6)miljoner
kronorinvesteringarienergibesparandeåtgärder. 
Sagaxharavtalatomförvärvav2fastigheteriFrankrikeoch1fastig -
hetiTysklandsomtillträdsefterperiodensutgång.Densammanlagda
investeringenkommerattuppgåtill74miljonerkronor.
 
AVYTTRINGAR
Underperiodenhar2fastigheteravyttratsförsammanlagt30miljoner
kronor.
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt avkastningen förperiodenuppgicktill6,5%(6,0%).Framåtriktad 
direktavkastninguppgicktill6,7%(6,2%).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari-mars 2024
Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Andel av totala investeringar Avyttringar Netto investeringar
Sverige – 182 182 18 % – 182
Finland 394 47 442 45 % –19 423
Frankrike 55 19 74 8 % –11 63
Benelux 27 21 48 5 % – 48
Spanien 230 9 239 24 % – 239
Totalt 707 278 985 100 % –30 955
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 april 2024
Marknadsvärde 
Segment Mkr  Andel  kr/kvm 
Antal
 fastigheter
Uthyrningsbar
area, kvm 
Vakant area,
 kvm
Hyresvärde, 
mkr
Ekonomisk 
uthyrningsgrad 
Kontrakterad 
årshyra, mkr
Sverige 14 681  25 %  16 000  125  920 000  32 000  1 110  95 %  1 056 
Finland 19 457  33 %  13 200  246  1 476 000  78 000   1 896  95 %   1 810
Frankrike 10 415  17 %  13 900  267  750 000  16 000  874  98 %  855
Benelux 8 796 15 %  13 200  148  668 000  13 000  661 97 %  639
Spanien 4 995  8 %  10 600  114  472 000  12 000  355 98 %  348
Tyskland 1 343   2 %  14 300  9  94 000  2 000  118  99 %  117
Övriga Europa 126  0 %  19 500  2   6 000  –  12  100 %  12 
Totalt 59 814  100 %  13 600  911  4 386 000  153 000  5 026 96 %  4 837

===== SIDA 11 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202411
HYRESAVTALSSTRUKTUR 
Sagaxharendiversifieradavtalsstrukturvilketförbättrarmöjlig heterna
attupprätthållaenjämnuthyrningsgrad.Förattbegränsariskenför  
minskadehyresintäktereftersträvarSagaxattskapalångsiktigarela -
tionermedbolagetshyresgästerochattuppnåengoddiversifieringav
hyres avtalenslöptidochstorlek.
Sagaxårshyrafördeladesvidperiodensutgångpå2465(2250)
hyres avtal.ItabellennedanredovisasstorlekenpåSagaxhyres avtal
irelationtillkoncernensårshyravidperiodensutgång.Avtabellen
framgåratt2459(2241)hyresavtalhadeettenskilthyres värdeunder -
stigande1%avkoncernensårshyra.Detsammanlagdahyresvärdet
fördessaavtalmotsvarade91%(87%)avSagaxårshyra.Sagaxvar
därutöverparti5(8)hyres avtalmedetthyres värdemotsvarande1–2%
avkoncernensårshyra.Dessahyresavtalutgjordesammanlagt7%
(11%)avSagaxårshyra.Endast1(1)avSagaxhyres avtalhadeettårligt
hyres värdeuppgåendetillminst2%avkoncernensårshyra.Dettaavtal
utgjorde2 %avkoncernensårshyra.
Sagaxhyresgästerärverksammainomolikasektorer.Företaginom
tillverkningsindustrinstårför17%(15%)avhyresintäkterna.Fordons -
relateradverksamhet,innefattandeförsäljning,serviceochtillverkning,
samtlivsmedelsrelateradverksamhetstårför14%(13%)respektive
10%(11%)avhyresintäkterna.Endiversifieringavhyres gästernas
branschtillhörighetbedömsminskariskenförvakanserochhyres - 
förluster.Dehuvuds akligasektorernaåterfinnsicirkeldiagrammet
nedan.
IenlighetmedSagaxförvaltningsstrategieftersträvarbolagetlånga
hyresavtalsamtenjämnfördelningavkontraktsförfallöveråren.Detta
bedömsminskariskenförbetydandevariansikoncernensuthyrnings -
grad.Avtalsomrepresenterar48%avårshyranförfallerår2028eller
senare.Mellanåren2024och2027förfallerårligen10-17%avårshyran.
0
100
200
300
400
500
600
700
800
>2038203820372036203520342033203220312030202920282027202620252024
Förfalloår årshyra
Mkr
Löptider för hyresavtal
Förfalloår Antal Area, kvm Mkr Andel
2024 672 374 000 484 10 %
2025 579 780 000 800 17 %
2026 388 587 000 660 14 %
2027 299 532 000 569 12 %
2028 166 383 000 470 10 %
> 2028 361 1 578 000 1 855 38 %
Totalt 2 465 4 234 000 4 837 100 %
Fördelning av kontrakterad årshyra 
IT, utveckling,utbildning 6 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 7 %
Övrigt 15 %
Media 4 %
Produktion, fastigheter 5 %
Logistik 6 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 10 %
Medicin, medicinteknik 6 %
Stat, kommun 1 %
Fordon 14 %
Tillverkningsindustri 17 %
Fördelning av hyresavtal
Andel av  
kontrakterad årshyra
Årshyra
Antal  
hyres avtal, st
Genom-
snittlig  
årshyra, mkr Hyres duration, årMkr Andel, %
> 2 % 103 2 1 103 13
1–2 % 325 7 5 65 4
< 1 % 4 409 91 2 459 2 5
Totalt 4 837 100 2 465 2 5

===== SIDA 12 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202412
SagaxupprättarsinkoncernredovisningenligtInternationalFinancial
ReportingStandards,IFRS.Bolagetharvaltattredovisasinafastigheter
tillverkligtvärdeenligtIFRS13Värderingtillverkligtvärde,nivå3.
Sagaxanvänderexternavärderingarförattfastställafastig heternas
marknadsvärde.Värderingarnautförsavoberoendevärderings företag
ochuppdateraskvartalsvis.
DetsammanlagdamarknadsvärdetavseendeSagax911(749)fastig -
heterfastställdesper31mars2024till59814(53011)miljonerkronor.
Valutakursförändringarunderperiodenharmedförtattfastighets -
värdenasomdenominerasieuro,norskarespektivedanskakronorhar
förändratsmed1646(501)miljonerkronor.
Denorealiseradevärdeförändringenuppgickunderperiodentill  
152(–333)miljonerkronormotsvarandeenvärdeförändringom0,3%
(–0,6%).Undersammaperiodvardenvägdainflationen0,8%(1,3%)i
demarknaderdärSagaxärverksamt.Denrealavärdeförändringenupp -
gicksåledestill–0,6%(–1,9%).
Avdenorealiseradevärdeförändringenvar115miljonerkronor
hänförligtillförvaltningoch37miljonerkronorrelaterattillallmän
marknadsvärdeförändring.Detvägdadirektavkastningskravetsteg
marginelltmed0,02%till6,46%jämförtmedföregåendekvartal.
Osäkerhetkringfinansieringsvillkorochmarknadsräntorkvarstår
ochfastighetsmarknadenvarfortsattavvaktandemedfåjämförbara
transaktioner. 
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarnahargenomförtsienlighetmedallmäntaccepterade
internationellavärderingsmetoder.Fastighetermotsvarande97%av
fastighetsvärdetharper31mars2024värderatsavauktoriseradefastig -
hetsvärderarefrånoberoendevärderings företag.Förövrigafastig heter
harmarknadsvärdetfastställtstillförvärvsprisellermedinternvärde -
ring.
Somhuvudmetodvidvärdebedömningarnaanvändskassa -
flödeskalkylerivilkadriftnetton,investeringarochrestvärden
nuvärdesberäknas.Kalkyl periodenharanpassatsefteråter stående
löptidavbefintligahyresavtalochvarierarmellan5och20år.Kalkyl -
periodenuppgårsomregeltill10år.Förmerinformation,seSagaxårs -
redovisningför2023sidan94.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylräntaförnuvärdesberäkningavkassaflöde(5,1–16,1%),kalkyl -
räntaförnuvärdesberäkningavrestvärde(5,1–16,1%)och direktavkast-
ningskravförrestvärdes bedömning(4,3–14,0%)baseraspåanalyser av
genomfördatransaktionersamtpåindividuellabedömningaravseende
risknivåochrespektivefastighetsmarknads position.
Denvägdakalkylräntanförnuvärdesberäkningavkassaflödeoch
restvärdenuppgicktill7 ,8%(7 ,8%)respektive8,0%(7 ,8%)förfastig-
hetsportföljen.Detvägdadirektavkastningskravetstegtill6,5%(6,3%).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061 903
Förvärv av fastigheter 707 10
Investeringar i befintligt bestånd 278
Avyttring av fastigheter –30 –2
Omräkningseffekt valuta 1 646
Orealiserad värdeförändring 152
Fastighetsbestånd 31 mars 2024 59 814 911
Fastigheternas marknadsvärde
Finland 33 % (19 457 mkr)
Sverige 25 % (14 681 mkr)
Övriga Europa 0 % (126 mkr)
Spanien 8 % (4 995 mkr)
Frankrike 17 % (10 415 mkr)
Benelux 15 % (8 796 mkr)
Tyskland 2 % (1 343 mkr)
Koncernens hyresvärde
Finland 38 % (1 896 mkr)
Sverige 22 % (1 110 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Spanien 7 % (355 mkr)
Frankrike 17 % (874 mkr)
Benelux 13 % (661 mkr)
Tyskland 3 % (118 mkr)

