FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2025
===== SIDA 1 =====
DELÅRSRAPPORT
JANUARI – MARS 2025
AB Sagax är ett fastighetsbolag
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri
===== SIDA 2 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20252
FÖRSTA KVARTALET 2025
■ Hyresintäkterna ökade med 10 % till 1 307 miljoner kronor (1 185 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 6 % till 1 053 (994) miljoner kronor.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 6 % till 2,92 (2,75) kronor.
■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −17 (61) miljoner kronor.
■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 31 (197) miljoner kronor.
■ Kvartalets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 878 (1 080) miljoner kronor.
■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 870 (905) miljoner kronor, motsvarande 2,38 (2,49)
kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 041 (955) miljoner kronor varav 849 (707) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2025
För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 400 miljoner kronor.
Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2024.
Delårsrapport januari – mars 2025
Nyckeltal i urval
2025
jan–mar
2024
jan–mar
2024
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2021
jan–dec
2020
jan–dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,92 2,75 11,95 11,16 9,70 7,9 9 6,62
Förändring jämfört med föregående år, % 6 0 7 15 21 21 20
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,41 3,01 14,78 –0,82 7, 75 30,04 10,78
Utdelning per A- och B-aktie, kr (2024 föreslagen) – – 3,50 3,10 2,70 2,15 1,65
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,3 5,2 5,4 5,2 7,1 5,8 6,4
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 5,8 5,0 5,7 7,1 6,5 5,7
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 41 42 42 41 45 42 43
Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 64 040 59 814 65 874 57 061 52 682 46 067 37 548
Fastigheternas direktavkastning, % 6,6 6,5 6,6 6,4 5,8 6,0 6,3
Avkastning på eget kapital, % 8,5 11,6 13,5 0,0 8,4 36,6 17, 8
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 31–32.
===== SIDA 3 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20253
AFFÄRSIDÉ
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom
segmentet lager och lätt industri.
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets -
mål:
■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och
starka kassaflöden.
■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagax har följande finansiella mål:
■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till
lägst 15 % per år.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst
15 % per år.
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem
åren förhåller sig till de finansiella målen.
Affärsidé, mål och strategier
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
3
6
9
12
15
202520242023202220212020
0
6
12
18
24
30
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader
Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
202520242023202220212020
För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget
antagit följande strategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att
öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska
bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt
och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj -
ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom -
pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter.
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta
fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta
möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs -
rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax
att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar
nytta av sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas
kapital.
Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande
verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden
beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint
venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande
verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte
att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder
utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar
även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor.
Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det
bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors
Service om Baa2 med ”stable outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam -
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt -
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud -
sakligen efter att uthyrning avtalats.
Finansiella mål
Utfall rullande 12
månader
Femårigt
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en fem -
årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 13 % 15 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka
med minst 15 % per år 9 % 17 %
===== SIDA 4 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20254
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20252024202320222021202020192018201720162015
0
15 000
30 000
45 000
60 000
75 000
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning
om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är
att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning
samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A
och B begränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit -
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då
det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal -
anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings -
tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för
att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax
största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha
goda förutsättningar för långsiktig tillväxt.
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi
skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av
ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel
värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster
som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets
investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i
syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall.
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter.
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt
interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden:
Miljö- och resurseffektivitet
Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig -
heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att
minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som
uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader.
Affärsetik
Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en
visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en
upp förandekod för leverantörer.
Ekonomisk uthållighet
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga
vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således
är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs modellen.
Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är
därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan
anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med -
arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda
representanter för före tagets värderingar och kultur.
Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa
i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2024.
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
20252024202320222021202020192018201720162015
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
===== SIDA 5 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20255
Under det första kvartalet har Sagax förvärvat fastigheten Femades 37 i sydvästra Barcelona. Den på fastigheten nyligen färdigställda bygg -
naden omfattar 9 000 kvadratmeter uthyrningsbar area med ett bedömt hyresvärde om motsvarande 13 miljoner kronor. Uthyrningsgraden
uppgick till 34 %.
===== SIDA 6 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20256
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och
med mars 2025. Balansposterna avser ställningen vid periodens utgång.
Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år respektive
ställningen vid periodens utgång föregående år.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade
med 6 % till 1 053 (994) miljoner kronor främst till följd av fastig hets-
förvärv, indexuppräkning av hyres intäkter samt högre förvaltnings -
resultat från joint venture och intresse företag. Förvaltningsresultatet
per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 2,92 (2,75) kronor.
Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −17 (61) mil -
joner kronor, varav 50 (−95) miljoner kronor avsåg värde förändringar
på fastigheter i joint venture och intresseföretag.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med
31 (197) miljoner kronor varav 34 (98) miljoner kronor avsåg värde -
förändringar från joint venture och intresseföretag.
Periodens resultat uppgick till 894 (1 080) miljoner kronor varav 878
(1 080) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Resultat
hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande uppgick därmed till
15 (–) miljoner kronor och är hänförligt till French Wholesale Properties,
i vilket Sagax ägarandel uppgick till 77 % vid periodens slut.
Resultat, intäkter och kostnader
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
20252024202320222021202020192018201720162015
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
20252024202320222021202020192018201720162015
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
5 250
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
70
75
80
85
90
95
100
20252024202320222021202020192018201720162015
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
0
2
4
6
8
10
Kvartal 1
2025
Kvartal 1
2024
Kvartal 1
2023
Kvartal 1
2022
Kvartal 1
2021
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 10 % till 1 307 (1 185) miljoner kronor. Intäk-
terna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike,
Spanien, Finland och Benelux samt av indexupp räkning av hyresintäkter.
Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 1,2 %
(4,9 %) exklusive valutaeffekter. De största procentuella ökningarna åter -
fanns i segmenten Frankrike 3,5 % och Benelux 2,9 %. Den vägda infla -
tionen under rapportperioden uppgick till 1,1 % (2,8 %) i årstakt.
Övriga intäkter minskade till 4 (8) miljoner kronor och avsåg främst
försäkringsersättning.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–mar
2024
jan–mar
Hyresintäkter 1 307 1 185
Förvärv och avyttringar –137 –25
Valutajustering1) – –4
Summa 1 170 1 156
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period.
===== SIDA 7 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20257
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under
perioden har vakans värdet ökat med 46 (49) miljoner kronor till följd
av avflyttningar och minskat med 53 (50) miljoner kronor till följd av
inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter ökade vakansvärdet med
3 (minskade med 3) miljoner kronor och uppgick till 43 (49) miljoner
kronor på årsbasis vid periodens slut. Förvärvade, avyttrade och utrang -
erade fastig heter under perioden minskade vakansvärdet med 9 (ökade
med 6) miljoner kronor netto och valutakursförändring minskade
vakansvärdet med 9 (ökade med 5) miljoner kronor. Sammantaget
uppgick vakans värdet till 210 (189) miljoner kronor vid periodens slut.
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtal med ett hyresvärde om 224 (97) miljoner kronor var vid
periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 222 (87) miljoner
kronor har sagts upp för avflyttning och hyres avtal omfattande 1 (10)
miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som
sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 88 miljoner
kronor under 2025. Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej
inflyttat har minskat det justerade vakansvärdet med 23 (2) miljoner
kronor. Inflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 21 miljoner kronor
sker under 2025. Det justerade vakansvärdet uppgick till 410 (283) mil -
joner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 143 (148)
miljoner kronor. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd
sjönk med 5,8 %, motsvarande 9 miljoner kronor jämfört med före -
gående år främst till följd av lägre kostnader för snöröjning, fastighets -
skötsel, el och uppvärmning. Den vägda inflationen under perioden
uppgick till 1,1 % varför den reala kostnadssänkningen uppgick till
6,9 %, motsvarande 10 miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt
ökade till 73 (60) miljoner kronor och övriga fastighetskostnader ökade
till 30 (26) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv. Motsvarande
kostnader i jämförbart bestånd är lägre jämfört med föregående år.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 47 (43) miljoner
kronor, motsvarande 3,6 % (3,7 %) av periodens hyresintäkter.
Sagax hade vid periodens utgång 98 (97) medarbetare. Funktioner
såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona
och Frankfurt.
