Kvartalsrapport Q1 2026

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT  
JANUARI – MARS 2026
AB Sagax är ett fastighetsbolag 
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri

===== SIDA 2 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20262
FÖRSTA KVARTALET 2026
  ■ Hyresintäkterna ökade med 3 % till 1 344 miljoner kronor (1 307 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■  Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare minskade med 2 % till 1 029 (1 053) miljoner kronor.
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning minskade med 2 % till 2,85 (2,92) kronor.
  ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 460 (−17) miljoner kronor.
  ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 208 (31) miljoner kronor.
  ■ Kvartalets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 376 (878) miljoner kronor.
  ■  Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 768 (870) miljoner kronor, 
motsvarande 2,07 (2,38) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 416 (1 041) miljoner kronor varav 564 (849) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2026
För 2026 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, 
med  nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och avyttringar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 500 miljoner kronor. 
Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2025. 
Delårsrapport januari – mars 2026
Nyckeltal i urval
2026 
jan–mar
2025 
 jan–mar
2025 
 jan–dec
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
2021 
jan–dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,85  2,92  12,38  11,95  11,16  9,70  7,9 9  
   Förändring jämfört med föregående år, % –2  6  4  7  15  21  21 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 3,88  2,41  11,22  14,78  –0,82  7, 75   30,04 
Utdelning per A- och B-aktie, kr (2025 föreslagen) –  –  3,70  3,50  3,10  2,70  2,15 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 6,0  5,3  5,8  5,4  5,2  7,1   5,8 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,9  4,6  4,6  5,0  5,7  7,1   6,5 
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 43  41  44  42  41  45  42 
Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 69 749  64 040  68 283  65 874  57 061  52 682  46 067 
Fastigheternas direktavkastning, % 6,3  6,6  6,5  6,6  6,4  5,8  6,0 
Avkastning på eget kapital, % 12,7  8,5  9,6  13,5  0,0  8,4  36,6 
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34.

===== SIDA 3 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20263
AFFÄRSIDÉ
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom 
segmentet lager och lätt industri. 
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets 
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets -
mål:
  ■  Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och 
starka kassaflöden.
  ■  Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv  
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
  ■  Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än  
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagax har från och med 2026 följande finansiella mål:
  ■  Avkastning på eget kapital om lägst 12 % per år över perioden  
2026–2030.
  ■  Ökning av förvaltningsresultatet per A- och B-aktie om 5–10 %  
per år över perioden 2026–2030.
I tabellen nedan redovisas hur utfallet förhåller sig till de finansiella 
målen.
Affärsidé, mål och strategier
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att 
öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska 
bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet 
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt 
och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj -
ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom -
pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. 
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även indirekt i 
fastigheter genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör 
investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångsrikt på egen 
hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att sam -
arbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av 
sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt 
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas 
kapital.
Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande 
verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden 
beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint 
venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande 
verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte 
att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder 
utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar 
även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. 
Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det 
bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors 
Service om Baa2 med ”stable outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam -
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst 
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning 
om högst 2,00 kronor per aktie och har rätt till maximalt 35 kronor 
per aktie av eget kapital. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå 
investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning sam -
tidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B 
begränsas.
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte  
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter 
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt -
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud -
sakligen efter att uthyrning avtalats.
För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bola -
get antagit följande strategier.
Finansiella mål
2026  
jan–mar
Avkastning på eget kapital om lägst 12 % per år över 
 perioden 2026–2030 13 %
Ökning av förvaltningsresultatet per A- och B-aktie om  
5–10 % per år över perioden 2026–2030 –2 %

===== SIDA 4 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20264
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax 
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit -
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför 
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt 
då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och 
lokal anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings -
tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för 
att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax 
största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha 
goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. 
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi 
skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av 
ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel 
värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster 
som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets 
investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i 
syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. 
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax 
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter.
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
20262025202420232022202120202019201820172016
0
15 000
30 000
45 000
60 000
75 000
90 000
 Uthyrningsbar area
 Marknadsvärde
Förvaltningsresultat och kassaflöde
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
20262025202420232022202120202019201820172016
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
 Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
  Kassaflöde från den löpande verksamheten  före förändring  
av rörelsekapital, rullande 12 månader
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt 
interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: 
Miljö- och klimatpåverkan
Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig -
heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att 
minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som  
uppförs samt utvalda befintliga byggnader.
Ansvarsfullt företagande
Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en 
visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en  
upp förandekod för leverantörer.
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga  
vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde  skapande. Således  
är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs  modellen.
Medarbetare och värdekedja
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är 
därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan 
anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med -
arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda 
representanter för före  tagets värderingar och kultur. 
Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa 
i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2025.

===== SIDA 5 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20265
Under det första kvartalet förvärvades fastigheten Rijksweg Noord 293 i Sittard, Nederländerna. Fastigheten omfattar 3 500 kvadratmeter 
lagerlokaler och är fullt uthyrd.

===== SIDA 6 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20266
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och 
med mars 2026. Balansposterna avser ställningen vid periodens utgång. 
Jämförelseposterna avser motsvarande period före  gående år respektive 
ställningen vid periodens utgång föregående år.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare mins -
kade med 2 % till 1 029 (1 053) miljoner kronor. Förvaltnings  resultatet 
minskade till följd av valutaeffekt, högre vakansgrad, avyttring av fastig -
heter och högre genomsnittsränta. Förvaltningsresultatet per A- och B-  
aktie efter utspädning uppgick till 2,85 (2,92) kronor. 
Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 460 (−17) mil-
joner kronor, varav 21 (50) miljoner kronor avsåg värde  förändringar på 
fastigheter i joint venture och intresseföretag. 
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 
208 (31) miljoner kronor varav 81 (34) miljoner kronor avsåg värde -
förändringar på finansiella instrument i joint venture och intresse  företag. 
Periodens resultat uppgick till 1 380 (894) miljoner kronor varav 
1 376 (878) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare. 
Resultat, intäkter och kostnader
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 3 % till 1 344 (1 307) miljoner kronor. Intäk-
terna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten Benelux, 
 Iberia, Frankrike och Danmark samt av indexupp räkning av hyresintäkter. 
Av periodens hyresintäkter genererades 79 % i euro. Exklusive valuta -
effekter ökade hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 0,5 % (1,2 %). 
De största procentuella ökningarna återfanns i segmenten Iberia 4,9 %, 
Sverige 3,0 % och Danmark 2,1 %. Den vägda inflationen i Sagax segment 
under samma period uppgick till 1,6 % (1,1 %) i årstakt.
Övriga intäkter ökade till 9 (4) miljoner kronor och avsåg främst 
 försäkringsersättning.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2026  
jan–mar
2025  
jan–mar
Hyresintäkter 1 344  1 307 
Förvärv och avyttringar –117  –38 
Valutajustering1) –  –49 
Summa 1 227  1 221 
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period.
FörvaltningsresultatFörvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
20262025202420232022202120202019201820172016
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
 Förvaltningsresultat per kvartal
 Rullande 12 månader
Ekonomisk uthyrningsgrad
70
75
80
85
90
95
100
20262025202420232022202120202019201820172016
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
 Uthyrningsgrad
 Genomsnitt senaste 12 månaderna
Hyresintäkter
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
20262025202420232022202120202019201820172016
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
5 600
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
 Hyresintäkter per kvartal
 Rullande 12 månader
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
0
2
4
6
8
10
jan–mar 
2026
jan–mar 
2025
jan–mar 
2024
jan–mar 
2023
jan–mar 
2022
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
  Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive  
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år 
 Inflation rullande 12 månader

===== SIDA 7 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20267
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 % (96 %). Under 
perioden har vakans  värdet ökat med 117 (46) miljoner kronor till följd 
av avflyttningar och minskat med 50 (53) miljoner kronor till följd av 
inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter minskade vakansvärdet 
med 3 (ökade med 3) miljoner kronor och uppgick till 46 (43) miljoner 
kronor på årsbasis vid periodens slut. Under perioden förvärvade och 
avyttrade fastig  heter samt utrangerade byggnader minskade vakans -
värdet med 1 (minskade med 9) miljoner kronor netto. Valutakursför -
ändring ökade vakansvärdet med 2 (minskade med 9) miljoner kronor. 
Sammantaget uppgick vakans  värdet till 307 (210) miljoner kronor vid 
periodens slut. 
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtal med ett vakansvärde om 199 (224) miljoner kronor var vid 
periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 189 (222) miljoner 
kronor har sagts upp för avflyttning och hyres  avtal omfattande 10 (1) 
miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som 
sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett vakansvärde om 93 miljo -
ner kronor under 2026. Vid periodens utgång har uthyrningar av lokaler 
till hyresgäster som ännu ej inflyttat minskat det justerade vakansvärdet 
med 61 (23) miljoner kronor. Av dessa sker inflyttningar motsvarande 
ett vakansvärde om 31 miljoner kronor under 2026. Det justerade ut- 
gående vakansvärdet uppgick till 445 (410) miljoner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 171 (143) 
miljoner kronor. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd 
exklusive valutaeffekter steg med 12,4 %, motsvarande 18 miljoner kro -
nor jämfört med samma period före  gående år främst till följd av högre 
kostnader för el och uppvärmning i segmenten Sverige och Finland. Den 
vägda infla tionen under perioden uppgick till 1,6 % i årstakt varför den 
reala kostnads  ökningen uppgick till 10,8 %, motsvarande 16 miljoner 
kronor. 
Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 81 (73) miljoner kronor 
och övriga fastighetskostnader ökade till 32 (30) miljoner kronor till 
följd av fastighetsförvärv. 
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 51 (47) miljoner kro -
nor, motsvarande 3,8 % (3,6 %) av periodens hyresintäkter. 
Sagax hade vid periodens utgång 108 (98) medarbetare. Funktioner 
såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. 
Sagax har kontor i Stockholm,  Helsingfors,  Paris, Lyon, Rotterdam, 
 Barcelona, Madrid, Frankfurt och Köpenhamn.
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 40 
Finland 29 
Frankrike 16 
Nederländerna 10 
Spanien 9 
Tyskland 3 
Danmark 1 
Totalt 108 
Ingångna och uppsagda hyresavtal
   Inflyttningar   Avflyttningar
In- och avflyttningsår
Antal  
avtal
Vakansvärde, 
 mkr
Antal  
avtal
Vakansvärde, 
 mkr
2026 29  31  124  93 
2027 4  5  21  20 
2028 1  5  13  34 
2029 2  20  1  42 
Totalt 36  61  159  189 
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2026  
jan–mar
2025  
jan–dec
Ingående vakans respektive år 241  231 
Inflyttningar –50  –207 
Avflyttningar 117 218 
Förändring av lämnade rabatter –3  8 
Vakansvärde, förvärvade fastigheter –  33 
Vakansvärde, avyttrade fastigheter –1  –26 
Utrangering av byggnader –  –6 
Valutakursförändring 2  –9 
Utgående vakansvärde 307 241 
Uppsagt för omförhandling 10 10 
Uppsagda avtal, ej avflyttat 189 275 
Uthyrning, ej inflyttat – 61  –41 
Justerat utgående vakansvärde 445 485 
Vakanser 1 april 2026
Marknadssegment
Hyresvärde, 
mkr
Vakansvärde,  
mkr1)
Ekonomisk  
vakansgrad1)
Uthyrningsbar  
area, kvm
Vakant  
area, kvm
Areamässig  
vakansgrad
Sverige 1 169  101  9 % 947 000  104 000  11 %
Finland 1 735  91  5 % 1 394 000  80 000  6 %
Frankrike 1 296  50  4 % 1 188 000  46 000  4 %
Benelux 869  32  4 % 886 000  35 000  4 %
Iberia 487  22  5 % 691 000  32 000  5 %
Tyskland 171  10  6 % 164 000  11 000  7 %
Danmark 61  0  1 % 80 000  –  – 
Totalt 5 787  307  5 % 5 350 000  308 000  6 %
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.