===== SIDA 13 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202413
ItilläggtilldendirektägdafastighetsportföljeninvesterarSagaxsedan
2010ijointventureochintresseföretag.Investeringarnasyftartillattnå
marknadersomSagaxinteharkapacitetattnåmensombedömtssom
attraktivaföraktieägarna.Deackumuleradeinvesteringarnaharupp -
gåtttill7 676miljonerkronorvilkahargenereratenackumuleradutdel -
ningtillSagaxom3424(2487)miljonerkronor.Det redovisadevärdet
pådessainvesteringaruppgicktill13295(10815)miljonerkronorvarav
92%bestodavHemsöFastighetsAB,NyfosaAB,SöderportProperty
InvestmentABsamtNP3FastigheterAB.Förändringenavdetredovisade
värdetavserihuvudsakomklassificeringav innehavetiNyfosaABtill
intresseföretag. 
Underperiodenbidrogdessainvesteringarmedsammanlagt238
(185)miljonerkronortillförvaltningsresultatetochmed175(114)mil-
jonerkronortillkassaflödet.Sagaxandelavvärdeförändringarpåfastig -
heteruppgicktill–95(–325)miljonerkronorochavvärdeförändringarpå
derivattill98(–16)miljonerkronor.
UtövernedanståendeinnehavägerSagaxandelarför88(7)miljoner
kronor.
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagaxägerindirekt15%avHemsö,resterandeandelägsavTredje  
AP-fonden.Hemsöbedriververksamheti Sverige,TysklandochFinland.
Verksamhetenbeståriattäga,förvaltaochutvecklasamhällsfastigheter.
Förmerinformationsewww.hemso.se.
Söderport Property Investment AB (Söderport)
Sagaxäger50%avSöderport,resterandeandelägsavNyfosaAB.Söder-
portsverksamhetbeståriattäga,förvaltaochutvecklafastigheteri
Sverige.Sagaxombesörjerekonomiskförvaltningochmerpartenav
fastighetsförvaltningen. 
Motsvarande74%av Söderportshyresvärdeom1164miljoner 
kronoråterfannsiStockholmden31mars2024. 
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagaxäger50%avEss-Sierra,resterandedelägsavNP3Fastigheter
AB.Verksamhetenbestår iattägaochförvalta fastigheter förframförallt
byggvaruhandel.Denuthyrningsbaraareanuppgårtill184000kvadrat -
metervaravhuvuddelenutgörsavlagerlokalerochbyggvaru handel.
Merpartenavfastigheternaärbelägnai universitets-ochregionstäder.
Sagax ombesörjerekonomisk-ochfastighetsförvaltning.
INTRESSEFÖRETAG 
Nyfosa AB (Nyfosa)  
Sagaxägeraktiermotsvarande23,3% avrösternaochkapitaletiNyfosa.
MarknadsvärdetpåSagaxaktieinnehavuppgicktill4699(2952)miljo -
nerkronorochdetredovisadevärdettill2745(   –)miljonerkronorper
31mars2024.Förändringenavdetredovisadevärdetärhänförligtill 
omklassificering avinnehavetfrånbörsnoteradeaktiertillintresseföretag. 
Nyfosaärettfastighetsbolagaktivtpådesvenska,finskaochnorska
marknadernamedfokuspåkommersiellafastigheteritillväxtkommu -
ner.Fastighetsbeståndetomfattade497fastighetermedettsammanlagt
fastighetsvärdeom39,5miljarderkronorochetthyresvärdeom3949
miljonerkronorper31mars2024.NyfosaärbörsnoteratpåNasdaq
Stockholm,LargeCap.Förmerinformationsewww.nyfosa.se.
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagaxägeraktiermotsvarande21,3% avrösternaoch16,1%avkapi -
taletiNP3.MarknadsvärdetpåSagaxaktieinnehavuppgicktill2898
(2451)miljonerkronorochdetredovisadevärdettill2145(2179)  
miljonerkronorper31mars2024.
NP3ärettfastighetsbolagmedfokuspåkommersiellafastigheter
medhögdirekt avkastningfrämstinorra Sverige.Fastighetsbeståndet
omfattade506fastig hetermedettsammanlagtfastighetsvärdeom20,4
miljarderkronorochetthyresvärdeom2069miljonerkronorper31
mars2024.NP3ärbörs noteratpåNasdaqStockholm,LargeCap.För
merinformationsewww.np3fastigheter.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagaxägeraktiermotsvarande24,3%avrösternaoch22,7%avkapitalet
iEmilshus.MarknadsvärdetpåSagaxaktieinnehavuppgicktill912(605)
miljonerkronorochdetredovisadevärdettill736(639)miljonerkronor
per31mars2024.
Emilshusförvärvar,utvecklarochförvaltarkommersiellafastig -
heteriSmålandochnärliggandetillväxtregioner.Fastighetsbeståndet
omfattade139fastighetermedettsammanlagtmarknadsvärdeom7 ,5
miljarderkronorochetthyresvärdeom656miljonerkronorper31mars
2024.EmilshusärbörsnoteratpåNasdaqStockholm,MidCap.För mer
informationsewww.emilshus.com.
Jointventureochintresseföretag

===== SIDA 14 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202414
Sagax joint venture
  Hemsö Söderport Ess-Sierra
2024, jan - mar 2023, jan - mar 2024, jan - mar 2023, jan - mar 2024, jan - mar 2023, jan - mar
Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50
Sagax andel av totalresultat, mkr −6 –75 58 –59 7 –5
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 74 74 50 57 6 8
Hyresintäkter, mkr 1 283 1 183 274 256 24 24
Förvaltningsresultat, mkr 590 580 100 113 12 16
Periodens resultat, mkr 367 –463 101 –119 14 –11
 31 mar 2024 31 mar 2023  31 mar 2024 31 mar 2023  31 mar 2024 31 mar 2023
Redovisat värde för innehavet, mkr 4 615 4 855 2 686 2 821 280 314
Antal fastigheter 487 484 86 84 39 39
Fastigheternas redovisade värde, mkr 84 236 84 784 14 434 14 058 1 481 1 581
Uthyrningsbar area, kvm 2 446 000 2 415 000 773 000 770 000 184 000 184 000
Hyresduration, år 9,4 9,5 4,0 4,1 6,2 6,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 96 94 100 100
Räntebärande skulder, mkr 50 876 50 535 7 462 7 007 843 866
Kapitalbindning, år 5,4 6,1 3,7 2,2 3,8 1,7
Räntebindning, år 5,1 5,3 2,5 1,6 2,7 2,5
Marknadsvärde för derivat, mkr −357 87 −7 131 – –