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 38
Finland 29
Frankrike 12
Nederländerna 10
Spanien 8
Tyskland 1
Totalt 98
Ingångna och uppsagda hyresavtal
Inflyttningar Avflyttningar
In- och avflyttningsår
Antal
avtal
Hyresvärde,
mkr
Antal
avtal
Hyresvärde,
mkr
2025 23 21 93 88
2026 3 1 35 120
2027 1 1 2 8
2028 – – 2 6
>2028 – – – –
Totalt 27 23 132 222
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–mar
2024
jan–dec
Ingående vakans respektive år 231 182
Inflyttningar –53 –156
Avflyttningar 46 199
Förändring av lämnade rabatter 3 –11
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 13 20
Vakansvärde, avyttrade fastigheter –1 –7
Utrangering av fastigheter –21 –
Valutakursförändring –9 4
Utgående vakansvärde 210 231
Uppsagt för omförhandling 1 5
Uppsagda avtal, ej avflyttat 222 196
Uthyrning, ej inflyttat –23 –43
Justerat utgående vakansvärde 410 389
Vakanser 1 april 2025
Marknadssegment
Hyresvärde,
mkr
Vakansvärde,
mkr1)
Ekonomisk
vakansgrad1)
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant
area, kvm
Areamässig
vakansgrad
Sverige 1 143 66 6 % 931 000 50 000 5 %
Finland 1 798 73 4 % 1 460 000 65 000 4 %
Frankrike 1 187 30 3 % 1 065 000 28 000 3 %
Benelux 683 17 3 % 714 000 8 000 1 %
Spanien 396 16 4 % 561 000 24 000 4 %
Tyskland 148 8 6 % 138 000 10 000 7 %
Övriga Europa 12 – – 6 000 – –
Totalt 5 366 210 4 % 4 876 000 186 000 4 %
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
===== SIDA 8 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20258
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 287
(177) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 281 (238)
miljoner kronor, värde förändringar på fastigheter till 50 (−95) miljoner
kronor och värdeförändringar på räntederivat till 34 (98) miljoner
kronor. Skatte kostnad på resultat från joint venture och intresse företag
uppgick till 78 (64) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 18 (31) miljoner kronor, varav 12
(18) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligationer.
De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende
koncernens leasingskulder ökade till 240 (184) miljoner kronor. Ökningen
beror på större räntebärande skuld till följd av fastighetsförvärv samt
refinansiering till högre marknadsräntor. Den genomsnittliga räntan på
de ränte bärande skulderna uppgick till 2,5 % (2,2 %) på balansdagen.
Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick till
−9 (−9) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträtts -
avgälder och arrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas
marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 99 % av
marknadsvärdet externt värderade. För övriga fastigheter har marknads -
värdet fastställts till förvärvspris eller med internvärdering. Fastig -
heternas värdeförändring uppgick till −67 (156) miljoner kronor varav
orealiserad värdeförändring uppgick till −67 (152) miljoner kronor och
realiserad värdeförändring till 0 (4) miljoner kronor. Av den orealise -
rade värde förändringen var −14 (115) miljoner kronor hänförlig till
förvaltning och −53 (37) miljoner kronor relaterat till allmän marknads -
värdeförändring. För ytterligare information se sidan 12.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till −2 (99) mil-
joner kronor och avsåg i sin helhet orealiserade värdeförändringar.
Omvärdering av finansiella instrument i joint venture uppgick till −13
(75) miljoner kronor. Orealiserad värde förändring hänförlig till ränte -
derivat uppgick till 10 (25) miljoner kronor.
SKATT
Sagax redovisade en skattekostnad om 110 (107) miljoner kronor be-
stående av en aktuell skattekostnad om 63 (33) miljoner kronor och en
uppskjuten skattekostnad om 47 (74) miljoner kronor.
Koncernens uppskjutna skatte skuld uppgick till 4 184 (4 101) mil-
joner kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende
ackumulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument upp -
gick till 153 (155) miljoner kronor.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av
rörelse kapital uppgick till 870 (905) miljoner kronor. Förändringar
av rörelsekapitalet påverkade kassa flödet med −148 (−406) miljoner
kronor. Investerings verksamheten påverkade kassaflödet med −1 116
(−1 025) miljoner kronor. Kassa flödet från finansieringsverksamheten
uppgick till 234 ( 511) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel
förändrats med –160 (–13) miljoner kronor under perioden.
MODERBOLAGET
Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden
såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan
koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till ämpning
av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings -
tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern företag uppgick
till 29 (28) miljoner kronor.
===== SIDA 9 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20259
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2025
För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets
aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar
samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 400 miljoner kronor. Prog
nosen tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2024.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och
bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders
basis per 1 april. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med
en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte
innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge,
valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis med
tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskost
nader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för
innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på fak
tiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats uti
från ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna
för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade
genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings
kostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade kredit
faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträtts avgälder
vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar
avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i in
tjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 16 % (17 %) schablonskatt.
Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 10,85 kronor,
vilket innebär en 5,5 % lägre kurs jämfört med den på 11,49 kronor som
användes vid beräkning av intjäningsförmågan per 1 januari 2025. Per
1 april 2025 genererades 79 % av Sagax hyresvärde i euro. Exklusive
valutaeffekter steg intjäningsförmågans hyresvärde och driftnetto under
perioden med 1,1 % respektive 1,6 %.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade
enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat
andelens storlek.
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
202520242023202220212020
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
enligt aktuell intjäningsförmåga
Mkr
Förvaltningsresultat
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20252024202320222021202020192018201720162015
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20252024202320222021202020192018201720162015
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 apr 2025 1 jan 2025
Hyresvärde 5 366 5 553
Vakans –210 –231
Hyresintäkter 5 156 5 323
Fastighetskostnader –873 –909
Driftnetto 4 283 4 414
Central administration –191 –187
Joint venture och intresseföretag 1 207 1 162
Finansnetto –899 –859
Leasingkostnader –36 –36
Förvaltningsresultat 4 365 4 494
– varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav
utan bestämmande inflytande 57 61
Skatt –698 –764
Resultat efter skatt 3 666 3 730
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 609 3 669
– varav ägare av D-aktier 253 253
– varav ägare av A- och B-aktier 3 357 3 416
Framåtriktad direktavkastning, % 6,6 6,7
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,3 5,1
===== SIDA 10 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202510
Per 31 mars 2025 omfattade fastighetsbeståndet 989 (911) fastig heter
med en uthyrningsbar area om 4 876 000 (4 386 000) kvadrat meter.
Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 366 (5 026) respek
tive 5 156 (4 837) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar
en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %).
FASTIGHETSFÖRVÄRV
Sagax har under kvartalet investerat 1 052 (985) miljoner kronor varav
849 (707) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. Antalet förvärvade
fastigheter uppgick till 9 (10).
INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND
Totalt 203 (278) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets
beståndet. 45 (54) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna och
79 (143) miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 64 (57)
miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 14 (24) miljoner
kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 6 (11) miljoner
kronor investeringar i energi besparande åtgärder.
AVYTTRINGAR
Under kvartalet har 3 (2) fastigheter till ett redovisat värde om 12 (30)
miljoner kronor avyttrats.
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt avkastningen för perioden uppgick till 6,6 % (6,5 %). Framåt
riktad direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,7 %).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari–mars 2025
Fastighetsförvärv,
mkr
Fastighetsförvärv,
antal fastigheter
Befintligt bestånd,
mkr Totalt, mkr
Andel av totala
investeringar
Avyttringar,
mkr
Avyttringar,
antal fastigheter
Nettoinvesteringar,
mkr
Sverige – – 108 108 10 % – – 108
Finland – – 49 49 5 % –1 1 48
Frankrike 170 3 19 189 18 % –11 2 178
Benelux 200 1 19 219 21 % – – 219
Spanien 423 4 8 431 41 % – – 431
Tyskland 56 1 1 56 5 % – – 56
Totalt 849 9 203 1 052 100 % –12 3 1 041
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 april 2025
Marknadsvärde
Antal fastigheter
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant area,
kvm Hyresvärde, mkr
Ekonomisk
uthyrningsgrad
Kontrakterad
årshyra, mkr Marknadssegment Mkr Andel kr/kvm
Sverige 15 217 24 % 16 300 128 931 000 50 000 1 143 94 % 1 077
Finland 18 414 29 % 12 600 247 1 460 000 65 000 1 798 96 % 1 725
Frankrike 13 930 22 % 13 100 311 1 065 000 28 000 1 187 97 % 1 157
Benelux 8 991 14 % 12 600 158 714 000 8 000 683 97 % 666
Spanien 5 649 9 % 10 100 128 561 000 24 000 396 96 % 380
Tyskland 1 724 3 % 12 500 15 138 000 10 000 148 94 % 140
Övriga Europa 117 0 % 18 100 2 6 000 – 12 100 % 12
Totalt 64 040 100 % 13 100 989 4 876 000 186 000 5 366 96 % 5 156
===== SIDA 11 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202511
HYRESAVTALSSTRUKTUR
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig heterna
att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för
minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela
tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av
hyres avtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 632 (2 465)
hyres avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal
i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen
framgår att 2 625 (2 459) hyres avtal hade ett enskilt hyres värde under
stigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för
dessa avtal motsvarade 91 % (91 %) av Sagax årshyra. Sagax var där
utöver part i 7 (5) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 1–2 % av
koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 9 % (7 %)
av Sagax årshyra. Inget av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde
uppgående till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade
1 hyres avtal för mer än 2 % av koncernens årshyra).