===== SIDA 8 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20268
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 
305 (287) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 300 
(281) miljoner kronor, värde förändringar på fastigheter till 21 (50) mil -
joner kronor och värdeförändringar på räntederivat till 81 (34) miljoner 
 kronor. Skatte kostnad på resultat från joint venture och intresse  företag 
uppgick till 98 (78) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 
13.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 14 (18) miljoner kronor, varav 
8 (12) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligationer. 
De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende 
koncernens leasingskulder, ökade till 289 (240) miljoner kronor. Ökningen 
beror på högre genomsnittlig skuld på grund av förvärv av fastigheter och 
börsnoterade aktier samt högre genomsnittsränta under perioden. 
Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick till 
−11 (−9) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträtts-
avgälder och arrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas 
marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 100 % 
av marknadsvärdet externt värderade. Fastig  heternas värdeförändring 
uppgick till 438 (−67) miljoner kronor varav orealiserad värdeföränd -
ring uppgick till 420 (−67) miljoner kronor och realiserad värdeföränd -
ring till 18 (−) miljoner kronor. Av den orealiserade värde  förändringen 
var −108 (−14) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 528 (−53) 
miljoner kronor relaterat till allmän marknads  värdeförändring. För 
ytterligare information se sidan 12.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 127 (−2)  
miljoner kronor och avsåg i sin helhet orealiserade värdeförändringar. 
Omvärderingar av börsnoterade instrument medförde en oreali -
serad värdeförändring om 55 (−) miljoner kronor. Omvärdering av 
finansiellt instrument i joint venture uppgick till 24 (−13) miljoner 
 kronor. Orealiserad värde förändring hänförlig till räntederivat uppgick 
till 48 (10) miljoner kronor.
SKATT
Sagax redovisade en skattekostnad om 222 (110) miljoner kronor be- 
stående av en aktuell skattekostnad om 57 (63) miljoner kronor och en 
uppskjuten skattekostnad om 165 (47) miljoner kronor. 
Koncernens uppskjutna skatte  skuld uppgick till 4 466 (4 184) mil -
joner kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende 
ackumulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument upp -
gick till 228 (153) miljoner kronor.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av  
rörelse  kapital uppgick till 768 (870) miljoner kronor. Förändringar av 
rörelsekapitalet påverkade kassa  flödet med −170 (−148) miljoner  kronor. 
Investerings  verksamheten påverkade kassaflödet med −1 235  (−1 116) 
miljoner kronor. Kassa  flödet från finansieringsverksamheten uppgick 
till 640 ( 234) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel föränd -
rats med 4 (−160) miljoner kronor under perioden.
MODERBOLAGET
Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden 
såsom rapportering och aktiemarknads  information.  Tjänster  mellan 
koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till  ämpning 
av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings -
tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern  företag uppgick 
till 30 (29) miljoner kronor.

===== SIDA 9 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20269
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2026
För 2026 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med 
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och avyttringar 
samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 500 miljoner kronor. Prog ­
nosen tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2025.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs  rapporter och 
bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv  månaders­
basis per 1 april 2026. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa 
med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte 
innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, 
valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. 
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års  basis 
med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets­
kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat 
för innehavstid. Kostnaderna för  central administration har baserats 
på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräk ­
nats utifrån ränte  bärande skulder och tillgångar på balansdagen. 
 Kostnaderna för de ränte  bärande skulderna har baserats på koncernens 
beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finan ­
sieringskostnader och kostnader avseende på balans  dagen outnyttjade 
kredit  faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent  ligt tomträtts­
avgälder vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. 
Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej 
beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 16 % (16 %) 
schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs 
om 10,94 kronor, vilket innebär en 1,2 % högre kurs jämfört med den på 
10,82 kronor som användes vid beräkning av intjäningsförmågan per 
1 januari 2026. Per 1 april 2026 genererades 79 % av Sagax hyresvärde 
i euro. Under perioden har en fastighet i Uleåborg med en årshyra upp ­
gående till 76 miljoner kronor avyttrats. Exklusive avyttring och valuta­
effekter steg intjäningsförmågans hyresintäkter under perioden med 
0,2 % medan driftnettot minskade med 0,4 %.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade 
enligt samma principer som för Sagax med be  aktande av resultat­
andelens storlek.
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 apr 2026 1 jan 2026
Hyresvärde 5 787  5 739 
Vakans –307  –241 
Hyresintäkter 5 481  5 498 
Fastighetskostnader –1 016  –980 
Driftnetto 4 464  4 517 
Central administration –192  –188 
Joint venture och intresseföretag 1 330  1 323 
Finansnetto –1 150  –1 054 
Leasingkostnader –43  –41 
Förvaltningsresultat 4 409  4 558 
  –  varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav 
utan bestämmande inflytande 13  12 
Skatt –705  –729 
Resultat efter skatt 3 704  3 829 
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 691  3 817 
  – varav ägare av D-aktier 253  253 
  – varav ägare av A- och B-aktier 3 438  3 564 
Framåtriktad direktavkastning, % 6,3  6,6 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 6,0  5,7 
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare   
enligt aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
202620252024202320222021
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 
enligt aktuell intjäningsförmåga 
Mkr
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat
Direktavkastning och låneränta
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20262025202420232022202120202019201820172016
 Sagax fastigheters direktavkastning
 Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och 
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20262025202420232022202120202019201820172016
  Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den  
genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder

===== SIDA 10 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202610
Per 31 mars 2026 omfattade fastighetsbeståndet 1 050 (989) fastig  heter 
med en uthyrningsbar area om 5 350 000 (4 876 000) kvadrat  meter. 
Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 787 (5 366) respek ­
tive 5 481 (5 156) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot  svarar 
en ekonomisk uthyrningsgrad om 95 % (96 %).
FASTIGHETSFÖRVÄRV
Sagax har under perioden förvärvat 10 (9) fastigheter för 564 (849) mil ­
joner kronor. Därutöver har Sagax avtalat om förvärv av 14 fastigheter 
som tillträds efter periodens utgång. Den sammanlagda investeringen 
kommer att uppgå till 1 494 miljoner kronor.
INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND
Totalt 120 (203) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets­
beståndet. 43 (45) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna  
och 22 (79) miljoner  kronor nyproduktion. Därutöver investerades  
37 (64) miljoner  kronor i samband med nyuthyrningar och 17 (14) miljo­
ner kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 8 (6) miljo­
ner kronor investeringar i energi besparande åtgärder.  
 
AVYTTRINGAR
Under kvartalet har 3 (3) fastigheter med ett redovisat värde om 267 (12) 
miljoner kronor avyttrats. Därutöver har Sagax avtalat om avyttring av 2 
fastigheter med ett redovisat värde om 102 miljoner kronor.
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt  avkastningen för perioden uppgick till 6,3 % (6,6 %). Framåt­
riktad direktavkastning uppgick till 6,3 % (6,6 %).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari–mars 2026
Marknadssegment
Fastighetsförvärv, 
mkr
Fastighetsförvärv, 
antal fastigheter
Befintligt bestånd, 
mkr Totalt, mkr
Andel av totala 
investeringar Avyttringar, mkr
Avyttringar,  
antal fastigheter
Nettoinvesteringar, 
mkr
Sverige –  –  45  45  7 % –  –  45 
Finland 90  1  40  130  19 % –249  2  –119 
Frankrike 64  4  14  78  11 % –18  1  60 
Benelux 151  3  11  162  24 % –  –  162 
Iberia 149  1  10  159  23 % –  –  159 
Tyskland –  –  –  –  –  –  –  – 
Danmark 109  1  –  109  16 % –  –  109 
Totalt 564  10  120  683  100 % –267  3  416 
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 april 2026
Marknadsvärde 
Antal fastigheter 
Uthyrningsbar 
area, kvm  
Vakant area, 
kvm Hyresvärde, mkr
Ekonomisk 
uthyrningsgrad 
Kontrakterad 
årshyra, mkr Marknadssegment Mkr  Andel  kr/kvm 
Sverige 15 308  22 % 16 200  128  947 000  104 000  1 169  91 % 1 068 
Finland 18 753  27 % 13 500  248  1 394 000  80 000  1 735  95 % 1 644 
Frankrike 15 188  22 % 12 800  332  1 188 000  46 000  1 296  96 % 1 245 
Benelux 10 591  15 % 12 000  170  886 000  35 000  869  96 % 837 
Iberia 7 079  10 % 10 200  134  691 000  32 000  487  95 % 465 
Tyskland 2 005  3 % 12 200  19  164 000  11 000  171  94 % 162 
Danmark 824  1 % 10 300  19  80 000  –  61  99 % 61 
Totalt 69 749  100 % 13 000  1 050  5 350 000  308 000  5 787  95 % 5 481