===== SIDA 15 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202415
EGET KAPITAL
Egetkapitalikoncernenuppgickden31mars2024till38045(33300)
miljonerkronor.Underdetförstakvartalet2024haregetkapitalökattill
följdavetttotalresultatom1467miljonerkronor.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagaxräntebärandeskulderuppgickvidperiodensutgångtill32038  
(32545)miljonerkronormotsvarande32179(32614)miljonerkronori
nominelltbelopp.Mot svarande30355(30293)miljonerkronoravskul -
dernavarupptagnaieuro.Valutakursförändringarharökatderänte -
bärandeskuldernamed1122(399)miljonerkronor.
Börsnoteradeobligationslånuppgicktill23789(26563)miljoner
kronor.Övrigaränte bärandeskulderbestodavföretagscertifikatom
2325(1871)miljonerkronorsamtskuldertillbankerom5924(4111)
miljonerkronor.
Icke-säkerställdaskulderinklusiveföretagcertifikatmotsvarade
83%(88%)avderäntebärandeskulderna.
Räntetäckningsgradenuppgicktill5,8(6,0)gångerunderperioden
ochbelåningsgradenuppgicktill42% (45%)vidperiodensutgång.Den
räntebärandenetto skuldenmotsvarade5,2(7 ,2)gångerEBITDAförde
senastetolvmånadernaoch4,9(6,8)gångerframåtriktadEBITDA.
Totalthar4003(3214)miljonerkronorupptagitsilånoch3443(3359)
miljonerkronoramorteratsunderperioden.Denräntebärandenetto -
skuldenuppgicktill22105(25120)miljonerkronor.
Dengenomsnittligaåterståenderänte-ochkapital bindningenupp -
gicktill2,7(3,1)årrespektive3,4(3,7)årvidperiodensutgång.Den
genomsnittligaräntanperbalansdagenförränte bärandeskulderupp -
gicktill2,2%(1,9%)inklusiveeffekteravderivat instrument.
AvSagaxräntebärandeskulderlöper23790(26269)miljonerkronor,
motsvarande74,3%(80,7%)medfastränta.Bolagethaderäntetakoch
ränteswapparmedettsammanlagtnominelltvärdeom2968(2040)mil-
jonerkronormotsvarande9,3%(6,3%)avräntebärandeskulder.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER  
Sagaxrörelsekapitalper31mars2024uppgicktill–6470  (–973)miljo-
nerkronor.Outnyttjadekreditfaciliteterinklusiveback-upfaciliteterför
certifikat programuppgickvidsammatidpunkttill10757(7578)miljo -
nerkronor.Ingaytterligaresäkerheterbehöverställasförnyttjandetav
kreditfaciliteterna. 
Finansiering
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor 31 mar 2024 31 mar 2023
Räntebärande skulder 32 038 32 545
Räntebärande tillgångar –761 –779
Börsnoterade instrument 1) –9 157 –6 591
Likvida medel –15 –56
Nettoskuld 22 105 25 120
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
Ränte- och kapitalbindning 31 mars 2024
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt  
belopp, mkr Ränta Andel
Nominellt 
belopp, mkr Andel
2024  5 544 5,9 % 17 %  207 1 %
2025  4 610 2,3 % 14 %  4 852 15 %
2026  3 458 1,7 % 11 %  3 746 12 %
2027  5 267 2,2 % 16 %  6 346 20 %
2028  6 731 1,3 % 21 %  6 973 22 %
> 2028  6 569 1,2 % 20 %  10 056 31 %
Summa/ 
genomsnitt  32 179 2,2 % 100 %  32 179 100 %
1) Inklusive derivat.
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
20242023202220212020201920182017201620152014
0
20
40
60
80
100
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
202420232022202120202019

===== SIDA 16 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202416
Derivatavtal 31 mars 2024
Belopp i miljoner kronor
Nominella 
belopp
Återstående  
löptid, år
Marknadsvärde  
31 mar 2024
Marknadsvärde  
31 dec 2023
Periodens  
förändring
Nominella ränteswappar 2 720 4,4 –1 –27 26
Räntetak 248 0,3 4 5 –1
Summa/genomsnitt 2 968 4,1 3 –21 25
Börsnoterade obligationslån 31 mars 2024
Löptid Räntebas
Nominellt  
belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2019-2025 Fast ränta 400 401 2,06 % 2,25 % 2025-03-13 XS1962543820
2022-2026 Fast ränta 300 299 1,78 % 1,63 % 2026-02-24 XS2447539060
2020-2027 Fast ränta 375 367 1,89 % 1,13 % 2027-01-30 XS2112816934
2021-2028 Fast ränta 500 498 0,88 % 0,75 % 2028-01-26 XS2291340433
2021-2029 Fast ränta 500 500 1,01 % 1,00 % 2029-05-17 XS2342227837
Summa/genomsnitt 2 075 2 064 1,45 % 1,29 %
Finansieringskällor
Obligationer 74 % (23 789 mkr) 
Banklån 19 % (5 924 mkr)
Företagscertifikat 7 % (2 325 mkr)
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder 76 % (24 206 mkr)
Säkerställda skulder 17 % (5 507 mkr)
Företagscertifikat 7 % (2 325 mkr)
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i  
EMTN-program 31 mar 2024 31 dec 2023
Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook
Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 31 % 30 %
Räntetäckningsgrad > 1,8 x 7, 2  x 8,1 x
Säkerställda skulder/Totala tillgångar  < 45 % 7 % 3 %

===== SIDA 17 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202417
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagaxredovisarleasing-ochtomträttsavtalenligtIFRS16.Nyttjande -
rättenredovisassomentillgångmedmotsvarandeskuld. Vidperio -
densutgång uppgick värdet avSagaxleasing-ochtomträttsavtaltill539
(417)miljonerkronor.
RÄNTEBÄRANDE LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR
Räntebärandelångfristigafordringaruppgicktill238(704)miljoner
kronorvidperiodensutgångochbeståravfordringarpåjointventure
om135(76)miljonerkronorsamtreversersomställtsutisambandmed
enfastighetsförsäljningunder2021uppgåendetill103(121)miljoner
kronor.Minskningenjämförtmed2023berorhuvudsakligenpåattett
konvertibeltskuldebrevomklassificeratstillränte bärandekortfristiga
fordringar.
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoteradeinstrumentuppgicktill753(3609)miljonerkronor  
ochbeståravobligationerom753(323)miljonerkronorochiföre -
kommandefallbörsnoteradeaktiersominteutgörinnehaviintresse -
företag – (3287) miljonerkronor.  
RÄNTEBÄRANDE KORTFRISTIGA FORDRINGAR
Räntebärandekortfristigafordringarbeståravettkonvertibeltskulde -
brevutställtavfranskaGroupeBMGvärderattill523miljonerkronor.
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övrigaomsättningstillgångaruppgicktill1220(888)miljonerkronor
vidperiodensutgångochbestårhuvudsakligenavförutbetaldakost -
naderochupplupnaintäkterom574(434)miljonerkronorsamthyres -
fordringaruppgåendetill315(213)miljonerkronor.
Övriga balansposter
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
202420232022202120202019
42
Räntetäckningsgraden ska överstiga 
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
202420232022202120202019
5,8
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska 
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
2
4
6
8
10
202420232022202120202019
5,2
FINANSPOLICY
Sagaxfinanspolicyangerriktlinjerochreglerförfinansverksamheten
isyfteattbelysahurdefinansiellariskernaskabegränsas.Sagaxhar
följanderiktlinjerförfinansieringsverksamheten:
  ■ Belåningsgradomhögst50%.
  ■ Räntetäckningsgradöverstigande3,0gånger.
  ■ NettoskuldiförhållandetillkoncernensEBITDAomhögst8gånger.
Iföljandediagramredovisashurutfallendesenaste5årenförhållitsig
tillbolagetsriktlinjer.