Sagax årshyra fördelades vid kvartalets slut på 1 472 hyresgäster.
Av tabellen nedan framgår att 70 % av koncernens årshyra utgjordes
av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens
årshyra, 11 % av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som var och
en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 19 % av koncernens års
hyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av
koncernens årshyra. De 6 största hyresgästerna är i bokstavsordning
Baxterkoncernen, Groupe Colas, Kesko, Metro France och Nokia samt
verksamheter med statligt och kommunalt ägande.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom
tillverkningsindustrin stod för 17 % (17 %) av hyresintäkterna. Livsmedels
relaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet, innefattande
försäljning, service och tillverkning, stod för 15 % (10 %) respektive 13 %
(14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres gästernas bransch
tillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres förluster. De
huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan.
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa
hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta
bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings
grad. Avtal som representerar 50 % av årshyran förfaller år 2029 eller
senare. Mellan åren 2025 och 2028 förfaller årligen 10–16 % av årshyran.
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
>2039203920382037203620352034203320322031203020292028202720262025
Förfalloår årshyra
Mkr
Fördelning av kontrakterad årshyra
IT, utveckling, utbildning 5 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 6 %
Övrigt 14 %
Media 4 %
Produktion, fastigheter 5 %
Logistik 6 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 15 %
Medicin, medicinteknik 5 %
Stat, kommun 1 %
Fordon 13 %
Tillverkningsindustri 17 %
Fördelning av hyresavtal
Andel av
kontrakterad
årshyra
Årshyra Antal
hyresavtal
Genomsnittlig
årshyra, mkr
Hyres-
duration, årMkr Andel, %
> 2 % – – – – –
1–2 % 475 9 7 68 6
< 1 % 4 681 91 2 625 2 5
Totalt 5 156 100 2 632 2 5
Löptider för hyresavtal
Förfalloår
Antal
hyresavtal Area, kvm
Kontrakterad årshyra
Mkr Andel
2025 700 436 000 512 10 %
2026 649 763 000 833 16 %
2027 430 685 000 691 13 %
2028 304 456 000 539 10 %
2029 138 495 000 540 10 %
> 2029 411 1 855 000 2 041 40 %
Totalt 2 632 4 690 000 5 156 100 %
Fördelning av hyresgäster
Andel av
kontrakterad
årshyra
Årshyra Antal
hyresgäster1)
Antal
hyresavtal
Genomsnittlig
årshyra, mkr
Hyres-
duration, årMkr Andel, %
> 2 % 961 19 6 192 87 7
1–2 % 572 11 8 125 27 6
< 1 % 3 623 70 1 458 2 315 3 4
Totalt 5 156 100 1 472 2 632 4 5
1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är
upptagna som en hyresgäst.
===== SIDA 12 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202512
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings
standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt
värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas
marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag
och uppdateras kvartalsvis.
Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 989 (911) fastig
heter fastställdes per 31 mars 2025 till 64 040 (59 814) miljoner kronor.
Valuta kursförändringar under perioden har medfört att fastighets
värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har föränd
rats med –2 807 (1 646) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick till –67 (152) miljo
ner kronor motsvarande en värdeförändring om –0,1 % (0,3 %). Under
samma period var den vägda inflationen 0,5 % (0,8 %) i de marknader
där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till
–0,6 % (–0,6 %).
Av den orealiserade värdeförändringen var −14 miljoner kronor
hänförlig till förvaltning och −53 miljoner kronor relaterat till allmän
marknadsvärdeförändring. Det vägda direktavkastningskravet var oför
ändrat jämfört med det föregående kvartalet och uppgick till 6,40 %.
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade
internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 99 %
av fastighetsvärdet har per 31 mars 2025 värderats av auktoriserade
fastig hets värderare från oberoende värderings företag. För övriga fastig
heter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med intern
värdering.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes
kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes
beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptid av
befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl perioden
uppgår som regel till 10 år. För mer information, se not 13 i Sagax års
redovisning för 2024.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,3–16,0 %), kalkyl
ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,3–16,0 %) och direktavkast
ningskrav för restvärdes bedömning (4,3–14,0 %) baseras på analyser av
genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende
risknivå och respektive fastighets marknads position.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde
och restvärden uppgick till 8,2 % (7,8 %) respektive 8,2 % (8,0 %) för
fastig hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till
6,4 % (6,5 %).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Fastigheternas marknadsvärde
Finland 29 % (18 414 mkr)
Sverige 24 % (15 217 mkr)
Övriga Europa 0 % (117 mkr)
Spanien 9 % (5 649 mkr)
Frankrike 22 % (13 930 mkr)
Benelux 14 % (8 991 mkr)
Tyskland 3 % (1 724 mkr)
Koncernens hyresvärde
Finland 34 % (1 798 mkr)
Sverige 21 % (1 143 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Spanien 7 % (396 mkr)
Frankrike 22 % (1 187 mkr)
Benelux 13 % (683 mkr)
Tyskland 3 % (148 mkr)
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874 983
Förvärv av fastigheter 849 9
Investeringar i befintligt bestånd 203 –
Avyttring/utrangering av fastigheter –12 –3
Omräkningseffekt valuta –2 807 –
Orealiserad värdeförändring –67 –
Fastighetsbestånd 31 mars 2025 64 040 989
Förvärvade ej tillträdda fastigheter – –
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan–mar 2025
Uthyrningar/omförhandlingar 71
Avflyttningar/omförhandlingar –84
Allmän marknadsvärdeförändring –53
Totalt –67
===== SIDA 13 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202513
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att
nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är
aktivt. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 8 003 miljoner
kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 3 845
(3 424) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar
uppgick till 15 438 (13 295) miljoner kronor varav 97 % bestod av Hemsö
Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB Söderport Property Invest-
ment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB.
Under perioden bidrog investeringarna i joint venture och intresse-
företag med sammanlagt 281 (238) miljoner kronor till förvaltnings-
resultatet och med 111 (175) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel
av värdeförändringar på fastig heter uppgick till 50 (–95) miljoner kronor
och av värde förändringar på derivat till 34 (98) miljoner kronor.
Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 196 (88) miljo-
ner kronor i joint venture och intresseföretag.
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje
AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland.
Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter.
För mer information se www.hemso.se.
Söderport Property Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB.
Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter
i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av
fastighetsförvaltningen.
Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 181 miljoner
kronor återfanns i Stockholm den 31 mars 2025.
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB.
Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt
byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat -
meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru handel.
Merparten av fastigheterna är belägna i universitets- och regionstäder.
Sagax ombesörjer ekonomisk- och fastighetsförvaltning.
INTRESSEFÖRETAG
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagax äger aktier motsvarande 20,5 % av rösterna och 15,2 % av kapitalet
i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 179 (2 898)
miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 526 (2 145) miljoner
kronor per 31 mars 2025.
NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter
med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet
omfattade 557 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 23,7
miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 357 miljoner kronor per
31 mars 2025. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
För mer information se www.np3fastigheter.se.
Nyfosa AB (Nyfosa)
Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa.
Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 942 (4 699) miljo-
ner kronor och det redovisade värdet till 2 829 ( 2 745) miljoner kronor
per 31 mars 2025.
Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska
marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner.
Fastighetsbeståndet omfattade 492 fastigheter med ett sammanlagt
fastighetsvärde om 38,8 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 868
miljoner kronor per 31 mars 2025. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq
Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger aktier motsvarande 25,7 % av rösterna och 25,2 % av kapitalet
i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 392 (912)
miljoner kronor och det redovisade värdet till 1 011 (736) miljoner kronor
per 31 mars 2025.
Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i
Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet omfattade
183 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 10,1 miljarder
kronor och ett hyresvärde om 894 miljoner kronor per 31 mars 2025.
Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer infor -
mation se www.emilshus.com.