===== SIDA 11 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202611
HYRESAVTALSSTRUKTUR  
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig  heterna 
att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för  
minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela ­
tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av 
hyres avtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 724 (2 632) 
hyres avtal. I  tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres  avtal 
i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen 
framgår att 2 710 (2 616) hyres avtal hade ett enskilt hyres  värde under­
stigande 0,5 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för 
dessa avtal motsvarade 87 % (85 %) av Sagax årshyra. Sagax var därut­
över part i 14 (16) hyres avtal med ett hyres  värde motsvarande 0,5–2,0 % 
av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 13 % (15 %) 
av Sagax årshyra. Inget av Sagax hyres  avtal hade ett årligt hyres  värde 
uppgående till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade 
inget hyres  avtal för mer än 2 % av koncernens årshyra). 
Fördelning av hyresavtal
Andel av 
kontrakterad 
årshyra 
Årshyra
Antal  
hyresavtal
Genomsnittlig 
årshyra, mkr
Hyres- 
duration, årMkr Andel, %
> 2,0 % –  –  –  –  – 
1,5–2,0 % 102  2  1  102  11 
1,0–1,5 % 256  5  4  64  4 
0,5–1,0 % 350  6  9  39  9 
< 0,5 % 4 773  87  2 710  2  4 
Totalt 5 481  100  2 724  2  5 
Löptider för hyresavtal
Antal Kontrakterad årshyra
Förfalloår hyresavtal Area, kvm Mkr Andel
2026 739  459 000  523  10 %
2027 637  764 000  795  15 %
2028 424  594 000  696  13 %
2029 312  606 000  691  13 %
2030 157  580 000  515  9 %
> 2030 455  2 039 000  2 260  41 %
Totalt 2 724  5 041 000  5 481  100 %
Fördelning av hyresgäster 
Andel av 
kontrakterad 
årshyra 
Årshyra Antal 
hyresgäster1)
Antal  
hyresavtal
Genomsnittlig  
årshyra, mkr
Hyres- 
duration, årMkr Andel, %
> 2,0 % 615  11  3  116  205  8 
1,5–2,0 % 292  5  3  50  97  6 
1,0–1,5 % 403  7  6  89  67  5 
0,5–1,0 % 676  12  18  85  38  7 
< 0,5 % 3 495  64  1 865  2 384  2  4 
Totalt 5 481  100  1 895  2 724  3  5 
1) Bolag inom samma koncern är upptagna som en hyresgäst.
Fördelning av kontrakterad årshyra Fördelning av kontrakterad årshyra 
 Tillverkningsindustri 18 %
 Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 %
 Fordon 13 %
 Fastighetsservice 9 %
 Byggmaterial 6 %
 Logistik 6 %
 Medicin, medicinteknik 6 %
 Produktion, fastigheter 5 % 
 IT, utveckling, utbildning 4 %
 Media 3 %
 Stat, kommun 2 %
 Övrigt 14 %
Förfalloår årshyra
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1 000
>2040204020392038203720362035203420332032203120302029202820272026
Mkr
Sagax årshyra fördelades vid periodens slut på 1 895 (1 472) hyres­
gäster. Av tabellen nedan framgår att av koncernens årshyra utgjordes 
64 % (63 %) av hyresgäster som var och en stod för mindre än 0,5 % av 
 koncernens årshyra, 25 % (21 %) av hyresgäster som var och en stod för 
0,5–2,0 % av koncernens årshyra och 11 % (16 %) av hyresgäster som var 
och en stod för mer än 2 % av koncernens årshyra. De 5 största hyres ­
gästerna är i bokstavsordning Colas, Kesko, Metro, Saint ­Gobain samt 
Vantive.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag 
inom tillverkningsindustrin stod för 18 % (17 %) av hyresintäkterna. 
Livsmedels relaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet, 
innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (15 %) 
respektive 13 % (13 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres­
gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och 
hyres förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet 
nedan. 
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa 
hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta 
bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings ­
grad. Avtal som representerar 50 % av årshyran förfaller år 2030 eller 
senare. Mellan åren 2026 och 2029 förfaller årligen 10–15 % av årshyran.

===== SIDA 12 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202612
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings­
standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt 
värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig  heternas 
marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings  företag 
och uppdateras kvartalsvis. 
Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 1 050 (989) 
fastig heter fastställdes per 31 mars 2026 till 69 749 (64 040) miljo ­
ner kronor. Valuta kursförändringar under perioden har medfört att 
fastighets  värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har 
förändrats med 630 (−2 807) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 420 (–67) miljo ­
ner kronor motsvarande en värdeförändring om 0,6 % (–0,1 %). Under 
samma period var den vägda inflationen 1,0 % (0,5 %) i de marknader 
där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till 
–0,3 % (–0,6 %).
Av den orealiserade värdeförändringen var −108 miljoner kronor 
hänförlig till förvaltning och 528 miljoner kronor relaterat till allmän 
marknadsvärdeförändring.
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade 
internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 100 % av 
fastighetsvärdet har per 31 mars 2026 värderats av auktoriserade fastig­
hets värderare från oberoende värderings  företag. 
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes ­
kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes­
beräknas. Kalkyl  perioden har anpassats efter åter stående löptid av 
befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 17 år. Kalkyl perioden 
uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning 
för 2025 sidan 95.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,0–16,0 %), kalkyl­
ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,0–16,0 %) och direkt­
avkastningskrav för restvärdes  bedömning (4,8–14,0 %) baseras på 
analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedöm ­
ningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads  position. 
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde  
och restvärden uppgick till 7,9 % (8,2 %) respektive 8,0 % (8,2 %) för  
fastig  hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 
6,3 % (6,4 %).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2025 68 283  1 043 
Förvärv av fastigheter 564  10 
Investeringar i befintligt bestånd 120  – 
Avyttring/utrangering av fastigheter –267  –3 
Omräkningseffekt valuta 630  – 
Orealiserad värdeförändring 420  – 
Fastighetsbestånd 31 mars 2026 69 749  1 050 
Förvärvade ej tillträdda fastigheter 1 494  14 
Avyttrade ej frånträdda fastigheter –102  –2 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan–mar 2026
Uthyrningar/omförhandlingar 109 
Avflyttningar/omförhandlingar –217 
Allmän marknadsvärdeförändring 528 
Totalt 420 
Fastigheternas marknadsvärde Fastigheternas marknadsvärde
 Sverige 22 % (15 308 mkr) 
 Finland 27 % (18 753 mkr)
 Frankrike 22 % (15 188 mkr)
 Benelux 15 % (10 591 mkr)
 Iberia 10 % (7 079 mkr)
 Tyskland 3 % (2 005 mkr)
 Danmark 1 % (824 mkr)
Koncernens hyresvärde Koncernens hyresvärde
Finland 32 % (1 839 mkr)
Sverige 20 % (1 145 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Spanien 8 % (445 mkr)
Frankrike 22 % (1 223 mkr)
Benelux 14 % (799 mkr)
Tyskland 3 % (152 mkr)
 Sverige 20 % (1 169 mkr)
 Finland 30 % (1 735 mkr)
 Frankrike 22 % (1 296 mkr)
 Benelux 15 % (869 mkr)
 Iberia 8 % (487 mkr)
 Tyskland 3 % (171 mkr)
 Danmark 1 % (61 mkr)

===== SIDA 13 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202613
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att 
nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är 
aktivt. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 8 743 (8 003) 
miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax 
om 4 414 (3 845) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa inves­
teringar uppgick till 16 679 (15 438) miljoner kronor varav 95 % bestod av 
Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Invest­
ment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. 
Under perioden bidrog investeringarna i joint venture och intresse­
företag med sammanlagt 300 (281) miljoner kronor till förvaltnings­
resultatet och med 130 (111) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel 
av värdeförändringar på fastig heter uppgick till 21 (50) miljoner kronor 
och av värde förändringar på derivat till 81 (34) miljoner kronor. 
Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 109 (120) miljo­
ner kronor i joint venture och intresseföretag. 
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger indirekt 15 % (15 %) av Hemsö, resterande andel ägs av 
Tredje AP­fonden. Hemsö bedriver verksamhet i  Sverige, Tyskland och 
Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhälls ­
fastigheter. För mer information se www.hemso.se.
Söderport Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % (50 %) av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. 
Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter 
i  Sverige. Sagax  ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av 
fastighetsförvaltningen. 
Motsvarande 76 % (74 %) av Söderports hyresvärde om 1 196 
(1 181) miljoner kronor återfanns i Stockholm per 31 mars 2026. 
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % (50 %) av Ess ­Sierra, resterande del ägs av  
NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastig ­
heter för framför allt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean 
uppgår till 184 000 (184 000) kvadrat  meter varav huvuddelen utgörs av 
lagerlokaler och byggvaru  handel. Merparten av fastigheterna är belägna 
i  universitets ­ och regionstäder. Sagax  ombesörjer ekonomisk ­ och  
fastighetsförvaltning. 
Certus Properties AS (Certus)
Sagax äger 50 % (50 %) av Certus, resterande del ägs av Swiss Life 
Investment Management Holding AG. Verksamheten består i att äga 
och förvalta fastigheter i Finland. Hyresvärdet uppgår till 41 (4) miljoner 
kronor och den uthyrningsbara arean uppgår till 26 000 (2 800) kvadrat­
meter. Därutöver har Certus pågående byggprojekt motsvarande en 
uthyrningsbar area om 27 000 kvadratmeter. Sagax ombesörjer ekono ­
misk förvaltning och fastighetsförvaltning.
INTRESSEFÖRETAG 
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagax äger aktier motsvarande 20,3 % (20,5 %) av rösterna och 15,0 % 
(15,2 %) av kapitalet i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav upp­
gick till 3 375 (3 179) miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 785 
(3 526) miljoner kronor per 31 mars 2026.
NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter 
med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet 
omfattade 643 (557) fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 
26,6 (23,7) miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 603 (2 357) miljoner 
kronor per 31 mars 2026. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large 
Cap. För mer information se www.np3fastigheter.se.
 