===== SIDA 18 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202418
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-mar
2023 
jan-mar
2023  
jan-dec
Rullande tolv 
 månader
Hyresintäkter 1 185  1 007  4 293  4 471 
Övriga intäkter 8  4  25  30 
Driftskostnader –113  –103  –350  –360 
Underhållskostnader –35  –25  –104  –113 
Fastighetsskatt –60  –50  –220  –229 
Övriga fastighetskostnader –26  –23  –94  –97 
Driftnetto 960  809  3 551  3 702 
Central administration –43  –42  –182  –183 
Resultat från joint venture och intresseföretag 177  –147  –556  –232 
  - varav förvaltningsresultat 238  185  937  991 
  - varav värdeförändringar 3  –341  –1 523  –1 179 
  - varav skatt –64  9  14  –59 
  - varav övrigt –  –  15  15 
Finansiella intäkter 31  164  339  207 
Finansiella kostnader –184  –165  –734  –752 
Finansiell kostnad räntekomponent leasing –9  –7  –31  –32 
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 932  611  2 388  2 709 
  - varav förvaltningsresultat 994  943  3 881  3 932 
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 4  –  9  13 
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 152  –333  –1 306  –820 
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade –  5  23  17 
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 99  –514  –955  –341 
Resultat före skatt 1 187  –232  159  1 578 
Uppskjuten skatt –74  7  –16  –98 
Aktuell skatt –33  –43  –156  –146 
Periodens resultat 1 080  –267  –13  1 334 
Övrigt totalresultat 
- poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningseffekter för utlandsverksamhet 718  222  –174  322 
Andel övrigt totalresultat för joint venture –49  2  228  177 
Omräkningseffekter säkringsredovisning –272  –120  29  –124 
Skatt på poster som kan komma att återföras –10  0  16  7 
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 387  104  99  382 
Totalresultat för perioden 1 467  –163  86  1 716 
Resultat per A- och B-aktie, kr 3,01  –1,04  –0,82  3,23 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 3,01  –1,04  –0,82  3,22 
Resultat per D-aktie, kr 0,50  0,50  2,00  2,00 
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,3 318,0 324,8 329,9
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,5 318,5 325,1 330,1
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3

===== SIDA 19 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202419
Koncernens rapport över finansiell 
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2024 
31 mar
2023 
31 mar
2023  
31 dec
Förvaltningsfastigheter 59 814  53 011  57 061 
Leasingavtal nyttjanderätt 539  417  454 
Joint venture och intresseföretag 13 295  10 815  13 171 
Uppskjutna skattefordringar 1) 155  282  168 
Derivat 3  12  –
Räntebärande finansiella fordringar 238  704  225 
Övriga anläggningstillgångar 90  154  127 
Summa anläggningstillgångar 74 134  65 395  71 207 
Börsnoterade instrument 753  3 609  752 
Kortfristig finansiell leasingfordran – 2 044  –
Räntebärande kortfristiga fordringar 523  – 504 
Övriga omsättningstillgångar 1 220  888  919 
Kassa och bank 15  56  28 
Summa omsättningstillgångar 2 511  6 598  2 203 
Summa tillgångar 76 645  71 993  73 410 
Eget kapital 38 045  33 300  36 578 
Långfristiga räntebärande skulder 24 646  26 315  25 436 
Uppskjutna skatteskulder 1) 4 101  4 083  3 954 
Derivat –  – 21 
Leasingskulder 539  417  454 
Övriga långfristiga skulder 332  307  318 
Summa långfristiga skulder 29 618  31 122  30 184 
Företagscertifikat 2 325  1 871  1 495 
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 5 067  4 359  3 412 
Övriga kortfristiga skulder 1 589  1 341  1 741 
Summa kortfristiga skulder 8 981  7 571  6 648 
Summa eget kapital och skulder 76 645  71 993  73 410 
1) Jämförelsetal per 31 mars 2023 avseende uppskjutna skattefordringar och uppskjuten skatteskuld är uppdaterade. Uppskjuten skatt avseende outnyttjade under -
skottsavdrag och finansiella instrument om 282 miljoner kronor nettoredovisades tidigare under uppskjuten skatteskuld.

===== SIDA 20 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202420
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-mar
2023 
jan-mar
2023  
jan-dec
Rullande tolv 
 månader
Resultat före skatt 1 187  –232 159  1 578 
Betald skatt –32  –32 –130 –130 
Justering för poster i den löpande verksamheten
Värdeförändringar på finansiella instrument –99  509  932  324 
Värdeförändringar på fastigheter –156  333  1 297  808 
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –177  147  556  232 
Utdelning från joint venture och intresseföretag 175  114  653  714 
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 13  11  49  51 
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –6  –13 –31 –25 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändring av rörelsekapital 905  838  3 485  3 552 
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 151  196  79  33 
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –557  –404 1  –152 
Kassaflöde från den löpande verksamheten 499  630  3 565  3 433 
Förvärv av fastigheter –707  –19 –5 088 –5 776 
Avyttring av fastigheter 30  21  86  94 
Investeringar i befintliga fastigheter –278  –164 –902 –1 016 
Förvärv av börsnoterade aktier –  –25 –334 –309 
Avyttring av börsnoterade aktier –  69  478  409 
Förvärv av finansiella instrument –15  –235 –733 –513 
Avyttring av finansiella instrument 15  18  2 122  2 119 
Förvärv av joint venture och intresseföretag –96  –50 –111 –152 
Avyttring av joint venture och intresseföretag –  – – –5 
Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag –  – –225 –225 
Utlåning till joint venture och intresseföretag –11  – –45 –55 
Ökning av övriga anläggningstillgångar –2  –46 –260 –217 
Minskning av övriga anläggningstillgångar 39  – 264  303 
Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 025  –430 –4 749 –5 344 
Nyemission av B-aktier –  – 4 166  4 166 
Utbetald utdelning till aktieägare –63  –63 –1 111 –1 111 
Incitamentsprogram –  – –26 –26 
Upptagna lån 4 003  3 214  7 326  8 115 
Amorterade lån –3 443  –3 359 –9 206 –9 290 
Minskning av övriga långfristiga skulder –3  –14 –195 –184 
Ökning av övriga långfristiga skulder 17  – 181  198 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 511  –222 1 135  1 868 
Periodens kassaflöde –14  –21 –49 –42 
Kursdifferens i likvida medel 1  1  1  1 
Förändring av likvida medel –13  –20 –48 –41 
Likvida medel vid periodens ingång 28  76  76  56 
Likvida medel vid periodens utgång 15  56  28  15

===== SIDA 21 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202421
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet kapital
Reserver  
omräkningsdifferenser
Intjänade  
vinstmedel inkl.  
periodens resultat Totalt eget kapital1)
Eget kapital 31 december 2022 781 3 616 1 078 27 988 33 463
Periodens resultat januari-mars 2023 – – – −267 −267
Övrigt totalresultat januari-mars 2023 – – 104 – 104
Totalresultat för perioden – – 104 −267 −163
Eget kapital 31 mars 2023 781 3 616 1 182 27 721 33 300
Periodens resultat april-december 2023 – – – 254 254
Övrigt totalresultat april-december 2023 – – −5 – −5
Totalresultat för perioden – – −5 254 249
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 36 4 176 – – 4 212
Aktieutdelning – – – –1 111 −1 111
Transaktioner med aktieägare 36 4 176 – −1 111 3 101
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – −46 – – −46
Inlösen incitamentsprogram – – – −34 −34
Teckning incitamentsprogram – – – 8 8
Övriga transaktioner – −46 – −26 −72
Eget kapital 31 december 2023 817 7 746 1 177 26 838 36 578
Periodens resultat januari-mars 2024 – – – 1 080 1 080
Övrigt totalresultat januari-mars 2024 – – 387 – 387
Totalresultat för perioden – – 387 1 080 1 467
Eget kapital 31 mars 2024 817 7 746 1 564 27 918 38 045
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Koncernens rapport över förändringar  
i eget kapital