Joint venture och intresseföretag
===== SIDA 14 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202514
Sagax joint venture
Hemsö Söderport Ess-Sierra
2025, jan–mar 2024, jan–mar 2025, jan–mar 2024, jan–mar 2025, jan–mar 2024, jan–mar
Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50
Sagax andel av totalresultat, mkr 27 –6 100 58 4 7
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 80 74 57 50 6 6
Hyresintäkter, mkr 1 283 1 283 274 274 25 24
Förvaltningsresultat, mkr 628 590 115 100 12 12
Periodens resultat, mkr 447 367 200 101 8 14
31 mar 2025 31 mar 2024 31 mar 2025 31 mar 2024 31 mar 2025 31 mar 2024
Redovisat värde för innehavet, mkr 4 888 4 615 2 702 2 686 286 280
Antal fastigheter 474 487 86 86 39 39
Fastigheternas redovisade värde, mkr 84 655 84 236 14 838 14 434 1 483 1 481
Uthyrningsbar area, kvm 2 427 000 2 446 000 778 000 773 000 184 000 184 000
Hyresduration, år 9,0 9,4 3,7 4,0 6,4 6,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 94 96 100 100
Räntebärande skulder, mkr 49 775 50 876 7 707 7 462 844 843
Kapitalbindning, år 5,1 5,4 2,8 3,7 2,8 3,8
Räntebindning, år 4,7 5,1 2,0 2,5 1,9 2,7
Marknadsvärde för derivat, mkr –382 –357 –37 –7 – –
===== SIDA 15 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202515
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick den 31 mars 2025 till 41 872 (38 045)
miljoner kronor. Under första kvartalet 2025 har eget kapital huvudsak
ligen ökat till följd av ett totalresultat om 69 miljoner kronor.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 33 604
(32 038) miljoner kronor motsvarande 33 764 (32 179) miljoner kronor
i nominellt belopp. Mot svarande 31 849 (30 355) miljoner kronor av
skulderna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har påverkat de
ränte bärande skulderna med −1 856 (1 122) miljoner kronor.
Börs noterade obligationslån uppgick till 26 712 (23 789) miljoner
kronor. Övriga ränte bärande skulder bestod av skulder till banker om
5 512 (5 924) miljoner kronor samt företagscertifikat om 1 380 (2 325)
miljoner kronor.
Ickesäkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade
85 % (83 %) av de räntebärande skulderna.
Räntetäckningsgraden uppgick till 4,6 (5,8) gånger under perioden
och belåningsgraden uppgick till 41 % (42 %) vid periodens utgång. Den
ränte bärande netto skulden motsvarade 5,3 (5,2) gånger EBITDA för de
senaste tolv månaderna och 5,3 (4,9) gånger framåtriktad EBITDA.
Totalt har 6 164 (4 003) miljoner kronor upptagits i lån och 5 842
(3 443) miljoner kronor amorterats under kvartalet. Den räntebärande
netto skulden uppgick till 24 165 (22 105) miljoner kronor.
Den genomsnittliga återstående ränte och kapital bindningen upp
gick till 3,4 (2,7) år respektive 3,7 (3,4) år vid periodens utgång. Den
genomsnittliga räntan per balansdagen för ränte bärande skulder upp
gick till 2,5 % (2,2 %) inklusive effekter av derivat instrument.
Av Sagax räntebärande skulder exklusive företagscertifikat löper
26 712 (23 790) miljoner kronor, motsvarande 79 % (74 %), med fast
ränta. Bolaget hade ränte swappar med ett sammanlagt nominellt värde
om 3 915 (2 720) miljoner kronor motsvarande 12 % (8 %) av ränte
bärande skulder.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER
Sagax rörelsekapital per 31 mars 2025 uppgick till −4 958 (−6 516) mil
joner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back up faciliteter
för certifikat program uppgick vid samma tidpunkt till 11 585 (10 757)
miljoner kronor.
Finansiering
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
20252024202320222021202020192018201720162015
0
20
40
60
80
100
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
202520242023202220212020
Ränte- och kapitalbindning 31 mars 2025
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt
belopp, mkr Ränta2) Andel
Nominellt
belopp, mkr Andel
2025 2 998 3,4 % 9 % 140 0 %
2026 3 255 1,6 % 10 % 3 522 10 %
2027 4 985 1,8 % 15 % 4 448 13 %
2028 6 336 1,3 % 19 % 7 538 22 %
2029 7 512 1,9 % 22 % 9 437 28 %
> 2029 8 679 4,2 % 26 % 8 679 26 %
Summa/
genomsnitt 33 764 2,5 % 100 % 33 764 100 %
1) Inklusive derivat.
2) I den genomsnittliga räntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av
skuldportföljen.
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor
2025
31 mar
2024
31 mar
Räntebärande skulder 33 604 32 038
Räntebärande tillgångar –306 –761
Börsnoterade instrument 1) –9 006 –9 157
Likvida medel –127 –15
Nettoskuld 24 165 22 105
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
===== SIDA 16 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202516
Finansieringskällor
Obligationer 79 % (26 712 mkr)
Banklån 16 % (5 512 mkr)
Företagscertifikat 4 % (1 380 mkr)
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder 81 % (27 054 mkr)
Säkerställda skulder 15 % (5 170 mkr)
Företagscertifikat 4 % (1 380 mkr)
Börsnoterade obligationslån 31 mars 2025
Löptid Räntebas
Nominellt
belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2022–2026 Fast ränta 300 300 1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060
2020–2027 Fast ränta 375 370 1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934
2021–2028 Fast ränta 500 498 0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433
2021–2029 Fast ränta 500 500 1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837
2024–2030 Fast ränta 500 498 4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535
2025–2032 Fast ränta 300 297 4,2 % 4,0 % 2032-03-13 XS3025210694
Summa/genomsnitt 2 475 2 462 2,3 % 2,1 %
Derivatavtal 31 mars 2025
Belopp i miljoner kronor
Nominella
belopp
Återstående
löptid, år
Marknadsvärde
31 mar 2025
Marknadsvärde
31 dec 2024
Periodens
förändring
Nominella ränteswappar 3 915 4 –58 –71 13
Summa/genomsnitt 3 915 4 –58 –71 13
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i
EMTN-program 31 mar 2025 31 dec 2024
Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, stable outlook Baa2, stable outlook
Nettoskuld/totala tillgångar < 65 % 30 % 30 %
Räntetäckningsgrad > 1,8 x 5,6 x 6,5 x
Säkerställda skulder/totala tillgångar < 45 % 6 % 6 %
===== SIDA 17 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202517
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagax redovisar leasing och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande
rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid periodens
utgång uppgick värdet av Sagax leasing och tomträttsavtal till 535 (539)
miljoner kronor.
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoterade instrument uppgick till 624 (753) miljoner kronor och
bestod av börsnoterade obligationer.
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övriga omsättningstillgångar uppgick till 648 (646) miljoner kronor vid
periodens utgång och bestod huvudsakligen av hyres fordringar om 322
(315) miljoner kronor varav förfallna hyresfordringar uppgick till 28 (25)
miljoner kronor.
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 1 150 (898)
miljoner kronor vid periodens utgång och bestod huvudsakligen av för
utbetalda hyresintäkter om 674 (581) miljoner kronor samt av upplupna
räntekostnader om 309 (139) miljoner kronor.
Övriga balansposter
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
202520242023202220212020
41
Räntetäckningsgraden ska överstiga
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
202520242023202220212020
4,6
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
202520242023202220212020
5,3
FINANSPOLICY
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten
i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har
följande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
■ Belåningsgrad om högst 50 %.
■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger.
I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig
till bolagets riktlinjer.
===== SIDA 18 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202518
Aktien och ägarna
Sagax hade vid periodens utgång 28 781 (23 907) aktieägare. Börs värdet
uppgick till 75 308 (99 284) miljoner kronor.
Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är
noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Totalt fanns 466 685 788 aktier utestående vid periodens utgång
varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen
ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående
A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör eller styrelse ledamöter
omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under
perioderna 2022–2025, 2023–2026 respektive 2024–2027.
Tecknings kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive
optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kurs -
utvecklingen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period.
Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt-
ning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet
för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande
tolvmånadersbasis uppgick till 12,12 (11,15) kronor vilket jämfört med
aktiekursen för B-aktien motsvarade en multipel om 17,4 (25,3) gånger.