Nyfosa AB (Nyfosa)  
Sagax äger aktier motsvarande 23,4 % (21,6 %) av rösterna och kapitalet 
i Nyfosa. Ägarandelen har justerats för de aktier som Nyfosa innehar i 
eget förvar. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 2 941 
(3 942) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 891 (    2 829) mil­
joner kronor per 31 mars 2026. 
Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska 
marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. 
Fastighetsbeståndet omfattade 490 (492) fastigheter med ett samman ­
lagt fastighetsvärde om 39,1 (38,8) miljarder kronor och ett hyresvärde 
om 3 874 (3 868) miljoner kronor per 31 mars 2026. Nyfosa är börs­
noterat på  Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se  
www.nyfosa.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger aktier motsvarande 29,1 % (25,7 %) av rösterna och 25,5 % 
(25,2 %) av kapitalet i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav 
uppgick till 1 848 (1 392) miljoner kronor och det redovisade värdet till 
1 367 (1 011) miljoner kronor per 31 mars 2026. 
Emilshus är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastig­
heter med hög direktavkastning främst i södra Sverige. Fastighets­
beståndet omfattade 251 (183) fastigheter med ett sammanlagt fastig ­ 
 hetsvärde om 13,1 (10,1) miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 132 
(893) miljoner kronor per 31 mars 2026. Emilshus är börs  noterat på 
Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se www.emilshus.com.
Joint venture och intresseföretag

===== SIDA 14 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202614
Sagax joint venture
 Hemsö Söderport
2026, jan– mar 2025, jan–mar 2026, jan– mar 2025, jan–mar
Sagax ägarandel, % 15  15   50  50 
Sagax andel av totalresultat, mkr 56  27   55  100 
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 84  80   59  57 
         
Hyresintäkter, mkr 1 303  1 283   284  274 
Förvaltningsresultat, mkr 657  628   118  115 
Periodens resultat, mkr 463  447   110  200 
31 mar 2026 31 mar 2025 31 mar 2026 31 mar 2025
Redovisat värde för innehavet, mkr 5 172  4 888   2 693  2 702 
Antal fastigheter 481  474   85  86 
Fastigheternas redovisade värde, mkr 88 580  84 655   14 735  14 838 
Uthyrningsbar area, kvm 2 480 000  2 427 000   773 000  778 000 
Hyresduration, år 9,0  9,0   3,7  3,7 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98  98   95  94 
Räntebärande skulder, mkr 53 464  49 775   7 817  7 707 
Kapitalbindning, år 5,4  5,1   2,0  2,8 
Räntebindning, år 4,0  4,7   1,4  2,0 
Marknadsvärde för derivat, mkr –495  –382   –6  –37 
Ess-Sierra Certus
2026, jan– mar 2025, jan–mar 2026, jan– mar 2025, jan–mar
Sagax ägarandel, % 50  50  50  50 
Sagax andel av totalresultat, mkr 5  4  3  –2 
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 2  6  1  –2 
       
Hyresintäkter, mkr 26  25  9  0 
Förvaltningsresultat, mkr 4  12  1  –3 
Periodens resultat, mkr 9  8  6  –3 
31 mar 2026 31 mar 2025 31 mar 2026 31 mar 2025
Redovisat värde för innehavet, mkr 303  286  362  52 
Antal fastigheter 39  39  9  2 
Fastigheternas redovisade värde, mkr 1 506  1 483  919  90 
Uthyrningsbar area, kvm 184 000  184 000  26 000  2 800 
Hyresduration, år 6,3  6,4   7,9   10,0 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100  100  100  84 
Räntebärande skulder, mkr 842  844  263  – 
Kapitalbindning, år 3,9  2,8  3,8  – 
Räntebindning, år 2,6  1,9  3,8  – 
Marknadsvärde för derivat, mkr 9  –   –  –

===== SIDA 15 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202615
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick den 31 mars 2026 till 44 377 (41 872) 
miljoner kronor. Under kvartalet har eget kapital ökat till följd av ett 
totalresultat om 1 583 miljoner kronor. 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 39 756 
(33 604) miljoner kronor motsvarande 39 911 (33 764) miljoner kronor 
i nominellt belopp. Mot  svarande 36 609 (31 849) miljoner kronor av 
skulderna var upptagna i euro. Totalt har 6 021 (6 164) miljoner kronor 
upptagits i lån och 5 311 (5 842) miljoner kronor amorterats under peri -
oden. Valutakursförändringar har påverkat de ränte  bärande skulderna 
med 399 (−1 856) miljoner kronor. Den räntebärande netto  skulden upp-
gick till 28 854 (24 165) miljoner kronor. 
Börs noterade obligationslån uppgick till 29 133 (26 712) miljoner 
kronor. Övriga ränte  bärande  skulder bestod av skulder till banker om 
7 178 (5 512) miljoner kronor samt företagscertifikat om 3 445 (1 380) 
miljoner kronor. 
Icke-säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade 
83 % (85 %) av de räntebärande skulderna.
Räntetäckningsgraden uppgick till 3,9 (4,6) gånger under perioden 
och belåningsgraden uppgick till 43 % (41 %) vid periodens utgång.  
Den ränte bärande netto  skulden motsvarade 6,0 (5,3) gånger EBITDA för 
de senaste tolv månaderna och 6,0 (5,3) gånger framåtriktad EBITDA. 
Den genomsnittliga återstående  ränte- och kapital  bindningen upp -
gick till 2,8 (3,4) år respektive 3,2 (3,7) år vid periodens utgång. Den 
genomsnittliga räntan per balansdagen för ränte  bärande skulder upp -
gick till 2,7 % (2,5 %) inklusive  effekter av derivat  instrument. 
Av Sagax räntebärande skulder exklusive företagscertifikat löper  
29 133 (26 712) miljoner kronor, motsvarande 73 % (79 %) med fast 
 ränta. Bolaget hade ränte  swappar med ett sammanlagt nominellt  värde 
om 3 939 (3 915) miljoner kronor motsvarande 10 % (12 %) av ränte -
bärande skulder.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER
Sagax rörelsekapital per 31 mars 2026 uppgick till −6 309 (−4 958) 
miljoner kronor. Förändringen i rörelsekapital beror främst på att börs -
noterade instrument ökat till 2 192 (624) miljoner kronor samt att före -
tagscertifikat ökat till 3 445 (1 380) miljoner kronor vid periodens slut. 
Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikat -
program uppgick vid samma tidpunkt till 11 393 (11 585) miljoner 
kronor. 
Finansiering
Ränte- och kapitalbindning 31 mars 2026
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt 
belopp, mkr Ränta2) Andel
Nominellt  
belopp, mkr Andel
2026 6 481  2,9 % 16 % 148  0 %
2027 5 243  1,8 % 13 % 5 549  14 %
2028 6 391  1,3 % 16 % 6 823  17 %
2029 7 571  2,0 % 19 % 13 165  33 %
2030 5 472  4,4 % 14 % 5 472  14 %
> 2030 8 754  3,6 % 22 % 8 754  22 %
Summa/genomsnitt 39 911  2,7 % 100 % 39 911  100 %
1) Inklusive derivat.
2)  I den genomsnittliga räntan för 2026 ingår marginalen för den rörliga delen av 
skuldportföljen.
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor
2026 
31 mar
2025 
31 mar
Räntebärande skulder 39 756  33 604 
Räntebärande tillgångar –526  –306 
Börsnoterade instrument 1) –10 355  –9 006 
Likvida medel –20  –127 
Nettoskuld 28 854  24 165 
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
Belånings- och räntetäckningsgradBelånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
20262025202420232022202120202019201820172016
0
20
40
60
80
100
 Belåningsgrad
 Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månaderNettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
202620252024202320222021

===== SIDA 16 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202616
Börsnoterade obligationslån 31 mars 2026
Löptid Räntebas
Nominellt 
 belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2020–2027 Fast ränta 375  372  1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934
2021–2028 Fast ränta 500  499  0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433
2021–2029 Fast ränta 500  500  1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837
2024–2030 Fast ränta 500  498  4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535
2026–2031 Fast ränta 500  496  3,5 % 3,4 % 2031-01-26 XS3277768605
2025–2032 Fast ränta 300  298  4,2 % 4,0 % 2032-03-13 XS3025210694
Summa/genomsnitt 2 675  2 662  2,6  % 2,4  %
Derivatavtal 31 mars 2026
Belopp i miljoner kronor
Nominella  
belopp
Återstående  
löptid, år
Marknadsvärde  
31 mar 2026
Marknadsvärde  
31 dec 2025
Årets  
förändring
Nominella ränteswappar 3 939 3  1  –47  48 
Summa/genomsnitt 3 939  3  1  –47  48 
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i  
EMTN-program  31 mar 2026 31 mar 2025
Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook
Nettoskuld/totala tillgångar < 65 %  32 % 30 %
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program > 1,8 x  4,6 x 5,6 x
Säkerställda skulder/totala tillgångar  < 45 %  8 % 6 %
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
 Icke-säkerställda skulder 74 % (29 421 mkr)
 Säkerställda skulder 17 % (6 891 mkr)
 Företagscertifikat 9 % (3 445 mkr)
FinansieringskällorFinansieringskällor
 Obligationer 73 % (29 133 mkr)
 Banklån 18 % (7 178 mkr)
 Företagscertifikat 9 % (3 445 mkr)

===== SIDA 17 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202617
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande -
rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid periodens 
utgång uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 656 (535) 
miljoner kronor. 
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoterade instrument uppgick till 2 192 (624) miljoner kronor och 
bestod av börsnoterade aktier om 1 896 (–) miljoner kronor samt börs-
noterade obligationer om 296 (624) miljoner kronor. Börsnoterade aktier 
vid periodens utgång bestod av aktier i Retail Estates NV, noterat på 
Euronext i Bryssel och Amsterdam. 
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övriga omsättningstillgångar uppgick till 358 (648) miljoner kronor vid 
periodens utgång. Förfallna hyresfordringar uppgick till 20 (28) miljoner 
kronor.
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 928 (1 150) 
miljoner kronor vid periodens utgång och bestod huvudsakligen av för -
utbetalda hyresintäkter om 344 (674) miljoner kronor samt av upplupna 
räntekostnader om 359 (309) miljoner kronor.
Övriga balansposter
FINANSPOLICY
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten 
i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har 
följande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
  ■ Belåningsgrad om högst 50 %.
  ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
  ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger.
I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig 
till bolagets riktlinjer.
BelåningsgradBelåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
202620252024202320222021
43
 Belåningsgrad
 Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
RäntetäckningsgradRäntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
202620252024202320222021
3,9
 Räntetäckningsgrad
  Räntetäckningsgraden ska överstiga  
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska 
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
202620252024202320222021
6,0
 Nettoskuld/EBITDA
  Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska  
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn

===== SIDA 18 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202618
Aktien och ägarna
Sagax hade vid periodens utgång 31 218 (28 781) aktieägare. Börs  värdet 
uppgick till 63 126 (75 308) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, 
stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq 
 Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 466 708 926 aktier utestående vid 
periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt 
bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda 
utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. 
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar 
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående 
A- och B-aktier. Bolagets verk  ställande direktör eller styrelse  ledamöter 
omfattas inte av programmen. Prog  rammen är treåriga och löper under 
perioderna 2023–2026, 2024–2027 respektive 2025–2028. 
Tecknings kurserna motsvarar B-  aktiens betalkurs vid respektive 
optionsprograms  inledande omräknat med den genomsnittliga total-
avkastningen enligt fastighets  index bestående av fastighetsbolag noterade 
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs  period.  
Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt-
ning att Sagax aktie har en totalavkastning som är bättre än genomsnittet 
för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs  period. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE 
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning rullande 
12 månader uppgick till 12,31 (12,12) kronor vilket jämfört med aktie -
kursen för B-aktien motsvarade en multipel om 14,1 (17,4) gånger.
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE 
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 117,54 
(108,21) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 135,30 
(125,30) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid kvartalets slut var 148 % 
(195 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 129 % (168 %) av 
substansvärdet per A- och B-aktie.
Nyckeltal per B-aktie
2026 
31 Mar
2025 
31 Mar
2025  
31 dec
2024  
31 dec
2023  
31 dec
2022 
 31 dec
2021 
 31 dec
Börskurs vid periodens utgång, kr 174,00  210,60  19 7, 6 0   226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00 
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 12,31  12,12  12,38  11,95  11,16  9,70  7,9 9  
Kassaflöde efter utspädning, kr 1)2) 9,58  9,75  9,89  9,85  9,94  8,68  6,58 
Eget kapital efter utspädning, kr 117 ,54  108,21  112,88  10 7,91   95,01  91,20  83,84 
Substansvärde, kr 135,30  125,30  130,32  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2  
Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 1) 14,1  17, 4   16,0  18,9  24,9  24,4  38,2 
Börskurs/kassaflöde, ggr1)2) 18,2  21,6  20,0  23,0  2 7,9   2 7, 3   46,4 
Börskurs/eget kapital, % 148  195  175  210  292  259  364 
Börskurs/substansvärde, % 129  168  152  181  250  222  311 
1) Förvaltningsresultatet och kassaflödet avser rullande 12 månader.
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20262025202420232022202120202019201820172016
Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
  Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie,  
 rullande 12 månader
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
100
150
200
250
300
350
400
20262025202420232022202120202019201820172016
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
 Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
 Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie

===== SIDA 19 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202619
Antal aktier
Antal 
aktieägare
1–500 21 458 
501–1 000 3 049 
1 001–2 000 2 419 
2 001–5 000 2 091 
5 001–10 000 875 
10 001–50 000 964 
50 001– 362 
Totalt 31 218 
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
Aktieägarkategori
Antal 
aktieägare Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 29 109  13 %
Privatpersoner bosatta utomlands 340  1 %
Företag/institutioner i Sverige 890  70 %
Företag/institutioner utomlands 879  12 %
Okänd ägartyp –   3 %
Totalt 31 218  100 %
Aktieägare per land
Antal 
aktieägare Röstandel
Sverige 29 997 83 %
USA 90 7 %
Norge 182 2 %
Storbritannien 52 1 %
Finland 162 1 %
Övriga 735 5 %
Totalt 31 218 100 %
Största aktieägare 31 mars 2026
Antal aktier Andel av
A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000  63 713 912  900 000  16,8 % 29,2 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309  26 098 279  –  6,8 % 11,9 %
Vanguard –  10 048 847  7 407 871  3,7 % 2,5 %
Avanza Pension 50 815  683 263  12 192 154  2,8 % 1,9 %
SEB Fonder –  12 107 668  –  2,6 % 1,7 %
Carnegie Fonder –  11 489 705  –  2,5 % 1,6 %
Handelsbanken Fonder –  8 347 446  3 140 010  2,5 % 1,6 %
Fjärde AP-fonden 821 630  8 937 764  1 604 295  2,4 % 2,7 %
Länsförsäkringar Fonder –  11 012 635  12 081  2,4 % 1,6 %
BlackRock –  10 123 639  103 588  2,2 % 1,5 %
Lannebo Kapitalförvaltning –  9 153 727  –  2,0 % 1,3 %
Tredje AP-fonden –  9 102 086  –  2,0 % 1,3 %
Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887  1,8 % 1,2 %
Alecta Tjänstepension –  7 792 175  –  1,7 % 1,1 %
Andra AP-fonden –  7 499 692  –  1,6 % 1,1 %
Filip Engelbert med bolag 241 000  1 869 784  4 200 000  1,4 % 1,2 %
Norges Bank Investment Management –  4 357 193  2 049 325  1,4 % 0,9 %
Nordea Fonder –  4 925 777  –  1,1 % 0,7 %
Folksam –  4 778 297  –  1,0 % 0,7 %
AMF Pension & Fonder –  4 254 695  –  0,9 % 0,6 %
Summa 20 största ägare 20 850 754  216 296 584  39 967 211  59,4 % 66,4 %
         
Övriga aktieägare 5 291 370  96 008 889  86 294 118  40,2 % 33,6 %
Delsumma 26 142 124  312 305 473  126 261 329  99,6 % 100,0 %
         
Aktier som innehas av AB Sagax –   2 000 000  –   0,4 % – 
Totalt 26 142 124  314 305 473  126 261 329  100,0 % 100,0 %
         
 – varav styrelse och medarbetare 20 360 415  97 760 198  6 081 507  26,6 % 43,9 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel
A-aktier 26 142 124  1,0  26 142 124,00  37 % 6 %
B-aktier 314 305 473  0,1  31 430 547 ,30  45 % 67 %
D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 %
Summa 466 708 926  70 198 804,20  100 % 100 %
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättningshastighet  
på årsbasis, %
Genomsnittlig handelsvolym 
 per handelsdag, mkr
31 mar 2026 31 mar 2025
2026 
jan–mar
2025 
jan–mar
2026 
jan–mar
2025 
jan–mar
A-aktier 173,50  209,00  2  2  0  0
B-aktier 174,00  210,60  40  35  92  100
D-aktier 33,65  32,30  75  73  13  12
Aktieägarstruktur 31 mars 20261)

===== SIDA 20 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202620
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS redovisningsstandar -
der måste företagsledningen göra bedömningar och antag  anden som 
påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive 
intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt 
utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat 
för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, 
resultat och finansiella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att 
identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. 
Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis -
ningen för 2025, på sidorna 50–53.
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och 
antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar 
har fastigheter motsvarande 100 % av fastighetsvärdet per 31 mars 2026 
värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende  
värderingsföretag. Fastighets  värderingar är till sin karaktär alltid 
behäftade med osäkerhet. 
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig -
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar 
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken 
för vakanser. 
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne -
bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig -
hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. 
Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade 
kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem -
pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade 
till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara 
begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal 
har fasta årliga hyresjusteringar. 
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen 
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax 
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska 
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för  
koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig  ande ränteläge 
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
risken för lån med rörlig ränta används ränte  swappar och räntetak. 
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte  bärande skul -
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att 
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar 
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande 
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli -
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations  lånen finns 
tillgängliga på www.sagax.se. 
VALUTAEXPONERING
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot  
valuta  kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 
31 mars 2026, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 14 302  
(13 968) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i 
euro till 32 % (33 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovis -
ning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från 
dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans  dagens 
valuta kurser. Per 31 mars motsvarade 1 euro 10,94 (10,85) kronor och 
1 dansk krona motsvarade 1,46 (1,45) kronor. Intäkts- och kostnads -
poster omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro mot -
svarade 10,69 (11,23) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,43 (1,51) 
kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs  effekter för utlandsverk -
samhet och säkringsredo  visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta -
kurseffekter redo  visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med -
arbetare och styrelseledamöter att:
 i.   Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger 
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är 
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax 
verksamhet.
ii.   Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii.   Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av 
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter 
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska 
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per 
denna rapports avgivande. 
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2026  
31 mar
2025  
31 mar
Förvaltningsfastigheter 4 900  4 489 
Övriga tillgångar 176  129 
Summa tillgångar 5 076  4 619 
   
Räntebärande skulder 3 345  2 936 
Övriga skulder 423  396 
Summa skulder 3 769  3 331 
Nettoexponering 1 307  1 288

===== SIDA 21 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202621
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
–20 %  –10 %  0 % +10 %  +20 % 
Värdeförändring, mkr –13 950  –6 975  –  6 975  13 950 
Belåningsgrad, % 51  47  43  40  38 
Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad
–10 %  –5 %  0 % +5 %  +10 % 
Uthyrningsgrad, % 85  90  95  99  ET 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,4  3,7  3,9  4,1  ET 
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav  +/– 0,25 %-enheter –1 729/+1 872 
Kalkylränta  +/– 0,25 %-enheter –1 135/+1 162 
Hyresintäkter  +/– 5 % +2 585/–2 585 
Fastighetskostnader  +/– 5 % –376/+376 
Känslighetsanalys per 31 mars 20261)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på  
förvaltningsresultat,  
årsbasis
Effekt på 
resultat efter  
skatt, årsbasis
Effekt på 
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +58/–58  +49/–49  +49/–49 
Hyresintäkter +/–1 % +55/–55  +46/–46  +46/–46 
Fastighetskostnader +/–1 % –10/+10  –8/+8  –8/+8 
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –15/+15  –12/+12  –12/+12 
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –34/+34  –29/+29  –29/+29 
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +237/–237 +199/–199 +1 430/–1 430 
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2026 +/–10 % +52/–52  +44/–44  +44/–44 
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.