===== SIDA 22 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202422
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-mar
2023 
jan-mar
2023  
jan-dec
Nettoomsättning 30  32  125 
Administrationskostnader –34  –30 –131
Resultat före finansiella intäkter och kostnader –4  2  –5
Resultat från andelar i koncernföretag 400  – 2 171 
Resultat från andelar i joint venture – – 161 
Finansiella intäkter 243  249  1 033 
Finansiella kostnader –113  –116 –759
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 525  135  2 601 
Bokslutsdispositioner – – 102 
Skatter – – –18
Periodens resultat 525  135  2 684 
Moderbolagets balansräkning  
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2024 
31 mar
2023 
31 mar
2023  
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 2  1  1 
Fordringar på koncernföretag 1 918  683  2 101 
Övriga finansiella anläggningstillgångar 15 581  13 378  15 697 
Summa anläggningstillgångar 17 501  14 062  17 799 
Fordringar på koncernföretag 24 489  24 059  25 868 
Övriga omsättningstillgångar 18  23  37 
Kassa och bank –  – 2 
Summa omsättningstillgångar 24 507  24 083  25 907 
Summa tillgångar 42 008  38 145  43 706 
Eget kapital 11 522  5 412  10 990 
Obeskattade reserver 13  22  13 
Långfristiga räntebärande skulder 4 197  7 414  7 291 
Skulder till koncernföretag 18 268  18 294  18 096 
Uppskjutna skatteskulder 5  5  5 
Summa långfristiga skulder 22 470  25 713  25 393 
Kortfristiga räntebärande skulder 2 462  1 937  1 612 
Skulder till koncernföretag 5 427  4 955  5 417 
Övriga kortfristiga skulder 113  106  281 
Summa kortfristiga skulder 8 003  6 998  7 310 
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 42 008  38 145  43 706

===== SIDA 23 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202423
Segmentinformation
Segment Hyresintäkter1)   Driftnetto
 Värdeförändringar fastigheter
 Totalavkastning Orealiserade Realiserade
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2024
jan-mar
2023
jan-mar
Sverige 264 234 217 193 –149 –73 – – 67 120
Finland 445 402 343 315 153 –66 2 – 497 248
Frankrike 203 156 164 120 154 37 3 0 321 157
Benelux 158 135 144 118 –39 –227 – – 105 –109
Spanien 84 53 77 48 37 –3 – – 114 44
Tyskland 28 25 27 24 –2 1 – – 25 25
Övriga Europa 3 3 3 3 –2 –2 – – 1 1
Ej fördelat – – –16 –11 – – – – –16 –11
Totalt 1 185 1 007 960 809 152 –333 4 0 1 116 476
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. 
Segment
      Marknadsvärde
     fastigheter
      Investeringar
      fastigheter
  Förvärv
     fastigheter
     Avyttring
      fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2024
31 mar
2023
31 mar
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2024
jan-mar
2023
jan-mar
Sverige 14 681 14 818 182 93 – 15 – –
Finland 19 457 18 078 47 30 394 1 –19 –
Frankrike 10 415 8 114 19 21 55 1 –11 –21
Benelux 8 796 7 263 21 10 27 1 – –
Spanien  4 995 3 270 9 10 230 – – –
Tyskland 1 343 1 326 – 1 – 1 – –
Övriga Europa 126 143 – – – – – –
Totalt 59 814 53 011 278 164 707 19 –30 –21

===== SIDA 24 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202424
Nyckeltal
2024  
jan-mar
2023 
jan-mar
2023  
jan-dec
2022 
jan-dec
2021 
jan-dec
2020 
jan-dec
2019 
jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,5 6,0 6,4 5,8 6,0 6,3 6,4
Överskottsgrad, % 81 80 83 82 83 83 83
Areamässig uthyrningsgrad, % 97 96 97 95 96 95 95
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 96 95 95
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 4 386 3 894 4 331 3 895 3 759 3 480 3 022
Antal fastigheter vid periodens utgång 911 749 903 751 673 673 553
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,3 6,2 6,4 5,7 5,9 6,6 6,7
Avkastning på eget kapital, % 11,6 –3,2 0,0 8,4 36,6 17, 8 23,7
Genomsnittlig ränta, % 2,2 1,9 1,9 1,7 1,4 1,8 1,9
Räntebindning inkl. derivat, år 2,7 3,1 2,8 3,2 4,0 3,4 3,5
Kapitalbindning, år 3,4 3,7 3,1 3,7 4,3 3,4 3,8
Soliditet, % 50 46 50 46 50 48 48
Belåningsgrad, % 42 45 41 45 42 43 44
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 4,9 6,8 4,9 6,5 5,4 6,4 6,6
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,2 7, 2 5,2 7,1 5,8 6,4 6,6
Räntetäckningsgrad, ggr 5,8 6,0 5,7 7,1 6,5 5,7 4,9
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 7, 2 20,6 8,1 12,7 9,4 6,4 5,3
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 282,40  238,80 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60 136,20
Substansvärde (NAV), kr 115, 4 5  106,28 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77
Eget kapital, kr 99,39  90,81 95,05 91,33 83,93 55,19 46,86
Eget kapital efter utspädning, kr 99,35  90,67 95,01 91,20 83,84 55,09 46,78
Resultat, kr 3,01  –1,04 –0,82 7, 76 30,09 10,80 12,15
Resultat efter utspädning, kr 3,01  –1,04 –0,82 7, 75 30,04 10,78 12,13
Förvaltningsresultat, kr 2,75  2,77 11,17 9,71 8,01 6,63 5,51
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2,75  2,76 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51
Kassaflöde, kr 2,49  2,43 9,95 8,69 6,59 6,10 4,86
Kassaflöde efter utspädning, kr 2,49  2,43 9,94 8,68 6,58 6,09 4,86
Utdelning per aktie, kr (2023 föreslagen) – – 3,10 2,70 2,15 1,65 1,30
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,3  318,0 338,3 318,0 317, 7 317, 3 317,1
Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,5  318,5 338,5 318,5 318,0 317,9 317, 5
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,3  318,0 324,8 317, 8 317, 5 317,1 316,9
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,5  318,5 325,1 318,3 318,0 317, 7 317, 3
Data per D-aktie
Börskurs vid periodens utgång, kr 29,90  26,20 28,00 26,70 33,40 32,05 36,35
Eget kapital, kr 35,00  35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00
Resultat, kr 0,50  0,50 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning per aktie, kr (2023 föreslagen) –  – 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3  126,3 126,3 126,3 126,3 125,8 10 7, 8
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3 126,3 126,3 126,2 118, 4 105,7
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32–33.

===== SIDA 25 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202425
Aktien och ägarna
Sagax hade vid periodens utgång 23 907 (23 350) aktieägare. Börs  värdet 
uppgick till 99 284 (79 257) miljoner kronor.
Sagax har tre aktieslag, stam  aktier av serie A, B och D. Aktierna är 
noterade på Nasdaq  Stockholm, Large Cap. 
Totalt fanns 466 595 984 aktier utestående vid periodens utgång 
varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen 
ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på  
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. 
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar 
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående 
A- och B-aktier. Bolagets verk  ställande direktör eller styrelse  ledamöter 
omfattas inte av programmen. Prog  rammen är treåriga och löper under 
perioderna 2021-2024, 2022-2025 respektive 2023-2026. 
Tecknings kurserna motsvarar B-  aktiens betalkurs vid respektive 
optionsprograms  inledande omräknat med den genomsnittliga kursut -
vecklingen enligt fastighets  index bestående av fastighetsbolag noterade 
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs  period. Teck-
ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning 
att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för 
de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs  period. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE  
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande 
tolv månadersbasis uppgick till 11,15 (10,19) kronor vilket jämfört med 
aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel 
om 25,3 (23,4) gånger.
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE  
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 99,35 
(90,67) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 115,45 
(106,28) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 284 % 
(263 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 245 % (225 %)  
av substansvärdet per A- och B-aktie.
Nyckeltal per B-aktie
2024  
31 mar
2023 
31 mar
2023  
31 dec
2022 
 31 dec
2021 
 31 dec
2020 
 31 dec
2019 
31 dec
Börskurs vid periodens utgång, kr 282,40 238,80 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60 136,20
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 11,15 10,19 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51
Kassaflöde efter utspädning, kr 1)2) 10,00 9,20 9,94 8,68 6,58 6,09 4,86
Eget kapital efter utspädning, kr 99,35 90,67 95,01 91,20 83,84 55,09 46,78
Substansvärde, kr 115, 4 5 106,28 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77
Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 25,3 23,4 24,9 24,4 38,2 25,6 24,7
Börskurs/Kassaflöde, ggr 1) 28,3 25,9 2 7,9 2 7, 3 46,4 2 7,9 28,0
Börskurs/Eget kapital, % 284 263 292 259 364 308 292
Börskurs/Substansvärde, % 245 225 250 222 311 255 240
1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader  
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20242023202220212020201920182017201620152014
Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, 
rullande 12 månader
100
150
200
250
300
350
400
20242023202220212020201920182017201620152014
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie

===== SIDA 26 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202426
Antal aktier Antal aktieägare
1–500 16 986
501–1 000 1 977
1 001–2 000 1 597
2 001–5 000 1 506
5 001–10 000 665
10 001–50 000 835
50 001– 341
Totalt 23 907
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax
Aktieägarkategori Antal Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 22 066 13 %
Privatpersoner bosatta utomlands 310 1 %
Företag/institutioner i Sverige 616 71 %
Företag/institutioner utomlands 915 10 %
Okänd ägartyp – 6 %
Totalt 23 907 100 %
Aktieägare per land Antal Röstandel
Sverige 22 682 84 %
USA 91 5 %
Norge 205 2 %
Nederländerna 13 1 %
Danmark 492 1 %
Övriga 424 8 %
Totalt 23 907 100 %
Aktieägarstruktur 31 mars 20241)
Största aktieägare 31 mars 2024
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309 28 598 279 95 600 7 ,4 % 12,2 %
Tredje AP-fonden –  23 812 862 –  5,1 % 3,4 %
Fjärde AP-fonden 821 630 11 975 927 9 648 561 4,8 % 4,2 %
Avanza Pension 41 716 292 896 14 132 584 3,1 % 2,1 %
Vanguard –  7 780 468 5 732 938 2,9 % 1,9 %
SEB Fonder –  12 074 209 –  2,6 % 1,7 %
Länsförsäkringar Fonder –  9 598 938 823 537 2,2 % 1,5 %
Handelsbanken Fonder –  8 602 197 1 669 266 2,2 % 1,5 %
BlackRock –  8 423 998 32 582 1,8 % 1,2 %
Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887 1,8 % 1,2 %
Norges Bank –  4 004 928 2 972 130 1,5 % 1,0 %
Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 %
Lannebo Fonder –  5 870 826 –  1,3 % 0,8 %
Swedbank Robur Fonder 500 000 5 236 458 –  1,2 % 1,5 %
Erik Selin med bolag 1 179 959 2 486 964 2 000 794 1,2 % 2,3 %
Andra AP-fonden –  4 700 980 –  1,0 % 0,7 %
Folksam –  3 834 897 –  0,8 % 0,5 %
Didner & Gerge Fonder –  3 453 502 –  0,7 % 0,5 %
Danske Invest –  1 441 011 1 800 000 0,7 % 0,5 %
Summa 20 största ägare 22 521 614 207 773 036 52 365 879 60,6 % 69,0 %
Övriga aktieägare 3 993 803 104 046 202 73 895 450 39,0 % 31,0 %
Delsumma 26 515 417 311 819 238 126 261 329 99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % – 
Totalt 26 515 417 313 819 238 126 261 329 100,0 % 100,0 %
 – varav styrelse och medarbetare 20 353 565 100 876 677 6 578 330 27 ,4 % 44,2 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.  
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättningshastighet  
på årsbasis, %
Genomsnittlig handelsvolym 
 per handelsdag, mkr
31 mar 2024 31 mar 2023 31 mar 2024 31 mar 2023 31 mar 2024 31 mar 2023
A-aktier 281,00 239,00 1 1 0 0
B-aktier 282,40 238,80 32 27 101 79
D-aktier 29,90 26,20 63 56 9 7
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Antal aktier
Rösträtt  
per aktie Antal röster
Rösträtts- 
andel
Aktiekapital- 
andel
A-aktier 26 515 417 1,0 26 515 417 ,00 38 % 6 %
B-aktier 313 819 238 0,1 31 381 923,80 44 % 67 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 %
Summa 466 595 984 70 523 473,70 100 % 100 %

===== SIDA 27 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202427
Största aktieägare 31 mars 2024
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309 28 598 279 95 600 7 ,4 % 12,2 %
Tredje AP-fonden –  23 812 862 –  5,1 % 3,4 %
Fjärde AP-fonden 821 630 11 975 927 9 648 561 4,8 % 4,2 %
Avanza Pension 41 716 292 896 14 132 584 3,1 % 2,1 %
Vanguard –  7 780 468 5 732 938 2,9 % 1,9 %
SEB Fonder –  12 074 209 –  2,6 % 1,7 %
Länsförsäkringar Fonder –  9 598 938 823 537 2,2 % 1,5 %
Handelsbanken Fonder –  8 602 197 1 669 266 2,2 % 1,5 %
BlackRock –  8 423 998 32 582 1,8 % 1,2 %
Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887 1,8 % 1,2 %
Norges Bank –  4 004 928 2 972 130 1,5 % 1,0 %
Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 %
Lannebo Fonder –  5 870 826 –  1,3 % 0,8 %
Swedbank Robur Fonder 500 000 5 236 458 –  1,2 % 1,5 %
Erik Selin med bolag 1 179 959 2 486 964 2 000 794 1,2 % 2,3 %
Andra AP-fonden –  4 700 980 –  1,0 % 0,7 %
Folksam –  3 834 897 –  0,8 % 0,5 %
Didner & Gerge Fonder –  3 453 502 –  0,7 % 0,5 %
Danske Invest –  1 441 011 1 800 000 0,7 % 0,5 %
Summa 20 största ägare 22 521 614 207 773 036 52 365 879 60,6 % 69,0 %
Övriga aktieägare 3 993 803 104 046 202 73 895 450 39,0 % 31,0 %
Delsumma 26 515 417 311 819 238 126 261 329 99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % – 
Totalt 26 515 417 313 819 238 126 261 329 100,0 % 100,0 %
 – varav styrelse och medarbetare 20 353 565 100 876 677 6 578 330 27 ,4 % 44,2 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.  
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste företagsled -
ningen göra bedömningar och antag  anden som påverkar i bokslutet 
redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnads -
poster samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från 
dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som 
kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finan -
siella ställning. 
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och 
antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar 
har fastigheter motsvarande 97 % av fastighetsvärdet per 31 mars 2024 
värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende  
värderingsföretag. Fastighets  värderingar är till sin karaktär alltid 
behäftade med osäkerhet. 
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig -
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar 
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken 
för vakanser. 
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta 
innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, 
fastig  hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna 
hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av för -
ändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor 
för exempelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är 
indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i 
vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre 
antal hyresavtal har fasta årliga hyresjusteringar. 
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen 
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax 
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska 
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för  
koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig  ande ränteläge 
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
risken för lån med rörlig ränta används ränte  swappar och räntetak. 
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte  bärande skul -
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att 
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar 
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande 
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli -
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations  lånen finns 
tillgängliga på www.sagax.se. 
VALUTARISKER
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta -
kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 mars 
2024, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 13 017 (7 800) mil -
joner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 34 % 
(23 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning omräk -
nas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funk -
tionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valuta  kurser. 
Per 31 mars motsvarade 1 euro 11,53 (11,28) kronor, 1 dansk krona 
motsvarade 1,55 (1,51) kronor och 1 norsk krona motsvarade 0,99 kro -
nor. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för 
perioden, 1 euro motsvarade 11,28 (11,20) kronor, 1 dansk krona mot -
svarade 1,51 (1,50) kronor och en norsk krona motsvarade 0,99 kronor. 
I enlighet med IAS 21 förs valutakurs  effekter för utlandsverksamhet och 
säkringsredo  visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta  kurseffekter 
redo visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax medar -
betare och styrelseledamöter att:
 i.   Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger 
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är 
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax 
verksamhet.
ii.   Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii.   Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av 
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter 
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska 
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per 
denna rapports avgivande. 
ÖVRIGA RISKER
Geopolitiska konflikter och en övergång från en lågräntemiljö till högre 
räntenivåer har haft en effekt på de finansiella marknaderna med bland 
annat stigande marknadsräntor och ökad volatilitet som följd. Där -
igenom har även fastighetsmarknaden påverkats negativt. Bolaget följer 
utvecklingen för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella  
risker.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2023, på sidorna 
50-53.
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2024 
31 mar
2023  
31 mar
Förvaltningsfastigheter 3 956 3 374
Övriga tillgångar 155 307
Summa tillgångar 4 111 3 681
Räntebärande skulder 2 634 2 687
Övriga skulder 349 303
Summa skulder 2 983 2 990
Nettoexponering 1 129 692