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 108,21
(99,35) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 125,30
(115,45) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 195 %
(284 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 168 % (245 %) av
substansvärdet per A- och B-aktie.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20252024202320222021202020192018201720162015
Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie,
rullande 12 månader
100
150
200
250
300
350
400
20252024202320222021202020192018201720162015
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
Nyckeltal per B-aktie
2025
31 mar
2024
31 mar
2024
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
Börskurs vid periodens utgång, kr 210,60 282,40 226,20 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 12,12 11,15 11,95 11,16 9,70 7,9 9 6,62
Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 2) 9,75 10,00 9,85 9,94 8,68 6,58 6,09
Eget kapital efter utspädning, kr 108,21 99,35 10 7,91 95,01 91,20 83,84 55,09
Substansvärde, kr 125,30 115, 4 5 125,23 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38
Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 1) 17, 4 25,3 18,9 24,9 24,4 38,2 25,6
Börskurs/kassaflöde, ggr1) 2) 21,6 28,3 23,0 2 7,9 2 7, 3 46,4 2 7,9
Börskurs/eget kapital, % 195 284 210 292 259 364 308
Börskurs/substansvärde, % 168 245 181 250 222 311 255
1) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader.
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
===== SIDA 19 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202519
Antal aktier
Antal
aktieägare
1–500 20 335
501–1 000 2 523
1 001–2 000 2 049
2 001–5 000 1 850
5 001–10 000 781
10 001–50 000 891
50 001– 352
Totalt 28 781
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
Aktieägarkategori
Antal
aktieägare Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 26 832 14 %
Privatpersoner bosatta utomlands 337 1 %
Företag/institutioner i Sverige 720 70 %
Företag/institutioner utomlands 892 11 %
Okänd ägartyp – 4 %
Totalt 28 781 100 %
Aktieägare per land
Antal
aktieägare Röstandel
Sverige 27 551 83 %
USA 98 6 %
Norge 185 2 %
Nederländerna 15 1 %
Finland 158 1 %
Övriga 774 7 %
Totalt 28 781 100 %
Största aktieägare 31 mars 2025
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309 28 598 279 – 7 ,4 % 12,2 %
Vanguard – 9 413 726 7 751 311 3,7 % 2,4 %
Avanza Pension 48 148 972 581 15 208 023 3,5 % 2,4 %
Fjärde AP-fonden 821 630 8 006 263 4 387 842 2,8 % 2,9 %
Länsförsäkringar Fonder – 11 967 931 1 143 585 2,8 % 1,9 %
SEB Investment Management – 12 428 445 – 2,7 % 1,8 %
Handelsbanken Fonder – 9 255 900 2 796 054 2,6 % 1,7 %
BlackRock – 10 263 694 56 777 2,2 % 1,5 %
Lannebo Kapitalförvaltning – 9 639 684 – 2,1 % 1,4 %
Tredje AP-fonden – 8 719 384 – 1,9 % 1,2 %
Patrik Brummer med bolag – – 8 357 887 1,8 % 1,2 %
Carnegie Fonder – 7 815 708 – 1,7 % 1,1 %
Norges Bank Investment Management – 4 026 824 2 592 275 1,4 % 0,9 %
Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 %
Andra AP-fonden – 5 904 391 – 1,3 % 0,8 %
Cliens Fonder – 5 493 000 – 1,2 % 0,8 %
Swedbank Robur Fonder 500 000 4 289 629 – 1,0 % 1,3 %
Nordea Fonder – 4 190 277 – 0,9 % 0,6 %
Folksam – 4 038 338 – 0,9 % 0,6 %
Summa 20 största ägare 21 348 087 210 607 750 47 393 754 59,9 % 67 ,1 %
Övriga aktieägare 5 110 507 101 358 115 78 867 575 39,7 % 32,9 %
Delsumma 26 458 594 311 965 865 126 261 329 99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % –
Totalt 26 458 594 313 965 865 126 261 329 100,0 % 100,0 %
– varav styrelse och medarbetare 20 353 565 100 931 225 6 311 228 27 ,3 % 44,2 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel
A-aktier 26 458 594 1,0 26 458 594,00 38 % 6 %
B-aktier 313 965 865 0,1 31 396 586,50 45 % 67 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 %
Summa 466 685 788 70 481 313,40 100 % 100 %
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättningshastighet
på årsbasis, %
Genomsnittlig handelsvolym
per handelsdag, mkr
31 mar 2025 31 mar 2024
2025
jan–mar
2024
jan–mar
2025
jan–mar
2024
jan–mar
A-aktier 209,00 281,00 2 1 0 0
B-aktier 210,60 282,40 35 32 100 101
D-aktier 32,30 29,90 73 63 12 9
Aktieägarstruktur 31 mars 20251)
===== SIDA 20 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202520
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS redovisningsstandar -
der måste företagsledningen göra bedömningar och antag anden som
påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive
intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt
utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat
för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet,
resultat och finansiella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att
identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker.
Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis -
ningen för 2024, på sidorna 50–53.
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och
antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar
har fastigheter motsvarande 99 % av fastighetsvärdet per 31 mars 2025
värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende
värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid
behäftade med osäkerhet.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig -
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken
för vakanser.
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne -
bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig -
hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran.
Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade
kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem -
pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade
till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara
begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal
har fasta årliga hyresjusteringar.
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för
koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul -
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli -
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns
tillgängliga på www.sagax.se.
VALUTARISKER
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot
valuta kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den
31 mars 2025, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 13 968
(13 017) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i
euro till 33 % (34 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovis -
ning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från
dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans dagens
valuta kurser. Per 31 mars motsvarade 1 euro 10,85 (11,53) kronor och
1 dansk krona motsvarade 1,45 (1,55) kronor. Intäkts- och kostnads-
poster omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro mot -
svarade 11,23 (11,28) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,51 (1,51)
kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlandsverk -
samhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta -
kurseffekter redo visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med -
arbetare och styrelseledamöter att:
i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax
verksamhet.
ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per
denna rapports avgivande.
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2025
31 mar
2024
31 mar
Förvaltningsfastigheter 4 489 3 956
Övriga tillgångar 129 155
Summa tillgångar 4 619 4 111
Räntebärande skulder 2 936 2 634
Övriga skulder 396 349
Summa skulder 3 331 2 983
Nettoexponering 1 288 1 129
===== SIDA 21 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202521
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, mkr –12 808 –6 404 – 6 404 12 808
Belåningsgrad, % 48 44 41 38 35
Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 87 91 96 ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 4,1 4,3 4,6 ET ET
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 719/+1 875
Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter – 970/+993
Hyresintäkter +/– 5 % +2 569/–2 565
Fastighetskostnader +/– 5 % –331/+334
Känslighetsanalys per 31 mars 20251)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på
förvaltningsresultat,
årsbasis
Effekt på
resultat efter
skatt, årsbasis
Effekt på
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +54/–54 +45/–45 +45/–45
Hyresintäkter +/–1 % +52/–52 +43/–43 +43/–43
Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9 – 7/+7 – 7/+7
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –5/+5 –4/+4 –4/+4
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –17/+17 –15/+15 –15/+15
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +238/–238 +196/–196 +1 397/–1397
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2025 +/–10 % +51/–51 +43/–43 +43/–43
===== SIDA 22 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202522
Nyckeltal
2025
jan–mar
2024
jan–mar
2024
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2021
jan–dec
2020
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,6 6,5 6,6 6,4 5,8 6,0 6,3
Överskottsgrad, % 81 81 84 83 82 83 83
Areamässig uthyrningsgrad, % 96 97 96 97 95 96 95
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 96 96 95
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 4 876 4 386 4 834 4 331 3 895 3 759 3 480
Antal fastigheter vid periodens utgång 989 911 983 903 751 673 673
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,3 6,3 6,7 6,4 5,7 5,9 6,6
Avkastning på eget kapital, % 8,5 11,6 13,5 0,0 8,4 36,6 17, 8
Genomsnittlig ränta, % 2,5 2,2 2,3 1,9 1,7 1,4 1,8
Räntebindning inkl. derivat, år 3,4 2,7 2,9 2,8 3,2 4,0 3,4
Kapitalbindning, år 3,7 3,4 3,1 3,1 3,7 4,3 3,4
Soliditet, % 51 50 50 50 46 50 48
Belåningsgrad, % 41 42 42 41 45 42 43
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,3 4,9 5,1 4,9 6,5 5,4 6,4
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,3 5,2 5,4 5,2 7,1 5,8 6,4
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 5,8 5,0 5,7 7,1 6,5 5,7
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 5,6 7, 2 6,5 8,1 12,7 9,4 6,4
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 210,60 282,40 226,20 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60
Substansvärde (NAV), kr 125,30 115, 4 5 125,23 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38
Eget kapital, kr 108,22 99,39 10 7,9 2 95,05 91,33 83,93 55,19
Eget kapital efter utspädning, kr 108,21 99,35 10 7,91 95,01 91,20 83,84 55,09
Resultat, kr 2,41 3,01 14,78 –0,82 7, 76 30,09 10,80
Resultat efter utspädning, kr 2,41 3,01 14,78 –0,82 7, 75 30,04 10,78
Förvaltningsresultat, kr 2,92 2,75 11,95 11,17 9,71 8,01 6,63
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2,92 2,75 11,95 11,16 9,70 7,9 9 6,62
Kassaflöde, kr 2,38 2,49 9,85 9,95 8,69 6,59 6,10
Kassaflöde efter utspädning, kr 2,38 2,49 9,85 9,94 8,68 6,58 6,09
Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) – – 3,50 3,10 2,70 2,15 1,65
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,4 338,3 338,4 338,3 318,0 317, 7 317, 3
Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,5 338,5 338,4 338,5 318,5 318,0 317,9
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4 338,3 338,4 324,8 317, 8 317, 5 317,1
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,5 338,5 338,5 325,1 318,3 318,0 317, 7
Data per D-aktie
Börskurs vid periodens utgång, kr 32,30 29,90 30,95 28,00 26,70 33,40 32,05
Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00
Resultat, kr 0,50 0,50 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) – – 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 125,8
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 126,2 118, 4
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 31–32.