===== SIDA 22 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202622
Nyckeltal
2026 
jan–mar
2025 
jan–mar
2025  
jan–dec
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
2021 
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,3  6,6  6,5  6,6  6,4  5,8  6,0 
Totalavkastning på fastigheter rullande 12 månader, % 7, 6   7, 4   6,8  7, 5   4,0  9,3  15,3 
Överskottsgrad, % 79  81  83  84  83  82  83 
Areamässig uthyrningsgrad, % 94  96  96  96  97  95  96 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95  96  96  96  96  96  96 
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 5 350  4 876  5 371  4 834  4 331  3 895  3 759 
Antal fastigheter vid periodens utgång 1 050  989  1 043  983  903  751  673 
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 5,9  6,3  6,4  6,7  6,4  5,7  5,9 
Avkastning på eget kapital, % 12,7  8,5  9,6  13,5  0,0  8,4  36,6 
Genomsnittlig ränta, % 2,7  2,5  2,5  2,3  1,9  1,7  1,4 
Räntebindning inkl. derivat, år 2,8  3,4  2,3  2,9  2,8  3,2  4,0 
Kapitalbindning, år 3,2  3,7  2,9  3,1  3,1  3,7  4,3 
Soliditet, % 49  51  48  50  50  46  50 
Belåningsgrad, % 43  41  44  42  41  45  42 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 6,0  5,3  5,7  5,1  4,9  6,5  5,4 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 6,0  5,3  5,8  5,4  5,2  7,1   5,8 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,9  4,6  4,6  5,0  5,7  7,1   6,5 
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 4,6  5,6  5,5  6,5  8,1  12,7  9,4 
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 174,00  210,60  19 7, 6 0   226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00 
Substansvärde (NAV), kr 135,30  125,30  130,32  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2  
Eget kapital, kr 117 ,54  108,22  112,88  10 7,9 2   95,05  91,33  83,93 
Eget kapital efter utspädning, kr 117 ,54  108,21  112,88  10 7,91   95,01  91,20  83,84 
Resultat, kr 3,88  2,41  11,22  14,78  –0,82  7, 76   30,09 
Resultat efter utspädning, kr 3,88  2,41  11,22  14,78  –0,82  7, 75   30,04 
Förvaltningsresultat, kr 2,85  2,92  12,38  11,95  11,17  9,71  8,01 
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2,85  2,92  12,38  11,95  11,16  9,70  7,9 9  
Kassaflöde, kr 2,07  2,38  9,89  9,85  9,95  8,69  6,59 
Kassaflöde efter utspädning, kr 2,07  2,38  9,89  9,85  9,94  8,68  6,58 
Utdelning per aktie, kr (2025 föreslagen) –  –  3,70  3,50  3,10  2,70  2,15 
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,4  338,4  338,4  338,4  338,3  318,0  317, 7  
Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,4  338,4  338,5  318,5  318,0 
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4  338,4  338,4  338,4  324,8  317, 8   317, 5  
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,4  338,5  325,1  318,3  318,0 
         
Data per D-aktie          
Börskurs vid periodens utgång, kr 33,65  32,30  33,80  30,95  28,00  26,70  33,40 
Eget kapital, kr 35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00 
Resultat, kr 0,50  0,50  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00 
Utdelning per aktie, kr (2025 föreslagen) –  –  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00 
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3 
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,2 
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34.

===== SIDA 23 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202623
Koncernens rapport över totalresultatet
Belopp i miljoner kronor
2026  
jan–mar
2025  
jan–mar
2025 
jan–dec
Rullande tolv 
 månader
Hyresintäkter 1 344 1 307 5 378 5 415
Övriga intäkter 9 4 24 29
Driftskostnader −141 −110 −380 − 411
Underhållskostnader −30 −33 −141 −138
Fastighetsskatt −81 −73 −311 −319
Övriga fastighetskostnader −32 −30 −128 −130
Driftnetto 1 068 1 064 4 442 4 446
Central administration −51 −47 −188 −192
Resultat från joint venture och intresseföretag 305 287 1 009 1 027
   –  varav förvaltningsresultat 300 281 1 225 1 244
   –  varav värdeförändringar 103 84 −66 −47
   –  varav skatt −98 −78 −138 −158
   –  varav övrigt –  –  −11 −11
Finansiella intäkter 14 18 64 60
Finansiella kostnader −289 −240 −1 025 −1 074
Finansiell kostnad räntekomponent leasing −11 −9 −41 −43
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 1 036 1 073 4 261 4 224
   –  varav förvaltningsresultat 1 032 1 067 4 477 4 442
   –  varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 029 1 053 4 442 4 418
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 18  –  48 66
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 420  −67 164 651
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade –  –  16 16
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 127  −2 −4 125
Resultat före skatt 1 602 1 004 4 485 5 083
Uppskjuten skatt −165 −47 −98 −216
Aktuell skatt −57 −63 −307 −301
Periodens resultat 1 380 894 4 081 4 567
   –  varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 376  878  4 048  4 546 
   –  varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 4  15  32  21 
Övrigt totalresultat 
Poster som har eller kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 548 −1 476 −1 669 354
Omklassificering omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet −15 –  –  −15
Andel övrigt totalresultat för joint venture 4 −26 −39 −9
Omräkningseffekter säkringsredovisning −343 659 741 −261
Omklassificering omräkningseffekter säkringsredovisning 2 –  –  2
Skatt på poster som kan komma att återföras 6 19 16 3
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 203 −825 −952 76
Totalresultat för perioden 1 583 69 3 129 4 643
   –  varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 577 101 3 107 4 583
   –  varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 6 –32 22 60
       
Resultat per A- och B-aktie, kr 3,88  2,41  11,22  12,69 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 3,88  2,41  11,22  12,69 
Resultat per D-aktie, kr 0,50  0,50  2,00  2,00 
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4  338,4  338,4  338,4 
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,4  338,4 
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3

===== SIDA 24 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202624
Koncernens rapport över finansiell 
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2026 
31 mar
2025 
31 mar
2025  
31 dec
Förvaltningsfastigheter 69 647 64 040 67 978
Förvaltningsfastigheter till försäljning 102 –  305 
Leasingavtal nyttjanderätt 656 535 583
Joint venture och intresseföretag 16 679 15 438 16 470
Uppskjutna skattefordringar 228 153 244
Räntebärande finansiella fordringar 526 246 436
Övriga anläggningstillgångar 380 85 93
Summa anläggningstillgångar 88 218 80 497 86 109
Börsnoterade instrument 2 192 624 1 644
Räntebärande kortfristiga fordringar –  61 – 
Övriga omsättningstillgångar 358 648 339
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 692 588 397
Kassa och bank 20 127 16
Summa omsättningstillgångar 3 263 2 047 2 397
Summa tillgångar 91 481 82 545 88 506
Eget kapital 44 377 41 872 42 792
   –  varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 176 830  170
Långfristiga räntebärande skulder 32 013 28 583 31 493
Uppskjutna skatteskulder 4 466 4 184 4 286
Derivat – 58 47
Långfristiga leasingskulder 600 487 537
Övriga långfristiga skulder 452 354 440
Summa långfristiga skulder 37 532 33 667 36 803
Företagscertifikat 3 445 1 380 3 550
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 4 298 3 641 3 603
Kortfristiga leasingskulder 56 48 46
Övriga kortfristiga skulder 845 787 673
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 928 1 150 1 040
Summa kortfristiga skulder 9 572 7 005 8 912
Summa eget kapital och skulder 91 481 82 545 88 506

===== SIDA 25 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202625
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2026  
jan–mar
2025  
jan–mar
2025  
jan–dec
Rullande tolv 
 månader
Resultat före skatt 1 602  1 004  4 485  5 084 
Betald skatt –106 –53 –202 –256
Utdelning från joint venture och intresseföretag 130  111  549  569 
       
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet        
Värdeförändringar på finansiella instrument –127 2  –12 –141
Värdeförändringar på fastigheter –438 67  –212 –717
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –305 –287 –1 009 –1 028
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 15  21  61  55 
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –3 4  –20 –27
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändring av rörelsekapital 768  870  3 641  3 539 
       
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar –37 163  128  –72
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –132 –310 –151 27 
Kassaflöde från den löpande verksamheten 599  722  3 617  3 494 
       
Förvärv av fastigheter –564 –849 –4 733 –4 448
Avyttring av fastigheter 36  12  422  447 
Investeringar i befintliga fastigheter –120 –203 –978 –895
Förvärv av börsnoterade aktier –477 –  –1 403 –1 880
Förvärv av finansiella instrument –  –  –37 –37
Avyttring av finansiella instrument 15  65  416  365 
Förvärv av övriga tillgångar – –  –24 –24
Investeringar i joint venture och intresseföretag –2 –132 –778 –649
Förändring av lån till joint venture och intresseföretag –84 –15 –196 –265
Ökning av övriga anläggningstillgångar –60 –2 –47 –105
Minskning av övriga anläggningstillgångar 21  7  59  73 
Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 235 –1 116 –7 299 –7 417
       
Nyemission av B-aktier –  –  5  5 
Utbetald utdelning till aktieägare –63 –63 –1 437 –1 437
Incitamentsprogram –  –  6  6 
Upptagna lån 6 021  6 164  12 325  12 182 
Amorterade lån – 5 311 –5 842 –6 838 –6 307
Minskning av övriga långfristiga skulder –14 –25 –33 –22
Ökning av övriga långfristiga skulder 11  –  114  125 
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –3 –  –731 –734
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 640  234  3 411  3 818 
       
Periodens kassaflöde 4  –161 –270 –105
       
Kursdifferens i likvida medel –  1  –  –1
Förändring av likvida medel 4  –160 –270 –106
Likvida medel vid periodens ingång 16  287  287  127 
Likvida medel vid periodens utgång 20  127  16  21

===== SIDA 26 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202626
Koncernens rapport över förändringar  
i eget kapital
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet kapital
Reserver  
omräknings- 
differenser
Intjänade  
vinstmedel inkl.  
periodens resultat
Totalt eget 
kapital hänförlig 
till moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2024 817  9 935  1 568  28 621  40 941  862  41 803 
             
Periodens resultat januari–mars 2025 –  –  –  878  878  15  894 
Övrigt totalresultat januari–mars 2025 –  –  –777  –  –777  –47  –825 
Totalresultat för perioden –  –  –777  878  101  –32  69 
             
Eget kapital 31 mars 2025 817  9 935  791  29 499  41 043  830  41 872 
Periodens resultat april –december 2025 –  –  –  3 170 3 170 17 3 187
Övrigt totalresultat april –december 2025 –  –  −165 –  −165 37 −128
Totalresultat för perioden –  –  −165 3 170 3 006 54 3 060
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0 5 –  –  5 –  5
Aktieutdelning –  –  –  −1 437 −1 437 –  −1 437
Transaktioner med aktieägare –  5 –  −1 437 −1 432 –  −1 432
Övriga transaktioner
Inlösen incitamentsprogram –  –  –  −3 −3 –  −3
Teckning incitamentsprogram –  –  –  9 9 –  9
Transaktioner med innehavare utan  
bestämmande inflytande –  –  –  –  –  −714 −714
Övriga transaktioner –  –  –  6 6 −714 −708
Eget kapital 31 december 2025 817 9 940 626 31 240 42 622 170 42 792
Periodens resultat januari –mars 2026 –  –  –  1 376  1 376  4  1 380 
Övrigt totalresultat januari –mars 2026 –  –  201  –  201  2  203 
Totalresultat för perioden –  –  201  1 376  1 577  6  1 583 
Eget kapital 31 mars 2026 817  9 940  827  32 617  44 201  176  44 377