===== SIDA 28 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202428
Känslighetsanalys per 31 mars 20241)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på 
förvaltnings  resultat, 
årsbasis
Effekt på  
resultat efter  
skatt, årsbasis
Effekt på 
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +50/–50 +42/–42 +42/–42
Hyresintäkter +/–1 % +48/–48 +40/–40 +40/–40
Fastighetskostnader +/–1 % –8/+8 – 7/+7 – 7/+7
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –10/+10 –8/+8 –8/+8
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –37/+37 –31/+31 –31/+31
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +236/–236 +197/–197 +1 299/–1 299
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2024 +/–10 % +48/–48 +40/–40 +40/–40
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Känslighetsanalys för fastighetsvärden
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, mkr –11 963 –5 981 – 5 981 11 963
Belåningsgrad, % 50 45 42 39 36
Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 87 91 96 ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 5,2 5,5 5,8 ET ET
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav  +/– 0,25 %-enheter –1 703/+1 851
Kalkylränta  +/– 0,25 %-enheter – 948/+975
Hyresintäkter  +/– 5 % +2 556/–2 579
Fastighetskostnader  +/– 5 % –344/+347

===== SIDA 29 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202429
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med Inter -
national Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet 
IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända Inter -
national Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av 
International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). 
Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse 
med de som tillämpades i årsredovisningen för 2023 och ska läsas till -
sammans med denna. 
Det föreligger inga förändringar av redovisningsstandarder under 
2024 som bedöms ha väsentlig påverkan på bolagets finansiella rappor -
tering. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis -
ningen för 2023. Inga materiella förändringar avseende transaktioner 
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års -
redovisningen för 2023.
HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Den 7 maj pressmeddelades att Sagax indirekt förvärvat 27 % av en 
fastighetsportfölj omfattande 43 fastigheter med en uthyrningsbar area 
om 285 000 kvadratmeter och 902 000 kvadratmeter friköpt mark i 
Frankrike. 
Fastigheterna är fullt uthyrda till Metro AG som använder lokalerna 
för grossistverksamhet inom HORECA-segmentet. Hyresavtalen har en 
genomsnittlig återstående löptid om 10,3 år. Metro AG har fler än 90 000 
anställda och omsättningen uppgick till cirka 350 miljarder kronor 
under 2023. 
Fastighetsportföljen är koncentrerad till Paris-, Lyon-, Lille- och 
Marseilleregionerna och har ett externt bedömt marknadsvärde om 
motsvarande 3 450 miljoner kronor. Årshyran uppgår till motsvarande 
277 miljoner kronor och är indexerad till ILC, ett standardindex för 
kommersiella hyresavtal i Frankrike. Hyresgästen svarar för samtliga 
drifts- och underhållskostnader med undantag för periodiskt underhåll.
Sagax genomför transaktionen genom förvärv av 27 % av andelarna 
i det fastighetsägande SPV-bolaget. Andelarna är onoterade och förvär -
vas från Amundi Real Estate. 
Sagax har därutöver förvärvat 2 fastigheter i Spanien och 1 fastig -
het i Finland. Fastigheterna har en sammanlagd uthyrningsbar area om 
25 300 kvadratmeter huvudsakligen bestående av lokaler för lager- och 
industriändamål. Årshyran uppgår till motsvarande 14 miljoner kronor. 
Uthyrningsgraden uppgår till 100 %. Hyresavtalens genomsnittliga åter -
stående löptid uppgår till 4,6 år. 
Sagax sammanlagda investering uppgår till motsvarande 1 090 mil -
joner kronor och tillträde har skett.
Övriga upplysningar

===== SIDA 30 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202430
  Stockholm den 8 maj 2024
  AB SAGAX (publ)
  Organisationsnummer 556520-0028
	 Staffan	Salén	 Johan	Cederlund	 Filip	Engelbert
 Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
 David	Mindus	 Johan	Thorell	 Ulrika	Werdelin
 VD och styrelseledamot  Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig­
görande den 8 maj 2024, klockan 13.30, CEST.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och  
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

===== SIDA 31 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202431
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. 
Delårsrapport januari - juni 2024   15 juli 2024
Delårsrapport januari - september 2024       25 oktober 2024
Bokslutskommuniké 2024 20 februari 2025 
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
Juni 2024 1)
  ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning   26 juni 2024
  ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning  27 juni 2024
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning   28 juni 2024
September 2024 1)
  ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning   26 september 2024
  ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning  27 september 2024
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning   30 september 2024
December 2024 1)
  ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning   26 december 2024
  ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning  27 december 2024
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning   30 december 2024
Mars 2025 1)
  ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning   27 mars 2025
  ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning  28 mars 2025
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning   31 mars 2025
1) Av styrelsen föreslagna datum
Kalendarium

===== SIDA 32 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202432
Definitioner
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal 
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras 
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av 
företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom -
snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital  
förräntats under perioden.
Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter återläggning 
av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar 
under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera 
resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie -
ringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area vid periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area 
direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till -
gångar vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 
12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och 
omräknat till balansdagens valutakurser i förhållande till fastigheternas 
redovisade värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg  
för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet  
Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid 
periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till  
D-aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid  
periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde 
direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska 
utnyttjande  graden i koncernens fastigheter.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträttsav -
gälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens 
utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration 
med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag 
rullande 12 månader.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet 
framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra 
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Innefattande även värdeför -
ändringar från dotterbolag, intresseföretag och joint venture.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A- och 
B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, 
dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och 
B-aktier.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida 
vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg 
för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart 
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte -
ringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt 
fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter 
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida 
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda 
fastigheter.

===== SIDA 33 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202433
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Kassaflöde per A- och B-aktie  
efter utspädning
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat 
med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och 
intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter 
utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier 
för perioden. 
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens 
kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna 
av A- respektive B-aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets  bestånd  
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar,  
likvida medel och börsnoterade instrument. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt  
EMTN-program
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier  
och likvida medel. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt EMTN-  
program/Totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier  
och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A- och B-aktie Periodens resultat i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier 
efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på  
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa  
faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas  
normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma 
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot 
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig 
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och 
intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse -
företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella 
kostnader (inklusive leasingkostnader).
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt  
EMTN-program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och  
kostnader i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har 
tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter, för 
att bedriva sin dagliga verksamhet.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital 
hänförligt till D-aktier med återläggning av reserveringar för räntederivat, 
uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och 
räntederivat. Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture 
och intresseföretag görs på egen rad.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som 
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/Totala 
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala 
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -
innehavare.
Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig -
heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång  
justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och  
värde tillväxt för fastigheterna under en period.
Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga  
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat  
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets -
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med 
IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att 
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående 
potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt 
att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.