===== SIDA 23 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202523
Koncernens rapport över totalresultatet
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–mar
2024
jan–mar
2024
jan–dec
Rullande tolv
månader
Hyresintäkter 1 307 1 185 4 994 5 116
Övriga intäkter 4 8 69 65
Driftskostnader −110 −113 −357 −354
Underhållskostnader −33 −35 −126 −124
Fastighetsskatt −73 −60 −272 −285
Övriga fastighetskostnader −30 −26 −117 −121
Driftnetto 1 064 960 4 191 4 295
Central administration −47 −43 −187 −191
Resultat från joint venture och intresseföretag 287 177 783 893
– varav förvaltningsresultat 281 238 1 108 1 151
– varav värdeförändringar 84 3 −69 12
– varav skatt −78 −64 −256 −270
Finansiella intäkter 18 31 162 149
Finansiella kostnader −240 −184 −912 −968
Finansiell kostnad räntekomponent leasing −9 −9 −36 −36
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 1 073 932 4 001 4 142
– varav förvaltningsresultat 1 067 994 4 326 4 399
– varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 053 994 4 296 4 355
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade – 4 −17 −21
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade −67 152 563 344
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade – – −17 −17
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade −2 99 1 202 1 100
Resultat före skatt 1 004 1 187 5 732 5 548
Uppskjuten skatt −47 −74 −264 −237
Aktuell skatt −63 −33 −194 −224
Periodens resultat 894 1 080 5 274 5 087
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 878 1 080 5 255 5 053
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 15 – 19 34
Övrigt totalresultat
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet −1 476 718 642 −1 552
Andel övrigt totalresultat för joint venture −26 −49 9 32
Omräkningseffekter säkringsredovisning 659 −272 −240 692
Skatt på poster som kan komma att återföras 19 −10 −8 21
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt −825 387 404 −808
Totalresultat för perioden 69 1 467 5 678 4 280
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 101 1 467 5 646 4 280
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande −32 – 32 0
Resultat per A- och B-aktie, kr 2,41 3,01 14,78 14,18
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,41 3,01 14,78 14,18
Resultat per D-aktie, kr 0,50 0,50 2,00 2,00
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4 338,3 338,4 338,5
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,5 338,5 338,5 338,4
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3
===== SIDA 24 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202524
Koncernens rapport över finansiell
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2025
31 mar
2024
31 mar
2024
31 dec
Förvaltningsfastigheter 64 040 59 814 65 862
Förvaltningsfastigheter till försäljning – – 12
Leasingavtal nyttjanderätt 535 539 546
Joint venture och intresseföretag 15 438 13 295 15 170
Uppskjutna skattefordringar 153 155 163
Derivat – 3 –
Räntebärande finansiella fordringar 246 238 230
Övriga anläggningstillgångar 85 90 91
Summa anläggningstillgångar 80 497 74 134 82 073
Börsnoterade instrument 624 753 625
Räntebärande kortfristiga fordringar 61 523 129
Övriga omsättningstillgångar 648 646 574
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 588 574 356
Kassa och bank 127 15 287
Summa omsättningstillgångar 2 047 2 511 1 971
Summa tillgångar 82 545 76 645 84 044
Eget kapital 41 872 38 045 41 803
– varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 830 – 862
Långfristiga räntebärande skulder 28 583 24 646 30 002
Uppskjutna skatteskulder 4 184 4 101 4 289
Derivat 58 – 71
Långfristiga leasingskulder 1) 487 493 498
Övriga långfristiga skulder 354 332 357
Summa långfristiga skulder 33 667 29 572 35 216
Företagscertifikat 1 380 2 325 456
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 3 641 5 067 4 676
Kortfristiga leasingskulder 1) 48 46 48
Övriga kortfristiga skulder 787 690 612
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 150 898 1 231
Summa kortfristiga skulder 7 005 9 027 7 024
Summa eget kapital och skulder 82 545 76 645 84 044
1) Jämförelsetal per 31 mars 2024 och 31 december 2024 avseende kort- och långfristiga leasingskulder är uppdaterade. Långfristiga leasingskulder har minskat med
46 miljoner kronor respektive 48 miljoner kronor. Kortfristiga leasingskulder har ökat med motsvarande belopp.
===== SIDA 25 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202525
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–mar
2024
jan–mar
2024
jan–dec
Rullande tolv
månader
Resultat före skatt 1 004 1 187 5 732 5 548
Betald skatt –53 –32 –162 –183
Utdelning från joint venture och intresseföretag 111 175 477 414
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
Värdeförändringar på finansiella instrument 2 –99 –1 184 –1 083
Värdeförändringar på fastigheter 67 –156 –546 –323
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –287 –177 –783 –892
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 21 13 56 64
Övriga poster ej ingående i kassaflödet 4 –6 –4 6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital 870 905 3 586 3 551
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 163 151 196 207
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –310 –557 –431 –185
Kassaflöde från den löpande verksamheten 722 499 3 351 3 574
Förvärv av fastigheter –849 –707 –4 853 –4 996
Avyttring av fastigheter 12 30 127 109
Investeringar i befintliga fastigheter –203 –278 –1 129 –1 054
Förvärv av finansiella instrument – –15 –101 –86
Avyttring av finansiella instrument 65 15 683 733
Investeringar i joint venture och intresseföretag –132 –96 –442 –477
Förändring av lån till joint venture och intresseföretag –15 –11 –54 –58
Ökning av övriga anläggningstillgångar –2 –2 –51 –51
Minskning av övriga anläggningstillgångar 7 39 88 56
Kassaflöde från investeringsverksamheten −1 116 −1 025 −5 732 −5 824
Nyemission av B-aktier – – 15 15
Utbetald utdelning till aktieägare –63 –63 –1 301 –1 301
Incitamentsprogram – – –4 –4
Upptagna lån 6 164 4 003 13 405 15 565
Amorterade lån −5 842 −3 443 −9 683 –12 082
Minskning av övriga långfristiga skulder –25 –3 –24 –46
Ökning av övriga långfristiga skulder – 17 181 164
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande – – 52 52
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 234 511 2 639 2 362
Periodens kassaflöde −161 −14 258 111
Kursdifferens i likvida medel 1 1 1 1
Förändring av likvida medel –160 –13 259 112
Likvida medel vid periodens ingång 287 28 28 15
Likvida medel vid periodens utgång 127 15 287 127
===== SIDA 26 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202526
Koncernens rapport över förändringar
i eget kapital
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Reserver
omräknings-
differenser
Intjänade
vinstmedel inkl.