===== SIDA 27 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202627
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning  
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2026  
jan–mar
2025  
jan–mar
2025  
jan–dec
Nettoomsättning 33  31  142 
Administrationskostnader –42  –34  –136 
Resultat före finansiella intäkter och kostnader –9  –3  6 
     
Resultat från andelar i koncernföretag –  –  351 
Resultat från andelar i joint venture –  –  139 
Finansiella intäkter 190  190  960 
Finansiella kostnader –223  –243  –1 050 
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner –41  –56  406 
     
Bokslutsdispositioner –  –  99 
Skatter –  –  –25 
Periodens resultat –41  –56  480 
Belopp i miljoner kronor
2026 
31 mar
2025 
31 mar
2025 
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 2  2  2 
Fordringar på koncernföretag 34 592  1 755  1 409 
Övriga finansiella anläggningstillgångar 22 038  19 835  21 561 
Summa anläggningstillgångar 56 632  21 592  22 972 
     
Fordringar på koncernföretag –  27 359  28 522 
Övriga omsättningstillgångar 17  22  18 
Kassa och bank –  –  1 
Summa omsättningstillgångar 17  27 381  28 541 
     
Summa tillgångar 56 649  48 973  51 512 
     
Bundet eget kapital 966  966  966 
Fritt eget kapital 9 247  10 189  9 284 
Eget kapital 10 214  11 155  10 251 
     
Obeskattade reserver –  11  – 
     
Långfristiga räntebärande skulder 18 204  12 617  12 619 
Skulder till koncernföretag 24 348  18 264  13 927 
Uppskjutna skatteskulder 6  6  6 
Summa långfristiga skulder 42 558  30 887  26 552 
     
Kortfristiga räntebärande skulder 3 526  1 427  3 577 
Skulder till koncernföretag –  5 196  10 672 
Övriga kortfristiga skulder 351  297  461 
Summa kortfristiga skulder 3 877  6 920  14 710 
     
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 56 649  48 973  51 512

===== SIDA 28 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202628
Segmentinformation
 Värdeförändringar fastigheter
Marknadssegment Hyresintäkter   Driftnetto Orealiserade Realiserade  Totalavkastning 
Belopp i miljoner kronor
2026  
jan–mar
2025  
jan–mar
2026  
jan–mar
2025  
jan–mar
2026  
jan–mar
2025  
jan–mar
2026  
jan–mar
2025  
jan–mar
2026  
jan–mar
2025  
jan–mar
Sverige 270  265   204  215   –18  8   –  –   186  224 
Finland 411  450   314  355   314  –157   18  –   646  197 
Frankrike 298  291   239  236   53  35   –  –   292  271 
Benelux 201  173   177  155   34  22   –  –   211  177 
Iberia 113  90   102  82   29  38   –  –   131  121 
Tyskland 37  35   35  34   –6  –12   –  –   29  22 
Danmark 15  3   14  2   15  –2   –  –   28  1 
Ej fördelat –  –   –17  –16   –  –   –  –   –17  –16 
Totalt 1 344  1 307   1 068  1 064    420  –67   18  –   1 507  997 
Marknadssegment
Marknadsvärde  
fastigheter
Investeringar  
fastigheter
Förvärv  
fastigheter
Avyttring  
fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2026  
31 mar
2025  
31 mar
2026  
jan–mar
2025  
jan–mar
2026  
jan–mar
2025  
jan–mar
2026  
jan–mar
2025  
jan–mar
Sverige 15 308  15 217   45  108   –  –   –  – 
Finland 18 753  18 414   40  49   90  –   –249  –1 
Frankrike 15 188  13 930   14  19   64  170   –18  –11 
Benelux 10 591  8 991   11  19   151  200   –  – 
Iberia 7 079  5 649   10  8   149  423   –  – 
Tyskland 2 005  1 724   –  1   –  56   –  – 
Danmark 824  117   –  –   109  –   –  – 
Totalt 69 749  64 040    120  203   564  849   –267  –12

===== SIDA 29 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202629
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med 
IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 lämnas såväl 
i noter som andra delar av delårsrapporten. Begreppet IFRS redo -
visningsstandarder i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU 
godkända IFRS redovisningsstandarder. Redovisningsprinciper och 
beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i 
årsredovisningen för 2025 och ska läsas tillsammans med denna. 
Den 9 april 2024 utfärdade IASB ® en ny standard, IFRS 18, som 
kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som 
börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämp -
ning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU 
har antagit standarden i februari 2026. IFRS 18 förväntas inte ha någon 
effekt på uppskattningar och bedömningar i koncernens finansiella rap-
porter. Förändringar kommer i huvudsak att ske i uppställningsformen 
för rapport över totalresultat som delas in i nya kategorier samt i rapport 
över kassaflöden som utgår från rörelseresultatet istället för resultat före 
skatt. Förvaltningsresultatet kommer att redovisas separat från rapport 
över totalresultat. Därutöver tillkommer upplysningskrav avseende vissa 
resultatmått som definieras av företagsledningen.
Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder 
som ännu inte trätt i kraft och som förväntas ha någon väsentlig inver -
kan på Sagax redovisning. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
2NOT VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis -
ningen för 2025. Inga materiella förändringar avseende transaktioner 
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års -
redovisningen för 2025.
3NOT HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Den 16 april pressmeddelades att Sagax har justerat de finansiella 
målen. Följande finansiella mål har fastställts:
  ■  Avkastning på eget kapital om lägst 12 % per år över perioden  
2026–2030.
  ■  Ökning av förvaltningsresultatet per A- och B-aktie om 5–10 %  
per år över perioden 2026–2030.
Målen ersätter de finansiella mål som fastställdes 2013 och som löd:
  ■  Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till  
lägst 15 % per år.
  ■  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 %  
per år.
Sagax utdelningspolicy är oförändrad.
Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång.
Noter
1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER

===== SIDA 30 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202630
  Stockholm den 8 maj 2026
  AB SAGAX (publ)
  Organisationsnummer 556520-0028
 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
 Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
 David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin
 VD och styrelseledamot  Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets reviso rer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig­
görande den 8 maj 2026, klockan 11.00, CEST.
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och 
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
KALENDARIUM
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. 
Delårsrapport januari – juni 2026 13 juli 2026
Delårsrapport januari – september 2026 22 oktober 2026
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
Juni 2026 1) 
  ■  Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 juni 2026
 
September 2026 1)
  ■  Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2026
December 2026 1)
  ■  Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2026
Mars 2027 1)
  ■  Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2027
1) Avser av styrelsen föreslagna datum.
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540
david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540
agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:

===== SIDA 31 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202631
Belopp i miljoner kronor
2026 
jan–mar
2025 
jan–mar
2025 
jan–dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt 1 380  894  4 081 
Tillägg för omräkning till årsvärde 4 140  2 681  – 
Justerat resultat efter skatt 5 520  3 575  4 081 
Genomsnittligt eget kapital 43 584  41 838  42 297 
Avkastning på eget kapital 12,7 % 8,5 % 9,6 %
     
Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Resultat efter skatt hänförligt till moder­
bolagets aktieägare 1 376  878  4 048 
Tillägg för omräkning till årsvärde 4 127  2 635  – 
Justerat resultat efter skatt hänförligt till 
moderbolagets aktieägare 5 503  3 513  4 048 
Genomsnittligt eget kapital hänförligt till 
moderbolagets aktieägare 43 411  40 992  41 781 
Avkastning på eget kapital hänförligt till 
moderbolagets aktieägare 12,7 % 8,6 % 9,7 %
     
Avkastning på totalt kapital      
Förvaltningsresultat 1 032  1 067  4 477 
Tillägg för omräkning till årsvärde 3 097  3 202  – 
Finansiella kostnader 300  249  1 066 
Tillägg för omräkning till årsvärde 899  747  – 
Resultat före finansiella kostnader 5 328  5 264  5 543 
Genomsnittliga totala tillgångar 89 994  83 294  86 275 
Avkastning på totalt kapital 5,9 % 6,3 % 6,4 %
     
Areamässig uthyrningsgrad      
Kontrakterad area, tusental kvm 5 041  4 690  5 153 
Totalt uthyrningsbar area,  
tusental kvm 5 350  4 876  5 371 
Areamässig uthyrningsgrad 94 % 96 % 96 %
     
Belåningsgrad      
Räntebärande skulder 39 756  33 604  38 646 
Totala tillgångar 91 481  82 545  88 506 
Belåningsgrad 43 % 41 % 44 %
     
Direktavkastning      
Driftnetto 1 068  1 064  4 442 
Återläggning av tomträttsavgäld –10  –8  –37 
Tillägg för omräkning till årsvärde 3 175  3 167  – 
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/  
övrigt 62  97  177 
Valutaomräkning till balansdagskurs 83  –119  –137 
Justerat driftnetto 4 379  4 200  4 444 
Fastigheternas redovisade värde 69 749  64 040  68 283 
Direktavkastning 6,3 % 6,6 % 6,5 %
     
EBITDA rullande 12 månader      
Driftnetto 4 446  4 295  4 442 
Central administration –192  –191  –188 
Utdelningar från joint venture och  
intresseföretag 569  464  549 
EBITDA 4 824  4 569  4 803 
Belopp i miljoner kronor
2026 
jan–mar
2025 
jan–mar
2025 
jan–dec
Eget kapital per A- och B-aktie      
Eget kapital hänförligt till moderbolagets  
ägare 44 201  41 043  42 622 
Eget kapital tillhörande D ­aktier –4 419  –4 419  –4 419 
Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 39 782  36 624  38 203 
Antal aktier, 1 000 st 338 448  338 424  338 448 
Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448  338 455  338 448 
Eget kapital per A­ och B­aktie, kr 117 ,54  108,22  112,88 
Eget kapital per A­ och B­aktie  
efter utspädning, kr 117 ,54  108,21  112,88 
     
Ekonomisk uthyrningsgrad      
Kontrakterad årshyra 5 481  5 156  5 498 
Hyresvärde 5 787  5 366  5 739 
Ekonomisk uthyrningsgrad 95 % 96 % 96 %
     
Framåtriktad direktavkastning  
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 464  4 283  4 517 
Återläggning av tomträttsavgäld –40  –33  –40 
Justerat driftnetto 4 425  4 250  4 477 
Fastigheternas redovisade värde 69 749  64 040  68 283 
Framåtriktad direktavkastning 6,3 % 6,6 % 6,6 %
     
Framåtriktad EBITDA  
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 464  4 283  4 517 
Central administration –192  –191  –188 
Utdelningar från joint venture och 
intresseföretag 569  464  549 
Framåtriktad EBITDA 4 841  4 556  4 879 
     
Förvaltningsresultat  
Resultat efter skatt 1 380  894  4 081 
Skatt 320  188  543 
Värdeförändringar –668  –14  –147 
Förvaltningsresultat 1 032  1 067  4 477 
 –  varav hänförligt till innehav utan 
 bestämmande inflytande 3  15  35 
 – varav hänförligt till moderbolagets ägare 1 029  1 053  4 442 
     
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat hänförligt till  
moderbolagets ägare 1 029  1 053  4 442 
Utdelning hänförlig till D ­aktier –63  –63  –253 
Justerat förvaltnings resultat 966  990  4 189 
Genomsnittligt antal A ­ och  
B­aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448  338 452  338 449 
Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie efter 
utspädning innevarande period, kr 2,85  2,92  12,38 
Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie efter 
utspädning föregående period, kr 2,92  2,75  11,95 
Årlig tillväxt, % –2,4 % 6,4 % 3,6 %
Alternativa nyckeltal
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal 
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras 
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckel­
tal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter 
värdefull information.