===== SIDA 34 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202434
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-mar
2023 
jan-mar
2023  
jan-dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt 1 080  –267  –13 
Tillägg för omräkning till årsvärde 3 241  –802  – 
Justerat resultat efter skatt 4 321  –1 070  –13
Genomsnittligt eget kapital 37 312  33 381  35 020 
Avkastning på eget kapital 11,6 % −3,2 % 0,0 %
Avkastning på totalt kapital
Förvaltningsresultat 994  943  3 881 
Tillägg för omräkning till årsvärde 2 981  2 829  – 
Finansiella kostnader 193  173  765 
Tillägg för omräkning till årsvärde 578  518  – 
Resultat före finansiella kostnader 4 744  4 463  4 646 
Genomsnittliga totala tillgångar 75 027  72 043  72 751 
Avkastning på totalt kapital 6,3 % 6,2 % 6,4 %
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area, tusental kvm 4 234  3 731  4 182 
Totalt uthyrningsbar area,  
tusental kvm 4 386  3 894  4 331 
Areamässig uthyrningsgrad 97 % 96 % 97 %
Belåningsgrad
Räntebärande skulder 32 038  32 545  30 343 
Totala tillgångar 76 645  71 993  73 410 
Belåningsgrad 42 % 45 % 41 %
Direktavkastning
Driftnetto 960  809  3 551 
Återläggning av tomträttsavgäld –8  –7  –27
Tillägg för omräkning till årsvärde 2 855  2 407  – 
Innehavsjustering,  
förvärv/försäljningar 19  –56  232 
Valutaomräkning till  
balansdagskurs 65  18  –100
Justerat driftnetto 3 891  3 170  3 656 
Fastigheternas redovisade värde 59 814  53 011  57 061 
Direktavkastning 6,5 % 6,0 % 6,4 %
EBITDA rullande 12 månader
Driftnetto 3 702  3 129  3 551 
Central administration –183  –180  –182
Utdelningar från joint venture och  
intresseföretag 714  556  653 
EBITDA 4 233  3 505  4 023 
Eget kapital per A- och B-aktie
Eget kapital 38 045  33 300  36 578 
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419
Eget kapital hänförligt till A- och  
B-aktier 33 626  28 881  32 159 
Antal aktier, st 338 334 655  318 020 017 338 334 655 
Antal aktier efter utspädning, st 338 476 024  318 512 657 338 477 071 
Eget kapital per A- och B-aktie, kr 99,39  90,81  95,05 
Eget kapital per A- och B-aktie  
efter utspädning, kr 99,35  90,67  95,01 
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande 
period.
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-mar
2023 
jan-mar
2023  
jan-dec
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra 4 837  4 065  4 557 
Hyresvärde 5 026  4 237  4 738 
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %
Framåtriktad direktavkastning
Driftnetto enligt aktuell intjänings-  
förmåga 4 016  3 318  3 785 
Återläggning av tomträttsavgäld –32  –28  –25
Justerat driftnetto 3 984  3 290  3 760 
Fastigheternas redovisade värde 59 814  53 011  57 061 
Framåtriktad direktavkastning 6,7 % 6,2 % 6,6 %
Framåtriktad EBITDA 
Driftnetto enligt aktuell intjänings-  
förmåga 4 016  3 318  3 785 
Central administration –183  –180  –182
Utdelningar från joint venture och  
intresseföretag 714  556  653 
Framåtriktad EBITDA 4 547  3 694  4 256 
Förvaltningsresultat
Resultat efter skatt 1 080  –267  –13
Skatt 171  27  158 
Värdeförändringar –258  1 184  3 737 
Förvaltningsresultat 994  943  3 881 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat 994  943  3 881 
Utdelning hänförlig till D-aktier –63  –63  –253
Justerat förvaltnings resultat 930  880  3 628 
Genomsnittligt antal A- och  
B-aktier efter utspädning 338 473 218 318 483 165 325 122 902 
Förvaltningsresultat per A- och  
B-aktie efter utspädning, kr 2,75  2,76  11,16 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader
Förvaltningsresultat 3 932  3 497  3 881 
Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  –253 
Justerat förvaltnings resultat 3 679  3 244  2 628 
Genomsnittligt antal A- och  
B-aktier efter utspädning 330 106 152 318 406 463 325 122 902 
Förvaltningsresultat per A- och  
B-aktie innevarande period 11,15  10,19  11,16 
Förvaltningsresultat per A- och  
B-aktie föregående period 10,19  8,49  9,70 
Årlig tillväxttakt, % 9 % 20 % 15 %
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Hyresintäkter 1 185  1 007  ET
Förvärvade och sålda fastigheter –124  –2  ET
Valutajustering1) – 6  ET
Hyresintäkter i jämförbart bestånd  
exklusive valutaeffekter 1 061  1 011  ET

===== SIDA 35 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – MARS 202435
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. 
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
2) IFRS-nyckeltal.
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-mar
2023 
jan-mar
2023  
jan-dec
Kassaflöde per A- och B-aktie
Resultat före skatt 1 187  –232  159 
Ej kassaflödes påverkande poster –251  1 101  3 456 
Betald skatt –32  –32  –130
Utdelning hänförlig till D-aktier –63  –63  –253
Kassaflöde 841  774  3 232 
Kassaflöde per A- och B-aktie 
efter utspädning, kr 2,49  2,43  9,94 
Nettoskuld
Se sidan 15.
Nettoskuld enligt EMTN-program
Räntebärande skulder 32 038  32 545  30 343 
Börsnoterade aktier i  
anläggningstillgångar1) –8 404  –2 981  –8 030
Börsnoterade aktier i  
omsättningstillgångar –  –3 287  –
Likvida medel –15  –56  –28
Nettoskuld enligt EMTN-program 23 619  26 221  22 285 
Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN-program 23 619  26 221  22 285 
Totala tillgångar 76 645  71 993  73 410 
Nettoskuld enligt EMTN-program/  
Totala tillgångar 31 % 36 % 30 %
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld 22 105  25 120  20 804 
EBITDA rullande 12 månader 4 233  3 505  4 023 
Nettoskuld/EBITDA 5,2 x 7 ,2 x 5,2 x
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA
Nettoskuld 22 105  25 120  20 804 
EBITDA, framåtriktad 4 547  3 694  4 256 
Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 4,9 x 6,8 x 4,9 x
Nettoskuld/totala tillgångar
Nettoskuld 22 105  25 120  20 804 
Totala tillgångar 76 645  71 993  73 410 
Nettoskuld/totala tillgångar 29 % 35 % 28 %
Resultat per A- och B-aktie 2) 
Resultat efter skatt 1 080  –267  –13
Utdelning hänförlig till D-aktier –63  –63  –253
Justerat resultat efter skatt 1 017  –331  –266
Resultat per A- och B-aktie efter  
utspädning, kr 3,01  –1,04  –0,82
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat 994  943  3 881 
Återläggning förvaltnings  resultat  
joint venture och intresseföretag –238  –185  –937
Utdelning från joint venture och  
intresseföretag 175  114  653 
Finansiella kostnader inkl leasing 193  173  765 
Justerat förvaltnings resultat före  
finansiella kostnader 1 122  1 045  4 362 
Räntetäckningsgrad 5,8 x 6,0 x 5,7 x
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-mar
2023 
jan-mar
2023  
jan-dec
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 994  943  3 881 
Finansnetto 161  48  550 
Förvaltningsresultat före finansnetto 1 155  991  4 431 
Räntetäckningsgrad 7 ,2 x 20,6 x 8,1 x
Soliditet
Eget kapital 38 045  33 300  36 578 
Totala tillgångar 76 645  71 993  73 410 
Soliditet 50 % 46 % 50 %
Substansvärde (NAV)
Eget kapital 38 045  33 300  36 578 
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419
Återläggning av derivat –3  –12  21 
Återläggning av uppskjuten skatt,  
netto 4 030  4 004  3 882 
Återläggningar hänförliga till joint  
venture och intresseföretag 1 424  978  1 474 
Substansvärde (NAV) 39 077  33 851  37 537 
Substansvärde (NAV) per A- och  
B-aktie efter utspädning, kr 115  106  111 
Säkerställda skulder/Totala tillgångar
Säkerställda skulder 5 507  3 849  2 309 
Totala tillgångar 76 645  71 993  73 410 
Säkerställda skulder/ 
Totala tillgångar 7 ,2 % 5,3 % 3,0 %
Överskottsgrad
Driftnetto 960  809  3 551 
Hyresintäkter 1 185  1 007  4 293 
Överskottsgrad 81 % 80 % 83 %

===== SIDA 36 =====

AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt 
industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 mars 2024 uppgick till 4 386 000 kvadratmeter fördelat på 911 fastigheter.  
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 
Mer information finns på www.sagax.se.