periodens resultat
Totalt eget
kapital hänförlig
till moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2023 817 7 746 1 177 26 838 36 578 – 36 578
Periodens resultat januari–mars 2024 – – – 1 080 1 080 – 1 080
Övrigt totalresultat januari–mars 2024 – – 387 – 387 – 387
Totalresultat för perioden – – 387 1 080 1 467 – 1 467
Eget kapital 31 mars 2024 817 7 746 1 564 27 918 38 045 – 38 045
Periodens resultat april–december 2024 – – – 4 175 4 175 19 4 194
Övrigt totalresultat april–december 2024 – – 4 – 4 13 17
Totalresultat för perioden – – 4 4 175 4 179 32 4 211
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0 15 – – 15 – 15
Aktieutdelning – – – –1 301 –1 301 – –1 301
Transaktioner med aktieägare 0 15 – –1 301 –1 287 – –1 287
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – –1 – – −1 – −1
Inlösen incitamentsprogram – –13 – – –13 – –13
Teckning incitamentsprogram – – – 9 9 – 9
Överföring till övrigt tillskjutet kapital – 2 179 – –2 179 – – –
Transaktioner med innehavare utan
bestämmande inflytande – 10 – – 10 – 10
Förändring av innehav utan
bestämmande inflytande – – – – – 830 830
Övriga transaktioner – 2 175 – –2 170 4 830 834
Eget kapital 31 december 2024 817 9 935 1 568 28 621 40 941 862 41 803
Periodens resultat januari–mars 2025 – – – 878 878 15 894
Övrigt totalresultat januari–mars 2025 – – –777 – –777 –47 –825
Totalresultat för perioden – – –777 878 101 –32 69
Eget kapital 31 mars 2025 817 9 935 791 29 499 41 043 830 41 872
===== SIDA 27 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202527
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–mar
2024
jan–mar
2024
jan–dec
Nettoomsättning 31 30 139
Administrationskostnader –34 –34 –136
Resultat före finansiella intäkter och kostnader –3 –4 3
Resultat från andelar i koncernföretag – 400 1 182
Resultat från andelar i joint venture – – 122
Finansiella intäkter 190 243 1 054
Finansiella kostnader –243 –113 –732
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner –56 525 1 629
Bokslutsdispositioner – – –52
Skatter – – –45
Periodens resultat –56 525 1 531
Belopp i miljoner kronor
2025
31 mar
2024
31 mar
2024
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 2 2 2
Fordringar på koncernföretag 1 755 1 918 2 097
Övriga finansiella anläggningstillgångar 19 835 15 581 17 118
Summa anläggningstillgångar 21 592 17 501 19 216
Fordringar på koncernföretag 27 359 24 489 26 034
Övriga omsättningstillgångar 22 18 18
Kassa och bank – – 172
Summa omsättningstillgångar 27 381 24 507 26 223
Summa tillgångar 48 973 42 008 45 440
Bundet eget kapital 966 966 966
Fritt eget kapital 10 189 10 556 10 263
Eget kapital 11 155 11 522 11 229
Obeskattade reserver 11 13 11
Långfristiga räntebärande skulder 12 617 4 197 9 936
Skulder till koncernföretag 18 264 18 268 18 252
Uppskjutna skatteskulder 6 5 6
Summa långfristiga skulder 30 887 22 470 28 194
Kortfristiga räntebärande skulder 1 427 2 462 456
Skulder till koncernföretag 5 196 5 427 5 200
Övriga kortfristiga skulder 297 113 350
Summa kortfristiga skulder 6 920 8 003 6 006
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 48 973 42 008 45 440
===== SIDA 28 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202528
Segmentinformation
Värdeförändringar fastigheter
Marknadssegment Hyresintäkter Driftnetto Orealiserade Realiserade Totalavkastning
Belopp i miljoner kronor
2025
jan-mar
2024
jan–mar
2025
jan–mar
2024
jan–mar
2025
jan–mar
2024
jan–mar
2025
jan–mar
2024
jan–mar
2025
jan–mar
2024
jan–mar
Sverige 265 264 215 217 8 –149 – – 224 67
Finland 450 445 355 343 –157 153 – 2 197 497
Frankrike 291 203 236 164 35 154 – 3 271 321
Benelux 173 158 155 144 22 –39 – – 177 105
Spanien 90 84 82 77 38 37 – – 121 114
Tyskland 35 28 34 27 –12 –2 – – 22 25
Övriga Europa 3 3 2 3 –2 –2 – – 1 1
Ej fördelat – – –16 –16 – – – – –16 –16
Totalt 1 307 1 185 1 064 960 –67 152 – 4 997 1 116
Marknadssegment
Marknadsvärde
fastigheter
Investeringar
fastigheter
Förvärv
fastigheter
Avyttring
fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2025
31 mar
2024
31 mar
2025
jan–mar
2024
jan–mar
2025
jan–mar
2024
jan–mar
2025
jan–mar
2024
jan–mar
Sverige 15 217 14 681 108 182 – – – –
Finland 18 414 19 457 49 47 – 394 –1 –19
Frankrike 13 930 10 415 19 19 170 55 –11 –11
Benelux 8 991 8 796 19 21 200 27 – –
Spanien 5 649 4 995 8 9 423 230 – –
Tyskland 1 724 1 343 1 – 56 – – –
Övriga Europa 117 126 – – – – – –
Totalt 64 040 59 814 203 278 849 707 –12 –30
===== SIDA 29 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202529
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med
IAS 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS redovisningsstandarder i
rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända IFRS redo -
visningsstandarder. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder
är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för
2024 och ska läsas tillsammans med denna.
Den 9 april 2024 utfärdade IASB ® en ny standard, IFRS 18, som
kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som
börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämp -
ning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU har
ännu inte antagit denna standard. Koncernen har ännu inte utvärderat
klart effekterna av IFRS 18.
Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder
som ännu inte trätt i kraft och som förväntas ha någon väsentlig inver -
kan på Sagax redovisning.
Avrundningsdifferenser kan förekomma.
2NOT VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis -
ningen för 2024. Inga materiella förändringar avseende transaktioner
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års -
redovisningen för 2024.
3NOT HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Den 14 april 2025 pressmeddelades att Sagax genom 4 separata transak -
tioner har förvärvat 6 fastigheter i Barcelona och 1 fastighet i Madrid för
motsvarande 830 miljoner kronor, varav 4 fastigheter motsvarande 445
miljoner kronor har tillträtts efter rapportperiodens utgång.
Den 2 maj 2025 pressmeddelades att Sagax genom 2 separata trans -
aktioner har förvärvat 3 fastigheter för motsvarande 570 miljoner kronor.
Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 80 400 kvadrat meter
och 196 200 kvadratmeter mark, varav 183 200 kvadratmeter upplåts
med tomträtt. Årshyran uppgår till motsvarande 60 miljoner kronor.
Uthyrningsgraden uppgår till 93 % och hyresavtalens genomsnittliga
återstående löptid till 3,2 år. Av förvärven har motsvarande 505 miljoner
kronor tillträtts. Återstående 65 miljoner kronor beräknas tillträdas
under det andra kvartalet 2025. Förvärven kommer att redovisas i Sagax
segment Benelux (505 miljoner kronor) samt Frankrike (65 miljoner
kronor).
Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång.
Noter
1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER
===== SIDA 30 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202530
Stockholm den 8 maj 2025
AB SAGAX (publ)
Organisationsnummer 556520-0028
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin
VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig
görande den 8 maj 2025, klockan 11.00, CEST.
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
KALENDARIUM
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se.
Delårsrapport januari – juni 2025 14 juli 2025
Delårsrapport januari – september 2025 24 oktober 2025
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
Juni 2025 1)
■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 26 juni 2025
■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 juni 2025
September 2025 1)
■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 26 september 2025
■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2025
December 2025 1)
■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 23 december 2025
■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2025
Mars 2026 1)
■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 27 mars 2026
■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2026
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540
david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540
agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:
1) Avser av styrelsen föreslagna datum.
===== SIDA 31 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202531
Definitioner
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckel -
tal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter
värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom -
snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital
förräntats under perioden.
Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter återläggning
av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar
under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera
resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie -
ringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens
utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till -
gångar vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till
12 månader, justerat för fastig heternas innehavstid under perioden och
omräknat till balansdagens valuta kurser i förhållande till fastigheternas
redovisade värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg
för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång
i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn
tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid
periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till
hyresvärde direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska
utnyttjande graden i koncernens fastigheter.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts -
avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration
med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag
rullande 12 månader.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive
värdeförändringar och skatt.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A- och
B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för perioden
reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt
antal A- och B-aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och
B-aktier.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida
vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg
för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela
rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden.
Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda
fastigheter.
===== SIDA 32 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202532
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Kassaflöde per A- och B-aktie
efter utspädning
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat
med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och
intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter
utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier
för perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens
kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna
av A- respektive B-aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade
intresseföretag och joint venture.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt
EMTN-program
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier
samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt EMTN-
program/totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier
samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture
i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade
intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A- och B-aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till
vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers
del av resultatet för perioden.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa
faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas
normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och
intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse -
företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella
kostnader (inklusive leasingkostnader).