===== SIDA 32 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202632
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande 
period.
2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. 
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
3) IFRS-nyckeltal.
Belopp i miljoner kronor
2026 
jan–mar
2025 
jan–mar
2025 
jan–dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader
Förvaltningsresultat hänförligt till  
moderbolagets ägare 4 418  4 355  4 442 
Utdelning hänförlig till D ­aktier –253  –253  –253 
Justerat förvaltnings resultat 4 166  4 103  4 189 
Genomsnittligt antal A ­ och  
B­aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448  338 460  338 449 
Förvaltningsresultat per A ­ och  
B­aktie innevarande period, kr 12,31  12,12  12,38 
Förvaltningsresultat per A ­ och  
B­aktie föregående period, kr 12,12  11,15  11,95 
Årlig tillväxt, % 1,5 % 8,8 % 3,6 %
Hyresintäkter i jämförbart bestånd  
Hyresintäkter 1 344  1 307  ET 
Förvärvade och sålda fastigheter –117  –38  ET 
Valutajustering1) –  –49  ET 
Hyresintäkter i jämförbart bestånd  
exklusive valutaeffekter 1 227  1 221  ET 
     
Kassaflöde per A- och B-aktie  
Resultat före skatt 1 602  1 004  4 485 
Utdelningar från joint ventures och  
intresseföretag 130  111  549 
Ej kassaflödes påverkande poster –859  –193  –1 192 
Betald skatt –106  –53  –202 
Utdelning hänförlig till D ­aktier –63  –63  –253 
Utdelningar till innehavare utan  
bestämmande inflytande –3  –  –41 
Kassaflöde 701  806  3 347 
Kassaflöde per A ­ och B­aktie efter  
utspädning, kr 2,07  2,38  9,89 
     
Nettoskuld      
Se sid 15.      
     
Nettoskuld enligt EMTN-program  
Räntebärande skulder 39 756  33 604  38 646 
Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –8 163  –8 381  –8 849 
Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –1 896  –  –1 334 
Likvida medel –20  –127  –16 
Nettoskuld enligt EMTN-program 29 676  25 096  28 447 
     
Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN ­program 29 676  25 096  28 447 
Totala tillgångar 91 481  82 545  88 506 
Nettoskuld enligt EMTN ­program/totala 
tillgångar 32 % 30 % 32 %
     
Nettoskuld/EBITDA  
Nettoskuld 28 854  24 165  27 700 
EBITDA rullande 12 månader 4 824  4 569  4 803 
Nettoskuld/EBITDA 6,0 x 5,3 x 5,8 x
     
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA  
Nettoskuld 28 854  24 165  27 700 
Framåtriktad EBITDA 4 841  4 556  4 879 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 6,0 x 5,3 x 5,7 x
Nettoskuld/totala tillgångar      
Nettoskuld 28 854  24 165  27 700 
Totala tillgångar 91 481  82 545  88 506 
Nettoskuld/totala tillgångar 32 % 29 % 31 %
Belopp i miljoner kronor
2026 
jan–mar
2025 
jan–mar
2025 
jan–dec
Resultat per A- och B-aktie 3)  
Resultat efter skatt hänförligt till  
moderbolagets ägare 1 376  878  4 048 
Utdelning hänförlig till D ­aktier –63  –63  –253 
Justerat resultat efter skatt 1 313  815  3 796 
Resultat per A­ och B­aktie efter utspädning, kr 3,88  2,41  11,22 
Räntetäckningsgrad      
Förvaltningsresultat 1 032  1 067  4 477 
Återläggning förvaltnings  resultat  
joint venture och intresseföretag –300  –281  –1 225 
Utdelning från joint venture och  
intresseföretag 130  111  549 
Finansiella kostnader inkl. leasing 300  249  1 066 
Justerat förvaltnings resultat före  
finansiella kostnader 1 162  1 146  4 867 
Räntetäckningsgrad 3,9 x 4,6 x 4,6 x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 1 032  1 067  4 477 
Finansnetto 286  231  1 002 
Förvaltningsresultat före finansnetto 1 318  1 298  5 479 
Räntetäckningsgrad 4,6 x 5,6 x 5,5 x
Soliditet      
Eget kapital 44 377  41 872  42 792 
Totala tillgångar 91 481  82 545  88 506 
Soliditet 49 % 51 % 48 %
     
Substansvärde (NAV)      
Eget kapital hänförligt till  
moderbolagets ägare 44 201  41 043  42 622 
Eget kapital tillhörande D ­aktier –4 419  –4 419  –4 419 
Återläggning av derivat –1  58  47 
Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 367  4 078  4 178 
Återläggningar hänförliga till joint  
venture och intresseföretag 1 644  1 648  1 680 
Substansvärde (NAV) 45 792  42 408  44 107 
Substansvärde (NAV) per A ­ och  
B­aktie efter utspädning, kr 135,30  125,30  130,32 
     
Säkerställda skulder/totala tillgångar
Säkerställda skulder 6 891  5 170  8 169 
Totala tillgångar 91 481  82 545  88 506 
Säkerställda skulder/totala tillgångar 8 % 6 % 9 %
     
Totalavkastning på fastigheter rullande 12 månader
Justerat driftnetto 4 614  4 357  4 444 
Orealiserad värdeförändring 651  344  164 
Summa 5 265  4 701  4 608 
Fastigheternas redovisade värde 69 749  64 040  68 283 
Orealiserad värdeförändring –651  –344  –164 
Summa 69 098  63 696  68 119 
Totalavkastning på fastigheter 7 ,6 % 7 ,4 % 6,8 %
     
Överskottsgrad      
Driftnetto 1 068  1 064  4 442 
Hyresintäkter 1 344  1 307  5 378 
Överskottsgrad 79 % 81 % 83 %

===== SIDA 33 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202633
Definitioner
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom­
snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital  
förräntats under perioden.
Avkastning på eget kapital 
hänförligt till moderbolagets 
aktieägare
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, omräknat till 
12 månader, i förhållande till genom  snittligt eget kapital hänförligt till 
moderbolagets aktieägare (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur moderbolagets  
aktieägares kapital förräntats under perioden.
Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter åter­
läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala 
tillgångar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera 
resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie ­
ringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter 
 periodens utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala 
tillgångar vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 
12 månader, justerat för fastig heternas innehavstid under perioden och 
omräknat till balansdagens valuta  kurser i förhållande till fastigheternas 
redovisade värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat­
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg  
för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet  
Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A­ och B­aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens 
utgång i relation till antal A ­ och B­aktier vid periodens utgång efter att 
hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D ­aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D ­aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid  
periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per  
D­aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till  
hyresvärde direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska 
utnyttjande  graden i koncernens fastigheter.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts­
avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid 
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat­
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administra­
tion med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresse­
företag rullande 12 månader.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet 
framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra 
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive 
värdeförändringar och skatt.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A ­ och 
B­aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för perio ­
den reducerat med utdelning till D ­aktier, dividerat med vägt genomsnitt ­
ligt antal A­ och B­aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A ­ och 
B­aktier.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida 
vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med til l­
lägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart 
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela  
rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden.  
Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter 
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida 
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda 
fastigheter.
Kassaflöde per A ­ och B­aktie 
efter utspädning
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat 
med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture 
och intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A ­ och B­aktier 
efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till 
D­aktier för perioden. 
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens 
kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna 
av A­ respektive B ­aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets  bestånd  
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note ­
rade intresseföretag och joint venture. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt  
EMTN­program
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade 
aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och 
joint venture. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.

===== SIDA 34 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202634
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Nettoskuld enligt EMTN ­ 
program/totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade 
 aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och 
joint venture i förhållande till totala tillgångar. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note ­
rade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A ­ och B­aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till  
vägt genomsnittligt antal A ­ och B­aktier efter att hänsyn tagits till D ­
aktiers del av resultatet för perioden.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Resultat per D ­aktie D­aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på  
A­ och B­aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna 
tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att 
säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma 
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot 
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig 
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture 
och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och 
intresse företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till 
finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader).
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt  
EMTN­program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och 
 kostnader i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. 1) Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har 
tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter,  
för att bedriva sin dagliga verksamhet.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt 
balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D ­aktier 
med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt 
avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. 
Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresse ­
företag görs på egen rad.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som 
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/totala 
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala 
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations­
innehavare.
Totalavkastning på fastigheter 
rullande 12 månader
Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på 
fastigheter under de senaste 12 månaderna, i relation till fasighetsvärde 
vid periodens utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under 
de senaste 12 månaderna.
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och 
värdetillväxt för fastigheterna.
Triple net­avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga  
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat  
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets ­
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med 
IAS 33 beräknats som det antal A ­ och B­aktier vilka ska emitteras för att 
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående 
potentiella A ­ och B­aktier (teckningsoptioner), till den del det är sanno­
likt att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. 
1) Definitionen för rörelsekapital i koncernens rapport över kassaflöden skiljer sig åt från denna definition då förvärv och avyttringar av börsnoterade aktier redovisas  
i kategorien investeringsverksamheten och inte förändring av rörelsekapital i kassaflödet.

===== SIDA 35 =====

AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt 
industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 mars 2026 uppgick till 5 350 000 kvadratmeter fördelat på 1 050 fastigheter.  
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 
Mer information finns på www.sagax.se.