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt
EMTN-program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och
kostnader i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har
tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter,
för att bedriva sin dagliga verksamhet.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt
balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med
återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende
temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning
av motsvarande poster avseende joint venture och intresseföretag görs
på egen rad.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/totala
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -
innehavare.
Triple net-avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets -
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med
IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående
potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt
att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.
===== SIDA 33 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202533
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–mar
2024
jan–mar
2024
jan–dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt 894 1 080 5 274
Tillägg för omräkning till årsvärde 2 681 3 241 –
Justerat resultat efter skatt 3 575 4 321 5 274
Genomsnittligt eget kapital 41 838 37 312 39 191
Avkastning på eget kapital 8,5 % 11,6 % 13,5 %
Avkastning på totalt kapital
Förvaltningsresultat 1 067 994 4 326
Tillägg för omräkning till årsvärde 3 202 2 981 –
Finansiella kostnader 249 193 947
Tillägg för omräkning till årsvärde 747 578 –
Resultat före finansiella kostnader 5 264 4 744 5 274
Genomsnittliga totala tillgångar 83 294 75 027 78 727
Avkastning på totalt kapital 6,3 % 6,3 % 6,7 %
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area, tusental kvm 4 690 4 234 4 631
Totalt uthyrningsbar area,
tusental kvm 4 876 4 386 4 834
Areamässig uthyrningsgrad 96 % 97 % 96 %
Belåningsgrad
Räntebärande skulder 33 604 32 038 35 134
Totala tillgångar 82 545 76 645 84 044
Belåningsgrad 41 % 42 % 42 %
Direktavkastning
Driftnetto 1 064 960 4 191
Återläggning av tomträttsavgäld –8 –8 –32
Tillägg för omräkning till årsvärde 3 167 2 855 –
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/
övrigt 97 19 184
Valutaomräkning till balansdagskurs –119 65 17
Justerat driftnetto 4 200 3 891 4 360
Fastigheternas redovisade värde 64 040 59 814 65 874
Direktavkastning 6,6 % 6,5 % 6,6 %
EBITDA rullande 12 månader
Driftnetto 4 295 3 702 4 191
Central administration –191 –183 –187
Utdelningar från joint venture och
intresseföretag 464 714 527
EBITDA 4 569 4 233 4 531
Eget kapital per A- och B-aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
ägare 41 043 38 045 40 941
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 –4 419
Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 36 624 33 626 36 522
Antal aktier, 1 000 st 338 424 338 335 338 424
Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 455 338 476 338 444
Eget kapital per A- och B-aktie, kr 108,22 99,39 10 7,9 2
Eget kapital per A- och B-aktie
efter utspädning, kr 108,21 99,35 10 7,91
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–mar
2024
jan–mar
2024
jan–dec
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra 5 156 4 837 5 323
Hyresvärde 5 366 5 026 5 553
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %
Framåtriktad direktavkastning
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 283 4 016 4 414
Återläggning av tomträttsavgäld –33 –32 –32
Justerat driftnetto 4 250 3 984 4 382
Fastigheternas redovisade värde 64 040 59 814 65 874
Framåtriktad direktavkastning 6,6 % 6,7 % 6,7 %
Framåtriktad EBITDA
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 283 4 016 4 414
Central administration –191 –183 –187
Utdelningar från joint venture och
intresseföretag 464 714 527
Framåtriktad EBITDA 4 556 4 547 4 754
Förvaltningsresultat
Resultat efter skatt 894 1 080 5 274
Skatt 188 171 714
Värdeförändringar –14 –258 –1 661
Förvaltningsresultat 1 067 994 4 326
– varav hänförligt till minoritetsägare 15 – 30
– varav hänförligt till moderbolagets ägare 1 053 994 4 296
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat hänförligt till
moderbolagets ägare 1 053 994 4 296
Utdelning hänförlig till D-aktier –63 –63 –253
Justerat förvaltnings resultat 990 930 4 044
Genomsnittligt antal A- och
B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 452 338 473 338 465
Förvaltningsresultat per A- och
B-aktie efter utspädning, kr 2,92 2,75 11,95
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader
Förvaltningsresultat hänförligt till
moderbolagets ägare 4 355 3 932 4 296
Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253 –253
Justerat förvaltningsresultat 4 103 3 679 4 044
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter
utspädning, 1 000 st 338 460 330 106 338 465
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
innevarande period 12,12 11,15 11,95
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
föregående period 11,15 10,19 11,16
Årlig tillväxttakt, % 9 % 9 % 7 %
===== SIDA 34 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202534
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande
period.
2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
3) IFRS-nyckeltal.
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–mar
2024
jan–mar
2024
jan–dec
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Hyresintäkter 1 307 1 185 ET
Förvärvade och sålda fastigheter –137 –25 ET
Valutajustering1) – –4 ET
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
exklusive valutaeffekter 1 170 1 156 ET
Kassaflöde per A- och B-aktie
Resultat före skatt 1 004 1 187 5 732
Utdelningar från joint ventures och
intresseföretag 111 175 477
Ej kassaflödes påverkande poster –193 –426 –2 460
Betald skatt –53 –32 –162
Utdelning hänförlig till D-aktier –63 –63 –253
Kassaflöde 806 841 3 334
Kassaflöde per A- och B-aktie efter
utspädning, kr 2,38 2,49 9,85
Nettoskuld
Se sid 15.
Nettoskuld enligt EMTN-program
Räntebärande skulder 33 604 32 038 35 134
Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –8 381 –8 404 –9 496
Likvida medel –127 –15 –287
Nettoskuld enligt EMTN-program 25 096 23 619 25 352
Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN-program 25 096 23 619 25 352
Totala tillgångar 82 545 76 645 84 044
Nettoskuld enligt EMTN-program/
totala tillgångar 30 % 31 % 30 %
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld 24 165 22 105 24 367
EBITDA rullande 12 månader 4 569 4 233 4 531
Nettoskuld/EBITDA 5,3 x 5,2 x 5,4 x
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA
Nettoskuld 24 165 22 105 24 367
Framåtriktad EBITDA 4 556 4 547 4 754
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 5,3 x 4,9 x 5,1 x
Nettoskuld/totala tillgångar
Nettoskuld 24 165 22 105 24 367
Totala tillgångar 82 545 76 645 84 044
Nettoskuld/totala tillgångar 29 % 29 % 29 %
Resultat per A- och B-aktie 3)
Resultat efter skatt hänförligt till
moderbolagets ägare 878 1 080 5 255
Utdelning hänförlig till D-aktier –63 –63 –253
Justerat resultat efter skatt 815 1 017 5 002
Resultat per A- och B-aktie efter
utspädning, kr 2,41 3,01 14,78
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–mar
2024
jan–mar
2024
jan–dec
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat 1 067 994 4 326
Återläggning förvaltnings resultat
joint venture och intresseföretag –281 –238 –1 108
Utdelning från joint venture och
intresseföretag 111 175 527
Finansiella kostnader inkl. leasing 249 193 947
Justerat förvaltnings resultat före
finansiella kostnader 1 146 1 122 4 693
Räntetäckningsgrad 4,6 x 5,8 x 5,0 x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 1 067 994 4 326
Finansnetto 231 161 786
Förvaltningsresultat före finansnetto 1 298 1 155 5 112
Räntetäckningsgrad 5,6 x 7 ,2 x 6,5 x
Soliditet
Eget kapital 41 872 38 045 41 803
Totala tillgångar 82 545 76 645 84 044
Soliditet 51 % 50 % 50 %
Substansvärde (NAV)
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
ägare 41 043 38 045 40 941
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 –4 419
Återläggning av derivat 58 –3 71
Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 078 4 030 4 185
Återläggningar hänförliga till joint
venture och intresseföretag 1 648 1 424 1 605
Substansvärde (NAV) 42 408 39 077 42 382
Substansvärde (NAV) per A- och
B-aktie efter utspädning, kr 125,30 115, 4 5 125,23
Säkerställda skulder/totala tillgångar
Säkerställda skulder 5 170 5 507 4 937
Totala tillgångar 82 545 76 645 84 044
Säkerställda skulder/totala tillgångar 6 % 7 % 6 %
Överskottsgrad
Driftnetto 1 064 960 4 191
Hyresintäkter 1 307 1 185 4 994
Överskottsgrad 81 % 81 % 84 %
===== SIDA 35 =====
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt
industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 mars 2025 uppgick till 4 876 000 kvadratmeter fördelat på 989 fastigheter.
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Mer information finns på www.sagax.se.